Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

Het taxeren van leegstaande kantoorruimte Analyse van een actueel waarderingsvraagstuk, inclusief ontwikkeling van een Best Practice.

Begeleider: Prof. dr. Peter van Gool FRICS

Definitieve versie drs. Willem Rodermond Amsterdam School of Real Estate MRE-opleiding 2009 – 2011 14 oktober 2011

Voorwoord In mijn dagelijkse werk krijg ik regelmatig opdrachten om leegstaande kantoren te taxeren. Wat mij hierbij opvalt, is dat er nog geen echt kader is binnen de taxatiepraktijk hoe dit te benaderen. Dit terwijl het onderwerp op dit moment zeer actueel is. De vraag die ik in deze scriptie behandeld heb, is hoe leegstaande kantoren in het verleden zijn gewaardeerd en of deze methode klopt wanneer gekeken wordt naar referentietransacties. Ik hoop dan ook dat deze scriptie kan bijdragen aan een meer vastomlijnd kader bij het taxeren van leegstaande kantoorpanden.

Deze scriptie is geschreven ter afsluiting van mijn Master of Real Estate (MRE) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik wil mijn begeleider Prof. dr. Peter van Gool FRICS hartelijk danken voor zijn adviezen en commentaar op eerdere versies. Op dit moment zijn door de heer Van Gool en mij reeds twee artikelen geschreven welke voortborduren op mijn onderzoek. Tevens wil ik mijn collega’s bij Cushman & Wakefield bedanken voor hun inbreng.

Als laatste wil ik Elisa bedanken voor haar steun en geduld gedurende de afgelopen twee jaar van mijn opleiding.

Amsterdam, oktober 2011

Willem Rodermond

Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

2/50

Executive summary Leegstand van kantoren is momenteel een groot probleem op de vastgoedmarkt. De leegstand komt mede door de huidige economische situatie, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors.

Op dit moment speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn. De vraag die in deze scriptie is behandeld luidt als volgt: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden?

Uit het literatuuronderzoek kwam naar voren dat er weinig artikelen zijn geschreven over hoe om te gaan met leegstand in taxaties. Wat verder naar voren kwam is dat taxaties de vastgoedmarkt efficiënter maken. Het artikel van Anglyn introduceerde het begrip “Enterpeneurial Profit” bij het taxeren van leegstand. Dit begrip is later in deze scriptie ondernemerswinst genoemd. Ondernemerswinst wil zeggen de risicovergoeding die een koper van een leegstaand kantoorpand dient te verkrijgen buiten de normale correcties van leegstand, incentives en upgradingkosten.

Het onderzoek naar de steekproef van 44 taxaties van leegstaande kantoren toonde aan dat de Bar/Nar methode veruit het vaakst wordt gebruikt bij het taxeren van leegstaande kantoren. Deze methode behoort tot de Inkomstenmethode. Op zich is dit vreemd aangezien zeker voor structureel leegstaande kantoren het uitzicht op inkomsten moeilijk te voorspellen is. Gepleit wordt om bij het taxeren van structureel leegstaande kantoren naast de Inkomstenmethode gebruik te maken van de Comparatieve methode. Kortom, de waarde per vierkante meter moet met elkaar vergeleken worden. Voor courante leegstaande kantoren waar sprake is van conjuncturele of frictieleegstand volstaat een Bar/Nar model met correcties voor leegstand, incentives, verhuurkosten en upgrading.


3/50

In ca. 30% van de taxaties uit de steekproef zijn referenties opgenomen in het taxatierapport. Gezien de huidige professionalisering van de markt en importantie van goed onderbouwde taxaties is dit weinig te noemen. Een reden hiervoor kan zijn dat de taxateur geen goede referenties voorhanden had. Het is belangrijk dat taxateurs bij het uitvoeren van taxaties van leegstaande kantoren genoeg referenties voorhanden hebben. Wanneer een taxateur deze niet heeft zou hij of zij moeten overwegen de taxatieopdracht niet aan te nemen.

De aankoop van een leegstaand kantoorpand is een risicovolle aangelegenheid. De vraag is hoe lang het duurt om een huurder te vinden, wat voor huurder dit zal zijn en tegen welke condities het object verhuurd gaat worden. Dit risico dient afgedekt te worden met een vergoeding. Echter, in geen van de taxatiemodellen wordt een correctiepost voor ‘ondernemerswinst’ opgenomen. Om de taxaties inzichtelijker te maken zou dit wel moeten gebeuren. Het verschil tussen de waarde van een verhuurd kantoor en een leeg kantoor is niet alleen te verklaren uit de correcties voor leegstand, verhuurkosten en upgrading.

Op basis van de steekproef van 44 taxaties en de vergelijking met 19 representatieve beleggingstransacties over dezelfde periode blijkt dat er geen sprake is van substantiële overwaardering van de taxaties. De publieke opinie dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn is niet terecht. Kanttekening is dat het aantal transacties beperkt is en commercieel onroerend goed vaak moeilijk met elkaar te vergelijken is vanwege het heterogene karakter ervan.

Concluderend kan gesteld worden dat van de taxaties die gebruikt zijn de huidige waarderingen kloppen, althans er is geen vermoeden van significante overwaardering. De methoden die gebuikt zijn bij de waardering van de objecten zijn echter niet logisch. Gepleit wordt om vaker de Comparatieve methode toe te passen en een post voor ondernemerswinst op te nemen als correctie in het Bar/Nar model. Zo worden de taxaties inzichtelijker.


4/50

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave .......................................................................................................................... 2 1. Inleiding ................................................................................................................................. 5 2. Literatuuronderzoek ............................................................................................................... 8 2.1 Artikelen ........................................................................................................................... 8 2.2 Tekstboeken .................................................................................................................. 12 3. De mineur op de kantorenmarkt .......................................................................................... 13 3.1 Basisgegevens kantorenmarkt ...................................................................................... 14 3.2 Gebruikersmarkt kantoren ............................................................................................. 15 3.3 Beleggingsmarkt kantoren ............................................................................................. 18 3.4 Incentives ....................................................................................................................... 19 3.5 Verwachtingen ............................................................................................................... 20 4. Taxaties ............................................................................................................................... 22 4.1 Rol van de taxateur ........................................................................................................ 22 4.2 Taxatierichtlijnen ............................................................................................................ 24 4.3 Hoe nauwkeurig zijn taxaties? ....................................................................................... 26 5. Traditionele waarderingsmethoden ..................................................................................... 27 5.1 De comparatieve methode ............................................................................................. 27 5.2 De kostenbenadering ..................................................................................................... 28 5.3 De inkomstenbenadering ............................................................................................... 29 5.4 De residuele benadering ................................................................................................ 30 5.5 Erfpacht .......................................................................................................................... 30 6. Hoe worden leegstaande objecten in de praktijk gewaardeerd? ........................................ 31 6.1 Ontvangen taxatierapporten .......................................................................................... 31 6.2 Analyse taxatierapporten ............................................................................................... 31 6.3 Conclusie analyse taxatierapporten ............................................................................... 34 6.4 Samenvattend rekenmodel ............................................................................................ 36 7. Transacties versus taxaties ................................................................................................. 38 7.1 Steekproef transacties leegstaande objecten ................................................................ 38 7.2 Verschil transacties en taxaties ..................................................................................... 38 7.3 Conclusie transacties versus taxaties............................................................................ 40 8. Conclusie ............................................................................................................................. 43 9. Best Practice........................................................................................................................ 45 Literatuur.................................................................................................................................. 49 Bijlagen


5/50

1. Inleiding Er staan in Nederland veel kantoren geheel of gedeeltelijk leeg. Dit komt mede door de huidige economische situatie, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors. Volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield bedraagt de leegstand ten tijde van dit schrijven in augustus 2011 in Nederland ca. 15% van de totale voorraad (Cushman & Wakefield Research, 2011). Een van de belangrijkste oorzaken van dit fenomeen lijkt het individuele planologische beleid van Nederlandse gemeenten. Er is een gebrek aan onderlinge afstemming. Gemeenten willen doorgaans hun eigen kantorenpark ontwikkelen waardoor het aanbod de vraag ver overstijgt.

In de jaren 2005 tot midden 2008 zijn er in Nederland een aantal grote (waarvan enkele boven de 1 mrd euro aan transactievolume) kantorenportefeuilles verhandeld. Deze kantorenportefeuilles bestonden doorgaans uit een klein aantal courante kantoorobjecten en een groot aantal kantoren op secundaire locaties. Beleggers konden deze portefeuilles voor de crisis vrijwel volledig financieren waarbij de leningen werden gesecuritiseerd of gesyndiceerd. Op de financiële constructies achter de transacties werd door beleggers meer nadruk gelegd dan op de afzonderlijke objecten binnen de portefeuille. Het probleem hierbij was dat er niet voldoende pandinhoudelijk naar de objecten werd gekeken. Er werd in de regel ook een portefeuillepremie betaald, omdat de panden in één pakket konden worden aangekocht. Men ging er daarbij in de cashflowprognoses vanuit dat de aanwezige leegstand in deze portefeuilles binnen een termijn van circa twee jaar kon worden opgevuld tegen markthuurprijzen.

De leegstand in dit soort portefeuilles is sindsdien echter alleen maar toegenomen en bovendien moeten er bij wederverhuur grote incentives in de vorm van huurvrije perioden en inrichtingsbijdragen worden betaald, waardoor de markthuur effectief substantieel lager ligt dan in de geprognosticeerde cashflows. Na de zomer van 2008 zijn de transacties van dit type beleggingsportefeuilles tot aan heden, augustus 2011, vrijwel volledig stilgevallen als gevolg van de wereldwijde economische crisis.

Op dit moment speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties


6/50

van leegstaande kantoren te hoog zijn. De vraag die in deze scriptie behandeld wordt is: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden? Op basis van de theorie wordt een Best Practice ontwikkeld voor het taxeren van dit type objecten.

De onderzoeksmethodiek bestaat uit het analyseren van een steekproef van circa 54 taxaties van verschillende vooraanstaande taxatiebureaus en tevens een analyse van 19 voor de Nederlandse kantorenmarkt representatieve referentietransacties van daadwerkelijk leegstaande kantoren.

Vanuit taxateurs, beleggers en financiers in vastgoed is het vaststellen van de juiste waarde van leegstaande kantoorruimte een actueel probleem. Veel beleggers en financiers weten niet goed wat de juiste waarde is van dit vastgoed. Ook zijn cash flow/verhuur-voorspellingen zeer lastig te maken voor leegstaande panden. Een te hoge waardering vormt een gevaar voor de solvabiliteit van beleggers en financiers. De Nederlandsche Bank waarschuwde in hun rapport Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland d.d. 27 april 2011 voor het gevaar van de grote leegstand in de kantorenmarkt voor de totale stabiliteit van de Nederlandse economie. Tevens staat een te hoge waardering upgrading om huurders aan te trekken in de weg. Ook belemmert het transformatie naar bijvoorbeeld woningen.

Allereerst wordt er in deze scriptie een literatuuronderzoek uitgevoerd over de waardering van leegstaande objecten. Om de relevantie van de problematiek te verduidelijken wordt er in het hoofdstuk hierna ingegaan op de huidige kantorenmarkt in Nederland. In hoofdstuk 3 worden taxaties in het algemeen behandeld. Vervolgens worden de meest gangbare waarderingstechnieken behandeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op hoe de dagelijkse praktijk omgaat met het taxeren van leegstaande objecten. In hoofdstuk 7 worden aan de hand van referentietransacties de mogelijke verschillen tussen taxaties en transacties behandeld. In de laatste twee hoofdstukken worden de conclusies weergegeven en wordt er ten slotte een Best Practice geformuleerd.


7/50

2. Literatuuronderzoek Eerst wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven van de literatuur over taxaties en over het taxeren van leegstand in het bijzonder. Hoewel er veel literatuur beschikbaar is over leegstand als marktfenomeen is er weinig beschikbaar over hoe met leegstand om te gaan in taxaties. Hieronder worden de verschillende artikelen en tekstboeken behandeld.

2.1 Artikelen Vacancy Rates and Reasonableness In het artikel van Wincott (1997) genaamd Vacancy Rates and Reasonableness wordt uitgebreid ingegaan op hoe leegstandscorrecties gemodelleerd dienen te worden in het Bar/Nar en DCF model. Om een goede inschatting te maken van leegstand in het rekenmodel, moet een taxateur verstand hebben van vastgoedcycli. De leegstandscorrectie moet door de jaren heen kijken en dient een gemiddelde te zijn van jaren dat de gebruikersmarkt krap is en jaren dat er overcapaciteit is. In het Bar/Nar model moet volgens Wincott een correctie worden gemaakt op de markthuurwaarde voor verwachte leegstand tot in het oneindige. Dit omdat de Bar/Nar berekening een vorm van een perpetuiteit is. De totale markthuurwaarde van een pand wordt hierbij gecorrigeerd voor leegstand en vervolgens wordt dit gedeeld door een rendement. Bij een DCF-model is leegstand makkelijker te modelleren en door de 10-jaarstermijn, welke in de meeste gevallen wordt toegepast, inzichtelijk te maken. Wincott pleit voor het modelleren van de kans op verlenging van een huurcontract en de hieraan gekoppelde leegstandsperiode. Tevens moet de exit gekozen worden in een jaar dat de inkomsten gestabiliseerd zijn en er geen huurcontracten aflopen. De waarde van een kantoorgebouw is sterk afhankelijk van de duur van het huurcontract. De exit moet gekozen worden in het jaar dat de gemiddelde huurtermijn nog voldoende lang is. Ook moet er in een taxatierapport onderscheid gemaakt worden in taxaties met enerzijds de kans op leegstand gezien de aanbod- en vraagverhouding in de gebruikersmarkt en anderzijds de kans op leegstand gezien de kredietwaardigheid van de desbetreffende huurder.

Vacancy in Market Analysis and Valuation Het artikel van Rabianski (2002) met de titel Vacancy in Market Analysis and Valuation stelt dat leegstandspercentages aangegeven in researchrapporten, en dus


8/50

gebruikt worden in taxaties om leegstandscorrecties toe te passen, vaak een verkeerd beeld vormen. Om een taxatie uit te voeren in een bepaald gebied moet je weten in wat voor type object de leegstand geconcentreerd is. Zit de leegstand in een winkelcentrum bij huurders die trekkers zijn of bijvoorbeeld aan de zijkanten van het winkelcentrum. Is de kantorenleegstand in een gebied gelokaliseerd in oude of in nieuwe gebouwen en om welke verdiepingen gaat het eigenlijk? Rabianski behandelt drie soorten leegstand: 1. Frictieleegstand: leegstand die nodig is om een markt efficiënt te laten lopen. Er is altijd wat leegstand nodig om een markt in beweging te houden. 2. Conjuncturele/cyclische leegstand: dit is leegstand die zich voordoet in een laagconjunctuur. Als de economie weer aantrekt wordt de leegstaande ruimte direct weer opgenomen. 3. Structurele leegstand: hierbij wordt onderscheid gemaakt in leegstaande ruimten waarvan de verwachting is dat het object nooit meer verhuurd kan worden ook al wordt het gerenoveerd en objecten die alleen verhuurd kunnen worden als het object grondig gerenoveerd wordt. In het artikel wordt ook gewezen op het feit dat onderhuurgegevens vaak niet worden meegenomen in leegstandscijfers. Vaak ligt de onderhuur onder de huur die betaald wordt aan de eigenaar. Als er veel onderhuurders zijn in een bepaald gebied, bestaat het risico van neerwaartse druk op het huurniveau. Volgens de auteur moet onderhuur als leegstand beschouwd worden. Bij taxaties dient volgens Rabianski duidelijk aangegeven te worden om wat voor soort leegstand het gaat.

