Sociale huursector Haaglanden > Aanbodrapportage 2013 >

Sociale huursector Haaglanden

> Aanbodrapportage 2013 >

AANBODRAPPORTAGE 2013

Aanbodrapportage 2013

Uitgevoerd in opdracht van

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Auteurs

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

6 april 2014 > rapport 2014-03

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820


Inhoudsopgave 1

Inleiding

7

2

Samenvatting

9

3 3 .1 3 .2 3 .3 3 .4

De sociale huurmarkt

13

Inleiding

13

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden

14

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting

26

Weigeringen

35

4 4.1 4 .2

Druk op de sociale huurmarkt

41

Reële slaagkans

41

Woon-/inschrijfduur

44

5 5.1 5 .2 5 .3

Betaalbaarheid

47

De prijs van het huuraanbod

47

Nibud-normen

48

Betaalbaarheid volgens de Nibud basisnorm

50

A

Begrippenlijst

53


HOOFDSTUK

1

Inleiding In opdracht van SVH heeft Explica de aanbodrapportage over 2013 over de sociale woningmarkt in Haaglanden gemaakt. De nadruk in het voorliggende analysedeel van de aanbodrapportage ligt op de beschrijving van de huidige staat van de sociale woningmarkt in Haaglanden, soms vergeleken met de situatie in voorgaande jaren. Bij het analysedeel van de aanbodrapportage hoort een apart tabellenboek, waarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen zijn opgenomen. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin de prestatieafspraken worden behandeld. Hoofdstuk 2 bevat de samenvatting van dit rapport. In het derde hoofdstuk wordt de sociale huurmarkt in Haaglanden beschreven. Daartoe worden een aantal groepen in samenhang besproken. Het gaat daarbij > > >

om: Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden; Reagerende woningzoekenden en zoekrichting; Weigeringen.

In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de spanning op de sociale huurmarkt, waarbij aandacht is voor de slaagkans van woningzoekenden. Ook wordt ingegaan op de gemiddelde wachttijd die in 2013 nodig is om te slagen. In december 2012 zijn de corporaties overgestapt op een nieuw automatiseringssysteem (WBS) voor het verhuurproces. Daarnaast is DWEX het nieuwe systeem voor het vastleggen van de managementinformatie. Bij de overstap naar het nieuwe systeem is ook de berekening van de woon/inschrijfduur veranderd. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3). Naamswijzigingen en de omzettingen van tijdelijke contracten naar reguliere contracten worden sinds 2011 niet meer meegeteld als verhuringen. De prestatieafspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen. Vanaf 2012 zijn de onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten bij het berekenen van de percentages met betrekking tot de prestatieafspraken. Waar de onzelfstandige woningen buiten beschouwing zijn gelaten is dit in de voetnoot van de tabel of figuur vermeld. In het kader van de Europa-regeling wordt in WBS nu ook de CIZ-indicatie vastgelegd. In 2013 gaat het om 11 gevallen die op basis van de CIZ-indicatie tot de Europa-doelgroep gerekend worden (bij verhuringen tot de huurprijsgrens). Vanaf 2013 registreert Woonbron de verkopen Te Woon niet meer in WBS. In 2013 gaat het om 104 verkopen. Deze verkopen werden tot nu toe meegeteld bij de verhuringen.

07


08

HOOFDSTUK

2

Samenvatting In 2013 iets meer verhuringen dan in 2012 In 2013 zijn 12.269 woningen verhuurd (incl. verhuringen via rechtspersonen en nieuwbouwverhuringen). Het gaat om 1.241 nieuwbouwverhuringen en 11.028 verhuringen in de bestaande bouw. Vergeleken met 2012 is er sprake van een toename van het aantal verhuringen met bijna 4% (11.809 verhuringen in 2012). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2013 iets afgenomen vergeleken met 2012. De toename in het aantal verhuringen ten opzichte van 2012 wordt volledig veroorzaakt door meer verhuringen in de bestaande bouw.

Afname verhuringen aan minima Ongeveer 47% van de verhuurde woningen is terecht gekomen bij huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel ligt in 2013 iets onder het niveau van 2012. In 2012 is ruim 50% van de woningen verhuurd aan minima. Ongeveer 70% van alle geslaagde woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de huurprijsgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 95%. Van alle verhuringen is 87% terecht gekomen bij huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (ofwel de EU-doelgroep).

Relatief meer doorstromers geslaagd: bewust beleid Er is een verschuiving te zien in de verhuringen aan doorstromers ten opzichte van starters. Waar in 2012 nog ongeveer de helft van de verhuringen terecht is gekomen bij doorstromers, ligt dat aandeel in 2013 op bijna 53%. De aangepaste berekeningswijze van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers is hier debet aan. Dit is bewust beleid om de doorstroming te bevorderen. Het aandeel geslaagden starters en doorstromers verschilt van gemeente tot gemeente. Het aandeel starters is lager in de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Westland met een percentage tussen de 35% en 40%, terwijl in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp meer dan de helft van de geslaagde woningzoekenden uit starters bestaat. De samenstelling van de geslaagden huishoudens naar leeftijd en huishoudgrootte is in 2013 nauwelijks verandert ten opzichte van de voorgaande jaren. Bijna 30% van de geslaagde woningzoekenden in 2013 is jong, met een leeftijd tot 27 jaar. Het aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring op grond van urgentie is wel afgenomen van 12% in 2012 naar 7% in 2013. Ook is er een verschuiving te zien in de herkomst gemeente van de geslaagden. In 2013 is 53% van de geslaagde woningzoekenden afkomstig uit Den Haag, in 2012 was dat 47%.

Dalende trend in verhuringen goedkopere huurwoningen In de bestaande bouw is een verschuiving te zien in het huuraanbod naar prijs. Het aandeel woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoogste aftoppingsgrens neemt af ten gunste van het aanbod tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens. Van de in 2013 verhuurde

09


woningen heeft bijna 60% een huur onder de hoge aftoppingsgrens. 18% van alle verhuurde woningen heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. In 2012 was dat 20%. Op het niveau van de gemeenten zijn er grote verschillen te zien. In de gemeente Pijnacker-Nootdorp is in 2013 ongeveer 25% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens, terwijl het gemiddelde voor de gehele regio op ongeveer 60% ligt. In Rijswijk en Delft lag dit aandeel op bijna 70%.

Geringe toename reagerende woningzoekenden Op de in 2013 verhuurde woningen hebben totaal 68.000 woningzoekenden gereageerd, iets meer dan in 2012. Een aanzienlijk deel (68%) van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep kan worden gerekend, lijkt in 2013 iets te zijn gedaald ten opzichte van 2012. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor indelen in een inkomensklasse niet mogelijk is.

Flinke afname van het gemiddeld aantal reacties per advertentie De ruim 68.000 woningzoekenden in 2013 hebben ruim 1 miljoen maal gereageerd op het huuraanbod (exclusief reacties op nieuwbouwadvertenties). Voor deze woningen zijn 10.345 advertenties geplaatst. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie komt uit op 101. Ten opzichte van 2011 en 2012 is er sprake van een flinke daling van het gemiddeld aantal reacties op een woning (139 en 128). Wat hiervan precies de reden is, is niet uitgezocht. Het toepassen en toevoegen van onder andere inkomenscriteria (labels), kunnen de mogelijkheden voor woningzoekenden beperken om op een woning te kunnen reageren. In 2013 zijn meer woningen voorzien van een label. Het woningtype waar het meest op gereageerd wordt, is al jaren de eengezinswoning. Maar ook voor dit woningtype geldt dat het gemiddeld aantal reacties de laatste jaren is afgenomen.

Flinke toename van het aantal weigeringen Het totaal aantal weigeringen op advertenties in 2013 bedraagt ruim 84.000. Deze weigeringen zijn voor 40% afkomstig van de corporaties en voor 60% van de kandidaten. Het aantal weigeringen is de laatste jaren flink toegenomen van ruim 55.000 in 2010 naar ruim 84.000 in 2013. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013. De meest genoemde weigeringsreden van de kandidaten hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (59%). Ruim 30% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning iets toe.

Het huuraanbod wordt duurder Bijna 60% van de verhuurde woningen heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien in het huuraanbod in dit segment. De afname doet zich voor in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens, maar ook in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens. 34% van de verhuurde woningen in 2013 heeft een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit huursegment is in 2013 toegenomen.

10

Prestatie toewijzing BBSH-doelgroep gehaald In de Prestatieafspraken tussen SVH en het Stadsgewest Haaglanden zijn afspraken opgenomen over de toewijzing van verschillende doelgroepen, waarbij de BBSH-doelgroep een belangrijke doelgroep is. De corporaties moeten minimaal 70% van de vrijkomende huurwoningen tot de maximale huurprijsgrens toewijzen aan de BBSH-doelgroep. Het nieuwbouwaanbod telt echter niet mee bij deze berekening. Regionaal gezien is deze afspraak ruimschoots gehaald, ruim 74% van de woningen tot de huurprijsgrens is in 2013 toegewezen aan deze doelgroep. Het aandeel geslaagde huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens is ten opzichte van 2012 niet echt veranderd. Wel is het huuraanbod ook voor deze doelgroep duurder geworden. Het huuraanbod in het segment tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens is afgenomen. Ten opzichte van voorgaande jaren is een groter deel van de BBSH-doelgroep geslaagd in het segment tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens.

Methodiek slaagkansen aangepast De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.

Eén op de zes zoekers slaagt in Haaglanden Uitgaande van 11.358 verhuurde woningen in 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 69.062 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2013 uit op 16,4%. Dit betekent dat in 2013 ongeveer één op de zes zoekers een woning heeft gevonden. Ongeveer de helft van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. De slaagkans (exclusief verhuur via rechtspersonen en vrije sector woningen) voor doorstromers (17,9%) is hogere dan die voor starters (15,3%). Starters zijn in mindere mate geslaagd in 2013. De reële slaagkans voor minima komt in 2013 uit op 18,1%. De reële slaagkans van de hele BBSHdoelgroep ligt ruim een procent onder het niveau van de niet-doelgroep (17,5% versus 18,3%).

Gemiddelde woon- inschrijfduur neemt toe Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. Voor woningen die in 2013 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 56 maanden, ofwel 4 jaar en 8 maanden. Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. Het verschil laat zich voor een belangrijk deel verklaren door een gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers. Deze beleidsmatige aanpassing om de doorstroming te stimuleren, heeft er ook toe geleid dat de gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur in Haaglanden in 2013 is toegenomen. De benodigde inschrijfduur (zuivere wachtduur) is in 2013 gemiddeld 32 maanden, oftewel 2 jaar en 8 maanden. Voor starters ligt de inschrijfduur (37 maanden) iets hoger dan voor doorstromers (29 maanden).

11


12

HOOFDSTUK

3

De sociale woningmarkt

3.1

Inleiding Deze rapportage gaat over de verhuringen van de corporaties in 2013 in Stadsgewest Haaglanden. Daarbij is onder andere aandacht voor het beschikbare huuraanbod in 2013, de kenmerken van de woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Ook wordt er ingegaan op de kansen van woningzoekenden. Naast een regionaal beeld, wordt ook ingezoomd op de verschillen tussen de gemeenten.

Figuur 1

13

Gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden


3.2

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden Algemene kenmerken Eind 2013 stonden in Haaglanden ongeveer 114.000 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is aan het einde 2013 een fractie lager dan aan het einde van 2012. In 2013 hebben bijna 69.000 woningzoekenden gereageerd op een woning. Ten opzichte van 2012 zien we een kleine toename in het aantal reagerende woningzoekenden. Het aantal verhuringen in 2013 bedraagt 12.269 woningen en is daarmee licht toegenomen ten opzichte van 2012 (met ongeveer 3%). Het aantal verhuringen over 2010, 2011 en 2012 is exclusief ‘Te Woon’ en de campuscontracten. In 2013 zijn 10.345 advertenties geplaatst. Dit is een toename ten opzichte van voorgaande jaren.

