28 augustus Selectieleidraad GEEN FORMELE AANBESTEDING. Verkoop Capucijnenstraat Gemeente Maastricht

28 augustus 2015

Selectieleidraad GEEN FORMELE AANBESTEDING Verkoop Capucijnenstraat 43-45 Gemeente Maastricht

INHOUDSOPGAVE 01 INLEIDING 02 DE PROCEDURE 02.01 Selectiefase

3 4 4

02.02 Doorkijk naar gunningsfase 02.03 Planning en deadlines

5 7

02.04 Contactgegevens

7

03 03.01 03.02 03.03 03.04 03.05

8 8 8 8 9 9

BEOORDELING AANMELDINGEN SELECTIEFASE Deadline aanmelding en indiening stukken Uitsluitingsgronden Geschiktheidseisen Selectiecriteria In te dienen stukken bij aanmelding

03.06 Communicatie inzake uitslag selectie 04 BIJLAGEN 04.01 Aanmeldformulieren 04.02 Relevante achtergrondinformatie

9 10 10 10

2

28 augustus 2015 Referentie 000145.009.01/15000295/RB/TK/ISO:TH/IJ Verkoop Capucijnenstraat 43-45

01

INLEIDING

Gemeente Maastricht is eigenaar van een gebouwencomplex aan de Capucijnenstraat 43-45, gelegen in het centrum van Maastricht. Zij is voornemens het complex dit jaar in de huidige staat te verkopen met als doel dat het object op termijn weer in gebruik wordt genomen met een functie die past bij de eigenschappen van het object en de kenmerken van de omgeving. De verkoop geschiedt door middel van een openbare verkoopprocedure met een voorselectie. Na de selectie van vier of vijf partijen wordt in de gunningsfase aan de overgebleven partijen een herontwikkelingsplan en een bieding op het betreffende gebouwencomplex gevraagd. De verkoop betreft geen formele aanbestedingsprocedure conform aanbestedingsrichtlijnen. De gemeente vindt de toekomstige invulling van het complex belangrijk, waardoor de locatie wordt verkocht aan de partij met de beste combinatie van herontwikkelingsplan en prijs. De gemeente streeft naar een transparant en open proces. Middels dit document wil de gemeente u voorzien van achtergrondinformatie over het object en u de mogelijkheid bieden om aan te melden voor de selectiefase. De te doorlopen selectieprocedure, de daarbij horende uitsluitingsgronden, geschiktheidseisen en selectiecriteria en een doorkijk naar de gunningsfase worden in dit document toegelicht. Gemeente Maastricht is contractpartij bij de verkoop van de Capucijnenstraat 43-45. Brink Management / Advies ondersteunt de gemeente in de verkoopprocedure. Het gebouwencomplex is een voormalig klooster van de Zusters van de Miséricorde. Het bijzondere complex bestaat uit een aantal aaneengeschakelde onderdelen, waarvan enkele onderdelen een monumentale status kennen. Van oudsher heeft het complex een sterk maatschappelijke functie gehad. Recent heeft het complex als kantoren- en zalenlocatie gediend voor City Centrum Trajekt als onderkomen van maatschappelijke organisaties en verenigingen. Momenteel staat het complex leeg. Het gebouw heeft een grootte van circa 5.000 m2 BVO en een WOZ-waarde in 2015 van circa € 1,8 miljoen. Om de huidige situatie in kaart te brengen en de (on)mogelijkheden van herbestemming te onderzoeken, heeft de gemeente een herbestemmingsscan laten uitvoeren, waarvan de resultaten zijn opgenomen in de bijlage van dit document. Naast een uitgebreide inventarisatie van de huidige situatie waaronder de ligging, onderhoudsstaat en monumentale waarde, bevat deze herbestemmingsscan ook een aantal voorbeelden van mogelijke invullingen van de locatie. Andere invullingen zijn uiteraard ook mogelijk, zolang deze binnen de geldende kaders en uitgangspunten passen (zoals Provinciale verordening en gemeentelijk beleid).

