SHBO JAARVERSLAG 2013

SHBO JAARVERSLAG 2013

Inhoudsopgave VOORWOORD ...........................................................................................................................................5 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG .................................................................................................................7 1

Organisatie .......................................................................................................................................7 1.1 Bestuurlijke organisatie ........................................................................................................... 7 1.2 Personele organisatie .............................................................................................................. 7

2

Woonbeheer ..................................................................................................................................10 2.1 Verhuren van woningen ........................................................................................................ 10 2.1.1 Huurbeleid ..................................................................................................................... 10 2.1.2 Toewijzing en verhuur ................................................................................................... 11 2.1.3 Woonlasten en betaalbaarheid ..................................................................................... 13 2.1.4 Mutatie woningen ......................................................................................................... 14 2.2 Kwaliteit woningen ................................................................................................................ 15 2.3 Belanghouders....................................................................................................................... 18 2.3.1 Afspraak met de gemeente ........................................................................................... 18 2.3.2 Afspraak met de bewoners ........................................................................................... 19 2.3.3 Visitatie .......................................................................................................................... 24

3

Financiën ........................................................................................................................................25 3.1 Financiën en bedrijfscontinuïteit .......................................................................................... 25 3.2 Fiscaliteit en heffingen .......................................................................................................... 26

4

Bestuur & Toezicht .........................................................................................................................27 4.1 Bestuursverslag ..................................................................................................................... 27 4.2 Verslag van de Raad van Toezicht ......................................................................................... 28

5

JAARREKENING 2013 .....................................................................................................................34 5.01 Toelichting op de balans (per 31 december 2013) & winst en verliesrekening 2013 ............ 41 5.1 Niet uit balans blijkende verplichtingen................................................................................ 62 5.2 Kasstroomoverzicht 2013 ...................................................................................................... 68 5.3 Overige gegevens .................................................................................................................. 70 5.3.1 Controleverklaring onafhankelijke accountant ............................................................. 70 5.3.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 ............................ 74 5.3.3 Gebeurtenissen na balansdatum .................................................................................. 74 5.3.4 Goedkeuring en vaststelling jaarrekening door de bestuurder en Raad van Toezicht . 76

Ons kenmerk: CP/270.2014

3


4

VOORWOORD Het jaarverslag 2013 van stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout (SHBO) bestaat uit een volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Het volkshuisvestingsverslag dient daarbij te voldoen aan de voorschriften zoals die in het Besluit Beheer Sociale Huursector worden voorgeschreven. In 2013 heeft SHBO een negatief resultaat behaald van € 130.080 na belastingen. Begroot was een positief resultaat van €106.819,-, het verschil van € 236.899,- kan als volgt worden verklaard: 1. Minder huren en vergoedingen 65.842 (-) 2. Minder afschrijvingen 6.541 (+) 3. Meer kosten algemeen beheer 17.192 (-) 4. Minder kosten onderhoud 213.602 (+) 5. Minder overige bedrijfskosten 85.135 (+) 6. Minder rentelasten 9.788 (+) 7. Meer rentebaten 6.095 (+) 8. Aanpassing bedrijfswaarde 92.460 (-) 9. Vennootschapsbelasting 382.566 (-) 10. Totaal 236.899 (-) 1. Huren en vergoedingen, in totaal is er voor 50.000 minder aan afschrijvingen voor zonwering en uitgaven voor warmte en elektra besteed en 15.000 aan huismeestertaken als gevolg van het wegvallen van de reinigingstaken waardoor de vergoeding hiervoor vergelijkbaar afneemt. De zonwering wordt met ingang van 2013 verrekend met de onderhoudskosten die hieraan in het jaar zijn besteed, de afschrijvingen worden pas weer verrekend zodra een nieuwe investering voor zonwering is gedaan. 2. Afschrijvingen zijn lager, het verschil wordt veroorzaakt door een hogere afschrijving op de modelwoning (1.500 +) de begrote investering in badkamers en keukens voor de oude Doelen is nog niet uitgevoerd (3.900 -), aanpassing oude doelen afschrijving volgens RJ 645 in het voorgaand jaar (5.000 -), diversen (900 +) 3. Kosten Algemeen beheer, de belangrijkste posten hierin zijn lagere doorbelaste personele kosten (16.600 -) en hogere kosten voor advies (39.100 + waaronder 37.513 businesscase Buurstede 17) en minder kosten voor leefbaarheid (6.800 -) en diversen (1.500 +) 4. Kosten onderhoud, een aantal posten die in de begroting staan zijn niet uitgevoerd in 2013. De grootste posten zijn; het dak van de torenflat Buurstede (100.000 -) hierover wordt in 2014 na een inventarisatie van de dakisolatie en dakbedekking een beslissing genomen, vloerbedekking oude Doelen (34.000 -) hiermee wordt gewacht tot na het onderhoud aan de keukens en badkamers, Dakbedekking nieuwe Doelen (15.000 -) deze wordt opnieuw ingepland, vloerbedekking nieuwe Doelen (27.000 -) wordt opnieuw geïnventariseerd voor de noodzaak en diverse kleine posten (38.000 -). 5. Overige bedrijfskosten, dit bestaat voor het grootste deel uit lagere kosten voor de nevenexploitatie (81.000 -) waarvan een deel wegvalt tegen de lagere opbrengst van de vergoedingen en een deel overige kosten (4.000 -). 6. De lagere rentelasten houden verband met de herfinanciering tegen een lager rentepercentage dan begroot. 7. De hogere rentebaten worden veroorzaakt door een hoger batig banksaldo als gevolg van de lagere uitgaven op onderhoud.


5

8. De doorrekening van de verhuurdersheffing en de aangepaste meerjaren onderhoudsplannen geven voor het complex de Doelen oud een lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde. 9. In de begroting is voor de vennootschapbelasting (VPB) uitgegaan van een onderhoudsvoorziening waarvoor ook de jaren voorafgaand aan het ingangsjaar (2012) van de belastingplicht mochten worden meegenomen. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening van 2013 met betrekking tot de bepaling van de VPB plicht in 2012 en 2013 uitgegaan van een dotatie die alleen betrekking heeft op de nog komende jaren. Dit leidt tot een VPB plicht van 382.566 euro in tegenstelling tot de in de begroting opgenomen nihil aangifte. In de transitie van zorg naar wonen is SHBO in 2013 gestart met een haalbaarheidstudie om het verzorgingshuis Buurstede 17 aan te passen naar zelfstandige wooneenheden. Voor de begeleiding en uitwerking hiervan is een bouwadviesbureau ingehuurd die de ombouw calculeert en in een businesscase verwerkt. De kosten voor dit onderzoek zijn in dit jaarverslag verwerkt.


6

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1

Organisatie

1.1 Bestuurlijke organisatie Algemeen Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout (SHBO) is een toegelaten instelling bij Koninklijk besluit van 26 februari 1990 onder nummer 90.004.866. De stichting is ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel Zuid West Nederland te Breda sinds 26 juli 1989 onder nummer 41105142. SHBO is een kleine woningcorporatie met een specifieke doelstelling: Het beheer en de ontwikkeling van woon(zorg)voorzieningen voor ouderen met zorg die niet zelfstandig in deze behoefte kunnen voorzien, waarbij we ons specifiek richten op de groep met een laag tot modaal inkomen. SHBO beschikt over een 260-tal aanleunwoningen, dit zijn woningen die een directe verbinding hebben met een woon-zorgcomplex. De huurders van deze aanleunwoningen zijn in de gelegenheid om gebruik te maken van de voorzieningen in dat complex. Bestuurlijke structuur SHBO kent een gelaagde bestuursstructuur met een raad van toezicht en een bestuur (directie). Samen met de zorgorganisatie Volckaert is een personele unie gevormd waarbij de raad van toezicht en het bestuur bij beide organisaties uit dezelfde personen bestaat. In de herziene woningwet is het niet langer toegestaan om een gemeenschappelijke raad van toezicht te delen binnen een personele unie. Met ingang van 2015 zal SHBO over een zelfstandige Raad van Toezicht moeten beschikken. Met ingang van 2014 bestaat de Raad van Toezicht van SHBO niet meer uit de voltallige Raad van Toezicht van Volckaert.

1.2 Personele organisatie Personeel SHBO maakt gebruik van de administratieve ondersteuning van Volckaert en woningcorporatie Thuisvester. Beide instellingen zijn maatschappelijke ondernemingen waar zowel bedrijfsmatig als resultaatgericht wordt gewerkt. Binnen Volckaert is een cliënten service bureau gevormd, hier vanuit worden alle contacten met de (toekomstige) huurders onderhouden. Mutaties worden door de economische administratieve dienst behandeld en vervolgens aangeleverd bij Thuisvester waar de gegevens verder worden verwerkt in het back office systeem. Voor het technisch onderhoud wordt door de facilitaire dienst van Volckaert de regie gevoerd en worden de contacten met de externe leveranciers onderhouden en ingepland.


7

Doordat SHBO geen personeel in dienst heeft zijn er ook geen directe salariskosten. De dienstverlening door Thuisvester en Volckaert wordt op basis van tijdsbesteding bij SHBO in rekening gebracht.

Opleidingen De binnen Volckaert belaste medewerkers voor SHBO volgen voor hun reguliere taakverdeling de benodigde opleiding. Waar nodig volgen zij voor SHBO aanvullende opleidingen. In 2013 zijn de volgende opleidingen gevolgd:    

Verhuurmakelaar Risicomanagement Warmtewet Verdieping Financial en Business risk

Integriteitscode en klokkenluidersregeling SHBO vindt het van groot belang dat medewerkers integer en betrouwbaar handelen. SHBO heeft zelf geen personeel in dienst, personeel wordt vanuit de personele unie met Volckaert ingezet. De regelingen rondom de personele inzet zijn beschreven vanuit het kwaliteitssysteem van de stichting Volckaert. Integriteitscode De Integriteitscode wordt geborgd in de regeling klachten medewerkers en heeft een relatie met de regeling melding incidenten medewerkers, regeling Melding Incidenten Cliënten, regeling klokkenluiders, en het beleid arbeidsomstandigheden. De klachtenregeling voor medewerkers is een regeling die nadrukkelijk deel uitmaakt van het totale kwaliteitsbeleid. Voor een goede toepassing en uitvoering van deze regeling is de medewerking van alle betrokkenen cruciaal. Het doel van de regeling is het scheppen van de mogelijkheid voor iedere medewerker om aan de arbeidssituatie gerelateerde onvrede alsmede ongewenste omgangsvormen te uiten en te laten onderzoeken. Dit onderzoek dient zodanig te gebeuren dat in redelijkheid rekening gehouden wordt met de belangen van de medewerker en van de organisatie. Klokkenluidersregeling Medewerkers die met vermoedens van misstanden waarvan zij kennis hebben gekregen door hun werk binnen de organisatie naar buiten treden, kunnen rekenen op royale media aandacht. Klokkenluiden kan worden omschreven als: Het door een medewerker (klokkenluider) extern bekend maken van vermoedens van illegale of immorele praktijken, die plaatsvinden onder verantwoordelijkheid van de werkgever en waarbij een groot maatschappelijk belang in het geding is, aan personen die mogelijk actie daartegen zouden kunnen ondernemen. Klokkenluiden kan grote gevolgen hebben. De organisatie kan in diskrediet worden gebracht en schade lijden. Klokkenluiden zet de relatie met de werkgever ernstig onder druk. Vanuit de overheid is opdracht gegeven hier spelregels voor op te stellen. Deze


