Trends en tienjarigeontwikkeling

hoofdstuk 3 | woningmarkt

24 | kan-vastgoedrapportage 2006

Trends en tienjarige ontwikkeling e

Algemene trends Demografische ontwikkelingen

Een aantal demografische ontwikkelingen zal van grote invloed zijn op de vraag naar woonruimte. Allereerst is er de verwachting dat in 2040 het aantal 65-plussers is verdubbeld tot 4,1 miljoen personen. In veel gemeenten van de provincie Gelderland zal het aandeel 65-plussers gaan toenemen met meer dan 50%, zo is de verwachting. Ook het aantal allochtonen zal in diezelfde periode verdubbelen tot circa 5 miljoen. En de gemiddelde woningbezetting daalt van 2,4 naar 2,1 in 2035. Dit alles zal de vraag naar woonruimte sterk doen toenemen. Gezien de specifieke woonwensen zal deze vraag sterk gesegmenteerd worden en nieuwe initiatieven noodzakelijk maken. Liberalisering huurbeleid Om de woningmarkt in beweging te krijgen, wil minister Dekker het huurbeleid liberaliseren. Dit betekent dat de huurprijzen van 20% van de huurwoningen op termijn vrijgegeven gaan worden, mits er voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd. De doorstroming stagneert voornamelijk door het hoge aantal ‘scheefwoners’. Maar liefst 750.000 huishoudens wonen gezien hun inkomen in een te goedkope huurwoning, omdat een koopwoning voor hen te duur is. Huurliberalisatie moet enerzijds deze huishoudens stimuleren een woning te kopen en anderzijds de bouw van nieuwe woningen op gang brengen.

Tienjarige ontwikkeling In zowel Nederland, Gelderland als het KAN-gebied verdubbelde de gemiddelde koopsom van een woning in de periode 1996 – 2005 royaal. In de stadsregio lag de gemiddelde stijging met 109% lager dan het landelijke gemiddelde van 117%. De koopsom steeg het sterkst in de periode tot 2000. Deze stijging kan voor een groot deel worden Gemiddelde koopsomontwikkeling in Nederland, Gelderland en het KAN-gebied in euro (1996-2005)

Nederland

Gelderland

Bron: Kadaster

KAN-gebied

250.000

200.000

150.000

100.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

reële rente. Per deelgebied zien we dat de gemiddelde koopsom in Over-Betuwe over de gehele periode het hoogst is geweest. Deelgebied Zuidwaal kende echter de sterkste stijging en de gemiddelde koopsom nadert dat van Over-Betuwe. Voor appartementen, hoekwoningen en tussenwoningen waren de gemiddelde koopsommen in Nederland, Gelderland en het KAN-gebied over de gehele periode nagenoeg gelijk. Een twee-onder-een-kap en een vrijstaande woning kostten over de hele periode 1996 – 2005 in de Stadsregio Arnhem Nijmegen meer dan in de rest van Nederland. De verkooptijd van een vrijstaande woning kende in het KAN-gebied echter ook de sterkste stijging. Tot afgelopen jaar stond een woning in de KAN-regio minder lang te koop dan in de rest van Nederland. En over bijna de gehele periode stond een woning in Arnhem gemiddeld langer te koop dan in Nijmegen.

Ontwikkeling woningvoorraad in Nederland, Gelderland en het KAN-gebied per 1 januari in de periode 1996 – 2006 (1996=100%) Nederland

KAN-gebied

Gelderland

120

115

110

105

100 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

bron: KAN voortgangsrapportage woningbouw 2005, CBS

Over de gehele periode 1996 – 2006 heeft de woningvoorraad in het KAN-gebied zich minder sterk ontwikkeld ten opzichte van Gelderland en Nederland. Met name in de periode 2001 tot en met 2003 is de ontwikkeling van de woningvoorraad in de KAN-regio achtergebleven. In 2005 is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in de stadsregio echter weer sterk gestegen, onder meer als gevolg van de gezamenlijke regionale ontwikkelingsstrategie.

.....

kan-vastgoedrapportage 2006 | 25

toegeschreven aan de welvaartstijging (een hoger beschikbaar inkomen) en een lage


hoofdstuk 4 | kantorenmarkt

Kantorenmarkt

Eind 2005 kunnen we stellen dat de Nederlandse kantorenmarkt zich voorzichtig hersteld. In 2004 noteerde de kantorenmarkt al een verruiming van de opname en in 2005 nam dit met 2,3% toe tot ruim 1,3 miljoen m². Er is echter wel sprake van een daling van de netto in gebruikname, aangezien het aanbod in 2005 toenam met ruim 500.000 m². De keuzemogelijkheden voor eindgebruikers blijven hoog en dat maakt de kantorenmarkt risicovol voor ontwikkelaars en beleggers. Er moet nog steeds alles op alles gezet worden om leegstaande kantoorruimte te verhuren. Daar komt bij dat aan de vraagzijde belangstelling te zien is voor kleinschalige kantoorruimten, veelal in de koopsector. Het bestaande aanbod is daar onvoldoende op afgestemd. Nieuwbouwplannen bestaan voornamelijk uit grootschalige kantoorontwikkelingen met grotere units die voor de verhuur bestemd zijn. Het totale aanbod in Nederland steeg met ongeveer 10% tot ruim 5,3 miljoen m². Het percentage nieuwbouw blijft sterk afnemen. Op risico bouwen gebeurt bijna niet meer en de markt neemt relatief veel nieuwe gebouwen in gebruik. Bij herhuisvesting wordt de bestaande bouw veelal ingeruild tegen nieuwbouw (vervangingsvraag). Daardoor zijn veel oudere kantoorgebouwen moeilijker te verhuren en staan ze relatief lang leeg. Om op de lange termijn een gezonde markt te creëren is het echter noodzakelijk dat er jaarlijks zo’n 1 miljoen vierkante meter aan de onderkant van de markt wordt onttrokken. Het gaat onder meer om economisch verouderde panden die niet meer voldoen aan de eisen van de eindgebruikers. Dit is vooral nodig met de wetenschap dat er voor de komende vijf jaar 4,4 miljoen vierkante meter kantoorruimte staat gepland. Onlangs heeft de gemeente Tilburg naar Belgisch voorbeeld het idee geopperd om belasting te heffen over leegstaande panden. Deze belasting moet sloop en herbestemming stimuleren. Of dit voorstel daadwerkelijk ten uitvoer kan worden gebracht lijkt uiterst twijfelachtig. In Nederland is een dergelijke belasting namelijk niet toegestaan. De kantoorgebruiker is op zoek naar flexibiliteit in de vorm van een kortlopend huurcontract. Gemiddeld duurt een huurcontract voor kantoren nog maar vier jaar, tegenover huurcontracten van vijf á tien jaar in de jaren negentig. De verhuisgeneigdheid groeit dus. Dit is typerend voor een vervangingsmarkt. Startende ondernemingen nemen veelal kleine (te verwaarlozen) metrages op en de uitbreidingsvraag van bestaande ondernemingen is gering. De huurprijsontwikkeling toont aan dat de verschillen in huurprijs op landelijk niveau kleiner worden. Dit maakt de kantorenmarkt transparanter en interessanter voor buitenlandse beleggers. Een risico van deze nivellering is de ontwikkeling van toplocaties. De huurprijzen geven aan dat er geen schaarste in de markt is. En dat is juist nodig om toplocaties te kunnen ontwikkelen.


