Een landelijke portal. voor de sociale huursector

Een landelijke portal voor de sociale huursector

Rotterdam, juni 2010

Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl. SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2


VOORWOORD

Er zijn van die onderwerpen waarvan je je afvraagt waarom de markt of een andere partij ze niet oppakt. Eén landelijke sociale huurportal is zoiets. Als je een koopwoning zoekt waar dan ook in Nederland, begin je vaak met funda.nl, jaap.nl of een andere landelijke koopportal. Maar bij de zoektocht naar een sociale huurwoning, moet je als woningzoekenden maar net weten hoe de woonruimteverdeling in een bepaalde regio is georganiseerd en welke aanbieder dat regelt. Ook de manier waarop een sociale huurwoning wordt aangeboden, verschilt enorm. In de ene regio is de woonmarketing duidelijk beter en de informatie transparanter dan in de andere regio. Niet alleen de SEV verbaast zich hierover. Ook kamerleden doen dat met enige regelmaat.

Met deze verbazing startte de SEV een haalbaarheidsonderzoek naar één landelijke sociale huurportal in opdracht van het ministerie van VROM/WWI. Aanvankelijke scepsis ('wie zit er nou eigenlijk op te wachten?') sloeg al snel om in enthousiasme. Tijdens twee landelijke ICT-sessies bleken corporaties, ICT-aanbieders, aanbieders vanuit de koopmarkt en aanbieders regionale aanbodmodellen vol energie en ideeën te zitten.

Het resultaat is bijgaand haalbaarheidsonderzoek waarin RIGO en Orka Advies hun kennis en expertise hebben gebundeld. Drie varianten passeren de revue. Voor een eenvoudige versie 1.0 (een eenvoudige doorlink pagina à la www.startpagina.nl) is in het kader van dit onderzoek al het materiaal verzameld en beschikbaar. Wat de SEV betreft, is die versie er binnen een half jaar.

Een meer complexe versie 3.0 (matchingsvariant) vergt nog wat meer energie. Regelgeving en aanbod van sociale huurwoningen moeten gestandaardiseerd worden. Ook technisch gezien is deze site complexer. Aedes zou een uitstekende partner zijn om hierin het voortouw te nemen. Aedes is immers al bezig onder de naam CORA (corporatie referentie architectuur) met een uniformering van de woningadministratie.

En wie weet, is er dan over een tijdje één landelijke sociale huurportal waar matching daadwerkelijk mogelijk is. Wat de SEV betreft, staat de klant hierin centraal. De woningzoekenden kunnen dan niet alleen eenvoudig en transparant een sociale huurwoning zoeken, maar ook meteen reageren en een aanbod accepteren. Niet alleen een sociale huurwoning in de eigen regio, maar ook één aan de andere kant van Nederland. Het digitale aanbod in de sociale huursector is dan zelfs een stap verder dan het digitale aanbod van de koopsector!

Anne-Jo Visser Programmaregisseur SEV

3

4


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord ......................................................................................................................................................... 3 1.

2.

3.

4.

5.

Samenvattend advies ................................................................................................................................. 7 1.1

Aanbevelingen ................................................................................................................................. 7

1.2

Bevindingen ..................................................................................................................................... 8

Een ‘Funda’ voor de sociale huursector?.................................................................................................. 11 2.1

Een terugkerende gedachte........................................................................................................... 11

2.2

Van Huisvestingswet naar huurportal............................................................................................. 11

2.3

Een rondje op het wereldwijde web................................................................................................ 15

2.4

Zoeken in andere sectoren ............................................................................................................ 16

Op zoek naar een woning ......................................................................................................................... 19 3.1

Aspecten van woonruimteverdeling ............................................................................................... 19

3.2

Zoeken in een andere gemeenten ................................................................................................. 21

3.3

Een tussenstop .............................................................................................................................. 23

Drie hoofdmodellen................................................................................................................................... 25 4.1

Versie 1.0: de linkvariant................................................................................................................ 25

4.2

Versie 2.0: de zoekvariant.............................................................................................................. 26

4.3

Versie 3.0: de matchingvariant....................................................................................................... 26

4.4

Stapsgewijze doorontwikkeling....................................................................................................... 27

Van huurportal versie 1.0 naar … ............................................................................................................. 29 5.1

Vooraf: een verkenning van trends ................................................................................................ 29

5.2

De werking van huurportal 3.0 ....................................................................................................... 30

5.3

De uitdagingen voor huurportal 3.0 ................................................................................................ 31

5.4

De aanpak richting huurportal 3.0 .................................................................................................. 32

Colofon ............................................................................................................................................................ 34

5

6


1. SAMENVATTEND ADVIES

De SEV heeft RIGO en ORKA-advies Tineke Booi opdracht gegeven een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheden voor een landelijke huurportal: een website die, à la Funda in de koopsector, inzicht biedt in het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen in alle Nederlandse gemeenten. We presenteren hier onze voornaamste aanbevelingen (1.1), gevolgd door de achterliggende bevindingen (1.2).

1.1 Aanbevelingen Drie hoofdvarianten voor een landelijke huurportal Versie 1.0 is een eenvoudige doorlink website (vergelijkbaar met www.startpagina.nl), die bijvoorbeeld een lijst of een kaart met alle Nederlandse gemeentenamen laat zien. Als je erop klikt, word je doorgeleid naar de (regionale of lokale) website waarop het sociale huuraanbod in de betreffende gemeente wordt gepresenteerd. De mogelijkheden van deze versie zijn beperkt: het is niets meer dan een website die je snel bij de verdelingssite brengt waar je moet zijn. Deze site is bijzonder eenvoudig in de lucht te brengen, en de onderhoudskosten zijn zeer gering. Twee keer per jaar controleren of de links nog actueel zijn, volstaat.

Versie 2.0 is een website waarop het landelijk beschikbare huuraanbod wordt verzameld en gepresenteerd. Er zijn twee manieren om deze site te realiseren. Op de passieve manier (à la jaap.nl) struint een webspider op de achtergrond de bestaande verdelingssites af, om het aangetroffen aanbod vervolgens te verzamelen op één website. Op de actieve manier (à la funda.nl) leveren alle woningcorporaties zélf informatie (bij voorkeur via de CORA-standaard) aan, die vervolgens op de landelijke site wordt geplaatst. Op deze site kun je dus zoeken in het landelijke aanbod (de toegevoegde waarde zit ook in de vernieuwende zoekfuncties) maar wie wil reageren, moet doorklikken naar de achterliggende verdelingssite.

Versie 3.0 is de voorgaande versie aangevuld met de mogelijkheid om ook daadwerkelijk tot een match te komen. Je kunt dus reageren op vrijkomende woningen en als nieuwe huurder worden geselecteerd. Deze variant is complex vanwege de diversiteit aan regelgeving. Uniformiteit (met een mogelijkheid van lokaal of regionaal maatwerk) is een voorwaarde, evenals standaardisering van informatie.

… en de bijbehorende tussenstappen Er zijn natuurlijk tussenstappen denkbaar, die versie 1.0 geleidelijk uitbouwen tot 2.0 en verder. Interessant daarbij is de gedachte om direct beschikbaar aanbod (waar dus geen opgespaarde wachttijd of iets dergelijks voor nodig is) snel toe te voegen aan de landelijke site. Daar zijn twee argumenten voor. Juist mensen die over langere afstand verhuizen (bijvoorbeeld omdat ze elders een baan krijgen) hebben snel een andere woning nodig. En in krimpregio’s (waar woningen direct beschikbaar zijn) heeft men behoefte aan woningzoekenden ‘van ver’.

7

SEV-huurportal versie 1.0 is beschikbaar De basis voor versie 1.0 vormen de verdelingssites die van toepassing zijn in ruim 440 gemeenten. Het uitzoekwerk, waarin al die gemeenten worden gekoppeld aan de bijbehorende website, hebben we in het kader van dit project alvast uitgevoerd. Het resultaat heeft de vorm van een Excel-bestand waarin per gemeente staat aangegeven welke hyperlink moet worden gevolgd om bij de juiste verdelingssite te komen. De SEV kan dit bestand ter beschikking stellen van de partij die bereid is er een website van te maken en onderhouden. Die kan vervolgens snel in de lucht zijn.

