RUP Lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein Sint-Laureins

RUP ‘Lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein’ Sint-Laureins

Definitief RUP Mei 2008

Opdracht: RUP ‘Lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein’ Opdrachtgever:

Opdrachthouders:

Gemeentebestuur Sint-Laureins

Dorpsstraat 91 9980 Sint-Laureins

i.s.m.

Studiebureel Goegebeur - Van Den Bulcke Herbakkersplein 5 9900 Eeklo

Adoplan bvba Stationsstraat 3a 9810 Eke-Nazareth

Tel. 09/377.13.93 Fax. 09/378.23.01

Tel: 09/241.53.70 Fax: 09/241.53.79

[email protected]

[email protected] www.adoplan.be


Toelichtingsnota Mei 2008

Inhoud 1

INLEIDING....................................................................................................................................... 2

2

BELEIDSKADER............................................................................................................................. 3 2.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (23/09/1997) ........................................................ 3 2.2 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN (18/02/2004)......................................................... 4 2.3 HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN (27/10/2005)................................................ 5 2.3.1 Informatief en richtinggevend gedeelte GRS ......................................................................... 5 2.3.2 Bindende gedeelte GRS.......................................................................................................... 9

3

ONDERZOEK BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND................................................. 11 3.1 3.2 3.3

4

BEHOEFTEN.................................................................................................................................. 15 4.1 4.2 4.3

5

RUIMTELIJKE KENMERKEN VAN DE OMGEVING.......................................................................... 11 RUIMTELIJKE KENMERKEN VAN HET PLANGEBIED ..................................................................... 11 JURIDISCH KADER ..................................................................................................................... 13

BEHOEFTE AAN EEN LOKAAL BEDRIJVENTERREIN. .................................................................... 15 BEHOEFTEN INZAKE SPORTVOORZIENINGEN ............................................................................. 16 BEHOEFTE INZAKE JEUGDVOORZIENINGEN ............................................................................... 17

VISIE EN GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGENSPERSPECTIEVEN ......... 18 5.1 VISIE ......................................................................................................................................... 18 5.2 GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGS-PERSPECTIEVEN ..................................................... 19 5.3 INRICHTINGSMAATREGELEN EN ONTEIGENING .......................................................................... 23 5.3.1 Inrichtingsmaatregelen ........................................................................................................ 23 5.3.2 Noodzaak tot onteigening..................................................................................................... 24 5.3.3 Ruimtebalans ....................................................................................................................... 24 5.3.4 Watertoets ............................................................................................................................ 24

1

1

INLEIDING Ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Sint-Laureins

Het gemeentelijk ruimtelijk gemeenschapsvoorzieningen’ Ruimtelijk Structuurplan (GRS) 27 oktober 2005. Volgende uitvoering via dit RUP:

uitvoeringsplan (RUP) ‘KMO-zone en zone voor wordt opgemaakt ter uitvoering van het Gemeentelijk dat goedgekeurd werd door de bestendige deputatie van acties van het bindende gedeelte van het GRS krijgen

Actie 7: In een op te maken uitvoeringsplan werkt de gemeente aan de uitbouw van een lokale KMO-zone in aansluiting op het hoofddorp Sint-Laureins. Het terrein voorziet in ruimte voor herlocalisatie en vestiging van kleinschalige ambachtelijke bedrijven. Actie 13: De gemeente werkt aan de hand van een ruimtelijk uitvoeringsplan aan het behoud en/of de ontwikkelingsmogelijkheden voor alle zonevreemde terreinen en gebouwen voor sport, recreatie en jeugdvoorzieningen op basis van een gebiedsgerichte aanpak. Voor de kern Sint-Laureins betekent dit de realisatie van een nieuw terrein in het binnengebied aan de Vlamingstraat. Procesverloop

De opdracht tot opmaak van het RUP werd in juni 2006 toegewezen aan Studiebureel Goegebeur – Van Den Bulcke. Voor de opmaak van dit RUP heeft het studiebureel een samenwerking gesloten met Adoplan, een studiebureau dat gespecialiseerd is in stedenbouwkundige opdrachten. Er werd een ambtelijke werkgroep opgericht die de opmaak van het voorontwerp begeleidde. Deze werkgroep bestaat uit het college van burgemeester en schepenen, de gemeentelijke secretaris, de stedenbouwkundige ambtenaar, vertegenwoordigers van de studiebureaus en vertegenwoordigers van VENECO² (intercommunale). Deze werkgroep kwam samen op: -

6 juli 2006

-

15 januari 2007

-

23 april 2007

Tijdens deze vergaderingen werd het voorontwerp opgesteld en besproken. Eens er een consensus was binnen de ambtelijke werkgroep, werd verder overleg gepleegd in de vorm van een plenaire vergadering (overleg met provinciale en Vlaamse overheidsdiensten) en een voorstelling voor de GECORO. De plenaire vergadering ging door op 4 oktober 2007. De voorstelling voor de GECORO gebeurde op 28 augustus. 2007. Het voorontwerp wordt een ontwerp wanneer het in de gemeenteraad voorlopig wordt goedgekeurd. Hierna volgt een openbaar onderzoek (60 dagen) waarbij de inwoners een bezwaar kunnen indienen. De GECORO brengt een eindadvies uit op basis van de ingediende bezwaren. Vervolgens keurt de gemeenteraad het RUP definitief goed waarna het voor goedkeuring wordt opgestuurd naar de Bestendige Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen. 2

2

BELEIDSKADER

2.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (23/09/1997) Sint-Laureins maakt deel uit van het buitengebied. Het buitengebied is het gebied in Vlaanderen waarin de open (onbebouwde) ruimte overweegt. De ruimtelijke structuur ervan wordt bepaald door de natuurlijke en agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur 1 . Het buitengebied dient men te vrijwaren van verdere versnippering en verbrokkeling van haar structuur. Door gerichte structuurondersteunende maatregelen, zowel naar natuur, bos en landbouw als naar woon- en werkfunctie toe, moet de eigenheid van het buitengebied gevrijwaard worden 2 . Belangrijk is dat de ontwikkelingen in het buitengebied gebundeld moeten worden in de kernen. Met de betrekking tot het wonen en de verzorgende activiteiten wordt de ruimtelijke ontwikkeling in de kernen van het buitengebied geconcentreerd. De trend naar een steeds groter wordend aandeel aan woningbouw in het buitengebied wordt tegengegaan. Verder dient het buitengebiedbeleid als een gedifferentieerd beleid gevoerd te worden voor de natuurlijke structuur, de agrarische structuur en de nederzettingsstructuur 3 . Meer specifiek tot lokale bedrijventerreinen stelt het RSV het volgende 4 : Lokale bedrijventerreinen kunnen door middel van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden ontwikkeld indien herlocalisatie van bestaande lokale bedrijven binnen de eigen gemeente vanuit ruimtelijk oogpunt onvermijdelijk is, indien nieuwe lokale bedrijven worden opgericht of indien bedrijven op een bestaand lokaal bedrijventerrein willen uitbreiden tot buiten het bedrijventerrein. De volgende principes gelden voor de lokalisatie en inrichting van nieuwe lokale bedrijventerreinen: Ontwikkeling mogelijk in een hoofddorp en in economische knooppunten; Verantwoording vanuit een globale ruimtelijke visie op de gemeente en in het bijzonder op het hoofddorp; De oppervlakte moet worden beperkt tot 5ha omdat het lokale problematiek betreft en omdat het bedrijventerrein gericht is op lokale bedrijven die beperkt zijn van omvang; De kaveloppervlakte wordt afgestemd op lokale bedrijven; Geen zuivere kleinhandelsbedrijven op lokale bedrijventerreinen; Aansluiting bij de kern of een bestaand bedrijventerrein; Ontsluiting via gemeentelijke verzamelwegen rechtstreeks op primaire of secundaire wegen;

