Sociale huursector Haaglanden > Aanbodrapportage

Sociale huursector Haaglanden

> Aanbodrapportage 2014-1

AANBODRAPPORTAGE 2014-1

Aanbodrapportage 2014-1

Uitgevoerd in opdracht van

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Auteurs

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

24 september 2014 > rapport 2014-11

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820


Inhoudsopgave 1

Inleiding

7

2

Samenvatting

9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

De sociale huurmarkt

13

Inleiding

13

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden

14

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting

29

Weigeringen

38

4 4.1 4.2

Druk op de sociale huurmarkt

43

Reële slaagkans

43

Woon-/inschrijfduur

49

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Woningzoekenden en reacties

55

Het gemiddelde aantal reacties

55

Veranderingen in de reactiemogelijkheden

57

Reacties per woningzoekende

58

Verschuiving tussen de advertentiemodellen

60

Consequenties van verandering in de editiestructuur

61

A

Begrippenlijst

62


HOOFDSTUK

1

Inleiding In opdracht van SVH heeft Explica de aanbodrapportage over 2013 over de sociale woningmarkt in Haaglanden gemaakt. De nadruk in het voorliggende analysedeel van de aanbodrapportage ligt op de beschrijving van de huidige staat van de sociale woningmarkt in Haaglanden, soms vergeleken met de situatie in voorgaande jaren. Bij het analysedeel van de aanbodrapportage hoort een apart tabellenboek, waarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen zijn opgenomen. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin de prestatieafspraken worden behandeld. Hoofdstuk 2 bevat de samenvatting van dit rapport. In het derde hoofdstuk wordt de sociale huurmarkt in Haaglanden beschreven. Daartoe worden een aantal groepen in samenhang besproken. Het gaat daarbij > > >

om: Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden; Reagerende woningzoekenden en zoekrichting; Weigeringen.

In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de spanning op de sociale huurmarkt, waarbij aandacht is voor de slaagkans van woningzoekenden. Ook wordt ingegaan op de gemiddelde wachttijd die nodig is om te slagen. In december 2012 zijn de corporaties overgestapt op een nieuw automatiseringssysteem (WBS) voor het verhuurproces. Daarnaast is DWEX het nieuwe systeem voor het vastleggen van de managementinformatie. Bij de overstap naar het nieuwe systeem is ook de berekening van de woon/inschrijfduur veranderd. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3). Naamswijzigingen en de omzettingen van tijdelijke contracten naar reguliere contracten worden sinds 2011 niet meer meegeteld als verhuringen. De prestatieafspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen. Vanaf 2012 zijn de onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten bij het berekenen van de percentages met betrekking tot de prestatieafspraken. Waar de onzelfstandige woningen buiten beschouwing zijn gelaten is dit in de voetnoot van de tabel of figuur vermeld. In het kader van de Europa-regeling wordt in WBS nu ook de CIZ-indicatie vastgelegd. In de eerste helft van 2014 gaat het om 3 gevallen. In al deze gevallen gaat het om huishoudens die ook op basis van hun inkomen al tot de Europa-doelgroep gerekend worden. Vanaf 2013 registreert Woonbron de verkopen Te Woon niet meer in WBS. Deze verkopen werden tot en met 2012 meegeteld bij de verhuringen.

07


08

HOOFDSTUK

2

Samenvatting In de eerste helft van 2014 iets minder verhuringen dan in 2013 In de eerste helft van 2014 zijn 5.628 woningen verhuurd (incl. verhuringen via rechtspersonen en nieuwbouwverhuringen). Vergeleken met de eerste helft van 2013 is er sprake van een afname van het aantal verhuringen met ruim 5% (5.953 verhuringen in de eerste helft van 2013). De 5.628 verhuringen zijn verdeeld over 5.278 verhuringen in de bestaande bouw en 350 nieuwbouwverhuringen. Het aantal nieuwbouwverhuringen is in de eerste helft van 2014 met ruim een kwart afgenomen vergeleken met de eerste helft van 2013.

Toename verhuringen aan minima en BBSH-doelgroep Ongeveer 51% van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen is terecht gekomen bij huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel ligt daarmee boven het niveau van de eerste helft van 2013. In de eerste helft van 2013 is namelijk 45% van de woningen verhuurd aan minima. Ook zijn er in de eerste helft van 2014 meer woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep. 77% van alle geslaagde woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. In de eerste helft van 2013 lag dit aandeel op 67%, maar voor geheel 2013 kwam dit aandeel uit op 70%. Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in de eerste helft van 2014 op 92%. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de huurprijsgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 97%. De ongeveer 3% die niet terecht komt bij de EU-doelgroep wordt vooral verhuurd aan meerpersoonshuishoudens (90%).

Relatief meer doorstromers geslaagd Ook in de eerste helft van 2014 zijn er relatief meer doorstromers geslaagd. Het aandeel doorstromers is met ruim 52% vergelijkbaar met 2013. De sinds 2013 aangepaste berekeningswijze van de woon/inschrijfduur, om de doorstroming te bevorderen, is hier debet aan. Het aandeel geslaagde starters en doorstromers verschilt van gemeente tot gemeente. In Midden-Delfland, Rijswijk en Westland is het aandeel doorstromers het hoogst met respectievelijk 71%, 68% en 62%. Opvallend daarbij is dat in Midden-Delfland het aandeel doorstomers in 2013 nog op 48% lag. Een verklaring voor het hoge aandeel doorstromers in Midden-Delfland is de relatief grote omvang van nieuwbouwverhuringen. De samenstelling van de geslaagden huishoudens naar leeftijd en huishoudgrootte is in de eerste helft van 2014 nauwelijks verandert ten opzichte van de voorgaande jaren. 30% van de geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2014 is jong, met een leeftijd tot 27 jaar. Het aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring op grond van urgentie is in de eerste helft van 2014 wel weer iets toegenomen (9%) ten opzichte van 2013 (7%).

09


Aandeel huuraanbod tot de hoge aftoppingsgrens lijkt nog af te nemen In 2013 was er nog een duidelijke verschuiving te zien in het huuraanbod in de bestaande bouw naar prijs. Vergeleken met heel 2013 lijkt deze ontwikkeling te zijn gestopt, aangezien in de eerste helft van 2014 bijna 75% van de verhuurde woningen een huur onder de hoge aftoppingsgrens heeft; meer dan in 2013. Vergelijken we de cijfers echter met de eerste helft van 2013, dan is sprake van een voortgaande tendens richting duurder aanbod. Er lijkt sprake te zijn van een ‘seizoenseffect’. In de eerste helft van het jaar worden woningen relatief vaak een huurklasse lager aangeboden. Na 1 juli wordt de huurprijsstijging toegepast, waardoor een deel van de nieuwe verhuringen een huurklasse hoger uitkomt. De huurprijsklassen veranderen immers niet mee per 1 juli. Op het niveau van de gemeenten zijn er grote verschillen te zien. Het aandeel huuraanbod onder de hoge aftoppingsgrens is het laagst in de gemeenten Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp. In deze gemeenten heeft maximaal 43% van de verhuurde woningen een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens. Gemiddeld heeft een op de twintig verhuurde woningen een huurprijs boven de huurprijsgrens (5%). In Pijnacker-Nootdorp is dat 18%.

Toename reagerende woningzoekenden Op de advertenties voor de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen hebben totaal zo’n 51.500 woningzoekenden gereageerd. Ten opzichte van de eerste helft van 2013 is het aantal reagerende woningzoekenden met ongeveer 5% toegenomen. Een aanzienlijk deel (76%) van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. Dit is een toename ten opzichte van 2013. Door het grote aandeel onbekende inkomens in 2013 is het overigens lastig om de cijfers met elkaar te vergelijken. In 2014 is het aandeel reacties (reagerende huishoudens) met een onbekend inkomen flink afgenomen.

Het gemiddeld aantal reacties per advertentie weer toegenomen De 51.500 woningzoekenden in de eerste helft van 2014 hebben ruim 600.000 maal gereageerd op het huuraanbod (exclusief reacties op nieuwbouwadvertenties). Voor deze woningen zijn 4.926 advertenties geplaatst. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie komt uit op 120. Na een flinke afname in 2013 naar 101 is het gemiddeld aantal reacties in de eerste helft van 2014 weer toegenomen. De combinatie van enerzijds meer actieve zoekers in 2014 en anderzijds de mogelijkheid om vanaf 2014 (veel) vaker dan 2 maal per week te reageren op aanbod hebben gezorgd voor de toename in het gemiddelde aantal reacties. Het woningtype waar het meest op gereageerd wordt, is al jaren de eengezinswoning. Daarnaast speelt de prijs van de woning een belangrijke rol. Het gemiddeld aantal reacties is het hoogst bij woningen tot de hoge aftoppingsgrens. Op woningen in Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer is de eerste helft van 2014 gemiddeld het meest gereageerd. Op woningen in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is in de eerste helft van 2014 naar verhouding het minst gereageerd. In deze gemeenten zijn ook relatief meer duurdere huurwoningen verhuurd.

Flinke toename van het aantal weigeringen Het totale aantal weigeringen op advertenties in de eerste helft van 2014 bedraagt ruim 46.000. Deze weigeringen zijn voor 40% afkomstig van de corporaties en voor 60% van de kandidaten. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie neemt elk jaar verder toe, van 5,9 in 2010 naar 9,4 in de eerste helft van 2014. De meest genoemde weigeringsreden van de kandidaten hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). Bijna 40% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning toe.

10

Prestatie-afspraken voor toewijzing woningen gehaald De Prestatieafspraken tussen SVH en het Stadsgewest Haaglanden gaan onder andere over de toewijzing aan verschillende doelgroepen, waarbij de BBSH-doelgroep belangrijk is. De corporaties moeten minimaal 70% van de vrijkomende (bestaande) huurwoningen tot de maximale huurprijsgrens toewijzen aan de BBSH-doelgroep (70%-afspraak), exclusief het nieuwbouwaanbod. Regionaal gezien is deze afspraak ruimschoots gehaald, 82% van de woningen tot de huurprijsgrens is in de eerste helft van 2014 toegewezen aan deze doelgroep. Voor de nieuwbouw met een huur tot de huurprijsgrens geldt dat minimaal 85% aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomens verhuurd wordt (85%-afspraak). Ook deze afspraak is ruimschoots gehaald. In het Stadsgewest Haaglanden is in de eerste helft van 2014 94% van de nieuwbouw tot de huurprijsgrens aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomens verhuurd. Daarbij wordt 60% aan de BBSH-doelgroep verhuurd. Een derde afspraak is dat de nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens voor minimaal 90% aan de BBSH-doelgroep verhuurd dient te worden (90%-afspraak). Ook hier ligt het percentage in de eerste helft van 2014 (met 100%) boven het afgesproken niveau van de prestatieafspraken. Ook aan de afspraken met betrekking tot de slaagkansen wordt voldaan in de eerste helft van 2014. De slaagkans van de minima is met 11,0% hoger dan de slaagkans van de totale BBSH-doelgroep (10,8%). En die slaagkans is weer hoger dan de slaagkans van de lage middeninkomens (9,4%). De hoogste inkomens hebben de laagste slaagkans: 8,5%. In 2013 was de slaagkans voor de lage middeninkomens en de hoge inkomens nog hoger dan de slaagkans van de BBSH-doelgroep. Zowel bij de reguliere als bij de niet-reguliere toewijzingen is een afname te zien van verhuringen aan hogere inkomensgroepen.

Slaagkans iets afgenomen ten opzichte van de eerste helft van 2013 Uitgaande van 5.261 verhuurde woningen in de eerste helft van 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 51.501 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in de eerste helft van 2014 uit op 10,2%. In de eerste helft van 2013 was dat 10,9%. Ten opzichte van de eerste helft van 2013 valt een aantal zaken op. In de eerste plaats de afname van de slaagkansen van de middeninkomens en de hogere inkomens. Opvallend is dat zowel bij grote als bij kleine huishoudens in e eerste helft van 2014 een afname van de slaagkansen valt te constateren. Wel is de afname bij de kleinere huishoudens relatief minder groot, waardoor het verschil in slaagkansen tussen kleine en grote huishoudens verder is toegenomen. Bij jongeren (t/m 26 jaar) is een lichte toename in de slaagkans te zien is, terwijl bij alle andere leeftijdsgroepen een afname te zien is ten opzichte van de eerste helft van 2013. Bij 5-kamerwoningen is de slaagkans momenteel het laagst. De slaagkans is daar slechts 1/6 van de slaagkans bij 1-kamerwoningen. De slaagkans van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de lage aftoppingsgrens is vrijwel gelijk gebleven, terwijl de slaagkans bij de woningen in de hoogste prijssegmenten is afgenomen, ondanks een toename van het aanbod.

Gemiddelde woon-/ inschrijfduur neemt toe Naast de reële slaagkans is ook de gemiddelde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. Voor woningen die in de eerste helft van 2014 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 58 maanden, ofwel 4 jaar en 10 maanden. Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een (veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde starters. Deze langere woon-/inschrijfduur wordt beïnvloed door de woonduur. Voor woningen in Pijnacker-Nootdorp is de benodigde gemiddelde woon/inschrijfduur het langst met 89 maanden (7 jaar en 5 maanden).

11


12

HOOFDSTUK

3

De sociale woningmarkt

3.1

Inleiding Deze rapportage gaat over de verhuringen van de corporaties in de eerste helft van 2014 in Stadsgewest Haaglanden. Daarbij is onder andere aandacht voor het beschikbare huuraanbod in de eerste helft van 2014, de kenmerken van de woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Ook wordt er ingegaan op de kansen van woningzoekenden. Naast een regionaal beeld, wordt ook ingezoomd op de verschillen tussen de gemeenten.

Figuur 1

13

Gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden


3.2

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden Algemene kenmerken Begin 2014 stonden in Haaglanden ongeveer 115.000 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is daarmee een fractie lager dan begin 2013. In de eerste helft van 2014 hebben 52.250 woningzoekenden gereageerd op een woning. Ten opzichte van de eerste helft van 2013 zien we een toename in het aantal reagerende woningzoekenden. Het aantal verhuringen in de eerste helft van 2014 bedraagt 5.628 woningen en is daarmee afgenomen ten opzichte van de eerste helft van 2013 (met ongeveer 5,5%). Het aantal verhuringen in dit overzicht is exclusief ‘Te Woon’ en exclusief campuscontracten. In de eerste helft van 2014 zijn 4.926 advertenties geplaatst (exclusief nieuwbouwadvertenties. Dit is een lichte afname ten opzichte van de eerste helft van 2013.

Figuur 2

Enkele kengetallen voor de periode 2010-2014 (eerste helft van het jaar)

ingeschreven woningzoekenden (begin periode) reagerende woningzoekenden (goede reactie)

2010-1

2011-1

2012-1

2013-1

2014-1

104.669

108.000

113.625

115.759

114.740

59.248

51.629

52.642

49.322

52.250

6.787

5.918

6.044

5.953

5.628

geslaagde woningzoekenden advertenties* reacties*

4.808

4.492

4.693

4.963

4.926

729.400

608.627

619.295

503.050

596.243

* exclusief nieuwbouwadvertenties

Van de 5.628 verhuringen in de eerste helft van 2014 zijn 350 nieuwbouwwoningen en 5.278 bestaande woningen (bestaande bouw). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in de eerste helft van 2014 iets afgenomen vergeleken met 2013. Figuur 3

Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw, 2010 – 2014 (eerste helft)

2014-1 2013 bestaande bouw

2012

nieuwbouw

2011 2010 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100% 1

Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze periode is even groot als het aantal verhuringen . Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’, in de eerste helft van 2013 gaat het 65 verhuringen. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, zijn gegevens die betrekking hebben op 1

14

Daarbij de opmerking dat een klein aantal woningen twee maal is verhuurd en een klein aantal woningzoekenden twee maal een woning huurt.

het huishouden van de huurder buiten beschouwing gelaten. Wel zijn van de 65 verhuringen de woningkenmerken bekend. Van de overige 5.563 verhuringen zijn zowel woningkenmerken als kenmerken van de nieuwe huurder bekend. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de geslaagde woningzoekenden en de kenmerken van de verhuurde woningen.

