Selectieleidraad Grondverkoop

Selectieleidraad Grondverkoop Herontwikkellocatie het Mozaïek/Putterhaag te Houten Kenmerk: 0111451 Datum: 15 juni 2015

Inhoudsopgave Leeswijzer............................................................................................................................................... 4 Begripsbepalingen ................................................................................................................................ 5 1

2

Algemeen ....................................................................................................................................... 6 1.1

Inleiding .................................................................................................................................. 6

1.2

Typering gemeente Houten .................................................................................................... 6

Omschrijving van de Opdracht ................................................................................................... 7 2.1

Aanleiding............................................................................................................................... 7

2.2

Huidige situatie ....................................................................................................................... 7

2.3

Beleidsmatige uitgangspunten ............................................................................................... 7

2.4

Vigerend bestemmingsplan .................................................................................................... 8

2.5

Wijziging bestemmingsplan (beheersverordening) ................................................................ 8

2.6

Planologische belemmeringen ............................................................................................... 9

2.7 Financiële uitgangspunten ..................................................................................................... 9 2.7.1 Grondprijs .......................................................................................................................... 9 3

Selectieprocedure ....................................................................................................................... 10 3.1

Planning ............................................................................................................................... 10

3.2

Uitgangspunten bij de procedure ......................................................................................... 10

3.3

Onjuistheden of onduidelijkheden ........................................................................................ 11

3.4

Contactgegevens ................................................................................................................. 11

3.5

Nota van Inlichtingen ............................................................................................................ 12

3.6

In te dienen gegevens .......................................................................................................... 12

3.7

Indiening inschrijving ............................................................................................................ 12

3.8 Beschrijving beoordelingsprocedure .................................................................................... 13 3.8.1 Beoordelingsteam ............................................................................................................ 13 3.8.2 Beoordelingsprocedure .................................................................................................... 13 3.8.2.1 Fase 1: controle ontvankelijkheid en beoordelen Uitsluitingsgronden en Geschiktheidseisen .................................................................................................................. 13 3.8.2.2 Fase 2: beoordelen Conformiteitenlijst Minimumeisen ........................................... 13 3.8.2.3 Fase 3: beoordeling Gunningscriteria ..................................................................... 13

4

3.9

Gunningsbeslissing .............................................................................................................. 15

3.10

Procedure contracteren ........................................................................................................ 15

Randvoorwaarden....................................................................................................................... 17 4.1

Algemeen ............................................................................................................................. 17

4.2

Verkeerstructuur ................................................................................................................... 17

4.3

Parkeren ............................................................................................................................... 19

4.4

Groen- en speelstructuur ..................................................................................................... 19

4.5

Riolering en drainage ........................................................................................................... 20

4.6

Kabels en leidingen .............................................................................................................. 20

Selectieleidraad Grondverkoop herontwikkellocatie het Mozaïek / Putterhaag

2

4.7

Bouwen ................................................................................................................................ 20

4.8 Openbare ruimte .................................................................................................................. 21 4.8.1 Openbare ruimte binnen plangebied ............................................................................... 21 4.8.2 Openbare ruimte buiten plangebied ................................................................................ 21 4.9

Flora en fauna/archeologie .................................................................................................. 22

4.10

Overige randvoorwaarden .................................................................................................... 22

4.11 Grondprijs ............................................................................................................................. 22 4.11.1 Betalingsplanning ........................................................................................................ 23 4.11.2 Planschade .................................................................................................................. 23

5

4.12

Opdrachtvoorwaarden .......................................................................................................... 24

4.13

In te dienen gegevens .......................................................................................................... 24

4.14

Bewijsvoering ....................................................................................................................... 24

Gunningcriteria ........................................................................................................................... 25 5.1

Inleiding ................................................................................................................................ 25

5.2 Toelichting onderdelen visiedocument ................................................................................ 25 5.2.1 Progammatische toevoeging ........................................................................................... 25 5.2.2 Maatschappelijke betrokkenheid ..................................................................................... 25 5.2.3 Financieel verdienvermogen ............................................................................................ 26 5.2.4 Kwaliteit publieke ruimte .................................................................................................. 26 5.3 6

7

Krachtfabriek ........................................................................................................................ 26

Bijlagen ........................................................................................................................................ 27 Bijlage 1

Checklist ...................................................................................................................... 27

Bijlage 2

Format vraagstelling Nota van Inlichtingen ................................................................. 28

Bijlage 3

Uniforme Eigen Verklaring .......................................................................................... 29

Bijlage 4

Volmacht tekeningsbevoegdheid ................................................................................ 30

Bijlage 5

Conformiteitenlijst ........................................................................................................ 31

Bijlage 6

Prijsinvulformulier ........................................................................................................ 32

Appendices .................................................................................................................................. 33 7.1

Appendix A Concept overeenkomst voor grondverkoop .................................................... 33

7.2

Appendix B Geleverde of te leveren gegevens door gemeente ......................................... 33


3

Leeswijzer Dit document, met bijbehorende Bijlagen en Appendices, heeft betrekking op de selectie van het recht op het sluiten van een overeenkomst gericht op koop van de benodigde grond voor de ontwikkeling van het ingediende bouwen inrichtingsplan. Hoofdstuk 1: beschrijft de achtergrondinformatie over de gemeente Houten en het doel van de selectie op hoofdlijnen. Hoofdstuk 2: geeft de omschrijving van de opdracht. Hoofdstuk 3: beschrijft de Uitsluitingsgronden en de Geschiktheidseisen waaraan de Inschrijvers moet voldoen en de informatie die zij in dat verband dienen op te leveren om te beoordelen of er daadwerkelijk aan is voldaan. Hoofdstuk 4: beschrijft de Minimumeisen (‘knock-outcriteria’) die aan de gevraagde dienstverlening worden gesteld en de informatie die Inschrijvers in dit verband in de Inschrijving dienen aan te leveren om te beoordelen of hieraan wordt voldaan. Hoofdstuk 5: beschrijft de criteria op basis waarvan de economisch meest voordelige Inschrijving (EMVI) wordt bepaald, de informatie die Inschrijvers in de Inschrijving dienen aan te leveren om de beoordeling mogelijk te maken en de wijze van beoordeling van deze informatie. Bijlagen: Standaardformulieren die de voorgeschreven formaten geven voor het opmaken en indienen van de benodigde informatie ten behoeve van de Inschrijving. Appendices: geven aanvullende informatie over de inhoud van de Opdracht en ten behoeve van het opstellen van een Inschrijving (NB: grote documenten zijn als losse Appendices aan dit Selectiedocument toegevoegd).


4

Begripsbepalingen Geen


5

1 Algemeen 1.1

Inleiding

Het doel van deze selectieleidraad is te komen tot een passende invulling van de locatie ‘Het Mozaïek / Putterhaag’ te Houten met levensloopbestendige woningen voor ouderen, waarbij de gemeente enerzijds de ruimte aan marktpartijen geeft om die ontwikkeling vorm te geven en te realiseren, maar anderzijds ook een aantal randvoorwaarden meegeeft waaraan de herontwikkeling moet voldoen. Het doel van de selectie is bewust ruim geformuleerd, maar daarmee niet vrijblijvend. De uiteindelijk te selecteren partij zal worden gehouden aan de uitvoering van de door haarzelf ingediende plannen voor het gebied. Voor de selectie vraagt de gemeente Houten (verder genoemd ‘de gemeente’) vier partijen om een visie- en procesbeschrijving te geven over de ontwikkeling van de locatie Het Mozaïek Putterhaag. Hierbij dient te worden aangegeven op welke wijze de geplande herontwikkeling vorm kan worden gegeven (visie) en daarnaast hoe partijen draagvlak denken te krijgen bij alle betrokken stakeholders (proces). Gevraagd wordt daarbij tevens in te gaan op de door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Concreet krijgt de geselecteerde partij het ontwikkelen kooprecht en de verplichting tot woonrijpmaken voor de gevraagde locatie. Daarnaast vraagt de gemeente als optie een aanbod voor het bouwrijp maken van de locatie. Tenslotte vragen wij u als optie naast uw inschrijving een aanbod te doen voor het herhuisvesten van de organisatie Krachtfabriek, die nu in het huidige pand gevestigd is, in de nieuwe ontwikkeling. De partij waarmee uiteindelijk de grondverkoopovereenkomst wordt gesloten dient een prijs voor de aankoop van het perceel te betalen. De nadruk bij de beoordeling van de plannen, die voortkomt uit het door de raad op 31 maart 2015 vastgestelde Programma Ruimte, zal liggen op:  Programmatische toevoeging (duurzaamheid en levensloopbestendigheid)  Maatschappelijke betrokkenheid;  Financieel verdienvermogen;  Kwaliteit publieke ruimte; Uit de inschrijvingen, wordt één partij geselecteerd die de hoogste score heeft behaald op de gestelde gunningscriteria. Het door deze partij ingediende plan zal aan de gemeenteraad van Houten worden voorgelegd met de vraag tot instemming. Indien de raad instemt dan zijn daarmee de kaders voor de uitwerking en het daarbij behorende proces vastgesteld. De gekozen partij krijgt hierna de tijd om haar plannen binnen de gestelde kaders gedetailleerd uit te werken. Het definitieve plan zal tenslotte door de gemeenteraad dan wel het college worden vastgesteld waarbij getoetst zal worden of het plan voldoet en het gevolgde proces heeft voldaan aan de gestelde kaders. Hierna zal een planologische procedure gevolgd worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2

