BETAALBAAR BOUWEN KAN! ACHT NIEUWE VOORBEELDPROJECTEN IN DE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN

Tempo KAN! T E M PO K A N ! I S E E N P RO JE CT VAN DE S TA D S R E G I O A R N H EM NI J M EGEN

ACHT NIEUWE VOORBEELDPROJECTEN IN DE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN

DEEL 2

BETAALBAAR BOUWEN KAN!

DEZE BROCHURE GEEFT EEN OVERZICHT VAN ACHT NIEUWBOUWPROJECTEN. HET GAAT OM PROJECTEN DIE ZOWEL BETAALBAAR ALS KWALITATIEF VERANTWOORD ZIJN. BETAALBAAR BOUWEN MET BEHOUD VAN KWALITEIT KAN! HOE? DAT LEEST U IN DEZE BROCHURE.

INHOUD BETAALBAAR BOUWEN MET BEHOUD VAN KWALITEIT KAN!

3

TIJDSWINST MET WIJCHENSE WIJZE

4

WONEN IN EEN RIJKSMONUMENT

6

COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

8

BETAALBARE KWALITEIT IN BUITENWIJK

10

GEREDUCEERDE GRONDPRIJS

12

GEDIFFERENTIEERD BOUWEN EN KOOPGARANT

14

SAMEN DE WONING EN WOONOMGEVING ONTWERPEN

16

DE WERELD IN HET KLEIN

18

COLOFON

20

2

BETAALBAAR BOUWEN MET BEHOUD VAN KWALITEIT KAN! In 2005 is de Stadsregio Arnhem Nijmegen begonnen met het Versnellingsproject Tempo KAN!. Op 1 januari 2010 moest het woningtekort zijn teruggedrongen tot maximaal anderhalf procent van de totale woningvoorraad. Voor de stadsregio betekende deze doelstelling een verdubbeling van de woningbouwproductie ten opzichte van de voorgaande jaren. Maar, de doelstelling voor de stadsregio werd breder. Vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid is besloten dat niet alleen meer moest worden gebouwd, maar vooral ook betaalbaar. Als norm, de zogenaamde KAN-differentiatie, is gesteld dat de gemeenten Nijmegen, Doesburg en Arnhem 35 procent betaalbaar moeten bouwen en de overige gemeenten minimaal vijftig procent. Nu, eind 2008, zijn sinds 2005 ruim 15.000 woningen opgeleverd. Hiervan is, volgens planning, zo’n veertig procent betaalbaar. Betaalbaar in de Stadsregio Arnhem Nijmegen houdt in: maximaal €172.000,- vrij op naam en een huurprijs tot aan de maximale huurtoeslagprijs. Op die manier houden wij woningen bereikbaar voor mensen met een beperkt inkomen, met name starters en senioren. Tot 2010 gaan we hard aan het werk om de gestelde bouwopgave te realiseren. Daarna komt de opgave tot 2020. Nu al is duidelijk, dat ook voor deze periode vooral betaalbaar moet worden gebouwd. Uiteraard ben ik trots op het feit dat het ons in de stadsregio is gelukt om, ondanks stijgende prijzen, woningen aan te bieden voor een betaalbare prijs. Echter, betaalbaar bouwen gaat verder. De laatste tijd wordt veel gepraat over kwaliteit. Kwaliteit als het

gaat om een uitgebalanceerd ontwerp, een kavelgrootte die enige extra ruimte biedt aan de bewoner, zo energiezuinig mogelijk, een maatschappelijk verantwoorde levensduur, zaken zoals een berging en een nette keuken, een prettige woonomgeving. Dit zijn een aantal aspecten die het woongenot nu en de waarde van de woning in de toekomst bepalen. Betaalbaar bouwen verliest een deel van zijn waarde, als deze ten koste gaat van de kwaliteit. In de stadsregio zijn voldoende voorbeelden te vinden van woningen die niet alleen betaalbaar zijn, maar ook van goede kwaliteit. Woningen, die ook in de toekomst hun waarde behouden. In deze brochure wordt een aantal van deze projecten aan u gepresenteerd. Ik wil hierbij iedereen bedanken, die meegeholpen heeft om deze betaalbare kwaliteit te realiseren. Verder roep ik gemeenten, projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere betrokken organisaties op om de uitdaging aan te gaan en de komende jaren niet alleen betaalbaar te bouwen, maar ook kwalitatief verantwoord. Als Stadsregio Arnhem Nijmegen willen we u hierbij graag helpen. Hebt u vragen, neem gerust contact op met onze woningbouwregisseurs Bert de Jong en Gijp Termaat. Namens het College van Bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, Gosse Noordewier, portefeuillehouder Wonen en Tempo KAN!

3

DE WONINGEN AANTAL 54 APPARTEMENTEN: • 28 BETAALBAAR: TWAALF HUUR EN ZESTIEN KOOP; • TWINTIG KOOPAPPARTEMENTEN UIT GOEDKOPE VRIJE SECTOR • ZES DUURDERE VRIJE SECTOR KOOPAPPARTEMENTEN

PRIJS • HUUR: € 453,- (IN 2005) • BETAALBARE KOOP: € 172.000,• GOEDKOPE VRIJE SECTOR: € 225.000,-

DOELGROEP SENIOREN EN GEZINNEN MET EN ZONDER KINDEREN

OPDRACHTGEVER GEMEENTE WIJCHEN

STAND VAN ZAKEN ALLE APPARTEMENTEN ZIJN BEWOOND DOOR ZOWEL SENIOREN ALS GEZINNEN

VOOR MEER INFORMATIE GEMEENTE WIJCHEN LEO ARETS, PROJECTLEIDER T 024 - 649 23 65 [email protected] WWW.WIJCHEN.NL

4

LEO ARETS: “BELANGRIJK VOOR HET SLAGEN VAN HET PROJECT WAS HET GEZAMENLIJKE GELOOF IN HET EINDRESULTAAT EN DE DURF OM OVER ‘DE SCHUTTING VAN DE EIGEN VAKDISCIPLINE‘ HEEN TE KIJKEN”

