AANBODRAPPORTAGE

Sociale huursector Haaglanden

> Aanbodrapportage 2015-1 201

AANBODRAPPORTAGE 2015-1

Aanbodrapportage 2015-1

Uitgevoerd in opdracht van

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Auteurs

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

29 september 2015 > rapport 2015-17

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820


Inhoudsopgave 1

Inleiding

7

2

Samenvatting

9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

De sociale huurmarkt

13

Inleiding

13

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden

14

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting

33

Weigeringen

44

4 4.1 4.2 4.3

Druk op de sociale huurmarkt

47

Inschrijfduur

47

Reële slaagkans

53

Drukmaten samengevat

59

A

Begrippenlijst

62


HOOFDSTUK

1

Inleiding In opdracht van SVH heeft Explica de aanbodrapportage over de eerste helft van 2015 over de sociale woningmarkt in Haaglanden gemaakt. De nadruk in het voorliggende analysedeel van de aanbodrapportage ligt op de beschrijving van de huidige staat van de sociale woningmarkt in Haaglanden, soms vergeleken met de situatie in voorgaande jaren. Bij het analysedeel van de aanbodrapportage hoort een apart tabellenboek, waarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen zijn opgenomen. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin de prestatieafspraken worden behandeld. Hoofdstuk twee bevat de samenvatting van dit rapport. In het derde hoofdstuk wordt de sociale huurmarkt in Haaglanden beschreven. Daartoe worden een aantal groepen in samenhang besproken. Het gaat daarbij om: > Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden; > Reagerende woningzoekenden en zoekrichting; > Weigeringen. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op de spanning op de sociale huurmarkt, waarbij aandacht is voor de gemiddelde wachttijd (inschrijfduur), die nodig is om te slagen. Ook wordt ingegaan op de gemiddelde slaagkans van woningzoekenden. In december 2012 zijn de corporaties overgestapt op een nieuw automatiseringssysteem (WBS) voor het verhuurproces. Daarnaast is DWEX het nieuwe systeem voor het vastleggen van de managementinformatie. Bij de overstap naar het nieuwe systeem is ook de berekening van de woon/inschrijfduur veranderd. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3). Naamswijzigingen en de omzettingen van tijdelijke contracten naar reguliere contracten worden sinds 2011 niet meer meegeteld als verhuringen. Vanaf 2013 registreert Woonbron de verkopen Te Woon niet meer in WBS. Deze verkopen werden tot en met 2012 meegeteld bij de verhuringen. Vanaf 2015 wordt bij het berekenen van de huurklassen in de aanbodrapportage en het tabellenboek uitgegaan van de netto huur (kale huur). In de tabellen met betrekking tot de inschrijfduur en de woon-/inschrijfduur wordt vanaf 2015 de mediaan weergegeven in plaats van het gemiddelde. In de eerste helft van 2015 zijn via WBS 4.825 woningen verhuurd, inclusief 4 woningen van Mooiland. De woningen van Mooiland maken geen deel uit van de prestatieafspraken en blijven in de Jaarmonitor rapportage dan ook buiten beschouwing. In de aanbodrapportage en het tabellenboek komen deze verhuringen wel terug. Staedion heeft 161 studentenwoningen buiten WBS om verhuurd. Deze ontbreken in deze rapportage.

07


08

HOOFDSTUK

2

Samenvatting Flinke afname van het aantal verhuringen via WBS in de eerste helft van 2015 In de eerste helft van 2015 zijn 4.825 woningen verhuurd via WBS (incl. verhuringen via rechtspersonen en nieuwbouwverhuringen). Vergeleken met de eerste helft van 2014 (5.628 verhuringen) is er sprake van een flinke afname van het aantal verhuringen met ongeveer 14%. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat 161 studentenwoningen van Staedion buiten WBS om zijn verhuurd en derhalve in deze rapportage buiten beschouwing blijven. De 4.825 verhuringen zijn verdeeld naar 4.669 verhuringen in de bestaande bouw en 156 nieuwbouwverhuringen. Het aantal nieuwbouwverhuringen is in de eerste helft van 2015 met bijna 45% afgenomen vergeleken met de eerste helft van 2014.

Toename verhuringen aan minima en BBSH-doelgroep Ongeveer 58% van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen is terecht gekomen bij huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel ligt daarmee boven het niveau van de eerste helft van 2014. In de eerste helft van 2014 is namelijk 51% van de woningen verhuurd aan minima. Ook zijn er in de eerste helft van 2015 meer woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep. 79% van alle geslaagde woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep. In de eerste helft van 2014 lag dit aandeel op 77%. Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep gerekend kunnen worden, ligt in de eerste helft van 2015 op 91%. Wanneer de verhuringen van woningen boven de vrijesectorgrens buiten beschouwing worden gelaten, dan ligt het percentage op ongeveer 97%, ongeveer hetzelfde percentage als in 2014.

Aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring toegenomen Ook in de eerste helft van 2015 zijn er relatief meer doorstromers geslaagd. Het aandeel doorstromers is met ongeveer 52% vergelijkbaar met de eerste helft van 2014. De sinds 2013 aangepaste berekeningswijze van de woon-/inschrijfduur, om de doorstroming te bevorderen, is hier debet aan. Het aandeel geslaagde starters en doorstromers verschilt van gemeente tot gemeente. In Westland, Wassenaar en Leidschendam-Voorburg is het aandeel doorstromers het hoogst met respectievelijk 67%, 66% en 66%. In Delft (48%), Den Haag (55%) en Pijnacker-Nootdorp (56%) zijn in de eerste helft van 2015 relatief meer starters geslaagd. 75% van de geslaagde huishoudens van buiten Haaglanden is een starter. De samenstelling van de geslaagden huishoudens naar leeftijd en samenstelling van het huishouden is in de eerste helft van 2015 nauwelijks veranderd ten opzichte van de voorgaande jaren. Een kleine 30% van de geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2015 is jong, met een leeftijd tot 27 jaar. Het aandeel geslaagde huishoudens met een voorrangsverklaring op grond van urgentie is in de eerste helft van 2015 flink toegenomen naar 16%. In de eerste helft van 2014 was dat nog 9%.

Huuraanbod tot de hoge aftoppingsgrens gestabiliseerd Tot en met 2013 was er nog een duidelijke afname te zien in de prijssegmenten tot de hoge aftoppingsgrens van het huuraanbod in de bestaande bouw. Vanaf 2014 is een stabilisatie te zien in het huuraanbod tot de hoge aftoppingsgrens. Ongeveer 64% van de verhuurde woningen in de eerste helft

09


van 2015 heeft een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Dit aandeel is vergelijkbaar met het aandeel in de eerste helft van 2014. Wel is er nog een afname te zien in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens te zien ten opzichte van de eerste helft van 2014. In de eerste helft van 2015 heeft 14% van de verhuurde woningen een huur onder de kwaliteitskortingsgrens in de eerste helft van 2014 is dit nog 18%. Op het niveau van de gemeenten zijn er grote verschillen te zien. Het aandeel huuraanbod onder de hoge aftoppingsgrens is het laagst in de gemeente Westland. In deze gemeente heeft 43% van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens. Andere gemeenten met een relatief lager aandeel huuraanbod tot de hoge aftoppingsgrens zijn PijnackerNootdorp en Midden-Delfland. Gemiddeld heeft een op de vijfentwintig via WBS verhuurde woningen een huurprijs boven de vrije-sectorgrens (4%). Een aanzienlijk deel van de woningen boven de vrijesectorgrens is overigens niet via WBS verhuurd. In de eerste helft van 2015 gaat het om 262 verhuringen buiten WBS.

Afname reagerende woningzoekenden Op de advertenties voor de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen hebben totaal ruim 48.500 woningzoekenden gereageerd. Dit aantal ligt onder het niveau van de eerste helft van 2014. Een aanzienlijk deel (81%) van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de BBSHdoelgroep. Dit is een toename ten opzichte van de eerste helft van 2014.

Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is flink toegenomen De 48.500 woningzoekenden in de eerste helft van 2015 hebben ruim 710.000 maal gereageerd op het huuraanbod (exclusief reacties op nieuwbouwadvertenties). Voor deze woningen zijn 4.249 advertenties geplaatst. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie komt uit op 169. Dit is een flinke toename ten opzichte van 2014 (gemiddeld 128 reacties op een advertentie). En dat terwijl het aantal woningzoekenden in de eerste helft van 2015 juist is afgenomen. De mogelijkheid om dagelijks op woonaanbod te kunnen reageren, heeft gezorgd voor de toename in het gemiddelde aantal reacties. Het woningtype met gemiddeld de meeste reacties, is al jaren de eengezinswoning. In de eerste helft van 2015 is het gemiddeld aantal reacties op een portiekwoning hoger dan op een eengezinswoning. Daarnaast speelt de prijs van de woning een belangrijke rol. Het gemiddeld aantal reacties is het hoogst bij woningen tot de lage aftoppingsgrens. Op woningen in Rijswijk en Den Haag is in de eerste helft van 2015 gemiddeld het meest gereageerd, met gemiddeld ruim 200 reacties per woning. Op woningen in Westland en Midden-Delfland is in de eerste helft van 2015 naar verhouding het minst gereageerd.

Gemiddeld aantal weigeringen iets afgenomen Het totale aantal weigeringen op advertenties in de eerste helft van 2015 bedraagt ruim 38.000. Deze weigeringen zijn voor 40% afkomstig van de corporaties en voor 60% van de kandidaten. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie neemt elk jaar verder toe, van 5,9 in 2010, 8,2% in 2013 en 9,3 in 2014. In de eerste helft van 2015 is een lichte afname te zien naar 9,0. De meest genoemde weigeringsreden van de kandidaten hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). Bijna 40% van de weigeringsredenen heeft betrekking op de woning en een klein deel van de redenen is terug te voeren op de buurt.

Mediane inschrijfduur indicator in de prestatieafspraken De mediane inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden is een indicator voor de druk op de sociale huurmarkt en opgenomen in de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties in de regio Haaglanden. Voor woningen die in de eerste helft van 2015 in Haaglanden zijn verhuurd, was de mediane inschrijfduur 31 maanden, ofwel 2 jaar en 7 maanden. Ten opzichte van 2013 en 2014 is er

10

sprake van een lichte toename van de benodigde inschrijfduur. Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een kortere inschrijfduur (20 maanden) dan geslaagde starters (44 maanden). Voor geslaagde doorstromers geldt dat de woonduur ook (gedeeltelijk) meetelt bij de volgordebepaling. De combinatie woon-/inschrijfduur komt gemiddeld voor de eerste helft van 2015 uit op 62 maanden (5 jaar en 2 maanden).

Mediane inschrijfduur hoger voor grotere huishoudens en grote woningen De leeftijdsgroepen 23- 26 jaar en 27-34 jaar hebben een relatief hoge mediane inschrijfduur. En de afgelopen jaren is deze inschrijfduur alleen maar toegenomen. Ook de grotere huishoudens hebben te maken moeten relatief lang ingeschreven staan om voor een woning in aanmerking te kunnen komen. De mediane inschrijfduur van 4-persoonshuishoudens ligt op 38 maanden, van 5-persoonshuishoudens op maanden en van 6 en meerpersoonshuishoudens op 70 maanden. Vooral deze laatste groep heeft in de eerste helft van 2015 de mediane inschrijfduur flink zien toenemen ten opzichte van 2013 en 2014. De mediane inschrijfduur voor woningen met minimaal vijf kamers ligt met 42 maanden ruim boven de mediane regionale inschrijfduur van 31 maanden. Naast verschillen per huishoudtype en woningkenmerk zijn er ook verschillen in de mediane inschrijfduur per gemeente. In Midden-Delfland en Wassenaar is de mediane inschrijfduur het hoogste met 49 maanden en 43 maanden. Ook de mediane woon-/inschrijfduur is in deze gemeenten het hoogste met 79 maanden voor Pijnacker-Nootdorp en 71 maanden voor de gemeente Wassenaar.

Slaagkans afgenomen ten opzichte van eerste helft 2014 Uitgaande van 4.517 verhuurde woningen in de eerste helft van 2015 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 48.459 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in de eerste helft van 2015 uit op 9,3%. De slaagkans in de eerste helft van 2015 is afgenomen ten opzichte van de eerste helft van 2014. In de eerste helft van 2014 was de reële slaagkans 10,2%. De slaagkans van de minima ligt met 10,0% iets boven de regionale slaagkans. Vooral de huishoudens met een inkomen boven het minimum tot de BBSH-grens hebben een relatief lagere slaagkans in de eerste helft van 2015 (7,6%). Vooral grotere huishoudens (4- en 5-persoonshuishoudens) hebben een lagere slaagkans. Bij 5-kamerwoningen is de slaagkans momenteel het laagst.

Inschrijfduur en slaagkans gecombineerd Het combineren van de verschillende indicatoren levert een aantal interessante inzichten op. Zo is de mediane inschrijfduur en de mediane woon-/inschrijfduur hoog in Midden-Delfland en PijnackerNootdorp, maar leidt dit niet tot een lage slaagkans in beide gemeenten. In Den haag is de slaagkans laag, ondanks een relatief lage mediane inschrijfduur. Jongeren hebben een hoge woon-/inschrijfduur nodig om te kunnen slagen. Aangezien deze groep voor een groot deel uit staters bestaat, betekent dat men vooral moet wachten tot de inschrijftijd hoog genoeg is. Maar de slaagkans van deze groep is toch minder laag dan verwacht, doordat meer dan de helft van de toewijzingen niet op basis van woon-/inschrijfduur plaatsvindt, maar via lokaal maatwerk. Bij de grotere woningen (5 kamers en meer) zijn zowel de mediane inschrijfduur als de mediane woon/inschrijfduur hoog. En ondanks het feit dat veel woningen niet via woon-/inschrijfduur worden verhuurd is de slaagkans toch laag.

11


12

HOOFDSTUK

3

De sociale woningmarkt

3.1

Inleiding Deze rapportage gaat over de verhuringen van de corporaties in de eerste helft van 2015 in Stadsgewest Haaglanden. Daarbij is onder andere aandacht voor het beschikbare huuraanbod in de eerste helft van 2015, de kenmerken van de woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Ook wordt er ingegaan op de kansen van woningzoekenden. Naast een regionaal beeld, wordt ook ingezoomd op de verschillen tussen de gemeenten.

Figuur 1

13

Gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden


3.2

Verhuurd aanbod en geslaagde woningzoekenden Algemene kenmerken Begin 2015 stonden in Haaglanden ruim 118.000 woningzoekenden ingeschreven. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is daarmee ongeveer 2.500 hoger dan begin 2014. In de eerste helft van 2015 hebben 48.555 woningzoekenden gereageerd op een woning. Ten opzichte van de eerste helft van 2014 is het aantal reagerende woningzoekenden iets afgenomen. Het aantal verhuringen in de eerste helft van 2015 bedraagt 4.825 woningen en is daarmee flink afgenomen ten opzichte van de eerste helft van 2014 (met ruim 15%). Voor de verhuringen in de eerste helft van 2015 zijn 4.249 advertenties geplaatst (exclusief nieuwbouwadvertenties). Ook hierbij is sprake van een duidelijke afname ten opzichte van de eerste helft van 2014.