8

regeling geeft de condities aan dat eventuele misstanden veilig binnen de organisatie aan de orde kunnen worden gesteld en kunnen worden opgelost. Dat is veiliger voor betrokken medewerkers, maar ook in het belang van SHBO. Het management dient immers tijdig kennis te dragen van vermoedens van eventuele misstanden, opdat zij maatregelen kan treffen. De vertrouwenspersoon Binnen de organisatie is ten behoeve van de diverse personele regelingen de functie van vertrouwenspersoon gecreëerd. Plaats in de organisatie De onafhankelijke vertrouwenspersoon wordt door de Raad van Bestuur benoemd en uitgevoerd door een extern onafhankelijk persoon. Waarbij deze onafhankelijk is van de organisatie, er is alleen verantwoording verschuldigd aan de Raad van Bestuur. De contacten met de vertrouwenspersoon inzake vacaturestelling en de introductie van de vertrouwenspersoon binnen de organisatie verlopen via het hoofd PO&O. De vertrouwenspersoon fungeert als meldingsplek voor klachten inzake ongewenste omgangsvormen. Biedt ondersteuning en adviseert inzake omgaan met en reageren op ongewenst gedrag. De vertrouwenspersoon bemiddelt t.b.v. een oplossing voor conflicten tussen klager en beklaagde. Bewaakt een juist verloop van klachtenprocedures, verleent nazorg, o.a. door controle achteraf t.a.v. gemaakte afspraken en verwijst zo nodig door voor verdere hulpverlening binnen of buiten de instelling. Functie-eisen De vertrouwenspersoon dient deskundig te zijn en die deskundigheid op peil te houden voor wat betreft de materie. Tevens is bekendheid met en inzicht in maatschappelijke ontwikkelingen vereist. De vertrouwenspersoon is verder bekend met de doelstelling, de structuur en de cultuur van de organisatie. De vertrouwenspersoon dient geaccepteerd te zijn op basis van vertrouwen, respect, zorgvuldigheid en onpartijdigheid, mede op basis van eigen opvattingen over de materie. De klacht en de ervaring van de klager zijn steeds uitgangspunt voor het handelen van de vertrouwenspersoon, met behoud van bovengenoemde kwaliteiten. Eisen worden gesteld aan sociale vaardigheden in de contacten met klager en beklaagde. Informatie en overleg De organisatie draagt er zorg voor dat plaats, telefoonnummer en email adres van de vertrouwenspersoon via intranet bekend zijn/blijven binnen de instelling. Nieuwe medewerkers, inclusief stagiaires en vrijwilligers worden geïnformeerd over het bestaan van de vertrouwensfunctie.


9

2 Woonbeheer 2.1

Verhuren van woningen

2.1.1 Huurbeleid Bijzondere doelgroepen van beleid SHBO verhuurt uitsluitend woningen die bestemd zijn voor senioren bij voorkeur met een zorg- of WMO indicatie. Het ziet voor zichzelf geen taak weggelegd in de opvang van asielzoekers of andere bijzondere doelgroepen van beleid. Huurverhoging Op verzoek van de huurdersvertegenwoordiging zijn met uitzondering voor de woningen in het complex de oude Doelen in 2013 de huren met 0.5% boven inflatie verhoogd. De woningen van het complex de oude Doelen zijn vanwege het hoge percentage van de redelijke huur en de ouderdom van het complex verhoogd met het inflatiecijfer. Er zijn geen bezwaarschriften tegen de huurverhoging per 1 juli 2013 ingediend. Hieronder is een overzicht opgenomen van de gemiddelde huren per complex alsmede de gemiddelde servicekosten en de doorgevoerde huurverhoging per 1 juli 2013. omschrijving

De Nieuwe Doelen De Doelen Buurstede Gemiddeld

Maximaal redelijke huur in 2013 per maand 575,17 539,28 620,68 583,50

Gemiddelde

Gemiddelde

Totaal

kale huur servicekosten gemiddelde in 2013 in 2013 in 2013 per maand per maand per maand 496,22 445,09 492,09 481,03

177,70 182,18 86,62 143,16

673,92 627,27 578,71 624,19

Verhoging kale huur 1 juli 2013

3,00% 2,50% 3,00% 2,87%

Huurharmonisatie Omdat de woningen van SHBO al met gemiddeld 82,4% van de maximaal redelijke huurprijs zijn gewaardeerd en de woningen binnen de complexen hetzelfde percentage van de redelijke huur hebben is het huurbeleid van de afgelopen jaren voortgezet. Er is geen verdere harmonisatie nodig. Wel worden voor nieuwe huurders van het complex Buurstede de huren aangepast. Dit in verband met een investering in een extra grote lift in de torenflat van het complex. Deze aanpassing bedraagt gemiddeld 1% (per nieuwe verhuur). Woningvoorraad naar prijsklasse De opbouw van de woningen per 31-12-2013: Prijsklasse

Aantal verhuureenheden

Goedkoop < € 374,44 Betaalbaar € 374,44 - € 574,35 Duur > € 574,35 Totale voorraad


260 260

% totaal bezit 100 % 100 %

10

2.1.2 Toewijzing en verhuur Het werkgebied van SHBO is de gemeente Oosterhout. Alle woningen staan in deze gemeente en zijn gesitueerd rondom de woon-zorgcomplexen Buurstede en De Doelen. De woonruimteverdeling verloopt via inschrijving. Hierop aansluitend wordt de potentiële huurder opgenomen op een wachtlijst. Voor de uiteindelijke toewijzing speelt de te verwachtte inzet van de zorg en de woonomstandigheden van de toekomstige huurder een rol. Onderstaand een overzicht van de toegewezen woningen per complex: Complex De Nieuwe Doelen De Doelen Buurstede Totaal aan toewijzingen

Aantallen

Percentage

13 11 15

33,33% 28,21% 38,46%

39

100,0%

In 2013 was de huurderving wegens leegstand 0,33%. Bij het verhuren van de woningen worden de uitgangspunten van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de woningwet gevolgd. Het volledig aanbod van de toewijzingen valt binnen de categorie betaalbare huren. Urgentie Woningzoekende met een zorgvraag, die het beste vanuit de nabijheid van een zorgcomplex kan worden gegeven en daarvoor zijn geïndiceerd, hebben de mogelijkheid voor urgentie. Wachtlijst De wachtlijst bestaat ultimo 2013 in totaal uit 184 woningzoekende c.q. huishoudens. Gedurende 2013 hebben 116 personen zich ingeschreven en zijn aan 40 woningzoekenden een woning toegewezen. Hiervan is één toewijzing in 2014 geëffectueerd. Om inzicht te verkrijgen in de woningbehoefte van de personen die op de wachtlijst staan zijn alle wachtende in 2013 benaderd. Naast inzicht in de woonbehoefte kan aan de respons en de ingevulde antwoorden ook de reële wachtlijst zichtbaar worden. Van 184 wachtende staan 104 wachtende met een reële verwachting op de wachtlijst.


11

Bijzondere aandachtsgroep Omdat SHBO een woningcorporatie is met een specifieke doelstelling “huisvesting voor ouderen”, is de bijzondere aandachtsgroep gelijk aan de doelstelling. Daar waar mogelijk passen wij woningen aan zodat deze nog beter voldoen aan de eisen en wensen van senioren. Bij dit aanpassen kun je denken aan het plaatsen van automatische deuropeners en het vergroten van de veiligheid in de complexen. Ook worden er vanuit de zorgcomplexen mogelijkheden geboden om aan sociale activiteiten deel te nemen De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)1 gaat er vanuit, dat een huurder zo lang mogelijk in de bestaande woning/woonomgeving moet kunnen blijven wonen. Indien een huurder als gevolg van lichamelijke beperkingen of ongemakken niet goed in de woning kan functioneren, kan die woning worden aangepast. Die aanpassing is afgestemd op wat de huurder nog wel kan en wordt door deskundigen begeleid. In uitzonderlijke gevallen wordt de huurder geadviseerd te verhuizen naar andere woonruimte. De huurder kan zijn of haar woonprobleem bij het servicecentrum WIZ (gemeente Oosterhout) melden. De gemeente vraagt daarop aan een medisch deskundige (een arts) om een advies uit te brengen. Hierbij bezoekt de adviseur de huurder thuis en stelt vast welke belemmeringen de huurder in de woning ondervindt. Samen met de adviseur stelt de huurder een pakket van eisen op. Een technisch deskundige maakt vervolgens aan de hand van het pakket van eisen een aanpassingsplan dat ook met de huurder wordt besproken. De deskundige geeft aan binnen welke prijs de aanpassing kan worden gerealiseerd. Na goedkeuring door de gemeente kan SHBO in overleg met de huurder het plan uitvoeren. Voor de huurders van SHBO zijn vanuit deze Wmo middelen in 2013 een viertal woningen aangepast. In de meeste gevallen ging het daarbij om het plaatsen van vlonders, waardoor de balkons gelijkvloers bereikbaar werden, het plaatsen van beugels nabij het toilet of de wastafel en het plaatsen van douchezittingen. In totaal bedroeg de vergoeding vanuit de Wmo € 1415,-. Woningaanpassingen zoals thermostaatkranen, eenhandskranen en dergelijke horen, gezien het karakter van de aanleunwoning, standaard bij de woninginrichting van SHBO en zijn voor rekening van SHBO.