Price Formation and the Appraisal Function in Real Estate Markets In dit artikel van Quan en Quiqley (1991) wordt uitgelegd dat taxateurs bijdragen aan het efficiënter maken van de markt. De vastgoedmarkt is heterogeen en participanten hebben vaak geen toegang tot alle informatie. Beslissingen om te aan- of verkopen worden dus gemaakt op basis van niet volledige informatie. Door de hetrogeniteit van de markt zijn de zoekkosten van potentiële kopers erg hoog. Transacties gebeuren niet op een centrale plek en marktprijzen zijn de uitkomst van onderhandelingen tussen kopers en verkopers. Aangezien aan- en verkopen door beleggers infrequent worden gedaan is de marktinformatie van de belegger enigszins beperkt. Taxateurs zien veel transacties voorbijkomen. Hierbij kunnen ze de markt efficiënter maken door deze informatie door te spelen naar kopers en verkopers. Omdat de markt inefficiënt is kunnen er op korte termijn verschillende prijzen betaald worden voor identieke objecten. De taak van de taxateur is informatie te verschaffen zodat de


9/50

afwijkingen in prijzen verminderd worden. In markten waar weinig transacties zijn, zoals die van de beleggingsmarkt van leegstaande kantoren, wordt de rol van de taxateur zelfs nog belangrijker.

U.S. Office Market Values During the Past Decade: How Distorted Have Appraisals Been? Het artikel van Herndershott en Kane (1995) geeft aan dat gedurende de periode 1982 tot 1991 in de Verenigde Staten het kantorengedeelte van de RN Property Index pas veel te laat gereageerd heeft (pas na 5 jaar) op het uit elkaar spatten van de vastgoedbubbel in 1986. De redenen hiervoor zou kunnen zijn dat taxateurs terughoudend zijn in het afwaarderen en investment managers de waarderingen graag hoog willen houden, omdat hun procentueel bepaalde fees hierop gebaseerd zijn. Er bestaat echter ook een andere reden. Het pas veel later reageren van de index op een waardedaling van de markt kan ook veroorzaakt worden door de verschillende soorten en kwaliteiten van objecten die verhandeld worden gedurende de vastgoedcyclus. In het begin van een vastgoedneergang verwerven kopers die lange tijd niks konden kopen kwalitatief goede objecten, omdat bijvoorbeeld in de goede markt niemand wilde verkopen. Deze kopers maken gebruik van het moment om kwalitatief goede objecten te verwerven. Wanneer de nieuwbouw terugloopt en de kwalitatief goede objecten zijn herverdeeld wordt het gedeelte van de markt dat verhandeld wordt dat bestaat uit minder courant vastgoed groter. Pas als dit gebeurt wordt de waardedaling van de markt pas echt goed zichtbaar. Om de waardeontwikkeling van de vastgoedmarkt goed in kaart te brengen is het dus van belang te onderzoeken wat de relatieve kwaliteit is van de objecten die verhandeld zijn gedurende een meetperiode.

Analysing “Unearned Entrepeneurial Profit” Anglyn (1992) brengt een interessante bijdrage aan het waarderen van leegstaande kantoorpanden. Volgens de auteur moet bij het bepalen van de waarde van een leegstaand object in de staat “As Is” rekening gehouden worden met “Entrepeneurial Profit” oftewel ondernemerswinst. Wanneer de waarde wordt berekend van een leegstand object wordt eerst de waarde berekend als zijnde het pand verhuurd. De netto markthuurwaarde wordt gekapitaliseerd tegen een bepaald rendement. Hier vanaf worden correcties afgetrokken zoals leegstandsperiode, verhuurkosten en investeringsbijdrage. Anglyn pleit dat er tevens een post voor ondernemerswinst als correctie opgenomen moet worden. Dit is min of meer gelijk aan de ontwikkelwinst bij projectontwikkelaars. Wanneer het leegstaande pand verwerft wordt, is er risico Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

10/50

wanneer, aan wat voor partij en tegen welke voorwaarden het object verhuurd gaat worden. Voor dit risico moet een belegger gecompenseerd worden met ondernemerswinst. Taxateurs kunnen de ondernermerswinst destilleren vanuit de markt. Dit is het verschil in waarde tussen een verhuurd object en een leegstaand object, wanneer de kosten voor leegstand, verhuurkosten, incentives en investeringsbijdragen er vanaf zijn getrokken. De ondernemerswinst dient in geld uitgedrukt te worden en niet in een percentage. Op een klein project kan een winst vereist worden van 30% als dit bijvoorbeeld maar € 50.000,-- oplevert. Op grote projecten kan gerekend worden met bedragen die onder de 10% van de totale investering liggen.

Distressed Property Valuation Issues Dit is een vervolg op het eerdere artikel van Anglyn gepubliceerd in 2005. Naast de in zijn eerder behandelde artikel genoemde zaken, benadrukt Anglyn dat bij iedere taxatie van een leegstaand object de highest en best use dient te worden aangegeven. Vaak gebeurt dit nog niet in taxatierapporten. Als een kantoorpand niet meer geschikt is als kantoor dan is de highest and best use het object te slopen en nieuwbouw te realiseren.

Valuation of Vacant Properties Schiltz (2006) heeft in zijn publicatie aan de hand van case studies die voorgelegd zijn aan verschillende taxatiebureaus berekend wat de variantie is in de uitkomsten bij het taxeren van kantoren die verhuurd, leeg of bijna leeg zijn. De varantie bij leegstaande objecten bleek veel groter te zijn dan bij verhuurde objecten. Tevens nam de variantie sterk toe naarmate het huurcontract korter werd. Schiltz heeft een theoretisch model ontwikkeld hoe leegstaande objecten te taxeren, door de waarde van leegstaand objecten te verdelen in verschillende risicocomponenten.

Volgens Schiltz is het mogelijk om het risico van leegstand te bepalen door de verschillende waardebepalende componenten van een object individueel te waarderen. Te weten de zekere huurinkomsten en de leegstand. De disconteringsvoet voor zekere huurinkomsten is te herleiden uit de zeer transparante obligatiemarkt. Wanneer deze bekend is kan de disconteringsvoet voor leegstand herleid worden uit de disconteringsvoeten voor verhuurd vastgoed en de waarschijnlijkheid dat de huurder blijft zitten.


11/50

Schiltz pleit tenslotte voor een impactanalyse van een huurcontract op de waarde van een object, omdat het verschil tussen de waarde van een verhuurd object en een leeg object niet altijd goed te verklaren is.

2.2 Tekstboeken Als selectie van tekstboeken is voor een tweetal boeken gekozen die internationaal bekend zijn en een voor de Nederlandse taxatieleer belangrijk boek. De boeken richten zich alle drie volledig op taxaties. De keuze is enigszins willekeurig, maar dit zijn in Nederland vooraanstaande boeken die gebruikt worden bij diverse onderwijsvakken in de taxatieleer.

Douglas Scarret: Property Valuation, The 5 Methods (1996) Dit is een boek dat volledig gaat over het waarderen van vastgoed. Er worden 5 methoden beschreven: 1. De comparatieve methode 2. De inkomstenmethode 3. De residuele methode 4. De exploitatiegerichte methode 5. De gecorrigeerde vervangingswaarde methode

De gecorrigeerde vervangingswaarde methode wordt aanbevolen als er weinig referentietransacties bekend zijn. Er wordt in dit boek echter niet gerefereerd aan bepaalde methoden om leegstaande objecten te taxeren en hoe om te gaan met taxaties in een markt waar veel objecten leegstaan en dus sprake is van overcapaciteit.

Kenneth M. Lusht: Real Estate Valuation, Principles and Applications (2001) Eén van de meest bekende boeken over taxaties is het boek van Lusht. Het boek beschrijft in detail de verschillende methoden welke ook in het boek van Scarret zijn behandeld. Het waarderen van leegstaand vastgoed wordt echter niet apart behandeld. Alleen worden een paar opmerkingen gemaakt over leegstandskosten die in aftrek moeten worden genomen van de marktwaarde.


12/50

George G.M. ten Have, Taxatieleer Vastgoed I, 5e druk, januari 2011 Dit boek is in Nederland het meest uitgebreide tekstboek over taxaties. Werkelijk alle aspecten worden behandeld, van het aangaan van de taxatieopdracht tot de uitgebreide behandeling van taxaties voor specifieke doeleinden. Het boek behandelt tevens de in de hierboven genoemde tekstboeken behandelde methoden. Echter, aan het taxeren van (structurele) leegstand, wordt niet apart een onderdeel gewijd.

Samenvattend kan gesteld worden dat het taxeren van leegstaande objecten nog niet breed is uitgemeten in de wetenschappelijke literatuur dan wel in vooraanstaande tekstboeken over taxaties. Er is niet één beste methode voor het taxeren van leegstaande objecten. Wel zijn inzichten als het analyseren van de kwaliteit van de verhandelde objecten in de vastgoedcyclus en het toepassen van een post voor ‘ondernemerswinst’ bij de berekening van een leegstaand object aan het licht gebracht. Het aspect ‘ondernemerswinst’ zal later in deze scriptie nader worden geanalyseerd.


13/50

3. De mineur op de kantorenmarkt

Nu volgt een uiteenzetting van de huidige staat van de Nederlandse kantorenmarkt. Hierbij wordt zowel ingegaan op de gebruikersmarkt als op de beleggingsmarkt. Het hoofdstuk wordt ingeleid met een aantal basisgegevens van de markt. De huidige kantorenmarkt is in mineur. Er is sprake van een groot aanbod van leegstaande kantoorruimte. Het huidige leegstandspercentage in Nederland is ten tijde van dit schrijven in de zomer van 2011 ca. 15% (Cushman & Wakefield Research, 2011). De voorspellingen van de economie zijn niet rooskleuring en tegelijkertijd doet zich een trend voor waarbij bedrijven steeds minder vierkante meter kantoorruimte nodig hebben dan voorheen in verband met het zogenaamde flexwerken, wat ook wel het ‘nieuwe werken’ wordt genoemd.

In bijvoorbeeld een onderzoek van ABN Amro Real Estate Finance (maart 2011) wordt het niet onrealistisch geacht dat de leegstand in 2015 is opgelopen naar ca. 25%. Hierbij gaan ze uit van een niet verbeterende werkgelegenheid en een toename van het ‘Nieuwe Werken’. 3.1 Basisgegevens kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt heeft een voorraad van ca. 48 miljoen vierkante meter met een leegstandspercentage van ca. 15%. Deze voorraad vertegenwoordigt een waarde van naar schatting meer dan 80 miljard euro, waarvan thans ca. 50 miljard in handen is van beleggers. De kantoorbeleggingen worden voor ca. 42% gedaan door Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Beursfondsen zoals NSI, VastNed O/I en Uni-Invest hebben grote Nederlandse kantoorportefeuilles. Maar ook veel particuliere beleggers zijn actief op de markt. Onder andere via vastgoed cv’s vond de laatste tijd veel geld zijn weg naar deze beleggingscategorie. Ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt raken dus het spaar- en of pensioenvermogen van de gemiddelde Nederlander.

De kantorenmarkt is belangrijk, niet alleen voor beleggers, maar ook voor projectontwikkelaars en bouwers. De afgelopen jaren is per jaar 500.000 tot 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte ontwikkeld. Dit vertegenwoordigt gemiddeld 2,5 miljard aan productiewaarde op jaarbasis. Realisatie van deze kantoren hield veel bouwers aan het werk.


14/50

Ten slotte zijn velen van ons in meer of minder mate gebruiker van kantoorruimte. De 48 miljoen vierkante meters worden gebruikt door meer dan 2 miljoen werknemers. Hier zijn echter niet alleen de getallen van belang. Onderzoek heeft aangetoond, dat vooral de kwaliteit van de kantooromgeving een belangrijke invloed heeft op de arbeidsproductiviteit. Een investering in adequate kantoorruimte is hiermee een investering in concurrentiekracht (ABN Amro Real Estate Finance, maart 2011).

Kortom: de Nederlandse kantorenmarkt is belangrijk. Niet alleen voor de vastgoedsector, maar ook voor de Nederlandse economie. Het is dus niet voor niets dat De Nederlandsche Bank in hun rapport Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland d.d. 27 april 2011 waarschuwt voor het gevaar van de grote leegstand in de kantorenmarkt. Het zou in hun optiek zelfs kunnen lijden tot instabiliteit van de Nederlandse economie vanwege de forse leningen die Nederlandse banken hebben uitstaan in commercieel onroerend goed.

3.2 Gebruikersmarkt kantoren Door de jaren heen verandert het type kantorengebruiker in belangrijke mate. In de periode van 1950 tot omstreeks 1970 wordt de vraag naar kantoren in belangrijke mate beïnvloed door een sterk groeiende industriële productie. In de jaren 80 deed de computer zijn intrede in het kantorenlandschap. In haar kielzog ontstond een hele nieuwe industrie: de ICT-sector, die zeker vanaf de jaren ’90 een belangrijke gebruikersgroep voor kantoren zou gaan vormen. De laatste jaren staan in het teken van verdergaande schaalvergroting aan de ene kant en versnippering aan de andere kant. De opkomst van de ZZP’er wordt gecombineerd met nationale en internationale consolidatie. Door de toenemende vergrijzing zal de gezondheidszorg ook in de komende jaren verder groeien. Het belang van de gezondheidszorg als gebruiker van de kantorenmarkt zal hierdoor toenemen.

De groeiende behoefte aan kantoorruimte van de afgelopen decennia lijkt definitief verleden tijd. De kantorenmarkt heeft kunnen profiteren van de verdienstelijking van de economie en van de opkomst van nieuwe sectoren, zoals de ICT. De effecten hiervan zijn echter grotendeels uitgewerkt. Vanaf het jaar 2000 is de vraag van de gebruikersmarkt relatief vlak geweest. De economische crisis van 2008 heeft de vraag zelfs in een krimp doen omslaan. Markthuren staan onder druk en beleggers moeten grote bijdragen doen bij verlengingen of bij nieuwe huurders in de vorm van


15/50

incentives. Deze incentives bestaan voornamelijk uit huurvrije perioden en investeringsbijdragen. Ook bij het verwachte broze herstel in de komende jaren is de markt niet in staat het tij te keren. Hier komt bij dat het ‘nieuwe werken’ juist in diezelfde periode een negatief effect op de ruimtebehoefte zal hebben. Tot 2015 neemt de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in kwantitatieve zin verder af. Kwalitatief is er echter nog veel te winnen. Veel kantoorruimte is verouderd en voldoet niet meer aan de vraag van de huidige gebruiker.

Tabel 1: De tien grootste kantoorgebruikers van Nederland

Gebruikers

Oppervlakte m²

Gemeenten

2.880.000

Rijksoverheid

2.850.000

ING

730.000

Rabobank

710.000

Politie

655.000

Abn AMRO

645.000

UWV

390.000

Provincies

305.000

KPN

255.000

Werkplein Bron: ABN Amro Research i.s.m. R. Bak

240.000

Onderstaande grafiek geeft duidelijk de mismatch weer tussen vraag en aanbod over de afgelopen tien jaar.

Figuur 1: opname en aanbod Nederlandse kantorenmarkt Take-up

Supply

8.000.000 7.000.000 6.000.000

sq.m

5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Sources: C&W, Strabo, PropertyNL and Vastgoedmarkt


16/50

2010

Tabel 2: Cushman & Wakefield kantorenmarkt outlook Q1 2011 MARKET OUTLOOK PRIME RENTS: PRIME YIELDS: SUPPLY: DEMAND:

Stable due to low activity and high supply levels.