Landelijke kantorenmarkt



De regionale kantorenmarkt De positieve geluiden die we op landelijk niveau enigszins horen, zijn ook binnen de KAN-regio merkbaar. De markt komt meer in evenwicht door een afnemend aanbod en een toegenomen vraag. Voor het eerst in acht jaar tijd is de opgaande lijn van de aanbodcurve doorbroken. Een daling van circa 3,5% in de KAN-regio brengt het aanbod aan kantoormeters op ruim 248.000 m². Net als in 2004 zorgde ook in 2005 een stijging van het opnamecijfer in de regio voor een positieve ontwikkeling. De opname van kantoorruimte steeg met 32% tot 82.500 m², vooral dankzij het herstel op de Arnhemse en Nijmeegse kantorenmarkt. De problematiek rond oude incourante panden is in de regio niet anders dan het landelijke beeld. De gemeenten Arnhem en Nijmegen zoeken naar alternatieve bestemmingen.

Arnhem De totale voorraad aan kantoorruimte in Arnhem steeg het afgelopen jaar met circa 1% tot 989.000 m². Het aanbod liep echter terug van ruim 158.000 m² tot ruim 154.000 m². Deze daling komt voor rekening van de deelgebieden Arnhem-Centrum, -Oost en Noord. Het opnamecijfer is het hoogste sinds 2001; het komt uit op circa 58.500 m². Deze enorme positieve ontwikkeling is grotendeels te danken aan enkele grote transacties, zoals de verhuur van circa 7.000 m² aan Vitens op IJsseloord II en 12.000 m² aan de gemeente Arnhem, waarbij de huidige locatie aan de Eusebiusbuitensingel en een tweetal ontwikkelingslocaties zijn betrokken. Zowel Vitens als de gemeente Arnhem kozen voor nieuwbouw. Samen met een aantal opnames op Arnhem Centraal komt het aandeel nieuwbouw in de opname op 48%. Daarnaast vestigde call-center Sitel zich in Arnhem-Zuid. Daarmee heeft Arnhem de meeste call-centers van oost-Nederland. Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Arnhem in m² (1997-2006) aanbod

opname

200.000

150.000

100.000

50.000

0

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: Meeùs Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

Als je het opnamecijfer splitst naar branche, dan blijkt dat de zakelijke dienstverlening net als vorig jaar verantwoordelijk is voor bijna de helft (48%) van het totale aantal opgenomen vierkante meters. De overheid tekende voor 38%. Dit is iets meer ten

wat een lichte stijging (+4) betekent ten opzichte van 2004. Met een kantorenmarktratio (verhouding opname/aanbod) van 38% presteert Arnhem als een van de betere regio’s van Nederland. Van een gezonde markt, een kantorenmarktratio van circa 60-70%, is echter vooralsnog geen sprake.

Nijmegen Nijmegen liet in 2004 een historisch laag opnamecijfer zien. In 2005 is sprake van een duidelijk herstel: 9.000 m² tegenover ongeveer 29.260 m². Belangrijke kanttekening is dat deze enorme opleving bijna geheel voor rekening komt van Philips met de nieuwbouw van het Philips Business Innovation Center: 17.600 m². Rekenen we dit niet mee, dan zien we dat de opname van de reguliere markt in 2005 gestegen is tot 11.660 m²: een stijging van 30%. Net als in Arnhem liep ook in Nijmegen het aanbod terug: van ruim 97.000 m² naar 94.000 m². De aantrekkelijkheid van Nijmegen ten opzichte van Arnhem laat zich voor een groot deel verklaren door de lage huurprijzen. Een enkele uitzondering daargelaten is de bedrijvigheid vooral op de lokale markt gericht. De totale voorraad van de stad steeg met de start van het Philips Business Innovation Center met circa 5% tot 426.000 m². Deze voorraad is exclusief 270.000 m² bvo instituutsbebouwing van de Radboud Universteit, waarvan 135.500 m² kantoorruimte. Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Nijmegen in m² (1997-2006) aanbod

opname

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006


Deelgebied de Brabantse Poort zorgt voor bijna tweederde van het aanbod in Nijmegen. Deelgebied Nijmegen-West is koploper op het gebied van de opname. Het aantal transacties steeg met 4 tot een totaal van 17 in 2005. Dit resulteert in een daling van het volume per transactie; in Nijmegen is de vraag naar kleinere units dus toegenomen.


opzichte van het jaar ervoor. In totaal zijn er in 2005 in Arnhem 36 transacties geweest,



De huurprijzen zijn stabiel te noemen en de verwachting voor 2006 is dat er weinig tot geen veranderingen zullen optreden in de top-huurprijzen. Zo sterk zal de vraag naar kantoorruimte namelijk niet stijgen. Nijmegen beweegt zich qua kantorenmarktratio (de verhouding tussen opname en aanbod) met 24% in 2005 rond het Nederlands gemiddelde van ongeveer 26%.

