Strategisch Beleidsplan. Spectrum Wonen

Strategisch Beleidsplan Spectrum Wonen

2006 - 2008 2006 - 2008

Colofon Colofon Strategisch Beleidsplan Uitgave Strategisch Beleidsplan is een uitgave van Spectrum Wonen. Redactie Spectrum Wonen Coördinatie, vormgeving en productie Sablebonne Communications BV

Inleiding

4

Externe ontwikkelingen

6

Politieke ontwikkelingen

6

Marktontwikkelingen

7

Interne ontwikkelingen Uitgangspunten missie en visie Missie, visie en strategische doelstellingen Strategische doelstellingen

8 10 10 12

Doelstellingen klanten

12

Doelstellingen maatschappij

15

Doelstellingen organisatie

16

Doelstellingen resultaten

19

Uitwerking beleidsdoelstellingen

20

Tenslotte

Inhoudsopgave

Inhoud

23

3

Inleiding Voor u ligt het strategisch beleidsplan van Spectrum Wonen voor de periode 2006 tot en met 2008. Hierin beschrijft Spectrum Wonen haar missie en gekozen strategie om deze missie te kunnen realiseren. De opzet van dit plan sluit aan bij de INK-systematiek, dat als sturingsmodel voor de corporatie geldt. Hoewel de doorlooptijd van het voorgaande strategisch plan tot en met 2007 loopt, heeft Spectrum Wonen er om diverse redenen voor gekozen vóór het einde van deze periode een nieuw strategisch plan op te stellen. De belangrijkste argumenten zijn de recente politieke ontwikkelingen en de afloop van het project Spectrum+. Dit project, uitgevoerd in 2004, heeft geresulteerd in de reorganisatie in april 2005. Het project Spectrum+ bevindt zich momenteel in een laatste optimalisatie- en afrondingsfase.

Inleiding

Het strategisch beleidsplan bevat een omschrijving van de belangrijkste doelstellingen. Deze doelstellingen zullen in de loop van de tijd specifieker uitgewerkt worden in jaarplannen die per afdeling omgezet worden in concrete activiteiten.

4

Het strategisch plan heeft de volgende opbouw: - Omschrijving van externe ontwikkelingen en impact op Spectrum Wonen - Omschrijving van interne ontwikkelingen en impact op Spectrum Wonen - Missie, visie en strategische doelstellingen van Spectrum Wonen voor 2006 - 2008 - Uitwerking beleidsdoelstellingen

Inleiding

Brouwershof te Lochem

5

Externe ontwikkelingen Politieke ontwikkelingen Bij de opstelling van dit strategisch plan is gekeken naar de huidige ontwikkelingen in de omgeving van Spectrum Wonen. Hieruit blijkt dat met name politieke ontwikkelingen en de veranderende toekomstige vraag grote impact op Spectrum Wonen hebben. Hieronder staat een aantal van de belangrijkste ontwikkelingen en consequenties die voor Spectrum Wonen van belang zijn:

• To e g e n o m e n d r u k o p p re s t a t i e s v e re i s t e ff i c i ë n t e e n t r a n s p a r a n t e b e d r i j f s v o e r i n g . De verhoogde druk op prestaties van corporaties vanuit media en politiek is een feit. Ondanks de nadelige gevolgen van negatieve aandacht en het imago van de sector, biedt deze ontwikkeling ook kansen voor corporaties.


• Ta a k v e r s c h u i v i n g n a a r c o r p o r a t i e s l e i d t t o t e e n b re d e r t a k e n p a k k e t e n h e l d e re uitgangspunten. Deze ontwikkeling leidt naar verwachting tot een grotere taak van corporaties in de uitvoering van wonen, welzijn en zorg.

• W i j z i g i n g i n d e ro l v a n d e o v e r h e i d l e i d t t o t e e n z w a a rd e re e n g e s p e c i a l i s e e rd e r o l v a n S p e c t r u m Wo n e n i n re l a t i e t o t l o k a l e o v e r h e d e n . Doordat de landelijke overheid zich mogelijk op de achtergrond gaat plaatsen, gaat de lokale overheid een nadrukkelijker rol spelen. Hierbij gelden convenanten en prestatie-afspraken dan als bindend middel voor prestaties van corporaties. Dit kan leiden tot een verhoogde druk op het vermogen van corporaties. Daadwerkelijke wijziging van de rol van de overheid is – door de politieke bewegingen - nog niet zeker.

• Wi j z i g i n g B B S H ( B e s l u i t B e h e e r S o c i a l e H u u r s e c t o r ) h e e f t f i n a n c i ë l e c o n s e q u e nt i e s e n l e i d t t o t d o o ro n t w i k k e l e n v a n e e n n i e u w e s t r u c t u u r. De daadwerkelijke doorvoering van wijzigingen in het BBSH is afhankelijk van politieke bewegingen. Indien deze wijzigingen er komen, zal de fiscale splitsing van activiteiten moeten worden doorvertaald in de nieuwe structuur die overigens al is ingevoerd.

• A f s c h a ff i n g h y p o t h e e k re n t e a f t re k l e i d t m o g e l i j k t o t g e w i j z i g d b e l e i d v o o r financiering en prijsstelling van woningen. De doorvoering van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is zeer onzeker. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kan consequenties hebben voor de financiering van woningen en daarmee voor de prijsstelling van woningen.

