TEKNIK DAN METODE SURVEI PROPERTI
DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR, 2016
Survei Apa itu survei (wikipedia.org) Survei adalah pemeriksaan atau penelitian secara komprehensif [1]. Survei yang dilakukan dalam melakukan penelitian biasanya dilakukan dengan menyebarkan kuesioner atau wawancara, dengan tujuan untuk mengetahui: siapa mereka, apa yang mereka pikir, rasakan, atau kecenderungan suatu tindakan. Survei lazim dilakukan dalam penelitian kuantitatif maupun kualitatif. Dalam penelitian kuantitatif, survei lebih merupakan pertanyaan tertutup, sementara dalam penelitian kualitatif berupa wawancara mendalam dengan pertanyaan terbuka. Survei (survey) atau lengkapnya self-administered survey adalah metode pengumpulan data primer dengan memberikan pertanyaan-pertanyaan kepada responden individu. Jadi bisa disimpulkan survei adalah metode untuk mengumpulkan informasi dari kelompok yang mewakili sebuah populasi:
Sejumlah besar responden
bertanya ke orang
Menggunakan kuesioner
Tempo yang relatif singkat
Sangat kuantitatif
Kapan Survei Digunakan?
Ketika kita hendak menjelaskan sifat alamiah komunikasi pasar properti, hubungan konsumen dan produsen; Ketika kita hendak melakukan generalisasi, misalnya, kita hendak melihat bagaimana kebiasaan masyarakat membeli properti; Ketika kita hendak menggambarkan karakteristik kasus, misalnya, kita hendak menggambarkan bagaimana suatu kelompok masyarakat memilih tempat tinggal, variabel apa yang menjadi penting dalam pilihan tersebut; Ketika kita hendak melihat sebuah gejala atau penyebab sebuah fenomena, misalnya, kita hendak melihat bagaimana trend kelas menengah di Indonesia dalam memilih rumah tinggal pertama mereka; Ketika kita hendak melihat hubungan-hubungan antarvariabel, misalnya, Peningkatan UMR dan harga properti.
Tahapan Survei Secara Umum 1) Menentukan masalah penelitian; 2) Membuat desain survei; 3) Mengembangkan instrumen survei; 4) Menentukan sampel; 5) Melakukan pre-test; 6) Mengumpulkan data; 7) Memeriksa data(editing); 8) Mengkode data; 9) Data entry; 10)Pengolahan dan analisis data; 11)Interpretasi data; dan 12)Membuat kesimpulan serta rekomendasi.
Desain Survei Desain Survei
Survei sekali waktu (cross-sectional survei)
Survei tracking/trend (populasi sama, sample berbeda)
Survei rentang waktu (longitudinal survei)
Survei Panel (populasi sama, sampel sama)
Survei kohort Populasi sama, subpopulasi (kohort) sama, sampel berbeda
Survei cross sectional adalah survei yang dirancang untuk sekali waktu. Survei ini digunakan untuk memotret pendapat atau perilaku masyarakat pada suatu periode waktu tertentu
Survei trend adalah salah satu jenis survei rangkai waktu (longitudinal). Survei ini dirancang untuk melihat trend perubahan pendapat atau perilaku. Populasi dan desain survei (kuisioner dan penarikan sampel) sama, tetapi respondennya berbeda
Survei panel adalah survei yang melibatkan panel responden. Survei dilakukan secara periodik dari waktu ke waktu, dan respoden yang diwawancarai orangnya sama Peneliti memilih terlebih dahulu responden panel, dan mereka inilah yang diwawancara secara terus menerus
Survei kohort adalah jenis lain survei rangkai waktu (longitudinal). Dalam survei ini, yang dilihat adalah subpopulasi. Subpopulasi inilah yang akan dilihat trend perubahan pendapat atau perilakunya.
