Strategisch ondernemingsplan

Strategisch ondernemingsplan 2010-2014

Versie oktober 2009

I nh ou d so p g av e

1

W o ni n g st ic ht i ng D i nt el oo r d ; d e o pg a ve 1.1 Inleiding 1.2 Landelijke opgave en ontwikkelingen 1.2.1 Veranderende verhouding overheid/woningcorporaties 1.2.2 Financiering 1.3 Regionale opgave en ontwikkelingen 1.3.1 De provincie 1.3.2 Regiovisie op wonen en leven 1.4 Lokale opgave en ontwikkelingen 1.4.1 De gemeente 1.4.2 Stakeholders

2 3 3 3 4 4 4 4 5 5 6

2

V i si e en mi s s ie 2.1 Visie Woningstichting Dinteloord 2.2 Missie Woningstichting Dinteloord

7 7 8

3

M a a ts ch a p pe l i jk e ve r a nk er i ng 3.1 Rol en positionering 3.2 Maatschappelijke verankering

9 9 9

4

M a rk t 4.1 Klanten en partners 4.2 Producten en diensten

11 11 11

5

V a st go ed 5.1 Nieuwbouw, verkoop en verbeteren 5.2 Onderhoud

13 13 13

6

M a a ts ch a p pe l i jk e n f i n an ci e e l r e nd e me nt 6.1 Financieel rendement en investeringsdoelstellingen 6.2 Maatschappelijk rendement en investeringsdoelstellingen

15 15 15

7

V a n s tr a te g ie n a a r o r g an i s at i e ; W o n i ng st i ch ti n g D i nt el oo rd

17

B i jl a g e 1 O ve rz ic h t ge ï nt e rv i e wd e st ak e ho l de r s

18

1.

Woningstichting Dinteloord; de opgave

1.1

Inleiding

Woningstichting Dinteloord is een maatschappelijke organisatie met een maatschappelijke opgave. Dit wil zeggen dat zij een organisatie is die zich inzet voor de samenleving op het gebied van wonen en daaraan gerelateerde zaken, en dat zij zich daarbij laat leiden door en verantwoording aflegt aan de samenleving. Concreet betekent dit dat Woningstichting Dinteloord lokaal en regionaal de verwachtingen en behoeften ten aanzien van het wonen in het werkgebied ophaalt. Hierbij bieden landelijke ontwikkelingen en wet- en regelgeving de kaders waarbinnen zij invulling geeft aan de vragen met betrekking tot het wonen.

1.2

Landelijke opgave en ontwikkelingen

1.2.1 Veranderende verhouding overheid/woningcorporaties Het laatste decennium heeft de corporatiesector een sterke ontwikkeling doorgemaakt. Van sec het bouwen en verhuren van woningen, spelen corporaties een steeds nadrukkelijkere rol in de leefbaarheid van wijken, buurten en dorpen. De opgaven voor de woningcorporaties laten steeds meer raakvlakken zien met zorg (care), welzijn, onderwijs, werk en de economie in de wijk. Hiermee hebben woningcorporaties een verantwoordelijkheid gekregen voor de ‘brede zorg van het wonen’. Het aanwijzen van 40 krachtwijken door voormalig minister Vogelaar heeft hier een flinke impuls aangegeven. Tegelijkertijd is er discussie ontstaan over de rollen en verantwoordelijkheden van overheid en maatschappelijke organisaties; ‘wie is verantwoordelijk voor leefbaarheid?’. Mede naar aanleiding hiervan heeft de Commissie Meijerink in 2008 advies uitgebracht over de verhouding tussen overheid en woningcorporaties, en dan met name gericht op de activiteiten die woningcorporaties moeten, mogen en kunnen overwegen te ontplooien. Meijerink zet drie deeldomeinen neer: 1. Moet: Het bouwen, verhuren en/of verkopen van woningen, waarbij de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen voorop staat. Als de lokale opgave daartoe aanleiding geeft kan de corporatie ook voorzien in huisvesting van andere doelgroepen, zoals investeringen in dure huur- en koopwoningen. 2. Kan: Het investeren in maatschappelijk vastgoed zoals ten behoeve van onderwijs en zorg. De relatie met het wonen is indirect, wederkerigheid in prestaties van de samenwerkende partijen is daarom van belang. 3. Te overwegen: Het investeren in mensen die in de wijk wonen; de ‘wijk- en buurtaanpak’. Bij investeringen in de sociale en economische ontwikkeling in de wijk, is een wederzijdse prestatie van partijen nog belangrijker. Het hebben van bezit in de betreffende wijk zou een voorwaarde moeten zijn1.

