SOR
jaarverslag 2013
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E
[email protected] www.sor.nl
Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel
SOR
jaarverslag 2013
Inhoudsopgave Voorwoord 3 Bestuursverklaring 3 A Bestuursverslag
5
B Ondernemingsverslag
15
C Verslag van de raad van commissarissen
52
D Bijlagen
59
Lijst van figuren en tabellen Figuur 1 Organisatiestructuur van SOR
12
Figuur 2 Organigram van SOR begin 2013
18
Figuur 3 Ontwikkeling personeelsformatie
25
Figuur 4 Personen in dienst per einde 2013
25
Figuur 5 Ontwikkeling ziekteverzuim
26
Tabel 1
Meerjarenbegroting 2014-2019
21
Tabel 2
Niet-gekoppelde derivaten
22
Tabel 3
Gekoppelde derivaten
23
Tabel 4
Vastgoedportefeuille in bezit
27
Tabel 5
Toegankelijkheid woningen per einde 2013
28
Tabel 6
Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2013
28
Tabel 7
Voorraad per 31-12-2013
30
Tabel 8
Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen
31
Tabel 9
Specificatie verhuringen
31
Tabel 10 Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)
32
Tabel 11 Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen
34
Voorwoord & Bestuursverklaring
3
Voorwoord Geachte lezer,
Voor u ligt het jaarverslag 2013. Een jaarverslag over een uitdagend jaar. Een flinke crisis op de woningmarkt, grote beleidswijzigingen rond wonen en zorg voor ouderen, en in het eerste kwartaal van 2013 de laatste fase van een grote bouwopgave. Voor SOR met een meer dan gemiddeld marktgevoelig woningbezit was dit een uitdaging. De toekomstige opgave verandert en daar gaat SOR zich op aanpassen. In 2013 zijn de voorbereidingen hiervoor afgerond, in 2014 zal het grootste deel hiervan uitgevoerd worden. Het resultaat wordt een organisatorisch kleinere SOR, flexibeler en wendbaarder. Ik wens u veel leesplezier en ben zeer geïnteresseerd in suggesties en uw commentaar.
Harry Rietveld directeur -bestuurder Mei 2014
Bestuursverklaring Alle middelen die SOR ter beschikking heeft, zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.
H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder SOR
4
Feestelijke opening nieuwbouwproject de Gravin in Oud-Beijerland, juni 2013.
5
A
Bestuursverslag
1 Missie en visie
1 Missie en visie
5
2 Terugblik op 2013
6
geformuleerd.
3 Governance en bestuurlijke organisatie
8
SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren
3.1. Governancestructuur
8
in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij
3.1.1 Bestuursbesluiten
8
door hen zelf te laten kiezen uit combinaties van
3.1.2 Ondernemingsraad
9
wonen, aanvullende dienstverlening en zorg.
Met het verschijnen van het ondernemingsplan “Onderweg naar 2015” werd de missie als volgt
3.1.3 Klachten- en geschillencommissie
10
We richten ons op senioren die, nu of later, onder
3.1.4 Integriteitsbeleid
10
steuning nodig hebben in het wonen en die onder-
3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR
10
steuning in hun eigen woning willen ontvangen.
3.2. Bestuurlijke organisatie
12
De woningen die SOR levert zijn ruim en comfortabel.
3.2.1 Organisatiestructuur
12
Bovendien hebben deze een goede prijs-kwaliteit
3.2.2 Verbindingen
12
verhouding. In samenwerking met professionele
3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden
12
partijen organiseren wij aanvullende woon-, welzijnsen zorgdiensten. SOR is flexibel en speelt in op veranderende marktomstandigheden en klantwensen. Deze missie is in de loop der jaren niet wezenlijk veranderd. Zij hielp ons tot op de dag van vandaag de vraag van onze klanten te beantwoorden naar een geschikte woonsituatie in de derde en vierde levensfase die zoveel veranderingen met zich meebrengen. Deze missie was ook in 2013 ons kompas, ongeacht de omstandigheden. In onze hedendaagse visie betekent het: antwoord geven op de markt, die zich uitdrukt in een veel diversere vraag dan voorheen. Wij onderkennen dat en zullen ons aanbod, zowel wat betreft de woningen als de aanvullende diensten die wij of partners van ons leveren, specifieker en gedifferentieerder maken. Dat houdt in dat wij zullen reageren en anticiperen op verschillen in bepalende elementen als leefstijlen, culturele achtergrond, inkomen en leeftijd. Gedurende 2012 en 2013 veranderden de omstandigheden echter dusdanig, dat wij ons genoodzaakt voelden om ook de missie en de visie onder de loep te nemen. In de loop van 2014 zullen missie en strategie opnieuw beoordeeld en vastgesteld worden.
6
2 Terugblik op 2013
De regering Rutte bereidt verder de grootste overdracht van rijkstaken naar gemeenten voor die Nederland heeft gekend. De snelheid waarmee
Het jaar 2013 is gekenmerkt door een snel
dit gaat leidt tot steeds meer ongemak bij de
veranderend toekomstperspectief, deels door de
betrokken partijen. Voor SOR is met name de over-
omstandigheden gedwongen, deels door de bewust-
dracht van taken van AWBZ naar WMO op het gebied
wording dat wij sommige zaken anders moeten gaan
van ouderenzorg van grote invloed. Dit pad was
doen. In dit hoofdstuk belichten wij de voor ons
overigens al ingezet door eerdere regeringen maar
relevante ontwikkelingen in de corporatiesector, de
gezien de discussies die nu opspelen worden er
invloed van het kabinetsbeleid, de situatie op de
blijkbaar toch onwenselijke (niet voorziene) uit
woning- en zorgmarkt, de keuzes die we maken in
komsten gesignaleerd. Regering, Tweede Kamer
ons bedrijf en tot slot een korte vooruitblik op de
en nu ook VNG treffen elkaar steeds vaker op deze
toekomst.
dossiers, wat het tempo ongewis maakt.
Corporatiesector
De samenloop van de verhuurdersheffing met de
Van het toezicht op de sector is het zwaartepunt
scheiding van wonen en zorg raakt SOR hard. Enerzijds
verschoven. De minister heeft aangekondigd dat hij
vloeit er geld weg naar het rijk, anderzijds lopen de
de positie van het CFV zal wijzigen en toezicht op de
risico’s op het zorgvastgoed in hoog tempo op.
sector binnen de gelederen van het ministerie zal organiseren. De nadruk is door CFV inmiddels verlegd
Woningmarkt en zorg- en welzijnsmarkt
naar financieel toezicht, waarbij nadrukkelijk de
De keuze van het scheiden van wonen en zorg,
samenwerking in het toezicht wordt gezocht met het
die enkele jaren geleden is gemaakt, begint nu zijn
ministerie en het WSW. Het WSW, van oudsher gericht
effecten te krijgen op het stelsel zoals we dat kenden.
op de financiering van corporaties, krijgt juist meer
Vele initiatieven worden ondernomen, van veel
oog voor de beleidsinhoudelijkheid achter de
verzorgingshuizen wordt de toekomst onderzocht
financiële structuur van corporaties.
omdat de huidige exploitatie niet meer houdbaar is, zorgorganisaties zijn gedwongen hun verdienmodel
Intussen zijn in de jaarverslagen en de strategische en
te wijzigen. Met alle zorginstellingen vindt thans
jaarplannen van corporaties de gevolgen leesbaar van
intensief overleg plaats over hun toekomstige
de crisis van de afgelopen jaren. De investeringen
strategie en functie in hun werkgebied.
lopen terug, organisaties beperken hun kosten waar mogelijk. Zo is de crisis overgegaan in een tijd van
Daarnaast wordt in overleg met de grootste
herbezinning. De toonzetting van commentaren,
eigenaren en exploitanten van verzorgings- en
columns en ingezonden brieven is daarbij uiteen
verpleeghuizen in Rotterdam de integrale capaciteit
lopend. Het toont de tweestrijd waarin corporaties
beoordeeld. Dit overleg heeft als doel om, in overeen-
verkeren: rationaliseren van de bedrijfsvoering gericht
stemming met de gemeente, te werken aan een
op de core business versus het blijvend invulling geven
spreiding van voorzieningen over de stad, die past
aan de volledige breedte van het BBSH.
bij de behoefte van de inwoners.
Kabinet
De groei van onze woningvoorraad is tot stilstand
Het kabinet regeerde met het ongemak van een niet
gekomen. De investeringscapaciteit die we nog
door haarzelf ingerichte begroting en een minderheid
hebben richten we op de bestaande portefeuille,
in de Eerste Kamer. Daardoor was zij afhankelijk van
zowel bestaande gebouwen als beschikbare locaties.
steun van wisselende partners. Vele akkoorden zijn
Wij weten echter dat onze doelgroep de komende
gesloten, waarvan het woonakkoord het meest
decennia zal groeien en dat de behoefte aan
relevant was. Uiteindelijk heeft het geleid tot een
geschikte woningen voor huishoudens met een
akkoord in de eerste kamer op de verhuurdersheffing,
zorgvraag aanmerkelijk groter is dan het aanbod.
onder voorwaarde van een evaluatie na twee jaar. De
Een verhuizing van een senior levert de langste
heffing komt ten laste van het resultaat en beperkt
verhuisketen op. In de totstandkoming van de nieuwe
daarmee het investeringsvermogen.
huisvestingsverordening hebben wij ons samen met WoonCompas en Laurens Wonen ingezet op
Bestuursverslag
7
instrumentarium dat sturing geeft aan gerichte
De grote veranderingen in de intramurale zorg zullen
doorstroming van senioren naar voor hen ontworpen
ongetwijfeld leiden tot aanpassingen in de omvang
en woningen. Tegelijkertijd staat met de huurprijs
van dit zorgvastgoed. De vraag ernaar, gezien de
wetgeving de betaalbaarheid van deze woningen
groei in het aantal senioren, zal echter niet afnemen.
echter sterk onder druk.
De verschijningsvorm en de organisatie rond de complexen zal wel flink wijzigen.
Eigen organisatie
In 2013 zijn de eerste contouren rond zorgvastgoed
In 2013 is een start gemaakt met het terugdringen
opgebouwd en dit beleid zal in de komende drie a
van de kosten. Doelstelling is de kosten in 2017
vier jaar verder gestalte krijgen. In grote lijnen
met 20% te hebben teruggebracht. Tevens zijn wij
betekent dit dat de omvang van het intramurale
begonnen met het opnieuw formuleren van de
zorgvastgoed kleiner wordt in ruil voor meer zelf
strategie. De vigerende missie kenmerkt zich door
standig wonen en soms niches in de zorg. Globaal
een vrij brede formulering, wat zich vertaalt in een
gesproken zijn er in de stad Rotterdam te veel
breed takenpakket.
verpleeghuisbedden en verzorgingsplaatsen. De komende jaren zal er concentratie plaatsvinden op
Deze discussie is voor de zomer gestart en heeft
goede locaties in wijken en buurten in combinatie
geleid tot een conceptstrategie aan het einde
met buurtfuncties. Vrijwel alle SOR locaties liggen
van 2013. In de eerste helft van 2014 zullen
op goede locaties in de stad.
organisatorische consequenties worden uitgewerkt
Meer dan in het verleden zal de aandacht gericht
en geïmplementeerd. In de tussentijd zijn wel al
worden op de bestaande woningvoorraad en
stappen gezet op het vlak van kostenbesparing in de
kwaliteit voor ouderen ervan. Het SOR beleid is in
organisatie dat in het najaar is vertaald in een aantal
eerste instantie gericht op de primaire doelgroep van
boventalligverklaringen en ontslagaanzeggingen.
beleid maar het lagere deel van de middeldure sector
De onrust die dit brengt en het vooruitzicht dat
(tot een huur van € 1.000,- per maand) zal zeker ook
gedurende 2014 nog veel aanpassingen in de
bediend worden. Gezien de beperkte investerings
organisatie gedaan worden, vraagt veel van de
capaciteit zal samenwerking met beleggers gezocht
medewerkers.
worden voor de realisatie van dit segment. Ook hiervoor zijn in 2013 de eerste veelbelovende
Toekomst
contacten opgebouwd.
De toekomst van de SOR zal sterk afhangen van de
In 2014 zal ook een nieuwe strategische koers bepaald
ontwikkelingen in de regelgeving rond het werk
worden die rekening houdt met de nieuwe omvang
gebied van corporaties ( de novelle van minister Blok),
van de SOR (kleinere werkorganisatie) en inspeelt op
financiële kaders van toezichthouders en de mogelijk-
de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt.
heden tot samenwerking met beleggers.
8
3 Governance en bestuurlijke organisatie
bewonerscommissie. Het verslag is opgenomen in paragraaf 3.1.3. 3.1.1 Bestuursbesluiten Iedere twee weken vergadert het directieteam, waarvan de verslagen na vaststelling via het intranet
3.1
Governancestructuur
beschikbaar zijn voor de medewerkers van SOR. Bestuursbesluiten worden per kwartaal aan de raad
De governancestructuur van SOR bestaat uit zes organen
van commissarissen gerapporteerd. Besluiten waar-
en wordt ondersteund door een set instrumenten en
voor instemming van de raad van commissarissen
documenten, die op alle werknemers van SOR van
nodig was staan vermeld in paragraaf 9.5 en komen in
toepassing zijn. Bewoners en andere belanghebbenden
deze opsomming niet voor.
kunnen altijd via de website of via het kantoor van SOR over de documenten beschikken. De leden van ieder van
Investeringsbesluiten
de organen worden genoemd in Bijlage 1.
■■
Sloopbesluit gebouw de Alver (Hoogvliet).
■■
Start onderzoek naar de renovatie van de
■■
Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen: toezichthouder op de onderneming en haar
bestaande gebouwen Rietplaat (Hoogvliet) en
bestuur, werkgever van de directeur-bestuurder en adviseur van bestuur en directie. Het verslag van
Koningshof (Lombardijen). ■■
■■
Bestuur: SOR heeft als rechtspersoon de stichtingsvorm en wordt bestuurd door één bestuurder.
Start voorbereidingen voor bestemmingsplan wijzigingen van de locaties Bijlschool (Oud-
de raad van commissarissen staat in deel C.
Beijerland) en Boekholt (Ommoord). ■■
Besluit definitief ontwerpfase van de projecten
Deze positie is geïncorporeerd in de functie
“Boerderij Dijkzicht” (Oud-Beijerland) en
directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is in
“Doorgang Meyburg” (Schiebroek).
2013 bijgestaan door drie directeuren, die aan het
■■
Vaststellen afrekening project Vlinderhof (Brielle).
hoofd staan van de respectievelijke afdelingen
■■
Beslaglegging van grondposities in Oostvoorne, betreffende Vechtstroom CV.
Wonen, Vastgoedontwikkeling en Financiën. Hiernaast heeft SOR twee stafafdelingen: HRM en
■■
Aankoopperceel Vechtstreek Oostvoorne
Beleid en Bestuursondersteuning, waar bestuurs
■■
secretariaat, beleidscoördinatie en communicatie
Besluiten t.a.v. beheer van de portefeuille
zijn ondergebracht.
■■
Extern accountant: Sinds 2010 is BDO als accountant
in de gebouwen Het Facet, BuitenBan, Vlinderhof,
gecontracteerd. BDO heeft in het voorjaar van 2013 de jaarstukken van 2012 gecontroleerd en in het
Binnenhoftoren en Ariane. ■■
is dan dat niveau.
commissarissen gaat als opdrachtgever van de ■■
Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurders
■■
vertegenwoordiging in de zin van de Overlegwet. In paragraaf 5.8.1 worden de samenstelling en
Ondernemingsraad: De ondernemingsraad is
Klachtencommissie: deze behandelt klachten van
Realisatie van individuele bergingen in de parkeergarage van de Kristal.
■■
Terug in eigen beheer nemen van gebouwen Rubroek, Gerrit de Koker en Jan van Loon.
paragraaf 3.1.2 opgenomen. ■■
Verhuur van gebouw de Vlietburg aan stichting De Zuidwester.
■■
in maart 2002 ingesteld als personeelsvertegen woordiging bij SOR. Het verslag van de OR is in
Implementatie van skype in gebouwen met 5G-domoticainstallatie.
■■
commissies toegelicht. ■■
Niet toestaan van onderverhuur van intramurale gebouwen met kortlopende huurcontracten.
■■
werkzaamheid van het HPF behandeld. Daarnaast worden ook de rol en positie van de bewoners
Toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging.
beoordeling van de accountant. ■■
Harmonisatie van woningen naar 90% van de maximaal toegestane huur, indien de huur lager
najaar de interim controle uitgevoerd. De raad van accountant in zijn verslag verder in op de
Tijdelijke huurverlagingen van vrije sectorwoningen
■■
Labelen van sociale huurwoningen op maximum
bewoners, woningzoekenden en bewoners
inkomen t.b.v. het behalen van de 90%-toe
commissies en bemiddelt tussen SOR en HPF of
wijzingsnorm voor DAEB-woningen.
Bestuursverslag
Besluiten t.a.v. beheer van de vastgoedportefeuille
9
een nieuw lid in maart 2013 is de ondernemingsraad
■■
Definitieve implementatie conditiemeting
weer op volle sterkte.
■■
Voortzetting van de pilot met één hoofdaannemer
In 2013 heeft de ondernemingsraad negen keer
voor het klachten- en mutatieonderhoud
onderling beraad gehad, daarbij ging de aandacht
Vaststelling van enkele wijzigingen in programma
vooral uit naar de lopende reorganisatie, gericht op
van eisen nieuwbouw
kwaliteitsverbetering en inkrimping als gevolg van het
Verhuizing van afdeling VGO naar eerste etage;
overheidsbeleid. Hierbij heeft de ondernemingsraad
verhuren van de vierde etage van het kantoor
een aantal keer ondersteuning gehad van een
gebouw aan de Botersloot
adviseur van FNV-Formaat.
■■
■■
■■
■■
■■
Vaststelling van investering in en implementatie van Intrawis
Er is vijf keer overleg geweest tussen ondernemings-
Wijziging beleid huuropzegging tegen iedere dag
raad en bestuurder.
(in plaats van tegen einde maand)
In dit overleg zijn ten aanzien van het personeels
Vaststelling regeling voor borgstelling door naasten
beleid de volgende onderwerpen besproken en deels
van nieuwe huurders.
afgehandeld:
Besluiten t.a.v. strategie, beleid en organisatie
■■
e-learning;
■■
leaseregeling;
■■
Vaststelling inrichtingsprincipes.
■■
reiskostenvergoeding;
■■
Akkoord inhuur organisatieadviseur t.b.v.
■■
beoordelingsbeleid;
verbeterprogramma “De lat gaat omhoog”.
■■
herindeling kantoorruimte;
Akkoord inhuur organisatieadviseur t.b.v. herijking
■■
bedrijfskleding.
■■
missie, visie, strategie. Vaststelling concept missie, visie, ambities en
Over de organisatieontwikkeling zijn besproken:
waarden.
■■
rapport Leaufort ‘De lat omhoog’;
■■
Aanpassing agendastructuur DT en RVC.
■■
evaluatierapport pilot outsourcing klachten en
■■
Aanpassing vervangingsregeling en
■■
besluitvormingsstructuur. ■■
■■
■■
mutatie-onderhoud; ■■
Vaststelling van het beleidskader “scenarioanalyse
beëindiging/outsourcing winkel/restaurant Te Hoogerbrugge;
bij renovatie”.
■■
rapport BMC-Interlink;
Vaststelling onderzoeksbudget t.b.v. scenariostudies
■■
sociaal plan;
en risico-inventarisatie zorgvastgoed.
■■
adviesaanvraag wijziging topstructuur, inrichting
Vaststelling sponsorbeleid SOR conform ministeriële
nieuwe organisatie.
richtlijn. Ontwerp en uitvoering van nieuwe websites
Er is één overleg geweest met de Raad van
voor SOR.
Commissarissen van SOR, ook over de
■■
Besluit tot deelname aan Expertel.
reorganisatievoorstellen.
■■
Vaststelling parkeerregeling voor personeel.
■■
Vaststellen actielijst n.a.v. interim controle.
Communicatie met de achterban vindt plaats via
■■
Wijziging activering gebouwcomponenten n.a.v.
nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens
wijziging accountantsrichtlijn.
personeelsbijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de
Gedeeltelijke afboeking van de garantie inzake
verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van
DIGH.
de ondernemingsraad zijn voor de medewerkers
■■
■■
toegankelijk via het intranet. Publicatie wordt 3.1.2 Ondernemingsraad
afgestemd met de directie.
