Jaargang 10 augustus 2015 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK. Gebiedsontwikkeling vooruit: nu tijd om door te pakken. Aanbesteden Energieprestatiecontracten

Jaargang 10 | augustus 2015

GRONDZAKEN 4 IN DE PRAKTIJK

Gebieds­ontwikkeling vooruit: nu tijd om door te pakken

Verkoopversnellers

Leidraad Aanbesteden Energieprestatie­ contracten

ALTIJD EN OVERAL TOEGANKELIJK Al uw vragen over bijvoorbeeld het Bouwbesluit, brandveiligheid of andere praktische informatie kunt u nu snel en eenvoudig op 1 centrale plek vinden.

1 maand gratis via omgevingindepraktijk.nl/gratis

Omgeving in de praktijk.nl

COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie

INHOUD

Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans (Purple Blue) Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)

6

10

15

23

EINDREDACTIE

Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] grondzaken in de praktijk online

Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever

Helene Hartlief BIM Media B.V. Vormgeving

SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen

BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: [email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE

Gea van de Vosse BIM Media B.V. [email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

5 Intro ARTIKELEN 6 Verkoopversnellers 9 Verkoopversnellers: een euro voor uw plan 12 Column: Slierende fundamenten 13 Uitgifteversnelling door erfpachtuitgifte van bedrijventerreinen 15 Leidraad aanbesteden Energieprestatiecontracten 18 Column: Boem! ACTUALITEITEN 19 Gebiedsontwikkeling vooruit: nu tijd om door te pakken 23 Stadslandbouw als panacee of kans? 25 Actualiteit Nadeelcompensatie 26 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet RUBRIEKEN 29 Vvg Verenigingsnieuws 34 Jurisprudentie 37 Vraag en antwoord 38 Onderzoek en publicaties 39 Agenda

Coverfoto: Arnold Joost.

Nauwkeurig taxeren met de nieuwste edities van de taxatieboekjes Met de kostengegevens uit de taxatieboekjes bepaalt u snel en nauwkeurig de (her)bouwkosten van gebouwen en de herstelkosten van gebouwschade. De boekjes zijn volledig geactualiseerd en verrijkt met de meest recente eisen, prijzen en kostengegevens.

Makkelijk te gebruiken en altijd op zak! Heeft u geen of weinig bouwkundige kennis? Geen probleem! De boekjes zijn makkelijk te gebruiken en dankzij het handzame zakformaat kunt u de boekjes altijd meenemen.

Uw voordelen op een rij

•

U berekent snel en nauwkeurig de (her)bouwkosten per m2 of m3.

•

U beoordeelt eenvoudig de schade aan verschillende soorten gebouwen, installaties en terreinen.

•

U krijgt direct een idee van de kosten van reparatie of vervanging.

•

U krijgt praktische adviezen over de herstelmaatregelen.

Liever digitaal? Neem dan een abonnement op Taxarom online. Hiermee haalt u de meest complete databank van kostengegevens in huis. Meer dan 500 referentieprojecten helpen u tot een snelle en betrouwbare berekening van (her)bouwwaardes of schades te komen.

Voor meer informatie of uw bestelling ga naar www.bimmedia.nl/taxatie of bel 070 304 67 77.

Het medium voor de vastgoedprofessional

Intro

Grond, geld en gemeenten

B

egin juli 2015 verscheen het belangwekkende rapport Grond, Geld en Gemeenten van de Raad voor de Financiële Verhoudingen. Het rapport geeft voeding aan de discussie over de toekomst van de gemeentelijke grondexploitatie, die ook met regelmaat in Grondzaken in de Praktijk wordt gevoerd. De boodschap is: meer focus op de publieke rol en laten we afstand nemen van de private risicodragende rol. Maar dat laatste gaat niet van de ene op de andere dag: de vraag is hoe te komen tot een verstandige afbouw?

In deze editie staat het thema ‘verkoopversnellers’ centraal. In het openingsartikel bespreekt Jan Winsemius nieuwe ideeën om de ontwikkeling van gronden te vergemakkelijken en te bespoedigen: het creëren van grotere vrijheden voor de gebruikers en nieuwe verhoudingen tussen betrokken partijen. Esther Geuting en Jan Paul Stouten richten hun artikel op de verkoop van grond en panden voor commercieel vastgoed en geven zes praktische hoofdlijnen om de verkoop te versnellen. Het instrument erfpacht kan onder meer worden ingezet om de uitgifte van bedrijfsterreinen te versnellen, zoals toegelicht wordt door Bert Engelsman, inclusief het gebruik van bijzondere vormen van erfpacht. In de rubriek Actualiteiten bepleiten Theo Stauttener en Jaap Zijda om door te pakken met binnenstedelijk bouwen en gebiedsontwikkeling, waarbij een koppeling van verrekensystemen centraal staat en ook place making en het inzetten van financiële kwartiermakers meegenomen worden. Hedwig Tummers schrijft nogmaals over energieprestatiecontacten en behandelt ditmaal de door Binnenlandse Zaken gepubliceerde leidraad voor het aanbesteden van deze contracten. Mariet Schoenmakers beschrijft in een bevlogen artikel de mogelijkheden van stadslandbouw en doet suggesties hoe om te gaan met wat de aarde ons biedt. En in deze editie twee scherpe columns. Erwin Hijmans grijpt de bodemdaling in Groningen en het funderingsherstel bij paalrot aan om vervolgens de juridisch-maatschappelijke fundamenten in ons land door te lichten onder de noemer Slierende Fundamenten. Onder de pakkende titel Boem! plaatst Manfred Fokkema kritische noten bij het op 30 juni 2015 vernietigde staatssteunbesluit van de Europese Commissie inzake Leidschendam-Voorburg. In de vaste rubriek Actualiteit Nadeelcompensatie aandacht voor de betekenis van de WOZ-waarde voor taxaties. Voorts een mooie Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen in het kader van de Grondexploitatiewet, het jurisprudentieoverzicht en de rubriek Vraag en Antwoord. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via [email protected]! Tineke ten Have hoofdredacteur

BIM Media

5

Artikelen

Verkoopversnellers Wie dit artikel leest met de verwachting een paar korte tips te ontvangen om morgen meer te verkopen, komt waarschijnlijk bedrogen uit. Dit verhaal geeft vooral ideeën om de snelheid van de ontwikkeling meer structureel in te richten, met het doel tempo te maken. Sommige daarvan kunnen morgen wel direct helpen.

Foto: Arnold Joost.

Jan Winsemius1 Urgentie organiseren bij de gemeente We komen uit een tijd dat de jaarlijkse waardestijging van woningen en de onderliggende bouwgrond hoger lag dan de rentestand. Het gevolg was dat vertraging steeds een verbetering van het resultaat van de grondexploitatie opleverde. Er was geen haast. Gek genoeg is er nog steeds weinig haast. Een lage rente in de grondexploitatie zorgt ervoor dat onverkoopbare woningprogramma’s vandaag zonder grote gevolgen voor het resultaat van de exploitatie haast eindeloos kunnen worden doorgeschoven. Het effect op de netto contante waarde is beperkt. Het gevolg is dat exploitaties lang blijven hangen in optimistische verwachtingen. Het schake6

len naar een programma dat wél verkoopbaar is, betekent vrijwel direct dat het papieren resultaat sterk verslechtert. Een oplossing is een marktconforme risicoopslag in de gangbare disconteringsvoet van de grondexploitatie. Met die hogere disconteringsvoet wordt veel beter duidelijk dat er een groot risico zit aan het vooruitschuiven van opbrengsten. Opbrengsten die verder in de tijd liggen, worden door die hogere rekenrente immers minder waard. Het gevolg is een directe afboeking met financiële consequenties die de gemeente vaak niet goed kunnen dragen. Het huidig alternatief is dat risico’s die niet in de exploitatie inzichtelijk worden, in stand blijven met het gevaar van veel grotere verliezen op termijn. Een markt-

conforme rente met opslag is een directe sterke impuls om tempo te maken. Urgentie organiseren bij de markt Bij marktpartijen ontbreekt in veel gevallen ook urgentie. De grondexploitant heeft in het oude contract recht op een grondopbrengst, die vandaag onhaalbaar is, maar de afname van grond is niet af te dwingen. De ontwikkelaar heeft een exclusief ontwikkelrecht, maar kan niet tot een haalbare ontwikkeling komen. Nieuwe contracten zullen anders in elkaar moeten zitten. Een standaardclausule zou moeten zijn dat, indien de vastgoedontwikkelaar niet binnen een bepaalde periode komt tot grondafname, de exclusiviteit vervalt. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

BIM Media

variant A

GRONDPRIJS

Flexibiliteit financiën De grondopbrengsten worden residueel bepaald en in grondprijsafspraken of in een grondprijssystematiek vastgelegd. De gronduitgifteprijssystematiek is er meestal op gericht het gat tussen de grondprijs en de grondwaarde te minimaliseren. Er lijkt niets

GRONDWAARDE

Geen opbrengstenoptimalisatie per m² Voor de crisis was het structureel zo dat de woningbehoefte groter was dan de locatievoorraad. Bouwgrond was de knelpuntfactor. Dan is het logisch de winstmogelijkheden van de locatieontwikkeling te optimaliseren op de schaarse vierkante meters grond. Nu is de situatie anders. In de meeste regio’s is de voorraad bouwgrond ruim voldoende om aan de woningbehoefte te voldoen. Dan is het ook minder logisch zoveel mogelijk opbrengsten per m² te realiseren. Het optimaliseren van een woningprogramma in deelplan A betekent misschien dat de opbrengsten in deelplan B lager worden of doorschuiven in de tijd. Verdichting op locatie A leidt tot een noodzakelijke verdunning of uitstel op locatie B.

Flexibiliteit (bestemmings)plan We komen uit een tijd dat het gebruik was langlopende plannen tot in detail uit te werken en vast te leggen in bestemmingsplannen met een gedetailleerd woningprogramma. Dat maakt afstemming op de vraag van het moment lastig. De structuur of maatvoering van een plan belemmert het omzetten van programma’s. Het is wellicht mogelijk om slecht verkopende tweekappers te vervangen door goedkope starterwoningen, omdat de residuele grondwaarde per m² dicht bij elkaar ligt, maar een vastgelegde kaveldiepte van 30 meter maakt die omschakeling moeilijk. Met het starterprogramma dat eigenlijk een kaveldiepte van 22 meter nodig heeft, blijft steeds grond over die niet meer kan worden uitgegeven. Meer flexibiliteit in plannen is onontbeerlijk. De gesuggereerde zekerheid die uitgaat van de inflexibele uitgangspunten vergroot vaak de kans dat allerlei doelstellingen onhaalbaar worden. Het strak plannen op de lange termijn houdt juist grote risico’s in, niet in de laatste plaats voor het tempo.

GRONDPRIJS

Urgentie in nieuwe plannen De urgentie kan bij nieuwe plannen verder worden uitgewerkt door aanpassing van de plannen zelf. Het plan zou dan bij voorkeur zijn opgeknipt in deelplannen die een schaal hebben en een ontwikkeltermijn waarvoor de markt ook daadwerkelijk verplichtingen kan aangaan. Het voordeel van die kleinere schaal van deelplannen is bovendien dat er veel meer verschillende partijen in staat zijn de ontwikkeling ter hand te nemen. De lokale aannemer kan een plan van 30 woningen ontwikkelen. Een CPO-collectief kan 20 woningen ontwikkelen. Een grotere ontwikkelaar of belegger wil mogelijk twee of drie kavels van 30 woningen ineens ontwikkelen. De hele strategie van het plan is gericht op een schaal die financierbaar is en waarvoor garanties zijn af te geven. Die schaal biedt ruimte aan verschillende en gevarieerde programma’s én verschillende partijen, zodat tempo kan worden gemaakt.

variant B

zo erg als een gronduitgifteprijs die lager is dan de grondwaarde omdat je dan ‘geld laat liggen’. In variant A is dat fantastisch gelukt. Grondwaarde en grondprijs zijn gelijk. De gemeente laat geen cent liggen. Toch is variant B, waarin de grondprijs duidelijk lager is dan de grondwaarde, aantrekkelijker. Iedereen kan profiteren. Een methode is om op basis van een wensprogramma een residuele grondwaarde voor de locatie uit te rekenen. Die residuele grondwaarde wordt omgezet in een vaste prijs per vierkante meter. Aan de vastgoedontwikkelaar wordt een grondprijs doorberekend die bijvoorbeeld 10% hoger ligt. Daartegenover staat dat de vastgoedontwikkelaar meer programmatische vrijheid heeft. Hoe hoger de opslag over de residuele voorcalculatie, hoe meer programmatische vrijheid er is. Door die vrijheid voor de vastgoedontwikkelaar wordt de ontwikkeling zodanig aantrekkelijker dat het tempo kan worden verhoogd. Optimalisatie uitgeefbaar en openbare kwaliteiten Pre-crisis plannen hebben vaak een losliggende groenblauwe hoofdstructuur die de locatie in deelplannen opdeelt. Die groenstructuur beslaat 10-30% van de locatie. Binnen de deelplannen wordt het percentage uitgeefbaar gemaximaliseerd om de exploitatie dekkend te krijgen. Zo ontstaat er vaak een rare situatie dat sprake is van plannen met een vrij krappe verkaveling, van 60% uitgeefbaar binnen de woonvelden, terwijl het totale plan eigenlijk heel ruim van opzet is. Binnen het deelplan is weinig tot geen groen en de openbare ruimte is stenig. Een kans om tot versnelling te komen is door de kwaliteiten van de losliggende hoofdstructuur weer veel directer te koppelen aan de woningen. Dat kan door meer openbare ruimte binnen de woonvelden te brengen of door ten koste van de hoofdstructuur kavels te vergroten. In dat laatste geval is ook nog sprake van een kostenbesparing die ten goede kan komen aan de gemeente (lagere kostprijs), doordat minder openbaar gebied wordt gemaakt. Complementair programma Een kans voor versnelling ligt in het toevoegen van woningprogramma’s die niet concurreren met het reguliere woningprogramma. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een beleggers-huurprogramma, grondgebonden seniorenwoningen of kleine vrijstaande woningen. Het gaat er om dat het programma evident afwijkt van het regu7

Artikelen

Er is nu ‘schaarste’ aan afzetmogelijkheden per jaar. Per jaar kunnen niet meer dan zoveel woningen worden verkocht. Het is van belang te kijken die jaarlijkse afzetmogelijkheden maximaal te benutten. Dat betekent dat het wenselijk is om op een hoger schaalniveau dan één deelplan of één locatie optimalisaties te zoeken per jaarschijf. Zo ontstaat een benadering waarbij kansen veel meer centraal worden gesteld, waardoor het tempo omhoog gaat.

GRONDWAARDE

Het is ook van belang de impasse van bestaande contracten te doorbreken door, los van de contractuele afspraken, te bezien wat de kansen zijn het tempo te verhogen én de waarde van de ontwikkeling te optimaliseren. Dat kan bijvoorbeeld door tegelijk ontwikkelmogelijkheden te verruimen en prijzen aan te passen. Die aanpassing houdt steeds het risico in van ongeoorloofde staatssteun. Daarom is parallel een juridisch traject van belang, gericht op het afdwingen van grondafname conform het contract of indien dat niet lukt, gericht op ontbinding van het contract. Dit juridische traject is ook voor de vastgoedontwikkelaar van belang omdat daarmee een basis kan ontstaan om zonder risico van staatssteunproblemen te komen tot herziening van de overeenkomst.

Artikelen Foto: Arnold Joost.

liere programma, zodat het daarmee niet concurreert, maar juist een aanvulling is. Het geplande tempo blijft in stand, maar daaraan wordt iets nieuws toegevoegd, zodat het totale tempo omhoog gaat. Op die manier is feitelijk sprake van extra verkopen die in de plaats komen van kavels die anders aan het eind van de exploitatie pas aan de beurt komen. Daarbij speelt de in de grondexploitatie gehanteerde disconteringsvoet weer een belangrijke rol. Zolang die erg laag is blijft het onaantrekkelijk deze verandering in gang te zetten. Stedenbouw en vastgoedontwikkeling De stedenbouwer realiseert zich vaak weinig van de grote invloed van zijn randvoorwaarden op de kwaliteit en bouwkosten. Nu de prijskwaliteitsverhouding veel kritischer is, zal ook veel kritischer moeten worden gekeken naar de gevolgen van stedenbouwkundige en overige randvoorwaarden die aan een ontwikkeling worden gesteld. Een voorbeeld uit de praktijk is de verplichting om op een bepaalde plek woningen in drie of vier lagen te realiseren. Een sociale huurwoning in drie lagen met een plat dak geeft een woningtype met kleine verdie8

pingen, waarbij een groot deel van elke verdieping bestaat uit verkeersruimten. Het wordt een dure woning die relatief weinig kwaliteit oplevert. Met een woning in vier lagen kan het nog harder gaan. Dergelijke randvoorwaarden hebben een consequentie voor bouwkosten en kwaliteit die in het algemeen niet bedoeld is. Het doel is om bepaalde specifieke kwaliteiten te realiseren, terwijl het gevolg is dat het niet goed mogelijk is een aantrekkelijke prijskwaliteit te maken. Plannen kunnen worden versneld door op deze punten randvoorwaarden los te laten en te optimaliseren. Juist op dit punt hebben marktpartijen vaak een grote kennis van de mogelijkheden om een plan makkelijker ontwikkebaar te maken. Tot slot Dit artikel geeft uiteenlopende ideeën om ontwikkelingen te versnellen. Deels gaat het om het genereren van grotere vrijheden. Voorbeelden daarvan zijn bestemmingsplannen of stedenbouwkundige plannen die concrete belemmeringen opleveren. Daarnaast gaat het om de manier waarop de verhouding tussen partijen is georganiseerd. Samenwerkingen uit het verleden zijn opgebouwd rond grondposities. Op basis daarvan

zijn afspraken gemaakt over hoogte van opbrengsten, ontwikkelrechten en kwaliteiten. Tempo is nauwelijks een onderwerp. Daar ligt een kans. Tot slot zijn heb ik financiële aspecten benoemd. Wat mij betreft is een cruciaal onderdeel dat gemeenten beseffen dat de lage rentestand een schijnzekerheid geeft over de toekomstige opbrengsten van exploitaties. Een hogere rente levert vandaag boekhoudkundige problemen op, maar levert een realistischer beeld van de risico’s én zorgt voor tempo. Daarnaast zou de ontwikkeling meer gericht moeten zijn op het grijpen van kansen dan nu vaak het geval is. Nu grond niet meer zo schaars is als in het verleden, zijn die kansen er ook. Het gaat erom dat er een optimale variant wordt bedacht waar vervolgens iedereen voordeel van heeft. Het enige lastige is dat dat optimum vaak buiten de gemaakte afspraken en plannen ligt. Dat vergt van iedereen enige flexibiliteit.

Noot 1 Bureau Middelkoop.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Artikelen

Verkoopversnellers: een euro voor uw plan… In dit artikel presenteren de auteurs zes hoofdlijnen in het versnellen van de verkoop van grond en panden voor commercieel vastgoed. Hierbij putten zij uit hun adviespraktijk.

Esther Geuting & Jan Paul Stouten1 TT: Tempo op uw topprojecten Haal de topprojecten in uw portefeuille van grondexploitaties naar voren. We zien in een groot deel van Nederland dat de groei die ontstaat aangegrepen moet worden om de beste plekken binnen uw gemeente nu in de markt te zetten en daar op te focussen. Binnen de portefeuille van grondexploitaties als geheel is het zaak de beste projecten naar voren te halen. Het heeft platweg geen zin uw sterkste locaties verder weg te faseren want dan zal het minder nodig zijn. We raden aan afscheid te nemen van mindere plekken en tempo te zetten op de toppers. Dit geldt voor alle vormen van commercieel vastgoed: bedrijventerrein, kantoren, winkels, maar het werkt zeker niet in alle segmenten gelijk uit.

markt zijn met uitzondering van enkele plekken in de Randstad structureel weggesmolten. Dit komt doordat we in de toekomst minder mensen in de werkzame leeftijd hebben. Maar ook omdat kantoorbanen in het middensegment de komende jaren naar verwachting flink afnemen. Denk aan de uitstoot van banen in front- en backoffices in de bancaire sector en verzekeraars. Voor bedrijfsruimte ligt dat anders. Daar zegt het aantal arbeidsplaatsen steeds minder over ruimtebeslag. In de winkelmarkt is het belangrijk focus te houden op die laatste locatie die het centrum helemaal afmaakt, omdat je nu een boost kunt maken die daarna lange tijd uit het vizier blijft. In de praktijk zal het daarbij overigens nagenoeg altijd om een saldobenadering gaan: elders indikken om de versterking van het centrum mogelijk te maken.