1

RSV, p. 377 RSV, p. 380 3 RSV, p. 380 4 RSV, p. 451 2

3

Uitwerking van de ontwikkeling van lokale bedrijventerrein in gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Meer specifiek tot recreatie en toerisme stelt het RSV het volgende 5 : Indien men de structuurbepalende functies van het buitengebied wil vrijwaren, kan de toeristischrecreatieve structuur er slechts op een specifieke manier aanwezig zijn. De aard en het type van de infrastructuur zelf zijn hierbij van belang. De aanleg van een sportterrein en voorzieningen voor jeugdverenigingen kan gezien worden als een laagdynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur. Het betreft recreatieve infrastructuur die omwille van haar intrinsieke aard, in haar onmiddellijke omgeving eerder beperkte veranderingen teweegbrengt in het bestaande ruimtelijke en sociaal-economische structuur en in het bestaande ruimtegebruik.

2.2 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN (18/02/2004) Sint-Laureins ligt in het Westelijk Openruimtegebied, onderdeel van een grensoverschrijdend openruimtegeheel met diverse kenmerken en functies 6 . De volgende ruimtelijke principes worden gehanteerd: Gebiedsgerichte afstemming tussen landbouw, bos, natuur en recreatie op basis van de landschappelijke differentiatie; Bundeling van wonen en woonondersteunende functies in een beperkt aantal kernen; Evenwichtige geografische spreiding van de economie gekoppeld aan centrale plaatsen met de geschikte ontsluitingspotenties; Een gebiedsontsluiting gericht op de belangrijkste centrale kernen. Sint-Laureins werd als hoofddorp geselecteerd 7 . Dit zijn de groeipolen van de nederzettingsstructuren van het buitengebied, waar de lokale groei inzake wonen, voorzieningen en lokale bedrijvigheid gebundeld wordt. Binnen het plangebied komen geen selecties voor met betrekking tot de natuurlijke en landschappelijke structuur. Sint-Laureins valt binnen het toeristisch-recreatief aandachtsgebied Vlaams Kreken- en Poldergebied 8 . Dit zijn gebieden die buiten een toeristisch-recreatief netwerk gelegen zijn maar die als gebied of als streek een zekere toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht hebben. In deze gebieden zijn elementen te situeren die voor een beperkte toeristisch-recreatieve aantrekking zorgen. In de toeristisch-recreatieve aandachtsgebieden wordt vooral aandacht geschonken aan de (voorzichtige) uitwerking van het recreatief medegebruik t.o.v. de beperkte ruimtelijke draagkracht en aan de ondersteuning en versterking van de toeristisch recreatieve infrastructuur op het niveau van de stedelijke gebieden en nederzettingskernen. Ontwikkeling van bijkomende toeristisch-recreatieve infrastructuur wordt gekoppeld aan de bestaande nederzettingskernen.

5

RSV, p. 415

6

PRS, p. 254

7

PRS, p. 298

8

PRS, p. 392

4

Door de selectie van hoofddorpen en woonkernen geeft de provincie aan waar nieuwe lokale bedrijventerreinen nog gerealiseerd zouden kunnen worden 9 . Lokale bedrijventerreinen zijn bedoeld voor kleine bedrijven die qua functie en schaal gericht zijn op de plaatselijke nederzetting. Bijkomende lokale bedrijventerreinen kunnen in principe voorzien worden aansluitend bij een hoofddorp of een bestaand bedrijventerrein. Voor de 39 gemeenten van het buitengebied, waaronder Sint-Laureins, wordt een pakket van 195 ha (of een richtcijfer van maximum 5ha) voorzien voor nieuwe lokale bedrijventerreinen en terreinen voor herlocalisatie, sedert 1/1/1994. De gemeente moet deze nood aan bijkomende ruimte kwalitatief en kwantitatief verantwoorden. De oppervlakte gerealiseerd sedert 1 januari 1994 moet eveneens in rekening gebracht worden.

2.3 HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN (27/10/2005)

2.3.1

Informatief en richtinggevend gedeelte GRS Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Sint-Laureins geeft de belangrijkste ruimtelijke beleidsopties weer. Hieronder worden de voornaamste items voor het RUP uit het GRS weergegeven. Ruimtebehoefte bedrijvigheid 10

In het informatief gedeelte werd een behoefteraming voor bedrijvigheid opgesteld. In de gemeente Sint-Laureins is er noch in de kernen, noch in de beperkte ambachtelijke zone ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. In het kader van de problematiek van de zonevreemde bedrijven en bedrijven met ruimtelijke moeilijkheden neemt het belang van voldoende reserves binnen een geëigende zone toe. Om aan de vraag naar de uitbreidingsbehoefte van de lokale ambachtelijke bedrijven te voldoen is er een realistische ruimtebehoefte van 3,00 ha bijkomende ruimte op een nieuwe locatie. Daarbij wordt uitgegaan van het feit dat de meeste zonevreemde bedrijven kunnen behouden worden op de huidige locatie in overeenstemming met de recente wijziging van het decreet hierover. Gewenste economische structuur

11

De uitbouw van een nieuwe lokale KMO-zone vormt een belangrijk onderdeel van de gewenste economische structuur. Het gebied gelegen tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat te SintLaureins is vanuit de gewenste ruimtelijke structuur het meest geschikt voor de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein op schaal van de gemeente. Een alternatieve inplantingsplaats gelegen tussen Vaakweg, Leemweg en Rommelsweg (voorontwerp GRS Sint-Laureins 1999) werd niet weerhouden. Het gebied kent nog een landbouwgebruik en er werd geen lokaal draagvlak gevonden voor de verweving van

