SOR
jaarverslag 2012
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E
[email protected] www.sor.nl
Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Productie: Telstar Media, Pijnacker
SOR jaarverslag 2012
Inhoudsopgave Voorwoord 3 Bestuursverklaring 3 A Bestuursverslag
5
B Ondernemingsverslag
14
C Verslag van de raad van commissarissen
50
D Bijlagen
58
Lijst van figuren en tabellen Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR
12
Figuur 2: Organigram van SOR
17
Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022
20
Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie
23
Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012
23
Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim
24
Tabel 1:
21
Meerjarenbegroting 2013-2018
Tabel 2:
Niet-gekoppelde derivaten
21
Tabel 3:
Gekoppelde derivaten
22
Tabel 4:
Portefeuille in ontwikkeling
25
Tabel 5:
Toegankelijkheid woningen
25
Tabel 6:
Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012
26
Tabel 7:
Voorraad per 31-12-2012
29
Tabel 8:
Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen
29
Tabel 9:
Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)
30
Tabel 10: Specificatie verhuringen
30
Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen
32
Voorwoord & Bestuursverklaring
3
Voorwoord Geachte lezer,
Met trots presenteren wij het jaarverslag 2012. Een zeer gedenkwaardig jaar in de volkshuisvesting en rond het wonen in het bijzonder. Direct en indirect ondervindt ook SOR de gevolgen van de crisis op de woningmarkt en specifiek op corporaties gerichte maatregelen door de rijksoverheid. Ieder voor zich ontwikkelingen, die de financiële gezondheid van SOR in negatieve zin beïnvloeden. Ondanks deze moeilijke omstandigheden is het resultaat zeker bevredigend te noemen. Weliswaar wordt onze toekomstige investeringscapaciteit ernstig aangetast, toch boeken wij goede resultaten. Zo zijn er mooie stappen vooruit gemaakt op het vlak van klanttevredenheid, met de oplevering van nieuwe woningen en door innovatieve vormen van dienst verlening. En samen met onze partners hebben we gewerkt aan het borgen van zorg- en welzijnsfuncties voor de (wijk)bewoners die daar behoefte aan hebben. In het nu voorliggende jaarverslag geven wij u uit gebreid toelichting op feiten en omstandigheden. Als u behoefte voelt hierop te reageren dan stellen wij dit zeer op prijs. Harry Rietveld mei 2013
Bestuursverklaring Alle middelen die SOR ter beschikking heeft zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.
H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder SOR
4
Officiële opening van nieuwbouwproject Vlinderhof in Brielle, april 2012.
5
A
Bestuursverslag
1 Missie en visie
1 Missie en visie
5
2 Terugblik op 2012
6
3 Governance en bestuurlijke organisatie
8
SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren
3.1. Governance
8
in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij
3.1.1 Bestuursbesluiten
8
door hen zelf te laten kiezen uit combinaties
3.1.2 Ondernemingsraad
9
van wonen, aanvullende dienstverlening en
9
zorg.
Met het verschijnen van het ondernemingsplan “Onderweg naar 2015” is de missie als volgt
3.1.3 Klachten- en geschillencommissie
geformuleerd.
3.1.4 Integriteitsbeleid
10
We richten ons op senioren die, nu of later,
3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR
10
ondersteuning nodig hebben in het wonen en
3.2. Bestuurlijke organisatie
11
die ondersteuning in hun eigen woning willen
3.2.1 Organisatiestructuur
11
ontvangen.
3.2.2 Verbindingen
11
De woningen die SOR levert zijn ruim en
3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden
12
comfortabel. Bovendien hebben deze een goede prijs-kwaliteitverhouding. In samenwerking met professionele partijen organiseren wij aanvullende woon-, welzijns- en zorgdiensten. SOR is flexibel en speelt in op veranderende marktomstandigheden en klantwensen. Deze missie is in de loop der jaren niet wezenlijk veranderd. Zij helpt ons tot op de dag van vandaag de vraag van onze klanten te beantwoorden naar een geschikte woonsituatie in de derde en vierde levens fase die zoveel veranderingen met zich meebrengen. Deze missie blijft ons kompas, ongeacht de omstandigheden. In onze hedendaagse visie betekent het: antwoord geven op de markt, die zich uitdrukt in een veel diversere vraag dan voorheen. Wij onderkennen dat en zullen ons aanbod, zowel wat betreft de woningen als de aanvullende diensten die wij of partners van ons leveren, specifieker en gedifferentieerder maken. Dat houdt in dat wij zullen reageren en anticiperen op verschillen in bepalende elementen als leefstijlen, culturele achtergrond, inkomen en leeftijd.
6
2 Terugblik op 2012
In het najaar leverde de formatie een nieuw kabinet op, dat op het vlak van de woningmarkt een nieuw beleid aankondigde. Tegen het einde van 2012 werd
Het jaar 2012 is een jaar geweest met diverse
duidelijk dat de ideeën niet tot succes in de Eerste
incidenten in de corporatiebranche, wetswijzigingen,
Kamer zouden leiden. In het voorjaar van 2013 zijn
verschuivingen en bewustwordingen. Dat vereist
diverse wijzigingen in de plannen doorgevoerd,
eigenlijk zorgvuldige planning, maar het dwong ons
waaronder verruimd huurbeleid.
tot aanpassingen in bedrijfsvoering en begroting in een hoog tempo. In dit hoofdstuk belichten wij de
De reeds aangekondigde scheiding van wonen en
voor ons relevante ontwikkelingen in de corporatie
zorg is onverkort en zonder verdere temporisering
sector, de invloed van het kabinetsbeleid, de situatie
doorgezet. Een aantal zorginstellingen, die
op de woning- en zorgmarkt, de keuzes die we maken
verzorgingshuizen van ons huren, kondigden in 2012
in ons bedrijf en tot slot een korte vooruitblik op de
aan dat zij problemen voorzien in de zorgexploitatie
toekomst.
in die gebouwen. Voor SOR betekent het een toe nemend risico op de middellange termijn. Met de
Corporatiesector
overheveling van een deel van de zorgfinanciering
Begin 2012 is de corporatiesector opgeschrikt door de
naar de gemeente betekent het bovendien een
ontstane situatie bij Vestia. Door de gevolgen van de
toenemende complexiteit in het woon-, welzijn- en
langdurig lage rentestand kon Vestia het verplichte
zorgveld.
onderpand (de margin call) niet voldoen bij de betrokken banken. Het ultieme risico was een
Woningmarkt en zorg- en welzijnsmarkt
faillissement, waarbij de resterende schulden zo groot
De nieuwe kabinetsplannen hebben geen directe
waren, dat zij via de achtervangconstructie bij het
verandering veroorzaakt in de doorstroming in de
WSW de hele sector in gevaar bracht. Gecoördineerde
woningmarkt. Aan het einde van 2012 was er alleen
actie van onder andere het ministerie van BZK, het
sprake van een tijdelijke opleving op de koop
CFV en het WSW heeft ertoe geleid dat faillissement
woningenmarkt, veroorzaakt door aanpassingen aan
is voorkomen.
de voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek. Het gevolg is een nog altijd verder afnemende bouw- en
De directe consequentie was wel dat alle corporaties
verkoopactiviteit, na reeds twee jaren van daling.
aan het CFV saneringssteun moeten bijdragen. Een
Voor SOR heeft het grote gevolgen voor de afzet van
bijkomend effect was dat zowel CFV als WSW de
de nieuwbouw die is opgeleverd. Een belangrijk deel
regels waarmee zij hun beleid vormgeven streng zijn
van de nieuwbouw betreft vrije sector-appartemen
gaan volgen. Voorheen werd voor SOR een uit
ten, veel kandidaat-bewoners hiervoor laten een
zondering toegestaan in de waardering van de
koopwoning achter. Het niet kunnen verkopen van
zorgvastgoedportefeuille, maar deze is in het voorjaar
de woning is voor veel beoogde klanten een reden
van 2012 ingetrokken.
om niet door te stromen naar onze woningen. Het resultaat is een forse huurderving in de nieuwbouw.
Kabinet In datzelfde voorjaar werd duidelijk dat Nederland in
Is er in de woningmarkt sprake van een voortdurende
2013 niet zou kunnen voldoen aan de 3%-norm van
stagnatie, in het werkveld van zorg en welzijn is
de EU. Na een zeven weken durende “tussen
sprake van snelle wijzigingen. In Rotterdam leidt het
formatie” viel het kabinet en werd een tussentijds
tot een sanering van subsidiestromen in met name de
akkoord gesloten tussen de twee regeringspartijen en
welzijnssector. De nieuw verworven verantwoordelijk
drie oppositiepartijen. Het begrotingstekort werd
heden op het zorgvlak hebben nog geen duidelijke,
gedicht door een aantal harde maatregelen, waar
gemeentebrede, organisatievorm gekregen. Los
onder een BTW-verhoging en een heffing op de
daarvan is de invloed van het zorgkantoor op de
sociale huursector. Deze laatste moet € 2 miljard
ordening in de zorgsector alleen maar groter
opleveren in 2017, waarvan € 1,8 miljard door de
geworden. Daarmee zijn de onzekerheden in de
corporaties. Ter compensatie werd verruimd huur
exploitatie van ons zorgvastgoed, de diverse diensten
beleid in het vooruitzicht gesteld.
centra en aanverwante voorzieningen toegenomen.
Bestuursverslag
7
Gevolgen voor de eigen organisatie
Toekomst
Het geheel van gebeurtenissen heeft intern voor de
Dit alles doen wij in de wetenschap dat onze doel
nodige discussie gezorgd. Doordat de beoordeling van
groep de komende decennia zal groeien en dat de
SOR door de sectorinstituten onverwacht en onaan
behoefte aan geschikte woningen voor huishoudens
gekondigd werd gewijzigd, waren wij genoodzaakt
met een zorgvraag aanmerkelijk groter is dan het
aan de spreekwoordelijke noodrem te trekken. De
aanbod. Een verhuizing van een senior levert de
beoordeling zou namelijk aanmerkelijk negatiever
langste verhuisketen op. Bij afnemende productie zal
zijn dan voorheen, waardoor SOR te maken zou
hoogstens specifieke inrichting van de woonruimtebe
krijgen met verscherpt toezicht. Om dit voor te zijn is
middeling, gericht op de doorstroming van senioren,
in de zomer en het najaar gewerkt aan een meer
een vergelijkbaar effect kunnen sorteren. Tegelijker
jarenbegroting die de toets der kritiek kan doorstaan.
tijd staat met de nieuwe huurprijswetgeving de
De concrete keuzes die zijn gemaakt voor de meerja
betaalbaarheid van deze woningen sterk onder druk.
renbegroting vanaf 2013 zijn het terugbrengen van de investeringsbegroting naar € 0,- (uiteraard de
Voor wat betreft de realisatie van ons ondernemings
projecten in aanbouw uitgezonderd), een structurele
plan betekent het dat we het investeringsgedeelte
verlaging van de bedrijfskosten met 10% en een
niet kunnen uitvoeren zoals we aanvankelijk dachten.
verhoging van de huurprijzen naar 90% van de
Wel kunnen we de stappen zetten die we hebben
maximaal toegestane huur.
voorgenomen op het vlak van verbetering van de organisatie. Dit valt samen met het in Nederland
Deze ingreep in de begroting gaat gepaard met een
ontstane sentiment dat woningcorporaties best wel
verbetertraject van de organisatie. Dit traject bestaat
een stuk efficiënter en zakelijker zouden kunnen
uit het analyseren van alle functies, taken en ver
opereren. Wij verwachten dat aan te tonen, maar
antwoordelijkheden met als doel de effectiviteit en
tegelijk ook te laten zien dat een woningcorporatie
de efficiëntie van de organisatie te verhogen. Uit
meer is dan een verhuurder van woningen. Het BBSH
gangspunten zijn lagere kosten en een hogere
draagt ons dat op.
kwaliteit. Deze hogere kwaliteit moet leiden tot verhoging van de klanttevredenheid, waarbij wij een 8 als doel hebben gesteld.
8
3 Governance en bestuurlijke organisatie
HPF of bewonerscommissie. Het verslag is opgenomen in paragraaf 3.1.3. 3.1.1 Bestuursbesluiten Iedere twee weken vergadert het directieteam, waarvan de verslagen na vaststelling via het intranet
3.1
Governance
beschikbaar zijn voor de medewerkers van SOR. Bestuursbesluiten worden per kwartaal aan de raad
De governancestructuur van SOR bestaat uit zes
van commissarissen gerapporteerd. Besluiten waar
organen en wordt ondersteund door een set
voor instemming van de raad van commissarissen
instrumenten en documenten, die op alle werknemers
nodig was staan vermeld in paragraaf 9.5. en komen
van SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere
in deze opsomming niet voor.
belanghebbenden kunnen altijd via de website of via het kantoor van SOR over de documenten beschikken.
Investeringsbesluiten
De leden van ieder van de organen worden genoemd
■■
wijziging Park Fazano;
in Bijlage 1. ■■
Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen:
■■
toezichthouder op de onderneming en haar bestuur, werkgever van de directeur-bestuurder en
Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan Tuin laan Schiedam;
■■
Aankoop 26 bestaande woningen in Oostvoorne t.p.v. Park Fazano;
adviseur van bestuur en directie. Het verslag van de ■■
Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan
raad van commissarissen staat in deel C.
■■
Sloop van de kerk en het gebouw Alver;
Bestuur: SOR heeft als rechtspersoon de stichtings
■■
Eindafrekening Hoeksteen;
vorm en wordt bestuurd door één bestuurder. Deze
■■
Eindafrekening Berlagehof;
positie is geïncorporeerd in de functie directeur-
■■
Afboeken kosten van vervallen projecten;
bestuurder. De directeur-bestuurder wordt bij
■■
Haalbaarheidsonderzoek herbestemming gebouw Rietplaat;
gestaan door drie directeuren, die aan het hoofd staan van de respectievelijke afdelingen Wonen,
■■
heeft SOR twee stafafdelingen: HRM en Beleid en
Correctie van levensduren van intramurale gebouwen naar een maximaal 40-jarige exploitatie;
Vastgoedontwikkeling en Financiën. Hiernaast ■■
Project Meerval afvoeren van de investeringslijst.
Bestuursondersteuning, waar bestuurssecretariaat,
■■
beleidscoördinatie en communicatie zijn
Besluiten t.a.v. beheer van de portefeuille
ondergebracht.
■■
Extern accountant: Sinds 2010 is BDO als accoun tant gecontracteerd. BDO heeft in het voorjaar van
murale portefeuille; ■■
■■
Gravin;
accountant in zijn verslag verder in op de ■■
■■
plein: huurders jonger dan 55 jaar, mits passend bij
vertegenwoordiging in de zin van de Overlegwet.
leefstijl, zijn ook toegestaan; ■■
Ontkoppeling van de huurcontracten voor woning en garage in de Plussenburgh;
werkzaamheid van het HPF behandeld. Daarnaast
■■
Tijdelijke afwijking van toewijzingsbeleid in Stads
Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurders In paragraaf 5.8.1 worden de samenstelling en
■■
Het niet doorberekenen van de bouwrente aan een deel van de kopers van nieuwbouwappartementen
van commissarissen gaat als opdrachtgever van de beoordeling van de accountant.
Eenmalige huurverlagingen t.b.v. aanpak leegstand nieuwbouw;
2012 de jaarstukken van 2011 gecontroleerd en in het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad
Nieuwe PMC-indeling van de woning- en intra
worden ook de rol en positie van de bewoners
■■
Huurharmonisatie de Kristal;
commissies toegelicht.
■■
Huurbeëindiging van een welzijnsinstelling,
Ondernemingsraad: Deze is in maart 2002 ingesteld
huurreductie nieuwe instelling, bedrijfswaarde
als personeelsvertegenwoordiging bij SOR. Het
verlaging met 65% als gevolg van acute
verslag van de OR is in paragraaf 3.1.2 opgenomen.
bezuiniging gemeente Rotterdam;
Klachten- en geschillencommissie: deze behandelt
■■
Aanvraag van verplichte horecavergunning voor
klachten van bewoners, woningzoekenden en
23 recreatiezalen in Rotterdam als gevolg van
bewonerscommissies en bemiddelt tussen SOR en
verscherpte regelgeving;
Bestuursverslag
■■
9
Vaststellen voorwaarden en vereisten ten aanzien
In het overleg tussen ondernemingsraad en bestuur
van camerabewaking woongebouwen SOR op
der zijn ten aanzien van het personeelsbeleid de
verzoek en voor rekening van bewoners.
volgende onderwerpen behandeld: ■■
e-learning;
■■
werkkostenregeling;
Wijzigen van de waarderingsgrondslag vanaf de
■■
kilometervergoeding;
jaarrekening 2012 van historische kostprijs naar
■■
loopbaanbudget;
bedrijfswaarde (sociaal bezit) c.q. marktwaarde
■■
mobiele telefoonregeling;
(commercieel bezit);
■■
risicoinventarisatie en -evaluatie;
■■
Uniformering effectieve uren gemaakt in t.i. en b.v.;
■■
bedrijfskleding.
■■
Vaststellen parameters FMP, MJB en bepalen
Besluiten t.a.v. bedrijfsvoering en organisatie ■■
onrendabele top nieuwbouw (conform CFV);
Over de organisatieontwikkeling zijn besproken:
■■
Begroting 2013;
■■
organisatieverbetertraject ‘De lat gaat omhoog’
■■
Meerjarenbegroting 2013-2022;
■■
pilot aanbesteding standaardopdrachten
■■
Treasury jaarplan 2013;
■■
het reglement van de Klachten- en
klachten- en mutatieonderhoud; ■■
Geschillencommissie; ■■
advies samenvoeging huur- en servicekosten administratie en benoemen coördinator;
in rekening brengen van incassokosten aan de
■■
advies reductie personeelsformatie en sociaal plan;
huurder;
■■
stand van zaken derivatenportefeuille van SOR.
■■
Inrichting van digitale factuurverificatie;
■■
Sale and lease back: vaststellen van de evaluatie,
Communicatie met de achterban vindt plaats via
procedurebeschrijving en bepaling positie t.o.v.
nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens mede
dispositiebeleid, strategisch voorraadbeleid en
werkersbijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de
investeringsstatuut;
verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van
■■
Vaststellen dispositiebeleid;
de ondernemingsraad zijn voor de medewerkers
■■
Vaststelling uitvoeringsplan organisatieverbeter
toegankelijk via het intranet. Publicatie wordt
traject ‘De Lat gaat Omhoog’;
afgestemd met de directie.
■■
■■
Aangaan van een strategische alliantie met Lelie zorggroep;
3.1.3 K lachten- en geschillencommissie
Deelname aan collectieve aanvraag via Aedes ter
De commissie heeft conform het eigen reglement een
verkrijging van de ANBI-status.
tweeledig doel: ■■
Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners
3.1.2 Ondernemingsraad
commissies in de gelegenheid klachten in te dienen
De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als
over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor
personeelsvertegenwoordiging bij SOR. Gespreks
zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR
onderwerpen zijn het personeelsbeleid in brede zin,
zich niet bereid toont om het betreffende besluit te
de organisatieontwikkeling en de jaarrekening- en
herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling van de klacht.
begroting. ■■
Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of
De OR had begin 2012 zeven zetels, waarvan er zes
een bewonerscommissie buiten een bevoegde
waren bezet. In de loop van 2012 hebben twee leden
rechterlijke instantie om, door voor beide partijen
zich teruggetrokken om persoonlijke redenen. Van
bindende uitspraken te doen.
wege de aangekondigde inkrimping van het aantal
De commissie rapporteert aan de directeur-bestuurder.
SOR medewerkers tot onder 100 medewerkers heeft de OR besloten om het aantal zetels terug te brengen
Gedurende 2012 zijn drie klachten aanhangig
naar vijf. In 2012 is de aandacht van de OR vooral
gemaakt, waarvan één niet ontvankelijk is verklaard.
uitgegaan naar het organisatie verbetertraject binnen
Een klacht over financiële compensatie wegens
de afdeling Wonen en naar de beoogde verbreding
overlast is ongegrond verklaard. Een klacht over
van het traject naar de rest van de organisatie.
gefactureerd mutatieonderhoud aan een ex-bewoner is kort voor de jaarwisseling ingediend. Deze wordt in 2013 behandeld.
