AANBODRAPPORTAGE 2014

Sociale huursector Haaglanden

> Aanbodrapportage 2014

AANBODRAPPORTAGE 2014

Aanbodrapportage 2014

Uitgevoerd in opdracht van

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Auteurs

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

27 februari 2015 > rapport 2015-05

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820


Inhoudsopgave 1

Inleiding

7

2

Samenvatting

9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

De sociale huurmarkt

13

Inleiding

13

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden

14

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting

29

Weigeringen

38

4 4.1 4.2

Druk op de sociale huurmarkt

43

Reële slaagkans

43

Woon-/inschrijfduur

49

5 5.1 5.2

Passendheidstoets en meer

55

Passendheidstoets

55

Ingeschreven woningzoekenden

61

A

Begrippenlijst

65


HOOFDSTUK

1

Inleiding In opdracht van SVH heeft Explica de aanbodrapportage over 2014 over de sociale woningmarkt in Haaglanden gemaakt. De nadruk in het voorliggende analysedeel van de aanbodrapportage ligt op de beschrijving van de huidige staat van de sociale woningmarkt in Haaglanden, soms vergeleken met de situatie in voorgaande jaren. Bij het analysedeel van de aanbodrapportage hoort een apart tabellenboek, waarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen zijn opgenomen. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin de prestatieafspraken worden behandeld. Hoofdstuk twee bevat de samenvatting van dit rapport. In het derde hoofdstuk wordt de sociale huurmarkt in Haaglanden beschreven. Daartoe worden een aantal groepen in samenhang besproken. Het gaat daarbij om: > Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden; > Reagerende woningzoekenden en zoekrichting; > Weigeringen. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de spanning op de sociale huurmarkt, waarbij aandacht is voor de slaagkans van woningzoekenden. Ook wordt ingegaan op de gemiddelde wachttijd die nodig is om te slagen. In december 2012 zijn de corporaties overgestapt op een nieuw automatiseringssysteem (WBS) voor het verhuurproces. Daarnaast is DWEX het nieuwe systeem voor het vastleggen van de managementinformatie. Bij de overstap naar het nieuwe systeem is ook de berekening van de woon/inschrijfduur veranderd. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3). Naamswijzigingen en de omzettingen van tijdelijke contracten naar reguliere contracten worden sinds 2011 niet meer meegeteld als verhuringen. De prestatieafspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen. Vanaf 2012 zijn de onzelfstandige woningen buiten beschouwing gelaten bij het berekenen van de percentages met betrekking tot de prestatieafspraken. Waar de onzelfstandige woningen buiten beschouwing zijn gelaten is dit in de voetnoot van de tabel of figuur vermeld. In het kader van de Europa-regeling wordt in WBS nu ook de CIZ-indicatie vastgelegd. In 2014 gaat het om 3 gevallen. In al deze gevallen gaat het om huishoudens die ook op basis van hun inkomen al tot de Europa-doelgroep gerekend worden. Vanaf 2013 registreert Woonbron de verkopen Te Woon niet meer in WBS. Deze verkopen werden tot en met 2012 meegeteld bij de verhuringen.

07


08

HOOFDSTUK

2

Samenvatting Flinke afname van het aantal verhuringen in 2014 In 2014 zijn 10.998 woningen verhuurd (incl. verhuringen via rechtspersonen en nieuwbouwverhuringen). Vergeleken met 2013 (12.269 verhuringen) is er sprake van een afname van het aantal verhuringen met ruim 10%. De 10.998 verhuringen zijn verdeeld naar 10.207 verhuringen in de bestaande bouw en 791 nieuwbouwverhuringen. Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2014 met ruim 36% afgenomen vergeleken met 2013.

Toename verhuringen aan minima en BBSH-doelgroep Ongeveer 52% van de in 2014 verhuurde woningen is terecht gekomen bij huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel ligt daarmee boven het niveau van 2013. In 2013 is namelijk 47% van de woningen verhuurd aan minima. Ook zijn er in 2014 meer woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep. 77% van alle geslaagde woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. In 2013 lag dit aandeel op 70%. Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep gerekend kunnen worden, ligt in 2014 op 91%. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de vrije-sectorgrens, dan ligt het percentage op ongeveer 97%.

Aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring toegenomen Ook in 2014 zijn er relatief meer doorstromers geslaagd. Het aandeel doorstromers is met ruim 52% vergelijkbaar met 2013. De sinds 2013 aangepaste berekeningswijze van de woon-/inschrijfduur, om de doorstroming te bevorderen, is hier debet aan. Het aandeel geslaagde starters en doorstromers verschilt van gemeente tot gemeente. In Rijswijk, Westland, Midden-Delfland en Leidschendam-Voorburg is het aandeel doorstromers het hoogst met respectievelijk 66%, 64%, 62% en 62%. De samenstelling van de geslaagden huishoudens naar leeftijd en samenstelling van het huishouden is in 2014 nauwelijks veranderd ten opzichte van de voorgaande jaren. 30% van de geslaagde woningzoekenden in 2014 is jong, met een leeftijd tot 27 jaar. Het aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring op grond van urgentie is in 2014 toegenomen naar 10%. In 2013 was dat nog 7%.

Huuraanbod tot de hoge aftoppingsgrens gestabiliseerd In 2013 was er nog een duidelijke verschuiving te zien in het huuraanbod in de bestaande bouw naar prijs. Vergeleken met heel 2013 lijkt deze ontwikkeling te zijn gestopt. Ongeveer 68% van de verhuurde woningen in 2014 heeft een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Dit aandeel is vergelijkbaar met 2013. Wel is er nog een lichte afname in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens te zien ten opzichte van 2013. Op het niveau van de gemeenten zijn er grote verschillen te zien. Het aandeel huuraanbod onder de hoge aftoppingsgrens is het laagst in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. In deze gemeente heeft maximaal 28% van de verhuurde woningen een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens. Gemiddeld heeft een op de zeventien verhuurde woningen een huurprijs boven de vrije-sectorgrens (6%). In PijnackerNootdorp is dat 16%.

09


Toename reagerende woningzoekenden Op de advertenties voor de in 2014 verhuurde woningen hebben totaal ruim 68.700 woningzoekenden gereageerd, vergelijkbaar aan het aantal in 2013. Een aanzienlijk deel (77%) van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. Dit is een toename ten opzichte van 2013. Door het grote aandeel onbekende inkomens in 2013 is het overigens lastig om de cijfers met elkaar te vergelijken. In 2014 is het aandeel reacties (reagerende huishoudens) met een onbekend inkomen flink afgenomen.

Het gemiddeld aantal reacties per advertentie weer toegenomen De 68.700 woningzoekenden in 2014 hebben ruim 1,2 miljoen maal gereageerd op het huuraanbod (exclusief reacties op nieuwbouwadvertenties). Voor deze woningen zijn 9.524 advertenties geplaatst. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie komt uit op 128. Na een flinke afname in 2013 naar 101 is het gemiddeld aantal reacties in 2014 weer toegenomen. De combinatie van enerzijds meer actieve zoekers in 2014 en anderzijds de mogelijkheid om vanaf 2014 (veel) vaker dan 2 maal per week te reageren op aanbod hebben gezorgd voor de toename in het gemiddelde aantal reacties. Het woningtype waar het meest op gereageerd wordt, is al jaren de eengezinswoning. Daarnaast speelt de prijs van de woning een belangrijke rol. Het gemiddeld aantal reacties is het hoogst bij woningen tot de hoge aftoppingsgrens. Op woningen in Rijswijk en Den Haag is in 2014 gemiddeld het meest gereageerd. Op woningen in Wassenaar is in 2014 naar verhouding het minst gereageerd.

Flinke toename van het aantal weigeringen Het totale aantal weigeringen op advertenties in 2014 bedraagt ruim 88.000. Deze weigeringen zijn voor 40% afkomstig van de corporaties en voor 60% van de kandidaten. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie neemt elk jaar verder toe, van 5,9 in 2010, 8,2% in 2013 naar 9,3 in 2014. De meest genoemde weigeringsreden van de kandidaten hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). Bijna 40% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren op de buurt. De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning toe.

Prestatie-afspraken voor toewijzing woningen gehaald De Prestatieafspraken tussen SVH en het Stadsgewest Haaglanden gaan onder andere over de toewijzing aan verschillende doelgroepen, waarbij de BBSH-doelgroep belangrijk is. De corporaties moeten minimaal 70% van de vrijkomende (bestaande) huurwoningen tot de vrije-sectorgrens toewijzen aan de BBSH-doelgroep (70%-afspraak), exclusief het nieuwbouwaanbod. Regionaal gezien is deze afspraak ruimschoots gehaald, 82% van de woningen tot de vrije-sectorgrens is in 2014 toegewezen aan deze doelgroep. Voor de nieuwbouw met een huur tot de vrije-sectorgrens geldt dat minimaal 85% aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomens verhuurd wordt (85%-afspraak). Ook deze afspraak is ruimschoots gehaald. In het Stadsgewest Haaglanden is in 2014 96% van de nieuwbouw tot de vrijesectorgrens aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomens verhuurd. Daarbij wordt 67% aan de BBSH-doelgroep verhuurd. Een derde afspraak is dat de nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens voor minimaal 90% aan de BBSH-doelgroep verhuurd dient te worden (90%-afspraak). Ook hier ligt het percentage in 2014 (met 100%) boven het afgesproken niveau van de prestatieafspraken. Ook aan de afspraken met betrekking tot de slaagkansen wordt voldaan in 2014. De slaagkans van de minima is met 15,6% hoger dan de slaagkans van de totale BBSH-doelgroep (15,4%). En die slaagkans is weer hoger dan de slaagkans van de lage middeninkomens (13,8%). De hoogste inkomens hebben de

10

laagste slaagkans: 12,4%. In 2013 was de slaagkans voor de lage middeninkomens en de hoge inkomens nog hoger dan de slaagkans van de BBSH-doelgroep. Zowel bij de reguliere als bij de nietreguliere toewijzingen is een afname te zien van verhuringen aan hogere inkomensgroepen.

Slaagkans iets afgenomen ten opzichte van 2013 Uitgaande van 10.203 verhuurde woningen in 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 68.807 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2014 uit op 14,8%. De slaagkans in 2014 is afgenomen ten opzichte van 2013. In 2013 was reële slaagkans 16,4%. Ten opzichte van 2013 is de slaagkans van alle inkomensgroepen gedaald. Dat geldt ook voor alle leeftijdsgroepen. Bij 5-kamerwoningen is de slaagkans momenteel het laagst. De slaagkans is daar slechts 1/5 van de slaagkans bij 1-kamerwoningen. De slaagkans van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de lage aftoppingsgrens is minder afgenomen ten opzichte van de slaagkans bij de woningen in de hoogste prijssegmenten.

Gemiddelde woon-/ inschrijfduur neemt toe Naast de reële slaagkans is ook de gemiddelde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. Voor woningen die in 2014 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 59 maanden, ofwel 4 jaar en 11 maanden. Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een (veel) langere woon/inschrijfduur dan geslaagde starters. Deze langere woon-/inschrijfduur wordt beïnvloed door de woonduur. Voor woningen in Pijnacker-Nootdorp is de benodigde gemiddelde woon-/inschrijfduur het langst met 87 maanden (7 jaar en 3 maanden). Ook de inschrijfduur van de geslaagde kandidaten is toegenomen, van 32 naar 34 maanden. Die toename is veroorzaakt door een toename van de inschrijfduur bij de starters. In 2013 hadden geslaagde starters gemiddeld 37 maanden ingeschreven gestaan. In 2014 is dat toegenomen tot 43 maanden. Bij doorstromers ligt de inschrijfduur zowel in 2013 als in 2014 op ongeveer 29 maanden.

Herintroductie passendheidstoets heeft consequenties Naast het feit dat 90% van de woningen tot de vrije-sectorgrens moet worden toegewezen aan de EUdoelgroep, geldt vanaf 1 januari 2018 dat 95% van de BBSH-doelgroep passend moet worden toegewezen in een woning tot de aftoppingsgrens. In de jaren tot 2018 geldt een overgangsregeling. In 2014 zijn in Haaglanden 5.455 huishoudens met een minimum inkomen en 2.767 huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens geslaagd. In totaal gaat het om 8.222 geslaagde huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (de BBSH-doelgroep) in een zelfstandige woning. Een kleine 70% van deze doelgroep is volgens het nieuwe Besluit passend toegewezen (5.752 huishoudens). De overige 30% van deze huishoudens heeft in 2014 een ‘te dure’ woning gehuurd (2.497 huishoudens). Dit geldt vooral voor de grotere huishoudens, die zijn aangewezen op grotere (en dus gemiddeld duurdere) woningen. Naast het feit dat een deel van de BBSH-doelgroep in een duurdere huurwoning terecht is gekomen, is er ook een deel van de huishoudens met een hoger inkomen in 2014 terecht gekomen in een woning tot de aftoppingsgrens. Het gaat om 551 woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, die verhuurd zijn aan een huishouden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Uitgaande van de verhuringen in 2014 kan geconcludeerd worden dat de herintroductie van de passendheidstoets grote implicaties heeft.

11


12

HOOFDSTUK

3

De sociale woningmarkt

3.1

Inleiding Deze rapportage gaat over de verhuringen van de corporaties in 2014 in Stadsgewest Haaglanden. Daarbij is onder andere aandacht voor het beschikbare huuraanbod in 2014, de kenmerken van de woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Ook wordt er ingegaan op de kansen van woningzoekenden. Naast een regionaal beeld, wordt ook ingezoomd op de verschillen tussen de gemeenten.

Figuur 1

13

Gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden


3.2

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden Algemene kenmerken Eind 2014 stonden in Haaglanden ruim 118.000 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is daarmee ongeveer 2.500 hoger dan eind 2013. In 2014 hebben 68.735 woningzoekenden gereageerd op een woning. Ten opzichte van 2013 is het aantal reagerende woningzoekenden vrijwel constant gebleven. Het aantal verhuringen in 2014 bedraagt 10.998 woningen en is daarmee flink afgenomen ten opzichte van 2013 (met ruim 10%) Het aantal verhuringen in dit overzicht is exclusief ‘Te Woon’ en exclusief campuscontracten. Voor de verhuringen in 2014 zijn 9.524 advertenties geplaatst (exclusief nieuwbouwadvertenties). Dit is een duidelijke afname ten opzichte van 2013.

Figuur 2

Enkele kengetallen voor de periode 2010 - 2014

indicator

2010

2011

2012

2013

2014

108.000

113.625

115.759

115.679

118.128

reagerende woningzoekenden (goede reactie)

77.323

68.194

67.493

68.732

68.735

geslaagde woningzoekenden

13.272

11.292

11.809

12.269

10.998

ingeschreven woningzoekenden (einde periode)

advertenties* reacties*

9.491

8.783

9.263

10.345

9.524

1.398.491

1.229.896

1.195.082

1.045.381

1.222.472

* exclusief nieuwbouwadvertenties

Van de 10.998 verhuringen in 2014 zijn 791 nieuwbouwwoningen en 10.207 bestaande woningen (bestaande bouw). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in 2014 afgenomen vergeleken met 2013 (met ruim een derde). Figuur 3

Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw, 2010 - 2014

2014 2013 bestaande bouw

2012

nieuwbouw

2011 2010 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100% 1

Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze periode is even groot als het aantal verhuringen . Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’, in 2014 gaat het om 174 verhuringen. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, zijn gegevens die betrekking hebben op het

1

14

Daarbij de opmerking dat een klein aantal woningen twee maal is verhuurd en een klein aantal woningzoekenden twee maal een woning huurt.

huishouden van de huurder buiten beschouwing gelaten. Wel zijn van de 174 verhuringen de woningkenmerken bekend. Van de overige 10.824 verhuringen zijn zowel woningkenmerken als kenmerken van de nieuwe huurder bekend. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de geslaagde woningzoekenden en de kenmerken van de verhuurde woningen.

