GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK. Herziening Woningwet: enkele gevolgen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling

Jaargang 10 | oktober 2015

GRONDZAKEN 5 IN DE PRAKTIJK

Herziening Woningwet: enkele gevolgen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling

Actie vereist vanwege aangescherpte BBV-regels over grondexploitatie

Geen btw bij openbare ruimte, een continuing story met cliffhangers

Nieuw verschenen: Handboek Bor – Mor, editie 2015 Teksten, toelichtingen en commentaren

Het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Regeling omgevingsrecht (Mor) bevatten o.a. de regels voor het vergunningvrije bouwen en de eisen die worden gesteld aan een aanvraag om omgevingsvergunning. In dit boek vindt u de tekst van het Bor en de Mor zoals deze per 7 juli 2015 gelden. Elk artikel is voorzien van een commentaar waarin zowel de oorspronkelijke toelichting op het betreffende artikel als relevante jurisprudentie aan bod komen. Zeker nu tal van partijen met regelmaat in aanraking komen met de regels uit het Bor en de Mor, is actuele kennis daarvan noodzakelijk om goed voorbereid te zijn. Hebt u met de regelgeving uit het Bor en de Mor te maken? Dan is dit boek een uitstekend hulpmiddel.

Auteurs: mr. H. Barendregt, drs. J. in ’t Hout en mr. ing. B. Rademaker ISBN: 9789462451797 Prijs: € 51,84 exclusief btw

Ga voor uw bestelling of meer informatie naar www.bimmedia.nl/bormor

COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie

INHOUD

Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)

6

12

19

22

EINDREDACTIE

Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] grondzaken in de praktijk online

Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever

Helene Hartlief BIM Media B.V. Vormgeving

SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen

BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: [email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE

Gea van de Vosse BIM Media B.V. [email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

5 Intro ARTIKELEN 6 Herziening Woningwet: enkele gevolgen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling 9 Kaders voor afstemming bij gebiedsontwikkeling 12 Geen btw bij openbare ruimte, een continuing story met cliffhangers 14 Meerwaarde van de belegger bij gebiedsontwikkeling 17 Column: Zuid-as: levendig punt de komende tien jaar 18 Komt een grondbedrijf bij de dokter... ACTUALITEITEN 19 Actie vereist vanwege aangescherpte BBV-regels over grond­ exploitatie 22 Het Leids(chendams) ontzet: het sneuvelen van het staatssteun­ argument? 25 Kroniek onteigenings-KB’s 2014 RUBRIEKEN 28 Vvg Verenigingsnieuws 30 Jurisprudentie 33 Vraag en antwoord 34 Onderzoek en publicaties 35 Agenda

Coverfoto: Arnold Joost.

NIEUW: Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015 Deze nieuwe uitgave bevat veel belangrijke wijzigingen ten opzichte van de vorige editie. In het boek krijgt u kort en krachtig uitgelegd hoe Bouwbesluit 2012 moet worden toegepast. Met 183 afbeeldingen in kleur en 162 tabellen zijn de voorschriften van Bouwbesluit 2012 in sterke mate gevisualiseerd en is het voor iedereen toegankelijk gemaakt.

Het boek biedt - Diverse voorbeelden en gelijkwaardige oplossingen - Concrete voorschriften waaraan bij verbouw moet worden voldaan - Snel inzicht of een bepaalde oplossing aan Bouwbesluit 2012 voldoet - Oplossingen waardoor u vertraging in de bouw voorkomt - Aandachtspunten om te waarschuwen voor veel voorkomende misverstanden - Houvast om te voorkomen dat een oplossing onterecht wordt afgekeurd Met het Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015 heeft u een buitengewoon nuttig naslagwerk om Bouwbesluit 2012 te leren kennen. Prijs: Normaal € 84,86

Nu met 20% introductiekorting € 67,88 Prijs is exclusief btw. Deze actieprijs is geldig tot en met 31 december 2015. ISBN: 9789462451780 Auteurs: dr. ir. M. van Overveld en ing. M.I. Berghuis

Ga voor uw bestelling of meer informatie naar www.bimmedia.nl/bouwbesluit

Intro

Gebiedsontwikkeling

G

ebiedsontwikkeling ‘na de vastgoedcrisis’ wordt geregisseerd vanuit een vraagmarkt. Bij initiatieven voor gebiedsontwikkeling is zowel van gemeenten als van private partijen – al dan niet in samenwerkingsovereenkomst – flexibiliteit vereist om tijdig op de steeds veranderende vraag te kunnen inspelen. Ook de herziening van de Woningwet heeft gevolgen voor het beleid van gemeenten en woningcorporaties wat gebiedsontwikkeling betreft. Manfred Fokkema noemt een aantal aandachtspunten zoals de verplichte markttoets voordat een woningcorporatie bij een administratieve scheiding niet-DAEB-activiteiten mag oppakken, en de rol van gemeenten bij het maken van prestatieafspraken over de bijdrage van toegelaten instellingen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De beschikking van de Europese Commissie in de staatssteunkwestie Leidschendam is onlangs vernietigd. Partijen die betrokken zijn bij vastgelopen gebiedsontwikkelingen hopen weer met elkaar aan tafel te kunnen gaan zitten. Bram Nijhof meent dat geen sprake is van Leids(chendams) ontzet: het arrest is geen vrijbrief voor het aanpassen van de voorwaarden van een gebiedsontwikkeling. Evert Jan van Baardewijk gaat in op de problematiek bij gebiedsontwikkeling waar gemeentelijke belangen mogelijk conflicteren met belangen van private partijen, zoals het spanningsveld van ontwikkeling van (gemeentelijke) gronden ín uitleggebieden, verworven vóór de vastgoedcrisis, en huidige inzichten die opteren voor prioritering van binnenstedelijke herontwikkeling. Een actuele gemeentelijke visie is dan onontbeerlijk. De meerwaarde van de belegger bij gebiedsontwikkeling staat centraal in het artikel van Jordi Portier, Jasper Beekmans, Erwin van der Krabben en Nabil Omari. In twee rekenvoorbeelden laten de auteurs het (positieve) financiële effect zien van een verschuiving in woningbouwprogramma’s. Al eerder schreef Nico Harkes in Grondzaken in de Praktijk over de fiscale aanpak van kosten in verband met de aanleg van openbare ruimte en de vraag of deze onbelast bij een koper terecht konden komen via doorverrekening in de grondverkoop. In dit vervolgartikel een update, mede naar aanleiding van Kamervragen over de btw-heffing bij doorberekening van kosten van wegen, groen e.d. Paul Rutte plaatst in zijn column een kritische noot bij de investeringen in de Zuid-as en doet een alternatief investeringsvoorstel. Guido Mertens geeft een persoonlijke reactie op het in juli 2015 verschenen rapport ‘Grond, geld en gemeenten’ van de Raad voor de Financiële Verhoudingen (Rfv). De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) kondigde op 10 juli 2015 aan dat de verslaggevingsregels over grondexploitaties worden aangescherpt. Maurice Schenk geeft een heldere uiteenzetting van de aangekondigde wijzigingen en de redenen daarvoor: een eenduidiger financiële verantwoording over grondexploitatieprojecten en de invoering van de Wet Vennootschapsbelastingen voor overheidsbedrijven. Frans van der Loo tekent weer voor de kroniek onteigenings-kb’s (2014). Voorts de vaste rubrieken Jurisprudentie en Vraag en Antwoord. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via [email protected]! Tineke ten Have hoofdredacteur

BIM Media

5

Artikelen

Herziening Woningwet Enkele gevolgen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling Per 1 juli jl. is de herziening van de Woningwet van kracht. Binnenlands Bestuur meldde half juni nog dat veel gemeenten op die herziening onvoldoende voorbereid zijn.1 Op zich niet vreemd, want de definitieve inhoud van de uitvoeringsregels bleef lang onduidelijk. Inmiddels kunnen gemeenten zich niet meer verschuilen achter het uitblijven van definitieve wetgeving. Dit geldt uiteraard ook voor de corporaties. Manfred Fokkema schetst met het oog op de positie van gemeenten en corporaties enkele gevolgen van de herziening voor de praktijk van gebiedsontwikkeling.

Mr. M. Fokkema2 Achtergrond De herziening van de Woningwet is een stevige reactie op een falend stelsel van verouderde wetgeving (de Woningwet stamt uit 1901), bestuur van en toezicht op woningcorporaties. Wie herinnert zich niet de vrij recente parlementaire enquête, waarin diverse uitwassen in corporatieland aan de kaak werden gesteld. Voorbeelden te over. Denk aan de derivatenkwestie bij Vestia, de directeur van Rochdale die rondreed in een bloedsnelle Maserati en corporatie Woonbron die zich vergaloppeerde aan het verbouwingsproject van het in een Spaanse haven wegroestende schip de SS Rotterdam. Het eindrapport was niet voor niets getiteld: ‘Ver van huis’. Uitkomst van dit alles: toegelaten instellingen moeten terug naar hun kerntaken en aan de leiband van de toezichthouder(s), ook al omdat de Europese Commissie allerlei staatssteun-bedenkingen heeft tegen de ondernemingsgeest van corporaties buiten hun kerntaken. Kernactiviteiten: DAEB De kernactiviteiten van toegelaten instellingen zijn in de herziene Woningwet terug te vinden in de artikelen die gaan over de zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Dit betreft in de eerste plaats 6

het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen (art. 47). Daarnaast gaat het bij DAEB om de realisatie van bepaald maatschappelijk vastgoed.3 Denk bijvoorbeeld aan een gemeenschapscentrum, een bibliotheek, een (kostendekkende) basisschool of een zorgcentrum, mits gekoppeld aan een woonzorggebouw. Leefbaarheid wordt door de wetgever slechts in beperkte mate gezien als een kerntaak van corporaties. De herziening heeft de (financiële) investeringsruimte in leefbaarheid door corporaties sterk beperkt. Gemeenten lieten in dit verband te veel over aan corporaties, zoals het realiseren van speeltuintjes en trapveldjes in de openbare ruimte. Ook zijn bepaalde activiteiten uitgesloten, zoals sponsoring van bijvoorbeeld de lokale voetbalclub, de avondvierdaagse of het plaatselijke bloemencorso. Niet-kernactiviteiten: niet-DAEB Tevergeefs is het zoeken in de Woningwet, het onderliggende Besluit toegelaten instellingen woningcorporaties 2015 (Btiv 2015) en/of de Ministeriële Regeling toegelaten instellingen woningcorporaties 2015 (Rtiv 2015) naar een lijst van toegestane niet-DAEBactiviteiten. Die lijst bestaat niet. Mits verricht op het gebied van de volkshuisvesting (art. 45), is het woningcorporaties nog steeds wel toegestaan om niet-DAEB-

activiteiten te verrichten. Bijvoorbeeld door de realisatie van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, koopwoningen, commercieel vastgoed en nieuwe brede scholen (met kinderopvang) te realiseren. De signalen uit de markt duiden er overigens op dat veel toegelaten instellingen zich (in ieder geval voorlopig) zullen concentreren op hun DAEB-activiteiten. Dit zal mede ingegeven zijn door de verschillende drempels die door de herziening zijn opgeworpen voor het ontplooien van niet-DAEB-activiteiten. Niet-DAEB: administratieve en/of juridische scheiding Aan de niet-DAEB-activiteiten wordt – mede afhankelijk van de omvang en omzet van de toegelaten instelling – de eis gesteld dat deze activiteiten worden gescheiden van de DAEBactiviteiten. Die scheiding kan in beginsel op twee manieren plaatsvinden. De toegelaten instelling past (1) een administratieve scheiding (gescheiden boekhouding, zie art. 48a e.v.) toe en/of kiest voor (2) een juridische scheiding tussen de DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Bij de juridische scheiding wordt een zogenaamde woningvennootschap opgericht (art. 50a e.v.), waarvoor goedkeuring van de minister nodig is. Het ligt voor de hand – de wet gaat daar min of meer ook vanuit – dat veel toegelaten instellingen (voorlopig) kiezen voor een administratieve scheiding. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Artikelen Foto: Pixabay.com.

Administratieve scheiding: markttoets gemeente Voor gemeenten is, zeker in het geval van een administratieve scheiding, een belangrijke taak weggelegd. Voordat een woningcorporatie bij een administratieve scheiding nietDAEB-activiteiten mag oppakken, dient de betrokken gemeente eerst een zogenaamde markttoets uit te voeren (art. 44c). Afhankelijk van de uitkomst van de markttoets kan het project door de corporatie aan de minister worden voorgelegd om zijn voorafgaande toestemming te krijgen. Het gevolg hiervan is in ieder geval dat gemeenten en corporaties niet zomaar een gebiedsontwikkeling met elkaar kunnen opstarten wanneer daarin niet-DAEB-activiteiten worden verricht, zoals de realisatie van koopwoningen. De markttoets komt erop neer dat gemeenten allereerst moeten toetsen of de nietDAEB-‘taak’, die de corporatie wil oppakken, noodzakelijk is. Daarna moeten zij via een publicatie toetsen of voor die niet-DAEB-taak interesse bestaat bij andere marktpartijen dan de corporatie(s). Is dat laatste namelijk het geval, dan dient de corporatie een pas BIM Media

op de plaats te maken ten faveure van die marktpartij. Het mag duidelijk zijn dat deze nieuw aan gemeenten toebedeelde rol de nodige gewenningstijd zal vragen. Vooral omdat vanuit Den Haag nog geen duidelijke handreikingen zijn gedaan om te komen tot een praktische uitvoering van de markttoets. Ook zal duidelijk zijn dat, wanneer de markttoets geen interesse van andere marktpartijen oplevert, er vraagtekens gezet mogen worden bij de financiële haalbaarheid van het betrokken project. In tegenstelling tot bij een administratieve scheiding is een markttoets niet aan de orde in geval van een juridische scheiding. Het is derhalve zaak dat gemeenten zich ervan vergewissen of er sprake is van een juridische of administratieve scheiding alvorens over te gaan tot contractering over niet-DAEBactiviteiten. Ook moet in dat verband telkens worden gekeken of er sprake is van een zogenaamd herstructureringsproject dat voldoet aan de eisen van de wet. Is dat het geval, dan is er geen verplichting tot het uitvoeren van een markttoets.

Gemeente: meer invloed De invloed van gemeenten op woningcorporaties is door de herziening ook anderszins toegenomen. Zo moeten toegelaten instellingen met gemeenten zogenaamde prestatie­ afspraken maken over hun bijdragen ‘in redelijkheid’ aan het door de gemeente vastgestelde volkshuisvestingsbeleid (bijvoorbeeld vastgesteld in de vorm van een Woonvisie, art. 42). Zolang dat beleid er nog niet is, geldt die verplichting niet. De prestatieafspraken zullen moeten worden gegoten in de vorm van een overeenkomst. Slaagt men daarin niet, dan zal de minister een bindende uitspraak kunnen doen over de te verrichten prestaties. Ook moeten corporaties jaarlijks financiële en volkshuisvestelijke informatie voorleggen aan de gemeente(n) waar zij werkzaam zijn (art. 38). Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de jaarrekening (art. 35), het jaarverslag (art. 36) en een volkshuisvestingsverslag (art. 36a), maar ook om een overzicht van de voorgenomen werkzaamheden voor de eerstvolgende vijf kalenderjaren (art. 44a). Uit art. 44b volgt bovendien dat corporaties aan de 7

Artikelen Foto: Pixabay.com.

gemeente gegevens dienen te verstrekken die de gemeente (en huurderorganisaties) nodig vinden voor de beoordeling van de bijdrage van de corporaties aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid. Tevens kunnen gemeenten zogenaamde woningmarktregio’s gaan vormen met ten minste 100.000 huishoudens (art. 35 e.v. Btiv 2015). Een corporatie mag (in uitgangspunt) slechts in één zo’n regio volledig actief zijn. Hiermee wil de wetgever de corporatie weer zien te verankeren in de eigen regio, hetgeen een reactie is op corporaties die min of meer overal actief willen zijn. Corporaties komen door dit alles nadrukkelijker aan de leiband van de gemeente te liggen en gemeenten zullen zich hierdoor (beter) moeten gaan verdiepen in het financiële reilen en zeilen van corporaties. Overgangsrecht Uiteraard heeft de wetgever rekening gehouden met overgangssituaties. Voor de praktijk van gebiedsontwikkeling is met name artikel II relevant. Nieuwe (gebieds)ontwikkelingen, zonder markttoets of de eis dat de werkzaamheden moeten vallen binnen de ‘volkshuisvesting’, zijn toegestaan, mits (1) op 1 juli een aanvang is genomen met de werkzaamheden of (2) uit schriftelijke stukken een ‘beoogde aanvang’ blijkt (en (3) de ontwikkeling als zodanig was toegestaan of goedgekeurd onder de oude wet).4 De wetgever heeft hierbij niet heel helder gemaakt wat zij verstaat onder een ‘beoogde 8

aanvang’. Enige aanwijzingen daarvoor zijn met name te vinden in art. 5 Rtiv, waaruit volgt dat er sprake is van een ‘beoogde aanvang’ wanneer: 1 de vergunningaanvraag heeft plaatsgevonden voor 1 juli 2015 en na verlening van de vergunning de werkzaamheden zullen aanvangen binnen de termijn van de vergunning; 2 de vergunning reeds is verleend voor 1 juli 2015 en de werkzaamheden zullen aanvangen binnen de termijn van de vergunning, 3 er sprake is van een schriftelijke overeenkomst waaruit (financiële) verplichtingen volgen voor de toegelaten instelling en binnen twee jaar – verlenging van de termijn is op verzoek mogelijk – een ‘aanvang wordt gemaakt’. Opmerkelijk detail en voer voor juristen: de wet en de toelichting op het Rtiv spreken voor wat betreft die schriftelijke stukken niet over ‘aanvang wordt gemaakt’, maar over ‘aanvang wordt beoogd’. Slechts één woord wijkt hier dus af, maar het betreft in juridisch opzicht mogelijk wel een wereld van verschil. Jurisprudentie ligt hierdoor in het verschiet.

gemeenten ten gevolge van de crisis hun actieve grondbeleid inmiddels hebben ingewisseld voor een meer passieve variant. Gemeenten hebben door de herziening in ieder geval een behoorlijk sterkere rol gekregen in het toezicht op woningcorporaties en het (mede)bepalen van de activiteiten, waaronder die in het kader van gebiedsontwikkeling, die door corporaties nog mogen worden verricht. Zij zullen daarbij moeten wennen aan het moeten verrichten van markttoetsen voor de zogenaamde niet-DAEB-activiteiten. Ook zullen ze hun volkshuisvestingsbeleid/ woonvisie op orde moeten brengen, voordat zij corporaties kunnen dwingen tot het maken van prestatieafspraken. De komende jaren zullen ongetwijfeld in het teken staan van een fasegewijze implementatie en gewenning aan deze nieuwe wetgeving. Gelukkig voor gemeenten laat de Omgevingswet voorlopig nog wel even op zich wachten.

Noten 1 ‘Gemeenten niet voorbereid op aansturen corporaties’, Binnenlands Bestuur 19 juni 2015. 2 Manfred Fokkema is advocaat bij Infense advocaten te Deventer. De redactie van dit artikel is

Tot slot: dynamiek in het verschiet Veel corporaties zullen zich ten gevolge van de herziening herbezinnen op door hen strategisch ingenomen grond- en vastgoedposities en de ten behoeve van gebiedsontwikkelingen reeds gesloten overeenkomsten. Dit zal naar verwachting de nodige dynamiek kunnen opleveren in het veld van gebiedsontwikkeling. Vooral ook omdat nogal wat

afgesloten op 18 september 2015. 3 Zie art. 49 en de bijlagen 3 en 4 van bij het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv 2015). 4 De laatste eis geldt alleen in geval van de toepasselijkheid van artikel II lid 11.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Artikelen

Kaders voor afstemming bij gebiedsontwikkeling Sommige gemeenten hebben eigen plannen voor bouwontwikkelingen en andere nauwelijks. In beide gevallen krijgen ze regelmatig te maken met private partijen die wensen hebben voor ontwikkeling. Daarmee komen gemeenten voor allerlei vragen te staan: passen deze private plannen en wensen bij een afzetbaar programma, zijn ze ruimtelijk aanvaardbaar, geven ze concurrentie met gemeentelijke plannen en zo ja, hoe kunnen dan afwegingen worden gemaakt? In dit artikel ga ik op dergelijke vragen in en reik ik er enkele overwegingen en kaders voor aan.