De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld bij SOR. Gespreksonderwerpen zijn het personeelsbeleid
Samenstelling ondernemingsraad per eind 2013:
in brede zin, de organisatieontwikkeling en de
■■
Erik de Rooij, voorzitter
jaarrekening- en begroting.
■■
Wim van den Bedem, secretaris en vicevoorzitter
■■
Angela van der Graaf, penningmeester
De ondernemingsraad telde begin 2013 vijf zetels,
■■
Arie Oosterheerd, lid Arbocommissie
waarvan er vier waren bezet. Door de werving van
■■
Remon Groeneweg
10
3.1.3 Klachten- en geschillencommissie
geconstateerde onregelmatigheden, die niet
De commissie heeft conform het eigen reglement een
binnen de werking van de integriteitscode opgelost
tweeledig doel:
kunnen worden, bij een onafhankelijk persoon
■■
Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners-
deze onregelmatigheden te melden. De regeling
commissies in de gelegenheid klachten in te dienen
voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien
over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor
daar aanleiding toe is een beoordeling door
zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR
de raad van commissarissen. In 2013 zijn geen
zich niet bereid toont om het betreffende besluit te herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling
■■
meldingen gedaan. ■■
In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling
van de klacht. Op gezamenlijk verzoek van HPF of
gekomen op de integriteitscode, gericht op het
een bewonerscommissie en SOR kan de commissie
gebruik van digitale communicatiemiddelen, met
een bindend advies afgeven.
name ten aanzien van correct gedrag bij het
Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of
gebruik van e-mail en van internet.
een bewonerscommissie buiten een bevoegde
Bespreking van het gewenste gedrag en toezicht op
rechterlijke instantie om, door voor beide partijen
de getoonde integriteit behoren tot de taken van
bindende uitspraken te doen.
alle leidinggevenden. In 2013 zijn geen wijzigingen aangebracht in het integriteitsbeleid.
Gedurende 2013 zijn acht klachten aanhangig gemaakt.
Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens
■■
Twee klachten zijn niet ontvankelijk verklaard.
persoon, waarbij in overleg met de OR gekozen is
■■
Twee klachten zijn gegrond verklaard. Dit waren
voor een persoon buiten de werkorganisatie. De
klachten over een reparatienota en de brandveilig-
omvang van de organisatie wordt als te beperkt
heid rondom de afzuiging van een wasemkap.
gezien om een naaste collega op een dergelijke
Bij een klacht over vervuiling van een tuin is
positie te benoemen. De rol van de vertrouwens
afgesproken dat SOR bemiddelingsgesprekken
persoon is het bespreken van ongewenste situaties in
tussen bewoner en bewonerscommissie
de werksfeer, met name waar het gaat om intimidatie
organiseert.
of intimiteiten. Gedurende 2013 zijn geen meldingen
Een klacht van een bewoner over de huur
gedaan in het kader van integriteitschendingen,
samenstelling is ter kennisgeving aan de klachten-
overige onregelmatigheden of ongewenste situaties
commissie gestuurd. SOR heeft e.e.a. met de
in de werksfeer.
■■
■■
bewoner opgelost. ■■
Over twee klachten wordt in 2014 uitspraak
3.1.5 R isicobeheersing binnen SOR
gedaan. Dit gaat over klachten inzake water
SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld
overlast en servicekosten.
aan het organisatieschema en begrensd door de jaarbegroting. De statuten bevatten de bepalingen
Samenstelling Klachtencommissie per einde 2013
ten aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.
■■
ing. H.J.B. Nap
Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en
■■
mr. M. van Seventer
tot € 100.000,- per opdracht een verplichting aan te
■■
mr. drs. C.J.M. Stubenrouch (secretariaat)
gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover de statuten daar ruimte toe bieden.
3.1.4 Integriteitsbeleid Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de integri-
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het
teitscode, de klokkenluidersregeling en de
ontwerp, de implementatie en de werking van de
e-gedragscode:
interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze
■■
■■
De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt
systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleids-
door alle werknemers onderschreven. In deze code
vorming, processen, taken en het beïnvloeden van
staan aanwijzingen en voorschriften voor houding
gedrag. Maar ook met andere aspecten van de
en gedrag naar de medewerkers onderling, naar
organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen
huurders en naar derden.
te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verlie-
In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.
zen of fraude of de overtreding van wetten en
Deze regeling biedt de mogelijkheid om bij
regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te
Bestuursverslag
11
signaleren. SOR beseft terdege dat het hebben van
aan besluitvorming in de raad van commissarissen.
adequate en effectieve risicobeheersings- en controle-
Bij aanbestedingen wordt overwegend meervoudig
systemen hier geen absolute garantie toe biedt.
aanbesteed, waarbij de controle op de levens vatbaarheid van de meedingende bouwbedrijven onderdeel is van de procedure.
Ten aanzien van risicobeheersing onderkent SOR op hoofdlijnen vijf risicogebieden: ■■
■■
Financiering en fiscaliteit. De belangrijkste risico’s
gericht op het in stand houden van de kwaliteit
die hierbinnen vallen zijn de renterisico’s en
van het pand op het functionele niveau van
rentederivaten. Het proces rondom het aangaan
oplevering van de nieuwbouw. Om de onderhouds-
hiervan wordt gevoerd binnen het maandelijks
lasten te beperken wordt tijdens de nieuwbouw
liquiditeitenoverleg, dat zich houdt aan de criteria
zoveel mogelijk gekozen voor hoogwaardige en
zoals gesteld in het treasurystatuut. In het liquidi-
onderhoudsarme materialen. Hiermee wordt tevens
teitenoverleg worden de liquiditeitenplanning, het
het risico op waardevermindering beperkt.
liquiditeitenbeheer en de meerjaren exploitatie-
Vanaf 2012 is het bezit op basis van conditiemeting
prognoses behandeld. Deze instrumenten dragen
volgens NEN-normering in kaart gebracht. De
eraan bij dat risico’s hanteerbaar blijven.
hierop gebaseerde meerjaren onderhouds
Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers
begroting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee
van SOR zijn in het kader van de Wet Keten
de totale onderhoudskosten worden beheerst.
aansprakelijkheid enkele instrumenten voorhanden
De aanbesteding van onderhoudswerken verloopt
om het risico op naheffing door de fiscus bij
via een meervoudige offerteaanvraag voor
faillissement te minimaliseren, bijvoorbeeld door
bedragen vanaf € 1.000,-, uitgezonderd spoed
bij projecten de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen. ■■
Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is
eisende of specialistische werken. ■■
Exploitatie. De risico’s betreffen hier vooral huur-
Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases:
derving en leegstand. Huurderving door wan
initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,
betaling wordt door de incassoprocedure
uitvoering, afrekening. Voordat naar een nieuwe
ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende
fase kan worden overgegaan wordt over een bij de
betaling en reeds voor de eerstvolgende uit
af te sluiten fase behorend beslisdocument formeel
blijvende betaling is geëscaleerd tot het niveau van
door de directeur-bestuurder een besluit genomen.
aanmaning. Daarnaast zijn verantwoordelijkheden
Het investeringsstatuut is daarbij randvoorwaarde-
ten aanzien van het vaststellen en implementeren
lijk. In zowel het fasebeslisdocument als het statusdocument is een SWOT-analyse een vast onderdeel.
van huren gescheiden over twee directies. ■■
ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van
Hierin wordt een opsomming gegeven van de
de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van
mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s
apparatuur, continuïteit en het technisch beheer.
worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.
De gegevensintegriteit is gewaarborgd door
Deze fasering werkt als trechter waarmee zowel de
achtervangprocedures gecombineerd met de
projectbegroting als de exploitatieopzet steeds
toegangsbeveiliging. Deze laatste wordt onder-
preciezer en zekerder worden. Door de gefaseerde
steund door een aan- en afmeldprotocol van
besluitvorming bestaan er drie momenten waarop
nieuwe en vertrekkende medewerkers. De
besloten wordt of een project al dan niet door kan
beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen
gaan. De directie verantwoordt elk kwartaal de
deels bij SOR zelf en deels bij de aanbieders van
voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en
gehoste diensten. Voor de ondersteuning en de
de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.
beleidsvorming op dit vlak wordt expertise bij
Om beter inzicht te krijgen in de procesrisico’s
externe bureaus ingehuurd. Ten aanzien van de
worden de processen systematisch vastgelegd en
continuïteit van de systemen is in 2012 een uit
intern beoordeeld. Voor de komende jaren wordt
wijkfaciliteit gebouwd. De continuïteit en de
aandacht geschonken aan verdere risicobeheersing
gegevensintegriteit zijn daarmee nog beter
in de processen. Bij al zijn voorstellen aan de
gewaarborgd. Twee maal per jaar wordt de
bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming
werking van deze uitwijkfaciliteit getest op
brengt het management risico’s schriftelijk in beeld.
werking.
De aankoop van grond en gebouwen is onderhevig
12
het laten voortbestaan. In Figuur 1 is de juridische
3.2
Bestuurlijke organisatie
structuur weergegeven.
3.2.1 Organisatiestructuur
De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters
De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht.
is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten
Met het aanstellen van directeuren is destijds inhoud
instelling de volledige zeggenschap heeft over de
gegeven aan delegatie van verantwoordelijkheden en
dochters. De productie binnen de Vastgoed
bevoegdheden. In Figuur 1 is de topstructuur weer
ontwikkeling B.V. vindt uitsluitend plaats met als doel
gegeven. De nadere organisatorische invulling staat in
te leveren aan de toegelaten instelling. Bovendien is
paragraaf 4.6.
ervoor gekozen om de vereisten ten aanzien van verantwoord maatschappelijk ondernemerschap en
Naar aanleiding van het in 2012 gestarte verbeter
daarmee ook de vereisten aan het toezicht die van
traject zijn in 2013 aanpassingen gedaan aan het
toepassing zijn op de toegelaten instelling op de
organogram, specifiek bij de afdeling Wonen.
dochters van toepassing te laten zijn. In geen van de
Gekozen is om het sociaal en technisch beheer weer in
bv’s is personeel ondergebracht.
vakgroepen in te richten. De nieuwe vakgroepen zijn onderhoud, marketing, service en sociaal beheer. Als
3.2.3 S ectorale samenwerkingsverbanden
gevolg van verdere bezuinigingen zal medio 2014 een
SOR is in 2013 lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet
nieuwe organisatie ontstaan.
Rijnmond geweest. Deze laatste twee zijn medio 2013 gefuseerd tot één vereniging. Woonnet Rijnmond
3.2.2 Verbindingen
blijft bestaan als uitvoerende afdeling binnen Maas-
Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een
koepel. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan
holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling
de sectorbrede contacten die we kunnen en willen
gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van
onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen
vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te
van de sector in brede zin, waar ook SOR baat bij
komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de
heeft.
wens om de toegelaten instelling in juridische zin zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de
Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking
projectontwikkeling. Met ingang van 2013 is SOR
inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid
vennootschapsbelastingplichtig geworden. In 2013 is
en woonruimtebemiddeling in de Stadsregio Rotter-
de structuur beoordeeld en heeft het bestuur ervoor
dam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed
gekozen dat deze blijft bestaan, omdat opheffing een
op de beleidskeuzes die SOR maakt. Voor woon
grotere administratieve last met zich meebrengt dan
ruimtebemiddeling is dat op directe wijze, doordat de
Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR
Juridische structuur
Organisatiestructuur
SOR
Raad van commissarissen
SOR Holding b.v.
directeur-bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM Senior Village Numansdorp b.v.
SOR Vastgoedontwikkeling b.v. Wonen
SOR Voordeban B.V.
Financiën
Vastgoedontwikkeling
Bestuursverslag
13
regionale huisvestingsverordening hierop toeziet.
van woningen (zie paragraaf 5.7 en 5.8.3). Het werk-
De inhoud van de verordening is in samenwerking
gebied van SOR ligt deels op de Hoeksche Waard, dat
tussen Maaskoepel en de Stadsregio Rotterdam tot
buiten de stadsregio Rotterdam valt. In dit gedeelte
stand gekomen.
van het werkgebied heeft SOR afspraken met collega woningcorporatie HW Wonen.
Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraadbeheer is de invloed op het beleid van SOR indirect. Wij
Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij
nemen deel aan gezamenlijk woningmarktonderzoek.
structureel collegiaal contact met drie andere
De daaruit voortkomende kennis wordt binnen SOR
corporaties die zich net als SOR met name toeleggen
voornamelijk aangewend voor het strategisch voor-
op seniorenhuisvesting, Woonzorg Nederland, Habion
raadbeleid (zie paragraaf 5.3).
en Mooiland. Het doel van het overleg is bespreken van gezamenlijke problematiek en waar mogelijk het
Woonruimtebemiddeling wordt samen met de
vinden van oplossingen en treffen van maatregelen
collega-corporaties in de stadsregio Rotterdam
om onze belangen als seniorenhuisvesters op de
georganiseerd via Woonnet Rijnmond. Binnen SOR
gewenste wijze over het voetlicht te krijgen.
leidt dit tot richtlijnen en voorschriften bij de verhuur
14
Feestelijke opening nieuwbouwproject BuitenBan in Rotterdam-Hoogvliet, september 2013. Het momumentale kunstwerk van Dick Ellfers is overdragen aan SOR en prijkt op de gevel van een van de gebouwen.
15
B
Ondernemingsverslag 4 Ondernemingsplan
16
5.6 Huurprijsbeleid
30
4.1
Visie op markt en maatschappij
16
5.7 Verhuurbeleid
31
4.2
“Onderweg naar 2015”
16
5.8
32
4.3 Investeringsstrategie
17
5.8.1 Bewoners
32
4.4
Financieel-economische strategie
17
5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector
34
4.5
Maatschappelijk ondernemerschap
17
5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
35
6 Jaarrekening
38
4.6 Organisatieontwikkeling 5
Beleid en resultaten
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
18 19
6.1 Balans
38
5.1 Financiën
19
6.2 Resultatenrekening
40
5.1.1 Ontwikkelingen 2013
19
6.3 Kasstroomoverzicht
42
5.1.2 Resultatenrekening
20
6.4
Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde
43
5.1.3 Balans
20
6.5
Algemene toelichting op de jaarrekening
44
5.1.4 Bedrijfswaarde
20
6.5.1 Regelgeving
44
5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose
20
6.5.2 Grondslagen voor consolidatie
44
5.1.6 Treasury
21
6.6
44
5.1.7 Beoordeling door CFV
23
6.6.1 Algemeen
44
5.1.8 Beoordeling door WSW
23
6.6.2 Materiële Vaste Activa:
44
6.6.3 Vastgoedbeleggingen
45
5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen 24
Toelichting op de balans
6.6.4 Financiële Vaste Activa
45
5.1.10 Grondposities
24
6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen
46
5.1.11 Sponsoractiviteiten
24
6.6.6 Liquide Middelen
46
5.2 HRM
24
6.6.7 Groepsvermogen
46
5.2.1 Formatie
24
6.6.8 Voorzieningen
46
5.2.2 Ziekteverzuim
24
6.6.9 Langlopende Schulden
46
5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers
24
6.6.10 Kortlopende Schulden
46
5.2.4 Reorganisatie
25
6.7
47
5.3
Strategisch voorraadbeleid
Toelichting op de resultatenrekening
26
6.7.1 Algemeen
47
5.3.1 Kader voor (des)investeringen en dispositie
26
6.7.2 Opbrengsten
47
5.3.2 Staat van de vastgoedportefeuille
27
6.7.3 Bedrijfslasten
47
5.4 Vastgoedontwikkeling
27
6.7.4 Rentebaten en rentelasten
48
5.4.1 Projectenplanning
27
6.8
49
5.4.2 Projecten in uitvoering
28
5.4.3 Aan- en verkoop
28
5.5
28
Behoud van woningkwaliteit
5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud
29
5.5.2 Planmatig onderhoud
29
5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving
29
5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting
29
Kengetallen jaarrekening 2013
16
4 Ondernemingsplan
strategiediscussie in 2014 aandacht besteden. Het heeft een indirect effect in toenemende leegstand in verzorgingshuizen. In eerste instantie is dit de zorg van
In 2011 heeft SOR een nieuw ondernemingsplan
de huurders van de zorgcomplexen. In tweede instantie
vastgesteld, te vinden op de website www.sor.nl. Het
ook van SOR. Via een strategisch plan intramuraal
ondernemingsplan staat niet op zichzelf, maar volgt
vastgoed zullen de effecten van nieuw beleid en de
op het plan dat we in 2007 vaststelden voor de
anticipatie van SOR hierop zichtbaar worden gemaakt.
periode tot 2011, met een verlengde horizon tot 2016 voor de voorraadontwikkeling. Veel van de keuzes die we toen maakten, maken we nog steeds.
4.2
“Onderweg naar 2015”
De omstandigheden zijn sindsdien echter danig gewijzigd, wat heeft geleid tot een sterk verslechterd
In het ondernemingsplan kwam de nadruk meer op
perspectief voor ons. Daardoor hebben wij in de loop
de beheerde voorraad te liggen. Middels het
van 2013 de accenten verlegd.
formuleren van nieuwe product-marktcombinaties en met de in 2009 doorgevoerde organisatiewijziging kreeg de organisatie de middelen om gerichter
4.1
Visie op markt en maatschappij
aansluiting op de markt te maken. Hiermee maken we een stap naar meer bij leefstijlen aansluitende
De visie van SOR is dat de doelgroep senioren steeds
producten. Met het verdwijnen van de investerings-
meer diversiteit kent. Naarmate bewoners ouder
ruimte is in 2013 nog meer focus komen te liggen op
worden, is er in toenemende mate behoefte aan
de beheerorganisatie.
vrijetijdsbesteding nabij de woning. Maar er zijn er ook velen die zich tot op hoge leeftijd gezond en
De positie die SOR inneemt hebben we toentertijd als
goed voelen en die actief willen zijn in verenigingen,
volgt samengevat:
door te sporten of anderszins. De woongebouwen van
■■
door hun centrale ligging ook een goede uitvalsbasis
■■
■■
SOR bedient de verschillende senioren met passende product-marktcombinaties
SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde ■■
SOR stimuleert de totstandkoming van hechtere sociale netwerken
die de stap van woonomgeving naar passende leef omgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorg
SOR is dé woningcorporatie voor 55-plussers in de regio
om de gewenste activiteit te ontplooien.
omgeving, maar ook in samenwerking met partijen,
SOR is aanspreekbaar op haar brede maatschappelijke positie
SOR bieden altijd de benodigde beschutting, maar zijn
■■
SOR integreert de werelden van wonen, welzijn en zorg
aanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een rol spelen, maar ook vanuit de organisatie van SOR zelf
■■
SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden
wordt hier invulling aan gegeven. De woon
■■
SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar woningen
consulenten hebben een actieve ondersteunende rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben een signalerende rol.
De portefeuille-indeling in drie categorieën blijft bestaan:
Dit alles gaat uit van een dynamische woningmarkt en
■■
Woningen zijn ons kernproduct.
een voorspelbare zorg- en welzijnsmarkt. De stagnatie
■■
Verpleeg- en verzorgingshuizen zijn onze, in
in de woningmarkt zorgt nog altijd voor een tragere
omvang, tweede categorie. De investerings- en
verhuurbaarheid van de vrije sectorwoningen. De
beheerplanning hiervan stellen wij in overleg met onze zorgpartners op.
wijzigingen in de ouderenzorgmarkt leiden ertoe dat de uitstroom van bewoners met een grote zorg
■■
Het derde portefeuilledeel bestaat uit bedrijfs- en
behoefte stokt. Dit heeft een direct effect in het
maatschappelijk onroerend goed. Middels dit
teruglopen van de mutaties en op het leefklimaat,
vastgoed kunnen wij veel maatschappelijke functies
doordat de zelfredzaamheid van groepen bewoners
herbergen. In geval van commerciële aanwending
en de draagkracht voor het in eigen beheer organiseren
leveren zij het benodigde rendement voor onze
van activiteiten afneemt. SOR zal hieraan in de
maatschappelijke en sociale huurtaken.
