Taxeren in de tegenwoordige tijd Henk-Jan Kruidenier RMT RT sv
Postbus 8 | 8070 AA | NUNSPEET | 0341-252363 |
[email protected] | www.vandeloosdrechtrbm.nl |
onderwerpen • • • • • • •
Inleiding Waarom (frequenter) taxeren? Voldoet de taxateur? Gevolgen voor u? Schaalgrootte en waardeontwikkeling Rendement en Marge Delen van informatie
Inleiding • Doel taxatie • Sinds 2012: Uw bank vraagt om een taxatierapport • Vrije keuze? • Onze ervaring tot nu toe: – onbekend leidt tot extra kosten
• Columns • Tijdlijn 2010 – 2012- 2013 - 2015
Waarom (frequenter) taxeren • Perspectief bank: – herbezinning op beleid en processen, samenwerking en een nieuwe definitie van ‘kwaliteit’ ten aanzien van het waarderen van commercieel vastgoed
• De Nederlandsche Bank (DNB) houdt commercieel vastgoed sinds 2010 in toenemende mate verscherpt in de gaten
Waarom (frequenter) taxeren • verslechterde marktomstandigheden hebben er toe geleid dat het beleid voor commercieel vastgoed is aangescherpt • Wat is commercieel vastgoed – Kantoorgebouw – Exploitatie gebonden vastgoed – Verhuurde garagebox – Verhuurde recreatiebungalow(s)
Waarom (frequenter) taxeren • aanhoudend negatieve ontwikkelingen op de zakelijke onroerend goed markt en de onzekerheid omtrent de actualiteit en kwaliteit van waarderingen • DNB in 2012 een traject gestart om ten aanzien van commercieel vastgoedwaardering te komen tot:
Waarom (frequenter) taxeren Meer aandacht en bewustwording in de sector • Beter inzicht in omvang en risico’s van commerciële vastgoedportefeuilles • Betere kwaliteit en hogere frequentie van taxaties • Verbetering van risicobeheer Tegelijkertijd acties om de gehele keten van het waarderings-proces structureel op orde te krijgen. Hoe?
Waarom (frequenter) taxeren DNB + AFM nauw overleg met Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en advies bij opstellen nieuwe aanbevelingen om kwaliteit taxatieproces en de taxatierapport te verbeteren
Waarom (frequenter) taxeren • juni 2013 aanbevelingen definitief gepresenteerd in het rapport: ‘Goed gewaardeerd vastgoed – 28 aanbevelingen voor taxaties en taxatierapporten’.
Waarom (frequenter) taxeren • Intussen bij de banken: – Basel II (kapitaal) – Basel III (bouwt op basel II maar vraagt méér) 1.
Leningen risico’s = kapitaal aanhouden –
2. 3.
(2,5% Basel II, 7%+ Basel III)
Grootte Balans (verkleinen) Liquiditeit
Kortom: Meer dan eens worden banken en taxateurs langs de meetlat gehouden als het gaat om actualiteit en kwaliteit van waarderingen en risicobeheer.
Voldoet de taxateur? PTA: • Rapport “Goed gewaardeerd Vastgoed – 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten” • DNB/AFM houden de aanbevelingen als meetlat langs de banken; Voldoet u? • DNB en AFM leggen het de banken op • Dus de Banken leggen het taxateurs op
Voldoet de taxateur? PTA op hoofdlijnen 5 categorieën: 1. Onafhankelijkheid 2. Educatie 3. Opdracht en bevestiging 4. Werkzaamheden en rapportage 5. Kwaliteit Rode draad: Comply or Explain Taxaterapporten moet voldoen per 1-1-2014!
Voldoet de taxateur? • 2013: Wijziging kamer VastgoedCert (Wonen/MKB) • RMT alleen Wonen (let op, geen shortlist) • Shortlist voor commercieel vastgoed • 2015: CRVT: splitsing Grootzakelijk / MKB
Gevolgen voor u • • • • •
Frequenter taxeren (min. 3 jaar) Door een door bank geselecteerde groep taxateurs Gezamenlijk opdrachtgever Lagere kosten door calculerend ondernemen Van de Loosdrecht RBM kennis van uw bedrijf en partner voor toekomst door: • Voldaan aan accreditatie en PTA compliant: • RICS / Vastgoedcert / shortlist banken / aangesloten bij Brancheorganisaties Recron, Hiswa, NVM
Schaalgrootte en waardeontwikkeling • Waarde versus financierbaarheid • Bank; 4 tot 5 keer EBITDA • Basis is ondernemerschap en werkelijke exploitatie • Recreatie: vervanging • Afvallers te kleinschalig of achtergebleven investeringen • EBITDA / GOP / OCF; is er ruimte voor investeringen • Nee? Meer eigen inbreng of geen financiering
Schaalgrootte en waardeontwikkeling • ‘Vitale vakantieparken’ • Doel: krachten bundelen om de concurrentie aan te gaan en een recreatief product op niveau te leveren • kleinschaligheid heeft de overhand: – 280 geïnventariseerde bedrijven – 120 kleinschalig aanbod (< 5 hectare, minder dan 50 eenheden, laag investeringsniveau, weinig tot geen toeristische verhuur etc.)
Schaalgrootte en waardeontwikkeling • 2012; verblijfsrecreatieparadox • Gevolgen voor kredietwaardigheid • Alternatieve financiering – Bank telt op; – Ondernemers initiatief bij beperken vreemd vermogen door Informals en Crowdfunding
• Samenwerken en delen
Rendement en Marge • Investeringskeuzes; – Aanleg zwembad – Extra bedrijfswoning – Nieuw centrumgebouw
• • • •
Ken je marge Toekomstvisie Uitponden versus Exploitatie Potentie
Delen • • • •
Social Media? Voorbeeld: Agrarische sector Kennis delen en samenwerken is toekomst! Raadpleeg naast uw accountant uw makelaar / taxateur om te sparren over waardeontwikkeling bij voorbereiding naar bedrijfsbeëindiging of verkoop.
Vragen?
Bedankt voor uw aandacht 06-51923760
[email protected]