Evert Jan van Baardewijk1 Gebiedsontwikkelingsinitiatieven door private partijen en/of gemeenten In toenemende mate wordt in de overheids­ sector onderkend dat de manier van gebieds­ ontwikkeling niet meer verloopt via de strakke manier van sturing als in de periode tot aan de crisis in de vastgoedsector nog het geval was. Er wordt gezocht naar flexibele vormen van sturing. Pas wanneer het niet anders kan, wordt gekozen voor een meer gedetailleerde inkadering. Soms zijn die details niet te vermijden, bijvoorbeeld omdat er politiek gemanoeu­ vreerd moet worden tussen de wenselijkheid van een bouwontwikkeling en het draagvlak onder omwonenden. Soms is zulk vermij­ den niet haalbaar omdat uit jurisprudentie volgt (bijvoorbeeld vanwege rechtszekerheid omwonenden) dat de maximale invulling van de flexibele, globale opzet van een bestem­ mingsplan maatgevend is2 voor beoordelin­ gen van onder meer programma, parkeren, hinder, planschade. Wanneer de ruimte als gevolg van een flexibele en globale opzet voor die maximale invulling niet geboden kan worden, moet er qua globaliteit en flexibiliteit een stap terug worden gedaan in het planologische besluit en is een strakkere inkadering nodig. Dat kan ook het geval zijn vanwege de toepas­ sing van de ‘ladder voor duurzame verste­ delijking’ (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Wanneer BIM Media

flexibiliteit en globaliteit in bestemmings­ plannen wordt opgenomen, kan dat een te groot beslag leggen op ruimte die wellicht ook door anderen benut moet kunnen wor­ den in andere bestemmingsplannen. De vroegere strakke regie hing vaak samen met de gedachte dat op aanbod gestuurd kon worden. Intussen is er een omslag gekomen naar een vraagmarkt zodat ook in dat opzicht meer flexibiliteit en globaliteit in ruimtelijke visies en besluiten wenselijk is om op een veranderende vraag in te kunnen spelen. De risicodragende grondproductie die nogal wat gemeenten hanteerden is vaak ingeruild voor een faciliterende grondproductie. Soms is het beleid dat de keus situationeel wordt bepaald. Afgezien van investeringen in infra­ structurele projecten kan de private sector bij gebiedsontwikkelingen vaak makkelijker inspelen op behoeften vanuit de markt dan dat de overheid dat kan doen. Dat besef dringt in toenemende mate door en in dat verband wordt van overheidszijde bezien of ruimte kan worden geboden voor organische ontwikkeling of dat hiertoe zelfs kan worden uitgenodigd via uitnodigingsplanologie.3 Zo worden gemeenten, al of niet door henzelf uitgelokt, geconfronteerd met initiatieven van private partijen. Daarbij hoort de vraag hoe ze kunnen omgaan met zulke initiatie­ ven. Wanneer gemeenten zelf geen grondpo­

sities hebben of nastreven, is het makkelijker om hiermee om te gaan dan wanneer dat wel het geval is. Heel wat gemeenten hebben echter (nog) te maken met gronden die ze hebben verworven in de tijd vóór de crisis in de vastgoedmarkt. Het gaat dan veelal om gronden voor de destijds beoogde uitlegloca­ ties, terwijl in de tussentijd meer maatschap­ pelijke en politieke druk wordt uitgeoefend op herontwikkeling in binnenstedelijk gebied. De vraag doet zich voor of gemeenten de (her)ontwikkeling op eigen gronden om financiële redenen voorrang mogen geven op de realisatie van initiatieven van markt­ partijen. Het principe van ‘eigen grond eerst’ hoeft niet te betekenen dat daarmee de betere of de gewenste plannen worden gereali­ seerd. Verder in dit artikel ga ik in op enkele overwegingen en kaders voor het maken van keuzes in dit geheel. De ladder voor duurzame verstedelijking Artikel 3.1.6 lid 2 Bro leidt ertoe dat in de toe­ lichting van ruimtelijke besluiten aandacht besteed moet worden aan de behoefte: bij een stedelijke ontwikkeling moet onderbouwd worden dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Als blijkt dat die behoefte er is, moet beschreven worden in hoeverre binnen het bestaand stedelijk gebied van die regio kan worden voorzien in die behoefte door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.4 Een keus voor een uitlegloca­ 9

Artikelen Foto: Arnold Joost.

tie kan dus niet zonder meer.5 Strategisch verworven gronden op uitleglocaties kunnen dus niet zomaar voorrang krijgen, ongeacht of de gemeente eigenaar is of een private partij. Ook binnen bestaand stedelijk gebied zijn afwegingen nodig wat op welke plek kan worden toegestaan en hoe de afweging van de actuele regionale behoefte uitvalt. De representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden speelt ook hier een rol.6 Salderen is evenmin aan de orde als het gaat om de interpretatie van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’.7 Spanningsveld gemeentelijke versus private ontwikkelingen De toepassing van de ‘ladder’ leidt ertoe dat het niet raadzaam is om als gemeente plan­ nen van private partijen slechts af te wach­ ten, zeker niet als de gemeente zelf ideeën heeft voor bouwontwikkelingen. Zowel gemeenten als private partijen ervaren hier de beperkingen van. In het kader van de Om­ gevingswet zal dat de aandacht hebben. Of de Omgevingswet die beperkingen substantieel gaat wegnemen, moet worden afgewacht. Vooralsnog betekenen deze beperkingen dat faciliteren van private initiatieven niet af­ doende is. Er zal op zijn minst over behoefte aan functies en hoeveelheid nagedacht en (regionaal) overlegd moeten worden. 10

Vervolgens: de behoefte van nieuwe of ge­ wijzigde functies binnen en buiten bestaand stedelijk gebied kan maar één keer worden ingevuld. Ervan uitgaande dat die invulling voor de eigenaar lucratief is, doen zich vra­ gen voor op wiens grond die invulling mag gaan plaatsvinden. Als de gemeente geen eigen gronden heeft of wil verwerven voor sturing op realisatie, is dat voor de gemeente een minder spannende vraag dan wanneer de gemeente wel gronden heeft of wil verwer­ ven. De vraag is dan hoe er gekozen kan worden. Die vraag klemt nog meer wanneer de maatschappelijke wens of noodzaak om een (her)ontwikkeling te stimuleren op an­ dere locaties betrekking heeft dan op vroeger verworven gronden. Zo’n verschuiving van belang zou zich door tijdsverloop kunnen voordoen. Om plannen niet tegen elkaar te la­ ten concurreren en te focussen op de realisa­ tie op de meest gewenste plekken moet soms de harde planvoorraad (bouwmogelijkheden die vastgelegd zijn in bestemmingsplannen) worden teruggedrongen ten gunste van (her) ontwikkeling op andere plekken.8 Dat kan het bieden van tegemoetkoming in planschade met zich meebrengen. Gemeenten moeten beseffen dat daarbij haast geboden kan zijn als de markt aantrekt.9 Wanneer het gaat om het terugdringen van planvoorraad die niet hard is, kan een

gemeente soms ook last hebben van bouw­ claimafspraken die niet langer nagekomen kunnen worden.10 Visievorming Het ligt voor de hand dat gemeenten in gebiedsvisies of in de verplichte structuur­ visies aandacht geven aan de behoeften voor veranderingen die de gemeentelijke samen­ leving, inrichting en infrastructuur raken en die vaak samenkomen in ruimtelijk relevante afwegingen. Daarin kunnen dan program­ matische behoeften en afwegingen worden meegenomen. Als de structuurvisie ontwikkelingen omvat, moet er ook aandacht worden besteed aan de wijze waarop de raad die ontwikkelingen denkt uit te voeren.11 Uiteraard is dat lastiger te verwoorden en te verbeelden naarmate die ontwikkelingen verder in de tijd liggen. Maar, niets belet een gemeenteraad om het uitvoe­ ringsdeel van de structuurvisie regelmatig, bijvoorbeeld eens per raadsperiode, tegen het licht te houden en te actualiseren. Als ik me beperk tot vastgoedontwikke­ lingen, de wijzigende infrastructuur en de bijbehorende veranderingen van het grondgebruik, spelen verschillende factoren een rol: welke ontwikkelingen zijn gewenst, waar kunnen ze worden gerealiseerd en als GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Zulk overleg bij voorbereiding van een uitvoeringsparagraaf is ook van belang bij de vraag of private partijen bereid zijn de nodige bijdrage te voldoen in de kosten van grond­ exploitatie. Zo’n bijdrage kan nodig zijn wanneer de gemeente zelf investeert in (her-) inrichting van de openbare ruimte, plankos­ ten maakt of te maken heeft met planschade. Dat overleg kan ook gewenst zijn wanneer de gemeente zich op het standpunt stelt dat private partijen zelf moeten investeren in de openbare ruimte. Wanneer die investering dan een bovenwijks karakter heeft, kunnen bijdragen van andere profiterende private partijen daaraan alleen maar via de gemeente lopen. Private partijen kunnen immers van elkaar geen aandeel afdwingen. Wanneer de gemeente hiertoe meewerkt via fondsvor­ ming, kan dat wellicht helpen om een eerste stap te zetten in een (organische) ontwikke­ ling.

gemeentelijke onderbouwing van behoefte aan functies of hervestiging van functies. Dit vergt een actievere rol van gemeenten dan bij de associaties die de term facilite­ rende grondpolitiek bij menigeen heeft. Bij uitnodigingsplanologie is dit nog sterker het geval. Gemeenten beogen daarbij in de regel geen risico’s te nemen in de grondexploitatie, behalve dan dat ze proceskosten voor hun rekening (moeten) nemen om partijen te in­ teresseren en mogelijk met elkaar te verbin­ den, bijvoorbeeld via gebiedsmanagement of kwartiermakers. De kosten die hiermee gemoeid zijn, zijn (althans publiekrechtelijk) grotendeels niet verhaalbaar als plankosten­ post in de zin van afd. 6.4 Wro.12 In Nota’s grondbeleid zijn deze aspecten slecht terug te vinden. Het past te weinig in een toegenomen gemeentelijk streven om financiële risico’s te vermijden wanneer een gemeente toch iets ontwikkeld wil zien. Toch is het belangrijk hierover na te denken en keuzes te maken en een Nota grondbeleid zo nodig hierop te actualiseren.

Raad van State oordeelde dat uit art. 3.1.6 lid 2 onder b Bro niet volgt dat eerst alle bestaande inbreidings- en transformatielocaties moeten zijn bebouwd voordat tot uitbreiding kan worden be­ sloten. De raad kon, mits deugdelijk gemotiveerd, ervoor kiezen de uitbreiding dan toch mogelijk te maken, indien de actuele regionale behoefte groter is dan waaraan kan worden voldaan binnen bestaand stedelijk gebied (AbRS 5 februari 2014, nr. 201303143/1/R4 (Korendijk)). 6 Zie uitgebreider hierover G.H.J. Heutink en A. Franken van Bloemendaal, ‘De ladder voor duur­ zame verstedelijking nader beschouwd (Deel B)’, TBR 2014/128. 7 Zie AbRS 19 februari 2014, nr. 201306647/1/R1 (Waterland) voor een geval waarin de gemeente meende een bedrijventerrein te kunnen uitbreiden omdat de oppervlakte aan bedrijventerreinen per saldo niet zou toenemen. De raad beriep zich op het feit dat een ander bedrijventerrein een andere bestemming zou krijgen en dat de bedrijven zouden verhuizen. De raad meende dat het in deze casus, vanwege de beoogde saldering, niet om een nieuwe stedelijke ontwikkeling zou gaan. De Afdeling ging daar niet in mee.

Slot Zonder (actualisatie van) visievorming, behoefteonderbouwingen en de acceptatie dat bij sommige typen gebiedsontwikkeling gemeentelijk procesgeld nodig is, kunnen gemeenten niet voldoende zorgen voor afstemming van gewenste gebiedsontwik­ kelingen. Gemeenten maken het zich dan on­ nodig lastig om keuzes te maken en hinderen dan niet alleen zichzelf om beslissingen over eigen gronden te nemen, maar hinderen ook private partijen die bereid zijn te ontwikke­ len en zo te investeren in verbeteringen.

8 Dat zou afgeleid kunnen worden uit de Nota van toelichting bij artikel 3.1.6 tweede lid BRO. Daarin is aangegeven dat bij de beoordeling of sprake is van een actuele regionale behoefte, de behoefte dient te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod en dat dit voor detailhandel betekent dat wordt gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van winkelleegstand. 9 Harde planvoorraad betekent immers dat er sprake is van bouwrechten. Wanneer die eenmaal benut worden bij een aantrekkende markt, is te­ rugdringen van dat benutte deel een achterhaalde zaak. In die zin kan worden gedacht aan het ne­ men van voorbereidingsbesluiten tot aanpassing van de betreffende bestemmingsplannen.

Noten 1 Evert Jan van Baardewijk is senior adviseur bij Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. 2 Of althans een representatieve invulling daarvan, zo blijkt uit meerdere uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 3 Zie E.J. van Baardewijk, M.J. de Haan en E.R.

10 Zie E.J. van Baardewijk en E.R. Hijmans, ‘Nieuwe stijlen van gebiedsontwikkeling (deel II), enkele aspecten van organische ontwikkeling en uitnodi­ gingsplanologie’, BR 2013/74, met name paragraaf 2.2.1. 11 Artikel 2 lid 3 Wro bepaalt: ‘Voor zover een structuurvisie ontwikkelingen omvat, gaat die

Hijmans, ‘Nieuwe stijlen van gebiedsontwikkeling

structuurvisie in op de wijze waarop de gemeen­

(deel I), enkele aspecten van organische ontwik­

teraad zich voorstelt die ontwikkelingen te doen

keling en uitnodigingsplanologie’, BR 2013/60. Zie ook E.J. van Baardewijk, ‘Het exploitatie­

verwezenlijken.’ 12 Zie Theo Stauttener & Jaap Zijda, ‘Gebiedsont­

plan, inclusief de grondexploitatieregeling bij

wikkeling vooruit. Nu tijd om door te pakken’,

uitnodigingsplanologie en in de Omgevingswet’,

Grondzaken in de Praktijk 2015, nr. 4. Zij wijzen er

Zutphen, uitgeverij Paris 2015, hoofdstuk 10.1.

verder op dat ook de kosten van ‘placemaking’ niet

4 Zie P.J. Bouterse, ‘Struikelen over de treden van de

verhaalbaar zijn op grond van afd. 6.4 Wro.

ladder voor duurzame verstedelijking’, Gidp, 2014 nr. 1. 5 Zie M.J. Woodward en P.H.J. van Aardenne, ‘Lad­ der voor duurzame verstedelijking: storm in een

Nota’s grondbeleid Hiervoor heb ik het belang benadrukt van de BIM Media

glas water, BR 2014/100. Zij wijzen op een geval waarin de Afdeling Bestuursrechtspraak van de 11

Artikelen

dat op meerdere plekken kan, welke plek is dan meer gewenst dan een andere? Ook de inschattingen over de uitvoerbaarheid kunnen daarbij een rol spelen. Wanneer een bepaalde ontwikkeling op de korte of mid­ dellange termijn gewenst is en de gemeente goede redenen heeft te veronderstellen dat eigenaren niet tot ontwikkeling over zullen gaan en de gemeente zelf grond heeft, kan de gemeente er om die reden voor kiezen haar grond voorrang te geven. En als private partijen wellicht wel tot ontwikkeling willen overgaan maar zich niet willen vastleggen op (in het publiek belang gewenste) tijd of kwaliteit, kan dat een reden zijn voorrang te geven aan ontwikkeling op gemeentelijke grond. Daar is, voorafgaand aan de vaststel­ ling van de uitvoeringsparagraaf van zo’n visie, overleg voor nodig met eigenaren. Via de boeg van overleg met eigenaren van gronden en gebouwen kan dan blijken of andere (ontwikkelende) partijen een rol op de achtergrond of de voorgrond meespelen. Afgezien van dat alles is het belangrijk dat de gemeente steeds onderscheid maakt tussen haar publieke rol en haar (eventuele) rol als onderneming. Op dezelfde manier kan de gemeente bij het opstellen van visies ook afwegingen maken tussen private partijen onderling: als de ene partij wel binnen de gewenste periode wil of kan realiseren bij de gewenste kwaliteit en de andere partij niet, kan in het uitvoeringsdeel van de visie worden gekozen voor het laten ‘landen’ van een (her)ontwikkelingsprogram­ ma op gronden van de ‘coöperatieve’ partij.

Artikelen

Geen btw bij openbare ruimte, een continuing story met cliffhangers Over de aanpak, dat kosten in verband met aanleg van openbare ruimte onbelast bij een koper terecht konden komen via doorverrekening in de grondverkoop, zijn Kamervragen gesteld. De auteur gaat in op de huidige stand van zaken.

Nico Harkes1 Inleiding In Grondzaken in de Praktijk 2014 nr. 5 is een aanpak aan de orde gekomen waarbij de kosten in verband met de aanleg van de openbare ruimte onbelast bij een koper terechtkomen. Werden tot op heden de kosten verrekend in de grondverkoop, thans wordt er ook een model gebruikt waarbij dat niet gebeurt. We hebben de vorige keer al gemeld dat de aanpak niet zonder meer kon worden toegepast en bij het Kenniscentrum van de Belastingdienst voorlag. Thans is de status dat naar aanleiding van een artikel in Trouw van 15 juni 2015 ‘Geen btw op grond voor straat en plein’ Kamervragen zijn gesteld. Daarop heeft staatssecretaris Wiebes op 10 juli antwoord gegeven. Dit artikel gaat in op de antwoorden, geeft enkele knelpunten en schetst het vervolg. Het model staat bekend onder de naam NEXT-aanpak. Vragen Tweede Kamer Op 24 juni heeft het Tweede Kamerlid Dijkgraaf (SGP) vragen gesteld over btw bij verrekening van bijdragen. Dit naar aanleiding van het genoemde artikel in Trouw. Gevraagd wordt naar de btw-heffing bij doorberekening van kosten van wegen, groen e.d. Achterliggende vraag is of de onbelaste prestatie voor de aanleg van straat en plein in rekening kan worden gebracht bij kopers in plaats van bij projectontwikkelaars. In het laatste geval wordt er btw geheven bij de verkoop van grond. Dit is een vraagstuk dat 12

al langer speelt en waarbij het tijd werd dat er duidelijkheid kwam. Op 10 juli 2015 is er antwoord gekomen van de staatssecretaris.2 Kamerlid Dijkgraaf vraagt allereerst of de staatssecretaris het artikel kent en vervolgens of het correct is dat er geen btw wordt betaald voor groen, wegen en dergelijke als men grond koopt van de projectontwikkelaar en een bijdrage betaalt aan de gemeente voor deze kosten. Hij vraagt tevens of er duidelijke eisen zijn waaraan voldaan moet worden om hiervoor in aanmerking te komen. Uiteraard kent de staatssecretaris het artikel. Als antwoord op vraag twee en drie stelt de staatssecretaris dat de gemeente op grond van de Wet ruimtelijke ordening gehouden is haar kosten te verhalen. De wijze waarop dat plaatsvindt hangt af van de eigendomssituatie. Heeft de gemeente de grond, dan kan de gemeente het verhaal van kosten verdisconteren in de grondprijs. De kosten maken dan deel uit van de vergoeding voor grond die belast met bouwterrein wordt verkocht. Heeft ze de grond niet, dan komt het voor dat de gemeente deze kosten als exploitatiebijdrage in rekening brengt bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. In zo’n geval blijven de kosten die de gemeente berekent vrij van btw, omdat de gemeente als overheid optreedt. De staatssecretaris geeft – logischerwijs – een heel algemeen antwoord en gaat onder andere niet in op de situatie van een anterieure overeenkomst Wro 6.24.1. Dat antwoord hadden we natuurlijk wel graag gehad.

