TlVastgoedfonds Jaarverslag 2009

TlVastgoedfonds Jaarverslag 2009

Kerncijfers (bedragen in euro’s op basis van IFRS-grondslagen)

2009

2008

2007

2006

39.628.538

40.314.483

32.489.768

17.329.125

7.210.857

6.504.752

4.905.683

2.816.846

81.645.500

78.021.779

58.595.000

33.719.773

16

16

13

10

99%

100%

100%

100%

5.372.305

4.741.560

3.150.580

1.928.741

-652.005

-363.859

146.031

—

-4.896.424

-3.743.854

298.913

-310.294

-17.647

-147.730

—

—

Lasten

-2.976.710

-2.663.536

-1.869.894

-897.258

Resultaat

-3.170.481

-2.177.419

1.725.630

721.189

Total expense ratio (TER) *

4,70%

4,46%

5,38%

4,75%

Fondskosten expense ratio **

2,76%

2,93%

3,45%

2,57%

31.12.2009

31.12.2008

31.12.2007

31.12.2006

Intrinsieke waarde ultimo Aantal uitstaande aandelen Beleggingen Aantal panden in portefeuille Bezettingsgraad Opbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Waardeveranderingen van vorderingen

PER AANDEEL

(bedragen in euro’s)

Intrinsieke waarde Resultaat ***

5,50

6,20

6,62

6,15

-0,46

-0,37

0,46

0,27

1 jaar

3 jaar gem.

5 jaar gem.

gemiddeld sinds oprichting

-8,2%

0,0%

2,0%

2,2%

Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend) ****

Herrekende intrinsieke waarde

Bron: vwd group *

De total expense ratio geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde fondsvermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. ** De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. *** Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. **** De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar, alsmede de fictieve afschrijving van de oprichtingskosten van het fonds over een periode van vijf jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden en de oprichtingskosten van het fonds niet volledig ten laste komen van de huidige belegger, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt.

Triodos Vastgoedfonds nv JAARVERSLAG 2009

I N F O R M AT I E V O O R A A N D E E L H O U D E R S

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

22 april 2010

Ex-dividenddatum

26 april 2010

Betaaldatum dividend

TlVastgoedfonds9

3 mei 2010

Inhoud 5

Beleggen in duurzaam vastgoed

7

Bericht van de Raad van Commissarissen

9

Verslag van de Directie

19

Algemene gegevens

23

Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV 2009

63

Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds

69

Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed

73

Raad van Commissarissen

75

Directie

76

Adres

76

Colofon

▼

Alle foto’s in dit jaarverslag betreffen panden uit de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds.

Beleggen in duurzaam vastgoed

T

riodos Vastgoedfonds is het eerste duur zame vastgoedfonds van Nederland. Het fonds belegt in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald aan de hand van een door Triodos Vastgoedfonds ontwikkeld beoordelingsmodel, de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In dit model zijn de bekende begrippen people, planet en profit toegesneden op de bouw en aangevuld met de factor project. Met dit model worden de milieuaspecten (planet), de sociale aspecten (people), de fysieke en ruimtelijke aspecten (project) en de econo mische aspecten (profit) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds biedt beleggers de keuze bewust met geld om te gaan en duurzaam bouwen rechtstreeks te stimuleren.

Triodos Vastgoedfonds is opgericht in april 2004 en wordt beheerd door Triodos Invest ment Management. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aankoop en beheer van de panden gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management.

Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank nv. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft binnen die missie met name naar de zorg voor de aarde en een beter leefklimaat binnen en buiten. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij kennen een lager energiegebruik en zijn daarom minder schadelijk voor het milieu. Bovendien zijn zij flexibel in te delen en er wordt bij de bouw ook rekening gehouden met mogelijk hergebruik van bouwmateriaal als het gebouw niet langer kan worden gebruikt en moet worden gesloopt.

▼

In 2009 werd de duurzame nieuwbouw van het kantoor aan de Blaeulaan in Papendorp, Utrecht opgeleverd. Voor de nieuwbouw werd een groenverklaring gekregen.

TRIODOS VASTGOEDFONDS

- JAARVERSLAG 2009

5

Rotterdam, Honingerdijk Triodos Vastgoedfonds heeft in december villa Trompenburg aan de Honingerdijk 70-80 in Rotterdam gekocht. Het is een monumentaal kantoorgebouw uit ca. 1820 bestaande uit een hoofdgebouw en een koetshuis. Het pand is in 2007 gerenoveerd. Op de foto staat de uitbouw die toen is gerealiseerd. Het object is voor een periode van tien jaar verhuurd. Triodos Vastgoedfonds heeft een speciale interesse voor monumenten vanwege hun lange levensduur. Het pand presteert vooral goed op de onderdelen People en Project.

Bericht van de Raad van Commissarissen A A N D E A A N D E E L H O U D E R S VA N T R I O D O S VA S T G O E D F O N D S

H

ierbij bieden wij u de jaarstukken 2009 aan van Triodos Vastgoedfonds nv. Zij bestaan uit het verslag van de Directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2009 is goedgekeurd door kpmg Accountants nv . De accountantsverklaring is onder de overige gegevens in dit jaarverslag opgenomen. De Raad van Commissarissen heeft tijdens haar vergadering op 25 februari 2010 de jaarstukken besproken. Goedkeuring is hieraan verleend voor zover dat een vereiste is op grond van de regelgeving en/of de statuten van het fonds. Het boekjaar 2009 is afgesloten met een verlies van eur 3.170.481. De Raad van Commissarissen stelt voor décharge te verlenen aan de Directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar.

In 2010 zal de Raad van Commissarissen worden uitgebreid en wordt mevrouw Meiny Prins voorgedragen als lid. Tevens zijn de heren Peter Blom en Bert de Graaf volgens het rooster aan de beurt om af te treden. Zij stellen zich herbenoembaar. De (her)benoemingen zullen in de Algemene Vergadering van Aandeel houders op 22 april 2010 aan de orde komen.

Zeist, 8 maart 2010 Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Bert de Graaf Peter Kok

De Raad van Commissarissen is in de verslagperiode vier keer bijeen geweest. De raad heeft zich bezig gehouden met de ontwikkeling van het fonds, in het bijzonder de beleggingsresultaten, het beleggingsbeleid, de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de rente op de kapitaalmarkt, inclusief de invloed daarvan op het fondsrendement. Daarnaast zijn ook zaken die betrekking hebben op het toezicht door de Autoriteit Financiële Markten, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde gekomen. Ook is gesproken over de manier waarop Triodos Vastgoedfonds de integriteit controleert van de partijen waar het fonds zaken mee doet. De raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de Directie.


- JAARVERSLAG 2009

7

Apeldoorn, Laan van Westenenk Het kantoorpand aan de Laan van Westenenk in Apeldoorn is gebouwd op het voormalig TNO terrein. Dit terrein wordt herontwikkeld met veel aandacht voor landschappelijke waarden en duurzame energievoorzieningen.

Verslag van de Directie 2009 was voor Triodos Vastgoedfonds een turbulent jaar door de onzekere economische situatie. Terugkijkend zijn de gevolgen van deze onzekere situatie beperkt gebleven voor het fonds. De instroom van nieuw kapitaal is minder groot geweest dan in voorgaande jaren maar de kapitaalspositie is op peil gebleven. Gedurende het jaar is het fonds geconfronteerd met twee faillissementen van huurders. Om de daaruit voortvloeiende leegstand op te lossen is besloten één pand te verkopen. Uiteindelijk is het leegstandspercentage per jaarultimo 0,6%. Dit is bijzonder laag. Daarmee onderscheidt het fonds zich sterk van andere vastgoedfondsen. Door de relatief goede performance heeft het fonds geen problemen gehad de liquiditeit op peil te houden. Het fondsvermogen bleef in 2009 vrijwel gelijk op eur 39,6 miljoen. Het fonds heeft in 2009 de uitbreiding van het bestaande pand aan de Blaeulaan in Utrecht opgeleverd gekregen. Deze nieuwbouw heeft een groenverklaring van het ministerie van vrom. Tevens is in december 2009 een monument verworven in Rotterdam. Beide objecten zijn tien jaar verhuurd. De turbulentie op de financiële markten en de economische recessie hadden tot gevolg dat de waarde van vastgoed in 2009 onder druk kwam te staan. Als gevolg hiervan moest het fonds de waarde van de panden die ultimo 2009 in portefeuille zaten met eur 4,9 miljoen naar beneden bijstellen. Met een rendement op basis van herrekende intrinsieke waarde van -8,2% eindigde het jaar echter negatief en lager dan in 2008 (2008: -2,5%).

ONTWIKKELINGEN DE VASTGOEDMARKT

De economische recessie heeft de Nederlandse kantorenmarkt in 2009 hard geraakt. Veel bedrijven hebben kostenbesparingen moeten doorvoeren. Bedrijfsverhuizingen zijn uitgesteld en reorganisaties hebben tot een krimp van de werkgelegenheid geleid. In 2009 is het oppervlak nieuw verhuurde kantoren dan ook gedaald tot circa 1 miljoen m 2 . Dit is circa 30% lager dan 2008 en ruim de helft lager dan het record in 2007 van 2,3 miljoen m 2 . Door de


- JAARVERSLAG 2009

mindere vraag naar kantoorruimte komt er meer aanbod. Dit is in 2009 gestegen tot het recordniveau van 6,3 miljoen m 2 , hetgeen neerkomt op bijna 14% van alle kantoorruimte die in Nederland beschikbaar is. Dit leidt ertoe dat vragende partijen een sterke onderhandelingspositie hebben waardoor de markthuren dalen. Vooral verouderde panden op slechte locaties zijn moeilijker te verhuren. Kantoren op goede locaties zijn beter verhuurbaar. Door de crisis is het financieren van vastgoedportefeuilles duurder geworden en banken willen een kleiner deel van de waarde financieren dan voorheen. Beleggers zijn hierdoor afwachtend in het doen van aankopen en vastgoedportefeuilles worden alleen verkocht als daar noodzaak toe is. Het aantal transacties in de kantorenmarkt is dan ook fors teruggelopen. Door bovenstaande ontwikkelingen zijn kantoren in 2009 in waarde gedaald. De Nederlandse economie lijkt op dit moment over het dieptepunt heen te zijn. Echter, ook in 2010 zullen veel bedrijven kostenbesparingen doorvoeren en dit betekent dat investeringen in huisvesting verder zullen afnemen. Onze verwachting is dat de markthuren in 2010 blijven dalen en dat deze in 2011 zullen stabiliseren. Voor de langere termijn is de verwachting dat vanaf 2011 de markthuren weer gaan stijgen wanneer de vraag naar kantoorruimte toeneemt. Vanuit de beleggersmarkt zal tegelijkertijd de interesse voor vastgoed en de kantorenmarkt ook weer toenemen. Voor partijen met voldoende liquide middelen liggen op de huidige markt zeker kansen. Door de afwaarderingen, ook van kwalitatief goede kantoorpanden, zijn objecten tegen aantrekkelijkere prijzen te koop. De ver wachting is dat de verschillen binnen de Nederlandse kantorenmarkt groter zullen worden, waarbij vooral de kwaliteit en de locatie van panden verder aan belang zullen winnen. ONTWIKKELINGEN DUURZAAM BOUWEN

Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker thema in de vastgoedmarkt. Er worden meer duurzame gebouwen gerealiseerd. Er verschijnen publicaties over duurzaam vastgoed en er worden veel congressen over het thema georganiseerd. Tegelijk met het toenemend aantal

9

duurzaam gebouwde kantoren in Nederland ontstaat de roep om een duidelijk duurzaamheidslabel. Vanaf 1 januari 2008 moeten er voor de meeste utiliteitsgebouwen in het kader van de invoering van de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen bij verkoop of verhuur energielabels wor den opgesteld. De energielabels hebben een geldigheidsduur van tien jaar. Het label wordt vastgesteld op basis van de energie-index. De energie-index is een getal waarmee de energe tische kwaliteit van een gebouw via een gestandaardiseerde methode wordt berekend en vastgelegd. De energie-index is gebaseerd op de hoeveelheid energie die nodig is voor verwarming, bevochtiging, verlichting, ventilatie en koeling bij een standaard gebouw. Aan de hand van de berekende energie-index kan worden bepaald in welke gestandaardiseerde energie klasse (a t/m g) het gebouw valt of aan welk energie label het gebouw (kleur) te koppelen is. In 2008 is de Dutch Green Building Council (dgbc) opgericht. Een belangrijk deel van de Nederlandse vastgoedsector heeft zich achter dit initiatief geschaard. Omdat duurzaamheid meer is dan alleen maar energie-efficiëntie werkt de Dutch Green Building Council aan een breed opgezet duurzaamheidslabel. Dit label heet breeam.nl. De afkorting staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Oorspronkelijk is breeam in Engeland ontwikkeld als methode om de mate van duurzaamheid van gebouwen te kunnen meten. Het wordt inmiddels in meer dan 20 landen gebruikt. Bij de ontwikkeling van breeam. nl wordt ook gekeken naar de integratie en harmonisatie van andere Nederlandse instrumenten om duurzaamheid te meten zoals gpr Gebouw en Greencalc+. Tot nu toe is er alleen een breeam certificering mogelijk voor nieuwbouw en grootschalige renovatie. Voor bestaande bouw wordt het zogenaamde ‘breeam in use’ ontwikkeld. Triodos Vastgoedfonds volgt deze ontwikkelingen als bouwsteen voor de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Triodos Vastgoedfonds integreert alle relevante aspecten van duurzaamheid van een pand in de zelf ontwikkelde Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In deze toets zijn de aspecten van de hierboven vermelde methodes geïntegreerd en aangevuld met aspecten die Triodos Bank eveneens belangrijk vindt, zoals de gebouw-

10

kwaliteit voor de gebruiker en het financieel rendement. Vanaf 2010 zal het fonds met een geactualiseerde Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed werken. Sinds de ontwikkeling van de eerste versie van de Triodos Toets in 2004 zijn er op het gebied van duurzaamheid veel nieuwe ontwikkelingen geweest. Daarom zijn de criteria van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed aangepast. Zij sluiten nu aan op deze nieuwste ontwikkelingen. In eerste instantie was de Toets vooral bedoeld als beoordelingsinstrument. Gaandeweg is het fonds de Toets ook gaan gebruiken om de kwaliteit van de aangekochte gebouwen te monitoren en doorlopend te verbeteren. De nieuwe versie van de Triodos Toets is zo ingericht dat het nog beter geschikt is om vastgoed te beheren, bijvoorbeeld door te werken met glijdende schalen waardoor veranderingen in de prestaties van gebouwen duidelijker zichtbaar worden. Tevens is in 2009 in de vastgoedmarkt gesproken over de waardering van duurzaam vastgoed. Het is bijzonder moeilijk de meerwaarde van duurzaam vastgoed te kwantificeren. Op uitnodiging van Triodos Bank heeft Nils Kok van de Universiteit Maastricht een boek geschreven over de meerwaarde van duurzaam vastgoed genaamd ‘Groen Goud’. Dit boek is goed ontvangen in de markt. Tevens hebben medewerkers van Triodos Vastgoedfonds medewerking verleend aan symposia over duurzaam vastgoed waarin de ervaringen die opgedaan zijn met duurzaam vastgoed zijn gedeeld met de markt. Op deze wijze heeft het fonds actief bijgedragen aan het stimuleren van duurzaam bouwen, duurzaam beheer en duurzame renovatie. S A M E N W E R K I N G B O U W F O N D S R E A L E S TAT E INVESTMENT MANAGEMENT

Bouwfonds Real Estate Investment Management begeleidt de aan- en verkopen van het fonds en voert de beheerwerkzaamheden van het vastgoed uit. De samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management, een volle dochter van Rabobank, is in 2009, net als voorgaande jaren, naar volle tevredenheid verlopen. Het afgelopen jaar is door het fonds en Bouwfonds met name gekeken naar het verder ontwikkelen van het begrip ‘duurzaam beheer’. Op portefeuilleniveau betekent dit dat de ambities van het beheer door de fondsmanager explicieter gemaakt worden en dat

TRIODOS VASTGOEDFONDS - JAARVERSLAG 2009

deze door de asset en property manager vertaald worden naar aantoonbaar en duurzaam resultaat. De ambitie is dat duurzaam beheer niet ten koste gaat van het resultaat, maar juist meerwaarde creëert. Een voorbeeld hiervan is de verduurzaming van het monument aan de Kennedylaan in Baarn.