TIJDSWINST MET WIJCHENSE WIJZE

VILLA MES: ENERGIEZUINIG, GROEN EN COMFORTABEL

TUSSEN SEPTEMBER 2004 EN FEBRUARI 2005 IS IN DE GEMEENTE WIJCHEN HET PROJECT VILLA MES GEBOUWD. Een bijzonder bouwproject, want het was het eerste Wijchense project met de helft van de woningen in de betaalbare prijsklasse, overeenkomstig de normen van de stadsregio. Dus, met een verkoopprijs van maximaal €172.000,- en een huur van €453,-. Van de 54 appartementen behoren er 28 tot de sociale sector. Van de resterende appartementen zijn er bovendien twintig verkocht in het goedkopere marktsegment (€225.000,-). Villa Mes ligt op loopafstand van het centrum en het station. Een deel van de appartementen, met name op de begane grond, is speciaal bedoeld voor minder validen. ‘WIJCHENSE WIJZE’

Projectleider Leo Arets is seniorbeleidsmedewerker in de gemeente Wijchen. Hij is nog steeds erg enthousiast over het project Villa Mes. Dat ligt niet alleen aan de mooie ligging, de fraaie architectonische en ruimtelijke opzet van het complex, de gedegen bouw en de vele extra’s. Hij is vooral zeer te spreken over wat hier en daar al wordt genoemd de Wijchense Wijze: een manier van werken om de voorbereiding van projecten te versnellen. De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft dit project destijds geaccepteerd als een van de eerste in de Pilot Versnelling Woningbouw, voorafgaand aan het project Tempo KAN! Leo Arets: “Om snelheid te winnen is gewerkt met een projectorganisatie, waarbij de projectontwikkelaar (Belin BV) verantwoordelijk was voor de dagelijkse gang van zaken. Direct, bilateraal overleg tussen de externe partijen en de gemeentelijke vakafdelingen (onder andere openbare werken, volkshuisvesting, milieu en archeologie) bevorderde de efficiëntie. Cruciaal was dat de gemeente de eindregie heeft behouden. Alle beslissingen werden genomen in nauw overleg tussen de externe adviseurs en de gemeente. Het in elkaar schuiven van het bestuurlijke en ambtelijk overleg gaf ook tijdswinst en vergrootte de ambtelijke en bestuurlijke betrokkenheid.” KWALITEITSBOUW

Gemeente Wijchen en de projectontwikkelaar hebben bewust gekozen voor een hoge kwaliteit. De woningen, ook die uit het sociale segment, bevatten veel extra’s. De gebouwen zien er mooi uit, er is veel groen, de

centrale ruimten zijn ruim en transparant uitgevoerd, de verlichting is helder en op de vloeren is gewerkt met luxe tegels en solide vloerbedekking. Leo Arets vertelt: “Heel belangrijk voor het woongenot is de wintertuin. Deze grote glazen koepel, met een inhoud van circa 8.000m3, is in oorsprong gebouwd als geluidsisolatie voor het spoor. Voor de bewoners is het nu een luxe tuin, waar ze al vroeg in het voorjaar gezellig ‘buiten’ kunnen genieten. Een ander belangrijk kwaliteitsaspect is de energievoorziening. Doordat wordt gewerkt met warmtekrachtkoppeling, warmteopslag, warmtepompen en photovoltaïsche cellen (zonnepanelen) op het winterdak, hebben de bewoners een zeer lage energierekening. De gemeente heeft er ook voor gekozen om te bouwen met een hoge isolatiewaarde. Alle appartementen zijn daarom voorzien van een CO2 certificaat en het predikaat zonnewoning. Daarnaast geldt voor het complex het politiekeurmerk, het Garantie Instituut Woningbouw en het keurmerk Woonkeur.” BEWONERS

Villa Mes is gebouwd om de doorstroming binnen Wijchen te bevorderen. De oorspronkelijk doelgroep van Villa Mes waren starters en senioren uit de nabijgelegen wijk Wijchen Noord. Door deze laatste groepen een mooie, betaalbare woning te bieden vlak bij hun oude vertrouwde omgeving, zouden er woningen vrijkomen voor startende gezinnen. Nu wonen er in Villa Mes, naast de senioren, ook jonge gezinnen. De bewoners zelf zijn vol lof over hun appartement. Een bewoner vertelt dat hij er met veel plezier woont. Voorlopig willen hij en zijn vrouw, die minder mobiel is, er niet weg. En last van de trein hebben ze al helemaal niet. Daar zorgt de goede isolatie wel voor en de speciaal onder het gebouw aangebrachte veren tegen de trillingen van het treinverkeer. Ze zijn in hun nopjes met hun appartement op de begane grond. Mevrouw hoeft nu tenminste geen trappen meer te lopen. Door bemiddeling van Vraagwijzer van de gemeente kwamen ze in aanmerking voor deze woning. Ze genieten ervan, elke dag opnieuw.

5

CAREL NOBBE: “DE SAMENWERKING MET DE GEMEENTE NIJMEGEN WAS ERG GOED. DE MENSEN HEBBEN MEEGEDACHT, KWAMEN MET SUGGESTIES EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN.”

