Startersbeleid gemeente Drimmelen. Nota vastgesteld d.d

Startersbeleid gemeente Drimmelen Nota vastgesteld d.d.

Portefeuillehouder: H.T.M. Bakker Afdeling: Grondgebied Steller: S.M. Magielsen Datum: 5 arpil 2007

Nota: Startersbeleid gemeente Drimmelen

Inhoudsopgave

1

Inleiding 1.1 Opgave 1.2 Gehanteerde definities

2 2 3

2

Huidig beleid 2.1 Woonvisie 2004+ 2.2 Prestatieafspraken 2.3 Aanvulling 2.4 Het effectueren van beleid

4 4 5 6 6

3

De huursector 3.1 Toewijzingsbeleid 3.2 Woningstichting Volksbelang 3.3 Woningstichting Goed Wonen

8 8 8 9

4

Financiële instrumenten 4.1 De Starterslening 4.2 Koopsubsidie 4.3 Huurtoeslag 4.4 Pakketten van financiers

10 10 12 12 13

5

Lopende en aankomende woningbouwprojecten

14

6

Maatregelenpakket

17

Gemeente Drimmelen – vastgesteld d.d.

1


1

Inleiding

De situatie voor starters op de woningmarkt in de gemeente Drimmelen is ongunstig te noemen. Er is in de afgelopen jaren een behoorlijk woningtekort ontstaan en de woningmarkt, zowel koop als huur, zit vast. De doorstroming op de koopmarkt en van de huurmarkt naar de koopmarkt is beperkt, waardoor er weinig woningen aan de onderkant van koopmarkt en op de huurmarkt vrijkomen. Wanneer de bouwproductie van de afgelopen jaren wordt bezien, is er hoofdzakelijk gebouwd op inbreidings- en herontwikkelingslocaties. Deze brengen praktisch altijd langere procedures en meer kosten met zich mee, waarmee de bouw niet alleen vertraagd wordt, maar bovendien ook minder goedkope huizen gebouwd worden. Bovendien had het vorige college het beleid om de markt te laten bouwen, waardoor goedkopere woningklassen minder aan bod kwamen. In combinatie met de stijgende huizenprijzen en de ongunstige economische situatie van de afgelopen periode heeft dit ertoe geleid dat starters slecht aan bod komen op de Drimmelense woningmarkt. Dit leidt ertoe dat starters soms gedwongen zijn hun onderdak in een andere gemeente te zoeken, wat een onwenselijke ontwikkeling is. Niet alleen om dat daarmee mensen niet in de plaats kunnen wonen waar ze eigenlijk zouden willen wonen, maar ook omdat daarmee uit een toch al vergrijzende gemeente jongeren wegtrekken. Voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen en de gemeente in zijn totaliteit is het belangrijk jongeren en jonge gezinnen vast te houden. Het vertrek van jongeren betekent dat het draagvlak voor voorzieningen afneemt. Hierdoor kan de gemeente weer minder aantrekkelijk worden voor nieuwe inwoners en zou zelfs een neergaande spiraal kunnen dreigen. 1.1 Opgave Het economisch perspectief ziet er ondertussen weer positiever uit en bovendien staan er voor de komende jaren enkele uitbreidingsplannen op stapel. Om de kansen voor starters binnen onze gemeente echt te verbeteren is het nu zaak beleid op te stellen dat de positie van de starters binnen de gehele woningmarkt beziet en insteekt op een integrale aanpak. Vooruitlopend op dit beleid is door de gemeenteraad op 14 december 2006 de Notitie Starterswoningen vastgesteld. In die notitie is de doelgroep van beleid, starters op de woningmarkt, gedefinieerd en een ruwe schets van een starterswoning gegeven. Daarnaast is ingegaan op verschillende strategieën om goedkope starterswoningen in de koopsfeer te realiseren. De inhoud van de Notitie Starterswoningen dient te worden gezien als onderdeel van dit startersbeleid. Opgemerkt dient te worden dat dit startersbeleid niet voor alle starters noodzakelijk zal zijn. In de zo diverse doelgroep starters bevindt zich ook een aanzienlijk deel welke zonder extra steun zijn weg tot de woningmarkt weet te vinden. Daarnaast zijn er ook starters welke om uiteenlopende redenen (bijv. studie, werk, relatie, leefstijl) er de voorkeur aan geven om in een andere gemeente te gaan wonen. Onderhavig beleid dient zich dus te richten op die groep starters welke er de voorkeur aan geven om in de gemeente Drimmelen te wonen en welke moeite hebben een betaalbare woning (koop of huur) te betrekken. In dit beleidsdocument zal de startersproblematiek integraal worden benaderd. Dat wil zeggen dat naast de mogelijkheden voor de realisering van starterswoningen in de koopsfeer, ook de huursector en de mogelijkheden binnen de bestaande woningmarkt zal worden betrokken. Tevens zal aandacht worden besteed aan verschillende bestaande financiële instrumenten. Aansluitend zal worden gesteld welke instrumenten het meest kansrijk worden geacht en zullen verschillende lopende of op stapel staande plannen behandeld worden.


2


1.2 Gehanteerde definities Zoals hiervoor al vermeld heeft de raad op 14 december 2006 de Notitie Starterswoningen vastgesteld. Voor de duidelijkheid zal in onderstaande de in de notitie vastgestelde definities gegeven worden. Starters: Starters zijn meerderjarige personen die op zoek zijn naar een zelfstandige koop- of huurwoning, na verhuizing geen koopwoning achterlaten en ook niet binnen de huursector doorstromen. Aanvullende voorwaarden: - de starter staat ingeschreven in de gemeente Drimmelen - maximaal huishoudensinkomen van € 33.000,Uitzonderingen: - jongeren welke voor hun studie de gemeente Drimmelen hebben moeten verlaten, worden gezien als starter in de gemeente Drimmelen tot één jaar na afronding van hun studie. - jongeren welke in de afgelopen vijf jaar de gemeente hebben moeten verlaten als gevolg van een tekort aan betaalbare huisvesting en nog geen eigen woonruimte in bezit hebben, worden beschouwd als starters in de gemeente Drimmelen*. Met betrekking tot de uitzonderingsgevallen geldt dat zij wel aan alle overige voorwaarden van de definitie moeten voldoen. *Als jongeren weer terug willen keren naar de gemeente Drimmelen maar in een andere gemeente reeds een woning in bezit hebben, worden zij niet gezien als starter als bedoeld in het nog op te stellen startersbeleid.