10
tot € 50.000,- per opdracht een verplichting aan te 3.1.4 Integriteitsbeleid
gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover
Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de
de statuten daar ruimte toe bieden.
integriteitscode, de klokkenluidersregeling en de e-gedragscode: ■■
■■
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het
De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt
ontwerp, de implementatie en de werking van de
door alle werknemers onderschreven. In deze code
interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze
staan aanwijzingen en voorschriften voor houding
systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleids
en gedrag naar de medewerkers onderling, naar
vorming, processen, taken en het beïnvloeden van
huurders en naar derden.
gedrag. Maar ook met andere aspecten van de
In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.
organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen
Deze regeling biedt de mogelijkheid om bij
te realiseren en potentieel wezenlijke fouten,
geconstateerde onregelmatigheden, die niet
verliezen of fraude of de overtreding van wetten en
binnen de werking van de integriteitscode opgelost
regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te
kunnen worden, bij een onafhankelijk persoon
signaleren. SOR beseft terdege dat het hebben van
deze onregelmatigheden te melden. De regeling
adequate en effectieve risicobeheersings- en controle
voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien
systemen hier geen absolute garantie toe biedt.
daar aanleiding toe is een beoordeling door de raad van commissarissen. In 2012 zijn geen ■■
Ten aanzien van risicobeheersing onderkent SOR op
meldingen gedaan.
hoofdlijnen vijf risicogebieden:
In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling
■■
Financiering en fiscaliteit. De belangrijkste risico’s
gekomen op de integriteitscode, gericht op het
die hierbinnen vallen zijn de renterisico’s en
gebruik van digitale communicatiemiddelen, met
rentederivaten. Het proces rondom het aangaan
name ten aanzien van correct gedrag bij het
hiervan wordt gevoerd binnen het maandelijks
gebruik van e-mail en van internet.
liquiditeitenoverleg, dat zich houdt aan de criteria
Bespreking van het gewenste gedrag en toezicht op
zoals gesteld in het treasurystatuut. In het
de getoonde integriteit behoren tot de taken van alle
liquiditeitenoverleg worden de liquiditeiten
leidinggevenden. In 2012 is begonnen met integratie
planning, het liquiditeitenbeheer en de meerjaren
van de afzonderlijke regelingen in één document.
exploitatieprognoses behandeld. Deze
De verwachte afwikkeling van de bijbehorende
instrumenten dragen eraan bij dat risico’s
procedure valt in de tweede helft van 2013.
hanteerbaar blijven. Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van
Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens
SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaansprake
persoon, waarbij in overleg met de OR gekozen is
lijkheid enkele instrumenten voor handen om het
voor een persoon buiten de werkorganisatie. De
risico op naheffing door de fiscus bij faillissement
omvang van de organisatie wordt als te beperkt
te minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten
gezien om een naaste collega op een dergelijke
de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te
positie te benoemen. De rol van de vertrouwens
betalen.
persoon is het bespreken van ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar het gaat om intimidatie
■■
Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases:
of intimiteiten. Gedurende 2012 zijn geen meldingen
initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,
gedaan in het kader van integriteitschendingen,
uitvoering, afrekening. Voordat naar een nieuwe
overige onregelmatigheden of ongewenste situaties
fase kan worden overgegaan wordt over een bij de
in de werksfeer.
af te sluiten fase behorend beslisdocument formeel door de directeur-bestuurder een besluit genomen.
3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR
In zowel het fasebeslisdocument als het statusdocu
SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld
ment is een SWOT analyse een vast onderdeel.
aan het organisatieschema en begrensd door de
Hierin wordt een opsomming gegeven van de
jaarbegroting. De statuten bevatten de bepalingen
mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s
ten aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.
worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.
Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en
Deze fasering werkt als trechter waarmee zowel de
Bestuursverslag
11
projectbegroting als de exploitatieopzet steeds
ten aanzien van het vaststellen en
preciezer en zekerder worden. Door de gefaseerde
implementeren van huren gescheiden over
besluitvorming bestaan er drie momenten waarop
twee directies.
besloten wordt of een project al dan niet door kan gaan. De directie verantwoordt elk kwartaal de
■■
ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van
voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en
de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van
de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.
apparatuur, continuïteit en het technisch beheer.
Om beter inzicht te krijgen in de procesrisico’s
De gegevensintegriteit is gewaarborgd door
worden de processen systematisch vastgelegd en
achtervangprocedures gecombineerd met de
intern beoordeeld. Voor de komende jaren wordt
toegangsbeveiliging. Deze laatste wordt onder
aandacht geschonken aan verdere risicobeheersing
steund door een aan- en afmeldprotocol van
in de processen. Bij al zijn voorstellen aan de
nieuwe en vertrekkende medewerkers. De
bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming
beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen
brengt het management risico’s schriftelijk in beeld.
deels bij SOR zelf en deels bij de aanbieders van
De aankoop van grond en gebouwen is onderhevig
gehoste diensten. Voor de ondersteuning en de
aan besluitvorming in de raad van commissarissen.
beleidsvorming op dit vlak wordt expertise bij
Bij aanbestedingen wordt overwegend meervoudig
externe bureaus ingehuurd. Ten aanzien van de
aanbesteed, waarbij de controle op de levens
continuïteit van de systemen is in 2013 een uitwijk
vatbaarheid van de meedingende bouwbedrijven
faciliteit gebouwd. De continuïteit en de gegevens
onderdeel is van de procedure.
integriteit zijn daarmee nog beter gewaarborgd. Twee maal per jaar wordt de werking van deze
■■
Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is
uitwijkfaciliteit getest op werking.
gericht op het in stand houden van de kwaliteit van het pand op het functionele niveau van oplevering van de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te
3.2
Bestuurlijke organisatie
beperken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel mogelijk gekozen voor hoogwaardige en
3.2.1 Organisatiestructuur
onderhoudsarme materialen. Hiermee wordt
De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht,
tevens het risico op waardevermindering beperkt.
waarmee de groeistrategie van SOR beheerst uit
De planning van onderhoudsbeurten en renovaties
gevoerd kan worden. Met het aanstellen van
gebeurde door middel van de beoordeling door de
directeuren is inhoud gegeven aan delegatie van
onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van
verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In Figuur 1
de ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan
is de topstructuur weergegeven. De nadere organisa
met onderhoudscycli. In 2012 is een deel van het
torische invulling staat in paragraaf 4.6. Naar aan
bezit op basis van conditiemeting volgens NEN-
leiding van het verbetertraject zullen in 2013
normering in kaart gebracht, in 2013 volgt de rest.
aanpassingen gedaan worden aan het organogram.
De hierop gebaseerde meerjaren onderhoudsbe groting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee de
3.2.2 Verbindingen
totale onderhoudskosten worden beheerst. De
Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een
aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via
holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling
een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen
gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van
vanaf € 1.000,-, uitgezonderd spoedeisende of
vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te
specialistische werken.
komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten instelling in juridische zin
■■
Exploitatie. De risico’s betreffen hier vooral huur
zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de
derving en leegstand. Huurderving door wan
projectontwikkeling. Met ingang van 2013 is SOR
betaling wordt door de incassoprocedure
vennootschapsbelastingplichtig geworden. In 2013 zal
ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende
daarom beoordeeld worden in hoeverre de huidige
betaling en reeds voor de eerstvolgende uitblij
juridische structuur nog voldoet aan het doel waartoe
vende betaling is geëscaleerd tot het niveau van
zij is ingericht. In Figuur 1 is de juridische structuur
aanmaning. Daarnaast zijn verantwoordelijkheden
weergegeven.
12
Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR
Juridische structuur
Organisatiestructuur
SOR
Raad van commissarissen
SOR Holding b.v.
directeur-bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM Senior Village Numansdorp b.v.
SOR Vastgoedontwikkeling b.v. Wonen
Financiën
Vastgoedontwikkeling
SOR Voordeban B.V.
nemen deel aan gezamenlijk woningmarktonderzoek. De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters
De daaruit voortkomende kennis wordt binnen SOR
is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten
voornamelijk aangewend voor het strategisch voor
instelling de volledige zeggenschap heeft over de
raadbeleid (zie paragraaf 5.3).
dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitslui tend plaats met als doel te leveren aan de toegelaten
Woonruimtebemiddeling wordt samen met de
instelling. Bovendien is ervoor gekozen om de vereis
collega-corporaties in de stadsregio Rotterdam
ten ten aanzien van verantwoord maatschappelijk
georganiseerd via Woonnet Rijnmond. Binnen SOR
ondernemerschap en daarmee ook de vereisten aan
leidt dit tot richtlijnen en voorschriften bij de verhuur
het toezicht die van toepassing zijn op de toegelaten
van woningen (zie paragraaf 5.7). Het werkgebied van
instelling op de dochters van toepassing te laten zijn.
SOR ligt deels op de Hoeksche Waard, dat buiten de
In geen van de bv’s is personeel ondergebracht.
stadsregio Rotterdam valt. In dit gedeelte van het werkgebied heeft SOR afspraken met collega woning
3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden
corporatie HW Wonen.
SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet Rijn mond. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan de
Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij structu
sectorbrede contacten die we kunnen en willen
reel collegiaal contact met drie andere corporaties die
onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen
zich net als SOR met name toeleggen op seniorenhuis
van de sector in brede zin, waar ook SOR baat bij
vesting. Het doel van het overleg is bespreken van
heeft.
gezamenlijke problematiek en waar mogelijk het vinden van oplossingen en treffen van maatregelen
Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking
om onze belangen als seniorenhuisvesters op de
inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid
gewenste wijze voor het voetlicht te krijgen.
en woonruimtebemiddeling in de Stadsregio Rotter dam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed op de beleidskeuzes die SOR maakt. Voor woonruim tebemiddeling is dat op directe wijze, doordat de regionale huisvestingsverordening hierop toeziet. De inhoud van de verordening is in samenwerking tussen Maaskoepel en de Stadsregio Rotterdam tot stand gekomen. Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraadbe heer is de invloed op het beleid van SOR indirect. Wij
13
Project de Gravin in Oud-Beijerland biedt behalve 203 appartementen in diverse prijsklassen een breed scala aan wijkvoorzieningen voor jong en oud.
14
B
Ondernemingsverslag 4 Ondernemingsplan
15
6 Jaarrekening
36
4.1
Visie op markt en maatschappij
15
6.1 Balans
36
4.2
“Onderweg naar 2015”
15
6.2 Resultatenrekening
38
4.3 Investeringsstrategie
16
6.3 Kasstroomoverzicht
40
4.4
Financieel-economische strategie
16
6.4
Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde
41
4.5
Maatschappelijk ondernemerschap
16
6.5
Algemene toelichting op de jaarrekening
42
17
6.5.1 Regelgeving
42
6.5.2 Grondslagen voor consolidatie
42 42
4.6 Organisatieontwikkeling 5
18
6.6
5.1 Financiën
Beleid en resultaten
18
6.6.1 Algemeen
42
5.1.1 Ontwikkelingen 2012
18
6.6.2 Materiële Vaste Activa
42
5.1.2 Resultatenrekening
19
6.6.3 Vastgoedbeleggingen
43
5.1.3 Balans
19
6.6.4 Financiële Vaste Activa
44
5.1.4 Bedrijfswaarde
19
6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen
44
5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose
19
6.6.6 Liquide Middelen
44
5.1.6 Treasury
20
6.6.7 Groepsvermogen
44
5.1.7 Beoordeling door CFV
22
6.6.8 Voorzieningen
44
5.1.8 Beoordeling door WSW
22
6.6.9 Langlopende Schulden
45
6.6.10 Kortlopende Schulden
45
6.7
45
5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen 22
Toelichting op de balans
Toelichting op de resultatenrekening
5.1.10 Grondposities
23
6.7.1 Algemeen
45
5.1.11 Sponsoractiviteiten
23
6.7.2 Opbrengsten
45
5.2 HRM
23
6.7.3 Bedrijfslasten
45
5.2.1 Formatie
23
6.7.4 Rentebaten en rentelasten
46
5.2.2 Ziekteverzuim
24
6.8
47
5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers
24
5.3
24
Strategisch voorraadbeleid
5.4 Vastgoedontwikkeling
26
5.4.1 Projectenplanning
26
5.4.2 Projecten in uitvoering
26
5.4.3 Aan- en verkoop
27
5.5
27
Behoud van woningkwaliteit
5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud
27
5.5.2 Planmatig onderhoud
28
5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving
28
5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting
28
5.6 Huurprijsbeleid
28
5.7 Verhuurbeleid
29
5.8
31
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
5.8.1 Bewoners
31
5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector
32
5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
34
Kengetallen jaarrekening 2012
Ondernemingsverslag
4 Ondernemingsplan
15
In Rotterdam voert de gemeente de regie in de ontwikkeling van woonservicegebieden, door deel gemeentes en partijen uit de sectoren wonen, welzijn
In 2011 heeft SOR een nieuw ondernemingsplan
en zorg en uiteraard de bewoners te betrekken. Voor
vastgesteld, te vinden op de website www.sor.nl. Het
SOR biedt dit enerzijds de gelegenheid om de eigen
ondernemingsplan staat niet op zichzelf, maar volgt
gebouwen een duidelijkere positie te geven in de
op het plan dat we in 2007 vaststelden voor de
buurt en anderzijds de mogelijkheid om de buurt ook
periode tot 2011, met een verlengde horizon tot
in de gebouwen uit te nodigen. De beoogde uitkomst
2016 voor de voorraadontwikkeling. Veel van de
is dat vrijwilligerswerk en mantelzorg zo een stimu
keuzes die we toen maakten, zijn nog steeds actueel.
lans krijgen. Aansluitend is er de verwachting bij SOR
De omstandigheden zijn in het afgelopen jaar echter
dat de verhuurbaarheid hierdoor verbetert.
danig gewijzigd, zowel in de wereld om ons heen, als binnen de organisatie. Daardoor komen accenten anders te liggen.
4.2
“Onderweg naar 2015”
In het ondernemingsplan kwam de nadruk meer
4.1
Visie op markt en maatschappij
op de beheerde voorraad te liggen. Middels het formuleren van nieuwe product-marktcombinaties en
De visie van SOR is dat de doelgroep senioren steeds
met de in 2009 doorgevoerde organisatiewijziging
meer diversiteit kent. Naarmate bewoners ouder
krijgt de organisatie de middelen om gerichter
worden, is er in toenemende mate behoefte aan vrije
aansluiting op de markt te maken. Hiermee maken
tijdsbesteding nabij de woning. Maar er zijn er ook
we een stap naar meer bij leefstijlen aansluitende
velen die zich tot op hoge leeftijd gezond en goed
producten. Met het verdwijnen van de investerings
voelen en die actief willen zijn in verenigingen, door
ruimte zal in 2013 nog meer focus liggen op de
te sporten of anderszins. De woongebouwen van SOR
beheerorganisatie en willen we verdere stap zetten
bieden altijd de benodigde beschutting, maar zijn
in de professionalisering van onze dienstverlening.
door hun centrale ligging ook een goede uitvalsbasis om de gewenste activiteit te ontplooien.
De positie die SOR inneemt hebben we als volgt
SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde
■■
samengevat:
die de stap van woonomgeving naar passende leef
■■
■■
■■
■■
SOR integreert de werelden van wonen, welzijn en zorg;
een signalerende rol. Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen
SOR stimuleert de totstandkoming van hechtere sociale netwerken;
consulenten hebben een actieve ondersteunende rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben
SOR bedient de verschillende senioren met passende product-marktcombinaties;
spelen, maar ook vanuit de organisatie van SOR zelf wordt hier invulling aan gegeven. De woon
SOR is dé woningcorporatie voor 55-plussers in de regio;
omgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorg aanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een rol
SOR is aanspreekbaar op haar brede maatschappelijke positie;
omgeving, maar ook in samenwerking met partijen,
■■
SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden;
■■
SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar woningen.
gebouwen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage aan buurt- en wijkontwikkeling rondom onze complexen beoordeeld. De beheerteams hebben
De portefeuille-indeling in drie categorieën blijft
een integrale rol in de leefbaarheid in en om onze
bestaan:
complexen. De samenwerking tussen woon
■■
Woningen zijn ons kernproduct;
consulenten, huismeesters en onderhoudsopzichters
■■
Verpleeg- en verzorgingshuizen zijn onze, in
is geïntensiveerd wat ruimte biedt tot het ontstaan
omvang, tweede categorie. De investerings- en
van diversiteit in de dienstverlening.
beheerplanning hiervan stellen wij in overleg met onze zorgpartners op;
16
■■
Het derde portefeuilledeel bestaat uit bedrijfsen maatschappelijk onroerend goed. Middels dit
4.4
Financieel-economische strategie
vastgoed kunnen wij veel maatschappelijke functies herbergen. In geval van commerciële aanwending
De financiële prognose is het tweede kaderstellende
leveren zij het benodigde rendement voor onze
element in de uitvoering van de strategie. In ons
maatschappelijke en sociale huurtaken.
ondernemingsplan hebben wij de volgende doelen gesteld:
In ons beheermodel staat het leefklimaat voorop. De
■■
meter, die ons scherp houdt op onze prestaties op
Positief jaarresultaat, op basis van historische kostprijs.
klanttevredenheid is daarbij een belangrijke graad ■■
Solvabiliteit boven de 10%, op basis van historische kostprijs.
het vlak van onderhoudsbeleid, sociaal beheer en de dienstverlening. Omdat onze gebouwen zonder
■■
Rentedekkingsgraad boven de 1,25.
uitzondering midden in woonwijken staan, hebben
■■
Investeringsbeslissingen worden op basis van
wij belang bij goede samenwerkingsrelaties met de
bedrijfswaarde genomen. De gehanteerde set
ons omgevende partijen: (deel)gemeenten, collega-
parameters wordt jaarlijks geactualiseerd.
corporaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Hier
Op grond van de gewijzigde accountantsrichtlijn
werken wij dan ook aan, evenals aan een gezond
RJ645 zijn wij met ingang van 2012 overgegaan
bedrijf in termen van financiële resultaten en vak
op waardering op bedrijfswaarde. De financiële
kundige medewerkers.
resultaten staan in de jaarrekening. Een nadere beschouwing staat in paragraaf 5.1.
4.3
Investeringsstrategie 4.5
Maatschappelijk ondernemerschap
Hoewel de investeringsbegroting naar € 0,- is terug gebracht, blijven wij wel vasthouden aan onze uit
Het maatschappelijk ondernemerschap van SOR is
gangspunten. Investeringen in vastgoed worden langs
gestoeld op drie pijlers:
een meetlat gehouden, die bestaat uit de volgende
■■
■■
De investering versterkt de portefeuille in zijn
prestatievelden wonen en zorg, toewijzen, verhu
aansluiting op de markt. Strategisch voorraadbeleid
ren en vervreemden en betrekken van huurders bij
geeft de kaders aan waarbinnen geopereerd wordt. ■■
■■
Bevordering van het leefklimaat van de bewoners. Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH-
elementen:
De locatie voldoet aan kwaliteits- en nabijheids
beleid en beheer. ■■
Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten
eisen ten aanzien van voorzieningen, winkels en
behoeve van professionele en vrijwilligers
openbaar vervoer.
organisaties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan
De woningen voldoen aan het standaard pro
de BBSH-prestatievelden wonen en zorg en
gramma van eisen van SOR, dat voor het eerst is opgesteld in 1995 en sindsdien voortdurend is
leefbaarheid. ■■
Milieubewuste investeringen, ten behoeve van
doorontwikkeld. In 2012 is begonnen met het
beheersbare woonlasten gekoppeld aan
programma van eisen te verbijzonderen naar de
comfortabele woningen in toekomstvaste
PMC’s die wij onderscheiden.
gebouwen. Hiermee wordt inhoud gegeven aan het BBSH-prestatieveld kwaliteit en instandhouding
Het gebied waar de toelating voor is afgegeven,
woningbezit.
omvat Stadsregio Rotterdam en de drie westelijke
In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in
gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is SOR
beeld gebracht.
actief (zowel in het beheer en eigendom van bestaande woningen als in projectontwikkeling) in acht van de twintig gemeenten die binnen het werkgebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.
