SAMEN BOUWEN AAN WONEN IN VOERENDAAL IN 2020 meerjarig volkshuisvestingsplan Gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD
DEEL I. DE VISIE 1.
2.
Inleiding
blz. 9
1.1. We moeten aan de slag 1.2. Hoe pakken we dit aan? 1.3. Kaders op een rij
blz. 9 blz. 10 blz. 11
Ontwikkelingen
blz. 29
2.1. Demografische ontwikkelingen 2.2. Planologische ontwikkelingen
2.3. Financiële ontwikkelingen 2.4. Economische ontwikkelingen 2.5. Sociale kernvoorraad
blz. 29 blz. 30 blz. 30 blz. 31 blz. 32 blz. 32 blz. 38
Dorps wonen dichtbij de stad
blz. 41
2.2.1. Lokale structuurvisie en bestemmingsplan 2.2.2. Het Limburgs KwaliteitsMenu
3.
3.1. Voerendaal ligt aantrekkelijk in de regio 3.2. Woningmarktfeiten op een rij
blz. 41 blz. 43 3.2.1. Mensen: minder, rijk en relatief oud blz. 43 3.2.2. Stenen: veel koop, grondgebonden, relatief duur en ouder blz. 43 3.2.3. Nieuwbouw: gemiddeld weinig nieuwbouw in de afgelopen jaren blz. 44 3.3. Uitkomsten uit de Parkstad Monitor blz. 45 3.4. Sterke en zwakke punten woningmarkt Voerendaal blz. 47
2
4.
5.
Scherpe Keuzen nodig
blz. 49
4.1. Afname ontwikkeling huishoudens en sterke vergrijzing 4.2. Meer vraag naar levensloopbestendige woningen voor gezinnen 4.3. Woonlasten stijgen steeds sneller 4.4. Het voorzieningenniveau komt onder druk te staan 4.5. Consequenties van het niets doen
blz. 49 blz. 53 blz. 56 blz. 57 blz. 61
Onze ambities
blz. 63
5.1. Kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen in Parkstad 5.2. Sterke en gezonde woningmarkt
blz. 63
5.4. Samen aan de slag
blz. 66 blz. 66 blz. 70 blz. 76 blz. 76 blz. 77 blz. 80 blz. 81
Aanpak voor iedere kern is maatwerk
blz. 83
6.1. Heldere opgaven 6.2. Geactualiseerde opgaven
6.3. Opgaven samengevat
blz. 83 blz. 83 blz. 83 blz. 86 blz. 87 blz. 88
Aan de slag
blz. 89
7.1. Voerendaal/Kunrade, klaar voor de toekomst 7.2. Ransdaal, karakteristiek landelijk wonen voor jong en oud 7.3. Klimmen/Termaar, hoogstaand zorgeloos wonen 7.4. Ubachsberg, jong en energiek wonen
blz. 90 blz. 95 blz. 100 blz. 105
5.2.1. Terugbrengen kwantitatieve opgave 5.2.2. Woningmarkt in 2020 beter afgestemd op de vraag
5.3. Kernen in hun kracht 5.3.1. Iedere kern zijn eigen signatuur 5.3.2. Een aantrekkelijk woon- en leefklimaat 5.3.3. De keuzen per kern
6.
6.2.1. Actuele kwantitatieve opgave Voerendaal 6.2.2. Actuele kwantitatieve opgave per kern 6.2.3. Actuele kwalitatieve opgave per kern
7.
3
DEEL II. HET UITVOERINGSPROGRAMMA 8.
9.
Heldere maatregelen 8.1. Kengetallen 8.1.1. Kengetallen woningwaardering 8.1.2. Kengetallen met betrekking tot demografie 8.2. Een realistische kwantitatieve en kwalitatieve opgave 8.2.1. ABC-plannen tegen het licht houden 8.2.2. Reductie van de woningen in woningbouwplannen 8.2.3. Aanvullende maatregelen 8.2.4. Kwantitatieve maatregelen samengevat met kwalitatieve impuls als gevolg 8.3. Een actieve transformatie van de woningvoorraad 8.3.1. Levensloopbestendig maken van koopwoningen 8.3.1.1 Levensloopbestendig maken van nieuwbouwplannen in de koopsector 8.3.1.2 Stimuleringsregeling particuliere markt 8.3.1.3 WMO-aanvragen 8.3.2. Levensloopbestendig maken van huurwoningen 8.3.2.1 Stimuleringsregeling levensloopbestendig maken nieuwbouw in huursector 8.3.2.2 Huurwoningen zorggeschikt maken 8.3.3. Overige maatregelen 8.3.3.1 Planologische maatregelen 8.3.3.2 Startersregeling 8.3.3.3 Duurzaamheidsregeling 8.3.4. De kwalitatieve opgave tot en met 2020 samengevat 8.4. Flankerend beleid 8.5. Evalueren en monitoren 8.6. Totale kostenoverzicht
blz. 110 blz. 110 blz. 111 blz. 112 blz. 113 blz. 114 blz. 117
Acties samengevat
blz. 124
4
blz. 117 blz. 118 blz. 119 blz. 119 blz. 119 blz. 120 blz. 120 blz. 120 blz. 121 blz. 121 blz. 121 blz. 122 blz. 122 blz. 122 blz. 123 blz. 123 blz. 123
Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt het volkshuisvestingsplan Voerendaal. Een coproductie van de gemeente Voerendaal, Parkstad Limburg en Woningstichting Voerendaal. Een plan dat de noodzaak vindt in de huidige maatschappelijke situatie. Een situatie welke gekenmerkt wordt door krimp in alle opzichten. Op die krimp is een strenge maar rechtvaardige regie een must. Immers, weelde verdelen is prachtig en meestal geen probleem. Krimp en de nadelen daarvan eerlijk en naar draagkracht verdelen kost zichtbaar meer moeite. De opzet van dit plan geeft de kaders voor die regie weer. Het opstellen van een dergelijk plan is geen sinecure. Daarvoor is veel specialistische kennis en ervaring nodig. • Het plan Dit plan is de blauwdruk van en vormt het beleidskader voor de volkshuisvestingsopgave binnen de gemeente Voerendaal tot 2020. Met het bekrachtigen van dit plan zetten de gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal tevens de handtekening onder het contractuele deel van dit plan, te weten het actieprogramma. Dat betekent dat alle inspanningen en acties op het gebied van volkshuisvesting óf reeds een onderdeel zijn van dit plan, i.e. opgenomen in het actieprogramma, óf aan dit plan worden getoetst. Initiatieven die niet voldoen aan de afspraken of voorwaarden zoals in onderhavig plan opgenomen en afgesproken worden in principe niet gehonoreerd. Dat laatste biedt duidelijkheid aan de inwoners van Voerendaal, toekomstige initiatiefnemers en partijen uit het maatschappelijk middenveld. Maar bovendien maximaliseert dit het sturend vermogen van alle inspanningen op het gebied van volkshuisvesting tot 2020. Zo zorgen we er samen voor dat het wensbeeld van de toekomst van de gemeente dat bij de totstandkoming van het plan heeft gefungeerd als gids, ook zoveel als mogelijk wordt bereikt. • De toekomst Sleutelbegrippen als de Voerendaalse identiteit, de kwaliteit van de woningvoorraad, de kwaliteit van de leefomgeving, de waardevastheid van bezit, de demografische ontwikkelingen maar zeker ook de zeer gewaardeerde sociale cohesie binnen onze kernen, zijn de ingrediënten geweest voor het samen met burgers en andere belangengroepen bepalen van het wensbeeld “Voerendaal 2020”. Hierbij is het maken en gestand doen van keuzes zeer belangrijk. In dit plan leest u dan ook wat we gaan doen en wat we zeker níet gaan doen.
5
• De demografische ontwikkelingen Ook de gemeente Voerendaal heeft in de komende decennia te maken met een dalend aantal inwoners en een sterk veranderende demografie met fenomenen als vergrijzing en ontgroening. De tijd van een van oudsher groeiende woningmarkt heeft daarmee ook in Voerendaal definitief een einde gevonden. Traditionele oplossingen die op de leest van groei zijn geschoeid passen dan ook niet meer. Dat betekent tevens dat commerciële marktpartijen die hun bestaansrecht halen uit deze groei geen oplossing kunnen bieden voor de problematiek waarvoor we komen te staan. Er is daarom bewust gekozen om het plan in co-opdrachtgeverschap van de gemeente Voerendaal, Parkstad en Woningstichting Voerendaal tot stand te laten komen. • Woningstichting Voerendaal Woningstichting Voerendaal is met meer dan 1100 woningen niet alleen de grootste particuliere verhuurder in Voerendaal maar zij heeft daarbij ook, door haar functie als toegelaten instelling, een wettelijke band met de gemeente. In tegenstelling tot commerciële partijen is Woningstichting Voerendaal door haar aard en missie in staat mee te “bouwen” aan een robuust toekomstig woonklimaat van de gemeente Voerendaal. Sterker nog, dat is een van haar kerntaken. Bovendien is het als grootste verhuurder ook in het belang van Woningstichting Voerendaal om mee te denken en te bouwen, immers een slecht, volkshuisvestingsbeleid kan ook het voortbestaan van een corporatie in gevaar brengen. • Het proces De discussie over en vorming van het plan heeft in een zeer open en informatieve context plaatsgevonden onder leiding van de Stec groep. In het proces van het tot stand komen van het plan zijn dan ook bewust andere stake-holders nauw betrokken en gehoord. De eerste en meest belangrijke stake-holder is de burger; er zijn diverse, voor alle inwoners van Voerendaal vrij toegankelijke, burgerparticipatie avonden georganiseerd waar over en weer informatie en standpunten zijn uitgewisseld. Ook is het volkshuisvestingsplan in diverse commissie- en raadsvergaderingen de revue gepasseerd waarbij het proces, de richting en voorlopige uitkomsten van het plan zijn gecommuniceerd en de gelegenheid is geweest om vragen te stellen en opmerkingen te plaatsen (o.a. tijdens de presentatie over de eerste bevindingen, bij onderwerpen waarin roontwikkelingen aan bod kwamen, bij de begrotingsbehandeling en diverse rapportages) . Een belangrijk overlegorgaan was de zogenaamde klankbordgroep; in deze groep hadden afgevaardigden van stake-holders - met andere voor Voerendaal belangrijke maatschappelijk taken zitting zoals zorginstellingen, schoolbesturen, seniorengroeperingen, bijzondere doelgroepen etc. De belangrijke stake-holder “Parkstad” was vertegenwoordigd door deelname aan de stuurgroepsessies. In diverse bestuurlijke gremia binnen Parkstad is bovendien meermaals
6
aandacht besteed aan de positie van de landelijke gemeenten. Als laatste zijn er interviews gehouden met andere partijen die in de volkshuisvesting actief zijn. De informatie die is verkregen bij al deze stake-holders is gebruikt om het wensbeeld van Voerendaal 2020 te bepalen en hierop het actieprogramma af te stemmen. Dit betekent geenszins dat alle input ook tot acties in het actieprogramma hebben geleid. Er zijn zaken geopperd die absoluut buiten de invloedsfeer van de gemeente en de woningstichting vallen, maar ook zaken die in principe weliswaar realiseerbaar maar op de een of andere manier niet realistisch zijn. Kortom; er zijn keuzes gemaakt! • De uitkomst De uitkomst van alle inspanningen op, huisvestingsgebied tot 2020, is dat Voerendaal straks nog steeds een eigen identiteit heeft; Voerendaal nog steeds aantrekkelijk is om te wonen en te vertoeven: groen, rustig en met een goed leefklimaat en dat de situatie er voor Voerendaal er beter uitziet dan dat we de volkshuisvesting op zijn beloop laten. Kortom, de verwachting is dat we in 2020 kunnen zeggen dat de inspanningen zich geloond hebben. De blauwdruk is geschreven, de kaders zijn gezet. De volgende stap zal zijn de invulling en uitvoering, dat is het enige wat er uiteindelijk toe doet!
7
DEEL I DE VISIE
8
1.
Inleiding
In Voerendaal is het fijn wonen! Dit maken we op uit de vele reacties van inwoners en blijkt ook uit de cijfers. Maar er zijn ook zorgen. Zo komt krimp, vergrijzing en verschraling van het voorzieningenniveau zienderogen op ons af. Wat betekent dit voor ons? En hoe gaan we daarmee om? Het staat in dit volkshuisvestingsplan. Dit inleidende hoofdstuk gaat verder in op de aanleiding van dit plan. We lichten onze werkwijze toe, schetsen kort de beleidskaders en ronden af met een leeswijzer voor dit volkshuisvestingsplan.
1.1. We moeten aan de slag Hiernaast staat één reactie, geuit “Voerendaal is het tijdens middagen en avonden die in het beste paard uit de kader van dit volkshuisvestingsplan parkstad-stal”, zijn georganiseerd: “Voerendaal is het reactie uit beste paard van stal”. De opstellers klankbordgroep van dit plan – de gemeente Voerendaal samen met Woningstichting Voerendaal – zijn het hier razend mee eens! Het is niet alleen een gevoel. Cijfers onderbouwen dit gevoel ook. Zo hebben we de laagste leegstand en de hoogste woningwaarden in Parkstad. De leegstand betreft in deze uitsluitend frictie leegstand. Dit beste paard van stal krijgt te maken met verschillende hindernissen. Op de woningmarkt doen zich allerlei ontwikkelingen voor waarop we een antwoord willen geven: -
dalende inwonersaantallen; minder aantal personen per huishouden; een toename van het aantal huishoudens dat in 2020 omslaat in een afname; dubbele vergrijzing (meer senioren én ouder wordende senioren); steeds minder jongeren; afnemend draagvlak voor voorzieningen; toenemende zorgbehoefte.
Dit komt op ons af en hier moeten wij mee aan de slag. Dit sluit naadloos aan bij het coalitieprogramma ‘Betrokken Actief’ en het Businessplan 2011-2014 van Woningstichting Voerendaal. In dit Volkshuisvestingsplan staat hoe de gemeente en de corporatie in Voerendaal omgaan met deze ontwikkelingen.
9
1.2. Hoe pakken we dit aan? Het volkshuisvestingsplan is in samenwerking tussen Woningstichting Voerendaal en de gemeente Voerendaal opgesteld. Ook Parkstad Limburg heeft hierin geparticipeerd. Een volkshuisvestingsplan in vier stappen 1: inventarisatie en analyse huidige situatie Eerst inventariseerden we de huidige situatie op de woningmarkt. Vervolgens, brachten we de ontwikkelingen en consequenties in 2: ontwikkelingen en consequenties in beeld beeld. Hiervoor gebruikten we beschikbare gegevens, betrokken daarin meerdere organisaties én gingen het gesprek aan met onze inwoners. Daar zetten we ons per slot 3: wensbeelden Voerendaal en per kern van rekening voor in. Vervolgens was het punt aangebroken om wensbeelden te formuleren. Dit deden we voor Voerendaal en de 4: opstellen plan en uitvoeringsprogramma afzonderlijke kernen. Tot slot stelden we het volkshuisvestingsplan en uitvoeringsprogramma op. Betrokkenheid en couleur locale Tijden het opstellen van dit Volkshuisvestingsplan spraken we regelmatig met inwoners en een klankbordgroep met verschillende belangenorganisaties. Daarnaast interviewden we meerdere organisaties die op het gebied van zorg, onderwijs, woningmarkt, provinciaal beleid, actief zijn in onze gemeente. Ook consulteerden we de politiek tijdens een avond met raadsen commissieleden. Cijfermateriaal Ter onderbouwing van de voorgestelde maatregelen is gebruik gemaakt van diverse bronnen die voor de desbetreffende vraagstukken voorhanden waren. Doordat bronnen doorgaans diverse uitgangspunten hanteren, heeft dat ook effect op de door hen weergegeven prognoses. In het document zijn de bronvermeldingen aangegeven en is zo nodig aangegeven hoe hiermee is omgegaan.
10
1.3. Kaders op een rij Er zijn vele kaders en uitgangspunten waarmee we rekening (moeten) houden; kaders van europees, nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal bestuurlijk niveau, maar ook van lokale spelers op de woningmarkt zoals Woningstichting Voerendaal en andere stakeholders. Figuur 1: de kaderstellende partijen
Binnen de context van deze kaders is het volkshuisvestingsplan opgesteld, waarbinnen we aangeven hoe we willen omgaan met de ontwikkelingen die op ons afkomen. Daarmee zorgen we ervoor dat we in 2020 nog steeds het beste paard van stal zijn. Onderstaand benoemen we kort de kaders waarbinnen we bewegen. • Europese Richtlijnen Op 1 oktober 2010 is een Europese richtlijn ingevoerd over toewijzing van sociale huurwoningen. Op basis van deze nieuwe Europese richtlijn komen huishoudens met een inkomen boven 33.614 euro niet langer in aanmerking voor een sociale huurwoning, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie (tot 10 procent van het totaal aantal woningtoewijzingen). Dit betekent dat voortaan 90 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen (huurprijs tot 652 euro per maand) moet worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 33.614 euro. Het verhuren van sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen daarboven beschouwt de Europese Commissie als ongeoorloofde staatssteun.
11
• Nationale wettelijke kaders Het huisvestingsbeleid wordt opgesteld binnen een aantal wettelijke kaders. We spreken van de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening, de Leegstandswet, de Onteigeningswet, de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de Huurtoeslagwet. Een toelichting op deze wettelijke kaders treft u aan in bijlage E. In het bijzonder dient in deze vermeld te worden het genomen besluit van de ministerraad (d.d. 23 december 2011) rondom het kooprecht voor huurders van een corporatiewoning. Dit besluit ziet er op toe dat huurders van corporatiewoningen het recht gaan krijgen om tegen de marktprijs hun woning te kopen. Corporaties worden in deze verplicht om minstens 75% van hun woningbezit te koop aan te bieden. Het kooprecht geldt voor huurders die minstens een jaar een woning huren bij een corporatie. Woningen die bijvoorbeeld ingrijpend worden gerenoveerd of bestemd zijn voor huisvesting van doelgroepen zoals ouderen, studenten en gehandicapten mogen uitgezonderd worden van de aanbiedingsplicht van 75%. In bijzondere gevallen kan de minister van BZK verdere uitzonderingen op dit percentage toestaan. •
Provinciale kaders
Op 1 februari 2011 is de Provinciale Woonvisie Limburg 2011-2015 vastgesteld. Middels deze Woonvisie beoogt de Provincie op korte termijn een kwalitatief goede passende en betaalbare woningvoorraad die voor de betreffende doelgroepen in voldoende mate beschikbaar is. Zij onderkent dat de bestaande voorraad, gelet op de demografische ontwikkelingen, voor een deel niet meer voldoet aan de huidige en toekomstige woningbehoefte. Er ligt derhalve een kwantitatieve en kwalitatieve opgave. Voor de lange termijn gaat de Provinciale Woonvisie er van uit dat de juiste woning op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar is. Hierbij wordt door de Provincie het accent gelegd op het van aanbodgericht naar vraaggericht inspelen op de woningmarkt. De thema's die in de Provinciale Woonvisie centraal staan, zijn: a. Herstructurering: voor de stadsregio Parkstad Limburg gaat de Provincie uit van een transformatieopgave die uit gaat van 1 woning nieuw bouwen tegen 2 slopen. Voor de Westelijke Mijnstreek en Maastricht/Mergelland geldt eveneens een transformatieopgave. Hierbij wordt uitgegaan van de compensatieregel 1 woning nieuw tegen 1 te slopen woning. b. Leefbaarheid: de Provincie streeft een kwaliteit van leefbaarheid in fysiek en sociaal opzicht na middels een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van de voorzieningen en accommodaties voor de burger. c. Duurzaamheid: Duurzaam ontwikkelen is één van de hoofddoelen van het beleid van de Provincie. De Provincie wil koploper zijn in Nederland en de Euregio op het gebied van het toepassen van het Cradle-to-cradle-principe in de bebouwde omgeving; centraal hierbij staat
12
het duurzaam slopen en levensloopbestendig/flexibel bouwen. Daarmee wordt een bijdrage aan de provinciale energiedoelstelling nagestreefd. d. Levensloopbestendig wonen met welzijn en zorg: wonen voor ouderen en voor mensen voor een toenemende behoefte aan zorg en ondersteuning stellen specifieke eisen aan de woning, het woongebouw en aan de kwaliteit van de woonomgeving en de beschikbaarheid van dagelijkse voorzieningen en welzijn en zorg in en om het huis. Specifieke ontwikkelingen die in deze aandacht vragen zijn: * Demografische ontwikkelingen: Het aantal (alleenstaande) ouderen neemt in de komende 20 jaar sterk toe en de verhouding tussen jong en oud en tussen actief en niet-actief verandert ingrijpend. Deze veranderingen hebben hun weerslag op de betaalbaarheid en spreiding van voorzieningen en de beschikbaarheid van informele zorg; * Veranderingen in de vraagkant: redenen om te verhuizen op latere leeftijd liggen vaak in de behoefte aan meer comfort en veiligheid, het toenemen van gezondheidsproblemen en de wens om dagelijkse voorzieningen, zorg en de mogelijkheid van onderling contact, binnen handbereik te hebben. Deze redenen maken een gedifferentieerd vraaggericht aanbod op inhoud en prijsstelling noodzakelijk. * Vermaatschappelijking van de zorg: de financieringsstructuur in zorg en zorgvastgoed verandert ingrijpend. De AWBZ wordt versmald. Burgers zullen meer eigen (financiële) verantwoordelijkheid moeten nemen voor hun gezondheid en zelfredzaamheid. Gemeenten hebben een grotere verantwoordelijk gekregen voor de maatschappelijke ondersteuning van kwetsbare personen in de samenleving en het bevorderen van de leefbaarheid en sociale samenhang (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). * Technologische ontwikkelingen: de mogelijkheden voor ondersteuning aan huis met ICT/domotica en zorgtechnologie nemen toe en mensen raken meer vertrouwd met deze toepassingen. De Provincie ziet de (samenwerkende) gemeenten als de eerstverantwoordelijke bestuurslaag waar het gaat om wonen met welzijn en zorg. De gemeenten hebben de regierol op lokaal en regionaal niveau. Van hen wordt verwacht dat zij de opgave en ambities voor hun gemeenten respectievelijk regio inzichtelijk maken in de regionale woonvisies en deze monitoren. Tevens verwacht de Provincie dat de gemeenten samen met woningcorporaties/marktpartijen en zorgpartijen deze ambities concretiseren in lokale/regionale uitvoeringsprogramma’s, wijkontwikkelingsprogramma’s en prestatieafspraken en deze actueel houden. e. Huisvesting verblijfsgerechtigden: op basis van de Huisvestingswet zijn de gemeenten verantwoordelijk voor het huisvesten van verblijfsgerechtigden volgens een door het Rijk opgelegde halfjaarlijkse taakstelling. De doelstelling van de provinciale aanpak en inzet is om in afstemming en in samenhang met betrokkenen invulling te geven aan deze wettelijke
13
verantwoordelijkheid. De uitgangspunten daarbij zijn de regionale samenwerking en afstemming en integrale aanpak. f. Huisvesting overige doelgroepen en specifieke woningmarktsituaties: met betrekking tot een aantal doelgroepen en/of specifieke woningmarktsituaties is het van belang dat hier rekening mee wordt gehouden bij concretisering van regionale woningbouw- c.q. sloopprogramma’s. De Provincie stelt zich in deze als doel dat er ook voor deze doelgroepen/marktniches voldoende huisvesting/aanbod gerealiseerd wordt c.q. blijft bestaan. Met het realiseren/behouden van deze huisvesting wordt een kwalitatieve impuls tot meer diversiteit aan de woningmarkt beoogd. De opgave voor de regio Parkstad Limburg staat volgens de Provinciale Woonvisie in het teken van vervangen en definitief onttrekken van woningen aan de voorraad. Er is sprake van een flinke transformatieopgave, waarin sloop zonder vervanging in toenemende mate aan de orde zal zijn. Naast overschotten in de huursector – die reeds lange tijd werden voorzien – blijkt nu ook de koopsector nadrukkelijk de effecten van krimp en mismatch tussen woning en woonwens te gaan merken. Op te merken is dat het toenemend besef er is dat de (minimale) beschikbare plancapaciteit ten dienste staat van transformatie van de woningvoorraad en niet of nauwelijks voor de (wederom) minimale kwantitatieve additionele behoefte, dat de feitelijke sloop- en transformatieambities moeten worden opgeschroefd en dat er letterlijk veel (groene) ruimte kan gaan ontstaan in de regio. In Zuid-Limburg wordt ingezet op het programmatisch transformeren van de bestaande woningvoorraad naar de toekomstig gewenste kwaliteiten en samenstelling. De nog te realiseren nieuwe woningen in steden en dorpen staan in dienst van en dragen bij aan deze transformatieopgave. De omvorming van de woningvoorraad, het wegnemen van het acute woningoverschot zal binnen de stadsregio's voor 90 tot 95% moeten worden waargemaakt, door middel van herstructurering, sloop en vervangende nieuwbouw. Binnen de stadsregio’s dienen de nieuwe activiteiten zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de bestaande stedelijke bebouwing. Circa 5% van de verwachte afname van de woningvoorraad in ZuidLimburg tot 2030 dient in het landelijk gebied geëffectueerd te worden. Een consequentie hiervan is dat iedere nieuw te bouwen woning in de plattelandskernen in Zuid-Limburg gepaard dient te gaan met het wegnemen van minstens één wooneenheid binnen de kern of de regio. Voor de plattelandskernen in Zuid-Limburg geldt dat er geen ruimte wordt geboden aan ontwikkeling van uitleglocaties buiten de contour en dat ook zij een bijdrage moeten leveren in de herstructureringsopgave. De stadsregio’s vormen de vertaling van de bundelingsgebieden zoals het Rijk die hanteert in de Nota Ruimte. Door het Rijk wordt vastgehouden aan het zo compact mogelijk houden van de steden en een minstens gelijk blijvend aandeel van de stadsregio’s in het totaal van
14
woningen, dit ten opzichte van het omringende landelijk gebied. Uitzondering vormt ZuidLimburg, waar we voor het thema wonen, gezien de bijzondere demografische omstandigheden, strikt rekenkundig gezien afwijken van deze lijn. De Woningvoorraad is in de regio Zuid-Limburg (Parkstad Limburg, Westelijke Mijnstreek, Maastricht/Mergelland) voor 77% gelegen in de stedelijke gebieden en 23% van de voorraad ligt op het platteland. Binnen het Nationaal Landschap Zuid-Limburg kunnen buiten de contouren van de plattelandskernen, en buiten de Rijksbufferzone, in de periode 2010-2030 nog slechts op beperkte schaal woningen worden ingezet in bestaande linten of clusters, voor hergebruik van vrijkomende bebouwing en nieuwe landgoederen. Daarbij geldt in het Nationaal Landschap een ‘ja, mits’-beleid en in de Rijksbufferzone een ‘nee, tenzij’. Het gemiddelde beeld dat zou ontstaan door Zuid-Limburg als één woningmarkt te behandelen, doet echter geen recht aan de werkelijkheid. De verscheidenheid van de regio’s maakt het noodzakelijk om voor Zuid-Limburg te erkennen dat er sprake is van drie woningmarkten, met elk een eigen opgave (Westelijke Mijnstreek en Maastricht/Mergelland 1 woning nieuw 1 sloop en Parkstad Limburg geldt de compensatie regel 1 nieuwbouw tegen 2 slopen). • Regionale kaders Binnen de regio Parkstad Limburg zijn in het afgelopen decennium diverse beleidsdocumenten vastgesteld die van invloed zijn op het lokale volkshuisvestingsbeleid, te weten Lekker Thuis in Parkstad, de regionale Woonvisie 2006 - 2010, van Zeef naar Zwengel, de Intergemeentelijke Structuurvisie, de regionale Woningbouwprogrammering en de Herstructureringsvisie Parkstad. Daarnaast zijn er enkele instrumenten ontwikkeld dan wel in de maak die een bijdrage moeten (gaan) leveren aan het goed laten functioneren van de woningmarkt binnen de regio. Onderstaand wordt hier nader op ingegaan. Lekker thuis in Parkstad Limburg (vastgesteld december 2004): Op 13 december 2004 is het beleidsdocument ''Lekker Thuis in Parkstad'' op regionaal niveau vastgesteld. Het betreft de eerste visie op woonmilieus die binnen de regio door zowel de gemeenten, de woningcorporaties als de regio is bekrachtigd. Met deze visie is destijds de eerste stap gezet voor het verder opwaarderen van de woningmarkt binnen Parkstad Limburg, met als doelstelling om ook in de toekomst lekker thuis in Parkstad Limburg te kunnen wonen. Geconcludeerd is dat Parkstad Limburg een veelzijdige opgave heeft.
15
Het gaat om een veelzijdige opgave: • fors investeren in de bestaande woonmilieus; • de eenzijdige bevolkingssamenstelling en woningvoorraad doorbreken; • de jongste generaties meer aan de regio binden; • nieuwe woonmilieus ontwikkelen om de vergrijzing het hoofd te bieden; • nieuwe trots ontwikkelen; • het groen en het glooiende landschap meer benutten; • voorzieningen in kleine kernen overeind houden; • nieuwe dragers vinden voor het groene agrarische landschap; • Parkstad Limburg verder ontwikkelen als aantrekkelijk woongebied voor nieuwe doelgroepen.
In het plan ‘Lekker Thuis in Parkstad Limburg’ zijn drie kwaliteitspijlers benoemd die de koers bepalen voor de opwaardering van de woningmarkt en woonomgeving. Deze leidende principes zijn voor wat betreft bouwplannen verwerkt tot de volgende uitgangspunten: 1 Uniek, ondernemend en lef ● Geen middelmaat, niet nog meer van hetzelfde. Dat betekent een opvallende actie, waarop bewoners trots kunnen zijn, een project dat je elders niet aantreft. Het plan kan als een experiment en uitzondering worden gezien en bezit een hoge mate van kwaliteit; ● Het plan is gericht op integrale gebiedsontwikkeling, waardoor een kwaliteitsverbetering van de gehele regio wordt bereikt. Hiervoor is een bundeling van krachten vereist, met als gevolg versterking van investeringskracht. 2 Grotere (sociale) diversiteit ● Het plan voorziet in een aanbod voor de aanwezige doelgroepen in Parkstad Limburg en levert een duidelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van wonen voor deze doelgroepen; ● Het plan biedt een strategie waarmee het kansrijke, nieuwe doelgroepen bindt die bijdragen aan een grotere (sociale) diversiteit in het gebied. 3 Versterking identiteit & imago ● Het plan draagt bij aan het versterken van het ‘Parkstad-karakter’ door het verbeteren van stadsranden, te voorzien in meer groen in de stad (stadsparkjes, verticaal groen, groene looproutes) en het nemen van de karakteristiek van het heuvellandschap als uitgangspunt bij het ontwerp; ● Het plan voorziet in een betere uitstraling langs doorgaande wegen en entrees. Daarnaast is het van belang dat het plan de uitstraling van aangrenzende buurten versterkt, de herkenbaarheid van oude linten stimuleert, de poorten van Parkstad Limburg ontwikkelt; ● Het plan vergroot indien wenselijk het contrast tussen stedelijke en landelijke milieus ter plaatse van de overgangen tussen beide gebieden en vergroot het hoogstedelijker en dynamischer invullen van het centrum van Parkstad en de subcentra;
16
● Het plan sluit aan bij de bestaande cultuurhistorische waarden en versterkt deze. Karakteristieke structuren, eenheden en elementen zijn richtinggevend bij het planontwerp. Dat betekent, daar waar mogelijk, het (mijn)verleden voelbaar maken in het ontwerp en karakteristieke oude gebouwen hergebruiken voor onder andere wonen. Binnen deze visie is bovendien per stadsdeel en dorpskern de opgave in kaart gebracht voor wat betreft de te realiseren c.q. na te streven woonmilieu's. Voor Voerendaal betekent dit volgens “Lekker Thuis in Parkstad'' het volgende: Voerendaal-Kunrade ‘Dynamisch hart van Voerendaal, lekker wonen dichtbij alle voorzieningen’; bruisend centrum met appartementen voor doorstroming, een woonplek voor Voerendalers waar ook ruimte is voor forenzen Ubachsberg ‘Agrarische en sociaal hechte kern, met een toeristisch aantrekkelijke ligging’; levensvatbaar houden van basisvoorzieningen en optimaal benutten van de groene omgeving Klimmen ‘Luxe en rustig wonen in een dorp met bijzondere woonmogelijkheden’; kwaliteit behouden, ontmoeting in het centrum verbeteren en unieke woonmilieus toevoegen die in buurregio’s niet mogelijk zijn Termaar ‘Goed bereikbaar woondorp met gedifferentieerd aanbod en ruime verbouwmogelijkheden in alle prijsklassen’; goed onderhouden woonomgeving in losse sociale structuur en gedifferentieerde woonwensen mogelijk maken voor alle prijsklassen Ransdaal ‘Hechte gemeenschap met basisvoorzieningen’; levensloopbestendigheid dorp, en levensvatbaar centrum en doorstroming opgang brengen Agrarische buurtschappen ‘Ruim, stil en adembenemend mooi … nu mogelijk voor meer mensen’; mogelijk maken van meer ontwikkeling/behoud kwaliteit en creëren meer woon(werk) mogelijkheden
Regionale woonvisie op hoofdlijnen Parkstad Limburg, 2006 - 2010 (vastgesteld dec. 2006) De Regio Parkstad streeft met de Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen drie doelen na op het gebied van wonen: 1. Krimp als kans zien: door demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen in de woningvraag zal de regio de regie nemen om de woningmarkt in evenwicht te brengen en te houden door vraag en aanbod, kwaliteit en kwantiteit naar elkaar toe te brengen. 2. Het geven van een kwaliteitsimpuls aan het wonen in Parkstad door het stimuleren van innovatie en vernieuwing om de woonconsument te verleiden, imagoversterking en de regio als een activerende kracht die goede initiatieven stimuleert. 3. Bewoners meer kansen bieden om hun woonwensen te realiseren door een aanbod te genereren dat beter aansluit bij de woonwensen van (toekomstige) bewoners. Met deze Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen wordt duidelijk de keuze uitgesproken dat Parkstad niet op ‘slot’ gaat, maar is gekozen voor een strategie van kwalitatieve groei. Dat betekent dat er een netto uitbreiding (dus minus sloop) is toegestaan van 2.000 nieuwbouw-
17
woningen (vernieuwen) en circa 1.200 koplopers-zorgwoningen1. Gelijktijdig is er sprake van een herstructureringsopgave (verbeteren). Op het moment van het vaststellen van de woonvisie was echter voorzien in een netto uitbreiding van de woningvoorraad van 8.500 woningen en 1.700 koplopers-zorgwoningen. Selectie en prioritering in deze overmaat aan plannen was dan ook de opgave waar de Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen richting wilde aangeven. De woonvisie gaf een aantal generieke en locatie specifieke ordeningsprincipes aan die nog uitgewerkt moesten worden tot selectiecriteria. Dit zijn principes als ‘herstructurering gaat voor nieuwbouw’, ‘binden van doelgroepen’ en ‘Parkstad Centrum als hoogste prioriteit’. Aan de hand van deze woonvisie heeft het Parkstad Bestuur onder meer opdracht gegeven om de ordeningsprincipes nader uit te werken tot selectiecriteria en een monitoringssysteem op te stellen, teneinde de woningbouwprogrammering 2008-2010 op te stellen. Daarnaast is verzocht een nader uit te werken set instrumenten voor te stellen om de selectie en prioritering van plannen te ondersteunen, en om innovatie en kennisontwikkeling te stimuleren. Door het vaststellen van de Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen is een belangrijke stap gezet in de richting die de regio wil om de toekomst in een fundamenteel veranderende woningmarkt het hoofd te bieden. Van Zeef naar Zwengel (vastgesteld april 2008) Met de vaststelling van de Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen (11 december 2006), heeft de Parkstad Raad het Parkstad Bestuur opgedragen om 10 ordeningsprincipes uit te werken tot selectiecriteria. Op basis van de ‘inventarisatie aantal woningen in bouw- en sloopplannen bleek namelijk dat er een overmaat bestond aan plannen en initiatieven binnen de Parkstadgemeenten, in het licht van de prognoses betreffende de bevolkingsdaling. In de Regionale Woonvisie werd derhalve geconstateerd dat in deze overmaat aan plannen zou moeten worden geprioriteerd. De ‘ordeningsprincipes’ zouden in uitgewerkte vorm de ‘selectiecriteria’ bij de prioritering van plannen ondersteunen. Parkstad Limburg, de Parkstadgemeenten, de corporaties en de marktpartijen hebben sinds de vaststelling van de Regionale Woonvisie gezocht naar een wijze om te komen tot deze prioritering, zodat een woningbouwprogrammering tot en met 2010 kon worden vastgesteld. De prioritering zou gaan plaatsvinden middels de selectiecriteria (de zogeheten ‘zeefconstructie’), waarbij alle plannen in de zgn. ‘zeef’ zouden belanden, waarna vervolgens op kwaliteit en status zou worden geprioriteerd. Gedurende het traject van overleg, dataverzameling en -analyse is echter gebleken dat een groot aandeel van de ontwikkelde plannen in Parkstad een planologisch-juridische status hadden en een kwalitatieve zeefconstructie als zodanig niet opportuun was om te komen tot een woningbouwprogrammering voor de periode tot en met 2010. Op dat moment is besloten om alle geïnventariseerde plannen onder te verdelen in een categorie A+B+C+D+E1, waarbij de plannen in categorie A+B+C de woningbouwprogrammering 2006-2010 vormen. 1
De Koplopers-zorgwoningen is een door het ministerie van VWS ingestelde pilot om complexen van zorgwoningen met zorginfrastructuur en een aanbod van zorgdiensten te realiseren in verband met de toenemende zorgbehoefte en de extramuralisering van de zorg.
18
De projecten in categorie 1 (projecten met een A, B of C status) zijn opgenomen in de woningbouwprogrammering. Het leidend principe bij deze projecten is dat de overheid en de betreffende partners deze projecten in hun kwaliteit tot oplevering zullen laten komen. Toch kan in de praktijk blijken dat de oplevering niet of nog niet wordt gehaald of een kwaliteitsimpuls nodig is. Afhankelijk van de situatie en met het oog voor de gewenste kwaliteit, zal actie worden ondernomen, waarbij vigerend lokaal en regionaal beleid bepalend is voor de wijze van actie. De projecten in categorie 2 (de D en E-plannen) zijn projecten die niet in de programmering zijn opgenomen. Uitgangspunt was dat in de eerste helft van 2008 de Parkstadgemeenten deze plannen tegen het licht zouden houden en bepalen of de plannen conform lokaal en regionaal beleid zijn en dus de gewenste kwaliteit bezitten. Ten aanzien van nieuwe initiatieven werd afgesproken dat de betreffende gemeente telkens toetsen of het initiatief conform lokaal en regionaal beleid is. Is het plan conform lokaal of regionaal beleid en is de netto toevoeging ≤ 0, dan kan met de ontwikkeling van het initiatief worden gestart en wordt medewerking verleend. Betekent het initiatief echter een netto toevoeging > 0 dan was het plan in principe akkoord maar werd aangehouden voor de nieuwe programmeringperiode 2011-2015 en kon al dan niet een definitief akkoord worden gegeven als de nieuwe woningmarktcijfers (en de daaruit volgende regionale afspraak rondom nieuwbouw, sloop, herstructurering de maximale netto toevoeging voor de periode tot en met 2015) beschikbaar waren. De consequenties van dit beleidskader voor de gemeente Voerendaal zijn tot uitdrukking gebracht in de envelop ''2008''. Regionale Woningbouwprogrammering Parkstad Limburg 2006-2010, ''envelop 2008'' De Regionale Woningbouwprogrammering 2006 t/m 2010 (vastgesteld december 2007) geeft de netto toevoeging van reguliere woningen in Parkstad Limburg weer in de vorm van een totaaloverzicht van projecten die opgeleverd en gesloopt zouden worden tot en met 2010. Op grond van de zeefmethodiek die verwoord is in het beleidsdocument ''van zeef naar zwengel'' hebben alle voorziene bouwplannen binnen de gemeente Voerendaal de A-status gekregen. In 2008 is vervolgens middels de zgn. ''envelop'' per gemeente in kaart gebracht welke sloopopgave de gemeenten in kwantitatieve zin hebben. Uitgaande van 363 geplande woningen met een A-status en afgezet tegen de voorziene toename van het aantal huishoudens met 92, resulteerde dit in 2008 tot een onttrekkingsopgave van het aantal woningen van 271 stuks. Concreet: de gemeente Voerendaal moest volgens de berekeningen in 2008, rekeninghoudende met de realisatie van alle voorziene bouwplannen en de geprognotiseerde huishoudenstoename 271 woningen uit de woningvoorraad onttrekken.
19
Intergemeentelijke Structuurvisie Parkstad Limburg (vastgesteld oktober 2009): De Intergemeentelijke Structuurvisie beoogt de missie van Parkstad Limburg te verwezenlijken: het ruimtelijk - economisch ontwikkelen van de regio en het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit. Deze doelstellingen komen tot uitdrukking in twee lijnen die als rode draad door het plan lopen, de ontwikkelingslijn en de beheer- en sturingslijn. De beide lijnen hebben een gezamenlijk startpunt in pijlers en de daarop gebaseerde VISIE 2030. De pijlers zijn vertaald in een ruimtelijke visie voor Parkstad Limburg in 2030. Hierbij is een abstract en conceptueel wensbeeld voor 2030 geschetst. In de visie worden alle ruimtelijke, planologische en economische ontwikkelingen benoemd en worden de uitzonderlijke ruimtelijke kwaliteiten van de regio gewaarborgd. Deze visie bindt de regio en is gefundeerd op een groot draagvlak. De Intergemeentelijke Structuurvisie Parkstad Limburg maakt duidelijk dat de regio kiest voor kwaliteit en voor het versterken van de punten die de regio nu al zo herkenbaar en uniek maken: de groene kwaliteiten, de fijnmazigheid van de sociale structuren, de grote variëteit van woonmilieus, de goede bereikbaarheid en de hoge dichtheid van kennisinstellingen. Allemaal basisvoorwaarden voor een wervend investerings- en leefklimaat. Voor wat betreft het opwaarderen van de woningmarkt en woonomgeving wordt vanuit de intergemeentelijke structuurvisie ingezet op: 1. Herstructurering gaat voor uitbreiding De meest wezenlijke ontwikkeling in Parkstad Limburg is de herstructurering van het stedelijk gebied en daarbij het anticiperen op demografische ontwikkelingen en verandering van de bevolkingssamenstelling. Vandaar de afspraak ‘herstructurering gaat voor uitbreiding’. Dit betekent voor Parkstad dat er volop gebouwd moet worden om de veranderende consument te bedienen, maar dat dit hoofdzakelijk een kwalitatieve vervangingsopgave betreft. 2. Respecteren ‘rode contour’ Geen nieuwe uitbreidingslocaties meer, tenzij dit onderbouwd kan worden. De gebruikswaarde, belevingswaarde, toekomstwaarde van het landschap zijn randvoorwaardelijk voor woningbouwontwikkelingen en de ontwikkeling van woonmilieus. Bij uitzondering kunnen plannen buiten deze contour ontwikkeld worden, mits het plan dan versterkend werkt voor de landschapsstructuur in Parkstad als totaal (toepassing compensatieregelingen). 3. Toepassing van Zeef naar Zwengel Projecten moeten bijdragen aan de gewenste kwaliteit op regionaal niveau, zoals omschreven in de kwaliteitssturingsprincipes uit ‘Van Zeef naar Zwengel’. 4. Parkstad Centrum De regio Parkstad wil haar centrum als aantrekkelijk woongebied verder ontwikkelen. Woningbouwontwikkelingen toegesneden op specifieke doelgroepen hebben daardoor prioriteit.
20
5. Identiteit De herkenbaarheid van stad en park en de afzonderlijke woonbuurten is leidend voor alle woningbouwontwikkelingen. Daarbij dienen lokale karakteristieken zoals sociale, stedenbouwkundige, groene en historische structuren versterkt te worden en vertaald in het ontwerp van architectuur en inrichting van openbare ruimte (vorm, materiaal en kleurgebruik). Ook moeten ambities op het gebied van Nieuwe Energie en Health, Care & Cure in hun kwaliteit zichtbaar gemaakt worden en mogelijk functioneren als identiteitsdrager. De intergemeentelijke structuurvisie Parkstad Limburg heeft ten aanzien van het thema ''Wonen'', buiten het feit dat er op een tweetal plekken buiten de contouren van de gemeentegrens van Voerendaal/Kunrade mogelijkheden aangegeven zijn om naar de toekomst toe woongebieden in een groene setting te realiseren, vooral een beheersmatig karakter. Dit beheersmatige karakter wordt gekenmerkt door het behouden van een dorps/landelijk woongebied in de kernen waarbij uitgegaan wordt van maximaal twee bouwlagen + kap en er minder dan 20 woningen per hectare worden gerealiseerd in een rustige, ruimtelijke groene setting. Een uitzondering hierop vormt het centrumgebied in Voerendaal. Dit gebied wordt aangemerkt als stedelijk gebied in de vorm van een subcentrum, waarbij maximaal 3 bouwlagen toegestaan zijn en minder dan 70 woningen per hectare toegestaan zijn. Herstructureringsvisie Parkstad (vastgesteld december 2009): Tot aan het moment van het opstellen van de herstructureringsvisie Parkstad Limburg, zijn er binnen de regio vele initiatieven genomen om de complexe woningmarkt in de richting te brengen van een groeisituatie naar een nieuwe balans: een situatie van een veranderende bevolkingssamenstelling en afnemende inwonersaantallen. Vervolgens is binnen de regio in kaart gebracht waar en op welke wijze de kwantitatieve en kwalitatieve veranderopgave plaats dient te vinden. De Herstructureringsvisie Parkstad Limburg heeft hierin inzicht verschaft, door: -
aan te geven de gebieden waar in Parkstad Limburg transformatie van de woningvoorraad nodig is in het licht van de teruglopende en veranderende woningbehoefte en hoe herstructurering kan bijdragen aan een duurzaam Parkstad;
-
aan te geven de kansen waar nieuwe kwaliteiten toegevoegd kunnen worden met meer groen en ruimte;
-
een kader te bieden voor verdieping voor wat betreft het bepalen van de benodigde middelen en ontwikkelen van instrumenten; een kader te bieden voor de Regionale Woonvisie en Woningbouwprogrammering na 2010; een kader te bieden voor de gemeentelijke structuurvisies, stadsdeelvisies en masterplannen waar het integrale afwegingskader - herstructureren, sloop en nieuwbouw- geborgd wordt.