Figuur 2

Enkele kengetallen voor de periode 2010-2013

ingeschreven woningzoekenden (einde periode)

2010

2011

2012

2013

108.000

113.625

115.759

114.740

reagerende woningzoekenden (met goede reactie)

77.353

68.256

67.597

68.732

geslaagde woningzoekenden

13.272

11.292

11.809

12.269

9.491

8.783

9.263

10.345

1.398.491

1.229.896

1.195.082

1.045.381

advertenties* reacties* * exclusief nieuwbouwadvertenties

Van de 12.269 verhuringen in 2013 betreft het 1.241 nieuwbouwwoningen en 11.028 bestaande woningen (bestaande bouw). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2013 iets afgenomen vergeleken met 2012. De toename in het aantal verhuringen ten opzichte van 2012 wordt volledig veroorzaakt door meer verhuringen in de bestaande bouw. Figuur 3

Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw, 2010 - 2013

2013 2012

bestaande bouw nieuwbouw

2011 2010 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000 1

Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze periode is even groot als het aantal verhuringen . Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’, in 2013 gaat het 173 verhuringen. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, zijn gegevens die betrekking hebben op het huishouden 1

14

Daarbij de opmerking dat een klein aantal woningen twee maal is verhuurd en een klein aantal woningzoekenden twee maal een woning huurt.

van de huurder buiten beschouwing gelaten. Wel zijn van de 173 verhuringen enkele woningkenmerken bekend. Van de overige 12.096 verhuringen zijn zowel woningkenmerken als kenmerken van de nieuwe huurder bekend. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de geslaagde woningzoekenden en de kenmerken van de verhuurde woningen.

Kenmerken geslaagde woningzoekenden Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in 2013 op 89%. In 2012 was dit 87%. Dit percentage is overigens berekend over alle verhuringen, inclusief de vrije sector. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de huurprijsgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 95%. Ook huishoudens met een CIZ-indicatie, maar met een inkomen boven de EU-grens, worden tot de EU-doelgroep gerekend. In 2013 gaat het om 11 verhuringen met een huur tot de huurprijsgrens. Figuur 4

Verdeling geslaagde woningzoekenden naar doelgroep EU, 2011, 2012 en 2013 (exclusief onbekende inkomens)

100% 95% 90% aan doelgroep EU

85% 80% 75% 70% 2010

2011

2012

2013

De geslaagde woningzoekenden die gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep, maken 70% van het totaal aantal geslaagde woningzoekenden uit in 2013 (figuur 7). Ongeveer 47% van alle verhuringen in 2013 heeft plaatsgevonden aan huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel is in 2013 iets lager dan in 2012. In 2012 werd ruim 50% van de woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen. Bijna 53% van de verhuringen in Haaglanden in 2013 is terecht gekomen bij doorstromers. Ongeveer 46% van de geslaagde woningzoekenden is een starter (figuur 7). Het resterende procent verhuringen betreft verhuringen via rechtspersonen. Vergeleken met 2012 zien we in 2013 een lichte verschuiving richting doorstromers. Deze verschuiving kan worden verklaard door een wijziging in de berekening van de inschrijfduur bij doorstromers vanaf 2013. Bij de doorstromers wordt sinds januari 2013 maximaal 5 jaar van de woonduur opgeteld bij de inschrijfduur, zonder de woonduur eerst te delen door 3. De woon- inschrijfduur van doorstromers neemt hierdoor toe. Daarmee verandert de positie van de doorstromers en zijn zij er in 2013 iets vaker in geslaagd om een woning te vinden dan starters. Zie de bijlage voor een nadere toelichting. Bijna 29% van de geslaagde woningzoekenden in 2013 valt in de leeftijdsklasse tot 27 jaar. In 2012 lag dat percentage op bijna 32%. Deze afname kan verklaart worden door het feit dat in 2013 relatief meer doorstromers zijn geslaagd dan starters. Starters zijn veelal jonge huishoudens. De voorrangskandidaten (op grond van urgentie) vormen ongeveer 7% van alle geslaagde woningzoekenden. Dit is een flinke afname in vergelijking met voorgaande jaren (12% in 2012).

15


Als we kijken naar de omvang van het huishouden van de geslaagde woningzoekenden, dan zien we dat in 2013 meer dan de helft van de woningen is verhuurd aan eenpersoonshuishoudens (57%). Een klein kwart van de woningen (23%) is verhuurd aan tweepersoonshuishoudens. De overige 20% van de woningen is verhuurd aan huishoudens met drie en meer personen. Figuur 5

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2013 (inclusief vrije sector)

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

doelgroep BBSH-doelgroep

4.262

4.144

173

8.579

middeninkomens

995

1.749

0

2.744

hogere inkomens

358

588

0

946

3.825

2.832

0

6.657

142

137

0

279

EU-doelgroep 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

1.329

2.803

0

4.132

meerpersoons, middeninkomen

177

384

0

561

meerpersoons, hoger inkomen

142

325

0

467

0

0

173

173

525

371

0

896

5.090

6.110

0

11.200

0

0

173

173

1 persoon

3.967

2.969

0

6.936

2 personen

1.098

1.747

0

2.845

3 personen

365

976

0

1.341

4 personen

123

493

0

616

5 personen

44

205

0

249

6 en meer personen

18

91

0

109

niet van toepassing

0

0

173

173

t/m 22 jaar

1.399

148

0

1.547

23-26 jaar

1.475

527

0

2.002

27-34 jaar

1.165

1.240

0

2.405

35-44 jaar

572

1.380

0

1.952

45-54 jaar

440

1.208

0

1.648

55-64 jaar

308

848

0

1.156

65-74 jaar

136

644

0

780

75 jaar of ouder

120

486

0

606

0

0

173

173

5.615

6.481

173

12.269

niet van toepassing voorrangsverklaring met voorrang zonder voorrang niet van toepassing huishoudenomvang

leeftijd

niet van toepassing totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen. De EU-regeling is niet van toepassing bij vrije sector woningen. Voor een overzicht exclusief de vrije sector wordt verwezen naar tabel 5.20 uit de halfjaarmonitor.

16

Figuur 6

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2013 (inclusief vrije sector

herkomstgemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

starter

doorstromer

rechtspersoon

totaal

617

647

0

1.264

3.075

3.380

0

6.455

216

276

0

492

43

40

0

83

Pijnacker-Nootdorp

148

130

0

278

Rijswijk

154

243

0

397

38

73

0

111

Wassenaar Westland

219

387

0

606

Zoetermeer

540

754

0

1.294

buiten Haaglanden

565

551

0

1.116

0

0

173

173

5.615

6.481

173

12.269

rechtspersoon totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden (53%) in de regio is afkomstig uit de gemeente Den Haag (figuur 8). De gemeenten Zoetermeer en Delft volgen met respectievelijk 11% en 10% van de geslaagde woningzoekenden. Eén op de elf geslaagde kandidaten in 2013 komt niet uit het Stadsgewest Haaglanden maar uit de rest van Nederland of uit het buitenland. In 2012 kwam één op de tien geslaagde kandidaten niet uit de regio zelf. 2

De verhouding doorstromers/starters ligt in Haaglanden op 53% versus 46% . Deze verhouding verschilt sterk van gemeente tot gemeente. Zo is het aandeel starters lager in de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Westland met een percentage tussen de 35% en 40%. Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp zijn de gemeenten waar meer dan de helft van de geslaagde woningzoekenden uit starters bestaat (respectievelijk 52% en 53%). In figuur 7 is de ontwikkeling van de kenmerken van geslaagde woningzoekenden in de tijd weergegeven. Het aandeel geslaagde woningzoekenden dat tot de BBSH-doelgroep behoort, bedraagt 70% in 2013 en is daarmee iets toegenomen ten opzichte van 2012. Ook het aandeel geslaagden met een inkomen tot de EU-grens (de EU-doelgroep) is in 2013 toegenomen ten opzichte van 2012. Deze toename is ten koste gegaan van de meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen de EU-grens en €42.825. Het aandeel geslaagde eenpersoons- en tweepersoons huishoudens laat in de tijd weinig fluctuatie zien. 80% van de geslaagde woningzoekenden in 2013 bestaat uit een- of tweepersoonshuishouden. 8% van de in 2013 geslaagde woningzoekenden betreft een huishouden bestaande uit vier of meer personen. Dit percentage is vergelijkbaar met voorgaande jaren.

2

17

Verhuringen via rechtspersonen maken in 2013 iets meer dan 1% van het totaal aantal verhuringen uit.


Figuur 7

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2010 – 2013

doelgroep

2010

2011

2012

2013

minima

41%

50%

50%

47%

niet-minima

58%

50%

50%

53%

1%

0%

0%

0%

BBSH-doelgroep

64%

70%

69%

70%

lage middeninkomens

25%

22%

24%

22%

11%

7%

7%

8%

1%

0%

0%

0%

50%

54%

54%

54%

3%

2%

2%

2%

niet in te delen doelgroep

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

30%

31%

32%

34%


8%

6%

7%

5%


7%

4%

4%

4%

onbekend/rechtspersoon

2%

3%

1%

1%

voorrang met voorrangsverklaring (urgentie)

13%

14%

12%

7%

overige voorrangsvormen

33%

32%

32%

32%

via inschrijfduur

52%

52%

54%

59%

rechtspersonen

1%

3%

1%

1%

1 persoon

54%

57%

56%

57%

2 personen

26%

24%

25%

23%

3 personen

10%

10%

10%

11%

4 personen

6%

5%

5%

5%

5 personen

2%

2%

2%

2%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

t/m 22 jaar

15%

14%

14%

13%

23-26 jaar

16%

18%

18%

16%

27-34 jaar

17%

17%

18%

20%

35-44 jaar

16%

15%

15%

16%

45-54 jaar

12%

11%

12%

13%

55-64 jaar

10%

10%

10%

9%

65-74 jaar

7%

7%

8%

6%

75 jaar of ouder

6%

6%

5%

5%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

huishoudenomvang

leeftijd

categorie starter

48%

50%

50%

46%

doorstromer

51%

47%

49%

53%

niet van toepassing totaal

18

1%

3%

1%

1%

100%

100%

100%

100%

In figuur 8 staat de verdeling van de gemeente van herkomst van de geslaagde woningzoekenden in de tijd weergegeven. Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden is afkomstig uit Den Haag. Dit aandeel is in 2013 duidelijk toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Deze tabel zegt nog niets over de gemeente waarin de woningzoekenden geslaagd zijn. Figuur 8

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2010 – 2013

herkomstgemeente Delft

2010

2011

2012

2013

11%

12%

11%

10%

47%

47%

47%

53%

Leidschendam-Voorburg

5%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

Pijnacker-Nootdorp

3%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

4%

4%

3%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

Den Haag

Westland

5%

5%

6%

5%

Zoetermeer

11%

12%

14%

11%

buitenland/rechtspersoon/onbekend buiten Haaglanden totaal

1%

3%

1%

1%

11%

10%

9%

9%

100%

100%

100%

100%

Kenmerken van de verhuurde woningen Naast inzicht in de kenmerken van de geslaagde huishoudens, wordt in deze paragraaf ingegaan op de kenmerken van de verhuurde woningen. In figuur 9 en 10 worden de belangrijkste woningkenmerken van de verhuurde woningen nader toegelicht. In de figuren zijn niet alleen de kenmerken van de in 2013 verhuurde woningen opgenomen, maar ook de kenmerken van de verhuurde woningen in 2010, 2011 en 2012. Dit maakt een vergelijking in de tijd mogelijk. Ongeveer 94% van de in 2013 verhuurde woningen in Stadsgewest Haaglanden heeft een huur onder de huurprijsgrens (figuur 10). Bijna 60% van de verhuurde woningen heeft een huur onder de hoogste aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien in het huuraanbod in dit huursegment. De afname doet zich voor in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens (van 20% in 2012 naar 18% in 2013), maar ook in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens (van 44% in 2012 naar 42% in 2013). 34% van de verhuurde woningen in 2013 heeft een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit aandeel is toegenomen ten opzichte van 2012 (30%). Een groot deel van de in 2013 verhuurde woningen heeft maximaal drie kamers (73%). De een- en tweekamerwoningen maken 36% uit van de verhuurde woningen in 2013. Ten opzichte van de verhuringen in 2010, 2011 en 2012 is er in 2013 relatief weinig veranderd als het gaat om de verhuurde woningen naar aantal kamers. Ongeveer driekwart van de verhuurde woningen heeft een oppervlakte tot 65 m 2 . Als we kijken naar het woningtype, dan zijn wederom de portiekwoning en de flatwoning met lift het meest verhuurde woningtype met respectievelijk 28% en 25%.