1

Commissie Meijerink, “Nieuw arrangement overheid – woningcorporaties”, november 2008; p 5-7.

1.2.2 Financiering Na de invloed van de vennootschapsbelasting op de investeringsruimte van corporaties, is daarbij gekomen de toepassing van de kasstroommethodiek bij berekening van het faciliteringsvolume. Voor de komende tien jaar verwacht het Centraal Fonds dat de financiële ruimte bij woningcorporaties voor investeringen zal afnemen. Daarnaast is te zien dat de verkoop van huurwoningen landelijk stagneert, de opbrengsten uit verkoop kunnen daardoor lager uitvallen. Het is voor woningcorporaties niet meer vanzelfsprekend om te investeren in een veelheid en diversiteit aan vastgoedprojecten. Voor de corporatie als maatschappelijke organisatie gaan de afwegingen op het gebied van financieel én maatschappelijk rendement een grotere rol spelen. Maatschappelijk rendement is het effect dat in de samenleving ontstaat als gevolg van een investering (geld, personeel et cetera) die niet (direct) in geld uit te drukken is; maar wel in toename van kwaliteit. Voorbeelden zijn; een groter gevoel van veiligheid in de wijk, ouderen die in hun eigen huis kunnen blijven wonen en het behoud van karakteristieke kleine kernen.

1.3

Regionale opgave en ontwikkelingen

Woningstichting Dinteloord is actief in de gemeente Steenbergen. Deze gemeente ligt in West-Brabant, aan de grens met Zeeland, en de regio wordt de Brabantse Delta genoemd. 1.3.1 De provincie De provincie geeft in haar Paraplunota Ruimtelijke Ordening van juli 2008 aan dat Brabant in 2020 een aantrekkelijk leefgebied tussen drie metropolen moet zijn, met ruimte voor alle Brabanders om te leven en te werken. Volgens de nota zijn in 2020 de inwoners van Brabant ouder, is er een meer diverse culturele samenstelling en wonen er minder mensen in één woning. Voor West-Brabant specifiek ziet de provincie kansen in een (blijvend) sterk ontwikkelde landbouwsector, de ontwikkeling van een Agro- en Foodcluster bij Dinteloord en van Logistiek Park Moerdijk (bedrijventerrein). Wel voorziet zij dat leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied onder druk komt te staan. De provinciale doelstelling is een leefbaar landelijk gebied. 1.3.2 Regiovisie op wonen en leven De vijf corporaties werkzaam in West-Brabant en Tholen hebben in 2009 een regionale woonvisie op wonen en leven opgesteld. Hiermee zijn de ontwikkelingen van de regionaal functionerende woningmarkt in beeld gebracht. Het gekozen perspectief loopt tot 2025 en gemeentelijke en provinciale bouwprogramma’s zijn in het onderzoek meegenomen.