1

WMO steunpunt gemeente Oosterhout


12

2.1.3 Woonlasten en betaalbaarheid Huurtoeslag Eind 2013 ontvingen 75 huurders huurtoeslag. In dit aantal zijn alleen de huurders betrokken waarbij de huurtoeslag aan SHBO wordt uitbetaald van de overige huurders is niet bekend of zij rechtstreeks de toeslag ontvangen. Individuele huursubsidie/woonkostensubsidie Situatie per 31 december Aantal woningen Aantal woningen met huurtoeslag Totaalbedrag huurtoeslag (op kalenderjaarbasis) Gemiddeld per aanvraag Gemiddeld per woning Totaalbedrag woonkostensubsidie gemeente Oosterhout (op jaarbasis)

2013

2012

260

260

75

73

209.132

200.940

2.779

2.737

804

773

0

6.463

Huurachterstand De huurachterstand op 31 december 2013 bedroeg 1,05% uitgedrukt in een percentage van het jaartotaal huur en vergoedingen, in 2012 was dit 0,28%. Het betrof een reguliere achterstand door een 24-tal huurders. Hiervan is met een tweetal huurders een betalingsregeling getroffen. Van de huurachterstand stond op 28 februari 2014 nog een bedrag van 12.944 euro open. In 2013 is een nieuw administratiesysteem in gebruik genomen, door aanvangsproblemen zijn bij een aantal huurders van SHBO de huren niet geïncasseerd. De achterstand is pas laat opgemerkt waardoor op 28 februari nog een groot deel van het bedrag open stond. Daarnaast is er sprake van huurderving na overlijden, omdat er geen erfgenamen zijn of omdat zij de erfenis verwerpen. De woning kan in dat geval niet direct worden ontruimd en er worden kosten gemaakt voor de opslag van de huisraad. Huisuitzetting In 2013 en voorgaande jaren zijn geen huisuitzettingen geweest. Woonfraude Door de doelgroep, de directe contacten met de huurders en de aard van de woningen is het risico op woonfraude gering. In 2013 en voorgaande jaren is geen woonfraude geconstateerd.


13

2.1.4 Mutatie woningen Mutatiegraad woningen In 2013 komt de mutatiegraad uit op 15 %. Dit is nagenoeg gelijk aan het voorgaande jaar waarin de mutatiegraad afgerond uitkwam op 15%. Voor 2013 zijn in totaal 39 huuropzeggingen ontvangen tegen 40 in het voorgaande jaar. Leegstand Er is in 2013 geen sprake van structurele leegstand. De meeste mutaties volgen elkaar naadloos op, bij één woningmutatie in het complex Buurstede was de leegstand 33 dagen, bij de huurder hiervan was na het overlijden geen erfgenaam benoemd. Hierdoor was het niet mogelijk om de nog openstaande huur te incasseren en moest er in verband met het leegruimen van de woning een bepaalde tijd worden gewacht. bij het complex de oude Doelen is woning 134 als modelwoning ingericht, dit is niet als leegstand meegeteld. In het volgende tabel worden de aantallen en leegstanddagen per complex in 2013 weergegeven. Complex

Aantal mutaties

Leegstand in dagen

De Nieuwe Doelen De Oude Doelen Buurstede

13 11 15

28 7 63

Totaal aan toewijzingen

39

98


14

2.2 Kwaliteit woningen Woningbezit Op 31 december 2013 bezat SHBO 260 woningen. De woningen zijn over de volgende complexen verdeeld: Complex

Bouwjaar

Vhe

soort

Buurstede

1994

102

woningen

Nieuwe Doelen

1998

89

woningen

Oude Doelen

1978

69

woningen

Totalen

260

Verwerven / vervreemden / sloop In het verslagjaar 2013 zijn geen woningen verworven, vervreemd of gesloopt.

Onderhoud In 2011 is een strategische notitie geschreven voor Volckaert en SHBO gezamenlijk waarin het vastgoed een belangrijke ondersteunende rol speelt. Naar de toekomstige markt voor de woningen van SHBO was in het strategische vastgoedplan geen onderzoek gedaan. Om met name op dit punt inzicht te kunnen verkrijgen probeert het bestuur van SHBO door middel van gesprekken met huurders in beeld te brengen wat er leeft en welke woonwensen er zijn. Hiervoor zijn ook in 2013 weer bijeenkomsten georganiseerd waarbij onder het genot van een kopje koffie of thee van gedachte kon worden gewisseld met het bestuur en de medehuurders. Om het geheel informeel te houden werden er per complex niet meer dan 8 huurders voor deze gelegenheid uitgenodigd. Op iedere locatie is één gesprek georganiseerd zodat de huurder hiervoor niet hoefde te reizen. Tijdens deze koffiegesprekken zijn onder andere vragen rondom het woongenot, de keuze voor een aanleunwoning en ‘wat zou u aanpassen aan de woning indien u in onze situatie zat’ behandeld. Ook in 2013 waren het de kleine onderhoudsvragen die het meest aan bod kwamen. Daarnaast vooral de positieve antwoorden op de grootte van de woning en de aanwezige zorg. Daarnaast speelde er vaak praktische problemen over wanneer je bij voorbeeld in de recreatiezaal terecht kon voor een activiteit of dat het tocht bij de zijingang wanneer je daar moet wachten op de taxi. Het in gesprek gaan met de huurder en het vragen van feedback levert ons een beeld op voor de begroting voor de komende jaren. De koffiegesprekken hebben een vaste plaats binnen de beleidscyclus en zijn als een vast ijkpunt voor het jaarplan en de begroting geplaatst.


15

Het in gesprek gaan met de huidige huurder zegt nog niets over de toekomstige huurder, een huurder die andere wensen heeft en mogelijk al voor de opname op een wachtlijst afhaakt, of een huurder die wij over een aantal jaren als huurder mogen verwelkomen. Uit de woonmonitor van de gemeente waren al wel een aantal wensen van toekomstige en huidige huurders te halen. De laatste woonmonitor dateert uit 2009 en de situatie is sindsdien door de crisis en de daardoor stagnerende woningverkoop aanzienlijk veranderd. Uit de koffiegesprekken met de huurders en de contacten met de huurdersvertegenwoordiging wordt boven alles aandacht gevraagd voor het dagelijks onderhoud. De afwerking van onderhoudsklachten en de manier waarop dit verbetert kan worden. Duidelijkheid naar de huurder toe en vooral ook de bijzondere situatie waarin onze huurder, de huurder die veelal op leeftijd is, zich bevindt. Om het dagelijks onderhoud beter te faciliteren en een duidelijke afhandeling naar de huurder toe mogelijk te maken is eind 2013 een servicedesk in gebruik genomen. De huurder kan zijn onderhoudsklacht nog steeds aan de receptie of de huismeester melden. Deze laatste zet de wens of onderhoudsaanvraag in de servicedesk-software en zorgt ervoor dat de verloop en de afmelding ook hierin worden geregistreerd. De melding en de doorlooptijd kunnen op deze manier achteraf worden ingezien waardoor oponthoud en inzicht in storingen eenvoudig inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Om de kwaliteit van de gebouwen in stand te houden wordt jaarlijks planmatig onderhoud ingepland. Dit zijn onderhoudswerkzaamheden die volgens een meerjaren onderhoudsverwachting in kaart zijn gebracht. In 2013 zijn de meerjaren onderhoudsplannen (MJOP) door een adviesbureau doorgelicht en in een Excel bestand ingebracht. Hierdoor kunnen vanuit de diverse jaren binnen het MJOP een jaarplanning gemaakt worden, de facilitaire dienst kan daardoor beter prognosticeren wat het planmatig onderhoud de komende jaren gaat kosten. De medewerkers van de facilitaire dienst van Volckaert zijn in het verslagjaar betrokken geweest bij het regulier onderhoud van de woningen. Aan klachten en mutatieonderhoud werd € 38.276,- uitgegeven ofwel € 147,22 per woning. Periodiek onderhoud kostte in 2013 € 8.966 en planmatig en groot onderhoud € 39.067 Met betrekking tot het groot onderhoud zijn een aantal posten niet uitgevoerd in 2013. De grootste posten hierin betreft de aanpassing van het dak van de torenflat Buurstede (€ 100.000), afwerking van de vloeren in de Doelen oud (€ 34.000) en de Doelen Nieuw (€ 27.000) en het vervangen van de bitumen dakbedekking (€ 15.000) van de Doelen nieuw. De vervanging van de vloerbedekking is uitgesteld omdat deze voor de nieuwe Doelen na inspectie (op zicht) nog voldoende goed is bevonden en voor de oude Doelen er wordt afgewacht tot na de aanpassing van de keukens en badkamers. Het dak van de torenflat wordt in 2014 na een inspectie opnieuw beoordeeld.


16

Energie Op het gebied van energie, als onderdeel van de stijgende woonlasten, zijn al onze woningen - op individueel niveau - voorzien van een energielabel. Met het in kaart brengen van deze energie prestatie afspraak (EPA) is ook op woning niveau een advies afgegeven over mogelijke energiebesparende maatregelen. In het 2012 zijn voor het complex Buurstede 102 cv–ketels vervangen, hierdoor zijn de bestaande energielabels waarvan 93 C en 9 B aangepast in 38 ‘A’ en 64 ‘B’ energielabels. Bij het complex van de oude Doelen zijn nog een aantal woningen voorzien van een metalen raamkozijn. Afhankelijk van de energieverbetering die bij dit soort kozijnen zijn te behalen worden deze vervangen door een houten kozijn. Omdat door de vervanging enig overlast zal optreden en hiervoor een hoogwerker moet worden ingezet zal de vervanging worden ingepland zodra de inventarisatie is afgerond.

De energielabels zijn als volgt verdeeld over de complexen: Complex

Bouwjaar

A

B

38

64

C

D

Buurstede

1994

Nieuwe Doelen

1998

-

29

60

Oude Doelen

1978

-

-

69

29

129

Totalen

38

64

-

Veiligheid Alle complexen beschikken over een gebruikersvergunning en wordt er gebruik gemaakt van een bedrijfshulpverleningsorganisatie (BHV) vanuit de zorginstelling Volckaert. Binnen de eisen van de Bedrijfshulpverlening worden medewerkers bijgeschoold en wordt er periodiek voorlichting gegeven aan medewerkers, bewoners, familie en vrijwilligers. Er is een calamiteitenplan voor de zorginstelling dat periodiek wordt geactualiseerd. Eenmaal per jaar is er een algemene inspectieronde door de facilitaire dienst in het kader van veiligheid, bouwopdrachten, investeringen en onderhoud. Veiligheid is niet alleen een verantwoordelijkheid van de verhuurder maar brengt ook een eigen verantwoordelijkheid voor de huurder c.q. familie met zich mee. Voor training en tijdsbesteding aan de BHV is door SHBO in 2013 een bedrag van € 4.489,- uitgegeven.


17

Leefbaarheid Binnen het prestatieveld leefbaarheid wordt vaak ingezet op het leefbaar maken en of houden van de wijk en de buurt. Bij de drie complexen van SHBO betreft het uitsluitend aanleunwoningen waarbij haar omgeving sterk wordt beïnvloedt door de nabijheid van het zorgcentrum. De wijk speelt hierbij een mindere rol dan bij collega woningcorporaties die een specifieke rol hebben “in” de wijk. Wel heeft het onderdeel wonen, welzijn en zorg als onderdeel van de leefbaarheid een natuurlijke rol binnen onze beide organisaties. Voor 2013 zijn de uitgaven voor leefbaarheid terug te vinden in de kosten voor het onderhoud aan de buitenomgeving zoals de uitgaven voor een deel van het tuinonderhoud (€ 170), de glasbewassing waaronder de hoogwerker (€ 4.818) en de uitgaven voor welzijn (€ 394). In totaal is hiervoor in 2013 €5.382,- betaald.