Een initiatiefgroep wil aan de slag Vanuit de corporatiesector heeft een groep I&A-ers, tevens deelnemers in CORA, het initiatief genomen om aan de randvoorwaarden te gaan werken voor een versie 2.0 of zelfs 3.0.

1.2 Bevindingen 1.

Het pleidooi voor een landelijke huurportal komt met een zekere regelmaat terug, vooral in de politieke arena. Meer transparantie en betere informatievoorziening zijn de bijbehorende trefwoorden.

2.

Als je op Google een plaatsnaam plus de term huurwoning intypt, krijgt je een aanzienlijke lijst hits voordat je de woonruimteverdelingsite van de plaatselijke woningcorporatie bereikt. Dat is op z’n minst vreemd. Sites waarop tegen betaling particuliere huurwoningen worden aangeboden, zijn veel makkelijker te vinden.

3.

De meeste mensen zoeken hun volgende woning dicht bij hun huidige, of in een specifieke gemeente, hooguit regio. Onderzoek toont aan dat men vooral verhuist binnen een straal van 5 km tenzij er specifieke verhuisredenen zijn zoals onderwijs of werk. Kijken we naar het zoekgedrag binnen een regio dan komt zo’n 25% van de woningzoekenden van buiten de regio.

4.

In discussies over de toekomst wordt gewezen op mogelijk sterke veranderingen in zoekgedrag. Het gebruik van internet wordt bijvoorbeeld steeds meer vanzelfsprekend. De senioren van straks verhuizen vaker en verder dan hun voorouders. De toenemende flexibiliteit in werktijd en werkplek heeft nu reeds consequenties voor het vestigingsgedrag. Dergelijke ontwikkelingen kunnen de zoekrange van mensen, en daarmee het nut van een landelijke portal, de komende jaren aanmerkelijk gaan vergroten.

5.

Aan de kant van de verdelingsregels zien we tegenstrijdige ontwikkelingen. De afgelopen jaren zagen we vermindering van regelgeving (zoals het afschaffen van passendheidscriteria) en de nieuwe Huisvestingswet beoogt dat door te zetten. In gebieden waar de markt ontspant – de krimpregio’s – is dat ook een logische ontwikkeling. Aan de andere kant is er de overeenstemming ‘met Brussel’ om 90% van het sociale huuraanbod toe te wijzen aan inkomens onder € 33.000. Recente rapporten over herziening van de woningmarkt bepleiten veelal een meer marktconforme huurstelling én een strakkere relatie tussen huur en inkomen. Vanuit deze hoeken zal de regeldruk eerder toe- dan afnemen.

6.

Aan de kant van de techniek zijn de mogelijkheden welhaast onbeperkt. De bestaande verdelingssites zullen zich de komende jaren verder ontwikkelen, met betere zoekinformatie, nieuwe manieren waarop het aanbod wordt gepresenteerd, nieuwe diensten en tal van zaken die we ons nu nog niet kunnen voorstellen.

8


7.

De technische mogelijkheden vormen ook geen belemmeringen bij het ontwikkelen van een landdekkende portal. De belemmeringen zitten niet in de techniek maar in de vraag wie er belang bij heeft om zo’n site te bouwen en exploiteren.

8.

Woonruimteverdeling is niet alleen een manier om vraag en aanbod te matchen. Het is vooral in een krappe woningmarkt ook een beleidsinstrument waarmee onrechtvaardige en onevenwichtige verdelingseffecten (zoals verdringing en segregatie) kunnen worden bestreden. Die kant van het verhaal komt onder andere tot uitdrukking in voorrangsregels en passendheidscriteria en is sterk lokaal of regionaal gebonden. Bij een landelijke presentatie van het huuraanbod vergt uitleg bij de lokale/regionale verdelingsregels bijzondere aandacht.

9.

De mogelijkheden om tot een landelijke presentatie van het sociale huuraanbod te komen, zijn gebaat bij uniformering van de wijze waarop corporaties informatie over hun woning administreren. Onder de naam CORA (corporatie referentie architectuur) wordt momenteel aan standaardisering gewerkt.

10. www.jaap.nl heeft een huursite ontwikkeld, analoog aan hun koopsite. In onze terminologie gaat het dan om een versie 2.0-website, waarop het landelijke huuraanbod wordt verzameld door de bestaande verdelingssites geautomatiseerd af te struinen. WoningNet heeft aangekondigd op korte termijn met een versie 1.0-huurportal voor de corporatiesector te zullen komen. 11. Gelet op de repeterende roep om een landelijk portal, de slechte ‘bezoekbaarheid’ van de bestaande sites en de kansen die de technische ontwikkelingen bieden, mag een eenvoudige portal een 1.0-versie die je snel op de juiste site brengt eigenlijk niet ontbreken. 12. Welke partijen zouden voor de ontwikkeling, organisatie en het beheer van een landelijke huurportal in aanmerking komen? Commerciële partijen liggen niet in de rede: die komen zelf wel met initiatieven als ze daar brood in zien. Nadeel daarvan is wel dat dit ongewisse kwaliteit kan opleveren en zoals enkele corporaties hebben ervaren met woningzoekenden via jaap.nl, veel werk voor de corporaties van wie woningbezit door een commerciële website wordt aangeboden. 13. Het ligt voor de hand dat de corporatiesector deze uitdaging zelf oppakt. Zo houdt de sector zelf de regie op de ontwikkelingen en borgt ze bovendien de kwaliteit: ze is dan niet meer overgeleverd aan ‘spiderende’ commerciële organisaties. Aedes staat dan, als brancheorganisatie van de sociale verhuurders, voorop. Deze partij heeft bovendien goed zicht op de ontwikkelingen bij haar leden, en dat maakt het actueel houden van de site overzichtelijk. Bovendien is er al een platform aanwezig met de benodigde know-how (CORA). 14. Alternatieven zouden de VNG of de Woonbond kunnen zijn. Combinaties zijn denkbaar. 15. Te overwegen is een aanpak waarin de SEV, in samenspraak met de beoogd beheerder van het huurportal, een prijsvraag uitschrijft onder ICT-aanbieders die op dit gebied actief zijn. Winnaar is de partij die de zoekinformatie het meest toegankelijk presenteert. Dat levert publiciteit op (zowel voor de site als voor de ontwikkelaar) en bovendien een state-of-the-art website (zonder ontwikkelkosten voor de beheerder). 16. Op het gebied van de presentatie van het beschikbare sociale huuraanbod kan nog het nodige verbeterd worden. We verwachten dat een gezonde vorm van marktwerking de komende jaren voor deze kwaliteitsverbetering zal zorgen. Daarmee is een transparante, doorzichtige huurmarkt echter nog niet bereikt. Op weg daarheen is vereenvoudiging en reductie van de regelgeving nodig. Omdat die, gelet op het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte, niet zomaar buitenspel kan worden gezet, ligt hier ook een publieke opgave.

9

17. Tijdens de rondetafelconferenties was er grote overeenstemming over het belang van draagvlak bij en betrokkenheid van de woningcorporaties. Realiseert de sector zich voldoende dat ICT en internet steeds nadrukkelijker een centrale rol in de informatie-uitwisseling spelen?

10


2. EEN ‘FUNDA’ VOOR DE SOCIALE HUURSECTOR?

Met regelmaat wordt de komst van een ‘Funda’ voor de sociale huursector bepleit. Een landdekkend webportal, waarop het vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen inzichtelijk en toegankelijk wordt gepresenteerd. Welke overwegingen spelen daarbij een rol?

2.1 Een terugkerende gedachte De gedachte van een landelijke portal, die het woningaanbod in de sociale huursector inzichtelijk en toegankelijk maakt voor woningzoekenden, is op zichzelf niet nieuw. Pogingen om de ‘portalgedachte’ in daden om te zetten, zijn tot nog toe nauwelijks succesvol geweest. Toch blijft de gedachte met een zekere regelmaat naar voren komen, recent nog bij de kamerbehandeling van de kaderbrief over de vernieuwing van de Huisvestingswet. Bij die behandeling heeft ook de minister van VROM/WWI aangegeven voorstander te zijn van een (landelijke) website of een portal. De gedachte van een website waarop je het actuele landelijke woningaanbod in de sociale huursector kunt zien, en waar je als woningzoekende liefst ook direct je belangstelling kenbaar kunt maken, is erg aantrekkelijk. Bouwen maar, zou je bijna zeggen. Toch zijn er (ook lerend uit eerdere ervaringen) redenen om daar terughoudend in te zijn. Zo is er bijvoorbeeld het probleem van de buiten- en de binnenkant: een mooie webschil rond het woningaanbod is best te bouwen, maar daarachter gaan nog in veel gemeenten lokale en regionale verdelingsregels schuil die de daadwerkelijke verhuismogelijkheden aanzienlijk beperken. Laten we kijken welke opvattingen we zoal tegenkomen.