POPULASI DAN KERANGKA SAMPLE populasi
Populasi sasaran
Kerangka sample Sample 9
Kelebihan Menggunakan Survei 1) Relatif murah. 2) Deskripsi populasi besar. Tidak ada metode lain memiliki kemampuan ini; 3) Menjangkau lokasi terpencil dengan menggunakan surat, email atau telepon; 4) Sampel sangat besar memberi hasil signifikan secara statistik bahkan ketika menganalisis beberapa variabel; 5) Banyak pertanyaan diterapkan mengenai suatu topik sehingga memiliki fleksibilitas tinggi; 6) Pertanyaan standar membuat pengukuran lebih tepat; 7) Memiliki kemampuan tinggi dalam mengeliminasi subjektivitas peneliti.
Kelemahan Menggunakan Survei 1) Standarisasi metodologi memaksa peneliti merancang pertanyaan umum sehingga menghapus keunikan tiap responden. 2) Survei yang fleksibel membutuhkan desain administrasi stabil sepanjang pengumpulan data; 3) Peneliti harus memastikan bahwa sejumlah besar sampel memberikan respon (bebas respon bias); 4) Mungkin sulit bagi responden mengingat informasi atau mengatakan kebenaran tentang pertanyaan kontroversial; dan 5) Berbeda dengan direct observation, penelitian survei sulit mengontrol "konteks“.
Data Properti
Data lokasi & lingkungan
Data tanah
Data bangunan
Data-data lainnya
Kualitatif Kuantitatif
Data Properti 11
“Garbage in Garbage out” Nilai = “Seberapa baik data”
http://www.morethanrewards.com/
Syarat-syarat Data yang Baik 12
Data harus objektif Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai Kesalahan baku dari data harus kecil Up-to-date, dan sesuai dengan kondisi saat ini Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan
Jenis Data 13
Data umum (Ekonomi dan Lingkungan)
Data khusus (Properti)
http://www.point2.com/
DATA UMUM 14
Tren Ekonomi Data Kependudukan Peraturan Pemerintah Tren Aktivitas Bangunan Biaya Bangunan Pajak-pajak Pendanaan
Sumber Data Umum 15
Data Sensus (lembaga pemerintah) Konsultan Properti Surat kabar/majalah/internet Akademisi/kampus
DATA KHUSUS 16
Karakteristik Properti yang dinilai Fisik (Tanah, Bangunan) Lingkungan (Zoning, Lokasi, Akses, Infrastruktur)
Data Properti jual dan sewa Pembanding Harga jual Pendapatan sewa Tingkat kekosongan Biaya operasional Tingkat kapitalisasi
Karakteristik pasar di sekitar lokasi
Data Lokasi & Lingkungan (Neighborhood Data) 17
Bangunan di sekitarnya Highest and Best Use dari properti yang dinilai Tren bangunan dari lokasi dan lingkungan Transportasi Fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi
Zoning 18
Peruntukan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) Yaitu angka persentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia, sesuai rencana tata kota. Misalnya, KDB 50%, luas lahan 1000 meter persegi. Berarti luas lahan yang dapat dibangun hanya 500 meter persegi, sisanya digunakan untuk ruang terbuka hijau dan resapan air
KLB (Koefisien Lantai Bangunan) Yaitu perbandingan jumlah luas seluruh lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana kota
Data Tanah 19
Lokasi Luas Bentuk Tanah Posisi ( kapling sudut / tusuk sate ) Topografi Utilitas Aksesibilitas Jenis Sertifikat
Data Bangunan 20
Luas Konstruksi bangunan Bahan bangunan Pelengkap bangunan Desain & arsitektur Eksterior Interior
Properti pembanding - Harga jual 21
Harga jual dari properti sejenis di sekitar lokasi Pada tanggal penilaian Berdasarkan transaksi jual beli yang wajar: Bebas ikatan Layak Kedua pihak bertindak hati-hati dan tanpa paksaan
Properti Komersial - Pendapatan Sewa 22
Untuk bangunan yg sdh lama: Harus mempertimbangkan schedule penyewaan yang sedang berjalan Untuk bangunan baru: Harus estimasi nilai sewa dari setiap ruang; berdasarkan nilai sewa dari bangunan sejenis pada lingkungan yang sama
Properti Komersial - Tingkat Kekosongan 23
Dalam keadaan normal: Tidak semua ruangan (NLA) dapat disewakan setiap saat Tidak semua uang sewa dalam kontrak dapat dibayar oleh penyewa
Persentase tingkat kekosongan tergantung supply & demand jenis bangunan komersial tersebut pada saat penilaian dilakukan. Diperlukan opini penilai atas kelangsungan dari kondisi yg sudah ada dan perubahan2nya.