Typering gemeente Houten

Houten ligt in de provincie Utrecht. De gemeente bestaat in de huidige vorm sinds 1 januari 1962. Het is van oudsher een agrarische gemeente. Binnen de gemeentegrenzen liggen vier kerkdorpen: Houten en ’t Goy liggen ten noorden van het Amsterdam-Rijnkanaal en Schalkwijk en Tull en ’t Waal ten zuiden ervan. In 1966 werd het dorp Houten aangewezen als groeikern om de snel groeiende bevolking van Utrecht onderdak te kunnen bieden. De gemeente heeft circa 50.000 inwoners. De rol van de gemeentelijke organisatie in Houten gaat er de komende jaren anders uitzien. Waar eerst op grote schaal in de open ruimte in Houten-Zuid werd gebouwd, zullen de veranderingen de komende jaren in een bestaande omgeving plaatsvinden. Daar zijn infrastructuur en veel andere voorzieningen al aanwezig. Daarnaast komen vanuit het Rijk veel nieuwe taken op de gemeente af en is de financiële positie van de gemeente grondig veranderd. Tot slot wil de gemeenschap ook graag invloed uitoefenen op de woonomgeving. Netwerken waarin burgers, bedrijven en de gemeente samenwerken, worden steeds belangrijker. Al deze veranderingen vragen van de gemeente om op een andere manier te werken en zich te herbezinnen op haar rol en functie. De gemeente zal meer dan ooit helder en eenduidig moeten zijn over wat zij wel en wat zij niet doet. De gemeente hecht grote waarde aan duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen.


6

2 Omschrijving van de Opdracht 2.1

Aanleiding

In 2009 stelde de gemeenteraad van Houten de Kwaliteitsleidraad Veranderlocaties Houten Noord vast. Onderdeel van deze leidraad is een lijst met mogelijke veranderlocaties. Het gebouw van de Mozaïekschool aan de Putterhaag in Houten Noordoost is één van deze locaties. Door het vergroten van een andere school elders in dezelfde wijk heeft het schoolbestuur de locatie Mozaïek aan de Putterhaag in 2014 aan de gemeente overgedragen. In december 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente de opdracht gegeven te starten met de herontwikkeling van de bestaande locatie. De locatie is gelegen in de wijk De Hagen in Houten Noordoost. De afstand tot het centrum van Houten (Het Rond) bedraagt ca. 150 – 200 meter. De raad heeft de ontwikkelingsrichting van deze locatie vastgesteld. Deze luidt: De herontwikkeling van de locatie Mozaïekschool De Haag zal een bijdrage moeten leveren aan het oplossen van het tekort aan levensloopbestendige woningen voor ouderen in Houten Noord.(Na oplevering van het project ziet het project er als volgt uit). In de woningen wordt in grote mate gebruik gemaakt van digitale toepassingen. De maat en schaal is passend in de wijk, maar de nieuwe ontwikkeling mag wel onderscheidend zijn in zowel woonconcept als vormgeving en de ontwikkeling moet energieneutraal worden gebouwd. Wanneer hiervoor draagvlak is onder de bewoners is variatie in bouwhoogte toegestaan. Detailhandel is uitgesloten. Betrokkenheid van stakeholders, waaronder de toekomstige bewoners van deze ontwikkeling en de huidige buurtbewoners is een must. Binnen de hierboven genoemde ontwikkelingsrichting wil de gemeente Houten de daadwerkelijke invulling zo veel mogelijk aan de markt overlaten.

2.2

Huidige situatie

Het herontwikkelingsgebied wordt aan de oostzijde omsloten door een voetpad, groenstrook en naastliggende watergang. Aan de overzijde van de watergang bevindt zich een van de Houtense hoofdfietsroutes. Direct hiernaast bevinden zich eengezinswoningen in een rij. Aan de zuiden westkant bevinden zich buurtstraten met daaraan gelegen woningen. Voor de zuidzijde betreft het appartementen gestapeld en aan de westzijde eengezinswoningen in een rij. Aan de noordzijde bevindt zich een buurtpark met diverse speelvoorzieningen. Het gehele gebied is eigendom van de gemeente. De woningen aan de oostzijde (Meerkoetweide) zijn in particulier eigendom. Het appartementencomplex aan de zuidzijde (Wielewaalhaag) is eigendom van de Houtense woningbouwvereniging Viveste, wat tevens geldt voor de meeste woningen aan de westzijde (Putterhaag). Wel is het zo dat hier reeds enkele woningen door Viveste zijn verkocht aan de particuliere bewoners en dat de intentie is om meer van deze woningen te verkopen. Op de kaart ‘Contour plangebied’, opgenomen in bijlage 1, is het plangebied weergegeven. Op de grens van het plangebied zijn hemelwater- en afvalwaterafvoeren van voldoende capaciteit beschikbaar. Ook zijn er in de directe nabijheid van het plangebied alle nuts voorzieningen beschikbaar van voldoende capaciteit.

2.3

Beleidsmatige uitgangspunten

Naar de mening van de gemeente Houten is de locatie Het Mozaïek / Putterhaag, (waarvan de contour is vastgelegd op de kaart ‘Contour plangebied’, opgenomen in bijlage 1) bijzonder interessant voor levensloopbestendige woningen voor ouderen. Enerzijds omdat uit onderzoeken blijkt dat hier een grote behoefte aan is in Houten (en dan met name in Houten Noord en anderzijds vanwege de directe nabijheid van het grote aantal functies en voorzieningen, waaronder het station en het winkelcentrum Het Rond. Daarnaast vindt gemeente Houten het heel belangrijk dat als onderdeel van de ambitie om een energieneutrale gemeente te worden de nieuwbouw energieneutraal wordt gebouwd.


7

Het huidige schoolgebouw is tijdelijk in gebruik gegeven aan de KrachtFabriek. Deze stichting ontplooit hier activiteiten voor werkeloze Houtenaren. De gemeente Houten zou graag onderzocht willen zien of het mogelijk is deze groep een permanente plaats te bieden in de nieuwe ontwikkeling.

Afbeelding 1 Globale weergave plangebied Mozaïek / Putterhaag

2.4

Vigerend bestemmingsplan

Op dit moment is er geen bestemmingsplan voor dit gebied maar een zogenaamde Beheersverordening. Het betreft hier de Beheersverordening Houten Noord en Zuid d.d.23 april 2013. (NL.IMRO.0321.001BVHOUTENNRDZD-VAST) Omdat het hier een beheersverordening betreft zal elke wijziging ten opzichte van de huidige situatie (zowel qua gebruik, afmeting etc.) leiden tot een (postzegel)bestemmingsplan procedure dan wel een procedure met een uitgebreide omgevingsvergunning.

Afbeelding 2 Uitsnede Beheersverordening Houten Noord en Zuid

Het perceel Putterhaag 2 valt onder besluitsubvlak Maatschappelijk van artikel 3 Gebruiks- en bouwregels. In dit subvlak gelden de volgende regels: In aanvulling op het bepaalde in lid 3.1 is het toegestaan om de bebouwing ter plaatse van besluitsubvlak Maatschappelijk te gebruiken voor: maatschappelijke voorzieningen; sport en recreatieve doeleinden; horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot de categorie 4 van de van deze regels deel uitmakende bijlage 2 Staat van horeca-activiteiten met een maximum van 150 m2 vloeroppervlakte.

2.5

Wijziging bestemmingsplan (beheersverordening)

Zoals aangegeven is het doel van de verkoop van de grond om te komen tot nieuwe duurzame, levensloopbestendige woningen voor ouderen, eventueel met een geïntegreerde maatschappelijke ruimte voor de KrachtFabriek. Gezien de mogelijkheden van de huidige beheersverordening is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.


8

De gemeente zal zich hierbij vanuit haar publiekrechtelijke plichten en verantwoordelijkheden voor inspannen. De gemeente zal de wijziging of afwijking van de beheersverordening opstarten en zich inspannen om te komen tot een nieuw vastgesteld bestemmingsplan dan wel een omgevinngsvergunning via een uitgebreide procedure zodra het verzoek van de in het kader van deze selectieprocedure uiteindelijk gecontracteerde partij daartoe is ontvangen (na instemming van de gemeenteraad).

2.6

Planologische belemmeringen

Er zijn geen ruimtelijke beperkingen bekend die voortkomen uit bodemkwaliteit, archeologie, cultuurhistorie, externe veiligheid, luchtkwaliteit, geluidshinder van spoor of wegen, effecten van omliggende bedrijven en dergelijke. De grond in het plangebied is geschikt voor de bestemming waarvoor het verkocht wordt: wonen.

2.7

Financiële uitgangspunten

2.7.1 Grondprijs De partij waarmee uiteindelijk de grondverkoopovereenkomst wordt gesloten dient een prijs voor de aankoop van het perceel te betalen. De minimaal te betalen prijs moet iets hoger liggen dan de huidige boekwaardes en geprognotiseerde gemeentelijke kosten voor dit project. Het staat partijen vrij om een hoger bedrag te bieden voor de grond waarmee extra gescoord kan worden bij de beoordeling. Een lager bedrag dan de minimumprijs wordt niet geaccepteerd. Voor verdere uitleg hier over wordt verwezen naar Hoofdstuk 5 (Gunningscriteria). Opm. Bij bovengenoemd bedrag wordt uitgegaan dat de gemeente bouwrijpe grond levert aan de partij. De partijen wordt tevens gevraagd een aanbieding te doen voor het bouwrijp maken van het terrein door de partij zelf.