2.3 Belanghouders 2.3.1 Afspraak met de gemeente Onder invloed van lokale ontwikkelingen en samenstelling van de bevolking geeft de gemeente haar visie op het wonen weer in een woonvisie. In deze woonvisie geeft de gemeente haar prioriteiten aan zodat de woningcorporaties daarmee rekening kunnen houden. De gemeente stelt welke concrete prestaties hierbij van de corporaties worden verwacht, met name, maar niet uitsluitend in termen van investeringen in woningbouw en herstructurering. SHBO houdt zich vooral bezig met het ontwikkelen van woonzorgvormen voor ouderen rondom de zorgcentra in Oosterhout. Met ingang van 2013 worden cliënten met een ZZP 1 en 2 indicatie niet meer opgenomen in het verzorginghuis, op termijn ZZP 3 tot en met 4. Mede hierdoor staat de functie van het verzorgingshuis ter discussie. Cliënten met een lichtere zorgzwaarte zullen in de eigen woning van de cliënt worden verzorgd. Daarnaast zijn er woningen waar naar kan worden uitgeweken indien de huidige woning niet voldoet. Onze aanleunwoningen zullen vooral een woonfunctie in een beschutte omgeving aanbieden. Ten opzichte van een woning in de eigen wijk zal een SHBO woning zich profileren als een woning met aanvullende zorgproducten, een vaste zorgcomponent aangevuld met zorg op afroep, en mogelijkheden tot het deelnemen aan activiteiten gericht op ouderen. Een grote uitdaging voor SHBO ligt in de vrijkomende ruimte van het verzorgingshuis Buurstede. Begin oktober is een start gemaakt met een haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden van SHBO om het verzorgingshuis Buurstede om te bouwen naar zelfstandige verhuureenheden. Aan een bouwadviesbureau is een opdracht gegund voor het opstellen van een businesscase. Op basis van een bureaustudie van onder meer de tekeningen van het bestaande gebouw en een locatiebezoek (gecombineerd met een bouwkundige en installatietechnische opname) is, rekening houdend met de constructieve mogelijkheden, een “basisappartement” geschikt voor regulier wonen ontworpen. Dit “basisappartement” is zoveel mogelijk in het bestaande complex herhaald.


18

Voor die ruimtes waar herhaling niet mogelijk bleek is ervoor gekozen om drie in plaats van twee appartementen samen te voegen. Daarnaast worden er drie studio’s gecreëerd van 35M2. Aan de hand van het schetsontwerp zijn de maatregelen bepaald die voor zowel de bouwkundige als voor de werktuigbouwkundige installaties genomen moeten worden. Bij het bepalen van deze maatregelen zijn ook de maatregelen meegenomen die noodzakelijk zijn om bij een reguliere woonfunctie te voldoen aan de hedendaagse weten regelgeving (w.o. Bouwbesluit). Voor het opstellen van het schetsontwerp en voor het bepalen van de installatietechnische maatregelen zijn een architect en een installatieadviseur ingeschakeld. De raming van de bouwkosten is verder aangevuld met overige bijkomende kosten die noodzakelijk zijn om tot een regulier wooncomplex te komen. Dit leidt tot een integrale investeringsraming/stichtingskostenopstelling en een bedrijfswaarde berekening gebaseerd op de te realiseren huur en het beoogde woonprogramma. Aangevuld met de maximaal te dragen onrendabele top leidt het bovenstaande tot een maximaal investeringsbedrag van SHBO voor de grond en de bestaande opstallen gelegen aan Buurstede 17 te Oosterhout. In 2014 zal hierover besluitvorming plaatsvinden. De planologische bestemming van de locatie dient nog gewijzigd te worden naar de beoogde functie wonen. Met de Gemeente Oosterhout is in 2013 overlegd over hoe en onder welke condities en voorwaarden de gemeente bereid is om medewerking hieraan te verlenen. Tijdens dit overleg heeft de gemeente aangegeven hier positief tegenover te staan.

2.3.2 Afspraak met de bewoners Binnen de overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurders) zijn woningcorporaties, ongeacht hun omvang, verplicht om periodiek overleg te hebben met de huurder. Binnen dit zogenaamde ‘huurder verhuurder’ overleg zijn een aantal onderwerpen verplicht voorgeschreven. Zo heeft de huurdersvertegenwoordiging in elk geval recht op informatie, overleg en advies over de volgende onderwerpen:       

Renoveren, aankoop en verkoop woningen Voorstel tot fusie Beleid rondom leefbaarheid en herstructurering van buurten en wijken Beleid voor huisvesting voor ouderen, gehandicapten en mensen die zorg of begeleiding nodig hebben De overeenkomsten die de verhuurder over servicekosten afsluit en beheersovereenkomsten De uitspraken van de klachtencommissie De voorgenomen inhoud van de prestatieafspraken met de gemeente.

In 2013 zijn er twee formele overlegmomenten geweest tussen het bestuur en de huurdersvertegenwoordiging. Daarnaast zijn er een aantal overlegmomenten geweest tussen het management en een aantal leden waaronder de voorzitter van de huurdersvertegenwoordiging.


19

In het formele overleg is onder andere de huurverhoging, aanpassing van de servicekosten en het jaarverslag behandeld. De begroting heeft de huurdersvertegenwoordiging apart behandeld waarbij zij aanvullend vragen heeft gesteld aan het bestuur. Huurders kunnen storingen en klachten met betrekking tot de woning kenbaar maken bij de receptie van het woon-zorgcomplex. SHBO heeft aan Thuisvester gevraagd om aan te mogen sluiten bij de klachtenregeling van Thuisvester. Formele klachten die niet via de reguliere weg binnen de organisatie kunnen worden afgehandeld worden dan doorgestuurd naar deze klachtencommissie in plaats van de klachtencommissie zoals deze nu door Volckaert geldt. In 2013 zijn er geen formele klachten geregistreerd waarop de klachtenprocedure van toepassing is.


20

Jaarverslag Huurderscommissie SHBO De Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout (SHBO) heeft overeenkomstig de “Wet op het overleg huurders verhuurder” (de nieuwe Overlegwet) een huurders commissie Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout ingesteld. De eisen gesteld aan deze huurders commissie alsmede hun bevoegdheden zijn opgenomen in deze wet. De huurders commissie stelt vast dat zij voldoet aan de eisen van deze Wet voor wat betreft een huurders stichting opgenomen onder artikel 1 lid 1.f De huurders commissie bestaat per 1-1-2013 uit de volgende personen: Voorzitter: H.L. van Keulen Leden namens appartementen complex de Doelen. Hr. A. Caron Mevr. A. de Nijs-Terlingen Mevr. F. Korssen Mevr. A.W.M. Nieuwenburg Mevr. A. Verstegen Leden namens appartementen complex Buurstede Hr. J.C.M. Aarts Hr. M.J. van Seeters Mw. J.P.M. Joore Hr. J. van Heiningen Hr. R.J. Hofman De huurderscommissie heeft de volgende vergaderingen c.q. bijeenkomsten gehouden: 1. De huurders commissie heeft in 2013 tweemaal overleg gevoerd met de Bestuurder. (8 april en 12 november 2013) 2. De voorzitter en secretaris/penningmeester van de huurders commissie hebben tweemaal (15 maart en 25 oktober) vooroverleg gehad met de Hoofd Economische en Administratieve Dienst. 3. De voorzitter heeft gedurende het afgelopen jaar overleg gepleegd met diverse bestuursleden. 4. De huurders commissie heeft tweemaal een interne vergadering gehouden.(27 maart en 5 november) 5. De huurders commissie heeft tweemaal een inloop ochtend gehouden voor de bewoners van de appartementen de Doelen (8 mei en 6 november) en éénmaal een inloopochtend voor de bewoners van de appartementen Buurstede (11 november) 6. De huurders commissie heeft haar jaarvergaderingen gehouden: a. Appartementen de Doelen op 9 december 2013 b. Appartementen Buurstede op 16 december 2013


21

De huurders commissie heeft 1 x schriftelijk en 2 x mondeling advies uitgebracht . 1. Huuraanpassing per 1 juli 2013 (mondeling accoord) 2. Begroting 2014 (schriftelijk advies) 3. Aanpassing van de servicekosten per 1-1-2014 (mondeling accoord) In de gehouden overlegvergaderingen kwamen o.a. de volgende onderwerpen aan de orde: 1. Huuraanpassingen per 1 juli 2013 2. Lift Buurstede 3. Samenwerkingsovereenkomst SHBO- Huurdercommissie 4. Aankleding Buurstede 17 5. Dienstenpakket servicekosten

De huurders commissie heeft de bewoners uitgenodigd voor de jaarvergaderingen alsmede een oproep gedaan voor een eventuele kandidaat stelling voor de huurders commissie. In de jaarvergaderingen heeft de voorzitter uitleg gegeven over de activiteiten van de huurders commissie. Verder is er een toelichting gegeven over de huurverhoging per 1 juli 2013 en een toelichting op de servicekosten per 1-1-2014. Andere onderwerpen waarop een nadere toelichting zijn gegeven waren o.a.: 1. ABC lijst; 2. Renovatie wooncomplex de Doelen oud; 3. Servicekosten zonwering; In de jaarvergaderingen 2012 was afgesproken dat het Huishoudelijk Reglement dat vorig jaar is aangeboden aan de bewoners en was goedgekeurd, zou worden herzien naar aanleiding van de nieuwe statuten die op 28 november 2012 zijn opgesteld . In overleg met de begeleider Cliëntparticipatie is evenwel besloten dat er geen noodzaak is voor een separaat huishoudelijk reglement. De samenwerkingsovereenkomst met de bestuurder SHBO is nog onderwerp van bespreking. Verkiezingen. Aftredend waren volgens het rooster van aftreden Mw. Korssen van appartementen complex de Doelen en Dhr. Aarts van appartementen complex Buurstede.(nog vanuit 2012). In verband met het rooster van aftreden heeft de huurderscommissie besloten het aantal leden per complex te verhogen naar 6 leden waarvan maximaal 3 leden vanuit de familieleden van de bewoners. Hierdoor zijn jaarlijks 2 leden aftredend. Voor het wooncomplex Buurstede is in 2013 toegetreden Dhr. G. den Herder en hebben zich daarna geen nieuwe leden gemeld waardoor Dhr. Aarts in verband met de verhoging van het aantal leden en de openstaande vacature nog een jaar zitting nemen in de huurderscommissie. Voor het wooncomplex de Doelen heeft zich Mw. Geerts zich gemeld als candidaat lid en is met algemene stemming gekozen als lid van de huurderscommissie. Mevr. Korssen zal


22

in verband met de verhoging van het aantal leden nog een jaar zitting nemen in de huurderscommissie . De huurdercommissie bestaat per 1-1-2014 uit: Voorzitter: H.L. van Keulen Leden namens appartementencomplex de Doelen. Hr. A. Caron Mevr. A. de Nijs-Terlingen Mevr. Geerts Mevr. A.W.M. Nieuwenburg Mevr. Verstegen Mevr. F. Korssen Leden namens appartementen complex Buurstede Hr. M.J. van Seeters Mevr. J.P.M. Joore Dhr. R.J. Hofman Hr. J. van Heiningen Hr. G. den Herder Dhr.J.Aarts Opgemaakt Oosterhout 31-12-2013 w.g.

w.g.

