Tempo KAN! T E M PO K A N ! I S E E N P RO JE CT VAN DE S TA D S R E G I O A R N H EM NI J M EGEN
BETAALBAAR BOUWEN ACHT VOORBEELDPROJECTEN IN DE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN
LEESWIJZER DEZE BROCHURE GEEFT EEN OVERZICHT VAN EEN AANTAL REGIONALE NIEUWBOUWPROJECTEN. HET GAAT OM PROJECTEN MET (ONDER MEER) BETAALBARE NIEUWBOUWWONINGEN. BIJ ELK PROJECT STAAT AANGEGEVEN WELK INSTRUMENT WORDT INGEZET OM BETAALBAAR TE KUNNEN BOUWEN.
BETAALBAAR BOUWEN KÁN
Vooral voor starters is het lastig om de woningmarkt te betreden. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het aanbod aan kwalitatief goede en betaalbare koopwoningen is klein. Alle reden voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen om zich in te zetten voor dit segment binnen de regionale woningbouwproductie. De praktijk wijst uit dat er legio mogelijkheden zijn om betaalbaar te bouwen. Onder het motto Tempo KAN! maakt de stadsregio zich sterk voor tempoversnelling in de woningbouw. Het gaat niet alleen om het aantal nieuw te bouwen woningen, maar ook om de prijsklasse. Een flink deel van de nieuwbouwwoningen moet betaalbaar en geschikt zijn voor starters en ouderen. In concessieovereenkomsten met de stadsregiogemeenten is vastgelegd hoeveel procent betaalbaar moet worden gebouwd.
INHOUD KOOPGARANT
5
Parachutistenstraat in Groesbeek VERRASSEND WONEN
7
De Kersentuin in Malburgen, Arnhem-Zuid DEFINITIEF ONTWERP PRIJS-METHODE
Om te voorkomen dat er massaal tegen de grens van 172.000 euro wordt gebouwd stimuleren veel stadsregiogemeenten een grotere differentiatie. Het gaat niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit. We willen geen hokjes bouwen en dat hoeft ook niet voor die prijs! Wat we wél willen zijn woningen die ook in de toekomst hun waarde behouden en beschikbaar blijven voor mensen met een smalle beurs.
Wat kunnen we doen om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters? Allereerst bestaat er een aantal financiële instrumenten om de maandlasten te verlagen. Daarnaast zijn er constructies die de koopprijs verlagen. Denk aan korting op de grondprijs of de uitgifte van grond via erfpacht. Deze brochure gaat vooral over deze tweede categorie instrumenten. De beschreven projecten illustreren strategieën om te komen tot betaalbare nieuwbouw. Daaruit blijkt dat gemeenten, woningcorporaties maar ook ontwikkelaars met creatieve oplossingen komen. Betaalbaar bouwen kán! Het project Tempo KAN! staat voor onze gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de regionale woningbouwopgave. Daarbij hoort kennisuitwisseling en het profiteren van elkaars ervaringen. Doet u uw voordeel met de in deze brochure beschreven cases en aarzel niet desgewenst contact op te nemen met de onder de projecten vermelde contactpersonen. Met dank aan hen die aan deze brochure hebben meegewerkt, Namens het College van Bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen Gosse Noordewier Portefeuillehouder Wonen en Tempo KAN!
9
Groot Holthuizen in Zevenaar-Oost GEMENGDE PROGRAMMERING
11
Tussen de Lanen in Doorwerth SCHERPE AFSPRAKEN MET PROJECTONTWIKKELAAR
13
Eisenhowerhof in Millingen aan de Rijn SLIM BOUWEN
15
Lambrasse in Wijchen COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP
17
De Middag-Oost in Babberich GEREDUCEERDE GRONDPRIJS
19
De Akker in Dieren
2
3
MONIEK DERKS OOSTERPOORT WOONCOMBINATIE
“WE VERKOPEN NU MET VERLIES, MAAR DE WONING KOMT VANZELF WEER BIJ ONS TERUG. IN FEITE IS ’T PRECIES ALS BIJ SOCIALE HUUR: DAAR MOET JE OOK OP AFBOEKEN.”
KOOPGARANT
PARACHUTISTENSTRAAT BREEDEWEG IN GROESBEEK
In Heumen, Groesbeek en Ubbergen is het gemeentebestuur erop gebrand te dorpen leefbaar te houden, onder meer via een bloeiend verenigingsleven. Zonder sturing op de woonvoorraad ligt vergrijzing op de loer. Uit gezamenlijk marktonderzoek met Oosterpoort Wooncombinatie bleek dat er met name behoefte is aan betaalbare woningen voor starters. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Arnhem en Nijmegen zijn er hier weinig appartementen en is het huuraanbod beperkt. Doordat starters geen woonduur hebben komen ze moeilijk aan de bak voor een huurwoning. STARTERS DE MARKT OP HELPEN
“Voor ons was het belangrijkste dat de doelgroep hiermee geholpen wordt”, aldus directeur bedrijfsvoering en voormalig vastgoedmanager Moniek Derks van Oosterpoort Wooncombinatie. “Voordeel voor de projectontwikkelaar was dat hij in één klap 30 woningen aan ons kwijt kon. Ontwikkelaars bouwen massaal op de betaalbaarheidgrens van 172.000 euro.