Toekomstige ontwikkelingen Arnhem De gemeente Arnhem onderzocht de vraag naar uitbreiding voor de komende jaren. Daaruit kwam een wens van tussen de 17.000 m² en 23.000 m² kantoorruimte per jaar. Met het huidige aanbod zou de stad voldoende meters hebben om deze vraag op te vangen. Desondanks zitten er toch vele kantoorprojecten in de pijplijn, met een totale planvoorraad van tussen de 105.500 m² en 137.000 m² tot 2010. Het project Rijnboog is herzien. De planning ging eerst uit van 30.000 m² in 2010, maar de fasering van het plan is inmiddels aangepast. Het project is afgelopen jaar herzien vanwege een tekort op de begroting, maar nu staat Rijnboog weer volledig op de rails. Het plan geeft de binnenstad van Arnhem een grootschalige kwaliteitsimpuls. In de komende vier jaar kan er 53.000 m² kantoorruimte gerealiseerd worden rondom het Centraal Station van Arnhem. Dit gebied omvat onder andere het WTC-gebouw en de naastgelegen Parktoren. Deze laatste is in 2005 in gebruik genomen door Essent. Op het hoogwaardige Businesspark IJsseloord II in Arnhem-Oost is ruimte voor 100.000 m² kantoorruimte. Het ligt in de planning om de helft van deze meters in 2010 grotendeels in gebruik te hebben. In het zuidelijk deel van Arnhem bestaat de mogelijkheid om op verschillende locaties voor de komende jaren ruim 50.000 m² te realiseren. En er zijn al zachte plannen voor nog eens 25.000 m². Uit onderzoek bleek dat tot 2010 de totale vraag tussen de 85.000 m² en 116.500 m² ligt. Waar deze gewenste vierkante meters worden gebouwd is niet bekend. Wel is duidelijk dat de daadwerkelijke realisatie van de plannen pas zal starten als de afnemer gevonden is. Uitzondering hierop is ontwikkelaar Eurocommerce, die nog steeds kantoorruimte op risico bouwt. Nijmegen Traditioneel is Arnhem de kantorenstad en Nijmegen de industriestad van de stadsregio. Toch is dit een vertekenend beeld. In Nijmegen is de werkgelegenheid in het onderwijs en de gezondheidszorg driemaal zo groot als in de industrie. Desalniettemin lijkt Nijmegen met de ontwikkeling van het Philips Business Innovation Center dit beeld te doorbreken. In 2005 startte de bouw van het 86 meter hoge gebouw dat in 2007 opgeleverd zal worden. De toren komt op een parkeergarage en er zijn kantoren en onderzoeksruimtes in gepland. Later zullen onder meer winkel-, sport- en horecavoorzieningen hun intrek nemen.

kleine kantoren. Denk aan adviesbureaus, advocatenkantoren en reisbureaus. In het centrumgebied komen ook woon-werk-woningen. Grotere kantoren kunnen aan de buitenrand van de Graaf Allardsingel terecht. Op deze goed ontsloten locatie is bijvoorbeeld ook ruimte voor grotere instellingen, hoofdkantoren of eventueel een dependance van het ziekenhuis. Het Masterplan voor de Spoorzone ging uit van de ontwikkeling van circa 40.000 m² nieuwe kantoorruimte tot 2015. Inmiddels zijn de nieuwbouwmogelijkheden fors teruggebracht tot ongeveer 5.000 m². En er wordt nagedacht over alternatieve functies in het gebied. Eind 2005 startte de bouw van het Regionaal Opleidingen Centrum (ROC) Nijmegen. Op de TPG-locatie is, naast woningbouw, studentenwoningen en parkeren ook ruimte voor kleinschalige kantoren gereserveerd. In vervolg op de twee bestaande kantoorgebouwen in het Mercator Technology and Science Park, zal de BV Campus het bestaande gebouw A2 van 12.000 m² bvo herontwikkelen tot kantoren en laboratoria. Zo blijven er ook in de toekomst vestigingsmogelijkheden op het terrein van de Radboud Universiteit Nijmegen voor bedrijven die ontstaan vanuit of in relatie tot de Universiteit of het Universitair Medisch Centrum.


In het centrum van de Waalsprong, aan de singels in de Citadel, is ruimte voor



Trends en tienjarige ontwikkeling

Algemene trends Herontwikkeling of sloop Er komen steeds vaker signalen dat herontwikkeling of sloop van verouderde incourante objecten noodzakelijk is. Herontwikkeling lijkt in veel gevallen financieel niet haalbaar. Een voorzichtige schatting laat zien dat het om een substantieel deel van het aanbod gaat. Zo rond de 1 à 1,5 miljoen m² kantoorruimte in Nederland zal onder normale omstandigheden geen huurder vinden. Gezien de huidige vervangingsvraag neemt dit alleen nog maar verder toe. Het perspectief voor dit deel van de markt is gering, waardoor naar alternatieve invullingmogelijkheden gezocht moet worden. Inspelen op marktvraag De scheiding tussen de deelmarkten (courante-incourante objecten) is in 2005 duidelijker zichtbaar geworden. Waar de ene deelmarkt weinig perspectief biedt, liggen er voor de courante panden zeker mogelijkheden. Des te meer omdat de eindgebruiker realiseert dat hij zijn huisvesting kwalitatief kan verbeteren zonder daar meer voor te hoeven betalen. Vooral de kwaliteitsvraag blijkt een belangrijke motivatie voor vervangende bedrijfshuisvesting. Niet alleen qua bereikbaarheid en aantal parkeerplaatsen, maar ook wat betreft uitstraling en beleving. Aangezien in een ruime kantorenmarkt de gebruikers het voor het zeggen hebben, zullen de aanbieders zich ten opzichte van elkaar moeten onderscheiden. Bijvoorbeeld door in te spelen op de marktvraag naar kleinere zelfstandige en flexibele kantooreenheden aan de rand van de stad en in een aantrekkelijke omgeving, in plaats van grote kantoorpanden te realiseren.

Tienjarige ontwikkeling In de KAN-regio steeg de voorraad kantoorruimte de afgelopen tien jaar van 1.225.000 m² naar 1.416.000 m². Dit is een gemiddelde stijging van circa 20.000 m² per jaar. Gedurende deze periode schommelde de ontwikkeling van het aanbod tussen 55.813 en 257.914 m². Het jaar 2005 laat voor het eerst sinds acht jaar een daling zien in het aanbod. Dit kan de aanzet zijn tot een voorzichtig herstel van de markt. De ontwikkeling van het aanbod bedroeg in de periode 1996 – 2006 gemiddeld zo’n 121.800 m² per jaar. De opnamecijfers van de laatste tien jaar liggen tussen de 41.640 m² en 103.790 m² per jaar. 2000 scoorde het beste met een opnamecijfer van 103.790 m². De ontwikkeling van de opname bedroeg in de periode 1996-2005 gemiddeld 76.800 m². De situatie in Arnhem en Nijmegen is vergelijkbaar. Wel met de aantekening dat de Nijmeegse markt het voornamelijk moet hebben van ‘incidenten’, zoals de opname van 17.600 m² van Philips in het nieuwe Philips Business Innovation Center. Als we deze ontwikkeling in het aanbod en de opname van de afgelopen tien jaar tegen elkaar afzetten, dan blijkt dat de opname sterk is achtergebleven bij het aanbod. Elk jaar steeg de leegstand in verhouding met de voorraad. Momenteel ligt de leegstand in de stadsregio op 15% van het aanbod. Ondanks de typering van de kantorenmarkt als vragersmarkt stegen de huurprijzen. In 1996 betaalde de gebruiker gemiddeld € 104 per vierkante meter kantoorruimte. In 2005 lag deze prijs toch aanzienlijk hoger. In het KANgebied bedroeg de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in 2005 rond de € 125. Dit betekent dus in tien jaar tijd een huurprijsstijging van ongeveer 20%.