Starterswoningen: Starterswoningen in Drimmelen: - bestaan voor het merendeel uit grondgebonden woningen - hebben in de regel minimaal 3 kamers - hebben een prijs tot € 160.000,- blijven duurzaam beschikbaar voor de doelgroep - in de huursector hebben starterswoning een rekenhuur onder de maximale huursubsidiegrens* * Dit betreft een toevoeging op de eerder vastgestelde Notitie Starterswoningen welke zich enkel op de koopsector richtte.


3


2

Huidig beleid

In dit hoofdstuk zal stil worden gestaan bij het huidige volkshuisvestingsbeleid. Achtereenvolgens zullen de Woonvisie 2004+ en de prestatieafspraken behandeld worden, waarna een aanvulling gegeven zal worden en aandacht wordt besteed aan de effectuering van het beleid. 2.1 Woonvisie 2004+ Het huidige volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Drimmelen is neergelegd in de Woonvisie 2004+. In deze woonvisie, met een werkingsduur t/m 2008, vormen starters en senioren de doelgroepen van beleid. Hieronder is de paragraaf uit de woonvisie met betrekking tot de doelgroep starters gegeven. Huisvesting van jongeren / starters De gemeente wil bevorderen dat jongeren / starters en jonge huishoudens die al zelfstandig wonen meer huisvestingsmogelijkheden krijgen, zodat zij niet naar andere gemeenten hoeven uit te wijken. In de eerste plaats kan hierbij de jonge starter worden onderscheiden. Deze starter, alleenstaand of met een partner, is op zoek naar zelfstandige woonruimte en heeft meestal behoefte aan een woning met minimaal twee slaapkamers. Deze groep starters heeft weinig keuzemogelijkheden. In de afgelopen jaren is hun woningmarktpositie in Drimmelen verslechterd. Overigens, dit is een landelijk verschijnsel. De ervaring leert, dat op lange termijn bezien, de starter het meeste baat heeft bij een woningmarkt waarin de doorstroming goed functioneert. Hoe meer huishoudens, die al beschikken over woonruimte, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste verbetering in de wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope woningen aan de onderkant van de woningmarkt beschikbaar komen die bij uitstek geschikt zijn voor starters. De gemeente zet daarom op de eerste plaats in, op het bevorderen van de doorstroming door strategische nieuwbouw. Toch acht de gemeente het ook van belang om maatregelen te treffen die voor de korte termijn effect sorteren. Die maatregelen hebben betrekking op de realisatie van zeer goedkope koopwoningen en het toewijzen van meer huurwoningen aan jongere starters. Niet alleen het vasthouden van startende jongeren, maar ook het vasthouden van jonge gezinnen is voor de gemeente Drimmelen belangrijk. Jonge gezinnen met een beperkt inkomen kunnen terecht in de reguliere voorraad huurwoningen en hebben ten opzichte van de andere doelgroepen een evenwichtige kans op een huurwoning. De jonge gezinnen met een wat hoger inkomen hebben vaak de wens om naar een koopwoning te verhuizen. Deze huishoudens met een middeninkomen (vanaf € 30.000 tot € 40.000 belastbaar per jaar; veel tweeverdieners behoren tot deze groep) vallen nu tussen de wal en het schip, gelet op de hoge prijzen voor de koopsector. Zij zijn dus weer aangewezen op een huurwoning met als gevolg dat de doorstroming stagneert en de druk op de huurmarkt sterk toeneemt. Ook voor deze groep wil de gemeente meer mogelijkheden bieden door middel van het bouwen van goedkope koopwoningen. Werken aan betere kansen De gemeente en corporaties denken aan de inzet van verschillende maatregelen om de kansen van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten. Mogelijkheden zijn: • Gefaseerde woningbouw De starter is het meest gebaat bij een gefaseerde woningbouw. Door in een gelijkmatig tempo te bouwen, komen jaarlijks woningen beschikbaar en blijft de doorstroming gaande. Bij grote fluctuaties in het woningbouwtempo, zijn er ook jaren waarin weinig gebouwd wordt en starters alsnog gedwongen worden naar elders te verhuizen. De gemeente zal zich tot het uiterste inspannen om de bouwmoge-


4


•

•

•

•

lijkheden op de verschillende locaties zo snel mogelijk te benutten. Dit biedt de basis voor de doorstroming. Bevorderen doorstroming Essentieel is de doorstroming. Door ook woningen aan de ‘bovenkant van de markt’ te bouwen, kunnen mensen doorstromen en goedkope(re) koopwoningen vrijmaken. Met name hierdoor worden de huisvestingsmogelijkheden van starters en jonge gezinnen vergroot. Het bevorderen van doorstroming blijft de belangrijkste oplossing om het tekort aan woonruimte voor starters aan te pakken. Verkoop van huurwoningen In de gemeente Drimmelen varieert de marktprijs van een eengezinshuurwoning tussen de € 120.000 en € 160.000. Bij uitstek is dit dus een prijssegment dat geschikt is voor tweeverdienende starters en jonge gezinnen. Nieuwbouw van groeiwoningen (woningen met een kleine inhoud en daardoor niet te duur). Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er een flinke behoefte is aan goedkope koopwoningen tot € 160.000. In de komende jaren kan hierin maar beperkt worden voorzien, omdat de woningbouw vooral plaatsvindt op inbreidingslocaties met over het algemeen hoge grondprijzen. Om die reden vindt de gemeente het belangrijk dat er ook op uitbreidingslocaties gebouwd wordt. Dit is een essentiële voorwaarde om ook goedkope woningbouw voor met name starters te realiseren. Aanpassen van het woningtoewijzingsbeleid. De corporaties zullen het huidige aanbodsysteem evalueren en daarbij zal ook beoordeeld worden of een bijstelling van het woningtoewijzingsbeleid ter verbetering van de huisvestingskansen van jongeren gewenst is (of meer labellen van vrijkomende huurwoningen voor jongeren).

Woonopgave 1. De gemeente voert voor de lange termijn een woningbouwprogramma uit, dat op doorstroming is gericht. 2. De gemeente voert diverse maatregelen uit om de kansen van starters en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten, waaronder de realisatie van ca 70 goedkope koopwoningen voor starters.

