GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK. De controverse van ondergrondse precario. Winterwerk: nodige werkzaamheden in kader BBV en VPB

Jaargang 10 | december 2015

GRONDZAKEN 6 IN DE PRAKTIJK

De controverse van ondergrondse precario

Herdefiniëren plancapaciteit zonder schadeclaims

Winterwerk: nodige werkzaamheden in kader BBV en VPB

NIEUW: Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015 Deze nieuwe uitgave bevat veel belangrijke wijzigingen ten opzichte van de vorige editie. In het boek krijgt u kort en krachtig uitgelegd hoe Bouwbesluit 2012 moet worden toegepast. Met 183 afbeeldingen in kleur en 162 tabellen zijn de voorschriften van Bouwbesluit 2012 in sterke mate gevisualiseerd en is het voor iedereen toegankelijk gemaakt.

Het boek biedt - Diverse voorbeelden en gelijkwaardige oplossingen - Concrete voorschriften waaraan bij verbouw moet worden voldaan - Snel inzicht of een bepaalde oplossing aan Bouwbesluit 2012 voldoet - Oplossingen waardoor u vertraging in de bouw voorkomt - Aandachtspunten om te waarschuwen voor veel voorkomende misverstanden - Houvast om te voorkomen dat een oplossing onterecht wordt afgekeurd Met het Handboek Bouwbesluit 2012, editie 2015 heeft u een buitengewoon nuttig naslagwerk om Bouwbesluit 2012 te leren kennen. Prijs: Normaal € 84,86

Nu met 20% introductiekorting € 67,88 Prijs is exclusief btw. Deze actieprijs is geldig tot en met 31 december 2015. ISBN: 9789462451780 Auteurs: dr. ir. M. van Overveld en ing. M.I. Berghuis

Ga voor uw bestelling of meer informatie naar www.bimmedia.nl/bouwbesluit

COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie

INHOUD

Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)

6

16

22

27

EINDREDACTIE

Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] grondzaken in de praktijk online

Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever

Helene Hartlief BIM Media B.V. Vormgeving

SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen

BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: [email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE

Gea van de Vosse BIM Media B.V. [email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

5 Intro ARTIKELEN 6 Lef nodig voor toekomstbestendig buitengebied 9 Herdefiniëren plancapaciteit zonder schadeclaims 12 Werken met de Omgevingswet: de wet en jijzelf als instrument 15 Column: Knelpunten 16 Btw-compensatie bij aanleg op- en afritten snelweg 18 Basisprincipes van het opstalrecht ACTUALITEITEN 20 Opinie: Welke ruimte krijgt actief grondbeleid 21 Opinie: Rapport Grond, geld en gemeenten 22 Winterwerk 25 De controverse van ondergrondse precario 27 Kroniek schadeloosstelling bij onteigening RUBRIEKEN 30 VvG Verenigingsnieuws 34 Jurisprudentie 37 Vraag en antwoord 38 Onderzoek en publicaties 39 Agenda

Coverfoto: Pixabay.com.

Nieuw verschenen: Handboek Bor – Mor, editie 2015 Teksten, toelichtingen en commentaren

Het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Regeling omgevingsrecht (Mor) bevatten o.a. de regels voor het vergunningvrije bouwen en de eisen die worden gesteld aan een aanvraag om omgevingsvergunning. In dit boek vindt u de tekst van het Bor en de Mor zoals deze per 7 juli 2015 gelden. Elk artikel is voorzien van een commentaar waarin zowel de oorspronkelijke toelichting op het betreffende artikel als relevante jurisprudentie aan bod komen. Zeker nu tal van partijen met regelmaat in aanraking komen met de regels uit het Bor en de Mor, is actuele kennis daarvan noodzakelijk om goed voorbereid te zijn. Hebt u met de regelgeving uit het Bor en de Mor te maken? Dan is dit boek een uitstekend hulpmiddel.

Auteurs: mr. H. Barendregt, drs. J. in ’t Hout en mr. ing. B. Rademaker ISBN: 9789462451797 Prijs: € 51,84 exclusief btw

Ga voor uw bestelling of meer informatie naar www.bimmedia.nl/bormor

Intro

Winterwerk

T

egen de jaarwisseling is het weer noodzaak vooruit te blikken met de bedrijfseconomische prognoses. Is het prille herstel bij de gronduitgiften landelijk of lokaal? Hoe vinden we een mooie balans in de discussie tussen cynische somberaars en de meer opgewekte analisten? Kunnen we ons resetten in een economie die structureel anders is dan voorheen? Dat is des te spannender nu de regelgeving gaat wijzigen. Het nieuwe BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) en de aanstaande VPB (vennootschapsbelasting) werpen al hun schaduw. Dat vraagt veel van de grondbedrijven. In het artikel Winterwerk schetst Harry Nijland een eerste werklijst met een tiental uitgewerkte attentiepunten voor gemeenten die zich de komende maanden moeten voorbereiden op ingrijpende nieuwe boekhoudregels in het kader van het BBV en de VPB. En de Omgevingswet is in aantocht met een mix van andere regels. Volgens Marlies Krul en Martine de Jong kan de nieuwe Omgevingswet alleen een succes worden als gewerkt wordt aan nieuwe competenties, en als strakke regels wegvallen moet ook intuïtie meer ruimte krijgen. Transformatie van agrarische erven is een pittige opgave die de komende jaren steeds meer invloed zal hebben op het buitengebied. Saxion deed onderzoek en Marloes ter Haar-Wiefferink licht toe dat een transformatie op het erf lef vraagt van alle betrokken partijen om te komen tot innovatieve oplossingen die sloop stimuleren. Gemeenten hebben nog te maken met bouwplannen die zijn geprogrammeerd met demografische en financieel-economische uitgangspunten die niet meer actueel zijn. Rick Meijer en Arjan Bregman gaan in op de mogelijkheden om deze plancapaciteit zonder schadeclaims te herdefiniëren. De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden over de compensatie van gemeenten die btw hebben betaald op aangelegde op- en afritten van Rijkswegen staat centraal in het artikel van Dieks Boswinkel. Erwin Hijmans doet de basisprincipes van het opstalrecht uit de doeken en gaat onder meer in op de toepassing van het opstalrecht bij ondergrondse kabels en leidingen. Ook Patrick Eysbach richt zich op het ondergrondse en bespreekt de controversiële heffing van precario voor het hebben van kabels en leidingen in de openbare grond. Friso de Zeeuw en Harry Nijland geven hun respectievelijke opinie over het rapport Grond geld en gemeenten van de Raad voor de financiële verhoudingen onder de veelzeggende titals: ‘Welke ruimte krijgt actief grondbeleid? en ‘Waar is het uitlekgewicht?’. Vaste columnist Manfred Fokkema stelt kostenverhaal aan de orde via een anterieure overeenkomst versus een exploitatieplan en komt dan als vanzelf bij de Franse revolutie. Ivo van Heijst tekent weer voor de halfjaarlijkse Kroniek schadeloosstelling bij onteigening waarin deze keer de eliminatieregel en de bijzondere geschiktheid centraal staan. Frans van der Loo stelde de rubriek Jurisprudentie weer samen. In de vaste rubriek Vraag en Antwoord maken buren ruzie over hinderlijke bomen en komt de verrekening van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid (Ow) aan de orde. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via [email protected]! Tineke ten Have hoofdredacteur

BIM Media

5

Artikelen

Lef nodig voor toekomstbestendig buitengebied Transformatie van agrarische erven is een pittige opgave die de komende jaren steeds meer invloed zal hebben op onze buitengebieden. Veel agrarisch vastgoed komt vrij en die leegstaande vierkante meters kunnen niet allemaal ingevuld worden met een alternatieve bestemming. Uit onderzoek, uitgevoerd door Saxion onder eigenaren van bebouwde locaties in buitengebieden, blijkt dat eigenaren hun erven graag toekomstbestendig willen maken door slopen of het creëren van een nieuwe economische activiteit op het erf. Waarom zien we dan niet dat voormalige agrarische stallen gesloopt worden? De hoofdoorzaak voor eigenaren zit in onzekerheid rondom een transformatie op het erf. Dit vraagt om lef van alle partijen die betrokken zijn bij transformaties in het buitengebied en om innovatieve oplossingen om sloop te stimuleren.

Marloes ter Haar - Wiefferink1

zonder dat er inkomsten tegenover staan; vermindering economische activiteit in het buitengebied zet vitaliteit onder druk in die gebieden. De gemeenten Dinkelland, Tubbergen en Losser hebben al (bijna) tien jaar beleid gericht op (niet-agrarische) herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (‘VAB-beleid’). In dit beleid hebben eigenaren van agrarische bedrijfslocaties de mogelijkheid om een nieuwe functie toe te kennen aan de leeggekomen stallen. In het kort komt het er op neer dat er qua vervolgfuncties op vrijkomende locaties zeer veel mogelijk is, mits omliggende (agrarische) bedrijven niet worden gehinderd, de verkeersafwikkeling afdoende is en er geen sprake is van buitenopslag. Zelfs vervangende nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden. Naast het VAB-beleid hebben gemeenten ook een Rood-voor-Rood-regeling waaronder het mogelijk is om voor het slopen van schuren een compensatiewoning te realiseren. In Dinkelland en Tubbergen is er sprake van beleid Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (‘KGO-beleid’). Met dit beleidskader wordt ruimte geboden aan uitbreidingen en nieuwe •

Voormalige agrarische bijgebouwen bottleneck bij leegstand van agrarisch vastgoed De verwachting is dat tussen nu en 2030 ten minste 32 miljoen m² oppervlakte aan gebouwen hun agrarische functie zullen verliezen. De helft van die gebouwen zal een andere functie kunnen vinden. De overige 15 miljoen m² zal naar verwachting leeg komen te staan (Alterra, 2014). Agrarische erven bestaan veelal uit een woongedeelte en een aantal bedrijfsgebouwen waarin de agrarische activiteiten plaatsvinden. De verwachte leegstand onder de bedrijfsgebouwen is circa 24 miljoen m² tot aan 2030, dit is vele malen groter dan de verwachte leegstand van woongebouwen waarbij het gaat om circa 8 miljoen m² (Alterra, 2014). In toenemende mate komen ook (zeer) grote agrarische locaties leeg te staan, waar het nu gaat om relatief gezien kleinere erven. Leegstaande locaties kunnen tot de volgende problemen/ gevolgen leiden: • verpaupering, daardoor is sprake van aantasting van de ruimtelijke kwaliteit; • onderhouds- en verzekeringskosten, 6

ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kwaliteitsimpuls is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen. Op het gebied van regelgeving en beleidsdocumenten zou er voldoende ruimte moeten zijn om een transformatie op het erf te realiseren. Waarom zien we dan zo weinig transformaties op voormalige agrarische erven? Welke belemmeringen ervaren eigenaren van bebouwde locaties in het buitengebied? VAB-beleid niet voor iedereen een oplossing Het VAB-beleid biedt niet voor alle situaties de beste oplossing. Lang niet elke eigenaar van een agrarische bedrijfslocatie zit te wachten op een nieuwe activiteit in de voormalige stallen. Het belangrijkste argument dat aangedragen wordt, is de privacy. Dit vinden huidige eigenaren belangrijk, zij willen geen vreemden op het erf. Wanneer een zoon of dochter de ambitie heeft om een onderneming op te zetten dan zien de eigenaren dat wel zitten. De (zeer) grote agrarische locaties zijn bovendien lang niet altijd geschikt voor GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Artikelen Foto: Pixabay.com.

nieuwe functies. Schuren die gebruikt zijn voor de intensieve veehouderij (varkens en pluimvee) zijn te laag, hokkerig en niet geïsoleerd. De beste oplossing: slopen die oude schuren! Maar waarom worden er zo weinig schuren gesloopt? En wat willen eigenaren dan op hun erf ? Eigenaren willen erf toekomstbestendig maken De belangrijkste conclusie van het onderzoek is, dat eigenaren hun erven graag toekomstbestendig willen maken. De wensen van eigenaren zijn divers, maar wel kan geconcludeerd worden dat eigenaren van leegstaande stallen bij voorkeur overgaan tot sloop dan wel tot het creëren van een nieuwe economische activiteit in de schuur. Een andere behoefte van eigenaren is het bouwen van een nieuwe schuur ten behoeve van een nieuwe economische activiteit of voor privégebruik bij een woonbestemming in het buitengebied. De belemmeringen die eigenaren weerhouden om over te gaan tot een transformatie is onzekerheid over de haalbaarheid. Dit uit zich in twee vormen. Ten eerste onzekerheid omtrent de juridische uitvoerbaarheid BIM Media

van het plan: “Is het mogelijk wat wij willen of gaat het lukken om dit plan te realiseren?” De andere vorm van onzekerheid is de financiële haalbaarheid van de transformatie. De kosten van het slopen van de schuren zijn daarin de belemmerende factor. Slopen niet interessant door huidige regelgeving Uit het onderzoek blijkt dat er twee belangrijke argumenten zijn waarom eigenaren niet overgaan tot sloop: 1 Eigenaren zijn bang om het bouwrecht te verliezen. Het slopen wordt uitgesteld omdat men denkt in de toekomst nog iets nieuws te kunnen bouwen op basis van het recht op die m2. De angst bestaat dat voortijdig slopen de her-/nieuwbouwmogelijkheden in de toekomst beperkt. 2 Een ander argument is dat het slopen van een schuur geld kost en hier niets tegenover staat. Stallen bevatten veelal nog asbest dat bij het slopen extra kosten met zich meebrengt. Dit weerhoudt eigenaren ervan om over te gaan tot sloop.

Uit bovenstaande argumenten wordt duidelijk dat eigenaren niet overgaan tot sloop als er geen vergoeding tegenover staat. De overtuiging dat bebouwing een waarde vertegenwoordigt, is als het ware in beton gegoten. Eigenaren gaan voor een compensatiewoning door middel van Rood-voor-Rood of zij ‘bewaren’ de opstal om er op den duur ‘iets’ mee te kunnen. De huidige regelgeving beperkt dat voornemen omdat overgaan tot sloop niet de mogelijkheid geeft om iets van gelijke omvang terug te bouwen. Een ander punt is financiering van de sloop. Voornamelijk vanuit de intensieve veehouderij hebben bedrijven de laatste jaren al ingeteerd op hun vermogen en is er geen geld om te slopen en een kleine tegemoetkoming zou dus kunnen helpen. Welke oplossingsrichtingen zijn denkbaar? Een goed advies kan helpen De onzekerheid bij eigenaren wegnemen is onmogelijk, dat is inherent aan ondernemerschap en aan een verandering. Om die onzekerheid te reduceren is de eigenaar aan zet. De eigenaar zal zich op alle fronten goed moeten laten informeren en die informatie 7

Artikelen Foto: Pixabay.com.

kritisch moeten beoordelen. Het is niet de taak van de overheid om hier een rol in te spelen, de gemeenten kunnen initiatiefnemers alleen zo goed mogelijk informeren over de mogelijkheden die een burger in ogenschouw kan nemen. Voor alle partijen die eigenaren informeren is het belangrijk dat eigenaren niet het gevoel krijgen dat ze ‘van het kastje naar de muur gestuurd worden’. Een goede adviseur is iemand die een eigenaar ook durft te behoeden voor een onverantwoorde verandering. Bouw- en slooprechten verhandelbaar maken Naast de bestaande mogelijkheden om eigenaren te kunnen compenseren voor het slopen van agrarische bebouwing kan een systeem van verhandelbare bouw- en slooprechten een uitkomst bieden. In een dergelijke regeling zouden m² van een eigenaar verkocht kunnen worden aan een andere eigenaar zodat het totaal aantal m² opstallen in het buitengebied gelijk blijft, maar meer flexibiliteit ontstaat. Het is goed mogelijk om in deze regeling ook een saldering op te nemen waardoor er ontstening van het buitengebied plaatsvindt. Door deze regeling ontstaat er financiële ruimte voor een gedeeltelijke vergoeding die kan bijdragen in de sloopkosten. De opzet van deze regeling 8

zal dan moeten zijn dat de markt, via vraag en aanbod, de prijs bepaalt voor een sloop/ bouwrecht. Ook kan het systeem via een veiling op de markt gezet worden. Om tot een werkend systeem te komen is het van belang dat de terugbouwmogelijkheden worden verruimd. Door verruimde mogelijkheden wordt er een vraag gecreëerd die de aankoop van slooprechten interessant maakt. Lef, de sleutel voor een vitaal buitengebied Het belangrijkste doel is het toekomstbestendig houden van het buitengebied en daarbij ook de leefbaarheid in de dorpen. Lef van de overheid is nodig door verschillende mogelijkheden te bieden aan eigenaren van vastgoed. Hierdoor wordt voorkomen dat op grote schaal leegstand in het buitengebied zal ontstaan. Het inzetten van verhandelbare sloop- en bouwrechten kan bijdragen aan een financiële compensatie voor het slopen en aan het investeren in ruimtelijke kwaliteit. Om tot een succesvol instrument te komen is het van belang dat de bouwrechten ook ingezet kunnen worden. Het aanbod aan leegstaande schuren wordt de komende jaren alleen maar groter, maar om tot een werkbaar instrument te komen is de vraagkant een belangrijk onderdeel. De initiatiefnemer zal een financiële investering moeten doen om zijn initiatief te realiseren, een ‘voor-wat-

hoort-wat-regeling’. De KGO-investering kan ingevuld worden door de aankoop van sloopmeters. In het huidige beleid wordt alleen getoetst op een goede ruimtelijke ordening maar daar waar agrarische erven lange tijd leegstaan, dreigt verpaupering van het gebied. Voor de werkgelegenheid en de toeristische sector is het belangrijk om ook het aspect economische vitaliteit in ogenschouw te nemen. Daarnaast is het belangrijk dat de leefbaarheid van het buitengebied gewaarborgd blijft. Eigenaren moeten zich op alle fronten goed laten informeren en die informatie kritisch beoordelen. Voor alle partijen die eigenaren adviseren is het belangrijk dat ze niet ‘van het kastje naar de muur gestuurd worden’. Een goede adviseur is iemand die een eigenaar ook durft te behoeden voor een onverantwoorde verandering. Uiteindelijk is het aan de eigenaar om de definitieve beslissing te nemen voor de transformatie op zijn erf en daar is lef voor nodig!

Noot 1 Marloes ter Haar-Wiefferink is docent/onderzoeker bij het Kenniscentrum Leefomgeving van Saxion.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Artikelen

Herdefiniëren plancapaciteit zonder schadeclaims Gemeenten hebben nog te maken met bouwplannen die zijn geprogrammeerd met demografische en financieel-economische uitgangspunten die niet meer actueel zijn. De auteurs gaan in op de mogelijkheden om deze plancapaciteit zonder schadeclaims te herdefiniëren.