Daar heb je wel een inkomen van 40.000 euro voor nodig; zo’n woning is dus nog veel te duur voor starters. Wij hebben de koopwoningen via de Koopgarantconstructie doorverkocht voor 150.000 euro. VOLWAARDIGE EENSGEZINSWONINGEN
Een Koopgarant-woning wordt verkocht tegen een lagere prijs waarbij de starter bij verkoop verplicht is de woning aan de corporatie terug te verkopen. De corporatie heeft de plicht de woning weer terug te kopen. Daarbij worden winst en verlies overeenkomstig een fiscaal geaccordeerde verdeelsleutel verdeeld tussen koper en verkoper. De waardestijging als gevolg van eigen investeringen is voor 100% voor de verkoper. Moniek Derks: “Het gaat hier om goede, volwaardige eengezinswoningen die hun marktwaarde houden. Bij eventuele terugkoop kijken we of we de woning gaan verhuren en zo onze eigen (betaalbare) voorraad vergroten, of weer doorverkopen (via Koopgarant of tegen de marktwaarde).
DE WONINGEN AANTAL 51 NIEUWBOUWWONINGEN WAARVAN 46 BETAALBAAR: 30 KOOPWONINGEN (RIJTJESHUIZEN) 16 HUURWONINGEN (BOVEN- EN BENEDENWONINGEN) PRIJS KOOPPRIJS CIRCA € 150.000,HUURPRIJS MAXIMAAL € 485,DOELGROEP STARTERS OPDRACHTGEVER JANSEN BOUWONTWIKKELING BV ONTWIKKELDE HET PROJECT IN EIGEN BEHEER EN VERKOCHT 46 WONINGEN AAN OOSTERPOORT WOONCOMBINATIE. STAND VAN ZAKEN DE WONINGEN WORDEN IN 2007 VÓÓR DE ZOMER OPGELEVERD. ALLE WONINGEN ZIJN INMIDDELS VERKOCHT; HET OVERGROTE DEEL IS BIJ DE BEOOGDE DOELGROEP TERECHT GEKOMEN. VOOR MEER INFORMATIE OOSTERPOORT WOONCOMBINATIE MONIEK DERKS (DIRECTEUR BEDRIJFSVOERING) T 024 – 399 55 55 E
[email protected] I WWW.OOSTERPOORTWOON.NL JANSEN BOUWONTWIKKELING B.V. JAN VAN IERSEL T 024 – 642 17 46 I WWW.JANSENBOUWONTWIKKELING.NL
4
5
VERRASSEND WONEN DE KERSENTUIN IN MALBURGEN, ARNHEM-ZUID
”HET IS CRUCIAAL DAT DE MAKELAAR DE FINANCIERINGSCONSTRUCTIE GOED SNAPT EN AAN ASPIRANT KOPERS KAN UITLEGGEN: U BETAALT DRIEKWART NU EN DE REST REKENT U OVER ZES JAAR AF.” “Door de grond eruit te halen kunnen we een optimaal product ontwikkelen waar we over tien jaar nog steeds trots op zijn.” Projectontwikkelaar Chantal Gulickx van Giesbers-Arnhem (Ontwikkeling en Bouw) is lovend over appartementencomplex De Kersentuin in de wijk Malburgen, aan de zuidoever van de Rijn in Arnhem. De Kersentuin heeft vijf woonlagen met 43 luxe appartementen, variërend van 73 tot 86 m2 . CANON
CHANTAL GULICKX GIESBERS-ARNHEM
”WE WILLEN MOOIE DINGEN MAKEN IN DE STAD EN GEEN CONCESSIES HOEVEN DOEN AAN HET ONTWERP OF DE ARCHITECTUUR.”