2.2 Prestatieafspraken Op 25 oktober 2005 hebben de gemeente en de woningstichting Goed Wonen en Volksbelang de prestatieafspraken ondertekend. In deze prestatieafspraken is duidelijk opgenomen dat de corporaties naast de algemene doelstelling om te bouwen voor hun primaire doelgroep de nadruk conform de Woonvisie 2004+ zal liggen op het bouwen voor starters en senioren. Eveneens is opgenomen dat goedkope huurwoningen bij voorrang gaan naar de primaire doelgroepen van beleid, met specifieke aandacht voor starters. Onder de noemer actieprogramma woningbouw is door de gemeenten en corporaties opgenomen dat zij nadrukkelijk de inpassing en / of bouw van circa 70 betaalbare starterswoningen in de koopsector wensen te realiseren. Hiermee is een gezamenlijke inspanning van zowel de gemeente als de corporaties vereist. In de prestatieafspraken zijn tevens grondprijzen vastgesteld welke de gemeente bij grondverkoop aan de corporaties hanteert. Deze grondprijzen zijn gedifferentieerd naar woningtype. - € 9.000,- voor betaalbare huurwoningen; - € 35.000,- voor starterswoningen beneden € 160.000,- V.O.N. 1; - € 50.000,- voor betaalbare koopwoningen beneden € 240.000,- V.O.N. De prestatieafspraken zullen dit jaar worden geëvalueerd en waar nodig geactualiseerd.

1

De prestatieafspraken dateren van voor de Notitie Starterswoningen.


5


2.3 Aanvulling met betrekking tot gefaseerde woningbouw en doorstroming In het bovenstaande is gegeven dat de starter, evenals de woningmarkt in zijn totaliteit, op de lange termijn het meest gebaat is bij een gefaseerde woningbouw en het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. Met betrekking tot de gefaseerde woningbouw kan een kanttekening gemaakt worden. Als gevolg van de tegenvallende woningbouwproductie van de afgelopen jaren is er een aanzienlijk woningtekort in onze gemeente ontstaan. Teneinde deze achterstand in te halen is een inhaalslag noodzakelijk. Om deze reden wensen wij enkele grootschalige woningbouwprojecten zoals Made-Oost, Prinsenpolder, De Ligne en Lage Zwaluwe-West met voorrang in procedure te brengen. Dan de doorstroming op de woningmarkt. Om deze te bevorderen is het steeds meer van belang om naast het toevoegen van woningen aan de bovenkant van de markt ook woningen te bouwen welke geschikt zijn voor senioren, zoals nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. De vergrijzing zal de komende jaren flink toenemen, waardoor ook de vraag naar deze typen woningen flink zal stijgen. Het is zaak hier tijdig op voor te sorteren. Hierbij moet opgemerkt worden dat bij nultredenwoningen niet alleen aan appartementen gedacht moet worden, maar ook zeker aan grondgebonden woningen. 2.4 Het effectueren van beleid Om het hiervoor beschreven beleid te effectueren en de kansen van starters op zowel de bestaande woningmarkt als bij nieuw toe te voegen woningen te vergroten kunnen een aantal instrumenten ingezet worden. Sturingscriteria Om meer grip op de gewenste kwaliteiten bij nieuwe bouwplannen te krijgen zijn onlangs de Sturingscriteria nieuwe bouwlocaties gepresenteerd. Het is van belang om niet alleen de woningbouw in kwantitatieve zin te verhogen, maar ook net zo zeer in kwalitatieve zin. Het is van zaak dat we bouwen voor de doelgroepen zoals die in woonvisie zijn vastgelegd; starters en senioren. Met de gepresenteerde sturingscriteria willen en kunnen we nog meer druk op ontwikkelaars uitoefenen om te bouwen voor deze doelgroepen. De criteria geven op een heldere en begrijpbare wijze aan welke invulling van bouwplannen de voorkeur van de gemeente geniet. In de bouwproductie van de afgelopen jaren, welke zonder dergelijke criteria is gerealiseerd, is duidelijk te weinig aandacht voor starters en senioren geweest. Met de voorgestelde criteria denken wij een positieve impuls aan de woningbouw in kwalitatieve zin te kunnen geven. Met de sturing op voor senioren geschikte woningen kunnen overigens twee doelen ineens bereikt worden. Allereerst wordt met de bouw voorzien in een groeiende behoefte, maar daarnaast zal door het toevoegen van deze woningen de doorstroming op de woningmarkt bevorderd worden waardoor aan de onderkant van de markt voor starters bereikbare woningen beschikbaar kunnen komen. Concepten voor de realisatie van goedkope starterswoningen In de door de raad op 14 december 2006 vastgestelde Notitie Starterswoningen zijn verschillende concepten voor de realisatie van goedkope starterswoningen opgenomen. Zoals in de inleiding al vermeld is, dient deze notitie te worden gezien als onderdeel van het integrale startersbeleid. In de notitie is naast de mogelijke concepten ook aandacht besteed aan de grondposities van de gemeente en de mogelijkheden van het grondbeleid. Bovenal is het ook zaak te waken voor de woontechnische kwaliteit van nieuw te bouwen woningen. Voeg geen woningen aan de markt toe waarvan verwacht kan worden dat deze bij een meer gunstige woningmarkt niet meer gewenst of zelfs overbodig zullen worden.


6


Woningtoewijzingsbeleid Teneinde de kansen van starters op een nieuwbouwwoning te vergroten is in het toewijzingsbeleid voor woningen, bouwkavels en bedrijfsterreinen opgenomen dat zij bij loting maximaal twee extra loten toebedeeld krijgen. Bovendien kunnen woningen specifiek als starterswoning worden aangemerkt, waardoor zij slechts voor starters in aanmerking komen. Door senioren in geval van nultredenwoningen maximaal twee extra loten toe te kennen wordt gepoogd de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, met de positieve gevolgen voor starters van dien.