Rick Meijer en Arjan Bregman1 Veel gemeenten hebben nog steeds te maken met (woning)bouwplannen uit het verleden die zijn geprogrammeerd met demografische en financieel-economische uitgangspunten die inmiddels niet meer actueel zijn. Veel van deze plannen liggen reeds vast in bestemmingsplannen en contracten. Hierdoor zijn gemeenten terughoudend met het toevoegen van plancapaciteit, ook als de plannen zich op een ander segment richten en kwalitatief duidelijk een toevoeging zouden kunnen zijn. Uit angst voor financiële en juridische consequenties of het verstoren van de verstandhouding met betrokken actoren wordt in de praktijk erg terughoudend omgegaan met het aanpassen of schrappen van ongewenste plancapaciteit, mede in het licht van bijbehorende contracten. Deze terughoudendheid is echter in veel gevallen onterecht, omdat er mogelijkheden zijn om tot een goede herdefiniëring van bestaande plancapaciteit te komen, zonder dat succesvolle claims kunnen worden ingediend of partijen uit elkaar hoeven te gaan. Door gebruik te maken van deze mogelijkheden, kan de gemeente haar planvoorraad aanpassen aan de huidige markt- en economische omstandigheden. Brede en diverse problematiek De problematiek van de planologische overcapaciteit is breed en divers. De problematiek is breed omdat deze in veel gemeenten speelt, met een accent op die gebieden waar vanwege demografische ontwikkelingen de behoefte aan gebieds- en vastgoedontwikkelingen kwantitatief is gedaald en kwalitatief is gewijzigd. De problematiek is divers omdat deze in verschillende provincies een (prominente) rol in het ruimtelijk beleid speelt. Te denken valt aan de Verordening Wonen van BIM Media

de provincie Limburg, de Kwantitatieve opgave wonen van de provincie Gelderland en aan de Thematische Structuurvisie Kantoren van de provincie Utrecht, die te zijner tijd zal worden gevolgd door een inpassingsplan. Deze voorbeelden maken meteen duidelijk dat de problematiek behalve breed ook divers van karakter is: het kan gaan om overcapaciteit ten aanzien van woningbouw, maar ook de planvoorraad van kantoren en winkelvastgoed kan (veel) te ruim zijn, mede in relatie tot leegstand van bestaand vastgoed. Harde versus zachte plannen Een belangrijk onderscheid dat vaak gemaakt wordt bij heroverweging van plancapaciteit is die tussen harde en zachte plannen. Met harde plannen wordt gedoeld op plannen waarvoor de capaciteit reeds in bestemmingsplannen is vastgelegd. Zachte plancapaciteit betreft plannen die de benodigde planologische procedure nog niet doorlopen hebben. De aanname die daar vaak op volgt is dat het schrappen van harde plancapaciteit niet of nauwelijks mogelijk is, waardoor enkel de zachte plancapaciteit wordt heroverwogen. Publiekrechtelijk kader: tegemoetkoming in planschade Een veelgehoord bezwaar tegen het schrappen van harde plancapaciteit is het risico van een beroep op planschade door de mogelijke belanghebbenden. Het publiekrechtelijk kader (Wro, artikel 6.3) stelt omtrent de tegemoetkoming in planschade: “met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeesters en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken”. In de jurisprudentie is een lijn

zichtbaar bij de beoordeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade waarbij de mate waarin de schadeoorzaak voorzienbaar was voor de aanvrager van belang is. Ook de mate waarin de aanvrager heeft gehandeld om potentiële schade te voorkomen, is van belang. Dit betekent dat wanneer een bepaalde wijziging in de plancapaciteit tijdig wordt aangekondigd en aanvrager voldoende tijd heeft om zijn bouwtitel op grond van een vigerend bestemmingsplan te verzilveren, hem zogenaamde passieve risicoaanvaarding kan worden verweten. Daarbij moet de voorzienbaarheid van een aanpassing in plancapaciteit wel dusdanige status hebben en dusdanig concreet zijn toegelicht (ondubbelzinnig) dat de aanvrager als redelijk denkend en handelend eigenaar, koper of belanghebbende de conclusie kan trekken dat de beoogde ontwikkeling voor hem gevolgen kan hebben. Schrappen van plancapaciteit kan worden bereikt door het schrappen van bouwtitels die voortvloeien uit een vigerend bestemmingsplan, waarbij nog geen (omgevings) vergunning is verleend. Indien al wel omgevingsvergunning is verleend, maar sprake is van een ongebruikte vergunning gedurende langere tijd, dan is het belangrijk om parallel aan het wijzigen van het bestemmingsplan, ook de verleende vergunningen in te trekken. Het belangrijkste wat gemeenten ter voorkoming van het moeten betalen van een tegemoetkoming in planschade kunnen doen, is zorgen dat de bestemmingswijziging waarmee bouwtitels worden wegbestemd voorzienbaar is. Indien eigenaren en andere rechthebbenden gedurende een zekere periode geen initiatieven nemen om de vigerende bestemming alsnog te benutten, dan hebben zij door passieve risicoaanvaarding hun recht op een tegemoetkoming in planschade verwerkt. 9

Artikelen Privaatrechtelijke afspraken Naast het publiekrechtelijk kader hebben veel gemeenten ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen contracten gesloten in de privaatrechtelijke sfeer. Het kan gaan om realisatieovereenkomsten waarin het afsprakenkader voor een bepaalde ontwikkeling wordt geregeld maar ook om een samenwerkingsovereenkomst waar de gemeente zelf mede participeert in de grondexploitatie. Aangezien de inhoud van dergelijke overeenkomsten van geval tot geval verschilt, is het niet mogelijk om daar generieke uitspraken over te doen. Er mag worden geconcludeerd dat sprake is van een risico op een succesvolle claim vanuit een contractpartner als de gemeente in een privaatrechtelijke overeenkomst bepaalde planologische capaciteit heeft toegezegd. In de praktijk zal de gemeente in dergelijke overeenkomsten echter nooit meer vastleggen dan een inspanningsverplichting omdat zij door de publiekrechtelijke procedures (inspraak, zienswijze en mogelijk beroep bij de bestuursrechter) nooit kan garanderen dat de bouwtitels daadwerkelijk tot stand komen, onherroepelijk worden en in stand zullen blijven. In overeenkomsten wordt daarom vrijwel altijd gewerkt met een verplichting voor de gemeente om zich maximaal in te spannen het planologische regime aan te 10

passen teneinde de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij wordt in een aantal gevallen wel aangetekend dat deze inspanningsverplichting geldt ‘met behoud van de eigen verantwoordelijkheid als overheid met het oog op de beoogde ontwikkeling’. Als de gemeente op grond van vigerende wet- en regelgeving, of op grond van besluiten van hogere overheden en rechterlijke uitspraken tekortschiet in de naleving van haar verlichtingen in de overeenkomst, dan zal deze tekortkoming niet aan de gemeente kunnen worden toegerekend. Indien een gemeente echter op eigen initiatief ongebruikte bouwtitels publiekrechtelijk (deels) wegbestemt, dan zou dat op grond van de privaatrechtelijke overeenkomst toerekenbare tekortkoming kunnen betekenen. In de praktijk komt het echter zelden tot een dagvaarding door de marktpartij van een gemeente die daartoe daadwerkelijk besluit. Overeenkomsten bieden in het algemeen voldoende handvatten voor de gemeente om te betogen dat een herziening van het plan (en daarbij een reductie van plancapaciteit) in het licht van de bepalingen en de bedoelingen van de overeenkomst alleszins redelijk is. Welke aanknopingspunten daarbij worden gevonden is maatwerk, afhankelijk van de inhoud van overeenkomsten. Naast afspraken over programma, planning

en realisatie worden in overeenkomsten ook afspraken gemaakt over financiën. Wanneer heroverweging van plancapaciteit aan de orde is, heeft dit altijd financiële gevolgen. Vaak zijn de gronden reeds verworven of is zelfs al openbare ruimte gerealiseerd. Het is daarom van belang om met contractpartijen om tafel te gaan om te zoeken naar een voor beide partijen wenselijke herprogrammering. Hier zal steeds sprake zijn van maatwerk. Schaduwwerking Op basis van de geschetste mogelijkheden is het vaak mogelijk om met betrokken partijen in overleg te treden over het realiteitsgehalte van lopende plannen. Daarbij kan voor ontwikkelende partijen enkel de schaduwwerking van het mogelijk wegbestemmen van bouwtitels een aanleiding zijn om de plannen te herijken en tot herdefiniëring van bestaande afspraken te komen. Dit is niet alleen gunstig voor de overheid, maar biedt ook de ontwikkelende partij kans om zijn programma en marktbenadering af te stemmen op de actuele behoefte. Dit neemt niet weg dat planologisch en financieel afstand moet worden genomen van het geprognosticeerde programma en bijbehorende revenuen. Dit is veelal een lastig besluit voor marktpartijen, maar als de vraaguitval een meer structureel karakter heeft (wat op veel plaatsen het geval GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

De markt lost het zelf wel op Een kritische kanttekening die kan worden geplaatst is de vraag waarom het nodig is om plancapaciteit aan te passen. Immers, als er geen vraag is naar een bepaalde ontwikkeling op een bepaalde locatie zal de markt ervoor zorgen dat er niet gebouwd wordt. Zonder afnemers is er immers geen project. Het probleem dat optreedt is dat voor elk plan de betrokken partij zoekt naar mogelijkheden om zijn plan zo maximaal mogelijk in te vullen. In plaats van een realistisch en weloverwogen kwalitatieve en kwantitatieve planvoorraad ontstaat versnippering, onderlinge concurrentie en verspreid over de gemeente half afgeronde bouwprojecten waarvoor wel reeds alle benodigde infrastructuur is gerealiseerd en openbare ruimte is aangelegd. Bovendien zal de markt zijn voorkeuren niet baseren op kwalitatief ruimtelijke overwegingen, maar

overwegend op financiële motieven. Ten slotte leidt het niet aanpakken van harde, maar in de huidige markt kansloze plannen tot een barrière voor de doorgang van zachte, kwalitatief aantrekkelijke plannen die inspelen op de marktvraag van vandaag.

daarvoor de rekening gepresenteerd te krijgen. Bovendien creëert men zo ruimte voor nieuwe, kansrijke projecten die aansluiten bij de marktvraag van vandaag en die (daarom) ook niet meer door provincies behoeven te worden tegengehouden.

Conclusie De koudwatervrees die bij veel gemeenten heerst over het herprogrammeren van plancapaciteit in verband met vigerende bestemmingsplannen en reeds gesloten contracten met marktpartijen is in veel gevallen onterecht. Publiekrechtelijk zijn er goede mogelijkheden om eenzijdig plancapaciteit te verminderen, ook als deze in bestemmingsplannen is vastgelegd. Bij gemeentelijke betrokkenheid in privaatrechtelijke contracten ligt de situatie gecompliceerder, maar ook hier blijkt in de praktijk vaak meer ruimte te zijn voor herdefiniëring dan wordt gedacht. Een goed beeld van de mogelijkheden is van belang, omdat dit kan worden ingezet bij overleg met contractpartijen over herprogrammering en waar nodig schrappen van plancapaciteit. Op deze wijze kunnen gemeenten hun plancapaciteit aanpassen aan de huidige marktomstandigheden zonder

Noten 1 Rick Meijer is planeconoom bij bureau Rekenruimte en Arjan Bregman is werkzaam bij het Instituut voor Bouwrecht (IBR) in Den Haag en tevens verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Ook werkt hij als zelfstandig juridisch adviseur onder de naam Bregman Advisering. 2 De auteurs hebben dit artikel mede gebaseerd op een adviestraject voor de provincie Gelderland in 2014, waarin acht gemeenten voor een specifieke casus advies hebben gekregen over de mogelijkheden voor het herdefiniëren van plancapaciteit.

Aanmelden:

omgevingindepraktijk.nl/gratis BIM Media

Omgeving in de praktijk.nl 11

Artikelen

is) zal dat moment zich sowieso een keer aandienen. Als met een aangepast programma, waar wel behoefte aan is, mogelijkheden bestaan om zicht te krijgen op daadwerkelijke realisatie is dat in veel gevallen wat waard. Zeker als op de achtergrond het volledig schrappen van plancapaciteit dreigt.

Artikelen

Werken met de Omgevingswet: de wet en jijzelf als instrument In 2018 komt de Omgevingswet. Een ingrijpende verandering in de regelgeving voor het fysieke domein. Maar om de gewenste veranderingen echt te bereiken is ook een ingrijpende verandering van gedrag noodzakelijk. Van burgers en bedrijven, maar ook van bestuurders en ambtenaren. De nieuwe Omgevingswet kan alleen een succes worden wanneer ook gewerkt wordt aan nieuwe competenties én aan zelfinzicht en zelfreflectie. Omdat strakke regels wegvallen, moet je het nu ook van je intuïtie hebben.

mr. ing. M.E. Krul-Seen en drs. M. de Jong1 De Omgevingswet is in aantocht. Op 1 januari 2018 is het zover. Of niet al te lang daarna. Want de planning is erg ambitieus voor één van de grootste veranderingen op het gebied van wetgeving, die we in Nederland in de afgelopen 50 jaar hebben meegemaakt. Hoe dan ook: grote hoeveelheden wetten, algemene maatregelen van bestuur (amvb’s) en ministeriële regelingen in het fysieke domein worden omgevormd tot één wet, vier amvb’s en zo’n tien regelingen. Dat betekent een grote sanering van regels en veel meer afstemming tussen allerlei verschillende wetten die zich richten op stedelijk gebied, natuur, water, infrastructuur en bodem. Rood, groen, blauw en grijs, allemaal in één wetsysteem. Doel van de ingrijpende stelselherziening is om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te waarborgen en ruimte te bieden voor ontwikkeling. Er komen ook (zes) nieuwe instrumenten om de doelen te realiseren. De belangrijkste voor (het ontwikkelende deel van) de gemeente zijn waarschijnlijk de omgevingsvisie en het omgevingsplan. In de visie wordt al het sectorale beleid gebundeld en geïntegreerd en het plan wordt de opvolger van het bestemmingsplan. Met botsproeven in opdracht van het Ministerie van IenM worden de betekenis en werking van de nieuwe regels al uitgeprobeerd, om gevolgen vroegtijdig in beeld te brengen en zo nodig nog aanpassingen te doen. Allemaal om straks optimaal van de nieuwe wet te kunnen profiteren door beter aan te sluiten bij de veranderende en energieke samenleving. Meer persoonlijke afwegingsruimte Heel algemeen gesteld gaan we met de Omgevingswet van een situatie waarin alles verboden is, tenzij het is toegestaan, naar een situatie waarin alles is toegestaan, tenzij het verboden is. Dat lijkt op het eerste gezicht een feest voor alle partijen die klant zijn van de ‘fysieke overheid’: minder regels, minder beperkingen, sneller doen wat je wilt. Maar is dat wel zo? Is het uiteindelijk niet veel lastiger om uit te vinden wat er nog wel verboden is, of wat alleen onder strikte voorwaarden kan, of wat beleidsmatig uiteindelijk toch niet gewenst is? En hoe het zich verhoudt met de belangen van anderen? Vrijheid is mooi, maar misschien nog wel veel mooier als je weet waar die eindigt. Of anders gezegd: als je snel en duidelijk weet waar je aan toe bent. Wat betekent dit voor de gemeentelijke medewerker die met deze nieuwe situatie geconfronteerd wordt? Hoe kan hij zich het beste verhou12

Binnen het fysieke domein zijn de medewerkers van grondbedrijven mogelijk in het voordeel. Bij de grondbedrijven wordt de filosofie achter de Omgevingswet al langer gedeeld. Had tien jaar geleden iedere zichzelf respecterende gemeente van een beetje omvang risicodragende grondproductie, inmiddels is faciliteren de regel en risicodragende fabricage de uitzondering. Dit was ook onafwendbaar, vanwege grote voorraden grond en de noodzaak deze bedrijfseconomisch verstandig te ontwikkelen zonder de ontwikkelvoorraad van particulieren te negeren. Uiteraard heeft niet de komst van de Omgevingswet, maar de crisis van de afgelopen jaren ervoor gezorgd dat het ‘bewusteloos ondernemen’ niet meer populair is bij gemeenten. Bewusteloos ondernemen klinkt misschien erg hard, maar wie realiseerde zich nog het risico van het hebben van een voorraad van vele hectares grond? En was het wel een risico: uit een onderzoek voor erfpachtgronden in de gemeente Den Haag over een periode van ongeveer 1900 tot 2000 bleek dat de gemiddelde waardetoename van bouwgrond zo’n 2,5% à 3% per jaar is. Helaas voorkomt dat niet dat er op de korte termijn sprake kan zijn van een forse waardedaling. Dat het bezit van grond in no time van een lust tot een enorme last zou worden, zag niemand aankomen: de gemeenten (en de provincies en het Rijk) niet, de projectontwikkelaars niet, en wij adviseurs ook niet. Voor medewerkers van grondbedrijven was de overgang van risicodragend ontwikkelen naar faciliteren geen eenvoudige opgave. Niet meer zelf in de lead zijn, maar het pad effenen voor ontwikkelaars, waarmee tot die tijd vooral scherp onderhandeld werd vanuit een eigen sterke positie, vereist flexibiliteit. En terughoudendheid. Daarnaast waren de ontwikkelaars ook niet zo actief de afgelopen jaren, bij gebrek aan een afzetmarkt. Uitnodigingsplanologie klinkt prachtig, maar de invitaties werden maar weinig door de markt aangenomen. Sommige van de ‘aloude grondbedrijfdisciplines’ werden nagenoeg helemaal overbodig: de verwerver van weleer is nu de taxatiedeskundige. De planeconoom ontwikkelt zich tot financieel geweten en regisseur, want ook intern zijn de besturingsprincipes aangescherpt, en zijn bestuurders veel alerter geworden als het gaat om risico’s en financiële veranderingen.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Samenwerken is mensenwerk. De persoonlijke stijl van de grenswerker – zijn handtekening - heeft een wezenlijke impact op het samenwerkingsproces. Heb jij inzicht in je persoonlijke stijl? De Signaturen voor Samenwerking helpen je daarbij.

Artikelen

Signaturen voor Samenwerking De Signaturen als handelingsrepertoire

De gezaghebbende onderhandelaar

De vindingrijke vormer

De grondige ontwerper

De gedreven voorvechter

Herkenbaar als: pragmatisch, charismatisch en daadkrachtig

Herkenbaar als: analytisch,

Verbindend door: het benadruk-

betrouwbaar en structurerend

ken van onderlinge afhankelijk-

Verbindend door: het bieden van

Herkenbaar als: begaan, per-

heden en het creëren van een

overzicht en inzicht in

momentum voor besluitvorming

vragen, belangen en perspectie-

soonlijk en informeel Verbindend door: het creeeren

Quote: “Het is een illusie om te

ven voor betere oplossingen

denken dat iedereen even tevre-

Quote: “Openheid en meeden-

van een veilige setting voor de kwetsbaarheid van mensen en

den is met het resultaat.”

ken gaan prima samen met een

het bouwen van vertrouwen

strakke regie.”

Quote: “Goed partnerschap begint met luisteren.”

De betrokken relatiebouwer Herkenbaar als: overtuigend, activerend en principieel Verbindend door: het schetsen

Herkenbaar als: onconventioneel, verrassend en verwarrend Verbindend door: het laten ontstaan van een beweging in een

van een gezamenlijk toekomst-

uitnodigende setting

perspectief voor een betere

Quote: “Ongewenste reacties

leefomgeving

bestaan niet.”

Quote: “Het kan wel! Een wervend toekomst perspectief motiveert.”

