RAPPORT WOONTAFEL VENRAY STIMULERING GRONDVERKOOP GEMEENTE VENRAY

RAPPORT WOONTAFEL VENRAY STIMULERING GRONDVERKOOP GEMEENTE VENRAY

DATUM: 07 JUNI 2013

Stimulering verkoop bouwgrond Gemeente Venray 07 juni 2013

Inleiding In 2012 heeft de gemeente Venray het initiatief genomen een lokale woontafel conferentie te organiseren. Hiervoor heeft de gemeente Venray alle partners waar de gemeente mee samenwerkt op het gebied van woningbouw uitgenodigd. In dit eerste overleg zijn verschillende ideeën geventileerd op welke wijze de verkoop van woningen zou kunnen worden gestimuleerd en op welke wijze de samenwerking tussen de gemeente Venray en haar partners kan worden verbeterd. Belangrijke conclusie voor iedereen was in ieder geval dat deze woontafel meetbare resultaten zou moeten opleveren. Naar aanleiding van deze woontafel conferentie heeft de gemeente Venray vervolgens het verzoek aan Peelrand Makelaardij voorgelegd om een notitie op te stellen. Deze notitie moet een aantal ideeën en tools bevatten die kunnen bijdragen aan de doelstellingen van de Woontafel. Voor de uitwerking van deze notitie heeft Peelrand de ondersteuning ingeschakeld van VIA4. Probleemstelling: 1.

De gemeente Venray heeft een financieel belang in verschillende grondexploitaties in Venray.

2.

De gemeente Venray stelt vast dat verkoop in deze gemeentelijke grondexploitaties stagneert.

3.

De gemeente Venray kiest voor een stabiele grondprijs politiek en houdt derhalve vast aan de huidige grondprijzen.

4.

De gemeente Venray heeft een eigen verkoopteam aangesteld om verkoop van de eigen bouwkavels te stimuleren.

5.

Dit verkoopteam zou graag de beschikking willen krijgen over meer middelen en mogelijkheden om de verkoop van de gemeentelijke bouwkavels nog beter te laten verlopen.

6.

Het verkoopteam graag hiervoor de samenwerking met marktpartijen wil versterken.

Doelstelling: Stel een advies op waarin een aantal nieuwe tools worden aangereikt voor dit verkoopteam. Het advies mag hierbij in eerste instantie niet belemmerd worden door enige randvoorwaarden.

Sander van Lier (Via 4) / Niek Hettinga (Peelrand Makelaardij)

2


Deze notitie is ingedeeld in een aantal hoofdstukken. Deze hoofdstukken betreffen: 1. Vormen van samenwerking. 2. Visualiseren. 3. Marketing en PR (middelen o.a. social media). 4. Stimuleringsmogelijkheden. 5. Nieuwe productmarkt vormen. 6. Services en diensten. 7. Alternatieven. 8. Marktsturing 9. Aanbeveling 10. Bijlagen


3


Aanbod binnen Venray van projecten/initiatieven:

VELTUM 22. Parc Velt 24. Schuttersveld LANGSTRAAT 23. Gilde pand 10. Beukenrode

BRUKSKE 25. Venray Zuid 28. Anders Venray 11. Centrum plan

SERVAAS 12.

DRIL 20. Hoopweg 15. Ruimte voor ruimte 21. Particuliere kavels 18. Buitenkamers

CENTRUM 26. Podium 9. De bleek 3. Gouden Leeuw 2. Laathof 6. De la Roy 8. Schoolstraat 4. Grote Kerk 1. Hermus 7. Eurotapijt 5. van Haren

BRABANDER 16. Kavels 17. Project aan de Heuvel

ANNA 15.

Maasheseweg ANTONIUSVELD

LANDWEERT 27. Landweertweg 13. TC Rodhe 14. Holtermans

Algemeen: - Leegstand kerken - Leegstand kantoren - Bedrijfsverplaatsing/sanering - 3-4 SPOV lege scholen - 650 woningen bestaand te koop (gemeente Venray) - Onttrekken verouderde woningen aan de markt - Concurrentie kerkdorpen

Keuzes maken


4


1. Vormen van samenwerking met marktpartijen a.

Bij de woontafel zijn partijen gevraagd die op een of andere wijze betrokken zijn bij de woningbouw Venray. Het belang van deze partijen aan de woontafel is grotendeels een eigen belang. Partijen blijven betrokken als de resultaten woontafel bijdragen aan hun eigen belang. Daarnaast zal natuurlijk het belang van de gemeente gediend moeten worden.

b.