Stable, with investor interest on prime units with long-lease contracts. Gradually increasing due to more flex-working and consolidation tactics. Remains stable with focus on prime, well-accessible office space.

  

PRIME OFFICE RENTS – Mar 2011 € sq.m/yr Amsterdam South Axis Central South-East Rotterdam The Hague Utrecht Eindhoven

Prime Rent

360 270 195 180 200 195 170

Compound(p.a) % Growth 1yr

US$ sq.ft/yr

5yr

44.9 33.7 24.3 22.4 24.9 24.3 21.2

0.6 1.6 1.6 1.1 0.0 0.5 0.0

0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

PRIME OFFICE YIELDS (Gross) – Mar 2011

Amsterdam South Axis Central South-East Rotterdam The Hague Utrecht Eindhoven

Current Quarter

Prime Yield (%) Last Quarter

Last Year

High

6.05 6.30 7.20 6.40 6.10 6.60 7.10

6.05 6.30 7.20 6.40 6.10 6.60 7.10

6.50 6.80 7.50 6.80 6.60 7.10 7.75

7.00 7.00 7.50 7.40 7.50 7.25 7.75

10 year

Low 5.25 5.25 5.50 5.75 5.75 5.75 6.25

With respect to the yield data provided, in light of the lack of recent comparable market evidence in many area of Europe and the changing nature of the market and the costs implicit in any transaction, such as financing, these are very much a guide only to indicate the approximate trend and direction of prime initial yield levels and should not be used as a comparable for any particular property or transaction without regard to the specifics of the property.

9.00%

Average yields

Rental growth

10.0%

8.00%

5.0%

7.00%

0.0%

6.00%

-5.0%

5.00% Mar-06

-10.0% Mar-07

Mar-08

Mar-09

Mar-10

Rental growth %

Average yields %

RECENT PERFORMANCE

Mar-11

Bron: Cushman&Wakefield LLP 2011


17/50

3.3 Beleggingsmarkt kantoren Beleggen in kantoorruimte ontstond in Nederland in de jaren ’60. De groei ging langzaam. Nederland kende en kent een relatief grote eigenaar-gebruikersmarkt. Een gevolg hiervan is, dat het aantal vanuit beleggersoptiek optimale grote multitenant kantoorgebouwen in internationale vergelijking klein is. Nederlandse bedrijven zijn gewend en misschien wel gehecht aan hun eigen kantoorgebouw, zij het als volledig eigenaar, zij het als single tenant bijvoorbeeld als gevolg van een sale-andlease back transactie.

Het belegd vermogen in de Nederlandse kantorenmarkt bedraagt ca. 50 mrd euro, verdeeld over verschillende soorten beleggers (zie figuur 2)

Figuur 2: Beleggers in Nederlandse kantoorruimte naar soort

Bron: ABN Amro Real Estate Finance

Belangrijke spelers zijn institutionele beleggers. Een goed voorbeeld is ING REIM, dat in 2008 met haar Dutch Office Fund de zogenaamde KFN-portefeuille van pensioenreus APG (ABP) overnam. APG bleef verbonden met de portefeuille door indirect te beleggen in ING DOF. Maar er zijn ook Nederlandse pensioenfondsen, zoals Metaal & Techniek die direct beleggen in kantoren. Nederlandse particuliere beleggers nemen vooral deel via vastgoed cv’s zoals die bijvoorbeeld door Hanzevast, MPC of Annexum worden aangeboden. Traditioneel zijn verschillende Duitse particuliere en institutionele beleggers in Nederland actief. Veelal via openend of closed-end fondsen van bijvoorbeeld IVG.


18/50

Deze verschillende bloedgroepen zijn ook terug te vinden in de top-10 lijst van grootste kantoorbeleggers ( zie tabel 3). Samen vertegenwoordigen deze top-10 beleggers meer dan 20% van de verhuurmarkt in Nederlandse kantoren.

Tabel 3: Top-10 kantorenbeleggers in 2010 naar geraamde vierkante meters

Belegger

Oppervlakte in m2

Syntrus Achmea Vastgoed

912.000

ING REIM

869.000

Breevast

707.000

Uni-Invest

578.000

Fordgate

541.000

Hanzevast Capital

493.000

IVG Immobilien

456.000

Ping Properties

407.000

Nieuwe Steen Investments

379.000

AXA Reim Bron: Abn AMRO Research i.s.m. R. Bak

369.000

3.4 Incentives Een belangrijk fenomeen op de Nederlandse kantorenmarkt waar zowel gebruikers als beleggers rekening mee moeten houden is het gebruik van incentives. Incentives worden gegeven aan nieuwe huurders of zittende huurders die hun huurcontract verlengen. De meest voorkomende incentives zijn huurvrije perioden en investeringsbijdragen. Incentives kunnen significante invloed hebben op de effectieve huurprijs van een kantoorpand. In Amsterdam is de hoogte van de gemiddelde incentives als percentage van de bruto contracthuurprijs gestegen van ongeveer 10% in 2008 naar 18% in 2010 (Boer Hartog Hooft). Daarbij zijn grote verschillen tussen deelmarkten. In het centrum van Amsterdam gaat het in 2010 slechts om 6% terwijl in Amsterdam Zuidoost 33% wordt geregistreerd (Huizinga, 2010).

Incentives leiden tot inefficiëntie van de markt (Van Gool, 2011) en hebben in belangrijke mate bijgedragen aan het huidige overaanbod in de kantorenmarkt (Swagerman, 2010). Doordat projectontwikkelaars niet hun contractshuurprijs verlaagden waar zij een rendement over betaald kregen, maar meestal buiten het contract om incentives betaalden aan huurders, bleef het voor ontwikkelaars lange tijd interessant om te blijven bouwen.


19/50

Bij het waarderen van leegstaande kantoren is het dan ook van essentieel belang hier rekening mee te houden. De gepubliceerde huurprijzen, waar de markthuur op wordt gebaseerd, dienen gecorrigeerd te worden voor de voor een gebied gangbare incentives. Gebeurt dit niet dan bestaat het risico dat er substantieel te hoog wordt gewaardeerd.

3.5 Verwachtingen De verwachting is dat het totale beleggingsvolume in 2011 iets achterblijft op het totale beleggingsvolume van ca. 5 miljard euro in 2010. Net als in 2010 vindt de marktontwikkeling vooral plaats in topproduct. Voor 2011 is voldoende aanbod van topproduct een van de succesfactoren om het beleggingsvolume op peil te houden. Hoewel het aanbod van topproduct in 2011 beperkt zal zijn, zal het aanbod van secundair product naar verwachting toenemen. Dit aanbod zal in toenemende mate uit gedwongen verkopen bestaan aangezien de bereidheid onder banken om secundair product te herfinancieren beperkt is. Dit inzicht wordt ook onder buitenlandse financiers van Nederlands product steeds groter (Cushman & Wakefield Market Beat Q1 – 2011). Figuur 3: Transactievolume beleggingsmarkt Office

Industrial

Retail

Hotel & leisure

Forecast

Average 2000-2010

10,00

8,00

billion €

6,10 6,00

4,00

2,00

0,00 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Cushman & Wakefield Research 2011


20/50

2011

Figuur 4: Ontwikkeling BAR kantorenmarkt

Bron: Cushman & Wakefield Research 2011

In figuur 4 is duidelijk te zien hoe de ontwikkeling van de Bar uiteenloopt voor kwalitatief goede en secundaire kantoorobjecten. De verwachting is dat het gat tussen ‘prime’ en secundair alleen maar zal toenemen.

Volgens een onderzoek van DTZ Zadelhoff (maart 2010) is 28% van het totale aanbod van leegstaande kantoren structureel van aard (langer dan 3 jaar op de markt). Dit komt neer op ca. 1,9 miljoen m2. In hetzelfde onderzoek voorspelt DTZ Zadelhoff een structureel aanbod percentage van ca. 44% een jaar later (Q1 2011).

Al met al kan geconcludeerd worden dat de kantorenmarkt er in het geheel slecht voorstaat. Dit wordt nog eens versterkt door het feit dat de financieringsmarkt volledig is opgedroogd. Alleen FGH is nog open voor nieuwe financieringen, zij het alleen voor topproducten. Andere banken als ING REF, ABN Amro Real Estate Finance en Syntrus Achmea Hypotheken zijn op dit moment zeer terughoudend in het verstrekken van nieuwe hypotheken op commercieel onroerend goed. SNS Property Finance trekt zich zelfs grotendeels terug uit de markt.


21/50

4. Taxaties Om uitspraken te doen over het taxeren van leegstaande kantoren wordt eerst het onderwerp taxeren van vastgoed in het algemeen behandeld. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de rol van de taxateur, de richtlijnen waaraan taxateurs zich moeten houden en de nauwkeurigheid van taxaties.

4.1 Rol van de taxateur Vastgoedmarkten zijn inefficiënt. Dit komt omdat er weinig transacties zijn, vastgoed geen homogeen product is en transacties niet op één plaats afgehandeld worden. Beleggers en financiers in de vastgoedmarkt hebben een redelijk beeld van de markt, maar hebben geen beschikking tot alle informatie. In bepaalde situaties, zoals bij verstrekking van een hypothecaire financiering, dient een onafhankelijk waardeadvies gegeven te worden. Dit wordt door de taxateur gedaan.

Taxaties zijn er voor verschillende doeleinden, waarvan de voornaamste in Nederland financiering of voor bepaling van de balanswaarde is. In beide gevallen wordt de marktwaarde bepaald. Bij de bepaling van de balanswaarde is dit ook vaak in het kader van waardebepaling voor de ROZ-IPD index. Verder bestaan er taxaties voor bijvoorbeeld het bepalen van de WOZ-waarde en de herbouwwaarde voor de verzekering.

De rol van de taxateur is om een onafhankelijk taxatie-advies uit te brengen. De taxateur mag bij de waardebepaling niet beïnvloed worden en mag ook geen conflict of interest hebben. Een conflict of interest zou bijvoorbeeld kunnen ontstaan als het kantoor waar de taxateur werkt, zowel betrokken is bij de aankoop van het object, alsook een taxatie hiervan moet maken. De courtages bij een aankoop zijn vele male hoger dan het tarief van de taxatie. Hierdoor kan de taxateur bewust of onbewust beïnvloed worden in haar of zijn waardeoordeel.

Taxaties kunnen al naar gelang de eisen van de opdrachtgever en het doel van de taxatie bestaan uit een indicatieve taxatie, een desktop taxatie of een volledige taxatie.


22/50

Indicatieve taxatie Bij een indicatieve taxatie wordt het object niet bezocht en wordt er op basis van beperkte informatie, vaak alleen een huurlijst, een indicatief waardeoordeel gevormd. Dit soort taxaties zijn alleen geschikt om een beeld te krijgen van de waarde, maar zijn niet geschikt voor bijvoorbeeld financierings- of balansdoeleinden.

Desktop taxatie Bij een desktop taxatie wordt vanachter het bureau de taxatie uitgevoerd. Het object wordt dus niet bezocht. Wel worden de aanwezige stukken over het pand, zoals huurcontracten, meetcertificaten en bodemrapporten doorgenomen en wordt er uitgebreid onderzoek gedaan naar de markt. Vaak wordt voor een desktop taxatie gekozen vanuit kostenoverweging, de grootte van de portefeuille en de snelheid waarmee de taxatie klaar moet zijn. Tevens gebeurt dit veelal als een taxateur het object in de afgelopen 12 maanden al eerder heeft bezocht. In het laatste geval is er sprake van een hertaxatie. Per geval moet bekeken worden of een desktop taxatie geschikt is voor financierings- of balansdoeleinden.

Volledige taxatie Bij een volledige taxatie wordt het object intern en extern bezichtigd en wordt er volledig onderzoek gedaan naar alle aspecten van het object. Huurcontracten, meetcertificaten, leveringsaktes, bouwkundige- en milieurapporten worden doorgenomen. Ook wordt er in de meeste gevallen een uitgebreid rapport uitgewerkt. Er zijn geen aparte vereisten aan taxateurs of taxaties met betrekking tot het taxeren van leegstaand vastgoed.

In Nederland wordt de markt voor taxaties van commercieel vastgoed gedomineerd door de grote makelaarskantoren zoals DTZ Zadelhoff, Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle, CB Richard Ellis, Colliers en Savills. In hoofdstuk 6 worden taxatierapporten van deze en overige kantoren geanalyseerd.

In het vervolg van deze scriptie wordt onder taxatie een onafhankelijk waardeoordeel van de marktwaarde geschikt voor financierings- of balansdoeleinden verstaan.


23/50

4.2 Taxatierichtlijnen

Hieronder worden de belangrijkste Nederlandse en Europese taxatierichtlijnen uiteengezet.

Nederland De meest bekende richtlijnen voor het taxeren van commercieel onroerend goed in Nederland zijn de richtlijnen van de ROZ/IPD. In deze richtlijnen uit 2007 wordt aangegeven hoe objecten getaxeerd dienen te worden en wat er verstaan wordt onder de verschillende definities die betrekking hebben op het waarderen van commercieel vastgoed. De richtlijnen zijn opgesteld ten behoeve van de deelnemers aan de ROZ Vastgoedindex. De taxateurs die de objecten waarderen voor de deelnemers moeten deze taxeren volgens de richtlijnen van de ROZ-IPD.

In de taxatierichtlijnen van de ROZ-IPD uit maart 2007 wordt het volgende vermeld over leegstand: Leegstand kan op een aantal manieren getypeerd worden, te weten: 

Structurele leegstand. Een object kan hiermee te maken krijgen als het gedurende langere tijd onverhuurd blijft, bijvoorbeeld vanwege markttechnische omstandigheden (structureel overaanbod), een ongunstige locatie of een ongunstige gebouwindeling.



Mutatieleegstand. Hiervan is sprake als een (gedeelte van een) gebouw of woningen in een woningcomplex niet onmiddellijk aansluitend op het vertrek van een huurder opnieuw verhuurd wordt, doch enige tijd onverhuurd blijft. Afhankelijk van het aantal huurders in een gebouw kan mutatieleegstand een tijdelijk karakter (bij een klein aantal huurders) danwel een structureel karakter (bij een groot aantal huurders) hebben.



Aanloopleegstand. Dit doet zich voor na gereedkomen van een gebouw dat niet geheel is voor verhuurd. Tot twee jaar na de oplevering kan dit als tijdelijk beschouwd worden, daarna wordt het structureel.

De richtlijn voor leegstand luidt als volgt. Bij DCF-taxaties dient leegstand bij de inkomsten opgenomen te worden, en niet bij de exploitatiekosten. Bij BAR/NAR taxaties is het volgende onderscheid gemaakt: structurele leegstand wordt in de inkomsten verwerkt, tijdelijke leegstand (b.v.mutatieleegstand in een single-tenant gebouw) wordt als correctiepost meegenomen.


24/50

Europa Internationaal moeten taxatierapporten vanuit accountants steeds vaker voldoen aan de eisen gesteld door International Financial Report Standards (IFRS). Vanaf 2005 moeten alle beursgenoteerde ondernemingen in de Europese Unie hun geconsolideerde jaarrekening inrichten op basis van de IFRS. Naast de algemene richtlijnen voor de inrichting van de jaarrekening geeft de IFRS richtlijnen voor het waarderen van onroerend goed. In veel gevallen is het bedrijf verplicht het onroerend goed te waarderen tegen Fair Value.