• Wijziging huurprijzenbeleid leidt tot gewijzigde posten op begroting Spectrum Wonen. Het is nog onzeker of Spectrum Wonen eventuele extra inkomsten uit een vrijer huurprijzenbeleid kan genereren.

• W i j z i g i n g e n d o o r d e W M O ( We t M a a t s c h a p p e l i j k e O n d e r s t e u n i n g ) e n d e V P B ( Ve n n o o t s c h a p s b e l a s t i n g ) h e b b e n c o n s e q u e n t i e s v o o r h e t a a n b o d e n f i n a n c i ë n . Spectrum Wonen moet rekening houden met consequenties van wijzigingen met betrekking tot WMO en VPB.

• B i j d r a g e v e r h u u rd e r s a a n b e t a a l b a a r h e i d h e e f t f i n a n c i ë l e c o n s e q u e n t i e s .

6

In de Wet Betaalbaarheidsheffing Huurwoningen die in 2006 in werking treedt, wordt een bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen geregeld. Alleen al voor 2006 leidt dit voor de corporaties tot een bedrag van € 163 miljoen. Dit bedrag zal oplopen tot ver over de € 300 miljoen per jaar voor de gehele sector.

Marktontwikkelingen

• • • • •

Een afnemende primaire huurdersgroep. Een bredere volkshuisvestingsgroep. Individualisering, vergrijzing en vergroting inkomenskloof. Een trendgevoelige klantvraag die sneller verandert dan het woningaanbod van Spectrum Wonen. Op termijn een lichte tendens in afname van de bevolkingsgroei.

Veeneslagen-West te Rijssen


Een gewijzigde marktomgeving met een veranderende vraag dwingt Spectrum Wonen tot herziening van het woningaanbod. Belangrijke ontwikkelingen hierbij zijn:

7

Interne ontwikkelingen Naast externe ontwikkelingen zijn voor dit strategisch beleidsplan de interne ontwikkelingen in kaart gebracht, die sinds de start van het project Spectrum+ in de organisatie van Spectrum Wonen hebben plaatsgevonden en nog -vinden.

Interne ontwikkelingen

Het blijkt dat Spectrum Wonen zich het afgelopen jaar op meerdere terreinen goed heeft ontwikkeld richting fase III volgens de INK-systematiek. Hoewel Spectrum Wonen een behoorlijke vooruitgang heeft geboekt, moet de borging in de organisatie en de verankering in het denken en doen nog plaatsvinden.

8

De eerstkomende jaren zullen in het teken staan van realisatie van deze borging. Hierbij gelden de volgende uitgangs- en aandachtspunten: • Communicatie blijft een aandachtspunt. • Klantgerichtheid verankeren in de werkwijze en houding van de medewerkers. • De doelgerichte werkwijze is nog niet volledig geborgd in de organisatie; er worden prestatie-indicatoren en resultaatgebieden op medewerkerniveau vastgesteld. • Huidige competenties sluiten nog niet altijd aan bij strategische doelstellingen. • Marktgerichtheid en meetbaarheid worden expliciet verweven in processen waardoor sturing op resultaat en marktgerichtheid verbetert. • Het zelf individueel verantwoordelijk voelen voor realisatie van de doelstellingen vraagt nog de nodige aandacht.

Interne ontwikkelingen

De Esch te Markelo

9

Uitgangspunten missie en visie Missie, visie en strategische doelstellingen Spectrum Wonen hanteert in de uitdraging van haar missie en visie de volgende uitgangspunten: • Focus op vastgoed en wonen • Klant nog centraler

Uitgangspunten missie en visie

Vanuit de interne en externe ontwikkelingen zijn de uitgangspunten voor het strategisch plan voor 2006 - 2008 geformuleerd, waarbij de nadruk ligt op wonen en vastgoed in relatie tot aanvullende diensten. Daarbij neemt de klant een centrale positie in het beleid van Spectrum Wonen in.

10

Spectrum Wonen hanteert de volgende uitgangspunten voor de periode 2006 - 2008: • Spectrum Wonen blijft zich richten op de groep mensen die vanwege het inkomen niet zelfstandig een woning op de woningmarkt kan verkrijgen. • Spectrum Wonen is van mening dat in principe iedereen een eigen woning zou moeten kunnen hebben. Voor degenen die dat niet kunnen of willen, is Spectrum Wonen een leverancier van woningen. • Het verhuren van woningen moet kostendekkend zijn, met de nadruk op subjectsubsidies in plaats van objectsubsidies. • Spectrum Wonen kiest ervoor commerciële activiteiten te blijven uitvoeren om financieel rendement te genereren en om invloed uit te oefenen op realisatie van doelen binnen het werkgebied. • Spectrum Wonen verwerft middelen uit andere doelgroepen ten gunste van de primaire doelgroep. • De kwaliteit van de woning en woonomgeving zijn essentieel voor de ontwikkeling van bewoners. Met andere woorden: er wordt niet alleen aandacht besteed aan de woning, maar ook aan de woonomgeving. • Spectrum Wonen wil duurzaam bouwen voor een breed gebruik. Belangrijk is dat bij nieuwbouw de mogelijkheden voor hergebruik van het gebouw in acht worden genomen. • Spectrum Wonen bevordert wonen, zorg en welzijn op maat. • Spectrum Wonen concentreert haar inzet in de samenwerking met derden op het leveren van faciliteiten voor zorginstellingen. • Spectrum Wonen streeft op termijn naar het realiseren van schaalvoordelen en risicospreiding door fusie. • Spectrum Wonen wil haar lokale verankering behouden: hierbij staat klantgerichtheid centraal. Spectrum Wonen is dan ook sterk betrokken bij de regio en heeft aandacht voor de wensen en eisen van de lokale bewoners.