-
21
Binnen deze Herstructureringsvisie Parkstad Limburg is het centrumgebied van Voerendaal als ontwikkelingsgebied aangemerkt. Hier wordt voor de komende jaren de realisatie van een multifunctioneel programma voorzien. Aan de noordzijde van het park is de afbouw van het winkelcentrum voorzien, terwijl voor de voormalige schoollocatie Dammerich aan de zuidkant van het park wordt gedacht aan een herontwikkeling met zorg en (zorg)woningen in combinatie met groen. Als bijzondere planontwikkeling is het Drossaert de Limpensplein in Klimmen aangemerkt. Op deze plek is in dit kader een supermarkt en appartementen gerealiseerd. Deze ontwikkeling wordt binnen de regio als exemplarisch gezien, omdat hiermee de kwetsbare voorzieningenstructuur in een kleine kern een belangrijke impuls krijgt. In kwalitatieve zin is binnen onderhavige herstructureringsvisie voor de kernen de volgende ambities opgenomen: Voerendaal/Kunrade - Centrumfunctie rondom Kerkplein versterken - Mijnkolonie rondom Laurentiusplein versterken - Hongerbeekdal zichtbaar maken - Groenverbinding van buitengebied naar Park ’t Broek langs Dammerscheiderbeek verbeteren - Groenverbinding tussen buitengebied/Kasteellaan Haeren en Parkgebied ’t Broek verbeteren via de Wachtendonkstraat - Groenverbinding in noord-zuid richting langs Hongerbeek naar Cortenbacherbos en het reservaatgebied Kunderberg ondersteunen - Aandacht hebben voor sociale klimaat, verdunnen, linten als rode dragers versterken, verbeteringen op gebouwniveau en in de openbare ruimte Ubachsberg - Aandacht hebben voor sociale klimaat, verdunnen, linten als rode dragers versterken, verbeteringen op gebouwniveau en in de openbare ruimte Klimmen - Bijzondere planontwikkeling: impuls geven aan kwetsbare voorzieningenstructuur - Groenverbinding tussen Achtbunderstraat en Pendersstraat met buitengebied ondersteunen - Centrumfunctie rondom Drossaert de Limpensplein versterken - Aandacht hebben voor sociale klimaat, verdunnen, linten als rode dragers versterken, verbeteringen op gebouwniveau en in de openbare ruimte Termaar - Aandacht hebben voor sociale klimaat, verdunnen, linten als rode dragers versterken, verbeteringen op gebouwniveau en in de openbare ruimte Ransdaal - Aandacht hebben voor sociale klimaat, verdunnen, verbeteringen op gebouwniveau en in de openbare ruimte
22
De Transformatie-opgave, ''Envelop Voerendaal 2010'' (vastgesteld maart 2011): De ‘envelop’ vormt het regionale kader voor de transformatieopgave in Parkstad Limburg 2010-2020. Deze ‘envelop’ geeft voor de hele regio en per gemeente inzicht in een sloop- en vervangingsopgave. De gegevens in deze envelop zijn gebaseerd op de huishoudens- en woningbehoeftenprognose 2009, Monitor Regionale Woningbouwprogrammering 2009, de Woonmonitor 2009 en het Burgeronderzoek Parkstad Limburg 2007. De maximale onttrekking per 1-1-2010 betreft 10.495 woningen (11.151 inclusief Nuth). De envelop van de gemeente Voerendaal geeft aan dat er sprake is van een groei van het aantal huishoudens van 119 tot en met 2020 (zie hieronder). Figuur 2.: Envelop Parkstad Limburg
Anno 2010 is de bouw van nog 350 woningen voorzien, hetgeen betekent dat bij ongewijzigd beleid eind 2020 een overschot ontstaat van 231 woningen. De 350 woningen die voorzien waren betroffen ten tijde van het opstellen van de envelop ''harde'' plannen. In onderstaande tabel staat per kern aangegeven hoeveel woningen het betreft. Het voorgaande betreft uitsluitend een kwantitatieve opgave. De kwalitatieve opgave (aangeduid met onderstaand teken) was ten tijde van het opstellen van de envelop niet bekend.
23
Tabel 1.: woningbouwprogrammering anno 2010 volgens envelop versus behoefte Aantal geplande wooneenheden Voerendaal
134
Kunrade
45
Klimmen
80
Ransdaal
38
Ubachsberg
20
Totaal (exclusief zorgwoningen)
317
Geprognotiseerde zorgwoningen
33
Totaal (inclusief zorgwoningen)
350
Daadwerkelijke behoefte o.b.v. groei huishoudens
119
Overschot
231
•
Lokale kaders
Toekomstvisie Voerendaal 2018 Begin 2006 is door de gemeenteraad de Toekomstvisie 2018 opgesteld. De gemeente Voerendaal richt zich daarbij op het versterken van de leefbaarheid in de kernen met respect voor het landelijk gebied, waarbij de inwoners centraal staan. In het ambitieprogramma ‘Lekker wonen in Voerendaal’ stonden de belangrijkste projectplannen; ‘Centrumplan Voerendaal’ en ‘Woonmilieuvisie Voerendaal’. Insteek hiervan is meer investeren in het leefmilieu om jongeren vast te houden, het faciliteren van ouderen (zorgvoorzieningen), voorzieningen in de kernen overeind houden en de kwaliteiten van het landschap beter benutten. Coalitieprogramma 2010 - 2014, Betrokken en Actief De coalitiepartijen Voerendaal Actief, Democraten Voerendaal en D'66 vinden het van groot belang dat de gemeente in navolging op het regionaal volkshuisvestingsplan zo spoedig mogelijk beschikt over een duurzaam en toekomstbestendig lokaal volkshuisvestingsplan. De coalitiepartijen in Voerendaal willen een betere afstemming van het woningbouwprogramma (bouw en renovatie) ten aanzien van de bevolkingskrimp en veranderende woonwensen. De herstructureringsopgave waarvoor Voerendaal staat is dan ook, naast de veranderende woonwensen medebepalend voor het woningbouwprogramma. De volgende aandachtspunten worden derhalve door de coalitie meegegeven voor het nieuwe volkshuisvestingsplan:
24
1. 2. 3. 4.
inzetten op levensloopbestendige woningen en voorzieningen in de kernen; evalueren van de effecten van de ‘starterslening’; zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen van ouderen en zorgbehoevenden; streven naar multifunctionele kernen.
Planologische kaders gemeente Voerendaal Binnen de vigerende bestemmingsplannen kan woningbouw direct dan wel indirect via een binnenplanse dan wel buitenplanse ontheffing gerealiseerd worden. Het verlenen van deze ontheffingen is aan regels en voorwaarden gebonden. Afzien van medewerking verlenen aan gevraagde ontheffingen is alleen mogelijk indien niet aan alle in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarden is voldaan. De huidige bestemmingsplannen kennen in de huidige opzet verschillende ontheffingssystematieken. Ondernemingsplan Woningstichting Voerendaal 2011-2014. Woningstichting Voerendaal formuleert haar missie als volgt: “Woningstichting Voerendaal wil adequate huisvesting bieden in Voerendaal en de aangrenzende werkgebieden”. Dat wil de woningstichting bereiken door niet alleen woonruimte met een passend serviceniveau aan te bieden aan de primaire doelgroepen. De woningstichting wil ook dat de huurder woongenot ervaart en zich verbonden voelt met zijn huis en zijn woonomgeving. Voor het tijdvak 2011 - 2014 heeft de Woningstichting Voerendaal een businessplan vastgesteld. In dit businessplan staan de opgaven verwoord die de woningstichting voor zichzelf ziet weggelegd. Dit alles uiteraard steeds toetsend aan de primaire doelstelling als corporatie en dat is zorgen voor voldoende passende woningen in kwalitatief leefbare wijken. In onderstaand tekstkader staan de speerpunten van de Woningstichting Voerendaal voor 2011 - 2014 benoemd.
25
26
•
Instrumenteel kader
Naast wettelijke instrumenten die toegepast kunnen worden (zoals onteigenen, toepassen Wet Voorkeursrecht Gemeenten, afgifte dan wel weigeren bouwvergunningen), zijn er binnen de regio Parkstad Limburg diverse initiatieven genomen om instrumenten te ontwikkelen om een bijdrage te leveren aan de opgaven waar deze regio in kwantitatieve en in kwalitatieve zin voor staat. Onderstaand wordt hier nader op ingegaan. Intrekkingsbeleid Bouwvergunningen (vastgesteld 2008) Om tot de vaststelling van de woningbouwprogrammering te kunnen komen hebben de verschillende partijen binnen Parkstad (gemeenten, corporaties en marktpartijen) een instrumentarium ontwikkeld om het aantal te bouwen woningen c.q. het aantal bouwplannen terug te dringen. Gebleken is dat het overgrote deel van de vergunde bouwwerken vrij snel wordt gerealiseerd. Een deel van de vergunde bouwwerken wordt echter niet binnen een bepaalde termijn gerealiseerd of komt helemaal niet meer tot stand. Het is om diverse redenen niet gewenst om bouwvergunningen in stand te laten zonder dat daaraan binnen een bepaalde termijn uitvoering wordt gegeven. Enkele van deze redenen zijn: • • • •
de bouwvergunningen zijn door gewijzigde bouwtechnische inzichten en nieuwe bouwtechnische regelgeving achterhaald; de bouwvergunningen doorkruisen/ belemmeren nieuwe planologische en stedenbouwkundige inzichten of ontwikkelingen voor een bepaald gebied (denk ook aan gewijzigde inzichten op volkshuisvestingsterrein); de bouwvergunningen leiden tot onzekere situaties voor met name omwonenden. Vragen die terecht gesteld kunnen worden door omwonenden zijn dan: wordt het bouwwerk nu wel of niet gerealiseerd en wanneer? vanuit administratief oogpunt is het gewenst dat het gemeentelijke bouwarchief (papierensituatie) zoveel als mogelijk overeenstemt met de feitelijke situatie buiten (denk in deze situatie aan onderzoeken bij calamiteiten).
Met name hetgeen vermeld staat bij de tweede bullit is, gezien de opgave waar de gemeenten binnen Parkstad Limburg voor staan, de aanleiding geweest om het intrekkingsbeleid vast te stellen en van toepassing te verklaren.
27
Structuurvisiebesluit Wonen en Retail In de “Regionale Woonvisie 2006-2010” en de “Retailstructuurvisie Parkstad Limburg 20102020” is aangeven dat mede als gevolg van de bevolkingskrimp respectievelijk door de terugloop van het aantal huishoudens, zowel het aantal woningen als het totale regionale winkeloppervlak aangepast dient te worden aan de toekomstige situatie. In de huidige bestemmingsplannen zitten veelal nog mogelijkheden voor het realiseren van woningen en/of winkelruimtes, die nu nog niet gerealiseerd zijn. Voorkomen moet worden dat die ontwikkelingsmogelijkheden de bestaande problematiek verslechteren. Een mogelijkheid daartoe is het nemen van een zogenaamd ''structuurvisiebesluit wonen en retail''. Daarmee wordt aangekondigd dat vanaf 1 januari 2013 bij het actualiseren van bestemmingsplannen de nog niet benutte ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en retail zonder planologische risico's kunnen worden verwijderd tenzij deze passen binnen het beleid zoals verwoord in de “Regionale Woonvisie” of de “Retailstructuurvisie Parkstad Limburg”. Op 31 oktober 2011 is het “Structuurvisiebesluit Wonen en Retail” door de Parkstad Raad vastgesteld.
28
2.
Ontwikkelingen
2.1. Demografische ontwikkelingen De afgelopen tien jaar krimpte de regio Zuid Limburg al. Dit zet zich verder door. Telt de regio in 2010 bijna 608.000 inwoners, in 2030 zijn dat er volgens de prognose (Progneff 2010)2 nog net 534.000. Een afname met 74.000, ofwel circa 12%. De piek in het huishoudensaantal is bijna bereikt en zal in 2013 liggen op ruim 285.000 huishoudens. Daarna zet zich een gestage daling in. In 2030 zullen er ruim 268.000 huishoudens zijn. Dat is 17.000 huishoudens minder dan in 2010 (6%). Daarna zal de daling van het aantal huishoudens versneld doorzetten. De 55-plushuishoudens zijn en blijven lange tijd de groeiende doelgroep. In 2030 is 45% van de huishoudens ouder dan 55 jaar en circa 15% is 75-plus. Op grond van toekomstige behoeften is voor wat betreft de woningvoorraad voor 2010 2030 binnen Limburg de volgende ontwikkelingen te constateren Noord Limburg + 8.000 woningen, Midden Limburg + 3.000 en Zuid Limburg - 16.000. De mismatch tussen woonwens en woningvoorraad wordt relatief steeds meer merkbaar waardoor ook in de bestaande voorraad transformatie aan de orde moet zijn. We kunnen in dit volkshuisvestingplan, gezien de opgave die verwoord is in de ''envelop'' van Parkstad niet volstaan met het uitsluitend onttrekken van woningen aangezien het in dat geval uitsluitend een kwantitatieve opgave zou betreffen. Binnen Voerendaal kunnen we constateren dat met de op handen zijnde vergrijzing bovenal oplossingen geboden moeten worden met een kwalitatieve strekking. Door de structurele bevolkingsafname en de verandering van de bevolkingssamenstelling is de woningbouwopgave in de regio een kwalitatieve vervangingsopgave: herstructurering en transformatie van het woningbezit. De Provincie zet in de regio Parkstad duidelijk in op de herstructurering van enkele bestaande woonwijken. Specifiek binnen deze regio neemt zij haar rol als partner in de herstructurering van de wijken Kerkrade-West, Brunssum-Centrum, Hoensbroek, VrieheidePassart en Landgraaf-Nieuwenhagen. De Provincie werkt hierbij samen met de gemeenten, woningcorporaties en met de bewoners van de betrokken wijken. Vanuit deze samenwerking wordt er fors geïnvesteerd in mensen, woningen, infrastructuur en voorzieningen. De Provincie ondersteunt het proces met kennis, kunde en middelen. 2
Progneff is de overkoepelende term voor Etil’s bevolkingsprognoses en effectenramingen. Deze geven inzichten in de toekomstige bevolkingsontwikkeling en de daaraan verbonden sociaaleconomische effecten.
29
ISV-3 is een provinciale subsidie die wordt ingezet ten behoeve van de herstructurering in bestaand stedelijk gebied. De beschikbare ISV-3 middelen worden voor deze regio met name aangewend voor herstructureringsvraagstukken in het landelijke gebied. De praktijk leert thans dat alle ISV-3 middelen op zijn en er vanaf 2012 geen specifieke middelen meer beschikbaar zijn voor het oppakken van de transformatie-opgave binnen het landelijk gebied.
2.2. Planologische ontwikkelingen 2.2.1. Lokale structuurvisie en bestemmingsplannen De in de bestemmingsplannen opgenomen particuliere woningbouwlocaties zijn allemaal (op één uitzondering na, betreffende een directe bouwtitel van 3 wooneenheden) geregeld via een bevoegdheid tot toepassing van een binnenplanse ontheffing. Deze bevoegdheid is aan regels en voorwaarden gebonden. Van toepassing van deze bevoegdheid kan alleen worden afgezien, indien niet aan alle in het plan opgenomen voorwaarden is voldaan. Concreet werden op 31 december 2011 op basis van principe-toezeggingen, directe bouwtitels en indirecte bouwtitels (middels binnenplanse ontheffing) de volgende woningbouwmogelijkheden onderkend: Tabel 2: Overzicht van potentiële woningbouwlocaties o.b.v. vigerend planologisch regime Directe bouwtitels Voerendaal/Kunrade Ubachsberg Klimmen/Termaar Ransdaal Totaal
3 3
Indirecte bouwtitels (binnenplanse 21 3 4 10 38
Principe toezeggingen 4 5 2 11
Opgemerkt dient te worden dat het bouwbeleid, zoals dat is genoemd in de vigerende bestemmingsplannen van de gemeente Voerendaal toe ziet op het toen geldend beleid en verwijst naar het meerjarenprogramma, zoals dat als bijlage aan de voorschriften uit het bestemmingsplan is toegevoegd. Er is geen aanknopingspunt in het bestemmingsplan te vinden dat er vanuit gaat dat het bouwbeleid zou kunnen wijzigen, behoudens verwijzing in de algemene bepalingen naar de richtcijfers van de provincie, en wat dat betekent voor het toepassen van de vrijstellingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan Voerendaal-Kunrade wordt gesproken van een mogelijkheid tot overschrijding van de cijfers en de verrekening daarvan in de restruimte voor de komende jaren. Feit is dat alle meerjarenprogramma's die in de bestemmingsplannen zijn opgenomen, zijn achterhaald.
30
Daarnaast bevatten de huidige bestemmingsplannen tevens een binnenplanse mogelijkheid tot woningsplitsing. Ook deze bevoegdheid is aan strikte criteria gebonden. Vanuit deze bevoegdheid bestaat eveneens de kans dat woningen worden gerealiseerd, waarvan het niet gewenst is dat deze op de markt komen. Tevens bevatten alle bestemmingsplannen beëindigingsregelingen ten behoeve van onder meer woningbouw in geval van opheffing van agrarische bedrijfsdoeleinden en reguliere bedrijfsdoeleinden. Inmiddels is reeds gestart met het actualiseren van de bestemmingsplannen voor het buitengebied en de kernen Klimmen, Ransdaal, Ubachsberg en alle daarbij behorende buurtschappen. Het is zaak dat beide planologische instrumenten worden ingezet om onderhavig volkshuisvestingsplan mee vorm te geven. Immers, de gewijzigde inzichten vanuit het Volkshuisvestingsplan kunnen, gezien voornoemde planologische mogelijkheden binnen de huidige bestemmingsplannen, aanleiding zijn om in de geactualiseerde bestemmingsplannen de bevoegdheid m.b.t. het realiseren van woningbouw anders te regelen. Bij het formuleren van de ambities en de te maken keuzen (hoofdstuk 5) zal de gewenste doorvertaling hiervan naar het planologisch beleidskader inzichtelijk gemaakt worden. 2.2.2. Het Limburgse Kwaliteitsmenu (LKM) Op 12 januari 2010 is het Limburgs Kwaliteitsmenu door Gedeputeerde Staten vastgesteld als uitwerking van het beleid van de POL aanvulling Verstedelijking, Gebiedsontwikkeling en Kwaliteitsverbetering welke op 18 december 2009 door Provinciale Staten is vastgesteld. Het Limburgs Kwaliteitsmenu voorziet in de vervanging van de provinciale regelingen met betrekking tot BOM+, VORm, Rood voor Groen en Ruimte voor Ruimte Zuid Limburg. Deze provinciale regelingen worden vervangen door de gemeentelijke uitwerkingen van het Limburgs Kwaliteitsmenu. Inmiddels is het Limburgs Kwaliteitsmenu reeds twee keer geupdate; voor het laatst in november 2011. Doel van het Limburgs Kwaliteitsmenu is om gemeenten en Provincie een instrumentarium in handen te geven om noodzakelijke of wenselijke ontwikkelingen in het buitengebied te kunnen combineren met gewenste kwaliteitsverbetering van datzelfde buitengebied. Om dit doel te bereiken dienen gemeenten het kwaliteitsmenu op gemeentelijk niveau uit te werken en in het gemeentelijke beleid vast te leggen. Het kwaliteitsmenu is van toepassing op (niet onaanvaardbare) ontwikkelingen buiten de, rond de plattelandskernen getrokken, contour die middels een bestemmingsplanwijziging mogelijk worden gemaakt. Het kenmerkende voor de bedoelde ontwikkelingen is dat het (nieuwe) functies zijn die een nieuw ruimtebeslag leggen op het “maagdelijke” buitengebied en/of met nieuwe verstening en verglazing gepaard gaan. Het betreft in deze o.a. nieuwe woningen, nieuwe woongebieden, uitbreidingen van agrarische bedrijven, nieuwe agrarische bedrijven, glastuinbouw, recreatieve en toeristische functies, niet agrarische bedrijven en bedrijventerreinen. Het grondprincipe van het kwaliteitsmenu is, dat bepaalde ontwikkelingen in
31
het buitengebied ter plaatse leiden tot verlies aan omgevingskwaliteit, hetgeen dient te worden gecompenseerd door een kwaliteitsbijdrage. Deze kwaliteitsbijdrage wordt ingezet om de omgevingskwaliteit te versterken. In 2012 wordt de structuurvisie voor Voerendaal opgesteld. De gemeente gaat het LKM-beleid vertalen in een structuurvisie. Immers de Grondexploitatiewet geeft aan dat voor het vragen van compensatiemaatregelen in de vorm van een financiële bijdrage er een lokale structuurvisie vereist is. Binnen deze structuurvisie zal aangegeven worden aan welke projectenof doelen de kwaliteitsbijdrage geleverd dienen te worden als compensatiemaatregel. In hoofdstuk 4 zal reeds aangegeven worden hoe omgegaan wordt met het LKM in relatie tot te realiseren nieuwe woningen of woongebieden in het buitengebied.
2.3. Financiële ontwikkelingen Europese Richtlijn Op grond van de Europese Richtlijn worden mensen met middeninkomens uitgesloten van het huren van corporatiewoningen. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, terwijl hun inkomen doorgaans ontoereikend is voor een koopwoning. Een aantal woningcorporaties kiest ervoor om huurders met een middeninkomen toch te blijven huisvesten en de mogelijke financiële gevolgen die dit voor hen heeft, voor lief te nemen. Deze richtlijn treft ook de voorraad huurwoningen in Voerendaal. In hoofdstuk 4.1 zal worden aangegeven hoe de Woningstichting Voerendaal binnen de context van de thans geldende woningmarkt en de kaders van onderhavig volkshuisvestingsplan omgaat met deze Europese Richtlijn. Er zijn corporaties in Noord-Brabant en Gelderland die een convenant gesloten hebben met gemeenten en huurdersorganisaties, waarin staat dat huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro in aanmerking blijven komen voor woningen met een huur tot 652,52 euro. De huurwoningen tot 555 euro blijven gereserveerd voor woningzoekenden met een inkomen van minder 33.614 euro.
2.4. Economische ontwikkelingen Inleiding Het belang van vastgoed in de economie is een algemeen bekend gegeven. Dat is voor het vastgoed in Nederland net zo, de Nederlandse vastgoed situatie neemt in de internationale vergelijkingen echter een heel bijzondere maar tevens kwetsbare situatie in. Drie bijzonderheden vallen in Nederland op:
32
1)
2) 3)
Nergens is de schuldenpositie van particulieren zo hoog als in Nederland. Dat is voor een zeer groot deel te wijten aan de hoogte en de aantallen van de financiering van particulier woningbezit: de hypotheken. Daarbij is de prikkel voor het aflossen van de hypotheekschuld, als gevolg van de mogelijkheid voor de fiscale aftrek van de hypotheekrente, zeer laag. Het aantal woningen in handen van ideële verhuurders, de corporaties, is nergens ter wereld zo hoog als in Nederland (2,4 miljoen woningen dat is ± 30% van de totale woningvoorraad).
Dat verklaart meteen bovengenoemde kwetsbaarheid. Zolang de eigenaar het bezit daadwerkelijk gebruikt als woning is er niets aan de hand. Het wordt pas penibel als de woning moet worden verkocht en er voor deze woning geen markt is. Een situatie waar we, zo vrezen de economen, langzaam maar zeker op af stevenen. Het niet kunnen verkopen van huizen, of niet kunnen verkopen tegen de minimaal noodzakelijke prijs, de restschuld, heeft een negatief effect op allerlei economische fronten: • direct op de arbeidsmarkt omdat arbeidsmigratie niet meer mogelijk is; • maar ook op het bestedingspatroon van burgers, men wordt somber en voorzichtig en besteedt vervolgens minder; • op de beschikbaarheid van geld bij banken; • daarmee op de verkrijgbaarheid van hypotheken; • op de verkrijgbaarheid van consumptieve kredieten; • op de verkrijgbaarheid van kredieten voor investeerders; • etc. etc. Dit zijn de klassieke ingrediënten voor het ontstaan van een recessie, doemdenkers voorspellen zelfs hiermee het uiteen spatten van de Nederlandse vastgoedzeepbel. Voeg bij al deze ingrediënten de huidige mondiale kredietcrisis, waarbij veel banken reeds in zwaar weer verkeren, en voor Parkstad daar bovenop de demografische krimp. Geen rooskleurig vooruitzicht en zo blijkt uit de voor Parkstad uitgevoerde Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) een situatie waar niet passief mee om mag worden gegaan. De “struisvogelpolitiek”, in de geest van als je niets doet doe je ook niets verkeerds, werkt hier averechts. Dit niets doen kost de maatschappij veel meer geld dan actief werken aan de opgave. In Parkstad is deze opgave niet gering; tegen 2020 zijn er als gevolg van de demografische ontwikkelingen pakweg 16.000 woningen te veel. Daarbovenop geldt dat de samenstelling van de bevolking in het perspectief van de woningvoorraad scheef is en dus veel woningen moeten worden getransformeerd.
33
Een immense opgave. De vraag rijst dan ook wie deze opgave gaat vervullen? Het is inmiddels duidelijk dat ingrijpen in termen van sloop in de particuliere voorraad zo goed als onmogelijk is. Een particulier zal zijn bezit zonder compensatie niet uit de markt halen. Een compensatie die door de overheid niet kan, en niet zal, worden gegeven immers een kleine rekensom leert ons dat met het slopen van 16.000 woningen pakweg 2,5 miljard euro aan waarde is gemoeid, tel hier de sloop- en herinrichtingskosten bij en het wordt meteen duidelijk dat compensatie van particulieren voor sloop niet tot de mogelijkheden behoort. Maar hoe grijpen we dan in? De antwoorden worden gezocht in het bezit van de corporaties. Corporaties worden geacht een groot deel van de opgave te kunnen oplossen. Maar is dit wel zo? Er is zo goed als geen leegstand in het bezit van de corporatie, hetgeen betekent dat er vraag is naar deze huurwoningen. Een vraag die gezien de economische ontwikkelingen met grote waarschijnlijkheid zal toenemen. Verder is het bezit van de corporatie over het algemeen goed tot zeer goed onderhouden; gaan we vervolgens goede corporatiewoningen in Voerendaal uit de voorraad halen ten faveure van slechte particuliere woningen in de regio? Het corporatie perspectief De corporatie is een ideële instelling die in Nederland haar oorsprong vindt in de sociale omstandigheden van arbeidersgezinnen rond 1900 en de woningnood na WO II. De destijds opgerichte corporaties, meestal verenigingen, zijn in het leven geroepen om de misstanden rondom huisvesting van diegene die dit niet of niet goed zelfstandig kunnen, te verbeteren en op te lossen. Dat kwam enerzijds voort uit de sociale inborst van de gegoede burgerij maar voor een groot deel ook uit het besef dat gezonde werknemers veel meer voor het bedrijf opbrachten dan zieke werknemers. In deze periode leefde de arme bevolking in de stad namelijk onder erbarmelijke omstandigheden met een hoog ziekte en sterftecijfer als gevolg. De oprichting van corporaties werd een daverend succes. De Nederlandse huizenmarkt is uniek in de wereld: niet in de laatste plaats omdat de corporaties anno 2012 ongeveer 30% van de woningen in Nederland onder haar hoede hebben. De corporatie is weliswaar sinds 1995, sinds de “brutering”3, op afstand gezet van de overheid maar is met allerlei voetangels en klemmen gebonden aan wetgeving, de
3
Door de Bruteringswet, zijn de financiële banden tussen de overheid en de corporaties definitief doorgesneden en er werd een belangrijke stap gezet richting de verzelfstandiging van de woningcorporaties. Decentralisatie was het sleutelwoord en gemeenten en corporaties kregen een grotere vrijheid voor het bepalen van het lokale volkshuisvestingsbeleid.
34
mogelijkheden om de opgave waarvoor corporaties staan te vervullen zijn daarmee wettelijk aan banden gelegd. Een aantal van de belangrijke wetten en regelgevingen zijn: • • •
•
• •
De huurwet waar de rechten en plichten van huurder en verhuurder zijn beschreven. Het BBSH waar de taakvelden van de corporatie worden beschreven en beperkt. De Europese regelgeving welke dicteert dat de woningen van corporaties moeten worden toegewezen aan huurders met een maximaal inkomen (de “34.000 euro norm”. De DAEB regelgeving (Diensten van Algemeen Economisch Belang) waarbij bepaald is dat de commerciële activiteiten van een corporatie strikt gescheiden moeten worden van de sociale activiteiten. De wet op de vennootschapsbelasting. Allerlei op handen zijnde wetgeving zoals de verplichte verkoop van 75% van de woningen en het mee af dragen van de individuele huurtoeslag (huursubsidie)
Taken corporatie In het BBSH (besluit beheer sociale huisvesting) worden de zes prestatievelden genoemd, zeg maar de taken, waar een corporatie zich op moet richten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
passend huisvesten van de doelgroep; kwalitatief in stand houden van het woningbezit; betrekken van bewoners bij beleid en beheer; waarborgen van de financiële continuïteit; bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; bijdragen aan de combinatie wonen en zorg (per november 2001).
Prestatieveld 1) verwoordt het ontstaansgedachtengoed van de corporatie, het zorgen voor huisvesting voor personen of gezinnen die dat niet, of niet goed, zelf kunnen. Dat ''niet'' of ''niet goed'' is meestal van financiële aard maar kan ook andere of gecombineerde oorzaken hebben. In het kader van bovengenoemde opgave maar ook de belemmeringen van de corporatie is het de vraag wat kunnen corporaties nog betekenen in de opgave. Het is immers maar de vraag of de woningen die in het kader van de krimp “over” zijn ook de huurwoningen van de corporaties zijn. De economische crisis maakt dat steeds meer mensen in de doelgroep van de corporaties vallen. Aan de andere kant hebben we reeds geconstateerd dat de corporaties de enige zijn die het probleem krimp in termen van de woningvoorraad kunnen aanpakken.
35
Economie Draai aan het ene economische wieltje en het andere draait mee. Dat geldt uiteraard ook voor de economie van het vastgoed. Als dan het vastgoed in Nederland zo uniek en kwetsbaar is dan is het zaak om niet alleen zo voorzichtig mogelijk aan de knoppen van deze wieltjes te draaien maar dit ook weloverwogen te doen, de voor- en nadelen goed afwegend. Neem het voornemen van de minister om 75% van de woningen van de corporaties te verkopen. In een gebied als Parkstad verergert dit niet alleen de opgave. Het bemoeilijkt in zeer zware mate datgene waar een corporatie voor staat “het huisvesten van personen of gezinnen die dit niet of niet goed zelf kunnen”. Bovendien wordt het plegen van onderhoud, prestatieveld 2 uit het BBSH, ernstig bemoeilijkt door het versnipperen van het bezit. Door de afname van het bezit neemt ook de mogelijkheid tot het verkrijgen van kredieten af waarmee prestatievelden 5 en 6 waarschijnlijk helemaal niet bediend kunnen worden. De onzekerheid van de hypotheekaftrek heeft vergaande gevolgen voor de situatie op de huizenmarkt. Omdat de prijzen niet stabiliseren, wachten potentiële kopers af. Om dat de verkopende partijen lang op de verkoop van hun bezit moeten wachten, gaan deze geen nieuwe financiële transacties aan. Iets dat vroeger zeer gebruikelijk was. Veel verkopers zien af van het nog verder te koop aanbieden van hun huis en besluiten te blijven wonen. Erger nog is het als de verkoopprijs daalt onder het niveau van de schuldenpositie. Deze situatie betekent voor de verkoper dat het rendement van zijn investering lager is geweest dan gewoonweg zijn geld parkeren op de bank. Zelfs met het huren van een huis waren deze huizenbezitters beter af geweest. In zo’n situatie wordt vaak geconstateerd dat men blijft zitten waar men zit. Allemaal omstandigheden die stagnatie op de huizenmarkt veroorzaken. Dan kan men natuurlijk de vraag stellen: “Is dit erg?”. Het economische antwoord hierop is ja, dat is heel erg. Vaak verhuizen mensen omdat ze een volgende categorie huis kunnen betalen en ook in de levensfase zijn aanbeland. Maar ook verhuizen voor een baan is economisch gezien belangrijk. Als het eerste niet meer gebeurt komen er aan de onderkant van de huizenmarkt geen huizen vrij met als gevolg dat starters zeer slecht aan een geschikte woning kunnen komen. Starters, de belangrijke motor voor de economie, trekken weg met ontgroening als gevolg. Ontgroening betekent dat een gebied (of stad) steeds minder mensen heeft waar in sociaal economisch opzicht aan wordt verdient. Aan de bovenkant van de huizenmarkt betekent stagnatie dat senioren niet naar een appartement of “seniorenwoning” kunnen verhuizen en daardoor sneller zijn aangewezen op zorg en hulpmiddelen (WMO gelden). Beide
36
kostenposten, opgebracht door de gemeenschap, die door een goed werkende woningmarkt vermeden hadden kunnen worden. Een tweede effect is dat arbeidsmigratie wordt vertraagd. Dat heeft direct invloed op de economische welvaart. De economie is volledig afhankelijk van (geschoold) personeel. Als dit niet te krijgen is worden bedrijven gesloten of activiteiten verplaatst. Een gebied dat in economisch opzicht maar ook in cultureel opzicht achteruit gaat, verliest zijn aantrekkelijkheid waardoor de huizenprijzen dalen en bovenstaande effecten weer worden versterkt. Er ontstaat een neerwaartse spiraal die het gebied steeds meer in de problemen brengt. Dit is nu exact het probleem waarmee een krimpgebied te maken heeft. In Parkstad is er ontgroening, dubbele vergrijzing (meer ouderen die ook nog eens steeds ouder worden), een slechte arbeidsmarkt. Het gevecht tegen deze situatie begint met het te constateren en zeker niet de kop in het zand te steken. Dat is ook overduidelijk gebleken uit de voor de Parkstad opgestelde MKBA. De voor een gebied belangrijke elementen zijn: • • • • • • •
arbeidsmarkt woningmarkt cultuur opleidingsfaciliteiten infrastructuur zorg ontspanning
Er is in dit hoofdstuk reeds aangeduid hoe verweven deze elementen met elkaar zijn. Het wonen, in het kader van dit volkshuisvestingplan, is een onderdeel daarvan en moet aansluiten op andere beleidsafspraken, dit steeds met de kanttekening dat ingrijpen kan en moet maar voorzichtig en met beleid. De gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal staan hiervoor beide aan het roer voor wat betreft wonen. Dit betekent ook voor beide dat er consensus moet worden bereikt over een aantal concrete plannen en activiteiten welke voor beide partijen (des)investeringen met zich meebrengen. Dat laatste gebeurt met de economische overtuiging dat daardoor Voerendaal beter wordt dan in het geval van niets doen!
37
2.5. Sociale kernvoorraad In 2007 is door het onderzoeksinstituut E,til onderzoek gedaan naar de huidige behoefte en de ontwikkeling van deze behoefte voor woningen in de sociale kernvoorraad (verkenning sociale kernvoorraad Parkstad Limburg 03.09.2009). In het kader van onderhavig volkshuisvestingsplan is a) aangesloten bij de definitie van de kernvoorraad van dit document en b) aangesloten bij de omvang van de kernvoorraad in Parkstad Limburg, en daarmee Voerendaal. In onderstaand overzicht wordt voor Parkstad Limburg de opbouw van de woningvoorraad inzichtelijk gemaakt. Figuur 3: Samenstelling woningvoorraad Parkstad Limburg
38
De Kernvoorraad bestaat uit zowel huurwoningen als koopwoningen uit de goedkopere segmenten (tabel 3). Bij de huurwoningen ligt de focus bij het bepalen van de kernvoorraad bij de sociale huursector, en wel bij de woningen met een huurprijs tot en met 527 euro per maand (prijspeil 2007). Op basis van de huurprijs kan een deel van de particuliere huursector ook tot de kernvoorraad gerekend worden. Er is echter geen registratie van de huurprijzen van dit deel van de woningmarkt, waardoor deze niet meegenomen kunnen worden. Daarbij moet worden aangetekend dat de fout die hierdoor optreedt zeer gering is omdat het aandeel particuliere huurwoningen dat als ‘goedkoop’ bestempeld kan worden, zeer beperkt is. De prijsgrens van koopwoningen die tot de kernvoorraad behoren, is bepaald op 150.000 euro. Deze prijs is conform de richtlijnen van het ministerie van VROM en komt voor Parkstad Limburg redelijk overeen met de door het ministerie van VROM gehanteerde vuistregel dat de circa dertig procent goedkoopste woningen het lage prijssegment zou moeten vormen (bron, www.vrom.nl). Tabel 3: Definitie VROM kernvoorraad en prijsklassen (prijspeil 2007) Prijsgrenzen Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur
Koop tot € 150.000 € 150 -200.000 € 200 -300.000 € 300.000 of meer
H uur tot € 527 € 527 tot € 622 € 622 tot € 750 € 750 en meer
Voor Voerendaal betekent dat de omvang van de kernvoorraad is (bron, Verkenning sociale kernvoorraad Parkstad Limburg 2009): Huurwoningen Koopwoningen Totaal
: : :
1.123 stuks (90%) 131 stuks (10%) 1.254 stuks (23%)
Uit de analyse van E,til blijkt verder dat het aanbod en de vraag naar woningen in de kernvoorraad van Voerendaal op dit moment uit balans is. Op dit moment is in Voerendaal de vraag naar woningen in de kernvoorraad groter dan het aanbod (bron, Verkenning sociale kernvoorraad Parkstad Limburg 2009): Sociale doelgroep (vraag) Aanbod
: 1.587 stuks : 1.254 stuks
Deze onbalans blijft bestaan tot ongeveer 2027 (zie tabel 4). Daarna treedt een kentering op. Vandaar dat we nu desondanks toch ook gewoon een verdunningsslag bij sommige percelen van woningstichting Voerendaal realiseren.
39
Tabel 4: omvang doelgroep woning in kernvoorraad Voerendaal
2006 1640
2010 1720
2020 1450
2040 830
(bron, Verkenning sociale kernvoorraad Parkstad Limburg 2009) Dit betekent dat er tot 2020 zo min mogelijk woningen uit de kernvoorraad gehaald zouden moeten worden, daar is immers grote vraag naar. Dit staat echter op gespannen voet met het oplossen van de kwantitatieve opgave in de sociale huursector. Daarom dient er ook in dit volkshuisvestingsplan een balans gecreëerd te worden tussen slopen (zo min mogelijk in de sociale woningvoorraad) en kwalitatief verbeteren.
40
3.
Dorps wonen dichtbij de stad
Over de huidige positie en kracht van de gemeente Voerendaal leest u in dit derde hoofdstuk. We gaan van start in 3.1 met een korte schets van de ligging van de gemeente in de regio. Vervolgens zetten we een aantal feiten over de bevolking en woningvoorraad op een rij in 3.2. In paragraaf 3.3. worden resultaten uit onder andere de Parkstad Monitor weergegeven. We sluiten in 3.4 af met een overzicht van sterke en zwakke punten van de Voerendaalse woningmarkt. Meer achtergrondinformatie leest u in de bijlage.
3.1. Voerendaal ligt aantrekkelijk in de regio De gemeente Voerendaal is een landelijke gemeente, lekker in het groen gelegen. We vormen de schakel tussen Parkstad en het Heuvelland. Enerzijds grenzen we aan het stedelijk gebied (Heerlen e.o.) waardoor we kunnen profiteren van de voorzieningen die deze stad biedt. Anderzijds grenzen we aan het landelijke recreatieve gebied (Valkenburg, Gulpen-Wittem). Kortom: ideaal voor mensen die in een groene omgeving willen wonen, maar wel houden van een hoog voorzieningenniveau in de directe nabijheid.
41
Opvallend aan de gemeente is de goede ontsluiting voor de auto en de trein. Er zijn niet veel gemeenten die twee autosnelwegen en twee treinstations hebben, vooral geen gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners. Op 1 januari 2011 woonden er in Voerendaal 12.655 inwoners. De goede ontsluiting, kleine afstand tot steden en aantrekkelijke euregionale ligging zorgt dat Voerendaal een goede uitvalsbasis is voor forenzen. Voerendaal is de afgelopen decennia mede gegroeid door de forenzen die deze aantrekkelijke ligging in de gaten hadden. “Voerendaal is aantrekkelijk door de goede ontsluitingsstructuur per weg en spoor en grote voorzieningen in de directe nabijheid (theater, winkelcentra, scholen, etc.).” inwoner tijdens burgerparticipatieavond
Deze instromers en de inwoners hebben de keuze om in een van de kernen of gehuchten te wonen. Er is voor elk wat wils. Voerendaal heeft grotere kernen (Voerendaal en Kunrade4, Klimmen, Ubachsberg, Ransdaal en Termaar5) kleinere gehuchten (Craubeek, Retersbeek, Weustenrade, Winthagen, Colmont en Fromberg6) en een aantal kleinere buurtschappen (bijvoorbeeld Mingersborg en Barier).
“Onze gemeente kent vijf grotere kernen waarvan twee voorzieningenkernen en drie woonkernen.” inwoner tijdens burgerparticipatieavond
4
Doordat in de beschikbare externe (statistische) bronnen geen onderscheid wordt gemaakt tussen de kern Voerendaal en de kern Kunrade, is scheiding hiervan niet mogelijk. Gelet op de ruimtelijke en functionele verwevenheid vormen deze twee kernen een eenheid. 5 Klimmen en Termaar zien we los van elkaar vanwege de verschillende type bebouwing en de ligging van de afzonderlijke bebouwingsconcentraties. 6 Door de beschikbaarheid van gegevens is de volgende indeling van de gehuchten als volgt: Craubeek, Retersbeek, Weustenrade rekenen we bij Klimmen, Fromberg bij Ransdaal en Colmont en Winthagen bij Ubachsberg.
42
3.2. Woningmarktfeiten op een rij We gaan in deze paragraaf kort in op feiten over de inwoners, de woningvoorraad en de nieuwbouw in Voerendaal. 3.2.1. Mensen: minder, rijk en relatief oud • Sinds 2006 is het aantal inwoners met circa 300 gedaald en het aantal huishoudens met ongeveer 70 toegenomen tot 5.465 op 1 januari 2011. Dit laatste komt door steeds kleiner wordende huishoudens. • • •
•
Het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt in Voerendaal met € 36.100 hoger dan de regio (€ 31.000) en hoger dan Nederland (€ 34.300). De bevolking van Voerendaal is relatief oud. Slechts 16% van huishoudens is jonger dan 40 jaar, in Nederland is dit 29%. “Onze kinderen trekken weg In de kern Ubachsberg wonen relatief de door studie en vinden daarna meeste ouderen. Bijna een derde van alle elders een baan.” huishoudens is hier een 65+huishouden. inwoner tijdens In de gemeente Voerendaal vertrekken iets meer burgerparticipatieavond mensen dan dat er binnenkomen.
3.2.2. Stenen: veel koop, grondgebonden, relatief duur en ouder • Circa 71% van de woningen in de gemeente Voerendaal is een koopwoning. Dit is veel ten opzichte van het landelijke aandeel van 60%. “Er zijn weinig betaalbare koopwoningen voor starters.” • Termaar en Ransdaal hebben de meeste inwoner tijdens koopwoningen met 84% en 81%, Voerendaal burgerparticipatieavond en Kunrade het kleinste aandeel met 65%. • Merendeel (95%) van de woningen is grondgebonden (eengezins-, senioren of anders). • 12% van de voorraad is in de afgelopen 20 jaar gebouwd, dit is weinig ten opzichte van het gemiddelde in Nederland (21%) en ligt net onder het gemiddelde van ZuidLimburg met circa 13%. • Een groot deel (64%) van de woningen is uit de bouwperiode tussen 1945 tot 1980. In Zuid-Limburg is dit 53% en in Nederland 43%. • De woningvoorraad van Voerendaal heeft in de categorie € 100.000 tot € 150.000 slechts 12%, terwijl dit in de regio Zuid-Limburg 29% betreft. • De gemeente Voerendaal wijkt voor wat betreft de WOZ-waarden sterk af ten opzichte van Zuid-Limburg (zie onderstaande tabel)
43
Figuur 4: vergelijking WOZ-waarden Voerendaal met Zuid-Limburg 45% 40%
Aandeel woningm arkt
35% 30% 25% 20%
Voerendaal Zuid-Limburg
15% 10% 5% 0% < 150.000
150.000 – 200.000 300.000 – 400.000 200.000 – 300.000
> 400.000
WOZ-waarde
• • • •
Klimmen en Termaar zijn de kernen met de hoogste gemiddelde WOZ-waarden (€ 257.000 & € 251.000), Voerendaal en Kunrade hebben de laagste met € 215.000. Woningstichting Voerendaal is veruit de grootste speler op de huurmarkt met circa 1.125 woningen. Het bezit van Woningstichting Voerendaal is bijna allemaal goedkoper dan € 653 huur. Veel van het bezit zit in het prijssegment € 362 tot € 555 huur.
3.2.3. Nieuwbouw: gemiddeld weinig nieuwbouw in afgelopen jaren • Realisatie van nieuwbouw is over de afgelopen jaren gedaald (in 2008 slechts 1 woning en 16 woningen in 2009). • In de afgelopen 10 jaar zijn gemiddeld 32 woningen per jaar toegevoegd. 2011 Kent weer meer nieuwbouw, onder meer door de bouw en oplevering van 18 appartementen aan het Drossaert de Limpensplein en 32 “Moderne woningen die woningen aan de Spekhouwerstraat. jongeren aanspreken • van de nieuwbouw die tussen 2005 en 2010 door worden gemist.” projectontwikkelaars gerealiseerd is, wordt 79% ingevuld inwoner tijdens door bewoners afkomstig uit Voerendaal en de rest burgerparticipatieavond uit Parkstad of overig Limburg.