Ondernemingsverslag
4.6
17
Organisatieontwikkeling
In 2012 zijn geen wijzigingen aan het organogram gedaan. Wel is onder druk van de kostenbesparingen en de wegvallende investeringsprojecten afscheid genomen van een aantal medewerkers. Binnen de afdeling Wonen, die de hele front office omvat, is een begin gemaakt met een verbeterslag van de dienst verlening. Tot eenzelfde traject in de rest van de organisatie is in het vierde kwartaal besloten. Het traject behelst een analyse van het taken- en verantwoordelijkhedenpakket, de functies en de personeelsbezetting, en zal in 2013 uitgevoerd worden. Figuur 2: Organigram van de SOR
Klachten- en geschillencommissie Raad van commissarissen
Huurdersplatform Ondernemingsraad
Directeur-Bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM
Directiesecretariaat
Wonen
Onderhoud Vastgoedbeheer Bedrijfsruimten
Financiën
Communicatie
Vastgoedontwikkeling
Office management
Financiële administratie
Office management
Receptie en Woonwinkel
Controller
Projectmanagement
Beheerteam Noord
Huuradministratie
Project controlling
Beheerteam Zuid
Servicekosten administratie
Beheerteam Te Hoogerbrugge
ICT Facilitair
18
5 Beleid en resultaten
worden. De tijdelijke regeling behelst het verhuren van tenminste 90% van de DAEB-woningen aan inkomens tot de inkomensgrens (zie paragraaf 5.7).
5.1
Financiën
Het WSW heeft, onder druk van de achtervangers, de wijze van bepalen van de onderpandswaarde
De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan
gewijzigd. Het effect hiervan voor SOR is een daling
de jaarrekening 2012, zoals deze door de accountant
van de onderpandwaarde met € 211 miljoen, waar
is gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf
door de waarde van de leningen langdurig hoger is
betreffen de geconsolideerde cijfers van de toe
dan de onderpandswaarde (zie ook paragraaf 5.1.8).
gelaten instelling en onderliggende bv’s.
Op grond hiervan verstrekt het WSW gedurende langere periode geen nieuwe borgingsruimte. Omdat
5.1.1 Ontwikkelingen 2012
al het bezit bij het WSW in onderpand gegeven is,
De kredietcrisis blijft voortduren en blijft een forse
is het ook niet mogelijk om delen van de niet-DAEB
invloed houden op de woningmarkt. Door de aan
portefeuille als onderpand voor commerciële
houdende stagnatie op de koopmarkt blijven wij
financiering te laten fungeren. Gevolg hiervan is dat
merken dat de afzet van de middeldure huur
de investeringsruimte voor eigen ontwikkeling tot
woningen achterblijft bij de verwachting. Gevolg
nihil is terug gebracht.
hiervan is een hogere dan geprognosticeerde huur derving. Deze huurderving doet zich zowel voor in
In 2012 hebben de eerste gesprekken plaatsgevonden
bestaand bezit als ook in nieuwbouwbezit. Door de
met de belastingdienst over de heffing van
verder dalende rente naar historische lage niveaus zijn
vennootschapsbelasting bij de zogenoemde zorg
meerdere corporaties in de problemen gekomen als
corporaties. Onderwerp van deze gesprekken was de
gevolg van margin calls op de derivatenportefeuille.
openingsbalans per 1 januari 2012. Doelstelling van
SOR heeft net als een aantal andere corporaties
de fiscus is om te komen tot één vaststellings
derivaten met een negatieve marktwaarde, maar dit
overeenkomst met alle zorgcorporaties. SOR blijft
heeft niet geleid tot margin calls van de betrokken
aanspraak maken op de redelijke overgangstermijn,
banken.
die is overeengekomen in de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst. Op grond daarvan blijven
Begin 2012 werd de sector opgeschrikt door ernstige
wij bovendien van mening dat SOR pas vanaf 2013
financiële problemen bij Vestia. Als gevolg van de
vennootschapsbelastingplichtig is. Als gevolg van de
extreem lage rente was Vestia niet in staat om aan de
waardedaling van het bezit is ingeschat dat de
margin verplichtingen te kunnen voldoen. Om toch
komende jaren er geen heffing zal plaatvinden.
aan de verplichtingen te kunnen voldoen is er een
Voor 2012 heeft dit een positief effect van circa € 3,5
reddingsplan opgesteld, waarbij een bijdrage van de
miljoen op het jaarresultaat.
banken en van de corporaties verwacht wordt. Deze laatste is vertaald in een voorgenomen heffing door
Op grond van de wijzigingen in de RJ645, heeft SOR
het CFV van € 750 miljoen door de corporatiesector.
met ingang van 1 januari 2012 de waarderings
Gezien de voorgenomen verhuurdersheffing verwacht
grondslagen van het vastgoed aangepast. In het
het CFV bij nog meer corporaties problemen.
verleden was deze gebaseerd op historische kostprijs, de nieuwe waardering is gebaseerd op bedrijfswaarde
In het afgelopen jaar is geen voortgang geboekt op
voor sociaal vastgoed (DAEB) en marktwaarde voor
het omzetten van de EU-regeling in wetgeving.
commercieel vastgoed (niet-DAEB). De keuze is
Verwacht was dat de Herzieningswet toegelaten
ingegeven door het feit, dat hiermee inzichtelijk
instellingen volkshuisvesting in 2012 zou worden
gemaakt wordt wat de intrinsieke waarde van SOR is
goedgekeurd, maar deze doelstelling is door het
en daarmee de mogelijke ruimte om verbeteringen
kabinet niet gehaald. Met de Herzieningswet zal de
c.q. investeringen in het bestaande vastgoed uit
in 2011 ingevoerde tijdelijke regeling worden ver
te voeren. Geconstateerd kan worden dat de
vangen en wordt tevens geregeld op welke wijze de
economische crisis ook voor SOR negatieve gevolgen
administratieve splitsing van het bezit in een DAEB-
heeft: het commerciële vastgoed heeft een waarde
en een niet-DAEB-gedeelte vormgegeven moet
daling laten zien van 0.7% in 2011 en 2.6% in 2012.
Ondernemingsverslag
19
Om de onderlinge vergelijkbaarheid te verbeteren
5.1.4 Bedrijfswaarde
heeft SOR voor haar berekeningen aansluiting
In 2012 heeft SOR de uitganspunten van de bedrijfs
gezocht bij de CFV- en WSW-parameters. Dit heeft tot
waarde herbeoordeeld en heeft de volgende aanpas
gevolg, dat de bedrijfswaarde verlaagd is. De belang
singen verwerkt:
rijkste aanpassingen zijn de grondwaarde (€ 5.000 per
■■
De inschatting van de onderhoudskosten is
woning i.p.v. actuele waarde) en de levensduur van de
verhoogd als gevolg van het inrekenen van een
verzorgingseenheden (met 10 jaar verkort)
groot onderhoudsingreep in het 25e en het 40e jaar. Hiermee is de ingerekende onderhoudsuitgave conform de intern gehanteerde parameters bij
5.1.2 Resultatenrekening
investeringen en sluit deze meer aan bij gemiddel 2012
2011
den in de sector. In 2013 wordt versneld conditie
bedrijfsopbrengsten
€ 62.646
€ 60.584
meting van het hele bezit uitgevoerd en worden
bedrijfslasten
€ 63.520
€ 44.974
de resultaten verwerkt in de bedrijfswaarde 2013
- € 873
€ 15.610
financieel resultaat
- € 35.810
- € 23.129
groepsresultaat
- € 36.683
- € 7.519
bedrijfsresultaat
■■
De grondwaardering is aangepast conform de uitgangspunten van het CFV (€ 5.000,- voor zelf standige woningen, € 2.500,- voor overige een heden). In het verleden werd door de SOR de commerciële grondwaarde in de bedrijfswaarde
De uitgebreide verlies- en winstrekening en de
opgenomen.
toelichting erop staan in hoofdstuk 6.2
■■
Er heeft een herbeoordeling van de levensduur van het zorgvastgoed plaatsgevonden. De levens duur is (op hooflijnen) verkort van een 50 jarige
5.1.3 Balans
naar een 40 jarige exploitatie. Als onderdeel van Activa
2012
2011
materiele vaste activa
€ 565.016
€ 634.245
heroriëntatie plaats op de levensduur van
vastgoedbeleggingen
€ 224.019
€ 210.958
zorgvastgoed.
financiele vaste activa
€ 2.025
€ 2.617
€ 60.299
€ 33.862
€ 851.359
€ 881.682
€ 27.300
€ 57.300
€ 3.843
€ 34.700
2012
2011
€ 111.461
€ 204.430
€ 28.453
€ 18.613
langlopende schulden
€ 693.571
€ 635.359
kortlopende schulden
€ 17.874
€ 23.280
€ 851.359
€ 881.682
€ 27.300
€ 57.300
€ 3.843
€ 34.700
vlottende activa totaal nog te ontvangen leningen uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
het strategisch voorraadbeleid vindt een verdere
De bedrijfswaarde bedraagt per einde 2012: DAEB portefeuille
527.575.619
Niet-DAEB portefeuille
246.521.334
Totaal bedrijfswaarde
774.096.953
5.1.5 M eerjaren exploitatieprognose Passiva eigen vermogen voorzieningen
totaal met financiers overeen-gekomen leningen aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
Als gevolg van de daling van de berekende onder pandswaarde door het WSW is de investeringsruimte van SOR verdwenen. Was er in de oude situatie nog sprake van een onderpandswaarde van € 809 miljoen, in de nieuwe situatie is deze met € 211 miljoen verlaagd naar € 598 miljoen. De nominale waarde van de leningenportefeuille bedraagt per einde 2012 € 693 miljoen. Rekening houdend met de waarde van de ontwikkelgronden en de liquiditeitspositie van SOR levert dit een negatieve ruimte op van € 35 miljoen. Uit de beoordeling bleek dat ook de kasstroom
Een uitgebreide balans en de toelichting erop staan in
conform WSW-parameters, dus inclusief de fictieve
hoofdstuk 6.1
jaarlijkse aflossing van de leningen met 2%, langdurig negatief was en pas aan het einde van de prognose periode van 10 jaar positief wordt. Dit alles heeft tot het besluit geleid alle nieuwbouwontwikkelingen stop te zetten.
20
Tabel 1: Meerjarenbegroting 2013-2018 Balanstotaal
2013
2014
2015
2016
2017
2018
820.244
781.104
759.898
750.243
743.196
739.782
Weerstandsvermogen
96.672
88.276
82.271
80.241
80.202
83.602
Solvabiliteit
11,8%
11,3%
10,8%
10,7%
10,8%
11,3%
De investeringsstop is verwerkt in de laatst vast
Ondanks de slechte marktomstandigheden is er, door
gestelde meerjarenbegroting. Voor de meerjaren
optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in
begroting gelden de uitgangspunten:
de markt, een verbetering gerealiseerd op het uit
■■
Gemiddelde huurstijging: inflatie+1,5% in de jaren
zetten van de overtollige middelen.
2013-2017, in de jaren daarna inflatie (2,0%). ■■
■■
■■
Stijging van loon- en onderhoudskosten van
Eind 2010 heeft SOR voor € 110 miljoen aan finan
inflatie+1%.
ciering aangetrokken, waarmee alle destijds geplande
Herfinancieringsrente: forward rente per medio
investeringen en herfinancieringen tot eind 2017
november, verhoogd met een opslag van 0,5%.
gegarandeerd waren. Als gevolg van de veranderende
Lange rente vanaf 2016: 5,25%.
ratio’s bij het WSW heeft SOR al haar investeringen stopgezet en heeft SOR een ruime liquiditeitspositie.
In de meerjaren exploitatieprognose is tevens rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de
In het eerste half jaar van 2013 wordt gewerkt aan
saneringsbijdrage, ondanks dat de wettelijke grond
een risicoinventarisatie in de portefeuille intramuraal
hiervoor ontbreekt. In de meerjarenraming zijn alleen
vastgoed. Tevens wordt overgeschakeld op conditie
projecten meegenomen, die in uitvoering zijn (de
meting als systematiek om de onderhoudsingrepen te
BuitenBan, De Gravin en Het Facet).
plannen en begroten. De uitkomsten uit beide activiteiten zijn bepalend voor de investeringen die
In 2013 zullen we de financiële stuurparameters, zoals
wij noodzakelijk achten in het bestaande bezit.
de gewenste solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan to value herijken, mede gebaseerd op de nieuwe
Als gevolg van het stopzetten van de investeringen
waarderingsgrondslagen en de veranderde markt
ontwikkelt de liquiditeitspositie van SOR zich positief,
omstandigheden. Op basis van de oude waarderings
mede door de inschatting van de vertraagde VPB
grondslagen levert dit tabel 1 op.
heffing. Deze vertraagde heffing wordt veroorzaakt door de waardedaling van het bezit, waardoor er voor
5.1.6 Treasury
meerdere jaren compensabele verliezen ontstaan.
De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan liggen vast in het in 2011 herijkte Treasurystatuut.
Derivatenposities
In het treasuryjaarplan zijn de mandaten in de
Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik
organisatie en de activiteiten voor 2012 beschreven.
van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s.
Door het later starten van projecten, heeft SOR het
Op grond van het geldende interne treasurystatuut is
afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad.
het gebruik van financiële instrumenten slechts
Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Ondernemingsverslag
21
toegestaan voor zover er een materieel verband met
overeengekomen dat wanneer de driemaands euribor
het belegde/gefinancierde vermogen kan worden
rente onder een bepaalde ondergrens zou komen, er
gelegd, en zolang de toepassing ervan tot een positie
door SOR een vastgestelde hogere rente betaald dient
van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt,
te worden, zolang de driemaands euribor rente onder
die een lager risicoprofiel heeft dan een positie
die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage
zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
rente in 2012 is SOR verplicht de vastgestelde hogere rente te betalen.
SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt
De oorspronkelijke doelstelling van SOR destijds is
SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is erop
geweest een extendible lening af te sluiten met een
gericht om voor langere looptijden zekerheid te
uitgestelde storting. Op het moment van het afsluiten
hebben over de maximaal verschuldigde rente.
van de overeenkomst was nog niet exact te bepalen
Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door
wanneer de liquiditeiten noodzakelijk waren. Er is
gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten
nooit de intentie geweest een separate derivaten
worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele
constructie op te zetten. Het was de bedoeling om
waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs
deze derivaten op te nemen in een door Fortis Bank
van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor
te verstrekken lening. Daarom zijn de door de Fortis
zover derivaten een aantoonbare sterke hedge
Bank afgesloten derivaten nooit als derivaten
vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande
constructie aangemerkt, temeer omdat hiervoor nooit
leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge
contracten getekend zijn. In de huidige markt en ten
accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per deri
tijde van het verzoek aan Fortis Bank bleek echter dat
vaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste
Fortis Bank de financiering niet kan/kon verstrekken
van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd
tegen acceptabele kredietopslagen. Effectief heeft
van de lening waar het derivaat mee is gehedged. De
SOR de lening van € 52,7 miljoen bij een andere bank
derivatenpositie van SOR staat in Tabel 2.
dan de Fortis/ABN AMRO afgesloten en heeft zij nu een losstaande derivatenportefeuille. Met de Fortis/
De derivaten zijn onder te verdelen in caps, die zijn
ABN AMRO worden nu de contractuele voorwaarden
aangekocht met een hoge uitoefenprijs (strike) en
van deze (derivaten)constructie vastgelegd.
geschreven floors, die niet zijn gekoppeld aan onder liggende leningen. De combinatie van een gekochte
Als gevolg van de aangescherpte regelgeving kunnen
cap en een geschreven floor wordt aangemerkt als
de swaptions niet meer als hedge gezien worden en
een collar. Voor de geschreven floor ontvangt SOR een
dient de SOR de negatieve waarde van ruim 11 mln.
premie die kan worden gebruikt ter financiering van
ten laste van het resultaat te brengen. Doelstelling
de Caps. Per ultimo 2012 bedraagt de waarde van
van SOR is om de swaption niet te verkopen (doel
deze constructies € 483.000,- negatief.
stelling was opname in een leningovereenkomst) en zullen de koersmutaties in de komende jaren ten
In het verleden zijn er door SOR derivaten (caps en
gunste/laste van het resultaat gebracht worden.
floors) afgesloten om de rente-risico’s van leningen
De overige derivaten (knock-in floor en de IRS)
met een variabele rente te beperken. Om de kosten
kunnen wel als aan lening gekoppende derivaten
van de cap te beperken is met de bank
gekwalificeerd worden.
Tabel 2: niet-gekoppelde derivaten Cap[1]
Positie
Hoofdsom
Strike
Einddatum
Marktwaarde d.d. 31-12-2012
Long
€ 4.700.000
5,00%
1-7-2014
Nihil
Long
€ 4.000.000
5,00%
2-3-2015
Nihil
Long
€ 15.882.000
5,50%
1-3-2016
Nihil
Long
€ 22.300.000
5,00%
2-1-2015
Nihil
Hoofdsom
Strike
Einddatum
Marktwaarde
Short
€ 4.700.000
3,00%
1-7-2014
Neg. € 233k
Short
€ 4.000.000
3,00%
2-3-2015
Neg. € 250k
Short
€ 52.700.000
4,25%
2-1-2055
Neg. € 11,2 mln.
Floor
Swaption
22
Tabel 3: Gekoppelde derivaten Derivaten
Positie
Hoofdsom
Conditie
Strike
Eind-datum
Gekoppeld aan lening
Marktwaarde d.d. 31-12-2012
Knock-in Floor
Short
€ 52.700.000
3,25%
1,50%
02-01-2015
2010006/7
Neg. € 3,6 mln.
Cap
Long
Cap
Long
€ 10.440.000
6,00%
15-01-2013
23 + 39
Nihil
€ 10.000.000
5,00%
01-07-2013
87
Nihil
Cap
Long
€ 4.000.000
5,00%
01-07-2013
idem
Nihil
Cap
Long
€ 52.700.000
5,00%
02-01-2015
2010006/7
Nihil
IRS
Long
€ 52.700.000
3,93%
02-01-2035
201006/7
Neg. € 14,6 mln.
De derivaten Tabel 3 in zijn gekoppeld aan geborgde
voldeed aan de eisen van het WSW is SOR gevraagd
leningen, maar zijn niet in deze leningen verwerkt. De
een herstelplan op te stellen.
Caps hebben geen waarde, aangezien de uitoefenprijs (strike) relatief hoog is ten opzichte van de actuele
Eind januari 2013 heeft SOR het herstelplan aan het
rentecurve. De Knock-in floor, IRS en Swaption
WSW aangeboden. Hangende het oordeel over het
hebben een substantieel negatieve waarde van in
herstelplan heeft het WSW in 2012 geen krediet
totaal € 17,2 miljoen. Deze waarde wordt veroorzaakt
waardigheidsoordeel afgegeven.
door de (extreem) lage rentecurve. 5.1.9 F inanciële ondersteuning buitenlandse 5.1.7 Beoordeling door CFV
instellingen
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op
SOR is in het verleden regelmatig benaderd voor
grond van het BBSH, de jaarstukken en de ingezonden
internationale projecten. In 2010 heeft SOR een
verantwoordingsstukken over 2011 beoordeeld en
beoordelingskader vastgesteld voor de ondersteuning
geconstateerd dat het vermogen op balansdatum
van buitenlandse instellingen om nieuwe verzoeken
groter is dan het voor SOR vastgestelde risicobedrag
aan te toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de
plus vermogensbeklemming. Het door het CFV
steun daar plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is
bepaalde volkshuisvestelijk vermogen bedraagt
voor de huisvesting van mensen met lage inkomens
23,7%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt
en/of beperkingen die het dagelijkse leven hinderen,
13,9%. Op grond hiervan heeft het CFV het oordeel
dat de steun gaat naar projecten waar het senioren
“voldoende solvabiliteit” afgegeven. Daarnaast heeft
betreft en dat de steun plaatsvindt in een land of
het CFV SOR het continuiteitsoordeel A2 gegeven.
regio die aansluit bij de belevingswereld van de eigen bewoners.