3


02

DE PROCEDURE

02.01 Selectiefase Hieronder wordt de procedure in de selectiefase globaal toegelicht. In hoofdstuk 03 wordt nader ingegaan op de beoordeling van de aanmeldingen in de selectiefase. Procedure Vanwege het openbare karakter van deze verkoopprocedure is eenieder vrij om zich hiervoor aan te melden. Wel wordt in de selectiefase gevraagd dat u bewijst in staat te zijn de locatie te kopen en eventueel te herontwikkelen. Hiertoe wordt van uw organisatie een bereidstellingsverklaring bankgarantie gevraagd, een referentieproject en een korte visie op de opgave. In het kader van proportionaliteit is de inspanning voor geïnteresseerde partijen beperkt in de selectiefase. Op basis van de ingediende stukken worden vier of vijf partijen geselecteerd en uitgenodigd om deel te nemen aan de gunningsfase. Alle partijen die zich hebben aangemeld voor de selectiefase ontvangen bericht waarin staat of ze wel of niet worden uitgenodigd voor de gunningsfase. De aanmelding van partijen wordt evenals de door hen ingediende stukken vertrouwelijk behandeld. Beoordeling De aan te leveren gegevens voor de selectiefase worden getoetst aan: 1 Uitsluitingsgronden Uitsluitingsgronden zijn bedoeld om niet integere bedrijven uit te sluiten. Voorbeeld: door ondertekening van het Aanmeldformulier en formulier Verklaring bij aanmelding verklaart de ondernemer dat de gestelde uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn. 2 Geschiktheidseisen Met geschiktheidseisen wordt getoetst of een gegadigde geschikt is om de opdracht uit te voeren. Een gegadigde moet ten minste aan deze eisen voldoen om deel te mogen nemen aan de verdere procedure. Voorbeeld: de ondernemer dient bij aanmelding een bereidstellingsverklaring bankgarantie af te geven. 3 Selectiecriteria Selectiecriteria zijn criteria die worden gebruikt om het aantal geschikte gegadigden, die voldoen aan de gestelde geschiktheidseisen, te beperken tot een vooraf bepaald aantal. Voorbeeld: de aangemelde partij kan met haar visie op de opgave zichzelf profileren en daarmee onderscheiden van andere aangemelde partijen. Indien u vragen niet beantwoordt, verklaringen niet verstrekt of niet naar waarheid invult, leidt dit tot uitsluiting. Gedurende de gehele procedure dient een aangemelde partij er zorg voor te dragen dat de uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn en moet hij blijven voldoen aan de in dit document gestelde geschiktheidseisen. Indien dit op enig moment niet het geval is, dient de gegadigde dit onverwijld kenbaar te maken en wordt door de gemeente bepaald of deze gegadigde wordt uitgesloten van verdere deelname. De gemeente is in een dergelijk geval gerechtigd om: ► genoegen te nemen met de eventueel door gegadigde te nemen maatregelen om het nadeel weg te nemen dat ontstaat doordat niet meer wordt voldaan aan één of meer geschiktheidseisen; ► de betreffende gegadigde uit te sluiten van deelname en de eerste opvolger uit de selectiefase uit te nodigen voor de gunningsfase. 4