44
3.3. Uitkomsten uit de Parkstad Monitor Vanuit Parkstad Limburg worden om de twee jaar burgeronderzoeken uitgevoerd naar de kwaliteit van de leefbaarheid in de Voerendaalse kernen. Het onderzoek gaat met name in op thema's die een beeld geven van de beleving van de directe woon- en leefomgeving door de burgers van Voerendaal rondom leefbaarheid, wonen, veiligheid, beheer, onderhoud, milieu, verkeer in de buurt en gezondheid. Onderstaand wordt een aantal high-lights weergegeven die voortkomen uit de beschikbare onderzoeken van de parkstadmonitor. Daar waar mogelijk, is gebruik gemaakt van de meest recente gegevens uit 2011, dan wel zijn deze aangevuld met gegevens uit andere onderzoeken, zoals de nota ''een gezonde kijk op Voerendaal (GGD Zuid-Limburg 2010)''. •
•
• • • •
• •
• •
De verloedering in de buurten wordt in 2011 gemiddeld gewaardeerd met een 3,5 (0 is nooit voorkomend en 10 is zeer vaak voorkomend), waarbij de scores fors uiteenlopen van 2,6 in Ransdaal, 2,9 in Ubachsberg tot 4,2 en 4,0 in de kernen Voerendaal en Klimmen. De sociale cohesie wordt in 2011 gewaardeerd met gemiddeld een 6,7, waarbij de scores variëren van een 6,4 in Kunrade tot 7,0 in Ubachsberg en een 7,2 in Ransdaal. In 2007 was dit 6,5 voor Kunrade, 7,0 in Ubachsberg en 7,6 in Ransdaal. 95% van de geênqueteerden uit Ransdaal gaf in 2007 aan graag te willen blijven wonen in Ransdaal. In 2007 voelde gemiddeld 90% van de inwoners van Voerendaal zich medeverantwoordelijk voor de leefbaarheid in de buurt. In 2011 is dat nog 87%. 60% van de inwoners van Voerendaal is in 2011 tevreden over de buurtvoorzieningen. In 2011 wordt de overlast in de buurt met gemiddeld een 1,9 gewaardeerd (2007: 3,0). Net als in 2007 laat Ubachsberg de meest gunstige score zien (1.0), terwijl in Kunrade en Voerendaal relatief de hoogste overlast gemeten wordt (2,4). Werd de overlast in Klimmen in 2007 nog beoordeeld met een 2,3 is deze thans afgenomen tot 1,8. In 2007 woonde gemiddeld 87% in een eengezinswoning, 4% in een flat of etagewoning en 2% in een seniorenwoning. In 2011 woonde 81% van de inwoners in een koopwoning en 19% in een huurwoning. Het aandeel koopwoningen liep hierbij uiteen van 69% in Voerendaal tot 89% in Ransdaal. In 2007 blijkt dat de woningwaardering tussen kopers en huurders sterk verschilt, 8,3 versus 7,3. In 2007 blijkt 90% van de mensen aan te geven dat hun woning (huur- en koopsector samen) geschikt is en dat de woning een goede sfeer uitademt. Circa 1 op de 7 respondenten (6%) vindt de woning te klein en 5% is van mening dat de woning slecht onderhouden is.
45
•
•
• •
•
•
• •
•
In 2011 voelt 20% van de inwoners van Voerendaal zich wel eens onveilig in de buurt (was 26% in 2007). In Klimmen liggen de onveiligheidsgevoelens hoger dan in Voerendaal/Kunrade. Het aantal inbraken in Voerendaal ligt volgens het GGD-rapport, ten opzichte van het landelijke gemiddelde, hoog. In 2011 bedraagt de gemiddelde waardering voor het beheer en onderhoud in de buurt een 6,2 binnen de gemeente Voerendaal (2007: 6,9), waarbij de scores variëren van een 4,9 in Ransdaal (2007: 6,2) en een 6,4 in Kunrade (2007: 7,2). Gemiddeld genomen is de tevredenheid over het beheer en onderhoud in de kernen sterk gedaald. In 2011 is de gemiddelde waardering voor het beheer en onderhoud van openbare speelvoorzieningen ten opzichte van 2007 gedaald (21% versus 24%). In 2011 heeft gemiddeld 23% van de inwoners van Voerendaal een lager opleidingsniveau (2007: 30%). In de overige gemeenten van Parkstad ligt dat aandeel boven de 30%. Het opleidingsniveau is een belangrijke indicator voor de sociaaleconomische positie van de bevolking. In 2007 varieerde het aandeel lager opgeleiden duidelijk naar kern: van 21% in Ransdaal tot 38% in de kern Voerendaal. Op basis van de parkstadmonitor 2007 kan geconcludeerd worden dat het aandeel lager opgeleiden in Voerendaal als geheel afneemt en in de meeste kernen neemt dit ook geleidelijk af. Alleen Kunrade liet een lichte toename van het aandeel lager opgeleiden zien. Het aandeel mensen met een HBO/WO opleiding bedroeg gemiddeld 36%. Voerendaal met 33% en Ubachsberg met 34% scoorde hierin het laagst en Kunrade met 37% het hoogst. Het aandeel lager opgeleiden (basisonderwijs of lager beroepsonderwijs) bedroeg gemiddeld 15%. Kunrade en Ransdaal met respectievelijk 10% en 11% scoorden hierin positiever dan de kern Voerendaal (22%). In Ransdaal had twee derde van de inwoners een MBO/HBO-opleiding. Gemiddeld had 4% van de inwoners in 2007 een laag inkomensniveau (< € 950). Klimmen had het laagste aandeel inwoners met een laag inkomensniveau (2%); Voerendaal het hoogste (7%). Naast het opleidingsniveau is ook het inkomensniveau een indicator voor de sociaal-economische positie van de inwoners. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in Voerendaal was in 2009 € 36.400,00. In Nederlad was dat € 32.900,00 en voor Limburg € 31.100,00 (CBS Statline). In 2011 ervaart gemiddeld 17% van de inwoners van Voerendaal de eigen gezondheid als matig of slecht (2007: 19%). De gezondheidsbeleving ontwikkelt zich dus positief. Gemiddeld ligt binnen Parkstad het percentage op 21%. Simpelveld en Nuth scoren op het gebied van gezondheidsbeleving hetzelfde als Voerendaal. In 2007 was een sterk verschil te constateren tussen Klimmen (17%) en Ubachsberg (24%). Volgens de Parkstad-monitor voelt zich in 2011 12% van de Voerendalers wel eens eenzaam (2007: 14%), waarvan 2% vaak en 10% soms. Als meest genoemde redenen voor eenzaamheid wordt in 2011 genoemd ''onvoldoende deelnemen aan sociale activiteiten door slechte gezondheid'' (24%), ''weinig /geen vrienden, familie of kennissen
46
•
• •
•
•
in omgeving'' (23%) en ''kan moeilijk contacten leggen met anderen'' (21%). In 2007 liepen de percentages ''eenzaamheid'' uiteen van 12% in Klimmen tot 18% in Ransdaal. Uit het GGD-rapport blijkt bovendien dat ernstige tot zeer ernstige eenzaamheid bij 8,8% van de 55-plussers in de gemeente Voerendaal voorkomt. Bij de 75-plussers is dit 12%. Uit het GGD-rapport blijkt dat de inwoner van Voerendaal een hoge levensverwachting heeft (82,5 jaar versus 80,1 jaar landelijk). De sterfte is significant lager dan het landelijk gemiddelde (61,2 versus 72,1 per 10.000 inwoners). Tevens blijkt dat in vergelijking met de regio er in Voerendaal minder ouderen wonen die kansarm en niet vitaal zijn (28% versus 35%). Het GGD-rapport geeft ook aan dat er weinig psychosociale problemen onder de Voerendaalse jongeren is (2,3%). Bij veel volwassenen (42%) en ouderen (55%) in Voerendaal is volgens het GGD-rapport sprake van overgewicht. Bovendien is in deze een stijgende trend van de aan overgewicht gerelateerde ziekte diabetes waarneembaar. Daarnaast is in Voerendaal het overmatig alcohol drinken onder ouderen hoger (13%) dan in de regio (9,6%). Opvallend is dat volgens het GGD-rapport vele woningen een probleem hebben met het binnenmilieu. Vooral ventilatie is onder de maat. In 36% van de woningen is sprake van schimmel- en vochtplekken. Van de inwoners in Voerendaal ervaart 23% ernstige geluidshinder en heeft 11% ernstige slaapverstoring door geluid. Investeren in de kwaliteit van woningen is dus een item. In Voerendaal ontvangt volgens het GGD-rapport 9,1% van de 55-plussers mantelzorg, hetgeen ook effecten heeft op huisvesting.
3.4. Sterke en zwakke punten woningmarkt Voerendaal In onderstaande overzicht worden de sterke en zwakke punten van Voerendaal die van invloed zijn op de Voerendaalse woningmarkt beknopt weergegeven.
47
Tabel 5: Overzicht sterkten en zwakten woningmarkt Voerendaal Sterk • goede auto- en treinbereikbaarheid • prachtige omgeving dichtbij stad • veel grondgebonden woningen • hoge woningwaardes • lichte huishoudensgroei tot 2020 • bloeiend verenigingsleven • grote betrokkenheid hetgeen een positief effect heeft op de leefbaarheid • woningmarkt kwalitatief hoogwaardig • geen verpauperde gebieden • alleen frictieleegstand en geen duurzame leegstand • kernen duidelijke eigen identiteit • geen stadsproblematiek zoals werkloosheid • goed imago • hoog besteedbaar inkomen en een relatief goed opleidingsniveau • relatief gezonde samenleving
Zwak • weinig nieuwbouw, relatief oude voorraad • voorzieningen in kleine kernen verdwijnen • sterke autoafhankelijkheid voor verplaatsing van kern naar kern • woningvoorraad is door hoge prijzen minder toegankelijk voor starters met lagere inkomens • te weinig levensloopbestendige woningen in relatie tot de behoefte • hoog aandeel koopwoningen bemoeilijkt bijsturing in kwantiteit en kwaliteit • doorstroming wordt bemoeilijkt in de huidige marktomstandigheden vanwege het hoge aandeel koopwoningen • de waardering van de openbare ruimte neemt af
48
4.
Scherpe keuzen nodig
Welke ontwikkelingen komen er op het gebied van wonen in de gemeente Voerendaal op de gemeente af? En wat zijn daarvan de mogelijke consequenties? Daarover leest u in dit hoofdstuk. Eerst gaan we in 4.1 op de veranderingen in de bevolking. In 4.2 vertalen we dit naar betekenis voor de toekomstige woningvraag. En 4.3 is gewijd aan de betekenis voor de voorzieningen. We sluiten af met de consequenties van niets doen met deze ontwikkelingen in paragraaf 4.4. Meer achtergrondinformatie leest u in de bijlagen.
4.1. Afname ontwikkeling huishoudens en sterke vergrijzing De huidige daling van het aantal inwoners zet in de toekomst voort. Vanaf 2020 gaat ook het aantal huishoudens dalen. De bevolking wordt in rap tempo ouder. In tabel 6 staat een aantal belangrijke ontwikkelingen kernachtig samengevat. Verschillen per kern leest u in tabel 7. Tabel 6: ontwikkelingen die op Voerendaal afkomen bij ongewijzigd beleid Ontwikkelingen Afname aantal inwoners
Cijfers op een rij Daling vanaf 2010 met 6% (-780) tot 2020 en met 14% tot 2030 (-1.700)
Consequenties • Afname draagvlak voor voorzieningen (winkels, onderwijs en maatschappelijk) •
Gevolgen voor gemeentefinanciën
Lichte stijging huishoudens tot 2020, daarna daling
beperkte stijging tot 2020 met 2% (+ 110), maar daarna daling van 4% vanaf 2020 tot 2030 ( -230)
•
Idem
•
Eerst meer, daarna andere en steeds minder woningen nodig
Kleinere huishoudens
daling van 2,3 personen per huishouden nu naar 2,1 in 2020 en 2,0 in 2030 door ontgroening en vergrijzing
•
Behoefte aan andere typologie woningen
•
Stijging eenpersoons-huishoudens
•
Minder draagvlak voorzieningen
40% boven de 65 in 2020 en 45% in 2030
•
Meer vraag naar levensloopbestendige woningen
•
Meer behoefte aan zorgvoorzieningen en ontmoetingsplekken
•
Behoefte aan personeel voor de zorg
•
Ouderen blijven langer thuis wonen, waardoor een toenemende druk ontstaat op het WMO budget
•
Afname behoefte aan woningen voor
Sterke vergrijzing
49
Steeds minder jongeren
Aandeel 15-24 jarigen neemt af tot onder de 1%
jongeren/starters •
Voerendaal wordt minder aantrekkelijk voor jongeren qua voorzieningenniveau
Bron: E’til (2008)
Grote verschillen per kern De toekomstige ontwikkelingen per kern verschillen sterk tot 2020. Zo neemt het aantal huishoudens in Voerendaal en Kunrade en Ransdaal nog toe, mits er woningen beschikbaar zijn. Terwijl het in de andere kernen afneemt. Tabel 7: behoefteprognose aantal inwoners en huishoudens per kern tot 2020 en tot 2030 kernen gemeente Voerendaal en Kunrade Ransdaal Klimmen (incl Termaar)7 Ubachsberg (E’til (2008)
ontwikkeling aantal inwoners 2010 tot 2020 -780 -340 0 -300 -130
2020 tot 2030 -920 -370 -40 -340 -170
behoefte huishoudens 2010 tot 2020 +120 +120 +30 -10 -20
2020 tot 2030 -230 -60 0 -100 -70
Omvang vraag en aanbod sociale huur Naast de aantallen huishoudens is voor de toekomstige woningvraag van belang wat de vraag is naar woningen in de sociale sector. In tabel 8 ziet u een indicatie van de vraag naar huurwoningen in de gemeente Voerendaal op basis van inkomen. Het aanbod bestaat uit circa 1.125 sociale huurwoningen van Woningstichting Voerendaal en 380 huurwoningen van andere verhuurders. Het aandeel huurwoningen is vergelijkbaar met het gemiddelde in landelijke gemeenten.
7
De ontwikkeling van Termaar is meegenomen in de kern Klimmen in verband met de beschikbaarheid van statistische gegevens.
50
Tabel 8: inschatting van marktpotentie voor huurwoningen inkomensgroepen (belastbaar inkomen)
aantal huishoudens
vraag naar een huurwoning
indicatie aantal huishoudens dat een huurwoning wenst 900 – 1.000 200 – 250
aandachtsgroep (<€ 33.614) ca. 1.700 53% - 59% middeninkomens(€33.614- € ca. 800 25% - 31% 43.000) hogere inkomens (> € 43.000) ca. 3.000 13% -15% 400 – 450 Totaal 5.457 1.500 – 1.700 Bron: WoON2009, Parkstad Limburg (2009), CBS (2011), RLI (2011) bewerkt door Stec Groep
Op dit moment kunnen circa 1.500 woningen binnen de gemeente Voerendaal tot de huursector gerekend worden. Kijkende naar de potentiële behoefte naar huurwoningen is door Stec berekend dat deze tussen de 1.500 en 1.700 zal liggen. Door de vergrijzing, maar ook door marktomstandigheden, kan de vraag naar huur in de vrije sector toenemen. Figuur 5: Marktruimtemodel gemeente Voerendaal Blauwe blokken = woningvoorraad Groene en oranje blokken = behoefte naar huur- respectievelijk koopwoningen
Bron: Stec Groep op basis van CBS (2011) en gemeente Voerendaal (2011) en WoON 2009)
51
Uitleg van het marktruimtemodel In het marktruimtemodel is het woningaanbod ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag (groene en oranje staven). De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in de gemeente Voerendaal (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer die de voorkeur heeft voor een huurwoning. De oranje staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer die de voorkeur heeft voor een koopwoning. De verdeling huur of koop is gebaseerd op de voorkeuren uit het WoOn2009 onderzoek (WoON 2009). De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale leencapaciteit of maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale leencapaciteit in de koopmarkt gaat uit van de leencapaciteit op basis van het besteedbaar jaarinkomen * factor (bron: NVB) en de gemiddelde overwaarde (bron: CBS). De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote, zijnde de huurprijs van de woning als percentage van het inkomen (bron: VROM). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen.
• • •
•
In Voerendaal is in potentie (op basis van inkomen) marktruimte in het duurdere huur- en koopsegment De huurtoeslag (rode pijl) zorgt ervoor dat mensen met een laag inkomen toch kunnen beschikken over een woning De rode cirkel rechtsonder zijn huishoudens die op basis van inkomen niet (meer) een woning kunnen kopen. Een deel van deze groep zal reeds een koopwoning bezitten, een deel zal huren De twee bovenste rode cirkels duiden op het fenomeen ''scheef wonen''. Op basis van het inkomen kan men een duurdere woning huren of kopen. Mensen zijn echter gewend aan hun uitgavenpatroon (woonquote). Huishoudens verleiden om te verhuizen is de enige oplossing, maar niet eenvoudig.
Geconcludeerd kan worden dat in de praktijk een deel van de middeninkomens waarschijnlijk in een koopwoning woont die lang geleden tegen een veel lagere prijs is gekocht dan de huidige marktwaarde. Dit verschijnsel zien we overal in Nederland en is inherent aan de marktomstandig-heden van de laatste 30 jaar. Op grond van het marktruimtemodel en de potentiële huurbehoefte bij huishoudens met midden- en hoge inkomens, heeft Woningstichting Voerendaal besloten - net als enkele andere corporaties in het land - een afwijkend standpunt in te nemen ten aanzien van de Europese richtlijn omtrent de 33.000 euro norm. Hiermede wordt ruimte gecreëerd om een deel van de middeninkomens te bedienen met het sociale huuraanbod en ouderen te laten doorstromen van een koopwoning naar een huurwoning.
52
4.2.
Meer vraag naar levensloopbestendige woningen en minder woningen voor gezinnen
Minder vraag naar woningen De krimp en de vergrijzing hebben grote consequenties voor de vraag naar woningen in de gemeente Voerendaal. De belangrijkste wijziging is het dalen van de vraag naar woningen op termijn. Het aantal huishoudens stijgt nog gering tot 2020 en neemt daarna af. Dit betekent dat de omvang van de woningvraag na een kleine piek gaat dalen en er nauwelijks meer uitbreidingsvraag is. Na 2020 is er sprake van een krimp van het aantal huishouden, waardoor de woningvoorraad groter is dan de vraag. Bij een gelijkblijvend aanbod aan woningen leidt dit ertoe dat alleen de meest aantrekkelijke woningen (in kwaliteit en prijs, binnen de categorie passende woningen) in trek blijven. Minder aantrekkelijke woningen komen onder druk te staan. Dit wordt versterkt doordat het niet gemakkelijk zal zijn om veel extra huishoudens van buiten Voerendaal aan te trekken om de krimp te voorkomen. De afgelopen jaren is namelijk al sprake van een licht vertrekoverschot. Kortom, voorsorteren op de nieuwe realiteit is nodig (in de volgende hoofdstukken leest u hier meer over). Groeiende groep senioren Naast de omvang van de vraag is van belang aan wat voor soort woningen behoefte is. Grote impact heeft hier de snel stijgende groep senioren. Tot 2020 neemt het aantal 65plussers van 2.800 in 2010 naar 4.600 in 2020 met circa 1.800 mensen toe, hetgeen circa 1.300 huishoudens betekent (gebaseerd op CBS Statline 2011 en uitgaande van een gemiddelde gezinssamenstelling van 1,4). Natuurlijk gaan niet al deze huishoudens daadwerkelijk meteen verhuizen. Zo’n 5-10% van de 65-plussers is verhuisgeneigd, zo blijkt uit verhuiswensonderzoeken zoals het WoON2009. Stel dat in Voerendaal 5% daadwerkelijk wil verhuizen, dan gaat het nu al om ruim 140 65-plussers ofwel 100 huishoudens. Bovendien zullen we in de toekomst steeds meer geconfronteerd worden met mensen die moeten verhuizen vanuit een acute medische vraag. Veel 65-plussers blijven in de praktijk zo lang mogelijk in hun woning wonen. Wanneer er beperkingen optreden in het gebruik van de woning proberen ze deze woning aan te passen met bijvoorbeeld een traplift of slaapkamer op de begane grond. Dergelijke woonvoorzieningen worden op basis van een indicatie verstrekt in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Om de toenemende financiële druk op de uitvoering van deze wet te kunnen beperken, is het veelal adequater en goedkoper om te verhuizen naar een geschikte of gemakkelijker geschikt te maken woning; dit wordt ook wel het verhuisprimaat genoemd. In de praktijk blijkt dat bewoners in de sociale huursector hiervoor op huurmutaties bij de woningstichting zijn aangewezen. De mutaties in deze categorie zijn echter enerzijds beperkt en anderzijds is het aantal geschikte (levensloopbestendige) woningen gering.
53
Wanneer eigenaar-bewoners een beroep doen op een woonvoorziening in het kader van de Wmo blijkt dat het toepassen van het verhuisprimaat in deze sector beperkt toepasbaar is omdat woningen vaak eerst verkocht moeten worden alvorens verhuisd kan worden. Het is derhalve zaak om ten aanzien van het verhuisprimaat uitvoeringsafspraken tussen de gemeente en Woningstichting Voerendaal te maken. Gezien het voorgaande is het van eminent belang om in te spelen op de onderliggende problematiek; voldoende aanbod creëren van goed toegankelijke woningen in de bestaande woningvoorraad een en ander afgezet tegen de demografische ontwikkelingen. Gelet op de omvangrijke groep 65-plussers is pro-actief handelen in de transformatie van de bestaande woningvoorraad naar levensloopbestendige woningen noodzakelijk. Te meer het budget WMO onder druk staat wegens rijksbezuinigingen enerzijds en anderzijds er meer aanspraak op het WMO-budget gemaakt zal gaan worden. Thans bestaat er bovendien te weinig flexibiliteit in de woningvoorraad om het instrument verhuisprimaat adequaat te kunnen toepassen. Beperkte mate behoefte aan appartementen In de gemeente Voerendaal is de door wijziging in de samenstelling van de bevolking de komende jaren vooral behoefte aan levensloopbestendige woningen, het grootste gedeelte grondgebonden (bijvoorbeeld als patiowoning, bungalow of rijwoning). Vanaf 75 jarige leeftijd stijgt de vraag naar een appartement, vaak voorsorterend op het minder mobiel worden en de toenemende zorgbehoefte. In landelijke gemeenten als Voerendaal, waar men gewend is aan grondgebonden wonen is dit meestal veel lager dan het landelijke gemiddelde van rond de 50 tot 60% (zie tabel 9). “Er zijn meer levensloop bestendige woningen nodig”: inwoner tijdens burgerparticipatieavond
Uit landelijk woonwensenonderzoek blijkt dat met name 65-plussers en starters in een appartement willen wonen. Tabel 9: landelijke woonvoorkeur naar woningtype per leeftijdsklasse huishoudens naar leeftijd vanaf 65 40-64 25-39 15-24r Totaal Bron: Stec Groep, 2011
Woningtype grondgebonden appartement X X X X 70-80%
X
X 20-30%
54
Aangezien het aandeel senioren in de toekomst zal toenemen en het aandeel inwoners jonger dan 65 jaar zal afnemen, is het juist zaak levensloopbestendig te bouwen. We zien dat appartementen in landelijke gemeenten alleen in trek zijn als deze dichtbij wat grotere voorzieningenconcentraties liggen, zoals bij het winkelcentrum in Voerendaal en de supermarkt van Klimmen. De locatiekeuze luistert derhalve nauw. Meer wonen met zorg en levensloopbestedinge woningen Naast het woningtype waar 65 plussers bij voorkeur willen wonen is het aanbod van zorg op afroep een belangrijk element. Meestal ontstaat ergens tussen het 65 ste en 75ste levensjaar de behoefte aan wonen met zorg op afroep. In de praktijk wordt uitgegaan van een toename aan wonen met zorg. Overschot aan reguliere grondgebonden woningen Een overschot aan reguliere grondgebonden (gezins)woningen is de keerzijde van deze ontwikkeling. Grondgebonden woningen voor stellen met en zonder kinderen zijn er in de toekomst teveel. Het is zaak deze waar mogelijk aan te passen naar grondgebonden levensloopbestendige woningen. De opgave is hier aanzienlijk: alleen 40-64 jarige huishoudens nemen al met circa 800 af tot 2030! Daar komt nog bij dat een deel van de grondgebonden woningen in de koopsector ruime woningen zijn op grote kavels. Hier is vaak prima een slaap- en badkamer op de begane grond te realiseren. Echter de woning is nog steeds veel te groot en de tuin ook qua onderhoud. Aan de andere kant dwingt de huidige woningmarkt ouderen ertoe hierin te blijven wonen. Deze woningen zullen een grote druk gaan leggen op huisaanpassingen, WMO- en verhuisprimaataanvragen. Dit betekent dat deze woningen meer levensloopbestendig gemaakt dienen te worden. Drukkend effect op woningprijzen De daling van de bevolking en het snel ouder worden van de bevolking heeft een drukkend effect op de woningprijzen. Bij een verhuizing gaat het grootste deel van de 65-plussers in de koopmarkt niet duurder wonen blijkt telkens weer. Integendeel men gaat vaak juist kleiner wonen en laat een groter huis achter. Voor dat grote huis is vaak weinig belangstelling hetgeen negatief is voor de waarde. Daar komt bij dat er in ieder geval minder belangstelling is door het dalen van de bevolking. En dit alles heeft een tweetal effecten; - de verkoper van de koopwoning gaat niet duurder wonen omdat men geen nieuwe lening kan en wil aangaan. - de verkopers kopen of huren woningen die in een lagere categorie liggen dan dat hun koopkracht toelaat. Hierdoor worden deze woningen onbereikbaar voor de doelgroep waarvoor deze eigenlijk bestemd zijn. Zo ontstaat steeds meer druk op de
55
“goedkopere” huur en koopwoningen en blijven de duurdere woningen leegstaan. Met andere woorden ontstaat er zgn. scheefgroei. Binnen de gemeente Voerendaal zal dit effect zich ook (gaan) voordoen. Momenteel stagneert door de vastzittende woningmarkt in de kopersector enerzijds en het ontbreken van voldoende woningen die aan de gewenste kwaliteit van de 65-plusser voldoet anderzijds de doorstroming. Het effect van deze vorm van scheefgroei vindt dan ook vooralsnog beperkt plaats, maar zal in de toekomst naar verwachting meer gaan optreden. Wat het effect zal zijn van het aanbieden van levensloopbestendige woningen binnen de gemeente Voerendaal in relatie tot de ruimten die er volgens het marktruimtemodel zijn, is evenwel op voorhand niet te zeggen. Dat er een verschuiving is van de vraag van dure woningen naar goedkopere woningen blijkt uit de analyses van woonwensen. Dit beeld werd bevestigd in de klankbordgroep en tijdens de burgerparticipatie avonden. De vraag naar woningen onder de € 200.000 neemt toe en die naar woningen boven de € 300.000 neemt af. Deze ontwikkeling wordt thans verstrekt door vele onzekerheden die in de huidige economische recessie aan de orde zijn; flexibilisering van de arbeidsmarkt, onzekerheden rondom het hebben en houden van een baan, fiscale ontwikkelingen (hypotheekrenteaftrek) e.d. Maar ook de ontwikkelingen bij institutionele beleggers en pensioenfondsen zorgen voor onzekerheden bij de ouder wordende bevolking. Piet Eichholtz over demografische krimp en woningprijzen Demografische krimp kan leiden tot snel dalende woningprijzen en het wegvallen van investeringen in de woningmarkt. Dit kan sneller dalen dan de inwonerskrimp. Steden en regio’s waar dit gebeurt zijn relatief aantrekkelijk voor huishoudens met weinig menselijk kapitaal en een geringe koopkracht om een woning aan te kunnen schaffen. Dit kan leiden tot een neerwaartse spiraal. Voorkomen moet worden dat woningprijzen onder de nieuwbouwprijzen zakken, gebieden raken daardoor in verval. Het op peil houden van de vraag kan dit gedeeltelijk voorkomen, maar een sloopprogramma kan de neergang helpen keren. Bron: Eichholtz & Lindenthal (2009)
4.3.
Woonlasten stijgen steeds sneller
Het stijgen van de woonlasten door de stijgende energieprijzen is een belangrijk aandachtspunt (zie onderstaande figuur). Voor de gemeente Voerendaal weegt dit extra zwaar omdat 75% van onze woningvoorraad van voor 1980 is. Van het bezit van de
56
Woningstichting is 70% van voor 1980. Dit is de periode dat nog weinig aan isolatie en energiebesparing werd gedaan. Het energieverbruik is in deze huizen daardoor vaak behoorlijk hoog. Dit leidt voor de bewoners tot een stevige kostenpost. En het is natuurlijk ook niet goed voor het milieu. Daarom vinden we het verstandig hier werk van te maken. We komen daarop bij het maken van de kwaliteitsslag rondom de bestaande voorraad nader op terug. Figuur 6: energiekosten stijgen sneller dan huur
Bron: Eigen Haard (2011)
4.4. Het voorzieningenniveau komt onder druk te staan Het gaat in dit volkshuisvestingsplan vooral over wonen en de leefbaarheid van de kernen. Dit hangt onlosmakelijk samen met het voorzieningenniveau8. Een aantal kernen van de gemeente Voerendaal heeft te maken met een terugloop van het voorzieningenniveau. Demografische veranderingen hebben slechts in beperkte mate invloed op het lokale voorzieningenpakket (commercieel en publiek). Ontwikkelingen zoals het teruglopen van de bevolkingsaantallen, het mobieler worden van mensen waardoor ze minder zijn aangewezen op de voorzieningen in de eigen kern, de schaalvergroting van de detailhandel en de laatste
8
Met het begrip voorzieningenniveau wordt gedoeld op het totaal van middelen en faciliteiten dat mensen ter beschikking staat om deel te nemen aan het maatschappelijk leven. Voorbeelden daarvan zijn winkels, het openbaar vervoer, culturele instellingen, sportaccommodaties, kinderopvang, scholen, verenigingen, bibliotheken en zorginstellingen (bron: ''krimp het nieuwe groeien'', nationaal netwerk bevolkingsdaling, november 2012)
57
paar jaren een toename van de verkoop via het internet9 hebben ook een effect op het voorzieningenniveau. De demografische krimp kan daarentegen ook een gevolg zijn van een afkalvend voorzieningenniveau. Het verdwijnen van lokale voorzieningen vermindert voor sommigen mogelijk de aantrekkelijkheid van dorpen en buurten als woonomgeving. Het voorzieningenniveau wordt voornamelijk bepaald door het veranderende consumentengedrag en bedrijfseconomische overwegingen. De mate waarin (demografische) effecten optreden wordt bovendien deels beïnvloed door aanwezige sociale structuren, de kwaliteit van de voorzieningen, de opbouw van de bevolkingssamenstelling en de ligging van kernen. In de tabel hierna, staan de huidige voorzieningen aangegeven met een kruis. Op basis van huidige inzichten10 is in tabel11 een inschatting gemaakt van het effect op het voorzieningenniveau in de kernen. De oranje gekleurde vakken zijn de voorzieningen waar de druk toeneemt en de verschraling van het voorzieningenniveau op de loer ligt.
9
Planbureau voor de leefomgeving, Detailhandel en beleid, een continue wisselwerking, november 2011 10 Bron Stec: huidige voorzieningen op basis van informatie gemeente Voerendaal. Inschatting effect op voorzieningen op basis van landelijke normcijfers & referenties bij andere gemeenten met vergelijkbare omvang.
58
Tabel 11: Draagvlak voorzieningen per kern
norm winkelcentrum supermarkt > 1.000m2
311 m2 per 1.000 inw.
Voerendaal en Kunrade
Ransdaal
Klimmen/Ter maar
Ubachsberg
6.730
970
3.320
760
X X
levensmiddelenwinkel < 1.000m2 boerderijwinkel
X
station sportcomplex
X X
sporthal zwembad huisarts tandarts fysiotherapie apotheek zorgcentrum
woonzorgcomplex dagbegeleiding bibliotheek zorgboerderij kinderopvang buitenschoolseopvang peuterspeelzaal basisschool cultureel centrum horeca gemeenschapshuis15 speelvoorzieningen verenigingsleven
1,2 m2 veld per inwoner 40,6 m2 per 1.000 inwoner 1 per 40.000- 50.000 0,43 per 1.000 inwoners 0,47 per 1.000 inwoners 0,79 per 1.000 inwoners 0,14 per 1.000 inwoners 27,6 verpleegbedden per 1.000 inw. ouder dan 65 jaar
24 m2 per 1.000 m2
X X
X
X
X
X
X
X X
X
X
X
X
X11
X
X
X
X
X X
12
X
X
X X13
X
X X
X X
X
X14 X X X X X X X X X
Legenda: oranje dreigt te verdwijnen bij ongewijzigd woonbeleid
11
inclusief paramedische diensten uitdeelpost 13 uitdeelpost 14 zorgboerderijen voor ouderen / verstandelijk beperkten 15 exploitatie gemeente 12
59
X X X
X X X
X X X
X X X X
X X X X
X X X
De normen zoals opgenomen in bovenstaande tabel zijn gebaseerd op landelijke cijfers en referenties bij andere gemeenten met een vergelijkbare omvang. Binnen de gemeente Voerendaal wordt echter bewust gekozen voor het leveren van maatwerk dan wel worden beleidskeuzen gemaakt ten aanzien van het instandhouden van voorzieningen in de kernen waardoor het verwachte effecten op het voorzieningenniveau, de demografische ontwikkelingen en dus de woon- en leefkwaliteit in de kernen zich ten positieve ontwikkelen. Het vigerende beleid is er op gericht om bestaande gemeenschapsvoorzieningen en -accommodaties in stand te houden en hiervoor de financiële middelen meerjarig in de begroting te verwerken. Om zicht te krijgen op ontwikkelingen, behoeften en knelpunten op kernenniveau is in 2010 en 2011 het instrument 'Civil Society Scan' (CSS) in de kernen Ransdaal en Klimmen ingezet. Door middel van deze scan wordt onderzocht wat in de kern gestimuleerd moet of kan worden om de leefbaarheid te versterken. Het voorzieningenniveau maakt hier onlosmakelijk deel van uit. Informatie hiervoor is verkregen door middel van interviews met zogenaamde sleutelfiguren en straatinterviews. De sleutelfiguren vertegenwoordigen verschillende doelgroepen dan wel partners zoals: senioren, jeugd, sportverenigingen, culturele verenigingen, buurtverenigingen, zorg, accommodaties en de projectgroep leefbaarheid. Ook heeft deskresearch plaatsgevonden. Naar aanleiding van de resultaten van de CSS in Ransdaal zijn projectvoorstellen aangaande de herinrichting van het Dorpsplein en opwaardering en uitbreiding van de gemeenschapsaccommodatie 't Wouves geformuleerd. Eind 2012 wordt gestart met de renovatie van 't Wouves waardoor het voor de komende 10 à 15 jaar een adequate gemeenschapsvoorziening voor de kern Ransdaal is. Ook wordt de gemeenschapsvoorziening in de kern Klimmen aangepakt naar aanleiding van de resultaten van de CSS in deze kern. In de loop van 2012 wordt samen met het stichtingsbestuur en de gebruikers nagegaan hoe enerzijds het gemeenschapshuis opgewaardeerd kan worden en anderzijds de exploitatie verbeterd kan worden op basis waarvan de gemeenschapsvoorziening (weer) een aantrekkelijke en toekomstbestendige gemeenschapsvoorziening voor de kern Klimmen is c.q. wordt. Investeringen in sportcomplexen worden vanuit de gemeente gedaan op basis van toetsing aan duurzaamheid en gebruik. Onlangs zijn investeringen gedaan c.q. worden gedaan aan de voetbalcomplexen in Voerendaal, Klimmen en Ubachsberg. De CSS (of een vergelijkbaar instrument) zal ook in de overige kernen in de komende jaren worden ingezet. De resultaten hiervan moeten input bieden voor het maken van nadere beleidskeuzen aangaande o.a. het voorzieningenniveau in de afzonderlijke kernen.
60
Ten aanzien van de basisscholen kan geconcludeerd worden dat kwaliteit van het basisonderwijs niet onder druk staat. Zolang de kleine scholentoeslag van het Rijk gehandhaafd blijft, is de verwachting dat de basisscholen in de kernen Klimmen, Voerendaal/Kunrade, Ubachsberg en Ransdaal blijven bestaan. Hierbij is samenwerking dan wel het intensiveren van samenwerking tussen scholen binnen de gemeente Voerendaal wel een ontwikkeling die zich naar de toekomst zal voortzetten. De basisscholen van Ransdaal en Klimmen zijn hiermee reeds gestart. Daar waar leegstand dreigt op te treden bij scholen bestaat bij Innovo de bereidheid om creatief te zoeken naar invullingsmogelijkheden, mits deze het onderwijzen niet negatief beïnvloeden. “Iedereen maakt zich schuldig aan de teloorgang aan de voorzieningen in het eigen dorp. Veel bewoners gaan al een gedeelte van hun boodschappen ergens anders halen.”: inwoner tijdens burgerparticipatieavond
4.5. Consequenties van het niets doen De komende jaren wordt de gemeente Voerendaal naast een afnemend inwoneraantal geconfronteerd met een forse vergrijzing die zelfs een driedubbele vergrijzing genoemd mag worden: 1. de ‘normale’ vergrijzing als gevolg van het ouder worden van de naoorlogse babyboomers 2. een ontgroening doordat minder kinderen geboren worden; 3. jongeren die de gemeente verlaten om elders te studeren en te werken. Met name de dominante positie die de bevolkingsgroepen van 55 jaar en ouder gaan innemen op de woningmarkt en tegelijkertijd de relatieve en absolute afname van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 20 t/m 45 jaar is een fenomeen waar Voerendaal niet omheen kan. Met andere woorden: bevolkingsgroepen die geen kinderen meer krijgen nemen sterk in aantal toe, terwijl bevolkingsgroepen die (in potentie) gezinnen stichten, in aantal afnemen. Deze tendens heeft effecten op de woningmarkt en de leefbaarheid in de kernen. We zouden natuurlijk gewoon kunnen kijken wat er gebeurt als we niets doen en deze ontwikkelingen op ons af laten komen. We hebben echter vele argumenten om hiervoor niet te kiezen. Graag zetten we ze op een rij:
61
•
Waardevermindering van het bestaande woningbezit doordat er straks meer aanbod is dan vraag en omdat het aanbod onvoldoende aansluit op de vraag. Dat is in niemands belang;
•
Gebrek aan passende huisvesting voor de groeiende groep senioren;
•
Minder aantrekkelijk worden van wonen en leven in onze gemeente;
•
Ondanks de huidige lage leegstand een toename hiervan waardoor verpaupering sluipenderwijs zijn intrede doet;
•
De leefbaarheid in de kernen, met name Ransdaal en Ubachsberg komt verder onder druk te staan met als mogelijk gevolg een kille sanering van voorzieningen;
•
Negatieve financiële gevolgen voor de gemeente Voerendaal, de Woningstichting Voerendaal, de particuliere eigenaren en onderwijsorganisaties et cetera. Denk aan de waardevermindering van de woning/woningvoorraad, het teruglopen van de OZBinkomsten, het uitblijven van grondinkomsten etc.
Kortom, niets doen is in onze ogen geen optie. Al met al is er meer dan voldoende aanleiding om heldere keuzen te maken over het wonen in Voerendaal. In het volgende hoofdstuk leest u hier meer over.
62
5.
ONZE AMBITIE: VOERENDAAL, KWALITATIEF HOOGSTAAND, RUSTIG, WAARDEVAST EN GROEN WONEN IN PARKSTAD
De ambitie is voldoende anticiperen op de ontwikkelingen die op ons afkomen en zorgen dat de gemeente Voerendaal aantrekkelijk blijft. Dat is waar dit hoofdstuk over gaat. Kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen nabij de stad, dat zijn de kernkwaliteiten van de gemeente Voerendaal. Dat willen we zo houden nu en in de toekomst (5.1). We willen dit realiseren door ons te richten op drie programma’s. We gaan allereerst voor een sterke waardevaste woningvoorraad (5.2). Daarnaast willen we de kracht van de kernen benutten en versterken (5.3). En dit gaan we doen met partijen die bij het wonen betrokken zijn (5.4).
5.1. Kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen in Parkstad Mensen noemen de gemeente Voerendaal wel het ‘Wassenaar van Parkstad’. Er staan duurdere woningen en het gemiddeld inkomen ligt hoger dan in de andere gemeenten van de Parkstad. Daarnaast zorgt de ligging in het heuvellandschap voor een prachtige woonomgeving. De stedelijke voorzieningen van Heerlen liggen op fietsafstand en alle dagelijkse voorzieningen zijn aanwezig. Het is niet voor niets dat mensen die in de gemeente Voerendaal wonen er niet meer weg willen. We willen dat de gemeente Voerendaal en de kernen ook in de toekomst aantrekkelijk blijven vanwege het goede leven en het goede wonen. We vatten dit samen in onze gezamenlijke visie ten aanzien van dit volkshuisvestingsplan: In de gemeente Voerendaal en al haar kernen is het kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen op een steenworp van de stad We bouwen voort op onze kernkwaliteiten… Wonen in een groene omgeving dichtbij de stad is een belangrijke troef van onze gemeente. Dat willen we optimaal benutten. Uit de klankbordgroep en de burgeravonden blijkt dat mensen dat sterk waarderen. Ook de woningmarktanalyses onderschrijven dat. Zo is er bijna geen leegstand in onze woningen terwijl in de rest van Parkstad wel woningen leegstaan. De verklaring ligt niet in de typologie woningen, maar in het leefklimaat. Dat willen we graag zo houden. …en onderscheiden woonkernen en voorzieningenkernen In Voerendaal/Kunrade en in Klimmen zijn alle dagelijkse voorzieningen voor handen. Het gaat ondermeer om een supermarkt, school, eerstelijns gezondheidszorg, sportfaciliteiten, zorgcentrum en gemeenschapshuis. In Ransdaal, Ubachsberg en Termaar zijn doorgaans
63
minder en kleinschaligere voorzieningen aanwezig en ligt de nadruk op het wonen. Voor een aantal (dagelijkse) voorzieningen moeten de bewoners naar Voerendaal/Kunrade of Klimmen. Tijdens de burgeravonden bleek dat dit onderscheid tussen voorzieningenkernen en woonkernen ook zo wordt ervaren en is deels geaccepteerd. Mensen zijn bereid naar de voorzieningen toe te komen en weten wat er in een dorp aanwezig is op het moment dat ze er komen wonen. Desalniettemin trachten we het voorzieningenniveau te handhaven. Met name het behoud van een basisschool en sociale voorzieningen wordt van groot belang geacht voor het bieden van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Mocht behoud van voorzieningen de komende jaren toch niet haalbaar zijn dan maken we ons sterk om daar op een andere manier in te voorzien. Dit kan bijvoorbeeld door het bereikbaar houden van voorzieningen voor de kleinere kernen. We spelen in op de toekomst… Natuurlijk houden we rekening met de ontwikkelingen die op ons afkomen. Het is een feit dat onze bevolking blijft afnemen en dat na 2020 ook het aantal huishoudens terugloopt. Dat betekent een afname van de vraag naar woningen en een vermindering van het draagvlak voor voorzieningen. Ook is helder dat de leeftijdsopbouw en huishoudensamenstelling van onze bevolking verandert: ontgroening en vergrijzing. Dat betekent dat we met een veranderende woningvraag te maken krijgen. Daarnaast veranderen ook de woonwensen van mensen. Werd vroeger door 65-plussers nog genoegen genomen met een éénslaapkamer-woning, nu vragen ouderen minmaal 2 slaapkamers en liever drie. We willen dat de woningvoorraad in de gemeente Voerendaal beter aansluit bij de woonwensen van de doelgroepen. ... en maken de nodige keuzen Om te zorgen dat we ook in de toekomst kwalitatief goed, rustig, waardevast en groen wonen in de gemeente Voerendaal is wel een aantal keuzen nodig. Zo kunnen we qua wonen niet alles overal toestaan: • nieuwbouw is alleen mogelijk als er ter compensatie woningen worden onttrokken. Er staan voldoende woningen in de gemeente en op termijn zelfs teveel. We willen daarom alleen nieuwbouw toestaan als er ook onttrekkingen tegenover staan. •
we willen alleen nieuwbouw die iets toevoegt aan wat we nodig hebben. Met nog meer van hetzelfde creëer je immers een aanbod dat groter is dan de vraag. Er kan leegstand ontstaan, prijzen komen onder druk en woningen worden onverkoopbaar;
•
we leggen het accent op Ubachsberg en Ransdaal. Om ook deze kernen nu en in de toekomst leefbaar te houden voor jong en oud zijn in deze kernen extra inspanningen noodzakelijk. Dit maakt waarom er op volkshuisvestelijk gebied in deze kernen meer wordt toegestaan dan in de andere kernen. In paragraaf 5.3 wordt dit nader toegelicht. Door deze keuze te maken en een samenhangend pakket van maatregelen in deze
64
kernen te gaan uitrollen zorgen we er voor dat het draagvlak voor voorzieningen ook hier op peil blijft. •
de aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan de woonwensen van overmorgen krijgt onze maximale aandacht. In de sociale huursector doet de gemeente Voerendaal dat door een concreet afsprakenkader met Woningstichting Voerendaal af te spreken rondom het herstructureren van de bestaande voorraad en het leveren van een bijdrage aan een toekomstbestendig woon- en leefklimaat. Dit afsprakenkader maakt integraal onderdeel uit van de prestatie-afspraken die partijen met elkaar maken. gemaakt worden. Voor de particuliere voorraad wordt een samenhangend pakket aan maatregelen uitgerold die gaat bijdragen aan de transformatie van de particuliere woningmarkt. Aandachtsvelden hierbij zijn onder andere het bouwbeleid, planologische instrumenten en het verbeteren van bestaande (karakteristieke/monumentale) panden. In beide gevallen ligt de focus op het realiseren van een kwalitatieve impuls.
•
met stake-holders die een belangrijke rol vervullen in het woon- en leefklimaat binnen Voerendaal, zoals Innovo en zorgverlenende instanties (Cicero en Meander), wordt binnen de kaders van dit plan samen opgetrokken en worden afspraken gemaakt om de gestelde doelen te verwezenlijken. Maar ook met partijen als Parkstad en de Provincie zullen nadere mogelijkheden en instrumenten onderzocht worden om bij te dragen aan de verwezenlijking van dit plan. (zie hoofdstuk 8 en 9)
De drie programma’s We focussen ons op drie programma’s die ervoor zorgen dat we onze toekomstvisie 2020 realiseren. De programma’s zijn: 1. Sterke en gezonde woningmarkt; 2. Kernen in hun kracht; 3. Samen aan de slag. Deze programma’s zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Alleen als we ze alle drie bewandelen kunnen we onze ambitie realiseren. We kunnen bijvoorbeeld al onze energie steken in het op orde brengen van de woningvoorraad, als deze woningen echter in een omgeving staan zonder voorzieningen blijven we ver weg van ons doel. De invloed van de omgeving op de populariteit van de woningen is groot en dit zien we bijvoorbeeld terug in de waarde van de woningen. Voor de uitvoering van de twee eerste programma’s zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van anderen. Woningstichting Voerendaal is de grootste eigenaar van onroerend goed, maar ook zorginstellingen en scholen zijn uitvoerende partijen. Alleen door samenwerking met alle partijen kunnen we zorgen dat de gemeente Voerendaal ook in de toekomst een aantrekkelijke woonplaats blijft.