Figuur 2

Enkele kengetallen 1 voor de periode 2011 – 2015 (eerste helft van het jaar)

ingeschreven woningzoekenden (begin periode) reagerende woningzoekenden (goede reactie) geslaagde woningzoekenden advertenties* reacties*

2011-1

2012-1

2013-1

2014-1

2015-1

108.000

113.625

115.759

115.679

118.128

51.629

52.642

49.322

51.492

48.555

5.918

6.044

5.953

5.703

4.825

4.492

4.693

4.963

4.938

4.249

608.627

619.295

503.050

593.598

716.481

* exclusief nieuwbouwadvertenties

Van de 4.825 verhuringen in de eerste helft van 2015 zijn 156 nieuwbouwwoningen en 4.669 bestaande woningen (bestaande bouw). Het aantal nieuwbouwverhuringen is in de eerste helft van 2015 flink afgenomen vergeleken met de eerste helft van 2014 (met ruim de helft). Figuur 3

Kengetallen verhuurde woningen voor de periode 2011 – 2015 (eerste helft van het jaar)

verhuringen

2.011

2.012

2.013

2.014

2015-1

totaal verhuringen

11.292

11.809

12.269

10.998

4.825

- waarvan bestaande bouw

10.379

10.489

11.028

10.207

4.669

- waarvan nieuwbouw

913

1.320

1.241

791

156

- waarvan aan rechtspersonen

304

135

173

174

107

- waarvan vrije sector nieuwbouw

220

233

157

73

13

- waarvan vrije sector bestaand

439

418

592

555

188 2

Het aantal geslaagde woningzoekenden in deze periode is even groot als het aantal verhuringen . Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’, in de eerste helft van 2015 gaat het 1

In dit overzicht zijn – voor de vergelijkbaarheid – voor 2011 en 2012 de verhuringen ‘Te Woon’ en de via DUWO verhuurde studentenwoningen buiten beschouwing gelaten. Deze werden in 2011 en 2012 via Woonnet verhuurd. 2 Daarbij de opmerking dat een klein aantal woningen twee maal is verhuurd en een klein aantal woningzoekenden twee maal een woning huurt.

14

om 107 verhuringen. Hiervan hebben er 58 betrekking op tijdelijke verhuur in verband met sloop in de gemeente Zoetermeer. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, zijn gegevens die betrekking hebben op het huishouden van de huurder buiten beschouwing gelaten. Wel zijn van de 107 verhuringen de woningkenmerken bekend. Van de overige 4.718 verhuringen zijn zowel woningkenmerken als kenmerken van de nieuwe huurder bekend. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de geslaagde woningzoekenden en de kenmerken van de verhuurde woningen. Het aantal nieuwbouwverhuringen is laag, vergeleken met voorgaande perioden. In de eerste helft van 2015 zijn 156 nieuwbouwwoningen verhuurd. In heel 2014 waren dat er 791. Figuur 4

Ontwikkeling verhuringen nieuwbouw en bestaande bouw, 2011 – 2015 (eerste helft van het jaar)

2015-1 2014 bestaande bouw

2013

nieuwbouw

2012 2011 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Het aantal verhuringen lag zowel in het eerste als in het tweede kwartaal onder het niveau van 2014. Vooral in het tweede kwartaal was het aantal verhuringen laag, ook door het zeer lage aantal nieuwbouwverhuringen. Met name in Westland Haag is een opmerkelijk laag aantal verhuringen te zien in het tweede kwartaal. Figuur 5

Verhuurde woningen per kwartaal, eerste helft 2015

gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar

kwartaal 2

kwartaal 3

kwartaal 4

totaal

377

391

0

0

768

1.223

1.029

0

0

2.252

136

131

0

0

267

28

24

0

0

52

41

77

0

0

118

146

139

0

0

285

47

41

0

0

88

Westland

226

143

0

0

369

Zoetermeer

331

295

0

0

626

Haaglanden

2.555

2.270

0

0

4.825

125

31

0

0

156

2.989

2.714

2.811

2.484

10.998

176

182

296

137

791

waarvan nieuwbouw 2014 verhuringen totaal 2014 verhuringen nieuwbouw

15

kwartaal 1


Kenmerken geslaagde woningzoekenden Het aandeel verhuringen aan huishoudens die tot de EU-doelgroep kunnen worden gerekend, ligt in de eerste helft van 2015 op 92%. Dit aandeel is hetzelfde als in de eerste helft van 2014. De afgelopen jaren is dit aandeel toegenomen. Dit percentage is overigens berekend over alle verhuringen, inclusief de vrije sector. Wanneer er wordt gecorrigeerd voor de verhuringen van woningen boven de vrije-sectorgrens, dan ligt het percentage voor de eerste helft van 2015 zelfs op ongeveer 97% (zie figuur 6). Figuur 6

Verdeling geslaagde woningzoekenden naar doelgroep EU, 2011-2014 en de eerste helft 2015

100% 95% 90% aan doelgroep EU

85% 80% 75% 70% 2011

2012

2013

2014

2015-1

Ruim 3% van de woningen met een huur tot de vrije-sectorgrens – het gaat om 152 verhuringen – is toegewezen aan huishoudens die niet tot de EU-doelgroep behoren. Dit zijn relatief vaak meerpersoonshuishoudens: ongeveer 10% van deze toewijzingen betreft een eenpersoonshuishouden. Dit is bij alle toewijzingen 58%. Bij paren zonder kinderen is het aandeel toewijzingen aan huishoudens die niet tot de EU-doelgroep behoren het hoogst. Figuur 7

Benutting van de 10% vrije ruimte in de toewijzingen, eerste helft 2015

samenstelling alleen paar zonder kinderen

16

EU

niet EU

% aan EU

2.741

14

99,5%

544

46

92,2%

gezin, 1 kind

591

39

93,8%

gezin, 2 kinderen

338

29

92,1%

gezin, 3 kinderen

94

12

88,7%

gezin, 4+ kinderen

41

6

87,2%

overig

16

6

72,7%

totaal

4.365

152

96,6%

Figuur 8

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, eerste helft 2015 (inclusief vrije sector)

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

1.579

1.098

107

2.784

674

1.367

0

2.041

doelgroep minima minima geen minima doelgroep BBSH BBSH-doelgroep

1.933

1.750

107

3.790

middeninkomens

275

585

0

860

hogere inkomens

45

130

0

175

1.621

1.129

0

2.750

EU-doelgroep 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen

20

40

0

60

558

1.089

0

1.647

meerpersoons, middeninkomen

35

138

0

173

meerpersoons, hoger inkomen

19

69

0

88

0

0

107

107

1.041

1.565

0

2.606

meerpersoons, EU-doelgroep

niet van toepassing voorrang via woon-/inschrijfduur via urgentie statushouders

209

1

0

210

via urgentie overig

244

304

0

548

via lokaal maatwerk

75

268

0

343

via bemiddeling

518

230

0

748

overig voorrang

166

97

0

263

rechtspersonen

0

0

107

107

1.641

1.169

0

2.810

2 personen

411

655

0

1.066

3 personen

129

355

0

484

4 personen

42

200

0

242

5 personen

19

58

0

77

6 en meer personen

11

28

0

39

niet van toepassing

0

0

107

107

t/m 22 jaar

438

33

0

471

23-26 jaar

655

175

0

830

27-34 jaar

497

443

0

940

35-44 jaar

264

477

0

741

45-54 jaar

193

466

0

659

55-64 jaar

153

333

0

486

65-74 jaar

38

297

0

335

75 jaar of ouder

15

241

0

256

0

0

107

107

2.253

2.465

107

4.825

huishoudenomvang 1 persoon

leeftijd

niet van toepassing totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen. De EU-regeling is niet van toepassing bij vrije sector woningen. Voor een overzicht exclusief de vrije sector wordt verwezen naar tabel 5.20 uit de jaarmonitor.

17


De geslaagde woningzoekenden, die gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep, maken 79% uit van het totaal aantal geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2015 (figuur 8). Ongeveer 58% van alle verhuringen in de eerste helft van 2015 heeft plaatsgevonden aan huishoudens met een minimuminkomen. Dit aandeel is in de eerste helft van 2015 hoger dan in de eerste helft van 2014. In de eerste helft van 2014 werd 51% van de woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen en in totaal 77% aan de BBSH-doelgroep. Ongeveer 51% van de verhuringen in Haaglanden in de eerste helft van 2015 is terecht gekomen bij doorstromers. Ongeveer 47% van de geslaagde woningzoekenden is een starter (figuur 8). De resterende twee procent verhuringen betreft verhuringen via rechtspersonen. Het aandeel verhuringen aan doorstromers is in de eerste helft van 2015 ongeveer gelijk aan de eerste helft van 2014. De verschuiving richting meer doorstromers, die we in de eerste helft van 2013 zagen, is daarmee gestabiliseerd. Deze verschuiving kan worden verklaard door een wijziging in de berekening van de inschrijfduur bij doorstromers vanaf 2013. Bij de doorstromers wordt sinds januari 2013 maximaal 5 jaar van de woonduur opgeteld bij de inschrijfduur, zonder de woonduur eerst te delen door 3. De wooninschrijfduur van doorstromers neemt hierdoor toe. Veel woningen worden verhuurd aan jongeren. In de eerste helft van 2015 behoort 27% van de geslaagde woningzoekenden in de leeftijdsklasse tot 27 jaar. Het aandeel verhuringen aan huishoudens in de leeftijdsklasse 65-plus bedraagt ongeveer 15% van alle verhuringen in de eerste helft van 2015. De voorrangskandidaten (op grond van urgentie) vormen ongeveer 16% van alle geslaagde woningzoekenden (figuur 8). Dit is een flinke toename ten opzichte van de eerste helft van 2014 (9%). Na enkele jaren van toename van het aandeel verhuringen via inschrijfduur, neemt dit aandeel de eerste helft van 2015 weer af van 58% over geheel 2014 naar 54% over de eerste helft van 2015. Figuur 9


samenstelling huishouden alleen

starters

doorstromers

rechtspersonen

totaal

1.641

1.169

0

2.810

paar zonder kinderen

273

387

0

660

eenoudergezin, 1 kind

138

268

0

406

eenoudergezin, 2 kinderen

48

164

0

212

eenoudergezin, 3+ kinderen

14

45

0

59

tweeoudergezin, 1 kind

72

185

0

257

tweeoudergezin, 2 kinderen

28

159

0

187

tweeoudergezin, 3+ kinderen

26

73

0

99

overig

13

15

0

28

rechtspersoon totaal

0

0

107

107

2.253

2.465

107

4.825

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Vanaf 2013 wordt ook het aantal thuiswonende kinderen van nieuwe huurders bijgehouden. Daarmee kan ook de samenstelling van het huishouden vastgesteld worden. In de eerste helft van 2015 zijn er duidelijk meer woningen verhuurd aan eenoudergezinnen (677), dan aan gezinnen met twee ouders (543).

18

Figuur 10


herkomstgemeente

starter

doorstromer

rechtspersoon

totaal

Delft

266

246

0

512

Den Haag

947

1.175

0

2.122

Leidschendam-Voorburg

65

125

0

190

Midden-Delfland

16

29

0

45

Pijnacker-Nootdorp

54

68

0

122

Rijswijk

69

106

0

175

Wassenaar

14

27

0

41

Westland

91

187

0

278

Zoetermeer

194

319

0

513

buiten Haaglanden

537

183

0

720

0

0

107

107

2.253

2.465

107

4.825

rechtspersoon totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen

Bijna 6 op de 10 woningen is in de eerste helft van 2015 verhuurd aan eenpersoonshuishoudens (58%). Daarnaast is 22% van de woningen verhuurd aan tweepersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan huishoudens met 4 of meer personen is ongeveer 8%. 3

De verhouding doorstromers/starters ligt in Haaglanden op 51% versus 47% . Deze verhouding verschilt sterk van gemeente tot gemeente. In Westland, Wassenaar en Leidschendam-Voorburg is het aandeel doorstromers het hoogst, met respectievelijk 67%, 66% en 62%. De gemeente Delft is de enige gemeente waarbij het aandeel doorstromers onder de 50% ligt. De geslaagden woningzoekenden die buiten Haaglanden afkomstig zijn, zijn voornamelijk starters op de woningmarkt (75%).

3

19

Verhuringen via rechtspersonen maken in de eerste helft van 2015 ruim 2% van het totaal aantal verhuringen uit.


Figuur 11

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2011 – eerste helft 2015

doelgroep

2011

2012

2013

2014

2015-1

minima

50%

50%

47%

52%

58%

niet-minima

50%

50%

53%

48%

42%

0%

0%

0%

0%

0%

BBSH-doelgroep

70%

69%

70%

77%

79%

lage middeninkomens

22%

24%

22%

18%

18%

overige inkomens

7%

7%

8%

5%

4%

niet in te delen

0%

0%

0%

0%

0%

54%

54%

54%

56%

57%

2%

2%

2%

2%

1%

niet in te delen doelgroep

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

31%

32%

34%

35%

34%


6%

7%

5%

4%

4%


4%

4%

4%

2%

2%

onbekend/rechtspersoon

3%

1%

1%

2%

2%

voorrang via urgentie

14%

12%

7%

10%

16%

overige voorrangsvormen

32%

32%

32%

30%

28%

via woon-/inschrijfduur

52%

54%

59%

58%

54%

3%

1%

1%

2%

2%

1 persoon

57%

56%

57%

58%

58%

2 personen

24%

25%

23%

23%

22%

3 personen

10%

10%

11%

11%

10%

4 personen

5%

5%

5%

4%

5%

5 personen

2%

2%

2%

2%

2%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%

niet van toepassing

3%

1%

1%

2%

2%

rechtspersonen huishoudenomvang

leeftijd t/m 22 jaar

14%

14%

13%

12%

10%

23-26 jaar

18%

18%

16%

17%

17%

27-34 jaar

17%

18%

20%

19%

19%

35-44 jaar

15%

15%

16%

16%

15%

45-54 jaar

11%

12%

13%

13%

14%

55-64 jaar

10%

10%

9%

10%

10%

65-74 jaar

7%

8%

6%

6%

7%

75 jaar of ouder

6%

5%

5%

5%

5%

niet van toepassing

3%

1%

1%

2%

2%

starter

50%

50%

46%

47%

47%

doorstromer

47%

49%

53%

52%

51%

categorie

niet van toepassing totaal

20

3%

1%

1%

2%

2%

100%

100%

100%

100%

100%

In figuur 12 staat de verdeling van de gemeente van herkomst van de geslaagde woningzoekenden in de tijd weergegeven. Ongeveer 44% van de geslaagde woningzoekenden in de regio is afkomstig uit de gemeente Den Haag. Vergeleken met 2013 en 2014 ligt dit aandeel duidelijk lager. De gemeenten Zoetermeer en Delft volgen met beide 11% van de geslaagde woningzoekenden. 15% van de geslaagde kandidaten in de eerste helft van 2015 komt niet uit de regio Haaglanden maar uit de rest van Nederland of uit het buitenland. Dit is een toename ten opzichte van voorgaande jaren. De tabel zegt nog niets over de gemeente waarin de woningzoekenden geslaagd zijn. Figuur 12

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden, 2011 – eerste helft 2015

herkomstgemeente

2011

2012

2013

2014

2015-1

Delft

12%

11%

10%

9%

11%

Den Haag

47%

47%

53%

51%

44%

4%

4%

4%

4%

4%

Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

1%

1%

1%

1%

1%

Pijnacker-Nootdorp

2%

2%

2%

2%

3%

Rijswijk

4%

4%

3%

4%

4%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

1%

Westland

5%

6%

5%

5%

6%

12%

14%

11%

10%

11%

3%

1%

9%

2%

2%

Zoetermeer buitenland/rechtspersoon/onbekend buiten Haaglanden totaal

10%

9%

1%

11%

15%

100%

100%

100%

100%

100%

Eerder zagen we dat het aantal toewijzingen via urgentie in de eerste helft van 2015 ongeveer 16% bedraagt ten opzichte van 10% in 2014. Deze toename is voor een deel te verklaren uit een toename van het aantal toewijzingen aan statushouders. In heel 2014 zijn in de regio Haaglanden 343 woningen toegewezen aan statushouders. Na de eerste helft van 2015 staat de teller op 423, waarvan 210 via urgentie. Figuur 13

Toewijzingen aan statushouders, 2011 – eerste helft 2015

gemeente Delft

2012

2013

2014

2015-1

2015-1 (%)

5

4

23

34

42

5,5%

177

153

24

121

228

10,1%

24

4

5

27

27

10,1%

Midden Delfland

4

5

2

10

2

3,8%

Pijnacker-Nootdorp

11

5

7

20

7

5,9%

Rijswijk

17

11

8

29

24

8,4%

9

2

6

13

13

14,8%

Den Haag Leidschendam-Voorburg

Wassenaar Westland

23

17

16

37

37

10,0%

Zoetermeer

29

19

24

52

43

6,9%

299

220

115

343

423

8,8%

totaal

21

2011


Kenmerken van de verhuurde woningen Naast inzicht in de kenmerken van de geslaagde huishoudens, wordt in deze paragraaf ingegaan op de kenmerken van de verhuurde woningen. In figuur 14 en 15 worden de belangrijkste woningkenmerken van de verhuurde woningen nader toegelicht. In de figuren zijn niet alleen de kenmerken van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen opgenomen, maar ook de kenmerken van de verhuurde woningen in 2011, 2012, 2013 en 2014. Dit maakt een vergelijking in de tijd mogelijk. Ongeveer 96% van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen in Haaglanden heeft een huur onder de vrije-sectorgrens (figuur 15). Ongeveer 74% van de verhuurde woningen heeft een huur onder de betreffende aftoppingsgrens. De laatste jaren is er een afname te zien geweest in het huuraanbod in dit huursegment. Deze afname lijkt in 2014 gestopt te zijn. We zien dit ook duidelijk terug in de eerste helft van 2015. In deze periode heeft weer een groter aandeel van de verhuurde woningen een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Wel zien we nog een afname van het aantal verhuringen onder de kwaliteitskortingsgrens. Bijna driekwart van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen heeft maximaal drie kamers (74%). De een- en tweekamerwoningen maken 35% uit van de verhuurde woningen in de eerste helft van 2015. Als we naar de oppervlakte van de woningen kijken, dan zien we dat 38% van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen een oppervlakte heeft tot 50 vierkante meter. De portiekwoning en de flatwoning met lift zijn wederom de meest verhuurde woningtypen met respectievelijk 29% en 24%. In de eerste helft van 2015 is het aandeel eengezinswoningen in de verhuringen 9% en daarmee gelijk aan het aandeel in de eerste helft van 2014.