H.L. van Keulen Voorzitter

R. Hofman Secretaris


23

2.3.3 Visitatie Corporaties verantwoorden zich over hun prestaties. Sinds 2007 zijn woningcorporaties volgens de Aedescode verplicht zich te laten visiteren. Visitaties worden uitgevoerd aan de hand van het toetsingskader voor visitaties “Maatschappelijke visitatie woningcorporaties In februari 2011 heeft Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout te Oosterhout opdracht gegeven om een visitatie uit te laten voeren. Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties voor kleine corporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats tussen september en december 2011. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 3 november 2011. SHBO heeft zich laten visiteren conform de methodiek voor corporaties met minder dan 1000 verhuureenheden. Een aangepaste visitatie voor corporatie met minder dan 500 verhuureenheden was ten tijde van de keuze nog niet beschikbaar. Voor de waardering van de visitatiecommissie is het visitatierapport beschikbaar via de website www.shbo.nl. De eerstvolgende visitatie voor SHBO zal plaatsvinden in 2015.


24

3 Financiën 3.1 Financiën en bedrijfscontinuïteit SHBO is een financieel gezonde organisatie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft in haar toezichtbrief op 31 oktober 2013, op basis van de verantwoordingsinformatie over de periode 2013 tot en met 2017, geconcludeerd dat het bij de corporatie uitgevoerde bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. In de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting afgegeven oordeelsbrief d.d. 25 november 2013 geeft het CFV een oordeel over de mate waarin SHBO de wetten en relevante regels heeft nageleefd. Het CFV verklaart in haar oordeelsbrief dat SHBO over 2012 heeft voldaan aan de staatssteunregeling. Bij de integrale beoordeling van de kredietwaardigheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft het WSW verklaart dat SHBO conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds”voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Voor de periode 2013 – 2015 heeft het WSW een faciliteringsvolume toegekend van €1.650.000,-. SHBO heeft, zoals alle deelnemers van het WSW, in het vierde kwartaal van 2013 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht, als bedoeld in het Reglement van Deelneming, aan het WSW afgegeven. Doel hiervan is de soliditeit van het totale borgstelsel te verbeteren.

Ontwikkeling vermogenspositie De hoogte van het eigen vermogen is belangrijk voor het aantrekken van financieringsmiddelen. Een solide vermogenspositie is dan ook van groot belang om gemakkelijk toegang te krijgen tot de kapitaalmarkt. In het verslagjaar werd een negatief jaarresultaat na belastingen behaald van € 130.080 Het eigen vermogen komt daarmee op € 5.827.006. In september 2014 komt een lening van € 1.500.000 voor herfinanciering in aanmerking. Een nieuw aan te trekken lening zal naast de herfinanciering ook gebruikt gaan worden voor een eerste aanbesteding voor de onderhoudsopgave in de Oude Doelen. De grootte van het aan te trekken bedrag zal afhangen of het WSW de faciliteit uitbreid op basis van de ingestuurde DPI (prognosticeerde informatie). Verklaring Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout verklaart dat zij in het verslagjaar 2013 haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting heeft besteed.


25

3.2 Fiscaliteit en heffingen Vennootschapsbelasting SHBO is een woningcorporatie die haar bezit volledig verhuurt aan ouderen. Door deze doelgroep, en de verhuur onder de huurtoeslaggrens, was SHBO vrijgesteld van vennootschapsbelasting (VPB). Met ingang van het verslagjaar 2012 is SHBO belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De voorbereiding voor het formuleren van een Vaststellingsovereenkomst voor zorgcorporaties (de zogenaamde VSO-3) zijn nog niet afgerond. De wijze waarop zorgcorporaties in de vennootschapsbelasting worden betrokken is daarom nog niet helder. SHBO heeft in de jaarrekening op basis van de huidige inzichten een schatting van de acute vennootschapsbelasting opgenomen. Rekening houdend met de mogelijkheid tot het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening, wordt de acute belastingplicht voor de jaren 2012 en 2013 gewaardeerd op € 382.566.

Heffing bijzondere projecten Met ingang van 2013 is over woningen met een huur onder de liberalisatiegrens een heffing verschuldigd. Deze zogenaamde verhuurdersheffing bedroeg voor SHBO in 2013 € 5.394. Naast de verhuurdersheffing heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan SHBO in 2013 een bedrag van € 58.500 als bijdrage voor saneringssteun opgelegd. Voor 2014 wordt een saneringsbijdrage verwacht van € 53.040.


26

4 Bestuur & Toezicht 4.1 Bestuursverslag Samenstelling bestuur SHBO heeft één bestuurder, mevrouw drs. Annet Boekelman – Wilhelm. Zij heeft de volgende nevenfuncties: Voorzitter raad van bestuur Stichting Volckaert

Bedrijfsvoering SHBO is een kleine woningcorporatie en beheert een zeer beperkt aantal woningen. Om precies te zijn tweehonderd en zestig woningen. Het bestaansrecht van de woningcorporatie richt zich op het beheren van deze woningen voor ouderen rondom de zorgcentra van de stichting Volckaert. SHBO heeft in 2012 een koersdocument voor SHBO vastgesteld vanuit deze koers zal voor de komende jaren een ondernemingsplan worden uitgewerkt. Op basis van een analyse van de verwachte ontwikkelingen en de positie van SHBO worden concrete doelstellingen uitgewerkt. Een van deze ontwikkelingen is het geven van een nieuwe bestemming aan het verzorgingshuis Buurstede 17. Om deze opgave inzichtelijk te brengen worden een drietal alternatieven in kaart gebracht en zal ieder hiervan afzonderlijk worden getoetst op financiële haalbaarheid en het in congruent zijn met onze doelstelling. Een van de bijzonderheden van SHBO is de samenwerking met de aan haar gelieerde zorgorganisatie Volckaert. Wij hebben samen een personele unie waarbij het benodigde personeel vanuit de zorgorganisatie wordt ingezet voor SHBO. De Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht hebben bij beide organisaties dezelfde samenstelling. Er is dus sprake van zeggenschap in beide organisaties. Omdat bij de aanpassing van de regeling verslaggeving WTZi ultimo 2006 in artikel 7 lid 4 een consolidatievrijstelling is opgenomen voor zorgvreemde activiteiten wordt de jaarrekening van de woningcorporatie niet geconsolideerd met de jaarrekening van de zorgorganisatie. Besluitvorming Periodiek heeft het bestuur werkoverleg met de voor SHBO betrokken functionarissen. In deze overleggen wordt tenminste de financiële en de facilitaire voortgang besproken. Daarnaast participeert SHBO in de gebruikelijke overleggen binnen Volckaert en wordt SHBO opgenomen binnen de jaarplannen van de betrokken afdelingen. Tevens participeert SHBO in de jaarlijkse beleidsdagen waarbij de strategie en de missie van de stichting Volckaert wordt besproken. Met de huurdersvertegenwoordiging wordt periodiek overlegd over minimaal de verplichte onderwerpen en de te verwachte ontwikkelingen voor zover deze al niet zijn opgenomen in het jaarverslag en de begroting. Een aantal leden van de huurdersvertegenwoordiging zijn opgenomen in de (lokale) cliëntenraden en participeren op deze manier ook in de overlegvormen binnen de stichting Volckaert.


27

4.2 Verslag van de Raad van Toezicht Algemeen De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op:        

realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingproces; naleving van toepasselijke weten regelgeving.

Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 11 van de statuten van Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout (SHBO) omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Toezicht d.d. 1 januari 2008. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht:

   

Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), De door haar goedgekeurde missie, De begroting, De governancecode.

In dit kader is het daarbij nog van belang in ogenschouw te nemen dat de Corporatie SHBO nauw gelieerd is aan de velen malen grotere zorgstichting Volckaert. Veel beleid dat in het kader van de Governance, kwaliteitsbeleid, risicobeheersing, processturing etc. van de zorgstichting is en wordt ontwikkeld heeft ook relevantie voor SHBO.


28

Taak en werkwijze Persoonlijke gegevens raad van toezicht per 31 december 2013 Naam

Aandachtsgebied

Leeftijd

Relevante (Neven)functies

drs. B.E. van den Dungen

Voorzitter algemene zaken

47

Raad van Bestuur Koninklijke Kentalis Raad van Toezicht MEE West-Brabant

mw. mr. drs. C.A. Bach Juridische zaken

44

Advocaat Lid Raad van Toezicht huisartsenpost WestBrabant

mw. N. Baroch RA

Financiële zaken

42

Lid raad van bestuur stichting Zuidwester

prof. dr. J.M.G.A. Schols

Gezondheidszorg: inhoud en beleidsontwikkeling

56

Hoogleraar; Specialist ouderengeneeskunde; Manager behandeling & begeleiding van een zorgconcern

Mw. D.M. Heeroma

Vice voorzitter facility &

54

Directeur Academy for Digital Entertainment (NHTV)

hospitality management en vastgoed

Met ingang van 1 januari 2013 is als nieuw lid van de raad van toezicht benoemd mevrouw D.M. Heeroma Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van SHBO:     

Overleg met het bestuur Overleg met de externe accountant Overleg met de controller Externe rapportages CFV Externe rapportages Aedex

De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar 6 maal bijeen geweest. In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Toezicht besproken evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het


29

bestuur besproken. In de besloten vergadering in gedeeltelijke aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad van Toezicht zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Deze evaluatie vond plaats onder leiding van een externe begeleider. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van de Governancecode. Geen van de leden van de Raad van Toezicht is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Het bestuur heeft in 2013 twee maal een overleg met de huurdersorganisatie bijgewoond. De Raad van Toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:     

Jaarverslag Jaarrekening (incl. accountantsverslag) Begroting Jaarplan Kwartaalrapportages

Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en of het bestuur betrokken waren. In 2013 is binnen de organisatie van SHBO geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’. In de brief van minister van der Laan (12 juni 2009) zouden personele unies, met andere maatschappelijke organisaties, op het niveau van de raden van commissarissen niet meer worden toegestaan. Vanaf de oprichting is er bij SHBO al sprake van een personele unie, sinds 2001 is daarbij gekozen voor eenzelfde raad van toezicht bij beide stichtingen. Aan zowel Deloitte als ook aan Aedes is advies ingewonnen over de mogelijke consequenties die deze brief voor ons in de toekomst zou kunnen betekenen. De brief is duidelijk over nieuwe personele unies die worden aangegaan, over bestaande situaties is de brief op dit vlak onduidelijk. Om dit te kunnen toetsen wordt afgewacht op de herzieningswet (woningwet) en de daarbij behorende algemene maatregelen van bestuur. Vanuit de informatie die ons nu bekend is, deels door de herzieningswet zoals deze bij de eerste kamer nu in behandeling is, zal de woningwet geen gedeelde raad van toezicht meer toestaan en dient de betreffende woningcorporatie dit met ingang van 2015 te hebben aangepast. De Raad van Toezicht heeft zich in 2013 beraden op deze situatie en een rooster van aftreden opgesteld die ertoe leidt dat SHBO zich zal kunnen conformeren aan de verwachte wetswijziging.