Ondernemingsverslag
17
In ons beheermodel stond het leefklimaat voorop. De klanttevredenheid is daarbij een belangrijke graad
4.4
Financieel-economische strategie
meter, die ons scherp houdt op onze prestaties op het vlak van onderhoudsbeleid, sociaal beheer en de
De financiële prognose is het tweede kaderstellende
dienstverlening. Omdat onze gebouwen zonder
element in de uitvoering van de strategie. In ons
uitzondering midden in woonwijken staan, hebben
ondernemingsplan hebben wij de volgende doelen
wij belang bij goede samenwerkingsrelaties met de
gesteld.
ons omgevende partijen: gemeenten en gebieds
■■
corporaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Hier
Positief jaarresultaat, op basis van historische kostprijs.
commissies binnen de gemeente Rotterdam, collega■■
Solvabiliteit boven de 10%, op basis van historische kostprijs.
werken wij dan ook aan, evenals aan een gezond bedrijf in termen van financiële resultaten en
■■
Rentedekkingsgraad boven de 1,25.
vakkundige medewerkers.
■■
Investeringsbeslissingen worden op basis van bedrijfswaarde genomen. De gehanteerde set parameters wordt jaarlijks geactualiseerd.
4.3
Investeringsstrategie
Op grond van de gewijzigde accountantsrichtlijn RJ645 zijn wij met ingang van 2012 overgegaan op
Hoewel de investeringsbegroting reeds in 2012 naar
waardering op bedrijfswaarde. De financiële resulta-
€ 0,- is teruggebracht (zie paragraaf 5.1), blijven wij wel
ten staan in de jaarrekening. Een nadere beschouwing
werken volgens onze uitgangspunten. Investeringen in
staat in paragraaf 5.1.
vastgoed worden langs een meetlat gehouden, die bestaat uit de volgende elementen: ■■
De investering versterkt de portefeuille in zijn
4.5
Maatschappelijk ondernemerschap
aansluiting op de markt. Strategisch voorraadbeleid ■■
■■
geeft de kaders aan waarbinnen geopereerd wordt.
Het maatschappelijk ondernemerschap van SOR is
De locatie voldoet aan kwaliteits- en nabijheidseisen
gestoeld op drie pijlers:
ten aanzien van voorzieningen, winkels en openbaar
■■
Bevordering van het leefklimaat van de bewoners.
vervoer.
Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH-
De woningen voldoen aan het standaard programma
prestatievelden wonen en zorg, toewijzen,
van eisen van SOR, dat voor het eerst is opgesteld in
verhuren en vervreemden en betrekken van
1995 en sindsdien voortdurend is doorontwikkeld. In 2013 is het standaard programma van eisen
huurders bij beleid en beheer. ■■
Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten behoeve van professionele en vrijwilligersorganisa-
verbijzonderd naar de PMC’s die wij onderscheiden. In 2013 is een investeringsstatuut opgesteld, dat vanuit
ties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan de
zowel een bedrijfseconomisch als een inhoudelijk
BBSH-prestatievelden wonen en zorg en leefbaarheid.
perspectief kaders stelt aan investeringsvoorstellen. Bedrijfseconomisch wordt getoetst op het vermogens-
■■
Milieubewuste investeringen, ten behoeve van
en kasstroomeffect en op het risico- en rendements
beheersbare woonlasten gekoppeld aan
profiel. Inhoudelijk worden kaders gesteld aan
comfortabele woningen in toekomstbestendige
kwantitatieve, kwalitatieve, markttechnische en volks-
gebouwen. Hiermee wordt inhoud gegeven aan
huisvestelijke criteria. Zie daarover ook paragraaf 5.1.
het BBSH-prestatieveld kwaliteit en instandhouding woningbezit.
Het gebied waar de toelating voor is afgegeven,
In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in
omvat Stadsregio Rotterdam en de drie westelijke
beeld gebracht.
gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is SOR actief (zowel in het beheer en eigendom van bestaande woningen als in projectontwikkeling) in acht van de twintig gemeenten die binnen het werkgebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.
18
4.6
Organisatieontwikkeling
Voor 2013 zijn geen wijzigingen aan de topstructuur aangebracht. Wel is onder druk van de kosten besparingen en de wegvallende investeringsprojecten afscheid genomen van een aantal medewerkers. Binnen de afdeling Wonen, die de hele front office omvat, is een begin gemaakt met een verbeterslag van de dienstverlening. Dit zal leiden tot een wijziging van de organisatie. Doordat in de loop van 2013 het inzicht kwam dat we met geleidelijke en relatief beperkte aanpassingen niet de slag zouden kunnen slaan die nodig was, is besloten tot de voor bereiding van een reorganisatie, die vanaf 2014 haar beslag vindt. Figuur 2: Organigram van de SOR Klachten- en geschillencommissie Raad van commissarissen
Huurdersplatform Ondernemingsraad
Directeur-Bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM
Directiesecretariaat
Wonen
Onderhoud Vastgoedbeheer Bedrijfsruimten
Financiën
Communicatie
Vastgoedontwikkeling
Office management
Financiële administratie
Office management
Receptie en Woonwinkel
Controller
Projectmanagement
Beheerteam Noord
Huuradministratie
Project controlling
Beheerteam Zuid
Servicekosten administratie
Beheerteam Te Hoogerbrugge
ICT Facilitair
Ondernemingsverslag
5 Beleid en resultaten
19
worden. De tijdelijke regeling behelst het verhuren van tenminste 90% van de DAEB-woningen aan inkomens tot de inkomensgrens. Wel heeft minister Blok een tweetal varianten van een Novelle laten
5.1
Financiën
circuleren, waarin hij zijn voorstellen voor de sector gepresenteerd heeft. De laatste versie is op
De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan
11 februari 2014 gepubliceerd. Tot 4 maart 2014
de jaarrekening 2013, zoals deze door de accountant
hebben belangenvertegenwoordigers van huurders,
is gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf
vastgoedbeleggers, toezichthouders en woning
betreffen de geconsolideerde cijfers van de toe
corporaties de mogelijkheid gehad daarop te kunnen
gelaten instelling en onderliggende bv’s.
reageren. Na behandeling in de ministerraad zal het kabinet de – mogelijk aangepaste – novelle voor
5.1.1 Ontwikkelingen 2013
advies naar de Raad van State sturen. De invoering
De kredietcrisis blijft voortduren en blijft een forse
wordt verwacht in 2015.
invloed houden op de woningmarkt. Door de aan houdende stagnatie op de koopmarkt blijven wij
Eind 2013 heeft het WSW een nieuw risico
merken dat de afzet van de middeldure huur
beoordelingsmodel vastgesteld en gepresenteerd aan
woningen achterblijft bij de verwachting. Gevolg
de corporaties, de achtervangers en de stakeholders.
hiervan is een hogere dan geprognosticeerde huur-
Met behulp van dit model identificeert, analyseert en
derving. Deze huurderving doet zich zowel voor in
interpreteert WSW de risico’s van een individuele
bestaand bezit als ook in nieuwbouwbezit. Als gevolg
corporatie en van de totale borg op een heldere en
van het voortdurend ingrijpen van de centrale banken
voorspelbare manier. De risicobeoordeling en het
blijven zowel de korte als de lange rente op
risicomanagement zijn beide duidelijk: voor elke
historische lage niveaus.
deelnemende corporatie gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. Het WSW beoordeelt de corporaties
Het CFV constateert dat het financieel risicoprofiel van
op zowel Financial Risks als Business Risks. Met dit
corporaties in algemene zin is toegenomen. Zo is het
nieuwe model voldoet het WSW volgens haar zeggen
als gevolg van het economische klimaat en de situatie
tevens aan de nadrukkelijke maatschappelijke wens
op de woningmarkt moeilijker geworden voor
om het risicomanagement in de gehele corporatie
corporaties om woningen te verkopen ter verbetering
sector verder te professionaliseren (rapporten: ‘Toe-
van hun kasstroompositie. Ook de verhuurders- en
zicht met bite’ (Aedes), rapport commissie Hoekstra
saneringsheffing doen een aanslag op de kasstromen.
(BZK) en rapport commissie Vermeulen (VNG)).
Als gevolg hiervan en in combinatie met het per 2013
Het WSW heeft in 2012, onder druk van de achter
aangescherpte en verbrede toezicht, heeft CFV vaker
vangers, de wijze van bepalen van de onderpands-
dan voorheen interventies opgelegd bij corporaties.
waarde gewijzigd. Het effect hiervan voor SOR is een
30% van de corporaties vallen onder het lichte
daling van de onderpandwaarde met € 211 miljoen,
(monitoring) of zwaardere (verscherpt) toezicht. Twee
waardoor de waarde van de leningen langdurig hoger
corporaties (WSG en Vestia) worden op dit moment
is dan de onderpandswaarde. Op grond hiervan
gesaneerd door het CFV. Voor SOR geldt het regime
verstrekt het WSW gedurende langere periode geen
van monitoring.
nieuw faciliteringsvolume. Omdat al het bezit bij het WSW in onderpand gegeven is, is het ook niet
In het afgelopen jaar is beperkt voortgang geboekt
mogelijk om delen van de niet-DAEB portefeuille als
op het omzetten van de EU-regeling in wetgeving.
onderpand voor commerciële financiering te laten
Verwacht was dat de Herzieningswet toegelaten
fungeren. Gevolg hiervan is dat de investeringsruimte
instellingen volkshuisvesting in 2013 zou worden
voor eigen ontwikkeling tot nihil is terug gebracht.
goedgekeurd, maar deze doelstelling is door het
Omdat ook de kasstroom op basis van het onder
kabinet niet gehaald. Met de Herzieningswet zal de in
nemingsplan in de ogen van het WSW onvoldoende is,
2011 ingevoerde tijdelijke regeling worden vervangen
heeft SOR ten behoeve van het WSW een herstelplan
en wordt tevens geregeld op welke wijze de
opgesteld. Gezien de nieuwe ontwikkelingen met
administratieve splitsing van het bezit in een DAEB-
betrekking tot de exploitatie van verzorgingshuizen,
en een niet-DAEB-gedeelte vormgegeven moet
heeft het WSW SOR verzocht een update van het
20
herstelplan op te stellen. Deze update wordt medio 2014 bij het WSW aangeboden ter beoordeling.
Passiva Eigen vermogen Voorzieningen
Ook in 2013 heeft er overleg plaatsgevonden met de belastingdienst over de heffing van vennootschaps belasting bij de zogenoemde zorgcorporaties. Onderwerp van deze gesprekken was de openingsbalans per 1 januari 2012. Doelstelling van de fiscus is om te komen tot één vaststellingsovereenkomst met alle zorgcorporaties. SOR blijft aanspraak maken op de redelijke overgangstermijn die is overeengekomen in
Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal Met financiers overeen gekomen leningen Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
2013
2012
€ 115.977
€ 111.461
€ 25.814
€ 28.453
€ 697.524
€ 693.571
€ 14.064
€ 17.874
€ 853.379
€ 851.359
€0
€ 27.300
€ 1.690
€ 3.843
de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst. Op
Een uitgebreide balans en de toelichting erop staan in
grond van de eerste contouren van de vaststellings-
hoofdstuk 6.
overeenkomst is het voor SOR het overwegen waard om als nog te kiezen voor belastingplicht vanaf 2008.
5.1.4 Bedrijfswaarde
In het komend jaar zullen wij daarin stappen onder
In 2013 heeft SOR de bedrijfswaarde als volgt
nemen. Vooralsnog blijft SOR wel van mening dat
bepaald:
conform de gemaakte afspraken SOR pas vanaf 2013
■■
De inschatting van de onderhoudskosten is
vennootschapsbelastingplichtig is. Als gevolg van de
verhoogd als gevolg van het inrekenen van een
waardedaling van het bezit is de inschatting, dat er op
grote onderhoudsingreep in het 25e en het 40e
korte termijn geen of een beperkte belastingheffing
jaar. Hiermee is de ingerekende onderhoudsuitgave
zal plaatvinden. Verwacht wordt dat eind 2014 er een
conform de intern gehanteerde parameters
tekenbare vaststellingsovereenkomst beschikbaar zal
bij investeringen en sluit meer aan bij sector
zijn. Op grond hiervan heeft SOR nog geen VPB
gemiddelden. In 2013 wordt versneld conditie
positie in de jaarrekening opgenomen.
meting van het hele bezit uitgevoerd en worden de resultaten verwerkt in de bedrijfswaarde 2014
5.1.2 Resultatenrekening
■■
De grondwaardering is aangepast conform de uitgangspunten van het CFV (€ 5.000,- voor zelf-
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
€ 67.190
€ 62.600
heden). In het verleden werd door de SOR de
Bedrijfslasten
€ 53.601
€ 63.473
commerciële grondwaarde in de bedrijfswaarde
Bedrijfsresultaat
€ 13.589
- € 873
Renteresultaat
- € 31.770
- € 35.810
Groepsresultaat
- € 18.181
- € 36.683
standige woningen, € 2.500,- voor overige een
opgenomen. Er heeft een herbeoordeling van de waardering van het zorgvastgoed plaatsgevonden. Deze richt zich op
De uitgebreide verlies- en winstrekening en de
het beperken van de exploitatierisico’s als gevolg van de gewijzigde AWBZ.
toelichting erop staan in hoofdstuk 6 De bedrijfswaarde bedraagt per einde 2013 (× 1.000): 5.1.3 Balans Activa
2013
2012
Materiele vaste activa
€ 565.492
€ 565.016
Vastgoedbeleggingen
€ 226.419
€ 224.019
Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal Nog te ontvangen leningen Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
€ 1.197
€ 2.025
€ 60.270
€ 60.299
€ 853.379
€ 851.359
€0
€ 27.300
€ 1.690
€ 3.843
DAEB portefeuille
€ 545.349
Niet-DAEB portefeuille
€ 286.242
Totaal bedrijfswaarde
€ 831.592
5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose Als gevolg van de gewijzigde opstelling van het WSW inzake de berekening van de hoogte van de onderpandswaarde is investeringsruimte van SOR terug gebracht tot nihil. Op basis van de nieuwe berekeningswijze bedraagt de onderpandswaarde € 580 miljoen. De nominale waarde van de leningenportefeuille bedraagt per
Ondernemingsverslag
einde 2013 € 696 miljoen. Rekening houdend met de
21
Tabel 1: Meerjarenbegroting 2014-2019
waarde van de ontwikkelgronden en de huidige liquiditeits-positie van SOR levert dit een negatieve
Solvabiliteit
2014
2015
2016
2017
2018
2019
21%
22%
24%
26%
27%
29%
ruimte op van € 70 miljoen. Door een effectieve sturing op de onderhoudslasten heeft SOR de ICR
5.1.6 Treasury
(gemiddeld voor de komende vijf jaar) weten te
De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan
verhogen naar 1,4. Dit is ook de nieuwe eis van het
liggen vast in het in 2013 herijkte Treasurystatuut. In
WSW. De gemiddelde DSCR bedraagt voor de
het treasuryjaarplan zijn de mandaten in de
komende vijf jaar 0,88, hetgeen onder de eis van het
organisatie en de activiteiten voor 2013 beschreven.
WSW uitkomt. De solvabiliteit bedraagt conform de WSW methodiek 20%, hetgeen gelijk is aan de eis van
Eind 2010 heeft SOR voor € 110 miljoen aan
het WSW.
financiering aangetrokken, waarmee alle destijds geplande investeringen en herfinancieringen tot
In de vastgestelde meerjaren begroting zijn,
eind 2017 gegarandeerd waren. Als gevolg van de
behoudens de investering van € 3,3 mln. voor de
veranderende ratio’s bij het WSW heeft SOR al haar
Boerderij Dijkzicht, geen (des)investeringen en
investeringen stopgezet. Als gevolg van het stopzet-
renovaties opgenomen.
ten van projecten, heeft SOR het afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad. Ondanks de slechte
Voor de meerjarenbegroting gelden de
marktomstandigheden is er, door optimaal gebruik te
uitgangspunten:
maken van de mogelijkheden in de markt, een
■■
■■
■■
■■
Gemiddelde huurstijging: inflatie+1,5% in de jaren
verbetering gerealiseerd op het uitzetten van de
2013-2017, in de jaren daarna inflatie (2,0%).
overtollige middelen. Met het WSW is afgesproken,
Stijging van loon- en onderhoudskosten van
dat de overtollige liquide middelen ingezet worden
inflatie+1%.
ter (vervroegde) aflossing van leningen
Herfinancieringsrente: forward rente per medio november, verhoogd met een opslag van 0,5%.
In het eerste half jaar van 2014 wordt gewerkt aan
Lange rente vanaf 2016: 5,25%.
een verdere risico-inventarisatie in de portefeuille intramuraal vastgoed. De uitkomst hiervan is
In de meerjaren exploitatieprognose is tevens
bepalend voor de investeringen die wij noodzakelijk
rekening gehouden met de verhuurdersheffing en
achten in het bestaande bezit. Tevens wordt over
de saneringsbijdrage.
geschakeld op conditiemeting als systematiek om de onderhoudsingrepen te plannen en begroten.
Aandachtspunt blijft de betaalbaarheid van het Wonen. Met de huurverhoging boven inflatie daalt
Als gevolg van het stopzetten van de investeringen
de koopkracht van de ouderen, mede door de
ontwikkelt de liquiditeitspositie van SOR zich positief,
beperkte stijging van pensioenen. SOR zal de koop-
mede door de inschatting van de vertraagde VPB
kracht monitoren. Voor de continuïteit van de SOR is
heffing. Deze vertraagde heffing wordt veroorzaakt
de realisatie van de geprognosticeerde verhogingen
door de waardedaling van het bezit, waardoor er voor
noodzaak. Indien de inflatie substantieel zal dalen
meerdere jaren compensabele verliezen ontstaan.
onder de 2%, zal SOR aanvullende maatregelen moeten nemen om de operationele kasstroom op peil
Derivatenposities
te houden
In het verleden zijn er door SOR derivaten (caps en floors) afgesloten om de rente-risico’s van leningen met
In 2014 zullen we de financiële stuurparameters, zoals
een variabele rente te beperken. Om de kosten van de
de gewenste solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan
cap te beperken is met de bank overeengekomen dat
to value herijken, mede gebaseerd op de nieuwe
wanneer de driemaands euribor-rente onder een
waarderingsgrondslagen en de veranderde markt
bepaalde ondergrens zou komen, er door SOR een
omstandigheden. Op basis van waardering op
vastgestelde hogere rente betaald dient te worden,
bedrijfswaarde levert dit het volgende beeld op:
zolang de driemaands euribor-rente onder die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage rente in 2012 is SOR verplicht de vastgestelde hogere rente te betalen.
22
Tabel 2: niet-gekoppelde derivaten Cap[1]
Positie
Strike
Einddatum
Marktwaarde d.d. 31-12-2012
Long
€ 4.700.000
5,00%
1-7-2014
Nihil
Long
€ 4.000.000
5,00%
2-3-2015
Nihil
Long
€ 15.882.000
5,50%
1-3-2016
Nihil
Long
€ 22.300.000
5,00%
2-1-2015
Nihil
Hoofdsom
Strike
Einddatum
Marktwaarde
€ 4.700.000
3,00%
1-7-2014
Neg. € 98k
Short
€ 4.000.000
3,00%
2-3-2015
Neg. € 137k
Short
€ 52.700.000
4,25%
2-1-2055
Neg. € 9,3 mln.