Vervolgens stelt Dijkgraaf de vraag of er nog geen generieke regeling is met gemeenten en marktpartijen en of de staatssecretaris bereid is een overleg te initiëren tussen de Belastingdienst, het Ministerie van Financiën, gemeenten en marktpartijen. De staatssecretaris geeft daarbij als antwoord dat er geen generieke regeling is (maar dat daarom ook niet was gevraagd) en dat hij bereid is duidelijkheid te geven. Impact Het goede wat de Kamervragen van Dijkgraaf allereerst hebben opgeleverd, is dat is herbevestigd dat de aanleg van de openbare ruimte een overheidsprestatie is en dat het in ieder geval mogelijk is dat de koper deze in een aantal gevallen kan voldoen. Hoe dan, is dan nog een volgende vraag, maar dat zal de tijd wel uitwijzen. Met de ontstane mogelijkheden ontstaat er financiële ruimte en daarmee is een bestuurlijk interessant debat ontstaan. Zo hebben de partijen in Vlaardingen in de aanloop naar een aanvraag voor een oordeel besloten om het in te zetten voor kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte. Op een andere plek kan de ontwikkelaar in de duurzaamheid investeren die de gemeente wenst, iets wat anders niet mogelijk zou zijn geweest. Uiteraard zijn er ook financiële knelpunten opgelost: een faillissement van een bouwbedrijf is voorkomen en een gemeentelijke grondexploitatie is verbeterd. Ten slotte hebben de vragen van Dijkgraaf GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Artikelen Foto: Arnold Joost.

ervoor gezorgd dat er snelheid in het proces kwam. Het duurde al een tijdje voordat er een signaal kwam voor een generieke regeling, maar met de handreiking van de staatssecretaris voor een breed overleg, zal dit nu wel gaan gebeuren. In het onderhavige kader zijn ook door een initiatief van mijn kant en de Neprom, vragen in de Eerste Kamer gesteld door de PvdA bij de introductie van de Vpb.3 Daar is gevraagd of de aanleg van straten en pleinen een overheidsprestatie is die niet belast zal worden met Vpb. Hier heeft de staatssecretaris op geantwoord dat, daar waar sprake is van concurrentie met marktpartijen, dat niet zo is. Daar waar wegen door de gemeente worden aangelegd voor zichzelf, is er geen sprake van deelname in het economisch verkeer en moet de aanleg daarom buiten de maatstaf van heffing blijven. Mocht dat betekenen dat gemeenten in een nadeliger positie komen dan marktpartijen die dergelijke kosten wel kunnen verrekenen, dan kan dat niet de bedoeling zijn, aldus de staatssecretaBIM Media

ris elders. De oplossing moet dan gevonden worden in het feit dat – indien nodig – er een verrekening tussen de onbelaste en de belaste sfeer plaats zal vinden. Het beste zou zijn dat er sprake is van twee activiteiten: straten, groen en pleinen (niet uitgeefbaar) en bouwpercelen (uitgeefbaar). Mocht dat om wat voor reden niet kunnen, dan is het zaak om nu al na te denken over hoe dat op termijn alsnog moet gebeuren.

roert dit onderwerp in het geheel niet aan. De VNG en de Neprom zijn uitgenodigd om de juiste vragen te stellen aan de staatssecretaris en te overleggen met het Ministerie van Financiën. We zijn benieuwd naar het resultaat van het overleg. Als deelnemer aan dit overleg zal ik me ervoor inspannen dat we een stap verder komen.

Noten

Vragen Met de antwoorden van de staatssecretaris zijn zeker nog niet alle vragen beantwoord. Niet helder is hoe de situatie beoordeeld moet worden waarin de gemeente ervoor kiest om ‘ruwe bouwgrond’ uit te geven die belast is en los daarvan een bijdrage te vragen die onbelast is. Immers, ze heeft hiermee twee petten op, maar men zou ook kunnen stellen dat die twee wel erg dicht bij elkaar zitten. We hadden graag op dit punt ook duidelijkheid gehad. Hetzelfde geldt voor de anterieure overeenkomst. De staatssecretaris

1

Directeur NEXT Vastgoed Consultancy BV.

2 Brief Staatssecretaris van Financiën, 10 juli 2015, nr. DGB/2015/3164. 3

Kamerstukken: 2014/15 34.003, F blz. 8,9.

13

Artikelen

Meerwaarde van de belegger bij gebiedsontwikkeling Door de crisis raakten gebiedsontwikkelingen in veel gemeenten in een impasse. Nog veel gemeenten en samenwerkingsverbanden met grondexploitaties hebben geen gunstig vooruitzicht om nog boven de nullijn uit te komen. Jordi Portier1, Jasper Beekmans2, Erwin van der Krabben3 en Nabil Omari4 Inleiding De afgelopen jaren zijn in veel gemeenten gebiedsontwikkelingen in een impasse geraakt. Nu de crisis voorzichtig wegebt zien we in de economisch meest krachtige gebieden dat de woningproductie weer aantrekt. Desondanks kampen nog veel gemeenten en samenwerkingsverbanden met grondexploitaties die blijvend onder water staan zonder veel vooruitzicht om nog boven de nullijn uit te komen. Door de jarenlange vraaguitval viel de uitgifte van bouwkavels voor koopwoningen terug en daarnaast verschoof de focus van woningcorporaties van nieuwbouw naar het consolideren en gericht opknappen van bestaand bezit, waardoor ook zij hun kavels niet vanuit de grondexploitatie af wilden nemen. De vraag is hoe er weer versnelling in gebiedsontwikkeling gebracht kan worden. Naast een versnelling om financieel-economische redenen, laat de praktijk zien dat organisch (kleinschalig, geleidelijk en met een open einde) ontwikkelen een mogelijkheid is om gebiedsontwikkeling op gang te helpen. De praktijk wijst namelijk ook uit dat veel partijen nog worstelen met de vraag hoe deze acceleratie in gang gezet kan worden. Een nauwere samenwerking tussen gemeenten en beleggers bij gebiedsontwikkeling kan een oplossing zijn voor het doorbreken van deze impasse. Die samenwerking komt echter niet vanzelf tot stand.5 Onterecht, betogen wij in dit artikel. Context rol van beleggers bij gebieds­ ontwikkeling Publieke en private gebiedsontwikkelaars zijn de afgelopen crisisjaren zwaar op de proef gesteld door de afnemende vraag naar woningen. Een van de gevolgen daarvan is dat grondexploitanten, ontwikkelaars en 14

bouwers steeds vaker hun toevlucht zoeken in het segment vrijesectorhuurwoningen. ‘Liever gegarandeerde kasstroom op korte termijn dan een onzekere potentiële hogere omzet in de toekomst’ was het adagium dat veel van deze partijen hadden om afwaarderingperikelen, aflossingsverplichtingen ofwel dalende bouwomzetcijfers het hoofd te bieden. Ook de toegenomen vraag naar huurwoningen in het duurdere segment draagt hieraan bij. Aangezien corporaties nauwelijks meer mogen bouwen in dit segment, zijn het met name institutionele vastgoedbeleggers die daarop hebben ingespeeld door in de crisisperiode anticyclisch te investeren en die daardoor hun vastgoedportefeuille aanzienlijk hebben kunnen uitbreiden met huurwoningen op de gewenste locaties. De scheefgetrokken Nederlandse woningmarkt, met relatief weinig vrijesectorhuurwoningen, krijgt hierdoor mogelijk op termijn meer balans. Nu de vastgoedmarkt een voorzichtig herstel laat zien, ligt echter het gevaar op de loer dat de nieuwbouw van vrijesectorhuurwoningen weer in het gedrang zal komen en zal stagneren. Het gevaar bestaat namelijk dat grond- en vastgoedexploitanten vanuit een financiële motivatie weer vaker kiezen voor een traditionele programmering waarbij weinig ruimte is voor het huursegment, terwijl hier vanuit de marktvraag wel ruimte voor zou zijn. In het Parool werd onlangs de situatie in de huidige Amsterdamse vastgoedmarkt omschreven waarin grond alweer te duur zou zijn voor de realisatie van vrijesectorhuurwoningen6. De vraag is echter of er een modus gevonden kan worden waarbij alle woningsegmenten goed bediend kunnen worden met een gezonde grondexploitatie. Naast de rol die de belegger de afgelopen jaren heeft vervuld in verschillende gebiedsontwikkelingen komt het vergrootglas steeds meer te liggen op het volkshuisvestelijk

vraagstuk. De invulling van een deel van het programma met vrijesectorhuurwoningen heeft niet alleen gefungeerd als smeerolie voor de gebiedsontwikkeling, dit heeft ook bewezen dat een latente behoefte van de woonconsument ingevuld kon worden. Was er dan voor de crisis minder vraag naar huurwoningen in het middensegment? is de vraag die vaak gesteld wordt. In zekere zin was dat het geval. Veel consumenten speculeerden op waardestijging en verkozen eigen bezit boven het huren van een woning in de vrije sector. Andere woonconsumenten huurden een woning in het sociale segment waarbij we ook het fenomeen ‘scheefwonen’ kennen. Zeker op de duurdere locaties in de steden was en is sprake van corporatiewoningen die onder de huurgrens worden aangeboden, maar in feite een marktwaarde vertegenwoordigen die boven de huurgrens ligt. Door de beperkingen die de nieuwe Woningwet oplegt aan corporaties (onder meer bedoeld om een level playing field te creëren voor corporaties en marktpartijen), aangescherpte financieringseisen voor koopwoningen, strengere inkomenseisen voor het betrekken van een sociale woning, veranderende consumentenvoorkeuren en vergrijzing van de bevolking, is de huur van een woning in de vrije sector sterk in zwang gekomen. Daar komt bij dat het aanbod van kwalitatief goede huurwoningen relatief beperkt is, wat maakt dat deze markt nog een debiet aan groeimogelijkheden kent. Voordelen van samenwerking tussen beleg­ gers en gemeenten bij gebiedsontwikkeling Om middeldure huurwoningen mogelijk te maken, doen gemeenten er goed aan doelgroepen te benoemen, partners te zoeken, op basis van marktgegevens te programmeren en levensvatbare locaties aan te wijzen. Beleidsmakers staan voor de uitdaging om bij gebiedsontwikkeling in te spelen op hierboven genoemde trends, zonder dat dit grote GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Artikelen Afbeelding: PAS bv.

gevolgen heeft voor het opbrengstperspectief in de grondexploitatie. De oplossing kan relatief eenvoudig gevonden worden door zowel van het traditionele aandeel sociale/ betaalbare woningbouw (doorgaans zo’n dertig procent van het totale programma) als van het vrijesectorprogramma een deel specifiek te labelen als middeldure huur (€700 - €1.000). Bij deze benadering kan het positieve verschil in grondopbrengsten (verschil grondprijs vrije sector huurwoning versus sociale grondprijs) als vereveningsmiddel ingezet worden om minderopbrengsten bij omzetting van kavels voor koop naar huur, te compenseren. Door een verschuiving in het programma ten gunste van meer vrije sector huurwoningen te laten plaatsvinden kunnen beleggers nadrukkelijker bij gebiedsontwikkeling worden betrokken. Door partijen te verbinden kan een alliantiekracht ontstaan tussen partijen en kunnen de verschillende segmenten elkaar aanjagen. Het samenwerken met beleggers aan de voorkant van gebiedsontwikkeling biedt echter meer voordelen, voor zowel publieke als private partijen. De betrokkenheid van een belegger biedt mogelijkheden voor het verkrijgen van financiering. Daarbij is voor beleggers een marktconform rendement (bijvoorbeeld vast te stellen door middel van benchmarks of een onafhankelijke taxatie) op de lange termijn wel noodzakelijk. Een ander mogelijk voordeel dat gerelateerd is aan meer samenwerking tussen gemeenten en beleggers is, in vergelijking met projectontwikkelaars, een langere betrokkenheid van een belegger bij de exploitatie. Door afspraken te maken over de fasering van de woningproBIM Media

ductie binnen een bepaald aantal jaren zal in lijn met het voorgaande punt op meerdere momenten de realisatie van vrijesectorhuurwoningen gegarandeerd zijn. Op deze manier valt de gebiedsontwikkeling niet stil en zal het (deel)gebied eerder tot een afgerond geheel kunnen komen. Door ook betrokken te blijven in de beheerfase van een gebiedsontwikkeling kan een belegger eenvoudiger invloed uitoefenen op het behalen van een langjarig rendement. Financiële implicaties van het realiseren van vrijesectorhuurwoningen In deze paragraaf wordt ter illustratie, door middel van een rekenvoorbeeld, inzicht gegeven in de effecten van een herprogrammering ten gunste van meer vrijesectorhuurwoningen. In dit rekenvoorbeeld zijn we uitgegaan van een plangebied van 10 hectare waar, met een dichtheid van circa 30 woningen per hectare, een programma van circa 300 woningen wordt gerealiseerd.

hoeveel procent van het programma in het middeldure segment wordt gerealiseerd door te schuiven met het sociale programma of juist met het duurdere segment. Binnen het basisprogramma zouden geen vrijesectorhuurwoningen voorkomen. In alle overige varianten zal de verschuiving van het programma in het aandeel van het middensegment ten gunste van het segment vrijesectorhuurwoningen plaatsvinden. Het aandeel vrijesectorhuurwoningen staat tussen haakjes weergegeven. % sociaal 30

60 (+20%)

50 40 (+10%)

20

70 (+30%)

60 (+20%)

10

80 70 60 (+40%) (+30%) (+20%)



10

20

50 (+10%)

30

% duur

Figuur 1: alternatieve programma’s met huurwoningen

Rekenvoorbeeld Onderstaande matrix geeft verschillende woningbouwprogramma’s weer. Op de horizontale as staat het percentage dure koopwoningen, op de verticale as het percentage sociale huurwoningen. Het aandeel woningen in het middensegment is afhankelijk van het percentage sociaal en duur. Het getal rechtsboven in de tabel vertegenwoordigt het basisprogramma in het rekenvoorbeeld van een gangbaar ‘Vinexprogramma’ met 30% sociaal, 40% koopwoningen in het midden­ segment en 30% dure woningen. Alternatieve programma’s zijn weergegeven in onderstaande matrix, waarin wordt aangegeven

in middensegment

In dit rekenvoorbeeld zijn voor het basis­ scenario twee resultaten berekend. In de praktijk ervaren veel gemeenten dat bij het opstellen van een grondexploitatie in het verleden een positief resultaat werd verwacht. In de huidige tijd laten deze grondexploitaties echter verliezen zien. Een belangrijke oorzaak hiervan is vertraging door de afgenomen vraag naar woningen. Vooral woningen in het dure segment veroorzaken deze vertraging omdat juist de vraag naar deze woningen is afgenomen. Ons rekenvoorbeeld met circa 300 woningen leidde in de oude situatie tot 15

Artikelen een voorzien positief resultaat op de grondexploitatie van circa € 83.000. Door de vertraging is dit resultaat gedaald tot een negatief resultaat van ruim € 220.000 (zie figuur 2), terwijl het programma niet gewijzigd is.

% sociaal

€ 83.272

30

-€ 545.970 -€ 373.079 -€220.615

20

€ 118.934

10

€ 823.690



10

€ 235.845 € 347.963 € 862.289 € 826.110 20

30

% duur

Figuur 2: resultaat van de verschillende programma’s in figuur 1 (op netto contante waarde).

De matrix in figuur 2 geeft de effecten aan van een verschuiving in het programma. Het terugbrengen van het aantal sociale huurwoningen heeft een positief effect op het resultaat (een verticale verschuiving vanuit het basisscenario). Zo’n verschuiving is echter niet altijd gewenst, en in de huidige tijd is het de vraag of deze verschuiving in het programma niet tot extra vertraging leidt. Tegelijk laat de matrix zien dat alleen het aantal dure woningen in het programma verminderen financieel niet gunstig is (een horizontale verschuiving vanuit het basis­scenario). In de middelste kolom van de matrix zijn echter ook andere opties weergegeven, waarbij zowel het aandeel sociaal als het aandeel dure woningen wordt teruggebracht en daarvoor in de plaats huurwoningen in het midden­ segment worden gerealiseerd. Op deze manier zou een gedeelte van de vraag naar 16

huurwoningen ingevuld kunnen worden in het middensegment en zal tegelijkertijd geen extra vertraging optreden door een te groot aandeel dure koopwoningen. Dit positieve effect op het resultaat kan op twee manieren verklaard worden. Ten eerste zal een verschuiving binnen het programma van sociaal naar vrijesectorwoningen leiden tot hogere grondopbrengsten dan eerder voorzien in de grondexploitatie. Ten tweede wordt verondersteld dat, door een afname van het aantal dure woningen in het programma ten gunste van vrijesectorhuurwoningen waar juist wel vraag naar is, minder vertraging zal optreden. Dit heeft een positief effect op bijvoorbeeld de rente- en planbegeleidingskosten. Conclusie Concluderend kan worden gesteld dat samenwerking tussen belegger en gemeente aan de voorkant van gebiedsontwikkeling tot een aantal verschillende voordelen kan leiden voor gebiedsontwikkelingen die in een impasse verkeren. In dit artikel zijn drie voordelen benoemd: ten eerste leidt deze samenwerking tot meer mogelijkheden voor voorfinanciering en het realiseren van schaalvoordelen door alliantiekracht. Daarnaast kan de langdurige betrokkenheid van een belegger bij de exploitatie van het gebied worden vormgegeven en kunnen verschillende segmenten elkaar aanjagen. Tot slot hoeft een samenwerking met beleggers niet tot een financieel minder resultaat te leiden door te zoeken naar de ruimte die in de grondexploitatie aanwezig is voor vrijesectorhuurwoningen, maar zal een gebieds-

ontwikkeling mogelijk wel eerder afgerond kunnen worden. De conclusies van dit artikel kunnen dan ook worden beschouwd als een oproep aan partijen om de verbinding met elkaar te zoeken. Deze verbindingen komen niet vanzelf tot stand. Gemeenten, grondexploitanten en beleggers zullen elkaar daarom actief op moeten zoeken om ze tot stand te brengen. Het formuleren van een heldere woningprogrammering met daarin een aandeel vrijesectorhuurwoningen vormt de uitnodiging voor partijen om met elkaar in gesprek te gaan over het invullen van grondposities door belegger en/of een participatie in de gebiedsontwikkeling. Partijen zullen zich bij aanvang bewust moet zijn van elkaars intenties. Daardoor zijn synergievoordelen te behalen in de organisatie en kunnen risico’s en opbrengsten gedeeld worden. De voorbeelden die in dit artikel zijn uitgewerkt laten zien dat er potentie zit in samenwerking. Noten 1 Planeconoom binnen het Ontwikkelingsbedrijf van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. 2 Adviseur planeconomie en gebiedsontwikkeling PAS bv. 3 Hoogleraar locatie- en gebiedsontwikkeling Radboud Universiteit Nijmegen. 4 Hoofd Grondzaken & Gebiedsontwikkeling Syntrus Achmea Real Estate & Finance. 5 Zie ook ‘Gemeenten remmen bouw vrije huurhuizen’, Het Financieele Dagblad, 8 september 2015. 6 Zie: http://www.parool.nl/parool/nl/4/AMSTERDAM/article/detail/4042001/2015/05/28/Projectontwikkelaars-Amsterdamse-grond-te-duur-voorvrije-huurwoning.dhtml. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

COLUMN

U kent ze wel, die makelaarsteksten. Levendig punt. Zichtlocatie. Bij levendig punt hangt het wel een beetje van die functie af waar het om gaat. Levendig punt bij woningbouw is makelaarstekst voor een woning aan een verkeersriool. Bij kantoorfuncties ligt dat anders. Levendig is aantrekkelijk. Een zichtlocatie is top. Ik denk meteen aan de Zuid-as. Ik weet het, ik heb al eerder over de Zuid-as geschreven. Ik wil niet te drammerig overkomen, maar we praten over serieus geld. Een kleine twee miljard. Althans nog zonder meerwerk. Er zijn dagen dat ik het niet verdien. Mijn vrouw werkt aan de Zuid-as. Ze houdt van de dynamiek van die plek. Uit haar kantoorraam kijkt ze naar de ringweg A10, in de verte Schiphol. Dat past bij die dynamiek. Tussen de middag, of soms al wat eerder loopt ze even naar de andere kant. Onder weg en spoor door. Koffie bij de ‘Julia’s’. Daar werkt toevallig ook mijn dochter. Wees gerust, het wordt geen klef familiedrama. Ze hebben gewoon de lekkerste cappuccino. De weg voelt niet als een barrière. Rijdend op de ringweg zie ik de indrukwekkende hoogbouw. De namen van bedrijven die er zijn gevestigd. Zichtlocaties. Stilstaand in de file valt er in ieder geval nog wat te zien. Gelukkig sta ik niet stil in een tunnel. En de Zuid-as ziet mij. Een klassieke win-win.