Rond 2022/2025 ontstaat er in het grootste deel van gemeenten een kanteling in de arbeidsmarkt. Er is sprake van afnemende bevolkingsgroei en een afnemende arbeidsmarkt. Dit heeft grote consequenties voor de vraag naar kantoorruimte. De onderleggers (behoefte aan kantoorruimte) voor deze

Wie kiest, wordt gekozen! Het voorgaande vraagt om kiezen met lef ! Kiezen waar je de inspanningen op pleegt, waar je als gemeente hard aan trekt om het op de markt te brengen, te branden, partijen voor te interesseren en heel hard voor te lopen. Maak expliciete beslissingen op welke

projecten je focust en wat een passende verkoopstrategie is. Dit in tegenstelling tot wat we nog veel tegenkomen in de praktijk: alle kansen aanpakken die zich aandienen, aandacht spreiden over alle projecten binnen een gemeente. We stellen voor het motto voor ‘elk wat wils’ in te wisselen voor de klassieker in het verkoopjargon: ‘wie kiest, wordt gekozen’. Duidelijkheid geven over verwachtingen en locaties is cruciaal. De consequentie daarvan is om deze inzet niet te plegen op andere locaties. We hebben te maken met een aantrekkende conjunctuur. Dat kan deels leiden tot aantrekkende verkopen. Maar in grote delen van Nederland (zeker buiten de noordvleugel van de Randstad) zijn er vrijwel altijd meer plannen dan behoeften in alle vormen van commercieel vastgoed. We signaleren nog steeds grote risico’s bij projecten en product-marktcombinaties (PMC), uit de oude doos die u al een tijdje op de plank had liggen. Locaties met een al lange looptijd en een diepe badkuip in een grondexploitatie komen meestal niet meer goed, ook niet met een aantrekkende conjunctuur. Domweg omdat veel plannen voor kantoren,

Illustratie: Damiaan Renkens. BIM Media

9

Artikelen Foto: Stec Groep.

plannen voor bedrijventerreinen en winkels te weinig onderscheidend zijn en niet meer aanhaken op actuele huisvestingswensen en eisen van gebruikers in commercieel vastgoed. Zeker in steden verwachten we grote wijzigingen in hoe mensen willen werken en winkelen. Een groot deel van de bedrijven, op zoek naar een nieuwe locatie, zoekt een plek die hipper is dan veel van wat u aanbiedt in grondexploitaties. De voorkeur voor ‘nieuw’ verschuift naar ‘bestaand’ en ‘karakteristiek’. Dit zien we het sterkst in de kantorenmarkt, maar ook in de bedrijfsruimtemarkt. Een oude school op een goeie plek, industrieel erfgoed. De nieuwe paradox is dat een pand, dat een beetje afwijkt, beter aansluit bij de wensen en eisen van gebruikers. Kansen dus ook om de verkoopstrategie van uw vastgoedportefeuille juist nu een boost te geven! Waar we zien dat de diversiteit aan voorkeuren in hoe je werkt en winkelt groter wordt, zien we de diversiteit aan voorkeuren in waar je werkt, juist afnemen. De traditionele functiescheiding waar onze bedrijventerreinen in het verleden van uitdijden, is voor een groot deel van de bedrijfsruimtegebruikers niet 10

meer nodig. Gebruikers in zowel kantoren, bedrijfsruimte en winkels hebben behoefte aan multifunctionaliteit. Slechts 25% tot 30% van de werkgelegenheid bevindt zich gemiddeld op een traditioneel bedrijventerrein. Een centrum bestaat in de toekomst voor minder dan 50% uit winkels. En wat we nu het snelst zien aantrekken zijn gemengde gebieden, sciencelocaties, centra en stationsomgevingen (en bedrijventerreinen met een negatief bestemmingsplan: waar van alles mag, maar later meer daarover). We schatten in dat we nog maar aan het begin staan van deze trend. Of het tijdelijk of structureel wordt, is lastig te voorspellen. Wat we wel weten, is dat u als grondbedrijf te maken heeft met een steeds grotere onzekerheid over de bandbreedte aan scenario’s voor de toekomst. Als we kijken naar onderliggende metatrends (transitie naar een meer circulaire economie, leefstijlen), dan is het belangrijk genoeg om dit goed in de gaten te houden, én consequenties te trekken voor traditionele werklocaties langs uitvalswegen. Onze klassieke spelregel van grofweg ‘eenderde schrappen’, ‘eenderde herprogram-

meren’ en ‘eenderde naar voren halen’ geldt ook nu. Verras uw klant! Voor de plekken die u gaat verkopen is belangrijk actie te generen. Doe eens gek. Zet (als je bekendstaat om je dierenpark) een enorme giraffe op je bedrijvenpark, zoals Emmen deed op bedrijvenpark A37. Zorg dat er reuring ontstaat, dat er over gesproken wordt. Dat is gratis bekendheid. Belangrijk is dat de reuring een link heeft met het merk dat u op de locatie wilt neerzetten. Dat de boodschap past bij de plek. Trek ook lessen uit locaties die tijdelijk gebruik en levendigheid tot hun handelsmerk hebben gemaakt. Zoals C-mill in Heerlen, waar iedereen terecht kan, van de jaarlijkse balletvoorstelling tot bedrijfjes die zeer kort ruimte nodig hebben. Reuring maken en locaties branden met tijdelijk gebruik voor de nieuwbouw, blijkt een van de meest efficiënte strategieën voor toekomstig rendement. En dat niet alleen in evenementen en tijdelijkheid, maar ook voor ondernemers. Zo ook Strijp S. In de markt gezet met een skatebaan, en stap voor stap in enkele jaren 70.000 m² bvo verhuurd aan GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Richt u op de top tien investeerders in uw gemeente Ons valt op dat gemeenten in commercieel vastgoed regelmatig onvoldoende oog hebben voor investeerders, ten faveure voor gebruikers en ontwikkelaars. De meeste gemeenten kennen de top tien vastgoedinvesteerders in commercieel vastgoed in de eigen gemeente niet(!). De meest onderbelichte klantgroep bij de gemiddelde gemeente constateren we. We signaleren daarnaast dat juist lokale en regionale beleggers doorslaggevend blijken voor het lokale investeringsvolume in gemeenten buiten de G20. Voor de toekomst schatten we in dat investeerders ook belangrijker worden in het totale afzetpotentieel. Hun portefeuillestrategie en de daaruit voortkomende investeringstrategie beter kennen, is dan ook slim om dichter op uw eigen lokale markt te zitten. Daar zit in de praktijk ook het overgrote deel van de transacties (circa 95% in de bedrijfsruimtemarkt en meer dan de helft in de kantorenmarkt en de winkelmarkt). Meer investeren in klantcontact en alles weten over groei, krimp, herfinanciering, verhuizing e.d. in hun portefeuilles is laaghangend fruit voor uw grond- en vastgoedverkopers. Nota Bene: beleggers hebben soms moeite om voldoende aansprekend product te vinden, en te selecteren, daar waar het product wel voorhanden is. Door elkaar goed te kennen, bent u spekkoper. Dit brengt ons op het volgende punt. Stel een bidbook op Denk niet als grondverkoper maar vanuit een investeringsperspectief en verplaats u in de rol van belegger. Beleggers hanteren een langetermijnperspectief (in ieder geval langer dan de gemiddelde ontwikkelaar) en letten hier op veel meer zaken dan om een gunstige grondprijs op een product neer te zetten. Vanuit het investeringsperspectief wordt de locatie op langere termijn beoordeeld. Hoe toekomstbestendig is de locatie? Hoe mobiel is de toekomstige vraag? En welke ontwikkelingen (concurrerende) mogelijkheden zijn er in de omgeving? Hier ziet u dat een zorgvuldige afweging van producten en projecten, zoals ook in de Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd, dagelijkse kost is voor beleggers. Het bidbook biedt beleggers snel inzicht in de specifieke kenmerken van de locatie, de BIM Media

unieke gebruiksmogelijkheden (hoe uniek is de PMC in het marktgebied?) en het onderscheid tussen locaties. De meerwaarde van het bidbook is dat u duidelijk aantoont met de investeerders mee te denken. Hiervoor neemt u ook recente transacties, marktontwikkelingen en ramingen specifiek voor uw locaties op in het bidbook. U verleidt partijen zo, doordat u hen een hoop voorwerk uit handen neemt en u duidelijk dezelfde taal spreekt. Belangrijk bijkomende voordeel is dat u uw eigen marktkennis vergroot. Bijzondere aandacht vragen de launching customers die als eerste een locatie op de kaart zetten: goed voorbeeld doet volgen. Dit geldt ook bij locatie- en vestigingsplaatskeuze. De eerste partij op een bedrijventerrein of eerste huurder in een herontwikkelingspand toont anderen dat er goede redenen zijn om voor de locatie te kiezen. Dit geldt vooral voor partijen die pioniers zijn en anderen enthousiasmeren. Naamsbekendheid en een positieve associatie werken het beste. Een voorbeeld is de vestiging van Microsoft op het bedrijventerrein Agriport A7 in Hollands Kroon. Na de bekendmaking van dit nieuws volgden al snel andere, vooral internationale, bedrijven. Dit toont aan dat de launching customer niet per se branchegenoten aantrekt, maar dat anderen vertrouwen hebben in het oordeel van de eerste vestiger. U kunt met een launching customer, ook al zit deze er slechts tijdelijk, uw gebied of pand goed op de kaart zetten, wat bijdraagt aan de positieve reuring.

heeft een fors hogere grondwaarde dan uw terrein gericht op meer lokale ondernemers op middelgrote kavels. En op dit grote bovenregionale terrein zijn kleinere (incourante) reststroken vaak weer minder waard dan een relatief kleinere reststrook op het lokale terrein. In die zin vraagt een courante verkavelingstructuur op bedrijventerreinen extra aandacht. Recht en hoekig is de leidraad om toekomstige ponyvelden tussen de logistieke hallen te vermijden. Een euro voor het plan en een miljoen voor de uitvoering We eindigen met misschien wel onze belangrijkste les. De verkoop versnellen is niet alleen een kwestie van een goede verkoopstrategie, maar daarnaast is het zeker belangrijk er elke dag keihard aan te werken. De uitvoering maakt het verschil. Veel succes!

Noot 1 Directeur innovatie en senior adviseur Stec Groep.

Tot slot: zorg voor een marktconforme grondprijs Het is een goed moment om juist in een aantrekkende markt te zorgen voor een marktconform grondprijsniveau. We zien bij veel gemeenten dat de grondprijs afwijkt van de grondwaarde. Zowel in positieve als in negatieve zin. Differentiatie in grondwaarden is groter dan gemeenten meestal in hun grondprijsbeleid tot uiting laten komen. Dit geldt in de woningbouw, maar ook in alle vormen van commercieel vastgoed die we hier bespreken. Deze differentiatie is nodig omdat zowel projecten binnen een gemeente erg van elkaar kunnen verschillen, maar ook nog het type product per project of locatie. Waar grondprijzen (of gemeentelijke grondprijsnota’s) vroeger graag uitgingen van gemiddelden binnen de gemeente, is de markt tegenwoordig veel tweekoppiger. Tweekoppig in locatie en product. Uw bedrijventerrein, met een profiel gericht op bovenregionale grootschalige logistiek met bijbehorende grote kavels, 11

Artikelen

ondernemers, die voorheen niet op een traditioneel kantoor- of bedrijventerrein zaten en nu een nieuwe passende huisvesting hebben gevonden. Er zijn voorbeelden waarin deze strategie leidt tot jaarlijkse rendementstijgingen van 25% (ook buiten de Randstad).

Artikelen

Column

Slierende fundamenten Nederland lijdt onder allerlei funderingsverloedering. Daar weten ze in Groningen natuurlijk alles van. Als de bodem zakt, gaat je fundering op drift. Met schipbreuk als nasleep. Bouwkundig, financieel en maatschappelijk. Om te vluchten moet je je huis verkopen. Maar helaas, zelfs de NAM neemt het niet van je over. Aardbevingen alarmeren de noorderling, maar in de randstad gaat net eendere ellende veel sluipender. Daar daalt niet de bodem maar het grondwater. Funderingspalen die droog komen te staan krijgen rotte koppen door schimmels en bacteriën. Het geleidelijke gevolg is verzakking, net als in Groningen, maar dan langzaam. Voor naar schatting 750.000 woningen, waarin ruim anderhalf miljoen mensen wonen, is funderingsherstel noodzakelijk. Voor 100.000 woningen zelfs acuut. De gemiddelde kosten bedragen €54.000 per woning, met uitschieters naar een ton. De maximale herstelkosten werden een paar jaar geleden al op 40 miljard geschat. Die kosten mogen de eigenaars van de woningen betalen, want er is zelden een eenduidige oorzaak voor de daling van de waterstand. Het is een samenloop van bouw-, woon-, onderhouds-, riolerings-, waterhuishoudkundige- en weerfactoren. Om de schade te kunnen verhalen moet je één heldere hoofdoorzaak aan kunnen tonen, die is terug te brengen op een eenduidig aanwijsbare dader. De burger is dus meestal de klos, net als voorlopig in Groningen. Terwijl we het hier echt wel hebben over een grootschalig maatschappelijk probleem. Half juni verscheen er een advies van de grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht. Drie hoogleraren adviseren daarin de gemeente Amsterdam, die haar erfpachtstelsel wil wijzigen, om voor de canon uit te gaan van een residueel berekende grondwaarde. De deskundigen adviseren te komen tot een stelsel voor eeuwigdurende erfpacht met als mogelijkheid afkoop van de canon. De afkoopsom wordt berekend door de vervangingswaarde van de woning, de bouwkosten dus, vermenigvuldigd met een verouderingsfactor, af te trekken van de WOZ-waarde van de woning. Hoe slechter de staat van de woning, hoe hoger de verouderingsfactor en hoe lager de waarde van de opstal zal zijn. Hoe lager de waarde van de opstal, des te hoger pakt de residuele grondwaarde uit, die de basis vormt voor de eenmalige canon voor de eeuwigdurende erfpacht. Je mag dus hopen dat bij het bepalen van de WOZ-waarde de torenhoge onderhoudslast van een paalrotte woning is meeberekend. Anders is de afkoopsom onevenredig gepeperd, en de WOZ-aanslag natuurlijk te hoog. Fundamenteel funderingsonderzoek lijkt dus in de randstad een must voor men dergelijke rekeningen accepteert.

Foto: Arnold Joost.

Maar helaas, alleen al dit jaar zijn er drie notarissen wegens fraude veroordeeld, zo bericht het FD op 19 juni. Vervalsing van notariële akten en facturen, omkoping, witwassen en het in de kaart spelen van katvangers. In twee van die gevallen was een beroepsverbod geëist, dat vervolgens door de rechter niet, u leest het goed, niet werd gehonoreerd. Het argument? Hij komt toch niet meer als notaris aan de bak. Begint ons rechtspraaksysteem dan ook al scheuren te vertonen? Toezicht behoort door deskundigen te geschieden. Dus toezichthouders zouden in Nederland gecertificeerd moeten zijn zou je zeggen. Maar nee, de Raad van State vindt, in een uitspraak op 6 mei van dit jaar, van niet. Toezichthouders op geuroverlast dienen te kunnen beschikken over een ‘gemiddelde neus’, hetgeen dient te zijn getoetst bij het behalen van het Olfacto-certificaat. De Afdeling vond echter dat het niet beschikken over dat certificaat niet betekende dat ze niet goed konden ruiken of niet in staat zouden zijn een geurbron op te sporen en een boete op te leggen. Zelfs niet als hun neus beter dan gemiddeld was. Nou vráág ik je toch. Slierende fundamenten alom. Of was vroeger gewoon alles beter? Erwin Hijmans, PurpleBlue

Niet alleen bouwkundige fundamenten zakken in in ons land. Ook juridisch-maatschappelijk daalt het niveau. Het notariaat is van oudsher een fundament van de samenleving, het notarisambt een eerbaar beroep, waarvan rechtschapenheid het onkreukbare vaandel vormt. 12

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Artikelen

Uitgifteversnelling door erfpachtuitgifte van bedrijventerreinen De auteur geeft beknopt een korte uitleg van de erfpacht met voorbijgaan aan de historisch context, betekenis en motieven. Daarna wordt de erfpacht als potentiële uitgifteversneller van bedrijfsterreinen ontvouwd.

Mr. Bert Engelsman1 Aanleiding De beleidsinzet bij vele gemeenten in Nederland is om de bedrijvigheid binnen de gemeentegrenzen te stimuleren. Als uitwerking daarvan worden onder andere bedrijfsterreinen uitgegeven aan ondernemers. Dit gaat in het huidige economische klimaat moeizaam. Dat heeft te maken met het feit dat bij potentiële nieuwe vestigingen of bij verplaatsingen er momenteel minder financiële armslag is én dat gemeenten en wederpartijen zo min mogelijk risico willen lopen. Tegenvallende uitgifteresultaten zetten echter een domper op het grondexploitatieresultaat. In dit verband is de erfpacht ‘herontdekt’ als mogelijkheid om de uitgifte van bedrijfsterreinen te stimuleren. Uit de praktijk blijkt inderdaad dat potentiële kopers, die zouden zijn afgehaakt bij grondverkoop, over de drempel worden getrokken. Erfpacht in een notendop Erfpacht is een beperkt zakelijk genot- of gebruiksrecht op een onroerende zaak van een ander. Het geeft de erfpachter het recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (art. 5:85 lid 1 BW), meestal tegen betaling van een geldsom, de erfpachtcanon. Na eigendom wordt erfpacht gezien als het meest omvattende gebruiks- of genotrecht m.b.t. onroerende zaken. Erfpacht is een zakelijk recht omdat het verbonden is aan een onroerende zaak en niet aan een persoon. Het recht is bovendien overdraagbaar (art. 5:91 BW). Deze overdraagbaarheid mag niet worBIM Media

den uitgesloten, maar wel worden beperkt (art. 5:91 lid 1 BW). Een juridisch voordeel van erfpacht is dat de voorwaarden die worden bedongen bij de uitgifte, zakelijke werking hebben, mits zij voldoende verband hebben met het erfpachtrecht. Het genot van de in erfpacht gekregen zaak staat daarbij centraal. Hierdoor gaan de bevoegdheden en verplichtingen van rechtswege over op de rechtsopvolgers en hoeft geen gebruik te worden gemaakt van kettingbedingen of (aanvullende) kwalitatieve verplichtingen. De zakelijke werking voorkomt dat in de toekomst door de erfpachter bij erfpachtoverdracht bepaalde voorwaarden worden geschrapt. Ook is er geen risico op het breken van een ‘ketting’. Voor bedrijfsterreinen lag in het verleden de nadruk op het kunnen beëindigen van de erfpacht, in verband met eventuele toekomstige stedelijke ontwikkeling, stimulering van vestiging, alsmede het ten goede laten komen van waardestijging aan de gemeenschap. De oude ideologische argumenten voor erfpachtuitgifte zijn wat meer naar de achtergrond gedrongen. Thans gaat het vooral om het belang van de uitgiftestimulering. Veelzijdigheid en flexibiliteit Het erfpachtinstrument biedt veel ruimte om diverse (bestuurlijke) motieven in de erfpachtvoorwaarden uit te werken en vast te leggen. De wet noemt enkele beperkingen die bij erfpachtuitgifte gemaakt mogen worden, zoals met betrekking tot de (privaatrechtelijke) bestemming en toestemming voor vervreemding (art. 5:89 lid 1 en 5:91 lid 1).

Meestal worden nog veel meer beperkingen gesteld, zoals de duur, het opleggen van een bouwplicht, toestemming voor bestemmingswijziging gekoppeld aan een nieuwe canonvaststelling, onderhoud, inrichting, etc. Voor gemeenten is met name de vastgelegde bestemming in combinatie met gebruik een belangrijk instrument om ruimtelijk te kunnen sturen op perceelniveau, wat met een regulier bestemmingsplan en verkoop doorgaans niet bereikt kan worden. Imago en herontdekking van erfpacht Het gebruik van erfpacht stond en staat soms in een negatief daglicht. Dit heeft vooral te maken met sterk gestegen grondwaarden en de daarop gebaseerde erfpachtcanon. Hierdoor werden erfpachters geconfronteerd met een soms aanzienlijk hogere jaarlijkse vergoeding voor hun erfpachtrecht. Als gevolg van de verminderde populariteit zijn diverse gemeenten overgegaan tot (gedeeltelijke) afschaffing van bestaand erfpacht voor woningbouw en zijn erfpachters in de gelegenheid gesteld om de ‘blote eigendom’ van de gemeente te kopen waardoor zij volledig eigenaar kunnen worden. Het erfpachtrecht is inmiddels herontdekt als arrangement om de uitgifte te versoepelen en bespoedigen. Er is nu ook positieve belangstelling voor de mogelijkheden van erfpachtuitgifte, zeker in vergelijking met uitgifte in volledig eigendom. De grondwaarde behoeft bij de eerste uitgifte niet volledig gefinancierd te worden door de wederpartij. Dit biedt de mogelijkheid om woningen maar ook bedrijfslocaties gemakkelijker en 13

Artikelen

tegen een lagere initiële last in de markt te zetten. De huidige populariteit van erfpachtuitgifte wordt niet alleen veroorzaakt door de inherente voordelen van erfpacht maar ook door erfpacht te combineren met het aanbod om in de toekomst toch de eigendom te verwerven. Dit laatste is vernieuwend. In het verleden werd namelijk exclusief gekozen voor erfpacht, en verkoop was daardoor geen optie. Er wordt in de afgelopen jaren steeds meer keuzevrijheid gegeven om te kiezen voor eigendom of erfpacht. Voorbeeld is Rotterdam waar erfpacht was afgeschaft, maar weer is ingevoerd, maar dan op vrijwillige basis. Deze vrijwillige basis wordt steeds meer geadviseerd. Genoemde uitgiftevrijheid geeft meer ruimte aan ondernemers. Naast de keuzevrijheid bij uitgifte, bestaat voor de erfpachter ook de mogelijkheid om tijdens een erfpachtperiode alsnog de volledige eigendom te verwerven via een kooprecht. Erfpacht krijgt daarmee wat meer het karakter van een financieringsregeling. Aandachtspunten en risicomanagement bij de contractvorming Partijen hebben veel contractsvrijheid, maar dit is niet onbeperkt. Er zijn aandachtspunten. Een selectie volgt hier. Het erfpachtrecht moet voldoen aan de dwingende wettelijke eisen van artikel 5:85 BW. Als het genot of de overdraagbaarheid (bijna) onmogelijk wordt gemaakt, zal er geen sprake meer zijn van erfpacht. Overheden dienen bij het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, zoals vergelijkbare gevallen vergelijkbaar behandelen (gelijkheidsbeginsel). Ook mag een gemeente niet privaatrechtelijk regelen wat al publiekrechtelijk is geregeld (leer). Op grond van het gezaghebbende Kunst- en Antiekstudio Lelystad-arrest, zullen erfpachtvoorwaarden echter niet snel leiden tot een onaanvaardbare doorkruising van publiekrechtelijke regelingen. Ook is recentelijk door de rechter geoordeeld dat de opzegging in het kader van het algemeen belang geen doorkruising oplevert van het publiekrecht (in casu de Onteigeningswet). Verder hebben de erfpachtvoorwaarden alleen zakelijke werking als ze voldoende verband hebben met het erfpachtrecht. Dit betekent concreet dat voorwaarden relatie moeten hebben met de essenties van het erfpachtrecht, zoals het genot en de beschikkingsmacht. De fiscaliteit vergt ook oplettendheid (btw en overdrachtsbelasting, omgang met de aanstaande vennootschapsbelasting voor gemeenten). De canon is – als hoofdlijn – fiscaal aftrekbaar.