2.2 Van Huisvestingswet naar huurportal De Tweede Kamer De basis van deze voorstudie is gelegen in de Kamerbehandeling van de kaderbrief over de vernieuwing van de Huisvestingswet. In dit overleg tussen toenmalig minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) met de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie overhandigt Kamerlid Jansen (SP) de minister een exemplaar van de SP-notitie Schrap de wachtlijstbelasting, waarin de SP vier voorstellen voor de nieuwe Huisvestingswet doet. Eén van deze voorstellen behelst het inzichtelijk maken van het woningaanbod via ‘één kanaal’:

“Het komt nog erg vaak voor dat woningcorporaties hun woningen via een eigen medium aan de man brengen, in plaats van op dit gebied samen te werken door middel van een gezamenlijk loket, een website en/ of een woonkrant. In het kader van de klantvriendelijkheid, transparantie en efficiency van de woonruimteverdeling is dit een slechte zaak. Aanbieders van sociale huurwoningen moeten worden verplicht

11

om woonruimte in het sociale segment ten minste aan te bieden via een gemeenschappelijk kanaal. In ieder 1

geval op gemeentelijke, maar bij voorkeur op regionale en indien mogelijk op landelijke schaal.”

In reactie hierop geeft de minister aan de opvatting te delen dat aanbieding via één kanaal klantvriendelijk is en bijdraagt aan de transparantie en toegankelijkheid van de markt. De minister denkt hierbij aan een 2 gezamenlijk loket, website of woonkrant. Twee citaten uit deze brief zijn in dit kader relevant :

“Ik zal er naar streven het aanbieden via één kanaal in de herziene Huisvestingswet onderdeel te maken van de procesvoorwaarden voor instelling van een huisvestingsverordening op lokaal, dan wel regionaal niveau in geval van WGR-plusregio’s. In gemeenten en regio’s waar geen huisvestingsverordening is ingesteld, wil ik de wenselijkheid van gemeenschappelijke aanbieding en de noodzaak van samenwerking onder de aandacht brengen van betrokken partijen. Te verwachten is dat het gemeenschappelijk aanbieden van sociale huurwoningen tot de nodige samenwerking tussen de betrokken sociale verhuurders en afstemming over de woninginformatie zal leiden. Gemeenten kunnen de samenwerking tussen corporaties bevorderen door dit onderdeel te maken van de met corporaties te maken prestatieafspraken.”

“Ten slotte wil ik, mede naar aanleiding van het voorstel van het lid Jansen voor een richtlijn voor woninginformatie, de informatievoorziening over het woningaanbod van sociale verhuurders op landelijk niveau verbeteren. Ik denk hierbij aan het stimuleren van de ontsluiting van het marktsegment betaalbare en goedkope huurwoningen via een landelijke website op een vergelijkbare wijze als voor koopwoningen. Vanuit een oogpunt van toegankelijkheid en transparantie van de markt ben ik voorstander van een dergelijke landelijke website. Dit zal ook de ontwikkeling van de kwaliteit van de informatievoorziening ten goede komen. Ik zal daarom over de mogelijkheden en de opzet van een dergelijk landelijk informatiesysteem in overleg 3

treden met de landelijke koepels van gemeenten, woningcorporaties en huurders.”

Voorstel nieuwe Huisvestingswet4 In het inmiddels controversieel verklaarde voorstel voor de nieuwe Huisvestingswet is het aanbieden van woningen via één kanaal (in afwijking van het eerste citaat) niet als procesvoorwaarde opgenomen. Wel krijgt de gemeenteraad de mogelijkheid in de huisvestingsverordening regels te stellen omtrent de wijze van bekendmaken van het aanbod (art. 21). De Memorie van Toelichting (MvT) bij dit wetsvoorstel voegt hieraan toe dat het er omgaat dat “woningzoekenden op één ‘adres’ kennis kunnen nemen van de beschikbare woningen.” Het is niet de bedoeling dat een woningzoekende diverse woningcorporaties, particuliere verhuurders en wellicht nog anderen langs moet om een overzicht van de beschikbare woningen te krijgen. Dit tevens vanuit het streven naar transparantie. Wat betreft de vorm geeft het MvT aan dat het loket verschillende vormen kan hebben: een woonwinkel, een internetsite of een wekelijkse woningkrant: “De vorm is hierbij niet van belang, van belang is wel dat een woningzoekende op eenvoudige wijze een overzicht van de beschikbare woningen kan krijgen tegen acceptabele kosten.”

1 2 3 4

12

Jansen P. (SP- Tweede Kamerlid), maart 2008, ‘Schrap de Wachtlijstbelasting! – Hoe woningzoekenden beboet worden voor het falen door overheden en corporaties’, p. 9-10. Tweede Kamer, vergaderjaar 2007–2008, 29 624, nr. 8. Tweede Kamer, vergaderjaar 2007–2008, 29 624, nr. 11. Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 32 271.


Aan deze doelstellingen voegt het ministerie van VROM/WWI toe dat een portal wellicht kan bijdragen aan het 5 vergroten van de dynamiek op de sociale woningmarkt. Ook zou een koppeling tussen huur- en

koopmarkten tot stand kunnen worden gebracht. Uit het bovenstaande wordt duidelijk dat aan de wens om de ‘portalgedachte’ nader te verkennen een aantal verschillende doelstellingen ten grondslag liggen:

Transparantie Kwaliteit van informatievoorziening

Toegankelijkheid

Efficiency

Klantvriendelijkheid

Samenwerking woningcorporaties

Vergroten dynamiek sociale

Koppeling tussen huur- en

woningmarkt

koopmarkt

Van woningnet.nl naar een 1.0 huurportal? In 2003 zag www.woondomein.nl het licht. Deze website presenteerde het actuele aanbod van sociale huurwoningen van de deelnemende woningcorporaties. WoonDomein.nl was een initiatief van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), Maaskoepel en WoningNet. Tezamen vertegenwoordigden deze organisaties meer dan 115 woningcorporaties en bijna de helft van het Nederlandse corporatiebezit. De site kende de volgende doelstellingen: •

“De gezamenlijke ontwikkeling van één centrale ingang zorgt ervoor dat de consument het woningaanbod en de corporaties zelf makkelijker vindt en herkent, en draagt daardoor bij aan een consumentgerichter imago van de huursector.”

•

“Het uiteindelijke doel is het de consument eenvoudiger te maken een huurwoning te zoeken. […] door een overzicht te bieden van het actuele aanbod en inzicht in de regelgeving. Hierdoor zijn de consumenten beter in staat de woning te kiezen die bij hen past.”

•

“Een betere aansluiting tussen de specifieke vraag van de consumenten en de woningen zal leiden tot snellere verhuringen. Dat bespaart de corporaties onnodig werk en voorkomt dat woningen onnodig leegstaan.”

5

VROM/WWI, Notitie Haalbaarheid Portal Sociale Huursector.

13

Pogingen om Woondomein te laten uitgroeien tot “dé landelijke website voor de corporatiesector”, inclusief particuliere aanbieders, mislukten. De site is omgedoopt tot www.woningnet.nl en faciliteert corporaties die hun woonruimteverdelingprogramma afnemen van WoningNet. WoningNet heeft aangekondigd medio juni 2010 een nieuwe website voor corporatiewoningen in de lucht te brengen. In de terminologie van deze rapportage gaat het daarbij om een versie 1.0 van een landelijke portal. De woningzoekende die op de startpagina komt, tikt de naam van de plaats in waar hij of zij de woonwensen wil verkennen en komt automatisch op de betreffende woonruimteverdelingsite.

