GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK. Juiste taxatiemethodiek. Staatssteun en grondwaarde. Taxeren van leegstaande kantoorruimte. voorkomt te hoge boekwaarde

Jaargang 10 | juni 2015

GRONDZAKEN 3 IN DE PRAKTIJK

Juiste taxatie­ methodiek voorkomt te hoge boekwaarde

Staatssteun en grondwaarde

Taxeren van leegstaande kantoorruimte

ALTIJD EN OVERAL TOEGANKELIJK Al uw vragen over bijvoorbeeld het Bouwbesluit, brandveiligheid of andere praktische informatie kunt u nu snel en eenvoudig op 1 centrale plek vinden.

1 maand gratis via omgevingindepraktijk.nl/gratis

Omgeving in de praktijk.nl

COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie

INHOUD

Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans (Purple Blue) Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)

6

10

17

22

EINDREDACTIE

Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] grondzaken in de praktijk online

Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever

Marcel Jille BIM Media B.V. Vormgeving

SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen

BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: [email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abon­ nementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE

Gea van de Vosse BIM Media B.V. [email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselec­ teerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschul­ digde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van com­ merciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

5 Intro ARTIKELEN 6 Sterke woonvisie, sterke steden! 8 De juiste taxatiemethodiek voorkomt te hoge boekwaarde 10 Staatssteun en grondwaarde 13 Column: Stress 14 Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 17 Grondtaxatie: een ijkpunt in gebiedsontwikkeling en grond­ transacties 20 Al te goed is buurmans gek ACTUALITEITEN 22 Verdorie, we hebben te veel gekocht én te veel betaald! 24 Actualiteit nadeelcompensatie 25 Kroniek schadeloosstelling bij onteigening RUBRIEKEN 28 Jurisprudentie 31 Vraag en antwoord 33 Onderzoek en publicaties 34 Agenda

Coverfoto: Arnold Joost.

Alles wat u moet weten over het Bouwbesluit vindt u in de Bouwbesluitboeken VERBEELDING BOUWBESLUIT 2012 BOUWFYSICA In dit boek krijgt u door middel van tekeningen de technische eisen aan gebouwen voor wat betreft de bouwfysica in het Bouwbesluit uitgelegd. Deze uitgave is geoptimaliseerd met een verdiepingsslag en met het toevoegen van praktijkgerichte aandachtspunten bij de tekeningen. Auteurs: ing. D.M. Hellendoorn en ing. H. Harbers ISBN: 9789462451292 Prijs € 117,91*

VERBEELDING BOUWBESLUIT 2012 ALGEMEEN BOUWKUNDIG In dit boek krijgt u aan de hand van beeld uitleg van de artikelen uit het Bouwbesluit. Door de overzichtelijke presentatie en het gebruik van eenduidige symbolen en afkortingen vindt u snel de gezochte informatie. Auteurs: ing. D.M. Hellendoorn, ing. H. Harbers, ing. M.I. Berghuis, ing. M.J. Dunnink en ing. P.J. van der Graaf ISBN 9789462450844 Prijs € 124,98*

BOUWBESLUIT 2012 MET TOELICHTING EN COMMENTAREN Met dit boek heeft u in één boek alle relevante toelichtingen van Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012. De officiële teksten van de toelichting van de Nota’s van toelichting uit de afzonderlijke Staatsbladen en de Toelichtingen uit de afzonderlijke Staatscouranten zijn ‘in elkaar geschreven’, zodat er twee leesbare integrale toelichtingen zijn ontstaan. Auteurs: M. van Overveld, M.I. Berghuis en P.J. van der Graaf Aantal pagina’s: 556 ISBN 9789462451100 Prijs € 65,99* *Prijs is exclusief btw en verzendkosten

De boeken uit de Reeks Bouwbesluit Praktijk bevatten informatie over de toepassing van Bouwbesluit 2012. Zowel in tekst als in afbeeldingen zijn de voorschriften uitgelegd. De auteurs van deze boeken hebben dagelijks beroepsmatig met het Bouwbesluit te maken en hun expertise staat garant voor de deskundige en praktische benadering van dit complexe onderwerp.

Kijk voor meer informatie of uw bestelling op www.bimmedia.nl/bouwbesluitboeken14 of bel naar 070 304 67 77.

Intro

Schatten

V

oor het schatten van de marktwaarde van leegstaande kantoorgebouwen zijn verschillende methoden – ook naast elkaar – in zwang. Robert Kat en Paul Smolenaers gaan in op taxatiemethodieken voor de waardering van leegstaande kantoorgebouwen: BAR/NAR- en DCF-methode versus comparatieve of residuele berekening en de effecten van de gekozen methode op de (boek)waarde. In zijn scriptie aan de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (2011) heeft Willem Rodermond onderzocht hoe in het verleden leegstaande kantoren zijn gewaardeerd en of de gehanteerde waarderingsmethode klopt wanneer gekeken wordt naar referentietransacties. Kortom, kloppen die waarderingsmethoden?

Als de overheid grond onder de marktwaarde verkoopt kan sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Jan Winsemius gaat in op het waarderingsvraagstuk en plaatst kanttekeningen bij de door de Europese Commissie ingenomen standpunten over de methodiek van de residuele grondwaarde. Liesbeth van Leijen plaatst kritische kanttekeningen bij de lang verwachte uitspraak van Hof Den Haag over de waardebepaling van door de gemeente te koop aangeboden ‘losse’ stukjes grond in relatie tot het gelijkheidsbeginsel. Al te goed is buurmans gek: Erwin Hijmans neemt burenrechtelijke geschillen als uitgangspunt voor een heldere uiteenzetting over het lastige onderwerp van verkrijgende en bevrijdende verjaring. Aan de hand van praktische voorbeelden gaan Sake van den Berg en Erik Vlaming in op de motieven achter taxaties en de complexiteit ervan. Zij onderstrepen het sterk toegenomen belang van taxaties voor gebiedsontwikkeling. Wouter van den Wildenberg pleit voor meer regie, lef en leiderschap bij gemeenten en investeerders om gezamenlijk de ontwikkeling van vastgoedprojecten weer op gang te brengen en benoemt een aantal instrumenten en attentiepunten. In de column van Manfred Fokkema lezen we hoe een onschuldige barbecue spanning kan geven, en gemeenten en toegelaten instellingen moeten ‘ontstressen’ van de ‘terug-naar-de-kern’ boodschap in de aanstaande herziening van de Woningwet.

In de vaste rubriek Actualiteit nadeelcompensatie gaan Frank Mulder en Frederike Linssen in op het doorslaggevend belang van taxaties bij nadeelcompensatie. Ivo van Heijst geeft een overzicht van rechterlijke uitspraken over de schade­ loosstelling bij onteigening uit de periode 1 oktober 2014 tot 1 april 2015. Daarnaast uiteraard het vaste jurisprudentieoverzicht en de rubriek Vraag en Antwoord. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via [email protected]!

Tineke ten Have hoofdredacteur

BIM Media

5

Artikelen

Sterke woonvisie, sterke steden! De beste graadmeter voor een sterke stad is het feit of een stad investeerders aan zich weet te binden. Investeerders vormen het vliegwiel voor ruimtelijke investeringen; ze brengen de gehele keten van vastgoed- en grondontwikkeling weer in beweging door het geld dat ze naar projecten brengen. Maar veel gemeenten weten in de huidige tijd van weer stijgende woningvraag juist de projecten niet concreet te maken. De woningvraag ligt er, investeerders in de woningmarkt verdringen elkaar, maar de projecten komen simpelweg niet van de grond. Wat is er aan de hand? De stedelijke randvoorwaarden en de geambieerde woonproducten binnen de projecten vormen een mismatch met de agenda van de investeerders. Het doorbreken van deze impasse vraagt meer dan ooit om het richten van de blik naar buiten en om regie, lef en leiderschap, zowel bij de steden als bij de ontwikkelaars op de projecten. Dit zijn de sterke steden en sterke ontwikkelaars van nu. Zij hebben toekomstvisie en kijken naar buiten. Wouter van den Wildenberg MSc1 Inzicht in de effectieve vraag Zonder visie op het wonen in de stad, komt geen ontwikkeling van de grond. Een woonvisie begint met vaststellen van de woningvraag. ‘Wat is de effectieve vraag naar woningen in mijn stad de komende 10 jaar en binnen welke projecten ga ik die woningvraag invulling geven?’ Het begrip ‘effectieve vraag’ vraagt om uitleg. Onder effectieve vraag verstaan wij de daadwerkelijke vraag naar woningen, gebaseerd op het feitelijke verhuisgedrag van alle woonconsumenten. Met big-data-analyse is deze verhuisdynamiek nauwkeurig in beeld te brengen, zowel

wat nieuwbouw betreft alsook waar het om bestaande voorraad gaat. Deze analyse levert specifieke lokale gegevens op over de gewenste woning, het gewenste woonmilieu, de doelgroep en de kans dat zij gaat verhuizen. Die informatie is niet alleen programmatisch van aard, maar ook gebaseerd op persoonlijke gedragskenmerken. Het gedrag bij de verschillende consumentprofielen (groen, geel, rood en blauw) vormt de basis van deze data-analyse. De uitkomsten hiervan worden vervolgens gecombineerd met andere – doorgaans bestaande – relevante databestanden. De effectieve vraag komt zo scherp in beeld en biedt partijen de mogelijkheid tot verbijzondering op projectniveau ten

opzichte van de oorspronkelijke aannames. Na confrontatie van de effectieve vraag met het reeds gecontracteerde aanbod in de stad, is duidelijk welke marktruimte overblijft. Om investeerders daadwerkelijk te overtuigen van voldoende marktruimte, moet deze confrontatie van vraag en aanbod solide zijn. De genoemde effectieve vraag blijkt, zo leert de praktijk, hiervoor een passend instrument te zijn. Een goed voorbeeld hiervan is de stad Den Haag. Den Haag wist diverse investeerders in huurwoningen aan zich te binden, door de effectieve vraag naar woningen inzichtelijk te maken. Door haar marktgerichte opstelling, waar ook een heldere, transparante

Bron: Fakton. 6

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Bron: Fakton.

informatievoorziening over de stad zelf bij hoort, sloot zij recent een overeenkomst met Bouwfonds IM voor de investering in 303 studenten- en 153 starterswoningen naast het Strijkijzer bij station Hollands Spoor. Evenwichtige regie tussen de investeerder, de stad en de projecten Uitgaande van ruimte in de markt, is vervolgens de vraag ‘En waar gaan we nu bouwen?’. Deze concretiseringsslag van onderzoeken naar concrete projecten blijkt in de praktijk ingewikkeld. Het vraagt een evenwichtig spel tussen de stad met haar ambities en kracht, de projecten en de investeerders met hun belangen, wensen en eisen. Het begint allemaal buiten, bij de investeerder. De investeerder moet in de stad zijn langetermijndoel geborgd zien. Zijn investering moet minimaal waardevast zijn en bij voorkeur in waarde stijgen. De eerste indicator daarvoor is de genoemde marktruimte voor zijn product, de huurwoning. Daarnaast kijkt hij naar vele factoren, zoals de locatiekwaliteit, de bereikbaarheid, de stabiliteit van het land en de stad, demografische ontwikkeling, het opleidings- en salarisniveau, het voorzieningenniveau, et cetera. De investeerder moet vervolgens in de projecten de woonproducten herkennen waarvan onomstotelijk vaststaat dat hier voor de lange termijn de marktruimte bestaat. Daarbij moet het project voldoen aan de voorwaarden van de investeerder met betrekking tot locatiekwaliteit en langetermijnrendement. Aan de gemeente de taak om met het juiste product de juiste investeerder(s) te verleiden. Te vaak zien wij gemeenten in reactie op de huidige aantrekkende markt BIM Media

echter weer hun oude rol innemen waarbij op voorhand tal van eisen worden gesteld. Een belangrijke showstopper voor de investeerders, de ontwikkelaars en dus de projecten. Bij veeleisende steden, die weinig oog hebben voor de markt, blijven woningbouwprojecten dan ook steken in onbereikbare ambities. Natuurlijk, bij regievoeren hoort ook het borgen van de kwaliteit van de stad in ruimtelijk, economisch en sociaal-maatschappelijk opzicht. Maar daar waar een gemeente zich te veel bemoeit met de doelgroepen (waaronder bijvoorbeeld de sociale sector), prijsstelling van de woningen en de uiterlijke verschijningsvorm, haken investeerders simpelweg af. Het vraagt om díe dosering waarmee de markt op de betreffende plek zich voldoende verleid voelt. Dat is een gemeentelijk spel van loslaten van minder belangrijke elementen en juist vasthouden aan wezenlijke eisen. De praktijk leert ons dat nog veel te vaak eisen uit de tweede categorie feitelijk thuishoren in de eerste. Illustratief voor een effectieve beweging van eisensteller tot marktverleider is de ontwikkeling van Den Haag tussen 2009 en nu. In 2009 zat Den Haag nog volop in het gedachtegoed van de grootschalige uitleggebieden. Zij was echter niet blind voor de gevolgen van de recessie op de ontwikkelingsmarkt in de stad: ze schrapte een groot deel van het ontwikkelingsprogramma, met name kantoren, en trof een voorziening van €80 mln op grondexploitaties. Vervolgens bracht ze scherpe focus aan in de ontwikkelingen waar ze zich op richtte, introduceerde ‘Klein Opdrachtgeverschap’ en gaf invulling aan ‘uitnodigingsplanologie’ met focus op de

Artikelen

beleggershuurmarkt. Bij het verleiden van (buitenlandse) investeerders liet zij daarom de markt, op basis van de effectieve vraag, leidend zijn bij het bepalen van de randvoorwaarden. Met als resultaat buitenlandse investeerders die daadwerkelijk in de stad investeren en een aantal kansrijke projecten die volledig op de markt zijn afgestemd, zoals Norfolk-haven, The Waldo en hoek Neherkade-Gemaalstraat in Laakhaven. Een sterke stad en ontwikkelaar tonen regie, lef en leiderschap Het koorddansen tussen de investeerders en de stad én het concretiseren van de gezamenlijk gewenste woningbouwontwikkeling naar de concrete woningbouwprojecten vraagt om regie, lef en leiderschap van de steden en de ontwikkelaars. Regie op het proces van het van buiten naar binnen bijeenbrengen van stad en investeerder, lef om alleen de strikt noodzakelijke eisen en randvoorwaarden te stellen en het leiderschap om alleen de investeerders en projecten te selecteren die daadwerkelijk aansluiten bij de belangen van de stad. Dit betekent stoppen met het navel­ staren tussen gemeente en marktpartijen waarbij de ontwikkelovereenkomsten zijn gebaseerd op pré-crisis-uitgangspunten en vastgoedprogramma’s waarnaar in de markt geen vraag meer is. Dit kan juridisch ingewikkeld zijn, maar één ding is zeker: dat wat is afgesproken zal nooit worden gebouwd en al helemaal niet binnen de afgesproken condities. Vasthouden aan de uitgangspunten uit het verleden vreet energie en houdt de aandacht weg bij investeerders die wél bereid zijn tot investeringen in de stad. Wanneer zowel markt als gemeenten dit willen inzien, is er altijd een uitweg te vinden binnen de vastgeroeste contracten. Het vereist loslaten, jezelf kennen en op de kaart zetten, daadwerkelijk de aandacht geven aan wat er zich vanuit de markt aandient en dit vervolgens faciliteren. Voor deze regie, dit lef en dit leiderschap heeft een stad een sterke, feitelijk onderbouwde woonvisie nodig, gebaseerd op de toekomstgerichte effectieve vraag naar huurwoningen in de stad. Een sterke ontwikkelaar brengt de ontwikkeling van zijn grondpositie een stap dichterbij door de stad deze koers te laten varen of deze juist samen met de stad uit te stippelen. Het adagium is een door de markt gedragen Woonvisie!

Noot 1 Wouter van den Wildenberg is als senior consultant werkzaam bij Fakton. 7

Artikelen

De juiste taxatiemethodiek voorkomt te hoge boekwaarde Wat is de juiste taxatiemethodiek voor een leegstaand kantoorgebouw zonder marktperspectief in de huidige bestemming? De auteurs gaan in op de BAR/NAR-methode of de DCF-methode versus de comparatieve of residuele berekening en de effecten van de taxatiemethodiek op de (boek)waarde.

Robert Kat en Paul Smolenaers1 Om de commerciële waarde te bepalen van een kantoorgebouw gebruikt een taxateur doorgaans de zogenaamde inkomstenbenadering. De twee bekendste taxatiemethoden die uitgaan van de inkomstenbenadering zijn de BAR/NAR-methodiek en de DCFmethodiek. Echter, als een object leeg staat dan zijn er geen inkomsten. Leegstand kan uiteraard tijdelijk zijn, maar als de verwachting is dat in de huidige vorm het object geen kasstromen meer zal genereren dan zijn de twee genoemde technieken eigenlijk niet bruikbaar. De kans is daarbij groot dat taxaties op basis van deze methodieken leiden tot te hoge waarden, waardoor herontwikkeling financieel niet meer kan. Op dit moment staat circa 20% van de kantoren geregistreerd als leeg. Daarbij komt dat niet alle leegstand is geregistreerd. Volgens DTZ Zadelhoff Research is de leegstand inclusief verborgen leegstand zelfs 32%. Neem daarbij in ogenschouw de trends van flexwerken, thuiswerken en een krimpende beroepsbevolking en iedereen kan voorspellen dat een groot deel van deze kantoren nooit meer in gebruik zal worden genomen. Herontwikkeling is dus nodig, maar kan vaak alleen indien de boekwaarde realistisch is vastgesteld. Hoe bepaal je nu de realistische (boek)waarde van een leegstaand kantoorgebouw zonder marktperspectief ? Optimale aanwending In een goed functionerende markt hebben partijen kennis van de verschillende alternatieve gebruiksmogelijkheden van een kantoorgebouw. De (leeg)waarde van een gebouw is dan gebaseerd op het meest winstgevende gebruik. In het geval van een kantoorgebouw zonder marktperspectief zal 8

dat een alternatieve aanwending zijn. Binnen een verkooptraject zijn verkopers en kopers goed geïnformeerd over de technische en juridische mogelijkheden om een gebouw te transformeren naar een nieuw gebruik. Op basis van vergelijkbare herontwikkelingstrajecten kunnen zij een inschatting maken van de haalbaarheid en snelheid om een bestemmingswijziging te krijgen. Een prijs die in een dergelijk traject tot stand komt is dan ook een goede graadmeter voor de waarde van een kantoorgebouw zonder marktperspectief. Een taxateur kan vervolgens op basis van deze transacties een inschatting maken van de waarde van een object. Dit wordt de comparatieve ofwel vergelijkende methode genoemd. Deze wijkt af van de inkomstenbenadering omdat geen rekening wordt gehouden met de huurinkomsten, maar het object wordt getaxeerd op basis van referentietransacties. De meest gebruikte manier is het berekenen van de waarde per vierkante meter van gerealiseerde transacties en vervolgens deze te vermenigvuldigen met de oppervlakte van het te taxeren object. In het geval er nog een huurder in het object aanwezig is kan een combinatie van de comparatieve methode en de DCF-methode (inkomstenbenadering) gebruikt worden om te komen tot een waardering van het object. Binnen deze combinatie van methoden worden de lopende huurcontracten contant gemaakt en dit bedrag wordt opgeteld bij de comparatief bepaalde leegwaarde van het object. De inverse van deze methodiek kan gebruikt worden om het referentiekader op te stellen. De contante waarde van de resterende huurinkomsten wordt dan afgetrokken van de transactieprijs om te komen tot een inschatting van die leegwaarde.