5.1.8 Beoordeling door WSW In 2009 heeft het WSW SOR toestemming gegeven om
In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het
het maximaal te borgen bedrag te bepalen op 95%
gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en
van de bedrijfswaarde. In 2011 heeft het WSW SOR als
dertien Rotterdamse corporaties waaronder SOR in
kredietwaardig beoordeeld. Begin 2012 is onder druk
Durban in Zuid-Afrika. Daar is een woningcorporatie
van de achtervangers het beleid aangescherpt: alleen
opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan
de verpleeg- en verzorgingshuizen kunnen voor
een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel
maximaal 95% van de bedrijfswaarde worden
van SOR bedraagt € 34.034,-, waarvoor van het
geborgd, het overig vastgoed kan geborgd worden
Ministerie van VROM toestemming is ontvangen. SOR
tot 50% van de WOZ-waarde.
houdt rekening met een eventuele niet volledige inbaarheid van hoofdsom en rente.
Door deze beleidswijziging is de borgingscapaciteit van SOR verlaagd van € 809 miljoen naar € 598
In 2010 is besloten tot de garantstelling voor een
miljoen, een daling van € 211 miljoen. Rekening
lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in
houdend met de overliquiditeit van € 52 miljoen per
Kroatië. SOR staat garant voor de rente en aflossing
einde 2011 was er nog sprake van een negatief saldo
(€ 24.929.-) Met deze lening kan een woning
in de verhouding borgingscapaciteit versus
bouwproject gerealiseerd worden, bestemd voor
opgenomen leningen van € 35 miljoen. Omdat ook de
senioren en mensen met een beperking. Eind 2012
operationele kasstroom op WSW uitgangspunten niet
hebben wij van DIGH (Dutch International Guarantees
Ondernemingsverslag
23
for Housing) vernomen dat Residencija 55+ in gebreke
5.1.11 Sponsoractiviteiten
is gebleven en dat de rente en aflossing over 2012
Door SOR zijn in 2012 geen sponsoractiviteiten
niet betaald zijn. Wij dringen er bij DIGH op aan om
ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006-04.
inzicht te verschaffen in de financiële situatie van Residencija 55+.
5.2
HRM
5.1.10 Grondposities In de afgelopen jaren heeft SOR diverse grondposities
5.2.1 Formatie
verworven. Hiermee wil zij haar positie met
In 2012 is de organisatie met één medewerker
betrekking tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling
gekrompen van 107 naar 106 medewerkers. In figuur
veiligstellen. In 2012 heeft SOR haar grondpositie
4 staat de ontwikkeling van de laatste vijf jaar. Met
uitgebreid met één aankoop ter plaatse van de
het vertrek van drieëntwintig medewerkers en de
Tuinlaan in Schiedam.
komst van tweeëntwintig medewerkers was het totaal aantal mutaties vijfenveertig. Negen medewerkers Jaar van verwerving:
Gemeente, locatie:
hebben op eigen verzoek de organisatie verlaten, zes medewerkers hebben gedwongen de organisatie
Rotterdam, Hoogvliet, Meerval
1996
moeten verlaten en bij acht medewerkers liep het
Rotterdam, Schiebroek, Vredevorstkerk
2004
contract van rechtswege af. Er zijn in 2012 geen
Oostvoorne, Fazantlaan
2007
medewerkers doorgestroomd. Per einde 2012 waren
Numansdorp, Molenpolder
2008
er 106 medewerkers in dienst. In figuur 5 is de verde
Rotterdam, Centrum, KPN Binnenrotte
2008
ling naar leeftijd en geslacht weergegeven. Naast de
Oud Beijerland, Boerderij Dijkzicht
2009
medewerkers in dienst zijn er in 2012 in totaal acht
Oud-Beijerland, Bijlschoollocatie
2010
tien externe krachten ingehuurd. In 2012 hebben er
Oud Beijerland, Karel Doormanstraat
2011
elf stagiairs/leerlingen stage gelopen bij SOR.
Schiedam, Tuinlaan
2012
Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie 100%
120
80% 100
60% 40%
80
20% 0%
60 2008
2009
Aandeel mannen
2010 Aandeel vrouwen
2011
2012
Aantal medewerkers
Aantal fte’s
Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012 20 15 10 5 0 t/m 24 jaar
25 t/m 34 jaar Vrouwen
35 t/m 44 jaar
45 t/m 54 jaar Mannen
55 en ouder
24
Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim 5%
4%
3%
2%
1%
0% 2007
2008
2009
2010
Kort verzuim
2011
2012
Totaal verzuim
5.2.2 Ziekteverzuim Het totaal van het ziekteverzuimpercentage bedroeg
5.3
Strategisch voorraadbeleid
in 2012 3,86%, het kort ziekteverzuim 1,53%. Ten opzichte van 2011 is het totaalverzuim met 1,16%
Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraad
gestegen en het kort ziekteverzuim met 0,17%
ontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud,
gedaald. Het landelijke gemiddelde totaal verzuim
worden onderbouwd vanuit het strategisch voorraad
ligt bij woningcorporaties op 4,1% en bij de overheid
beleid. Met het strategisch voorraadbeleidsplan, dat
op 5,3%.
eind 2012 is opgesteld, wordt inhoud gegeven aan de beoogde kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling
5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers
van de vastgoedportefeuille.
De beoordeling van medewerkers is erop gericht te zorgen voor ontwikkeling van kennis, vaardigheden
In onze vastgoedportefeuille maken wij onderscheid
en competenties. Daartoe hanteren wij een drie
in zelfstandige woningen, bedrijfsonroerend goed en
voudige gesprekscyclus (plannings-, functionerings-
verpleeg- en verzorgingshuizen. Voor de woningen
en beoordelingsgesprek) en wordt jaarlijks een
portefeuille zijn in 2012 nieuwe productmarktcombi
opleidingsbudget vastgesteld op basis van 4% van de
naties geformuleerd, waarmee gespecificeerde
bruto loonsom. In 2012 was een budget beschikbaar
klantgroepen worden gekoppeld
van € 169.000,- dat voor 87% is benut.
aan een nieuwe productindeling. De klantgroepen zijn omschreven op basis van leefstijl, leeftijd,
In 2012 heeft SOR geëxperimenteerd met e-learning,
inkomensprofiel en levensfase. De productindeling is
gericht op het op niveau houden van de basis
gedaan op basis van huurklasse en voorzieningen in
vaardigheden van office software. De tevredenheid
en nabij de gebouwen.
is ambivalent: slechts 7 van de 16 medewerkers die zich hebben aangemeld, hebben de cursus volledig
De beoogde groei van SOR wordt gerealiseerd door
afgerond en geven de methode gemiddeld een 6,2.
zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop
De kritieken zijn in kaart gebracht en tevens zijn er
van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van
oplossingen gezocht om een groot deel van de
iedere investering is het standaard programma van
problemen te ondervangen. De verwachting is dat
eisen van SOR de leidraad. Het programma van eisen
e-learning een effectieve methode is om te leren,
bevat onder meer eisen ten aanzien van:
met de kanttekeningen dat niet ieder onderwerp zich
■■
voorzieningen, met name winkels.
geen vrijblijvend karakter mag hebben. Op grond daarvan is besloten om e-learning op een ruimer vlak te gaan gebruiken.
De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereik baarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van
leent voor de toepassing van e-learning en dat het ■■
De woningplattegrond, waarin onder andere ruime entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.
Ondernemingsverslag
■■
■■
■■
■■
25
Toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers
De ontwikkeling van de portefeuille Verpleging en
van zowel de woning als de buitenruimte, uit
Verzorging blijft achter bij de in het verleden reeds
gedrukt in nul tot vier sterren, volgens de
beoogde afname. De onzekerheden in de stelsel
in de regio Rotterdam gehanteerde Wijze
wijziging van het scheiden van wonen en zorg hebben
Uilen-waardering.
lange tijd besluitvorming in de weg staan. De signalen
Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het
dat de benodigde c.q. toegelaten capaciteit voor
Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau.
intramurale verzorging in hoog tempo afneemt zijn
Duurzaamheid, wat moet resulteren in een A-label
nu overduidelijk. In 2013 wordt beoordeeld met welke
volgens de EPA-classificatie.
aanpassingen en investeringsbesluiten wij die reductie
Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme
op zullen vangen.
materialen en installaties. Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als het erop aankomt intensieve zorg thuis geleverd kan
Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte
worden.
woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de Stadsregio Rotterdam weergegeven aan de hand van
Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met
een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een
eventuele toekomstige verkoop door waar mogelijk
maximale toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelen
afzonderbare bouwdelen te ontwerpen en voor de
betekent. Alle woningen die SOR bouwt worden in
appartementencomplexen een splitsingsakte op te
principe op het niveau van vier sterren gerealiseerd.
stellen. In nieuwbouwproject De Gravin is dit toe
De verdeling in de woningvoorraad per einde 2012
gepast en worden twee afzonderlijke bouwdelen met
staat in Tabel 5.
totaal 30 appartementen verkocht. Tabel 5: Toegankelijkheid woningen
Het dispositiebeleid van SOR voorziet in complex
Aantal
Aandeel
gewijze verkoop, rekening houdend met de wettelijke
geen
19
0%
vereisten die daarvoor bestaan. Ook dispositie
1 ster
302
6%
besluiten worden onderbouwd vanuit het strategisch
2 sterren
1.091
21%
voorraadbeleidsplan.
3 sterren
1.292
25%
4 sterren
2.459
48%
De verschuiving naar meer driekamerappartementen en meer vrije sectorappartementen ligt op koers. In 2012 is met de oplevering van 260 woningen waarvan 149 in Krimpen aan den IJssel een stap gezet naar een groter bezitsdeel in de randgemeenten. Na de huidige productie wordt het aandeel in randgemeenten nog verder vergroot (zie Tabel 4). Tabel 4: Portefeuille in ontwikkeling
woningen
Voorraad per einde 2012
In productie
Voorraad na realisatie
Doelverdeling
sociale huur
4.080
79%
66
4.146
78%
65%
vrije sector
1.083
21%
107
1.190
22%
35%
Rotterdam
4.490
87%
0
4.490
84%
75%
673
13%
173
846
16%
25%
tot 2 kamers
2.077
40%
0
2.077
39%
35%
vanaf 3 kamers
3.086
60%
173
3.259
61%
65%
totaal woningen
5.163
66%
173
5.336
66%
verpleging en verzorging
2.009
26%
42
2.051
25%
686
9%
48
734
9%
Regiogemeenten
bedrijfsruimten
26
toegelaten instelling aan de afdeling Wonen. Per
5.4
Vastgoedontwikkeling
einde 2012 waren vier projecten in uitvoering. Door dat het ieder grote projecten waren, sommige ver
5.4.1 Projectenplanning
deeld over twee fases, lopen de opleveringen over
De meerjarenprognose die in het najaar van 2012 is
meerdere kalenderjaren. Naast deze projecten wordt
opgesteld geeft geen ruimte meer voor nieuwe
gewerkt aan de voorbereiding van enkele kleinere
projecten. Desondanks heeft SOR een aantal
projecten. De realisatie daarvan is afhankelijk van de
ontwikkellocaties in bezit en is er sprake van een
te maken keuzes in 2013.
aantal benodigde grote ingrepen in de bestaande voorraad. Door de specifieke financieringssituatie van
In onderstaande Tabel 6 zijn de opleveringen weer
SOR is het afstoten van de ontwikkellocaties
gegeven van de in uitvoering zijnde projecten
onverstandig. Dit zou immers leiden tot
gedurende 2012. De bijbehorende investeringen zijn
verslechterende ratio’s bij de toezichthoudende
terug te vinden in de geconsolideerde jaarrekening.
instanties. ■■
Facet (fase 2), Krimpen aan den IJssel: bouw gestart
In de eerste helft van 2013 zullen keuzes hieromtrent
in het voorjaar van 2011. In deze fase zijn in twee
gemaakt worden.Voor SOR betekent het concreet dat
gebouwen 149 huurwoningen gerealiseerd. Ople
in de eerste helft van 2013 de laatste uitvoerings
vering heeft respectievelijk voor de zomer en eind
projecten opgeleverd worden. Daarna zal op basis van
2012 plaatsgevonden. Samen met de eerste fase
het strategisch voorraadbeleid en de beoordeling van
van dit project zijn op deze locatie 157 huurwonin
de financierings- en investeringsruimte bepaald
gen, 54 verpleeghuisplaatsen, 395 m² bedrijfsruimte en 365 m² maatschappelijk vastgoed gebouwd.
worden welke projecten opgepakt kunnen worden. ■■
De Gravin, Oud-Beijerland: in aanbouw sinds 2010
5.4.2 Projecten in uitvoering
van 66 sociale en 107 vrije sector huurwoningen,
Al het werk aan de projecten in voorbereiding en
30 koopwoningen, 42 verpleeghuisplaatsen,
ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoedont
2.800 m² bedrijfsruimte en 1.000 m² maatschappe
wikkeling BV door de afdeling Vastgoedontwikkeling.
lijk vastgoed. De oplevering loopt sinds eind 2012
Projecten worden na oplevering overgedragen aan de
en loopt tot in het eerste kwartaal 2013 door. ■■
BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): nieuwbouw van
Onderstaande opsomming geeft het inhoudelijk beeld
in totaal 111 sociale en vrije sector huurwoningen.
van Tabel 6:
Het project bevat drie gebouwen, met naast de
■■
Vlinderhof (fase 2), Brielle: in 2012 zijn de laatste
woningen ook 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m²
sociale en de resterende 18 vrije sector huur
maatschappelijk vastgoed. Hierin worden gevestigd
woningen opgeleverd. Totaal met fase 1 zijn na de
o.a. het deelgemeentekantoor, een vestiging van
oplevering op deze locatie 91 sociale en 111 vrije
de bibliotheek en winkels.
sector huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast is 200 m² bedrijfsruimte gereserveerd voor buurtvoor
De nadruk in de onderhanden en opgeleverde
zieningen. In overleg met de gemeente is het
projecten ligt op de bouw van niet-DAEB-woningen
openbare gebied ingericht.
en op de randgemeenten rond Rotterdam. Dit is
Tabel 6: Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012
Opgeleverd in 2011
Opgeleverd in 2012
Oplevering in 2013
DAEB
Woningen
31
111
12
Verpleging en verzorging
0
0
42
Bedrijfsruimten
0
12
12
Parkeerplaatsen
0
24
0
niet-DAEB
Woningen
36
256
73
Bedrijfsruimten
0
60
36
Parkeerplaatsen
0
0
0
Koop
Woningen
0
30
0
67
493
175
Ondernemingsverslag
27
overeenkomstig de strategische doelen, waarin toename van het bezit in de randgemeenten en een
5.5
Behoud van woningkwaliteit
toename van vrije sectorwoningen beoogd wordt. De toevoegingen aan de portefeuille Verpleging en
Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van
Verzorging bestaat geheel uit verpleegplaatsen in
de woningen het programma van eisen (PVE) richting
Krimpen aan den IJssel en in Oud-Beijerland. In beide
gevend. Bij renovaties wordt het als uitgangspunt
gemeenten zijn bestaande verzorgingshuizen
genomen, maar wordt tevens een bedrijfsmatige
gesloopt en zijn nieuwe verpleeghuizen gerealiseerd.
afweging gemaakt; de investering die gedaan moet worden om aan de vereisten te voldoen, moet in een
De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan
verantwoorde verhouding staan tot de bedrijfswaarde
de vereisten die SOR stelt ten aanzien van de aan
van het pand. Hiervoor zijn geen absolute kengetallen
wezigheid van openbaar vervoer en winkel
geformuleerd, omdat iedere investeringsmogelijkheid
voorzieningen. Afhankelijk van de locatie en het
in een complex op zijn merites wordt beoordeeld.
product worden voorbereidingen getroffen voor
Hierbij gaat het om de technische ingreep zelf, als ook
samenwerking met zorginstellingen tijdens de
de positie in de lokale woningmarkt en de positie in
exploitatie. Gezien deze toekomstige samenwerking
de gehele portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes
worden keuzes in het project altijd met instemming
bepaalt het beleid zoals omschreven in paragraaf 5.3
van de beoogde samenwerkingspartner gemaakt. De
de kaders.
begeleiding van en controle op deze keuzes worden gedaan door de interne projectteams, waarin alle
In 2012 zijn wij begonnen met de omschakeling van
betrokken afdelingen tijdens en na de projectfase
onderhoudsplanning op basis van standaard cycli naar
vertegenwoordigd zijn.
een planning op basis van conditiemeting. Hiermee wordt de focus verlegd van het opvolgen van de cycli
5.4.3 Aan- en verkoop
naar de beoordeling van de staat van het gebouw.
In het najaar is een nieuw dispositiebeleid
Vanaf 2013 zal de stap gemaakt worden naar het
geformuleerd. Hiermee worden kaders, voorwaarden
beleidsmatig bepalen van de minimale gewenste
en doelen gesteld aan eventuele verkopen. Inmiddels
conditie op grond van het strategisch voorraadbeleid
is helder geworden dat vanuit de financiële strategie
en zullen de resterende gebouwen volgens deze
verkoop noch aankoop voorkeursmethoden zijn om
systematiek beoordeeld worden.
de vastgoedportefeuille te ontwikkelen. In beide gevallen is onder de geldende omstandigheden
5.5.1 K lachten- en mutatieonderhoud
sprake van verslechterende ratio’s.
Het onderhoud van de woningvoorraad heeft kwaliteitsbehoud tot doel. Het klachten- en mutatie
In 2012 hadden wij vier gebouwen, die niet meer in
onderhoud is gericht op herstel in goede staat en
de portefeuille van SOR passen, op de nominatie staan
betreft het onderhoud dat voor verantwoordelijkheid
om complexgewijs te verkopen. Hierin zijn wij niet
en rekening van de verhuurder komt. Het mutatie
geslaagd, mede als gevolg van de slechte marktom
onderhoud heeft een functie in de verhuurbaarheid
standigheden. In de zomer is besloten dit initiatief
van de woning. Eventueel onderhoud dat tot de
stop te zetten.
verantwoordelijkheid (en rekening) van de huurder behoort, kan door SOR gedaan worden. Het behoort
Onderdeel van het nieuwbouwproject De Gravin in Oud-Beijerland is de bouw van 30 koop appartementen. Eind 2011 waren er 19 verkocht, eind 2012 was er nog één bijgekomen. De overige appartementen worden verhuurd, indien zij niet alsnog verkocht zijn binnen afzienbare tijd na oplevering. De oplevering vindt plaats begin 2013.
dan tot dezelfde processen als het klachtenonderhoud.
28
5.5.2 Planmatig onderhoud
5.5.4 R ealisatie van de onderhoudsbegroting
Het planmatig onderhoud is gericht op de instand
Bij de uitvoering van het onderhoud is SOR binnen de
houding en waar nodig vervanging van bouwdelen en
begroting gebleven. Op klachten- en mutatieonder
installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme
houd is een overschrijding gemaakt van bijna 30%, op
materialen is het kostenniveau van het onderhoud, in
planmatig onderhoud is een onderbesteding gereali
sectoraal opzicht, beperkt. Een kenmerk van recente
seerd van 28%. Oorzaken voor deze afwijkingen van
nieuwbouw is dat er in toenemende mate met
de begroting liggen in een combinatie van aan
installaties wordt gewerkt om de energieprestatie te
bestedingsresultaten en beperking van de activiteiten
verbeteren en om het gebruiksgemak te verhogen.
planmatig onderhoud.
Het gevolg hiervan is dat de lasten gedurende de exploitatie op dit punt hoger worden.