BELEGGINGEN

De beleggingsportefeuille* van Triodos Vastgoedfonds is met 4,6% gestegen tot eur 81,6 miljoen (2008: eur 78,0 miljoen). Het fonds heeft in 2009 twee nieuwe panden verworven met een totale aankoopwaarde (exclusief aankoopkosten) van eur 9,7 miljoen en één pand verkocht met een verkoopwaarde van eur 1,4 miljoen. Een van de nieuwe panden betreft een nieuw gebouwd kantoor gelegen naast het al bestaande gebouw in eigendom van het fonds aan de Blaeulaan in Utrecht. De nieuwbouw is van een vergelijkbare grootte als het bestaande pand en wordt aan dezelfde huurder verhuurd. Gebruik makend van zijn positie als koper, heeft Triodos Vastgoedfonds gestreefd naar een optimale score in de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. De nieuwbouw voldoet aan de strenge duurzaamheidseisen die het ministerie van vrom stelt aan groene projecten. Hierdoor is voor het nieuwe deel een groenverklaring verkregen. Dit onderstreept het innovatieve en duurzame karakter van het pand. Op basis van de groenverklaring is een groenfinanciering aangetrokken voor deze investering. Dit betekent dat de rentelasten van de externe financiering lager zijn dan bij een normale bankfinanciering. Dit instrument verhoogt het rendement van het fonds. In december 2009 heeft het fonds zijn derde rijksmonument, gelegen aan de Honingerdijk in Rotterdam, gekocht. Villa Trompenberg bestaat uit een hoofdgebouw, daterend uit circa 1840 en een koetshuis uit circa 1880. Beide ge bouwen zijn in 2007 gerenoveerd waarbij het koetshuis is voorzien van een moderne aanbouw. Acquisitie van een monument is voor het fonds uit * Onder de beleggingsportefeuille van Triodos Vastgoedfonds wordt verstaan dat deel van het vermogen dat is belegd in duurzaam vastgoed. Eventuele andere beleggingen die het fonds aanhoudt in het kader van het liquiditeitenbeheer vallen hier buiten. Bij de beschrijving van de beleggingsportefeuille wordt gebruik gemaakt van de reële waarde van de beleggingen, dus inclusief ongerealiseerde herwaarderingen van het vastgoed.


- JAARVERSLAG 2009

meerdere perspectieven aantrekkelijk. Monumenten hebben een lange levensduur en kunnen voor meerdere functies gebruikt worden, wat uiteindelijk leidt tot optimaal materiaalgebruik. Er hoeft tevens niet gesloopt en gebouwd te worden, wat uit milieuoogpunt wenselijk is. In december 2009 heeft het fonds het pand aan de Tolweg in Baarn verkocht. Aangezien het fonds nog een tweede pand in Baarn in eigendom heeft, paste verkoop van het pand aan de Tolweg in het streven van het fonds naar een evenwichtige geografische spreiding. Omdat het één van de kleinere panden betrof, is het ook vanuit efficiëntie overwegingen goed geweest dit object te verkopen. Het pand stond sinds begin 2009 leeg door het faillissement van de huurder. Vervolgens werd besloten het object voor verkoop aan te bieden. Uiteindelijk heeft een particuliere belegger dit pand verworven.

Portefeuilleverdeling per 31 december 2009

■ Bestaande bouw, duurzaam beheerd (40,7%) ■ Duurzaam gebouwd en beheerd (34,3%) ■ Monument duurzaam beheerd (25,0%)

De middelen die door de verkoop van panden vrij komen, zullen aangewend worden voor de aankoop van meer duurzame objecten, bij voorkeur in de Randstad. Het fonds kan tot 60% van de fiscale boekwaarde van aan Triodos Vastgoedfonds behorende onroerende zaken als vreemd vermogen aantrekken om de aankopen van panden te financieren. Per 31 december 2009 was 45,5% van deze waarde gefinancierd met vreemd vermogen (2008: 53,9%). Momenteel zijn acht panden in portefeuille duurzaam gebouwd en heeft het fonds drie rijksmonumenten in portefeuille. Het fonds streeft ernaar tenminste 50% van het fondsvermogen te investeren in nieuwe panden die duurzaam gebouwd zijn en beheerd worden. Per 31 december 2009 is 34,3% van de portefeuille belegd in duurzaam gebouwd vastgoed (2008: 37,4%). De gemiddelde huurperiode van de portefeuille bedraagt 81,6 maanden (2008: 81,5 maanden). Voor een volledig overzicht van de portefeuille wordt verwezen naar bijlage a bij

11

Utrecht, Blaeulaan Het kantoorpand annex bedrijfsruimte ligt aan de Blaeulaan in Utrecht. Het pand ligt op Papendorp, de nieuwste kantoorlocatie van Utrecht. Papendorp is door de centrale ligging in Nederland tussen de A12 en de A2 en de hoogwaardige uitstraling, een uitstekende vestigingslocatie. Naast het bestaande pand is in 2009 een vergelijkbaar nieuw pand gebouwd dat met het bestaande deel wordt verbonden. De nieuwbouw voldoet aan de eisen van de Regeling Groenprojecten.

dit jaarverslag. Het leegstandspercentage bedroeg ultimo 2009 0,6% (2008: 0,0%).

D U U R Z A A M VA S T G O E D B E H E E R

Voor het bestaande en al in 2008 aangekocht object aan de Blaeulaan is een energieprestatieadvies (epa-u) gemaakt. Datzelfde geldt ook voor de in 2008 aangekochte objecten aan de Laan van Westenenk in Apeldoorn en Herengracht te Amsterdam. Deze laatste is nog niet definitief. De in de adviezen voorgestelde beheermaatregelen zullen in 2010 met de huurders worden besproken met het doel om tot een verbetering van het energielabel, het energiegebruik en het binnenmilieu te komen. Dit zal tot uiting moeten komen in de scores van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Voor het eind 2009 aangekochte object Honingerdijk in Rotterdam zullen in 2010 de meeste duurzaamheidsmaatregelen genomen worden die op basis van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed direct moeten worden uitgevoerd na aankoop. Zo zal de cv-ketel worden vervangen door een energiezuinige ketel met geringe emissie. De cv-leidingen worden ge ïsoleerd en er worden extra ventilatieroosters in de gevel aangebracht. Tevens wordt er gebruik gemaakt van energiezuinige verlichting en zullen waterbesparende maatregelen worden toegepast. Voor het in 2007 verworven Huis van de Sport wordt onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het verder verduurzamen van het object. Het object heeft nu een energielabel D . In eerste instantie zijn er met een energiebedrijf onderhandelingen gestart met de intentie om de verbetering van het energielabel en het binnenmilieu van het pand te realiseren voor rekening en risico van het energiebedrijf. Dit traject is afgebroken omdat het energiebedrijf uiteindelijk niet wilde voldoen aan de oorspronkelijk opgestelde uitgangspunten met betrekking tot de garantie op energiebesparing. Vervolgens is er besloten een alternatief traject voor de verduurzaming van het Huis van de Sport op te starten. Het ontwerpen van een nieuw energieconcept met geselecteerde installateurs is opgestart. Uitgangspunt is dat financiering van de investering moet gebeuren op basis van de met de huurder afgesloten Intentieverklaring Duurzaam Beheer. Of naast de verbetering naar energielabel a ook een verbetering van de kwaliteit van het binnenmilieu mogelijk is binnen het beschikbare investeringsbudget, zal moeten


- JAARVERSLAG 2009

blijken. Wat de verduurzaming van het Unicef kantoor in Voorburg betreft, zijn er geen nieuwe ontwikkelingen te berichten. Na uit ge breide studies naar de verschillende scenario’s om tot verduurzaming te komen, lijkt het niet mogelijk om binnen het budget en de rendementsdoelstellingen van het fonds een verbetering van het huidige energielabel g te realiseren. De ingrijpende duurzame renovatie van het monumentale object (villa en koetshuis) aan de Kennedylaan in Baarn is met goed resultaat afgerond. De maximaal haalbare verduurzaming is gerealiseerd en is voor Nederland uniek. In het project is energieopslag in de bodem toegepast. Verder is gebruik gemaakt van nieuwe innovatieve installaties voor verwarming, koeling en ventilatie. Er vindt warmteterugwinning plaats, er is daglichtafhankelijke en energie-efficiënte verlichting geïnstalleerd met aanwezigheidsdetectie en geavanceerde meeten regeltechniek. Ten slotte zijn bouwkundige maatregelen genomen zoals het vervangen van enkel glas door monumentenglas en het plaatsen van achterzetramen, isolatie van vloeren, wanden en daken waar dit bouwfysisch mogelijk was. Tevens zijn waterbesparende kranen en toiletten geplaatst. Het energiegebruik en de CO 2 -uitstoot van de villa zijn na de renovatie drastisch verminderd: • Het gasverbruik is verminderd met 66%. • De CO 2 -uitstoot is verminderd met 26%. • Het elektriciteitsgebruik is gestegen, maar de totale energiekosten zijn gedaald met 25%. • Het monument is van een g naar een c energielabel gegaan, van ‘donkerrood’ naar ‘lichtgroen’. Daarbij zijn de volgende aanvullende zaken gerealiseerd: • Een goed en modern binnenklimaat met meer comfort voor de gebruikers van het pand. • Een nieuwe toekomst voor dit prachtige monument, waardoor de levensduur aanmerkelijk verlengd is. Met de duurzame renovatie hebben Triodos Vastgoedfonds, Bouwfonds Real Estate Investment Management en huurder at Osborne een voorbeeld neergezet voor de duurzame renovatie van andere monumenten en zo het thema ’duurzaamheid’ in de vastgoedwereld verder invulling gegeven. Triodos Vastgoedfonds kreeg voor de Kennedylaan een groenverklaring van het ministerie van vrom. Deze groenverklaring bevestigt de duurzaamheid. Het was de eerste

13

keer dat er voor de renovatie van een monument een groenverklaring werd afgegeven. De energielabels van de onderstaande elf objecten van Triodos Vastgoedfonds zijn definitief en ultimo 2009 afgemeld bij SenterNovem.

A+

Groningen, Rostockweg; Utrecht, Blaeulaan II

A

Apeldoorn, Laan van Westenenk; Bunnik, Regulierenring; Emmeloord, Platinaweg; Wageningen, Nieuwe Kanaal I; Wageningen, Nieuwe Kanaal II;

C

Nijmegen, Kerkenbosch

D

Nieuwegein, Wattbaan; Utrecht, Blaeulaan I

G

Voorburg, Jacob van den Eyndestraat

De energielabels van de overige niet-monumentale panden in Nederland (Boxtel, Bosscheweg en Delft, Vesteplein) zijn in con cept beschikbaar en worden in 2010 definitief. Voor monumenten en religieuze gebouwen bestaat geen plicht om een energielabel te laten maken. Triodos Vastgoedfonds heeft momenteel drie rijksmonumenten in portefeuille zitten: Amsterdam, Herengracht; Baarn, Kennedylaan en Rotterdam, Honingerdijk. Voor het pand in Baarn zijn er toch energielabels gemaakt om te kunnen meten wat de invloed van de renovatie is op het energiegebruik van de panden. Vóór de renovatie had de villa een energielabel g met een energie-index van 2,83. Na de ingrijpende duurzame renovatie heeft de villa een C label met een energie-index van 1,30. Deze verbetering is voor een monument zeer duurzaam en bijzonder te noemen. Ultimo 2009 gebruiken zeven van de zestien objecten in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds groene stroom. In 2010 zal het fonds verdere stappen ondernemen om de huurders te sti muleren op duurzame energie over te stappen. Medio 2009 heeft Triodos Vastgoedfonds meegedongen naar de zogenaamde sde subsidie (subsidiering duurzame energieproductie). Er is subsidie aangevraagd om zonnepanelen te plaatsen op alle daken van de panden van het fonds. Helaas was deze regeling overtekend en is in de daaropvolgende loting geen subsidie

14

toegekend aan Triodos Vastgoedfonds. In vervolg op deze actie wordt momenteel met de specialisten op het gebied van zonne-energie van Triodos Bank onderzocht of het mogelijk is zonder subsidie zonnepanelen te plaatsen. Het fonds heeft besloten in 2010 met energiemonitoring van alle objecten te starten. Hiervoor moeten alle meetdiensten op de hoofdaansluitingen bij één meetbedrijf worden ondergebracht. Ook moeten er gas- en/of elektriciteitsmeters worden gehuurd zodat via een energiemanagement-systeem energiemonitoring mogelijk wordt gemaakt. Het monitoring systeem zal het fonds onder meer inzicht geven in het energiegebruik, de streefgebruiken, de vermogens- en verbruiksprofielen en de CO 2 emissie per object. Deze informatie is van belang om met de huurders in gesprek te komen over het energiegebruik en de wijze waarop in de toekomst nog meer energie kan worden bespaard.

RISICO’S

Triodos Vastgoedfonds belegt fondsen van aandeelhouders voor rekening en risico van die aandeelhouders. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico’s waaraan het fonds onderhevig is beschreven in het prospectus en de financiële bijsluiter van het fonds. Ieder jaar legt de directie in de Toelichting op de jaarrekening (zie pagina 28) verantwoording af over de manier waarop gedurende het verslagjaar is omgegaan met deze risico’s. De belangrijkste risico’s voor Triodos Vastgoedfonds in 2009 waren het marktrisico en het debiteurenrisico. Het marktrisico is het effect dat de economische ontwikkelingen hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. Door de economische crisis is de waarde van de portefeuille in 2009 per saldo gedaald. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden, door te investeren in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten. Het debiteurenrisico is het risico dat de huurders die kantoor houden in een pand van het fonds niet in staat zijn om de huur te betalen. In tijden van economische crisis, zoals in 2009 het geval was, is de kans dat huurders hun verplichtingen niet na kunnen komen hoger dan


normaal. Triodos Vastgoedfonds had in 2009 twee huurders die failliet zijn gegaan. Eén geval betrof een huurder die een relatief klein deel van een pand had gehuurd. Aan de Tolweg in Baarn is de hoofdhuurder gedurende het jaar failliet gegaan. Hier is besloten het pand te verkopen. Het fonds onderzoekt bij acquisitie van het pand de kredietwaardigheid van de huurder om zo het debiteurenrisico te minimaliseren. Door spreiding aan te brengen in de portefeuille wordt eveneens het debiteurenrisico verkleind.

F I N A N C I E E L R E S U LTA AT

Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds is opgebouwd uit huur en andere inkomsten minus de totale kosten enerzijds (het zogenaamde resultaat uit bedrijfsuitoefening) en de (on)gerealiseerde waardeverandering van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt anderzijds. Het resultaat uit bedrijfsuitoefening over 2009 bedraagt eur 2,4 miljoen (2008: eur 1,9 miljoen).

van een fonds, verminderd met de schulden van een fonds. Dit wordt ook wel het eigen vermogen van een fonds genoemd. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden en een fictieve afschrijving over vijf jaar van de oprichtingskosten van het fonds. Op deze wijze komen de aankoopkosten van de panden en de oprichtingskosten van het fonds niet geheel ten laste van de huidige belegger, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. De herrekende intrinsieke waarde bedraagt per 31 december 2009 eur 5,91 (2008: eur 6,74). Het rendement van Triodos Vastgoedfonds op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg over 2009 -8,2% (2008: -2,5%). De daling van het rendement ten opzichte van 2008 is veroorzaakt door de daling van de waarde van het vastgoed in portefeuille. Rendement Triodos Vastgoedfonds (inclusief herbelegging van dividend)

In 2009 zijn vijf van de zestien panden extern getaxeerd. De overige panden zijn ieder kwartaal intern gewaardeerd door Bouwfonds Real Estate Investment Management. Vanaf 2010 zal elk pand jaarlijks extern worden getaxeerd. De waardeontwikkeling van het vastgoed dat ultimo 2009 nog in portefeuille was, bedroeg eur -4,9 miljoen (2008: eur -3,7 miljoen). Deze daling van de waarde van het vastgoed is te wijten aan de verslechterende vastgoedmarkt. Het totaal resultaat van het fonds komt uit op eur -3,2 miljoen (2008: eur -2,2 miljoen).

