De Grassen
Vlijmen Masterplan
www.heusden.nl
Opdrachtgever: Gemeente Heusden
Documentnaam: 0113-De Grassen-hb-Masterplan-definitief V2
Wijzigingsdatum: 29 oktober 2013
Middenbaan 109, 2991 CT Postbus 37, 2990 AA Barendrecht
T +31 (0)180 61 31 44
www.wissing.nl
Inhoud 1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Waarom ontwikkelen we De Grassen? Hoe pakken we dat aan? Leeswijzer
5 7 7 9
2 Met elkaar in overleg, op zoek naar de kansen voor De Grassen 2.1 Onderzoek wijst uit…. 2.2 Visie
11 11 15
3 3.1 3.2 3.3 3.4
De robuuste structuur Lijnen en plekken Water Verkeer Een robuuste structuur
23 23 29 36 41
4 4.1 4.2 4.3
Keuzevrijheid Dorpse invulling Potentie in beeld Flexibel en toekomstbestendig
43 45 46 47
3
plangebied De Grassen
4
1 Inleiding De gemeente Heusden heeft als opgave De Grassen in Vlijmen te ontwikkelen tot een nieuw woongebied. Op circa 43 hectare kan een wijk van maximaal 825 woningen komen. Van Wanrooij Projectontwikkeling heeft de eerste ontwikkelrechten. De ambitie is om van De Grassen een unieke ontwikkeling te maken die geheel is afgestemd op de woonwensen van consumenten. Samen met toekomstige bewoners van Vlijmen is de dorpse identiteit bepaald met de hoofdstructuur van water, groen en verkeer. Meer wordt er niet in het plan vastgelegd, zodat het bestemmingsplan de (veranderende) woon- en marktwensen kan faciliteren. ‘Dromen. Doen. Heusden’: het plan biedt optimale vrijheid, flexibiliteit en versterkt het dorpse karakter.
punt bij De Grassen is dat we elk deel van de wijk weer in samenspraak met kandidaatbewoners en de markt kunnen ontwikkelen. Dat vraagt om een kleinschalige
Heusden is de gemeente voor doeners met een droom.
en flexibele opzet die optimale vrijheid biedt voor ieders
Wie het voortouw neemt en werk wil maken van een
eigen droom. Zo’n organische ontwikkeling is in feite hoe
beter Heusden, moet op de gemeente kunnen rekenen. Zo
het dorpse karakter in de loop der jaren is gevormd. Hier-
ook in De Grassen. De vraag die ten grondslag ligt aan de
mee wordt De Grassen een onderscheidende en aantrek-
wijk is: hoe kunnen wij mensen in staat stellen hier hun
kelijke wijk voor bewoners van Vlijmen en omstreken.
droom cq. woonwensen - lees ook: hún deel van Heusden naar eigen inzicht vormgeven?
De delen die de komende jaren ‘veld voor veld’ bebouwd gaan worden zijn niet vooraf geprogrammeerd en niet
Deze vraag hebben we in ontwerpworkshops gesteld
door een bestemmingsplan van tal van regels voorschrif-
aan mensen uit de gemeente en daarbuiten, die op deze
ten voorzien. Dat wordt juist open gelaten. Vandaar dat
plaats een woning of een kavel zoeken. Het masterplan
dit masterplan beknopt is.
dat voor u ligt, is dan ook het resultaat van een samenspraak tussen toekomstige bewoners, ontwikkelpartner
Het enige dat vraagt om een nauwgezette invulling
Van Wanrooij en de gemeente. Zij werden daarbij onder-
en bestemming is de hoofdstructuur met de openbare
steund door stedenbouwkundig bureau Wissing en Iris
ruimte. Er zijn een aantal redenen om die juist wel goed te
advies.
bestemmen. Consumenten, maar ook omwonenden, willen zekerheid dat het dorpse karakter van Vlijmen behouden
De samenwerking (of co-creatie zo u wilt) heeft geleid tot
blijft en dat het openbare gebied voldoende maat en een
een ruimtelijke opzet die beantwoordt aan de dromen en
aantrekkelijke kwaliteit en beleving heeft.
woonwensen van woningzoekenden en bewoners van Vlij-
Voorts dient de hoofdstructuur te voldoen aan de omvang-
men. Zij biedt alle ruimte voor eigen initiatief, om nu en
rijke wateropgave en de verkeersafwikkeling in het gebied.
straks te kunnen bouwen zonder knellende voorschriften en te kunnen reageren op de (veranderende) en toekom-
Alle garanties voor kwaliteit van de publieke functies
stige marktvraag. Bovendien heeft zij een aantrekkelijke,
worden geboden met een robuuste en goed uitgedachte
onderscheidende identiteit opgeleverd die het dorpse
hoofdstructuur. Zo’n hoofdstructuur maakt het mogelijk
karakter van Vlijmen versterkt.
dat men op de afzonderlijke woonvelden alle vrijheid krijgt; het raamwerk zorgt voor eenheid en kwaliteit.
De Grassen biedt ruimte aan maximaal 825 woningen die in de loop der jaren in delen worden ontwikkeld. Vertrek-
5
6
Binnen de woonvelden is er alle vrijheid om op een eigen kavel te bouwen of samen met een ontwikkelaar, danwel met elkaar, een project naar eigen inzicht en voorkeur te laten maken. Belanghebbenden zullen bij de ontwikkeling van die bouwplannen steeds betrokken worden en daarop inspraak kunnen uitoefenen.
1.1 Waarom ontwikkelen we De Grassen?
1.2 Hoe pakken we dat aan? Een grootschalige ontwikkeling is in deze tijd niet meer vanzelfsprekend succesvol. De huidige markt vraagt om een andere aanpak dan ‘grote stappen snel thuis’. Fasering en dosering en afstemming op de markt zijn de kernbegrippen. De Grassen zal stap voor stap tot stand moeten komen. Dat maakt ook een gecontroleerde, financieel verantwoorde ontwikkeling mogelijk.
De provincie Noord-Brabant heeft Heusden en omgeving
Het uiteindelijke perspectief van maximaal 825 woningen
op grond van de bevolkingsontwikkeling als groeiregio
in De Grassen vraagt een zorgvuldige aanpak. De belang-
aangemerkt. Voor Heusden wordt een groei met ca. 3.000
rijkste uitdaging hierbij is hoe we een samenhangend
inwoners verwacht. Mede op grond daarvan heeft de
geheel kunnen opbouwen zonder dat we de individuele
provincie de bouwopgave voor de gemeente Heusden
stukken vooraf kennen en vastleggen.
bepaald op 3.770 woningen tot 2030.
De centrale vraag luidt steeds: hoe wil je wonen in De Grassen? Om consumentgestuurd te kunnen bouwen
Aan deze opgave geeft de gemeente Heusden uitvoering
wordt gekozen voor een geleidelijke, organische aanpak,
met het in december 2008 door de raad vastgestelde
passend bij de wens van dat moment en de mogelijkhe-
‘open scenario’. Dat voorziet in huisvesting van eigen in-
den in de markt.
woners en vestigers van buitenaf. Het zorgt voor versterking van de lokale economie en recreatie.
Consument gestuurd ontwikkelen …
Van belang bij de keuze voor het ‘open scenario’ is de
Daadwerkelijke invloed op je eigen leefomgeving is het
wens dat de Heusdenaar binnen de eigen gemeente een
uitgangspunt. De Grassen wordt een wijk voor en door
volledige wooncarrière moet kunnen maken. Voorts is de
bewoners. (Toekomstige) bewoners zijn nauw betrokken
wens geuit om jongeren en jonge gezinnen te behouden
bij de ontwikkeling van de wijk en hebben zelf invloed op
binnen de gemeente als antwoord op de veranderende
het uiteindelijke beeld dat ontstaat. Voor het masterplan
samenstelling van huishoudens en de vergrijzing. Daaren-
is in co-creatie samengewerkt aan het definiëren van de
boven is de wens om ook werkgevers die zich in Heusden
gewenste identiteit en benodigde hoofdstructuur van de
willen vestigen met voldoende woningaanbod voor de
wijk.
werknemers extra te stimuleren. Bij de uitwerking van de afzonderlijke woonvelden krijgen De locaties die bebouwd kunnen worden zijn door de
de nieuwe bewoners het voortouw. De gemeente propa-
provincie in de structuurvisie opgenomen. De grotere
geert een soepele regelgeving, snellere en meer persoon-
locaties zijn gesitueerd in de kern Vlijmen. De Grassen
lijke dienstverlening en zij steunt bijzondere initiatieven.
behoort daar ook toe.
Initiatiefnemers kunnen hier de woonwensen vormgeven
De Grassen wordt dus ontwikkeld om te voldoen aan de
en krijgen daarbij veel vrijheid. Geen beeldkwaliteitsre-
regionale vraag, passend binnen het provinciale beleid.
gels en dus alle ruimte voor ieders eigen droom.
Hiermee kan de leefbaarheid en de pluriforme bevolkingsopbouw van de kern Vlijmen en de gemeente Heusden
De kern van het succes van een organische ontwikke-
worden versterkt.
ling ligt besloten in het feit dat alle betrokken partijen,
7
8
inclusief omwonenden en potentiële kopers, veel directer met elkaar in contact staan. Elke stap in de ontwikkeling vraagt om afstemming met woonconsumenten en de markt.
… en organisch groeien met een verbindende visie Voor een succesvolle ontwikkeling zal De Grassen moeten groeien naar de wens van het moment. Een organisch proces opgebouwd uit kleine fasen die samen uiteindelijk één samenhangend beeld gaan vormen. In een proces van vraag en aanbod kan de ontwikkeling tijdelijk versneld of vertraagd worden, afhankelijk van de behoefte. Zelfs als (slechts) een deelfase is gerealiseerd, hoort het plan als een afgerond geheel te tonen en voelen. Hiervoor is wel een verbindende visie nodig waarlangs de ontwikkeling kan groeien. Op deze manier kan maatwerk worden
1.3 Leeswijzer Doel van dit masterplan is het realiseren van een solide basis voor een flexibele en duurzame ontwikkelingsstrategie. Deze is gebaseerd op een analyse van de wensen van woningzoekenden, en de context, bestaande uit de omgeving, voorzieningen en tijdgeest, de analyse van het gebied en een visie op de ontwikkeling. Dit wordt beschreven in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 beschrijft de robuuste hoofdstructuur van De Grassen, bestaande uit water, groen en verkeer. Bijzondere aandacht is er voor de waterafvoer en -berging. Hoofdstuk 4 beschrijft de woonvelden. Geen starre blauwdrukken, maar flexibele en toekomstbestendige ontwikkelingsvlekken.
geleverd en is de vrijheid maximaal. Dit masterplan beschrijft de visie. Door de ontwikkeling af te stemmen op de vraag en dit langzaam te laten groeien zijn de financiële voorinvesteringen en de risico’s ook kleiner. Stap voor stap wordt gekeken welk programma en welke investering passend is. Organisch groeien: een proces met zorgvuldig gekozen stappen waarbij vraag, investering en ambitie samengaan.
9
10
2 Met elkaar in overleg, op zoek naar de kansen voor De Grassen In 2012 zijn diverse analyses uitgevoerd naar de wijze waarop in De Grassen een succesvol en ook marktbestendig stedenbouwkundig plan tot stand kan komen. Deze analyse bestond in hoofdlijnen uit een analyse van het regionale aanbod van woningen en hun plancontext, succesvolle projecten elders in de regio en de zoektocht naar ‘wat de consument wil’. Op basis van deze analyse zijn de toekomstige sfeer en identiteit van De Grassen gedefinieerd en de wijze hoe dit in de planvorming kan worden geborgd en uitgevoerd. De wens van maximale flexibiliteit in een dorpse setting wordt gevat in een plan met een robuuste hoofdstructuur en vrij in te vullen woonvelden.
2.1 Onderzoek wijst uit…. In een analyse en inventarisatieproces voorafgaand aan dit masterplan zijn de gemeente Heusden en Van Wanrooij op zoek gegaan naar succesfactoren die de ontwikkeling van De Grassen kwalitatief onderscheidend maken. De resultaten zijn vastgelegd in een separate rapportage ‘Ruimtelijke en programmatische verkenning Maart 2013’. De analyse bestond in hoofdlijnen uit drie onderdelen:
A. een analyse van het regionale aanbod van woningen en hun plancontext; In het algemeen kan het woonmilieu van de onderzochte locaties in de regio getypeerd worden als ‘dorps- of tuinstedelijk’, uitgewerkt in overwegend rationele (rechte) verkavelingspatronen. Voor wat betreft de architectuur voert de ‘dertigerjarenstijl’ de boventoon, hier en daar eigentijds vertaald. Al met al kan worden gesteld dat de inspanning om te komen tot haalbare plannen in veel gevallen heeft geleid tot conventionele en rationele verkavelingspatronen. Het heeft de realisatie van werkelijk onderscheidende woonmilieus in de weg gestaan. Inspiratie voor De Grassen is daarom buiten de regio gezocht. Stepekolk (Helmond), Aan de Linge (Gorinchem) en De Woerd (Woerden) kunnen op onderdelen als voorbeeld dienen voor De Grassen. Bij De Grassen zijn er echter nog
–– Het realiseren van een interessante (landelijke) openbare ruimte die vervolgens ruimte biedt voor diverse woonmilieus, woningdichtheden, woningtypen en architectonische uitvoeringen. Juist daardoor zal een dorps karakter ontstaan, gekenmerkt door organische wegstructuren, ontspannen openbare ruimten en een grote variëteit in straatbeelden, zonder dat het rommelig wordt. –– Een tweede onderscheidende factor is dat er in De Grassen maximaal wordt geluisterd naar de klant, deze een grote vrijheid geniet in keuzes van woningtypen, aanpassingen en indelingen en plattegronden en dat de consument gedurende het gehele traject van het kopen of bouwen van een woning deskundig wordt begeleid. –– Een derde belangrijke element is het feit dat De Grassen bijzonder kan worden door de aanhechting van de wijk op het landschap. Het buitengebied met de Voordijk, het Engelermeer en het recreatief buitengebied tussen Vlijmen en Den Bosch spreekt zeker tot de verbeelding. Dit gebied biedt talloze mogelijkheden voor sport en ontspanning, buiten leven, natuurbeleving en voor kinderen het avontuur opzoeken. Het gebied ten oosten van De Grassen wordt duurzaam ingericht als wateropvanggebied bij eventueel hoogwater bij ’s-Hertogenbosch. Er is een klimaatbuffer aangelegd, die een aantal natuurparels in het gebied met elkaar verbindt.
een aantal aanvullende kansen zoals:
11
B. de sterke punten en de eigen identiteit van Vlijmen; De bijzonderheid van de locatie is de ligging dicht bij het centrum van Vlijmen, omarmd door de Voordijk met uitzicht over het Luisbroek en de Buitenpolder en tegen de cultuurhistorische kwaliteitsdragers de Meliestraat en de Wilhelminastraat aan. Kortom, ‘Echt buiten wonen in een dorp’. Vlijmen biedt de rust, geborgenheid en voorzieningen van een dorp, terwijl de stad ‘s-Hertogenbosch onder handbereik ligt. De ontwikkeling van de nieuwe Randweg aan de oostzijde van Vlijmen speelt voor de bereikbaarheid een belangrijke rol.
12
C. Inspiratie en informatie van de klant; Er is behoefte, vanuit zowel de stakeholders als de consumenten, aan een natuurlijk, niet te geregisseerd en avontuurlijk openbaar gebied voor activiteiten met goede doorgangen naar het buitengebied. Over het algemeen kiest men voor een organisch verkavelingspatroon, met overzichtelijke, korte gebogen straatjes. Vooral niet te strak ingericht, waarbij de straten uitkomen op groen of pleintjes. Voorts wil de consument een duidelijk afgebakend privé-deel met ruimte voor een terras en een speelplek voor de (kleine) kinderen en het liefst uitkijkend op groen of landschap. De consument wil dat zijn huis met de auto goed bereikbaar is en zijn auto(s) op eigen erf parkeren. Qua architectuur kiezen de consumenten overwegend voor een vrij traditionele stijl van architectuur: bij voorkeur jaren ‘30, zonder overigens precies aan te geven wat daarvoor de motieven zijn. De woningen moeten onderscheidend zijn, met veel sfeervolle elementen en details.
13
14
2.2 Visie De visie voor De Grassen is gebaseerd op zes basis principes:
1. Voor en door mensen De Grassen heeft als primaire doel het huisvesten van mensen, die op zoek zijn naar een goede woning in een voor hen geschikte woonomgeving. Menselijke maat, geborgenheid, herkenbaarheid en diversiteit zijn kenmerken om de pluriforme doelgroep de gewenste woning te kunnen bieden. Een dierbaar thuis waar je niet opgaat in de massa, maar je eigenheid herkent in je woonomgeving en de woning. Mensen zullen hier mede vorm aan geven zodat het niet een woonwijk wordt, maar hun woonwijk. Het ontwikkelen en bouwen gebeurt gezamenlijk met gemeente, ontwikkelaar(s) en burgers.
2. Veilige en gezonde leefomgeving Een veilige en gezonde leefomgeving is de basis van een leefbare wijk. Deze principes zullen in De Grassen breed worden geïnterpreteerd. Voldoende groen, een goede waterhuishouding, mogelijkheden voor spelen en recreëren dragen bij aan de gezondheid van een ieder. De verleiding om een rondje te lopen in de buurt of naar het buitengebied zal hier volop aanwezig zijn. Veiligheid staat centraal in de openbare ruimte en bij de architectuur. Sociale controle en sociale cohesie ontstaat door zorgvuldige gevelwanden met ramen aan de openbare ruimte. Daarbij voldoende plekken voor ontmoeting.