Erfverpachters in het publieke domein, zoals gemeenten, die extra voordeel willen creëren voor de wederpartij door een (erg) lage en niet-marktconforme grondwaarde en daarvan afgeleide canon te hanteren, moeten steeds bedacht zijn op eventuele ongeoorloofde staatssteun. Erfpachtvoorwaarden Zoals gezegd is er grote contractsvrijheid, maar welke voorwaarden kan men opnemen ter stimulering van kaveluitgifte voor erfpacht van bedrijfsterreinen? Hier volgen de belangrijkste. Standaard worden vastgelegd: - functie/bestemming/gebruik (in verband met de relatie met de grondwaarde en daarvan afgeleide canon maar ook in verband met duurzaamheid); - de indexering van de grondwaarde (vele mogelijkheden: CBS-index, een expliciet van meet af aan vastgelegde vaste index die langjarige duidelijkheid geeft); - rentefactor als brug tussen geïndexeerde grondwaarde en canon; - frequentie van aanpassingen van de parameterswaarde, rente en indexering; - looptijd (diverse mogelijkheden: voor onbepaalde duur aangaan heeft vaak voorkeur, om eventuele problemen met verlenging en onzekerheid voor hypothecaire geldschieters te vermijden); - bouwplicht; - de afkoopmogelijkheid van de canonbetaling en bijbehorende condities, het kooprecht (volledig eigenaar worden). Gaandeweg komen we in het vaarwater van bijzondere erfpachtvormen. In theorie zijn er veel incentives mogelijk, zoals een lage aanvangscanon, die later wordt ingehaald; een klimmende canon, die later wordt goedgemaakt, of een lage canon tot een afgesproken keuzemoment (als de erfpachter op dat moment koopt, zal deze het voordeel hebben gehad van een lage canon gedurende een aantal jaren; als hij niet koopt, zal alsnog de normale canonaanpassing worden gecontinueerd). Ook kan de canon geheel of gedeeltelijk worden gebaseerd op de omzet van de wederpartij (er zijn vele varianten). Voor niet-conforme canonconstructies geldt de al eerder genoemde waarschuwing voor ongeoorloofde staatssteun. De uitgifte wordt geregeerd door een uitgekiende combinatie te zoeken van een verordening met algemene erfpachtvoorwaarden en specifieke erfpachtvoorwaarden (op te nemen in de overeenkomst).

a. snellere uitgifte (of überhaupt uitgifte); en daardoor een kortere terugverdientijd van het geïnvesteerde vermogen, door een mix van canon en kooprecht; b. bedrijven gaan zich eerder vestigen of verplaatsen; c. sturing op bestemming en extra kwaliteit of duurzaamheid. Uit het voorgaande blijkt dat je met het flexibele erfpachtrecht als gemeente veel mogelijkheden ter beschikking hebt en dat partijen veel specifieke voorwaarden kunnen overeenkomen. De keuze voor een gemeente is dan om in plaats van maatwerk enkele attractieve vormen van erfpachtuitgifte expliciet op de menukaart te zetten en die actief te promoten. Vertaald naar de gewenste uitgifte van bedrijfsterreinen is daarbij van belang om de wederzijdse belangen als uitgangspunt te nemen en dat er gedacht wordt vanuit de ‘mogelijkheden’ en minder vanuit de wens tot het ‘opleggen’ van allerlei beperkende voorwaarden. Keuzevrijheid voor erfpacht is een belangrijke factor voor het succesvol toepassen en verder is duidelijkheid gewenst om in de toekomst niet voor verrassingen te komen staan. Dit geldt vooral voor de toekomstige canonverplichting. Die moet transparant en duidelijk zijn. Bij de uitgifteversnelling is van belang dat gemeenten transparant zijn in de manier waarop de canon in de toekomst tot stand komt. Voor bedrijven lijkt het aantrekkelijk dat de grondwaarde/canon met een vast percentage wordt geïndexeerd. Dat sluit verrassingen uit en de ondernemer kan de eigen business case daarop baseren. Ter afsluiting De erfpachtuitgifte is vanwege de hierboven genoemde voordelen alleszins een bruikbaar middel om met inachtneming van de wederzijdse belangen de bedrijfsterreinen sneller te kunnen uitgeven.

Noot 1

Gemeente Groningen.

De voordelen nog eens op een rij: 14

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Artikelen

Leidraad Aanbesteden Energieprestatiecontracten In een eerdere bijdrage aan dit tijdschrift over Energie Service Company (ESCo) concludeerde ik dat energieprestatiecontracten (EPC’s) en ESCo’s meer kansen verdienen. In maart van dit jaar verscheen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Leidraad voor Aanbesteden van Energieprestatiecontracten (Leidraad Aanbesteden EPC). In het voorwoord van de Leidraad Aanbesteden EPC wordt eveneens erkend dat de markt van het verduurzamen van (maatschappelijk) vastgoed maar moeizaam van de grond komt. De Leidraad Aanbesteden EPC beoogt een nieuwe, bruikbare bijdrage te leveren aan het oplossen van knelpunten rondom het aanbesteden van EPC’s voor zowel overheden als marktpartijen. In dit artikel bespreek ik de Leidraad Aanbesteden EPC en de waarde ervan voor de praktijk.

Foto: Pixabay.com.

Hedwig Tummers1 De Leidraad Aanbesteden EPC2 is door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) gemaakt in samenwerking met Boot Advocaten en ESCoNetwerk.nl, waarbij een klankbordgroep bestaande uit marktpartijen, financieel adviseurs en opdrachtgevers bij de totstandkoming ervan meelas en quotes BIM Media

aanleverde. De Leidraad Aanbesteden EPC beoogt stapsgewijs te beschrijven hoe een EPC wordt aanbesteed en opgesteld. Het stappenplan is bedoeld voor organisaties die een EPC willen aanbesteden en ook voor opdrachtnemers en consultants. Inhoud van de leidraad De Leidraad Aanbesteden EPC bestaat uit vier

hoofdstukken en drie bijlagen. Het eerste hoofdstuk schetst de verschillende fasen van het inkoopproces: projectidentificatie (identificeren van het project van de inkoop en het verzamelen van de benodigde gegevens), eerste analyse (onderzoek naar de technische en economische haalbaarheid van het project), aanbesteding (aanbestedingsregels, aanbestedingsprocedure en aanbestedings15

Artikelen

criteria), implementatie van maatregelen (de realisatie van de te nemen maatregelen) én exploitatiefase (beheer en onderhoud en betaling). Het tweede hoofdstuk beschrijft uitgebreid de aanbestedingsfase van het inkoopproces. In een aantal paragrafen in dit hoofdstuk wordt compact een beschrijving gegeven van de relevante aanbestedingsregels, de aanbestedingsplicht, de soorten aanbestedingsprocedures, de criteria voor selectie van ondernemingen (uitsluitingsgronden, geschiktheidseisen en selectiecriteria) en gunningscriteria. Voor diegenen die al enige kennis en ervaring met aanbestedingen hebben (inkopers, aanbestedingsjuristen en marktpartijen), bieden deze paragrafen weinig nieuwe informatie. Interessanter voor de praktijk van aanbesteden van EPC’s zijn de verwijzingen in dit hoofdstuk naar specifieke kenmerken en aspecten van deze contractsoort. De beschrijving van de veelvoud van vormen die een EPC in relatie met de uitvoerende partij (de ESCo) kan aannemen, is verhelderend en duidt meteen de complexiteit van deze contractsoort. De kwalificatie van een EPC in relatie met de vraag of deze overeenkomst een werk, dienst of levering (of een mengeling hiervan) betreft, is aanbestedingsrechtelijk bijzonder belangrijk. En, gezien het karakter van deze overeenkomst, ook complex. Ook op andere plaatsen in hoofdstuk 2 wordt het verband gelegd met de eisen van het aanbestedingsrecht en de praktijk van de EPC’s. In mijn ervaring worstelen aanbestedende diensten vaak met het verwoorden van de ervaringseisen (bijvoorbeeld referentie-eisen) die een aanbesteding aan marktpartijen stelt, om de bekwaamheid van de onderneming voor de uitvoering van de EPC te toetsen. Immers, er zijn nog niet veel ESCo-referentieprojecten waarvan gebruik wordt gemaakt bij aanbestedingen en vanuit de Aanbestedingswet wordt bij de formulering hiervan maatwerk gevraagd. Terecht wijst de Leidraad Aanbesteden EPC erop dat eerst de kerncompetenties moeten worden vastgesteld om te kunnen komen tot zorgvuldig geformuleerde en op maat gemaakte eisen aan de technische en beroepsbekwaamheid van marktpartijen voor deze specifieke aanbesteding. De Leidraad Aanbesteden EPC voorziet de lezer ook van een aantal algemeen geformuleerde voorbeelden van ervaringseisen en eisen aan certificeringen waarmee de kwaliteit van de aanbieder kan worden getoetst. Hetzelfde geldt ook voor de gunningscriteria. Een zorgvuldige, objectieve en transparante 16

verwoording van de criteria waarmee de beste aanbieding wordt geselecteerd, is niet eenvoudig. Uit de hoeveelheid jurisprudentie over gunningscriteria blijkt ook hoezeer aanbesteders moeite hebben met het formuleren hiervan. Afgezien van het uitgangspunt van de Aanbestedingswet en de Gids Proportionaliteit, brengt ook de aard van EPC’s met zich mee dat het gunningscriterium Economisch Meest Voordelige Inschrijving (emvi) het meest toegepast zal worden. Naast de vraag welke prijs-kwaliteitverhouding in de emvi moet worden opgenomen, wil ook de invulling van de kwalitatieve criteria hoofdbrekens veroorzaken voor de aanbesteder. De kwalitatieve criteria van emvi moeten immers verband houden met de aard van de opdracht. En de aard van het EPC kan complex zijn. De voorbeelden die in de Leidraad Aanbesteden EPC staan, geven een praktisch gehalte aan de abstractheid waarmee in de Aanbestedingswet en Gids Proportionaliteit de eisen aan emvi zijn omschreven. Het is een aardige invulling waardoor deze materie van gunningscriteria beter gaat leven voor diegenen die met aanbestedingen van EPC’s aan de slag willen gaan. In hoofdstukken 3 en 4 wordt op zeer compacte wijze stilgestaan bij de laatste fasen van een aanbesteding. Namelijk: het verloop van de aanbestedingsprocedure en de contractering. Deze hoofdstukken verwijzen naar vindplaatsen van relevante handleidingen en modelcontracten. Ten slotte, de bijlagen van de Leidraad Aanbesteden EPC geven ook voor de praktijk van de beginnende aanbesteder praktische informatie waaraan kan worden gedacht bij de aanbesteding van deze contractsoort. Met name bijlage 1 voorziet in een goede, indicatieve lijst van benodigde informatie voor de start van een aanbesteding (in het bijzonder de fase van projectidentificatie van het inkoopproces) waarmee houvast voor de praktijk ontstaat. Praktijk Voldoet de Leidraad Aanbesteden EPC aan de doelstelling om een stapsgewijze beschrijving te geven van de aanbesteding en contractering van een EPC? Hoewel de leidraad het aanbestedingsproces goed en compact beschrijft en erin slaagt om de abstractie van aanbestedingseisen bij een aantal aspecten van EPC’s om te zetten in praktische voorbeelden en tips, wordt naar mijn mening de doelstelling niet helemaal met dit document gehaald. De Leidraad Aanbesteden EPC zal in de huidige vorm niet voldoende zijn om

een aantal knelpunten rondom het aanbesteden van EPC’s op te lossen. Waarin zou de Leidraad Aanbesteden EPC dan nog wel kunnen voorzien om de doelstelling beter te bereiken? Terminologie De inleiding van de leidraad geeft uitleg over EPC’s en ESCo’s. Deze termen worden in de praktijk namelijk nogal eens door elkaar gehaald. Een definitie ontbreekt echter. Er had vrij eenvoudig kunnen worden aangesloten bij de definitie van energieprestatiecontracten (of verwezen naar) in de nieuwe Europese Energie-efficiëntierichtlijn3. In artikel 2 lid 27 van deze richtlijn wordt ‘energieprestatiecontract’ gedefinieerd als: ‘een contractuele regeling tussen de begunstigde en de aanbieder van een maatregel ter verbetering van de energieefficiëntie, die tijdens de gehele looptijd van het contract wordt geverifieerd en gecontroleerd, waarbij de investeringen (arbeid, leveringen of diensten) zodanig worden betaald dat ze in verhouding staan tot de contractueel vastgelegde mate van verbetering van de energie-efficiëntie of een ander overeengekomen prestatiecriterium, zoals financiële besparingen.’ Een ‘energiedienst’ of ESCo wordt in artikel 2 lid 7 van deze richtlijn gedefinieerd als: ‘het fysieke voordeel, nut of welzijn dat wordt bereikt met een combinatie van energie met energie-efficiënte technologie of actie, die de bewerkingen, het onderhoud en de controle kan omvatten die nodig zijn voor de levering van de dienst, welke wordt geleverd op basis van een overeenkomst en welke onder normale omstandigheden heeft aangetoond te leiden tot een controleerbare en meetbare of een schatbare verbetering van de energie-efficiëntie of tot controleerbare en meetbare of schatbare primaire energiebesparingen.’ Nu is er een risico dat de terminologieverwarring blijft, terwijl aansluiting bij deze definities had kunnen bijdragen aan een betere verankering van de definities voor de Nederlandse EPC- en ESCo-praktijk. Maar dat kan wellicht in een volgende versie van de leidraad nog worden opgepakt. Inkoopproces Wat ik verder mis in de Leidraad Aanbesteden EPC is een uitgebreidere omschrijving van de eerste en tweede fase van het inkoopproces (de projectidentificatie en eerste analyse). Deze twee fasen waarin de bouworganisatievorm wordt gekozen, zijn uitermate belangrijk omdat daarmee voor een groot deel van de derde fase, namelijk de aanbesteding en contractering, al wordt ingevuld. Er is een sterke samenhang tussen de gekozen bouworganisatievorm en de gekozen conGRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

• Kwaliteitsgarantie • Architectonische en ruimtelijke kwaliteit • Belang van onderhoud

• Detailniveau vraagspecificatie • Gewenste invloed • Bevoegdheid projectorganisatie • Product • Proces • Gewenste scope • Uniciteit • Optimalisatiepotentieel • Risicobeheersing

Bouworganisatievorm Een bouworganisatievorm is de wijze waarop de, in een bouwproces, uit te voeren taken over de verschillende deelnemers aan het bouwproces worden verdeeld. Belangrijke taken om te verdelen zijn: ontwerp, uitvoering, financiën, onderhoud en exploitatie. Door deze taken op een bepaalde manier over de deelnemers aan het bouwproces te verdelen, wordt gekozen voor een bepaalde bouworganisatievorm (traditioneel, geïntegreerd of alliantie). Een aanbesteder kiest voor een bouworganisatievorm door goed na te denken over een aantal aspecten. Die aspecten weegt hij af vanuit verschillende invalshoeken die behoren tot de interne context, de externe context of de projectcontext. Kernvragen en kerncompetenties komen o.a. hiermee aan het licht voor de aanbesteder.

In figuur 1 (uit de LAB) wordt een en ander inzichtelijk gemaakt. Een bouworganisatievorm is daarmee niet gelijk te stellen met een contract. Een contract legt de contractuele afspraken (en daarmee ook de gekozen bouworganisatievorm) tussen partijen juridisch vast. Maar contract en vraagspecificatie worden door de keuzes in de bouworganisatie al ingevuld, waarmee ook in verregaande mate invulling wordt gegeven aan de aanbestedingswijze. De fase een en twee uit het inkoopproces zien hierop. Voor de aanbesteding van EPC’s is de fase van projectidentificatie (welk object of cluster van objecten) en eerste analyse uitermate belangrijk maar ook het moeilijkst. De leidraad besteedt aan deze belangrijke fasen slechts één kort hoofdstuk, waarbij ook vooral wordt ingezoomd op de projectcontext van EPC. De interne context van EPC (‘wat willen wij met EPC?) en de externe context (‘wat kunnen de markt en maatschappij met EPC?’) komen hierin niet aan de orde. Deze vragen zijn echter uitermate belangrijk voor het slagen van een aanbestedingsprocedure. Immers, wanneer de eigen organisatie van de gebouweigenaar niet weet wat zij wil en wat technisch en financieel mogelijk is (eerste fase van inkoopproces), en daarnaast de marktpartijen een hoge drempel ervaren bij het aangaan van dergelijke contracten vanwege een zware risico-allocatie en hoge toetredingskosten (tweede fase van inkoopproces), dan heeft

een aanbesteding (derde fase van inkoopproces) weinig kans van slagen. Ten slotte kleeft er een risico aan het behalen van de doelstelling van de Leidraad Aanbesteden EPC door de hierin opgenomen voorbeelden van ervaringseisen, eisen aan certificeringen en gunningscriteria. Het maatwerk dat bij de formulering van deze criteria nodig is (en wat ook in de leidraad wordt genoemd), kan te lijden hebben onder een situatie dat deze voorbeelden in de praktijk door ‘knippen en plakken’ eenvoudigweg als criteria worden overgenomen waarmee een aanbesteding wordt gestart. Het noodzakelijke maatwerk, in de zin van een afweging tussen prijs-kwaliteitverhouding, ontbreekt in de Leidraad Aanbesteden EPC. Ook een beschrijving van aandachtspunten rondom de weging van de verschillende subcriteria én het belang van de nadere uitwerking van de beoordeling van deze kwalitatieve criteria (‘hoe meer … des te …’) en de gunningsmethode (punten, monetair) ontbreken. Conclusie De Leidraad Aanbesteden EPC biedt voor beginnende aanbesteders en marktpartijen een goede introductie van de relevante aandachts- en knelpunten bij de voorbereiding van een aanbesteding. Om hiermee te voldoen aan het oplossen van knelpunten bij de aanbesteding van EPC’s, ontbreekt in deze leidraad echter nog de beschrijving van een aantal relevante stappen om te kunnen spreken van het compleet en bruikbaar stappenplan. Wellicht kunnen bij een eventuele herziening van deze leidraad of een aanvullend document (bijvoorbeeld in de vorm van een white paper) deze stappen nader worden ingevuld.

Noten 1 Hedwig Tummers is senior adviseur aanbesteden & bouw bij PurpleBlue b.v. te Zwolle. 2 Zie voor de Leidraad en meer informatie: http:// www.rvo.nl/actueel/nieuws/leidraad-voor-aanbesteden-van-energieprestatiecontracten. 3 Richtlijn 2012/27/EU van 25 oktober 2012 betreffende energie-efficiëntie, in Nederland is door de Eerste Kamer op 24 februari 2015 het wetsvoorstel Implementatie richtlijn 2012/27/EU aangenomen. 4

O.a. te vinden via http://www.psibouw.nl/.

5 Zie ook o.a. https://www.pianoo.nl/themas/gwwaanbesteden/bouworganisatievormen-in-gww/ afwegingsproces-bouworganisatievorm-in-gww.