19


Figuur 9

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – 2013 (in aantallen)

huurindeling onder kwaliteitskortingsgrens

2010

2011

2012

2013

3.245

2.583

2.417

2.190

onder aftoppingsgrens

6.110

5.671

5.224

5.124

onder huurprijsgrens

3.153

2.365

3.517

4.206

boven huurprijsgrens

764

659

651

749

2

5.209

4.781

4.590

4.818

2

4.555

4.002

4.094

4.308

2.595

1.881

2.308

2.135

913

628

817

1.008

1-2 kamers

4.381

4.163

4.015

4.427

3 kamers

4.943

4.036

4.539

4.501

4 kamers

3.043

2.461

2.576

2.553

905

632

679

788

3.461

2.861

3.151

3.418

flat met lift

2.991

2.393

2.706

3.107

eengezinswoning

1.693

1.228

1.291

1.296

seniorenwoning

1.267

1.129

1.358

1.199

benedenwoning

693

562

636

702

HAT-woning

739

776

610

628

maisonnette

610

513

518

570

bovenwoning

645

704

596

345

studentenwoning

259

216

218

331

flat zonder lift

369

318

325

291

onzelfstandige HAT

203

264

189

144

aanleunwoning

178

191

77

134

26

34

31

32

9

2

2

31

MIVA-woning

42

37

32

26

zorgwoning

47

35

53

12

4

5

8

2

36

24

8

1

11.257

10.379

10.489

11.028

2.015

913

1.320

1.241

13.272

11.292

11.809

12.269

oppervlakte tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

aantal kamers

5 kamers of meer woningtype portiekwoning

hofjeswoning complexwoning

rolstoelwoning onbepaald nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal


20

Figuur 10

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – 2013 (in percentage)

huurindeling

2010

2011

2012

2013

onder kwaliteitskortingsgrens

24%

23%

20%

18%


46%

50%

44%

42%


24%

21%

30%

34%


6%

6%

6%

6%

tot 50 m2

39%

42%

39%

39%

50-65 m2

34%

35%

35%

35%

65-80 m2

20%

17%

20%

17%

7%

6%

7%

8%

1-2 kamers

33%

37%

34%

36%

3 kamers

37%

36%

38%

37%

4 kamers

23%

22%

22%

21%

7%

6%

6%

6%

portiekwoning

26%

25%

27%

28%

flat met lift

23%

21%

23%

25%

eengezinswoning

13%

11%

11%

11%

seniorenwoning

10%

10%

11%

10%

benedenwoning

5%

5%

5%

6%

HAT-woning

6%

7%

5%

5%

maisonnette

5%

5%

4%

5%

bovenwoning

5%

6%

5%

3%

studentenwoning

2%

2%

2%

3%

flat zonder lift

3%

3%

3%

2%

onzelfstandige HAT

2%

2%

2%

1%

aanleunwoning

1%

2%

1%

1%

hofjeswoning

0%

0%

0%

0%

complexwoning

0%

0%

0%

0%

MIVA-woning

0%

0%

0%

0%

oppervlakte

vanaf 80 m2 aantal kamers

5 kamers of meer woningtype

zorgwoning

0%

0%

0%

0%

rolstoelwoning

0%

0%

0%

0%

onbepaald

0%

0%

0%

0%

bestaande bouw

85%

92%

89%

90%

nieuwbouw

15%

8%

11%

10%

100%

100%

100%

100%

nieuwbouw

totaal


Figuur 11 biedt inzicht in het huurprijsniveau van de in 2013 verhuurde woningen in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Ter vergelijking zijn hierbij eveneens de jaren 2010, 2011 en 2012 toegevoegd. In de bestaande bouw zien we door de jaren heen een duidelijke afname van het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoogste aftoppingsgrens. Het huuraanbod tussen de

21


hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens is in aandeel de laatste jaren verder toegenomen. Er is in 2013 een geringe stijging te zien in het huuraanbod boven de huurprijsgrens ten opzichte van 2012. Opvallend is wel dat in de nieuwbouwverhuringen het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is toegenomen in 2013 (88 verhuringen). Het gaat hierbij om kleine, eenkamerwoningen (tot 50m 2 ), die voornamelijk verhuurd zijn aan jongeren tot 22 jaar. Het merendeel van de nieuwbouwverhuringen had in 2013 een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit is vergelijkbaar met 2012. Figuur 11

Kenmerken verhuurde woningen (nieuwbouw en bestaande bouw), 2010 – 2013

Bestaande bouw 2013 onder kwaliteitskortingsgrens 2012


2011


2010

boven huurprijsgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Nieuwbouw 2013 onder kwaliteitskortingsgrens 2012


2011


2010

boven huurprijsgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

In figuur 12 is het aandeel in 2013 naar huurprijs uitgesplitst per gemeente. Daarbij zijn achtereenvolgens de kwaliteitskortingsgrens, de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens in beeld gebracht. De figuur maakt duidelijk dat de sociale huurmarkt van gemeente tot gemeente verschillend is samengesteld en daarmee ook het huuraanbod. In de gemeenten Rijswijk en Delft is in 2013 ongeveer 70% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens. Het huuraanbod in Pijnacker-Nootdorp wijkt het meeste af, gevolgd door Westland en Midden Delfland. Het huuraanbod van de corporaties in de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief hogere huur. Ongeveer 25% van de verhuurde woningen in 2013 in deze gemeente heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. Een relatief groot deel van de verhuurde woningen in de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Ook het aandeel verhuurde woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens is in deze gemeente het hoogste met 16%. Een op de twintig verhuurde woningen in de regio Haaglanden heeft een huurprijs boven de huurprijsgrens (5%). In de gemeenten Midden-Delfland en Rijswijk is een beperkt deel van het huuraanbod verhuurd met een huurprijs boven de huurprijsgrens, namelijk 1% en 3%.

22

Figuur 12

Verhuurde woningen per gemeente naar huurprijs in 2013, in percentage

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg


Midden-Delfland onder aftoppingsgrens

Pijnacker-Nootdorp


Rijswijk


Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

Huurprijzen en inkomens Een verschillende samenstelling van het huuraanbod in de gemeenten kan vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Een goedkopere huurwoning komt veelal terecht bij een huishouden met een lager inkomen vanwege de voorwaarden die gesteld worden door de corporaties. Corporaties dienen 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot de huurprijsgrens toe te wijzen aan de EU-doelgroep. Figuur 13

Verhuurde woningen naar BBSH-doelgroep en EU-doelgroep per huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2013 ( excl. onbekende inkomens)

boven huurprijsgrens onder huurprijsgrens

EU-doelgroep BBSH-doelgroep

onder aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

De huurwoningen die in 2013 zijn verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de (hoogste) aftoppingsgrens, zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep (figuur 13). 94% van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep en 84% van de woningen met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens. Vrijwel alle in 2013 verhuurde woningen met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens, namelijk 99%. Van de woningen met een huur onder de huurprijsgrens maar boven de hoogste aftoppingsgrens is in 2013 ongeveer 52% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ten opzichte van 2012 is er sprake van een flinke toename. In 2012 is nog geen 40% van de woningen met een huur tussen de hoge aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep (figuur 14). 23


86% van de woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens is in 2013 verhuurd aan de EU-doelgroep (figuur 13). Een beperkt deel van de woningen met een huur boven de maximale huurprijsgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep. In 2013 is gaat het om 7% van de verhuringen in dat prijssegment. Ongeveer 18% van de verhuurde woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens is verhuurd aan de EU-doelgroep. In 2013 is een groter deel van de verhuurde woningen terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep. Dit geldt niet alleen voor de woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens, maar ook voor de woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Figuur 14

Verhuurde woningen aan BBSH-doelgroep naar huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2010-2013 ( excl. onbekende inkomens)



2013 2012


2011 2010

onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten in 2013 is op gemeentelijk niveau bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 15 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit dezelfde gemeente afkomstig is (‘eigen inwoners’) en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel huurders dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is weergegeven. Uitgangspunt hierbij is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden. Figuur 15

Herkomst huurders verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2013

0% Delft

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100% eigen gemeente

Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

24

Delft Den Haag Zoetermeer Westland buiten Haaglanden overig

In voorgaande aanbodrapportages werd al geconstateerd dat de mate waarin de sociale huurmarkt op gemeentelijk niveau voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, sterk verschillend is. Deze constatering geldt ook voor 2013. In de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en Delft is het aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen in 2013 minstens 65% en de instroom van buiten daarmee naar verhouding beperkt. In Den Haag is in 2013 ongeveer acht op de tien woningen aan eigen inwoners verhuurd. In de gemeenten Rijswijk, Pijnacker-Nootdorp en Leidschendam-Voorburg is de situatie anders. Het aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen over 2013 loopt uiteen van ruim 37% in Rijswijk tot 43% in Leidschendam-Voorburg. In deze gemeenten spelen uit andere gemeenten afkomstige inwoners als vestiger dan ook een belangrijkere rol op de lokale huurmarkt dan in de eerste groep gemeenten. In de gemeenten Midden-Delfland en Wassenaar is in 2013 ongeveer 50% van de woningen verhuurd aan eigen inwoners en ongeveer 50% aan vestigers uit andere gemeenten binnen de regio, of van buiten de regio. In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in 2013 huishoudens geslaagd met als herkomstgemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het aandeel huishoudens met een vorig adres in Delft in de verhuringen naar verhouding groot. De categorie overig is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. In vrijwel alle gemeenten binnen de regio zien we dat ongeveer 10% van de geslaagde kandidaten afkomstig is van buiten de regio, dit is inclusief buitenland. Bij Midden-Delfland is dit aandeel duidelijk lager. In figuur 15 was de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in de volgende figuur (figuur 16) nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente in 2013 een woning hebben gehuurd.