Floor Short Swaption
Hoofdsom
Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik
De oorspronkelijke doelstelling van SOR destijds is
van financiële instrumenten ter beperking van inhe-
geweest een extendible lening af te sluiten met een
rente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond
uitgestelde storting. Op het moment van het afsluiten
van het geldende interne treasurystatuut is het
van de overeenkomst was nog niet exact te bepalen
gebruik van financiële instrumenten slechts toege-
wanneer de liquiditeiten noodzakelijk waren. Er is
staan voor zover er een materieel verband met het
nooit de intentie geweest een separate derivaten
belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd,
constructie op te zetten. Het was de bedoeling om
en zolang de toepassing ervan tot een positie van de
deze derivaten op te nemen in een door Fortis Bank
totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die
te verstrekken lening. Daarom zijn de door de Fortis
een lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder
Bank afgesloten derivaten nooit als derivaten
gebruik te maken van deze instrumenten.
constructie aangemerkt, temeer omdat hiervoor nooit contracten getekend zijn. In de huidige markt en ten
SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte
tijde van het verzoek aan Fortis Bank bleek echter dat
markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt
Fortis Bank de financiering niet kan/kon verstrekken
SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is erop
tegen acceptabele kredietopslagen. Effectief heeft
gericht om voor langere looptijden zekerheid te
SOR de lening van € 52,7 miljoen bij een andere bank
hebben over de maximaal verschuldigde rente.
dan de Fortis/ABNAMRO afgesloten en heeft zij nu
Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door
een losstaande derivatenportefeuille. Met de Fortis/
gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten
ABNAMRO en het WSW wordt gezocht naar een
worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele
passende oplossing, waarbij er geen margin-verplich-
waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs
ting in de richting van de bank ontstaat, wij niet aan
van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor
de 2% buffer behoeven te voldoen en er geen
zover derivaten een aantoonbare sterke hedge
geborgd geld voor ongeborgde activiteiten besteed
vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande
wordt.
leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedgeaccounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per deri-
Als gevolg van de aangescherpte regelgeving kunnen
vaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste
de swaptions niet meer als hedge gezien worden en
van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd
dient de SOR de negatieve waarde te passiveren. In
van de lening waar het derivaat mee is gehedged. De
2013 is de negatieve waarde met ruim 2 mln
derivatenpositie van SOR staat in tabel 2 en 3.
afgenomen tot € 9.3 mln. Doelstelling van SOR is om de swaption niet te verkopen (doelstelling was
De derivaten zijn onder te verdelen in caps, die zijn
opname in een leningovereenkomst) en zullen de
aangekocht met een hoge uitoefenprijs (strike) en
koersmutaties in de komende jaren ten gunste/laste
geschreven floors, die niet zijn gekoppeld aan onder-
van het resultaat gebracht worden.
liggende leningen. De combinatie van een gekochte cap en een geschreven floor wordt aangemerkt als
De overige derivaten (knock-in floor en de IRS)
een collar. Voor de geschreven floor ontvangt SOR een
kunnen wel als aan lening gekoppelde derivaten
premie die kan worden gebruikt ter financiering van
gekwalificeerd worden.
de Caps. Per ultimo 2013 bedraagt de waarde van deze constructies € 235.000,- negatief.
Ondernemingsverslag
23
Tabel 3: Gekoppelde derivaten Derivaten
Positie
Hoofdsom
Conditie
Strike
Eind-datum
Gekoppeld aan lening
Marktwaarde d.d. 31-12-2012
Knock-in Floor
Short
€ 52.700.000
3,25%
1,50%
2-1-2015
201006/7
Neg. € 2,0 mln.
Cap
Long
€ 52.700.000
5,00%
2-1-2015
201006/7
Nihil
IRS
Long
€ 52.700.000
3,93%
2-1-2035
201006/7
Neg. € 10,2 mln.
Swaption
Short
€ 52.700.000
4,25%
2-1-2055
201006/7
Neg. € 9,3 mln.
De derivaten zijn gekoppeld aan geborgde leningen,
geborgd, het overig vastgoed kan geborgd worden
maar zijn niet in deze leningen verwerkt. De Caps
tot 50% van de WOZ-waarde.
hebben geen waarde, aangezien de uitoefenprijs (strike) relatief hoog is ten opzichte van de actuele
Door deze beleidswijziging is de borgingscapaciteit
rentecurve. De Knock-in floor, IRS en Swaption
van SOR verlaagd van € 809 miljoen naar € 598
hebben een substantieel negatieve waarde van in
miljoen, een daling van € 211 miljoen. Rekening
totaal € 21,5 miljoen. Deze waarde wordt veroorzaakt
houdend met de overliquiditeit was er nog sprake
door de (extreem) lage rentecurve.
van een negatief saldo in de verhouding borgings capaciteit versus opgenomen leningen van € 70
5.1.7 Beoordeling door CFV
miljoen. Omdat ook de operationele kasstroom op
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op
WSW-uitgangspunten niet voldeed aan de eisen van
grond van het BBSH, de jaarstukken en de ingezonden
het WSW is SOR gevraagd een herstelplan op te
verantwoordingsstukken over 2012 beoordeeld en
stellen.
geconstateerd dat het vermogen op balansdatum groter is dan het voor SOR vastgestelde risicobedrag
Eind januari 2013 heeft SOR het herstelplan aan het
plus vermogensbeklemming. Het door het CFV
WSW aangeboden. Hangende het oordeel over het
bepaalde volkshuisvestelijk vermogen bedraagt
herstelplan heeft het WSW in 2012 geen krediet
18,2%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt
waardigheidsoordeel afgegeven. In 2013 heeft er
15,7%. Op grond hiervan heeft het CFV het oordeel
overleg plaatsgevonden met het WSW met betrekking
“voldoende solvabiliteit” afgegeven. Wel merkt het
tot het ingezonden herstelplan. Gezien de nieuwe
CFV op dat SOR nog ingrepen moet doen in intra
ontwikkelingen met betrekking tot de exploitatie van
murale verhuureenheden en dat de huurinkomsten
verzorgingshuizen, heeft het WSW SOR verzocht een
onder druk staan. Ook staan ratio’s als ICR, DSCR en
update van het herstelplan op te stellen. Deze update
TLV op korte termijn onder druk. Op langere termijn
wordt medio 2014 bij het WSW aangeboden ter
herstellen deze ratio’s zich. Ook constateert het CFV
beoordeling.
dat SOR nog afspraken moet maken met de ABN/ Amro bank inzake de ISDA/CSA met betrekking tot de
Ook is SOR met het WSW in overleg op welke
derivaten met een nominale waarde van € 52,7 mln.
wijze SOR de afwikkeling van de swap en swaption
(zie ook (derivaten posities)).
(nominaal € 52,7 mln.) het beste vorm gegeven kan
Op grond van bovenstaande gaan het CFV over tot
worden, rekening houdend met de regelgeving van
monitoring en moet SOR het CFV per kwartaal op de
het WSW. In april 2014 is er overeenstemming met
hoogte houden van de vorderingen met betrekking
het WSW over het doorzakken van de derivaten (swap
tot de ISDA/CSA en ontwikkeling m.b.t. de leegstand /
en swaption) in een basisrentelening. Met het
huuromzet.
effectueren van deze doorzakconstructie behoeft SOR geen ISDA en CSA te tekenen.
5.1.8 Beoordeling door WSW In 2009 heeft het WSW SOR toestemming gegeven om
5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse
het maximaal te borgen bedrag te bepalen op 95%
instellingen
van de bedrijfswaarde. In 2011 heeft het WSW SOR als
SOR is in het verleden regelmatig benaderd voor
kredietwaardig beoordeeld. Begin 2012 is onder druk
internationale projecten. In 2010 heeft SOR een
van de achtervangers het beleid aangescherpt: alleen
beoordelingskader vastgesteld voor de ondersteuning
de verpleeg- en verzorgingshuizen kunnen voor
van buitenlandse instellingen om nieuwe verzoeken
maximaal 95% van de bedrijfswaarde worden
aan te toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de
24
steun daar plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is
Gemeente, locatie:
voor de huisvesting van mensen met lage inkomens
Jaar van verwerving:
en/of beperkingen die het dagelijkse leven hinderen,
Rotterdam, Hoogvliet, Meerval
1996
dat de steun gaat naar projecten waar het senioren
Rotterdam, Schiebroek, Vredevorstkerk
2004
betreft en dat de steun plaatsvindt in een land of
Oostvoorne, Fazantlaan
2007
regio die aansluit bij de belevingswereld van de eigen
Numansdorp, Molenpolder
2008
bewoners.
Rotterdam, Centrum, KPN Binnenrotte
2008
Oud Beijerland, Boerderij Dijkzicht
2009
In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het
Oud-Beijerland, Bijlschoollocatie
2010
gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en
Oud Beijerland, Karel Doormanstraat
2011
dertien Rotterdamse corporaties waaronder SOR in
Schiedam, Tuinlaan
2012
Durban in Zuid-Afrika. Daar is een woningcorporatie opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan
5.1.11 Sponsoractiviteiten
een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel
Door SOR zijn in 2013 geen sponsoractiviteiten
van SOR bedraagt € 34.034,-, waarvoor van het
ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006-04.
Ministerie van VROM toestemming is ontvangen. SOR houdt rekening met een eventuele niet volledige inbaarheid van hoofdsom en rente.
5.2
HRM
In 2010 is besloten tot de garantstelling voor een
5.2.1 Formatie
lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in
In 2013 is de organisatie met vijf medewerkers
Kroatië. SOR staat garant voor de rente en aflossing
gekrompen van 106 naar 101 medewerkers. In
(€ 24.249.-). Met deze lening kan een woningbouw-
Figuur 3 staat de ontwikkeling van de laatste vijf jaar.
project gerealiseerd worden, bestemd voor senioren
Met het vertrek van tien medewerkers en de komst
en mensen met een beperking. Eind 2012 hebben wij
van vijf medewerkers was het totaal aantal mutaties
van DIGH (Dutch International Guarantees for
vijftien. Twee medewerkers hebben op eigen verzoek
Housing) vernomen dat Residencija 55+ in gebreke is
de organisatie verlaten, drie medewerkers hebben op
gebleven en dat de rente en aflossing over 2012 niet
verzoek van werkgever de organisatie moeten
betaald zijn. Ook over 2013 is niet aan de betalings-
verlaten en bij vijf medewerkers liep het contract van
verplichtingen voldaan. Wij zijn met DIGH in overleg
rechtswege af. Er zijn in 2013 geen medewerkers
om SOR inzicht te verschaffen in de financiële situatie
doorgestroomd. Per 31 december 2013 waren er 101
van Residencija 55+ en mogelijke procedures te
medewerkers in dienst. In Figuur 4 is de verdeling
voeren om de schade voor SOR zo veel als mogelijk te
naar leeftijd en geslacht weergegeven. Naast de
beperken.
medewerkers in dienst zijn er in 2013 in totaal vijf externe krachten ingehuurd. In 2013 hebben er twee
5.1.10 Grondposities
stagiairs/leerlingen stage gelopen bij SOR
In de afgelopen jaren heeft SOR diverse grondposities verworven. Hiermee wilde zij haar positie met betrek-
5.2.2 Ziekteverzuim
king tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling veiligstel-
Het totaal van het ziekteverzuimpercentage bedroeg
len. Een deel van de grondposities is op dit moment
in 2013 3,49%, het kort ziekteverzuim 1,75%. Ten
bebouwd en wordt verhuurd.
opzichte van 2012 is het totaalverzuim met 0,37% gedaald en het kort ziekteverzuim met 0,22% gestegen. Het landelijke gemiddelde totaalverzuim ligt bij woningcorporaties op 3,7% en bij de overheid op 3,9%. 5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers Het beleid opleiding en training van medewerkers is gericht op ontwikkeling van kennis, vaardigheden, houding en gedrag. Daartoe hanteren wij een drie voudige gesprekscyclus (plannings-, functionerings-
Ondernemingsverslag
25
Figuur 3: Ontwikkeling personeelsformatie 100%
120
80% 100
60% 40%
80
20% 0%
60 2009
2010
Aandeel mannen
2011
2012
2013
Aantal medewerkers
Aandeel vrouwen
Aantal fte’s
Figuur 4: Personen in dienst per einde 2013 25 20 15 10 5
0 t/m 24 jaar
25 t/m 34 jaar
35 t/m 44 jaar
Vrouwen
45 t/m 54 jaar
55 en ouder
Mannen
en beoordelingsgesprek). Deze cyclus is geheel
formatie, gezien de doelstelling om het kostenniveau
uitgevoerd en geëvalueerd. Op grond hiervan zijn
omlaag te brengen.
verbeteringen doorgevoerd. Hierbij ging het om de inventarisatie van de opleidingsbehoefte, intensive-
In de tweede helft van 2013 zijn bijna alle voor
ring van de gesprekken en de kwaliteit van de
bereidende werkzaamheden gedaan, om in het eerste
gevoerde gesprekken.
kwartaal van 2014 te kunnen beginnen met de werkelijke reorganisatie. Hieronder vallen onder
Jaarlijks wordt een opleidingsbudget vastgesteld op
anderen:
basis van de norm 4% van de bruto loonsom. In 2013
■■
Opstellen en vaststellen van het sociaal plan
was een budget beschikbaar van € 152.323,-. Dit is
■■
Ontwerpen van het nieuwe functiegebouw
voor ongeveer 50% uitgeput.
■■
Schrijven van de bijbehorende competentiematrix
■■
Uitvoeren van een formatieonderzoek, om te
5.2.4 Reorganisatie
bepalen wie geplaatst worden en van wie afscheid
Het jaar 2013 stond in het teken van de voorbereiding
genomen wordt.
van de reorganisatie. Vanuit het werkplan is begonnen met de afdeling Wonen. Daartoe zijn alle mede-
Gedurende deze voorbereidingen zijn diverse
werkers getoetst op hun competenties en
personeelsbijeenkomsten gehouden, om alle
ontwikkelmogelijkheden en zijn drie middenkader
medewerkers op de hoogte te houden van de
posities nieuw ingevuld.
vorderingen en de voorgenomen keuzes. De onder nemingsraad heeft aan het einde van het jaar de
Vanaf de zomer zijn de voorbereidingen voor
benodigde adviesaanvragen ontvangen. In het eerste
bezuinigingen in de werkorganisatie begonnen.
kwartaal van 2014 zullen zij hierover adviseren.
BMC-Interlink is ingehuurd om te adviseren over een nieuwe inrichting van de organisatie en een passende
26
Figuur 5: Ontwikkeling ziekteverzuim 5%
4%
3%
2%
1%
0% 2008
2009
2010
2011
Kort verzuim
2013
Totaal verzuim
■■
5.3
2012
Strategisch voorraadbeleid
De woningplattegrond, waarin onder andere ruime entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.
■■
Toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers
SOR heeft haar missie en visie vertaald in een aantal
van zowel de woning als de buitenruimte, uit
strategische keuzes ten aanzien van de vastgoed
gedrukt in nul tot vier sterren, volgens de in de
voorraad. Dit strategisch voorraadbeleidsplan bevat
regio Rotterdam gehanteerde Wijze
de kwantitatieve, kwalitatieve, markttechnische en
Uilen-waardering.
volkshuisvestelijke criteria, waaraan kansen in de
■■
de stagnerende vastgoed- en financieringsmarkt,
■■
aanzien van de waardeontwikkeling van de
Duurzaamheid, wat moet resulteren in een A-label volgens de EPA-classificatie.
de strengere eisen ten aanzien van vermogens ontwikkeling van corporaties, de onzekerheid ten
Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau.
markt worden getoetst. De economische situatie,
■■
Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme materialen en installaties.
zorgvastgoedportefeuille en de verhuurdersheffing
Het doel is hiermee een comfortabele woning te
zijn in 2013 aanleiding voor SOR geweest om terug-
ontwerpen, waarin als het erop aankomt intensieve
houdend te zijn met het aangaan van nieuwe
zorg thuis geleverd kan worden.
investeringen in vastgoed. De mutaties zijn het gevolg van eerder ingezette initiatieven.
Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met eventuele toekomstige verkoop door waar mogelijk
5.3.1 Kader voor (des)investeringen en dispositie
afzonderbare bouwdelen te ontwerpen en voor de
Investerings- en dispositievoorstellen worden
appartementencomplexen een splitsingsakte op te
voorbereid binnen de kaders van het investerings
stellen. In nieuwbouwproject de Gravin is dit toe
statuut. Dit is een stelsel van rekenparameters en
gepast en worden twee afzonderlijke bouwdelen
beoordelingscriteria die het toetsingskader vormen
met totaal 30 appartementen verkocht.
voor alle investeringsvoorstellen, zowel voor de directie als voor de RVC.
Het dispositiebeleid van SOR voorziet in complex gewijze verkoop, rekening houdend met de wettelijke
Voor de kwalitatieve beoordeling van het gebouw- en
vereisten die daarvoor bestaan. Ook dispositie
woningontwerp is het programma van eisen van SOR
besluiten worden onderbouwd vanuit het strategisch
de leidraad. Het programma van eisen bevat onder
voorraadbeleidsplan.
meer eisen voor: ■■
De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereikbaarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van voorzieningen, met name winkels.
Ondernemingsverslag
27
5.3.2 Staat van de vastgoedportefeuille
De ontwikkeling van de portefeuille Verpleging en
In onze vastgoedportefeuille maken wij onderscheid
Verzorging (PMC 0) blijft achter bij de in het verleden
in zelfstandige woningen, verpleeg- en verzorgings-
reeds beoogde afname. Om de onzekerheden en
huizen en bedrijfsonroerend goed. Sinds 2013 werken
risico’s in de stelselwijziging van het scheiden van
wij met product-marktcombinaties (PMC’s). De
wonen en zorg te reduceren, is in 2013 veel tijd en
productindeling is gedaan op basis van huurklasse en
moeite gestoken in overleg en onderhandelingen
voorzieningen in en nabij de gebouwen. De bij deze
met de zorginstellingen over de toekomst van de
woningtypen passende klantgroepen hebben wij
betrokken gebouwen. Dit heeft nog niet geleid tot
omschreven op basis van leefstijl, leeftijd, inkomens-
(des)investerings- of dispositievoorstellen, maar de
profiel en levensfase.
verwachting is dat dit vanaf 2014 in een stroom versnelling terecht zal komen.
Wij hebben nog geen wensverdeling geformuleerd voor het aandeel van ieder van de PMC’s in de
Belangrijke kwaliteiten van voor senioren geschikte
portefeuille. Het nieuwe strategisch plan van SOR
woningen zijn de toegankelijkheid en de energie
wordt eerst vastgesteld, waarna dit wordt vertaald in
prestatie in relatie tot de woonlasten. Op dit laatste
de portefeuillestrategie.
punt zijn wij bezig beleid te ontwikkelen. De gemiddelde EPA-score bedraagt eind 2013 1,53, wat
PMC 0
intramuraal vastgoed
PMC 1
woningen met een relatie met zorg
PMC 2
goedkope woningen
De toegankelijkheid wordt in de stadsregio Rotterdam
PMC 3
woningen met een hoge mate van reuring
weergegeven aan de hand van een sterrenwaardering,
PMC 4
rustig gelegen woningen
waarbij vier sterren een maximale toe- en door
PMC 5
luxe(re) woningen
gankelijkheid voor rolstoelen betekent. Alle woningen
PMC 6
luxe woningen met een hoog serviceniveau
die SOR nieuw bouwt worden op het niveau van vier
gelijk staat aan een C-label.
sterren opgeleverd. De verdeling in de woningvoorraad In Tabel 4 staat de verdeling van de portefeuille naar
per einde 2013 staat in Tabel 5.
de doelen die wij in 2011 hebben gesteld. De doelen om te komen tot een aandeel van 65% driekamer
Tabel 5: Toegankelijkheid woningen per einde 2013
appartementen en een aandeel van 35% vrije
Aantal
Aandeel
sectorwoningen zijn enigszins naderbij gekomen.
geen
19
0%
De doelstelling om een kwart van de woningvoorraad
1 ster
302
6%
in de randgemeenten te hebben is met 5 procentpunt
2 sterren
1.091
20%
dichterbij gekomen. Met het stilvallen van de
3 sterren
1.292
24%
productie zal ook deze ontwikkeling tot stand komen.
4 sterren
2.665
50%
Dit uit zich ook in de toename van de gemiddelde leeftijd van de woningen van 23,8 jaar in 2012 tot 24,9
5.4
jaar in 2013. Tabel 4: Vastgoedportefeuille in bezit
5.4.1 Projectenplanning
Zelfstandige woningen
Portefeuilleonderdeel Marktsegment
Aantal aantal aandeel
Vastgoedontwikkeling
De meerjarenbegroting die in het najaar van 2013 is
doel
opgesteld gaat uit van geen nieuwe investeringen. Wel verwachten we dat voor een aantal verzorgings-
Sociale huur
4.113
77%
65%
Vrije sector
1.256
23%
35%
Rotterdam
4.423
82%
75%
946
18%
25%
begroot kunnen worden. Daarnaast hebben wij een
Tot 2 kamers
2.055
38%
35%
aantal ontwikkellocaties in bezit. De financierings
Vanaf 3 kamers
3.314
62%
65%
Regiogemeenten
Eenheden verpleging en verzorging Bedrijfsonroerend goed Totaal
huizen investeringen noodzakelijk zijn. De voor 5.369
bereiding hiervan is nog niet zover, dat deze al
situatie maakt het afstoten van de ontwikkellocaties 1.930 722 8.021
niet de beste keuze maar om de locaties in ontwikkeling te nemen is op dit moment evenmin aantrekkelijk. Dit zou immers leiden tot verslechterende ratio’s.