6
Toekomstige eigenaars kopen de opstal; de grond onder de woning blijft eigendom van een aan Giesbers gerelateerde belegger. Na zes jaar bestaat eenmalig de mogelijkheid ook de grond aan te kopen tegen een van te voren vastgelegd bedrag, dat één vierde van het totaalbedrag (grond + opstal) bedraagt. “Dat bedrag is inclusief de rente voor de belegger, en is een heel acceptabele grondquote”, aldus Gulickx. Indien de eigenaar na zes jaar besluit de grond níet te kopen gaat een erfpachtconstructie in, en betaalt hij of zij jaarlijks een grondlast (‘canon’) zoals van te voren overeengekomen. De appartementen zijn nadrukkelijk bedoeld voor starters met perspectief, die door te anticiperen op hun inkomensgroei eerder kunnen instappen in de woningmarkt. “Het gaat erom dat mensen die eerste stap kunnen maken”, legt Gulickx uit. “Dan komt daarna een eengezinswoning vanzelf wel binnen bereik.” Bij tussentijdse verkoop krijgt de eigenaar geen strafboete maar kan de nieuwe koper de opstal
overkopen en de financieringsconstructie overnemen. De huidige eigenaar kan er ook voor kiezen de grond ‘bij te kopen’ en deze te verdisconteren in de verkoopprijs van de woning. Financieel is bijkopen van de grond na de begrote periode van zes jaar het meest gunstig. “Aanvankelijk leek het moeilijk haalbaar, maar met medewerking van de gemeente hebben we drie (duurdere) penthouses kunnen toevoegen en snel kunnen ontwikkelen. Ook in de communicatie met omwonenden zijn we gezamenlijk opgetrokken. Heel belangrijk in deze na-oorlogse wijk, de eerste aan de overkant van de rivier, die momenteel een complete transformatie doormaakt. Door bewoners blijvend te informeren en bij de plannen te betrekken hebben we eigenlijk weinig weerstand ondervonden.”
DE WONINGEN AANTAL 43 NIEUWBOUWAPPARTEMENTEN WAARVAN 40 BETAALBAAR: TWEEKAMERAPPARTEMENTEN MET BALKON, DRIEKAMERAPPARTEMENTEN MET EEN STADSTUIN EN DRIE GROTE PENTHOUSES MET TERRAS (DUURDER SEGMENT) PRIJS KOOPPRIJS CIRCA € 136.000,- (TWEEKAMERAPPARTEMENTEN) TOT € 158.000,- (DRIEKAMERAPPARTEMENTEN) DOELGROEP STARTERS OPDRACHTGEVER GIESBERS-ARNHEM ONTWIKKELING EN BOUW ONTWIKKELDE HET PROJECT IN EIGEN BEHEER. STAND VAN ZAKEN DE APPARTEMENTEN WORDEN IN APRIL TOT EN MET MEI 2007 OPGELEVERD. NAGENOEG ALLE APPARTEMENTEN ZIJN VÓÓR AANVANG VAN DE BOUW VERKOCHT. VOOR MEER INFORMATIE GIESBERS-ARNHEM ONTWIKKELING EN BOUW CHANTAL GULICKX (PROJECTONTWIKKELAAR) T 026 – 325 90 03 / 06 29 067 175 E
[email protected] I WWW.GIESBERSARNHEM.NL
7
DEFINITIEF ONTWERP PRIJS (DOP-)METHODE GROOT HOLTHUIZEN IN ZEVENAAR-OOST “Mits je volume bouwt is het niet zo’n probleem om aan de ‘KAN-differentiatie’ te voldoen. Investeringskosten kunnen dan op de wat duurdere woningen worden weggeschreven. We moeten er echter bovenop zitten om te voorkomen dat er in het betaalbare segment niet alleen tegen de grens van 172.000 euro wordt gebouwd. We willen in Zevenaar óók woningen van 130.000 tot 160.000 euro, en we willen ook sociale huurwoningen.” Anja van Norel-Hansen, wethouder RO en Volkshuisvesting in de gemeente Zevenaar, licht toe op welke wijze de gemeente de ontwikkeling van Groot Holthuizen aanpakt. Met de zogeheten ‘DOP-methode’ bewaakt de gemeente de kwaliteit. Groot Holthuizen is een belangrijke uitbreidingslocatie aan de oostkant van Zevenaar ruim 1.500 woningen worden gebouwd. KWALITEITSNIVEAU GARANDEREN
Na verwerving van de bouwgrond schrijft de gemeente een aanbesteding uit voor ‘packages’ ofwel segmenten van stel vijftig woningen. Elke package is een mix van huur en koop, goedkoop, betaalbaar en duurder. In het PvE wordt per type woning een ‘basiswoning’ vastgelegd, inclusief de bandbreedte voor de stichtingskosten (een optelsom van grondprijs, bouwkosten en bijkomende kosten). Ontwikkelaars kunnen hierop inschrijven aan de hand van twee
‘bouwenveloppes’, waarin zij vastleggen (1) welke kwaliteit ze leveren en (2) hoeveel zij voor de grond willen betalen. Bij de selectie hanteert de gemeente de door haar zelf afgegeven grondprijs als bodem, en kijkt vooral naar de kwaliteit die de ontwikkelaar belooft. Het voorontwerp van de ontwikkelaars wordt getoetst aan het PvE en de bouwkosten. “Zo dagen we ontwikkelaars uit om de beste kwaliteit voor de laagste prijs te leveren,” stelt Anja van Norel. “En houden we grip op de uitvoering: we willen geen hokjes bouwen maar kwaliteit, ook voor de goedkopere woningen.” HERSTRUCTURERINGSFONDS
De DOP-methode stelt de gemeente in staat om de segmentering te bewaken en garandeert het kwaliteitsniveau van de woningen. Bijkomend voordeel voor de gemeente is dat die meeprofiteert van de marktwerking: als de von-prijs bij oplevering hoger blijkt uit te vallen dan de afgesproken stichtingskosten, vindt er tussen de gemeente en projectontwikkelaar een verdeling plaats van de overwinst. “Die vloeit terug naar bijvoorbeeld een herstructureringsfonds, waarmee we bestaande woonlocaties een kwaliteitsimpuls kunnen geven. Veel mensen zullen immers vanuit de huidige vooraad naar Groot Holthuizen gaan verhuizen,” aldus Anja van Norel.