De richtlijnen die gelden voor de vaststelling van de waarde van de activa zijn als volgt beschreven:

“De waarde van activa dient op een zo betrouwbaar mogelijke wijze te worden vastgesteld. De reële waarde kan worden bepaald aan de hand van een prijs op een actieve markt, als zo een markt aanwezig is. Daarbij wordt zoveel mogelijk gerefereerd aan genoteerde of afgeleide marktprijzen of vindt waardering plaats m.b.v. schattingen door, bij voorkeur,onafhankelijke deskundigen (www.ifrs.org).”

De grootste vastgoedadviseurs in Europa die de markt voor het taxeren van commercieel vastgoed domineren taxeren volgens de richtlijnen de RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) die haar richtlijnen heeft verwoord in de Red Book welke vrijwel jaarlijks geüpdate wordt.

De RICS heeft de volgende definitie van de marktwaarde:

“Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (RICStaxatiestandaarden Nederlandse Editie, 2009)”.

Voor de Nederlandse markt is een Nederlandse editie gemaakt d.d. 1 maart 2009. In de Nederlandse Red Book wordt niet specifiek aandacht besteed aan het taxeren van leegstaande objecten, dan wel vastgoed waar weinig market evidence van is.


25/50

4.3 Hoe nauwkeurig zijn taxaties? Belangrijk voor dit onderzoek is stil te staan bij hoe nauwkeurig taxaties eigenlijk zijn. Schekkerman heeft hierover in 2004 gepubliceerd. Volgens de auteur zijn taxaties door de wijze waarop deze tot stand komen in principe altijd onnauwkeurig. Taxateurs zouden deze subjectiviteit en hieraan gekoppelde onzekerheid ook moeten melden in hun taxatierapporten. In de taxatierapporten zou niet één waarde afgegeven moeten worden maar een range van waarden. Volgens Schekkerman blijkt dat circa twee derde van de taxaties moeten kunnen liggen binnen een bandbreedte van plus en min 20% ten opzichte van de gerealiseerde transactie. Slechts circa 20% ligt binnen een bandbreedte van 5% ten opzichte van de transactieprijs (Schekkerman, 2004).

Dat taxaties afwijken van transacties blijkt ook bijvoorbeeld uit het Valuation and Sale Price Report 2009 van de RICS. Volgens dit rapport is de gemiddelde afwijking tussen taxaties en verkoopprijzen ongewogen ca. 12% en gewogen ca. 8,7% in 2008. Dit geldt alleen voor objecten uit de ROZ-IPD en hierbij zijn alle verschillende typen objecten en niet alleen bijvoorbeeld kantoren meegenomen.

Verschillen tussen taxaties en transactieprijzen worden, naast door het verloop van de tijd gewijzigde marktomstandigheden, veroorzaakt door het onvolledig of onjuist (kunnen) inschatten van de toekomstige omstandigheden, wijzigingen in vraag en aanbod en taxatiefouten mede veroorzaakt door moeilijkheden bij het vinden van een geschikte koper, dan wel het ontbreken van een koper. Ook ontstaan afwijkingen omdat niet alle informatie in de prijzen is verwerkt.

Doordat taxaties en transacties doorgaans niet gelijktijdig plaatsvinden, is het effect van het tijdsverschil van groot belang. Zodra een taxatie is uitgevoerd, is deze met het verkrijgen van nieuwe informatie over huurtransacties of rendementen door tijdsverloop feitelijk al verouderd. Het ligt dus voor de hand dat er afwijkingen tussen taxaties en transactieprijzen zullen zijn. De exacte grootte van die afwijkingen hangt af van de omvang en kracht van de marktbewegingen en de lengte van de periode tussen taxatie en transactie (Schekkerman, 2004).


26/50

5. Traditionele waarderingsmethoden Om een analyse te maken van de methode van taxeren van leegstaande kantoren wordt in dit hoofdstuk de theorie behandeld van de meest gangbare taxatiemethoden. Deze theorieën komen uit de tekstboeken van Douglas Scarret (Property Valuations, 1996) en van Kenneth Lusht (Real Estate Valuation, Principles and Applications, 2001). Onderstaande methoden hebben allen als doel het bepalen van de marktwaarde, die in deze scriptie gedefinieerd wordt conform de definitie van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).

De definitie van de marktwaarde volgens de RICS is: Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (RICS-taxatiestandaarden Nederlandse Editie, 2009).

De RICS brengt overigens alleen taxatierichtlijnen uit, maar schrijft geen specifieke taxatiemethoden toe. Er is in de richtlijnen van de RICS geen definitie weergegeven van een leegstaand kantoor. In dit onderzoek wordt onder de waarde van een leegstaand kantoor verstaan: De Marktwaarde van een kantoor, ervan uitgaande dat deze niet verhuurd is, leegstaat en in de markt voor de verhuur wordt aangeboden.

Achtereenvolgens worden de comparatieve methode, de kostenbenadering, de inkomstenbenadering en de residuele benadering behandeld.

5.1 De comparatieve methode De eerste taxatiemethode die wordt behandeld is de comparatieve methode. Deze methode is gebaseerd op het bepalen van de waarde van vastgoed aan de hand van transactieprijzen van vergelijkbare objecten. Bij deze methode worden twee aannames gedaan: 1. De marktprijs is een weerspiegeling van de marktwaarde; 2. Vergelijkbare objecten worden voor vergelijkbare prijzen verhandeld. In de economische literatuur wordt vaak verwezen naar de wet van één prijs.


27/50

Geen van deze aannames werkt perfect in welke markt dan ook, en zeker niet in de vastgoedmarkten. Echter, vaak werken vastgoedmarkten goed genoeg om de comparatieve methode toe te passen. Dit alleen wanneer er voldoende referentietransacties voorhanden zijn (Lusht, 2001).

De comparatieve methode wordt vaak toegepast in de koopwoningmarkt en in de eigenaar/gebruiker markt waar wordt gerekend met de waarde per vierkante meter. De Comparatieve methode wordt dus vooral toegepast wanneer er geen sprake is van een verhuursituatie en is dus tevens geschikt voor de waardering van leegstaande kantoren.

5.2 De kostenbenadering

De tweede taxatiemethode die behandeld wordt is de kostenmethode. Net als de comparatieve methode, is deze methode gebaseerd op het idee dat vergelijkbare objecten dezelfde marktwaardes hebben. In de comparatieve methode worden de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gebruikt om de marktwaarde van het te taxeren object te bepalen. In de kostenbenadering wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object bepaald om de verwachte verkoopprijs te bepalen.

De kostenbenadering werkt schematisch als volgt:

Marktwaarde = Herbouwwaarde van het object als nieuw - Afschrijvingen + Grondwaarde

De kostenbenadering als taxatiemethode schat als het ware de marktwaarde in door het object te vergelijken met een nieuwe versie van zichzelf. Een belangrijk verschil met de comparatieve methode is dat deze gebruik maakt van direct market evidence van transactieprijzen, terwijl de kostenmethode een schatting maakt van wat de marktwaarde zou kunnen zijn. De kostenmethode werkt alleen bij markten die in evenwicht zijn. In deze markten zijn de kosten om een object te bouwen, minus de afschrijvingen gelijk aan de marktwaarde. Deze methode werkt dus alleen in markten waar veel transacties in zijn (bijv. eengezinswoningen). Tevens is het erg moeilijk de


28/50

juiste afschrijving te bepalen. Dit betekent dat de kostenmethode beter werkt voor nieuwere objecten dan voor oudere gebouwen.

5.3 De inkomstenbenadering De gedachte achter de inkomstenbenadering is duidelijk: de waarde van een object is de functie van de verwachte inkomsten dat het object gaat genereren. De inkomstenbenadering maakt op basis van de te verwachten inkomsten een te schatten marktwaarde.

Er zijn veel verschillende modellen te vatten onder de inkomstenbenadering. Deze modellen kunnen onderverdeeld worden in twee categorieën: 1) ratio-modellen en 2) Discounted Cash Flow modellen (DCF). Ratio modellen, in Nederland vaak het Bar/Nar model, zijn gebaseerd op de inkomsten uit een bepaald jaar (meestal jaar één) en de daaraan gekoppelde marktwaarde. Deze ratio’s worden gedestilleerd uit vergelijkbare transacties. Een voorbeeld is de X keer de huur methode. Of omgedraaid het Bruto/Netto aanvangsrendement (Bar/Nar). Kort gezegd werkt het Bar/Nar model als volgt: bruto/netto huurinkomsten op basis van de markthuurwaarde worden gekapitaliseerd tegen een bruto/netto aanvangsrendement, waarbij correcties zichtbaar worden gemaakt inzake de contante waarde van het verschil tussen de markthuurwaarde en de contractueel bepaalde huur voor de lopende termijn. Tevens wordt er indien van toepassing gecorrigeerd voor bijvoorbeeld leegstand, incentives en upgradingkosten.

De andere belangrijke stroming van waarderingsmodellen behorend bij de inkomstenmethode is het DCF-model. Het verschilt van ratio-modellen op drie verschillende manieren: 1). Het vergt aannames over de totale inkomsten over de gehele aanhoudperiode. Niet zoals bij de ratio-methode alleen de inkomsten over één jaar tijd. 2). De taxateur moet subjectieve inschattingen maken over de toekomstige kasstromen, omdat hier geen referenties over zijn. 3). Bij het DCFmodel moet de taxateur een inschatting maken van een marktdisconteringsvoet over de gehele aanhoudperiode, terwijl het ratio-model gebaseerd is op een enkel jaar. Bij een DCF-model worden kort gezegd de cashflows over een periode van tien jaren inzichtelijk gemaakt. De netto huurinkomsten worden contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet.


29/50

5.4 De residuele benadering Er zijn een aantal situaties waarin de waarde van een object onderverdeeld dient te worden in twee componenten, zijnde de waarde van de grond en de waarde van de opstallen. De situaties waarin een dergelijke waardering bijvoorbeeld noodzakelijk is doen zich voor als er verschil in eigendom is tussen de grond en de opstallen, bijvoorbeeld bij erfpacht. Tevens wordt deze methode gebruikt om de grondwaarde van een object te berekenen als er onvoldoende of ontoereikende vergelijkbare transacties zijn van grond. De totale waarde van een object bestaat uit: waarde grond + waarde opstallen. De totale waarde van het object kan bepaald worden door de inkomstenbenadering of de comparatieve methode. De waarde van de grond kan bepaald worden door de comparatieve methode en de waarde van de opstallen kan bepaald worden door de kostenbenadering. De residuele methode is dus een mix van meerdere methodes. De term residueel komt van het feit dat de grondwaarde meestal het residu is van de berekening van de totale marktwaarde minus de bouwkosten. Grondwaarde kan in dit geval ook de waarde van een object zijn in de huidige staat. Dit bijvoorbeeld bij een herontwikkelingsscenario. De residuele benadering wordt ook wel restwaardebenadering genoemd.

5.5 Erfpacht Hierboven werd kort het begrip erfpacht aangehaald bij de scheiding tussen grond en opstallen. In deze scriptie zal verder bij de analyse over het taxeren van leegstaande kantoren, het fenomeen erfpacht buiten beschouwing worden gelaten. Wel volgen nu een aantal opmerkingen welke van invloed zijn op de waardering.

Bij leegstaande objecten die op erfpacht staan, dient rekening te worden gehouden dat de erfpachtcanon, zo die niet is afgekocht, gewoon doorbetaald dient te worden. Naast huurderving moet er dus ook nog erfpachtcanon betaald worden. Dit is een extra risico als een kantoorpand leeg komt te staan.

Als een object op erfpachtgrond staat en men wil er een alternatieve bestemming realiseren moet vaak opnieuw afgerekend worden voor de erfpacht. De gemeente wil meeprofiteren van een bestemmingsverandering. Dit is een belangrijke kostenpost wanneer leegstaande kantoren worden getransformeerd die op erfpachtgrond staan. Tevens dient afgerekend te worden met de gemeente als bij een herontwikkeling van een kantoorobject op erfpachtgrond, het aantal vierkante meters wordt uitgebreid.


30/50

6. Hoe worden leegstaande objecten in de praktijk gewaardeerd? In het vorige hoofdstuk is beschreven hoe vastgoed in theorie getaxeerd dient te worden. In dit hoofdstuk gaan we in op hoe in de praktijk leegstaande kantoorobjecten getaxeerd worden. Dit is gedaan door een steekproef te analyseren van 54 taxaties van (nagenoeg) leegstaande kantoorpanden.

6.1 Ontvangen taxatierapporten De taxatierapporten zijn verstrekt via de Amsterdam School of Real Estate en via Cushman & Wakefield. Bij de taxatierapporten zijn de exacte adresgegevens anoniem gemaakt door de taxateur.

De taxatierapporten die zijn aangeleverd zijn onder andere van de volgende taxatiebureaus: CB Richard Ellis, Colliers, Cushman & Wakefield, DTZ Zadelhoff, FGH Expertise, Jones Lang Lasalle en nog een aantal kleinere kantoren.

Van de 54 taxaties zijn er 10 om verschillende redenen niet bruikbaar. Zo stonden een aantal panden niet volledig leeg, sommigen betroffen geen kantoorruimte, de taxatiedatum was te oud of er waren te weinig gegevens. Daarom zijn uiteindelijk 44 taxaties in de steekproef meegenomen.

De taxaties zijn van sinds midden 2008 tot zeer recent. Hiermee worden panden geanalyseerd sinds het begin van de crisis. Het merendeel van de getaxeerde objecten is getaxeerd in 2010. De exacte onderverdeling is als volgt: 2008: 3 objecten; 2009: 6 objecten; 2010: 30 objecten en 2011: 5 objecten.

6.2 Analyse taxatierapporten De ontvangen taxatierapporten zijn doorgenomen en geanalyseerd op de volgende punten: -

Metrage

-

Bouwjaar

-

Locatie

-

Uitstraling

-

Taxatiewaarde per m²


31/50

-Markthuurwaarde per m² -Bruto/netto aanvangsrendement -Leegstandscorrectie -Incentives -Upgradingkosten -Referenties -Rekenmodel -Waarderingsmethode -Structurele leegstand

Op pagina 36 is in Tabel 4 de analyse weergegeven van de belangrijkste uitkomsten van de steekproef van getaxeerde objecten. De punten worden hieronder stuk voor stuk behandeld.

-

De totale marktwaarde van de geanalyseerde objecten bedraagt ca. € 202,5 mln kosten koper.

-

De gemiddelde taxatiewaarde per object is € 4.603.455,-- kosten koper.

-

De gemiddelde oppervlakte van de objecten is ca. 5.836 m² v.v.o.

-

Het gemiddelde bouwjaar van de objecten is ca. 1979.

-

De locatie en uitstraling zijn redelijk te noemen. De meeste objecten betreffen enigszins verouderde kantoorpanden op monofunctionele kantorenlocaties.

-

De gemiddelde taxatiewaarde per m² v.v.o. is ongewogen ca. € 928,-- kosten koper en gewogen ca. € 789,-- kosten koper.

-

De gemiddelde BAR na correcties op de geschatte markthuurwaarde is ongewogen ca. 13,4% kosten koper en gewogen ca. 15,7% kosten koper.

-

De gemiddelde Nar voor correcties ongewogen is ca. 8,12% v.o.n.

-

De gemiddelde markthuurwaarde per m² v.v.o. is ca. € 124,-- excl. BTW

-

De gemiddelde leegstandscorrectie is 18 maanden. Dit houdt de correctiepost in die gebruikt wordt voor leegstand om van de waarde in verhuurde staat af te trekken om tot de waarde vrij van huur en gebruik te komen.

-

Als correctiepost voor incentives wordt gemiddeld 7 maanden genomen.