22

Figuur 14

Kenmerken verhuurde woningen, regio Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015 (in aantallen)

huurindeling

2011

2012

2013

2014

2015-1

onder kwaliteitskortingsgrens

2.762

2.637

2.391

1.872

655

onder lage aftoppingsgrens

5.183

5.124

5.088

4.843

2.313

onder hoge aftoppingsgrens

1.017

1.155

1.313

1.129

596

onder vrije-sectorgrens

1.366

2.242

2.728

2.526

1.060

boven vrije-sectorgrens

659

651

749

628

201

oppervlakte 2

4.781

4.590

4.818

4.373

1.841

2

4.002

4.094

4.308

3.912

1.716

1.881

2.308

2.135

1.981

955

628

817

1.008

732

313

tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

aantal kamers 1-2 kamers

4.163

4.015

4.427

4.022

1.681

3 kamers

4.036

4.539

4.501

4.054

1.872

4 kamers

2.461

2.576

2.553

2.274

942

632

679

788

648

330

5 kamers of meer woningtype portiekwoning

2.861

3.151

3.418

3.152

1.411

flat met lift

2.393

2.706

3.107

2.718

1.182

seniorenwoning

1.129

1.358

1.199

979

551

eengezinswoning

1.228

1.291

1.296

1.095

442

benedenwoning

562

636

702

637

354

HAT-woning

776

610

628

583

283

maisonnette

513

518

570

513

221

bovenwoning

704

596

345

306

122

flat zonder lift

318

325

291

253

114

onzelfstandige HAT

264

189

144

126

67

aanleunwoning

191

77

134

100

40

MIVA-woning

37

32

26

32

10

hofjeswoning

34

31

32

20

9

complexwoning zorgwoning studentenwoning meergezinswoning

2

2

31

17

6

35

53

12

33

6

216

218

331

419

3

0

0

0

0

3

10.379

10.489

11.028

10.207

4.669

913

1.320

1.241

791

156

11.292

11.809

12.269

10.998

4.825

nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

23


Figuur 15

Kenmerken verhuurde woningen, regio Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015 (in percentage)

huurindeling

2011

2012

2013

2014

2015-1


24%

22%

19%

17%

14%


46%

43%

41%

44%

48%


9%

10%

11%

10%

12%


12%

19%

22%

23%

22%


6%

6%

6%

6%

4%

oppervlakte tot 50 m2

42%

39%

39%

40%

38%

50-65 m2

35%

35%

35%

36%

36%

65-80 m2

17%

20%

17%

18%

20%

6%

7%

8%

7%

6%

1-2 kamers

37%

34%

36%

37%

35%

3 kamers

36%

38%

37%

37%

39%

4 kamers

22%

22%

21%

21%

20%

6%

6%

6%

6%

7%

portiekwoning

25%

27%

28%

29%

29%

flat met lift

21%

23%

25%

25%

24%

seniorenwoning

10%

11%

10%

9%

11%

eengezinswoning

11%

11%

11%

10%

9%

benedenwoning

5%

5%

6%

6%

7%

HAT-woning

7%

5%

5%

5%

6%

vanaf 80 m2 aantal kamers

5 kamers of meer woningtype

maisonnette

5%

4%

5%

5%

5%

bovenwoning

6%

5%

3%

3%

3%

flat zonder lift

3%

3%

2%

2%

2%

onzelfstandige HAT

2%

2%

1%

1%

1%

aanleunwoning

2%

1%

1%

1%

1%

MIVA-woning

0%

0%

0%

0%

0%

hofjeswoning

0%

0%

0%

0%

0%

complexwoning

0%

0%

0%

0%

0%

zorgwoning

0%

0%

0%

0%

0%

studentenwoning

2%

2%

3%

4%

0%

meergezinswoning

0%

0%

0%

0%

0%

92%

89%

90%

93%

97%

8%

11%

10%

7%

3%

100%

100%

100%

100%

100%

nieuwbouw bestaande bouw nieuwbouw totaal

Noot: inclusief verhuringen via rechtspersonen; de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

24

Figuur 16

Verhuringen naar nieuwbouw en bestaande bouw, per gemeente, 2014 en eerste helft 2015

2014

gemeente

2015-1

bestaand

nieuwbouw

totaal

bestaand

nieuwbouw

totaal

1.317

0

1.317

768

0

768

5.435

313

5.748

2.210

42

2.252

563

123

686

266

1

267

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

84

36

120

51

1

52

Pijnacker-Nootdorp

200

8

208

102

16

118

Rijswijk

572

53

625

280

5

285

Wassenaar

193

47

240

88

0

88

Westland

563

112

675

282

87

369

Zoetermeer

1.280

99

1.379

622

4

626

Haaglanden

10.207

791

10.998

4.669

156

4.825

De nieuwbouw per gemeente schommelt flink. Zo hebben in Leidschendam-Voorburg in 2014 123 nieuwbouw-verhuringen plaatsgevonden, terwijl dit er in de eerste helft van 2015 slechts 1 is. Figuur 17 biedt inzicht in het huurprijsniveau van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Ter vergelijking zijn hierbij eveneens de jaren 2011-2014 toegevoegd. In de bestaande bouw zien we een duidelijke afname van het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens sinds 2011. Ook in de eerste helft van 2015 is het huuraanbod in dit prijssegment verder afgenomen. Tot en met 2013 was er ook sprake van een duidelijke afname van het huuraanbod tot de aftoppingsgrens. Deze afname is in 2014 gestabiliseerd en deze stabilisatie zien we ook in de eerste helft van 2015 terug. In de nieuwbouwverhuringen is er geen aanbod tot de kwaliteitskortingsgrens in de eerste helft van 2015. Het merendeel van de nieuwbouwverhuringen had ook in de eerste helft van 2015 een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. Figuur 17

Kenmerken verhuurde woningen (nieuwbouw en bestaande bouw), 2011 – eerste helft 2015

Bestaande bouw

2015-1


2014


2013


2012


2011

boven vrije-sectorgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Nieuwbouw

2015-1


2014


2013


2012


2011


25

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


In figuur 18 is het aandeel in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen naar huurprijs uitgesplitst per gemeente. De figuur maakt duidelijk dat de sociale huurmarkt van gemeente tot gemeente verschillend is samengesteld en daarmee ook het huuraanbod. Gemiddeld is in Haaglanden 74% van de woningen verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. De gemeenten Rijswijk (83%), Delft (80%), en Leidschendam-Voorburg (80%) scoren ruim boven dat gemiddelde. De overige gemeenten scoren rond of onder het gemiddelde van 74%. In Pijnacker-Nootdorp, Midden-Delfland en Westland wijken de huurprijzen het sterkst af van het regionale gemiddelde. Het huuraanbod van de corporaties in de gemeenten Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp heeft een relatief hogere huur. Ongeveer 43% van de verhuurde woningen in Westland heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens. Voor de gemeente Pijnacker-Nootdorp ligt dit aandeel op 56% en voor Midden-Delfland op 58%. Gemiddeld heeft ongeveer een op de vijfentwintig verhuurde woningen een huurprijs boven de vrije-sectorgrens (4%). In de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Westland gaat het om bijna 10% (een op de tien woningen). Het gaan dan om de woningen die via Woonnet Haaglanden zijn verantwoord. Figuur 18

Verhuurde woningen per gemeente naar huurprijs in de eerste helft 2015, in percentage

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens

Pijnacker-Nootdorp


Rijswijk


Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Noot: exclusief 262 vrije-sectorverhuringen die niet in WBS verwerkt zijn.

De mutatiegraad (gemeten als het aandeel nieuwe verhuringen via WBS ten opzichte van de voorraad op 1 januari) ligt op 3%. De verschillen per gemeente zijn relatief beperkt. De mutatiegraad is het hoogst bij de goedkoopste woningen (figuur 20). Overigens ligt bij een groot deel van deze woningen de huur na mutatie boven de kwaliteitskortingsgrens. De mutatiegraad van de woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is in de praktijk hoger, aangezien een deel van deze verhuringen niet via WBS geregistreerd worden. Bij kleinere woningen (vooral bij 2- en 3kamerwoningen) is de mutatiegraad duidelijk hoger dan bij grotere woningen.

26

Den Haag


Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in de eerste helft van 2015, verhuringen via WBS als percentage van de voorraad per 1-1-2015

Delft

Figuur 19


4%

3%

3%

2%

6%

3%

3%

2%

7%

3%


3%

3%

3%

4%

2%

3%

3%

3%

3%

3%


4%

3%

3%

1%

1%

4%

2%

2%

2%

3%


3%

3%

4%

4%

2%

2%

1%

5%

2%

3%


2%

1%

3%

6%

4%

3%

2%

5%

3%

2%

1 kamer

2%

4%

5%

5%

0%

6%

-

2%

20%

3%

2 kamers

5%

4%

4%

6%

7%

4%

5%

5%

6%

5%

3 kamers

4%

3%

3%

4%

3%

4%

4%

5%

3%

3%

4 kamers

2%

2%

2%

2%

1%

3%

1%

2%

2%

2%

5 kamers of meer

2%

1%

2%

1%

1%

2%

2%

1%

3%

2%

huurklassen

aantal kamers

totaal 3% 3% 3% 3% 2% 3% 3% 3% 3% Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat; nieuwbouwverhuringen tellen niet mee als mutatie.

Figuur 20

3%

Mutatiegraad woningen naar kernmerk in de eerste helft 2015, verhuringen via WBS, als percentage van de voorraad

6% 5% 4% 3% 2%

27

kamers

overig, vanaf 80m2

overig, 65-80m2

overig., 50-65m2

overig, tot 50m2

eengezins, 65-80m2

type en oppervlakte

eengezins, vanaf 80m2

eengezins, tot 50m2

vanaf 80 m2

65-80 m2

50-65 m2

tot 50 m2

overig/onbekend

eengezinswoning

5 kamers of meer

4 kamers

3 kamers

2 kamers

1 kamer

onder huurprijsgrens

huurprijs

boven huurprijsgrens

onder lage aftop.

onder hoge aftop.

tot kwal.grens

0%

eengezins, 50-65m2

1%


Den Haag


Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

Haaglanden

Mutatiegraad woningen per gemeente in de eerste helft 2015, verhuringen via WBS als percentage van de voorraad

Delft

Figuur 21

eengezinswoning

1%

1%

2%

1%

1%

2%

2%

1%

1%

1%

overig/onbekend

4%

3%

3%

5%

3%

3%

4%

5%

4%

3%

2

4%

4%

4%

5%

6%

4%

4%

5%

7%

4%

2

4%

3%

2%

4%

3%

4%

4%

3%

3%

3%

2%

2%

2%

1%

2%

2%

2%

3%

3%

2%

2%

1%

2%

1%

2%

3%

2%

2%

2%

2%

1%

4%

1%

3%

-

-

4%

3%

5%

3%

eengezins, 50-65m2

1%

2%

2%

2%

0%

0%

2%

1%

1%

1%

eengezins, 65-80m2

0%

1%

2%

0%

1%

2%

1%

1%

1%

1%

woningtype

oppervlakte tot 50 m

50-65 m

2

65-80 m

2

vanaf 80 m

woningtype en oppervlakte eengezins, tot 50m2

eengezins, vanaf 80m2

1%

1%

2%

2%

1%

3%

1%

1%

1%

1%

overig/onbekend, tot 50m2

4%

4%

5%

5%

6%

4%

4%

6%

7%

4%

overig/onbekend, 50-65m2

4%

3%

3%

6%

4%

4%

5%

5%

3%

3%

overig/onbekend, 65-80m2

3%

2%

2%

3%

2%

2%

3%

5%

4%

3%

overig/onbekend, vanaf 80m2

2%

2%

2%

0%

3%

3%

6%

7%

2%

2%

-

0%

9%

-

-

-

-

-

0%

1%

opp. onbekend

totaal 3% 3% 3% 3% 2% 3% 3% 3% 3% Noot: de mutatiegraad wordt alleen weergegeven indien de betreffende voorraad uit meer dan 20 woningen bestaat; nieuwbouwverhuringen tellen niet mee als mutatie.

3%

Onderverdeeld naar woningtype is een duidelijk verschil in de mutatiegraad te zien tussen eengezinswoningen en de overige woningtypen. Bij eengezinswoningen is de mutatiegraad beduidend lager. Bij de kleinste woningen (tot 50 m 2 ) is de mutatiegraad ruim 4%. Dat neemt af tot minder dan 2% bij de grootste woningen. Dat effect zien we ook nog terug als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte: eengezinswoningen hebben een lagere mutatiegraad, zowel bij de grotere dan bij de kleinere woningen.

Huurprijzen en inkomens Verschillen tussen gemeenten in de samenstelling van het huuraanbod kunnen vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Een goedkopere huurwoning komt veelal terecht bij een huishouden met een lager inkomen, vanwege de voorwaarden die gesteld (moeten) worden door de corporaties. Corporaties dienen 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot de vrije-sectorgrens toe te wijzen aan de EU-doelgroep.