17

Artikelen

• Fasering • Gewenste doorlooptijd • Tijdzekerheid • Fase waarin project zich bevindt • Gewenste contractduur

Context, invalshoeken en af te wegen aspecten.

tractvorm. Die beide bepalen op hun beurt voor een belangrijke mate de wijze waarop wordt aanbesteed. Bijvoorbeeld, in de in 2009 verschenen Leidraad Aanbesteden Bouw (LAB) van de Regieraad Bouw staat naast de nodige informatie over het aanbestedingsproces (overigens niet geactualiseerd naar de Aanbestedingswet 2012) ook uitgebreid stilgestaan bij de afwegingen van de bouworganisatievorm en de contracten en dergelijke.4 De website van Pianoo besteedt, in het kader van het inkoopproces, ook de nodige aandacht aan deze fasen van de projectidentificatie en eerste projectanalyse.5

BIM Media

Geld Invloed op het project

Wet- en regelgeving

Kennis, ervaring en capaciteit

• Werkzaamheden zelf uitvoeren • Werkzaamheden controleren en sturen

Figuur 1

Tijd

• Ruimtelijke ordening • Aanbesteding Kwaliteit

• Uitbestedingsbeleid • Behoefte stimuleren innovatie • Voorgeschreven producten, leveranciers, adviseurs

• Draagvlak voor project • Invloed politieke dynamiek • Invloed besluitvorming • Grondpositie

Projectcontext InvalsAspect hoek • Beloningssystematiek • Prijs/kwaliteit-verhouding • Prijszekerheid

Complexitei t

• Wenselijkheid van private financiering • Toegepaste begrotingssystematiek • Lage beheerkosten

Politiek/ Maatschappij

Markt

Externe context Invals- Aspect hoek • Kennis en ervaring • Capaciteit • Vertrouwen • Bouwcultuur

Risico’s

Beleid

Financién

Organisatie

Interne context Invals- Aspect hoek • Organisatiestructuur • Organisatiecultuur

Artikelen

Column

Boem! In de week dat de buitentemperatuur explosief steeg, ontplofte er een staatssteunrechtelijke bom bij het Gerecht van 1e aanleg. Het Gerecht vernietigde namelijk op 30 juni het welbekende staatssteunbesluit van de Europese Commissie inzake Leidschendam-Voorburg. Vorenbedoeld besluit van de Europese Commissie kreeg begin 2013, ook in dit blad, veel media-aandacht. Volgens Friso de Zeeuw, die wel raad weet met oneliners, was er sprake van een ‘fragmentatiebom op gebiedsontwikkeling’. Het staatssteunbesluit haalde zelfs Radio 1. Ik fris uw geheugen nog wat verder op. De Europese Commissie had zich gestort op een projectontwikkeling in het centrum van Leidschendam, omdat bij dit centrumproject – kort gezegd – om verschillende redenen een aanpassing van de grondprijs had plaatsgevonden. De Europese Commissie analyseerde de kwestie en concludeerde dat er sprake was van staatssteun. Of de ontwikkelaars maar even bijna 7 miljoen euro wilden terugbetalen. Een nogal explosieve situatie, die in juridische banen werd geleid bij het Gerecht. Daar werden – met succes – diverse explosieven gelegd onder de analyse van de Europese Commissie. Bij eerste lezing van het arrest viel mij vooral op dat het Gerecht met name over de onvolledigheid van de analyse van de Europese Commissie lijkt te zijn gevallen. Zo is het Gerecht niet gebleken dat de Europese Commissie in haar analyse of er door de grondprijsaanpassing sprake was van staatssteun, bijvoorbeeld wel de betekenis van het (opgeven van het) contractueel overeengekomen 70%-voorverkooppercentage, de sterke contractuele positie van de wederpartij van de gemeente en de complexiteit van het project had betrokken. Ook is de Europese Commissie niet uitgegaan van de juiste marktwaarde volgens het Gerecht. Kortom, niet alle onderdelen om een goed werkende bom te krijgen, bleken aanwezig, laat staan gebruikt. Wel (mogelijk) een staaf dynamiet produceren, maar zonder lont. Dat gaat niet werken.

hebben. Dat was onterecht, want het besluit van de Europese Commissie is – de positie van de bij het project betrokken marktpartijen daargelaten – nooit in algemene zin een fragmentatiebom geweest. Het blijkt nu zelfs een losse flodder te zijn, die slechts pijnlijk is voor de Europese Commissie. Manfred Fokkema, advocaat bij Infense advocaten

Noot 1 Bram Nijhof zal in een volgende editie van Grondzaken in de praktijk het arrest uitgebreid bespreken.

Had de Europese Commissie de zaak echter wel op de juiste manier geanalyseerd, dan had dit volgens het Gerecht kunnen leiden tot een ander antwoord op de vraag of de grondprijsaanpassing kwalificeerde als staatssteun. Kortom: de aanwezigheid van staatssteun is nu niet aangetoond. Het Gerecht brengt het besluit van de Europese Commissie dan ook tot ontploffing, door het besluit nietig te verklaren.1 Met dit arrest lijkt de eerder genoemde fragmentatiebom goeddeels onschadelijk gemaakt. Dat is winst, want het besluit van de Europese Commissie én (vooral) de daarop volgende media-aandacht leek in de praktijk nogal eens een verlammend effect op met name gemeenten te 18

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Actualiteiten

Gebiedsontwikkeling vooruit Nu tijd om door te pakken

Binnenstedelijk bouwen en gebiedsontwikkeling vragen om een nieuwe kijk op samenwerking en financiële spelregels om de nodige investeringen te kunnen bekostigen en tot succesvolle transformatie te komen. Het gaat om de koppeling van verrekensystemen maar ook het meenemen van place making1 en kwartiermakers in de financiën. Wanneer het ons lukt om kosten van gebiedsontwikkeling te zien als contributie, dan gaan we van gedwongen afdracht naar vrijwillige bijdrage. Gebruik en waardecreatie is hiervoor de drijfveer, maar het vraagt om aanpassing van wet- en regelgeving. In de aanloop naar de nieuwe Omgevingswet wordt hieraan aandacht besteed. Maar ook het recente onderzoek van de Commissie Financiële Ruimte voor Gemeenten opent hiervoor (zij het voorzichtig) de deur.

Theo Stauttener & Jaap Zijda2 In toenemende mate bestaat de overtuiging, dat bouwen in de stad het meeste bijdraagt aan onze ruimtelijke ontwikkeling, maar ook aan onze economie en maatschappelijke ontwikkeling. Binnenstedelijk bouwen is

complex en gebiedsontwikkeling is daarin steeds meer het leggen van verbindingen in de ruimte en optimaliseren van gebruik, zowel van grond als vastgoed, in bestaande of nieuwe gebouwen, van tijdelijke of permanente aard. Deze combinaties maken dat gebiedsontwikkeling wezenlijk verandert. Het

gaat op veel plekken niet meer om productie, maar om verbeterd gebruik van gebouwen en ruimte. Nieuwe vormen We hebben de afgelopen jaren behoorlijk geëxperimenteerd, geïnnoveerd en veel energie

Foto: Arnold Joost. BIM Media

19

Actualiteiten FIG 1: PLACE MAKING VERHOOGT GEBIEDSRENDEMENT

in nieuwe gebiedsontwikkeling gestoken. Dat was nodig ook want de crises dwongen ons hiertoe. Daar kwam bij, dat we nieuwe vormen nodig hadden die thuishoren in deze tijd. Niet eenrichtingsverkeer vanuit producten naar consumenten en ook geen overheid meer die alles wilde regelen. De heroriëntatie op de rol van de overheid werd scherp getekend door een grote bezuinigingsdruk en het willen beperken van regeldruk. Dus... kwam gebiedsontwikkeling op gang vanuit andere partijen en waren nieuwe initiatieven anders en vernieuwend. Zoals dat gaat met vernieuwing zakten sommige innovaties door het ijs en werden andere een (onverwacht) succes. In tal van gebieden krijgen nieuwe initiatieven vorm. Zoals beschreven is daarbij vaak de organisatie van activiteiten en (nieuw, beter of intensiever) gebruik de basis en niet de realisatie van nieuwe vastgoedprogramma’s. Het gaat kort gezegd meer om de ‘orgware’ en de ’software’, dan om de ‘hardware’. Initiatiefnemers kenmerken zich vaak doordat ze niet gelieerd zijn of werkzaam bij bouwbedrijven, grondexploitanten of projectontwikkelaars. De kwartiermakers zijn nieuwe professionals die met activiteiten en programma’s gebieden nieuw leven inblazen. Hun werk draagt bij aan een beter gebruik van onze stedelijke ruimte. Er worden successen geboekt, maar het is de vraag hoe een volgende stap kan worden 20

gezet. De activiteiten van veel kwartiermakers worden namelijk maar in beperkte mate gedekt door bestaande bedrijven en gebruikers in het gebied. Gemeenten en grond- of gebouweigenaren met de wens (op termijn) te gaan herontwikkelen willen – wanneer zij daarvoor cashflow hebben – nog wel eens wat extra ter beschikking stellen. Vooralsnog is er veelal weinig of geen geld om de activiteiten om te zetten in structurele programma’s en een breder gebiedsmanagement. Dat is op zich ook niet zo heel vreemd. Bedrijven en vastgoedeigenaren hebben in de regel niet veel geld om te investeren. De investeringen in place making en waarde-ontwikkeling zie je pas op termijn terug of bij vastgoedtransacties. Ook al is de waarde-ontwikkeling te beargumenteren, zolang de vastgoedtransacties uitblijven kan de waarde-ontwikkeling niet worden verzilverd. Financiële systeem Maar het is niet alleen dit vacuüm in de fasering van financiën dat gebiedsontwikkeling parten speelt. Zo is ook de kwartiermaker geen onderdeel van ons financiële systeem. Ons financiële systeem is sowieso nog niet klaar voor gebiedsontwikkeling 2.0. Immers, gebiedsontwikkeling vanuit de optiek van de Wro is vooral gericht op de productie van nieuwe functies. Bij nieuwe functies bedoelen we dan nieuwe bestemmingen. Een nieuwe bestemming maakt het

mogelijk de noodzakelijke kosten te verhalen en daarmee gebiedsontwikkeling financieeleconomisch uitvoerbaar te maken. Onderdeel van de spelregels voor het kostenverhaal zijn de plankostenscan (of hiervoor in de plaats komend de ontwerp ministeriele regeling Bro 6.2.6) en de limitatieve kostenlijst. We noemen deze specifiek: in de plankostenscan is geen post place making opgenomen en in de limitatieve kostensoortenlijst staan ook geen tijdelijke kosten voor evenementen, festivals en programma’s. Uiteraard kan in anterieure overeenkomsten meer worden geregeld, waardoor ook deze kosten kunnen worden verhaald. In transformatiegebieden zijn vaak veel initiatiefnemers aanwezig en uit ervaring blijkt dat zij zich willen committeren, wanneer de spelregels duidelijk zijn en voor iedereen gelden. Ontwikkelaars en andere partijen die op termijn nieuwe functies willen gaan realiseren zien ‘letterlijk’ geen relatie tussen de kosten van place making en de exploitatiebijdrage die zij aan gemeenten moeten gaan betalen. Wanneer zij wel een bijdrage doen aan het gebiedsmanagement (waaronder place making) en later voor bijvoorbeeld gemeentelijke plankosten de rekening gepresenteerd krijgen, ontstaat al snel het gevoel, dat er dubbel wordt betaald en is er onduidelijkheid over de relatie tussen de kostensoorten en de wijze waarop de gemeente deze op ‘waarde schat’. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Actualiteiten FIG 2: SYNCHRONISEREN VAN REGIMES: VAN BIZ NAAR GIZ (GEBIEDSINVESTERINGSZONE)

De kosten die samenhangen met het op gang brengen van gebiedsontwikkeling moeten gekoppeld of geïncorporeerd worden in ons financiële systeem. De voorfase moet worden gekoppeld aan het vervolgproces van RO, planologie en nieuwe functies. Daarmee helpen we direct de kwartiermakers te professionaliseren en geven we ze een duidelijke plek in het proces van gebiedsontwikkeling. Ook de gemeente heeft dan de relatie gelegd tussen hun rol in de bestemmingsverandering en de rol van initiatiefnemers. Of de gemeente vervolgens een regierol, productierol of meer faciliterende rol speelt, is een thema van tweede orde. Meebetalen aan place making betekent dan eigenlijk dat de (her)ontwikkelaar een aanbetaling heeft gedaan op de toekomstige herontwikkeling. Wanneer de gemeente dit meeneemt in het kostenverhaal, dan brengt zij effectief deze aanbetaling in mindering op de te verhalen kosten. Dan gaat daarmee een nieuwe spelregel op: Wat (al) is betaald, wordt niet meer verhaald? Wie betaalt de kosten Maar net zo goed als de vraag hoe we de noodzakelijke kosten voor gebiedsontwikkeling betalen, is de vraag wie deze kosten betaalt. Terugverwijzend naar ons verrekensysteem van kostenverhaal, zien we dat dit alleen geldt voor partijen die nieuwe bestemmingen realiseren. Echter, ook bestaand vast-

BIM Media

goed dat zijn functie behoudt, profiteert van gemeenschappelijke activiteiten en toename van waarde door intensivering van gebruik. Bedrijfsgebouwen en oude kantoren kunnen met activiteiten en nieuw gebruik in de directe omgeving aan attractiviteit winnen. Investeringen in programma’s en evenementen, maar ook in openbare ruimte of tijdelijke nieuwe routes brengen nieuwe gebruikers en daarmee potentiële huurders in het gebied. Deze kosten zijn nuttige voorinvesteringen, die noodzakelijk zijn voor het aanjagen van succesvolle transformaties. Vanuit de transformatie komt ook de waardestijging van bestaand vastgoed. Het is realiteit, dat ook deze waardestijging – voor een bepaald deel – kan worden ingezet om bij te dragen aan de noodzakelijke kosten voor gebiedsontwikkeling. Het bijeen brengen van bijdragen van nieuw en bestaand vastgoed voor het verhalen van kosten voor gebiedsontwikkeling vraagt om de koppeling van twee regimes. Om dit te verduidelijken verwijzen we naar de recente regeling voor de BIZ, de BedrijvenInvesteringsZone. Deze BIZ-regeling maakt het mogelijk op bedrijventerreinen een financiële organisatie op te zetten om verbeteringen in het gebied gezamenlijk te organiseren en (naar rato van vastgoedbezit) te dekken. Bedrijven Investerings Zone De recente BIZ-wet ziet er dus juist op toe,

dat in bestaande gebieden investeringen kunnen worden bekostigd door bedrijven en gebruikers die hier de meerwaarde van in zien. In een bedrijvengebied kunnen partijen zich verenigen om het gebied te verbeteren. Vanuit de huidige eigenaren en gebruikers worden verbeteringen in het gebied bekostigd, zoals infrastructuur en openbare ruimte, maar ook branding, etc. Het huidige kostenverhaal is geënt op productie en nieuwbouw en niet op verbeterd gebruik van bestaande gebouwen en gronden. Het ziet daarbij op een deel van de financiële stromen in gebiedsontwikkeling en vraagt daarom om aanvulling. De principes van de BIZ zien op de bundeling van financiën uit het bestaande. Gebieds Investerings Zone Eigenlijk zouden we een dergelijk instrument moeten koppelen aan het huidige kostenverhaal en anders (lees ruimer) inzetten. Dan kunnen we bestaand en nieuw vastgoed samenbrengen en kasstromen uit productie en exploitatie combineren. Kortom dan gaan we van een BIZ naar een GIZ (GebiedsInvesteringsZone). Een GebiedsInvesteringsZone zou dan een gebied zijn, waarin de noodzakelijke kosten voor gebiedsontwikkeling en transformatie worden betaald door de waardestijging: zowel vanuit bestaand

21

Actualiteiten

vastgoed als door de realisatie van nieuwe functies. Anderzijds zou de GIZ ook kunnen worden gebruikt als stimuleringsinstrument voor gebiedsontwikkeling. Denkbaar is het inzetten van fiscale voordelen (prikkels) bij investeringen in grond- en vastgoed. Heffingsvoordelen lokken investeringen uit, wat uiteindelijk leidt tot hogere inkomsten voor gemeenten op andere vlakken (bijv. hogere ozb door meer vastgoedwaarde). Binnen de provincie Utrecht zien we ontwikkelingen waarbij dergelijke organisatiestructuren een adequate denkrichting kunnen vormen voor gebiedsontwikkeling. Te denken valt aan het Oliemolenkwartier (Amersfoort) en de Merwedekanaalzone (Utrecht). Ook bij de vraagstukken die spelen rond Rijnhuizen (Nieuwegein) is de uitwerking van zo’n vorm van gebiedsorganisatie een denkraam voor een oplossingsrichting. Het maken van een GIZ vraagt om gelijkschakeling van regimes, zowel financieel alsook organisatorisch en juridisch. Doelstelling is een raamwerk te bieden waarin naar rato van profijt wordt bijgedragen in gebiedsontwikkeling. Veel partijen willen momenteel wel bijdragen, maar er is onzekerheid over wat er met hun bijdrage gebeurt, in welke mate andere meebetalen en of er bij bestemmingswijziging niet nog meer kosten bijkomen. Met een GIZ kunnen we hierin duidelijkheid verschaffen en een adequaat raamwerk organiseren, dat gebiedsontwikkeling gaat stroomlijnen. Wat resteert is de vraag hoe we deze vormen van gebiedsontwikkeling dan kunnen funden met een startkapitaal. Want ook hier gaat de kost, zij het in veel mindere mate dan in voorafgaande jaren, toch vaak ook voor de baat uit. Op zich behoeft dit niet zo’n groot probleem te zijn, wanneer er een organisatievorm is die alle bedrijven en eigenaren bindt in het gebied. Ze kunnen samen financiering aantrekken en borg staan voor de terugbetaling. Echter, nieuwigheden financieren én banken, dat is vandaag de dag niet zo’n sterke combinatie.3 De provincie en de gemeenten samen zouden een fonds kunnen opzetten voor een stuk voorfinanciering. Binnen de Provincie Utrecht worden voor dergelijke ontwikkelingen nu al innovatieve afspraken gemaakt. We kunnen hiervan leren en specifieke oplossingen doorvertalen naar generieke nieuwe vormen. Profijt Tot slot moeten we nog de sleutel vinden van kosten naar profijt. Het samen de kosten dragen van gebiedsontwikkeling moet een wens worden van gebruikers in plaats van een nieuwe soort van baatbelasting. Dit kan 22

door de positieve kenmerken van gebieden en het (letterlijk) samenbrengen van activiteiten en belangen. Door te inventariseren wat op het niveau van gebiedsontwikkeling kan, wat op individueel niveau niet kan, worden voordelen zichtbaar gemaakt. Schaal- en efficiencyvoordelen kunnen daarbij leiden tot kostenbesparing, kwaliteitsverbetering of tot het realiseren van doelen die op individueel niveau onhaalbaar zijn. Denk daarbij aan het samen produceren van duurzame energie en het inzetten van elkaars kennis, behoefte en wensen. Zo wordt een bijdrage een contributie en word je lid van gebiedsontwikkeling in plaats van dat je gedwongen een financiële afdracht moet doen. We moeten dus ook actief werken aan de positieve kanten van gebiedsontwikkeling om draagvlak te creëren. Wat we de komende tijd moeten doen is vooral de nieuwe ontwikkelingen over de drempel helpen met nieuwe organisatievormen, financiering en zoeken wat er kan in plaats van wat ons stopt. Na een lange periode van stilstaan kunnen we vooruit. Dat betekent dat we nu kunnen doorpakken in gebiedsontwikkeling en dat de volgende stap een grotere is dan de vorige. Het raamwerk van BIZ naar GIZ zet daarin de toon voor vernieuwende concepten. Voor een deel van deze concepten zal verrekening via de gemeenten verlopen. Tot voor kort zag de Rijksoverheid hier een gevaar dat gemeenten op zoek zouden gaan naar nieuwe lokale belastingen. De commissie Financiële Ruimte voor gemeenten onderkent in haar rapport van april 2015 echter, dat er meer ruimte moet komen voor gemeenten. Deze Commissie ziet juist kansen in een verschuiving van de belastingverhouding (vanuit Rijk) in de richting van lokale en regionale belastingen, bij een gelijkblijvende belastingdruk voor personen en bedrijven overigens. In veel andere Europese landen ligt deze belastingdruk al meer richting lokaal-regionaal (ca. 30% in plaats van 5% in Nederland). Daarnaast is in deze landen in gebiedsontwikkeling ook meer sprake van Property Value Capturing dan Land Value Capturing (financiering van kosten van gebiedsontwikkeling via waardeontwikkeling van vastgoed in plaats van via de grondexploitatie). Het verschuiven van de belastingdruk naar lokale overheden biedt dan mogelijkheden voor een specifiek investeringsgebied (GIZ). In dat gebied kunnen bijdragen via vastgoed of grond gebundeld worden. Maar ook kunnen afdrachten die in het kader van een Rijksregeling worden gedaan ingezet worden in gebiedsontwikkeling. Het inzetten van de verhuurdersheffing in Rotterdam-Zuid door

de corporaties is hiervan een goed voorbeeld. Het aanmerken van specifieke gebieden en het creëren van een eigen investerings- en kostenverhaalsregime is onderwerp van onderzoek op weg naar een nieuwe Omgevingswet. Het creëren van financiële ruimte voor gemeenten is – vanuit gebiedsontwikkeling gezien – noodzakelijk omdat zij degene zijn, die met name op dit schaalniveau acteren. De gemeente kan een coördinerende rol hebben bij het collecteren van bijdragen en (her-) verdelen van kosten en waarde-ontwikkeling bij gebiedsontwikkeling. Daarbij kan de gemeente de aanjaagfunctie van stedelijke gebieden op economisch, sociaal en maatschappelijk vlak versterken in combinatie met gebiedsontwikkeling. Het vergroten van de financiële ruimte op lokaal niveau kan daarmee een belangrijke sleutel zijn voor het intensiveren, beter benutten en optimaliseren van het stedelijk gebied. In de Provincie Utrecht functioneert sinds twee jaar het FINC-netwerk (Financieel INnovatieve Constructies), geïnitieerd door gedeputeerde Ralph de Vries. Theo Stauttener werkt in dienst van dit netwerk op diverse locaties binnen de provincie, waardoor we al waardevolle ervaringen opdoen in onze zoektocht naar nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. De auteurs danken het FINC-team en de (oud) gedeputeerde voor deze samenwerking. In het kader van het BO MIRT voor de Zuidvleugel zijn eveneens inspirerende voorstellen uitgewerkt voor financiering van gebiedsontwikkeling, in samenwerking met o.a STIPO.

Noten 1 Het zorgdragen voor reuring in een gebied, bijdragen aan de branding door organisatie van events en activiteiten, maar ook verbinden van partijen, ontplooien van nieuwe initiatieven, kortom activiteiten die bijdragen aan het gebruik van grond en vastgoed en daarmee bijdragen aan de waardecreatie. 2 Stadkwadraat. 3 Het plankostenfonds van de Rabobank als positieve uitzondering!

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Via een meer private publieke ruimte, een toenemende eetcultuur en een internationaler bestaan is de ‘voedselbewustheid’ het laatste decennium enorm toegenomen. Tel daarbij op de zorg om onze planeet met een van welvaart overkokend gebruik en het aantreden van een nieuwe generatie zonder wederopbouwverleden. Zie hier de cocktail voor een vrije omgang met wat de aarde – letterlijk – ons biedt. Pioniers vanuit de WUR (Wageningen Universiteit) gaven deze beweging een frame voor een meer ‘lokale‘ voedselvoorziening als tegenwicht tegen de anonieme productie voor de wereldmarkt. Maar ook die wereldmarkt verandert: FAIRTRADE kent inmiddels vele vormen, van Tony’s Chocolonely chocolade tot Max Havelaar koffie en vele andere producten en merken. ‘Biologisch’ is een verlangen naar zuiver eten, en eten zonder E-nummers is niet ongewoon meer. De rationalisering van onze voedselvoorziening heeft ook geleid tot smaakloze producten, en het gemak tot instant voedsel. De vraag is nu of die causale relatie zo moet zijn. Kan het ook anders, en toch een halfproduct zijn zoals we in de moderne keten Marqt zien? Daarvoor is nu een ‘activistische’ tegenstroom op gang gekomen, die lokaal verankerd een tegen-economie teweegbrengt, en nu ook de stad bereikt.