Een regioportal De gemeenten in de regio Twente, en de daar werkzame en in de vereniging WOON samen optrekkende woningcorporaties, namen vrij recent het initiatief tot een regionale huurportal. Sinds januari 2009 is www.woneninregiotwente.nl in de lucht.

De Twentse portal wil niet alleen toegang bieden tot de sociale huursector maar ook tot het duurdere huur- en het koopaanbod van de corporaties. Vooralsnog is het aantal woningen dat via de site wordt aangeboden echter beperkt.

14


2.3 Een rondje op het wereldwijde web Een middagje surfen levert in ieder geval op dat je niet makkelijk bij de juiste verdelingssite komt. Als je googlet op huurwoning + plaatsnaam, dan kom je op meerdere pagina’s met hits. De eerste pagina’s verwijzen vooral naar websites die in particuliere huurwoningen bemiddelen.

www.huurwoningverhuur.nl / www.huizenvinder.nl www.pararius.com / www.huurprofielen.nl

www.huisvoormij.nl / www.123verhuur.nl

www.woningen-te-huur.aanbodpagina.nl / www.woningzoek.nl www.vrijeverhuur.nl / www.wooncomputer.nl en-ga-zo-maar-door … Aan vrijwel al deze sites zijn kosten verbonden. De meeste sites maken gebruik van de ‘spidertechniek’. Met die techniek worden de websites van verhuurders en makelaars afgestruind, waarna het verzamelde huuraanbod wordt gepresenteerd.

De website www.huisvoormij.nl illustreert hoe dat werkt:

Soms ontmoeten de verdelingsregels van de sociale huursector de wereld van de particuliere verhuur. Op www.wooncomputer.nl kun je zelfs urgentiepunten kopen!

15

Het blijft vreemd dat je, als je googelt op ‘huurwoning + plaatsnaam’, eerst tal van particuliere aanbieders ziet verschijnen en pas veel verderop de link naar een verdelingswebsite van de sociale verhuurders. Op zich rechtvaardigt dit al de oprichting van een landelijke toegangsportal.

2.4 Zoeken in andere sectoren Op het wereldwijde web kun je vanachter je computer vliegtickets naar waar je maar wilt bestellen. Maar hoe gaat het met het zoeken naar plaatsgebonden activiteiten? Wat zien we in sectoren die deels vergelijkbaar zijn met het zoeken van een huurwoning? Als je zoekt naar een crèche, een school, een ziekenhuis of een zorginstelling, zijn er dan landelijke portals die je snel de weg wijzen door het beschikbare aanbod? We laten een paar voorbeelden zien.

www.kinderopvangonline.nl Eén van de initiatieven die het vinden van kinderopvang moet vergemakkelijken is www.kinderopvangonline.nl (ook bereikbaar als www.kol.nl). De site geeft aan de meest bezochte kinderopvangsite van Nederland en een zoekmachine voor het complete landelijke kinderopvangbestand te zijn. www.kol.nl toont alle aangesloten kinderopvangorganisaties, die te vinden zijn via een buurt gerelateerde zoekmachine. De zoekresultaten worden in een lijst en op een plattegrond getoond. Op de plattegrond kunnen ouders alle vestigingen bij hen in de buurt zien en direct zien welke nog plaats hebben en welke niet. Vervolgens kan worden door geklikt voor meer informatie over de betreffende organisatie. De informatie wordt door de organisaties zelf aangeleverd.

16


www.studiekeuze123.nl Op www.studiekeuze123.nl kunnen opleidingen binnen het hoger onderwijs met elkaar worden vergeleken, op basis van 60 criteria, uiteenlopend van de kwaliteit van de opleiding, studentenoordelen over docenten, bruto startsalaris tot de gemiddelde kamerhuur per studentenstad. Stichting Studiekeuze123 beoogt onafhankelijke en betrouwbare studiekeuze-informatie te leveren over het hoger onderwijs zonder dat commerciële belangen een rol spelen. Dezelfde stichting is verantwoordelijk voor de onderliggende Studiekeuzedatabase (www.studiekeuzeinformatie.nl). Deze database bevat informatie over opleidingen, maar ook over instellingen en vestigingen. De onderwerpen die in de Studiekeuzedatabase aan bod komen zijn studentenoordelen, instroom en rendementsgegevens, accreditatiegegevens, doorstroommogelijkheden en arbeidsmarktgegevens.

17

www.kiesbeter.nl KiesBeter.nl (‘wijst u de weg in de zorg’) is bedoeld voor iedereen die vragen heeft op het gebied van zorg, zorgverzekeringen en gezondheid. Ter ondersteuning van het maken van keuzes op dit gebied. KiesBeter.nl wordt gemaakt door het RIVM; opdrachtgever en enige financier is het ministerie van VWS. Dagelijks bezoeken ruim tienduizend mensen de site. Bijzonder zijn de zoekfuncties, die onder meer de kwaliteit van zorgverleners laten zien maar ook per behandeling inzicht geven in de wachttijden van ziekenhuizen.

In sectoren die deels verglijkbaar zijn met de sociale huurmarkt, treffen we landelijke portals aan die sterk scoren in het bieden van zoekmogelijkheden en het vergelijken van kwaliteitskenmerken. Deze landelijke portals bieden niet de mogelijkheid om ook daadwerkelijk te ‘handelen’: daarvoor moet je naar de site van de (zorg-, opvang-, opleidings-) aanbieder zelf.

18


3. OP ZOEK NAAR EEN WONING

Uit welke bouwstenen bestaan verdelingssystemen eigenlijk? En hoe zoeken woningzoekenden? Wat betekent dat alles voor de kansen van een landelijke huurportal?

3.1 Aspecten van woonruimteverdeling Woonruimteverdeling gaat over het bij elkaar brengen van woningen en woningzoekenden, van vraag en aanbod. In de koopsector worden vraag en aanbod aan elkaar gekoppeld aan de hand van prijsvorming. In geval van meer vraag dan aanbod, stijgt de prijs en wint de hoogste bieder. In de sociale huursector, waar de prijs niet onderhandelbaar is, zien we een ander mechanisme: dat van rijvorming. Als de vraag groter is dan het aanbod, ontstaat er een rij en zijn er tenminste regels nodig die voordringen voorkomen en die aangeven wie als eerste aan de beurt is. Verdelingsregels zijn er in de sociale huursector niet alleen om de rijvorming in goede banen te leiden. Als er meer vraag is dan aanbod (‘schaarste’), dan bestaat de kans op verdringingseffecten. Mensen met een laag inkomen worden bijvoorbeeld verdrongen door hogere inkomens. Of er vindt ruimtelijke verdringing plaats, ook wel segregatie genoemd: lagere inkomens kunnen slechts in een beperkt aantal gebieden terecht. Om deze verdringingseffecten te voorkomen, worden in veel gemeenten verdelingsregels geformuleerd. De Huisvestingswet spreekt in dit verband over het tegengaan van de onrechtvaardige én onevenwichtige verdelingseffecten van een schaars woningaanbod. Nota bene: verdelingsregels zijn er niet ‘omdat er schaarste is’ en ze kunnen die schaarste ook niet wegnemen. Wel kunnen ze helpen de ongewenste verdelingseffecten van die schaarste te repareren.

Marketinginstrument Woonruimteverdeling is vooral in schaarstegebieden een vorm van marktregulering. Steeds meer zien corporaties het ook als een manier om vraag en aanbod aan elkaar te koppelen, ofwel de woningzoekende te helpen aan een woning naar wens. In de praktijk zien we vaak een spanningsveld tussen beide kanten van deze medaille. Aan de ene kant de wens tot keuzevrijheid en anderzijds de beperking daarvan via regels. Er is duidelijk een trend waarneembaar van deregulering. Corporaties gaan er steeds meer vanuit dat het sturen via de woonruimteverdeling slechts een gering en zeker tijdelijk effect heeft en het dus beter is te sturen via (verandering of aanvulling van) de woningvoorraad. Daarmee is de term woonruimteverdeling achterhaald en spreekt men steeds vaker van woonmarketing met als doel de woningzoekende zo goed mogelijk te faciliteren in zijn of haar zoektocht naar een (andere) woning .

6

6

Booi T./Köster F., december 2006, ‘Perspectief op een wooncarrière – van woonruimteverdeling naar woonmarketing’.