-

Tevens wordt bij 27 van de 44 taxaties nog een correctiepost opgenomen voor bijvoorbeeld upgrading van het pand ter grootte van gemiddeld € 825.000,--

-

Het gemiddelde leegstandspercentage van de panden is ca. 97%. In totaal 36 van de 44 objecten staan geheel leeg.


32/50

-

Bij slechts 14 van de 44 panden zijn referenties vermeld in het taxatierapport. Procentueel gezien houdt dit in dat bij maar ca. 30% van de panden referenties zijn vermeld.

-

De meeste taxaties zijn voorzien van een rekenmodel, echter in 8 van de gevallen (ca. 18% van het totaal) waren de taxatierapporten vreemd genoeg niet voorzien van een rekenmodel.

-

De waarderingsmethode die is gehanteerd behelst in de meeste gevallen de Bar/Nar methode onderdeel van de in het vorige hoofdstuk behandelde Inkomstenbenadering. In 40 van de 44 (ca. 90%) gevallen is dit gehanteerd. Op basis van een Nar op de geschatte markthuurwaarde wordt gecorrigeerd voor leegstand, incentives en upgradingskosten om tot de waarde vrij van huur en gebruik te komen.

-

In 15 van de 44 gevallen (ca. 34%) wordt er in het rekenmodel rekening gehouden met structurele leegstand. Hierbij wordt de markthuurwaarde gecorrigeerd voor een percentage waarvan geschat wordt dat het nooit meer verhuurd gaat worden. De markthuurwaarde wordt vervolgens gekapitaliseerd tegen een Nar.

-

In 15 van de 44 gevallen (ca. 34%) is de Bar/Nar methode gehanteerd in combinatie met een DCF-model. In de praktijk ziet men vaak dat in het DCFmodel wordt toegerekend naar de eerder bepaalde Bar/Nar waarde.

-

Bij de taxaties die ook een DCF analyse kennen, is de gemiddelde disconteringsvoet ca. 8,30% v.o.n.

-

In 3 van de 44 gevallen (7%) is getaxeerd op basis van de comparatieve methode en is gekeken naar de waarde per vierkante meter van de referentiepanden.

-

In één van de 44 taxaties (2%) is uitsluitend gebruik gemaakt van het DCFmodel. Nadeel hiervan is dat het moeilijk is referentie input-variabelen te vergaren voor het DCF-model.


33/50

Figuur 5: Gehanteerde taxatiemethoden uit de steekproef:

6.3 Conclusie analyse taxatierapporten In veruit de meeste gevallen wordt dus bij de waardebepaling van een leeg kantoorpand gekeken naar de Inkomstenbenadering, meestal doormiddel van een Bar/Nar model.

In het Bar/Nar model wordt eerst de markthuurwaarde bepaald. Vervolgens worden hier de exploitatiekosten vanaf getrokken. De netto markthuurwaarde wordt vervolgens gekapitaliseerd tegen een netto rendement vrij op naam. Hieruit ontstaat de waarde van het object voor correcties. Dit zou in feite min of meer de waarde van het pand zijn als het volledig verhuurd zou zijn. Vervolgens worden hier de leegstandskosten, incentives en indien van toepassing upgradingskosten vanaf getrokken. Om tot de waarde kosten koper te komen wordt er gecorrigeerd voor 7% aankoopkosten. Dit bestaat uit 6% overdrachtsbelasting en 1% overige kosten (notaris, makelaar, fiscaal etc.) De richtlijnen van de ROZ-IPD schrijven verplicht 7% voor (www.roz.nl).

Kortom, er wordt uitgegaan van een verhuurd pand waar inkomsten uitkomen en vervolgens wordt hierop gecorrigeerd. Op zich is dit een juiste methode als het pand ook daadwerkelijk weer binnen korte tijd verhuurd kan worden. Gaat het echter om


34/50

meer structurele leegstand dan is het beter om naar de waarde per vierkante meter te kijken en dus de Comparatieve methode toe te passen.

Opvallend is ook dat maar in 30% van de gevallen referenties van vergelijkbare objecten zijn toegevoegd aan het taxatierapport. Gezien de huidige professionalisering van de markt en de importantie van onderbouwde taxaties is dit weinig te noemen.

In 34% van de taxaties wordt er in het rekenmodel rekening gehouden met de post structurele leegstand. Vooral bij grote objecten is dit van toepassing. Er wordt in feite vanuit gegaan dat een gedeelte van het object niet meer verhuurd wordt.

In geen van de gevallen is de kostenbenadering gebruikt. Dit is ook terecht, omdat deze methode alleen werkt als vraag en aanbod redelijk in balans zijn en de objecten vrij nieuw zijn. De residuele benadering is ook niet gebruikt in één van de taxatierapporten. Blijkbaar gaat geen van de taxateurs er vanuit dat het pand slechts nog de grondwaarde bezit.

Wanneer gekeken naar de inhoud van de taxatierapporten dan worden veronderstellingen veelal niet uitgelegd. De rapportages laten wel vergelijkbare Barren zien, maar de onderbouwing van de gemaakte keuzes ontbreekt vervolgens. De gehanteerde cijfers zijn dan ook waarschijnlijk gebaseerd op de ervaringscijfers van de desbetreffende taxateurs.

De aankoop van een leegstaand kantoorpand is een risicovolle aangelegenheid. De vraag is hoe lang het duurt om een huurder te vinden, wat voor huurder dit zal zijn en tegen welke condities het object verhuurd gaat worden. Voor dit risico dient financieel gecompenseerd te worden. Dit wordt ook wel door Anglyn (2002) de Entrepeneurial Profit genoemd (het artikel van Anglyn is behandeld in het Literatuuronderzoek). Wat opvalt is dat deze risico vergoedingspost in geen van de taxatierapporten genoemd wordt. Het vermoeden is dus dat taxateurs al met een hogere Bar of Nar rekenen voor correcties, om zo tot de voor hun gewenste uitkomst te komen onder aan de streep. Het zou inzichtelijker zijn, zoals Anglyn ook stelt, deze ‘ondernemerswinst’ op te nemen in het rekenmodel.

Wanneer gekeken wordt naar een representatieve steekproef van taxaties over de afgelopen drie jaar van leegstaande panden dan is de gemiddelde marktwaarde per Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

35/50

vierkante meter v.v.o. ongewogen ca. € 928,-- en gewogen € 789,-- kosten koper. Op basis van de getaxeerde markthuur bedraagt de gemiddelde BAR ongewogen ca. 13,4% en gewogen ca. 15,7% kosten koper.

Het verschil tussen de uitkomsten van de steekproef, wanneer gekeken naar ongewogen en gewogen, kan worden verklaard uit het feit dat relatief kleinere objecten in de regel voor een hogere waarde per vierkante meter worden getaxeerd dan grote objecten. De verklaring hiervoor is weer dat een kleiner object geschikt is voor een eigenaar/gebruiker. Deze kunnen op basis van de ‘gebruikskostenbenadering’ (later in deze scriptie verder behandeld) een relatief hogere prijs per vierkante meter betalen voor een object.

6.4 Samenvattend rekenmodel Op basis van bovenstaande analyse is samenvattend een voorbeeld taxatiemodel gemaakt op basis van de gemiddelde uitkomsten van de analyse van de 44 taxatierapporten. In Bijlage II treft u dit rekenmodel. De template voor dit rekenmodel is verstrekt door Cushman & Wakefield.

Op pagina 1 treft u de huurgegevens van het object. Op deze pagina wordt aan de hand van het metrage de markthuurwaarde bepaald. Hierna wordt op pagina 2 de kapitalisatiemethode weergegeven. De markthuurwaarde wordt gecorrigeerd voor exploitatiekosten. De netto markthuurwaarde wordt vervolgens gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement. Vervolgens worden er op de waarde correcties gemaakt voor leegstand, incentives en upgradingkosten. Pagina 3 geeft het DCF model weer. De disconteringsvoet wordt volgens de voorschriften van de ROZ-IPD uitgesplitst naar 10 jaars rente, onroerend goed risico algemeen en type onroerend goed risico.

Tabel 4: Analyse taxatierapporten, belangrijkste uitkomsten

Taxatiedatum Plaats

Metrage v.v.o.

Taxatiewaarde per m² k.k.

NAR op markthuur BAR op voor correcties markthuur na v.o.n. correcties k.k.

Methode

1

31-3-2011 Heerlen

6.600

280

8,25%

34,78%

2

31-3-2011 Zoetermeer

4.196

918

9,00%

15,20% Bar/Nar + DCF

3

31-3-2011 Amsterdam

2.756

2.043

7,75%


4

31-3-2011 Maastricht

18.397

631

8,50%



36/50

Bar/Nar

5

31-3-2011 Onbekend

9.468

1.535

7,95%


6

31-12-2010 Leusden

3.200

671

8,95%

17,82%

Bar/Nar

7

31-12-2010 Gouda

5.600

769

8,50%

14,77%

Bar/Nar

8

31-12-2010 Venlo

3.200

478

9,00%

18,29%

Bar/Nar

9

31-12-2010 Amersfoort

4.100

1088

9,45%

12,88%

Bar/Nar

10

31-12-2010 Den Haag

17.000

1200

6,20%

18,92%

Bar/Nar

11


6.800

549

7,50%

14,71%

Bar/Nar

12

31-12-2010 Onbekend

7.008

1.050

-

13,02%

DCF

13

31-12-2010 Zwolle

3.460

749

7,50%


14

31-12-2010 Arnhem

4.527

965

8,00%


15

31-12-2010 Bleiswijk

19.174

764

8,25%

9,20%

Bar/Nar

16

31-12-2010 Onbekend

4.584

927

10,00%

12,46%

Bar/Nar

17

31-12-2010 Arnhem

2.490

968

7,50%


2.917

977

8,51%

10,53% Bar/Nar + DCF 8,89% Bar/Nar + DCF

18

2-12-2010 Groningen

19

30-11-2010 Utrecht

4.773

2.074

6,45%

20

23-11-2010 Dordrecht

1.105

1.330

10,53%

10,53%

Bar/Nar

21

22-11-2010 Onbekend

3.905

295

7,75%

11,79%

Bar/Nar

22

22-11-2010 Schiphol

3.724

1.155

8,50%


23

22-11-2010 Zwolle

1.984

953

7,95%


24

30-9-2010 Rijswijk

5.498

649

8,00%

19,61%

Bar/Nar

25

1-9-2010 Arnhem

3.300

1264

7,25%

11,85%

Bar/Nar

26

26-8-2010 Delft

3.411

1.143

8,75%

12,82%

Bar/Nar

27

14-7-2010 Doetinchem

1.400

978

7,75%

12,40%

Bar/Nar

28

9-7-2010 Dordrecht

862

1183

6,30%

9,78%

Bar/Nar

29

31-5-2010 Den Haag

6.145

1.295

7,44%

9,24% Bar/Nar + DCF

38.658

202

10,19%

43,08%

Bar/Nar

30

6-4-2010 Amsterdam

31

29-3-2010 Rotterdam

9.269

589

-

27,16%

Leegwaarde

32

10-2-2010 Spanbroek

1.810

456

-

18,65%

Leegwaarde

33

1-1-2010 Haarlem

2.160

1.248

-

10,17%

Bar/Nar

34

1-1-2010 Onbekend

8.000

374

9,00%


35

1-1-2010 Onbekend

5.000

958

8,00%


36

22-12-2009 Onbekend

2.854

1.570

7,75%

9,11%

Bar/Nar

37

20-10-2009 Den Haag

2.469

1.041

8,00%

11,51%

Bar/Nar

38

25-8-2009 Randstad

3.996

770

7,75%

8,78%

Bar/Nar

39

10-7-2009 Arnhem

3.100

478

6,35%

15,57%

Bar/Nar

40

12-5-2009 Baarn

1.243

1.167

7,70%

10,62%

Bar/Nar

41

20-2-2009 Den Haag

5.608

624

8,20%

13,57%

Bar/Nar

42

31-12-2008 Woerden

2.283

412

8,50%

17,66%

Bar/Nar

43

30-9-2008 Utrecht

5.285

946

9,05%

8,80%

Bar/Nar

44

14-5-2008 Amsterdam

1.545

1.133

7,00%

-

Leegwaarde


37/50

7. Transacties versus taxaties In het voorgaande hoofdstuk hebben we 44 taxatierapporten geanalyseerd. Om te bepalen of de huidige taxaties van leegstaande kantoren wellicht niet correct zijn uitgevoerd en zoals door veel partijen wordt gesuggereerd substantieel te hoog zijn, is het van belang deze taxaties te testen met werkelijke transacties van leegstaande kantoren.

7.1 Steekproef transacties leegstaande objecten Er is een steekproef verzameld van 19 recente beleggingstransacties van leegstaande kantoorpanden. Het aantal transacties van leegstaande kantoren is in de huidige markt vrij gering. De transacties zijn verzameld via de databases van PropertyNL, Vastgoedmarkt, het Kadaster, DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield.

7.2 Verschil transacties en taxaties Op pagina 42 treft u in Tabel 6 een overzicht met referentietransacties van leegstaande kantoren. In dit overzicht zijn alleen de kerndata genoemd. In bijlage III treft u het volledige overzicht.

De transactiedata zijn qua tijdsperiode grotendeels gelijk gespreid aan de steekproef van taxatierapporten en lopen van 2008 tot en met 2011, met de meeste transacties in 2010 en 2011. De objecten zijn gelegen door heel Nederland en vormen een afspiegeling van de steekproef van taxaties.

De gemiddelde oppervlakte van de transacties is ca. 5.532 m² v.v.o. Dit ligt in lijn met de taxaties. Het gemiddelde bouwjaar is 1979 wat gelijk is aan de taxatiesteekproef. Ook met betrekking tot de locatie en uitstraling zijn de transacties representatief voor de taxaties.

De gemiddelde transactieprijs is € 4.063.947,-- kosten koper . De gemiddelde marktwaarde van de taxaties is €4.603.455,-- kosten koper. De gemiddelde transactieprijs per m² ongewogen ligt op ca. € 952,-- en gewogen op ca. € 735,-kosten koper. Ter vergelijking de gemiddelde taxatiewaarde uit de steekproef is ongewogen ca. € 928,-- en gewogen € 789,-- per m² kosten koper. De transacties


38/50

liggen dus ongewogen ca. 2,59% hoger en gewogen ca. 6,87% lager dan de taxaties van leegstaande objecten. De gemiddelde geschatte Barren laten eenzelfde soort beeld zien. De voorzichtige conclusie kan worden getrokken dat de verkochte lege kantoorpanden zijn verkocht tegen prijzen die redelijk in lijn liggen met de waarderingen van lege kantoren. Tabel 5 geeft een overzicht van de verschillen weer.

Overigens laten transactiegegevens uit de ROZ / IPD database een zelfde beeld zien. Van de 20 kantoren die in 2010 zijn verkocht was de netto verkoopopbrengst in 2010 gemiddeld 0,3% hoger dan de eindejaarstaxatie per eind 2009. Het ging hierbij om 20 kantoorobjecten verspreid over Nederland met een totale waarde van € 160 miljoen. Binnen deze objecten waren eveneens objecten aanwezig met leegstand per eind 2009 (Van Gool en Rodermond, 2011). Het eerder in deze scriptie genoemde onderzoek van de RICS liet ook zien dat de verschillen gemiddeld genomen klein zijn.

Tabel 5: Vergelijking steekproef taxaties met transacties Steekproef van taxatierapporten van nagenoeg leegstaande kantoren Aantal beschouwde objecten Gemiddeld bouwjaar Gemiddeld metrage in m² v.v.o. Gemiddelde waarde per object k.k.