30

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Toezicht. De profielschets is in 2010 herijkt, hierbij is de benodigde deskundigheid en ervaring op het vlak van vastgoed meegenomen. De Raad van Toezicht beschikte in 2013 over een Remuneratiecommissie en een Auditcommissie. De taak van de commissies is om de besluitvorming van de Raad van Toezicht op onderdelen voor te bereiden. In 2013 werd de Remuneratiecommissie gevormd door de heer van den Dungen en mevrouw Heeroma. De Remuneratiecommissie heeft in het verslagjaar een keer een evaluatiegesprek gevoerd met de bestuurder. In 2013 is de samenstelling van het bestuur (directie) niet gewijzigd. Ontvangen beloning door het bestuur Een overzicht met betrekking tot de bezoldiging van de bestuurder is opgenomen in het jaardocument 2013 van de stichting Volckaert. De kosten voor de bezoldiging van de bestuurder SHBO zijn onderdeel van een doorbelaste vergoeding. Deze belasting is gebaseerd op het werkelijk aantal bestede uren. Omdat de arbeidsovereenkomst met de bestuurder per 1 juni 2013 is aangepast is het doorbelaste uurtarief gemaximaliseerd tot het bezoldigingsmaximum van een toegelaten instelling. Om aan de publicatieplicht te voldoen wordt hieronder het inkomen vermeld zoals dat in de Aedescode en in de Governancecode Woningcorporaties is overeengekomen. Aantal topfunctionarissen: 1. Naam

1 Mw. Drs. A.A. Boekelman Wilhelm

bij een voltijds aanstelling t.m. mei 2013

bij een voltijds aanstelling vanaf juni 2013

€ 5.585

€ 140.957

€ 64.832

€ 307

€ 7.759

€ 358

€ 9.048

€ 9.048

€8

€ 208

€ 208

2. Beloning a. Brutoloon b. Eindejaarsuitkering c. bijtelling van eventuele leaseauto d. Overige beloning (of voorziening daarvoor) buitenom cao. 3. Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 4. Werkgeversdeel van de voorzieningen voor beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal 5. Functie of functies 6. Duur (in dagen) van het dienstverband in het verslagjaar 7. Omvang (fte's) van het dienstverband in het verslagjaar


€ 677

€ 17.082

€ 8.012

€ 6.936

€ 175.054

€ 82.100

9,20

260,00

260,00

0,035 fte

1,0 fte

1,0 fte

Voorzitter Raad van Bestuur

31

Wet Normering Topinkomens Volckaert voldoet aan de eisen vanuit de Wet Normering Topinkomens (WNT). Onze insteek waarbij de raden van bestuur en toezicht worden beloond conform de regelingen die voor de zorgsector gelden is door het betreffende departement bevestigend beantwoord. Het zwaartepunt van de functies/activiteiten ligt evident bij de zorginstelling. Waarbij zoals bekend, voor de zorgsector voor 2013 nog geen nadere sectorregelgeving kon worden vastgesteld. In 2013 gelden in dit verband dus nog de Beloningscode voor bestuurders in de zorg en de Adviesregeling voor de Raden van Toezicht in de zorg. Daarbij geldt overigens wel de bovengrens die vastligt in de WNT (voor 2013 max. € 228.599 voor beloning, pensioen en onkosten tezamen) en dient de beloning van de commissarissen conform de WNT te worden gemaximeerd op max. 5% (voor leden), resp. 7,5% (voor de voorzitter) van het voor de betrokken instelling geldende maximum. Omdat beide organisaties onder de reikwijdte van de WNT vallen, dient (het totaal van) de bezoldiging van bestuur en RvT te worden verantwoord. In dit geval lijkt verantwoording aan de minister van VWS voor de hand te liggen. Honoraria accountant De honoraria van de accountant over 2013 en 2012 zijn als volgt: 2013

Deloitte accountants

Overig Deloitte

Totaal Deloitte

Controle van de jaarrekening

€ 7.875

0

€ 7.875

Andere controle opdrachten

0

0

0

Fiscale adviesdiensten

0

€ 4.538

€ 4.538

Andere niet-controle diensten

€ 1.452

0

€ 1.452

Totalen

€ 9.327

€ 4.538

€ 13.865

2012

Deloitte accountants

Overig Deloitte

Totaal Deloitte

Controle van de jaarrekening

€ 6.675

0

€ 6.675

Andere controle opdrachten

0

0

0

Fiscale adviesdiensten

0

0

0

Andere niet-controle diensten

0

0

0

Totalen

€ 6.675

0

€ 6.675


32

Auditcommissie De Raad van Toezicht van SHBO heeft uit zijn midden een Auditcommissie ingesteld, bestaande uit ten minste twee leden. In 2013 werd de Auditcommissie gevormd door mevrouw N. Baroch en mevrouw C. Bach. In 2013 heeft de Raad van Toezicht het al bestaande ‘Reglement voor de Auditcommissie’ niet aangepast. De Auditcommissie is op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door SHBO, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Auditcommissie in 2013 tweemaal vergaderd, waarvan één keer in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de Auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden in 2012. De Auditcommissie heeft haar bevindingen en adviezen omtrent genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. In 2013 heeft derhalve geen nieuwe beoordeling plaatsgevonden. Honorering raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Toezicht en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van SHBO. Naam

Functie

Bruto vergoeding2

Onkosten vergoeding

Totaal

drs. B.E. van den Dungen

Voorzitter:

€ 4.430,-

mw. mr. C.A. Bach

Juridische zaken

€ 2.953,-

-

€ 2.953,-

mw. drs. N. Baroch RA

Financiële zaken

€ 2.953,-

-

€ 2.953,-

prof. dr. J.M.G.A. Schols

Gezondheidszorg: inhoud en beleidsontwikkeling

€ 2.953,-

-

€ 2.953,-

mevrouw D.M. Heeroma

Vice voorzitter

€ 2.953,-

-

€ 2.953,-

€ 4.430,-

algemene zaken

(uitbetaald aan de werkgever)

2

De brutovergoeding is exclusief btw


33

5 JAARREKENING 2013


34


35

KENGETALLEN Boekjaar Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie b. in aanbouw c. verkoop / sloop 2. Garages 3. Overige objecten Totaal

2013

2012

2011

2010

2009

260 0 0 260 0 0 260

260 0 0 260 0 0 260

260 0 0 260 0 0 260

260 0 0 260 0 0 260

260 0 0 260 0 0 260

184 39 75 1

397 38 73 0

604 40 80 0

521 29 85 0

378 43 82 0

0

0

0

0

0

260

260

260

260

260

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

1,05 0,33

0,28 0,12

0,28 0,12

0,12 0,05

0,40 0,07

22.412 0

22.912 0

22.381 0

20.511 0

18.658 0

7.150

7.161

6.998

6.985

6.934

1.883 1.828 971

2.644 1.673 531

3.450 1.605 1.870

3.440 1.667 1.853

3.431 1.740 1.704

48,17 0,30 -2,23 4,13 3.943

46,70 0,46 2,32 4,54 3.042

43,91 1,05 8,35 5,23 -1.045

37,29 0,61 9,04 4,74 6.183

33,52 1,04 9,13 4,75 2.722

15,00%

14,62%

15,38%

11,15%

16,54%

Verhuur en incasso Woningzoekenden bij corporatie Verhuringen Huurmatigingen (IHS/huurtoeslag) Leegstaande woningen Goedkope woningen (kale huur < € 348,99) Betaalbare woningen (€ 348,99 < kale huur < € 535,33) Dure woningen (€ 535,33 < kale huur < € 631,73) Dure woningen (kale huur > € 631,73) Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen Huurderving in % van de huren Balans Eigen vermogen per woning Voorziening onderhoud per woning Winst- en verliesrekening Totaal opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning (incl. toegerekende rente) Overige bedrijfslasten per woning Jaarresultaat per woning Financiële continuïteit Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rente vreemd vermogen (in %) Cash-flow per woning (in euro's)

Mutatiegraad


36

5.01 Balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1) Ref. VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en)

4.4.1 4.4.2 4.4.3

4.5 4.5.1

31-dec-13

31-dec-12

11.252.278 552

11.635.681 1.328

11.252.831

11.637.008

0

0

Som der vaste activa

11.252.831

11.637.008

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering(en) Overlopende activa

4.6

Liquide middelen

4.7

Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA


19.443 0 0 56.376 75.819

5.238 1.205 0 6.453 12.895

767.870

1.106.370

843.689

1.119.265

12.096.520

12.756.273

37

Balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1) Ref. EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

31-dec-13 5.957.086 -130.080

31-dec-12 5.819.090 137.996

5.827.006

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichting

4.8 4.8.1

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen

4.9

5.957.086

0

0

3.470.664

4.348.339 3.470.664

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Overige schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


2.187.019 110.677 81.982 382.566 36.606

4.348.339

2.197.704 144.140 25.794 0 83.210 2.798.849

2.450.848

12.096.520

12.756.273

38


39

5.02

Winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1)

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten

5.2 5.2.1 5.2.2

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

5.3 5.3.1a 5.3.1b 5.3.2 5.3.3 5.3.4

2013

2012

1.496.062 362.965 1.859.027

1.460.147 401.727 1.861.875

514.125 92.460 86.310 5.382 346.746 321.047 1.366.070

722.995 0 89.822 17.264 369.628 235.932 1.435.640

18.675 259.146 240.471

20.748 308.986 288.238

252.486

137.996

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

5.3.5 5.3.5

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2012

Resultaat na belastingen


5.3.6 5.3.6

197.527 185.039

-130.080

137.996

40

5.01 Toelichting op de balans (per 31 december 2013) & winst en verliesrekening

2013 Algemene toelichting 3.1

Algemeen

Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout (SHBO) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft toelating gekregen bij Koninklijk Besluit van 26 februari 1990 onder nummer 90.0004.866 en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Oosterhout. SHBO is een kleine corporatie met een specifieke doelstelling: huisvesting voor ouderen in Oosterhout. SHBO beschikt over 260 aanleunwoningen; dit zijn woningen die een directe verbinding hebben met een woon-zorgcomplex. De huurders van deze aanleunwoningen zijn in de gelegenheid om gebruik te maken van de voorzieningen in die complexen. Groepsverhoudingen SHBO heeft samen met de zorgorganisatie Volckaert een personele unie gevormd waarbij het bestuur en de raad van toezicht bij beide organisaties uit dezelfde personen bestaat. Met ingang van 2014 worden de leden van de raad van toezicht van de zorgorganisatie niet meer automatisch lid van de raad van toezicht voor SHBO. Voor nieuwe leden voor de raad van toezicht SHBO wordt met ingang van 2014 separaat geworven. 3.2. Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen voor SHBO ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  De methode van afschrijvingen;  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening;  De verwerking van de vennootschapsbelasting;  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

.