Combinaties U mag zich aanmelden in een combinatie/samenwerkingsverband. Samenwerkende partijen dienen daarbij één penvoerder aan te wijzen. De communicatie vindt uitsluitend plaats met deze penvoerder. Deze partij is penvoerder, zowel in de verkoopprocedure als gedurende de eventuele contractuitwerking. Binnen dit samenwerkingsverband mag de referentie door ieder van de samenwerkende partijen zijn uitgevoerd. De in te dienen documenten met betrekking tot de financiële zekerheid dienen van toepassing te zijn op de samenwerking als geheel. De samenwerkende partijen mogen zelf bepalen wie in welke mate hieraan bijdraagt, zolang er gezamenlijk maar wordt voldaan aan de gestelde eisen. Elke partij kan zich voor deze procedure maximaal eenmaal aanmelden. Indien u zich in een samenwerkingsverband wilt aanmelden, kunt u zich dus niet meer zelfstandig aanmelden (en vice versa). Selectie De vier partijen die op basis van de uitsluitingsgronden niet zijn uitgesloten, voldoen aan de geschiktheidseisen, en het hoogste scoren op de selectiecriteria, worden uitgenodigd voor de gunningsfase. Indien partij vier en vijf gelijk worden beoordeeld, worden vijf partijen uitgenodigd voor de gunningsfase. Overige mededelingen ► De verkoop betreft geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht. Derhalve is het ARW 2012 niet van toepassing. ► Gemeente Maastricht houdt zich te allen tijde het recht voor om niet te verkopen of de procedure tussentijds af te breken of te herstarten. ► De aangemelde partijen kunnen geen aanspraak maken op enige vergoeding. ► Elke aangemelde partij verklaart door middel van het doen van een aanmelding in te stemmen met het verloop en de inhoud van de verkoopprocedure. ► Verkoop van het object vindt plaats in huidige staat, vrij van huur en vrij van gebruik. ► Alle risico’s ten aanzien van de exploitatie en eventuele herontwikkeling worden bij ondertekening koopcontract overgedragen aan koper, waaronder ook risico’s op aanwezigheid van asbest, sanering, et cetera. Voor zover bij gemeente beschikbare informatie hierover wordt beschikbaar gesteld. 02.02

Doorkijk naar gunningsfase

Deze selectieleidraad heeft enkel betrekking op de selectiefase van de verkoop van de Capucijnenstraat 43-45. Gemeente Maastricht wil partijen echter al een indicatie geven van het vervolgtraject na de selectiefase. Gemeente Maastricht benadrukt dat de informatie in deze paragraaf van globale en indicatieve aard is en dat in het vervolg van de verkoopprocedure aan deze informatie geen rechten kunnen worden ontleend. Aan de geselecteerde partijen worden de definitief te doorlopen stappen en data kenbaar gemaakt middels het verstrekken van een gunningsleidraad. Procedure gunningsfase De geselecteerde partijen worden uitgenodigd tot het doen van een bieding en het indienen van een herbestemmingsplan. Alle hiervoor relevante stukken worden alleen aan deze partijen beschikbaar gesteld. Ook wordt per partij afzonderlijk een locatiebezoek georganiseerd. Na ontvangst van de stukken krijgen partijen voldoende tijd om een bieding voor te bereiden en uit te brengen. Tussentijds is er ruimte tot het stellen van vragen. De vragen van alle partijen worden verzameld en middels een Nota Van Inlichtingen (NVI) beantwoord. De NVI wordt aan alle partijen in de gunningsfase toegestuurd. Na indiening van de stukken krijgt u de gelegenheid uw bieding toe te lichten in een presentatie.