Kenmerken geslaagde woningzoekenden Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in 2014 op 92%. In 2013 was dit 89%, in 2012 87%. Dit percentage is overigens berekend over alle verhuringen, inclusief de vrije sector. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de vrije-sectorgrens, dan ligt het percentage zelfs op ongeveer 97%. Figuur 4

Verdeling geslaagde woningzoekenden naar doelgroep EU, 2010-2014

100% 95% 90% aan doelgroep EU

85% 80% 75% 70% 2010

2011

2012

2013

2014

Ongeveer 3% van de woningen met een huur tot de vrije-sectorgrens – het gaat om 335 verhuringen – is toegewezen aan huishoudens die niet tot de EU-doelgroep behoren. Dit zijn relatief vaak meerpersoonshuishoudens: slechts 10% van deze toewijzingen betreft een eenpersoonshuishouden. Dit is bij alle toewijzingen 58%. Bij paren zonder kinderen is het aandeel toewijzingen aan huishoudens die niet tot de EU-doelgroep behoren het hoogst. Figuur 5

Benutting van de 10% vrije ruimte in de toewijzingen, 2014

samenstelling

EU

niet EU

% aan EU

alleen

6.111

34

99,4%

paar zonder kinderen

1.156

130

89,9%

gezin, 1 kind

1.441

90

94,1%

789

52

93,8%

gezin, 3 kinderen

213

20

91,4%

gezin, 4+ kinderen

103

7

93,6%

gezin, 2 kinderen

15

overig

55

2

96,5%

totaal

9.868

335

96,7%


De geslaagde woningzoekenden die gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep, maken 77% van het totaal aantal geslaagde woningzoekenden uit in 2014 (figuur 9). Ongeveer 52% van alle verhuringen in 2014 heeft plaatsgevonden aan huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel is in 2014 hoger dan in 2013. In 2013 werd 47% van de woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen en in totaal 70% aan de BBSH-doelgroep. Figuur 6

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2014 (inclusief vrije sector)

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

3.308

2.232

174

5.714

1.818

3.466

0

5.284

doelgroep minima minima geen minima doelgroep BBSH BBSH-doelgroep

4.337

3.981

174

8.492

middeninkomens

576

1.357

0

1.933

hogere inkomens

213

360

0

573

3.608

2.547

0

6.155

EU-doelgroep 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen

103

113

0

216

1.258

2.555

0

3.813

meerpersoons, middeninkomen

88

300

0

388

meerpersoons, hoger inkomen

69

183

0

252

0

0

174

174

meerpersoons, EU-doelgroep

niet van toepassing voorrangsverklaring met voorrangsverklaring (urgentie)

595

551

0

1.146

overige voorrangsvormen

1.923

1.335

0

3.258

via inschrijfduur

2.608

3.812

0

6.420

rechtspersonen

0

0

174

174

3.711

2.660

0

6.371

2 personen

949

1.561

0

2.510

3 personen

311

875

0

1.186

4 personen

105

360

0

465

5 personen

38

167

0

205

6 en meer personen

12

75

0

87

niet van toepassing

0

0

174

174

huishoudenomvang 1 persoon

leeftijd t/m 22 jaar

1.228

124

0

1.352

23-26 jaar

1.494

427

0

1.921

27-34 jaar

1.003

1.117

0

2.120

35-44 jaar

559

1.161

0

1.720

45-54 jaar

388

1.078

0

1.466

55-64 jaar

282

798

0

1.080

65-74 jaar

118

546

0

664

75 jaar of ouder

54

447

0

501

niet van toepassing totaal

0

0

174

174

5.126

5.698

174

10.998

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen. De EU-regeling is niet van toepassing bij vrije sector woningen. Voor een overzicht exclusief de vrije sector wordt verwezen naar tabel 5.20 uit de jaarmonitor.

16

Ongeveer 52% van de verhuringen in Haaglanden in 2014 is terecht gekomen bij doorstromers. Ongeveer 47% van de geslaagde woningzoekenden is een starter (figuur 9). Het resterende procent verhuringen betreft verhuringen via rechtspersonen. Het aandeel verhuringen aan doorstromers is in 2014 ongeveer gelijk aan 2013. De verschuiving richting meer doorstromers, die we in 2013 zagen is daarmee gestabiliseerd. Deze verschuiving kan worden verklaard door een wijziging in de berekening van de inschrijfduur bij doorstromers vanaf 2013. Bij de doorstromers wordt sinds januari 2013 maximaal 5 jaar van de woonduur opgeteld bij de inschrijfduur, zonder de woonduur eerst te delen door 3. De woon- inschrijfduur van doorstromers neemt hierdoor toe. Daarmee verandert de positie van de doorstromers en zijn zij er in 2013 en 2014 iets vaker in geslaagd om een woning te vinden dan starters. Veel woningen worden verhuurd aan jongeren. In 2014 behoort 29% van de geslaagde woningzoekenden in de leeftijdsklasse tot 27 jaar. Het aandeel verhuringen aan huishoudens in de leeftijdsklasse 65-plus bedraagt ongeveer 11% van alle verhuringen in 2014. De voorrangskandidaten (op grond van urgentie) vormen ongeveer 10% van alle geslaagde woningzoekenden. Na een flinke afname in 2013 (7%) is in 2014 het aandeel weer toegenomen. Figuur 7

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2014 (inclusief vrije sector

samenstelling huishouden alleen

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

3.711

2.660

0

6.371


632

850

0

1.482

eenoudergezin, 1 kind

317

711

0

1.028

eenoudergezin, 2 kinderen

109

446

0

555

33

111

0

144

eenoudergezin, 3+ kinderen tweeoudergezin, 1 kind

182

407

0

589

72

283

0

355

tweeoudergezin, 3+ kinderen

43

190

0

233

overig

27

40

0

67

tweeoudergezin, 2 kinderen

rechtspersoon totaal

0

0

174

174

5.126

5.698

174

10.998

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Vanaf 2013 wordt ook het aantal thuiswonende kinderen van nieuwe huurders bijgehouden. Daarmee kan ook de samenstelling van het huishouden vastgesteld worden. In 2014 zijn er duidelijk meer woningen verhuurd aan eenoudergezinnen (1.727), dan aan gezinnen met twee ouders (1.177).

17


Figuur 8

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2014 (inclusief vrije sector

herkomstgemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar

starter

doorstromer

rechtspersoon

totaal

508

481

0

989

2.706

2.876

0

5.582

189

303

0

492

33

54

0

87

92

136

0

228

152

289

0

441

69

92

0

161

Westland

184

331

0

515

Zoetermeer

499

654

0

1.153

buiten Haaglanden

694

482

0

1.176

0

0

174

174

5.126

5.698

174

10.998

rechtspersoon totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Bijna 6 op de 10 woningen is in 2014 verhuurd aan eenpersoonshuishoudens (58%). Daarnaast is 23% van de woningen verhuurd aan tweepersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan huishoudens met 4 of meer personen is ongeveer 7%. 2

De verhouding doorstromers/starters ligt in Haaglanden op 52% versus 47% . Deze verhouding verschilt sterk van gemeente tot gemeente. In Rijswijk, Westland, Midden-Delfland en Leidschendam-Voorburg is het aandeel doorstromers het hoogst, met respectievelijk 66%, 64%, 62% en 62%.

2

18

Verhuringen via rechtspersonen maken in 2014 bijna 2% van het totaal aantal verhuringen uit.

Figuur 9

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2010 - 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

minima

41%

50%

50%

47%

52%

niet-minima

58%

50%

50%

53%

48%

1%

0%

0%

0%

0%

niet in te delen doelgroep BBSH-doelgroep

64%

70%

69%

70%

77%

lage middeninkomens

25%

22%

24%

22%

18%

11%

7%

7%

8%

5%

1%

0%

0%

0%

0%

50%

54%

54%

54%

56%

3%

2%

2%

2%

2%

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

30%

31%

32%

34%

35%


8%

6%

7%

5%

4%


7%

4%

4%

4%

2%

onbekend/rechtspersoon

2%

3%

1%

1%

2%

voorrang met voorrangsverklaring (urgentie)

13%

14%

12%

7%

10%

overige voorrangsvormen

33%

32%

32%

32%

30%

via inschrijfduur

52%

52%

54%

59%

58%

rechtspersonen

1%

3%

1%

1%

2%

1 persoon

54%

57%

56%

57%

58%

2 personen

26%

24%

25%

23%

23%

3 personen

10%

10%

10%

11%

11%

4 personen

6%

5%

5%

5%

4%

5 personen

2%

2%

2%

2%

2%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

2%

huishoudenomvang


15%

14%

14%

13%

12%

23-26 jaar

16%

18%

18%

16%

17%

27-34 jaar

17%

17%

18%

20%

19%

35-44 jaar

16%

15%

15%

16%

16%

45-54 jaar

12%

11%

12%

13%

13%

55-64 jaar

10%

10%

10%

9%

10%

65-74 jaar

7%

7%

8%

6%

6%

75 jaar of ouder

6%

6%

5%

5%

5%

niet van toepassing

1%

3%

1%

1%

2%

starter

48%

50%

50%

46%

47%

doorstromer

51%

47%

49%

53%

52%

categorie

niet van toepassing totaal

19

1%

3%

1%

1%

2%

100%

100%

100%

100%

100%


In figuur 10 staat de verdeling van de gemeente van herkomst van de geslaagde woningzoekenden in de tijd weergegeven. Ruim de helft van de geslaagde woningzoekenden (51%) in de regio is afkomstig uit de gemeente Den Haag. De gemeenten Zoetermeer en Delft volgen met respectievelijk 10% en 9% van de geslaagde woningzoekenden. Ruim Eén op de tien geslaagde kandidaten in 2014 komt niet uit het Stadsgewest Haaglanden maar uit de rest van Nederland of uit het buitenland. In 2013 nam het aandeel verhuringen aan huurders uit Den Haag sterk toe. In 2014 is dit aandeel weer iets afgenomen. De tabel zegt nog niets over de gemeente waarin de woningzoekenden geslaagd zijn. Figuur 10

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2010 - 2014

herkomstgemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

2010

2011

2012

2013

2014

11%

12%

11%

10%

9%

47%

47%

47%

53%

51%

5%

4%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

1%

Pijnacker-Nootdorp

3%

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

4%

4%

3%

4%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

1%

Westland

5%

5%

6%

5%

5%

Zoetermeer

11%

12%

14%

11%

10%

1%

3%

1%

1%

2%

buitenland/rechtspersoon/onbekend buiten Haaglanden totaal

11%

10%

9%

9%

11%

100%

100%

100%

100%

100%

Kenmerken van de verhuurde woningen Naast inzicht in de kenmerken van de geslaagde huishoudens, wordt in deze paragraaf ingegaan op de kenmerken van de verhuurde woningen. In figuur 11 en 12 worden de belangrijkste woningkenmerken van de verhuurde woningen nader toegelicht. In de figuren zijn niet alleen de kenmerken van de in 2014 verhuurde woningen opgenomen, maar ook de kenmerken van de verhuurde woningen in 2010, 2011, 2012 en 2013. Dit maakt een vergelijking in de tijd mogelijk. Ongeveer 94% van de in 2014 verhuurde woningen in Stadsgewest Haaglanden heeft een huur onder de vrije-sectorgrens (figuur 12). Ongeveer 68% van de verhuurde woningen heeft een huur onder de betreffende aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien geweest in het huuraanbod in dit huursegment. Deze afname lijkt in 2014 gestopt te zijn. Wel zien we nog een lichte afname van het aantal verhuringen onder de kwaliteitskortingsgrens. Bijna driekwart van de in 2014 verhuurde woningen heeft maximaal drie kamers (73%). De een- en tweekamerwoningen maken 37% uit van de verhuurde woningen in 2014, ongeveer vergelijkbaar met het aandeel kleine woningen in de verhuringen in 2013. Als we naar het oppervlakte van de woningen kijken, dan zien we dat 40% van de in 2014 verhuurde woningen een oppervlakte heeft tot 50 vierkante meter. De portiekwoning en de flatwoning met lift zijn wederom de meest verhuurde woningtypen met respectievelijk 29% en 25%. In 2014 is het aandeel eengezinswoningen in de verhuringen heel licht afgenomen. In 2013 was 11% van de verhuringen een eengezinswoning, in 2014 is dit 10%.

20

Figuur 11

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 - 2014 (in aantallen)

huurindeling

2010

2011

2012

2013

onder kwaliteitskortingsgrens

3.245

onder lage aftoppingsgrens

5.655

2014

2.583

2.417

2.190

1.724

5.259

4.802

4.717

4.450

onder hoge aftoppingsgrens

1.256

1.112

1.271

1.391

1.284

onder vrije-sectorgrens

2.352

1.667

2.668

3.222

2.912

boven vrije-sectorgrens

764

659

651

749

628

2

5.209

4.781

4.590

4.818

4.373

2

4.555

4.002

4.094

4.308

3.912

2

2.595

1.881

2.308

2.135

1.981

913

628

817

1.008

732

oppervlakte tot 50 m

50-65 m 65-80 m

2

vanaf 80 m

aantal kamers 1-2 kamers

4.381

4.163

4.015

4.427

4.022

3 kamers

4.943

4.036

4.539

4.501

4.054

4 kamers

3.043

2.461

2.576

2.553

2.274

905

632

679

788

648

5 kamers of meer woningtype portiekwoning

3.461

2.861

3.151

3.418

3.152

flat met lift

2.991

2.393

2.706

3.107

2.718

eengezinswoning

1.693

1.228

1.291

1.296

1.095

seniorenwoning

1.267

1.129

1.358

1.199

979

benedenwoning

693

562

636

702

637

HAT-woning

739

776

610

628

583

maisonnette

610

513

518

570

513

studentenwoning

259

216

218

331

419

bovenwoning

645

704

596

345

306

flat zonder lift

369

318

325

291

253

onzelfstandige HAT

203

264

189

144

126

aanleunwoning

178

191

77

134

100

47

35

53

12

33

zorgwoning MIVA-woning

42

37

32

26

32

hofjeswoning

26

34

31

32

20

complexwoning

9

2

2

31

17

rolstoelwoning

4

5

8

2

15

11.257

10.379

10.489

11.028

10.207

2.015

913

1.320

1.241

791

13.272

11.292

11.809

12.269

10.998

nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

21


Figuur 12

Kenmerken verhuurde woningen, Stadsgewest Haaglanden, 2010 - 2014 (in percentage)

huurindeling

2010

2011

2012


24%

23%

20%

18%

16%


43%

47%

41%

38%

40%


2013

2014

9%

10%

11%

11%

12%


18%

15%

23%

26%

26%


6%

6%

6%

6%

6%

tot 50 m2

39%

42%

39%

39%

40%

50-65 m2

34%

35%

35%

35%

36%

65-80 m2

20%

17%

20%

17%

18%

7%

6%

7%

8%

7%

oppervlakte

vanaf 80 m2 aantal kamers 1-2 kamers

33%

37%

34%

36%

37%

3 kamers

37%

36%

38%

37%

37%

4 kamers

23%

22%

22%

21%

21%

7%

6%

6%

6%

6%

portiekwoning

26%

25%

27%

28%

29%

flat met lift

23%

21%

23%

25%

25%

5 kamers of meer woningtype

eengezinswoning

13%

11%

11%

11%

10%

seniorenwoning

10%

10%

11%

10%

9%

benedenwoning

5%

5%

5%

6%

6%

HAT-woning

6%

7%

5%

5%

5%

maisonnette

5%

5%

4%

5%

5%

studentenwoning

2%

2%

2%

3%

4%

bovenwoning

5%

6%

5%

3%

3%

flat zonder lift

3%

3%

3%

2%

2%

onzelfstandige HAT

2%

2%

2%

1%

1%

aanleunwoning

1%

2%

1%

1%

1%

zorgwoning

0%

0%

0%

0%

0%

MIVA-woning

0%

0%

0%

0%

0%

hofjeswoning

0%

0%

0%

0%

0%

complexwoning

0%

0%

0%

0%

0%

rolstoelwoning

0%

0%

0%

0%

0%

bestaande bouw

85%

92%

89%

90%

93%

nieuwbouw

15%

8%

11%

10%

7%

100%

100%

100%

100%

100%

nieuwbouw

totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

Figuur 13 biedt inzicht in het huurprijsniveau van de in 2014 verhuurde woningen in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Ter vergelijking zijn hierbij eveneens de jaren 2010-2013 toegevoegd. In de bestaande bouw zien we een duidelijke afname van het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens. Tot en met 2013 was er sprake van een afname van het huuraanbod tot de aftoppingsgrens. In 2014 zien we