9

PRS, p. 424

10

GRS, informatief deel, p. 81

11

GRS, richtinggevend deel, p. 44

5

de gronden. Andere gebieden in aansluiting met het hoofddorp Sint-Laureins blijken minder geschikt voor de uitbouw van een lokale ambachtelijke zone. De uitbreiding van de bestaande KMO-zone te Watervliet is in het kader van de ontwikkeling van het open ruimtegebied minder zinvol. In Bentille wordt via het sectoraal BPA een gedeelte van de zone in Kerselarenhoek ontwikkeld voor de bestaande zonevreemde bedrijven. Het verder uitbreiden is hier gelet op de draagkracht van de kern en de aanwezige open ruimte niet aangewezen. Volgende argumenten pleiten om het gebied tussen Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat te weerhouden voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven : de ontwikkeling sluit aan bij de hoofdkern van de gemeente, waar ook de meeste bedrijven gevestigd zijn; er zijn mogelijkheden voor een goede verkeersafwikkeling. Een eerste traject verloopt via Vaakweg en Caatsweg naar de N 455 om zo de N49 te bereiken. Een tweede traject verloopt via Caatsweg en Kruiskensstraat naar de N434 om via Eeklo de N49 te bereiken. Beide trajecten vermijden de dorpskernen en geven aansluiting op de N 49; een groenbuffer kan gerealiseerd worden om het gebied van het woongebied in de dorpskern te scheiden; het gebied bezit geen bijzondere natuurlijke of landschappelijke waarden; de eigendomsstructuur is vrij eenvoudig. De ruimtebehoefte voor de inplanting van een nieuwe lokale bedrijfszone bedraagt in eerste instantie +/- 3.00 ha. Naargelang de nood zich voordoet naar bijkomende ruimte, kan een uitbreiding tot 5 ha overwogen worden. De ruimte is in hoofdzaak bestemd voor de herlocatie van bedrijven. De inrichting zal nader bepaald moeten worden aan de hand van een inrichtingsschets. Hierbij zal de capaciteit van het terrein onderzocht worden. Zo mogelijk kan er een fasering binnen de bestaande behoefte worden uitgewerkt. Naast het uitwerken van kavels voor bedrijvigheid moet er voldoende aandacht gaan naar de inbuffering en groene inkleding van het terrein zodat een landschappelijke integratie wordt nagestreefd. Aanpak - een gemeentelijke realisatie Om het gebied te ontsluiten op een efficiënte wijze en bedrijven te kunnen inplanten op een geordende manier zal een herverkaveling van het terrein nodig zijn. Dit betekent dat de gemeente of Intercommunale de gronden zal moeten verwerven. Om een afgewerkt en kwaliteitsvol geheel te krijgen en dit aan betaalbare prijzen kan de gemeente best als ontwikkelaar van het bedrijvengebied fungeren. De realisatie kan niet worden doorgevoerd vooraleer hierover grondig overleg met de bevoegde overheidsdiensten is gevoerd en een RUP wordt opgemaakt. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan kan hiervoor de basis zijn. Redenen die voor een gemeentelijke aanpak pleiten zijn : nastreven van kwalitatieve aanleg mogelijkheid tot doorverrekenen van de kostprijs voor de infrastructuur en groenvoorziening controle op toewijzing en gebruik van de percelen

6

Fasering - monitoring bijkomende ruimte voor bedrijven De gemeente neemt het initiatief om de inventaris van de bedrijfsgronden regelmatig te actualiseren, in het bijzonder het opvolgen van de inname van de bedrijfsgronden met het oog op een verdere reservatie en fasering van de KMO zone. Het opvolgen heeft vooral tot doel om tijdig bijkomende ruimte te kunnen voorzien voor bedrijfsdoeleinden. Gewenste toeristisch recreatieve structuur 12

De sport- en recreatie infrastructuur te Sint – Laureins is uitgebouwd op schaal van de kernen. Het behoud en de uitbouw van de infrastructuur in aansluiting met de kernen wordt er voorop gesteld. De uitbouw kadert in de afbakening van de bestaande dorpskernen van Watervliet, Sint-Margriete en Bentille. De bestaande sportinfrastructuur (heden zonevreemd gelegen) zal er worden behouden en via een RUP worden herbestemd als recreatiegebied. Nieuwe openluchtsportinfrastructuur kan niet gelokaliseerd worden in de nabijheid van natuurgebied en open agrarisch gebied. Door integratie van de openlucht sportinfrastructuur bij de dorpskernen kan een solide basis worden gelegd voor het continueren van de activiteiten. Voor Sint – Laureins zal een nieuwe infrastructuur uitgebouwd worden in het binnengebied tussen Vlamingstraat, Comercaatsweg en Goochelaarstraat, waarbij voor de sportterreinen een ontsluiting langs de Vlamingstraat voorop wordt gesteld. Dit gebied zal ruimte bieden voor herlocatie van de voetbalterreinen aan de Celiekerkweg en voor de uitbouw van de jeugdvoorzieningen die vandaag in het centrum van de kern zijn gelokaliseerd (Smissestraat). De herlocatie van de voetbalterreinen aan de Celiekerkweg zijn te verantwoorden vanuit de vaststelling dat deze terreinen gelegen zijn ver buiten het dorp, in een aaneengesloten openruimtegebied in gebruik door de landbouw. Voor het terrein en de bijhorende accommodatie zijn geen vergunningen beschikbaar. De herlocatie van de jeugdvoorzieningen in de Smissestraat, volgen uit de strategische ligging in de kern van terreinen die in aanmerking komen voor de realisatie van een kwalitatief inbreidingsproject in aansluiting met het rustoord en het Godshuis. De herlocatie van beide voorzieningen biedt op zijn beurt de mogelijkheid voor een gecombineerd gebruik van de sport- en speelterreinen die worden gerealiseerd in aansluiting met het centrum. Een nieuwe sport- en recreatiezone wordt gerealiseerd in aansluiting met de bebouwing langs de Vlamingstraat. Het betreft een gebied waarvoor een ontwikkeling inzake openluchtrecreatie ruimtelijk verantwoord is omdat zich hier geen bijzondere natuur- en landschapswaarden bevinden en het gebied goed te ontsluiten is naar de kern toe, zowel voor mechanisch als niet – mechanisch verkeer. Een aantal gronden komen hier op korte termijn vrij omdat de bestaande landbouwbedrijven hun activiteiten zullen stopzetten. Enerzijds zijn er die clubs die volgens het gewestplan in de geëigende zone gelegen zijn (recreatiezone, openbaar nut of woongebied). Voor deze kerngebieden wordt een verdere ontwikkeling voorop gesteld. Anderzijds bevinden zich in de gemeente ook terreinen voor sport, recreatie of jeugdactiviteiten die kampen met ruimtelijke problemen. Uit het onderzoek naar de problemen en ontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende sportclubs in de gemeente werd een gemeentelijke visie opgebouwd en kunnen aan de verschillende verenigingen toekomstperspectieven geboden worden.

12


7

Te behouden kerngebieden binnen het woongebied sporthal Dorpsstraat Sint - Laureins sporthal Stee Watervliet Te behouden terreinen, doorvoeren herbestemming naar recreatie

Voetbalterrein en accommodatie Veldstraat Watervliet Voetbalterrein en accommodatie Kerkplein Sint - Margriete Spel- en sportterrein en accommodatie Graaf Jansdijk Bentille Mini -voetbalterrein en accommodatie Sint Jansstraat Sint – Jan in Eremo

De herbestemming zal plaatsvinden door middel van de opmaak van een RUP, waarbij in het bijzonder aandacht zal worden besteed aan de ontsluiting van het gebied voor gemotoriseerd verkeer en niet gemotoriseerd verkeer; de buffering naar de woongebieden in de kernen; de aanwezige natuurlijke en landschappelijke waarden; de milieuaspecten en eventuele afstandsregels ten aanzien van actieve landbouwbedrijven. Te herlocaliseren activiteiten Voetbalterrein Celiekerkweg Sint - Laureins Nieuw te realiseren terrein Terreinen Vlamingstraat Sint - Laureins