Verevenen: op welke wijze kunnen de minder courante locaties uit de markt worden gehaald en vervolgens de claimhouders op deze locaties worden gecompenseerd in de gemeentelijke grondexploitaties? In de gemeente Venray zijn verschillende plannen in de markt die inmiddels sterk verouderd zijn en daardoor niet meer aansluiten bij de huidige marktvraag. Hierdoor blijven dergelijke plannen onnodig lang in een status quo hangen. De gemeente kan overwegen dergelijke oude afspraken met marktpartijen open te breken en te bekijken of deze partijen vervolgens op een andere locatie gecompenseerd kunnen worden. Bij deze verevening kunnen ook de marktpartijen onderling met elkaar worden verbonden. In dit laatste geval heeft de gemeente Venray dan vooral een regiefunctie. De oude plannen kunnen vervolgens uit de markt worden gehaald. Dit in het kader van het zogenaamde vereveningsprincipe.

c.

De gemeente heeft niet alle beschikbare diensten in huis om kavelverkoop te stimuleren. Hoe maken we deze diensten makkelijk bereikbaar? 

Financiele

dienstverlening:

het

bepalen

van

de

financieringscapaciteit

en

mogelijkheden; 

Taxatie: waardebepaling van de woning die mensen achterlaten;



Bouwkundige ondersteuning: eerste reken- en tekensessies om inzicht te krijgen in het totale kostenplaatje;



Procesbegeleiding: het ondersteunen van de mensen bij het gehele proces vanaf de eerste contacten met de welstandscommissie tot en met de selectie van een aannemer;

Al deze bovenstaande diensten maak je op de volgende wijze beter bereikbaar voor klanten: Sander van Lier (Via 4) / Niek Hettinga (Peelrand Makelaardij)

5


 Inrichten van een fysieke baliefunctie bij de gemeente Venray waar klanten in het kader van “one stop shopping” gedachte geholpen kunnen worden;  Het aangaan van partnership met verschillende leveranciers die bovengenoemde diensten kunnen leveren. Dit zijn de zogenaamde “partners van Venray”;  Het onderling verbinden van deze partners van Venray via internet;

Partners van Venray

d.

Hoe stimuleer je makelaars om potentiële kopers bij de gemeente aan te dragen en hoe selecteer je deze? Makelaars welke ingeschreven staan in het landelijk Vastgoedcert register zijn partner van de Gemeente Venray (Katja de Geus, ERA Maasregio, Patricia van Rijswick, Arvalis, Connect Makelaars, Jilisen Makelaardij, Kroon, Marion van Bergen, Intermakelaars en Peelrand Makelaardij). Het klantcontact begint bij de makelaars… Vervolgens bepaalt de makelaar welke discipline benodigd is om de klant te faciliteren en zal vanuit het netwerk woontafel de desbetreffende partijen benaderen. Dit kan bijvoorbeeld een architect zijn. Partijen aan de woontafel zijn door de gemeente geselecteerd op basis van betrokkenheid. Op welke wijze faciliteer en communiceer je met de makelaars:



Portal opstellen waar alle makelaars gebruik van maken. Aan de voorkant betaalt iedere deelnemende makelaar € 250,- voor het inrichten van dit portal. Dit portal wordt aan de voorzijde een informatiemedium voor potentiële kopers wat marktbreed ingezet kan worden. Aan de achterzijde wordt realtime de verkoopstatus (verkopen/opties) bijgehouden. De registratie van prospects geschiedt via de aangesloten makelaars. Het beheer van het portal ligt bij het verkoopteam.


6




Handleiding schrijven waarin een standaard werkwijze wordt bepaald welke door elke deelnemende makelaar wordt toegepast. Hierin worden media-uitingen, huisstijl en werkwijze gedetailleerd omschreven.



Als honorering wordt € 3.500,- excl. BTW per verkochte kavel aangehouden.


7


2. Visualisering In een eerste gesprek met de gemeente Venray hebben we vastgesteld dat het kaartmateriaal en foto’s waar de gemeente over beschikt goed zijn georganiseerd. Wat zou nog als extra tool kunnen worden toegevoegd: 1

De kavels die nog niet verkocht zijn nu al voorzien van beukenhagen en bijbehorende infra om visueel, in het veld je juiste contouren te zien.