In en rondom de grote steden in Nederland hebben diverse transacties plaatsgevonden van kantoorgebouwen zonder marktperspectief. De leegwaarde ligt over het algemeen tussen de EUR 250 en EUR 850 per m2 kantoor. Het algemene beeld bij dergelijke transacties is dat de koper de grond en eventueel het casco gebruikt als basis voor een nieuwe vastgoedontwikkeling. Zolang er voldoende van dergelijke referenties voorhanden zijn kan de comparatieve methodiek worden gebruikt voor het taxeren van (nagenoeg) leegstaande kantoorgebouwen. Wat hierbij natuurlijk niet mag worden vergeten is dat dat referenties wel zorgvuldig moeten worden vergeleken. Invloeden als erfpachtsituatie, exacte locatie-eigenschappen, publiekrechtelijke kaders en de alternatieve gebruiksmogelijkheden van het casco bepalen voor een groot deel de leegwaarde of grondwaarde van een object. Residuele waardemethode Zoals bij elke taxatie heeft het de voorkeur om een object middels meerdere methodieken te waarderen. Een alternatieve methodiek voor de comparatieve methode is de residuele waardemethode. Deze methode gaat uit van een alternatieve aanwending van het object waarbij de grond en eventueel een deel van het bestaande gebouw (bijvoorbeeld casco) kan worden hergebruikt. Alternatieve aanwendingen bestaan de laatste jaren met name uit transformaties naar hotels, goedkope of middeldure woningen of studentenwoningen. Een kleiner gedeelte van de transformaties wordt vormgegeven door transformaties naar zogenaamde alternatieve kantoorfuncties. (Spaces, creatieve kantoorruimtes, broedplaatsen). De residuele grondwaardemethode is een top down-benadering, waarbij van de bruto opGRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Artikelen Foto: Arnold Joost.

brengsten van de onroerende zaken (geraamd op basis van de verkoopprijs) alle kosten tot realisatie van het nieuwe object (stichtingstransformatie- en verkoopkosten) worden afgetrokken. Op die manier wordt de waarde van het residu verkregen. Het residu is dan de waarde van het bestaande object. Mocht het bestaande object niet bruikbaar zijn, dan vallen onder deze kosten ook de sloopkosten van de huidige opstal. De residuele methode is in veel gevallen een goed bruikbare methode om leegstaande kantoren te waarderen. Deze methode vergt wel duidelijkheid over de publiekrechtelijke mogelijkheden van een object. Indien het publiekrechtelijk kader nog het gebruik als kantoorgebouw voorschrijft zal er met meerdere transformatiescenario’s rekening dienen te worden gehouden. Een taxateur beoogt met het opstellen van meerdere scenario’s de inschatting van marktpartijen te simuleren. Via een scenarioanalyse kunnen aan verschillende scenario’s kansen worden toebedeeld om op die manier tot een gewogen gemiddelde waarde te komen.

BIM Media

Bij kansarme objecten of locaties kan één van de scenario’s gebaseerd zijn op de agrarische grondwaarde, eventueel gecorrigeerd met de sloopkosten van de opstal. Naarmate de locatie of het lege kantoor slechter wordt, dient dit scenario zwaarder te worden meegewogen. Daarbij is belangrijk om bij het waarderen van de verschillende scenario’s rekening te houden met een disconteringsvoet die de ontwikkelaarsrisico’s voldoende afdekt. Het risico bij transformatie is namelijk groter dan bij bijvoorbeeld nieuwbouwontwikkelingen. In 2014 werd slechts 3% van de kantoorruimte leeg opgeleverd.

berekening tegenkomen dan is de kans op een te hoge (boek)waarde een stuk lager.

Noot 1 Robert Kat is sinds 2004 werkzaam bij DTZ Zadelhoff en verantwoordelijk voor het taxatieteam dat zich bezighoudt met waarderingen van grond en incourant vastgoed. Paul Smolenaers is senior taxateur bij DTZ Zadelhoff met als specialisme de waardering van ontwikkelingen, incourant vastgoed en de herbouwwaarde.

Mocht u in het kader van acquisitie, financiering of balansdoeleinden een taxatierapport van een kantoorgebouw met beperkt of zonder marktperspectief onder ogen krijgen dan is het algemene advies om eerst kritisch naar het taxatierapport te kijken. Indien is uitgegaan van de BAR/NAR-methode of de DCF-methode dan is de taxateur uitgegaan van toekomstige kasstromen vanuit het huidige gebruik. Dit kan leiden tot een te hoge inschatting van de waarde. Mocht u in het taxatierapport een comparatieve of residuele 9

Artikelen

Staatssteun en grondwaarde Als de overheid grond onder de marktwaarde verkoopt, kan sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Voor het oordeel of sprake is van staatssteun spelen allerlei aspecten een rol. Dit artikel gaat alleen in op het waarderingsvraagstuk.

Jan Winsemius1 Verkoop van grond onder marktwaarde door een overheid kan ongeoorloofde staatssteun inhouden. De consequentie is dat het verschil tussen de transactieprijs en de marktwaarde alsnog moet worden betaald. Het risico is aanzienlijk, gezien de uitspraak van de Europese Commissie in 2013 omtrent de bijstelling van grondprijzen in het centrum van Leidschendam.2 Bij het oordeel of sprake is van staatssteun spelen allerlei aspecten een rol. Dit artikel gaat alleen in op het waarderingsvraagstuk. Wanneer de prijs tot stand is gekomen door een openbare en onvoorwaardelijke

biedprocedure of op basis van een onafhankelijke taxatie, bestaat er geen vermoeden van staatssteun. Dan is er geen plicht de transactie te melden bij de Europese Commissie. De Commissie kan nog steeds in actie komen, een risico dat vooral lijkt te bestaan bij taxatie. Daarom is het bij twijfel verstandig de transactie toch voor te leggen. Het wordt extra ingewikkeld als bij de grondtransactie allerlei andere (oude) verplichtingen een rol spelen, zoals vaak het geval is bij bestaande, inmiddels onhaalbare, grondcontracten. Zeker als de situatie complex is, lijkt de conclusie van de Commissie niet goed voorspelbaar, wat voor gemeenten een risico inhoudt.

Residuele grondwaarde Bij een simpel plan verkoopt de gemeente grond in volledige vrijheid met een taxatie, op basis van een vergelijking met prijzen elders. Bij een gecompliceerd plan werkt die vergelijking slecht. De waarde wordt bepaald door de totale opbrengsten en kosten. Opbrengsten zijn afhankelijk van de lokale markt. Kosten zijn afhankelijk van grondkwaliteit, kwaliteitseisen, omliggende bebouwing en bijvoorbeeld geluidsoverlast. Er is een residuele onderbouwing nodig. Voor de Kanaalzone Apeldoorn heeft bureau Middelkoop destijds een residuele onderbouwing gemaakt van de marktconforme residuele grondwaarde.3 De Commissie concludeerde

Foto: Arnold Joost. 10

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Een residuele onderbouwing wordt lastig als een locatie over meerdere jaren wordt ontwikkeld met aanzienlijke risico’s. Het is onvoorspelbaar of de opbrengsten en de realisatiekosten worden gehaald. De verwachting vandaag is dat de bouwkosten in een jaar met 10% zullen stijgen. Tegelijk is een verdere daling van VON-prijzen van woningen niet ondenkbaar. Een woning van € 240.000 met realisatiekosten van € 150.000 heeft nu een residuele grondwaarde van € 90.000. Een vertraging met een renteverlies van 5%, een prijsdaling van 10% en een stijging van bouwkosten met 10% geven met het renteverlies opbrengsten van ± € 210.000 en realisatiekosten van € 165.000. De grondwaarde is nog maar € 45.000. Het risico bestaat dat een taxatie met een grote afslag voor een dergelijk risico bij de Commissie op bezwaren zou stuiten. In de casus Leidschendam blijkt de Commissie moeite te hebben met de residuele benadering bij waardedalingen: “(…) de restwaardemethode is niet geschikt om de marktwaarde van verkochte grond te berekenen, aangezien de verwachte daling van de opbrengst van de huizenverkoop volledig door de prijs van de grond zou worden geabsorbeerd. Om de waarde van de grond te berekenen, gaat de restwaardemethode uit van de verkoopprijzen van de huizen. Van deze prijs worden de bouwkosten en een winst- en risicovoorziening afgetrokken. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Het is duidelijk dat met de restwaardemethode in een dalende huizenmarkt zoals hier het geval is, de waardedaling van het onroerend goed volledig naar de grondwaarde wordt verschoven. In theorie kan dit zelfs een negatieve grondwaarde als resultaat hebben.” De Commissie komt terug op de benadering van het Apeldoornse geval en vergeet tegelijk de Britse econoom David Ricardo (1772-1832). Ricardo ontdekte lang geleden dat de prijs van graan niet hoog is omdat grond duur is, maar dat de waarde van grond hoger is bij een hogere graanprijs. Voor huizen en bouwgrond geldt hetzelfde. De mening van de Commissie kan niet zomaar de ontdekking van Ricardo opzij zetten. Als de residuele waardemethode aan de kant wordt gezet, is bovendien de vraag wat het alternatief is. De Commissie geeft aan dat de residuele waardemethode niet geschikt is bij fluctuerende marktomstandigheden. Het belangrijkste argument daarvoor lijkt te zijn dat de uitkomst niet bevalt. BIM Media

Samengaan van grondtransacties en contracten Het lastige van de casus Leidschendam is dat grondwaardering en contractwaardering sterk door elkaar lopen. De Commissie maakt het onderscheid tussen grondwaarde en contracten niet heel scherp op het moment dat zij suggereert dat de grondwaarde negatief kan worden. Bij een negatieve residuele grondwaarde valt de ontwikkeling stil. De negatieve waarde wordt niet gerealiseerd. De grondwaarde is eigenlijk nul, of iets daarboven omdat mogelijk betere tijden volgen. De waarde wordt pas echt negatief door de contractuele verplichting om de bestemming te realiseren. Niet de grondwaarde is negatief, maar de waarde van het verplichtende contract. Het probleem van het bijstellen van een grondprijs, zoals in Leidschendam gebeurde, is niet de marktconformiteit van de nieuwe berekening. Iedereen is het er wel over eens dat de grondwaarde vandaag op de meeste locaties een stuk lager is dan 7 jaar geleden. Het probleem is dat het niet afdwingen van het oude contract staatssteun kan inhouden. Om dat te bepalen zou het oude contract moeten worden gewaardeerd. Dat lijkt de Commissie in Leidschendam ook te doen als zij stelt dat de plicht om een parkeergarage te realiseren afdwingbaar is. De stelling is impliciet dat het kwijtschelden van die contractuele plicht staatssteun inhoudt.

Het contract heeft alleen waarde voor de ontwikkelaar, omdat de gemeente door het contract aan hem vastzit. Feitelijk is dan, los van de parkeergarage, het omgekeerde aan de hand van wat de Commissie stelt. Het schrappen van het oude contract kost de gemeente niets, het levert de gemeente juist wat op. Daarom kiest de gemeente ook voor een nieuw contract met dezelfde partij. Het nieuwe contract is de enige mogelijkheid om onder het oude contract uit te komen. De contractuele details van het geval Leidschendam zijn mij niet bekend, maar het lijkt waarschijnlijk dat hier hetzelfde probleem van niet-afdwingbaarheid speelt als op zo veel andere locaties in Nederland. De consequenties daarvan heeft men in ieder geval in de casus Leidschendam niet aan de Commissie duidelijk kunnen maken. Als het contract niet afdwingbaar is, vervalt ook de redenering van de Commissie omtrent de verschuiving van risico’s. De stelling van de Commissie is dat met de prijsverlaging sprake is van een verschuiving van risico’s van de verkoop van woningen naar de grondexploitatie. Als die verschuiving zo maar door de gemeente wordt geaccepteerd is sprake van staatssteun, is de stelling. Als het contract met de markt niet afdwingbaar was, is helemaal geen sprake van een verschuiving. Het was dan immers steeds het risico van de grondexploitatie dat de marktpartij de kavels mogelijk niet zou afnemen.

Voor de ‘verplichting’ om grond voor woningbouw af te nemen wordt die scherpe lijn niet gehanteerd. Er was sprake van de niet ongebruikelijke voorwaarde grond pas af te nemen bij 70% voorverkoop op tekening. De gemeente stelt dat het niet verlagen van de grondprijs zou leiden tot vertraging in het halen van de 70%, met als gevolg renteverliezen. Het standpunt van de gemeente had nog extremer kunnen zijn, namelijk dat het halen van de 70% überhaupt niet afdwingbaar is. Degene die de verkooptekeningen maakt is de ontwikkelaar zelf. Om onder het contract uit te komen, is het voldoende onverkoopbare woningen te tekenen. In de praktijk valt bij dergelijke contracten, geheel tegen het gemeentelijke belang in, steeds de ontwikkeling stil.

Een bijzonderheid is nog hoe de gemeente oordeelt over de rente in de berekening. De Commissie stelt dat de werkelijk betaalde rente lager is dan de rekenrente in de grondexploitatie, zodat het renteverlies lager is dan de gemeente aangeeft. Die benadering lijkt me niet consistent. Het punt is dat de lage rente die de gemeente betaalt niet marktconform is. Een particulier zou bij de bank een hoge risico-opslag betalen en komt waarschijnlijk niet weg met een rente onder 7%. Het rekenen met een lagere rente houdt op zichzelf staatssteun in. Het is op zijn minst verdedigbaar dat bij het bepalen van de marktconforme waarde wordt gerekend met een marktconforme rente inclusief risicoopslag.

De redenering bij de Commissie zou dan zijn dat de grondafname voor woningbouw, in tegenstelling tot de parkeergarage, niet afdwingbaar is. Daarmee heeft het oude contract voor de gemeente, ondanks een schijnbaar hoge grondopbrengst, voor zover het de woningbouw betreft, geen waarde.

Praktisch omgaan met de risico’s Los van alle overwegingen is een eenvoudige aanbeveling om, indien dat mogelijk is, grond altijd door middel van een openbare biedprocedure te verkopen. Om een aantrekkelijk bod te krijgen is het aan te raden risico’s zo veel mogelijk uit te schakelen door 11

Artikelen

onder andere op basis van die onderbouwing dat geen sprake was van ongeoorloofde staatssteun.

Artikelen

Gezien de onzekerheden is het altijd aan te raden een taxatie voor te leggen aan de Commissie, zoals in het geval van Apeldoorn is gebeurd. Een bijzonderheid daarbij is dat voor dergelijke berekeningen specialistische kennis nodig is van de ontwikkeling van de woningmarkt en de ontwikkeling van bouwkosten. Dat is niet vanzelfsprekend kennis die de taxateur heeft. De daling van grondwaarde is residueel steeds eenvoudig aantoonbaar, zoals ook in het geval van Apeldoorn is gebeurd. Het wordt lastiger als risico’s en bestaande contracten moeten worden gewaardeerd. In het geval Leidschendam blijft voor een buitenstaander vooral hangen dat de Commissie een beeld heeft van de risicoverdeling dat niet overeenkomt met de afdwingbare contractuele afspraken. Er wordt makkelijk geredeneerd dat het risico van de opstalontwikkeling bij de markt ligt. Er wordt geen aandacht besteed aan het probleem dat er in Nederlandse contracten bijna nooit een afdwingbare grondafname is, waardoor het afzetrisico van het vastgoed wel degelijk in de grondexploitatie zit. Gezien de opmerkingen die de Commissie in de casus Leidschendam maakt over de residuele grondwaarde, vormt het verrekenen van risico’s in een lagere grondprijs op zichzelf een risico. De Commissie lijkt de visie te hebben dat de markt er is om dergelijke risico’s te dragen en dat die risico’s niet op de grond moeten worden afgewenteld. Hoewel ik wel wat voel voor dat standpunt, komt het helaas niet overeen met de werkelijkheid. Risico’s en grondwaarde hangen onontkoombaar samen.

Foto: Arnold Joost.

plannen op te knippen in overzichtelijke stukken, waarvan de risico’s ook daadwerkelijk voor de markt draagbaar zijn. Helaas is een openbare biedprocedure in verband met praktische overwegingen en de historie van een locatie vaak niet mogelijk. Dan is een taxatie onontkoombaar. Ingeval van een herberekening onder veranderende marktomstandigheden acht de Commissie een residuele benadering niet wenselijk. Naar mijn mening blijft daarmee in andere gevallen de residuele grondwaarde in ieder geval nog steeds bruikbaar om de marktwaarde van grond vast te stellen. Als de residuele waarde onder de kostprijs ligt, zal de kostprijs waarschijnlijk het uitgangspunt moeten zijn. 12

Naar mijn mening maakt de Commissie wel een redeneringsfout als het gaat om die veranderde marktomstandigheden. De residuele waardemethode werkt juist goed bij veranderende marktomstandigheden. Het is bij een slechtere markt niet de vraag óf de waarde is gedaald, het is de vraag wie voor die waardedaling moet opdraaien. Dat zegt de Commissie ook in zoveel woorden. Het antwoord daarop moet niet worden gezocht in de voorgeschreven waarderingsmethode bij veranderende marktomstandigheden, maar in het afdwingbare contract. In een volgende casus over veranderende marktomstandigheden die voor de Commissie komt, zou mijn strategie er zeker nog een keer op zijn gericht de Commissie op dit punt te overtuigen.

Bij bijstelling van contracten moet de onderbouwing primair gaan over de waarde van het oude contract. Er staat in dat contract een hoge grondprijs, maar er is in mijn ervaring meestal geen afdwingbaar afnamemoment. Daarmee is de waarde voor de gemeente eigenlijk nihil. De waarde is zelfs negatief, omdat de gemeente door het contract gedwongen is tot afwachten. Het prijsverschil doet in die redenering niet ter zake, omdat afname én daarmee de betaling niet afdwingbaar zijn. Het zou interessant zijn de vraag, of de opzegging van een dergelijk oud contract staatssteun is, expliciet voor te leggen aan de Commissie.