19

Woningzoekenden in soorten en maten Vast staat dat de groep woningzoekenden heel divers is. We kunnen er vier hoofdgroepen in onderscheiden, allen met een specifieke woningbehoefte en (zoek)gedrag.7 •

De spoedzoekers: Deze groep woningzoekenden geeft aan dat er een onhoudbare woonsituatie ontstaat als ze niet binnen een half jaar een woning vinden. Bijvoorbeeld urgent verklaarde woningzoekenden en gezinnen met kinderen, die snel willen verhuizen vanwege gezinsuitbreiding of relatiebreuk.

•

De snelzoekers: woningzoekenden waarbij de verhuiswens niet heel spoedeisend is. Deze woningzoekenden staan aan het begin van hun wooncarrière en hebben de wens zelfstandig te wonen. Ze zijn ontevreden over hun te kleine woonruimte en woonomgeving (kamerbewoners).

•

De selectieve zoekers: willen wel verhuizen, maar vinden het belangrijker om een woning te vinden die aan hun eisen voldoet. Denk aan jongeren met uitgebreidere woonwensen of ouderen op zoek naar een grotere woning of zorgfaciliteiten onder handbereik.

•

De voorinschrijvers: in veel verdelingssystemen reageert slechts een beperkt deel van de ingeschreven woningzoekenden actief op het woningaanbod (in eerder onderzoek bleek circa 10% van het totaal ingeschreven woningzoekenden daadwerkelijk actief te reageren). De overigen hebben zich ‘uit voorzorg’ ingeschreven om met de verzamelde wachttijdpunten tegen de tijd dat men wil verhuizen snel een woning te kunnen bemachtigen.

Verdelingsystemen Voor de uitvoering van al die verdelingsregels (soms vastgelegd in een gemeentelijke Huisvestingsverordening, soms in een overeenkomst met de corporaties, soms eenvoudigweg corporatiebeleid) wordt gebruik gemaakt van een woonruimteverdelingsysteem. Daarbinnen kunnen we onderscheid maken tussen de modelkeuze en de verdelingscriteria. De modelkeuze geeft aan hoe vraag en aanbod gekoppeld worden: door via een bon te reageren op het aanbod uit de woonkrant, door vooraf een optie te nemen enzovoorts. Steeds vaker worden diverse modellen gecombineerd. •

Het Aanbodmodel (zelf reageren op advertenties, selectie op basis van wachttijd of woonduur) met verschillende modules: - de Lotingmodule (aanbodmodel met selectie op basis van loting); - de Directe huurmodule (aanbodmodel met selectie op basis van wie het eerst komt, die het eerst maalt).

•

Het Optiemodel (vooraf kiezen, wachten op beschikbaarheid).

•

Maatwerk (directe bemiddeling tussen vrager een aanbod).

De verdelingscriteria geven vervolgens aan wie voor welke woning in aanmerking komt. •

Toelatingscriteria bepalen welke woningzoekenden toegang hebben tot de sociale huurwoningmarkt (vrije vestiging versus sociale of economische binding aan de regio).

•

Passendheidscriteria bepalen voor welke woningen een woningzoekende in aanmerking kan komen (bijvoorbeeld de verhouding huur/inkomen). Labeling van woningen voor specifieke groepen is hiervan een variant.

7

20

RIGO/OTB, december 2006, ‘Woonruimteverdeling opnieuw bekeken – Bouwstenen voor discussie’.


•

Volgordecriteria bepalen aan welke kandidaat een woning het eerst wordt aangeboden (bijvoorbeeld op grond van woon- of inschrijvingsduur, door middel van loting of aan wie het eerst reageert).

•

Voorrangscriteria bepalen welke groepen woningzoekenden voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden (stadsvernieuwingsurgenten bijvoorbeeld).

Door verschillende modellen en verdelingscriteria naast elkaar aan te bieden, kan een verdelingssysteem inspelen op het gedrag van uiteenlopende groepen woningzoekenden. Wie de tijd heeft om te wachten (selectieve zoekers en voorinschrijvers bijvoorbeeld) neemt een optie, snel- of spoedzoekers (starters bijvoorbeeld) doen mee aan de lotingmodule. Ook kan men met de verschillende modellen inspelen op bepaalde marktsegmenten. Zo wordt de Directe huurmodule vaak ingezet in krimpmarkten.

3.2 Zoeken in een andere gemeenten De keuzevrijheid van woningzoekenden wordt binnen de sociale huursector beperkt door de verdelingscriteria. Steeds minder - maar toch ook nog steeds vaak – behoren (lokale of regionale) bindingseisen tot die criteria. Wie naar een bepaalde gemeente wil verhuizen, dient daar sociaal of economisch aan gebonden te zijn om in aanmerking te komen voor een woonvergunning. Een te grote instroom door woningzoekenden ‘van elders’ wordt op die manier voorkomen; tegelijk wordt de zoekruimte voor de eigen inwoners ruimer.

Bindingseisen afgeschaft? De nieuwe Huisvestingswet wil deze bindingseisen nagenoeg uitbannen, waar eerdere pogingen om het (ook in Europa geldende) principe van vrije vestiging door te voeren beperkt succes hadden. Voorlopig blijven we voor- en tegenstanders houden voor dit voornemen.

Harde en zachte drempels Over het algemeen is het makkelijker om een woning te krijgen voor woningzoekenden die binnen hun woongemeente of -regio verhuizen, dan voor woningzoekenden die uit een ander deel van het land komen. Daarbij spelen niet alleen ‘harde’ regels (zoals de bindingseisen) een rol maar ook ‘zachte’ drempels voor woningzoekenden die buiten het woningmarktgebied wonen: •

Inschrijving: het naast elkaar bestaan van verschillende systemen betekent dat woningzoekenden zich apart moeten inschrijven bij diverse aanbieders om in aanmerking te komen voor woningen die via verschillende systemen verdeeld worden. De wachttijd of punten die woningzoekenden in het ene systeem hebben opgebouwd, kunnen niet gebruikt worden in het andere systeem. Bovendien moeten woningzoekenden meerdere keren inschrijfgeld betalen.

•

Informatie: woningzoekenden van buiten het woningmarktgebied hebben vaak een informatieachterstand ten opzichte van woningzoekenden die in het gebied wonen. Zo hebben niet alle systemen een internetsite waarop alle informatie over de regels en het aanbod te vinden is.

21

De meeste mensen zoeken het dichtbij Verreweg de meeste mensen zoeken hun volgende woning in de buurt van hun huidige. In een gemiddeld mensenleven vindt er ongeveer twee keer een verhuizing over grote afstand plaats. Die ‘grote verplaatsingen’ zijn een gevolg van de keuze voor een studieplaats of voor een baan of relatie in een andere plaats. De overige verhuizingen (de resterende vijf van in totaal gemiddeld zeven) vinden plaats omdat we in de bekende buurt een grotere, betere woning zoeken. De beperkte zoekrange die de meeste woningzoekenden hanteren, betekent vermoedelijk dat de belangstelling voor een landelijke huurportal niet bij voorbaat groot zal zijn. Verreweg de meeste mensen zoeken in een specifieke gemeente, en hebben dan genoeg aan de verdelingssite van het betreffende woningmarktgebied. Maar ook hier geldt weer een paradox: juist de mensen die over lange afstand willen verhuizen, verkeren vaak in een achterstandspositie. Wie bijvoorbeeld vanwege een andere baan naar een andere gemeente wil, heeft geen tijd om jarenlang wachtduur op te sparen. Voor deze groepen, waarvan het ook objectief gezien van belang is dat ze snel en soepel kunnen verhuizen, kan een landelijke huurportal een uitkomst bieden. Zeker als deze portal ook toegang biedt tot direct of snel beschikbaar woningaanbod. In een enquête onder woningzoekenden in de provincie Noord-Holland heeft RIGO onderzocht in hoeverre de geografische beperkingen woningzoekenden in hun zoekgedrag belemmeren. In het onderzoek is gevraagd naar de interesse van woningzoekenden in delen van Noord-Holland die buiten het woningmarktgebied liggen waar zij staan ingeschreven. Eén op de vijf respondenten zegt belangstelling te hebben voor sociale huurwoningen in andere delen van de provincie. Wanneer de wachttijden daar korter zouden zijn, zou nog eens 7,5% (en 12,5% misschien) eventueel naar andere delen van Noord-Holland willen verhuizen. Hierbij geldt dat hoe ouder de woningzoekende is, hoe minder interesse bestaat om naar andere delen van NoordHolland te verhuizen. In totaal is 60% van de woningzoekenden alleen geïnteresseerd in hun eigen 8

woningmarktgebied, ook als de wachttijden elders korter zijn.