e

Parktoren in 2004 met een tophuur van € 220. Het jaar ervoor daalden de huurprijzen voor hoogwaardige bestaande bouw met 14%. In Nijmegen zijn de huurprijzen voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw stabieler dan in Arnhem. De huurprijzen van nieuwbouw op toplocaties in Arnhem in 2004 en 2005 zijn erg projectgevoelig en locatieafhankelijk; deze worden niet overal gerealiseerd. Prijsontwikkeling van kantoorruimte in euro per m² (1996-2005) 250

hoogwaardige bestaande bouw Arnhem

hoogwaardige bestaande bouw Nijmegen

nieuwbouw op toplocaties Nijmegen

nieuwbouw op toplocaties Arnhem

200

150

100

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Bron Meeùs Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

De kantorenmarktratio is een indicator voor de ruimte in de markt. Het geeft de verhouding weer tussen aanbod en opname van kantoorruimte. Over bijna de gehele periode vanaf 1997 was de kantorenmarkt in geheel Nederland ruimer dan in de stadsregio. Vanaf 2000/ 2001 is de markt in zowel het KAN-gebied als in Nederland ruimer geworden. Het afgelopen jaar laat de stadsregio een stijging van de ratio zien, tegenover een kleine daling in heel Nederland. Kantorenmarktratio in % (1997-2006 ) Nederland

KAN-gebied

150

100

50

0

1997

1998

1999

2000

Bron: Meeùs Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars

2001

2002

2003

2004

2005

2006


De afgelopen tien jaar lag de gemiddelde huurprijs in Arnhem altijd hoger dan in Nijmegen. Vanaf 2002 is dit verschil sterk gegroeid, mede door de verhuur van de


hoofdstuk 5 | winkelmarkt

Winkelmarkt

Na een aantal moeilijke jaren horen we de eerste positieve geluiden vanuit de detailhandel. Vanaf 2001 daalde de koopkracht en daarmee het consumentenvertrouwen. De laatste zes maanden van het afgelopen jaar laten sinds lange tijd weer een omzetstijging zien. Dit geldt voor zowel de food- als de non-food sector. Ten opzichte van dezelfde periode in 2004 steeg de omzet in het laatste kwartaal van 2005 met 2,3%. Het omzetvolume groeide met 3,4%, terwijl de consumentenprijzen 1,1% lager liggen dan dezelfde periode 2004. De positieve cijfers zijn mede het gevolg van de economische groei in Nederland. Die laat een voorzichtige stijging zien van 0,75% en het Centraal Planbureau (CPB) verwacht voor 2006 zelfs een economische groei van 2,5%. Per 1 januari 2006 is de totale winkelvoorraad in Nederland circa 25,5 miljoen m². Het landelijke leegstandspercentage bedraagt 7,5%. Hiervan staat de helft langer dan twee jaar te huur. Misschien kan een deel van deze (kansarme) winkels andere functies krijgen, bijvoorbeeld wonen. Ze zijn soms onverhuurbaar en geven zo een vertekend beeld van de markt. Wellicht moeten we ze niet meer tot de leegstand rekenen, maar een aparte vermelding geven. Het gaat voornamelijk om kwalitatief minder goede meters die steeds minder klanten krijgen. Ze zullen uiteindelijk verdwijnen en plaats maken voor kwalitatief goede meters. Traditioneel is de leegstand geconcentreerd op de B- en C-locaties. De A1-locaties blijven onverminderd interessant voor de gebruikers. Ook is er een aanmerkelijk verschil tussen de diverse steden en dorpen. De grootste leegstand is te vinden in plaatsen met een verzorgingsgebied tot 30.000 personen.

Regionale winkelmarkt Het voorzichtige positieve nieuws op landelijk niveau zien we ook terug in het KANgebied. In deze regio stegen de totale consumentenuitgaven, wat direct leidde tot een verbetering van de omzet in de detailhandel. De voorraad winkelruimte in de stadsregio steeg aanzienlijk. Dit komt grotendeels voor rekening van het Musiskwartier in het centrum van Arnhem en Graefstate in Duiven. De winkelvoorraad in het KAN-gebied bedraagt nu circa 1.060.000 m². De landelijke trend van filialisering, schaalvergroting en branchevervaging zien we ook terug in de KANregio, voornamelijk in Arnhem en Nijmegen. Overigens worden deze ontwikkelingen in grote mate gestuurd door de voorkeur van de consument, waar de retailer zijn aanbod op afstemt. Geheel volgens de landelijke ontwikkeling zijn ook in het KAN-gebied de A1-locaties onverminderd in trek. De huurprijzen op deze locaties blijven dus onveranderd. Het zijn vooral de buurtgebieden en wijkcentra waar de vraag naar winkelruimte het geringst is. Daar staan de huurprijzen dan ook onder druk, zonder dat er overigens sprake is van drastische verlagingen in de prijzen. Van de perifere woonboulevards in het KAN-gebied zijn geen prijsontwikkelingen te melden.


Landelijke winkelmarkt



Arnhem Mede door de nieuwe impuls van het Musiskwartier blijft Arnhem één van de meest aantrekkelijke winkelsteden van Gelderland. De winkelvoorraad is in 2005 door opleveringen en nieuwbouw verder vergroot en loopt nu tegen de 280.000 m² aan. Het leegstandspercentage liep terug van 3,9% naar 2,9%. Het totale aanbod van winkelruimte daalde van 11.278 m² in 2004 met 33% tot 7.511 m². (Een groot deel van het Musiskwartier is in 2005 voorverhuurd; dat rekenen we niet mee in het aanbod.) Het opnamepeil lag in 2005 hoger dan de voorgaande twee jaren en komt uit op 15.437 m². Vooral het kernwinkelgebied zag nieuwe ondernemers komen: circa 60% in 2005 tegenover 28% in 2004. Dit geeft aan dat Arnhem als winkelstad erg in trek is bij zowel ondernemers als consumenten. Voor de grootste opname in 2005 tekende De Harense Smid in de Heerlenstraat met 2.300 m². De vele nieuwe ontwikkelingen in en rondom het centrum van Arnhem hebben ook een keerzijde. Door werkzaamheden rondom het verkeersproject ‘Omsingeling Doorbroken’, de bouw van het Musiskwartier en de Mediamarkt was de binnenstad in 2005 slecht bereikbaar. Deze projecten zullen dit jaar opgeleverd worden en dan kan Arnhem hiervan de vruchten plukken. De aanloopstraten naar het centrum hebben het moeilijk. De representativiteit en waardering van deze locaties zwakken verder af, waardoor de huurprijzen onder druk komen te staan. De zelfstandige ondernemer maakt plaats voor het filiaalbedrijf, doordat hij ofwel niet aan zijn huurverplichtingen kan voldoen, ofwel geen bedrijfsopvolger kan vinden. In Arnhem gaat het vooral om de Rijnstraat, de J.P. van Muijlwijckstraat en de Jansbinnensingel. Aanbod en opname in het kernwinkelapparaat 20.000