28

Figuur 22

Verhuurde woningen naar BBSH-doelgroep en EU-doelgroep per huurcategorie, Stadsgewest Haaglanden, eerste helft 2015

boven vrije-sectorgrens onder vrije-sectorgrens

EU-doelgroep BBSH-doelgroep

onder aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

De huurwoningen die in de eerste helft van 2015 zijn verhuurd met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens, zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de BBSH-doelgroep (figuur 22). Van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is 98% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Van de woningen met een huur tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is 90% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Vrijwel alle in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens, namelijk 99%. Van de woningen met een huur onder de vrije-sectorgrens maar boven de aftoppingsgrens is in de eerste helft van 2015 ongeveer 60% verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ten opzichte van 2014 is er sprake van een lichte afname. Een zeer groot deel (91%) van de woningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens is in de eerste helft van 2015 verhuurd aan de EU-doelgroep (figuur 22). Ongeveer 6% van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Ongeveer 16% van de verhuurde woningen met een huurprijs boven de vrijesectorgrens is verhuurd aan de EU-doelgroep. In de eerste helft van 2015 is een groter deel van de verhuurde woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens terecht gekomen bij de BBSH-doelgroep. Figuur 23

Verhuurde woningen aan BBSH-doelgroep naar huurcategorie, regio Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015 (excl. onbekende inkomens)

boven vrije-sectorgrens 2015-1 onder vrije-sectorgrens

2014 2013

onder aftoppingsgrens

2012 2011

onder kwaliteitskortingsgrens 0%

20%

40%

60%

80%

Noot: de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

29

100%


In figuur 23 is te zien welk deel van de woningen in een bepaalde huurklasse aan de BBSH-doelgroep toegewezen is. In figuur 24 bekijken we in welke woningen de BBSH-doelgroep terecht is gekomen. Daarbij onderscheiden we de minima van de overige BSSH-huishoudens. Figuur 24

Verhuringen aan minima, overig BBSH en totale BBSH-doelgroep naar huurcategorie, regio Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015

Minima

2015-1


2014


2013


2012


2011


10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Overig BBSH

2015-1


2014


2013


2012


2011


10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

BBSH-doelgroep (totaal)

2015-1


2014


2013


2012


2011


10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In de figuur is duidelijk te zien dat een steeds kleiner deel van de minima terecht is gekomen in een woning met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. In 2011 kwam nog bijna 37% van de minima terecht in een woning met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens. In de eerste helft van 2015 is dat nog ongeveer 21%. Vanaf 2013 is bij ongeveer 21% van de verhuringen aan minima de huur boven de lag aftoppingsgrens. Bij de overige BBSH-doelgroep is de prijsverschuiving nog duidelijk te zien dan bij de minima. In de eerste helft van 2015 betreft 33,5% van de toewijzingen een woning met een huur boven de hoge aftoppingsgrens; in 2011 was dit nog 8,5%. De afgelopen jaren is in de regio gemonitord welk deel van het aanbod aan de BBSH-doelgroep is toegewezen. Ook al zijn er geen afspraken overgemaakt, het is natuurlijk interessant om te zien in hoeverre de BBSH-doelgroep bediend wordt. In de eerste helft van 2015 betrof 82% van de toewijzingen een huishouden dat tot de BBSH-doelgroep behoort (figuur 25). In Midden-Delfland is het percentage het laagst (70%), in Zoetermeer en Rijswijk het hoogst (86%).

30

Figuur 25

Toewijzing vrijkomend aanbod (zonder nieuwbouw en ‘lijstwoningen’), eerste helft 2015

BBSHdoelgr.

gemeente

laagmidden

hoger

Delft

82%

17%

1%

Den Haag

83%

16%

1%


82%

16%

2%

Midden-Delfland

70%

24%

6%

Pijnacker-Nootdorp

74%

24%

2%

Rijswijk

86%

13%

1%

Wassenaar

78%

22%

0%

Westland

78%

21%

1%

Zoetermeer

86%

13%

1%

totaal

82%

16%

1%

Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten is bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 26 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit dezelfde gemeente afkomstig is (‘eigen gemeente’) en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel huurders weergegeven dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is. Uitgangspunt hierbij is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden.

Figuur 26

Herkomst huurders verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), eerste helft 2015

0%

10%

20%

30%

40% 50%

60%

70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

eigen gemeente Delft Den Haag Zoetermeer Westland overig buiten Haaglanden

In voorgaande aanbodrapportages werd al geconstateerd dat de mate waarin de sociale huurmarkt op gemeentelijk niveau voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, sterk verschillend is. Deze constatering geldt ook voor de eerste helft van 2015. In de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en Westland is het aandeel eigen inwoners in het totaal aantal verhuringen in de eerste helft van 2015 meer dan 60% en de instroom van buiten daarmee naar verhouding beperkt. Overigens hangt het aandeel binnenverhuizingen logischerwijs samen met de omvang van de gemeente: hoe groter de gemeente des te hoger het aantal binnenverhuizingen in het algemeen zal zijn.

31


In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden zijn in de eerste helft van 2015 huishoudens geslaagd met als herkomstgemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het aandeel huishoudens met een vorig adres in Delft in de verhuringen naar verhouding groot. De categorie overig is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. In vrijwel alle gemeenten binnen de regio zien we dat ongeveer 15% van de geslaagde kandidaten afkomstig is van buiten de regio. In Wassenaar ligt het aandeel zelfs op 20%. In figuur 27 is de ontwikkeling van het aandeel van de huishoudens dat binnen de eigen gemeente verhuist in de gemeentelijke verhuringen weergegeven. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ is niet constant. In de meeste gemeenten zien we een afname van het aandeel. In Pijnacker-Nootdorp is het aandeel ‘binnenverhuizingen’ in de eerste helft van 2015 behoorlijk hoger dan in 2014. Ook in Westland is een toename van het aandeel te zien. In de overige gemeenten zien we een afname. Het aandeel ‘binnenverhuizingen’ kan ook samenhangen met de omvang van de nieuwbouw, aangezien bij nieuwbouwverhuringen het aandeel vestiging uit een andere gemeente gemiddeld hoger is. Figuur 27

Aandeel binnenverhuizingen in de gemeentelijke verhuur, 2013 – eerste helft 2015

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg 2015-1 Midden Delfland Pijnacker-Nootdorp

2014 2013

Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer

In figuur 26 is de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in figuur 28 nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente in de eerste helft van 2015 een woning hebben gehuurd.

32

Figuur 28

Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente)(aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), eerste helft 2015

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer buiten Haaglanden

eigen gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Westland Zoetermeer overig

Een groot deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeenten Den Haag en Delft huurt een woning in de eigen gemeente: ruim 80% van de in de eerste helft van 2015 geslaagde woningzoekenden in Den Haag en Delft is afkomstig uit dezelfde gemeente. Ook in Wassenaar en Westland ligt dit percentage boven de 80%, meer dan in 2014. Vooral woningzoekenden vanuit Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland hebben in de eerste helft van 2015 vaak een woning buiten de eigen gemeente gevonden. Ook van de vestigers die van buiten de regio Haaglanden komen, is de vestigingsgemeente bekend. Het grootste deel van deze groep vestigt zich in Den Haag (50%) gevolgd door Delft met 14% en Zoetermeer met 12%.

3.3

Reagerende woningzoekenden en zoekrichting In deze paragraaf gaan we nader in op de woningzoekenden die in de eerste helft van 2015 gereageerd hebben op een woning en de zoekrichting van deze woningzoekenden. De belangrijkste kenmerken van de reagerende woningzoekenden staan weergegeven in de figuren 29 t/m 32. In de laatste twee figuren staat een vergelijking met voorgaande jaren weergegeven. In de eerste helft van 2015 hebben totaal 48.555 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden (figuur 29). Ruim 39.000 reagerende woningzoekenden in de eerste helft van 2015 behoren tot de BBSH-doelgroep (81% van het totaal). Ruim 46.000 reagerende woningzoekenden kunnen tot de EU-doelgroep worden gerekend. Dat is 95% van alle woningzoekenden in de eerste helft van 2015 (figuur 32). Het aandeel onbekende inkomens is gedaald tot minder dan 0,1%.

33


Figuur 29

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, eerste helft 2015

doelgroep minima minima geen minima niet in te delen

starters

doorstromers

totaal

14.999

11.052

26.052

9.205

13.279

22.484

17

3

20

20.720

18.478

39.199

3.155

5.129

8.284

329

723

1.053

17

3

20

16.313

8.710

25.023

94

149

243

doelgroep BBSH BBSH-doelgroep lage middeninkomens overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

7.282

13.975

21.257


413

1.107

1.520


102

391

493

17

3

20

24.221

24.334

48.555

niet in te delen totaal Noot: op basis van kansrijke reacties;

Er zijn 48.555 reagerende woningzoekenden die (met een kansrijke reactie) gereageerd hebben op aanbod via advertenties. Dit aantal wijkt af van het in de slaagkansen gehanteerde aantal van 48.459. Bij de slaagkans tellen alleen degenen mee die gereageerd hebben op aanbod onder de vrijesectorgrens. Bovendien tellen bij die berekening degenen mee die geslaagd zijn zonder te reageren op advertentieaanbod. Die laatste groep wordt niet meegeteld bij de reagerende woningzoekenden.

34

Figuur 30

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden, eerste helft 2015


starters

doorstromers

totaal

16.419

8.860

25.279

2 personen

4.715

6.070

10.785

3 personen

1.956

4.887

6.842

4 personen

796

2.931

3.726

5 personen

246

1.186

1.432

91

401

491

t/m 22 jaar

5.963

697

6.660

23-26 jaar

6.452

2.654

9.106

27-34 jaar

5.748

6.457

12.205

35-44 jaar

3.050

5.738

8.788

45-54 jaar

1.991

4.448

6.439

55-64 jaar

765

2.414

3.179

65-74 jaar

213

1.282

1.495

40

643

683

alleen

16.419

8.860

25.279

paar zonder kinderen

2.963

2.683

5.645

eenoudergezin, 1 kind

6 en meer personen leeftijd

75 jaar of ouder samenstelling huishouden

1.752

3.387

5.139

eenoudergezin, 2 kinderen

759

2.699

3.458

eenoudergezin, 3+ kinderen

263

998

1.261

tweeoudergezin, 1 kind

991

2.098

3.089

tweeoudergezin, 2 kinderen

520

2.056

2.577

tweeoudergezin, 3+ kinderen

257

1.298

1.554

overig

298

255

553

starters

doorstromers

totaal

1.739

1.968

3.707

13.957

13.462

27.419

888

1.101

1.989

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

130

105

235

Pijnacker-Nootdorp

498

479

977

Rijswijk

669

917

1.586

Wassenaar

146

237

383

Westland

876

908

1.784

Zoetermeer

2.353

2.623

4.976

buiten Haaglanden

2.964

2.534

5.498

24.221

24.334

48.555

totaal

35


Figuur 31

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2011 – eerste helft 2015

doelgroep minima

2011

2012

2013

2014

2015-1

minima

31.097

33.740

29.661

34.612

26.052

geen minima

37.031

33.694

34.105

33.282

22.484

66

59

4.966

841

20

BBSH-doelgroep

47.190

49.564

46.698

52.855

39.199

lage middeninkomens

16.632

15.145

14.237

12.864

8.284

4.306

2.725

2.831

2.175

1.053

66

59

4.966

841

20

33.500

33.566

31.374

35.046

25.023

1.080

648

541

500

243

niet in te delen doelgroep BBSH

overige inkomens niet in te delen doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep

26.301

27.447

27.590

28.760

21.257


4.563

4.064

2.842

2.534

1.520


2.684

1.710

1.423

1.043

493

66

59

4.962

841

20

1 persoon

34.632

34.254

35.285

36.155

25.279

2 personen

16.708

16.397

16.083

15.538

10.785

3 personen

8.797

8.861

9.368

9.384

6.842

4 personen

5.186

5.052

5.080

4.911

3.726

5 personen

2.103

2.099

2.103

1.976

1.432

769

831

813

761

491

t/m 22 jaar

11.657

10.984

10.753

10.027

6.660

23-26 jaar

12.448

12.238

12.634

12.771

9.106

27-34 jaar

15.070

15.487

16.368

16.628

12.205

35-44 jaar

12.283

12.063

12.471

12.389

8.788

45-54 jaar

8.344

8.542

8.847

8.877

6.439

55-64 jaar

4.612

4.541

4.332

4.545

3.179

65-74 jaar

2.323

2.404

2.208

2.335

1.495

75 jaar of ouder

1.458

1.234

1.113

1.150

683

niet in te delen huishoudenomvang

6 en meer personen leeftijd

herkomst Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

5.693

5.804

5.370

3.707

37.259

38.060

38.054

27.419

2.869

2.696

2.750

2.793

1.989

398

363

361

339

235

Pijnacker-Nootdorp

1.223

1.215

1.409

1.371

977

Rijswijk

2.235

2.205

2.318

2.314

1.586

Wassenaar

626

620

534

589

383

Westland

2.568

2.549

2.569

2.547

1.784

Zoetermeer

7.049

7.256

7.264

7.175

4.976

buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

36

6.380 36.986

7.860

7.638

7.663

8.182

5.498

68.194

67.493

68.732

68.735

48.555

Figuur 32

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2011 – eerste helft 2015

doelgroep

2011

2012

2013

2014

2015-1

minima

46%

50%

43%

50%

54%

geen minima

54%

50%

50%

48%

46%

0%

0%

7%

1%

0%

BBSH-doelgroep

69%

73%

68%

77%

81%

lage middeninkomens

24%

22%

21%

19%

17%

overige inkomens

6%

4%

4%

3%

2%

niet in te delen

0%

0%

7%

1%

0%

49%

50%

46%

51%

52%

2%

1%

1%

1%

1%

39%

41%

40%

42%

44%

7%

6%

4%

4%

3%

niet in te delen doelgroep BBSH

doelgroep EU 1 persoon, EU-doelgroep 1 persoon, hoger inkomen meerpersoons, EU-doelgroep meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

4%

3%

2%

2%

1%

niet in te delen

0%

0%

7%

1%

0%


51%

51%

51%

53%

52%

2 personen

25%

24%

23%

23%

22%

3 personen

13%

13%

14%

14%

14%

4 personen

8%

7%

7%

7%

8%

5 personen

3%

3%

3%

3%

3%

6 en meer personen

1%

1%

1%

1%

1%

t/m 22 jaar

17%

16%

16%

15%

14%

23-26 jaar

18%

18%

18%

19%

19%

27-34 jaar

22%

23%

24%

24%

25%

35-44 jaar

18%

18%

18%

18%

18%

45-54 jaar

12%

13%

13%

13%

13%

55-64 jaar

7%

7%

6%

7%

7%

65-74 jaar

3%

4%

3%

3%

3%

75 jaar of ouder

2%

2%

2%

2%

1%

leeftijd

herkomst Delft

9%

8%

8%

8%

8%

54%

55%

55%

55%

56%


4%

4%

4%

4%

4%

Midden-Delfland

1%

1%

1%

0%

0%

Den Haag

Pijnacker-Nootdorp

2%

2%

2%

2%

2%

Rijswijk

3%

3%

3%

3%

3%

Wassenaar

1%

1%

1%

1%

1%

Westland

4%

4%

4%

4%

4%

10%

11%

11%

10%

10%

Zoetermeer buiten Haaglanden totaal Noot: op basis van kansrijke reacties

37

12%

11%

11%

12%

11%

100%

100%

100%

100%

100%


Ruim de helft van de reagerende woningzoekenden (52%) bestaat uit éénpersoonshuishoudens en ruim 74% uit een één- of tweepersoonshuishouden (zie figuur 30, 31 en 32). Bijna 12% van de reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Het aandeel jongeren binnen de groep reagerende woningzoekenden is groot. Ongeveer 32% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar en ongeveer 58% een leeftijd tot 35 jaar. Wel is een afname te zien van het aandeel zoekers tot 22 jaar. Het aandeel van deze groep was in 2011 nog 17% en is in de eerste helft van 2015 afgenomen tot minder dan 14%. Meer dan de helft van de woningzoekende huishoudens in de regio Haaglanden in de eerste helft van 2015 is op moment van reageren woonachtig in Den Haag (ongeveer 56%). Woningzoekenden uit de andere gemeenten binnen Haaglanden vormen een relatief klein aandeel. Ongeveer 11% van de reagerende woningzoekenden in de eerste helft van 2015 is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Het aandeel reagerende woningzoekenden dat tot de BBSH-doelgroep gerekend kan worden, is toegenomen. Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de minima. In 2014 behoorde 77% tot de BBSH-doelgroep en 50% tot de minima. Die percentages zijn toegenomen tot respectievelijk 81% en 54%. De verdeling van de reagerende woningzoekenden naar inkomen voor de jaren 2011 tot en met de eerste helft van 2015 staat weergegeven in figuur 33. Deze verdeling is exclusief de 1% onbekende inkomens in 2014 en de 7% onbekende inkomens in 2013. Uit de figuur is af te lezen dat het aandeel reagerende woningzoekenden met een inkomen tot de EU-grens door de jaren heen is toegenomen. Het aandeel reagerende huishoudens met een hoger inkomen is steeds kleiner geworden. Figuur 33

Verdeling reagerende woningzoekenden naar inkomensgroepen, 2011 – eerste helft 2015 (excl. onbekende inkomens)