Kenmerken geslaagde woningzoekenden Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in de eerste helft van 2014 op 92%. In 2013 was dit 89%, in 2012 87%. Dit percentage is overigens berekend over alle verhuringen, inclusief de vrije sector. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de huurprijsgrens, dan ligt het percentage zelfs op ongeveer 97%. Figuur 4

Verdeling geslaagde woningzoekenden naar doelgroep EU, 2010-2013 en de eerste helft van 2014

100% 95% 90% aan doelgroep EU

85% 80% 75% 70% 2010

2011

2012

2013

2014-1

Ongeveer 3% van de woningen tot de huurprijsgrens – het gaat om 178 verhuringen – is toegewezen aan huishoudens die niet tot de EU-doelgroep behoren. Dit zijn relatief vaak meerpersoonshuishoudens: slechts 10% van deze toewijzingen betreft een eenpersoonshuishouden. Dit is bij alle toewijzingen 59%. Figuur 5

Benutting van de 10% vrije ruimte in de toewijzingen, eerste helft van 2014

samenstelling

t/m 64 jaar

65+

totaal

8%

1%

10%

paar zonder kinderen

30%

13%

43%

gezin, 1 kind

21%

0%

21%

gezin, 2 kinderen

17%

0%

17%

gezin, 3 kinderen

7%

0%

7%

alleen

gezin, 4+ kinderen

1%

0%

1%

overig

1%

0%

1%

totaal

85%

15%

100%

De geslaagde woningzoekenden die gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep, maken 77% van het totaal aantal geslaagde woningzoekenden uit in de eerste helft van 2014 (figuur 9). Ongeveer 51% van alle verhuringen in de eerste helft van 2014 heeft plaatsgevonden aan huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel is in de eerste helft van 2014 hoger dan in 2013. In 2013 werd 47% van de woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen en in totaal 70% aan de BBSHdoelgroep.

15


Figuur 6

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, eerste helft 2014 (inclusief vrije sector)

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

1.708

1.097

65

2.870

918

1.840

0

2.758

doelgroep minima minima geen minima doelgroep BBSH-doelgroep

2.240

2.035

65

4.340

middeninkomens

290

715

0

1.005

hogere inkomens

96

187

0

283

1.877

1.341

0

3.218

EU-doelgroep 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen

49

59

0

108

621

1.280

0

1.901

meerpersoons, middeninkomen

49

162

0

211

meerpersoons, hoger inkomen

30

95

0

125

0

0

65

65

288

232

0

520

2.338

2.705

0

5.043

0

0

65

65

1.926

1.400

0

3.326

meerpersoons, EU-doelgroep

niet van toepassing voorrangsverklaring met voorrang zonder voorrang niet van toepassing huishoudenomvang 1 persoon 2 personen

474

803

0

1.277

3 personen

161

428

0

589

4 personen

46

174

0

220

5 personen

18

91

0

109

6 en meer personen

1

41

0

42

niet van toepassing

0

0

65

65

leeftijd t/m 22 jaar

673

73

0

746

23-26 jaar

772

212

0

984

27-34 jaar

494

580

0

1.074

35-44 jaar

274

617

0

891

45-54 jaar

181

545

0

726

55-64 jaar

157

397

0

554

65-74 jaar

52

287

0

339

75 jaar of ouder

23

226

0

249

0

0

65

65

2.626

2.937

65

5.628

niet van toepassing totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen. De EU-regeling is niet van toepassing bij vrije sector woningen. Voor een overzicht exclusief de vrije sector wordt verwezen naar tabel 5.20 uit de halfjaarmonitor.

Ongeveer 52% van de verhuringen in Haaglanden in 2013 is terecht gekomen bij doorstromers. Ongeveer 47% van de geslaagde woningzoekenden is een starter (figuur 9). Het resterende procent verhuringen betreft verhuringen via rechtspersonen. Het aandeel verhuringen aan doorstromers is in de eerste helft van 2014 ongeveer gelijk aan 2013. De verschuiving richting meer doorstromers, die we in

16

2013 zagen is daarmee gestabiliseerd. Deze verschuiving kan worden verklaard door een wijziging in de berekening van de inschrijfduur bij doorstromers vanaf 2013. Bij de doorstromers wordt sinds januari 2013 maximaal 5 jaar van de woonduur opgeteld bij de inschrijfduur, zonder de woonduur eerst te delen door 3. De woon- inschrijfduur van doorstromers neemt hierdoor toe. Daarmee verandert de positie van de doorstromers en zijn zij er in 2013 en de eerste helft van 2014 iets vaker in geslaagd om een woning te vinden dan starters. Veel woningen worden verhuurd aan jongeren. In de eerste helft van 2014 valt bijna 31% van de geslaagde woningzoekenden in de leeftijdsklasse tot 27 jaar. Opvallend is dat een afname is te zien in het aantal verhuringen aan huishoudens in de leeftijdsklasse 65-plus, van ongeveer 13% in 2012 naar ruim 11% in 2013 en ruim 10% in de eerste helft van 2014. De voorrangskandidaten (op grond van urgentie) vormen ongeveer 9% van alle geslaagde woningzoekenden. Na jaren van afname is in de eerste helft van 2014 weer een toename te zien (14% in 2011, 12% in 2012, 7% in 2013). Figuur 7

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, eerste helft 2014 (inclusief vrije sector

samenstelling huishouden alleen

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

1.926

1.400

0

3.326


309

429

0

738

eenoudergezin, 1 kind

165

374

0

539

eenoudergezin, 2 kinderen

61

221

0

282

eenoudergezin, 3+ kinderen

15

56

0

71

tweeoudergezin, 1 kind

89

196

0

285

tweeoudergezin, 2 kinderen

31

142

0

173

tweeoudergezin, 3+ kinderen

17

102

0

119

overig

13

17

0

30

rechtspersoon totaal

0

0

65

65

2.626

2.937

65

5.628

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Vanaf 2013 wordt ook het aantal thuiswonende kinderen van nieuwe huurders bijgehouden. Daarmee kan ook de samenstelling van het huishouden vastgesteld worden. In de eerste helft van 2014 zijn er meer woningen verhuurd aan eenoudergezinnen (892), dan aan gezinnen met twee ouders (577).

17


Figuur 8

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, eerste helft 2014 (inclusief vrije sector

herkomstgemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

starter

doorstromer

rechtspersoon

totaal

272

249

0

521

1.361

1.492

0

2.853

106

151

0

257

12

30

0

42

Pijnacker-Nootdorp

50

71

0

121

Rijswijk

78

169

0

247

Wassenaar

44

57

0

101

Westland

98

163

0

261

Zoetermeer

280

302

0

582

buiten Haaglanden

325

253

0

578

0

0

65

65

2.626

2.937

65

5.628

rechtspersoon totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Bijna 6 op de 10 woningen (59%) is in de eerste helft van 2014 verhuurd aan eenpersoonshuishoudens (57%). Daarnaast is 23% van de woningen verhuurd aan tweepersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan huishoudens met 4 of meer personen is gedaald van 8% naar minder dan 7% 2

De verhouding doorstromers/starters ligt in Haaglanden op 52% versus 47% . Deze verhouding verschilt sterk van gemeente tot gemeente. In Midden-Delfland, Rijswijk en Westland is het aandeel doorstromers het hoogst, met respectievelijk 71%, 68% en 62%. Opvallend is dat in Midden-Delfland in 2013 het aandeel doorstromers nog op 48% lag.

2

18

Verhuringen via rechtspersonen maken in 2013 iets meer dan 1% van het totaal aantal verhuringen uit.

Figuur 9

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2010 – eerste helft 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

minima

41%

50%

50%

47%

51%

niet-minima

58%

50%

50%

53%

49%

1%

0%

0%

0%

0%

niet in te delen

2014-1

doelgroep BBSH-doelgroep

64%

70%

69%

70%

77%

lage middeninkomens

25%

22%

24%

22%

18%

11%

7%

7%

8%

5%

1%

0%

0%

0%

0%

50%

54%

54%

54%

57%

3%

2%

2%

2%

2%

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

30%

31%

32%

34%

34%


8%

6%

7%

5%

4%


7%

4%

4%

4%

2%

onbekend/rechtspersoon

2%

3%

1%

1%

1%

voorrang met voorrangsverklaring (urgentie)

13%

14%

12%

7%

9%

overige voorrangsvormen

33%

32%

32%

32%

30%

via inschrijfduur

52%

52%

54%

59%

59%

rechtspersonen

1%

3%

1%

1%

1%

1 persoon

54%

57%

56%

57%

59%

2 personen

26%

24%

25%

23%

23%

3 personen

10%

10%

10%

11%

10%

4 personen

6%

5%

5%

5%

4%

5 personen

2%

2%

2%

2%

2%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

1%

huishoudenomvang


15%

14%

14%

13%

13%

23-26 jaar

16%

18%

18%

16%

17%

27-34 jaar

17%

17%

18%

20%

19%

35-44 jaar

16%

15%

15%

16%

16%

45-54 jaar

12%

11%

12%

13%

13%

55-64 jaar

10%

10%

10%

9%

10%

65-74 jaar

7%

7%

8%

6%

6%

75 jaar of ouder

6%

6%

5%

5%

4%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

1%

starter

48%

50%

50%

46%

47%

doorstromer

51%

47%

49%

53%

52%

categorie

niet van toepassing totaal

19

1%

3%

1%

1%

1%

100%

100%

100%

100%

100%


In figuur 10 staat de verdeling van de gemeente van herkomst van de geslaagde woningzoekenden in de tijd weergegeven. Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden (51%) in de regio is afkomstig uit de gemeente Den Haag (figuur 10). De gemeenten Zoetermeer en Delft volgen met respectievelijk 10% en 9% van de geslaagde woningzoekenden. Eén op de tien geslaagde kandidaten in de eerste helft van 2014 komt niet uit het Stadsgewest Haaglanden maar uit de rest van Nederland of uit het buitenland. In 2013 nam het aandeel verhuringen aan huurders uit Den Haag sterk toe. In de eerste helft van 2014 is dit aandeel iets afgenomen. Deze tabel zegt nog niets over de gemeente waarin de woningzoekenden geslaagd zijn. Figuur 10

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2010 – eerste helft 2014

herkomstgemeente Delft

2010

2011

2012

2013

2014-1

11%

12%

11%

10%

9%

47%

47%

47%

53%

51%

Leidschendam-Voorburg

5%

4%

4%

4%

5%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

1%

Pijnacker-Nootdorp

3%

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

4%

4%

3%

4%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

2%

Den Haag

Westland

5%

5%

6%

5%

5%

Zoetermeer

11%

12%

14%

11%

10%

buitenland/rechtspersoon/onbekend buiten Haaglanden totaal

1%

3%

1%

1%

1%

11%

10%

9%

9%

10%

100%

100%

100%

100%

100%

Kenmerken van de verhuurde woningen Naast inzicht in de kenmerken van de geslaagde huishoudens, wordt in deze paragraaf ingegaan op de kenmerken van de verhuurde woningen. In figuur 11 en 12 worden de belangrijkste woningkenmerken van de verhuurde woningen nader toegelicht. In de figuren zijn niet alleen de kenmerken van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen opgenomen, maar ook de kenmerken van de verhuurde woningen in 2010, 2011, 2012 en 2013. Dit maakt een vergelijking in de tijd mogelijk. Ongeveer 95% van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen in Stadsgewest Haaglanden heeft een huur onder de huurprijsgrens (figuur 12). Ongeveer 63% van de verhuurde woningen heeft een huur onder de betreffende aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien geweest in het huuraanbod in dit huursegment. Opvallend is dat deze afname in de eerste helft van 2014 gestopt lijkt te zijn. In 2013 werd 60% van de woningen verhuurd onder de aftoppingsgrens. Wel zien we nog een zeer lichte afname van het aantal verhuringen onder de kwaliteitskortingsgrens. Een groot deel van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen heeft maximaal drie kamers (75%). De een- en tweekamerwoningen maken 38% uit van de verhuurde woningen in de eerste helft van 2014. Ten opzichte van de verhuringen in 2013 is dit een lichte toename van het aandeel kleine woningen in de verhuringen (van 36% naar 38%). Ook als we naar het oppervlakte van de woningen kijken is een lichte verschuiving te zien. In 2013 had 39% van de verhuringen een oppervlakte tot 50 vierkante meter; in 2014 is dat 42%. De portiekwoning en de flatwoning met lift zijn wederom de meest verhuurde woningtypen met respectievelijk 29% en 24%. In de eerste helft van 2014 is het aandeel

20

eengezinswoningen in de verhuringen afgenomen. In 2013 was 11% van de verhuringen een eengezinswoning, in de eerste helft van 2014 is dit nog ruim 9%. De relatieve afname ten opzichte van 2013 is bijna 19%. Figuur 11