5


Gunningscriteria De inschrijving wordt beoordeeld op basis van vooraf gestelde gunningscriteria. De precieze criteria worden aan de geselecteerde partijen beschikbaar gesteld bij aanvang van de gunningsfase. Het project wordt gegund op een combinatie van de financieel meest voordelige bieding en de beoordeling van het door de partij ingediende herbestemmingsplan. Financieel meest voordelige bieding: Partijen wordt de mogelijkheid geboden om zowel een onvoorwaardelijke bieding als een voorwaardelijke bieding met als (enige) voorbehoud een gewijzigd en door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan (geen onherroepelijk bestemmingsplan) in te dienen. Het is niet verplicht twee biedingen uit te brengen. Gemeente Maastricht heeft de voorkeur voor een onvoorwaardelijke bieding. Levering en betaling vinden bij een onvoorwaardelijke bieding binnen één maand na ondertekening koopcontract plaats. Bij de voorwaardelijke bieding vinden levering en betaling plaats binnen één maand na vaststelling bestemmingsplan door gemeenteraad. Om biedingen met elkaar te kunnen vergelijken, zal de kansrijkheid/risicoprofiel van de voorwaardelijke biedingen worden beoordeeld en op basis daarvan worden vergeleken (gecorrigeerd) ten opzichte van onvoorwaardelijke biedingen. Kwalitatieve beoordeling Het herbestemmingsplan wordt onder andere beoordeeld op: ► functionele invulling; ► meerwaarde voor de buurt en de stad; ► omgang met de monumentale onderdelen van het object; ► hoe in de aanpak en proces wordt omgegaan met wensen uit de buurt. Partijen dienen voor hun inschrijving in de gunningsfase ter indicatie de volgende documenten in te dienen: ► artist impression van de toekomstige situatie; ► overzicht van de functionele invulling van het object (m² per functie) en bijvoorbeeld een vlekkenplan; ► overzicht van eventuele (grote) bouwkundige ingrepen; ► stedenbouwkundige visie met daarin minimaal aandacht voor het karakter van het gebied (gesloten houden versus openstellen voor publiek); ► afspraken met bijvoorbeeld huurders, een business case of anderszins waaruit blijkt dat een langjarige exploitatie van het complex gewaarborgd is. Beoordeling De inschrijvingen worden beoordeeld op ontvankelijkheid. Indien sprake is van ontbrekende gegevens of kleine afwijkingen, worden de partijen in de gelegenheid gesteld dit te herstellen. Alleen complete en volledige inschrijvingen worden ontvankelijk verklaard. De niet-ontvankelijke inschrijvingen worden niet beoordeeld en komen niet voor gunning in aanmerking. Het plan wordt beoordeeld door een beoordelingscommissie, zonder dat zij de hoogte van de bieding kennen. Het gewogen resultaat van de beoordeling van het plan leidt tot een kwalitatieve totaalscore per partij. De combinatie van deze kwalitatieve score en de waardering van de bieding (voorwaardelijk/onvoorwaardelijk in relatie tot de hoogte van de bieding) leidt tot een totaalscore. De uitslag wordt met partijen gecommuniceerd inclusief een korte toelichting op de uitslag.

6


Na gunning treden partijen (gemeente en partij waaraan verkoop is gegund) in overleg met als doel ondertekening van het koopcontract. Een conceptversie van het koopcontract maakt als bijlage onderdeel uit van de gunningsleidraad. Indien partijen niet tot overeenstemming komen, behoudt gemeente Maastricht zich het recht voor met de eerstvolgende partij (nummer 2, daarna nummer 3, et cetera) van de uitslag van de gunningsfase in overleg te treden en met die partij tot overeenstemming te komen. Zowel de gunning als de daadwerkelijke verkoop is onder voorbehoud van goedkeuring door College van B&W en/of gemeenteraad. 02.03 Selectiefase: Week 35 25 september (week 39) 9 oktober (week 41)

Planning en deadlines Aankondiging voornemen tot verkoop Aanmelden door partijen middels indienen van selectiedocumenten Bekendmaking uitslag selectie

Doorkijk naar gunningsfase (indicatief): Week 42 Start gunningsfase Week 43 Locatiebezoek Week 44 Deadline indienen vragen NVI Week 46 Versturen NVI aan alle partijen Week 49 Indienen biedingen door partijen en mogelijkheid tot toelichting/presentatie Week 51/week 2 2016 Bekendmaking en gunning Week 2/3 2016 Toewerken naar ondertekening koopcontract 02.04 Contactgegevens Gemeente Maastricht is contractspartij bij de verkoop van de Capucijnenstraat 43-45. Brink Management / Advies ondersteunt de gemeente in de verkoopprocedure. Communicatie in relatie tot deze verkoop vindt enkel schriftelijk of per e-mail plaats met Brink Management / Advies. Alle communicatie per post moet worden verzonden met de volgende adressering: NIET OPENENEN VERKOOP CAPUCIJNENSTRAAT 43-45 Gemeente Maastricht p/a Brink Management / Advies T.a.v. Verkoop Capucijnenstraat Postbus 2424 5600 CK EINDHOVEN E-mail: [email protected]