20.000

15.000

15.000

10.000

10.000

5.000

5.000

0

Aanbod Opname Aanbod Opname per 1-1-05 2004 per 1-1-06 2005 Overige

Kernwinkelapparaat Arnhem

0

Aanbod Opname Aanbod Opname 2005 per 1-1-05 2004 per 1-1-06 Overige

Kernwinkelapparaat Nijmegen


Vorig jaar halveerde de opname van winkelruimte in Nijmegen bijna ten opzichte van 2004: het opnamepeil daalde met 45% tot 5.154 m². Ook het aanbod liep behoorlijk terug; het daalde met 16% tot 12.950 m² per 1 januari 2006. Driekwart daarvan ligt in het centrum en ruim éénvijfde (22%) in Passage Molenpoort. De totale winkelvoorraad steeg in Nijmegen met circa een half procent tot circa 225.000 m². Er is dus nauwelijks nieuwe winkelruimte bijgekomen. Het centrum van Nijmegen biedt de consument een zeer gevarieerd aanbod. Dit beeld wordt bevestigd in een landelijk onderzoek uit 2005, waar Nijmegen de 2e plaats haalt wat betreft variatie van het winkelaanbod. In de laatste vijf jaar heeft Nijmegen zich vooral dankzij de nieuwe Marikenstraat en de Moenenstraat (de verbinding tussen de Marikenstraat en de Ziekerstraat) weten te profileren als een aantrekkelijke winkelstad. Ook Nijmegen kent B- en C-locaties in het centrum met meer leegstand en een minder dikke passantenstroom, in vergelijking tot de A-locaties. Maar deze ringstraten bieden wel plaats aan typisch Nijmeegse bedrijven en vormen zo toch een aantrekkelijke locatie voor zowel ondernemers als consumenten. Eén van de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren blijft de passantenstroom. Alleen voor winkels die zich richten op doelgerichte aankopen is deze factor van minder belang. Het langzaam stijgende consumentenvertrouwen moet particuliere ondernemers weer voldoende vertrouwen geven om zich te vestigen in de aanloopgebieden met de relatieve zekerheid dat de consument welwillender is om grotere uitgaven te doen. Daarnaast blijft het belangrijk om deze straten op niveau te houden door te investeren in kwaliteit en uitstraling. Net als in Arnhem ligt hier een belangrijke taak voor eigenaren en de gemeente. Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in % van de voorraad en per direct beschikbaar(1 januari 2006) 35

Arnhem Nijmegen

30 25 20 15 10 5 0 leegstand

frictie- langdurige leegstand leegstand



Nijmegen



Toekomstige ontwikkelingen De hoofdlijnen van het detailhandelbeleid van de Stadsregio Arnhem Nijmegen (KAN) zijn niet gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar: de versterking van de hoofdwinkelcentra blijft centraal staan. En ook de al geldende branchebeperkingen op perifere winkelgebieden blijven overeind. Dankzij de huidige en voorspelde toevloeiing van koopkracht naar het KAN-gebied en de matige bestedingsgroei is er tot 2010 marktruimte voor uitbreiding van de winkelvoorraad. Maar het lijkt onvoldoende om alle bestaande plannen uit te voeren. De komende jaren wordt verder onderzoek gedaan om tot een optimale afstemming te komen van nieuwe winkelplannen. Arnhem en omgeving In augustus 2006 wordt het Musiskwartier opgeleverd. Het plan omvat zowel nieuwbouw als herontwikkeling van bestaande panden. Er komt circa 20.000 m² nieuw winkelgebied, 12.000 m² herontwikkeling van winkelruimte in het bouwblok van Vroom & Dreesman, 76 koopappartementen, herontwikkeling en uitbreiding van de Musisgarage (330 extra parkeerplaatsen) en een ondergrondse fietsenkelder. Ook de herinrichting van de openbare ruimte en een optimale afwikkeling van het verkeer behoren tot het plan. Eind 2005 was al 70% van de nieuwe winkelruimtes verhuurd. En naar verwachting zullen ook de nog beschikbare winkelruimtes voor de oplevering verhuurd zijn. Inmiddels sloten onder andere Tommy Hilfiger, Björn Borg, Sacha, New Yorker en The Sting Megastore langjarige huurcontracten af. C&A keerde na een aantal jaren van afwezigheid weer terug op nagenoeg dezelfde locatie in het Arnhemse kernwinkelgebied. De hoge kwaliteit en de prima samenwerking tussen de betrokken partijen maakt het Musiskwartier een veelbelovend project. Huurprijzen in Arnhem per 1-1-2006 Legenda: € 815 - 1.200 € 455 - 815 € 225 - 455 € 150 - 225 € 90 - 160

■ ■ ■ ■ ■

De huurprijzen zijn gebaseerd op een aantal representatieve transacties in 2005, herleid naar een winkel van 100 tot 120 m² verkoopvloeroppervlak met een front van minimaal 6 meter.