6

WONEN IN EEN RIJKSMONUMENT HET NEBO KLOOSTER IN NIJMEGEN

“OM IN EEN BESTAAND GEBOUW WONINGEN TE REALISEREN, MOET JE MEER CREATIVITEIT AANWENDEN.”AAN HET WOORD IS CAREL NOBBE, MANAGER VASTGOED BIJ TALIS. In 2002 kocht de woningbouwcorporatie het NEBO klooster van de paters Redemptoristen. Met de belofte zorgvuldig met het klooster en het omringende groen om te gaan. Het klooster wordt verbouwd tot wooncomplex. Er komen zestig appartementen waarvan achttien betaalbare. Karel Nobbe: “Het klooster is een Rijksmonument . Dat betekent dat er buiten en binnen niets mag veranderen. We hebben vanaf het begin veel met de paters, de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en de gemeente Nijmegen overlegd. Samen met de paters hebben we een architectenbureau geselecteerd dat hier ervaring mee heeft, want we willen het karakter van het gebouw behouden.” BEHOUD VAN SFEER EN GROEN

De kloostergangen, mozaïeken, hoge ramen en alle deuren blijven gehandhaafd. Sommige deuren geven toegang tot het appartement, anderen niet. De woningen zijn langs de buitenmuur gesitueerd. Nobbe: “Het was best lastig om van de bestaande kamers woningen te maken. In het klooster woonden mensen niet om naar buiten te kijken. De ramen zitten dus hoog. We hebben de vloeren opgehoogd en de bewoners komen via een trapje in hun appartement. We overwegen om bij de appartementen op de bovenverdieping loggia’s, een soort veranda’s, te maken zodat er toch buitenruimtes zijn.” De kerk is aan de eredienst onttrokken. Talis heeft daar nog geen bestemming voor. “Misschien gaan we de Juvenaliskapel als ontmoetingsruimte inrichten.”

twintig procent bevindt zich in het betaalbare segment. “Er is sprake van een zekere verevening,”stelt Nobbe: “Dit is een toplocatie. De betaalbare appartementen hebben een oppervlakte van zestig tot tachtig m2 en zitten onder de huursubsidiegrens. De appartementen in het middeldure en hogere prijssegment zijn natuurlijk ruimer en luxer en kosten tussen de €600,- en €1000,per maand.” Het plan is haalbaar door de mix van betaalbare en duurdere appartementen gecombineerd met de dertig koopwoningen. “Door bij het klooster dertig koopwoningen te bouwen, kunnen ook de betaalbare appartementen gebouwd worden. Nu kunnen we het plan realiseren. Gelukkig zijn we niet bang om onze nek uit te steken om dit soort panden voor de cultuurhistorie van Nijmegen te behouden en er ook nog betaalbare woningen in te realiseren.” vindt Nobbe.

DE WONINGEN AANTAL ZESTIG APPARTEMENTEN EN DERTIG KOOPWONINGEN

PRIJS ACHTTIEN APPARTEMENTEN ONDER DE HUURTOESLAGGRENS 42 APPARTEMENTEN IN HET MIDDELDURE EN HOGERE HUURSEGMENT KOOPWONINGEN BOVEN DE € 300.000,-

DOELGROEP MENSEN DIE DE SFEER VAN EEN KLOOSTER AANVOELEN EN ER WILLEN WONEN

OPDRACHTGEVER

Achter het kloostercomplex komen dertig riante koopwoningen. Het is een glooiend terrein waar in het talud dertig terraswoningen worden gebouwd. Onder het talud komt een parkeergarage voor circa 135 auto’s. De bewoners kunnen een parkeerplaats kopen of huren. Door het bos wordt een aparte weg naar de parkeergarage aangelegd. “Met omwonenden hebben we hier intensief overlegd,” vertelt Nobbe. “De rustieke groene omgeving wilden we zo min mogelijk verstoren.” BETAALBAAR WONEN OP EEN TOPLOCATIE

Door de inspanning van Talis kunnen mensen met een smalle beurs op een prachtige plek wonen. Een kleine

TALIS

STAND VAN ZAKEN TALIS STREEFT ER NA DE APPARTEMENTEN EN WONINGEN IN 2010 OP TE LEVEREN. DE BETAALBARE APPARTEMENTEN WORDEN VIA ENTREE AANGEBODEN, DE ANDEREN WORDEN VRIJ VERHUURD. DE VERKOOP VAN WONINGEN IS NOG NIET VIA DE MAKELAAR OPENGESTELD.

VOOR MEER INFORMATIE TALIS CAREL NOBBE (MANAGER VASTGOED TALIS) T 024 – 352 39 11 [email protected] WWW.TALIS.NL

7

HULSHOF ARCHITECTEN

JAN VAN DER VEER: “HET MOOIE VAN COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP IS DAT JE DE SOCIALE COHESIE IN DE KOPERSVERENIGING ZIET TOENEMEN. EN MOET IEMAND OM DE EEN OF ANDERE REDEN AFHAKEN, DAN IS EEN NIEUW LID ZÓ GEVONDEN.”

8

COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP KOPERSVERENIGING BIZON IN ZEVENAAR

“JONGEREN TREKKEN WEG UIT HUN DORP OMDAT ER GEEN BETAALBARE WONINGEN VOOR HEN WORDEN GEBOUWD. DAT IS NIET GOED VOOR DE LEEFBAARHEID. OM DEZE TREND TE KEREN, ZIJN WE, IN NAVOLGING VAN HET VOORBEELDPROJECT IN BLADEL, MET HET COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP (CPO) GESTART.” “Wij ondersteunen en adviseren starters op de woningmarkt die gezamenlijk via CPO woningen willen bouwen,” vertelt Jan van der Veer, secretaris van stichting WOEL (Wonen Op Eigen Locatie). Bij CPO richten starters een kopersvereniging op. Je moet immers een rechtspersoon zijn om grond te kunnen verwerven. Samen ontwikkelen de leden van de vereniging woningen op het aangekochte perceel. ZELF BOUWEN

In buurtschap De Tol bereidt kopersvereniging BIZON (Bouwen In Zevenaar Oost Nu) de bouw van 32 woningen voor. De prijs van de woningen sluit aan bij de besteedbare financiële middelen van de leden. Een bouwbureau begeleidt de kopersvereniging. “Door alle activiteiten rond de planontwikkeling in eigen hand te houden, kunnen woningen tegen een lagere prijs gerealiseerd worden. Je bespaart de overheadkosten van een projectontwikkelaar: zo’n €20.000,- tot €30.000,- per woning,”aldus Van der Veer. Naast ambtelijke ondersteuning levert de provincie Gelderland ook een financiële bijdrage voor de begeleidingskosten. Van der Veer: “Uit het programma ‘Vitaal Gelderland: leefbaarheid kleine kernen’ hebben we €242.700,- subsidie ontvangen voor drie verschillende CPO-projecten. Een aanvraag van €50.000,- voor een vierde project is onderweg. Met die subsidie wordt vijftig procent van onder meer de kosten van een bouwbureau betaald.”