Noten 1

Bureau Middelkoop.

2

Brussel, C(2013) 87 final.

3

Brussel, C(2011) 4940 final. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Column Artikelen

Stress Manfred Fokkema1 Afgelopen Pinksterweekend stonden we traditiegetrouw met vrienden op de camping. Onthaasten deden onze kinderen en wij op een prachtig gelegen locatie van Staatsbosbeheer. De dienstdoende boswachter bleek uit vrij hard hout gesneden. Hij sprak op zeer directe en forse toon elke kampeergast aan die hij verdacht van een overtreding van de campingregels. Zijn botte bijl trof ook mij. Mijn barbecue zou vast schroeiplekken achterlaten in het gras! Maar laat ik van mijn vrouw op mijn verjaardag nou net een Cobb – de kenners onder u weten inmiddels genoeg – hebben gekregen. Voor de niet-bbq’ers onder u: het betreft hier een barbecue die zonder enig risico op brandschade op elke ondergrond kan worden gezet. Ook op het gras van Staatsbosbeheer. Terwijl het vlees langzaam aan het garen was vroeg ik mij af waarom deze boswachter zijn zorgen, die er duidelijk waren, telkens te lijf leek te gaan met de frontale aanval. Het zal ongetwijfeld te maken hebben met de stress die het meest drukke kampeerweekend van het jaar met zich brengt. Stressvolle situaties ken ik uit mijn eigen praktijk maar al te goed, dus in dat opzicht begreep ik hem wel. Elders op de camping zaten misschien wel diverse corporatie- en gemeentemedewerkers te ontstressen van de aanstaande herziening van de Woningwet. Een wetswijziging die vrij fundamenteel is. Woningcorporaties moeten vanaf 1 juli namelijk terug naar de kern. Dat betekent een focus op de realisatie en beheer van sociale woningbouw en (bepaald) maatschappelijk vastgoed. Het avontuur daarbuiten van project- en gebiedsontwikkeling mag alleen nog worden gezocht via een zogenaamde administratieve scheiding of juridische splitsing. Gemeenten krijgen in dit verhaal een hoofdrol, want de toegelaten instellingen moeten via afdwingbare prestatieafspraken ‘naar redelijkheid’ bijdragen aan het gemeentelijk BIM Media

Foto: Wikimedia Commons.

volkshuisvestingsbeleid. Bij een administratieve scheiding moet de gemeente zelfs een markttoets gaan uitvoeren wanneer een corporatie het voornemen heeft om een zogenaamde niet-Dienst van Algemeen Economisch Belang-activiteit te verrichten. Bent u er nog of bent u inmiddels ook dringend toe aan vakantie? Net de crisis bij het gemeentelijk grondbedrijf een beetje achter de rug en dan komt dit Haagse wetgevingsproces er alweer in sneltreinvaart aan. En daarachter doemt de Omgevingswet alweer op. Stress ligt op de loer.

regeling, dan keurt de Afdeling dat gewoon goed. Gebruikt een gemeente die plankostenscan niet, dan vinden de Staatsraden dat overigens net zo goed (ECLI:NL:RVS:2015:1407).

Ik kan altijd wel genieten van nieuwe wetgeving. De grenzen van de nieuwe regels zijn vaak (nog) niet helemaal helder. Dat betekent dat er nogal eens meer speelruimte is dan de spelregels op het eerste gezicht doen vermoeden. Daarom vind ik het ook wel mooi dat de zogenaamde plankostenscan uit 2008 nog steeds niet is vastgesteld. Op Linkedin wordt inmiddels al gewag gemaakt van een nieuwe regeling. Het oude ontwerp is – om politieke redenen – nog niet eens vastgesteld. Daar schiet de Afdeling in ieder geval niet van in de stress. Gebruikt een gemeente om haar plankosten te bepalen de niet-vastgestelde

Noten

Van de Staatsraden terug naar Staatsbosbeheer. Nadat ik duidelijk had gemaakt dat mijn barbecue juist geen schroeiplekken zou maken in het gras, draaide de boswachter om als een blad aan een boom. Hij stapte op zijn fiets en wenste ons een heel prettige voortzetting. Dat ging wel lukken op zijn camping.

1 Manfred Fokkema is advocaat Gebiedsontwikkeling en Aanbestedingsrecht bij Infense advocaten.

13

Artikelen

Het taxeren van leegstaande kantoorruimte Analyse van een waarderingsvraagstuk, inclusief ontwikkeling van een Best Practice

Leegstand van kantoren is een groot probleem op de vastgoedmarkt. De leegstand komt mede door de economische situatie van de afgelopen jaren, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors. Het nieuwe werken heeft tevens gezorgd voor flink minder behoefte aan kantoor-vierkante meters. Bedrijven hebben hierdoor steeds minder vierkante meter kantooroppervlak per werknemer nodig.

Drs. Willem Rodermond MRE MRICS RT 1 Al lange tijd speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn. In mijn scriptie voor de MRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate heb ik in 2011 de volgende vraag behandeld: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden? Nu vier jaar later is deze vraag nog steeds actueel. In dit artikel zal ik de belangrijkste bevindingen uit mijn onderzoek behandelen. Tevens zal een Best Practice worden weergegeven, hoe om te gaan met het waarderen van leegstaande kantoren. Deze Best Practice kan dienen als een leidraad wanneer er een waarderingsvraagstuk met betrekking tot dit onderwerp speelt. Onderzoek Uit literatuuronderzoek dat ik toentertijd heb uitgevoerd kwam naar voren dat er weinig artikelen zijn geschreven over hoe om te gaan met leegstand in taxaties. Wat wel veel naar voren kwam is dat taxaties de vastgoedmarkt efficiënter maken, waardoor je in theorie minder foutmarge hebt bij een taxatie. Een artikel van Anglyn introduceerde het begrip ‘Enterpreneurial Profit’ bij het taxeren van leegstand. Dit begrip is later in mijn scriptie ondernemerswinst genoemd. Ondernemerswinst wil zeggen de risicovergoeding die een koper van een leegstaand kantoorpand dient te verkrijgen buiten de normale correcties van leegstand, incentives en upgradingkosten. Je zou het kunnen vergelijken met de winstcomponent in een stichtingskostenberekening welke een projectontwikkelaar zich toebedeelt bij een ontwikkelproject. In de regel ligt de ondernemerswinst tussen de 10 en 20%. Het onderzoek naar een door mij opgezette steekproef van 44 taxaties van leegstaande kantoren toonde aan dat de Bar/Nar (Bruto/Netto aanvangsrendement) methode veruit het vaakst wordt gebruikt bij het taxeren van leegstaande kantoren. Deze zogenaamde kapitalisatiemethode, waarbij inkomsten tot in perpetuïteit (een perpetuïteit is een annuïteit waarvan de looptijd oneindig is) worden gekapitaliseerd, behoort tot de Inkomstenmethode. Op zich is dit vreemd aangezien zeker voor structureel leegstaande kantoren het uitzicht op inkomsten moei14

lijk te voorspellen is. Gepleit wordt om bij het taxeren van structureel leegstaande kantoren naast de Inkomstenmethode gebruik te maken van de Comparatieve methode. Kortom, de waarde per vierkante meter moet met elkaar vergeleken worden. Voor courante leegstaande kantoren waar sprake is van conjuncturele of frictieleegstand volstaat een Bar/Nar-model met correcties voor leegstand, incentives, verhuurkosten en upgrading. Uit de steekproef bleek verder dat in ca. 30% van de taxaties referenties zijn gepubliceerd in het taxatierapport. Gezien de huidige professionalisering van de markt en importantie van goed onderbouwde taxaties is dit weinig te noemen. Een reden hiervoor kan zijn dat de taxateur geen goede referenties voorhanden had. Het is belangrijk dat taxateurs bij het uitvoeren van taxaties van leegstaande kantoren wel genoeg referenties voorhanden hebben. Wanneer een taxateur deze niet heeft zou hij of zij moeten overwegen de taxatieopdracht niet aan te nemen. Momenteel wordt het door het PTA (Platform Taxateurs en Accountants) overigens verplicht gesteld om referenties op te voeren in het taxatierapport. Risicovol De aankoop van een leegstaand kantoorpand is een risicovolle aangelegenheid. De vraag is hoe lang het duurt om een huurder te vinden, wat voor huurder dit zal zijn en tegen welke condities het object verhuurd gaat worden. Dit risico dient afgedekt te worden met een vergoeding. Echter, in geen van de taxatiemodellen wordt hier een correctiepost voor opgenomen. Om de taxaties inzichtelijker te maken zou dit wel moeten gebeuren. Het verschil tussen de waarde van een verhuurd kantoor en een leeg kantoor is niet alleen te verklaren uit de correcties voor leegstand, verhuurkosten en upgrading. Op basis van de steekproef van 44 taxaties en de vergelijking met 19 representatieve beleggingstransacties bleek in 2011 dat er geen sprake was van substantiële overwaardering van de taxaties. De publieke opinie in die tijd dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog waren bleek niet terecht. Kanttekening is dat het aantal transacties beperkt was en commercieel onroerend goed vaak moeilijk met elkaar te vergelijken is vanwege het heterogene karakter ervan. Concluderend heb ik toen gesteld dat van de taxaties die gebruikt zijn GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Artikelen Foto: T. ten Have.

de waarderingen klopten, althans er was geen vermoeden van significante overwaardering. De methoden die gebuikt zijn bij de waardering van de objecten waren echter niet logisch. Gepleit wordt om vaker de Comparatieve methode toe te passen en een post voor ondernemerswinst op te nemen als correctie in het Bar/Nar-model. Zo worden de taxaties inzichtelijker. Beste Practice, advies hoe leegstaande kantoren te taxeren In mijn scriptie is behandeld hoe leegstaande kantoren op dat moment getaxeerd werden en of dat juist was. Nu volgt een Best Practice hoe leegstaande kantoren te taxeren. Voor de volledigheid volgt nu eerst de definitie van een Best Practice: ‘Een best practice is een techniek, werkmethode of activiteit die zich als effectiever heeft bewezen dan enige andere techniek, methode etc. De gedachte is dat met de juiste werkmethode een project uitgevoerd kan worden met minder problemen, minder onvoorziene complicaties en betere eindresultaten. Het is dus voor organisaties belangrijk de “best practices” binnen hun branche te kennen en de eigen manier van werken hiermee te kunnen vergelijken.’ (www.wikipedia.org, 2015) Hieronder treft u puntsgewijs de Best Practice voor het taxeren van leegstaande kantoren: - In het algemeen valt ervoor te pleiten leegstand niet op één hoop te gooien. Start met een analyse van de locatie en de kwaliteit van het object. Problematische panden op goede locaties kunnen worden BIM Media

verbeterd/verbouwd/verduurzaamd, waardoor zij weer aantrekkelijk kunnen worden voor eventuele potentiële huurders. Is echter de locatie kwalitatief problematisch, dan heeft het verbeteren van het object niet zo veel zin. - In iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand op basis van de Bar/Nar- of DCF-methode dient een correctiepost te worden opgenomen voor ondernemerswinst gezien het extra risico dat een belegger neemt wanneer een leegstaand object wordt verworven. - Wanneer het object leegstaat vanwege conjuncturele- of frictieleegstand volstaat de Inkomstenmethode en kan op basis van een Bar/Nar- of DCF-model met hierin correcties voor leegstand, incentives en upgrading volstaan worden. - Wanneer de verwachting is dat het object gemiddeld meer dan 3 jaar leegstaat dan is er sprake van structurele leegstand. Meestal zijn dit soort panden gelegen op slechte locaties, zogenaamde ‘Black spots’. In dit geval wordt geadviseerd naast de Bar/Nar-methode tevens de Comparatieve methode te gebruiken en op basis van referentieobjecten de waarde per vierkante meter te bepalen. - Bij taxaties van een structureel leegstaand kantoorgebouw moet een ‘highest and best use analyse’ worden toegepast, door middel van een residuele of restwaardebenadering. Dit met inbegrip van een post voor ondernemerswinst. Als het kantoorgebouw niet meer geschikt is als kantoor dan heeft het ook geen zin het als een kantoor te taxeren en dient de grondwaarde op basis van mogelijk alternatief gebruik bepaald te worden. - In de discussie rondom de structureel leegstaande kantoren is te15

Artikelen

Geadviseerde waarderingsmethode voor grotendeels leegstaande kantoorpanden Eventueel nog verhuurd gedeelte: *Waarderen met Inkomstenmethode door BAR/NAR- of DCF-methode op basis van een marktdisconteringsvoet Voor leegstaande gedeelten: *B  ij frictieleegstand (verwachte leegstand < 1 jaar): Inkomstenmethode (Bar/Nar/DCF) met effectieve markthuur en correcties voor te verwachten leegstand, opknapkosten etc. *B  ij conjuncturele leegstand (verwachte leegstand <3 jaar): idem, maar bij twijfel of de leegstand structureel is ook kansgewogen met de waarde bij structurele leegstand (zie hieronder). * Bij structurele leegstand (verwachte leegstand ≥3 jaar): - Panden die geschikt zijn voor een eigenaar/gebruiker: waarderen met ‘gebruikskostenbenadering’. - K  walitatief slechte panden op ‘Black spot’ locaties: waarderen op leegwaarde op basis van de Comparatieve methode door gebruikmaking van referenties. Tevens dient een residuele of restwaardeberekening worden uitgevoerd op basis van ‘highest and best use’, waarbij ook naar ondernemerswinst moet worden gekeken. Tabel 1 Samenvattend overzicht.

vens de wens geuit om een (genormeerde) sloopwaarde te bepalen, waarbij de grondwaarde niet meer is afgeleid uit een kantoorbestemming, maar uit bijvoorbeeld ‘parkeren’ of ‘groen’. - Nadeel van een Bar/Nar-methode is dat er veel ruis is vanwege het moeilijk kunnen inschatten van de juiste markthuurwaarde, incentives en leegstandperiode. Daarom is het zuiverder om de waarden per vierkante meter met elkaar te vergelijken en dit op het oog eenvoudige kengetal te vermelden in taxatierapporten. Overigens is het in de VS heel gebruikelijk om te communiceren in waarde per vierkante meter in combinatie met een Bar. In Nederland is dit voor commercieel vastgoed niet vanzelfsprekend en heeft men het vrijwel altijd over een Bar. - Bij objecten die half verhuurd en half leeg zijn dient het verhuurde op basis van de Inkomstenmethode en het leegstaande op basis van de Comparatieve en Inkomstenmethode getaxeerd te worden. - In iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand op basis van de Bar/Nar- of DCF-methode moet, wanneer de taxateur verwacht dat een gedeelte van het object nooit meer verhuurd gaat worden, de structurele leegstand in het model gecorrigeerd worden. - Voor iedere taxatie van een leegstaand kantoorpand dienen minimaal drie recente transacties te worden vermeld in het taxatierapport als referentie. Er moet bij de referentietransacties sprake zijn van leegstaande objecten. - Lang leegstaande panden die zonder veel aanpassingen geschikt zijn voor een mogelijke eigenaar/gebruiker kunnen (aanvullend) goed worden gewaardeerd door uit te gaan van totale jaarlijkse gebruikskosten die gelijk of lager zijn dan de in de markt in kwestie geldende effectieve markthuur, waarbij ook rekening moet worden gehouden met risico-opslagen die de eigenaar/gebruiker vereist. Het gaat dan in de praktijk om niet al te grote panden (tot ongeveer 2.500 m2) in redelijke staat en op redelijke locaties. Dit betreft een ‘gebruikskostenbenadering’. Je vergelijkt bij deze methode het verschil tussen de kosten van huren met de kosten van het object in het bezit hebben. - Panden waarvan (nog) niet duidelijk is of de leegstand structureel is of wordt, die dus qua verhuurmogelijkheden in een ‘grijs’ overgangsgebied verkeren, zouden zowel met de Inkomstenmethode als de Comparatieve methode kunnen worden getaxeerd, waarna de uiteindelijke marktwaarde kan worden bepaald met een kansgewogen scenario. - Bij berekeningen met een huurwaarde zou niet moeten worden uitgegaan van de huurwaarde waarbij geen rekening wordt gehouden 16

met incentives, maar met de (lagere) ‘effectieve’ huurwaarde, die daarvoor is gecorrigeerd. De hierboven genoemde punten, die betrekking hebben op een waarderingsmethodiek, benadrukken dat hoewel de getaxeerde marktwaarde niet zou mogen afhangen van de gehanteerde taxatiemethode, het in de praktijk wel zo is dat de methoden in eerste instantie verschillende uitkomsten te zien geven. Die verschillen worden vervolgens in een proces naar herbezinning op parameters (reconciliation) wel weggewerkt, totdat er één marktwaarde kan worden gepresenteerd. Nu is te stellen dat de waarderingsmethode, welke meestal de Inkomstenmethode betrof in de steekproef, voor structureel lege panden in principe verkeerd is. Maar leidt dat dan ook tot taxatie-uitkomsten die ver afstaan van de gerealiseerde verkoopprijzen? Het onderzoek in mijn scriptie liet zien dat men dat niet zonder meer kan stellen. Ook studies op basis van verkochte panden uit de IPD-database geven aan dat er niet veel verschil zit tussen gerealiseerde verkoopprijzen en de laatste taxatie-uitkomsten. Blijkbaar weten de taxateurs van de lege panden, ondanks het hanteren van de Inkomstenmethode in een situatie zonder inkomsten, toch een waarde te bepalen die ook in de praktijk min of meer kan worden gerealiseerd. Het vermoeden is dat bij structureel leegstaande kantoorpanden in de regel verschillende herontwikkelings- en renovatiescenario’s in de kantlijn worden doorgerekend voor het bepalen van de marktwaarde, maar dat toch gek genoeg alleen de Inkomstenmethode wordt gerapporteerd.

Noot 1

Partner, Head of Valuation & Advisory, Cushman & Wakefield.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Artikelen

Grondtaxatie, een ijkpunt in gebiedsontwikkeling en grondtransacties!

Foto: Arnold Joost.

Taxatie van grondposities komt steeds meer voor en maakt vaak onderdeel uit van complexe gebiedsontwikkelingsdossiers waarin uiteenlopende belangen spelen. Wij gaan in dit artikel in op de motieven achter de toenemende taxatievraag en de complexiteit van grondtaxaties. Verder lichten wij een aantal praktijkvoorbeelden toe en geven onze visie op het verschil tussen een taxatie en een opinie van waarde.