Mariet Schoenmakers1 Bottom-up naar de top De crisis heeft een creativiteit bij jonge mensen losgemaakt om iets van hun leven te maken. Dit brengt een nieuw ondernemerschap op lokaal niveau, in de eetcultuur voorop, al dan niet ondersteund door een oudere ervaren generatie. Onze digitale werkelijkheid biedt nieuwe kansen tot verspreiding: een ‘sharing’ economy, koken voor anderen, bestellen via internet, koken voor buren, bestellen zonder winkel, etc. Pop-up- restaurants gebruiken tijdelijk leegstaande gebouwen voor een unieke ‘dining experience’ als een culturele happening. Ze zijn op zoek naar lokale ingrediënten. De grens tussen kunst en food vervaagt. In de nieuwe eetcultuur manifesteert zich de nieuwe wereld van NU> Deze bottom-up-realiteit rukt op naar de top. De ‘Agrihood’ uit de VS is voor veel mensen op uiteenlopende plekken een ideaal: buiten leven als een collectief tussen de velden en de grond waar je voedsel vandaan komt, die je zelf samen verbouwt. Dus een zeer lage dichtheid met een minder rechte scheidslijn tussen rood (bebouwing) en groen (landschap en natuur).

met visie deze beweging faciliteert zonder de openheid van ons kleine land duurzaam te ontwrichten of elke creativiteit met te strakke regels te doden. Het verlangen naar ‘community’ naast individuele vrijheid is wijdverbreid. Zowel als straat als het groene buitenleven met de gezamenlijke barbecue. De ‘Leefstraat’ in Gent (Be) is een initiatief die een straat laat zien zonder auto’s en met kunstgras. De buurt stelt zelf haar regels voor haar leven daarbuiten. Vol gefaciliteerd door de gemeente op de meer praktische en formele eisen zonder welke het onmogelijk zou zijn. Steeds meer plannen laten straten zien zonder geparkeerde auto’s met als doel een vrijer gebruik en ruimte voor spelende kinderen. Ook een intiemere straat (meer burencontact!); hij kan immers smaller nu. Op daken verschijnen spontaan buurttuinen,

zoals op het Schieblock in Rotterdam. De volgende stap is dat dit zich professionaliseert en ‘free funding’ vindt, al dan niet via crowd sourcing bij wie zich hiermee wil verbinden. Voor wie nog vastzit aan het oude systeem is het een majeure kwestie hierop aansluiting te vinden. Lege gebouwen en werkloze gronden die te duur zijn geprijsd staan in de boeken stil te zijn. De eerste stappen naar afwaardering worden nu gedaan. En dan: als we niks doen, komt daar ook geen waardecreatie. Tijdelijk gebruik is inmiddels, na vele ‘toevallige’ of uit nood geboren experimenten, een gevalideerde strategie om een plek een bestemming te geven. Én een ‘experience’ die de potentie van die plek laat doorklinken. Placemaking heet dat: via het geliefde gebruik toeleven naar een meer definitieve invulling. Zo was er, nog voor het

Over Agrihood en Leefstraat Almere wil van Oosterwold een ‘streek’ maken als een Agrihood met een overall dichtheid van 5 woningen per hectare, met een enorme zelfwerkzaamheid van de bewoners om hun eigen stuk land te voorzien van alle faciliteiten van weg tot kabel, die met vrijheid wordt beloond. Het te realiseren gebied wordt door regels gemanaged, niet door een plan. De vraag is dus hoe onze ruimtelijke ordening nieuwe instrumenten geeft die BIM Media

23

Actualiteiten

Stadslandbouw als panacee of kans?

Actualiteiten

Lloydkwartier begon, het restaurant Water en Wijn dat je al etend in containers liet merken hoe mooi het daar is. Bij Europoint aan de Marconistraat in Rotterdam gaat het nog een stap verder. Er is een tijdelijke moestuin waaruit de groenten het aanpalende eetlokaal ingaan. Villa Augustus in Dordrecht laat zien dat ook in definitieve vorm moestuin en restaurant elkaar versterken in een unieke beleving. ‘Oude’ GREX geldt niet meer Het is de kunst hoe dit nieuwe buitenleven te organiseren, als we daarin stadslandbouw in welke vorm dan ook een kans willen geven. Overheid en bedrijfsleven spreken andere talen. Daarom neemt die ondernemende overheid zoals Almere het initiatief. Het geeft de praktische tools hoe het land georganiseerd te krijgen, net als Gent doet met haar Leefstraat, maar dan nog een stap verder. Almere gaat bewust het experiment aan op het niveau van een streek. Het bedrijfsleven beraamt zich op nieuwe verdienmodellen om hierop in te spelen en een meerwaarde te geven voor de bewoners die hulp verwachten of zo kunnen ‘inkopen’, zoals ook de zorg een ‘inkoop’-model kent. Het is het zoeken naar een mogelijke rol in een nieuwe werkelijkheid. Via onderzoeken wordt gekeken welke ‘woonmodellen’ er kunnen zijn, met welke financiële parameters en welke partnerschappen, van civiele techniek tot bouw. De oude GREX als methode geldt dan niet meer, het gaat nu veeleer om de totale business case. Dit staat nog in de kinderschoenen. De bewoner als klant Daarnaast is een belangrijke ontwikkeling dat de toekomstige bewoner ‘klant’ is geworden, die iets mag eisen en meer vanuit afgeprijsde opties denkt dan vanuit een beperkt totaalaanbod. Het vroegtijdig betrekken van de bewoner is een voorwaarde voor deze nieuwe occupatievorm: in wat hij wil, en wat hij zelf kan doen. Eigenlijk is hij degene die voluit het experiment aangaat. En via internet nu makkelijk zijn co-makers kan vinden. Overheid en markt geven de receptuur, maar hij is de kok. En nu: wat gebeurt er bij dit private belang met de publieke zaak, wat is het collectieve leven, en wie beschermt daarin de zwakkeren? De Leefstraat zet juist daarop in. Maar hoe collectief is de anonieme vrijheid op je eigen kavel? Wat is er meer dan deze mini-families ieder op hun eigen erf ? De inzet voor ons allemaal, overheid en bedrijfsleven, is het zekeren van wat ons bindt. De openbare ruimte als podium voor de stad, de parken en paden als een groen raamwerk dat buurten verbindt, voor de lange termijn. Dat 24

het ‘ontwerp’ daarvan een cruciale rol speelt, staat buiten kijf, maar wordt nog te weinig (vooraf ) erkend. De landschapsarchitectuur kan als geen ander de visuele tools geven van illusie en beleving van de groene ruimte. Het ontwerp is wat je beleeft en niet wat je denkt te zien. Daarom spreken we over ‘culturele of belevingswaarde’ als derde poot in het begrip ruimtelijke kwaliteit, naast gebruikswaarde en toekomstwaarde. We spreken dus over waarden als kernbegrip voor onze ruimtelijke ordening. Het bevragen van de ontwerper naar ‘hoe de ruimte zal werken’ is een taak van toenemend belang voor de opdrachtgever. Dit kan als de opdrachtgever een visie heeft op wat er nodig is in het publieke domein, wat de maatschappelijke noden zijn, welke urgenties voor een samenleven op die plek. Dit is de meer stedelijke of regionale tak als we het hebben over het toepassen van voedselvoorziening op lokaal niveau. Op wijk- en buurtniveau speelt het beheer een grote rol. Wanneer wij afval willen hergebruiken, de grond eetbaar en de straten meer regenbestendig willen maken, vraagt dat een ander beheerregiem dan de huidige optelling van technische eisen. Er kan daar iets van bewoners gevraagd worden. Een ander gedrag, als deel van dat ideaal, dat moet dan worden afgesproken en vastgelegd. Een lokale stadsboer kan een professionele hulp hierbij zijn, zoals gaat gebeuren op het nieuwe landgoed Wickevoort aan de Ringvaart. Dat houdt in dat het beheerconcept integraal deel moet zijn van het plan voor het gebied, in welke vorm dan ook. Net zo volwaardig als de bewoner individueel vrijheid heeft: het is de kunst deze twee te matchen. De tijd van de tuin als levenstempo Een groot verschil tussen huis en tuin, is het groeitempo. Het huis bouw je min of meer in 6-12 maanden, met zelfbouw wellicht langer, maar het casco zal er snel staan. De tuin leg je aan in een paar dagen, maar dan is hij nog lang niet klaar, dan begint het pas. Die tuin blijft groeien en veranderen. Daarom is de tuin eerder een ‘droom’, waar je naartoe werkt, je ziet erin wat er nog niet is. En soms, ineens zie je die droom, wat mooi! Het leven met stadslandbouw gaat nog verder: leven met de seizoenen, met de tijden van de oogst, het continu bezig zijn met groei en verandering. Dat is een ander levenstempo. En ‘kost tijd’. De vraag is of die tijdsbesteding voldoende onderkend wordt bij een private moestuin met zekere omvang. Met een werkend leven erbij. Behalve plan en beheer, is er nog een loot aan deze stam; die van tijd. Kan die tijd gekocht worden, is dat een verdienmodel? Het zijn al deze vragen waardoor

stadslandbouw vooralsnog bottom-up of ín één hand (één regisseur) tot stand komt, zoals groepen als Eetbaar Rotterdam. Via voedselvoorziening naar een nieuwe ruimtelijke ordening De pijlers voor een andere ruimtelijke ordening zijn: een toenemend bewustzijn van het belang van het buitenleven; het belang van een lokale voedselvoorziening en het educatieve aspect ervan; weten waar je eten vandaan komt, en dat delen met je kinderen én dat koppelen aan een andere manier van wonen. Eten heeft dan een veel bredere connotatie. Het is ook recreatie, het is leren, het is opvoeden en genieten samen. Zie hoe de Olmenhorst in de Haarlemmermeer hiermee een heel eigen parkconcept neerlegde. Elke plek zal zo zijn eigen combinatie van functies neerleggen. Omdat het daarmee meerwaarde wil geven aan die samenleving daar, en er ook een economie in zit die het mogelijk maakt. Elke plek anders. In Oud Beijerland anders dan in Alphen aan den Rijn. Bijzonder is wel dat op meerdere plekken naar die combinatie met wonen wordt gezocht, voor een bijzondere doelgroep of plek. En dat begint met die bewoners; die moeten gevonden worden. Voor hun droom op die plek. De uitnodigingsplanologie kan hiermee helpen, niet vastleggen, maar pioniers zoeken. Naar een nieuwe relatie tot de natuur en de planeet In deze tijd van tijdelijkheid als motor, en een door crisis gemutileerde stedenbouw, is er de kans de blik te richten op ándere programma’s die een gebied tot leven wekken. Er is allereerst behoefte aan partnerschappen, samen optrekken om ideaal en noodzaak te paren. In experiment en tijdelijk gebruik, hoe paradoxaal dat ook lijkt voor een tuin. Daarnaast kunnen groepen die het beheer en de aanleg voor hun rekening nemen zorgen voor andere verdienmodellen, die recht doen aan een servicegerichte inzet van toekomstige bewoners. En last but not least, is er het collectief bewustzijn van parken, paden en publiek domein, die de fantasie prikkelen, en ons als samenleving binden. De coöperatie in een nieuwe vorm zou wel eens op kunnen staan, om een inbetween te zijn tussen overheid en burger. Het is deze zoektocht die aan de gang is, en die ons een nieuwe verhouding zal geven met het land en het landschap waarin we leven, en die een nieuwe relatie ons kan brengen tot wat natuur vermag.

Noot 1 Ir. Mariet Schoenmakers, Directeur AM Concepts. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Taxatie: de betekenis van de WOZ-waarde In nr. 3 2015 van Grondzaken in de Praktijk onderstreepten we het belang van de taxatie voor nadeelcompensatie. Ook bespraken we een aantal belangrijke aspecten van de jurisprudentie met betrekking tot de taxatie. In deze bijdrage gaan wij in op een onderwerp dat daar nauw mee samenhangt: de betekenis van de WOZ-waarde voor de taxatie bij nadeelcompensatie. Dit aan de hand van een op 21 april 2015 gewezen uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. In die uitspraak stelt de verzoeker om nadeelcompensatie dat de door de deskundigen getaxeerde waardevermindering niet juist kan zijn, gelet op het verschil tussen de waardevermindering en de voor het object vastgestelde WOZ-waarden. Frank Mulder en Frederike Linssen1 Bij het bestrijden van de juistheid van de in het kader van een nadeelcompensatieverzoek getaxeerde waardevermindering van een object wordt door verzoekers regelmatig een beroep gedaan op afwijkende waarden in de door de gemeente afgegeven WOZ-beschikkingen. Interessante vraag is hoe de bestuursrechter omgaat met verschillen tussen WOZ-waarden en de in het kader van een nadeelcompensatieverzoek door een deskundige getaxeerde waarden. Uitgangspunt: WOZ-waarde heeft slechts indicatieve betekenis De AbRS heeft zich een aantal maal in algemene zin uitgesproken over de betekenis van de WOZ-waarde. Daarbij valt het op dat de hoogste bestuursrechter weinig betekenis toekent aan deze waarde. Van belang is, volgens de AbRS, dat er bij het bepalen van de WOZ-waarde niet gekeken wordt naar de situatie bij een maximale invulling van het planologische regime, maar vooral naar de feitelijke situatie.2 Het is daarom niet onbegrijpelijk dat vooral taxaties bij planschade niet één op één overeenkomen met WOZ-waarden. Voor zover er sprake is van zuivere nadeelcompensatie, waarbij voor de taxatie doorgaans de feitelijke situatie als uitgangspunt wordt genomen, komt aan de WOZ-waarde mogelijk meer betekenis toe. Van bestuursorganen kan in ieder geval worden verlangd dat een besluit van een nadere motivering wordt voorzien in gevallen waarin een aanzienlijk verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade dan wel nadeelcompensatie.3 Rb. Amsterdam 21 april 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:2741) In de genoemde uitspraak van de Rechtbank Amsterdam is aan de orde een besluit van de minister van Infrastructuur en Milieu, op grond van de voormalige Regeling Nadeelcompensatie Verkeer en Waterstaat 1999.4 Aan eiser is een schadevergoeding toegekend van €45.000 in verband met het Tracébesluit dat de aanleg van de Westrandweg (A5) bij Amsterdam mogelijk maakte. De schadevergoeding is gebaseerd op een door de adviescommissie op basis van een planologische vergelijking getaxeerde waardevermindering van de woning van eiser. In beroep betoogt eiser dat er sprake is van een grotere waardedaling dan door de commissie is vastgesteld, en verwijst daartoe onder andere naar de voor de woning afgegeven WOZ-beschikkingen. Na een door eiser gemaakt bezwaar werd de WOZ-waarde (van na de datum van inwerkingtreding van het Tracébesluit) verlaagd met €106.000. Eiser ziet hierin een indicatie dat de door de commissie vastgestelde waardeverBIM Media

mindering niet juist kan zijn. Onder verwijzing naar de genoemde jurisprudentie van de AbRS overweegt de rechtbank allereerst dat de vaststelling van de WOZ-waarde een ander doel dient dan de taxatie in deze procedure, en ook volgens een andere methode geschiedt. Om die reden kan de WOZ-waarde in deze procedure slechts van indicatieve betekenis zijn. Desondanks gaat de rechtbank vrij uitgebreid in op het argument van de eisende partij, mogelijk vanwege het feit dat er in dit geval aanzienlijke verschillen tussen de diverse waardes – zowel voorafgaand als na inwerkingtreding van het Tracébesluit – zijn geconstateerd. Het meest relevant is de bijstelling na bezwaar van de WOZ-waarde van na de datum van inwerkingtreding van het Tracébesluit, met een fors bedrag (€ 106.000). Volgens eiser is deze bijstelling enkel toe te rekenen aan zijn bezwaar, inhoudende dat er bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening was gehouden met de aanleg van de Westrandweg. In de beslissing op bezwaar wordt immers opgemerkt dat er aanvankelijk onvoldoende rekening was gehouden met de minder gunstige ligging van de onroerende zaak en de waardedrukkende werking die uitgaat van de geluidsoverlast. De rechtbank ziet dit evenwel anders, en wijst erop dat in bezwaar sprake was van een volledige heroverweging en dat er bij waardevaststelling ook andere factoren van invloed kunnen zijn, zoals prijsontwikkelingen en verbouwing van de woning. Ondanks de opmerking in de beslissing op bezwaar, staat voor de rechtbank onvoldoende vast dat niet ook andere factoren die betrekking hebben op de ligging (nabijheid Schiphol en de N200) van invloed zijn geweest op de bijstelling van de WOZ-waarde. Volgens de rechtbank voert het daarom te ver om het verschil tussen de waardes voor en na bezwaar uitsluitend toe te rekenen aan de komst van de Westrandweg. Juist ook vanwege het feit dat de adviescommissie in haar adviezen uitgebreid was ingegaan op dit punt, mocht de minister zich in redelijkheid daarop baseren. Conclusie voor de praktijk Aan de WOZ-waarde komt slechts zeer beperkte betekenis toe in het kader van de taxatie bij nadeelcompensatie. Alleen wanneer de door deskundigen vastgestelde waarde(daling) van een object in ruime mate afwijkt van de (gedaalde) WOZ-waarde, rust er op het bestuursorgaan een plicht om het besluit op dat punt nader te motiveren. De rechter zal deze motivering in beginsel terughoudend toetsen. Het verdient daarom voor de praktijk aanbeveling om bij het bestrijden van een taxatie niet enkel te verwijzen naar de WOZ-waarden, maar ook een eigen taxatierapport in procedure te brengen. Dit rapport dient, indien van toepassing, gebaseerd te zijn op een planologische vergelijking. Om de taxatie van de adviescommissie ‘onderuit te halen’ is nodig dat uit het eigen rapport duidelijk wordt dat de commissie onjuiste uitgangspunten of gegevens heeft gehanteerd. Noten 1 Mr. F.A. Mulder en mr. F.A. Linssen zijn werkzaam als advocaat bij Van Benthem & Keulen advocaten en notariaat te Utrecht. Zij treden regelmatig op als voorzitter van onafhankelijke adviescommissies inzake nadeelcompensatie. 2

AbRS 9 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1436.

3

AbRS 30 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1540.

4

Thans de Beleidsregel nadeelcompensatie Infrastructuur en Milieu 2014. 25

Actualiteiten

Actualiteit nadeelcompensatie

Actualiteiten

Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet Deze kroniek behandelt uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) over exploitatieplannen in de periode tussen 1 januari 2015 en 6 mei 2015.