De belangrijkste conclusies uit het rapport2; tot 2025: Afname aantal inwoners, en toename aantal huishoudens Toename oudere huishoudens Totaal behoefte aan 4.700 toegevoegde woningen Echter, de behoefte aan uitbreiding vlakt af, rond 2025 gaat aantal huishoudens afnemen Kwalitatief is de grootste behoefte aan (middel)dure koopwoningen (meer kwaliteit) Daarnaast behoefte aan betaalbare huurappartementen, echter na 2020 zal deze behoefte snel dalen Behoefte aan elke woningsegment, behalve eengezinshuurwoningen. Krimp, vergrijzing en ontgroening zijn de drie sleutelwoorden in de (nabije) toekomst van de regio West-Brabant. Ten aanzien van leefbaarheid zijn specifiek een aantal beleidsconclusies geformuleerd: Een aantrekkelijke kwaliteit van de woonomgeving in buurten waar mensen prettig samen leven is noodzakelijk voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de regio in zijn geheel Door de veranderende bevolkingssamenstelling verandert de vraag en het gebruik van maatschappelijk vastgoed Commerciële voorzieningen zijn belangrijk voor leefbare en aantrekkelijke kernen en buurten Er is een extra opgave tijdelijke huisvesting.

1.4

Lokale opgave en ontwikkelingen

1.4.1 De gemeente De gemeente Steenbergen bestaat uit een stedelijke kern en vijf kleinere (landelijke) kernen, te weten, Dinteloord, Nieuw-Vossemeer, Kruisland, De Heen en Welberg. Uit de regionale visie komt naar voren dat in de kleine kernen de leefbaarheid, met name waar het gaat om de voorzieningen, de komende jaren steeds meer onder druk zal komen te staan. In combinatie met de sterke vergrijzing in diezelfde kernen is dit een belangrijk aandachtspunt. De gemeente ziet hierin voor Woningstichting Dinteloord een rol weggelegd in het realiseren van maatschappelijk vastgoed3. De gemeente Steenbergen heeft in 2007 de Woonvisie Steenbergen vastgesteld. Hierin meegenomen is een Woonwensenonderzoek uit 2004. De woonvisie gaat met name over aantallen woningen en is doorvertaald in een Woningbouwprogramma4. Daarnaast wordt kort ingegaan op verschillende doelgroepen. Het aandeel sociale huursector in de gemeente Steenbergen dient 26% te blijven voor de primaire doelgroep, de mogelijkheden voor starters om in de gemeente te huren of kopen dienen te worden

2

Directeurenoverleg corporaties, “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen”, juli 2009.

3

Interview gemeente in kader van stakeholdersonderzoek.

4

De gemeente gaat in de Woonvisie uit van groei. In het recente onderzoek van de corporaties worden de bouwaantallen bijgesteld vanwege krimpprognose. Zie p. 23 van “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen” van juli 2009.

uitgebreid en het uitgangspunt voor ouderen en andere mensen met een zorgvraag is dat het mogelijk is om in de eigen woning en woonomgeving zelfstandig te kunnen blijven wonen5. 1.4.2 Stakeholders Waar het gaat om de opgave onderschrijven alle stakeholders6 de toenemende vergrijzing en ontgroening. Dit betekent voor de woningstichting een veranderende vraag, waarin de combinatie van wonen en zorg volgens alle partijen steeds belangrijker wordt. Flexibel bouwen, levensloopbestendig, gelijkvloers wonen, zorg op maat en het faciliteren met maatschappelijk vastgoed worden als belangrijke aandachtspunten benoemd. De onderstaande alinea’s zijn een verkorte weergave van de wensen van de geïnterviewde stakeholders. Wonen en bouwen Anticipeer op de woningbehoefte van een bredere klantgroep Bevorder de doorstroming door een gedifferentieerd woningaanbod Speel een rol in (tijdelijke) huisvesting van (buitenlandse) werkkrachten als AFC gerealiseerd wordt Bied (samenwerkings)partners serviceen onderhoudscontracten voor maatschappelijk vastgoed. Leefbaarheid en welzijn Maak de kernen aantrekkelijk voor starters, om draagvlak te creëren voor voorzieningen Bouw seniorenwoningen in het centrum, voor dynamiek in de kern en bereikbaarheid van voorzieningen Realiseer maatschappelijk vastgoed, waaronder een brede school Anticipeer vroegtijdig op huurachterstanden en problematiek achter de voordeur Faciliteer en sponsor activiteiten voor ouderen Bied winkelpanden met een betaalbare huur, bijvoorbeeld voor starters, om de beschikbaarheid van (commerciële) voorzieningen te waarborgen Speel een faciliterende rol in de aanpak van hangjongeren in de wijk, met name daar waar criminaliteit en vandalisme voorkomen (fysiek deel). Zorg Ontwikkel een eenduidige visie op wonen en zorg, en betrek zorgpartijen vroegtijdig Anticipeer op nieuwe ontwikkelingen in woon-zorgvoorzieningen (veranderende behoeften en eisen zowel in de intra- als extramurale zorg). Overige opgaven Bied lokaal mogelijkheden voor maatschappelijke stages.