28
Tabel 6: Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2013
DAEB
Woningen
Verpleging en verzorging
Opgeleverd in 2011
Opgeleverd in 2012
Opgeleverd in 2013
Op te leveren in 2014
31
111
12
0
0
0
42
19
Bedrijfsruimten
0
12
12
0
Parkeerplaatsen
0
24
0
0
niet-DAEB
Woningen
36
256
73
0
Bedrijfsruimten
0
60
36
0
Parkeerplaatsen
0
0
0
0
Koop
Woningen
0
30
0
0
67
493
175
19
5.4.2 Projecten in uitvoering
5.4.3 Aan- en verkoop
Al het werk aan de projecten in voorbereiding en
In 2013 hebben wij geen verkoopactiviteit onder
uitvoering vindt plaats binnen SOR Vastgoed
nomen van het bestaande bezit. De financiële ratio’s
ontwikkeling BV. Projecten worden na oplevering
laten zien dat verkoop niet tot verbetering van de
overgedragen aan de toegelaten instelling aan de
balansverhoudingen leiden. De enige te verkopen
afdeling Wonen. Per einde 2013 was er één project in
woningen zijn de resterende 5 woningen in
voorbereiding in Oud-Beijerland.
nieuwbouwproject De Gravin in Oud-Beijerland.
In onderstaande Tabel 6 zijn de opleveringen weer gegeven van de opgeleverde projecten gedurende 2013. De bijbehorende investeringen zijn terug te
5.5
Behoud van woningkwaliteit
vinden in de geconsolideerde jaarrekening. Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van Onderstaande opsomming geeft het inhoudelijk beeld
de woningen het programma van eisen (PVE) richting-
van Tabel 6:
gevend. Bij renovaties wordt het als uitgangspunt
■■
■■
De Gravin, Oud-Beijerland: in aanbouw sinds 2010
genomen, maar wordt tevens een bedrijfsmatige
van 66 sociale en 107 vrije sector huurwoningen,
afweging gemaakt; de investering die gedaan moet
30 koopwoningen, 42 verpleeghuisplaatsen,
worden om aan de vereisten te voldoen, moet in een
2.800 m² bedrijfsruimte en 1.000 m² maat
verantwoorde verhouding staan tot de bedrijfswaarde
schappelijk vastgoed. De oplevering loopt sinds
van het pand. Hiervoor zijn geen absolute kengetallen
eind 2012 en liep tot in het eerste kwartaal 2013
geformuleerd, omdat iedere investeringsmogelijkheid
door.
in een complex op zijn merites wordt beoordeeld.
BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): nieuwbouw van
Hierbij gaat het om de technische ingreep zelf, als ook
in totaal 111 sociale en vrije sector huurwoningen.
de positie in de lokale woningmarkt en de positie in
Het project bevat drie gebouwen, met naast de
de gehele portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes
woningen ook 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m²
bepaalt het beleid zoals omschreven in paragraaf 5.3
maatschappelijk vastgoed. Hierin zijn gevestigd o.a.
de kaders.
het deelgemeentekantoor, een vestiging van de bibliotheek en winkels.
In 2012 zijn wij begonnen met de omschakeling van onderhoudsplanning op basis van standaard cycli naar
De nadruk van de productie lag de afgelopen jaren
een planning op basis van conditiemeting. Hiermee
op de bouw van niet-DAEB-woningen en op de
wordt de focus verlegd van het opvolgen van de cycli
randgemeenten rond Rotterdam, overeenkomstig de
naar de beoordeling van de staat van het gebouw. In
strategische doelen. In 2014 worden nog 19 eenheden
2013 is het traject van conditiemeting afgerond.
voor begeleid wonen opgeleverd in Oud-Beijerland,
Medewerkers zijn op cursus geweest, en de software-
waarna de pijplijn leeg is.
matige kant is ingericht. Eind 2013 is, met een doorloop naar het eerste kwartaal van 2014, begonnen met scenarioanalyse op basis van verschillende
Ondernemingsverslag
29
conditiescores. Dit vereenvoudigt het maken van
betaald. Maar de hoogwerkerkosten om het niet-
uiteindelijke keuzes in relatie tot het strategisch
bereikbare glas te kunnen wassen, wordt uit de
voorraadbeleid.
woningexploitatie betaald.
5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud
De directe omgeving van de complexen valt buiten
Het onderhoud van de woningvoorraad heeft
het vizier van SOR, omdat er meestal sprake is van
kwaliteitsbehoud tot doel. Het klachten- en mutatie-
direct aangrenzend openbaar gebied dat door de
onderhoud is gericht op handhaving van de gewenste
gemeente wordt onderhouden. De huismeesters
onderhoudsstaat. Het betreft het onderhoud dat voor
houden toezicht op het ontstaan van eventuele
verantwoordelijkheid en rekening van de verhuurder
obstakels in de directe omgeving van de complexen
komt. Het mutatieonderhoud heeft een functie in de
en zorgen zo voor een ongestoorde en onbelemmerde
verhuurbaarheid van de woning. Het onderhoud
toegang tot de complexen.
wordt uitgevoerd om de woning weer verhuurgereed te maken voor de volgende bewoner. Eventueel
5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting
onderhoud dat tot de verantwoordelijkheid (en
Bij de uitvoering van het onderhoud zijn wij binnen
rekening) van de huurder behoort, kan door SOR
de begroting gebleven. Op klachten- en mutatie
gedaan worden. Het behoort dan tot dezelfde
onderhoud is een overschrijding gemaakt van onge-
processen als het klachtenonderhoud.
veer 30%, wat gecompenseerd is door onderschrijding van de begroting planmatig onderhoud van 13%. De
5.5.2 Planmatig onderhoud
overschrijding op mutatieonderhoud wordt groten-
Het planmatig onderhoud is gericht op de instandhou-
deels veroorzaakt door grote aanpassingen aan
ding en waar nodig planmatige vervanging van
vrijkomende woningen in twee gebouwen. Het aantal
bouwdelen en installaties. Dankzij de keuze voor
vrijkomende woningen is aanmerkelijk hoger dan
onderhoudsarme materialen is het kostenniveau van
verwacht. Bij het planmatig onderhoud is de onder-
het onderhoud, in sectoraal opzicht, beperkt. Een
schrijding deels te verklaren door de tijdelijk
kenmerk van recente nieuwbouw is dat er in toe
verlaagde BTW-regeling.
nemende mate met installaties wordt gewerkt om de energieprestatie te verbeteren en om het gebruiks
Bij de uitvoering van het onderhoud is sprake van een
gemak te verhogen. Het gevolg hiervan is dat de lasten
relatief kleine overschrijding. Dit is te wijten aan een
gedurende de exploitatie op dit punt hoger worden.
overschrijding op klachten- en mutatieonderhoud van ca. 30%, die nagenoeg geheel gecompenseerd wordt
Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het
door de onderschrijding van de begroting planmatig
onderhoud aan de installaties wordt het PVE in acht
onderhoud. Een derde van de overschrijding betreft
genomen, en wordt gestreefd naar verbetering van
onvoorziene kosten die weliswaar op klachten- en
de energie-efficiëntie en naar de toepassing van
mutatieonderhoud zijn geboekt, maar hier geen
onderhoudsarme materialen. Ook de vervanging van
directe relatie mee hebben. Vanaf 2014 worden
installaties door nieuwe verbeterde varianten, leidt
dergelijke kosten dan ook op andere wijze geboekt.
vaak tot hogere efficiëntie. Dit leidt soms tot
Klachtenonderhoud wordt overschreden door zowel
investeringen, maar beperkt op de langere termijn
het onvoorzien hoge aantal storingen als de relatief
de onderhoudslasten. Door het maken van de juiste
hoge kosten per storing. Bewaking hierop wordt in
afwegingen ontstaat ook de mogelijkheid te sturen
2014 geïntensiveerd. Het liftonderhoud is hoog
op de woonlasten van de huurders.
uitgevallen door het meer dan begroot vervangen van kostbare (hoofd)componenten. Het betreft daardoor
5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving
vooruitgeschoven planmatig onderhoud, kosten die
SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen
de komende jaren niet planmatig hoeven te worden
of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd
gemaakt. In een aantal gevallen is sprake van aanrijd-
binnen de servicekosten en drukt daarmee niet op de
schades door scootmobielen of schade door oneigen-
begroting. Bij dit onderdeel rekent SOR ook de
lijk gebruik, waarbij verhaal niet mogelijk is. De
centrale hallen en recreatieruimtes in de complexen.
overschrijding op mutatieonderhoud wordt groten-
Ook hiervoor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud
deels veroorzaakt door grote aanpassingen aan
en de glasbewassing uit de servicekosten worden
vrijkomende woningen in twee gebouwen. Het aantal
30
vrijkomende woningen is aanmerkelijk hoger dan
5.6
verwacht.
Huurprijsbeleid
Sinds 2010 maken wij grote kosten met de vervanging
Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op
van brandmeldcentrales en het op orde krijgen van de
optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding
bouwkundige brandpreventieve voorzieningen in de
hiervoor waren de verwachte afnemende financiële
verzorgingshuizen in onze portefeuille. Na controle
resultaten. In dat jaar zijn streefhuren vastgesteld
door de brandweer en de gemeente Rotterdam in
voor zover dat past binnen het beleid ten aanzien van
2010 bleek dat op enkele complexen snellere actie
de primaire voorraad en voor zover het markt
nodig was om aan de nieuwste brandveiligheids
technisch verantwoord wordt geacht. Deze huren
vereisten te kunnen voldoen, dan wij aanvankelijk in
worden bij mutatie gerealiseerd. Bij de jaarlijkse
onze planning hadden. In 2013 hebben wij van zeven
huurverhoging is de wettelijke ruimte van inflatie
gebouwen de brandveiligheid onder de loep geno-
+1,5 % gebruikt in de sociale huurklasse. Daarnaast
men. Dit heeft geresulteerd in twee gebouwen die
zijn de extra inkomensafhankelijke huurverhogingen
het predicaat brandveilig hebben. Voor de andere
benut die zijn toegestaan voor de sociale sector.
gebouwen lopen discussies met de hurende zorg instellingen en met de gemeente, doordat niet
Voor de vrije sector voeren wij sinds juli 2011 het beleid
duidelijk is wie verantwoordelijk is, doordat sommige
dat gedurende 10 jaar de jaarlijkse huurverhoging
vereiste ingrepen in tegenspraak zijn met eerdere
0,5%-punt hoger zal zijn dan de toepasselijke verho-
vereisten of doordat het ingrepen betreft in
ging voor de sociale huursector. Dit kan alleen worden
gebouwen waar spoedig leegstand dreigt. Deze
toegepast op woningen met geliberaliseerde huur
dossiers lopen door in 2014.
contracten van na die datum, met een huurcontract die dat mogelijk maakt. Voor 2013 hebben we dit beleid
Een tweede kritische installatie in verzorgingshuizen is
niet gevolgd vanwege de 1,5% extra huurstijging
de drinkwaterinstallatie. Het gevaar van legionella
boven inflatie die al werd toegepast conform het
besmetting is daar relatief groot en vereist zorgvuldig
beleid voor de sociale huursector.
beheer ervan door de gebruiker van het pand. Voor alle gebouwen bestaan beheerplannen om
De ontwikkelingen die zich in 2013 hebben voor
besmettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Deze
gedaan, hebben SOR genoodzaakt de inkomsten nog
bestaan voornamelijk uit periodieke controles en
verder te verhogen. In principe geldt vanaf 2013 het
spoelinstructies, die door de gebruiker van het
beleid dat woningen op 90% van de maximaal
gebouw (meestal een zorginstelling) uitgevoerd
toegestane huur worden gebracht, behalve daar waar
worden. In 2013 zijn in zeven gebouwen kleine
dat markttechnisch niet haalbaar is of waar we
legionellabesmettingen gemeten. Bij vier gebouwen
woningen bereikbaar willen houden voor
ligt het probleem aan het gebruik van de water
huurtoeslag.
installatie. Hier is dan ook de oplossing gevonden in een intensivering van het spoelen van de water
In Tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad
leiding. In drie gebouwen is een bouwkundige
over de verschillende prijssegmenten per gemeente.
aanpassing nodig, omdat de besmetting het gevolg
Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie- of meer
blijkt te zijn van de installatie zelf. In 2014 worden de
persoonshuishoudens niet relevant, aangezien slechts
aanpassingen gedaan.
aan één- en tweepersoonshuishoudens is verhuurd.
Tabel 7: Voorraad per 31-12-2013 Gemeente
Tot € 374,44
Tot € 535,91
Brielle
0
Krimpen aan den IJssel
0
Oostvoorne
0
31
18
103
152
Oud-Beijerland
0
0
71
102
173
Rotterdam
293
2487
899
844
4.523
Spijkenisse
0
3
32
36
71
293
2.583
1.151
1.342
5.369
Totaal
Tot € 681,02
Vanaf € 681,02
Totaal
54
76
163
293
8
55
94
157
Ondernemingsverslag
31
In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed
met zorginstellingen gericht op het beschikbaar
en voor de verpleeg- en verzorgingshuizen is het CPI
hebben van woningen waarin zorg geleverd kan
over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde
worden aan klanten die dat nodig hebben, direct of
index. In 2013 bedroeg de toegepaste index 2,3%.
op termijn. Om markttechnische overwegingen is in drie gebouwen afgeweken van dit beleid.
5.7
Verhuurbeleid
Advertenties via Woonnet Rijnmond Via Woonnet Rijnmond zijn 853 advertenties
SOR richt zich op de huisvesting van senioren. Voor de
geplaatst voor sociale huurwoningen en 63 directe
verhuur betekent dit dat woningen verhuurd worden
bemiddelingen aangemeld. De verdeling over de
aan huishoudens zonder kinderen waarvan de leden
categorieën staat in Tabel 8. In ongeveer de helft van
tenminste 55 jaar oud zijn. Door deze keuze heeft
de gevallen is een herhaalde actie nodig om tot
SOR zich kunnen specialiseren wat betreft de vast-
verhuring te komen. Naast de in deze tabel
goedportefeuille, het dienstenpakket en vooral de
opgenomen cijfers zijn ook nog vele verhuringen
expertise van haar medewerkers op die markt.
gedaan in de vrije sector. Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 9.
Huisvestingsverordening De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar
Tabel 8: Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen
mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de
Lokaal maatwerk
75
8%
woningzoekenden die in aanmerking willen komen
Volkshuisvestelijk labelen
voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voorwaar-
Voorwaardevrij
777
85%
1
0%
devrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid bestaat
Directe bemiddeling
63
7%
de mogelijkheid om voor een deel van het vrijkomend
Totaal aanbiedingen
916
100%
bezit hiervan af te wijken (Volkshuisvestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste mogelijkheid is
Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft SOR sinds
directe bemiddeling, waarbij de woning niet
het najaar van 2012 ook woningen in Oud-Beijerland
geadverteerd wordt, maar rechtstreeks aan een
dat in de Hoekse Waard ligt. De sociale huurwoningen
kandidaat wordt verhuurd. Deze methode wordt
worden conform de daar geldende regelgeving
vooral gebruikt voor de huisvesting van bijzondere
aangeboden en verhuurd. Daartoe werken wij samen
groepen, bij SOR met name kandidaten met een
met corporatie HW Wonen.
zorgindicatie of een urgentie en kandidaten die door woongroepen van senioren worden voorgedragen.
Verhuurresultaten In Tabel 10 zijn de verhuurresultaten weergegeven,
Omdat SOR zich richt op de huisvesting van uitsluitend
conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan
55-plussers, kiest SOR ervoor om bij de vrijkomende
het ministerie van BZK, waarbij inkomen, leeftijd en
woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd te
omvang van het huishouden relevant zijn voor de
adverteren. Reden hiervoor is dat het beheermodel
beoordeling van de passendheid van de huisvesting.
van SOR gericht is op een passende woonsituatie voor
De hoeveelheid verhuringen sluit niet aan bij het
deze, overigens diverse, doelgroep. Bovendien zijn de
hierboven genoemde aantal aanbiedingen. Het
investeringen in de woningen en de samenwerking
verschil is te verklaren door verhuringen buiten het
Tabel 9: Specificatie verhuringen tot € 374,44
tot € 535,91
vanaf € 535,91
totaal
Totaal
21
140
528
689
lage inkomens
11
89
202
302
44%
hoge inkomens
10
51
326
387
56%
eenpersoons
18
124
308
450
65%
tweepersoons tot 65 jaar vanaf 65 jaar
69% Passend
3
16
220
239
35%
14
76
156
246
36%
7
64
372
443
64%
29% “duur scheef” 1% “goedkoop scheef”
32
Tabel 10: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E) Aantal personen
Leeftijd
Jaarinkomen
tot € 374,44
tot € 535,91
vanaf € 535,91
totaal
Eenpersoons
tot 65 jaar
<= 21.025,00
5
41
49
95
> 21.025,00
6
28
49
83
vanaf 65 jaar Tweepersoons
<= 21.100,00
5
40
88
133
> 21.100,00
2
15
122
139
tot 65 jaar
<= 28.550,00
1
1
10
12
> 28.550,00
2
6
48
56
vanaf 65 jaar
<= 28.725,00
0
7
55
62
> 28.725,00
0
2
107
109
21
140
528
689
werkgebied van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije sectorwoningen.
5.8
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
Sinds 2011 wordt naast de BBSH-vereiste streng gecontroleerd op de toewijzingen van DAEB-
SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave
woningen aan huishoudens met inkomens onder de
drie partijen die van direct belang zijn voor het
€ 34.085,-. In 2013 is in 88,9% van de verhuurde
uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorg- en
DAEB-woningen voldaan aan de EU-regeling.
welzijnsinstellingen en overheden.
Passende toewijzing
5.8.1 Bewoners
In het kader van het BBSH wordt de zogenoemde
Bewonersparticipatie
passendheid beoordeeld. Dit is gedefinieerd als de
Bewoners van SOR worden via twee manieren
verhuring van woningen tot de aftoppingsgrens (in
betrokken bij beleid en uitvoering van het werk.
2013: € 535,91) aan huishoudens onder de inkomens-
Het Huurdersplatform (HPF) is voor SOR de over
grenzen en woningen boven de kwaliteitkortings-
koepelende gesprekspartner in de zin van de Overleg-
grens (in 2013: € 374,44) aan huishoudens boven de
wet op het gebied van strategie en beleid. Het HPF is
inkomensgrenzen.
een zelfstandige vereniging van de aangesloten bewonerscommissies van onze gebouwen en bestaat
Het resultaat in 2013 is een passende verhuring in
uit door de bewonerscommissies gekozen bestuursle-
69% van de gevallen. In 29% van de verhuringen is
den. Naast de beleidsmatige agenda fungeert het HPF
een laag inkomen in een dure woning gehuisvest.
als klankbord en adviseur voor de bewoners
Voor een belangrijk gedeelte zijn dit verhuringen aan
commissies in de gebouwen, zonder inhoudelijk
65-plussers, die ook boven de aftoppingsgrens in
belanghebbende te worden.
aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast wordt niet alleen het inkomen, maar ook het beschik-
De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van
bare vermogen beoordeeld bij de verhuring. Met
bewoners van het specifieke gebouw waarbinnen zij
name de verhuur van woningen in de vrije sector
actief is. Met name op het vlak van het dagelijks beheer,
gebeurt aan huishoudens die een eigen woning
onderhoudsingrepen en keuzes rondom servicekosten is
hebben verlaten en daarmee vermogen beschikbaar
de bewonerscommissie de gesprekspartner. Per einde
hebben gemaakt. Daarmee is deze scheefheid niet per
2013 waren er in 38 gebouwen (van de 55) bewoners-
definitie niet passende huisvesting.
commissies aanwezig. De bewonerscommissie en SOR voeren het overleg op basis van een samenwerkingsovereenkomst, waarin onder andere de rechten en plichten volgend uit de Overlegwet zijn opgenomen. In de overige gebouwen slaagt SOR er niet in om een commissie op te richten, wat meestal samenhangt met de reeds hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners. In de gebouwen waar geen bewonerscommissie actief
Ondernemingsverslag
33
is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een
Het HPF houdt jaarlijks een vergadering met alle
jaarlijkse bewonersvergadering.
bewonerscommissies en in 2013 is er een extra overleg geweest. Ook hier is SOR aanwezig als gast.
Financiële bijdrage SOR Conform de Overlegwet ontvangen HPF en bewoners-
Leefbaarheid
commissies vergoedingen. Met het HPF worden
In de leefomgeving van de bewoners kiest SOR voor
budgetafspraken gemaakt op basis van een jaarplan.
een beheermodel dat erop gericht is om vooral die
De bewonerscommissies ontvangen een bedrag
bewoners te ondersteunen voor wie het in contact
bestaand uit een basisbedrag van € 253,- plus € 2,50
blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De
per woning in het gebouw (gemiddeld € 4,13 per
inzet is drieledig:
woning). De activiteitencommissies ontvangen niet
■■
Activering van de bewoners.
het basisbedrag, alleen het bedrag per woning.