Figuur 16

Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente)(aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2013

0%

10%

20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

eigen gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Westland Zoetermeer overig

buiten Haaglanden

Een groot deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeenten Delft, Den Haag en Zoetermeer huurt een woning in de gemeente waar ze al wonen. Ruim 80% van de in 2013 geslaagde woningzoekenden in deze gemeenten is afkomstig uit deze gemeente (en blijft dus in de eigen gemeente). In Westland en Wassenaar ligt dit percentage boven de 70%. De situatie is in Rijswijk, Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland anders. In deze gemeenten blijft een

25


kleinere groep geslaagde woningzoekenden in de eigen gemeente (tussen de 45% en 55%). De geslaagde woningzoekenden uit deze gemeenten richten zich ook op bijvoorbeeld Delft en Den Haag. Ook van de vestigers die van buiten de regio Haaglanden komen (ruim 1.100 huishoudens), is de vestigingsgemeente bekend. Het grootste deel van deze groep vestigt zich in Den Haag (ongeveer 47%), gevolgd door Delft met 16% en Zoetermeer met 14%. In figuur 17 is het aandeel van de huishoudens van buiten Haaglanden in de gemeentelijke verhuringen weergegeven. De instroom van buiten Haaglanden is in 2013 het hoogst in Wassenaar en Westland met percentages rond de 15%. De gemeente met de laagste instroom van buiten Haaglanden in 2013 is Leidschendam-Voorburg en dan Haag met ongeveer 8% van de gemeentelijke verhuringen. De overige gemeenten liggen rond het regionale gemiddelde. De figuur maakt duidelijk dat er sprake kan zijn van fluctuatie in de tijd als het gaat om de instroom van buiten Haaglanden. De fluctuaties zijn vooral groot in Wassenaar, Pijnacker-Nootdorp en Den Haag. Figuur 17

Aandeel van buiten de regio Haaglanden in de gemeentelijke verhuur, 2011 – 2013

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk

2013 2012 2011 2010


3.3

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting In deze paragraaf gaan we nader in op de woningzoekenden die in 2013 gereageerd hebben op een woning en de zoekrichting van deze woningzoekenden. De belangrijkste kenmerken van de reagerende woningzoekenden in 2013 staan weergegeven in de figuren 18, 19 en 20. In de laatste twee figuren staat een vergelijking met voorgaande jaren weergegeven. In 2013 hebben totaal ruim 68.000 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden (figuur 18). Ten opzichte van 2012 is het aantal reagerende woningzoekenden beperkt toegenomen. Bijna 47.000 reagerende woningzoekenden in 2013 behoren tot de BBSH-doelgroep (68% van het totaal). Bijna 59.000 reagerenden woningzoekenden in 2013 kunnen tot de EU-doelgroep worden gerekend. Dat

26

is 86% van alle woningzoekenden in 2013 (figuur 20). Van 7% van de reagerende woningzoekenden in 2013 is het inkomen niet bekend. Ruim de helft van de reagerende woningzoekenden (51%) bestaat uit éénpersoonshuishoudens en bijna 75% uit een één- of tweepersoonshuishouden. Ongeveer 11% van de reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Het aandeel jongeren binnen de groep reagerende woningzoekenden is groot. Bijna 35% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar en ongeveer 60% een leeftijd tot 35 jaar. Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens in de regio Haaglanden in 2013 is op moment van reageren woonachtig in Den Haag (ongeveer 55%). Woningzoekenden uit de andere gemeenten binnen Haaglanden vormen een relatief klein aandeel. Ongeveer één op de negen reagerende woningzoekenden in 2013 is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep gerekend kan worden lijkt in 2013 iets te zijn gedaald ten opzichte van 2012, naar 86% (versus 90% in 2012). Daarbij moet wel worden opgemerkt dat van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor indelen in een inkomenscategorie niet mogelijk is. Hierdoor is het niet mogelijk om een goed beeld te krijgen van eventuele verschuivingen van reagerende woningzoekenden naar inkomenscategorieën in de tijd.

27


Figuur 18

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, 2013

doelgroep

starters

doorstromers

totaal

BBSH-doelgroep

24.151

22.900

47.051

lage middeninkomens

5.322

8.762

14.084

overige inkomens niet in te delen

750

1.885

2.635

3.724

1.239

4.962

19.539

11.833

31.372

193

350

543

9.449

18.126

27.575

780

2.174

2.954

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

263

1.064

1.326

3.724

1.239

4.962

22.542

12.744

35.286

2 personen

7.015

9.066

16.080

3 personen

2.723

6.647

9.370

4 personen

1.161

3.918

5.080

5 personen

360

1.743

2.103

6 en meer personen

146

667

813

9.549

1.202

10.750

niet in te delen huishoudenomvang 1 persoon

leeftijd t/m 22 jaar 23-26 jaar

8.720

3.916

12.636

27-34 jaar

7.630

8.738

16.367

35-44 jaar

4.194

8.278

12.472

45-54 jaar

2.605

6.243

8.847

55-64 jaar

895

3.435

4.330

65-74 jaar

295

1.914

2.210

59

1.054

1.113

2.708

3.096

5.804

19.005

19.055

38.060

1.235

1.515

2.750

207

155

361

75 jaar of ouder herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp

737

671

1.409

Rijswijk

983

1.335

2.318

Wassenaar

244

290

534

1.281

1.287

2.569

Zoetermeer

3.537

3.727

7.264

buiten Haaglanden

4.010

3.653

7.663

33.947

34.785

68.732

Westland

totaal

Noot: op basis van kansrijke reacties; Er zijn 68.732 reagerende woningzoekenden die (met een kansrijke reactie) gereageerd hebben op aanbod via advertenties. Dit aantal wijkt af van het in de slaagkansen gehanteerde aantal van 67.757. Bij de slaagkans tellen alleen degenen mee die gereageerd hebben op aanbod onder de huurprijsgrens. Bovendien tellen bij die berekening ook degenen mee die geslaagd zijn zonder te reageren op advertentieaanbod. Die laatste groep wordt niet meegeteld bij de reagerende woningzoekenden.

28

Figuur 19

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – 2013

doelgroep

2010

2011

2012

2013

BBSH-doelgroep

49.628

47.190

49.564

47.051

lage middeninkomens

20.295

16.632

15.145

14.084

7.129

4.306

2.725

2.635

271

66

59

4.962

37.690

59.800

61.004

58.947

1.989

4.613

4.116

2.952

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

27.548

819

518

428


6.633

2.896

1.796

1.442


5.035

66

59

4.962

297

68.194

67.493

68.732

1 persoon

38.648

34.632

34.254

35.286

2 personen

19.550

16.708

16.397

16.080

3 personen

9.879

8.797

8.861

9.370

4 personen

6.039

5.186

5.052

5.080

5 personen

2.412

2.103

2.099

2.103

794

769

831

813

13.909

11.657

10.984

10.750

23-26 jaar

13.926

12.448

12.238

12.636

27-34 jaar

16.427

15.070

15.487

16.367

35-44 jaar

14.057

12.283

12.063

12.472

45-54 jaar

9.329

8.344

8.542

8.847

55-64 jaar

5.303

4.612

4.541

4.330

65-74 jaar

2.748

2.323

2.404

2.210

75 jaar of ouder

1.623

1.458

1.234

1.113

7.612

6.380

5.693

5.804

40.885

36.986

37.259

38.060

3.394

2.869

2.696

2.750

487

398

363

361

niet in te delen huishoudenomvang

6 en meer personen leeftijd t/m 22 jaar

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp

1.376

1.223

1.215

1.409

Rijswijk

2.535

2.235

2.205

2.318

Wassenaar Westland

626

620

534

2.568

2.549

2.569

Zoetermeer

7.949

7.049

7.256

7.264

buiten Haaglanden

9.405

7.860

7.638

7.663

77.323

68.194

67.493

68.732

totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

29

802 2.878


Figuur 20

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – 2013

doelgroep

2010

2011

2012

2013

BBSH-doelgroep

64%

69%

73%

68%

lage middeninkomens

26%

24%

22%

20%

overige inkomens

9%

6%

4%

4%

niet in te delen

0%

0%

0%

7%

49%

88%

90%

86%

3%

7%

6%

4%

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

36%

1%

1%

1%


9%

4%

3%

2%


7%

0%

0%

7%

niet in te delen

0%

100%

100%

100%

1 persoon

50%

51%

51%

51%

2 personen

25%

25%

24%

23%

3 personen

13%

13%

13%

14%

4 personen

8%

8%

7%

7%

5 personen

3%

3%

3%

3%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

18%

17%

16%

16%

huishoudenomvang

leeftijd t/m 22 jaar 23-26 jaar

18%

18%

18%

18%

27-34 jaar

21%

22%

23%

24%

35-44 jaar

18%

18%

18%

18%

45-54 jaar

12%

12%

13%

13%

55-64 jaar

7%

7%

7%

6%

65-74 jaar

4%

3%

4%

3%

75 jaar of ouder

2%

2%

2%

2%

Delft

10%

9%

8%

8%

Den Haag

herkomst 53%

54%

55%

55%


4%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

Pijnacker-Nootdorp

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

3%

3%

3%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

Westland

4%

4%

4%

4%

Zoetermeer

10%

10%

11%

11%

buiten Haaglanden

12%

12%

11%

11%

100%

100%

100%

100%

totaal

30

De verdeling van de reagerende woningzoekenden naar inkomen voor de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 staat weergegeven in figuur 21. Deze verdeling is exclusief de onbekende inkomens. Uit de figuur is af te lezen dat het aandeel reagerende woningzoekenden met een inkomen tot de EU-grens door de jaren heen is toegenomen. Het aandeel reagerende huishoudens met een hoger inkomen neemt steeds meer af. Figuur 21

Verdeling reagerende woningzoekenden naar inkomensgroepen, 2010 – 2013 (excl. onbekende inkomens)

2013 doelgroep EU

2012

meerpersoon EU - €42.825 eenpersoons EU - €42.825

2011

inkomen vanaf €42.825 2010 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Door de ruim 68.000 reagerende woningzoekers is ruim 1 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod (exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers”) in 2013. Nagenoeg alle reacties (99,5%) zijn ‘kansrijk’, ofwel passend. Bij 0,5% van de reacties is sprake van een foutindicatie (figuur 22). Figuur 22

Reacties op advertenties (exclusief nieuwbouwadvertenties), 2013

indicatie goed/kansrijk met foutindicatie totaal

reacties

%

1.040.411

99,5%

4.970

0,5%

1.045.381

100,0%

Veel foutreacties worden veroorzaakt door het feit dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden die in de advertentie zijn gesteld. Voorbeelden daarvan zijn het niet voldoen aan criteria wat betreft het inkomen, de huishoudgrootte of de leeftijd van het huishouden. Daarnaast heeft een deel van de woningzoekenden het inschrijfgeld niet betaald, waardoor de reactie niet geaccepteerd wordt. Voor de in 2013 verhuurde woningen zijn 10.345 advertenties geplaatst. Het betreft hier alle advertenties van de bestaande bouw. De nieuwbouwverhuringen zijn buiten beschouwing gelaten. Op deze 10.345 advertenties zijn ruim 1 miljoen ‘goede’ reacties binnengekomen. Dit betekent dat er gemiddeld 101 reacties op een advertentie zijn binnengekomen. Ten opzichte van 2012 is het gemiddeld aantal reacties afgenomen van 128 (in 2012) naar 101. Wat hiervan precies de reden is, is niet uitgezocht. Het toepassen en toevoegen van labels kan wel de mogelijkheden voor woningzoekenden beperken om op een woning te kunnen reageren. Op woningen in Rijswijk, Zoetermeer en Den Haag is in 2013 gemiddeld het meeste gereageerd. Ten opzichte van 2012 is ook het aantal reacties op woningen in deze gemeenten flink afgenomen. Waar in 2012 nog gemiddeld 157 reacties waren op woningen in Zoetermeer, is dat afnomen naar gemiddeld 111 reacties in 2013.

31


Op de woningen in Midden-Delfland is in 2013 naar verhouding het minst gereageerd (gemiddeld 51 maal). Voor de Midden-Delflandse woningen gold dat ook 2011 en 2012 al. Figuur 23

Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2011 – 2013

reacties gemiddeld

advertenties gemeente Delft

2013

2011

2012

2013

1.419

123

102

77

5.295

143

141

111

653

142

102

85

77

76

64

51

Pijnacker-Nootdorp

194

102

97

68

Rijswijk

455

161

123

114

Wassenaar

143

73

96

62

Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

Westland Zoetermeer totaal

674

107

81

76

1.435

161

157

111

10.345

139

128

101

Het aantal reacties differentieert niet alleen sterk per gemeente, maar zeker ook per woningtype (zie figuur 24). De woningtypen waarop in 2013 het meest gereageerd is, zijn gezinswoningen en bovenwoningen (die onderling sterk verschillend van karakter zijn). Bij seniorenwoningen, aanleunwoningen en zorgwoningen is het gemiddeld aantal reacties het laagst. Dit kan verklaard worden uit het feit dat maar een klein deel van de zoekers voor deze woningen in aanmerking komt en dus op deze woningtypen kan reageren. Het gemiddeld aantal reacties op de verschillende woningtypen fluctueert wel. Er zijn woningtypen met een flink lager gemiddeld aantal reacties in 2013 in vergelijking tot 2011 en 2012. De portiekwoning, flat met lift, HAT-woning en maisonnette zijn daar een voorbeeld van. Bij de woningtypen die maar sporadisch worden aangeboden of die voor een specifieke doelgroep zijn, kunnen de fluctuaties in het aantal reacties ook groter zijn. Het aantal reacties op in 2013 verhuurde woningen loopt uiteen van 1 reactie tot bijna 1.200. De hoge aantallen reacties zijn vooral te vinden bij advertenties voor eengezinswoningen met een huur tot de huurprijsgrens.