Wat betreft de uitbouw van jeugdinfrastructuur op lokaal niveau stelt het GRS het volgende: Voor de meeste jeugdlokalen en speelterreinen stellen zich geen juridische problemen omdat deze verenigbaar zijn met de huidige bestemmingszone. De jeugdlokalen met bijhorende accommodatie situeren zich overwegend in of vlakbij het centrum van de kern, waar een bestemming als woongebied geldt, ofwel maken zij deel uit van een schoolinfrastructuur. In functie van de uitbouw van de kern van Sint – Laureins wordt voorgesteld de terreinen aan de Smissestraat te herlokaliseren naar een nieuw te realiseren sport- en jeugdcentrum aan de Vlamingstraat. De herlocatie van de jeugdvoorzieningen in de Smissestraat, volgen uit de strategische ligging in de kern van terreinen die in aanmerking komen voor de realisatie van een kwalitatief inbreidingsproject in aansluiting met het rustoord en het Godshuis. De herlocatie biedt op zijn beurt de mogelijkheid voor een gecombineerd gebruik van de sport- en speelterreinen die worden gerealiseerd in aansluiting met het centrum. Gewenste verkeersstructuur 13

De N455 (o.a.Vlamingstraat) werd aangeduid als lokale verbindingsweg (lokale weg type 1) tussen het kleinstedelijk gebied Eeklo en Oostburg in Nederland, met doortocht te Sint-Laureins dorpskern. De Dorpstraat t.h.v. het plangebied werd aangeduid als gebiedsontsluitingsweg (lokale weg type 2). In het GRS wordt voorgesteld om de omleiding rond de kern van Sint-Laureins op de N455 te schrappen. Er is geen behoefte meer om deze omleidingsweg te realiseren. De gemeente kan het initiatief nemen om door middel van een gemeentelijk RUP, mits akkoord van de betrokken overheidsinstanties, het voorziene tracé te schrappen.

13


8

Gewenste natuurlijke structuur 14

Het GRS duidt op het belang van de natuurfunctie van groenzones bij de kern. In hun voorkomen zullen dit meestal parkgebieden en kleine landschapselementen zijn. Het zijn vaak ecologische eilandjes die door een verbinding met lijnvormige landschapselementen, onderdeel vormen van het lokaal ecologisch netwerk. Het beleid is gericht op de ondersteuning en de uitbouw van het groen in de kern. In de kernen hebben deze gebieden vaak een belangrijk recreatief medegebruik. Recreatieve activiteiten situeren zich hierbij op het vlak van niet georganiseerde sport- en spelbeoefening. ’t Singelken vormt dergelijk gebied 15 . Het is een bosje dat gesitueerd is achter het woonlint van de Dorpstraat. Gewenste structuur in de deelruimte “hoofddorp Sint-Laureins” 16

Om de centrumfunctie van de kern Sint-Laureins te versterken en de taakstelling als hoofddorp in te vullen wordt gezocht naar ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw en bedrijvigheid. In de gewenste ruimtelijke structuur ligt het accent voor wonen op het verdichten en vernieuwen van bestaande woongebieden enerzijds en op termijn op het uitbouwen van nieuwe verkavelingen in aansluiting met de dorpskern. Door het aanleggen van een lokale KMO-zone wordt de bedrijfsfunctie van de hoofdkern versterkt. De uitbouw van het Godshuis zal een impuls betekenen voor de kernversterking; doch moet worden ontwikkeld in overeenstemming met de draagkracht van de kern. Het uitbouwen van de functies als horeca, kantoren en vergaderruimte stoelen op de waarde van het gebouw als monument en de noodzakelijke invulling voor dit gebouw, waardoor het een kernoverstijgend karakter kan hebben. De realisatie van een lokale KMO-zone wordt voorop gesteld aan de Goochelaarstraat. Het wordt een kleinschalige bedrijfszone (+/- 3ha) in aansluiting met de dorpskern. Er is aandacht voor de landschappelijke inkleding van het terrein. De zone tussen Dorpsstraat-Vlamingstraat-Comercaatsweg leent zich voor de ontwikkeling van de sportinfrastructuur en jeugdinfrastructuur. Het gebied is voldoende ruim om de uitbouw van verschillende functies op schaal van de kern op te vangen. Ontsluiting wordt voorzien langs de Vlamingstraat. Het project omvat de herlocatie van de sportterreinen aan de Celiekerkweg en de inrichting van accommodatie voor de jeugd, waardoor het speelterrein en de jeugdvoorzieningen aan de Smissestraat op termijn in aanmerking komt voor bebouwing.

2.3.2

Bindende gedeelte GRS Volgende acties van het bindende gedeelte van het GRS krijgen uitvoering via dit RUP: Actie 7: In een op te maken uitvoeringsplan werkt de gemeente aan de uitbouw van een lokale KMO-zone in aansluiting op het hoofddorp Sint-Laureins. Het terrein voorziet in ruimte voor herlocalisatie en vestiging van kleinschalige ambachtelijke bedrijven. Actie 13: De gemeente werkt aan de hand van een ruimtelijk uitvoeringsplan aan het behoud en/of de ontwikkelingsmogelijkheden voor alle zonevreemde

14


15

Momenteel zijn er echter geen activiteiten in ’t Singelken. Het is in privé-bezit.

16


9

terreinen en gebouwen voor sport, recreatie en jeugdvoorzieningen op basis van een gebiedsgerichte aanpak. Voor de kern Sint-Laureins betekent dit de realisatie van een nieuw terrein in het binnengebied aan de Vlamingstraat.

10

3

ONDERZOEK BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND

3.1

RUIMTELIJKE KENMERKEN VAN DE OMGEVING De kern Sint-Laureins vormt de grootste kern van de gemeente en concentreert eveneens de meeste handelseconomische, maatschappelijke en socio-culturele voorzieningen van de ganse gemeente. Sint-Laureins kent een dambordvormige ontsluitingsstructuur. De assen Leemweg-Vlamingstraat en Dorpsstraat zijn de ontwikkelingsassen waarrond de dorpskern groeide. De kruispunten LeemwegDorpstraat en Dorpstraat-Vlamingstraat vormen de belangrijkste knooppunten binnen de dorpskern. De Dorpstraat concentreert de meeste handels- en horeca activiteiten en openbare voorzieningen (gemeentehuis, kerk, school, sporthal, ontmoetingscentrum) De kern werd verder uitgebreid via het ontwikkelen van binnengebieden tussen Dorpsstraat en Rommelsweg. Door de lintvormige structuur dringt de open ruimte diep door in de kern. De open ruimte rondom de kern bestaat hoofdzakelijk uit landbouwgebieden. Enkel in een smalle strook tussen Vlamingstraat en Goochelaarstraat komen beboste percelen voor. Het Leopoldkanaal vormt de noordelijke grens van de kern en herbergt nog heel wat natuurwaarden. De ontsluiting van de kern gebeurt voornamelijk via de Leemweg (N455) in de richting van de N49 (3,5km) en Eeklo (7,5km). Dit vormt de belangrijkste toegangsweg voor Sint-Laureins.