7


3

De huursector

Voor starters neemt de huursector een belangrijke plaats in. Kopen zal immers lang niet voor alle starters mogelijk zijn en sommigen geven zelfs de voorkeur aan een huurwoning. Tijdens de gehouden informatieavond heeft bovendien geen enkele aanwezige starter aangegeven bezwaar te hebben om, al dan niet tijdelijk, in een huurwoning te wonen. Zeker jonge starters (18-23 jaar) hebben doorgaans nog niet de financiële mogelijkheden om een woning te kopen, ook al is het een goedkope. Daarnaast kunnen de woningstichtingen eenvoudiger woningen voor een bepaalde doelgroep, in dit geval starters, bestempelen. De huurder mag immers zijn woning niet aan een volgende bewoner overdragen, toewijzing geschiedt door de woningstichtingen. In de Woonvisie 2004+ is als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma een aandeel van 40% huurwoningen opgenomen. Binnen deze huurwoningen dient vervolgens weer een diversificatie in prijsniveau plaats te vinden. Het is zaak om in de komende bouwplannen ook voldoende aandacht voor (goedkope) huurwoningen te houden. De in onze gemeente actieve woningstichtingen nemen daarmee een zeer belangrijke plaats in het startersbeleid in. Hierbij gaat het met name om de in onze gemeente gevestigde woningstichtingen Volksbelang en Goed Wonen. Beide corporaties zijn betrokken met de starters en ontwikkelen ook plannen voor starterswoningen. 3.1 Toewijzingsbeleid Woningstichting Volksbelang en Goed Wonen hanteren hetzelfde toewijzingsbeleid welke zij in 1997 hebben ingesteld en in 2003 geactualiseerd. Ten behoeve van de selectie van woningzoekenden bij het beschikbaar komen van een huurwoning kunnen woningzoekenden bij inschrijving een aantal wensen ten aanzien van de woonruimte opgeven. Op basis van een aantal kenmerken van de beschikbare woning, te weten het woningtype, de locatie, het aantal slaapkamers en de huurprijs, worden woningzoekenden geselecteerd die door middel van opgegeven woonwensen hebben aangegeven in aanmerking te willen komen voor de woning. Deze woningzoekenden worden gerangschikt naar puntentotaal. In het puntensysteem worden woningzoekenden die inwoner van de gemeente zijn, dan wel economische of maatschappelijke binding hebben met de gemeente bij inschrijving 24 punten toegekend. Woningzoekenden die geen binding hebben worden geen aanvangspunten toegekend. Per maand wachttijd wordt 1 punt toegekend, met een maximum van 60. Starters worden in het systeem bevoordeeld doordat zij bij aanvang 6 extra punten toegekend krijgen. Aan doorstromers wordt altijd zo snel mogelijk medewerking verleend binnen het eigen woningbezit. Hiermee komt er weer een goedkopere huurwoning vrij. Vervolgens krijgen bij het selecteren van woningzoekenden voor de beschikbare woning personen met lagere inkomens voorrang bij toewijzing van goedkopere woningen. 3.2 Woningstichting Volksbelang In het strategisch voorraadbeheer van de woningstichting is de samenstelling van de huidige woningvoorraad bestudeerd. Hieruit komen acties voort welke ook zeker de starters betreffen. Zo is Volksbelang voornemens om een 160 woningen te herbestemmen voor starters en kleine gezinnen. Dit houdt in dat bij mutatie, welke vrijwillig door de huidige bewoner plaatsvindt, de woning wordt aangeboden aan starters of kleine gezinnen. Ook zijn er bepaalde seniorenwoningen welke feitelijk niet meer geschikt zijn voor deze doelgroep. Gezien hun kleine omvang zijn ook deze geschikt voor starters. Daarnaast is Volksbelang voornemens om een 75 woningen op de markt te brengen. Deze woningen worden actief aangeboden aan huidige huurders. Wanneer deze geen interesse Gemeente Drimmelen – vastgesteld d.d.

8


hebben komen de woningen pas bij mutatie op de markt voor verkoop. Voor een deel zal nader bezien worden of ze voor starters geoormerkt kunnen worden, die woningen zullen dan conservatief getaxeerd worden. Op het moment heeft Volksbelang plannen voor een 600 woningen. Hieronder zullen ook starterswoningen vallen. Daarnaast kan door het toevoegen van nieuwe, en meer luxe huurwoningen de doorstroming in de huurmarkt bevorderd worden, wat weer bevorderlijk is voor de kansen van starters op de woningmarkt. Volksbelang is op het moment ook in overweging om over te gaan naar een nieuw woningtoewijzingsysteem op basis van een aanbodmodel. De woningstichting publiceert daarbij de woningen welke vrij zullen komen en woningzoekenden moeten daar actief op reageren. De selectie van de woningzoekende gebeurt vervolgens nog wel op basis van een puntenstelsel. Dit aanbodsysteem kan in het voordeel van starters werken omdat het mensen die niet actief op zoek zijn uitfiltert. 3.3 Woningstichting Goed Wonen In het plan Lage Zwaluwe-West zal Goed Wonen samen met WSG zo’n 200 woningen ontwikkelen. In de koopsector zal een aanzienlijk deel, zo’n 30-40 woningen voor starters bereikbaar zijn. Daarnaast zullen er ook een 40-50 huurwoningen ontwikkeld worden. Het hele project zal eveneens een positief effect op de doorstroming in de woningmarkt te weeg brengen waardoor er ook aan de onderkant van de woningmarkt voor starters bereikbare woningen vrij zullen komen. Goed Wonen hanteert een terughoudend verkoopbeleid. Echter in geval van herontwikkeling of versnipperd bezit kunnen woningen verkocht worden. Bezien moet worden in hoeverre deze bereikbaar zijn voor starters. In de huidige planning van Goed Wonen is de verkoop van 14 bestaande huurwoningen opgenomen. Vier van deze woningen zijn specifiek voor starters. De woningen worden aan de zittende huurders aangeboden, indien deze geen interesse hebben worden de woningen na mutatie verkocht. Gezien het geringe aantal mutaties ziet Goed Wonen geen directe noodzaak om het woningtoewijzingsysteem aan te passen. Anderzijds zien zij wel de voordelen van een gemeenschappelijk toewijzingsbeleid met Volksbelang. Daarnaast ziet Goed Wonen ook mogelijkheden voor starters in de ontwikkeling van in aanvang beperkte woningen, welke op termijn uit te breiden zijn. Bijvoorbeeld een woning met twee bouwlagen waar op termijn een kap of derdebouwlaag op geplaatst kan worden.