Artikelen

Zuid-as: levendig punt de komende tien jaar De aanbesteding Zuid-as is volledig op stoom. Niet meer tot stilstand te brengen. Welk probleem waren we ook alweer aan het oplossen? Een barrière van infrastructuur zal er altijd blijven bestaan. Het spoor blijft immers boven de grond. Ooit was er het plan om alle infrastructuur onder de grond te brengen. Weg en rails. Dat werd een beetje te duur. Dan maar wat minder. Bijna twee miljard voor alleen de weg. Een beetje Zuid-as. Tien jaar overlast van een bouwput. Extra files door bouwverkeer en geluidsoverlast voor de advocatenkantoren. Levendig punt, maar niet het soort dynamiek waar je op zit te wachten. En dan na tien jaar? Geen zichtlocaties meer en nog steeds onder het spoor door naar mijn cappuccino van de Julia’s. Kan het ook anders? Doe eens gek. Ik haal er 150 miljoen af voor een extra verbinding onder de weg. Ook ‘s nachts goed verlicht. We knappen het station een beetje op voor 100 miljoen. Hebben we nog ruim anderhalf miljard over. Wat zou je daar allemaal van kunnen doen in Amsterdam? U heeft vast wel een verlanglijstje. Paul Rutte

Foto: Pixabay.com.

BIM Media

17

Artikelen

Komt een grondbedrijf bij de dokter… In juli 2015 verscheen het rapport ‘Grond, geld en gemeenten’ van de Raad voor de Financiële Verhoudingen (verder Rfv). Dit artikel is een persoonlijke reactie op de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

Guido Mertens1 Diagnose en oorzaak De Rfv stelt haar diagnose. Het symptoom is de verliesgevendheid van de gemeentelijke grondexploitaties met verstrekkende gevolgen voor de financiële positie van de lokale overheid. De directe oorzaak van de grote verliezen is volgens de Rfv het actieve grondbeleid, waarbij de Rfv de risicodragende productie in grondexploitaties bedoelt. Gemeenten kampen met vraaguitval en stagnerende uitgifteprijzen. De Rfv verdenkt gemeenten van te ruw en ondoordacht handelen door het actieve grondbeleid (lees: de risicodragende grondproductie) onvoldoende door te vertalen in het financiële beleid. En men wijst op het risico van oneigenlijke argumenten in de ruimtelijke afwegingen. De Rfv stelt dat als gemeenten zich hadden beperkt tot het planmatig mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen, de financiële gevolgen voor gemeenten beperkt waren gebleven. Maar waar was de Rfv toen gemeenten grootschaliger gingen inkopen? Terecht bepleit de Rfv bij risicodragende grondproductie voor een kundig financieel, programma- en risicomanagement met bijbehorende buffers om risico’s op te kunnen vangen. Toch gaat de Rfv wat kort door de bocht. Stel dat gemeenten zich slechts beperkt hadden tot het planmatig mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen; hoe zouden de gemeenten in Nederland er dan uitgezien hebben? Veel financieel onrendabele, maar maatschappelijk zeer gewenste, locaties zouden niet ontwikkeld zijn. Of ze waren alleen gelukt met een flinke financiële bijdrage van de gemeente in het onrendabele tekort. De niet-ontwikkelde gebieden zouden een makkelijke prooi zijn voor verdere verloedering, met aanzienlijke maatschappelijke onkosten. Van de financieel rendabele gebieden die in het verleden winstgevend door gemeenten ontwikkeld konden worden, hadden de financiële revenuen niet publiek besteed 18

kunnen worden. Hoeveel bevolkingsvolgende voorzieningen (cultuur, zorg, sport) zouden dan minder gerealiseerd zijn? In meer brede zin: een maatschappelijke kostenbatenanalyse zal, denk ik, een rechtvaardiging achteraf geven van de gemeentelijke productierol. Het huidig uiterlijk van onze steden en dorpen met bijbehorend voorzieningenniveau is mede te danken aan de rol die gemeenten in het andere tijdgewricht hebben genomen. Het is ook kort door de bocht dat de Rfv al direct stelt dat gemeenten in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor het op orde brengen van zaken. Dit terwijl eveneens door de Rfv wordt aangegeven dat Rijk en provincies in veel gevallen gemeenten aangespoord hebben om (woning)bouwlocaties te ontwikkelen. Provincies hebben bovendien hun regierol op het afstemmen van vraag en aanbod op de onderscheiden regionale markten onvoldoende ingevuld. Ik zou dan ook op z’n minst een wat meer oplossingsgerichte houding verwachten als het gaat om het gezamenlijk dragen van de pijn bij de noodzakelijke afwaarderingen. De maatregelen en het advies De kortetermijnmaatregelen die volgens de Rfv noodzakelijk zijn om de problemen te verhelpen zijn duidelijk en hier is weinig tegenin te brengen. De lopende grondexploitaties moeten, voor zover dat niet al lang is gebeurd, op basis van realistische en zuivere ramingen geactualiseerd en aangepast worden. Wie zijn verlies kent die neme het. Anders wordt het als de langetermijnmaatregelen aan bod komen. De Rfv stelt heel overtuigend dat ‘de oude tijden niet meer terugkeren’ en bepleit risicomijdend rolgedrag oftewel ‘faciliterend, tenzij’. De Rfv ziet liever geen risicodragende grondproductie en wil het liefst uitsluitend kostenverhaal. De Rfv denkt dan vanuit een verouderd beeld met de keuze rond een te voeren eenduidig grondbeleid dat gebaseerd is op de productierol die gemeenten daarbij innemen; faciliterend of

actief. De wereld ziet er inmiddels veelkleuriger uit. De Rfv had ook kunnen bepleiten om de kostenverhaalmogelijkheden verder aan te scherpen. Dan nog iets: hoe gaan gemeenten, provincies of Rijk om met financieel onrendabele, maar maatschappelijk gewenste ontwikkellocaties? Hoe gaan gemeenten de private partijen concreet verleiden om de onrendabele exploitatie eveneens op te pakken? Een afwachtende gemeente zal de financieel rendabele locaties (voor zover die er nog zijn) ontwikkeld zien worden, waarbij alle winsten naar de private partijen gaan. Er komt dan stilstand in andere gebieden en daar moet de gemeente volgens mij nu juist vooruit treden, maar met welke financiële middelen? Alles overziende is mijn beeld dat de Rfv nog eens een aantal bekende zaken en mankementen op een rij zet. De schijnwerper dient volgens mij veel meer te worden gericht op het voeren van een dynamisch en flexibel grondbeleid, dat gemeenten in staat stelt om regie te blijven voeren over ruimtelijke ontwikkelingen, zonder telkens per definitie risicodragend de productie te doen. Regie voeren over grondbeleid staat voorop en kan actief of reactief gedaan worden. Ook in de productierol moet de mogelijkheid voor het voeren van risicodragende grondexploitatie toch open blijven om gemeenten te kunnen laten verevenen. Ga goed na hoe de bedrijfseconomische identiteit van een grondbedrijf beter uit de verf kan komen bij de ruimtelijke afwegingen. Dat moet een gezonde basis bieden voor een verantwoorde toekomstige gemeentelijke risicodragende productie. Laat de dokter creatiever zijn met de receptuur.

Noten 1 Guido Mertens; programmaleider grond, gemeente Eindhoven en zelfstandig docent grondexploitatie en gemeentefinanciën.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Actualiteiten

Actie vereist vanwege aangescherpte BBV-regels over grondexploitatie De commissie BBV kondigde op 10 juli 2015 aan dat de verslaggevingsregels over grondexploitaties worden aangescherpt. De auteur gaat in op de redenen voor die aanscherping.

Foto: Arnold Joost.

Drs. M. Schenk MSRE MRICS1 De commissie BBV kondigde op 10 juli 2015 aan dat de verslaggevingsregels over grondexploitaties worden aangescherpt. Wat zijn hiervoor de redenen? De hoofdreden hiervoor is dat de financiële verantwoording over grondexploitatieprojecten eenduidiger moet zijn. Het doel is dat er zo weinig mogelijk verschillen tussen gemeenten ontstaan in looptijden en kostentoerekening. En er moeten eenduidige vindplaatsen in de jaarrekening zijn met informatie over grondexploitaties. Daarmee wordt de transparantie en de BIM Media

vergelijkbaarheid van cijfers in de jaarstukken verbeterd. Een tweede belangrijke reden is de invoering van de Wet Vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven. Dit is tevens een verklaring voor het moment waarop de commissie met deze aankondiging naar buiten komt. De nieuwe Vpb- en BBV-regels voor de grondexploitatie treden per 1 januari 2016 in werking. Doelstelling van de commissie is dat de verslaggeving op basis van het BBV zodanig wordt ingericht, dat er voor de aangifte Vennootschapsbelasting nagenoeg

geen aparte administratie nodig is. Daarmee moeten administratieve lasten voor gemeenten beperkt worden.2 Proces van invoering In de vooraankondiging, met rapportage, zijn de wijzigingen samengevat en uitgewerkt.3 De commissiestukken zijn nog niet definitief. Een wijzigingsbesluit van het BBV zal naar verwachting in het eerste kwartaal 2016 aan de Tweede Kamer worden aangeboden. Vervolgens zal er waarschijnlijk medio 2016 een nieuwe Notitie Grondexploitatie door de commissie BBV worden uitgebracht, 19

Actualiteiten

waarin de wijzigingen zijn uitgewerkt. Wat zijn de voorgestelde wijzigingen en wat betekenen die voor gemeenten? Samengevat gaat het om fundamentele wijzigingen voor de categorie BIE (Bouwgrond in exploitatie) en een verandering voor wat betreft de BIE-toelichting in de jaarrekening. Verder wordt de categorie NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) afgeschaft. Dit wordt gekoppeld aan diverse richtlijnen voor de boekhoudkundige verwerking van strategische gronden. Enkele implicaties licht ik hierna toe. Let erop dat enkele wijzigingen reeds impact kunnen hebben op de begroting 2016! Aanpassingen op de conceptbegroting zullen nog in het derde kwartaal van 2015 verwerkt moeten worden. Lukt dat niet dan zal in 2016 een begrotingswijziging gemaakt moeten worden om de wijzigingen te verwerken. De commissie geeft aan dat het niet haar bedoeling is dat de wijzigingen al verwerkt worden in de jaarrekening 2015. Echter ook onder de reeds geldende regels is het toegestaan om enkele wijzigingen door te voeren, mits daartoe dan in 2015 een raadsbesluit is genomen. In zo’n besluit kan het dan gaan om de principes voor aanpassing, zonder dat direct de gehele financiële impact van de wijzigingen wordt aangegeven. Voorbeelden zijn: een ander tarief voor rente en disconteringsvoet, een beperking van de looptijd tot 10 jaar of het omzetten van NIEGG naar BIE. De financiële uitwerking kan volgen bij de gebruikelijke actualisatie van de grondexploitaties in het eerste kwartaal van 2016. Daarmee kan grotendeels voorkomen worden dat er begin 2016 kort op elkaar twee soorten actualisaties uitgevoerd moeten worden. Wat bij de jaarrekening 2015 niet mogelijk is, is de omzetting van NIEGG naar de categorie Materiële Vaste Activa, omdat de subcategorie ‘strategische gronden’ onder de MVA nog geen wettelijke basis heeft. Wijziging 1: looptijd beperkt Er komt een maximale (voortschrijdende) looptijd van 10 jaar voor een grondexploitatie. Daarmee geeft de commissie invulling aan de begrippen ‘efficiënte bedrijfsvoering’ en ‘juiste waardering’4 die zij eerder al introduceerde. De gemeente hoeft zich overigens hierbij niet te beperken tot 10 jaar, maar kan het moment ook aangrijpen om meer behoudend te gaan ramen, met kortere looptijden.5 Er is een ontsnappingsmogelijkheid geboden voor looptijden langer dan 10 jaar, maar hieraan zijn enkele voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn: motivering door de raad (in de jaarstukken) en het treffen van risicobeperkende maatregelen, waaronder in ieder geval het niet-indexeren 20

van opbrengsten die geraamd zijn na de tienjaarstermijn. Wanneer looptijden moeten worden ingekort, zijn er mijns inziens twee opties: ‘indikken’ of ‘afknippen’. Indikken van de looptijd tot 10 jaar, dus het ophogen van de jaarlijkse afzetprognose is theoretisch mogelijk. Dit vraagt wel een gedegen onderbouwing van de marktvraag naar het verhoogde jaarlijkse aanbod en inzicht in de afstemming met concurrerend planaanbod, ook dat van particuliere grondexploitanten. Is die onderbouwing niet te leveren, dan resteert de optie afknippen. Dit betekent het schrappen van geraamd programma vanaf jaar 11 en verder, en bijbehorende kosten en opbrengsten die in de periode na 10 jaar waren geraamd. Een planologische reservering voor het geschrapte programma blijft nog wel mogelijk. De overtollige grond valt niet meer onder BIE en moet naar MVA worden overgezet (zie hierna onder NIEGG). Als de gemeente ervoor kiest een langere looptijd in stand te laten, dan betekent dit het laten vervallen van de opbrengstenindex na jaar 10 en zorgen voor een beargumenteerd raadsbesluit, mét (voor discussie vatbare6) beheersmaatregelen. Wijziging 2: kostensoorten gelimiteerd, relatie met Wro en Bro De tweede wijziging betreft het voorstel de kostensoorten in de grondexploitatie te standaardiseren. Daarvoor verwijst de commissie naar de kostensoortenlijst conform artikel 6.13 Wro en de uitwerkingen van kostensoorten in het Bro. De commissie streeft naar uniformering van het exploitatieplan, de Vpbgrondexploitatie en de BBV-grondexploitatie. Kosten die niet meer in de grondexploitatie zijn toegestaan zijn bijvoorbeeld: kosten voor realisatie van vastgoed of de niet direct aan het project toerekenbare kosten. Hiermee geeft de commissie een goede aanzet voor de eenduidigheid van grondexploitatiekosten. De commissie BBV heeft de hoogte van de kosten niet gelimiteerd. De richtlijnen bevatten wel enkele onduidelijkheden. Bovendien is volledige uniformering tussen BBV-grondexploitatie en exploitatieplan niet mogelijk. Enkele voorbeelden en vragen, zeker niet uitputtend, maken dit duidelijk: • Het moment van vaststelling van een grondexploitatie en van een exploitatieplan is niet per definitie gelijk. • Hoe om te gaan met oude plankosten voor (bestemmings)plannen, die niet zijn doorgegaan en zijn gewijzigd? • Wat als de gemeente plankosten en rente niet toerekent aan de grondexploitatie maar ten laste van de algemene dienst brengt? Mij lijkt: deze situatie voor de BBV-grondexploitatie in stand laten,

•

•

maar voor de Vpb-grondexploitatie of exploitatieplan wel toerekenen. Hoe om te gaan met de post onvoorzien? Schrappen lijkt nodig omdat die niet op de lijst staat en niet bij de Vpb-grondexploitatie lijkt te horen. Dit hoeft op zichzelf niet erg te zijn, maar dan moet er dus in de (algemene) reserve van de gemeente dan wel bedrijfsreserve grondbedrijf rekening worden gehouden met ophoging van het weerstandsvermogen voor grondexploitatie. Onvoorzien verandert dan van een buffer in de grondexploitatie naar een benoemd risico in de risicoanalyse. Hoe moeten verwervingskosten geraamd worden? Een exploitatieplan gaat uit van de fictie dat de overheid het gehele plangebied verwerft tegen de hoogste verwervingsprijs van ofwel de topdown-complexwaarde ofwel de bottomup-schadeloosstellingsberekening.7 De volledige aansluiting tussen BBV, Wro/ Bro en Vpb-grondexploitatie die de commissie zich voorstelt, is wat mij betreft dus niet mogelijk. Een exploitatieplan gaat namelijk uit van genoemde ficties voor omvang plangebied en hoogte inbrengwaarde. De BBV-grondexploitatie gaat niet uit van ficties en zou alleen de te verwerven percelen moeten betreffen op basis van een recente marktwaardetaxatie en aankoopkosten.