7


03

BEOORDELING AANMELDINGEN SELECTIEFASE

In de selectiefase dienen aangemelde partijen aan te tonen dat ze financieel draagkrachtig zijn en ervaring hebben met vergelijkbare opgaves. Daarnaast kunnen partijen zich profileren met een korte visie. 03.01 Deadline aanmelding en indiening stukken Uiterlijk vrijdag 25 september 2015 om 12.00 uur dient u de benodigde gegevens te hebben aangeleverd. De stukken dienen te worden verzonden naar [email protected]. U ontvangt een ontvangstbevestiging per e-mail. 03.02 Uitsluitingsgronden De gegadigde verklaart door middel van ondertekening en indiening van het Aanmeldformulier (bijlage 1) en formulier Verklaring bij aanmelding (bijlage 2) dat de hierin vermelde uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn. Indien de verklaringen of gegevens niet volledig en naar waarheid worden aangeleverd, leidt dit tot uitsluiting van verdere deelname aan de procedure. Gemeente Maastricht heeft de volgende uitsluitingsgronden geformuleerd: ► De onderneming of een bestuurder van de onderneming in de vier jaar voorafgaand aan het tijdstip van het indienen van het verzoek tot deelneming of de inschrijving niet bij een onherroepelijke rechterlijke uitspraak is veroordeeld wegens deelname aan een criminele organisatie, omkoping, fraude of witwassen van geld. ► De onderneming verkeert niet in staat van faillissement of liquidatie, diens werkzaamheden zijn niet gestaakt, jegens hem geldt geen surseance van betaling of (faillissements-)akkoord, en zijn onderneming verkeert niet in een andere vergelijkbare toestand ingevolge een soortgelijke procedure die voorkomt in de hem van toepassing zijnde wet- of regelgeving. ► De onderneming heeft voldaan aan verplichtingen op grond van op hem van toepassing zijnde wettelijke bepalingen met betrekking tot betaling van sociale zekerheidspremies of belastingen. 03.03 Geschiktheidseisen Gemeente Maastricht heeft de volgende geschiktheidseisen geformuleerd: ► De aangemelde partij is een financieel gezonde partij en is naar verwachting financieel in staat de koop en nadere investeringen te plegen. Hiertoe dient de aangemelde partij een door de bank ondertekende bereidstellingsverklaring bankgarantie ter hoogte van € 375.000,-- (bijlage 3) in te dienen ter nakoming van de nog uit te brengen bieding. Gelet op het vermogensbeslag van een bankgarantie, zal worden getracht voor zo ver mogelijk de duur en de omvang van de uiteindelijke bankgarantie zo veel mogelijk voor u beperkt te houden. In de gunningsfase wordt dit nader uitgewerkt. ► De aangemelde partij is in staat na aankoop het complex te herbestemmen en heeft aantoonbare ervaring met vergelijkbare trajecten. Hiertoe dient de aangemelde partij één referentieproject aan te leveren, te verwoorden in maximaal 1 pagina A4 (inclusief maximaal 1 afbeelding). Het referentieproject moet zijn opgestart (en grotendeels zijn gerealiseerd) of opgeleverd na 1 september 2010. De referentie moet minimaal voldoen aan de volgende criteria en dit moet blijken uit de toelichting:

8


►

de aangemelde partij heeft een risicodragende rol (gehad) in de ontwikkeling van het referentieproject. het is een herbestemming van een monument of een binnenstedelijke renovatie / herbestemming. ► het referentieproject heeft een minimale omvang van 1.000 m² BVO. ►