J.W. Santing1 en G.I. Sheer Mahomed2 Bouwplan De verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan hangt ervan af of een relevant planologisch besluit is genomen en of een Bro-gedefinieerd bouwplan daarmee planologisch mogelijk wordt gemaakt. Aan de hand van een nauwkeurige toetsing van de planregels werd door de AbRS beoordeeld of kon worden gesproken van een bouwplan. De planregel luidde als volgt: ‘Ingevolge lid 7.2.1, onder e mogen bij (ver) bouwplannen gebouwen nooit meer uitbreiden dan 1.000 m2 bvo. Ook zijn extra verdiepingsvloeren niet toegestaan.’ In deze situatie betrof het een bouwplan voor de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte. De gemeente nam het standpunt in dat uit de plantoelichting duidelijk blijkt dat met de planregels was beoogd de toegestane uitbreiding van gebouwen te beperken tot uitbreidingen tot 1.000 m2, met als gevolg dat voor deze gronden geen exploitatieplan hoefde te worden vastgesteld. De AbRS nam dit standpunt niet over omdat uit de planregel volgde dat een uitbreiding van gebouwen tot en met 1.000 m2 mogelijk was. De AbRS handelde de zaak verder af, omdat niet aannemelijk werd geacht dat derdebelanghebbenden in hun belangen zouden zijn geschaad. De gemeente kreeg de opdracht mee om de planregel te wijzigen in: ‘Bij (ver) bouwplannen mogen gebouwen uitbreiden tot 1.000 m2 (…)’. Geen verschillen tussen regels van het bestemmingsplan en exploitatieplan Vanwege de nauwe samenhang tussen het bestemmingsplan en het exploitatieplan dienen de regels van deze plannen met elkaar in overeenstemming te zijn. Ter zitting kwam vast te staan dat de gemeente op basis van het bestemmingsplan de bedoeling had binnen de gronden met de bestemming ‘Groen’ bouwwerken toe te staan die omgevingsvergunningplichtig zouden kunnen zijn, zoals bouwwerken voor de energieopwekking. In het exploitatieplan daarentegen waren geen vergunningplichtige bouwwerken toegestaan binnen de gronden met de bestemming ‘Groen’. De regels waren daardoor niet in overeenstemming met elkaar en daardoor was het exploitatieplan in strijd met de zorgvuldigheid tot stand gekomen. De AbRS gaf de gemeente de gelegenheid om de regeling in het exploitatieplan te wijzigen waardoor een omgevingsvergunning kan worden verleend voor de binnen de bestemming ‘Groen’ mogelijk gemaakte bouwwerken. Plankostenscan De plankostenscan is een in de praktijk beproefde vragenlijst van 18 vragen om de plankosten te berekenen.3 Deze vragenlijst is opgeno26

men in een excelprogramma en maakt onderdeel uit van een ontwerp regeling plankosten exploitatieplan. De plankostenscan is nog niet in werking getreden. Ondanks dat de plankostenscan niet in werking is getreden, heeft de AbRS overwogen dat de plankostenscan kon worden gebruikt om de plankosten te berekenen. Destijds stelde de AbRS dat de plankosten zorgvuldig werden geraamd op basis van de in de plankostenscan opgenomen methode. De in de praktijk gangbare benadering om de plankosten te berekenen aan de hand van een percentage van het bouw- en woonrijp maken volstond volgens de AbRS niet meer.4 De AbRS komt in de uitspraak van 6 mei 2015 op dit laatste standpunt terug. De gemeente kon in redelijkheid de plankosten berekenen als werd aangesloten bij de binnen de gemeente gebruikelijke percentages over de kosten van het bouw- en woonrijp maken, welke waren gebaseerd op ervaringen met eerdere bestemmingsplanprocedures binnen de gemeente. De AbRS betrok in haar overweging dat niet aannemelijk was gemaakt dat het berekende bedrag aan plankosten in dit geval onredelijk hoog was.5 Dat betekent dat in de periode dat er nog geen regeling in werking is getreden om de plankosten te berekenen, naast de plankostenscan ook een percentage van het bouw- en woonrijp maken uitkomst zou kunnen bieden. In de laatste variant dient de gemeente dat te kunnen onderbouwen aan de hand van vergelijkbare ervaringen en kengetallen van eerdere bestemmingsplanprocedures. Leveringsakte een anterieure overeenkomst? Een belanghebbende stelde dat zijn percelen ten onrechte in het exploitatieplan waren opgenomen, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd zou zijn in de leveringsakte van zijn percelen. De AbRS ging hier praktisch mee om en verwees naar de relevante bepalingen van de Wro. Ook ingeval de kosten anderszins verzekerd waren, bijvoorbeeld door het aangaan van een anterieure overeenkomst, kon de raad een exploitatieplan vaststellen.6 Daarnaast stelde de AbRS vast dat in de omgevingsvergunning voor een bouwplan met inachtneming van het exploitatieplan het voorschrift werd opgenomen dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd was, tenzij de bijdrage aan de gemeente anderszins verzekerd was, of voorafgaand aan de indiening van de bouwaanvraag een exploitatiebijdrage met betrekking tot de betreffende gronden overeengekomen en verzekerd was. De AbRS gaf hiermee aan dat de beoordeling of de exploitatiebijdrage moest worden verminderd omdat daarover afspraken waren gemaakt, bijvoorbeeld in de leveringsakte, in de tijd naar achteren werd geschoven en plaats zou vinden bij de vergunningverlening. Op basis van het vorenstaande concludeerde de AbRS dat de leveringsakte niet in de weg stond aan het vaststellen van een exploitatieplan voor het betreffende perceel.7 Onderdelen exploitatieopzet In de procedure tegen het exploitatieplan ‘Centrum Susteren’ heeft de AbRS duidelijk gemaakt dat de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid moesten worden geraamd. Dit betekende onder andere dat inzichtelijk moest worden GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Actualiteiten

gemaakt hoe de dynamische eindwaardeberekening is toegepast bij de raming van de kosten en opbrengsten. De gebruikte parameters, zoals de kostenstijging, de opbrengststijging, rentelasten en -baten en de parameter rente contant dienden daarbij vermeld te worden. De AbRS oordeelde dat zonder deze elementen niet inzichtelijk werd gemaakt dat de kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid waren geraamd.8 Taxateur opbrengsten exploitatieplan zelfde als taxateur inbrengwaarde In de uitspraak Echt-Susteren oordeelde de AbRS over de onafhankelijkheid van de taxateur die de inbrengwaarde moest bepalen. Deze taxateur had in onderhavig geval, naast de inbrengwaarde, ook de grondopbrengsten van de exploitatieopzet van het exploitatieplan geraamd wat volgens appellant ertoe leidde dat de inbrengwaarde niet door een onafhankelijke deskundige was geraamd. De AbRS overwoog dat in het onderhavige geval niet was gebleken dat de deskundige had deelgenomen aan de uitvoering van het project met het oogmerk een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat te bereiken. Op basis hiervan oordeelde de AbRS dat het betoog van appellant faalde.9 Inbrengwaarde Rondom de inbrengwaarde zijn in de uitspraak Vroondaal diverse onderdelen van het taxatierapport inbrengwaarde betwist door een appellant. In geen van de gevallen kreeg de appellant gelijk. De overwegingen van de AbRS maken duidelijk dat een appellant zich de nodige inspanningen moet getroosten: - Appellant heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van de taxateurs naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd. - In het bijzonder is niet aannemelijk gemaakt dat het uitgangspunt van de taxateur dat de gebruikswaarde voor de bestemming op grond van het bestemmingsplan ‘Madestein 2001’ hoger is dan de gebruikswaarde op grond van de (voorheen) aanwezige kassenbedrijven, manege en hoveniersbedrijf onjuist is. - Evenmin hebben zij aannemelijk gemaakt dat deze waarde hoger zou zijn dan de getaxeerde complexwaarde. - In dit verband is onder meer relevant dat het rapport consistent is en inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken. - Voorts is daarbij van belang dat appellanten hebben gesteld dat de taxatieprijs niet representatief is, de gebruikswaarde op grond van het oude planologische regime hoger is dan de waarde op grond van het feitelijk gebruik, alsmede dat de correctie vanwege de economisch verslechterde omstandigheden onjuist is. Dit betoog raakt de specifieke deskundigheid van taxateurs, maar appellanten hebben het rapport op die onderdelen niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat als gevolg daarvan de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste zou overigens onvoldoende zijn dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport. - Appellant heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie op onjuiste gegevens over de kosten is gebaseerd. Het enkel opvoeren van andere bedragen en percentages is daarvoor niet voldoende. Begrenzing exploitatiegebied en afbakening complex bij inbrengwaarde In de uitspraak Vroondaal kwam de afbakening van het exploitatiegebied aan de orde als ook de afbakening van het complex als bedoeld in BIM Media

Foto: Arnold Joost.

artikel 40d onteigeningswet.10 De ontwikkeling Vroondaal bestaat uit vier onderdelen die, volgens de raad, gezamenlijk de ontwikkeling betreffen. Het gaat om de gebieden Oud en Nieuw Vroondaal en Haagse Tuinen I en II gezamenlijk. Oud Vroondaal is niet binnen het exploitatiegebied opgenomen omdat hier was voorzien in dezelfde bestemming als in het vorige plan. Op grond van het overgangsrecht kan dit gebied dan geen deel uitmaken van het exploitatieplan.11 Appellanten betoogden dat geen functionele en planologische samenhang bestaat tussen de deelgebieden Haagse Tuinen I, Haagse Tuinen II en Nieuw Vroondaal. Zij betoogden dat tussen Oud en Nieuw Vroondaal wel een functionele en planologische samenhang bestond en dat de afbakening van het exploitatiegebied van het exploitatieplan niet juist was. De AbRS oordeelde dat tussen de drie deelgebieden die in het exploitatieplan waren opgenomen planologische en functionele samenhang bestond zodat deze deelgebieden in het exploitatieplan konden worden opgenomen. In het kader van de taxatie van de inbrengwaarde kwam appellant wederom op tegen een gebiedsafbakening. Dit keer ging het om de afbakening van het complex als bedoeld in artikel 40d onteigeningswet. Appellanten waren van mening dat het complex als bedoeld in artikel 40d onteigeningswet niet juist was afgebakend. Appellanten betoogden dat Haagse Tuinen II als een zelfstandig complex had moeten worden aangemerkt omdat het gescheiden ligt van de andere gebieden en volledig door zelfrealisatie tot ontwikkeling wordt gebracht. Secundair betoogden appellanten dat, als wel sprake is van een complex dat de gebieden Nieuw Vroondaal en Haagse Tuinen I omvat, ook Oud Vroondaal binnen het complex had moeten worden opgenomen.

27

Actualiteiten

De raad stelde dat het complex samenvalt met de gronden in het grondexploitatiegebied, nu uit de begrenzing van het exploitatieplan volgt dat de gronden daarbinnen als één geheel in exploitatie gebracht worden. Als binnen het exploitatiegebied afzonderlijke complexen worden erkend dienen voor de taxatie afzonderlijke grondexploitaties te worden opgesteld wat leidt tot onzekerheden en praktische bezwaren, aldus de raad. Daarnaast stelde de raad dat de gronden binnen het exploitatiegebied dezelfde bestemming hebben en voorzien in dezelfde functie, met het centraal gelegen park vormen zij ruimtelijk één geheel, dat tezamen in ontwikkeling komt en waarover de kosten worden omgeslagen. De raad stelde daarnaast dat Oud-Vroondaal niet tot het complex behoort omdat het een andere bestemming heeft en zich daarmee richt op het topsegment van de woningmarkt. Daarnaast maakt dit gebied geen deel uit van het exploitatiegebied. Andere onderdelen maakten wat de raad betreft daarnaast geen onderdeel uit van het complex. De betreffende gebieden maakten geen onderdeel uit van het complex omdat het bestaande functies zijn, de functie afwijkt van de woonvoorzieningen en de complexen zelfstandig worden ontsloten. Gelet op de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de gronden in het exploitatiegebied en de financiële samenhang doordat de gronden tezamen zijn opgenomen in het exploitatieplan, zag de AbRS geen aanleiding voor het oordeel dat de taxateur van een onjuiste afbakening van het complex is uitgegaan bij het bepalen van de inbrengwaarden van appellant.

In deze casus komt de samenhang tussen de afbakening van het exploitatiegebied van het exploitatieplan en de afbakening van het complex ten behoeve van het bepalen van de inbrengwaarde aan de orde. Bij de afbakening van het exploitatiegebied heeft de raad een ruime mate van beleidsvrijheid. Door gronden op te nemen in één exploitatieplan ontstaat financiële samenhang. Voor dat gebied wordt immers een exploitatieopzet gemaakt en worden de kosten omgeslagen over de grondeigenaren. Het deelgebied Oud-Vroondaal kon op basis van het overgangsrecht geen onderdeel uitmaken van het exploitatieplan. In dit geval viel het exploitatiegebied van het exploitatieplan samen met de afbakening van het complex. Uit volgende casusposities zal moeten blijken of in alle omstandigheden het complex en de afbakening van het exploitatiegebied samenvallen. Noten 1 J.W. Santing MSc RE MRICS is werkzaam als Senior-Consultant bij Deloitte Real Estate Advisory. 2 Mr G.I. Sheer Mahomed is werkzaam als grondzakenjurist/rentmeester onder de naam De Grond Zaak. 3

Artikel 6.2.4 onderdelen a en g tot en met j, Bro.

4

AbRS 28 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:9461.

5

AbRS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1407 (Echt-Susteren).

6

Artikel 6.12, tweede lid, Wro.

7

AbRS 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:454.

8

AbRS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1407 (Echt-Susteren).

9

AbRS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1407 (Echt-Susteren).

10 ABRS 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:454 (Vroondaal). 11

Artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro.

Een stap verder transformatie van onze vertrouwde omgeving

Met dit boek krijgt u goed inzicht in de problemen en oplossingen die er spelen rond de ontwikkeling van nieuwe bestemmingen voor ons onroerend goed. Het boek gaat over herbestemming en hergebruik van gebouwen en terreinen. In dit boek komen, o.a. via interviews met diverse deelnemers aan het bouwproces, alle aspecten (projecten, technische problemen en oplossingen, wet- en regelgeving, ecologische noodzaak van hergebruik van grondstoffen/ gebouwen, economie en financiën) aan de orde.

Prijs: € 47,12 Auteur: Y. Meihuizen Aantal pagina’s: 270 ISBN 9789462450578

Voor meer informatie of uw bestelling ga naar www.bimmedia.nl/stapverder 28

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

Booming Amsterdam Verslag Voorjaarscongres Vereniging van Grondbedrijven Een gestage aanwas van inwoners, een opbloeiende economie en veel vertrouwen bij ontwikkelaars en bouwers stuwen woningbouw en gebiedsontwikkeling in Amsterdam op naar grote hoogte. Hoger dan waar ook in Nederland, waar in sommige (grens)regio’s de krimp er nog niet uit is. De term bouwwoede is gevallen, wat de gemeente stoort omdat het verlies aan controle suggereert. Niettemin: hoe te voorkomen in oude fouten te vervallen? Oppassen ook voor het uitsorteren van de lagere inkomensgroepen en zorgafhankelijke ouderen – is de stad straks nog wel voor iedereen? Tekst: Kees Hagendijk Trots, met dat gevoel opende voorzitter Cis Apeldoorn, stedelijk directeur Ruimte en Economie, Gemeente Amsterdam op 10 juni jl. het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven. Háár Amsterdam trad op als gastheer middels Pakhuis De Zwijger voor de plenaire bijeenkomst ´s morgens en een excursieprogramma in de stad ´s middags. En ja, de hoofdstad kan toevallig ook heel goed voor de dag komen met tal van vlot lopende gebiedsontwikkelingen en vastgoedprojecten. Het einde van de recessie op de woning- en bouwmarkt, zo lang naar gesmacht, lijkt in Amsterdam al de proporties van een hausse aan te nemen. Wethouder Laurens Ivens (Bouwen en Wonen, Wijkaanpak) meldde dat Amsterdam – dat per maand met 1000 inwoners groeit – in woningbouwproductie al een stuk vooruitloopt op de doelstelling in het coalitieakkoord. Het afgesproken quotum van 5000 nieuwe woningen per jaar met ingang van 2018 blijkt in 2014 al gerealiseerd: afgelopen jaar zijn 5200 eerste palen geslagen. Het laat zich aanzien dat het quotum ook in 2015 ruim wordt gehaald. De grondverkoop is terug op het niveau van voor de crisis.

Belastingsdienst belooft snelle oplossing vennootschapsbelasting grondbedrijven Peter Rijnberg (Fiscaal Advies Team Gemeente Den Haag) praatte de VVG-leden bij over de stand van zaken rond de per 2016 ingaande vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor ‘winstgevende’ activiteiten van provincies en gemeenten. Dit gaat in belangrijke mate de gemeentelijke grondbedrijven aan. Een werkgroep stelde een gedegen document op om de Belastingdienst inzicht te bieden in hoe een gemeentelijk grondbedrijf werkt. ‘Een stoomcursus’, aldus Rijnberg. Vrijdag 5 juni jl. leidde een overleg met de Belastingdienst tot een breuk. ‘We zijn geconfronteerd met een tegenvoorstel waarin weinig terug te zien was van onze informatie en argumentatie. De Belastingdienst wilde naar een Vaststellingsovereenkomst toe gaan werken, vanuit een totaal andere en nieuwe invalshoek. Wij voorzagen toen dat wij op die manier nooit op tijd klaar zouden zijn. Voor ons een onacceptabele vertraging. Hierop hebben wij het overleg afgebroken.’ Het goede nieuws was dat de Belastingdienst heel snel op zijn schreden terugkeerde. Programmamanager van het BBO – het nieuwe onderdeel van de Belastingdienst dat zich met de belastingplicht van lagere overheden bezighoudt – Dyon van Beek was naar het congres gekomen om de herstelde verhoudingen te onderstrepen. ‘Jullie en wij moeten verder’, verklaarde hij. ‘Wij willen weer gas geven om zo snel mogelijk tot een voor iedereen acceptabel resultaat te komen.’ Na de zomervakantie moet het geregeld zijn. Kern van de kwestie is of grondbedrijven worden beoordeeld op alle activiteiten tezamen: winstgevende, verlieslatende en niet-geprijsde, of dat een aantal winstgevende activiteiten (grondexploitaties) er door de fiscus uit worden gelicht. Tegen dit cherrie picking zijn de bezwaren hoofdzakelijk gericht.

Ivens was zijn presentatie overigens gestart met een treffende vergelijking. Twintig jaar geleden stond Pakhuis De Zwijger nog op de nominatie voor sloop want op die plek moest een brug komen. ‘Dat kunnen we ons nu – hier in dit prachtige gebouw – niet meer voorstellen, maar het illustreert wel hoe belangrijk het is wat we met de beschikbare grond doen. Wat een verantwoordelijkheid!’ Zo is de toename van het inwonertal ‘een luxe, maar ook een hele verantwoordelijkheid’. Het is lastig om er de ruimte – de woningbouwlocaties – voor te vinden.

BIM Media

29

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

Overigens maakte, later in het programma, Pierre van Rossum, directeur Grond en Ontwikkeling, het verhaal over De Zwijger pikant. Het prachtige idee de benodigde brug over het IJ door het pakhuis heen aan te leggen, liep uit op ernstige constructieproblemen. Vervolgens kregen na elkaar twee ontwikkelaars de rekensom van de herontwikkeling niet rond. Ten slotte heeft de gemeente het monumentale pand verbouwd tot wat het nu is. Totale kosten voor de gemeente: €17 miljoen. Voor de crisis kon dat nog. Lijkt nu ondenkbaar. Of kan straks weer alles? Tenderen met elftal Ivens wees op de afspraak minimaal 10% van het jaarlijkse bouwquotum uit sociale huurwoningen te laten bestaan. De speciale groepen niet vergeten betekent ‘dat wij niet louter de hoogste grondprijs zoeken en van bouwers verwachten dat ze niet alleen maar voor de grootste winst gaan’. Hierdoor en door afspraken met de corporaties te maken, moet Amsterdam ‘een stad voor iedereen’ blijven, zoals de titel van het coalitieakkoord uitspreekt. En met kleinschalige, experimentele benaderingen is het nu niet

30

meteen gedaan. ‘We gaan door met zelfbouw, ook als de grote partijen zich weer volop melden.’ Dit jaar schrijft de gemeente tenders uit voor een elftal bouwlocaties, vrijwel allemaal binnenstedelijk. Voor een gemengd programma: koop- en huurwoningen, duur, middelduur en sociaal. Als gezegd ook vrije kavels. Op weg naar een goed gevulde stad, formuleerde de wethouder. Grote structuurbeweging Met de presentatie ‘De veranderende ruimtelijke economie’ nam Pieter Tordoir het stokje over. ‘Het Himmelhoch jauchende verhaal van Amsterdam is niet het verhaal van heel Nederland en dat ga ik verklaren’, zei de hoogleraar Economische Geografie en Stedelijke Planning (UvA), tevens directeur-eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir. Het ging over de grote structuurbewegingen voor de komende tien tot twintig jaar. Eind twintigste eeuw liep de trek uit de stad – in Nederland de gebundelde deconcentratie – ten einde. De steden herwonnen magnetische kracht. Dit is een structurele kanteling teweeggebracht door een nieuwe elite van

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

hoog opgeleide en goed verdienende burgers, die een derde van de bevolking uitmaakt. De nieuwe elite zoekt de stad op, waar voor hen de economische kansen liggen, wat in wisselwerking ook weer nieuwe economische activiteit aantrekt. Inherent aan de kanteling is niet alleen het verder afstoten door de stad van materiaalgerichte economische activiteit (maakindustrie), maar ook een toenemende afvlakking van informatiegerichte activiteit, als gevolg van de verdere informatisering. (Het zwaartepunt komt te liggen bij persoonsgerichte activiteit, zoals zorg, onderwijs, dienstverlening.) Dit betekent een structureel afnemende vraag naar kantoorruimte. De resterende vraag zal zich toespitsen op de grote, centrale steden en speciaal daarin de OV-knooppunten. Dit is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Randstad tot een grote metropool, waarin driftig wordt gependeld voor werk, voorzieningen en cultuur. Deze structuurverandering gaat enigermate ten koste van de Brabantse steden en suburbane locaties als Zoetermeer en Haarlemmermeer. Tot slot sprak Tordoir zijn zorg uit over de dreigende sociale segregatie binnen de Randstadmetropool. Nemen de hoogopgeleide jongeren en de ‘power koppels’ de stad helemaal over? Ook zorgwekkend: de krimpgemeenten in de grensregio´s zien hun jongeren wegtrekken. De grens met Duitsland en België is hard, belemmert economische ontwikkeling. Hier moet het Rijk iets aan doen. Kennis en expertise versus macht Na de wetenschapper was het podium aan twee projectontwikkelaars die een opvallend contrasterende aanpak lieten zien. AM, vertegenwoordigd door Ronald Huikeshoven, laat zich tot in de details leiden door wat de klant wil. Zelfstandig ontwikkelaar Sander Groet liet voor het transformatieproject A’DAM Toren, de voormalige Shell-toren op de noordelijke IJoever, geen enkel marktonderzoek verrichten. Huikeshoven, directeur Regio Noord West, presenteerde de aanpak van AM als vernieuwend. Geleid door een ‘constante interactie met de klant’, gebruikmakend van de sociale media. Hoe wil de klant leven, hoe wil hij wonen? Gaat het om tevreden stellen van klanten? Het mag wel een onsje meer: ‘We willen de klantverwachting overtreffen.’ ‘Macht’ als middel is verruild voor ‘kennis en expertise’. Maar intussen neemt het machtsvertoon in ontwikkelaarland al weer hand over hand toe. Je merkt al weer de struggle met geld om kavels – de neiging om ‘door te pakken’, om voor een snel, dus minder zorgvuldig resultaat te gaan. Wickevoort Landgoed Wickevoort in Cruquius (Haarlemmermeer) is een nieuwe gebiedsontwikkeling van AM. Het 56 hectare grote landgoed is eigendom van Stichting Epilepsie Instellingen Nederland (SEIN), dat elders vervangende nieuwbouw heeft betrokken. AM, in samenwerking met corporatie Eigen Haard zet in eerste instantie in op 800 woningen, maar het mogen er meer (tot maximaal 1000) of ook minder worden. Dat is de organische benadering, in

BIM Media

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

een consumentgerichte dialoog. De contractvorm met SEIN kent een optieperiode van twee jaar. ‘Dan moeten er stappen gezet zijn, anders gaan we uit elkaar.’ Daar is een boetesysteem aan gekoppeld. Het herontwikkelde GAK-gebouw aan de A10-West is door AM op risico gebouwd, want starters, die de doelgroep vormen, kopen een woning pas een half jaar voor oplevering, niet eerder. Ook de door AM ontwikkelde woontoren Friends in het Overhoeksgebied mikt op jongeren. Het betreft 150 huurwoningen volgens het Friends-concept: de plattegronden voorzien in het bij elkaar kunnen wonen, onder andere door twee gelijkwaardige slaapkamers. A’DAM-toren Projectontwikkeling op gympen, zo zou je de ontspannen benadering van Sander Groet kunnen typeren. Samen met drie partners stak de voormalige dance festival-organisator 32 concurrerende partijen de loef af voor de herontwikkeling van de Shell-toren op Overhoeks aan de noordoever van het IJ. Het concept is een verticale 24-uursstad, gedomineerd door functies voor Dance and Music: A’DAM. In het oog springt de gedraaide kroon, die het gebouw een iconisch karakter verleent. Functies hierin zijn: een restaurant, met een 360 graden ronddraaiende vloer, dat ´s avonds als bar en nachtclub de late uren van de nacht verkent; een enorme, luxe loft (verhuurbaar); bovenop een uitkijkplatform. Een andere hoofdfunctie is een hotel met 110 kamers. De werkverdiepingen zijn bestemd voor bedrijven uit de muziekindustrie, bij voorkeur young creatives, maar ook alvast de wereldberoemde gitarenfabrikant Gibson. Uitgaan van eigen kracht Groet gebruikt geen grote woorden om zijn motivatie voor dit project te typeren: ‘De stad nog een beetje leuker maken, zodat er nog meer mooie meisjes komen.’ Ook zijn fascinatie voor uitkijkpunten als Eiffeltoren, Euromast of Empire State Building speelt een rol. Dat was wat Amsterdam nog miste. Medeontwikkelaar Eric-Jan de Rooij (Lingotto) – de andere twee zijn Hans Brouwer en Duncan Stutterheim – stelde dat zij met de A’DAM-toren ‘de keten van de normale projectontwikkeling hebben doorbroken. We gaan met z´n vieren het gebouw ook exploiteren. Dit is een commitment voor de lange termijn.’ De Rooij wees erop dat de start van de bouw van de A’DAM-toren een versnelling gaf aan andere projecten op Overhoeks. Maar hoe wisten de vier ontwikkelaars dat de tijd er rijp voor was, vroeg Cis Apeldoorn tot slot. Groet wist dat helemaal niet, maakte hij duidelijk. ‘Wij zijn hier hartje crisis mee gestart. Uitgaand van ons eigen concept, van eigen kracht. Marktonderzoek heb ik nog nooit gedaan. Ik vraag me gewoon af: wat zou ik zelf leuk vinden? Ik ben wel de hele wereld afgereisd om voorbeelden van observatietorens te bekijken.’ De Rooij sprak van het goede momentum. ‘Er was ruimte voor vrij nadenken. Die zit vooral in de functiemenging die we bereikt hebben. Verder is het zo dat de tender van de gemeente initiatieven van onderop mogelijk maakte.’

