Ons nummer: O15.001501
*O15.001501*
Schriftelijke reactie toezegging
Raad/commissie
:
DSO
Datum vergadering
:
23 juni 2015
Onderwerp
:
gemeentelijke reactie bestemmingsplan Makkum - Krommesloot 11 achterterrein
Toezegging gedaan door
:
Gea Akkerman
Omschrijving toezegging: BETREFT AANVULLENDE REACTIE ZIENSWIJZEN BP MAKKUM – ACHTERTERREIN KROMMESLOOT 11 Inleiding De heer D.J. Hamoen te Makkum (appellant) heeft de gemeenteraad bij brief van 7 mei 2015 er op gewezen dat in de zienswijzenota niet op alle onderdelen van de zienswijzen ingegaan wordt. Deze onderdelen zijn in genoemde brief in geel gemarkeerd. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de zienswijzen wel beantwoord zijn. In sommige gevallen zijn de zienswijzen gecombineerd behandeld omdat de strekking hetzelfde is. Zorgvuldigheidshalve bestaat desalniettemin de behoefte om nader in te gaan op de in geel markeerde onderdelen van bovenvermelde brief. Aanvullende reactie zienswijzen Zienswijze m.b.t. stedenbouwkundige binding binnenterrein Appellant is de mening toegedaan dat het hier gaat om een woning op het binnenterrein en dat een stedenbouwkundige binding met de omgeving niet relevant is. Voorts wordt aangegeven dat hier sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing, die ook ten goede komt aan de kwaliteit van de omgeving en recht doet aan de cultuurhistorische context van de plek en van het dorp. Het woonen leefklimaat van de omliggende woningen wordt door het initiatief niet aangetast. Reactie gemeente Wij bestrijden de opmerking van appellant dat bij een inpassing als deze de stedenbouwkundige binding met de omgeving niet relevant is. Bij elke inpassing dient te worden beoordeeld of de ontwikkeling zich zal verhouden met de omgeving. In dit bijzondere geval gaat het om een invulling op een binnenterrein of achtererfgebied en dan is het van uitermate groot belang om de stedenbouwkundige binding daarbij te betrekken. Voor de gemeentelijke reactie kan worden verwezen naar de beantwoording van zienswijze 7 maar ook de beantwoording van de zienswijzen 5 en 6. Ook in het raadsvoorstel zelf wordt dit aspect aangehaald. Zienswijze m.b.t. maatvoering De woning is volgens de gemeente te hoog en te massaal en verstoort daardoor het stedenbouwkundige beeld. Appellant is de mening toegedaan dat deze stelling niet nader wordt
1
onderbouwd. De woning heeft zowel een lagere goothoogte (3 meter) en ook een lagere bouwhoogte (8 meter) dan de meeste omringende panden. Hoogte en de omvang van het bouwvlak voldoen aan de regels van het bestemmingsplan “Makkum-Centrum”. De gekozen bewoordingen om het plan af te wijzen zijn nog dezelfde als die drie jaar geleden werden gehanteerd voor een vorige versie van het plan. Reactie gemeente Waar het hier principieel om gaat is dat er een zelfstandige wooneenheid op het binnenterrein ontstaat. Appellant verwijst naar de maatvoering die van toepassing is voor woningen in deze omgeving. Deze maatvoering heeft echter geen betrekking op dit binnenterrein. Er ligt ook geen bouwvlak voor het bouwen van een woning. Voor de gemeentelijke reactie kan worden verwezen naar de beantwoording van verschillende zienswijzen maar in het bijzonder de beantwoording van zienswijze 5. Zienswijze m.b.t. ontsluiting achterterrein Het perceel heeft volgens de gemeente geen eigen ontsluiting. Dit is volgens appellant feitelijk onjuist. De beoogde ontsluiting is als zodanig expliciet in het bestemmingsplan Makkum Centrum opgenomen en vervult deze functie ook nu al voor zes aanliggende percelen. In het bestemmingsplan Makkum-Kom had het ook de bestemming ‘ontsluiting’. Reactie gemeente Het feit dat ter plaatse de aanduiding ‘ontsluiting’ ligt (en komt te liggen) rechtvaardigt nog niet dat op het binnenterrein dan maar een zelfstandige wooneenheid gefaciliteerd moet worden. Met geen eigen ontsluiting wordt hier bedoeld dat