2015-1 1 persoon, EU-doelgroep

2014

1 persoon, hoger inkomen

2013

meerpersoons, EU-doelgroep

2012

meerpersoons, middeninkomen meerpersoons, hoger inkomen

2011 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Door de 48.555 reagerende woningzoekers is ruim 700.000 maal gereageerd op het huuraanbod (exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers” en reacties op woningen die via het lotingmodel verhuurd zijn) in de eerste helft van 2015. Dat is zeer veel voor een periode van een half jaar. In heel 2014 werd ruim 1,2 miljoen maal gereageerd. Voor de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen zijn 4.249 advertenties geplaatst. Het betreft hier alle advertenties met betrekking tot de bestaande bouw. De nieuwbouwverhuringen zijn buiten beschouwing gelaten, evenals de advertenties zonder reacties. Op deze 4.249 advertenties zijn ruim 700.000 ‘goede’ reacties binnengekomen. Dit betekent dat er gemiddeld 169 reacties op een advertentie zijn binnengekomen. Dit is een forse toename ten opzichte van voorgaande jaren. In 2014 bedroeg het gemiddelde nog 128. Deze toename hangt samen met de nieuwe manier van adverteren, waarbij er

38

dagelijks nieuwe advertenties worden geplaats. Dit maakt het voor woningzoekenden mogelijk om in een week meer reacties te plaatsen dan in het verleden. Figuur 34

Verdeling reagerende woningzoekenden naar aantal reacties, eerste helft 2013 – eerste helft 2015

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1-4 5-9

2013-1 2014-1 2015-1

10-14 15-19 20-24 25-49 50-74 75+

In figuur 34 is het aantal reacties van de reagerenden in de eerste helft van 2015 vergeleken met de reagerenden in de eerste helft van 2013 en 2014. Daarbij valt op dat in 2014 al een toename te zien is van het aantal zoekers dat vaker dan 50 maal gereageerd heeft in een half jaar tijd. In de eerste helft van 2015 is dit aantal nog sterk toegenomen. Deze verschuiving heeft grote gevolgen voor het aantal reacties. De 3.101 woningzoekenden die meer dan 50 maal reageren zijn samen goed voor bijna 240.000 reacties. Daarmee is 6,3% van de zoekers verantwoordelijk voor 33,1% van de reacties. In de eerste helft van 2013 was de groep duidelijk kleiner (348 woningzoekenden) en reageerden deze zoekers ruim 21.000 maal. Figuur 35

Verdeling reagerende woningzoekenden naar totaal aantal reacties, eerste helft 2013 – eerste helft 2015

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

1-4 5-9 10-14 15-19

2013-1 2014-1 2015-1

20-24 25-49 50-74 75+

De groep woningzoekenden die heel intensief zoekt (meer dan 50 maal in de eerste helft van 2015) bestaat vrijwel uitsluitend uit 65-minners. Ook de groep 55+ is in deze groep nauwelijks vertegenwoordigd. Toch zijn het niet alleen jonge huishoudens. In alle leeftijdsklassen tot 55 jaar komt het intensief zoeken voor. Starters zijn duidelijk oververtegenwoordigd in deze groep, maar toch is meer dan een op de drie een doorstromend huishouden. Hoge inkomens komen bij de intensieve zoekers nauwelijks voor, middeninkomens iets minder dan onder de andere zoekers. Op woningen in Rijswijk en Den Haag is in de eerste helft van 2015 gemiddeld het meeste gereageerd. Dat was ook in 2014 het geval. Maar ten opzichte van 2014 is het gemiddeld aantal reacties in deze

39


gemeenten wel flink toegenomen. De toename in het gemiddelde aantal reacties in 2014 is in alle gemeenten in meer of in mindere mate terug te zien, behalve in Westland. De verschillen in gemiddeld aantal reacties per woning tussen de gemeenten zijn relatief groot. Dit kan ook te maken hebben met verschillen in het adverteren per corporatie. Figuur 36

Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2011 – eerste helft 2015

reacties gemiddeld

advertenties gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar

2015-1

2012

2013

2014

2015-1

725

102

77

97

116

1.939

141

111

148

204

259

102

85

106

172

52

64

51

77

92

95

97

68

74

101

225

123

114

163

242

76

96

62

62

122

Westland

307

81

76

96

97

Zoetermeer

571

157

111

118

149

4.249

128

101

128

169

totaal

Het aantal reacties differentieert niet alleen sterk per gemeente, maar zeker ook per woningtype (zie figuur 37). De woningtypen waarop in de eerste helft van 2015 de meeste reacties zijn geweest, zijn portiekwoningen, eengezinswoningen en bovenwoningen (die onderling sterk verschillend van karakter zijn). Dat was ook in 2014 het geval. Figuur 37

Advertenties en aantal reacties naar woningtype van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2015

reacties gemiddeld

advertenties woningtype

2015-1

2012

2013

2014

2015-1

portiekwoning

1.199

167

140

185

261

flat met lift

1.017

107

68

86

131

seniorenwoning

632

12

9

14

18

eengezinswoning

386

197

185

215

235

benedenwoning

259

159

115

165

182

HAT-woning

227

105

69

91

103

maisonnette

242

163

134

165

188

bovenwoning

109

163

170

199

229

flat zonder lift

122

142

108

151

183

11

86

58

65

62

22

8

5

6

12

onzelfstandige HAT aanleunwoning overige woningtype totaal

23

97

93

60

203

4.249

128

101

128

169

Bij aanleunwoningen, zorgwoningen en seniorenwoningen is het gemiddeld aantal reacties het laagst. Dit kan verklaard worden uit het feit dat maar een klein deel van de zoekers voor deze woningen in aanmerking komt en dus op deze woningtypen kan reageren.

40

Ook de miva-woningen en de complexwoningen scoren hoog. Het gaat hierbij echter om een beperkt aantal advertenties. Bij de woningtypen die maar sporadisch worden aangeboden of die voor een specifieke doelgroep zijn, kunnen de fluctuaties in het aantal reacties groot zijn. Ook naar prijsklasse van de woningen zijn grote verschillen te zien in het aantal reacties per advertentie. De woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens en de woningen met een huur tussen de lage en de hoge aftoppingsgrenzen krijgen de meeste reacties. Bij woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is het aantal reacties veel kleiner. Daar leverde een advertentie gemiddeld slechts 11 reacties op. In dat prijssegment is bovendien het aantal reacties weer verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren, terwijl het gemiddelde aantal reacties juist flink is toegenomen. Figuur 38

Advertenties en aantal reacties naar huurprijsklasse van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2015

reacties gemiddeld

advertenties huurprijsklasse

2015-1

2012

2013

2014

2015-1


433

143

150

131

205


1.971

140

133

107

215


580

176

150

121

189


937

106

89

75

97


328

94

54

20

11

4.249

128

101

128

169

totaal

Ook een uitsplitsing naar kameraantal laat een toename van het aantal reacties zien. Alleen bij de grote woningen (6 en meer kamers) is het gemiddeld aantal reacties in de eerste helft van 2015 afgenomen. Bij kleinere woningen zien we in het algemeen minder reacties dan bij grote woningen. Een 1kamerwoning levert gemiddeld 85 reacties op, terwijl een woning met 4 kamers gemiddeld rond de 224 reacties oplevert. Bij de grootste woningen (vijf kamers en zes kamers of meer) is het aantal reacties lager dan bij 4-kamerwoningen. Deze grotere woningen hebben relatief vaak een huur boven de vrijesectorgrens. Die woningen leveren in het algemeen minder reacties op. Figuur 39

Advertenties en aantal reacties naar aantal kamers van de aangeboden woning, 2011 – eerste helft 2015

reacties gemiddeld

advertenties aantal kamers 1 kamer

2015-1

2012

2013

2014

2015-1

175

81

81

54

85

2 kamers

1.251

91

85

65

133

3 kamers

1.643

137

129

99

173

4 kamers

895

201

181

151

224

5 kamers

264

210

194

148

178

21

183

139

147

138

4.249

128

101

128

169

6 kamers of meer totaal

We kunnen de invloed van de huurprijs en het aantal kamers van de woning ook gecombineerd in beeld brengen. Dat is gedaan in figuur 40. Als we het gemiddeld aantal reacties per advertentie uitsplitsen naar zowel de prijs van de woning als het aantal kamers van de woning, dan blijkt er duidelijk logica te zitten in het reactiegedrag. Binnen eenzelfde prijsklasse is het aantal reacties bij grotere woningen

41


duidelijk hoger. En binnen eenzelfde aantal kamers is het aantal reacties duidelijk hoger bij de lagere huurprijsklassen. Figuur 40

Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse van de aangeboden woning, eerste helft 2015

huurprijsklasse

1 k.

2 k.

3 k.

4 k.

5 k.

6+ k.

totaal


\

kamers

84

236

407

501

-

-

205


88

121

260

363

422

-

215


-

61

143

261

366

-

189


-

39

71

124

156

90

97

boven vrije-sectorgrens totaal

-

2

8

15

14

23

11

85

133

173

224

178

138

169

Noot: Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven

In het vervolg van deze paragraaf gaan we in op de zoekrichting (reactciegemeente) van de woningzoekenden. Ongeveer 30% van de woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen die in de eigen gemeente aangeboden zijn. Een grotere groep woningzoekenden (ruim 45%) heeft in de eerste helft van 2015 zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente gezocht. De resterende 25% heeft alleen in een andere dan de ‘eigen’ gemeente gezocht. Wanneer we de groep zoekers beperken tot hen die al in Haaglanden wonen en de niet-Haaglanders dus buitensluiten, dan wordt het deel dat alleen in een andere gemeente zoekt vanzelfsprekend kleiner. Figuur 41

Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, eerste helft 2015 4

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

alleen eigen gemeente deels eigen gemeente alleen andere gemeente

Er bestaan flinke verschillen in het zoekgedrag van woningzoekenden uit verschillende gemeenten. Zo loopt de mate waarin men in de eigen gemeente zoekt sterk uiteen. In de grotere gemeenten Den Haag, Delft en Zoetermeer is het percentage zoekers in de eigen gemeente het hoogste met een percentage rond de 35%. In Pijnacker-Nootdorp ligt dit aandeel op slechts 10%. Opvallend is ook het lage aandeel in Rijswijk (ongeveer 12%). In de eerste helft van 2014 lag dit aandeel nog op bijna 20%. Ruim 50% van de zoekers uit de gemeente Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp zoekt alleen in een andere gemeente. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag, Delft en Zoetermeer zoeken relatief vaker zowel in de eigen gemeente als ook in een andere gemeente.

4

42

De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren immers allen alleen in een andere gemeente.

3.4

Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Woningzoekenden kunnen woningen ‘weigeren’, zowel actief of passief. Maar corporaties kunnen ook kandidaten weigeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de weigeringen van de in de eerste helft van 2015 verhuurde woningen.

Weigeringen per advertentie De 4.249 advertenties in de eerste helft van 2015 hebben in totaal ruim 38.073 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 9,0 weigeringen per advertentie. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een ‘weigering’. Ruim 60% van de weigeringen zijn afkomstig van de kandidaten, de overige weigeringen komen voor rekening van de corporaties. In figuur 42 staat een overzicht van het aantal advertenties, het aantal weigeringen en het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie naar gemeente. Niet alleen het aantal advertenties, maar ook het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie verschilt sterk per gemeente. Vooral in Den Haag en Rijswijk worden vaker woningen geweigerd dan gemiddeld in Haaglanden, namelijk 10,8 maal. Voor de gemeente Den Haag is er sprake van een afname ten opzichte van de eerste helft van 2014 (en heel 2014). Voor de gemeente Rijswijk is dit een toename ten opzichte van 2014. Woningen in Zoetermeer worden gemiddeld maar 4,5 maal geweigerd. Het gemiddeld aantal weigeringen in Pijnacker-Nootdorp is ook relatief laag met 5,0 maal geweigerd. Figuur 42

Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, eerste helft 2015

gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

advertenties

weigeringen corporatie

weigeringen kandidaten

weigeringen totaal

weigeringen per advertentie

725

2.559

4.502

7.061

9,7

1.939

8.232

12.613

20.845

10,8

259

722

1.364

2.086

8,1

Midden-Delfland

52

81

207

288

5,5

Pijnacker-Nootdorp

95

139

337

476

5,0

225

945

1.489

2.434

10,8

76

220

388

608

8,0

Rijswijk Wassenaar Westland

307

741

987

1.728

5,6

Zoetermeer

571

822

1.725

2.547

4,5

4.249

14.461

23.612

38.073

9,0

totaal

Weigeringen door de kandidaat en door de corporatie In de volgende figuur is onder meer weergegeven hoe het aantal weigeringen per advertentie zich in de loop van de jaren heeft ontwikkeld. Hieruit wordt duidelijk dat het aantal weigeringen de laatste jaren flink is toegenomen, maar dat de eerste helft van 2015 weer een lichte afname laat zien. Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is toegenomen van 5,9 in 2010 (niet zichtbaar in de tabel) naar 9,3 in 2014. In de eerste helft van 2015 is een lichte afname te zien naar 9,0.

43


Figuur 43

Verhuringen, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015

indicator

2011

2012

2013

2014

2015-1

verhuringen

11.292

11.809

12.269

10.998

4.825

weigeringen kandidaten

40.193

42.617

50.478

52.386

23.612


16.876

23.869

34.216

36.289

14.461

weigeringen totaal

57.069

66.486

84.694

88.675

38.073

6,5

7,2

8,2

9,3

9,0

8.772

9.208

10.345

9.523

4.249

weigeringen per advertentie advertenties

De afname van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is vooral toe te schrijven aan een afname van het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie door de corporaties (figuur 44).

Figuur 44

Gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten en corporaties in Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015

6,0 5,0 weigeringen kandidaten

4,0 3,0


2,0 1,0 0,0 2011

2012

2013

2014

2015-1

De weigeringsredenen van de woningzoekenden zijn samengevat in een drietal hoofdredenen ‘persoonlijke/overig’, ‘buurt’ en ‘woning’ (figuur 45). De meest genoemde weigeringsredenen in de eerste helft 2015 hebben betrekking op persoonlijke omstandigheden of overige redenen (52%). De verdeling naar de drie hoofdredenen in de eerste helft van 2015 is vergelijkbaar met de verdeling in 2014. Figuur 45

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, 2011 – eerste helft 2015

2015-1 2014 woning buurt persoonlijk/overig

2013 2012 2011 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

In figuur 46 zijn de weigeringsredenen van de kandidaten verder uitgesplitst. Redenen betreffende de ‘woning’ gaan onder andere over de toestand van de woning, grootte van de woning en de prijs van de woning.

44

Figuur 46

Weigeringsredenen door kandidaten in Haaglanden, eerste helft 2015

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

toestand van de woning woning te klein woning te duur ov. redenen woning buurt/wijk persoonlijk al voorzien overig

De redenen waarom corporaties kandidaten weigeren, lopen eveneens uiteen (figuur 47). Het niet reageren van de woningzoekende op een aanbieding vormt de belangrijkste weigeringsgrond (85% van de weigeringen). Dit aandeel is afgenomen ten opzichte van 2014.

Figuur 47

Weigeringsredenen door corporaties in Haaglanden, 2012, 2013, 2014 en eerste helft 2015

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

huurschuld 2015-1 overlast

2014

onjuiste gegevens

2013 2012

te laat gereageerd geen reactie overig

45


46

HOOFDSTUK

4

Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Twee belangrijke indicatoren om de situatie op de sociale huurmarkt weer te geven, zijn de benodigde inschrijfduur en de slaagkans. De inschrijfduur geeft aan hoe lang de geslaagde woningzoekende gemiddeld ingeschreven heeft gestaan om voor een woning in aanmerking te komen. De slaagkans geeft inzicht in de verhouding tussen geslaagde woningzoekende en de totale groep reagerende woningzoekenden.

4.1

Inschrijfduur De benodigde inschrijfduur om een woning te kunnen huren is een belangrijke indicator voor de druk op de woningmarkt. Voor alle woningen die in de eerste helft van 2015 in Haaglanden zijn verhuurd, was de mediane inschrijfduur 31 maanden, ofwel 2 jaar en 7 maanden (figuur 48). Ten opzichte van 2013 en 2014 is er sprake van een toename van de mediane inschrijfduur. Bij de volgordebepaling in het verhuurproces wordt gebruik gemaakt van de woon-/inschrijfduur. Voor starters is de woon/inschrijfduur gelijk aan de inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de woon-/inschrijfduur berekend door maximaal 5 jaar van de woonduur op het huidige adres op te tellen bij de inschrijfduur.