3.2

RUIMTELIJKE KENMERKEN VAN HET PLANGEBIED Bewoning

Het nieuwe bedrijventerrein alsook het nieuwe sport- en recreatiecentrum komen te liggen in de ‘oksel’ van twee woonstraten met name de Dorpstraat en de Vlamingstraat. Het woonlint in de Dorpstraat dat in het plangebied ligt, wordt gekenmerkt door dichte bebouwing (gesloten bebouwing)in een min of meer regelmatige percelering. Naarmate men zich verder van het centrum van Sint-Laureins begeeft, wordt de bebouwing opener. Het woonlint wordt bijna uitsluitend ingenomen door woningen; enkel nabij het kruispunt met de Vlamingstraat komen een apotheek en een café voor. Hoogbouw komt niet voor. De Vlamingstraat wordt gekenmerkt een diverse bebouwing. Het betreft nagenoeg allemaal open bebouwing. De percelering is onregelmatig. In het woonlint komt een electrozaak voor. Ter hoogte van de Goochelaarstraat komen nog 4 woningen voor. Er is ook nog een deel woongebied niet ingevuld. Er is nog ruimte voor een 4 à 5 woningen in open bebouwing. 11

Bedrijvigheid

Naast de handelsactiviteiten die hiervoor besproken werden, komt nog één ambachtelijk bedrijf (Braet/Devos) voor. Het bedrijf is gelegen langs de Dorpstraat langs beide zijden van de weg. Binnen het plangebied komen gebouwen voor waarin kunstmeststoffen worden opgeslagen. Aan de overzijde van de weg (buiten het plangebied) betreft het een graandroogbedrijf. Landbouw en bodemgebruik

Het grootste deel van het plangebied wordt ingenomen door weiland en akkerland. Weiland en akkerland komen in ongeveer gelijke mate voor. Op de akkers wordt hoofdzakelijk maïs geteeld. Waterlopen

Op de oostelijke grens van het plangebied komt de Eeklose Watergang. Dit is een waterloop van 2de categorie. Deze beek kent t.h.v. het plangebied een recht verloop. Ze stroomt langs de oostzijde van de Goochelaarstraat en daar waar de Goochelaarstraat in oostelijke richting afbuigt, gaat ze onder de weg door en zet haar rechte verloop verder langs de westelijke zijde van een wegel die de Goochelaarstraat met de Comercaatsweg verbindt. Vegetatie

In het gebied komen naast weilanden en akkers ook nog beboste percelen voor. Ze situeren zich achter de woningen van de Dorpstraat. Deze percelen zijn in privéeigendom van verschillende eigenaars. Deze bossen werden niet aangeduid in de biologische waarderingskaart. Ze bestaan uit een afwisseling van naald- en loofbomen. Bodem en reliëf

Het ganse terrein is nagenoeg vlak en situeert zich tussen de 3,75 m en de 5 m boven zeeniveau. De bodem bestaat uit een matig droge zandgrond die weinig geschikt is voor akkerbouw. Mobiliteit

Het plangebied wordt langs drie zijden begrensd door wegen. Het zijn alle lokale wegen. De Vlamingstraat vormt de belangrijkste weg als verbinding tussen Sint-Laureins en de andere deelgemeenten van Sint-Laureins. De Dorpstraat is eveneens één van de historische ontwikkelingsassen van de gemeente. De Goochelaarstraat is een weg die enkel voor plaatselijk verkeer bedoeld is. Op deze wegen zijn geen fietsvoorzieningen aangebracht, er zijn wel voetpaden voorzien (Dorpstraat en Vlamingstraat). T.h.v. de Vlamingstraat is een bushalte voor de lijn 62 (Eeklo – St. Margriete) en de Belbus Eeklo-Assenede.

12

Kaart 1 : Topografische kaart Legende

Bron : OC Gis-Vlaanderen (Topografische kaart - NGI)

RUP 'KMO-zone en zone voor gemeenschapsvoorzieningen'

Gemeente SINT-LAUREINS

Kaart 2 : Kleurenorthofoto Legende

Bron : OC Gis-Vlaanderen (Kleurenorthofoto)



3.3 JURIDISCH KADER Type Gewestplan

BPA/RUP Beschermd monument Beschermd landschap Beschermd dorpsgezicht Vogelrichtlijngebied Habitatrichtlijngebied VEN-gebieden Ruilverkavelingen Verkavelingsvergunning

Waterlopen (categorieën) Waterwingebied Rooilijn

Binnen het plangebied Aalter-Eeklo (K.B. 24.03.1978) woongebied (50m diepte langsheen Vlamingstraat, Dorpstraat en Goochelaarstraat) reservatiegebied (dwars door plangebied) agrarisch gebied Vlamingstraat: dd 8/9/1966: 5 loten voor open bebouwing; wijziging lot 1 19/9/1985 dd 16/8/1973: 2 loten voor open bebouwing Dorpstraat: dd 10/3/1994: 2 loten voor open bebouwing en 1 lot voor halfopen bebouwing. wijziging lot 2 en 3 17/5/2000 Goochelaarstraat: dd 8/9/1966: 3 loten voor open bebouwing; Eeklose Watergang (net voorbij oostgrens plangebied): cat. 2 Vlamingstraat (N455)

Vergunningstoestand bedrijf Braet

De vergunningstoestand van de bedrijfsgebouwen (zonevreemd) is weergegeven op het plan van de juridische toestand. Het bedrijf kan als vergund beschouwd worden: enerzijds zijn er bedrijfsgebouwen die dateren van voor 1962 en de overige gebouwen zijn vergund in functie van de huidige bedrijfsactiviteiten. Erfdienstbaarheid Eeklose Watergang

De Eeklose Watergang stroomt niet buiten het plangebied. Toch kan de erfdienstbaarheid van deze waterloop een invloed uitoefenen op het RUP. Daarom worden hierna de bepalingen weergegeven die van kracht zijn voor een waterloop van 2de categorie: 1) Ingevolge art. 15 van voornoemd provinciaal reglement is het verboden eender welke bouwwerken, herstellingen of beplantingen uit te voeren, of afsluitingen op te richten binnen een afstand van 3 m van de uiterste boord of afhankelijkheden 13

van de waterloop, vooraleer daartoe een schriftelijke machtiging bekomen te hebben van het gemeentebestuur. 2) Artikel 17 § 1 van de wet van 28 december 1967 legt de aangelanden van een onbevaarbare waterloop de verplichting op:

Doorgang te verlenen aan personeelsleden van het bestuur, aan de werklieden en aan de andere personen, belast met het uitvoeren van werken aan de waterloop;

Op hun gronden of eigendommen de uit de bedding van de waterloop opgehaalde voorwerpen en de voor de uitvoering van de werken nodige materialen, gereedschap en werktuigen te laten plaatsen.

Geen vergoeding is aan de aangelanden, aan de gebruikers en aan de eigenaars van kunstwerken verschuldigd uit hoofde van de plaatsing op hun grond of eigendommen binnen een strook van 5 meter vanaf de oever, van de producten die voortkomen van de ruimingswerken (art. 17 § 2 – wet 28 december 1967).