1 jaar

3 jaar gem.

5 jaar

sinds

gem. oprichting gem.

Herrekende intrinsieke waarde -8,2%

0,0%

2,0%

2,2%

Bron: vwd group

Waardeontwikkeling sinds oprichting

Het fondsvermogen van Triodos Vastgoedfonds voor winstdeling is ultimo 2009 licht gedaald tot eur 39,6 miljoen (2008: eur 40,3 miljoen). Gedurende 2009 nam het aantal uitstaande aandelen toe met 10,9% tot 7,2 miljoen stuks (2008: 6,5 miljoen stuks). Het gemiddelde resultaat per aandeel bedraagt eur -0,46 (2008: eur -0,37). De intrinsieke waarde per aandeel (inclusief nog uit te keren dividend) bedraagt ultimo 2009 eur 5,50 (2008: eur 6,20).

125 120 115 110 105 100 95 dec-04

dec-05

dec-06

dec-07

dec-08

dec-09

Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde

RENDEMENT

Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds, inclusief herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen


130

- JAARVERSLAG 2009

Bron: vwd group

15

Naast het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde wordt het rendement van Triodos Vastgoedfonds eveneens berekend op basis van het resultaat uit bedrijfsuitoefening van het fonds (het directe rendement) en de (on)gerealiseerde waardeveranderingen van de panden (het indirecte rendement). Samen vormen zij het totaalrendement op het fondsvermogen. Het directe rendement van Triodos Vastgoedfonds bedroeg over 2009 6,0% (2008: 5,0%). Het indirect rendement bedroeg in 2009 -14,0% (2008: -10,7%). Het totaalrendement komt daarmee uit op -8,0% (2008: -5,7%). Voor de belegger is het rendement op basis van de herrekende intrinsieke waarde het meest relevant.

LIQUIDITEITENBEHEER

Op grond van wettelijke bepalingen is Triodos Vastgoedfonds verplicht minimaal 10% van het fondsvermogen aan te houden in liquiditeiten of direct opeisbare tegoeden of moet zorg dragen voor voldoende andere waarborgen om aan de 10% liquiditeitseis te voldoen. Gedurende de verslagperiode heeft Triodos Vastgoedfonds gebruik gemaakt van een stand-by faciliteit van Triodos Bank.

V E R K L A R I N G VA N D E B E H E E R D E R

Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management bv. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggingsfondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag. Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering die is opgesteld volgens de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Deze beschrijving is gedurende 2009 gecontroleerd door de Directie en, waar nodig, gewijzigd. Onderdeel van deze controle was ook de revisie van het handboek administratieve organisatie en interne controle van Triodos Vastgoedfonds, dat de processen en procedures voor deze beleggingsinstelling beschrijft. Bij deze werkzaamheden heeft de Directie geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten

16

concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering zoals bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. De Directie heeft gedurende 2009 middels managementrapportages, interne audit en externe accountantscontrole verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. De accountantsverklaring behorende bij de externe controle van de jaarrekening 2008 is besproken met de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds. Daarnaast kent de beheerder een incidenten- en klachtenprocedure. Hieruit zijn in het kader van de rapportage in dit jaarverslag geen relevante bevindingen naar voren gekomen. Op basis van de met betrekking tot het verslagjaar 2009 verkregen (management) informatie ten aanzien van de uitgevoerde processen en de daarin opgenomen interne beheermaatregelen, alsmede uit specifieke controles daaromtrent, heeft de Directie vastgesteld dat de beheermaatregelen conform de beschrijving zijn uitgevoerd. Voor het komend jaar verwacht de Directie geen significante wijziging in de opzet van de bedrijfsvoering. Met ingang van 1 januari 2009 dient Triodos Investment Management als beheerder van beleggingsfondsen zogeheten Principles of Fund Governance op zijn website te plaatsen. Deze principles zijn een vorm van zelfregulering waarbij de Dutch Fund and Asset Management Association (dufas) richtlijnen en best practices heeft aangegeven. Het doel van de principles is het geven van nadere richtlijnen voor de organisatorische opzet en werkwijze van (retail) fondsbeheerders. Triodos Investment Management volgt deze richtlijnen en heeft beleid geformuleerd dat te vinden is op de website www.triodos.nl.

BEHEERKOSTEN

Een belangrijke kostenpost van Triodos Vastgoedfonds is de beheervergoeding die het fonds betaalt aan Triodos Investment Management, dat de directie voert over het fonds. Deze vergoeding wordt vooral gebruikt voor personele kosten die gemaakt worden bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Daarnaast worden hieruit alle inspanningen die samenhangen met de financiering en de administratie


van het fonds en het voldoen aan de rapportageverplichtingen in het kader van wet- en regelgeving bekostigd. De total expense ratio geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde fondsvermogen over de verslag periode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. De ter van Triodos Vastgoedfonds bedroeg in 2009 4,70% (2008: 4,46%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen doordat vastgoedfondsen te maken hebben met de exploitatiekosten van het vastgoed, bijvoorbeeld voor het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden ge laten, resteert de fondskosten expense ratio van 2,76% (2008: 2,93%).

Triodos Vastgoedfonds zal in 2010 de kwaliteit van de portefeuille verder verbeteren door intensief en duurzaam beheer van het vastgoed en door acquisitie van goed verhuurde duurzame panden op goede locaties. Om meer spreiding in de portefeuille aan te brengen, zal er behalve naar kantoren ook naar maatschappelijk vastgoed gekeken worden. Dit zijn bijvoorbeeld scholen, verpleeghuizen, zorgcentra of gezondheidcentra. Voor een aantal panden waarvan nu lijkt dat zij niet verder verduurzaamd kunnen worden, kan verkoop overwogen worden. Het fonds verwacht dat het direct rendement zich stabiel zal ontwikkelen. Verwacht wordt dat de waardeontwikkeling van het vastgoed zich positief zal ontwikkelen vergeleken met de waardeontwikkeling in 2009.

Zeist, 8 maart 2010 Directie Triodos Investment Management bv Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter Hans Schut

VOORUITZICHTEN

Eind 2009 is het vertrouwen van financiers en beleggers in vastgoed gestegen ten opzichte van de situatie begin 2009. De potentiële risico’s voor vastgoedbeleggingen zijn nu minder het gevolg van de onzekerheid op de financiële markten. Risico’s komen nu voort uit potentiële leegstand en dalende huurwaarde. Triodos Vastgoedfonds is goed gepositioneerd voor de toekomst. De kapitaalspositie is op peil. Indien gewenst kan het fonds additioneel vreemd vermogen aantrekken.


- JAARVERSLAG 2009

17

Groningen, Rostockweg Sinds juni 2008 is het kantoorpand in Groningen opgenomen in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds. Dit oorspronkelijk niet met een duurzame ambitie gebouwde pand is door Wolter & Dros in 2007 als casco gekocht en van een zeer vooruitstrevend duurzaam energieconcept voorzien. Daardoor heeft het pand nu een A+ energie label en voldoet het aan alle eisen die Triodos Vastgoedfonds stelt aan een duurzaam gebouw.

Algemene gegevens

T

riodos Vastgoedfonds is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, aangesloten bij Euronext Fund Service te Amsterdam. Particuliere beleggers kunnen via Triodos Bank en iedere andere bank waar zij hun beleggingen aanhouden aandelen Triodos Vastgoedfonds kopen.

dom op een duurzame wijze. Huur en andere inkomsten van het fonds worden na aftrek van kosten uitgekeerd aan de aandeelhouder in de vorm van dividend.

Tot 30 juni 2009 werd Triodos Vastgoedfonds beheerd door Triodos Fonds Management bv. Op 30 juni is Triodos Fonds Management BV gefuseerd met Triodos Investment Management BV, waarbij Triodos Fonds Management BV de verkrijgende partij was. Tegelijkertijd is de naam van de nieuwe entiteit gewijzigd in Triodos Investment Management bv. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De directie van Triodos Investment Management bv wordt gevormd door mevrouw Marilou van Golstein Brouwers, de heer Bas Rüter en de heer Hans Schut.

VENNOOTSCHAPSBELASTING

Een onafhankelijke Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het beleggingsbeleid. Tevens staat de Raad van Commissarissen de Directie terzijde met advies. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de prioriteitsaandeelhouder. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door de heer Peter Blom, de heer Kees Duijvestein (voorzitter), de heer Bert de Graaf en de heer Peter Kok. De acquisitie van panden geschiedt mede op basis van het advies van een investeringscommissie die bestaat uit de heer John Mak, de heer Carel de Vos tot Nederveen Cappel (voorzitter) en de heer Theo Overbeeke. De acquisitie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management.

WERKWIJZE

Triodos Vastgoedfonds acquireert vastgoed dat past binnen de criteria van het fonds. Triodos Vastgoedfonds beheert alle panden in eigen-


- JAARVERSLAG 2009

F I S C A L E S TAT U S

Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het fonds in beginsel is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij voortduring wordt voldaan. DIVIDENDBELASTING

Triodos Vastgoedfonds dient over de uit te keren dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. De door Triodos Vastgoedfonds ingehouden dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting en kan daarmee worden verrekend. Voor overige informatie verwijzen wij naar het prospectus van het fonds dat kosteloos opvraagbaar is bij Triodos Bank of kijk op www.triodos.nl.

DUURZAAMHEIDSVERSLAGLEGGING

Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management bv. Dit is een volle dochter van Triodos Bank nv. Alle beleggingsfondsen rapporteren afzonderlijk over hun resultaten in een jaarverslag. De medewerkers van Triodos Investment Management bv die betrokken zijn bij het beheer van de fondsen zijn in dienst bij Triodos Bank. Alle aspecten van sociaal beleid, waaronder ook het beloningsbeleid, worden verantwoord in het jaarverslag 2009 van Triodos Bank. Het jaarverslag van Triodos Bank is een integraal duurzaamheidverslag. Bij het opstellen van dit verslag wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen van het Global Reporting Initiative (gri). Deze richtlijnen bieden een internationaal consistent verslagleggingsraamwerk voor informatie over de resultaten van een onder neming, in het

19

Rotterdam, Honingerdijk Triodos Vastgoedfonds heeft in december 2009 villa Trompenburg aan de Honingerdijk 70-80 in Rotterdam gekocht. Het pand is in 2007 gerenoveerd. Tijdens de renovatie is de buitenkant in originele stijl hersteld en is het interieur hedendaags uitgevoerd hetgeen een boeiend contrast oplevert. Triodos Vastgoedfonds heeft een speciale interesse voor monumenten vanwege hun lange levensduur. Het pand presteert vooral goed op de onderdelen People en Project. Het pand is voor een periode van tien jaar verhuurd aan BVH Beheer BV. Met de huurder is een intentieovereenkomst duurzaam beheer afgesloten.

bijzonder op het gebied van maatschappelijke en milieuaspecten. Voor het verslag van 2009 maakt Triodos Bank gebruik van de derde generatie richtlijnen die in oktober 2006 zijn gepubliceerd door gri en de nieuwe versie van de Financial Services Sector Supplement van de gri uit 2008, die voor het eerst zijn gepubliceerd in november 2002. Meer informatie over gri en de richtlijnen is te vinden op www. globalreporting.org. Triodos Vastgoedfonds investeert direct in gebouwen die voldoen aan de duurzaamheidscriteria van het fonds en uitzicht bieden op een aantrekkelijk rendement. Enkele interessante gri-indicatoren die van belang zijn voor dit fonds zijn die van de Financial Services Sector Supplements, in het bijzonder de indicatoren die betrekking hebben op maatschappij en milieu. Verdere gegevens over de maatschappelijke en milieuprestaties van Triodos Bank en haar beleggingsfondsen zijn te vinden in het jaarverslag van Triodos Bank, te downloaden op www.triodos.nl.

K L I M A AT N E U T R A A L O N D E R N E M E N

Triodos Bank is volledig CO 2 -neutraal. Het beleid van de bank is gericht op het verminderen van broeikasgassen. Daarbij worden drie stappen onderscheiden. Ten eerste streeft de bank ernaar zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Ten tweede wordt het resterende noodzakelijke energieverbruik, waar mogelijk, betrokken uit duurzame bronnen. Ten derde wordt het restant aan CO 2 -emissie gecompenseerd door CO 2 -credits te kopen. De berekening van de CO 2 -emissies van de Bank en de compensatie hiervan wordt uitgevoerd door Klimaat Neutraal Groep. Binnen Triodos Bank wordt het gebruik van vluchtige organische stoffen en stoffen die de ozonlaag afbreken zoveel mogelijk vermeden.


- JAARVERSLAG 2009

21

Jaarrekening 2009 Triodos Vastgoedfonds NV 24

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009

25

Geconsolideerde balans per 31 december 2009

26

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2009

27

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen

28

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

49

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009

50

Enkelvoudige balans per 31 december 2009

51

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

58

Overige gegevens

▼

Het Huis van de Sport in Nieuwegein huisvest negen nationale sportbonden in een modern gebouw.


- JAARVERSLAG 2009

23

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 (bedragen in euro’s) 2009

2008

6.025.734

5.285.361

Noot*

Bruto huuropbrengsten Bouwrente

80.774

10.004

557.000

376.827

6.663.508

5.672.192

-573.565

-376.827

-745.484

-586.232

5.344.459

4.709.133

3

-652.005

-363.859

4

-4.896.424

-3.743.854

Waardeveranderingen van vorderingen

5

-17.647

-147.730

Beheerkosten

6

-1.041.700

-1.070.550

1

Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten Betaalde servicekosten Exploitatiekosten

2

Netto huuropbrengsten

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken

Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken

Overige bedrijfsopbrengsten

88.296

143.875

-60.450

-111.448

27.846

32.427

Netto operationeel resultaat

-1.235.471

-584.433

Rentelasten

-2.136.884

-1.764.821

Rentebaten

201.874

171.835

-1.935.010

-1.592.986

-3.170.481

-2.177.419

Overige bedrijfslasten Netto overige bedrijfsopbrengsten

Netto financieringslasten

7

8

Netto resultaat

* Zie toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening, beginnende op pagina 36.

24


Geconsolideerde balans per 31 december 2009 voor winstverdeling (bedragen in euro’s) 2009

2008

Noot*

A C T I VA

Vaste activa 9

81.645.500

78.021.779

Onderhanden werk

Onroerende zaken

10

28.995

1.291.973

Overige langlopende activa

11

127.621

118.824

81.802.116

79.432.576

Totaal vaste activa

Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa

12

394.603

2.324.715

Liquide middelen

13

1.417.371

6.509.214

1.811.974

8.833.929

83.614.090

88.266.505

Totaal vlottende activa

Totaal activa

PA S S I VA

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal

14

36.054.287

32.523.759

Agio

15

11.604.223

10.743.636

Herwaarderingsreserve

16

1.599.736

1.336.657

Herbeleggingsreserve

17

—

146.031

Overige reserves

18

-6.459.227

-2.258.181

Onverdeeld resultaat

19

-3.170.481

-2.177.419

39.628.538

40.314.483

20

42.443.406

45.293.600

21

1.542.146

2.658.422

Totaal schulden

43.985.552

47.952.022

Totaal passiva

83.614.090

88.266.505

Totaal eigen vermogen

Schulden Langlopende schulden Externe financiering Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen

* Zie toelichting op geconsolideerde balans, beginnende op pagina 40.


- JAARVERSLAG 2009

25

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2009 (bedragen in euro’s) 2009

2008

5.919.101

5.594.913

Noot*

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huuropbrengsten Exploitatiekosten

-876.206

-673.372

Beheerkosten en overige bedrijfslasten

-1.069.506

-1.009.633

Betaalde rente

-2.169.784

-1.676.561

182.708

171.365

441.137

-444.635

Ontvangen rente Toename/afname overige vorderingen en overlopende activa Overige betalingen

-163.122

-27.356

88.296

285.999

2.352.624

2.220.720

9

-10.035.990

-18.805.925

3

2.958.781

—

-7.077.209

-18.805.925

14,15

4.399.344

12.043.929

Betaald dividend

19

-1.906.579

-1.425.460

Nieuw opgenomen langlopende financieringen

20

1.956.406

11.000.000

Aflossing langlopende financieringen

20

-4.806.600

—

-357.429

21.618.469

-5.082.014

5.033.264

Overige ontvangsten

7

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerende zaken inclusief aankoopkosten Verkopen onroerende zaken inclusief verkoopkosten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte van aandelen

Mutatie liquide middelen

* Zie toelichting op geconsolideerde jaarrekening, beginnende op pagina 28.