WONEN OP MAAT en STERK DOOR SAMENWERKING Wonen op Maat De klant – in de breedste zin van het woord - vormt het uitgangspunt: niet alleen huurders zijn klant, ook kopers vormen de klant evenals organisaties waarmee Spectrum Wonen samenwerkt. Spectrum Wonen streeft naar kwaliteit en keuzevrijheid in brede zin en geeft dan ook veel aandacht aan leefbaarheid in lokale kernen. De realisatie van de doelen die Spectrum Wonen zichzelf stelt, vindt plaats binnen de financiële mogelijkheden van Spectrum Wonen. Sterk door samenwerking Samenwerken betekent voor Spectrum Wonen: streven naar efficiency en effectiviteit. Molengronden II te Lochem

Uitgangspunten missie en visie

De missie van Spectrum Wonen voor 2006 - 2008 luidt:

11

Strategische doelstellingen

KLANTEN • Omslag van bouwen naar wonen vanuit brede vastgoedpositie met de klant als uitgangspunt


RESULTATEN

12

• Balans tussen maatschappelijk rendement en financieel economisch rendement

MISSIE Wonen op Maat Sterk door Samenwerking

MAATSCHAPPIJ • Het zijn van een maatschappelijk ondernemer

ORGANISATIE • Efficiency en meervoudige kwaliteit • Samenwerking en fusie

Met deze uitgangspunten legt Spectrum Wonen de basis van haar missie, visie en strategische doelstellingen. In het beleidsplan zijn de strategische doelstellingen uitgewerkt in resultaatgebieden. Hierbij is uitgegaan van het INK-model: Klanten, Maatschappij, Organisatie en Resultaten.

Doelstellingen klanten Spectrum Wonen wil een omslag maken van bouwen naar wonen en leefomgeving. Hierbij vormt de klant het uitgangspunt. Activiteiten concentreren op wonen en vastgoed Door de aandacht te richten op wonen en vastgoed kiest Spectrum Wonen een heldere positionering. Hiermee speelt Spectrum Wonen in op de politieke ontwikkelingen, die openheid rond taakstelling en prestaties stimuleren. • Vastgoed en wonen vormt de basis van de dienstverlening van Spectrum Wonen; de dienstverlening van Spectrum Wonen concentreert zich rond deze thema’s. • Aanvullende diensten maken geen onderdeel uit van de eigen dienstverlening maar zijn extern ondergebracht. Spectrum Wonen richt zich daarbij op de regie- en controlfunctie. • Spectrum Wonen wil haar diensten aanbieden vanuit een breed en gevarieerd woningaanbod. • Spectrum Wonen wil op het terrein van wonen, welzijn en zorg de vastgoedfaciliteiten verzorgen.

Spectrum Wonen wil de doelstellingen om een brede markt te bedienen met een nadruk op de primaire doelgroep realiseren door: • Het maximaliseren van de doorstroom. • Het verhuren van woningen aan de doelgroepen op basis van inkomen. Wel zal Spectrum Wonen onderzoeken of haar huurprijzen in de toekomst gerelateerd kunnen worden aan het inkomen van de huurders. • Het behouden van een kernvoorraad voor de primaire doelgroep. • Het aanbieden van betaalbare koopwoningen naast sociale huur. • De nadruk op betaalbare koopwoningen door: verkoop van bestaand bezit goedkope nieuwbouw bevordering van de inzet van de starterslening • Optimaliseren van klanttevredenheid en klantgerichtheid. Inzicht verkrijgen en behouden in wensen en behoeften van de klant Klantgerichtheid en dienstverlening aan de klant moeten verankerd worden in de organisatie, de werkwijze en de cultuur van Spectrum Wonen: hiermee speelt Spectrum Wonen in op de toegenomen druk vanuit de markt.


Brede markt bedienen met een nadruk op de primaire doelgroep Spectrum Wonen speelt in op de gewijzigde marktomgeving en de toegenomen druk op maatschappelijke prestaties door de klant in het woonbeleid centraal te stellen. Bovendien sluiten de strategische keuzes aan bij wijzigingen in het Besluit Beheer Sociale Huur sector. • Spectrum Wonen legt de nadruk op de primaire doelgroep, waaraan de corporatie betaalbare woonruimte biedt. • Tot de primaire doelgroep van Spectrum Wonen behoren die mensen die vanwege het inkomen niet zelfstandig een woning op de woningmarkt kunnen verkrijgen. • Spectrum Wonen erkent naast deze groepen ook andere groepen, zoals gehandicapten, vluchtelingen en kansarmen. Spectrum Wonen staat in samenwerking met andere partijen positief tegenover dienstverlening aan deze groepen.