41

3.3. Schattingswijzigingen Gedurende het voorgaande verslagjaar 2012 was de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het verslagjaar 2012 waren hierdoor de afschrijvingslasten met € 535.000. toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf 2012 lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 3.4. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. SHBO kiest voor het categoriale model omdat dit het beste aansluit bij haar bedrijfsvoering. Wel hanteert SHBO met ingang van het verslagjaar 2013 voor het kasstroomoverzicht de directe methode in tegenstelling tot de voorheen gehanteerde indirecte methode. 3.5. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van SHBO zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de uiteenzetting van de waarderingsgrondslagen of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.


42

4. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 4.1. Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-enverliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.2. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 4.3. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

4.4. Materiële vaste activa 4.4.1. Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Verwerking van groot onderhoud SHBO verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op


43

basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

4.4.2. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van SHBO is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert SHBO zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag SHBO waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.


44

Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). SHBO onderscheidt 3 complexen:   

De Doelen (89 verhuureenheden) De Doelen – oudbouw (69 verhuureenheden) Buurstede (102 verhuureenheden)

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. De complexen zijn drie fysiek op zichzelf staande complexen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen voor 2014 3,50% DDN/BS; 2,80% DDO in 2015 3,200% DDN/BS 2,50% DDO, en vanaf 2016 2,70 % DDN/BS; 2,00% DDO; vanaf 2019 alle complexen 2,00% (voorgaand jaar: 2013 4 %, 2014 2,00 %, en vanaf 2014 2,25 %); – jaarlijkse huurderving van 0,6 % (voorgaand jaar: 0,5 %); – jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3 % (voorgaand jaar: 3 %); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1080 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1080); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten € 345,- per eenheid (voorgaand jaar: € 345,-); – kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna is een norm voor onderhoud ingerekend die is gebaseerd op de extrapolatie van de meerjarenonderhoudsbegroting. In de laatste 5 jaar van de exploitatie wordt echter geen planmatig onderhoud ingerekend. Hiervoor in de plaats is een bedrag van € 100,- per woning ingerekend, jaarlijks verhoogd met € 100,-. – een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond. De contante waarde van de grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop is dus gelijk aan de historische kostprijs;


45

– –

– –

een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 35 jaar) (voorgaand jaar: 16 tot 36), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De voor 2014 en verdere jaren te betalen verhuurderheffing is ingerekend.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Bijzondere waardevermindering SHBO beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Dergelijke indicatie is op balansdatum aanwezig voor het complex de Doelen Oud. Om de boekwaarde op hetzelfde niveau te brengen als de bedrijfswaarde is hierop in 2013 een bedrag van 92.460 euro afgeschreven. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgingsof vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf.


46

4.4.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. 4.5. Financiële vaste activa 4.5.1. Latente belastingvorderingen Doordat de voorbereidingen voor VSO-3 nog niet zijn afgerond, zijn de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de activa en passiva nog niet vast te stellen, derhalve zijn er geen belastinglatenties opgenomen.

4.6. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.


47

4.7. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 4.8. Voorzieningen 4.8.1. Voorziening latente belastingverplichtingen Zie 4.5.1. 4.9. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.


48

5. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 5.1. Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 5.1.1. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 5.1.2. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 5.2. Bedrijfsopbrengsten 5.2.1. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4,0 %. SHBO heeft voor de complexen Buurstede en de Doelen Nieuw een huurverhoging toegepast van 3% en voor het complex de Doelen oud is een huurverhoging toegepast van 2,5%. 5.2.2. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 5.3. Bedrijfslasten 5.3.1. a/b Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. SHBO beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Dergelijke indicatie is op balansdatum aanwezig voor het complex de Doelen Oud. Om de boekwaarde op hetzelfde niveau te brengen als de bedrijfswaarde is hierop in 2013 een bedrag van 92.460 euro afgeschreven. Ons kenmerk: CP/270.2014

49

5.3.2. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 5.3.3. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van SHBO, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 5.3.4. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 5.3.5. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 5.3.6. Belastingen Vanaf 1 januari 2012 is SHBO integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De voorbereidingen voor het formuleren van een Vaststellingsovereenkomst voor zorgcorporaties (de zogenaamde VSO-3) zijn nog niet afgerond. De wijze waarop zorgcorporaties in de vennootschapsbelasting worden betrokken is daarom nog niet helder. SHBO heeft in de jaarrekening op basis van de huidige inzichten een schatting van de acute vennootschapsbelasting opgenomen. Rekening houdend met onder andere de mogelijkheid tot het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening, wordt de acute belastingplicht over 2012 en 2013 gewaardeerd op 382.566 euro.


50

6. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 6.1. Waardering vaste activa 6.1.1. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde SHBO heeft één complex de Doelen oud waarbij sprake is van een bijzondere waardevermindering omdat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde. Om deze reden is hierop in 2013 een bedrag van 92.460 euro afgeschreven. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurdersheffing. In de basis voor deze heffing, en de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan is uitgegaan van het niveau in 2017 zoals dat in het woonakkoord is overeengekomen en doorgerekend voor de toekomstige jaren. 6.2. Verwerking fiscaliteit Per 1 januari 2012 is de zorgvrijstelling voor woningcorporaties vervallen. Momenteel vindt overleg plaats om te komen tot een Vaststellingsovereenkomst (VSO-3) met de Belastingdienst. In deze VSO-3 worden de belangrijkste, specifiek voor de zorgcorporaties geldende, waarderingsvraagstukken opgenomen. De totstandkoming van VSO-3 is ten tijde van deze jaarrekening nog niet afgerond. Shbo heeft in de jaarrekening op basis van de huidige inzichten een schatting van de acute vennootschapsbelasting opgenomen. Rekening houdend met onder andere de mogelijkheid tot het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening wordt de acute belastingplicht over 2012 en 2013 gewaardeerd op 382.566 euro. De eventueel te vormen actieve of passieve latenties zijn gezien de onzekerheid over de inhoud van de VSO-3 vooralsnog niet opgenomen.


51

7.0

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


52


53

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

9.970.626 1.550.170 114.884 11.635.681

11.597.873 511.157 57.947 12.166.976

223.183 -514.125

191.699 -722.995

-92.460 11.252.278

0 11.635.681

9.607.280 1.551.071 93.927 11.252.278

9.970.626 1.550.171 114.884 11.635.681

14.771.607 -3.519.329 11.252.278

14.548.425 -2.912.744 11.635.681

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo begin boekjaar a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen c. Overige goederen Investeringen / desinvesteringen a t/m c Afschrijvingen a t/m c Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa

Saldo einde boekjaar a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen c. Overige goederen

Aanschafwaarde per einde boekjaar Afschrijvingen tot en met boekjaar Totaal materiële vaste activa Investeringen - Modelwoning De Doelen 134 € 33 K - Automatische deuren De Doelen oud € 4 K - Lift Buurstede € 186 K Overige waardeveranderingen - Bedrijfswaarde aanpassing complex de Doelen oud € 92.460


54

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

-3.751.154

1.701.207

Bedrijfswaarde:

De bedrijfswaarde bedraagt eind 2013 circa € 11.881.133,(2012€ 15.632.287,-) inclusief grondprijs en rentabiliteitswaardecorrectie (<2012 ).

Bedrijfswaarde: De bedrijfswaarde in het jaarverslag is afgenomen met een bedrag van €3.751.154,- ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande jaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Jaarresultaat - Mutatie in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa : Exploitatieduur 1 jaar verkort

-92.774

-180.263

-319.227

799.461

-535.017

1.025.060

173.884

174.237

0

0

- sectorspecifieke heffingen - in de vermogenskostenvoet; rente contante waarde 5,25% (2012 = 5,25%)

-2.978.020

0

0

0

Mutatie bedrijfswaarde

-3.751.154

1.818.495

Grondwaarde

0

0

Rentabiliteitswaardecorrectie

0

-117.288

-3.751.154

1.701.207

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: - in de huurprijscomponent: werkelijke huurverhoging voor 2014 3,50% DDN/BS; 2,80% DDO In 2015 3,20% DDN/BS 2,50% DDO vanaf 2016 2,70% DDN/BS; 2,00% DDO vanaf 2019 alle complexen 2,00% (was 2013 4,00%, 2014 2,00% vanaf 2015 2,25%) - in de onderhoudslasten; aangepast aan meerjarenbegroting - in de overige lasten; aangepast aan de werkelijke overige lasten en begroting - de inflatie is niet gewijzigd variabele kosten 3,00% (2012 = 3,00%), onderhoudskosten 3,00% (2012 = 3,00%)

Totaal mutatie bedrijfswaarde


55

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

0

0

1.328 0 -775 0 552

2.103 0 -775 0 1.328

Per 31 december 2013 waren er geen zaken in ontwikkeling.

Totaal onroerende zaken in ontwikkeling

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo begin boekjaar Droogautomaat en muntkast Investeringen Afschrijvingen Desinvestering Saldo einde boekjaar


56

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

19.443

5.238

0 0 56.376 75.819

1.205 0 6.453 12.895

19.443

5.238

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Deze post is als volgt opgebouwd: 1. Huurdebiteuren Gemeente 2. Oosterhout 3. Overige vorderingen 4. Overlopende activa

1.Huurdebiteuren

De huurachterstand ultimo december 2013 bedroeg, uitgedrukt in een percentage van het jaartotaal aan huren en vergoedingen, 1,05 %. In 2012 bedroeg dit percentage 0,28 %. 2. Gemeente Oosterhout Een specificatie van de vorderingen op de gemeente Oosterhout luidt als volgt: - Woningaanpassing - Woonkostensubsidie

0 0 0

938 267 1.205

0 0

0 0

3. Overige vorderingen - Te ontvangen bedragen


57

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

4. Overlopende activa Rente deposito's en overige tegoeden Volckaert te ontvangen creditnota RC 4e kw Diversen

4.608 45.540 6.228 56.376

6.097 0 356 6.453

Liquide middelen Rabobank deposito 1399.313.185 Rekeningen-courant: - Rabobank 1399.61.100 - Rabobank 1305.36.512


13.916

13.698

46.321 707.634

164.920 927.752

767.870

1.106.370

58

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

5.957.086

5.819.090

-130.080

137.996

5.827.006

5.957.086

EIGEN VERMOGEN

Overige Reserves Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar

Voor de berekening van het jaarresultaat wordt verwezen naar de Winsten Verliesrekening van deze jaarrekening en de daarbij behorende toelichting.