6.000 vierkante meter nieuw winkeloppervlak gepland voor winkels in de branches food, boeken, cd’s, foto- en sportartikelen, en aangevuld met publieksfuncties. En er zal een aansluiting komen met de Jansstraat, de entree tot het huidige winkelcentrum. In februari 2006 stemde de Arnhemse gemeenteraad in met een herdefinitie van het Rijnboogproject, fase 1. Hierna is het programma wat verschoven; minder sloop van bestaande gebouwen en minder detailhandel en kantoren, maar meer woningen en cultuur. Het aanvankelijke plan om circa 25.000 m² nieuwe winkelruimte te realiseren, is voor de eerste fase (tot 2012) naar beneden bijgesteld tot ongeveer 12.000 m². Daarvan komt 6.000 á 8.000 m² bvo nieuwe detailhandel bij de Haven. De eerste werkzaamheden zouden starten in 2007, maar vanwege een geraamd tekort van ruim € 50 miljoen is deze planning op de tocht komen te staan. De Spaanse stedenbouwkundige De Sola Morales heeft het plan aangepast. In combinatie met de actualisatie van de grondopbrengsten levert dit een reductie van het tekort van € 35 miljoen. De stad heeft subsidies aangevraagd bij de Provincie en het Rijk om dit tekort aan te vullen. Al met al is het project twee jaar opgeschoven. De uitvoering van het project loopt tot circa 2022. De Arnhemse gemeenteraad stelde in 2004 de startnotitie ‘Ontwikkelingsvisie CentrumZuid’ vast. De plannen voor het gebied tussen Gelredome, Rijnhal en Kronenburg omvatten (in meer of mindere mate) kantoren, een overdekte woonboulevard, woningen, een congresgebouw, hotel(s), een casino en parkeergarage(s). De plannen worden beoordeeld op eventuele ongewenste concurrentie met andere ontwikkelingen zoals Huurprijzen in Nijmegen per 1-1-2006 Legenda: € 815 - 1.100 € 455 - 815 € 225 - 455 € 150 - 225 € 90 - 160

■ ■ ■ ■ ■

De huurprijzen zijn gebaseerd op een aantal representatieve transacties in 2005, herleid naar een winkel van 100 tot 120 m² verkoopvloeroppervlak met een front van minimaal 6 meter.


De Oude Stationsstraat vormt straks een nieuwe verbinding tussen het Centraal Station en het centrum. Voor de vernieuwde Oude Stationsstraat en directe omgeving staat circa



Rijnboog, Arnhem Centraal en Musiskwartier. Wanneer de plannen verder uitgewerkt zijn, besluit de gemeenteraad of een referendum eventueel op zijn plaats is. Bewoners en (lokale) ondernemers worden bij de planvorming betrokken. In 2015 telt Arnhem naar verwachting tussen de 156.000 en 163.000 inwoners. Dat betekent een toename van 14.000 tot 21.000 ten opzichte van nu. De in aanbouw zijnde woningbouwlocatie Schuytgraaf groeit de komende tien jaar met 16.000 inwoners. Tot 2012 worden hier circa 6.250 woningen gebouwd in 25 verschillende buurten. De nieuwe wijk wordt nu al omschreven als ‘Arnhem in de Betuwe’. Om in de behoeften van deze bewoners te voorzien, komt er een nieuw winkelcentrum van circa 8.100 m². Naar verwachting zal het project - dat onder meer twee supermarkten bevat - eind 2008 opgeleverd worden. Nijmegen en omgeving Naar verwachting stijgt het aantal inwoners van de gemeente Nijmegen met 17.500 tot 175.000 in 2025. Deze stijging heeft uiteraard invloed op de detailhandel in Nijmegen. De gemeente wil hier op inspelen door middel van kwaliteitsinjecties in bestaande winkelgebieden en het toevoegen van nieuwe winkelmeters. De huidige winkelvoorraad in de binnenstad van Nijmegen bedraagt circa 100.000 m². Wat nieuwbouwontwikkelingen betreft, zal op Plein 44 nieuwe winkelruimte gebouwd worden, naast ruimte voor de horeca en leisure. De netto toevoeging komt uit op 7.200 m² (9.200 m² nieuw en 2.000 m² vervanging). De oplevering staat gepland voor 2009. Plein 44 vormt de verbindende schakel tussen de oost- en westkant van het stadscentrum. Na de realisatie van de Marikenstraat en de Moenenstraat ligt nu de focus op de ringstraten. Hier vind je winkels met een eigen, typisch Nijmeegs karakter, die van groot belang zijn voor het centrum. De stad wil het vestigingsklimaat in deze ringstraten verbeteren. Een ringstraatmanager gaat dit proces begeleiden. De ondernemers en de gemeente stelden samen een actieplan voor de ringstraten op dat de komende jaren zal worden uitgevoerd. Een van de actiepunten is het opknappen van de openbare ruimte. Als eerste is de openbare ruimte in de Hertogstraat aan de beurt. En er zal nieuwe detailhandel komen nabij de Lange Hezelstraat: er is in de plannen voor de Hessenberg ruimte voor 1.000 m² winkeloppervlak. Stadsdeelcentrum Dukenburg doet het qua bezoekersaantallen en omzetcijfers erg goed. De verwachting is echter dat het draagvlak in het primaire marktgebied de komende jaren licht krimpt. Om aantrekkingskracht te blijven behouden moet het winkelcentrum zich onderscheiden van de nabije buurten wijkcentra. Daarom wordt het centrum uitgebreid met 3.000 m² nieuwe winkelruimte. Dit moet eind 2007 klaar zijn. Maar aandacht voor kwaliteitsverbetering blijft noodzakelijk.

nieuw buurtwinkelcentrum haar deuren. En rond de Marialaan – Koekoekstraat in de wijk De Biezen wordt het bestaande verouderde winkelcentrum aangepakt. Omstreeks 2010 zal deze revitalisering klaar zijn. Over 15 jaar wonen er ongeveer 30.000 mensen in de Waalsprong. Voor deze bewoners zal een geheel nieuwe winkelstructuur worden opgezet. Het gaat hierbij om het hoofdwinkelcentrum De Citadel, circa 20.000 m², een nieuw buurtcentrum tussen Oosterhout en Groot Oosterhout en een buurtsteunpunt in Lent in de vorm van een supermarkt. De gemeente Nijmegen is terughoudend als het gaat om de vestiging van grootschalige en/ of perifere detailhandel buiten de traditionele winkelgebieden. Er zijn wel plannen om locaties te ontwikkelen voor een tuincentrum en een bouwmarkt op bedrijventerrein de Grift van circa 10.000 m².


