001359297 00426828 Onderwerp
Grondverkoop Centrum Vlijmen
Raadsvoorstel Inleiding Op 6 november 2014 besloot u om de Ontwikkel en Realisatie Overeenkomst (ORO) te ontbinden en geen reparatieplan voor het Centrumplan Vlijmen op te starten. U koos voor een alternatieve ontwikkeling die past binnen het huidige geldend planologisch regime en waarbij op de meest resultaatgerichte wijze rekening wordt gehouden met de opstelling van de diverse eigenaren in het gebied. In beginsel is bekeken of met Heijmans Vastgoed BV (hierna; Heijmans) een niet aanbestedingsplichtige overeenkomst kan worden gesloten. Tot medio februari 2015 had Heijmans exclusief de gelegenheid om een bod uit te brengen op de gemeentelijke eigendommen in het centrum van Vlijmen. Feitelijke informatie Heijmans heeft twee scenario’s uitgewerkt. Scenario 1 betreft de gehele oostwand en een paviljoen op het Plein; scenario 2 beslaat het noordblok (Hema-wand) en de noord-oosthoek (Plein 16-24 en Mgr. Van Kesselstraat 2-4).
Stedenbouwkundig wordt er met beide scenario’s een flinke kwaliteitsslag gemaakt in het centrum en dit zorgt hopelijk voor een sneeuwbaleffect waardoor de overige wanden ook zullen volgen. Het risico is wel dat bij scenario 2 de oostwand niet in zijn geheel wordt vernieuwd. Verkeerskundig geniet scenario 2 licht de voorkeur, omdat het laden/lossen van de supermarkt hier eenvoudiger kan worden ingepast. Om tot een grondverkoop te komen, die niet aanbestedingsplichtig is, en waarbij ook geen sprake is van staatssteun lieten wij een onafhankelijke taxatie uitvoeren door Fakton. Heijmans deed een bod van € 2.834.134 op de gronden van scenario 1. Dit bod past binnen de staatssteunregels. Hiervoor is een koopovereenkomst opgesteld onder voorbehoud van uw goedkeuring. Ook wordt er binnenkort een publicatie op Tenderned geplaatst. Scenario 1 behelst nieuwbouw van zo’n 2.560 m² bvo commerciële ruimte en 23 appartementen. Dit betekent een toevoeging van circa 560 m2 bvo commerciële ruimte en 10 appartementen. Inrichting openbaar gebied Voor de inrichting van het openbaar gebied kan worden gewerkt met een in een overeenkomst vervatte opdracht tot de aanleg/inrichting hiervan. De aanleg van het openbaar gebied zal deels voorafgaand aan en deels na de sloop- en bouwwerkzaamheden worden aangelegd.
1
001359297 00426828 Onderwerp
Grondverkoop Centrum Vlijmen
Transacties Om adequaat in te kunnen spelen op de vastgoedmarkt gaf u ons, bij de vaststelling op 2 november 2010 van de kadernota Grondbeleid, de bevoegdheid om in toekomstige plangebieden onherroepelijke grondtransacties te sluiten met eigenaren van onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Voor deze aankopen vragen wij achteraf in het kader van het budgetrecht alsnog een krediet. Voor de aankopen in het Centrumplan Vlijmen geldt dit ook. Begin 2013 is een eerste conceptaanbieding gedaan voor de aankoop van het pand Plein 18-18a. Sindsdien waren er diverse gesprekken over de prijs en de bijkomende voorwaarden. Wij zijn met de eigenaar tot overeenstemming gekomen en kochten het pand aan voor de marktwaarde met een plus. Bezit van dit eigendom voor de herontwikkeling van het centrum is van belang omdat het pand in de oostwand van het Plein ligt. Door deze aankoop ontstaat een aaneensluitend blok gemeentelijk eigendom ter grootte van circa 1.650 m², welke oppervlakte nodig is om een supermarkt te kunnen vestigen. Afweging Het bod past binnen de staatssteunregels en er is geen sprake is van een overheidsopdracht waardoor een aanbesteding nodig zou zijn. Het gaat om een ‘platte’ grondverkoop en gezien het vorenstaande stellen wij u voor om in te stemmen met de verkoopovereenkomst met Heijmans. Op de panden aan de oostzijde van het Plein (Plein 4 tot en met 24) rust de Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Wij stellen u voor een krediet beschikbaar te stellen van € 232.000 voor de aankoop van het winkelpand met bovenwoning Plein 18-18a in Vlijmen. Inzet van Middelen In de administratie