5

Gemeente Steenbergen, “Woonvisie Steenbergen”, januari 2007.

6

Zie bijlage 1 voor een overzicht van de geïnterviewden.

2.

Visie en missie

2.1

Visie Woningstichting Dinteloord

Wij zijn ons ervan bewust dat wij een kleine corporatie zijn, en de opgave groot. Daarom maken wij keuzes. Wij kiezen voor investeren in de kwaliteit van wonen in de gemeente Steenbergen. Uit zowel de opgave als wat wij zelf signaleren blijkt dat de leefbaarheid van de kleine kernen de grootste zorg van de toekomst is, in West-Brabant, en zeker ook in de gemeente Steenbergen. Vergrijzing en ontgroening en mede daardoor krimp, zijn de belangrijkste bedreigingen in de regio. Wij zetten onze kennis, ervaring en middelen bij voorkeur in voor de kleine kernen van de gemeente Steenbergen, met name de kern Dinteloord. Wij kiezen voor maatschappelijke verankering door fysiek investeren en sociaal faciliteren. Wij richten ons primair op fysieke investeringen met een duidelijke relatie met wonen, en treden faciliterend op waar het gaat om sociale investeringen. De deeldomeinen 1 en 2 in de beschrijving van Meijerink zijn onze eerste aandachtsgebieden, waar we anderen kunnen ondersteunen acteren we ook op deelgebied 3 waarbij de nadruk ligt op faciliteren en initiëren. Maatschappelijke verankering is voor ons een belangrijk thema. Wij kiezen voor een individuele klantbenadering. Ieder mens heeft andere wensen en behoeften. Dit merken wij aan de vragen die bij ons terecht komen. De behoefte aan keuzevrijheid is groot. Dit geldt niet alleen voor onze klanten, maar ook voor onze (samenwerkings)partners. Klanttevredenheid over ‘het wonen’ vinden wij cruciaal. Wij kiezen voor vastgoed met een maatschappelijk toegevoegde waarde. In het bestaande vastgoed, de nieuwbouw en het beheer willen wij lokaal maatschappelijk toegevoegde waarde bieden. Dit betekent voor ons niet alleen voldoen aan de huidige klantvraag, maar ook anticiperen op de toekomstige marktvraag en ontwikkelingen. Wij zien hierin nadrukkelijk raakvlakken met zorg, welzijn en leefbaarheid waar het gaat om maatschappelijk vastgoed. Wij kiezen voor bewust investeren en sturen op maatschappelijk rendement. Een maatschappelijke onderneming levert maatschappelijke prestaties. Hiervoor zijn investeringen noodzakelijk. Onze investeringsruimte is door ontwikkelingen als de VPB en de kasstroommethodiek de komende beleidsperiode meer beperkt.

Daarom is het in deze beleidsperiode belangrijk om te sturen op rendement, zowel financieel als maatschappelijk. Wij kiezen voor ‘groot’ worden door klein te blijven. Woningstichting Dinteloord is een relatief kleine organisatie. Wij willen ook een kleine organisatie blijven, want zo staan we dicht bij onze klanten. Daarnaast willen we door onze klanten, partners en belanghouders als proactief, alert en initiërend gekend worden. Onze medewerkers zijn generalisten die in staat zijn in een brede context te beoordelen waar specialisten op ingezet moeten worden.