Sinds 2010 maken wij grote kosten met de vervanging van brandmeldcentrales en het op orde krijgen van de
Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het
bouwkundige brandpreventieve voorzieningen in de
onderhoud aan de installaties wordt het PVE in acht
verzorgingshuizen in onze portefeuille. Na controle
genomen, en wordt gestreefd naar verbetering van de
door de brandweer en de gemeente Rotterdam in 2010
energie-efficiëntie en naar de toepassing van onder
bleek dat op enkele complexen snellere actie nodig
houdsarme materialen. Dit leidt soms tot investerin
was om aan de nieuwste brandveiligheidsvereisten te
gen, maar beperkt op de langere termijn de
kunnen voldoen, dan wij aanvankelijk in onze planning
onderhoudslasten en deels ook de woonlasten van de
hadden. Ook in 2012 hebben wij in zes gebouwen de
huurders.
centrales aangepast. De hiermee gemoeid gaande kosten worden ten dele opgebracht door de hurende
De vervanging van installaties door nieuwe
zorginstelling en ten dele door SOR zelf.
verbeterde varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie. Sinds in juli 2011 de EPA-normering in het woning
Een tweede kritische installatie in verzorgingshuizen is
waarderingsstelsel is toegepast kunnen wij
de drinkwaterinstallatie. Het gevaar van legionella
innovatieve installaties (zoals WKO-installaties),
besmetting is daar relatief groot en vereist zorgvuldig
verdisconteren in de maximaal toegestane huur. Voor
beheer ervan door de gebruiker van het pand. Voor
SOR betekende het, dat voor ongeveer 3.900 wonin
alle gebouwen bestaan beheerplannen om
gen de waardering hoger werd, maar voor ongeveer
besmettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Deze
500 woningen de waardering lager werd.
bestaan voornamelijk uit periodieke controles en spoelinstructies, die door de gebruiker van het
5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving
gebouw (meestal een zorginstelling) uitgevoerd
SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen
worden. In 2010 hebben wij voor het laatst een grote
of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd
besmetting van een installatie gehad, waardoor een
binnen de servicekosten en drukt daarmee niet op
hele installatie tijdelijk buiten gebruik is gesteld om
de begroting. Bij dit onderdeel rekent SOR ook de
te reinigen. In 2012 hebben wij slechts enkele kleine
centrale hallen en recreatieruimtes in de complexen.
besmettingen gehad, die niet dergelijke maatregelen
Ook hiervoor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud
vergen, maar kunnen worden verholpen door spoelen
en de glasbewassing uit de servicekosten worden
van de installatie.
betaald. De directe omgeving van de complexen valt buiten
5.6
Huurprijsbeleid
het vizier van SOR, omdat er meestal sprake is van direct aangrenzend openbaar gebied dat door de
Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op
gemeente wordt onderhouden. De huismeesters
optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding
houden toezicht op het ontstaan van eventuele
hiervoor waren de verwachte afnemende financiële
obstakels in de directe omgeving van de complexen
resultaten. In dat jaar zijn streefhuren vastgesteld
en zorgen zo voor een ongestoorde en onbelemmerde
voor zover dat markttechnisch verantwoord wordt
toegang tot de complexen.
geacht. Deze huren worden bij mutatie gerealiseerd. Bij de jaarlijkse huurverhoging is de wettelijke ruimte van 2,3 % gebruikt in de sociale huurklasse.
Ondernemingsverslag
29
Tabel 7: Voorraad per 31-12-2012 Gemeente
Tot € 361,61
Tot € 517,64
Tot € 652,52
Vanaf € 652,52
Totaal
Brielle
1
64
71
157
293
Krimpen aan den IJssel
0
8
35
114
157
Oostvoorne
0
33
29
90
152
Rotterdam
474
2580
734
702
4490
Spijkenisse
0
3
48
20
71
475
2688
917
1083
5163
Totaal
Voor de vrije sector voeren wij sinds juli 2011 het
vrijkomend bezit hiervan af te wijken (Volkshuis
beleid dat gedurende 10 jaar de jaarlijkse huur
vestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste
verhoging 0,5%-punt hoger zal zijn dan de toe
mogelijkheid is directe bemiddeling, waarbij de
passelijke verhoging voor de sociale huursector. Dit
woning niet geadverteerd wordt, maar rechtstreeks
kan alleen worden toegepast op woningen met
aan een kandidaat wordt verhuurd. Deze methode
geliberaliseerde huurcontracten.
wordt vooral gebruikt voor de huisvesting van bijzon dere groepen, bij SOR met name kandidaten met een
De ontwikkelingen die zich in 2012 hebben voor
zorgindicatie of een urgentie en kandidaten die door
gedaan, hebben SOR genoodzaakt de inkomsten nog
woongroepen van senioren worden voorgedragen.
verder te verhogen. In principe geldt vanaf 2013 het beleid dat woningen op 90% van de maximaal
Omdat SOR zich richt op de huisvesting van uit
toegestane huur worden gebracht, behalve daar waar
sluitend 55-plussers, kiest SOR ervoor om bij de
dat markttechnisch niet haalbaar is.
vrijkomende woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd te adverteren. Reden hiervoor is dat het
In Tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad
beheermodel van SOR gericht is op een passende
over de verschillende prijssegmenten per gemeente.
woonsituatie voor deze, overigens diverse, doelgroep.
Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie- of meer
Bovendien zijn de investeringen in de woningen en de
persoonshuishoudens niet relevant, aangezien slechts
samenwerking met zorginstellingen gericht op het
aan één- en tweepersoonshuishoudens is verhuurd.
beschikbaar hebben van woningen waarin zorg geleverd kan worden aan klanten die dat nodig
In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed
hebben, direct of op termijn. Om markttechnische
en voor de verpleeg- en verzorgingshuizen is het CPI
overwegingen is in drie gebouwen afgeweken van dit
over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde
beleid.
index. In 2012 bedroeg de toegepaste index 2,3%. Advertenties via Woonnet Rijnmond 5.7 Verhuurbeleid
Via Woonnet Rijnmond zijn 814 advertenties geplaatst
SOR richt zich op de huisvesting van senioren. Voor de
voor sociale huurwoningen en 105 directe
verhuur betekent dit dat woningen verhuurd worden
bemiddelingen aangemeld. De verdeling over de
aan huishoudens zonder kinderen waarvan de leden
categorieën staat in Tabel 8. In een beperkt aantal
tenminste 55 jaar oud zijn. Door deze keuze heeft
gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring
SOR zich kunnen specialiseren wat betreft de vast
te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers
goedportefeuille, het dienstenpakket en vooral de
zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector.
expertise van haar medewerkers op die markt.
Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 9.
Huisvestingsverordening De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op
Tabel 8: Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen Aantal aanbiedingen
het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de
Lokaal maatwerk
woningzoekenden die in aanmerking willen komen
Volkshuisvestelijk labelen
38
5%
770
83%
voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voor
Voorwaardevrij
6
1%
waardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid
Directe bemiddeling
105
12%
bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het
Totaal aanbiedingen
919
30
Tabel 9: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E) Aantal personen
Leeftijd
Eenpersoons
tot 65 jaar
Jaarinkomen
vanaf 65 jaar Tweepersoons
tot 65 jaar vanaf 65 jaar
tot € 366,37
tot € 524,37
vanaf € 524,37
totaal
<= 22025,00
7
46
42
95
> 22025,00
6
28
54
88
<= 20675,00
5
55
116
176
> 20675,00
1
20
116
137
<= 29900,00
1
9
14
24
> 29900,00
0
4
43
47
<= 28225,00
0
18
64
82
1
6
107
114
21
186
556
763
> 28225,00
Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft SOR sinds
Passende toewijzing
het najaar van 2012 ook woningen in Oud-Beijerland
In het kader van het BBSH wordt de zogenoemde
dat in de Hoekse Waard ligt. De sociale huurwoningen
passendheid beoordeeld. Dit is gedefinieerd als de
worden conform de daar geldende regelgeving
verhuring van woningen tot de aftoppingsgrens (in
aangeboden en verhuurd. Daartoe werken wij samen
2012: € 524,37) aan huishoudens onder de inkomens
met corporatie HW Wonen.
grenzen en woningen boven de kwaliteitkortings grens (in 2012: € 366,37) aan huishoudens boven de inkomensgrenzen.
Verhuurresultaten In tabel 9 zijn de verhuurresultaten weergegeven, conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan
Het resultaat in 2012 is een passende verhuring in
het ministerie van BZK, waarbij inkomen, leeftijd en
68% van de gevallen. In 31% van de verhuringen is
omvang van het huishouden relevant zijn voor de
een laag inkomen in een dure woning gehuisvest.
beoordeling van de passendheid van de huisvesting.
Voor een belangrijk gedeelte zijn dit verhuringen aan
De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hier
65-plussers, die ook boven de aftoppingsgrens in
boven genoemde aantal aanbiedingen. Het verschil is
aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast
te verklaren door verhuringen buiten het werkgebied
wordt niet alleen het inkomen, maar ook het beschik
van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije
bare vermogen beoordeeld bij de verhuring. Met
sectorwoningen.
name de verhuur van woningen in de vrije sector gebeurt aan huishoudens die een eigen woning
Sinds 2011 wordt naast de BBSH-vereiste streng
hebben verlaten en daarmee vermogen beschikbaar
gecontroleerd op de toewijzingen van DAEB-
hebben gemaakt. Daarmee is deze scheefheid niet per
woningen aan huishoudens met inkomens onder
definitie niet passende huisvesting.
de € 34.085,-. In 2012 is in 90,1% (491 van de 545) van de verhuurde DAEB-woningen voldaan aan de EU-regeling. Tabel 10: Specificatie verhuringen tot € 361,66
tot € 517,64
vanaf € 517,64
totaal
Totaal
21
186
556
763
lage inkomens
13
128
236
377
49%
hoge inkomens eenpersoons tweepersoons tot 65 jaar vanaf 65 jaar
68% Passend
8
58
320
386
51%
19
149
328
496
65%
2
37
228
267
35%
14
87
153
254
33%
7
99
403
509
67%
31% “duur scheef” 1% “goedkoop scheef”
Ondernemingsverslag
31
Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt,
5.8
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
heeft SOR een verhuiskostenvergoeding in overeen stemming met de daartoe geldende wettelijke regeling. Daarnaast worden soms aanvullende
SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave
afspraken gemaakt. In 2012 zijn geen renovaties of
drie partijen die van direct belang zijn voor het
sloopwerken uitgevoerd waarop deze regeling van
uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorg- en
toepassing was.
welzijnsinstellingen en overheden. Overleg met HPF 5.8.1 Bewoners
Het HPF bestaat per einde 2012 uit vijf leden en een
Bewonersparticipatie
aspirant lid en heeft een eigen begroting en jaarplan.
Bewoners van SOR worden via twee manieren betrokken bij beleid en uitvoering van het werk.
SOR heeft zeven vergaderingen gehad met het HPF,
Het Huurdersplatform (HPF) is voor SOR de over
waarvan één samen met de leden van de RvC, die
koepelende gesprekspartner in de zin van de Overleg
deze zetel bekleden op voordracht van het HPF. In
wet op het gebied van strategie en beleid. Het HPF is
2012 zijn de volgende onderwerpen besproken:
een zelfstandige vereniging van de aangesloten
■■
Ondernemingsplan SOR 2011-2015;
bewonerscommissies van onze gebouwen en bestaat
■■
Opbouw en verdeling van de huismeester kostenpost in de servicekosten;
uit door de bewonerscommissies gekozen bestuurs leden. Naast de beleidsmatige agenda fungeert het
■■
Huurbeleid en de ontwikkeling van de financiële positie van SOR;
HPF als klankbord en adviseur voor de bewoners commissies in de gebouwen, zonder inhoudelijk
■■
Bijstelling reglement Klachtencommissie
belanghebbende te worden.
■■
Dispositiebeleid;
■■
Klanttevredenheidsonderzoek 2011 en het bijbehorende verbeterplan;
De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van bewoners van het specifieke gebouw waarbinnen zij
■■
Contracten met energieleveranciers;
actief is. Met name op het vlak van het dagelijks
■■
Ondersteuning van (op te richten) bewonerscommissies.
beheer, onderhoudsingrepen en keuzes rondom servicekosten is de bewonerscommissie de gespreks partner. Per einde 2012 waren er in 36 gebouwen (van
Het HPF houdt jaarlijks een vergadering met alle
de 53) bewonerscommissies aanwezig, waarvan 2 in
bewonerscommissies. Ook hier is SOR aanwezig.
oprichting. De bewonerscommissie en SOR voeren het overleg op basis van een samenwerkingsovereen
Leefbaarheid
komst, waarin onder andere de rechten en plichten
In de leefomgeving van de bewoners kiest SOR voor
volgend uit de Overlegwet zijn opgenomen.
een beheermodel dat erop gericht is om vooral die bewoners te ondersteunen voor wie het in contact
In de overige gebouwen slaagt SOR er niet in om een
blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De
commissie op te richten, wat meestal samenhangt met
inzet is drieledig:
de reeds hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners.
■■
Activering van de bewoners.
In de gebouwen waar geen bewonerscommissie actief
■■
Bevordering van het leefklimaat in het complex.
is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een
■■
Aansluiting behouden bij de woonomgeving.
jaarlijkse bewonersvergadering.
Het risico op vereenzaming wordt met het ouder worden groter en met deze inzet verwacht SOR dit te
Financiële bijdrage SOR
voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet is
Conform de Overlegwet ontvangen HPF en bewoners
de ontmoetingsruimte die in de meeste woon
commissies vergoedingen. Met het HPF worden
complexen aanwezig is. Het beheer van deze ruimtes
budgetafspraken gemaakt op basis van een jaarplan.
wordt gedaan door de bewoners zelf. Daarnaast
De bewonerscommissies ontvangen een bedrag
worden ook activiteiten georganiseerd. SOR
bestaand uit een basisbedrag plus een bedrag naar
ondersteunt de zelfwerkzaamheid hierin, door de
rato van het aantal woningen. De activiteiten
oprichting van activiteitencommissies. In veel gevallen
commissies ontvangen deze exclusief het basisbedrag.
wordt deze rol ingevuld door de bewonerscommissies.
32
Per einde 2012 waren er in vijf gebouwen activiteiten
gemaakt om te skypen. In 2013 wordt dit ook in
commissies actief.
andere gebouwen mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt gewerkt aan het beschikbaar maken van
Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de
buurtgerelateerd nieuws op het systeem, zodat
leefbaarheid te veel achteruit gaat en de behoefte
bewoners makkelijk op de hoogte zijn van wat er
aan activiteit groot is, wordt gekozen voor de
in de buurt gebeurt en georganiseerd wordt.
inschakeling van welzijns- of zorgpartners, om de activiteit een impuls te geven. Uiteindelijk is voor de
5.8.2 R elaties zorg- en welzijnssector
gezondheid en het welzijn van die bewoners die hun
SOR heeft met elf instellingen huur- en samen
vitaliteit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,
werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten
vertier en beweging de beste remedie voor het
hebben betrekking op verzorgings- en verpleeg
behoud van levenskracht. Het bevorderen van de
huizen, op de levering van extramurale zorg in
onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid
zelfstandige woningen en op welzijnsondersteuning
in het complex. In 18 gebouwen wordt door SOR een
in de complexen.
financiële bijdrage geleverd. Daarna is er in tien gebouwen ondersteuning op basis van een samen werkingsovereenkomst met de naburige of inpandige zorginstelling.
Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen Zorg- of welzijnsinstelling
Ondersteuning leefklimaat door
Aantal gebouwen waarin wordt samengewerkt Woongebouw
woonruimtebemiddeling Sinds 2010 past SOR in enkele gebouwen lokaal maatwerk toe, in de zin van de huisvestings
Domotica met alarm opvolging aanwezig
Verzorgings- of verpleeghuis
verordening (zie ook paragraaf 5.7). Het lokaal
Aafje
4
1
2
maatwerk heeft als doel het vrijwilligerspotentieel in
Middin/ Senions
2
2
1
de gebouwen te versterken. Het gekozen instrument
Careyn
2
2
0
daarvoor was een bewonersvertegenwoordiging uit
Catharinastichting
1
0
2
het gebouw voordrachten te laten doen. De evaluatie
Humanitas
3
0
0
na twee jaar liet zien dat het in drie gebouwen
Laurens
4
2
2
succesvol genoeg was om voort te zetten. Er is toe
MOB
1
0
0
name van het aantal door de bewoners zelf
Pameijer
1
0
0
georganiseerde activiteiten, wat wij als signaal
Sonneburgh
3
0
3
beschouwen van een goed leefklimaat.
Thermiek Lelie Zorggroep
Daarnaast is in woningadvertenties voorrang gegeven
Zorgwaard
aan wijkbewoners. Hiermee hebben we beoogd om
Totaal
2
0
0
10
0
4
1
1
1
28
7
15
nieuwe bewoners in staat te stellen hun eigen sociale netwerk in de buurt intact te houden en om hiermee
Naast deze gebouwen hebben wij nog zes op zichzelf
de omgeving beter te betrekken bij activiteiten in het
staande verzorgingshuizen in portefuille, die gehuurd
woongebouw. Deze voorrangsregel heeft weinig
worden door Lelie zorggroep, Laurens en Aafje. Bij
succes gehad en is na de evaluatie begin 2012 niet
deze gebouwen bestaat geen samenwerkingsovereen
meer toegepast.
komst, slechts een huurovereenkomst.
Innovatie ten behoeve van de leefbaarheid
Scheiden wonen en zorg
In een aantal gebouwen heeft SOR een domotica
In 2012 is begonnen met onderzoek naar de toekomst
systeem gebouwd, dat naast een geavanceerde
mogelijkheden van de verzorgings- en verpleeghuizen.
kijk-spreek-luisterverbinding vanuit de woning met
Door de scheiding van wonen en zorg en de overheve
de toegangsdeur tot het gebouw, ook andere toe
ling van een deel van dit domein van rijksoverheid
passingen kan krijgen. De ontwikkeling daarvan
naar gemeenten, is het risicoprofiel van deze panden
verloopt langzaam maar gestaag. In 2012 zijn in een
sterk gewijzigd in het nadeel van SOR. Omdat zowel
aantal van de gebouwen de systemen geschikt
SOR als de zorginstellingen geraakt worden door deze
Ondernemingsverslag
33
scheiding van wonen en zorg vindt het onderzoek
Bezuinigingen op de WMO hebben geleid tot een
deels gezamenlijk plaats. Het heeft eind 2012 geleid
verminderd aanbod van welzijnsondersteunende
tot een strategische alliantie met de Lelie Zorggroep.
activiteiten. SOR heeft geen gegevens over de
Deze is erop gericht de ingrepen in de gezamenlijke
gevolgen voor de zorgvraag, al is er het vermoeden
portefeuille integraal te plannen, rekening houdend
dat de vermindering op langere termijn zal leiden tot
met elkaars mogelijkheden en beperkingen. Beide
een eerdere of intensievere zorgvraag. In de wijk
vinden hun oorzaak in de snel wijzigende wettelijke
Overschie is het welzijnswerk in een gebouw na
omstandigheden; beperkingen zijn er op het vlak van
gemeentelijke bezuinigingen per 1 januari 2012
investeringen (door de corporatie) en exploitatie (door
overgenomen door zorgpartner Laurens. Om dezelfde
de zorginstelling). Maar de wettelijke omstandigheden
reden heeft SOR met MOB een contract gesloten ter
brengen beide partijen ook tot het verkennen van
ondersteuning van Ka Fook Mansion, de woongroep
nieuwe initiatieven.
voor Chinese ouderen. De rode draad is dat als gevolg van de wijzigingen in de AWBZ-financiering, zorg
De financiering en organisatie van individuele
partijen zich concentreren op hun kernactiviteit, zodat
persoonsalarmering in samenwerking met zorg
er minder ruimte is voor welzijnsondersteuning.
partners blijft moeilijk rond te krijgen. De inzet van door SOR gerealiseerde domotica (met beeld
Woonservicegebieden
verbinding via een alarmcentrale) loopt hierdoor
SOR beschouwt het woonservicegebied als een
vertraging op en blijft achter bij de doelstellingen.
alliantie, waarbij de rol van SOR bestaat uit vastgoed
Het leidt nog tot beperkte kwaliteit in relatie tot het
eigenaar en deskundige op het gebied van woon
beoogde aanbod.
zorgcomplexen met jarenlange ervaring in het samenwerken met zorginstellingen. Het nut van de
Welzijnsondersteuning
woonservicegebieden bestaat uit het ontstaan van
Door SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning vindt
een netwerk van buurtgenoten en organisaties. Door
in drie complexen plaats, met als doel een goed
leden uit het netwerk worden activiteiten ontplooid
woon- en leefklimaat. SOR gaat over tot het
met het oog op activeren en betrokken houden van
inschakelen (en daarmee subsidiëren) van welzijns
buurtgenoten, waaronder onze huurders.
ondersteuning in complexen waar het niet meer met bewoners of door de eigen medewerkers te organise
SOR is in Rotterdam actief betrokken bij vier van de
ren is. Het doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het
16 woonservicegebieden: in de deelgemeenten
leefklimaat binnen de complexen dusdanig is dat
Noord, Kralingen-Crooswijk, Delfshaven en Lage Land/
mensen er graag willen wonen. De problematiek die
Prinsenland. In nauw overleg met zorgpartners aldaar
wij in enkele gebouwen hiermee aanpakken, komt
dragen we via personele inzet, subsidies of huur
voort uit de niet goed bij elkaar aansluitende leef
verlaging of huurverlaging bij aan de verdere
stijlen van bewonersgroepen. Dit vindt zijn oorsprong
invulling ervan. De aard en inhoud in ieder van de
in sterk uiteenlopende culturele of maatschappelijke
gebieden heeft een ander karakter. Enerzijds doet dit
achtergronden.
recht aan de specifieke lokale situatie, anderzijds blijft de vraag onbeantwoord op welk niveau resultaten en
In één gebouw werkt SOR samen met stichting
effecten dusdanig gemeten worden dat de bijdrage
Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder
aan het gemeentelijk beleid inzichtelijk wordt. De
begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is
gemeente heeft in 2012 de eerste ervaringen opge
gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van
daan met een monitor voor de woonservicegebieden,
mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer
om het antwoord hierop te kunnen formuleren.
ondersteunt daarbij het woon- en leefklimaat in het
Uitkomsten hieruit zijn nog niet beschikbaar.
complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak. Na een relatief goed verlopen periode in 2009 en
In de randgemeenten rond Rotterdam vinden ver
2010, is er sinds 2011 een negatieve ontwikkeling in
gelijkbare initiatieven plaats. In Oud-Beijerland is een
leefklimaat en verhuurbaarheid merkbaar. In het
stuurgroep actief, die de verantwoordelijkheid heeft
najaar 2012 is begonnen met een bouwkundig
inhoud te geven aan woonzorgzonering. Voor Oud-
onderzoek van het gebouw, met het oog op een
Beijerland ligt het project De Gravin in het hart van
verbetering van verhuurbaarheid en leefklimaat.
een woonzorgzone. Zorgwaard start in 2013 met het
34
exploiteren van een grand café voor senioren in
De in 2011 gemaakte samenwerkingsafspraken tussen
De Gravin en omgeving.
de corporaties en de gemeente Rotterdam geven meer invulling aan de maatschappelijke doelen dan
5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
voorgaande prestatieafspraken. Voor SOR ligt de
SOR bezit woningen en grondposities in zes
nadruk hierin op de woonservicegebieden en
gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan
geschikte woningen voor senioren.
den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in de WGR+-regio Stadsregio Rotterdam. De zesde
Vogelaarwijken
gemeente, Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard.