65
5.2. Sterke en gezonde woningmarkt Het doel van dit programma is om een balans te bereiken tussen vraag en aanbod van woningen in de gemeente Voerendaal. Het gaat om evenwicht in zowel aantallen woningen als de samenstelling. Hoeveel woningen hebben we nodig in 2020 en hoeveel daarna? Waar hebben we teveel woningen van en nemen we graag afscheid van en welke woningen komen we tekort en bouwen we bij? We willen de kwantitatieve en kwalitatieve onevenwichtigheden in de woningmarkt wegnemen door nieuwbouw, sloop en aanpassing van de bestaande voorraad. 5.2.1. Terugbrengen kwantitatieve opgave Uit de prognose van de envelop van Parkstad Limburg blijkt dat er in 2020 binnen de gemeente Voerendaal 231 woningen te veel zullen zijn. Dit overschot wordt in kwantitatieve zin veroorzaakt doordat er meer woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd dan dat er vraag naar is. Ter voorkoming dat er ongewenste effecten gaan optreden door een bovenmatig overschot aan woningen dient er een sterke regie gevoerd te worden op nieuwe ontwikkelingen in de woningvoorraad. Derhalve is het zaak dat er niet langer meer ongebreidelde toevoegingen van woningen in de bestaande woningvoorraad wordt toegestaan. Met respect voor gemaakte contractuele afspraken, planologische kaders en ter voorkoming dat de woningmarkt geheel op slot gezet wordt, is onderstaand een aantal beleidsuitgangspunten geformuleerd. De algemene beleidslijn die daarbij in de gemeente Voerendaal wordt gevolgd, is dat het ongeconditioneerd toevoegen van woningen niet meer is toegestaan en dat daar waar mogelijk het aantal woningen tot 2020 wordt gereduceerd. Concreet betekent dit dat geprobeerd wordt het aantal geplande woningen te reduceren en dat er een preventief beleid gevoerd wordt om uitbreiding van de woningvoorraad te voorkomen. Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is het toevoegen van kwaliteit aan de Voerendaalse woningmarkt in plaats van kwantiteit. Vanwege de geringe leegstand in de gemeente, de aantrekkelijke ligging van Voerendaal in de regio, het in stand houden van het voorzieningenniveau en het grote aandeel particuliere bezit, wordt niet overgegaan tot het actief slopen van panden tenzij deze deel uitmaken van gebiedsontwikkelingen. Woningbouwontwikkelingen zullen aan onderstaande uitgangspunten worden getoetst alvorens er wel of geen medewerking aan verleend gaat worden. Vanuit kwantitatieve optiek dragen deze beleidsuitgangspunten in belangrijke mate bij aan het tot stand brengen van een sterke en gezonde woningmarkt.
66
geïnterviewde projectontwikkelaar geeft aan: “Nieuwbouw blijft overal nodig ter vervanging van het oudere en minder aantrekkelijke bezit.”
a. Realisatie ABC-plannen (= reductie in aantallen en heroriëntatie te realiseren type woningen) Er zijn in de gemeente Voerendaal woningbouwplannen geaccordeerd voor 350 woningen. Dit zijn de zgn. ABC-plannen. In principe wordt meegewerkt aan de uitvoering van deze plannen waarbij we afhankelijk zijn van actuele marktomstandigheden. Desalniettemin zullen deze plannen wel continu tegen het licht worden gehouden. Daar waar het nog mogelijk is, zal bekeken worden of het aantal geplande woningen gereduceerd kan worden en zal de gemeente Voerendaal dit actief oppakken. In hoofdstuk zes wordt dit nader geconcretiseerd en zullen de consequenties van dit uitgangspunt inzichtelijk gemaakt worden. b. In het vervolg alleen nieuwbouw in combinatie met onttrekkingen en/of compensatie De gemeente werkt niet mee aan het wijzigen van een bestemmingsplan waarbij er mogelijkheden ontstaan om woningen te realiseren die leiden tot een uitbreiding van de woningvoorraad. Van deze beleidsregel zijn de zgn. ABC-plannen uitgesloten. Aan woningbouwplannen wordt wel medewerking verleend indien deze geen netto toevoegingen opleveren. Deze plannen moeten evenwel levensloopbestendig zijn en er moeten minimaal evenveel woningen worden onttrokken (op dezelfde locatie of elders binnen de gemeente). Aan een bouwplan die wel leidt tot een toevoeging van de woningvoorraad zal dus in principe geen medewerking verleend worden, tenzij het om moverende redenen van belang geacht wordt dat het betreffende plan gerealiseerd wordt. Alsdan zal hierover overeenstemming bereikt moeten worden tussen de gemeente en Woningstichting Voerendaal en zullen er passende compensatie-afspraken gemaakt moeten worden. Met name binnen de kernen Ubachsberg en Ransdaal is het uit het oogpunt van leefbaarheid goed denkbaar dat een dergelijke uitzonderingsregel wordt toegepast. Maar ook stedenbouwkundige en/of functionele overwegingen kunnen ten grondslag liggen aan het toepassen van deze regel op een locatie binnen de gemeente Voerendaal. c. Particuliere initiatieven Een verbijzondering op deze uitzondering geldt voor particuliere initiatieven met het verzoek om één woning te realiseren. Vanaf 1 januari 2012 heeft de gemeente de woningmarkt ''bevroren'' e.e.a. anticiperend op de uitgangspunten van onderhavig beleidsdocument. Bij vaststelling van het beleidsplan hanteert de gemeente ten aanzien van particuliere initiatieven met het verzoek om één woning te realiseren een ‘nee-tenzij’-principe. De gemeente gaat niet in op een particulier initiatief, tenzij aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: • het realiseren van een levensloopbestendige woning; •
een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit;
•
een bijdrage wordt geleverd aan een fonds dat onttrekkingen elders dan wel transformatie van de woningvoorraad mogelijk maakt.
67
Op basis van de Grex-wet kan er een fonds worden ingericht vermits de besteding hiervan gekoppeld is aan concrete ruimtelijke ontwikkelingen die binnen de nog op te stellen structuurvisie zijn benoemd. Het beheer en de bestedingen uit dit fonds is altijd het resultaat van overleg tussen de gemeente en Woningstichting Voerendaal. Doel van dit fonds zal zijn om het mogelijk te maken om op andere locaties woningen te onttrekken dan wel een impuls te geven aan het woon-/leefklimaat in de kernen. (het fonds is niet bedoeld voor particuliere initiatieven). De gemeente en de woningstichting gaan samen in gesprek voor de verdere afbakening en invulling van dit fonds. Om de slagkracht van dit fonds te vergroten gaan we ook met andere partijen praten zoals de provincie. d. Intrekken bouwrechten Voor locaties met niet verzilverde bouwrechten, is in regionaal verband een herziening van de structuurvisie doorgevoerd, het zgn. ''Structuurvisiebesluit Wonen en Retail'' van 31 oktober 2011. Op grond van deze herziene structuurvisie bestaat de mogelijkheid om vanaf 1 januari 2013 niet benutte bouwrechten waarop een directe bouwtitel rust te onttrekken. In concreto gaat het binnen de gemeente Voerendaal slechts om 3 directe bouwtitels rusten (zie tabel paragraaf 2.2.1) waarop deze maatregel toegepast kan worden. Voor deze kavel is evenwel in 2011 door de grondeigenaren reeds een aanvraag ingediend om ter plaatse woningbouw te realiseren. Voor de locaties waarop indirecte bouwtitels rusten (d.w.z. dat via een binnenplanse vrijstelling het mogelijk is om ter plaatse een of meerdere woningen te realiseren) zou het wenselijk zijn dat deze zodanig ingeperkt worden dat deze niet zonder meer tot een toevoeging van de woningvoorraad kunnen leiden. Voor wat betreft de indirecte titels wordt dan ook voorgesteld hetzelfde beleid te hanteren zoals verwoord bij beleidsregel b en c. Bij het actualiseren van de bestemmingsplannen zullen de vigerende binnenplanse vrijstellingen op dit onderdeel aangepast worden. Betreffende grondeigenaren zullen - na vaststelling van dit plan - en voorafgaand aan de planologische inpassing bij de actualisering van de bestemmingsplannen allen hierover nader geïnformeerd worden. e. Ruimte-voor-ruimte-claims, woningsplitsing en tijdelijke splitsing voor mantelzorg Ruimte-voor-ruimte-claims16 komen niet meer voor. Thans is het Limburgs Kwaliteits Menu van kracht.17 16
Hoofddoel van Ruimte voor Ruimte Zuid-Limburg was het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van Zuid-Limburg door de sloop van (agrarische) bedrijfsgebouwen welke niet in het landschap passen en dit ontsieren, en daarmee een aantasting van het 'basiskapitaal' vormen. Om dit doel te bereiken kon (konden) in ruil voor het duurzaam en substantieel slopen van bedrijfsgebouwen, op passende locaties één of meerdere compensatiewoningen worden gebouwd. 17 Het Limburgs Kwaliteitsmenu is een instrumentarium dat het mogelijk maakt noodzakelijke of wenselijke ontwikkelingen in het buitengebied te combineren met gewenste kwaliteitsverbetering van datzelfde buitengebied. Het kwaliteitsmenu is van toepassing op (niet onaanvaardbare) ontwikkelingen buiten de, rond de plattelandskernen getrokken, contour die middels een bestemmingsplanwijziging mogelijk worden gemaakt. Het kenmerkende voor de bedoelde ontwikkelingen is dat het (nieuwe) func-
68
Het realiseren van een agrarische bedrijfswoning in het kader van een verblijfsverplaatsing is toegestaan, mits passend binnen de provinciale kaders en het Limburgs Kwaliteits Menu. Splitsing van woonruimten en het omzetten van niet-woonfuncties naar wonen kan alleen als er sloopcompensatie in aantallen of door een financiële bijdrage in het fonds, tegenover staat. In de vigerende bestemmingsplannen is de mogelijkheid tot woningsplitsing via een binnenplanse vrijstelling opgenomen. Ook bevatten de bestemmingsplannen beëindigingregelingen ten behoeve van onder meer woningbouw in geval van opheffing van agrarische bedrijfsdoeleinden en reguliere bedrijfsdoeleinden. Bij de actualisering van de bestemmingsplannen zullen dergelijke mogelijkheden conform de kaders van dit beleidsplan aangepast dan wel ingeperkt worden. Ten aanzien van woningsplitsingen willen we wel één uitzondering maken. Het betreft in deze gevallen waarbij een tijdelijke splitsing ten behoeve van mantelzorg, dan wel huisvesting van een rustende boer aan de orde is. We voorzien hiermede in een vraag van onze inwoners en spelen in op demografische ontwikkelingen waarmee de gemeente geconfronteerd wordt. Dergelijke splitsingen zijn echter slechts van (relatief) tijdelijke aard en dus verantwoord. Belangrijk is evenwel dat er duidelijk voorwaarden gesteld worden bij het toestaan van een tijdelijke splitsing: • de aanpassing moet omkeerbaar zijn; •
er mag geen nieuwe zelfstandige wooneenheid gecreëerd worden;
•
na overlijden of vertrek dient de zaak in de oude toestand terug gebracht te worden, dan wel betrokken te worden bij het hoofdhuis, dan wel herbestemd te worden tot een andere functie niet zijnde een zelfstandige woning;
•
daartoe geldt een borgsom en het handhavingstraject als stok achter de deur;
•
we stellen zonodig voorwaarden aan de bouw- en woontechnische eisen van de woning.
f. Karakteristieke/monumentale boerderijen of panden In onze gemeente staan diverse karakteristieke boerderijen of panden, die hun oorspronkelijke functie verliezen of al verloren hebben. Leegstand en verval liggen op de loer. Door de afnemende vraag naar woningen in de gemeente Voerendaal kunnen we niet overal woningbouw toestaan. Immers door de extra woningen wordt het overschot elders in Voerendaal groter. Het toestaan van extra reguliere woningen en/of appartementen is alleen een oplossing voor de boerderij of pand, maar is niet in het belang van de gemeente als geheel.
ties zijn die een nieuw ruimtebeslag leggen op het “maagdelijke” buitengebied en/of met nieuwe verstening en verglazing gepaard gaan. Het betreft in deze nieuwe woningen, nieuwe woongebieden, uitbreidingen van agrarische bedrijven, nieuwe agrarische bedrijven, glastuinbouw, R&T functies, niet agrarische bedrijven en bedrijventerreinen
69
In het kader van het Programma Werk en Economie wordt afzonderlijk beleid opgesteld specifiek voor de vrijkomende agrarische bebouwingen in Voerendaal. De richting is een verbreding van de inzetbaarheid van deze panden in economische activiteiten. Voorbeelden zijn initiatieven met groepswonen voor mensen met een zorgbehoefte of handicap dan wel het toestaan van economische activiteiten zoals bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw. Voor dit soort activiteiten zien we - mits inpasbaar - kansen. Voor wat betreft het integreren van voornoemde zorgfuncties is wel een goede afstemming met de reeds actieve zorginstellingen gewenst. Het resultaat moet zorgen voor een kwaliteitsverbetering van de zorg binnen onze gemeente. Voor wat betreft de karakteristieke/monumentale panden en landgoederen, niet zijnde boerderijen, wordt bij het actualiseren van de bestemmingsplannen reeds rekening gehouden met vergelijkbare beleidsuitgangspunten; verbreding van activiteiten, niet zijnde woningbouw onder voorwaarden mogelijk maken, tenzij voldaan kan worden aan een van bovenstaande beleidsregels a t/m e. Acties
•
Opstellen van een regeling voor een fonds bedoeld om bij te dragen aan de onttrekking dan wel de transformatie van woningen en/of de woon- en leefomgeving te financieren.
•
Planologisch vertalen van gestelde beleidsregels.
5.2.2. Woningmarkt in 2020 beter afgestemd op de vraag Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat Voerendaal te maken krijgt met een driedubbele vergrijzing. De grootste opgave waar we voor komen te staan is dan ook het aanbieden van woningen die passend zijn voor de doelgroepen 65 jaar en ouder, maar die ook op termijn nog geschikt zijn voor andere doelgroepen. Dit betekent dat ingezet dient te worden op de realisatie van levensloopbestendige woningen. In hoofdstuk zes wordt naast de kwantitatieve opgave ook de omvang van de kwalitatieve opgave inzichtelijk gemaakt worden. Levensloopbestendige woningen Nieuw toe te voegen woningen zijn levensloopbestendige woningen of woningen die makkelijk aanpasbaar zijn voor meerdere doelgroepen. Zo zijn de woningen die minimaal 50 jaar meegaan voor verschillende doelgroepen geschikt. Het kunnen zowel grondgebonden of gestapelde woningen zijn, waarbij de sterke nadruk op grondgebonden ligt. geïnterviewde makelaar Uit onderstaande tabel (nr. 12) blijkt dat thans slechts een zeer beperkt deel geschikt is voor bewoning door ouderen.
70
geeft aan: “In Voerendaal is vraag naar gelijkvloerse grondgebonden woningen en een voorzichtige/ beperkte vraag naar appartementen.”
Tabel 12: overzicht tekorten en overschotten woningtypologie voorraad 2011 Type:
eengezinsgrondgebonden
93%
Levensloopbestendig Grondgebonden
2%
Levensloopbestendig Gestapeld
5%
ontwikkeling overschotten vraag en tekorten teveel
opgaven tot 2020 Transformeren naar levensloopbestendig Sloop
te weinig Nieuwbouw te weinig Nieuwbouw
Bij de nieuwbouwplannen die nog voorzien zijn is het zaak dat deze qua typologie aansluiten bij de toekomstige vraag; levensloopbestendige grondgebonden woningen dan wel in beperkte zin gestapelde woningen. De nieuwbouwmogelijkheden zijn echter beperkt. Dit betekent dat er een transformatie opgave ligt voor de bestaande woningvoorraad, waarbij ingezet wordt op: * *
sloop van eengezinswoningen ter realisatie van nieuwe levensloop grondgebonden woningen, en/of het levensloopbestendig maken van de woningen.
In onderstaande tabellen (nr. 13 en 14) is per prijsklassen in de huur- en koopsector in kaart gebracht of er te veel of te weinig woningen van zijn. Tabel 13: overzicht tekorten/overschotten binnen de huursector voorraad huursector 2011 Prijsklassen Huur:
sociaal (=21% van de totale woningvoorraad) vrije sector (=7% van de totale woningvoorraad)
ontwikkeling overschotten en opgaven tot 2020 vraag tekorten geen
75%
Transformeren naar levensloopbestendig te weinig
55% Nieuwbouw
71
Tabel 14: overzicht tekorten/overschotten binnen de koopsector voorraad 2011 Prijsklassen Koop:
ontwikkeling overschotten en opgaven tot 2020 vraag tekorten
< 210.000
55%
te weinig
210.000 – 260.000
16%
geen
260.000 – 360.000
21%
> 360.000
8%
(niewbouw)
verbetering naar levensloopbestendig
(sloop) teveel
Uit de beide tabellen hierboven kan het volgende geconcludeerd worden. We dienen woningen te onttrekken waarvan we er teveel hebben. Dit zijn eengezinswoningen in de huur en koop. We bouwen hiervoor in de plaats levensloopbestendige woningen. Met name grondgebonden en een deel gestapeld (zowel in de huur als in de koop). Per kern zal bekeken worden in welke mate per typologie woning maatregelen genomen dienen te worden. Als belangrijk bijkomend effect dient vermeld te worden dat door het toevoegen van woningen die geschikt zijn voor ouderen we de doorstroming op gang brengen. Er komen eengezinswoningen in de sociale huur vrij die kunnen worden onttrokken en vervangen door levensloopbestendige woningen. Daarnaast komen er eengezinswoningen vrij in de koopsector die als het goedkopere woningen betreft (< € 200.000) interessant zijn voor starters. Toetsen nieuwbouw- en sloopplannen Nieuwbouw en sloop moeten bijdragen aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Daarom gaan we deze plannen actief toetsen en bijsturen waar nodig. We toetsen nieuwbouw- en sloopplannen aan de geconstateerde overschotten en tekorten. Dat betekent dat sloop/nieuwbouw per saldo moet leiden tot een afname van grondgebonden eengezinswoningen en een toename van het aantal woningen die goed bewoonbaar zijn voor ouderen.
72
Kwaliteitsslag in de bestaande voorraad: meer levensloopbestendig en verduurzamen In de bestaande voorraad gaan we een flinke verbetering inzetten. Een deel willen we aanpassen en geschikt maken voor ouderen. Door de aanpassing van woningen kan naar verwachting tevens voldaan worden aan de vraag van mensen met een verhuisprimaat18. Ook willen we de voorraad verduurzamen waardoor de woonlasten lager worden en we een positief effect voor het milieu realiseren. Aanpassen naar levensloopbestendige woning In de particuliere en sociale huurwoningvoorraad zijn veel reguliere grondgebonden woningen. We zien voor deze opgave zowel mogelijkheden in de sociale huursector als bij de groep eigen woningbezitters. Derhalve gaan we stimuleren het aanpassen van reguliere woningen tot levensloopbestendige woningen. Woningstichting Voerendaal heeft relatief veel oude eengezinswoningen en een beperkt aantal seniorenwoningen. Het risico is dan ook aanwezig dat, indien er geen actie ondernomen wordt, huurders op den duur naar elders verhuizen omdat daar wel woningen te vinden zijn die passen bij de behoeften van hun levensfase. Om deze ontwikkelingen te voorkomen zijn forse ingrepen in het woningbezit van Woningstichting Voerendaal noodzakelijk.
“Forse ingrepen zijn nodig en mogelijk:het loont om te investeren. Om het bezit beter af te stemmen op de toekomstige wensen van huurders, kunnen wij slimme combinaties maken tussen renovatie, nieuwbouw en verbouw''. Businessplan 2011 - 2015 Woningstichting Voerendaal
Voor de opgave in de sociale huurwoningen zijn dan ook concrete afspraken met Woningstichting Voerendaal gemaakt. Deze afspraken gaan over het levensloopbestendig maken en de sloop/nieuwbouwopgave uitgesplitst naar kern (zie hoofdstuk zes). Van eigen woningbezitters verwachten we dat ze zelf initiatief nemen voor het levensloopbestendig maken van hun woning. Wel zullen er maatregelen uitgerold worden die het levensloopbestendig maken van de koopsector stimuleren. De gemeente gaat hiertoe samen met belangengroeperingen/ouderenorganisaties dit nader oppakken. Daarbij kijken we in het bijzonder naar maatregelen om het bewustwordingsproces rondom het zolang mogelijk kunnen blijven wonen in de eigen woning en de investeringsbereidheid van particuliere eigenaren in deze te vergroten. Afhankelijk van deze verkenning zullen een of meerdere pilot-projecten opgestart worden. Hierbij kan gedacht worden aan projecten rondom voorlichting en communicatie en aan het introduceren van financiële instrumenten. Daar thans de vigerende bestemmingsplannen geactualiseerd worden en deze een doorlooptijd hebben van doorgaans tien jaar, wordt wel reeds vanuit planologisch oogpunt 18
Een verhuisprimaat krijgen mensen met een WMO-indicatie. Op grond hiervan kunnen zij met voorrang in aanmerking komen voor een aangepaste woning.
73
gepreludeerd op het scheppen van mogelijkheden/ruimten om binnen nog nader te bepalen kaders voorzieningen te realiseren die bestaande woningen eenvoudig en zonder lange doorlooptijden levensloopbestendig maken. Verduurzamen van de woningvoorraad Het grootste deel van de woningvoorraad in Voerendaal is van voor 1980. Deze woningen zijn vaak slecht geïsoleerd en kennen een hoog energieverbruik met dito kosten en negatieve effecten voor het milieu. Bovendien maakt dit de verhandelbaarheid van woningen minder interessant. In de huursector is de verwachting dat op termijn de huurprijs gekoppeld gaat worden aan de energieprestatie van een woning. Daarom zetten we in op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. We denken bijvoorbeeld aan een mix van voorlichting, en wellicht gerichte financiële ondersteuning (zie tekstbox) voor investeringen in isolatie. In het land zijn hier al veel gemeenten actief mee. De gemeenten Apeldoorn, Zutphen, Lochem en Tilburg zijn behoorlijk ver op dit terrein. Een van de belangrijkste succesfactoren is daar het mobiliseren van andere partijen en de inwoners zelf om met verduurzaming aan de slag te gaan. verduurzaming van de woningvoorraad door de energiebesparingslening Met de energiebesparingsregeling kunnen inwoners van Eindhoven goedkoop geld lenen om energiebesparende maatregelen te treffen in huis. De lage rente maakt het voordelig om deze te betalen met het geld van de lening. Dankzij de energiebesparende maatregelen betaalt de inwoner minder energiekosten. Dit voordeel is in veel gevallen groter dan de last van de energiebesparingslening. Als de lening is afgelost (na 10 of 15 jaar) profiteren de inwoners helemaal van de lagere energienota. Met deze regel stimuleert de gemeente dat haar particuliere bezit weer aan de eisen van deze tijd voldoet. Bron: Eindhoven (2011)
Een benadering die ons erg aanspreekt. Te meer we als gemeente reeds positieve ervaringen hebben gehad met het inzetten van de zgn. LES-gelden. De Limburgse Energie Subsidie (LES), gebaseerd op het Essent Bespaarplan, is een instrument van de Provincie Limburg en diverse gemeenten (waaronder Voerendaal) om de burgers te stimuleren gebruik te maken van de huidige mogelijkheden tot energiebesparing en duurzame energie opwekking. Eigen woningbezitters kunnen subsidie krijgen op energiebesparende maatregelen en maatregelen voor opwekking van duurzame energie. Hoewel deze regeling pas 1 april 2012 afliep, is het door de gemeente en Provincie beschikbaar gestelde budget voor Voerendaal al geruime tijd op.
74
Bovendien zijn vele partijen (o.a. Provincie en SVn) momenteel nieuwe instrumenten op dit terrein aan het ontwikkelen. Zo stelt de Provincie medio dit jaar 28 miljoen euro beschikbaar voor steunmaatregelen in het kader van energiebesparing en energieopwekking. Van dit bedrag zal 20 miljoen ingezet gaan worden in de vorm van garanties, leningen en deelnemingen. De overige 8 miljoen wordt beschikbaar gesteld in de vorm van subsidies. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) heeft een duurzaamheidslening voor gemeenten ontwikkeld, die de realisatie van energiezuinige particuliere woningen stimuleert. Thans heeft de Woningstichting Voerendaal reeds rondom de verduurzaming van haar woningbezit een uitvoeringsprogramma bekrachtigd inhoudende dat er op gericht is dat alle woningen die zij in haar bezit heeft vóór 2015 minstens een energielabel op niveau C hebben. Starters blijven stimuleren Op 16 april 2007 heeft de gemeenteraad besloten tot het instellen van de “VROM Starterslening gemeente Voerendaal”. Hiertoe is de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 opgesteld en ondertekend. Het Rijk, de Provincie en de gemeente hebben gezamenlijk geld ingebracht waaruit door SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland) startersleningen verstrekt worden. SVn beheert het zgn. revolverend fonds. Dit wil zeggen dat de rente en aflossing van de aangegane leningen terugvloeien in het fonds waardoor het fonds weer wordt aangevuld en er derhalve weer nieuwe middelen beschikbaar komen voor nieuwe startersleningen. Het nog voor Voerendaal beschikbare budget betreft thans € 66.771,--. In minimale zin kunnen hiermede nog 4 leningen verstrekt worden. De Starterslening heeft enerzijds als doel om koopstarters (mensen die voor de eerste keer een woning kopen) financieel te steunen en anderzijds om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Sinds het inwerking treden van de starterslening binnen Voerendaal zijn 4 leningen verstrekt. De laatste twee jaar is de vraag naar startersleningen ietwat toegenomen. De oorzaak van het uitblijven van het succes is meerledig. Zo zal het voor een aanzienlijk deel te maken hebben met het feit dat de meeste woningen te duur zijn om voor een Starterslening in aanmerking te komen. Daarnaast zal ook de beperkte bekendheid van het product voor de koop van bestaande woningen en het succes van andere stimuleringsregelingen voor Starters zoals de Koopsubsidie een rol spelen. Ondanks de relatieve beperkte afzet van de starterslening zijn wij van oordeel dat we de starters moeten blijven stimuleren. De verwachting is dat door de dalende prijzen van koopwoningen meer woningen toegankelijk worden voor de startersmarkt. Bovendien is het stimuleren van het behouden van jongeren in een vergrijzende gemeente als Voerendaal wenselijk. Derhalve wordt de starterslening gehandhaafd. Om de bekendheid met de regeling te vergroten zullen promotionele activiteiten opgestart worden.
75
Acties • alleen levensloopbestendige woningen (grondgebonden/gestapeld ) realiseren bij nieuwbouwprojecten. •
stimuleringsmaatregelen initiëren om particulier woningbezit levensloopbestendig te maken.
•
alle huurwoningen vóór 2015 transformeren tot minimaal het energieniveau C.
•
mogelijkheden onderzoeken ter verduurzaming van het particuliere woningbezit.
•
startersregeling handhaven en vermarkten
5.3. Kernen in hun kracht Doel van dit programma is om sterke kernen te behouden met een eigen profiel. Om dit te realiseren is het nodig om gedifferentieerde maatregelen te nemen. Niet alles is in elke kern hetzelfde. In deze paragraaf staat het programma op hoofdlijnen. In het volgende hoofdstuk werken we de kernen afzonderlijk uit. 5.3.1. Iedere kern zijn eigen signatuur Wij willen dat iedere kern zijn eigen signatuur behoudt uitgaande van de huidige en toekomstige sociale en demografische structuur. Per kern vraagt dit om het maken van andere keuzes. De verschillen tussen de kernen zijn zowel kwantitatief als kwalitatief van aard. Woningen staan er voor minimaal 50 jaar en na 2020 krijgt onze gemeente te maken met een krimp. Het is in niemands belang om onze kop in het zand te steken voor deze ontwikkeling. We vinden het dus in een ieders belang om nu al te kijken naar prognoses aangaande de krimp na 2020. Zouden we dit niet doen, dan lopen we het risico dat we nu de verkeerde keuzes maken. Volledigheidshalve moet er evenwel op gewezen worden dat de prognoses uitgaan van ongewijzigd beleid. Daar we met onderhavig plan maatregelen gaan leveren om op lokaal niveau in te spelen op de demografische ontwikkelingen die voorzien zijn en er om ons heen ook ontwikkelingen in gang gezet worden die van invloed zijn op de woningmarkt in de gemeente Voerendaal, beperken we ons tot de opgave tot en met 2020. Door periodiek de ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren kunnen ontwikkelingen tijdig in beeld gebracht worden. Bijstelling van beleid is alsdan ook niet uit te sluiten.
76
Twee kernen krimpen Zoals uit onderstaande tabel (nr. 15) is af te leiden krijgen de kernen Klimmen (inclusief Termaar) en Ubachsberg nu al te maken met krimp. De kernen Voerendaal en Kunrade groeien tot 2020 nog zeer beperkt en gaan daarna ook krimpen. Ransdaal is de enige kern die nog niet krimpt, maar waar de groei wel stopt. Tabel 15: autonome huishoudensontwikkeling per kern bij beschikbaarheid woningen Kernen Gemeente Voerendaal en Kunrade Ransdaal Klimmen (incl Termaar)19 Ubachsberg Bron: E’til (2008)
behoefte huishoudens 2010 tot 2020 +120 +120 +30 -10 -20
2020 tot 2030 -230 -60 0 -100 -70
Kwalitatieve aanpassing in alle kernen nodig Alle kernen van Voerendaal hebben te maken met een sterke vergrijzing van de bevolking. De snelheid en de omvang schelen wel per kern. De sterkste vergrijzing - zo blijkt uit onderstaande tabel (nr. 16) tot 2020 treedt op in de kern Ubachsberg. De voorziene nieuwbouwplannen zijn te beperkt om te voldoen aan deze kwalitatieve vraag die ontstaat door de vergrijzing. Iedere kern heeft dus een eigen minimale opgave in de bestaande voorraad om woningen levensloopbestendig te maken. Tabel 16: huishoudensontwikkeling 64 jaar en ouder in de periode 2010 - 2020 Kernen 2010 2020 2040 Voerendaal-Kunrade 870 (30%) 1.070 (36%) 1.300 (48%) Ransdaal 120 (29%) 160 (36%) 170 (41%) Klimmen (incl. Termaar) 420 (30%) 540 (38%) 410 (52%) Ubachsberg 240 (32%) 310 (48%) 270 (49%) Bron: E’til (2008)
5.3.2. Een aantrekkelijk woon- en leefklimaat Zoals reeds eerder verwoord is onze ambitie om een kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen na te streven in de kernen. Dit betekent dat we een aantrekkelijk woon- en leefklimaat willen realiseren voor de huidige en toekomstige inwoners van Voerendaal. Om dit te bewerkstelligen zijn niet alleen maatregelen op het gebied van volkshuisvesting nodig maar zijn ook flankerende maatregelen nodig en wel op het gebied van welzijn, openbare ruimte, natuur en veiligheid. 19
De ontwikkeling van Termaar is meegenomen in de kern Klimmen in verband met de beschikbaarheid van statistische gegevens.
77
Draagvlak essentieel voor behoud voorzieningen Door de daling van het inwonertal neemt het draagvlak voor sommige voorzieningen af. Vanwege de verschillende leeftijdsopbouw per kern is de daling van het draagvlak per kern per voorziening verschillend. De veranderende samenstelling van de bevolking per kern zal de vraag naar type voorzieningen eveneens doen wijzigen. Onderstaand wordt nogmaals beknopt weergegeven de voorzieningen die per kern naar verwachting onder druk komen te staan bij ongewijzigd beleid. Met name in de kernen Ransdaal en Ubachsberg staan de meeste voorzieningen onder druk. In Klimmen staan door de demografische ontwikkelingen ook voorzieningen onder druk. Echter het draagvlak blijft van dien aard dat het verdwijnen van voorzieningen minder snel zal optreden dan in de kernen Ransdaal en Ubachsberg. Tabel 17: Voorzieningen per kern die onder druk staan bij ongewijzigd beleid Kernen
Voorzieningen die onder druk staan bij ongewijzigd beleid
Gemeente
Zwembad, sporthal, cultureel centrum
Voerendaal en Kunrade
Horeca
Ransdaal
Levensmiddelenwinkel, sportcomplex, verenigingsleven, horeca, gemeenschapshuis, bibliotheek Levensmiddelenwinkel, horeca, gemeenschapshuis, bibliotheek Levensmiddelenwinkel, sportcomplex, verenigingsleven, horeca
Klimmen (incl Termaar)20 Ubachsberg
Zoals weergegeven in paragraaf 4.4. wordt het voorzieningenniveau zoveel mogelijk te handhaven. Dit alles om de leefbaarheid in de kernen overeind te houden. Voor wat betreft de voorzieningenstructuur betrekkinghebbende op winkelvoorzieningen, wordt het accent gelegd op het kwalitatief in stand houden van de voorzieningen in Klimmen/Termaar en Voerendaal/Kunrade. Mocht het handhaven van bestaande voorzieningen in de kernen niet haalbaar zijn dan maken we ons sterk om daar op een andere manier in te voorzien. Dit kan bijvoorbeeld door het bereikbaar houden van voorzieningen voor de kleinere kernen, dan wel door nieuwe creatieve maatregelen te treffen. Versterken van de informele ontmoeting Wij willen de bestaande sociale netwerken versterken en nieuwe stimuleren door de kans op een informele ontmoeting te vergroten. Dit kan een plek zijn waar mensen een gezellig praatje houden, activiteiten zijn (verenigingsleven), maar 20
reactie van deelnemer klankbordgroep: “De invulling van activiteiten is afhankelijk van de doelgroep die het gebruikt. Dit kan derhalve per kern verschillen. Vrijwilligers spelen daarbij ook een belangrijke rol.”
De ontwikkeling van Termaar is meegenomen in de kern Klimmen in verband met de beschikbaarheid van statistische gegevens.
78
ook informatie en ondersteuning (bijvoorbeeld in zorg) kunnen krijgen. Van de zijde van de gemeente wordt in dit kader gedacht aan het inrichten van buurtteams en een burenhulpcentrale. Maar ook is en wordt door de gemeente de komende jaren geïnvesteerd in (sport)accommodaties, ontmoetingsplekken in kernen en in speelvoorzieningen voor de jeugd. Op grond van de leefbaarheidsprojecten die lopende zijn, wordt bekeken aan welke maatregelen in deze per kern behoefte is. Per kern wordt alsdan maatwerk geleverd voor wat betreft het tot stand brengen en faciliteren van informele ontmoetingen. Versterken verenigingsleven De gemeente wil het verenigingsleven versterken. Het faciliteren en ondersteunen van verenigingen staat hierbij centraal en kan op verschillende manieren ingevuld worden. De herziening van subsidieverordening, de invoering van de impulsregeling brede school sport en cultuur (aanstellen combinatiefunctionaris) en het organiseren van activiteiten op het gebied deskundigheidsbevordering voor de verenigingen staan reeds bij de gemeente op de agenda voor de komende periode. Een aantrekkelijke openbare ruimte Een prettig woon- en leefklimaat wordt naast het hebben van een geschikte woning en goede sociale structuren ook bepaald door de kwaliteit van de openbare ruimte. De komende jaren wordt door de gemeente Voerendaal op vele fronten geïnvesteerd aan het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte. In dit kader worden periodiek woonkernschouwen georganiseerd. Knelpunten die in de openbare ruimte worden geconstateerd, worden vervolgens aangepakt. Maar ook grootschalige uitvoeringsprogramma's zijn binnen de gemeente lopende om de openbare ruimte te verbeteren. Strategisch investeringsprogramma (STRIP) Het Strategisch Investeringsprogramma 2008 - 2018 (STRIP) geeft de intenties weer voor de investeringen die in de komende jaren in de infrastructuur van Voerendaal gedaan moeten worden. In het STRIP zijn in totaal 27 projecten opgenomen. Een aantal projecten is reeds uitgevoerd (zoals het toegankelijk maken van bushaltes of de reconstructie van de Heerlerweg in Voerendaal) of is een doorlopend project (zoals het onderhoud van verhardingen). Daarnaast ligt de nadruk in het STRIP op de reconstructie van belangrijke entreewegen van diverse kernen (zoals Heek/Overheek en de Valkenburgerweg in Voerendaal) en de aanleg of opwaardering van dorpspleinen (zoals het dorpsplein Ransdaal en het stationsplein in Voerendaal). In totaliteit wordt tot en met 2018 circa 20 miljoen euro geïnvesteerd in het opknappen en reconstrueren van wegen binnen de gemeente. Meerjaren UitvoeringsProgramma GVVP In de periode 2012-2015 wordt uitvoering gegeven aan het GVVP (Gemeentelijk Vervkeersen Vervoersplan) . Voor circa 1 miljoen euro worden in deze periode maatregelen uitgevoerd
79
die de verkeersveiligheid, de verkeersvoorzieningen en de leefbaarheid binnen de gemeente waarborgen danwel verbeteren. Groenstructuurplan In de eerste helft van dit jaar wordt gestart met het opstellen van een groenstructuurplan voor het gehele grondgebied van onze gemeente. In dit groenstructuurplan wordt een visie gegeven op de huidige en de gewenste groenstructuur binnen de kern maar ook op de landschappelijke inpassing van de kern in zijn omgeving. Op grond van dit structuurplan en het groen beheerplan zal de kwaliteit van de openbare ruimte verder kwalitatief behouden blijven en zo mogelijk worden versterkt. 5.3.3. De keuzen per kern Op grond van de demografische ontwikkelingen en het behouden van een goed woon- en leefklimaat per kern waarbij in het bijzonder rekening gehouden wordt met de ontwikkelingen rondom de leefbaarheid en de voorzieningen - zijn per kern op het gebied van volkshuisvesting de volgende keuzes gemaakt: *
*
*
In Ransdaal is vanuit demografisch oogpunt een beperkte groei van het aantal wonin gen (tot en met 2020 met 30 woningen) toegestaan. Na 2020 kalft deze behoefte af. Vanuit leefbaarheidsoogpunt is een toename van het aantal woningen zelfs gewenst. Derhalve wordt er voor gekozen om, bovenop de woningen die voor Ransdaal nog actueel zijn binnen de ABC-plannen, de woningvoorraad van Ransdaal de komende jaren met slechts een beperkt aantal van 10 woningen uit te breiden. Hoewel in Ubachsberg op grond van demografische ontwikkelingen een reductie van de woningvoorraad zou moeten plaatsvinden, wordt vanuit het oogpunt van leefbaar heid er voor gekozen om in Ubachsberg niet actief te gaan verdunnen. Uitgangspunt is evenwel dat de woningvoorraad - na realisatie van de voor Ubachsberg actueel zijnde ABC-plannen - in Ubachsberg per saldo niet mag toenemen. In concreto bete kent dit ook dat indien er op natuurlijke wijze een verdunning plaatsvindt niet actief gestuurd wordt op het op peil houden van de woningvoorraad. De gemaakte keuzen in Ransdaal en Ubachsberg leiden er toe dat - rekeninghouden de met de demografische ontwikkelingen in de kernen Voerendaal/Kunrade en Klim men per saldo (eveneens rekeninghoudende met voorziene sloop, nieuwbouw en transformatie van woningen) een reductie van de woningvoorraad moet plaatsvinden. Aangezien het voorzieningenniveau in Klimmen meer onder druk staat dan in Voeren daal/Kunrade zal de verdunningsopgave in Klimmen beperkter van aard moeten zijn dan in Voerendaal/Kunrade.
In hoofdstuk zes tot en met acht wordt in kaart gebracht wat deze keuzes per kern concreet betekenen qua aantallen en typologie woningen. Tevens zal in deze hoofdstukken per kern aangegeven worden welke concrete maatregelen op grond van deze keuzes uitgevoerd gaan worden, zowel op het gebied van woningbouw als ten aanzien van te nemen flankerende maatregelen.
80
Acties • een periodieke monitoring van de woningmarkt, waarbij de ontwikkelingen per kern afgezet worden tegen de geformuleerde beleidskaders. •
indien in een kern onverhoopt voorzieningen wegvallen gaan we op zoek naar passende maatregelen.
5.4. Samen aan de slag Inspelen op krimp vraagt om een pro-actieve benadering van de betrokken partijen in de gemeente Voerendaal. Krimp aanpakken werkt niet alleen door in wonen, maar ook in winkels, zorg- en welzijnsvoorzieningen, onderwijs en buurthuizen te investeren. Ook raakt het financiers en eigenaren van woningen en onroerend goed door de dreiging van waardedaling. Het is daarom zaak dat de handen ineengeslagen worden en dat er wordt samengewerkt. Samen werken aan succesvol veranderen in de gemeente Voerendaal. Afstemming is nodig Naast de gemeente en Woningstichting Voerendaal als grootste vastgoedeigenaar zijn zorgpartijen als Meander, Cicero en de onderwijskoepel Innovo belangrijke partners. Deze partners oefenen direct invloed uit op de woningvoorraad en de leefomgeving. Onderlinge afstemming is noodzakelijk om het maximaal haalbare te realiseren. Dit gaat verder dan deze partners. Naast deze partners zijn er veel partijen betrokken op het terrein van wonen. Ook deze partijen – bijvoorbeeld bouwers, lokale en regionale makelaars, financiers van onroerend goed en particuliere eigenaren - moeten betrokken worden bij de opgave die er ligt. Bundelen van investeringskracht van partijen Met dit volkshuisvestingsplan geven we de toekomstige koers aan voor het wonen in de gemeente Voerendaal. Hier kunnen andere partijen op rekenen met hun eigen investeringen. We roepen partijen op om met initiatieven te komen die het wonen en leven in onze gemeente aantrekkelijker maken. De gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal staan daarvoor open en kijken samen met hen naar de mogelijkheden om dit initiatief tot realisatie te brengen. Zelf gaan we ook, gezamenlijk dan wel ieder afzonderlijk, aan de slag met het vormen van samenwerkingsverbanden om de investeringskracht te bundelen. Dit doen we bij voorkeur rond bepaalde thema’s zoals levensloopbestendige woningen, wonen en zorg, verduurzaming van de bestaande voorraad en leefbaarheid. Juist ook initiatieven van groepen burgers stellen wij zeer op prijs en moedigen we aan.
81
Het maken van concrete afspraken De gemeente is voornemens concrete afspraken te maken met partners die op grond van deze visie een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de totstandkoming van dit volkshuisvestelijk plan. Hierbij wordt gedacht aan zorgpartijen zoals Meander, Cicero en de onderwijskoepel Innovo. Doelstelling hiervan is te komen tot afstemming van beleid en investeringen zodat een optimaal resultaat in de praktijk wordt bereikt. Maar ook Parkstad Limburg en de Provincie zullen actief betrokken worden bij de verwezenlijking van dit plan. We gaan in het kader van onderhavige demografische ontwikkeling samen met Parkstad en de Provincie business-cases oppakken. We zien hierbij tevens kansen om pilotprojecten op te starten. Gedacht wordt onder andere aan de verbetering en aanpassing van de particuliere woningvoorraad, nog nader uit te werken masterplannen en de transformatie van de bestaande woningen naar levensloopbestendige woningen. Ook kan gedacht worden aan het opstarten met een pilot waarbij gewerkt wordt aan bewustwording bij de Voerendaalse inwoner over ouder worden en wat dit betekent voor hun huisvesting. In dat kader zou in een vergaande variant zelfs gedacht kunnen worden aan het tijdelijk instellen van een woonconsulent die bijvoorbeeld bij de 65-plussers die een eigen woning bezitten de kwaliteit van de woning in kaart brengt, kijkende naar de energieprestatie, de toekomstbestendigheid van de woning in relatie tot mogelijke gezondheidsproblemen die zich kunnen gaan voordoen en de veiligheid van de woning (inbraak gevoeligheid). Kortom, we vinden het belangrijk om zelf bovenop de uitvoering van dit volkshuisvestingsplan te zitten. We zien ons als Woningstichting Voerendaal en de gemeente de kartrekkers. De kartrekkers krijgen tot taak relevante partijen tot een samenwerkingsverband te brengen, het bundelen van investeringskracht, het op de kaart zetten van onze specifieke vraagstukken en het initiëren van pilots. Hierbij wordt de visie van dit Volkshuisvestingsplan als uitgangspunt genomen en sturing gegeven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsplan. Acties/projecten • De gemeente stemt met spelers op de Voerendaalse vastgoedmarkt (Woningstichting, Meander, Cicero, Innovo, Parkstad, Provincie) het beleidskader af en organiseert investeringskracht, middels het uitvoeren van businesscases, pilotprojecten en het instellen van een platform '''Wonen''.
82
6.
AANPAK VOOR IEDERE KERN IS MAATWERK
Iedere kern heeft een eigen signatuur en te maken met een eigen demografische ontwikkeling. In dit hoofdstuk maken we per kern helder wat de opgave is en hoe we deze opgave gaan realiseren.
6.1. Heldere opgaven In dit hoofdstuk worden voor de hele gemeente Voerendaal de opgaven voor nieuwbouw, sloop en woningverbetering benoemd. De grootste opgave is het zorgen voor voldoende levensloopbestendige woningen en de vermindering van het aantal eengezinswoningen. Voor iedere kern is deze opgave verschillend. Hieronder worden, nadat de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven voor de gemeente Voerendaal breed geactualiseerd is, per kern de opgaven uitgewerkt en de maatregelen benoemd die opgepakt worden op het gebied van volkshuisvesting. Daarnaast zal daar waar mogelijk en/of noodzakelijk is inzicht gegeven worden in de te ondernemen maatregelen in flankerende zin.