Een belangrijke stap die Spectrum Wonen in lijn hiermee heeft gezet, is het inrichten van de afdeling Marketing: deze afdeling voert op continue basis onderzoek uit om meer inzicht in de markt te verkrijgen. Voor de beleidsperiode 2006 - 2008 heeft Spectrum Wonen op dit gebied de volgende doelstellingen geformuleerd:

13

• Spectrum Wonen wil op continue basis inzicht in de wensen en behoeften van de klant verkrijgen en blijvend hierop inspelen door middel van klanttevredenheidsonderzoek. • Voor het aanbieden van commerciële activiteiten wil Spectrum Wonen inzicht verkrijgen in de kostenstructuur van projectontwikkeling en onderhoud (beheer) en deze verder professionaliseren met als streven op termijn diensten aan derden aan te bieden. • Het automatiseringssysteem dient de beschikbaarheid van klanten stuurinformatie te ondersteunen.


Vergroten keuzevrijheid binnenshuis in huur en koop Spectrum Wonen wil de ambities op het gebied van klanttevredenheid en klantgerichtheid realiseren door de keuzevrijheid van klanten te vergroten: • Spectrum Wonen wil de verantwoordelijkheid voor de (inrichting van) de woning bij de klant leggen door bijvoorbeeld klanten de vrijheid te geven zelf voorzieningen of andere veranderingen binnenshuis aan te brengen. • Spectrum Wonen wil klanten door het aanbieden van een gevarieerd huur- en koopwoningenaanbod de keuze bieden. Het leveren van een hoge kwaliteit van dienstverlening Spectrum Wonen wil de klanttevredenheid optimaliseren door het leveren van een hoge kwaliteit van dienstverlening. Concreet komt dit neer op: • Een hoogwaardige kwaliteit van het woningaanbod en aanvullende diensten realiseren. • Kwaliteit van de dienstverlening optimaliseren. • Klantgerichtheid in de cultuur van de organisatie inbedden. Verbeteren communicatie door doelgroepgericht woningen aan te bieden en te communiceren Spectrum Wonen wil haar communicatie doelgroepgericht inrichten. • Doelgroepgerichte aanbieding van woningen optimaliseren. • Uitbreiden van de implementatie van het optiemodel. • Verder ontwikkelen van aanbiedingsmogelijkheden via internet. • Afstemmen van communicatie-uitingen op de verschillende doelgroepen. Doorvoeren klantgerichtheid in techniek en prijsbeleid Spectrum Wonen wil haar visie op techniek moderniseren door het beleid en de kwaliteit hierop af te stemmen. Dit betekent: • Werken met genormeerde kwaliteitsniveaus. • Afstemmen van onderhoudsbeleid op het marketingbeleid. • In kaart brengen van financiële consequenties van onderhoudskeuzes. • Actualiseren onderhoudsbeleid en gewenst kwaliteitsniveau van de voorraad en nieuwbouw in zijn geheel in samenhang met marketing, ontwikkeling en financiering. • Ontwikkelen standaardbeleid technieken en materialensoort. Hanteren optimaal gesegmenteerd prijsbeleid Spectrum wonen wil een prijsbeleid hanteren waarin een optimale segmentatie naar doelgroep plaatsvindt. • Optimaliseren systeem van streefhuur. • Hanteren van een gesegmenteerd prijsbeleid naar doelgroep, zowel voor huur- als koopwoningen. Dit betekent dat woningen uit de kernvoorraad worden verhuurd op basis van de kostprijs. Met maatschappelijke korting op de markprijs kan Spectrum Wonen voldoende aanbod leveren voor de primaire doelgroep. De markthuur maakt de maatschappelijke bijdrage voor deze doelgroep zichtbaar. Voor woningen bestemd voor overige doelgroep worden marktconforme prijzen gehanteerd.

14

• • • • • • • • • • • • •

Bevorderen van doorstroom bij vrijkomende woningen Bepalen van uitgangspunten voor de kernvoorraad Waar mogelijk verkopen van bestaand bezit Bevorderen en faciliteren van startersleningen Deelnemen aan landelijke benchmark klanttevredenheid Registreren van interne kosten van nieuwbouwprojecten Ruim beleid voeren ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen Onderzoeken om woningen te huur of te koop aanbieden Inspelen op klantgerichtheid Opzetten van specifieke communicatie naar verschillende doelgroepen Aanbieden van actuele informatie via website Onderhoud aan woningen volgens bepaalde systematiek uitvoeren Opstellen technische omschrijvingen op basis van verschillende onderhoudsniveaus

Doelstellingen maatschappij Het zijn van een maatschappelijke onderneming De politieke ontwikkelingen dwingen corporaties tot het kiezen voor een heldere positie en het realiseren van doelstellingen voor de maatschappelijke opgave. Daarnaast spelen transparantie in beleidskeuzes en behaalde prestaties een steeds belangrijkere rol. Spectrum Wonen wil voor de periode 2006 - 2008 een balans vinden tussen maatschappelijk en financieeleconomisch rendement en wil daarnaast transparantie bieden in gemaakte keuzes en geleverde prestaties. Hiervoor heeft Spectrum Wonen de volgende doelstellingen geformuleerd: Inzetten financiële middelen voor maatschappelijke doelstellingen • Inzetten financieel-economisch rendement om maatschappelijk rendement te realiseren. • Participeren in belangrijke maatschappelijke netwerken. • Financiële ondersteuning van maatschappelijke projecten, stichtingen en verenigingen door sponsoring en ondersteuning, waarvoor jaarlijks ruimte in de begroting wordt vastgesteld. • Bieden van collegiale ondersteuning vanuit begrotingsruimte op lokaal, regionaal en nationaal niveau die niet op winst gericht zijn. • Bijdragen aan startersfonds.