Gegevens van recentelijk verhandelde leegstaande kantoren

% verschil transacties t.o.v. taxaties

44

19

1979

1979

5.836

5.532

-5,21%

€ 4.603.455

€ 4.063.947

-11,72%

Gemiddelde waarde per m² k.k. gewogen

€ 789

€ 735

-6,87%

Gemiddelde waarde per m² k.k. ongewogen

€ 928

€ 952

2,59%

Gemiddelde geschatte BAR k.k. gewogen

15,7%

17,0%

8,24%

Gemiddelde geschatte BAR k.k. ongewogen

13,4%

13,1%

-1,73%

Geschatte mogelijk te realiseren gemiddelde markthuur per m² v.v.o. excl. BTW ongewogen

€ 124

€ 125

0,81%


39/50

7.3 Conclusie transacties versus taxaties Duidelijk is dat gekeken naar de transactiewaarde per m² deze sterk afneemt wanneer het object groter is dan ca. 2.500 m². Een verklaring hiervoor is dat panden die kleiner zijn geschikt zijn voor een eigenaar/gebruiker die zijn eigen kantoor in eigendom wil hebben in plaats van dit te huren. Het is kostentechnisch gezien, de huidige lage rentestand en de marktwaardes van leegstaande kantoorpanden vaak goedkoper om zelf het object te kopen dan om huur te betalen.

De waarde zou kunnen worden bepaald door te redeneren vanuit het oogpunt van een eigenaar/gebruiker. Daarbij kan de waarde voor een denkbeeldige eigenaar / gebruiker worden bepaald door van het volgende uit te gaan: een effectieve huursom die een gebruiker maximaal wil betalen (en die ligt onder de effectieve markthuur), de financieringsrente die de eigenaar/gebruiker moet betalen, de totale onderhoudslasten (inclusief belastingen) voor hem, alsmede een vereiste ondernemingswinst. Veronderstel bijvoorbeeld een kantorenmarkt waarop een effectieve markthuur (dus na correctie voor verhuurincentives) geldt van € 120 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar exclusief BTW. Dan zou een potentiële eigenaar/gebruiker die zich richt op totale jaarlijkse gebruikskosten van ook € 120 per m2 vvo (exclusief servicekosten), één m2 kantoorpand kunnen kopen voor maximaal € 1.600 vrij op naam (von), onder de veronderstellingen dat de totale zakelijke lasten (inclusief eigenaarlasten) per m2 € 40 per jaar bedragen en er sprake is van een financieringsrente van 5%. Bij een gewenste ondernemingswinst van € 145 per m2 (ofwel 10% van de totale investering) zou hij € 1.455 per m2 von kunnen bieden of ongeveer € 1.360 per m2 vvo kosten koper (bij 7% kosten koper). Dat zou dan de marktwaarde kunnen zijn, waarbij eventuele doorverkoopwinsten buiten beschouwing blijven.

Die verkoopwinsten kunnen overigens substantieel zijn. Wanneer de eigenaar /gebruiker immers het pand in het kader van een sale and lease back- constructie zou kunnen verkopen tegen een BAR kosten koper van 8% en het pand (voor zeg 10 jaar) zou terughuren bij een bruto jaar huur van € 140 per m2 vvo, dan zou hij er € 1.750 per m2 vvo voor kunnen krijgen, hetgeen een bruto boekwinst betekent (van € 1.750 minus € 1.455 is € 295 per m2). Voor objecten groter dan ca. 2.500 m² geldt dit niet, omdat het dan vaker als multi-tenant gebouw wordt ingericht. Een eigenaar/gebruiker scenario gaat dan niet op.


40/50

Verder is opmerkelijk dat er meer variatie zit in de transactiewaarde per vierkante meter dan in de marktwaardes van de steekproef van taxaties. Dit kan toeval zijn vanwege de grootte van de steekproef. Echter, een mogelijke reden is dat er een groot verschil bestaat tussen de aankoop van een leeg kantoorpand met een toekomstige huurder in de achterzak, of het op risico kopen van een leegstaand kantoorpand. De vergelijking valt hier te trekken met het aankopen van een grondpositie. Voor warme grond wordt immers substantieel meer betaald dan voor koude grond.

Concluderend kan gesteld worden dat op basis van de steekproef van 44 taxaties en de vergelijking met 19 transacties, ten tijde van het schrijven van deze scriptie in de zomer van 2011, niet zondermeer sprake is van substantiële overwaardering van de taxaties van de geselecteerde objecten. Natuurlijk is de steekproef van 19 transacties relatief klein en zijn objecten vanwege het heterogene karakter van vastgoed moeilijk met elkaar te vergelijken. Dit onderzoek vormt echter wel een stevig argument tegen de gevestigde mening van veel marktpartijen en politici dat de taxaties van leegstaande kantoren op dit moment substantieel te hoog zouden zijn. Een nuancering hierbij is dat wellicht alleen de ‘goede’ leegstaande kantoren verkocht zijn. Dit betreffen bijvoorbeeld objecten waar nog uitzicht is op een huurder, of waar transformatiemogelijkheden mogelijk zijn.


41/50

Tabel 6: Steekproef transacties leegstaande kantoren

Transactiedatum Plaats

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

25-11-2008 24-7-2009 2-10-2009 28-10-2009 4-4-2010 11-5-2010 1-11-2010 2-11-2010 1-12-2010 9-12-2010 1-2-2011 2-2-2011 1-3-2011 15-3-2011 1-3-2011 1-3-2011 1-4-2011 1-4-2011 7-6-2011

Amsterdam Rotterdam Lijnden Arnhem Rijswijk Arnhem Leusden Den Bosch Huizen Dordrecht Doetinchem Gouda Haarlem Zeist Houten Eindhoven Nieuwegein Veldhoven Groningen

Metrage v.v.o.

3.000 38.000 2.500 8.700 7.000 3.100 1.440 13.000 1.059 862 1.400 4.400 1.300 1.400 2.491 4.500 1.529 3.576 5.850


Transactieprijs k.k.

4.100.000 21.500.000 2.800.000 8.700.000 3.600.000 1.480.000 1.960.000 9.500.000 1.695.000 1.300.000 1.400.000 1.500.000 1.600.000 1.640.000 1.850.000 3.400.000 1.690.000 1.900.000 5.600.000

Transactieprijs per m² v.v.o.

Geschatte BAR op markthuur k.k.

1.367 566 1.120 1.000 514 477 1.361 731 1.601 1.508 1.000 341 1.231 1.171 743 756 1.105 531 957

42/50

6,59% 15,91% 8,04% 11,50% 22,36% 25,14% 8,82% 19,16% 8,75% 9,28% 14,00% 41,07% 10,56% 12,80% 12,63% 8,75% 12,63% 21,50% 15,67%

8. Conclusie

Leegstand van kantoren is momenteel een groot probleem op de vastgoedmarkt. De leegstand komt mede door de huidige economische situatie, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors.

Op dit moment speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn. De vraag die in deze scriptie is behandeld luidt als volgt: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden?

Uit het literatuuronderzoek kwam naar voren dat er weinig artikelen zijn geschreven over hoe om te gaan met leegstand in taxaties. Wat verder naar voren kwam is dat taxaties de vastgoedmarkt efficiënter maken. Het artikel van Anglyn introduceerde het begrip “Enterpeneurial Profit” bij het taxeren van leegstand. Dit begrip is later in deze scriptie ondernemerswinst genoemd. Ondernemerswinst wil zeggen de risicovergoeding die een koper van een leegstaand kantoorpand dient te verkrijgen buiten de normale correcties van leegstand, incentives en upgradingkosten.

Het onderzoek naar de steekproef van taxaties toonde aan dat de Bar/Nar methode veruit het vaakst wordt gebruikt bij het taxeren van leegstaande kantoren. Deze methode behoort tot de Inkomstenmethode. Op zich is dit vreemd aangezien zeker voor structureel leegstaande kantoren het uitzicht op inkomsten moeilijk te voorspellen is. Gepleit wordt om bij het taxeren van structureel leegstaande kantoren naast de Inkomstenmethode gebruik te maken van de Comparatieve methode. Kortom, de waarde per vierkante meter moet met elkaar vergeleken worden. Voor courante leegstaande kantoren waar sprake is van conjuncturele of frictieleegstand volstaat een Bar/Nar model met correcties voor leegstand, incentives en upgrading.

In ca. 30% van de taxaties zijn referenties gepubliceerd in het taxatierapport. Gezien de huidige professionalisering van de markt en importantie van goed onderbouwde


43/50

taxaties is dit weinig te noemen. Een reden hiervoor kan zijn dat de taxateur geen goede referenties voorhanden had. Het is belangrijk dat taxateurs bij het uitvoeren van taxaties van leegstaande kantoren wel genoeg referenties voorhanden hebben. Wanneer een taxateur deze niet heeft zou hij of zij moeten overwegen de taxatieopdracht niet aan te nemen.

De aankoop van een leegstaand kantoorpand is een risicovolle aangelegenheid. De vraag is hoe lang het duurt om een huurder te vinden, wat voor huurder dit zal zijn en tegen welke condities het object verhuurd gaat worden. Dit risico dient afgedekt te worden met een vergoeding. Echter, in geen van de taxatiemodellen wordt hier een correctiepost voor opgenomen. Om de taxaties inzichtelijker te maken zou dit wel moeten gebeuren. Het verschil tussen de waarde van een verhuurd kantoor en een leeg kantoor is niet alleen te verklaren uit de correcties voor leegstand, verhuurkosten en upgrading.

Op basis van de steekproef van 44 taxaties en de vergelijking met 19 representatieve beleggingstransacties blijkt dat er geen sprake is van substantiële overwaardering van de taxaties. De publieke opinie dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn is niet terecht. Kanttekening is dat het aantal transacties beperkt is en commercieel onroerend goed vaak moeilijk met elkaar te vergelijken is vanwege het heterogene karakter ervan.

Concluderend kan gesteld worden dat van de taxaties die gebruikt zijn de huidige waarderingen kloppen, althans er is geen vermoeden van significante overwaardering. De methoden die gebuikt zijn bij de waardering van de objecten zijn echter niet logisch. Gepleit wordt om vaker de Comparatieve methode toe te passen en een post voor ondernemerswinst op te nemen als correctie in het Bar/Nar model. Zo worden de taxaties inzichtelijker.

Met betrekking tot de toekomst van de secundaire kantorenmarkt is het in deze onzekere tijden, met op dit moment de crisis in de Zuid-Europese landen en de grote hoeveelheid leningen die moeten worden geherfinancierd, van essentieel belang dat taxaties een reëel en inzichtelijk beeld laten zien. Hoe de markt voor leegstaande kantoren zich gaat ontwikkelen kan niemand voorspellen. Omhoog lijkt echter zeer onwaarschijnlijk.


44/50

9. Best Practice In deze scriptie is behandeld hoe leegstaande kantoren op dit moment getaxeerd worden en of dit juist is. In dit laatste hoofdstuk wordt op basis van de uitkomsten van het onderzoek een Best Practice geformuleerd voor het taxeren van leegstaande kantoren.

Voor de volledigheid volgt nu eerst de definitie van een Best Practice:

“Een Best Practice gaat er van uit dat er een techniek, werkmethode, proces, activiteit of beloningmethodiek bestaat die effectiever is om een bepaald resultaat te halen dan enige andere techniek, methode, etc. Bij het beoordelen hiervan staat de praktijkervaring centraal”.

“Het uitgangspunt is dat met de juiste werkmethode een project uitgevoerd kan worden met minder problemen, minder onvoorziene complicaties en betere eindresultaten. Het is dus voor organisaties belangrijk de Best Practice binnen hun branche te kennen, en de eigen manier van werken hiermee te kunnen vergelijken (www.wikipedia.org, 2011)”.

Gebaseerd op het voorgaande dat in deze scriptie is behandeld treft u hieronder puntsgewijs de Best Practice voor het taxeren van leegstaande kantoren:

-

In het algemeen valt er voor te pleiten leegstand niet op één hoop te gooien. Start met een analyse van de locatie en de kwaliteit van het object. Problematische panden op goede locaties kunnen worden verbeterd / verbouwd / verduurzaamd, waardoor zij weer aantrekkelijk kunnen worden voor eventuele potentiële huurders. Is echter de locatie kwalitatief problematisch, dan heeft het verbeteren van het object niet zo veel zin.

-

In iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand op basis van de Bar/Nar of DCF methode dient een correctiepost te worden opgenomen voor ondernemerswinst gezien het extra risico dat een belegger neemt wanneer een leegstaand object wordt verworven.

-

Wanneer het object leegstaat vanwege conjuncturele- of frictieleegstand volstaat de Inkomstenmethode en kan op basis van een Bar/Nar- of DCF-


45/50

model met hierin correcties voor leegstand, incentives en upgrading volstaan worden. -

Wanneer de verwachting is dat het object gemiddeld meer dan 3 jaar leegstaat dan is er sprake van structurele leegstand. Meestal zijn dit soort panden gelegen op slechte locaties, zogenaamde ‘Black spots’. In dit geval wordt geadviseerd naast de Bar/Nar methode tevens de Comparatieve methode te gebruiken en op basis van referentieobjecten de waarde per vierkante meter te bepalen.

-

Bij taxaties van een structureel leegstaand kantoorgebouw moet een ‘highest and best use analyse’ worden toegepast, doormiddel van een residuele- of restwaardebenadering. Dit met inbegrip van een post voor ondernemerswinst. Als het kantoorgebouw niet meer geschikt is als kantoor dan heeft het ook geen zin het als een kantoor te taxeren en dient de grondwaarde op basis van mogelijk alternatief gebruik bepaald te worden.

-

In de discussie rondom de structureel leegstaande kantoren is tevens de wens geuit om een (genormeerde) sloopwaarde te bepalen, waarbij de grondwaarde niet meer is afgeleid uit een kantoorbestemming, maar uit bijvoorbeeld ‘parkeren’ of ‘groen’.

-

Nadeel van een Bar/Nar methode is dat er veel ruis is vanwege het moeilijk kunnen inschatten van de juiste markthuurwaarde, incentives en leegstandperiode. Daarom is het zuiverder om de waarde per vierkante meter met elkaar te vergelijken en dit op het oog eenvoudige kengetal te vermelden in taxatierapporten. Overigens is het in de V.S. heel gebruikelijk om te communiceren in waarde per vierkante meter in combinatie met een Bar. In Nederland is dit voor commercieel vastgoed niet vanzelfsprekend en heeft men het vrijwel altijd over een Bar.

-

Bij objecten die half verhuurd en half leeg zijn dient het verhuurde op basis van de Inkomstenmethode en het leegstaande op basis van de Comparatieve en Inkomstenmethode getaxeerd te worden.

-

In iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand op basis van de Bar/Nar of DCF methode moet, wanneer de taxateur verwacht dat een gedeelte van het object nooit meer verhuurd gaat worden, de structurele leegstand in het model gecorrigeerd worden.

-

Voor iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand dienen minimaal 3 recente transacties te worden vermeld in het taxatierapport als referentie. Er moet bij de referentietransacties sprake zijn van leegstaande objecten.


46/50

-

Lang leegstaande panden die zonder veel aanpassingen geschikt zijn voor een mogelijke eigenaar/gebruiker kunnen (aanvullend) goed worden gewaardeerd door uit te gaan van totale jaarlijkse gebruikskosten die gelijk of lager zijn dan de in de markt in kwestie geldende effectieve markthuur, waarbij ook rekening moet worden gehouden met risico-opslagen die de eigenaar/gebruiker vereist. Het gaat dan in de praktijk om niet al te grote panden (tot ongeveer 2.500 m2) in redelijke staat en op redelijke locaties. Dit betreft een ‘gebruikskostenbenadering’.