9


4

Financiële instrumenten

Naast het realiseren van goedkope starterswoningen of het bevorderen van de doorstroming zijn er ook verscheidene financiële instrumenten welke ingezet kunnen worden om het wonen voor starters meer betaalbaard te maken. Een bekend voorbeeld is het financiële ‘zetje in de rug’ waarmee ouders hun kinderen soms aan een woning kunnen helpen. Maar er zijn ook andere middelen. In dit hoofdstuk zullen achtereenvolgens de Starterslening, koopsubsidie, huursubsidie en speciaal voor starters bedoelde producten van banken behandeld worden. 4.1 De Starterslening De Starterslening van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) valt te omschrijven als een flexibele (zachte) leningsvorm die meebeweegt met de inkomensontwikkeling van de koper. De gemeente en SVn bieden haar aan als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. Deze lening is in de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaan rente en aflossing hiermee in de pas lopen (draagkrachttoets). Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de klant na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Het betreft een aanvullende lening, waarmee het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag (volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie NHG) en de totale aankoopsom van een woning kan worden overbrugd. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Rente en aflossing vloeien terug in het fonds voor starterleningen, waarmee het als een revolving fund kan werken. Er blijft ‘onafgebroken’ geld beschikbaar voor nieuwe leningen en gemeenten kunnen een groeiende groep starters bedienen en daarmee de doorstroming op gang helpen en houden. Het fonds wordt in eerste instantie gevoed vanuit middelen van de gemeente; het SVn verzorgt het beheer en de administratieve afhandeling. Ter ondersteuning van de Starterslening heeft SVn verschillende producten beschikbaar. Dit zijn de gemeentelijke uitvoeringsregels (het juridisch kader), een voorbeeld verordening, procedures en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/financiers. Deze producten samen met de Starterslening vormen de ‘Startersregeling’. Hoe gaat de toewijzing en verstrekking in zijn werk? Een geïnteresseerde koopstarter meldt zich voor een Starterslening bij de gemeente. Aan de hand van de Verordening Startersregeling bepaalt uw gemeente of deze aanvrager tot de doelgroep behoort. Zo ja, dan krijgt de kandidaat het aanvraagformulier voor de Starterslening mee. Met het aanvraagformulier vraagt hij/zij bij SVn een Starterslening aan. SVn neemt de aanvraag in behandeling en doet de inkomens-toets, waarbij de hoofdsom van de Starterslening wordt vastgesteld. Op basis van deze inkomenstoets adviseert SVn uw gemeente over de hoogte van de Starterslening. Aansluitend wijst uw gemeente de Starterslening toe met de ‘toewijzingsbrief’. De koopstarter gaat met de toewijzingsbrief naar de (plaatselijke) bank voor de rest van de benodigde financiering. De bank brengt een offerte voor de 1e hypotheek uit en stuurt een kopie van de ondertekende offerte naar SVn. Na ontvangst hiervan beoordeelt SVn of alle voorwaarden in de offerte zijn opgenomen en of het offertebedrag en de Starterslening samen voldoen aan de NHG-normen. Hierna brengt SVn een offerte voor de Starterslening uit. Na akkoord van de koopstarter kunnen beide leningen passeren bij de notaris. De lening van de bank wordt onder 1e hypotheek verstrekt; de Starterslening onder 2e hypotheek. Bij een nieuwbouwwoning wordt de Starterslening gebruikt om de financieringskosten en de eerste termijnbetaling (grondkosten) te betalen. Een eventueel restant komt in depot en wordt gebruikt voor de (gedeeltelijke) betaling van de tweede termijn. Daarna worden de volgende Gemeente Drimmelen – vastgesteld d.d.

10


termijnen betaald uit het bouwdepot van de 1e geldgever. Bij bestaande woningen is een Bouwkrediet niet nodig. Uitbetaling vindt dan plaats bij de notaris om de koopsom te voldoen. De offerte van de Starterslening is zo opgesteld dat een aanvrager na een renteloze en aflossingsvrije periode van drie jaar de volledige annuïteit over de lening gaat betalen. Denkt de klant dat zijn inkomen nog ontoereikend is voor betaling van de marktconforme maandlast, dan moet hij/zij zelf bij SVn een hertoetsing aanvragen. VROM Starterslening Eind 2006 hebben het ministerie van VROM en SVn een convenant gesloten waarmee de VROM Starterslening in het leven geroepen werd. Om deel te kunnen nemen aan de VROM Starterslening dienen gemeenten een overeenkomst te sluiten met SVn. Daarna richt de gemeente een fonds op met het benodigde budget voor het beoogt aantal leningen en maken een verordening waarin de doelgroep en het marksegment worden beschreven waarvoor een VROM Starterslening beschikbaar is. Bij toekenning van een VROM Starterslening wordt 50% van de leningen door VROM gedragen en kunnen gemeenten uiteindelijk het dubbele aantal leningen verstrekken met hetzelfde budget. De looptijd van het convenant is 6 jaar en voor het budget geldt het principe ‘op is op’. De VROM Starterslening verschilt op een drietal punten van de reeds bestaande SVn Starterslening. Ten eerste mag de lening niet meer dan 20% van de verwervingskosten bedragen. Daarnaast moeten zowel de eerste bancaire hypotheek als de VROM Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt. Ten derde mag de VROM Starterslening niet samen met de Koopsubsidie BEW+ worden aangeboden. Deze verschillen maken het noodzakelijk dat deelnemende gemeenten hun verordening aanpassen en nieuwkomers rekening houden met de eisen van VROM. Ter ondersteuning hiervan is VNG bezig met het opstellen van een modelverordening. Voor- en nadelen Middels de Starterslening kunnen woningen dichter binnen bereik van lagere inkomensgroepen komen. Eveneens kunnen de huur- en koopsector dichter bij elkaar gebracht worden, waardoor de doorstroming van de huurmarkt naar de koopmarkt bevorderd kan worden. Het SVn biedt gemeenten de mogelijkheid om zelf de hoogte, of mogelijke range, van de lening en de voorwaarden te bepalen. Gemeenten bepalen ook zelf voor welke woningen de leningen mogen worden gebruikt, bijvoorbeeld alleen bestaande woningen tot €190.000,-. Hierdoor is een strategische inzet van het middel mogelijk. Na instellen van het fonds kan het middel individueel worden ingezet waarmee de starterslening op korte termijn effect kan sorteren. Het financiële risico voor de gemeente is zeer beperkt. De hypotheek en lening worden ondergebracht onder NHG en Stichting Waarborgfonds Eigenwoning staat borg voor zowel de eerste hypotheek als de starterslening. De waardestijging van de woning komt volledig ten goede aan de eigenaar, waardoor de mogelijkheid om via kapitaalopbouw op de woningmarkt door te stromen bevorderd wordt. Aan de regeling van SVn en VROM zijn echter ook nadelen verbonden. Zo moet de gemeente zorgen voor de middelen om het fonds te vullen. Het aantal mensen dat gebruik kan maken van deze regeling is direct afhankelijk van de vulling door de gemeente. Uitgaande dat leningen tussen de €10.000,- en €30.000,- zullen bedragen moet er aanzienlijke inleg zijn om een redelijk aantal mensen te kunnen helpen. Het fonds betreft weliswaar een revolving fund, maar voordat de eerste aflossingen + rente zodanig zijn teruggevloeid dat weer nieuwe leningen verschaft kunnen worden, zijn al de nodige jaren verstreken. Daarnaast veronderstellen de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis dat van de starterslening een prijsopdrijvend effect kan hebben. Gezien het tekort aan