22

een stabilisatie. In 2014 is binnen de bestaande bouw een toename van het aandeel verhuringen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens te zien. In de nieuwbouwverhuringen het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens vergelijkbaar met 2014. Het gaat in 2014 om een- en tweekamerwoningen (tot 50m 2 ), die verhuurd zijn aan jongeren tot 26 jaar. Het merendeel van de nieuwbouwverhuringen had een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. Figuur 13

Kenmerken verhuurde woningen (nieuwbouw en bestaande bouw), 2010 - 2014

Bestaande bouw 2014


2013


2012


2011


2010

boven vrije-sectorgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Nieuwbouw 2014


2013


2012


2011


2010

boven vrije-sectorgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

In figuur 14 is het aandeel verhuurde woningen in 2014 naar huurprijs uitgesplitst per gemeente. Daarbij zijn achtereenvolgens de kwaliteitskortingsgrens, de lage en hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens in beeld gebracht. De figuur maakt duidelijk dat de sociale huurmarkt van gemeente tot gemeente verschillend is samengesteld en daarmee ook het huuraanbod. Gemiddeld in Haaglanden is 68% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. De gemeenten Delft (77%), Den Haag (72%) en Rijswijk (73%) scoren boven dat gemiddelde. De overige gemeenten scoren onder het gemiddelde van 68%. In Pijnacker-Nootdorp, Midden-Delfland en Westland wijken de huurprijzen het sterkst af van het regionale gemiddelde. Het huuraanbod van de corporaties in de gemeenten Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief hogere huur. Slechts Iets meer dan 40% van de verhuurde woningen in deze gemeente heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. Pijnacker-Nootdorp valt ook op met een hoog aandeel verhuringen met een huurprijs boven de vrijesectorgrens. Gemiddeld heeft ongeveer een op de twintig verhuurde woningen een huurprijs boven de vrije-sectorgrens (6%); in Pijnacker-Nootdorp is dit 16%.

23


Figuur 14

Verhuurde woningen per gemeente naar huurprijs in 2014, in percentage

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder vrije-sectorgrens boven vrije-sectorgrens

De mutatiegraad (gemeten als het aandeel nieuwe verhuringen ten opzichte van de voorraad op 1 januari) ligt op 6%. Bij de laagste huurklasse is de mutatiegraad hoger (9%). Ook bij de woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is de mutatiegraad bovengemiddeld Bij kleinere woningen (1 of 2 kamers) is de mutatiegraad duidelijk hoger dan bij grotere woningen.

Den Haag

Leidschendam-Voorburg

Midden Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in 2014, verhuringen als percentage van de voorraad per 1-1-2014

Delft

Figuur 15


8%

9%

7%

8%

6%

8%

7%

6%

13%

9%


5%

6%

6%

5%

4%

6%

6%

6%

7%

6%


4%

6%

6%

4%

3%

7%

4%

3%

4%

5%


5%

6%

5%

6%

5%

4%

8%

4%

5%

5%


7%

6%

7%

3%

14%

5%

8%

7%

5%

6%

1 kamer

3%

15%

18%

16%

-

16%

-

7%

28%

10%

2 kamers

9%

9%

11%

12%

8%

9%

13%

12%

12%

10%

3 kamers

6%

7%

7%

4%

7%

8%

8%

6%

7%

7%

4 kamers

5%

5%

4%

3%

3%

5%

4%

3%

4%

4%

5 kamers of meer

2%

4%

3%

3%

2%

4%

4%

2%

4%

4%

huurklassen

aantal kamers

totaal 6% 7% 6% 5% 5% 7% 6% 5% 6% Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat; nieuwbouwverhuringen tellen niet mee als mutatie.

24

6%

Figuur 16

Mutatiegraad woningen per gemeente in 2014, verhuringen als percentage van de voorraad

12% 10% 8% 6% 4%

huurprijs

overig, vanaf 80m2

overig, 65-80m2

overig., 50-65m2

overig, tot 50m2

eengezins, 65-80m2

eengezins, tot 50m2

eengezins, 50-65m2

vanaf 80 m2

65-80 m2

50-65 m2

tot 50 m2

overig/onbekend

eengezinswoning

5 kamers of meer

4 kamers

3 kamers

kamers

type en oppervlakte

Den Haag


Midden Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in 2014, verhuringen als percentage van de voorraad

Delft

Figuur 17

2 kamers

1 kamer

onder huurprijsgrens

boven huurprijsgrens

onder lage aftop.

onder hoge aftop.

tot kwal.grens

0%

eengezins, vanaf 80m2

2%

eengezinswoning

2%

4%

2%

4%

2%

4%

3%

3%

2%

3%

overig/onbekend

6%

7%

7%

7%

7%

7%

11%

8%

9%

7%

2

7%

10%

10%

13%

7%

9%

9%

11%

13%

9%

2

6%

7%

7%

4%

6%

8%

5%

5%

7%

6%

4%

5%

4%

3%

4%

5%

5%

4%

6%

5%

3%

5%

4%

4%

5%

3%

5%

2%

4%

4%

eengezins, tot 50m2

2%

11%

0%

20%

3%

8%

5%

2%

1%

7%

eengezins, 50-65m2

2%

4%

3%

3%

1%

3%

3%

3%

4%

3%

eengezins, 65-80m2

2%

3%

1%

2%

2%

5%

2%

2%

2%

2%

eengezins, vanaf 80m2

2%

3%

3%

3%

3%

4%

5%

2%

2%

3%

overig/onbekend, tot 50m2

7%

10%

10%

12%

8%

9%

12%

12%

13%

10%

overig/onbekend, 50-65m2

7%

7%

7%

4%

7%

8%

10%

7%

7%

7%

overig/onbekend, 65-80m2

5%

5%

4%

5%

6%

5%

9%

6%

8%

5%

overig/onbekend, vanaf 80m2

5%

5%

5%

5%

10%

2%

-

4%

7%

6%

opp. onbekend

0%

1%

-

-

0%

11%

-

10%

-

woningtype

oppervlakte tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

woningtype en oppervlakte

totaal 6% 7% 6% 5% 5% 7% 6% 5% 6% Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat; nieuwbouwverhuringen tellen niet mee als mutatie.

25

2% 6%


Onderverdeeld naar woningtype is een duidelijk verschil in de mutatiegraad te zien tussen eengezinswoningen en de overige woningtypen. Bij eengezinswoningen is de mutatiegraad beduidend lager. Bij de kleinste woningen (tot 50 m 2 ) is de mutatiegraad 9%. Dat neemt af tot 4% bij de grootste woningen. Dat effect zien we ook nog terug als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte: eengezinswoningen hebben een lagere mutatiegraad, zowel bij de grotere als bij de kleinere woningen.

Huurprijzen en inkomens Een verschillende samenstelling van het huuraanbod in de gemeenten kan vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Een goedkopere huurwoning komt veelal terecht bij een huishouden met een lager inkomen vanwege de voorwaarden die gesteld worden door de corporaties. Corporaties dienen 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot de vrije-sectorgrens toe te wijzen aan de EU-doelgroep. Figuur 18

Verhuurde woningen naar BBSH-doelgroep en EU-doelgroep per huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2014

boven vrije-sectorgrens onder vrije-sectorgrens

EU-doelgroep BBSH-doelgroep

onder aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

De huurwoningen die in 2014 zijn verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens, zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep (figuur 18). Van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is 95% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Van de woningen met een huur tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is 90% toegewezen aan de BBSHdoelgroep. Vrijwel alle in 2014 verhuurde woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens, namelijk 99%. Van de woningen met een huur onder de vrije-sectorgrens maar boven de aftoppingsgrens is in 2014 ongeveer 64% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ten opzichte van 2012 en 2013 is er sprake van een flinke toename. In 2012 is nog geen 40% van de woningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep, in 2013 52% (figuur 19). Een zeer groot deel (93%) van de woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens is in 2014 verhuurd aan de EU-doelgroep (figuur 18). Ongeveer 5% van de in 2014 verhuurde woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ongeveer 15% van de verhuurde woningen met een huurprijs boven de vrije-sectorgrens is verhuurd aan de EUdoelgroep.

26

In 2014 is een groter deel van de verhuurde woningen terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep. Dit geldt niet alleen voor de woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens, maar ook voor de woningen met een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. Figuur 19

Verhuurde woningen aan BBSH-doelgroep naar huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, 2010 - 2014 ( excl. onbekende inkomens)

boven vrije-sectorgrens 2014 onder vrije-sectorgrens

2013 2012

onder aftoppingsgrens

2011 2010

onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten is bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 20 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit dezelfde gemeente afkomstig is (‘eigen gemeente’) en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel huurders weergegeven dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is. Uitgangspunt hierbij is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden.

Figuur 20

Herkomst huurders verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2014

0% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

10%

20% 30%

40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% eigen gemeente Delft Den Haag Zoetermeer Westland overig buiten Haaglanden

In voorgaande aanbodrapportages werd al geconstateerd dat de mate waarin de sociale huurmarkt op gemeentelijk niveau voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, sterk verschillend is. Deze constatering geldt ook voor 2014. In de gemeenten Den Haag en, Zoetermeer is het aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen in 2014 meer dan 60% en de instroom van buiten daarmee naar verhouding beperkt. Overigens hangt het aandeel binnenverhuizingen logischerwijs samen met de omvang van de gemeente: hoe groter de gemeente des te hoger het aantal binnenverhuizingen in het

27


algemeen zal zijn. In Den Haag is in 2014 ongeveer acht op de tien woningen aan eigen inwoners verhuurd. In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in 2014 huishoudens geslaagd met als herkomstgemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het aandeel huishoudens met een vorig adres in Delft in de verhuringen naar verhouding groot. De categorie overig is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. In vrijwel alle gemeenten binnen de regio zien we dat ongeveer 10% van de geslaagde kandidaten afkomstig is van buiten de regio. In figuur 21 is de ontwikkeling van het aandeel van de huishoudens dat binnen de eigen gemeente verhuist in de gemeentelijke verhuringen weergegeven. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ is niet constant. In Delft zien we een afname van het aandeel, terwijl een steeds groter deel van de verhuringen in Rijswijk vanuit de eigen gemeente afkomstig is. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ is het laagst in Pijnacker-Nootdorp met 38%. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ hangt ook samen met de omvang van de nieuwbouw, aangezien bij nieuwbouwverhuringen het aandeel vestiging uit een andere gemeente gemiddeld hoger is. Figuur 21

Aandeel binnenverhuizingen in de gemeentelijke verhuur, 2012 – 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg 2014 Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp

2013 2012

Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

In figuur 20 is de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in figuur 22 nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente in 2014 een woning hebben gehuurd.

28

Figuur 22

Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente)(aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2014

0%

10%

20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

eigen gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Westland Zoetermeer overig

buiten Haaglanden

Een groot deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeenten Den Haag en Delft huurt een woning in de eigen gemeente: ongeveer 80% van de in 2014 geslaagde woningzoekenden in Den Haag en Delft is afkomstig uit dezelfde gemeente. In Zoetermeer, Westland en Wassenaar ligt dit percentage boven de 70%. De situatie is in Pijnacker-Nootdorp duidelijk anders. De geslaagde woningzoekenden uit deze gemeente richten zich ook op bijvoorbeeld Delft en Den Haag. Vooral woningzoekenden vanuit Pijnacker-Nootdorp hebben in 2014 vaak een woning buiten de eigen gemeente gevonden. Ook van de vestigers die van buiten de regio Haaglanden komen is de vestigingsgemeente bekend. Het grootste deel van deze groep vestigt zich in Den Haag (ongeveer 48%), gevolgd door Zoetermeer met 15% en Delft met 12%.

3.3

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting In deze paragraaf gaan we nader in op de woningzoekenden die in 2014 gereageerd hebben op een woning en de zoekrichting van deze woningzoekenden. De belangrijkste kenmerken van de reagerende woningzoekenden staan weergegeven in de figuren 23 t/m 26. In de laatste twee figuren staat een vergelijking met voorgaande jaren weergegeven. In 2014 hebben totaal 68.735 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden (figuur 23). Bijna 53.000 reagerende woningzoekenden in 2014 behoren tot de BBSH-doelgroep (77% van het totaal). Bijna 64.000 reagerenden woningzoekenden kunnen tot de EU-doelgroep worden gerekend. Dat is 93% van alle woningzoekenden in 2014 (figuur 26). Van 1% van de reagerende woningzoekenden is het inkomen niet bekend.

29


Figuur 23

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, 2014

doelgroep minima

starters

doorstromers

minima

19.850

14.762

34.612

geen minima

13.163

20.119

33.282

636

204

841

27.653

25.203

52.855

4.725

8.139

12.864

overige inkomens

635

1.540

2.175

niet in te delen

636

204

841

22.274

12.772

35.046

167

333

500

9.654

19.106

28.760

694

1.841

2.534


214

829

1.043

niet in te delen

636

204

841

33.649

35.086

68.735

niet in te delen

totaal

doelgroep BBSH BBSH-doelgroep lage middeninkomens

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep meerpersoons, middeninkomen

totaal Noot: op basis van kansrijke reacties;

Er zijn 68.735 reagerende woningzoekenden die (met een kansrijke reactie) gereageerd hebben op aanbod via advertenties. Dit aantal wijkt af van het in de slaagkansen gehanteerde aantal van 68.807. Bij de slaagkans tellen alleen degenen mee die gereageerd hebben op aanbod onder de vrijesectorgrens. Bovendien tellen bij die berekening ook degenen mee die geslaagd zijn zonder te reageren op advertentieaanbod. Die laatste groep wordt niet meegeteld bij de reagerende woningzoekenden. Ruim de helft van de reagerende woningzoekenden (53%) bestaat uit éénpersoonshuishoudens en bijna 75% uit een één- of tweepersoonshuishouden (zie figuur 24, 25 en 26). Ongeveer 11% van de reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Het aandeel jongeren binnen de groep reagerende woningzoekenden is groot. Ongeveer 34% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar en ongeveer 58% een leeftijd tot 35 jaar. Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens in de regio Haaglanden in 2014 is op moment van reageren woonachtig in Den Haag (ongeveer 55%). Woningzoekenden uit de andere gemeenten binnen Haaglanden vormen een relatief klein aandeel. Ongeveer 12% van de reagerende woningzoekenden in 2014 is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de EU-doelgroep gerekend kan worden, lijkt in 2014 te zijn toegenomen ten opzichte van 2013, naar 93% (versus 86% in 2013). Daarbij moet wel worden opgemerkt dat in 2013 van 7% van de reagerende woningzoekenden het inkomen onbekend is, waardoor indelen in een inkomenscategorie niet mogelijk is. Hierdoor is het niet mogelijk om een goed beeld te krijgen van eventuele verschuivingen van reagerende woningzoekenden naar inkomenscategorieën in de tijd.