In de wijk Galgenveld, op het voormalige Mensa-terrein, opent in 2008 een volwaardig



Trends en tienjarige ontwikkeling

Algemene trends

e

Bezoekmotief Het bezoekmotief bepaalt meer en meer de keuze van de consument. Voor de dagelijkse en wekelijkse aankopen gaat de consument naar locaties die goed bereikbaar zijn en een ruim aanbod hebben. Voor deze doelgerichte aankopen zijn er de buurten wijkcentra en de perifere locaties. Recreatief winkelen vindt voornamelijk in de binnensteden plaats. A1-locaties Ondanks een lichte daling van de bezoekersaantallen, doen de Nederlandse binnensteden het nog steeds goed qua omzetcijfers. Toch onderscheiden de binnensteden zich weinig op basis van diversiteit en kwaliteit. Het schaalvergrotingsproces heeft geleid tot een groot aandeel filiaalbedrijven op voornamelijk A1-locaties. En de vraag naar grotere winkelruimtes blijft. Wanneer deze grotere oppervlakten in de binnensteden niet beschikbaar zijn, zoeken winkelbedrijven ruimte op de perifere locaties. Vanwege hoge huurprijzen op A1-locaties is de zelfstandige ondernemer verdrongen naar de aanloopstraten om plaats te maken voor het filiaalbedrijf. In sommige aanloopstraten zien we een verrassende dynamiek, die onder andere veroorzaakt wordt door allochtone winkeliers. Deze groep groeit sterk in aantal. Branchevervaging De grenzen in het Nederlandse detailhandellandschap worden steeds vager. Een voorbeeld is de Gamma, die als bouwmarkt ook dvd-spelers in de aanbieding heeft. Kruidvat heeft een dusdanig gevarieerd assortiment gekregen (verstrekken zelfs leningen) dat van uitsluitend een drogisterij – die het van oorsprong is – inmiddels geen sprake meer kan zijn. Een nieuw winkeltype is de guerrilla- of pop-upstore. Het is een tijdelijke winkel die na twee à drie maanden verhuist. Het pand wordt nauwelijks ingericht en de huur wordt betaald door sponsoren die in de winkel hun eigen producten aanprijzen. Internet De consument maakt steeds vaker gebruik van internet als aankoopkanaal. In 2005 kochten naar schatting vier miljoen mensen iets via internet. Dit is circa 2% van de huidige detailhandelomzet. Ongeveer de helft van de reizen wordt al via internet geboekt en inmiddels komen de totale internetbestedingen uit op meer dan 1 miljard euro. Doordat prijzen via internet zeer gemakkelijk met elkaar te vergelijken zijn, heeft dit medium de consument enorm prijsbewust gemaakt.

In de periode 1996 - 2005 steeg de totale winkelvoorraad in de stadsregio met circa 22% tot ruim 1 miljoen vierkante meter. Gedurende deze periode lag het aanbod van winkelruimte in Arnhem grofweg tussen de 7.000 en 14.000 m². Het hoogste aanbodcijfer dateert uit 1996 en in 2005 evenaarde de stad bijna het laagste aanbodcijfer. In Nijmegen fluctueerde het aanbod de afgelopen tien jaar meer: van 5.500 m² in 1996 tot ruim 15.000 m² in 2004. De opnamecijfers van de laatste tien jaar liggen in Arnhem tussen 8.000 m² in 1996 en 16.295 m² in 2001. Voor Nijmegen zijn deze cijfers aanzienlijk lager. In 2005 haalde de stad 5.154m²; het laagste opnameniveau van de afgelopen tien jaar. De grootste opname van winkelruimte was in 2002. Toen werd ruim 13.000 m² opgenomen, voornamelijk als gevolg van nieuwbouwontwikkelingen. De A-1 huurprijzen in Nijmegen zijn in tien jaar met ongeveer 1,1% gestegen. Dit is de reële huurprijsstijging, dus na inflatiecorrectie. De afgelopen tien jaar zijn verschillende nieuwe winkelprojecten in het KAN-gebied gerealiseerd. Een terugblik laat prestigieuze projecten zien. In Arnhem is de ontwikkeling van het Musiskwartier nog in volle gang. Hier wordt circa 20.000 m² nieuw winkelgebied gebouwd, inclusief 12.000 m² extra winkelruimte voor Vroom & Dreesman. Arnhem als winkelstad krijgt hiermee een enorme kwaliteitsinjectie. Het is een veelbelovend project, waarvan inmiddels al 70% is voorverhuurd. Een ander succesvol project werd in Nijmegen afgerond: met de voltooiing van de Marikenstraat (in 2000) werd in één klap 14.000 m² bvo aan het bestaande winkelapparaat toegevoegd. De consument kan onoverdekt op twee straatniveaus winkelen. De Marikenstraat gaf een impuls aan de aangrenzende winkelstraten, de Burchtstraat en Mariënburg. In het verlengde van de Marikenstraat kwam achter het verbouwde Arsenaal (nieuw café en brasserie) de Moenenstraat tot ontwikkeling met een totaal winkeloppervlak van 1.322 m² (deels vervanging). De realisatie van de Marikenstraat is een goed voorbeeld van revitalisering van de binnenstad en de effecten die dit heeft op de nabije winkelomgeving. Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Arnhem en Nijmegen in m² vvo (1996-2006) Opname Arnhem

Aanbod Arnhem

Opname Nijmegen

Aanbod Nijmegen

20000

16000

12000

8000

4000

0

1996

1997

1998

1999

2000

Bron Meeùs Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM

2001

2002

2003

2004

2005

2006


Tienjarige ontwikkeling


hoofdstuk 6 | bedrijfsruimten

Bedrijfsruimten

De markt voor bedrijfsruimte is gevoelig voor economische schommelingen; de vastgoedcyclus is altijd goed zichtbaar. Door de economische stagnatie in 2005 is het aanbod van bedrijfsruimten opgelopen naar circa 8,5 miljoen m². Dit betekent een stijging van ruim 6% ten opzichte van 2004. De opname van bedrijfsruimte bleef met 2,7 miljoen m² redelijk stabiel. Het producentenvertrouwen heeft invloed op de bedrijfsinvesteringen en daarmee op de behoefte aan bedrijfsruimte. Het groeiende vertrouwen in 2005 is nog niet terug te zien in de cijfers. De logistieke sector zorgt voor de meeste dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt. De wereldhandel nam in 2005 toe. Daardoor ontstond in Nederland als doorvoerland een toenemende behoefte aan distributie en opslag. Schaalvergroting en automatisering zorgen in deze sector voor een toenemende vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte. Het relatief grote aanbod van verouderde, minder courante bedrijfspanden en de vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte lijkt de markt te verstoren. Uiteraard is dit per regio verschillend; vooral de distributieregio’s hebben met deze problematiek te maken. De sector Industrie en Bouwnijverheid heeft - tegen het landelijke beeld in - meer meters opgenomen dan vorig jaar. Over het algemeen reageert deze sector alert en dat kan duiden op een voorzichtig herstel van de markt. Bestaande gebruikers van bedrijfspanden verhuizen graag naar nieuwe moderne objecten. Daardoor is het aanbod van bedrijfsruimte in Nederland in 2005 verder gestegen naar circa 8,5 miljoen m². De bedrijfsruimten die achtergelaten wordt - soms oud en incourant - zijn moeilijk in te vullen en hebben zo een stuwende werking op het aanbod. Misschien is het beter om sommige structureel leegstaande bedrijfspanden niet meer tot het aanbod te rekenen, maar nog wel een aparte vermelding te geven. Ze zorgen voor een vertekend beeld van de markt. Eventueel kunnen ze worden aangepast zodat ze voldoen aan de vestigingsplaatseisen die het bedrijfsleven stelt. Misschien moeten ze in de toekomst zelfs een andere functie krijgen. Van het totale bedrijfsaanbod in Nederland bestaat 90% uit oudere panden. Voor een groot deel is op korte termijn herstructurering nog niet noodzakelijk. 9% van de bedrijventerreinen wordt momenteel geherstructureerd en voor nog eens 9% zijn er herstructureringsplannen binnen drie jaar. Deze bedrijventerreinen worden herontwikkeld om zo de kwaliteit te verbeteren en een gezond aanbodniveau te herstellen.