deze in eigendom is bij de gemeente. In de toelichting zal dit aangepast worden. Zie tevens de beantwoording van zienswijze 6. Zienswijze m.b.t. verwijzing Kerkstraat 11 te Makkum De gemeente verwijst naar de uitspraak van de Raad van State met betrekking tot Kerkstraat 41 te Makkum (daarbij is het beroep van initiatiefnemer ongegrond verklaard). Daarbij is met name het punt van privacy van omwonenden de reden geweest om het beroep ongegrond te verklaren. Voor onderhavige situatie ligt de kwestie van de privacy van omwonenden totaal anders. De uitspraak Kerkstraat 41 kan niet gezien worden als een uitspraak van algemene strekking als het om het bouwen op binnenterreinen gaat. Reactie gemeente Bij de beantwoording van zienswijze 9 geeft de gemeente aan dat het een feit is dat het achtererfgebied Krommesloot veel ruimer is dan de locatie Kerkstraat 41. De gemeente motiveert de vergelijking echter niet op basis van bebouwingspercentages maar op basis van de ligging in achtererfgebied en de inbreuk op privacy ten opzichte van de omliggende woningen. Over de situering van de woning op het achtererfgebied is reeds uitvoerig ingegaan. Omwonenden zouden geconfronteerd worden met een onsamenhangend beeld dat zal ontstaan bij medewerking. Het woongenot zal dan ook zeker worden aangetast. Zienswijze m.b.t. woningbouwmogelijkheden in Makkum De gemeente geeft aan dat er in Makkum één woningbouwlocatie beschikbaar is (De Melkvaart). Daarnaast zijn er 11 woningen beschikbaar op diverse inbreiding slocaties. Appellant merkt op dat het aantal gerealiseerde woningen lager is dan de behoefteraming. In het Woningbouwprogramma 20112016 van de gemeente wordt daarvoor een verklaring gegeven. Projecten komen niet van de grond omdat het percentage verkochte woningen te laag is. Zo kan het zijn dat er wel kopers zijn maar hetgeen zij willen kopen, niet gebouwd wordt omdat er te weinig kopers zijn voor het totale project. De gemeente zou dan ook een initiatief met een grote kans op realisatie moeten omarmen. Dan wordt er tenminste gebouwd. Reactie gemeente Hiervoor kan worden verwezen naar de beantwoording van zienswijze 10. Het feit dat de
2
woningbouw(projecten) niet van de grond komen, geeft nog geen vrijbrief om dan maar locaties te gaan ontwikkelen waarover grote twijfels bestaan bij de gemeente. Zienswijze m.b.t. ruimtelijke onderbouwing Het is volgens appellant curieus dat hier gesteld wordt dat de ruimtelijke onderbouwing ingediend is in het kader van het thans aan de orde zijnde bestemmingsplan. Dit terwijl de ruimtelijke onderbouwing al is ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning van 6 maart 2014 en nogmaals op 9 mei 2014 bij de aanvraag wijziging bestemmingsplan. Reactie gemeente Ook hier zijn wij bij de beantwoording van de zienswijzen op ingegaan. Het komt er kortgezegd op neer dat de ruimtelijke onderbouwing moet worden beoordeeld in relatie tot het thans aan de orde zijnde bestemmingsplan en dat is gebeurd. Zienswijze m.b.t. inpassing in beschermde stads- en dorpsgezichten Er is volgens de gemeente geen historische grondslag voor de bouw van een woning. Volgens appellant zijn er zoveel situaties in beschermd stads- en dorpsgebieden waar functiewijziging door nieuwbouw een bijdrage levert aan de vitaliteit en kwaliteit van het beschermde stads- en dorpsgezichten. Reactie gemeente Wij hebben bij de beantwoording van de zienswijze aangegeven dat het perceel historisch gezien als achterterrein in gebruik is geweest. Er ligt dus geen historische grondslag. In de toelichting van het bestemmingsplan en bij de beantwoording van de zienswijzen hebben wij meerdere keren gemotiveerd aangegeven waarom deze locatie geen optie is voor het realiseren van een zelfstandige woning. Zienswijze m.b.t. weigering inhoudelijk overleg Als er bij de gemeente twijfels zijn over maatvoering, waarom is er dan altijd