Wijziging 3: regels en beperkingen rente­ toerekening en disconteringsvoet De commissie doet voorstellen voor de waardering van het onderhanden werk. Uitgangspunt is waardering voor verkrijgings-/ vervaardigingsprijs óf lagere marktwaarde conform artikel 65 lid 2 BBV. In het verleden was echter in de praktijk geen sprake van marktwaarde, maar van netto opbrengstwaarde (een entiteitspecifiek waardebegrip, gebruikt voor de balanswaardering van voorraden). Gemeenten rekenen de grondexploitatie immers door op basis van de voor haarzelf geldende (rente)parameters en risico-inschatting. De commissie schrijft nu verder voor wat de rente en disconteringsvoet moet zijn en versterkt daarmee de netto opbrengstwaardebenadering. Dit verschil in waardebegrip is in de praktijk belangrijk als de gemeente met een externe taxateur de voorwaarden voor een marktwaardetaxatie bespreekt. Voor de rente in de grondexploitatie moet de gemeente nu gaan aansluiten op de voor haar geldende marktrente op vreemd vermogen (werkelijk door de gemeente betaald of ingeschat). Wordt er deels met eigen vermogen gefinancierd, dan mag voor dat GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Wijziging 4: eisen aan jaarlijkse verantwoording De commissie stelt voor de reeds gehanteerde specificatie uit de uitvoeringsinformatie, verplicht te stellen als toelichting op de balanspost BIE in de jaarrekening. Daar worden echter wel aanvullende eisen bij gesteld, zoals motivering van berekeningswijze en onderbouwing bij de kosten en opbrengsten. Dit betekent dus een fors ingekorte paragraaf Grondbeleid in het jaarverslag. In de begroting zou de paragraaf Grondbeleid nog wel in uitgebreide variant logisch zijn, conform art. 16 BBV. De toelichting op (alle) risico’s hoort volgens de commissie thuis in de paragraaf Weerstandsvermogen. Dit lijkt dus te leiden tot verdere uitholling van de paragraaf Grondbeleid. Fiscale aandachtspunten De commissie geeft voor de BIE nog twee fiscale aandachtspunten: • Een tekort in de grondexploitatie mag niet meer worden gedekt door een interne subsidie als opbrengst in de grondexploitatie te ramen. • Onder het BBV geldt voor interne levering: tegen boekwaarde.8 Fiscaal gezien is wél sprake van een verkoopopbrengst en moet een normgrondprijs toegepast worden. BIM Media

Verandering: afschaffing NIEGG Gelukkig stelt de commissie voor om de categorie NIEGG af te schaffen. In de praktijk leidde de waardering van en kostentoerekening aan gronden in deze categorie al tot veel vragen. Als de gemeente van enkele NIEGG per 1 januari 2016 een actieve grondexploitatie wil maken, dan moet daar voor 31 december 2015 een raadsbesluit over zijn genomen volgens de commissie. Bij zo’n besluit horen dan natuurlijk de gebruikelijke motiveringen, waaronder onderbouwing van de marktvraag naar het plan. Verder zal de gemeente alle overige NIEGG om moeten zetten naar de nieuwe categorie ‘strategische gronden’ onder de balanspost MVA. Dat leidt direct tot aanpassingen in de begroting 2016, omdat er geen rente- en plankosten meer toegerekend mogen worden aan deze gronden. De verschuiving van NIEGG naar MVA gebeurt op basis van de boekwaarde per 31 december 2015 zonder afboekingen. Uiterlijk op 31 december 2019 moet de toets ‘marktwaarde versus boekwaarde’ plaatsvinden. Het lijkt me dan ook niet logisch eerder af te boeken, als de kans op waardeontwikkeling de komende vier jaar nog aanwezig is en de mogelijkheid er nog is om de gronden in exploitatie te gaan nemen. Een voorzichtige benadering kan het vormen van een verliesvoorziening zijn. Transparante verantwoording vereist dat de gemeente in de toelichting op de post strategische gronden aangeeft, welke verliezen zij mogelijk per 31 december 2019 verwacht. Gefaseerd afboeken per perceel mag overigens niet. Wat desgewenst wel kan is het spreiden van af te boeken percelen.

Administratieve exercitie of principiële verandering? De voorgestelde wijzigingen vereisen actie van gemeenten. Tip voor gemeenten: ga na welke handelingen in het vierde kwartaal noodzakelijk zijn. Waar mogelijk zouden de wijzigingen voor de begroting 2016 in de grondexploitaties verwerkt moeten worden. Begrotingen 2016 zijn echter in het derde kwartaal al goeddeels gereed. Logisch lijkt dan om de grondexploitaties voor de jaarrekening 2015 zoals gebruikelijk te actualiseren. Dat vergt echter het direct daarna aanpassen op basis van de aangescherpte regels. Deze aanpassingen zouden dan met een begrotingswijziging 2016 vastgesteld moeten worden. Als tussenweg kunnen enkele wijzigingen ook onder de bestaande regels reeds in de jaarrekening 2015 worden verwerkt, zoals hiervoor beschreven. Afdelingen grondzaken en financiën zullen hierbij met elkaar moeten samenwerken. Een goede verschillenanalyse bij het raadsvoorstel voor de begroting(swijziging) 2016 én bij de jaarrekening 2015 (pas in de loop van 2016 op de raadsagenda, maar nog geheel of gedeeltelijk op de oude leest geschoeid) lijkt belangrijk. Vanwege de tijdsdruk zal het waarschijnlijk in de meeste gevallen bij een administratieve aanpassing blijven. Ik pleit ervoor om de voorgestelde wijzigingen aan te grijpen om, in de geest van de commissie, kritisch en meer fundamenteel na te denken over de doelen van gemeentelijk grondbeleid en het gewenste risicoprofiel van de grondzaken. Voor zowel de huidige grondportefeuille áls voor nieuwe projecten. Noten 1 Auteur is werkzaam als senior manager bij

Marktwaarde strategische gronden De marktwaarde wordt door de commissie gekoppeld aan het begrip ‘geldende bestemming’ en daarmee neemt ze een onduidelijkheid over uit de notitie grondexploitatie 2012. Wat is de ‘highest en best use’ van grond met agrarische gebruik, maar met een bedrijventerreinbestemming, in een marktsituatie van overaanbod aan bedrijventerrein? Dat hoeft bijvoorbeeld niet het gebruik als bedrijventerrein te zijn. Normaal gesproken zoekt de taxateur naar het beste, verwachte gebruik en daarmee samenhangende waarde in de markt. Het is daarom belangrijk de uitgangspunten voor een taxatie zorgvuldig vast te leggen en bijvoorbeeld aan te sluiten op de IVS of RICS Redbook standaarden.

Deloitte Real Estate. 2 In de praktijk zal het toch nodig zijn een separate, fiscale administratie voor grondexploitaties in te richten, vanwege de fiscale openingsbalanswaarde en bijbehorende renteberekening die zullen afwijken van de grondexploitatieberekeningen. De Vpb laat ik, op enkele aandachtspunten na, verder buiten beschouwing. 3 Zie voor toelichting op de wijzigingen de rapportage van 10 juli 2015: www.commissiebbv.nl. 4 Zie aanbeveling B, Commissie BBV, Notitie Grondexploitatie (bijgesteld) februari 2012. 5 Een voorbeeld is de gemeente Amsterdam, waar sinds 2013 wordt gewerkt met kasstroomsturing op kavelniveau en looptijden van 4 jaar. (Bron: jaarrekening 2013 gemeente Amsterdam). 6 Zie het artikel van Frank ten Have in de Grexpert van september 2015. 7

Zie artikel 6.13 Wro, lid 4 en 5.

8 Zie ‘Antwoord 2014.40’ vraag- en antwoordwoordrubriek commissie BBV. 21

Actualiteiten

deel geen rente meer in rekening gebracht worden. Dat betekent dus het vervangen van de tot nu toe toegepaste omslag- of rekenrente en het nader motiveren van de rentevoet inclusief het aandeel eigen vermogen-financiering door de gemeente. Ook de disconteringsvoet wordt voorgeschreven, want die moet gelijk zijn aan de toegepaste rentevoet. Dat kan gevolgen hebben voor de door de algemene dienst begrote rente-inkomsten (de zogenaamde ‘bespaarde rente’) en voor de hoogte van verliesvoorzieningen. De commissie stelt dat de (bedrijfseconomisch gangbare) risico-opslag op de disconteringsvoet moet vervallen. Als reden daarvoor geeft ze aan dat gemeenten ‘buitengewoon solvabel’ zijn en dat daarom opslagen voor risico niet nodig zijn. Dat grondexploitatie een risicovolle onderneming is, behoeft denk ik geen toelichting. Als het gaat om advisering aan het bestuur over (het vergelijken van) investeringsbeslissingen, dan adviseer ik te kiezen voor een bedrijfseconomische benadering, waarbij risico’s juist wel meegenomen worden in de berekening. Ofwel als risicopost ofwel in de disconteringsvoet. Die berekening zal dan dus afwijken van een BBV-grondexploitatiebenadering.

Actualiteiten

Het Leids(chendams) ontzet: het sneuvelen van het staatssteunargument? Onlangs is de beschikking van de Europese Commissie in de veelbesproken Leidschendam staatssteunzaak vernietigd door het Gerecht. Partijen die betrokken zijn bij vastgelopen gebiedsontwikkelingen hopen nu weer met elkaar aan de onderhandelingstafel te kunnen gaan zitten. Maar het arrest is zeker geen vrijbrief als het gaat om het aanpassen van de voorwaarden van een gebiedsontwikkeling.

Bram Nijhof1 Inleiding In 2013 ontstond de nodige commotie bij gemeenten en projectontwikkelaars naar aanleiding van een staatssteunbeschikking van de Europese Commissie inzake een projectontwikkeling in de Gemeente Leidschendam-Voorburg (‘de Gemeente’).2 Het later aanpassen van overeengekomen projectontwikkelingsvoorwaarden zou vrijwel altijd leiden tot het verlenen van onrechtmatige staatssteun. Althans, dat was destijds de heersende opvatting waardoor in de praktijk nogal wat partijen in de kramp schoten als een aanpassing van de projectvoorwaarden werd voorgesteld. De auteur en Manfred Fok-

kema wezen de lezers van dit blad destijds ook op de staatssteunrisico’s bij het doorvoeren van aanpassingen in lopende projectontwikkelingen, maar benadrukten tegelijkertijd dat de staatssteuntoets bij projectontwikkelingen sterk casuïstisch is.3 Een kleine 2,5 jaar na de oorspronkelijke beschikking heeft het Gerecht van het Europese Hof van Justitie van de Europese Unie arrest gewezen in het beroep van de betrokken partijen en de beschikking vernietigd.4 Veel commentaren zijn nu positief: projectontwikkelingen kunnen weer uit het slop worden getrokken want staatssteun zou weer kunnen, alsof sinds de beschikking niks meer mogelijk was.5 Maar is projectontwikkelend Nederland nu echt af van staatssteundiscussies? Bestudering

van het arrest van het Gerecht leert dat dat allesbehalve het geval is. Achtergrond6 De herinrichting van het centrum van Leidschendam (‘het Centrumplan’) was opgedeeld in een grondexploitatiefase en een bouwfase. Voor de exploitatiefase ging de Gemeente een PPS aan met SJB. De Gemeente en SJB zouden in die exploitatiefase (nagenoeg) gelijkelijk delen in de kosten en de winst. De Gemeente zou alle gronden in het ontwikkelingsgebied verwerven en die gronden verkopen aan de PPS om de grond bouw- en woonrijp te maken. Daarna zou de PPS de gronden verkopen aan de ontwikkelaars van de verschillende deelprojecten van het Centrumplan, waaron-

Foto: Arnold Joost. 22

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Onder meer door de financiële crisis slaagde SJB er niet in om 70% van de woningen te verkopen. Toen SJB de benodigde bouwvergunningen kreeg, weigerde zij om met de bouw te beginnen en verzocht zij de Gemeente om de grondprijs te verlagen. In ruil hiervoor zou SJB onmiddellijk starten met de realisatie van het hele deelproject. De Gemeente ging in 2010 akkoord met het verlagen van de grondprijs naar € 4 miljoen en een kwijtschelding van de volledige grondexploitatie- en kwaliteitsbijdragen (hierna: ‘de maatregelen’). De grondprijsverlaging was eind 20097 beoordeeld door een taxateur en marktconform bevonden, waarbij de kwijtschelding van de bijdragen overigens buiten beschouwing bleef. De Commissie oordeelde in haar beschikking dat de maatregelen onrechtmatige staatssteun vormden, waarbij zij veel aandacht besteedde aan de vraag of de maatregelen een niet-marktconform voordeel inhielden, één van de voorwaarden voor het kwalificeren als staatssteun. De Nederlandse overheid had aangevoerd dat een particuliere investeerder ook met de maatregelen zou hebben ingestemd, gelet op het grote financiële en sociale belang van het project. De vertragingsschade zou groter zijn dan de kosten voor de Gemeente als zij instemde met de maatregelen. Ook stond er een tegenprestatie tegenover de maatregelen: SJB zou met de bouw van het gehele project aanvangen en liet daarmee dus het voorverkooppercentage vallen dat voor de woningen gold. De Commissie zag het anders: de Gemeente had enkel een rol in de grondexploitatiefase van het project, terwijl het risico van de bouwfase bij SJB lag. De Commissie kon dan ook niet begrijpen waarom de Gemeente een deel van dat risico naar zich toe trok zonder dat daar een duidelijke tegenprestatie voor de Gemeente tegenover stond. Het laten vallen van het voorverkooppercentage was BIM Media

niet voldoende, want de Gemeente had nog steeds kunnen aandringen op realisatie van de parkeergarage en de commerciële ruimte. Ook schoof de Commissie de taxatie uit 2009 terzijde waarin de nieuwe grondprijs van € 4 miljoen als marktconform was bestempeld op basis van de residuele waardebepalingsmethode. In tegenstelling tot een eerdere beschikking8 vond de Commissie deze methode nu opeens ongeschikt om de marktwaarde te bepalen omdat het risico van een dalende huizenmarkt volledig werd geabsorbeerd door de grondprijs. Ook twijfelde de Commissie over de berekening van de vermeende vertragingskosten die het Centrumplan met zich mee zou brengen. De Commissie bepaalde dan ook dat de maatregelen onrechtmatige staatssteun ten bedrage van € 6,9 miljoen vormden die moest worden teruggevorderd. € 4,6 miljoen aan steun zou zitten in het verschil tussen de betaalde prijs van € 4 miljoen en de daadwerkelijke marktwaarde in 2010 van ruim € 8,6 miljoen, een marktwaarde die de Commissie afleidde uit een brief van de Nederlandse overheid. Een beoordelingsfout die de Commissie duur zou komen te staan bij het Gerecht. Het Arrest Het Gerecht begint haar inhoudelijke beoordeling namelijk met de vaststelling dat het bedrag van € 8,6 miljoen door de Nederlandse autoriteiten niet was genoemd als de marktwaarde, maar blijkbaar als de grondprijs die was vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Dit valt niet helemaal te rijmen met een elders genoemd bedrag van € 7,2 miljoen, maar blijkbaar volgt een en ander logisch uit de eerder genoemde brief van de Nederlandse overheid. Omdat de Commissie ook de taxatie uit 2009 had verworpen oordeelt het Gerecht dat de Commissie niet de marktwaarde van de grond heeft aangetoond ten tijde van de aanpassing van de overeenkomst in 2010 en daarom had de Commissie geen conclusies kunnen trekken over het al dan niet aan SJB toegekende voordeel. Het Gerecht oordeelt voorts dat de Commissie niet genoeg acht heeft geslagen op de bijzondere contractuele positie waarin de Gemeente zich bevond ten opzichte van SJB en refereert in het bijzonder aan drie aspecten. In de eerste plaats veronderstelde de Commissie te gemakkelijk dat de Gemeente niet verplicht was om te onderhandelen met SJB. De samenwerkingsovereenkomst tussen SJB en de Gemeente bevatte namelijk een aantal bepalingen die door het Gerecht worden geïnterpreteerd als een gezamenlijke intentie

van partijen om de samenwerkingsovereenkomst zo veel mogelijk in stand te laten en slechts in uitzonderlijke gevallen tot beëindiging over te gaan. De meest in het oog springende clausule die het Gerecht bespreekt ziet op onvoorziene omstandigheden. In dergelijke omstandigheden konden partijen overleggen over aanpassing van de overeenkomst. Manfred Fokkema en de auteur wezen al eerder erop dat Nederlandse civiele rechters de vastgoedcrisis steevast niet als onvoorziene omstandigheid kwalificeren,9 maar het Gerecht ontbeert vermoedelijk die kennis over de Nederlandse interpretatie van dit soort clausules. De Commissie had op zijn minst na moeten gaan of één van de bepalingen uit de samenwerkingsovereenkomst van toepassing was en niet automatisch moeten veronderstellen dat de Gemeente in 2010 het onvoorwaardelijke recht had nakoming van (een deel) van de samenwerkingsovereenkomst af te dwingen onder dreiging van beëindiging. Afgaand op de vrij algemene omschrijving van de bepalingen komt het mij overigens voor dat de overeenkomst wel degelijk afdwingbaar was. Het tweede aspect dat het Gerecht aanhaalt, is het feit dat het project zich in 2010 nog in de grondexploitatiefase bevond, waarbij de Gemeente nog 50% van het financiële risico droeg en ook pas haar deel van de opbrengsten zou ontvangen als de exploitatiefase was afgerond. De Commissie beweerde weliswaar dat een particuliere marktinvesteerder ervoor zou hebben gezorgd dat die fase snel zou worden afgerond, maar dat strookte dan weer niet met de ‘context’ van de beschikking waaruit zou blijken dat de Commissie in casu uitsloot dat dat het doel van de Gemeente had kunnen zijn. Het Gerecht stelt dat de Commissie een vermoeden zou hebben uitgesproken dat de Gemeente zich bij het snel willen doorvoeren van het project had laten leiden door overwegingen van algemeen belang. In de beschikking van de Commissie is dit vermoeden echter niet terug te lezen en professor Hessel merkte onlangs nog op dat de Commissie in deze zaak nu juist geen boodschap leek te hebben aan het algemeen belang.10 Hoe het ook zij, de Commissie had volgens het Gerecht sec moeten kijken naar de financiële belangen die wel degelijk speelden voor de Gemeente, namelijk het belang om haar financieringskosten beperkt te houden en zo snel mogelijk de bedragen te ontvangen waar zij recht op had. Het derde aspect waar het Gerecht op ingaat is het voorverkooppercentage. SJB betoogde dat de parkeergarage en commerciële ruimte 23

Actualiteiten

der het deelproject dat SJB zou ontwikkelen en waarvoor in 2004 samenwerkingsovereenkomsten werden gesloten. SJB zou woningen (waarvoor een voorverkooppercentage van 70% gold), commerciële ruimte en een parkeergarage realiseren. In de samenwerkingsovereenkomst werd de grond ten behoeve van het deelproject door de PPS aan SJB verkocht voor een bedrag van € 7,2 miljoen. Ook betaalde SJB aan de PPS voor het hele plangebied een grondexploitatiebijdrage en kwaliteitsbijdrage van circa € 1,1 miljoen en € 0,9 miljoen. Vóór het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst waren de gronden getaxeerd en werd de afgesproken prijs marktconform bevonden.

Actualiteiten

beroep moet zien op juridische misslagen in het arrest terwijl het arrest van het Gerecht juist met name ingaat op de beoordeling van de feiten door de Commissie, waardoor beroep bij het Hof weinig zinvol lijkt. De Commissie zou een nieuw besluit kunnen nemen, om de gebreken in de vernietigde beschikking te corrigeren. Het Gerecht heeft immers al aangegeven welke aspecten aan de orde moeten komen voor een correcte analyse. De vraag is wel of de Commissie zich nog wil inspannen voor dit dossier, gelet op de reeds verstreken tijd. Ondanks het arrest van het Gerecht, bewees de Nederlandse rechter onlangs nog er niet voor terug te deinzen om in te grijpen in gesloten overeenkomsten op basis van staatssteunaspecten.12 Kortom, de Leidschendam-zaak zal zeker niet de laatste staatssteundiscussie zijn in een gebiedsontwikkeling.

Noten

Foto: Pixabay.com.