15
3. Ruimte voor initiatieven
Een invulling met een ‘dorps-landelijk’ woonmilieu, kan
De ontwikkeling van De Grassen zal ruimte bieden voor
op een overtuigende manier bij de dorpse sfeer en maat
initiatieven. Het zelf vormgeven van de eigen woonomge-
van Vlijmen worden aangesloten. De ligging van de
ving, individueel of als groep mensen, biedt hiervoor de
locatie op het grensvlak tussen dorp en ommeland geeft
ruimte. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan:
aanleiding om te kiezen voor een woonmilieu dat met
–– Verbetering van de openbare ruimte;
name in de inrichting van de openbare ruimte de link legt
–– Zelf opwekken van energie;
met het buitengebied van Vlijmen.
–– Collec tief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).
6. Herkenbaar 4. Waardecreatie en waardebehoud
De Grassen is bedoeld voor bewoners die er voor kiezen
Deze twee begrippen vormen onderdeel van het brede be-
om in een dorp te wonen, met een aantal basisvoorzie-
grip ‘duurzaamheid’. De Grassen wordt een wijk waar men
ningen in de directe nabijheid en een totaalpakket aan
naar toe trekt en wil blijven. Een wijk die tot in lengte van
voorzieningen in een stad op beperkte rij-afstand. In De
dagen aantrekkelijk blijft. Een wijk dus waar de woning
Grassen wordt daarom de ruimtelijke kwaliteiten van
zijn waarde behoud en sprake is van een duurzaam woon-
Brabantse plattelandsdorpen herkenbaar en Vlijmen kan
milieu.
daarvoor de interessante context bieden.
5. Natuurlijk verankerd
–– Het plan voor De Grassen wordt consequent opgezet
De Grassen wordt een zorgvuldig ‘ingegroeide’ wijk in Vlij-
vanuit deze benadering. Hiermee ontstaat een herken-
men. Met respect voor de omgeving wordt hier in kleine
bare buurt met een sterke identiteit.
stappen een woonmilieu toegevoegd dat als natuurlijk verankerd ligt in zijn omgeving.
16
2.2.1 Dorpse sfeer De dorpse kwaliteiten van Vlijmen die uit het onderzoek naar boven zijn gekomen, worden door de eigen bevolking hooglijk gewaardeerd en biedt tastbare aanknopingspunten om een onderscheidende identiteit te bepalen voor
Daarnaast kan een organisch stratenpatroon in de loop van de tijd meebuigen met veranderende marktomstandigheden. Er ontstaan gevarieerde bouwvlekken waarin diverse woningtypen of leefstijlen kunnen worden ‘ingeplugd’. Zo ontstaat een organisch groeiplan.
De Grassen.
De planstructuur is geïnspireerd op de traditionele patronen en openbare ruimten van de Brabantse nederzettingen. De interpretatie hiervan met typerende stedenbouwkundige ruimten en een overwegend traditionele invulling van het beeld van gebouwen en buitenruimten leiden tot een “couleur locale”. Het toekomstig stratenpatroon van lanen, linten, straatjes en plantsoenen zal ogen alsof het in de tijd is gegroeid en met variatie aan woningen is ingevuld. Diverse woningtypen staan naast elkaar en verspringen in de rooilijn. Daarnaast zal het woongebied in alle opzichten moet voldoen aan de eisen van volwaardig eigentijds en toekomstgericht wonen in bouwtechnische, sociale, bouweconomische en milieutechnische zin. Om te komen tot dit gewenste landelijk – dorpse woonmilieu worden de volgende uitgangspunten gehanteerd in de ontwikkeling van De Grassen:
Geen rechte straten Er zijn twee belangrijke redenen om voor een organisch stratenpatroon te kiezen, namelijk de beleving van het dorpse woonmilieu en de wens voor een stedenbouwkundig plan met een grote mate van flexibiliteit. Gekromde en verlopende straten bepalen het karakter van de vele dorpen in de omgeving. Door toepassing hiervan ontstaat een natuurlijk, organisch gevormde verkaveling. Een organische verkaveling leidt ook tot een intieme woonomgeving doordat er geen lange zichtlijnen aanwezig zijn. Door de gebogen of geknikte straten wordt de openbare ruimte beleefd als kleinschalig. De straten lopen van groene brink naar groene brink, van plein naar plein of van plek naar plek.
17
Sfeer en woningdichtheden
noemde dichtheid kan De Grassen een combinatie bieden
Uit de analyse van plannen in de regio blijkt dat de gemid-
van een goede woning met een goede openbare ruimte.
delde woningdichtheid meestal tussen de 23 en 28 wonin-
Door uit te gaan van verschillende dieptematen van de
gen per hectare ligt. Met deze dichtheid wordt de beoog-
kavels / woonvelden, kunnen verschillende type wonin-
de sfeer van plannen behoorlijk vastgelegd. Een dichtheid
gen met verschillende profielen en parkeeroplossingen
tot circa 18 woningen per hectare kan als uitgesproken
gecreëerd worden
dorps worden getypeerd, van 18-23 woningen per hectare als compact dorps en daarboven ontstaan dichtheden die
Een ruige openbare ruimte mag best
terug te vinden zijn in de suburbane Vinex-wijken.
Lanen en brinken worden gezien als gebiedseigen elemen-
De Grassen wordt kansrijker indien er een beperkte
ten. Hiervan kan dan ook volop gebruik worden gemaakt
woningdichtheid van 18 tot 22 woningen per hectare gere-
om in De Grassen de typische Brabantse dorpssfeer te
aliseerd kan worden, binnen de financiële mogelijkheden,
creëren. Het is opvallend dat dergelijke brinken in de
die thuishoort bij de sfeertypering landelijk – dorps.
geanalyseerde plannen veelal ontbreken, Brandevoort uitgezonderd. Hier ligt voor De Grassen een uitgesproken
De consumenten geven aan dat ze hechten aan een woning waar men omheen kan lopen, die uitgebouwd kan worden en functionele plattegronden biedt. Met de ge-
18
kans.
Het wonen aan en rondom (groene) brinken wordt erva-
De verschillende manieren waarop parkeerplaatsen op
ren als waardevol. De inrichting van de groene plekken
een goede manier in de woonomgeving kunnen worden
mag informeel of juist uitgesproken ruig zijn.
ingepast vraagt om een nadere uitwerking.
Een robuuste groenstructuur draagt bij aan het succesvolle ontwikkeling, verkoop en realisatie van De Gras-
Gebiedskwaliteit
sen. Binnen de kaders van wat financieel haalbaar is zal
De kwaliteiten van De Grassen liggen besloten in de nabij-
gestreefd worden naar een groene openbare ruimte van
heid van het centrum van Vlijmen en het gegeven dat
voldoende omvang en verdeling.
‘s-Hertogenbosch, zeker met de komst van de Randweg, onder handbereik ligt. Voor het plan betekent dit dat er
De auto dichtbij
met het plan een krachtige woon- en leefmilieu en een
In algemene zin geeft de consument er de voorkeur aan
sterke identiteit moet worden gecreëerd. In De Grassen
om zijn of haar auto nabij de woning te parkeren. Bij vrij-
maak je deel uit van de schilderachtige sfeer van de cul-
staande en geschakelde woningen voorziet de eigen kavel
tuurhistorische Langstraat en ben je in een mum van tijd
in parkeerruimte. Bij rijwoningen worden er parkeervoor-
bij het Engelenmeer. De Grassen heeft in potentie veel
zieningen in de openbare ruimte of in collectieve voorzie-
te bieden van wat de consument van zijn woonomgeving
ningen geboden.
verlangt.
19
20
2.2.2 Flexibel binnen kaders Het plan voor De Grassen is gericht op een gebiedsontwikkelingperiode van 5 tot 10 jaar. Een plan dat op een vanzelfsprekende manier kan groeien, waarbij het groeitempo vooraf niet vaststaat en in de tijd kan vertragen of versnellen. Dit vraagt om een plantype dat enerzijds garanties biedt voor een goede stedenbouwkundige structuur en anderzijds maximale flexibiliteit biedt om op veranderende marktomstandigheden in te spelen.
Het masterplan zal enkel de ruimtelijke hoofdstructuur vastleggen, met flexibel in te richten woonvelden hierbinnen. Zekerheid voor de consument Omdat het masterplan uitgaat van een maximale flexibiliteit, worden er geen beeldkwaliteitseisen voor de architectuurstijl geformuleerd. Binnen de vooraf vastgelegde hoofdstructuur zijn er veel mogelijkheden voor specifieke invulling en zal veel inpasbaar blijken. Alleen het bestemmingsplan is daarbij de bindende leidraad en geeft zekerheid over de regels van het plan. Essentiële en kenmerkende structuren voor ontsluiting, groen en water en verbinding naar het buitengebied en het dorp zijn hierin vastgelegd.
21
51A 1828
47
N
1829
N
N
1005
1013
N
N
45
1003
265
N
183 1014
43 3655
3470
1193
O
N
N
N
N
3654
N
g
rgwe
enbu
nger
1015
Ho
N
1185
N
41 1006
N
39 12 1041
14 10
N
3021
N
3022
N
1018
1826
N
31
3944 N N
27A
3945
29
N
1864
31B
N
1335
3151
3153
N
3147
N
N
N
3152
N
N
Vo
ors
te
23
987
N
1046
37
1017
N
N
N
N
35
N
N
N
N
N
4166
988
4836
11
2690
4167
1825
ijk
4837
N
N
1195
ord
N
2689
989
1194
Vo
N
993
1016
N
4
bos
10 1040
N
96
1827
N
N
3149
1822
N
N
Ze ed ij
k
1049 1824
3150
N
N
N
3506
N
g 1821
N
3505
N
10
rgwe
enbu
nger
21
Ho
1048
963
N
N
N
2895
N
ijk
ord
1021
Vo
13
1050
N N
19
969
1865 986
1022
N
1051 3722
N
N
N
17
N
11 88
63 3742
62 60
3746
58
64
70
15
7
3 1A
1
16
14
18
16 18
20
24 26 28
43
B 41
t elie str aa
22 24 26 28 30 32
34
26
M
28
A 41
41
11
9 7
38
15 13
2
1927
L
L
L
hoek
Molen
L
2647
L
L
1
P
M 1560
1895
L
1563
L
1561
9
L
1564 1516
L
5A
1110
5 2359
L
N
1593
L
L G.T.T.M. 1349
L
5 427
1661
L
L
2872
7
L
Me
8
24 26
28
2558
2560 2422
5 3
2557
L
2559
13 L
11
L
1514
L
L
L
2361
L
1728
1894
sportveld
428 1562
10
2555
2556
L
L
23
17
N
eli es tra at
11 9 7 5
22
21
19 17 15
L
1111
1
3 1
45 41 43 37 39 33 35
20
25
22
20
2 1
18
16
14
12
3
5
7
9
20 18 16
40 38 44 42 48 46
14
12
16
14 12
10
10
8
6
4
2
11
13 15 17 19
21 23
10
20 18
2
4 6 8
17
39 37
29 27
4
3
22
2
4
6
8
10
7 5
24 22
10 14 12
4 39
23 21 19
12
22
24
3 1
28 26
52 50 56 54 60 58 64 62
19B
17
18
24 22
16 14
2
3
19A
4
11
21
19
28 26
4
13
1727
15
L
12A
32 30
31
15
20
17
6
36 34
32 30
13
20
7 8
9
23
15D
11
5
3
30
15C
24
10
10 14 12
15B
6
5
1
40 38
46
7
12
6
15A 2438
L
L
12
13 15 L
L
L
L
736
2504
30
1726
1559
735
N
2561
1557
M
16A
L
L
park elie
32
14
8
18 L
2554 L
34
L
1512
1556
1558
L
L
L
19 N
1295
2575
ark
Meliep
2553 2563
16
1
16
48
38
8
43
7
20 20A
2303
12
14
16
L
36
L
1511
L
L
38
L
2564
L
14
2304
24
1510
L
1106
L
L
40
22
1970
N
L
6
L
2294
L
L
2569
L
L
2562
t
1920
2566
1106 2815
2539
L
L
2568
L
42
N
2570 2571
L
2567
L
inastraa
L
24A
8
72 74
41
5
28 1105
2421
8
8
N
1921
L
Wilhelm
865
L
26
2
3
39
30
1
37
3
30
N
L
18
16
N
2302 889
aat inastr
L
2565
2035
L
1555
12 10
an
N
1922
1509
L
N
4394 N
2814
6
4
1
32
N
N
14 18 16
32 30 36 34
12 10
8
20 18 24 22 28 26
6
12 10 16 14
4
2
A
1109
N
N
1554
1508
2327
4385
40
3656
t astraa
min
Wilhel
38
N
L
L
9
7
30
N
N
32
36 4384
t
M
N
1107 4672
3490
N
2142
L
2293
str
elie
24
20
4
L
2541
L
L
3
L
14
16
9
35
50
37
13
66 68
34
2141 L
2540 L
L
rk
2687
N
4762
28
N
3489
N
34
Verdila
6
2538 2572
4
iepa
2826
L
L
Mel
N
N
3488
2324 N
6
8
11
2573
5
N
8
10 14 12
L
L
L
3
7
L
1
4835
N
4733
elm Wilh
2542
2375
L
4734
3487
N
N
GN
48 N
1105
aa
23
21A
N
N
N
N
3156
2494
6 249
N
3377
school
L
L
22
3478
38A
N
1753
2536
2537
L
2325
N
10
1512
N
N
1116
12
N
L
L
L
L
2495
1749
N
1145 N
4673
1108
14
1755
2424
L
rk
5
L
L
16
1513
1149
29
2034
N
N
66
N
N
N
4763
N
4395 1514
1095
N
435 N
18
1754
N
1114
3657
N
1752
2584
2827
31
N
N
1751 1426 N
laan
N
3479 N
1750
N
N
1437
Gounod
1515
N
1746
N
1425
N
1435
1436
N
4493 N
N
20
1424
N
N
33
N
26
an
1433
N
N
1448
3355 N
1096
1748
1423
N
1434
1447
N
N
2688
1747
N
2492
962 1118
N
N
1990
L
35
N
N
N
22
1446 N
4602
N
N
1745
Verdila
1445 N
1453
N
1104
24
1452
N
N
1422 1431
72 70
N
31 27 29
N
3491 N
N
27
1421
2574
N
26
1420
2491 L
2585
1120
N
2543
L
32
10
12
14
7
33
52
5
31
42 N
N
28
N
N
N
1516
4834
30
3
2545
N
32
1
L
L
N
2493
4764
N
N
N
1444 N
3157
N
2138 L
2544
iepa
3709
4603
34
N
N
1517
2391
19
N
36
1361
N
N
1429
laan
N
1466
L
L
Mel
N
21 23
Gounod
8
6
2
4
2
48
46
44 2390
N
38
an Verdila
1362
76 74
4
54
27 29
40
N
80 78
6
2
25
42
1363
84 82
N
1465
1438
1443
N
1454
1455
25 21 23
1510
N
2308 L
N
De robuuste hoofdstructuur legt groen, water en verkeer zodanig vast dat een duurzame, dorpse wijk kan ontstaan. 22
ijk
ord
23
44
N
88 86
8
Vo
21
33
1308
1113
1132
N
N
1442
N
1451
N
19
1156
1439
N
1450
7
12 10
N
31
2
1440
5
N
N
N
1464 1471
erlaan
N
16 14
6
8
10
12 14
30 40
29
N
N
1743
aan
3
N
1463 N
N
N
1484
1473
N
1483
1472
15 17
1470
N
1482 N
Bruckn
N
1481 N
1489
N
2692
2896
N
17 19
N
N
1449
N
1462
N
13
L
N
1739
Chopinl
1
1480 N
1488
N
N
N
1738
1744
N
N
1461
N
1469
7
N
1502
1360 1364
1365 1378
N
1441 1456
N
1460 N
1468
5
N
1487
1490
N
3
1486
1491
N
rlaan Mahle
N
aan Curiel
A000-01.DWG
N
1474
N
laan
3706
N
1457
N
1467
N
1479
1458
N
1
9
1508
13
N
Gounod
24D
1475
N
7
N
1501
1507
11
N
1500
7 9
N
1499
1354
4
etlaan
1459
1478
5
N
1498
1476 1485
N
1497
5
laan
1509 4422 N
N
27
6
Biz
N
1126
N
1742
N
1430
N
731
2137
N
N
1736
N
1428
N
L
L
L
L
N
2691
1741
1432
3
1496
N
1352
7
5
1731
N
N
N
N
1740
N
4421 N
N
N
1506
N
N
2119
1403
N
1505
26
N
2121
N
N
1504
1815
N
1353
aan
1477 1492
N
3
N
1
4216
28
2122
2120
N
rlaan
1503
Gounod
N
N
N
1494
N
30
2131
steeg Mommer
N
2124 2123
1408
N
1359
13 15
11
9
N
N
Chopinl
1
1495
32
N
2128 N 2129 N 2130
2127 N
1493
N
nl oeve
1814
N
1351
N
1358
N
1379
N
N
N
Wagne
1419
1356
n
2
N
2125
1391
N
3
N
1373
2
4 2126
1392
1
N
1730
N
1350
N
1357
N
1380
N
N
1346
1347
N
N
11 13
N
an
Bizetla
1348
N
N
1372
1377
1381 1390
9
N
N
N
4
1415
7
3652
N
1307
slaan
N
1376
an
N
N
N
1371
brockla
1412
5
1366
N
1370
N
1375
6
1757
3
25
1367
N
8
N
N
N
1
3576
N
N
1125
Vijfh
1737
Straus
N
N
N
1418
Diepen
6
N
N
N
1387
N
N
826
aan
N
8
1368
L
1274
N
n
1355
N
N
n
1600 1758
4588
N
2144