Het verhuisgedrag van woningzoekenden laat zien dat de angst voor het loslaten van lokale of regionale bindingseisen ongegrond is. De zorg dat de lokale bevolking niet meer aanbod komt en populaire kernen worden overstroomd door woningzoekenden ‘van buiten’, hoeft niet zwaar te worden aangezet. Woningzoekenden verhuizen voornamelijk binnen de eigen gemeente.

In een onderzoek naar de effecten van het provinciale woonruimteverdelingsbeleid in de provincie Utrecht is aan de hand van migratiestatistieken gekeken naar alle verhuizingen (huur en koop) binnen en tussen gemeenten en regio’s. Er bleken jaarlijks ruim 90.000 inwoners binnen de provincie te verhuizen. Bijna driekwart (73%) van deze personen verhuist binnen de huidige woonplaats. In 2003 zijn de deelgebieden Utrecht-West, Midden en Zuidoost samengevoegd, waarmee de bindingseisen zijn weggevallen. Als gevolg hiervan is het aandeel (over de gehele provincie gemeten) van de verhuisde personen dat tussen deelgebieden verhuisde in deze periode slechts minimaal gestegen, met nog geen 1%, goed voor circa 850 9 verhuizingen. Wel zijn door het samenvoegen van de drie deelgebieden en hun verdelingsystemen meer

woningzoekenden actief geworden in andere deelgebieden dan voorheen. De belangstelling van

8 9

22

RIGO, april 2005, ‘Beperkingen van de keuzevrijheid in de woonruimteverdeling - Noord-Hollandse woningzoekenden aan het woord’, provincie Noord-Holland. RIGO, maart 2006, ‘Eén provincie, één woningmarkt - Effecten van het provinciale woonruimteverdelingsbeleid’, provincie Utrecht.


woningzoekenden om naar andere deelgebieden te verhuizen nam ten tijde van het onderzoek echter al weer af.

Overigens zou van de – op termijn – krimpende bevolking in een aantal woningmarktgebieden een andere impuls uit kunnen gaan: de wens om nieuwe inwoners ‘van ver’ aan te trekken.

3.3 Een tussenstop In de koopsector zorgt prijsvorming voor afstemming tussen vraag en aanbod. Prijsvorming (onderhandeling) heb je in de sociale huursector niet. Hier leidt een grotere vraag dan het beschikbare aanbod tot rijvorming. Al die rijen kennen verschillende ‘betaalmiddelen’: woonduur, inschrijfduur enzovoorts. Als je een écht landelijk werkzame bemiddelingssite voor sociale huurwoningen zou willen realiseren, dan heb je ook een landelijk geaccepteerd ‘betaalmiddel’ nodig.

Zo’n 70% van de woningzoekenden zoekt in de eigen gemeente. Voor deze groep heeft een landelijk huurportal vermoedelijk een gering nut: deze woningzoekenden hebben voldoende aan hun lokale/regionale verdelingswebsite.

De gemiddelde Nederlander verhuist in zijn leven zeven keer. Daarvan één à twee maal over langere afstand. Die verhuizingen hebben nagenoeg altijd te maken met studie, relatie of werk. Voor deze lange afstandsverhuizers kan een landelijke portal nuttig zijn, al was het maar om snel doorgeleid te worden naar de site van de aanbieder in de zoekgemeente.

Wie over lange afstand wil verhuizen, bijvoorbeeld vanwege een baanwisseling, moet vrijwel altijd achteraan sluiten en vervolgens lang zoeken. Het zou de moeite waard kunnen zijn om op een landelijke portal in ieder geval het direct beschikbare aanbod te presenteren. Liefst inclusief reactiemogelijkheid. Voor spoedzoekers een uitkomst!

23

24


4. DRIE HOOFDMODELLEN

We presenteren hier drie hoofdmodellen voor een landelijke huurportal. De basisvariant is niet veel meer dan een pagina met hyperlinks, terwijl de meest vergaande variant ook de mogelijkheid tot transacties tussen vraag en aanbod kent.

4.1 Versie 1.0: de linkvariant Versie 1.0 van het landelijke portal kan een eenvoudige website met hyperlinks zijn, vergelijkbaar met bijvoorbeeld www.startpagina.nl. De website presenteert bijvoorbeeld een lijst of een kaart met alle Nederlandse gemeentenamen. Als je op een gemeentenaam klikt, word je doorgeleid naar de (regionale of lokale) website waarop het sociale huuraanbod in de betreffende gemeente (of regio) wordt gepresenteerd. Wie een beeld wil krijgen van de mogelijke uitwerking van zo’n huurportal versie 1.0, kijkt op www.museumweekend.nl. Op vergelijkbare wijze kan huurportal 1.0 de weg wijzen naar de verdelingssite in de plaats waar de woningzoekende zich op de sociale huurmarkt wil oriënteren.

De mogelijkheden van deze versie zijn beperkt: het is niets meer dan een website die je snel bij de verdelingssite brengt waar je moet zijn. Tegelijk is juist zo’n eenvoudige ‘doorlinksite’ wel van belang. Wie via Google zoekt, zo zagen we, komt immers op vele verdelingssites terecht maar niet snel op die waar het sociale huuraanbod wordt gepresenteerd.

25

Deze site is bijzonder eenvoudig in de lucht te brengen, en de onderhoudskosten zijn zeer gering. Twee keer per jaar controleren of de links nog actueel zijn, volstaat. De koppelingen tussen gemeentenamen en bijbehorende verdelingswebsite hebben we in het kader van dit project al geïnventariseerd. Bij deze voorstudie hoort een Excel-bestand waarin voor elke Nederlandse gemeente de hyperlink staat vermeld van de website die er het sociale huuraanbod presenteert. Met hulp van dit bestand kan eenvoudig een huurportal 1.0 worden gebouwd. Het bestand is overgedragen aan de SEV, die het op haar beurt beschikbaar kan stellen aan de partij die er een landelijke huurportal mee gaat ontwikkelen en beheren.

4.2 Versie 2.0: de zoekvariant Versie 2.0 is een website waarop het landelijk beschikbare sociale huuraanbod wordt verzameld en gepresenteerd. Er zijn twee manieren om deze site te realiseren. Op de passieve manier (à la jaap.nl) struint een webspider op de achtergrond de bestaande verdelingssites af, om het aangetroffen aanbod vervolgens te verzamelen op één website. Op de actieve manier (à la funda.nl) leveren alle woningcorporaties zélf informatie aan (ofwel geven zij toestemming voor de verzameling ervan), die vervolgens op de landelijke site wordt geplaatst. Op deze site kun je zoeken in het landelijk beschikbare sociale huuraanbod. De toegevoegde waarde zit in de vernieuwende zoekfuncties die je er op los kunt laten. Wie daadwerkelijk wil reageren op een woning, moet doorklikken naar de achterliggende verdelingssite. Het is overigens goed voorstelbaar om deze site bijzondere aandacht te vestigen op het direct beschikbare huuraanbod. Zowel voor de spoedzoekers over langere afstand als voor de aanbieders in kritischer marketen, kan dat van waarde zijn. Deze ‘zoekvariant’ heeft als beoogd effect een snelle kwaliteitsverhoging van de presentatie van het huuraanbod (vergelijk funda). De portal zou woningcorporaties als het ware moeten uitnodigen tot een hoge standaard op dit gebied.