1 Bram Nijhof is advocaat bij TaylorWessing, Eind-

niet afzonderlijk van de woningen konden worden gebouwd en dat dit voorverkooppercentage daarom ook op die delen van het project zag. Het Gerecht oordeelt dat de Commissie op zijn minst dit argument van SJB en de daadwerkelijke strekking van de bepaling inzake het voorverkooppercentage had moeten onderzoeken. In de samenwerkingsovereenkomst staat expliciet dat het voorverkooppercentage enkel van toepassing was op het woninggedeelte; de bedoeling van partijen lijkt dan toch evident. Toch acht het Gerecht het aannemelijk dat de betreffende bepaling voor het hele project kon worden ingeroepen omdat 1) voorverkooppercentages gebruikelijk zijn in Nederlandse bouwcontracten om de risico’s voor projectontwikkelaars te beperken als verkopen tegenvallen en 2) het project tot doel zou hebben om de risico’s van de bouwfase bij de ontwikkelaars neer te leggen. Het eerste argument heeft in het geheel geen betrekking op de concrete bedoelingen van partijen en het tweede argument lijkt in mijn ogen juist te pleiten voor de beperkte toepassing van het voorverkooppercentage: als het risico immers zo veel mogelijk bij de ontwikkelaars dient te liggen, dan lijkt het mij juist logisch dat uitzonderingen op de realisatieverplichting van die ontwikkelaars eng wordt uitgelegd. Het Gerecht rondt af met de conclusie dat alle voornoemde aspecten onvoldoende aan de orde zijn gekomen in de beoordeling van de Commissie van de marktconformiteit van de maatregelen. Tel daarbij op dat de marktwaarde van de gronden in 2010 niet 24

juist was komen vast te staan en dan is het begrijpelijk dat het Gerecht het besluit van de Commissie vernietigt. Let wel, voor alle aspecten die het Gerecht bespreekt, oordeelt zij dat de Commissie een bepaald element van de zaak onvoldoende beoordeeld heeft. Mocht de Commissie besluiten om een nieuw besluit in de zaak te nemen, dan staat het dus niet zonder meer vast dat een herbeoordeling gunstig uitpakt voor SJB en de Gemeente. Het Gerecht benadrukt aan het einde van het arrest bovendien dat het feit dat de Gemeente de maatregelen misschien als redelijk beschouwde, niet uitsluit dat een niet-marktconform voordeel aan SJB is verstrekt. Wat mij betreft bevestigt die opmerking dat een eventuele nieuwe beoordeling van de Commissie allesbehalve een gelopen race zal zijn.

hoven. 2 Beschikking van de Commissie van 23 januari 2013, zaaknr. SA.24123, C (2013) 87 def. 3 B. Nijhof en M. Fokkkema, ‘Staatssteun door aanpassing overeenkomst voor gebiedsontwikkeling’ in Grondzaken in de Praktijk, april 2013, p. 17-19. 4

Gerecht 30 juni 2015 in zaak T-186/13.

5 Financieele Dagblad 9 juli 2015 ‘Vraag naar grond zal weer aantrekken, hopen Gemeenten’. 6 Het feitencomplex is een bewerking uit het artikel genoemd in voetnoot 3. 7 De Beschikking van de Commissie van 23 januari 2013 vermeldt concreet februari 2009, zie randnrs. 30 en 72; het Gerecht noemt echter 2010 als het jaar van de taxatie, zie zaak T-186/13, r.o. 82. 8 Commissie Beschikking 5 oktober 2011 in zaak SA.31877, randnrs. 27 en 28. 9

Supra noot 3.

10 B. Hessel ‘De nieuwe staatssteunregels en gebieds-

Conclusie Het Gerecht fluit de Commissie vooral terug omdat zij onvolledig is geweest in haar beoordeling van de omstandigheden. Juridisch inhoudelijk verandert het arrest bar weinig aan de manier waarop staatssteun in projectontwikkelingen en grondtransacties wordt getoetst.11 Aanpassing van de voorwaarden van een overeengekomen gebiedsontwikkeling kan nog altijd staatssteun vormen. Gelet op de ontvangst van de beschikking destijds, is de kans groot dat nu een tegenovergestelde reactie plaatsvindt: veel partijen zullen weer meer ruimte ervaren om lopende projectontwikkelingen aan te passen. Veel hangt echter ook af van het vervolg van het Leidschendam-dossier. De Commissie kan beroep instellen bij het HvJ EU, maar een dergelijk

ontwikkeling’, BR 2015/67, paragraaf 2.2. 11 Die verandering komt mogelijk als eenmaal een nieuwe Mededeling van de Commissie over het begrip staatssteun definitief wordt aangenomen. Zie ook B. Nijhof ‘Staatssteun en de Nederlandse vastgoedpraktijk: gemiste kansen’ in Grondzaken in de Praktijk, december 2014. 12 Rb Noord-Nederland 1 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:3300.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

In deze kroniek zijn beknopt de meest relevante onteigenings-KB’s opgenomen die in het jaar 2014 in de Staatscourant zijn gepubliceerd.

Mr. F.M.A. van der Loo1 1 KB onteigening gemeente Midden-Delfland (afwijzing onteigeningsverzoek) (Titel IV) [Ow] Naar oordeel van de Kroon is de door verzoeker gekozen onteigenings­ grondslag in deze zaak niet toepasbaar, omdat deze grondslag slechts ziet op de mogelijkheid om bestemmingen van conserverende aard door middel van onteigening in stand te houden indien deze instand­ houding op reguliere wijze niet is verzekerd en het voortbestaan van deze conserverende bestemmingen ernstig bedreigd wordt. Nu het woongebied en de weg Foppenpolder inmiddels zijn gerealiseerd en er geen reden is om aan te nemen dat handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig het bestemmingsplan in het geding is, ont­ breken de noodzaak en urgentie van de onteigening. Volgt afwijzing onteigeningsverzoek. Bron: Staatscourant 12 januari 2014, nr. 3394 2 KB onteigening gemeente Vlagtwedde (onvoorwaardelijke overeenstemming?) (Titel IIa) [Ow] De verzoeker heeft op 10 september 2013 reclamanten de koopover­ eenkomst ter ondertekening toegezonden. Reclamanten hebben op 11 oktober 2013 de getekende overeenkomsten aan de verzoeker toegezon­ den. De verzoeker heeft kenbaar gemaakt dat conform het Bevoegdhe­ denbesluit GS 2011, namens GS van de provincie Groningen zal worden besloten om de overeenkomsten aan te gaan, waarna ondertekening namens de provincie Groningen zal plaatsvinden. Vervolgens zal de notaris de eigendomsoverdracht verder afwikkelen. Daarom moet on­ derkend worden dat van verkrijging van de benodigde eigendom door verzoeker om onteigening op dit moment nog geen sprake is. Bron: Staatscourant 5 februari 2014, nr. 2632 3 KB onteigening gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Tytsjerksteradiel en Smallingerland (te late zienswijze/zelfrealisatie/belanghebbendheid/ geen overleg terinzagelegging) (Titel Titel IV) [Ow] Zienswijze na hoorzitting ingediend en dus te laat. Beroep op zelfreali­ satie afgewezen omdat voornemen te laat en niet met een concreet plan is ingebracht. Reclamant 9 heeft gronden, grenzend aan het inpas­ singsplan, maar dit maakt reclamant echter niet tot belanghebbende in deze procedure. De Onteigeningswet, noch de Awb, verzet zich tegen het in de vakantieperiode ter inzage leggen van het ontwerp­ besluit c.a. Bron: Staatscourant 17 februari 2014, nr. 3392 4 KB onteigening gemeente Brummen (onteigeningstitel/verwervingslogboek) (Titel II en IIa) [Ow] Volgens de Kroon kunnen de dijkverlegging en de verruiming van BIM Media

de rivier de IJssel worden aangemerkt als werken die vallen onder de artikelen 62 en 72a van de titels II en IIa van de Onteigeningswet. De verwervingslogboeken maken geen deel uit van de ter inzage te leggen onteigeningsstukken. Bron: Staatscourant 28 februari 2014, nr. 5443 5 KB onteigening gemeenten Medemblik, Hoorn en Drechterland (artikel 38 Ow/belanghebbenden) (Titel IIa) [Ow, Awb] Ingevolge artikel 38 van de Onteigeningswet hebben belanghebbenden in bepaalde omstandigheden de mogelijkheid om gehele overname te vorderen van onroerende zaken waarvan slechts gedeelten worden onteigend. Deze mogelijkheid komt echter pas in het kader van de gerechtelijke onteigeningsprocedure aan de orde. Reclamanten zijn niet als belanghebbenden naar voren gekomen. Echter heeft het niet aanschrijven van reclamanten hen niet belemmerd in het tijdig indie­ nen van de zienswijzen. Reclamanten zijn naar oordeel van de Kroon dan ook niet in hun belangen geschaad. Bron: Staatscourant 7 maart 2014, nr. 5446 6 KB onteigening gemeenten Medemblik, Drechterland, Stede Broec en Enkhuizen (geluidhinder en luchtkwaliteit) (Titel IIa) [Ow] In de administratieve onteigeningsprocedure kunnen geen zelfstan­ dige uitspraken worden gedaan over de eventuele aan de aanleg van het werk verbonden aspecten die op geluidhinder en luchtkwaliteit betrekking hebben. De behandeling daarvan dient te geschieden in het kader van de procedures op grond van de Wet geluidhinder en de Wet luchtkwaliteit. Bron: Staatscourant 7 maart 2014, nr. 5448 7 KB onteigening gemeente Ubbergen (kennisgeving/meest gerede partij) (Titel IV) [Ow, Awb] Gelet op de feitelijke verwevenheid van de werkzaamheden van de be­ drijven De Beijer die door dezelfde bestuurders worden bestuurd, moet het er naar oordeel van de Kroon niettemin voor worden gehouden dat de kennisgeving uit dien hoofde ook aan De Beijer Logistiek B.V. bekend had kunnen zijn. Ook kunnen naar oordeel van de Kroon Pro­ vinciale Staten van Gelderland worden aangemerkt als meest gerede partij tot het doen van het verzoek tot aanwijzing ter onteigening. Bron: Staatscourant 19 maart 2014, nr.7339 8 KB onteigening gemeente Heerde en Olst-Wijhe (compensatie in natura?) (Titel II en IIa) [Ow] Volgens de Kroon verplicht de Onteigeningswet de onteigenende partij niet tot schadeloosstelling in de vorm van andere oplossingen zoals uitvoering geven aan een door reclamante opgesteld inrichtingsplan. Bron: Staatscourant 31 maart 2014, nr. 7763 9 KB onteigening gemeente Alphen aan den Rijn (minnelijk overleg/ procedure verzoekbesluit) (Titel IV) [Ow] Omdat de adviseur zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat het al dan niet voeren van minnelijk overleg gekoppeld moet worden aan de vaststellingsovereenkomst, was op het moment van het verzoekbesluit voldoende aannemelijk dat het minnelijk overleg met reclamanten voorlopig niet zou leiden tot de beoogde eigendomsoverdracht. De 25

Actualiteiten

Kroniek onteigenings-KB’s 2014

Actualiteiten

12 KB onteigening gemeente Apeldoorn (kosten rechtsbijstand) (Titel IV) [Ow] De Kroon merkt op dat de onderhavige administratieve onteigenings­ procedure niet voorziet in een mogelijkheid tot vergoeding van rechts­ bijstand. De vergoeding van de kosten van deskundige bijstand in verband met de verwerving kan wel deel uitmaken van de aan reclamant toe te kennen schadeloosstelling in de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Bron: Staatscourant 1 mei 2014, nr. 11832 13 KB onteigening gemeente Heiloo (publiek belang/zelfrealisatie) (Titel IV) [Ow] Volgens de Kroon is in beginsel het publiek belang van de onteigening gegeven. Verder overweegt de Kroon dat van een te erkennen beroep op zelfrealisatie in dit geval geen sprake kan zijn, omdat de uitvoering van het bestemmingsplan uitsluitend neerkomt op werken en werkzaam­ heden van infrastructurele aard. Het beroep op zelfrealisatie komt naar het oordeel van de Kroon ook in beginsel toe aan degene die als eigenaar in de kadastrale registers staat vermeld, dan wel aan degene die als rechtsopvolger van de kadastrale eigenaar feitelijk kan worden aangemerkt als eigenaar van de onroerende zaak. Bron: Staatscourant 30 april 2014, nr. 11831

Foto: Arnold Joost.

Onteigeningswet verplicht de gemeenteraad niet om bij de voorberei­ ding van een verzoekbesluit tot onteigening aan de Kroon, de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb toe te passen. Bron: Staatscourant 31 maart 2014, nr. 8110 10 KB onteigening gemeente Halderberge (kosten juridische bijstand/ Europese en nationale mededingingsregels) (Titel IV) [Ow, Mdw, VwEU] Wat betreft de kosten van juridische bijstand voorziet de Onteige­ ningswet in een volledige schadeloosstelling, waaronder – naar rede­ lijkheid – begrepen de kosten van adviseurs. De hoogte van de scha­ deloosstelling wordt vastgesteld door de rechter. Verder is de Kroon primair van oordeel dat de artikelen 24 Mw en 102 VwEU strekken “tot bevordering van een eerlijke mededinging” en niet “tot bescherming van de private eigendom”. Bron: Staatscourant 18 april 2014, nr. 10418 11 KB onteigening gemeente Haarlemmermeer (urgentie/zelfrealisatie) (Titel IV) [Ow] De Kroon is van oordeel dat de urgentie van de onteigening aanwezig is mede omdat voor de afronding van het project de financiële middelen zijn gereserveerd. Met betrekking tot de mogelijkheid van zelfrealisatie is niet gebleken dat de mogelijkheid van zelfrealisatie door de recla­ manten naar voren is gebracht in het minnelijk overleg. Bron: Staatscourant 25 april 2014, nr. 10419

26

14 KB onteigening gemeente Baarle-Nassau (noodzaak en urgentie/ gelijkheidsbeginsel/kennisgeving huurder) [Ow] De Kroon oordeelt dat er geen reden is te twijfelen aan de noodzaak en urgentie van de onteigening. Een eventueel aantoonbare schending van het gelijkheidsbeginsel kan bij de beoordeling van een onteige­ ningsverzoek worden meegewogen. Dat speelt in casu niet. Dat aan de huurder ten onrechte geen kennisgeving is gestuurd, is te wijten aan reclamant. Bron: Staatscourant 15 oktober 2014, nr. 27782 15 KB onteigening gemeente Alphen aan den Rijn (minnelijk overleg met pachter/aanvulling verzoekbesluit) (Titel IV) [Ow] De Kroon oordeelt dat reclamant sub 3 inzake de beëindiging van zijn pachtrechten niet betrokken hoefde te worden in het minnelijk over­ leg. De Onteigeningswet bepaalt niets over de mogelijkheid van aan­ vulling van het verzoek binnen de termijn van artikel 79 Ow. Bestendig beleid is evenwel dat deze termijn in de praktijk kan worden gebruikt om verbeteringen en aanvullingen te laten doen door de verzoeker om onteigening. Bron: Staatscourant 17 oktober 2014, nr. 27783 16 KB onteigening gemeente Olst-Wijhe (zelfrealisatie) (Titel IV) [Ow] Het wezen van een beroep op zelfrealisatie houdt naar oordeel van de Kroon in dat een grondeigenaar de in een bestemmingsplan vastge­ legde nieuwe bestemming(en) zelf kan en wil realiseren. Reclamant geeft daarvan onvoldoende blijk. Zijn belang is kennelijk gelegen in de mogelijk toekomstige zandopbrengst die hij meent mis te lopen. Bestendig beleid van de Kroon is dat de voor infrastructurele werken uit een oogpunt van een efficiënte aanleg en beheer noodzakelijke percelen in eigendom van de overheid moeten worden verkregen. Bron: Staatscourant 17 november 2014, nr. 31109 17 KB onteigening gemeente Kampen (relatie met planologie/onteigening voor hoogwatergeul?) (Titel II en IIa) [Ow] Voor de start van de procedure ingevolge de artikelen 62 en 72a geldt in het algemeen, dat een aanvang moet zijn genomen met de plano­ logische inpassing van het werk ten behoeve waarvan onteigening wordt verzocht. In de onderhavige procedure is hieraan voldaan. In GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

18 KB onteigening gemeente Hulst (ontpoldering Hedwigepolder) (publiek belang) (Titel IV) [Ow] Het algemeen belang van Nederland dat met de ontpoldering wordt gediend moet in de onderhavige procedure in beginsel als gegeven worden beschouwd, nu de planologische grondslag daarvoor is neer­ gelegd in het vastgestelde inpassingsplan. Het publiek belang van de onteigening ter uitvoering van dat plan is daarmee ook gegeven. Bron: Staatscourant 12 december 2014, nr. 34042 19 KB onteigening gemeente Hulst (ontpoldering Hedwigepolder) (planologische relatie) (Titel IV) [Ow] Vastgesteld moet worden dat de Onteigeningswet geen uitdrukkelijke regeling kent ter bepaling van het moment waarop een verzoek tot aanwijzing ter onteigening kan worden gedaan. Op basis van besten­ dig Kroonbeleid is het evenwel rechtens toelaatbare praktijk dat de onteigeningsprocedure wordt gestart op basis van een vastgesteld bestemmings- of inpassingsplan. Vast staat dat het inpassingsplan op de datum waarop verzoeker zijn verzoekbesluit nam was vastgesteld. Bron: Staatscourant 12 december 2014, nr. 34042 20 KB onteigening gemeente Hulst (ontpoldering Hedwigepolder) (inhoud ontwerpbesluit) (Titel IV) [Ow] In een ontwerpbesluit tot aanwijzing ter onteigening dat overeenkom­ stig afdeling 3.4 van de Awb ter inzage wordt gelegd wordt in beginsel niet uitdrukkelijk aandacht besteed aan individuele belanghebbenden.

Dat de termijn tussen de datum van het verzoekbesluit en datum van de kennisgeving aan belanghebbenden afwijkt van wat in andere ont­ eigeningsprocedures gebruikelijk is, vloeit voort uit de omstandigheid dat verzoeker de onteigeningsstukken voorafgaand aan zijn verzoekbe­ sluit in concept en ter toetsing aan de minister van IM heeft voorge­ legd. Een zodanige voortoets komt de voortgang van de procedure ten goede. Bron: Staatscourant 12 december 2014, nr. 34042 21 KB onteigening gemeente Uithoorn (huurder) (Titel IV) [Ow] Aangezien huurder en reclamant, om hen moverende redenen, verzoe­ ker tot onteigening nog geen inzage in de huurovereenkomst hebben willen geven, is verzoeker nog niet in staat geweest huurder een pas­ send aanbod tot schadeloosstelling te doen. Naar het oordeel van de Kroon kan verzoeker hiervan geen verwijt worden gemaakt. Bron: Staatscourant 17 december 2014, nr. 34045 22 KB onteigening gemeente Zevenaar (opschortende dan wel ontbindende voorwaarde (Titel IIa) [Ow, Trw] Het opnemen van een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde is in het kader van de procedure van artikel 72a (titel IIa) van de Ont­ eigeningswet niet aan de orde. Door middel van hetgeen bepaald is in artikel 21a en 21b van de Tracéwet zijn de rechtszekerheid en rechtsbe­ scherming voor reclamante voldoende gewaarborgd. Bron: Staatscourant 18 december 2014, nr. 35577 Noot 1 Frans van der Loo heeft een bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-omgevingsmanagement te Maasbracht.

Aanmelden:

omgevingindepraktijk.nl/gratis BIM Media

Omgeving in de praktijk.nl 27

Actualiteiten

tegenstelling tot hetgeen reclamant betoogt kan ingevolge titel II en IIa van de Onteigeningswet worden onteigend voor de aanleg van een hoogwatergeul. Bron: Staatscourant 25 november 2014, nr. 31428

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

VVG Najaarscongres 4 november 2015

De wereld draait door… We worden steeds geconfronteerd met nieuwe werkelijkheden. Als reactie op deze nieuwe werkelijkheden ontstaan nieuwe inzichten. Deze nieuwe inzichten geven weer aanleiding tot veranderingen. Dit speelt zeker ook op het terrein van gebiedsontwikkeling en grondbeleid. Tijdens het congres staat het stoeien met deze nieuwe werkelijkheden en veranderingen centraal. Thomas Rau zal als eerste ingaan op het veranderen van perspectieven en het creëren van nieuwe inzichten, waarbij duurzaamheid het centrale thema is. Veranderingen zijn ook nodig vanwege nieuwe wetgeving. Voor de grondbedrijven is het inspelen op de nieuwe wetgeving van de Vennootschapsbelasting per 1 januari 2016 een must! Peter Rijnberg en Albert Bandsma geven een toelichting op de stand van zaken en hoe gemeenten zich hierop kunnen voorbereiden. Erwin van der Krabben gaat in op de vraag of de ruimtelijke ordening zich in de toekomst nog wel kan bedruipen. Hij stelt onder meer grondeigendom ter discussie. Wat komt er voor gemeenten kijken om (beleggers)projecten succesvol naar de markt te brengen? Anne van Eldonk helpt ons op weg.