9

3 Selectieprocedure 3.1

Planning

In onderstaande tabel is de globale planning weergegeven. Omschrijving Datum Uitnodiging 4 partijen 15 juni 2015 Indienen van vragen, uiterlijk tot:

Vrijdag 2 oktober 2015 Wij nodigen u uit om uw vragen eerder dan genoemde uiterste tijd te stellen. De gemeente zal wekelijks op woensdag een Nota van Inlichtingen publiceren over vragen, die zijn ingediend tot en met de voorafgaande vrijdag, behoudens in de periode 13 juli- 21 augustus

Aanbod informatief gesprek

In de periode tussen 15 juni en 1 november heeft elke partij op haar verzoek de mogelijkheid om één afzonderlijk gesprek te hebben met de contactpersoon. 14 oktober 2015

Verzenden van de laatste nota van inlichtingen Indienen inschrijving Presentatie inschrijvingen

Maandag 2 november 2015

Beoordeling inschrijvingen

November: dinsdag 3 november, woensdagochtend 4 of donderdag 5 in het gemeentehuis Houten. Tijden uiterlijk te bepalen in de laatste Nota van Inlichtingen Uiterlijk 15 december 2015

Bekendmaking uitslag

Uiterlijk 15 januari 2016

RAAD

Uiterlijk februari 2016

Tijd

12 u

Bovengenoemde data en tijdstippen zijn indicatief; er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Uiteraard zal de gemeente, in het belang van alle betrokken partijen, haar uiterste best doen om de selectieprocedure zo spoedig mogelijk af te handelen.

3.2

Uitgangspunten bij de procedure

Algemeen  Door in te schrijven gaat u akkoord met de gehele inhoud van deze selectie.  Door in te schrijven, verklaart u tevens bekend te zijn met de in dit document gehanteerde begrippen en vaktermen.  De gemeente behoudt zich het recht voor (delen van) de Opdracht niet te gunnen aan de Inschrijvers bij veranderende omstandigheden (bijvoorbeeld van budgettaire of politieke aard).  De gemeente behoudt zich het recht voor alle gevraagde gegevens op hun juistheid te controleren en zo nodig referenties op te vragen.  Er wordt met nadruk op gewezen dat het verstrekken van onjuiste gegevens tot uitsluiting kan leiden. Vertrouwelijkheid  De gemeente zal slechts de onderliggende berekeningen, die ten grondslag liggen aan de prijs voor het bouwrijp maken met vertrouwelijkheid behandelen en niet openbaar maken aan derden, tenzij de gemeente daartoe in rechte wordt gedwongen en voor zover de gemeente die gegevens niet in het kader van de motivering van haar beslissing(en) (van voornemen) tot gunning nodig heeft. Dit laatste uitsluitend ter beoordeling van de gemeente. Voor het overige is de inschrijving openbaar.  Correspondentie en ontvangen offertes zullen na afloop niet worden geretourneerd. Selectieleidraad Grondverkoop herontwikkellocatie het Mozaïek / Putterhaag

10



U mag de gegevens die de gemeente in dit Selectiedocument ter beschikking stelt, alleen gebruiken voor het doel waarvoor ze zijn verstrekt.

Communicatie  Communicatie vindt plaats in de Nederlandse taal; zowel de Inschrijving als alle overige correspondentie. Uitzondering wordt gemaakt voor documenten die oorspronkelijk in een andere taal zijn opgesteld. Voorbeelden hiervan zijn de technische omschrijving van materieel en getuigschriften van buitenlandse instanties. De gemeente kan in voorkomend geval om een officiële vertaling verzoeken, die door en op kosten van de Inschrijver binnen een daarvoor door de gemeente gegeven termijn dient te worden verstrekt. Gestanddoeningstermijn  Uw Inschrijving moet minimaal 12 maanden geldig zijn, te rekenen vanaf de sluitingsdatum van indiening. In verband met de mogelijkheid dat tegen het voornemen tot gunnen een civiel kort geding wordt ingesteld, dienen Inschrijvers de Inschrijving tenminste gestand te doen tot 20 kalenderdagen na de uitslag van een eventueel aangespannen kort geding, inclusief hoger beroep. Dit kan inhouden dat de reguliere gestanddoeningstermijn van met de periode tussen de indiening en de uitspraak in het hoger beroep verlengd wordt. Tijdens deze periode heeft de offerte het karakter van een onherroepelijk aanbod. Vergoeding  U heeft geen recht op vergoeding van enigerlei kosten, gemaakt in het kader van deze selectie.

3.3

Onjuistheden of onduidelijkheden

Dit Selectiedocument met alle bijbehorende documenten is met grote zorg samengesteld. Mochten er desondanks tegenstrijdigheden, onjuistheden, onrechtmatigheden en/of onvolkomenheden in voorkomen, dan vragen wij u dit schriftelijk en per omgaande kenbaar te maken aan de genoemde contactpersoon, vóór publicatie van de laatste Nota van Inlichtingen. Indien u dit nalaat, hebt u daarmee uw recht om bezwaar in te dienen over de vermeende tegenstrijdigheid, onjuistheid, onrechtmatigheid of onregelmatigheid verwerkt. In geval van tegenstrijdigheden tussen de Nota van Inlichtingen en eerder verstrekte documenten prevaleert het bepaalde in de Nota van Inlichtingen. Indien er meer nota ‘s van inlichtingen zijn, prevaleert, in geval van tegenstrijdigheden tussen de nota’s van inlichtingen, het bepaalde in de meest recente Nota van Inlichtingen. Indien documenten zowel digitaal als op papier zijn verstrekt, geldt, bij tegenstrijdigheden tussen de bestanden, het op papier verstrekte document.

3.4

Contactgegevens

De communicatie met betrekking tot deze selectie verloopt per e-mail, onder vermelding van 0111451 via de volgende contactpersoon: CORRESPONDENTIEADRES Gemeente Houten T.a.v. dhr. Wieger Sloot

BEZOEKADRES Gemeente Houten Onderdoor 25 3995 DW HOUTEN

[email protected] De partij die de uitvraag doet en waarmee de grondverkoop overeenkomst uiteindelijk gesloten wordt, is de Gemeente Houten vertegenwoordigd door haar burgemeester. Tijdens het grondverkoopproces is contactpersoon W. Sloot van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling. Het is niet toegestaan om andere medewerkers van de gemeente en betrokkenen te benaderen of op een andere manier contact te leggen om informatie te verkrijgen over deze selectie, dan hierboven omschreven. De gemeente heeft het recht Gegadigden die contact zoeken met andere medewerkers dan de hierboven vermelde contactpersoon, uit te sluiten van deelname. Uitzondering hierop is als de gemeente tijdens het proces in bijvoorbeeld een Nota van Inlichting aangeeft, dat een ander contactpersoon is benoemd.


11

3.5

Nota van Inlichtingen

U kunt per e-mail aan genoemd contactpersoon uw eventuele vragen kenbaar maken. Vragen en/of opmerkingen kunnen uitsluitend met gebruikmaking van het Standaardformulier ‘Nota van Inlichtingen’ (zie Bijlage 2) worden ingediend. Vragen die na genoemde uiterste termijn binnenkomen, worden niet meer in behandeling genomen tenzij de gemeente meent dat beantwoording noodzakelijk is voor het indienen van een correcte Inschrijving. De vragen en/of opmerkingen en de daarop gegeven antwoorden worden geanonimiseerd en per email verzonden en vormen een integraal onderdeel van dit Selectiedocument. U heeft de mogelijkheid de gemeente te verzoeken om bepaalde informatie niet in de Nota van Inlichtingen op te nemen indien openbaarmaking van deze informatie schade zou toebrengen aan de gerechtvaardigde economische belangen van de onderneming (art. 2.53 lid 3 Aw). U dient dit bij de betreffende vraag duidelijk aan te geven. Het verdient aanbeveling de Inschrijving pas in te zenden nadat de laatste Nota van Inlichtingen is gepubliceerd.

3.6 1. 2. 3. 4.

5. 6. 7.

In te dienen gegevens

Visiedocument: hierin beschrijft u hoe u voldoet aan de randvoorwaarden en beschrijft u uw visie op grond waarvan wij uw inzending kunnen beoordelen op de criteria programmatische toevoeging, maatschappelijke betrokkenheid en kwaliteit publieke ruimte Procesbeschrijving Krachtenveldanalyse Grondprijs (in aparte gesloten envelop/document): hierin beschrijft u hoe u voldoet aan de randvoorwaarden betreffende de grondprijs en beschrijft u de grondprijs en uw aanbod ten aanzien van bouwrijp maken op grond waarvan wij uw inzending kunnen beoordelen op het criterium financieel verdienvermogen. Als u wilt dat onderliggende berekeningen niet openbaar worden dient u deze als afzonderlijk document in te dienen. Aanbod huisvesten Krachtfabriek Conformiteitenlijst (bijlage 5). U dient per minimumeis te verklaren er onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud akkoord mee te gaan en eraan te voldoen. Dit doet u door achter elke eis in de kolom ‘Akkoord’ een ‘JA’ in te vullen en dit formulier rechtsgeldig te ondertekenen. Bijlagen 1 tot en met 4 en 6 voor zover van toepassing

De in te dienen documenten zijn alle, behoudens de onderliggende prijsberekeningen, die ten grondslag liggen aan de prijs voor het bouwrijp maken, openbaar.