30

Figuur 24

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, 2014


starters

doorstromers

totaal

22.959

13.204

36.163

2 personen

6.508

9.030

15.539

3 personen

2.621

6.764

9.385

4 personen

1.079

3.832

4.911

5 personen

336

1.640

1.976

6 en meer personen

145

616

761


8.887

1.144

10.031

23-26 jaar

8.902

3.870

12.773

27-34 jaar

7.696

8.934

16.630

35-44 jaar

4.189

8.202

12.391

45-54 jaar

2.584

6.295

8.879

55-64 jaar

981

3.564

4.545

65-74 jaar

341

1.995

2.336

68

1.082

1.151

75 jaar of ouder samenstelling huishouden alleen

22.959

13.204

36.163


4.192

4.308

8.500


2.317

4.721

7.038


1.021

3.756

4.778

eenoudergezin, 3+ kinderen

386

1.434

1.820

1.326

2.873

4.199


689

2.617

3.306


357

1.833

2.190

overig

413

344

757

starters

doorstromers

totaal

2.495

2.875

5.370

18.783

19.271

38.054

1.252

1.541

2.793

tweeoudergezin, 1 kind

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

185

154

339

Pijnacker-Nootdorp

700

671

1.371

Rijswijk

931

1.383

2.314

Wassenaar

248

342

589

1.259

1.288

2.547

Zoetermeer

3.471

3.704

7.175

buiten Haaglanden

4.325

3.857

8.182

33.649

35.086

68.735

Westland

totaal

31


Figuur 25

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 - 2014

doelgroep minima

2010

2011

2012

2013

minima

29.973

31.097

33.740

29.663

34.612

geen minima

47.079

37.031

33.694

34.107

33.282

271

66

59

4.962

841

BBSH-doelgroep

49.628

47.190

49.564

46.701

52.855

lage middeninkomens

20.295

16.632

15.145

14.235

12.864

7.129

4.306

2.725

2.834

2.175

271

66

59

4.962

841

36.635

33.500

33.566

31.374

35.046

1.807

1.080

648

541

500

niet in te delen

2014

doelgroep BBSH

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

27.277

26.301

27.447

27.590

28.760


6.538

4.563

4.064

2.842

2.534


4.794

2.684

1.710

1.423

1.043

271

66

59

4.962

841

1 persoon

38.648

34.632

34.254

35.286

36.163

2 personen

19.550

16.708

16.397

16.080

15.539

3 personen

9.879

8.797

8.861

9.370

9.385

4 personen

6.039

5.186

5.052

5.080

4.911

5 personen

2.412

2.103

2.099

2.103

1.976

794

769

831

813

761

t/m 22 jaar

13.909

11.657

10.984

10.750

10.031

23-26 jaar

13.926

12.448

12.238

12.636

12.773

27-34 jaar

16.427

15.070

15.487

16.367

16.630

35-44 jaar

14.057

12.283

12.063

12.472

12.391

45-54 jaar

9.329

8.344

8.542

8.847

8.879

55-64 jaar

5.303

4.612

4.541

4.330

4.545

65-74 jaar

2.748

2.323

2.404

2.210

2.336

75 jaar of ouder

1.623

1.458

1.234

1.113

1.151

niet in te delen huishoudenomvang

6 en meer personen leeftijd

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

6.380

5.693

5.804

5.370

36.986

37.259

38.060

38.054

3.394

2.869

2.696

2.750

2.793

487

398

363

361

339

Pijnacker-Nootdorp

1.376

1.223

1.215

1.409

1.371

Rijswijk

2.535

2.235

2.205

2.318

2.314

Wassenaar

802

626

620

534

589

Westland

2.878

2.568

2.549

2.569

2.547

Zoetermeer

7.949

7.049

7.256

7.264

7.175

buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

32

7.612 40.885

9.405

7.860

7.638

7.663

8.182

77.323

68.194

67.493

68.732

68.735

Figuur 26

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2010 - 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

minima

39%

46%

50%

43%

50%

geen minima

61%

54%

50%

50%

48%

0%

0%

0%

7%

1%

niet in te delen doelgroep BBSH BBSH-doelgroep

64%

69%

73%

68%

77%

lage middeninkomens

26%

24%

22%

21%

19%

overige inkomens

9%

6%

4%

4%

3%

niet in te delen

0%

0%

0%

7%

1%

47%

49%

50%

46%

51%

2%

2%

1%

1%

1%

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

35%

39%

41%

40%

42%


8%

7%

6%

4%

4%


6%

4%

3%

2%

2%

niet in te delen

0%

0%

0%

7%

1%


50%

51%

51%

51%

53%

2 personen

25%

25%

24%

23%

23%

3 personen

13%

13%

13%

14%

14%

4 personen

8%

8%

7%

7%

7%

5 personen

3%

3%

3%

3%

3%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%

t/m 22 jaar

18%

17%

16%

16%

15%

23-26 jaar

18%

18%

18%

18%

19%

27-34 jaar

21%

22%

23%

24%

24%

35-44 jaar

18%

18%

18%

18%

18%

45-54 jaar

12%

12%

13%

13%

13%

55-64 jaar

7%

7%

7%

6%

7%

leeftijd

65-74 jaar

4%

3%

4%

3%

3%

75 jaar of ouder

2%

2%

2%

2%

2%

herkomst Delft

10%

9%

8%

8%

8%

Den Haag

53%

54%

55%

55%

55%


4%

4%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

0%

Pijnacker-Nootdorp

2%

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

3%

3%

3%

3%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

1%

Westland

4%

4%

4%

4%

4%

10%

10%

11%

11%

10%

Zoetermeer buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

33

12%

12%

11%

11%

12%

100%

100%

100%

100%

100%


De verdeling van de reagerende woningzoekenden naar inkomen voor de jaren 2010 tot en met 2014 staat weergegeven in figuur 27. Deze verdeling is exclusief de 1% onbekende inkomens in 2014 en de 7% onbekende inkomens in 2013. Uit de figuur is af te lezen dat het aandeel reagerende woningzoekenden met een inkomen tot de EU-grens door de jaren heen is toegenomen. Het aandeel reagerende huishoudens met een hoger inkomen is steeds kleiner geworden. Figuur 27

Verdeling reagerende woningzoekenden naar inkomensgroepen, 2010 - 2014 (excl. onbekende inkomens)

2014 1 persoon, EU-doelgroep

2013

1 persoon, hoger inkomen

2012

meerpersoons, EU-doelgroep

2011

meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

2010 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Door de 68.735 reagerende woningzoekers is bijna 1,2 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod (exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers” en reacties op woningen die via het lotingmodel verhuurd zijn) in 2014. Voor de in 2014 verhuurde woningen zijn 9.524 advertenties geplaatst. Het betreft hier alle advertenties met betrekking tot de bestaande bouw. De nieuwbouwverhuringen zijn buiten beschouwing gelaten. Op deze 9.524 advertenties zijn ruim 1,2 miljoen ‘goede’ reacties binnengekomen. Dit betekent dat er gemiddeld 128 reacties op een advertentie zijn binnengekomen. Ten opzichte van 2013 is het gemiddeld aantal reacties toegenomen van 101 (in 2013) naar 128. In 2013 was ten opzichte van 2012 juist een afname te zien. Op woningen in Rijswijk en Den Haag is in 2014 gemiddeld het meeste gereageerd. Dat was ook in 2013 het geval. Maar ten opzichte van 2013 is het gemiddeld aantal reacties in deze gemeenten wel flink toegenomen. De toename in het gemiddelde aantal reacties in 2014 is in alle gemeenten in meer of in mindere mate terug te zien, behalve in Wassenaar. In deze gemeente is het gemiddeld aantal reacties met 62 het laagste. Ten opzichte van 2013 is er geen toename in het gemiddeld aantal reacties te zien.

34

Figuur 28

Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2011 – 2014

reacties gemiddeld

advertenties gemeente

2014

2011

2012

2013

2014

Delft

1.235

123

102

77

97

Den Haag

4.792

143

141

111

148

654

142

102

85

106

Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

71

76

64

51

77

Pijnacker-Nootdorp

182

102

97

68

74

Rijswijk

495

161

123

114

163

Wassenaar

174

73

96

62

62

Westland

580

107

81

76

96

Zoetermeer totaal

1.341

161

157

111

118

9.524

139

128

101

128

Het aantal reacties differentieert niet alleen sterk per gemeente, maar zeker ook per woningtype (zie figuur 29). De woningtypen waarop in 2014 het meest gereageerd is, zijn eengezinswoningen en bovenwoningen (die onderling sterk verschillend van karakter zijn). Dat was ook in 2013 het geval. Ook de benedenwoning en de maisonnette scoort hoog met een gemiddeld aantal reacties van 165. Bij aanleunwoningen, zorgwoningen en seniorenwoningen is het gemiddeld aantal reacties het laagst. Dit kan verklaard worden uit het feit dat maar een klein deel van de zoekers voor deze woningen in aanmerking komt en dus op deze woningtypen kan reageren. Opvallend is de positie van de complexwoningen. In 2013 werd 3408 maal gereageerd op 25 advertenties (gemiddeld 136 maal), terwijl in 2014 slechts 406 maal is gereageerd op 31 advertenties (gemiddeld 13 maal). Bij de woningtypen die maar sporadisch worden aangeboden of die voor een specifieke doelgroep zijn, kunnen de fluctuaties in het aantal reacties groot zijn. Het aantal reacties op in 2014 verhuurde woningen loopt uiteen van 1 reactie (alleen de advertenties met reacties zijn meegeteld; sporadisch komen ook advertenties zonder reacties voor) tot ruim 1.100.

35


Figuur 29

Advertenties en aantal reacties naar woningtype van de aangeboden woning, 2011 – 2014

reacties gemiddeld

advertenties woningtype

2014

2011

2012

2013

2014

portiekwoning

2.734

170

167

140

185

flat met lift

2.510

124

107

68

86

792

219

197

185

215

eengezinswoning seniorenwoning

1.225

16

12

9

14

benedenwoning

538

169

159

115

165

HAT-woning

501

110

105

69

91

maisonnette

523

158

163

134

164

12

-

80

94

93

bovenwoning

257

152

163

170

199

flat zonder lift

205

172

142

108

151

40

32

86

58

65

107

16

8

5

6

studentenwoning

onzelfstandige HAT aanleunwoning zorgwoning

11

10

9

5

9

MIVA-woning

15

165

174

90

108

hofjeswoning

18

107

78

84

112

complexwoning

31

98

-

136

13

rolstoelwoning

5

180

84

76

117

9.524

139

128

101

128

totaal

Ook naar prijsklasse van de woningen zijn grote verschillen te zien in het aantal reacties per advertentie. De woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens en de woningen met een huur tussen de lage en de hoge aftoppingsgrenzen krijgen de meeste reacties. Bij woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is het aantal reacties veel kleiner. Daar leverde een advertentie gemiddeld slechts 11 reacties op. In dat prijssegment is bovendien het aantal reacties weer verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren, terwijl het gemiddelde aantal reacties juist is toegenomen. Figuur 30

Advertenties en aantal reacties naar huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2011 – 2014

reacties gemiddeld

advertenties huurprijsklasse onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens boven huurprijsgrens totaal

2014

2011

2012

2013

2014

910

142

150

130

168

4.143

141

138

113

150

1.198

188

153

125

171

2.408

98

83

71

97

865

94

54

20

11

9.524

139

128

101

128

Bij kleinere woningen zien we in het algemeen minder reacties dan bij grote woningen. Een 1kamerwoning levert gemiddeld 64 reacties op, terwijl een woning met 5 kamers gemiddeld rond de 180 reacties oplevert. Bij de grootste woningen (6 kamers of meer) is het aantal reacties lager dan bij 4- en 5-kamerwoningen. Deze grote woningen hebben relatief vaak een huur boven de vrije-sectorgrens. Die woningen leveren in het algemeen minder reacties op.

36

Figuur 31

Advertenties en aantal reacties naar aantal kamers van de aangeboden woning, 2011 – 2014

reacties gemiddeld

advertenties aantal kamers 1 kamer

2014

2011

2012

2013

2014

416

81

81

54

64

2 kamers

2.836

91

85

65

94

3 kamers

3.748

137

129

99

124

4 kamers

1.970

201

181

151

185

5 kamers

498

210

194

148

183

6 kamers of meer totaal

56

183

139

147

148

9.524

139

128

101

128

We kunnen de invloed van de huurprijs en het aantal kamers van de woning ook gecombineerd in beeld brengen. Dat is gedaan in figuur 32. Als we het gemiddeld aantal reacties per advertentie uitsplitsen naar zowel de prijs van de woning als het aantal kamers van de woning, dan blijkt er duidelijk logica te zitten in het reactiegedrag. Binnen eenzelfde prijsklasse is het aantal reacties bij grotere woningen duidelijk hoger. En binnen eenzelfde aantal kamers is het aantal reacties duidelijk hoger bij de lagere huurprijsklassen. Figuur 32

Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2014

huurprijsklasse

\

kamers

1 k.

2 k.

3 k.

4 k.

5 k.

6+ k.

totaal


66

185

387


59

86

192

471

-

-

168

241

386

-

150


-

41

122

278

357

650

171


-

26

62

138

192

164

97

boven huurprijsgrens totaal

-

3

5

18

22

21

11

64

94

124

185

183

148

128

Noot: Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven

Bijna 33% van de woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen die in de eigen gemeente aangeboden zijn. Een grotere groep woningzoekenden (ruim 44%) heeft in 2014 zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente gezocht. De resterende 23% heeft alleen in een andere dan de ‘eigen’ gemeente gezocht. Wanneer we de groep zoekers beperken tot hen die al in Haaglanden wonen en de niet-Haaglanders dus buitensluiten, dan wordt het deel dat alleen in een andere gemeente zoekt vanzelfsprekend kleiner.

37


Figuur 33

Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, 2014 3

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

alleen eigen gemeente

Midden-Delfland

deels eigen gemeente

Pijnacker-Nootdorp Rijswijk

alleen andere gemeente

Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

Er bestaan flinke verschillen in het zoekgedrag van woningzoekenden uit verschillende gemeenten. Zo loopt de mate waarin men in de eigen gemeente zoekt sterk uiteen. In de grotere gemeenten Zoetermeer, Den Haag en Delft is het percentage zoekers in de eigen gemeente het hoogste met een percentage rond de 40%. In Pijnacker-Nootdorp ligt dit aandeel op slechts 9%. Opvallend is het hoge aandeel zoekers dat alleen in een andere gemeente zoekt, vanuit Pijnacker-Nootdorp en MiddenDelfland. Ongeveer 60% van de reagerende woningzoekenden uit deze gemeenten zoekt in een andere gemeente binnen het Stadsgewest Haaglanden. In 2013 was dat percentage ook hoog, maar lag het – met ongeveer 50% - toch wat lager dan in 2014. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag, Zoetermeer en Delft zoeken relatief vaker zowel in de eigen gemeente als ook in een andere gemeente.

3.4

Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Woningzoekenden kunnen woningen ‘weigeren’, zowel actief of passief, maar corporaties kunnen ook kandidaten weigeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de weigeringen van de in 2014 verhuurde woningen.