Samenvatting doelstellingen klanten

Tr a n s p a r a n t z i j n i n a f l e g g e n m a a t s c h a p p e l i j k e v e r a n t w o o rd i n g • Leveren transparante verslaglegging van keuzes en prestaties. • Verkrijgen van inzicht in de wensen en eisen van stakeholders. B e v o rd e re n l e e f b a a r h e i d • Investeren in leefbaarheid.

15

I n v e s t e re n i n w o n e n e n z o r g • Aangaan van samenwerkingsverbanden met zorginstellingen. • Beschikbaar maken van woon-zorgwoningen. • Investeren in gemeenschappelijke ruimte. O p t i m a l i s e re n i m a g o S p e c t r u m Wo n e n • Helder communiceren van beleidskeuzes en prestaties. Samenvatting doelstellingen maatschappij • Deelnemen aan landelijke benchmark maatschappelijke waardering • Participeren in belangrijke maatschappelijke netwerken • Deelnemen aan uitwerking plannen wonen, welzijn en zorg


Doelstellingen organisatie Streven naar efficiency en meervoudige kwaliteit Spectrum Wonen heeft ambitieuze doelstellingen geformuleerd als antwoord op de toegenomen druk op de prestaties van de corporatie. De doelstellingen ‘omslag van bouwen naar wonen’ en ‘borging van klantgerichtheid’ vragen op meerdere terreinen om efficiëntie en kwaliteit. Uit de interne analyse blijkt dat hier nog een slag te maken is. Om haar ambities te kunnen realiseren heeft Spectrum Wonen de volgende doelstellingen geformuleerd voor de interne organisatie: • Streven naar efficiëntie, effectiviteit, kwaliteit en professionaliteit op diverse gebieden: Organisatie, bestuur en structuur. Processen en cultuur. Communicatie. Personeel. ICT. • Sterk door samenwerking. Deze samenwerking komt op diverse manieren naar voren: Door het bevorderen van efficiency en kwaliteit in de volkshuisvesting door fusie(s). Door professionalisering van de samenwerking met derden. Organisatie, bestuur en structuur • Verankeren sturingsprincipes in de organisatie en wijze van besturing. Wijze van besturing volgens het INK-model. Volgens dit model zijn de planning, uitvoering en controle van activiteiten en de daaraan verbonden activiteiten systematisch in de organisatie doorgevoerd. Doorvoeren kostenbewustzijn. • Borgen kwaliteit en efficiency in structuur van de organisatie. Bestendigen nieuwe structuur. Verantwoordelijkheid laag in de organisatie leggen. Instellen van verbeterteams/ werkgroepen. Optimaliseren interne samenwerking. Realiseren efficiencyslag. De nieuwe organisatiestructuur ziet er als volgt uit (zie rechterpagina):

16

Raad van commissarissen

Spectrum Wonen

Control

Bedrijfsbeheer

Projectontwikkeling

Wonen

Marketing

Spectrum Wonen Holding

OntwikkelingsBV I

OntwikkelingsBV II

OntwikkelingsBV III

Processen en cultuur • Borgen kwaliteit en doelmatigheid in processen. Verder optuigen AO/IC. (Administratieve organisatie / interne controle) Uitvoeren kwaliteitsaudit. Meetbaar maken doelstellingen. Managen van processen. • Stimuleren kwaliteit en efficiency in cultuur en communicatie. Vergroten kostenbewustzijn en efficiëntie in de organisatie. Streven naar resultaatgericht, klantgericht en efficiënt personeel. Stimuleren en sturen op ondernemende, dynamieke, kwalitatief hoogwaardige werkwijze. Verhogen kwaliteit door invoeren functiegerichte opleidingen. Optimaliseren interne communicatie door top-down en bottom-up benadering. Bevorderen tevredenheid en betrokkenheid medewerkers.


Directeur/bestuurder

Personeel • Kwaliteit en omvang personeel in lijn brengen met strategische doelstellingen. Verbeteren kwaliteit in combinatie met efficiencyslag. Doorvoeren en sturing geven aan de relatie relatie tussen de prestaties van medewerkers en de doelen van de organisatie. Aandacht besteden aan de tevredenheid en betrokkenheid van medewerkers. Dit gebeurt voortdurend en wordt daarnaast jaarlijks gemeten door middel van de benchmark.