14

Kaart 3 : Gewestplan Legende

Bron : OC Gis-Vlaanderen (Gewestplan - 2002)



4

BEHOEFTEN

4.1 BEHOEFTE AAN EEN LOKAAL BEDRIJVENTERREIN. Belangrijk bij de uitbouw van bedrijvigheid in de gemeente is de aanwezigheid van ambachtelijke zones voor lokale bedrijven. In de gemeente Sint-Laureins is er noch in de kernen, noch in de beperkte ambachtelijke zone ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. In het kader van de problematiek van de zonevreemde bedrijven en bedrijven met ruimtelijke moeilijkheden neemt het belang van voldoende reserves binnen de geëigende zone toe.

De bestaande ambachtelijke zone aan het Leopoldkanaal te Watervliet omvat 2 ha bedrijfsgebied en is momenteel volledig ingevuld door bestaande bedrijven.

Op basis van het sectoraal BPA m.b.t. zonevreemde bedrijven van de gemeente Sint-Laureins zijn ontwikkelingsmogelijkheden op de huidige locatie uitgewerkt voor 12 bedrijven.

In het sectoraal BPA werden eveneens 12 bedrijven opgenomen in categorie 1 die geen oplossing kregen. De bedoeling is om bedrijven die in categorie 1 op middellange termijn te herlocaliseren of de activiteiten te laten uitdoven. ¾ van deze bedrijven wensen uit te breiden en/of zich te herlocaliseren. Met een gemiddelde oppervlakte van 4000m² per bedrijf is er een gezamenlijke oppervlakte nodig van 3,6 ha.

Er zijn geen potentiële gebieden beschikbaar voor de vestiging van bedrijven noch leegstaande gebouwen aanwezig.

Gelet op het feit dat er binnen de gemeente geen bedrijfsgrond beschikbaar is, zijn er geen cijfers beschikbaar over de verkoop van lokale bedrijfsgronden gedurende de afgelopen periode.

In de bestaande kernen en ambachtelijke zone is er geen reserve om een normale bedrijfsdynamiek van de lokale bedrijven te garanderen. Om aan de vraag naar de uitbreidingsbehoefte van de lokale ambachtelijke bedrijven te voldoen is op korte termijn 3 ha bijkomende ruimte nodig. Deze 3 ha houdt vooral rekening met de herlocalisatie van bestaande bedrijven binnen Sint-Laureins maar voorziet ook:

ruimte voor startende bedrijven

in de noodzaak om een voorraad aan bedrijfsgronden (cfr. RSV: ijzeren voorraad) te hebben die niet direct ontwikkeld worden maar die toekomstige behoeften dienen op te vangen.

Daarom wordt geopteerd om een bedrijventerrein aan te leggen met een oppervlakte van 3ha die gefaseerd ontwikkeld wordt en kan uitgebreid worden voor 5 ha, afhankelijk van de noodzaak. Dit wordt gemotiveerd vanuit het feit dat:

er 3,6 ha nodig is om alle bestaande bedrijven te kunnen laten 15

herlocaliseren, maar gezien niet alle bedrijven zich zullen herlocaliseren, zal dit niet volledig ingevuld worden.

er ruimte nodig is voor startende bedrijven zodat in de gemeente Sint-Laureins een beperkte economische dynamiek behouden blijft;

er via een fasering en lange-termijn visie niet alle bedrijfspercelen in één jaar op de markt zullen gebracht worden, maar dat gedurende de ganse planperiode op de noden kan ingespeeld worden.

4.2 BEHOEFTEN INZAKE SPORTVOORZIENINGEN Uit onderzoek blijkt dat de gemeente Sint-Laureins een 6-tal uitgeruste sport- en recreatieterreinen telt. De kern van Sint-Laureins zelf beschikt over:

Een gemeentelijke sporthal, Dorpstraat in aansluiting met gemeentehuis.

Voetbalterrein aan de Celieweg, gelegen in open agrarisch gebied, volledig verwijderd van de dorpskern. Door de geïsoleerde ruimtelijke ligging vormt het behoud van dit terrein een probleem.

Naast de problematiek omtrent de huidige ligging van het voetbalterrein aan de Celieweg, is er ook nood aan uitbreiding. De huidige terreinen omvatten:

1 volwaardig voetbalveld

Kantine + kleedkamers

De voetbalterreinen worden gebruikt door FC Goalgetters Sint-Laureins (aangesloten bij KBVB). In 2006 waren er 153 voetballers. 82 leden of 54% is jonger dan 18 jaar; 71 leden of 56% is ouder dan 18 jaar. Momenteel zijn de voetballers verdeeld over 10 ploegen. Bij de start van de voetbalcompetitie in 2007 zullen er echter 11 voetbalploegen nodig zijn om het groeiend aantal leden op te vangen. Het voetbalterrein wordt nu door alle ploegen gebruikt voor hun wedstrijden en hun trainingen. Het traningsschema ziet er als volgt uit:

Fanion – Reserven: dinsdag + donderdag: 4uur

Scholieren: woensdag + vrijdag: 3 uur

Knapen: dinsdag + vrijdag: 3 uur

Miniemen: woensdag + vrijdag: 3 uur

Preminiemen: woensdag: 2uur

Duiveltjes: woensdag: 2 uur

Dit betekent 17 uur training verdeeld over 4 avonden (dinsdag tot vrijdag) en één namiddag (woensdag). Op zaterdag en zondag worden er per voetbalseizoen 120 thuiswedstrijden gespeeld. Dit betekent tijdens de competitie ongeveer 3 à 4 thuiswedstrijden per weekend. De trainingen + de wedstrijden zorgen ervoor dat het veld overbezet is. Dit leidt in de zomer tot een zanderig terrein en bij nat weer wordt het voetbalveld herschapen tot een modderpoel. De huidige, beperkte parking volstaat niet om de toeschouwers op te vangen voor 16

wedstrijden. De behoorlijke afstand tot de kern zorgt ervoor dat veel toeschouwers verplicht zijn met de auto te komen. De sportclub heeft nood aan één voetbalterrein en één oefenterrein. Dit zorgt ervoor dat wedstrijden en trainingen verdeeld kunnen worden twee terreinen.

4.3 BEHOEFTE INZAKE JEUGDVOORZIENINGEN De KLJ Sint-Laureins en de speelpleinwerking is gevestigd in de Smissestraat. In 2005 telde het de KLJ Sint-Laureins 50 leden. De werking is 2-wekelijks op vrijdagavond en zondagmiddag. Tijdens de zomermaanden zijn er 3x per week activiteiten. De speelpleinwerking in Sint-Laureins heeft werking tijdens de paasvakantie (2 weken) en zomervakantie (7 weken). Tijdens deze dagen werd er in 2006 voor 364 kinderen voor opvang gezorgd en activiteiten georganiseerd. De huidige binnenruimte bedraagt 150 m². Daar de terreinen verder aangeduid staan voor de realisatie van een kwalitatief inbreidingsproject in aansluiting met het rustoord en het Godshuis zal in de toekomst een herlocalisatie gewenst zijn.