Figuur 48

Mediane inschrijfduur en woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon/inschrijfduur), 2011 - eerste helft 2015

0

10

20

30

40

50

60

70

80

inschrijfduur starters 2015-1 inschrijfduur doorstromers woon-/inschrijfduur doorstromers

2014 2013 2012

inschrijfduur totaal

2011

woon-/inschrijfduur totaal

Bij de woon-/inschrijfduur is de toename ook terug te zien, al is daar al vanaf 2011 sprake van een stijging. De toename van 2012 op 2013 laat zich voor een belangrijk deel verklaren door de gewijzigde methodiek bij de berekening van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers. In het vervolg van dit hoofdstuk laten we de woon-/inschrijfduur buiten beschouwing. Wel wordt waar nodig onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers, om recht te doen aan de verschillen die ontstaan bij de volgordebepaling, door het meetellen van woonduur bij doorstromers. De benodigde inschrijfduur voor starters is in de eerste helft van 2015 uitgekomen op 44 maanden. Dit is een toename met 3 maanden ten opzichte van 2014. 47


Figuur 49

Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon-/inschrijfduur), 2011 eerste helft 2015

inschrijfduur

2011

2012

2013

2014

2015-1

categorie starter

36

37

36

41

44

doorstromer

29

29

21

19

20


32

33

27

30

31

2 personen

36

37

29

30

32

3 personen

36

36

28

29

27

4 personen

42

41

34

37

38

5 personen

51

38

43

47

45

6 en meer personen

45

57

46

44

70

31

32

29

31

32

leeftijd t/m 22 jaar 23-26 jaar

40

41

37

42

47

27-34 jaar

40

39

33

35

41

35-44 jaar

33

34

28

26

26

45-54 jaar

30

31

22

23

22

55-64 jaar

17

18

16

15

16

65-74 jaar

20

22

20

20

20

75 jaar of ouder

24

24

12

21

16

minima

32

33

27

29

32

ov. BBSH-doelgroep

35

36

30

30

31

ov. EU-doelgroep

37

36

31

34

33

ov. middeninkomen

35

33

27

29

32

hoger inkomen

31

36

30

20

27

29

31

26

30

31

inkomen

indeling in doelgroepen BBSH <23, 1p BBSH <23, 2p

37

37

37

33

40

minima, 23-54, 1p

36

36

31

35

40

minima, 23-54, 2p

36

38

28

30

39

minima, 3p

36

40

28

31

26

minima, 4p

56

46

32

37

47

minima, 5+p

55

53

41

42

47

ov BBSH, 23-54, 1p

37

38

31

33

36

ov BBSH, 23-54, 2p

38

40

28

31

29

ov BBSH, 3p

35

38

31

25

22

ov BBSH, 4p

48

54

35

37

48

ov BBSH, 5+p

(56)

48

53

50

(50)

BBSH-EU, 23-54, 1p

39

39

35

36

39

BBSH-EU, 23-54, 2p

37

34

26

33

31

BBSH-44.800, 3+p

39

33

29

36

33

overig (55+, hoog ink.)

21

22

17

16

17

totaal 34 34 28 30 31 Toewijzingen via woon-/inschrijfduur, uitgezonderd vrije-sectorwoningen. Bij minder dan 10 waarnemingen wordt de inschrijfduur in grijs en tussen haken weergegeven.

48

Figuur 50

Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon-/inschrijfduur), naar staters en doorstomers, eerste helft 2015

inschrijfduur

starters

doorstromers

totaal


43

14

31

2 personen

47

21

32

3 personen

47

22

27

4 personen

47

37

38

5 personen

(26)

48

45

-

70

70

6 en meer personen leeftijd t/m 22 jaar

33

7

32

23-26 jaar

52

23

47

27-34 jaar

56

22

41

35-44 jaar

49

20

26

45-54 jaar

33

20

22

55-64 jaar

14

16

16

65-74 jaar

6

25

20

(59)

16

16

75 jaar of ouder inkomen minima

42

18

32

ov. BBSH-doelgroep

49

20

31

ov. EU-doelgroep

53

22

33

ov. middeninkomen

42

28

32

hoger inkomen

(21)

(27)

27

31

(3)

31

indeling in doelgroepen BBSH <23, 1p BBSH <23, 2p

41

(7)

40

minima, 23-54, 1p

50

18

40

minima, 23-54, 2p

54

21

39

minima, 3p

51

20

26

minima, 4p

(21)

47

47

minima, 5+p

(26)

49

47

ov BBSH, 23-54, 1p

49

13

36

ov BBSH, 23-54, 2p

53

14

29

ov BBSH, 3p

47

20

22

ov BBSH, 4p

(69)

43

48

-

(50)

(50)

ov BBSH, 5+p BBSH-EU, 23-54, 1p

56

19

39

BBSH-EU, 23-54, 2p

48

15

31

BBSH-44.800, 3+p

44

32

33


14

19

17

totaal 44 20 31 Toewijzingen via woon-/inschrijfduur, uitgezonderd vrije-sectorwoningen. Bij minder dan 10 waarnemingen wordt de inschrijfduur in grijs en tussen haken weergegeven.

49


5

Geslaagde doorstromers hebben gemiddeld een (veel) langere woon-/inschrijfduur dan geslaagde starters. In de eerste helft van 2015 bedraagt de mediane benodigde inschrijfduur voor starters 44 maanden. In 2014 was dit nog 41 maanden. De gemiddelde benodigde woon-/inschrijfduur voor doorstromers is 68 maanden, één maand boven de mediaan van 2014. Bij de doorstromers is de mediane benodigde inschrijfduur toegenomen van 19 naar 20 maanden. 6

In de figuren 51 en 52 wordt de inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden weergegeven, uitgesplitst naar kenmerken van het huishouden, waarbij in figuur 52 onderscheid wordt gemaakt naar starters en doorstromers. Dit maakt duidelijk dat er verschil bestaat in de benodigde inschrijfduur van beide groepen. Doordat bij doorstromers woonduur wordt meegeteld, is de benodigde inschrijfduur lager. Voor starters geldt omgekeerd dat ze – zeker in gevallen waar ze concurreren met doorstromers – een hoge inschrijfduur nodig hebben om te kunnen slagen. Bij de leeftijdsgroepen 22-26 jaar en 27-34 jaar is een opvallende toename van de mediane inschrijfduur te zien ten opzichte van 2014.

5

De woon-/inschrijfduur voor de periode 2010-2012 wordt berekend door de inschrijfduur bij doorstromers te vermeerderen met maximaal 4 jaar, berekend via aantal jaren woonduur op moment van inschrijving gedeeld door 3. Ter bevordering van de doorstroming is vanaf januari 2013 de berekening van de gemiddelde woon-/inschrijfduur bij verhuringen aangepast. Bij het berekenen van de woon-/inschrijfduur voor doorstromers wordt vanaf 2013 uitgegaan van maximaal 5 jaar, zonder deling door 3. 6 Deze kandidaten zijn op basis van hun woon-/inschrijfduur aan een woning gekomen.

50

Figuur 51

Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon-/inschrijfduur), 2011 - eerste helft 2015

2011

2012

2013

2014

2015-1

37

34

29

29

30

gemeente Delft Den Haag

32

33

27

28

31


33

33

31

33

27

Midden-Delfland

38

40

47

43

49

Pijnacker-Nootdorp

40

40

37

33

37

Rijswijk

39

37

30

33

39

Wassenaar

41

39

30

38

43

Westland

36

32

26

28

30

Zoetermeer

39

41

33

39

35


33

33

29

33

31


34

35

27

28

31


39

39

30

30

31


35

33

29

32

33

netto huurprijs

aantal kamers 1-2 kamers

30

31

26

29

30

3 kamers

36

37

30

31

31

4 kamers

39

39

30

30

32

5 kamers of meer

42

41

34

41

42

tot 50 m2

32

32

28

30

31

50-65 m2

35

36

27

28

29

oppervlakte

65-80 m2

40

41

31

34

36

vanaf 80 m2

40

33

44

41

44

totaal 34 34 28 30 Toewijzingen via woon-/inschrijfduur, uitgezonderd vrije-sectorwoningen. Bij minder dan 10 waarnemingen wordt de inschrijfduur in grijs en tussen haken weergegeven.

51

31


Figuur 52

Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon-/inschrijfduur), naar staters en doorstomers, eerste helft 2015

inschrijfduur

starters

doorstromers

totaal

gemeente Delft

43

14

30

Den Haag

42

20

31


42

20

27

Midden-Delfland

57

32

49

Pijnacker-Nootdorp

53

34

37

Rijswijk

54

26

39

Wassenaar

52

23

43

Westland

45

28

30

Zoetermeer

46

17

35

34

9

31

netto huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens

49

16

31


45

23

31


42

27

33

1-2 kamers

40

11

30

3 kamers

54

20

31

4 kamers

42

27

32

5 kamers of meer

(48)

39

42

aantal kamers


42

11

31

50-65 m2

49

20

29

65-80 m2

50

31

36

vanaf 80 m2

57

40

44

totaal 44 20 34 Toewijzingen via woon-/inschrijfduur, uitgezonderd vrije-sectorwoningen. Bij minder dan 10 waarnemingen wordt de inschrijfduur in grijs en tussen haken weergegeven.

In de figuren 53 en 54 is de inschrijfduur uitgesplitst naar kenmerken van de woningen. Daarbij valt op dat de verschillen tussen de gemeenten groot zijn. In Midden-Delfland en Wassenaar is de mediane inschrijfduur het hoogst. Geslaagde starters in Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Midden-Delfland en Rijswijk hebben een inschrijfduur die boven de 50 maanden uit komt en dus ruim boven het regionale gemiddelde ligt. De mediane inschrijfduur is duidelijk hoger bij grote woningen, qua oppervlakte en qua aantal kamers.

52

4.2

Reële slaagkans De slaagkans is de fractie van het aantal woningzoekenden dat in een bepaalde periode slaagt. De slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagden te delen door het aantal woningzoekenden. Sinds 2013 wordt de slaagkans berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder reacties in te dienen. Deze slaagkans wordt de reële slaagkans genoemd. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen. Uitgaande van 4.517 verhuurde woningen in de eerste helft van 2015 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrije sector) en 48.459 actieve woningzoekenden, komt de reële slaagkans in de eerste helft van 2015 uit op 9,3%. Dit is een afname ten opzichte van de eerste helft van 2014. Toen kwam de reële slaagkans uit op 10,2%. Ongeveer de helft van de zoekers bestaat uit starters, de andere helft is doorstromer. Bij de geslaagde woningzoekenden zijn de doorstromers iets oververtegenwoordigd. Dat betekent dat de slaagkans voor doorstromers (9,7%) iets hoger is dan die voor starters (9,0%). Dat patroon zagen we in 2014 ook. Voor de sociale verhuurders is uiteraard vooral de slaagkans van de lagere-inkomensgroepen van belang. In figuur 53 is de reële slaagkans voor een aantal inkomensgroepen weergegeven. De reële slaagkans (exclusief vrije sector) van de minima ligt op 10,0%. De slaagkans van de hele BBSH-doelgroep ligt iets lager (9,2%). De slaagkans van de BBSH-doelgroep is daarmee iets lager dan de slaagkans van de lage middeninkomens en de huishoudens met een hoger inkomen (‘overige inkomens’).

Figuur 53

Reële slaagkans naar inkomen, eerste helft 2015 (exclusief verhuringen via rechtspersonen en vrije sector)

inkomensklasse

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

minima

2.667

26.556

10,0%

totale BBSH-doelgroep (incl. minima)

3.670

39.787

9,2%

792

8.164

9,7%

55

488

11,3%

847

8.652

9,8%

0

20

-

4.517

48.459

9,3%

lage middeninkomens overige inkomens totale niet-BBSH-doelgroep inkomen onbekend totaal relevante verhuringen verhuringen via rechtspersonen totaal verhuringen tot huurprijsgrens verhuringen boven huurprijsgrens totaal verhuringen

107

-

-

4.624

-

-

201

-

-

4.825

-

-

Noot: Bij de berekening van de slaagkans worden buiten beschouwing gelaten: de verhuringen via rechtspersonen, de vrije-sectorwoningen en de niet binnen de labeling passende reacties. Bij bemiddelingen (waar geen reacties in de bestanden aanwezig zijn) wordt gerekend met één reactie.

53


Figuur 54

Reële slaagkans naar kenmerken van het huishouden, eerste helft 2015

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

categorie starter

2.197

24.496

9,0%

doorstromer

2.320

23.963

9,7%

2.755

25.619

10,8%

2 personen

986

10.573

9,3%

3 personen

450

6.747

6,7%

4 personen

216

3.637

5,9%

5 personen

71

1.397

5,1%

6 en meer personen

39

487

8,0%

469

6.749

6,9%


leeftijd t/m 22 jaar 23-26 jaar

805

9.173

8,8%

27-34 jaar

889

12.120

7,3%

35-44 jaar

700

8.697

8,0%

45-54 jaar

624

6.377

9,8%

55-64 jaar

468

3.134

14,9%

65-74 jaar

320

1.492

21,5%

75 jaar of ouder

242

717

33,8%

minima

2.667

26.556

10,0%

ov. BBSH-doelgroep

inkomen 1.003

13.231

7,6%

ov. EU-doelgroep

695

7.113

9,8%

ov. middeninkomen

124

1.356

9,1%

28

183

15,3%

BBSH <23, 1p

359

4.878

7,4%

BBSH <23, 2p

85

1.271

6,7%

minima, 23-54, 1p

1.041

9.410

11,1%

minima, 23-54, 2p

343

4.161

8,2%

minima, 3p

229

3.304

6,9%

minima, 4p

96

1.452

6,6%

minima, 5+p

67

688

9,7%

hoger inkomen indeling in doelgroepen

ov BBSH, 23-54, 1p

340

4.716

7,2%

ov BBSH, 23-54, 2p

186

2.429

7,7%

ov BBSH, 3p

115

2.073

5,5%

ov BBSH, 4p

52

1.210

4,3%

ov BBSH, 5+p

18

675

2,7%

BBSH-EU, 23-54, 1p

273

3.285

8,3%

BBSH-EU, 23-54, 2p

96

966

9,9%

BBSH-44.800, 3+p

54

191

2.816

6,8%


1.026

5.126

20,0%

totaal

4.517

48.459

9,3%

De reële slaagkans verschilt niet alleen naar inkomensklasse, maar ook naar leeftijd en omvang van het huishouden. In figuur 55 staat de reële slaagkans naar deze kenmerken van het huishouden weergegeven. In het algemeen neemt de reële slaagkans toe bij een hogere leeftijd. De slaagkans voor woningzoekenden van 75 jaar en ouder is in de eerste helft van 2015 met 33,8% fors hoger dan het gemiddelde van 9,3%. De slaagkans van woningzoekenden in de leeftijd tot en met 22 jaar is het laagst (6,9%), gevolgd door de leeftijdsgroep van 27 tot en met 34 jaar (7,3%). In 2013 en 2014 was deze volgorde andersom. Vanaf 55 jaar is de slaagkans duidelijk hoger dan gemiddeld. Ook als we kijken naar de omvang van het huishouden, zien we verschillen in de slaagkans. De laagste slaagkans doet zich voor bij huishoudens bestaande uit vijf personen (5,1%). Eenpersoonshuishoudens hebben met 10,8% de hoogste slaagkans. Dat was in 2013 en 2014 ook het geval. De slaagkans van de tweepersoonshuishoudens ligt rond het regionale gemiddelde. De grotere huishoudens, al vanaf drie personen, hebben een duidelijk lagere slaagkans dan het regionale gemiddelde. Als we slaagkans uitsplitsen naar zowel de leeftijd als naar de omvang van het huishouden, dan valt op dat bij de slaagkans van een groot huishouden laag is bij vrijwel alle leeftijdsgroepen. Figuur 55

Reële slaagkans naar leeftijd en omvang van het huishouden, 2014

leeftijd

1p

2p

3p

4p

5p

6+ p

totaal

7,2%

6,6%

5,1%

0,0%

-

-

6,9%

23-26 jaar

9,1%

8,4%

8,5%

6,4%

2,4%

-

8,8%

27-34 jaar

8,7%

6,7%

5,7%

6,1%

5,6%

5,7%

7,3%

35-44 jaar

9,9%

8,7%

7,0%

5,7%

4,9%

8,6%

8,0%

t/m 22 jaar

45-54 jaar

11,8%

11,0%

6,9%

5,8%

5,9%

8,0%

9,8%

55-64 jaar

18,7%

11,7%

5,2%

7,3%

1,5%

12,4%

14,9%

65-74 jaar

23,7%

20,0%

13,6%

10,2%

7,8%

0,0%

21,5%

75 jaar of ouder

37,6%

28,9%

11,9%

0,0%

-

-

33,8%

totaal

10,8%

9,3%

6,7%

5,9%

5,1%

8,0%

9,3%

Noot: Bij minder dan 5 woningzoekenden is de slaagkans niet berekend en is een ‘-‘ weergegeven.