1401
1402 1409
N
N
N
1393
laa Bartok
N
34
N
2143
N
N
1416
36
8 2142
1383
N
1389
N
2
38
10
1601
1382 1384
N
N
1306
N
1400
1407
1122
3910
3354
n
N
N
1399
4
N
N
1411
N
1398
N
1406
slaan
1410
3708
N
1816
N
N
N
nlaa
laa Strauss
2
Straus
1413 N
1394
N
N
8
40
steeg
N
2140
1395
N
1405
3908
3653
N
N
N
oeve
1386
6
Mommer
2139
3843
1273
N
sportveld
N
N
N
1388
1404
3840
3841 N
1735
N
N
N
N
1349
1385
1396
N
A
43
3839
N
12 10
N
2894
N
N
1034
3842
N
N
4
1397
De
3844
1088 N
N
Jong
2740
Vijfh
1336
1190 N
N
N
slaan
N
4015
N
N
n
Straus
2739
23
1640
38 10
N
45 3838
N
N
N
31
1708
nlaa
N
aan
1628
N
N
1734
N
4014 N
4008
1131
1639 1641
1643
N
1033
4494 N
N
N
N
3845
3856
N
1343
2738
Beell
1644
N
N
1039
3837
N
1374
N
21
1627
1369
2138
29
1645
N
ve jfhoe
an
1710
N
N
Vi
19
27
1714
N
4028 4020
achlaa Offenb
1715
N
1711
N
20
N
N
1638
1642
1709
1712
1626
3380
Moz
1037
N
N
N
artlaan
2
rtlaan Schube
1713
1716
N
N
6
laan
N
1717
1695
N
4
4006
N
3846 3909
22 3379
N
n
N
1696
N
6
8
10
12
1697
N
N
1633
aa venl etho Be
1718
N
1698
N
N
rtlaan Schube
1719
1699
N
4013
N
3855
1707
N
1700
N
14
16
18
1688
N
1701
N
N
18
1703
N
20
1689
N
1702
N
N
15
1704
N
22
24
1690
N
1684
N
1637
N
383
N
N
1632
N
N
4012 N
13
1705
N
1691
N
11
1706
1692
N
1685
N
N
enlaan
1693
N
1686
N
1631
N
1636
1683
Beethov
2
1694
1687
1635
N
7
N
133 N
4011 N
4005
4007
N
3024
N
4010
N
4004
N
N
N
an
enla Beethov
N
1035
N
1036
N
4003
3854
3023
1630
N
9
1669
7
5
3
N
1634
1032
Vijfh
N
24
N
N
N
N
1
1665
1668
1625
an Mozartla
N
2
N
1678 1679
1680
1681
N
4019
N
30
N
1664 1671
N
N
4026
4027
lla ve eu
1663
N
4
5 167
1677
N
28
28
4002
N
4025 N
sh Bie
N
1667
N
N
N
N
4024
N
25
1666 1670
1672 1673
N
N
N
53 38
1624
6
N
N
N
4017
N
8
4 167
1676
N
1621
N
1662
4321 N
52 38
N
an
chla
N
N
1623
N N
N
20
7
4117
N
N
4018
1661 1659
4016
4022
4023 3851
N
1622
N
n nlaa oeve
N
4001 N 4029
4021 N
N
43
18
172
N
4000
N
23
N
N
N
4009
N
3984
N
1620
N
2
17
4118
N
92 39
N
N
an llaan ella ndde Haän H
N
1658
3983
3975
21
10
aan 1
1657
N
1613
1617
N
165
20
13
11
N
1612 N
12
N
N
1616
ohnl
22
1650
N
N
N
delss
24
N
1615
14
N
1619
50 38
16
Men
26
1649 N
N
N
28
N
N
1655
1656
1728
1611
N
1648
N
3991
N
3982 3974
N
N
N
N
6
1647
1653
1654
1720
N
49 38
1610 1614
3981
N
19
an llaan ella ndde Haän H
N
N
N
1031
3998
N
134
93 39
1609
8
N
N
3990
N
15
3973
17
38 48
14
4116 4115
N
3980
N
3997
N
13
3847
3979
1030
n
N
N
3989
N
N
3996
3988
N
N
ng laa
N
4120
N
12
N
3972
N
3835
Jo
99 39
an
3987
11
1608
4119
N
3978
15
35
33
10
N
N
N
13
37 1607
3977 3971
eu ve lla
N
N
N
3976
Bie sh
N
1606
31
laan
ng
Jo
De
95 39
tra
3
9
Zijls
N
27 38
De
N
7
N
N
N
an
3810
3809
3807
N
laan
4547
N
19
N
3986
5
4491 N
4
3985
5
ella
39
N
3814 N
N
N
17
383
9 7
N
N
Be
3781
3788
3632
3829
N
28 38
49
3813
3812
3811
N
N
3
N
N
3815
N
N
47
45
43
41
N
11
N
3830
3820
3808 3806
1
3787 3631
N
3816
N
N
4546 N
N
15
13
N
2
54
2 3805
3907
79
N
3799 N 3800 N
2699
N
383
N
N
N
3832
11A
N
N
77
3798
3801
N
4789
Vijfh
N
3833
N
N
1
3817
N
n
nlaa oeve
3819 3818
94 39
36
6
an
34
3780
lla ve eu
N
N
N
N
an
nla
jne
4
sh Bie
3793 3792
3802 3791 N 3790 N 3803 N
ari
M
75
11
3794
33
3779
N
N
9
3796
32
N
N
3778
N
35
777
N
N
N
36
3761
40
3768
7 379
2N
4788
N
7
3762
3804
N
N
50
3760
3
5
N
1082
1080
N
N
ein
3795
N
52
3767
N
3759
1
N
N
6
3758 N
3757
N
N
4
3766 N
pl Uyl
Den
1198
N
N
N
8
3756
29
28
27
3770
N
3755
73
N
N
an
6
3765
N
3754
la en
N
1026 1084
1083
71
2
N
N
3753
13 15
3737
16 t/m
3752
N
3736
N
jn
3735
1340
69
67
ari
N
N
N
3744 N
N
1027 3764
N
9 11
3734 3738
N
3751
N
M
N
N
3739
N
3745
3763 N
7
3740
1197
N
N
N
N
3750
5
3733
3749
N
3
3732
N
3743
N
N
N
1025
N
11
3731
3730
N
N
9
56
N
1
N
3747 3748 3769
3729
Calslaan
3726
N
N
N
3741 N
Mar
65
3728
1024
laan
ijnen
47
45 43
3727
1866 1189
51
49
N
6
4794 N
61
3714 N
N
N
ijk
we
53
N
N
4795 1052
ord
3715
N
59
57 55
Vo
3716
g
2892
N
N
N
N
N
N
3721 3720 3719 3718 3717
L
24
P
P
420
3 De robuuste structuur Wat we vooraf vastleggen voor De Grassen is een stelsel van water, groen en verkeer. Dit ruimtelijk raamwerk omvat enkel de zaken die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de wijk en de basis geven van de dorpse identiteit. Binnen het stelsel van waterlopen, groenpartijen en wegen bevinden zich de woonvelden. Daarvan is de ruimtelijke en programmatische invulling vrij. Het groen wordt als een netwerk van plantsoenen en brinken in het plan gerealiseerd. Deze zijn deels gekoppeld aan de ‘blauwe’ structuur, die als een watermachine fungeert, en dienen dan als waterberging. Daarnaast worden de groene plekken ingezet als woon-
Hierdoor hebben een maximaal aantal woningen zicht op
kwaliteit en het totale gebied van De Grassen. Groen zal
de watermachine. Ook zijn de afstanden van woning en
dus ook dicht bij de woningen in de woonvelden worden
weg tot de watermachine zo beperkt dat het water van de
gebracht. Hoewel deze laatste plekken van belang zijn
woning, over de straat, naar de watergang kan stromen.
voor de woonkwaliteit is de exacte locatie en omvang in
Een functionele structuur dus, maar zo vormgegeven dat
dit stadium niet vastgelegd. Ze zijn daarom geen onder-
het kwaliteit en identiteit aan De Grassen toevoegt.
deel van de robuuste hoofdstructuur. De watermachine vormt onderdeel van een aantal lange Het raamwerk regelt een goede wijk- en buurtontsluiting
lijnen in het plan. In noord-zuidrichting zijn twee orga-
voor de verschillende verkeersstromen en een goede
nische lijnen, de linten, aangebracht. De Linten vormen
waterhuishouding. Basis voor De Grassen is de dorpse
routes dwars door het plan en beginnen en eindigen op
identiteit, zoals benoemd in 2.2.1. Die uit zich in de hoofd-
speciale punten in De Grassen. De belijning is zo gekozen
structuur door gebogen straten, verspringende rooilijnen,
dat er heldere woonvelden worden gerealiseerd die via de
diversiteit van woningen en ontmoetingsplekken (brin-
Linten goed ontsloten kunnen worden.
ken en plantsoenen). In oost-westrichting zijn twee doorgaande routes aan-
3.1 Lijnen en plekken
wezig. De Vijfhoevenlaan die als (enige) toegang voor
De Grassen wordt een landschappelijk woongebied met
of meer parallel hieraan loopt een zuidelijk gelegen fiets-
een structuur van lijnen en plekken.
Lijnen Het water is als lijnstructuur het belangrijkste, en meest herkenbare element in De Grassen. Met zorg wordt in De Grassen al het water dat de grond raakt opgevangen, verzameld en benut. Om dit te kunnen realiseren moet water en waterberging zo dicht mogelijk bij elke woning
gemotoriseerd verkeer van de wijk zal functioneren. Min route die onderdeel vormt van een doorgaande fietsroute vanaf het centrum van Vlijmen naar ‘s-Hertogenbosch. Ter plaatse van de bestaande watergangen in het gebied, langs de Vijfhoevenlaan en parallel hieraan een noordelijker gelegen watergang, worden met langgerekte groenzones de verbinding gemaakt met de omgeving.
worden gerealiseerd.
Daarom is in De Grassen de watermachine niet uitgevoerd als een grote bak of een centrale plas, maar als een meanderende watergang door het gebied die het water overal ‘op gaat halen’. 23
24
Plekken Er zijn een aantal bijzondere plekken aan te wijzen die worden vastgelegd in de hoofdstructuur:
De vijver Binnen de hoofdstructuur is er een beeldbepalende waterpartij opgenomen in de openbare ruimte. Er is voor 51A
gekozen om het noordoostelijke deel van de watermachine vorm te geven als een vijverpartij. Water met een pleinN
47
1828
functie erlangs zal uitnodigen tot ontmoeting, verblijven, 1829
N
1005
1013
N
N
45
vissen en schaatsen in de winter. 43
1014
1193
N
N
De plek ligt op de kruising van de oude waterlijn en 3655
N
nieuwe watermachine en deze komen samen in de vijver. 3654
N
eg
gw
bur
ren
nge
Ho
1015
N
N
41
1185
1194
10 1016
N
N
Vo
or
39
1040
dijk
4836
N
4837
12 N
14
2690
1041
N
N
N
N
104 6
37
1017
35
2689
10
N
4167
N
3021
N
3022
N
1018
N
31
3944 N N
3151
27A
3945
29
N
31 B
4166
N
N
3152
N
23
3153 3147
N
N
3149
1822
N
1049 3150
N
N
N
3506
N
N
3505
N
21
1821
1048
N
jk di or Vo
1021 1050
963
N
N
2895
N
N N
19
969
1022
N
N
17
1051
11 88 N
2892
N
4795
N
6
1024
1025
0
N
1084
1083
N
N
15
134
1082
1080
N
N
25 n
laa
n eve
N
N
jk di or Vo
4794 N
gw
1006
3505
0
N
N
1040 1185
2689 2895
jk
or
dijk
4836
2690
4837
N
1017
4167
N
1865
35
N
N
3945
17
N
31B
N
4795
N
N
31
27A
29
N
31B
3151
3147
o Vo
3149
1024
N
1822 1864
3153
3152
N
1049
N
3150
1025 1049
N
1821
N
N
N
N
1048 3506
N
N
N
3505 N
N N
1050 963
1198
N
N
N
13
1048
N
De groene hoeken
21
1026 1084
1027
N N
2895
di or
N
jk
N
Vo
De hoekpunten van de watermachine worden in het plan 1021
1083
1197
N
N
1821
N
N
N
23 1822
N
3150
N
jk
eg 3149
N
N
i rd
H
1866 N
N
gw
bur
N
3153
N
N
ren
e ong
3151
6
1189
N
N
88 1018
N
4794 N
3147
N
11
3022
N
3945
N
29
10
N
N
2892
1824
3022
N
31
14
37
6 4166
3021
4166
N
1018 3944
N
1335
3021
N
N
N
3944 N
N
104
4167 1826
N
N
1017 1022
4837
N
N
N
19
12 1041
N
1041
N
N
N
2690
4836 N
6
969
N
dijk
104
2689
Vo
N
39
di or
N
N
10
1021
N
Vo
1040
N
or
1195
37
21
1194
10 1016
Vo
N
12
N
N
14
1048
963
N
N
41
N
1016
N
7A
1015
39
bur
ren
nge
35
N
Ho
N
10
3506 1827
bos
N
1051
N
verbijzonderd door het aanbrengen van een verbreding 969
N
19
15
1050
1082
van het profiel, waardoor ruimte ontstaat voor waterber-
N
11
1051
1052
1022
N
ging. Deze plekken zijn dus in eerste instantie functio-
N
17
N
neel gekozen aangezien er een netwerk van waterberN
11
88
4788
N
2892
an
enla oev
N
gingsplekken in het plan noodzakelijk is. 4789
Vijfh
4795
4546 N
N
6
N
Door langgerekte groene plekken te realiseren zullen veel 9
2699
1189
N
N
mensen kunnen genieten van deze plekken en dat komt Vo
4794 N
N
1024
N
di
jk
0
or
4547
8
134
de individuele woonkwaliteit ten goede. Er ontstaat
N
6
1030
1025
N
N
7
hierdoor diversiteit in ruimte en dus in woonomgeving. Daarbij wordt de beleving van de wijk versterkt door N
1035
1026
N
telkens een verrassende verbreding van het profiel van de 1084
1032
N
N
N
1036
1037
N
enla
1083
N N
15 1082
43
B 41
17
39
38
15
2
8 16
10 2575
park
3709
N
1113
2562 3491 N
N 11321113
L
4603
N
N
2554 L
ark liep Me
N
1118
L L
1120
N
1743
N
2504
L
1104
2561
N
1894
L
L
2555 2896
N
735
N
L
Melie
L
N
26
27
25
23
2691
L
N
21 N
N
12
24
21
29 1362 1118N
1361
L
14
L
4834 N
16A
36 34
32 30 3
18
15
17
2564
2569
N
22
40 38
7
20 20A
5
22
N
24
1360
1295
N
20
16 N
16 26
N
2
1372
1354
L
2563
736
28
N
M eli es tra at
A 41 41
20
22
32
34
26
37
24
24
20 22
30
2
8
10 12
18
26
26
24A
1106 1353 N N
1308
N
2556
L
L
4602
30
28
28
26
4
6
14
16
28
1359
N
2568
L
L
L
32
16
18
30
43
30
32
2567
L
N
2421 L1742
19
L
N
1741
N
2294
L
34
41
N
1371
1352 N
4
14
12
10
28 26 1375
1370
N
1358
2571
2566
L
2539
L
L
N
1106
L
36
39
32
3354
2815
30
N
1357
6
26
1374
N
A
20
37
N
1739
1740
N
1351
N
2570
18 2565
2035
32
1366
N
1350
N
N 13561107
laan
6
L
nbroc
1557 1382 N
1367
N
N
8
L
8
1556
1368 N
3491 N
L
Diepe
1555
12 10
1369
L
bach Offen
N
1105
N
L
N
1126
N
N
L
2540 L
L
6
35
22
33
28
34
24
31
14 16
1355
22
Strau
1346
36
r
34
sslaan
N
1347
N
40
12
18
2 2814
2572
4 2141
L
N
N
36
1349
1348
1308
2538
2142 L
L
7
t aa
st
ie
el
M
N
1738
38
N
laan
N
1108
24
40
sslaan
Strau 1109
N
2573
L
ark
1737
Verdi
1126 N 4763
2826
L
N
L
N
435
an
enla
2375
5
23
21A
N
L
liep
42
N
2827
L
N
4762
2584 N
L
2293
N
1736
L
2537
L
Me
27
N
2494
L
L
44
2687
N
L
2542
6 249
1105
N
N
2536
L
L
L
2740
N
N
oev
1554
29
2034
N
1307
N
N
1735
Vijfh
4834 N
1306
N
N
N
4672
31
N
1306
1990
3708 962
N
L
35
N
33
1095
1088
3
N
1639
2585
4493 N
N
L
L
N
N
1096
2543 2424
1
5
1114 N 1640
1125
4602
N
N
5 249
385
1641
Vijfh
N
L
L
N
18
1638
1642
1628
4764 N
an
enla
oev
N
2574 1122
N
N
2688
2544
L
N
2896
1131 N
2491 N
N
N
L
N
N
3910
N
3380
4603
L
2 249
31
3843
N
N
N
3355
1307
N
2493 3908
N
3856
3839
3840
3841 N
4
385
3845 3846
1627
an
3842
3844
N
2691
3709
N
1122
4494 N N
N
gla
Jon
N
N
20
N
4015
N
2138 L
rk
De
2391
N
pa
4008
L
42
N
2390
N
27 29
an
N
3379
1626
N
33
29
lla ve eu
53 38
N
3837
3838
N
4028 4020
1104
24
22
N
4014
31
27 4019
3909
N
7
133
2692
N
4007
N
7
133
L
2
4006
N
4027
N
1125
4
N
4013
2 2137
N
N
Vij
L
2557
L
35
N
14
14 4012 N
an731
enla
oev
Vijfh
lie Me
N
4026
an
nla eve fho 3836
25
4025
25
N
N
1625
48
N
4005
N
N
sh Bie
52 38
20
43
N
4004
N
29
23
4024
4011
N
27
N
N
23
n llaa Bee
N
N
4003
N
25
N
4017
4010
N
23
21
50 38
1113
N
N
L
L
L
38
8
10
21
N
4022
4018
28
4002
19
19
49 38
4021 N
N
4321 N
1814
N
21
N
3354
N
4023
N
N
4001 N 4029
N
1731
44
N
N
4016
N
1815
2 134
46
4009
3984 3975
826
N
N
3983
N
1274
17
17
N
N
N
4000
L
4789
1730
93 39
N
1273
N
30 40
N
15
3982
3851
3652
N
13
N
1816
N
N
N
92 39
N
12
N
99 39
3991
11
15
3981
N
3974
3708
3998
9
N
A
43
n 6
N
3997 N
2699
sportveld 3653
N
N
3990
N
N
N
ng laa
8
2 95 39
7
13
N
3980 3973
inrichting. 3835
Jo
N
3989
N
3979
N
3996
5
3978 3972
4
N
3
n
N
N
N
3988
aa
N
3977 3971
3987
ell
11A
3976
De
N
1
J
De
3986
n
laa
g on
N
Be
3
an
1034
19 3985
an
nla
N
9
5
he uv ell a
4
7
N
45 4788
N
e oev struiken en hoge grassen kunnenVijfhingezet worden bij de
17
383
N
N
50
11
N
N
27
15
13
N
94 39
28 38
1088
6
9
382
N
N
1190 1039
54
3907
0
383
N
40
2 1
383
38 10
N
karakter krijgen als link naar het buitengebied. Bomen,
N
3832
N
variatie in diepte. De inrichting met groen zal een ruiger
N
N
3833
N
1033
Deze plekken zullen worden uitgevoerd als wadi met
4494 N
1080 3819
jk
1
1080
di or
oev
Vijfh
N
N
1A
3
1027
Vo
watermachine.