Weigeringen per advertentie De 9.524 advertenties in 2014 hebben in totaal ruim 88.000 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 9,3 weigeringen per advertentie. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een ‘weigering’. Ruim 60% van de weigeringen zijn afkomstig van de kandidaten, de overige weigeringen komen voor rekening van de corporaties. In figuur 34 staat een overzicht van het aantal advertenties, het aantal weigeringen en het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie naar gemeente. Niet alleen het aantal advertenties verschilt per gemeente, maar ook het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie. Met name in Den Haag worden vaker woningen geweigerd dan gemiddeld in Haaglanden, namelijk 11,7 maal. Woningen in Pijnacker-

3

38

De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren immers allen alleen in een andere gemeente.

Nootdorp worden gemiddeld maar 4,7 maal geweigerd. Het gemiddeld aantal weigeringen in MiddenDelfland, Wassenaar en Zoetermeer is ook relatief laag met 4,9 maal geweigerd. Figuur 34

Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2014

gemeente

advertenties

weigeringen corporatie

weigeringen kandidaten

weigeringen totaal

weigeringen per advertentie

Delft

1.235

4.596

6.349

10.945

8,9

Den Haag

4.792

24.046

32.111

56.157

11,7

654

1.790

3.284

5.074

7,8

71

96

249

345

4,9

Pijnacker-Nootdorp

182

244

607

851

4,7

Rijswijk

495

1.277

2.725

4.002

8,1

Wassenaar

174

345

513

858

4,9

Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

Westland Zoetermeer totaal

580

1.666

2.249

3.915

6,8

1.341

2.229

4.299

6.528

4,9

9.524

36.289

52.386

88.675

9,3

Weigeringen door de kandidaat en door de corporatie In de volgende figuur is onder meer weergegeven hoe het aantal weigeringen per advertentie zich in de loop van de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit wordt duidelijk dat het aantal weigeringen de laatste jaren flink is toegenomen. Dit geldt zowel voor de weigeringen door de corporaties als door de kandidaten. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 naar 8,2 in 2013 en 9,3 in 2014. Figuur 35

Verhuringen, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2010 -2014

indicator

2010

2011

2012

2013

2014

verhuringen

13.272

11.292

11.809

12.269

10.998

weigeringen kandidaten

37.971

40.193

42.617

50.478

52.386


17.541

16.876

23.869

34.216

36.289

weigeringen totaal

55.512

57.069

66.486

84.694

88.675

5,9

6,5

7,2

8,2

9,3

9.468

8.772

9.208

10.345

9.524

weigeringen per advertentie advertenties

De toename van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is zowel toe te schrijven aan een toename van het gemiddeld aantal weigeringen door de kandidaten, als ook aan een toename van het aantal weigeringen per advertentie door de corporaties (figuur 36).

39


Figuur 36

Gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten en corporaties in Haaglanden, 2010 - 2014

6,0 5,0 weigeringen kandidaten

4,0 3,0


2,0 1,0 0,0 2010

2011

2012

2013

2014

De weigeringsredenen van de woningzoekenden zijn samengevat in een drietal hoofdredenen ‘persoonlijke/overig’, ‘buurt’ en ‘woning’ (figuur 37). De meest genoemde weigeringsredenen in 2014 hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). De laatste jaren nemen de weigeringsredenen die betrekking hebben op de woning duidelijk toe. Figuur 37

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2010 - 2014

2014 2013 woning buurt persoonlijk/overig

2012 2011 2010 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In figuur 38 zijn de weigeringsredenen van de kandidaten verder uitgesplitst. Redenen betreffende de ‘woning’ gaan onder andere over de toestand van de woning, grootte van de woning en de prijs van de woning. Figuur 38

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2014

0% toestand van de woning woning te klein woning te duur ov. redenen woning buurt/wijk persoonlijk al voorzien overig

40

5%

10%

15%

20%

25%

30%

De redenen waarom corporaties kandidaten weigeren, lopen eveneens uiteen (figuur 39). Het niet reageren van de woningzoekende op een aanbieding vormt de belangrijkste weigeringsgrond (77% van de weigeringen). Dit aandeel is afgenomen ten opzichte van 2013. Figuur 39

Weigeringsredenen door corporaties in Haaglanden, 2013 en 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

huurschuld overlast onjuiste gegevens te laat gereageerd geen reactie overig

41

2013 2014


42

HOOFDSTUK

4

Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Twee belangrijke indicatoren om de situatie op de sociale huurmarkt weer te geven is de slaagkans en de benodigde wachttijd. De slaagkans geeft inzicht in de kans die een woningzoekende heeft om te slagen. Daarbij kan onderscheid gemaakt worden naar kenmerken van de woningzoekenden. De wachttijd geeft aan hoeveel woon- en inschrijfduur de geslaagde woningzoekende gemiddeld nodig heeft gehad om voor een woning in aanmerking te komen. Ook bij de gemiddelde woon-/inschrijfduur wordt onderscheid gemaakt naar verschillende kenmerken van de woningzoekenden.

4.1

Reële slaagkans De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. De slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagden te delen door het aantal woningzoekenden. Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Deze slaagkans wordt in het vervolg reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen. Uitgaande van 10.203 verhuurde woningen in 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 68.807 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in 2014 uit op 14,8%. Dit is een afname ten opzichte van 2013. In 2013 kwam de reële slaagkans uit op 16,4%. Ongeveer de helft van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. Bij de geslaagde woningzoekenden zijn de doorstromers iets oververtegenwoordigd. Dat betekent dat de slaagkans voor doorstromers (15,4%) iets hoger is dan die voor starters (14,3%). Dat patroon zagen we in 2013 ook.

Figuur 40

Reële slaagkans, 2014 (excl. verhuringen via rechtspersonen en excl. vrije sector)

starter/doorstromer starters doorstromers totaal

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

4.898

34.336

14,3%

5.305

34.471

15,4%

10.203

68.807

14,8%

Voor de sociale verhuurders is uiteraard vooral de slaagkans van de lagere-inkomensgroepen van belang. In figuur 41 is de reële slaagkans voor een aantal inkomensgroepen weergegeven. De reële slaagkans (exclusief vrije sector) van de minima ligt op 15,6%. De slaagkans van de hele BBSH-doelgroep ligt iets lager (15,4%), maar is wel duidelijk hoger dan de slaagkans van de lage middeninkomens en de huishoudens met een hoger inkomen (‘overige inkomens’). 43


Figuur 41

Reële slaagkans naar inkomen, 2014 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en vrije sector)

geslaagd 2014

woningzoekend 2014

slaagkans 2014

geslaagd 2013

minima

5.529

35.540

15,6%

5.522

18,1%

totale BBSH-doelgroep (incl. minima)

8.291

53.947

15,4%

8.365

17,5%

lage middeninkomens

1.758

12.776

13,8%

2.567

18,0%

154

1.242

12,4%

426

20,7%

1.912

14.018

13,6%

2.993

18,3%

0

843

-

0

-

10.203

68.807

14,8%

11.358

16,4%

167

-

-

162

-

10.370

-

-

11.520

-

628

-

-

749

-

10.998

-

-

12.269

-

inkomensklasse

overige inkomens totale niet-BBSH-doelgroep inkomen onbekend totaal relevante verhuringen verhuringen via rechtspersonen totaal verhuringen tot huurprijsgrens verhuringen boven huurprijsgrens totaal verhuringen

slaagkans 2013

Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen, de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.

De reële slaagkans verschilt niet alleen naar inkomensklasse, maar ook naar leeftijd en omvang van het huishouden. In de figuren 42 en 43 staat de reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden weergegeven. In het algemeen neemt de reële slaagkans toe bij een hogere leeftijd. De slaagkans voor woningzoekenden van 75 jaar en ouder is in 2014 met 37,9% fors hoger dan het gemiddelde van 14,8%. De slaagkans van woningzoekenden in de leeftijd van 27 tot en met 34 jaar is het laagste (12,0%), gevolgd door woningzoekenden tot 22 jaar (12,8%). Dat was ook in 2013 het geval. De slaagkans voor de leeftijdsgroepen tot 45 jaar ligt met 12,9% ook onder de regionale reële slaagkans van 14,8%. Vanaf 55 jaar is er pas sprake van een flink hogere slaagkans. Figuur 42

Reële slaagkans naar leeftijd, 2014

leeftijd

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

tot en met 22 jaar

1.337

10.448

12,8%

23-26 jaar

1.853

12.888

14,4%

27-34 jaar

1.975

16.438

12,0%

35-44 jaar

1.572

12.233

12,9%

45-54 jaar

1.373

8.784

15,6%

55-64 jaar

1.013

4.470

22,7%

65-74 jaar

620

2.331

26,6%

460

1.215

37,9%

10.203

68.807

14,8%

75 jaar of ouder totaal


44

Ook als we kijken naar de omvang van het huishouden, zien we verschillen in de slaagkans. De laagste slaagkans doet zich voor bij huishoudens bestaande uit vier personen (8,6%). Dat was in 2013 ook het geval. Eenpersoonshuishoudens hebben met 16,7% de hoogste slaagkans, evenals in 2013. De slaagkans van de tweepersoonshuishoudens ligt rond het regionale gemiddelde. De grotere huishoudens, al vanaf drie personen, hebben een duidelijk lagere slaagkans dan het regionale gemiddelde. Figuur 43

Reële slaagkans naar huishoudenomvang, 2014

omvang

geslaagd

woningzoekend

slaagkans

1 persoon

6.145

36.884

16,7%

2 personen

2.295

15.264

15,0%

3 personen

1.099

9.234

11,9%

4 personen

408

4.763

8,6%

5 personen

177

1.913

9,3%

79

749

10,5%

10.203

68.807

14,8%

6 en meer personen totaal


Figuur 44

Reële slaagkans naar samenstelling van het huishouden, 2014

samenstelling huishouden

geslaagd

woningzoekend

alleen

6.145

36.870

16,7%


1.286

8.232

15,6%


1.009

7.031

14,4%

537

4.772

11,3%


slaagkans


140

1.820

7,7%


522

4.054

12,9%


304

3.173

9,6%


203

2.119

9,6%

overig

57

736

7,7%

totaal

10.203

68.807

14,8%

Binnen de tweepersoonshuishoudens kan onderscheid gemaakt worden tussen de paren zonder kinderen (of eventueel anderszins samenwonenden) en de eenoudergezinnen met één kind. De slaagkans van deze laatste groep is iets lager. Bij een oplopend aantal kinderen neemt in het algemeen de slaagkans af. Dat zien we zowel bij de eenoudergezinnen als bij de tweeoudergezinnen. De reële slaagkans verschilt ook per gemeente (figuur 45) en is het hoogst in de gemeente MiddenDelfland. In die gemeente is de slaagkans met 25,9% veel hoger dan het regionale gemiddelde. In 2013 was dat veel minder het geval. De hoge slaagkans in Midden-Delfland hangt wellicht samen met het hoge aantal nieuwbouwopleveringen in 2014. In Pijnacker-Nootdorp (18,5%) ligt de slaagkans eveneens – maar minder sterk – boven het gemiddelde. De reële slaagkans is evenals in 2013 het laagst in de gemeente Zoetermeer met 13,2%. In de figuur is ook een uitsplitsing gemaakt van de reële slaagkans naar omvang van het huishouden per gemeente. Ook hier zien we duidelijk gemeentelijke verschillen.

45


Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningzoekenden dat in de gemeente heeft gereageerd op een woning en het beschikbare huuraanbod.

Figuur 45

Reële slaagkans voor huishoudens reagerend in de gemeente naar omvang van het huishouden, 2014

gemeente

1 p.

2 p.

3 p.

4 p.

5 p.

6+ p.

totaal

Delft

16,3%

15,9%

14,8%

10,5%

17,8%

15,3%

15,8%

Den Haag

16,4%

14,6%

11,4%

8,1%

7,4%

9,3%

14,5%


16,6%

16,3%

10,8%

10,1%

15,4%

21,2%

15,7%

Midden-Delfland

26,8%

25,6%

21,9%

21,6%

-

-

25,9%

Pijnacker-Nootdorp

25,0%

14,8%

15,6%

10,5%

6,1%

10,0%

18,5%

16,1%

15,1%

12,2%

5,3%

5,5%

0,0%

14,0%

Rijswijk Wassenaar

27,6%

17,7%

10,0%

6,7%

8,4%

-

16,0%

Westland

20,4%

14,5%

15,1%

14,4%

13,6%

17,2%

17,2%

Zoetermeer

15,1%

14,5%

10,5%

8,2%

11,4%

14,1%

13,2%

totaal

16,7%

15,0%

11,9%

8,6%

9,3%

10,5%

14,8%

Noot: Bij minder dan 5 woningzoekenden is de slaagkans niet berekend en is een ‘-‘ weergegeven.

Als we slaagkans uitsplitsen naar zowel de leeftijd als naar de omvang van het huishouden, dan valt op dat bij de slaagkans van een groot huishouden laag is bij vrijwel alle leeftijdsgroepen. De hoge slaagkansen van de leeftijdsgroepen vanaf 55 jaar is vooral terug te zien bij de 1- en 2persoonshuishoudens in die leeftijdsklassen. Figuur 46

Reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden, 2014

leeftijd

1p

2p

3p

4p

5p

6+ p

totaal

t/m 22 jaar

13,3%

11,5%

10,3%

10,6%

0,0%

-

12,8%

23-26 jaar

15,0%

14,2%

11,4%

11,5%

3,5%

0,0%

14,4%

27-34 jaar

12,9%

12,2%

11,1%

8,8%

11,8%

13,5%

12,0%

35-44 jaar

15,7%

13,7%

12,7%

8,0%

8,6%

7,8%

12,9%

45-54 jaar

18,0%

18,1%

12,8%

8,6%

7,4%

13,8%

15,6%

55-64 jaar

27,6%

18,6%

9,9%

7,1%

13,3%

7,6%

22,7%

65-74 jaar

30,2%

22,8%

18,9%

5,4%

13,2%

11,6%

26,6%

75 jaar of ouder

41,7%

32,5%

15,9%

0,0%

-

-

37,9%

totaal

16,7%

15,0%

11,9%

8,6%

9,3%

10,5%

14,8%


De slaagkans van minima is gemiddeld hoger dan de slaagkans van de andere inkomensgroepen. Daarnaast zien we dat de slaagkans over het algemeen afneemt met de omvang van het huishouden. Als we binnen de inkomensklassen kijken, dan zien we dat bij de eenpersoonshuishoudens het patroon gelijk is aan het totale beeld. Bij de 2-persoonshuishoudens is dit beeld enigszins afwijkend. De overige BBSH-doelgroep heeft hier een hogere slaagkans dan de minima. Ook bij de grotere huishoudens zijn het niet altijd de minima met een hogere reële slaagkans.