3.7

Indiening inschrijving

U dient de Inschrijving per email toe te sturen naar bovenstaand correspondentieadres. Slechts die delen van de inschrijving, die niet per email kunnen worden verzonden (bijvoorbeeld een maquette) kunt op in de planning (paragraaf 3.1) genoemde datum na 09.00, maar voor 12.00 uur persoonlijk overhandigen bij de receptie op bovenstaand bezoek adres. Inschrijvers, die de offerte persoonlijk overhandigen krijgen een ontvangstbewijs. Alle oorzaken die leiden tot een eventuele te late bezorging van de poststukken zijn voor risico van de Inschrijver. Alleen Inschrijvingen die met volledige inachtneming van de onderstaande regels zijn opgesteld en aangeboden, zullen in behandeling worden genomen.  Te laat ontvangen Inschrijvingen worden van beoordeling uitgesloten.  De Inschrijving is ondertekend door degene(n) die uw bedrijf/bureau/instelling rechtsgeldig kan/kunnen vertegenwoordigen.  Om de digitale Inschrijving te kunnen openen, dient deze opgesteld te zijn met behulp van Microsoft Word, Excel of PowerPoint of een pdf formaat te hebben.  De inschrijver ontvangt een bevestiging dat de bestanden zijn gedownload of ontvangen


12

3.8

Beschrijving beoordelingsprocedure

3.8.1 Beoordelingsteam Voor de beoordeling van de inschrijvingen wordt een beoordelingscommissie opgericht bestaand uit circa vijf leden. De beoordelingscommissie staat onder voorzitterschap van de heer W. Sloot. De volgende personen hebben zitting in de beoordelingscommissie:   

Mevrouw M. Meijer - programmamanager Ruimte De heer P. Bos –projectleider van de afdeling Ruimtelijke ontwikkeling De heer W. Sloot – Gebiedsmanager Houten Noord.

De commissie kan zich laten bijstaan in hun beoordeling door de volgende specialisten:  Een nader te bepalen medewerker van afdeling Samenleving ten aanzien van de levensloopbestendigheid van de woningen  De heer M. Harms – beleidsmedewerker duurzaamheid en water  De heer C. Strooper – beleidsmedewerker volkshuisvesting  De heer W. Langras – planeconoom De heer J. Tonneijck dan wel mevrouw H. Knijf, vertegenwoordigers van de afdeling die zich bezig houdt met aanbestedingszaken van de gemeente Houten, houden toezicht op de procedure, maar hebben geen stem. Het technisch voorzitterschap en het secretariaat zijn in handen van de gemeente. Deze personen hebben eveneens geen recht geeft op een stem. De beoordelingscommissie brengt via de selecterende dienst advies uit aan het college van burgemeester en wethouders. Het college doet een voorstel aan de gemeenteraad. 3.8.2 Beoordelingsprocedure De beoordelingsprocedure omvat een aantal fasen, welke hieronder beschreven staan. 3.8.2.1

Fase 1: controle ontvankelijkheid en beoordelen Uitsluitingsgronden en Geschiktheidseisen Als eerste wordt beoordeeld of de Inschrijving tijdig is ingeleverd en of alle gegevens die de Inschrijvers moeten overleggen, aanwezig en geldig zijn. Om dit te kunnen controleren is in Bijlage 1 een checklist/overzicht opgenomen van de onderdelen die bij de Inschrijving aangeleverd moeten worden. Verder worden de Inschrijvingen beoordeeld op de gestelde Uitsluitingsgronden en Geschiktheidseisen. Wanneer op een Inschrijver een of meer van de Uitsluitingsgronden van toepassing zijn en/of een Inschrijver niet aan een of meer van deze Geschiktheidseisen voldoet, is de Inschrijving ongeldig en wordt deze uitgesloten van verdere beoordeling (knock-outcriteria). Om bovenstaande aan te tonen, dient Inschrijver de Eigen Verklaring (Bijlage 3) rechtsgeldig en volledig in te vullen en te ondertekenen en in te leveren bij de Inschrijving. 3.8.2.2 Fase 2: beoordelen Conformiteitenlijst Minimumeisen In deze fase wordt aan de hand van de door de Inschrijvers ingevulde Conformiteitenlijst (Bijlage 5) beoordeeld of de Inschrijvers onvoorwaardelijk aan alle eisen voldoen. Alleen Inschrijvers die bij elke eis ‘Ja’ invullen, zonder opmerkingen of toelichting, voldoen onvoorwaardelijk. Inschrijvers die niet onvoorwaardelijk aan alle eisen voldoen, vallen af. Voor opmerkingen, commentaar en het voorstellen van alternatieven dienen Inschrijvers de Nota van Inlichtingen te benutten. 3.8.2.3 Fase 3: beoordeling Gunningscriteria Van de Inschrijvers die fase 1 en 2 goed doorgekomen zijn, worden alle ingediende stukken tegelijkertijd beoordeeld. Ieder lid van het beoordelingsteam zal aan de plannen punten toekennen. De puntenwaardering van de beoordelaars worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aantal beoordelaars. Indien tussen beoordelaars grote verschillen in de beoordeling zitten, zal dit door het beoordelingsteam besproken worden. Vervolgens zullen de bij de verschillende onderdelen verkregen punten bij elkaar worden opgeteld om te komen tot een eindscore. Bij een gelijke eindscore zal de hoogte van de gewogen eindscore op het criterium met het grootste gewicht en indien de inzendingen nog een gelijke score hebben de gewogen eindscore op het criterium met het op één na belangrijkst gewicht doorslaggevend zijn. Bij Selectieleidraad Grondverkoop herontwikkellocatie het Mozaïek / Putterhaag

13

een geheel gelijke eindscore beslist de gemeenteraad en, indien zij niet beslissen, zal er worden geloot. Het Gunningscriterium is zowel kwalitatief als financieel. Zie onderstaande tabel voor de verdeling. Gunningscriterium De onderstaande gunningscriteria zijn toegelicht in hoofdstuk 5 Programmatische toevoeging

Subgunningscriterium

Maximum aantal punten

Minimum aantal punten

Wegingsfactor

Concept Doelgroep Levensloopbestendig Energieneutraalwoongebonden Duurzame levering huishoudelijke energie Overige duurzaamheidsmaatregelen Electronische hulpmiddelen

60

48

8

Maatschappelijke betrokkenheid

Eindgebruiker in beeld Krachtenveldanalyse Participatieplan Invloed stakeholders Grondopbrengst

50

40

7

45

-

6

Parkeeroplossing Speelplaatsvoorziening Gemeentelijk onderhoudsareaal Uitbreiding perceel Kwaliteit toe te passen materialen

40

-

4

Financieel verdienvermogen Kwaliteit publieke ruimte

Het maximum aantal punten wordt gedeeld door het totale ontvangen aantal punten te delen door het per onderdeel te verkrijgen maximum aantal punten en dit te vermenigvuldigen met 10. Dit totaalcijfer wordt vermenigvuldigd met de wegingsfactor. Dit leidt tot de gewogen score per criterium. In een separate Appendix B bijlage 2 is de berekeningswijze zoals deze met Excel zal worden uitgevoerd, meegezonden. Voor de twee gewichtigste criteria dient een minimum aantal punten gehaald te worden. Mocht een partij dit aantal punten niet behalen dan wordt de partij uitgesloten van verdere deelname aan de selectie. Er is een uitzondering. De uitzondering ontstaat slechts als geen van de partijen voldoet aan de twee bovengenoemde criteria voor een minimaal aantal punten. De eis kan dan verlaagd worden tot een lager niveau dan in de tabel staat aangegeven maar nooit lager respectievelijk 42 dan wel 35 punten voor programmatische toevoeging en maatschappelijke betrokkenheid. Per gevraagde visie is aangegeven hoeveel punten voor betreffend onderdeel kunnen worden verkregen. Er zal gescoord worden met even cijfers, waarbij de volgende waardering geldt: 0 = niet aanwezig, 2 = ruim onvoldoende, 4 = onvoldoende, 6 = voldoende, 8 = zeer goed en 10 = uitmuntend. Indien per vraag maximaal 5 punten kunnen worden behaald, zullen de gegeven punten gedeeld worden door 2 etc. Het maximum aantal punten wordt gedeeld door het totale ontvangen aantal punten te delen door het per onderdeel te verkrijgen maximum aantal punten en dit te vermenigvuldigen met 10. Dit totaalcijfer wordt vermenigvuldigd met de wegingsfactor.