Stichting WOEL heeft, in overleg met de gemeente, er voor gezorgd dat de grondprijs voor koopwoningen tot €130.000,- vergelijkbaar is met de grondprijs voor sociale woningen. Voor duurdere koopwoningen stijgt de grondprijs verhoudingsgewijs. “Om speculatie met de woningen tegen te gaan, is het gebruikelijk om randvoorwaarden bij de verkoop op te leggen. Bij eerste verkoop moet de woning bijvoorbeeld aan de gemeente of woningbouwvereniging aangeboden worden. De (gegarandeerde) verkoopprijs is de ‘vrij op naam’ prijs bij de oplevering, vermeerderd met een deel van de stijging van de marktwaarde van de woning. Zelf aangebrachte voorzieningen worden voor honderd procent in de verkoopprijs meegenomen,” verduidelijkt Van der Veer. “De gemeente Zevenaar hanteert een andere vorm. Als de woning binnen vijf jaar na oplevering wordt verkocht, wordt een boete geheven die is gebaseerd op de waardestijging van de woning.”

DE WONINGEN AANTAL 32 KOOPWONINGEN (HOEKHUIZEN, RIJTJESHUIZEN, TWEE-ONDER-EEN-KAP)

PRIJS VANAF CIRCA

€ 120.000,-

OPDRACHTGEVER KOPERSVERENIGING BIZON

STAND VAN ZAKEN GROND, KOOP EN VERKOOP

Bij het betaalbaar houden van woningen speelt de grondprijs een rol. Het is gebruikelijk dat woningbouwcorporaties een lagere grondprijs voor (sociale) huurwoningen betalen. Voor een koopwoning hebben starters op de woningmarkt over het algemeen een beperkt budget.

START BOUW BEGIN 2009 OPLEVERING WONINGEN EIND 2009

VOOR MEER INFORMATIE STICHTING WOEL (WONEN OP EIGEN LOCATIE) JAN H.C. VAN DER VEER (SECRETARIS) T 0316 – 52 64 91 [email protected]

9

DIRK BOLT: “BETAALBAAR BOUWEN ZOU GEMAKKELIJKER ZIJN MET AANGEPASTE GRONDPRIJZEN.”

DE WONINGEN AANTAL 46 EENGEZINSWONINGEN WAARVAN 22 TUSSENWONINGEN (SOCIALE WONINGBOUW), TIEN DUURDERE HOEKWONINGEN, ZES TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP, VIER VRIJSTAANDE VILLA’S.

PRIJS • • • •

TUSSENWONINGEN € 159.550,- OF € 500,- HUUR. DE HOEKWONINGEN VANAF € 200.000,- EN € 600,- HUUR. TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP € 269.000.VRIJSTAANDE WONINGEN € 349.000,-

DOELGROEP STARTERS EN GEZINNEN MET EN ZONDER KINDEREN

OPDRACHTGEVER WOONSTICHTING VRYLEVE TE LOBITH

STAND VAN ZAKEN INMIDDELS ZIJN VOLDOENDE WONINGEN VERKOCHT OF VERHUURD OM TE KUNNEN BEGINNEN MET BOUWEN.

VOOR MEER INFORMATIE

10

WOONSTICHTING VRYLEVE DIRK BOLT (DIRECTEUR) 0316 – 54 37 41 [email protected] WWW.VIERKENSHOF.NL

BETAALBARE KWALITEIT IN BUITENWIJK VIERKENSHOF IN LOBITH, VOLGENDE FASE

IN APRIL 2006 IS DOOR WOONSTICHTING VRYLEVE BEGONNEN MET DE BOUW VAN HET PROJECT VIERKENSHOF. DE EERSTE FASE BESTOND UIT 48 WONINGEN, WAARVAN ER DERTIG BEHOREN TOT HET BETAALBARE SEGMENT. Het zijn huur- én koopwoningen. De koopwoningen uit fase 1 kostten €139.000,- voor een tussenwoning en €170.000,- voor een hoekwoning. De prijs kon zo laag zijn, omdat de grondprijs voor de betaalbare woningen lager is gehouden dan de marktprijs. Daarnaast zijn de woningen kostenneutraal verkocht, dat wil zeggen zonder directe winst. Een deel van de woningen is ook verhuurd. De huren zijn €500,- voor een tussenwoning en €575,- voor een hoekwoning. DOORSTROMING BEVORDEREN

Directeur Dirk Bolt van Woonstichting Vryleve staat nog steeds vierkant achter deze aanpak. “Lobith schreeuwt om betaalbare woningen. Jongeren moeten gedwongen de gemeente verlaten, omdat ze geen betaalbare woning kunnen vinden. Door de bouw van Vierkenshof hebben we ruimte gecreëerd op de woningmarkt. Veel bewoners van deze nieuwe woningen hebben een goedkopere woning achtergelaten. Daar kunnen starters weer terecht. Door het verruimen van het aanbod, is de doorstroming bevorderd.” De bewoners zijn dik tevreden met hun ruime, goed geïsoleerde woningen. De wijk wordt in meerderheid bewoond door jonge gezinnen. Er zijn ook woningen gebouwd, speciaal voor senioren. Die zijn ruimer ingericht en hebben een slaapkamer op de begane grond. Dirk Bolt vertelt trots dat er niet is ingeboet op kwaliteit. Alle woningen hebben een redelijke tuin, voldoen aan de energie- en geluidsnormen en zijn netjes ingericht en afgewerkt.