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – eerste helft 2014 (in aantallen)

huurindeling onder kwaliteitskortingsgrens

2010

2011

2012

2013

2014-1

3.245

2.583

2.417

2.190

988

onder aftoppingsgrens

6.110

5.671

5.224

5.124

2.565

onder huurprijsgrens

3.153

2.365

3.517

4.206

1.773

boven huurprijsgrens

764

659

651

749

302

2

5.209

4.781

4.590

4.818

2.353

2

4.555

4.002

4.094

4.308

1.961

2.595

1.881

2.308

2.135

958

913

628

817

1.008

356

1-2 kamers

4.381

4.163

4.015

4.427

2.124

3 kamers

4.943

4.036

4.539

4.501

2.103

4 kamers

3.043

2.461

2.576

2.553

1.085

905

632

679

788

316

3.461

2.861

3.151

3.418

1.655

flat met lift

2.991

2.393

2.706

3.107

1.359

eengezinswoning

1.693

1.228

1.291

1.296

527

seniorenwoning

1.267

1.129

1.358

1.199

485

benedenwoning

693

562

636

702

330

HAT-woning

739

776

610

628

283

studentenwoning

259

216

218

331

256

maisonnette

610

513

518

570

247

bovenwoning

645

704

596

345

181

flat zonder lift

369

318

325

291

128

onzelfstandige HAT

203

264

189

144

76

aanleunwoning

178

191

77

134

51

42

37

32

26

17

9

2

2

31

11

oppervlakte tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

aantal kamers

5 kamers of meer woningtype portiekwoning

MIVA-woning complexwoning hofjeswoning

26

34

31

32

10

zorgwoning

47

35

53

12

7

4

5

8

2

5

11.257

10.379

10.489

11.028

5.278

rolstoelwoning nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal

2.015

913

1.320

1.241

350

13.272

11.292

11.809

12.269

5.628

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

21


Figuur 12

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 – eerste helft 2014 (in percentage)

huurindeling

2010

2011

2012

2013

2014-1

onder kwaliteitskortingsgrens

24%

23%

20%

18%

18%


46%

50%

44%

42%

46%


24%

21%

30%

34%

32%


6%

6%

6%

6%

5%

tot 50 m2

39%

42%

39%

39%

42%

50-65 m2

34%

35%

35%

35%

35%

65-80 m2

20%

17%

20%

17%

17%

7%

6%

7%

8%

6%

1-2 kamers

33%

37%

34%

36%

38%

3 kamers

37%

36%

38%

37%

37%

4 kamers

23%

22%

22%

21%

19%

7%

6%

6%

6%

6%

portiekwoning

26%

25%

27%

28%

29%

flat met lift

23%

21%

23%

25%

24%

eengezinswoning

13%

11%

11%

11%

9%

seniorenwoning

10%

10%

11%

10%

9%

benedenwoning

5%

5%

5%

6%

6%

oppervlakte

vanaf 80 m2 aantal kamers

5 kamers of meer woningtype

HAT-woning

6%

7%

5%

5%

5%

studentenwoning

2%

2%

2%

3%

5%

maisonnette

5%

5%

4%

5%

4%

bovenwoning

5%

6%

5%

3%

3%

flat zonder lift

3%

3%

3%

2%

2%

onzelfstandige HAT

2%

2%

2%

1%

1%

aanleunwoning

1%

2%

1%

1%

1%

MIVA-woning

0%

0%

0%

0%

0%

complexwoning

0%

0%

0%

0%

0%

hofjeswoning

0%

0%

0%

0%

0%

zorgwoning

0%

0%

0%

0%

0%

rolstoelwoning

0%

0%

0%

0%

0%

85%

92%

89%

90%

94%

nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal

15%

8%

11%

10%

6%

100%

100%

100%

100%

100%

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

Figuur 13 biedt inzicht in het huurprijsniveau van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Ter vergelijking zijn hierbij eveneens de jaren 2010-2013 toegevoegd. In de bestaande bouw zien we tot 2013 een duidelijke afname van het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens. In de eerste helft van 2014 is binnen de bestaande bouw een toename van het aandeel verhuringen tot de hoge aftoppingsgrens te zien. Vergelijken we de eerste helft van 2014 echter met de eerste helft van 2013, dan is die toename niet te zien. Er lijkt sprake 22

te zijn van een ‘seizoenseffect’. In de eerste helft van het jaar worden woningen relatief vaak een huurklasse lager aangeboden. Na 1 juli wordt de huurprijsstijging toegepast, waardoor een deel van de nieuwe verhuringen een huurklasse hoger uitkomt. De huurprijsklassen veranderen immers niet mee per 1 juli. Opvallend is dat in de nieuwbouwverhuringen het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is toegenomen. Zowel in 2013 als in de eerste helft van 2014 zien we een toename. Het gaat in 2014 om een- en tweekamerwoningen (tot 50m 2 ), die verhuurd zijn aan jongeren tot 26 jaar. Het merendeel van de nieuwbouwverhuringen had een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Dit is vergelijkbaar met 2012 en 2013. Figuur 13

Kenmerken verhuurde woningen (nieuwbouw en bestaande bouw), 2010 – eerste helft 2014

Bestaande bouw 2014-1 2013-1 onder kwaliteitskortingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens

2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Nieuwbouw 2014-1 2013-1 onder kwaliteitskortingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens

2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

60%

80%

100%

In figuur 14 is het aandeel in de eerste helft van 2014 naar huurprijs uitgesplitst per gemeente. Daarbij zijn achtereenvolgens de kwaliteitskortingsgrens, de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens in beeld gebracht. De figuur maakt duidelijk dat de sociale huurmarkt van gemeente tot gemeente verschillend is samengesteld en daarmee ook het huuraanbod. In de gemeenten Delft en Den Haag is in de eerste helft van 2014 rond de 70% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland wijken de huurprijzen het sterkst af van het regionale gemiddelde, gevolgd door Wassenaar en Westland. Het huuraanbod van de corporaties in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland heeft een relatief hogere huur. Ongeveer 30% van de verhuurde woningen in deze gemeenten heeft een huurprijs onder de `hoge aftoppingsgrens. Pinacker-Nootdorp valt ook op met een hoog aandeel verhuringen met een huurprijs boven de huurprijsgrens. Gemiddeld heeft een op de twintig verhuurde woningen een huurprijs boven de huurprijsgrens (5%); in Pijnacker-Nootdorp is dit 18%.

23


Figuur 14

Verhuurde woningen per gemeente naar huurprijs in de eerste helft van 2014, in percentage

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg


Midden-Delfland onder hoge aftoppingsgrens

Pijnacker-Nootdorp


Rijswijk


Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

De mutatiegraad (gemeten als het aandeel nieuwe verhuringen ten opzichte van de voorraad op 1 januari) ligt op ruim 3%. Bij de laagste huurklasse is de mutatiegraad het hoogst. Bij kleinere woningen (1 of 2 kamers) is de mutatiegraad duidelijk hoger dan bij grotere woningen.

Den Haag


Midden Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in de eerste helft van 2014, verhuringen als percentage van de voorraad per 1-1-2014

Delft

Figuur 15


4%

4%

4%

3%

4%

5%

3%

3%

7%

4%

onder lage aftoppingsgrens

2%

3%

3%

2%

2%

3%

3%

3%

3%

3%

onder hoge aftoppingsgrens

2%

3%

4%

3%

2%

4%

3%

2%

2%

3%

huurklassen


3%

3%

3%

2%

2%

2%

5%

2%

2%

3%


4%

3%

2%

2%

7%

3%

4%

4%

3%

3%

1 kamer

2%

8%

8%

5%

-

7%

-

3%

15%

5%

2 kamers

5%

5%

6%

6%

3%

5%

6%

7%

6%

5%

3 kamers

3%

4%

4%

1%

4%

4%

5%

3%

4%

4%

4 kamers

2%

2%

2%

1%

1%

3%

2%

2%

2%

2%

5 kamers of meer

1%

2%

2%

1%

1%

2%

2%

1%

1%

2%

3%

3%

3%

2%

2%

4%

3%

3%

3%

3%

aantal kamers

totaal

Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat

24

Figuur 16

Mutatiegraad woningen per gemeente in de eerste helft van 2014, verhuringen als percentage van de voorraad

6% 5% 4% 3% 2%

huurprijs

overig, vanaf 80m2

overig, 65-80m2

overig., 50-65m2

overig, tot 50m2

eengezins, 65-80m2

eengezins, tot 50m2

eengezins, 50-65m2

vanaf 80 m2

65-80 m2

50-65 m2

tot 50 m2

overig/onbekend

eengezinswoning

5 kamers of meer

4 kamers

3 kamers

kamers

type en oppervlakte

Den Haag


Midden Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in de eerste helft van 2014, verhuringen als percentage van de voorraad

Delft

Figuur 17

2 kamers

1 kamer



onder lage aftop.

onder hoge aftop.

tot kwal.grens

0%

eengezins, vanaf 80m2

1%

eengezinswoning

1%

2%

1%

1%

1%

2%

2%

1%

1%

1%

overig/onbekend

3%

4%

4%

3%

4%

4%

6%

5%

4%

4%

2

4%

5%

5%

6%

5%

5%

5%

7%

7%

5%

2

3%

3%

4%

1%

2%

4%

3%

3%

4%

3%

2%

2%

2%

1%

2%

3%

2%

2%

3%

2%

1%

2%

2%

1%

2%

2%

3%

1%

2%

2%

eengezins, tot 50m2

2%

7%

0%

11%

3%

4%

4%

0%

0%

4%

eengezins, 50-65m2

1%

3%

1%

1%

0%

2%

2%

1%

2%

2%

eengezins, 65-80m2

1%

1%

0%

0%

0%

3%

1%

1%

2%

1%

woningtype

oppervlakte tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

woningtype en oppervlakte

eengezins, vanaf 80m2

1%

2%

2%

0%

1%

2%

3%

1%

1%

1%

overig/onbekend, tot 50m2

4%

5%

5%

6%

5%

5%

6%

7%

7%

5%

overig/onbekend, 50-65m2

3%

4%

4%

2%

3%

4%

5%

4%

4%

4%

overig/onbekend, 65-80m2

3%

3%

2%

2%

3%

3%

5%

3%

3%

3%

overig/onbekend, vanaf 80m2

2%

3%

2%

3%

5%

1%

-

3%

3%

3%

opp. onbekend

0%

0%

-

-

0%

5%

-

3%

-

1%

3%

3%

3%

2%

2%

4%

3%

3%

3%

3%

totaal

Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat

25


Onderverdeeld naar woningtype is een duidelijk verschil te zien tussen eengezinswoningen en de overige woningtypen. Bij eengezinswoningen is de mutatiegraad beduidend lager. Bij de kleinste woningen (tot 50 m 2 ) is de mutatiegraad ongeveer 5%. Dat neemt af tot ongeveer 2% bij de grootste woningen. Dat effect zien we ook nog terug als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte: eengezinswoningen hebben een lagere mutatiegraad, zowel bij de grotere als bij de kleinere woningen.

Huurprijzen en inkomens Een verschillende samenstelling van het huuraanbod in de gemeenten kan vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Een goedkopere huurwoning komt veelal terecht bij een huishouden met een lager inkomen vanwege de voorwaarden die gesteld worden door de corporaties. Corporaties dienen 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot de huurprijsgrens toe te wijzen aan de EU-doelgroep. Figuur 18

Verhuurde woningen naar BBSH-doelgroep en EU-doelgroep per huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, eerste helft 2014

boven huurprijsgrens onder huurprijsgrens

EU-doelgroep BBSH-doelgroep

onder aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

De huurwoningen die in de eerste helft van 2014 zijn verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens, zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep (figuur 18). Van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is 95% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Van de woningen met een huur tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is 90% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Vrijwel alle in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens, namelijk 99%. Van de woningen met een huur onder de huurprijsgrens maar boven de aftoppingsgrens is in de eerste helft van 2014 ongeveer 61% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ten opzichte van 2012 en 2013 is er sprake van een flinke toename. In 2012 is nog geen 40% van de woningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep, in 2013 52% (figuur 19). Een zeer groot deel (90%) van de woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens is in de eerste helft van 2014 verhuurd aan de EU-doelgroep (figuur 18). Een beperkt deel van de woningen met een huur boven de maximale huurprijsgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep. In de eerste helft van 2014 gaat het om 3% van de verhuringen in dat prijssegment.

26

Ongeveer 12% van de verhuurde woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens is verhuurd aan de EU-doelgroep. In de eerste helft van 2014 is een groter deel van de verhuurde woningen terecht gekomen bij de BBSHdoelgroep. Dit geldt niet alleen voor de woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens, maar ook voor de woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de huurprijsgrens. Figuur 19

Verhuurde woningen aan BBSH-doelgroep naar huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2010-eerste helft 2014 ( excl. onbekende inkomens)

boven huurprijsgrens 2014-1 onder huurprijsgrens

2013 2012


2011 2010

onder kwaliteitskortingsgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten is bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 20 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit dezelfde gemeente afkomstig is (‘eigen gemeente’) en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel huurders dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is weergegeven. Uitgangspunt hierbij is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden.

Figuur 20

Herkomst huurders verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), eerste helft 2014

0% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

10%

20% 30%

40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eigen gemeente Delft Den Haag Zoetermeer Westland buiten Haaglanden overig

In voorgaande aanbodrapportages werd al geconstateerd dat de mate waarin de sociale huurmarkt op gemeentelijk niveau voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, sterk verschillend is. Deze constatering geldt ook voor de eerste helft van 2014. In de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en Delft is

27


het aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen in de eerste helft van 2014 minstens 60% en de instroom van buiten daarmee naar verhouding beperkt. Overigens hangt het aandeel binnenverhuizingen logischerwijs samen met de omvang van de gemeente: hoe groter de gemeente des te hoger het aantal binnenverhuizingen in het algemeen zal zijn. In Den Haag is in de eerste helft van 2014 ongeveer acht op de tien woningen aan eigen inwoners verhuurd. In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in de eerste helft van 2014 huishoudens geslaagd met als herkomstgemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het aandeel huishoudens met een vorig adres in Delft in de verhuringen naar verhouding groot. De categorie overig is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. In vrijwel alle gemeenten binnen de regio zien we dat ongeveer 10% van de geslaagde kandidaten afkomstig is van buiten de regio. In figuur 21 is de ontwikkeling van het aandeel van de huishoudens dat binnen de eigen gemeente verhuist in de gemeentelijke verhuringen weergegeven. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ is niet constant. In Delft zien we een afname van het aandeel, terwijl een steeds groter deel van de verhuringen in Pijnacker-Nootdorp en Rijswijk vanuit de eigen gemeente afkomstig is. Het aandeel binnenverhuizingen hangt ook samen met de omvang van de nieuwbouw, aangezien bij nieuwbouwverhuringen het aandeel vestiging uit een andere gemeente gemiddeld hoger is. Figuur 21

Aandeel binnenverhuizingen in de gemeentelijke verhuur, 2012 – eerste helft 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg 2014-1 Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp

2013 2012

Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

In figuur 20 is de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in figuur 22 nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente in de eerste helft van 2014 een woning hebben gehuurd.

28

Figuur 22

Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente)(aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), eerste helft 2014

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer buiten Haaglanden

eigen gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Westland Zoetermeer overig

Een groot deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeente Den Haag huurt een woning in de gemeente Den Haag: ruim 80% van de in de eerste helft van 2014 geslaagde woningzoekenden in Den Haag is afkomstig uit Den Haag. In Delft, Zoetermeer, Westland en Wassenaar ligt dit percentage boven de 70%. De situatie is in Rijswijk, Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland anders. De geslaagde woningzoekenden uit deze gemeenten richten zich ook op bijvoorbeeld Delft en Den Haag. Vooral woningzoekenden vanuit Pijnacker-Nootdorp hebben in de eerste helft van 2014 vaak een woning buiten de eigen gemeente gevonden. Ook van de vestigers die van buiten de regio Haaglanden komen is de vestigingsgemeente bekend. Het grootste deel van deze groep vestigt zich in Den Haag (ongeveer 52%), gevolgd door Zoetermeer met 14% en Delft met 12%.

3.3

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting In deze paragraaf gaan we nader in op de woningzoekenden die in de eerste helft van 2014 gereageerd hebben op een woning en de zoekrichting van deze woningzoekenden. De belangrijkste kenmerken van de reagerende woningzoekenden staan weergegeven in de figuren 23 t/m 26. In de laatste twee figuren staat een vergelijking met voorgaande jaren weergegeven. In de eerste helft van 2014 hebben totaal 51.501 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden (figuur 23). Bijna 39.000 reagerende woningzoekenden in de eerste helft van 2014 behoren tot de BBSH-doelgroep (76% van het totaal). Ruim 47.000 reagerenden woningzoekenden kunnen tot de EU-doelgroep worden gerekend. Dat is 92% van alle woningzoekenden in de eerste helft van 2014 (figuur 26). Van 2% van de reagerende woningzoekenden is het inkomen niet bekend.