In 2012 heeft SOR een beperkte bijdrage geleverd aan
Daarnaast heeft SOR grondposities in Schiedam en
vier van de zeven Rotterdamse Vogelaarwijken:
Numansdorp.
Rotterdam West, Rotterdam Noord, Vreewijk en Overschie. In tegenstelling tot de eerste twee jaren
Regionaal
heeft SOR sinds 2010 geen fysieke investeringen meer
SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de
gedaan, omdat de benodigde investeringen in de
Stadsregio Rotterdam, maar neemt wel deel aan
betrokken complexen reeds gedaan zijn. In 2012 zijn
discussiebijeenkomsten, die meestal door de Stads
in het kader van de Vogelaarwijken kosten gemaakt
regio in samenwerking met Maaskoepel
voor sociale uitgaven, gericht op de ondersteuning
georganiseerd worden. Ook bij de gezamenlijke
van bewoners en de betrokkenheid bij de omliggende
activiteiten van Stadsregio en Maaskoepel is te
buurt. Hieraan is behoefte gezien de verminderde
merken dat zij sterk beïnvloed worden door de elkaar
vitaliteit en mobiliteit van de bewoners van de
opvolgende kabinetten. Nog altijd is er geen wette
complexen. Met deze ondersteuning wordt eenzelfde
lijke basis in een nieuwe huisvestingswet voor een
doel nagestreefd als met onze deelname aan de
nieuwe huisvestingsverordening, hoewel er wel
woonservicegebieden: senioren te activeren en
behoefte aan is. Tegelijkertijd neemt de onzekerheid
mantelzorg te bevorderen.
over de vorm ervan toe: het nieuwe kabinet houdt vast aan het opheffen van de WGR+, dat de wettelijke basis vormt voor een regionale huisvestings verordening. Het gevolg zou zijn dat er weer gemeentelijke verordeningen komen. Voor SOR, met woningbezit in vijf gemeenten in de stadsregio, zou dat een forse hindering zijn in de dagelijkse verhuuractiviteiten. Gemeente Rotterdam Het overleg met de gemeente Rotterdam is in 2012 minder frequent geweest dan in eerdere jaren. Er zijn enkele bestuurlijke overleggen geweest tussen de gemeente en de woningcorporaties. Daarnaast vindt overleg plaats tussen de beleidsadviseurs van de afdeling Wonen en die van de woningcorporaties. Er is geen gestructureerd overleg geweest tussen de directie van SOR en die van de dienst Stads ontwikkeling (voorheen de diensten dS+V en OBR). Er zijn plannen om dit in 2013 in ere te herstellen. Op het terrein van wonen en zorg neemt de frequentie van overleg met de dienst MO (uitschrij ven) sinds eind 2012 toe. Het wederzijdse belang is de huisvesting van zorgbehoevende mensen goed te organiseren, nu de gemeente daar een veel grotere verantwoordelijkheid in krijgt.
35
Project BuitenBan in het stadshart van RotterdamHoogvliet bestaat uit woongebouwen Hoge Ban en Lage Ban, winkelruimten, bibliotheek en stadsdeelkantoor
36
6 Jaarrekening 6.1
Balans
Balans per 31 december 2012 Activa
2012
2011
527.575.619
590.408.311
28.381.401
31.133.085
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling Roerende zaken in exploitatie
2.551.165
2.507.494
Roerende zaken in exploitatie domotica
1.604.922
1.675.075
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.260.305
1.415.931
Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
3.642.540
7.105.140
565.015.952
634.245.035
202.505.407
165.710.892
21.513.718
45.246.683
224.019.125
210.957.575
1.475.681
2.068.328
548.930
548.930
2.024.611
2.617.258
791.059.687
847.819.868
Subtotaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling Subtotaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Geactiveerde derivaatkosten Hypothecaire lening u/g Vechtstroom IV Subtotaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Kortlopende Vorderingen Huurdebiteuren
174.096
188.065
3.397.429
1.728.011
Overlopende activa
2.116.637
1.525.650
Voorraden Te Verkopen Woningen
1.313.715
866.987
Overige vorderingen derden
65.634
1.350
7.067.511
4.310.063
Liquide middelen
53.231.549
29.552.162
Totaal vlottende activa
60.299.060
33.862.225
851.358.747
881.682.094
Te ontvangen BTW subtotaal kortlopende vorderingen
Totaal generaal P.M. Nog te ontvangen leningen Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
27.300.000
57.300.000
3.843.000
34.700.000
Ondernemingsverslag
37
Balans per 31 december 2012 Passiva
2012
2011
-
-
Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agio op aandelen Kapitaal
-
-
45
45
Overige reserve
111.461.069
204.429.717
Totaal eigen vermogen
111.461.114
204.429.762
11.720.832
486.295
Voorzieningen Voorziening negatieve waarde derivaten Afkoop renteconversie leningen
16.731.943
18.126.952
Totaal voorzieningen
28.452.775
18.613.247
10.733.197
11.359.575
682.332.545
623.502.556
110.414
103.311
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
394.909
393.408
693.571.065
635.358.850
Vooruit ontvangen huren
678.458
301.870
Schulden aan leveranciers
5.573.538
10.397.926
760.349
1.954.411
Overige schulden Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden
1.077.431
1.307.474
Overlopende passiva
9.784.016
9.318.554
17.873.792
23.280.235
851.358.747
881.682.094
Totaal kortlopende schulden
Totaal generaal P.M. Met financiers overeengekomen leningen Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
27.300.000
57.300.000
3.843.000
34.700.000
38
Toelichting bij de belangrijkste verschuivingen in de
(2011 = 25.6%) De daling van de solvabiliteit wordt
balansverhoudingen.
verklaard door aanpassingen in de gehanteerde
Als gevolg van de gewijzigde waardering (RJ 645) is
aannames/parameters in de bedrijfswaarde, die leidt
de balanswaardering gewijzigd. Tot en met 2011 vond
tot een mutatie in de waardering van de activa.
de waardering plaats op basis van historische kostprijs.
De langlopende schuldpositie is toegenomen met
SOR heeft er voor gekozen om het sociaal vastgoed te
€ 58.8 mln. Het betreft hier de opname van leningen
waardering tegen bedrijfswaarde en het commercieel
(€ 72.1 mln.), die eind 2010 contractueel waren
vastgoed tegen taxatie waarde. Op basis van de
vastgelegd en reguliere aflossingen (€ 13.3 mln.).
nieuwe grondslagen bedraagt de solvabiliteit 16.5%
Balanstotaal
2013
2014
2015
2016
2017
2018
820.244
781.104
759.898
750.243
743.196
739.782
Weerstandsvermogen
96.672
88.276
82.271
80.241
80.202
83.602
Solvabiliteit
11,8%
11,3%
10,8%
10,7%
10,8%
11,3%
6.2
Resultatenrekening
Winst- en verliesrekening over 2012 Operationele baten en lasten
2012
2011
50.675.593
49.371.237
7.314.642
7.164.275
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Bestaand Bezit Verkopen Nieuwbouw
66.751
-
-
1.005.375
865.856
535.445
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
1.271.662
1.269.103
Overige bedrijfsopbrengsten
2.451.814
1.238.984
62.646.318
60.584.420
Afschrijvingen
17.305.209
8.159.911
Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
21.334.406
12.581.580
Salarissen, sociale lasten en pensioenen
5.945.297
5.984.477
Lasten onderhoud
5.043.001
5.149.096
Overige Bedrijfslasten
4.171.102
4.209.232
Exploitatielasten
3.990.929
3.473.207
Leveringen en Diensten
5.683.526
5.379.905
46.292
36.881
63.519.762
44.974.290
-873.444
15.610.130
Rentebaten
5.848.272
6.142.847
Rentelasten
-29.830.800
-28.871.498
Renteresultaat
-23.982.528
-22.728.652
Exploitatie Panden in Beheer Totaal bedrijfslasten Operationeel resultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en -lasten
Waardeveranderingen van Financiële vaste activa
-11.827.185
-400.624
Financieel resultaat
-35.809.713
-23.129.276
Groepsresultaat
-36.683.158
-7.519.146
Ondernemingsverslag
Toelichting bij de belangrijkste elementen en
39
■■
De overige baten zijn € 2,1 miljoen hoger dan
afwijkingen in het jaarresultaat.
begroot. Er is voor domotica € 1,1 miljoen
T.o.v. de begroting en als gevolg van stelsel
gefactureerd voor voorgaande jaren en 2012, die
wijzigingen leiden de volgende zaken tot het jaar
niet was begroot. Tevens is de niet begrote
resultaat van € 36,7 miljoen negatief.
opbrengst van de pro rata-regeling in het kader
■■
Er is in 2012 voor het commercieel vastgoed een
van de BTW-wetgeving (€0,3 mln) voor 2012
taxatie gemaakt, deze taxaties hebben geleid tot
opgenomen en zijn er enkele reserveringen van
een afboeking van (-/- € 16,3 miljoen). Dit wordt verklaard door de waardedaling van het bestaande
■■
nog te betalen kosten vrijgevallen (€0,3 mln). ■■
vastgoed, maar tevens de lagere waarde van de
(-/-€ 2,0 miljoen). Dit komt doordat er meer is
opgeleverde nieuwbouw van de BuitenBan en Het
besteed aan advieskosten (-/- € 0,7 miljoen) en ICT
Facet (taxatiewaarde is lager dan historische
(-/- € 0,2 miljoen) en en de toename van de overige
kostprijs van de investeringen).
exploitatielasten (-/-€ 0,6 miljoen) ten opzichte van
Er is in 2012 een impairment uitgevoerd op de
de begroting, dit wordt verklaar door de forse
historische kostprijs van het kantoorgebouw van de
toename van verhuurkosten (makelaars enzovoorts)
SOR, de huidige taxatiewaarde blijkt lager dan de
om de leegstand tegen te gaan. Daarnaast is er
historische kosten (-/-€ 3,8 miljoen) waardoor er
sprake van een niet begroot verlies bij deel
een afboeking heeft moeten plaatsvinden. ■■
Door strengere regelgeving rondom de verant
nemingen (-/- € 0,3 miljoen). ■■
In de begroting 2012 was er nog rekening
woording van derivaten heeft de SOR een extra
gehouden met de vennootschapsbelasting (hier
niet begrote voorziening moeten vormen. Dit heeft
voor was € 2,3 miljoen begroot). Er was in 2012
het resultaat voor 2012 met € 11,4 miljoen
nog geen sprake van belastingplicht in het kader
verlaagd. Deze voorziening heeft betrekking op
van de Vpb.
een swaption voor een derivaat van € 52,7 miljoen. ■■
De algemene kosten zijn fors hoger dan begroot
De huren zijn € 1,8 miljoen lager dan begroot. Deze daling wordt geheel veroorzaakt door de hogere leegstand.
40
6.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode)
(× € 1.000) 2012
Bedrijfsresultaat
2011
-873
15.610
Afschrijvingen
17.305
9.361
Overige Waardeveranderingen
21.334
11.158
-
-
Vorderingen
-2.757
-705
Kortlopende schulden
-5.406
452
7
1.219
29.609
37.095
-
19.379
Aanpassingen voor:
Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal:
Overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Correctie Boekwaarde Verkopen Ontvangen interest Betaalde interest
562
6.143
-29.831
-28.871
Kasstroom uit operationele activiteiten
341
33.746
Investeringsactiviteiten Investeringen Desinvesteringen Kasstroom uit investeringen Mutatie financiële vaste activa
-37.408
-58.275
2.542
295
-34.866
-57.980
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-401 -34.866
-58.380
Financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden
72.160
10.540
-13.956
-26.326
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
58.204
-15.786
Toename/afname geldmiddelen
23.679
-40.420
Ondernemingsverslag
41
Mutaties in de marktwaarde van het niet-DAEB-bezit
6.4
Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde
De waardering van de niet DAEB voorraad is geba seerd op marktwaarde. Voor dat bezit heeft er een taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijk
Het DAEB-bezit van SOR wordt gewaardeerd tegen
taxateur. De mutatie in de waardering wordt als volgt
bedrijfswaarde. Het niet-DAEB-bezit wordt
verklaard:
gewaardeerd tegen marktwaarde. In deze paragraaf staan de mutaties in de waarderingen gedurende
Mutaties marktwaarde
2012.
Marktwaarde per 1 januari 2012
(× € 1.000,-) 165.711
Mutaties in het boekjaar
Mutaties in de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit
- Aankopen investeringen
Onrendabele investeringen worden ten laste van de
- Projecten afwaardering
herwaarderingsreserve gebracht. Als gevolg van het
- Projecten ontwikkeld in 2012
51.698
grote investeringsvolume van SOR van de afgelopen
- Waardedaling bestaand bezit
-3.918
jaren is de bedrijfswaarde per eind 2012 nagenoeg
Totaal mutaties
1.204 -12.190
36.794
gelijk aan de boekwaarde volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen te liggen. Bij investerings
Marktwaarde per 31 december 2012
202.505
beslissingen wordt deze vergelijking steeds gemaakt. De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde Mutatie bedrijfswaarde in 2012
(× € 1.000,-)
Bedrijfswaarde per 1-1-2012
Huurstijging
Gevolgen van aanpassingen beleids parameters en uitgangspunten
- 2012: 2,3% tenzij in het huurcontract anders is bepaald - 2013: 2,5% vanaf 2014: 2% conform WSW
- in de autonome ontwikkeling
-2.698
- in huurbeleid
18.145
- in de onderhoudslasten - in de overige lasten
- woon- en commerciële complexen: 50 jaar - zorgcomplexen: 40 jaar
15.443 -19.070
- in de restwaarde
-58.367
- in de indexering
11.907
subtotaal aanpassingen
Maximale economische levensduur
-37.396
- in de levensduur
- in de herclassificatie
Stijging variabele en overige kosten - vanaf 2012: 3% - vanaf 2016: 3% conform WSW Leegstand - Woningen: 1% - Bedrijfsruimten: 3% - Verzorgingshuizen: 0%
2.283 -69.753
Gevolgen van mutaties in het bezit: - Sloop - Overige weggevallen vhe’s - Nieuwbouw - Overige mutaties woningen subtotaal mutaties
parameters zijn:
590.408
Stijging onderhoudskosten -126
- vanaf 2012: 3% - vanaf 2016: 3% conform WSW
-278
Grondwaarde
7.802 -478 6.920
Totaal mutatie bedrijfswaarde
-62.833
Bedrijfswaarde per 31-12-2012
527.575
- waarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken op basis van normen WSW. Disconteringspercentage - 5,25% Prijspeil - ultimo 2012 Rente na conversie - 5,25%
42
verplichtingen verwerkt die kunnen worden
6.5
Algemene toelichting op de jaarrekening
gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
6.5.1 Regelgeving
huurders, gemeenten en overige stakeholders aan
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in
gaande verplichtingen inzake toekomstige her
overeenstemming met de wettelijke bepalingen van
structureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven
besluitvormingsproces van de corporatie rondom
door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
projectontwikkeling en herstructurering. Van een
Grondslagen voor consolidatie
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en
van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aan
vennootschappen zijn:
vragen van de bouwvergunning heeft
■■
SOR Holding B.V. (100%)
■■
SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%)
■■
SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%)
6.6.2 M ateriële Vaste Activa:
■■
SOR Voordeban B.V. (100%)
Sociaal Vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel
plaatsgevonden.
De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit
gewaardeerd tegen actuele waarde
het optreden als holding vennootschap en als zodanig
Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er
het verwerven en houden van belangen in andere
voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als
vennootschappen ten behoeve van de
bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde.
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.
Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed waar
De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V.,
deert tegen bedrijfswaarde. Het sociaal vastgoed
SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp
omvat onzelfstandige woningen (verzorging),
B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling
woningen in exploitatie met een huurprijs tot de
binnen het statutair werkgebied van de stichting
huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed.
Ouderenhuisvesting Rotterdam.
Deze wijziging is ook verwerkt in de vergelijkende cijfers en beginvermogen.
Voorts heeft de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam naast bovengenoemde belangen de
Bedrijfswaarde
volgende verbindingen:
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer
■■
Vechtstroom C.V.
toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie (2011
■■
First Metro Housing
€ 38.533.000) op de leningenportefeuille toe te
Deze verbindingen komen niet in aanmerking
passen. Voor de herziening van de richtlijn liepen alle
voor consolidatie daar er geen sprake is van een
waardemutaties via de winst- en verliesrekening.
economische eenheid.
Vanaf 2012 dienen waardevermeerderingen of rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te worden of, indien sprake is van een terugname uit het
6.6
Toelichting op de balans
verleden, via de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de
6.6.1 Algemeen
winst- en verliesrekening verwerkt te worden of in
De SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene
mindering te worden gebracht op een eerder
Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten
gevormde herwaarderingsreserve. Ook bij waardering
Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze
tegen bedrijfswaarde worden afschrijvingen in acht
herziene Richtlijn is een aantal belangrijke
genomen te worden. Bijzondere waarde
wijzigingen opgenomen. Deze wijzigingen worden
verminderingen die niet in mindering kunnen worden
toegelicht bij het betreffende activum of passivum
gebracht op eerder gevormde herwaarderings reserves, moeten direct in het resultaat worden
Verplichtingen
verwerkt. De toets op bijzondere waarde
In de jaarrekening worden naast juridisch
verminderingen geschiedt op complexniveau volgens
afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
deze indeling:
Ondernemingsverslag
43
a. Verzorgingshuizen
Roerende zaken in exploitatie
b. Woningen
Deze worden gewaardeerd op basis van aanschaf
c. Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen
waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.
(bedrijfsruimten, garages)
De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waarvan de rente en afschrijving ten laste van de
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
servicekosten worden gebracht.
waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
toekomstige exploitatielasten over de geschatte
de exploitatie
resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt
Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische
rekening gehouden met de voorgenomen
kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste
bestemming en aard van het bezit.
afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Het kantoorgebouw van de SOR (inclusief bijbehorende
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onder
parkeerplaatsen) is in het verleden ten onrechte
bouwde veronderstellingen die de beste schatting van
gepresenteerd als activum in exploitatie. Deze wordt
de directie weergeven van de economische
vanaf 2012 als activa ten dienste van exploitatie
omstandigheden, die van toepassing zullen zijn
gekwalificeerd.
gedurende de resterende levensduur van het actief.