DE WONINGEN
ANJA VAN NOREL GEMEENTE ZEVENAAR
“DE INVESTERINGSKOSTEN WORDEN VERHOUDINGSGEWIJS ZWAARDER OP DE DUURDERE WONINGEN WEGGESCHREVEN. ZO KUNNEN WE DE PRIJS VAN DE BETAALBARE WONINGEN DRUKKEN.”
8
AANTAL MINIMAAL 1.500 WONINGEN, WAARVAN DE HELFT BETAALBAAR. VAN DE BETAALBARE WONINGEN IS 15% SOCIALE HUUR EN 15% GOEDKOPE KOOP (TOT € 160.000,-) PRIJS HUUR- EN KOOPWONINGEN IN DIVERSE PRIJSKLASSEN: SOCIALE HUUR ( € 482,-), MIDDELDUUR (< € 600,-) EN DUURDER, BETAALBARE KOOP ( € 130.000 – € 160.000 TOT € 172.000) EN DUURDER DOELGROEP STARTERS EN OUDEREN (BETAALBARE WONINGEN) GEZINNEN (DUURDERE WONINGEN) OPDRACHTGEVER DE GEMEENTE ZEVENAAR STAND VAN ZAKEN NA VERWERVING VAN DE BOUWGROND MAAKT DE GEMEENTE ZEVENAAR IN 2007 EEN START MET DE VERKOOP VAN DE GROND TEN BEHOEVE VAN DE WONINGBOUW. CIRCA 450 WONINGEN WORDEN VÓÓR 2010 OPGELEVERD. VOOR MEER INFORMATIE GEMEENTE ZEVENAAR ANJA VAN NOREL-HANSEN (WETHOUDER VOLKSHUISVESTING) T 0316 – 59 51 11 E
[email protected] I WWW.ZEVENAAR.NL
9
GEMENGDE PROGRAMMERING TUSSEN DE LANEN IN DOORWERTH
Sociale huurwoningen zijn voor iedereen met een smalle beurs bereikbaar, volgens de regels van het huurtoewijzingsysteem. Daarnaast maken sommige gemeenten zich óók sterk voor het beschikbaar maken van betaalbare koopwoningen. Dat was het geval in Doorwerth, waar de gemeente Renkum en woningcorporatie Vivare goede afspraken met elkaar konden maken.
KAREL BLOM VIVARE PROJECTEN BV
“DE WINST OP KOOPWONINGEN MAAKT DE ONTWIKKELING VAN BETAALBARE HUURWONINGEN IN HERSTRUCTURERINGSPROJECTEN MOGELIJK”.
GEMEENTELIJKE BIJDRAGE
Tussen de Lanen is een mix van (betaalbare) huur en (duurdere) koop. De meeste huurders van de gesloopte portieketage flats die hier destijds stonden, zijn teruggekeerd in de nieuwbouw. In ruil voor een gemeentelijke bijdrage van 2,2 miljoen euro heeft Vivare het hele gebied herontwikkeld, inclusief de openbare ruimte. Die werd vervolgens teruggeleverd aan de gemeente. Karel Blom, directeur Vivare Projecten BV: “De combinatie met het rendement van de koopwoningen maakt de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen mogelijk. Dat zie je in de meeste herstructureringsprojecten. Zo’n gemengd programma draagt bovendien bij aan de kwaliteit en de kracht van de wijk.” Verder draagt Vivare alle noodzakelijke investeringen in de sociale huurwoningen.