17


ICT De uitgangspunten voor ICT moeten aansluiten bij de ambities van Spectrum Wonen om de doelstellingen op het gebied van klantgerichtheid, efficiency en kwaliteit te realiseren. • De uitgangspunten voor ICT voor komende beleidsperiode zijn: Handhaving van het huidige primaire systeem om impact op de organisatie te minimaliseren, mits het huidige systeem aansluit bij de overige uitgangspunten. Stuurinformatie moet direct beschikbaar zijn. ICT moet een betrouwbare informatiebron zijn, zowel intern als extern. Realiseren van efficiencyslag in rapportages, projectontwikkeling, administratieve verwerking en integratie van systemen. Het kunnen onderscheiden van klantengroepen. Een interactief woonruimteverdeelsysteem. Gebruiksvriendelijkheid van systemen. Kwetsbaarheid verminderen t.a.v. specialistische kennis en stand-alone applicaties. Beter benutten van functionaliteit.

18

Bevorderen efficiency en kwaliteit volkshuisvesting door fusie Spectrum Wonen benadert de maatschappelijke opgave vanuit een breder perspectief dan alleen vanuit het perspectief van de eigen organisatie. Ook voor de omgeving waarin Spectrum Wonen opereert, streeft de corporatie naar een efficiënte en effectieve realisatie van volkshuisvestelijke doelstellingen. Om deze reden werkt Spectrum Wonen in eerste instantie toe naar fusie met andere corporaties binnen de drie gemeenten waarin de corporatie momenteel actief is. In tweede instantie streeft Spectrum Wonen naar fusie met andere partijen om efficiency te optimaliseren. Gezien de ambitieuze doelstellingen voor de interne organisatie vindt realisatie van dit streven niet plaats vóór 2008. Om fusies met andere corporaties aan te gaan, stelt Spectrum Wonen als vereiste dat de corporaties bij elkaar passen en dat het huidige karakter van Spectrum Wonen niet sterk wordt aangetast. Dit betekent dat het werkgebied van potentiële fusiepartner(s) aansluit aan het werkgebied van Spectrum Wonen en dat het karakter in overeenstemming is met het karakter van Spectrum Wonen. Dat wil zeggen: geen stedelijke corporatie en een omvang die na fusie begrensd blijft bij 6.000 tot 8.000 woningen. Professionaliseren samenwerking met derden Voor de komende beleidsperiode heeft Spectrum Wonen de doelstelling om de samenwerking met derden verder te professionaliseren. Deze samenwerking vraagt om heldere afspraken, waarbij de samenwerking plaats moet vinden vanuit een gemeenschappelijk belang, dat vastgelegd wordt via convenanten. Om het beleid af te stemmen op voor Spectrum Wonen relevante partijen binnen het werkgebied, moet Spectrum Wonen inzicht krijgen in de behoeften van externe partijen. De doelstellingen van Spectrum Wonen voor de periode 2006 - 2008 zijn aldus: • Verkrijgen van inzicht in de wensen en behoeften van externe partijen. • Afstemmen beleid met stakeholders. • Afstemmen communicatieplan op stakeholders.

• • • • • • • • • • •

Bestendigen en verder verbeteren organisatiestructuur Samenstellen verbeterteams voor operationele verbeteringen in de organisatie Onderzoeken of afd. Projectontwikkeling in holding moet worden ondergebracht Verder automatiseren van de werkprocessen Maken van resultaatafspraken met medewerkers Sturen op kwaliteit en efficiency Verbeteren tevredenheid en betrokkenheid van medewerkers Optimaliseren van de gebruikte automatiseringssystemen Vergroten ICT-kennis medewerkers Zoeken naar fusiemogelijkheden met andere corporaties Deelnemen aan landelijke benchmark medewerkertevredenheid

Doelstellingen resultaten Balans vinden tussen maatschappelijk en financieel rendement Om de financiële consequenties van recente en toekomstige politieke ontwikkelingen op te kunnen vangen, heeft Spectrum Wonen een aantal doelstellingen geformuleerd, waarin een balans tussen investering en financieel en maatschappelijk rendement wordt gezocht. Van belang daarbij is dat er een flexibel financieel beleid wordt gevoerd: investeringen moeten kunnen worden vergroot en – indien nodig - ook afgeremd. Spectrum Wonen heeft hiervoor de volgende doelstellingen geformuleerd: • Streven naar kostendekkende (normale) exploitatie. Huren moeten kostendekkend zijn. Extra middelen verwerven ten gunste van primaire doelgroep. Activiteiten voor niet-primaire doelgroepen moeten minimaal kostendekkend zijn. • Waarborgen financiële continuïteit. Realiseren goed debiteuren- en crediteurenbeheer. Waarborgen doelmatigheid in de interne bedrijfsvoering, in het onderhoud en de in de projectontwikkeling. Realiseren voldoende solvabiliteit. • Realiseren marktconforme vastgoedportefeuille. Het huidige bezit moet marktcomform verhuurbaar zijn. Hiervoor moet huurpijsbeleid en kwaliteit gerealiseerd worden. Om nieuw bezit te ontwikkelen, moet een marktconform voorraadbeleid gerealiseerd worden. Hiertoe moeten actief locaties verworven worden en nieuwe projecten gerealiseerd worden. Om ook op lange termijn nieuw bezit te kunnen ontwikkelen, moet zorg gedragen worden voor voldoende investerings- en risicovermogen.