46

Figuur 47

Reële slaagkans naar inkomensklasse en omvang van het huishouden, 2014

inkomensklasse

1p

2p

3p

4p

5p

6+ p

totaal

verhuringen

minima

17,3%

14,9%

12,0%

8,5%

13,5%

10,4%

15,6%

5.529

ov. BBSH-doelgroep

16,8%

16,4%

12,3%

9,2%

7,3%

14,0%

15,0%

2.762

middeninkomen

16,3%

14,2%

11,6%

8,4%

6,9%

5,9%

13,8%

1.758

hoger inkomen

14,0%

11,3%

7,6%

4,2%

8,2%

12,6%

12,4%

154

totaal

16,7%

15,0%

11,9%

8,6%

9,3%

10,5%

14,8%

10.203

verhuringen totaal

6.145

2.295

1.099

408

177

79

10.203


In de hiervoor gepresenteerde figuren is de slaagkans uitgesplitst naar de kenmerken van de huishoudens. Maar de slaagkans kan ook uitgesplitst worden naar kenmerken van de woning. In figuur 48 is te zien dat de slaagkans het hoogst is bij 1-kamerwoningen. De slaagkans is het hoogst bij 1kamerwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (30,1%). De slaagkans bij de 1- en 2kamerwoningen is vooral hoog bij de relatief dure woningen, met een huur tussen de aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. Die woningen zijn waarschijnlijk door de combinatie van weinig kamers en een hogere huur minder gewild, waardoor er minder op gereageerd wordt. Figuur 48

Reële slaagkans naar huurklasse en aantal kamers, 2014

huurprijs

\

kamers

1k

2k

3k

4k

5k

6+ k

totaal

verhuringen

tot kwal.kortingsgrens

38,3%

12,3%

7,6%

12,2%

-

-

16,7%

1.697

tot aftoppingsgrens

30,4%

20,9%

11,2%

9,0%

5,7%

5,6%

12,9%

4.698

tot huurprijsgrens

68,6%

35,6%

20,8%

13,5%

8,8%

11,1%

17,2%

3.808

totaal

37,4%

19,1%

14,3%

11,1%

7,5%

9,4%

14,8%

10.203

920

3.034

3.769

2.045

392

43

10.203

verhuringen totaal


De verandering in de methodiek van het meten van de slaagkans heeft natuurlijk ook gevolgen voor de tijdreeks. De ‘oude’ slaagkansen zijn niet vergelijkbaar met de momenteel gehanteerde reële slaagkans. Vandaar dat de cijfers vanaf 2010 opnieuw berekend zijn. De reële slaagkans was in 2010 15,8%, Na een afname in 2011 is in 2012 en 2013 een slaagkans boven de 16% te zien. In 2014 is weer een afname te zien naar 14,8%. In de tabel zijn de slaagkansen uitgesplitst naar een aantal kenmerken van de huishoudens. Ten opzichte van 2013 valt een aantal zaken op. In de eerste plaats de afname van de slaagkansen in alle inkomensgroepen. Maar de afname is het grootst bij de middeninkomens en de hogere inkomens. Verder zien we ook een afname van de slaagkans in alle leeftijdsklassen en naar huishoudomvang. De reële slaagkans van de huishoudens die bestaan uit 4 of 5 personen is zelfs gedaald tot ruim onder de 10%. Eenpersoonshuishoudens hebben ook in 2014 de hoogste slaagkans. Dat geldt ook voor de oudere huishoudens. De slaagkans is het hoogst bij kleine woningen. De slaagkans van woningen met 1 tot 5 kamers is afgenomen in 2014, de slaagkans van woningen met 6 of meer kamers is juist iets toegenomen. Bij 5kamerwoningen is de slaagkans momenteel het laagst. De slaagkans is daar slechts 1/5 van de

47


slaagkans bij 1-kamerwoningen. Ook naar prijsklasse zien we een duidelijke afname van de slaagkans. De afname is relatief gezien het geringst bij de huurklasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens. Figuur 49

Reële slaagkans naar kenmerken van het huishouden, 2010 - 2014

doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

minima

17,1%

16,7%

ov. BBSH-doelgroep

14,8%

14,0%

16,5%

18,1%

15,6%

14,6%

16,5%

15,0%

middeninkomen

15,3%

14,2%

hoog inkomen

13,2%

9,7%

17,6%

18,0%

13,8%

15,3%

20,7%

12,4%

1 persoon

17,5%

17,6%

18,3%

18,5%

16,7%

2 personen 3 personen

16,2%

15,0%

16,8%

16,3%

15,0%

12,6%

11,4%

12,6%

13,4%

11,9%

4 personen

11,8%

8,7%

10,5%

10,6%

8,6%

5 personen

9,5%

6,9%

8,6%

11,0%

9,3%

6 en meer personen

7,9%

7,1%

9,3%

12,8%

10,5%

13,4%

13,0%

14,0%

13,8%

12,8%

23-26 jaar

15,0%

15,3%

16,3%

15,1%

14,4%

27-34 jaar

12,8%

11,7%

12,9%

13,6%

12,0%

35-44 jaar

13,8%

12,3%

13,3%

14,5%

12,9%

huishoudenomvang


45-54 jaar

15,7%

14,2%

15,5%

17,6%

15,6%

55-64 jaar

23,0%

23,1%

24,6%

24,9%

22,7%

65-74 jaar

29,2%

31,1%

34,7%

32,4%

26,6%

75 jaar of ouder

39,9%

40,5%

42,4%

44,1%

37,9%

15,3%

15,3%

15,9%

15,3%

14,3%

16,2%

14,9%

16,7%

17,6%

15,4%

15,8%

15,1%

16,3%

16,4%

14,8%

2013

2014

starter/doorstromer starter doorstromer totaal

Figuur 50

Reële slaagkans naar kenmerken van de woning, 2010 - 2014

aantal kamers

2010

2011

2012

1 kamer

36,8%

37,7%

41,2%

41,1%

37,4%

2 kamers

19,6%

20,0%

19,6%

21,2%

19,1%

3 kamers

15,8%

14,8%

16,3%

16,2%

14,3%

4 kamers

12,0%

10,8%

12,8%

11,7%

11,1%

5 kamers

10,1%

8,9%

8,9%

11,2%

7,5%

6 kamers of meer

10,9%

6,5%

8,7%

8,8%

9,4%

huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens

17,0%

18,2%

19,1%

17,7%

16,7%


14,7%

14,6%

14,1%

14,6%

13,7%

onder hoge aftoppingsgrens onder huurprijsgrens totaal

48

14,1%

10,8%

12,9%

14,5%

11,9%

20,8%

17,0%

22,0%

20,3%

17,8%

15,8%

15,1%

16,3%

16,4%

14,8%

4.2

Woon-/inschrijfduur Naast de reële slaagkans is de benodigde woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt. De woon-/inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan worden onderscheiden naar doorstromers en starters. Voor starters vormt de datum van inschrijving de basis voor de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de woon/inschrijfduur berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur. Voor woningen die in 2014 in Haaglanden zijn verhuurd, was gemiddeld een woon-/inschrijfduur benodigd van 59 maanden, ofwel 4 jaar en 11 maanden (figuur 51). Ten opzichte van de voorgaande jaren is er sprake van een toename van de benodigde woon-/inschrijfduur. De toename van 2012 op 2013 laat zich voor een belangrijk deel verklaren door de gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers. In 2014 ligt de woon-/inschrijfduur 3 maanden boven het gemiddelde van 2013. 4

Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een (veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde starters. In 2014 bedraagt de gemiddelde benodigde inschrijfduur voor starters 43 maanden. In 2013 was dit nog 37 maanden. De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur voor doorstromers is 70 maanden, één maand boven het gemiddelde van 2013. Waar we bij de woon-/inschrijfduur van doorstromers een lichte toename zien, is bij de ‘zuivere’ inschrijfduur een lichte afname te zien. Het aandeel woonduur in de woon-/inschrijfduur is groter geworden in 2014. Figuur 51

Woon-/inschrijfduur en inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (bemiddeld o.b.v. woon/inschrijfduur), 2010 - 2014, (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

inschrijfduur starters 2014 inschrijfduur doorstromers woon-/inschrijfduur doorstromers

2013 2012 2011

inschrijfduur totaal

2010

woon-/inschrijfduur totaal

4

49

De woon-/inschrijfduur voor de periode 2010-2012 wordt berekend door de inschrijfduur bij doorstromers te vermeerderen met maximaal 4 jaar, berekend via aantal jaren woonduur op moment van inschrijving gedeeld door 3. Ter bevordering van de doorstroming is vanaf januari 2013 de berekening van de gemiddelde woon-/inschrijfduur bij verhuringen aangepast. Bij het berekenen van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers wordt vanaf 2013 uitgegaan van maximaal 5 jaar, zonder deling door 3.


5

Figuur 52 geeft de woon-/inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden nogmaals weer. Ditmaal is ook de gemeente van verhuring in de figuur opgenomen, waarbij ook de ontwikkeling in de periode 2010-2014 staat weergegeven. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben geslaagde woningzoekenden in PijnackerNootdorp, Wassenaar en Midden-Delfland een woon-/inschrijfduur die ruim boven 70 maanden uit komt en dus ruim boven het regionale gemiddelde ligt. De gemiddelde woon-/inschrijfduur in 2014 voor een woning in Pijnacker-Nootdorp bedraagt 7 jaar en 3 maanden, behoorlijk meer dan in 2013. Maar in alle gemeenten is de woon-/inschrijfduur toegenomen ten opzichte van 2013. Alleen voor woningen in Den Haag en Delft hebben geslaagde woningzoekenden een kortere woon/inschrijfduur nodig gehad dan gemiddeld voor de gehele regio. In de andere gemeenten ligt het gemiddelde boven het regionale gemiddelde. Figuur 52

Gemiddelde woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (bemiddeld o.b.v. woon/inschrijfduur) voor een woning in een bepaalde gemeente, 2010 - 2014 (exclusief voorrangskandidaten)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100


2014

Midden Delfland

2013

Pijnacker-Nootdorp

2012

Rijswijk

2011

Wassenaar

2010

Westland Zoetermeer Haaglanden

De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur is 59 maanden. Hiervan is 34 maanden ‘zuivere’ inschrijfduur (figuur 53), de overige 25 maanden zijn ingebrachte woonduur. De inschrijfduur voor doorstromers is met 27 maanden duidelijk lager dan die voor starters (43 maanden). Doorstromers brengen gemiddeld 41 maanden woonduur in (70 maanden woon-/inschrijfduur minus 29 maanden inschrijfduur). De gemiddelde woon-/inschrijfduur verschilt naar kenmerk van het huishouden. We zien een toenemende woon-/inschrijfduur bij een toenemend inkomen, naar leeftijd van het huishouden en ook bij een toenemend aantal personen in het huishouden. Zowel bij een- als bij tweeoudergezinnen is dit terug te zien.

5

50

Deze kandidaten zijn op basis van hun woon-/inschrijfduur aan een woning gekomen.

Figuur 53

Gemiddelde woon-/inschrijfduur en inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon/inschrijfduur), naar kenmerken van het huishouden, 2014

woon-/inschrijfduur* doelgroep minima

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

67

40

54

25

33

ov doelgroep

71

45

61

29

35

middeninkomen

74

46

66

34

38

hoger inkomen

72

53

67

29

35

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

t/m 22 jaar

22

32

30

12

29

23-26 jaar

44

47

47

22

42

27-34 jaar

63

50

58

29

38

35-44 jaar

72

45

66

28

32

45-54 jaar

73

41

67

28

30

55-64 jaar

75

21

62

29

27

65-74 jaar

82

27

76

33

33

75 jaar of ouder

94

29

91

39

38

leeftijd

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

1 persoon

65

42

53

24

33

2 personen

72

44

63

30

34

3 personen

72

44

67

32

35

4 personen

81

37

77

41

40

5 personen

90

58

88

49

49

6 en meer personen

96

-

94

47

46

aantal personen

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

alleen

65

42

53

24

33


74

44

61

33

38


71

45

66

26

29


79

50

77

32

34


87

-

84

45

44

samenstelling huishouden


66

43

60

33

36


79

38

74

39

39


95

52

92

50

50

61

45

55

25

32

70

43

59

29

34

overig totaal

* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur

51

inschrijfduur


Figuur 54

Gemiddelde woon-/inschrijfduur en inschrijfduur (in maanden) van geslaagde kandidaten (op basis van woon/inschrijfduur), naar gemeente van verhuring, 2014

woon-/inschrijfduur*

inschrijfduur

doorstromers

starters

totaal

doorstromers

totaal

Delft

66

42

54

25

34

Den Haag

65

40

55

26

32


76

45

63

32

38

Midden-Delfland

86

59

74

38

48

Pijnacker-Nootdorp

90

72

88

40

45

Rijswijk

76

50

67

32

38

gemeente

Wassenaar

78

47

71

37

39

Westland

75

42

65

33

35

Zoetermeer

78

48

66

33

39

totaal

70

43

59

29

34

* De woon-/inschrijfduur is voor starters gelijk aan de inschrijfduur

In Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Midden-Delfland is de gemiddelde woon-/inschrijfduur het hoogst. De gemeenten met de hoogste woon-/inschrijfduur laten ook de hoogste inschrijfduur zien. In PijnackerNootdorp hebben geslaagde doorstromers zelfs gemiddeld een woon-/inschrijfduur van 90 maanden. Ook starters hebben daar gemiddeld een hoge (woon-./)inschrijfduur: 72 maanden, terwijl het regionale gemiddelde 43 maanden is.

52

Figuur 55

Indicatoren uitgesplitst naar SVH-wijken, 2014

Mutatiegraad

Slaagkans

Zuivere wachtduur

Woon-/inschrijfduur

Weigeringsgraad

Aandeel starters

De e kaarten zijn ook te bekijken op http://www.woongemeente.nl (gebruikersnaam svh, wachtwoord svh)

53


54

HOOFDSTUK

5

Passendheidstoets en meer In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een specifiek thema dat leeft bij de SVH-leden. Deze keer is er aandacht voor een tweetal onderwerpen, passendheid in het kader van de huurtoeslag (paragraaf 5.1) en de ontwikkeling van de ingeschreven woningzoekenden (paragraaf 5.2).

5.1

Passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook een norm gelden voor het passend huisvesten van huishoudens die in potentie in aanmerking komen voor huurtoeslag (de BBSH-doelgroep). Enerzijds vanuit het betaalbaarheidsperspectief voor deze huishoudens en anderzijds om het beslag op de huurtoeslag te beperken. Voor 2008 zorgde de passendheidstoets (Wet op de huurtoeslag) ervoor dat woningen passend werden toegewezen. Slechts in uitzonderlijke situaties en na toestemming van de gemeente, was het mogelijk om hiervan af te wijken tot een maximum van 4%. Begin 2008 is deze passendheidstoets afgeschaft, vooral vanwege de complexe uitvoering voor gemeenten en Belastingdienst. Sinds 2008 is een bepaling opgenomen in het Besluit beheer sociale huursector dat woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen bij voorrang verhuurd dienen te worden aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het huidige kabinet wil de betaalbaarheid van woningen voor lagere inkomens bevorderen door de woningtoewijzing door corporaties aan te scherpen. In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt daarom de passendheidstoets opnieuw geïntroduceerd en wel als volgt: een toegelaten instelling moet ten minste 95% van de huishoudens met een potentieel recht op huurtoeslag passend huisvesten in een huurwoning tot de aftoppingsgrens. Deze norm past binnen de primaire taak van een corporatie om huishoudens met de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten. Er is een marge van 5% voor niet-passend toewijzen. Deze marge dient om de corporatie een beperkte ruimte te geven om in uitzonderingssituaties een duurdere woning aan een huishouden met een inkomen tot de BBSH-grens te kunnen verhuren. Deze marge is vergelijkbaar met de boetenorm (4%) voor 2008. De nieuw in te voeren passendheidstoets moet een te sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegengaan en tegelijkertijd huurders beschermen tegen te hoge huurlasten. In het Besluit wordt een overgangsperiode gehanteerd van 3 jaar, waarin jaarlijks een groter deel van het passend toewijzen gerealiseerd moet worden. Uitgangspunt hierbij is het huidige aandeel passend toegewezen huishoudens met een BBSH-inkomen ten opzichte van de 95%-norm.

Passend geslaagd in 2014 In 2014 zijn in Haaglanden 5.455 huishoudens met een minimum inkomen en 2.767 huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens geslaagd. In totaal gaat het om 8.222 geslaagde huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (de BBSH-doelgroep) in een zelfstandige woning. Een kleine 70% van

55


deze doelgroep is volgens het Besluit passend toegewezen (5.752 huishoudens). De overige 30% van deze huishoudens heeft in 2014 een ‘te dure’ woning gehuurd (2.497 huishoudens).