VERKOOP HUURWONINGEN
Deze investeringen worden deels gecompenseerd door de verkoop van bestaande huurwoningen. Vivare biedt jaarlijks ongeveer 250 bestaande huurwoningen tegen marktwaarde te koop aan, voor prijzen tussen de 145.000 en 165.000 euro. Dat is ieder jaar weer 1% van het woningenbestand: ruime woningen waarmee ‘first time buyers’ een goede start kunnen maken. Op de prijs hoeft de woningcorporatie niet toe te leggen. De winst wordt geïnvesteerd in de realisatie van de nieuwbouwprojecten van Vivare Projecten BV. KWALITEIT STEEDS BELANGRIJKER
Tussen de vraag en het aanbod van betaalbare woningen gaapt een groot gat. “Naast de kwantiteit gaat het steeds meer om de kwaliteit van het aanbod”, aldus Karel Blom. “De kwaliteit zit in het oppervlakte van de woning én van de kavel. Daarnaast voegen we kwaliteit toe door mensen keuzemogelijkheden te bieden bij de indeling van de woning, ook bij betaalbare woningen.”
DE WONINGEN AANTAL 155 KOOPWONINGEN 94 SOCIALE HUURWONINGEN PRIJS KOOPPRIJS > € 172.000,- (BOVEN DE BETAALBAARHEIDSNORM) HUURPRIJS MAXIMAAL € 484,DOELGROEP GEZINNEN OPDRACHTGEVER VIVARE PROJECTEN BV ONTWIKKELT HET PROJECT INCLUSIEF DE OPENBARE RUIMTE; BOUWER IS DURA VERMEER. STAND VAN ZAKEN DE EERSTE FASE (77 KOOP EN 94 HUURWONINGEN) IS INMIDDELS OPGELEVERD; DE TWEEDE FASE VOLGT BEGIN 2008. VOOR MEER INFORMATIE VIVARE PROJECTEN BV KAREL BLOM (DIRECTEUR) T 026 – 384 47 45 E
[email protected] I WWW.VIVARE.NL
10
11
SCHERPE AFSPRAKEN MET PROJECTONTWIKKELAAR EISENHOWERHOF IN MILLINGEN AAN DE RIJN
LEX KEMPER GEMEENTE MILLINGEN AAN DE RIJN
“ONDERNEMEN STAAT VOOR RISICO NEMEN. OP HET MOMENT DAT DE ONTWIKKELAAR AANGEEFT ER NIET UIT TE KUNNEN KOMEN, IS ER NIETS OP TEGEN OPENHEID VAN CIJFERS TE VRAGEN. HET IS GEEN SIGNAAL OM DIRECT MAAR IN TE SCHIKKEN.”
Plan Eisenhowerhof omvat 28 woningen en is gesitueerd binnen de bebouwde kom van Millingen aan de Rijn. Lex Kemper, hoofd Bouwen en Wonen van de gemeente: “Jansen Bouwontwikkeling (de ontwikkelaar) wilde wel 50-50% bouwen maar had in eerste instantie hogere verdichting voor ogen. Omdat wij de bestaande dorpsstructuur koesteren moest dat echt naar beneden worden bijgesteld. Daarbij hebben we nadrukkelijk gekeken naar de stedenbouwkundige inpassing waarbij wij vonden dat huur en koop als separate blokken moesten worden neergezet.”
Het plan is zonder grote obstakels tot stand gekomen. “Waar we wel speciaal op moesten letten was de fiscale toets bij de overdracht van het openbare gebied naar de gemeente,” aldus Lex Kemper. Een ander punt is de watertoets vanuit het Waterschap met betrekking tot de afvoer van het regenwater. Dat gebeurt via de bestrating. Omdat het kwelwater in Millingen hoog ligt en de gemeente uiteindelijk risicodragend is, is de gemeente scherp op de nieuwe techniek die hiervoor door de ontwikkelaar wordt geïntroduceerd.
BIJDRAGE VOOR BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN
AFSPRAKEN
Het plan is uiteraard getoetst aan het Bouwbesluit en aan de wettelijke eisen met betrekking tot lucht, geluid en milieu. Daarnaast heeft de gemeente vooraf met Jansen Bouwontwikkeling afspraken gemaakt over de aanleg van de infrastructuur. Die houden in dat Jansen zelf de wegen, riolering, verlichting, groen en speelvoorzieningen zal aanleggen, conform vooraf overeengekomen kwaliteitseisen. Het plan voldoet ruim aan de parkeernorm. Daarnaast heeft de ontwikkelaar een forse bijdrage geleverd voor infrastructurele voorzieningen buiten het plan zelf (de zogeheten Bovenwijkse voorzieningen). Onder meer voor de aanleg van extra parkeervoorzieningen en een betere verkeersafwikkeling van en naar de Eisenhowerhof.