- 14 -

den met de ontwikkelingswensen van zijn klant, de beleidswensen van zijn bestuurders en de belangen van omwonenden en belangengroeperingen? Het managen van verwachtingen wordt belangrijker dan ooit: welke vraag ga je waarom niet of waarom wel faciliteren? En hoe? Dat vereist een visie, of ten minste een afweging aan de voorkant. Dit is niet alleen een ambtelijke, maar vaak ook een bestuurlijke of zelfs een politieke afweging. Als iets ongewenst is, moet dat heel snel duidelijk zijn. En als iets wel gewenst is, moet er voortvarend aangepakt worden. Dan is een medewerker nodig die niet alleen intern alles goed regelt, maar die ook adaptief kan samenwerken met alle betrokkenen. Die goed kan omgaan met de spanning tussen vrijheid en zekerheid op de grens tussen de binnenwereld van de overheid en de buitenwereld van de betrokken partijen. Een ‘grenswerker’. Competenties van de grenswerker De wetgever gaat uit van mondige burgers, die zelf kunnen bepalen wat ze nodig hebben, in welke volgorde ze dat moeten regelen en aanvragen, en hoe ze dat dan kunnen verkrijgen. Ongetwijfeld zullen ze er zijn, die burgers die het precies weten, maar er is ook een groeiende groep die het niet kan bijbenen. En ook doorgewinterde projectontwikkelaars zullen opnieuw hun weg moeten vinden in het nieuwe bos met overheidsregels, ook al is dat bos zorgvuldig uitgedund. Dat betekent dat er enerzijds mensen nodig zijn die (alle benodigde) procedures kennen en weten hoe die in de gemeente het beste gevolgd kunnen worden. En anderzijds mensen die kunnen inspelen op de belangen en wensen van klanten. Grenswerkers die zowel binnen als buiten weten te bedienen. Dat vraagt nogal het een en ander aan competenties: - deskundigheid en dat ook uitstralen, zowel op inhoud als op regelgeving en op een breed terrein van de Omgevingswet; BIM Media

- stevigheid in een weerbarstig krachtenveld en bestand zijn tegen elkaar tegenwerkende krachten; - een dienstverlenende houding door resultaatgericht te werken zonder zelf aan het stuur te (willen) zitten; - invoelingsvermogen, snappen wat anderen beweegt, hun belangen kennen en daarmee omgaan; - flexibiliteit en improvisatievermogen, gemakkelijk switchend en inspelend op wensen van de klant en van de organisatie; - bestuurlijke sensitiviteit, omdat niet alles eenduidig vastligt, maar mede bepaald wordt door politieke voorkeuren en bestuurlijke issues; - overtuigingskracht, soms moet je ook een standpunt kunnen innemen en verdedigen, zelfs naar bestuurders; - analytisch denken en kunnen schiften tussen actualisatie van bestaand beleid en kaderwijzigingen; - omgevingsgevoeligheid, weten wat er speelt en handelingssnelheid, omdat de maatschappij beweeglijker is geworden. Het vergt ook een andere aanpak: niet eerst kijken of het kan, en dan nog eens nadenken of je het als gemeente wel wilt, maar juist andersom: je weet wat je wilt, en past dit? En zo ja, hoe kun je het samen voor elkaar krijgen? Met welke andere belangen krijg je te maken en hoe breng je die in evenwicht? En welke afspraken maak je dan vervolgens, over verdeling van werk en kosten? De anterieure grondexploitatieovereenkomst ex artikel 6.24.1 Wro zal voortaan een proloog kennen: wat wil de ontwikkelende partij, wat wil de gemeente, is dat met elkaar te combineren en worden de belangen van anderen voldoende gerespecteerd? En als alle antwoorden positief zijn: hoe ga je het dan met elkaar doen? Verwachtingenmanagement, omgevingsmanagement, afspraken maken en nakomen, rolverdeling en rolvastheid: ze 13

Artikelen zijn allemaal nodig om een kans op succes te maken. Deze algemene vaardigheden worden kritische succesfactoren. De eigen signatuur van de grenswerker Wat betekent dit voor de grondbedrijfmedewerker die wij als grenswerker positioneren? Werkzaam met één been in de eigen organisatie en met het andere been in het netwerk. Niet de werkwijzen van de eigen organisatie als leidend beschouwend, maar zoekend naar een verbindende taal, aanpak en omgangsvorm. Hoort daar maar één type medewerker bij en wordt de rest overbodig? Zeker niet, dé grenswerker bestaat niet, want geen casus is gelijk en de verbinding van klant, vraag en gemeentelijk beleid leidt tot een grote variëteit aan combinaties. Logischerwijs stelt dat ook verschillende eisen aan het profiel van de medewerker die het betreffende vraagstuk aanpakt. Het succes van de grenswerker is vooral afhankelijk van de mate waarin zijn persoonlijke stijl en het daarbij behorende gedrag aansluiten bij het vraagstuk en de initiatiefnemer. Daarom hebben we de Signaturen voor Samenwerking2 ontwikkeld: vijf verschillende handelingsrepertoires die gaan over de eigenschappen en het gedrag van de grenswerker en de accenten die hij aanbrengt. We onderscheiden de Gezaghebbende Onderhandelaar, de Grondige Ontwerper, de Betrokken Relatiebouwer, de Gedreven Voorvechter en de Vindingrijke Vormer. Je eigen signatuur wordt bepaald door je persoonlijkheid, de context waarin je werkt en het handelingsrepertoire waar je vervolgens gebruik van maakt. Dat is de persoonlijke handtekening die de grenswerker onder het doorlopen proces zet. Werken op het grensvlak betekent omgaan met verschillende en soms tegenstrijdige belangen, wensen, omgangsvormen en culturen. Dit brengt lastige afwegingen met zich mee. Zoals het bieden van zekerheid en het bieden van vrijheid. Of het vermijden van risico’s en het aangaan van risico’s. Of het vasthouden aan gemaakte afspraken en het meebewegen met wensen van bewoners. Een grenswerker die deze tegenstrijdige waarden en bijbehorende competenties kan combineren noemen wij een tweebenige speler. Het gebruiken van twee benen: 14

je gestructureerde (rechter)been en je vrije (linker)been vergroot je handelingssnelheid en de kans op succes. Het maken van een combinatie van de vijf signaturen helpt hierbij. Dat zal vast af en toe spagaten opleveren, maar door dit te onderkennen blijf je soepel. Tot slot Vanuit de organisatie is ruimte nodig om te leren en te experimenteren. De invoering van de Omgevingswet laat zich niet regelen door een lijst met acties op te stellen, en die stelselmatig af te vinken. Er is meer nodig; een stevige cultuurverandering. Dat vraagt van het management een sterkere aansturing op het trainen van beide benen en goed te schakelen tussen de eigenschappen van medewerkers en de aard van het vraagstuk van de klant. Het vraagt van medewerkers een sterker bewustzijn rond het eigen handelen met meer zelfinzicht en zelfreflectie. Maar bijvoorbeeld ook het vaker evalueren van klantervaringen om je voortdurend te verbeteren en je eigen ombudsman te willen zijn. Moet je die nieuwe medewerkers in dienst hebben? Als gemeente wordt het belangrijk om te sturen op een goed en divers team van mensen die ervaring kunnen opbouwen en van elkaar kunnen leren, zodat ze steeds vaker op hun intuïtie durven te vertrouwen. Afhankelijk van de gevraagde expertise is hier geen inhuur voor nodig. En ambtelijke samenwerking tussen gemeenten biedt kansen voor schaalvergroting van de grondbedrijven en het daarmee uitbreiden van je medewerkersbestand. Wel wordt een zorgvuldige en professionele intake en toewijzing van werk heel belangrijk: die medewerker van een bepaalde signatuur zal een bepaalde casus beter doen dan een andere.

Noten 1 De auteurs zijn beiden werkzaam bij Twynstra Gudde. Marlies Krul-Seen is partner en Martine de Jong is senior adviseur en trainer, en is tevens als docent verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen. 2 Zie voor meer informatie over de Signaturen voor Samenwerking: www.tg.nl/ signaturen. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

COLUMN

Bang voor professor Hennekens. Dat waren nogal wat studenten tijdens mijn rechtenstudie in Nijmegen. Het bleek reeds bij het eerste hoorcollege bestuursrecht. Deze hoogleraar was een meester in het stellen van lastige vragen, met name aan degenen die het waagden met een petje op het hoofd of, erger nog, te laat te verschijnen in de collegezaal. Na de pauze waren de voorste rijen van de collegebankjes ineens een stuk leger. Een aantal studenten had zich uit de voeten gemaakt. Op naar de videozaal waar het college ook wel gevolgd kon worden. In het laatste nummer van het Tijdschrift voor Bouwrecht trekt Hennekens vrij fel van leer over de door hem gesignaleerde knellende verhoudingen tussen gemeenteraad en het college van B&W die voortvloeien uit de afdeling Grondexploitatie uit de Wro. Volgens de oud-Staatsraad blijkt uit die wet helemaal niet dat er een voorkeur zou moeten zijn voor kostenverhaal via door het college te sluiten anterieure overeenkomsten, boven kostenverhaal via het door een gemeenteraad vast te stellen exploitatieplan. Hij noemt het knellend dat colleges vaak tegelijk contracteren over kostenverhaal én over planologische bevoegdheden, terwijl het de raad is die over die onderwerpen behoort te gaan. De bevoegdhedenverdeling, net als tijdens de colleges, als stokpaardje voor een vlammend betoog. Juridisch dogmatisch gezien snap ik zijn bezwaren, ook al haalde ik destijds voor bestuursrecht slechts een ruime voldoende. Ik vermoed echter dat men het bij menige gemeente en ook aan ontwikkelaarszijde juist wel prima vindt om de kosten te verhalen via een anterieure overeenkomst. Door in diezelfde overeenkomst het college handig te laten contracteren over de inzet van de planologische bevoegdheden kan BIM Media

Artikelen

Knelpunten

voorkomen worden dat de gemeenteraad zich klem gezet ziet voor wat betreft de vaststelling van het bestemmingsplan. Volgens mij werkt het systeem van de wet in de meeste gevallen eigenlijk best wel prima. Het is vooral knellend dat er nog steeds gemeenten zijn die menen anterieur veel meer kosten te kunnen en mogen verhalen dan zij via het exploitatieplan zouden kunnen doen. Nogal wat ontwikkelaars kiezen in dit verband eieren voor hun geld. Dat doen zij ook wanneer de gemeente zich overduidelijk schuldig maakt aan betaalplanologie. Met een beroep op formaliteiten komt het project immers niet van de grond en de vaststelling van een exploitatieplan kan nogal vertragend werken. Hierover aankloppen bij de Afdeling heeft geen zin. Staatsraden willen zich aan vraagstukken over het exploitatieplan al niet snel branden. Laat staan dat zij zich zouden wagen aan een inhoudelijk oordeel over betaalplanologie. Dat knelpunt laten zij over aan de Hoge Raad. Ons hoogste rechtscollege zal zich binnenkort buigen over de grenzen van gemeentelijk kostenverhaal. Het zal mij benieuwen. Nog even terug naar de colleges van Hennekens. Had hij eenmaal ontdekt dat een student een antwoord op een in zijn ogen gemakkelijke vraag niet wist, dan kon je ervan op aan dat die persoon ook de vervolgvragen tijdens het college voorgelegd zou krijgen. Op een gegeven moment hoorde ik hem aan iemand de vraag stellen: “Maar weet u dan wel of de Franse revolutie voor of na de zondvloed was?” Ik keek alweer uit naar zijn volgende hoorcollege. Manfred Fokkema

15

Artikelen

Btw-compensatie bij aanleg op- en afritten snelweg Afgelopen juni heeft het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden een opvallende uitspraak gedaan inzake het BTWcompensatiefonds (hierna: het BCF).1 Het Gerechtshof oordeelde dat de gemeente Nijkerk recht heeft op een bijdrage ingevolge het BCF voor de btw die aan haar in rekening is gebracht ter zake van de aanleg van op- en afritten op de Rijksweg A28. Dit terwijl de betreffende op- en afritten direct na oplevering bij het Rijk in gebruik en beheer zijn gekomen en later – conform bestemming – aan het Rijk zijn geleverd.

drs. D.J. Boswinkel2 De zaak gemeente Nijkerk De gemeente Nijkerk en de gemeente Amersfoort wilden beide een nieuwbouwwijk realiseren. De noodzakelijke ontsluiting daarvan zou via een bestaande aansluiting op

de A28 geschieden. De Raad van State heeft echter beslist dat een extra aansluiting nodig was. Vervolgens hebben beide gemeenten hiertoe een plan opgesteld. Op basis van dit plan werden de kosten van de aanleg volledig gedragen door beide gemeenten en treedt de gemeente Amersfoort op als opdrachtge-

ver jegens de aannemer voor de aanleg. Zij factureert vervolgens een deel van de kosten, te verhogen met btw, aan de gemeente Nijkerk. Dit voor de op- en afritten die worden aangelegd op ondergrond die bij de gemeente Nijkerk in eigendom was.

Foto: Pixabay.com. 16

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

De gemeente Nijkerk wil de btw op de kosten van de aanleg van de op- en afritten compenseren bij het BCF. De Belastingdienst weigert dit. Zij stelt dat niet de gemeente, maar het Rijk afnemer is van de prestatie, dan wel dat de uitsluiting van het recht op compensatie ingevolge het BCF aan de orde is omdat de op- en afritten aan het Rijk – een individuele derde – ter beschikking zijn gesteld. Hiertegen komt de gemeente Nijkerk in bezwaar. Dit resulteert in een beroep bij de rechtbank Oost-Nederland. De rechtbank stelt de Belastingdienst in het gelijk. Tegen deze uitspraak stelt de gemeente Nijkerk hoger beroep in bij het Gerechtshof. Het Gerechtshof stelt de gemeente Nijkerk in het gelijk. Behandeling Gerechtshof Voor het recht op compensatie ingevolge het BCF is het noodzakelijk dat aan het compensatiegerechtigde lichaam btw wordt gefactureerd ter zake van aan hem verrichte leveringen en verleende diensten. De gemeente Nijkerk moet dus afnemer zijn van de prestatie. Om te bepalen of in casu de gemeente Nijkerk de afnemer van de prestatie is, dient volgens het Gerechtshof aansluiting te worden gezocht bij de rechtspraak die is gewezen voor de Wet op de omzetbelasting 1968. Hierin is reeds geoordeeld dat degene die (als opdrachtgever) de rechtsbetrekking aangaat de prestatie afneemt.3 Daaraan doet niet af dat één of meer anderen dan het publiekrechtelijke lichaam (in casu: het Rijk) belang hebben of gebaat zijn bij de afgenomen prestatie. De gemeente Nijkerk geldt volgens het Gerechtshof als afnemer van de prestatie, waardoor zij in beginsel recht op compensatie ingevolge het BCF kent. Het BCF kent echter een uitsluitingsbepaling. Er bestaat geen recht op compensatie van btw voor de btw op ‘goederen en diensten welke gebezigd worden om verstrekt, verleend of ter beschikking gesteld te worden aan één of meer individuele derden’. Volgens de Belastingdienst was hiervan sprake: de gemeente Nijkerk heeft de prestatie ter beschikking gesteld aan een individuele derde, BIM Media

Artikelen

Op 25 mei 2009 werden de op- en afritten door de aannemer opgeleverd en twee dagen later waren deze voor het verkeer opengesteld. Sindsdien berust het beheer en onderhoud bij het Rijk. Vervolgens leverde de gemeente Nijkerk in januari 2011 de bij haar in eigendom zijnde percelen grond, waarop de op- en afritten zijn gelegen, aan het Rijk. De koopsom was gelijk aan de grondwaarde, dus exclusief de kosten van de nieuwe aansluiting op de A28.

Foto: Pixabay.com.

te weten het Rijk. Volgens het Gerechtshof is ook deze stelling onjuist. De op- en afritten worden door de inwoners van de gemeente Nijkerk gebruikt om de wijken te bereiken of over het grondgebied van de gemeente Nijkerk te reizen. Dat niet-inwoners of het Rijk ook belang hebben of gebaat zijn, doet hier niet aan af. Dit geldt eveneens voor de omstandigheid dat de gemeente Nijkerk de percelen grond waarop de op- en afritten zijn gelegen begin 2011 levert aan het Rijk. Het recht op compensatie van de btw voor de gemeente Nijkerk blijft dus in stand. Toekomst Tegen voormelde uitspraak van het Gerechtshof is inmiddels door de staatssecretaris van Financiën cassatie ingesteld. De Hoge Raad zal dus moeten beoordelen of het recht juist is toegepast. Pas na het arrest van de Hoge Raad bestaat zekerheid of gemeenten in gelijksoortige gevallen de btw kunnen compenseren bij het BCF. Hierbij valt niet alleen te denken aan de aanleg door gemeenten van Rijks- en provinciale infrastructuur, maar bijvoorbeeld ook aan de aanleg van watergangen voor waterschappen.

btw wordt ‘gevolgd’ in elk van de negen kalenderjaren volgende op het kalenderjaar waarin het compensatiegerechtigde lichaam deze zaak is gaan gebruiken. Als gedurende deze ‘herzieningsperiode’ de onroerende zaak door het compensatiegerechtigde lichaam wordt geleverd, vindt een herziening van de gecompenseerde btw plaats. Het lichaam wordt dan ingevolge het BCF geacht de onroerende zaak te gebruiken voor activiteiten waarvoor geen recht op compensatie bestaat vanaf het tijdstip van levering tot aan het einde van voormelde herzieningsperiode. Alsdan dient mogelijk een deel van de gecompenseerde btw te worden terugbetaald. Het blijft van belang voormelde materie tijdig in beeld te brengen bij de fiscale analyse van een gebiedsontwikkeling. Noten 1 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 2 juni 2015, nr. 13/00247. 2 Drs. D.J. Boswinkel is director bij PwC Belastingadviseurs N.V . 3 Onder andere Hoge Raad d.d. 2 december 2011, nr. 43.813.

Ten slotte merk ik op dat het Gerechtshof heeft aangegeven dat de BCF-gevolgen van de levering in 2011 door de gemeente Nijkerk aan het Rijk in deze procedure niet aan de orde kunnen komen. Dit doordat het enkel ging om de te compenseren btw in 2009. Voor de levering in 2011 is van belang te onderkennen dat bij onroerende zaken de gecompenseerde 17

Artikelen

Basisprincipes van het opstalrecht Het opstalrecht is een veel gebruikt recht dat sterke overeenkomsten vertoont met het recht van erfpacht. Voor een deel van de wettelijke regeling wordt in de wet zelfs verwezen naar een aantal artikelen uit de titel over erfpacht. Met betrekking tot kabels en leidingen is de noodzaak om een opstalrecht te vestigen door een wetswijziging uit 2007 minder van belang geworden, maar niet geheel verdwenen. Een kort overzicht. Erwin Hijmans1 Eigendom Het recht van opstal is geregeld in de artikelen 5:101 tot en met 5:105 BW. Het gaat om het juridische middel om de verticale natrekkingsregel, waar dat gewenst is, op te heffen. Hiermee wordt een (contractuele) uitzondering gemaakt op de regel dat de eigenaar van de grond ook eigenaar van de daarop gerealiseerde opstal(len) is. Daarnaast kan met behulp van het opstalrecht ook een horizontale scheiding van eigendom worden aangebracht, bijvoorbeeld voor een inpandig transformatorstation.

dit bijvoorbeeld clubgebouwen op sportvelden of noodlokalen op van de gemeente (al dan niet) gehuurde grond. Het recht van opstal wordt tegenwoordig ook gebruikt bij ondergrondse parkeergarages en overkluizingen en de laatste tijd ook voor gehuurde zonnepanelen op daken.

betrekking op zelfstandige opstalrechten. Bij het gebruik van algemene voorwaarden die op het opstalrecht betrekking hebben, moet men erop bedacht zijn dat een afwijking daarin van regelend recht krachtens het bepaalde in artikel 6:237 sub b BW vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn.

In de vestigingsakte waarin het opstalrecht wordt vastgelegd, kunnen de bevoegdheden van de opstaller worden beperkt. Is er geen beperking opgenomen, dan heeft de opstaller al die bevoegdheden, die tot het volle genot van zijn recht nodig zijn.

Afhankelijke opstalrechten Er bestaan ook afhankelijke opstalrechten (artikel 5:101 lid 2 BW). Dat zijn rechten van opstal die afhankelijk zijn van het recht dat de opstalverlener zelf heeft. Zo kan een recht van opstal worden verleend door een erfpachter3 (als de erfpachtakte dat toelaat). Zodra het recht van erfpacht eindigt, eindigt ook het recht van opstal. De erfpachter kan immers niet ‘over het graf heen regeren’, hij kan geen beter recht verlenen dan hij zelf heeft. Op deze wijze worden ook huurovereenkomsten gesloten in samenhang met een opstalrecht. Dat recht kan dan uitdrukkelijk afhankelijk van de huurovereenkomst worden gemaakt, of onafhankelijk. Uiteraard zijn de meeste opstalrechten op gehuurde grond afhankelijk. Dat levert voor de eigenaar van de opstal een soms slecht aanvaardbaar risico op, afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst. Een afhankelijk opstalrecht is, anders dan het zelfstandig opstalrecht, niet vervreemdbaar.

Voor het recht van opstal kan, maar hoeft geen retributie (vergoeding) bedongen te worden, maar als dat gebeurt kan het alleen in geld.