tussenwoningen, die €159.000,- gaan kosten. De huurwoningen zijn €500,- per maand. De rest van de woningen behoren tot de vrije sector. Wel is gestreefd naar het aanbieden van de woningen tegen een redelijke prijs. Zo is een hoekwoning te koop vanaf €200.000,-. Dirk Bolt vindt het jammer dat deze woningen duurder zijn dan de eerste fase. “De prijzen van de woningen in deze fase zijn iets hoger, omdat de marktwaarde van de grond is meegenomen in de prijs. Daarom hoeven kopers ook geen boete meer te betalen bij verkoop. Bij de huizen in de eerste fase was dat wel het geval, omdat de grondprijs lager was dan de marktwaarde. We hebben de prijs wel kunnen drukken, omdat we bouwen met systeembouw. Bij massaproductie kun je dan goedkoper bouwen dan bij traditionele bouw.” LOKALE LEEFBAARHEID

Dirk Bolt heeft ervoor gekozen om te variëren in grondprijs. Voor sociale woningbouw gelden lagere prijzen dan voor de vrije sector. Bijvoorbeeld voor de dijkvilla’s en luxe appartementen met uitzicht over de rivier. Die percelen zijn duurder, maar ook luxer. Woningstichting Vryleve bouwt de komende jaren in totaal z’n 400 nieuwe woningen. Dat is bijna een kwart meer dan wat Lobith nu heeft. Langzamerhand wordt ook het betaalbare segment in de gemeente ingevuld. Dirk Bolt is hier oprecht gelukkig mee. De jongere generatie heeft weer kans op een betaalbare woning in de eigen gemeente. Dat bevordert de leefbaarheid van de lokale gemeenschap.

VOLGENDE FASE START BINNENKORT

Binnenkort start de bouw van de volgende fase van 46 woningen. Er is inmiddels voldoende verkocht om met de bouw te beginnen. Eind volgend jaar moeten de eerste huizen worden opgeleverd. Hiervan zijn er 22 bestemd voor sociale woningbouw. Dit zijn

11

ADRI VAN GRINSVEN STANDVAST WONEN

“CREATIEF INSPELEN OP KANSEN, MET RESPECT VOOR ELKAARS BELANGEN, OP DIE MANIER BLIJFT HET BETAALBAAR.”

DE WONINGEN AANTAL 14 EENSGEZINSWONINGEN (SOCIALE HUUR)

PRIJS DE HUUR VARIEERT VAN

€ 574,- TOT € 593,- PER MAAND

DOELGROEP GEZINNEN

OPDRACHTGEVER STANDVAST WONEN ONTWIKKELDE HET PROJECT INCLUSIEF DE LANDMARK

STAND VAN ZAKEN DE WONINGEN ZIJN IN DECEMBER 2006 OPGELEVERD

VOOR MEER INFORMATIE STANDVAST WONEN ADRI VAN GRINSVEN (DIRECTEUR-BESTUURDER) T 024 – 3820100 [email protected] WWW.STANDVASTWONEN.NL

12

GEREDUCEERDE GRONDPRIJS WALWONINGEN IN DE BEUNINGSE PLAS

‘GRATIS’ BOUWGROND VOOR STANDVAST WONEN, MAAR DAN WEL SOCIAAL BOUWEN. EN MINDER KOSTEN VOOR DE GEMEENTE BEUNINGEN VOOR DE AANLEG VAN DE GELUIDSWAL. MET DEZE ‘DEAL’ SLAAGDE DE GEMEENTE ERIN OM HET AANDEEL BETAALBARE WONINGEN IN DE GEMEENTELIJKE WONINGBOUWPRODUCTIE TE VERHOGEN. In 2004 benaderde de gemeente Beuningen woningcorporatie Standvast Wonen met het voorstel om een ‘betaalbare’ woon-werktoren te bouwen in de uiterste zuidwesthoek van het plan de Beuningse Plas. De gemeente, eigenaar van de grond, wilde dat die toren als karakteristiek landmark zou fungeren en duidelijk herkenbaar zou zijn vanaf de A73. De A73 vormt de zuidelijke begrenzing van het plan. Standvast Wonen en de eigenaar van de rest van de grond in het gebied De Beuningse Plas BV, (bestaande uit Welling Projecten, Hendriks Projectontwikkeling en Giesbers Groep) twijfelden aan de afzetmogelijkheden voor de woontoren. Ook de geluidsbelasting door de A73 vormde een probleem. KANSEN ZIEN VOOR ALLE PARTIJEN

In nauw overleg met de gemeente en De Beuningse Plas BV zocht Standvast Wonen naar een alternatief. Uiteindelijk werden, december 2006, in plaats van de toren veertien zogeheten walwoningen opgeleverd, allemaal in het sociale huursegment. En de landmark is er ook gekomen, voor Standvast Wonen onderdeel van de ‘deal’. Geen woontoren, maar een kunstwerk in de vorm van een stalen bloem, negen meter hoog en vijf meter breed, dat vanuit diverse richtingen telkens een andere aanblik heeft. Met het plan voor de walwoningen sneed het mes aan twee kanten. Adri van Grinsven, directeur-bestuurder van Standvast Wonen: “Doordat de gemeente Beuningen

de bouwgrond kosteloos aan ons ter beschikking stelde, zijn we erin geslaagd om de veertien eensgezinswoningen te realiseren voor een sociale huurprijs.” Met als randvoorwaarde dat, indien Standvast Wonen een woning binnen de exploitatietermijn verkoopt, de door de gemeente ingebrachte grond deels zal worden vergoed aan de gemeente. Van Grinsven vervolgt: “Onder normale omstandigheden is grondgebonden bouwen onder de €172.000,- buitengewoon lastig, maar hier zagen wij een kans voor alle betrokken partijen.” Aan de oostzijde van de bouwlocatie waren eerder al 28 walwoningen in het duurdere koopsegment gerealiseerd. Ook De Beuningse Plas BV werkte mee door af te zien van het eerste recht van koop op de betreffende locatie in de zuidwesthoek van het plan. Het samenwerkingsverband heeft de woningen wel mogen bouwen. Maar net als de gemeente hoefde De Beuningse Plas BV zelf geen kosten te maken voor een noodzakelijke geluidswal. De walwoningen vormen op zichzelf al een fysieke en geluidswerende barrière tussen de A73 en de rest van de wijk. Dankzij optimale isolatie van muur en glas zijn de woningen aan de zuidkant voorzien van fraaie raampartijen. De walwoningen zijn volwaardige eensgezinswoningen met een bijzondere uitstraling waar alle betrokken partijen ‘beter’ van zijn geworden.