De reële slaagkans verschilt ook per gemeente (figuur 56) en is het hoogst in de gemeenten Westland, Midden-Delfland en Delft. In 2014 was de slaagkans het laagst in Zoetermeer. In de eerste helft van 2015 scoort Zoetermeer ook laag, maar ligt de slaagkans ongeveer op hetzelfde niveau als in Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg. De lage slaagkans in Den Haag is opvallend. In 2014 De slaagkans is het hoogst bij de woningen tussen de hoogste aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. De laatste jaren worden veel woningen in dit segment aangeboden. Vooral de nieuwbouw bevindt zich vooral in dit segment. In het algemeen is de slaagkans hoger bij de kleinere woningen.

55


Figuur 56

Reële slaagkans naar kenmerken van de woning, eerste helft 2015

geslaagden

woningzoekenden

slaagkans

gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland

741

5.844

12,7%

2.165

25.548

8,5%

255

3.090

8,3%

51

400

12,8%

Pijnacker-Nootdorp

107

950

11,3%

Rijswijk

262

3.172

8,3%

82

793

10,3%

Wassenaar Westland

337

2.516

13,4%

Zoetermeer

517

6.147

8,4%

641

6.271

10,2%

2.220

26.513

8,4%

596

7.711

7,7%

1.060

7.964

13,3%

1-2 kamers

1.641

12.527

13,1%

3 kamers

1.773

19.293

9,2%

4 kamers

887

12.997

6,8%

5 kamers of meer

216

3.641

5,9%

netto huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder vrije-sectorgrens aantal kamers


1.807

16.275

11,1%

50-65 m2

1.675

18.579

9,0%

65-80 m2

824

10.657

7,7%

211

2.948

7,2%

4.517

48.459

9,3%

vanaf 80 m2 totaal

De slaagkans is het hoogst bij 1-kamerwoningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (20,3%) en bij 2-kamerwoningen met een huur boven de aftoppingsgrens (20,7%). De slaagkans bij de 2- en 3kamerwoningen is vooral hoog bij de relatief dure woningen, met een huur tussen de aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. Die woningen zijn waarschijnlijk door de combinatie van weinig kamers en een hogere huur minder gewild, waardoor er minder op gereageerd wordt. Figuur 57

Reële slaagkans naar huurklasse en aantal kamers, eerste helft 2015

huurprijs

\

kamers

tot kwal.kortingsgrens tot aftoppingsgrens tot huurprijsgrens totaal verhuringen totaal

1k

2k

3k

4k

20,3%

8,6%

5,3%

10,1%

19,1%

13,5%

7,2%

5,2%

5k

6+ k

totaal

1,9%

-

10,2%

641

4,4%

1,3%

7,9%

2.396

-

20,7%

14,5%

9,9%

7,5%

12,3%

12,3%

1.480

20,3%

12,3%

9,2%

6,8%

5,9%

6,4%

9,3%

4.517

268

1.373

1.773

887

197

19

4.517

Noot: Bij minder dan 5 woningzoekenden is de slaagkans niet berekend en is een ‘-‘ weergegeven.

56

verhuringen

In de eerste helft van 2015 is de slaagkans 9,3%. Dat is lager dan de slaagkans die over de eerste helft van 2014 gemeten werd (10,2%). Over heel 2014 gemeten was de slaagkans 14,8%. Dat was lager dan in de jaren daar voor. Gezien de afname ten opzichte van de eerste helft van 2014 lijkt 2015 ook af te stevenen op een afname van de slaagkans. In de tabel zijn de slaagkansen uitgesplitst naar een aantal kenmerken van de huishoudens. De lage slaagkans van de overige BBSH-doelgroep is opvallend. In de eerste helft van 2014 lag de slaagkans een stuk dichter bij de slaagkans van de minima. Verder valt de relatief hoge slaagkans van de huishoudens met 6 en meer personen op, evenals de relatief lage slaagkans van de 5-persoonshuishoudens. In 2014 was de slaagkans van 4-persoonshuishoudens het laagst, nu bij 5-persoonshuishoudens. De afname van de slaagkans in de eerste helft van 2015 is terug te zien bij alle leeftijdsgroepen tot 65 jaar. Bij de jongeren tot en met 22 jaar is de afname het grootst. De slaagkans van deze groep is daarmee nu het laagst. Figuur 58

Reële slaagkans naar kenmerken van het huishouden, 2011 - eerste helft 2015

doelgroep

2011

2012

2013

2014

2014-1

2015-1

minima

17,1%

16,7%

16,5%

15,6%

11,0%

10,0%

ov. BBSH-doelgroep

14,8%

14,0%

14,6%

15,0%

10,4%

7,6%

middeninkomen

15,3%

14,2%

17,6%

13,8%

9,4%

9,7%

hoog inkomen

13,2%

9,7%

15,3%

12,4%

8,5%

11,3%

1 persoon

17,5%

17,6%

18,3%

16,7%

12,1%

10,8%

2 personen

16,2%

15,0%

16,8%

15,0%

10,2%

9,3%

3 personen

12,6%

11,4%

12,6%

11,9%

7,5%

6,7%

4 personen

11,8%

8,7%

10,5%

8,6%

4,9%

5,9%

5 personen

9,5%

6,9%

8,6%

9,3%

6,1%

5,1%

6 en meer personen

7,9%

7,1%

9,3%

10,5%

5,8%

8,0%

t/m 22 jaar

13,4%

13,0%

14,0%

12,8%

9,4%

6,9%

23-26 jaar

15,0%

15,3%

16,3%

14,4%

9,8%

8,8%

27-34 jaar

12,8%

11,7%

12,9%

12,0%

8,0%

7,3%

35-44 jaar

13,8%

12,3%

13,3%

12,9%

8,7%

8,0%

45-54 jaar

15,7%

14,2%

15,5%

15,6%

10,5%

9,8%

55-64 jaar

23,0%

23,1%

24,6%

22,7%

16,8%

14,9%

65-74 jaar

29,2%

31,1%

34,7%

26,6%

20,7%

21,5%

75 jaar of ouder

39,9%

40,5%

42,4%

37,9%

29,6%

33,8%

starter

15,3%

15,3%

15,9%

14,3%

9,9%

9,0%

doorstromer

16,2%

14,9%

16,7%

15,4%

10,6%

9,7%

15,8%

15,1%

16,3%

14,8%

10,2%

9,3%

huishoudenomvang

leeftijd

starter/doorstromer

totaal

In de eerste helft van 2015 is het verschil in slaagkans tussen 1-kamerwoningen en grotere woningen relatief klein. Daarnaast valt op dat de slaagkans van woningen onder de lage en onder de hoge aftoppingsgrens relatief laag is ten opzichte van de twee andere prijsklassen. De afname van de slaagkans is vooral bij de goedkopere woningen te zien (tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de lage aftoppingsgrens).

57


Figuur 59

Reële slaagkans naar kenmerken van de woning, 2011 - eerste helft 2015

aantal kamers

2011

2012

2013

2014

2014-1

2015-1

1 kamer

36,8%

37,7%

41,2%

37,4%

29,4%

20,3%

2 kamers

19,6%

20,0%

19,6%

19,1%

14,1%

12,3%

3 kamers

15,8%

14,8%

16,3%

14,3%

10,0%

9,2%

4 kamers

12,0%

10,8%

12,8%

11,1%

6,9%

6,8%

5 kamers

10,1%

8,9%

8,9%

7,5%

4,8%

5,9%

6 kamers of meer

10,9%

6,5%

8,7%

9,4%

7,0%

6,4%


17,0%

17,9%

18,4%

15,9%

12,6%

10,2%


14,9%

14,8%

14,6%

14,0%

9,7%

8,4%

huurprijs


13,3%

11,3%

13,6%

12,4%

7,8%

7,7%


20,9%

16,7%

22,9%

17,5%

11,5%

13,3%

15,8%

15,1%

16,3%

14,8%

10,2%

9,3%

totaal

58

4.3

Drukmaten samengevat De ontwikkeling op de sociale huurmarkt is niet te vangen in slechts een indicator. Een hoge mediane inschrijfduur kan wijzen op schaarste, maar kan ook veroorzaakt worden doordat de geslaagden relatief oud zijn. Door niet alleen naar de inschrijfduur te kijken ontstaat meer inzicht in de spanning op de sociale huurmarkt. In onderstaande tabel zijn verschillende indicatoren samengevat in een tabel: de de inschrijfduur, zowel totaal als uitgesplitst naar starters en doorstromers, het aandeel van de geslaagden dat niet is geslaagd via woon-/inschrijfduur (maar via bijvoorbeeld lokaal maatwerk of urgentie), de slaagkans en het totale aantal geslaagden. In deze paragraaf zijn overigens de vrije-sectorverhuringen en de verhuringen aan rechtspersonen buiten beschouwing gelaten.

Figuur 60

Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de woning, eerste helft 2015

inschrijfinschrijfduur totaal duur starters

inschrijfniet duur door- geslaagd via stromers WID

slaagkans

geslaagden

12,7%

741

gemeente Delft

30

43

14

33%

Den Haag

31

42

20

43%

8,5%

2.165


27

42

20

48%

8,3%

255

Midden-Delfland

49

57

32

39%

12,8%

51

Pijnacker-Nootdorp

37

53

34

42%

11,3%

107

Rijswijk

39

54

26

42%

8,3%

262

Wassenaar

43

52

23

39%

10,3%

82

Westland

30

45

28

47%

13,4%

337

Zoetermeer

35

46

17

57%

8,4%

517


31

34

9

53%

10,2%

641


31

49

16

44%

8,4%

2.220


31

45

23

42%

7,7%

596


33

42

27

37%

13,3%

1.060

1-2 kamers

30

40

11

40%

13,1%

1.641

3 kamers

31

54

20

41%

9,2%

1.773

4 kamers

32

42

27

50%

6,8%

887

5 kamers of meer

42

48

39

57%

5,9%

216

netto huurprijs

aantal kamers


31

42

11

42%

11,1%

1.807

50-65 m2

29

49

20

41%

9,0%

1.675

65-80 m2

36

50

31

50%

7,7%

824

vanaf 80 m2

44

57

40

55%

7,2%

211

totaal

31

44

20

43%

9,3%

4.517

Niet geslaagd via WID (woon-/inschrijfduur): geslaagd via urgentie, via lokaal maatwerk, via bemiddeling, via loting, via direct te huur of via leefstijl e.d.

59


Het combineren van de verschillende indicatoren levert een aantal interessante nuances op. Zo is de mediane inschrijfduur in Midden-Delfland het allerhoogst, maar levert dit desondanks een hogere slaagkans op dan het regionale gemiddelde. En dat terwijl er minder dan gemiddeld mensen slagen via urgentie, lokaal maatwerk, bemiddeling of een andere vorm van voorrang. Ook opvallend is dat in Den Haag de slaagkans laag is, ondanks een relatief lage mediane inschrijfduur. In Zoetermeer is de inschrijfduur voor doorstromers niet hoog en slagen relatief veel huishoudens via een vorm van voorrang. Opvallend is dat toch de slaagkans relatief laag is. Bij de 4-kamerwoningen is de mediane inschrijfduur relatief laag, maar toch slaagt slechts een beperkt deel van de zoekers er in een woning te vinden. Voor doorstromers is het moeilijker dan gemiddeld om hier te slagen. Bij de grotere woningen (5 kamers en meer) is de mediane inschrijfduur hoog. En ondanks het feit dat veel woningen niet via woon-/inschrijfduur worden verhuurd is de slaagkans toch erg laag. De indicatoren kunnen ook uitgesplitst worden naar kenmerken van de huishoudens. Vooral als naar de leeftijd van de huishoudens gekeken wordt levert het kijken naar meerdere indicatoren extra inzicht op. Jongeren hebben een hoge inschrijfduur nodig om te kunnen slagen. Aangezien deze groep voor een groot deel uit starters bestaat, betekent dit dat men vooral moet wachten tot de inschrijfduur hoog genoeg is. Maar de slaagkans van deze groep is toch minder laag dan op grond van die cijfers verwacht zou kunnen worden, doordat meer dan de helft van de toewijzingen niet op basis van de woon/inschrijfduur gebeurt, maar bijvoorbeeld door lokaal maatwerk. De positie van de leeftijdsgroep van 27 tot 35 jaar is opvallend. De mediane inschrijfduur ligt lager dan bij de leeftijdsgroep er onder, maar vooral bij starters in deze groep is de mediane inschrijfduur erg hoog. De slaagkans is dan ook laag, zoals te verwachten valt. De oudere leeftijdsgroepen laten een lage ‘benodigde’ inschrijfduur zien. Dit wordt vooral mogelijk gemaakt doordat veel woonduur meegeteld wordt in de woon-/inschrijfduur. Bij de uitgebreide indeling in doelgroepen is goed te zien welke groepen vooral aan een woning komen via bemiddeling, lokaal maatwerk, urgentie en dergelijke. Dit komt vooral voor bij de grotere huishoudens met een minimuminkomen. Hierdoor kan de slaagkans voor deze groep nog enigszins op peil blijven, ondanks een hoge mediane inschrijfduur en dito woon-/inschrijfduur. Van de grote gezinnen (5 of meer personen) met een laag inkomen hebben de minima een slaagkans van 9,7%, mede doordat 81% niet via woon-/inschrijfduur slaagt. Bij de inkomensgroep ‘overig BBSH’ is die slaagkans slechts 2,7%, terwijl 56% niet via woon-/inschrijfduur is geslaagd. Voor beide groepen is de mediane inschrijfduur hoog, 47 maanden voor de minima en 50 maanden voor de huishoudens die tot ‘overig BBSH’ behoren.