Samenvatting doelstellingen organisatie

19

Samenvatting doelstellingen resultaten • • • •

Herzien van de opzet van begroting, rapportages en jaarverslag Inzetten instrumentarium voor voorraadbeleid Innemen van actieve opstelling voor projectontwikkeling Uitwerken van programma voor risicomanagement


Uitwerking beleidsdoelstellingen klanten

20

• De doorstroom kan worden bevorderd door gebruik te maken van zowel het optiemodel als aanbodmodel bij vrijkomende woningen. In de gemeente Lochem is hiermee bij wijze van proef gestart in 2005. De eerste bevindingen zijn zeer positief en wanneer dat bij evaluatie wordt bevestigd, wordt dit systeem doorgevoerd in de andere gemeenten van ons bezit. • Het komende jaar worden de uitgangspunten bepaald voor het percentage woningen dat onder de kernvoorraad van de corporatie wordt gerekend. Spectrum Wonen stelt de totale kernvoorraad vast naar gemeente. De verschillende doelgroepen binnen de primaire doelgroep worden vastgesteld door het onderzoeken van de minimale voorraad op basis van inkomen. De kernvoorraad en de minimale voorraad voor sociale huur worden vastgesteld op basis van woonvisies en marketingbeleid. • Waar mogelijk wordt bestaand woningbezit buiten de kernvoorraad verkocht aan de huurders. • Spectrum Wonen zal waar dat mogelijk is startersleningen bevorderen en faciliteren. In de gemeente Lochem is in samenwerking met de gemeente reeds een startersfonds operationeel. • Spectrum Wonen neemt deel aan de landelijke benchmark voor woningcorporaties opgezet door PricewaterhouseCoopers en door een aantal woningcorporaties. Spectrum Wonen was hierin één van de voorlopers. Deze benchmark wordt in de loop der tijd verder geoptimaliseerd. Eén van de vier elementen in deze benchmark is meting van de klanttevredenheid. • Ter verkrijging van inzicht in kosten is in januari 2006 gestart met registratie van gewerkte uren die verband houden met nieuwbouwprojecten. • Spectrum Wonen voert een ruim beleid ten aanzien van zelf aan te brengen voorzieningen. Huurders mogen in principe alle wijzigingen uitvoeren mits deze technisch en woontechnisch verantwoord zijn. Nagegaan zal worden wat de mogelijkheden zijn om (delen van) de binneninrichting over te dragen aan de huurder. • Onderzocht wordt of bij een nader aan te wijzen deel van de woningvoorraad bij mutatie de woning zowel te huur of te koop kan worden aangeboden. Bij nieuwbouwprojecten wordt eveneens deze keuzemogelijkheid onderzocht. • Met de reorganisatie in 2005 speelt Spectrum Wonen in op de gewenste klantgerichtheid. De kwaliteit van de dienstverlening wordt verbeterd door persoonlijk benadering, zowel op kantoor als in de thuissituatie van klanten. Medewerkers worden getraind in klantbenadering. • Het aanbieden van woningen en de implementatie van het optiemodel is reeds genoemd bij doelstellingsuitwerking 1. Wat communicatie betreft, is in Lochem in 2005 gestart met een nieuw informatiemagazine voor senioren (Sr.). De uitgave geschiedt in samenwerking met welzijns- en zorgorganisaties. Onderzocht zal worden of deze aanpak navolging moet vinden in de andere gemeenten. Daarnaast wordt onderzocht of ook voor andere doelgroepen specifieke publicaties moeten worden opgezet. Het driemaandelijkse bewonersblad wordt vervangen door een jaarboek voor huurders met alle relevante informatie voor het betreffende jaar.

Uitwerking beleidsdoelstellingen maatschappij • Spectrum Wonen neemt deel aan de landelijke benchmark voor woningcorporaties. Een van de elementen hierin is maatschappelijke waardering: hiervoor wordt een instrumentarium ontwikkeld dat inzicht moet geven in de mening en visie van stakeholders. • Spectrum Wonen wil participeren in belangrijke maatschappelijke netwerken door afvaardiging van juiste vertegenwoordigingen. • Spectrum Wonen neemt deel aan uitwerking van gemeentelijke plannen op het gebied van wonen, welzijn en zorg en werkt samen met organisaties op dit terrein. Uitwerking beleidsdoelstellingen organisatie • Spectrum Wonen heeft in 2005 voor een nieuwe organisatiestructuur gekozen met een tweedeling in beheer en ontwikkeling. De directie wordt gevormd door de directeur/bestuurder die wordt ondersteund door een adjunct-directeur. Alle afdelingen worden aangestuurd door een manager met ondersteuning van een senior medewerker. Deze structuur moet leiden tot betere interne samenwerking en efficiency. De eerste resultaten hieromtrent zijn zichtbaar geworden en bevredigend. Nadrukkelijk moet nog verder worden gekeken naar verantwoordelijkheden en de cyclus van planning, uitvoering en controle. • Het ligt in de bedoeling om verbeterteams (werkgroepen) samen te stellen om te komen tot operationele verbeteringen in de organisatie. Deze teams bestaan in principe uit de seniormedewerkers. • Spectrum Wonen heeft al een holdingstructuur waarmee de juridische en fiscale aspecten van de scheiding van commerciële en niet-commerciële activiteiten voorbereid zijn. Onderzocht moet worden in hoeverre de afdeling Projectontwikkeling in de holding moet worden ondergebracht. • Werkprocessen zijn en worden verder geautomatiseerd. Actualisatie en bewaking ligt bij de afdeling Control.