29


Figuur 23

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, eerste helft 2014

doelgroep minima

starters

doorstromers

minima

14.061

10.884

24.945

geen minima

10.201

15.134

25.335

945

275

1.220

20.144

18.835

38.978

3.679

6.114

9.793

overige inkomens

440

1.070

1.510

niet in te delen

945

275

1.220

15.996

8.957

24.953

106

212

318

7.464

14.860

22.324

553

1.406

1.959


143

583

726

niet in te delen

945

275

1.220

25.207

26.294

51.501

niet in te delen

totaal

doelgroep BBSH BBSH-doelgroep lage middeninkomens

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep meerpersoons, middeninkomen

totaal Noot: op basis van kansrijke reacties;

Er zijn 51.501 reagerende woningzoekenden die (met een kansrijke reactie) gereageerd hebben op aanbod via advertenties. Dit aantal wijkt af van het in de slaagkansen gehanteerde aantal van 51.429. Bij de slaagkans tellen alleen degenen mee die gereageerd hebben op aanbod onder de huurprijsgrens. Bovendien tellen bij die berekening ook degenen mee die geslaagd zijn zonder te reageren op advertentieaanbod. Die laatste groep wordt niet meegeteld bij de reagerende woningzoekenden. Ruim de helft van de reagerende woningzoekenden (51%) bestaat uit éénpersoonshuishoudens en bijna 74% uit een één- of tweepersoonshuishouden (zie figuur 24, 25 en 26). Ongeveer 12% van de reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Het aandeel jongeren binnen de groep reagerende woningzoekenden is groot. Bijna 34% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar en ongeveer 58% een leeftijd tot 35 jaar. Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens in de regio Haaglanden in de eerste helft van 2014 is op moment van reageren woonachtig in Den Haag (ongeveer 56%). Woningzoekenden uit de andere gemeenten binnen Haaglanden vormen een relatief klein aandeel. Ongeveer één op de negen reagerende woningzoekenden in de eerste helft van 2014 is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep gerekend kan worden lijkt in de eerste helft van 2014 te zijn toegenomen ten opzichte van 2013, naar 92% (versus 86% in 2013). Daarbij moet wel worden opgemerkt dat in 2013 van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor indelen in een inkomenscategorie niet mogelijk is. Hierdoor is het niet mogelijk om een goed beeld te krijgen van eventuele verschuivingen van reagerende woningzoekenden naar inkomenscategorieën in de tijd.

30

Figuur 24

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, eerste helft 2014

huishoudenomvang 1 persoon

starters

doorstromers

totaal

16.868

9.309

26.176

2 personen

4.997

6.737

11.734

3 personen

2.080

5.307

7.387

4 personen

872

3.072

3.943

5 personen

267

1.359

1.626

6 en meer personen

124

512

635


6.740

867

7.607

23-26 jaar

6.671

3.025

9.697

27-34 jaar

5.777

6.921

12.698

35-44 jaar

3.197

6.284

9.481

45-54 jaar

1.901

4.662

6.563

55-64 jaar

668

2.497

3.164

65-74 jaar

208

1.341

1.549

45

697

742

75 jaar of ouder samenstelling huishouden alleen

16.868

9.309

26.176


3.256

3.170

6.426


1.742

3.566

5.308

787

2.970

3.757

eenoudergezin, 2 kinderen eenoudergezin, 3+ kinderen

306

1.121

1.427

1.067

2.232

3.299

560

2.134

2.694


290

1.533

1.823

overig

334

264

598

starters

doorstromers

totaal

1.844

2.102

3.947

tweeoudergezin, 1 kind tweeoudergezin, 2 kinderen

herkomst Delft Den Haag

14.355

14.732

29.088


950

1.167

2.117

Midden-Delfland

140

102

242

Pijnacker-Nootdorp

513

488

1.001

Rijswijk

713

1.033

1.746

Wassenaar

192

251

442

Westland

902

905

1.808

Zoetermeer buiten Haaglanden totaal

31

2.711

2.751

5.462

2.887

2.762

5.649

25.207

26.294

51.501


Figuur 25

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – eerste helft 2014

doelgroep minima

2010

2011

2012

2013

2014-1

minima

29.973

31.097

33.740

29.663

24.945

geen minima

47.079

37.031

33.694

34.107

25.335

271

66

59

4.962

1.220

BBSH-doelgroep

49.628

47.190

49.564

46.701

38.978

lage middeninkomens

20.295

16.632

15.145

14.235

9.793

7.129

4.306

2.725

2.834

1.510

271

66

59

4.962

1.220

36.635

33.500

33.566

31.374

24.953

1.807

1.080

648

541

318

niet in te delen doelgroep BBSH

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

27.277

26.301

27.447

27.590

22.324


6.538

4.563

4.064

2.842

1.959


4.794

2.684

1.710

1.423

726

271

66

59

4.962

1.220

1 persoon

38.648

34.632

34.254

35.286

26.176

2 personen

19.550

16.708

16.397

16.080

11.734

3 personen

9.879

8.797

8.861

9.370

7.387

4 personen

6.039

5.186

5.052

5.080

3.943

5 personen

2.412

2.103

2.099

2.103

1.626

794

769

831

813

635

niet in te delen huishoudenomvang

6 en meer personen leeftijd t/m 22 jaar

13.909

11.657

10.984

10.750

7.607

23-26 jaar

13.926

12.448

12.238

12.636

9.697

27-34 jaar

16.427

15.070

15.487

16.367

12.698

35-44 jaar

14.057

12.283

12.063

12.472

9.481

45-54 jaar

9.329

8.344

8.542

8.847

6.563

55-64 jaar

5.303

4.612

4.541

4.330

3.164

65-74 jaar

2.748

2.323

2.404

2.210

1.549

75 jaar of ouder

1.623

1.458

1.234

1.113

742

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

6.380

5.693

5.804

3.947

36.986

37.259

38.060

29.088

3.394

2.869

2.696

2.750

2.117

487

398

363

361

242

Pijnacker-Nootdorp

1.376

1.223

1.215

1.409

1.001

Rijswijk

2.535

2.235

2.205

2.318

1.746

802

626

620

534

442

Westland

2.878

2.568

2.549

2.569

1.808

Zoetermeer

7.949

7.049

7.256

7.264

5.462

Wassenaar

buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

32

7.612 40.885

9.405

7.860

7.638

7.663

5.649

77.323

68.194

67.493

68.732

51.501

Figuur 26

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 – eerste helft 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014-1

minima

39%

46%

50%

43%

48%

geen minima

61%

54%

50%

50%

49%

0%

0%

0%

7%

2%

BBSH-doelgroep

64%

69%

73%

68%

76%

lage middeninkomens

26%

24%

22%

21%

19%

overige inkomens

9%

6%

4%

4%

3%

niet in te delen

0%

0%

0%

7%

2%

47%

49%

50%

46%

48%

2%

2%

1%

1%

1%

35%

39%

41%

40%

43%

8%

7%

6%

4%

4%

niet in te delen doelgroep BBSH

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

6%

4%

3%

2%

1%

niet in te delen

0%

0%

0%

7%

2%

huishoudenomvang 1 persoon

50%

51%

51%

51%

51%

2 personen

25%

25%

24%

23%

23%

3 personen

13%

13%

13%

14%

14%

4 personen

8%

8%

7%

7%

8%

5 personen

3%

3%

3%

3%

3%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%


18%

17%

16%

16%

15%

23-26 jaar

18%

18%

18%

18%

19%

27-34 jaar

21%

22%

23%

24%

25%

35-44 jaar

18%

18%

18%

18%

18%

45-54 jaar

12%

12%

13%

13%

13%

55-64 jaar

7%

7%

7%

6%

6%

65-74 jaar

4%

3%

4%

3%

3%

75 jaar of ouder

2%

2%

2%

2%

1%

herkomst Delft

10%

9%

8%

8%

8%

Den Haag

53%

54%

55%

55%

56%


4%

4%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

0%

Pijnacker-Nootdorp

2%

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

3%

3%

3%

3%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

1%

Westland Zoetermeer buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

33

4%

4%

4%

4%

4%

10%

10%

11%

11%

11%

12%

12%

11%

11%

11%

100%

100%

100%

100%

100%


De verdeling van de reagerende woningzoekenden naar inkomen voor de jaren 2010 tot en met de eerste helft van 2014 staat weergegeven in figuur 27. Deze verdeling is exclusief de 2% onbekende inkomens in de eerste helft van 2014 en de 7% onbekende inkomens in 2013. Uit de figuur is af te lezen dat het aandeel reagerende woningzoekenden met een inkomen tot de EU-grens door de jaren heen is toegenomen. Het aandeel reagerende huishoudens met een hoger inkomen is steeds kleiner geworden. Figuur 27

Verdeling reagerende woningzoekenden naar inkomensgroepen, 2010 – eerste helft 2014 (excl. onbekende inkomens)

2014-1 1 persoon, EU-doelgroep

2013

1 persoon, hoger inkomen

2012

meerpersoons, EU-doelgroep

2011

meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

2010 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Door de 51.501 reagerende woningzoekers is bijna 600.000 keer gereageerd op het huuraanbod (exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers” en reacties op woningen die via het lotingmodel verhuurd zijn) in de eerste helft van 2013. Een klein deel van de reacties levert een foutindicatie op. Dit kan alleen het geval zijn als – tussen het moment van reageren en de sluitingsdatum van de editie – een wijziging wordt doorgevoerd in de inschrijfgegevens. Omdat de sluitingsdatum van de editie het peilmoment is voor de diverse criteria, zijn er ook reacties met foutindicatie. Deze reacties worden in de rapportages buiten beschouwing gelaten. In de eerste helft van 2014 is dit bij 0,7% van de reacties het geval. In vorige aanbodrapportages is hierover een tabel opgenomen. Vanwege de beperkte informatiewaarde is die nu achterwege gebleven. Voor de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen zijn 4.926 advertenties geplaatst. Het betreft hier alle advertenties met betrekking tot de bestaande bouw. De nieuwbouwverhuringen zijn buiten beschouwing gelaten. Op deze 4.926 advertenties zijn ruim 600.000 ‘goede’ reacties binnengekomen. Dit betekent dat er gemiddeld 120 reacties op een advertentie zijn binnengekomen. Ten opzichte van 2013 is het gemiddeld aantal reacties toegenomen van 101 (in 2013) naar 120. In 2013 was ten opzichte van 2012 juist een afname te zien. In hoofdstuk 5 gaan we verder in op de ontwikkeling in het gemiddelde aantal reacties. Op woningen in Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer is in de eerste helft van 2014 gemiddeld het meeste gereageerd. Dat was ook in 2013 het geval. De toename in het gemiddelde aantal reacties in de eerste helft van 2014 is in alle gemeenten behalve Pijnacker-Nootdorp terug te zien. In Pijnacker-Nootdorp is zelfs een afname te zien in het gemiddelde aantal reacties. Op de woningen in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is in de eerste helft van 2014 naar verhouding het minst gereageerd (gemiddeld 58 maal). Voor de Midden-Delflandse woningen gold dat ook 2011, 2012 en 2013 al. Ook in Wassenaar ligt het gemiddelde aantal reacties duidelijk onder het regionale gemiddelde.

34

Figuur 28

Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2011 – eerste helft 2014

reacties gemiddeld

advertenties gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

2014-1

2011

2012

2013

2014-1

614

123

102

77

92

2.491

143

141

111

137

339

142

102

85

93

Midden-Delfland

29

76

64

51

58

Pijnacker-Nootdorp

90

102

97

68

58

269

161

123

114

133

88

73

96

62

66

329

107

81

76

90

677

161

157

111

124

4.926

139

128

101

120

Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer totaal

Het aantal reacties differentieert niet alleen sterk per gemeente, maar zeker ook per woningtype (zie figuur 29). De woningtypen waarop in de eerste helft van 2014 het meest gereageerd is, zijn eengezinswoningen en bovenwoningen (die onderling sterk verschillend van karakter zijn). Dat was ook in 2013 het geval. Bij seniorenwoningen, aanleunwoningen, rolstoelwoningen en zorgwoningen is het gemiddeld aantal reacties het laagst. Dit kan verklaard worden uit het feit dat maar een klein deel van de zoekers voor deze woningen in aanmerking komt en dus op deze woningtypen kan reageren. Opvallend is de positie van de complexwoningen. In 2013 werd 3408 maal gereageerd op 25 advertenties (gemiddeld 136 maal), terwijl in de eerste helft van 2014 slechts 223 maal is gereageerd op 24 advertenties (gemiddeld 9 maal). Bij de woningtypen die maar sporadisch worden aangeboden of die voor een specifieke doelgroep zijn, kunnen de fluctuaties in het aantal reacties groot zijn. Het aantal reacties op in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen loopt uiteen van 1 reactie (alleen de advertenties met reacties zijn meegeteld; sporadisch komen ook advertenties zonder reacties voor) tot ruim 1.100.

35


Figuur 29

Advertenties en aantal reacties naar woningtype van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2014

reacties gemiddeld

advertenties woningtype

2014-1

2011

2012

2013

2014-1

portiekwoning

1.414

170

167

140

168

flat met lift

1.321

124

107

68

82

eengezinswoning

423

219

197

185

211

seniorenwoning

622

16

12

9

12

benedenwoning

271

169

159

115

155

HAT-woning

253

110

105

69

89

studentenwoning

9

-

80

94

88

maisonnette

244

158

163

134

159

bovenwoning

140

152

163

170

194

flat zonder lift

100

172

142

108

149

onzelfstandige HAT

25

32

86

58

44

aanleunwoning

57

16

8

5

5

MIVA-woning

8

165

174

90

96

24

98

-

136

9

hofjeswoning

8

107

78

84

109

zorgwoning

6

10

9

5

12

rolstoelwoning

1

180

84

76

12

4.926

139

128

101

120

complexwoning

totaal

Ook naar prijsklasse van de woningen zijn grote verschillen te zien in het aantal reacties per advertentie. De woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens en de woningen met een huur tussen de lage en de hoge aftoppingsgrenzen krijgen de meeste reacties. Bij woningen met een huur boven de huurprijsgrens is het aantal reacties veel kleiner. Daar leverde een advertentie gemiddeld slechts 13 reacties op. In dat prijssegment is bovendien het aantal reacties afgenomen, terwijl het gemiddelde aantal reacties juist is toegenomen. Figuur 30

Advertenties en aantal reacties naar huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2014

reacties gemiddeld

advertenties huurprijsklasse onder kwaliteitskortingsgrens

2014-1

2011

2012

2013

2014-1

490

142

150

130

156

2.303

141

138

113

133


636

188

153

125

160


1.151

98

83

71

90


boven huurprijsgrens totaal

346

94

54

20

13

4.926

139

128

101

120

Bij kleinere woningen zien we in het algemeen minder reacties dan bij grote woningen. Een 1kamerwoning levert gemiddeld 61 reacties op, terwijl een woning met 5 kamers gemiddeld rond de 200 reacties oplevert. Bij de grootste woningen (6 kamers of meer) is het aantal reacties lager dan bij 4- en 5-kamerwoningen. Deze grote woningen hebben relatief vaak een huur boven de huurprijsgrens. Die woningen leveren in het algemeen minder reacties op.

36

Figuur 31

Advertenties en aantal reacties naar aantal kamers van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2014

reacties gemiddeld

advertenties aantal kamers

2014-1

2011

2012

2013

2014-1

220

81

81

54

61

1 kamer 2 kamers

1.507

91

85

65

81

3 kamers

1.913

137

129

99

116

4 kamers

1.007

201

181

151

181

5 kamers

253

210

194

148

200

26

183

139

147

127

4.926

139

128

101

120

6 kamers of meer totaal

We kunnen de invloed van de huurprijs en het aantal kamers van de woning ook gecombineerd in beeld brengen. Dat is gedaan in figuur 32. Als we het gemiddeld aantal reacties per advertentie uitsplitsen naar zowel de prijs van de woning als het aantal kamers van de woning, dan blijkt er duidelijk logica te zitten in het reactiegedrag. Binnen eenzelfde prijsklasse is het aantal reacties bij grotere woningen duidelijk hoger. En binnen eenzelfde aantal kamers is het aantal reacties duidelijk hoger bij de lagere huurprijsklassen. Figuur 32

Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse van de aangeboden woning, eerste helft 2014

huurprijsklasse

1 k.

2 k.

3 k.

4 k.

5 k.