an
52
N
11
4
2
13
1031
134
24 22
27
Het ruimtelijk raamwerk van De Grassen in de context van Vlijmen 28
3.2 Water De waterstructuur is in het ruimtelijk raamwerk een cruciaal onderdeel. Het watersysteem van De Grassen is onderdeel van een bijzonder duurzame waterstructuur voor Vlijmen Noord. Met zorg wordt al de regen opgevangen, verzameld en benut. Dit gegeven zal men ervaren op vele plekken en op vele momenten in De Grassen in de vorm van de watermachine en de waterberging. Omdat dit watersysteem van belang is voor heel Vlijmen Noord wordt het integraal in het ruimtelijk raamwerk vastgelegd.
29
Watermachine
Het watersysteem in normale omstandigheden
De watersingel is een onderdeel van de grote waterma-
Onder normale omstandigheden (neerslagoverschot
chine die het hemelwater - de regen - dat valt in Vlijmen
zonder extremen) stroomt overtollig regenwater uit de
Noord gebruikt in het woongebied en daarbuiten. De
watermachine via Vlijmen Noord naar de waterslinger van
Grassen is hierbij het startpunt, de ‘regenton’ waar al het
het Geerpark. Dit gaat via de zuidelijke watergang in Vlij-
water wordt opgevangen en verzameld, in de waterma-
men Noord (bestaande watergang). Omdat - in de visie -
chine. Vanuit deze batterij is het gekoppeld met de rest
op deze watergang alleen lozing plaatsvindt van schoon
van Vlijmen Noord.
regenwater, heet deze watergang ‘de schone stroom’. Via de waterslinger van Geerpark verlaat het overtollige
Elke druppel hemelwater is welkom om de watermachine
regenwater uiteindelijk het gebied van Vlijmen Noord.
gevuld te houden. Hemelwater dat terecht komt op
De waterslinger van Geerpark is een op zichzelf staand
verharding en daken (zowel de voor- als de achterzijde)
‘gesloten’ regenwatersysteem dat - via de schone stroom -
mag niet worden afgevoerd naar het riool, maar moet
aanvullende voeding krijgt (uit De Grassen en op termijn
terecht komen in de watermachine. Via goten in de straat
ook uit Vlijmen Noord).
en drains wordt regenwater naar de watermachine geleid waarbij infiltratie in de bodem zoveel mogelijk wordt
Bestaande riooloverstorten op ‘de schone stroom’ zijn
voorkomen. Om dit te kunnen realiseren zijn korte afstan-
verlegd naar de noordelijk gelegen watergang in Vlijmen
den gewenst van waar de druppel valt tot de waterma-
Noord. Deze watergang heet in het waterstructuurplan
chine, waar die in terecht moet komen. De capaciteit van
daarom ‘de vuile stroom’. De Watermachine van De
de watermachine is circa 10.000m³, waarvan 5.000m³ in
Grassen voorziet in de mogelijkheid om de vuile stroom
De Grassen.
- indien nodig - na te spoelen met schoon regenwater. Daartoe zal het bassin voor een korte periode regenwater lozen op de noordelijke stroom.
Water van de woning naar de straat
30
Water gaat over de straat naar de watermachine
Het watersysteem in normale omstandigheden afvoer via goten afvoer ondergronds
Water gaat over de straat naar de watermachine 31
Werking bij hevige neerslag afvoer naar infiltratievoorziening afvoer naar berging Marienkroon
Bij hevige regenval stort de watermachine over in wadi’s 32
Waterberging In tijden van veel en/of hevige regen, zal de watermachine in De Grassen vollopen tot maximaal NAP +2,20 meter. Hierna loopt die letterlijk over en zal dit overtollige hemelwater geborgen moeten worden. (in totaal ruim 16.000m³). Indien zowel de watermachine als de bergingsvoorzieningen gevuld zijn tot NAP +2,20 meter wordt de rest van het overtollige water via de ‘schone stroom’ via Geerpark naar Marienkroon geleid. Het water dat overloopt uit de watermachine zal bovenof ondergronds naar bergingsplekken in de wijk worden gebracht. De waterberging krijgt in De Grassen de ruimte voor 8.500m³ water.
wadi in periode van regen
Om het systeem optimaal te laten functioneren liggen deze waterbergingsplekken evenwichtig verdeeld in het plangebied, maar altijd in de nabijheid van de watermachine. De waterberging is in ‘normale’ omstandigheden een groengebied - een wadi - die bij hevige regenval extra water kan bergen, en waar het vervolgens in de grond kan infiltreren. Ook hiervoor is niet gekozen voor één grote groene plek of structuur, maar groene scherven door het gebied heen. Deze wadi’s dienen in droge tijden als verblijfs- en speelplek en in natte tijden ziet iedereen hier langzaam het water stijgen. Daarmee wordt ook hier de beleving van het water in elke hoek van de wijk tastbaar.
gevarieerde groene plek met wadi
Ontmoeting De bergingsplekken hebben een functie in het watersysteem, maar bieden ook ruimte voor spelen en ontmoeten. Zorgvuldig zal gekeken worden naar de inrichting om het dubbelgebruik te faciliteren. Dus geen kale groen vlaktes, maar interessante plekken met variatie in beplanting, hoogten en straatmeubilair.
wadi gecombineerd met spelen
33
Profiel Om de noodzakelijke waterberging in de watermachine te garanderen zal 5.000m³ water een plek krijgen in de watergangen zonder dat dit kan infiltreren in de bodem. Binnen de hoofdstructuur is deze berging mogelijk door middel van het naastgetoonde basisprofiel. Een talud van 1:2,5 is hierbij als minimum gekozen. Alleen ter plaatse van de vijver wordt een kademuur ingezet. Varianten op dit profiel zijn uiteraard mogelijk waardoor meer diversiteit kan ontstaan. Afhankelijk van het aanliggende programma kan bijvoorbeeld een watergang binnen het profiel nog verschuiven, verbreden of versmallen. Ook kan het parkeren van plaats ruilen met de rijbaan of
talud met riet
wellicht helemaal vervallen. Mogelijkheden die het beeld niet wezenlijk veranderen, maar wel de mogelijkheid bieden voor kleine variaties ten goede van de woningen en de openbare ruimtebeleving.
voorbeeld kade met waterspuwers
34
profiel watermachine met talud
profiel watermachine met kade
35
3.3 Verkeer Een derde belangrijk element van het ruimtelijk raamwerk is het stratenpatroon. De basisstructuur van het stratenpatroon valt voor een deel samen met de waterstructuur. De verkeersstructuur bestaat uit de hoofdaansluiting voor de auto - de Vijfhoevenlaan - met daaraan ge-
de aansluiting verzorgt op de interne verkeerstructuur van De Grassen. Dit carré is zodanig vormgegeven dat op dit punt ook de identiteit c.q. woonsfeer van De Grassen ervaarbaar wordt. Op deze wijze wordt de Vijfhoevenlaan als gebiedsontsluitingsweg gecombineerd met de gewenste sfeer en identiteit van De Grassen.
koppeld een ‘rondgang’ voor het plangebied ten noorden van de Vijfhoevenlaan en een ‘rondgang’ voor het plangebied ten zuiden van de Vijfhoevenlaan.
In de rest van De Grassen zal een maximum snelheid gelden van 30 km per uur. Al deze wegen zullen zodanig vormgegeven en ingericht worden dat er geen verleiding
De Vijfhoevenlaan zal als gebiedsontsluitingsweg voor De Grassen aansluiten op omliggende ontsluitingswegen. Deze weg vormt ook de aansluiting van de wijk Vijfhoeven op de A59 en is daarmee van belang voor een goede afwikkeling van het verkeer van deze wijk. Midden in het plangebied van De Grassen wordt in de Vijfhoevenlaan een ‘carré aangebracht. Via dit carré wordt
36
ontstaat om harder te rijden. In verband met bereikbaarheid van de brandweer, de vuilnisauto en verhuiswagen dienen de bochtstralen van de straten op dit soort voertuigen te worden afgestemd.
Singels Vanaf de Vijfhoevenlaan worden de overige woonvelden hoofdzakelijk bereikt via twee rondgangen, de singels. Deze singels hebben een éénrichtings verkeersstructuur en lopen aan weerszijde van de watermachine. Slechts op een enkel punt is hier sprake van tweerichtingsverkeer. Vanaf de singels vindt men via kleine woonstraten de weg dieper het woongebied in. De plaatst en het aantal van deze woonstraten zal afhankelijk zijn van het programma en wordt hier niet vastgelegd.
Fiets In het ruimtelijk raamwerk worden twee fietsverbindingen van oost naar west opgenomen (van centrum Vlijmen naar ‘s-Hertogenbosch), namelijk een fietsroute via het tracé Vijfhoevenlaan en een route van de Chopinlaan naar de Voordijk. Daarnaast bevinden er zich diverse koppelingen van het fietsnetwerk van De Grassen met het bestaande stratenpatroon van Vlijmen.
Het is de wens om De Grassen te verankeren in zijn omgeving. Dit betekent ook fysiek verbinden met de directe omgeving. Deze aansluitingen op de omgeving voor de auto, de fiets of voetganger worden in de uitwerking van de bouwvelden nader bekeken en vormgegeven.
37
38
Shared space Voor de openbare ruimte wordt uitgegaan van de ontwerp- en inrichtingsprincipes van het zogeheten Shared Space. Shared Space pleit ervoor dat mensen de openbare ruimte met elkaar delen. Dit principe combineert waar mogelijk de verschillende gebruiksfuncties van de openbare ruimte in plaats van ze te scheiden zoals in de huidige ontwerppraktijk vaak gebeurt. Shared Space beoogt de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefruimte voor mensen te vergroten zonder het gemotoriseerde verkeer de laan uit te sturen. De openbare ruimte is immers een gebied voor sociale interactie (verblijven, ontmoeten en waarnemen, om met of zonder andere mensen iets te ondernemen), om zich de woonomgeving eigen te maken en eraan gehecht te raken. De verkeersfunctie staat in De Grassen op gelijke voet met andere functies. De regels uit de CROW en de gemeentelijke parkeernorm gelden hier. Hierdoor zal altijd sprake zijn van een minimale wegbreedte, parkeerbreedte en aantal parkeerplaatsen.
De rijloper Binnen het profiel van Shared Space moet de auto uiteraard ook zijn weg kunnen vinden. Daarom is de rijloper
Voorbeelden van Shared Space
tenminste 4,60 meter breed bij verkeer in 2 richtingen en 3,50 meter breed bij éénrichtingsverkeer.
De goot Omdat al het water in De Grassen ook over straat gaat krijgt dit ook een plek in het wegprofiel. Er wordt gewerkt met (mol)goten die in het midden van de weg liggen of aan één zijkant. De plek is afhankelijk van de inrichting van het totale profiel.
39
40
3.4 Een robuuste structuur Met de elementen van water, groen en verkeer ontstaat in De Grassen een dorpse, robuuste structuur van lijnen en plekken. Een goede ontsluiting voor alle verkeersstromen en een bijzonder watersysteem met oppervlakkige waterafvoer vormt de basis voor de ontwikkeling van deze wijk. Enkel datgene wat voor het functioneren van de wijk en de omgeving van belang is wordt vastgelegd en daarbuiten is maximale vrijheid en flexibiliteit. De vastgelegde structuur gaat dus zorgdragen voor het functioneren van de wijk en laat ruimte voor een vrije invulling van de afzonderlijke woonvelden in een periode van circa tien jaar.
De robuuste structuur is de voedingsbodem voor een succesvolle, consumentgestuurde ontwikkeling. Dit is de basis om te groeien tot de gewenste landelijk - dorpse uitbreiding in Vlijmen.
41
Ruimte voor ideeën....
42
4 Keuzevrijheid De contramal van het ruimtelijk raamwerk zijn de flexibele woonvelden. De buitencontouren van elke vlek zijn vastgelegd door de watermachine, de linten en lijnen naar buiten toe en de bestaande omgeving. Dit zijn de enige harde gegevens. Elke invulling daarbinnen is mogelijk en kent dus maximale flexibiliteit. Deze woonvelden worden straks uiteraard ingevuld met woonstraten, plantsoenen en woningen zodra de markt / de consument daar om vraagt. De Rode Draad voor deinvulling van de woonvelden in De Grassen komt uit de verkenning naar de mogelijke ruimtelijke en programmatische ‘succesfactoren’ voor De Grassen. Deze vormen uiteraard ook het kompas voor de uitwerking van de woonvelden. De punten zijn als volgt samen te vatten: –– Keuzevrijheid voor de consument, in combinatie met zekerheid voor de sfeer van de woonomgeving. Het woningbouwprogramma wordt niet vooraf volledig geprogrammeerd. –– Dorpse, organische gebiedsontwikkeling, met daarin frequent gebruik van (wonen aan) groene brinken. –– De (secundaire) straten zijn kort en gebogen en verbinden de open plekken (brinken en pleinen). –– Een sterke aanhechting op het omringende landschap: kenmerkend voor dorps wonen is dat de bewoners de gelegenheid hebben om het landschap te zien en te ervaren. –– Kleinschaligheid wordt bereikt door de te onderscheiden ruimtelijke eenheden (100-150 woningen) die elk ruimtelijk zijn georganiseerd rondom een centrale ruimte. –– Lanen en brinken worden vormgegeven met een bepaalde ruige inrichting. De woonstraten verkrijgen een uitgesproken dorpse inrichting, bijvoorbeeld door de toepassing van ‘shared space’ (geen functionele onderverdeling en zoveel mogelijk op 1 niveau) –– Water wordt ook in de woonvelden oppervlakkig afgevoerd naar de watermachine
43
44
4.1 Dorpse invulling De structuur geeft de aanzet tot een invulling met architectuur en een openbare inrichting, die teruggrijpen op de variatie in traditionele vormen en kleuren van Vlijmen zelf en de omliggende dorpen. De traditie speelt een grote rol in het beeld en tegelijkertijd legt dit plan zich niet vast op één architectonisch tijds- of stijlbeeld. Uitgangspunt voor De Grassen is een typische Brabantse dorpssfeer. Dit dorpse beeld kan in de woonvelden op vele manieren worden ingevuld. Dit masterplan laat de uitwerking hiervan vrij en neemt bewust niet de positie in van regisseur en controleur. Vrijheid om de eigen woonwensen waar te maken is hier het devies. Er worden hieronder enkel een aantal overkoepelende zaken genoemd waar rekening mee moet worden gehouden.
Dichtheid Voor de Grassen wordt uitgegaan van een dorpse invul-
Programma In de Grassen wordt op dit moment uitgegaan van een verdeling van 1/3 goedkope woningen, 1/3 middendure woningen en 1/3 dure woningen. De markt is hierbij echter leidend. Het raamwerk is flexibel en een variatie aan woningen kan worden ingepast. Ook voor niet standaardwoningtypes is plek in de Grassen en uiteraard is er ruimte voor seniorenwonngen en appartementen. De verschillende woningtypes kunnen ook door het hele gebied worden gemengd. Net als in een dorp kunnen rijwoningen, twee-onder-één-kapwoning en vrijstaande woningen naast elkaar staan. Er worden geen plekken aangewezen waar bepaalde woningtypen moeten komen. Uitzondering hierop zijn de appartementengebouwen met afwijkende hoogte (max 14 meter hoogte). Deze kunnen enkel gerealiseerd worden op de locaties die zijn aangegeven in onderstaande tekening. De uiteindelijk mate van menging van woningtypen is afhankelijk van de marktomstandigheden.
ling. Dit is afhankelijk van het aantal woningen dat gerealiseerd gaat worden. Een kleinschalig woonmilieu met ‘lucht’ tussen de woningen is de basis en die wordt bereikt met een dichtheid tussen de 18 en 22 woningen per hectare. In De Grassen is een maximaal aantal woningen van 825 woningen vastgesteld .
mogelijke locaties hogere bebouwing tot 14 meter 45
4.2 Potentie in beeld De hoofdstructuur is bepaald, maar verder is niets zeker en wat het beeld van De Grassen gaat worden is afhankelijk van vele mensen. De hoofdstructuur geeft hier uiteraard wel een belangrijke opzet voor.