14

3.9

Gunningsbeslissing

De gemeente zal, na de volledige beoordeling van de Inschrijvingen, de Inschrijvers gelijktijdig schriftelijk informeren over het voornemen tot gunning. De Inschrijver waaraan de gemeente het voornemen heeft de Opdracht te gunnen, krijgt een bericht van voorlopige gunning. Aan deze voorlopige gunning kan de winnende Inschrijver geen enkel recht ontlenen. De mededeling van de voorlopige gunningbeslissing houdt géén aanvaarding in als bedoeld in art. 6:217 lid 1 BW van diens aanbod. De afgewezen Inschrijvers ontvangen een deugdelijke motivering van de reden van de afwijzing en de naam van de beoogde begunstigde. De Inschrijvers kunnen nadere informatie inwinnen bij de gemeente. Een belanghebbende die het niet met het gunningvoornemen eens is, kan binnen een termijn van 20 (twintig) kalenderdagen na verzending van het gunningvoornemen (de zgn. opschortende termijn) bezwaar aantekenen door middel van een kort geding bij de rechtbank MiddenNederland, locatie Utrecht. In het belang van een snelle en goede voortgang wordt iedere belanghebbende dringend verzocht om de gemeente tijdig op de hoogte te stellen van het aanwenden van een rechtsmiddel, bij voorkeur door het mailen van de kopie dagvaarding aan de contactpersoon van de gemeente. Een Inschrijver verklaart zich door indiening van een Inschrijving akkoord met deze voorwaarde. De opschortende termijn van 20 kalenderdagen na verzending van het gunningvoornemen is eveneens een vervaltermijn. Is door de Inschrijver binnen deze termijn geen dagvaarding aan de gemeente betekend, dan verliest de Inschrijver het recht om rechtsmaatregelen te nemen. De gemeente zal er dan gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat ter zake van de gunning geen kort geding meer aanhangig wordt gemaakt en kan de zij tot definitieve gunning overgaan. Indien er op de voorgeschreven wijze een kort geding aanhangig wordt gemaakt, dan zal de gemeente de uitkomst van dat kort geding in eerste aanleg afwachten alvorens hij tot definitieve gunning overgaat. Zodra de gemeente de winnende Inschrijver in kennis stelt van het feit dat er een kort geding aanhangig is gemaakt, dan dient de winnende Inschrijver in deze kort-geding-procedure te interveniëren, op straffe van verval van recht om – nadien - nog op te mogen komen tegen een eventueel gewijzigd gunningvoornemen.

3.10 Procedure contracteren De Inschrijver aan wie de Opdracht gegund zal worden, wordt uitgenodigd voor een gesprek over zijn Inschrijving. Tijdens de bespreking worden onder andere gegevens gecontroleerd en afspraken gemaakt die in het Contract worden opgenomen. Wanneer alles akkoord is, vindt definitieve opdrachtverstrekking plaats door middel van het ondertekenen van het Contract. Blijkt tijdens de besprekingen met de Inschrijver dat in de Inschrijving onjuiste informatie is verstrekt of dat op andere punten onoverkomelijke bezwaren bestaan, dan zal de betrokken Inschrijver alsnog afvallen. In gevallen als deze zal in de regel besloten worden een bespreking met de als tweede geëindigde Inschrijver te beleggen, dan wel de gehele procedure opnieuw te starten. Mocht het afgesloten Contract vanwege rechterlijk ingrijpen gestopt worden, kunnen de kosten niet verhaald worden op de gemeente. Bekendmaking De uitslag van de eerste fase zal zo spoedig mogelijk na de definitieve vaststelling van de beoordeling aan alle gegadigden gelijktijdig schriftelijk en per email worden gecommuniceerd. Van de selectieprocedure wordt aan alle gegadigde een schriftelijke verantwoording gegeven op de uitslag. Elke gegadigde ontvangt de eigen totaalscore, de score per onderdeel, motivering van de scores. Daarnaast ontvangt elke gegadigde anoniem de totaalscores van alle gegadigden, zodat men plaats en rangorde van de eigen aanmelding kan zien. Gunning grondverkoop De winnaar en de afgewezen inschrijvers worden op de hoogte gesteld van de uitslag. De naam van de voorlopig winnende inschrijver wordt algemeen bekend gemaakt. Het door de winnende partij ingediende plan zal aan de gemeenteraad van Houten worden voorgelegd met de vraag tot instemming. Indien de raad instemt dan zijn daarmee de kaders voor de uitwerking en het daarbij behorende proces vastgesteld. Het vervolgproces is beschreven in hoofdstuk 2. Selectieleidraad Grondverkoop herontwikkellocatie het Mozaïek / Putterhaag

15

Voorbehouden selectie De gemeente Houten behoudt zich het recht voor om met opgaaf van redenen de selectie stop te zetten, op te schorten dan wel te beëindigen. De gemeente behoudt zich het recht voor alle door inschrijvers verstrekte gegevens op hun juistheid te controleren, officiële bewijsstukken op te vragen en de opgegeven referenties te benaderen zonder tussenkomst van de inschrijver. Kosten inschrijving Aan de inschrijving zijn voor de gemeente geen kosten verbonden, ook niet in het geval dat wordt besloten om niet tot gunning over te gaan. De gegadigden dragen ieder hun eigen kosten. Zolang er geen volledige overeenstemming is bereikt en geen schriftelijke, door beide partijen ondertekende overeenkomst tot stand is gekomen, is er geen sprake van enige gebondenheid van de gemeente. In dat geval is er voor de gemeente ook geen enkele verplichting tot vergoeding van welke schade dan ook. Eveneens geldt dat inschrijver de gemeente vrijwaart voor kosten die verband houden met het mogelijkerwijs terugdraaien van een gunningsbesluit door een rechterlijke uitspraak. Op deze selectie (inclusief de inschrijving) is Nederlands recht van toepassing. De selectieleidraad is met grote zorgvuldigheid opgesteld. Mocht inschrijver desondanks tegenstrijdigheden of onvolkomenheden tegenkomen, dan maakt inschrijver deze zo spoedig mogelijk voor de sluitingsdatum voor het indienen van de inschrijving aan de gemeente kenbaar. Als naderhand blijkt dat dit document onvolkomenheden of tegenstrijdigheden bevat die niet door inschrijver zijn gemeld, kan dit de gemeente niet worden aangerekend.


16

4 Randvoorwaarden 4.1

Algemeen

Met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie Het Mozaïek / Putterhaag stelt de gemeente de onderstaande randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden geven de grenzen aan waarbinnen de aanbieding moet blijven en hebben een uitsluitend karakter. De randvoorwaarden zijn gesteld als EIS. In de conformiteitenlijst (zie bijlage ) moet de inzender aangeven dat hij wel/niet met deze eisen instemt. In de aanbieding moet duidelijk worden aangetoond op welke wijze hieraan door de deelnemende partij wordt voldaan. EIS 1 De gegadigde dient zelf minimaal te beschikken over de competentie ‘risicodragend ontwikkelen’. Met deze competentie wordt bedoeld dat gegadigde aantoonbaar in staat dient te zijn voor eigen rekening en risico een ontwikkeling met een zekere omvang te realiseren. In te dienen documenten: - Financiële onderbouwing van de financiering van de bouw van het project - Afhankelijk van het project: financiële onderbouwing van de exploitatie van het project in de gebruiksfase (alleen van toepassing bij de aanwezigheid van een zorgcomponent, maatschappelijke component of enig andere component waarbij exploitatielasten optreden. Aanbieders moeten aangeven wie de vertegenwoordiger wordt voor van de aanbieder voor de gemeente. Deze vertegenwoordiger moet ook de presentaties voor bewoners en gemeente verzorgen.

4.2

Verkeerstructuur

Houten heeft een uniek verkeerssysteem waarbij rustige en veilige woonwijken voorop staan. Al het autoverkeer gaat via een rondweg van 14 km lang. Door dit systeem is in de woonwijken slechts bestemmingsverkeer aanwezig. Fietsers en voetgangers kunnen gebruik maken van de routes dwars door Houten. Vanuit de woonwijken lopen directe fiets- en voetpaden naar de hoofdroute naar het centrum. Scholen zijn gelegen langs de fietspaden. Waar deze fietspaden kruisen met autoverkeer hebben fietsers voorrang. Fietsers kunnen van wijk naar wijk rijden via korte routes. Om veilig de Rondweg te kruisen zijn fietstunnels en bruggen aangelegd. Fietsers zijn hierdoor binnen Houten vaak sneller dan automobilisten. Deze maatregelen, aangevuld met de uitstekende openbaar vervoervoorzieningen, zorgen voor een klimaat waarin fietsers en voetgangers de ruimte krijgen. EIS 2 Bij de realisatie van de locatie Mozaiekschool moet verkeersveiligheid gegarandeerd of zelfs verbeterd worden. Aandachtspunten zijn de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en de fietskruisingen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient initiatiefnemer aan te tonen wat de verkeersgeneratie is van het nieuwe initiatief en of deze past binnen de capaciteit van de ontsluitende wegen. Tijdens en na de bouw moeten alle huidig beschikbare routes te allen tijde beschikbaar blijven voor de genoemde doelgroepen inclusief de nood- hulpdiensten. De capaciteit van een weg is gedefinieerd in verschillende CROW publicaties. Een kencijfer voor het aantal bewegingen per huishouden in kern Houten is 5,7 motorvoertuigen per etmaal. Onderstaand zijn ter indicatie de berekende intensiteiten van wegen in de nabije omgeving weergegeven op basis van het huidige gebruik van de locatie, die indicatie kunnen geven voor de verkeersveiligheid van de Selectieleidraad Grondverkoop herontwikkellocatie het Mozaïek / Putterhaag

17

inzending (bron: verkeersmodel gemeente Houten). Verder zijn in een separate bijlage 3 van Appendix B recente verkeerstellingen op drie punten in de omgeving toegevoegd aan de stukken voor de inzending.