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen Saldo begin boekjaar Aflossing bestaande leningen Nieuwe leningen Aflossingen komend boekjaar Saldo einde boekjaar

4.348.339 0 1.200.000 -2.077.675 3.470.664

6.398.686 0 0 -2.050.347 4.348.339

De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december 2013 4,24% (2012: 4,64%). De gemiddeld gewogen looptijd tot het einde van de lening bedraagt 4,84 jaar. Van de totaal uitstaande leningen is in totaal een bedrag van € 2.700.000 door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd. De kortlopende aflossingsverplichting is onder de kortlopende schulden verantwoord. Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt een obligo aangehouden ter grootte van € 103.950,-


59

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen Contractuele aflossing volgend boekjaar Niet vervallen rente langlopende leningen

Schulden aan leveranciers

2.077.675 109.344 2.187.019

2.050.347 147.356 2.197.704

110.677

144.140

197.527 185.039 382.566

0 0 0

81.982

25.794

0 36.606 36.606

17.287 65.923 83.210

2.798.849

2.450.848

Belastingen VPB 2013 VPB 2012

Overige schulden Te verrekenen servicekosten

Overlopende passiva

Vooruitontvangen huursubsidie Nog niet verschuldigde kosten Totaal

Nog niet verschuldigde kosten Het betreft hier kosten welke wel ten laste van het boekjaar dienen te worden gebracht, maar waar nog geen factuur voor ontvangen werd.

Totaal kortlopende schulden


60


61

5.1 Niet uit balans blijkende verplichtingen

Integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 Door invoering van het belastingplan 2008 zijn woningcorporaties vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig. Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout is vrijgesteld geweest van vennootschapsbelasting. Op 1 januari 2012 is de zorgvrijstelling voor woningcorporaties vervallen. Momenteel vindt overleg plaats om te komen tot een Vaststellingsovereenkomst (VSO-3) met de Belastingdienst. In deze VSO-3 worden de belangrijkste, specifiek voor de zorgcorporaties geldende, waarderingsvraagstukken opgenomen. De totstandkoming van VSO-3 is ten tijde van deze jaarrekening nog niet afgerond.

Langlopende leningen Op 4 oktober heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan al haar deelnemers gevraagd om een verstrekking van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht. Vanuit deze volmacht kan het WSW indien nodig over gaan tot hypotheekvestiging op het aanwezige onderpand. Artikel 30 van het (WSW) deelnemersreglement verplicht deelnemers om op het eerste verzoek van het WSW hypotheek of een onherroepelijke volmacht te verstrekken. SHBO heeft op een leningenportefeuille van 5.5 miljoen, 2.8 miljoen aan WSW-geborgde leningen uitstaan. Als onderpand zijn alle 260 woningen van SHBO ingebracht, de overige leningen hebben een gemeentelijke achtervang. Op 26 november 2013 is de gevraagde volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Verder wordt ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo aangehouden ter grootte van € 103.950,-.

Verwachte kosten personele unie In het kader van de onderlinge personele unie tussen SHBO en Stichting Volckaert, verwacht SHBO van Stichting Volckaert jaarlijks een bedrag van circa € 70.000 aan doorbelaste exploitatiekosten. Administratiekosten Thuisvester Inzake de administratiekosten verwacht SHBO van Stichting Thuisvester jaarlijks een bedrag van circa € 40.000 aan doorbelaste exploitatiekosten.


62

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013

2013

2012

(x € 1,-)

(x € 1,-)

1.501.067

1.462.826

-5.005

-1.701

0

-978

-5.005

-2.678

1.496.062

1.460.147

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huren 1.

Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen

2.

Huurderving wegens leegstand wegens oninbaarheid Subtotaal

Saldo huren

Per 1 juli 2013 heeft een algemene huurverhoging plaatsgevonden van 3,00 % voor De Doelen nieuw en Buurstede, en 2,50 % voor De Doelen oud. In 2012 bedroeg de huurverhoging voor alle complexen 2,30 %. Op complexniveau heeft geen huurdifferentiatie plaatsgevonden. De huurderving bedraagt 1,05 % van de huuropbrengst. In 2012 bedroeg de huurderving 0,12 %. Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen voor overige goederen, leveringen en diensten. Derving vergoedingen wegens leegstand en oninbaarheid

364.770

402.234

-1.805

-507

362.965

401.727

Deze post wordt bepaald door de ontvangen voorschotten te verminderen met de per saldo te restitueren bedragen, zodat feitelijk de werkelijke kosten worden afgerekend.


64

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen

304.581

307.404

184.975

380.132

24.569

35.458

514.125

722.995

Aanpassing bedrijfswaarde Complex de Doelen oud

92.460

0

Lasten onderhoud

86.310

89.822

38.276

45.078

8.966

10.144

39.067

34.599

86.310

89.822

c. Overige goederen

De afschrijvingen nemen toe a.g.v. de lineaire afschrijvingsmethodiek. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa

Deze post bestaat uit: 1. Klachten- en mutatie-onderhoud 2. Periodiek onderhoud 3. Groot onderhoud

De kosten voor onderhoud zijn inclusief de doorberekende kosten van de technische dienst van Volckaert, voor werkzaamheden die zij heeft verricht ten behoeve van SHBO.

Overige bedrijfslasten incl. leefbaarheid en servicecontracten

673.175

622.824

197.905

187.909

61.929

58.379

Specificatie: 1. Algemeen beheers- en administratiekosten 2. Belastingen en verzekeringen 3. Contributies 4. Lasten servicecontracten 5. Bijdrage heffing saneringssteun 5. Verhuurdersheffing 6. Diversen


2.520

2.871

346.746

369.628

58.500

0

5.394

0

180

4.038

673.175

622.824

65

1. Algemeen beheers- en administratiekosten a. Personele kosten

101.903

101.923

0

11.109

c. Kosten bestuur

16.476

22.058

d. Algemene kosten

74.144

35.555

5.382

17.264

197.905

187.909

b. Bijdrageheffing Centraal Fonds inzake projectsteun wijkenaanpak

e. Leefbaarheid

a. De stichting heeft geen eigen personeel in dienst. De werkzaamheden met betrekking tot o.a. management, administratievoering en technisch onderhoud worden uitgevoerd door personeel dat in dienst is bij Volckaert. De doorberekende kosten van deze dienstverlening zijn opgenomen onder het hoofd 'personele kosten' en 'kosten bestuur'.

d. Algemene kosten, hierin zitten mede verwerkt de accountantskosten (€ 13.864) voor controle van de jaarrekening en bepaling fiscale positie + VPB berekening

2. Belastingen en verzekeringen Belastingen Verzekeringen

54.297

51.270

7.632

7.109

61.929

58.379

Onder ' verzekeringen ' worden alleen die bedragen opgenomen, die direct verband houden met de woningen in exploitatie. De premies voor de overige verzekeringen zijn onder de algemeen beheerskosten opgenomen. Het betreft hier de verzekeringen voor inventaris, inductie, bedrijven- en bestuurdersaansprakelijkheid.


66

3. Contributies

2.520

2.871

De bijdrage voor de landelijke koepelorganisatie voor woningcorporaties (Aedes) bedraagt € 9,69 per woning. (in 2012 was dit € 11,04)

4. Lasten servicecontracten a. Warmte- en bemeteringskosten

102.317

102.940

b. Electraverbruik

71.390

84.494

c. Waterverbruik

12.931

13.053

d. Schoonmaken / ramen wassen

30.853

29.283

e. Kosten verzorgend personeel / huismeester

61.963

73.164

g. Diversen

67.293

66.693

346.746

369.628

Het onderdeel 'diversen' bestaat uit de kosten voor boilerhuur, tuinonderhoud, bewonersactiviteiten, gebruik recreatiemogelijkheden en administratiekosten.

Rentelasten

259.146

308.986

Rentebaten

18.675

20.748

Jaarresultaat Het resultaat volgens de winsten verliesrekening is ten laste van de overige reserves gebracht.


67

5.2 Kasstroomoverzicht 2013 ( volgens de directe methode)

2013

I

III

2012

Ontvangsten: 1.1 Huren 1.2 Vergoedingen 1.3 Overheidsontvangsten 1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.5 Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen

1.516.317 362.965 0 0 20.164 1.899.446

1.456.151 401.727 0 0 33.011 1.890.889

Uitgaven: 1.6 Erfpacht 1.7 Personeelsuitgaven 1.8 Onderhoudsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven 1.10 Rente-uitgaven 1.11 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 1.13 Vennootschapsbelasting Saldo ingaande kasstromen

0 0 86.310 711.671 297.159 63.894 5.382 0 1.164.416

0 0 89.822 658.671 323.184 11.109 17.264 0 1.100.050

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.7A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden DAEB Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA II

( x € 1,-)

735.030

223.183 -223.183

Kasstroom uit (des) investeringsactiviteiten

( x € 1,-)

790.839

191.699 -191.699 -223.183

-191.699

Ingaand 3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen

1.200.000 0

0 0

Uitgaand 3.2.1 Aflossing geborgde leningen 3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen

1.500.000 550.347

0 524.321

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-850.347

-524.321

4,1 Mutatie liquide middelen

-338.500

74.818

Liquide middelen per 01-01 Liquide middelen per 31-12

1.106.370 767.870

1.031.551 1.106.370


68


69

5.3 Overige gegevens 5.3.1 Controleverklaring onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.


70


71

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Toezicht van Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2013 van Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout te Oosterhout gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld Ons kenmerk: CP/270.2014

72

daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Breda, 29-04-2014 Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: drs. R.C.G. Vervoort RA


73

5.3.2 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013

Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten bedrage van € 130.080 geheel ten laste van de overige reserves te brengen.

5.3.3 Gebeurtenissen na balansdatum

N.v.t.


74


75

5.3.4 Goedkeuring en vaststelling jaarrekening door de bestuurder en Raad van Toezicht

Verklaring van de bestuurder De raad van bestuur van Stichting Huisvesting Bejaarden Oosterhout heeft de jaarrekening 2013 vastgesteld in de vergadering van 28 april 2014.

Was getekend: Mevrouw Drs. A.A. Boekelman - Wilhelm, Directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht verklaart in zijn vergadering van 29 april 2014, het verslag 2013, inclusief de jaarrekening, te hebben goedgekeurd.

Was getekend: Mevrouw Drs. N. Baroch RA, voorzitter

Was getekend:

Was getekend:

Mevrouw D.M. Heeroma

Prof. Dr. J.M.G.A. Schols


76

SHBO JAARVERSLAG 2013

Recommend Documents