zijn de financiële gevolgen verwerkt zoals gemeld in de jaarrekening 2013. Deze financiële gevolgen hadden nog de ORO met Heijmans als uitgangspunt. De financiële gevolgen bestonden uit verwachte tekorten bij de verkoop dan wel inbreng in het nieuwe plangebied van de in het verleden aangekochte panden, afboeking van in het verleden gemaakte kosten voor eerdere plannen, de bijdrage aan de ontwikkelaar zoals vastgelegd in de ORO en de voor rekening van de gemeente komende kosten van de aanleg van het openbare gebied. Het besluit van 6 november 2014 en het aangaan van de overeenkomst zijn nieuwe feiten die in de jaarrekening 2014 moeten worden verwerkt. De gevolgen hiervan zijn dat de in het verleden gemaakte kosten, voor de niet in uitvoering genomen plannen, moeten worden afgeboekt en de verwachte opbrengsten ter zake van verkoop en inbreng van de in het verleden aangekochte panden moeten worden aangepast aan de gevolgen van de overeenkomst voor het nieuwe plan. Hiervoor kunnen de tot nu toe gevormde voorzieningen en de bestemmingsreserve ter zake van het centrumplan worden ingezet. Dit geeft voor de afwikkeling van de oude planvorming het onderstaande overzicht: Boekwaarde ultimo 2014 Taxatiewaarden eigendommen Af te dekken tekort Beschikbaar in voorziening Centrumplan Beschikbaar in bestemmingsreserve Centrumplan Af te dekken tekort
16.000.000 4.700.000 11.300.000 8.700.000 800.000 9.500.000 1.800.000
Het nog af te dekken tekort wordt met name veroorzaakt omdat in de ORO was bepaald dat Heijmans de voor uitvoering van de ORO benodigde panden over zou nemen tegen de boekwaarde. Nu wordt bij de
2
001359297 00426828 Onderwerp
Grondverkoop Centrum Vlijmen
berekening van het saldo uitgegaan voor wat betreft de opbrengst van deze panden van de taxatiewaarde. Deze is lager dan de boekwaarde. Het nieuwe plan, dat gerealiseerd zal worden op basis van de nu te sluiten overeenkomst met Heijmans, genereert een tekort van € 4 miljoen. In de berekening die leidt tot dit tekort zijn de voornaamste kostencomponenten de afboeking van de reeds verworven panden, de nog te verwerven panden en de plankosten. Voor dit tekort zal bij de jaarrekening 2014 een voorziening moeten worden gevormd. In de begroting is een bedrag opgenomen voor de aanpassing van de infrastructuur die voor rekening van de gemeente komt. De aanpassingen in de infrastructuur zijn nog niet uitgewerkt. Vooralsnog is het hiervoor opgenomen bedrag niet aangepast. De totale financiële consequenties van dit raadsvoorstel zijn, dat bij de jaarrekening 2014 een verlies moet worden genomen op de afwikkeling van de oude plannen van € 1,8 miljoen en dat een voorziening moet worden gevormd voor de nieuwe ontwikkeling van € 4 miljoen. Als dekking hiervoor kan dienen de eerder ingecalculeerde bijdrage ten laste van de algemene reserve voor het oude plan (ruim € 11 miljoen). Mocht u besluiten om toch niet tot herontwikkeling over te gaan en de huidige eigendommen tegen taxatiewaarde in de markt te zetten, dan moet naast de € 1,8 mln. een aanvullende voorziening worden gevormd voor een bedrag van in totaal € 0,8 miljoen. Door de verwerking in de jaarrekening 2014 zal de onttrekking ten laste van de algemene reserve eerder plaatsvinden dan bij het oude plan. Hierdoor zal het verloop van de algemene reserve in 2015 lager zijn dan bij de begroting 2015 werd verondersteld. Voor het verloop van de algemene reserve op langere termijn heeft het geen nadelige invloed en zal het beeld juist positiever zijn omdat de nu benodigde bijdrage lager is dan de bijdrage voor het vorige plan. Onlangs is het pand Plein 18-18a aangekocht; de aankoopkosten met bijkomende notaris- en kadasterkosten worden bijgeschreven op de boekwaarde van het Centrumplan Vlijmen en zijn opgenomen in de kosten die zijn opgenomen in de berekening van het saldo van de nieuwe ontwikkeling. Risico's De gebruikelijke risico’s bij planontwikkeling gelden hier ook, zoals langere doorlooptijden van het plan als bijvoorbeeld de verkopen stagneren. Procedure Vervolgstappen De vergunningaanvraag zal in het najaar zijn beslag krijgen. Na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en het behalen van de voorverkoop/verhuurpercentages zal het paviljoen worden gebouwd. Dit is naar verwachting begin 2016. Oplevering van dit paviljoen zal dan de tweede helft 2016 zijn, waarna de oostwand gesloopt en bouwrijp wordt gemaakt. De bouw van de oostwand zal direct daarna starten, waarna oplevering begin 2018 is voorzien. De herinrichting van de openbare ruimte gebeurt dan in het voorjaar van 2018. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris,
de burgemeester,
mr. J.T.A.J. van der Ven
drs. J. Hamming
3
001359297 00426828 Onderwerp
Grondverkoop Centrum Vlijmen
De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 31 maart 2015; gezien het voorstel van het college van 10 maart 2015; gelet op de beraadslaging;
besluit: een krediet beschikbaar te stellen van € 232.000,00 voor de aankoop van het winkelpand met bovenwoning Plein 18-18a in Vlijmen; in te stemmen met de verkoopovereenkomst met Heijmans Vastgoed BV op basis van het bod van Heijmans Vastgoed BV (€ 2.834.134 op de gronden/scenario 1); de financiële gevolgen hiervan te verwerken in de jaarrekening 2014.
de griffier,
de voorzitter,
mw. drs. E.J.M. de Graaf
drs. J. Hamming
4
Ontwikkeling Algemene reserve 2015-2018
Ontwikkeling Algemene reserve voor de jaren 2015-2018 naar aanleiding van nieuwe insteek Centrumplan en het principe standpunt van de accountant voor het dekkingsplan van de “bijdrage Heijmans” van het bedrag van € 10.000.000 wat voortvloeit uit het besluit van september 2009. Onderstaand wordt het verloop aangegeven van de algemene reserve zoals dit is opgenomen in de begroting 2015. In de cijfers is opgenomen dat er in de jaren 2016 t/m 2018 een bedrag onttrokken wordt om de overname van de parkeergarage en het openbaar gebied voor het centrumplan Vlijmen af te dekken. Daarnaast is het verhogen van de inbrengwaarde van de gronden van de plannen Dillenburg (wonen), Dillenburg (bedrijven), Frans Halslaan en De Grassen verwerkt zoals dit is opgenomen in het raadsbesluit van september 2009. Beginstand 1 januari Vermindering/onttrekking Vermeerderingen/storting Eindstand 31 december
2015 7.114.000 624.0003.194.000 9.684.000
2016 9.684.000 2.479.0003.713.000 10.918.000
2017 10.918.000 5.326.0007.959.000 13.551.000
2018 13.551.000 5.054.0008.497.000
Effect wijziging inbrengwaarde/winstneming Navraag bij de accountant heeft ons geleerd dat we ons moeten laten leiden door ons eigen 'winstnemingbeleid'. De bedragen uit deze grondexploitaties kunnen daarom pas vrijvallen nadat 50% van de gronden is uitgegeven en het risico op de nog te realiseren kosten beperkt is. In 2009 was de insteek dat de bijdrage die ten laste van de grondexploitatie wordt gebracht gezien kon worden als een verhoging van de inbrengwaarde van de gronden en kon worden gerealiseerd bij de start van de werkzaamheden in het betreffende plan, Nu moeten onze winstnemingregels worden gevolgd om bijdragen vanuit de grondexploitaties te realiseren. Bij het huidige standpunt spelen onder andere aangescherpte richtlijnen, van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een rol. . Op basis van de herziening van de grondexploitaties van bovengenoemde complexen is berekend welke bedragen tussentijds kunnen worden genomen. De effecten worden onderstaand weergegeven. effect standpunt accountant over verhogen inbrengwaarde 2015 vermeerdering/storting verhoging inbrengwaarde Dillenburg wonen 263.000Dillenburg bedrijven De Grassen Frans Halslaan winstneming winstnemingsregeling Dillenburg wonen 263.000 Dillenburg bedrijven De Grassen 1) Frans Halslaan 865.000 Effect AR
865.000
2016
2017
2018
900.000-
2.879.0003.234.000-
-
1.932.000 -
243.000 -
351.000 -
1.032.000
5.870.000-
351.000
Voor het plan De Grassen wordt verwacht dat in 2021 de eerste winst kan worden genomen (naar verwachting is dan 50% van het uit te geven oppervlak behaald).