46
4.3 Flexibel en toekomstbestendig De verdeling en grootte van de woonvelden zegt niets over de ontwikkeling van De Grassen. De wijk zal organisch groeien. Zodat geen grote financiële risico’s worden gelopen en mensen beperkt hinder ondervinden van bouwverkeer. De Grassen groeit op basis van de volgende uitgangspunten: –– niet beginnen in het midden van het grasland, maar altijd min of meer aansluitend op bestaande bebouwing of langs de lange lijnen van het raamwerk (linten);
–– sluit met de woningtypes aan op de bestaande bebouwing en voorkom grote verschillen.
Fasering Organische groei betekent dat De Grassen in kleine stappen tot ontwikkeling zal komen. Onder invloed van de ontwikkelingen en de markt zal aanpassing van de fasering in alle opzichten mogelijk zijn. Op basis van de huidige inzichten wordt gedacht aan een start in het westelijk deel van het plangebied. Omvang en exacte plek hiervan zijn nader te bepalen en daarmee is dit geen dwingend uitgangspunt, maar een indicatie.
–– vervolgens kan er gekozen worden om verder langs de linten te bouwen, of de gebieden tussen de linten op te vullen; –– afzonderlijke plandelen worden als een stedenbouwkundig geheel ingevuld, om wonen in een bouwput te voorkomen;
47
In de tussentijd... In afwachting van ontwikkelingen naar woningbouw kunnen gronden eventueel tijdelijk gebruikt worden. Ze kunnen bijvoorbeeld gebruikt worden als (ruig) speelterrein, er kunnen bomen gekweekt worden die later in het plan een plek krijgen of gronden kunnen bijvoorbeeld een plek zijn voor buurtactiviteiten of evenementen. Ook kunnen de braakliggende terreinen mogelijk een rol hebben als tijdelijke waterberging. Een andere mogelijkheid is om per te verwachten fase een aantal van de toekomstige erfgrenzen aan te planten met windsingels. Er ontstaat zodoende een ruimtelijk afleesbare en beschutte structuur die stapsgewijs kan volgroeien met woningen.
Tijdelijke waterberging en/of kweken van bomen
Ook tijdelijke natuur kan tot de mogelijkheden behoren, waarbij schapen het terrein begrazen. Bewoners kunnen eventueel ook zelf initiatieven aandragen. Indien er gekozen wordt om tijdelijk gebruik van gronden toe te passen, mag dit echter niet conflicteren met de woonfunctie of overlast geven. Invulling van deze gebieden zal in overleg met bewoners worden gedaan.
Natuurlijke speelterrein
Tijdelijke natuur met schapen
48
De Grassen
Vlijmen
Ruimtelijke en programmatische verkenning Maart 2013
Opdrachtgever: Gemeente Heusden Documentnaam: 0113-De Grassen-hb-20130308-Ruimtelijke en programmatische verkenning Wijzigingsdatum: 27 maart 2013
Kruidentuin 5, 2991 RK Postbus 37, 2990 AA Barendrecht
T +31 (0)180 61 31 44 F +31 (0)180 62 04 61
[email protected] www.wissing.nl
Inhoud 1 Inleiding
5
2 Analyse van het regionale woningaanbod
7
2.1 Doelgroepen 2.2 Bevindingen
9 11
3 De kracht van Vlijmen
17
4 De opvatting van de consument
27
5 Samenvatting en kernwaarden
33
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
5.1 5.2 5.3 5.4
Locatie-onderzoek SWOT-analyse Bevindingen Workshop met stakeholders Conclusie
Doelgroepen Type ontwerpplan /ontwikkelingsplan Planinhoud: de ‘spelregels’ van dorps wonen Aanbeveling: een Rode Draad voor de ontwikkeling van De Grassen
19 23 23 24 25
34 34 36 39
4
1. Inleiding
De gemeente Heusden en Van Wanrooij Projectontwikkeling willen De Grassen in Vlijmen ontwikkelen tot een nieuw woongebied. In het gebied dat circa 43 hectare groot is een programma beoogd van circa 900 woningen dat zijn aftrek moet vinden bij woonconsumenten uit de gemeente zelf en de wijde regio van Den Bosch tot Waalwijk. De plek spreekt tot de verbeelding. Met het zicht op de toren van de Sint-Jan Geboortekerk, het uitzicht vanaf de dijk over het Luisbroek en de Buiten Polder en de nabijheid van de karakteristieke Meliestraat en Julianastraat. Daarnaast biedt Vlijmen de rust, geborgenheid en voorzieningen van een dorp. Niettemin ligt de stad Den Bosch onder handbereik.Factoren die zeker tot een succesvolle ontwikkeling van de locatie zouden leiden, ware het niet dat de marktomstandigheden simpelweg ongunstig zijn en dat er in de regio diverse ontwikkelingen gaande zijn die samen een woningaanbod van circa 7.500 woningen beslaan. Reden voor gemeente Heusden en Van Wanrooij om op zoek te gaan naar succesfactoren die de ontwikkeling van De Grassen kwalitatief onderscheidend maken. Deze rapportage vormt de weerslag van de zoektocht naar die sleutel tot succes en zal dienen als een leidraad voor zowel het type stedenbouwkundig plan dat in de vervolgfase zal worden vervaardigd, als voor de inhoud van het ontwerpconcept. De analyse heeft geleid tot een aantal heldere aanbevelingen voor de verdere planvorming.
De werkwijze In 2012 zijn diverse analyses uitgevoerd naar de wijze waarop in De Grassen een succesvol en ook marktbestendig stedenbouwkundig plan tot stand kan komen. Deze analyse bestond in hoofdlijnen uit drie onderdelen; a. Een analyse van het regionale aanbod van woningen en hun plancontext; Deze analyse heeft als doel om erachter te komen door welke specifieke factoren een woningbouwplan voor potentiële
kopers interessant wordt. Daarnaast is ook geanalyseerd welke onderwerpen in die plannen ontbreken. Deze elementen zouden in De Grassen geïmplementeerd kunnen worden, teneinde in de regionale woningmarkt een uitzonderlijk alternatief te bieden. b. De sterke punten en de eigen identiteit van Vlijmen; Naast een analyse van succesvolle projecten elders in de regio is ook de eigen kracht van Vlijmen onderzocht. Je kunt niet een dorp ontkennen door daar iets stedelijks of wereld(vreemd)s bij neer te zetten. Weliswaar moet de identiteit van De Grassen zich regionaal onderscheiden, maar het strekt tot aanbeveling dat die nieuwe entiteit ook een relatie heeft met het bestaande, het authentieke Vlijmense. c. Inspiratie en informatie van de klant Voorts is bij het doorlopen van de zoektocht ‘wat de consument wil, zoekt en wat hem inspireert’, continue voor ogen gehouden. De woningmarkt is van een aanbiedersmarkt een kopersmarkt geworden. Het is zaak om bij elke ontwikkeling de behoeften en de wensen van de consument goed te inventariseren. Door dat aan de voorkant te doen en voortdurend bij hem of haar te toetsen of we op de goede weg zitten is de kans op een succesvolle ontwikkeling het grootst. Op basis van deze analyse zijn in het laatste hoofdstuk “Samenvatting en kernwaarden” de toekomstige sfeer en identiteit van De Grassen specifieker beschreven. Dit hoofdstuk (en daarmee ook dit document) heeft als doel om de basisvoorwaarden te definiëren voor de hiernavolgende planvorming, in casu het stedenbouwkundig raamwerk en het bestemmingsplan, welke laatste het kaderstellend document vormt voor de woningbouw.
5
6
2. Analyse van het regionale woningaanbod Deze analyse heeft als doel om erachter te komen door welke specifieke factoren een woningbouwplan voor potentiële kopers interessant wordt. Daarnaast is ook geanalyseerd welke onderwerpen in die plannen ontbreken. Deze elementen zouden in De Grassen geïmplementeerd kunnen worden, teneinde in de regionale woningmarkt een uitzonderlijk alternatief te bieden. 7
Carolus, ‘s-Hertogenbosch
Jacobskamp, Den Dungen
De Woerd, Leidsche Rijn
Brandevoort-Stepekolk, Helmond
Groote Wielen, Rosmalen
Parkhagen, Sint-Michielsgestel
Aan de Linge, Zetten
8
In de regio zijn diverse ontwikkelingen gaande die samen een woningaanbod van circa 7.500 woningen beslaan. Voor een bruikbare vergelijking van positieve en minder geslaagde elementen van de nieuwbouwwijken zijn de volgende vijf regionale projecten onder de loep genomen: 1. Carolus, ‘s-Hertogenbosch 2. Jacobskamp, Den Dungen 3. Groote Wielen, Rosmalen (o.a. De Hoven en Broekland) 4. Beekveld, Berlicum 5. Parkhagen, Sint-Michielsgestel Daaraan toegevoegd zijn een drietal succesvolle projecten van buiten de regio, te weten; 6. Brandevoort-Stepekolk, Helmond 7. De Woerd, Leidsche Rijn 8. Aan de Linge, Zetten Van deze projecten is op hoofdlijnen een beschrijving gegeven van sterke en zwakke punten en van kansen die zijn benut of niet gegrepen. Daarbij zijn de volgende factoren nader onderzocht: • ‘Type’ stedenbouwkundig plan; • De mate van flexibiliteit; • Omvang, woning aantallen en dichtheid; • Ligging en inbedding in omgeving; • Karakter en architectuur en bouwstijl; • Diversiteit en de al of niet aanwezigheid van voorzieningen. In het kader van de zoektocht naar succesfactoren is de analyse van deze projecten opgezet vanuit het oogpunt van de doelgroepen die beoogd worden voor Vlijmen. Leidend daarbij is de vraag of de projecten impliciet aansluiten bij de wens van ‘landelijk wonen’. De inhoudelijke analyse van de projecten is als bijlage opgenomen. De belangrijkste bevindingen zijn per project als volgt te beschrijven.
2.1 Doelgroepen Carolus: richt zich uitsluitend op het hogere marktsegment en consumenten met een voorkeur voor ‘stads wonen’. Jacobskamp: is voor een beperkt deel (1/3) gericht op lokale markt. Daarnaast is de ontwikkeling door de geringe afstand tot de stad een aantrekkelijk alternatief voor de Bossche markt. De Hoven: is als onderdeel van de Vinex-opgave gericht op de ‘overloop’ uit Den Bosch. Doordat Rosmalen deel uitmaakt van de gemeente Den Bosch is deze stap voor de Bossche woonconsument vrij vanzelfsprekend. Met de toepassing van de dertiger jaren architectuur wordt gericht op het smaldeel van de woonconsument met een voorkeur voor ‘traditioneel en dorps wonen’. Broekland: met de mix van wisselende woningtypen en het aanbod van voorzieningen biedt Broekland ‘voor elk wat wils’. Hoewel daarmee een bredere groep woonconsumenten wordt aangeboord, is de overlap met De Grassen vergeleken met De Hoven, minder groot. Beekveld: richt zich in de breedte op de Bossche woonconsument. Bij deze doelgroep geniet Berlicum een beter imago dan Vlijmen, ook al ligt Vlijmen meer nabij. Parkhagen: richt zich voornamelijk op de bewoners van Sint Michielsgestel, maar heeft, vanwege de uitgesproken architectuurstijl en identiteit, onmiskenbaar een aantrekkende werking op woonconsumenten uit Den Bosch. Bij deze doelgroep geniet Sint Michielsgestel eveneens een beter imago dan Vlijmen. Brandevoort: door het sterke ‘retro’-concept en de bovenregionale (gebieds-)marketing heeft Brandevoort veel regionale woonconsumenten naar zich toe getrokken. Daarbinnen heeft Stepekolk doorstromers en gezinnen aangetrokken, met behoefte aan meer ruimte en een tuin die hen in de nabij gelegen Veste niet wordt geboden. Uit de wijze waarop het planconcept in de regio is vermarkt kan lering worden getrokken voor de wijze waarop De Grassen naar buiten moet worden gecommuniceerd. De Woerd: 70 % van de bewoners vallen in de categorie ‘jonge stellen met kleine kinderen’. Aan de Linge: richt zich met exclusieve kavels op een kleine doelgroep uit het hoogste marktsegment.
In het kader van de zoektocht naar succesfactoren is de analyse van deze projecten opgezet vanuit het oogpunt van de doelgroepen die beoogd worden voor Vlijmen. Leidend daarbij is de vraag of de projecten aansluiten bij de wens van ‘landelijk wonen’. 9
Brandevoort-Stepekolk, Helmond
10
2.2 Bevindingen Carolus: mist door de rationele verkaveling en de beoogde woningtypen het wensbeeld van ‘landelijk wonen’. De groene zoom rond de ontwikkeling zorgt voor een menselijke schaal en maat en de rijk geornamenteerde architectuur zal de woonconsument zeker waarderen. Aspecten die voor de zoektocht naar een onderscheidende identiteit voor De Grassen van belang kunnen zijn. Jacobskamp: De omvang van de ontwikkeling is aangenaam en appelleert aan een vanzelfsprekende organische groei die bij een dorp en ‘landelijk wonen’ past. Daarnaast bieden tal van groene plekken ruimte en lucht in de verkaveling. De gevarieerde architectuur, van traditioneel tot eigentijds en de nabije ligging van diverse sportfaciliteiten sluiten goed aan bij het wensbeeld van de woonconsument. De Hoven: Hoewel met de indeling in overzichtelijke hoven is getracht de grootte van deze ontwikkeling te nivelleren, vindt de nieuwe wijk desondanks geen aansluiting bij de ‘dorpse’ schaal van Rosmalen. In die zin voldoet Groote Wielen niet aan het wensbeeld. De schaal en maat van de groenstructuren is mogelijk wel een component dat zou kunnen bijdragen aan een onderscheidende identiteit voor De Grassen. Broekland: De gemiddeld hogere dichtheid en de concentratie van woningen rond het wijkcentrum sluit niet aan bij het wensbeeld.
Parkhagen: Met dit kleinschalige plan is uitstekend ingespeeld op de aanwezige kwaliteiten van de locatie en haar omgeving, waaronder het nabij gelegen semenarie Beekvliet. Een benadering waaruit lering kan worden getrokken voor de planvorming voor De Grassen. Brandevoort: Stepekolk ontleent in hoge mate zijn aantrekkingskracht aan het organische verkavelingspatroon met korte, gebogen straatjes afgewisseld met tal van groene pleinen. In combinatie met een ingetogen architectuurstijl, waarbinnen de individuele woning kan worden onderscheiden, is met deze ingrediënten een gemoedelijke, landelijke woonomgeving gecreëerd die uitstekend aansluit bij het wensbeeld van de woonconsument. De Woerd: is een bijzonder afwisselend plan, maar door de gemiddeld hoge dichtheid en het daarbij horende ‘stenig-stedelijke’ woonmilieu sluit het niet aan bij het wensbeeld van ‘landelijk wonen’. Het kleinschalige karakter en de individueel herkenbare huizen zullen de woonconsument zeker waarderen. Aspecten die voor de zoektocht naar een onderscheidende identiteit voor De Grassen van belang kunnen zijn. Aan de Linge: door een goede afstemming van verkaveling, openbare inrichting, erfafscheiding en architectuurkeuze is een hoogwaardige, prettige leefomgeving tot stand gebracht. Voorwaarde is echter een strikte naleving van de uitgangspunten van het planconcept en de bijhorende beeldregieregels. Voor De Grassen lijkt een dergelijk regiem niet haalbaar.
Beekveld: Door de beperkte omvang van de ontwikkeling, de vanzelfsprekende aansluiting bij het bestaande dorp en de inbedding van de Run sluit Beekveld goed aan bij het wensbeeld. Vooral de organische structuur is een component dat voor de zoektocht naar een onderscheidende identiteit voor De Grassen van belang kan zijn.
Parkhagen
11
Organische verkaveling, Beekveld
Groene zoom om de buurt, Carolus
“afhankelijk van de omvang van de individuele plannen is er in de meeste plannen wel sprake van een min of meer centrale plek of groenstructuur waarop de verkaveling is georiënteerd en waaraan de plannen karakter ontlenen”
Manshoge hagen geven een uitgesproken groen karakter, Aan de Linge
Bijna argeloos gepositioneerde brinken, Brandevoort-Stepekolk
Grote parkachtige verblijfsruimten, De Groote Wielen-Broekland
Gebouwen met een individuele uitstraling versterken het dorpse karakter, De Woerd
12
2.3 Conclusies In het algemeen kan het woonmilieu van de onderzochte locaties in de regio getypeerd worden als ‘dorps- of tuinstedelijk’, uitgewerkt in overwegend rationele verkavelingspatronen. Voor wat betreft de architectuur voert de ‘dertigerjarenstijl’ de boventoon, hier en daar eigentijds vertaald.