Bij het einde van het opstalrecht vervalt de eigendom van de opstal aan de eigenaar van de grond of het gebouw waarop het gevestigd was. De opstaller heeft echter het recht de opstal weg te nemen, tenzij anders in de vestigingsakte is bepaald, of de waarde ervan door de eigenaar aan hem is vergoed. Het vergoedingsrecht heeft zakelijke werking. Het kan voor een pachter van landbouwgrond dan ook zinvol zijn om een opstalrecht te bedingen voor het woonhuis, de schuren en de stallen die zich op de gepachte grond bevinden.2 Ook geldt voor de opstaller een gelijksoortig retentierecht als ook de erfpachter heeft. De bevoegdheden van de opstaller tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van de gebouwen kunnen in de opstalakte worden beperkt. Als niet anders is overeengekomen heeft de opstaller echter het volle genot van de zaak waarop zijn recht rust.

Het opstalrecht wordt van oorsprong vooral gebruikt in situaties waar iemand op gehuurde grond onroerend goed in eigendom wil hebben. In gemeentelijke situaties betreft

Het grootste deel van de opstalregeling is regelend recht, met uitzondering van die regelingen die via de erfpachtbepalingen dwingend zijn. De regeling heeft vooral

Het opstalrecht wordt in het BW gedefinieerd als ‘het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen’. De regeling sluit deels aan bij de bepalingen voor erfpacht en heeft daar overigens ook een grote mate van verwantschap mee. Het opstalrecht kan zelfstandig zijn of afhankelijk worden gevestigd van een ander recht, zoals huur of pacht of van een zakelijk recht als erfpacht. Wordt een opstalrecht afhankelijk gesteld van een ander recht, dan eindigt het recht van opstal bij het einde van de overeenkomst voor dat andere recht.

18

Dergelijke constructies komt men wel tegen bij zomerhuisjes. Als de eigenaar krachtens de huurovereenkomst en het huurrecht de mogelijkheid heeft om de huur op te zeggen en het op de gehuurde grond gevestigde opstalrecht is afhankelijk van de huurovereenkomst, dan rest de huurder slechts de mogelijkheid om zijn opstal ‘mee te nemen’. Gebeurt dat niet, dan heeft de opstaller in GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Opstalrecht voor kabels en leidingen Voor wat kabels en leidingen betreft, is het opstalrecht bij de invoering van het huidige BW in de plaats gekomen van het zogenaamde ‘b.p.-recht’, het recht dat werd genoemd in het voormalige artikel 5 lid 3 sub b van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Ingevolge artikel XL van de Invoeringswet voor boek 3, 5 en 6 BW is het b.p.-recht vervallen.4 Soms komt men b.p-rechten nog tegen in het kadaster, als dat opgenomen blijkt te zijn in een aankomsttitel. Ook op deze bestaande b.p.rechten zijn sinds 1 januari 1992 krachtens de wet de regels voor opstal van toepassing geworden. Sinds de invoering van artikel 5:20 lid 2 BW in 2007 is een opstalrecht echter niet meer nodig om de eigendom van kabels en leidingen zeker te stellen. Die bepaling geeft namelijk aan dat kabel- en leidingnetwerken toebehoren aan de bevoegde aanlegger van het netwerk of diens rechtsopvolger. Of de aanlegger destijds bevoegd was, moet blijken uit een overeenkomst of vloeit voort uit een publiekrechtelijke regeling zoals de Elektriciteitswet, de Gaswet of de Belemmeringenwet Privaatrecht. Sinds 2010 kan degene die zich op 1 februari 2007 als eigenaar van een kabelof leidingennetwerk gedroeg, dat netwerk in de openbare registers inschrijven en dat net als eigenaar overdragen en bezwaren. Een kabel- of leidingennetwerk is dus onroerend van aard. Dat betekent ook dat er aan een netwerk, onafhankelijk van de grond een zakelijk recht kan worden verbonden. Artikel 5:20 lid 2 BW heeft alleen betrekking op de eigendom van het netwerk. De Hoge Raad bepaalde in een arrest uit 20135 dat het legrecht niet hetzelfde is als een ligrecht. De bevoegdheid om de kabels en/of leidingen in de grond van een ander te hebben liggen, vloeit niet uit het artikel voort en kan nog steeds het beste met een opstalrecht worden geregeld.6 Desgewenst kan dat ook met een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting, zolang deze maar geformuleerd zijn als een verplichting (van de eigenaar van de grond) om te dulden of niet te doen: de kabels of leidingen te dulden en ze niet weg te halen, te beschadigen of anderszins te frustreren. In sommige gevallen kan het principieel hanteren van een zakelijk recht voor het hebben, houden, onderhouden en vernieuwen van kabels en leidingen ook enig BIM Media

financieel voordeel voor de gemeente bieden. De aanwezigheid van kabels en leidingen in de grond kan een waardevermindering daarvan opleveren. Die behoort voor rekening te komen van de opstaller. Dat kan worden opgelost door een eenmalige vergoeding voor de vestiging van het opstalrecht te vragen, maar aan het opstalrecht kan ook een redelijke jaarlijkse retributie worden verbonden. Daarbij kan worden bepaald dat die wordt geïndexeerd. Het opstalrecht valt onder de lasten en beperkingen, die in artikel 7:15 wordt bedoeld. Wordt een perceel grond verkocht met een opstalrecht, dan gaat het er niet alleen om dat het recht uitdrukkelijk wordt aanvaard, maar ook dat de beperkingen en financiële consequenties de koper daarvan duidelijk zijn.7

in het betrokken nutsbedrijf dat gevraagd werd of zij belang had bij een opstalrecht voor haar netwerk in te verkopen grond, reageerde met een verkoopverbod. Men verbood de gemeente eenvoudig schriftelijk om de gemeentegrond waarin de kabel gelegen was aan derden te verkopen. Meestal ging het dan om een actie om snippergroen te verkopen aan de eigenaren van de aanliggende percelen. Het zal duidelijk zijn dat de aanwezigheid van haar kabels in de grond het nutsbedrijf geen recht of titel geeft om een dergelijk verbod te concretiseren of op welke manier dan ook te handhaven. Zo’n verbod kan dan ook gerust worden genegeerd. Tegenhouden kan de netwerkbeheerder een verkoop alleen als dat contractueel bedongen zou zijn.

Noten 1

Redacteur van Grondzaken in de Praktijk.

2 H.J. Snijders & E.B. Rank-Berenschot, Goederen-

In geval de gemeente grond verkoopt waarin zich kabels en leidingen van een netwerkbeheerder bevinden, kan het zijn dat daarvoor geen zakelijk recht aanwezig is. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat de nutsvoorzieningen destijds door een gemeentelijk nutsbedrijf waren aangelegd in gemeentegrond. Artikel 5:20 lid 2 BW garandeert in dat geval dat de voorzieningen eigendom zijn van de rechtsopvolger van de oorspronkelijke nutsbedrijven. Maar voor het ligrecht zal bij de verkoop een opstalrecht moeten worden gevestigd. Bij een uitgifteovereenkomst is de netwerkbeheerder echter geen partij (behoudens het geval waarin de netwerkbeheerder de koper is). Er zou bij het vestigen van een opstalrecht dan ook sprake zijn van een derdenbeding. De zaak kan als derdenbeding worden opgelost, maar daarvoor is krachtens artikel 6:253 BW aanvaarding door de derde noodzakelijk. Is die er niet, dan kan de gemeente in de uitgifteovereenkomst de verplichting voor de koper opnemen om, indien de netwerkbeheerder dat wenst, alsnog mee te werken aan de vestiging van dat opstalrecht. Daarmee wordt dan tevens het probleem van de kosten van de vestiging van het recht opgelost. Die kosten horen immers bij de opstaller thuis, en niet bij de gemeente die grond overdraagt. Zou de gemeente betalen en daarvoor de netwerkbeheerder geen kosten in rekening brengen, dan geldt het derdenbeding als het niet direct nadat het aan hem ter kennis is gebracht, bestreden wordt door de netwerkbeheerder.8 De wettelijke regels omtrent derdenbedingen zijn te vinden in de artikelen 6:253 en 6:254 BW.

recht, nr. 685. 3 Dit is volgens A.A. van Velten echter niet mogelijk, zoals blijkt uit zijn artikel ‘Toekomstige privaatrechtelijke vormgeving van bouwprojecten: enkele wensen’, BR 2005/6. 4 De Belemmeringenwet Privaatrecht heeft tot doel te verzekeren, dat bepaalde werkzaamheden in het openbaar belang kunnen worden uitgevoerd indien daarvoor gebruik gemaakt moet worden van andermans grond. 5 ECLI:NL:HR:2013:CA0727. 6 Voor een uitgebreide beschrijving van een en ander wordt verwezen naar Breet, Klapwijk en Parlevliet, Netbeheerperikelen: liggen en leggen, lusten en lasten, BR december 2015. 7 Zie voor een uitgebreidere uitleg rond deze vergoeding Hijmans en Fokkema, Recht rond Grondbeleid, § 2.3.2.5. 8

Zie artikel 6:253 lid 4.

Vanuit de praktijk zijn situaties bekend waar19

Artikelen

principe recht op vergoeding van hetgeen hij aan gebouwen en beplantingen achterlaat. Dat laatste is echter wel sterk afhankelijk van hetgeen in de akte van vestiging is bepaald (artikel 5:105 lid 3 juncto artikel 99, alsmede artikel 5:102 BW).

Actualiteiten

Opinie Rapport Grond, geld en gemeenten

Welke ruimte krijgt actief grondbeleid? De praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft organiseert regelmatig rondetafelgesprekken met beslissers en deskundigen. Onlangs vond zo’n rondetafelgesprek plaats over het thema Grond, geld en gemeenten, naar aanleiding van het recent verschenen, gelijknamige rapport van de Raad voor de financiële verhoudingen (Rfv). Een vijftiental deskundigen en praktijkmensen reflecteerden, samen met de leden van de Rfv, kritisch op de aanbevelingen van het rapport. De deelnemers onderschreven de analyse en aanbevelingen van het advies op hoofdlijnen, maar men plaatste ook forse kanttekeningen. Ik geef hier de voornaamste conclusies van de levendige gedachtewisseling weer. Een van belangrijkste onderwerpen in de discussie bleek de vraag welke ruimte in de toekomst nog moet blijven voor actief (risicodragend) gemeentelijk grondbeleid. Het advies bepleit een ‘nee tenzij’-strategie jegens actief grondbeleid, met de nadruk op ‘nee’. De deelnemers aan het rondetafelgesprek gaven echter een bredere uitleg aan het ‘tenzij’. Er is ruimte voor actief grondbeleid indien: - een publiek belang bij de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aan de orde is en marktpartijen het laten afweten; - het voor de gemeente gaat om belangrijke, langlopende, complexe exploitaties, met een hoog procesrisico (een PPS-constructie kan in deze situatie zinvol zijn); - met selectieve, strategische aankopen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling kan worden veiliggesteld. Tussen zuiver faciliterend grondbeleid en zelf de grondexploitatie volledig ter hand nemen, bestaan tussenvormen die overweging kunnen verdienen: veiligstellen van strategische gronden, financiering, joint venture, subsidiëring. Indien een gemeente kiest voor (een vorm van) actief grondbeleid, gelden de volgende randvoorwaarden: - gemeentelijke grondexploitatie is een instrument om ruimtelijke (her)ontwikkeling te bevorderen en geen middel om geld te verdienen; afdrachten van het grondbedrijf aan de algemene dienst zijn dus ongewenst; - het grondbedrijf vergt een zuiver bedrijfsmatige opzet; een discussiepunt is een nog verder verzelfstandigde positie van het grondbedrijf; - de gemeente moet de nodige expertise en competenties in eigen huis hebben om het grondbedrijf professioneel te runnen; - financiële buffers moeten beschikbaar zijn om tegenvallers op te vangen. 20

Het blijft een gemeentelijke keuze om weloverwogen positie en strategie te kiezen in het domein van grondbeleid en grondexploitatie. De (verplichte) vijfjaarlijkse nota grondbeleid biedt daartoe het geëigende kader. Het feit dat veel gemeenten nog een forse grondportefeuille hebben, maakt de discussie overigens de komende jaren voorlopig theoretisch. Kostbare, binnenstedelijke grondexploitaties zijn marktafhankelijker dan voorheen. Wensdenken helpt niet. Publiek-private samenwerking kan wel helpen, maar de financiële polsstok van de meeste marktpartijen is korter dan voor de crisis. Dat heeft consequenties voor de planomvang, te meer omdat nauwelijks gelden beschikbaar zullen zijn voor afdekking van de onrendabele top. Enkele provincies zijn hierin wel actief, onder meer in de vorm van regionale revolving funds. Voor de dekking van publieke kosten zijn voorstellen gedaan voor aanpassing van de waarderingsgrondslag bij onteigening en voor vormen van baatafroming. Deze voorstellen konden niet op algemene steun bogen. Steun bleek wel voor het idee dat gemeenten baat moet hebben bij een hogere OZB-opbrengst als gevolg van investeringsprojecten (dus geen afroming meer via het Gemeentefonds). Ook werd het bekende pleidooi voor vergroting van het gemeentelijk belastinggebied van harte onderschreven. Ten slotte bepleitten de deelnemers aan het rondetafelgesprek eensgezind verbetering van kennis, competenties en transparantie van de gemeente in al haar geledingen op het terrein van grondbeleid en het grondbedrijf. En dat vergt ’missie en zending’. Mij dunkt dat de Vereniging van Grondbedrijven met haar partners daar een sleutelrol in kan spelen. Prof. mr. Friso de Zeeuw1 Noot 1 Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten BPD.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Actualiteiten

Opinie Rapport Grond, geld en gemeenten

Waar is het uitlekgewicht? Nu het stof wat is neergedwarreld rond het Rfv-rapport Grond, geld en gemeenten1 is er een zoektocht naar de uiteindelijke betekenis voor de praktijk. Aan de hand van trefwoorden overheerst de impressie dat de oogst mager is. Te laat. Het was beter geweest als de raad trefzeker stelling had genomen toen gemeenten grootschalig anticiperende (strategische) inkopen gingen doen. Achteraf is het gemakkelijk praten. Geen toegevoegde waarde. De analyses voegen niets toe aan de vele publicaties die recent zijn verschenen. Alles wordt nog eens dunnetjes overgedaan. Het rapport is een voorbeeld van recycling. Het vocabulaire is broos. De Rvf spreekt over actieve grondexploitatie maar men bedoelt risicodragende grondexploitatie en dat is wat anders. De receptenkast van actief grondbeleid bevat immers legio instrumenten zonder zelf als gemeente ondernemer te zijn. Oppervlakkige uitwerking. Meer oplossingen zijn denkbaar zoals interne verzelfstandiging van gemeentelijke grondbedrijven en het construeren van een level playing field met particuliere grondexploitanten. Miskenning. Zonder risicodragende gemeentelijke grondproductie zou ons stedelijke landschap er veel beroerder uitgezien hebben en was de grote bouwopgave mogelijk stroever verlopen. Medeverantwoordelijkheid en penitentie. De gemeenten hebben in veel gevallen mede geacteerd op de inkoopmarkt omdat ze daartoe destijds zijn opgeduwd door de provincies. De prangende vraag is: kan ten principale de provinciale kas gemobiliseerd worden om de locale afwaarderingproblemen op te lossen? Een stevige(r) stellingname van de Rvf draagt mogelijk bij aan een bespoediging van de dekking van de afwaardering vanuit die andere overheid.

Instrumentarium facilitaire grondproductie moet beter. In de Omgevings­ wet wordt het kostenverhaal vermagerd. Naar zich laat aanzien verdwijnen de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling en de bijdrage bovenplans. Kan de Rfv stelling nemen dat er een kostenverhaalmogelijkheid gewenst is rond zogeheten bevolkingsvolgende voorzieningen (scholen, cultuur, sport)? Ondernemerschap met slagkracht. Gemist wordt een diagnose wat nodig is om een marktgeoriënteerde onderneming (het gemeentelijke grondbedrijf ), die te maken heeft met conjunctuur en met structuurverandering van de economie, in een overheidsbiotoop te laten gedijen. Het is gewenst om het gemeentelijke grondbedrijf beter te borgen, bijvoorbeeld door afscheid te nemen van een niet faire kostentoerekening. Dus een benadering als ware het een particuliere zelfrealisator. Maar ook door investeringen in skills, competenties, marktgevoel, governance waaronder toezicht. Scheid de publieke taak en de private rol scherper. Hijs het gemeentelijke grondbedrijf in een nieuwe jas. Ga na hoe het een geëmancipeerd bedrijf kan worden dat zich ontworsteld heeft aan de directe bestuurlijke invloed. Laat het onder bedrijfseconomische condities de magazijnvoorraad verstandig afbouwen. Laat het selectief en geconditioneerd in een meer zelfstandige en zelfbewuste rol acteren. Daartoe is een innovatief spoorboek nodig. Harry Nijland2

Noten 1

Raad financiële verhoudingen, Rfv juli 2015.

2

Redacteur van Grondzaken in de Praktijk.

Bijvangst. Door risicodragend te opereren is er voor de gemeenschap ook veel geld verdiend. Tel de zegeningen. Zelden was sprake van louter speculatieve motieven. Andersoortige acupunctuur. Nieuwe recepten dienen zich aan nu zaken als tijdelijkheid en energie, beheer en vele andere in een business case - nieuwe stijl, worden betrokken. Een vooruittredende rol van de gemeente kan in een dergelijk geval verdedigbaar zijn.

BIM Media

21

Actualiteiten

Winterwerk Bij de redactie melden zich gemeenten die aan de slag willen met de nieuwe ontwikkelingen. Concreet is er de ambitie in de komende donkere maanden de nodige werkzaamheden te doen in verband met de aangekondigde nieuwe comptabele regels (BBV) alsmede de komst van de vennootschapsbelasting voor gemeentelijke grond­ bedrijven (VPB). Beide ontwikkelingen zijn enerverend, vragen zorgzaamheid, en hebben innige samenhang. Gevraagd wordt of er een checklist is om goed door de winter te komen.