26


Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2009 is als volgt:

Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Herwaarderings reserve


32.523.759

10.743.636

1.336.657

146.031

3.530.528

860.587

Overige Onverdeeld reseves resultaat boekjaar

Totaal

Stand per 31 december 2008 Uitgifte aandelen

-2.258.181

-2.177.419

40.314.483 4.391.115

Uitgekeerd dividend 2008

-1.906.579

-1.906.579

4.083.998

—

-3.170.481

-3.170.481

-3.170.481

39.628.538

Overige Onverdeeld reseves resultaat boekjaar

Totaal

Resultaatbestemming 2008

263.079

-146.031

-4.201.046

Resultaat boekjaar 2009 Stand per 31 december 2009

36.054.287

11.604.223

1.599.736

—

-6.459.227

Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2008 was als volgt:

Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Herwaarderings reserve


24.528.415

7.311.686

125.416

—

7.995.344

3.432.479

Stand per 31 december 2007 Uitgifte aandelen

1.201.379

1.725.630

32.489.768 11.427.823

Uitgekeerd dividend 2007

-1.425.689

-1.425.689

529

—

-300.470

—

-2.177.419

-2.177.419

-2.177.419

40.314.483

Afronding dividend 2007

-529

Resultaatbestemming 2007

1.211.241

146.031

-1.056.802

Resultaat boekjaar 2008 Stand per 31 december 2008

32.523.759


10.743.636

- JAARVERSLAG 2009

1.336.657

146.031

-2.258.181

27

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening ALGEMEEN

Triodos Vastgoedfonds NV is een beleggingsfonds met veranderlijk kapitaal in de zin van artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek. Aandelen kunnen worden gekocht en verkocht via Triodos Bank of door tussenkomst van een bank of commissionair die is aangesloten bij Euronext Fund Service Amsterdam NV. Als open-end beleggingsfonds is de vennootschap onder normale omstandigheden bereid tot in- en verkoop van aandelen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de directie kan besluiten tijdelijk geen aandelen uit te geven of in te kopen. Om tot op zekere hoogte te kunnen voldoen aan verzoeken tot inkoop van aandelen, zal Triodos Vastgoedfonds minimaal 10% van het vermogen beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorgdragen voor voldoende andere waarborgen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard (hierna: EU-IFRS) en de interpretaties die door de International Accounting Standard Bord (IASB) zijn vastgesteld. De beheerder van Triodos Vastgoedfonds NV is Triodos Investment Management BV. Aan Triodos Investment Management is op 14 juli 2006 een vergunning verleend ingevolge artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen. Een vergunning die is verleend op grond van artikel 5 van laatstgenoemde wet berust vanaf 1 januari 2007 op artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. In het belang van de beleggers dienen beleggingsinstellingen te voldoen aan eisen met betrekking tot deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, financiële waarborgen, bedrijfsvoering en de informatieverschaffing aan de deelnemers, publiek en toezichthouder. De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING GRONDSLAGEN VOOR HET OPSTELLEN VAN DE JAARREKENING

De cijfers worden gepresenteerd in euro’s. De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed, deelnemingen en afgeleide financiële instrumenten. Voor het opstellen van de cijfers op basis van EU-IFRS wordt van het management oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden periodiek herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden wijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de wijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes. ONROERENDGOEDBELEGGINGEN

Beleggingen in onroerend goed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden.

Eerste waardering Beleggingen in vastgoed aangekocht in de loop van het boekjaar worden opgenomen tegen aankoopprijs vermeerderd met aankoopkosten. Onder aankoopkosten worden begrepen alle externe kosten verband houdend met de aankoop van een onroerende zaak, zoals acquisitiekosten, overdrachtsbelasting, notariële kosten, kadasterkosten, makelaarscourtage en kosten van een externe due diligence. Uitgaven daterend

28


van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt.

Vervolgwaardering Beleggingen in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs op de markt kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden zullen worden bepaald aan de hand van taxaties. Jaarlijks wordt tenminste een derde deel van de onroerende zaken getaxeerd door een externe taxateur, zodanig dat na verloop van drie jaar telkens de gehele portefeuille extern is getaxeerd. De externe taxateur is onafhankelijk en in het bezit van een erkende en relevante beroepskwalificatie en heeft recente ervaring met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbeleggingen. De waarde van een vastgoedobject is opgenomen onder aftrek van de geschatte kosten die een koper moet maken om het object te verwerven. De niet in het boekjaar extern getaxeerde onroerende zaken worden intern getaxeerd. Deze interne taxatie geschiedt op basis van de Netto Contante Waarde methode, welke methode op de markt het meest gangbaar is voor het waarderen van vastgoed. Bij deze methode wordt de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van toekomstige kasstromen en een samengestelde interestvoet. Toekomstige kasstromen worden netto contant gemaakt door deze te verdisconteren tegen een bepaald rentepercentage, welk rentepercentage wordt bepaald op basis van de rente op staatsobligaties, de aard van de activa (vastgoed), alsmede de specifieke categorie vastgoed (bijvoorbeeld bedrijfspand of school). Indien Triodos Vastgoedfonds NV overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging gewaardeerd tegen reële waarde. Eenmaal per kwartaal, of zoveel vaker indien de marktomstandigheden daarom vragen, zullen de onroerende zaken door de directie naar beste kunnen worden gewaardeerd op basis van tussentijds afgegeven indicaties ten aanzien van het waardeverloop van deelportefeuilles en andere voor de waardering relevant geachte informatie. Mutaties als gevolg van (on)gerealiseerde herwaarderingen van beleggingen worden via de winst- en verliesrekening verwerkt. Het deel van de winst dat betrekking heeft op ongerealiseerde herwaarderingen zal niet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar zal in het geval van per saldo positieve herwaardering via de winstverdeling worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve en in het geval van per saldo negatieve herwaarderingen via de winstverdeling worden toegevoegd aan de overige reserves. Het is fiscaal toegestaan gerealiseerde herwaarderingen toe te voegen aan de herbeleggingsreserve. In beginsel zal Triodos Vastgoedfonds van deze mogelijkheid gebruik maken. D O C H T E R M A AT S C H A P P I J E N

Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen waarover Triodos beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent op het financiële en operationele beleid van een onderneming ten behoeve van de eigen werkzaamheid. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die nu uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. In de geconsolideerde jaarrekening zijn naast de financiële gegevens van Triodos Vastgoedfonds opgenomen: • Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV, Zeist, belang 100% • Triodos Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, belang 100% OVERIGE LANGLOPENDE ACTIVA (GEACTIVEERDE KOSTEN)

Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs


- JAARVERSLAG 2009

29

en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. OVERIGE VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA

Overige vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. LIQUIDE MIDDELEN

De liquide middelen omvatten direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn tevens kortlopende, zeer liquide beleggingen die te allen tijde kunnen worden omgezet in een vast bedrag aan contanten en waaraan een zeer beperkt risico op waardeveranderingen kleeft. EIGEN VERMOGEN

Het eigen vermogen vertegenwoordigt de waarde van alle uitstaande aandelen (gewone en prioriteitsaandelen) van het fonds ultimo de verslagperiode. RENTEDRAGENDE SCHULDEN

Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van de toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen amortisatiewaarde waarbij verschillen tussen de kostprijs en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd in het resultaat worden verantwoord. OVERIGE PASSIVA

Crediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. HUUROPBRENGSTEN

Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele huurovereenkomsten worden op lineaire basis over de looptijd van de huurovereenkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Verhuurincentives die het karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd als een integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. S E R V I C E - , E X P L O I TAT I E - E N B E H E E R K O S T E N

Servicekosten voor servicecontracten met derden worden één op één doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking tot leegstand worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking. Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedbeleggingen kunnen worden toegerekend, exclusief de kosten die worden doorbelast aan huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, onderhoud en advieskosten. Deze kosten worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerkosten zijn kosten die niet rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend. Dit zijn onder andere vergoedingen aan de beheerder, kantoorkosten, advieskosten, publiciteitskosten, accountantskosten, kosten voor het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en kosten van de beursnotering. OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN EN LASTEN

Overige bedrijfsopbrengsten hebben betrekking op de open afslagen in rekening gebracht bij uitgifte en inkoop van aandelen. Overige bedrijfslasten hebben betrekking op kosten voor de registratie van aandelen en marketingkosten die verband houden met de emissie van nieuwe aandelen. NETTO FINANCIERINGSLASTEN

Netto financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden en worden berekend op basis van de effectieve rentemethode. Rentebaten worden op het moment dat deze zich voordoen verantwoord in de winst- en verliesrekening.

30


S E G M E N T R A P P O RTA G E

Een segment is een geheel van activa en activiteiten die segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent. Onderstaande segmentrapportage presenteert beleggingen en resultaten per land waarin Triodos Vastgoedfonds actief is. De segmentrapportage per land per 31 december 2009 is als volgt: (bedragen in euro’s)

Nederland

Duitsland

Beleggingen per 31 december 2009

80.070.500

1.575.000

Resultaat 2009

-2.916.570

-253.911


- JAARVERSLAG 2009

31

Triodos Vastgoedfonds hanteert hiernaast een segmentering in duurzaam gebouwd en beheerd, monument duurzaam beheerd en bestaande bouw duurzaam beheerd. De waarde van de beleggingen per segment per 31 december 2009 zijn als volgt:

Aankoopwaarde

Herwaardering

Reële waarde

Wageningen, Nieuwe Kanaal II

1.789.910

-314.910

1.475.000

Bunnik, Regulierenring

1.707.000

343.000

2.050.000

Emmeloord, Platinaweg

2.100.000

-195.000

1.905.000

Boxtel, Bosscheweg

5.600.000

-655.000

4.945.000

Duurzaam gebouwd en beheerd (34,3%)

Aken, Krefelderstrasse Delft, Vesteplein Groningen, Rostockweg

1.989.000

-414.000

1.575.000

12.498.357

616.643

13.115.000

3.300.000

-330.000

2.970.000

28.984.267

-949.267

28.035.000

Monument, duurzaam beheerd (25,0%) Baarn, Kennedylaan*

5.892.619

787.381

6.680.000

Amsterdam, Herengracht

9.150.000

-334.500

8.815.500

Rotterdam, Honingerdijk

4.900.000

—

4.900.000

19.942.619

452.881

20.395.500


2.816.000

-531.000

2.285.000

Wageningen, Nieuwe Kanaal I

5.800.000

-280.000

5.520.000


5.625.000

-830.000

4.795.000

Nieuwegein, Wattbaan

8.600.000

-1.530.000

7.070.000

Apeldoorn, Laan van Westenenk

6.375.000

-875.000

5.500.000

Utrecht, Blaeulaan**

8.728.168

-683.168

8.045.000

37.944.168

-4.729.168

33.215.000

86.871.054

-5.225.554

81.645.500

Bestaande bouw, duurzaam beheerd (40,7%)

* De aankoopwaarde van de Kennedylaan in Baarn is in 2009 toegenomen door activering van de renovatiekosten. ** De aankoopwaarde van de Blaeulaan in Utrecht is in 2009 toegenomen door activering van de bouwkosten van de nieuwbouw.

DIRECT EN INDIRECT RENDEMENT

Het directe beleggingsresultaat bestaat uit de huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten. Het indirecte beleggingsresultaat bestaat uit de herwaardering van onroerendgoed-beleggingen en het netto verkoopresultaat van de beleggingen.

32


BEHEERSING VAN FINANCIËLE RISICO’S

Door het gebruik van (afgeleide) financiële instrumenten worden diverse financiële risico’s gelopen. De risico’s komen voort uit het beheren van de beleggingsportefeuille. Het door de directie van Triodos Vastgoedfonds gevoerde beleid ten aanzien van deze risico’s wordt hieronder uiteengezet. MARKTRISICO

De waarde van vastgoed wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, waaronder de vooruitzichten met betrekking tot de economische groei, het inflatietempo en de huurinkomsten op het moment van verkoop. Hoe groter de fluctuatie in de ontwikkeling van deze factoren, des te groter het marktrisico is. Het fonds kan zich niet verweren tegen macro-economische factoren die het waardeverloop van het vastgoed bepalen. Echter, door een goed beheer van het vastgoed en door visie zal het fonds de aantrekkingskracht van het vastgoed proberen te waarborgen. ECONOMISCH RISICO

Economisch risico is te onderkennen ten aanzien van ontwikkelingen inzake rente en inflatie. De renteontwikkeling kan door het aantrekken van vreemd vermogen invloed hebben op het rendement. Het beleid van de onderneming is om de rentevastperiode van het vreemd vermogen gelijk te laten lopen aan de huurperioden. De opbouw van de rentevastperioden van het vreemd vermogen is weergegeven op pagina 45 tot en met 47. De onderneming maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten voor de afdekking van de renterisico’s. Verder is de ontwikkeling van huurinkomsten afhankelijk van de inflatie. Bij de expiratie van huurcontracten wordt de huur aangepast volgens marktconforme condities. Huurprijzen worden in beginsel jaarlijks geïndexeerd. HUURRISICO

Huurprijzen kunnen onder druk komen te staan in economisch slechte tijden. Hierdoor zal in de markt de leegstand toenemen, waardoor de huurprijzen zullen dalen. Het huurrisico wordt in belangrijke mate beperkt door het aangaan van huurcontracten voor meerjarige periodes, waardoor de jaarlijkse huur voor langere tijd vaststaat. Tevens wordt getracht de huurperiodes van de portefeuille te spreiden, waardoor zo min mogelijk contracten op hetzelfde moment aflopen. De gemiddelde looptijd van de aangegane huurcontracten is ultimo 2009 81,6 maanden (2008: 81,5 maanden). De looptijd van de huurcontracten is als volgt te specificeren:

Percentage <1 jaar

0,2%

1-3 jaar

8,3%

3-5 jaar

4,0%

5-10 jaar

52,0%

>10 jaar

35,5%

Totaal

100,0%

DEBITEURENRISICO

Debiteurenrisico is het risico dat voortvloeit uit het feit dat een specifieke tegenpartij tegenover de vennootschap niet in staat is aan zijn verplichtingen te voldoen. Het beleid is erop gericht het debiteurenrisico te beperken door een solvabiliteitstoetsing van (potentiële) huurders en door spreiding van huurders over verschillende bedrijfstakken, opdat afhankelijkheid van specifieke economische ontwikkelingen die slechts van invloed zijn op bepaalde bedrijfstakken, wordt vermeden. Per balansdatum is een voorziening gevormd voor mogelijk oninbare huurvorderingen.