11


woningen zal de starterslening alleen tot hogere prijzen leiden en wordt het ware probleem, het tekort aan huizen, niet aangepakt. Hoe prijsopdrijvend de maatregel in de praktijk echt is, is echter niet duidelijk. Gezien de beperkte schaal waarop de lening wordt toegepast kan dit meevallen, maar het prijsopdrijvende effect is niet ondenkbaar. De NVM stelt dat het een instrument voor slechts een zeer beperkte doelgroep blijft, welke in verhouding tot de inspanningen om de starterslening te promoten weinig effect oplevert. Ook NVM stelt de disbalans in vraag en aanbod als het werkelijke probleem. De starterslening biedt dan ook geen structurele oplossing. Volgens de NVM zou de starterslening dan ook niet meer dan een tijdelijke maatregel moeten zijn. De NVM stelt bovendien dat het de lening gezien de beperkte gebruik over het algemeen geen effect op de prijsvorming van woningen. Om in aanmerking te komen voor een starterslening moet worden voldaan aan de eisen van de Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor vallen sommige financieringsconstructies buiten de boot. Tenslotte is er ook nog risico verbonden aan het feit dat mensen met een starterslening feitelijk meer kunnen lenen dan misschien echt verstandig zou zijn. Bij een teruglopende woningmarkt of het al dan geheel wegvallen van inkomen kunnen zij in de problemen komen. De afgelopen jaren is het aantal gedwongen verkopen toegenomen. Volgens Stichting Waarborgfonds Eigen Woning is gedwongen verkoop bijna altijd het gevolg van wanbetaling/overkreditering. 4.2 Koopsubsidie De Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+, is met ingang van 1 januari gewijzigd, waardoor de toepassing van de koopsubsidie verruimd is. Met de koopsubsidie, welke door het ministerie van VROM wordt toegekend, kan men een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten krijgen. De hoogte van de subsidie hangt af van het inkomen en de hoogte van de lening. Het eventueel gezamenlijke bruto jaarinkomen mag in 2007 niet meer bedragen dan circa €32.425,-. De woning mag niet meer dan €158.850,- kosten en het leenbedrag (aankoop + verwervingskosten) mag niet hoger zijn dan €171.558,-. De subsidie overbrugt het verschil tussen de netto maandlasten welke volgens de NHG gedragen kunnen worden en het bedrag wat daadwerkelijk aan hypotheek betaald wordt. De subsidie heeft een maximale looptijd van 15 jaar. In ieder geval elke vijf jaar wordt bekeken hoe de verhouding tussen het inkomen en de netto maandlasten zijn, op basis waarvan de subsidiehoogte eventueel aangepast wordt. Aan de koopsubsidie de volgende voorwaarden verbonden: - de toepassing van de Nationale Hypotheek Garantie; - men dient minimaal 18 jaar oud te zijn - in de drie jaar voorafgaand aan de aanvraag mag men eigen woning hebben gehad; - men moet de woning zelf bewonen; - de hypotheek moet een rentevaste periode van minimaal 10 jaar hebben; - men moet ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisadministratie. De overig bijkomende voorwaarden zijn te vinden op http://www.senternovem.nl/ubr/koopsubsidie/. Koopsubsidie is een directe relatie tussen eigenaar en VROM, de gemeente hoeft hier geen verdere acties voor te ondernemen. Uiteraard kan de gemeente wel bijdragen aan de bekendheid van de nieuwe verruimde regeling. Om die reden is het ook in dit startersbeleid opgenomen. 4.3 Huurtoeslag De vroegere huursubsidie heet vanaf 1 januari 2006 huurtoeslag. Het ministerie van VROM is nog steeds verantwoordelijk, echter de uitvoering ligt bij de Belastingdienst. De huurtoeslag is een belangrijk instrument in het betaalbaar maken van goede huisvesting voor mensen met lagere inkomens, zoals bij starters vaak het geval is. De huurtoeslag heeft uiteraard enkel betrekking op huurwoningen. De huurder kan deze toeslag aan vragen indien


12


de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen. De aanvrager dient hierbij wel aan een aantal voorwaarden te voldoen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de hoogte van het inkomen en de huur, welke weer gerelateerd worden aan de huishoudsituatie. Voor jonge starters, onder de 23 jaar, gelden lagere grenswaarden. De maximale rekenhuur (grofweg: kale huur + subsidiabele servicekosten) waarvoor jongeren tot 23 nog in aanmerking komen voor huurtoeslag is aanzienlijk lager dan voor huurders vanaf 23 en ouder. Voor meer informatie over de huurtoeslag en de voorwaarden kunt u kijken op www.toeslagen.nl. Om ervoor te zorgen dat jonge starters toch in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag is het dus van belang dat er ook voldoende goedkope huurwoningen zijn, met een lage rekenhuur. Dit kan bereikt worden door het toevoegen van goedkope huurwoningen, maar ook door het bevorderen van de doorstroming binnen de huurvoorraad en van de huur- naar de koopmarkt. Door het toevoegen van huurwoningen aan de bovenkant van de zogenaamde aftoppingsgrenzen of net daarboven, kan de doorstroming binnen de huurmarkt bevorderd worden. Bovendien vergt deze aanpak naar verwachting minder onrendabele investeringen van de corporaties. 4.4 Pakketen van financiers Starters vormen een interessante (marketing)doelgroep voor banken en andere financiële instellingen. Er bestaan dan ook al verschillende vormen van speciaal voor starters ontwikkelde financiële pakketten, zoals de startershypotheek en de generatiehypotheek. Het loont dan ook zich goed te oriënteren op de financiële markt. Binnen het onderhavige startersbeleid zal niet verder ingegaan worden op deze financiële mogelijkheden, maar ze kunnen er wel toe bijdragen dat starters eerder toegang tot de woningmarkt kunnen krijgen.