Basisjaar 2010:


18

Prognosejaar 2020

Prognosejaar 2030

4.3

Parkeren

EIS 3 Alle voor het plan van de partijen benodigde parkeerplaatsen dienen in het plangebied gerealiseerd te worden en maken onderdeel uit van de bieding. De door de partij aan te leggen parkeerplaatsen zullen in eigendom blijven van de eigenaar(s) van het pand / de panden. Voor de nieuwe functie dient 1 voldaan te worden aan de normen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen van de gemeente Houten. Indien de inzender gebruik wil maken van parkeerplekken in de openbare ruimte dient deze een parkeerbalans op te stellen conform pagina 26 van de Nota Parkeernormen. Indien een aanvrager aangeeft de parkeervraag bij een ontwikkeling gedeeltelijk te willen afwentelen op de openbare ruimte zal de gemeente op basis van beschikbare informatie aangeven of nader onderzoek naar de parkeerdruk en het opstellen van een parkeerbalans nodig is om te kunnen bepalen of de omgeving de parkeervraag kan absorberen. Als de gemeente zelf geen gegevens heeft over de beschikbaarheid van parkeerplaatsen moet de initiatiefnemer aantonen dat de parkeerplaatsen op de benodigde momenten beschikbaar zijn. Eventuele kosten voor onderzoek zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

4.4

Groen- en speelstructuur

Rondom het perceel is een kwalitatief hoogwaardige groenvoorziening aanwezig. De bomen rondom verdienen extra aandacht (1 boom op schoolplein en enkele bomen in het noordelijke deel). Nabij de school is een speellocatie voor de buurt. De speeltoestellen van het schoolplein zijn recent verplaatst naar deze locatie.

1 Deze nota is te downloaden via www.houten.nl, “Bestuurlijk Informatie Systeem” zoekcode “Nota Parkeernormen”.


19

EIS 4 De speeltoestellen en de speellocatie aan de Putterhaag dienen op de huidige plaats of in de directe nabijheid gehandhaafd te blijven. De kosten voor wederom verplaatsen van speeltoestellen en de andere voorzieningen van de speellocatie (ondergrond e.d.) zijn voor rekening en risico van de contractpartij bovenop de grondprijs.

4.5

Riolering en drainage

Zowel aan de zuid- als aan de westzijde van het plangebied (Wielewaalhaag resp. Putterhaag) is vrij verval riolering en drainage aanwezig. Deze riolen zijn onderdeel van een verbeterd gemengd rioolstelsel. Het beleid van de gemeente is gericht op het verwerken van hemelwater op eigen terrein. Slechts wanneer dat niet lukt, mag er worden afgevoerd naar het gemeentelijk riool of een gemeentelijke watergang. Drainage moet in ieder geval worden aangesloten op de naastgelegen watergang. In uw ontwerp (bouwpeil ect.) houdt u rekening met deze uitgangspunten en met een situatie waarbij maximaal 20 cm water op straat staat tijdens extreme neerslag. De rioolaansluitingen van de panden op de gemengde riolering conform BIOR met invulling van de NEN richtlijnen voor ontluchting en overdrukontlasting. De afvoer van het huishoudelijk afvalwater van ontwikkeling kan op de omliggende riolering worden aangesloten door de inschrijver. Bestaande huisaansluitingen kunnen worden hergebruikt, nieuwe aansluitingen moeten worden aangevraagd. EIS 5 Als het plan van de inschrijver verlegging/aanpassing van de rioolleidingen buiten het plangebied grenzen noodzakelijk maakt komen de kosten daarvan voor de inschrijver bovenop de grondprijs.

4.6

Kabels en leidingen

In het plangebied zijn, voor zover bekend, geen kabels en leidingen aanwezig. De inschrijver dient dit, middels een KLIC melding te checken. EIS 6 Als het plan van de inschrijver verlegging van deze kabels noodzakelijk maakt komen de kosten daarvan voor de inschrijver bovenop de grondprijs. Bij de aanleg van kabels en leidingen dient er van bestaande kabels en leidingstroken gebruik gemaakt te worden. Wanneer deze onvoldoende aanwezig zijn moet er in overleg met de gemeente Houten naar een passend tracé worden gezocht.

4.7

Bouwen

EIS 7 Als de inschrijver besluit te heien moet aangetoond worden dat dit geen schade kan toebrengen aan de omliggende gebouwen


20

EIS 8 De inschrijver zal op grond van het Bouwbesluit 2012 Afdeling 8.1. gehouden worden om voorafgaand aan de uitvoering een bouwveiligheidsplan op te stellen, en vervolgens volgens dit plan te werken. Daarnaast verklaart de inschrijver zich met de inschrijving bereid om als plus bovenop het Bouwveiligheidsplan een Communicatieplan op te stellen tijdens de bouw. Dit Communicatieplan bevat tenminste het aanbod  

één informatieavond voor omwonenden te organiseren over het Bouwveiligheidsplan alvorens dit plan wordt goedgekeurd. een adequate actuele informatievoorziening werkend te houden tijdens de bouw in de vorm van huis- aan –huis-brieven dan wel via internet, Twitter, Facebook of iets vergelijkbaars, gericht op het tijdig aankondigen van afsluitingen, grote transporten, of vormen van hinder.

4.8

Openbare ruimte

4.8.1 Openbare ruimte binnen plangebied De gemeente Houten doet geen aanvullende investeringen in de herontwikkeling van Het Mozaïek / Putterhaag. EIS 9 Uitgangspunt is dat de gronden die aan de winnende inschrijver worden verkocht eigendom blijven van deze partij dan wel de latere gebruikers. Dit betekent dat de gronden na verkoop niet meer door de gemeente onderhouden zullen worden. Ook als wordt besloten dat (een deel van) het gebied openbaar toegankelijk zou zijn, zal het onderhoud niet door de gemeente worden uitgevoerd en zal ook de verantwoordelijkheid van de staat van het onderhoud niet ‘des gemeentes’ zijn. EIS 10 Bij de inrichting van gronden zal rekening worden gehouden met de gebruikelijk eisen ten aanzien van hulpdiensten en dergelijke. Voor een verdere toelichting op de eisen die gesteld worden aan openbare ruimte wordt verwezen naar de gemeentelijke BIOR (separaat toegezonden) 4.8.2

Openbare ruimte buiten plangebied

EIS 11 De inschrijver zal zorgdragen voor het logisch herinrichten (woonrijp maken) van de aansluitingen (randen) van het plangebied rekening houdend met de directe omgeving. Hier is de BIOR (Beheersleidraad Inrichting Openbare Ruimte), november 2014, van toepassing. Eventuele afwijkingen t.o.v. de BIOR dienen gemotiveerd te worden overlegd. Voor alle werkzaamheden gerelateerd aan de openbare ruimte geldt dat: (werk) tekeningen, toe te passen materialen etc. worden in het voorstadium inhoudelijk getoetst door de gemeente Houten, Tevens zal de gemeente Houten door middel van een toezichthouder in de uitvoering gedurende het proces (visuele) inspecties uitvoeren. Deze kosten zijn voor rekening van gemeente Houten. De conclusies uit de inspecties zijn bindend voor de indiener.


21

4.9

Flora en fauna/archeologie

Het is niet uit te sluiten dat in het gebouw of omliggende groenvoorzieningen beschermde nesten of beschermde soorten zijn gevestigd.

EIS 12 Door een onafhankelijk adviseur moet een rapport worden gemaakt van de aanwezige flora en fauna voorafgaand aan de verstoring er van (sloop, kap, rooien etc.) conform de wettelijke vereisten. Ook met de bouwplanning dient rekening te worden gehouden met de aanwezige flora en fauna conform de wettelijke vereisten. Alle hierbij komende kosten (ook voor eventuele compenserende voorzieningen) zijn voor rekening en risico van de indiener bovenop de grondprijs.

EIS 13 Op grond van artikel 53 en 54 van de Monumentenwet geldt de algemene zorgplicht bij het vinden van restanten met historische waarde. U bent verplicht om vondsten aan te melden via ARCHIS naar de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Alle hierbij komende kosten zijn voor rekening en risico van de indiener bovenop de grondprijs.

4.10 Overige randvoorwaarden De partij met wie uiteindelijk de grondverkoopovereenkomst zal worden afgesloten is verantwoordelijk voor de levering van de planologische onderbouwing van het plan, dat wil zeggen alle onderbouwingen en gegevens over het bouwen herinrichtingsplan. De gemeente zal beslissen na overleg met de gekozen partij welke planologische procedure zij zal opstarten en zich inspannen om deze procedure af te ronden zodra het verzoek daartoe van de in het kader van deze selectieprocedure uiteindelijk gecontracteerde partij daartoe is ontvangen. De gemeente Houten voert in het kader van haar publieke taak de planologische procedures uit. Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen de publiekrechtelijke bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeente Houten en de privaatrechtelijke relatie die ontstaat bij het sluiten van de koopovereenkomst. De te sluiten koopovereenkomst laat de publiekrechtelijke bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de gemeente Houten onverlet.