■■
Bevordering van het leefklimaat in het complex.
■■
Aansluiting behouden bij de woonomgeving.
Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt,
Het risico op vereenzaming wordt met het ouder
heeft SOR een verhuiskostenvergoeding in overeen-
worden groter en met deze inzet verwacht SOR dit te
stemming met de daartoe geldende wettelijke
voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet is
regeling. Daarnaast worden soms aanvullende
de ontmoetingsruimte die in de meeste woon
afspraken gemaakt. In 2013 zijn geen renovaties of
complexen aanwezig is. Het beheer hiervan gebeurt
sloopwerken uitgevoerd waarop deze regeling van
door de bewoners zelf. Daarnaast worden ook activi-
toepassing was.
teiten georganiseerd. SOR ondersteunt de zelf werkzaamheid hierin, door de oprichting van
Overleg met HPF
activiteitencommissies. In veel gevallen wordt deze rol
Het HPF bestaat per einde 2013 uit 6 leden en heeft
ingevuld door de bewonerscommissies. Per einde 2013
een eigen begroting en jaarplan.
waren er in 7 gebouwen activiteitencommissies actief.
SOR heeft 6 vergaderingen gehad met het HPF,
Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de
waarvan één samen met de leden van de RvC, die
leefbaarheid te veel achteruit gaat en de behoefte
deze zetel bekleden op voordracht van het HPF. In
aan activiteit groot is, wordt gekozen voor de
2013 zijn de volgende onderwerpen besproken:
inschakeling van een welzijns- of zorgpartner om de
■■
Huurbeleid en huurharmonisatiebeleid
activiteit een impuls te geven. Uiteindelijk is voor de
■■
Verhuurbeleid sociale voorraad
gezondheid en het welzijn van die bewoners die hun
■■
Inkoopbeleid energie en experiment toepassing
vitaliteit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,
zonnepanelen op daken
vertier en beweging de beste remedie voor het
Invoering Warmtewet binnen warmtenetten in
behoud van levenskracht. Het bevorderen van de
bezit van SOR
onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid
Voortgang en afhandeling resultaat proefproces
in het complex. In 12 gebouwen wordt door SOR een
kostenverdeling huismeesterkosten
financiële bijdrage geleverd. Daarnaast is er in 6
Bespreking gevolgen scheiden wonen/zorg voor
gebouwen ondersteuning op basis van een samen
leefklimaat en SOR-beleid erbij
werkingsovereenkomst met de naburige of inpandige
Klanttevredenheidonderzoek, kwaliteitsverbetering
zorginstelling.
■■
■■
■■
■■
diensten en reorganisatie SOR ■■
■■
■■
■■
■■
Wijziging bestemming woongebouwen Vlietburg
Ondersteuning leefklimaat door
en Rietplaat en sociaal plan Vlietburg
woonruimtebemiddeling
Inspraak op input SOR bij wijziging regionale
Sinds 2010 past SOR in enkele gebouwen lokaal
huisvestingsverordening
maatwerk toe, in de zin van de huisvestings
Jaarstukken HPF / uitvoering rol HPF bij her
verordening (zie ook paragraaf 5.7). Het lokaal
benoeming leden klachtencommissie SOR
maatwerk heeft als doel het vrijwilligerspotentieel in
Samenwerkingsovereenkomsten bewoners
de gebouwen te versterken. Het gekozen instrument
commissies / SOR
daarvoor was een bewonersvertegenwoordiging uit
Jaarverslag SOR en strategie, inclusief financierings-
het gebouw voordrachten te laten doen. De evaluatie
probleem renovatie en nieuwbouw
in 2012 toonde aan dat het in drie gebouwen
34
succesvol genoeg was om voort te zetten. Het effect was toename van het aantal door de bewoners zelf georganiseerde activiteiten, wat wij als signaal beschouwen van een goed leefklimaat. Dit effect is in
Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen Zorg- of welzijns instelling
Aantal complexen waarin wordt samengewerkt
Wooncomplex
Domotica met alarm opvolging aanwezig
2013 bestendigd. Innovatie ten behoeve van de leefbaarheid SOR heeft met de installatie van het domoticasysteem
Verzorgings- of verpleeghuis
in de Gravin haar doel om rond de 1000 woningen
Aafje
4
1
2
met innovatieve technologie uit te rusten gehaald.
Middin/ Senions
2
2
1
Daarnaast wordt gewerkt aan het beschikbaar maken
Careyn
2
2
0
van buurtgerelateerd nieuws op het systeem, zodat
Catharinastichting
1
0
2
bewoners makkelijk op de hoogte zijn van wat er in
Humanitas
3
0
0
de buurt gebeurt en georganiseerd wordt.
Laurens
4
2
2
MOB
1
0
0
Samen met zorgpartner Lelie Zorggroep wordt
Pameijer
1
0
0
verkend welke innovaties verder kunnen bijdragen
Sonneburgh
3
0
3
aan leefbaarheid in de SOR-gebouwen. Om ook
Thermiek
2
0
0
bewoners en zorgcliënten daarbij te betrekken is
Lelie Zorggroep
10
0
4
hiertoe in september 2013 een uitgebreid bewoners-
Zorgwaard
1
1
1
gesprek georganiseerd. De inzet van ICT ter onder-
Totaal
28
7
15
steuning van deze leefbaarheid was daar het onderwerp. Dit initiatief zal in 2014 een vervolg
problematiek die wij in enkele gebouwen hiermee
krijgen in de vorm van een pilot in Krimpen aan den
aanpakken, komt voort uit de niet goed bij elkaar
IJssel.
aansluitende leefstijlen van bewonersgroepen. Dit vindt zijn oorsprong in sterk uiteenlopende culturele
5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector
of maatschappelijke achtergronden.
SOR heeft met elf instellingen huur- en samen werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten
In één gebouw werkt SOR samen met stichting
hebben betrekking op verzorgings- en verpleeg
Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder
huizen, op de levering van extramurale zorg in
begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is
zelfstandige woningen en op welzijnsondersteuning
gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van
in de complexen (zie Tabel 11).
mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer ondersteunt daarbij het woon- en leefklimaat in het
Naast deze gebouwen hebben wij nog 6 op zichzelf
complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak.
staande verzorgingshuizen in portefeuille, die
Na een relatief goed verlopen periode in 2009 en
gehuurd worden door Lelie Zorggroep, Laurens en
2010, is er sinds 2011 een negatieve ontwikkeling in
Aafje. Bij deze gebouwen bestaat geen
leefklimaat en verhuurbaarheid merkbaar. In het
samenwerkingsovereenkomst, slechts een
najaar 2012 is begonnen met een bouwkundig
huurovereenkomst.
onderzoek van het gebouw, met het oog op een verbetering van verhuurbaarheid en leefklimaat. Eind
Welzijnsondersteuning
2013 is geconcludeerd dat een dergelijk renovatie
Door SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning vindt
project niet haalbaar is. Er loopt nu een onderzoek
in drie complexen plaats, met als doel een goed
naar herbestemming van het gebouw.
woon- en leefklimaat. SOR gaat over tot het inschakelen (en daarmee subsidiëren) van welzijns
Gevolgen van de bezuinigingen sinds 2012 voor onze
ondersteuning in complexen waar het niet meer
bewoners en het leefklimaat in onze gebouwen
met bewoners of door de eigen medewerkers te
De maatschappelijke ontwikkelingen rond het
organiseren is. Het doel is uiteindelijk ervoor te
scheiden van wonen en zorg en het parallel lopende
zorgen dat het leefklimaat binnen de complexen
proces van decentralisatie van welzijns- en zorgtaken
dusdanig is dat mensen er graag willen wonen. De
naar de gemeente, hebben gevolgen voor met name
Ondernemingsverslag
35
de minder zelfredzame bewoners: niet alleen minder
zorginstellingen. Het nut van de woonzorgzones
zelfredzaam qua financiën maar ook qua afhankelijk-
bestaat uit het ontstaan van een netwerk van buurt-
heid van professioneel welzijnsaanbod en
genoten en organisaties. Door leden uit het netwerk
zorgverlening.
worden activiteiten ontplooid met het oog op activeren en betrokken houden van buurtgenoten,
De drempel voor een verhuizing naar een intramurale
waaronder onze huurders.
voorziening is verhoogd. Hierdoor neemt het aantal zorgafhankelijke senioren in onze gebouwen toe. Dit
SOR is actief betrokken bij vier woonservicegebieden:
verzwakt de zelfredzaamheid van de bewonersgroep
in de Rotterdamse deelgemeenten Kralingen-Croos-
als geheel: meer behoefte aan ondersteuning bij
wijk, Delfshaven en Alexander en in de gemeente
activiteiten en aan hand- en spandiensten, en tegelijk
Krimpen aan den IJssel. In nauw overleg met zorg
minder instroom van zelfredzame senioren die ook
partners aldaar dragen we via kennisdeling, financiële
ondersteuning kunnen bieden aan medebewoners.
ondersteuning of huurverlaging bij aan de verdere
De extra vergrijzing en toenemende zorgafhankelijk-
invulling ervan. Ieder van de gebieden heeft zijn
heid werpen een hogere drempel op voor de instroom
eigen karakter, wat betreft aard en inhoud van de
van meer zelfredzame bewoners, omdat dezen veelal
activiteiten. Dit doet recht aan de specifieke lokale
leeftijdsgenoten zoeken en opzien tegen het beroep
situatie. De keerzijde is dat de vraag onbeantwoord
dat op hen wordt gedaan ter ondersteuning van
blijft op welk niveau resultaten en effecten dusdanig
medebewoners.
gemeten kunnen worden, dat de bijdrage aan het gemeentelijk beleid inzichtelijk wordt. De gemeente
Tegelijk zien gemeenten (en met name Rotterdam)
heeft in 2013 de eerste ervaringen opgedaan met
zich genoodzaakt om te snijden in thuiszorg. Dit leidt
een monitor voor de woonservicegebieden. Op
ertoe dat zorgafhankelijke bewoners meer energie
verschillende locaties blijkt hier dat de SOR dienst
nodig hebben voor het eigen huishouden en de
verlening dichtbij de bewoners een gewaardeerde
dagelijkse levensverrichtingen, en als mantelzorger
bijdrage vormt aan het zelfstandig wonen van
voor medebewoners.
ouderen.
Het ondersteunende welzijnswerk, nu ook voor
In Oud-Beijerland is met de oplevering van de Gravin
categorale groepen allochtonen, wordt
een start gegeven aan een nieuwe woonzorgzone.
geconcentreerd in algemene wijkservicecentra.
In overleg met o.a. zorgpartner Zorgwaard en de
Gesubsidieerde activiteiten die gericht zijn op
welzijnspartners wordt hier nader invulling aan
specifieke gebouwen zijn volledig weggevallen. En
gegeven.
ook zorgpartijen zijn vanwege krappere financiering gedwongen om zich te beperken tot hun kern
5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
activiteit, waardoor het ondersteunen van een
SOR bezit woningen en grondposities in zes
activiteitenaanbod meer en meer wegvalt.
gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen
Al met al moet SOR zich in samenspraak met
in de WGR+-regio Stadsregio Rotterdam. De zesde
bewonerscommissies oriënteren op nieuwe vormen
gemeente, Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard.
om het gemeenschapsleven intact te houden en zo
Daarnaast heeft SOR grondposities in Schiedam en
een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid en het
Numansdorp.
bestrijden van eenzaamheid. In 2014 wordt dit meegenomen in de strategiediscussie. Ook SOR loopt
Regionaal
hierbij tegen de eigen financiële grenzen op t.a.v. de
In 2013 heeft de SR een vergadercyclus ingericht met
reguliere bijdragen aan welzijnsondersteuning.
als einduitkomst nieuwe woningmarktafspraken die begin 2014 zijn ondertekend. Met de woningmarkt
Woonservicegebieden
afspraken worden de bij de bouwproductie en
SOR beschouwt het woonservicegebied als een
gebiedsontwikkeling betrokken partijen samen
alliantie. SOR vervult de rol van vastgoedeigenaar en
gebracht. De doelstellingen zijn erop gericht om,
deskundige op het gebied van woonzorgcomplexen
wetende dat de investeringsvolumes ernstig zijn
met jarenlange ervaring in het samenwerken met
ingeperkt, die productie die er nog wel is zo effectief
36
mogelijk te laten zijn. Voor iedere subregio, waarvan
In 2013 is het overleg tussen de directie van SOR en
er zes zijn benoemd leidt dat tot specifieke afspraken.
die van de cluster Stadsontwikkeling (voorheen de diensten dS+V en OBR) in ere hersteld. De agenda van
Deze woningmarktafspraken hebben een raakvlak
dit overleg bestaat uit meer concrete, op projectuit-
met de vernieuwing van de huisvestingsverordening.
voering gerichte, onderwerpen. Daarnaast geldt het
Vooruitlopend op de (nog altijd verwachte) opheffing
als escalatieniveau, wanneer op ambtelijk niveau
van de WGR+ zijn de 16 gemeenten verenigd in de
problemen niet opgelost kunnen worden.
stadsregio een nieuwe conceptverordening overeengekomen. Deze ligt in februari 2014 ter besluitvor-
Op het terrein van wonen en zorg is het cluster MO
ming voor bij het bestuur van de Stadsregio. Aan het
sinds sinds eind 2012 de vaste gesprekspartner. Het
opstellen van de nieuwe verordening hebben de
wederzijdse belang is de huisvesting van zorg
woningcorporaties, verenigd in Maaskoepel, bij
behoevende mensen goed te organiseren, nu de
gedragen. SOR heeft zich samen met Laurens Wonen
gemeente daar een veel grotere verantwoordelijkheid
en WoonCompas sterk gemaakt voor een betere
in krijgt. Dit overleg heeft nog geen concrete acties
positie voor senioren, met als doel zo efficiënt
opgeleverd. Dit is mede veroorzaakt door de hoge
mogelijke benutting van in het verleden verleende en
snelheid en grote omvang van de wijzigingen op het
toekomstige subsidies voor seniorenhuisvesting.
gebied van ouderenzorg en -huisvesting.
Gemeente Rotterdam Het overleg met de gemeente Rotterdam is in 2013 minder frequent geweest dan in eerdere jaren. Er zijn enkele bestuurlijke overleggen geweest tussen de gemeente en de woningcorporaties. Het overleg tussen de beleidsadviseurs van de afdeling Wonen en die van de woningcorporaties is in een afgeslankte vorm voortgezet. Dit houdt in dat de gemeente met de vier grote corporaties aan tafel gaat. SOR is er daar geen van. Slechts op relevante agendapunten worden andere corporaties uitgenodigd.
37
Vruchtbare rondetafelgesprekken met Lelie Zorggroep, bewoners van Het Facet (Krimpen aan den IJssel) en medewerkers SOR. Langer zelfstandig wonen met gebruik van technologie is voor bewoners zeker een mogelijkheid.
38
6 Jaarrekening 6.1
Balans
Geconsolideerde balans TI per 31 december 2013 Activa
2013
2012
545.349.839
527.575.619
10.273.106
28.381.401
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling Roerende zaken in exploitatie
3.024.090
2.551.165
Roerende zaken in explotatie domotica
2.844.983
1.604.922
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
914.941
1.260.305
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
3.084.949
3.642.540
565.491.908
565.015.952
225.201.053
202.505.407
1.217.867
21.513.718
226.418.920
224.019.125
1.197.507
1.475.681
-
548.930
1.197.507
2.024.611
793.108.335
791.059.687
454.943
174.096
Subtotaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling Subtotaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Geactiveerde derivaatkosten Hypotecaire geldlening U/G Vechtstroom IV Subtotaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Huurdebiteuren Overige vorderingen derden Overlopende activa Te ontvangen BTW
1.217.857
3.397.429
22.596.085
2.116.637
0
65.634
Voorraden te Verkopen Woningen
1.030.857
1.313.715
Subtotaal kortlopende vorderingen
25.299.742
7.067.511
Liquide middelen
34.970.885
53.231.549
Totaal vlottende activa
60.270.627
60.299.060
853.378.962
851.358.747
0
27.300.000
1.690.000
3.843.000
Totaal generaal P.M. Nog te ontvangen leningen Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
Ondernemingsverslag
39
Geconsolideerde balans TI per 31 december 2013 Passiva
2013
2012
45
45
Eigen vermogen Kapitaal Overige reserves
115.977.033
111.461.069
Totaal eigen vermogen
115.977.078
111.461.114
9.492.484
11.720.832
15.336.952
16.731.943
985.057
-
25.814.493
28.452.775
Voorzieningen Voorziening negatieve waarde derivaten Afkoop renteconversie leningen Reorganisatie voorziening Totaal voorzieningen Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
10.088.602
10.733.197
686.845.579
682.332.545
Waarborgsommen
146.904
110.414
Overige schulden
442.645
394.909
697.523.730
693.571.065
Vooruit ontvangen huren
558.206
678.458
Schulden aan leveranciers
2.505.383
5.573.538
138.027
760.349
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal generaal P.M. Met financiers overeengekomen leningen Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
917.108
1.077.431
9.944.937
9.784.017
14.063.661
17.873.793
853.378.962
851.358.747
-
27.300.000
1.690.000
3.843.000
40
Toelichting bij de belangrijkste verschuivingen in de
■■
■■
Daarnaast is heeft er een afboeking plaats gevonden van projecten in ontwikkeling (sociaal
balansverhoudingen. Door de oplevering van het project de Gravin zijn
en commercieel) van € 6,6 miljoen. Dit leidt tot
sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in
een daling van het eigen vermogen.
ontwikkeling fors afgenomen. Dit leidt tot een
■■
De forse stijging van de kortlopende vorderingen,
stijging van het sociaal als productiemiddel en
wordt grotendeels verklaard door het kort uitlenen
commercieel vastgoed als vastgoedbelegging. Deze
van € 20 miljoen aan een collega corporatie. Als
mutaties worden in hoofdstuk 6.4 toegelicht.
gevolg hiervan zijn de liquide middelen fors lager ten opzichte van 31 december 2012.
6.2
Resultatenrekening
Geconsolideerde winst- en verliesrekening TI over 2013 Operationele baten en lasten
2013
2012
56.898.426
50.675.593
7.334.325
7.314.642
-
66.751
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Bestaand bezit Verkopen Nieuwbouw Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
123.034
-
-
865.856
826.156
1.271.662
1.985.460
2.451.814
23.137
-46.292
67.190.538
62.600.026
17.018.130
17.305.209
Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille
9.010.304
21.334.406
Salarissen, sociale lasten en pensioenen
5.427.803
5.945.297
Exploitatie gebouwen in beheer Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen
Lasten onderhoud
6.295.205
5.043.001
Overige Bedrijfslasten
4.601.474
4.171.102
Exploitatielasten
5.516.630
3.990.929
Leveringen en Diensten
5.731.671
5.683.526
Som der bedrijfslasten
53.601.217
63.473.470
Bedrijfsresultaat
13.589.321
-873.444
2.615.065
5.848.272
Financiële baten en lasten Rentebaten
1.950.174
-11.827.185
Rentelasten
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa
-36.335.154
-29.830.800
Renteresultaat
-31.769.915
-35.809.713
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen (jaarresultaat)
-18.180.593
-36.683.157
Ondernemingsverslag
Toelichting bij de belangrijkste elementen en
41
■■
Er is in 2013 € 9,0 miljoen afgeboekt op het vast-
afwijkingen in het jaarresultaat.
goed, die niet was begroot. Deze afboeking betreft
T.o.v. de begroting en als gevolg van stelsel
voor -/- € 2,5 miljoen een teruggenomen afboeking
wijzigingen leiden de volgende zaken tot het jaar
op het opgeleverde sociaal vastgoed in de Gravin,
resultaat van € 18,1 miljoen negatief.
de afboeking van € 3,3 miljoen op commercieel
■■
De huuropbrengsten zijn fors hoger dan in 2012
vastgoed (o.a. door de waardedaling van het bezit),
(€ 6,2 miljoen) en begroot (€ 0,2 miljoen). Dit wordt
€ 0,2 afboeking op de waarde van kantoorpand en
vooral veroorzaakt door de huuropbrengsten van het opgeleverde complex de Gravin, naast het feit
afboeking op de projecten van € 7,9 mln. ■■
gegeven dan begroot.
dat het Facet en de Buitenban in 2013 het hele jaar huuropbrengsten hebben gegenereerd en in 2012 ■■
■■
In 2013 is er in verband met de reorganisatie een
slechts een deel van het jaar.
voorziening (verantwoordt als last onder overige
In 2012 waren de koopwoningen van de Gravin in
personeelslasten) van € 1 miljoen gevormd. Deze
aanbouw, de opbrengsten (€ 0,9 miljoen) werden toen gepresenteerd onder verkopen nieuwbouw.
was niet begroot. ■■
De exploitatielasten zijn fors toegenomen ten
Aangezien de woningen in 2013 zijn opgeleverd
opzichte van 2012, dit wordt voor geheel verklaard
wordt het resultaat van de verkopen in 2013
door de heffingen (verhuurdersheffing en
(€ 0,1 miljoen) gepresenteerd onder de verkopen
saneringsheffing) van € 1,5 miljoen (begroot in 2013 voor € 1,5 miljoen).
bestaand bezit. De projecten in aanbouw zijn fors afgenomen, daarom is er in 2013 € 0,4 miljoen
■■
afkoop van een lening (last van € 5,6 miljoen).
vergelijking met 2012. Deze daling was begroot. Er is in 2013 € 1,5 miljoen meer aan overige
De rentelasten zijn fors hoger (€ 4,9 miljoen) dan begroot, dit wordt grotendeels verklaard door de
minder gerealiseerd aan geactiveerde productie in ■■
Voor onderhoud is er € 0,6 miljoen minder uit
■■
In 2012 is er voor € 11,4 miljoen een voorziening
opbrengsten gerealiseerd dan begroot dit wordt
gevormd, door de gestegen rente is hiervan in 2013
verklaard door een opbrengst uit een mediation
een deel teruggenomen (ten gunste van het
traject (€ 0,6 miljoen), een opbrengst uit verhuur
resultaat) van € 2,2 miljoen.
van een grondpositie (€ 0,3 miljoen) en het feit dat de regeling voor externe financiering van Domotica onverwachts is verlengd (€ 0,4 miljoen meeropbrengst).