Properti Komersial - Data Sewa & Kekosongan 24
Biaya Operasional 25
Biaya operasional dari bangunan komersial bervariasi, tergantung pada : Umur bangunan Perawatan Ukuran Bentuk Perlengkapan lain
Biaya Operasional
(Cont’d)
26
Biaya operasional termasuk: Biaya Tetap Biaya Variabel Biaya Cadangan Pengganti
Biaya Operasional: 27
Biaya tetap : PBB Asuransi Dan lain-lain
(Cont’d)
Biaya Operasional: (Cont’d) 28
Biaya Variabel : Gaji Utilitas: Listrik, telepon, air bersih Pemeliharaan (pengecatan) Biaya marketing Biaya manajemen Dan lain-lain
B.Operasional (Cont’d) 29
BIAYA VARIABEL Gaji Pegawai Utilitas Pemeliharaan Marketing Pengeluaran Kantor Biaya Sewa Sub Total BIAYA TETAP Pajak Bangunan Pajak Tanah Asuransi Sub Total PENDAPATAN Sewa Ruang Kantor Service Charge Pendapatan Lain-lain - Parkir Jumlah Pdptan Lain2
2012
2013
2014
2015 (Forecast)
1,500,000,000 750,000,000 20,000,000 100,000,000 107,676,462 121,307,760 2,598,984,222
2,250,000,000 1,125,000,000 30,000,000 150,000,000 161,514,693 181,961,640 3,898,476,333
3,375,000,000 1,687,500,000 45,000,000 225,000,000 242,272,040 272,942,460 5,847,714,500
5,062,500,000 2,531,250,000 67,500,000 337,500,000 363,408,059 409,413,690 8,771,571,749
80,083,375 95,864,350 116,027,268 291,974,993
80,083,375 103,658,850 109,426,999 293,169,224
214,433,650 281,280,850 160,793,887 656,508,387
183,000,000 329,400,000 300,000,000 812,400,000
6,337,836,680 3,682,845,310
11,408,106,024 5,861,993,424
20,534,590,843 6,993,014,254
36,962,263,518 8,111,623,061
401,058,625 633,400,625 850,681,200 806,086,286 10,421,740,615 17,903,500,073 28,378,286,297 45,879,972,865
Biaya Operasional:
(Cont’d)
30
Biaya Cadangan Pengganti Merupakan perbaikan & penggantian: Air conditioner & ventilasi Listrik Elevator / Lift Air & pemadam kebakaran Dan lain-lain
Tingkat Kapitalisasi 31
= tingkat pengembalian untuk menarik modal investasi, dan terbentuk di dalam pasar.
Pendekatan Pasar (perbandingan data Pasar) Pendekatan Investasi (CAPM)
Sumber Data Khusus 32
Catatan Publik Data transaksi (notaris, kantor PBB) Surat kabar (harga penjualan & sewa yg diiklankan) Majalah-majalah properti
Quantity Surveyor (untuk estimasi biaya) Partisipan pasar Agen properti Pemberi pinjaman Kontraktor/developer Pemilik/Penyewa
Data Penawaran dan Permintaan Properti 33
Permintaan: Permintaan properti saat ini Perkiraan permintaan properti di masa yang akan datang
Penawaran: Properti yang sudah dijual Properti yang sedang ditawarkan di pasar Properti yang akan masuk ke pasar
*Penilai harus memiliki pengetahuan mengenai riset pasar keterampilan untuk melakukan penelitian mengenai permintaan dan penawaran
Sumber Data Penawaran dan Permintaan 34
1. 2.
Menganalisis Data Penelitian lembaga properti Survei langsung Properti & pasar yang sebanding di sekitar lokasi
Terima Kasih