2

De kavels die nog niet verkocht zijn een keer per kwartaal goed onderhouden door onkruid en afval te verwijderen.

3

Een configurator ontwikkelen voor de website

waarmee voorbeeldwoningen

geprojecteerd kunnen worden op de kavels. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan

voorbeeldwoningen in vijf verschillende bouwstijlen (klassiek, modern,

eigentijds, romantisch en landelijk). Dit alles dient gebruikt te worden om complete informatiebrochures op te stellen waar alle relevante informatie te vinden is. Tevens dienen deze bestanden als PDF ingezet te worden op het portal en aanvullende internetsites.


8


3. Marketing en PR Welke middelen kunnen nog extra worden ingezet voor marketing en PR doeleinden



Inzet Funda.



Goed zichtbare en vindbare, exclusieve website.



Verkoopplan.



Facebookpagina (redacteur benoemen!).



Deel successen via Twitter.



Informatiebrochure (print en PDF) opstellen en verspreiden onder Partners van Venray.



Verkoopborden op strategische plekken (maximaal 6 woorden en QR-code/website) met verwijzing naar site.



Beroemde Venraynaren als ambassadeur inzetten (Stella Gommans, Mike Teunissen, Wout Poels, Peter Winnen, Ferry Grevink, Annemieke Ruyten).



Icoon koppelen aan verkoop van kavels (koppelen aan Venray Bloeit, iets met bloemen).

4. Stimuleringsmogelijkheden Welke financiële middelen kunnen worden ingezet voor de stimulering van de verkoop



Mix en match concept Venrayse Makelaars (combinaties van transacties).



Ontzorgen door aanbieden tijdelijke woonruimte.



Subsidie kavelverkoop koppelen aan energiebesparing.



Subsidie toekennen kavelverkoop aan levensloopbestendigheid.



Subsidie toekennen op moment kangaroe principe ter stimulering mantelzorg.



Garantie fonds conform model Horst (€ 2 mio reserveren voor inkoop vrijkomende woning).



Percelen tegen overdrachtsbelasting leveren! (Variant Castenray)



Kavels uitgeven in erfpacht.



Gemeentelijke grondbank onderbrengen in private vastgoed CV.


9


5. Nieuwe product markt combinaties



Koppelen vrijstaande woning aan levensloopbestendige woning t.b.v. mantelzorg.



Verkleinen bouwkavels en toevoegen openbare ruimte (opvallend om te zien dat merendeel van gemeentelijke grondexploitaties de incourantere woningtypes mogelijk maakt.



conceptuele benadering zoals bijvoorbeeld de Pioenier van Haegens Vastgoed.



Inzetten gemeentelijke grondexploitaties voor CPO projecten met een locale CPO coach (geen bouwers, geen Bieb maar locale betrokkenheid).



Op maagdelijke grondexploitaties bouwplannen uitwerken in specifieke stijl (variant Brandevoort, Victoriaans, Frank Lloyd Wright etc.).



Gemeente investeert in gebiedsvoorzieningen zoals warmte krachtkoppeling, speeltuin of burgerservicepunt.

Victoriaans

Brandevoort

Frank Lloyd Wright


10


6. Services (zie nieuwe vormen samenwerking) en diensten



Loket in het gemeentehuis inrichten waar bedrijven gebruik van kunnen maken die klanten

kunnen

ondersteunen

bij

het

verzorgen

van

een

bouwaanvraag

en

financieringsaanvraag.. 

De gemeente Venray mag best de samenwerking met de Venrayse partners uitdragen.

7. Alternatieven



Voor bouwkavels in Ysselsteyn campagne focussen op Deurne en Helmond.



Voor bouwkavels in Castenray campagne focus op Horst aan de Maas.



Gemeente kan rol spelen door nieuwe bedrijven in Venray in contact te brengen met Venrayse Partners.



Breng alle voorzieningen in Venray goed in kaart (veel beeld/weinig tekst). Venray Bloeit uitbouwen.



Limburg is vrij onbekend met Venray (wij halen zelden de Limburgse media) L1, Navenant, Limburger, Preuvenemint....



Wat zijn Venrays beste exportproducten? Odaparkt, asperges, varkens (Livar),

Verkoopstatement: "Venray, helemaal zo gek nog niet!"