• Actuele informatie zal zoveel mogelijk via de internetsite aangeboden worden en minder via gedrukt foldermateriaal. • Het onderhoud geschiedt via een systematiek van genormeerde kwaliteitsniveaus. In 2005 is hiermee een aanvang gemaakt. De komende periode wordt dit vertaald in goed gedocumenteerde onderhoudsmeerjarenbegrotingen en daarvan afgeleide jaarbegrotingen. • Ten behoeve van de uitvoering worden basisomschrijvingen opgesteld voor zowel uitrusting als techniek die inpasbaar zijn in het onderhoud als bij nieuwbouw en rekening houden met de verschillende onderhoudsniveaus.

21

Strategische doelstellingen 22

• Er wordt gewerkt volgens het competentiemanagement. Van medewerkers wordt een pro-actieve, positieve en klantgerichte houding (intern en extern) verwacht. Met hen worden zo veel als mogelijk resultaatafspraken gemaakt en worden faciliteiten geboden voor opleiding en training. • Nadrukkelijk wordt gestuurd op kwaliteit en efficiency. • In de landelijke benchmark voor woningcorporaties wordt ook het thema medewerkertevredenheid gemeten. Jaarlijks worden medewerkers benaderd met als doel uiteindelijk te komen tot grotere tevredenheid, betrokkenheid en verbeteringen. • Begin 2006 is een inventarisatieronde opgestart die moet leiden tot een blauwdruk voor optimalisatie van de gebruikte automatiseringssystemen binnen Spectrum Wonen. Daarnaast wordt beoordeeld welke aanvullende systemen noodzakelijk zijn voor verdere kwaliteitsverbetering en efficiency. Daadwerkelijke implementatie zal geschieden op basis van de bevindingen. Hierbij moet de optimalisatie van het primaire systeem uiterlijk eind 2006 afgerond zijn. • Nadrukkelijk zal aandacht worden besteed aan kennisvergroting en opleiding van medewerkers voor de diverse systemen en/of pakketten. • Spectrum Wonen zal zoeken naar fusiemogelijkheden met corporaties in hetzelfde werkgebied van Spectrum Wonen, dan wel in het gebied dat daarop aansluit. Voorop staat daarbij dat het karakter van de plattelandsorganisatie wordt gehandhaafd en effectuering van een fusie op zijn vroegst in 2008 plaatsvindt. • Spectrum Wonen neemt deel aan de landelijke benchmark voor woningcorporaties, waarin ook het element maatschappelijke waardering is opgenomen. Daarnaast is een communicatiebeleid ontwikkeld waarin met name ook de communicatie naar derden wordt benoemd. Uitwerking beleidsdoelstellingen resultaten • De opzet van begroting, rapportages en jaarverslag wordt in 2006 herzien. Leidraad daarin is, naast de regelgeving, de landelijke benchmark voor woningcorporaties. • Voor voorraadbeleid wordt een instrumentarium ingezet om het woningbezit marktconform te kunnen exploiteren. • Actieve opstelling innemen met betrekking tot het verwerven van locaties en realisatie van nieuwe projecten. • Begin 2006 is een automatiseringsprogramma voor risicomanagement ingezet dat in de loop der tijd wordt uitgewerkt en verfijnd.

Met dit nieuwe strategische beleidsplan is voor de komende periode van drie jaar de koers bepaald voor een zinvolle bijdrage aan de volkshuisvesting in de regio van Spectrum Wonen. Deze periode zal zich kenmerken door continuatie van de ingezette veranderingen in de volkshuisvesting: veranderingen die ontstaan ten gevolge van de - vaak grillige - politieke ontwikkelingen en ook door de ontwikkelingen in de woningmarkt. Van de organisatie zal dit de nodige energie vragen. Daarom is het van belang dat ook de interne ontwikkelingen zodanig zijn dat op actieve en efficiënte wijze op de externe ontwikkelingen kan worden ingespeeld. De ingezette veranderingen met het project Spectrum+ en de daarmee neergezette organisatiestructuur vormen een goede basis voor een toekomst, waar Spectrum Wonen - met dit beleidsdocument als leidraad - klaar voor is.

Tenslotte

Tenslotte

De uitwerking zal - afhankelijk van de onderwerpen - plaatsvinden op verschillende tijdstippen. Veel zaken worden al in 2006 opgepakt, anderen in de jaren daarna. Sommige zijn eenvoudig te realiseren en andere ingewikkeld. Ook is Spectrum Wonen bij de uitwerking voor tal van onderwerpen afhankelijk van anderen. Kortom: het is een samenspel van partijen en mensen, zowel intern en extern. Spectrum Wonen zal in ieder geval haar best doen om de gekozen doelstellingen te realiseren waarbij de uitgangspunten van dit beleid – klantgerichtheid, marktgerichtheid en kwaliteitsverbetering - voortdurend in het oog gehouden zullen worden. Rembrandtschool terrein te Lochem

23

Strategisch Beleidsplan. Spectrum Wonen

Recommend Documents