32

Figuur 24

Advertenties en aantal reacties naar woningtype van de aangeboden woning, 2011 – 2013

reacties gemiddeld

advertenties woningtype

2013

2011

2012

2013

portiekwoning

3.010

170

167

140

flat met lift

2.632

124

107

68

866

219

197

185

eengezinswoning seniorenwoning

1.347

16

12

9

benedenwoning

631

169

159

115

HAT-woning

544

110

105

69

maisonnette

560

158

163

134

bovenwoning

263

152

163

170

studentenwoning flat zonder lift onzelfstandige HAT

21

-

80

94

255

172

142

108

6

32

86

58

132

16

8

5

hofjeswoning

31

107

78

84

complexwoning

25

98

-

136

MIVA-woning

11

165

174

90

zorgwoning

9

10

9

5

rolstoelwoning

1

180

84

76

1

210

112

210

10.345

139

128

101

aanleunwoning

onbepaald totaal

Ook naar prijsklasse van de woningen zijn grote verschillen te zien in het aantal reacties per advertentie. De woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens en de woningen met een huur tussen de lage en de hoge aftoppingsgrenzen krijgen de meeste reacties. Bij woningen met een huur boven de huurprijsgrens is het aantal reacties veel kleiner. Daar leverde een advertentie gemiddeld slechts 20 reacties op. Figuur 25

Advertenties en aantal reacties naar huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2011 – 2013

reacties gemiddeld

advertenties huurprijsklasse

2013

2011


1.216

onder lage aftoppingsgrens

4.598

onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens totaal

2012

2013

142

150

130

141

138

113

1.330

188

153

125

2.632

98

83

71

569

94

54

20

10.345

139

128

101

Bij kleinere woningen zien we in het algemeen minder reacties dan bij grote woningen. Een 1kamerwoning levert gemiddeld 54 reacties op, terwijl een woning met 4 of meer kamers gemiddeld rond de 150 reacties oplevert.

33


Figuur 26

Advertenties en aantal reacties naar aantal kamers van de aangeboden woning, 2011 – 2013

reacties gemiddeld

advertenties aantal kamers 1 kamer

2013

2011

2012

2013

346

81

81

54

2 kamers

3.372

91

85

65

3 kamers

3.833

137

129

99

4 kamers

2.179

201

181

151

5 kamers

561

210

194

148

54

183

139

147

10.345

139

128

101

6 kamers of meer totaal

Omdat gemiddeld een grote woning meer WWS-punten heeft dan een kleine woning en gemiddeld dan ook met een hogere huur zal worden aangeboden lijkt er iets vreemds aan de hand te zijn. Grotere woningen leveren meer reacties op; duurdere woningen juist minder. Als we het gemiddeld aantal reacties per advertentie uitsplitsen naar zowel de prijs van de woning als het aantal kamers van de woning, dan blijkt er duidelijk logica te zitten in het reactiegedrag. Binnen eenzelfde prijsklasse is het aantal reacties bij grotere woningen duidelijk hoger. En binnen eenzelfde aantal kamers is het aantal reacties duidelijk hoger bij de lagere huurprijsklassen. Figuur 27

Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse van de aangeboden woning*, 2013

huurprijsklasse

1

2

3

4


56

120

259

onder lage aftoppingsgrens

51

58

138

onder hoge aftoppingsgrens

10

24

-

16

onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens totaal *

5

6+

totaal

240

-

-

130

209

262

-

113

90

213

292

-

125

37

108

133

186

71

-

13

8

21

35

34

20

54

65

99

151

148

147

101

Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven

Bijna 37% van de woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen die in de eigen gemeente aangeboden zijn. Een iets grotere groep woningzoekenden (40%) heeft in 2013 zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente gezocht. De resterende 23% heeft alleen in een andere gemeente gezocht. Wanneer we de groep zoekers beperken tot hen die al in Haaglanden wonen en de niet-Haaglanders dus buiten sluiten, dan wordt het deel dat alleen in een andere gemeente zoekt vanzelfsprekend kleiner.

34

Figuur 28

Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, 2013 3

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


alleen eigen gemeente

Midden-Delfland

deels eigen gemeente

Pijnacker-Nootdorp Rijswijk

alleen andere gemeente


Er bestaan flinke verschillen in het zoekgedrag van woningzoekenden uit verschillende gemeenten. Zo loopt de mate waarin men in de eigen gemeente zoekt sterk uiteen. In de grotere gemeenten, Den Haag, Delft en Zoetermeer, is het percentage zoekers in de eigen gemeente het hoogste met een percentage tussen 45% en 50%. In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Rijswijk ligt dit aandeel net iets boven de 10%. Opvallend is dat in deze gemeenten het aandeel zoekers dat alleen in een andere gemeente zoekt het hoogste is. Ruim 50% van de reagerende woningzoekenden die woonachtig zijn in Pijnacker-Nootdorp zoekt in een andere gemeente binnen het Stadsgewest Haaglanden. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag, Zoetermeer en Delft zoeken relatief vaker ook buiten de eigen gemeente.

3.4

Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Woningzoekenden kunnen woningen weigeren, maar corporaties kunnen ook kandidaten weigeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de weigeringen van de in 2013 verhuurde woningen.

Weigeringen per advertentie De 10.345 advertenties in 2013 hebben in totaal bijna 85.000 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 8,2 weigeringen per advertentie. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een ‘weigering’. 60% van de weigeringen zijn afkomstig van de kandidaten, de overige weigeringen komen voor rekening van de corporaties. In figuur 29 staat een overzicht van het aantal advertenties, het aantal weigeringen en het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie naar gemeente. Niet alleen het aantal advertenties verschilt per gemeente, maar ook het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie. In de gemeenten Den Haag en Delft worden vaker woningen geweigerd dan gemiddeld in Haaglanden. Woningen in Midden-Delfland worden echter gemiddeld maar 2,4 maal geweigerd.

3

35

De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren immers allen alleen in een andere gemeente.


Figuur 29

Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2013

gemeente

advertenties

weigeringen corporatie

weigeringen kandidaten

weigeringen totaal

weigeringen per advertentie

1.419

4.726

7.331

12.057

8,5

5.295

21.649

28.768

50.417

9,5

653

1.443

3.252

4.695

7,2

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

77

20

167

187

2,4

Pijnacker-Nootdorp

194

260

728

988

5,1

Rijswijk

455

1.103

2.446

3.549

7,8

Wassenaar

143

252

437

689

4,8

Westland

674

2.197

2.685

4.882

7,2

Zoetermeer totaal

1.435

2.566

4.664

7.230

5,0

10.345

34.216

50.478

84.694

8,2

Weigeringen door de kandidaat en door de corporatie In de volgende figuur is onder meer weergegeven hoe het aantal weigeringen per advertentie zich in de loop van de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit wordt duidelijk dat het aantal weigeringen de laatste jaren flink is toegenomen. Dit geldt zowel voor de weigeringen door de corporaties als door de kandidaten. Het aantal weigeringen is toegenomen van ruim 55.000 in 2010 naar ruim 84.000 in 2013. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013. Figuur 30

Verhuringen, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2010 -2013

indicator

2010

2011

2012

2013

verhuringen

13.272

11.292

11.809

12.269

weigeringen kandidaten

37.971

40.193

42.617

50.478


17.541

16.876

23.869

34.216

weigeringen totaal

55.512

57.069

66.486

84.694

5,9

6,5

7,2

8,2

weigeringen per advertentie

De toename van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toe te schrijven aan een toename van het gemiddeld aantal weigeringen door de kandidaten, maar ook door een toename van het aantal weigeringen per advertentie door de corporatie (figuur 31). Figuur 31

Gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten en corporaties in Haaglanden, 2010 – 2013

6,0 5,0 weigeringen kandidaten

4,0 3,0


2,0 1,0 0,0 2010

36

2011

2012

2013

De weigeringsredenen van de woningzoekenden zijn samengevat in een drietal hoofdredenen ‘persoonlijke/overig’, ‘buurt’ en ‘woning’. De meest genoemde weigeringsreden in 2013 hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (59%). Ruim 30% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning iets toe. Figuur 32

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2010 – 2013

2013 2012

woning buurt persoonlijk/overig

2011 2010 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In figuur 33 zijn de weigeringsredenen van de kandidaten verder uitgesplitst. Redenen betreffende de ‘woning’ gaan onder andere over de toestand van de woning, grootte van de woning en de prijs van de woning. Figuur 33

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden in 2013

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

toestand van de woning woning te klein woning te duur ov. redenen woning buurt/wijk persoonlijk al voorzien overig

De redenen waarom corporaties kandidaten weigeren, lopen eveneens uiteen (figuur 34). Het niet reageren van de woningzoekende op een aanbieding vormt de belangrijkste weigeringsgrond (64% van de weigeringen). De onder de noemer “andere reden” samengevatte redenen maakt in 2013 ruim 17% van het totaal uit.

37


Figuur 34

Weigeringsredenen door corporaties in Haaglanden, 2012 en 2013

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

huurschuld overlast foute gegevens verstrekt te laat gereageerd

2012

foutieve labeling

2013

geen geldige verblijfsstatus andere reden nog geen vonnis inkomen niet passend geen reactie

38

39


40

HOOFDSTUK

4

Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Twee belangrijke indicatoren om de situatie op de sociale huurmarkt weer te geven is de slaagkans en de benodigde wachttijd. De slaagkans geeft inzicht in de kans die een woningzoekende heeft om te slagen. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar kenmerken van de woningzoekenden. De wachttijd geeft aan hoeveel woon- en inschrijfduur de geslaagde woningzoekende gemiddeld nodig heeft gehad om voor een woning in aanmerking te komen. Ook bij de gemiddelde woon-/inschrijfduur wordt onderscheid gemaakt naar verschillende kenmerken van de woningzoekenden.

4.1

Reële slaagkans De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. De slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagden te delen door het aantal woningzoekenden. Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen. Uitgaande van 11.358 verhuurde woningen in 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 69.062 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2013 uit op 16,4%. Dit betekent dat in 2013 ongeveer één op de zes zoekers een woning heeft gevonden. Ongeveer de helft van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. De slaagkans (exclusief verhuur via rechtspersonen en vrije sector woningen) voor doorstromers (17,9%) is hogere dan die voor starters (15,3%). Starters zijn in mindere mate geslaagd in 2013.

Figuur 35

Reële slaagkans, 2013 (excl. verhuringen via rechtspersonen en excl. vrije sector)

starter/doorstromer starters

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

5.310

34.700

15,3%

doorstromers

6.048

34.362

17,6%

totaal

11.358

69.062

16,4%

Voor de sociale verhuurders is uiteraard vooral de slaagkans van de lagere-inkomensgroepen van belang. In figuur 36 is de reële slaagkans voor een aantal inkomensgroepen weergegeven. De reële slaagkans (exclusief vrije sector) van de minima ligt vrijwel op het niveau van de niet-BBSH-doelgroep (18,1% versus 18,3%). De slaagkans van de hele BBSH-doelgroep ligt ruim een procent onder het niveau van de niet-doelgroep (17,5% versus 18,3%). De totale reële slaagkans komt lager uit dan de reele 41


slaagkans van de verschillende inkomensgroepen. Dit wordt veroorzaakt daar het feit dat van 5.011 woningzoekenden in 2013 het inkomen onbekend is. Deze woningzoekenden worden wel meegerekend in de totale reële slaagkans, maar kunnen niet worden toegerekend aan een inkomensklasse. Figuur 36

Reële slaagkans naar inkomen, 2013 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en vrije sector)

geslaagden 2013

woningzoekenden 2013

minima

5.522

30.486

18,1%

totale BBSH-doelgroep (incl. minima)

8.365

47.723

17,5%

lage middeninkomens

2.567

14.266

18,0%

426

2.063

20,7%

2.993

16.329

18,3%

0

5.011

-

11.358

69.062

16,4%

inkomensklasse

overige inkomens totale niet-BBSH-doelgroep inkomen onbekend totaal relevante verhuringen verhuringen via rechtspersonen totaal verhuringen tot huurprijsgrens verhuringen boven huurprijsgrens totaal verhuringen

slaagkans 2013

162

-

-

11.520

-

-

749

-

-

12.269

-

-

Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen, de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.