Gevraagd naar ‘tips’ om snel en succesvol betaalbaar te bouwen zegt Kemper: “Probeer zo projectmatig mogelijk te werken. Dat wil zeggen: zorg dat helder is wie waarvoor verantwoordelijk is. Ontwikkel kennis binnen de eigen organisatie of huur het anders in; vermijd in ieder geval ‘open vlekken’. Neem tussentijds ruimte om de voortgang te toetsen aan de overeenkomst met de ontwikkelaar en aan het stedenbouwkundige plan. Spreek de ontwikkelaar aan op afspraken en zorg dat je niet alleen in het voortraject, maar ook tijdens de uitvoering een aanspreekpunt houdt.”
DE WONINGEN
12
AANTAL 28 WONINGEN, WAARVAN 14 BETAALBAAR: 5 SOCIALE HUURWONINGEN EN 9 SOCIALE KOOPWONINGEN PRIJS HUURWONINGEN: ONDER DE AFTOPPINGSGRENS KOOPWONINGEN: MAXIMAAL € 172.000,OPDRACHTGEVER OORSPRONKELIJK HAD DE GROND EEN AGRARISCHE BESTEMMING. JANSEN BOUW WIJCHEN ONTWIKKELDE PLAN EISENHOWERHOF EN VERKOCHT DE HUURWONINGEN AAN VOLKSHUISVESTING MILLINGEN AAN DE RIJN. DE GEMEENTE HAD EEN KADERSTELLENDE ROL. STAND VAN ZAKEN DE WONINGEN ZIJN PER 1 JANUARI 2007 OPGELEVERD; HET OPENBARE GEBIED VOLGT. VOOR MEER INFORMATIE LEX KEMPER (HOOFD BOUWEN EN WONEN GEMEENTE MILLINGEN AAN DE RIJN) T 0481 – 431 988 E
[email protected] I WWW.MILLINGENAANDERIJN.NL
13
SLIM BOUWEN LAMBRASSE IN WIJCHEN
MARK VAN THIEL BELIN PROJECTONTWIKKELING BV
“GEEF MIJ EEN WEILAND EN DE MEDEWERKING VAN DE GEMEENTE EN IK ZORG ERVOOR DAT ER BINNEN ANDERHALF JAAR GEBOUWD GAAT WORDEN – ZONODIG BINNEN DE 90/10-NORM.”
“Met Lambrasse hebben wij de prop uit de lokale markt gehaald. 90% van de woningen is bedoeld voor starters die vanuit het ouderlijk huis komen. We zouden zo nóg 200 starterwoningen kunnen wegzetten, maar dan ook voor koopstarters die vanuit een huurwoning de stap naar een eigen woning willen zetten.” Mark van Thiel, in een vorig leven ambtenaar RO en makelaar, ontwikkelde onder de vlag van Belin Projectontwikkeling BV plan Lambrasse. De wijk ligt aan de noordoost rand van Wijchen, ingeklemd tussen de A326 en de Randweg. Een lint van hoge schermwoningen met gesloten achtergevel omarmt het binnengebied en beschermt het wijkje tegen overmatig geluid en roet. Die achtergevel kenmerkt ook de basiswoningen in het hart van Lambrasse: doordat de woningen ‘rug-aan-rug’ gebouwd zijn, ontstaat een bouwdichtheid van maar liefst 90 woningen per hectare. EFFICIËNT RUIMTEGEBRUIK
“Met dit concept slagen wij erin om volwaardige woningen te bouwen tegen een gemiddelde verkoopprijs van 150.000 euro,” vult partner Gabrie van Lin aan. Die prijs was ook overeengekomen met de gemeente Wijchen.