-

Panden waarvan (nog) niet duidelijk is of de leegstand structureel is of wordt, die dus qua verhuurmogelijkheden in een “grijs” overgangsgebied verkeren, zouden zowel met de Inkomstenmethode als de Comparatieve methode kunnen worden getaxeerd, waarna de uiteindelijke marktwaarde kan worden bepaald met een kansgewogen scenario.

-

Bij berekeningen met een huurwaarde zou niet moeten worden uitgegaan van de huurwaarde waarbij geen rekening wordt gehouden met incentives, maar met de (lagere) “effectieve” huurwaarde, die daarvoor is gecorrigeerd.

Tabel 7: Samenvattend overzicht Geadviseerde waarderingsmethode voor grotendeels leegstaande kantoorpanden Eventueel nog verhuurd gedeelte: *Waarderen met Inkomstenmethode door BAR/NAR of DCF methode op basis van een marktdisconteringsvoet Voor leegstaande gedeelten: *Bij frictieleegstand (verwachte leegstand < 1 jaar): Inkomstenmethode (Bar/Nar/DCF) met effectieve markthuur en correcties voor te verwachten leegstand, opknapkosten etc. *Bij conjuncturele leegstand (verwachte leegstand <3 jaar): idem, maar bij twijfel of de leegstand structureel is ook kansgewogen met de waarde bij structurele leegstand (zie hieronder). *Bij structurele leegstand (verwachte leegstand ≥3 jaar): - Panden die geschikt zijn voor een eigenaar/gebruiker: waarderen met 'gebruikskostenbenadering'. - Kwalitatief slechte panden op 'Black spot' locaties: waarderen op leegwaarde op basis van de Comparatieve methode door gebruikmaking van referenties. Tevens dient een residuele- of restwaardeberekening worden uitgevoerd op basis van 'highest and best use', waarbij ook naar ondernemerswinst moet worden gekeken.

Met betrekking tot hierboven genoemde punten die betrekking hebben op een waarderingsmethodiek dient benadrukt te worden dat hoewel de getaxeerde marktwaarde niet zou mogen afhangen van de gehanteerde taxatiemethode, het in de praktijk wel zo is dat de methoden in eerste instantie verschillende uitkomsten te zien geven. Die verschillen worden vervolgens in een proces naar herbezinning op


47/50

parameters (reconciliation) wel weggewerkt, totdat er één marktwaarde kan worden gepresenteerd.

Nu is te stellen dat de huidige waarderingsmethode, welke meestal de Inkomstenmethode betreft, voor structureel lege panden in principe verkeerd is. Maar leidt dat dan ook tot taxatie-uitkomsten die ver afstaan van de gerealiseerde verkoopprijzen? Het onderzoek in deze scriptie laat zien dat men dat niet zondermeer kan stellen. Ook studies op basis van verkochte panden uit de IPD database geven aan dat er niet veel verschil zit tussen gerealiseerde verkoopprijzen en de laatste taxatie-uitkomsten. Blijkbaar weten de taxateurs van de lege panden, ondanks het hanteren van de Inkomstenmethode in een situatie zonder inkomsten, toch een waarde te bepalen die ook in de praktijk min of meer kan worden gerealiseerd.

Het vermoeden is dat bij structureel leegstaande kantoorpanden in de regel verschillende herontwikkelings- en renovatiescenario’s worden doorgerekend voor het bepalen van de marktwaarde, maar dat toch alleen de Inkomstenmethode wordt gerapporteerd omdat de ROZ/IPD vastgoedindex dat nu eenmaal voorschrijft. Desgevraagd wordt dit vermoeden ook bevestigd door verschillende senior taxateurs van Cushman & Wakefield.

Ten slotte gaf een senior beleggingsadviseur van Cushman & Wakefield nog aan dat taxateurs veel meer moeten kijken naar de financierbaarheid van een object, en hier ook rekening mee moeten houden in de berekeningswijze doormiddel van het vereiste rendement op eigen vermogen. Voor leegstaande kantoren is in de regel geen of zeer weinig financiering te verkrijgen. Op dit moment wordt er door taxateurs nog nauwelijks expliciet rekening gehouden met de financieringsmogelijkheden van transacties. Dit onderwerp dient nader uitgewerkt te worden in een vervolgonderzoek.


48/50

Literatuur -

ABN AMRO Real Estate Finance (2011), Kansen voor kwaliteit, De Nederlandse Kantorenmarkt in beeld.

-

Anglyn, T. (1992), Analysing Unearned Entrepeneurial Profit, The Appraisal Journal, July 1992, 366-379

-

Anglyn, T. (2005), Distressed Property Valuation Issues, The Appraisal Journal, Spring 2005, 210-215

-

Boer Hartog Hooft en de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (2010), We’re Amsterdam, gedeelte over kantoorruimte

-

Cushman & Wakefield Research (2011): Snapshot kantoren Q2 2011

-

Cushman & Wakefield Research (2011): Market Beat Q1 2011

-

De Nederlansche Bank (2011): Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland 27 april 2011

-

DTZ Zadelhoff (2010): Het aanbod veroudert, De Nederlandse Markt voor Kantoorruimte, maart 2010

-

Hendershott, P.H. and Kane, E.J. (1995), U.S. Office Market Values During the Past Decade: How Distorted Have Appraisals Been?, Real Estate Economics 1995, V23, 101-116

-

Huizinga, V. (2010), De slechtste referentie is nog een referentie; een verkennend onderzoek naar een mogelijke standaardisatie voor de beoordeling van huurreferenties, Afstudeerscriptie Master of Real Estate, Amsterdam School of Real Estate

-

IFRS (2011), Richtlijnen waarderen activa, www.ifrs.org, d.d. 24-6-2011

-

Lusht, K.M. (2001), Real Estate Valuation, Principles and Applications 2001

-

Quan, D.C. and Quiqley, J.N. (1991): Price Formation and the Appraisal Function in Real Estate Markets, Journal of Real Estate Finance and Economics, 4: 127-146 (1991)

-

Rabianski, J.S. (2002): Vacancy in Market Analysis and Valuation, The Appraisal Journal, April 2001

-

RICS (2009), RICS- taxatiestandaarden, Nederlandse editie, editie 6, maart 2009

-

RICS (2009), Valuation and Sale Price Report, November 2009

-

ROZ-IPD (2007), Taxatierichtlijnen ROZ-IPD Vastgoedindex, 15 maart 2007

-

Scarret, D. (1996), Property Valuation, The 5 Methods 1996

-

Schekkerman, C. (2004), Nauwkeurigheid in taxaties, Een onderzoek naar nauwkeurigheid van taxaties en (on)mogelijkheden om de betrouwbaarheid


49/50

van taxaties te vergroten, Afstudeerscriptie MSRE, Amsterdam School of Real Estate -

Schiltz, S. (2007), Valuation of Vacant Properties, IVBN, Voorburg

-

Swagerman, O.R. (2010), Incentives: een zichzelf instandhoudend system? Een studie naar de rol en de werking die incentives vervullen binnen de Nederlandse kantorenmarkt, Afstudeerscriptie Master of Real Estate, Amsterdam School of Real Estate

-

Ten Have, G. Taxatieleer Vastgoed I, 5e druk, januari 2011, Noordhoff Uitgevers

-

Van Gool, P. (2011), Moet een belegger wel huurincentives geven?, ASRE Onderzoekspaper, 18 februari 2011.

-

Van Gool, P. en Rodermond, W. (2011), Waarde lege kantoren verschilt nauwelijks van de verkoopprijs, Vastgoedmarkt, jaargang 38, september 2011

-

Wikipedia (2011), Definitie Best Practive, www.wikipedia.org d.d., 17 juli 2011

-

Wincott, D.R. (1997): Vacancy Rates and Reasonableness, The Appraisal Journal, October 1997


50/50

Bijlage I: Overzicht analyse steekproef taxaties

Taxatiedatum

Plaats

Metrage v.v.o.

Bouwjaar

Locatie

Taxatiewaarde per m² k.k.

BAR op NAR op markthuur na markthuur voor correcties correcties v.o.n. k.k.

Uitstraling

Taxatiewaarde k.k.