Jaarlijks vindt voor het kantoorgebouw van de SOR
De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern
een toetsing (impairment) plaats of de historische
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken
kostprijs verminderd door afschrijving niet hoger is
een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig
dan de marktwaarde van het gebouw. Eventuele
onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren
waardeverminderingen en -vermeerderingen (tot
onderhoudsbegroting onderkende cycli per com
maximaal historische kostprijs minus afschrijvingen)
ponent. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
worden ten laste van het resultaat gebracht.
verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente.
Hiervoor geldende Afschrijvingstermijnen ■■
kantoorgebouw
50 jaar
Op het sociale vastgoed schrijven wij af volgens de
■■
inventarissen
20/10/5/3 jaar
componentenmethode, met de termijnen:
■■
automatisering
5/3 jaar
Grond: Over grond in eigendom wordt niet 6.6.3 Vastgoedbeleggingen
afgeschreven. ■■
Casco:
50/40/35/20 jaar
Commercieel Vastgoed gekwalificieerd als vastgoed-
■■
Installaties:
25 of 20 jaar
belegging gewaardeerd tegen actuele waarde Als gevolg van de herziene richtlijn is ervoor gekozen
Sociaal Vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel
om het commerciele vastgoed te kwalificeren als
in ontwikkeling
vastgoedbelegging en te waarderen tegen marktwaarde
Dit betreft het sociaal vastgoed in aanbouw of
(taxatiewaarde). Ook deze stelselwijziging is verwerkt in
renovatie, wat wordt gewaardeerd tegen uitgave
de vergelijkende cijfers en het beginvermogen.
prijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directie
Het commercieel vastgoed omvat woningen in
voering onder aftrek van een bijzondere waardever
exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag
mindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.
grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maat
Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend.
schappelijk vastgoed) en alle parkeerplaatsen en
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de
-garages. De marktwaarde van het commerciele
gemiddelde rentevoet over het totale vermogen.
vastgoed is bepaald door een taxatie te laten uit
Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende
voeren door een door het ministerie erkende onaf
complexen in exploitatie zijn genomen.
hankelijke en terzake kundige taxateur.
44
Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging
op hun huidige plaats en in hun huidige staat te
in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden
brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte
verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bij
verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare
vastgoedbeleggingen is geen sprake van jaarlijkse
verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengst
afschrijvingen.
waarde wordt rekening gehouden met de incourant heid van de voorraden.
Commercieel Vastgoed gekwalificeerd als vastgoed belegging in ontwikkeling
6.6.6 L iquide Middelen
Dit betreft het commercieel vastgoed in aanbouw,
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en
dat wordt gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en
deposito’s met een looptijd korter dan twaalf
toegerekende kosten van het werkapparaat uit
maanden. Indien er rekening-courant schulden bij
hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering
banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden
onder aftrek van een bijzondere waardevermindering
aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering
6.6.7 Groepsvermogen
worden de stichtingskosten en de reële waarde van
Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal, overige
het commerciële vastgoed betrokken.
reserves en de herwaarderingsreserve.
6.6.4 Financiële Vaste Activa
Herwaarderingsreserve
Geactiveerde Derivaatkosten
Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er
Om in de komende jaren in onze financierings
voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als
behoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor
bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.
de SOR te beperken is een aantal rentederivaten
Als gevolg hiervan is er een herwaarderingsreserve
afgesloten. De betaalde premies van deze “Average
gevormd. Deze maakt deel uit van de overige
Rate Caps” zijn geactiveerd en worden gedurende de
reserves.
looptijd ten laste van het renteresultaat afgeschreven, te beginnen bij de startdatum van de looptijd.
6.6.8 Voorzieningen Voorzieningen werden gevormd voor in rechte
Overige Financiële Vaste Activa
afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen
De onder financiële vaste activa opgenomen overige
die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijn
vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige
lijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is
vorderingen. Deze vorderingen worden initieel
en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden
gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waarde
geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale
verminderingen worden in mindering gebracht op de
waarden opgenomen.
reële waarde en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Voorziening Negatieve Waarde Derivaten De voorziening negatieve waarde derivaten is
6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen
getroffen voor de negatieve marktwaarde van het
Waardering van alle kortlopende vorderingen
ineffectieve deel van onder kostprijs-hedge-accoun
geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend
ting gewaardeerde derivaten.
met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid voor zover van toepassing.
Afkoop Renteconversie In december 2007 heeft voor een deel van de
Voorraden Woningen Nog Te Verkopen
leningenportefeuille ad € 259.000.000 renteconversie
De onverkochte woningen uit projectontwikkeling
plaatsgevonden. Als onderdeel van deze transactie
worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere
heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen.
opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle
Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde
kosten die samenhangen met de verkrijging of
resterende looptijd van de leningen (= 16 jaar) in de
vervaardiging (directe loonkosten, toeslagen voor
komende jaren verwerkt in het resultaat.
indirecte vaste en variabele kosten en toegerekende rente), alsmede gemaakte kosten om de voorraden
Ondernemingsverslag
45
6.6.9 Langlopende Schulden
overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
bijdrage berekend op grond van de regelingen,
reële waarde.
waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
Langlopende Leningen De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het
Verkoop onroerende zaken
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo
de gemeenten fungeren als achtervang voor
van de behaalde verkoopopbrengst minus de boek
eventuele schulden. De aangetrokken leningen
waarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigings
worden afgelost op basis van het annuïteiten-, het
prijs (Projecten voor derden). Winsten worden
lineaire-, of het fixe-systeem.
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Het resultaat van project De Gravin is
Kortlopende Schulden
bepaald op basis van de percentage of completion
Kortlopende schulden en passiva worden gewaar
methode. Op 31 december 2012 waren 22 van de 30
deerd op nominale waarde.
woningen verkocht. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen
6.7
Toelichting op de resultatenrekening
bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van
6.7.1 Algemeen
onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de
verantwoord.
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op
6.7.3 Bedrijfslasten
transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij
Afschrijvingen Sociaal Vastgoed
zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als
6.7.2 Opbrengsten
bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.
Huren
Uitgangspunten voor afschrijvingen op het sociaal
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege
Vastgoed:
gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
■■
De afschrijvingen op sociaal vastgoed zijn gebaseerd op de bedrijfswaarde.
2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. ■■
De afschrijvingen op sociaal vastgoed vinden
Beheervergoedingen
volgens lineaire methode plaats op basis van
Met de exploiterende instellingen van onze
geschatte economische levensduur en vinden plaats op basis van de componentenmethode.
complexen is overeengekomen dat door onze stichting een zogenaamde beheervergoeding zal
■■
Op de afschrijvingen op sociaal vastgoed, op basis
worden gegeven voor kosten administratie, kosten
van bedrijfswaarde, worden de gerealiseerde
huismeester, kosten maatschappelijk werk en
herwaarderingen in mindering gebracht en ten
plaatsingskosten.
laste van de herwaarderingswaarderingsreserve gebracht.
Vergoedingen
■■
De gewijzigde afschrijvingsmethode (lineair) en
Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders
toepassing van de componentenmethode betreffen
boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld
een schattingswijziging. Bij een schattingswijziging
boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering,
is het niet toegestaan de vergelijkende cijfers en
huismeester enzovoort.
het vermogen met terugwerkende kracht aan te passen.
Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie
Overige afschrijvingen
rekening rijksbijdragen en de overige overheids
De afschrijvingen op overige materieel vaste activa
bijdragen opgenomen. Voor zover de overige
vinden plaats op basis van de lineaire methode (activa
46
ten dienste van exploitatie) of annuitaire methode (roerende zaken in exploiatie). Tevens wordt er rekening gehouden met de economische levensduur en geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op jaarlijkse waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. Salarissen, Sociale Lasten en Pensioenpremies Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslag jaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.7.4 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Financiële instrumenten Voor een uiteenzetting over het treasurybeleid zie paragraaf 5.1.6.
Ondernemingsverslag
6.8
47
Kengetallen jaarrekening 2012
Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
61
61
61
61
61
4019
3962
4587
4644
4531
174
174 26
26
26
Sociaal bezit in exploitatie Woongebouw (vooroorlogs) Woningen en woongebouwen Maatschappelijke ruimten Dienstencentra
8
8
Verpleeghuizen
26
26
Verzorgingshuizen
1.996
1.996
1.934
2.046
1.989
subtotaal
6.284
6.227
6.608
6.777
6.607
1083,0
881,0
Commercieel bezit in exploitatie Woningen
159,0
145,0
139,0
139,0
114,0
Dienstencentra
Garages
12,0
12,0
42,5
42,5
42,5
Bedrijfsruimten
272,0
191,0
406,5
406,5
404,5
48,0
48,0
63,0
43,0
43,0
subtotaal
1574,0
1277,0
651,0
631,0
604,0
Totaal
7.858,0
7.504,0
7.259,0
7.407,9
7.211,0
0,0
15,0
0,0
0,0
123,0
Winkels
Mutaties in het boekjaar Verkocht Gekocht
18,5
1,5
0,0
0,0
41,0
342,0
322,0
107,0
172,4
589,0
Gesloopt/uit exploitatie
0,0
68,0
256,0
2,0
0,0
Overige wijzigingen
1,0
1,5
0,0
27,0
23,0
263,0
620,0
1193,0
792,0
387,0
In exploitatie genomen
In aanbouw
Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning = 1 verhuureenheid 1 garage = ½ verhuureenheid onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden per 80 m² = 1 verhuureenheid
Totale personeelsbezetting (voltijds) Per 31 december boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
a. Directie
10,68
9,13
7,85
6,85
2,27
b. Woondiensten
15,83
18,17
18,06
16,61
11,03
8,00
10,00
11,33
9,33
7,81
c. Financiën en Informatisering d. Bedrijfsbeheer
5,17
3,92
3,92
4,42
5,77
e. Groep Onderhoud
5,00
5,00
5,00
4,00
8,25
5,67
8,56
9,22
7,67
4,35
subtotaal t.l.v. bedrijfskosten
50,35
54,78
55,38
48,88
39,48
g. Huismeesters
13,78
12,78
13,78
11,78
10,24
4,63
5,38
6,17
5,37
6,00
f. Vastgoed
h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen
6,10
6,31
5,04
3,42
7,14
subtotaal t.l.v. servicekosten
24,51
24,47
24,99
20,57
23,38
Totaal
74,86
79,25
80,37
69,45
62,86
i. Te Hoogerbrugge restaurant
48
Verhuur en incasso Per 31 december boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
1. Verhuringen
763
641
500
487
707
2. Goedkope woningen
474
403
477
524
525
3. Huurachterstand in %
0,34
0,38
0,39
0,39
0,95
4. Huurderving in %
6,27
4,07
2,17
2,26
1,95
De grens van goedkope woningen per 1-7
€ 361,66
€ 361,66
€ 357,37
€ 357,37
€ 348,99
De max. grens van betaalbare woningen per 1-7
€ 517,64
€ 517,64
€ 511,50
€ 511,50
€ 499,51
2012
2011
2010
2009
2008
Continuïteit Per 31 december boekjaar 1. Liquiditeit (current ratio)
0,40
0,19
0,16
0,13
0,45
2. Solvabiliteit
13,1
23,2
10,3
10,2
11,9
3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV)
-32,9
-3,7
6,6
2,5
7,6
4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)
-0,1
1,8
3,5
3,6
4,5
Toelichting ad 1. Vlottende activa: kortlopende schulden ad 2. Eigen vermogen: totaal vermogen × 100% ad 3. Jaarresultaat: eigen vermogen × 100 %. ad 4. Jaarresultaat (voor aftrek intrest op vreemd vermogen): totaal vermogen × 100 %.
Kerngegevens balans en resultatenrekening per verhuureenheid Per 31 december boekjaar 1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 3. Marktwaarde onroerende zaken in exploitatie 4. Eigen vermogen 5. Afschrijvingen 6. Salarissen en sociale lasten
2012
2011
-
2010
2009
2008
80.319
74.181
73.169
109.991
103.174
105.303
83.955
94.814
128.656
129.766
14.184
27.243
10.964
10.033
10.051
2.202
1.087
1.203
1.073
1.011
757
798
800
725
734
7. Kosten onderhoud
642
686
702
720
688
8. Overige bedrijfslasten
531
561
1.758
1.444
1.450
111-
2.080
3.700
3.562
3.256
9. Bedrijfsresultaat 10. Rentelasten minus rentebaten
4.557
3.082
2.975
3.313
2.508
4.668-
1.002-
725
249
741
Per 31 december boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
1. Gemiddeld rente % langlopende leningen
4,24
4,27
4,53
4,47
4,48
219,7
414,1
157,0
158,7
168,2
11. Jaarresultaat Overige kengetallen
2. Reserve uitgedrukt in % van de en overheidsbijdragen nettohuren
49
Kerngegevens balans en resultatenrekening totaal Per 31 december boekjaar
(× € 1.000) 2012
2011
1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie
527.575
590.408
3. Marktwaarde onroerende zaken in explotatie
202.505
165.711
4. Eigen vermogen
111.461
204.430
5. Egalisatierekeningen*)
2010
2009
2008
583.039
549.527
527.622
798.427
764.303
759.338
79.585
74.322
72.478
-
-
-
2.134
2.326
6. Weerstandsvermogen
111.461
204.430
79.585
76.456
74.804
7. Langlopende schulden*)
693.066
635.359
670.607
635.654
509.167
873-
15.610
26.861
26.387
23.477
35.810
23.129
21.598
24.544
18.087
36.683-
7.519-
5.263
1.844
5.344
8. Bedrijfsresultaat 9
Rentelasten minus rentebaten
10. Jaarresultaat
*) A ls gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.
50
C
Verslag van de raad van commissarissen 7 Samenstelling van de raad van commissarissen 51 7.1
Leden van de raad van commissarissen
51
7.2
Benoemingen en herbenoemingen
51
7.3 Vergoedingen
52
8 Samenstelling en bezoldiging van
9
het Bestuur
52
Organisatie van het toezicht
53
9.1 Governancecode
53
9.2 Toetsingskader
53
9.3
53
Taakverdeling en commissies
9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen 53 9.5
Gespreksonderwerpen en besluiten
54
9.6 Relatie met en beoordeling van
10
de accountant
55
Het functioneren van de raad in 2012
56
10.1 Zelfevaluatie
56
10.2 Kritische agendapunten van de raad
56
10.3 Kennisontwikkeling en innovatie door de raad
47
Verslag van de raad van commissarissen
51
7 Samenstelling van de raad van commissarissen 7.1
Leden van de raad van commissarissen
De raad van commissarissen is de intern toezichthouder. In 2012 maakten de volgende personen deel uit van de raad van commissarissen: Leden van de raad van commissarissen Naam
Geboren
Hoofdfunctie
Drs. W. van Deventer (Wim) vice-voorzitter (huurderszetel)
15-04-1951
Bestuurder Centrum voor Reuma en Geen relevante nevenfuncties Revalidatie Rotterdam
Drs. H.M.A. van Duin MRE (Helen) Vanaf 15-5-2012
19-10-1958
Directeur De Key/Principaal
Commissaris De Seyster Veste Penningmeester Stichting Straat en Zwerfkinderen Rotterdam Bestuurslid Platform Openbare Ruimte Lid H-team
Mr. A. Dupain (Ancora) Tot en met 15-5-2012
15-02-1953
Vice-president Gerechtshof ’s-Gravenhage
Geen relevante nevenfuncties
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) voorzitter
13-11-1948
Nevenfuncties
Directeur Bedegra BV Associate Ecorys Nederland
Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds Lid raad van advies Rebel Groep Vennoot Aquaplanning Lid Investment Committee ROMD
Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny) (huurderszetel) Vanaf 28-2-2012
03-08-1953
Voorzitter Raad van Bestuur ASB Wonen Welzijn Zorg
Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden) Lid van de VDZ Haaglanden
J.M. Kremer MBA (Anne Margreet) Vanaf 15-5-2012
23-02-1970
Concern controller bij Inovum
Deelnemer Vastgoed Kennisnetwerk Zorg
Ir. A. de Ruiter (Fred)
23-07-1948
Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam
Geen relevante nevenfuncties
7.2
Benoemingen en herbenoemingen
Commissarissen worden conform de huidige statuten benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, met de mogelijkheid tot een herbenoeming. Rooster van (her)benoemingen benoemd
einde huidige zittingsperiode
2002
2013
Drs. Ing. B. De Graaf
2009
2013,
Ir. A. de Ruiter
2007
2015
Drs. W. van Deventer
herbenoembaar
Drs. H.M.A. van Duin MRE
2012
2016
herbenoembaar
Drs. H.W.F. Houben MBA
2012
2016
herbenoembaar
J.M. Kremer MBA
2012
2016
herbenoembaar
52
Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming van leden van de raad van commissarissen is de profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van de raad van commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken
8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur
heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en uit drukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad
Directeur-bestuurder is de heer H. Rietveld MBA
over brede, generalistische kennis te beschikken:
(1953). Hij is sinds 1986 directeur van SOR en in 1997
■■
Financiën.
benoemd als directeur-bestuurder. De benoeming is
■■
Management en bestuur.
toentertijd voor onbepaalde tijd geschied. De raad zal
■■
Bouwen, wonen en projectontwikkeling.
opnieuw beoordelen of een in het kader van de
■■
Zorg en welzijn.
governancecode vereiste bestuurdersbenoeming voor
■■
Marketing en consumentenvoorkeuren.
bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onderwerp
Daarnaast verdient het aanbeveling om specialistische
actueel of relevant is.
kennis op het gebied van wetgeving in de gelederen te hebben. Dit is echter geen vereiste.
Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van de Elisabeth Stichting anno 1455.
Werving in het vierde kwartaal van 2011 heeft geresulteerd in drie nieuwe commissarissen, die in
De bezoldiging van de directeur-bestuurder in 2012 is
het eerste en tweede kwartaal zijn toegetreden tot de
vastgesteld door de raad van commissarissen overeen
raad. Hiermee zijn de eind 2011 reeds bestaande en in
komstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud.
2012 ontstane vacatures ingevuld. Tevens wordt
Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte
hiermee ook voorzien in het aanstaande aftreden
van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening
van de heer Van Deventer in 2013. Zonder verdere
verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige
wijzigingen zal gedurende 2013 de raad uit zes
raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratie
personen bestaan en in 2014 uit vijf personen.
rapport opgesteld.
7.3
Vergoedingen
In 2011 is de vergoeding van de raad in overeen stemming gebracht met de Honoreringscode commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010. De bezoldiging is, gegeven de zwaarteklasse van SOR, vastgesteld op € 9.000,- voor leden van de raad en € 13.500,- voor de voorzitter van de raad. Deze vergoeding is niet gewijzigd voor het jaar 2012. In het najaar heeft de raad besloten om de vergoedingen in 2013 met 10% te laten afnemen, overeenkomstig de bezuinigingen die in de organisatie worden door gevoerd in 2013.
Verslag van de raad van commissarissen
9 Organisatie van het toezicht
53
9.2
Toetsingskader
Onderstaande vastgestelde documenten vormden het toezichtskader in 2012 voor de raad van commissarissen:
9.1
Governancecode
■■
De statuten van SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009.
SOR onderschrijft de Governancecode Woning
■■
Het ondernemingsplan 2012-2015.
corporaties. In het najaar is een apart agendapunt
■■
Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode) en 2008 (e-gedragscode, gericht op gebruik van
gewijd aan de uitwerking van de Governancecode,
digitale communicatiemiddelen en -kanalen)
ter bevestiging van bestaande documenten en ter uitwerking in nieuwe documenten of nog na te
■■
december 2011.
komen afspraken. Doel van de agendering was vast te stellen in hoeverre we aan de code voldoen, of het toetsingskader volstaat en of op basis van de diverse
De jaarbegroting 2012, zoals vastgesteld in
■■
Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008, gewijzigd op 12 december 2012.
documenten en activiteiten goed toezicht gehouden
Daarnaast is een investeringsstatuut in voorbereiding.
kan worden. Het toetsingskader staat in de volgende
Deze wordt in 2013 vastgesteld.
paragraaf toegelicht. Daarnaast baseert de raad zijn toezicht op: ■■
Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2012
9.3
Taakverdeling en commissies
ongewijzigd. ■■
De profielschets van de raad, in 2012 gewijzigd.