Sake H.C. van den Berg MSc MRICS RTsv RMT & Erik Vlaming Msc1 Waarom is een grondtaxatie nodig? In onze dagelijkse taxatiepraktijk merken wij een toenemende vraag naar taxaties van BIM Media

grondposities. Wij maakten een overzicht van veel voorkomende motieven van opdrachtgevers om een onafhankelijke taxatie te vragen. Naast de reguliere aan- en verkopen door partijen komen wij de volgende motieven tegen:

•

•

 oorgenomen verkoop door een publiek V orgaan (gemeente, provincie, Rijk, waterschap) aan een marktpartij, ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun; (Her)financieringsdoeleinden, balanswaardering en impairment; 17

Artikelen

•

•

• •

 erijken van overeenkomsten tussen H samenwerkingsverbanden en in- en uittreden van partijen tot een gebiedsontwikkeling; Onteigening van gronden en het bepalen van de inbrengwaarde van gronden in een exploitatieplan; Ruilingen van gronden en vastgoed binnen een gebiedsontwikkeling; Arbitrage en gerechtelijke procedures.

De motieven om een taxatie uit te vragen, komen voort uit verantwoordingsaspecten en het juist in kaart brengen van de verschillende belangen van partijen. Dit vraagt een grote mate van deskundigheid van taxateurs die zich over grondtaxaties ontfermen. Voor gronden met een ontwikkelpotentie volstaat een taxatie op basis van de comparatieve methode (vergelijkingsmateriaal) over het algemeen niet. Dan prefereert de residuele grondwaardemethode om tot een onderbouwde schatting van de opbrengstpotentie van de gronden te komen. Taxaties liggen onder een vergrootglas Sinds de vastgoedfraude leeft een sterk toegenomen focus op taxaties. Zowel de Autoriteit Financiële Markten (AFM) als De Nederlandsche Bank (DNB) stellen strengere eisen aan taxaties. Daarnaast komt vanuit accountants steeds meer focus op taxatie van vastgoedobjecten en gronden. Mede als gevolg hiervan wordt binnenkort een nieuw register (NRVT) gelanceerd waarin taxateurs worden ingeschreven. Voor een ieder is dan helder wat de vaardigheden en capaciteiten van de ingeschreven taxateurs zijn. Marktwaarde op basis van transparante uitgangspunten Het meest toegepaste waardebegrip is ‘marktwaarde’. ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’ Er zit een aantal veronderstellingen in de definitie waar de taxateur vanuit moet gaan om op juiste wijze invulling te geven aan het begrip ‘marktwaarde’. Naast de onderdelen die in de definitie terugkomen spelen ook de zogenaamde ‘Bijzondere uitgangspunten’ een belangrijke rol in de taxatie. Dit zijn uitgangspunten die afwijken van de situatie zoals die per de taxatiedatum geldt. Een taxatiedatum mag immers nooit in de 18

toekomst liggen. Hierbij kan gedacht worden aan een beoogde ontwikkeling die strijdig is met de regels in het vigerende bestemmingsplan. Het is aan de taxateur om een juiste afweging van diverse zaken te maken om tot een goed overwogen en doordacht waardeoordeel te komen.

keling van kosten en opbrengsten in de tijd noodzakelijk en onderbouwt de taxateur het afzettempo, looptijd en een marktconforme disconteringsvoet. Op basis van de residuele grondwaardebenadering komt de taxateur in een Discounted Cashflow (DCF)-berekening tot een schatting van de marktwaarde.

Bij onteigeningen spelen andere waardebegrippen. Hier speelt zowel de ‘gebruikswaarde’ op basis van de huidige bestemming als de ‘toekomstwaarde’ op basis van de grondwaarde bij herontwikkeling een rol. De onteigeningswaarde kan gebruikt worden bij het objectiveren van de inbrengwaarde in een exploitatieplan of als basis dienen voor een verwerving onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Bij gebiedsontwikkelingen geldt in deze context vaak de complexwaardebenadering. Hierbij wordt het totaal aan rendabele en onrendabele bestemmingen uitgesmeerd over alle gronden die als een complex worden gezien.

Praktijkvoorbeelden van grondtaxaties Wij geven enkele aansprekende voorbeelden waaruit blijkt dat het belang van een goed onderbouwde waardeschatting cruciaal is.

Taxeren van complexe ontwikkelingslocaties vraagt om brede en specifieke kennis Taxaties van ontwikkelingslocaties zijn vaak complex doordat uiteenlopende aspecten sterk met elkaar samenhangen. Het gaat hierbij om het gehele palet tussen gronden in huidige staat en de eindgebruiker. De taxateur vormt een oordeel over de toekomstige marktvraag naar diverse vastgoedtypen, de fasering, afzetbaarheid en afzettempo van het vastgoed en de planhorizon van de totale ontwikkeling. Om alle kosten en opbrengsten in kaart te brengen is daarnaast een inhoudelijke analyse van grondexploitatiekosten nodig. Inhoudelijke zaken, zoals verwervingen, sloop, bouw- en woonrijp maken, aanleg van de hoofdplanstructuur, bovenplanse kosten, planschaderisico’s, bodem- en grondwatersanering, maar ook erfdienstbaarheden en meerwaardeclausules die volgen uit akten van levering en gesloten overeenkomsten tussen partijen, zijn van grote invloed op de schatting van de waarde. De taxateur moet van vele markten thuis zijn en over een stevige dosis fiscale, planologische en juridische kennis beschikken om een gefundeerde onderbouwing van de waardeschatting te maken. De taxatiemethodiek is veelal een samenspel van de residuele en de comparatieve methode. Diverse ingrediënten van de taxatie, zoals de opbrengstpotentie en de stichtingskosten van het te realiseren vastgoed, worden comparatief bepaald, evenals de kosten die nodig zijn voor bouw- en woonrijp maken. Daarnaast is een schatting van de ontwik-

Inbrengwaarde Voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein is een aantal particuliere ondernemers en de gemeente in bezit van diverse agrarische percelen. Er is een vergevorderd plan om dit bedrijventerrein op korte termijn daadwerkelijk te ontwikkelen en een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen. Om te komen tot een gemeenschappelijke ontwikkelingscombinatie, waarbij een sluitende grondexploitatie het uitgangspunt is, moet de inbrengwaarde van de gronden bepaald worden. Dit betekent dat er op complexniveau een integrale taxatie wordt uitgevoerd. Naast het vaststellen van de exploitatiegrenzen ontwikkelt de taxateur een visie over de realiteit van de voorgestelde plannen en de planning en fasering van kosten en opbrengsten. In veel gevallen is al een eerste grondexploitatiebegroting door partijen opgesteld. De taxateur beoordeelt de exploitatiebegroting om uiteindelijk de keuze te maken of hij de kostenramingen kan aanhouden, of dat een bijstelling van de ramingen noodzakelijk is. De taxateur borgt dat hij zich onafhankelijk van alle betrokkenen blijft opstellen. Er zijn immers altijd partijen die hun gronden of vastgoed tegen een hogere prijs hebben ingekocht en partijen die daar ver onder zitten. Herfinanciering Veel grondposities, die vaak al voor de crisis zijn aangekocht, zijn gefinancierd door bancaire instellingen. Dit kunnen speculatieve grondposities zijn, waarbij een ontwikkelaar zinspeelt op bestemmingsplanwijziging. In het kader van de eisen van DNB, AFM en de Europese Centrale Bank (ECB) is het van belang de marktwaarde van de gronden in de boeken op te nemen. Het is aan de taxateur om een schatting te maken van de waarde van de gronden die deel uitmaken van de portefeuille. Een inschatting van het daadwerkelijk tot ontwikkeling komen van (een deel van) de gronden speelt hierin een cruciale rol. Naast de residuele grondwaarde bij ontwikkeling wordt ook de agrarische waarde GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Gronduitgifte Een gemeente is voornemens een grondpositie met een directe bouwtitel voor woningbouw uit te geven aan een ontwikkelaar. De gemeente heeft twee keuzes: een tender uitschrijven of de locatie één op één gunnen aan een marktpartij. De eerste keuze leidt door marktwerking in principe tot een marktconforme grondwaarde. Het één op één gunnen vraagt meer actie van de gemeente om een marktconforme prijs te waarborgen. Hiertoe moet voorafgaand aan de prijsonderhandelingen een onafhankelijke taxatie door een gecertificeerd taxateur uitgebracht worden. De taxateur stelt op basis van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt én bijzondere afspraken die aan een potentiële koper worden opgelegd een marktconforme grondwaarde vast. De taxatie bevat ook een uitspraak over een schatting van de waarde wanneer die bijzondere afspraken niet van toepassing zijn. In- en uittreden van partijen tot een gebiedsontwikkeling Een gemeente en marktpartijen sloten een consortium voor de ontwikkeling van een gebied. Partijen brachten hun grondeigendom in binnen een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM), veelal in de vorm van een C.V./B.V.-constructie. Na verloop van tijd wil één van de partijen uit de GEM treden. Om de waarde van de gronden van de uittredende partij vast te stellen, is een onafhankelijke taxatie vereist. De onafhankelijke taxateur schat, vaak op basis van een DCF-benadering, de waarde van de gebiedsontwikkeling. Partijen rekenen onderling, op basis van de gesloten contracten, onderhandelingen en de onafhankelijke taxatie met elkaar af.

BIM Media

Artikelen

geschat. In de verzoening van de waardeschatting maakt de taxateur op basis van het vigerende bestemmingsplan, gemeentelijk en provinciaal beleid en structuurvisies, milieu- en veiligheidscontouren en de marktomstandigheden een afweging ten aanzien van de kans dat het gebied daadwerkelijk tot ontwikkeling komt en of het gehele gebied daar onderdeel van uitmaakt. De taak van de taxateur is om zijn overwegingen helder aan partijen over te brengen. Voor een financier is dit vaak relatief ‘onbekend terrein’. De leningnemer, vaak een projectontwikkelaar, kent het project goed en heeft dus per definitie een kennisvoorsprong. Kortom; een uitdaging voor de taxateur om daar een onafhankelijk oordeel in te vellen.

Foto: Arnold Joost.

Taxatie versus opinie van waarde De context van gebiedsontwikkeling is er een van grote onzekerheid. Om deze reden kan het gewenst zijn dat een taxateur een ‘opinie van waarde’ geeft. Aan de hand van aannamen en scenario’s geeft de taxateur een opinie over de geschatte waarde bij voltrekking van één of meerdere scenario’s. De scheidslijn tussen een opinie van waarde en taxatie is, met name voor de buitenwereld, dun. Een opinie van waarde heeft soms veel weg van een taxatie met veel bijzondere uitgangspunten. Een opinie van waarde kan daarom vaak een goede voorloper of aanvulling zijn op een definitieve taxatie. Een bancaire instelling vraagt bijvoorbeeld wat de opinie van de taxateur is over de ‘verwachte verkoopopbrengst bij gedwongen verkoop onder tijdsdruk’ (voorheen ook wel de executiewaarde genaamd), om te weten welke waarde het onderpand van de financiering in geval van faillissement van de leningnemer heeft. Aangezien dit moment per definitie in de toekomst ligt en de taxateur niet in de toekomst kan kijken, kan dit enkel via het geven van een opinie over wat dan mogelijk een opbrengst kan zijn. Conclusie Wij trekken de volgende conclusies: • De reden dat de behoefte aan grondtaxaties afgelopen jaren is toegenomen, is de toenemende plicht tot verantwoording vanuit aangescherpte regelgeving en het feit dat partijen in samenwerkingsverbanden hun belangen meer dan vroeger graag gewaardeerd zien worden. • Het inschatten van een waarde van een ontwikkelingslocatie is een complexe

•

opgave waarin de taxateur een samenspel van diverse aspecten en onzekerheden beoordeelt en afweegt. De betrokken partijen hebben daarbij vaak verschillende motieven en belangen en oefenen druk op de taxateur uit; de financiële belangen zijn immers groot. Dit doet een beroep op de professionaliteit van de taxateur om tot een onafhankelijke waarde-inschatting te komen. Een opinie van waarde lijkt op een taxatie, maar gaat over de waardering van grond in de toekomst bij voltrekking van een bepaald scenario. Dit kan, gezien de onzekerheden die een gegeven zijn bij de waardering in de toekomst, nooit een taxatie zijn.

Gegeven de complexiteit van een taxatie van een ontwikkelingslocatie en de stevige benodigde onderbouwing ervan, is een bijkomend voordeel van een uitgebreide grondtaxatie dat deze zowel de gevraagde onafhankelijke waarde-inschatting geeft als een compleet dossier en ijkpunt in de gebiedsontwikkeling is.

Noot 1

De auteurs zijn beiden werkzaam voor Fakton Valuation B.V.

19

Artikelen

Al te goed is buurmans gek Over verkrijgende en bevrijdende verjaring Burenrechtelijke geschillen zijn aan de orde van de dag. Wie de rijdende rechter volgt, weet precies hoe buren soms met elkaar kiften. Ook de gemeente is voor heel veel grondeigenaren de buurman. Illegaal, of als u dat vriendelijker in de oren klinkt, oneigenlijk grondgebruik is een probleem waar geen enkele gemeente aan ontkomt. Die reageren daar heel verschillend op. Oneigenlijk grondgebruik kent een omslagpunt als de bezitter door verkrijgende of bevrijdende verjaring eigenaar wordt. Verjaring heeft een wettelijke regeling die als ingewikkeld wordt ervaren en nogal eens tot misverstanden leidt. Het geven van een informatief overzicht op hoofdlijnen lijkt daarom handig. Dat doe ik voor de helderheid aan de hand van een casus, maar waarschuw direct dat de praktijk veel ingewikkelder is dan het hier lijkt.2

‘Al te goed is buurmans gek’ is een spreekwoord dat betekent: van te veel goedheid wordt misbruik gemaakt. Wie te goed is wordt het slachtoffer van zijn eigen goedheid. Ook wel: als je altijd iedereen helpt, zal iemand er misbruik van maken.

Erwin Hijmans1

Inleiding Annechien heeft 23 jaar geleden een kavel grond gekocht van Bob, die het relatieve geluk had de bestemming van een deel van zijn paardenweitje te zien veranderen in bouwgrond. Daags na passeren van de akte hebben Annechien en Bob samen de grens afgebakend met betonnen paaltjes en stevig gaas van ongeveer een meter hoog, waarna Annechien een woning heeft gebouwd. Annechien heeft 8 jaar geleden haar huis verkocht aan Corneel. Vorig jaar is Bob overleden en heeft zoon Bobbie de grond als bouwkavel verkocht aan Dimitrios. Bij kadastrale aanwijzing blijkt echter, dat de grens die al die jaren door dezelfde gaasafscheiding werd bepaald, 30 cm afwijkt van de gegevens in het Kadaster ten nadele van Dimitrios. Bobbie kan de strook nu niet leveren aan Dimitrios, want Corneel weigert de strook te ontruimen en beroept zich op verjaring. Ziehier een klassieke casus, waaraan ik in het navolgende regelmatig zal refereren. De vraag is natuurlijk of Corneel zich terecht op verjaring kan beroepen. Als dat zo is kan Bobbie niet aan zijn verplichtingen voldoen en is hij schadeplichtig aan Dimitrios. Er zijn twee soorten verjaring. Verjaring te goeder trouw (ook wel verkrijgende verjaring genoemd) en bevrijdende verjaring (ook wel extinctieve verjaring genoemd). Verkrijgende verjaring wordt beheerst door artikel 3:99 BW. Dat eist voor verjaring van de strook in de casus, dat Corneel ten minste 10 jaar 20

onafgebroken bezit te goeder trouw kan aantonen. Wanneer er geen sprake is van goede trouw, kan de regel voor bevrijdende verjaring aan de orde zijn. Bij bevrijdende verjaring vervalt de rechtsvordering tot beëindiging van onrechtmatig bezit na 20 jaar op grond van art. 3:105 lid 2 juncto 3:306 BW. Ongeacht de vraag of er sprake was van goede trouw. Dat wordt soms als onredelijk beschouwd, maar is in het BW mogelijk gemaakt om het recht na verloop van tijd aan te laten sluiten bij de feitelijke situatie. Verjaring te goeder trouw Voor verjaring te goeder trouw van onroerende zaken zoals grond, vereist artikel 3:99 lid 1 van Corneel dat hij 10 jaar onafgebroken bezit te goeder trouw kan aantonen. Om tot een juist oordeel te komen of dat zo is, moeten we natuurlijk weten wat er met ‘onafgebroken’ wordt bedoeld, wat met ‘bezit’ en wat met ‘bezit te goeder trouw’. Daar is heel veel jurisprudentie over. Onder ‘onafgebroken’ in art. 3:99 BW wordt verstaan, dat het bezit niet is gestuit. Stuiting is een uiting van de eigenaar dat het bezit of gebruik illegaal is, of dat het slechts berust op houderschap op basis van een mondelinge of schriftelijke overeenkomst. Stuiting is een aantoonbare mededeling van de eigenaar dat er bij de gebruiker geen sprake is van bezit voor zichzelf. Die mededeling onderbreekt de verjaringstermijn. Ook feitelijk bezitsverlies leidt in principe tot stuiting.3 Aangezien Corneel (en daarvoor Annechien4) al 23 jaar op de kavel woonden en de strook feitelijk in gebruik hadden, terwijl pas vorig jaar bleek van een afwijking van de situatie, lijkt er sprake te zijn van onafgebroken gebruik. Bezit moet worden onderscheiden van houderschap. Houderschap kan men voor zichzelf hebben, of voor een ander. Over de vraag of Annechiens en later Corneels gebruik van de strook bezit is of houderschap voor Bob(bie) gaat artikel 3:108 BW. Dat zegt: Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van de navolgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. De belangrijkste van die regels is de vraag of er een rechtsverhouding bestaat die duidt op houderschap (3:110 BW) voor een ander (de GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Bevrijdende verjaring Indien er geen sprake is van bezit te goeder trouw, kan de eigenaar vorderen dat het bezit wordt opgeheven op grond van artikel 5.2 BW. Door de grond terug te eisen dus. Indien hij dat gedurende meer dan 20 jaar niet doet, verjaart de rechtsvordering tot opheffen van het bezit en terugvordering van de grond. Tenminste voor zover het interversieverbod van artikel 3:111 niet is overtreden. Dat artikel zegt: Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, gaat men daarmede onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. In gewone taal houdt dat in ons voorbeeld in, dat als Annechien de strook in huur of bruikleen zou hebben gekregen van Bob vanwege te weinig ruimte naast haar huis, er geen bezit voor Annechien kon ontstaan. Althans niet zonder dat aantoonbaar is, dat in die bruikleenovereenkomst verandering is gekomen en zij terecht mocht aannemen dat haar houderschap voor Bob in bezit voor haarzelf is veranderd. Pas op het tijdstip van die verandering start dan een verjaringstermijn. Voor Corneel ligt die uitkomst anders. Als hem bij de koop door Annechien zou zijn aangegeven dat hij de zichtbare grens als eigendom mocht beschouwen, is hij te goeder trouw en gaat er vanaf de koop een 10-jaars termijn lopen. Zoiets gebeurt nogal eens. Bij de verkoop van woningen is het immers gebruikelijk dat er door de makelaar een vragenformulier wordt ingevuld. Daarin wordt ook de vraag gesteld of er problemen met de erfgrenzen zijn. Is het antwoord ‘nee’ en werd er door Annechien niets vermeld over de bruikleen- of huursituatie, dan kan Corneel te goeder trouw zijn en mocht hij wellicht (alle overige omstandigheden meegewogen) aannemen dat de zichtbare grens ook de eigendomsgrens is. BIM Media