Na de lunchpauze confronteert Friso de Zeeuw ons ‘ongetwijfeld op de hem bekende uitdagende wijze’ met de (al dan niet) vernieuwing van de grondexploitatie. De toekomst van het grondbedrijf wordt vervolgens bezien door Jaap de Kruif. Moeten we toe naar een splitsing van regie en productie en een apart productiebedrijf? Ten slotte neemt Geurt van Randeraat ons mee in de toekomst van onze binnensteden. Welke opgaven komen in de komende jaren op ons af en hoe gaan we ermee om? Daarnaast heeft u tijdens dit congres uitgebreid de mogelijkheid uw collega’s te ontmoeten en ervaringen met elkaar delen. Kortom, een uitgebreid en interessant programma! Wij ontmoeten u graag op 4 november!

Datum en Locatie Het najaarscongres vindt plaats op woensdag 4 november 2015 in het congrescentrum ‘De Reehorst’ aan de Bennekomseweg 24 te Ede. De Reehorst ligt op slechts 250 meter afstand van het NS-Intercity-station Ede-Wageningen. Vanaf het station loopt u in enkele minuten naar De Reehorst (loop het perron af en neem uitgang zuidzijde, ca. 250 meter rechtdoor lopen en dan treft u De Reehorst aan uw rechterzijde). De Reehorst beschikt tevens over een parkeerterrein voor 700 auto’s Inschrijving Indien u het congres wenst bij te wonen, wordt u verzocht vóór 29 oktober a.s. u aan te melden. U kunt uw aanmelding uitsluitend via de website www.vvg.nl aankondigen. Bij aanmelding is de invoer van uw lidmaatschap- of donateur­ nummer vereist. Wij willen u er daarom op attenderen dit nummer zorgvuldig te bewaren. Uw nummer staat vermeld op de bijgevoegde brief. De kosten voor het congres bedragen € 95,- per persoon voor gemeenten en € 275,- per persoon voor donateurs. U krijgt na aanmelding via internet een automatische bevestiging per e-mail. Tevens kunt u de bevestiging uitprinten via het invoerscherm. Deze bevestiging dient als toegangsbewijs voor het congres. Na het congres ontvangt u schriftelijk een factuur voor de kosten van deelname aan het congres.

Foto: Arnold Joost.

28

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

Programma 9.30 uur

Ontvangst met koffie en thee

14.00 uur

10.00 uur

Welkom en opening drs. C. (Cis) Apeldoorn Voorzitter VVG

10.15 uur

‘Verander je perspectief en je creëert nieuwe inzichten’ T.M. (Thomas) Rau Directeur RAU Architecten & Turntoo

14.05 uur ‘What ‘s new pussycat? Vernieuwing van de grondexploitatie? • In publiek-private samenwerking • In komende wetgeving Prof. mr. W.C.T.F. (Friso) de Zeeuw P  raktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten, BPD



14.40 uur 11.00 uur

11.45 uur 12.05 uur

Toelichting wetgevingstraject VPB Grondbedrijven mr. P. (Peter) Rijnberg MCD Fiscaal Advies Team Gemeente Den Haag drs. mr. A.M. (Albert) Bandsma BA, Strategisch Senior Manager, Vaktechnisch Adviseur Belastingdienst

BIM Media

Naar een zelfstandige(r) positie van een gemeentelijk grondbedrijf • Organisatie en Besturing • Splitsing regie en productie • Productiebedrijf apart? mr. J.C.A. (Jaap) de Kruif Z  elfstandig adviseur grondbeleid/planeconomie, deelnemer aan de kennisgroep De Andere Koers

Pauze  an de ruimtelijke ordening zich in de toekomst nog K wel bedruipen? • Aanvullende wet grond en eigendom • Principiële discussie over grondeigendom gewenst? • Leren uit het buitenland prof. dr. E. (Erwin) van der Krabben Hoogleraar Vastgoed en locatieontwikkeling Radboud Universiteit Nijmegen

12.30 uur Uw stad en projecten marktklaar voor investeerders • Hoe kijken investeerders naar uw stad? • Hoe prioriteert u kansrijke (beleggers)projecten? • Hoe brengt u deze succesvol naar de markt? ir. A. (Anne) van Eldonk MRE Partner Fakton B.V. 12.50 uur



Opening middag

15.00 uur



De toekomst van onze binnensteden De opgaves waar onze steden de komende jaren voor staan: • Hoe houden we onze binnenstad aantrekkelijk voor bewoners, ondernemers en bezoekers? • Hoe gaan we om met veranderend consumentengedrag en de effecten daarvan op winkelstraten en centra? • Hoe houden onze steden concurrentiekracht en veerkracht? drs. G. (Geurt) van Randeraat MCD Directeur SITE Urban Development en Directeur MCD

15.35 uur

Afsluiting congres

15.40 uur

Netwerkborrel

16.00 uur

Huishoudelijk gedeelte van de Algemene ledenvergadering van de Vereniging van Grondbedrijven

Lunchpauze

29

Jurisprudentie

Overzicht Jurisprudentie 1 juli tot 1 september 2015 mr. F.M.A. van der Loo1

RUIMTELIJKE ORDENING

1 Bestemmingsplan en geen strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro ondanks enig overaanbod [Wro, Bro] De raad erkent dat het plan enige mate van overaanbod van detailhandel mogelijk maakt. Toch heeft de raad volgens de AbRS voldoende onderbouwd dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte en voldoende inzichtelijk gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de regio zal leiden. Bron: AbRS 1 juli 2015, zaaknummer 201409075/1/R6 (r.o. 12.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2072 2 Bestemmingsplan en exclusief karakter titel 5.2 Wm inzake beoordeling luchtkwaliteit [Wro, Wm] Gelet op het exclusieve karakter van titel 5.2 van de Wm waar het de beoordeling van de gevolgen voor de luchtkwaliteit betreft, bestaat geen ruimte voor een aanvullende beoordeling van de gevolgen van het plan voor de luchtkwaliteit in het kader van beoordeling van de vraag of het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Bron: AbRS 1 juli 2015, zaaknummer 201401075/1/R2 (r.o. 12.6.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2082 3 Wijzigingsplan en ontbreken nadere eisen [Wro] Uit de bewoordingen van artikel 3.1 van de Wro en artikel 3.6 van de Wro moet worden opgemaakt dat slechts de gemeenteraad in een bestemmingsplan de bevoegdheid voor het college kan creëren om nadere eisen te stellen. Daarbij kan de gemeenteraad bepaalde regels geven die het college daarbij in acht moeten nemen. In het aan het wijzigingsplan ten grondslag liggende bestemmingsplan is weliswaar een bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen opgenomen, maar deze heeft geen betrekking op de door de stichting en anderen gewenste nadere eisen. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201409868/1/R2 (r.o. 15-15.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2249 4 Bestemmingsplan en het buiten het plan houden van veehouderijen is in strijd met een goede ruimtelijke ordening [Wro] Het bestreden besluit is, wat betreft het alsnog buiten het plan laten van de veehouderijen die in het ontwerpplan waren opgenomen, in strijd met artikel 3.1, lid 1 van de Wro. De AbRS is van oordeel dat de raad met deze handelwijze heeft miskend dat ter zake een inventarisatie en op basis daarvan een integrale afweging van de betrokken ruimtelijk relevante belangen had moeten plaatsvinden. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201402158/1/R1 (r.o. 3-3.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015: 2254 5 Bestemmingsplan en omgevingsvergunning milieu geen reden planologische regeling evenementen in bestemmingsplan achterweg te laten [Wro, Wm, Wabo] Nu er in het geheel geen akoestisch onderzoek is verricht, is de AbRS van oordeel dat de raad niet inzichtelijk heeft gemaakt of het houden van muziekevenementen en festivals in zowel de bestaande hallen als op het buitenterrein van de Amsterdam RAI ruimtelijk aanvaardbaar is zonder het daartoe opnemen van regels in het plan. In de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, aanhef en onder e, van de Wabo kunnen niet alle gevolgen die ruimtelijk relevant zijn worden betrokken. Dat de verleende milieuvergunning reeds voorschriften bevat om de muziekevenementen en festivals te reguleren, kan, anders dan de raad naar voren brengt, dan ook zonder nadere afweging geen reden zijn om een planologische regeling ten aanzien van de muziekevenementen en festivals in het bestemmingsplan achterwege te laten. Bron: AbRS 5 augustus 2015, zaaknummer 201502301/1/R6 (r.o. 7.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2476 6 Bewoners recreatiewoningen Parc Patersven moeten permanente bewoning beëindigen [Wro, Awb] Bewoners die eigenaar zijn van recreatiewoningen op Parc Patersven in Wernhout mogen daar niet permanent wonen. De AbRS heeft de dwangsombesluiten die B&W van Zundert hadden opgelegd aan de bewoners in stand gelaten. Deze bewoners hoeven niet direct de permanente bewoning te staken. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft hun hiervoor 1 jaar de tijd gegeven. Daartoe is de begunstigingstermijn verlengd van 6 maanden naar 1 jaar. Bron: AbRS 5 augustus 2015, zaaknummer 201405033/1/A1, 201405034/1/A1, 201405035/1/A1, 201405036/1/A1, 201405037/1/A1, 201405050/1/A1, 201405051/1/A1, 201405052/1/A1 (r.o. 9,2, 10-10.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2492 7 Bestemmingsplan en beëindigingsregeling zonder calamiteitenregeling [Wro] Volgens de AbRS is niet voorzien in een calamiteitenregeling die voor het geheel vernieuwen of veranderen na het tenietgaan van een woonark met afwijkende maten ten gevolge van een calamiteit ten minste de bescherming biedt die het overgangsrecht van het plan overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.2.1 van het Bro biedt aan woonarken die daaronder vallen. Het plan strekt in zoverre niet tot een goede ruimtelijke ordening. Bron: AbRS 29 juli 2015, zaaknummer 201401876/1/R1 (r.o. 13.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2393

30

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

PLANSCHADE/ NADEELCOMPENSATIE

9 Planschade en planvergelijking gelet op beperkingen Boswet en Natuurbeschermingswet 1928 [Wro] Dat het, gelet op de op het in dit geval betreffende perceel rustende beperkingen ingevolge de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1928, niet aannemelijk is dat onder het oude planologische regime van de bestaande agrarische gebruiksmogelijkheden van het perceel gebruik was gemaakt, betekent niet dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. In casu voldoende inzichtelijk gemaakt dat de waarde van het perceel niet ten gevolge van de planologische verandering is aangetast. Vanwege de beperkingen die voortvloeien uit de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1928 zou een redelijk denkend en handelend koper het perceel onder het oude bestemmingsplan niet hebben willen verwerven met het oog op de agrarische doeleinden. Bron: AbRS 5 augustus 2015, zaaknummer 201501017/1/A2 (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2468 10 Planschade en gedeeltelijk wegnemen nadeel door onherroepelijke wijziging nieuwe bestemmingsplan [WRO] Onherroepelijke wijziging van het nieuwe bestemmingsplan leidt ertoe dat het nadeel van dat bestemmingsplan gedeeltelijk is weggenomen. Met deze schadebeperkende omstandigheid dient rekening te worden gehouden, omdat appellant anders een vergoeding zou ontvangen voor schade die hij, achteraf bezien, niet lijdt. Dat het gedurende langere tijd niet mogelijk was om de bij de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan herstelde gebruiksmogelijkheden te benutten, doet voorts niet af aan de positieve invloed van de wijziging van het nieuwe bestemmingsplan op de waarde van het pand, zodat ook dit geen reden was om deze wijziging bij het vaststellen van de schadevergoeding buiten beschouwing te laten. Bron: AbRS 12 augustus 2015, zaaknummer 201408772/1/A2 (r.o. 8.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2553 11 Wijzigen omgevingsvergunning 1e fase bij beschikking 2e fase is toegestaan [Wabo] Gelet op artikel 2.5, lid 6 van de Wabo, kan de beschikking met betrekking tot de eerste fase bij de beschikking met betrekking tot de tweede fase worden gewijzigd voor zover dat nodig is met het oog op het verlenen van de omgevingsvergunning. In casu kon het nemen van de beschikking tweede fase voor de bouw van de vleeskalverenstal in verband met de geur- en geluidbelasting van die stal, aanleiding geven de beschikking eerste fase te wijzigen voor zover dat nodig is met het oog op het verlenen van de omgevingsvergunning. Het college had moeten onderzoeken of dat hier het geval is. Bron: AbRS 5 augustus 2015, zaaknummer 201403210/1/A1 (r.o. 7.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2503

BOUW

12 Hardheidsclausule in Beleidsregel onverbindend gelet op artikel 2.12 Wabo en artikel 4 van bijlage II Bor? [Wabo, Bor] Hardheidsclausule in Beleidsregel is in casu niet te ruim en daarmee ook niet onverbindend. Hardheidsclausule kan slechts worden toegepast binnen de reikwijdte van artikel 2.12, lid 1, aanhef en onder a, onder 2º, van de Wabo in samenhang gelezen met artikel 4 van bijlage II bij het Bor. Het bouwplan voldoet aan de van toepassing zijnde voorwaarden in artikel 4 van bijlage II bij het Bor. Het bestaan van die hardheidsclausule betekent ook niet dat de toepassing van artikel 2.12, lid 1, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo kan worden omzeild. Bron: AbRS 5 augustus 2015, zaaknummer 201406873/1/A1 (r.o. 4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2504 13 Voor gehele hoogspanningslijn (mast inclusief leiding) is omgevingsvergunning voor bouwen vereist [Wabo, Bor] Eisers hebben betoogd dat voor de hoogspanningsleidingen geen omgevingsvergunning voor bouwen is verleend en dat verweerder daarom handhavend moet optreden. De rechtbank is van oordeel dat de leidingen tezamen met de masten onderdeel uitmaken van het bouwwerk van de hoogspanningslijn en dat de hoogspanningslijn moet worden gezien als één bouwwerk. Hoogspanningslijnen zijn niet als vergunningvrije bouwwerken uitgezonderd in het Bor. Voor de gehele hoogspanningslijn (mast inclusief leiding) is daarom een omgevingsvergunning voor bouwen vereist. De rechtbank acht aannemelijk dat, indien een aanvullende omgevingsvergunning voor het aanbrengen van de leidingen wordt aangevraagd, deze niet zal worden geweigerd. Er is derhalve een concreet zicht op legalisatie. Daarom laat de rechtbank de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand. Bron: Rechtbank Oost-Brabant 13 augustus 2015, zaaknummer SHE 14/2529 en SHE 15/2543 (r.o. 4.1-4.6, 6.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBOBR:2015:4832 14 Onttrekken wegen aan openbaar verkeer en recreatieve bospaden geen openbare wegen in zin Wegenwet [Wgw, Awb] De overige paden in het bos zijn, anders dan de weg, niet opgenomen op een wegenlegger. Nu het hier louter recreatieve

BIM Media

WEGENWET

31

Jurisprudentie

8 Afwijzing verzoek schadevergoeding en overgangsrecht Wet nadeelcompensatie [Awb, BW] Uit het in artikel IV, lid 1 van de Wns neergelegde overgangsrecht volgt dat de verzoekschriftprocedure ingevolge de artikelen 8:88 tot en met 8:95 niet van toepassing is op schade veroorzaakt door schadeveroorzakend handelen van voor 1 juli 2013. Gelet hierop, heeft de rechtbank het beroep van appellante ten onrechte als een verzoek om schadevergoeding, bedoeld in artikel 8:88, lid 1 van de Awb, opgevat. Nu beide door appellante gestelde onrechtmatige handelingen van het OM beslissingen in het kader van de vervolging van strafbare feiten betreffen, heeft de minister zich terecht op het standpunt gesteld dat op grond van artikel 1:6, lid 1 van de Awb geen bezwaar openstaat tegen de afwijzing van het verzoek om schadevergoeding. Dit betekent dat appellante zich desgewenst met haar verzoek tot de civiele rechter zal moeten wenden. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201410641/1/A2 (r.o. 7.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2232

Jurisprudentie

bospaden betreft die grillig en veranderlijk van aard zijn en deels opgaan in de natuur kan niet gesproken worden van paden die een functie vervullen ten behoeve van het afwikkelen van het openbaar verkeer. Geen openbare wegen in de zin van de Wegenwet. Verwijzing naar uitspraak AbRS van 5 maart 2008. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201403207/1/A3 (r.o. 10.1-10.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2241

NATUUR

15 Nbw-vergunning en referentiedatum beschermd natuurmonument [Nbw 1998, HBR] Het vorenstaande brengt met zich dat het bevoegd gezag waar het gaat om de beschermde natuurmonumenten – anders dan in het geval van de Natura 2000-gebieden – wat betreft de referentiedatum niet vast hoeft te houden aan een vaste referentiedatum als de datum van aanwijzing, maar daarentegen uitgaande van de in het geding zijnde belangen een voor het natuurmonument passende referentiedatum kiest. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201406756/1/R2, 201406445/1/R2 en 201406726/1/R2 (r.o. 3-3.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2245 16 Nbw-vergunning uitbreiding veehouderij en onvoldoende onderzoek referentiesituatie [Nbw 1998, Bmm] Nu het college de omvang van het aantal mestvarkeneenheden noch het aantal stuks melkvee en jongvee dat op het bedrijfsperceel kon worden gehouden ten tijde van de referentiesituatie nader heeft onderzocht, heeft het college niet zonder meer kunnen aannemen dat ten tijde van de referentiedatum toestemming bestond voor het houden van 100 stuks melkvee, 70 stuks jongvee en 50 stuks varkens. Het college heeft gelet hierop onvoldoende onderbouwd dat bij de beoordeling van de omvang van de toename van stikstofdepositie waartoe de aangevraagde situatie leidt, de op 21 januari 1999 krachtens de Wet milieubeheer vergunde situatie als uitgangspunt dient te worden genomen. Derhalve kon het college niet zonder meer ervan uitgaan dat de stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen activiteit in de vergunde situatie per saldo niet zal toenemen ten opzichte van de te hanteren uitgangssituatie. Gelet op het vorenstaande berust het bestreden besluit niet op een draagkrachtige motivering. Bron: AbRS 29 juli 2015, zaaknummer 201408366/1/R2 (r.o. 3-3.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2406 17 Toestemming voor handelingen ex artikel 75b, lid 1 Ffw in de vorm van verklaring van geen bedenkingen is apart besluitonderdeel [Ffw, Awb, Wabo, Nbw 1998] De toestemming voor handelingen als bedoeld in artikel 75b, lid 1 van de Ffw wordt beschouwd als een apart besluitonderdeel, die moet worden onderscheiden van de toestemming op basis van de Nbw 1998 en de activiteit voor het veranderen van de inrichting als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder e, van de Wabo. Bron: Rechtbank Oost-Brabant 24 juli 2015, zaaknummer SHE 14/4637 (r.o. 3-3.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBOBR:2015:4498

PLAATSELIJKE VERORDENINGEN

18 Bestemmingsplan en ten onrechte geen onderzoek naar geluidbelasting van evenementen [Wro, APV] Indien de raad op een terrein evenementen mogelijk maakt moet hij in het kader van een goede ruimtelijke ordening de ruimtelijke aanvaardbaarheid hiervan bezien en moet hij onderzoek verrichten naar de mogelijke geluidbelasting van deze evenementen op de omgeving. Dat in de Algemene Plaatselijke Verordening is voorzien in een vergunningplicht voor evenementen is geen reden om een dergelijk onderzoek in het kader van de ruimtelijke aanvaardbaarheid achterwege te laten. Bron: AbRS 8 juli 2015, zaaknummer 201500153/1/R3 (r.o. 7-7.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2103

STAATS- EN BESTUURSRECHT

19 Bestemmingsplan en belanghebbendheid bij laagfrequent geluid van centrale verwerkingsinstallatie [Wro, Awb] De AbRS stelt vast dat [persoon A] en [persoon C] in de kern Grubbenvorst wonen op een afstand van ongeveer 1,5 onderscheidenlijk 2 km van het plangebied. Gelet op de aard en de omvang van de voorziene verwerkingsinstallatie hebben zij een rechtstreeks bij de bestreden besluiten betrokken belang. Daarbij neemt de AbRS in aanmerking dat niet in geschil is dat laagfrequent geluid tot op grote afstand hoorbaar kan zijn. Dat geldt niet voor [persoon D] en [persoon B] die op een afstand van ongeveer 5 onderscheidenlijk 7,5 km van het plangebied wonen, zodat zij niet-ontvankelijk zijn. Bron: AbRS 15 juli 2015, zaaknummer 201403103/1/R1 (r.o. 3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2233 20 Omgevingsvergunning schoolgebouw en in beleidsregels opgenomen passage over uitzonderlijke gevallen [Awb, Wabo] De in de beleidsregels opgenomen passage over uitzonderlijke gevallen waarin de mogelijkheid tot afwijken is opgenomen, is niet in strijd met artikel 4:84 van de Awb. De in dat artikel opgenomen zogeheten inherente afwijkingsbevoegdheid ziet juist op niet-voorziene bijzondere gevallen waarvoor de beleidsregels zelf geen ruimte bieden om daar rekening mee te houden. Bron: AbRS 29 juli 2015, zaaknummer 201407317/1/A1 (r.o. 3.1-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2404

Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken

32

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: [email protected].