6.2. Geactualiseerde opgaven In deze paragraaf wordt zowel de kwantitatieve opgave, zoals deze is bepaald in de door Parkstad Limburg opgestelde Envelop 2010, geactualiseerd. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt de kwalitatieve opgave waar we voor komen te staan. 6.2.1. Actuele kwantitatieve opgave Voerendaal Het uitgangspunt van dit rapport is dat er in 2010 in Voerendaal 5.465 wooneenheden zijn. Rekening houdend met de ABC plannen komt hierbij een toevoeging van 350 wooneenheden. Dit betekent dat de woningvoorraad 5.815 woningen wordt. Er is ten gevolge van de toename van het aantal huishoudens tot en met 2020 een verwachte groei gewenst van 119 wooneenheden. Per saldo leidt dit er toe dat eind 2020 er 231 woningen te veel zijn. Een eerste screening van de ABC-plannen leidt ten aanzien van de woningbouwprogrammering tot een reductie van 137 wooneenheden. Dat resulteert uiteindelijk in een sloopopgave van 94 wooneenheden in Voerendaal. Onderstaand wordt deze reductie nader toegelicht en in een samenvattende tabel weergegeven. Kern Voerendaal De reductie van de wooneenheden treedt in de kern Voerendaal op in de volgende plannen. Bij het Kernplan was oorspronkelijk rekening gehouden met de realisatie van 38 woningen en 8 te slopen woningen. Het actuele plan voorziet slechts in 10 nieuwe woningen en er worden 8 bestaande woningen gesloopt. Per saldo resulteert dit in een reductie in de programmering van 28 woningen. Ten aanzien van het plan Dammerich was in de envelop uitgegaan van de realisatie van 50 wooneenheden. Inmiddels zijn de kaders van het gebied gewijzigd. Hierdoor kan het aantal
83
geplande wooneenheden fors worden teruggebracht (uitgegaan wordt van maximaal 17 te realiseren woningen). Kern Kunrade In de kern Kunrade is slechts een zeer beperkte aanpassing in de ABC-plannen voorzien. In het plan 't Brook wordt namelijk nog slechts 1 woning opgeleverd. Daarentegen is in de envelop geen rekening gehouden met het realiseren van woningen op de voormalige ''chaletlocatie'' ter hoogte van Kapelhof-Clermontstraat. De mogelijkheid bestaat om op deze locatie 3 woningen te realiseren. Daarentegen werd in de envelop nog rekening gehouden met woningbouw in het gebied Op gen Hek. Hiervan wordt afgezien. Defacto betekent dit een reductie van de opgave met 3 woningen. Kern Klimmen/Termaar De voorziene reductie van de wooneenheden in de kern Klimmen/Termaar vindt plaats rondom het plan Houtstraat - Dr. Poelstraat en de zgn. overige plannen. In het plan Houtstraat - Dr. Poelstraat waren oorspronkelijk 29 woningen gepland. Hiervan zijn slechts 4 woningen gerealiseerd. Hoewel de geplande 25 gestapelde woningen niet afzetbaar blijken te zijn, wordt in de geactualiseerde envelop hiermee wel nog rekening gehouden. Planologisch is het immers nog steeds mogelijk om ter plaatse 25 woningen te realiseren,. Daarnaast waren in de envelop van Parkstad Limburg 4 woningen voorzien voor particuliere initiatieven. Uitgaande van de geformuleerde beleidsregels zijn deze aantallen op nul gezet. Per saldo resulteert de woningbouwprogrammering voor de kern Klimmen in 72 woningen in plaats van 80 stuks. Kern Ransdaal In de kern Ransdaal gaat de planvorming rondom het realiseren van een Multifunctionele Accommodatie (MFA) gecombineerd met woningbouw niet door. Hierdoor komen 25 woningen in de programmering te vervallen. Daarnaast zijn op basis van de geformuleerde beleidsregels particuliere initiatieven op nul gezet. De woningbouwprogrammering is hiermede in de kern Ransdaal teruggebracht van 38 naar 9 stuks. Kern Ubachsberg. In de programmering van de kern Ubachsberg heeft ten aanzien van de bouwprojecten geen reductie plaatsgevonden. Het betreft in deze projecten die immers in realisatie zijn. Daarentegen zijn op grond van de geformuleerde beleidsregels voor particuliere initiatieven de woningaantallen op nul gezet. Overig In de envelop zijn de pg-units bij de locatie Dammerich opgenomen als zelfstandige wooneenheden. Echter, van zelfstandige wooneenheden is hier geen sprake. De pg-units hebben namelijk geen zelfstandige ingang en hebben uitsluitend gezamenlijke voorzieningen. Hierdoor komen de 33 zorgwoningen in de opgave te vervallen.
84
Zoals reeds aangegeven resulteert het verdunnen van woningen in diverse bouwplannen middels een eerste screening tot een onttrekkings- c.q. sloopopgave van 94 woningen. Een reductie van de sloopopgave van 231 naar 94 stuks betekent dat middels deze actualisatieslag reeds 60% van de opgave is vervuld. Willen we in Voerendaal komen tot een gezonde, waardevaste woningmarkt, zullen er Voerendaal breed nog extra maatregelen getroffen moeten worden. In de volgende paragraaf wordt - rekeninghoudende met de gemaakte beleidskeuzen per kern - aangegeven wat dit per kern gaat betekenen. Tabel 18: Actuele kwantitatieve opgave, uitgaande van aantal toe te voegen woningen Kernen
Bouwplan
Envelop 2010
Actueel
Voerendaal
Kernplan II Dammerich Hogeweg - Keerberg Spekhouwerstraat Kapelhof Clermontstraat Parc Hoenshof
30 50 13 32 17 0 9
2 17 13 32 17 3 9
Kunrade
Schoollocatie Kunrade 't Broek Op gen Hek
22 2 4
Klimmen/ Termaar
Overheek 4 Dr. de Limpensplein Houtstraat - Dr. Poelstraat Klimmenderstraat Eussen Grooten -Huijnen Overig
18 18 29 6 5 4
Ransdaal
MFA Ransdaal Curfs Ransdalerstraat Overig
25 9 4
Ubachsberg
In gen Hunsch III Kerkstraat - Veeweg Overig
10 6 4
TOTAAL
Reguliere woningen Zorgwoningen
151
93 Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Nog 1 woning moet opgeleverd worden Was een zacht plan, wordt niet doorgezet 23 18 18 25 6 5 0
80
Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Plan is gerealiseerd Uitgegaan van reductie plan Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Was bedoeld voor eenpitters 72
0 9 0 38
Geplande woningen Toegestane toevoeging Onttrekkingsopgave
Bouwplan is aangepast Reductie o.b.v. stedenbouwkundig kader Plan is in realisatie Plan is gerealiseerd Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Planvorming ''Chalet-locatie'' nog invullen Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd
22 1 0 28
TOTAAL
Toelichting
Was een zacht plan, wordt niet doorgezet Planvorming blijft vooralsnog ongewijzigd Was bedoeld voor eenpitters 9
10 6 0
Plan is in realisatie Plan is in realisatie Was bedoeld voor eenpitters
20 317 33
16 213 0
350 -119 231
213 -119 94
85
Betreft pg-units Dammerich-locatie (zijn geen zelfstandige wooneenheden)
6.2.2. Actuele kwantitatieve opgave per kern In hoofdstuk 5 hebben we de volgende keuzen gemaakt. 1. De woningvoorraad van Ransdaal mag na realisatie van de voor Ransdaal actueel zijnde ABC-plannen tot en met 2020 nog met 10 woningen toenemen; 2. De woningvoorraad van Ubachsberg mag na realisatie van de voor Ubachsberg actueel zijnde ABC-plannen niet meer toenemen; 3. De woningvoorraad van Klimmen en Voerendaal/Kunrade wordt per saldo verdund, waarbij de verdunningsopgave bij Klimmen beperkter moet zijn dan bij Voerendaal/Kunrade. Uitgaande van de huidige woningvoorraad (kolom 2) plus de woningen die op grond van de actuele programmering nog zullen plaatsvinden (kolom 3) is de nieuwe woningvoorraad per kern bepaald (kolom 4). Vervolgens is naar rato bekeken welke sloopopgave er in elke kern terecht zou moeten komen (kolom 5). Hieruit is af te leiden dat er in elke kern in meer of mindere mate woningen onttrokken zouden moeten worden. Echter in hoofdstuk 5 zijn een aantal beleidskeuzes gemaakt; in Ransdaal mogen 10 woningen worden toegevoegd en in Ubachsberg wordt niet actief onttrokken aan de woningvoorraad. Op grond van deze beleidskeuzen is de sloopopgave (kolom 5) gecorrigeerd, hetgeen resulteert in hetgeen terug te vinden is in kolom 7 van onderstaande tabel. Tabel 19: kwantitatieve opgave per kern (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
Woningen
Actuele ABC plannen
Nieuwe voorraad
Sloopopgave 100%
Correctie o.g.v. gemaakte beleidskeuzen
Kwantitatieve opgave
Voerendaal/ Kunrade Klimmen/ Termaar Ransdaal
2.895
116
3.011
50
Ubachsberg
Kernen
Totaal
70 sloop 104 woningen onttrekken
1.385
72
1.444
24
425
9
434
7
760
16
776
13
5.465
213
5.665
94
34 sloop Geen sloop maar ruimte voor 10 uitbreiden, leidt tot een extra sloopopgave 17 in Klimmen, Voerendaal/ Kunrade Geen sloop en geen toevoeging, leidt tot een extra sloopopgave van 13 in Klimmen, Voerendaal/ Kunrade
10 bouwen
0 sloop/bouwen
94
Doordat in Ubachsberg de woningvoorraad niet wordt verdund en in Ransdaal nog een uitbreiding van 10 woningen wordt toegestaan, betekent dit dat de 30 wooneenheden (13 vanuit Ubachsberg en 17 vanuit Ransdaal) uit de totale sloopopgave in de kernen Voerendaal/Kunrade en Klimmen/Termaar moeten landen.
86
94
Naar rato van de woningvoorraad in Klimmen/Termaar en Voerendaal/Kunrade betekent dit dat in Klimmen/Termaar 34 woningen onttrokken moeten worden (24 plus een deel van de niet onttrokken wooneenheden in Ubachsberg en Ransdaal). In de kern Voerendaal/Kunrade resulteert dit in een sloopopgave van 70 woningen (50 plus een deel van de niet onttrokken wooneenheden in Ubachsberg en Ransdaal). Per saldo betekent dat een sloopopgave van 104 wooneenheden in de kernen Voerendaal/Kunrade en Klimmen/Termaar gerealiseerd dient te worden. In hoofdstuk 7 wordt per kern de ontwikkelvisie aangegeven. In hoofdstuk 8 wordt concreet aangegeven welke maatregelen getroffen worden om invulling te geven aan de kwantitatieve opgave. 6.2.3. Actuele kwalitatieve opgave Op basis van de toenemende vergrijzing blijkt volgens onderstaande tabel dat in 2010 circa 1.950 woningen nodig zijn voor 65-plus huishoudens. In 2020 zijn voor er circa 3.200 woningen voor de categorie 65-plus huishoudens nodig. Op grond van het aantal 65-plussers in 2020 en de kans dat iemand zijn woning moet aanpassen is in onderhavig Volkshuisvestingsplan er vanuit gegaan dat er in 2020 behoefte bestaat aan 1350 levensloopbestendige woningen. Op basis van de voorhanden zijnde gegevens is bepaald dat er momenteel naar schatting 345 woningen levensloopbestendig zijn, hetgeen betekent dat er tot en met 2020 nog behoefte bestaat aan 1005 levensloopbestendige woningen. Tabel 20: kwalitatieve opgave gemeente Voerendaal Kwalitatieve opgave gemeente Voerendaal aantal 65-plussers aantal benodigde woningen (factor 1,4) Benodigde aantal levensloopbestendige woningen (modelmatig berekend op basis van 2 varianten) Reeds aantal beschikbare levensloopbestendige woningen Kwalitatieve opgave
2010 2808 1954 1015
2020 4597 3199 1350
345 670
345 1005
(doorrekeningen zijn gemaakt op basis van gegevens CBS-Statline 2011)
Rekeninghoudende met het aantal geprognotiseerde 65-plus-huishoudens per kern is de kwalitatieve opgave - het aantal benodigde levensloopbestendige woningen - per kern bepaald. Samenvattend is dit in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 21: de Voerendaalse opgaven Opgaven Kwalitatief Reeds levensloopbest. Restopgave
Voerendaal/ Kunrade 689 203 486
Klimmen
Ransdaal
Ubachsberg
Totaal
350 79 271
108 18 90
203 45 158
1350 345 1005
87
6.3. Opgaven samengevat Onderstaand worden de opgaven waar de gemeente Voerendaal in zijn totaliteit maar ook per kern in kwantitatieve als in kwalitatieve zin in een oog opslag samenvattend weergegeven. Tabel 22: de Voerendaalse opgaven Opgaven Kwantitatief Kwalitatief
Voerendaal/ Kunrade 70 486
Klimmen
Ransdaal
Ubachsberg
Totaal
34 271
-10 90
0 158
94 1005
In het volgende hoofdstuk wordt per kern in beeld gebracht welke maatregelen tot en met 2020 voorgesteld worden om de ambitie ''Voerendaal, kwalitatief hoogstand, rustig waardevast en groen wonen in Parkstad kracht bij te zetten. Hierbij worden de opgaven zoals weergegeven in bovenstaande tabel (nr. 20) als uitgangspunt gehanteerd.
88
7. AAN DE SLAG! In dit hoofdstuk treft u het uitvoeringprogramma aan om onze ambitie voor het wonen in de gemeente Voerendaal te realiseren. De drie pijlers die centraal staan binnen het uitvoeringsprogramma zijn de volgende: 1. Een realistische kwantitatieve opgave De kwantitatieve opgave is reeds teruggebracht van 231 woningen naar 94 woningen; een reductie van de opgave van 60%. Met inachtneming van het grote aandeel particulier woningbezit, minimale leegstand, beperkte financiële middelen en behoud van de leefbaarheid van de kernen wordt gekozen om niet over te gaan tot actieve sloop van woningen. Daarentegen wordt ingezet op een ''natuurlijke'' verdunningsslag die bewerkstelligd wordt bij het oppakken van gebiedsontwikkelingen. Deze verdunningsslag dient met name zijn weerslag te krijgen in de kernen Klimmen en Voerendaal/Kunrade. Tevens wordt middels het doorvoeren van planologische maatregelen een ''ontmoedigingsbeleid'' gehanteerd aangaande het toevoegen van woningen aan de bestaande woningvoorraad. 2. Een actieve transformatie van de woningvoorraad Nadrukkelijk wordt ingezet op het bewerkstelligen van een kwalitatieve verbeterslag van de woningvoorraad, waarbij het transformeren naar levensloopbestendige woningen, het bevorderen van doorstroming centraal staat en het aanbieden van geschikte woningen voor jongeren centraal staan. In deze zal de bewustwording van het realiseren van de kwalitatieve verbeterslag zowel intern als extern (bevolking, partners en ketenpartners) nadrukkelijk aandacht verdienen. Daarnaast zal naast concrete realisatie van nieuwe levensloopbestendige woningen ook het adequaat faciliteren hiervan (adviserend, financieel, procedureel) vanaf nu een cruciale rol gaan spelen in het transformeren van de woningvoorraad. 3. Integraal flankerend beleid Ter versterking van het woon- en leefklimaat wordt flankerend beleid afgestemd op de opgave waarvoor de gemeente in demografische en volkshuisvestelijke zin staat. Beleidskeuzen op het gebied van infrastructuur, mobiliteit, economie, voorzieningen, ruimtelijke ordening, onderwijs e.d. worden op elkaar afgestemd, rekeninghoudende met de opgave waarde gemeente Voerendaal voor staat.
89
7.1. Voerendaal en Kunrade, klaar voor de toekomst Algemene kenmerken In Voerendaal/Kunrade zijn in verhouding veel inwoners in de leeftijd van 45 tot 64 jaar. Het percentage huishoudens van 65 jaar en ouder neemt tot 2040 sterk toe. In 2020 is 36% van de huishoudens 65 jaar en ouder en in 2040 is naar verwachting 48% van de huishoudens 65 jaar en ouder. Het grootste aandeel mensen in Voerendaal/Kunrade hebben thans de leeftijd tussen de 45 en 55 jaar. Ruim de helft van de woningen in de gemeente Voerendaal staan in de kernen Voerendaal en Kunrade. Circa 35% van de woningen behoren tot de huursector, 65% tot de koop. Gemiddeld genomen is de huur-koop-verhouding van de woningvoorraad in Voerendaal 70% versus 30%. De verdeling naar type woningen is vergelijkbaar met de gemeente Voerendaal, overwegend eengezinswoningen (88%). In verhouding met de gemeente zijn er meer goedkope en minder dure woningen (tot 200.000 euro) in de kernen Voerendaal/Kunrade. Opgave 2010-2020 Gezien de aanwezigheid van een uitgebreid voorzieningenpakket, het aandeel huurwoningen en de hoogte van de woningwaarden zijn de kernen Voerendaal en Kunrade aantrekkelijke woongebieden voor jongeren én ouderen. De belangrijkste opgaven waar de kernen Voerendaal en Kunrade voor staan is het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad en het in evenwicht brengen van de woningmarkt. Het kwaliteitsvraagstuk heeft enerzijds betrekking op de fysieke staat van de woningen en anderzijds betreft het een kwaliteitsvraagstuk zijnde het geschikt houden van woningen voor de veranderende woonbehoefte doordat de bevolking vergrijst. Onderstaand zijn de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven nog eens getalsmatig weergegeven. Tabel 23: opgaven Voerendaal/Kunrade 2010 - 2020
Opgaven Kwantitatief Kwalitatief
Voerendaal/Kunrade 70 486
Wat gaan we doen? Ten aanzien van de opgaven die zich in de kernen Voerendaal/Kunrade voordoen gaan we het volgende doen.
90
Nieuwbouw Tot en met 2020 is voorzien dat in de kernen Voerendaal/Kunrade nog 116 nieuwe woningen gerealiseerd gaan worden. Het betreft in deze de volgende woningen: Tabel 24: geplande woningen Voerendaal/Kunrade Kernen Voerendaal
Kunrade
Projecten Kernplan II Dammerich Hogeweg – Keerberg Spekhouwerstraat Kapelhof Clermontstraat Parc Hoenshof Schoollocatie Kunrade t Broek
Totaal 2 17 13 32 17 3 9 22 1 116
totaal
Sloop De opgave voor de kernen Voerendaal/Kunrade betreft 70 woningen onttrekken. De realisatie hiervan zal plaatsvinden via twee sporen: Spoor 1: Bestaande plannen kritisch volgen Daar een aantal plannen door marktomstandigheden (Parc Hoenshof en Kapelhof) moeilijk van de grond komen en anderzijds nog een aantal plannen ontwikkeld moeten worden (Dammerich, Schoollocatie Kunrade en Clermontstraat) betekent dit dat we deze plannen voor wat betreft de uitvoering kritisch gaan volgen. Zo mogelijk worden planaanpassingen doorgevoerd. Spoor 2: Gefaseerd verdunnen middels herstructureren Het eerste herstructureringsproject dat opgestart gaat worden is de gebiedsontwikkeling Laurentiusplein en omgeving. Het betreft een project van Woningstichting Voerendaal waarvan de stedenbouwkundige voorbereiding recent zijn gestart. Voorzien is dat de verbeterslag die in dit gebied gerealiseerd gaat worden tot een verdunning in de bestaande woningvoorraad van 20 woningen leidt. Om deze gebiedsontwikkeling mogelijk te maken (betrekkinghebbende op ongeveer 70 woningen) dient evenwel vervangende woonruimte beschikbaar te zijn voor de zittende huurders. Aangezien er binnen de gemeente Voerendaal nagenoeg geen leegstand in de huursector bestaat, betekent dit dat de Woningstichting een locatie dient te verwerven waarop de vervangende woonruimte gerealiseerd kan worden. Er zijn thans nog enkele gemeentelijke locaties voorhanden die nog niet in ontwikkeling zijn
91
genomen, te weten de voormalige schoollocaties in Kunrade en Voerendaal alsmede de locatie Clermontstraat. De locatie Clermontstraat is in deze te klein om van enige betekenis te zijn voor onderhavige herstructureringsopgave. De locatie Dammerich wordt thans gefaseerd ontwikkeld en afhankelijk van initiatieven vanuit de zorg blijft de een bepaalde omvang van het gebied over om ingezet te worden voor woningbouw. Inspelende op de demografische ontwikkelingen en de ligging van de locatie direct nabij eerstelijns zorgpartijen en het Zorgcentrum 't Brook, verdient het de voorkeur om ter plaatse van de voormalige schoollocatie Dammerich (zorg)woningen te realiseren die inspelen op de behoeften van de 65-plusser. Voor de voormalige schoollocatie Kunrade zijn vooralsnog geen andere bestemmingen voorzien dan woningbouw. Overwogen kan worden om deze gronden te reserveren dan wel in te zetten als groen dan wel als werklocatie om te vormen. Gezien de omvang van het terrein, de directe beschikbaarheid van het gebied en de problematiek waar de gemeente vanuit volkshuisvestelijk oogpunt voor staat, zijn gemeente en Woningstichting het er over eens dat het de voorkeur geniet dat deze locatie in de vorm van ''katalysator'' betrokken wordt bij de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling Laurentiusplein en omgeving. Door beide gebieden integraal te ontwikkelen kan binnen de kernen Voerendaal/Kunrade een eerste stap gezet worden in het invullen van de kwantitatieve en kwalitatieve opgave. Naast het op gang brengen van herstructurering in deze kernen heeft onderhavige ontwikkeling als bijkomend voordeel dat de al jaren braakliggende locatie binnen afzienbare termijn opgewaardeerd wordt. In tegenstelling tot ontwikkelaars is de Woningstichting niet gebonden aan verkoopdrempels en kan een voortvarende planrealisatie tot stand gebracht worden, hetgeen een positieve bijdrage levert aan de woon- en leefkwaliteit in Kunrade en Voerendaal. In lijn met hetgeen in paragraaf 5.4. is gesteld, kan ons inziens de gebiedsontwikkeling Laurentiusplein en omgeving onderdeel uitmaken van de met Parkstad en/of de Provincie op te stellen business-case. Na afronding van de herstructureringsoperatie Laurentiusplein en omgeving, zal een tweede gebiedsontwikkeling opgestart worden. Thans is het te prematuur om hiervoor een concreet project aan te wijzen. Te meer daar een dergelijke gebiedsontwikkeling pas na 2015 wordt opgestart en dit tot te veel onzekerheden zou kunnen gaan leiden bij onze inwoners. Evident is dat ook deze gebiedsontwikkeling tot een kwaliteitsverbetering en een verdunningsslag van de bestaande woningvoorraad moet leiden. Kwalitatieve verbetering bestaande woningvoorraad Ook de aanpak van de bestaande voorraad is nodig. Voor de periode tot 2020 is er een verbetering nodig van circa 486 woningen. Echter, hoe meer woningen binnen de bestaande voorraad levensloopbestendig zijn, hoe beter. Daarmee bereiden we ons goed voor op de toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen, ook na 2020. Het
92
levensloopbestendig maken van de woningen in Voerendaal en Kunrade loopt via twee sporen: Spoor 1: Levensloopbestendige woningen bij nieuwbouw Alle woningen die vanaf nu nog binnen de kernen Voerendaal en Kunrade ontwikkeld worden dienen levensloopbestendig te zijn. Spoor 2: Levensloopbestendig maken bestaande woningen Naast de verbeteringen die de Woningstichting Voerendaal in de huursector zal doorvoeren zal de gemeente stimuleringsmaatregelen gaan inzetten voor de koopsector. Acute vragen rondom het kunnen blijven wonen in de woningen vanwege het feit dat mensen aangewezen zijn op zorg, zullen net als voorheen afgehandeld worden via de WMO. Voorzieningen We zien in Voerendaal en Kunrade kansen om het voorzieningenniveau op onderdelen te versterken. We kijken hier dagdagelijks naar en zijn bereid hierin te investeren, hetgeen ook reeds op vele fronten wordt gedaan. Een voorbeeld is de voorgenomen uitbreiding van ’t Brook met verpleeghuisbedden en het realiseren van toekomstbestendige zorgcentra op en rondom het gebied Dammerich. Met de realisatie van een nieuwe multifunctionele huisartsenpraktijk met apotheek wordt hiermede een eerste stap gezet. Verder zien we de rol van het Kunderhoes als een belangrijke versterking als ontmoetingsplek voor mensen. Maar ook de ontmoetingsplek ''de huiskamer'' aan de Tenelenweg, het Laurentiushome en uiteraard het Cultureel Centrum de Borenburg zijn belangrijke ontmoetingsplekken voor de inwoners van Voerendaal en Kunrade. Op sportief gebied heeft het zwembad ''de Joffer'' in 2011 een grootse opknapbeurt gehad en worden de sportvelden nog uitgebreid met een pupillenveld. De Brede School Cortemich is nog geen vijf jaar oud en zal dan ook tot en met 2020 zeker haar waarde voor de kernen Voerendaal en Kunrade behouden. Met een totaal aantal leerlingen van circa 600 leerlingen staat deze voorziening niet onder druk. Wel bestaat de mogelijkheid dat door de krimp en de ontgroening er minder klassen benodigd zullen zijn, hetgeen een druk op de exploitatie van het gebouw kan leggen. Blijkt uit de prognoses dat dit zich gaat voordoen, zal alsdan pro-actief gehandeld worden. Het zoeken naar creatieve invullingen van vrijkomende klaslokalen wordt in deze door Innovo positief ontvangen. In het winkelgebied Furenthela is tevens de bibliotheek gevestigd. Aangezien het bibliotheekwezen onderhevig is aan diverse ontwikkelingen (digitalisering, minder mensen die lezen e.d.) is de vraag welke effecten deze ontwikkelingen hebben voor onze bibliotheek in de komende jaren. We volgen en anticiperen dan ook tijdig op deze ontwikkelingen.
93
De voorzieningenstructuur op het gebied van winkelen verdient nog nadere aandacht. Ook daar worden - middels de gebiedsontwikkeling Kernplan II - reeds stappen gezet om verbeteringen aan te brengen voor wat betreft het winkelen in Voerendaal en Kunrade. In economisch opzicht worden ook stappen gezet om Voerendaal/Kunrade nog aantrekkelijker te maken voor het vestigen van bedrijven. Realisatie van Lindelaufer Gewande III dient hieraan bij te dragen. Voor wat betreft de openbare ruimte zijn we voornemens om het parkgebied 't Brook op te gaan waarderen en worden de komende jaren diverse infrastructurele verbeteringen uitgevoerd die het leef- en woonklimaat in het Voerendaalse aantrekkelijk zullen houden. Op grond van het GVVP (gemeentelijk verkeers- en vervoersplan) zullen de komende jaren op diverse plaatsen in en rondom de kernen Voerendaal en Kunrade verbeteringen aangebracht worden die bijdragen tot het verbeteren van de bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de kernen alsmede van het woon- en leefklimaat. Ook het aangrenzende buitengebied wordt aantrekkelijk gehouden. Zo wordt nog dit jaar gestart met de opwaardering van het Cortenbacherveld.
94
7.2. Ransdaal, karakteristiek landelijk wonen voor jong en oud Algemene kenmerken De bevolkingsopbouw in Ransdaal komt overeen met de bevolkingsopbouw in de gemeente Voerendaal. Het aantal inwoners in Ransdaal blijft tot en met 2025 nagenoeg gelijk. Na 2025 is de verwachting dat het aantal inwoners gaat dalen. Het aantal huishoudens zal tot en met 2030 naar verwachting toenemen (ca. 30 stuks), waardoor er - rekeninghoudende met een beperkte afname van de woningbezetting - tot en met 2025 de vraag naar woningen nog beperkt toeneemt. Net als in de gemeente zijn er in Ransdaal in verhouding veel inwoners in de leeftijd van 45 tot 64 jaar. Het percentage huishoudens van 65 jaar en ouder neemt tot 2040 sterk toe. In 2020 is 36% van de huishoudens 65 jaar en ouder. In 2040 is het percentage huishoudens 65 jaar en ouder lager dan in de gemeente Voerendaal. Opvallend is dat de verwachting is dat het aantal huishoudens 25 - 39 jaar tot 2030 beperkt zal toenemen, terwijl het aantal huishoudens 40 - 64 jaar gestaag afneemt. Op dit moment is de categorie 25 tot 35 jarigen in de kern Ransdaal sterk ondervertegenwoordigd. Het aandeel 60-69-jarigen is momenteel oververtegenwoordigd. In Ransdaal zijn 425 woningen gelegen. Dat is 8% van de totale woningvoorraad binnen de gemeente Voerendaal. Gemiddeld genomen is de huur-koop-verhouding van de woningvoorraad in Voerendaal 70% versus 30%. In Ransdaal ligt deze verhouding geheel anders, namelijk 81% versus 19%. Opvallend is eveneens dat de gemiddelde woningwaarde in Ransdaal ver boven het gemiddelde van de gemeente Voerendaal ligt, € 249.000,00 versus € 232.000,00. Opgave 2010-2020 De kern Ransdaal heeft in vergelijking tot de kernen Voerendaal/Kunrade en Klimmen een beperkt voorzieningenniveau. Dit voorzieningenniveau staat bovendien - enerzijds door economische ontwikkelingen zoals schaalvergroting en anderzijds door demografische ontwikkelingen - onder druk. Daarentegen kenmerkt de kern Ransdaal zich door de aanwezigheid van een sterke sociale cohesie en is Ransdaal voor werkende mensen vanwege een goede treinontsluiting richting Maastricht en Heerlen een aantrekkelijke vestigingsplaats. Ondanks de hoge mate van sociale cohesie wordt het eenzaamheidsgevoel in Ransdaal het grootst ervaren. Hoewel er een beperkt voorzieningenniveau in Ransdaal aanwezig is, kan geconcludeerd worden dat mensen die in Ransdaal gaan wonen daar bewust voor kiezen; dan wel vanwege familiaire banden dan wel vanwege het landelijke karakter. Gezien de gemiddelde woningwaarde in Ransdaal en het beperkt aantal huurwoningen, is Ransdaal onvoldoende
95
aantrekkelijk voor jongeren. Dit is ook terug te zien in de demografische opbouw van Ransdaal. Het ontbreken van een stevige groep jongere huishoudens in de categorie 25 - 35 jaar trekt zijn wisselwerking op de voorzieningenstructuur zoals de school en de sportvoorzieningen. Deze voorzieningen komen op termijn door onvoldoende aanwas van onderop onder druk te staan. Daarnaast blijkt dat ook Ransdaal sterk gaat vergrijzen. Vanwege het grote aandeel koopwoningen en de hoge gemiddelde waarde van deze woningen is de verwachting dat, gezien de huidige economische ontwikkelingen, de ouderen van Ransdaal langer in hun eigen woningen zullen (moeten) blijven wonen, hetgeen zal leiden tot vraagstukken rondom zorg, sociale structuren en bereikbaarheid van voorzieningen. Maar ook ontstaat hierdoor een kwaliteitsvraagstuk rondom de huidige woningvoorraad in Ransdaal. Naast het feit dat vele woningen ''verouderen'' herbergt Ransdaal vele karakteristieke panden/boerderijen die de identiteit van Ransdaal bepalen. Het behoud van deze panden staat sterk onder druk. De belangrijkste opgaven waar de kern Ransdaal voor staat is behoud van de leefbaarheid en het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad voor met name de vergrijzende bevolking. Onderstaand zijn de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven nog eens getalsmatig weergegeven. Tabel 25: Opgaven Ransdaal 2010 - 2020
Opgaven Kwantitatief Kwalitatief
Ransdaal -10 90
Wat gaan we doen? Ten aanzien van de opgaven die zich in de kern Ransdaal voordoen gaan we het volgende doen. Uitbreiden bestaande woningvoorraad In Ransdaal is reeds een bouwplan voorzien bestaande uit 9 (zorg)woningen in de huursector. Tabel 26: geplande woningen in Ransdaal Kern Project Ransdaal Curfs Ransdalerstraat
Totaal 9 9
96
Naast deze 9 woningen ligt er op grond van de gemaakte keuze om de woningvoorraad van Ransdaal tot en met 2020 nog te laten toenemen een opgave voor om 10 nieuwe woningen te realiseren in de kern Ransdaal. De realisatie van deze 10 woningen kan plaatsvinden via de particuliere sector dan wel via de woningstichting, waarbij afhankelijk van de marktvraag bekeken wordt of er behoefte is aan koop of huurwoningen. Gezien de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat het aanbieden van huurwoningen de voorkeur geniet. Uitgangspunt is evenwel dat de gemeente uitsluitend meewerkt aan de realisatie van nieuwe woningen in Ransdaal indien het levensloopbestendige woningen betreft met name geënt op de doelgroepen 25 - 35 jaar en 65 jaar en ouder. In het kader van het behoud van karakteristieke panden geniet het realiseren van woningen in dergelijke panden de voorkeur boven het realiseren van solitaire woningen. Kwalitatieve verbetering bestaande woningvoorraad Ook de aanpak van de bestaande woningen verdient aandacht. Voor de periode tot 2020 is een verbetering nodig van circa 90 woningen. Het kwalitatief verbeteren van de bestaande woningvoorraad in Ransdaal is complex. Immers, ruim 80% van de woningen is in particulier bezit. Naast het feit dat de woningen die nu nog gerealiseerd gaan worden, levensloopbestendig moeten zijn en de verbeteringen die de Woningstichting Voerendaal in de huursector zal doorvoeren zal de gemeente stimuleringsmaatregelen gaan inzetten voor de koopsector. Het betreft dan stimuleringsmaatregelen zoals verwoord in hoofdstuk vijf. Voorzieningen Zoals reeds vermeld staat de voorzieningenstructuur in Ransdaal onder druk, te weten de levensmiddelenwinkel, sportcomplex, verenigingsleven, basisschool, horeca, gemeenschapshuis en de bibliotheek. Hoewel we middels dit volkshuisvestingsplan een bijdrage leveren aan het in stand houden van het woon- en leefklimaat in Ransdaal, zijn wij er ons van bewust dat, met de beperkte ingrepen die op het gebied van volkshuisvesting in Ransdaal gedaan kunnen worden, het een utopie is om ontwikkelingen rondom bepaalde voorzieningen te stuiten. Op ontwikkelingen rondom de levensmiddelenwinkel, de boerderijwinkel(s) en de horeca heeft de gemeente namelijk weinig invloed. Subsidiëren van dergelijke voorzieningen is ook geen oplossing. Derhalve is het zaak dat - op het moment dat deze voorzieningen dreigen weg te vallen - er adequate maatregelen getroffen worden om dit verlies op te vangen. Een van de mogelijkheden die thans worden uitgewerkt zijn het inzetten van de mobiele stationschef.
97
In Ransdaal is een onbemand treinstation gelegen dat ontsloten wordt door het openbaar vervoer met een bel- of lijnbus. Gezien het feit dat dit vervoer vaak niet optimaal aansluit op de treinen en de loop- en fietsroutes richting de stations als onveilig worden ervaren, is het gevolg dat een laag aantal reizigers van de stations gebruik maakt. Op dit moment wordt een pilot uitgewerkt om tussen Klimmen en het treinstation Klimmen-Ransdaal een mobiele stationschef in te zetten.
Met een 8-personenbusje wordt de reiziger van een woonkern naar een treinstation vervoerd. Het is een vervoerdienst die uitgevoerd wordt door lokale vrijwilligers. Hoewel de mobiele stationschef als uiteindelijke doel heeft meer reizigers te genereren voor de trein, levert deze reisvorm een verbetering op voor de onderlinge bereikbaarheid van de kernen Klimmen en Ransdaal en vise versa. Dit zou tevens kunnen bijdragen aan het beter en toegankelijker bereikbaar maken van diverse voorzieningen in beide kernen voor jong en oud. De gemeente investeert reeds fors in het verbeteren van de sociale structuren en de ontmoetingsfunctie. Naast de inzet van een combinatiefunctionaris voor het verenigingsleven worden ook sociale netwerken verstevigd. Desalniettemin is het, gezien de toenemende vergrijzing en de beperkte doorstroming van ouderen naar zorgwoningen, in de kern Ransdaal van groot belang dat het zorgaanbod voor ouderen adequaat georganiseerd is. In overleg met zorgaanbieders (huisartsen, fysiotherapeuten, Meander, Cicero) zal dan ook bezien moeten worden hoe hiermee om te gaan. In een kern als Ransdaal zal ''zorg op afstand'' en de aanwezigheid van domotica voorzieningen steeds belangrijker worden. In dit kader wordt er op gewezen dat het realiseren van glasvezel in de kernen in faciliterende zin een belangrijke bijdrage levert aan het bieden van technische oplossingen.
98
Daarbovenop wordt het dorpsplein Ransdaal getransformeerd tot een echt ontmoetingspunt voor jong en oud en wordt gemeenschapshuis 't Wouves omgevormd tot een volwaardig multifunctioneel centrum. 't Wouves zal haar maatschappelijke functie door de renovatie die het zal ondergaan ook voor de komende jaren blijven behouden; dit ondanks een veranderende bevolkingssamenstelling in veranderende behoeften. Het voetbalcomplex is momenteel in orde. De school St. Theresia in Ransdaal staat met haar 92 leerlingen (d.d. 1 oktober 2010) niet onder druk. De leerlingenprognose is in Ransdaal de komende 5 jaar stabiel. Door bovendien samen te werken met de school in Klimmen zal deze school de komende jaren haar bestaansrecht behouden. In de basisschool is ook een dependance van de bibliotheek gehuisvest. Deze vestiging maakt onderdeel uit van het bibliotheekwerk Voerendaal. De bibliotheek in Ransdaal is beperkt open en wordt alleen door vrijwilligers gerund. Hierdoor staat de certificering van het bibliotheekwerk onder druk. Bovendien is het bibliotheekwezen onderhevig aan diverse ontwikkelingen (digitalisering, minder mensen die lezen e.d.). De vraag is welke effecten deze ontwikkelingen de komende jaren hebben voor de bibliotheek in Ransdaal. We zullen deze ontwikkelingen volgen en zullen hierop tijdig anticiperen.
99
7.3. Klimmen en Termaar, zorgeloos hoogstaand wonen Algemene kenmerken De bevolkingsopbouw in Klimmen/Termaar komt overeen met de bevolkingsopbouw in de gemeente Voerendaal. Het aantal inwoners in Klimmen/Termaar zal in de periode 2010 tot en met 2020 volgens de prognoses van Etil afnemen met ca. 300. Tot en met 2040 is de verwachting dat het aantal inwoners zelfs daalt van 3.320 (2010) naar 2.300 (2040); een daling van maar liefst 1.000 inwoners. Het aantal huishoudens blijft echter naar verwachting tot en met 2020 nagenoeg gelijk. Na 2020 zet een afname van het aantal huishoudens in; 1.420 huishoudens in 2020 versus 1.140 huishoudens in 2040. Daar het aantal huishoudens tot en met 2020 nagenoeg gelijk blijft, blijft de behoefte naar het aantal woningen eveneens gelijk (1.370 woningen in 2020). Net als in de gemeente zijn er in Klimmen/Termaar in verhouding veel inwoners in de leeftijd van 60 tot 70 jaar. In Termaar wonen in verhouding veel mensen in de leeftijdscategorie 45 tot 64 jaar (41%). In de gemeente is slechts 33% 45 tot 64 jaar. Opvallend is dat op dit moment in de kern Klimmen het aantal 20 tot 40-jarigen ondervertegenwoordigd zijn, terwijl het aantal 15 tot 19-jarigen in Klimmen wel sterk vertegenwoordigd is. Het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder neemt tot 2040 sterk toe. In 2020 is 38% van de huishoudens 65 jaar en ouder. In 2040 is het percentage huishoudens 65 jaar en ouder zelfs 52%. Opvallend is dat het aandeel huishoudens tussen 25 en 40 jaar tot 2015 zal dalen, waarna deze tot en met 2030 weer toeneemt en de omvang van dit moment zal hebben. In Klimmen zijn 1.050 woningen gelegen (19% van de totale woningvoorraad in Voerendaal) en in Termaar 335 stuks (6% van de totale woningvoorraad in Voerendaal. Het aandeel koopwoningen in Klimmen bedraag 74% (gemeentebreed is dat 71%). In Termaar is dit aandeel 84%. De gemiddelde woningwaarde in Klimmen bedraagt € 257.000,00 in Termaar is dat € 251.000,00. De gemiddelde woningwaarde in Voerendaal bedraagt ''slechts'' € 232.000,00. Geconcludeerd kan worden dat gemiddeld genomen de duurste woningen binnen de gemeente gelegen zijn in de kernen Klimmen en Termaar. Opgave 2010-2020 Klimmen heeft het laagste aandeel inwoners met een laag inkomensniveau. De gezondheidsbeleving wordt in Klimmen het hoogst gewaardeerd. Bovendien wonen in de kern Klimmen vele mensen die van oorsprong geen directe (familiaire) binding met het dorp hebben. Mensen zijn er komen wonen vanwege het werk dat ze op enig moment in de directe nabijheid hebben aanvaaard. De kern Klimmen heeft ansich een uitgebreid voorzieningenniveau; winkels, sportcomplex, verenigingsleven, basisschool, bibliotheek, gemeenschapshuis, horeca, eerstelijns zorg en
100
een zorgcomplex. Met de komst in 2011 van een supermarkt, een lunchroom en een fysiotherapeut is het voorzieningenniveau sterk uitgebreid, hetgeen naar verwachting een positieve impuls heeft op de leefbaarheid en de woningmarkt van Klimmen/Termaar. De belangrijkste opgaven waar de kern Klimmen voor staat is het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad voor met name de vergrijzende bevolking. Gezien het feit dat mensen die nu in Klimmen wonen een relatief dure woning bezitten en mensen dus mensen gewend zijn aan een bepaalde levensstandaard, is het zaak dat ook naar de toekomst toe deze mensen zorgeloos hoogstaand kunnen blijven wonen. Volkshuisvestelijk gezien is de verwachting dat de woningmarkt in Termaar onder druk komt te staan. Immers, er zijn nagenoeg geen voorzieningen aanwezig. Mensen die in Termaar gaan wonen zijn mobiel en doen dat veelal vanuit een bewuste keuze; rustig landelijk wonen direct nabij een station. Voor wat betreft de kern Termaar zal echter vanwege de toenemende vergrijzing en de stroeve woningmarkt op dit moment, aldaar een opgave liggen om de aanwezige voorzieningen in Klimmen en/of Ransdaal goed bereikbaar en toegankelijk te maken. Onderstaand zijn de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven nog eens getalsmatig weergegeven. Tabel 27: Opgaven Klimmen/Termaar 2010-2020
Opgaven Kwantitatief Kwalitatief
Klimmen/Termaar 34 271
Wat gaan we doen? Ten aanzien van de opgaven die zich in de kern Klimmen en Termaar voordoen gaan we het volgende doen. Bestaande woningvoorraad, nieuwbouw In Klimmen zijn nog 59 nieuwe woningen voorzien, zie onderstaand overzicht. Het plan Dr. de Limpensplein, bestaande uit 18 huurwoningen, is reeds opgeleverd. Dit betekent dat er volgens de planning nog 41 woningen gepland zijn.
101
Tabel 28: geplande woningen Klimmen/Termaar Kern Projecten Klimmen / Overheek 4 Termaar Dr. de Limpensplein Houtstraat – Dr. Poelstraat Klimmenderstraat Eussen Grooten (RvR)
Totaal 18 18 25 6 5 72
Bestaande woningvoorraad, sloop De opgave voor de kernen Klimmen en Termaar betreft het onttrekken van 34 woningen. De realisatie hiervan zal plaatsvinden via twee sporen: Spoor 1: Bestaande plannen kritisch volgen Een aantal plannen komen door marktomstandigheden (Houtstraat - Dr. Poelstraat, Overheek fase IV en Eussen Klimmenderstraat) moeilijk van de grond. De uitvoering van deze plannen zullen kritisch gevolgd worden. Daar waar mogelijk zal overgegaan worden tot verdunning in de plannen. Spoor 2: Gefaseerd verdunnen middels herstructureren In het gebied Houtstraat - Dr. de Limpensplein en omgeving liggen vele huizen die sterk verouderd zijn. Gemeente en Woningstichting Voerendaal zijn van mening dat dit gebied in aanmerking komt voor een herstructureringsopgave. Op grond hiervan is gestart met het opstellen van een masterplan voor dit gebied om alsdan te komen tot een concrete gebiedsontwikkeling. Een gebiedsontwikkeling die leidt tot een kwalitatieve opwaardering van het gebied en de woningen alsmede leidt tot een reductie in de woningvoorraad. Daarnaast is het van belang dat de kwaliteiten van het zorgcomplex ''de Linde'' binnen deze gebiedsontwikkeling meer worden uitgenut. Gezien de aanwezigheid van dit zorgcomplex liggen er in Klimmen kansen om (zorg)woningen te realiseren die aansluiten bij de behoeften van de 70-plusser. In overleg met zorgpartijen zal bezien moeten worden hoe hiermee om te gaan. In lijn van hetgeen in paragraaf 5.4. is gesteld, kan ons inziens de gebiedsontwikkeling Houtstraat - Dr. de Limpensplein en omgeving onderdeel uitmaken van de met Parkstad en/of de Provincie op te stellen business-case. Na afronding van de herstructureringsoperatie in het gebied Houtstraat - Dr. de Limpensplein en omgeving, zal een tweede gebiedsontwikkeling opgestart worden. Daar de oplevering van deze ontwikkeling pas na 2015 zal plaatsvinden, wordt in 2015 bezien welke
102
gebiedsontwikkeling alsdan opgepakt wordt. Uitgangspunt in deze dient evenwel te zijn, dat ook deze gebiedsontwikkeling tot een kwaliteitsverbetering en een verdunningsslag van de bestaande woningvoorraad moet leiden. Kwalitatieve verbetering bestaande woningvoorraad Ook de aanpak van de bestaande voorraad is nodig. Voor de periode tot 2020 is er een verbetering nodig van circa 270 woningen. Echter, hoe meer woningen binnen de bestaande voorraad levensloopbestendig zijn, hoe beter. Daarmee bereiden we ons goed voor op de toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen, ook na 2020. Het levensloopbestendig maken van de woningen in Klimmen/Termaar loopt via twee sporen: Spoor 1: Levensloopbestendige woningen bij nieuwbouw Alle woningen die vanaf nu nog binnen de kernen Klimmen/Termaar ontwikkeld worden dienen levensloopbestendig te zijn. Spoor 2: Levensloopbestendig maken bestaande woningen Naast de verbeteringen die de Woningstichting Voerendaal in de huursector zal doorvoeren in de kern Klimmen zal de gemeente stimuleringsmaatregelen gaan inzetten voor de koopsector. Acute vragen rondom het kunnen blijven wonen in de woningen vanwege het feit dat mensen aangewezen zijn op zorg, zullen net als voorheen afgehandeld worden via de WMO. Voorzieningen We zien kansen om in Klimmen het voorzieningenniveau op onderdelen te versterken. We kijken hier dagdagelijks naar en zijn bereid hierin te investeren, hetgeen ook reeds op vele fronten is gedaan. Zo is er onlangs een supermarkt gevestigd in Klimmen en is het sportcomplex opgewaardeerd. Rondom de basisschool zijn extra veiligheidsmaatregelen genomen en in de woonwijk Overheek worden dit jaar speelvoorzieningen gerealiseerd. Binnen de kern Klimmen zijn naast enkele horecagelegenheden ook enkele nietcommerciële ontmoetingspunten aanwezig. Te weten ''Op d'r Platz'' en de ontmoetingsruimte in zorgcomplex ''de Linde''. Het afstemmen van deze laatste twee functies kan de ontmoetingsfunctie in Klimmen versterken. Willen ouderen zorgeloos hoogstaand kunnen blijven wonen in de kern Klimmen is het van eminent belang dat zorg op adequate wijze aangeboden wordt. Hoewel er diverse zorgpartijen reeds operationeel zijn binnen de kern Klimmen, is het aan te bevelen om - in vergelijking met hetgeen in Ubachsberg tot stand gebracht is - een multifunctioneel zorgcentrum te realiseren dat toekomstbestendig is. Ook sociale netwerken voor ouderen dienen adequaat opgezet te zijn. Op grond hiervan is het zaak met de diverse zorgpartijen te
103
komen tot het maken van concrete afspraken waardoor het wonen in Klimmen inderdaad zorgeloos wordt. De basisschool Ummer Clumme had op 1 oktober 2010 218 leerlingen. Op grond van deze aantallen bestaat er geen twijfel over het bestaansrecht van deze school. Welke effect de demografische ontwikkelingen op het leerlingenaantal zal hebben is thans moeilijk in te schatten. Immers, op grond van de bevolkingsprognoses wordt ingeschat dat de komende jaren het aandeel huishoudens van 24 tot 40 jaar in de kern Klimmen zal toenemen. Dit is de groep huishoudens die er voor kan zorg dragen dat het aantal leerlingen de komende jaren nagenoeg stabiel blijft. Ondanks dat effecten van demografische ontwikkelingen de komende jaren niet exact zijn in te schatten zal basisschool Ummer Clumme ook de komende 10 jaar haar bestaansrecht behoud. In gemeenschapshuis ''Op d'r Platz'' is een dependance van de bibliotheek gehuisvest. Deze vestiging maakt onderdeel uit van het bibliotheekwerk Voerendaal. De bibliotheek in Klimmen is beperkt open en wordt alleen door vrijwilligers gerund. Hierdoor staat de certificering van het bibliotheekwerk onder druk. Bovendien is het bibliotheekwezen onderhevig aan diverse ontwikkelingen (digitalisering, minder mensen die lezen e.d.). De vraag is welke effecten deze ontwikkelingen de komende jaren hebben voor de bibliotheek in Klimmen. We zullen deze ontwikkelingen volgen en zullen hierop tijdig anticiperen. Zoals ook reeds bij de kern Ransdaal vermeld, is de gemeente een pilot-project aan het uitwerken, zijnde het inzetten van een mobiele stationschef. Het is een vervoerdienst die uitgevoerd wordt door lokale vrijwilligers. De inzet van de mobiele stationschef kan gaan bijdragen aan het beter en toegankelijker bereikbaar maken van diverse voorzieningen voor de inwoners van Termaar.