Figuur 56

Geslaagde huishoudens naar inkomen en huurprijs van de woning, exclusief onzelfstandige woningen

< kwaliteits kortingsgrens

onder aftoppingsgrens

1.190

3.074

1.173

18

5.455

200

1.261

1.290

16

2.767

minima (incl rp) ov. BBSH-doelgroep ov. EU-doelgroep


boven huurprijsgrens

totaal

78

434

1.080

58

1.650

overig

3

36

280

536

855

totaal

1.471

4.805

3.823

628

10.727

Naast het feit dat een deel van de BBSH-doelgroep in een duurdere huurwoning terecht is gekomen, is er ook een deel van de huishoudens met een hoger inkomen in 2014 terecht gekomen in een woning tot de aftoppingsgrens. Het gaat om 551 woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, die verhuurd zijn aan een huishouden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Figuur 57

Geslaagde huishoudens naar inkomen en huurprijs van de woning, exclusief onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

BBSH-doelgroep tot aftoppingsgrens

overig EU-doelgroep

vanaf aftoppingsgrens

overig

Een uitsplitsing van de geslaagde BBSH-doelgroep naar samenstelling van het huishouden en de omvang laat zien dat er een duidelijk verband is tussen de omvang van het huishouden en de mate waarin het huishouden geslaagd is in een woning tot de aftoppingsgrens. Ongeveer 80% van de alleenstaanden is geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens. Grotere huishoudens zijn in 2014 in mindere mate geslaagd in huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Deze situatie heeft vooral te maken met het kenmerk van de woning waarin de verschillende huishoudens slagen. Kleine huishoudens slagen namelijk vaker in kleinere (en goedkopere) huurwoningen. Opvallend is wel het lagere aandeel paren zonder kinderen met een inkomen tot de BBSH-grens dat is geslaagd in een huurwoning tot de aftoppingsgrens (50%). Figuur 58

Geslaagde BBSH-doelgroep naar huishoudtype, omvang en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

alleen paar zonder kinderen gezin, 1 kind gezin, 2 kinderen gezin, 3 kinderen gezin, 4+ kinderen overig rechtspersoon

56

tot aftoppingsgrens vanaf aftoppingsgrens

Figuur 59

Geslaagde BBSH-doelgroep naar type huishouden, omvang en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen

type huishouden

tot aftoppingsgrens


totaal

alleen

3.836

977

4.813


455

462

917

gezin, 1 kind

755

544

1.299

gezin, 2 kinderen

398

293

691

gezin, 3 kinderen

87

100

187

gezin, 4+ kinderen

22

77

99

overig

22

21

43

rechtspersoon totaal BBSH-doelgroep

150

23

173

5.725

2.497

8.222

Als we inzoomen op de kenmerken van de woning van de geslaagde BBSH-doelgroep in 2014 dan zien we dat er duidelijke samenhang is met de kwaliteit van de woning en daarmee ook de prijs van de woning. Vooral de grotere woningen waarin de BBSH-doelgroep is geslaagd hebben een hogere huurprijs (boven de aftoppingsgrens). Een vergelijkbaar verband zien we ook als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte van de woning. Vooral de grotere eengezinswoningen zijn duurder. Een relatief klein deel van de BBSH-doelgroep is geslaagd in een grotere eengezinswoning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens.

Figuur 60

Geslaagde BBSH-doelgroep naar kamers en huurprijs van de woning, exclusief onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1-2 kamers


3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer

Figuur 61

Geslaagde BBSH-doelgroep naar woningtype, oppervlakte en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

eengezins, tot 50m2 eengezins, 50-65m2 eengezins, 65-80m2 eengezins, vanaf 80m2 overig, tot 50m2 overig, 50-65m2 overig, 65-80m2 overig, vanaf 80m2

57



Regionale verschillen en verschillen per corporatie Er zijn niet alleen grote verschillen in passendheid naar woningtype, maar ook op het niveau van de gemeenten zijn de verschillen groot. In de gemeenten Delft, Den Haag en Rijswijk is in 2014 meer dan 70% (het regionaal gemiddelde) van de BBSH-doelgroep geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens. In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is in 2014 nog geen 40% van de geslaagde BBSH-doelgroep terecht gekomen in een woning onder de aftoppingsgrens. De mate waarin de BBSHdoelgroep kan slagen in een woning tot de aftoppingsgrens wordt enerzijds bepaald door het aanbod in dit prijssegment en anderzijds door geslaagde woningzoekenden met een hoger inkomen in het segment tot de aftoppingsgrens. In figuur 63 is weergeven in hoeverre de BBSH-doelgroep had kunnen slagen in een woning tot de aftoppingsgrens per gemeente. In alle gemeenten zijn er namelijk in 2014 woningen tot de aftoppingsgrens verhuurd aan huishoudens met een inkomen die niet tot de BBSHdoelgroep behoren. Wanneer deze woningen ook worden toegewezen aan de BBSH-doelgroep, neemt het aandeel op het niveau van Haaglanden toe tot 77%. Het effect verschilt per gemeente. In de gemeente Midden-Delfland is het effect het grootst. Het effect voor de BBSH-doelgroep is het geringst in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer.

Figuur 62

Geslaagde BBSH-doelgroep naar gemeente en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%


tot aftoppingsgrens

Midden-Delfland


Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

Figuur 63

Mogelijkheden voor BBSH-doelgroep naar gemeente en huurprijs van de woning, excl. onzelfstandige woningen

0%

10%

20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk

tot aftoppingsgrens, aan BBSH tot aftoppingsgrens, niet aan BBSH

Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

Tot slot een overzicht van de geslaagde BBSH-doelgroep in woningen tot de aftoppingsgrens per corporatie in 2014. Ook hiervoor geldt dat de verschillen tussen de corporaties groot zijn.

58

Figuur 64

Geslaagde BBSH-doelgroep in een woning tot de (betreffende) aftoppingsgrens, naar corporatie, excl. onzelfstandige woningen, 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Haag Wonen

100%

87,5%

Woonbron Delft

84,5%

Stichting DUWO

84,1%

Rijswijk Wonen

80,6%

De Goede Woning

79,4%

Vestia

73,6%

WoonInvest

% in 2014

67,7%

Wonen Wateringen

67,5%

Staedion

65,4%

Wassenaarsche Bouwstichting

64,3%

Wbv. St. Willibrordus

62,6%

Vidomes

57,4%

Rondom Wonen

40,2%

Wonen Midden-Delfland

38,7%

Arcade Wonen

37,8%

Gevolgen passendheidstoets Naast het feit dat 90% van de woningen tot de vrije-sectorgrens moet worden toegewezen aan de EUdoelgroep, geldt vanaf 1 januari 2018 dat 95% van de BBSH-doelgroep passend moet worden toegewezen in een woning tot de aftoppingsgrens. Uitgaande van de huidige toewijzing in Haaglanden, waar bij gemiddeld 70% van de BBSH-doelgroep is geslaagd in een woning tot de aftoppingsgrens, kan geconstateerd worden dat de volgen van deze passendheidstoets groot zijn. Niet alleen voor de woningzoekende met een inkomen tot de BBSH-grens, maar ook voor de corporaties. Hoe kan een corporatie er voor zorgen dat de norm gehaald wordt? Er zijn verschillende mogelijkheden: 1.

Woningen in huurprijs verlagen om eenzelfde aantal huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens te kunnen bedienen;

2.

Minder huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedienen, alleen in het segment tot de aftoppingsgrens;

3.

Extra woningen toevoegen in het prijssegment tot de aftoppingsgrens (door nieuwbouw en/of aankoop).

Om eenzelfde aantal huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens in Haaglanden te kunnen bedienen als in 2014, zouden (jaarlijks) ruim 1.500 woningen in huurprijs verlaagd moeten worden. Dit betekent dat ruim 1 op de 3 woningen in het huursegment boven de aftoppingsgrens in huurprijs 6

verlaagd moet worden tot de aftoppingsgrens . Het verlagen van de huurprijs heeft aanzienlijke financiële gevolgen voor de corporaties. Het bedrag dat hier mee gemoeid is, is afhankelijk van het verschil tussen de huidige huur een de aftoppingsgrens. Daarentegen zijn de afgelopen jaren de huren juist verhoogd door de corporaties om zo de verhuurderheffing te kunnen betalen.

6

59

Lage of hoge aftoppingsgrens, afhankelijk van de omvang van het huishouden.


Een andere mogelijkheid om te voldoen aan de passendheidstoets van 95% is minder huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens bedienen. Wanneer wordt uitgegaan van de huidige verdeling van het aanbod naar prijs, betekent dat – uitgaande van de passendheidstoets – dat jaarlijks ruim 20% minder huishoudens met een BBSH-inkomen kunnen slagen in Haaglanden. Een derde mogelijkheid zou kunnen zijn het toevoegen van veel woningen in het prijssegment tot de aftoppingsgrens. Maar dit lijkt gezien de huidige financiële mogelijkheden van de corporaties een onmogelijke weg. Tenslotte is er nog een belangrijk effect van de passendheidstoets te noemen, namelijk een mogelijke toename van de segregatie van huishoudens met een lager inkomen. De mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens worden namelijk bepaald door de beschikbaarheid van het huuraanbod tot de aftoppingsgrens. Dit aanbod verschilt per gemeente (en per wijk). Vooral in gemeenten (en wijken) met een relatief duurder huuraanbod worden de mogelijkheden voor de BBSHdoelgroep ingeperkt. Dit kan mogelijk tot verdere concentratie in bepaalde gemeenten (en wijken) leiden. Het percentage passende toewijzingen moet vanaf 2015 jaarlijks toenemen met respectievelijk 20, 45 en 70% van het verschil tussen het percentage in 2014 gerealiseerde passende toewijzingen en de norm. In 2015 moet dus 20% van het verschil tussen de te behalen 95% en het in 2014 behaalde percentage ingehaald worden. Voor Arcade betekent dit een toename met 11,4 procentpunt tot 49,3%; voor Haag Wonen betekent dit een toename met 1,5 procentpunt tot 89,0%. Figuur 65

Geslaagde BBSH-doelgroep in een woning tot de (betreffende) aftoppingsgrens behaald in 2014 en doelstelling voor 2015, naar corporatie, excl. onzelfstandige woningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Haag Wonen

89,0%

Woonbron Delft

86,6%

Stichting DUWO

86,3%

Rijswijk Wonen

83,5%

De Goede Woning

82,5%

Vestia

77,9%

WoonInvest

73,1%

Wonen Wateringen

73,0%

Staedion

71,3%

Wassenaarsche Bouwstichting

70,4%

Wbv. St. Willibrordus

69,1%

Vidomes

60

100%

64,9%

Rondom Wonen

51,2%

Wonen Midden-Delfland

49,9%

Arcade Wonen

49,3%

doel 2015 % in 2014

5.2

Ingeschreven woningzoekenden Op 31 december 2014 stonden er ruim 118.000 woningzoekenden ingeschreven. Daarbij is het overigens van belang op welke datum de uitdraai wordt gemaakt. Voor deze analyse is op 7 januari het bestand opgeslagen. Op dat moment waren er 118.128 ingeschreven woningzoekenden. In 2014 is een toename te constateren. Een jaar eerder waren er 115.679 ingeschreven woningzoekenden. Achter deze toename met ongeveer 2.500 gaat een grote dynamiek schuil. Van de 118.128 ingeschrevenen stonden er een jaar eerder slechts 86.500 ook al ingeschreven. In een jaar tijd zijn er ongeveer 35.000 zoekers uitgeschreven en ongeveer 37.500 zoekers bijgekomen. In deze paragraaf bekijken we allereerst welke gevolgen deze dynamiek heeft voor de samenstelling van de groep woningzoekenden. Door het grote aantal veranderingen zouden er immers ook relatief grote veranderingen in de samenstelling kunnen optreden. Daarna zoomen we in op de woningzoekenden die zich uitschrijven, zonder een woning te hebben gehuurd via Woonnet Haaglanden.

Verschuivingen in de samenstelling Het aantal ingeschrevenen is in een jaar tijd met 2,1% toegenomen. Als we kijken naar de ontwikkeling van de leeftijdsklassen, dan valt de afname op bij de groep tot en met 22 jaar. Deze afname is vooral te verklaren uit het feit dat minder jongeren zich in 2014 als woningzoekende hebben ingeschreven. In alle andere leeftijdsklassen is een toename van de omvang van de groep te zien. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens is toegenomen. Bij grotere huishoudens is zelfs een afname te zien. Ook naar inkomen is een gedifferentieerd beeld te zien. Het aantal minima onder de inschrijvingen is toegenomen. Daarbij moet worden aangetekend dat er nog steeds een grote groep ingeschreven woningzoekenden is (ruim 8%) met een onbekend inkomen. Dat maakt het trekken van conclusies met betrekking tot het inkomen lastig. De toename is vooral te zien onder starters uit Haaglanden maar met name van buiten Haaglanden. Bij de doorstromers van buiten Haaglanden is juist een afname te zien. Met een toename van 4% van het aantal inschrijvingen is Pijnacker-Nootdorp de grootste groeier. Midden-Delfland is de enige gemeente met een lichte afname van het aantal ingeschreven woningzoekenden.

61


Figuur 66

Verschuivingen in de samenstelling van de ingeschreven woningzoekenden tussen 31-12-2013 en 31-12-2014

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

t/m 22 jaar 23-26 jaar 27-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar of ouder 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 en meer personen minima (incl rp) ov. BBSH-doelgroep ov. EU-doelgroep overig

Figuur 67

Verschuivingen in de samenstelling van de ingeschreven woningzoekenden tussen 31-12-2013 en 31-12-2014

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

starter doorstromer doorstromer na echtscheiding starter Haaglanden starter overig doorstromer corporatie doorstromer overig Hgl doorstromer overig Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer buiten Haaglanden

Wie schrijft zich uit? Elk jaar zijn er zeer veel woningzoekenden die hun inschrijving niet verlengen, terwijl ze er nog niet in geslaagd zijn om een woning te huren. De reden waarom men de inschrijving niet verlengd, wordt niet vastgelegd. Het is dan ook moeilijk te achterhalen waarom deze groep zich uitschrijft. Zijn ze op een andere manier aan een woning gekomen? In een ander segment (particuliere huur, koop, zorginstelling?) of in een andere regio? Of zijn de omstandigheden veranderd en is men bijvoorbeeld bij een partner ingetrokken waardoor men geen woning meer voor zichzelf nodig heeft? Er zijn veel redenen te bedenken, die allemaal gemeen hebben dat ze moeilijk te toetsen zijn met de beschikbare gegevens. 62

Om alvast een indruk te krijgen van de samenstelling van de groep uitschrijvers, laten we in deze paragraaf zien welke groepen ingeschrevenen vaker dan gemiddeld hun inschrijving niet verlengen.

Figuur 68

Aandeel niet-verlengde inschrijvingen in 2014 van de ingeschreven woningzoekenden per 1-1-2014 (niet-geslaagd)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

t/m 22 jaar 23-26 jaar 27-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar of ouder 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 en meer personen minima (incl rp) ov. BBSH-doelgroep ov. EU-doelgroep overig

Figuur 69


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

starter doorstromer doorstromer na echtscheiding starter Haaglanden starter overig doorstromer corporatie doorstromer overig Hgl doorstromer overig Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer buiten Haaglanden

Elk jaar staan woningzoekenden voor de keuze of ze hun inschrijving verlengen. In 2014 heeft ongeveer 20% van de ingeschrevenen hun inschrijving niet verlengd. Dat aandeel ligt wat hoger bij de leeftijdsklassen tot 45 jaar en wat lager bij de hoogste leeftijdsklassen. Bij 75-plussers is een toename te zien ten opzichte van de leeftijdsklasse 65 tot 75 jaar. Hier zou wat vaker sprake kunnen zijn van uitschrijvingen vanwege bijvoorbeeld een verhuizing naar een zorginstelling.