13

VAN RAMSHORST: DOOR DEZE MIDDELEN IN TE ZETTEN, WILLEN WE EEN MIX IN DE BUURT KRIJGEN. WE WILLEN AAN MALBURGEN IETS TOEVOEGEN WAT ER VOORDIEN NIET WAS. EN HET WERKT. HET ARNHEMSE ADAGIO DAT NOORD BINNEN NOORD EN ZUID BINNEN ZUID VERHUIST, GAAT HIER NIET OP. OOK MENSEN UIT ARNHEMNOORD HEBBEN HIER EEN HUIS GEKOCHT.”

DE WONINGEN AANTAL

CITAAT BEWOONSTER FLOORTJE: “DAT WE ZO UITGEBREID BIJ DE PLANNEN BETROKKEN WERDEN, HAD IK NIET VERWACHT. ALS IK NAAR HET NIEUWE DEEL VAN DE PLANTAGE KIJK DENK IK, WAT DAAR STAAT HEBBEN WE ZELF GEWILD. DOOR DEZE AANPAK IS DE PLANTAGE VEEL MEER GEWORDEN DAN EEN VERZAMELING NIEUWE HUIZEN.”

14

ZES VRIJSTAANDE WONINGEN, 35 TWEE-ONDER-EEN-KAP, 190 WONINGEN (HUUR EN KOOP), 165 APPARTEMENTEN (HUUR EN KOOP), ZES PENTHOUSES.

PRIJS HUUR: € 485,- TOT € 1000,KOOP: € 170.000,- TOT € 350.000,-

DOELGROEP STARTERS, ALLEENSTAANDEN, GEZINNEN MET EN ZONDER KINDEREN EN SENIOREN

OPDRACHTGEVER VOLKSHUISVESTING ARNHEM

STAND VAN ZAKEN ALLE WONINGEN EN APPARTEMENTEN ZIJN VERKOCHT OF VERHUURD.

VOOR MEER INFORMATIE HENK VAN RAMSHORST (PROJECTONTWIKKELAAR VOLKHUISVESTING ARNHEM) T 026 – 371 27 52 [email protected] WWW.VOLKSHUISVESTING.NL

GEDIFFERENTIEERD BOUWEN EN KOOPGARANT DE PLANTAGE IN MALBURGEN WEST, ARNHEM

“HET IS ÉÉN HELE GROTE VERBOUWING VAN DE WIJK”, ZEGT HENK VAN RAMSHORST, PROJECTONTWIKKELAAR BIJ VOLKSHUISVESTING ARNHEM, EEN WONINGBOUWCORPORATIE DIE ALLEEN IN ARNHEM ACTIEF IS. Hij vertelt: “De wijk kent twee type woningen: portiekflats en kleine eengezinswoningen voor mensen met een smalle beurs. Door de eenzijdigheid daalde in de jaren tachtig en negentig de populariteit van Malburgen. Inwoners met net iets meer geld, die een groter huis zochten, vertrokken. Allochtonen en anderen met een laag inkomen, kwamen in de vrijgekomen goedkope woningen.”

tot herenhuizen. Bijzonder in de Plantage zijn de twee mediterrane woningen. Deze woningen zijn ontwikkeld in een woonatelier met allochtone vrouwen.” Van Ramshorst: “We stelden witte bakstenen voor, dat heeft een zuidelijke uitstraling. Maar nee, de vrouwen wilden de rode stenen die zo typisch zijn voor Malburgen. We willen ook die stenen, want wij wonen hier, zeiden ze.” BETAALBAAR

GEZAMENLIJK OPTREKKEN

Malburgen dreigde het afvoerputje van Arnhem te worden. Dreigde, want Volkshuisvesting Arnhem, de gemeente Arnhem en wijkbewoners staken gezamenlijk de handen uit de mouwen en stelden een ambitieus Ontwikkelingsplan Malburgen op. Hierin hebben zij alle drie hun eigen verantwoordelijkheid. Zo renoveert Volkshuisvesting oude huizen en bouwt nieuwe woningen. De bewoners zijn verantwoordelijk voor de sociale vernieuwing en hebben van minister Vogelaar, gemeente Arnhem en de corporatie €178.000,- ontvangen in 2008 in het kader van de ‘krachtwijken’ voor het organiseren van allerlei activiteiten. Verder betrekt Volkshuisvesting Arnhem bewoners actief bij de plannen voor Malburgen. Gemeente Arnhem realiseert de nieuwe openbare voorzieningen en vernieuwt de bestaande openbare ruimte. Doel van het plan is Malburgen fysiek en sociaal te herstellen zodat bewoners, ondernemers en bezoekers weer met trots over deze wijk in het zuiden van Arnhem spreken. Van het hele ontwikkelingsplan is Malburgen West waarvan De Plantage een onderdeel is, één van de meest ingrijpende projecten. Van Ramshorst: “In Malburgen West zijn woningen gesloopt en is onder meer een sportterrein verplaatst. De Plantage is een nieuwe buurt met 410 nieuwbouwwoningen: variërend van appartementen en woningen

Aan zo’n grote verbouwingsoperatie hangt natuurlijk een prijskaartje. Om de financiering van het hele ontwikkelingsplan rond te krijgen, biedt Volkshuisvesting Arnhem een deel van het bestaande bezit te koop aan de bewoners aan. Ze kunnen de woningen voor €120.000,- tot €140.000,- vrij op naam kopen of gewoon blijven huren. Voor de koopwoningen in de nieuwbouw zet Volkshuisvesting Arnhem het instrument ‘Koopgarant’ in. Bij aankoop van een woning kunnen kopers met Koopgarant kiezen voor een korting van 15, 20 of maximaal 25 procent op de aankoopprijs. Door de korting worden hun woonlasten lager. Als mensen gaan verhuizen, moeten zij hun woning aan Volkshuisvesting Arnhem terugverkopen. De betaalde koopprijs is de basis voor de terugkoopprijs. Is de woning in waarde gestegen, dan ontvangt de koper – afhankelijk van het gekozen kortingspercentage- minimaal 62,5 procent van de waardestijging. Verbouwingen in en aan de woning worden voor honderd procent vergoed. Van Ramshorst: “Door deze middelen in te zetten, willen we een mix in de buurt krijgen. We willen aan Malburgen iets toevoegen wat er voordien niet was. En het werkt. Het Arnhemse adagio dat Noord binnen Noord en Zuid binnen Zuid verhuist, gaat hier niet op. Ook mensen uit Arnhem-Noord hebben hier een huis gekocht.”