17

5

VISIE EN GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGENSPERSPECTIEVEN

5.1 VISIE Om de centrumfunctie van de kern Sint-Laureins te versterken en de taakstelling als hoofddorp in te vullen wordt o.a. gezocht naar ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw en bedrijvigheid. Het accent voor wonen ligt op het verdichten en vernieuwen van bestaande woongebieden enerzijds en op termijn het uitbouwen van nieuwe verkavelingen in aansluiting met de dorpskern. Door het aanleggen van een lokaal bedrijventerrein wordt de bedrijfsfunctie van de hoofdkern versterkt. Naast de aanleg van een lokaal bedrijventerrein dient er ruimte voorzien te worden voor volgende functies: De ontwikkeling van sportinfrastructuur: het betreft de herlocalisatie van voetbalterreinen aan de Celiekerkweg. Het is niet wenselijk de voetbalterreinen op de huidige locatie (in de open ruimte, op ruime afstand van de kern) te behouden maar ze te herlocaliseren t.h.v. het plangebied.

De ontwikkeling van jeugdinfrastructuur: de accommodatie voor de jeugd wordt opgericht ter vervanging van het bestaande speelterrein en jeugdaccommodatie ter hoogte van de Smissestraat.

Het is wenselijk dergelijke functies die de hoofdkern versterken, zo dicht mogelijk bij de kern in te planten. Het gebied Vlamingstraat-Dorpstraat-Goochelaarstraat biedt hiervoor veel potenties: Het is gelegen nabij het centrum van de kern en het gebied sluit aan op de twee belangrijke assen in de kern met name de Dorpstraat en de Vlamingstraat. Het gebied heeft in tegenstelling tot andere ruimten rondom de kern slechts beperkte landschappelijke (geen relictzone) en natuurlijke (geen biologisch waardevolle percelen) waarden. Het gebied is slechts een klein open ruimtegebied dat afgeschermd is door de woonlinten langs de Vlamingstraat, Dorpstraat en Goochelaarstraat (woningen + landbouwbedrijf). Het verkeer kan enerzijds via Goochelaarstraat en Dorpsstraat het centrum bereiken maar kan het centrum vermijden bij een andere bestemming. Dan kan via de Goochelaarstraat en de Caatsweg enerzijds de N434 en anderzijds de N455 bereikt worden.

18

Naast potenties zijn er ook een aantal randvoorwaarden die vanuit de bestaande ruimtelijke structuur en vanuit het ruimtelijk beleid gesteld worden: De hinder t.o.v. de bewoning dient zo beperkt mogelijk gehouden te worden. Er dienen een efficiënte buffer aangelegd te worden tussen het bedrijventerrein en de omliggende open ruimte. Er dient voldoende parkeerplaatsen voorzien te worden voor het bedrijventerrein en voor de recreatieve voorzieningen zodat dit niet afgewenteld wordt op het openbaar domein. Efficiënt ruimtegebruik moet ervoor zorgen dat de inname van het landbouwgebied beperkt blijft. Het bedrijventerrein moet bestemd zijn voor lokale bedrijven. Grootschalige bedrijven die het niveau van de gemeente overschrijden zijn niet toegelaten. Vanuit deze potenties en randvoorwaarden ontwikkelingsperspectieven geformuleerd worden.

kunnen

gewenste

ruimtelijke

Door eveneens de woonlinten langs de Dorpstraat en de Vlamingstraat mee op te nemen en de ruimte tussen deze woonlinten en de nieuwe functies (recreatie en bedrijvigheid), wordt ervoor gezorgd dat voor het ganse gebied een globale visie gecreëerd wordt en dat geen restpercelen landbouwgebied op het gewestplan blijven bestaan.

5.2 GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN Woonlint Dorpstraat-Vlamingstraat

Het woonlint Dorpstraat en Vlamingstraat maakt deel uit van de dorpskern van SintLaureins. Het is wenselijk om de mogelijkheden die er zijn te behouden alsook naast het wonen functies toe te laten die deel uitmaken van een dorpskern zoals handelsfuncties, kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, horeca, …. Omwille van de ligging nabij de dorpskern wordt nieuwe bebouwing op onbebouwde percelen die binnen de huidige juridische voorraad liggen, toegelaten. Behoud van mogelijkheden Door het woonlint mee op te nemen wordt de begrenzing van het woongebied aangepast aan de huidige perceelsstructuur. De mogelijkheden die bestaan binnen het huidige woongebied blijven behouden (bvb. functies). De aanpassing aan de perceelsgrenzen zal leiden tot een vernauwing of verbreding van het woongebied. In geval van verbreding kunnen echter geen nieuwe woongelegenheden in tweede bouwlijn toegelaten worden. Bestaande verkavelingen blijven gelden boven het RUP. Bij wijzigingen van verkavelingen dient men zich te richten naar de voorschriften in het RUP. De diepe tuinen van woningen langs de Vlamingstraat worden behouden. Op die manier vormen ze een afstandsbuffer t.o.v. het recreatieterrein. Het is evenwel niet wenselijk om in de zone dieper dan 50m vanaf de Vlamingstraat grootschalige bebouwing toe te laten.

19

Kaart 4 : Visie woonlinten Legende

Grens RUP Woongebied aanpassen aan perceelsgrenzen Behoud van nieuwe bouwmogelijkheden

RUP ‘lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein’

Gemeente Sint-Laureins

Nieuwe bebouwing mogelijk langs Goochelaarstraat Langs de Goochelaarstraat is nog een strook woongebied niet bebouwd. De 50m strook woongebied blijft behouden zodat in de toekomst hier nog een 4tal woningen kunnen opgericht worden. Parkgebied

Deze strook bevindt zich tussen het woonlint van de Dorpstraat en de nieuw ingeplante functies. Deze strook wordt mee opgenomen in dit RUP aangezien de landbouwbestemming op het gewestplan grotendeels achterhaald is en aangezien ze door de versnippering (geïsoleerde ligging door komst nieuwe functies) ook in de toekomst weinig landbouwwaarden zullen hebben. Het gebied is momenteel grotendeels bebost. In het gebied bevindt zich ook nog 1 zonevreemd aan de landbouw gerelateerd bedrijf. Bosgebied Het is wenselijk de beboste percelen die zich momenteel tussen het woonlint en de nieuwe activiteiten (bedrijvigheid en recreatie) bevinden, te behouden. Op korte termijn staat het instandhouden van het bos op dit perceel voorop. Op lange termijn is het indien de mogelijkheid zich voordoet, wenselijk deze zone in te richten als een toegankelijk parkgebied. Hiervoor kunnen volgende argumenten aangehaald worden: Het bevindt zich nabij het centrum van Sint-Laureins; Het zou kunnen gebruikt worden voor spelactiviteiten door de jeugdverenigingen die zich zullen vestigen op het recreatieterrein dat ernaast ligt; Een doorsteek doorheen het gebied vanaf de Dorpsstraat richting de nieuwe activiteiten (recreatie en bedrijvigheid) zou de ‘beleving’ van het gebied ten goede komen. Landbouwenclave De landbouwenclave die tussen de nieuwe activiteiten en het woonlint overblijft, heeft door zijn versnippering landbouwkundig een beperkte waarde gekregen. Het landbouwgebruik kan verdergezet worden maar indien het landbouwgebruik wordt stopgezet, is het wenselijk deze zone in te richten als een uitbreiding van het hierboven vermelde parkgebied. Op die manier verkrijgt men een aaneengesloten groene band tussen het recreatiegebied/bedrijventerrein en het woonlint dat een functioneel karakter krijgt. Daarom wordt het parkgebied als nabestemming opgenomen binnen het bestemmingplan. Bedrijf Braet Het bedrijf Adhemar Braet-Devos NV is een aan de landbouw verwant bedrijf. Het is een historisch gegroeid bedrijf. Het bedrijf kan als hoofdzakelijk vergund worden beschouwd. Omwille van het feit dat het bedrijf reeds lange tijd aanwezig is (> 40 jaar) en omwille van de geringe hinder die het bedrijf genereert, wordt de mogelijkheid gecreëerd om de activiteiten binnen de huidige context verder te zetten. Het bedrijf dient beter gebufferd te worden richting de woonzone zodat de hinder voor de omwonenden tot een minimum beperkt wordt. 20