“De ‘dertiger-jaren-stijl’ appelleert aan een gevoel van geborgenheid en bij de woonconsument leeft de gedachte dat de aankoop van een woning in traditionele stijl een duurzame investering is, die na ettelijke jaren dubbel en dwars zijn geld oplevert” Met uitzondering van wellicht Beekveld in Berlicum, waar de kronkelende loop van de beek ‘De Run’ het organische verkavelingspatroon heeft bepaald, onderscheiden de plannen zich in algemene termen nauwelijks van elkaar. In de regel zijn de plannen ‘recht toe, recht aan’ verkaveld en ingevuld met degelijke woningen in een reguliere mix van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur, met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per hectare. De dichtheid staat garant voor een sluitende exploitatie en met de mix bedienen de plannen de consumentenmarkt in al zijn verscheidenheid. Daarnaast is de bebouwing dikwijls uitgewerkt in een architectuurstijl die de zekerheid biedt dat die bij de consument aftrek zal vinden. De ‘dertiger-jaren-stijl’ appelleert aan een gevoel van geborgenheid en bij de woonconsument leeft de gedachte dat de aankoop van een woning in traditionele stijl een duurzame investering is, die na ettelijke jaren dubbel en dwars zijn geld oplevert. Afhankelijk van de omvang van de individuele plannen is er in de meeste plannen wel sprake van een min of meer centrale plek of groenstructuur waarop de verkaveling is georiënteerd en waaraan de plannen karakter ontlenen. Dat zijn in bijvoorbeeld Beekveld ‘De Run’, in de Groote Wielen grote parkachtige ontmoetings- en verblijfsruimten en in Carolus een groene zoom die de buurt omvat. Voor het succes van deze locaties wordt dus mede een wissel getrokken op groen van aanmerkelijke omvang. Ook op een ander schaalniveau wordt van groen verondersteld een bijdrage te leveren aan het woonmilieu en daarmee het succes van de ontwikkeling. In de verkoopbrochures speelt de haag als erfafscheiding in het straatbeeld een voorname rol. In de plannen dragen deze hagen in belangrijke mate bij aan totstandbrenging van het beoogde ‘tuinstedelijke woonmilieu’. In de praktijk is dit over het algemeen onvoldoende tastbaar uitgewerkt. Reden voor veel bewoners om hun erfafscheiding geheel naar eigen inzicht in te vullen, waardoor het straatbeeld minder samenhang vertoont dan verondersteld.
deze projecten één op één als voorbeeld kunnen dienen voor de ontwikkeling van De Grassen. Al met al kan worden gesteld dat de inspanning om te komen tot haalbare plannen in veel gevallen heeft geleidt tot conventionele en rationele verkavelingspatronen wat de realisatie van werkelijk onderscheidende woonmilieus in de weg heeft gestaan.
Onderscheidend De projecten van buiten de regio zijn stuk voor stuk wel onderscheidend. Reden ook waarom deze locaties in het kader van onderhavig onderzoek zijn bezocht. Stepekolk en Aan de Linge kunnen worden getypeerd als ‘dorpslandelijk’ en kennen beide een organisch verkavelingspatroon. De Woerd daarentegen is meer ‘dorpsstedelijk’ van karakter met een orthogonaal verkavelingspatroon. Dit plan onderscheid zich echter door de rijke afwisseling van woningen in type en architectuur, echter zonder dat de eenheid daarbij verloren gaat. In Stepekolk en Aan de Linge zijn door handhaving van een strenge beeldregie qua architectuur meer eenduidige eindbeelden tot stand gebracht. Waar Stepekolk en De Woerd als projectmatige ontwikkelingsopgaven qua woningsegmentering aansluiten bij de opgave van De Grassen, kent Aan de Linge voornamelijk woningen in het hoger prijssegment die in particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. In Stepekolk en Aan de Linge zijn consequent hagen gebruikt als erfafscheiding, waardoor de openbare ruimte een uitgesproken groen karakter heeft. In Aan de Linge zijn dit manshoge hagen, die de privacy op de individuele kavels garanderen, maar hierdoor komt de oriëntatie op de openbare ruimte in het geding en daarmee de totstandkoming van enige gemeenschapszin. Het gemeenschappelijk onderhoud van de openbare ruimte van het totaal komt daarvoor in de plaats. In Stepekolk en De Woerd is wel ingezet op voldoende openbare ruimte voor gemeenschappelijk gebruik. Stepekolk kent een aantal bijna argeloos gepositioneerde groene brinken die rond bestaande groepen volwassen bomen zijn vormgegeven als speel- en ontmoetingsplek, waar in De Woerd een aantal formele, welhaast pleinachtige ruimten deze rol vervullen.
Qua flexibiliteit is binnen de meeste plannen uitwisseling van de verschillende woningcategorieën goed voorstelbaar. In de meeste gevallen maakt het conventionele verkavelingpatroon dit eenvoudig mogelijk. Onder de onderzochte locaties in de regio zijn er woonmilieus gerealiseerd (of staan voor ogen), die in meer of mindere mate aan het wensbeeld van ‘landelijke wonen’ voldoen, met aspecten die min of meer onderscheidend zijn. Maar niet in die mate dat
13
14
Wat mist er aan de plannen in de regio hetgeen De Grassen extra zou kunnen bieden? Stepekolk voldoet in veel aspecten aan het wensbeeld van ‘landelijke wonen’. Het ontspannen, organische verkavelingspatroon, de afwisseling qua woningtypen en de oriëntatie ervan op de openbare ruimte evenals de rol die het groen van de openbare ruimte vervult voor de identiteit van deze buurt spreken tot de verbeelding. Hierin zit een mogelijke inspiratie voor De Grassen. Indien dit wordt gecombineerd met een rijkere afwisseling van woningtypen of architectuur kan een daadwerkelijk dorpse beleving ontstaan. Dit biedt inspiratie voor De Grassen en indien deze architectuur afwisselnd wordt gecombineerd kan een dorpse stijl beleving ontstaan. Aan de Linge is te exclusief qua karakter om hiervan een vertaalslag te maken voor De Grassen. De Woerd is te stenig van karakter en sluit niet aan bij de thematiek van landelijk wonen. In de bovenstaande conclusie is aangegeven welke kwaliteiten De Grassen aan andere plannen kan ontlenen. De tweede helft van de analyseopdracht was echter wat er met name aan de regionale plannen ontbreekt. Die ontbrekende elementen zouden in De Grassen kunnen worden aangeboden om een nog meer tot de verbeelding sprekende woonwijk met een onderscheidende woonomgeving aan te bieden. Eén van deze onderscheidende elementen is het aanbieden van een uitgesproken ‘groeiplan’ dat een grote mate van flexibiliteit combi-
neert met een hoge kwaliteit van de woonomgeving. Een groeiplan dat is opgebouwd uit een interessante (landelijke) openbare ruimte en vervolgens ruimte biedt voor diverse woonmilieus, woningdichtheden, woningtypen en architectonische uitvoeringen. Juist daardoor zal een dorps karakter ontstaan, gekenmerkt door organische wegstructuren, ontspannen openbare ruimten en een grote variëteit in straatbeelden, zonder dat het rommelig wordt. Een tweede onderscheidende factor is dat er in De Grassen maximaal wordt geluisterd naar de klant, deze een grote vrijheid geniet in keuzes van woningtypen en stijlen en dat de consument gedurende het gehele traject van het kopen of bouwen van een woning deskundig wordt begeleid. Een derde belangrijke element dat in deze plannen niet altijd even sterk tot uiting komt en daarom De Grassen juist bijzonder kan maken is de aanhechting van de wijk op het landschap. Het buitengebied met de Voordijk, het Engelermeer en het recreatief buitengebied tussen Vlijmen en Den Bosch spreekt zeker tot de verbeelding. Dit gebied biedt talloze mogelijkheden voor sport en ontspanning, buiten leven, natuurbeleving en voor kinderen het avontuur opzoeken. Het gebied ten oosten van De Grassen wordt duurzaam ingericht als wateropvanggebied bij eventueel hoogwater bij ’s-Hertogenbosch. Er komt een zogenoemde klimaatbuffer, die een aantal natuurparels in het gebied met elkaar verbindt
Het Engelermeer biedt talloze mogelijkheden voor sport en ontspanning, buiten leven, natuurbeleving en voor kinderen het avontuur opzoeken 15
16
3. De kracht van Vlijmen Om vat te krijgen op de locatie-kenmerken is een beknopte gebiedsanalyse uitgevoerd. Onderstaand wordt aan de hand van uiteenlopende aspecten het karakter van het gebied en de relaties met haar omgeving kernachting verwoord en verbeeld.
17
Geomorfologische kaart
plaatselijk vergraven en/of geëgaliseerde dekzandvlakte
Bodemkaart
hoge bruine enkeerdgronden en gooreerdgronden
Historische kaart
18
3.1 Locatie-onderzoek Bodem en geomorfologie Het plangebied ligt in het uiterste noordelijke deel van het centrale dekzandlandschap in de Roerdalslenk nabij de overgang naar het rivierenlandschap. De Roerdalslenk, ook wel Centrale Slenk genoemd, is een tektonisch dalingsgebied dat door breuken, de Feldbiss / Breuk van Vessem en de Peelrandbreuk, wordt begrensd. In het vroegpleistoceen en het begin van het middenpleistoceen raakte de Roerdalslenk gevuld met overwegend grove zanden en grind (Formatie van Sterksel) aangevoerd door de Rijn en Maas. Gedurende de ijstijden (glacialen) van het midden- en laatpleistoceen (Elsterien, Saalien en Weichselien) werd de Roerdalslenk geleidelijk opgevuld met afzettingen van meer lokale oorsprong (Formatie van Boxtel). Deze afzettingen kunnen globaal worden onderverdeeld in Brabants leem, fluvioperiglaciale afzettingen (smeltwaterafzettingen) en eolische afzettingen (löss en dekzand). Al deze afzettingen hebben in de Roerdalslenk een dikte van 15 tot (soms) 45 meter. Op basis van de beschikbare gegevens blijkt dat het gehele plangebied deel uitmaakt van een plaatselijk vergraven en/of geëgaliseerde dekzandvlakte (kaarteenheid 2M13), die ten oosten van het plangebied wordt begrensd door een dijk of soortgelijk kunstwerk met hoogteverschil 0,5 – 5 m, de Voordijk. Volgens de bodemkaart komt in het plangebied een associatie van hoge bruine enkeerdgronden en gooreerdgronden (kaarteenheid bEZ21/pZn21) voor. Deze gronden zijn ontstaan in leemarm en lemig fijn zand met in het zuidelijke deel grondwatertrap IV en in het noordelijke deel grondwatertrap VI. Hoge bruine enkeerdgronden worden gekenmerkt door een meer dan 50 cm dikke humushoudende, bruine bovengrond, het esdek. Een esdek ontstaat door het eeuwenlang opbrengen van materiaal uit de potstal. De bruine kleur van het esdek is terug te voeren op de herkomst van de gebruikte plaggen, in dit geval kleihoudende plaggen, eventueel in combinatie met diepe grondbewerking. Bron: Archeologisch onderzoek, Bilan 2009
Cultuurhistorie Het plangebied ligt op de rand van het zuidelijke zandgebied naar het noordelijk gelegen riviergebied en maakte lange tijd deel uit van een nat veengebied dat tegen de hoger gelegen zandgronden was opgegroeid. Alleen de hoogste toppen van de dekzandruggen, die tot meer dan 4,5 m +NAP reikten, zullen weinig of geen veenbedekking hebben gehad. De eerste bewoning van dit gebied vond over het algemeen plaats op de zuidelijke oeverwal van de (Oude) Maas. De ontginning van het zuidelijk gelegen veengebied vond (vanaf ongeveer 1000 n.C.) plaats door de aanleg van sloten
om het veen te ontwateren. Door oxidatie van het veen als gevolg van de ontwatering en mogelijk gedeeltelijk ook door moernering (turfwinning), klonk het veen in. Om het cultuurland te beschermen tegen overstromingswater van de rivier, water van de aangrenzende veenontginningen en van de zuidelijk gelegen onontgonnen veen– en zandgebieden werden kaden aangelegd. Wanneer het bouwland te laag kwam te liggen werd een nieuw, zuidelijker gelegen stuk veen ontgonnen en werd het vroegere bouwland omgezet in wei- en hooiland. Hierdoor kwamen de boerderijen steeds verder van de bouwlanden af te liggen en werden deze na verloop van tijd verplaatst in zuidelijke richting naar het nieuwe bouwland. De bewoning heeft zich uiteindelijk geconcentreerd op een zandrug die door dit proces zichtbaar werd. De dekzandrug waarop Vlijmen ligt is vermoedelijk al vrij snel aan het oppervlakte gekomen, waardoor de ontginning hier iets anders is verlopen dan in het meer westelijke gelegen gebied. De huidige Wilheminastraat vormde een ontginningsbasis van waaruit de gronden in noordelijke richting zijn ontgonnen tot aan de huidige circa oost-west georiënteerde waterloop door het noordelijke deel van het plangebied waar zich een achterkade bevond. Het gebied ten noorden van deze achterkade is vanuit de Voordijk in zuidwestelijke richting ontgonnen. De oudste vermelding van Vlijmen dateert uit 1243 als Gerhard de Rovere bekend staat als heer van Vlijmen. De bouwlanden van Vlijmen, Nieuwkuijk en Drunen werden door kades, waaronder de Voordijk ten oosten en de huidige Molenhoek ten zuiden van het plangebied beschermd tegen het overstromingswater. De Voordijk is een zijwende die in 1273 is ontstaan door de al aanwezige zij- of achterkades van de oude ontginningsblokken te verhogen. De ontstaansgeschiedenis van het gebied had tot gevolg dat het plangebied in de eerste helft van de negentiende eeuw deel uitmaakte van een groot akkergebied, dat verkaveld was in langgerekte, smalle, overwegend noord(oost)-zuid(west) georiënteerde percelen. Dit gebied werd in het westen, zuiden en oosten begrensd door dijken, waaronder De Hoogen Maasdijk (de huidige Voordijk) ten oosten van het plangebied. Buiten deze dijken lag een nat weidegebied, de overlaatgebieden, waarin ten oosten van Den Hoogen Maasdijk diverse open waterlichamen (water kolken) voorkwamen. Het akkergebied werd doorsneden door twee vrij rechte, min of meer parallel lopende wegen. Langs de noordelijke weg lagen de bebouwingslinten van Haarsteeg en Elshout. Langs de zuidelijke weg lag van west naar oost de bebouwing van Drunen, Nieuwkuik en een deel van Vlijmen. Deze nederzettingen zijn ontstaan op een langgerekte dekzandrug in de periode 1000-1200. Tussen het lint van Haarsteeg en Vlijmen liep evenwijdig aan De Hoogen Maasdijk de Weg genaamd Mommersteeg waarlangs zich eveneens verspreide bebouwing bevond. Bron: Archeologisch onderzoek, Bilan 2009
19
Hoogteligging
Water
Ontginningsrichtingen
Randen
Groen
Ontsluiting
20
Hoogteligging Op de kaart van het Actueel Hoogtebestand Nederland is te zien dat het zuidelijke deel van het plangebied deel uitmaakt van een relatief hooggelegen noordoost-zuidwest georiënteerde zone (ca. 3 m +NAP) langs de Wilhelminastraat en Meliestraat. Vanaf deze strook buigt door het plangebied een matig hoog gelegen zone (ca. 2,5 m +NAP) in noordelijke richting en vervolgens in westelijke richting af, waarbij het westelijke deel van het plangebied een relatief laaggelegen gebied (ca. 2 m +NAP) vormt. De gronden langs de Voordijk, direct ten oosten van het plangebied hebben dankzij dit kunstlichaam een relatief hoge ligging. Bron: Archeologisch onderzoek, Bilan 2009 Water De grondwaterstromingsrichting van het freatisch water is noordelijk van richting. Plaatselijk wordt het oppervlaktewater afgevoerd via het lokale afwateringssyteem globaal vanaf de Voordijk in westelijke richting via de Koningsvliet naar het afwateringskanaal tussen Drunen en Waalwijk met een overlaat in de Bergsche Maas. Bron: Bodemonderzoek, UDM 2007 Patronen en structuren Bepalend voor de beleving van het plangebied is de ruimtelijke impact van de Voordijk, die als cultuurhistorisch relict het plangebied scheidt van het ten noordoosten gelegen open polderlandschap. In het plangebied zelf bepalen de zuidwest georiënteerde wegen en waterlopen de oriëntatie in het gebied. Het zuidelijke deel van de locatie is vanaf de Wilhelminastraat en Meliestraat in noordwestelijke richting ontgonnen min of meer tot aan de Vijfhoevenlaan. Het noordelijke deel is in zuidwestelijke richting ontgonnen vanaf de Voordijk. Randen In het algemeen grenst het plangebied aan wonen. Behalve op de Hongerenburgweg, waar het aansluitende gebied nog een agrarische functie heeft. Het wonen varieert aan de verschillende zijden van het plangebeid van karakter. Aan de Voordijk kan de bebouwing worden getypeerd als ‘boertig’ en ‘landelijk’, langs de Melie en de Wilhelminastraat als ‘voornaam’ en ‘statig ’met een rijke schakering in schaal, maat en korrelgrootte. Terwijl de Vijfhoeven aan de westzijde zich als eentonige uitbreidingswijken laten lezen. Deze verschillen worden echter gedempt door de nadrukkelijke aanwezigheid van opgaande beplanting. Dit betreft veelal de aanplant in de achtertuinen van woningen. Mede daardoor zijn de randen van het plangebied groen en zacht.