Bewijs In een eventuele rechtszaak rond verjaring draait alles om bewijs. Bewijs overleggen in verjaringszaken is lang niet altijd eenvoudig, omdat er vaak rechtsvoorgangers overleden zijn. Hun bedoelingen moeten kenbaar zijn om als bewijs te kunnen aanvoeren. De rechter zal dus vooral afgaan op datgene wat zichtbaar is in het terrein en liefst wat er gedurende de hele verjaringsperiode zichtbaar is geweest. Als Corneel met behulp van een serie duidelijke en dateerbare foto’s kan aantonen dat de grensafscheiding al die tijd op dezelfde plek heeft gestaan en de strook steeds als tuin bij hem en Annechien in gebruik is geweest, is dat in principe bewijs van voortdurend bezit (behoudens tegenbewijs van houderschap voor Bob). Uit de jurisprudentie blijkt dat uiterlijk bezit gedurende een termijn die lang genoeg is, bepalend is voor verjaring.7 Zijn er geen foto’s of gaan deze niet ver genoeg terug in de tijd, dan kunnen ook getuigenverklaringen helpen, net als schriftelijke overeenkomsten, besprekingsverslagen, kadastrale gegevens en kentekenen in het terrein. Inschrijving Op grond van artikel 3:17 lid 1 sub a of e kan verjaring worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dat gebeurt op basis van een notariële akte. De notaris zal slechts onder stringente voorwaarden meewerken aan een akte van verjaring.8 Hij doet dat onder meer op bevel van de rechter en als partijen daarom verzoeken. In verjaringszaken kan de uitkomst immers ook worden gezocht in het sluiten van een overeenkomst waarin de rechtstoestand wordt bevestigd en eventueel naar de zin van partijen aangepast. Tot slot Het is dus zaak zorgvuldig te zijn met afbakenen van verkochte grond, want wie daarbij wat al te goed is, kan zomaar verworden tot buurmans gek. Grondeigenaren kunnen hun eigendom ook maar beter in de gaten houden. Dat geldt al zeker voor gemeenten bij hun terreinbeheer, want de rechter ziet onoplettendheid niet snel door de vingers. Dat bleek vorig jaar maar weer eens, toen het Hof vond dat de gemeente Sluis er zich niet achter kon verschuilen, dat de verjaringssituatie achter de bosjes verscholen lag.9

Noten 1 Senior adviseur grondbeleid en vastgoedrecht bij PurpleBlue te Zwolle. 2 Wie vaker met verjaring van grond te maken heeft adviseer ik met klem het boek te lezen van Liesbeth van Leijen, Illegaal grondgebruik en ruimte, waarvan een boekbeschrijving in deze editie van GidP is opgenomen. 3 Onvrijwillig bezitsverlies dat korter duurt dan een jaar stuit de verjaring trouwens niet. 4 Artikel 3:102 geeft aan dat de koper te goeder trouw een lopende verjaring voortzet. 5 Zie voor een bijzonder heldere uiteenzetting van de begrippen bezit en houderschap Van Leijen, Illegaal grondgebruik en ruimte, § 3.2, p. 33-44. 6

Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSGR:2009:BK0919.

7

Zie ECLI:NL:RBZWB:2013:7248.

8 Zie J.J.H. Wijnmaalen, Verkrijgende en bevrijdende verjaring bij vastgoed, Vastgoedrecht 2010-2, p. 66-68. 9

Zie ECLI:NL:GHSHE:2014:4081.

21

Artikelen

eigenaar). Er is houderschap als de eigenaar gebruik door een ander gedoogt, al dan niet op basis van een overeenkomst, zoals bruikleen, huur of een zakelijk recht. Bezit moet worden bewezen. Van degene die een goed houdt, wordt wel vermoed dat hij dat voor zichzelf doet (3:109 BW). Houderschap met de wil en de uiterlijke kenmerken om dat voor zichzelf te doen, noemt men bezit. Bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door verkrijging onder algemene titel (zoals vererving).5 In het geval van Annechien en Corneel is niet voldaan aan de vereisten voor houderschap voor een ander. Het bezit is ontstaan op basis van een koopovereenkomst en de gezamenlijke bepaling van de grens. Annechien heeft destijds de grond voor zichzelf in bezit genomen nadat partijen de grens hadden afgebakend. Corneel heeft dezelfde grond na de verkoop aan hem wederom in bezit genomen door in het huis te gaan wonen en de bijbehorende tuin, inclusief de gewraakte strook, feitelijk al die jaren te gebruiken. Bob heeft dat feitelijk al die jaren geaccepteerd. Alles wijst op bezit te goeder trouw van de gewraakte strook, hetgeen na verloop van 10 jaar te goeder trouw tot verjaring leidt. Als Corneel dat met voldoende bewijzen kan staven, kan Dimitrios nog proberen aan te tonen dat er geen sprake is van bezit. Bijvoorbeeld door aan te tonen dat de bewijsvoering niet klopt of door te onderbouwen dat er al die tijd sprake was van houderschap voor Bob. Voor dat laatste zal hij een titel voor houderschap moeten overleggen, zoals een bruikleen- of huurovereenkomst. In de praktijk is het veel eenvoudiger om houderschap aan te tonen als er geen sprake is van een overdrachtsakte, dan als dat wel het geval is.6 Omdat er in het voorbeeld een eigendomsoverdracht is, krijgt Dimitrios het moeilijk. En bewijsvoering blijkt in de jurisprudentie volstrekt cruciaal te zijn voor de uitkomst. De rechter laat zich niet met woorden of emoties overtuigen, hij wil dat partijen de juistheid van hun standpunt afdoende met bewijzen staven.

Actualiteiten

Verdorie, we hebben te veel gekocht én veel te veel betaald! Bespreking van: Hof Den Haag: 7 april 2015, Grondprijs NORAH 2, ECLI:NL:GHDHA:2015:723

Na ruim twee jaar wachten komt het Hof Den Haag met een belangrijke uitspraak over de waardebepaling versus het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van snippergroen. Helaas zit de uitspraak complex in elkaar en is het juridisch niet bepaald zuiver te noemen… Sommige vragen worden beantwoord, maar nieuwe problemen doemen op aan de horizon.

met het effect dat toevoeging van de aangekochte grond heeft voor het bestaande perceel van de koper. Ik noem dat gemakshalve maar even het »vergrotingseffect«. In gewoon Nederlands: percelen die na aankoop en samenvoeging met het bestaande perceel van de koper, een relatief groot effect hebben op de waarde van het samengevoegde perceel, mag je voor méér geld verkopen. De provincie kiest bij het Hof voor het vergrotingseffect als rechtvaardiging voor het verschil tussen € 150,00 en € 40,00 per m². Het Hof geeft in rechtsoverweging 1.1 aan dat het vergrotingseffect mag worden meegewogen bij de waardebepaling. Maar, dan moet daarvan wél sprake zijn. En dus beziet het Hof aan de hand van de feiten of dat ook zo is. En dan blijkt het toch even anders te liggen...

Mr.drs. Liesbeth van Leijen1 Verkoop het maar! Veel overheden zijn momenteel bezig om vergeten stukken en stukjes grond op te sporen en te bezien of deze niet voor verkoop in aanmerking komen. Zo ook de provincie Zuid-Holland. Na een verbreding van de Noordelijke Randweg Haagse Regio (NORAH), bleef er in Wassenaar een strook grond over, tussen een geluidsscherm en tuinen van aanwonenden. We noemen deze strook provinciegrond maar gemakshalve de geluidsstrook. Grond verkopen is één ding, een goede prijs bepalen is een ander In de praktijk zijn geen drie gevallen van illegaal grondgebruik hetzelfde. Het ligt in elke zaak weer net even iets anders ten aanzien van de ligging van de grond, de voorgeschiedenis, de gebruikers ervan en de risico’s van verjaring. Een vaste grondprijs biedt dan niet altijd voldoende soelaas en kan belemmerend werken voor maatwerk. Maatwerk of gelijkheidsbeginsel? In 2008 en 2009 verkocht de provincie aan diverse bewoners in Wassenaar grond uit de geluidsstrook voor een prijs van rond de € 150,00/ m². Verderop in de straat zag men in 2008 en 2009 af van aankoop: te duur. In 2011 waren deze ‘weigeraars’ wel bereid om te kopen, maar dan voor € 40,00/m². In het arrest van het Hof worden de kopers uit 2011 aangeduid met de term ‘de buren’. Bij de rechtbank Den Haag vragen de eerste kopers een deel van hun geld terug, in de vorm van een schadevergoeding. De eerste kopers vinden dat ze zowel te veel m² hebben gekocht én ook nog eens voor een veel te hoge prijs. Vergrotingseffect De Haagse rechtbank vindt dat de provincie rekening mocht houden 22

‘Correctie’ door het Hof: te veel m² verkocht Het Hof maakt ten aanzien van de verkochte percelen onderscheid tussen delen waarover tussen partijen géén discussie bestond over de eigendom en delen die mogelijk door verjaring al eigendom waren van de kopers. En dan gebeurt er iets opmerkelijks: voor de bepaling van de oppervlakte van de aangekochte percelen verschuift het Hof de (mogelijk) verjaarde grond naar het perceel van de koper. Deze verschuiving noemt het Hof een ‘correctie’. Het Hof kijkt dus niet naar hetgeen de leveringsakte bepaalt aan geleverde m², maar ‘corrigeert’ deze door onderscheid te maken tussen wel en niet verjaarde grond. Dat vind ik juridisch niet zuiver: zo kunnen partijen en het Hof niet met verjaring omgaan. Het is namelijk van tweeën één: - óf partijen dragen alle grond in eigendom over en ruimen een eventuele discussie over verjaring daarmee uit de weg; - óf partijen erkennen factoren die hebben geleid tot verjaring (die van rechtswege optreedt), maar doen dat separaat in een akte van verjaring. Dwingend bewijs leveringsakte Nu partijen voor de eerste weg hebben gekozen, is de akte van levering maatgevend voor wat geleverd is en is zo’n ‘correctie’ juridisch niet aan de orde, óók niet om het vergrotingseffect te beoordelen. De leveringsakte bepaalt immers wat in eigendom overgaat (dwingend bewijs). Maar goed, het Hof doet dat dus wel en dat leidt ertoe dat het perceel van de koper relatief groter wordt en de oppervlakte van de aankoop relatief kleiner. En dan is er eigenlijk geen sprake meer van een significant vergrotingseffect: de aangekochte percelen zijn eigenlijk niet te onderscheiden van die van de latere kopers uit 2011.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Actualiteiten Foto: T. ten Have.

Meer verkopen dan in eigendom leveren: kan niet In rechtsoverweging 2.2 kunnen we lezen hoe dat gaat: appellant 1 was eigenaar van een perceel van 232 m². In 2008 kocht appellant van de provincie Zuid-Holland 90 m². Maar… uit de feiten blijkt dat partijen bij het berekenen van de verkoopprijs rekening hielden met verjaring: van die 90 m² was eigenlijk 23 m² reeds eigendom van appellant, vanwege verjaring. In werkelijkheid betaalde appellant slechts voor (90-23) 67 m²! En dat klopt met verkoopprijs van € 10.050,00 (67 m² x € 150,00 = € 10.050,00). Door op papier 90 m² in plaats van 67 m² te leveren, verhulde de provincie Zuid-Holland dat er ten aanzien van 23 m² sprake was van verjaring. Door zo te handelen, wilde de provincie waarschijnlijk voorkomen dat anderen ook een beroep zouden doen op verjaring. Met de aankoop werd het perceel van appellant 1 ongeveer 26% groter. Appellant 4 scoorde ongeveer hetzelfde: 27%. In 2011 was het vergrotingseffect vergelijkbaar, namelijk 21% tot 35%. Bij appellanten 3 en 5 is dat echter anders: deze aankopen kennen een vergrotingseffect van 87% en 97%: deze appellanten hebben dus hun percelen relatief veel meer kunnen uitbreiden dan alle andere mensen in de straat. Vergrotingseffect aanwezig? Dan 25% hogere verkoopprijs! Het vergrotingseffect is dus aanwezig in deze zaak, namelijk bij de verkopen aan appellanten 3 en 5. Het is ook geoorloofd bij de berekening van de koopprijs rekening te houden met dit effect, vindt het Hof. En het Hof geeft in rechtsoverweging 2.14 ook maar gelijk aan hoe groot het prijsverschil dan mag zijn als gevolg van een aangetoond vergrotingseffect, zonder het gelijkheidsbeginsel geweld aan te doen: 25%. In gewoon Nederlands: als een aankoop een hoog vergrotingseffect kent, dan mag je als verkoper per m² 25% méér vragen, zonder dat je het gelijkheidsbeginsel geweld aan doet. En aangezien de laagste verkoopBIM Media

prijs in deze straat lag op € 40,00/m², mocht de hoogste prijs ook niet meer bedragen dan € 50,00/m². En dat betekende dat appellanten tussen de € 110,00/m² (geen vergrotingseffect) en € 100,00/m² (wél vergrotingseffect) te veel hebben betaald. De provincie mag in totaal € 126.255,20 terugbetalen aan appellanten. En ook nog eens € 9.256,50 aan teveel betaalde huur aan appellant 4. Juridisch goochelen Al met al een complexe zaak, waarin allerlei factoren leidden tot gegoochel met verjaring, cijfers en percentages en een uitspraak die ik niet bepaald leesbaar vind. En passant krijgt de provincie nog een draai om de oren van het Hof – rechtsoverweging 1.3. Kennelijk heeft de provincie in de ogen van het Hof zich in allerlei bochten gewrongen om dat hoge prijsverschil tussen € 40,00 en € 150,00 per m² te rechtvaardigen. En is daarin uiteindelijk niet geslaagd. De provincie moet nu flink terugbetalen. Maar ik geef het Hof in overweging om niet zo ‘vrijmoedig’ om te gaan met geleverde en verjaarde oppervlaktes. Nou, dan toch maar één, uniforme (‘betonnen’) prijs? Nee, dat lijkt me niet. Er zijn in dit soort dossiers immers geen drie gevallen hetzelfde. Ga niet achteraf van alles verzinnen (geen dikke duim) ter rechtvaardiging, maar zorg dat je een prijsverschil (vooraf ) kunt motiveren. Dat scheelt een hoop ellende. Noten 1 Mr.drs. Liesbeth van Leijen is zelfstandig jurist bij Van Leijen Overheidsrecht en adviseert in haar praktijk eigenaren bij grensconflicten en verjaringsgeschillen. Ze is auteur van het boek ‘Illegaal grondgebruik en ruimte’.

23

Actualiteiten

Actualiteit nadeelcompensatie De taxatie is bij nadeelcompensatie van doorslaggevend belang In dit themanummer van Grondzaken in de Praktijk staat taxeren centraal. Voor nadeelcompensatie is dat dagelijkse praktijk. Het belang van een goede taxatie kan eigenlijk nauwelijks worden onderschat. In veel gevallen hangt het van (de hoogte van) de taxatie af of er wel of niet een recht op een vergoeding bestaat. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de rechtspraak de nodige eisen stelt aan de taxatie. In het kader van dit themanummer zullen we in deze rubriek stilstaan bij de belangrijkste aspecten van de jurisprudentie met betrekking tot de taxatie. Frank Mulder en Frederike Linssen1 De taxatie is voor nadeelcompensatie van doorslaggevend belang. Met de taxatie komt vast te staan wat de omvang is van de schade die geleden wordt als gevolg van rechtmatig overheidshandelen. Wanneer aan alle vereisten is voldaan, is dat de maximale schade die voor vergoeding in aanmerking kan komen. Uitgangspunten bij de taxatie De taxatie van de schade moet gebaseerd zijn op het schadeveroorzakend besluit. Alleen schade die in rechtstreeks en direct verband staat tot dat besluit komt voor vergoeding in aanmerking. Het vaststellen van schade die in causaal verband staat tot het schadeveroorzakend besluit is lang niet altijd eenvoudig. Onlangs verscheen een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake omrijschade als gevolg van een wegafsluiting (ECLI:NL:RVS:2014:3378). Het bestuursorgaan had het verzoek om schadevergoeding afgewezen omdat verzoeker niet inzichtelijk kon maken welke schade werd geleden als gevolg van de wegafsluiting. Het was wel duidelijk dát verzoeker omrijschade had geleden, maar niet hoeveel. Pas in hoger beroep werd, ter zitting, duidelijk dat de schade € 33.810,- bedroeg en kon de rechter beoordelen of de schade voor vergoeding in aanmerking kwam. Dat de beoordeling van de nadeelcompensatie geen sinecure is, blijkt eveneens uit een uitspraak van de Afdeling van 28 januari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:176, TBR 2015/63). In die (planschade)zaak zijn in totaal vier taxaties uitgevoerd die alle tot een andere uitkomst kwamen, uiteenlopend van een getaxeerde schade van € 5.500,- tot € 32.000,-. Uit de uitspraak blijkt dat de bestuursrechter de hoogte van de taxatie die door het bestuursorgaan is gebruikt terughoudend moet toetsen. Onafhankelijk adviseur versus eigen deskundige Wanneer een verzoek om nadeelcompensatie wordt gedaan, schakelen de meeste bestuursorganen een onafhankelijk deskundige in om de schade te beoordelen. De deskundige toetst of aan de voorwaarden voor schadevergoeding wordt voldaan en voert, wanneer dat het geval is, de taxatie uit. Volgens vaste rechtspraak mag het bestuursorgaan de beslissing op een verzoek om schadevergoeding baseren op het advies van de onafhankelijk deskundige, ‘indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van 24

dat advies naar voren zijn gebracht’. Wat nu als het advies van de onafhankelijk deskundige volgens de verzoeker niet juist is? Een verzoeker kan er dan voor kiezen een eigen taxatie in te brengen. Het is daarbij niet voldoende om alleen de getaxeerde schade aan de orde te stellen. De Afdeling heeft bepaald dat een afwijkend bedrag op zichzelf onvoldoende is om aan te nemen dat het advies van de onafhankelijk deskundige niet aan het besluit ten grondslag mag worden gelegd (o.a. ECLI:NL:RVS:2015:176, TBR 2015/63). Om het advies ‘onderuit te halen’ is nodig dat duidelijk wordt gemaakt dat de onafhankelijk deskundige uitgegaan is van onjuiste uitgangspunten of gegevens. Bepalend voor de vergoeding In sommige gevallen is de taxatie niet alleen bepalend voor de vraag wat de omvang van de schade is, maar ook voor de vraag óf deze schade voor vergoeding in aanmerking komt. Nadeelcompensatie draait namelijk om de vergoeding van onevenredige schade als gevolg van rechtmatig overheidshandelen. Het sluitstuk van de beoordeling van een verzoek om nadeelcompensatie wordt dan ook gevormd door de vraag of de schade onevenredig is of niet. Een belangrijk aspect bij die beoordeling is de omvang van de schade. Hoe groter de omvang van de schade, des te eerder wordt de schade als onevenredig beschouwd. Wanneer de schade bijvoorbeeld minder dan 2% van de gemiddelde jaaromzet bedraagt, zal dit snel onder het normaal maatschappelijk risico geschaard worden (vgl. ECLI:NL:RVS:2015:336, TBR 2015/45). Een waardedaling van onroerend goed van 10% is echter dusdanig zwaar, dat dit juist wel (snel) als onevenredige schade zal worden gezien (vgl. ECLI:NL:RVS:2014:1198). Conclusie voor de praktijk Een taxatie is van doorslaggevend belang bij de beoordeling van de vraag of en welke schade als gevolg van rechtmatig overheidshandelen voor vergoeding in aanmerking komt. De taxatie ligt primair in de handen van onafhankelijk deskundigen die door de overheid ingeschakeld worden naar aanleiding van een verzoek om nadeelcompensatie. Dat betekent niet dat een verzoeker geen invloed heeft op de taxatie. Nadat de onafhankelijk deskundige (concept)advies heeft uitgebracht, kan het de moeite lonen een eigen taxateur in te schakelen om het advies te beoordelen. Wanneer blijkt dat de onafhankelijk deskundige op onjuiste grondslagen heeft geadviseerd en/of de schade aanmerkelijk te laag heeft ingeschat, kan het lonen een second opinion uit te laten voeren door een eigen taxateur.