31

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

Het programma is gemengd: markthuur, koop, studentenappartementen, CPO en zelfbouw. Opvallend is het zeer geringe aandeel sociale huur: minder dan 1,5% van in totaal 2893 woningen. Meer bouwen, sneller bouwen – het zal er wel toe leiden ‘dat af en toe het bestemmingsplan er doorgedrukt wordt’, aldus Van Rossum. ‘De spanning tussen ontwikkelaar en bewoners neemt natuurlijk toe.’ Nu er weer genoeg te verdienen valt, zal de gemeente de juiste balans moeten vinden tussen afromen, om te kunnen herinvesteren, en behouden van een aantrekkelijk investeringsklimaat. Met een zakelijke instelling: ‘Iedere ontwikkelaar zegt vernieuwend te zijn, maar het is ook gewoon geld verdienen.’

Leergeld betaald De slotpresentatie was gegund aan de directeur Grond en Ontwikkeling – de dienst die in korte tijd voor de tweede keer van naam wisselde. ‘Maar we doen nog precies hetzelfde als voorheen’, zei Pierre van Rossum. Hij wees erop dat de term ‘bouwwoede’ die boven een interview met hem in het Parool stond niet van hem was. ‘Maar het gaat ontzettend goed en de snelheid waarmee verrast iedereen.’ Nadat de crisis in 2008 uitbrak, betaalde Amsterdam leergeld. Alle grondexploitaties zijn op nul euro afgeboekt. Voortaan werkt de dienst met kasstroomsturing op kavelniveau in plaats van op grondexploitaties. Investeringen vinden alleen nog vraaggestuurd plaats; voorinvesteringen alleen dan als zeker is dat er ook inkomsten komen. Niet meer in zee gaan met enkele grote partijen, maar spreiding over meerdere. Geen open constructies, met het risico op jarenlang braakliggend terrein. En steeds alert zijn om niet in die oude fouten te vervallen. Het vliegwiel Waarom het in Amsterdam nu opeens weer crescendo gaat met ontwikkelen en bouwen, verklaarde Van Rossum eruit dat de stad ook in de slechte periode is blijven investeren in cultuur- en publieksgebouwen (Eye, Rijksmuseum, Gerechtshof), scholen (Brede School Houthaven), studentenhuisvesting en universiteitsgebouwen (Science Park), transformaties (GAK-gebouw), broedplaatsen, zelfbouw (Buiksloterham, Houthaven, Zeeburgereiland), infrastructuur (Noord-Zuidlijn). ‘Nu de crisis voorbij is, ontstaat een vliegwieleffect.’ In 2014 gaf de gemeente voor €288 miljoen aan grond uit, waarvan €151 miljoen voor woningbouw, €85 miljoen voor winkels, hotels en bedrijfsruimten, €52 miljoen voor kantoren. Om oververhitting op de woningmarkt af te wenden, moeten er snel nieuwe locaties tot ontwikkeling worden gebracht. Gekozen wordt voor tenderen, met openbare selectie en niet meer dan drie criteria, waaronder in ieder geval duurzaamheid (EPC). Locaties waar dit jaar kavels in de markt worden gezet zijn onder meer Amstelkwartier, IJburg, Houthaven, Amstelkwartier en Overhoeks.

32

Projectbezoeken Na de lunch werd de dag vervolgd door excursies naar interessante locaties en projecten in Amsterdam. Deelnemers konden kiezen uit drie excursies. De nadruk in het programma lag duidelijk bij transformatieprojecten, die ook de overhand hebben in de stedelijke ontwikkeling van dit moment. Excursie 1. Stedelijke transformatie Deze excursie voerde langs de transformatieprojecten De Hallen, GAK-gebouw, Ramada Hotel en Molenwerf. De Hallen in West is een voormalige tramremise die tot midden jaren tachtig in gebruik was bij het GVB. Na een lange periode van leegstand en verval is het complex van vijf hallen – een rijksmonument – in opdracht van Stichting TROM herontwikkeld tot een centrum van mode, media, cultuur, ambachten en kleinschalige bedrijvigheid. Het GAKgebouw van 36.000 m2 pal aan de A10 West stond na het vertrek van UWV in 2005 leeg. AM en corporatie Stadgenoot gaven in 2011 opdracht tot herontwikkeling voor de functies wonen en, in de plint, bedrijfsruimte. De noordvleugel is inmiddels opgeleverd en voorziet in 320 studenten- en starterswoningen. Vanwege de geluidsbelasting is het gebouw aan de zijde van de A10 uitgevoerd met een dubbele gevel. De plint van 2000 m2 is voorzien van vides en doorzichten; horeca en flexwerkplekken brengen er levendigheid in. Ook Ramada en Molenwerf zijn transformaties van leegstaande kantoren. Excursie 2. Transformatie van gebieden aan het IJ Per boot werd het IJ overgestoken naar bedrijvengebied Overhoeks. De in het ochtendprogramma behandelde transformatie van de Shell-toren kon in levende lijve worden aanschouwd. Bij Buiksloterham werd aan wal gegaan. Dit bedrijventerrein wordt herontwikkeld tot een duurzame woonwijk in combinatie met kleinschalige creatieve bedrijvigheid. Gekozen is voor een stapsgewijze herontwikkeling, zonder uitgewerkt masterplan maar met veel ruimte voor initiatief van onderop. Zelfbouw hoort daar bij. Onderweg naar de Minervahaven, de tweede uitstapplaats, voer de boot langs de oude NDSM-werf. De afgelopen jaren ontwikkelde de werf zich – op basis van een tijdelijke bestemming – tot een hippe plek met een kunstenaarsdorp en als festivalterrein. Het gebied is nu gereed voor woningbouw.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

De Minervahaven, gelegen naast het nieuwe woongebied Hout­ haven, trok de afgelopen jaren al creatieve bedrijvigheid aan, met name mode, media en vormgeving. Na herstructurering worden nieuwe bedrijfskavels uitgegeven. Havenbedrijf Amsterdam is een grootscheepse herstructurering gestart van oude terreinen met het doel de overslag te verdubbelen zonder het havengebied uit te breiden. Excursie 3. Nieuwe gebiedsontwikkeling in het Oosten Als eerste werd een bezoek gebracht aan het Cruquiusgebied. Dit wat verpauperde bedrijvengebied wordt herontwikkeld met een gemengde woon-werkfunctie. Grond en gebouwen zijn grotendeels in particulier bezit. Hier kiest de gemeente voor een gefaseerde en flexibele herontwikkeling waarbij veel aan het initiatief van marktpartijen en particulieren wordt overgelaten. Het kader is een spelregelkaart met ruimtelijke uitgangspunten en ambities. Veel samenwerking is geboden vanwege het gespreide eigendom. Ook de afstemming tussen de functies wonen en werken luistert nauw. Amvest start na de zomer als eerste met woningbouw op een door sloop vrijkomende kavel pal aan het water. Tweede bushalte was Zeeburgereiland, een driehoekig schiereiland in het IJ. Drie reusachtige waterzuiveringsilo´s staan afgedankt op een enorme zandvlakte. Helemaal leeg is het er zeker niet. Een lange rij stadswoningen, strak in het gelid, vormen een wand langs het IJ. Dit is zelfbouw; op enkele plekken ontbreekt nog een woning. Deze woningen kosten rond een miljoen euro, op basis van Erfpacht.

BIM Media

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

Tussen de silo´s en de rij woningen staan twee middelgrote gebouwen, één nog in de steigers. In de plint van het opgeleverde gebouw is een basisschool gevestigd. Iets verderop ligt een noodschoolcomplex voor voortgezet onderwijs. Meer in de verte zijn appartementencomplexen in aanbouw te zien. Corporatie De Alliantie, in samenwerking met de gemeente, realiseert in de eerste fase 600 woningen, waarvan 200 sociale huur. Als gevolg van de nieuwe Woningwet heeft De Alliantie de overige huur- en koopwoningen in drie blokken overgedaan aan marktpartijen. Aan belangstelling van marktpartijen geen gebrek. De start van de bouw van het eerste complex door De Alliantie werkte als katalysator. Er is nu veel vertrouwen in de ontwikkeling van Zeeburgereiland. In totaal zijn er 5000 woningen gepland. Afsluiter van de excursie was het Amsterdam Science Park. Hier zijn alle beta-faculteiten van de Universiteit van Amsterdam in een splinternieuw gebouw ondergebracht. Tal van natuurwetenschappelijke kennisinstituten en high tech-bedrijven zijn er neergestreken. Een drietal forse appartementenblokken bieden huisvesting aan honderden studenten. Van het 50 ha grote gebied is nog ruim 15 ha voor ontwikkeling beschikbaar. Organisatie: Vereniging van Grondbedrijven (VvG) Datum en plaats: 10 juni 2015, Pakhuis De Zwijger, Amsterdam Dit verslag is mede mogelijk gemaakt door de SKG. Voor meer informatie zie www.gebiedsontwikkeling.nu.

33

Jurisprudentie

Overzicht Jurisprudentie 1 mei 2015 tot 1 juli 2015 mr. F.M.A. van der Loo1

RUIMTELIJKE ORDENING

1 Bestemmingsplan en stemgeluid in VNG-brochure [Wro, VNG] De AbRS stelt voorop dat eventuele geluidhinder voor omwonenden, zoals het stemgeluid van buiten spelende kinderen, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening meegenomen dient te worden in de belangenafweging bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De AbRS stelt vast dat is voldaan aan de voor scholen aanbevolen richtafstanden uit de VNGbrochure. Het standpunt van de raad dat er vanuit mag worden gegaan dat het stemgeluid van spelende kinderen als een voor scholen relevante geluidbron in deze richtafstand is meegenomen, acht de AbRS niet onjuist. Bron: AbRS 29 april 2015, zaaknummer 201404084/1/R3 (r.o. 4.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1357 2 Bestemmingsplan en twee onverenigbare maar legale bestemmingen [Wro, Abm, Bevi] Zoals de AbRS in haar uitspraak van 3 december 2014, in zaak nr. 201311000/1/R2 heeft overwogen, vereist de rechtszekerheid in het algemeen dat bestaand legaal gebruik overeenkomstig de bestaande situatie wordt opgenomen in een bestemmingsplan. Nu de woonbestemming voor het perceel van appellant voorziet in een kwetsbaar object en nu dat kwetsbare object binnen de in artikel 3.12, lid 6 van het Activiteitenbesluit milieubeheer voorgeschreven minimale afstand van 15 meter staat, is het in het plan toekennen van de bestemming ‘Bedrijf ’ en de aanduiding ‘nutsvoorziening’ aan het perceel [locatie 2] en de bestemming ‘Wonen’ met een bouwvlak voor een woning aan het perceel [locatie 1] op een dergelijk korte afstand tot elkaar, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening dermate onaanvaardbaar dat deze bestemmingen niet kunnen blijven voortbestaan. Bron: AbRS 29 april 2015, zaaknummer 201407417/1/R3 (r.o.9), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1318 3 Exploitatieplan en raming andere kosten [Wro] Niet in geschil is dat de door appellante sub 1 bedoelde gegevens en berekeningen, die ten grondslag liggen aan de in het exploitatieplan opgenomen kolom ‘contante waarde’ van de kostensoorten en de opbrengsten, niet in het exploitatieplan zijn vermeld. De raad heeft toegelicht dat deze gegevens en berekeningen in het exploitatieplan zijn weggelaten om de leesbaarheid ten goede te komen. Hiermee is evenwel niet inzichtelijk geworden dat de raad de andere kosten in verband met de exploitatie en de opbrengsten van de exploitatie, als bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, ten tweede en ten derde, van de Wro, op zorgvuldige wijze heeft geraamd. Bron: AbRS 6 mei 2015, zaaknummer 201401637/1/R1 (r.o. 21.2-21.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1407 4 Exploitatieplan en raming plankosten [Wro, Bro] Appellante sub 1 betoogt dat bij de raming van de plankosten ten onrechte geen gebruik is gemaakt van de plankostenscan volgens het model behorend bij het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. De raad heeft in redelijkheid de plankosten op de tot dusver in de gemeente gebruikelijke wijze kunnen ramen door aan te sluiten bij de binnen de gemeente gebruikelijke percentages over de kosten van het bouw- en woonrijp maken, die zijn gebaseerd op ervaringen met eerdere bestemmingsplanprocedures binnen de gemeente. Hierbij neemt de AbRS in aanmerking dat de ontwerpregeling ten tijde van het bestreden besluit nog niet was vastgesteld. Bron: AbRS 6 mei 2015, zaaknummer 201401637/1/R1 (r.o. 23.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1407 5 Bestemmingsplan en drempel relativiteit bij beroep concurrent op artikel 3.1.6 lid 2 Bro [Wro, Bro, Awb] Precisering eerder oordeel AbRS over de vraag of artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro kan strekken tot bescherming van de belangen van een concurrent. Als de concurrent stelt dat het besluit strijdt met artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro dienen daarbij feiten en omstandigheden naar voren te komen die het oordeel rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand zal kunnen leiden. In dat geval staat de relativiteitseis niet aan inhoudelijke beoordeling van de gestelde strijd met artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro in de weg. Bron: AbRS 20 mei 2015, zaaknummer 201406399/1/R2 (r.o. 7-7.12), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1585 6 Bestemmingsplan en tijdelijke afwijkingsbevoegdheid [Wro] De AbRS acht het in beginsel aanvaardbaar dat een bestemmingsplan voorziet in een afwijkingsbevoegdheid waarmee gedurende een bepaalde periode binnen de planperiode kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Wel dient de raad te motiveren waarom hij vanuit ruimtelijk oogpunt een dergelijke afwijkingsbevoegdheid aanvaardbaar acht. Volgens de AbRS heeft de raad in casu onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd waarom hij uit ruimtelijk oogpunt heeft gekozen voor een tijdelijke afwijkingsbevoegdheid. Bron: AbRS 17 juni 2015, zaaknummer 201311610/1/R4 (r.o. 8.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1907

34

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Jurisprudentie

7 Bestemmingsplan en bestaande legale situatie niet zonder meer opnieuw bestemmen [Wro, Awb] Anders dan de raad betoogt, betekent het enkele gegeven dat een bestaande legale situatie aan de orde is, niet dat in het geheel geen betekenis behoeft te worden toegekend aan de gevolgen van de brandweerkazerne voor de omgeving. Het laten voortbestaan van een bestaande, historisch gegroeide situatie kan onder omstandigheden in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening, indien blijkt dat de nadelige gevolgen hiervan zo groot zijn dat dit in redelijkheid niet aanvaardbaar kan worden geacht. De AbRS is van oordeel dat de raad in dit geval nader onderzoek had moeten verrichten naar de gevolgen van de brandweerkazerne voor het woon- en leefklimaat van appellant en inzichtelijk had moeten maken wat de geluidbelasting vanwege het uitrukken met sirenes op de woning van appellant is. Bron: AbRS 17 juni 2015, zaaknummer 201408901/R1 (r.o. 5.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1889 8 Bestemmingsplan en Staat van Bedrijfsactiviteiten is limitatief [Wro, VNG-brochure] De Staat van Bedrijfsactiviteiten in de VNG-brochure is limitatief bedoeld. Voorts voorziet artikel 9 van de planregels niet in andere typen bedrijven dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘bedrijventerreinen’ zijn vermeld. Gelet hierop, en nu niet gebleken is dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘bedrijventerrein’ voor de hiervoor genoemde bedrijven een bedrijfsomschrijving bevat met een categorie van maximaal 3.1, voorziet het plan onbedoeld niet in alle in de panden van appellant gevestigde bedrijven. De raad heeft dit niet onderkend, zodat het plan in zoverre onzorgvuldig is vastgesteld. Bron: AbRS 24 juni 2015, zaaknummer 201409416/1/R1 (r.o. 3.4-3.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1960 9 Planschade en actieve risico-aanvaarding? [WRO] Anders dan de rechtbank is de AbRS van oordeel dat, gelet op de voorliggende stukken, voor appellant geen aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Gelet op het genoten voordeel heeft appellant per saldo geen planologisch nadeel geleden. Derhalve geen vergoeding van planschade. Instandlating rechtsgevolgen. Bron: AbRS 27 mei 2015, zaaknummer 201310013/1/A2 (r.o. 5-5.2 en 8.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1624

planschade/ nadeel­ compensatie

10 Woonboot in casu bouwwerk omdat woonboot bedoeld is ter plaatse als woning te functioneren [Wabo, Gmw, Awb, Vbw 2010] Dwangsom overschrijding maximaal toegestane hoogte woonboot. In dit geval moet de woonboot worden aangemerkt als bouwwerk in de zin van artikel 2.1, lid 1, aanhef en onder a, van de Wabo. De woonboot is immers bedoeld om ter plaatse als woning te functioneren. Verwijzing naar eerdere uitspraak van AbRS. Gelet hierop zijn de bepalingen van de Verordening en de richtlijnen niet van toepassing op de woonboot. Het dagelijks bestuur was derhalve ter zake niet bevoegd op grond van die bepalingen handhavend op te treden. Bron: AbRS 3 juni 2015, zaaknummer 201404848/1/A3 (r.o. 4-4.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1749

bouw

11 Uit acceptatie sloopmelding vloeien geen rechtsgevolgen voort [Bbs 2012, Awb] Uit de acceptatie van een sloopmelding vloeien geen rechtsgevolgen voort. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Bouwbesluit 2012 slechts een verbod bevat om zonder melding te slopen. Het college heeft op grond van Bouwbesluit 2012 niet de mogelijkheid de melding niet te accepteren. Nu in casu geen nadere voorschriften aan de acceptatie zijn verbonden, is de acceptatie van sloopmelding geen besluit als bedoeld in artikel 1:3, lid 1 van de Awb. Verwijzing naar de conclusie van staatsraad a-g Widdershoven van 12 november 2014. Bron: AbRS 24 juni 2015, zaaknummer 201409753/1/A4 (r.o. 2.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1965 12 Toetsingskader Wabo voor omgevingsvergunning rijksmonument [Wabo, Monw 1988] Weliswaar is de redactie van artikel 2.15 van de Wabo ten opzichte van het tot 1 oktober 2010 geldende artikel 11, lid 2, onder a, van de Monumentenwet 1998 enigszins gewijzigd, maar de AbRS is van oordeel dat daarmee door de wetgever uitdrukkelijk niet is beoogd een ander toetsingskader in de Wabo op te nemen voor omgevingsvergunningen voor rijksmonumenten dan het toetsingskader dat van toepassing was op aanvragen om monumentenvergunningen krachtens artikel 11, lid 2, onder a, van de Monumentenwet 1988. Bron: AbRS 6 mei 2015, zaaknummer 201408292/1/A1 (r.o. 4.1-4.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1468

monumenten

13 Bodemverontreiniging en belanghebbendheid omwonende [Wbb, Awb] Bepalend voor de vraag of appellant als belanghebbende bij het bestreden besluit kan worden aangemerkt, is of hij bij zijn woning gevolgen kan ondervinden van de bodemverontreiniging waarop het besluit betrekking heeft. Niet aannemelijk is dat bij de woning van appellant gevolgen kunnen worden ondervonden door verspreiding van de verontreiniging met arseen via de drie in het rapport onderzochte verspreidingsroutes. Bron: AbRS 6 mei 2015, zaaknummer 201407132/1/A4 (r.o. 4.2-4.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1429

bodem

BIM Media

35

14 Besluit hogere geluidsgrenswaarden en systematiek saneringsprogramma gericht op 55 dB(A) [Wgh] Als gevolg van het saneringsprogramma zal de geluidsbelasting op de gevel van een aantal saneringswoningen afnemen tot tussen de 50 en 55 dB(A). De staatssecretaris heeft voor deze woningen een hogere waarde vastgesteld van 55 dB(A), omdat is besloten ingevolge artikel 62, lid 1 van de Wgh het saneringsprogramma erop gericht dient te zijn om de geluidsbelasting van de gevel van saneringswoningen te beperken tot 55 dB(A). Dit is een andere situatie dan die waarin de geluidsbelasting van de gevel van woningen als gevolg van de activiteiten op een industrieterrein toeneemt tot een waarde tussen 50 en 55 dB(A), waarbij die waarde als hogere waarde wordt vastgesteld. De Wgh bevat niet een bepaling die erop neerkomt dat bij geen enkele woning de geluidssituatie mag verslechteren als gevolg van het saneringsprogramma. Bron: AbRS 29 april 2015, zaaknummer 201404019/1/R3 (r.o. 3.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1314