Staat de onteigeningsvergoeding voor een stuk grond gelijk aan de marktwaarde zoals bedoeld in de staatssteunregelgeving? Een onteigeningsvergoeding (waarbij naast de grondwaarde ook verplaatsingskosten en andere schade vergoed worden) kan staatssteunproof zijn als er daadwerkelijk sprake is van een dreigende of voorzienbare onteigening, bijvoorbeeld als partijen onderhandelingen tot een minnelijke aankoop voeren onder het voorbehoud dat als ze geen overeenstemming bereiken, er onteigend wordt. Dat is echter anders als een onteigeningsprocedure nooit aan de orde is geweest, zoals recentelijk werd beslist door de Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2015:3300) in een zaak van de gemeente Harlingen tegen grondverkoper Spaansen Holding BV, een particulier bedrijf. De casus was als volgt. Spaansen was met een ontwikkelaar een tijdlang in gesprek geweest over het verkopen van haar fabrieksterrein ten behoeve van woningbouw, zodat zij zelf kon verhuizen naar een betere locatie. Partijen hadden echter geen overeenstemming bereikt, waarna Spaansen de grond aan de gemeente aanbood. Uiteindelijk werd in 2009 een koopovereenkomst tussen Spaansen en de gemeente gesloten waarbij de grond voor € 8,5 miljoen aan de gemeente werd verkocht. Deze koopprijs was gebaseerd op de regels die gelden in het onteigeningsrecht – d.w.z. inclusief een bedrag voor de kosten van bedrijfsverplaatsing – waarbij tevens gold dat de gemeente de saneringskosten van de (vervuilde) grond voor haar rekening nam. Volgens een in opdracht van de gemeente uitgebracht rapport zou hierbij geen sprake zijn van staatssteun. De koop werd bekrachtigd door de raad en er werd geleverd. Naar aanleiding van raadsvragen eind 2011 komt de gemeente plotseling bij haar positieven en gaat er uiteindelijk toe over om bij de rechtbank een verklaring voor recht te vorderen dat de overeengekomen koopprijs ongeoorloofde staatssteun bevat, omdat uit een naderhand uitgevoerde taxatie zou blijken dat de marktwaarde van de grond in ongesaneerde staat slechts € 6,25 miljoen bedraagt. Spaansen beroept zich onder meer op het vertrouwensbeginsel, maar de rechtbank wijst dat resoluut van de hand, omdat ‘uit meerdere arresten van het HvJ EU volgt dat een beroep op het vertrouwensbeginsel niet kan leiden tot aanspraken op financiële voordelen in strijd met geldende Europese regelgeving.’ De Europese staatsteunregels gaan dus voor. Vervolgens gaat de rechtbank over tot een inhoudelijke beoordeling. Hij baseert zich daarbij op het principe van de marktinvesteerder: marktconform is wat een particulier bedrijf voor de grond zou willen betalen. Omdat uit de eerder genoemde taxatie en uit een brief van een projectontwikkelaar volgens de rechtbank blijkt dat een marktpartij niet meer dan € 6,25 miljoen voor de grond in ongesaneerde staat over zou hebben, is er voor een bedrag van € 2,25 miljoen sprake van een selectief voordeel. Van belang is voorts nog dat de rechtbank stelt dat bij gebiedsontwikkeling al heel gauw ongunstige beïnvloeding van het intracommunautaire handelsverkeer wordt aangenomen en dat zoals hier alleen al het vermoeden dat een dergelijke beïnvloeding zich kan voordoen, voldoende is om het bedrag van € 2,25 miljoen als ongeoorBIM Media

loofde staatssteun aan te merken. De vordering van de gemeente werd dus toegewezen. Anna van Gelderen, gemeente Groningen

Leidt een multifunctioneel gebouw in het dorpscentrum tot een kans op tegemoet­ koming in planschade? Menig gemeente denkt na over een nieuwe invulling van locaties waarop sinds jaar en dag sprake is van maatschappelijke voorzieningen. Invulling met een multifunctioneel gebouw met een brede school, dorpshuis, maar ook zorgvoorzieningen is vaak een passende oplossing voor het vernieuwen van het dorpscentrum en het behouden of versterken van de levendigheid ervan. Maar zo’n multifunctioneel gebouw is vaak hoger, groter en/of anders gesitueerd dan de oude te slopen bebouwing. Vaak is niet te voorkomen dat een aantal omwonenden te maken krijgt met uitzichtverlies, meer inkijk, overlast van verkeer, enz. en de gemeente vraagt om een tegemoetkoming in planschade. Is er een kans op planschade die voor een tegemoetkoming in aanmerking komt? Ja, die is er, maar een herschikking van de bebouwing en een wijziging van de bouwmassa leidt niet zonder meer tot een tegemoetkoming in de planschade. Bij een waardedaling van een omliggende woning blijft een bedrag gelijk aan 2% van de waarde van die woning voor rekening van de omwonende. Er kan aanleiding zijn een hogere aftrek voor rekening van aanvrager te laten. Uit de recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 26 augustus 2015 inzake gemeente Gemert-Bakel (ECLI:NL:RVS:2015:2680) blijkt dat de schade van 2,7%, door het bestemmingsplan dat een multifunctioneel gebouw mogelijk maakt, dat dichter bij aanvragers woning ligt en met een nadeliger bouwmassa dan op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan was toegestaan aan bebouwing, tot het normaal maatschappelijk risico behoort. De Afdeling bestuursrechtspraak noemt hiervoor als redenen: - het ligt voor de hand dorpsvoorzieningen in het centrum te concentreren; - in het gebied zijn al sinds de inwerkingtreding van het uitbreidings­ plan (dat gold voordat het oude bestemmingsplan in 2003 in werking trad) maatschappelijke voorzieningen mogelijk geweest en ook gerealiseerd. In het gebied waren een school, een wijkgebouw en sportvoorzieningen aanwezig; - het nieuwe bestemmingsplan herschikt de reeds aanwezige bestemmingen zodat de planologische ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van het gebied past; - enige vergroting van de bebouwing in een centrumgebied is een normale maatschappelijke ontwikkeling. De schade van 2,7% van de waarde van de onroerende zaak van de omwonende, blijft voor rekening van de omwonende. Mr. ing. Jolande Thoonen, Thoonen Juridisch Advies

De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetref­ fende vraag beantwoordt.

33

Vraag en antwoord

VRAAG EN ANTWOORD

Onderzoek / Publicaties

Handboek Bor-Mor, editie 2015

Hebt u te maken met de regels uit het Besluit omgevingsrecht (Bor), de Regeling omgevingsrecht (Mor) en vergunningvrij bouwen? Dan is de volledig geactualiseerde editie van het handboek Bor-Mor een must. Deze uitgave bevat de tekst van het Bor en de Mor zoals deze per 7 juli 2015 van kracht zijn. Elk artikel is voorzien van een commentaar waarin zowel de oorspronkelijke toelichting op het betreffende artikel als relevante jurisprudentie aan bod komen. Zeker nu tal van partijen met regelmaat in aanraking komen met de regels uit het Bor en de Mor, is actuele kennis daarvan noodzakelijk om goed beslagen ten ijs komen. Alleen dan kan worden voorkomen dat bijvoorbeeld ten onrechte wordt uitgegaan van het feit dat een bepaalde bouwactiviteit vergunningvrij uitgevoerd kan worden of dat een aanvraag voldoet aan de daaraan gestelde eisen. Auteurs: mr. Hans Barendregt, drs. Hans in’t Hout en mr. ing. Bert Rademaker, Handboek Bor-Mor, editie 2015, BIM Media 2014, isbn 9789462451797, 349 pag., prijs € 54,95 incl. btw.

Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015 In dit handboek is kort en krachtig uitgelegd hoe Bouwbesluit 2012 moet worden toegepast. Hierbij zijn aandachtspunten opgenomen om de lezer te waarschuwen voor veel voorkomende misverstanden of te behoeden voor verkeerde interpretaties. Bovendien bevat het boek 183 afbeeldingen in kleur en 162 tabellen, waarmee de voorschriften van Bouwbesluit 2012 in sterke mate zijn gevisualiseerd en waardoor het voor iedereen toegankelijk is gemaakt. Daarnaast zijn in het handboek diverse voorbeelden en gelijkwaardige oplossingen opgenomen. In dit handboek is per afdeling van Bouwbesluit 2012 duidelijk aangegeven welke eisen gelden en wat de verschillen zijn tussen nieuwbouw, tijdelijke bouw, verbouw en bestaande bouw. Hierdoor zijn de verschillen tussen deze eisen goed te zien. Gebruik van dit handboek bij het ontwerp kan leiden tot een optimale toepassing van Bouwbesluit 2012, dat een positief effect kan hebben op de bouwkosten. Dit is niet alleen van belang voor architecten, maar ook voor constructeurs, brandpreventisten, bouwfysici, milieudeskundigen en installateurs. Gebruik van dit handboek bij het controleren van bouwplannen geeft houvast en kan voorkomen dat een oplossing onterecht wordt afgekeurd. Ook op de bouw kan met dit handboek in de hand snel inzicht worden verkregen of een bepaalde oplossing aan Bouwbesluit 2012 voldoet, waardoor vertraging in de bouw of het moeten treffen van onnodige voorzieningen kan worden voorkomen. Auteurs: dr.ir.M. van Overveld en ing.M.I. Berghuis, Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015, BIM Media 2015, isbn 9789462451780, 517 pag., prijs € 71,95 incl. btw.

Waardestijging door nieuw waarderingsstelsel Per 1 oktober zal 25 procent van de Woz-waarde meegenomen worden in de wws-punten berekening. Dit heeft invloed op zowel de waarde als de huurprijs van niet-geliberaliseerde huurwoningen. De gevolgen van de veranderde regelgeving zijn in het rapport ‘Effecten nieuw wwwsysteem’ door Colliers International in kaart gebracht. Volgens Colliers International leidt het nieuwe woningwaarderingsstelsel (wws) tot een waardestijging van 1,5 procent in de Randstad. Buiten de Randstad is het positieve effect iets minder. In de Randstad is het effect op de waarde groter dan buiten de Rand-

34

stad. De gemiddelde waardestijging in de Randstad is circa 1,5 procent, buiten de Randstad is dit iets lager. Het blijkt echter dat in gemeentes buiten de Randstad de huidige huur gemiddeld 15 procent lager is dan de maximaal redelijke huur; het effect op de marktwaarde is hier na mutatie gering. De gewildheid en de locatie van de woning krijgen een grotere invloed op de maximaal redelijke huurprijs van een woning. Een daling van de maximaal redelijke huur zal zich voornamelijk concentreren in de voormalige schaarstegebieden. Een stijging vindt plaats in gebieden gelegen buiten de voormalige schaarstegebieden maar met een hoge gemiddelde Woz-waarde van een sociale huurwoning. Bron: Vastgoedmarkt 17 september 2015.

Trends in Nederlandse voet­ afdrukken 1995-2010 Voetafdrukken bieden informatie over de gevolgen van Nederlandse consumptie voor de milieudruk in binnen- en buitenland. Maar waar zijn ze op gebaseerd en wat brengen ze precies in kaart? In een onderzoeksrapport houdt het Planbureau voor de Leefomgeving de meest gebruikte voetafdrukken tegen het licht. Het rapport pleit voor het gebruik van afzonderlijke voetafdrukken, zoals die voor CO2-emissies, landgebruik, grondstoffen en water. Deze zijn geschikter om passende oplossingen te identificeren dan voetafdrukken waarin verschillende effecten op milieu en natuur bij elkaar worden opgeteld. Bron: Persbericht Planbureau voor de Leefomgeving, 17 september 2015. Download: PBL-2015-Trends_in_Nederlandse_voetafdrukken_00707.pdf.

Handreiking kwaliteit woon­ boten De Federatie Ruimtelijke Kwaliteit publiceert een handreiking voor de ruimtelijke kwaliteit van woonboten en andere drijvende bouwwerken. Als gevolg van een uitspraak van de Raad van State zijn gemeentelijke verordeningen met eisen voor drijvende bouwwerken niet langer van kracht. Gemeentelijke eisen aan ligplaatsen en aan het uiterlijk van de woonboten moeten worden opgenomen in het bestemmingsplan en de welstandsnota. Bron: Federatie Ruimtelijke Kwaliteit, 21 September 2015 Zie ook: Handreiking Een dek is geen dak (pdf ) www.ruimtelijkekwaliteit.nl/ upload/Een_dek_is_geen_dak_publicatie.pdf

Koopwoningen in augustus opnieuw duurder dan een jaar eerder Bestaande koopwoningen waren in augustus 2015 2,5 procent duurder dan in augustus 2014. De prijsstijging ten opzichte van een jaar eerder verandert al maanden nauwelijks. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster. Bron: Persbericht Kadaster, 21 september 2015.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK oktober 2015

Cursus Algemeen Aanbestedingsrecht 2015 5, 12, 19, 26 november en 3 en 10 december 2015, 16.00 – 21.00 uur, BCN Utrecht CS In de inleidende cursus Aanbestedingsrecht wordt een overzicht van het hele aanbestedingsrecht geboden, bedoeld voor de algemene aanbestedingspraktijk, dus van belang voor de aanbesteding van bouwgerelateerde opdrachten en alle andere opdrachten. Deze basiscursus is bedoeld als eerste grondige kennismaking met het aanbestedingsrecht. De onderwerpen, door ervaren docenten uiteengezet in interactieve colleges, betreffen: beginselen van het aanbestedingsrecht, de procedures, de criteria, rechtsbescherming, 2-Bdiensten, onder de drempel aanbesteden, aanbesteden bij gebiedsontwikkeling, dienstenconcessies, in-house aanbesteding en de lakmoesproef: lessons learned, waarbij al het uiteengezette in een praktisch kader wordt geplaatst. Prijs: € € 2.215 (excl. BTW incl. dagschotel, digitaal studiemateriaal met relevante literatuur en rechtspraak en het boek Parlementaire geschiedenis Aanbestedingswet 2012). Informatie: www.ibr.nl.

Orbiters Leergang Regie op Waardevolle Gebiedsontwikkeling Geoplan en Orbiters organiseren een derde leergang over de omgang met de nieuwe realiteit in de gebiedsontwikkeling. Deze gaat op 24 november 2015 van start. Informatie: www.geoplan.nl of 088-5560570.

Scobe Seminar over de nieuwe eisen BBV, wat betekent dat voor u? 24 november 2015 van 13.00 tot 17.00 uur, Gouda Op 10 juli is de commissie BBV met een aankondiging gekomen dat de eisen omtrent de grondexploitatie drastisch wijzigen per 1-1-2016. Op dinsdag 24 november organiseert Scobe Academy ‘s middags een seminar hierover. De voorzitter van het BBV, onder wiens bewind de wijzigingen tot stand zijn gekomen, zal vertellen welke wijzigingen er zijn, waarom ze nodig waren en wat de consequenties zijn. Vervolgens zal PwC ingaan op de knelpunten en oplossingen die eruit voortvloeien. Informatie: www.scobe.nl/topclasses.

BIM Media

Leergang Juridische Sturing bij Gebiedsontwikkeling Op 5 november start de leergang over het ruimtelijke ordenings- en vastgoedrecht bij gebiedsontwikkeling. In vijf intensieve masterclasses komen alle publiek- en privaatrechtelijke onderwerpen aan de orde. Wro, Wabo, Grexwet, contracteren en exploitatieplan, kostenverhaal, Europese aanbesteding en staatssteun, verwerving, onteigening en planschade en nadeelcompensatie. De leergang kan aangevuld worden met een masterclass over alle fiscale wet en regelgeving. Informatie: www.scobe.nl/opleidingen.

Sdu Juridische opleidingen Implementatie van de Omgevingswet in uw organisatie 10 november 2015, Muntgebouw Utrecht Vanaf 2018 heeft u (eindelijk) in de praktijk te maken met de Omgevingswet. De Omgevings­wet is gericht op het creëren van meer samenhang tussen plannen en activiteiten voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur, met oog voor duurzame ontwikkeling. De Omgevingswet moet het mogelijk maken dat regio’s beter aansluiten bij hun eigen behoeften en doelstellingen. Daarnaast biedt de wet meer ruimte voor initiatief van de burger. Hoe dit in de praktijk uitpakt zullen we gaan zien. Na een plenaire uiteenzetting over de ontwikkelingen rondom de Omgevingswet, neemt u deel aan de ronde tafelgesprekken. Hoe kijken stakeholders vanuit de RUD’s, gemeenten, provincies en I&M, maar ook de burger naar ‘de belofte van de Omgevingswet’? Kan deze worden waargemaakt? Thema’s in de ronde tafelgesprekken zijn ‘De (gewenste en verwachte) cultuurverandering’ en ‘Het omgevingsplan’ en tot slot ‘Toezicht en handhaving’. Tijdens deze ronde tafelgesprekken vindt er kennis- en ervaringsoverdracht plaats tussen meerdere stakeholders. Bestemd voor: management/leidinggevenden bij decentrale overheden, RUD’s, Rijkswater­ staat, (juridische) adviseurs en contractors/ ontwikkelaars fysieke leefomgeving, advocaten. Informatie: www.sdujuridischeopleidingen.nl.

Vooruitblik Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over:

Agenda

IBR

- Vennootschapsbelasting grondbedrijven - BTW compensatiefonds - BTW op openbare ruimte/openbaar domein - Flexibel grondbedrijf: toekomstbestendigheid - Getaxeerde waarde leegstand pand/ balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Ontwerpregeling plankostenscan - Duurzaamheid in de grondexploitatie - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Windenergie - Actualiteiten Nadeelcompensatie - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk. Voor de zesde editie 2015 worden onder andere artikelen voorbereid rond ‘het financieel meerjarenperspectief grondexploitatie’. In de eerste editie 2016 staat centraal het programmeren door een gemeente in een publieke rol en de gemeente in de private rol (portfolio van het eigen grondbedrijf ). Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. Kopijdatum voor de eerste editie is 9 december 2015. En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk? Laat het de redactie weten via [email protected]!

35

Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.

Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen

Kijk op www.nysingh.nl

springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.