Harry Nijland1 Uitwerking De redactie heeft een poging gedaan om te komen tot een eerste idee van een wintercheck. Het is alleszins nuttig een lijstje met onderwerpen samen te stellen die hoog in de aandacht kunnen staan in de komende maanden. Ik ga voorbij aan de juridische vraag over terugwerkende kracht tot 1.1.2016 van de aangekondigde nieuwe BBV. De vormgeving hoe om te gaan met de VPB wordt meer helder maar kent nog open eindjes. Natuurlijk zijn er vele lijstjes met gedetailleerde handelingen en acties samen te stellen. We pakken enkele in het oog springende zaken, zonder de pretentie van compleetheid. Het is goed als vertrekpunt te nemen: hoe komen we sterker uit de winter en welke perspectieven omarmen we? En kunnen of willen we – rationeel analyserend – bakens verzetten? Het is sowieso van belang close reading te doen met de eigen collega’s of die van buurgemeenten rond de nieuwe ontwikkelingen. 1 Herordening kadastrale voorraad bij de gemeente Complexen met In Exploitatie Genomen Grond (IEGG) wordt per 1.1.2016 omgekat naar Complexen Bouwgrond In Exploitatie (BIE). Nog Niet in Exploitatie Genomen Grond (NIEGG) en overige gronden2 worden samengevoegd tot Strategische Voorraad (verder SV). Maak een beargumenteerde afweging wat waaronder ressorteert. BIE omvat de productieprognose van het eigen grondbedrijf voor de komende tien jaar. De gemeentelijke eigendommen zijn verdeeld over ontwikkelvoorraad (tien jaar) en andere voorraad. De andere voorraad omvat de ver22

schillende domeingroepen (openbare ruimte, ondergrond sportvelden, onderwijsgebouwen, en – na inwerkingtreden van de nieuwe BBV – de nieuwe categorie SV). Analyse van de voorraad kan ook een aanknopingspunt zijn voor modernisering van de aan- en besturingsprincipes van complexen en domeingroepen. 2 Productieprognose van de gemeente als publiek domein De productieprognose begint met een goed doordachte opzet van ruimtelijk programmeren. De gemeente (let wel: het is de locale overheid in een publieke rol) maakt prognoses wat de komende tien jaar nodig is aan woningbouwterreinen, bedrijven-, kantooren bijzondere doeleinden. Niet meer vanuit wensdenken, maar vanuit nuchtere analyse wat reëel aan vraag te verwachten is voor nieuw ontsloten gebieden. Ga bijvoorbeeld goed om met leegstand3. Wellicht ten overvloede: wanneer de bedrijventerreinprognose uitgaat van een volume interne verhuisbewegingen, dan lukt die interne mobiliteit alleen maar als er voor de achter te laten terreinen bijvoorbeeld woningbouwproductie wordt gereserveerd in dezelfde prognose. Dan komt de stap: wat gaat de gemeente toebedelen (en waarom) aan het eigen grondbedrijf en wat aan de particuliere bedrijven die immers ook veel zachte ontwikkelvoorraad kunnen hebben? Dan is er de marinade met adaptief programmeren, uitnodigingsplanologie etc. Uit deze acties en dit brondocument ontlenen we dan: waarvoor staat het gemeentelijke grondbedrijf in het komende decennium? Stel het vast via een gemeenteraadsbesluit. Het is mogelijk ook een aanknopingspunt bij de ballotage

van particuliere initiatieven: het bestuur maakt kenbaar in een publieke rol wat wel of niet kan worden opgenomen in een nieuwe ruimtelijke maatregel. 3 Productiebesluit gemeentelijk grondbedrijf Wat uit de productieprognose is toebedeeld aan het gemeentelijke grondbedrijf laat je neerdwarrelen in de BIE´s. Kortom: dat denken we te gaan fabriceren! Twee aandachtspunten: • Ook vanuit de domeinengroepen komen arealen beschikbaar die ververst kunnen worden naar nieuwe aanwendingen, daaraan is een hele kluwen aan waarderingen en verrekeningen verbonden. • Het is niet nodig dat we ook al de goede ruimtelijke maatregel (bijv. een bestemmingsplan) hebben genomen, ook al is dat in het classic productieritme wel vaak het geval. Motiveer de keuze in de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (ook wel MPG, we komen in ons land vele synoniemen tegen zoals Meerjaren­ doorkijk) en laat die in de gemeenteraad vaststellen. 4 Wat is BIE en wat niet? Bij de jaarrekening formuleren we vaak welke complexen we instellen, opheffen, samenvoegen, liquideren. Neem dan bij de jaarrekening expliciet een besluit welke BIE´s er zijn in 2016. Die beslissing is nodig voor de BBV en voor de VPB. Het wordt een repeterende handeling in de planning en control-cyclus van de gemeente. Let erop dat we vaak een projectadministratie hebben voor de business case en dat is de planologische, fiscale, administratieve eenheid. De business case kan twee delen omvatten: een BIE-deel en een GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Actualiteiten Foto: Pixabay.com.

SV-deel. Het BIE-deel is grondvoorraad eigendom (met bijbehorende boekwaarde), die in de meergenoemde tien jaar nodig is. Het SV-voorraadvolume heeft een balanswaarde (boekwaarde, geïnvesteerd vermogen) en dat is een deel dat als het ware op sterk water staat, er is geen kostenbijschrijving en ook geen rentetoevoeging. Het kan zijn dat we elk jaar een deel van SV in die business case overhevelen naar het BIE-deel. De tien jaar is immers voortschrijdend. Wat een BIE is, is zo dadelijk VPB-relevant. 5. Rekeningschema moet dienstbaar blijven. Maak een rekeningschema dat aangewend kan worden voor meerdere doelen. Vanuit de BBV is er de duw om de kostensoortenlijst Bro te gebruiken. De BBV haakt sterker aan op de kostenlijst in het Bro 2008. Vele gemeenten hebben dat al ingebouwd in het administratieve stelsel. Zet een kolommenstructuur op als ruggengraat voor 1) business case, 2) boekhouding, 3) anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 4) exploitatieplan, en 5) posterieure overeenkomst. Onderscheid fictief geld (bijvoorBIM Media

beeld inbrengwaarde ramingen) en echt geld (aankopen) alsmede begroot/werkelijk. Ga goed om met onvoorzien. Die kennen we niet in de kostensoortenlijst als aparte regel. Werkelijk versus begroot kan een rol spelen. Ga na of we het in beeld kunnen brengen per afzonderlijke kostenregel. Maak de dwarsverbanden zichtbaar, bijvoorbeeld rond de dekking van grote werken vanuit een meerjareninvesteringplan bovenwijks. Bij een goed gestructureerd rekeningschema doet de <satéprikker> (wat is relevant voor de VPB) en de (wat is nodig voor een exploitatieplan) en zo meer, zijn werk. 6. Investeer in heldere begrippen voor de eigen organisatie om te komen tot een goed doordachte clustering Bij de VPB wordt gesproken over grondbedrijf en clustering.4 Het kan op meer manieren. Hoe is de analyse in de eigen gemeente. Wat behoort bij elkaar. Hoe lopen bevelvoeringlijnen. Hoe is het in geld gestructureerd? We weten dat het grondbedrijf financieel (via functie 830) redelijk eenduidig is gestructureerd, maar verantwoordelijkheden over

uitgaven en inkomsten kunnen verschillend zijn neergelegd. De organisatie in menskracht kent veelkeurigheid. Bottom-up komt het uiteindelijk bij elkaar bij de gemeentesecretaris als ambtelijk eindverantwoordelijke, terwijl we bevoegdheden over gebieden en werkzaamheden, divers georganiseerd hebben. Ga na waar de ligt van het activiteitencluster grondbedrijf want dat is VPB-relevant. Daarbinnen kunnen de verantwoordelijkheden verschillend liggen zonder te tornen aan de VPB-eenheid. Analyseer het, deel het, schrijf het op, en pas zonodig de protocollen aan. Naast de BIE´s met risicodragende productie van het grondbedrijf is er mogelijk ook de BIE facilitaire productie. Die moeten we dan wel instellen. De gemeente besteedt in haar publieke rol veel tijd om initiatieven van particulieren te faciliteren. We kennen een strak regiem: alle uren worden gefactureerd op basis van een overeenkomst (geen geld, geen Zwitsers). Maar we zien ook een meer rekkelijke praktijk waarbij om heel veel redenen (,< strippenkaart-systeem>, 23

Actualiteiten

etcetera) een deel van de kosten ongedekt blijft. Dat is VPB-relevant. Bovendien suppleert de gemeente in gebiedstekorten mits <staatssteunresistent>. Breng het in beeld. Het is nu vaak in diaspora bij de gemeente. Kunnen we de research en development kosten (RD) (de voorinvesteringen die we uit oogpunt van ondernemerschap doen) toch meetellen bij de VPB-aangifte ofschoon ze bij de BBV per saldo niet geactiveerd kunnen worden. Dat draagt bij aan een correcte belastingaanslag. Kortom: we hebben wellicht een kekke combinatie in het activiteitencluster, nl.: • De BIE grondbedrijf (risicodragend met complexen en deelcomplexen). • De BIE facilitaire productie. • Andere geldstromen die je terecht maakt ten behoeve van het activiteitencluster. 7. Personele gevolgen De nieuwe BBV blokkeert zo dadelijk de bijschrijving van productontwikkelingskosten voor de voorraad die na tien jaar aan snee komt en als we toch bijschrijven dan moet er meteen een contraboeking zijn, namelijk een bijdrage vanuit de algemene middelen. Wellicht is het een ruggensteun, nodig voor een mentale omslag. Voordeel: we maken zichtbaar welke productontwikkeling we gedaan hebben. Beter is alleen in goed gemotiveerde gevallen nog vóór te investeren in gebiedsontwikkelingen die achter de tien jaar horizon liggen. Dat betekent een nieuwe doorrekening van de personele formatie, welke kwaliteit (skills) en kwantiteit (uren) hebben we nodig? Een strategisch personeelsplan kan nuttig zijn, om formatie en dekkingsbronnen degelijk in beeld te brengen. Denkbaar is de kosten die we dan toch maken voor de gebieden die we na tien jaar aansnijden wel in beeld te brengen bij het Activiteitencluster Grondexploitatie. 8. Terecht versus onterecht De nieuwe BBV helpt ons onterechte doorbelastingen naar het grondbedrijf terug te duwen. Het kan zijn dat we bepaalde doorbelastingen naar het grondbedrijf alsnog moeten doen om ten behoeve van de aangifte een juist beeld te geven. Belasten we het primaire casco (bovenwijks) wel door aan de grondexploitatie en aan particulieren? Hoe is de financiële dooradering van bovenwijks georganiseerd? 9. Wat te doen met de SV? Een analyse is nodig wat te doen met de SV. Het is een mengelmoesje met op termijn in exploitatie te nemen en echte programmaloze voorraad. Waar liggen kansen op 24

Foto: Pixabay.com.

financieel rendement en maatschappelijk rendement? Maak een gerecht met een verassende bite.

fiscale openingsbalans te maken aan de hand van de meergenoemde Handreiking en maak melding bij VNG/VVG waar het knelt.

10 Verlies de details niet uit het oog Een voorbeeld: we hebben samenwerkingsverbanden die volledig in de BIE-complexen van het grondbedrijf meelopen. Breng – indien aan de orde – bij de wederpartij een evenredig deel van de VPB-last in rekening.

Noten 1 Newland Kennistransfer en redacteur van Grondzaken in de Praktijk. 2

Ressorteert nu onder materiële vaste activa (MVA).

3

Zie ook: Ladder van duurzaamheid Bro 3.1.6.2.

4 Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf. (november 2015),

Tot slot Er is vrijwel zeker nog veel meer aan de orde bij Winterwerk. Bijvoorbeeld: het resetten van de rentes in exploitaties. Er zijn treasurygevolgen. De rentebijschrijving op het eigen vermogen verdwijnt. De afwaardering op de SV moet in beeld komen. We hebben vier jaar handelingstijd. Let ook op de manier waarop we de balanswaarde per 31.12.2016 beoordelen. Het is een dubbele toets namelijk: op basis van de huidige BBV en op basis van de nieuwe BBV. Stem het af met de accountant, want het betekent een doorrekening van de Meerjarendoorkijk Grondbedrijf met verschillende parameters. Probeer onnodig dubbel werk te vermijden. Ga na op welke momenten de gemeenteraad wordt bijgepraat over de nieuwe ontwikkelingen. En last but not least: doe de Quick Scan5 en de eventuele verdieping om te bepalen of we door het ondernemerspoortje komen. Blijf handelen vanuit het macro belang van de gemeente, die heeft mogelijk meer activiteitenclusters die VPB-relevant zijn. Probeer de

pagina 17. 5 Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf, pagina 40.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Actualiteiten

De controverse van ondergrondse precario Steeds meer gemeenten heffen precario voor het hebben van kabels en leidingen in de openbare grond. Patrick Eysbach licht toe waarom deze kabeltaks controversiëler is dan zijn ‘bovengrondse’ tegenhanger.

Mr. P. Eysbach1 De heffing van precario als tegenprestatie voor het gebruik van gemeentegrond voor bijvoorbeeld terrassen of standplaatsen is een bekend en geaccepteerd verschijnsel. Een toenemend aantal gemeenten gaat nu over tot het heffen van precario voor het hebben van kabels en leidingen in de openbare grond. Deze vorm van precario, in de volksmond ook kabeltaks genoemd, is controversiëler dan zijn ‘bovengrondse’ tegenhanger. Formeel is er geen beletsel om precario te

BIM Media

heffen voor kabels en leidingen. Artikel 228 Gemeentewet geeft een gemeente het recht om precariobelasting te heffen als vergoeding voor het hebben van voorwerpen op, boven of onder openbare gronden. De controverse wordt veroorzaakt door de hoogte van de heffing, de gevolgen van de doorbelasting aan consumenten, het gegeven dat gemeenten mogelijkheden opzoeken die bestaande overeenkomsten bieden om precario te kunnen heffen en overeenkomsten met netbeheerders opzeggen om precario te kunnen heffen.

Uit een steekproef blijkt dat gemeenten een tarief tussen de 2 à 3 euro hanteren per meter kabel of leiding.2 Het totaalbedrag van de heffing kan behoorlijk oplopen. Oasen, exploitant van drinkwater, betaalt jaarlijks 3,2 miljoen euro3 aan verschillende gemeenten. Stedin en Alliander, energieleveranciers, zijn in 2014 aangeslagen voor 28 miljoen euro4 respectievelijk 80 miljoen euro5. Voor Alliander betekende dat een stijging van 36 procent in één jaar. De netbeheerders leggen de heffingen door aan hun afnemers. Dit zorgt voor een stijging

25

Actualiteiten

Het is overigens de vraag hoe lang het heffen van precario op kabels en leidingen nog mogelijk is. Vanaf 20048 hebben verschillende kabinetten zich gebogen over de vraag of precario op kabels en leidingen geheven moet kunnen worden. De minister van Binnenlandse Zaken heeft in 2011 en 2014 toegezegd op korte termijn een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer in te dienen om de kabeltaks af te schaffen. Dit is tot op heden nog niet gebeurd. Recent heeft de huidige minister van Binnenlandse Zaken8 aangegeven in gesprek te willen gaan met de VNG om te onderzoeken of de vrijstelling van precariobelasting voor nutsbedrijven alsnog kan worden gerealiseerd.

Noten 1 De auteur is jurist Vastgoed bij de gemeente Zwolle en dankt de heer J. Kruithof, adviseur kabels en leidingen bij de gemeente Zwolle, en mevrouw mr. F. Boot voor hun bijdragen. 2 Zie bijvoorbeeld de gemeente Veenendaal. Voor nadere info over de casus zie de raadstukken: https://veenendaal.raadsinformatie.nl/document/1919950/1. 3 Het gaat dan om 1700 km leidingen in de verschillende gemeenten: https://www.oasen.nl/overoasen/Paginas/precariobelasting-Artikel.aspx. 4 https://www.stedin.net/zakelijk/betalingen-enfacturen/tarieven/precario. 5 https://www.alliander.com/nl/media/nieuws/ aandeelhouders-alliander-akkoord-met-jaarrekening-2014. 6 Blz. 28 Atlas van de lokale lasten 2015, algemeen deel : Monitor van de ontwikkeling van de lokale lasten op macroniveau, prof. Dr. M.A. Allers e.a., Coelo. 7 Gemeente Voorst vs Vitens, http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2015:6155. 8 Zie onder meer motie van De Pater – van der Meer, Kamerstukken 2004 – 2005 29800b nr 7. 9 Brief van Minister Plasterk ter beantwoording van

Foto: Arnold Joost.

vragen van het kamerlid Klein: https://vng.nl/files/ vng/20150226_beantwoording-kamervragen-over-

van de lokale lasten. In sommige gevallen wordt een heffing van een gemeente vereffend over het gehele verzorgingsgebied van de exploitant. Dit betekent dat een inwoner van gemeente X meebetaalt aan de precarioheffing in gemeente Y. De Atlas van lokale lasten 20156 constateert een toename van precariobelasting van 16,7 % ten opzichte van 2014. Aangezien in de Atlas niet gedifferentieerd wordt voor welk doel de precario geheven wordt, is niet te herleiden welke procentuele stijging de kabeltaks exact heeft veroorzaakt. Op basis van gegevens van verschillende netbeheerders kan geschat worden dat het doorleggen van precario een

26

verhoging tussen 12 en 50 euro van de rekening veroorzaakt. In een aantal gevallen hebben netbeheerders met gemeenten een overeenkomst gesloten voor kabels en leidingen in gemeentegrond. Diverse gemeenten onderzoeken nu welke ruimte een dergelijke overeenkomst biedt om toch precario te heffen. Een ander verschijnsel is dat gemeenten lopende overeenkomsten opzeggen met nutsbedrijven, waardoor het heffen van precario mogelijk zou kunnen worden.7 Netbeheerders verzetten zich hiertegen. Vastgesteld kan worden dat beide situaties grote financiële consequenties hebben, die doorwerken in de lokale lasten.

de-hoogte-van-de-waterrekening.pdf en https:// www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-vanfinancien/documenten/kamerstukken/2015/10/16/ nota-naar-aanleiding-van-verslag-over-belastingplan-2016.

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Een overzicht van rechterlijke uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening uit de periode 1 februari 2015 tot 1 oktober 2015. Mr. I.P.A. van Heijst1 In deze (halfjaarlijkse) kroniek worden de belangrijkste uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening gesignaleerd. Deze uitspraken zijn voor gemeenten van belang bij de grondverwerving, maar bijvoorbeeld ook voor het bepalen van de inbrengwaarden in het kader van een exploitatieplan of het bepalen van de ‘koopprijs’ bij aankopen op grond van een gemeentelijk voorkeursrecht. Deze kroniek kent inmiddels een vaste indeling, die aansluit bij de verschillende ‘vaste’ elementen van een schadeloosstelling bij onteigening. In het laatste onderdeel van deze kroniek komen dan meer procedurele en taxatiekwesties rond het bepalen van de schadeloosstelling aan bod.