104
7.4. Ubachsberg, jong en energiek blijven wonen Algemene kenmerken De ontwikkeling van het aantal inwoners, huishoudens en de woningvoorraad in Ubachsberg is vergelijkbaar met de rest van Voerendaal. De prognose is dat het aantal inwoners in Ubachsberg gestaag zal afnemen; van 1540 nu naar 1410 in 2020 naar 1020 in 2040. Het aantal huishoudens zal tot en met 2015 gelijk blijven, waarna ook in Ubachsberg het aantal huishoudens zal gaan afnemen. Tussen 2010 en 2020 betreft het naar verwachting een afname van ca. 20 huishoudens. De vraag naar het aantal woningen blijft tot 2020 nagenoeg stabiel. Daarna zal - rekeninghoudende met een afname van de woningbezetting - ook in Ubachsberg de behoefte aan woningen gaan afnemen. In Ubachsberg wonen op dit moment iets meer senioren (24% is 65 jaar en ouder) en iets minder jongeren (18% is tussen 0 en 19 jaar) dan in de gemeente Voerendaal. In Voerendaal hebben beide groepen een omvang van 21%. Het percentage huishoudens 65 jaar en ouder neemt in Ubachsberg sterk toe. Dit resulteert er in dat in 2020 en 2040 bijna 50% van de huishoudens 65 jaar en ouder zal zijn. Opvallend is dus dat binnen nu en 2020 in Ubachsberg sprake is van een verdubbeling van het percentage huishoudens van 65 jaar en ouder. Het aandeel huishoudens 25 - 39 jaar neemt de komende jaren beperkt af. Met name de categorie 60 tot 64 jarigen is in de kern Ubachsberg op dit moment sterk oververtegenwoordigd. In Ubachsberg zijn 760 woningen gelegen. Dat is 14% van de totale woningvoorraad binnen de gemeente Voerendaal. Gemiddeld genomen is de huur-koop-verhouding van de woningvoorraad in Voerendaal 70% versus 30%. In Ubachsberg is 74% van de woningvoorraad een koopwoning. De woningen hebben een gemiddelde waarde van € 240.000,00. Deze waarde ligt € 8.000,00 boven de gemiddelde waarde binnen de gemeente Voerendaal. Opgave 2010-2020 De kern Ubachsberg heeft net als de kern Ransdaal een beperkt voorzieningenniveau. Dit voorzieningenniveau staat bovendien - enerzijds door economische ontwikkelingen zoals schaalvergroting en anderzijds door demografische ontwikkelingen - onder druk. De kern Ubachsberg kernmerkt zich evenwel door een hoge mate van sociale cohesie waar weinig overlast en verloedering in de buurt wordt ervaren. De gezondheidsbeleving in Ubachsberg wordt echter opvallend negatiever ervaren dan in de andere kernen. Het voorzieningenniveau in Ubachsberg is beperkt, maar staat door de grote mobiliteit van de huidige bevolking onder druk. Desalniettemin zijn de voorzieningen op het gebied van primaire levensbehoeften op dit moment door de aanwezigheid van een slager, bakker en
105
boerderijwinkel nog aanwezig. Bovendien is onlangs een geheel nieuw multifunctioneel zorgcentrum (huisarts, uitdeelpost apotheek en paramedische beroepen) geopend. De bereikbaarheid vanuit Ubachsberg naar andere voorzieningen in de kernen Voerendaal/Kunrade dan wel Klimmen is verre van optimaal. Bovendien is lijn 46 (de belbus) komen te vervallen. De oververtegenwoordiging van het aantal 60 plussers en de sterk toenemende vergrijzing enerzijds en het beperkte aandeel jongeren anderzijds, geeft aan voor welke belangrijke opgaven de kern Ubachsberg komt te staan: behoud van de leefbaarheid en passende huisvesting aanbieden voor de vergrijzende bevolking. Hoewel er enerzijds een ontwikkeling van leegloop van ouderen van Ubachsberg naar elders (bijvoorbeeld Heerlen) kan gaan ontstaan dan wel een ontwikkeling dat ouderen gezien de huidige woningmarktsituatie moeten blijven wonen in hun ''verouderde'' woningen met grote tuinen is het van eminent belang dat er een gedegen totaal pakket van maatregelen wordt ingericht rondom het goed laten functioneren van ouderen binnen de kern Ubachsberg. Onderstaand zijn de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven nog eens getalsmatig weergegeven. Tabel 29: opgaven Ubachsberg 2010-2020 Opgaven Ubachsberg
Kwantitatief Kwalitatief
0 158
Wat gaan we doen? Ten aanzien van de opgave die zich in de kern Ubachsberg voordoet gaan we het volgende doen. Uitbreiden bestaande woningvoorraad In Ubachsberg zijn thans een aantal bouwplannen voorzien waarvan de bouw reeds gestart is. Het betreft in deze de bouwplannen In gen Hunsch fase III, het plan Schneiders gelegen aan de Kerkstraat/Veeweg en een inbreidingslocatie van twee woningen aan de Kerkstraat. Tabel 30: geplande woningen Ubachsberg Kern Ubachsberg
Projecten In gen Hunsch III Schneiders (RvR) Particuliere inbreiding
Totaal 10 6 2 18
106
Daar de keuze gemaakt is om - na voltooiing van voornoemde plannen - de woningvoorraad in Ubachsberg niet meer verder te laten toenemen, maar ter plaatse ook niet actief te gaan onttrekken, betekent dit dat in Ubachsberg een accent komt te liggen op het herstructureren van de bestaande woningvoorraad. Kwalitatieve verbetering bestaande woningvoorraad Gezien de vergrijzende bevolking en een beperkte ontgroening is herstructureren van de woningmarkt in Ubachsberg noodzakelijk. Deze herstructurering gaat via twee sporen verlopen: Spoor 1: herstructurering huurmarkt Woningstichting Voerendaal gaat de komende jaren een deel van haar woningen in de huurmarkt transformeren tot levensloopbestendige woningen. Gestart wordt met de gebiedsontwikkeling Minnegardsweg en omgeving. Het betreft in deze een vervanging van circa 25 huurwoningen. Na afronding van dit plan zal een tweede gebiedsontwikkeling ter hand genomen worden. Aangezien de verwachting is dat deze ontwikkeling pas na 2015 aan de orde is en er nog geen concrete gedachten zijn welke locaties het betreft is fase 2 van de herstructureringsoperatie in de huurmarkt nog niet verder uitgediept. Spoor 2: herstructurering koopmarkt Ook de aanpak van de bestaande woningen verdient aandacht. Voor de periode tot 2020 is een verbetering nodig van circa 158 woningen. Het kwalitatief verbeteren van de bestaande woningvoorraad is complex. Immers, ruim 74% van de woningen is in particulier bezit. Naast de verbeteringen die de Woningstichting Voerendaal in de huursector zal doorvoeren zal de gemeente stimuleringsmaatregelen gaan inzetten voor de koopsector. Het betreft dan stimuleringsmaatregelen zoals verwoord in hoofdstuk vijf. Acute vragen rondom het kunnen blijven wonen in de woningen vanwege het feit dat mensen aangewezen zijn op zorg, zullen net als voorheen afgehandeld worden via de WMO. Voorzieningen De kern Ubachsberg herbergt een aantal basisvoorzieningen zoals de bakker, de slager en de boerderijwinkel. Daarnaast is er een basisschool, een sportcomplex, een fanfarezaal en is er een aantal horecagelegenheden. Gezien het feit dat Ubachsberg sterk vergrijst is het belangrijk dat er niet alleen geïnvesteerd wordt in de huisvesting voor ouderen, maar dat dit tevens gepaard gaat met het aanbieden van een totaal pakket van maatregelen dat afgestemd is op de behoeften van deze ouderen. Het zorgaanbod wordt met name aangeboden vanuit het multifunctioneel zorgcentrum gelegen aan het Bernardusplein. Deze voorziening is in 2010 geheel nieuw gerealiseerd en
107
is daarmee - los van veranderende marktomstandigheden - voor de komende jaren veilig gesteld. Voor de vergrijzende kern als Ubachsberg is deze voorziening zeer belangrijk. Niet alleen de directe zorg is hiermede geborgd. Ook de signaalfunctie die uitgaat van een huisarts is belangrijk. Zeker op het moment dat een kern snel vergrijst en vereenzaming op de loer ligt. De school Bergop in Ubachsberg staat met haar 97 leerlingen (d.d. 1 oktober 2010) thans nog niet onder druk. Indien op termijn het leerlingenaantal zou gaan dalen kan het behoud van de school bewerkstelligd worden door samen te werken met een andere school binnen de gemeente Voerendaal. De school Bergop zal hierdoor haar bestaansrecht voor de komende jaren behouden. De levensvatbaarheid van de horecagelegenheden staat thans zichtbaar onder druk. Bovendien is een aantal locaties waarin de ontmoetingsfunctie van Ubachsberg in niet-commerciële zin is ondergebracht sterk aan het verouderen. Het betreft in deze de fanfarezaal inclusief seniorensoos en het sportcomplex. Momenteel wordt het sportcomplex geheel gerenoveerd. De komende jaren zal nadrukkelijk bezien moet worden op welke wijze de ontmoetingsfunctie in Ubachsberg verbeterd en optimaler ingezet kan worden. Met name een goede toegankelijkheid en bereikbaarheid van dergelijke voorzieningen voor de ouderen in Ubachsberg vormt hierbij een belangrijke aandachtspunt. Net als Ransdaal zal ''zorg op afstand'' en de aanwezigheid van domotica voorzieningen voor ouderen in Ubachsberg steeds belangrijker worden. In dit kader wordt er op gewezen dat het realiseren van glasvezel in de kernen in faciliterende zin een belangrijke bijdrage levert aan het bieden van technische oplossingen. Bijzondere aandacht binnen de kern Ubachsberg vormt ook het bereikbaarheid houden van voorzieningen voor ouderen die niet in Ubachsberg aanwezig zijn, zoals een supermarkt. Door het ontbreken van een supermarkt in Ubachsberg en de beperkte OV-verbindingen richting dergelijke voorzieningen dienen, gezien de sterk toenemende vergrijzing, alternatieven bedacht te worden. Woningstichting Voerendaal overweegt een servicedienst te gaan oprichten voor de kern Ubachsberg waarvan eenieder gebruik kan maken. Wat deze servicedienst precies gaat doen, hoe deze bemensd gaat worden en waar deze binnen Ubachsberg gehuisvest wordt, zal op korte termijn uitgewerkt worden. Gedacht wordt onder andere aan het aanbieden van een boodschappendienst, een klusdienst en een onderhoudsdienst voor de tuin.
108
DEEL II HET UITVOERINGSPROGRAMMA
109
8.
Heldere maatregelen
In dit hoofdstuk worden de verschillende acties die naar aanleiding van de uitkomsten en conclusies van voorgaande hoofdstukken zijn gemaakt nader beschreven en geconcretiseerd. Tevens worden deze acties, door gebruik te maken van kengetallen, financieel nader doorgerekend. Zoals ook beschreven in de MKBA (Maatschappelijke Kosten Baten Analyse) zijn met het ingrijpen in de volkshuisvestelijke situatie kosten gemoeid. Deze kosten zijn gedefinieerd als extra kosten bovenop de kosten die gemaakt worden als er niets wordt gedaan. Op deze manier wordt zichtbaar gemaakt wat de bijdrage is, uitgedrukt in euri, welke partijen een bijdrage leveren aan de opgave. Uit dit hoofdstuk blijkt dat dit veelal de Gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal zal zijn. Waarom de acties financieel doorrekenen? Uiteindelijk staan de gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal aan hetzelfde roer. Als je visiematig naar de opgave kijkt wordt al snel duidelijk welke maatregelen er genomen moeten worden. Als je er echter financieeltechnisch naar kijkt dan is dat niet meer zo eenvoudig. De middelen om in te grijpen zijn gelimiteerd zowel bij de gemeente als bij Woningstichting Voerendaal. Hoewel de inbreng van particuliere middelen moeilijk is te kwantificeren zijn deze er wel. De verwachting is bovendien dat door voorgestelde stimuleringsmaatregelen (o.a. rondom het levensloopbestendig maken van woningen dan wel het verduurzamen van woningen) deze in de toekomst zullen toenemen. Op grond van een financiële doorrekening wordt op een neutrale manier inzichtelijk gemaakt hoe groot de opgave uitgedrukt in geld is en wat de bijdrage van de verschillende partijen is. Tevens vormt dit de legitimatie waarom bij de beschreven (noodzakelijke) acties bepaalde keuzes zijn gemaakt en besluiten zijn genomen. 8.1. Kengetallen De eerste paragraaf beschrijft de kengetallen die voor de berekening van de maatregelen zijn gebruikt. Deze kengetallen zijn of harde cijfers welke op het moment van het schrijven van het volkshuisvestingsplan gelden of ervaringscijfers. De tweede paragraaf beschrijft de demografische kengetallen (waaronder de enveloppe). 8.1.1. Kengetallen woningwaardering Gemiddelde waarde koopwoning Gemiddelde waarde huurwoning Gemiddelde huurprijs woning OZB Voerendaal eigenarendeel Resterende looptijd tot 2020 Gemiddelde grondprijs Voerendaal Overdrachtsbelasting
: € 256.000,-- (GBRD) 21 : € 153.000,-- (GBRD) 22 : € 519,-- (WsV) 23 : 0,121502 % (Gemeente) : 8 jaar : € 150,= per m2 24 :2%
21
GBRD 2011 waarbij is gecorrigeerd voor garageboxen GBRD 2011 waarbij is gecorrigeerd voor garageboxen en huurwoningen > € 250.000,-23 Woningbestand Woningstichting Voerendaal prijspeil 2011 24 Afgeleid van recente taxatierapporten (gemiddeld exclusief BTW) 22
110
Gemiddelde nieuwbouwprijs woning Meerkosten bij realiseren nieuwbouw t.b.v. levensloopbestendig maken woning Gemiddelde sloopkosten woning Gemiddelde perceelsgrootte huurwoning Gemiddelde perceelsgrootte koopwoning Aanlegkosten openbaar groen bij vrijgekomen locaties Onderhoud openbaar groen Legeskosten in % van de bouwkosten prijspijl 2012 Aantal woningen vervangen tot 2020 door WsV Bijdrage per woning uit WMO voorziening (gemeente) Op basis van kostenverhaal GREXwet Planschade / schadeclaims
: € 190.000,= (VON) 25 : € 25.000,-- (excl. BTW) 26 : € 7.500,-- (excl. BTW) 27 : 195 m2 (GBRD) : 260 m2 (kadaster) : € 75 per m2 (excl. BTW) 28 : € 5 per m2 (excl. BTW) 29 : 2,75 % (gemeente) : 180 (2% per jaar) : € 4.200,-- (excl. BTW) 30 : € 3.400,-- (geen BTW) 31 : P.M.
8.1.2. Kengetallen met betrekking tot demografie Onderstaand wordt in kaart gebracht hoe groot de woningvoorraad in Voerendaal is en hoe deze qua huur-koop-verhouding is opgebouwd. Totaal aantal woningen Voerendaal Totaal aantal koopwoningen Voerendaal Totaal aantal huurwoningen Voerendaal Aantal woningen WsV Aandeel woningen WsV
: 5.465 stuks (GBRD) : 3.935 stuks (GBRD) : 1.530 stuks (GBRD) : 1.111 stuks (GBRD) : 20 % (WsV)
In de onderstaande overzichten wordt in herinnering gebracht de opgaven waarvoor Voerendaal in kwantitatieve en kwalitatieve zin staat. Visiematig blijkt dat de grootste opgave van de gemeente Voerendaal ligt bij het kwaliteitsvraagstuk. De grootste uitdaging ligt dan ook bij het aanpakken van de kwalitatieve opgave.
25
Nieuwbouwproject In gen Hunsch (eengezinswoning) Gebaseerd op meerkosten levensloopbestendig project In gen Hunsch (slaapkamer en badkamer op begane grond) 27 Gemiddelde kosten bij sloop woningen van project Amacahof (prijspeil 2011) 28 Gemiddelde waarde op basis van kengetallen gemeente 29 Gemiddelde waarde op basis van ervaringscijfers gemeente 30 Gemiddelde waarde op basis van ervaringscijfers gemeente; aanpassingen aan woningen waarbij een beroep op WMO gedaan wordt, hebben gemiddeld een omvang van 4.200,-, bestaande uit het aanbrengen van bijvoorbeeld een lift, het verwijderen van drempels, het aanbrengen van een handvat, etc (prijspeil 2011) 31 Gemiddelde waarde op basis van ervaringscijfers gemeente 26
111
Tabel 31: Kwantitatieve opgave volgens enveloppe Parkstad Limburg, maart 2011 Aantal geplande wooneenheden toevoegingen 134 45 80 38 20 317 33 350 119
Voerendaal Kunrade Klimmen Ransdaal Ubachsberg Totaal (exclusief zorgwoningen) Geprognotiseerde zorgwoningen Totaal (inclusief zorgwoningen) Daadwerkelijke behoefte o.b.v. groei huishoudens
Overschot = kwantitatieve opgave
231
Tabel 32: Kwalitatieve opgave t.b.v. huisvesting 65-plussers Gemiddeld aantal bewoners in 65+ huishoudens 1,4 (CBS statline 2012) Aantal 65+ inwoners in 2012 2.808 (CBS statline 2012) Aantal 65+ inwoners in 2020 4.597 (CBS statline 2012) Aantal levensloopbestendige woningen nodig in 2012* 705 Aantal levensloopbestendige woningen nodig in 2020* 1.350 Aantal levensloopbestendige woningen in voorraad nu 345 Opgave kwalitatief 2020 1005 (=1.350 -/- 345) * aantal woningen is modelmatig berekend op basis van ingeschatte behoeftes per leeftijdscategorie 65-plus huishoudens Visiematig blijkt dat de grootste opgave van de gemeente Voerendaal betrekking heeft op het kwaliteitsvraagstuk. De grootste uitdaging ligt dan ook bij het aanpakken van de kwalitatieve opgave. Onderstaand wordt nog eens de kwalitatieve opgave per kern gememoreerd. Tabel 33: Kwalitatieve voorraad nu versus gewenst in 2020 per kern Opgaven Kwalitatief nu Kwalitatief 2020*
Voerendaal/ Kunrade 203 486
Klimmen
Ransdaal
Ubachsberg
Totaal
78 271
18 90
46 158
345 1005
* kwalitatieve omvang is gerelateerd aan aandeel 65-plussers gewogen per kern 8.2. Een realistische kwantitatieve en kwalitatieve opgave Ten aanzien van het terugbrengen van de kwantitatieve opgave van 231 wordt een aantal concrete maatregelen getroffen. Deze maatregelen hebben betrekking op (1) het zo mogelijk aanpassen van geplande woningbouwplannen, zgn. ''verdunnen'', (2) herstructureren van gebieden en (3) het treffen van maatregelen die verdere uitbreiding van de woningvoorraad tegen gaan. De maatregelen in kwantitatieve zin hebben daarnaast een kwalitatieve
112
doorwerking. Middels het verdunnen van plannen en het herstructureren van gebieden wordt tevens een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de woningvoorraad in kwalitatieve zin. In de hier volgende subparagrafen worden de voorgestelde maatregelen nader gedefinieerd, uitgewerkt en financieel doorgerekend. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de te treffen maatregelen gericht zijn op de kernen Voerendaal/Kunrade en Klimmen. Ubachsberg en Ransdaal worden, conform de uitgangspunten van het volkshuisvestingsplan, ontzien van maatregelen die gericht zijn op de voorliggende kwantitatieve opgave. 8.2.1. ABC plannen tegen het licht houden Deze actie houdt in dat de bestaande (vigerende) nieuwbouwplannen zoals opgenomen en geteld in de envelop worden beoordeeld op hun merites. Plannen die niet meer passen in het volkshuisvestingsplan worden geschrapt dan wel in hun omvang teruggebracht. In hoofdstuk 6.2.1 zijn de plannen en de geactualiseerde plancijfers opgesomd. De reductie heeft geresulteerd in een restant opgave van 94 woningen. De kosten die gepaard gaan met de reductie van 137 woningen (van 231 naar 94) zijn: >>
Gemiste grondopbrengsten Dammerich: Het betreft in deze het aantal niet gerealiseerde woningen op grond van de gemeente * gemiddelde grondwaarde * gemiddelde grondoppervlak = 33 * € 150,-- /m2 * 260 m2 = € 1.287.000,--
>>
Gemiste OZB opbrengsten op grond van verdunning ABC-plannen: Het betreft in deze het aantal niet gerealiseerde woningen (totaal) * OZB heffing * gemiddelde waarde koopwoning * gemiddelde looptijd (is totale looptijd van 2012 2020 / 2) = 137 * 0,121502 % * € 256.000,-- * 9 / 2 = € 197.312,-- per jaar
>>
Gemiste legeskosten opbrengsten op grond van verdunning ABC-plannen : De legeskosten worden berekend over de bouwkosten. Dit betekent verkoopwaarde -/- grondkosten -/- rendement. Dit wordt gesteld op € 256.000,-- minus (260 m2 * € 150,--/m2) minus 10% van de verkoopwaarde (€ 25.600,--) = € 191.400,-Aantal niet gerealiseerde woningen (totaal) * legestarief * bouwkosten = 137 * 2,75 % * € 191.400,-- = € 721.099,--
113
>>
Door gemeente gederfde grondexploitatie-inkomsten vanuit bijdrage ontwikkelaars op grond van verdunning ABC plannen: Aantal niet gerealiseerde woningen (totaal) * € 2.800,-= 137 * € 3.400,-- = € 465.800,--
Op grond van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de totale reductie van 137 woningen in de ABC plannen leidt tot een financieel nadeel voor de gemeente van circa 2,5 mln. euro. Totaal door gemeente gederfde inkomsten als gevolg van de reductie van de ABC plannen = €2.671.211,-Volledigheidshalve dient nog vermeld te worden dat ook in het plan In Gen Hunsch, voor het tot stand komen van de enveloppe, het aantal wooneenheden is gereduceerd van 35 tot 10. In dit plan is reeds vroegtijdig geanticipeerd op de demografische ontwikkelingen. 8.2.2. Reductie van woningen in woningbouwplannen Plan A: Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat-Kunrade Zoals in hoofdstuk zeven is beschreven, is Woningstichting Voerendaal voornemens om over te gaan tot een grondige herstructurering van het gebied LaurentiuspleinTenelenweg-Vincentiusstraat. Het betreft in deze een gebied van 68 woningen. Om de beoogde herstructurering mogelijk te maken is vervangende nieuwbouw nodig om zittende huurders te huisvesten. Aangezien binnen de contouren van de kernen van Voerendaal nog slechts 2 locaties aanwezig zijn die zouden kunnen worden aange wend voor herhuisvesting en het opvangen van Voerendaalse bewoners binnen de grenzen van Voerendaal, is door de Woningstichting een beroep op de gemeente Voerendaal gedaan, de lokaties Onze Lieve Vrouwenplein en eventueel perceel Dammerich te kunnen verwerven tegen marktwaarde. Vanwege het feit dat geconstateerd wordt dat het aantal huurwoningen sterk achter blijft bij de omvang van de doelgroep die behoefte heeft aan deze typologie woningen (1.250 versus 1.500) moeten we reeds nu constateren dat het verder terugbrengen van het aantal huurwoningen geen optie is. Daarnaast is het ook niet wenselijk dat huurders uit Voerendaal moeten uitwijken naar andere gemeenten. Op grond hiervan wordt het bespreekbaar geacht de locatie Kunrade tegen particuliere taxatiewaarde te verkopen aan de Woningstichting voor de realisatie van 22 huurwoningen e.e.a.
114
onder de strikte voorwaarde dat contractueel wordt vastgelegd dat daarmee het verdunnen en levensloopbestendig maken van de locatie Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat, door en voor rekening van de Woningstichting gerealiseerd wordt. De locatie Dammerich wordt niet ingebracht in deze constructie en zal vooral voorbehouden blijven voor vrije afzet in de markt, onder de restrictie dat ook hier levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd voor in eerste instantie senioren die eventueel zorg nodig hebben, maar die op termijn bij afnemende vraag naar seniorenwoningen tevens geschikt zijn als starterswoning. De termijn waarvoor immers nieuwbouw gepleegd wordt is niet 2020 maar eerder 2040. Woningstichting Voerendaal zal door de nieuwbouw op de schoollocatie Kunrade in het gebied Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat 68 woningen slopen en slechts 48 woningen terugbouwen. Per saldo betekent dit dat de kwantitatieve opgave van 94 stuks gereduceerd wordt met 20 woningen. Onderstaand wordt in kaart gebracht wat deze gebiedsontwikkeling in financiële zin betekent. Uitgegaan wordt van een inbrengwaarde op grond van de marktwaarde (zijnde de verkoopwaarde minus de grondwaarde), omdat de woningen van de Woningstichting zonder enige kwaliteits- en kwantiteitsimpuls ook verkocht hadden kunnen worden en op dat moment een opbrengst gegenereerd zouden hebben. In onderhavige ontwikkeling worden de woningen niet verkocht maar zelfs gesloopt (kapitaalvernietiging) en blijven de gronden in bezit van de Woningstichting. >>
Marktwaarde te slopen woningen = aantal te slopen woningen * (marktwaarde -/- grondwaarde) = 68 * (€ 153.000,-- -/- (195 * 150)) = € 8.415.000,--
>>
Sloopkosten te slopen woningen = aantal te slopenwoningen * gemiddelde sloopkosten = 68 * € 7.500,-- * 1,19 (19% BTW) = € 606.900,--
>>
Gederfde huurinkomsten van te slopen woningen (die niet meer kunnen worden aangewend voor dekking van de onrendabele top) = aantal te slopen woningen * restant looptijd (jaar) * gemiddelde huur (maand) * 12 = 68 * 5 jaar * € 519,-- / maand * 12 = € 2.117.520,--
115
>>
Verwerving grond schoollocatie Kunrade door Woningstichting Voerendaal = aantal m2 * gemiddelde grondprijs = 5.500 m2 * € 150,-- / m2 = € 825.000,--
>>
Overige kosten verwerving (overdracht etc.) door Woningstichting Voerendaal = 6% van de verwervingskosten zijnde 2% overdrachtsbelasting en 4% overig = 0,06 * € 825.000,-- = € 49.500,--
Totale kosten plan A voor Woningstichting = € 12.013.920,-Plan B: Hoek Houstraat - Dr. Poelstraat Vooruitlopend op de uitkomsten van het masterplan Klimmen is de gemeente voornemens om het perceel Houtstraat - Dr. Poelstraat aan te kopen van de ontwikkelende partij. Door aankoop van deze gronden zou de kwantitatieve opgave met 25 wooneenheden teruggebracht kunnen worden. Bovendien heeft de gemeente door aankoop van de gronden zelf de regie om ter plaatse een kwalitatieve impuls te bewerkstelligen. Daar de gronden (1.900 m2) gelieerd zijn aan een failliete boedel zal de slagingskans van het verwerven van de gronden nader onderzocht worden. Afhankelijk van de uitkomst van het masterplan zal bezien worden hoe invulling te geven aan onderhavige locatie. Uitgangspunt is dat - op grond van de kwantitatieve opgave - invulling met woningen ter plaatse zeer beperkt dient te zijn. Binnen de kaders van onderhavig volkshuisvestingsplan zal - op het moment dat blijkt dat de locatie vraagt om ingevuld te worden met een beperkt aantal woningen - binnen de kaders van het volkshuisvestingsplan Woningstichting Voerendaal als eerste gesprekspartner benaderd wordt om te bezien of zij in deze iets kunnen en willen betekenen. Totale kosten plan B voor Gemeente Voerendaal = p.m.
Plan C: Herstructurering Minnegardsweg In het gebied Minnegardsweg en omgeving zijn 38 huurwoningen gelegen. Daar een deel van deze woningen sterk verouderd is, heeft Woningstichting Voerendaal de keuze om deze zonder enige kwaliteits- en kwantiteitsimpuls af te stoten (verkopen),
116
te transformeren (opknappen), dan wel over te gaan tot gehele nieuwbouw. Gezien de doelstellingen van onderhavig huisvestingsplan kiest Woningstichting Voerendaal er voor om niet tot het onttrekken van woningen in Ubachsberg over te gaan, maar om écht te investeren in kwaliteit. Derhalve is het plan gevat om ter plaatse 24 woningen te slopen en 23 nieuwe levensloopbestendige woningen terug te brengen die in eerste instantie worden ingezet en aangeboden voor senioren. Deze vernieuwingsoperatie brengt de volgende financiële consequenties met zich mee. >>
Marktwaarde te slopen woningen = aantal te slopen woningen * (marktwaarde -/- grondwaarde) = 24 * (€ 153.000,-- -/- (€ 195,-- / m2 * 150 m2)) = € 2.970.000,--
>>
Sloopkosten te slopen woningen = aantal te slopenwoningen * gemiddelde sloopkosten = 24 * € 7.500,-- * 1,19 (19% BTW) = € 214.200,--
>>
Gederfde huurinkomsten van te slopen woningen (die niet meer kunnen worden aangewend voor dekking van de onrendabele top) = aantal te slopen woningen * restant looptijd (jaar) * gemiddelde huur(maand) * 12 = 24 * 5 jaar * € 519,-- / maand * 12 = € 747.360,--
Totale kosten voor de Woningstichting voor plan C (24 woningen) = € 3.931.560,-8.2.3. Aanvullende maatregelen Naast de gebiedsontwikkelingen die worden opgepakt, worden ook planologische instrumenten ingezet om een de uitbreiding van de woningvoorraad tegen te gaan. Het betreft in deze met name bestemmingsplantechnische regels/voorschriften al dan niet aangevuld met privaatrechtelijke afspraken. 8.2.4. Kwantitatieve maatregelen samengevat met kwalitatieve impuls als gevolg Samenvattend kan geconcludeerd worden dat de kwantitatieve opgave de volgende kosten met zich meebrengt:
117
Tabel 34: kwantitatieve maatregelen financieel samengevat Kwantitatieve maatregel Realisatie van Gemeente reductie opgave Voerendaal Reductie ABC-plannen 137 €2.671.211,--* Gebiedsontwikkeling A 20 Gebiedsontwikkeling B 25 p.m. Gebiedsontwikkeling C 1 Totaal: 183 € 2.671.211,-+ p.m.
Woningstichting Voerendaal € 12.013.920,-€ 3.931.560,-€ 15.945.480,--
* de gemiste OZB-opbrengsten zijn maar voor één jaar meegenomen.
Indien de kwantitatieve opgaven worden uitgevoerd wordt de opgave met 183 stuks gereduceerd, hetgeen betekent dat 80% van de opgave is gerealiseerd. Per saldo resteert een opgave van krap 50 woningen (231 -/- 183). Gezien de context waarbinnen de woningmarkt van Voerendaal zich begeeft (de ligging, woningwaarde, koop-huur-verhouding, laag leegstandspercentage, e.d.) wordt het realistisch geacht om op voorhand niet nog meer investeringen te doen om de kwantitatieve opgave te reduceren. De gemeente Voerendaal mag zich rijk prijzen met de hoogwaardige woon- en leefkwaliteiten binnen haar gemeente. Binnen de regio Parkstad Limburg scoort de gemeente Voerendaal het beste op het gebied van woon- en leefkwaliteit. Het slopen van kwalitatief hoogwaardige panden is ons inziens dan ook geen optie. Vanwege het ontbreken van voldoende middelen en het samenspel van maatregelen die rondom de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven enerzijds en de overige en flankerende maatregelen anderzijds worden opgepakt, zal ons inziens de Voerendaalse woningmarkt aantrekkelijk genoeg houden en rechtvaardigt een actievere aanpak rondom de kwalitatieve opgaven boven de nog resterende kwantitatieve opgave. 8.3. Een actieve transformatie van de woningvoorraad De komende jaren dient de focus ten aanzien van wonen te liggen op het transformeren van de woningvoorraad; een woningvoorraad die inspeelt op de demografische ontwikkelingen betreffende vergrijzing, ontgroening en een uitstroom van jongeren. Op grond van het aantal 65-plussers in 2020 en de kans dat iemand zijn woning moet aanpassen is er in onderhavig Volkshuisvestingsplan vanuit gegaan dat er in 2020 behoefte bestaat aan 1.350 levensloopbestendige woningen. Er vanuit gaande dat het transformeren van een woning tot levensloopbestendige woning een investering van circa 25.000,-- excl. btw met zich meebrengt, zou het transformeren van 1350 woningen naar levensloopbestendige woningen een investering van € 33.750.000,-- excl. btw vragen. Op basis van de voorhanden zijnde gegevens is bepaald dat er momenteel naar schatting 345 woningen levensloopbestendig zijn, hetgeen betekent dat er tot en met 2020 nog behoefte bestaat aan 1005 levensloopbestendige woningen. In dit kader wordt nadrukkelijk
118
ingezet op het leveren van een kwalitatieve verbeterslag waarbij met name het realiseren van levensloopbestendige woningen gestimuleerd wordt. Om dit te bewerkstellingen worden te treffen maatregelen gericht op (1) de particuliere woningmarkt en (2) de huursector. Daarnaast worden nog algemene maatregelen voorgesteld die bijdragen aan het behoud van jongeren in Voerendaal en de kwaliteit van de woningen versterkt. 8.3.1. Levensloopbestendig maken van koopwoningen 8.3.1.1 Levensloopbestendig maken nieuwbouwplannen in de koopsector Voor de komende jaren is een aantal woningbouwplannen voorzien die nog in ontwikkeling zijn. Inspelende op de vraagbehoefte zal de gemeente stimuleren dat de nog in ontwikkeling zijnde woningen levensloopbestendig gemaakt worden. Het betreft in deze o.a. de plannen Dammerich, Clermontstraat, Kernplan II, Curfs Ransdaal, Eussen Klimmen. Daarnaast zal de gemeente - voor reeds vergunde plannen die door marktomstandigheden stagneren - in overleg met de desbetreffende ontwikkelende partijen treden om te bezien of planwijzigingen gericht op het aanbieden van levensloopbestendige woningen mogelijk is. In dit kader kan gedacht worden aan het plan Kapelhof en Overheek fase IV. 8.3.1.2 Stimuleringsregeling particuliere markt Gezien de demografische ontwikkeling is het bouwen van nieuwe woningen bovenop de bestaande woningvoorraad niet langer wenselijk. Dit betekent dat nieuwe woningen in de toekomst alleen gerealiseerd kunnen worden op het moment dat er sprake is van een herstructureringsopgave c.q. een gebiedsontwikkeling. Aangezien een overgroot deel van de woningmarkt in Voerendaal in particulier bezit is en deze woningen een hoge gemiddelde woningwaarde hebben, is transformatie van de bestaande woningmarkt binnen de particuliere sector een lastige opgave. Daarbij komt nog dat gezien het lage leegstandspercentage en de ''vastzittende'' woningmarkt, ouderen zich vaak genoodzaakt zien om in hun eigen woning te blijven wonen. Deze woningen zijn veelal niet ingericht op de zorgvraag die ouderen hebben. Daarom wordt voorgesteld een stimuleringsregeling in te stellen die gericht is op het levensloopbestendig maken van woningen in de particuliere sector. Gedacht wordt om onder stringente voorwaarden een financiële bijdrage aan huishoudens van 65 jaar en ouder aan te bieden die in een koopwoning wonen en hun woning levensloopbestendig gaan maken; een financiële bijdrage van maximaal 9.000,00 euro per investering (zijnde ca. 1/3 deel van 25.000,00 excl. btw). Om deze maatregel correct te laten verlopen zal - in samenspraak met experts - een regeling uitgewerkt moeten worden die vertaald wordt in een verordening.
119
Geprognotiseerd is dat de kwalitatieve opgave in Voerendaal in 2020 een omvang van 1005 woningen betreft. Rekeninghoudende met nieuwbouwwoningen die zowel in de huur- als in de particuliere sector nog de komende jaren gerealiseerd worden en het feit dat woningen zorggeschikt gemaakt worden wordt de stimuleringsregeling gebaseerd op een opgave van 10% van de resterende opgave (ca. 800 woningen). Concreet betekent dit dat op grond van deze stimuleringsregeling 80 woningen in de particuliere sector getransformeerd kunnen worden tot levensloopbestendige woningen oftewel 10 woningen per jaar (80 stuks /8 jaar). In principe zou deze operatie een kostenpost betekenen van 80 woningen x 9.000 euro is 720.000 euro. Aangezien niet te voorzien is of en in welke mate deze stimuleringsmaatregel wordt opgepakt wordt voorgesteld om te starten met het vrijmaken van budget voor de eerste periode (de komende vier jaar), zijnde een budget van € 360.000,00. Na inwerking treden van de stimuleringsmaatregel zal bovendien periodiek (bij voorkeur om de twee jaar) de werking van deze maatregel worden geëvalueerd. Totale kosten voor de Gemeente ( 40 x € 9.000,--) = € 360.000,-8.3.1.3 WMO-aanvragen Mensen die vanwege hun gezondheid hun woning moeten aanpassen doen dit doorgaans door aanspraak te maken op WMO voorzieningen, dan wel door het nemen van eigen initiatief (verhuizen of verbouwen woning). Dit zijn geen permanente verbeteringen waardoor investeringen op enig moment hun effect missen. In het jaar 2011 hebben 40 woningaanpassingen vanuit het WMO budget plaatsgevonden. Het betrof in totaal een kostenpost van 166.000 euro. Op grond van de mismatch tussen de woningen die thans bewoond worden door de doelgroep 65 plus en de toenemende vergrijzing is de verwachting dat - indien Woningstichting en Gemeente niets doen - de aanspraak op de WMO voorzieningen zal toenemen. Actief inzetten op het bewustwordingsproces bij particuliere eigenaren alsmede stimuleringsmaatregelen aanreiken en nieuwe levensloopbestendige woningen realiseren zoals bovenstaand vermeld is dan ook noodzakelijk. Totale kosten voor de Gemeente bij ongewijzigd beleid en uitgaande van de huidige hoeveelheden aanvragen en realisaties per jaar (170.000,-- * 8 jr) = € 1.360.000,-8.3.2. Levensloopbestendig maken van huurwoningen 8.3.2.1 Stimuleringsregeling levensloopbestendig maken nieuwbouw in huursector In het kader van de vergrijzing is het niet alleen van belang dat woningen in de koop sector levensloopbestendig zijn. Ook in de huursector is dat van belang. Ter voorkoming dat in de toekomst ondanks nieuwbouw, een steeds groter deel van de Voerendaalse bevolking (ouderen) voor het voldongen feit staat dat er geen geschikte
120
woningen zijn, is met Woningstichting Voerendaal de afspraak gemaakt dat zij alle huurwoningen die zij in de plannen Laurentiusplein-Tenelenweg-VincentiusstraatKunrade en Minnegardsweg nieuw gaan bouwen levensloopbestendig maakt. Het levensloopbestendig maken van huurwoningen vereist extra investeringen waar geen extra huurinkomsten tegenover staan. Aangezien wij als gemeente deze meerinspanningen bij de Woningstichting Voerendaal afdwingen, is ook - conform de regeling in de koopsector - voor de nieuw te bouwen huurwoningen een stimulerings regeling voorzien. De meerkosten die gepaard gaan met het op instigatie van de gemeente levensloopbestendig maken van woningen is geraamd op circa 25.000 euro excl. btw. (zie voornoemde kengetallen). In totaliteit zullen op grond van de gemaakte afspraken tussen de gemeente en Woningstichting Voerendaal 93 nieuwe huurwoningen door Woningstichting Voerendaal levensloopbestendig gemaakt worden. Ter compensatie van de extra kosten zal de gemeente - in lijn van de particuliere sector - een financiële bijdrage leveren ter grootte van 9.000 euro. Uitbetaling van het bedrag vindt pas gefaseerd plaats op het moment dat de desbetreffende levensloopbestendige woningen vergund zijn en gestart wordt met de werkzaamheden. Overeengekomen is dat gestart wordt met het realiseren van levensloopbestendige woningen in het project Minnegardsweg. Vervolgens wordt het project schoollocatie Kunrade gerealiseerd, waarna de gebiedsontwikkeling Laurentiusplein-TenelenwegVincentiusstraat opgepakt wordt. Totale kosten voor de Gemeente (93 x € 9.000,--) = € 837.000,-8.3.2.2 Huurwoningen zorggeschikt maken Woningstichting Voerendaal houdt er in haar beleid rekening mee dat de komende jaren gemiddeld genomen 2% van haar woningbestand per jaar aangepast moet worden om te voldoen aan de toekomstige zorgvraag. De Woningstichting brengt deze inspanning financieel niet in bij het Volkshuisvestingsplan, doch heeft deze intentie uitgesproken in haar businessplan tot 2020. De werkzaamheden zullen veelal gerelateerd zijn aan reguliere dan wel grootschaligere onderhoudswerkzaamheden en waarschijnlijk bij de nog niet in dit plan behandelde locaties van de Woningstichting. 8.3.3. Overige maatregelen 8.3.3.1 Planologische maatregelen Om reguliere woningen te kunnen transformeren naar levensloopbestendige woningen is het noodzakelijk dat dit ook binnen bestemmingsplannen zodanig geregeld is dat er ten aanzien van een dergelijke maatregel niet te veel planologische belemmeringen worden opgeworpen.
121
Bij de actualisering van de bestemmingsplannen dient hiermee dan ook rekening gehouden te worden. 8.3.3.2 Startersregeling Zoals in de visie van het volkshuisvestingsplan is aangegeven, zijn wij van oordeel dat we starters moeten blijven stimuleren en dient de startersregeling gehandhaafd te blijven. Om de bekendheid met de regeling te vergroten zal nadere informatie en promotie opgepakt worden. Thans is er ten aanzien van de startersregeling nog ruim 66.000 euro beschikbaar. Op het moment dat blijkt dat dit budget onvoldoende is zal separaat naar de raad teruggegaan worden om te overwegen al dan niet extra middelen vrij te maken. Thans wordt geen extra budget gevraagd. 8.3.3.3 Duurzaamheidsregeling In het kader van het verbeteren van de kwaliteit van woningen zijn er diverse regelingen voorhanden die burgers kunnen inzetten. Velen zijn onbekend met deze regelingen. Derhalve wordt ingezet op het vergroten van de bekendheid met deze regelingen. Bij de paragraaf communicatie wordt aangegeven hoe hiermee om te gaan. 8.3.4
De kwalitatieve opgave tot en met 2020 samengevat
Tabel 35: de kwalitatieve opgave financieel samengevat Kwalitatieve maatregel Bijdrage Gemeente aan Voerendaal opgave Stimuleringsregeling levensloopbestendig ma93 € 837.000,-ken nieuwe huurwoningen (9.000 euro) Huurwoningen zorggeschikt maken Stimuleringsregeling levensloopbestendig man.n.b. p.m. ken nieuwe koopwoningen Stimuleringsregeling levensloopbestendig ma40 € 360.000,-ken bestaande koopwoningen (9.000 euro) WMO-aanvragen 320 € 1.360.000,-Planologische maatregelen --Startersregeling --Verduurzamen woningen tot energielabel C --(720 woningen van 2010 t/m 2016) Totaal: 453 € 2.557.000,--
Woningstichting Voerendaal p.m.
€ 5.300.000,-€ 5.300.000,--*
* De bijdrage van Woningstichting Voerendaal wordt daarnaast bepaald door de realisatie van 93 nieuwe levensloopbestendige woningen. Deze investering is niet nader ''uitgeprijsd''. Maar uitgaande van 93 woningen maal de bouwkosten van circa € 200.000,00 leidt dit tot een investeringsbedrag van 18,6 miljoen euro. Uiteraard staan hier wel huurpenningen tegenover.
122
8.4.
Integraal flankerend beleid
Naast directe maatregelen die voortvloeien uit onderhavig volkshuisvestingsplan worden op het gebied van welzijn en openbare ruimte door de gemeente de komende jaren grote investeringen gedaan die bijdragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat in Voerendaal. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan het opwaarderen van de openbare ruimte (wegen, paden, groen, parken, pleinen), mobiliteit, natuur en landschap alsmede investeringen die betrekking hebben op het verbeteren van het ondernemersklimaat, werkgelegenheid, het verbeteren van sociale structuren, gezondheid, jeugd en sport, gemeenschapsaccommodaties, sportaccommodaties, speeltuinen en overige voorzieningen. Ook wordt nadrukkelijk geïnvesteerd in veiligheid. Door de inzet van BOA's wordt gewerkt aan veiligheid in de wijk.
8.5.
Evalueren en monitoren
Voorgesteld wordt om de voorgestelde visie alsmede de voorgestelde maatregelen om de twee jaar te evalueren en zo nodig bij te stellen. 8.6.