NATUUR

15 Maatregelen ter voorkoming van negatieve effecten op EHS in bestemmingsplan opnemen [Wro, VRNB] Het standpunt van de raad dat genoemde maatregelen ter voorkoming van negatieve effecten op de EHS bij de uitwerking van het ontwerp van de openbare ruimte zullen worden meegenomen gaat voorbij aan de in artikel 4.2, lid 4 van de Verordening 2012 opgenomen verplichting dat het bestemmingsplan zelf moet strekken tot beperking van deze negatieve effecten. Dat betekent naar het oordeel van de AbRS dat het bestemmingsplan in dit geval een regeling dient te bevatten waarin de aanbevolen maatregelen zijn opgenomen ter beperking van bedoelde negatieve effecten, bijvoorbeeld door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels tot het treffen van deze maatregelen. Bron: AbRS 29 april 2015, zaaknummer 201403875/1/R3 (r.o. 14.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1333

Jurisprudentie

GELUID

16 Referentiesituatie Nbw-vergunning na afbranden stallen [Nbw 1998, Wm, Hw] Het college behoefde geen rekening te houden met het afbranden van een van de stallen in 2012. Deze omstandigheid heeft weliswaar de feitelijke situatie ter plaatse veranderd, maar laat de op de referentiedata vergunde situatie onverlet. De vergunde situatie is bepalend bij de beantwoording van de vraag of een project leidt tot een toename van de stikstofdepositie. Het afbranden van een van de stallen maakt niet dat het op de referentiedata vergunde project moet worden geacht in zoverre niet te zijn voortgezet. Bron: AbRS 10 juni 2015, zaaknummer 201403949/1/R2 (r.o. 5-5.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1796

ONTEIGENING

17 Vergoeding deskundigenkosten in administratieve onteigeningsprocedure? [Awb, Ow] Vergoeding kosten deskundige bijstand in bestuurlijke procedure voorafgaand aan onteigeningsbesluit? Belang deskundige bijstand in de bestuurlijke fase. De procedure ter voorbereiding van een onteigeningsbesluit kan wat betreft de rechtvaardiging van het inschakelen van deskundige bijstand niet zonder meer met andere bestuurlijke voorbereidingsprocedures worden gelijkgesteld. Uit het bovenstaande volgt dat er geen grond is om de onteigende principieel een aanspraak te ontzeggen op vergoeding van kosten van deskundige bijstand in de bestuurlijke procedure die uitmondt in het onteigeningsbesluit. De kosten van zodanige bijstand kunnen dus op grond van artikel 50 lid 4 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. Bron: Hoge Raad 6 februari 2015, zaaknummer 13/05261 (r.o. 3.5.1-3.5.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2015:250

PLAATSELIJKE VERORDENIN­ GEN

18 Bestemmingsplan en evenementen; Relatie met APV [Wro, APV] Het plandeel met de bestemming ‘Verkeer’ is mede bestemd voor evenementen. Zoals de AbRS eerder heeft overwogen ligt het op de weg van de planwetgever om over het toegestane aantal evenementen per jaar, de soorten en de maximale bezoekersaantallen voorschriften te stellen, voor zover dit uit een oogpunt van ruimtelijke aanvaardbaarheid van een evenemententerrein op een bepaalde locatie van belang is. Een dergelijke beoordeling en afweging is een andere dan die op grond waarvan, in een concreet geval, voor een evenement al dan niet vergunning op grond van de APV wordt verleend. Bron: AbRS 29 april 2015, zaaknummer 201404084/1/R3 (r.o. 4.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1357

staats- en bestuurs­ recht

19 Bestemmingsplan en verzuim ter inzage leggen relevante stukken [Wro, Awb] Volgens de AbRS betreffen de adviezen van de monumentencommissie en de welstandscommissie op het ontwerpplan betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de in het plan voorziene ontwikkeling, zodat deze met het ontwerpplan ter inzage hadden moeten worden gelegd. Derhalve is er strijd met artikel 3:11 Awb. Artikel 6:22 Awb wordt niet toegepast. Bron: AbRS 3 juni 2015, zaaknummer 201406684/1/R4 (r.o. 3-3.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:1767

Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie

36

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: [email protected].

Kan een tijdens onderhandelingen voor een projectontwikkeling gehanteerd goedkeuringsvoorbehoud voor de gemeenteraad toch leiden tot contractuele gebondenheid voor (het college van B&W en derhalve voor) de gemeente? Nee, in uitgangspunt niet. In een recent arrest heeft de Hoge Raad de zelfstandige positie van de gemeenteraad ten opzichte van het college van B&W benadrukt. Die positie is zodanig dat wederpartijen van gemeenten er in het kader van onderhandelingen over een overeenkomst er (in uitgangspunt) niet op mogen vertrouwen dat handelingen van het college de instemming van de raad hebben, indien dat vertrouwen niet mede wordt ontleend aan toedoen van de raad (HR 26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1737). Wanneer dat vertrouwen wel mede is ontstaan door toedoen van de raad, ligt dit mogelijk anders. Van belang is om daarnaast te onthouden dat de Hoge Raad eerder al een arrest heeft gewezen waarin zij het college van B&W wel gebonden achtte aan een overeenkomst, ondanks dat tijdens de onderhandelingen (door het ambtelijk apparaat) telkens een voorbehoud van goedkeuring voor het college van B&W was opgenomen in de vorm van een contractuele opschortende voorwaarde (HR 1 juni 2012, BR 2012/123, m.nt. M. Fokkema). Het kan derhalve risicovol zijn voor colleges/gemeenten om in een laat stadium van onderhandelingen aanvullende voorwaarden te stellen aan een ontwikkelaar. Dit risico is, gelet op het meest recente arrest van de Hoge Raad, veel minder groot wanneer de raad aanvullende voorwaarden stelt.

Ook het normaal maatschappelijk risico kan een succesargument zijn. Schade wordt, ook als die meer is dan 2% (wettelijk forfait) van de waarde van aanvragers onroerende zaak, niet vergoed als de schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort. Planschade door in- en uitbreidingen in ordegrootte tot circa 4% van de waarde, met een uitschieter van 4,5% tot 5% voor een inbreidingslocatie in een centrumgebied (ECLI:NL:RVS:2014:4668) kwam tot voor kort om die reden met enige regelmaat niet voor een tegemoetkoming in aanmerking. Recentelijk kreeg een projectontwikkelaar van de Afdeling bestuursrechtspraak gelijk omdat hij vond dat een schade van 5% door een ontwikkeling met 8 woningen tot het normaal maatschappelijk risico behoort (AbRS 1 juli 2015 inzake gemeente Mook en Middelaar, ECLI:NL:RVS:2015:2071). Waarom was – kort gezegd – een relatief hoge drempel in de kwestie Mook en Middelaar gerechtvaardigd? - de locatie ligt in een centrumdorps milieu, omgeven door (woon) bebouwing en de locatie is een inbreidingslocatie; - woningbouw op zo’n locatie is een normale maatschappelijke ontwikkeling die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland; - de ontwikkeling past in het gemeentelijk en provinciaal beleid; - de locatie had al een woonbestemming (zonder bouwvlak) en de gemeenteraad had zich in 1999 en 2004 uitgesproken een voorstander te zijn voor woningbouw op deze locatie; - de bebouwing te midden van vrijstaande woningen past in het karakter van de buurt en sluit aan op de plaatselijke situatie; - de kortste afstand tussen aanvragers woning en het bouwterrein is ongeveer 18 m en tussen aanvragers woning en de dichtstbij geplande woning ongeveer 32 m. Uit deze uitspraak blijkt maar weer dat een beroep van een projectontwikkelaar succesvol kan zijn. Gemeenten zullen hier op bedacht moeten zijn. Het verdient aanbeveling – ook al tikt de renteteller door – om te bezien of opschorten van de uitbetaling hangende bezwaar en/ of beroep van een ontwikkelaar wenselijk is. Jolande Thoonen, Thoonen Juridisch Advies

Manfred Fokkema, advocaat Gebiedsontwikkeling & Aanbestedingsrecht bij Infense advocaten

Heeft een projectontwikkelaar invloed op de tegemoetkoming in planschade? Een projectontwikkelaar die opdraait voor de planschadekosten is (veelal) belanghebbende bij een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Maar heeft hij ook invloed op de tegemoetkoming? Ja, maar uiteraard alleen als de argumenten van de projectontwikkelaar relevant zijn voor de beoordeling van die aanvraag. Veel gehoorde maar niet succesvolle argumenten zijn: met de planontwikkeling komt een einde aan onoorbare overlast (zwerfafval, vernielingen) en verdwijnen lelijke, bouwvallige gebouwen. Wel steekhoudend kan zijn dat niet is uitgegaan van de juiste maximale mogelijkheden (bouwhoogte van 10 m in plaats van een goothoogte 10 m) en dat aanvrager bekend had kunnen zijn met de planontwikkeling ten tijde van de aankoop van zijn woning.

BIM Media

De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetreffende vraag beantwoordt.

37

Vraag en antwoord

VRAAG EN ANTWOORD

Onderzoek / Publicaties

Schoon Schip bij Amsterdamse erfpacht

Website basisregistratie ondergrond

De gemeente Amsterdam heeft de hervorming van het erfpachtstelsel aangekondigd: eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid tot eenmalige afkoop, dan wel periodieke betaling van de erfpachtcanon. De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, waarin zitting hebben Tom Berkhout (Nyenrode), Dirk Brounen (Universiteit Tilburg) en Piet Eichholtz (Universiteit Maastricht), heeft op 18 juni 2015 haar advies, getiteld ‘Schoon schip’, gepresenteerd aan de Amsterdamse raadscommissie Ruimtelijke Ordening. In plaats van de bestaande systematiek van canonherzieningen, adviseert de commissie om uit te gaan van objectieve uitgangspunten: 1. de objectwaarde te bepalen op basis van de WOZ-waarde; 2. de bouwkosten en waardevermindering van de opstal te schatten op wetenschappelijke basis; 3. het canonpercentage vast te stellen op basis van financiële theorie met als referentiegegevens de rente op staatsobligaties, de verwachte inflatie en een risico-opslag. Voor de uitwerking hiervan bevat het rapport een aantal praktische aanbevelingen. Zo zou de erfpachter een keuze mogen maken uit drie economisch gelijkwaardige opties: een vaste jaarlijkse canon, een jaarlijks met inflatie geïndexeerde canon of eenmalige afkoop. Het rapport noemt onder meer het grote belang van een glasheldere communicatie door de gemeente richting erfpachter. Zie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/grondwaardeadvies/

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft een website gelanceerd over de Basisregistratie Ondergrond. Op de website worden alle documenten en de laatste stand van zaken over de wet Basisregistratie Ondergrond (BRO) gepresenteerd. De BRO wordt dé centrale database met publieke gegevens van de Nederlandse ondergrond. De nieuwe wet BRO maakt het mogelijk om bodem- en ondergrondgegevens via een digitaal loket op te vragen en aan te leveren, zoals welke grondsoort waar voorkomt, metingen van de grondwaterstand, en olie- en gasvoorraden in diepe ondergrond. Zie ook https://bro.pleio.nl/

Grond, geld en gemeenten

De waarde van huizen direct aan het water is 6 procent hoger in vergelijking tot overeenkomstige huizen die niet in de buurt van water liggen. Huizen die 10 meter vanaf het water liggen zijn circa 2 tot 4 procent duurder. Het effect van de aanwezigheid water is bijzonder lokaal: na (hemelsbreed) 40 meter is er geen effect meer aantoonbaar. Bron: Kadaster Nieuws, 29 juni 2015

De Raad voor de financiële verhoudingen (hierna: Rfv) stelt in haar in juli 2015 verschenen advies ‘Grond, geld en gemeenten’ dat gemeenten zich in het verleden te gemakkelijk rijk rekenden met grondexploitaties en daarbij te veel risico hebben genomen. Gemeenten moeten naar schatting nog twee miljard euro extra afschrijven op gekochte grond (bovenop de vier miljard die gemeenten al moesten afboeken), aldus de berekening van de Rfv. In verschillende regio’s is een overschot ontstaan aan bouwlocaties voor woningen, winkels, kantoren en bedrijfspanden. Gemeenten hebben voor eigen rekening gronden gekocht om die bouwrijp te maken en met winst te verkopen. De Rfv stelt dat gemeenten dit actieve grondbeleid moeten stoppen en dat gemeenten de ontwikkeling van grond bij voorkeur over moeten laten aan private partijen. De kosten zouden via een overeenkomst met de private ontwikkelaars verhaald moeten worden. Gemeenten zouden slechts moeten overgaan tot actief grondbeleid als de markt het laat afweten en de gemeente de ontwikkeling voor het publieke belang noodzakelijk acht. De gemeente dient daarbij een zuiver bedrijfsmatige benadering te kiezen en te zorgen voor de nodige buffers om de risico’s te kunnen opvangen. Grondexploitatie is niet bedoeld voor het vergaren van inkomsten. Tegelijkertijd is het van belang dat gemeenten lopende exploitaties aanpassen en in overeenstemming brengen met de reële vraag. Met het uitstellen van pijnlijke keuzes lopen de gemeenten het risico uiteindelijk slechter af te zijn. Gemeenten zijn hiervoor zelf verantwoordelijk. Zie http://www.rob-rfv.nl/documenten/grond_geld_en_gemeenten.pdf

38

Lichte stijging leegstand kantorenmarkt Het kantoorruimte-aanbod is de eerste helft van het jaar met 0,6 procent gestegen tot 8,36 miljoen vierkante meter. Hiervan staat 8 miljoen vierkante meter (16,1 procent van de voorraad) leeg. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse factsheets van vastgoedadviseur DTZ Zadelhof. Bron: Vastgoedmarkt Nieuws, 1 juli 2015

Huizen aan het water 6 procent meer waard

Kabinet zet in op city deals voor versterking steden Het kabinet wil als onderdeel van de Agenda Stad zogeheten City Deals sluiten met steden en andere belanghebbenden. Deze deals omvatten afspraken tussen publieke en/of private partijen om steden en stedelijke regio’s – zowel bij het oplossen van hun concrete problemen als bij hun ambities – vooruit te helpen. Het gaat daarbij met name om initiatieven met een sterk innovatief karakter die ook internationaal uitventbaar zijn. Bron: Persbericht ministerie BZK, 26 juni 2015 Zie ook http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2015/06/26/kabinet-zet-in-opcity-deals-voor-versterking-steden.html

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK augustus 2015

Cursus Algemeen Aanbestedingsrecht 2015 5, 12, 19, 26 november en 3 en 10 december 2015, 16.00 – 21.00 uur, BCN Utrecht CS In de inleidende cursus Aanbestedingsrecht wordt een overzicht van het hele aanbestedingsrecht geboden, bedoeld voor de algemene aanbestedingspraktijk, dus van belang voor de aanbesteding van bouwgerelateerde opdrachten en alle andere opdrachten. Deze basiscursus is bedoeld als eerste grondige kennismaking met het aanbestedingsrecht. De onderwerpen, door ervaren docenten uiteengezet in interactieve colleges, betreffen: beginselen van het aanbestedingsrecht, de procedures, de criteria, rechtsbescherming, 2-Bdiensten, onder de drempel aanbesteden, aanbesteden bij gebiedsontwikkeling, dienstenconcessies, in-house aanbesteding en de lakmoesproef: lessons learned, waarbij al het uiteengezette in een praktisch kader wordt geplaatst. Prijs: € 2.215,00 (excl. BTW incl. dagschotel, digitaal studiemateriaal met relevante literatuur en rechtspraak en het boek Parlementaire geschiedenis Aanbestedingswet 2012). Basiscursus Bouwrecht van Start tot Finish 15 september 2015, 9.00 – 17.00 uur, Party- en Congrescentrum het Vechthuis, Utrecht Waar gaat het bouwrechtelijk vakgebied over? Dat is de vraag die centraal staat in deze basiscursus. Met een helicopterview wordt een overzicht geboden op het juridische landschap van gebiedsontwikkeling en bouwen; van initiatieffase tot uitvoering en exploitatie. Belangrijke vragen daarbij zijn: • Wat is het project: hoe bepaal je wanneer en voor wie een project succesvol zal zijn, wat zijn projectdoelen? • Van wie is de grond nu, en van wie straks, wat voor private of publieke transacties komen daarbij kijken? • Wie betalen de bouwkosten en hoe financieren zij die? • Hoe en door wie zal het project worden gebruikt? • Met wat voor partijen kom je tot realisatie van het project en hoe contracteren welke partijen die? • Welke publiekrechtelijke medewerking is nodig om het project mogelijk te maken en welke middelen hebben die publieke partijen om er op toe te zien dat iedereen zich aan de regels houdt?

BIM Media

• Wie kunnen het project maken en wie kunnen het breken? Inleiders: prof. mr. J. Struiksma en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck. Prijs: € 735,00 excl. BTW en incl. digitaal studiemateriaal en het boek Bouwrecht in Kort Bestek (8e druk).

Behandeld worden: best practices en de trefzekere omgang met deze contractvorm. Meer informatie op: www.orbiters.nl.

Agenda

IBR

Vooruitblik VBR-A/IBR Cursus Algemeen Aanbestedingsrecht 2015 23 en 30 september, 7 en 14 oktober en 4, 11, 18, 25 november en 2 december 2015, 16.00 – 21.00 uur, Regardz La Vie, Utrecht In deze geactualiseerde verdiepingscursus worden na een inleiding in het omgevingsrecht de volgende onderwerpen behandeld: het systeem en de kern van de ruimtelijke ordening, Wabo en vergunningverlening, ruimtelijke ordening, milieu, natuur, planrealisatie en grondbeleid, besluitaansprakelijkheid en planschade en nadeelcompensatie. Inleiders: mr. N.H. van den Biggelaar, mr. G.M. van den Broek, mr. J.F. de Groot, mr. J. Hoekstra, mr. A.R. Klijn, prof. mr. N.S.J. Koeman, prof. mr. D.A. Lubach, mr. B.J.P.G. Roozendaal, mr. M.W.L. Simons-Vinckx, mr. M.A.A. Soppe en mr. J.A.M. van der Velden. Prijs: € € 2.650,00 (excl. BTW incl. dagschotel, digitaal studiemateriaal met relevante literatuur en rechtspraak).

Orbiters

Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over: - Vennootschapsbelasting grondbedrijven - BTW compensatiefonds - BTW op openbare ruimte / openbaar domein - Staatssteunkwestie Leidschendam - Herziening Woningwet - Nadere eisen aan projectontwikkelaar: positie gemeenteraad versus B&W - Meerwaarde belegger bij gebiedsontwikkeling - Getaxeerde waarde leegstand pand / balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Ontwerpregeling plankostenscan - Afstoten gemeentelijk vastgoed - Duurzaamheid in de grondexploitatie - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Windenergie - Actualiteiten Nadeelcompensatie - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s

Regie op waardevolle gebieds­ ontwikkeling Orbiters en Geoplan verzorgen de leergang: Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling, Innovatieve recepten in de nieuwe realiteit. Deelnemers kunnen zich ook inschrijven voor specifieke lesdagen. Meer informatie op: www.geoplan.nl of www.orbiters.nl.

De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk.

Basiscursus Grondexploitatie voor nietplaneconomen Orbiters biedt de eendaagse Basiscursus Grondexploitatie voor niet-planeconomen aan. De belangrijkste methoden en begrippen komen op een speelse manier aan bod. Bovendien is er een reken- en tekenatelier. Meer informatie op: www.orbiters.nl.

Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. Kopijdatum voor de nr. 6 is 23 september 2015.

De anterieure grondexploitatieovereen­ komst Wro 6.24.1 in de praktijk Orbiters heeft in het programma de eendaagse bijeenkomst: De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk.

Voor nr. 5 2015 worden onder andere artikelen voorbereid rond ‘gebiedsontwikkeling en samenwerking’. In de zesde editie staat het financieel meerjarenperspectief grondexploitatie centraal.

En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk? Laat het de redactie weten via [email protected]!

39

Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.

Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen

Kijk op www.nysingh.nl

springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.