2.2

Missie Woningstichting Dinteloord

Onze visie leidt tot de volgende missie: “Woningstichting Dinteloord is een partner voor het wonen met name gericht op de kleine kernen van de gemeente Steenbergen en dé partner in Dinteloord. Wij bieden kwalitatief hoogwaardige en gedifferentieerde huisvesting op maat, voor klanten (met name de primaire doelgroep) en partners. Hierbij hebben wij aandacht voor de leefomgeving en treden wij faciliterend op waar het gaat om zorg, welzijn en leefbaarheid. Wij realiseren dit met een kleine, professionele organisatie, die dicht bij de klanten en partners staat.”

3.

Maatschappelijke verankering

Strategische doelstelling: Woningstichting Dinteloord investeert in de gemeente Steenbergen; bij voorkeur in Dinteloord en waar nodig in de andere kleine kernen en wij verankeren ons maatschappelijk door fysiek te investeren en sociaal te faciliteren.

3.1

Rol en positionering

Ambitie Woningstichting Dinteloord (WsD) wil de woningstichting zijn voor bij voorkeur de kleine kernen in de gemeente Steenbergen en specifiek voor de kern Dinteloord. Vanuit haar rol als maatschappelijk ondernemer treedt WsD faciliterend op waar het gaat om welzijn, zorg en leefbaarheid. Uitwerking De gemeente Steenbergen en breder de regio Zuidwest-Brabant, wordt in de nabije toekomst geconfronteerd met krimp. Ontgroening en vergrijzing zetten druk op de leefbaarheid, met name in de kleine(re) kernen. Tegelijkertijd zijn er nieuwe ontwikkelingen die kansen bieden. Bijvoorbeeld de uitbreiding van de glastuinbouw, de ontwikkeling van AFC (Agro- en Foodcluster) en de aansluiting van de regio op A4. Dit biedt tevens kansen voor de kwaliteit van het wonen in Dinteloord. WsD kan zich richten op het verbeteren van de productkwaliteit en differentiatie van het aanbod passend bij de vraag. De woonvisie en de “Visie op Wonen en Leven” geven een goede basis om te sturen op de opgave. WsD heeft een goede relatie met haar belanghouders, expertise van kleine kernen en wordt gekenmerkt als een toegankelijke organisatie. In de komende jaren besteden we aandacht aan de rol en positionering ten opzichte van de samenwerkingspartners waaronder de gemeente. WsD ziet zichzelf als een samenwerkingspartner in de maatschappelijke opgave en niet als alleen projectontwikkelaar en we streven ernaar als zodanig herkend te worden. Op het terrein van wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid ligt in de nabije toekomst een grote opgave. Om hieraan een goede bijdrage te kunnen leveren voor een langere periode zullen we een visie en afwegingskaders opstellen.

3.2

Maatschappelijke verankering

Ambitie Woningstichting Dinteloord zet zich optimaal in voor het belang van de lokale samenleving. Met de focus op de kleine kernen willen wij de overlegstructuren en samenwerking met lokale stakeholders verbeteren.

Uitwerking Maatschappelijke verankering betekent voor WsD een goede binding hebben met bewoners, belanghouders en partners zodat een ieder zich maximaal kan inzetten voor de lokale samenleving. Alle medewerkers hebben hier een belangrijke rol in, zij zijn sterk betrokken bij het werk en de organisatie en hebben veel ervaring. De belanghouders zijn in beeld en er is een goede relatie. Dit willen we versterken door een duidelijke en eenduidige visie op het betrekken van belanghouders en partners bij beleid en organisatie. Daarnaast is bewonersparticipatie, zowel de huurders als de wijken kernbewoners, een punt van aandacht. Wij willen de bestaande netwerken beter structureren en tegelijkertijd nieuwe vormen van overleg en samenwerken verkennen.

4.

Markt

Strategische doelstelling: Woningstichting Dinteloord werkt vanuit een individuele klantbenadering.