6+ k.

totaal


63

172

369

478

-

-

156


51

69

161

254

422

-

133


-

36

108

251

340

-

160


-

24

55

122

179

156

90


-

2

5

18

31

27

13

61

81

116

181

200

127

120

totaal

\

kamers

Noot: Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven

Bijna 38% van de woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen die in de eigen gemeente aangeboden zijn. Een iets grotere groep woningzoekenden (ruim 38%) heeft in de eerste helft van 2014 zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente gezocht. De resterende 24% heeft alleen in een andere dan de ‘eigen’ gemeente gezocht. Wanneer we de groep zoekers beperken tot hen die al in Haaglanden wonen en de niet-Haaglanders dus buitensluiten, dan wordt het deel dat alleen in een andere gemeente zoekt vanzelfsprekend kleiner.

37


Figuur 33

Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, eerste helft 2014 3

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

alleen eigen gemeente deels eigen gemeente alleen andere gemeente

Er bestaan flinke verschillen in het zoekgedrag van woningzoekenden uit verschillende gemeenten. Zo loopt de mate waarin men in de eigen gemeente zoekt sterk uiteen. In de grotere gemeenten, Den Haag, Delft en Zoetermeer, is het percentage zoekers in de eigen gemeente het hoogste met een percentage tussen 45% en 50%. In Pijnacker-Nootdorp ligt dit aandeel op slechts 9%. Opvallend is het hoge aandeel zoekers dat alleen in een andere gemeente zoekt, vanuit Pijnacker-Nootdorp en MiddenDelfland. Ongeveer 60% van de reagerende woningzoekenden uit deze gemeenten zoekt in een andere gemeente binnen het Stadsgewest Haaglanden. In 2013 was dat percentage ook hoog, maar lag het – met ongeveer 50% - toch wat lager dan in de eerste helft van 2014. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag, Zoetermeer en Delft zoeken relatief vaker zowel in de eigen gemeente als ook in een andere gemeente.

3.4

Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Woningzoekenden kunnen woningen ‘weigeren’, actief of passief, maar corporaties kunnen ook kandidaten weigeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de weigeringen van de in de eerste helft van 2014 verhuurde woningen.

Weigeringen per advertentie De 4.926 advertenties in de eerste helft van 2014 hebben in totaal ruim 46.000 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 9,4 weigeringen per advertentie. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een ‘weigering’. 60% van de weigeringen zijn afkomstig van de kandidaten, de overige weigeringen komen voor rekening van de corporaties. In figuur 34 staat een overzicht van het aantal advertenties, het aantal weigeringen en het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie naar gemeente. Niet alleen het aantal advertenties verschilt per gemeente, maar ook het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie. Met name in Den Haag worden vaker woningen geweigerd dan gemiddeld in Haaglanden. Woningen in Midden-Delfland worden echter gemiddeld maar 3,4 maal geweigerd. Overigens lag dit gemiddelde in 2013 nog op 2,4. 3

38

De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren immers allen alleen in een andere gemeente.

Figuur 34

Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, eerste helft 2014

gemeente

advertenties

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

weigeringen corporatie

weigeringen kandidaten

weigeringen totaal

weigeringen per advertentie

614

2.409

3.133

5.542

9,0

2.491

12.493

16.567

29.060

11,7

339

946

1.856

2.802

8,3

Midden-Delfland

29

28

72

100

3,4

Pijnacker-Nootdorp

90

82

259

341

3,8

269

720

1.482

2.202

8,2

88

202

276

478

5,4

Rijswijk Wassenaar Westland

329

873

1.197

2.070

6,3

Zoetermeer

677

1.235

2.411

3.646

5,4

4.926

18.988

27.253

46.241

9,4

totaal

Weigeringen door de kandidaat en door de corporatie In de volgende figuur is onder meer weergegeven hoe het aantal weigeringen per advertentie zich in de loop van de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit wordt duidelijk dat het aantal weigeringen de laatste jaren flink is toegenomen. Dit geldt zowel voor de weigeringen door de corporaties als door de kandidaten. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013 en 9,4 in de eerste helft van 2014. Figuur 35

Verhuringen, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2010 -eerste helft 2014

indicator

2010

2011

2012

2013

2014-1

verhuringen

13.272

11.292

11.809

12.269

5.628

weigeringen kandidaten

37.971

40.193

42.617

50.478

27.194


17.541

16.876

23.869

34.216

18.988

weigeringen totaal

55.512

57.069

66.486

84.694

46.182

5,9

6,5

7,2

8,2

9,4

weigeringen per advertentie

De toename van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is zowel toe te schrijven aan een toename van het gemiddeld aantal weigeringen door de kandidaten, als ook aan een toename van het aantal weigeringen per advertentie door de corporaties (figuur 36). Figuur 36

Gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten en corporaties in Haaglanden, 2010 – eerste helft 2014

6,0 5,0 weigeringen kandidaten

4,0 3,0


2,0 1,0 0,0 2010

39

2011

2012

2013

2014-1


De weigeringsredenen van de woningzoekenden zijn samengevat in een drietal hoofdredenen ‘persoonlijke/overig’, ‘buurt’ en ‘woning’. De meest genoemde weigeringsredenen in de eerste helft van 2014 hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning duidelijk toe. Figuur 37

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2010 – eerste helft 2014

2014-1 2013 woning buurt persoonlijk/overig

2012 2011 2010 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In figuur 38 zijn de weigeringsredenen van de kandidaten verder uitgesplitst. Redenen betreffende de ‘woning’ gaan onder andere over de toestand van de woning, grootte van de woning en de prijs van de woning. Figuur 38

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, eerste helft 2014

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

toestand van de woning woning te klein woning te duur ov. redenen woning buurt/wijk persoonlijk al voorzien overig

De redenen waarom corporaties kandidaten weigeren, lopen eveneens uiteen (figuur 39). Het niet reageren van de woningzoekende op een aanbieding vormt de belangrijkste weigeringsgrond (92% van de weigeringen). Dit aandeel is duidelijk toegenomen ten opzichte van 2013. Figuur 39

Weigeringsredenen door corporaties in Haaglanden, 2013 en eerste helft 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

huurschuld overlast onjuiste gegevens te laat gereageerd geen reactie overig

40

2013 2014-1

41


42

HOOFDSTUK

4

Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Twee belangrijke indicatoren om de situatie op de sociale huurmarkt weer te geven is de slaagkans en de benodigde wachttijd. De slaagkans geeft inzicht in de kans die een woningzoekende heeft om te slagen. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar kenmerken van de woningzoekenden. De wachttijd geeft aan hoeveel woon- en inschrijfduur de geslaagde woningzoekende gemiddeld nodig heeft gehad om voor een woning in aanmerking te komen. Ook bij de gemiddelde woon-/inschrijfduur wordt onderscheid gemaakt naar verschillende kenmerken van de woningzoekenden.

4.1

Reële slaagkans De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. De slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagden te delen door het aantal woningzoekenden. Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen. Uitgaande van 5.261 verhuurde woningen in de eerste helft van 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 51.429 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in de eerste helft van 2014 uit op 10,2%. Ongeveer de helft van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. Bij de geslaagde woningzoekenden zijn de doorstromers iets oververtegenwoordigd. Dat betekent dat de slaagkans voor doorstromers (10,6%) iets hoger is dan die voor starters (9,9%). Dat patroon zagen we in 2013 ook.

Figuur 40

Reële slaagkans, eerste helft 2014 (excl. verhuringen via rechtspersonen en excl. vrije sector)

starter/doorstromer

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

starters

2.525

25.546

9,9%

doorstromers

2.736

25.883

10,6%

totaal

5.261

51.429

10,2%

Voor de sociale verhuurders is uiteraard vooral de slaagkans van de lagere-inkomensgroepen van belang. In figuur 41 is de reële slaagkans voor een aantal inkomensgroepen weergegeven. De reële slaagkans (exclusief vrije sector) van de minima ligt op 11,0%. De slaagkans van de hele BBSH-doelgroep ligt iets lager (10,8%), maar is wel duidelijk hoger dan de slaagkans van de lage middeninkomens en de huishoudens met een hoger inkomen (‘overige inkomens’). 43


Figuur 41

Reële slaagkans naar inkomen, eerste helft 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en vrije sector)

inkomensklasse

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

minima

2.802

25.427

11,0%

totale BBSH-doelgroep (incl. minima)

4.267

39.551

10,8%

914

9.716

9,4%

lage middeninkomens overige inkomens totale niet-BBSH-doelgroep

80

939

8,5%

994

10.655

9,3%

0

1.223

-

5.261

51.429

10,2%

65

-

-

inkomen onbekend totaal relevante verhuringen verhuringen via rechtspersonen totaal verhuringen tot huurprijsgrens verhuringen boven huurprijsgrens totaal verhuringen

5.326

-

-

302

-

-

5.628

-

-

Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen, de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.

De reële slaagkans verschilt niet alleen naar inkomensklasse, maar ook naar leeftijd en omvang van het huishouden. In de figuren 34 en 35 staat de reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden weergegeven. In het algemeen neemt de reële slaagkans toe bij een hogere leeftijd. De slaagkans voor woningzoekenden van 75 jaar en ouder is in de eerste helft van 2014 met 29,6% fors hoger dan het gemiddelde van 10,2%. De slaagkans van woningzoekenden in de leeftijd van 27 tot en met 34 jaar is het laagste (8,0%), gevolgd door woningzoekenden tot 22 jaar (9,4%). Dat was ook in 2013 het geval. De slaagkans voor de leeftijdsgroepen tot 45 jaar ligt onder de regionale reële slaagkans van 10,2%. Vanaf 55 jaar is er pas sprake van een flink hogere slaagkans. Figuur 42

Reële slaagkans naar leeftijd, eerste helft 2014

leeftijd

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

tot en met 22 jaar

738

7.835

9,4%

23-26 jaar

952

9.742

9,8%

27-34 jaar

1.002

12.557

8,0%

35-44 jaar

812

9.361

8,7%

45-54 jaar

683

6.491

10,5%

55-64 jaar

525

3.121

16,8%

65-74 jaar

319

1.544

20,7%

230

777

29,6%

5.261

51.429

10,2%

75 jaar of ouder totaal


44

Ook als we kijken naar de omvang van het huishouden zien we verschillen in de slaagkans. De laagste slaagkans doet zich voor bij huishoudens bestaande uit vier personen (4,9%). Dat was in 2013 ook het geval. Eenpersoonshuishoudens hebben met 12,1% de hoogste slaagkans, evenals in 2013. De slaagkans van de tweepersoonshuishoudens ligt rond het regionale gemiddelde. De grotere huishoudens, al vanaf drie personen, hebben een duidelijk lagere slaagkans dan het regionale gemiddelde. Figuur 43

Reële slaagkans naar huishoudenomvang, eerste helft 2014

omvang

geslaagd

woningzoekend

1 persoon

3.217

26.566

12,1%

2 personen

1.182

11.561

10,2%

3 personen

544

7.276

7,5%

4 personen

186

3.831

4,9%

5 personen

96

1.573

6,1%

6 en meer personen

36

622

5,8%

5.261

51.429

10,2%

totaal

slaagkans


Figuur 44

Reële slaagkans naar samenstelling van het huishouden, eerste helft 2014

samenstelling huishouden alleen

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

3.217

26.560

12,1%


656

6.266

10,5%


526

5.295

9,9%


272

3.747

7,3%

69

1.425

4,8%

eenoudergezin, 3+ kinderen tweeoudergezin, 1 kind

250

3.194

7,8%


143

2.590

5,5%


102

1.765

5,8%

overig

26

587

4,4%

totaal

5.261

51.429

10,2%

Binnen de tweepersoonshuishoudens kan onderscheid gemaakt worden tussen de paren zonder kinderen (of eventueel anderszins samenwonenden) en de eenoudergezinnen met één kind. De slaagkans van deze laatste groep is wat lager. Bij een oplopend aantal kinderen neemt de slaagkans af. Dat zien we zowel bij de eenoudergezinnen als bij de tweeoudergezinnen. De reële slaagkans verschilt ook per gemeente (figuur 45) en is het hoogst in de gemeente MiddenDelfland. In die gemeente is de slaagkans met 23,1% veel hoger dan het regionale gemiddelde. In 2013 was dat veel minder het geval. In Pijnacker-Nootdorp (12,9%) en Leidschendam-Voorburg ligt de slaagkans eveneens – maar minder sterk – boven het gemiddelde. De reële slaagkans is evenals in 2013 het laagst in de gemeente Zoetermeer met 8,7%. In de figuur is ook een uitsplitsing gemaakt van de reële slaagkans naar omvang van het huishouden per gemeente. Ook hier zien we duidelijk

45


gemeentelijke verschillen. Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat in de gemeente heeft gereageerd op een woning en het beschikbare huuraanbod. Figuur 45

Reële slaagkans voor huishoudens reagerend in de gemeente naar omvang van het huishouden, eerste helft 2014

gemeente

1

2

3

4

5

6+

totaal

Delft

11,3%

10,4%

10,2%

4,8%

8,5%

7,9%

10,6%

Den Haag

11,8%

9,9%

7,2%

4,8%

6,0%

5,4%

10,1%


12,9%

13,3%

8,1%

6,3%

6,5%

0,0%

12,0%

Midden-Delfland

23,3%

23,0%

18,0%

17,9%

-

-

23,1%

Pijnacker-Nootdorp

16,1%

8,5%

11,8%

15,5%

12,7%

7,8%

12,9%

Rijswijk

12,7%

11,5%

8,8%

3,5%

2,3%

0,0%

10,4%

Wassenaar

19,0%

12,3%

6,6%

4,3%

6,9%

-

10,5%

Westland

15,3%

7,7%

7,5%

7,8%

3,7%

15,1%

10,9%

Zoetermeer

10,8%

9,8%

6,0%

4,1%

6,3%

7,9%

8,7%

totaal

12,1%

10,2%

7,5%

4,9%

6,1%

5,8%

10,2%

Noot: Bij minder dan 5 woningzoekenden is de slaagkans niet berekend en is een ‘-‘ weergegeven.

Als we slaagkans uitsplitsen naar zowel de leeftijd als naar de omvang van hey huishouden, dan valt op dat bij de slaagkans van een groot huishouden laag is bij alle leeftijdsgroepen. De hoge slaagkansen van de leeftijdsgroepen vanaf 55 jaar is vooral terug te zien bij de 1- en 2-persoonshuishoudens in die leeftijdsklassen. Figuur 46

Reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden, eerste helft 2014

leeftijd

1p

2p

3p

4p

5p

6+ p

totaal

t/m 22 jaar

10,2%

6,9%

7,0%

8,9%

0,0%

-

9,4%

23-26 jaar

10,8%

9,1%

6,7%

3,9%

2,1%

0,0%

9,8%

27-34 jaar

8,9%

8,5%

6,9%

5,1%

8,5%

5,8%

8,0%

35-44 jaar

11,1%

9,5%

8,6%

4,7%

5,8%

4,8%

8,7%

45-54 jaar

13,1%

12,2%

7,6%

5,5%

4,1%

7,1%

10,5%

55-64 jaar

21,4%

14,0%

4,8%

3,2%

8,3%

6,2%

16,8%

65-74 jaar

24,6%

17,6%

11,4%

0,0%

0,0%

0,0%

20,7%

75 jaar of ouder

31,8%

27,2%

17,2%

0,0%

-

-

29,6%

totaal

12,1%

10,2%

7,5%

4,9%

6,1%

5,8%

10,2%


De slaagkans van minima is gemiddeld hoger dan de slaagkans van de andere inkomensgroepen. Daarnaast zien we dat de slaagkans afneemt met de omvang van het huishouden. Als we binnen de inkomensklassen kijken, dan zien we dat bij de eenpersoonshuishoudens het patroon gelijk is aan het totale beeld. Bij de 2-persoonshuishoudens is dit beeld enigszins afwijkend. De overige BBSH-doelgroep heeft hier een hogere slaagkans dan de minima en de hogere inkomens hebben ook een hogere slaagkans dan gemiddeld. De hogere slaagkans voor minima zien we dus niet bij alle subgroepen terug.