Totale kostenoverzicht
Tabel 36: Overzicht kosten van te treffen maatregelen Kosten van maatregelen Gemeente Voerendaal Kwantitatieve opgave € 2.671.211,-Kwalitatieve opgave € 2.557.000,-Totaal: € 5.228.211,--
123
Woningstichting Voerendaal € 15.945.480,-€ 5.300.000,-€ 21.245.480,--
9. Acties samengevat In dit hoofdstuk worden acties die nadere uitwerking behoeven samenvattend weergegeven. Elke actie presenteren we met hetzelfde format, zie onderstaande tabel. Format acties Doelstelling(en) Achtergrond/aanleiding Beoogd resultaat Onderdelen Trekker Andere betrokken partijen Fasering Overig
Specifieke doel(en) van de actie wordt hier toegelicht. Aangegeven wordt waarom juist deze actie nuttig/van belang is. Benoemen welke concrete resultaten deze actie oplevert in het plan. Hier worden de verschillende stappen beschreven die uitgevoerd moeten worden binnen de betreffende actie. Partij(en) die trekkersrol vervult/vervullen voor deze actie. Overige partijen die van belang zijn. Tijdvak waarbinnen actie plaatsvindt. Andere punten die van belang zijn
Actie 1: Business-case Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat-Schoollocatie Kunrade De kwantitatieve opgave reduceren met 20 woningen en de kwalitatieve Doelstelling(en) opgave verminderen met 70 woningen (48+22). Deze gebiedsontwikkeling maakt deel uit van het maatregelenpakket Achtergrond/aanleiding rondom het reduceren van de kwantitatieve opgave met een kwalitatieve impuls als gevolg. 68 woningen slopen en 48 levensloopbestendige huurwoningen realiseren in het plangebied Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat Beoogd resultaat en daarnaast 22 levensloopbestendige huurwoningen realiseren op de schoollocatie Kunrade. Onderdelen Zie onderdeel fasering Trekker Gemeente Voerendaal Andere betrokken partijen Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg Fase 1 2012: opstellen business case voor onderhavige gebiedsontwikkeling Fase 2a Locatie Kunrade
2012: uitwerken plan schoollocatie Kunrade 2013: planologische procedure, verkoop grond schoollocatie Kunrade aan Woningstichting en start bouw levensloopbestendige woningen op schoollocatie Kunrade 2014: opleveren woningen op schoollocatie Kunrade
Fase 2b Laurentiusplein
2013: uitwerken planvorming plangebied LTV, onthuren, planologische procedure 2014: sloop panden en start bouw levensloopbestendige woningen ------
Overig
124
Actie 2: Masterplan 'hartje Klimmen' De kwantitatieve opgave verminderen, een bijdrage leveren aan de Doelstelling(en) kwalitatieve opgave alsmede het leveren van een kwalitatieve impuls aan het woon- en leefklimaat ter plaatse. Deze gebiedsontwikkeling maakt deel uit van het maatregelenpakket Achtergrond/aanleiding rondom het reduceren van de kwantitatieve opgave met een kwalitatieve impuls als gevolg. Een stedenbouwkundige visie voor het plangebied Houtstraat - Dr. de Beoogd resultaat Limpensplein. Onderdelen Zie onderdeel fasering Trekker Gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal Andere betrokken partijen n.v.t. Fase 1 2012: onderzoeken haalbaarheid aankoop gronden Houstraat - Dr. Poelstraat door gemeente Fase 2
2012: opstellen Masterplan
Fase 3 Overig
2013: vervolgtraject is afhankelijk van uitkomst Masterplan ------
Actie 3: Business-case Minnegardsweg De kwantitatieve opgave verminderen met 1 woning en de kwalitatieve Doelstelling(en) opgave verminderen met 23 woningen. Deze gebiedsontwikkeling maakt deel uit van het maatregelenpakket Achtergrond/aanleiding rondom het reduceren van de kwantitatieve opgave met een kwalitatieve impuls als gevolg. 24 woningen slopen en 23 levensloopbestendige huurwoningen Beoogd resultaat realiseren in het plangebied Minnegardsweg Onderdelen Zie onderdeel fasering Trekker Woningstichting Voerendaal Andere betrokken partijen Gemeente Voerendaal en Parkstad Limburg Fase 1 2012: opstellen business case voor onderhavige gebiedsontwikkeling Fase 2
Overig
2012: uitwerken plan Minnegardsweg + planologische procedure + onthuren 2013: sloop woningen en start bouw levensloopbestendige woningen 2014: opleveren woningen ------
125
Actie 4: Planologisch vertalen geformuleerde beleidsregels Vereenvoudiging van planologische regels met betrekking tot het verbeteren van de kwaliteit van woningen en een aanscherping van de Doelstelling(en) planologische regels aangaande het realiseren van woningen die leiden tot een uitbreiding van de woningvoorraad. Anticiperen op de demografische ontwikkelingen en de behoeften die hieruit voortvloeien op de woningmarkt in kwantitatieve en kwalitatieve Achtergrond/aanleiding zin. Immers, de bevolkingssamenstelling binnen de gemeente Voerendaal vergrijst en krimpt. Actuele bestemmingsplannen waarin regels zijn opgenomen waarin het Beoogd resultaat levensloopbestendig maken van woningen vergemakkelijkt wordt en uitbreiding van de woningmarkt slechts onder voorwaarden mogelijk is. Onderdelen Zie fasering Trekker Gemeente Voerendaal Andere betrokken partijen n.v.t. Fase 1 Medio 2013: geactualiseerd bestemmingsplan buitengebied en bestemmingsplan Klimmen-Ransdaal-Ubachsberg Fase 2 Overig
Medio 2015: geactualiseerd bestemmingsplan Voerendaal/Kunrade ------
Actie 5: Levensloopbestendig maken nieuwbouw woningen in koopsector Levensloopbestendige koopwoningen realiseren in de Doelstelling(en) nieuwbouwplannen die nog ontwikkeld worden en/of in realisatie zijn om zodoende een bijdrage te leveren aan de kwalitatieve opgave. Door de vergrijzing ontstaat meer behoefte aan levensloopbestendige Achtergrond/aanleiding woningen. In de bouwplannen Dammerich, Kernplan, Curfs Ransdaal, Overheek, Beoogd resultaat Kapelhof en Eussen Klimmenderstraat zijn levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Onderdelen In overleg met de ontwikkelende partijen wordt getracht invulling te geven aan voornoemde doelstelling Trekker Gemeente Voerendaal Andere betrokken partijen Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg Fasering 2012 en verder Overig ------
126
Actie 6: Stimuleringsmaatregel verbetering particuliere woningvoorraad vertaald in een verordening Doelstelling(en) Aanmoedigen van particulieren om te investeren in de woning waardoor de kwaliteit van de woningen toeneemt en een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een kwalitatieve hoogstaande woningvoorraad behouden blijft. Achtergrond/aanleiding Investeringsbereidheid van particulieren stimuleren Particuliere woningvoorraad aantrekkelijk houden Beoogd resultaat
Een verordening die het mogelijk maakt voor particulieren om gebruik te maken van de voorgestelde stimuleringsmaatregel.
Onderdelen
2012 - 2013: Uitwerken maatregel en uitwerken in een verordening. 2013 - 2016: Implementeren stimuleringsmaatregel 2014: Evalueren van resultaten
Trekker Andere betrokken partijen Fasering Overig
Gemeente Voerendaal n.v.t. 2012 en verder ------
Actie 7: Alle huurwoningen transformeren tot minimaal Energie C-label Doelstelling(en) De kwaliteit van de huurwoningen verbeteren en de energielasten voor de huurders reduceren, waardoor de woonlasten kunnen dalen. Indirect krijgen particuliere huiseigenaren inzicht in mogelijkheden om woning te verbeteren. Achtergrond/aanleiding Een groot deel van de woningen in Voerendaal zijn van voor 1980 en derhalve energietechnisch onaantrekkelijk. Beoogd resultaat
Alle woningen van Woningstichting Voerendaal hebben in 2016 het energielabel C.
Onderdelen
------
Trekker Andere betrokken partijen Fasering Overig
Woningstichting Voerendaal n.v.t. 2012 - 2016 -------
127
Actie 8.: oprichten platform Wonen Doelstelling(en) • bundelen van krachten • samen antwoorden formuleren op de krimpvraagstukken waar we voor staan als landelijke gemeente • in het kader van dit volkshuisvestingsplan, binnen dit platform inspiratie opdoen voor behalen van onze visie Achtergrond/aanleiding • besef dat we alleen de vraagstukken niet oplossen
Beoogd resultaat
Onderdelen
Trekker Andere betrokken partijen Fasering
•
wij staan niet alleen in dit vraagstuk
•
met het bundelen van de krachten maken we van 1+1=3
•
betrokkenheid van partijen voor dit vraagstuk vergroten
•
slagvaardige ideeën en oplossingen voor de krimpvraagstukken
•
markeren van de specifieke problemen van landelijke gemeenten
•
benoemen van thema’s waarop krimp invloed heeft
•
thema’s concreet maken door het formuleren van businesscases
•
initiatieven uitproberen door het uitvoeren van pilots
Gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal Breed scala aan partijen die te maken hebben met krimpvraagstuk (afhankelijk van thema’s) • voorbereiding in eerste helft 2013 •
start platform tweede helft 2013
Overig
128
Actie 9: Pilot-project ''inzetten woonconsulent'' Verbeteren van de woonkwaliteit bij koopwoningen middels een proactief communicatietraject aangaande levensloopbestendig wonen, Doelstelling(en) startersregelingen en verduurzamen woningen. Daarnaast vindt promotie van Voerendaal als aantrekkelijke woongemeente plaats Het overgrote deel van de woningen in Voerendaal is in het bezit van particulieren. Om de bewustwording en de investeringsbereidheid ter Achtergrond/aanleiding verbetering van de kwaliteit van woningen en het behoud dan wel het aantrekken van burgers te vergroten is adequate communicatie nodig. Beoogd resultaat
Het aantrekken van een woonconsulent die pro-actief handelt en communiceert.
Onderdelen
2012: opstellen plan van aanpak pilot-project ''woonconsulent'' 2013: aantrekken woonconsulent en start project
Trekker Andere betrokken partijen Fasering Overig
Gemeente Voerendaal Woningstichting Voerendaal, Parkstad Limburg 2012 - 2014
Actie 10: Periodiek monitoren woningmarkt Inzicht verkrijgen of ingezette beleidslijn en maatregelen nog de juiste Doelstelling(en) zijn. Achtergrond/aanleiding Beoogd resultaat
Een evaluatie van het gevoerde beleid en advies omtrent bij te stellen acties/maatregelen.
Onderdelen Trekker Andere betrokken partijen Fasering Overig
Gemeente Voerendaal Woningstichting Voerendaal, Parkstad Limburg, Innovo, Cicero, Meander Om de twee jaar (2014 - 2016 - 2018 - 2020)
129
De bijlagen bestaan uit: •
Bijlage A: factsheets per kern
•
Bijlage B: woningmarktgegevens op een rij
•
Bijlage C: samenvatting interviews
•
Bijlage D: deelnemerslijsten (stuurgroep, klankbordgroep, stakeholders, burgerparticipatie)
•
Bijlage E: verslagen klankbordgroep, stakeholders, info-avonden
•
Bijlage F: wettelijke kaders
130
BIJLAGE A: FACTSHEETS PER KERN
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
1
Voerendaal/Kunrade Voerendaal/ Kunrade
Bevolking Bevolkingsopbouw De bevolkingsopbouw in Voerendaal/ Kunrade komt overeen met de bevolkingsopbouw in de gemeente Voerendaal. Net als in de gemeente zijn er in Voerendaal/ Kunrade in verhouding veel inwoners in de leeftijd 45 tot 64 jaar.
Bevolkingsontwikkeling De ontwikkeling van het aantal inwoners, huishouden en de woningvoorraad is vergelijkbaar met de gemeente. De woningbezetting ligt gemiddeld 0,1 lager. Figuur 2: Ontwikkeling inwoners, huishoudens en woningvoorraad (2008-2020)
Figuur 1: Bevolkingsopbouw Voerendaal/ Kunrade (2011) Vrouw
M an
1 0 0 jaar en ouder 9 5 -9 9 jaar 9 0 -9 4 jaar 8 5 -8 9 jaar 8 0 -8 4 jaar 7 5 -7 9 jaar 7 0 -7 4 jaar 6 5 -6 9 jaar 6 0 -6 4 jaar 5 5 -5 9 jaar 5 0 -5 4 jaar 4 5 -4 9 jaar 4 0 -4 4 jaar 3 5 -3 9 jaar 3 0 -3 4 jaar 2 5 -2 9 jaar 2 0 -2 4 jaar 1 5 -1 9 jaar 1 0 -1 4 jaar 5 -9 jaar 0 -4 jaar
8 .0 0 0
2 ,6
7 .0 0 0
2 ,4
6 .0 0 0
2 ,2
5 .0 0 0
2 ,0
4 .0 0 0
1 ,8
3 .0 0 0
1 ,6
2 .0 0 0
1 ,4
1 .0 0 0
1 ,2
0 aantal inw oners
2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 6 .8 7 8 6 .7 3 0 6 .5 6 0 6 .3 9 0 6 .2 3 0 6 .0 2 0 5 .7 3 0 5 .3 6 0
aantal huishoudens 2 .8 5 9 2 .8 6 0 2 .9 4 0 2 .9 8 0 2 .9 8 0 2 .9 2 0 2 .8 2 0 2 .6 7 0 w oningv oorraad w oningbezetting
Bron: E,til (2008)
400 300 200 100 0 Bron: Parkstad Limburg Buurtmonitor (2011)
100 200 300 400
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
2
2 .9 4 7 2 .9 5 0 3 .0 3 0 3 .0 8 0 3 .0 7 0 3 .0 1 0 2 .9 0 0 2 .7 5 0 2 ,3
2 ,3
2 ,2
2 ,1
2 ,0
2 ,0
2 ,0
1 ,9
1 ,0
Voerendaal/Kunrade Huishoudensamenstelling Net als in de gemeente Voerendaal neemt het percentage huishoudens 65 jaar en ouder sterk toe. In 2020 is 36% van de huishoudens 65 jaar en ouder en in 2040 is 48% van de huishoudens 65 jaar en ouder. Figuur 3: huishoudenssamenstelling 2008-2020
Zorg Hieronder staat een overzicht van zorginstellingen en woningen waar (eventueel) zorg geleverd kan worden. • ’t Brook (Cicero Zorggroep) o intramuraal 88 verzorgingsplaatsen o in voorbereiding is een uitbreiding met 32 verpleeghuisplaatsen PG o dagbehandeling: 8 cliënten per dag o dagverzorging: 14 cliënten per dag o verzorging van 40 tot 50 maaltijden per dag (vooral in kern Voerendaal/Kunrade) • seniorencomplex Tenelenweg (woningstichting Voerendaal) o 23 +1 wooneenheden o gemeenschappelijke ruimte • seniorencomplex Wachtendonkstraat/ T. Brandsstraat/ Hendrik van Veldekestraat (woningstichting Voerendaal) o 17 wooneenheden • nieuwbouw Amacahof (woningstichting Voerendaal) o 10 wooneenheden • en her en der verspreide seniorenwoningen Onderwijs Voerendaal/Kunrade heeft een brede school. Hieronder een overzicht van de leerlingenaantallen van 1 oktober 2010.
Bron: E,til (2008)
naam school Cortemich
onderbouw
bovenbouw
totaal
260
331
591
Voorzieningen Hieronder staat een overzicht van de belangrijkste voorzieningen in Voerendaal/Kunrade: • winkelcentrum Furenthela en andere winkels • station (zowel trein als bus) • sportcomplex (voetbal, tennis) Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
3
• • • • • • • • • • • • •
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
4
sporthal zwembad huisartsen tandarts fysiotherapie apotheek zorgcentrum ’t Brook (120 bedden na nieuwbouw) bibliotheek brede school Cortemich Cultureel centrum de Borenburg gemeenschappelijke ruimte in seniorencomplex Tenelenberg horeca (cafés en eetgelegenheden gemeenschapshuis (Kunderhoes)
Voerendaal/Kunrade
Voerendaal/Kunrade
Woningen Algemene kenmerken Ruim de helft van de woningen staan in Voerendaal/ Kunrade. Het percentage koop ligt in Voerendaal/ Kunrade lager dan in de gemeente.
Woningvoorraad naar WOZ waarde In verhouding met de gemeente zijn er meer goedkope en minder dure woningen in Voerendaal/ Kunrade.
Tabel 1: algemene kenmerken woningvoorraad Voerendaal/ Kunrade
Figuur 5: verdeling woningen naar WOZ waarde Voerendaal/ Kunrade en gemeente Voerendaal
Kenmerken woningvoorraad
Voerendaal/ Kunrade
Gemeente
Aantal woningen
2.895
5.465
Percentage koop
65%
71%
6%
7%
€215.000
€232
Woningen na 2000 Gemiddelde woningwaarde
000 Bron: CBS, 2011 en ParkstadLimburg Monitor(2009) Kenmerken woningvoorraad De verdeling naar typewoningen is vergelijkbaar met de gemeente Voerendaal. Figuur 4: verdeling woningen Voerendaal/ Kunrade naar type woningen Seniorenw oning, 2%
A nders, 5%
Bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020 (2006)
Flat of etagew oning, 5% Eengezinsw oning, 88%
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
5
Ransdaal Ransdaal
Bevolking Bevolkingsopbouw De bevolkingsopbouw in Ransdaal komt overeen met de bevolkingsopbouw in de gemeente Voerendaal. Net als in de gemeente zijn er in Ransdaal in verhouding veel inwoners in de leeftijd 45 tot 64 jaar.
Bevolkingsontwikkeling De ontwikkeling van het aantal inwoners, huishouden en de woningvoorraad is vergelijkbaar met de gemeente.
Figuur 6: Bevolkingsopbouw Ransdaal (2011)
Figuur 7: Ontwikkeling inwoners, huishoudens en woningvoorraad (2008-2020)
Vrouw
Man
1200
100 jaar en ouder 95-99 jaar 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar
2 ,6 2 ,4
1000
2 ,2 800
2 ,0
600
1 ,8 1 ,6
400
1 ,4 200 0 aantal inw oners
100
50
0
50
100
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
6
2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 996
970
970
970
960
930
890
850
aantal huishoudens 4 1 4
410
430
440
440
440
420
410
w oningv oorraad
427
430
440
450
450
440
420
410
w oningbezetting
2 ,3
2 ,3
2 ,2
2 ,2
2 ,1
2 ,1
2 ,1
2 ,1
Bron: E,til (2008)
Bron: Parkstad Limburg Buurtmonitor (2011)
1 ,2 1 ,0
Ransdaal Huishoudensamenstelling Net als in de gemeente Voerendaal neemt het percentage huishoudens 65 jaar en ouder sterk toe. In 2020 is 36% van de huishoudens in Ransdaal 65 jaar en ouder en in 2040 is 41% van de huishoudens 65 jaar en ouder. In 2040 is het percentage huishoudens van 65 jaar en ouder in Ransdaal lager dan in de gemeente Voerendaal (49%). Figuur 8: huishoudenssamenstelling 2008-2020
Zorg Hieronder staat een overzicht van de locaties waar zorg wordt aangeboden. • in gemeenschapshuis ’t Wouves o 3 dagdelen dagverzorging in (Meander Zorggroep) • Zorgboerderij Nuje Caris (particulier initiatief met zorg door eigenaar en Radar) o dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking o 2 dagen per week opvang voor kinderen met een beperking • Zorgboerderij Ransdaal (particulier initiatief met zorg van Meandergroep) o dagverzorging en dagbesteding voor ouderen • en eventueel nog her en der verspreide seniorenwoningen Onderwijs Ransdaal heeft een basisschool. Deze school werkt samen met Klimmen in een gemeenschap van scholen. Hieronder een overzicht van de leerlingenaantallen van 1 oktober 2010. naam school St. Theresia Ransdaal
onderbouw
bovenbouw
totaal
49
43
92
Voorzieningen Hieronder staat een overzicht van de belangrijkste voorzieningen in Ransdaal: • treinstation • sportcomplex (voetbal) • huisarts • gemeenschapshuis (’t Wouves) • basisschool (Sint Theresia) • Peuterspeelzaal • bibliotheek • horeca (café en eetgelegenheid • winkel • supermarkt en boerderijwinkel • dagverzorging in ‘t Wouves • zorgboerderij ouderen • zorgboerderij verstandelijk beperkten
Bron: E,til (2008)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
7
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
8
Ransdaal
Ransdaal
Woningen Woningvoorraad naar WOZ waarde In verhouding met de gemeente zijn er minder goedkope en meer dure woningen in Ransdaal.
Algemene kenmerken In verhouding met de gemeente zijn er meer koopwoningen in Ransdaal. Tabel 2: algemene kenmerken woningvoorraad Ransdaal Kenmerken woningvoorraad
Ransdaal
Figuur 10: verdeling woningen naar WOZ waarde Ransdaal en gemeente Voerendaal
Gemeente
Aantal woningen
425
5.465
Percentage koop
81%
71%
Woningen na 2000 Gemiddelde woningwaarde
7%
7%
€249.000
€232.000
Bron: CBS, 2011 en ParkstadLimburg Monitor(2009) Kenmerken woningvoorraad De verdeling naar typewoningen is vergelijkbaar met de gemeente Voerendaal. Figuur 9: verdeling woningen Ransdaal naar type woningen
Flat of etagew oni ng, 2 %
Seniorenw oning, 2% A nders,
Bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020 (2006)
10%
Eengezinsw oning, 86%
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
9
Klimmen Klimmen
Bevolking Bevolkingsontwikkeling De ontwikkeling van het aantal inwoners, huishouden en de woningvoorraad is vergelijkbaar met de gemeente. De gemiddelde woningbezetting ligt in Klimmen gemiddeld 0,1 hoger dan in de gemeente.
Bevolkingsopbouw De bevolkingsopbouw in Klimmen komt overeen met de bevolkingsopbouw in de gemeente Voerendaal. Net als in de gemeente zijn er in Klimmen in verhouding veel inwoners in de leeftijd 45 tot 64 jaar.
Figuur 12: Ontwikkeling inwoners, huishoudens en woningvoorraad (2008-2020)
Figuur 11: Bevolkingsopbouw Klimmen (2011) V rouw
1 0 0 jaar en ouder 9 5 -9 9 jaar 9 0 -9 4 jaar 8 5 -8 9 jaar 8 0 -8 4 jaar 7 5 -7 9 jaar 7 0 -7 4 jaar 6 5 -6 9 jaar 6 0 -6 4 jaar 5 5 -5 9 jaar 5 0 -5 4 jaar 4 5 -4 9 jaar 4 0 -4 4 jaar 3 5 -3 9 jaar 3 0 -3 4 jaar 2 5 -2 9 jaar 2 0 -2 4 jaar 1 5 -1 9 jaar 1 0 -1 4 jaar 5 -9 jaar 0 -4 jaar
M an
3500
2 ,6
3000
2 ,4 2 ,2
2500
2 ,0
2000
1 ,8 1500
1 ,6
1000
1 ,4
500 0 aantal inw oners
1 ,2 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 3305 3320 3180 3020 2860 2680 2500 2300
aantal huishoudens 1 3 9 7 1 4 3 0 1 4 3 0 1 4 2 0 1 3 8 0 1 3 2 0 1 2 4 0 1 1 4 0 w oningv oorraad w oningbezetting
150
100
50
0
50
100
2 ,5
2 ,4
2 ,3
Bron: E,til (2008). Cijfers inclusief Termaar
150
Bron: Parkstad Limburg Buurtmonitor (2011)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
1347 1380 1380 1370 1340 1270 1200 1100
10
2 ,2
2 ,1
2 ,1
2 ,1
2 ,1
1 ,0
Klimmen Huishoudensamenstelling Net als in de gemeente Voerendaal neemt het percentage huishoudens 65 jaar en ouder sterk toe. In 2020 is 38% van de huishoudens in Klimmen 65 jaar en ouder en in 2040 is 52% van de huishoudens 65 jaar en ouder. Figuur 13: huishoudenssamenstelling 2008-2020
Zorg Hieronder staat een overzicht en woningen waar (eventueel) zorg geleverd kan worden. • Woonzorgcomplex De Linde (woningstichting Voerendaal) o 22 wooneenheden o gemeenschappelijke ruimte o Cicero organiseert dagverzorging en maaltijdproject voor 10-11 cliënten per dag • nieuwbouw aan Dros de Limpenplein (woningstichting Voerendaal) o 18 wooneenheden • en her en der verspreide seniorenwoningen. Onderwijs Klimmen heeft een basisschool. Deze school werkt samen met Ransdaal in een gemeenschap van scholen. Hieronder een overzicht van de leerlingenaantallen van 1 oktober 2010. naam school Ummer Clumme
bovenbouw
totaal
98
120
218
Voorzieningen Hieronder staat een overzicht van de belangrijkste voorzieningen in Klimmen: • supermarkt Jan Linders/ lunchroom en andere winkels • woonzorgcomplex De Linde inclusief gemeenschappelijke ruimte • sportcomplex (voetbal, tennis) • huisartsen • tandarts • fysiotherapie • apotheek (uitdeelpost) • brede school Ummer Clumme • horeca (café en eetgelegenheden • gemeenschapshuis (Op d’r Platz)
Bron: E,til (2008) Cijfers inclusief Termaar
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
onderbouw
11
Klimmen
Klimmen Woningen Woningvoorraad naar WOZ waarde In verhouding met de gemeente zijn er minder goedkope en meer dure woningen in Klimmen.
Algemene kenmerken In verhouding met de gemeente zijn er meer koopwoningen in Klimmen. Tabel 3: algemene kenmerken woningvoorraad Klimmen
Kenmerken woningvoorraad Aantal woningen Percentage koop
Klimmen (exclusief Termaar)
Figuur 15: verdeling woningen naar WOZ waarde Klimmen en gemeente Voerendaal Gemeente
1.050 74%
Woningen na 2000 4% € 257.000 Gemiddelde woningwaarde Bron: CBS, 2011 en ParkstadLimburg Monitor(2009)
5.465 71% 7% € 232.000
Kenmerken woningvoorraad De verdeling naar typewoningen is vergelijkbaar met de gemeente Voerendaal. Figuur 14: verdeling woningen Klimmen naar type woningen Bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020 (2006)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
12
Ubachsberg
Ubachsberg
Bevolking Bevolkingsontwikkeling De ontwikkeling van het aantal inwoners, huishouden en de woningvoorraad is vergelijkbaar met de gemeente.
Bevolkingsopbouw In Ubachsberg wonen iets meer senioren (24% is 65 jaar en ouder) en iets minder jongeren (18% 0 tot 19 jaar) dan in de gemeente Voerendaal (beide groepen 21%).
Figuur 17: Ontwikkeling inwoners, huishoudens en woningvoorraad (2008-2020)
Figuur 16: Bevolkingsopbouw Ubachsberg (2011)
Vrouw
Man
1 0 0 jaar en ouder 9 5 -9 9 jaar 9 0 -9 4 jaar 8 5 -8 9 jaar 8 0 -8 4 jaar 7 5 -7 9 jaar 7 0 -7 4 jaar 6 5 -6 9 jaar 6 0 -6 4 jaar 5 5 -5 9 jaar 5 0 -5 4 jaar 4 5 -4 9 jaar 4 0 -4 4 jaar 3 5 -3 9 jaar 3 0 -3 4 jaar 2 5 -2 9 jaar 2 0 -2 4 jaar 1 5 -1 9 jaar 1 0 -1 4 jaar 5 -9 jaar 0 -4 jaar
1800
2 ,6
1600
2 ,4
1400
2 ,2
1200
2 ,0
1000
1 ,8
800
1 ,6
600 400
1 ,4
200
1 ,2
0 aantal inw oners
50
0
50
100
Bron: Parkstad Limburg Buurtmonitor (2011)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
13
1579 1540 1480 1410 1320 1240 1140 1020
aantal huishoudens
742
730
730
710
680
640
600
550
w oningv oorraad
699
700
700
690
660
620
580
530
w oningbezetting
2 ,3
2 ,2
2 ,1
2 ,0
2 ,0
2 ,0
2 ,0
1 ,9
Bron: E,til (2008)
100
2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
1 ,0
Ubachsberg Huishoudensamenstelling Net als in de gemeente Voerendaal neemt het percentage huishoudens 65 jaar en ouder in Ubachsberg sterk toe. In 2020 is 48% van de huishoudens in Ubachsberg 65 jaar en ouder en in 2040 is 49% van de huishoudens 65 jaar en ouder. Figuur 18: huishoudenssamenstelling 2008-2020
Zorg Hieronder staat een overzicht en woningen waar (eventueel) zorg geleverd kan worden. • Seniorencomplex ’t Bernardushofje (woningstichting Voerendaal) o 16 wooneenheden • Seniorencomplex Grispenstraat/Bostenstraat (woningstichting Voerendaal) o 17 wooneenheden • en eventueel her en der verspreide seniorenwoningen. Onderwijs Ubachsberg heeft een basisschool. Deze school werkt samen met Voerendaal/Kunrade in een gemeenschap van scholen. Hieronder een overzicht van de leerlingenaantallen van 1 oktober 2010. naam school Bergop
onderbouw
bovenbouw
totaal
52
45
97
Ubachsberg Voorzieningen Hieronder staat een overzicht van de belangrijkste voorzieningen in Ubachsberg: • boerderijwinkel, bakker, slager • sportcomplex (voetbal) • huisartsen (en aanvullende paramedische diensten) • fysiotherapie • brede school Bergop • horeca (cafés en eetgelegenheden • fanfarezaal
Bron: E,til (2008)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
14
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
15
Ubachsberg Woningen Algemene kenmerken In verhouding met de gemeente zijn er meer koopwoningen en meer nieuwe woningen (woningen na 2000) in Ubachsberg.
Woningvoorraad naar WOZ waarde In verhouding met de gemeente heeft Ubachsberg veel woningen in de prijscategorie € 210.000 tot € 260.000.
Tabel 4: algemene kenmerken woningvoorraad Ubachsberg
Figuur 20: verdeling woningen naar WOZ waarde Ubachsberg en gemeente Voerendaal
Kenmerken woningvoorraad Ubachsberg Gemeente Aantal woningen 760 5.465 Percentage koop 74% 71% Woningen na 2000 12% 7% €240.000 € 232.000 Gemiddelde woningwaarde Bron: CBS, 2011 en ParkstadLimburg Monitor(2009) Kenmerken woningvoorraad De verdeling naar typewoningen is vergelijkbaar met de gemeente Voerendaal.
Bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2008-2020 (2006)
Figuur 19: verdeling woningen Ubachsberg naar type woningen Seniorenw oning, Flat of 3% etagew oni ng, 2 %
Anders, 10%
Eengezinsw oning, 84%
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
16
Termaar Termaar
Bevolking Bevolkingsontwikkeling Er is geen prognose voor Termaar. Termaar valt voor de prognose onder Klimmen. Zie Klimmen.
Bevolkingsopbouw In Termaar wonen in verhouding veel mensen in de leeftijdscategorie 45 tot 64 jaar (41%). In de gemeente is slecht 33% 45 tot 64 jaar.
Huishoudensamenstelling Er is geen prognose voor Termaar. Termaar valt voor de prognose onder Klimmen. Zie Klimmen.
Figuur 21: Bevolkingsopbouw Termaar (2011)
Vrouw
M an
1 0 0 jaar en ouder 9 5 -9 9 jaar 9 0 -9 4 jaar 8 5 -8 9 jaar 8 0 -8 4 jaar 7 5 -7 9 jaar 7 0 -7 4 jaar 6 5 -6 9 jaar 6 0 -6 4 jaar 5 5 -5 9 jaar 5 0 -5 4 jaar 4 5 -4 9 jaar 4 0 -4 4 jaar 3 5 -3 9 jaar 3 0 -3 4 jaar 2 5 -2 9 jaar 2 0 -2 4 jaar 1 5 -1 9 jaar 1 0 -1 4 jaar 5 -9 jaar 0 -4 jaar
Zorg weinig woningen waar (eventueel) zorg geleverd kan worden. Onderwijs geen school. Voorzieningen geen voorzieningen behalve een fysiotherapeut
100 50 0 Bron: Parkstad Limburg Buurtmonitor (2011)
50
100
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
17
Termaar Woningen Algemene kenmerken Er staan 335 woningen in Termaar. 84% van de voorraad is koop. In verhouding met de gemeente is dit percentage hoog. Er staan in verhouding met de gemeente weinig woningen van na 2000. De gemiddelde woningwaarde ligt in Termaar hoger dan in de gemeente. Tabel 5: algemene kenmerken woningvoorraad Termaar Kenmerken woningvoorraad Aantal woningen Percentage koop Woningen na 2000 Gemiddelde woningwaarde
Termaar
Gemeente 335 84% 1% €251.000
5.465 71% 7% €232.000
Bron: CBS, 2011 en ParkstadLimburg Monitor(2009) Kenmerken woningvoorraad Geen cijfers voor Termaar. Termaar valt onder Klimmen. Zie Klimmen. Woningvoorraad naar WOZ waarde Geen cijfers voor Termaar. Termaar valt onder Klimmen. Zie Klimmen.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
18
BIJLAGE B: WONINGMARKTGEGEVENS OP EEN RIJ Terugblik en huidig beeld In afgelopen jaren sprake van inwonersdaling en gestage huishoudensgroei • De afgelopen jaren is er sprake van een daling met circa 300 inwoners • Daartegenover groeide Voerendaal licht met ongeveer 70 huishoudens • Verklaring voor deze verschillende beweging is de dalende gemiddelde huishoudensgrootte die groter is dan de dalende inwonersaantallen waardoor de huishoudens nog licht groeien
Figuur 1.: ontwikkeling inwoners Voerendaal 2006-2011
Figuur 2. : ontwikkeling huishoudens Voerendaal 2006-2011
Bron: Parkstad Limburg (2011)
Bron: CBS (2011)
relatief veel huishoudens met hogere inkomens • het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt in Voerendaal met € 36.100 hoger dan de regio (€ 31.000) en hoger dan Nederland (€ 34.300), bron CBS,2011 • Voerendaal heeft een hoger aandeel huishoudens met hogere inkomens (groene cirkel) dan de regio en Nederland en een lager aandeel huishoudens met lagere inkomens (rode cirkel) • De indeling vindt plaats, nadat alle huishoudens zijn gerangschikt van laag naar hoog inkomen. Voor Nederland geldt dat in iedere categorie 10% van de huishoudens zit.
Figuur 3.: verdeling besteedbaar inkomen van particuliere huishoudens over 10%inkomensgroepen 15% 10% 5% 0% 1e 10% groep
2e 10% groep
3e 10% groep
4e 10% groep
Nederland
5e 10%groep
6e 10% groep
Zuid-Limburg (CR)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
7e 10% groep
V oerendaal
1
8e 10% groep
9e 10% - 10e 10% groep groep
Veel huishoudens in leeftijdcategorie 40-64 jaar en vanaf 65 jaar • Meer dan helft huishoudens in Voerendaal bevind zich in de leeftijdscategorie 40 tot 64 jaar. • Daarna zijn de huishoudens in de leeftijdscategorie ouder dan 65 jaar het grootst • Percentage huishoudens jonger dan 40 jaar is slechts 16%. In vergelijking met Nederland waar het aandeel huishoudens onder de 40 jaar 29% bedraagt en in Zuid Limburg is het aandeel huishoudens onder de 40 jaar 24%. (bron: CBS, 2011)
Figuur 4.: relatieve verdeling huishoudens naar leeftijd
Tabel 1.: absoluten verdelijng huishoudens naar leeftijd huishoudens 15-24 jaar 25-39 jaar 40-64 jaar 65 jaar en ouder totaal bron: E’til (2008)
2010 80 790 2.920 1.650 5440
bron: E’til (2008) Voerendaal kent gemiddeld een beperkt vertrekoverschot • in de afgelopen jaren is er per saldo gemiddeld een beperkt vertrekoverschot. In 2008 en 2009 is dit aantal minder geworden • immigratie en emigratie wisselen per jaar, maar gaat om beperkt aantal personen
Figuur 5.: migratiecijfers 2006-2009
Bron: CBS (2011)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
2
De afgelopen jaren is het aantal nieuwbouwwoningen gedaald • in de afgelopen 10 jaar zijn 32 woningen per jaar toegevoegd (CBS, 2011) • 79% van bewoners nieuwbouw van projectontwikkelaars komen uit Voerendaal en de rest uit Parkstad of overig Limburg. (bron: monitor Nieuwe Woningen, 2011) • in de figuur staan de cijfers van de laatste jaren: het aantal gereedgekomen woningen daalde sterk: in 2008 is slechts 1 woning en 16 woningen in 2009. • 2011 kent weer meer gereedgekomen woningen, ondermeer door de oplevering van 18 appartementen aan het Drossaert de Limpensplein en 32 woningen aan de Spekhouwerstraat.
Figuur 6.: gereedgekomen woningen 2006-2010
Bron: CBS (2011)
Figuur 7 :gemeente Voerendaal woningvoorraad naar eigendom (2010) 4 .5 0 0 4 .0 0 0 3 .5 0 0 3 .0 0 0 2 .5 0 0 2 .0 0 0 1 .5 0 0 1 .0 0 0 500 0
3 .9 6 3
Veel koopwoningen • circa 71% van de woningen in de gemeente Voerendaal is een koopwoning, landelijk is dat bijna 60% • Woningstichting Voerendaal heeft 1.125 woningen
1 .1 2 5 381 koop
particuliere huur
sociale huur
Bron: Syswov, 2011 Groot deel woningen uit periode 1945 tot 1969 en 1970 tot 1980 • 21% van de totale voorraad is vooroorlogs • 12% van de voorraad is in de afgelopen 20 jaar gebouwd, dit is weinig ten opzichte van het gemiddelde in Nederland (21%) en licht net onder het gemiddelde van Zuid-Limburg met circa 13% • Woningstichting Voerendaal heeft in verhouding met de totale voorraad veel bezit uit de jaren 1945-1969
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
3
Tabel 2: woningvoorraad naar bouwperiode 2010
totale voorraad WSV
absoluut relelatief abs rel
totaal 5.466 100% 1.125 100%
tot 1945 1.147 21% 114 10%
1945 1959 714 13% 248 22%
1960 1969 1.165 21% 261 23%
1970 1979 1.044 19% 153 14%
1980 1989 710 13% 195 17%
1990 1999 444 8% 93 8%
vanaf 2000 242 4% 61 5%
Bron: CBS (2011) en Syswov (2011)
Figuur 8: woningvoorraad naar woningtype Senioren Flat of woning, etage- 109, 2% woning, 219, 4%
Anders, 383, 7%
Voornamelijk grondgebonden woningen • de meerderheid van de woningen in de gemeente Voerendaal is een eengezinswoning (87%) • meer dan 90% in Voerendaal is een grondgebonden woning
Eengezinswoning, 4758, 87%
Bron: Parkstad Limburg (2010) In Zuid-Limburg heeft Voerendaal relatief veel woningen in hogere WOZ-waarde caterogieën • De woningvoorraad van Voerendaal heeft in de categorie € 100.000 tot € 150.000 slechts 12%, terwijl in de regio Zuid-Limburg dit 29% betreft. • Daartegenover heeft Voerendaal 33% in de categorie € 150.000 tot € 200.000 terwijl Zuid-Limburg hier slechts 22% heeft, heeft Voerendaal 35% in de categorie € 200.000 tot € 300.000 terwijl ZuidLimburg slechts 22% heeft en Voerendaal 16% in de categorie € 300.000 tot € 400.000 terwijl ZuidLimburg slechts 7% heeft.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
4
Figuur 9: voorraad naar WOZ-waarde (Parkstad vs Voerendaal & Voerendaal koop vs Voerendaal huur)
Bron: Gemeente Voerendaal (2011) en CBS (2011) bezit Woningstichting Voerendaal bijna allemaal onder liberalisatiegrens • Ruim de meerderheid van het corporatiebezit is in het betaalbare segment • In vergelijking met alle corporatiewoningen in oostelijk Zuid Limburg (74%) is het betaalbare segment in Voerendaal groter (89%)
Tabel 3: Woningstichting Voerendaal: woningbezit naar huurprijsklasse (2010)
Goedkoop (tot € 36232)
Betaalbaar (€ 362 tot € 555)
Duur tot huurtoeslaggrens (€ 555 tot € 653)
1006
13
Duur boven huurtoeslaggrens (€ 653)
Woningstichting Voerendaal
absoluut relatief
104
2
9%
89%
1%
0%
Corporaties Oostelijk ZuidLimburg
absoluut
8269
29049
1558
321
relatief
21%
74%
4%
1%
Bronnen: ABF Research - Systeem woningvoorraad (Syswov)
32
Het CFV gebruikt de huurgrenzen: goedkoop (tot € 357,37), betaalbaar (€ 357,37 tot € 548,18), duur tot huurtoeslaggrens (€ 548,18 tot € 357,37) en duur boven huurtoeslaggrens (vanaf € 647,53). In de tabel zijn de gegevens vertaald naar de huidige grenzen.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
5
Vooruitblik Figuur 10: prognose inwoners, huishoudens, woningvoorraad en woningbezetting 2008-2040 1 4 .0 0 0
2 ,6
1 2 .0 0 0
2 ,4 2 ,2
1 0 .0 0 0
2 ,0
8 .0 0 0
1 ,8 6 .0 0 0
1 ,6
4 .0 0 0
1 ,4
2 .0 0 0 aantal inw oners
1 ,2 2008
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
1 ,0
1 2 .7 5 7 1 2 .5 7 0 1 2 .1 9 0 1 1 .7 9 0 1 1 .3 6 0 1 0 .8 7 0 1 0 .2 5 0 9 .5 3 0
aantal huishoudens 5 .4 1 2 5 .4 4 0 5 .5 3 0 5 .5 5 0 5 .4 8 0 5 .3 2 0 5 .0 7 0 4 .7 6 0 w oningv oorraad w oningbezetting
na 2020 huishoudenskrimp • aantal inwoners daalt vanaf 2010 met 6% (-780 inwoners) tot en met 2020 en met 24% tot 2040 (-3.040 inwoners) • het inwoneraantal daalt in Voerendaal (-8%) minder hard dan Parkstad Limburg (-28%) • het aantal huishoudens en het aantal woningen stijgen beide tussen 2010 tot en met 2020 met 2%, maar dalen tot en met 2040 met -13% • De woningbezetting daalt naar 2,1 in 2020 en 2,0 in 2040
5 .4 2 0 5 .4 5 0 5 .5 5 0 5 .5 8 0 5 .5 2 0 5 .3 5 0 5 .1 1 0 4 .8 0 0 2 ,4
2 ,3
2 ,2
2 ,1
2 ,1
2 ,0
2 ,0
2 ,0
Bron: E,til (2008) Sterke vergrijzing • Het percentage huishoudens van 65 jaar en ouder stijgt met 430 (+ 26%) tussen 2010 en 2020 en daarna minder hard met 360 tot 2030; • Na 2030 neemt het aantal 65-plus huishoudens zelfs weer af; • De leeftijdscategorieën tussen de 2564 jaar blijven tot 2040 dalen; • Het aantal jongere huishoudens daalt licht en wordt verwacht zelfs licht te groeien na 2030.
Figuur 11: prognose huishoudens naar leeftijd in Voerendaal 2008-2040
Bron: E,til (2008)
Tabel 4: verwachte ontwikkeling huishoudens in Voerendaal 65 jaar en ouder 40-64 jaar 25-39 jaar 15-24 jaar Bron: E,til (2008)
groei 2010 - 2020 +430 -290 -10 -10
groei 2020 - 2030 +360 - 530 - 50 - 30
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
6
groei 2030-2040 - 110 - 230 -210 + 10
BIJLAGE C: SAMENVATTING INTERVIEWS Deze bijlage is een samenvatting van de verschillende gehouden interviews. De uitspraken zijn geclusterd naar de drie thema’s van onze visie. Kernen in hun kracht algemeen • Het volkshuisvestingsplan moet geen ‘blauwdruk’ zijn. Creëer de voorwaarden en faciliteer in de voorziening, bijvoorbeeld multifunctionele ontmoetingspunten. De betreffende gemeenschap geeft vervolgens aan welke functionaliteit (bijvoorbeeld op het gebied van educatie, zorg, cultuur, sport) zij aan de voorziening geeft.(vraaggerichtheid, marktwerking); • Houd alle kernen levensvatbaar door kleinschalige laagdrempelige ontmoetingsruimten te faciliteren met levensloopbestendige woningen; • Voor de verdeling van de voorzieningen over de kernen maakt hij een onderscheid tussen ‘hebben’ en ‘zijn’. Als kern hoef je niet alles te hebben, maar moeten alle voorzieningen wel in de buurt zijn. Op het moment dat je het wil hebben, kun je het halen; • Leefbaarheid is belangrijk. Voorzieningen zijn erg bepalend voor de aantrekkelijkheid van kernen. Toch zijn er ook in kernen met weinig voorzieningen kansen voor kleinschalige projecten. scholen • •
•
Kleine scholen zijn kwetsbaar en minder dan 40 à 50 leerlingen is wel een aantal waarbij de school erg kwetsbaar wordt; Oplossingen om de voortgang van een school langer te verzekeren is bijvoorbeeld de vorming van ‘een gemeenschap van scholen’ zoals bijvoorbeeld is gebeurd in Klimmen en Ransdaal. Ook voor de scholen van Ubachsberg en Voerendaal/Kunrade zijn vergelijkbare plannen; De vorming van een gemeenschap van scholen met meerledige functies, bijvoorbeeld door samenwerking met andere instellingen gericht op de doelgroep kinderen tussen 2 en 12 jaar, zoals peuterspeelzaal en kinderopvang en uit groeien tot brede school of multifunctionele accommodatie, versterkt de houdbaarheid van de school.
zorg • De gemiddelde leeftijd in verzorgingshuizen is de afgelopen decennia sterk toegenomen en de type verzorging wordt steeds ‘zwaarder’ en gaat richting verpleging. Verzorging wordt steeds meer georganiseerd bij de mensen thuis; • Dagbehandeling en dagverzorging gaat vanuit de AWBZ naar de WMO. Het voortbestaan van deze zorg is belangrijk en veel meer dan alleen een recreatieve functie; • Een andere ontwikkeling is een afnemende mantelzorg. Kinderen werken vaak waardoor het steeds lastiger wordt om mantelzorgtaken te verlenen. Denk bijvoorbeeld aan een bezoek aan de huisarts. Kinderen kunnen niet keer op keer vrij nemen van hun werk. Het belang van vrijwilligers – vaak vitale senioren – wordt steeds belangrijker om dit op te vangen.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
7
Sterke en gezonde woningmarkt woning • • • •
• •
•
•
Nieuwbouw blijft overal nodig ter vervanging van het oudere en minder aantrekkelijke bezit; In Voerendaal is vraag naar gelijkvloerse grondgebonden woningen en een voorzichtige/beperkte vraag naar appartementen; Ouderen willen niet zo maar in een appartement. Patiowoningen blijven een aantrekkelijk product voor deze groep; Geen heil in het bouwen van nieuwbouw starterswoningen. Binnen de bestaande woningvoorraad is er voor starters voldoende keuze, bovendien is doorstroming wenselijk / noodzakelijk. Om dit te stimuleren moet wel gedacht worden aan interessante financieringsconstructies, want dat blijft voor starters een lastige opgave; Op dit moment is de doorstroming in de Voerendaalse markt een probleem. Dit is echter landelijk een probleem. Het gevolg is wel dat er veel woningen boven de circa € 350.000 in de verkoop staan, maar deze zijn lastig te verkopen; Bouw de kwaliteit uit door enerzijds het daadwerkelijk vergroten van de kwaliteit van de leefomgeving en het goed in de markt zetten van de gemeente. Een concreet idee is het opstellen van beeldkwaliteitsplannen. Een ander concreet idee voor de kwaliteitsverbetering zijn het benutten van de buitengebieden met kastelen en (monumentale) boerderijen; Geef de buitengebieden met kastelen en (monumentale) boerderijen de ruimte / mogelijkheid om andere activiteiten te ontwikkelingen om ze in stand te houden. Denk aan een combinatie van werk (kantoren/galerie-cultuur/instituut/horeca) en wonen wat zorgt voor een wenselijke levendigheid. Ditzelfde moet ook mogelijk zijn met beschikbare woningen aan de Hogeweg, Hoolweg, Valkerburgerweg en Heerlerweg; Dat projecten in Voerendaal nu minder goed lopen is vooral ten gevolge van de crisis waarin we ons nu bevinden. Het ligt dus niet zo zeer aan de gemeente an sich. Men verwacht naar de toekomst toe dat projecten weer gaan lopen.
locatie • •
•
De locatie van woningbouw wordt binnen Voerendaal steeds belangrijker. Een concentratie zal plaats vinden in de kernen Voerendaal/Kunrade en – in mindere mate – Klimmen; Er moet ingezet worden op het centrum van Voerendaal. Geef invulling aan en versterk de H-vorm; dit is het gebied van gemeentehuis / verzorgingshuis ’t Brook en het toekomstig medisch centrum. Deze locatie kan zich ontwikkelen als een “service-boulevard”. Op de vrijkomende locaties33 kunnen kleinschalige appartementcomplexen en/of seniorenwoningen worden gerealiseerd. De meeste vraag zal bestaan uit de lokale behoefte.