Goede visie uitdragen voor aanpak winkelcentrum 2020 helpt ook bij verkoop kavels.


11


8. Marktsturing



Neem voorbeeld aanpak Venlo en Parkstad door bijvoorbeeld als regio Horst-Venray (100.000 inwoners). Harde planvoorraad en prioritering te benoemen.



Maak

afspraken

met

projectontwikkelaars

(Partners

van

Venray)

over

ontwikkelingsrechten in gemeentelijke grondexploitaties. Voorbeeld z.o.z. 

Bouwbedrijven worden Partners van de Gemeente Venray. Bedrijven leggen bijvoorbeeld ieder € 10.000,- in en krijgen in ruil daarvoor het recht om 20 bouwkavels verdeeld over 5 vouchers in te zetten voor eigen ontwikkeling (per voucher 1 jaar ontwikkeltijd, planontwikkeling en omgevingsvergunning). Bij 70% verkocht afnameverplichting.



Breng nieuwe initiatieven van gebruikers pro actief in contact met projectmanagers of bouwers om zo sneller plannen te kunnen concretiseren.



Een keer per kwartaal Woontafeloverleg Partners van Venray (max. 2 uur) met vaste agendapunten, voorzitter, notulist. Voorstel agenda is algemene inleiding over actueel thema, evaluatie samenwerking, nieuwe initiatieven, afwikkeling actielijst.



Een keer per jaar breed draagvlak verkoopmanifestatie in Schouwburg met alle partners van Gemeente Venray waarbij alle partijen bijdragen aan organisatie en bekostiging.



Gemeente Venray participeert in nieuwbouwfair.

9. Aanbeveling In dit verhaal zijn veel thema's kort aangeraakt. Het is vooral zaak om hiermee discussie op gang te brengen voor Gemeente intern en Gemeente met de mogelijke Partners van Venray. Wij adviseren een gerichte keuze in de aangereikte mogelijkheden te maken en deze zaken verder uit te diepen. Wij zijn natuurlijk graag bereid dit voor u te verzorgen. In ieder geval is het zaak voor de gemeente Venray om de “partners van Venray” te gaan benaderen. De samenwerking moet niet vrijblijvend zijn. Het is daarom van belang dat zowel de partners als de gemeente Venray een entree fee betalen aan deze samenwerking. De omvang van deze fee wordt per partij bepaald naar gelang het belang en het rendement dat kan worden gegenereerd uit deze samenwerking. Hiervoor zijn in dit rapport al een aantal voorstellen gedaan. Het totaal van deze fee’s bepaald


12


uiteindelijk het budget dat kan worden besteed om de verkoop van gemeentelijke kavels maar ook de verkoop van diensten en kavels van de partners van Venray te bevorderen. De samenwerking gaat namelijk het beste werken als deze voor alle betrokken partijen iets oplevert. De volgende stappen zullen als eerste moeten worden gezet: 

Het vastleggen van afspraken met de “partners van Venray” en het bepalen van de inleg van alle partners in de samenwerking;



Het vaststellen van het budget dat te besteden is;



Het opstellen van een marketting plan;



Het bespreken van een gemeenschappelijke informatie portal;



Het creëren van een reguliere overlegstructuur (woontafel) tussen de gemeente Venray en de partners van Venray;



Het leggen van nieuwe verbindingen tussen markt en gemeente maar vooral ook tussen marktpartijen onderling.

Zodra deze bovenstaande zaken zijn ingevuld kunnen in het Woontafeloverleg concretere afspraken worden gemaakt over de verdere uitwerking. Hierbij kan worden geput uit de voorstellen in dit rapport.


13


b. Stappenplan 22 mei

Presentatie concept rapportage aan wethouder en ambtenaren

Medio juni

Afronden rapportage met eventuele opmerkingen

Medio juni

Voorleggen rapportage aan woontafel

Medio juni

Bespreken rapportage college

1 juli

Terugkoppeling en evaluatie Keuzes maken Verdere uitwerking College van B&W Raad

Januari 2014

Formele opstart woontafeloverleg met partners van Venray

Niek Hettinga Peelrand Nieuwbouw Sander van Lier VIA4


14


BIJLAGEN


15

RAPPORT WOONTAFEL VENRAY STIMULERING GRONDVERKOOP GEMEENTE VENRAY

Recommend Documents