DE WONINGEN
14
AANTAL 245 KOOPWONINGEN, WAARVAN 215 BETAALBAAR: 76 WEGA-BASISWONINGEN MET OF ZONDER ERKER 77 WEGA-SCHERMWONINGEN WAARVAN DE HELFT MET UITBOUW 62 APPARTEMENTEN IN EEN VAN DE TORENS PRIJS € 130.000,- - € 160.000,- (WEGA-BASISWONINGEN) € 140.000,- - € 172.000,- (WEGA-SCHERMWONINGEN) APPARTEMENTEN VANAF € 120.000,DOELGROEP STARTERS (DIE UIT OUDERLIJK HUIS VERHUIZEN) OPDRACHTGEVER BELIN PROJECTONTWIKKELING BV ONTWIKKELT LAMBRASSE IN EIGEN BEHEER. STAND VAN ZAKEN START BOUW IN FEBRUARI 2007; OPLEVERING IN DE LOOP VAN 2008. VOOR MEER INFORMATIE BELIN PROJECTONTWIKKELING BV MARK VAN THIEL T 024 – 642 44 44 / 06 53 111 393 E
[email protected] I WWW.LAMBRASSE.NL
“IN DEZE OVERSPANNEN MARKT IS DE KAN-NORM EEN ABSOLUTE NOODZAAK. STERKER NOG: GEMEENTEN ZOUDEN STRIKTERE EISEN MOETEN STELLEN AAN DE PRIJS-KWALITEIT VERHOUDING.” De zogeheten Wega Basiswoningen hebben een inhoud van 363 m3 en een woonoppervlak van 107 m2. Bovendien hebben ze – en dat is uniek voor starterwoningen - allemaal een inpandige garage en ruimte voor twee extra parkeerplekken op eigen grond. Los van het efficiënte ruimtegebruik draagt ook het seriematige bouwen bij aan de betaalbaarheid van de woningen. De opzet biedt voldoende ruimte voor individualisering. Kopers kunnen onder meer kiezen uit verschillende kleuren voor buitenschilderwerk en zonnescherm. ANTI-SPECULATIEBEDING
Aan de oost- en westzijde wordt het project als het ware ‘afgesloten’ door 2 x 2 markante woontorens. De bouwkosten van deze torens zijn door hun ronde bastionachtige vorm hoog. “Het zijn wél de iconen van de wijk en dragen daardoor belangrijk bij aan de uitstraling van het geheel,” aldus Van Thiel. “Sowieso draagt een grotere differentiatie – zowel naar boven als naar beneden – bij aan een evenwichtige maatschappelijke opbouw van een wijk. Blijft overeind dat wij betaalbaar bouwen als een uitdaging beschouwen.” Door een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst op te nemen wordt voorkomen dat de winst bij verkoop niet volledig bij de eerste koper terecht komt. Een deel van de overwaarde gaat, afnemend over een periode van tien jaar, naar een stichting waar ontwikkelaar en gemeente Wijchen in participeren. Van Thiel meent dat ook MGE een heel geschikte beheersconstructie zou zijn om ervoor te zorgen dat de woning na verkoop beschikbaar blijft voor de doelgroep.
15
DE VOORLOPIGE VERKAVELING VAN HET PLAN MIDDAG OOST EN ZWANENWAAY
COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP MIDDAG-OOST IN BABBERICH
Door als kopersvereniging in eigen beheer woningen te realiseren kan 25 tot 40% op de stichtingskosten bespaard worden. Zo kan substantieel goedkoper worden gebouwd dan het gangbare bedrag van 172.000 euro. Voor zo’n ‘betaalbare’ woning is toch al gauw een jaarinkomen van 36 tot 38.000 euro nodig; voor veel starters dus onbereikbaar. De stichting Wonen op Eigen Locatie (WOEL) adviseert starters die willen bouwen via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) constructie. Ruim vijftig jongeren uit de gemeente Zevenaar hebben belangstelling getoond. Vijftien daarvan hebben de kopersvereniging BOOG (Bouwen op Onze Grond) in Babberich opgericht. OOG VOOR DRAAGKRACHT STARTERS
De gemeente Zevenaar heeft het voornemen om in Babberich, waar op de uitbreidingslocatie Middag-Oost 105 nieuwe woningen gepland staan, grond te reserveren voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Het kan de starters niet snel genoeg gaan, maar de gemeente is nu nog druk met de verwerving van de bouwgrond. Jan van der Veer, secretaris van WOEL, maakt zich sterk voor een gereduceerde grondprijs. “De gemeente moet oog hebben voor de draagkracht van de doelgroep. Ook starters moeten de kans krijgen op de woningmarkt in te stappen, zonder dat ze gelijk het volle pond betalen, ” aldus Van der Veer.
GEREDUCEERDE KOOPPRIJS
“Als alle grond is verworven bepalen we de grondprijs. Dit kan op basis van een grondquote of een vast bedrag per kavel. Uitgangspunt is een reële grondprijs” zegt verantwoordelijke wethouder Anja van Norel. “Als dat betekent dat er niet betaalbaar kan worden gebouwd, moeten we overwegen om de grond tegen een gereduceerde koopprijs aan te bieden. In dat laatste geval willen we als gemeente natuurlijk ook een say in wat er op die grond gebouwd gaat worden, en voor wie.” Aan de starters worden verder geen eisen gesteld, behalve dat ze géén koopwoning mogen achterlaten. Blijven de woningen ook na verkoop behouden voor de doelgroep? Jan van der Veer: “Het is niet de bedoeling dat de woningen na verkoop de reguliere markt instromen. We denken aan een anti-speculatiebeding, afhankelijk van de constructie, in combinatie met een bank, corporatie of andere financiële instelling als financier bij de terug- en verkoop. Zo zorgen we ervoor dat overwinsten deels terugvloeien in de verkoopprijs van de woning zodat deze betaalbaar blijft voor starters. Dit wordt de komende tijd verder uitgewerkt.”