42
6.3
Kasstroomoverzicht
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode)
(× € 1.000) 2013
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
13.589
-873
17.018
17.305
9.010
21.334
0
-
-18.232
-2.757
-3.810
-5.406
1.069
7
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige Waardeveranderingen Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden Overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
18.645
29.609
644
562
-36.335
-29.831
Kasstroom uit operationele activiteiten
-17.046
341
Investeringsactiviteiten Investeringen Desinvesteringen Kasstroom uit investeringen Mutatie financiële vaste activa
-5.728
-37.408
0
2.542
-5.728
-34.866
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-5.728
-34.866
Financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe lening) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen
27.300
72.160
-22.787
-13.956 4.513
58.204
-18.261
23.679
Ondernemingsverslag
43
De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde
6.4
Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde
parameters zijn: Huurstijging
Het DAEB-bezit van SOR wordt gewaardeerd tegen
- 2013: 2,5% tenzij in het huurcontract anders is bepaald
bedrijfswaarde. Het niet-DAEB-bezit wordt
- 2014: 2,5% vanaf 2015: 2% conform WSW
gewaardeerd tegen marktwaarde. In deze
Maximale economische levensduur
paragraaf staan de mutaties in de waarderingen
- woon- en commerciële complexen: 50 jaar
gedurende 2013.
- zorgcomplexen: 40 jaar Stijging variabele en overige kosten
Mutaties in de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit
- vanaf 2014: 3,5% conform WSW.
Het DAEB-bezit wordt net als in 2012 gewaardeerd
Leegstand
tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is in 2013
- Woningen: 1%
met € 17,7 miljoen toegenomen ten opzichte van
- Bedrijfsruimten: 1%
voorgaand jaar.
- Verzorgingshuizen: 0% Stijging onderhoudskosten
Deze stijging wordt op hoofdlijnen als volgt verklaard: ■■
Een daling van € 2,3 miljoen als gevolg van aan
Grondwaarde
gepaste parameters (zie toelichting parameters van
- waarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken op basis van normen WSW.
de bedrijfswaarde). ■■
- vanaf 2014: 3% conform WSW
Een stijging van € 18,5 miljoen door de oplevering van het sociaal vastgoed van de Gravin.
Disconteringspercentage 5,25%
Mutaties in de marktwaarde van het niet-DAEB-bezit
Prijspeil
De waardering van de niet DAEB voorraad is
- ultimo 2013
gebaseerd op marktwaarde. Voor dat bezit heeft er
Rente na conversie
een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijk
5,25%
taxateur. De mutatie (stijging van € 22,7 miljoen) in de waardering wordt als volgt verklaard: ■■
Het commercieel vastgoed van de Gravin is opgeleverd en getaxeerd (toename € 22,8 miljoen).
■■
Er zijn diverse bedrijfsruimten gerubriceerd als commercieel vastgoed ( in 2012 was het nog sociaal vastgoed). Dit leidt tot een toename van € 2,5 miljoen).
■■
De 4de etage is door verhuur (was eigen kantoorruimte) geactiveerd als commercieel vastgoed (toename € 0,4 miljoen).
■■
Er is een gebouw overgeboekt van commercieel vastgoed (in exploitatie) naar projecten in ontwikkeling (afname -/- € 1 miljoen).
■■
Het commercieel vastgoed ( afname-/-€ 2 miljoen) minder waard geworden door de daling van de markthuren.
44
toekomstige herstructureringen en toekomstige
6.5
Algemene toelichting op de jaarrekening
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en
6.5.1 Regelgeving
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in
sprake indien de formalisering van de definitief
overeenstemming met de wettelijke bepalingen van
ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de
Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de
bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
6.6.2 Materiële Vaste Activa Sociaal Vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel
6.5.2 Grondslagen voor consolidatie
gewaardeerd tegen actuele waarde
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen
Als gevolg van de richtlijn RJ645 heeft de SOR er voor
en vennootschappen zijn:
gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als
■■
SOR Holding B.V. (100%)
bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde.
■■
SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%)
Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed waardeert
■■
SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%)
tegen bedrijfswaarde. Het sociaal vastgoed omvat
■■
SOR Voordeban B.V. (100%)
onzelfstandige woningen (verzorging), woningen in
De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit
exploitatie met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens
het optreden als holding vennootschap en als zodanig
en het maatschappelijk vastgoed. Deze wijziging is ook
het verwerven en houden van belangen in andere
verwerkt in de vergelijkende cijfers en beginvermogen.
vennootschappen ten behoeve van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.
Bedrijfswaarde
De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V.,
Vanaf 2012 dienen waardevermeerderingen of
SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp
rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te
B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling
worden of, indien sprake is van een terugname uit
binnen het statutair werkgebied van de stichting
het verleden, via de winst- en verliesrekening te
Ouderenhuisvesting Rotterdam.
worden verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de winst- en verliesrekening verwerkt te worden
Voorts heeft de Stichting Ouderenhuisvesting
of in mindering te worden gebracht op een eerder
Rotterdam naast bovengenoemde belangen de
gevormde herwaarderingsreserve. Ook bij waardering
volgende verbindingen:
tegen bedrijfswaarde worden afschrijvingen in
■■
Vechtstroom C.V.
acht genomen te worden. Bijzondere waarde
■■
First Metro Housing
verminderingen die niet in mindering kunnen worden
Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor
gebracht op eerder gevormde herwaarderings
consolidatie daar er geen sprake is van een
reserves, moeten direct in het resultaat worden
economische eenheid.
verwerkt. De toets op bijzondere waarde verminderingen geschiedt op complexniveau volgens deze indeling:
6.6
Toelichting op de balans
A Verzorgingshuizen B Woningen
6.6.1 Algemeen Verplichtingen
C Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen (bedrijfsruimten, garages)
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
verplichtingen verwerkt die kunnen worden
waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en
gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer
toekomstige exploitatielasten over de geschatte
uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
resterende looptijd van de investering. Daarbij
huurders, gemeenten en overige stakeholders
wordt rekening gehouden met de voorgenomen
aangaande verplichtingen inzake
bestemming en aard van het bezit.
Ondernemingsverslag
45
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onder-
waardeverminderingen en -vermeerderingen (tot
bouwde veronderstellingen die de beste schatting van
maximaal historische kostprijs minus afschrijvingen)
de directie weergeven van de economische
worden ten laste van het resultaat gebracht.
omstandigheden, die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.
Hiervoor geldende Afschrijvingstermijnen
De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern
■■
kantoorgebouw
50 jaar
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken
■■
inventarissen
20/10/5/3 jaar
een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig
■■
automatisering
5/3 jaar
onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per
6.6.3 Vastgoedbeleggingen
component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van
Commercieel Vastgoed gekwalificieerd als vastgoed-
de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
belegging gewaardeerd tegen actuele waarde
huurstijging en rente.
Als gevolg van de richtlijn RJ 645 is ervoor gekozen om het commerciele vastgoed te kwalificeren als
Op het sociale vastgoed schrijven wij af volgens de
vastgoedbelegging en te waarderen tegen markt-
componentenmethode, met de termijnen:
waarde (taxatiewaarde). Ook deze stelselwijziging is
■■
Grond: Over grond in eigendom wordt niet afgeschreven.
■■
Casco:
■■
Installaties: 25 of 20 jaar
verwerkt in de vergelijkende cijfers en het beginvermogen.
50/40/35/20 jaar Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag-
Sociaal Vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel
grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maat-
in ontwikkeling
schappelijk vastgoed) en alle parkeerplaatsen en
Dit betreft het sociaal vastgoed in aanbouw of
-garages. De marktwaarde van het commerciele
renovatie, wat wordt gewaardeerd tegen
vastgoed is bepaald door een taxatie te laten uit
uitgaveprijzen en toegerekende kosten van het
voeren door een door het ministerie erkende
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht
onafhankelijke en terzake kundige taxateur.
en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken
Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging
stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw
in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden
toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend
verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bij
tegen de gemiddelde rentevoet over het totale
vastgoedbeleggingen is geen sprake van jaarlijkse
vermogen. Afschrijving vindt pas plaats nadat de
afschrijvingen.
betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Commercieel Vastgoed gekwalificeerd als Roerende zaken in exploitatie
vastgoedbelegging in ontwikkeling
Deze worden gewaardeerd op basis van aanschaf-
Dit betreft het commercieel vastgoed in aanbouw,
waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.
dat wordt gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en
De roerende zaken in exploitatie betreffen activa
toegerekende kosten van het werkapparaat uit
waarvan de rente en afschrijving ten laste van de
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering
servicekosten worden gebracht.
onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
bepaling van de bijzondere waardevermindering
de exploitatie
worden de stichtingskosten en de reële waarde van
Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische
het commerciële vastgoed betrokken.
kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem.
6.6.4 Financiële Vaste Activa
Jaarlijks vindt voor het kantoorgebouw van de SOR
Geactiveerde Derivaatkosten
een toetsing (impairment) plaats of de historische
Om in de komende jaren in onze financierings
kostprijs verminderd door afschrijving niet hoger is
behoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor
dan de marktwaarde van het gebouw. Eventuele
de SOR te beperken is een aantal rentederivaten
46
afgesloten. De betaalde premies van deze “Average
gevormd. Deze maakt deel uit van de overige
Rate Caps” zijn geactiveerd en worden gedurende de
reserves.
looptijd ten laste van het renteresultaat afgeschreven, te beginnen bij de startdatum van de looptijd.
6.6.8 Voorzieningen Voorzieningen werden gevormd voor in rechte
Overige Financiële Vaste Activa
afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
De onder financiële vaste activa opgenomen overige
verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het
vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige
waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen
vorderingen. Deze vorderingen worden initieel
noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs
gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waarde-
kan worden geschat. De voorzieningen zijn tegen
verminderingen worden in mindering gebracht op
nominale waarden opgenomen.
de reële waarde en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Voorziening Negatieve Waarde Derivaten De voorziening negatieve waarde derivaten is
6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen
getroffen voor de negatieve marktwaarde van
Waardering van alle kortlopende vorderingen
het ineffectieve deel van onder kostprijs-hedge-
geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend
accounting gewaardeerde derivaten.
met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid voor zover van toepassing.
Afkoop Renteconversie In december 2007 heeft voor een deel van de
Voorraden Woningen Nog Te Verkopen
leningenportefeuille ad € 259.000.000 renteconversie
De onverkochte woningen uit projectontwikkeling
plaatsgevonden. Als onderdeel van deze transactie
worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere
heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen.
opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle
Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde
kosten die samenhangen met de verkrijging of
resterende looptijd van de leningen (= 15 jaar) in de
vervaardiging (directe loonkosten, toeslagen voor
komende jaren verwerkt in het resultaat.
indirecte vaste en variabele kosten en toegerekende rente), alsmede gemaakte kosten om de voorraden
6.6.9 Langlopende Schulden
op hun huidige plaats en in hun huidige staat te
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte
reële waarde.
verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengst-
Langlopende Leningen
waarde wordt rekening gehouden met de
De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is
incourantheid van de voorraden.
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de gemeenten fungeren als achtervang voor
6.6.6 Liquide Middelen
eventuele schulden. De aangetrokken leningen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden
worden afgelost op basis van het annuïteiten-, het
en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf
lineaire-, of het fixe-systeem.
maanden. Indien er rekening-courant schulden bij banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden
6.6.10 Kortlopende Schulden
aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Kortlopende schulden en passiva worden gewaardeerd op nominale waarde.
6.6.7 Groepsvermogen Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal, overige reserves en de herwaarderingsreserve. Herwaarderingsreserve Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan is er een herwaarderingsreserve
Ondernemingsverslag
47
Geactiveerde productie ten behoeve van het
6.7
Toelichting op de resultatenrekening
eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van
6.7.1 Algemeen
onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de
verantwoord.
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten
6.7.3 Bedrijfslasten
op transacties worden verantwoord in het jaar waarin
Afschrijvingen Sociaal Vastgoed
zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar
Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er
zijn.
voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.
6.7.2 Opbrengsten
Uitgangspunten voor afschrijvingen op het sociaal
Huren
Vastgoed:
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
■■
gebaseerd op de bedrijfswaarde.
gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %.
De afschrijvingen op sociaal vastgoed zijn
■■
De afschrijvingen op sociaal vastgoed vinden volgens lineaire methode plaats op basis van geschatte economische levensduur en vinden plaats
Beheervergoedingen
op basis van de componentenmethode.
Met de exploiterende instellingen van onze complexen is overeengekomen dat door onze
■■
Op de afschrijvingen op sociaal vastgoed, op basis
stichting een zogenaamde beheervergoeding zal
van bedrijfswaarde, worden de gerealiseerde
worden gegeven voor kosten administratie, kosten
herwaarderingen in mindering gebracht en ten
huismeester, kosten maatschappelijk werk en
laste van de herwaarderingswaarderingsreserve gebracht.
plaatsingskosten. ■■
De gewijzigde afschrijvingsmethode (lineair) en
Vergoedingen
toepassing van de componentenmethode betreffen
Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders
een schattingswijziging. Bij een schattingswijziging
boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld
is het niet toegestaan de vergelijkende cijfers en
boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering,
het vermogen met terugwerkende kracht aan te
huismeester enzovoort.
passen.
Overheidsbijdragen
Overige afschrijvingen
Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie
De afschrijvingen op overige materieel vaste activa
rekening rijksbijdragen en de overige overheids
vinden plaats op basis van de lineaire methode (activa
bijdragen opgenomen. Voor zover de overige
ten dienste van exploitatie) of annuitaire methode
overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de
(roerende zaken in exploitatie). Tevens wordt er
bijdrage berekend op grond van de regelingen,
rekening gehouden met de economische levensduur
waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische
en geen rekening gehouden met een eventuele
huurverhogingen en lastenstijgingen.
restwaarde.
Verkoop onroerende zaken
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo
De overige waardeveranderingen hebben o.a.
van de behaalde verkoopopbrengst minus de boek-
betrekking op het onrendabele deel van investeringen
waarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigings-
bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de
prijs (Projecten voor derden). Winsten worden
overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
verantwoord op het moment van levering (passeren
betrekking op jaarlijkse waardeveranderingen in de
transportakte). Het resultaat van project de Gravin is
overige vastgoedportefeuille.
bepaald op basis van de percentage of completion methode. Op 31 december 2012 waren 22 van de 30 woningen verkocht.
48
Salarissen, Sociale Lasten en Pensioenpremies Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.7.4 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Financiële instrumenten Voor een uiteenzetting over het treasurybeleid zie paragraaf 5.1.6.
Ondernemingsverslag
6.8
49
Kengetallen jaarrekening 2013
Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
61
61
61
61
61
3.965
4.019
3.962
4.587
4.644
191
174
174 26
26
Sociaal bezit in exploitatie Woongebouw (vooroorlogs) Woningen en woongebouwen Maatschappelijke ruimten Dienstencentra
16
8
8
Verpleeghuizen
22
26
26
Verzorgingshuizen
1.907
1.996
1.996
1.934
2.045
Subtotaal
6.162
6.284
6.227
6.608
6.776
1.342,0
1.083,0
881,0
Commercieel bezit in exploitatie Woningen
158,0
159,0
145,0
139,0
139,0
Dienstencentra
Garages
0,0
12,0
12,0
42,5
42,5
Bedrijfsruimten
311,0
272,0
191,0
406,5
406,5
48,0
48,0
48,0
63,0
43,0
Subtotaal
1.859,0
1.574,0
1.277,0
651,0
631,0
Totaal
8.021,0
7.858,0
7.504,0
7259,0
7.407,9
-
0,0
15,0
0,0
0,0
Winkels
Mutaties in het boekjaar Verkocht Gekocht In exploitatie genomen
-
18,5
1,5
0,0
0,0
259,0
342,0
322,0
107,0
172,4
Gesloopt/uit exploitatie
69,0
0,0
68,0
256,0
2,0
Overige wijzigingen
31,0
1,0
1,5
0,0
27,0
In aanbouw
19,0
263,0
620,0
1193,0
792,0
Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning = 1 verhuureenheid 1 garage = ½ verhuureenheid Het aantal vhe’s voor onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden wordt bepaald door het aantal m² te delen door 80 m². Totale personeelsbezetting (voltijds) Per 31 december boekjaar a. Directie b. Woondiensten c.
Financiën en Informatisering
2013
2012
2011
2010
2009
8,94
10,68
9,13
7,85
6,85
17,06
15,83
18,17
18,06
16,61
9,00
8,00
10,00
11,33
9,33
d. Bedrijfsbeheer
3,28
5,17
3,92
3,92
4,42
e. Groep Onderhoud
7,00
5,00
5,00
5,00
4,00
5,67
5,67
8,56
9,22
7,67
Subtotaal t.l.v. bedrijfskosten
50,95
50,35
54,78
55,38
48,88
g. Huismeesters
15,22
13,78
12,78
13,78
11,78
4,60
4,63
5,38
6,17
5,37
f.
Vastgoed
h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen
4,65
6,10
6,31
5,04
3,42
Subtotaal t.l.v. servicekosten
24,47
24,51
24,47
24,99
20,57
Totaal
75,42
74,86
79,25
80,37
69,45
i.
Te Hoogerbrugge restaurant
50
Verhuur en incasso Per 31 december boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
1. Verhuringen
689
763
641
500
487
2. Goedkope woningen
161
474
403
477
524
3. Huurachterstand in %
0,80
0,34
0,38
0,39
0,39
4. Huurderving in %
4,18
6,27
4,07
2,17
2,26
De grens van goedkope woningen per 1-7
374,44
€ 361,66
€ 361,66
€ 357,37
€ 357,37
De max. grens van betaalbare woningen per 1-7
535,91
€ 517,64
€ 517,64
€ 511,50
€ 511,50
2013
2012
2011
2010
2009
Continuïteit Per 31 december boekjaar 1. Liquiditeit (current ratio)
1,80
0,40
0,19
0,16
0,13
2. Solvabiliteit
16,6
13,1
23,2
10,3
10,2
3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV)
-15,7
-32,9
-3,7
6,6
2,5
4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)
1,6
-0,1
0,0
3,5
3,6
Toelichting ad 1. D it kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: Liquiditeit = vlottende activa:kortlopende schulden. ad 2. H ier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen (= balanstotaal) berekend en uitgedrukt in een getal. In formule: Solvabiliteit = eigen vermogen:totaal vermogen × 100%. ad 3. D e rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: REV = jaarresultaat:eigen vermogen × 100 %. ad 4. D e rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde intrest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: RTV = jaarresultaat voor aftrek intrest op vreemd vermogen:totaal vermogen × 100 %.
Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid (VHE) Per 31 december boekjaar 1.
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie
2.
Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie
3.
Marktwaarde onroerende zaken in exploitatie
4. Eigen vermogen 5. Afschrijvingen
2013
2012
2011
-
2010
2009
80.319
74.181
109.991
103.174
88.502
83.955
94.814
121.141
128.656
129.766
14.459
14.184
27.243
10.964
10.033
2.122
2.202
1.087
1.203
1.073
6. Salarissen en sociale lasten
677
757
798
800
725
7. Kosten onderhoud
785
642
686
702
720
8. Overige bedrijfslasten 9. Bedrijfsresultaat 10. Rentelasten minus rentebaten 11. Jaarresultaat
574
531
561
1.758
1.444
1.694
111-
2.080
3.700
3.562
3.961
4.557
3.082
2.975
3.313
2.267-
4.668-
1.002-
725
249
51
Overige kengetallen Per 31 december boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
1. Gemiddeld rente % langlopende leningen
4,50
4,24
4,27
4,53
4,47
206,2
219,7
414,1
157,0
158,7
2013
2012
2011
2010
2009
583.039
549.527
798.427
764.303
2. Reserve uitgedrukt in % van de netto huren en overheidsbijdragen
Kerngegevens balans en resultatenrekening totaal Per 31 december boekjaar
Absoluut (× € 1.000)
1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie
545.350
527.575
590.408
3. Marktwaarde onroerende zaken in explotatie
225.201
202.505
165.711
4. Eigen vermogen
115.977
111.461
204.430
79.585
74.322
-
-
-
2.134
5. Egalisatierekeningen *) 6. Weerstandsvermogen
115.977
111.461
204.430
79.585
76.456
7. Langlopende schulden *)
696.934
693.066
635.359
670.607
635.654
13.589
873-
15.610
26.861
26.387
31.770
35.810
23.129
21.598
24.544
-18.181
36.683-
7.519-
5.263
1.844
8. Bedrijfsresultaat 9. Rentelasten minus rentebaten 10. Jaarresultaat
*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.
52
C
Verslag van de raad van commissarissen 7
Verslag van de raad van commissarissen
53
7.1
Samenstelling van de raad van commissarissen
53
7.2
Benoemingen en herbenoemingen
53
7.3 Vergoedingen
53
8
Samenstelling en bezoldiging van
het Bestuur
54
9
Organisatie van het toezicht
55
9.1 Governancecode
55
9.2 Toetsingskader
55
9.3
Taakverdeling en commissies
55
9.4
Risicobeheersing door de raad van
commissarissen
55
9.5
Gespreksonderwerpen en besluiten
56
9.6
Tot slot
57
Verslag van de raad van commissarissen
53
7 Verslag van de raad van commissarissen 2013 7.1
Samenstelling van de raad van commissarissen
De samenstelling van de Raad, die functioneert als intern toezichthoudend orgaan en als werkgever van de directeur bestuurder, is in 2013 als volgt: Leden van de raad van commissarissen Naam
Geboren
Hoofdfunctie
Drs. W. van Deventer (Wim) vice-voorzitter (huurderszetel)
15-04-1951
Bestuurder Centrum voor Reuma en Geen relevante nevenfuncties Revalidatie Rotterdam
Drs. H.M.A. van Duin MRE (Helen) Vanaf 15-5-2013
19-10-1958
Directeur De Key/Principaal
Mr. A. Dupain (Ancora) Tot en met 15-5-2013
15-02-1953
Vice-president Gerechtshof ’s-Gravenhage
Geen relevante nevenfuncties
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) voorzitter
13-11-1948
Directeur Bedegra BV Associate Ecorys Nederland
Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds Lid raad van advies Rebel Groep Vennoot Aquaplanning Lid Investment Committee ROM-D
Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny) (huurderszetel) Vanaf 28-2-2013
03-08-1953
Voorzitter Raad van Bestuur ASB Wonen Welzijn Zorg
Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden) Lid van de VDZ Haaglanden
J.M. Kremer MBA (Anne Margreet) Vanaf 15-5-2013
23-02-1970
Concern controller bij Inovum
Deelnemer Vastgoed Kennisnetwerk Zorg
Ir. A. de Ruiter (Fred)
23-07-1948
Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam
Geen relevante nevenfuncties
7.2
Nevenfuncties
Commissaris De Seyster Veste Penningmeester Stichting Straat en Zwerfkinderen Rotterdam Bestuurslid Platform Openbare Ruimte Lid H-team
Benoemingen en herbenoemingen
Mevrouw Dupain is per 15 mei 2013 afgetreden en de
De voorzitter is in december 2013 voor een periode
heer Van Deventer is eind 2013 afgetreden waardoor
van vier jaar herbenoemd. Mevrouw Van Duin is per
de omvang van de Raad is afgenomen tot vijf perso-
die datum benoemd tot vicevoorzitter. Het rooster van
nen. Dit komt qua omvang overeen met de opvatting
aftreden en (her)benoemingen komt er door de
van de Raad daarover.
mutaties als volgt uit te zien:
Rooster van (her)benoemingen per einde 2013 benoemd
einde huidige zittingsperiode
Drs. Ing. B. De Graaf
2009
2017
niet herbenoembaar
Ir. A. de Ruiter
2007
2015
niet herbenoembaar
Drs. H.M.A. van Duin MRE
2013
2016
herbenoembaar
Drs. H.W.F. Houben MBA
2013
2016
herbenoembaar
J.M. Kremer MBA
2013
2016
herbenoembaar
54
Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming van leden van de Raad van Commissarissen is de profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van de Raad van Commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken-
8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur
heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en uitdrukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad over brede, generalistische kennis te beschikken:
De heer H. Rietveld is sinds 1986 directeur-bestuurder van de SOR. Met hem is een afzonderlijke bespreking
■■
Financiën.
met een delegatie van de Raad gehouden betreffende
■■
Management en bestuur.
zijn functioneren; de uitkomst van deze bespreking is
■■
Bouwen, wonen en projectontwikkeling.
in een voltallige Raad aan de orde geweest.
■■
Zorg en welzijn.
Inmiddels is besloten dat hij in 2015 zal terugtreden
■■
Marketing en consumentenvoorkeuren.
en met vervroegd pensioen zal gaan.
■■
Wet en regelgeving.
Daarmee komt ook een einde aan de bepaling dat aan een bestuurder alleen een tijdelijke overeenkomst
Bij een eerstkomende benoeming zal het accent in de
kan worden geboden.
werving worden gelegd op laatstgenoemd aspect. Hij heeft als enige nevenfunctie het bestuurs lidmaatschap van de Elisabeth Stichting anno 1455.
7.3
Vergoedingen
De bezoldiging van de directeur-bestuurder voldoet aan de voorwaarden van de op 22-11-2013 in de
De vergoeding van de Raad is gebaseerd op de
Staatscourant gepubliceerde WNT-regeling.
Honoreringscode Commissarissen. Over 2013 is de
Overigens heeft de Raad, mede in het licht van de
vergoeding 10% verlaagd in het kader van de
bezuinigingen, over 2014 geen bonus toegekend aan
gewenste bezuinigingen, waardoor deze uitkomt op
de bestuurder.
€ 8.100 voor de leden en € 12.150 voor de voorzitter. De vergoeding voldoet aan de bepalingen van de WNT-regeling.
Verslag van de raad van commissarissen
9 Organisatie van het toezicht
55
9.2
Toetsingskader
Onderstaande vastgestelde documenten vormden het toezichtskader in 2013 voor de raad van commissarissen:
9.1
Governancecode
■■
De statuten van SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009.
SOR onderschrijft de Governancecode Woningcorpo-
■■
Het ondernemingsplan 2013-2015.
raties en heeft haar werkwijze daar in 2012 nog eens
■■
De meerjarenbegroting 2013-2022/Herstelplan
aan getoetst. Daarnaast baseert de raad zijn toezicht
■■
Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode) en 2008 (e-gedragscode, gericht op gebruik van
op:
digitale communicatiemiddelen en -kanalen) ■■
Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2013
■■
ongewijzigd. ■■
De profielschets van de raad, laatstelijk gewijzigd
ber 2012. ■■
in 2012. ■■
Het rooster van aftreden, in 2013 ongewijzigd.
■■
De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008,
De jaarbegroting 2013, zoals vastgesteld in decemHet treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008, geactualiseerd in december 2012.
■■
Het investeringsstatuut wat in 2013 is vastgesteld.
laatstelijk in 2012 aangepast.
9.3
Taakverdeling en commissies
■■
Jaarverslag en jaarrekening.
■■
Accountantsrapportage en managementletter.
■■
Kwartaalrapportages.
De raad heeft er in het verleden nadrukkelijk voor
■■
Specifieke rapportages met betrekking tot onder
gekozen om geen gespecialiseerde commissies in te
meer derivaten, grondposities e.d.
stellen. De raad stelde zich op het standpunt dat alle
Rapportages van het CFV en het WSW, alsmede de
leden in principe in het geval van SOR over dezelfde
mede op grond daarvan opgestelde toezichtsbrief
informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee
van het Ministerie.
wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van
■■
de raad als de raad als geheel te allen tijde een Naast het hebben van deze documentatie, stelt de
volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijkhe-
code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De
den. In de governancecode wordt echter geadviseerd
meest recente visitatie is gehouden in het najaar van
om een auditcommissie en een selectie- en remunera-
2010. Inmiddels is besloten tot uitvoering van een
tiecommissie in te stellen. Gezien de toegenomen
nieuwe visitatie eind 2014.
complexiteit van de wet en regelgeving, alsmede ook de toegenomen zwaarte van de verantwoordelijkheden van de leden van de Raad is begin 2014 besloten tot instelling van een auditcommissie.
9.4
Risicobeheersing door de raad van commissarissen
Ten behoeve van de risicobeheersing worden in de governancecode onderwerpen en onderdelen genoemd waaraan een goed functionerend intern risicobeheersings- en controlesysteem moet voldoen. Specifiek zijn project-, rente- , marktrisico’s en beleidsrisico’s te onderscheiden. De raad van commissarissen houdt zicht op de projectrisico’s via de kwartaalrapportages, de gefaseerde
56
investeringsbeslissingen, de eindafrekening van
mogelijke alternatieve aanwending van de
projecten en de afzonderlijk te agenderen besluiten
gebouwen. Hieruit is het beeld naar voren gekomen
over de aankoop van gronden. Daarnaast wordt er
dat de beleidswijzigingen substantiële invloed kunnen
periodiek gerapporteerd over de waarde van de in
hebben op de waardering van het vastgoed en
bezit zijnde gronden.
daarmee samenhangende ratio’s.
Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfs-
Voor de SOR betekent het een ander dat zij meer dan
financiering in zijn algemeenheid als op de ontwikkel-
dubbel wordt geraakt door wijzigingen buiten haar
activiteiten en de daarop volgende exploitatie in het
invloedssfeer. Volkshuisvestelijke, belastingtechnische,
bijzonder. Het belangrijkste instrument hierin voor de
ouderenzorg technische en wijzigingen in de beleids-
organisatie is het treasurybeleid. In paragraaf 5.1.6
regels bij de sectorinstituten raken haar stevig.
wordt de werkwijze van de organisatie hierin toe
Bestuur en Raad hebben dan ook moeten besluiten
gelicht. Het treasurystatuut, door de raad vastgesteld,
tot een forse organisatiewijziging en een haast
is leidend. De organisatie dient binnen die kaders een
volledige investeringstop. De focus van de organisatie
jaarplan in, dat ook door de raad is vastgesteld. Het
is daardoor verschoven van ontwikkeling naar beheer.
toezicht vindt plaats op basis van kwartaalsgewijze rapportage. Met dit stelsel is de raad voortdurend op de hoogte van de mate waarin financieringsbehoefte
9.5
Gespreksonderwerpen en besluiten
nog moet worden afgedekt en welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de werkelijke
De Raad is in het verslagjaar 6 maal in vergadering
totale rentevoet.
bijeen geweest en heeft een afzonderlijke dag besteed aan innovatie op het gebied van duurzaam-
Specifieke aandacht is 2013 opnieuw uitgegaan naar
heid, zonne-energie en communicatie via social
de derivatenpositie van SOR. De raad heeft evenals in
media. Daarnaast heeft de voltallige Raad een overleg
voorgaande jaren geconstateerd dat er een goed te
gehad met de Ondernemingsraad en heeft een
dragen risico bestaat, dat potentieel wel tot een
delegatie van de Raad een aantal malen een bij
liquiditeitsbeslag, maar niet tot liquiditeitsproblemen
eenkomst bijgewoond van het Huurdersplatform.
leidt. Feit is wel dat er door verschillen in opstelling tussen de bank enerzijds en het WSW anderzijds
Ook zijn bijeenkomsten bijgewoond die (mede) zijn
sprake is van zogenoemde ‘systeemklemmen’. Begin
georganiseerd door de VTW en hebben een aantal
2014 lijken deze kwesties na een tripartite overleg
leden van de Raad een cursus/workshop gevolgd.
oplosbaar te zijn. Van de leden van de raad van commissarissen is, Het marktrisico is afhankelijk van externe macro-
overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode
economische omstandigheden. Het effect laat zich
Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.
merken in de verhuurbaarheid van de woningen,
Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten
waarbij met name de verhuur van de vrije sectorhuur-
was sprake van strijdigheid van belangen van één of
woningen sinds 2010 achterblijft bij de doelstellingen.
meer leden van de raad van commissarissen.
Inmiddels is er sprake van enig marktherstel. Eigen functioneren Evenals in voorgaande jaren is er sprake van beleids-
In 2013 is het eigen functioneren beperkt aan de
wijzigingen bij de centrale overheid die rechtstreeks
orde geweest; wel is expliciet stilgestaan bij het
invloed hebben op het bedrijfsmatig functioneren van
functioneren van de voorzitter in relatie tot de
de SOR ; dit geldt zowel voor de korte termijn, als
bestuurder. Inmiddels is voorzien in een evaluatie van
voor de langere termijn. Met name de in 2012/13
het eigen functioneren begin 2014 onder begeleiding
doorgevoerde wijzigingen in de zorg, waaronder de
van een externe deskundige.
scheiding van wonen en zorg, heeft naar verwachting direct effect op de verhuurbaarheid van onze ver
Voorraadontwikkeling
zorgingstehuizen. De organisatie heeft een eerste
Op het punt van de voorraadontwikkeling zijn, mede
analyse gemaakt van de vigerende huurcontracten, de
in relatie tot de pas op de plaats die in het kader van
houding van de hurende zorginstellingen en de
de investeringen is gemaakt een beperkt aantal
Verslag van de raad van commissarissen
besluiten genomen. Het betreft: ■■
■■
57
Ten aanzien van de governance heeft de raad
De herontwikkeling van de boerderij Dijkzigt/
geconstateerd dat het beeld dat ontstaat uit de
Vlietburg ten behoeve van de Stichting Zuidwester
jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere
voor de huisvesting van minvermogenden.
ontwikkeling van de organisatie.
Aankoop van een perceel dat grenst aan reeds in bezit zijnde gronden in Oostvoorne.
Relatie met de huurders Ook met de huurders onderhoudt de Raad regelmatig
Besturing en ontwikkeling van de organisatie
contacten, zoals hiervoor reeds weergegeven. In 2014
De raad heeft naast het voorgaande besluiten geno-
is afzonderlijk aandacht besteed aan de hoogte van
men c.q. voorgenomen besluiten goedgekeurd ten
de huren in Nederland in relatie tot andere landen in
aanzien van:
Europa. Daaruit kwam naar voren dat de huren in ons
■■
de Groepsjaarrekening 2012;
land relatief hoog zijn, maar via de huurtoeslag
■■
het jaarverslag 2012;
aanzienlijk worden gemitigeerd. Daarnaast kon
■■
het voorgestelde huurbeleid 2013;
worden geconstateerd dat de kwaliteit van onze
■■
het opstellen van een bijgesteld intern Herstelplan
huurvoorraad zich positief onderscheid van de andere
■■
de bijgestelde meerjarenbegroting 2013-2022;
landen. De Raad heeft enige zorg uitgesproken over
■■
de begroting 2014
de houdbaarheid van het huidige stelsel in samen-
■■
een bijgesteld treasurystatuut en het treasury
hang met het vigerende beleid.
jaarplan 2014. ■■
een Investeringsstatuut.
■■
de reorganisatie van de werkorganisatie,
9.8
Tot slot
betrekking hebbend op de structuur en omvang. Het jaar 2013 was in het bestaan van de SOR een Relatie met de accountant
bewogen jaar. Voor het eerst moest er fors worden
Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als extern
ingegrepen in de organisatie, zowel qua structuur als
accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar
qua omvang. Gedwongen ontslagen konden niet
2013 voorzien van een goedkeurende accountants
worden uitgesloten. Gelijktijdig bleef uiteraard de
verklaring. Tijdens de vergadering van 15 mei 2014
winkel open, moest de kwaliteit van de dienstverle-
heeft de raad de jaarrekening van SOR, alsmede het
ning naar boven en bleven de beleidswijzigingen ons
volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig
parten spelen. De Raad wil haar dank uitspreken aan
het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld.
het bestuur, het management en alle medewerkers voor de door hen ondanks dit alles geleverde prestaties.
58
Gerrit de Koker, Rotterdam-Kralingen West
SOR nam drie gebouwen van zorgcorporaties terug in eigen beheer. Het waarborgen van het verhuur- en toewijzingsproces, én de kwaliteit van dienstverlening zijn de belangrijkste redenen.
Jan van Loon, Rotterdam-Rubroek
Rubroek, Rotterdam-Crooswijk
59
D Bijlagen Bijlage 1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR
60
Bijlage 2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen
61
Bijlage 3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2013
63
60
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam
SOR
Vestigingsplaats
Rotterdam
Datum van oprichting
9 september 1986
Koninklijk Toelatingsbesluit
Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989
Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam
Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990
Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte
11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen
Kantooradres
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam
Postadres
Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
Website
www.sor.nl
Contactgegevens
E-mail:
[email protected] Telefoon: (010) 444 55 55 Fax: (010) 404 80 26
Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2013 Raad van commissarissen
drs. H.M.A. van Duin MRE
vice-voorzitter
drs. ing. B. de Graaf
voorzitter
drs. H.W.F. Houben J.M. Kremer MBA ir. A. de Ruiter Bestuurder
H. Rietveld MBA
Directieteam
G. de Heide RC
Financiën
ir. M.R. Luten
Vastgoedontwikkeling
D. van der Meyden MBA
Wonen
ir. S.C.E.M. Pollen
Beleid en Bestuursondersteuning
H. Rietveld MBA
Directeur-bestuurder
W. van den Bedem
secretaris, vice-voorzitter
A. van der Graaf
penningmeester
E. de Rooij
voorzitter
A.Oosterheerd
Arbo-commissie
R. Groeneweg
lid
T. Dekker
penningmeester, vice-voorzitter
Mw. R. Kranenburg
secretaris
Mw. B. Hagens
lid en notulist
L. van Reeuwijk
voorzitter
M. van Tiel
lid
E. Vink
lid
Ondernemingsraad
Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)
Klachtencommissie
ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch
secretariaat
Bijlagen
61
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V. Naam van de verbinding
SOR HOLDING B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
JA
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR HOLDING B.V.
Eigen vermogen
€ -210.715,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ -210.715,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
N.V.T.
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio € 1.740.255,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
NVT
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Naam van de verbinding
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Eigen vermogen
€ -462.014,-
Jaaromzet
€ ,--
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ -462.014,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 6.916.113
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 1.740.254,-.
Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding
Productie ten behoeve van de T.I. € 4.324.271,Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 504.724,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
Voor een bedrag van € 826.156,- aan doorberekende ontwikkelkosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de projectontwikkeling in de B.V.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
62
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V. Naam van de verbinding
SOR Senior-Village B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Senior-Village B.V.
Eigen vermogen
€ 15.962,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 15.962,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voordeban B.V. Naam van de verbinding
SOR Voordeban B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Voordeban B.V.
Eigen vermogen
€ 355.824,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 355.824,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
63
3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2013 Projectnaam
Gemeente (kern c.q. deelgemeente)
Ontwikkelfase
Boerderij Dijkzicht
Oud-Beijerland
Definitief Ontwerp
Feestelijke opening nieuwbouwproject Het Facet in Krimpen aan den IJssel, november 2013.
Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel
SOR
jaarverslag 2013
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E
[email protected] www.sor.nl