Groen Het plangebied was tot voor kort in gebruik door een graszaadveredelingsbedrijf. Vandaar de naam ‘De Grassen’. Dit bedrijf heeft enkele jaren geleden zijn activiteiten in Vlijmen beëindigd. De gronden zijn nu in gebruik als weide en akkerland en in de zomer bepaalt hoogopgaand maïs het beeld. Samen met de beplantte randen en de boomaanplant parallel aan de Vijfhoevenlaan en de Hongerenburgweg oogt de locatie landelijk en groen, waarmee het gebied een brug slaat tussen de uitbreidingswijken rond de Vijfhoevenlaan en het open polderlandschap ten oosten van de Voordijk. Ontsluiting Momenteel wordt het gebied ontsloten door de Vijfhoevenlaan en in mindere mate de Hongerenburgweg. Daarnaast zijn er in potentie een aantal mogelijkheden aanwezig om met nieuwe infrastructuur aan te sluiten op de Marijnenlaan in Vijfhoeven IV. De Vijfhoevenlaan loopt dwars door het plangebied en fungeert als verbindingsroute tussen de Mommersteeg en de Voordijk, alwaar de weg kan worden vervolgt via de Engelenseweg de Buitenpolder in richting Engelenmeer, Haverleij en Engelen. Belangrijk voor de ontwikkeling van De Grassen zijn de plannen voor een alternatieve ontsluiting van Haarsteeg en Vlijmen aan de oostzijde van Vlijmen. Deze ontsluiting verbindt Haarsteeg direct via de oprit ‘s-Hertogenbosch-West (45) met de A59 en ontlast het centrum van Vlijmen van een onevenredige verkeersdrukte. De Grassen wordt met een zogenoemde ‘inprikker’, waarschijnlijk over het tracé van de huidige Vijfhoevenlaan, direct op de nieuwe randweg aangesloten. Daarmee krijgt de voorgenomen ontwikkeling een excellente aansluiting op het snelwegennet en ligt het centrum van Den Bosch voor de bewoners van De Grassen binnen handbereik.
Het plangebied was tot voor kort in gebruik door een graszaadveredelingsbedrijf. Vandaar de naam ‘De Grassen’ 21
Bebouwing/Architectuur Afgezien van de voormalige bedrijfsbebouwing van Innoceed is er in het plangebied geen bebouwing aanwezig, met uitzondering van in de randen. De bebouwing in de vier buurten van de Vijfhoeven kent een hoog jaren 70 tot jaren 80 gehalte. In de zoektocht naar een onderscheidende identiteit voor De Grassen ligt daarin geen aanknopingspunt besloten. In de bebouwing langs de Voordijk en in hoge mate de bebouwing langs de Meliestraat daarentegen mogelijk wel. In deze bebouwingslinten komen pareltjes voor die samen met het kronkelend verloop van de weg en het volop aanwezige groen een schilderachtig beeld oproepen dat zeer bepalend is voor de belevingswaarde en daarmee voor de identiteit van het dorp Vlijmen. Bovendien sluit de architectuurstijl van deze woningen goed aan bij de thematiek van ‘landelijk wonen’, in dit geval met een ‘statige en voorname uitstraling’.
22
3.2 SWOT-analyse
3.3 Bevindingen
Sterkte: Helder afgebakend plangebied; Goede verbinding met omgeving; Gesitueerd aan ‘goede kant’ van Vlijmen; Volop recreatieve uitloopmogelijkheden; Gunstige ligging t.o.v ‘s Hertogenbosch;
Afgezien van een aantal biotische factoren, waar in de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen rekenschap van moet worden gegeven, kent het gebied zelf weinig bijzondere kenmerken of kwaliteiten of het moet het groene karakter zijn van de randen. Een aanleiding voor de planvorming is het verschil in de verkavelingsrichting tussen het zuidelijke en het noordelijke plandeel als gevolg van de richting van waaruit deze gronden in het verleden zijn ontgonnen.
Zwakte: Omgeven door achterkanten; Plangebied kent geen uitgesproken kernkwaliteit en biedt nauwelijks ontwerpaanleidingen; Bedrijfsbebouwing Innoceed biedt rommelige aanblik; Doorsnijding plangebied met Vijfhoevenlaan beperkt verkavelingsmogelijkheden. Onduidelijke identiteit; Kansen: Toenemende lokale en regionale vraag naar ‘Dorps wonen’; Randweg Vlijmen-Oost; Goede mogelijkheden voor interne en externe ontsluiting Wateropgave Vlijmen; Aansluiting bij kwaliteiten Melie en Julianastraat Verkavelingsvrijheden Dekzand-landschap.
De bijzonderheid van de locatie is de ligging dicht bij het centrum van Vlijmen, omarmd door de Voordijk met uitzicht over het Luisbroek en de Buitenpolder en tegen de cultuurhistorische kwaliteitsdragers de Meliestraat en de Wilhelminastraat aan. Kortom, ‘Echt buiten wonen in een dorp’. Vlijmen biedt de rust, geborgenheid en voorzieningen van een dorp. Terwijl de stad Den Bosch onder handbereik ligt. De ontwikkeling van de nieuwe Randweg aan de oostzijde van Vlijmen speelt voor dit laatste aspecte een belangrijke rol.
Bedreigingen: Indien dezelde identiteit wordt geboden als Geerpark in WestVlijmen, kan er onderlinge concurrentie optreden; Ongewisse economie en markt; Lange ontwikkelingstijd; Verkoop en start bouw mede afhankelijk van voortgang Randweg Vlijmen-Oost
23
3.4 Workshop met stakeholders Om vat te krijgen op de succesfactoren van een onderscheidend woonmilieu voor De Grassen zijn bovenstaand het karakter van het gebied en de relaties met haar omgeving geschetst. Daarnaast speelt ‘het verhaal van Vlijmen’: de mentaliteit en de behoefte van de inwoners een niet te veronachtzamen rol. Om die te onderzoeken is een workshop georganiseerd met stakeholders uit Vlijmen: mensen die de gemeenschap kennen vanuit hun (sleutel)rol in verenigingsleven, onderwijs, bedrijfsleven en historisch onderzoek. De deelnemers waren zowel geboren en getogen Vlijmenaren als mensen ‘van buiten’ die ooit in het dorp zijn neergestreken en daar hun plek hebben gevonden. Zij hebben een eerste beeld gegeven van wat ‘Eigen aan Vlijmen’ is, hoe het dorp (elders) bekend staat en waarin De Grassen naar hun idee een welkome aanvulling kan bieden op wat het dorp reeds aan wonen heeft te bieden. De onderzoeksvragen waren enerzijds gericht op identiteit en mentaliteit: • Hoe staat Vlijmen bij de eigen bevolking bekend? • Hoe staat Vlijmen bekend bij de mensen van buiten Vlijmen? • Hoe zou u de mensen uit Vlijmen typeren, wat vinden zij belangrijk? Anderzijds waren zij gericht op wat De Grassen onderscheidend kan maken en de voorkeuren voor openbare ruimte, architectuur,
activiteiten, kinderen en thuis. Daarnaast gaven zij ideeën voor het programma en de do’s & dont’s en adviezen voor de ontwikkeling van De Grassen. De uitgebreide onderzoeksresultaten zijn verwoord in het rapport ‘Eigen aan Vlijmen’. Met stakeholders in gesprek over de identiteit van Vlijmen en de kansen voor De Grassen.’ van Wissing Ruimtelijke Denkers en Iris advies d.d. 3-12-2013.
‘Ruwe diamant’ De mentaliteit van Vlijmen kenmerkt zich volgens stakeholders door eigenzinnigheid (eigenwijs, oprecht, ambitieus, kort door de bocht, nuchter, direct) en gemeenschapszin (betrokken op elkaar in vele gradaties, groot verenigingsleven). Nieuwe Vlijmenaren worden in een meerderheid van het dorp snel geaccepteerd. Een beperkt deel van Vlijmen is vrij gesloten. De traditie van gildes is voor een deel nog steeds levend. Het beeld van buitenstaanders over Vlijmen is beperkt. Het dorp is weinig uitgesproken, van oudsher met een hard kantje (criminaliteit), eenvoudig en rommelig. Het dorp is niet specifiek in beeld of in trek bij woningzoekers uit Den Bosch. Voor jongeren gelden de historisch gegroeide tegenstellingen in het dorp en tussen de dorpen in de gemeente steeds minder. De goede dorpse woonkwaliteiten zijn er zeker te vinden, maar de bekendheid ervan buiten het dorp is laag.
24
Wensen voor De Grassen De stakeholders willen graag een onderscheidende wijk zien, leuk om doorheen te wandelen. Het mag best uitgesproken zijn. Er moet een groot natuurlijk /ruig openbaar gebied zijn voor ontmoetingen en buurtleven, met een goede aansluiting op het buitengebied, zodat je snel de natuur in bent. De woningbouw mag wat hen betreft best op plekken wat verdicht worden ten behoeve van veel natuurlijk groen. De wijk mag autoluw zijn, het parkeren het liefst uit het zicht. De ambitie om een onderscheidend woongebied te maken wordt onderschreven door de stakeholders. Enerzijds ziet men daarvoor mogelijkheden in opvallende architectuur, iets bijzonders, maar niet buitenissig. De stijl moet wel passen bij de dorpse stijl en maat. Daarbinnen mag zij uitdagend en divers zijn. Anderzijds zien de stakeholders het onderscheidend element zeker ook in de openbare ruimte. Die moet avontuurlijk zijn, kinderen moeten er kunnen ravotten en de kleren smerig maken. Conform de eigenzinnige Vlijmense mentaliteit: richt niet alles van te voren helemaal in, maar laat ruimte aan de bewoners om zelf een deel van het openbaar gebied in te vullen. Zorg voor een goede ontsluiting naar het buitengebied.
3.5 Conclusie De dorpse kwaliteiten van Vlijmen die uit het onderzoek naar boven zijn gekomen, worden door de eigen bevolking hooglijk gewaardeerd en bieden naar verwachting tastbare aanknopingspunten om een onderscheidende identiteit te bepalen voor De Grassen. De gewenste dorpse kwaliteiten worden hieronder kort omschreven Met een invulling met een ‘dorps-landelijk’ woonmilieu, kan dan ook op een overtuigende manier bij dorpse sfeer en maat van Vlijmen worden aangesloten. De ligging van de locatie op het grensvlak tussen dorp en ommeland geeft aanleiding om te kiezen voor een woonmilieu dat met name in de inrichting van de openbare ruimte de link legt met het buitengebied van Vlijmen. De stakeholders doen uitdrukkelijk een pleidooi om hieraan stevig body te geven, en de openbare ruimte vooral niet strak vormgegeven in te richten.
“Openbare ruimte moet avontuurlijk zijn”
25
26
4. De opvatting van de consument In het onderzoek naar een onderscheidende identiteit kan niet worden voorbijgegaan aan de inbreng van de woonconsument. In dat kader is met een select gezelschap consumenten in een workshop onderzocht wat hun ideeën en wensen zijn over het nieuwe gebied. Daarbij spraken zij zich uit over hun beeld van Vlijmen als woonplaats. En zij gaven hun voorkeuren voor woning, architectuur en woonomgeving.
27
Met deze workshop konden tevens de resultaten uit eerdere stappen aan de markt worden getoetst. Wat is haalbaar en realistisch? De wijk komt er pas als de woningen passen bij de wensen van de kopers. Om die reden zijn bepaalde hypothesen en vragen uit de voorlopige analyse aan de consumenten voorgelegd. Het consumentenpanel vond plaats op 14 januari 2012. De deelnemers werden geworven via diverse kanalen. Zij werden mede geselecteerd op basis van een psycho-sociale woontest. Er is een evenwichtige verdeling gemaakt naar sekse, geografische spreiding, inkomen, opleidingsniveau, leeftijd, woonvoorkeur en budget. Het waren allemaal mensen die actueel op zoek zijn naar een woning (in Vlijmen). Er was geen marktonderzoek voorhanden waaruit een representatieve steekproef kon worden gehouden. In een onderzoeksworkshop werd de indruk van Vlijmen als woonplaats onderzocht en de voorkeuren voor wijk en huis. Er werd extra aandacht besteed aan de voorkeuren voor architectuur.
Over Vlijmen Consumenten zien als pluspunten van Vlijmen: • de bereikbaarheid en centrale ligging in Nederland • natuur, groen en ruimte • voorzieningen • de nabijheid van de stad Den Bosch • rust • dorpse sfeer Minpunten en twijfels zijn: • weinig te beleven • geen (goed) centrum • mogelijke verkeersgeluiden van A59 en mogelijke drukte van nieuwe Randweg • woningen zijn in Vlijmen dicht op elkaar gebouwd, veel woonwijken zijn ‘vol’ met huizen • huidig woningaanbod is onder de maat
Er namen 11 consumenten deel uit verschillende doelgroepen. Met behulp van foto’s en beelden werd onderzocht wat de gewenste identiteit, het architectuurbeeld en het karakter van de woonomgeving moet zijn. Ook werden zij naar de randvoorwaarden gevraagd, zoals: ‘wat is er voor nodig om u naar dit gebied te laten verhuizen?’ De uitgebreide onderzoeksresultaten zijn opgenomen in de onderzoeksrapportage ‘Thuis in De Grassen. Met consumenten in gesprek over hun beeld van Vlijmen en hun woonwensen voor De Grassen’ van Bureau Wissing en Iris advies d.d. 29-1-2013.
Gebogen straatjes
28
Voorkeuren voor De Grassen Ondanks een grote verdeling qua inkomen, woningvoorkeur (rijwoning, tweekapper, vrijstaand of kavel), budget, achtergrond, opleiding en psycho-sociale karakters waren de consumenten uitgesproken eensgezind in hun spontane voorkeuren voor woonomgeving en architectuurstijl. Consumenten willen primair een goed en voldoende groot eigen domein met privacy (niet op elkaars lip zitten). Het moet een praktisch huis zijn, maar niet ‘kaal’. Het huis is voor hen een veilige haven in een druk bestaan. Huis en tuin moeten ruimte bieden voor contacten en gezelligheid met familie en vrienden. Er is een verschil tussen kavelkopers en de kopers van 2-kappers en rijwoningen. De eerste willen duidelijk overal veel ruimte en bij de laatste mag de voortuin ten koste gaan van privacy in de achtertuin (zolang de auto maar op de oprit kan). Die achtertuin moet vervolgens in ieder geval plaats bieden aan een tafel met 4-stoelen en een speelplek voor de kinderen. Privacy en dus positionering van de woningen vindt men uitermate belangrijk.
De consumenten kiezen allemaal voor een vrij traditionele stijl van architectuur: bij voorkeur jaren 30, het mag voor een enkeling ook wat landelijker. De woningen moeten onderscheidende, sfeervolle elementen hebben. Variatie en (eventuele moderne) verbijzonderingen geven de bouwstijl extra karakter en zorgen dat het niet eentonig of saai wordt.
Zij willen een natuurlijk, niet te geregisseerd en avontuurlijk openbaar gebied voor activiteiten (spelen en sporten) met een goede en vooral natuurlijke overgang en doorgangen naar het buitengebied. Men kiest voor gebogen straatjes (of niet te strak ingericht), groen en met open verbindingen, waarbij het privé-deel duidelijk is afgebakend naar buiten. Water maakt deel uit van het avontuurlijke en natuurlijke groen. Elke woning is met de auto(‘s) goed bereikbaar en men wil op de oprit parkeren. Voor kleine kinderen zijn veilige speelplekken, verder zijn er natuurlijke speelaanleidingen. De randweg is goed ingepast en verstoort het natuurlijke beeld niet.