De reële slaagkans verschilt niet alleen naar inkomensklasse, maar ook naar leeftijd en huishoudgrootte. In de figuren 34 en 35 staat de reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden weergegeven. Figuur 37

Reële slaagkans naar leeftijd, 2013

leeftijd

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

tot en met 22 jaar

1.532

11.136

13,8%

23-26 jaar

1.920

12.727

15,1%

27-34 jaar

2.201

16.206

13,6%

35-44 jaar

1.784

12.319

14,5%

45-54 jaar

1.546

8.791

17,6%

55-64 jaar

1.078

4.333

24,9%

65-74 jaar

737

2.276

32,4%

75 jaar of ouder

560

1.269

44,1%

11.358

69.062

16,4%

totaal


In het algemeen neemt de reële slaagkans toe bij een hogere leeftijd. Bijna één op de twee woningzoekenden van 75 jaar en ouder is in 2013 geslaagd. De slaagkans van woningzoekenden in de leeftijd van 27 tot en met 34 jaar is het laagste, gevolgd door woningzoekenden tot 22 jaar (13,8%). De

42

slaagkans voor de leeftijdsgroepen tot 45 jaar ligt onder de regionale reële slaagkans van 16,4%. Vanaf 55 jaar is er pas sprake van een flink hogere slaagkans, boven het regionale gemiddelde van 16,4%. Als we kijken naar de omvang van het huishouden, zien we verschillen in de slaagkans. De laagste slaagkans doet zich voor bij huishoudens bestaande uit vier personen, namelijk 10,6%. Eenpersoonshuishoudens hebben met 18,5% de hoogste slaagkans in 2013. De slaagkans van de tweepersoonshuishoudens ligt rond het regionale gemiddelde. De grotere huishoudens, al vanaf drie personen, hebben een lagere slaagkans dan het regionale gemiddelde Figuur 38

Reële slaagkans naar huishoudenomvang, 2013

omvang

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

1 persoon

6.683

36.192

18,5%

2 personen

2.591

15.887

16,3%

3 personen

1.235

9.200

13,4%

4 personen

522

4.942

10,6%

5 personen

224

2.036

11,0%

6 en meer personen

103

805

12,8%

11.358

69.062

16,4%

totaal


De reële slaagkans verschilt ook per gemeenten (figuur 39) en is het hoogste in de gemeente PijnackerNootdorp (25,2%), gevolgd door de gemeente Wassenaar (21,5%). In deze gemeenten slagen respectievelijk één van de vier en één van de vijf woningzoekenden. De reële slaagkans is het laagste in de gemeente Zoetermeer met 13,7%. In de figuur is ook een uitsplitsing gemaakt van de reële slaagkans naar omvang van het huishouden per gemeente. Ook hier zien we duidelijk gemeentelijke verschillen. Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat in de gemeente heeft gereageerd op een woning en het beschikbare huuraanbod. Figuur 39

Reële slaagkans voor huishoudens reagerend in de gemeente, omvang – gemeentelijk niveau, 2013

gemeente

43

1

2

3

4

5

6+

totaal

Delft

18,4%

15,9%

15,1%

18,5%

22,5%

32,8%

17,6%

Den Haag

18,6%

15,9%

14,3%

9,9%

10,7%

13,7%

16,7%


17,9%

18,2%

11,8%

10,6%

6,5%

44,6%

16,6%

Midden-Delfland

13,1%

20,0%

11,5%

11,4%

0,0%

100,0%

14,8%

Pijnacker-Nootdorp

30,1%

21,3%

22,0%

22,1%

16,7%

33,9%

25,2%

Rijswijk

16,3%

18,0%

10,3%

7,8%

13,5%

14,9%

14,8%

Wassenaar

23,0%

24,1%

16,8%

18,2%

0,0%

-

21,5%

Westland

20,2%

17,5%

14,3%

9,0%

12,9%

7,7%

16,7%

Zoetermeer

16,9%

14,5%

10,2%

9,4%

8,7%

3,5%

13,7%

Haaglanden

18,5%

16,3%

13,4%

10,6%

11,0%

12,8%

16,4%


4.2

Woon-/inschrijfduur Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. De inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan worden onderscheiden naar doorstromers en starters. Voor starters vormt de datum van inschrijving de basis voor de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de inschrijfduur berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur. Voor woningen die in 2013 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 56 maanden, ofwel 4 jaar en 8 maanden (figuur 40). Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. Het verschil laat zich voor een belangrijk deel verklaren door een gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon/inschrijfduur voor doorstromers. In de bijlage staat de gewijzigde methodiek beschreven. 4

Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een(veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde starters. In 2013 bedroeg de gemiddelde benodigde inschrijfduur voor starters 37 maanden, een wachttijd van gemiddeld 3 jaar en 1 maand. De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur voor doorstromers is door de nieuwe methodiek in 2013 opgelopen naar 69 maanden, ofwel 5 jaar en 9 maanden. Figuur 40

Woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (allen), 2010 – 2013, (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

starter (allen)

2013 2012

doorstromer (allen)

2011 2010

alle geslaagden

5

Figuur 41 geeft de woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden nogmaals weer. Ditmaal is ook de gemeente van verhuring in de figuur opgenomen, waarbij ook de ontwikkeling in de periode 2010 -2013 staat weergegeven. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben geslaagde woningzoekenden in PijnackerNootdorp en Midden-Delfland een woon-/inschrijfduur die duidelijk boven het regionale gemiddelde ligt. De gemiddelde woon-/inschrijfduur in 2013 voor een woning in Pijnacker-Nootdorp bedraagt 6 jaar en 3 maanden en voor Midden-Delfland 6 jaar. Maar ook voor andere gemeenten geldt dat de woon/inschrijfduur boven het gemiddelde voor de gehele regio ligt. Alleen voor woningen in Den Haag en 4

De woon-/inschrijfduur voor de periode 2010-2012 wordt berekend door de inschrijfduur bij doorstromers te vermeerderen met maximaal 4 jaar, berekend via aantal jaren woonduur op moment van inschrijving gedeeld door 3. Ter bevordering van de doorstroming is vanaf januari 2013 de berekening van de gemiddelde woon-/inschrijfduur bij verhuringen aangepast. Bij het berekenen van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers wordt vanaf 2013 uitgegaan van maximaal 5 jaar, zonder deling door 3. 5 Deze kandidaten zijn op basis van hun woon-/inschrijfduur aan een woning gekomen.

44

Delft hebben geslaagde woningzoekenden in 2013 een kortere woon-/inschrijfduur nodig gehad dan gemiddeld voor de gehele regio. Voor alle gemeenten geldt dat de woon-/inschrijfduur in 2013 hoger is dan in de jaren daarvoor vanwege een aanpassing in de methodiek. Figuur 41

Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (bemiddeld o.b.v. woon/inschrijfduur) voor een woning in een bepaalde gemeente, 2010 - 2013 (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80


2013

Midden Delfland

2012

Pijnacker-Nootdorp

2011

Rijswijk 2010 Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur is 56 maanden. Maar hoe lang heeft de woningzoekende dan gemiddeld ingeschreven gestaan? In 2013 is dit 32 maanden. De inschrijfduur voor doorstromers is met 29 maanden iets lager dan die voor starters (37 maanden). De gemeenten met de hoogste woon-/inschrijfduur (Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland) laten ook de hoogste inschrijfduur zien. Meer informatie over de woon-/inschrijfduur en de inschrijfduur is te vinden in het tabellenboek. Figuur 42

Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon-/inschrijfduur), naar gemeente van verhuring, 2013

woon-/inschrijfduur* doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

Delft

66

37

52

28

33

Den Haag

66

36

53

27

31


74

42

62

31

35

Midden-Delfland

90

49

72

48

48

Pijnacker-Nootdorp

82

54

75

36

41

Rijswijk

74

44

64

31

35

Wassenaar

71

45

66

34

37

Westland

74

36

63

34

35

Zoetermeer

77

38

63

31

34

totaal

69

37

56

29

32

gemeente

* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur

45

inschrijfduur


46

HOOFDSTUK

5

Betaalbaarheid De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van huishoudens juist onder druk is komen te staan. In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan de betaalbaarheid van het huuraanbod in Haaglanden, met name voor de minima. We kijken allereerst naar de ontwikkeling van de inkomens van de geslaagde huishoudens en naar de huurprijs van de woning waarin deze huishoudens geslaagd zijn. Een tweede aspect betreft de betaalbaarheid van de huurwoning. Daarbij kijken we of de te betalen huurprijs verantwoord is volgens de basisnorm van het Nibud.

5.1

De prijs van het huuraanbod Zoals al opgemerkt, is het sociale huuraanbod in Haaglanden de laatste jaren steeds duurder geworden. Dit lijkt niet het gevolg te zijn van een kwalitatieve verandering in het huuraanbod, maar is in belangrijke mate toe te schrijven aan het huurharmonisatiebeleid van de corporaties. Het huuraanbod in de lagere huurklassen (tot de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens) is zowel in absolute als in relatieve zin afgenomen. We zien een verschuiving naar het duurdere huursegment. Het huuraanbod in het prijssegment boven de hoge aftoppingsgrens is toegenomen.

Figuur 43

Verhuurde woningen naar huurprijs, 2011 - 2013

2013

onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens

2012 2011 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Ondanks deze prijsontwikkeling zien we geen grote verschuiving in de doelgroepen die geslaagd zijn in deze woningen, al is er een lichte afname te zien in het aandeel geslaagde minima, van 49% in 2012 naar 46% in 2013. Het aandeel huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedraagt 70% en is daarmee ongeveer gelijk gebleven. Figuur 44

Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, 2011 - 2013 (exclusief onbekend inkomen en verhuringen aan rechtspersonen)

2013

minima ov doelgroep middeninkomen hoger inkomen

2012 2011 0%

47

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Als er slechts kleine verschuivingen te zien zijn in de geslaagde woningzoekenden naar inkomen, dan betekent dat dat een deel van deze huishoudens geslaagd is in een duurdere huurwoning. Van de huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens slaagt nog steeds een relatief groot deel in een huurwoning tot de hoge aftoppingsgrens (figuur 45). Maar dit aandeel is wel gedaald van 93% in 2011 naar 82% in 2013. Daarmee is een groter deel van de BBSH-doelgroep geslaagd in een woning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens (tot de huurprijsgrens). Voor deze huishoudens geldt dat zij meer geld kwijt zijn aan de huur, zeker omdat het bedrag dat boven de hoge aftoppingsgrens uitkomt, minder of niet gecompenseerd wordt door huurtoeslag. Figuur 45

Geslaagde huishoudens behorend tot de BBSH-doelgroep naar huurprijs van de woning, 2011 - 2013

2013


2012 2011 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

6

Voor de huishoudens met een minimum inkomen zien we een vergelijkbare ontwikkeling. Van deze groep slaagt ongeveer een derde in een huurwoning met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Het merendeel van de minima slaagt in een huurwoning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Opmerkelijk is dat in 2013 bijna 15% van de minima is geslaagd in een huurwoning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens. Deze huishoudens zijn een flink deel van het inkomen kwijt aan huurlasten. De vraag daarbij is in hoeverre deze huur betaalbaar is voor deze huishoudens. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de betaalbaarheid van het wonen voor deze doelgroep. Daarbij maken we gebruik van de Nibud-normen. Figuur 46