63


Zowel bij kleine als bij grotere huishoudens is het verloop groot. Uitgesplitst naar inkomen is wel een lichte oververtegenwoordiging te zien bij de lagere inkomens (minima). Juist bij de hoogste inkomens, waar je zou kunnen verwachten dat de mogelijkheden om in een ander segment te slagen groter zijn, is het verloop minder groot. Bij starters en bij doorstromers na echtscheiding is het verloop groter dan bij reguliere doorstromers. Bij zowel starters als bij doorstromers is te zien dat ingeschrevenen die buiten de regio wonen, vaker hun inschrijving niet verlengen. Dit is ook duidelijk te zien bij een uitsplitsing naar de herkomstgemeente. Bij ingeschrevenen van buiten Haaglanden heeft meer dan 30% de inschrijving niet verlengd. Tussen de gemeenten in Haaglanden zijn de verschillen beperkt. Alleen Den Haag valt op met een wat hogere uitstroom.

Figuur 70


0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

rangjaar vanaf 2011, geen reactie 2014 rangjaar vanaf 2011, weinig reacties 2014 rangjaar vanaf 2011, meer reacties 2014 rangjaar vanaf 2011, veel reacties 2014 rangjaar t/m 2010, geen reactie 2014 rangjaar t/m 2010, weinig reacties 2014 rangjaar t/m 2010, meer reacties 2014 rangjaar t/m 2010, veel reacties 2014 alleen reactie in 2013 2013 en 2014 alleen reactie in 2014 geen reactie rangordejaar 2014 rangordejaar 2013 2011-2012 2009-2010 2007-2008 2005-2006 rangordejaar t/m 2004

Het niet-verlengen van de inschrijving hangt samen met de inschrijfduur en met het reactiegedrag. De ingeschrevenen die in 2013 wel gereageerd hebben maar niet in 2014, zijn voor bijna 45% afgehaakt. Deze groep is veel vaker afgehaakt dan de ingeschrevenen die zowel in 2013 als in 2014 niet gereageerd hebben en misschien uit voorzorg ingeschreven staan. Veel ingeschreven die zich in 2013 als starter ingeschreven hebben (en daardoor als rangordejaar 2013 hebben) hebben hun inschrijving niet verlengd na 1 jaar ingeschreven te hebben gestaan. Een opvallend hoog percentage niet-verlengde inschrijvingen is te zien bij de ingeschrevenen met een rangordejaar 2007 of 2008.

64

BIJLAGE

A

Begrippenlijst Aanbiedingsgraad Het gemiddeld aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de geslaagde aanbieding.

BBSH-doelgroep Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de huurtoeslag-criteria. Indien één van deze kenmerken ontbreekt wordt een woningzoekende ingedeeld als “niet in te delen”. Voor de grenswaarden zie ‘Inkomensgrenzen’ in deze bijlage.

Doorstromers Wanneer een geslaagde woningzoekende een zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep doorstromers. Een zelfstandige woonruimte is een huur- of koopwoning met een eigen voordeur en eigen voorzieningen. ‘Doorstromers na echtscheiding’ tellen ook als doorstromer, ook als ze van buiten Haaglanden komen.

Geslaagde woningzoekenden Woningzoekenden die daadwerkelijk in een jaar een woning huren worden gerekend tot de geslaagde woningzoekenden. Het aantal geslaagde woningzoekenden is gelijk aan het aantal verhuringen.

Huurgrenzen Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De grenzen zijn in onderstaande tabel weergegeven. huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens (1-2 personen)

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 357,37

€ 361,66

€ 366,37

€ 374,44

€ 389,05

€ 403,06

€ 511,50

€ 517,64

€ 524,37

€ 535,91

€ 556,82

€ 576,87

aftoppingsgrens (3 en meer personen)

€ 548,18

€ 554,76

€ 561,98

€ 574,35

€ 596,75

€ 618,24

liberaliseringsgrens

€ 647,53

€ 652,52

€ 664,66

€ 681,02

€ 699,48

€ 710,68

Bij zogenaamde Te Woon woningen is uitgegaan van de markthuur in WBS, bij de overige huurwoningen is de subsidiabele huur gebruikt.

Inkomensgrenzen In de eerste tabel zijn de grenswaarden voor minima (uit de huurtoeslagtabel) opgenomen. De inkomensgrenzen voor de doelgroep (BBSH-doelgroep) zijn in de tweede tabel weergegeven. De derde tabel geeft de grenswaarden voor de (lage) middeninkomens. In de vierde tabel staat de inkomensgrens voor de Europa-doelgroep. Vanaf 2011 wordt gewerkt met de fiscale jaarinkomens. In de rapportages worden de inkomens gerelateerd aan de datum van huuringang, bij de toewijzing op basis van datum van de reactie.

65


Inkomensgrenzen minima

2010

2011

2012

2013

2014

2015

eenpersoons tot 65 jaar

€ 15.250

€ 15.500

€ 15.650

€ 14.875

€ 15.025

€ 15.175

eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 15.700

€ 15.900

€ 16.075

€ 16.250

€ 16.425

€ 16.550

meerpersoons tot 65 jaar

€ 19.675

€ 20.050

€ 20.225

€ 19.200

€ 19.400

€ 19.625

meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 21.125

€ 21.425

€ 21.625

€ 21.775

€ 22.025

€ 22.150

Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

2015


€ 21.450

€ 21.625

€ 22.025

€ 21.025

€ 21.600

€ 21.950


€ 20.200

€ 20.325

€ 20.675

€ 21.100

€ 21.600

€ 21.950


€ 29.125

€ 29.350

€ 29.900

€ 28.550

€ 29.325

€ 29.800


€ 27.575

€ 27.750

€ 28.225

€ 28.725

€ 29.400

€ 29.825

2010

2011

2012

2013

2014

2015


€ 32.175

€ 32.438

€ 33.038

€ 31.538

€ 32.400

€ 32.925


€ 30.300

€ 30.488

€ 31.013

€ 31.650

€ 32.400

€ 32.925


€ 43.688

€ 44.025

€ 44.850

€ 42.825

€ 43.988

€ 44.700


€ 41.363

€ 41.625

€ 42.338

€ 43.088

€ 44.100

€ 44.738

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 33.000

€ 33.614

€ 34.085

€ 34.229

€ 34.678

€ 34.911

Inkomensgrenzen middeninkomens

Inkomensgrens Europa Europagrens Inkomensgrens labeling labelingsgrens eenpersoons

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 25.000

€ 25.400

€ 25.800

€ 25.900

€ 26.600

€ 29.300

Inschrijfduur of wachtduur De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Lokale beleidsruimte In het kader van de 15% lokale beleidsruimte worden bij de reguliere (geadverteerde) woonruimteverdeling de navolgende categorieën onderscheiden. 1.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die een eengezinswoning van een aangesloten corporatie achterlaten met een huur lager dan de vrije-sectorgrens en verhuizen naar een woning die geen een eengezinswoning met een huur lager dan de vrije sector grens is.

2.

Voorrang voor doorstromers die in de gemeente een goedkope woning van een corporatie achterlaten en reageren op een eengezinswoning in de vrije sector of op overige woningtypes die niet goedkoop zijn. In Zoetermeer wordt een woning met een kale huur lager dan € 373 (prijspeil 2014) beschouwd als een goedkope woning

3.

Voorrang voor doorstromers en starters uit aangewezen wijken bij verhuizing binnen die wijk. Dit betreft in Wassenaar de wijken Kerkehout en Zijlwatering/Nieuw Rijksdorp en in Leidschendam betreft het Stompwijk en Duivenvoorde/Prinsenhof

4.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die bij verhuizing een corporatiewoning onder de vrije-sectorgrens achterlaten.

5a. Jongeren onder 23 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 23 jaar. 5b. Jongeren onder 27 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 27 jaar 5c.

55-plussers, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60of 65-plussers -en aan de betreffende minimale leeftijdseis voldoen.

66

5d. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een corporatiewoning achterlaten 5e. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers (corporatiewoning achterlaten NIET verplicht). 5f.

65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een eengezinswoning van een corporatie achterlaten.

6.

Voorrang voor doorstromers met maximale huishoudgrootte van 3 en die een corporatie woning van >=80m2 en minimaal 5 kamers onder de vrije sectorgrens binnen de gemeente achterlaten en in die gemeente verhuizen naar een woning kleiner dan 80m2.

7.

Voorrang voor 65-plussers binnen de gemeente wanneer ze reageren op een nieteengezinswoning en een corporatiewoning achterlaten.

Of ze in een gemeente worden toegepast en in welke mate is te zien in diverse tabellen (zoals tabel 3.4). In Den Haag heeft men afgesproken ook directiebesluiten tot de lokale beleidsruimte te rekenen. In Zoetermeer geldt dat voor directiebesluiten, doorschuivingen en groepswonen.

Lijstwoningen De ‘lijstwoningen’ zijn de voor 2005 gebouwde woningen door de corporaties Staedion SWY, Rondom Wonen en WoonInvest in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens, die niet meetellen bij de vaststelling van de 70% (zie Jaarmonitor tabel 2.1).

Middeninkomens Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep. Tot deze groep behoren de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grenzen en anderhalf maal de BBSH-doelgroep.

Minima (huurtoeslagtabel) Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep.

Mutatiegraad De mutatiegraad is berekend als de verhouding tussen de verhuringen (van zelfstandige woningen) en .de voorraad op 1 januari van het jaar, uitgedrukt in een percentage van de voorraad dat verhuurd is in de periode. Uitgangspunt – ook voor de woningkenmerken zoals de huurprijs – is de situatie per 1 januari, zoals opgenomen in het voorraadbestand. Nieuwbouwverhuringen tellen hierdoor niet mee bij de mutaties. Doordat niet alle vrijkomende woningen te huur aangeboden worden zal de op deze manier berekende mutatiegraad kunnen afwijken van de door de corporaties berekende mutatiegraad.

Niet-reguliere toewijzing Een niet-reguliere verhuring is een verhuring waarbij er geen advertentie geplaatst is. Dit betekent dus dat ‘direct te huur’, ‘leefstijlexperiment’ en ‘groepsadvertenties’ reguliere verhuringen zijn.

Reagerende woningzoekenden Voor de telling van het aantal reagerende woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een (half) jaar (op basis van datum van huuringang) als uitgangspunt genomen. Op basis van de goede reacties op alle advertenties ten behoeve van de betreffende verhuring die woningzoekenden hebben ingestuurd, wordt nagegaan hoeveel reagerende woningzoekenden op het verhuurde aanbod hebben gereageerd.

67


Reacties Het gemiddeld aantal reacties op een woningadvertentie dat op de sluitingsdatum van de editie voldoen aan de in de advertentie gestelde eisen. De reacties met een foutindicatie worden buiten beschouwing gelaten. Reacties op nieuwbouwadvertenties worden eveneens buiten beschouwing gelaten.

Slaagkans (reële) De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.

Slaagkansberekening (reële slaagkans) ( geslaagde kandidaten / (reagerende woningzoekenden+bemiddelde woningzoekenden zonder reactie ) x 100 = reële slaagkans

Starters Indien een geslaagde woningzoekende geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep starters. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die bij zijn/haar ouders woont, bij iemand inwoont of op kamers woont. Doorstromers na echtscheiding worden als doorstromers meegeteld, ook al laten ze geen zelfstandige woonruimte achter.

Te Woon Woonbron biedt een deel van haar woningen Te Woon aan. Dit betekent dat de kandidaat zelf kan kiezen of hij wil huren of kopen. Daarbij zijn er twee verschillende huurvormen: ‘gewoon huren’ (waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen) en huurvast. Daarnaast zijn er twee koopvormen: Koopgarant en Koopcomfort. In de advertentie staan richtprijzen voor Koopgarant en Koopcomfort en de huurprijzen: de hoge huurprijs geldt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 per 1-1-2012) de lage huurprijs voor huishoudens die kunnen aantonen over een lager inkomen te beschikken. De huren voor huurvast staan niet vermeld. Te Woon woningen worden zonder passendheidseisen aangeboden, dat betekent dat iedereen ongeacht inkomen en huishoudgrootte kan reageren. Tevens wordt de volgorde van kandidaten bepaald door loting.

Urgentie (aan en via) Bij regulier (dus via een advertentie) aangeboden woningen is de sluitingsdatum van de urgentie en de geldigheidstermijn van de urgentie tezamen met het zoekprofiel maatgevend voor het al dan niet via urgentie verkrijgen van een woning. Omdat bij bemiddelingen niet duidelijk is wat de reactiedatum is wordt daar een verhuring met een huuringangsdatum die binnen een termijn van 90 dagen na de afloopdatum van de urgentie nog als via urgentie toegewezen beschouwd. Ook hier wordt rekening gehouden met het zoekprofiel. Bij verhuringen aan urgenten wordt niet gelet op het zoekprofiel en worden verhuringen met huuringang binnen de termijn van de urgentie ook meegenomen. Uiteraard vallen alle toewijzingen via urgentie ook onder de categorie toewijzing “aan urgenten”.

68

Verhuringen Betreft het aantal verhuurde woningen in de onderzochte periode, op basis van de datum van huuringang. De verhuringen in de rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Het aantal verhuringen is gelijk aan het aantal geslaagde woningzoekenden. Naamswijzigingen en omzettingen van tijdelijke naar reguliere huurcontracten die verantwoord zijn in WBS, worden niet meegeteld bij de verhuringen.

Voorrangskandidaten (zie ook urgentie) Voorrangskandidaten zijn woningzoekenden die een voorrangspositie innemen om medische, sociale of andere dringende redenen.

Wachtduur (=zuivere inschrijfduur) De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur.

Wachtrij Aantal zoekers gedeeld door het aantal geslaagde woningzoekers. Ook wel bekend als de “omgekeerde slaagkans”.

Weigeringen Woningzoekenden kunnen aangeboden woningen weigeren. Dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld kenmerken van de woning of van de buurt. Ook de verhuurder kan een woning bij nader inzien weigeren te verhuren. In de rapportage wordt uitgegaan van het netto aantal weigeringen, tenzij is vermeld dat het om de bruto-weigeringen gaat. De netto-weigeringen worden op basis van de bruto-weigeringen berekend met dien verstande dat weigeringen van mensen met een hoger rangnummer dan degene die de woning heeft geaccepteerd buiten beschouwing worden gelaten. In de rapportages over 2009 en voorgaande jaren is altijd van bruto-weigeringen gebruik gemaakt.

Woninglabeling Bij advertenties kunnen voorwaarden worden toegevoegd. Woningen kunnen worden gelabeld naar inkomen, aantal verhuizende personen en leeftijd.

Woonduur doorstromers Het aantal jaren dat een doorstromer op het laatste woonadres heeft gewoond.

Woon-/inschrijfduur Voor starters die zich inschrijven is de inschrijfdatum de start van de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers die zich na 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – maximaal 4 jaar extra inschrijvingsduur op basis van het aantal jaren woonduur gedeeld door 3 meegeteld. Bij doorstromers die zich vóór 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – de inschrijvingsduur bepaald door bij de inschrijvingsdatum 1/3 van de totale woonduur (in de huidige woning) op te tellen zonder maximum. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3).

69

AANBODRAPPORTAGE 2014

Recommend Documents