Matig

1.840.000

280

8,25%

34,78%

1

31-3-2011 Heerlen

6.600

1970 Goed

2


4.196

onbekend onbekend

onbekend

3.850.000

918

9,00%

15,20%

3

31-3-2011 Amsterdam

2.756

onbekend onbekend

redelijk

5.630.000

2.043

7,75%

12,21%

4


18.397

redelijk

11.600.000

631

8,50%

19,66%

5

31-3-2011 Onbekend

9.468

onbekend

14.530.000

1.535

7,95%

11,15%

1983 redelijk onbekend onbekend

6

31-12-2010 Leusden

3.200

1990 Redelijk

Goed

2.120.000

671

8,95%

17,82%

7

31-12-2010 Gouda

5.600

1980 Redelijk

Redelijk

4.330.000

769

8,50%

14,77%

8

31-12-2010 Venlo

3.200

1990 Matig

Redelijk

1.520.000

478

9,00%

18,29%

9


4.100

1990 Redelijk

Redelijk

4.500.000

1088

9,45%

12,88%

10

31-12-2010 Den Haag

17.000

1930 Goed

Goed

20.400.000

1200

6,20%

18,92%

11


6.800

1980 Redelijk

Redelijk

4.230.000

549

7,50%

14,71%

12

31-12-2010 Onbekend

7.008

2000

onbekend

onbekend

7.355.000

1.050

13

31-12-2010 Zwolle

3.460

onbekend onbekend

onbekend

2.590.000

749

7,50%

24,10%

14

31-12-2010 Arnhem

4.527

onbekend onbekend

onbekend

4.370.000

965

8,00%

13,38%

15


19.174

onbekend onbekend

onbekend

14.645.000

764

8,25%

9,20%

16

31-12-2010 Onbekend

4.584

onbekend onbekend

onbekend

4.250.000

927

10,00%

12,46%

-

13,02%

17 18

31-12-2010 Arnhem 2-12-2010 Groningen

2.490

onbekend onbekend

onbekend

2.410.000

968

7,50%

12,49%

2.917

1989 goed

matig

2.850.000

977

8,51%

10,53%

goed

9.900.000

2.074

6,45%

8,89%

19

30-11-2010 Utrecht

4.773

1970 goed

20


1.105

onbekend onbekend

onbekend

1.470.000

1.330

10,53%

10,53%

21

22-11-2010 Onbekend

3.905

onbekend onbekend

onbekend

1.152.000

295

7,75%

11,79%

22

22-11-2010 Schiphol

3.724

onbekend onbekend

onbekend

4.300.000

1.155

8,50%

12,09%

23

22-11-2010 Zwolle

1.984

onbekend onbekend

onbekend

1.890.000

953

7,95%

12,38%

24

30-9-2010 Rijswijk

5.498

1993 redelijk

redelijk

3.570.000

649

8,00%

19,61%

25

1-9-2010 Arnhem

3.300

1990 Goed

Redelijk

4.200.000

1264

7,25%

11,85%

26

26-8-2010 Delft

3.411

1993 Redelijk tot goed

redelijk

3.900.000

1.143

8,75%

12,82%

27


1.400

1995 Goed

Goed

1.350.000

978

7,75%

12,40%

28

9-7-2010 Dordrecht

862

1900 Goed

Goed

1.020.000

1183

6,30%

9,78%

29

31-5-2010 Den Haag

6.145

1990 goed

redelijk

7.955.000

1.295

7,44%

9,24%

38.658

onbekend onbekend

onbekend

7.800.000

202

10,19%

43,08%

onbekend onbekend

onbekend

5.460.000

589

-

27,16%

456

-

18,65%

-

10,17%

30

6-4-2010 Amsterdam

31

29-3-2010 Rotterdam

9.269

32

10-2-2010 Spanbroek

1.810

1958 redelijk

redelijk

825.000

33

1-1-2010 Haarlem

2.160

1990 redelijk

redelijk

2.695.000

1.248

34

1-1-2010 Onbekend

8.000

onbekend onbekend

onbekend

2.990.000

374

9,00%

13,38%

35

1-1-2010 Onbekend

5.000

1981 onbekend

onbekend

4.790.000

958

8,00%

13,31%

36

22-12-2009 Onbekend

2.854

onbekend

onbekend

4.480.000

1.570

7,75%

9,11%

-

37

20-10-2009 Den Haag

2.469

1992 Redelijk

38

25-8-2009 Randstad

3.996

39

10-7-2009 Arnhem

3.100

1970 Redelijk

40

12-5-2009 Baarn

1.243

onbekend redelijk

41

20-2-2009 Den Haag

5.608

42

31-12-2008 Woerden

2.283

43

30-9-2008 Utrecht

5.285

44

14-5-2008 Amsterdam

1.545

redelijk

2.570.000

1.041

8,00%

11,51%

3.075.000

770

7,75%

8,78%

Matig

1.500.000

478

6,35%

15,57%

Redelijk

1.450.000

1.167

7,70%

10,62%

1992 Redelijk tot goed

matig tot redelijk 3.500.000

624

8,20%

13,57%

1980 Redelijk

Matig

940.000

412

8,50%

17,66%

onbekend onbekend

onbekend

5.000.000

946

9,05%

8,80%

onbekend onbekend

onbekend

1.750.000

1.133

7,00%

-

onbekend onbekend

Taxatiedatum Plaats

Markthuurwaarde

Markthuurwaarde per m² v.v.o. Leegstandscorrectie

Aantal mnd leegstand

Aantal mnd incentives

Incentives -

Upgradingkosten

1

31-3-2011 Heerlen

640.000

97

755.000

24

-

790.000

2


585.370

140

731.713

15

654.576

12

3

31-3-2011 Amsterdam

687.213

249

1.030.820

18

637.358

11

4


2.280.000

124

4.560.000

24

4.194.516

20

5

31-3-2011 Onbekend

1.620.000

171

1.290.000

15

1.035.000

12

350.000

33.000 -

6

31-12-2010 Leusden

377.830

118

812.700

24

377.830

12

384.200

7

31-12-2010 Gouda

639.625

114

1.279.250

24

595.000

12

660.021

8

31-12-2010 Venlo

278.000

87

774.900

36

0

328.640

9


579.600

141

417.616

24

194.240

12

156.216

3.860.000

227

1.930.000

6

2.970.000

-

622.300

92

834.146

24

193.988

6

-

1.029.330

147

2.744.880

32

514.665

6

-

624.165

180

-

18

311.400

6

3.400.000

728.847

15

200.000

10

31-12-2010 Den Haag

11


12

31-12-2010 Onbekend

13

31-12-2010 Zwolle

-

17.500.000

14

31-12-2010 Arnhem

584.625

129

-

12

15


1.346.804

70

-

-

-

-

16

31-12-2010 Onbekend

529.440

115

-

-

-

-

970.000

17

31-12-2010 Arnhem

301.100

121

451.650

18

12

187.000

300.000

103

80.000

3

-

-

-

-

-

-

5

-

-

-

18

2-12-2010 Groningen

301.100

19

30-11-2010 Utrecht

880.000

184

-

-

20


154.825

140

-

12

21

22-11-2010 Onbekend

-

-

-

22

22-11-2010 Schiphol

520.000

140

140.000

3

23

22-11-2010 Zwolle

233.990

118

467.980

24

-

-

700.000

127

-

-

-

24

30-9-2010 Rijswijk

-

-

66.516 95.000

2

-

125.000 99.200 -

25

497.600

151

824.340

24

26

26-8-2010 Delft

500.000

147

500.000

12

27


167.400

120

359.910

24

28

9-7-2010 Dordrecht

99.800

116

205.325

24

-

-

29

31-5-2010 Den Haag

790.000

129

525.000

8

-

-

3.360.000

87

4.440.000

16

-

-

30

1-9-2010 Arnhem

6-4-2010 Amsterdam

248.800 167.400

6

500.000

-

-

12

75.000 8.675.000

31

29-3-2010 Rotterdam

1.483.040

160

-

-

-

-

-

32

10-2-2010 Spanbroek

153.850

85

-

-

-

-

-

33

1-1-2010 Haarlem

274.200

127

274.200

12

-

-

65.000

34

1-1-2010 Onbekend

400.000

50

400.000

12

400.000

12

800.000

35

1-1-2010 Onbekend

637.500

128

637.500

12

637.500

12

1.275.000

36

22-12-2009 Onbekend

408.000

143

-

-

-

-

-

37

20-10-2009 Den Haag

295.755

120

-

-

-

-

-

38

25-8-2009 Randstad

270.000

68

-

-

-

-

-

39

10-7-2009 Arnhem

233.500

75

502.025

24

233.500

12

40

12-5-2009 Baarn

154.000

124

154.000

12

110.000

8

704.680 -

41

20-2-2009 Den Haag

475.000

85

475.000

12

-

-

-

42

31-12-2008 Woerden

166.000

73

664.000

48

-

-

-

43

30-9-2008 Utrecht

440.000

83

800.000

22

5

-

44

14-5-2008 Amsterdam

-

-

-

-

-

-

200.000 -

Taxatiedatum

Plaats

Percentage leegstand

Referenties

Rekenmodel

Methode

Structurele leegstand in rekenmodel

Bar/Nar ja

Uitleg opbouw disconteringsvoet bij DCF

1

31-3-2011 Heerlen

100% ja

ja

Ja

2


100% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

3

31-3-2011 Amsterdam

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

4


90% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

5

31-3-2011 Onbekend

65% ja

ja

Bar/Nar + DCF ja

ja

100% ja

ja

Bar/Nar nee

nvt

6

31-12-2010 Leusden

7

31-12-2010 Gouda

90% ja

ja

Bar/Nar nee

nvt

8

31-12-2010 Venlo

90% ja

ja

Bar/Nar nee

nvt

9


85% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

ja

Bar/Nar nee

nvt

10

31-12-2010 Den Haag

11


90% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

12

31-12-2010 Onbekend

90% nee

ja

DCF nee

nee

13

31-12-2010 Zwolle

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

14

31-12-2010 Arnhem

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

15


100% nee

ja

Bar/Nar nee

nee

16

31-12-2010 Onbekend

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nee

17

31-12-2010 Arnhem

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF ja

nee

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF ja

nee

0% ja

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

18

2-12-2010 Groningen

100% ja

19

30-11-2010 Utrecht

20


100% nee

ja

Bar/Nar ja

nee

21

22-11-2010 Onbekend

100% nee

ja

Bar/Nar ja

nee

22

22-11-2010 Schiphol

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF ja

ja

23

22-11-2010 Zwolle

100% ja

ja

Bar/Nar + DCF ja

nee

100% ja

ja

24

30-9-2010 Rijswijk

Bar/Nar nee

nee

25

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

26

26-8-2010 Delft

100% ja

nee

Bar/Nar nee

nee

27


100% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

28

9-7-2010 Dordrecht

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

29

31-5-2010 Den Haag

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF ja

nee

100% nee

ja

Bar/Nar ja

nee

30

1-9-2010 Arnhem

6-4-2010 Amsterdam

31

29-3-2010 Rotterdam

100% ja

nee

Leegwaarde nee

nee

32

10-2-2010 Spanbroek

100% ja

nee

Leegwaarde nee

nee

33

1-1-2010 Haarlem

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nee

34

1-1-2010 Onbekend

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF nee

nee

35

1-1-2010 Onbekend

100% nee

ja

Bar/Nar + DCF ja

nee

36

22-12-2009 Onbekend

100% nee

nee

Bar/Nar nee

nee

37

20-10-2009 Den Haag

100% nee

ja

Bar/Nar ja

nee

38

25-8-2009 Randstad

100% nee

nee

Bar/Nar nee

nee

39

10-7-2009 Arnhem

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nvt

40

12-5-2009 Baarn

100% nee

ja

Bar/Nar nee

nee

41

20-2-2009 Den Haag

100% ja

nee

Bar/Nar nee

nee

42

31-12-2008 Woerden

100% ja

ja

Bar/Nar nee

nvt

43

30-9-2008 Utrecht

ja

Bar/Nar ja

nee

44

14-5-2008 Amsterdam

80% nee nee

nee

Leegwaarde nee

nee

Bijlage II: Samenvattend rekenmodel

HUUROVERZICHT

Adres

Straat

Nr

1

Plaats

Nederland

Opdrachtgever

Bank

Eigenaar

Klant

Type object

Kantoor

Taxatiedatum 31 maart 2011 Huurder/ Gebruiker

Metrage

Huurinkomsten (HI)

Markthuurwaarde (MHW) HI

nr.

Kantoorruimte

Overige

Start

Expiratie

Optie

BTW

1

CW huurverschil

Restant

Totaal

HI/ m²

Looptijd

MHW Kantoorruimte

Overige

1e

Parkeren

Totaal

MHW/ m²

Verschil

CW

HI - HW

7,00%

ja

(afgerond)

HI/ m²

Gewogen gemiddelde

(afgerond)

MHW/ m²

#DIV/0!

looptijd Leegstand

Metrage

Markthuurwaarde

nr. Kantoorruimte 1 LEEGSTAND

Overige

Kantoorruimte

5.836

Overige

100% % Leegstand in m² 100% % Leegstand in HW

5.836

Totaal

Markthuurwaarde

Overige

Markthuurwaarde 5.836 M²

Parkeren

Totaal

MHW/ m² 723.664

-

Leegstand

Kantoorruimte

Parkeren

124

5.836

Totaal metrage

MHW 1e

124

723.664 723.700 (afgerond)

124 MHW/ m²

723.700 (afgerond)

MHW/ m²

Aantal parkeerplaatsen #DIV/0!

parkeerplaatsen/ m² BVO

1

Bijlage II: Samenvattend rekenmodel KAPITALISATIEMETHODE Adres Nr Plaats Opdrachtgever Eigenaar Type object

Straat 1 Nederland Bank Klant Kantoor

Taxatiedatum 31 maart 2011 Basis waardering Metrage

MHW

Markthuurwaarde Markthuurwaarde leegstand

m² 5.836 m²

723.700

Totaal

5.836 m²

723.700 €

724.000

€

70.000

€

7.150.000

€

5.030.000

€

4.700.000

Exploitatiekosten Erfpachtcanon Onderhoud Onroerende zaakbelasting Overige gemeentelijke lasten Verzekeringen Beheer Structurele leegstand BTW correctie Overig Totale exploitatielasten

0,00% n.v.t. 5,67% 1,11% 0,10% 1,29% 1,52% 0,00% 0,00% 0,00% 9,7%

41.000 8.000 750 9.300 11.000 -

van de MHW

70.050

Yield voor correcties Totale netto markthuurwaarde Netto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.)

653.650 9,15%

Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.)

10,13%

Markthuurwaarde * Kapitalisatiefactor voor correcties (K.K.)

9,23

Marktwaarde (V.O.N.) voor correcties

7.145.263

Correcties Leegstandsperiode Verhuurkosten Incentives Upgradingskosten Ondernemerswinst Reservering afkoop erfpacht

18 maanden 15% van de huurwaarde 7 maanden

-

Contante waarde huurverschil HI - HW

1.085.550 108.555 422.158 500.000 -

-

Totaal correcties

-

Marktwaarde (V.O.N.)

2.116.263

5.029.000

Kosten koper Overdrachtsbelasting erfpachtcanon Overdrachtsbelasting Notaris- en kadasterkosten

6,00% 6,00% 1,00%

282.000 47.000

Totaal kosten koper

329.000

Marktwaarde (K.K.)

4.700.000

2

Bijlage II: Samenvattend rekenmodel

DISCOUNTED CASH FLOW MODEL Adres

Straat

Nr

1

Plaats

Nederland

Opdrachtgever

Bank

Eigenaar

Klant

Type object

Kantoor

Taxatiedatum 31 maart 2011

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Looptijd van

31-mrt-11

1-apr-12

1-apr-13

1-apr-14

1-apr-15

1-apr-16

1-apr-17

1-apr-18

1-apr-19

1-apr-20

1-apr-21

Looptijd tot

31-mrt-12

31-mrt-13

31-mrt-14

31-mrt-15

31-mrt-16

31-mrt-17

31-mrt-18

31-mrt-19

31-mrt-20

31-mrt-21

31-mrt-22

CPI index

1,00%

1,30%

1,20%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

Inflatie %

1,00%

1,30%

1,20%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

1,60%

11

CASHFLOW OVERZICHT

TAXATIEGEGEVENS CPI Index

gem. 10 jr

1,48%

Jaren

Inflatie stijgingspercentage

gem. 10 jr

1,48%

Kwartalen

3,25%

Huurinkomsten

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1 t/m 4

5 t/m 8

9 t/m 12

13 t/m 16

17 t/m 20

21 t/m 24

25 t/m 28

29 t/m 32

33 t/m 36

37 t/m 40 1-4-2022

10 jaarsrente Onroerend Goed risico

1,50%

Type Onroerend Goed risico

6,45%

Disconteringsvoet per jaar

8,93

11,20%

Disconteringsvoet per kwartaal

2,69%

Erfpachtcanon Onderhoud Onroerende zaakbelasting Overige gemeentelijke lasten

uu jaar jaa 11 Huur Exit yield (BAR v.o.n.)

€ 837.345 83 3 5 9,35

10,00%

Eindwaarde v.o.n

€ 8.373.447

Af: Kosten Koper

7%

€ 547.796

Eindwaarde k.k.

€ 7.825.651

NCW eindwaarde k.k.

€ 2.706.687

Verzekeringen e e e ge Beheer

€ 730.901

€ 740.402

€ 749.287

€ 761.276

€ 773.456

€ 785.831

€ 798.405

€ 811.179

€ 824.158

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€ 41.000

€ 41.410

€ 41.948

€ 42.452

€ 43.131

€ 43.821

€ 44.522

€ 45.235

€ 45.958

€ 46.694

€ 8.000

€ 8.080

€ 8.185

€ 8.283

€ 8.416

€ 8.550

€ 8.687

€ 8.826

€ 8.967

€ 9.111

€ 750

€ 758

€ 767

€ 777

€ 789

€ 802

€ 814

€ 827

€ 841

€ 854

€9 9.300 300

€9 9.393 393

€9 9.515 5 5

€9 9.629 6 9

€9 9.783 83

€9 9.940 9 0

€ 10.099 0 099

€ 10.261 0 6

€ 10.425 0 5

€ 10.591 0 59

€ 11.000

€ 11.110

€ 11.254

€ 11.389

€ 11.572

€ 11.757

€ 11.945

€ 12.136

€ 12.330

€ 12.528

Structurele leegstand

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

Overig

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€ 70.050

€ 70.751

€ 71.670

€ 72.530

€ 73.691

€ 74.870

€ 76.068

€ 77.285

€ 78.521

€ 79.778

Totale exploitatie lasten

Leegstand Verhuurkosten

TAXATIERESULTATEN

€ 723.664

€ 723.664

€ 365.450

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€ 109.635

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

Netto contante waarde casflows v.o.n.

€ 2.322.313

Incentives

€0

€ 365.450

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

Netto contante waarde eindwaarde k.k.

€ 2.706.687

Upgradingskosten

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€ 5.029.000

Ondernemerswinst

€ 500.000

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

Totale correcties

€ 1.223.664

€ 840.536

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€0

Totale kosten

€ 1.293.714

€ 911.286

€ 71.670

€ 72.530

€ 73.691

€ 74.870

€ 76.068

€ 77.285

€ 78.521

€ 79.778

Marktwaarde v.o.n. Af: Kosten Koper

7%

€ 329.000

Marktwaarde k.k.

€ 4.700.000

Marktwaarde k.k. (afgerond)

€ 4.700.000

Factoren en Yields

Rendement

Factor

BAR v.o.n. Huurinkomsten + Huurwaarde leegstand

14,39%

6,95

BAR v.o.n. Huurwaarde

14,39%

6,95

BAR k.k. Huurinkomsten + Huurwaarde leegstand

15,40%

6,49

BAR k.k. Huurwaarde

15,40%

6,49

Reservering afkoop erfpacht

178,8%

124,7%

9,7%

9,7%

9,7%

9,7%

9,7%

9,7%

9,7%

€ 837.345

9,7%

Netto cashflow

-€ 570.050

-€ 180.386

€ 668.732

€ 676.757

€ 687.585

€ 698.586

€ 709.764

€ 721.120

€ 732.658

€ 744.380

Netto contante waarde (NCW)

-€ 533.687

-€ 150.611

€ 506.302

€ 460.767

€ 420.985

€ 384.638

€ 351.429

€ 321.087

€ 293.365

€ 268.037

3

Bijlage III: Referentietransacties leegstaande kantoren

Transactiedatum Plaats

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

25-11-2008 24-7-2009 2-10-2009 28-10-2009 4-4-2010 11-5-2010 1-11-2010 2-11-2010 1-12-2010 9-12-2010 1-2-2011 2-2-2011 1-3-2011 15-3-2011 1-3-2011 1-3-2011 1-4-2011 1-4-2011 7-6-2011

Amsterdam Rotterdam Lijnden Arnhem Rijswijk Arnhem Leusden Den Bosch Huizen Dordrecht Doetinchem Gouda Haarlem Zeist Houten Eindhoven Nieuwegein Veldhoven Groningen

Gebied

Zuidoost Centrum Airport Business Park IJsseloord Plaspoelpolder Gelderse Poort Laakhaven Paleiskwartier Centrum Centrum Centrum Goudse Poort Centrum Centrum Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Centrum

Metrage v.v.o.

3.000 38.000 2.500 8.700 7.000 3.100 1.440 13.000 1.059 862 1.400 4.400 1.300 1.400 2.491 4.500 1.529 3.576 5.850

Bouwjaar

Locatie

Uitstraling Transactieprijs k.k.

1990 1930 2000 2009 1985 1970 1995 1995 1990 1900 1995 1990 2002 1930 Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend

Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Redelijk Goed Goed Goed Redelijk Goed Goed Redelijk Onbekend Onbekend Onbekend Goed

Redelijk Redelijk Goed Goed Redelijk Matig Redelijk Redelijk Goed Goed Goed Redelijk Goed Goed Redelijk Onbekend Onbekend Onbekend Redelijk

4.100.000 21.500.000 2.800.000 8.700.000 3.600.000 1.480.000 1.960.000 9.500.000 1.695.000 1.300.000 1.400.000 1.500.000 1.600.000 1.640.000 1.850.000 3.400.000 1.690.000 1.900.000 5.600.000

Transactieprijs per m² v.v.o.

1.367 566 1.120 1.000 514 477 1.361 731 1.601 1.508 1.000 341 1.231 1.171 743 756 1.105 531 957

Geschatte BAR op markthuur k.k.

6,59% 15,91% 8,04% 11,50% 22,36% 25,14% 8,82% 19,16% 8,75% 9,28% 14,00% 41,07% 10,56% 12,80% 12,63% 8,75% 12,63% 21,50% 15,67%

Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

Recommend Documents