4.1

Klanten en partners

Ambitie Vanuit een duidelijke definitie en de wensen van klantgroepen en partners bepaalt WsD haar inzet. Zij stelt zich proactief op, levert waar mogelijk maatwerkoplossingen en meet de tevredenheid van de dienstverlening (en voldoet aan algemeen gestelde kwaliteitsnormen). Uitwerking WsD wordt door haar stakeholders getypeerd als laagdrempelig, proactief, betrokken en klantgericht. Wij kunnen en willen snel inspringen op nieuwe vragen, en hebben in de afgelopen beleidsperiode reeds ervaring opgedaan met het bieden van maatwerkoplossingen. Een onderwerp in dit kader wat steeds nadrukkelijker de aandacht vraagt is de vergrijzing. Ouderen gaan steeds meer op zoek naar vormen van wonen in combinatie met zorg die past bij hun eigen leefstijl. Overigens wil WsD niet alle maatwerkoplossingen zelf leveren, maar waar nodig wel fungeren als tussenpersoon voor klant en derde. Hierbij moeten wij kritisch zijn ten aanzien van de keuzes die we maken. De omgeving kan meer vragen dan waargemaakt kan worden en ook financieel gezien moeten er kaders gesteld worden om maatwerk ook op langere termijn te kunnen blijven bekostigen. Wij zetten in op tevreden klanten, belanghouders en partners. Dit betekent inzetten op goede dienstverlening en producten, maar zeker ook het leveren van maatschappelijke prestaties. Hier legt WsD ook verantwoording over af, laat zij zich toetsen, om zich daar vervolgens weer in te kunnen verbeteren.

4.2

Producten en diensten

Ambitie Wonen gaat voor de WsD verder dan het bieden van onderdak. Vanuit een gedegen analyse en in samenspraak met partners faciliteert de stichting vanuit haar rol als maatschappelijk ondernemer zowel de bewoners als partners met producten en diensten. Uitwerking In haar omgeving signaleert WsD een groeiende vraag naar diensten door onder andere vergrijzing, extramuralisering en stijgende arbeidsparticipatie. Tevens zijn zorgpartijen op zoek naar partners in wonen en zorg.

Wij hebben daarom de ambitie om ons te ontwikkelen van vastgoedbeheerder naar dienstenorganisatie. Het uitgangspunt hierbij is dat huurders eigen verantwoordelijkheid krijgen door een ‘eigen huurwoning’. Voor deze woning bepaalt de huurder in grote mate zelf de kwaliteit van het wonen. Het al ontwikkelde ZAV- en verbeteringenbeleid en de participatie met Vraagwijzer zijn hier voorbeelden van. Daarnaast wil WsD, anticiperend op de vraag, een variatie aan producten en diensten aanbieden. Deze ontwikkeling en de veranderende tijdgeest vragen van ons een meer zakelijke professionaliteit. Ook hier geldt dat wij niet alles zelf willen doen. De structurele samenwerking met partners is belangrijk om gebruikmakend van elkaars kennis en kunde de gevraagde producten en diensten aan te bieden.

5.

Vastgoed

Strategische doelstelling: Woningstichting Dinteloord realiseert vastgoed met een maatschappelijk toegevoegde waarde.