15

CHANTAL GULICKX: “BETAALBARE WONINGEN VIND IK EEN UITDAGING VOOR ARCHITECTEN. ZIJ KUNNEN HUN CREATIVITEIT DAAR OOK VOOR AANWENDEN.”

DE WONINGEN AANTAL ONGEVEER 150 BETAALBARE WONINGEN (STADSWONINGEN, APPARTEMENTEN, STUDIO’S, BENEDEN- EN BOVENWONINGEN)

PRIJS HUUR ONDER DE HUURTOESLAG GRENS KOOPWONINGEN VANAF € 170.000,- TOT MAXIMAAL

€ 230.000,-

DOELGROEP JONGE MENSEN TUSSEN DE 20 EN 35 JAAR

OPDRACHTGEVER GIESBERS – ARNHEM ONTWIKKELING EN REALISATIE WONINGBOUWCORPORATIE PORTAAL

STAND VAN ZAKEN OKTOBER 2009 START DE BOUW

VOOR MEER INFORMATIE GIESBERS-ARNHEM ONTWIKKELING EN REALISATIE CHANTAL GULICKX (HOOFD PROJECTONTWIKKELING) T 026 – 325 90 03 / 06 – 29 067 175 [email protected] WWW.GIESBERSARNHEM.NL

16

SAMEN DE WONING EN WOONOMGEVING ONTWERPEN PLAATS2B IN ARNHEM

“AAN DE BUITENKANT MAG JE NIET ZIEN DAT HET EEN BETAALBARE WONING IS,” VINDT CHANTAL GULICKX, HOOFD PROJECTONTWIKKELING BIJ GIESBERS-ARNHEM ONTWIKKELING EN REALISATIE. “OP PLAATS2B BOUWEN WE SAMEN MET WONINGBOUWCORPORATIE PORTAAL UIT ARNHEM VOOR STARTERS OP DE WONINGMARKT.” Plaats2b ligt aan de Cunnenburglaan en Bethaniënstraat in de Arnhemse wijk Presikhaaf, waar ongeveer 150 woningen worden gerealiseerd. Er komen appartementen, eengezinswoningen, ateliers en bedrijfsruimtes. Op Plaats2b zal geen auto te zien zijn omdat alle parkeerplaatsen ondergronds worden aangelegd. Ook is er in het plan1500m2 commerciële ruimte opgenomen, die wordt verhuurd of verkocht. RANDVOORWAARDEN

Samen met de gemeente Arnhem hebben GiesbersArnhem en Portaal voor Plaats2b een nota Randvoorwaarden opgesteld. Gulickx: “We willen vanuit kansen ontwikkelen, in plaats vanuit beperkingen. In een aantal sessies hebben we samen met onze stedenbouwkundige en groendeskundige van de gemeente de mogelijkheden van de locatie onderzocht en een stedenbouwkundige schets gemaakt. Hieraan zijn vervolgens de gemeentelijke randvoorwaarden verbonden. Vanuit de techniek zijn er ook randvoorwaarden voor de bouwsystematiek bepaald. We wilden een bouwsysteem met zo min mogelijk verspilling. Pas daarna zou de architect in beeld komen.” BETAALBARE WOONWENSEN

Bijzonder aan Plaats2b is dat jongeren mogen meedenken over wat zij in en rondom hun woning willen. Chantal Gulickx: “We hebben intensief geworven onder jonge mensen in de leeftijd van 20 tot 35 jaar. Zij maakten deel uit van de ontwerpgroep en gezamenlijk bespraken we hun woonwensen. We wilden ze namelijk laten kopen waar ze zelf behoefte aan hebben.” Om de woningen financieel bereikbaar te maken, hebben Giesbers-Arnhem en Portaal financieringsconstructies op maat in huis. Met het model Verrassend Wonen van Giesbers-Arnhem kopen jongeren in eerste instantie alleen het appartement of de woning (opstal). “Een appartement van €200.000,- kopen ze dan aan voor €150.000,-. De grond gaat naar een belegger.”

Na zes of tien jaar moet de koper voor €50.000,- ook de grond kopen of huren voor een bij aankoop vastgestelde canon. Zo kunnen jonge kopers eerder instappen op de woningmarkt. Omdat Portaal de huurwoningen en een deel van de parkeergarage afneemt, zou deze woningbouwcorporatie in de ogen van Gulickx ook de belegger voor het model Verrassend Wonen kunnen zijn. “Omdat Portaal met een lager rendement dan een commercieel belegger rekent, heeft de klant hier ook weer voordeel bij.” Ook worden de mogelijkheden van alternatieve energievoorzieningen onderzocht. “We bekijken bijvoorbeeld de levering van warmte en elektriciteit door waterstof. Portaal heeft hier ervaring mee. En lagere energiekosten leiden ook weer tot lagere woonlasten,” zegt Gulickx. BUITENRUIMTE

In de klankbordgroep kwamen ook ideeën over de woonomgeving aan bod, die varieerden van wellness, particuliere school tot sportmogelijkheden en een traiteur of restaurant. Vervolgens zijn zes architectuurstudenten van de Academie van Bouwkunst met deze wensen aan de slag gegaan. “Het was voor hen een studieopdracht en een mogelijkheid om het project te verwerven,”vertelt Gulickx. “In januari zijn hun ontwerpen voor Plaats2b gepresenteerd. Deelnemers van de ontwerpgroep en bezoekers van de website www.plaats2b.nl konden een voorkeurstem uitbrengen. Het ontwerp van Rudi Koster kwam daarbij als beste uit de bus en had ook de voorkeur van Giesbers, Portaal en de stedenbouwkundige.” Inmiddels zijn er naast Koster nog twee architecten geselecteerd. De eerste schetsontwerpen zijn gemaakt en worden in november 2008 met de ontwerpgroep besproken.