Regionale ontwikkelingen Net als de landelijke trend is het aanbod van bedrijfsruimten in het KAN-gebied in 2005 toegenomen. Het aanbod in de gehele regio nam met 10,5 % toe tot 411.260 m² . Dat is het hoogste niveau van de afgelopen tien jaar. Tegelijkertijd was de opname van bedrijfsruimte in tien jaar niet zo laag: het daalde met 21% tot 89.965 m². Als het om bedrijfsruimten gaat blijft Zuidwaal het bepalende gezicht van de KAN-regio. Ook het afgelopen jaar is zowel het aanbod als de in gebruikname hier het hoogst. In totaal werd 42.228 m² bedrijfsruimte opgenomen. Dat is bijna de helft van het totaal.


Landelijke ontwikkelingen

Over-Betuwe

Liemers

Veluwezoom

Zuidwaal

Totaal

100

500.000

Veluwezoom Liemers

80

400.000

Over-Betuwe

300.000

60

200.000

40

100.000

20

0

Zuidwaal

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Veluwezoom

100 Veluwezoom Liemers

80

Over-Betuwe Zuidwaal

60

Over-Betuwe

Zuidwaal

Totaal

100.000

75.000

40

50.000

20

25.000

0

0 2001 2002 2003 2004 2005

Liemers

125.000

2001

2002

2003

2004

2005


hoofdstuk 6 | bedrijfsruimten

Prijsontwikkelingen De toenemende behoefte aan hoogwaardige, voornamelijk logistieke bedrijfspanden en het toenemende aanbod van verouderde, minder courante objecten zorgen voor een verstoring van de markt. Dit komt onder andere tot uiting in de ontwikkeling van de huurprijzen. De gemiddelde huurprijs op landelijk niveau is licht gestegen naar € 49,per m² tegen € 46,- per m² vorig jaar. Daar waar de tophuren vorig jaar € 100,- per m² bedroegen, komen de huren aan de onderkant van de markt steeds meer onder druk te staan. Deze tweedeling is ook in het KAN-gebied te zien. De bandbreedte van de huren is op een aantal bedrijventerreinen zowel naar onderen als naar boven verschoven. Sterk verouderde bedrijfsruimten worden tegenwoordig aangeboden voor een lagere huurprijs. Huurprijzen van € 25,- tot € 35,- per m² per jaar zijn eerder regel dan uitzondering. Afhankelijk van onder meer ligging, leeftijd, hoogte, oppervlakte en opleveringsniveau varieert de huurprijs van middelgrote bedrijfsruimten van circa € 35,- tot € 60,- per m² per jaar. Voor bedrijfsruimten groter dan 500 m² ligt de huurprijs op circa € 40,- per m² per jaar. De verwachting is dat de differentiatie in huurprijzen in de toekomst zal toenemen. Huurprijsniveau bedrijvenlocaties binnen het KAN in euro (2005) Bedrijvenlocaties

Bedrijfsverzamelgebouwen (<250 m²)

Middelgrote bedrijfsruimten (250 – 500 m²) Vrije hoogte >6 m.

Grotere bedrijfsruimten (>500 m²) Vrije hoogte >6 m.

IJsseloord I

40 – 50

45 – 55

40 – 45

IJsseloord II

60 – 85

55 – 65

40 – 45 35 – 40

Overmaat

35 – 45

40 – 50

Het Broek

40 – 60

35 – 55

30 – 40

Rijkerswoerd

45 – 65

40 – 50

35 – 40 30 – 45

Duiven

60 – 80

35 – 55

De Beemd

60 – 100

50 – 60

30 – 45

Huissen

35 – 60

35 – 50

30 – 40

Elst

45 – 65

35 – 50

30 – 40

Heteren

40 – 50

35 – 50

30 – 45

Bijsterhuizen

40 – 55

35 – 50

35 – 50

Westkanaaldijk

35 – 50

35 – 45

30 – 40

Winkelsteeg

35 – 50

35 – 45

30 – 40


Transacties In 2005 zorgde de logistieke sector - net als in 2004 - voor de meeste dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt. Het toenemende aantal huurtransacties komt enerzijds door de groeiende interesse van beleggers in logistiek vastgoed. Anderzijds geven gebruikers de voorkeur aan flexibiliteit boven eigendom. Daar komt bij dat de toenemende automatisering en de schaalvergroting vragen om kwalitatief hoogwaardige logistieke centra, wat de vraag naar nieuwbouw doet toenemen.

aandeel in het totale aantal transacties. In 2004 bestond 32% van de transacties uit bedrijfsruimten tot 500 m² en in 2005 groeide dit aantal tot 42%. Dit beeld komt overeen met het groeiende aantal startende ondernemingen. Die beginnen immers vaak klein. Deze groeiende groep gebruikers is voornamelijk op zoek naar betaalbare en functionele oplossingen. Het aantal transacties van bedrijfsruimten boven de 1.000 m² is licht afgenomen; van een aandeel van 31% naar 28%. Het merendeel van deze transacties vond plaats in deelgebied Zuidwaal. Waar op landelijk niveau de logistieke sector voor de meeste dynamiek zorgt, blijft de functie van Nijmegen als distributieregio achter. Op bedrijventerrein Bijsterhuizen is volop ruimte voor deze functie, maar de afgelopen jaren hebben maar weinig nieuwe bedrijven in deze categorie zich hier gevestigd. Dit heeft te maken met de eind jaren negentig geleverde inhaalslag van de sector. Bijna 50% van de bedrijven op Bijsterhuizen zijn logistiek of aan deze branche gerelateerd. De laatste jaren zijn daar vooral bedrijven in de technische dienstverlening, de groothandel en de metaal bij gekomen.


De gebruikers van middelgrote bedrijfsruimten hebben in 2005 een aanzienlijk groter

Trends en tienjarigeontwikkeling

Recommend Documents