- JAARVERSLAG 2009

33

L E E G S TA N D S R I S I C O

De bezettingsgraad van het vastgoed kan afnemen door beëindiging van huurovereenkomsten of faillissement van huurders. Ter beperking van het leegstandsrisico streeft het fonds naar het afsluiten van huurovereenkomsten met zoveel mogelijk een (middel)lange looptijd. Tevens wordt door adequaat onderhoud de goede staat van het vastgoed gewaarborgd en wordt pas belegd in nieuw te bouwen vastgoed, indien tenminste 60% van de toekomstige beschikbare ruimte is verhuurd. Ultimo 2009 is de bezettingsgraad van de panden in portefeuille 99,4%. R I S I C O T E N A A N Z I E N VA N W E T- E N R E G E L G E V I N G

Politieke besluitvorming met betrekking tot bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscaliteit kan invloed hebben op het rendement van Triodos Vastgoedfonds. Dit risico wordt beperkt door voorafgaand aan een acquisitie een gedetailleerde analyse te maken van mogelijk relevante risico’s (‘due diligence’). Tevens volgt het fonds nieuwe ontwikkelingen en past zijn beleid indien nodig aan op basis van wijzigingen in wet- en regelgeving. RISICO VERBONDEN AAN BELEGGEN MET GELEEND GELD

Het risico verbonden aan beleggen met geleend geld is gelegen in de mogelijkheid dat Triodos Vastgoedfonds meer gelden dient terug te betalen dan dat de onderliggende beleggingen opleveren. Het gevolg hiervan kan zijn dat de aandeelhouders hun inleg verliezen doordat Triodos Vastgoedfonds eerst het geleende geld dient terug te betalen. De beleggingen dienen immers als zekerheid voor het vreemd vermogen. Dit risico wordt beperkt doordat er geen verplichting voor de aandeelhouders is om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren indien de verliezen de inleg overstijgen. Voorts kan het fonds maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van aan het fonds behorende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, aantrekken als vreemd vermogen. Per 31 december 2009 was er vreemd vermogen aangetrokken ter waarde van 45,5% van de fiscale boekwaarde van het fonds. RISICO MET BETREKKING TOT OPSCHORTING VAN OPEN-END STRUCTUUR

Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht. LIQUIDITEITSRISICO

Liquiditeitsrisico is het risico dat de vennootschap niet de mogelijkheid heeft om de financiële middelen te verkrijgen die zijn benodigd om aan bepaalde verplichtingen te kunnen voldoen. Dit risico wordt beperkt door minimaal 10% van het vermogen te beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorg te dragen voor voldoende andere waarborgen. C O N C E N T R AT I E R I S I C O

Het concentratierisico is het risico dat zich voor kan doen indien Triodos Vastgoedfonds een grote concentratie van beleggingen heeft in bepaalde regio’s of specifieke soorten vastgoed. Ter beperking van dit risico worden de investeringen gespreid over verschillende soorten vastgoed in diverse regio’s in Nederland en daarbuiten. Spreiding van huurinkomsten  Sportbonden (11%)  All Derivatives (9%)  Unicef (8%)  AT Osborne (7%)  DOK (7%)  BRO (5%)  SHR (5%)  Overige (48%)

34


RISICO EROSIE FONDSVERMOGEN

Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling. Een van de voorwaarden, die aan de status van fiscale beleggingsinstelling zijn verbonden, betreft het jaarlijks uitkeren van de fiscale winst aan de aandeelhouder. Onder omstandigheden kan het voorkomen dat de fiscale jaarwinst hoger uitvalt dan het behaalde jaarresultaat waardoor Triodos Vastgoedfonds meer dividend uit kan keren dan het behaalde jaarresultaat. Het gevolg kan zijn dat het fondsvermogen van Triodos Vastgoedfonds door de dividenduitkering afneemt.

I N K O O P VA N A A N D E L E N

Wanneer het aanbod de vraag overtreft, is Triodos Vastgoedfonds bereid de aandelen zelf te kopen, indien en voor zover dit niet in strijd is met de (statutaire) voorwaarden of wettelijke bepalingen. Er zijn voldoende waarborgen aanwezig opdat aan de verplichting om in te kopen en terug te betalen, kan worden voldaan, behoudens de wettelijke bepalingen en de hieronder vermelde omstandigheden, zulks ter beoordeling van de beheerder. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij de beheerder besluit dat Triodos Vastgoedfonds in het geheel geen aandelen zal inkopen. Voor zover nu kan worden overzien zal dat het geval zijn indien de liquide middelen van Triodos Vastgoedfonds hiertoe ontbreken, de verhouding tussen het totale fondsvermogen en het belegde vermogen door inkoop niet in overeenstemming zal zijn met de doelstelling dienaangaande van het fonds of dat door aangegane verplichtingen reeds beslag op deze middelen van Triodos Vastgoedfonds is gelegd. Tot de aangegane verplichtingen dienen ook gerekend te worden de liquiditeiten die nodig zijn om het resultaat uit te keren, zodat de fiscale status van de beleggingsinstelling niet wordt aangetast. Ook in andere gevallen waarbij naar de mening van de beheerder de belangen van Triodos Vastgoedfonds of de aandeelhouders door inkoop zouden worden aangetast, kan worden besloten geen aandelen in te kopen. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden, omdat alleen onder zeer uit zonderlijke omstandigheden een object verkocht zal worden om liquiditeiten hiervoor vrij te maken. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

F I S C A L E S TAT U S

Triodos Vastgoedfonds is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat, indien onder meer de fiscale winst nagenoeg volledig wordt uitgekeerd in de vorm van dividend, geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen vallen niet onder deze fiscale uitdelingsverplichting. Het resultaat van de 100% Duitse dochteronderneming, Triodos Immobilien GmbH, is over haar resultaat wel Duitse winstbelasting verschuldigd. Triodos Vastgoedfonds NV behoort tot een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting waarbij Triodos Vastgoedfonds NV de moedermaatschappij is en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV de dochtermaatschappij. Voor de wijze van verrekening van omzetbelasting en vennootschapsbelasting tussen Triodos Vastgoedfonds NV en de dochtermaatschappij is ervoor gekozen te handelen alsof de rechtspersonen zelfstandig belastingplichtig zijn. De maatschappijen blijven echter ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de tot de fiscale eenheid behorende maatschappijen.


- JAARVERSLAG 2009

35

T O E L I C H T I N G O P D E G E C O N S O L I D E E R D E W I N S T- E N V E R L I E S R E K E N I N G O V E R 2 0 0 9


1. BOUWRENTE

De bouwrente betreft de renteopbrengst van de financiering van de nieuwbouw bij het object Blaeulaan te Utrecht. Het rentepercentage bedraagt 7,5%.

2 . E X P L O I TAT I E K O S T E N

2009

2008

Onderhoudskosten

548.780

448.681

Onroerende zaakbelasting

120.416

98.842

Verzekeringen

41.280

22.169

Taxatiekosten

14.291

7.419

Waterschapslasten

12.307

7.129

Verhuurcourtage

5.840

1.992

Marketing en promotiekosten

2.570

—

745.484

586.232

3. GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VAN BELEGGINGEN IN ONROERENDE ZAKEN

De gerealiseerde waardeveranderingen in 2009 betreft de verkoop van het object Tolweg te Baarn, dat in 2004 is gekocht. Het resultaat is inclusief de desbetreffende aan- en verkoopkosten.

4 . N I E T- G E R E A L I S E E R D E W A A R D E V E R A N D E R I N G E N VA N B E L E G G I N G E N I N O N R O E R E N D E Z A K E N

Positieve waardeveranderingen in onroerende zaken Negatieve waardeveranderingen in onroerende zaken

2009

2008

325.000

599.851

-5.221.424

-4.343.705

-4.896.424

-3.743.854

5. WAARDEVERANDERINGEN VAN VORDERINGEN

Van de waardeveranderingen van vorderingen heeft EUR 6.168 betrekking op twee debiteuren in Nederland en EUR 11.479 op een failliete debiteur in Duitsland. Voor de inning van de laatste vordering zijn juridische stappen ondernomen.

36


6. BEHEERKOSTEN

2009

2008

Beheervergoeding

360.326

321.703

Asset management

272.196

247.115

Property management

158.130

142.204

Accountantskosten

13.581

10.703

Administratiekosten

19.010

13.330

Advieskosten

13.403

21.211

Kosten toezichthouder

-4.597

8.400

Kosten beursnotering

1.700

6.300

Kosten investeringscommissie

8.138

9.264

Bezoldiging Raad van Commissarissen

3.686

3.693

29.555

44.009

Bestandsprovisie

161.067

207.756

Transactiekosten

1.597

32.136

Overige kosten

3.908

2.726

1.041.700

1.070.550

2009

2008

88.296

143.875

Publiciteitskosten

7. NETTO OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Opslag in rekening gebracht bij uitgifte van aandelen Kosten aandelen op naam

7.640

-11.640

Kosten aandelen aan toonder

-18.418

-20.041

Marketingkosten

-49.672

-79.767

-60.450

-111.448

27.846

32.427

2009

2008

2.129.217

1.757.379

7.667

7.442

2.136.884

1.764.821

-201.874

-171.835

1.935.010

1.592.986

8. NETTO FINANCIERINGSLASTEN

Rentelasten op basis van contractuele rentevoet Vrijval geactiveerde afsluitprovisie

Rentebaten


- JAARVERSLAG 2009

37

KOSTENSTRUCTUUR

Beheervergoeding Triodos Vastgoedfonds NV heeft geen medewerkers of directieleden in dienst. De directie van Triodos Vastgoedfonds NV wordt gevoerd door Triodos Investment Management BV tegen een jaarlijkse vergoeding van 1,0% over de gemiddeld uitstaande beleggingen. Uit deze vergoeding worden alle kosten van het management van Triodos Vastgoedfonds NV betaald zoals de kosten van het beheer van de beleggingen, de kosten van de administratie en de kosten van automatisering. De beheervergoeding (inclusief vergoeding voor asset en property management) bedraagt in 2009 EUR 790.652 (2008: EUR 711.022).

Honorarium accountant De accountantskosten hebben enkel betrekking op controle van de jaarrekening. De kosten inzake de aan de controle verwante opdrachten (controle prospectus) ad. EUR 1.357 zijn opgenomen onder publiciteitskosten. De accountant heeft geen werkzaamheden verricht die adviesgevend van aard zijn.

Administratiekosten Van de administratiekosten heeft EUR 13.918 betrekking op de administratie van de deelneming Triodos Immobilien GmbH en EUR 5.092 heeft betrekking op de administratie van de VvE van het gebouwencomplex Vesteplein te Delft.

Kosten beursnotering Dit betreffen enkel de kosten die door Euronext Amsterdam in rekening zijn gebracht.

Bezoldigingsbeleid Raad van Commissarissen De vergoeding voor commissarissen wordt door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgesteld. Bij deze vergoeding wordt geen rekening gehouden met marktconformiteit. Aan commissarissen zijn geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Er is uit principiële overwegingen geen aandelenoptieregeling voor commissarissen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds NV is als volgt:

2009

Peter Blom*

2008

—

—

Kees Duijvestein

1.815

1.815

Bert de Graaf**

963

970

Peter Kok

908

908

3.686

3.693

* Commissarissen werkzaam voor Triodos Bank NV ontvangen geen vergoeding. ** De vergoeding bestaat uit EUR 908 vermeerderd met niet-aftrekbare omzetbelasting.

Bestandsprovisie Voor het aanbrengen van aandelen maakt Triodos Vastgoedfonds gebruik van financiële instellingen waarmee distributieovereenkomsten worden gesloten. Afhankelijk van de distributeur wordt een jaarlijkse vergoeding geboden variërend van 0,30% tot 0,50% van de waarde van de door de desbetreffende distributeur geplaatste aandelen. De bestandprovisie bedraagt in 2009 EUR 161.067 (2008: EUR 207.756). De daling in 2009 is het gevolg van het vrijvallen van een reservering. Hiernaast worden geen aanbrengprovisies vergoed.

38


Transactiekosten Aankoopkosten van panden worden geactiveerd en maken onderdeel uit van de verkrijgingprijs. De kosten voor de aan- en verkoopbegeleiding ad EUR 1.597 die in 2009 (2008: EUR 32.136) rechtstreeks ten laste van het resultaat zijn gebracht, betreffen aankoopkosten van panden die niet aangekocht zijn of worden.

Kosten uitgifte van aandelen Aan het plaatsen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor het fonds kosten verbonden. Om deze kosten te dekken hanteert Triodos Vastgoedfonds een opslag van 1,0% op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo uitgifte van aandelen. Aan het inkopen van eigen aandelen door Triodos Vastgoedfonds zijn voor Triodos Vastgoedfonds in principe geen kosten verbonden, omdat alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden een object verkocht zal worden om liquiditeiten hiervoor vrij te maken. Er wordt dus geen afslag gehanteerd op de herrekende intrinsieke waarde bij een per saldo inkoop van aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

Totale kosten De totale kosten van het fonds bedragen over 2009 EUR 4.001.083 (2008: EUR 3.533.051).

Kostenvergelijking (bedragen in euro’s)

Beheervergoeding (1,0%)

Kosten 2009

Kosten prospectus

790.652

790.652

Vergoeding leden Raad van Commissarissen

3.686

3.686

Vergoeding leden Investeringscommissie

8.138

8.138

13.581

13.581

Kosten externe accountant Kosten toezichthouder

-4.597

-4.597

Marketingkosten

49.672

49.672

161.067

215.063

Bestandsprovisie* Transactiekosten

1.597

1.597

10.778

10.778

Onderhoudskosten

548.780

548.780

Overige exploitatie- en servickosten

213.269

213.269

2.129.217

2.129.217

75.243

400.108

Kosten voor het verlenen van opdrachten aan derden

Rentelasten Overige fondskosten**

* De in het prospectus genoemde kosten voor bestandsprovisie bedraagt maximaal 0,5% van het aangebrachte vermogen. ** De in het prospectus genoemde overige fondskosten bedragen maximaal 10% van de totale kosten.

De kosten zijn in lijn met het prospectus.

Total expense ratio De total expense ratio (TER), berekend conform de wettelijke vereisten, bedraagt over 2009 4,70% (2008: 4,46%). De total expense ratio geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gewogen gemiddelde fondsvermogen over de verslag periode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. De stijging van de total expense ratio is veroorzaakt door gestegen onderhoudskosten.

Fondskosten expense ratio Het fonds hanteert daarnaast de fondskosten expense ratio. In tegenstelling tot de total expense ratio worden in de fondskosten expense ratio de exploitatiekosten van de beleggingen niet opgenomen. De fondskosten expense ratio relateert alleen de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten


- JAARVERSLAG 2009

39

en marketingkosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Dit geeft naar de mening van het fonds een optimaal inzicht in de kostenstructuur van het fonds. De fondskosten expense ratio bedraagt over 2009 2,76% (2008: 2,93%). De daling van de fondskosten expense ratio is veroorzaakt door een daling van de bestandsprovisie.

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2009


9. ONROERENDE ZAKEN

2009

2008

Boekwaarde per 1 januari

78.021.779

58.595.000

Investeringen inclusief aankoopkosten

10.540.179

25.125.243

Desinvestering inclusief aankoopkosten

-2.020.034

-1.954.610

Herwaardering

-4.896.424

-3.743.854

Boekwaarde per 31 december

81.645.500

78.021.779

In 2009 zijn vijf panden extern getaxeerd. De overige panden zijn eind december intern getaxeerd door Bouwfonds Real Estate Investment Management. De totale ongerealiseerde herwaardering over 2009 bedraagt EUR 4.896.424 negatief (2008: EUR 3.743.854 negatief). Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing worden gelaten. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 63.

10. ONDERHANDEN WERK

Dit betreft ultimo 2009 de verduurzaming van het pand aan de Wattbaan te Nieuwegein (ultimo 2008: de renovatie van het monumentale pand Kennedylaan te Baarn).

40


11. OVERIGE LANGLOPENDE ACTIVA

2009

2008

Geactiveerde makelaarsprovisie Boekwaarde per 1 januari Investering Afschrijving

57.914

1.506

—

58.400

-5.840

-1.992

52.074

57.914

Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering

—

—

19.307

—

19.307

—

60.910

67.352

Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen

2.984

1.000

-7.654

-7.442

56.240

60.910

127.621

118.824

2009

2008

Huurdebiteuren

107.202

153.001

Te verrekenen servicekosten

173.578

10.456

Nog te ontvangen saldo inzake verkoop pand

—

1.649.963

Nog te ontvangen i.v.m. uitgiftes aandelen

—

6.417

Omzetbelasting

—

433.923

Te ontvangen rente

53.560

44.398

Voorgeschoten betalingen voor VvE te Delft

40.920

19.420

Nog te ontvangen subsidie renovatie

Afschrijving


1 2 . O V E R I G E V O R D E R I N G E N E N O V E R L O P E N D E A C T I V A 2008

19.343

—

Vooruitbetaalde marketingkosten

—

3.375

Overige

—

3.762

394.603

2.324.715

De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar.