Actualiteiten

Kroniek schadeloos­ stelling bij onteigening 1. Waarde onteigende - eliminatie van (nieuwe) bestemming? In eerdere kronieken is gesignaleerd dat de verwervingspraktijk sinds een aantal recente arresten van de Hoge Raad in verwarring is over de toepassing van de eliminatieregel (artikel 40c Ow.) bij de waardering van het onteigende. Daardoor is voor de praktijk onduidelijk geworden in welke gevallen bij de waardering van het onteigende wel of niet rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat de realisering van het werk, waarvoor onteigend wordt, planologisch mogelijk maakt (en wanneer dus bij de waardering van het onteigende de ‘nieuwe’ bestemming daarvan moet worden weggedacht). Inmiddels ligt een aantal uitspraken van rechtbanken over deze materie in cassatie ter beoordeling voor bij de Hoge Raad. In twee van deze zaken heeft de (waarnemend) advocaat-generaal inmiddels zijn conclusie uitgebracht, zijnde een zwaarwegend advies aan de Hoge Raad. Naar verwachting zal de Hoge Raad op 2 december a.s. uitspraak in deze zaken doen. De AG heeft in zijn conclusie uitvoerig geanalyseerd wat de wetgever (in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw)

Foto: Pixabay.com. BIM Media

27

Actualiteiten

met artikel 40c Ow. heeft willen regelen. Op basis van deze analyse constateert de AG dat bij de vaststelling van de waarde van gronden de nieuwe bestemming alleen moet worden weggedacht indien: a. verworven/onteigend wordt voor de realisering van een concreet plan voor een werk als bedoeld in artikel 40c, aanhef onder 3 Ow., zijnde volgens de AG in beginsel alleen een infrastructureel of waterstaatswerk, en b. dat werk door de onteigenaar/overheid zelf wordt gerealiseerd. Een eliminatie van de nieuwe bestemming zou aldus niet aan de orde zijn bij verwervingen/onteigeningen ten behoeve van bijvoorbeeld de ontwikkeling van een woonwijk of bedrijventerrein (‘lucratieve’ bestemmingen), en evenmin bij werken/projecten die geheel of gedeeltelijk door marktpartijen worden ontwikkeld. Het wachten is nu op het oordeel van de Hoge Raad! - bijzondere geschiktheid? Een heel andere vraag is wanneer onteigende gronden een meerwaarde ontlenen aan het feit dat die gronden voor de onteigenaar (de overheid) bijzonder geschikt zijn om juist op die gronden het werk te realiseren waarvoor die gronden onteigend worden. Twee vormen van bijzondere geschiktheid worden hierbij veelal onderscheiden: a. de gronden hebben een bijzondere fysieke eigenschap (bijvoorbeeld aard, vorm, bodemgesteldheid of ligging) waardoor het werk waarvoor onteigend wordt met minder dan de gebruikelijke kosten op die gronden kan worden uitgevoerd; b. in de gronden zijn bodembestanddelen aanwezig (zand, grint, klei), die met de uitvoering van het werk vrijkomen en voor de onteigenaar een voordeel opleveren omdat die bodembestanddelen in het werk gebruikt kunnen worden (en dus niet tegen hoge kosten van elders aangevoerd hoeven te worden) of verkocht kunnen worden. Een bekend voorbeeld uit de jurisprudentie van een bijzondere geschiktheid in de eerste zin (sub a) is onder meer de onteigening van gronden in Groningen voor de aanleg van een spoorweg.2 Die spoorweg zou op een spoordijk worden aangelegd. De daarvoor te onteigenen gronden lagen al hoger dan de omringende gronden, waardoor de spoordijk op die gronden met minder kosten kon worden aangelegd dan op de omringende gronden. In zoverre waren die gronden ‘bijzonder geschikt’ voor de aanleg van de spoordijk, en ontleenden aldus aan hun hogere ligging een meerwaarde. Op een soortgelijke bijzondere geschiktheid is de laatste jaren ook herhaaldelijk een beroep gedaan bij dijkverbeteringsprojecten.3 In een uitspraak van de Hoge Raad van 25 september jl.4 ging het om de onteigening van een voormalige zandwinplas bij een woonboerderij langs de IJssel. De onteigening geschiedde door de Staat in het kader van het project Ruimte voor de Rivier. De waterplas zou onderdeel worden van een te graven geul in de aangrenzende uiterwaarden. Omdat de plas heel diep was, kon deze gebruikt worden om daarin overtollige grond te storten, die vrij zou komen bij het graven van de geul en bij de uitvoering van een aantal andere maatregelen in het kader van het project Ruimte voor de Rivier in de directe omgeving. Daardoor kon de Staat zich de kosten van afvoer van deze overtollige grond naar een depot op grotere afstand besparen. Volgens de rechtbank ging het daarbij uiteindelijk om een voordeel van de Staat van € 500.000,(€ 1,-/m³ kostenbesparing bij 500.000 m³ overtollige grond), waarvan de helft aan de eigenaren van de plas zou toekomen (ofwel € 250.000,-). De Hoge Raad volgde de rechtbank in het oordeel dat de plas door haar 28

Foto: Pixabay.com.

grote diepte een bijzondere geschiktheid had om als depot te dienen voor grond die vrijkwam bij de uitvoering van het project Ruimte voor de Rivier, zijnde het doel waarvoor in dit geval onteigend werd. Bij de beoordeling van de omvang van het aandeel van de grondeigenaar, in het voordeel als gevolg van de door de Staat te realiseren kostenbesparing, speelt volgens de Hoge Raad geen rol of de grondeigenaar ook zelf ooit een vergunning had kunnen krijgen om de plas te gebruiken voor het storten van overtollige grond. En dit voordeel hoeft ook niet verrekend te worden met het nadeel, in de vorm van kosten die de Staat moet maken voor aanpassingen aan de waterplas zodat zij als onderdeel van de nieuwe geul kan functioneren: dat zijn immers ‘nadelen’ in verband met werk waarvoor onteigend wordt, die op grond van artikel 40c Ow. bij het bepalen van de schadeloosstelling buiten beschouwing moeten blijven. Daarmee kwam aan de grondeigenaar naast de vergoeding van de waarde van de plas c.a. (ad € 455.000,-) nog eens € 250.000,- toe als meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid. 2. Waardevermindering overblijvende In bovengenoemd arrest van de Hoge Raad van 25 september jl. kwam ook nog de vraag aan de orde of de vergoeding voor de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid (ad € 250.000,-) meegenomen moest worden bij de vaststelling van de vergoeding, die de grondeigenaar toekwam omdat zijn ‘overblijvende’ woonboerderij als gevolg van het verlies van de plas bij deze woning in waarde was verminderd. Een waardevermindering van het overblijvende wordt bepaald door de waarde van het geheel vóór de onteigening te vergelijken met de waarde van het overblijvende ná de onteigening vermeerderd met de GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

3. Overige schade - wederbeleggingskosten In een arrest van 6 februari 20155 heeft de Hoge Raad nadere richtlijnen gegeven over de vraag wanneer een eigenaar na onteigening van zijn onroerende zaken financieel in staat moet worden gesteld om vergelijkbare onroerende zaken terug te kopen, ofwel: wanneer heeft een grondeigenaar recht op vergoeding van zogenoemde wederbeleggingskosten? Uitgangspunt is dat een eigenaar bij een onteigening – net als bij een vrijwillige verkoop – zijn onroerende zaak ‘verzilvert’, en het daarna een persoonlijke keus van een eigenaar is om met de opbrengst wel of niet een vervangende onroerende zaak te kopen. Daarmee zijn de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak in beginsel geen rechtstreeks gevolg van de onteigening. Indien echter sprake is van een woning, die de eigenaar zelf bewoont, of van een bedrijfspand of agrarische grond, die de eigenaar zelf exploiteert, heeft de eigenaar – ter behoud van zijn woongenot of zijn bron van inkomen – in beginsel recht op aankoop van een vervangende woning, bedrijfspand of agrarische grond, en zullen de met die aankoop gemoeide kosten (notaris, makelaar, Kadaster, eventuele overdrachtsbelasting en financieringskosten) wel aan hem moeten worden vergoed. Wanneer de eigenaar de onroerende zaak niet zelf in exploitatie heeft, maar bijvoorbeeld als belegging verhuurt, of aanhoudt met het oog op een toekomstige waardestijging of ontwikkeling, is er volgens vaste jurisprudentie6 van de Hoge Raad alleen reden voor een uitzondering op de hoofdregel (‘geen vergoeding van aankoopkosten’) in gevallen waarin de eigenaar de onroerende zaak als ‘duurzame belegging’ aanhield en hij er een ‘redelijk belang’ bij heeft om de opbrengst van zijn onroerende zaak weer in onroerend goed te herbeleggen. Geen sprake is van een ‘duurzame belegging’ als de eigenaar de onroerende zaak louter heeft gekocht om te kunnen profiteren van een latere waardestijging.7 In de zaak die leidde tot het arrest van 6 februari jl. ging het om de onteigening van agrarische grond voor de aanleg van een woonwijk en een sportpark in de gemeente Weert. De eigenaar was een agrariër, die zijn agrarisch bedrijf inmiddels had gestaakt. De vraag was: hield deze ex-agrariër de grond op het moment van onteigening aan als ‘duurzame belegging’ en had hij een ‘redelijk belang’ om de opbrengst van deze grond opnieuw in agrarische grond te herbeleggen? De rechtbank had zich er wat makkelijk van af gemaakt door te overwegen dat deze agrariër weliswaar de agrarische gronden als ‘duurzame belegging’ aanhield, maar dat hij geen redelijk belang had bij herbelegging in agrarische grond omdat hij ook zonder onteigening de gronden op korte termijn verkocht zou hebben om de inmiddels gestegen waarde daarvan (in verband met de ontwikkeling van een woonwijk c.a.) te verzilveren. De Hoge Raad vond dit oordeel ‘te kort door de bocht’: de Hoge Raad sloot niet uit dat het redelijk belang van deze agrariër toch herbelegging in agrarische grond vergde (in plaats van het enkel verkopen van die grond). Omdat de rechtbank echter BIM Media

geen onderzoek had gedaan naar de persoonlijke omstandigheden van de agrariër, kon dit belang niet worden beoordeeld. De Hoge Raad vernietigde dan ook het vonnis van de rechtbank en heeft de zaak verwezen naar het Hof Den Bosch om dit onderzoek alsnog uit te voeren en vervolgens een nieuwe beslissing over de eventuele vergoeding van wederbeleggingskosten te nemen. - kosten deskundigenbijstand in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure In bovengenoemd arrest van 6 februari 2015 heeft de Hoge Raad tevens een duidelijk oordeel gegeven over de vraag of de eigenaar van een onteigende onroerende zaak ook aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor deskundigenbijstand in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure. Vaste rechtspraak was reeds dat een onteigende aanspraak kon maken op vergoeding van de kosten van deskundigenbijstand in de gerechtelijke onteigeningsprocedure, als ook in de fase van onderhandelingen voorafgaand aan een onteigeningsprocedure.8 De kosten in die beide fasen komen voor volledige vergoeding in aanmerking, voor zover zij voldoen aan de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets: zowel het inschakelen van de betreffende deskundige was redelijk als ook de omvang van de door hem in rekening gebrachte kosten (zowel voor wat betreft het aantal in rekening gebrachte uren als het uurtarief ). In bovengenoemd arrest oordeelt de Hoge Raad voor het eerst uitdrukkelijk dat ook de kosten van deskundigenbijstand in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure (de procedure bij de Kroon) voor vergoeding in aanmerking komen, en daarbij evenzeer de dubbele redelijkheidstoets geldt.

Noten 1 Mr. I.P.A. van Heijst is advocaat bij ‘t Regthuys te Rozendaal, Gld. Hij treedt daarnaast regelmatig op als arbiter of bindend adviseur in vastgoed- en aansprakelijkheidskwesties, als voorzitter van schadecommissies in planschade- en nadeelcompensatiezaken, en als rechtbankdeskundige in onteigeningsprocedures. 2 HR 4 mei 1954, NJ 1959, 175 inzake provincie Groningen/NV Woldjerspoorwegmaatschappij. 3 HR 24 januari 2001, NJ 2001, 570 inzake Daamen/Staat, HR 18 februari 2005, NJ 2005, 394 inzake Van Grevenstein/HH Krimpenerwaard. 4 HR 25 september 2015, RvdW 2015/1016 inzake Staat/Groten. 5

HR 6 februari 2015:250 inzake Beenders/gemeente Weert.

6 Zie onder meer HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550 inzake Van den Boogert/gemeente Rotterdam. 7

HR 25 november 2011, NJ 2012, 33 inzake Dowato c.s./BBL.

8 Zie artikel 50 Ow. en HR 6 maart 1991, NJ 1991 inzake Person e.a./gemeente Amsterdam en HR 18 januari 2013, NJ 2013, 303 inzake Van Zuijlen/Staat.

29

Actualiteiten

vergoeding voor de waarde van het onteigende. Wanneer bij de waarde van het onteigende ook de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid zou moeten worden meegenomen, zou in dit geval geen waardevermindering van het overblijvende resteren. De Hoge Raad oordeelde echter dat bij het vaststellen van de waardevermindering voor het overblijvende de vergoeding voor de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid buiten beschouwing moet blijven, omdat anders geen sprake zou zijn van een volledige schadeloosstelling, die uitgaat van én een vergoeding voor de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid én een vergoeding voor de eventuele waardevermindering van het overblijvende.

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

De VPB gemeentelijke grondexploitatie landt gaandeweg Peter Rijnberg en Richard Sessink1 Op vrijdag 6 november jl. is de eerste handreiking ‘Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ gepubliceerd. Deze handreiking kunt u vinden op www.vvg.nl. De handreiking is het resultaat van een intensief traject waarin de Belastingdienst en de Vereniging van Grondbedrijven nauw hebben samengewerkt. Daarnaast was het ook een experimenteel proces omdat al tijdens de parlementaire behandeling gepoogd is om de praktijk tegemoet te komen met praktische handreikingen. Een proces dat vanuit meerdere invalshoeken interessant zou zijn om nog eens kritisch te evalueren. In dit artikel geven wij onze reflectie op de totstandkoming van de handreiking en blikken wij vooruit op het jaar 2016, het eerste jaar waarin de vennootschapsbelasting daadwerkelijk haar intrede zal doen.

When two worlds collide Dat zo’n nieuwe samenwerkingsvorm tussen de Belastingdienst als uitvoeringsorganisatie en de beoogd belastingplichtigen niet geheel zonder risico’s is, bleek al in de eerste maanden van 2015 toen het dossier ‘Vpb-plicht grondbedrijven’ vanuit een louter vaktechnische invalshoek werd benaderd. Een confrontatie waarin fiscalisten het gehele begrippenkader van grondexploitaties ter discussie stelden. Of het nu ging om het bepalen van het exploitatiegebied, het ramen van opbrengsten of het toerekenen van kosten, alles werd ter discussie gesteld. Beeldvorming bleek een heel belangrijk onderdeel van het proces. De fiscalisten, nieuwkomers in de wereld van de gemeentelijke grondbedrijven, hadden naar onze mening ook te vaak vooringenomen beelden waarin een gemakkelijke maar misplaatste parallel met de woningcorporaties werd getrokken. Het exploiteren van huurwoningen in combinatie met projectontwikkeling is iets totaal anders dan een grondexploitatie. Ook bleef ondanks de recessieeffecten het beeld bestaan van een groot verdienend vermogen bij de grondbedrijven. Een opvatting die, al dan niet bewust, voorbijgaat aan de verdienmodellen in de vastgoedwereld, waar winsten voornamelijk worden behaald met de vastgoedontwikkeling en latere doorverkopen van bestaand vastgoed en niet vanzelfsprekend in de hieraan voorafgaande grondexploitatie.

30

De eerste maanden hebben wij met een groep enthousiaste planeconomen daarom vooral geïnvesteerd in het overbrengen van onze kennis. Een gratis stoomcursus grondbedrijf voor de medewerkers van de Belastingdienst! Er is in die maanden veel tijd besteed aan de discussie of de aanleg van openbare ruimte wel of niet in een grondexploitatie thuishoort. Tegelijk liep de discussie over het vraagstuk van de clustering - wat is samenhangende activiteit. Voor ons was dit geen vraag, hoe anders dan vanuit de grondexploitatie als ondeelbare activiteit kun je naar dit vraagstuk kijken? Logisch vervolg is dan dat meerdere grondexploitaties bij elkaar de clustering van de activiteiten voor de eventuele fiscale onderneming vormen2. Voor de Belastingdienst, indirect ondersteund door een landelijke toestroom van fiscale adviseurs, ging dit veel te snel. Er werd discussie op detailniveau gevoerd, ondersteund vanuit fiscale zichtpunten en vaak geleend van andere werkterreinen. Het is ons in ieder geval na al die maanden overleg nog steeds niet duidelijk waarom jurisprudentie over het exploiteren van een bloedbank onverkort van toepassing zou moeten zijn op gemeentelijke grondbedrijven. Het grote verschil van inzicht aan tafel werd voortdurend veroorzaakt door een onduidelijke definitie van het begrip activiteit. De discussie daalde af naar het niveau van een bouwkavel, waarbij alleen de directe grondkosten en de kosten voor bouw-en woonrijpmaken van deze kavel betrokken werden. Opnieuw werd de aanleg van de openbare ruimte buiten beschouwing gelaten; een standpunt van de Belastingdienst dat we ook zagen in semi-wetenschappelijke artikelen, nieuwsbrieven en mailings en gehoord kon worden in het circuit van seminars en congressen. Uitgangspunt van de nieuwe wet was toch dat de administratieve lasten voor de gemeenten en de uitvoeringskosten voor de Belastingdienst beperkt zouden blijven? Waarom zagen we daar in de besprekingen zo weinig van terug? Ging het dan toch om maximalisatie van de belastingopbrengst? Het werd ons in ieder geval duidelijk dat we op een dood spoor zaten zolang de bestaande bedrijfseconomische werkelijkheid genegeerd werd door de fiscalisten. Helaas bleek dat het voorhanden zijnde bedrijfseconomische normenkader (het BBV) niet op alle punten duidelijkheid gaf. Er was een praktijk ontstaan met veel ruimte voor verschil in interpretatie; wat is een grondexploitatie en tot welk niveau mogen kosten aan

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

NIEG-gronden toegevoegd worden? Dit gecombineerd met een ontoegankelijke wereld van de grondbedrijven, onduidelijke toelichtingen in de verschillende planning- & controlproducten en het onjuist gebruiken van terminologie zoals ‘winst’ maakte dat er in de overleggen op basis van een oppervlakkige bestudering van gepresenteerde cijfers3 te snel verkeerde conclusies werden getrokken. Een ander knelpunt waren de veronderstellingen die gevoed bleken te worden door de complexe wereld van de transfer pricing, een fiscaal fenomeen waarmee belastingontwijking door met name internationaal opererende concerns bestreden wordt. Zo was er het idee dat een afdeling Stedenbouw ook een vpb-onderneming zou drijven: “Wanneer een stedenbouwer tijdschrijft op een grondexploitatieproject ontstaat er toch ook winst bij de afdeling Stedenbouw?” Kortom, we draaiden in een kringetje rond en het zag er bij lange na niet naar uit dat gemeenten op tijd voorzien zouden worden van bruikbare informatie hoe om te gaan met de belastingplicht op grondproductie. In juni besloten we het overleg te staken, achteraf gezien een gewaagde maar zinvolle stap, die we misschien zelfs eerder hadden moeten zetten.

Grond Werkt We besloten in gesprek te gaan met de commissie BBV, die een werkgroep had ingesteld met het doel de regelgeving rondom grondexploitaties strakker te definiëren en verder te uniformeren. Naar onze mening een geweldige kans om de toepassing van de fiscale regelgeving, waar duidelijke definities geheel lijken te ontbreken, stevig op te verankeren.

BIM Media

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

We maakten ook een frisse start met een nieuw team van de Belastingdienst en met de commissie BBV aan tafel en gaven dit overleg de werknaam ‘Grond Werkt’. Een oprechte verdieping in de wereld van de grondbedrijven door het nieuwe en meer op uitvoering gerichte team van de Belastingdienst bleek goed te werken. Na de theorie over de organisatie van het grondbedrijf bij een grote en een kleine gemeente, bleek een excursiedag met een bezoek aan grote grondexploitatieprojecten de gewenste eyeopener te zijn. De dynamiek rondom een lastige meerjarige opgave waar meerdere instrumenten van het grondbeleid worden ingezet, toonde de samenhang voldoende aan. De gemeentelijke grondbedrijven bleken niet altijd een vetpot te zijn, het rapport ‘Grond, geld en gemeenten’ van de Raad voor de financiële verhoudingen verscheen op het goede moment. Zonder aanzienlijke subsidies en inzet van eigen middelen zijn plannen lang niet altijd uitvoerbaar. Ook een leermoment voor onszelf: wanneer we aan het einde van een grondexploitatie, waarin de gemeente fors heeft geïnvesteerd een positief saldo overhouden, laten we het dan geen winst meer noemen maar spreken over een lager benodigde inzet van eigen middelen. De contouren van de nieuwe BBV-richtlijnen geven ook hier meer richting aan.

Quickscan Het eerste resultaat van de hernieuwde samenwerking vormde de ontwikkeling van de quickscan waarmee grondbedrijven een indicatie krijgen van de gevolgen van de nieuwe wetgeving voor hun gemeente. Een product dat voor het eerst uiting gaf aan het feit dat structureel verlies/voorzienbaar tekort mogelijk is bij grondbedrijven en daarmee afrekende met de misvatting dat alle grondbedrijven vanzelfsprekend vpb moeten gaan betalen!