DE WONINGEN AANTAL CIRCA 15 KOOPWONINGEN PRIJS BANDBREEDTE € 120.000,- TOT MAXIMAAL € 150.000,DOELGROEP KOOPSTARTERS OPDRACHTGEVER KOPERSVERENIGING BOUWEN OP ONZE GROND (BOOG) STAND VAN ZAKEN INDIEN DE GRONDVERWERVING DOOR DE GEMEENTE VOORSPOEDIG VERLOOPT KAN BEGIN 2008 DE SCHOP DE GROND IN. VOOR MEER INFORMATIE STICHTING WONEN OP EIGEN LOCATIE (WOEL) JAN VAN DER VEER (SECRETARIS) T 0316 – 52 64 91 E
[email protected]
16
17
GEREDUCEERDE GRONDPRIJS DE AKKER IN DIEREN
Het begon met een telefoontje van een wethouder van de gemeente Rheden aan de vestigingsmanager van Vivare, met het voorstel om samen snel een betaalbaar programma te realiseren. De Akker is een herstructureringsproject waarbij gemeente en corporatie dezelfde belangen hadden en er dus snel gebouwd kon worden. Een voormalig schoolgebouw week voor 22 betaalbare woningen, waarvan zeven koop en vijftien huur. De gemeente verkocht de grond voor een prijs die paste bij een sociaal woningbouwprogramma. De marktwaarde van de grond was veel hoger.
VERANTWOORDELIJKHEID
De gemeente Rheden maakte sociale woningbouw mogelijk door de grondprijs hierop aan te passen. Zij nam op deze manier verantwoordelijkheid voor het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens binnen haar gemeentegrenzen. Echter, steeds vaker vragen gemeenten marktconforme prijzen voor de grond. Deze prijzen in combinatie met de sterk gestegen bouwkosten maakt het, ook voor woningcorporaties, moeilijk betaalbare nieuwbouw te realiseren.
Door specifieke marketinginspanningen gericht op Rheden en Dieren zijn de koopwoningen allemaal bij de doelgroep terechtgekomen, zonder dat er bijvoorbeeld een inkomenstoets heeft plaatsgevonden. Dat geldt ook voor de huurwoningen, waarvoor de normale toewijzingscriteria zijn toegepast.
DE WONINGEN AANTAL 22 EENGEZINSWONINGEN 7 KOOP 15 HUUR PRIJS KOOPPRIJS TOT € 172.000,HUURPRIJS TOT € 484,DOELGROEP STARTERS OPDRACHTGEVER VIVARE PROJECTEN BV KOCHT DE GROND VAN DE GEMEENTE EN ONTWIKKELDE HET PROJECT IN EIGEN BEHEER. STAND VAN ZAKEN HET PROJECT IS IN 2006 OPGELEVERD. VOOR MEER INFORMATIE VIVARE PROJECTEN BV KAREL BLOM (DIRECTEUR) T 026 – 384 47 45 E
[email protected] I WWW.VIVARE.NL
KAREL BLOM VIVARE PROJECTEN BV
18
“ALS JE ALLEMAAL ECHT SNEL WILT, BLIJKT HET OOK SNEL TE KUNNEN.”
19
MEER INFORMATIE Voor meer informatie over betaalbaar bouwen kunt u contact opnemen met Jacky Loermans en Bert de Jong, woningbouwregisseurs van de Stadsregio Arnhem Nijmegen.
•
(024) 329 79 74 06 539 266 39 06 537 869 88
•
(projectsecretariaat Tempo KAN!) (Jacky Loermans) (Bert de Jong)
www.svn.nl Op de website van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten treft u informatie aan over de Starterslening. www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/Actueel/ Onderzoek/Startersleningen/ Informatie over onderzoek naar de toepassingen van startersleningen.
Daarnaast treft u meer informatie aan op de volgende websites:
•
www.tempokan.nl Op de website van Tempo KAN! vindt u een toelichting op diverse strategieën om betaalbaarheid vorm te geven.
•
www.senternovem.nl/UBR/Koopsubsidie Op deze website treft u informatie over de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW+). Deze generieke landelijke regeling voorziet in een inkomensafhankelijk bijdrage in de maandelijkse hypotheeklasten.
• www.iceb.nl Op de website van het Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB) treft u meer informatie aan over Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
•
•
COLOFON
Tempo KAN! TE M P O K A N ! I S E E N P R O J E C T VA N D E STA D S R E G I O A R N H E M N I J M E G E N Stationsplein 26 Postbus 6578 6503 GB Nijmegen T (024) 329 79 74 F (024) 329 79 70 I www.tempokan.nl E
[email protected] /
[email protected] Maart 2007
www.koop-goedkoop.nl Informatie over ‘Koop-goedkoop’, een regeling waarbij de woning wordt gekocht en de grond wordt gehuurd.
www.koopgarant.com Informatie over ‘Koopgarant’, een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom (MGE)