Na verwerking van deze gegevens wordt de verwachte ontwikkeling van de Algemene reserve als volgt: Beginstand 1 januari Vermindering/onttrekking Vermeerderingen/storting Eindstand 31 december
2015 7.114.034 624.0004.059.000 10.549.034
2016 10.549.034 2.479.0004.745.000 12.815.034
2017 12.815.034 5.326.0002.089.000 9.578.034
2018 9.578.034 5.054.000351.000 4.875.034
Effect wijziging nieuw plan Centrumplan Omdat het Centrumplan Vlijmen een andere uitvoering krijgt hoeft er aan Heijmans geen bijdrage van € 10 miljoen (contante waarde 2009) betaald te worden voor de parkeergarage en aanleg openbaar gebied. Daar tegenover staat dat bij uitvoering van de ontwikkeling Oostwand (scenario1) er een tekort binnen de grondexploitatie Centrumplan Vlijmen ontstaat (na inzet van de gevormde verliesvoorziening en reserve centrumplan) van afgerond € 5,8 miljoen. Bij de jaarrekening 2014 zal de verliesvoorziening moeten worden opgehoogd ten laste van de Algemene Reserve. Omdat er sprake is van een nieuwe situatie (het sluiten van een nieuwe overeenkomst) moet het nadelige effect hiervan worden genomen zodra dit bekend is. In dit geval is dat nog bij de jaarrekening 2014 Voor de hoogte van de Algemene reserve heeft vorenstaande het onderstaande effecten: effect nieuw plan vermindering/onttrekking betalingen aan Heijmans nadeel centrumplan (scenario 1)
2015
2016
2017
2018
5.800.000-
2.229.000 -
4.326.000 -
3.154.000 -
Totaal mutaties onttrekkingen
5.800.000-
2.229.000
4.326.000
3.154.000
Na verwerking van deze gegevens is dan de verwachte ontwikkeling van de Algemene reserve: Beginstand 1 januari Vermindering/onttrekking Vermeerderingen/storting Eindstand 31 december
2015 7.114.000 6.424.0004.059.000 4.749.000
2016 4.7249.000 2.479.0006.975.000 9.245.000
2017 9.245.000 5.326.0006.415.000 10.334.000
2018 10.334.000 5.054.0003.505.000 8.785.000
Conclusie: Wanneer de uitvoering van het Centrumplan Vlijmen gaat lopen zoals nu wordt verwacht zal er een tekort ontstaan van € 5,8 miljoen (scenario 1). Dit tekort wordt afgedekt door een onttrekking uit de Algemene reserve als gevolg van de verwerking van de saldobestemming 2014. Hierna loopt de reserve onder de minimale hoogte van € 10 miljoen. De bijdrage aan Heijmans kan bij uitvoering van het nieuwe plan vervallen. Dit is een positieve ontwikkeling, daar tegenover staat dan ook dat de accountant niet in kan stemmen met het oorspronkelijke dekkingsplan. Winstnemingen kunnen nu pas plaatsvinden conform de winstnemingsregeling.