31

VVG nieuws

Verenigingsnieuws

Met de quickscan moet een grondbedrijf, dat voldoende historische kennis van de eigen cijfers heeft, redelijk snel in staat zijn een eerste indicatie te krijgen. Naast de overzichtelijkheid van het model zijn we er met elkaar ook in geslaagd om de complexiteit uit de scan te houden en daarmee de administratieve lasten tot een minimum te beperken. Belangrijk startpunt voor het invullen van de quickscan is een goede afbakening. Wat rekent u tot het activiteitencluster grondexploitatie? Meestal zal dit een clustering van de actieve grondexploitaties zijn maar let wel op de gestelde voorwaarden aan clustering. Clustering van activiteiten mag aangenomen worden wanneer sprake is van organisatorische of financiële verwevenheid. Deze indicatoren kunt u toetsen door aan te tonen dat de activiteiten in uw organisatie onder verantwoordelijkheid staan van één direct leidinggevende of de aanwezigheid van een vereveningsfonds (de reserve grondbedrijf of de reserve grondexploitaties). Met de bedrijfseconomische cijfers uit het MPG (Meerjarenprognose grondbedrijven) als basis is het bij het invullen van de quickscan heel belangrijk om goed in de projecten te kijken, soms ver terug en diep in de financiële administratie. Niet ieders hobby. Voor de quickscan is kennis van de eigen cijfers wel cruciaal. We blijken toch echt heel veel uit eigen middelen te investeren in onze stedelijke opgave. Juist ook in de toptijden net voor de recessie zijn grondexploitatieprojecten gestart die een financiële impuls kregen vanuit eigen middelen. Hoe zuur zou het zijn als hierover vennootschapsbelasting moet worden betaald? Wanneer de quickscan net niet genoeg zekerheid geeft, is een nader onderzoek de volgende stap. Dit onderzoek kan dan vooral gericht worden op het analyseren van de werkelijke rentelast in de boekwaarde. Waar de historische rente in de quickscan is geëlimineerd, kan deze na nader eigen onderzoek weer bij de winstbepaling betrokken worden. Over het algemeen is dit veel zoek- en spitwerk. Vele jaren van administraties en boekingen van de rente moeten worden geanalyseerd. “Is dit door de gemeente werkelijk betaalde rente of was er sprake van omslagrente en hoeveel moeten we dan corrigeren?” is de te beantwoorden vraag. Juist deze hoeveelheid werk heeft ertoe geleid dat de rente er in de quickscan in totaliteit uitgehaald moet worden.

De handreiking De handreiking is opgebouwd rondom een werkhypothese waarmee een kader wordt gegeven waarnaar een gemeente kan handelen. De werkhypothese gaat uit van een going concern productiebedrijf met risicodragende en facilitaire productie. Dat de vpb-regelgeving toch neer kan slaan op het activiteitencluster komt voort uit structurele overschotten die met de plannen worden behaald en niet vanuit een vooraf gedefinieerde rendementseis. Een essentieel verschil waar we in de gesprekken over het te bepalen discontovoet nog over zullen discussiëren.

32

2016 standpunt over uw belastingplicht Het is de verantwoordelijkheid van een gemeente zelf om een standpunt over de belastingplicht in te nemen. De handreiking is hierbij een hulpmiddel om het standpunt te onderbouwen. De uitkomsten van de quickscan vormen vooralsnog alleen nog maar een indicatie. In 2016 hebt u de vervolgopdracht om de indicatie te vertalen naar een standpunt. U kunt hiervoor weer gebruik maken van de stappen van de quickscan. Waar moet u in de aanloop op letten: • Welke grondexploitaties sluit u wanneer af en wat doet dit met uw fiscale positie? • Welke nieuwe grondexploitaties gaat u komende jaren openen en met welk verwacht effect? • Wat doen de nieuwe beoogde BBV-richtlijnen met uw grondexploitaties (mogelijk lagere rentelast, NIEGG kleur bekennen, wat wordt nog BIE de komende jaren)? • Hoe staat het met uw treasurybeleid (optie projectfinanciering)? Daarnaast vormt het MPG 2016 de basis voor uw ondernemingstoets. Wat kunt u nog doen binnen de lopende plannen? • Winstgevend maar in de eindfase (afsluiten), fasering (kosten naar de toekomst uitstellen, opbrengsten naar voren halen) • Ramingen corrigeren voor onze behoedzaamheid, opschonen van verstopte risico-opslagen. Opbrengsten en uitgifteprijzen aansluiten op uw grondprijzenbrief. • Hebt u geen grondprijzenbrief? Maak er een!

De openingsbalans Voor die grondbedrijven die toch vanaf 2016 de belastingplicht tegemoet treden is het opstellen van een goede fiscale openingsbalans een belangrijk aandachtspunt. De hoofdregel is dat u de DCF-methode toepast. Zoals hiervoor al gemeld dook bij het bespreken van, de voor grondbedrijven toch niet onbekende, DCF systematiek weer het level playing field-spook op: marktpartijen hebben stevige rendementseisen ten aanzien van geïnvesteerd vermogen en dat zou dus ook in de te hanteren discontovoet van de gemeente terug te zien moeten zijn. Het leek terug bij af. Zijn er dan vergelijkbare marktpartijen te noemen die zich sec met grondexploitatie bezighouden of spelen die toch niet op een ander veld waar zij grondexploitatie alleen bereid zijn te doen met het oog op de revenuen van de vastgoedontwikkeling? Voor wat betreft de discontovoet bevat de handreiking een voorstel, waarmee u in ieder geval van start kunt om de impact van de vpb-last te bepalen. Een ander, voor ons nieuw element, is het bepalen van de ‘vrije geldstromen’, volgens de Belastingdienst de enige en juiste

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Deze pagina’s komen tot stand

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

onder verantwoordelijkheid van

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

de Vereniging van Grondbedrijven

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

manier voor een DCF-berekening. Door het toepassen van deze methode zal een pervers en ongewenst effect kunnen optreden. Met name grondexploitaties met een over de gehele looptijd gezien negatief resultaat worden toch met een gefingeerd fiscaal positief resultaat belast. Wij zijn benieuwd wat deze waardebepaling voor uw gemeente betekent. Hierbij herhalen wij onze oproep om onredelijke uitkomsten te melden via het reactieformulier dat beschikbaar is gesteld op de websites van de VNG en de VvG.

VVG nieuws

Secretariaat Vvg

Inmiddels is in een drietal door de VvG georganiseerde regionale zeer druk bezochte voorlichtingsbijeenkomsten een eerste nadere uitleg gegeven aan gemeenten hoe met behulp van de handreiking aan de slag te gaan. Wij nemen ons voor om in de loop van het volgend voorjaar met een vervolgartikel te komen. De eerste opgedane praktijkervaringen geven naar verwachting voldoende stof voor een meer inhoudelijke benadering. Noten

Met dit artikel hebben wij u een inkijk willen geven op een uniek en bijzonder traject. Het einde van het traject is nog niet in zicht, sterker nog het begint volgend jaar pas echt. Wij hopen dat het vele voorwerk wat de afgelopen maanden verzet is een bruikbare basis vormt om de gemeentelijke grondbedrijven goed voor te bereiden op dit spannende jaar.

1 Namen namens de gemeenten Den Haag en Utrecht deel aan de werkgroep vpb grondbedrijven en schreven dit artikel op persoonlijke titel. 2 Het clusteren van activiteiten op het niveau van grondbeleid is een optie die vanuit het afbakeningsschema nog wel openstaat. De manier waarop gemeenten de grondexploitatie hebben georganiseerd is pluriform. 3 Treffend voorbeeld bleek een gemeentelijke jaarrekening waarin een winst van 2 mln euro bij een project werd vermeld, terwijl er sprake was van 2 mln euro minder verlies.

BIM Media

33

Jurisprudentie

Overzicht Jurisprudentie 1 juli tot 1 september 2015 mr. F.M.A. van der Loo1

GRONDBELEID

1 Bijzondere geschiktheid onteigende en bepaling meerwaarde als gevolg van deze bijzondere geschiktheid (Ow) De Hoge Raad heeft geoordeeld dat van bijzondere geschiktheid sprake kan zijn als de onteigende onroerende zaak bijzonder geschikt is voor het werk waarvoor wordt onteigend, indien dat werk onderdeel is van een groter geheel van werken. Tevens oordeelt de Hoge Raad dat salderen van voor- en nadelen van de bijzondere geschiktheid enkel mogelijk is als het nadeel ook daadwerkelijk in verband kan worden gebracht met de bijzondere geschiktheid. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat verrekening van meerwaarde als gevolg van de bijzondere geschiktheid met de waardevermindering van het overblijvende niet mogelijk is. Bron: Hoge Raad 25 september 2015, nrs. 14/02051 en 14/02217 (r.o. 4-5.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2805

RUIMTELIJKE ORDENING

2 Bestemmingsplan en stedelijke ontwikkeling [Wro, Bro] Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan op de vier verschillende locaties mogelijk maakt, kunnen deze locaties elk op zichzelf ook niet als een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1, aanhef en onder i, Bro worden aangemerkt. De in het plan voorziene ontwikkelingen kunnen gelet op het voorgaande niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, zodat artikel 3.1.6, lid 2 Bro niet van toepassing is. Bron: AbRS 22 juli 2015, zaaknummer 201405299/1/R3 (r.o. 6.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2329 3 Bestemmingsplan en inlezen overgangsrecht [Wro, WRO] De raad heeft niet tijdig voldaan aan de in artikel 30 WRO vervatte verplichting om met inachtneming van het besluit waarbij goedkeuring werd onthouden, nieuwe overgangsbepalingen vast te stellen. In dat geval brengt een redelijke wetstoepassing met zich dat de overgangsbepalingen in de planregels van dat plan worden ingelezen, hetgeen behelst dat wordt gehandeld en geoordeeld alsof de planregels overgangsbepalingen bevatten in de door het college van GS gewenste redactie. Bron: AbRS 9 september 2015, zaaknummer 201403837/1/R3 (r.o. 5.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2847 4 Inpassingsplan en actuele regionale behoefte [Wro, Bro] Provinciale staten hebben in kaart gebracht of een actuele regionale behoefte bestaat aan de voorziene ontwikkeling door onderzoek te laten verrichten naar de vraag van bedrijven naar nieuwe ruimte op het bedrijventerrein Medel. Dat provinciale staten als uitgangspunt hebben gehanteerd dat een actuele regionale behoefte bestaat aan de voorziene stedelijke ontwikkeling als daarnaar een duidelijke vraag bestaat binnen de doelgroep van die ontwikkeling en daarbij niet de behoefte van de regio zelf centraal hebben gesteld, acht de AbRS gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over artikel 3.1.6, lid 2, onder a, van het Bro, op zichzelf niet in strijd met dat artikel. Bron: AbRS 28 oktober 2015, zaaknummer 201409239/1/R2 (r.o. 7.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3318

PLANSCHADE/ NADEEL­ COMPENSATIE

5 Planschade en is inbreiding normale maatschappelijke ontwikkeling? [Wro] Dat het plangebied in onderhavige zaak aan één zijde niet is omsloten door woningen, maar grenst aan een stedelijke voorziening als het sportcomplex, brengt niet zonder meer met zich dat de ontwikkeling niet kan worden gezien als inbreiding, of dat deze inbreiding niet kan worden gezien als normale maatschappelijke ontwikkeling. Bij beantwoording van de vraag of een planologische ontwikkeling aansluit bij de plaatselijke situatie is veeleer van belang of de nieuwe planologische situatie aansluit bij hetgeen feitelijk in de directe omgeving aanwezig is. Bron: AbRS 9 september 2015, zaaknummer 201500362/1/A2 (r.o. 5-5.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2828 6 Planschade en peildatum planvergelijking; Verschil met peildatum beoordeling schade anderszins verzekerd [Wro] De peildatum dient in acht te worden genomen bij de beoordeling of het planologisch nadeel tot schade leidt. De peildatum heeft niet tot gevolg dat bij de beoordeling of de schade anderszins is verzekerd en, zo ja, tot welk bedrag de schade voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, het na die peildatum in werking getreden en onherroepelijk geworden bestemmingsplan ‘Rhoon Dorp 2013’ niet mag worden betrokken. Dat plan biedt geen grondslag voor de conclusie dat de door wederpartij geleden planschade gedeeltelijk anderszins is verzekerd. Bron: AbRS 14 oktober 2015, zaaknummer 201405942/1/A2 (r.o. 9.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3173

BOUW

34

7 Intrekking omgevingsvergunning vleermuizentoren wegens onjuiste of onvolledige opgave? [Wabo, Awb] Voor intrekking van een vergunning wegens een onjuiste of onvolledige opgave, als bedoeld in artikel 5.19, lid 1, aanhef en onder a, van de Wabo is noodzakelijk dat vaststaat dat de vergunning juist wegens de onjuistheid in de overgelegde gegevens is verleend. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, dat [wederpartij] in de vergunningaanvraag een onjuiste of onvolledige opgave heeft gedaan. Bron: AbRS 2 september 2015, zaaknummer 201501553/1/A1 (r.o. 2.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2749

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Jurisprudentie

8 Handhavingsverzoek en uitleg begrip hoofdgebouw en begrip bijbehorend bouwwerk [Wabo, Bor, Awb] Nu in dit geval het gebouw waarvoor bij besluit van 28 oktober 2009 vergunning is verleend gewijzigd is uitgevoerd, is het niet op het perceel aanwezig en kan het niet als hoofdgebouw worden aangemerkt. De overkapping aan de kantine staat niet ten dienste van het als hoofdgebouw aan te merken aanwezige bedrijfsgebouw, zodat het daaraan niet functioneel ondergeschikt is. Niet is voldaan aan de vereisten van artikel 2, lid 3, van bijlage II van het Bor, zoals dat luidde ten tijde van belang, zodat voor het oprichten van de overkapping een omgevingsvergunning is vereist. Grondslag voor handhavend optreden wel aanwezig. Bron: AbRS 2 september 2015, zaaknummer 201406540/1/A1 (r.o. 7.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2767 9 Weigering omgevingsvergunning en juridische betekenis van aanduiding op plankaart [Wabo, Wro De juridische betekenis van een aanduiding op de plankaart hangt af van hetgeen daarover in de planvoorschriften is bepaald. Bron: AbRS 30 september 2015, zaaknummer 201408281/1/A1 (r.o. 4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3039 10 Bestemmingsplan en relativiteitseis bij monumentale waarden [Wro, Egv, Awb] Naar het oordeel van de AbRS kunnen de individuele belangen van burgers die in of in de onmiddellijke nabijheid van een aangewezen beschermd monument wonen bij behoud van een goede kwaliteit van hun directe leefomgeving zo verweven zijn met het algemene belang dat de Erfgoedverordening, paragraaf 6.3 van de Welstandsnota en artikel 3.1.6, lid 5, aanhef en onder a, Bro beogen te beschermen, dat niet kan worden geoordeeld dat de betrokken normen kennelijk niet strekken tot bescherming van hun belangen. Dat vanuit de woning van appellant geen zicht bestaat op de voorgevel van het gemeentelijke monument, zoals de raad en het college ter zitting hebben gesteld, maakt niet dat voornoemde verwevenheid zich niet voordoet. Bron: AbRS 30 september 2015, zaaknummer 201500202/1/R6 (r.o. 7-7.1.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3071

MONUMENTEN

11 Watervergunning en reikwijdte toetsingskader Waterwet (betreft niet het belang van bescherming van archeologisch erfgoed en het cultuurhistorisch belang) [Wtw] Verweerder heeft geen ruimte om, alvorens vergunning te verlenen, meer belangen te betrekken in zijn besluitvorming dan die welke voortvloeien uit artikel 2.1, lid 1 Waterwet. Indien er geen waterstaatkundige bezwaren zijn, is verweerder dus gehouden vergunning te verlenen. Het belang van bescherming van archeologisch erfgoed en het cultuurhistorisch belang van een ongewijzigde oude vaarweg vallen buiten de reikwijdte van het toetsingskader van artikel 2.1 Waterwet en mochten door verweerder niet bij de besluitvorming worden betrokken. Bron: Rechtbank Den Haag 27 augustus 2015 (publicatie 9 september 2015), zaaknummer AWB-a5-1482 (r.o. 8.1-8.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RBDHA:2015:10139

WATER

12 Projectprocedure Waterwet ten onrechte toegepast? Geen inspraak in voorfase projectplan [Wtw] Gelet op de door het dagelijks bestuur genoemde omstandigheden, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat spoed als bedoeld in artikel 5.5 Waterwet ontbreekt en het projectplan niet met toepassing van de projectprocedure van hoofdstuk 5, paragraaf 2, Waterwet had mogen worden voorbereid. Geen bepaling schrijft voor dat het dagelijks bestuur voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp van het projectplan de gelegenheid tot inspraak had moeten bieden. Bron: AbRS 21 oktober 2015, zaaknummer 201408390/1/R2 (r.o. 7.2, 8.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3248 13 Dwangsom tot beëindiging overtredingen Vuurwerkbesluit en bindende kracht NEN-norm? [Wm, Vwb, Awb] De AbRS stelt vast dat het Vuurwerkbesluit geen verwijzing bevat naar de door de staatssecretaris aan zijn besluit ten grondslag gelegde NEN-norm NEN-EN 15947. Voorts stelt de AbRS vast, en ter zitting is door de staatssecretaris erkend, dat geen ministeriële regeling is vastgesteld waarin de geharmoniseerde normen zijn aangewezen die in Nederland worden erkend en overgenomen. De wetgever heeft derhalve de bindende kracht van NEN-norm NEN-EN 15947 niet bepaald, zodat deze NEN-norm de burger niet kan worden tegengeworpen. Bron: AbRS 28 oktober 2015, zaaknummer 201502318/1/A4 (r.o. 3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3295

MILIEU

14 Bestemmingsplan en waarborging van maatregelen tegen trillingshinder die mede afhankelijk zijn van de medewerking van belanghebbenden [Wro, Wgh] Voor maatregelen waarvan de uitvoering afhankelijk is van de medewerking van belanghebbenden, zoals maatregelen aan de woning, volgt uit voormeld artikellid dat de aanvrager kan volstaan met een aanbod om de betrokken maatregelen te treffen. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat het bij dit artikellid om een redelijk aanbod moet gaan. De AbRS begrijpt dit artikellid zo dat de aanvrager uitsluitend kan volstaan met een redelijk aanbod om de betrokken maatregelen te treffen in de situatie dat belanghebbenden geen medewerking leveren aan de maatregelen. In die situatie zou de streefwaarde uit de SBR-richtlijn deel B derhalve overschreden kunnen worden. De belanghebbenden kunnen dit evenwel voorkomen door medewerking te verlenen aan de trillingsreducerende maatregelen. Niet is gebleken dat belanghebbenden op voorhand reeds weigeren medewerking te verlenen aan trillingsreducerende maatregelen. Voorts is van belang dat de raad heeft toegezegd

GELUID

BIM Media

35

Jurisprudentie

dat de kosten van de trillingsreducerende maatregelen niet door de belanghebbenden hoeven te worden betaald. Bron: AbRS 16 september 2015, zaaknummer 201404627/1/R1 en 201406075/1/R1 (r.o. 22.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2929 15 Bestemmingsplan en geen maatwerkvoorschriften inzake geluid mogelijk voor windturbines [Wro, Abm] De AbRS overweegt dat het treffen van voormelde geluidreducerende maatregel niet is gewaarborgd. Zoals de AbRS heeft overwogen in haar uitspraak van 19 februari 2014 biedt artikel 3.14a, lid 3 van het Activiteitenbesluit milieubeheer, noch een andere bepaling uit dat besluit, de mogelijkheid om voor windturbines ten aanzien van het aspect geluid bij maatwerkvoorschrift middelvoorschriften te stellen. Bron: AbRS 23 september 2015, zaaknummer 201400843/1/R3 (r.o. 17.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2982