4.11 Grondprijs EIS 14 Voor de grond van het plangebied geldt een minimale grondprijs die de aanbieder aan de gemeente betaald. Deze minimale prijs betreft een bedrag van € 0,75 miljoen excl. BTW. Zoals aangegeven worden de gronden bouwrijp geleverd door de gemeente. De winnende partij maakt het plan woonrijp voor eigen rekening en risico. De winnende partij gaat akkoord met de bepalingen uit de concept-grondverkoopovereenkomst is opgenomen in Appendix A. De betalingsplanning, zoals wordt opgenomen in de overeenkomst, is in paragraaf 4.11 weergegeven. Tevens wordt aan de partijen gevraagd een prijs te geven voor het bouwrijp maken van het gebied. Afhankelijk van de biedingen zal de gemeente hier gebruik van kunnen maken en deze werkzaamheden in opdracht aan de partij waaraan het werk wordt gegund worden gegeven.


22

Het plangebied, zoals aangegeven op de kaart in bijlage 1, betreft het volgende kadastrale perceel die eigendom worden van de ontwikkelende partij: - het perceel kadastraal bekend Gemeente Houten, sectie A, nummer 6639, groot ca. 3.620 m2. Aanvullend op bovengenoemd perceel staat het de partijen vrij om, indien dit het ingediende plan ten goede komt, het bovengenoemde perceel aan de noordzijde uit te breiden (de groenzone in) tot het eerstvolgende voetpad welke het gebied in oost-west richting doorsnijdt (ca. 17 meter ten noorden van de kadastrale grens van het hierboven genoemde perceel). De minimale grondprijs verandert in dit geval niet. Wel moet rekening worden gehouden met weerstanden hiertegen vanuit de bestaande buurt. 4.11.1 Betalingsplanning In de bijgevoegde grondverkoopovereenkomst is het volgende vastgelegd ten aanzien van de betalingsplanning: Het definitieve plan wordt door de gemeenteraad dan wel het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Hierna volgt de gunning en worden de planologische procedures gevolgd om de ontwikkeling mogelijk te maken.  De grondverkoopovereenkomst dient in combinatie met de gunning te worden gesloten.  De planologische procedure zal zo snel mogelijk na gunning, worden opgestart op basis van het door de ontwikkelaar ingediende bouwplan en na zijn verzoek daartoe;  De ontwikkelaar dient gelijktijdig met de procedure voor bestemmingsplanwijziging een aanvraag omgevingsvergunning te doen;  Levering van grond vindt plaats één maand nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden;  Bij het sluiten van de grondverkoopovereenkomst dient 10% van de koopsom te worden voldaan;  De resterende aankoopsom dient te worden voldaan bij levering van de grond, één maand na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning;  De grondprijs wordt niet geïndexeerd;  Gemeente Houten ontbindt de grondovereenkomst indien het bestemmingsplan niet voor 31 december 2017 onherroepelijk is.  Gemeente Houten ontbindt de grondovereenkomst en indien de omgevingsvergunning niet voor 1 april 2018 is verleend.  Gemeente Houten ontbindt de overeenkomst op 1 juli 2019 als de bouw van het plan niet is gestart en de grond niet is geleverd en afgerekend.  Bij ontbinding van de grondverkoopovereenkomst ontvangt gemeente Houten een bedrag van € 25.000,- uit de aanbetaling van de grondprijs, als vergoeding voor door gemeente Houten gemaakte personele kosten voor de ontwikkeling van het bouwplan (planbegeleiding door afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, plantoetsing door afdeling Beheer Openbare Ruimte en opstelling grondverkoopovereenkomst door afdeling Staf). De aanbetaling minus de vergoeding wordt binnen 1 maand na ontbinding van de overeenkomst teruggestort zonder enige rentevergoeding. 4.11.2 Planschade De planschade als gevolg van het vaststellen van een gewijzigd bestemmingsplan voor de locatie Het Mozaïek / Putterhaag is voor rekening van de ontwikkelaar. Dit is tevens in de bijgevoegde conceptkoopovereenkomst opgenomen.


23

4.12 Opdrachtvoorwaarden EIS 15 Op deze Opdracht zijn de volgende voorwaarden van toepassing in afnemende rechtskracht:         

De algemene Inkoopvoorwaarden van de gemeente. Deze zijn te downloaden vanaf www.houten.nl. Uw algemene voorwaarden wijzen wij nadrukkelijk van de hand. Van toepassing zijnde wet- en regelgeving naar Nederlands recht. Van toepassing zijnde ARBO en milieu wet- en regelgeving. Alle gemeentelijke verordeningen

4.13 In te dienen gegevens EIS 16 1. Visiedocument: hierin beschrijft u hoe u voldoet aan de randvoorwaarden en beschrijft u uw visie op grond waarvan wij uw inzending kunnen beoordelen op de criteria programmatische toevoeging, maatschappelijke betrokkenheid en kwaliteit publieke ruimte 2. Procesbeschrijving 3. Krachtenveldanalyse 4. Grondprijs: hierin beschrijft u hoe u voldoet aan de randvoorwaarden betreffende de grondprijs en beschrijft u de grondprijs en separaat uw aanbod ten aanzien van bouwrijp maken op grond waarvan wij uw inzending kunnen beoordelen op het criterium financieel verdienvermogen 5. Aanbod huisvesten Krachtfabriek 6. Bijlagen 1 tot en met 6 Zie checklist De in te dienen documenten zijn alle, behoudens de onderliggende prijsberekeningen, die ten grondslag liggen aan de prijs voor het bouwrijp maken openbaar.

4.14 Bewijsvoering EIS 17 De Inschrijver dient op de Conformiteitenlijst uit Bijlage 5 per Minimumeis te verklaren er onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud akkoord mee te gaan en eraan te voldoen. Dit doet u door achter elke eis in de kolom “Akkoord” een “JA” in te vullen en dit formulier rechtsgeldig te ondertekenen.


24

5 Gunningcriteria 5.1

Inleiding

Hieronder zijn de criteria voor de gunning weergegeven. In paragraaf 3.8 staat de wijze beschreven hoe wordt beoordeeld.

5.2

Toelichting onderdelen visiedocument

5.2.1 Programmatische toevoeging De gemeente is op zoek naar een voor Houten nieuwe toevoeging aan het Houtense woonareaal. Zoals eerder genoemd moet de doelgroep in ieder geval ‘ouderen’ zijn, maar hierbinnen zijn natuurlijk talloze varianten mogelijk (specifieke doelgroep, zorgaspecten etc.). De gemeente wil zich laten verrassen door een voor Houten nieuw concept waarmee natuurlijk rekening wordt gehouden met de eindgebruiker. Duurzaamheid is een zeer belangrijk onderwerp. Eén van de gunningscriteria is de mate van energieneutraliteit van het gebouw (definitie conform recente publicatie van min. I en M- alleen voor woongebonden energie). Ook de mate waarin de huishoudelijke energie duurzaam wordt opgewekt is een gunningscriterium. Ook andere alternatieven en invullingen op het gebied van duurzaamheid (zoals duurzame materiaaltoepassing, een duurzaam bouwproces, afvalscheiding in de woningen), zullen worden beoordeeld. Omdat de doelgroep in eerste instantie ouderen betreft wil de gemeente Houten graag domoticatoepassingen terug zien in het uiteindelijke gebouw. Deze elektronische hulpmiddelen moeten een substantiële bijdrage gaan leveren in de wens om mensen zo lang als mogelijk zelfstandig te laten wonen. Hoe meer invulling op dit vlak, hoe hoger de waardering. 5.2.2 Maatschappelijke betrokkenheid Het te realiseren programma in het plangebied staat voor de gemeente Houten niet vast. De gemeente Houten hecht er waarde aan dat de woningen die gebouwd (gaan) worden voldoen aan de eisen / en wensen van de Houtense ‘huurders- of kopersmarkt’, het zogenaamde vraaggestuurd ontwikkelen. Wel moet uitgangspunt zijn dat de woningen voor meer dan 75% van het aantal woningen bedoeld moeten zijn voor de doelgroep ‘ouderen’. Van belang is om samen met de toekomstige bewoners te komen tot een gewenste invulling van het gebied en de wooneenheden. Ook andere stakeholders spelen een grote rol in de planontwikkeling. De gemeente Houten hecht dan ook grote waarde aan het participatieproces met alle stakeholders waarbij de huidige buurtbewoners als één van de belangrijkste partijen aangemerkt zal worden. Het is een must dat ‘de buurt’ meepraat en -denkt in het traject. De buurt heeft op dit moment al een vertegenwoordiging van 4 personen samengesteld welke de buurt gaan vertegenwoordigen. Er bestaat een bomenwerkgroep binnen deze wijk. In het verleden zijn er al toezeggingen gedaan om hen aan te laten sluiten bij aanpassingen aan bomenstructuur etc. De inzender dient er rekening mee te houden dat het draagvlak in de omgeving mede bepaald wordt door de wijze waarop met bestaande bomen wordt omgegaan. De gegadigde geeft in een procesbeschrijving / plan van aanpak aan op welke wijze het ‘vraaggestuurd ontwikkelen’ zal worden opgepakt en uitgevoerd, hoe het participatieproces vormgegeven zal gaan worden, op welke wijze het krachtenveld van alle stakeholders in beeld gebracht zal gaan worden (Krachtenveldanalyse), welke stakeholder op welk niveau invloed heeft en uiteindelijk hoe er draagvlak gevonden kan worden bij alle partijen. Hoe meer een proces leidt tot een invulling die zo goed mogelijk aansluiten op de vraag, wensen en betrokkenheid van alle stakeholders, hoe hoger de score bij de beoordeling.