17

Fotografie: Rinus van Schie, Westervoort

BEWOONSTER NATASJA VAN DE HOFSTEDE: IK HEB IEDERE DAG EEN VAKANTIEGEVOEL. HET IS HEERLIJK DAT MIJN ZOONTJE HIER RUSTIG BUITEN KAN SPELEN.”

18

DE WERELD IN HET KLEIN DE HOFSTEDE IN BEMMEL

WAAR IN DE LATE MIDDELEEUWEN ‘HUYS DE ESSENPAS’, EEN VAN DE KASTELEN VAN BEMMEL STOND, LIGT NU DE HOFSTEDE. De Hofstede is een bijzonder onderdeel van de nieuwe woonwijk de Essenpas in Bemmel. Bijzonder in twee opzichten. Allereerst door zijn historische achtergrond. De geschiedenis is zichtbaar gemaakt door de gracht om het terrein van de Hofstede, de ruime oprijlaan op de plaats van de vroegere Toegangslaan naar de dijk, de gaard en de mooie binnenhof met binnentuin. Door het samenspel van voorname, statige drie verdiepingen tellende herenhuizen en appartementen van 85 m2 heeft de Hofstede de uitstraling van een kasteel. Dit wordt versterkt doordat het terrein verkeersluw is. De parkeerplaatsen zijn buiten de gracht en onder de binnentuin gesitueerd.

IN EEN ANDERE VERHOUDING

“De norm is vijftig procent betaalbare woningen. Op de Hofstede ligt die verhouding anders. Daar hebben we zestig procent sociale huur gerealiseerd”, zegt Kuppens. Hij constateert een spanningsveld tussen grondexploitatie en herontwikkeling. “Door negentien koopwoningen toe te voegen aan de sociale woningbouw, maakten we de grondexploitatie en plannen haalbaar. De stadsregio heeft een budget ‘Versnelling Woningbouw’. Daaruit ontvangen gemeenten een bijdrage voor elke opgeleverde betaalbare woning. De gemeente Lingewaard heeft uit deze bijdrage €95.700,aan Lingewaard Wonen toegezegd.” Zo is op deze historische plek een nieuwe wereld in het klein ontstaan.

BEWONERS SPECIAAL

Maar wat de Hofstede extra speciaal maakt, zijn de bewoners. Het is een divers gezelschap: gezinnen met of zonder kinderen, ouderen en mensen met een licht verstandelijke beperking. Luc Kuppens, directeur van U-projecten, vertelt enthousiast over de Hofstede. “Samen met Lingewaard Wonen hebben we dit project gerealiseerd. Er zijn negentien koopwoningen, waar vooral dertigers met of zonder kinderen wonen. Daarnaast hebben we 29 huurappartementen voor ouderen en mensen met een licht verstandelijke beperking gebouwd. Het zijn zorgappartementen, waarbij zorg op afstand wordt geleverd. En dan is er natuurlijke op de begane grond de dagbesteding.” Lingewaard Wonen is eigenaar geworden van de appartementen en de dagbesteding. Stichting De Driestroom, die zorg en ondersteuning biedt aan ouderen met een beperking, huurt twintig appartementen en de dagbesteding. De dagbesteding oogt als een normaal flatgebouw met een eigen ingang. Binnen gonst het echter van de bedrijvigheid. Er is een zeefdrukkerij, kaarsenmakerij en tuingroep. In de nabije toekomst wordt er een winkeltje geopend waar de zeefdrukproducten, kaarsen en zelf gekweekte bloemen worden verkocht. “Het is beslist geen miniinstituutje.” Luc Kuppens is daar heel stellig in. “Het gaat om het contact met de buurt, de wijk.”

DE WONINGEN AANTAL 29 BETAALBARE APPARTEMENTEN WAARVAN VEERTIEN APPARTEMENTEN (AANLEUNWONINGEN VAN ZORGCENTRUM LIDWINA) EN VIJFTIEN ZORGAPPARTEMENTEN MET EEN DAGBESTEDING DE DRIESTROOM. NEGENTIEN KOOPWONINGEN

PRIJS HUURPRIJS ONDER DE HUURTOESLAGGRENS KOOPWONINGEN VANAF € 248.000,- VRIJ OP NAAM

DOELGROEP KOOPWONINGEN: DERTIGERS MET OF ZONDER KINDEREN HUURWONINGEN: OUDEREN, MENSEN MET EEN LICHT VERSTANDELIJKE BEPERKING.

OPDRACHTGEVER U-PROJECTEN

STAND VAN ZAKEN DE APPARTEMENTEN EN KOOPWONINGEN ZIJN OPGELEVERD. ALLE KOOPWONINGEN ZIJN VERKOCHT. GEZIEN DE SPECIFIEKE DOELGROEP WIJST LINGEWAARD WONEN DE APPARTEMENTEN TOE EN WORDEN ZE NIET VIA ENTREE AANGEBODEN.

VOOR MEER INFORMATIE U-PROJECTEN LUC KUPPENS POSTBUS 5486 6802 EL ARNHEM T 026 - 365 34 07 F 026 - 365 34 08 [email protected]

19

COLOFON

Tempo KAN! TE M P O K A N ! I S E E N P R O J E C T VA N D E STA D S R E G I O A R N H E M N I J M E G E N Stationsplein 26 Postbus 6578 6503 GB Nijmegen T (024) 329 79 74 F (024) 329 79 70 www.tempokan.nl [email protected] / [email protected] Oktober 2008