33
Voormalig Groene Kruisgebouw, muziekschool (Op Weg)thans in gebruik bij gemeente. Huisartsenpraktijk, apotheek en aangrenzende woningen hoek Keerberg/ Raadhuisstraat.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
8
Samen aan de slag • • • •
Verschillende maatschappelijke partijen moeten elkaar opzoeken en nieuwe verbindingen aangaan om deze sociale infrastructuur optimaal in te richten; Partijen (gemeente, woningstichting, ontwikkelaars) moeten de samenwerking opzoeken; De oude vorm van projecten ontwikkelen bestaat niet meer; het ‘simpelweg’ invullen van de weilanden rondom de kernen. Het zijn tegenwoordig complexere opgaven op veelal binnenstedelijke of inbreidingslocaties waarbij partijen samen moeten werken; De gemeente moet wel keuzes maken. Het voorzieningenniveau kan niet in alle kernen hetzelfde zijn.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
9
BIJLAGE D: DEELNEMERSLIJSTEN Deelnemers stuurgroep Organisatie Parkstad Woningstichting Voerendaal Stec Groep
Gemeente Voerendaal
Contactpersoon dhr. Merks dhr. Creugers dhr Wolters dhr. Wittenberg dhr. Van den Moosdijk dhr Biemans mevr. Lipsch dhr Kool mevr. De Gijsel dhr. Peeters
Deelnemers klankbordgroep Organisatie Cicero Zorggroep Meander Zorggroep
Innovo Gehandicapten platform Wmo-adviesraad Politie Parkstad Seniorenraad Stichting SIR-55
Contactpersoon mevr. Spanbroek mevr. Peeters dhr Smeets dhr. Curfs dhr. Ortmans dhr. Pelssers dhr Verhoeven dhr. Theunissen dhr. Haemers dhr. Verhoeven dhr. Breuger mevr. Winkel
Deelnemers interviews Organisatie Cicero Zorggroep Meander Zorggroep Grouwels Daelmans Grouwels Daelmans Stienstra Makelaars BV Innovo provincie Limburg provincie Limburg
Contactpersoon mevr. Heussen dhr. Curfs dhr Konings dhr Blokker dhr Stienstra dhr Ortmans mevr. Robben mevrouw Knols
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
10
BIJLAGE E:
VERSLAGEN KLANKBORDGROEP, INFOAVONDEN, STAKEHOLDERS
1. Verslagen Klankbordgroep Verslag Klankbordgroep Volkshuisvestingsplan gemeente Voerendaal d.d. 28 september 2011 Aanwezig:
Afwezig: Notulist: Datum: Locatie:
vertegenwoordiger van de seniorenraad, vertegenwoordiger van de gehandicaptenraad, vertegenwoordiger van Meander Zorggroep, vertegenwoordiger van Cicero, vertegenwoordiger van de politie, J. Ortmans (Innovo), vertegenwoordiger van SIR 55, wethouder S. Lipsch (gemeente Voerendaal), F. Kool (gemeente Voerendaal), S. de Geijsel (gemeente Voerendaal), R. Peeters (gemeente Voerendaal), L. Creugers (woningstichting Voerendaal), M. Wolters (woningstichting Voerendaal), Hans van den Moosdijk (Stec Groep) en Marinus Biemans (Stec Groep) J. Merks (Parkstad Limburg) Marinus Biemans 28 september 2011 De Borenburg Voerendaal
Na een inleiding van de wethouder wordt aan de hand van prikkelende stellingen een discussie gevoerd. Stelling 1: Voorzieningen zijn niet bepalend voor de leefbaarheid • Enkele deelnemers vinden dat de voorzieningen niet bepalend zijn voor de leefbaarheid maar wel voor de aantrekkelijkheid; •
Ouderen geven echter wel vaak aan dat het ontbreken van voorzieningen als een gebrek wordt gezien;
•
De gewenste en noodzakelijke voorzieningen hangen sterk af van de doelgroep. Ouderen hebben meer behoefte aan zorgvoorzieningen terwijl jongeren of gezinnen eerder behoefte hebben aan sportvoorzieningen;
•
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen basisvoorzieningen en overige voorzieningen. Om een goede afweging te maken wat basisvoorzieningen zijn moet vanuit het perspectief van de doelgroep – die je wilt bedienen – een keuze maken;
•
Een sociale voorziening (ontmoeting) moet in alle kernen en gehuchten worden gefaciliteerd;
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
11
•
Bereikbaarheid van voorzieningen wordt ook steeds belangrijker. Bereikbaarheid is zowel de werkelijke afstand en toegankelijkheid van voorzieningen als een digitale invulling hiervan (denk aan webwinkels die aan huis leveren);
•
Het voorzien in laagdrempelige sociale ontmoetingsruimten is een belangrijk aspect voor de mate van aantrekkelijkheid
•
Veiligheid is een ander belangrijk aspect voor de mate van aantrekkelijkheid. De sociale binding en sociale controle speelt een voorname rol bij het veiligheidsgevoel.
•
Mensen die in een kern gaan wonen weten vooraf wat het voorzieningenniveau is. Daar kiezen ze bewust voor. Als iemand echter door bijvoorbeeld het breken van een heup beperkt wordt, kan de wens van voorzieningen in korte termijn sterk veranderen.
•
Om bijvoorbeeld jongeren aan te trekken moet je inspelen om de voorzieningenbehoefte van deze groep. Let wel op de maakbaarheid van kernen is beperkt.
•
Om de voorzieningen zo lang mogelijk te behouden is het van belang afstemming te zoeken. In bijvoorbeeld Klimmen staat het gemeenschapshuis naar de zorginstelling. Beiden hebben een zaal voor activiteiten. Wellicht is het verstandig om in plaats van twee matig draaiende (semi) openbare voorzieningen een goede openbare voorziening te maken.
Stelling 2: niet de vergrijzing is het probleem maar de ontgroening • Veel ouderen willen zo lang mogelijk in hun huidige woning blijven wonen. Dit is ze veel waard. De afgelopen jaren is de gemiddelde leeftijd gestegenvan 70 naar 83; •
Sommige deelnemers denken dat de oplossing voor het toenemende aantal mensen dat zorgafhankelijk wordt in de bestaande voorraad ligt. Dit zorgt voor een mix tussen jong en oud en niet dat de ouderen worden gesegregeerd van andere doelgroepen;
•
Deze mix zorgt overigens wel soms voor lastige situaties. Jong en oud hebben andere levenspatronen die niet altijd met elkaar stroken;
•
Zie de krimp als kans om ouderen en jongeren dicht bij elkaar te laten wonen zonder dat ze overlast van elkaar hebben. Groene buffers of een zekere afstand tussen deze twee doelgroepen wordt als voorbeeld genoemd. En realiseer niet een skatebaan langs een zorgcentrum (Voerendaal);
•
De zorg aan huis is makkelijker en efficiënter als de cliënten dichtbij elkaar wonen;
•
Ouderen hebben zich al lang ergens gevestigd. We moeten kijken wat we kunnen doen – met de instrumenten die er zijn – om de ouderen in de bestaande woningvoorraad op te vangen.
•
Jongeren daarentegen gaan daar wonen waar ze dichtbij of op een goed bereikbare afstand van hun werk wonen. Omdat er in de regio Zuid-Limburg niet veel werkgelegenheid is, trekken deze snel weg. Het wordt lastig om jongeren te behouden.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
12
Stelling 3: Voerendaal heeft te weinig appartementen • Appartementen worden meestal gebouwd vanwege grondgebrek, daarvan is in Voerendaal geen sprake; •
Vitale senioren (vanaf 55 jaar) zijn met name op zoek naar patiowoningen (gelijkvloers met een kleine tuin);
•
Er is niet veel vraag naar appartementen behalve bij 75+ers. Dit is overigens wel een groep die de komende jaren sterk gaat toenemen;
•
Voor de ouderen is het vaak wel goed voor de sociale contacten en geeft ze een groot veiligheidsgevoel;
•
Voerendaal is een landelijke gemeente en moet zich juist onderscheiden door niet net zoals in Parkstad Limburg veel appartementen te bouwen.
Halverwege de bespreking kwam de discussie op het onderwerp over het aantrekken van jongeren, daarover werd het volgende gezegd: • Het is voor starters lastig een geschikte woning te vinden in Voerendaal; •
Door de hoge gemiddelde waarde van de woningen, prijzen we onszelf uit de markt voor een groep waar Voerendaal juist behoefte aan heeft;
•
Een financiële ondersteuning van deze groep is wellicht een mogelijkheid om ze te behouden en mogelijk aan te trekken.
Stelling 4: in 2020 zijn er twee voorzieningenkernen en drie woonkernen • Het is volgens enkele deelnemers echter niet mogelijk om in alle kernen eenzelfde voorzieningenniveau te realiseren; •
Feitelijk is er al sprake van kernen met veel voorzieningen en kernen waar vooral wordt gewoond;
•
Idealiter wil je in iedere kern een goede mix tussen jong en oud creëren. In de praktijk is dit echter niet haalbaar. Er zullen hier toch keuzes gemaakt moeten worden én met de kanttekening dat de wereld niet maakbaar is.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
13
Verslag overleg Klankbordgroep Volkshuisvestingsplan d.d. 3 oktober 2011 Aanwezig:
Dhr. Smeets – Meander Zorggroep Dhr. Verhoeven – Seniorenraad – Wmo-adviesraad Mw. Spanbroek – Cicero Zorggroep Dhr. Ortmans – INNOVO Mw. Van Winkel – SIR-55 Dhr. Beuger – SIR-55 Mw. Lipsch – gemeente Voerendaal Dhr. Kool – gemeente Voerendaal Dhr. Peeters – gemeente Voerendaal Mw. de Gijsel – gemeente Voerendaal Dhr. Creugers – Woningstichting Voerendaal Dhr. Wolters – Woningstichting Voerendaal Dhr. Van den Moosdijk – STEC groep Dhr. Biemans – STEC groep
Datum: Locatie:
3 oktober 2011 De Bernardushoeve te Ubachsberg
Inleiding Na een inleiding van wethouder Lipsch wordt begonnen met een terugkoppeling van de resultaten uit de klankbordgroep en de burgerparticipatie van 28 september 2011. Een van de resultaten is dat geconcludeerd kan worden dat voorzieningen bepalend zijn voor de aantrekkelijkheid van een kern. Naar aanleiding van dat resultaat wordt hierop tijdens deze klankbordsessie wat dieper ingezoomd. Opmerking vooraf Voordat met de 'invuloefening' wordt begonnen wordt vanuit de klankbordgroep de volgende vraag gesteld. Bij de eerdere klankbordgroep bijeenkomst en tijdens de burgerparticipatie is aan de orde gekomen dat geschikte woningen voor de diverse doelgroepen van belang zijn. Tijdens de burgerparticipatie is medegedeeld dat er vanwege de transformatieopgave weinig mogelijkheden zijn om te bouwen. Nu is de vraag vanuit de klankbordgroep of in het Volkshuisvestingsplan de mogelijkheden om te bouwen worden weergegeven? Vanuit de gemeente wordt aangegeven dat de opgave van Parkstad Limburg inderdaad belemmerend werkt. Dat neemt echter niet weg dat Parkstad de kaders weergeeft. Voor de gemeente Voerendaal is het de uitdaging om de opgave van Parkstad om te zetten naar acties. Met het Volkshuisvestingsplan willen we tot 2020 een profiel neerzetten waar we actief naartoe gaan werken. Het plan zal derhalve bestaan uit een visie en een uitvoeringsprogramma. Het moge daarbij duidelijk zijn dat er een rem komt op het ongebreideld toevoegen van woningen maar dat meer gestuurd moet worden op kwaliteit. Daarbij is van belang om duidelijkheid te hebben over de kwaliteiten die we willen. Verder zullen de
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
14
gewenste kwaliteiten ook binnen de bestaande bouw gezocht moeten worden. De rol van het Volkshuisvestingsplan in deze is sturend.
Gewenste voorzieningen op gemeente en kernen niveau Wat een kern qua voorzieningenstructuur aantrekkelijk maakt verschilt per doelgroep. Zo verschilt het per doelgroep welke voorzieningen er gewenst worden maar ook op welk niveau ze gewenst zijn (gemeenteniveau – kernen niveau). Tijdens deze sessie is deze thematiek besproken per doelgroep besproken. De resultaten van de 'invuloefening' zijn. 1. Doelgroep 75+ Wenselijke voorzieningen op kernen niveau: • Er dient hierbij onderscheid gemaakt te worden in diensten die aan huis geleverd worden en diensten die niet aan huis geleverd worden. • Voor diensten die niet aan huis geleverd worden zou een multifunctioneel centrum (MFC) een oplossing kunnen bieden. In een MFC kunnen meerdere functies verzameld worden. Deze functies zouden kunnen zijn: ontmoeten, zorg, welzijn en eventueel aanvullende diensten (post, bank, etc.). • Voor de dagelijkse behoeften is een winkel wenselijk. Dit zou een rijdende winkel (SRV) kunnen zijn. Verder bestaat er in Brabant (Sterksel) een voorbeeld van een winkel die gerund wordt door vrijwilligers. • Daarnaast bestaat er voor deze doelgroep behoefte aan zorgwoningen waar binnen 5 – 15 minuten ongeplande zorg kan worden verleend. Dit geldt voor alle kernen. Om deze zorg / service te kunnen verlenen is er volume (aantal woningen) nodig. Het minimum aantal woningen daarbij is 15 – 20 woningen. De meest ideale situatie is als de woningen worden gerealiseerd rondom een wijksteunpunt (bijv. MFC). • Er zou gekeken kunnen worden om de zorgwoningen binnen de bestaande voorraad te realiseren. Ook gestapelde bouw behoort tot de mogelijkheden. • Een aandachtspunt bij het realiseren van zorgwoningen is het toewijzingsbeleid zodat de woningen ook daadwerkelijk aan zorgbehoevenden worden toegewezen. Korte lijnen tussen zorgpartijen, woningstichting en gemeente zijn daarbij van belang. • Vervoer naar voorzieningen die niet binnen een kern aanwezig zijn. Vervoer zou georganiseerd kunnen worden bij wijksteunpunten (bijv. MFC). Bij het organiseren van vervoer zou in de eerste plaats gekeken moeten worden naar de bestaande mogelijkheden die er zijn. Wellicht dat door slim organiseren het vervoer naar voorzieningen geoptimaliseerd kan worden. Wenselijke voorzieningen op gemeente niveau: • Zorgvoorzieningen zoals bijvoorbeeld huisarts, apotheek, etc. • Vervoer naar voorzieningen (zie laatste bullit kernen niveau)
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
15
2. Doelgroep 55 – 74 (actieve ouderen) Wenselijke voorzieningen op kernen niveau: • In deze doelgroep zijn naar verwachting de inkomensverschillen het grootst. Dit is van invloed op de gewenste voorzieningen. • Naast leeftijd geldt in deze doelgroep ook dat afhankelijkheid / onafhankelijkheid een grote rol speelt bij de voorzieningen die worden gewenst. • Een wenselijke voorzieningen is een ontmoetingspunt (bijv. MFC). De invulling van activiteiten in het ontmoetingspunt is afhankelijk van de doelgroep die het gebruikt. Dit kan derhalve per kern verschillen. Vrijwilligers spelen daarbij ook een belangrijke rol. • Er wordt verder gesteld dat deze doelgroep minder behoefte heeft aan voorzieningen per kern maar dat er wel nagedacht wordt over hun toekomst in de woning. Openbaar vervoer speelt daarbij ook een rol. • Verder wordt opgemerkt dat actieve voorlichting voor de bewustwording van het ouder worden wenselijk is. Wenselijke voorzieningen op gemeente niveau: • Sportvoorzieningen, voorzieningen voor vrijetijdsbesteding. • Verder is de bereikbaarheid van de voorzieningen van belang. • Culturele voorzieningen (bijv. schouwburg, etc). • De omgeving (rust) is van belang. 3. Doelgroep Gezinnen met kinderen Wenselijke voorzieningen op kernen niveau: • Basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal • Speelvoorzieningen voor jong en oud (bijv. speeltuinen, trapveldjes, etc) • (sport-)verenigingen, sportvelden • Verder is veiligheid van belang (gevoel van veiligheid, verkeersveiligheid, etc.). • Ontmoetingspunt (bijv. MFC). Een aandachtspunt daarbij is wie het gaat exploiteren: gemeente of commercieel. • Accommodatie verenigingen (opslag / werkplaats). • Zoals ook reeds eerder is aangegeven wordt gesteld dat er ook geprobeerd moet worden om (ontmoetings)functies te combineren. Daarbij dient ook in eerste instantie gekeken te worden naar bestaande voorzieningen bij bijvoorbeeld verenigingen (sportkantines, etc.). • Cultuur(verenigingen). • Buurtverenigingen. • Verder is bereikbaarheid /openbaar vervoer voor deze doelgroep van belang. • Een winkel is voor deze doelgroep niet noodzakelijk maar wel een plus. Wenselijke voorzieningen op gemeente niveau: • Muziekschool (harmonie) • Voldoende parkeergelegenheid
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
16
4. Doelgroep Jongeren / starters Wenselijke voorzieningen op kernen niveau: • Deze doelgroep is cultuur / trendgevoelig • Bereikbaarheid (infra / openbaar vervoer) • Sportvoorzieningen • Beschikbaarheid betaalbare (trendy / duurzame) woningen • Flexibel levensloopbestendig bouwen (geschikt voor starters en senioren) • Binnen deze doelgroep is voornamelijk vraag naar betaalbare huurwoningen. • Binnen de klankbordgroep wordt van mening verschilt of deze groep collectief particulier opdrachtgeverschap wenst. • Bank- / pin-voorzieningen. Tot slot is een algemene oproep vanuit de klankbordgroep: “gemeenschap organiseer jezelf”.
De “wat -als-” vraag De navolgende reacties kwamen op de vraag: “wat als een voorziening niet haalbaar is?” • • • • •
Probeer zoveel mogelijk levensloopbestendige (multifunctionele) woningen te realiseren. Kijk daarbij ook naar de bestaande voorraad. Maak zoveel mogelijk gebruik van bestaande accommodaties en combineer functies (zorg, ontmoeting, activiteiten, etc.) Probeer organisatorisch creatief om te gaan met vervoer naar voorzieningen. Srv-wagen / internetdiensten met bezorging boodschappen. Gemaksdiensten (klusjesman, etc) zijn van belang om langer zelfstandig in een woning te kunnen blijven wonen.
Herstructureringsfonds vanuit de klankbordgroep wordt voorgesteld dat Voerendaal zou kunnen inzetten op een fonds waarmee leegstaande woningen kunnen worden opgekocht om ze vervolgens te slopen. De inhoud van het fonds zou verrekend kunnen worden in de WOZ. Er wordt aangegeven dat Voerendaal momenteel weinig leegstand kent. Verder is de vraag of een dergelijk fonds überhaupt haalbaar is. Vervolgoverleg Nog nader te bepalen.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
17
2. Verslagen Burgeravonden Verslag Burgerparticipatiegroep Volkshuisvestingsplan Voerendaal dd 28 september 2011 Aanwezig:
Afgemeld/afwezig: Notulist: Datum: Locatie:
inwoners van de gemeente Voerendaal,wethouder S. Lipsch (gemeente Voerendaal), F. Kool (gemeente Voerendaal), S. de Gijsel (gemeente Voerendaal), R. Peeters (gemeente Voerendaal), L. Creugers (woningstichting Voerendaal), Hans van den Moosdijk (Stec Groep) en Marinus Biemans (Stec Groep) J. Merks (Parkstad Limburg), M. Wolters (Woningstichting Voerendaal) Marinus Biemans en Stephanie de Gijsel 28 september 2011 De Borenburg Voerendaal
Na een inleiding van de wethouder wordt aan de hand van prikkelende stellingen een discussie gevoerd. Stelling 1: Voorzieningen zijn niet bepalend voor de leefbaarheid Voorzieningen moeten worden afgestemd op het aantal inwoners per kern; Iedere kern moet een gemêleerde woningvoorraad hebben, voor verschillende doelgroepen; Mogelijkheden per kern tot het leggen van sociale contacten / ontmoetingsfunctie (kwam ook expliciet bij de klankbordbijeenkomst aan bod); Om jongeren aan te trekken zijn voorzieningen nodig die jongeren zoeken zoals sportvoorzieningen etc.; Iedereen maakt zich schuldig aan de teloorgang aan de voorzieningen in eigen dorp. Veel bewoners gaan al een gedeelte van hun boodschappen/voorzieningen ergens anders halen; Zorgen voor meer doorstroom op woningmarkt door: >> meer starters- en seniorenwoningen; of >> meer levensloopbestendige woningen; of >> alleen meer seniorenwoningen. Specifieke opmerkingen bij deze stelling: • • • •
moderne woningen die jongeren aanspreken worden gemist (in Kunrade); woningen voor jonge gezinnen zijn vaak te klein. Nagedacht zou kunnen worden over het samenvoegen van woningen; in het kader van het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt wordt geopperd om huurwoningen te verkopen; er zijn weinig betaalbare woningen voor starters.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
18
Stelling 2: niet de vergrijzing is het probleem maar de ontgroening • Ontgroening kun je niet tegen gaan; •
Aantrekken of behoud van jongeren wordt mede bepaald door aanbod aan werkgelegenheid;
•
Jongeren die in Voerendaal willen komen/blijven wonen lopen tegen het volgende aan:
•
•
het hoge prijsniveau;
•
aanbod dat niet bij hen aansluit (aansprekende architectuur (jaren ’30 stijl of modern);
Daarentegen is Voerendaal wel een interessante vestigingslocatie vanwege: •
goede ontsluitingsstructuur per weg en spoor;
•
grote voorzieningen in directe nabijheid (theater, winkelcentra, scholen e.d.);
•
Vergrijzing is mogelijk ook een kans voor extra werkgelegenheid in de zorg. En om werkgelegenheid zitten we in Zuid-Limburg te springen. Hier komen namelijk jongeren op af. Men verwacht echter niet dat dit dé oplossing is;
•
Jongeren zijn overigens bereid relatief grote afstanden af te leggen. De keuze voor woonlocatie wordt bepaald door aspecten als geborgenheid, sociale structuren en de aanwezigheid van voorzieningen (sport, cultuur e.d.).
Stelling 3: Voerendaal heeft te weinig appartementen • Het merendeel van de ouderen wil grondgebonden seniorenwoningen met een kleine tuin in plaats van gestapelde appartementen. Een appartement is vaak een tweede keus; • Uitdrukkelijk doorvragen leert ons dat 11 mensen van de 60 tot 80 aanwezigen in de komende 10 jaar interesse hebben in een appartement; • De keuze om in een appartement te gaan wonen is afhankelijk van de eigen behoefte en de leefsituatie waarin je verkeert; • Ouderen blijven graag zitten waar ze zitten. Op een gegeven moment wordt vooral een grote tuin de belangrijkste reden om te willen verhuizen. Veiligheid vormt ook een overweging om te verhuizen naar een appartement. Specifiek is nog aangegeven: • • •
appartementen zijn vaak te duur: betaalbaarheid en kwaliteit behoeft aandacht; geopperd wordt om appartementen flexibel in te vullen, zodat deze - middels het mogelijk maken van het inbouwen van een trap - ook ingezet kunnen worden voor eensgezinswoningen; huurwoningen worden met name toegewezen aan ouderen. Geopperd wordt om mensen die willen gaan huren en bereid zijn hun huis tegen een lagere marktwaarde te verkopen, zij eerder recht moeten kunnen hebben op een huurwoning. Dit bevordert de doorstroming.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
19
Stelling 4: in 2020 zijn er twee voorzieningenkernen en drie woonkernen • Volgens verschillende aanwezigen is dit nu al het geval; •
De verwachting wordt uitgesproken dat vooral de woonkernen zullen leeglopen: •
ouderen willen verhuizen of komen te overlijden;
•
jongeren komen niet (als b.v. scholen weg zijn);
•
Zorg dragen voor wijksteunpunten / ontmoetingsmogelijkheden per kern
•
Heb aandacht voor de mobiliteit tussen kernen en zorg in faciliterende / randvoorwaardelijke zin dat woonkernen leefbaar blijven (buurtbus, SRV-wagen, thuisservice e.d.);
Specifiek is nog aangegeven: •
• • •
Zorg er voor dat in de kernen alle leeftijden vertegenwoordigd blijven. Versterk dit in randvoorwaardelijke zin. Denk daarbij in nieuwe concepten (tijdelijke voorzieningen, steunpunten e.d.); Zorgwoningen moeten ook in de woonkernen aanwezig zijn; De voorzieningenkernen ''redden'' zich wel. Blijf daarom ook investeren in woonkernen zoals Ransdaal; Privatisering heeft geleid tot een uitholling van voorzieningen.
Stelling 5: Toestaan van meer bedrijvigheid voorwaarde overleven kernen: • Enkele mensen hebben hier bezwaren tegen vanwege mogelijke geluidsoverlast; • • •
Toch geven velen aan dat bedrijvigheid toegevoegde waarde heeft voor de kernen; Deze bedrijvigheid moet wel passen bij de aanwezige woningvoorraad. De rust en ruimte zijn namelijk kenmerken die deze kernen aantrekkelijk maken, dit moeten we niet aantasten. De aanwezigen zijn wel mogelijkheden om wonen en werken te combineren; Gemeente moet hierin faciliteren (b.v. d.m.v. glasvezelkabels, toerisme promoten).
Specifiek is nog aangegeven: • •
Het kenmerk van een dorp is dat er gewoond en gewerkt wordt. Dus werken in de kernen moet kunnen; Gezien de vergrijzing ligt er een kans voor klussenbedrijven van en/of voor ouderen in te richten.
Wat ontbreekt er? Waar hebben we het niet over gehad en hoort wel in een volkshuisvestingsplan? • Duurzaamheid en energiebesparing. Er is al veel geregeld via het Bouwbesluit: EPC normen en de te verwachten aanscherping daarvan; •
Meer werkgelegenheid;
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
20
•
Goede parkeervoorzieningen in de wijk (zie Ransdalerstraat, Spoorstraat). Dit wordt meegenomen in het Verkeersplan van de gemeente;
•
Creatieve initiatieven zoals een idee om jongeren de mogelijkheid te geven om twee woningen te kopen en deze samen te voegen. Het ‘recht’ van de tweede woning kunnen ze dan verhandelen aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. Het resultaat is dat twee opknappers twee woningen oplevert die weer aan de eisen van de huidige tijd voldoen.
Wethouder maakt nog melding van maatregelen die ingesteld worden om het overschot op de woningmarkt te reduceren. In dit kader wordt nadrukkelijk ingegaan op het structuurvisiebesluit dat binnen Parkstad Limburg genomen is om het mogelijk te maken om onbenutte woonbestemmingen weg te bestemmen. Concreet betekent dit dat als iemand een perceel naast zijn huis heeft liggen waarvan de gedachte is om deze op lange termijn te gaan bebouwen, de kans aanwezig is dat deze bebouwingsmogelijkheid uit het bestemmingsplan gehaald wordt indien op korte termijn geen concrete aanvang met de bouw gemaakt wordt. De 10 miljoenvraag Ransdaal: • groene kern voor starters en waar alleen gebruik van openbaar vervoer wordt gemaakt; • Kern waar je oud kunt worden door aanbod van aangepaste zorg aan huis; • Parkeren goed regelen en subsidie voor dorpswinkel. Voerendaal / Kunrade: • Park met seniorenwoningen; • Industrieterrein verplaatsen richting Ten Esschen en vrijkomende locatie inzetten voor seniorenwoningen; • Aldi-locatie amoveren en ter plaatse voorzieningen voor ouderen realiseren. Ubachsberg • Bereikbaarheid verbeteren. Afspraken 1. Vervolg bijeenkomst d.d. 14 oktober 2011; 2. Iedereen krijgt verslag per post toegezonden, mits de gemeente een e-mailadres heeft of ontvangt.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
21
Verslag Burgerparticipatiegroep Volkshuisvestingsplan Voerendaal dd 14 oktober 2011 19.00-22.10 uur Aanwezig: 14 Belangstellenden zie intekenlijst Gemeente Voerendaal Mevrouw Lipsch: Wethouder Wonen De heer Kool: Afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling Mevrouw de Gijsel: Adviseur Zorg en Welzijn De heer Peeters: Adviseur Wonen Woningstichting Voerendaal De heer Creugers: Directeur De heer Wolters: Manager vastgoed Stec Groep De heer Van den Moosdijk De heer Biemans
Wethouder Lipsch nodigt de aanwezige burgerparticipanten uit om aan tafel gezamenlijk in gesprek te gaan, met de intentie per kern de wensbeelden te belichten, uitgaande van ongewijzigd beleid, in de periode 2011-2020 en vanuit de verschillende bevolkingsgroepen. Gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal, Parkstad Limburg (vanavond hier niet aanwezig) en Stec Groep bevinden zich nog in een consultatieronde. Er is meer input en tijd nodig om een concept-volkshuisvestingsplan voor te kunnen leggen. En dat geeft de opzet van deze bijeenkomst weer, waarbij door middel van het inzoomen op kernniveau kan worden toegewerkt naar een programma per kern. Hieronder volgt een nadere typering van de rollen, welke globaal de bevolkingsgroepen van Voerendaal weergeven:
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
22
Bevolkingsgroep Starter
(1 ouder) Gezin met kinderen Actieve ouderen Senioren Zorgbehoevenden Potentiële vestigers
Kenmerken 18-29 jaar / (doorgaans) lager inkomen / 1-2 personen / geen kinderen 30-54 jaar / diverse inkomens 55-74 jaar / diverse inkomens / empty nest / geen kinderen 75+ / diverse inkomens / 1-2 persoons / geen kinderen Jongeren en ouderen met zorg Niet in Voerendaal woonachtig
Opmerking Dwarsdoorsnede, want een starter kan ook een hoog inkomen genieten 1 ouder gezinnen hebben in geval van scheiding 2 woonruimtes nodig Differentiatie: geen kinderen thuis wonend of kinderloos Differentiatie: geen kinderen thuis wonend of kinderloos In bijeenkomst toegevoegd
Als aanvullende informatie geldt: • Het begrip Wonen staat voor directe woonomgeving en de leefbaarheid. • Aan de orde komen vanavond de volgende kernen: • Voerendaal/Kunrade • Ransdaal • Klimmen/Termaar • Ubachsberg • In de kenmerken per kern dient de aanwezigheid van speeltuinen te worden toegevoegd. In de navolgende tabel wordt per kern en per rol besproken waarom men er wel/niet zou willen wonen, uitgaande van ongewijzigd beleid in de periode 2011-2020.
Kern Voerendaal/Kunrade Starter
•
•
• • •
Voorzieningenniveau is goed, denk aan openbaar vervoer, ligging nabij autoweg, winkels, voldoende scholen in de buurt, ook hogere scholen. Sociale binding is groot, jongeren zouden bij voorkeur in Voerendaal willen blijven wonen, maar wijken eerder uit naar Heerlen of Brunssum omdat: Er zijn geen betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar. Een student blijft thuis wonen of woont in een studentenstad. Er is geen (geschikt) emplooi in Voerendaal. Starter zoekt elders werk en gaat daar wonen, of blijft thuis bij de ouders wonen als de afstand tot werk niet te groot is.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
23
•
Gezin met kinderen
Actieve senior
75+
Zorgbehoevenden
Potentiële vestigers
Wellicht zijn woningen in te richten voor gebruik door zowel de jonge starter als de senior. • (Grensoverschrijdende) arbeidsmarkt is nodig voor lokale binding i.c.m. werkgelegenheid. • Een gezin met kinderen is goed af in Voerendaal. • Goed voorzieningenniveau, op beloopbare afstand. • Goede bereikbaarheid. • Verkeersveiligheid is een aandachtspunt. • Speeltuin is een aandachtspunt. Het is geen ontmoetingsplaats voor zowel jong als oud, zoals bijvoorbeeld de speeltuin in Waubach met speeltuinbeheer, koffiegelegenheid en een vorm van kinderboerderij. • Goede voorzieningen, op beloopbare afstand. • Opvallend detail: Kern Voerendaal is vlakgelegen. • Het aanbod in woningen is voldoende, maar er is een diversiteit aan behoefte: een seniorenwoning wordt gezien als een levensloopbestendige woning, gelijkvloers en een patio, maar het kan ook een appartement boven winkelvoorzieningen zijn. • Voor een gezonde 75+ jarige kan hetzelfde gelden als voor een actieve senior. • Maar de voorzieningen moeten aanwezig zijn, onder meer voor het contact met de buurt en de buren, de sociale controle. • Menging van diverse bevolkingsgroepen is belangrijk, mede voor de sociale controle over en weer en het elkaar helpen met boodschappen en/of huishoudelijke klusjes. • Zorg inkopen. • Verzorging is goed geregeld voor oudere mensen. • Verzorging is niet goed geregeld voor gezinnen met jongeren met een verstandelijke beperking. • Gepleit wordt voor uitbreiding verzorgingshuis. In de bespreking niet meegenomen.
Kern Ransdaal
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
24
Starter
•
• • Gezin met kinderen
• • •
Actieve senior
• • • • •
75+
• •
Zorgbehoevenden
• • •
Potentiële vestigers
•
•
Er zijn heel wat jongeren die graag in het dorp willen blijven wonen of er naar terugkomen (sociale binding), maar er is te weinig aanbod, de huurprijs en de koopprijs van woningen is hoog. Betaalbare woningen is de belangrijkste voorwaarde jongeren in Ransdaal te behouden of er naar toe te halen. Gemis van voorzieningen maakt de mobiele jongeren niets uit. Dit nadeel wordt dan ook vooral ervaren door ouderen. Een gezin met kinderen is qua wonen goed af in Ransdaal. Het gebrek aan voorzieningen werkt niet belemmerend. Mensen hebben eigen vervoer, vaak 2 auto’s per gezin. Als de school niet meer gehandhaafd kan worden, dan zou een schoolbus tussen Randsdaal en Klimmen v.v. hiervoor een oplossing kunnen bieden. De landelijke en groene omgeving is erg in trek. De actieve senior is mobiel en woont er tot volle tevredenheid. Er is een supermarkt aanwezig, belangrijk voor de sociale binding, een ontmoetingsplek. Een oplossing hiervoor kan zijn een bezorgservice. Maar het gaat ook over het behoud van de leefbaarheid in het dorp, voor jong en oud. De oudere senior gaat verhuizen naar de kern met de beste voorzieningen: Voerendaal. Maar daar tegenover wordt gesteld dat de sociale binding in Ransdaal hoog is. Met ambulante zorg is het mogelijk in Ransdaal te blijven wonen, mits die zorg goed geregeld is. Ook bestaat er het gevoel dat mensen hun woning liever aanpassen, dan dat ze verhuizen. Wederom wordt gesproken over de winkelfunctie als sociale ontmoetingsplek. Waarom willen we de vestigers binnenhalen? Er is een argument voor jongeren maar er is ook een argument voor kapitaal draagkrachtigen, bijvoorbeeld vanuit de grensregio, denk aan Klinikum Aken. De huidige woningprijs is lastig voor starters. maar dit kan ook gelden voor mensen die graag terug willen komen, of
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
25
zelfs voor potentiële kopers, wanneer de huizen niet verkocht worden, waardoor de doorstroming stagneert.
Kern Klimmen (Termaar) Starter
Hetgeen hieronder over de starter gezegd wordt kan ook in zijn algemeenheid in Nederland gelden. •
•
•
Gezin met kinderen
• • • • •
Actieve senior
• • • •
In de huursector hoeft de gedachte ‘zich niet in te schrijven omdat het toch wel te duur zal zijn’ niet op te gaan. Er is dan huurtoeslag mogelijk. De vraag of er (te) veel starterswoningen zijn die niet verkocht worden kan met ‘nee’ beantwoord worden. Als er niet op wordt ingetekend, wordt niet gebouwd. Een projectontwikkeling bouwt niet op voorraad. De huurmarkt maakt dat starter / huurder flexibeler is in de verhuisbeweging, bijvoorbeeld bij het aangaan van een nieuw dienstverband, of bij vertrek naar een andere stad door bijvoorbeeld werk en men wil niet ‘blijven zitten’ met een koopwoning. Een gezin met kinderen woont er graag. Er zijn goede voorzieningen in Klimmen, dit in tegenstelling tot Termaar. Het bouwproject boven Jan Linders heeft een aantrekkende werking in Klimmen. De verbindingen zijn goed, zowel bus- als treinverbindingen. Mensen gaan met de auto naar het treinstation. Een grotere parkeerplaats bij het station is gewenst. De actieve senior is mobiel en woont er tot volle tevredenheid. Er zijn goede voorzieningen in Klimmen, dit in tegenstelling tot Termaar. Het bouwproject boven Jan Linders heeft een aantrekkende werking in Klimmen. Mensen gaan met de auto naar het treinstation. Een grotere parkeerplaats bij het station is gewenst.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
26
75+
• • • •
Zorgbehoevenden
• •
Potentiële vestigers
•
De oudere senior is mobiel en woont er tot volle tevredenheid. Er zijn goede voorzieningen in Klimmen, dit in tegenstelling tot Termaar. Het bouwproject boven Jan Linders heeft een aantrekkende werking in Klimmen. Mensen gaan met de auto naar het treinstation. Een grotere parkeerplaats bij het station is gewenst. Alle zorg is aan huis te leveren. Op de vraag of het woonzorgcomplex in Klimmen voldoende capaciteit heeft wordt geantwoord dat de locatie niet uitmaakt, als de zorg maar goed verleend wordt. Denk bijvoorbeeld aan ’t Brook. Hiervoor zou hetzelfde kunnen gelden als genoteerd bij starters, gezinnen met kinderen, actieve senioren en 75+.
Kern Ubachsberg Starter
• • •
Gezin met kinderen
•
•
Actieve senior
• •
Gunstige ligging voor Heerlen/Kerkrade/Simpelveld. De kenmerken, als vermeld in de aangereikte gegevens, worden verder niet aangevuld. De participanten antwoorden ontkennend op de vraag of er behoefte is aan het investeren in starters. Ubachsberg wordt binnenkort voor gezinnen met kinderen niet meer aantrekkelijk geacht. Schoolbesturen willen fuseren waardoor de school uit Ubachsberg gaat verdwijnen. Wellicht biedt een schoolbus een oplossing voor gezinnen met kinderen. Mensen komen in Ubachsberg wonen vanwege de omgeving. Als voorbeeld kunnen gelden de jonge mensen uit de vorige participatiebijeenkomst, ze zijn vestigers zonder kinderen. De actieve senior is mobiel en woont er tot volle tevredenheid. De 30 jaar geleden, door de woningstichting Voerendaal
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
27
gebouwde, 23 woningen zijn nog steeds goed verhuurbaar en zijn in trek bij de actieve senior die als natuurliefhebber van wandelen en fietsen houdt. Ditzelfde geldt voor de oudere senior.
75+
•
Zorgbehoevenden
•
Ook als zorg dichterbij komt is Ubachsberg een prima plek om te wonen. Er zijn voorzieningen zoals paramedische hulp, lijnbus en belbus. De zorgbehoefte in Ubachsberg sluit aan bij de andere kernen in Voerendaal.
Potentiële vestigers
•
Mensen komen in Ubachsberg wonen vanwege de omgeving. Als voorbeeld kunnen gelden de jonge mensen uit de vorige participatiebijeenkomst, ze zijn vestigers zonder kinderen.
Na afloop van de bespreking op kernniveau vraagt Wethouder Lipsch de aanwezigen naar hun ervaringen. Uit de reacties komen 2 zaken evident naar voren: • Verbeteren leefbaarheid in de kernen. • Vormgeven aan ontmoetingsruimte. Als creatieve oplossing wordt hiervoor een praktijkvoorbeeld aangedragen, namelijk een algemene ruimte als ontmoetingsplek aan de Tenelenweg, waarvoor Cicero het beheer regelt en waar de mensen uit deze wijk de organisatie in handen hebben. De aanwezigen zijn hiervan vooralsnog niet op de hoogte. De setting van én de interactie tijdens deze avond wordt door de aanwezigen als zeer aangenaam ervaren. Wethouder Lipsch stelt de verkregen input om te komen tot het gewenste profiel van de gemeente Voerendaal zeer op prijs. Zij dankt, mede namens woningstichting Voerendaal, Parkstad Limburg, de Stec Groep en de gemeente Voerendaal, voor ieders bijdrage en sluit deze participatiebijeenkomst.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
28
BIJLAGE F: WETTELIJKE KADERS Wettelijk kader Woningwet: De Woningwet is de uitwerking van artikel 22 van de Grondwet waarin staat: de bevordering van voldoende woongelegenheid is de zorg der overheid. In de Woningwet is het wettelijke kader voor overheidsinterventies geregeld. In de Woningwet zijn de beleidskaders aangegeven en zijn de voorwaarden vermeld waarbinnen particulier initiatief (toegelaten instellingen) tot ontwikkeling kan komen.
Van wet afgeleid kader Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH): regelt de positie en functie van toegelaten instellingen (sociale verhuurders) Het BBSH kan worden gezien als de uitwerking van de Woningwet, waar het gaat om de toelating, taken en het toezicht op de toegelaten instellingen. Het BBSH is niet van toepassing op particuliere verhuurders. Toegelaten instellingen mogen uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In het BBSH wordt een limitatieve opsomming gegeven wat hieronder moet worden verstaan. Met deze opsomming is het werkgebied van toegelaten instellingen begrensd. De verantwoordingsvelden zijn: •
•
• •
•
Instrument gemeente - Prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties zijn niet verplicht, maar liggen in de lijn van verwachting van de wetgever. Deze verwachting is ook uitgesproken door het ministerie dat over wonen gaat
huisvesten van de doelgroep: zorgdragen voor de huisvesting van mensen die niet of onvoldoende in staat zijn op eigen kracht over passende huisvesting te voorzien; kwaliteit van de woongelegenheden: bewaken van de kwaliteit van woongelegenheden bij zowel nieuwbouw, woningverbetering als onderhoud; overleg met huurders: betrekken van huurders en overige bewoners bij het beleid en beheer; financiële positie: voeren van een financieel beleid dat gericht is op de (financiële) continuïteit van de instelling; leefbaarheid: leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid van wijken en buurten;
•
wonen en zorg: leveren van een bijdrage aan de huisvesting van ouderen met een zorgbehoefte. Bouwbesluit: In het Bouwbesluit zijn de
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
29
bouwvergunning/omgevings-
technische voorschriften voor bouwwerken, waaronder woningen en woongebouwen, geformuleerd. Het Bouwbesluit is een uitwerking van artikel 2 van de Woningwet, waarin de grondslagen staan waaraan een bouwwerk moet voldoen. Dat zijn veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De voorschriften van het Bouwbesluit zijn zoveel mogelijk geformuleerd in termen van prestatie-eisen. Complementair aan de prestatie-eisen is in het Bouwbesluit de regelgeving met betrekking tot de handhaving geregeld.
-
gebruiksbepalingen administratieve voorschriften welstandvoorschriften voorschriften omtrent tegengaan van bouwen op verontreinigde grond voorschriften omtrent het slopen uitvoeringsvoorschriften
• geeft de gemeente recht van eerste koop door het vestigen van voorkeursrecht op toekomstige bouwlocaties
Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) Door het voorkeursrecht krijgt de gemeente voorrang bij het verwerven van eigendom van gronden en opstallen. Dit geldt echter alleen voor gebieden waar nieuwe ruimte ontwikkelingen gepland worden. Huisvestingswet: bevat de beleidskaders en regelgeving met betrekking tot de verdeling van woonruimte. De Huisvestingswet gaat uit van het beginsel dat de woningzoekende zelf verantwoordelijk is voor zijn woonsituatie. De zelfredzaamheid en vrije vestiging staat voorop. Overheidsbemoeienis is pas gerechtvaardigd wanneer de huisvesting van bepaalde groepen met een zwakke positie in gevaar komt. De Huisvestingswet biedt dan ook een instrumentarium
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
vergunning voor het bouwen en ingrijpend verbeteren van woningen: - stedenbouwkundige voorschriften
de gemeente kan de volgende vergunningen regelen: • •
•
30
vergunning voor het in gebruik nemen van woonruimte; de huisvestingsvergunning. vergunning voor het ontrekken van woonruimte aan de bestemming woonruimte; de onttrekkingsvergunning. vergunning voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten; de splitsingsvergunning.
bij knelpunten. Wet Ruimtelijke Ordening (WRO): regelt de bestuursverhoudingen tussen de bestuursniveaus rijk, provincie en gemeente op het gebied van de ruimtelijke inrichting van het grondgebied.
• structuurvisie • vastleggen bestemmingen en gebruiksvoorschriften in bestemmingsplannen • mogelijkheden afspraken te maken met marktpartijen over de verdeling van de kosten van algemene voorzieningen, nutsvoorzieningen, over woningtypologieën en over de inrichting van de openbare ruimte bij locatieontwik-kelingen. • verstrekken vergunning voor tijdelijke verhuur
Grondexploitatiewet (GREX)
Leegstandswet: biedt de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur als woonruimte bijvoorbeeld binnen korte tijd gesloopt of gerenoveerd wordt Onteigeningswet: Onteigening is alleen mogelijk in het algemeen belang en onder bepaalde voorwaarden. De grondeigenaar heeft dan recht op een volledige schadevergoeding.
• Onteigeningsprocedure alleen indien er een geldend bestemmingsplan of concreet bouwplan is
Huurtoeslagwet: richt zich op huishoudens met lagere inkomens en geeft regels en voorschriften op basis waarvan huurders in aanmerking kunnen komen voor een tegemoetkoming in de huurlasten.
Samen bouwen aan wonen in Voerendaal gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg
31