25

Daarbij scoort het plan hoger met een goede onderbouwing dat er behoefte is aan de ontwikkeling, zoals vereist op grond van het beleid ten aanzien van de Ladder duurzame verstedelijking. 5.2.3 Financieel verdienvermogen Bij inschrijving dient minimaal voldaan te worden aan de eisen uit paragraaf Grondprijs uit hoofdstuk 4 (grondprijs en aanbieding bouwrijp maken). . Indien de inschrijver een hogere prijs wenst te betalen zal dit extra punten opleveren voor dit criterium. 5.2.4 Kwaliteit publieke ruimte . In deze nota staat beschreven welke parkeernormen de gemeente Houten hanteert en hoe deze worden toegepast. Op deze wijze is transparant welke normen de gemeente hanteert zodat ontwikkelende partijen hier in hun planvorming rekening mee kunnen houden. Hoe kleiner de kans is dat het plan parkeeroverlast in de omgeving veroorzaakt en hoe beter de verkeersveiligheid gehandhaafd of verbeterd wordt in de route tussen Rondweg en bouwlocatie, hoe hoger het zal scoren op dit punt. Aangegeven moet worden waar in het plangebied ruimte blijft voor een openbare speelplaats (in gemeentelijk beheer). Uitgangspunt van de gemeente Houten is dat het totale grondperceel in handen komt van de winnende partij en dat dit gebied, door de ontwikkeling, niet meer beheerd wordt door de gemeente. Wel kan het denkbaar zijn dat er toch openbaar toegankelijk gebied ontstaat maar dan ziet de gemeente graag dat dit privaat wordt beheerd. Hoe kleiner het gemeentelijk onderhoudsareaal wordt hoe positieve dit beoordeeld wordt. In het door de gemeente te onderhouden gedeelte wil de gemeente geen smalle reststroken groen langs het perceel in onderhoud nemen. Indien dit het geval is, wordt de inzending lager beoordeeld. Indien de ontwikkeling (om bijvoorbeeld haalbaarheidsredenen) groter moet worden dan de beschikbare kavel dan is uitbreiding aan de noordzijde mogelijk tot aan het oost-west voetpad welke op ca. 17 meter afstand van de huidige kadastergrens ligt. Ondanks het feit dat deze optie op weerstand kan rekenen van de omwonenden kan het toch een mogelijkheid zijn om de voorziene ontwikkeling haalbaar te maken. Het niet lichten van deze optie heeft de voorkeur en levert een pluspunt op. Verder levert een hoge kwaliteit van materiaal toepassingen in de openbare ruimte met een lage onderhoudsintensiteit een hogere score op. Door de bezuiniging op gemeentelijke sociaal culturele centra wil de gemeente graag stimuleren dat er maatschappelijke ruimtes komen in nieuwe ontwikkelingen. Is dit in te passen in het plan en zo ja hoe werkt dit dan in relatie tot beheer en exploitatie van zo’n ruimte? Indien dit realiseerbaar blijkt zonder een gemeentelijke bijdrage hierin dan wordt dit gewaardeerd. Levensloopbestendige woningen wil voor de gemeente Houten zeggen dat alle voorzieningen die hier normaliter voor nodig zijn in het plan worden geïntegreerd. Dit betekend dat zoveel als mogelijk voorkomen moet worden dat er binnen de eerste 5 jaar na ingebruikname een beroep moet worden gedaan op de gemeente voor WMO voorzieningen. In bijlage 10 is een lijst toegevoegd waarop aangegeven staat welke voorzieningen de gemeente als normaal beschouwd bij een levensloopbestendige woning. Indien hier aan voldaan gaat worden dan levert deze meerwaarde op.

5.3

Krachtfabriek

Op dit moment is het oude schoolgebouw tijdelijk in gebruik door de KrachtFabriek. Aangegeven moet worden of het mogelijk is deze groep mensen een ruimte te geven in de toekomstige ontwikkeling en zo ja op welke voorwaarden dit dan zou kunnen (aankoop- of huurkosten en beheerskosten gemeente Houten).


26

6 Bijlagen Bijlage 1

Checklist

Deze checklist dient volledig ingevuld en aan de Inschrijving toegevoegd te worden door de Inschrijver. Betreft gevraagde in

Omschrijving vraag/gevraagde

Bijlage 1

Checklist

Bijlage 3

De volledig ingevulde en rechtsgeldig ondertekende Uniforme Eigen Verklaring(-en) Volmacht (indien van toepassing)

Bijlage 4

Bijlage 5 Bijlage 6

Bijgevoegd*

Bewijsvoering technisch- en beroepsbekwaamheid; referenties. Bewijzen van naar behoren uitgevoerd. Volledig ingevulde en rechtsgeldig ondertekende Conformiteitenlijst Onderliggende berekeningen grondprijs en prijs bouwrijp maken Visiedocument Procesbeschrijving Krachtenveldanalyse Grondprijs en prijs bouwrijp maken Aanbod huisvesten Krachtfabriek

*aankruisen indien betreffende stuk aan Inschrijving is toegevoegd, anders n.v.t. vermelden.

Perceelnummer

Plaats nvt

Opdrachtnemer

Datum

Naam

Handtekening

Functie


27

Bijlage 2

Format vraagstelling Nota van Inlichtingen

Vragen, opmerkingen, voorstellen voor wijziging e.d. moeten met behulp van onderstaande opmaak worden ingediend, zodanig dat de inhoud eenvoudig kan worden gekopieerd en het mogelijk is om vragen van verschillende Inschrijvers te clusteren. Volgnr. vraag e.a.

Par./Artikel/Bijlage/ Appendix

Pagina-nr

Vraag, opmerking of wijzigingsvoorstel


28

Bijlage 3

Uniforme Eigen Verklaring

De Uniforme Eigen Verklaring is als invulbaar pdf-bestand separaat bijgevoegd onder de bestandsnaam: Wordt binnen 4 weken nagezonden Het is mogelijk dat een separate verklaring nodig is voor het aanbod om bouwrijp te maken.


29

Bijlage 4 Volmacht tekeningsbevoegdheid

Toelichting

De rechtsgeldigheid van ondertekening van alle door Inschrijver, in het kader van deze selectieprocedure te ondertekenen stukken, dient te blijken uit het uittreksel van Inschrijving in het Handels- of beroepsregister of uit een ander, in te dienen, officieel bewijsstuk. Als de bevoegdheid om Inschrijver rechtsgeldig te vertegenwoordigen niet hieruit blijkt, dan dient Inschrijver de ondertekenaar te machtigen door het invullen en indienen van deze Bijlage. De bevoegdheid van de machtigingverlener dient in dit geval direct te blijken uit het bijgevoegde uittreksel van Inschrijving in het Handelsregister of, bij ontbreken daarvan, een ander, in te dienen, officieel bewijsstuk.

Machtiging Naam gemachtigde vertegenwoordiger Functie gemachtigde vertegenwoordiger Handtekening gemachtigde vertegenwoordiger Hierbij verklaart ondergetekende dat bovengenoemde vertegenwoordiger gemachtigd is om Inschrijver in het kader van deze selectieprocedure rechtsgeldig te vertegenwoordigen. Naam machtigingverlener Functie machtigingverlener Datum van ondertekening Handtekening machtigingverlener


30

Bijlage 5

Conformiteitenlijst

Onderstaande tabel dient de Inschrijver te gebruiken voor het verklaren van voldoen aan de eisen gesteld in hoofdstuk 4. Indien de Inschrijver voldoet aan de genoemde eis vult hij het woord ‘Ja’ in achter de betreffende eis. Voldoet Inschrijver niet aan de gestelde eis dient het woord ‘Nee’ vermeld te worden. Eis 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Akkoord?

Eis 14 15 16 17

Akkoord?

Ondertekening Perceelnummer (indien van toepassing) Opdrachtnemer Naam tekenbevoegde

Plaats nvt Datum Handtekening

Functie


31

Bijlage 6

Prijsinvulformulier



Al de te vermelden prijzen dienen exclusief BTW te zijn. Geldend BTW tarief vermelden.



De te betalen grondprijs hoeft niet gespecificeerd. Zonder tegenbericht gaat de gemeente er vanuit dat de prijs zodanig is dat aan alle eisen is voldaan.



Specificeer uw prijs voor het bouwrijp maken volgens de eisen aan een RAW-bestek.



Als u wilt, dat onderliggende berekeningen niet openbaar worden (de grondprijs en de prijs voor bouwrijp maken worden wel openbaar) dient u de gegevens in gescheiden bestanden aan te bieden. Biedt u de bestanden niet gescheiden aan, dan zullen wij met de grondprijs en bouwrijpprijs de onderliggende berekeningen (moeten) publiceren.

Ondertekening Perceelnummer (indien van toepassing) Opdrachtnemer

Plaats

Naam tekenbevoegde

Handtekening

Datum

Functie


32

7 Appendices 7.1

Appendix A Concept overeenkomst voor grondverkoop

Deze wordt geleverd via de Nota van Inlichtingen op uiterlijk op 1 augustus 2015.

7.2

Appendix B Geleverde of te leveren gegevens door gemeente

Mee te leveren bijlagen  



Kaart dwg bestand Excelformulier beoordeling Telgegevens omliggende wegen (3 excelsheets met cijfers en 1 pdf “telpuntenoverzicht )


33

Selectieleidraad Grondverkoop

Recommend Documents