Noot 1 Mr. F.A. Mulder en mr. F.A. Linssen zijn werkzaam als advocaat bij Van Benthem & Keulen advocaten en notariaat te Utrecht. Zij treden regelmatig op als voorzitter van onafhankelijke adviescommissies inzake nadeelcompensatie.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Een overzicht van rechterlijke uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening uit de periode 1 oktober 2014 tot 1 april 2015.

Mr. I.P.A. van Heijst1 Sinds december 2010 worden in deze (halfjaarlijkse) kroniek de belangrijkste uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening gesignaleerd. Deze uitspraken zijn voor gemeenten van belang bij de grondverwerving, maar bijvoorbeeld ook voor het bepalen van de inbrengwaarden in het kader van een exploitatieplan. In het vervolg zal deze kroniek een vaste indeling kennen, die aansluit bij de verschillende ‘vaste’ elementen van een schadeloosstelling bij onteigening. In het laatste onderdeel van deze kroniek zullen dan meer procedurele en taxatiekwesties rond het bepalen van de schadeloosstelling aan bod komen. 1. Waarde van het onteigende In de vorige kronieken is reeds vaker gesignaleerd dat de verwervingspraktijk sinds een aantal recente arresten van de Hoge Raad in verwarring is over de toepassing van de eliminatieregel (artikel 40c Ow.) bij de waardering van het onteigende.2 Daardoor is voor de praktijk onduidelijk geworden in welke gevallen bij de waardering van het onteigende

Actualiteiten

Kroniek schadeloosstelling bij onteigening wel of niet rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat de realisering van het werk, waarvoor onteigend wordt, planologisch mogelijk maakt. Inmiddels is een aantal uitspraken van rechtbanken over deze materie in cassatie ter beoordeling voorgelegd aan de Hoge Raad. In al deze zaken is op dezelfde dag (29 januari jl.) pleidooi bij de Hoge Raad gehouden. Het wachten is nu eerst op de conclusie van de procureurgeneraal in deze zaken (zijnde een zwaarwegend advies aan de Hoge Raad), waarna het oordeel van de Hoge Raad in deze zaken nog in de loop van dit jaar verwacht wordt. Intussen heeft de rechtbank Midden-Nederland op 17 december 20143 nog een vonnis gewezen, waarin de toepassing van de eliminatieregel aan de orde kwam. In deze zaak onteigende de gemeente Utrecht voorheen agrarische gronden voor de realisatie van een stadspark in de wijk Leidsche Rijn. De gemeente had bepleit dat bij de waardering van deze gronden het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park moest worden geëlimineerd (‘weggedacht’), zodat voor deze gronden een agrarische waarde zou resteren (met eventueel een zekere verwachtingswaarde). De rechtbank oordeelde echter – in navolging van het advies van de rechtbankdeskundigen – dat voor eliminatie van het bestemmingsplan in dit geval geen reden was. De rechtbank wees er in dit verband op dat de ontwikkeling van het hele gebied Leidsche Rijn na aanwijzing als VINEX-locatie door het Rijk steeds verder door de gemeente zelf is geconcretiseerd in beleidsvoornemens. Op het moment van vaststelling

Foto: Arnold Joost. BIM Media

25

Actualiteiten

van het bestemmingsplan waren deze beleidsvoornemens echter nog niet in zodanig concrete plannen voor de ontwikkeling en inrichting van het stadspark vastgelegd, dat het bestemmingsplan enkel als een planologisch vastleggen van deze plannen kon worden beschouwd. Bij de waardering van de onteigende gronden diende het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park dan ook volgens de rechtbank niet te worden geëlimineerd. Het plangebied van dit bestemmingsplan werd echter wel beschouwd als integraal onderdeel van het hele gebied Leidsche Rijn, zodat de rechtbank uiteindelijk de waarde van de gronden vaststelde op een complexwaarde (per december 2012) van € 37,50/m². 2. Waardevermindering overblijvende In deze kroniekperiode zijn hierover geen uitspraken gepubliceerd, die in deze kroniek bespreking verdienen. 3. Overige schade Op 21 november 2014 heeft de Hoge Raad een voor de praktijk belangrijk arrest gewezen over de wijze waarop een zogenoemde onrendabele top bij de aankoop van een vervangend bedrijfsmatig onroerend goed vergoed moet worden.4 De casus was klassiek: voor de aanleg van een nieuwe weg in de gemeente Westland was een groot deel van de ondergrond van een glastuinbouwbedrijf nodig. Het bedrijf was levensvatbaar, zodat reconstructie van het bedrijf elders in de rede lag. En omdat er rond de peildatum in 2011 in het Westland voldoende aanbod was van bestaande glastuinbouwobjecten, én reconstructie van een bestaand object aanmerkelijk goedkoper was dan nieuwbouw, waren partijen het erover eens dat de schadeloosstelling diende te worden bepaald op basis van de veronderstelde aankoop en aanpassing van een bestaand glastuinbouwobject. Het ging daarbij om forse bedragen: de rechtbankdeskundigen gingen bij hun begroting van de schadeloosstelling uit van een aankoopprijs van een vervangend glastuinbouwobject van € 2.9 mln. waaraan vervolgens nog eens voor € 2.3 mln. aanpassingen zouden moeten worden gepleegd. Partijen waren het erover eens dat dit object met alle aanpassingen in de markt niet (2.9 + 2.3 =) € 5.2 mln. waard zou zijn, zodat ten minste een deel van de investeringen in de aanpassingen als ‘onrendabel’ moest worden beschouwd. De vraag was hoe dit onrendabele deel van de investering (de zogenoemde ‘onrendabele top’) in de schadeloosstelling voor de onteigening verdisconteerd zou moeten worden. De rechtbank kende in dit geval geen vergoeding voor deze onrendabele top toe, omdat de onteigende de mogelijkheid had om met de voortzetting van zijn bedrijf in het vervangende bedrijfsobject de investeringen in dat vervangende object terug te verdienen. Door in de schadeloosstelling uit te gaan van de totale investeringskosten, en de daaraan verbonden financiële lasten gekapitaliseerd te vergoeden, zou de onteigende kunnen beschikken over een gelijkwaardig vervangend bedrijfsobject, en zou er daarmee voor hem geen sprake zijn van een vermogensverlies. De Hoge Raad achtte dit oordeel niet juist en zag geen reden om de vergoeding van een onrendabele top bij een bedrijfsmatig onroerend goed anders te beoordelen dan bij ander onroerend goed. De Hoge Raad benadrukt nog eens dat een onteigende eerst dan volledig schadeloos wordt gesteld indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft. De omstandigheid dat de onteigende in dit geval al zijn financieringsschade vergoed kreeg (in de vorm van een gekapitaliseerde rentevergoeding) brengt volgens de Hoge Raad niet mee dat hij in dezelfde economische positie wordt gebracht als voor de onteigening, omdat een rentevergoeding immers niet de vermogenssituatie van de onteigende herstelt. De Hoge Raad concludeert dan ook dat de kosten van aanpassing van het vervangende object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, als vermogensschade (integraal) moeten worden

26

vergoed aan de onteigende náást de vergoeding van de financieringsschade (= inkomensschade). 4. Schadeloosstelling voor derdebelanghebbende In een zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 7 november 20145 was een horecapand in Den Haag onteigend dat aan drie personen verhuurd was, en waarin twee van deze huurders samen een restaurant exploiteerden in de vorm van een vennootschap onder firma. Aan een huurder van onteigende bedrijfsruimte komt volgens vaste jurisprudentie – evenals aan de eigenaar – volledige schadeloosstelling toe. De vraag was in dit geval of de schadeloosstelling voor de twee huurders ook de bedrijfsschade van de v.o.f. omvatte. Volgens de Hoge Raad wel: ook indien een huurder in het verband van een v.o.f. of maatschap, of in een ander niet-juridisch vormgegeven familieverband een bedrijf uitoefent in of op een onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding van inkomensschade in dat verband in te brengen, komt volgens de Hoge Raad de volledige bedrijfsschade van de onderneming voor vergoeding (aan de huurder) in aanmerking. De huurder zal deze vergoeding dan moeten inbrengen in de v.o.f. In een arrest van 24 maart 2015 deed het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden6 uitspraak over de schadeloosstelling die aan rechthebbenden van een erfdienstbaarheid toekomt bij onteigening/verval van die erfdienstbaarheid. In deze zaak ging het om de onteigening van een erfdienstbaarheid, die rustte op een voormalig mobilisatiecomplex van Defensie in De Bilt, dat krachtens een oude erfdienstbaarheid slechts beperkt bebouwd en gebruikt mocht worden. Na opheffing van dit complex had de gemeente deze locatie bestemd voor de aanleg van een nieuw bedrijventerrein. Deze ontwikkeling – en de daarbij voorziene veel intensievere bebouwing van de locatie – was in strijd met de erfdienstbaarheid ten gunste van de omwonenden van deze locatie. Omdat de gemeente met deze omwonenden geen overeenstemming had kunnen bereiken over de opheffing van deze erfdienstbaarheid, was de gemeente overgegaan tot onteigening van deze erfdienstbaarheid op grond van artikel 4 lid 2 Ow. Volgens de rechtbank kwam aan de omwonenden geen schadeloosstelling toe in verband met het vervallen van de erfdienstbaarheid, omdat zij ook zonder onteigening rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid van opheffing of wijziging van deze erfdienstbaarheid na een afweging van hun belangen tegenover de belangen van de gemeente. De Hoge Raad had in zijn arrest van 28 maart 2015 reeds geoordeeld dat de rechtbank aldus ten onrechte was uitgegaan van een belangenafweging, en verwees de zaak naar het Hof Arnhem-Leeuwarden. Dit hof heeft in haar arrest van 24 maart 2015 alsnog aan zes omwonenden, die rechten aan deze erfdienstbaarheid konden ontlenen, een schadeloosstelling toegekend ter grootte van 1% van de waarde van de betreffende woningen (ofwel een bedrag van € 6.250,00 per woning). Het hof sloot daarbij aan bij het advies van de rechtbankdeskundigen, reeds – zoals het hof overwoog – ‘bij gebreke van voldoende marktgegevens en gelet op de complexiteit van het waarderen van de waardevermindering door het vervallen van een erfdienstbaarheid en de deskundigheid en ervaring van de deskundigen’. 5. Procedure/taxatie Op grond van artikel 50 lid 4 Ow. komen de kosten van deskundigenbijstand van de onteigende in verband met een onteigeningsprocedure integraal voor vergoeding in aanmerking, mits voldaan wordt aan de bekende ‘dubbele redelijkheidstoets’: zowel de inschakeling van de deskundige(n) als de omvang van de kosten moet redelijk zijn geweest. De vraag was of tot deze kosten van deskundigenbijstand ook

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Actualiteiten Foto: Arnold Joost.

gerekend moeten worden de kosten van bijstand van de onteigende in de administratieve onteigeningsprocedure. De rechtbank Limburg had geoordeeld dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking kwamen. De Hoge Raad7 oordeelde echter op 16 februari 2015 anders. Met een beroep op de wetsgeschiedenis en het feit dat in de administratieve onteigeningsprocedure geen beroep open staat en ook geen mogelijkheid bestaat van een kostenveroordeling, oordeelde de Hoge Raad dat deskundige bijstand in de administratieve onteigeningsprocedure nodig kan zijn om effectief verweer te voeren tegen de onteigening, en het daarom redelijk is dat ook de daarmee verbonden kosten integraal voor vergoeding in aanmerking komen.

meebrengen van het beginsel van equality of arms. In dit verband kan ook aan de enkele vrees van een procespartij voor partijdigheid van een deskundige een zeker gewicht toekomen. Deze vrees is echter niet van beslissende betekenis; wel van beslissende betekenis is of de twijfels die door de schijn van partijdigheid worden gewekt, objectief gerechtvaardigd zijn. Dat was in dit geval niet aan de orde. De Hoge Raad overwoog daarbij nog dat een partij over een eventuele twijfel aan de onpartijdigheid van een deskundige tijdig dient te klagen, in beginsel in het eerste gedingstuk nadat het deskundigenrapport is gedeponeerd.

Op 6 maart 2015 wees de Hoge Raad8 ten slotte nog een belangrijk arrest over de eisen van onpartijdigheid die aan de in een onteigeningsprocedure benoemde rechtbankdeskundigen moeten worden gesteld. In deze zaak (waarin de Staat als onteigenaar optrad) waren na de benoeming van de rechtbankdeskundigen twijfels gerezen over de onpartijdigheid van een van deze deskundigen in verband met een gelijktijdig optreden als partijdeskundige voor de Staat in een andere kwestie. Nadat partijen hierover waren geïnformeerd, had de onteigende aanvankelijk gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank over een eventuele vervanging van deze deskundige. Na kennisneming van het advies van de rechtbankdeskundigen had de onteigende echter alsnog aan de rechtbank verzocht om vervanging van de betreffende deskundige. De rechtbank oordeelde toen echter dat in dit geval naar objectieve maatstaven niet de gerechtvaardigde schijn was gewekt dat de deskundige niet onpartijdig of niet-onafhankelijk zijn werk als deskundige zou (kunnen) uitvoeren. De onteigende was het hier niet mee eens en stelde onder meer op dit punt cassatieberoep in. De Hoge Raad stelde voorop dat onder bepaalde omstandigheden een gebrek aan onpartijdigheid van een rechtbankdeskundige een schending kan

Noten

BIM Media

1 Mr. I.P.A. van Heijst is advocaat bij ‘t Regthuys (Rozendaal, Gld.); hij treedt daarnaast regelmatig op als arbiter, bindend adviseur of (rechtbank)deskundige in onteigeningszaken en andere vastgoedgeschillen. 2 Voor een recent voorbeeld van toepassing van het eliminatiebeginsel bij het bepalen van de inbrengwaarde in een exploitatieplan: ABRS 18 februari 2015:ECLI:NL:RVS:2015:454, BR 2015/46 met noot E.W.J. de Groot (Den Haag). 3 ECLI:NL:RBMNE:2014:6820. 4

ECLI:NL:HR:2014:3351, BR 2015/34 met noot I.P.A. van Heijst.