13


5

Lopende en aankomende woningbouwprojecten

Op verschillende plaatsen binnen de gemeente zijn op dit moment plannen in ontwikkeling waar in de bouw van woningen voor starters is, of zal worden voorzien. In onderstaande zullen deze beknopt behandeld worden. Drimmelen In de kern zal onderzocht worden aan welke woningen behoefte is voor de invulling van de locatie voormalig dorpshuis. De mogelijkheid van starterswoningen wordt op voorhand niet uitgesloten, maar de locatie leent zich wellicht ook voor de realisatie van seniorenwoningen ter vervanging van de nu minder geschikte bestaande seniorenwoningen in Drimmelen. Deze oude seniorenwoningen zouden vervolgens herbestemd kunnen worden. Met dit woningonderzoek zal op korte termijn worden begonnen Hooge Zwaluwe Op dit moment zijn in de kern Hooge Zwaluwe geen locaties voor de bouw van starterswoningen voorzien. Recentelijk is wel begonnen met de bouw van het project De Wetering, waarin een drietal woningen van zo’n € 190.000,- zijn opgenomen. Weliswaar zijn deze prijzen hoger dan de in dit beleid vervatte definitie van starterswoningen, maar bij loting zijn zeker twee ervan aan starters toegekend. Daarnaast voorziet dit plan in de realisatie van een zestal huurwoningen, waaronder vier levensloopbestendige woningen. Lage Zwaluwe In het plan Lage Zwaluwe-West is voorzien in de bouw van starterswoningen. In het voorontwerp bestemmingsplan is de volgende programmering binnen contingent opgenomen: Fase 1 Starterswoningen 12 Levensloopbestendige woningen (huur) 12 2/1 kap (koop) Rijenwoningen (koop) Rijenwoningen (huur) Appartementen boven winkels Vrijstaand (koop, particulier initiatief) Vrijstaand (koop) Seniorenwoningen (koop/huur) Urban villa’s (appartementen) Totaal 24

Fase 2 12

4 14 26 7 4

67

Fase 3 16

Fase 4

Fase 5

8

12 8 7

17

Fase 6

6

30

27

17

13 27 40

Totaal 40 12 37 12 21 26 13 4 13 27 205

De realisatie van dit plan zal worden gedaan door de bouwcombinatie Goed Wonen / WSG. In hoeverre in de plannen voor het Havengebied / Dega-terrein ruimte is voor de bouw van starterswoningen moet in de planvorming nader bezien worden. Made In het project Plukmadehof zullen door woningstichting Volksbelang acht starterswoningen ontwikkeld worden. Onlangs heeft de gemeenteraad ingestemd met het opstarten van de vrijstellingsprocedure. In afwachting van nader onderzoek naar de waterhuishouding zal het plan bij instemming van het waterschap ter inzage worden gelegd. De start van de bouw is gepland voor de eerste helft van 2008.


14


Op de locatie van de voormalige brandweerkazerne worden momenteel door woningstichting Volksbelang vijf startershuurwoningen gebouwd. De oplevering van deze woningen staat gepland voor najaar 2007. Op de hoek Prinsenpolderstraat / Nieuwelaan zijn onlangs zes startersappartementen opgeleverd. Deze appartementen zijn door Volksbelang in de huursector ontwikkeld. In de planvorming voor het project De Ligne is de bouw van een zestal starterswoningen voorzien. Deze woningen zullen worden ontwikkeld als collectief particulier opdrachtgeverschap met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en onder begeleiding van woningstichting Volksbelang. Dit plan zal daarmee ook fungeren als pilot voor het werken met deze ontwikkelingsmethode. De realisatie van het plan is gepland voor de eerste helft van 2008. Zowel het project Made-Oost als Prinsenpolder zal de bouw van woningen voor starters bevatten. In de laatste zal daarnaast ook ruime aandacht zijn voor de ontwikkeling van voor senioren geschikte woningen. In de onlangs gepresenteerde ontwikkelingsvisie Prinsenpolder zijn ruwweg 100 woningen in de sociale sfeer geprogrammeerd. Door woningstichting Volksbelang is in de Blasiuskerk naast 10 duurdere huur appartementen in de toren, ook een startersappartement gepland, welke nog technisch ingepast moet worden. De ontwikkeling van de appartementen staat gepland voor begin 2008. Bij de herontwikkeling van het Burgermeester Smitsplein zijn 8 starterswoningen in appartementvorm in de plannen opgenomen. De herontwikkeling zal naar verwachting medio 2008 beginnen. Daarnaast bestaat op de locatie hoek Van den Houtstraat / Godfried Schalckenstraat nog de mogelijkheid voor de realisering van woningen voor starters. Wagenberg Door woningstichting Volksbelang is begonnen met de bouw van acht appartementen op de locatie van het voormalige Rabobank-gebouw. Deze appartementen zijn voor starters bestemd en de oplevering van dit complex zal naar verwachting eind dit jaar plaats vinden. In de plannen voor Plexat bestaat een goede mogelijkheid om starterswoningen in de programmering op te nemen. Daarnaast zullen hier ook in seniorenwoningen voorzien worden, mede ten behoeve van de doorstroming. Terheijden Binnen de kern Terheijden zijn in ieder geval in het project Oranjeplein starterswoningen gepland. In plan X waren ondermeer 17 starterswoningen en 28-30 seniorenwoningen geprogrammeerd. Op dit moment is het echter nog onduidelijk hoe de definitieve plannen eruit zullen komen te zien. Boven de supermarkt ’t Doeltje worden een drietal appartementen ontwikkeld. Het exacte prijspeil is echter nog niet duidelijk. De oplevering is gepland voor eind 2007. Momenteel vindt een verkennende planvorming plaats waarin de mogelijkheden voor herontwikkeling van een deel van de sportvelden aan de Ruitersvaartseweg wordt bezien. De locatie leent zich mogelijk voor de bouw van starterswoningen.


15


De herontwikkeling van de Zusterflat voorziet in een dertigtal huurwoningen in appartementvorm. De huurprijs van deze woningen zal beneden de huursubsidiegrens zijn, hetgeen ook betaalbaar geacht kan worden voor starters. De meeste kansen liggen binnen de kernen Made en Lage Zwaluwe. Dit is geheel in lijn met het vastgestelde volkshuisvestingsbeleid, zoals verwoord in de Woonvisie 2004+. Uiteraard zal scherp gelet worden op nieuwe plannen en mogelijkheden in alle kernen.