46

Figuur 47

Reële slaagkans naar inkomensklasse en omvang van het huishouden, eerste helft 2014

inkomensklasse

1p

2p

3p

4p

5p

6+ p

totaal

minima

13,2%

10,1%

7,5%

3,9%

7,5%

5,4%

11,0%

ov. BBSH-doelgroep

12,1%

11,1%

7,8%

6,5%

5,3%

8,2%

10,4%

middeninkomen

11,5%

9,9%

7,5%

4,8%

5,6%

3,3%

9,4%

hoger inkomen

9,5%

10,3%

5,0%

0,0%

8,7%

0,0%

8,5%

totaal

12,1%

10,2%

7,5%

4,9%

6,1%

5,8%

10,2%


In de hiervoor gepresenteerde figuren is de slaagkans uitgesplitst naar de kenmerken van de huishoudens. Maar de slaagkans kan ook uitgesplitst worden naar kenmerken van de woning. In figuur 48 is te zien dat de slaagkans het hoogst is bij 1-kamerwoningen. De slaagkans is het hoogst bij 1kamerwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (30,1%). Bij de eenkamerwoningen met een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens is de slaagkans overigens ook hoog, 23,3%. De slaagkans bij de 2-kamerwoningen is vooral hoog bij de relatief dure woningen, met een huur tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens (22,7%). Die woningen zijn waarschijnlijk door de combinatie van weinig kamers en een hogere huur minder gewild, waardoor er minder op gereageerd wordt. Figuur 48

Reële slaagkans naar huurklasse en aantal kamers, eerste helft 2014

huurprijs

1k

2k

3k

4k

5k

6+ k

totaal

tot kwal.kortingsgrens

30,1%

9,1%

6,0%

8,9%

-

-

12,6%

tot aftoppingsgrens

23,3%

16,4%

8,2%

5,7%

3,5%

5,7%

9,1%

-

22,7%

14,3%

8,4%

5,8%

7,4%

11,1%

29,4%

14,1%

10,0%

6,9%

4,8%

7,0%

10,2%

tot huurprijsgrens totaal


De verandering in de methodiek van het meten van de slaagkans heeft natuurlijk ook gevolgen voor de tijdreeks. De ‘oude’ slaagkansen zijn niet vergelijkbaar met de momenteel gehanteerde reële slaagkans. Vandaar dat de cijfers vanaf 2010 opnieuw berekend zijn. De reële slaagkans was in 2010 15,8%, Na een afname in 2011 is in 2012 en 2013 een slaagkans boven de 16% te zien. In de eerste helft van 2014 is een afname te zien, waarbij we het cijfer moeten vergelijken met de eerste helft van 2013. In de tabel zijn de slaagkansen uitgesplitst naar een aantal kenmerken van de huishoudens. Ten opzichte van de eerste helft van 2013 valt een aantal zaken op. In de eerste plaats de afname van de slaagkansen van de middeninkomens en de hogere inkomens. Bij die groepen was overigens in 2013 juist een stijging van de slaagkans te zien. Zowel bij de reguliere als bij de niet-reguliere toewijzingen is een afname te zien van verhuringen aan hogere inkomensgroepen. In hoeverre strengere labellingsvoorwaarden hier een rol bij spelen is niet duidelijk doordat gegevens over de labelling van woningen die in 2012 geadverteerd zijn en in 2013 verhuurd ontbreken vanwege de overgang naar WBS. Opvallend is dat zowel bij grote als bij kleine huishoudens in e eerste helft van 2014 een afname van de slaagkansen valt te constateren. Wel is de afname bij de kleinere huishoudens relatief minder groot, waardoor het verschil in slaagkansen tussen kleine en grote huishoudens verder is toegenomen.

47


Bij jongeren (t/m 26 jaar) een lichte toename in de slaagkans te zien is, terwijl bij alle andere leeftijdsgroepen een afname te zien is ten opzichte van de eerste helft van 2013. Figuur 49

Reële slaagkans naar kenmerken van het huishouden, 2010 - eerste helft 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

2013-1

2014-1

minima

17,1%

16,7%

16,5%

18,1%

11,3%

11,0%

ov. BBSH-doelgroep

14,8%

14,0%

14,6%

16,5%

10,2%

10,4%

middeninkomen

15,3%

14,2%

17,6%

18,0%

12,3%

9,4%

hoog inkomen

13,2%

9,7%

15,3%

20,7%

13,1%

8,5%

1 persoon

17,5%

17,6%

18,3%

18,5%

12,7%

12,1%

2 personen

16,2%

15,0%

16,8%

16,3%

10,7%

10,2%

3 personen

12,6%

11,4%

12,6%

13,4%

8,5%

7,5%

4 personen

11,8%

8,7%

10,5%

10,6%

6,5%

4,9%

5 personen

9,5%

6,9%

8,6%

11,0%

6,8%

6,1%

6 en meer personen

7,9%

7,1%

9,3%

12,8%

6,9%

5,8%

t/m 22 jaar

13,4%

13,0%

14,0%

13,8%

9,3%

9,4%

23-26 jaar

15,0%

15,3%

16,3%

15,1%

9,4%

9,8%

27-34 jaar

12,8%

11,7%

12,9%

13,6%

9,1%

8,0%

35-44 jaar

13,8%

12,3%

13,3%

14,5%

9,2%

8,7%

45-54 jaar

15,7%

14,2%

15,5%

17,6%

11,9%

10,5%

55-64 jaar

23,0%

23,1%

24,6%

24,9%

17,7%

16,8%

65-74 jaar

29,2%

31,1%

34,7%

32,4%

25,2%

20,7%

75 jaar of ouder

39,9%

40,5%

42,4%

44,1%

33,2%

29,6%

15,3%

15,3%

15,9%

15,3%

9,8%

9,9%

16,2%

14,9%

16,7%

17,6%

11,9%

10,6%

15,8%

15,1%

16,3%

16,4%

10,9%

10,2%

2013

2013-1

2014-1

huishoudenomvang

leeftijd

starter/doostromer starter doorstromer totaal

Figuur 50

Reële slaagkans naar kenmerken van de woning, 2010 - eerste helft 2014

aantal kamers

2010

2011

2012

1 kamer

36,8%

37,7%

41,2%

41,1%

32,4%

29,4%

2 kamers

19,6%

20,0%

19,6%

21,2%

14,9%

14,1%

3 kamers

15,8%

14,8%

16,3%

16,2%

10,6%

10,0%

4 kamers

12,0%

10,8%

12,8%

11,7%

7,5%

6,9%

5 kamers

10,1%

8,9%

8,9%

11,2%

6,9%

4,8%

6 kamers of meer

10,9%

6,5%

8,7%

8,8%

5,8%

7,0%


17,0%

18,2%

19,1%

17,7%

12,8%

12,6%


14,7%

14,6%

14,1%

14,6%

9,6%

9,7%

huurprijs

onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens totaal

48

14,1%

10,8%

12,9%

14,5%

9,7%

7,8%

20,8%

17,0%

22,0%

20,3%

13,2%

11,5%

15,8%

15,1%

16,3%

16,4%

10,9%

10,2%

De slaagkans is het hoogst bij kleine woningen. De slaagkans van woningen met 1 tot 5 kamers is afgenomen in de eerste helft van 2014, de slaagkans van woningen met 6 of meer kamers is juist iets toegenomen. Bij 5-kamerwoningen is de slaagkans momenteel het laagst. De slaagkans is daar slechts 1/6 van de slaagkans bij 1-kamerwoningen. De slaagkans van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de lage aftoppingsgrens is vrijwel gelijk gebleven, terwijl de slaagkans bij de woningen in de hoogste prijssegmenten afgenomen is, ondanks een toename van het aanbod.

4.2

Woon-/inschrijfduur Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. De inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan worden onderscheiden naar doorstromers en starters. Voor starters vormt de datum van inschrijving de basis voor de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de inschrijfduur berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur. Voor woningen die in de eerste helft van 2014 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon/inschrijfduur benodigd van 58 maanden, ofwel 4 jaar en 10 maanden (figuur 51). Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. De toename van 2012 op 2013 laat zich voor een belangrijk deel verklaren door de gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers. In de eerste helft van 2014 ligt de woon/inschrijfduur 2 maanden boven het gemiddelde van 2013. 4

Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een(veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde starters. In de eerste helft van 2014 bedraagt de gemiddelde benodigde inschrijfduur voor starters 42 maanden (was 37 maanden in 2013). De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur voor doorstromers is 69 maanden, evenals in 2013. Figuur 51

Woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (allen), 2010 – eerste helft 2014, (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80 2014-1 2013 2012 2011 2010

starter (allen)

doorstromer (allen)

alle geslaagden

5

Figuur 52 geeft de woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden nogmaals weer. Ditmaal is ook de gemeente van verhuring in de figuur opgenomen, waarbij ook de ontwikkeling in de periode 2010 -2013 staat weergegeven. 4

De woon-/inschrijfduur voor de periode 2010-2012 wordt berekend door de inschrijfduur bij doorstromers te vermeerderen met maximaal 4 jaar, berekend via aantal jaren woonduur op moment van inschrijving gedeeld door 3. Ter bevordering van de doorstroming is vanaf januari 2013 de berekening van de gemiddelde woon-/inschrijfduur bij verhuringen aangepast. Bij het berekenen van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers wordt vanaf 2013 uitgegaan van maximaal 5 jaar, zonder deling door 3. 5 Deze kandidaten zijn op basis van hun woon-/inschrijfduur aan een woning gekomen.

49


De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben geslaagde woningzoekenden in PijnackerNootdorp, Wassenaar en Midden-Delfland een woon-/inschrijfduur die duidelijk boven het regionale gemiddelde ligt. De gemiddelde woon-/inschrijfduur in de eerste helft van 2014 voor een woning in Pijnacker-Nootdorp bedraagt 7 jaar en 5 maanden, behoorlijk meer dan in 2013. Ook in Wassenaar is de woon-/inschrijfduur hoger dan in 2013. Alleen voor woningen in Den Haag en Delft hebben geslaagde woningzoekenden een kortere woon/inschrijfduur nodig gehad dan gemiddeld voor de gehele regio. In de andere gemeenten ligt het gemiddelde boven het regionale gemiddelde. In geen enkele gemeente is in de eerste helft van 2014 een afname van de woon-/inschrijfduur te zien ten opzichte va 2013. Figuur 52

Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (bemiddeld o.b.v. woon/inschrijfduur) voor een woning in een bepaalde gemeente, 2010 - eerste helft 2014 (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden Delfland

2014-1 2013

Pijnacker-Nootdorp

2012

Rijswijk

2011

Wassenaar

2010

Westland Zoetermeer Haaglanden

De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur is 58 maanden. Hiervan is 34 maanden ‘zuivere’ inschrijfduur, de overige 24 maanden zijn de ingebrachte woonduur. De inschrijfduur voor doorstromers is met 28 maanden duidelijk lager dan die voor starters (42 maanden). Doorstromers brengen gemiddeld 41 maanden woonduur in (69 maanden woon-/inschrijfduur minus 28 maanden inschrijfduur). De gemiddelde woon-/inschrijfduur verschilt naar kenmerken van het huishouden. We zien een toenemende woon-/inschrijfduur bij een toenemend inkomen, naar leeftijd van het huishouden en ook bij een toenemend aantal personen in het huishouden. Zowel bij een- als bij tweeoudergezinnen is dit terug te zien.

50

Figuur 53

Gemiddelde woon-/inschrijfduur en inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon/inschrijfduur), naar kenmerken van het huishouden, eerste helft 2014

woon-/inschrijfduur* doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

minima

65

40

52

23

32

ov doelgroep

70

44

61

28

34

middeninkomen

74

45

66

34

37

hoger inkomen

74

50

69

32

36

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

23

32

30

12

29

doelgroep

leeftijd t/m 22 jaar 23-26 jaar

42

46

45

21

40

27-34 jaar

64

52

59

28

37

35-44 jaar

71

44

66

27

31

45-54 jaar

71

40

66

26

29

55-64 jaar

74

24

61

28

27

65-74 jaar

83

33

78

34

34

75 jaar of ouder

95

-

94

40

41

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

1 persoon

64

41

53

23

32

2 personen

73

44

63

30

34

3 personen

70

46

66

30

33

4 personen

80

40

77

41

41

5 personen

89

-

88

48

49

6 en meer personen

91

-

91

42

42

aantal personen

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

alleen

64

41

53

23

32


73

43

60

32

37


72

46

68

27

30


76

51

75

30

32

samenstelling huishouden

eenoudergezin, 3+ kinderen

86

-

83

45

43

tweeoudergezin, 1 kind

65

45

60

30

34


77

44

74

38

38


94

-

93

50

51

overig

57

46

54

26

32

69

42

58

28

34

totaal

* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur

51

inschrijfduur


Figuur 54

Gemiddelde woon-/inschrijfduur en inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon/inschrijfduur), naar gemeente van verhuring, eerste helft 2014

woon-/inschrijfduur*

inschrijfduur

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

Delft

66

41

54

27

34

Den Haag

65

40

55

25

31


75

45

62

30

36

Midden-Delfland

89

56

74

38

46

Pijnacker-Nootdorp

92

68

89

41

45

Rijswijk

75

46

65

31

37

gemeente

Wassenaar

83

42

77

39

40

Westland

76

39

64

33

34

Zoetermeer

76

46

63

29

37

totaal

69

42

58

28

34

* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur

In Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Midden-Delfland is de gemiddelde woon-/inschrijfduur het hoogst. De gemeenten met de hoogste woon-/inschrijfduur laten ook de hoogste inschrijfduur zien. In PijnackerNootdorp hebben geslaagde doorstromers zelfs gemiddeld een woon-/inschrijfduur van 92 maanden. Ook starters hebben gemiddeld een hoge (woon-./)inschrijfduur: 68 maanden, terwijl het regionale gemiddelde 42 maanden is. In de kaarten (figuur 55) is de ruimtelijke spreiding van mutatiegraad, slaagkans, inschrijfduur (wachtduur), woon-/inschrijfduur, weigeringsgraad en het aandeel starters te zien. Het geografische niveau is de wijkindeling van het CBS. Deze wijkt af van de wijkindeling die in WBS gehanteerd wordt. Uit de kaarten wordt duidelijk dat er wijken zijn waar de indicatoren dezelfde kant op wijzen (als de slaagkans laag is, is er blijkbaar veel vraag en zal de wachttijd waarschijnlijk ook lang zijn), maar dat is lang niet overal het geval. Uiteraard speelt daarbij mee dat in een wijk verschillende woningsegmenten aangeboden worden, waarbij het ene segment een hoge en het andere segment een lage slaagkans kan hebben.

52

Figuur 55

53

Indicatoren uitgesplitst naar CBS-wijken, CBS eerste helft 2014 (zie ook www.woongemeente.nl/svh)

Mutatiegraad

Slaagkans

Zuivere wachtduur

Woon-/inschrijfduur

Weigeringsgraad

Aandeel starters


54

HOOFDSTUK

5

Woningzoekenden en reacties

5.1

Het gemiddelde aantal reacties De laatste tijd zijn er fluctuaties te zien in het gemiddelde aantal reacties op advertenties. In 2012 leverde een advertentie (exclusief de nieuwbouwadvertenties) gemiddeld 128 reacties op. In 2013 was dat aantal gedaald tot 101; in de eerste helft van 2014 is dat gemiddelde weer opgelopen tot 120. In dit hoofdstuk gaan we in op deze verschillen en proberen we te achterhalen of de verschillen te verklaren zijn.