- JAARVERSLAG 2009

41

Specificatie huurdebiteuren 2009

2008

Openstaande postenlijst per 31 december

166.604

300.731

Af: voorziening

-59.402

-147.730

Huurdebiteuren per 31 december

107.202

153.001

2009

2008

Triodos Bank, spaarrekeningen

739.973

729.768

Triodos Bank, rekening-couranten

366.881

496.965

13. LIQUIDE MIDDELEN

KAS BANK, rekening-courant Rabobank, bouwdepot Rabobank, bedrijfstelerekening

1.532

272.935

—

3.000.000

300.000

—

14

2.009.546

8.971

—

1.417.371

6.509.214

Rabobank, rekening-courant GLS Bank, rekening-courant

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Ultimo 2009 is er bij Triodos Bank een (niet-opgenomen) stand-by faciliteit van EUR 6.000.000 (2008: EUR 6.000.000) beschikbaar in rekening-courant. Het rentepercentage op de spaarrekening bij Triodos Bank bedraagt 1,150% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 0,850% over het meerdere; het rentepercentage op de rekening-couranten bij Triodos Bank is ultimo 2009 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS BANK bedraagt ultimo 2009 0,035%. Het rentepercentage op de bedrijfstelerekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2009 1,70% tot een saldo van EUR 2.500.000 en 0,50% over het meerdere. Het rentepercentage op de rekening-couranten bij de Rabobank en GLS Bank is ultimo 2009 nihil.

1 4 . G E P L A AT S T K A P I TA A L

Geplaatst en gestort per 1 januari Geplaatst minus teruggekocht in het boekjaar Geplaatst en gestort per 31 december

2009

2008

32.523.759

24.528.415

3.530.528

7.995.344

36.054.287

32.523.759

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per balansdatum EUR 100.000.050 (2008: EUR 100.000.050) verdeeld in 20.000.000 gewone aandelen en 10 prioriteitsaandelen met elk een nominale waarde van EUR 5. De prioriteitsaandelen zijn in het bezit van Stichting Triodos Holding. Van de gewone aandelen zijn ultimo 2009 4.008.240 stuks (2008: 3.073.926 stuks) geplaatst via Euronext Amsterdam en 3.202.607 stuks (2008: 3.430.816 stuks) ingeschreven in het aandeelhoudersregister.

42


Mutaties in het aantal aandelen 2009

2008

Geplaatste aandelen per 1 januari

6.504.752

4.905.683

Geplaatste aandelen in het boekjaar

1.608.186

2.421.516

Ingekochte aandelen in het boekjaar

-902.081

-822.447

Geplaatste aandelen per 31 december

7.210.857

6.504.752

2009

2008

10.743.636

7.311.686

860.587

3.432.479

—

-529

11.604.223

10.743.636

15. AGIO

Stand per 1 januari Mutatie door uitgifte en terugkoop van aandelen, per saldo Uitgekeerd aan aandeelhouders Stand per 31 december

Het volledige bedrag aan agio is fiscaal erkend.

16. HERWAARDERINGSRESERVE

De herwaarderingsreserve betreft de per balansdatum ultimo vorig boekjaar ongerealiseerde positieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: 2009

Stand per 1 januari

2008

1.336.657

125.416

Toevoeging positieve herwaardering onroerende zaken

460.241

1.281.587

Onttrekking positieve herwaardering onroerende zaken

-197.162

-70.346

1.599.736

1.336.657

Stand per 31 december


- JAARVERSLAG 2009

43

17. HERBELEGGINGSRESERVE

De herbeleggingsreserve betreft de per balansdatum ultimo vorig boekjaar gerealiseerde positieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken.

Het verloop kan als volgt worden weergegeven: 2009

Stand per 1 januari Mutatie in verband met gerealiseerde herwaarderingen Stand per 31 december

2008

146.031

—

-146.031

146.031

—

146.031

18. OVERIGE RESERVES

Onder deze post zijn opgenomen de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken en het verschil tussen uitdelingsverplichting en uitgekeerd dividend. Het verloop van de negatieve herwaarderingen van beleggingen in onroerende zaken is als volgt:

2009

2008

Stand per 1 januari

-2.258.181

-1.345.854

Mutatie in verband met negatieve herwaarderingen

-4.006.933

-912.327

-6.265.114

-2.258.181

Het verloop van het verschil tussen uitdelingsverplichting en uitgekeerd dividend is als volgt:

2009

Stand per 1 januari Mutatie


44

2008

—

120.601

-194.113

-120.601

-194.113

—

-6.459.227

-2.258.181


1 9 . O N V E R D E E L D R E S U LTA AT

Het onverdeeld resultaat betreft het nog niet uitgekeerde resultaat over het boekjaar. Het verloop kan als volgt worden weergegeven: 2009

2008

Stand per 1 januari

-2.177.419

1.725.630

Uitgekeerd dividend

-1.906.579

-1.425.690

Toegevoegd aan de herwaarderingsreserve, 4.083.998

-324.343

Toegevoegd aan de afrondingsreserve

herbeleggingsreserve en overige reserves

—

23.874

Onttrokken agio, uitgekeerd aan aandeelhouders

—

529

—

—

Onverdeeld resultaat boekjaar

-3.170.481

-2.177.419


-3.170.481

-2.177.419

2009

2008

2.200.200

393.600

20. LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen Triodos Groenfonds Leningen Triodos Bank

15.193.400

20.000.000

Leningen Rabobank

23.000.000

23.000.000

1.900.000

1.900.000

149.806

—

42.443.406

45.293.600

45.293.600

34.293.600

Lening GLS Bank Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds

Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen

1.956.406

11.000.000

Aflossing leningen

-4.806.600

—


42.443.406

45.293.600

Triodos Groenfonds NV Er zijn twee langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

393.600*

01 juli 2016

2,700% tot 01 juli 2016

ineens

1.806.600**

01 juli 2019

3,900% tot 01 juli 2019

ineens

* Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.


- JAARVERSLAG 2009

45

Triodos Bank NV Er zijn vier langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

5.000.000

01 mei 2011

4,240% tot 01 mei 2011

ineens

3.193.400

01 december 2011

3,256% tot 01 december 2011

ineens

5.000.000

01 januari 2018

5,191% tot 01 januari 2018

ineens

2.000.000

01 augustus 2018

5,407% tot 01 augustus 2018

ineens

Als zekerheid voor alle leningen bij Triodos Bank NV is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.

Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij de Rabobank opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

3.000.000*

30 april 2017

4,900% tot 30 april 2012

ineens

3.000.000*

30 april 2017

4,943% tot 30 april 2014

ineens

3.000.000*

30 april 2017

5,002% tot 30 april 2016

ineens

5.000.000*

30 april 2017

5,277% tot 30 april 2017

ineens

3.000.000**

01 december 2018


ineens

3.000.000**

01 december 2018


ineens

3.000.000***

01 december 2018

5.042% tot 01 december 2015

ineens

*

Als zekerheden voor de eerste 4 leningen bij de Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor de 5e en 6e lening bij de Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor de 7e lening bij de Rabobank zal worden gegeven: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 4.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mochten hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.

GLS Bank

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

1.900.000

30 maart 2014

5,250% tot 30 maart 2014

ineens

Als zekerheid is een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de onroerende zaak Krefelderstrasse te Aken, Duitsland.

46


Stichting Nationaal Restauratiefonds

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

149.806

01 januari 2040

1,000% tot 01 januari 2020

volgens jaarannuïteit

Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam.

21. KORTLOPENDE SCHULDEN

2009

2008

Crediteuren

42.062

892.167

Omzetbelasting

11.453

—

172.129

160.000

Waarborgsom huurder Krediet in rekening-courant GLS Bank

—

9.829

Vooruitontvangen huur

562.281

780.666

Te betalen managementfee

199.476

196.015

Te betalen rente

163.243

200.813

Te betalen verbouwpremie aan huurder

142.124

142.124

Te betalen bestandsprovisie

136.825

118.597

1.812

—

110.741

158.211

1.542.146

2.658.422

Te betalen i.v.m. terugkopen aandelen Overige kortlopende schulden

Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2009 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd.

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

De vennootschap heeft geen langlopende verplichtingen. GELIEERDE PARTIJEN

Triodos Vastgoedfonds heeft relaties met de volgende rechtspersonen: 1. Stichting Triodos Holding is de houder van tien prioriteitsaandelen. 2. Triodos Bank • Triodos Bank is enig aandeelhouder van Triodos Investment Management. • Triodos Vastgoedfonds houdt liquide middelen aan bij Triodos Bank tegen marktconforme tarieven. • Triodos Bank heeft een distributieovereenkomst met Triodos Vastgoedfonds op basis waarvan een jaarlijkse bestandsprovisie van 0,5% van het via Triodos Bank geplaatste aandelenkapitaal wordt uitgekeerd. • Triodos Vastgoedfonds heeft leningen opgenomen bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. • Triodos Vastgoedfonds heeft een stand-by faciliteit bij Triodos Bank tegen marktconforme voorwaarden en tarieven.


- JAARVERSLAG 2009

47

3. Triodos Investment Management • Triodos Investment Management voert het beheer over Triodos Vastgoedfonds waarvoor zij een vergoeding van 1,0% van de gemiddeld uitstaande beleggingen per boekjaar ontvangt. • Triodos Investment Management ontvangt een vergoeding van maximaal 1,2% van de aan- of verkoopprijs van onroerende zaken in verband met de begeleiding van aan- en verkooptransacties van panden. 4. Triodos Groenfonds Triodos Vastgoedfonds heeft twee leningen opgenomen bij Triodos Groenfonds tegen marktconforme voorwaarden en tarieven.

U I T B E S T E D I N G VA N K E R N TA K E N

De onderstaande kerntaken zijn door Triodos Vastgoedfonds uitbesteed: • Het beheren van het aandeelhoudersregister is uitbesteed aan Triodos Bank NV. • Het asset management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. • Het property management is uitbesteed aan Bouwfonds Real Estate Investment Management BV. • Het uitoefenen van de functie van hoofdbetaalkantoor is uitbesteed aan KAS BANK NV. • Het onderhouden van de markt via Euronext Fund Service is uitbesteed aan KAS BANK NV.

48


Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 (bedragen in euro’s)

2009

Resultaat deelnemingen na belastingen

2008

-668.249

-383.840

Overig resultaat na belastingen

-2.502.232

-1.793.579

Resultaat

-3.170.481

-2.177.419


- JAARVERSLAG 2009

49

Enkelvoudige balans per 31 december 2009 voor winstverdeling (bedragen in euro’s) 2009

2008

62.036.779

Noot*

A C T I VA

Vaste activa Onroerende zaken

1

59.675.000

Onderhanden werk

2

28.995

—

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

3

19.914.325

14.743.736

Overige langlopende activa

4

75.547

60.910

79.693.867

76.841.425

Totaal vaste activa

Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa

5

267.124

2.077.087

Liquide middelen

6

1.407.581

6.219.716

1.674.705

8.296.803

81.368.572

85.138.228

Geplaatst kapitaal

36.054.287

32.523.759

Agio

11.604.223

10.743.636

1.599.736

1.336.657

Totaal vlottende activa

Totaal activa

PA S S I VA

Eigen vermogen

7

Herwaarderingsreserve Herbeleggingsreserve

—

146.031

Overige reserves

-6.459.227

-2.258.181

Onverdeeld resultaat

-3.170.481

-2.177.419

Totaal eigen vermogen

39.628.538

40.314.483

8

40.543.406

43.393.600

9

1.196.628

1.430.145

Totaal schulden

41.740.034

44.823.745

Totaal passiva

81.368.572

85.138.228

Schulden Langlopende schulden Externe financiering Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen

* Zie toelichting op enkelvoudige balans, beginnende op pagina 52.

50


Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening De afzonderlijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening 2009 van Triodos Vastgoedfonds NV. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie (EU-IFRS) zijn aanvaard en de interpretaties daarvan die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. Met betrekking tot de afzonderlijke winst- en verliesrekening van Triodos Vastgoedfonds NV is gebruik gemaakt van de vrijstelling conform artikel 2:402 van het Burgerlijk Wetboek. G R O N D S L A G E N V O O R D E W A A R D E R I N G VA N A C T I VA E N PA S S I VA E N D E R E S U LTA AT B E PA L I N G

Voor het bepalen van de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de afzonderlijke jaarrekeningen maakt Triodos Vastgoedfonds NV gebruik van de mogelijkheid geboden door paragraaf 2:362 (8) van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling van de enkelvoudige jaarrekening van Triodos Vastgoedfonds dezelfde zijn als die worden toegepast voor de geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening. Deelnemingen waarop invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden verantwoord op basis van de netto vermogenswaarde. Deze geconsolideerde EU-IFRS jaarrekening is opgesteld volgens de door de International Accounting Standards Board vastgestelde en door de Europese Unie aanvaarde standaarden. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. Zie pagina 28 tot en met 31 voor een beschrijving van deze uitgangspunten. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Triodos Vastgoedfonds NV in het resultaat van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, met inbegrip van de overdracht van activa en passiva tussen Triodos Vastgoedfonds NV en haar deelnemingen alsook onderlinge transacties tussen deelnemingen, zijn niet opgenomen voor zover zij beschouwd kunnen worden als niet-gerealiseerd.


- JAARVERSLAG 2009

51

T O E L I C H T I N G O P D E E N K E LV O U D I G E B A L A N S P E R 3 1 D E C E M B E R 2 0 0 9


1. ONROERENDE ZAKEN

Boekwaarde per 1 januari

2009

2008

62.036.779

51.635.000

Investeringen inclusief aankoopkosten

3.735.945

15.723.841

Desinvestering inclusief aankoopkosten

-2.020.034

-1.954.610

Herwaardering

-4.077.690

-3.367.452


59.675.000

62.036.779

Aankoopkosten van panden zijn een integraal onderdeel van de verkrijgingprijs. Onroerende zaken worden gewaardeerd op reële waarde. In de regel zal de eerste waardebepaling tot een negatieve herwaardering leiden, aangezien de aankoopkosten bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten worden. Voor een specificatie van de waardeontwikkeling van de panden verwijzen wij naar bijlage A vanaf pagina 63.

2. ONDERHANDEN WERK

Dit betreft ultimo 2009 de verduurzaming van het pand aan de Wattbaan te Nieuwegein.

3 . G R O E P S M A AT S C H A P P I J E N

2009


2008

-377.712

338.074

20.292.037

14.405.662

19.914.325

14.743.736

Stand per 1 januari

338.074

724.839

Uitgekeerd resultaat

-47.537

-2.925

Resultaat deelnemingen

-668.249

-383.840


-377.712

338.074

Vorderingen op groepsmaatschappijen


Het betreft verworven kapitaalbelangen welke duurzaam voor de bedrijfsuitoefening worden aangehouden. Het betreft een 100% deelneming in Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV en een 100% deelneming in Triodos Immobilien GmbH.

52


Vorderingen op groepsmaatschappijen

Rekening-courant Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV Rekening-courant Triodos Immobilien GmbH

2009

2008

19.861.520

14.083.594

430.517

322.068

20.292.037

14.405.662

Over de rekening-courant van Triodos Immobilien GmbH wordt 5,25% rente over het gewogen gemiddelde saldo in rekening gebracht conform het rentetarief van de langlopende lening bij GLS Bank. Voor de rekening-courant verhouding met Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV wordt geen rente in rekening gebracht.

4. OVERIGE LANGLOPENDE ACTIVA

2009

2008

Geactiveerde huurkorting Boekwaarde per 1 januari Activering

—

—

19.307

—

19.307

—

60.910

67.352

Geactiveerde afsluitprovisies financieringen Boekwaarde per 1 januari Investeringen Afschrijving



- JAARVERSLAG 2009

2.984

1.000

-7.654

-7.442

56.240

60.910

75.547

60.910

53

5. OVERIGE VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA

Huurdebiteuren

2009

2008

28.617

88.535

142.025

24.292

Nog te ontvangen saldo inzake verkoop pand

—

1.649.963

Nog te ontvangen i.v.m. uitgiftes aandelen

—

6.417

2.002

240.687

Te ontvangen rente

53.560

44.398

Voorgeschoten betalingen voor VvE te Delft

40.920

19.420

—

3.375

267.124

2.077.087

Te verrekenen servicekosten

Omzetbelasting

Vooruitbetaalde marketingkosten

De looptijd van overige vorderingen en overlopende activa is korter dan 1 jaar.