5.1

Nieuwbouw, verkoop en verbeteren

Ambitie Op basis van de opgave en rol/positionering zal de WsD haar middel vastgoed inzetten om de klantvraag zo optimaal mogelijk te bedienen. Met oog voor de primaire doelgroep zorgt WsD voor passende en kwalitatieve huisvesting in zowel de huur- als koopmarkt. Het opheffen van de eenzijdigheid van het vastgoed is hierbij een belangrijke voorwaarde. Uitwerking De vraagstukken rond krimp, vergrijzing en doorstroming staan centraal bij WsD als het gaat om vastgoed, de bedreiging van een te ontspannen woningmarkt is aanwezig. De vraag naar flexibele en levensloopbestendige woningen stijgt en ook de vraag om vastgoed gericht op wonen en zorg. De bouw van maatschappelijk vastgoed is specifiek en zeer vraaggebonden. Daarom kiest WsD voor vraaggestuurd ontwikkelen van dit vastgoed, waarbij we actief op zoek gaan naar de vraag. De focus ligt op het bouwen van het vastgoed en eventueel tijdelijk exploiteren. Gezien de huidige en toekomstige vraag, zoals deze in beeld is gebracht in de regionale woonvisie, is het van belang meer differentiatie aan te brengen in ons woningbezit. Dit kan door middel van kwalitatieve verbeteringen, waardoor zowel de woningen als de huurprijzen meer gaan differentiëren. Maar ook noodzakelijk zijn sloop en nieuwbouw, om voldoende nultredenwoningen te realiseren. Verkoop van woningen behoort tevens tot de mogelijkheden, omdat hiermee tegemoet wordt gekomen aan de vraag om eigen woningbezit en tegelijkertijd (financiële) ruimte ontstaat voor nieuwbouw. In het kader van vastgoed is energiebesparing noodzakelijk en biedt kansen om de woonlasten voor huurders te beperken. Energiebesparende maatregelen zijn kwalitatieve verbeteringen gericht op de toekomst.

5.2

Onderhoud

Ambitie Bestaand woningbezit op niveau van toekomstig gewenste basiskwaliteit brengen. Rekening houdend met alternatieve energie- en onderhoudsvormen.

Uitwerking Het bezit van WsD is in een goede technische staat. Dit biedt de mogelijkheid vooruit te kijken naar de toekomstige wensen en eisen aan (bestaande) woningen. Het formuleren van een langetermijnvisie is hier een eerste stap in. Ondertussen gaan we verder met het doorontwikkelen van vraaggestuurd onderhoud en over twee jaar wordt dit gecombineerd met budgetonderhoud. Wat betreft het onderhoud signaleren we een groeiende vraag naar onderhoud door derden bij maatschappelijke organisaties. De mogelijkheden hiertoe worden deze beleidsperiode verkend.

6.

Maatschappelijk en financieel rendement

Strategische doelstelling: Woningstichting Dinteloord investeert bewust en stuurt op maatschappelijk rendement.

6.1

Financieel rendement en investeringsdoelstellingen

Ambitie Vanuit een gezonde financiële basis zet WsD financieel vermogen maximaal in om deel van de maatschappelijke opgave, zoals geformuleerd in dit strategisch ondernemingsplan, te realiseren. WsD is een ondernemende organisatie en stuurt de organisatie op cyclische wijze (PDCA) aan, waardoor kennis, ervaring en verbeteringen geborgd worden. Uitwerking De financiële middelen worden beperkt door de wijzigingen in wet- en regelgeving. De solvabiliteit van WsD is op middenlange termijn goed, wat betekent dat we ruimte hebben voor investeringen. Echter, gezien de diverse ontwikkelingen is het nodig om voortdurend een (financiële) vinger aan de pols te houden. De kwartaalrapportages zijn hiervoor een goede basis, maar er is ook behoefte aan meer gefundeerde afweging van investeringen, waarbij zowel maatschappelijk presteren als de financiële gevolgen meegenomen worden. Het ontwikkelen van een continue PDCA-cyclus (Plan Do Check Act) is een voorwaarde om te weten hoe de organisatie presteert en wat dit betekent voor de maatschappij en de financiën. Het generen van extra inkomsten is mogelijk via de verkoop van woningen, aan te bieden via koopmodellen als Slimmer Kopen en Te Woon. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor een meer commerciële benadering van klanten naast de primaire doelgroep, door het aanbieden van producten en diensten tegen betaling. Ook wil WsD kritisch kijken naar mogelijkheden voor ‘return on investment’ waarbij financieel rendement weer ingezet kan worden voor maatschappelijke doeleinden.