4.3 Versie 3.0: de matchingvariant Versie 3.0 is de voorgaande versie, maar dan aangevuld met de mogelijkheid om ook daadwerkelijk tot een match te komen. Je kunt dus reageren op vrijkomende woningen en ook daadwerkelijk als nieuwe huurder worden geselecteerd. Deze variant, die de achterliggende sites eigenlijk overbodig zou maken, is buitengewoon complex. Dat zit vooral in de van toepassing zijnde verdelingsregels, die overal weer anders zijn. Aan de toegangs-, passendheids- en voorrangscriteria (veelal vastgelegd in een verordening) is nog wel een mouw te passen. Lastiger zijn de modeleigenschappen en de wijze van volgordebepaling: inschrijfduur, woonduur, een optie nemen, loten, toewijzen op leefstijl, het toonbankmodel en ga zo maar door. In technische zin is met deze complicaties overigens wel om te gaan. Zie daartoe ook het volgende hoofdstuk. Deze variant zou als beoogd effect een forse vereenvoudiging van de regelgeving kunnen hebben, zodat verhuizen naar en binnen de sociale huursector eenvoudiger wordt. De portal zou gemeenten en corporaties als het ware moeten uitnodigen tot deregulering en uniformering. Meer dynamiek op de woningmarkt (meer verhuizingen) zou daarvan een gevolg kunnen zijn.

26


4.4 Stapsgewijze doorontwikkeling De drie hoofdvarianten van een huurportal onderscheiden zich van elkaar, maar kunnen in een stapsgewijze aanpak worden ontwikkeld. Versie 1.0 is eenvoudig en goedkoop. Versie 2.0 ontstaat als de basisversie gaandeweg wordt gevuld met informatie over het actuele sociale huuraanbod. Als die versie vervolgens ook een reactiemogelijkheid krijgt, bijvoorbeeld in eerste instantie voor woningen die zonder nadere voorwaarden verhuurd kunnen worden, zijn we op weg naar versie 3.0. In de meest uitgesproken vorm is die versie nog ver weg; toch kan een pad erheen al geschetst worden. Dat gebeurt in het laatste hoofdstuk.

27

28


5. VAN HUURPORTAL VERSIE 1.0 NAAR …

Onderdeel van de verkenning waren twee rondetafelconferenties met deelnemers uit de ICT-branche, I&Aspecialisten van corporaties en vertegenwoordigers van SEV, VROM en Aedes. Ze werden begeleid door ORKA-advies Tineke Booi en M&I. Dit hoofdstuk bevat een geconsolideerde weergave van de groepsopdrachten van de conferenties. Daarbij werd gefocust op de mogelijke werking, technische opzet en aanpak van een landelijke huurportal met matchingsmogelijkheid: versie 3.0.

5.1 Vooraf: een verkenning van trends In beide rondetafelconferenties is aan de deelnemers de vraag gesteld welke ontwikkelingen zij waarnemen die een landelijke huurportal kunnen rechtvaardigen. Deze mogelijke ontwikkelingen zijn vervolgens als perspectief gebruikt bij het uitdenken van de contouren van een landelijke huurportal versie 3.0.

Ontwikkelingen in zoekgedrag Vrijwel alle deelnemers zijn ervan overtuigd dat binnen een aantal jaren het gebruik van internet en overige ICT-toepassingen als het ware in de genen van de consument is opgenomen. Er komen steeds meer gadgets op de markt die het zoeken vereenvoudigen. Location based services kunnen nu al het beschikbare woningaanbod tonen op basis van de geografische locatie van de consument. Aanbieders zullen steeds actiever woningzoekenden attenderen op de mogelijkheden. Vergelijkingssites zullen, ook op het gebied van het woningaanbod, aan belang toenemen. Internet zal de primaire zoekinterface bieden.

Wonen ‘flexibiliseert’ De deelnemers geven aan te verwachten dat ook de oriëntatie van de woningzoekers zich zal gaan verbreden. Men neemt in de praktijk al waar dat, als men zich meer vrij kan vestigen en niet gehinderd wordt door lokale of regionale criteria, men ook geneigd is verder weg te zoeken dan de plaats waar men woont of werkt. Bovendien zien we dat een tweede woning of een pied-à-terre niet meer alleen is weggelegd voor de rijkeren. De ontwikkelingen op de woningmarkt (krimp en vergrijzing) spelen daarbij een belangrijke rol, die voor een trendbreuk in het zoeken kan zorgen: de groter wordende groep gepensioneerden zoekt steeds meer een woonstee buiten de vertrouwde omgeving. Ze zoeken rust en ruimte of willen in de buurt van kinderen wonen, willen terug naar de plaats van herkomst of oriënteren zich op deels wonen in Nederland, deels in het buitenland. Jongere woningzoekenden oriënteren zich breder omdat er meer mogelijkheden zijn. Ook werk flexibiliseert steeds meer in tijd en plek. Het aantal zelfstandigen zonder personeel groeit gestaag. Zij voelen zich niet gebonden aan een specifieke woonplaats.

29

Sociale huursector in discussie De toekomst van de sociale huursector is in discussie. Die discussie zal hoogstwaarschijnlijk leiden tot veranderingen in het huur- en subsidiebeleid. Om de huurmarkt beter te laten functioneren, wordt van diverse kanten een ontwikkeling naar marktconforme huren bepleit. Naast marktconforme huren zal er, zo menen de deelnemers, een vorm van inkomensondersteuning blijven bestaan, al dan niet eigendomsneutraal. Dat betekent dat deze ondersteuning voor alle lagere inkomens zal gelden, ongeacht of ze een huur- dan wel een koopwoning hebben. Als deze ontwikkeling doorzet, kunnen allerlei vestigingscriteria en ook passendheidscriteria worden afgeschaft. Dan zou weinig meer een landelijke woonportal in de weg staan.

‘Digitalisering’ bij corporaties In de corporatiesector wordt woonruimtebemiddeling steeds meer een faciliterend instrument bij het zoeken van een woning. We zien dat bij de ontwikkeling van regionale woonsites. We zien dat bij sites waarop niet alleen huurwoningen maar het totale aanbod, inclusief parkeerplaatsen, garages, en specifieke diensten worden aangeboden. Service diensten bij het zoeken en vergelijken van het woningaanbod zoals zoekprofiel, slaagkans, wachttijdindicatie, tipbericht via internet, sms of e-mail, de woonvergelijker, worden door de automatiseerders standaard in hun pakket aangeboden. Ook corporaties ‘digitaliseren’ steeds meer, net als hun consumenten.

Trends op een rij Meerdere ontwikkelingen kunnen, zeker in samenhang, het belang van een landelijke huurportal flink laten toenemen: •

Het gebruik van ICT-toepassingen en internet wordt steeds vanzelfsprekender.

•

De technische mogelijkheden (om te zoeken en vergelijken) nemen in hoog tempo toe en zijn nog lang niet uitontwikkeld.

•

Steeds meer mensen zijn steeds minder aan een specifieke woonplaats gebonden.

•

De woningvraag gaat nog veel maar variaties laten zien, niet in het minst in de hoek van de ‘nieuwe senioren’.

•

In delen van het land zal de woningmarkt gaan ontspannen en zal aansluitende verhuur niet meer vanzelfsprekend zijn.

•

De sociale huursector zal meer kenmerken van een concurrerende dan van een gereguleerde markt gaan krijgen.

5.2 De werking van huurportal 3.0 Stel: je bent op zoek naar een (sociale) huurwoning. Het eerste wat je doet is via internet surfen naar de website www.huurportal.nl, de plek waar je een huurwoning kunt vinden en huren. Allereerst registreer je jezelf als een nieuwe gebruiker. Dit doe je door middel van je DigiD inlogcode. Dit is de code die je al gebruikt voor andere digitale dienstverlening. Vervolgens maak je door middel van het invullen van een eenvoudige vragenlijst je wensen en mogelijkheden op het gebied van wonen kenbaar (het zoekprofiel). Automatisch wordt er gekeken of je al bij andere woningcorporaties bent ingeschreven en eventuele wachttijden worden overgenomen. Hierdoor kun je, zonder je opgebouwde wachttijd kwijt te zijn, in alle regio’s in Nederland

30


aanspraak maken op huurwoningen. Op basis van je wensen en mogelijkheden kun je zoeken naar het aanbod wat voor jou beschikbaar is, dit alles via één website. Als er in de regio waarin jij zoekt een schaarste is aan huurwoningen, dan laat de website je aan de voorkant al direct zien dat je weinig of geen kans maakt. De website geeft je meteen alternatieven in regio’s waar meer aanbod beschikbaar is. Dit maakt het landelijke huurportal een mooi instrument om zich te profileren voor regio’s die last hebben van krimp. Naast actief zoeken notificeert de website je ook als voor jou interessant aanbod beschikbaar komt. Hierdoor blijf je automatisch op de hoogte van ontwikkelingen in de markt. Door middel van narrowcasting is het zelfs mogelijk om in de buurt waarin je loopt informatie te krijgen over het beschikbare aanbod. Dit alles specifiek voor jouw wensen en je ziet alleen de huurwoningen waarop jij aanspraak kan maken. Als je eenmaal een geschikte woning gevonden hebt, dan kun je via de website op de woning reageren. Hiermee wordt het bemiddelingsproces (selectie) gestart.