Geslaagden met minimum inkomen naar huurprijs van de woning, 2011 - 2013

2013


2012 2011 0%

5.2

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Nibud-normen Het huuraanbod voor woningzoekenden wordt duurder. We zien dat huishoudens met een minimum inkomen in 2013 vaker geslaagd zijn in een duurdere huurwoning dan in 2011 en 2012. De vraag die dan leeft is: levert een hogere huur voor deze huishoudens problemen op? Komt de betaalbaarheid van het wonen voor deze huishoudens in het geding? Deze vraag is niet eenvoudig en generiek te beantwoorden. Het hangt af van het individuele inkomen en eventueel vermogen van huishoudens. Maar ook van andere relevante uitgaven. De vraag of iets wel of niet betaalbaar is, wordt veelal als een

6

48

Minimum inkomen voor huurtoeslag, Zie de bijlage voor de inkomensgrenzen

7

persoonlijke kwestie gezien. Toch zijn er volgens het Nibud indicaties te geven over betaalbaarheid. Het Nibud berekent regelmatig voor corporaties wat huishoudens maximaal ‘verantwoord’ aan woonlasten kunnen uitgeven. Om de ‘maximaal verantwoorde’ huur te bepalen, kijkt het Nibud naar de andere uitgavenposten van huishoudens. Een huishouden heeft naast woonlasten namelijk nog tal van andere uitgavenposten, die volgens het Nibud ook betaalbaar moeten zijn. Het gaat dan onder andere om voeding, kleding, verzekeringen, inventaris, vervoerskosten, etc. Deze andere uitgavenposten worden bij elkaar opgeteld en gevat onder de noemer ‘overige uitgaven’. Het Nibud maakt voor het bepalen van de hoogte van deze ‘overige uitgaven’ onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de 8

bedragen die minimaal voor deze uitgavenposten nodig zijn . De basisbedragen zijn afhankelijk van de samenstelling van het huishouden, maar niet afhankelijk van het inkomen. Het bedrag dat dan voor woonlasten beschikbaar is, is het verschil tussen het netto inkomen en een optelling van de basisbedragen voor ‘overige uitgaven’. Er is nog een klein deel benodigd voor onderhoud van de woning. Het restbedrag is beschikbaar voor de (netto) huur. De netto huur in combinatie met eventuele huurtoeslag bepaalt de bruto huur, ofwel de ‘maximaal verantwoorde’ huur die de huurder volgens het Nibud kan betalen. De voorbeeldbedragen zijn uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld uitgeeft aan de verschillende uitgavenposten. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De voorbeeldbedragen geven dus het gemiddelde feitelijke uitgavenpatroon weer. Hogere ‘overige uitgaven’ worden mede mogelijk gemaakt door lage(re) woonlasten. Het door het Nibud gehanteerde uitgangspunt voor de berekeningen van de ‘maximaal verantwoorde’ huurlast is dat bij de laagste inkomens voor de ‘overige uitgaven’ de basisbedragen beschikbaar moeten zijn. Bij de hogere inkomens kiest het Nibud er voor dat de ‘overige uitgaven’ precies tussen de basisuitgaven en de voorbeelduitgaven moeten uitkomen. Het Nibud kiest het midden, omdat zij van mening is dat huishoudens iets moeten (c.q. kunnen) inleveren voor hogere woonlasten (ten opzichte van het gemiddelde) maar niet terug hoeven naar de basisbedragen. In onderstaande figuur is de relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven) weergegeven. Relatie tussen inkomen en uitgaven (basisuitgaven, voorbeelduitgaven en normuitgaven), bron: Nibud 2013

basisuitgaven normuitgaven voorbeelduitgaven best. inkomen

uitgaven

Figuur 47

inkomen

7

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. 8 De Prijzengids en het Budget Handboek zijn publicaties van het Nibud waarin de pakketten, inclusief de overige uitgaven, uitgebreid staan beschreven. De hoogte van de overige uitgaven wordt berekend aan de hand van referentiecijfers die het Nibud verkrijgt uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is het Budgetonderzoek van het CBS en daarnaast instanties als het Voedingscentrum en Agentschap NL.

49


In het vervolg van dit hoofdstuk gaan we vooral in op de betaalbaarheid voor huishoudens met een minimum inkomen. Het Nibud gaat bij het bepalen van de ‘maximaal verantwoorde’ huur voor deze groep uit van de basisuitgaven (basisnorm). In onderstaande figuur is voor verschillende huishoudens de relatie tussen het inkomen en de maximale bruto huur op basis van de Nibud basisnorm weergegeven. Figuur 48

Relatie inkomen, huishoudtype, leeftijd en maximale bruto huur uitgaande van de Nibud basisnorm 2013

€ 1.400 € 1.200

1p <23 1p 23-65 1p 65+ 2p < 23 2p 23-65 2p 65+ 2p met kind huurprijsgrens

€ 1.000 € 800 € 600 € 400 € 200 €0 €10.000

€15.000

€20.000

€25.000

€30.000

€35.000

Volgens de berekeningen van het Nibud zijn het met name de huishoudens met een minimum inkomen, waarbij de ‘maximaal verantwoorde’ bruto huur ruim onder de huurprijsgrens ligt (zie figuur 48). Wanneer wordt ingezoomd op deze doelgroep, zien we dat er een verschil is tussen uitkeringsgerechtigden (bijstand of AOW) en overige huishoudens met een minimum inkomen voor huurtoeslag. Vooral voor huishoudens die rond moeten komen van een uitkering ligt de ‘maximaal verantwoorde’ bruto huur lager (zie figuur 49). Dit wetende, doet zich de vraag voor hoe zijn deze huishoudens geslaagd zijn in Haaglanden in 2013. In de volgende paragraaf gaan we hier verder op in. Figuur 49

Relatie inkomen, huishoudtype en maximale woonlasten (bruto huur) o.b.v. de Nibud basisnorm voor 2013

paar, 65 jaar en ouder paar met kinderen

max. huur bij overig minimum inkomen

paar, 23 tot 65 jaar paar, jonger dan 23 jaar

max. huur bij bijstand of AOW

alleenstaande, 65 jaar en ouder alleenstaande, 23 tot 65 jaar alleenstaande, jonger dan 23 jaar 0

5.3

200

400

600

800

Betaalbaarheid volgens de Nibud basisnorm Wanneer we uitgaan van de maximale woonlasten volgens het Nibud op basis van de basisuitgaven, kunnen we inzichtelijk maken welke van de in 2013 geslaagde huishoudens een hogere huurlast hebben dan ‘maximaal verantwoord’ volgens Nibud. Voor deze analyse maken we gebruik van de Nibud9

normen voor 2013, zoals die zijn berekend door het Nibud in opdracht van De Goede Woning .

9

50

‘Betaalbare huren, berekeningen voor De Goede Woning’, Nibud 2013

Om de berekening te kunnen maken, is aan de gegevens van de geslaagde woningzoekenden in 2013 de maximale basishuur volgens het Nibud gekoppeld. Hierbij is rekening gehouden met het huishoudinkomen en de huishoudsamenstelling. Van alle huishoudens die in 2013 in Haaglanden zijn geslaagd, heeft 27% een huurprijs die volgens het Nibud ‘niet verantwoord’ is uitgaande van de basisuitgaven. De huurprijs van de woningen ligt hoger dan de ‘maximaal verantwoorde’ huurlast volgens het Nibud, uitgaande van de basisnorm voor deze huishoudens. Een uitsplitsing naar inkomen laat zien dat het met name de minima betreft. Bij ruim 55% van de toewijzingen aan minima ligt de huur hoger dan ‘maximaal verantwoord’ volgens het Nibud. Figuur 50

‘Verantwoorde toewijzing’ inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 2013

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

minima ov doelgroep middeninkomen hoger inkomen alle huishoudens

'niet verantwoord' volgens Nibud

Bij de meerpersoonshuishoudens is het aandeel toewijzingen dat volgens de Nibud-normen ‘nietverantwoord’ is hoger dan bij eenpersoonshuishoudens. Bij bijna 80% van de toewijzingen aan meerpersoons-minima-huishoudens ligt de huur boven de Nibud-basisnorm. Figuur 51

‘Verantwoorde toewijzing’ inkomensgroepen volgens Nibud uitgaande van de Nibud basisuitgaven 2013

0% minima, 1 persoon ov doelgroep, 1 persoon middeninkomen, 1 persoon hoger inkomen, 1 persoon alle 1-persoons huishoudens minima, 2+ personen ov doelgroep, 2+ personen middeninkomen, 2+ personen hoger inkomen, 2+ personen alle meerpersoons huishoudens

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

'niet verantwoord' volgens Nibud

alle huishoudens

Bij de groep minima maakt het uit of men een uitkering heeft, of een minimum inkomen uit arbeid. Met een minimuminkomen uit arbeid is namelijk het besteedbare inkomen (door de arbeidskorting) bij een gelijk bruto-inkomen hoger dan voor huishoudens met alleen een uitkering. In bovenstaande twee figuren is uitgegaan van een inkomen uit arbeid. Of sprake is van een inkomen uit arbeid is niet bekend. Zouden we aannemen dat alle minima een uitkering ontvangen, dan neemt het aandeel ‘nietverantwoorde’ huren bij minima toe tot 94%. Het aandeel ‘niet-verantwoorde’ huren bij minima ligt dus ergens tussen de 55% en 94%.

51


Wanneer we inzoomen op de groep minima en we rekening houden met de samenstelling van het huishouden, dan zien we verschillen (figuur 51). Daarbij hebben we ook onderscheid gemaakt tussen de situatie waarbij sprake is van een uitkering of inkomen uit arbeid. Figuur 52

‘Verantwoorde’ of ‘niet-verantwoorde’ toewijzing minima volgens Nibud, uitgaande van de basisuitgaven2013

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1p <23 1p 23-64 1p 65+ 2p <23 'niet verantwoord' volgens Nibud

2p 23-64 2p 65+

'verantwoord' volgens Nibud, geen WWB of AOW

3p 4p 5p 6+p alle minima

Binnen de minima zijn duidelijke verschillen zichtbaar. De jongere huishoudens (tot 23 jaar) hebben een lagere ‘maximaal verantwoorde’ huurlast volgens het Nibud, omdat deze huishoudens geen huurtoeslag ontvangen voor een woning met een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens. Zij zijn daardoor aangewezen op goedkopere huurwoningen. Bij een groot deel van de toewijzingen aan vooral 2persoonshuishoudens tot 23 jaar is de huurprijs hoger dan volgens Nibud ‘verantwoord’ is. Dit geldt voor bijna 80% van deze groep, ongeacht of ze een uitkering ontvangen of een arbeidsinkomen hebben. Naast de jonge huishoudens zijn het vooral de grotere huishoudens met een minimum inkomen voor huurtoeslag die volgende de methodiek van het Nibud te maken hebben met een ‘niet verantwoorde’ huurlast. Grotere huishoudens slagen veelal in grotere huurwoningen. De huurprijs van deze woningen is relatief hoger. Bij het bepalen van de betaalbaarheid gaat het Nibud uit van gemiddelde benodigde bedragen per type huishouden. Aangezien de uitgaven aan energie bij woningen met een goed energielabel lager zijn, wordt door corporaties bij de toewijzing soms rekening gehouden met de energetische kwaliteit van de woningen. Uit figuur 53 blijkt dat slechts bij een beperkt deel van de ‘niet-verantwoorde’ toewijzingen sprake is van zowel een goed energielabel als een beperkte overschrijding van het budget voor wonen. Figuur 53

Tekort aan budget voor wonen bij ‘niet-verantwoorde’ toewijzingen aan minima (o.b.v. Nibud basisuitgaven2013), uitgesplitst naar energielabel van de woning

0

40

60

80

100

120

140

160

label A

€0-€10 tekort

label B

€10-€25 tekort

label C

€25-€50 tekort

label D

€50-€100 tekort

label E, F, G onbekend

52

20

>€100 tekort

BIJLAGE

A

Begrippenlijst Aanbiedingsgraad Het gemiddeld aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de geslaagde aanbieding.