overleg over het bouwplan geweigerd terwijl inhoudelijk overleg de mogelijkheid biedt om standpunten te overbruggen en tot een compromis te komen. Reactie gemeente Eerst kwam de bouw van een schuur aan de orde. Qua functie (als bijgebouw) bestond hiertegen geen bezwaar. Er bestonden bij de gemeente echter grote twijfels over de maatvoering. Hierover is echter ook nog extern advies ingewonnen. Dat is met appellant gecommuniceerd. Dat heeft echter niet geresulteerd in een aangepast bouwplan. In een later stadium werden de plannen voor de bouw van een schuur losgelaten en vervangen door de bouw van een woning. Hiertegen bestonden bij de gemeente niet alleen qua maatvoering maar ook qua functie grote bezwaren en kan worden geconcludeerd dat er gewoon geen onderhandelingsruimte is. Zienswijze m.b.t. advies Rijksdienst Na 2012 zijn gewijzigde ontwerpen volgens appellant nooit meer voorgelegd aan de Rijksdienst. Alvorens het bestemmingsplan vast te stellen, zou de gemeente aan de Rijksdienst kunnen vragen een advies op de ruimtelijke onderbouwing te geven. Reactie gemeente Pas wanneer is de gemeente de mening toegedaan is dat er aanknopingspunten zijn om een plan positief te benaderen, zal tevens advies worden gevraagd bij de Rijksdienst van Cultureel Erfgoed. Deze aanknopingspunten zijn er niet en derhalve komt de Rijksdienst niet in beeld. Zoals genoemd in de zienswijzenota, hoeft het geen uitgebreid betoog dat de woning eveneens op gespannen voet staat met het advies van de Rijksdienst. Aanvullende zienswijze m.b.t. Omgevingswet 2018 In Nederland gaat de komende jaren op het gebied van de wetgeving veel veranderen. Bij de introductie van de Omgevingswet zal de invalshoek voor toetsing van initiatieven moeten veranderen in ‘ja, mits’ in plaats van ‘nee, tenzij’. In dat kader ziet appellant ruimte voor zijn initiatief.
3
Reactie gemeente Het ligt nu in de bedoeling dat de Omgevingswet in 2018 in werking zal treden. Met de Omgevingswet wil het kabinet het omgevingsrecht gemakkelijker maken. Veel gemeenten vinden de regels van ruimtelijke ontwikkeling nu ingewikkeld en onduidelijk. Door de regels te vereenvoudigen en samen te voegen, is het straks makkelijker om bouwprojecten te starten. Het gaat dus meer om het proces. Daarbij blijft de gemeente verantwoordelijk voor het opstellen van plannen die ruimtelijk/stedenbouwkundig verantwoord zijn. Conclusie Gelezen de zienswijzen en de aanvullende reactie daarop, blijven wij de mening toegedaan dat de zienswijzen ongegrond zijn. PLANSCHADE Inleiding Appellant heeft DAAD planschade-advies te Damwâld opdracht verstrekt een planschade advies op te stellen. Zoals aangegeven in het begeleidend schrijven van appellant gaat het rapport in op de directe planschade die voor appellant op kan treden als eigenaar als het bestemmingsplan Makkum – Krommesloot 11 Achterterrein ongewijzigd wordt vastgesteld en onherroepelijk wordt. De planschade kan voor de gemeente dan uitkomen tussen de € 18.750,00 en € 31.250,00. De andere rapportage betreft de situatie dat de zienswijze gegrond wordt verklaard en er dus een woning mogelijk wordt gemaakt. In het rapport wordt de vraag behandeld of omwonenden in die situatie met succes planschade gehonoreerd kunnen krijgen. De conclusie is dat dit onwaarschijnlijk is, als er al planschade ontstaat. Reactie gemeente De eerste vraag die opkomt is hoe wij dit rapport moeten interpreteren. Het antwoord op deze vraag moeten wij in het midden laten. Het aangeleverde rapport van DAAD planschade-advies is in ieder geval niet ondertekend. Het rapport zal echter niet als basis dienen voor planschade. Daarvoor zal de gemeente een bureau aanwijzen in het geval er een verzoek om planschade wordt ingediend. In beginsel moet worden opgemerkt dat het aspect planschade niet in directe zin bij de planologische afweging wordt betrokken. Natuurlijk is het wel van