NATUUR

16 Inpassingsplan en cumulatieve effecten [Wro, Nbw 1998, HRL] Ten aanzien van het betoog van de stichting dat geen rekening is gehouden met de samenhang met het project voor de aanleg van een jachthaven en verbetering van de openbare ruimte in Cadzand-Bad en het project om eilanden voor de Vlaamse kust te realiseren, overweegt de AbRS als volgt. Artikel 19j, lid 1 van de Nbw 1998 schrijft voor dat bij het nemen van een besluit tot het vaststellen van een plan rekening dient te worden gehouden met de gevolgen die een besluit kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Anders dan in artikel 19j, lid 2 van de Nbw 1998 is niet bepaald dat ook de gevolgen die een plan in combinatie met andere projecten of plannen kan hebben met het oog op de verplichting een passende beoordeling van de gevolgen voor het gebied te maken in ogenschouw moeten worden genomen. Nu in dit geval geen passende beoordeling nodig is, verplicht artikel 19j, lid 1 van de Nbw 1998 er niet toe om de cumulatieve effecten te onderzoeken. Bron: AbRS 23 september 2015, zaaknummer 201406327/1/R2 (r.o. 13.8), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3003 17 Ten onrechte geen passende beoordeling ten grondslag gelegd aan Nbw-vergunningwijziging en uitbreiding varkenshouderij [Nbw 1998] GS van Noord-Brabant hebben naar het oordeel van de AbRS aan het bestreden besluit ten onrechte geen passende beoordeling ten grondslag gelegd. De AbRS overweegt dat op grond van de vaststelling dat een toename van stikstofdepositie onder een drempelwaarde blijft van 0,05 mol N/ha/jr, niet kan worden geconcludeerd dat op grond van objectieve gegevens is uitgesloten dat de aangevraagde activiteit significante gevolgen heeft voor de kwaliteit van voor stikstof gevoelige habitats en de habitats van soorten in een reeds overbelast Natura 2000-gebied, zoals aan de orde is. Die conclusie kan alleen worden gebaseerd op objectieve verifieerbare gegevens, verkregen uit (nader) onderzoek. Het louter hanteren van een getalsmatige grens – zoals in deze zaak is gedaan – is onvoldoende. Het bestreden besluit is dan ook genomen in strijd met artikel 19f, lid 1 van de Nbw 1998. Bron: AbRS 7 oktober 2015, zaaknummer 201410122/1/R2 (r.o. 3-3.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:3111

STAATS- EN BESTUURS­ RECHT

18 Bestemmingsplan en relativiteiteis belang watertoets [Wro, Wtw, Awb] Het belang van appellant en anderen als omwonenden is gelegen in het voorkomen van wateroverlast op hun percelen. Zij beroepen zich terzake op een norm die betrekking heeft op hetgeen een goede ruimtelijke ordening vereist uit het oogpunt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Nu het plan gevolgen kan hebben voor de waterhuishouding in het plangebied en de omgeving, betreft dit een aspect van een goede ruimtelijke ordening die mede strekt tot de bescherming van hun belangen. Bron: AbRS 9 september 2015, zaaknummer 201409644/1/R2 (r.o. 14.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:2836 19 Geen bepaling van de Awb of de WWB stelt als constitutieve eis voor een besluit dat het gedagtekend is [Awb, WWB] In dit geval zijn de brieven van het college aan te merken als besluiten. Het enkele gegeven dat deze brieven niet zijn voorzien van een datum, en dat op de plaats van de datum staat ‘concept’ maakt dit niet anders. Geen bepaling van de Awb of de WWB stelt als constitutieve eis voor een besluit dat het gedagtekend is. Anders dan appellante stelt is het ook niet vereist in verband met de werking van het besluit en de aanvang van de termijn van rechtsmiddelen daartegen. In paragraaf 4.1.3.2 van de Awb is geen bepaling opgenomen waarin is geregeld wanneer de in artikel 4:17, lid 3 van de Awb bedoelde termijn van twee weken aanvangt en wanneer deze eindigt. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de termijn van twee weken aanvangt op de dag na die waarop de ingebrekestelling door het bestuursorgaan is ontvangen. Bron: CRvB 15 september 2015 (publicatie 24 september 2015, zaaknummer 14/3521 WWB (r.o. 2.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:CRVB:2015:317

Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie

36

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: [email protected].

Wat kan iemand doen in geval van hinderlijke bomen op buurmans grond? De vraag is er een uit de klassieke burenrechtproblematiek, zoals die via de rijdende rechter geregeld de huiskamer binnenkomt. Neemt niet weg dat dergelijke kwesties regelmatig aan de orde zijn. De vraag kan op twee manieren beantwoord worden, namelijk wat is toegestaan met bomen nabij de erfgrens, en wat kan men tegen hinder (van bomen) doen. Artikel 5:42 BW geeft aan dat de afstand van de kern van de boom aan de grond gemeten, tot aan de erfgrens ten minste 2 meter moet zijn. Daarop bestaan uitzonderingen. De buurman kan toestemming hebben gegeven voor het planten binnen die 2 metergrens en de plaatselijke gewoonte of een verordening (denk aan de APV) kan een kleinere afstand toelaten. Verder geldt de afstandsbepaling niet voor de grens met de openbare weg of met openbaar water. Voor heesters geldt een afstand van 50 cm. Als de bomen of heesters niet hoger zijn dan de afscheiding tussen de erven kan de buurman zich niet verzetten tegen plaatsing dichterbij. Iemand die last heeft van een boom waarvan de kern dichterbij staat dan 2 meter kan vorderen dat de buurman de boom kapt. Hij kan ook schadevergoeding eisen, maar alleen voor de periode nadat de eis tot kappen is ingediend. Mocht een boom hinder opleveren zoals bedoeld in artikel 5:37 BW (voornamelijk in geval de boom het zonlicht in de tuin van de buren belemmert), dan kan dit een onrechtmatige daad opleveren krachtens het bepaalde in artikel 6:162 BW. De aard en de duur van de hinder, de schade en de andere omstandigheden van het geval bepalen dan of de eigenaar van de boom schadeplichtig is of wordt als hij weigert de boom te kappen. Ten slotte bepaalt artikel 5:44 BW dat iemand overhangende takken van buurmans boom of heester mag verwijderen en zich toe-eigenen als de buurman na aanmaning nalatig blijft ze te verwijderen. Onder de erfgrens doorgeschoten wortels mogen worden weggehakt. Erwin Hijmans

Mag bij het bepalen van de onteigeningsschadeloosstelling verrekening van de meerwaarde van het overblijvende plaatsvinden? Van bijzondere geschiktheid van de te onteigenen zaak is sprake als deze een eigenschap heeft die haar bijzonder geschikt maakt voor het werk waarvoor onteigend wordt. De bijzondere geschiktheid moet al aanwezig zijn voordat het werk of de onteigening daarvoor aan de orde is. Globaal zijn de volgende gevallen van bijzondere geschiktheid te onderscheiden:

BIM Media

a) De vorm en/of (bodem)gesteldheid maakt het te onteigenen bijzonder geschikt voor het aan te leggen werk. b) De te onteigenen zaak heeft een bijzondere, gunstige ligging (ten opzichte van andere gronden) voor het aan te leggen werk. c) Bodembestanddelen in het te onteigenen, zoals zand en grind, voegen bijzondere waarde toe. Het kan daarbij gaan om het tegen lagere kosten kunnen realiseren van het werk dan wel het verkopen van deze bodembestanddelen, met de opbrengst na aftrek van de winningskosten als bate voor het werk. Omdat de onteigenaar in deze gevallen kosten kan besparen bij de uitvoering van het werk zal hij voor de grond meer willen betalen. De betreffende gronden hebben voor hem een meerwaarde. Daarnaast kan de onteigening gericht zijn op alle grond van een eigenaar of slechts een gedeelte van zijn grond. De gevolgen van de onteigening zijn in het laatste geval voelbaar op de overblijvende nietonteigende grond. Op grond van artikel 41 Onteigeningswet dient dan ‘bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening te worden gehouden met de mindere waarde, welke voor niet-onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is’. Voor het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende wordt de volgende berekening toegepast: van de waarde van het onteigende en het overblijvende samen voorafgaand aan de onteigening wordt afgetrokken de werkelijke waarde van het onteigende en de ‘restwaarde’ van het overblijvende na onteigening. Het verschil is de waardevermindering van het overblijvende. Bij het berekenen van de onteigeningsschadeloosstelling kan zich de vraag voordoen in hoeverre er verrekening kan plaatsvinden van de meerwaarde van de grond wegens bijzondere geschiktheid met de waardevermindering van de overblijvende grond. De Hoge Raad heeft onlangs in een arrest van 25 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2805) geoordeeld dat dit niet mogelijk is. De Hoge Raad overweegt als volgt in r.o. 5.2.3: ‘(…) Indien naast de bijzondere geschiktheid van het onteigende als zojuist bedoeld, tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening, dient de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking te worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering. Daardoor zou immers hetzij tekort gedaan worden aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid als in de vorige alinea bedoeld, hetzij de onteigende niet volledig schadeloos gesteld worden voor het vermogensverlies bestaande in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening. Derhalve mag, zoals is beslist in HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2202:AE5572, NJ2003/163 (Staat/AMEV), de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet in mindering gebracht worden op de ingevolge art. 41 Ow aan de onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende. Dit brengt mee dat de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel vóór onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende na onteigening.’ Ernst van Gelder, Vereniging van Grondbedrijven

De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetreffende vraag beantwoordt.

37

Vraag en antwoord

VRAAG EN ANTWOORD

Onderzoek / Publicaties

Promotieonderzoek: Waardoor dalen of stijgen woningprijzen?

Focus op kerntaak in plannen en financiële prognoses corporaties

Op 20 november 2015 is Alexander van de Minne gepromoveerd. Hij bekeek welke factoren door de jaren heen belangrijk zijn voor de waardebepaling van een huis. Hij analyseerde woningprijsdynamieken en woningprijsdeterminanten aan de hand van vier empirische onderzoeken. Van de Minne analyseerde zeven verschillende determinanten: woningvoorraad, constructiekosten, BNP per capita, (gecorrigeerde) hypotheekrente, beroepsbevolking, werkloosheid en bevolkingsgroei. Daarnaast bekeek Van de Minne voor de periode 1995-2012 wat het effect van de hypotheekmarkt op woningprijzen is. Voorts is het effect van bevolkingsgroei en -krimp op de prijs van een woning onderzocht en wat de staat van onderhoud betekent voor de prijs van een opstal. Bron: persvoorlichting UvA Download via: http://www.uva.nl/nieuws-agenda/nieuws/uva-nieuws/ nieuws/nieuws/content/folder/2015/11/wat-bepaalt-de-prijs-van-een-huis. html.

In de nieuwbouwplannen van corporaties voor de komende vijf jaar ligt de focus op de kerntaak. Meer dan 90 procent van de woningen die corporaties bouwen zijn sociale huurwoningen. Dat schrijft minister Blok in een brief aan de Tweede Kamer op 6 november 2015 op basis van een rapport van onderzoeksbureau ABF research. In het kader van hun financiële prognoses voor de komende jaren (dPi) melden corporaties ook of zij prestatieafspraken met gemeenten (gaan) maken. Daaruit blijkt dat voor ongeveer 80 procent van de woningvoorraad prestatieafspraken zijn gemaakt, vooral door grotere corporaties, aldus de minister. Bron: Aedes Nieuws, 10 November 2015 Zie ook: Kamerbrief over volkshuisvestelijke voornemens (ministerie van BZK, 6 november 2015) en Kamerbrief over volkshuisvestelijke voornemens 2015-2019 (ABF Research, oktober 2015); documenten te downloaden via: https://www.rijksoverheid.nl/regering/inhoud/bewindspersonen/stef-blok/ documenten/rapporten/2015/10/01/volkshuisvestelijke-voornemens-woningcorporaties-2015-2019

Veel meer bouwlocaties nodig voor opvang bevolkingsgroei RIGO heeft een onderzoek uitgevoerd in opdracht van de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB). Uit het RIGO-rapport ‘Bevolkingsontwikkeling en woningbouw tot 2040’ blijkt dat er de komende 10 jaar tussen de 85.000 en 95.000 woningen moeten worden gebouwd om de bevolkingsgroei te kunnen huisvesten. Deze bouwopgave kan niet alleen binnenstedelijk worden uitgevoerd. Volgens NVB moeten er dus in snel tempo nieuwe bouwlocaties worden aangewezen om te voorkomen dat de huizengekte van eind jaren negentig en vlak voor de crisis terugkeert. RIGO is niet het enige onderzoeksbureau dat waarschuwt voor een te lage bouwproductie. ABF Research concludeerde in de recente Primosraming 2015, dat er tot 2020 jaarlijks tussen de 80.000 en 90.000 woningen moeten worden gebouwd, waarbij nog geen rekening is gehouden met de recente toestroom van vluchtelingen. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft daarmee wel rekening gehouden en rekent tot 2020 op nog eens 50.000 woningen extra. Bron: Persbericht NVB, 11 November 2015 Download via: http://www.nvb-bouw.nl/persberichten/persbericht/40-veelmeer-bouwlocaties-nodig-voor-opvang-bevolkingsgroei.html

The Great Urban Bake Off De stedelijke omgeving is volop in beweging, maar de bestaande organisatievormen zijn er niet op toegesneden. Experiment en ‘bottom-up’ aanpak zijn nodig voor het in goede banen leiden van de verduurzaming van steden. Het proces van stedelijke ontwikkeling moet zich zowel inhoudelijk als organisatorisch vernieuwen. Bron: entreerede TU Delft 13 november 2015 hoogleraar Ellen van Bueren Tekst entreerede: download pdf via http://www.bk.tudelft.nl/nl/actueel/ laatste-nieuws/artikel/detail/intreerede-ellen-van-bueren-the-great-urbanbake-off/

38

Eenpersoonshuishoudens groeien met 36 procent Het aantal eenpersoonshuishoudens is in de afgelopen twintig jaar in Nederland gestegen met 36 procent tot bijna 2,9 miljoen. In 1995 registreerde het Centraal Bureau voor de Statistiek nog 2,1 miljoen huishoudens van één persoon. Bron: Cobouw, 11 november 2015

Monumentale woningen staan vaker leeg Uit een landelijk onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) voor de erfgoedmonitor van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat woningen met een rijksmonumentstatus twee keer zo vaak leegstaan als niet-monumentale woningen. Vooral huurwoningen, eigendom van particuliere verhuurders, kennen veel leegstand. Goedkope en kleinere monumentale woningen staan bovendien vaker leeg dan monumenten met een hogere WOZ-waarde en groter woonoppervlak. Een onderverdeling naar gebieden met bevolkingskrimp laat geen opvallende verschillen zien. Het CBS heeft daarnaast gekeken naar de leegstand in beschermde stads- en dorpsgezichten. In deze veelal karakteristieke, oude buurten staat 6,1% van alle woningen leeg, monument of niet. In andere buurten is dat slechts 2,7%. Met de erfgoedmonitor brengt de Rijksdienst in beeld hoeveel erfgoed Nederland beschermd heeft en hoe het met dit erfgoed gaat. Bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 10 november 2015 Zie ook: http://cultureelerfgoed.nl/nieuws/monumentale-woningen-staanvaker-leeg

GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK december 2015

Cursus Appartementsrecht 2016 4 dagdelen (nog nader te bepalen) in voorjaar 2016, 16.00 – 21.00 uur, locatie nader te bepalen. De druk op de steden vraagt om bouwen in de hoogte. Met het appartementsrecht kan bouwen in de hoogte in goede banen worden geleid. Wanneer functies in een appartementencomplex wijzigen, zijn wijzigingen van de splitsingen nodig. Hoe daarmee om te gaan? En wat te doen met aflopende erfpachtovereenkomsten? Prijs: € 450,00 per dagdeel en € 1.575,00 voor de gehele cursus (excl. BTW incl. digitaal studiemateriaal en dagmenu). Informatie: www.ibr.nl Basiscursus Locatieontwikkeling 2016 4 dagdelen (nog nader te bepalen) in voorjaar 2016, 16.00 – 21.00 uur, locatie nader te bepalen. In een inleidend college komt het proces van gebiedsontwikkeling aan de orde, waarbij er onder meer aandacht is voor samenwerkingsmodellen, de risico-actoranalyse en typen gebiedsontwikkelingen. De hoofdlijnen van de omgevingsrechtelijke wetgeving bij locatieontwikkeling komen aan de orde en de Wabo met betrekking tot planologische maatregelen en vergunningverlening bij locatieontwikkeling. Voorts wordt het gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigeningswet en de regeling inzake grondexploitatie in de Wro bij locatieontwikkeling uiteengezet en wordt er ingegaan op aanbesteding en staatssteun. Prijs: € 1.575,00 (excl. BTW incl. digitaal studiemateriaal, dagmenu en Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling). Informatie: www.ibr.nl Cursus Privaatrechtelijk bouwrecht 2016 8 dagdelen (nog nader te bepalen) in voorjaar 2016, 16.00 – 21.00 uur, locatie nader te bepalen. In deze meerdaagse verdiepingscursus worden de volgende cursusonderdelen behandeld: bouwvoorbereiding, aanbesteding, bouwcontracten (contractvormen in de bouw, basisprincipes en aansprakelijkheid voor gebreken), projectontwikkeling, contracteren met de overheid, PPS, DBFMOcontracten, bouwfinanciering (tijd en geld), garanties en verzekeringen en bouwprocesrecht. Basiskennis van de deelnemers op het terrein van privaatrechtelijk bouwrecht wordt verondersteld. Afsluiting met mondeling examen in september/oktober 2016.

BIM Media

Prijs: € 2.695,00 (excl. BTW incl. digitaal studiemateriaal, dagmenu) Informatie: www.ibr.nl

Scobe Gemeentelijk Vastgoedmanagement 28 april t/m 23 juni 2016 Om gemeenten te helpen hun vastgoedmanagement professioneel op te pakken, organiseert Scobe Academy in samenwerking met onder andere Twynstra Gudde de cursus Gemeentelijk Vastgoedmanagement. Daarin alle financiële aspecten van vastgoedmanagment met o.a. exploitaties, rendementen, fiscaliteiten, kostprijsdekkende huur en maatschappelijk rendement. Tweede pijler is het juridische kader van vastgoedbeheer. We zoomen tevens in op het asset- en portefeuille-management en eindigen met de gemeentelijke vastgoedorganisatie. Daartoe helpen we u onder meer aan keuzecriteria voor Vastgoedinformatiesystemen (VIS). Informatie: www.scobe.nl/opleidingen Vastgoedrekenen in de gemeentelijke praktijk 28 januari 2016 Vragen de verschillende soorten gemeentelijk vastgoed niet om verschillende uitgangspunten voor de sommen? Hoe maken we deze sommen? Aan de orde komen verschillende methoden en technieken voor vastgoedrekenen (BAR, NAR, IRR en DCF). Voor de verdere bepaling van de strategie is voorts van belang om te weten wat de basis is voor investeringsen financieringsbeslissingen. In dit college leert u hoe de verschillende partners in het ontwikkelproces denken en hun afwegingen maken. We behandelen de onderwerpen leegstand en transformatie. Wat zijn de waarderingsgrondslagen en wat zijn redelijke uitgangspunten daarbij? Waarom kiezen veel partijen ervoor om te slopen? Informatie: www.scobe.nl/financieel Fiscaliteiten bij gebiedsontwikkeling 21 januari 2016 Tijdens deze masterclass wordt inzicht gegeven in de fiscale aspecten van grond- en vastgoedtransacties. Onderwerpen zijn btw, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting. Wat is de basis voor het betalen van overdrachts- en omzetbelasting? Wanneer is de grond bouwrijp? Sec het uitvoeren van werken in de omgeving is niet voldoende om de grond als bouwrijp te kwalificeren. Hoe werkt de omzetbelasting voor de overheid en

hoe werkt het btw-compensatiefonds? Op welke wijze werkt de omzetbelasting voor projectontwikkelaars? En wat is de bijzondere positie van de woningbouwcorporaties en beleggers. Je krijgt inzicht in de meest actuele stand van zaken. Informatie: www.scobe.nl/financieel

Vooruitblik Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over: - Plankostenscan in tweeluik - VpB-grond: de praktische kant van vennootschapsbelasting - Toekomstbestendig buitengebied vraagt lef - Het rendement van de stad - Flexibel grondbedrijf: toekomstbestendigheid - Getaxeerde waarde leegstaand pand / balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Duurzaamheid in de grondexploitatie - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Windenergie - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk. Voor de 1e editie 2016 worden onder andere artikelen voorbereid rond ‘programmeren’: welke invalshoeken zijn er om te programmeren, tips & tools voor adaptief programmeren, programmeren door gemeenten in publieke en private rol (portfolio van het eigen grondbedrijf ) naast vele andere onderwerpen. In de 2e editie 2016 staat zorg / maatschappelijk vastgoed centraal. Kopijdatum voor deze editie is 27 januari 2016. Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk? Laat het de redactie weten via [email protected]!

39

Agenda

IBR

Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.

Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen

Kijk op www.nysingh.nl

springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.