BBSH-doelgroep Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de huurtoeslag-criteria. Indien één van deze kenmerken ontbreekt wordt een woningzoekende ingedeeld als “niet in te delen”. Voor de grenswaarden zie ‘Inkomensgrenzen’ in deze bijlage.

Doorstromers Wanneer een geslaagde woningzoekende een zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep doorstromers. Een zelfstandige woonruimte is een huur- of koopwoning met een eigen voordeur en eigen voorzieningen. ‘Doorstromers na echtscheiding’ tellen ook als doorstromer, ook als ze van buiten Haaglanden komen.

Geslaagde woningzoekenden Woningzoekenden die daadwerkelijk in een jaar een woning huren worden gerekend tot de geslaagde woningzoekenden. Het aantal geslaagde woningzoekenden is gelijk aan het aantal verhuringen.

Huurgrenzen Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De grenzen zijn in onderstaande tabel weergegeven. huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens (1-2 personen)

2010

2011

2012

2013

2014

€ 357,37

€ 361,66

€ 366,37

€ 374,44

€ 389,05

€ 511,50

€ 517,64

€ 524,37

€ 535,91

€ 556,82

aftoppingsgrens (3 en meer personen)

€ 548,18

€ 554,76

€ 561,98

€ 574,35

€ 596,75

liberaliseringsgrens

€ 647,53

€ 652,52

€ 664,66

€ 681,02

€ 699,48

Bij zogenaamde Te Woon woningen is uitgegaan van de markthuur in WBS, bij de overige huurwoningen is de subsidiabele huur gebruikt.

Inkomensgrenzen In de eerste tabel zijn de grenswaarden voor minima (uit de huurtoeslagtabel) opgenomen. De inkomensgrenzen voor de doelgroep (BBSH-doelgroep) zijn in de tweede tabel weergegeven. De derde tabel geeft de grenswaarden voor de (lage) middeninkomens. In de vierde tabel staat de inkomensgrens voor de Europa-doelgroep. Vanaf 2011 wordt gewerkt met de fiscale jaarinkomens. In de rapportages worden de inkomens gerelateerd aan de datum van huuringang, bij de toewijzing op basis van datum van de reactie.

53


Inkomensgrenzen minima eenpersoons tot 65 jaar

2010

2011

2012

2013

2014

€ 15.250

€ 15.500

€ 15.650

€ 14.875

€ 15.025

eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 15.700

€ 15.900

€ 16.075

€ 16.250

€ 16.425

meerpersoons tot 65 jaar

€ 19.675

€ 20.050

€ 20.225

€ 19.200

€ 19.400

meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 21.125

€ 21.425

€ 21.625

€ 21.775

€ 22.025

Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

eenpersoons tot 65 jaar

€ 21.450

€ 21.625

€ 22.025

€ 21.025

€ 21.600


€ 20.200

€ 20.325

€ 20.675

€ 21.100

€ 21.600


€ 29.125

€ 29.350

€ 29.900

€ 28.550

€ 29.325


€ 27.575

€ 27.750

€ 28.225

€ 28.725

€ 29.400

2010

2011

2012

2013

2014

eenpersoons tot 65 jaar

€ 32.175

€ 32.438

€ 33.038

€ 31.538

€ 32.400


€ 30.300

€ 30.488

€ 31.013

€ 31.650

€ 32.400


€ 43.688

€ 44.025

€ 44.850

€ 42.825

€ 43.988


€ 41.363

€ 41.625

€ 42.338

€ 43.088

€ 44.100

2010

2011

2012

2013

2014

€ 33.000

€ 33.614

€ 34.085

€ 34.229

€ 34.678

Inkomensgrenzen middeninkomens

Inkomensgrens Europa Europagrens Inkomensgrens labeling labelingsgrens eenpersoons

2010

2011

2012

2013

2014

€ 25.000

€ 25.400

€ 25.800

€ 25.900

€ 26.600

Inschrijfduur of wachtduur De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Lokale beleidsruimte In het kader van de 15% lokale beleidsruimte worden bij de reguliere (geadverteerde) woonruimteverdeling de navolgende categorieën onderscheiden. 1.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die een eengezinswoning van een aangesloten corporatie achterlaten met een huur lager dan de huurprijsgrens en verhuizen naar een woning die geen een eengezinswoning met een huur lager dan de vrije sector grens is.

2.

Voorrang voor doorstromers die in de gemeente een goedkope woning van een corporatie achterlaten en reageren op een eengezinswoning in de vrije sector of op overige woningtypes die niet goedkoop zijn. In Zoetermeer wordt een woning met een kale huur lager dan € 358 (prijspeil 2013) beschouwd als een goedkope woning

3.

Voorrang voor doorstromers en starters uit aangewezen wijken bij verhuizing binnen die wijk. Dit betreft in Wassenaar de wijken Kerkehout en Zijlwatering/Nieuw Rijksdorp en in Leidschendam betreft het Stompwijk en Duivenvoorde/Prinsenhof

4.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die bij verhuizing een corporatiewoning onder de huurprijsgrens achterlaten.

5a. Jongeren onder 23 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 23 jaar. 5b. Jongeren onder 27 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 27 jaar 5c.

55-plussers, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60of 65-plussers -en aan de betreffende minimale leeftijdseis voldoen.

54

5d. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een corporatiewoning achterlaten 5e. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers (corporatiewoning achterlaten NIET verplicht). 5f.

65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een eengezinswoning van een corporatie achterlaten.

6.

Voorrang voor doorstromers met maximale huishoudgrootte van 3 en die een corporatie woning van >=80m2 en minimaal 5 kamers onder de vrije sectorgrens binnen de gemeente achterlaten en in die gemeente verhuizen naar een woning kleiner dan 80m2.

7.

Voorrang voor 65-plussers binnen de gemeente wanneer ze reageren op een nieteengezinswoning en een corporatiewoning achterlaten.

Of ze in een gemeente worden toegepast en in welke mate is te zien in diverse tabellen (zoals tabel 3.4). In Den Haag heeft men afgesproken ook directiebesluiten tot de lokale beleidsruimte te rekenen. In Zoetermeer geldt dat voor directiebesluiten, doorschuivingen en groepswonen.

Lijstwoningen De ‘lijstwoningen’ zijn de voor 2005 gebouwde woningen door de corporaties Staedion SWY, Rondom Wonen en WoonInvest in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, die niet meetellen bij de vaststelling van de 70% (zie Jaarmonitor tabel 2.1).

Middeninkomens Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep. Tot deze groep behoren de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grenzen en anderhalf maal de BBSH-doelgroep.

Minima (huurtoeslagtabel) Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep.

Niet-reguliere toewijzing Een niet-reguliere verhuring is een verhuring waarbij er geen advertentie geplaatst is. Dit betekent dus dat ‘direct te huur’, ‘leefstijlexperiment’ en ‘groepsadvertenties’ reguliere verhuringen zijn.

Reagerende woningzoekenden Voor de telling van het aantal reagerende woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een (half) jaar (op basis van datum van huuringang) als uitgangspunt genomen. Op basis van de goede reacties op alle advertenties ten behoeve van de betreffende verhuring die woningzoekenden hebben ingestuurd, wordt nagegaan hoeveel reagerende woningzoekenden op het verhuurde aanbod hebben gereageerd.

Reacties Het gemiddeld aantal reacties op een woningadvertentie dat op de sluitingsdatum van de editie voldoen aan de in de advertentie gestelde eisen. De reacties met een foutindicatie worden buiten beschouwing gelaten. Reacties op nieuwbouwadvertenties worden eveneens buiten beschouwing gelaten.

Slaagkans (reële) De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel

55


meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.

Slaagkansberekening (reële slaagkans) ( geslaagde kandidaten / (reagerende woningzoekenden+bemiddelde woningzoekenden zonder reactie ) x 100 = reële slaagkans

Starters Indien een geslaagde woningzoekende geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep starters. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die bij zijn/haar ouders woont, bij iemand inwoont of op kamers woont. Doorstromers na echtscheiding worden als doorstromers meegeteld, ook al laten ze geen zelfstandige woonruimte achter.

Te Woon Woonbron biedt een deel van haar woningen Te Woon aan. Dit betekent dat de kandidaat zelf kan kiezen of hij wil huren of kopen. Daarbij zijn er twee verschillende huurvormen: ‘gewoon huren’ (waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen) en huurvast. Daarnaast zijn er twee koopvormen: Koopgarant en Koopcomfort. In de advertentie staan richtprijzen voor Koopgarant en Koopcomfort en de huurprijzen: de hoge huurprijs geldt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 per 1-1-2012) de lage huurprijs voor huishoudens die kunnen aantonen over een lager inkomen te beschikken. De huren voor huurvast staan niet vermeld. Te Woon woningen worden zonder passendheidseisen aangeboden, dat betekent dat iedereen ongeacht inkomen en huishoudgrootte kan reageren. Tevens wordt de volgorde van kandidaten bepaald door loting.

Urgentie (aan en via) Bij regulier (dus via een advertentie) aangeboden woningen is de sluitingsdatum van de urgentie en de geldigheidstermijn van de urgentie tezamen met het zoekprofiel maatgevend voor het al dan niet via urgentie verkrijgen van een woning. Omdat bij bemiddelingen niet duidelijk is wat de reactiedatum is wordt daar een verhuring met een huuringangsdatum die binnen een termijn van 90 dagen na de afloopdatum van de urgentie nog als via urgentie toegewezen beschouwd. Ook hier wordt rekening gehouden met het zoekprofiel. Bij verhuringen aan urgenten wordt niet gelet op het zoekprofiel en worden verhuringen met huuringang binnen de termijn van de urgentie ook meegenomen. Uiteraard vallen alle toewijzingen via urgentie ook onder de categorie toewijzing “aan urgenten”.

Verhuringen Betreft het aantal verhuurde woningen in de onderzochte periode, op basis van de datum van huuringang. De verhuringen in de rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Het aantal verhuringen is gelijk aan het aantal geslaagde woningzoekenden. Naamswijzigingen en omzettingen van tijdelijke naar reguliere huurcontracten die verantwoord zijn in WBS, worden niet meegeteld bij de verhuringen.

Voorrangskandidaten (zie ook urgentie) Voorrangskandidaten zijn woningzoekenden die een voorrangspositie innemen om medische, sociale of andere dringende redenen.

56

Wachtduur (=zuivere inschrijfduur) De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Wachtrij Aantal zoekers gedeeld door het aantal geslaagde woningzoekers. Ook wel bekend als de “omgekeerde slaagkans”.

Weigeringen Woningzoekenden kunnen aangeboden woningen weigeren. Dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld kenmerken van de woning of van de buurt. Ook de verhuurder kan een woning bij nader inzien weigeren te verhuren. In de rapportage wordt uitgegaan van het netto aantal weigeringen, tenzij is vermeld dat het om de bruto-weigeringen gaat. De netto-weigeringen worden op basis van de bruto-weigeringen berekend met dien verstande dat weigeringen van mensen met een hoger rangnummer dan degene die de woning heeft geaccepteerd buiten beschouwing worden gelaten. In de rapportages over 2009 en voorgaande jaren is altijd van bruto-weigeringen gebruik gemaakt.

Woninglabeling Bij advertenties kunnen voorwaarden worden toegevoegd. Woningen kunnen worden gelabeld naar inkomen, aantal verhuizende personen en leeftijd.

Woonduur doorstromers Het aantal jaren dat een doorstromer op het laatste woonadres heeft gewoond.

Woon-/inschrijfduur Voor starters die zich inschrijven is de inschrijfdatum de start van de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers die zich na 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – maximaal 4 jaar extra inschrijvingsduur op basis van het aantal jaren woonduur gedeeld door 3 meegeteld. Bij doorstromers die zich vóór 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – de inschrijvingsduur bepaald door bij de inschrijvingsdatum 1/3 van de totale woonduur (in de huidige woning) op te tellen zonder maximum. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3).

57

Sociale huursector Haaglanden > Aanbodrapportage 2013 >

Recommend Documents