Figuur 56

Aantal reacties naar kenmerken van de woning, per kwartaal, exclusief nieuwbouwadvertenties

2012

2013

kw.1

kw.2

kw.3

kw.4


142

157

147


131

146

140


165

164


72


75 89

2014

kw.1

kw.2

kw.3

kw.4

kw.1

kw.2

155

117

129

125

153

167

142

135

109

114

114

114

130

136

140

146

116

127

119

138

148

176

92

73

95

74

62

68

77

88

91

39

47

51

24

21

20

18

12

15

85

73

78

52

52

52

62

60

61

huurklasse

aantal kamers 1 kamer 2 kamers

85

89

84

84

68

57

68

68

80

81

3 kamers

126

134

128

130

94

105

99

100

116

115

4 kamers

178

201

172

176

157

158

131

161

170

194

5 kamers

207

205

170

196

156

144

148

146

186

218

151

258

116

118

234

105

167

125

147

111

portiekwoning

159

178

166

168

132

150

143

135

158

180

flat met lift

107

117

109

95

68

67

70

69

83

82

eengezinswoning

190

202

185

211

196

190

159

194

205

217

6 kamers of meer woningtype

seniorenwoning

13

13

10

12

9

9

9

10

11

12

benedenwoning

173

176

142

140

109

116

112

122

172

134

HAT-woning

101

123

100

102

70

70

63

75

90

88

overig

136

153

145

141

110

118

123

127

135

139

totaal

127

137

123

127

101

101

97

103

119

122

In het eerste kwartaal van 2013 was het gemiddelde aantal reacties duidelijk lager dan in het vierde kwartaal van 2012. Van 127 daalde het gemiddelde naar 101. Die afname zien we bij alle prijsklassen terug. In aantallen is de afname het sterkst bij de goedkoopste woningen (van 155 naar 117), maar

55


relatief gezien is de afname het sterkst bij de woningen met een huur boven de huurprijsgrens (van 51 naar 24). Zowel grote als kleine woningen laten in 2013 een lager aantal reacties zien, al is het beeld bij de woningen met 6 of meer kamers divers. Ook de verschillende woningtypen laten allemaal een afname zien. In het eerste kwartaal van 2014 is weer een toename van het aantal reacties te constateren, van gemiddeld 103 in het vierde kwartaal van 2013 naar gemiddeld 119. Deze toename is bij alle prijsklassen onder de huurprijsgrens terug te zien. Bij de woningen met een huur boven de huurprijsgrens zet de afnemende trend door. De stijging van het gemiddelde aantal reacties zien we vooral bij de 4- en 5kamerwoningen, al neemt het gemiddelde ook bij de 2- en 3-kamerwoningen toe. Bij de woningtypen is het beeld wat divers. De woningtypen met een hoog gemiddelde blijven hoog scoren, terwijl bij de seniorenwoningen geen ontwikkeling te zien is en het gemiddelde laag blijft. Al met al is er geen duidelijk verband met de woningkenmerken terug te vinden. Er is geen sprake van een geleidelijke daling en stijging. De grootste verschillen zijn te vinden tussen het vierde kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2013 en van het vierde kwartaal van 2013 naar het eerste kwartaal van 2014. Figuur 57

Aantal reacties naar woningsegment, per kwartaal, exclusief nieuwbouwadvertenties

2012

2013

kw.3

kw.4

kw.1

kw.2

2014

kw.1

kw.2

kw.3

kw.4

kw.1

kw.2

eengezinswoning betaalbaar 1-3 kamers

168

209

175

211

152

178

128

191

152

150

eengezinswoning betaalbaar 4+ kamers

311

311

361

347

309

379

356

385

325

445

eengezinswoning duur

114

148

137

198

167

159

170

198

201

206

portiekwoning betaalbaar 1-2 kamers

119

141

128

131

92

105

112

105

112

134

portiekwoning betaalbaar 3 kamers

169

193

190

188

148

172

169

167

180

203

portiekwoning betaalbaar 4+ kamers

239

243

223

232

195

250

236

237

263

296

portiekwoning duur

102

89

62

89

58

44

52

65

70

77

woningsegment

flat met lift betaalbaar 1-2 kamers

84

85

88

67

50

49

60

67

68

63

flat met lift betaalbaar 3 kamers

116

143

154

144

77

99

105

88

119

123

flat met lift betaalbaar 4+ kamers

173

199

165

162

123

115

134

157

172

174

flat met lift duur

62

79

66

53

47

41

53

54

61

73

HAT-woning (geen VS)

101

123

100

102

70

70

64

79

90

88

15

16

13

15

10

10

10

11

13

13

116

130

108

114

88

97

103

97

116

116

seniorenwoning (geen VS) overig betaalbaar 1-2 kamers overig betaalbaar 3 kamers

180

189

186

178

130

167

185

219

208

170

overig betaalbaar 4+ kamers

248

305

293

249

218

290

301

337

344

428

overig duur

73

82

80

90

86

62

79

85

98

83

vrije-sectorwoningen

75

39

47

51

24

21

20

18

12

15

127

137

123

127

101

101

97

103

119

122

totaal

In bovenstaande figuur is een combinatie gemaakt van woningtype, aantal kamers en prijs. We zien dan dat bij de verschillende woningtypen het hoogste aantal reacties te vinden is bij de betaalbare, grotere woningen. Bij grote woningen is het aantal reacties hoger, niet alleen bij eengezinswoningen. En bij dure woningen (met een huur tussen de hoge aftoppingsgrens en de huurprijsgrens) die gemiddeld een lage

56

reactiegraad hebben, is te zien dat bij eengezinswoningen de reactiegraad duidelijk hoger is dan bij andere woningtypen. De tabel maakt duidelijk dat het zinvol is om binnen de woningtypen onderscheid te maken naar prijs en grootte. De ‘sprong’ in het gemiddelde aantal reacties van het vierde kwartaal van 2013 naar het eerste kwartaal van 2014 zien we terug bij veel segmenten, maar het zijn de betaalbare woningen met 3 en vooral met 4 of meer kamers waar de grootste toename te zien is. Figuur 58

Kengetallen advertenties en reacties, eerste helft 2012 - eerste helft 2014, exclusief nieuwbouwadvertenties

2012-1

2013-1

2014-1

52.706

49.044

51.501

4.670

4.963

4.926

612.914

501.063

592.227

actieve woningzoekenden advertenties reacties

5.2

reacties per advertentie

131

101

120

woningzoekenden per advertentie

11,3

9,9

10,5

reacties per woningzoekende

11,6

10,2

11,5

Veranderingen in de reactiemogelijkheden Het gemiddelde aantal reacties op een advertentie hangt van een aantal zaken af. In de eerste plaats hangt het af van het aantal woningzoekenden dat ‘actief’ op zoek is naar een woning. Daarnaast is uiteraard van belang in hoeverre de advertenties door ‘labeling’ op inkomen, omvang van het huishouden of leeftijd afgeschermd zijn voor een deel van de zoekers. Ook is de samenstelling van het aanbod van belang: iemand met een laag inkomen zal niet willen reageren op aanbod met een te hoge huur. Tenslotte is ook van belang hoe vaak een woningzoekende in een bepaalde periode kan reageren op het beschikbare aanbod. De laatste jaren hebben zich veranderingen voorgedaan in de manier van adverteren, die van invloed kunnen zijn op het gemiddelde aantal reacties. Tot en met 2013 kon een woningzoekende elke week reageren op 2 advertenties in het aanbod van die week. Daarnaast kon men ook reageren op aanbod dat ‘direct te huur’ werd aangeboden. De wekelijkse edities op internet zijn per 1 januari 2014 vervangen door een systeem waarbij een corporatie elke dag advertenties kan plaatsen. Op deze advertenties kan dan gedurende een periode van 7 dagen gereageerd worden. Het reageren op dit aanbod is nog steeds aan beperkingen onderhevig. Een woningzoekende mag maximaal 2 reacties ‘open’ hebben staan. Dat betekent dat je door 2 maal te reageren op aanbod waarvan de advertentie die avond sluit, de volgende dag weer 2 maal kan reageren op aanbod. Door steeds te reageren op aanbod dat die dag sluit kan zelfs per week op 14 woningen gereageerd worden.

57


Samengevat: >

Tot en met 2012: 2 reacties per week via het aanbodmodel of direct te huur, plus maximaal 2 reacties per dag op lotingwoningen (voor zover beschikbaar);

>

In 2013: 2 reacties per week via het aanbodmodel, 2 reacties per dag op lotingwoningen (voor zover beschikbaar) en onbeperkt op direct te huur (voor zover beschikbaar);

>

In de eerste helft van 2014: 2 ‘open’ reacties tegelijkertijd via het aanbodmodel, 2 open reacties tegelijkertijd via loting (voor zover beschikbaar) en onbeperkt op direct te huur (voor zover beschikbaar).

5.3

Reacties per woningzoekende Het gemiddelde aantal reacties op een advertentie hangt natuurlijk af van het aantal actieve zoekers in een periode. Als we voor de vergelijkbaarheid naar de eerste helft van 2012, 2013 en 2014 kijken, dan zien we dat er in 2013 door minder mensen actief gereageerd werd. In 2014 zien we weer een toename, al is het aantal mensen dat reageert nog wat lager dan in 2012. Dit is een deel van de verklaring van de afname van het aantal reacties in 2013 en de toename daarna in 2014.

Figuur 59

Zoekers naar aantal reacties, eerste helft 2012 - eerste helft 2014, exclusief nieuwbouwadvertenties

reacties

2012-1

2013-1

2014-1

1-4 reacties

22.881

22.587

22.607

5-9 reacties

8.998

9.030

9.144

10-24 reacties

11.892

10.886

11.778

25-49 reacties

8.318

6.193

6.889

50-74 reacties

588

290

829

75-99 reacties

23

56

146

100+ reacties

6

2

108

52.706

49.044

51.501

totaal

Als we kijken naar het aantal keer dat de woningzoekenden een reactie hebben geplaatst, dan valt op dat het aantal reacties op een advertentie enorm verschilt per woningzoekende. Een vrij groot deel van de zoekers reageert minder dan 5 maal op het in een half jaar beschikbaar komende aanbod. Zowel in de eerste helft van 2012 als in de eerste helft van 2013 en 2014 is dit een groep van ruim 22.000 woningzoekenden. Voor de vergelijkbaarheid is hier voor 2012 en 2013 ook het eerste half jaar genomen. In 2013 is ten opzichte van 2012 een toename van het aantal woningzoekenden met 75 reacties of meer te zien. Wel was in de eerste helft van 2013 het aantal actieve woningzoekenden kleiner dan in 2012. In 2014 is een nog sterkere toename van het aantal ‘veel-reageerders’ te zien. In de eerste helft van 2012 waren er 29 woningzoekenden met 75 reacties of meer. Een jaar later waren dat er al 58, en in de eerste helft van 2014 zijn het er zelfs 254, waarvan 108 met 100 reacties of meer. Dat kwam in 2012 (6 maal) en 2013 (2 maal) nauwelijks voor. De oorzaak voor deze verschuiving ligt in de veranderde reactiemogelijkheden. Immers, bij een beperking van het maximale aantal reacties tot 2 per week is 52 6

reacties per half jaar het maximum .

6

58

Het maximum kan in de praktijk iets hoger of lager liggen, aangezien de rapportageperiode niet gaat over de in de betreffende periode geadverteerde woningen, maar over de woningen met een datum huuringang in de betreffende periode. Doordat nieuwbouwadvertenties in deze analyse buiten beschouwing gelaten zijn, zal het gemiddelde aantal reacties iets lager liggen dan het werkelijke aantal.

Gemiddeld heeft elke actieve woningzoekende in de eerste helft van 2014 11,5 reacties ingediend. Dat is duidelijk meer dan de 10,2 die in de eerste helft van 2013 werd gescoord, maar wel iets lager dan het gemiddelde van 11,6 uit de eerste helft van 2012. Starters reageren gemiddeld vaker dan doorstromers. De toename in de eerste helft van 2014 komt vooral van starters, al is het gemiddelde ook bij doorstromers toegenomen. Hoewel starters vaker reageren dan doorstromers zijn het toch de grotere huishoudens (3 of 4 personen) die vaker reageren dan de 1- en 2-persoonshuishoudens. In alle groepen is in de eerste helft van 2014 een toename te zien. Ook alle leeftijdsgroepen zijn gemiddeld meer gaan reageren. Het patroon waarbij vooral ouderen minder reageren blijft daarbij intact. Figuur 60

Aantal reacties per zoeker, eerste helft 2012 - eerste helft 2014, exclusief nieuwbouwadvertenties

2012-1

2013-1

2014-1

starter

12,6

11,4

13,1

doorstromer

10,9

9,4

10,5

starter/doorstromer

inkomen minima

12,4

11,1

12,5

BBSH-doelgroep

12,5

11,3

12,6

tot middeninkomen

12,0

10,8

12,1

5,2

4,8

4,8

boven middeninkomen aantal personen 1 persoon

10,7

9,6

10,5

2 personen

11,9

10,5

12,2

3 personen

13,9

12,2

14,1

4 personen

14,4

12,3

14,0

5 personen

13,2

11,0

12,7

9,8

7,8

9,2

t/m 22 jaar

11,6

10,2

11,1

23-26 jaar

12,3

11,0

12,6

6 en meer personen aantal personen

59

27-34 jaar

13,3

11,7

13,2

35-44 jaar

13,3

11,3

12,9

45-54 jaar

11,5

9,9

11,2

55-64 jaar

7,3

6,6

7,4

65-74 jaar

4,6

4,1

5,2

75 jaar of ouder

3,4

3,1

3,4

totaal

11,6

10,2

11,5


5.4

Verschuivingen tussen de advertentiemodellen In paragraaf 5.2 is aangegeven dat er in 2013 en 2014 veranderingen hebben plaatsgevonden in de mogelijkheden om te reageren. Daarbij speelt een rol via welk model de woningen aangeboden worden. In 2012 betrof 1,7% van de advertenties een woning via loting. Dat is in 2013 iets teruggelopen tot 1,5% en in de eerste helft van 2014 is een verdere afname tot 1,3% te zien. Bij de advertenties via het model ‘direct te huur’ is een omgekeerde ontwikkeling te zien. Dat aandeel is bijna verdubbeld sinds 2012: van 3,4% in 2012, via 4,9% in 2013 tot 6,7% in de eerste helft van 2014.