03.04 Selectiecriteria Middels selectiecriteria kunnen aangemelde partijen zich profileren en onderscheiden van andere partijen. De aangemelde partij wordt gevraagd een visie op de opgave te verwoorden in maximaal 800 woorden op maximaal 2 pagina´s (A4). Gemeente Maastricht vindt onderstaande aandachtspunten belangrijke elementen van de opgave. Het staat aangemelde partijen uiteraard ook vrij om in hun visie in te gaan op andere punten. ► Welke functionele invulling heeft u voor ogen op deze locatie? ► Hoe gaat u om met de monumentale elementen en het monumentale karakter van (onderdelen van) de locatie? ► Bent u voornemens de locatie zelf in gebruik te nemen of te exploiteren? Of heeft u al concrete ideeën met betrekking tot het toekomstige gebruik van de locatie? ► Wat is uw visie op het ontwikkel- en exploitatieproces en welke samenwerkingen gaat u j eventueel aan met andere (type) partijen? ► Bent u voornemens het gesloten karakter van de locatie te behouden of juist de interactie met de (directe) omgeving op te zoeken? En hoe gaat u dit bewerkstelligen? ► Hoe bent u voornemens om te gaan met wensen vanuit de buurt? De visies worden beoordeeld door een beoordelingscommissie, bestaande uit medewerkers van gemeente Maastricht en Brink Management / Advies. De beoordeling van bovenstaande aandachtspunten geschiedt door punten toe te kennen aan: ► de mate waarin u de gemeente er meer van overtuigt dat een langjarige exploitatie van het complex is gewaarborgd (wegingsfactor: 50%); ► de mate waarin u de gemeente er meer van overtuigt dat interactie (communicatie) plaatsvindt met de buurt en de meerwaarde van het plan voor de omgeving/stad (wegingsfactor: 25%); ► de mate waarin u de gemeente er meer van overtuigt dat karakteristieke elementen en historie van het object terugkomen in het ontwerp (wegingsfactor: 25%). De beoordelingscommissie komt tot een unaniem oordeel. 03.05 In te dienen stukken bij aanmelding U dient de volgende stukken in te dienen bij uw aanmelding: ► volledig ingevuld en ondertekend aanmeldformulier (bijlage 1); ► volledig ingevuld en ondertekend formulier Verklaring bij aanmelding (bijlage 2); ► volledig ingevulde en ondertekende formulier Bereidstellingsverklaring bankgarantie (bijlage 3); ► 1 A4 met informatie over een referentieproject (conform de voorwaarden in 03.03); ► 2 A4 met een visie op de opgave (conform de voorwaarden in 03.04). 03.06 Communicatie inzake uitslag selectie Alle aangemelde partijen ontvangen een schrijven waarin is opgenomen of de betreffende partij wordt uitgenodigd om deel te nemen aan de gunningsfase. Over de uitslag van de selectiefase vindt geen nadere correspondentie plaats. Conform de Mededingingswet is (voor)overleg verboden tussen de aangemelde partijen.

9


04

BIJLAGEN

Onderstaande documenten zijn als bijlagen van de selectieleidraad bijgevoegd. 04.01 Aanmeldformulieren 1 Aanmeldformulier 2 Formulier verklaring bij aanmelding 3 Bereidstellingsverklaring bankgarantie 04.02 Relevante achtergrondinformatie 4 Model bankgarantie 5 Herbestemmingsscan juni 2015 6 Addendum Herbestemmingsscan juni 2015 7 Kadastrale kaart met bebouwing 8 Voorschriften omtrent de monumentenstatus van gebouwen 9 Asbestinventarisatie Type-A 10 Verkennend bodem- en asbestonderzoek 11 Indicatieve mogelijkheden voor functionele invulling

10

28 augustus Selectieleidraad GEEN FORMELE AANBESTEDING. Verkoop Capucijnenstraat Gemeente Maastricht

Recommend Documents