6.2

Maatschappelijk rendement en investeringsdoelstellingen

Ambitie WsD wil maatschappelijk toegevoegde waarde bieden. Daartoe wil ze haar maatschappelijk rendement inzichtelijk en meetbaar maken. Daarvoor stelt WsD een afwegingskader op, waarin het brede spectrum van maatschappelijk en financieel rendement wordt benoemd en gewogen.

Uitwerking Maatschappelijk rendement7 is een relatief nieuw begrip. Financieel rendement stond altijd centraal en heeft dan ook sterk de overhand bij WsD. Vanuit de overheid en de samenleving worden maatschappelijke investeringen steeds prominenter gevraagd waarbij het doel is het te bereiken maatschappelijk effect. WsD wil de klant centraal stellen, waarbij vastgoed en vermogen de middelen zijn en geen doel. De eerste stap hierin is het bepalen wat maatschappelijk rendement voor ons betekent en hoe zich dit verhoudt tot wat de belanghouders hierover denken, de Raad van Commissarissen speelt tevens een belangrijke rol.

7

Maatschappelijk rendement is het effect dat in de samenleving ontstaat als gevolg van een investering (geld, personeel et cetera) die niet (direct) in geld uit te drukken is.

7.

Van strategie naar organisatie; Woningstichting Dinteloord

Strategische doelstelling: Woningstichting Dinteloord wordt ‘groot’ door klein te blijven.

Ambitie WsD wil in beperkte mate groeien. Met een beperkte schaalgrootte en omvang blijven we dicht bij onze klanten staan. Om onze slagvaardigheid te behouden en te versterken liggen onze verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie. We streven naar een stabiele en professionele organisatie die zich voortdurend blijft ontwikkelen. Uitwerking WsD is een lerende organisatie met een sterk ontwikkelde pragmatische insteek, met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie. De medewerkers zijn in hoge mate betrokken en korte communicatielijnen zorgen voor een slagvaardige organisatie. Dit wil WsD niet verliezen, zij wil de kracht van de kleine organisatie blijven benutten. Tegelijkertijd beseft WsD dat er veel verwacht wordt van de organisatie en dat er een grote opgave is in het werkgebied. Dit vraagt om een voortdurend zoeken naar evenwicht tussen de omgeving en de organisatie. De komende jaren wordt ingezet op het (door)ontwikkelen van professionaliteit en een dienstverlenende en zakelijke cultuur. Dit geeft WsD vorm door het sturen op competenties en persoonlijke ontwikkelingsplannen (POP) en gerichte training en begeleiding van medewerkers. Multiinzetbaar personeel is het streven. Een kleine organisatie kent ook een zekere kwetsbaarheid. Hoger opgeleid personeel blijft vaak maar voor korte tijd aan de organisatie verbonden en voor specialistische problematiek is de organisatie afhankelijk van ingehuurde kennis. Door de samenwerking te zoeken met collega-corporaties wil WsD de mogelijkheden onderzoeken om hoog opgeleiden meer te binden. Kennismanagement én het ontwikkelen van generalistische competenties bieden de mogelijkheid om minder afhankelijk te zijn van externen. De generalisten binnen WsD dienen voldoende toegerust te zijn om specialisten aan te kunnen sturen en de uitkomsten mee te nemen in het dagelijks werk.

B i jl a g e 1 O ve rz ic ht ge ï nt e rv ie w d e s t ak eh o ld e r s

Organisatie ANBO voor 50+ De Regenboog, openbare school Gemeente Dinteloord Huisartsenpraktijk Birkhoff Huurdersvereniging Dinteloord Katholieke Bond van Ouderen Nat. Vereniging De Zonnebloem Pr. Chr. Groen van Prinstererschool Raad van Commissarissen R.K. School Petrus en Paulus St. Dag en Woonvoorzieningen St. Dorpsraad Dinteloord St. Tante Louise/Vivensis Surplus Traverse Algemeen Maatschappelijk Werk Vraagwijzer Winkeliersvereniging Dinteloord Winkeloord

Contactpersonen