Specificatie huurdebiteuren 2009

2008

Openstaande postenlijst per 31 december

31.464

191.189

Af: voorziening

-2.847

-102.654

Huurdebiteuren per 31 december

28.617

88.535

2009

2008

Triodos Bank, spaarrekeningen

739.973

729.768

Triodos Bank, rekeningen-courant

366.062

207.467

6. LIQUIDE MIDDELEN

KAS BANK, rekening-courant Rabobank, bouwdepot Rabobank, bedrijfstelerekening Rabobank, rekening-courant

1.532

272.935

—

3.000.000

300.000

—

14

2.009.546

1.407.581

6.219.716

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Ultimo 2009 is er bij Triodos Bank een (niet-opgenomen) stand-by faciliteit van EUR 6.000.000 (2008: EUR 6.000.000) beschikbaar in rekening-courant. Het rentepercentage op de spaarrekening bij Triodos Bank bedraagt 1,150% tot een saldo van EUR 1.000.000 en 0,850% over het meerdere; het rentepercentage op de rekening-couranten bij Triodos Bank is ultimo 2009 nihil. Het rentepercentage op de rekening-courant bij KAS BANK bedraagt ultimo 2009 0,035%. Het rentepercentage op de bedrijfstelerekening bij de Rabobank bedraagt ultimo 2009 1,70% tot een saldo van EUR 2.500.000 en 0,50% over het meerdere. Het rentepercentage op de rekening-courant bij de Rabobank is ultimo 2009 nihil.

54


7. EIGEN VERMOGEN

Het eigen vermogen volgens de enkelvoudige balans is gelijk aan het eigen vermogen volgens de geconsolideerde balans. Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.

8. LANGLOPENDE SCHULDEN

2009

Leningen Triodos Groenfonds

2008

2.200.200

393.600

Leningen Triodos Bank

15.193.400

20.000.000

Leningen Rabobank

23.000.000

23.000.000

149.806

—

40.543.406

43.393.600

43.393.600

32.393.600

1.956.406

11.000.000

Aflossing leningen

-4.806.600

—


40.543.406

43.393.600

Lening Stichting Nationaal Restauratiefonds

Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Stand per 1 januari Nieuw opgenomen leningen

Triodos Groenfonds NV Er zijn twee langlopende leningen bij Triodos Groenfonds NV opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

393.600 *

01 juli 2016

2,700% tot 01 juli 2016

ineens

1.806.600 **

01 juli 2019

3,900% tot 01 juli 2019

ineens

* Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 400.000 op een deel van de onroerende zaken. ** Als zekerheid is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven ter grootte van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.

Triodos Bank NV Er zijn vier langlopende leningen bij Triodos Bank NV opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

5.000.000

01 mei 2011

4,240% tot 01 mei 2011

ineens

3.193.400

01 december 2011


ineens

5.000.000

01 januari 2018

5,191% tot 01 januari 2018

ineens

2.000.000

01 augustus 2018

5,407% tot 01 augustus 2018

ineens

Als zekerheid voor alle leningen bij Triodos Bank NV is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven voor een bedrag van EUR 38.525.000 op een deel van de onroerende zaken.


- JAARVERSLAG 2009

55

Rabobank Er zijn zeven langlopende leningen bij de Rabobank opgenomen:

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

3.000.000*

30 april 2017

4,900% tot 30 april 2012

ineens

3.000.000*

30 april 2017

4,943% tot 30 april 2014

ineens

3.000.000*

30 april 2017

5,002% tot 30 april 2016

ineens

5.000.000*

30 april 2017

5,277% tot 30 april 2017

ineens

3.000.000**

01 december 2018


ineens

3.000.000**

01 december 2018


ineens

3.000.000***

01 december 2018

5.042% tot 01 december 2015

ineens

*

Als zekerheden voor de eerste 4 leningen bij de Rabobank gelden: - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 19.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaak Vesteplein te Delft; - Hypotheekrecht voor schulden tot een bedrag van EUR 6.500.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken Nieuwe Kanaal I en II te Wageningen; - Verpanding van huidige en toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV heeft of mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaken. ** Als zekerheden voor de 5e en 6e lening bij de Rabobank geldt: - Tweede hypothecaire inschrijving ad. EUR 6.400.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Herengracht 433 te Amsterdam, voorbelast met een eerste hypotheek ad. EUR 150.000 ten behoeve van het Restauratiefonds; - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak. *** Als zekerheden voor de 7e lening bij de Rabobank zal worden gegeven: - Eerste hypothecaire inschrijving ad. EUR 4.000.000 vermeerderd met 35% van dat bedrag voor rente en kosten op de onroerende zaken aan de Blaeulaan 60 te Utrecht. - Verpanding van de toekomstige vorderingen die Triodos Vastgoedfonds NV en Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV mocht hebben uit hoofde van de huurcontracten inzake de verhuur van bovengenoemde onroerende zaak.

Stichting Nationaal Restauratiefonds

Hoofdsom in EUR

Vervaldatum

Rentepercentage

Aflossing

149.806

01 januari 2040

1,000% tot 01 januari 2020

volgens jaarannuïteit

Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek afgegeven op de onroerende zaak Herengracht 433 te Amsterdam. Triodos Vastgoedfonds dient daarnaast aan een aantal ratio’s te voldoen:

Solvabiliteitsratio

2009

2008

Norm

47,4%

45,7%

> 40%

Rentedekkingsratio

1,9

2,0

> 1,5

Loan to Value ratio

52,0%

58,1%

< 70%

De Solvabiliteitsratio is gedefinieerd als geplaatst kapitaal, agio, reserves en achtergestelde vorderingen jegens Rabobank gedeeld door het balanstotaal minus geactiveerde immateriële activa.

56


De rentedekkingsratio is gedefinieerd als de geconsolideerde netto winst plus de geconsolideerde belastingen plus de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten plus het geconsolideerde resultaat derden plus de geconsolideerde afschrijvingen goodwill minus het geconsolideerde resultaat van de minderheidsdeelnemingen minus de geconsolideerde buitengewone baten in verhouding tot de geconsolideerde rentelasten minus de geconsolideerde rentebaten. Echter met dien verstande dat ongerealiseerde waardeverschillen in de boekwaarde van het beleggingsvastgoed buiten beschouwing worden gelaten. De Loan to Value ratio is de totale financieringssom in verhouding tot de getaxeerde verkoopwaarde van het onroerend goed, vastgesteld door een de bank conveniërend taxatierapport.

9. KORTLOPENDE SCHULDEN

2009

2008

33.512

129.122

Waarborgsom huurder

172.129

160.000

Vooruitontvangen huur

389.781

469.887

Te betalen managementfee

199.476

196.015

Te betalen rente

163.243

200.813

Te betalen bestandsprovisie

136.825

118.597

Crediteuren

Te betalen i.v.m. terugkopen aandelen Overige kortlopende schulden

1.812

—

99.850

155.711

1.196.628

1.430.145

Het rentepercentage op de waarborgsom van een huurder ad. EUR 160.000 bedraagt ultimo 2009 0,25%. Over de overige kortlopende schulden is geen rente verschuldigd.

Zeist, 8 maart 2010 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Bas Rüter Hans Schut


- JAARVERSLAG 2009

57

Overige gegevens WINSTVERDELING

De resultaatverdeling is volgens de statuten (artikel 22) als volgt geregeld: 1 De directie bepaalt welk gedeelte van de winst wordt gereserveerd. De resterende winst staat ter vrije

beschikking van de algemene vergadering voor uitkering van dividend, reservering of zodanige andere doeleinden binnen het doel van de vennootschap als die vergadering zal besluiten. Bij de berekening van het winstbedrag dat op ieder aandeel zal worden uitgekeerd komt slechts het bedrag van de verplichte stortingen op het nominale bedrag van de aandelen in aanmerking. 2 De vennootschap kan aan aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst

slechts uitkeringen doen voorzover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 3 Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4 De directie is bevoegd tot uitkering van één of meer interim-dividenden te besluiten, mits aan het vereiste

van het tweede lid is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling als bedoeld in artikel 105 lid 4 BW 2. 5 De directie is, met goedkeuring van de raad van commissarissen, bevoegd om te bepalen dat een

uitkering op aandelen niet in geld maar in de vorm van aandelen zal worden gedaan of te bepalen dat aandeelhouders de keuze wordt gelaten om een uitkering hetzij in geld, hetzij in de vorm van aandelen te ontvangen, een en ander voorzover de directie overeenkomstig artikel 7 lid 1 van de statuten is aangewezen als orgaan dat bevoegd is te besluiten tot uitgifte van aandelen en overeenkomstig artikel 7 lid 6 is aangewezen als orgaan dat bevoegd is tot het beperken of uitsluiten van voorkeursrechten. De directie stelt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, de voorwaarden vast waaronder een dergelijke keuze kan worden gedaan. 6 Uitkeringen op grond van dit artikel 22 zijn opeisbaar en betaalbaar met ingang van een door de directie

vastgestelde datum. 7 De vordering tot uitbetaling van dividend verjaart door verloop van vijf jaren.

De Directie stelt voor aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de gehele fiscale winst uit te keren aan de aandeelhouders, na uitdeling van 4,0% aan de houders van prioriteitsaandelen. De voor uitkering beschikbare winst bedraagt: Resultaat volgens de winst en verliesrekening over 2009

-3.170.481

Bij: afrondingsreserve

— -3.170.481

Bij: ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken ten gunste van de herwaarderingsreserve

4.896.424

Bij: gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Af: fiscale resultaatcorrecties

652.005 -377.627

Uit te keren resultaat

2.000.321

PRIORITEITSAANDELEN

Er zijn tien prioriteitsaandelen uitgegeven aan Stichting Triodos Holding. De leden van het bestuur van de stichting zijn de heer Pierre Aeby en de heer Peter Blom. Voor wat betreft de onafhankelijkheid van deze bestuursleden ten aanzien van de directies van Triodos Vastgoedfonds en Triodos Investment Management geldt dat, naar het gezamenlijke oordeel van genoemde bestuursleden en directies, wordt voldaan aan de eisen die bijlage X van het Fondsreglement van Euronext Amsterdam daaraan stelt.

58


Aan de houders van prioriteitsaandelen zijn krachtens de statuten de volgende bijzondere rechten verleend: • De vergadering van prioriteitsaandeelhouders stelt het aantal commissarissen vast en doet een nietbindende voordracht aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen. • Aan houders van prioriteitsaandelen wordt ten laste van de winst, na eventuele vorming of versterking van reserves, een dividend uitgekeerd ten bedrage van 4,0% van het op de aandelen gestorte kapitaal, dan wel de wettelijke rente indien deze lager mocht zijn. • Voor een besluit tot statutenwijziging, of tot ontbinding van de vennootschap door een Algemene Vergadering van Aandeelhouders is vooraf goedkeuring door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen vereist. • Bij ontbinding van de vennootschap wordt aan de houders van prioriteitsaandelen, nadat uit de baten allereerst de schulden en kosten van liquidatie zijn voldaan, het nominaal bedrag hunner aandelen uitgekeerd.

B E L A N G E N VA N C O M M I S S A R I S S E N B I J B E L E G G I N G E N VA N H E T F O N D S

De leden van de Raad van Commissarissen van Triodos Vastgoedfonds, alsmede de leden van de Directie van Triodos Fonds hebben of hadden op enig moment gedurende het jaar 2009 geen persoonlijk belang bij een belegging van Triodos Vastgoedfonds.

AANDELENBEZIT

De Directie en de leden van de Raad van Commissarissen hadden per 31 december 2009 geen aandelen van het fonds in bezit.

KERNCIJFERS

Voor een vergelijkend overzicht van de intrinsieke waarde, het aantal uitstaande aandelen en de intrinsieke waarde per aandeel wordt verwezen naar de kerncijfers aan de binnenkant van de omslag.

A A N : D E A L G E M E N E V E R G A D E R I N G VA N A A N D E E L H O U D E R S E N D E R A A D VA N C O M M I S S A R I S S E N VA N T R I O D O S VA S T G O E D F O N D S N V

A C C O U N TA N T S V E R K L A R I N G VERKLARING BETREFFENDE DE JAARREKENING

Wij hebben de op pagina 23 tot en met 57 van dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Triodos Vastgoedfonds NV te Zeist bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.


- JAARVERSLAG 2009

59

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Triodos Vastgoedfonds NV per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en de Wet op het financieel toezicht.

VERKLARING BETREFFENDE ANDERE WETTELIJKE VOORSCHRIFTEN EN/OF VOORSCHRIFTEN VAN R E G E L G E V E N D E I N S TA N T I E S

Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat het directieverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Utrecht, 8 maart 2010 KPMG ACCOUNTANTS NV K. Oosterhof RA

60



- JAARVERSLAG 2009

61

Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds Triodos Vastgoedfonds verdeelt de beleggingsportefeuille in drie categorieën. In de eerste plaats nieuwe kantoren die duurzaam zijn gebouwd en duurzaam worden beheerd. Deze panden worden bij aankoop beoordeeld middels de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed voor nieuwbouw (zie bijlage B). In de tweede plaats belegt het fonds in Rijksmonumenten en in de derde plaats in bestaande gebouwen met een goed duurzaamheidpotentieel. Deze beide laatste categorieën worden beoordeeld door middel van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed voor bestaande bouw. Ieder jaar worden alle panden opnieuw getoetst middels de toets die bij aankoop gold. De score bij aankoop en de score van het afgelopen jaar staan in deze bijlage vermeld. De energieprestatie van een pand speelt een rol bij de weging van de factor Planet van de Toets voor Duurzaam Vastgoed. Met ingang van 1 januari 2008 moet de energieprestatie ook op basis van de Europese regeling energie prestatie van gebouwen worden vastgesteld. Elf objecten van Triodos Vastgoedfonds hebben ultimo 2009 een energielabel en zijn definitief afgemeld. De labelklassen A-G zijn aanvullend op de score van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. De energielabels van de overige panden worden in 2010 vastgesteld en afgemeld.

DUURZAAM GEBOUWD EN BEHEERD (34,3%)

Aken, Krefelderstrasse


In portefeuille sinds 2007


Score Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed


Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009

People

8,00

8,00

People

6,83

8,33

Planet

7,75

7,75

Planet

8,25

9,75

Profit

6,50

6,50

Profit

5,50

7,50

Project

6,25

6,25

Project

5,63

8,69

Energielabel A

▼

De openbare bibliotheek van Delft heeft onderdak gevonden in het geheel duurzaam gerenoveerde complex De Sprengmolen.