5 ECLI:NL:HR:2014:3125. 6 ECLI:NL:GHARL:2015:2127. 7 ECLI:NL:HR:2015:250. 8 ECLI:NL:HR:2015:523.

27

Jurisprudentie

Overzicht Jurisprudentie 1 maart 2015 tot 1 mei 2015 mr. F.M.A. van der Loo1

GRONDBELEID

1 Onteigening en afwijzing verzoek vervanging deskundigen(n) [Ow] Afwijzing verzoek tot vervanging deskundige(n). Schending ‘equality of arms’? Objectieve rechtvaardiging voor twijfel procespartij aan onafhankelijkheid en onpartijdigheid deskundige. Moment waarop klacht over schijn van partijdigheid moet worden aangevoerd. Bij de beoordeling van de klachten van het onderdeel wordt vooropgesteld dat onder bepaalde omstandigheden een gebrek aan onpartijdigheid aan de zijde van een door de rechter benoemde deskundige, een schending kan meebrengen van het beginsel van equality of arms. In dit verband kan ook aan de vrees van een procespartij voor partijdigheid van een deskundige een zeker gewicht toekomen. Een zodanige vrees is echter niet van beslissende betekenis; wél van beslissende betekenis is of de twijfels die door de schijn van partijdigheid worden gewekt, objectief gerechtvaardigd zijn. Bron: Hoge Raad 6 maart 2015, zaaknummer 14/00574 (r.o. 3-3.4.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2015:523

RUIMTELIJKE ORDENING

2 Voorkeursrecht en misbruik van bevoegdheid? [Wvg] In dit geval is niet aannemelijk gemaakt dat de raad de hem op grond van de Wvg toekomende bevoegdheid van het vestigen van een voorkeursrecht heeft aangewend voor een ander doel dan waarvoor deze is bedoeld. Het al dan niet bestaan van een aankoopbeleid dan wel de intentie tot aankoop is op het moment van het vestigen van het voorkeursrecht niet relevant. Dat op het moment van het vestigen van het voorkeursrecht geen uitgewerkt plan is vereist, neemt niet weg dat enig inzicht moet worden gegeven teneinde te kunnen beoordelen in hoeverre de structuurvisie kan worden verwezenlijkt en of al dan niet wordt overgegaan tot het vestigen van een voorkeursrecht. Geen grond voor het oordeel dat de raad met het oog op het behouden van de regie bij het verwezenlijken van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen, niet mocht overgaan tot het vestigen van het voorkeursrecht. Bron: AbRS 8 april 2015, zaaknummer 201404079/1/A3 (r.o. 4-4.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1089 3 Bestemmingsplan en zijn boten bouwwerken? [Wro, Wabo, Wonw] Zoals de AbRS eerder heeft overwogen in genoemde uitspraak van 16 april 2014 is bij beantwoording van de vraag of boten als bouwwerken moeten worden aangemerkt, niet bepalend hoe die verbondenheid fysiek is vormgegeven, maar is doorslaggevend dat de boten zijn bedoeld om ter plaatse als woning te functioneren. Bron: AbRS 25 februari 2015, zaaknummer 201405559/1/R1 (r.o. 9.3.2-9.3.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:558 4 Bestemmingsplan en nieuwe stedelijke ontwikkeling bezien aan de hand van het gehele project [Wro, Bro] De in het plan met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziene ontwikkeling (de bouw van twee woningen) is onderdeel van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (woningbouwlocatie van in totaal 72 woningen) als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro van toepassing is op de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Bron: AbRS 4 maart 2015, zaaknummer 201406421/1/R4 (r.o. 8.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:653 5 Bestemmingsplan en afwijking van parkeercijfers CROW [Wro] De raad is voor de berekening van de parkeerbehoefte niet gehouden om de parkeerkencijfers van het CROW te gebruiken. Hij heeft de vrijheid om in afwijking van deze cijfers eigen, op de plaatselijke situatie afgestemde, parkeerkencijfers te gebruiken. De raad is bij de vaststelling van een bestemmingsplan in beginsel gebonden aan het ten tijde van deze vaststelling geldende gemeentelijke beleid (parkeernota 2013), zodat hij niet heeft mogen uitgaan van de gemeentelijke parkeernota 2004. De AbRS stelt vast dat zowel met de oude als met de nieuwe parkeerbalans niet is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het plan. Gelet op de geldende gemeentelijke parkeernormen, die voor winkels 4 parkeerplaatsen voorschrijven per 100 m² bvo, levert dit tijdens de piekdrukte op de zaterdagmiddag een tekort van 38 parkeerplaatsen op. Bron: AbRS 18 maart 2015, zaaknummer 201401588/1/R3 (r.o. 9.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:814 6 Bestemmingsplan en de aangehouden afstand van 10 m tussen voorziene woningen en boomkwekerij in het licht van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is onvoldoende onderbouwd [Wro] Uit de stukken, waaronder de plantoelichting, blijkt naar het oordeel van de AbRS onvoldoende op basis van welke gegevens de afstand van 10 meter in dit geval als een voldoende afstand moet worden beschouwd ter waarborging van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorziene woningen. Hierbij is in aanmerking genomen dat de adviesafstanden uit de VNG-brochure geen betrekking hebben op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. De raad heeft de aangehouden afstand van 10 meter tussen beide voorziene woningen en de boomkwekerij onvoldoende onderbouwd. Bron: AbRS 15 april 2015, zaaknummer 201407066/1/R6 (r.o. 3.4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1177

28

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

8 Planschade en korting van 2% voor zowel schade als gevolg van vrijstellingsbesluit als voor schade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan? [WRO, Wro] De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college ten onrechte zowel voor de schade als gevolg van het vrijstellingsbesluit als voor de schade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van appellant sub 2 heeft gelaten. Bron: AbRS 18 maart 2015, zaaknummer 201405929/1/A (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:855

PLANSCHADE/ NADEELCOMPENSATIE

9 Alsnog weigeren omgevingsvergunning in bezwaar na nieuw welstandsadvies [Wabo, Wonw] Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat het college de welstandscommissie opnieuw om advies vraagt, gelet op bezwaargronden die zich tegen het welstandsoordeel richtten, ook indien aan het reeds uitgebrachte advies geen gebreken kleefden. Geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat met de Reclamenota, gelet op het daarin gemaakte onderscheid tussen reclame-uitingen met de naam van een bedrijfsverzamelgebouw en namen van daarin gevestigde bedrijven, de grenzen van de in artikel 12a van de Woningwet gegeven bevoegdheid worden overschreden. Het beperken van het aantal reclame-uitingen dient in het licht van redelijke eisen van welstand een redelijk doel. Bron: AbRS 25 februari 2015, zaaknummer 201405282/1/A4 (r.o. 3.1, 3.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:553

BOUW

10 Omgevingsvergunning veranderen en vergroten woning en splitsing bouwplan [Wabo] Zoals de AbRS eerder heeft overwogen (uitspraak van 6 maart 2013 in zaak nr. 201204249/1/A1) is splitsing van een bouwplan dat uit verschillende onderdelen bestaat in beginsel niet mogelijk. Het bouwplan dient als één geheel te worden beschouwd. Een bouwplan kan alleen worden gesplitst indien het bestaat uit onderdelen die in functioneel en bouwkundig opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden. In casu heeft de rechtbank niet onderkend dat de atelier-/hobbyruimte kan worden gesplitst van het overige deel van het bouwplan. Bron: AbRS 4 maart 2015, zaaknummer 201405599/1/A1 (r.o. 3.1-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:640 11 Bestemmingsplan en geen sloopvergunningstelsel nodig voor bescherming monumenten [Wro, Wabo, Monw 1988] De AbRS stelt voorop dat geen wettelijke grondslag bestaat om een absoluut verbod in een bestemmingsplan op te nemen om gebouwen te slopen. Ingevolge artikel 3.3 van de Wro bestaat onder omstandigheden wel de mogelijkheid om te bepalen dat het binnen een bij het bestemmingsplan aangegeven gebied verboden is om zonder omgevingsvergunning bouwwerken te slopen. Niet gebleken is van ruimtelijke belangen die nopen tot een verbodsbepaling. De raad heeft dan ook kunnen volstaan met de bepalingen die zijn neergelegd in artikel 21, lid 21.2.2, en lid 21.3, van de planregels. Bron: AbRS 25 februari 2015, zaaknummer 201306110/9/R1 (r.o. 5.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:570

MONUMENTEN

12 Bestemmingsplan en nadere omschrijving beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten [Wro, Bevi] Bij de vaststelling van een bestemmingsplan kan een raad ervoor kiezen om, ter invulling van het in zoverre niet uitputtende Bevi, beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten nader te omschrijven. Daarbij mag evenwel geen beperking worden aangebracht op het door het Bevi voorgeschreven beschermingsregime, waarin immers het uitgangspunt is dat bij aanwezigheid van meer dan 50 personen in een gebouw er sprake is van ‘grote aantallen personen’ en daarmee dus van een kwetsbaar object, onafhankelijk van de personendichtheid. Bron: AbRS 1 april 2015, zaaknummer 201400865/1/R2 (r.o. 7.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1043

EXTERNE VEILIGHEID

13 Bestuursdwang overtreding artikel 13 Wbb en bewijslast [Wbb, Awb] Het is aan het college om aannemelijk te maken dat zich een overtreding van artikel 13 van de Wbb heeft voorgedaan. Nu het college ervoor heeft gekozen een last onder bestuursdwang op te leggen, die betrekking heeft op de bodem van het gehele terrein van het recreatiepark, dat blijkens het verhandelde ter zitting 24 ha groot is, dient het college bovendien aannemelijk te maken dat, zoals het stelt, zich zodanige overtredingen van artikel 13 van de Wbb hebben voorgedaan, dat aanleiding bestaat om aan te nemen dat het gehele terrein daardoor is verontreinigd. Het college is hierin niet geslaagd. Bron: AbRS 8 april 2015, zaaknummer 201406848/1/A4 (r.o. 3-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1103

BODEM

GELUID

14 Bestemmingsplan en zonebeheerplan; Verhouding tot Wet geluidhinder [Wro, Wgh] De verwijzing in artikel 3, lid 3.4, onder b, van de planregels naar het zonebeheerplan d.d. februari 2012 betreft een zogenoemde statische verwijzing. De inhoud van het geluidverdeelplan dat een onderdeel is van dit zonebeheerplan maakt daarmee deel uit van het plan. Weliswaar behoudt het college zijn bevoegdheid op grond van artikel 164 van de Wgh, maar

BIM Media

29

Jurisprudentie

7 Uitwerkingsplan en geen regels inzake energiezuinig wonen mogelijk gelet op uitputtende regeling in Bouwbesluit 2012 [Wro, Bbs 2012] In afdeling 5.1 van Bouwbesluit 2012 zijn regels neergelegd over energiezuinigheid, welke bij de bouw van woningen in acht moeten worden genomen. Zoals de AbRS eerder heeft overwogen heeft deze regeling een uitputtend karakter, zodat geen ruimte bestaat in het plan op dit punt een nadere regeling te treffen. Bron: AbRS 22 april 2015, zaaknummer 201409401/1/R6 (r.o. 8.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1290

Jurisprudentie

het toepassing geven aan deze bevoegdheid staat los van de bevoegdheid om het geluidverdeelplan, dat onderdeel is van het bestemmingsplan, met toepassing van de bestreden wijzigingsbevoegdheid te wijzigen. In zoverre bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad in strijd met de Wgh een wijzigingsbevoegdheid heeft opgenomen voor de wijziging van het geluidverdeelplan als onderdeel van het bestemmingsplan. Bron: AbRS 11 maart 2015, zaaknummer 201307761/1/R4 (r.o. 3-3.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:705

NATUUR

15 Wijzigingsplan en artikel 19kd van de Nbw 1998 niet van toepassing bij externe saldering [Wro, Nbw 1998, HBR] Artikel 19kd, lid 1, aanhef en onder b, van de Nbw 1998 dat de vaststelling van een plan zonder passende beoordeling mogelijk maakt als er per saldo geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt ziet alleen op de situatie waarbij maatregelen op het eigen bedrijf worden genomen, de zogenoemde interne saldering. Het resultaat van de richtlijnconforme interpretatie van artikel 6, derde lid van de Habitatrichtlijn is dat artikel 19kd van de Nbw 1998 niet van toepassing is in geval van externe saldering, zoals het (gedeeltelijk) intrekken van een milieuvergunning van een ander bedrijf. Bron: AbRS 1 april 2015, zaaknummer 201402973/1/R3 (r.o. 2.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:999 16 Handhavingsverzoek voeren melkrundveehouderij zonder Nbw-vergunning en belanghebbendheid [Nbw 1998, Awb] Appellant B woont in de directe nabijheid van de veehouderij. De woning van appellant B aan de Kerklaan 11 te Raamsdonk bevindt zich evenwel op ongeveer 3,2 kilometer afstand van het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied Biesbosch. De AbRS is gelet op laatstgenoemde afstand van oordeel dat het Natura 2000-gebied Biesbosch geen deel uitmaakt van de directe leefomgeving van appellant B. Bron: AbRS 22 april 2015, zaaknummer 201310565/1/R2 (r.o. 2.3-2.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1258

STAATS- EN BESTUURSRECHT

17 Weigeren omgevingsvergunning wijzigen gevel kantoorpand en belanghebbendheid huurder [Wabo, Awb] [Partij] heeft te kennen gegeven dat de omgevingsvergunning niet kon worden verleend vanwege de invloed van de reclameuiting op haar eenmanszaak Advocatenkantoor Bezuidenhout, waarvoor zij ruimte huurt in het kantoorpand. Zij kan in persoon handelen onder de naam Advocatenkantoor Bezuidenhout en in die hoedanigheid opkomen voor de belangen die de exploitatie van dat kantoor raken. Dat, zoals Astorium Projecten heeft gesteld, voor dit kantoor naast [partij] nog een andere persoon werkzaam is, maakt dat niet anders. [Partij] is derhalve terecht ontvankelijk geacht. Bron: AbRS 25 februari 2015, zaaknummer 201405282/1/A4 (r.o. 2.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:553 18 Machtiging mag niet praktisch onbegrensd zijn [Awb, Wob] Uit een machtiging dient in voldoende mate te blijken dat degene die de machtiging verstrekt zich er van bewust is dat hij als eisende partij optreedt of zal optreden in de procedure, waarin de machtiging is gevraagd. Niet voor elk afzonderlijk rechtsmiddel is een afzonderlijke machtiging vereist maar de afgegeven machtiging mag niet praktisch onbegrensd zijn, maar moet zodanig specifiek zijn dat daaruit blijkt op welke concrete vordering of procedure die machtiging betrekking heeft. Bron: Rechtbank Gelderland 26 februari 2015, zaaknummer AWB 14/2751 (r.o. 6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBGEL:2015:1219 19 Watervergunning ophogen percelen en herstel gebrek primair besluit in bezwaarbeslissing [Awb, Wtw] Geen beletsel bestaat om een in bezwaar aangevochten besluit, na heroverweging daarvan als bedoeld in artikel 7:11 van de Awb, bij het besluit op dat bezwaar in stand te laten op grond van een nieuwe of nadere belangenafweging en motivering, ook niet voor zover aangenomen moet worden dat het in bezwaar aangevochten besluit op dat punt gebrekkig was. Bron: AbRS 18 maart 2015, zaaknummer 201406882/1/A4 (r.o. 1.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:875 20 Machtiging aan familierelatie en vergoeding voor door derde verleende rechtsbijstand? [Awb] Zoals de AbRS eerder heeft overwogen staat een familierelatie er op zichzelf niet aan in de weg dat een gemachtigde als derde wordt aangemerkt. Evenmin staat een familierelatie aan het beroepsmatige karakter van verleende rechtsbijstand in de weg, met dien verstande dat in het geval rechtsbijstand wordt verleend door een persoon die behoort tot het huishouden van de belanghebbende, in beginsel moet worden aangenomen dat deze niet op zakelijke basis is verleend en daarom niet kan gelden als beroepsmatig verleend. De gemachtigde behoort niet tot hetzelfde huishouden als de bestuurder van De Heksenketel en er is geen aanwijzing dat de rechtsbijstand in dit geval niet op zakelijke basis is verleend. De gemachtigde dient daarom als derde te worden beschouwd. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte geoordeeld dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en dat daarom geen aanleiding bestaat het college te veroordelen tot vergoeding van de kosten die De Heksenketel daarvoor heeft gemaakt. Bron: AbRS 8 april 2015, zaaknummer 201407184/1/A2 (r.o. 3.1, 4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1109 Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie

30

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken @sdu.nl.

Hoe het onteigeningsinstrument gebrui­ ken bij Programmatische Aanpak Stikstof (PAS)? Eind april verscheen het bericht op de website van Binnenlands Bestuur dat provincies meer zullen moeten onteigenen om de doelstellingen van de PAS – economische groei en natuurherstel – mogelijk te maken. Waar gaat het om? Met de PAS wil het kabinet beschermde stikstofgevoelige natuurgebieden laten herstellen en tegelijkertijd rondom deze gebieden ruimte voor economische ontwikkelingen creëren. Een en ander vindt plaats in het kader van het Europese natuurbeleid: in heel Europa zijn gebieden aangewezen die van belang zijn voor de bescherming van natuur en biodiversiteit: de Natura 2000-gebieden. In 124 van de 164 in ons land aangewezen gebieden is sprake van een te hoge stikstofdepositie. Eind april heeft Staatssecretaris Dijksma de Tweede Kamer laten weten dat het de bedoeling is het PAS-programma 2015-2021 in juni vast te stellen. Voor het behalen van de natuurdoelen zullen maatregelen worden getroffen: bronmaatregelen die zorgen voor een daling van de stikstofdepositie en herstelmaatregelen die de natuurgebieden bestendiger maken tegen overbelasting met stikstof. De doelstelling is de stikstofdepositie sneller te laten afnemen dan volgens de autonome ontwikkeling (zonder PAS) en tegelijkertijd nieuwe economische ontwikkelingen mogelijk te maken die zelf wel weer stikstofdepositie veroorzaken. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) adviseerde vorig jaar al om geen ontwikkelruimte voor economische ontwikkelingen op voorhand uit te geven. Dat advies is echter niet opgevolgd. In april zijn uitvoeringsafspraken ondertekend door de ministeries van Economische Zaken en Infrastructuur en Milieu en de provinciekoepel IPO, waarbij is besloten de depositieruimte van tevoren in te schatten via een PAS referentieprognose en deze alvast (deels) uit te geven. Volgens het PBL vergroot de overheid zo het risico op het uitblijven van het vereiste natuurherstel. De afdwingbaarheid van alle bron- en herstelmaatregelen is nog niet formeel geregeld. Uit interviews die het PBL afnam, blijkt dat provincies probleemgebieden hebben waar lokaal verzet het natuurherstel volledig blokkeert. Hoewel provincies het liefst zaken willen doen op basis van vrijwilligheid wordt onteigening niet langer uitgesloten. Het is de vraag of provincies voldoende zijn voorbereid op het adequaat toepassen van het onteigeningsinstrument bij PAS. Wat te doen? • De grondverwervingsstrategie zal moeten zijn: bij geen uitzicht op minnelijke overeenstemming volgt onteigening. • Een vastgestelde juridische grondslag is noodzakelijk om de

BIM Media

•

•

•

onteigeningsprocedure te kunnen starten. Dus deze niet pas gaan voorbereiden als de knelpunten in de minnelijke verwerving al duidelijk zijn. Snel kunnen starten met de procedure van het verzoekbesluit aan de Kroon voorzien van alle in artikel 79 Onteigeningswet opgesomde documenten. Zorgen voor een correcte onteigeningsprocedure en voldoen aan de beoordelingsmaatstaven van de Kroon: ruimtelijk ontwikkelingsbelang, publiek belang, noodzaak en urgentie. Regelen van voldoende financiering. Hierbij bedenken dat onteigening betekent dat een onteigende partij volledig schadeloosgesteld moet worden (waarde (landbouw)grond en opstallen in het vrije economische verkeer en bijkomende schaden). Lastig bij onteigening ten behoeve van natuur waar weinig of geen financiële opbrengsten tegenover staan.