Jaren 30 architectuur
Verbijzonderingen
“consumenten willen een overwegend traditioneel beeld, maar wel met variatie en aantrekkelijke verbijzonderingen” Water maakt deel uit van het avontuurlijke en natuurlijke groen
29
30
Identiteit De voorkeuren van consumenten zijn samen te vatten in acht kernwaarden van de toekomstige wijk. Voorkeuren consumenten versus stakeholders De voorkeuren van de consumenten voor het openbaar gebied komen overeen met die van de stakeholders; het moet natuurlijk zijn. Ouders willen hun kinderen in de natuur laten spelen, achter de computer vandaan. Verdere overeenkomst tussen stakeholders en consumenten is te vinden in de wens tot ‘avontuur’ in de openbare ruimte. Men wil een natuurlijke inrichting die je deels nog naar eigen hand kan zetten. Er zijn veilige plekken voor jonge kinderen en ook iets voor jongeren. Er is aansluiting bij het buitengebied Tegenstelling vinden we in het parkeren. De consumenten willen hun auto voor de deur, parkeerhofjes zoals aangedragen door de stakeholders worden afgewezen. Stakeholders werden binnen hun keuze voor architectuur en stijl gedreven door wat zij mooi vinden om te zien en doorheen te wandelen. Dat leverde een persoonlijk en divers beeld op. Consumenten zijn – anders dan de stakeholders – eensgezind en uitgesproken over de stijl van de architectuur en over de ‘eenheid in stijl’ die nodig is. Zij hebben een wat meer behoudende smaak, en denken – opnieuw anders dan de stakeholders – enerzijds vanuit het waarde behoud van hun koopwoning en anderzijds ‘vanuit wat goed voelt om in thuis te komen’. Een huis in een ‘van alles wat’ woonwijk is voor hen niet aantrekkelijk en verliest waarde. Niet alles moet qua stijl, koop/huur en prijsklasse door elkaar staan. Geen ‘vrijheid blijheid’ dus als het om de architectuur gaat: consumenten willen een overwegend traditioneel beeld, maar wel met variatie en aantrekkelijke verbijzonderingen. Er is plaats voor moderne elementen en mogelijk hier en daar een modern huis, maar wel binnen een duidelijk vastgesteld en overwegend traditioneel beeld. Beide groepen adviseren om de ontwikkeling van de wijk nauw af te stemmen op de wensen van consumenten. Er is bij de consumenten grote bereidheid en wens om door te praten. Men geeft aan dat alles moet kloppen in het aanbod, anders komt men niet. Het advies is gerechtvaardigd om de vrijheid te zoeken in het na-
“Betrek de consument er van meet af aan bij. ”
tuurlijke beeld van de woonomgeving. Biedt de consument echter wel de zekerheid van een overwegend traditioneel georiënteerde architectuurstijl, anders haakt hij af. Kies daarbinnen voor variatie, verbijzonderingen en moderne elementen. In aparte deelgebied(en) met vrije kavels kunnen mogelijkheden worden geboden voor vrije(re) keuzes. Betrek de consument er van meet af aan bij. Vlijmen is zeer beperkt in beeld bij consumenten uit Den Bosch en in de regio. De deelnemers aan het consumentenpanel ‘van buiten’ waren al op een of andere manier met Vlijmen bekend. Daarom namen zij deel. Er is een oproep gedaan onder 2000 actuele woningzoekers uit Den Bosch van een makelaar in Den Bosch die staan ingeschreven voor een groen–landelijke/groen-stedelijke leefomgeving. De respons was zeer laag (3). Er ligt dus een belangrijke opgave om bij deze groep in beeld te komen. Mogelijkheden daarvoor die uit het onderzoek naar boven komen: • Aansluiting met Den Bosch maken via Engelenmeer / buitengebied (actief) • Gunstige prijs/kwaliteitverhouding. Vlijmen goedkoper maken dan ‘buitenplaats’ Vught of Den Bosch • Thema’s voor promotie: ‘ontdekken’ en ‘tikje wild & natuurlijk’ en ‘dichtbij bij Den Bosch (dichterbij dan Haverleij) • Uitstraling geven door natuurlijk openbaar gebied en verbijzonderingen in een overwegend traditionele, sfeervolle architectuur. • Betrek consumenten van meet af aan bij de ontwikkeling van wijk en woningen door panels, zodat er interactie ontstaat en er goede informatie is voor de plannenmakers om te ontwerpen wat gevraagd wordt. Conclusie Opvallend is de behoefte van zowel de stakeholders als de consumenten aan een natuurlijk, niet te geregisseerd en avontuurlijk openbaar gebied voor activiteiten met goede doorgangen naar het buitengebied. Over het algemeen kiest men voor een organisch verkavelingspatroon, met overzichtelijke, korte gebogen straatjes en vooral niet te strak ingericht. Voorts wil de consument een duidelijk afgebakend privé-deel met ruimte voor een terras en een speelplek voor de kleine kinderen. Daarnaast wil de consument dat zijn huis met de auto goed bereikbaar is en zijn auto(s) op eigen erf parkeren. Qua architectuur kiezen de consumenten allemaal voor een vrij traditionele stijl van architectuur: bij voorkeur jaren 30, zonder overigens precies aan te geven wat daarvoor de motieven zijn. Wel moeten de woningen onderscheidend zijn, met veel sfeervolle elementen en details.
Consumenten zijn – anders dan de stakeholders – eensgezind en uitgesproken over de stijl van de architectuur en over de ‘eenheid in stijl’ die nodig is. Zij hebben een wat meer behoudende smaak, en denken – opnieuw anders dan de stakeholders – enerzijds vanuit het waarde behoud van hun koopwoning en anderzijds ‘vanuit wat goed voelt om in thuis te komen’. 31
32
5. Samenvatting en kernwaarden De bevindingen van de uitgevoerde analyses vormen een leidraad voor de volgende fase van de planontwikkeling van De Grassen. Dit impliceert dat er heldere en bruikbare conclusies zijn getrokken, die daadwerkelijk kunnen worden verwerkt in de planontwikkeling. Daartoe zijn de bevindingen gerubriceerd, waarbij ook de doelgroepen en het plantype als kenmerkende elementen van het plan worden omschreven. 33
5.1 Doelgroepen De ontwikkeling van een woonwijk heeft als primaire doel het huisvesten van bewoners, die op zoek zijn naar een goede woning in een voor hen geschikte woonomgeving. Nu zal er nooit sprake zijn van één doelgroep en dus zal een woonwijk een bepaalde mate van diversiteit moeten kennen om verschillende doelgroepen aan te spreken. De Grassen is bedoeld voor bewoners die er voor kiezen om in een dorp te wonen, met een aantal basisvoorzieningen in de directe nabijheid en een totaalpakket aan voorzieningen in een stad op beperkte rij-afstand. In De Grassen moeten daarom de ruimtelijke kwaliteiten van Brabantse plattelandsdorpen herkenbaar zijn en Vlijmen kan daarvoor de interessante context bieden. Vlijmen kent een aantal fraaie identiteitsdragers, zoals de Meliestraat en Julianastraat en heeft een omvangrijk en verscheiden buitengebied met tal van recreatieve uitloopmogelijkheden. Desondanks is het dorp bij buitenstaanders nauwelijks bekend. Het dorp is weinig uitgesproken, maar heeft onmiskenbaar goede dorpse woonkwaliteiten.
regio Den Bosch afkomstig zijn. Omdat bewoners zoeken naar een karaktervol dorp met voldoende basisvoorzieningen, zijn de kwaliteiten van Vlijmen en het specifieke karakter van De Grassen belangrijk. Wij benadrukken daarom de identiteit en kwaliteit van zowel Vlijmen als De Grassen. De onderstaande aanbevelingen bevatten kenmerken die noodzakelijk zijn om van De Grassen een succesvol project te maken en voor de consument bepalend zullen zijn om voor wonen in De Grassen te kiezen.
5.2 Type ontwerpplan /ontwikkelingsplan Fasering Het ontwerpplan voor De Grassen is er op gericht om de gebiedsontwikkeling voor een periode van 5 tot 10 jaar te sturen. Er zal dus sprake zijn van een plan dat in staat is om op een vanzelfsprekende manier het plan te laten groeien. Het groeitempo is vooraf niet bekend en kan in de tijd vertragen of versnellen.
De beoogde nieuwe bewoners van De Grassen zullen maar voor een beperkt deel uit Vlijmen komen. Het overgrote deel zal uit de
Vlijmen kent een aantal fraaie identiteitsdragers, zoals de Meliestraat en Julianastraat en heeft een omvangrijk en verscheiden buitengebied.
Meliestraat
34
Plantype De gebiedsontwikkeling van De Grassen, vraagt om een plantype dat enerzijds garanties biedt voor de hoofdopzet van de stedenbouwkundige structuur en anderzijds maximale flexibiliteit biedt om op veranderende marktomstandigheden in te spelen. Het ontwerpplan is daarom te typeren als een flexibel ontwikkelingsplan, waarvan alleen de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling worden vastgelegd. In dit plan wordt de hoofdstructuur opgenomen door middel van de primaire ruimtestructuur (hoofdwegen- en hoofdgroen- en waterstructuur) inclusief profielen. De secundaire ruimtestructuur (woonstraten, plantsoenen) worden later uitgewerkt. Van belang is daarbij wel de essentialia (“spelregels”) van deze secundaire structuur aan te geven welke de kwaliteit (mede) bepalen: bijvoorbeeld welke “dichtheid” aan brinken wordt gehanteerd, wat vinden wij een maximale (secundaire) straatlengte etc etc. Zekerheid voor de consument Omdat het stedenbouwkundig plan uitgaat van een maximale flexibiliteit, worden er geen beeldkwaliteitseisen voor de architectuurstijl geformuleerd. Het beeld dat voor ogen staat is een stapsgewijze uitbreiding van het dorp; met een organische planopzet met verschillende woningtypes en groottes, verspringende rooilijnen aan een openbare ruimte, die wordt gekenmerkt door een dorps stratenpatroon met korte straatjes (korte zichtlijnen) en waarbij wonen rondom “groene brinken” centraal staat en de brinken en pleinen door secundaire straten met elkaar verbonden zijn. De openbare ruimte is groen en ruim met een informeel karakter,
zonder dat een vaste stoep/rijbaan structuur en afgebakende parkeerplaatsen overheersen in het beeld. Binnen de vooraf vastgelegde hoofdstructuur zijn er veel mogelijkheden voor specifieke invulling en zal veel inpasbaar blijken. Alleen het bestemmingsplan is daarbij de bindende leidraad. Dat geeft zekerheid over de hoofdopzet van het plan, met zijn kenmerkende structuur voor ontsluiting, groen en water en verbinding naar het buitengebied.
Keuzevrijheid: dorpse diversiteit Met de slogan “Dromen. Doen. Heusden” geeft de gemeente doeners met een droom heel veel kansen. Bewoners mogen het voortouw nemen. De gemeente propageert een soepeler regelgeving, snellere en meer persoonlijke dienstverlening en steunt bijzondere initiatieven. Eén van de unieke ‘selling points’ van De Grassen wordt de grote mate van keuzevrijheid. Bepalend voor de wijze waarop dit project zal worden ontwikkeld, is de enerverende afwisseling in leefstijlen, woningtypen en de diversiteit in architectuur, binnen kwalitatieve dorpse stratenpatronen. In een dergelijke organische opzet zal door geleidelijke groei een gevarieerde dorpsuitbreiding tot stand komen. Daarin past even goed een vrij traditionele woning, als een moderne variant daarvan of de spraakmakende afwijking. Dit laat het dorpsbeeld van Vlijmen en tal van Brabantse dorpen ook zien. De rol die de ontwikkelpartners hierin kunnen spelen is die van ‘dienstverlener’ aan de woonconsument. De rol van het stedenbouwkundig plan is het bieden van een inspiratiekader die de woonconsument helpt in zijn keuzevrijheid.
35
5.3 Planinhoud: de ‘spelregels’ van dorps wonen Een dorpse sfeer met sterke landschappelijke structuurdragers De wens om een woonmilieu te realiseren dat past bij de traditie en het karakter van Vlijmen, is vertrekpunt voor de zoektocht naar succesfactoren die de ontwikkeling van De Grassen onderscheidend maakt. De premisse is dat ‘landelijk wonen’ daar het beste bij aansluit. Tevens blijkt uit recent onderzoek* dat ‘landelijk wonen’ in het algemeen het meest aansluit bij de wensen en behoeften van de woonconsument. Bij de analyse zijn de onderzoekgegevens dan ook overwegend vanuit dat perspectief bezien. De Grassen wordt daarom een bijzonder – landschappelijk - plan, waarin de genoemde kwaliteitselementen zijn opgenomen. In dit plan wordt tevens aangegeven hoe de directe omgeving kan bijdragen aan de kwaliteit van het wonen (bijvoorbeeld het dorp aan zuidkant, de openheid van de polder).Het mooie buitengebied wordt met De Grassen verbonden, waardoor een ruimtelijke continuïteit ontstaat. Een organische groei (geen rechte straten) Er zijn twee belangrijke redenen om voor een organisch stratenpatroon te kiezen, namelijk de beleving van het woonmilieu en een
stedenbouwkundig plan met een grote mate van flexibiliteit. Een organische verkaveling sluit aan op de wens tot landelijk / dorps wonen. Een organische verkaveling leidt tot een kleinschalige woonomgeving, juist omdat er doorgaans in de straten geen lange zichtlijnen aanwezig zijn. Zichtlijnen tussen de woningen door naar het open landschap of juist lange landschappelijke zichtlijnen zijn wel weer kenmerkend voor Brabantse dorpen en zullen dus in De Grassen te vinden zijn. Door gebogen of geknikte straten wordt de openbare ruimte beleefd als kleinschalig. De straten lopen van de ene betekenisvolle plek naar de andere (bijvoorbeeld van “brinken naar brinken en/of dorpspleinen”) en aan de pleinen en (groene) brinken wordt gewoond. Een organisch stratenpatroon kan in de loop van de tijd mee veranderen met veranderende marktomstandigheden. Een organisch plan is een groeiplan, en in stedenbouwkundig opzicht wordt er eerder een groeiplan geboden dan een ‘blauwdrukplan’ dat tot een gefixeerde eindsituatie leidt. In dit groeiplan kunnen diverse woningtypen of leefstijlen worden ‘ingeplugd’.
Sfeer en woningdichtheden Uit de analyse van plannen in de regio blijkt dat de gemiddelde woningdichtheid meestal tussen de 23 en 28 woningen per hectare ligt. Met deze dichtheid wordt de beoogde sfeer van plannen behoorlijk vastgelegd. Een dichtheid tot circa 18 won/ha kan als uitgesproken dorps worden getypeerd, van 18-23 woningen als compact dorps en daarboven ontstaan de dichtheden uit de suburbane Vinex-wijken. De Grassen wordt kansrijker indien er een beperkte woningdichtheid binnen de financiële mogelijkheden gerealiseerd kan worden, die thuishoort bij de sfeertypering landelijk – dorps.
* Woningmarkten in perspectief. Onderzoeksrapport Bouwfonds Property Development, mei 2012, onderzoek onder een representatieve steekproef van 1.000 Nederlanders.
36
De consumenten geven aan dat ze hechten aan een woning waar men omheen kan lopen, die uitgebouwd kan worden en functionele plattegronden biedt. De Grassen zou een combinatie kunnen bieden van een goede woning met een goede openbare ruimte.
Een ruige openbare ruimte mag best Lanen en brinken worden gezien als gebiedseigen elementen. Hiervan kan dan ook volop gebruik worden gemaakt om in De Grassen de typische Brabantse dorpssfeer te creëren. Het is opvallend dat dergelijke brinken in de geanalyseerde plannen veelal ontbreken, m.u.v Brandevoort. Omdat deze kenmerken sterk worden gewaardeerd, ligt hierin voor De Grassen een uitgesproken kans. Het wonen aan en rondom (groen) brinken wordt ervaren als waardevol. Dus een robuuste groenstructuur draagt bij aan de succesvolle ontwikkeling, verkoop en realisatie van De Grassen. Binnen de kaders van wat financieel haalbaar is, zal gestreefd worden naar een groene openbare ruimte van voldoende omvang en verdeling. De inrichting van de groene plekken mag informeel of juist uitgesproken ruig zijn.
Gebiedskwaliteit Het plangebied van De Grassen kent nauwelijks uitgesproken kwaliteiten. De kwaliteiten liggen besloten in de nabijheid van het centrum van Vlijmen en het gegeven dat Den Bosch, zeker met de komst van de randweg, onder handbereik ligt. Voor het ontwerpplan betekent dit dat er met het plan een krachtige woonen leefmilieu en een sterke identiteit moet worden gecreëerd. In De Grassen maak je deel uit van de schilderachtige sfeer van de cultuurhistorische Langstraat en ben je in een mum van tijd bij het Engelenmeer. De Grassen heeft in potentie veel te beiden van wat de consument van zijn woonomgeving verlangt.
De auto nabij In algemene zin geeft de consument er de voorkeur aan om zijn of haar auto nabij de woning te parkeren. Bij vrijstaande en geschakelde woningen voorziet de eigen kavel in parkeerruimte. Bij rijwoningen worden er parkeervoorzieningen in de openbare ruimte of in collectieve voorzieningen geboden. De verschillende manieren waarop parkeerplaatsen op een goede manier in de woonomgeving kunnen worden ingepast vraagt om een nadere uitwerking.
37
38
5.4 Aanbeveling: een Rode Draad voor de ontwikkeling van De Grassen Om de ontwikkeling van de locatie echt tot een succes te maken, kunnen er een aantal kernwaarden worden geformuleerd. Deze komen voort uit de bovenstaande bevindingen en deze kunnen dan ook als een rode draad dienen in het tot stand brengen van een succesvolle ontwikkeling, verkoop- en realisatie van De Grassen. 1. Keuzevrijheid voor de consument, in combinatie met zekerheid voor de sfeer van de woonomgeving. Het woningbouwprogramma wordt niet vooraf volledig geprogrammeerd. 2. Dorpse, organische gebiedsontwikkeling, met daarin frequent gebruik van (wonen aan) groene brinken, en waarbij de (secundaire) straten korte en gebogen zijn en de open plekken (brinken en pleinen) elkaar verbinden. 3. De Grassen verkrijgt een gemeenschappelijke plek, het hart van de buurtschap, de ruimte voor ontmoeting. De hoofdlijnen (of linten) van het plan raken aan deze ‘brink’. 4. Een sterke aanhechting op het omringende landschap: kenmerkend voor dorps wonen is dat de bewoners de gelegenheid hebben om het landschap te zien en te ervaren. Dit kan door in het ruimtelijke raamwerk het landschap tot in het hart van het plan op te nemen.
5. Kenmerkend is een aflopende dichtheid vanuit het hart naar buiten. Ook langs de linten is dit fenomeen herkenbaar. In het hart de bovenkant van de marge (23 won/ha), naar buiten toe de onderkant van de marge (15 won/ha). 6. Kleinschaligheid wordt bereikt door de te onderscheiden ruimtelijke eenheden (100-150 woningen) die elk ruimtelijk zijn georganiseerd rondom een centrale ruimte. 7. Lanen en brinken worden vormgegeven met een bepaalde ruige inrichting. De woonstraten verkrijgen een uitgesproken dorpse inrichting, bijvoorbeeld door de toepassing van ‘shared space’ (geen functionele onderverdeling en zoveel mogelijk op 1 niveau); 8. Een karaktervol Vlijmen met een adequate voorzieningenstructuur; 9. Differentiatie in leefstijlen en beelden; 10. Dienstverlenende opstelling naar de consument. De (combinatie van de) bovenstaande elementen komen in de geanalyseerde projecten in de regio nauwelijks voor en zijn derhalve onderscheidende kwaliteiten. Gezien het overwegend groene karakter van het plangebied kan met een ‘dorps-landelijk’ woonmilieu op een overtuigende manier in deze kernwaarden worden voorzien. De kansen liggen wat dat betreft voor het oprapen. Het is de uitdaging om daarmee een tot de verbeelding sprekend, schilderachtig woonmilieu te ensceneren dat in deze regio zijn gelijke nog niet kent.
39