60

Figuur 61

Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de huishoudens, eerste helft 2015

inschrijfinschrijfduur totaal duur starters

inschrijfniet duur door- geslaagd via stromers WID

slaagkans

geslaagden

categorie starter

44

44

-

53%

9,0%

2.197

doorstromer

20

-

20

34%

9,7%

2.320

1 persoon

31

43

14

43%

10,8%

2.755

2 personen

32

47

21

40%

9,3%

986

3 personen

27

47

22

46%

6,7%

450

4 personen

38

47

37

44%

5,9%

216

5 personen

45

26

48

65%

5,1%

71

6 en meer personen

70

-

70

72%

8,0%

39

huishoudenomvang

leeftijd t/m 22 jaar

32

33

7

58%

6,9%

469

23-26 jaar

47

52

23

44%

8,8%

805

27-34 jaar

41

56

22

45%

7,3%

889

35-44 jaar

26

49

20

47%

8,0%

700

45-54 jaar

22

33

20

37%

9,8%

624

55-64 jaar

16

14

16

27%

14,9%

468

65-74 jaar

20

6

25

39%

21,5%

320

75 jaar of ouder

16

59

16

54%

33,8%

242

inkomen minima

32

42

18

52%

10,0%

2.667

ov. BBSH-doelgroep

31

49

20

33%

7,6%

1.003

ov. EU-doelgroep

33

53

22

27%

9,8%

695

ov. middeninkomen

32

42

28

31%

9,1%

124

hoger inkomen

27

21

27

64%

15,3%

28

BBSH <23, 1p

31

31

3

57%

7,4%

359

BBSH <23, 2p

40

41

7

62%

6,7%

85

minima, 23-54, 1p

40

50

18

54%

11,1%

1.041

minima, 23-54, 2p

39

54

21

45%

8,2%

343

minima, 3p

26

51

20

58%

6,9%

229

minima, 4p

47

21

47

68%

6,6%

96

minima, 5+p

47

26

49

81%

9,7%

67

indeling in doelgroepen

61

ov BBSH, 23-54, 1p

36

49

13

29%

7,2%

340

ov BBSH, 23-54, 2p

29

53

14

28%

7,7%

186

ov BBSH, 3p

22

47

20

38%

5,5%

115

ov BBSH, 4p

48

69

43

31%

4,3%

52

ov BBSH, 5+p

50

-

50

56%

2,7%

18

BBSH-EU, 23-54, 1p

39

56

19

25%

8,3%

273

BBSH-EU, 23-54, 2p

31

48

15

26%

9,9%

96

BBSH-44.800, 3+p

33

44

32

25%

6,8%

191


17

14

19

37%

20,0%

1.026

totaal

31

44

20

43%

9,3%

4.517


BIJLAGE

A

Begrippenlijst Aanbiedingsgraad Het gemiddeld aantal keren dat een woning wordt aangeboden, inclusief de geslaagde aanbieding.

BBSH-doelgroep Indeling van huishoudens naar inkomen, leeftijd en huishoudomvang volgens de huurtoeslag-criteria. Indien één van deze kenmerken ontbreekt wordt een woningzoekende ingedeeld als “niet in te delen”. Voor de grenswaarden zie ‘Inkomensgrenzen’ in deze bijlage.

Doorstromers Wanneer een geslaagde woningzoekende een zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep doorstromers. Een zelfstandige woonruimte is een huur- of koopwoning met een eigen voordeur en eigen voorzieningen. ‘Doorstromers na echtscheiding’ tellen ook als doorstromer, ook als ze van buiten Haaglanden komen.

Geslaagde woningzoekenden Woningzoekenden die daadwerkelijk in een jaar een woning huren worden gerekend tot de geslaagde woningzoekenden. Het aantal geslaagde woningzoekenden is gelijk aan het aantal verhuringen.

Huurgrenzen Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De grenzen zijn in onderstaande tabel weergegeven. huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens (1-2 personen)

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 357,37

€ 361,66

€ 366,37

€ 374,44

€ 389,05

€ 403,06

€ 511,50

€ 517,64

€ 524,37

€ 535,91

€ 556,82

€ 576,87

aftoppingsgrens (3 en meer personen)

€ 548,18

€ 554,76

€ 561,98

€ 574,35

€ 596,75

€ 618,24

liberaliseringsgrens

€ 647,53

€ 652,52

€ 664,66

€ 681,02

€ 699,48

€ 710,68

Bij zogenaamde Te Woon woningen is uitgegaan van de markthuur in WBS.

Inkomensgrenzen In de eerste tabel zijn de grenswaarden voor minima (uit de huurtoeslagtabel) opgenomen. De inkomensgrenzen voor de doelgroep (BBSH-doelgroep) zijn in de tweede tabel weergegeven. De derde tabel geeft de grenswaarden voor de (lage) middeninkomens. In de vierde tabel staat de inkomensgrens voor de Europa-doelgroep. Vanaf 2011 wordt gewerkt met de fiscale jaarinkomens. In de rapportages worden de inkomens gerelateerd aan de datum van huuringang, bij de toewijzing op basis van datum van de reactie.

62

Inkomensgrenzen minima

2010

2011

2012

2013

2014

2015

eenpersoons tot 65 jaar

€ 15.250

€ 15.500

€ 15.650

€ 14.875

€ 15.025

€ 15.175

eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 15.700

€ 15.900

€ 16.075

€ 16.250

€ 16.425

€ 16.550

meerpersoons tot 65 jaar

€ 19.675

€ 20.050

€ 20.225

€ 19.200

€ 19.400

€ 19.625

meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 21.125

€ 21.425

€ 21.625

€ 21.775

€ 22.025

€ 22.150

Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep

2010

2011

2012

2013

2014

2015

eenpersoons tot 65 jaar

€ 21.450

€ 21.625

€ 22.025

€ 21.025

€ 21.600

€ 21.950


€ 20.200

€ 20.325

€ 20.675

€ 21.100

€ 21.600

€ 21.950


€ 29.125

€ 29.350

€ 29.900

€ 28.550

€ 29.325

€ 29.800


€ 27.575

€ 27.750

€ 28.225

€ 28.725

€ 29.400

€ 29.825

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Inkomensgrenzen middeninkomens eenpersoons tot 65 jaar

€ 32.175

€ 32.438

€ 33.038

€ 31.538

€ 32.400

€ 32.925


€ 30.300

€ 30.488

€ 31.013

€ 31.650

€ 32.400

€ 32.925


€ 43.688

€ 44.025

€ 44.850

€ 42.825

€ 43.988

€ 44.700


€ 41.363

€ 41.625

€ 42.338

€ 43.088

€ 44.100

€ 44.738

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 33.000

€ 33.614

€ 34.085

€ 34.229

€ 34.678

€ 34.911

Inkomensgrens Europa Europagrens Inkomensgrens labeling labelingsgrens eenpersoons

2010

2011

2012

2013

2014

2015

€ 25.000

€ 25.400

€ 25.800

€ 25.900

€ 26.600

€ 29.300

Inschrijfduur De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur. Teneinde de invloed van incidentele uitschieters te vermijden wordt niet met het gemiddelde, maar met de mediaan gerekend (de middelste waarde uit de gesorteerde reeks).

Lokaal maatwerk (voorheen lokale beleidsruimte) In het kader van de 25% lokaal maatwerk worden bij de reguliere (geadverteerde) woonruimteverdeling de navolgende categorieën onderscheiden. 1.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die een eengezinswoning van een aangesloten corporatie achterlaten met een huur lager dan de vrije-sectorgrens en verhuizen naar een woning die geen een eengezinswoning met een huur lager dan de vrije sector grens is.

2.

Voorrang voor doorstromers die in de gemeente een goedkope woning van een corporatie achterlaten en reageren op een eengezinswoning in de vrije sector of op overige woningtypes die niet goedkoop zijn. In Zoetermeer wordt een woning met een kale huur lager dan € 373 (prijspeil 2014) beschouwd als een goedkope woning

3.

Voorrang voor doorstromers en starters uit aangewezen wijken bij verhuizing binnen die wijk. Dit betreft in Wassenaar de wijken Kerkehout en Zijlwatering/Nieuw Rijksdorp en in Leidschendam betreft het Stompwijk en Duivenvoorde/Prinsenhof

4.

Voorrang voor doorstromers binnen de gemeente die bij verhuizing een corporatiewoning onder de vrije-sectorgrens achterlaten.

5a. Jongeren onder 23 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 23 jaar. 5b. Jongeren onder 27 jaar binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning tot 27 jaar 63


5c.

55-plussers, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60of 65-plussers -en aan de betreffende minimale leeftijdseis voldoen.

5d. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een corporatiewoning achterlaten 5e. 65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers (corporatiewoning achterlaten NIET verplicht). 5f.

65-plussers, die doorstromer zijn, binnen de gemeente wanneer ze reageren op een gelabelde woning voor 55-, 60- of 65-plussers -en een eengezinswoning van een corporatie achterlaten.

6.

Voorrang voor doorstromers met maximale huishoudgrootte van 3 en die een corporatie woning van >=80m2 en minimaal 5 kamers onder de vrije sectorgrens binnen de gemeente achterlaten en in die gemeente verhuizen naar een woning kleiner dan 80m2.

7.

Voorrang voor 65-plussers binnen de gemeente wanneer ze reageren op een nieteengezinswoning en een corporatiewoning achterlaten.

Of ze in een gemeente worden toegepast en in welke mate is te zien in diverse tabellen (zoals tabel 3.4). In Den Haag heeft men afgesproken ook directiebesluiten tot het lokaal maatwerk te rekenen. In Zoetermeer geldt dat voor directiebesluiten, doorschuivingen en groepswonen.

Lijstwoningen De ‘lijstwoningen’ zijn de voor 2005 gebouwde woningen door de corporaties Staedion SWY, Rondom Wonen en WoonInvest in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens, die niet meetellen bij de vaststelling van de 70% (zie Jaarmonitor tabel 2.1).

Middeninkomens Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep. Tot deze groep behoren de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grenzen en anderhalf maal de BBSH-doelgroep.

Minima (huurtoeslagtabel) Zie ‘Inkomensgrenzen’ voor de afbakening van deze inkomensgroep.

Mutatiegraad De mutatiegraad is berekend als de verhouding tussen de verhuringen (van zelfstandige woningen) en .de voorraad op 1 januari van het jaar, uitgedrukt in een percentage van de voorraad dat verhuurd is in de periode. Uitgangspunt – ook voor de woningkenmerken zoals de huurprijs – is de situatie per 1 januari, zoals opgenomen in het voorraadbestand. Nieuwbouwverhuringen tellen hierdoor niet mee bij de mutaties. Doordat niet alle vrijkomende woningen te huur aangeboden worden zal de op deze manier berekende mutatiegraad kunnen afwijken van de door de corporaties berekende mutatiegraad.

Niet-reguliere toewijzing Een niet-reguliere verhuring is een verhuring waarbij er geen advertentie geplaatst is. Dit betekent dus dat ‘direct te huur’, ‘leefstijlexperiment’ en ‘groepsadvertenties’ reguliere verhuringen zijn.

Reagerende woningzoekenden Voor de telling van het aantal reagerende woningzoekenden wordt het verhuurde aanbod in een (half) jaar (op basis van datum van huuringang) als uitgangspunt genomen. Op basis van de goede reacties op alle advertenties ten behoeve van de betreffende verhuring die woningzoekenden hebben ingestuurd, wordt nagegaan hoeveel reagerende woningzoekenden op het verhuurde aanbod hebben gereageerd.

64

Reacties Het gemiddeld aantal reacties op een woningadvertentie dat op de sluitingsdatum van de editie voldoen aan de in de advertentie gestelde eisen. De reacties met een foutindicatie worden buiten beschouwing gelaten. Reacties op nieuwbouwadvertenties worden eveneens buiten beschouwing gelaten.

Slaagkans (reële) De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen. Bij het berekenen van de reële slaagkans in een gemeente worden de reacties van de woningzoekenden fractioneel meegeteld in de verschillende gemeenten. Zo wordt gezorgd dat alle woningzoekenden één maal meetellen.

Slaagkansberekening (reële slaagkans) ( geslaagde kandidaten / (reagerende woningzoekenden+bemiddelde woningzoekenden zonder reactie ) x 100 = reële slaagkans

Starters Indien een geslaagde woningzoekende geen zelfstandige woonruimte achterlaat behoort hij tot de groep starters. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die bij zijn/haar ouders woont, bij iemand inwoont of op kamers woont. Doorstromers na echtscheiding worden als doorstromers meegeteld, ook al laten ze geen zelfstandige woonruimte achter.

Te Woon Woonbron biedt een deel van haar woningen Te Woon aan. Dit betekent dat de kandidaat zelf kan kiezen of hij wil huren of kopen. Daarbij zijn er twee verschillende huurvormen: ‘gewoon huren’ (waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van het inkomen) en huurvast. Daarnaast zijn er twee koopvormen: Koopgarant en Koopcomfort. In de advertentie staan richtprijzen voor Koopgarant en Koopcomfort en de huurprijzen: de hoge huurprijs geldt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 per 1-1-2012) de lage huurprijs voor huishoudens die kunnen aantonen over een lager inkomen te beschikken. De huren voor huurvast staan niet vermeld. Te Woon woningen worden zonder passendheidseisen aangeboden, dat betekent dat iedereen ongeacht inkomen en huishoudgrootte kan reageren. Tevens wordt de volgorde van kandidaten bepaald door loting.

Urgentie (aan en via) Bij regulier (dus via een advertentie) aangeboden woningen is de sluitingsdatum van de urgentie en de geldigheidstermijn van de urgentie tezamen met het zoekprofiel maatgevend voor het al dan niet via urgentie verkrijgen van een woning. Omdat bij bemiddelingen niet duidelijk is wat de reactiedatum is wordt daar een verhuring met een huuringangsdatum die binnen een termijn van 90 dagen na de afloopdatum van de urgentie nog als via urgentie toegewezen beschouwd. Ook hier wordt rekening gehouden met het zoekprofiel. Bij verhuringen aan urgenten wordt niet gelet op het zoekprofiel en worden verhuringen met huuringang binnen de termijn van de urgentie ook meegenomen. Uiteraard vallen alle toewijzingen via urgentie ook onder de categorie toewijzing “aan urgenten”.

65


Verhuringen Betreft het aantal verhuurde woningen in de onderzochte periode, op basis van de datum van huuringang. De verhuringen in de rapportage hebben betrekking op de verhuringen van de sociale verhuurders die bij de SVH zijn aangesloten. Het aantal verhuringen is gelijk aan het aantal geslaagde woningzoekenden. Naamswijzigingen en omzettingen van tijdelijke naar reguliere huurcontracten die verantwoord zijn in WBS, worden niet meegeteld bij de verhuringen.

Voorrangskandidaten (zie ook urgentie) Voorrangskandidaten zijn woningzoekenden die een voorrangspositie innemen om medische, sociale of andere dringende redenen.

Wachtduur (=zuivere inschrijfduur) De wachtduur of de (zuivere) inschrijfduur is de verstreken tijd sinds de inschrijfdatum. Voor starters is de (zuivere) inschrijfduur gelijk aan de woon-/inschrijfduur. Vanaf 2015 wordt in tabellen de mediane waarde weergegeven in plaats van het gemiddelde.

Wachtrij Aantal zoekers gedeeld door het aantal geslaagde woningzoekers. Ook wel bekend als de “omgekeerde slaagkans”.

Weigeringen Woningzoekenden kunnen aangeboden woningen weigeren. Dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld kenmerken van de woning of van de buurt. Ook de verhuurder kan een woning bij nader inzien weigeren te verhuren. In de rapportage wordt uitgegaan van het netto aantal weigeringen, tenzij is vermeld dat het om de bruto-weigeringen gaat. De netto-weigeringen worden op basis van de bruto-weigeringen berekend met dien verstande dat weigeringen van mensen met een hoger rangnummer dan degene die de woning heeft geaccepteerd buiten beschouwing worden gelaten. In de rapportages over 2009 en voorgaande jaren is altijd van bruto-weigeringen gebruik gemaakt.

Woninglabeling Bij advertenties kunnen voorwaarden worden toegevoegd. Woningen kunnen worden gelabeld naar inkomen, aantal verhuizende personen en leeftijd.

Woonduur doorstromers Het aantal jaren dat een doorstromer op het laatste woonadres heeft gewoond.

Woon-/inschrijfduur Voor starters die zich inschrijven is de inschrijfdatum de start van de woon-/inschrijfduur. Bij doorstromers die zich na 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – maximaal 4 jaar extra inschrijvingsduur op basis van het aantal jaren woonduur gedeeld door 3 meegeteld. Bij doorstromers die zich vóór 1 januari 2007 hebben ingeschreven werd – tot december 2012 – de inschrijvingsduur bepaald door bij de inschrijvingsdatum 1/3 van de totale woonduur (in de huidige woning) op te tellen zonder maximum. Bij verhuringen vanaf december 2012 wordt de inschrijfduur bij doorstromers berekend door, op het moment van inschrijving, maximaal 5 jaar van de woonduur op te tellen bij de inschrijfduur (zonder de woonduur eerst te delen door 3). Vanaf 2015 wordt in tabellen de mediane waarde weergegeven (de middelste waarde uit de gesorteerde reeks) in plaats van het gemiddelde.

66

AANBODRAPPORTAGE

Recommend Documents