De raad kiest er nadrukkelijk voor om geen
■■
Het rooster van aftreden, in 2012 ongewijzigd.
gespecialiseerde commissies in te stellen. In de gover
■■
De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in
nancecode wordt geadviseerd om een auditcommissie
2012 aangepast.
en een selectie- en remuneratiecommissie in te stellen.
■■
Jaarverslag en jaarrekening.
De raad stelt zich op het standpunt dat alle leden in
■■
Accountantsrapportage en managementletter.
principe in het geval van SOR over dezelfde
■■
Kwartaalrapportages.
informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee
■■
Specifieke rapportages met betrekking tot onder
wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van
meer derivaten, grondposities.
de raad als de raad als geheel te allen tijde een volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijk
Naast het hebben van deze documentatie, stelt de
heden. Bij de behandeling van de governancecode in
code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De
het najaar van 2012 is dit standpunt nogmaals
enige en meest recente visitatie is gehouden in het
bevestigd.
najaar van 2010. Naar aanleiding van het rapport van aanbevelingen is medio 2011 een plan van aanpak gemaakt. De leerpunten uit de visitaties zijn in een plan van aanpak van acties voorzien. Een bijzondere
9.4
Risicobeheersing door de raad van commissarissen
actie die ondernomen is en die in het licht van de visitatie te beschouwen is, is deelname aan het
Ten behoeve van de risicobeheersing worden in de
SEV-experiment “de aanspreekbare commissaris”.
governancecode onderwerpen en onderdelen
In Hoofdstuk 9 wordt hier verslag van gedaan.
genoemd waaraan een goed functionerend intern risicobeheersings- en controlesysteem moet voldoen. Het beheersen van de risico’s op zichzelf gebeurt binnen de organisatie. De raad wordt middels discus siestukken en besluitstukken betrokken. Waar het gaat om inzicht in de beheersing wordt de raad op de hoogte gesteld door middel van rapportages. Deze koppelen terug op de documenten waaruit het
54
toetsingskader bestaat. De kwartaalrapportage dient
Het marktrisico is afhankelijk van externe macro-
nog verder verbeterd te worden om voldoende scherp
economische omstandigheden. Het effect laat zich
de voortgang van (en daarmee de risico’s in) de
merken in de verhuurbaarheid van de woningen,
uitvoering van de diverse processen, activiteiten en
waarbij vooral de verhuur van de vrije sector
projecten in beeld te krijgen.
huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doel stellingen. De kwartaalrapportages bieden de raad
Specifiek zijn project-, rente- en marktrisico’s te
inzicht in de resultaten.
onderscheiden. De raad van commissarissen houdt op drie manieren zicht op de projectrisico’s.
SOR verkoopt op beperkte schaal individuele
1. In de kwartaalrapportages wordt over de bestuurs
woningen en heeft daarnaast in 2012 plannen gehad
besluiten gerapporteerd, waaronder de in de
voor de verkoop van een aantal gebouwen. Het al dan
projecten genomen besluiten.
niet verkopen is van grote invloed op de meerjaren
2. Van alle projecten wordt de faseovergang van
investerings- en liquiditeitsprognose. De raad opereert
Definitief Ontwerp naar Uitvoering geagendeerd.
bij dit onderwerp in zijn rol als toezichthouder, onder
In geval van overschrijding van de bevoegdheid
andere door kaders voor de verkoop vast te stellen en
van de bestuurder wordt het ter besluitvorming
door zijn statutaire verplichtingen in acht te nemen.
aan de raad van commissarissen voorgelegd,
Daarnaast fungeert hij als adviseur van de bestuurder,
anders ter kennisneming.
waar het gaat om timing en wenselijkheid van de
3. Overige statutaire bepalingen, waarvoor instemming van de raad is vereist, met name op
verkoop en om beoordeling van de zich manifesterende kandidaat-kopers.
het gebied van grond- en onroerend goed transacties. Deze worden geagendeerd op het moment dat zij actueel zijn in het project.
9.5
Gespreksonderwerpen en besluiten
Het renterisico heeft zowel betrekking op de
De raad is in 2012 zes keer bijeen geweest. De bijeen
bedrijfsfinanciering in zijn algemeenheid als op de
komst aan het begin van de zomer is gecombineerd
ontwikkelactiviteiten en de daarop volgende
met een bezoek aan een aantal gebouwen en een
exploitatie in het bijzonder. Het belangrijkste
discussiebijeenkomst met het bestuur van zorginstel
instrument hierin voor de organisatie is het treasury
ling Laurens in Rotterdam. Meer hierover in hoofdstuk
beleid. In paragraaf 0 wordt de werkwijze van de
10.
organisatie hierin toegelicht. Het treasurystatuut, door de raad vastgesteld, is leidend. De organisatie
Van de leden van de raad van commissarissen is,
dient binnen die kaders een jaarplan in, dat ook door
overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode
de raad is vastgesteld. Het toezicht vindt plaats op
Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.
basis van kwartaalsgewijze rapportage. Met dit stelsel
Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten
is de raad voortdurend op de hoogte van de mate
was sprake van strijdigheid van belangen van één of
waarin financieringsbehoefte nog moet worden
meer leden van de raad van commissarissen. Onder
afgedekt en welk effect de financieringsactiviteiten
staande opsomming betreft besluiten over het eigen
hebben op de werkelijke totale rentevoet.
functioneren, over de voorraadontwikkeling en over de besturing en ontwikkeling van de organisatie. Het
Specifieke aandacht is begin 2012 uitgegaan naar de
gaat om besluiten die, naast de bestuursbesluiten
derivatenpositie van SOR. Door de ontwikkelingen in
zoals opgesomd in paragraaf 3.1.1, statutair tot de
de sector heeft de raad zich, aanvullend op de
bevoegdheid van de raad te rekenen zijn.
treasuryrapportage, zeer gedetailleerd geïnformeerd over de aangegane posities en de potentiële gevolgen
Eigen rol en functioneren
van het zich voordoen van een worst case scenario,
■■
De raad heeft de volgende besluiten genomen:
waarbij de rente langdurig tot 0,5% daalt. De raad
■■
Benoeming van mevrouw Houben, mevrouw Van Duin en mevrouw Kremer tot commissaris.
heeft geconstateerd dat er dan een bestaand, maar goed te dragen risico bestaat, dat wel tot een
■■
leidt.
Deelname aan het SEV-experiment “De aanspreek bare commissaris”.
liquiditeitsbeslag maar niet tot liquiditeitsproblemen ■■
Een bezuiniging op de eigen vergoeding in 2013
Verslag van de raad van commissarissen
■■
■■
van 10%, in aansluiting op de bezuinigingsronde
Besturing en de ontwikkeling van de organisatie
SOR van 10%.
De raad gaat akkoord met:
Conform de governancecode een jaarlijks terug
■■
de groepsjaarrekening 2011;
kerend overleg te plannen met de externe
■■
het jaarverslag 2011;
accountant, buiten aanwezigheid van de
■■
het voorgestelde huurbeleid 2012;
bestuurder.
■■
vaststelling van het gewijzigde reglement van
Het vermelden van de conclusies en verbeterpunten van het eigen functioneren en van het
■■
55
de Klachten- en geschillencommissie; ■■
historische kostprijs naar bedrijfswaarde voor het
Geen auditcommissie in te stellen, op grond van
sociaal vastgoed en de DCF-methode te hanteren
het standpunt dat de hele raad over alle informatie
voor het commercieel vastgoed met ingang van het
moet beschikken. ■■
het omzetten van de balanswaardering van
functioneren van de bestuurder in het Jaarverslag.
Een aanpassing van de vergaderstructuur:
boekjaar 2012; ■■
- Voorafgaande aan de raadsvergadering vindt
vertrouwenspersoon van SOR voor de duur van
gedurende een half uur intern overleg van de raad plaats. - Dit interne overleg wordt gevolgd door een
één jaar; ■■
het opstellen van een intern herstelplan;
■■
de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2022;
halfuur overleg tussen de raad en de directeur-bestuurder.
de benoeming van de heer Van Deventer tot
■■
het treasuryjaarplan 2013.
- Hierna volgt de vergadering van de raad conform de opgestelde agenda en in aan wezigheid van directieleden, voor zover de agenda daar aanleiding toe geeft, en de notulist.
9.6
Relatie met en beoordeling van de accountant
Voorraadontwikkeling
Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als extern
De raad heeft de raad de volgende besluiten
accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar
genomen:
2012 voorzien van een goedkeurende accountants
■■
■■
Akkoord te gaan met het verlenen van het
verklaring. Tijdens de vergadering van 23 mei 2013
gevraagde opstalrecht en erfdienstbaarheid aan
heeft de raad de jaarrekening van SOR, alsmede het
Eneco ter plaatse van de Binnenhoftoren.
volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig
De voorgestelde aankoop van het KPN-gebouw
het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld.
met grond in Schiedam goed te keuren. ■■
■■
■■
De verlieslatende investering in de Theeschenkerij
Ten aanzien van de governance heeft de raad
Vroesenpark niet goed te keuren.
geconstateerd dat het beeld dat ontstaat uit de
De in augustus 2012 voorgestelde aankoop van
jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere
het dienstencentrum Schiebroek uit te stellen.
ontwikkeling van de organisatie.
De voorgestelde aankoop van de 26 woningen in Oostvoorne goed te keuren.
■■
De voorgenomen verkoop van gebouw Gerrit de Koker voor € 6,6 miljoen. k.k. aan Wooncompas goed te keuren. De Raad stemt ermee in om de effectuering van het besluit Gerrit de Koker te verkopen een jaar uit te stellen.
■■
Akkoord te gaan met de juridische levering van het nieuwbouwproject Stadsplein Spijkenisse van SOR VGO BV aan SOR.
56
10 Het functioneren van de raad in 2012
10.2 Kritische
de raad
agendapunten van
In 2012 zijn gedurende het jaar de zich snel wijzigende omstandigheden steeds meer aandacht
10.1 Zelfevaluatie
op gaan eisen. In de eerste helft van het jaar is stilgestaan bij de derivatenportefeuille, in het licht
Ten behoeve van de evaluatie van het functioneren
van wat er zich bij Vestia had afgespeeld. De
zijn aan het einde van 2012 individuele gesprekken
rapportage hierover wekte voldoende vertrouwen
gehouden door de voorzitter met de afzonderlijke
dat de risico’s die SOR loopt niet de continuïteit van
leden en een gezamenlijk gesprek met de voltallige
de onderneming in gevaar brengen.
raad. Belangrijk aandachtspunt was het verloop van en het besluitvormingsproces tijdens de
Meer onzekerheid over de toekomst kwam op dat
vergaderingen.
moment voort uit de gewijzigde beoordeling door het WSW van de balansverhoudingen van SOR. Als direct
Voor zijn informatievoorziening is de raad in belang
gevolg hiervan is de borgingsruimte geminimaliseerd.
rijke mate aangewezen op de directie van SOR. Bij
Dit houdt in dat voor het verkrijgen van toekomstige
vergaderingen zijn dan ook zowel de directeur-
financiering andere wegen gezocht moeten worden.
bestuurder als de afdelingsdirecteuren aanwezig, voor
Daarbij komt dat door de scheiding van DAEB- en
zover de agenda daar aanleiding toe biedt. Om de
niet-DAEB-bezit een deel van de financiering van
besluitvorming te ondersteunen is gekozen tot een
beoogde investeringen überhaupt niet geborgd zou
gewijzigde vergaderstructuur. Deze wordt gedeeld in
kunnen worden. De ruime liquiditeit van SOR maakt
een bespreking zonder aanwezigheid van directie
het geen actueel probleem maar beperkt wel het
leden direct gevolgd door een bespreking met de
uitvoeren van de investeringsplanning.
directie. Dit biedt de gelegenheid voor de raad eerst interne discussie te voeren, alvorens de toelichting van
In de tweede helft van het jaar bleek dat bij de
de directie te horen.
voorbereidingen van de begroting van 2013 de investeringsmogelijkheden van SOR feitelijk tot 0
De raad is van oordeel dat de directie voldoende
waren gereduceerd. Daarbovenop is een reductie van
informatie verschaft aan de raad zodat deze zich een
de bedrijfskosten nodig, om aan de vereisten van de
goed afgewogen oordeel kan vormen en tot de juiste
toezichthoudende organen te kunnen blijven
besluiten kan komen. Wel heeft zij de wens geuit om
voldoen. De raad heeft daarom besloten om, vooruit
de informatievoorziening meer op bestuurlijke
lopend op de oordelen van die instituten, de organisa
hoofdlijnen te laten verlopen en vooral ook in relatie
tie een herstelplan op te laten stellen, waarmee de
tot de jaarplannen en anderszins gemaakte afspraken.
kerndoelen behaald kunnen worden: een A-oordeel bij het CFV, een positief jaarresultaat en een
Uit de individuele gesprekken tussen de voorzitter en
solvabiliteit van meer dan 10% (deze laatste twee
de leden is een aantal wensen geuit ten aanzien van
op basis van historische kostprijs).
verdiepende cursussen van VTW. Door de voorzitter is vooral ook gewezen op de wenselijkheid van een
De raad heeft geconstateerd dat de organisatie dat
kritische houding en benutting van de specifieke
voortvarend heeft opgepakt. De meerjarenbegroting
competenties per lid. Door enkele leden is expliciet
2013-2022 kent een dal gedurende de eerste jaren.
aandacht gevraagd van de voorzitter voor de positie
De ingrepen die vanaf 2013 begroot zijn, bestaand uit
van de bestuurder en de strategie van de organisatie.
voornamelijk een kostenreductie van 10% en het schrappen van alle investeringen uit de investerings
In zijn algemeenheid is de mening dat de Raad haar
begroting, leveren een herstel vanaf het midden van
positief kritische houding nog wat kan verhogen,
de prognoseperiode op. Aan het einde van de periode
maar gelijktijdig overheerst het gevoelen dat er
worden de gewenste resultaten behaald.
sprake is van een gezond evenwicht tussen toezicht houdende en uitvoerende activiteiten.
Verslag van de raad van commissarissen
57
In het kader van het SEV-experiment “De aanspreek
10.3 Kennisontwikkeling
door de raad
en innovatie
bare commissaris” heeft de raad een bijeenkomst gehouden met de vaste gemeenteraadscommissie Fysieke Infrastructuur en Buitenruime van de
De leden van de raad zijn aangesloten bij de VTW
gemeente Rotterdam. Deze bijeenkomst was erop
(Vereniging van Toezichthouders bij Woning
gericht om te beproeven in hoeverre toezichthouders
corporaties). Deze vereniging biedt de mogelijkheid
van de corporatiebestuurder en de toezichthouders
voor collegiale afstemming tussen commissarissen en
van het gemeentebestuur van elkaar kunnen leren.
organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden. Diverse leden van de raad hebben één of meer
De uitkomst van de bijeenkomst was dat er interesse
bijeenkomsten en cursussen bijgewoond. Daarnaast
naar en behoefte is aan elkaars inzichten. Dit is dan
voorziet zij zich waar mogelijk zelfstandig van
met name gekoppeld aan relevante momenten als de
informatie via ter beschikking staande bronnen zoals
totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan of
van het ministerie van BZK en andere professionele
de aanloop naar gemeenteraadsverkiezingen. Een
organisaties.
tweede uitkomst was een gesprek met vertegen woordigers van de RVC’s van vier grote Rotterdamse
Eind juni heeft de raad een bezoek gebracht aan een
corporaties, om te toetsen of zij ook geïnteresseerd
aantal gebouwen, zowel bestaand als nieuw, zowel
waren in een dergelijk gesprek. Dit heeft eenmalig in
woningen als intramuraal zorgvastgoed. Met name
januari 2013 plaatsgevonden. De verwachting is dat in
voor de nieuwe commissarissen vormde dit een goede
2013 opnieuw een bijeenkomst tussen de raad en de
gelegenheid om een indruk te krijgen van het vast
gemeenteraadscommissie zal plaatsvinden.
goed van SOR. In het najaar is opnieuw een bezoek gebracht door de commissarissen aan een aantal gebouwen. Daarnaast heeft een gesprek plaats gevonden met het bestuur van zorginstelling Laurens over de gevolgen van het scheiden van de financiering van wonen en zorg. De conclusies uit het gesprek gecombineerd met het bezoek aan één van de oudere zorgcomplexen hebben goed inzicht gebracht in de risico’s die ontstaan zijn met de wetswijzigingen op dit vlak.
58
D Bijlagen Bijlage 1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR
59
Bijlage 2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen
60
Bijlage 3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2012
62
Bijlagen
59
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam
SOR
Vestigingsplaats
Rotterdam
Datum van oprichting
9 september 1968
Koninklijk Toelatingsbesluit
Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989
Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam
Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990
Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte
11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen
Kantooradres
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam
Postadres
Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
Website
www.sor.nl
Contactgegevens
E-mail:
[email protected] Telefoon: (010) 444 55 55 Fax: (010) 404 80 26
Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2012 Raad van commissarissen
drs. W. van Deventer
vice-voorzitter
drs. H.M.A. van Duin MRE drs. ing. B. de Graaf
voorzitter
drs. H.W.F. Houben J.M. Kremer MBA ir. A. de Ruiter Bestuurder
H. Rietveld MBA
Directieteam
G. de Heide RC
Financiën
ir. M.R. Luten
Vastgoedontwikkeling
D. van der Meyden MBA
Wonen
ir. S.C.E.M. Pollen
Beleid en Bestuursondersteuning
H. Rietveld MBA
Directeur-bestuurder
W. van den Bedem
secretaris, vice-voorzitter
A. van der Graaf
lid
E. de Rooij
voorzitter
A.Oosterheerd
Arbo-commissie
Ondernemingsraad
vacature Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)
T. Dekker
penningmeester,secretaris a.i.
B. Hagens L. van Reeuwijk
voorzitter
E. Vink Klachtencommissie
ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch
secretariaat
60
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V. Naam van de verbinding
SOR HOLDING B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
JA
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR HOLDING B.V.
Eigen vermogen
€ 1.365.036,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 1.365.036,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
N.V.T.
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio € 55.212,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
NVT
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer sing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Naam van de verbinding
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Eigen vermogen
€ 1.462.126,-
Jaaromzet
€ ,--
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 1.462.126,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 37.126.766
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 55.212,-.
Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding
Productie ten behoeve van de T.I. € 38.010.573,Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 3.967.209,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
Risicobeheersing
Voor een bedrag van € 1.271.662,- aan doorberekende ontwikkel kosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de projectontwikkeling in de B.V. Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer sing gelijk aan die in de T.I.
Bijlagen
61
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V. Naam van de verbinding
SOR Senior-Village B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Senior-Village B.V.
Eigen vermogen
€ 16.021,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 16.021,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico beheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voor de Ban B.V. Naam van de verbinding
SOR Voor de Ban B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2012 Vennootschap
SOR Voor de Ban B.V.
Eigen vermogen
€ 11.165,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 11.165,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen Van T.I. naar verbinding
n.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
n.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobe heersing gelijk aan die in de T.I.
62
3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2012 Projectnaam
Gemeente (kern c.q. deelgemeente)
Ontwikkelfase
De Gravin
Oud-Beijerland
Uitvoering
BuitenBan
Rotterdam, Hoogvliet
Uitvoering
Bijlschool
Oud-Beijerland
Voorlopig Ontwerp
Sonneburgh
Rotterdam, Charlois
Voorlopig Ontwerp
Boerderij Dijkzicht
Oud-Beijerland
Voorlopig Ontwerp
Park Fazano
Oostvoorne
Voorlopig Ontwerp
63
In de Geuzenhof is het eerste Skype project zeer enthousiast ontvangen. Zelfs de landelijke media interviewde bewoners die via domotica contact houden met kinderen in het buitenland
64
Na een basisschool en verpleeghuis Tiendhove zijn ook de twee woongebouwen in project Het Facet opgeleverd: een veelzijdige ontmoetingsplek voor alle Krimpenaren.
Colofon Tekst en cijfers: SOR Vormgeving en opmaak Identity Design, Rotterdam Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam; Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel Productie: Telstar Media, Pijnacker
SOR
jaarverslag 2012
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E
[email protected] www.sor.nl