belang wat de financiële consequenties zijn voor de gemeente. Wanneer er vermoedens bestaan dat een planologische wijziging aanzienlijke planschade tot gevolg heeft, volgt er eerst een risico-analyse. Wij zijn echter de mening toegedaan dat er geen aanzienlijke planschade op zal treden vanwege een passieve risicoaanvaarding. Wij zullen dan hieronder nader toelichten. Ten aanzien van een passieve risicoaanvaarding wordt in de parlementaire geschiedenis opgemerkt dat ook die burger die geen actie onderneemt of stil blijft zitten, terwijl hij redelijkerwijs met overheidsingrijpen rekening moet houden (bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan waarbij bouwmogelijkheden worden beperkt of weggenomen) of die nalaat om tijdig passende maatregelen te nemen ter beperking van de daardoor optredende acties, geen aanspraak heeft op een vergoeding van die schade. Uit de jurisprudentie blijkt dat voor de passieve risicoaanvaarding door het vervallen van een bouw- of gebruiksmogelijkheid voorzienbaarheid uit concrete beleidsvoornemens is vereist én verwijtbaar stilzitten. Van belang is of er voortekenen zijn dat bepaalde bouwmogelijkheden zullen gaan vervallen. Vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar moet worden voorzien of er aanleiding bestaat om rekening te houden dat de planologische situatie in ongunstige zin zal veranderen. In de raadsvergadering van 5 juli 2012 heeft de raad een startdocument vastgesteld van een aantal bestemmingsplan die voor een herziening in aanmerking zouden komen. Het ging daarbij om actualisatieplannen. In dat kader lag het voor de hand dat het tuincentrum niet opnieuw opgenomen zou worden. Deze activiteit was immers in de jaren ’60 van de vorige eeuw reeds beëindigd. De vaststelling van het startdocument is bekendgemaakt in de verschillende regionale weekbladen rond
4
18 juli 2012. Tot 1 maart 2013 bestond voor appellant de mogelijkheid de functie van tuincentrum te bestendigen. Daarvan is niet gebruikgemaakt. Met ingang van 1 maart 2013 t/m 11 april 2013 lag het ontwerp bestemmingsplan Makkum-Centrum ter inzage. Op dat moment gold er een aanhoudingsplicht. De gemeenteraad is op 27 juni 2013 tot vaststelling van het bestemmingsplan overgegaan. Op 8 oktober 2014 heeft de Raad van State het raadsbesluit van 27 juni 2014 vernietigd. Daarmee herleefden de gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan. Vanaf 8 oktober 2014 t/m 26 maart 2015 bestond voor appellant opnieuw de mogelijkheid het gebruik van tuincentrum te bestendigen. Dat is niet gedaan. Aanvullend bestaat de behoefte om nog even in te gaan op de status van het tuincentrum. Zoals genoemd in de zienswijzenota (reactie gemeente bij zienswijze 4), is op de ruimtelijke inrichtingskaart van het dorpsvernieuwingsplan “Makkum-Kom” een bouwvlak opgenomen ten behoeve van een tuincentrum. Het bouwvlak heeft de aanduiding ‘overig pand’. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden, wordt verwezen naar artikel 4 van de regels (algemene bepalingen, gelden binnen de grens van het beschermd dorpsgezicht). Met betrekking tot de aanduiding ‘overig pand’ wordt genoemd dat er slechts mag worden gebouwd onder de volgende voorwaarden. De goothoogte, de bouwhoogte en dakvorm van het bestaande hoofdgebouw mogen gehandhaafd worden. Verder is het college bevoegd nadere eisen te stellen aan de goothoogte en dakvorm en situering van het hoofdgebouw. Zoals genoemd is het tuincentrum echter in de jaren ’60 van de vorige eeuw beëindigd waarna de aanwezige bebouwing na verloop van jaren is gesloopt. Er is dus sinds jaar en dag al geen bebouwing meer aanwezig op het perceel. Er ligt dus geen bestaand kader meer. De status van een tuincentrum kan dan zonder in twijfel. Dat laatste zal zeker (ook) invloed hebben op de waardering van het perceel. Sneek, 29 juni 2015 Datum schriftelijke reactie
:
5
30 juni 2015