Figuur 61

Advertenties naar model, 2012 - eerste helft 2014, exclusief nieuwbouwadvertenties

model aanbodmodel

2012

2013

2014-1

94,9%

93,7%

91,9%

loting

1,7%

1,5%

1,3%

direct te huur

3,4%

4,9%

6,7%

100,0%

100,0%

100,0%

totaal

Deze verschuiving kan ook gevolgen hebben voor het gemiddelde aantal reacties. We zien dat het aantal reacties op advertenties via ‘direct te huur’ veel minder reacties opleveren. Het is overigens niet zeker dat een verschuiving naar meer advertenties via dit model leidt tot minder reacties. Het zijn namelijk vaak de moeilijk verhuurbare woningen die via ‘direct te huur’ worden aangeboden. Het zou dus goed kunnen dat deze advertenties ook als ze via het aanbodmodel verhuurd zouden zijn weinig reacties zouden opleveren. Figuur 62

Gemiddeld aantal reacties naar model, 2012 - eerste helft 2014, exclusief nieuwbouwadvertenties

model

2012

2013

2014-1

aanbodmodel

130

103

124

loting

222

185

252

31

24

37

128

101

120

direct te huur totaal

De afname van het gemiddelde aantal reacties in 2013 en de toename in 2014 is in de 3 modellen terug te zien. Door het grote aantal advertenties via het aanbodmodel tellen veranderingen daar in natuurlijk het zwaarst mee voor het gemiddelde. Dat er meer woningen ‘direct te huur’ worden aangeboden heeft maar beperkt invloed op het gemiddelde aantal reacties. De combinatie van enerzijds meer actieve zoekers in 2014 en anderzijds de mogelijkheid om vanaf 2014 (veel) vaker dan 2 maal per week te reageren op aanbod hebben gezorgd voor de toename in het gemiddelde aantal reacties.

60

5.5

Consequenties van veranderingen in de editiestructuur De verandering in de advertentiestructuur, waarbij tegenwoordig dagelijks wordt geadverteerd, is in principe positief. Een corporatie kan een woning immers direct aanbieden, zonder eerst – soms bijna een week – te moeten wachten op de nieuwe editie. Een onbedoeld effect is echter dat woningzoekenden die reageren op aanbod waarvan de editie de volgende dag sluit, veel vaker kunnen reageren dan voorheen. Dat levert een groot aantal extra reacties op. Dit is niet per definitie negatief, maar het kan leiden tot minder gerichte reacties. Als die reacties leiden tot een aanbieding zal eerder een weigering optreden. De cijfers lijken daar ook op te wijzen: de woningzoekenden die 60 maal of vaker gereageerd hebben (1,0% van de zoekers) zorgen voor 2,8% van de weigeringen. Ze zijn ook iets succesvoller dan gemiddeld: ze vormen 1,0% van de zoekers en 1,4% van de nieuwe huurders. De recente verschuiving naar een minimale reactietermijn van 3 dagen (was 7 dagen) heeft geen gevolgen voor het maximumaantal reacties dat men per week kan indienen. Wel zal het aanbod beperkter zijn voor degenen die één maal per week het aanbod bekijken en 2 reacties indienen. Dat zou kunnen leiden tot een afname van de woon-/inschrijfduur, tenminste als degenen die gewend zijn eenmaal per week het aanbod te bekijken hun gedrag niet aanpassen. Passen ze zich wel aan, en gaan ze ook vaker het aanbod checken, dan zal dit kunnen leiden tot nog meer reacties. Immers, deze groep kan dan ook meerdere malen per week (tot maximaal elke dag) 2 reacties indienen. Als de woningzoekenden hun gedrag aan de nieuwe situatie aanpassen, dan zal dat leiden tot een verdere stijging van het gemiddelde aantal reacties per advertentie.

61


BIJLAGE

A

Begrippenlijst Aanbiedingsgraad Het gemiddeld aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de geslaagde aanbieding.

BBSH-doelgroep Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de huurtoeslag-criteria. Indien één van deze kenmerken ontbreekt wordt een woningzoekende ingedeeld als “niet in te delen”. Voor de grenswaarden zie ‘Inkomensgrenzen’ in deze bijlage.

Doorstromers Wanneer een geslaagde woningzoekende een zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep doorstromers. Een zelfstandige woonruimte is een huur- of koopwoning met een eigen voordeur en eigen voorzieningen. ‘Doorstromers na echtscheiding’ tellen ook als doorstromer, ook als ze van buiten Haaglanden komen.

Geslaagde woningzoekenden Woningzoekenden die daadwerkelijk in een jaar een woning huren worden gerekend tot de geslaagde woningzoekenden. Het aantal geslaagde woningzoekenden is gelijk aan het aantal verhuringen.

Huurgrenzen Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De grenzen zijn in onderstaande tabel weergegeven. huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens (1-2 personen)

2010

2011

2012

2013

2014

€ 357,37

€ 361,66

€ 366,37

€ 374,44

€ 389,05

€ 511,50

€ 517,64

€ 524,37

€ 535,91

€ 556,82

aftoppingsgrens (3 en meer personen)

€ 548,18

€ 554,76

€ 561,98

€ 574,35

€ 596,75

liberaliseringsgrens

€ 647,53

€ 652,52

€ 664,66

€ 681,02

€ 699,48

Bij zogenaamde Te Woon woningen is uitgegaan van de markthuur in WBS, bij de overige huurwoningen is de subsidiabele huur gebruikt.

Inkomensgrenzen In de eerste tabel zijn de grenswaarden voor minima (uit de huurtoeslagtabel) opgenomen. De inkomensgrenzen voor de doelgroep (BBSH-doelgroep) zijn in de tweede tabel weergegeven. De derde tabel geeft de grenswaarden voor de (lage) middeninkomens. In de vierde tabel staat de inkomensgrens voor de Europa-doelgroep. Vanaf 2011 wordt gewerkt met de fiscale jaarinkomens. In de rapportages worden de inkomens gerelateerd aan de datum van huuringang, bij de toewijzing op basis van datum van de reactie.

62

Inkomensgrenzen minima eenpersoons tot 65 jaar

2010

2011

2012

2013

2014

€ 15.250

€ 15.500

€ 15.650

€ 14.875

€ 15.025

eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 15.700

€ 15.900

€ 16.075

€ 16.250

€ 16.425

meerpersoons tot 65 jaar

€ 19.675

€ 20.050

€ 20.225

€ 19.200

€ 19.400

meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 21.125

€ 21.425

€ 21.625

€ 21.775

€ 22.025

Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

eenpersoons tot 65 jaar

€ 21.450

€ 21.625

€ 22.025

€ 21.025

€ 21.600


€ 20.200

€ 20.325

€ 20.675

€ 21.100

€ 21.600


€ 29.125

€ 29.350

€ 29.900

€ 28.550

€ 29.325


€ 27.575

€ 27.750

€ 28.225

€ 28.725

€ 29.400

2010

2011

2012

2013

2014

eenpersoons tot 65 jaar

€ 32.175

€ 32.438

€ 33.038

€ 31.538

€ 32.400


€ 30.300

€ 30.488

€ 31.013

€ 31.650

€ 32.400


€ 43.688

€ 44.025

€ 44.850

€ 42.825

€ 43.988


€ 41.363

€ 41.625

€ 42.338

€ 43.088

€ 44.100

2010

2011

2012

2013

2014

€ 33.000

€ 33.614

€ 34.085

€ 34.229

€ 34.678

Inkomensgrenzen middeninkomens

Inkomensgrens Europa Europagrens Inkomensgrens labeling labelingsgrens eenpersoons

2010

2011

2012

2013

2014

€ 25.000

€ 25.400

€ 25.800

€ 25.900

€ 26.600

Inschrijfduur of wachtduur De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Lokale beleidsruimte In het kader van de 15% lokale beleidsruimte worden bij de reguliere (geadverteerde) woonruimteverdeling de navolgende categorieën onderscheiden. 1.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die een eengezinswoning van een aangesloten corporatie achterlaten met een huur lager dan de huurprijsgrens en verhuizen naar een woning die geen een eengezinswoning met een huur lager dan de vrije sector grens is.

2.

Voorrang voor doorstromers die in de gemeente een goedkope woning van een corporatie achterlaten en reageren op een eengezinswoning in de vrije sector of op overige woningtypes die niet goedkoop zijn. In Zoetermeer wordt een woning met een kale huur lager dan € 358 (prijspeil 2013) beschouwd als een goedkope woning

3.

Voorrang voor doorstromers en starters uit aangewezen wijken bij verhuizing binnen die wijk. Dit betreft in Wassenaar de wijken Kerkehout en Zijlwatering/Nieuw Rijksdorp en in Leidschendam betreft het Stompwijk en Duivenvoorde/Prinsenhof

4.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die bij verhuizing een corporatiewoning onder de huurprijsgrens achterlaten.

5a. Jongeren onder 23 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 23 jaar. 5b. Jongeren onder 27 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 27 jaar 5c.

55-plussers, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60of 65-plussers -en aan de betreffende minimale leeftijdseis voldoen.

63


5d. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een corporatiewoning achterlaten 5e. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers (corporatiewoning achterlaten NIET verplicht). 5f.

65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een eengezinswoning van een corporatie achterlaten.

6.

Voorrang voor doorstromers met maximale huishoudgrootte van 3 en die een corporatie woning van >=80m2 en minimaal 5 kamers onder de vrije sectorgrens binnen de gemeente achterlaten en in die gemeente verhuizen naar een woning kleiner dan 80m2.

7.

Voorrang voor 65-plussers binnen de gemeente wanneer ze reageren op een nieteengezinswoning en een corporatiewoning achterlaten.

Of ze in een gemeente worden toegepast en in welke mate is te zien in diverse tabellen (zoals tabel 3.4). In Den Haag heeft men afgesproken ook directiebesluiten tot de lokale beleidsruimte te rekenen. In Zoetermeer geldt dat voor directiebesluiten, doorschuivingen en groepswonen.

Lijstwoningen De ‘lijstwoningen’ zijn de voor 2005 gebouwde woningen door de corporaties Staedion SWY, Rondom Wonen en WoonInvest in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, die niet meetellen bij de vaststelling van de 70% (zie Jaarmonitor tabel 2.1).

Middeninkomens Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep. Tot deze groep behoren de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grenzen en anderhalf maal de BBSH-doelgroep.

Minima (huurtoeslagtabel) Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep.

Mutatiegraad De mutatiegraad is berekend als de verhouding tussen de verhuringen (van zelfstandige woningen) en .de voorraad op 1 januari van het jaar, uitgedrukt in een percentage van de voorraad dat verhuurd is in de periode. Uitgangspunt – ook voor de woningkenmerken zoals de huurprijs – is de situatie per 1 januari, zoals opgenomen in het voorraadbestand. Nieuwbouwverhuringen tellen hierdoor niet mee bij de mutaties. Doordat niet alle vrijkomende woningen te huur aangeboden worden zal de op deze manier berekende mutatiegraad kunnen afwijken van de door de corporaties berekende mutatiegraad.

Niet-reguliere toewijzing Een niet-reguliere verhuring is een verhuring waarbij er geen advertentie geplaatst is. Dit betekent dus dat ‘direct te huur’, ‘leefstijlexperiment’ en ‘groepsadvertenties’ reguliere verhuringen zijn.

Reagerende woningzoekenden Voor de telling van het aantal reagerende woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een (half) jaar (op basis van datum van huuringang) als uitgangspunt genomen. Op basis van de goede reacties op alle advertenties ten behoeve van de betreffende verhuring die woningzoekenden hebben ingestuurd, wordt nagegaan hoeveel reagerende woningzoekenden op het verhuurde aanbod hebben gereageerd.

64

Reacties Het gemiddeld aantal reacties op een woningadvertentie dat op de sluitingsdatum van de editie voldoen aan de in de advertentie gestelde eisen. De reacties met een foutindicatie worden buiten beschouwing gelaten. Reacties op nieuwbouwadvertenties worden eveneens buiten beschouwing gelaten.

Slaagkans (reële) De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.

Slaagkansberekening (reële slaagkans) ( geslaagde kandidaten / (reagerende woningzoekenden+bemiddelde woningzoekenden zonder reactie ) x 100 = reële slaagkans

Starters Indien een geslaagde woningzoekende geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep starters. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die bij zijn/haar ouders woont, bij iemand inwoont of op kamers woont. Doorstromers na echtscheiding worden als doorstromers meegeteld, ook al laten ze geen zelfstandige woonruimte achter.

Te Woon Woonbron biedt een deel van haar woningen Te Woon aan. Dit betekent dat de kandidaat zelf kan kiezen of hij wil huren of kopen. Daarbij zijn er twee verschillende huurvormen: ‘gewoon huren’ (waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen) en huurvast. Daarnaast zijn er twee koopvormen: Koopgarant en Koopcomfort. In de advertentie staan richtprijzen voor Koopgarant en Koopcomfort en de huurprijzen: de hoge huurprijs geldt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 per 1-1-2012) de lage huurprijs voor huishoudens die kunnen aantonen over een lager inkomen te beschikken. De huren voor huurvast staan niet vermeld. Te Woon woningen worden zonder passendheidseisen aangeboden, dat betekent dat iedereen ongeacht inkomen en huishoudgrootte kan reageren. Tevens wordt de volgorde van kandidaten bepaald door loting.

Urgentie (aan en via) Bij regulier (dus via een advertentie) aangeboden woningen is de sluitingsdatum van de urgentie en de geldigheidstermijn van de urgentie tezamen met het zoekprofiel maatgevend voor het al dan niet via urgentie verkrijgen van een woning. Omdat bij bemiddelingen niet duidelijk is wat de reactiedatum is wordt daar een verhuring met een huuringangsdatum die binnen een termijn van 90 dagen na de afloopdatum van de urgentie nog als via urgentie toegewezen beschouwd. Ook hier wordt rekening gehouden met het zoekprofiel. Bij verhuringen aan urgenten wordt niet gelet op het zoekprofiel en worden verhuringen met huuringang binnen de termijn van de urgentie ook meegenomen. Uiteraard vallen alle toewijzingen via urgentie ook onder de categorie toewijzing “aan urgenten”.

65


Verhuringen Betreft het aantal verhuurde woningen in de onderzochte periode, op basis van de datum van huuringang. De verhuringen in de rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Het aantal verhuringen is gelijk aan het aantal geslaagde woningzoekenden. Naamswijzigingen en omzettingen van tijdelijke naar reguliere huurcontracten die verantwoord zijn in WBS, worden niet meegeteld bij de verhuringen.

Voorrangskandidaten (zie ook urgentie) Voorrangskandidaten zijn woningzoekenden die een voorrangspositie innemen om medische, sociale of andere dringende redenen.

Wachtduur (=zuivere inschrijfduur) De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Wachtrij Aantal zoekers gedeeld door het aantal geslaagde woningzoekers. Ook wel bekend als de “omgekeerde slaagkans”.

Weigeringen Woningzoekenden kunnen aangeboden woningen weigeren. Dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld kenmerken van de woning of van de buurt. Ook de verhuurder kan een woning bij nader inzien weigeren te verhuren. In de rapportage wordt uitgegaan van het netto aantal weigeringen, tenzij is vermeld dat het om de bruto-weigeringen gaat. De netto-weigeringen worden op basis van de bruto-weigeringen berekend met dien verstande dat weigeringen van mensen met een hoger rangnummer dan degene die de woning heeft geaccepteerd buiten beschouwing worden gelaten. In de rapportages over 2009 en voorgaande jaren is altijd van bruto-weigeringen gebruik gemaakt.

Woninglabeling Bij advertenties kunnen voorwaarden worden toegevoegd. Woningen kunnen worden gelabeld naar inkomen, aantal verhuizende personen en leeftijd.

Woonduur doorstromers Het aantal jaren dat een doorstromer op het laatste woonadres heeft gewoond.

Woon-/inschrijfduur Voor starters die zich inschrijven is de inschrijfdatum de start van de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers die zich na 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – maximaal 4 jaar extra inschrijvingsduur op basis van het aantal jaren woonduur gedeeld door 3 meegeteld. Bij doorstromers die zich vóór 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – de inschrijvingsduur bepaald door bij de inschrijvingsdatum 1/3 van de totale woonduur (in de huidige woning) op te tellen zonder maximum. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3).

66

Sociale huursector Haaglanden > Aanbodrapportage

Recommend Documents