- JAARVERSLAG 2009

63

Boxtel, Bosscheweg

Delft, Vesteplein





Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009 6,50

People

8,00

8,00

People

6,50

Planet

7,13

7,13

Planet

7,56

7,56

Profit

7,00

7,00

Profit

6,50

6,50

Project

7,31

7,31

Project

7,63

7,63


Groningen, Rostockweg





Bij aankoop

Ultimo 2009

People

5,67

5,83

People

Planet

2,75

7,75

Planet

8,19

8,19

Profit

7,88

7,88

Profit

6,75

6,75

Project

4,44

6,06

Project

7,00

7,00

Energielabel A

64

Bij aankoop

Ultimo 2009

8,08

8,08

Energielabel A+


Utrecht, Blaeulaan II






Bij aankoop

Ultimo 2009*

Bij aankoop

Ultimo 2009 8,00

People

7,00

nvt

People

7,50

Planet

9,30

nvt

Planet

8,88

8,25

Profit

7,25

nvt

Profit

5,75

6,50

Project

7,69

nvt

Project

5,50

6,56

Energielabel A

Energielabel A+

M O N U M E N T, D U U R Z A A M B E H E E R D ( 2 5 , 0 % )


Baarn, Kennedylaan





Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009

People

7,50

7,50

People

5,50

8,50

Planet

7,25

7,25

Planet

5,25

8,50

Profit

5,00

5,00

Profit

6,75

7,63

Project

8,25

8,25

Project

7,63

8,06

* Panden worden in het jaar van aankoop niet nogmaals getoetst


- JAARVERSLAG 2009

65

Rotterdam, Honingerdijk In portefeuille sinds 2009 Score Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed Bij aankoop

Ultimo 2009*

People

7,50

nvt

Planet

4,13

nvt

Profit

7,38

nvt

Project

7,50

nvt

B E S TA A N D E B O U W, D U U R Z A A M B E H E E R D (40,7%)







Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009

People

6,83

6,83

People

5,00

7,50

Planet

5,38

5,38

Planet

3,75

5,00

Profit

5,50

5,50

Profit

6,00

6,00

Project

7,56

7,56

Project

4,88

5,38

Energielabel A

Energielabel D

* Panden worden in het jaar van aankoop niet nogmaals getoetst

66








Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009 8,67

People

7,83

7,33

People

8,67

Planet

6,25

5,00

Planet

7,00

7,00

Profit

8,50

9,00

Profit

6,00

6,00

Project

5,69

6,81

Project

8,25

8,25

Energielabel C

Energielabel G

Utrecht, Blaeulaan I






Bij aankoop

Ultimo 2009

Bij aankoop

Ultimo 2009 8,00

People

6,83

6,83

People

7,33

Planet

5,00

5,00

Planet

6,25

6,25

Profit

7,50

7,50

Profit

6,00

7,50

Project

5,06

5,06

Project

5,94

5,94

Energielabel A

Energielabel D


- JAARVERSLAG 2009

67

GECONSOLIDEERD OVERZICHT ONROERENDGOEDPORTEFEUILLE

Object

Jaar van aankoop

Aankoopprijs

Aankoopkosten

Herwaardering gecumuleerd

Waarde 31-12-2009


2004

2.816.000

235.006

-766.006

2.285.000

Baarn, Kennedylaan

2004

5.892.619

19.930

767.451

6.680.000


2005

5.800.000

371.041

-651.041

5.520.000


2005

1.789.910

9.710

-324.620

1.475.000


2005

1.707.000

124.797

218.203

2.050.000


2005

2.100.000

162.285

-357.285

1.905.000


2006

5.625.000

421.448

-1.251.448

4.795.000

Boxtel, Bosscheweg

2006

5.600.000

60.103

-715.103

4.945.000

Aken, Krefelderstrasse

2007

1.989.000

173.104

-587.104

1.575.000

Delft, Vesteplein

2007

12.498.357

541.977

74.666

13.115.000


2007

8.600.000

776.971

-2.306.971

7.070.000


2008

6.375.000

538.885

-1.413.885

5.500.000


2008

9.150.000

255.552

-590.052

8.815.500

Groningen, Rostockweg

2008

3.300.000

58.884

-388.884

2.970.000

Utrecht, Blaeulaan I + II

2008

8.728.168

454.090

-1.137.258

8.045.000

Rotterdam, Honingerdijk

2009

4.900.000

132.465

-132.465

4.900.000

86.871.054

4.336.248

-9.561.802

81.645.500

Totaal

E N K E LV O U D I G O V E R Z I C H T O N R O E R E N D G O E D P O R T E F E U I L L E

Object

Jaar van aankoop

Aankoopprijs

Aankoopkosten

Herwaardering gecumuleerd

Waarde 31-12-2009


2004

2.816.000

235.006

-766.006

2.285.000


2005

5.800.000

371.041

-651.041

5.520.000


2005

1.789.910

9.710

-324.620

1.475.000


2005

1.707.000

124.797

218.203

2.050.000


2005

2.100.000

162.285

-357.285

1.905.000


2006

5.625.000

421.448

-1.251.448

4.795.000

Boxtel, Bosscheweg

2006

5.600.000

60.103

-715.103

4.945.000

Delft, Vesteplein

2007

12.498.357

541.977

74.666

13.115.000


2007

8.600.000

776.971

-2.306.971

7.070.000


2008

6.375.000

538.885

-1.413.885

5.500.000

Groningen Rostockweg

2008

3.300.000

58.884

-388.884

2.970.000

Utrecht, Blaeulaan I + II

2008

8.728.168

454.090

-1.137.258

8.045.000

64.939.435

3.755.197

-9.019.632

59.675.000

Totaal

68


Bijlage B. Triodos toets voor duurzaam vastgoed De Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed kent twee varianten: één voor duurzame nieuwbouw en één voor bestaande bouw. Voor de beoordeling van nieuwbouw wordt gebruikt gemaakt van een specifiek toegesneden set indicatoren en wegingsfactoren die vooral toegespitst zijn op materiaalgebruik en Energie Prestatie Coëfficient (EPC). Aangezien er voor bestaande bouw geen keuzes meer kunnen worden gemaakt waar het materiaalgebruik en energieprestatie betreft wordt bij de beoordeling van deze panden meer de nadruk gelegd op factoren die in de beheerfase kunnen worden beïnvloed, zoals het energiebeheer en onderhoudsaspecten. Alle factoren in het model worden gescoord met een 10 (goed), 5 (voldoende) of 0 (onvoldoende). Uiteindelijk moet een pand op alle factoren minimaal voldoende scoren (5 of hoger) en op minimaal één van de vier factoren goed (7,5 of hoger) om voor belegging door Triodos Vastgoedfonds in aanmerking te komen. Alleen monumentale panden kunnen hiervan afwijken. Ondanks dat sommige monumentale panden niet voldoen aan de factor ‘planet’, kunnen ze toch opgenomen worden in het fonds vanwege de grote cultuurhistorische waarde die ze vertegenwoordigen. Met ingang van 1 januari 2010 zal gebruik gemaakt worden van een update van de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. De aanpassingen betreffen met name de categorisering en indeling van het model, de aanpassing van de eisen waarbij gekeken is naar de nieuwste inzichten op het gebied van techniek en duurzaamheid en de toepassing van glijdende schalen naast aangepaste vaste scores (10 voor goed, 5,5 voor voldoende en 1 voor onvoldoende) om de gebouwen nauwkeuriger te kunnen beoordelen en monitoren.


- JAARVERSLAG 2009

69

TRIODOS TOETS VOOR DUURZAAM GEBOUWDE NIEUWBOUW

De totale score wordt opgebouwd uit de scores op de vier P-factoren, die ieder bestaan uit een aantal aspecten die gewogen meetellen. De factoren zijn als volgt onderverdeeld:

Factor

People

Aspect

Weging

Werkplekklimaat (o.a. verwarming, daglicht, hygiëne, geluid)

20%

Voorzieningen (binnen o.a. kantine, rustruimte, buiten o.a. kinderopvang,

Planet

winkelvoorzieningen)

20%

Veiligheid (o.a. sociale veiligheid, ergonomie, beveiliging)

20%

Huurders (o.a. activiteit en sector)

20%

Inspraak bij bouw/renovatie door huurder

20%

Energie Prestatie Coëfficient (EPC)

40%

Nationaal Pakket Energie (o.a. energiegebruik en isolatie) Nationaal Pakket Materiaal (o.a. bouwmaterialen en onderhoud)

Project

Nationaal Pakket Water (o.a. waterbesparende voorzieningen)

5%

Nationaal Pakket Afval (o.a. bouwen renovatieafval)

5%

Beheer energie (o.a. verwarming en koeling, groene stroom)

10%

Beheer milieu (o.a. papiergebruik, afvalscheiding, aparte rookruimtes)

10%

Concept gebouw

20%

Functionele flexibiliteit

20%

Bruto/netto verhouding van het bouwoppervlak

20%

Verkeer (bereikbaarheid voor verschillende verkeersdeelnemers)

15%

Groenvoorziening Levensduur Profit

70

5% 25%

5% 20%

Planologische flexibiliteit (in bestemmingsplan)

10%

Rendement

30%

Courantheid

15%

Huurders

15%

Looptijd huurovereenkomsten

20%

Huisvestingslasten (o.a. energie en afval)

10%


T R I O D O S T O E T S V O O R B E S TA A N D E B O U W ( N I E T D U U R Z A A M G E B O U W D ) E N M O N U M E N T E N

De totale score wordt opgebouwd uit de scores op de vier P-factoren, die ieder bestaan uit een aantal aspecten die gewogen meetellen. De factoren zijn als volgt onderverdeeld:

Factor

People

Aspect

Weging

Werkplekklimaat (o.a. verwarming, daglicht, hygiëne, geluid)

20%

Voorzieningen (binnen o.a. kantine, rustruimte, buiten o.a. kinderopvang,

Planet

Project

winkelvoorzieningen)

20%

Veiligheid (o.a. sociale veiligheid, ergonomie, beveiliging)

20%

Huurders (o.a. activiteit en sector)

20%

Inspraak bij renovatie door huurder

20%

Energie Prestatie Coëfficient (EPC)

20%

Nationaal Pakket Energie (o.a. energiegebruik en isolatie)

20%

Nationaal Pakket Materiaal (o.a. bouwmaterialen en onderhoud)

10%

Nationaal Pakket Water (o.a. waterbesparende voorzieningen)

5%

Nationaal Pakket Afval (o.a. bouwen renovatieafval)

5%

Beheer energie (o.a. verwarming en koeling, groene stroom)

25%

Beheer milieu (o.a. papiergebruik, afvalscheiding, aparte rookruimtes)

15%

Concept gebouw

20%

Functionele flexibiliteit

10%

Optimalisering ruimtegebruik

15%

Verkeer (bereikbaarheid voor verschillende verkeersdeelnemers)

15%

Groenvoorziening Levensduur Profit

5% 35%

Planologische flexibiliteit (in bestemmingsplan)

10%

Rendement

30%

Courantheid

15%

Huurders

15%

Looptijd huurovereenkomsten

20%

Huisvestingslasten (o.a. energie en afval)

10%


- JAARVERSLAG 2009

71

Delft, Vesteplein Complex De Sprengmolen in Delft is door de gemeente Delft geheel duurzaam gerenoveerd en er is ook duurzaam nieuw bijgebouwd. Het complex bestaat uit een mediatheek (openbare bibliotheek, muziekuitleen en kunstuitleen), kantoorruimte, winkels, horecaruimte en een fietsenstalling. Voor het gehele complex is een Energie Prestatie Coëfficient gerealiseerd die 30% lager ligt dan de wettelijke norm uit het bouwbesluit 2003.

Raad van Commissarissen D E H E E R P. B L O M ( 1 9 5 6 )

D E H E E R M R P. J . W. G . K O K ( 1 9 5 4 )

Peter Blom is directievoorzitter van Triodos Bank

Peter Kok is lid van de Raad van Bestuur (CFO)

NV. Uit hoofde van deze functie bekleedt hij

van Delta Lloyd NV. Daarnaast is hij bestuurslid

binnen Triodos Groep nog een aantal andere

van de Dutch Fund Association, bestuurslid

functies, onder andere als lid van de Raad van

van Dutch Securities Institute, voorzitter van

Commissarissen van Triodos Cultuurfonds NV en

de Raad van Commissarissen van Delta Lloyd

Triodos Groenfonds NV. Hij is bestuurslid van de

Beleggingsfondsen, voorzitter van de Raad van

Nederlandse Vereniging van Banken en voorzitter

Commissarissen van Ohra Beleggingsfondsen en

van de Global Alliance for Banking on Values.

lid van de Raad van Commissarissen van Triodos

Peter Blom is voor het eerst benoemd in 2006.

Groenfonds NV en Triodos Meerwaardefonds

Volgens het rooster van aftreden loopt zijn eerste

NV. Peter Kok is voor het eerst benoemd in

zittingstermijn af in 2010. Peter Blom heeft de

2004. Volgens het rooster van aftreden loopt

Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen

zijn tweede zittingstermijn af in 2011. Peter Kok

in Triodos Vastgoedfonds.

heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.

D E H E E R P R O F. I R C . A . J . D U I J V E S T E I N (1943)

Kees Duijvestein is emeritus hoogleraar MilieuTechnisch Ontwerpen aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Daarnaast is hij strategisch adviseur van BOOM te Delft, Solidago en TVDH Architecten te Den Haag, lid van het kwaliteitsteam van Vathorst Amersfoort en voorzitter van het kwaliteitsteam van Park Brederode Bloemendaal. Kees Duijvestein is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2012. Kees Duijvestein heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds. DE HEER DRS ING B. DE GRAAF (1948)

Bert de Graaf is strategisch adviseur in de vastgoedsector, associate partner van ECORYS Nederland BV en directeur/eigenaar van Bedegra BV. Daarnaast is hij lid van de Raad van Advies van Rebel Group BV, lid van het bestuur van de Stichting Mondelinge Geschiedenis Projecten, lid van de Raad van Commissarissen van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam en vennoot van Aqua Planning. Bert de Graaf is voor het eerst benoemd in 2004. Volgens het rooster van aftreden loopt zijn tweede zittingstermijn af in 2010. Bert de Graaf heeft de Nederlandse nationaliteit en bezit geen aandelen in Triodos Vastgoedfonds.


- JAARVERSLAG 2009

73

Amsterdam, Herengracht Het kantoorpand aan de Herengracht in Amsterdam is het tweede Rijksmonument in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds. Het object heeft ruim 2.600 m 2 vrij vloeroppervlak en is verdeeld over een kelder, begane grond en vier verdiepingen. Het voorhuis dateert uit 1720. Het achterhuis is rond 1960 uitgebouwd en is geschikt gemaakt voor een nieuwe huurder. Triodos Vastgoedfonds heeft deze aanpassingen zoveel mogelijk op duurzame wijze laten plaatsvinden.

Directie De Directie van Triodos Vastgoedfonds wordt

D E H E E R I R J . F. S C H U T ( 1 9 5 3 )

gevoerd door Triodos Investment Management BV.

Hans Schut is statutair directeur van Triodos

De Directie van Triodos Investment Management

Investment Management BV. Hij is verantwoorde-

bestaat uit:

lijk voor de business line Energy & Climate, actief met fondsen die investeren in energie- en klimaat-

M E V R O U W D R S M . H . G . E . VA N G O L S T E I N

projecten. Hij is bestuurslid van de Stichting

BROUWERS (1958)

Triodos Renewable Energy for Development Fund

Marilou van Golstein Brouwers is statutair direc-

en lid van de Board of Directors van SEKEM

teur van Triodos Investment Management BV en

Holding in Egypte.

samen met Bas Rüter eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Zij is verantwoordelijk voor de internationaal opererende fondsen die investeren in Emerging Markets (Latijns-Amerika, Afrika, Azië en Oost-Europa). Deze fondsen zijn actief op het gebied van microfinanciering en financiering van duurzame handel. Marilou van Golstein Brouwers is lid van de Board of Directors van Kasfh Microfinance Bank in Pakistan en van Brac Bank Afghanistan in Afghanistan. Zij is tevens lid van de Board of Trustees van Women’s World Banking. Daarnaast is zij bestuurslid bij Max Havelaar Stichting, Stichting Triodos Sustainable Trade Fund en Stichting Triodos Renewable Energy for Development Fund. DE HEER IR J.S. RÜTER (1969)

Bas Rüter is statutair directeur van Triodos Invest ment Management BV en samen met Marilou van Golstein Brouwers eindverantwoordelijk voor Triodos Investment Management BV. Hij is verantwoordelijk voor de beleggingsfondsen die duurzaam investeren op effectenbeurzen wereldwijd en tevens voor Triodos Cultuurfonds en Triodos Vastgoedfonds. Bas Rüter is daarnaast directeur van Triodos Real Estate Investment Management BV, lid van de Board of Directors van het Luxemburgse fonds Triodos SICAV I, voorzitter van het Beraad Groenfondsen van de Nederlandse Vereniging van Banken, lid van de Raad van Commissarissen van Sustainalytics BV en bestuurslid van Stichting Triodos Sustainable Trade Fund. Tenslotte is hij lid van de Raad van Toezicht van de Natuur- en Milieufederatie Utrecht.


- JAARVERSLAG 2009

75

Adres Triodos Vastgoedfonds NV Utrechtseweg 60 Postbus 55, 3700 AB Zeist Telefoon 030 693 65 11 (informatie & advies) Telefoon 030 693 65 00 (algemeen) Fax 030 693 65 55 www.triodos.nl

Colofon Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2009 Oplage 1.000 exemplaren Verschijning Maart 2010 Fotografie Michiel Wijnbergh (projectfotografie), tenzij anders vermeld Ontwerp en lay out Studio van Waert, Westbroek Ontwerp omslag Studio Ron van Roon, Amsterdam Drukwerk Drukkerij Pascal, Utrecht

Voor reacties en vragen over dit verslag kunt u contact opnemen via bovenstaande adresgegevens. Dit verslag is ook beschikbaar en te downloaden via: www.triodos.nl Dit jaarverslag is gedrukt op FSC-gecertificeerd papier.

TlVastgoedfonds Jaarverslag 2009

Recommend Documents