5.3 De uitdagingen voor huurportal 3.0 Om het bovenstaande scenario op landelijke schaal mogelijk te maken, moet aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan. Het belangrijkste hierbij is dat men als sector dezelfde taal spreekt. Op twee gebieden is dit cruciaal, op het gebied van regelgeving en op het gebied van ontsluiting van het aanbod.

Regelgeving Landelijke ontsluiting van het huuraanbod heeft alleen zin als potentiële huurders ook landelijk kunnen reageren. Hiervoor is inzicht in de lokale regelgeving noodzakelijk. Op twee manieren kan de sector hiertoe komen. Ten eerste door (conform het principe van de nieuwe Huisvestingswet) uit te gaan van een vrije, open woningmarkt. Met dat principe als richtsnoer kan veel regelgeving aanzienlijk worden vereenvoudigd of - behoudens de Europese huur/inkomen richtlijn - zelfs afgeschaft. Ten tweede door regelgeving zoveel mogelijk te standaardiseren (met behoud van de mogelijkheid tot lokaal maatwerk). Met een set standaard 'business rules' kan op landelijke schaal inzicht in de regelgeving worden gerealiseerd.

Aanbod Om een vergelijking te maken tussen verschillende huurwoningen, is het belangrijk dat woningen op dezelfde manier worden omschreven. Standaardisatie is essentieel voor het landelijk ontsluiten van het huuraanbod. De huursector moet besluiten wat men van een woning en de woonomgeving wil weten en hoe dit vastgelegd en gecommuniceerd gaat worden. Hierbij kan de sector aansluiting zoeken bij, door de sector opgestelde, COrporatie Referentie Architectuur (CORA). Aedes kan hiertoe samen met de woningcorporaties het initiatief nemen om binnen CORA een standaard te definiëren. Vervolgens is de hulp van de softwareleveranciers nodig om de systemen ‘huurportal’ compatibel te maken.

Technische opzet huurportal 3.0 Het idee van het landelijke huurportal is dat het huuraanbod opgeslagen blijft bij de bron. Hiermee bedoelen we de informatiesystemen van de woningcorporaties. Zij blijven verantwoordelijk voor de kwaliteit van de data

31

in hun systemen. Met webservices wordt het huuraanbod van de woningcorporaties ontsloten en aangeboden aan het landelijke huurportal. De uitwisseling van gegevens vindt plaats door middel van een afgesproken standaard. Woningcorporaties die nog niet aan deze standaard voldoen, kunnen door middel van een vertaler worden aangesloten. Bij dit ontwerp is het nadrukkelijk niet de bedoeling om het huuraanbod op een centrale plaats op te slaan, dit is ook niet nodig. De gebruikersregistratie en zoekprofielen worden wel centraal opgeslagen, dit vormt een centrale set gegevens die de woningvraag inzichtelijk maken. De woningcorporatie toetst zelf of een woningzoekende aanspraak kan maken op de woning. Alleen het beschikbare aanbod wordt op deze manier aan de gebruiker getoond. Het huuraanbod is door de woningzoekende via verschillende kanalen te benaderen. Primair via de website, maar ook bijvoorbeeld via de GSM, PDA of zelfs navigatiesystemen. Ook andere commerciële partijen kunnen via een webservice het aanbod raadplegen. Bedrijven kunnen op deze manier het beschikbare huuraanbod koppelen aan andere dienstverlening en de huurder nog beter van dienst zijn. Wanneer de woningzoekende een keuze heeft gemaakt, vindt met de webservices de transactie in de systemen van de woningcorporatie plaats. Het portal fungeert in deze slechts als een doorgeefluik.

5.4 De aanpak richting huurportal 3.0 Stel: een aantal corporaties neemt het initiatief om te komen tot een webversie van het landelijke huurportal 3.0. Het initiatief zou kunnen worden ondersteund door Aedes. Deze groep wordt opdrachtgever voor het CORA-initiatief, die voor hen een aantal standaarden opstelt (zie stap 1 en 2). Eén van de zaken die verder uitgewerkt moet worden, is de organisatie en beheerstructuur van een landelijke huurportal. De aanpak bestaat op hoofdlijnen uit de volgende vijf stappen:

1.

Stel een landelijke aanbodomschrijving op

Op de korte termijn is de eerste stap naar het landelijk ontsluiten van het huuraanbod het opstellen van een uniforme omschrijving. Het uniformeren van het aanbod is de eerste prioriteit, de distributie van het aanbod (het huurportal) is hieraan ondergeschikt. Een groep woningcorporaties kan vaststellen hoe het huuraanbod in Nederland eenduidig omschreven kan worden. Vervolgens wordt het resultaat ondergebracht in een definitie binnen CORA.

2.

Ontwerp standaarden voor regelgeving en transacties

Voor de regelgeving en transacties geldt hetzelfde als voor de aanbodomschrijving. De gemeentelijke regelgeving wordt met een landelijk datamodel inzichtelijk gemaakt. Het is aan te raden om VROM hierbij te betrekken, de corporaties en gemeenten moeten zich uiteindelijk aan de standaard conformeren. Dit lijkt een ingewikkelde stap maar het betreft enkel hoofdregels, de overige regels kunnen als lokaal maatwerk worden beschouwd. Hoofdregels zouden bijvoorbeeld kunnen zijn de passendheidsnorm huur/inkomentabel (op basis van de Europese richtlijn) en het selectiecriterium (op basis van het door burgers algemeen geaccepteerde wachttijdcriterium). Specifieke of lokale regelgeving van gemeenten/corporaties (zoals bijvoorbeeld voorrangsregels voor urgent woningzoekenden of herstructureringskandidaten), blijven buiten dit initiatief. Daardoor kan het zijn dat je als huurder door specifieke regelgeving toch niet in aanmerking komt voor de

32


woning van jouw keuze. Vanwege deze complexiteit blijft de daadwerkelijke transactie gewoon plaatsvinden bij de woningcorporatie.

3.

Pas de informatiesystemen aan op de opgestelde standaarden

De leveranciers van de woningcorporatie-informatiesystemen passen hun systemen aan zodat het huuraanbod met de gedefinieerde standaarden ontsloten kan worden. Daarnaast maken ze de systemen geschikt voor het reageren op woningen via het landelijke huurportal. Leveranciers of informatiesystemen die nog niet aan de standaarden voldoen, kunnen mogelijk door middel van vertaal interfaces alsnog aangesloten worden.

4.

Realiseer een experiment portal 3.0 op regionale schaal

Zodra de eerste leveranciers aangesloten kunnen worden, realiseert de initiatiefgroep een proof of concept van het landelijke huurportal 3.0. In eerste instantie wordt het huurportal regionaal opgezet (wel met verschillende systemen en tussen verschillende woningcorporaties). Bij succes wordt het initiatief opgeschaald.

5.

De corporaties aan het roer?

Tijdens de rondetafelconferenties was men vrijwel unaniem in de opvatting dat betrokkenheid van de corporaties van evident belang is. Aedes kan hierin een belangrijke rol spelen. Realiseert de sector zich voldoende dat internet en ICT een centrale rol in de informatie-uitwisseling spelen en dat deze rol steeds nadrukkelijker gespeeld gaat worden? Wachten wij op een generatie bestuurders voor wie dit alles geen vraag meer zal zijn? Laten we het aan de markt over? Of?

33

COLOFON Uitgave

SEV

Auteurs

Tineke Booi (ORKA-advies), Arjen Zandstra en Thierry Wever (RIGO Research en Advies)

Vormgeving omslag

Absoluut Design, Bergen op Zoom

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Rotterdam, juni 2010.

34

Een landelijke portal. voor de sociale huursector

Recommend Documents