16


6

Maatregelenpakket

In de vorige hoofdstukken en in de Notitie Starterswoningen is een palet aan instrumenten, concepten en strategieën gepresenteerd waarmee de kansen voor starters op de woningmarkt verbeterd kunnen worden. Het is vervolgens zaak om daar de voor de gemeente Drimmelen meest passende en geschikte maatregelen uit te sorteren. In dit hoofdstuk zullen we het maatregelenpakket presenteren waarmee wij de starters op de lokale woningmarkt meer kansen willen bieden. Kortom, wat zijn de speerpunten van het startersbeleid. Hierbij dient nogmaals in gedachten te worden genomen dat dit startersbeleid niet alle starters noodzakelijk zal zijn. Zoals in de inleiding al gegeven is bevindt zich in de zo diverse doelgroep starters een deel welke ook zonder extra steun zijn weg tot de woningmarkt weet te vinden. Het in deze nota opgestelde beleid dient zicht dus te richten op die groep starters welke er de voorkeur aan geven om in de gemeente Drimmelen te wonen en welke moeite hebben een betaalbare woning (koop of huur) te betrekken. Doorstroming; bouwen, bouwen, bouwen! In lijn met Woonvisie 2004+ is de starter en de woningmarkt in zijn geheel het meest gebaat bij een goede doorstroming op de woningmarkt. Om dit te realiseren dient er flink gebouwd te worden, waarbij de programmering ook strategisch ingezet moet worden. Dus ook bouwen aan de bovenkant van de markt en meer nog het bouwen van voor senioren geschikte woningen. Meer grip op bouwplannen, bouwen voor de doelgroep Naast het bouwen voor de doorstroming dienen ook gefaseerd goedkope woningen, in zowel de koop- als huursector, ontwikkeld te worden. En gezien de achterstand is een inhaalslag in het goedkope segment zeker gerechtvaardigd. Om dit te bereiken zal de gemeente meer grip op bouwplannen moeten krijgen zodat ook daadwerkelijk voor de doelgroepen gebouwd wordt. Gezien de beperkte grondposties van de gemeente vergt dit stevig onderhandelen. De onlangs gepresenteerde Sturingscriteria nieuwe bouwlocaties vormen hierbij een belangrijk onderdeel. Maar ook in de overige onderhandelingen rondom bouwplannen dient de doelgroep een belangrijke plaats in te nemen. Daarnaast zal teneinde de noodzakelijke inhaalslag te bereiken een aantal grotere uitbreidingsplannen met voorrang in procedure worden gebracht. Het gaat hier bij onder meer om Oranjeplein, Made-Oost, Prinsenpolder, De Ligne en Lage Zwaluwe-West. Per locatie en bouwplan dient verder bekeken te worden welke van de in de Notitie Starterswoningen gepresenteerde instrumenten, concepten en strategieën eventueel toepasbaar zijn. Maatwerk is geboden en elk plan dient op zijn waarde beoordeeld te worden. Zoals in de Notitie Starterswoningen gesteld is, zullen gemeenten in de toekomst na de inwerkingtreding van de Grondexploitatiewet meer sturingsmogelijkheden hebben voor de realisatie van goedkope woningen. Deze wet zal namelijk de mogelijkheid bieden om sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap als percentage in het bestemmingsplan op te nemen. Ook ten aanzien van de situering en fasering van deze categorieën zal de sturingsmogelijkheid toenemen. Bovendien zal de wet mogelijkheden voor verevening bieden; dure gronden betalen voor goedkope gronden. De ontwikkelingen rondom en de inwerkingtreding van deze wet en ook de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening dienen dan ook nauwlettend in de gaten gehouden te worden. Naast de aandacht voor het bouwen van starters worden middels het toewijzingsbeleid voor woningen en bouwkavels de kansen voor starters verbeterd middels het toekennen van


17


maximaal twee extra loten. Bovendien kunnen aan de loting voor woningen welke als starterswoning gelabeld worden slechts starters deelnemen. Concrete projecten In het vorige hoofdstuk zijn de projecten opgenomen waarin woningen voor starters in de programmering zijn opgenomen, dan wel verwacht kunnen worden. Hierbij zal het project De Ligne een belangrijke plaats innemen. Dit bouwplan zal voor het startersbeleid fungeren als pilot voor het bouwen middels collectief particulier opdrachtgeverschap onder maatschappelijk gebonden eigendommen. Mede aan de hand van de resultaten van deze pilot zullen deze concepten meer ingezet worden. Financiële maatregelen De meeste financiële maatregelen, zoals koopsubsidie en huurtoeslag, liggen buiten de beïnvloedingssfeer van de gemeente. Desalniettemin kunnen deze een belangrijke rol spelen bij het bereikbaar maken van passende huisvesting voor starters. De starterslening, van zowel SVn als VROM, bieden gemeenten de mogelijkheid om starters financieel een steuntje in de rug te geven, waardoor zij de stap naar de woningmarkt kunnen maken. Zoals eerder aangegeven kent deze regeling echter ook nadelen. Bovendien is in de huidige begroting geen financiële ruimte om een fonds voor de starterslening te voeden opgenomen. Gezien de huidige bezuinigingsopgave voor de gemeente is het ook de vraag of het gerechtigd is om een dergelijke budget (om de maatregel goed uit te voeren) vrij te maken waar slechts een gering aantal mensen gebruik van kan maken. Om deze redenen wordt op dit moment afgezien van het opstellen van een gemeentelijke starterslening. Een instrument welke door de gemeente op dit moment al ingezet wordt is de grondprijsdifferentiatie. Zoals in paragraaf 2.2 gegeven is, zijn in de prestatieafspraken verschillende grondprijzen vastgesteld voor verschillende woningklassen. In de evaluatie en actualisatie van de prestatieafspraken moet bezien worden hoe dit instrument ten behoeve van starters ingezet moet worden. Flankerend beleid Naast de hiervoor beschreven maatregelen kan er ook flankerend beleid gevoerd worden om starters in de gemeenten tegemoet te komen. Zo zal de gemeente via het Regiobureau Breda actief deelnemen aan het aanpakken van de startersproblematiek op regionaal niveau. Via kennisuitwisseling en het delen van ervaringen zal meer inzicht verkregen moeten worden in adequate oplossingen. Daarnaast zal via het Regiobureau ook gezamenlijk opgetrokken worden richting de provincie om ook daar meer werk van het startersbeleid te maken. Verder is er voor de gemeente een belangrijke rol weggelegd in het informeren van starters over bestaande mogelijkheden en regelingen. Via de gemeentelijke website andere passende kanalen zal relevante informatie verspreid kunnen worden waarmee starters hun voordeel kunnen doen. Tenslotte kunnen door het creëren van een zo aantrekkelijk mogelijk woon- en leefklimaat starters aan de gemeente worden gebonden. Hiertoe dienen het voorzieningenniveau in de kernen en de recreatie- en ontspanningsmogelijkheden zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt te worden. Met de in dit startersbeleid beschreven maatregelen en concrete projecten menen wij de kansen voor starters op de woningmarkt een positieve impuls te kunnen geven, waarbij eveneens op de lange termijn een stabiele woningmarkt behaald en behouden kan worden.


18

Startersbeleid gemeente Drimmelen. Nota vastgesteld d.d

Recommend Documents