Kortom: veel werk aan de winkel voor de provincies om tot succesvolle PAS-onteigeningen te kunnen komen. Ernst van Gelder, Vereniging van Grondbedrijven

Hoe om te gaan met bruiklener die opzeg­ ging bruikleenovereenkomst naast zich neerlegt? Onze gemeente heeft enkele loodsen op een herontwikkelingslocatie ooit tijdelijk in bruikleen gegeven aan een aantal bedrijfjes. Omdat de locatie nu eindelijk herontwikkeld gaat worden, zijn de bruikleenovereenkomsten een paar maanden geleden opgezegd. Eén bruiklener, waar we in het verleden ook al veel problemen mee hebben gehad, ligt dwars. Hij heeft de beheerder, toen die onlangs op de locatie was, verteld dat hij niet van plan is te vertrekken. Als reden gaf hij dat hij nooit een opzegging zou hebben ontvangen. We hebben echter het ontvangstbewijs van de aangetekende brief, dus dat is apert onjuist, maar intussen moet er wel over drie maanden begonnen worden met de sloop, anders loopt de planning spaak. Wat kunnen wij doen om er zeker van te zijn dat deze man dan weg is? Hem kennende weten we dat hij niet uit eigen beweging zal vertrekken. Het zal u wel duidelijk zijn dat u deze bruiklener er niet eigenhandig uit kunt zetten. Daar heeft u een ontruimingsvonnis van de rechter voor nodig. Om daar tijdig over te kunnen beschikken moet u zo snel mogelijk een kort geding tegen de bruiklener aanspannen. Dat zal niet gaan op basis van een mondelinge bewering die hij heeft gedaan. Ik raad u daarom aan om de man een brief te sturen (en deze persoonlijk door de beheerder te laten overhandigen, zodat hij niet weer kan zeggen dat hij hem niet ontvangen heeft), waarin u hem verzoekt binnen een week schriftelijk te bevestigen dat hij zich aan de afspraken uit de overeenkomst zal houden en op de datum genoemd in de opzegging het pand zal ontruimen. Om het hem zo gemakkelijk mogelijk te maken, laat u deze brief vergezeld gaan van een kopie van de brief die hij alleen maar voor akkoord hoeft te ondertekenen en in een bijgesloten geadresseerde en gefrankeerde antwoordenvelop te stoppen. Heeft u na een week geen verklaring ontvangen (of eentje waarin hij schriftelijk bevestigt wat hij eerder tegen de beheerder zei), dan kunt u via uw advocaat een kort geding bij de rechtbank aanspannen, waarbij u nakoming van de bruikleenovereenkomst vordert. Weigert hij de brief

31

Vraag en antwoord

VRAAG EN ANTWOORD

Vraag en antwoord

in ontvangst te nemen, dan kunt u de verklaringen van de beheerder over de weigering om te vertrekken en om de brief aan te nemen gebruiken als basis voor een dagvaarding. Let er daarbij wel op dat u een onherroepelijke sloopvergunning kunt overleggen, want anders zou de rechter kunnen concluderen dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Heeft u eenmaal een vonnis en is de bruiklener op de afgesproken datum niet weg, dan kan de deurwaarder met behulp van de politie het pand ontruimen en kunt u op tijd beginnen met slopen.

kan elke gemeente zich gerust ter harte nemen: strijd met de van een gemeente te verwachten zorgvuldigheid is normaal juridisch taalgebruik om aan te geven dat er iets onrechtmatigs is voorgevallen, er dus strijd was met een algemene zorgvuldigheidsnorm. Schending van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur kan worden aangemerkt als een invulling van het begrip onzorgvuldig bij onrechtmatige daad (art. 6:162 lid 2 BW). Erwin Hijmans, PurpleBlue

Anna van Gelderen, gemeente Groningen

Hoe werken het gelijkheidsbeginsel en de zorgvuldigheid bij gemeentelijke gronduit­ gifte? Elders in deze editie wordt een arrest besproken over grondprijzen waarin het gelijkheidsbeginsel prominent aan de orde is. In een ander arrest (8 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1221) en vooral in de daaraan voorafgaande conclusie van advocaat-generaal Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2015:358) is dat beginsel fraai uitgelegd. Het ging om een ingewikkelde situatie waarin Bouwmarkt Epe de toezegging van de gemeente Epe had gekregen, dat bij toekomstige kaveluitgifte voor een bouwmarkt de aanvragen van gegadigden op gelijke wijze zouden worden behandeld. Er was in Epe uit distributieplanologisch oogpunt voor niet meer dan twee bouwmarkten plaats. Enkele jaren later bleken Formido en Les Arcs (Gamma) beide een bouwkavel te hebben gekocht op een bestaand bedrijventerrein, terwijl de gemeente inmiddels grond verworven had in een nieuw plan die voor een bouwmarkt zou kunnen worden verkocht. Bouwmarkt Epe verzocht de gemeente om die kavel te mogen kopen. De gemeente weigerde met het argument dat de beide andere bouwmarkten al over grond beschikten en er geen ruimte voor een derde was. In het geding bleek verder dat de gemeente haar afwijzing onder meer gebaseerd had op een brief van Bouwmarkt Epe aan Les Arcs dat hij geen belangstelling had voor een tweede bouwmarkt. Volgens het gelijkheidsbeginsel dienen gelijke gevallen gelijk te worden behandeld. Dat brengt, aldus de advocaat-generaal bij de HR, mee dat voor een verschil in behandeling een redelijke en objectieve rechtvaardiging dient te bestaan, welke kan worden gezocht in een of meer tussen de vergeleken gevallen bestaande verschillen. Er moeten dus juridisch relevante verschillen dienen te worden getraceerd. Het Hof had geoordeeld dat het feit dat Formido en Les Arcs over bouwgrond beschikten en Bouwmarkt Epe niet, geen juridisch relevant verschil betrof. De HR neemt de formulering over en is het eens met het Hof. I.c. was een gelijke behandeling toegezegd door de gemeente aan Bouwmarkt Epe. Dat versterkte de zaak, maar ook zonder toezegging is de gemeente gehouden tot gelijke behandeling, aldus de a-g. Tot zover het gelijkheidsbeginsel. Maar er staat meer in het arrest over de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente heeft zich schuldig gemaakt aan een gebrekkige belangeninventarisatie. De mededeling van een concurrent (Les Arcs) dat zijn concurrent (Bouwmarkt Epe) geen belangstelling heeft, had de gemeente bij Bouwmarkt Epe moeten verifieren, ook al stond dat in een brief die Les Arcs blijkbaar aan de gemeente had verstrekt. Verder had de gemeente geklaagd dat het Hof e.e.a. strijd met de zorgvuldigheid constateerde, terwijl er in het geding door Bouwmarkt Epe geen strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel was aangevoerd. Het Hof had echter alleen gezegd dat er strijd was met de zorgvuldigheid die van de gemeente in het algemeen mag worden verwacht. Het antwoord van de HR

32

Per 1 juli is de herziening van de Woning­ wet van kracht. Welke activiteiten mogen woningcorporaties op het vlak van gebieds­ ontwikkeling verrichten buiten hun kern­ activiteiten? Ten gevolge van de herziening van de Woningwet moeten toegelaten instellingen zich concentreren op hun kernactiviteiten. Op het vlak van gebiedsontwikkeling betreft dit kort gezegd de ontwikkeling, de realisatie en het beheer van (i) sociale woonruimte en (ii) (bepaald) maatschappelijk vastgoed. Deze kernactiviteiten noemt men ook wel de zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Corporaties mogen daarbuiten ook activiteiten ontplooien – dit betreft de zogenaamde niet-DAEB activiteiten, zoals de realisatie van koopwoningen en/of gebouwen met een commerciële bestemming – mits daarbij voldaan wordt aan de eisen en criteria zoals deze volgen uit de nieuwe wetgeving. In de kern betekent dit in de eerste plaats dat corporaties hun DAEB-activiteiten zullen moeten gaan scheiden van hun niet-DAEB-activiteiten. Dat kan, in uitgangspunt, op twee manieren: via (i) een administratieve scheiding binnen de corporatie zelf of (ii) via een juridische scheiding, waarbij de niet-DAEB-activiteiten worden ondergebracht in één of meerdere zogenaamde woningvennootschappen. Niet-DAEB-activiteiten moeten overigens wel gerelateerd zijn aan de volkshuisvesting, dat als zodanig breed is geformuleerd in de wet. Bij een administratieve scheiding mag de niet-DAEB-activiteit, tenzij sprake is van een bepaald herstructureringsproject, bovendien niet eerder worden ontplooid, dan nadat uit een door de gemeente uit te voeren markttoets is gebleken dat er geen derde is die de desbetreffende niet-DAEB-activiteit zou willen uitvoeren. De invloed en rol van gemeenten op de positie van woningcorporaties neemt dus toe door de herziening. Die grotere rol is er ook omdat toegelaten instellingen met gemeenten zogenaamde prestatieafspraken dienen te maken over hun bijdrage aan het gemeentelijk volkshuisvestingbeleid. Die prestatieafspraken zijn verplicht voor de DAEB-activiteiten. Voor niet-DAEBactiviteiten kunnen die afspraken vrijwillig worden gemaakt. Kortom, de mogelijkheid tot ontplooiing van activiteiten van woningcorporaties buiten hun kernactiviteiten wordt door de herziening weliswaar beperkt, maar wordt als zodanig niet onmogelijk gemaakt. Manfred Fokkema, Infense advocaten

De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetref­ fende vraag beantwoordt.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Zelden verschijnt er zomaar een boek dat echt van belang is voor de privaatrechtelijke grond(bedrijf )praktijk. Illegaal grondgebruik en ruimte is er zo een. Verjaring is bar en boos ingewikkelde materie, waar velen mee worstelen. De schrijfster is niet alleen specialist, maar geeft ook in haar colofon aan: ‘Ik wil het recht weer toegankelijk maken voor gewone mensen, zodat mensen hun problemen zoveel mogelijk zelf kunnen oplossen.’ Geen gemakkelijke opgave, maar ze maakt het zonder meer waar. Hoewel er natuurlijk niet zelden een advocaat aan verjaring te pas komt. Het boek is een heldere, prettig leesbare uiteenzetting in gewone taal, met erg veel aanhalingen uit de jurisprudentie die vervolgens heel duidelijk worden uitgelegd. Als je het boek uit hebt, weet je gewoon hoe het zit met verjaring en oneigenlijk grondgebruik. En vooral als je met de problematiek te maken hebt, leest het als een trein. Het boek is een must voor elk gemeentelijk grondbedrijf, maar ook advocaten, ontwikkelaars en zelfs particuliere grondeigenaren die met verjaringsproblematiek te maken hebben, zullen er veel aan hebben. Auteur: Mr. Drs. E.M.C.M. van Leijen, Berghauser Pont publishing, ISBN9789491930232, april 2015, 261 pag., prijs € 49.

Parkeren en ruimte Parkeren en ruimte plaatst parkeren in de ruimtelijke context. Er worden handvatten gegeven hoe de parkeervraag berekend en gefaciliteerd kan worden, hoe het gebruik kan worden gereguleerd en welke wettelijke kaders op parkeren van toepassing zijn. De vele soorten parkeervoorzieningen en hun toepassingsmogelijkheden zoals we die nu kennen worden beschreven, maar ook toekomstige ontwikkelingen als de zelfrijdende auto worden benoemd. Aan bod komt ook de parkeerexploitatie en de organisatie; de relevante aspecten die zorgen dat de fysieke parkeervoorzieningen bij blijven dragen aan een leefbare en bereikbare omgeving. Auteurs: Ernst Bos, Ed van Savooyen, Martin Blankendaal, Pieter Delleman, Berghauser Pont publishing, ISBN 9789491930225, juni 2015, 149 pag., prijs € 49.

BIM Media

Planschade, jurisprudentie 01.01.2014 - 01.01.2015 In Planschade, jurisprudentie 01.01.2014 - 01.01.2015 zijn ruim 140 relevante planschade-uitspraken uit 2014 kort weergegeven naar onderwerp. Deze uitgave biedt adviseurs en overheidsorganen een actueel en overzichtelijk naslagwerk voor de beoordeling van planschade. Zo zijn in dit boek uitspraken opgenomen over onderwerpen als normaal maatschappelijk risico, planschadetaxatie, methodische schadeberekening en berekening van inkomensderving. Naast deze onderwerpen is er ruim aandacht voor de planologische maatregelen die grondslag kunnen zijn voor een tegemoetkoming in de planschade en de gevolgen van die wijzigingen voor de planologische vergelijking. Auteurs: mr. ing. J.J. Thoonen en mr. T. ten Have RT, Berghauser Pont publishing, ISBN 9789491930287, juni 2015, 201 pag., prijs € 59.

Het exploitatieplan ‘Het Exploitatieplan, inclusief de grondexploitatieregeling bij uitnodigingsplanologie en in de Omgevingswet’ is een bewerking en uitbreiding van de eerder verschenen Wegwijzer Exploitatieplannen. Deze tweede druk is een lijvig boek waarin recht en praktijk rond exploitatieplannen bij elkaar zijn gebracht en waarin de zeer omvangrijke jurisprudentie met commentaar is verwerkt. Ook wordt er aandacht besteed aan de grondexploitatieregeling bij organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie en verder aan de komende regeling in de Omgevingswet. Alle onderdelen van de omvangrijke stof worden zorgvuldig onderzocht en uitgelegd. Wie zich met exploitatieplannen bezighoudt heeft met dit werk de meest integrale handleiding in handen die men zich maar kan wensen. Auteur: E.J. van Baardewijk, Uitgeverij Paris, ISBN 978-94-62510-66-1, maart 2015, 519 pag., € 54,95.

33

Onderzoek / Publicaties

Illegaal grondgebruik en ruimte, over verlies, verjaring en verkrijging van grond als gevolg van gebruik door niet-eigenaren

Agenda

IBR Cursus Algemeen Aanbestedingsrecht 2015 5, 12, 19, 26 november en 3 en 10 december 2015, 16.00 – 21.00 uur, BCN Utrecht CS, Utrecht. In de inleidende cursus Aanbestedingsrecht wordt een overzicht van het hele aanbestedingsrecht geboden, bedoeld voor de algemene aanbestedingspraktijk, dus van belang voor de aanbesteding van bouwgerelateerde opdrachten en alle andere opdrachten. Deze basiscursus is bedoeld als eerste grondige kennismaking met het aanbestedingsrecht. De onderwerpen, door ervaren docenten uiteengezet in interactieve colleges, betreffen: beginselen van het aanbestedingsrecht, de procedures, de criteria, rechtsbescherming, 2B-diensten, onder de drempel aanbesteden, aanbesteden bij gebiedsontwikkeling, dienstenconcessies, in-house aanbesteding en de lakmoesproef: lessons learned, waarbij al het uiteengezette in een praktisch kader wordt geplaatst. Prijs: € 2.215 (excl. BTW incl. dagschotel, digitaal studiemateriaal met relevante literatuur en rechtspraak en het boek Parlementaire geschiedenis Aanbestedingswet 2012). Basiscursus Bouwrecht van Start tot Finish 15 september 2015, 9.00 – 17.00 uur, Party- en Congrescentrum het Vechthuis, Utrecht. Waar gaat het bouwrechtelijk vakgebied over? Dat is de vraag die centraal staat in deze basiscursus. Met een helicopterview wordt een overzicht geboden op het juridische landschap van gebiedsontwikkeling en bouwen; van initiatieffase tot uitvoering en exploitatie. Belangrijke vragen daarbij zijn: • Wat is het project: hoe bepaal je wanneer en voor wie een project succesvol zal zijn, wat zijn projectdoelen? • Van wie is de grond nu, en van wie straks, wat voor private of publieke transacties komen daarbij kijken? • Wie betalen de bouwkosten en hoe financieren zij die? • Hoe en door wie zal het project worden gebruikt? • Met wat voor partijen kom je tot realisatie van het project en hoe contracteren welke partijen die? • Welke publiekrechtelijke medewerking is nodig om het project mogelijk te maken en welke middelen hebben die publieke partijen om er op toe te zien dat iedereen zich aan de regels houdt?

34

•

 ie kunnen het project maken en wie W kunnen het breken? Inleiders: prof. mr. J. Struiksma en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck. Prijs: € 735 excl. BTW en incl. digitaal studiemateriaal en het boek Bouwrecht in Kort Bestek (8e druk).

se bijeenkomst: De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk. Behandeld worden: best practices en de trefzekere omgang met deze contractvorm. Meer informatie op: www.orbiters.nl.

VBR-A/IBR Vooruitblik Cursus Algemeen Aanbestedingsrecht 2015 23 en 30 september, 7 en 14 oktober en 4, 11, 18, 25 november en 2 december 2015, 16.00 – 21.00 uur, Regardz La Vie, Utrecht. In deze geactualiseerde verdiepingscursus worden na een inleiding in het omgevingsrecht de volgende onderwerpen behandeld: het systeem en de kern van de ruimtelijke ordening, Wabo en vergunningverlening, ruimtelijke ordening, milieu, natuur, planrealisatie en grondbeleid, besluitaansprakelijkheid en planschade en nadeelcompensatie. Inleiders: mr. N.H. van den Biggelaar, mr. G.M. van den Broek, mr. J.F. de Groot, mr. J. Hoekstra, mr. A.R. Klijn, prof. mr. N.S.J. Koeman, prof. mr. D.A. Lubach, mr. B.J.P.G. Roozendaal, mr. M.W.L. Simons-Vinckx, mr. M.A.A. Soppe en mr. J.A.M. van der Velden. Prijs: € € 2.650 (excl. BTW incl. dagschotel, digitaal studiemateriaal met relevante literatuur en rechtspraak).

Orbiters Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling Orbiters en Geoplan verzorgen de leergang: Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling. Innovatieve recepten in de nieuwe realiteit. Deelnemers kunnen zich ook inschrijven voor specifieke lesdagen. Meer informatie op: www.geoplan.nl of www.orbiters.nl. Basiscursus Grondexploitatie voor niet planeconomen Orbiters biedt de eendaagse Basiscursus Grondexploitatie voor niet planeconomen aan. De belangrijkste methoden en begrippen komen op een speelse manier aan bod. Bovendien is er een reken en tekenatelier. Meer informatie op: www.orbiters.nl. De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk Orbiters heeft in het programma de eendaag-

Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over: - Uitgifte bedrijventerrein in erfpacht als verkoopversneller - Leidraad aanbesteden Energieprestatiecontracten - Stadslandbouw als onderdeel van gebiedsontwikkeling - Getaxeerde waarde leegstand pand/ balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Ontwerpregeling plankostenscan - Vereisten taxateur bepalen inbrengwaarde - Afstoten gemeentelijk vastgoed - Duurzaamheid in de grondexploitatie - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Windenergie - Actualiteiten Nadeelcompensatie - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk. Voor de 4e editie 2015 worden onder andere artikelen voorbereid rond ‘verkoopversnellers’. In de 5e editie 2015 staat ‘gebiedsontwikkeling en samenwerking’ centraal. Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. Kopijdatum voor de 4e editie met thema Verkoopversnellers is 29 juli 2015. En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk? Laat het de redactie weten via [email protected]!

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2015

Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.

Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen

Kijk op www.nysingh.nl

springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.

Fakton

heeft

zich

de

afgelopen

jaren

ontwikkeld van een bedrijf dat praktische oplossingen biedt voor operationele vraagstukken

tot

een

financiële

boardroom

consultant voor operationele en strategische vastgoedvraagstukken. Onze mensen combineren

hun

vastgoedkennis,

ervaring

en

analytische skills met praktische executiekracht om ingewikkelde vastgoedopgaven tot een goed resultaat te brengen. Dit doen wij voor een kring van opdrachtgevers opgebouwd onder overheden en bedrijven in binnen- en buitenland.

Consultancy

Rotterdam Beurs WTC 21st floor Beursplein 37 PO Box 30188

Valuation

3001 DD Rotterdam The Netherlands +31 10 300 6000

Executives

Amsterdam World Trade Center Toren I Level 1 Zuidplein 14

Capital

www.fakton.nl

1077 XV Amsterdam The Netherlands +31 20 723 7900