VVOR 12 september 2013
Taxeren in crisistijd P.C. van Arnhem FRICS www.vanarnhem.com
1
Taxeren in crisistijd • Crises, de vastgoedval • Impact professie • Respons branche, wetgever, toezichthouders • Mark-to-market beginsel • Paar problemen bij toepassing (methoden) 2
Crises Vastgoedcrisis Subprimecrisis Creditcrunch Eurocrisis Kredietcrisis, Vastgoedcrisis
23-6-2007 - Bear Stearns 15-9-2008 – Lehman Brothers 4-10-2008 – Fortis
kopersstaking 3
Vastgoed-val Kantoren • IPD index (nominaal) -31% • Kan erger: leegstaande kantoren: tot - 70% afgeboekt Woningen • Landelijk - 17% • Utrecht/vrijstaand - 22% • Kan erger: regio/typen – 35% • • • • •
woningmarkt halveert: van 202.000 naar ca. 110.000 / jr woningaanbod verdubbelt: van 125.000 naar ca. 265.000 (Funda) kantooropname van 1,5 mln naar 0,85 mln m2 kantooraanbod van 5 mln naar 8 mln m2 beleggingen van 6-8 mrd naar 1 mrd
En bouwgrond? Stilgevallen grondmarkt.
4
Boodschappers • Impact kopersstaking • Accountants • Taxateurs • UK/US: afboeken, mark-to-market • NL: ontkenning kritiek paniek bezinning • Turmoil in taxatieland … in branche bij toezichthouders bij wetgever
5
Een greep… • • • • • • • •
Platform Taxateurs en Accountants (PTA, NBA) DNB, AFM (‘ronde tafeloverleg’) Wet financieel toezicht Wft (4.37k lid 6: AMvB) Minister van Financiën: Kamernota waardering 10 mei 2012 International Accounting Standards Board (IASB): IFRS13 Vastgoedcert: register Taxatiemanagement-instituut (TMI) De brancheorganisaties (‘ovale tafeloverleg’): beroepsorganisatie 6
Se répète • meer beweging dan in afgelopen 25 jaar • 2008–2013 ..1929–1933 • Appraisal Institute Appraisal Journal – moderne taxatieleer (1932)
The First Real Estate Appraisal Class, August 2 to August 30, 1935,University of Chicago
• Market value • Boosdoener?
7
Mark-to-market Rigide waardebegrip 2009: marktwaarde geadopteerd door NVM, VBO, RICS, NVR prijs als uitkomst van een theoretische transactie onder 8 aannames
8
Marktwaarde (‘market value’) het geschatte bedrag waartegen het object door een bereidwillige verkoper aan een - op afstand van hem staande - bereidwillige koper zou worden verkocht op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, waarbij partijen verondersteld worden met kennis van zaken, geïnformeerd, prudent en niet onder dwang te handelen onlosmakelijk verbonden met: Optimale aanwending (‘highest and best use’) de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object 9
Kritiek de verkoper wordt geacht bereid te zijn het object te laten voor de prijs haalbaar in de markt op de peildatum, wat deze prijs ook moge zijn rigide, snapshot, pijnlijk, volatiel
‘sustainable value’
10
waar·de (de ~ (v.)) 1 betekenis die iets heeft als bezit of ruilobject gaat terug op Adam Smith’s ‘The Wealth of Nations’ (1779): Value vs Worth * WOZ (1995): art. 17.2 (WEV) vs art. 17.3 (GVW) * IFRS (2005): bedrijfswaarde vs opbrengstwaarde (Limperg, 1937) * EC Communication Impaired Assets Banking Sector (2010): real economic value vs marktwaarde (ref SNS)
* 40b Ow: ‘niet de denkbeeldige die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft’ (ref Den Uyl, 1977) Mogelijkheid niet te verkopen is waardevol (ref onteigening: bij vervanging-bestaand is op dit punt schadeloos gesteld. Bij reconstructie of liquidatie niet?)
11
Methoden in crisistijd • Herbezinning • Schatting – onzekerheid – benaderingen – methoden indicaties - verzoening • benaderingen: vergelijkings-, inkomsten-, kostenbenadering • Keuzevrijheid taxateur
12
Vergelijking Probleem 1: Verdwijnen van referentietransacties Vergroten zoekgebied: regio, zaak, tijd Correctie 8 assumpties Probleem 2: Toegenomen taxatiemarge Marktonzekerheid Taxatieonzekerheid Prof. M. Francke (ASRE, 2010): de ‘markteigen’ afwijking (σ) bij herhaalde verkopen: 7 - 9%. Jaarlijkse IPD-onderzoek (RICS, 2012): 80% (65%) van de transactieprijzen +/- 20% (10%) getaxeerde waarde
13
Inkomsten (residuele methode) Probleem 1 Gevoeligheid GREX Plangebied m2 Dichtheid (won/ha) Aantal woningen Gem. VON-prijs Gem. grondquote Kavelopbrengst ex btw / woning Kavelopbrengst ex btw / m2 uitgeefbaar Af: grondgebonden kosten Af: financieringskosten af: W&R Residuele waarde idem per m2
€ € € € € € € €
20.000 35 70 300.000 25% 63.025 € 315 € 20.000- € 15.000- € 10.000- € 18.025 € 63 €
20.000 70
61.134 306 20.60015.45010.00015.084 53
- 3% + 3% + 3%
84%
14
VEX/GREX:
Plangebied m2 Dichtheid (won/ha) Aantal woningen Gem. VON-prijs Af: btw Af: bouwkosten c.a. Af: grondgebonden kosten Af: financieringskosten af: W&R Residuele waarde per woning Residuele grondwaarde totaal idem per m2
€ € € € € € € € €
20.000 35 70 300.000 57.000180.00020.00015.00010.00018.000 1.260.000 63
€ € € € € € € € €
20.000 35 70 291.000 55.290185.40020.60015.45010.0004.260 298.200 15
- 3% + 3% + 3% + 3%
24%
15
Probleem 2 Risicoweging Schaal, tijd, voorinvestering, risico, rente, onvoorzien, programma
Onderzoek M. Georges (ASRE, 2013): Risico-analyse grondexploitatie (“risk mapping”)
1/3e tot 1/2e deel van het residu is gewoon onzeker
AG Huydecoper bij Hungarian Intertrade / Schiedam (HR 15-2-2008) Amersfoort (HR 7 juni 2013, LJN BZ5353)
16
Crisis Grote invloed op taxatieprofessie: * Wetgeving, regulering kwaliteit en onafhankelijkheid * Bezinning op martktomarkt, onderliggende zekerheid * Invloed op dagelijkse praktijk Waar vergelijken bewerkelijk is, en wiskunde schijnzeker, wordt schatten teruggeworpen op het ambacht dat het is: een persoonlijke schatting van een onbekende grootheid onder assumpties en onder aanzienlijke marktonzekerheid door aanwending van methoden die indicaties verschaffen inzake de waarde welke door de taxateur gemotiveerd moeten worden verzoend obv zijn – op zijn marktkennis en ervaring gestoeld – intuïtief inzicht tot de finale waarde. Dat dit besef landt, is een positief neveneffect van de crises. 17
Dank voor uw aandacht Vragen?
[email protected]
18