Kaart 5 : Visie parkzone Legende

Grens RUP Parkgebied Behoud van aan landbouw verwante activiteiten; op lange termijn uitbreidingszone parkgebied Toegang behouden Behoud van huidig landbouwgebruik; op termijn uitbreidingszone parkgebied



Het bedrijf kan nog verkocht worden indien er zich een nieuw aan de landbouw gerelateerd bedrijf zich vestigt. Bij stopzetting van de activiteiten ontstaat er ruimte om het parkgebied verder uit te breiden. De huidige toegang tot het bedrijf wordt ook na de omzetting tot parkgebied behouden (niet bebouwen). Dit moet één van de toegangen vormen indien het parkgebied op lange termijn een meer openbaar karakter kan krijgen. Nieuwe functies

Nieuw lokaal bedrijventerrein Het nieuwe lokale bedrijventerrein moet zorgen voor een dynamiek inzake lokale economie. Door het aanbieden van ruimte voor lokale bedrijven kunnen enerzijds bestaande bedrijven die niet op hun huidige plek kunnen bestendigd worden, geherlocaliseerd worden en anderzijds nieuwe bedrijven opgestart worden. De kaveloppervlakte wordt naar boven toe begrensd op 0,5 ha zodat enkel lokale bedrijven zich kunnen vestigen. Op het terrein kunnen zich bedrijven vestigen met een hoofdactiviteit die bestaat uit de productie, verwerking en bewerking van goederen en/of grondstoffen. Kleinhandel en kantoren zijn niet toegelaten. Een toonzaalfunctie en kantoren kunnen wel als nevenbestemming (max. 25% van de bebouwde gelijkvloerse oppervlakte). Een bedrijfswoning kan opgericht worden op voorwaarde dat deze ruimtelijk verbonden en qua uiterlijk voorkomen geïntegreerd en in harmonie is met de bedrijfsgebouwen. Binnen het bedrijventerrein wordt een parking voorzien die een dubbele functie heeft. Enerzijds zal deze parking voornamelijk in het weekend gebruikt worden voor bezoekers van het recreatieterrein (voetbalclub) en van de jeugdinfrastructuur (lokalen voor jeugdverenigingen). In de week (overdag) kan deze parking gebruikt worden voor werknemers en klanten van de bedrijven. Op die manier wordt op de bedrijfspercelen ruimte gespaard en kunnen deze percelen zo maximaal mogelijk ingezet worden voor het bebouwen in functie van de activiteiten. Rondom het bedrijventerrein wordt een buffer aangelegd waarvan de breedte gedifferentieerd wordt. De buffer langs de buitenzijde (richting open ruimte) wordt 8 meter breed zodat een kwalitatief groenscherm ervoor zorgt dat de effecten op de open ruimte beperkt blijven. In het GRS werd melding gemaakt om langs deze zijde, t.h.v. de Commercaatsweg op lange termijn woningen te voorzien. Dit wordt niet langer weerhouden (te ver van de kern) waardoor een bredere buffer niet noodzakelijk is. De buffer langs de beek is 10 m breed. De buffer langs de binnenzijde bedraagt eveneens 10 meter. In deze laatstgenoemde buffer dient eveneens ruimte te zijn voor de aanleg van een fietspad (zie mobiliteit). De inplanting van het bedrijf naast de woningen in de Goochelaarstraat dient zo te zijn zodat er geen visuele hinder kan zijn. Er wordt een bedrijventerrein ingekleurd van 5ha. 3ha kan direct ontwikkeld worden. Conform het GRS wordt vastgelegd dat indien de nood aanwezig is dit kan uitgebreid worden tot 5ha. De nood werd aangetoond in hoofdstuk 4.1. De bijkomende 2 ha kan pas ontwikkeld worden nadat voor 80% van de oppervlakte van de eerste fase een stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van bedrijven werd uitgereikt. Het voorzien van 5 ha in het RUP zorgt ervoor dat het RUP hiervoor niet dient aangepast te worden. Sportterreinen en jeugdinfrastructuur Het recreatiegebied voorziet in de aanleg van:

Twee voetbalterreinen en de noodzakelijke infrastructuur. In de nietingenomen ruimte kunnen nog een aantal kleinere sportinfrastructuren voorzien worden (bvb. finse looppiste, omnisportterrein, 21

Kaart 6 : Visie nieuwe functies Legende

Grens RUP Lokaal bedrijventerrein Recreatiezone Dichte, groene buffer

Voetbalterreinen

P

Parking voor +/- 140 wagens Hoofdontsluiting (2-richting) Ontsluitingslus (1-richting)

Lokale bedrijven Reservatiestrook voor ontsluiting P

Speelweide

Te onderzoeken doorsteken (op lange termijn) Gewenste route vrachtverkeer Reservegebied

Accommodatie



petanquebaan). Deze kleinere sportinfrastructuren kunnen eveneens gebruikt worden door niet-georganiseerde sporters.

voorzieningen voor de jeugdverenigingen (KLJ en Speelpleinwerking) op lange termijn. Naast de bebouwing wordt ruimte voorzien voor buitenactiviteiten. Er wordt een ruime speelweide voorzien waarbij ook speelinfrastructuur kan voorzien worden zoals speeltoestellen, skate-terrein, basketring…

De bebouwing van zowel de sportvoorzieningen als van de jeugdvoorzieningen worden gegroepeerd in één gebouw. Dit heeft het voordeel dat er energiezuinig gebouw kan opgericht worden en bovendien kunnen bepaalde voorzieningen door zowel sportclubs als jeugdclubs gebruikt worden (bvb. sanitaire voorzieningen, vergaderzaaltje). Omwille van de goede noodzakelijke bereikbaarheid worden de gebouwen aansluitend op de parking voorzien. Bovendien zijn de gebouwen op die manier ook op voldoende ruime afstand ingeplant t.o.v. woningen. Deze ligging van de bebouwing zorgt er ook voor dat de sportactiviteiten (ten noorden van het gebouw) kunnen gescheiden worden van de jeugdactiviteiten (ten zuiden van het gebouw). Oppervlakten kunnen enkel verhard worden ten behoeve van activiteiten eigen aan de jeugdverenigingen of voor sportactiviteiten. Het reservegebied voor de sportterreinen en jeugdinfrastuctuur kan pas ingenomen worden voor deze activiteiten ten vroegste vanaf de principiële goedkeuring door de gemeenteraad over de herlocalisatie van de jeugdvoorzieningen. Mobiliteit

Het lokale bedrijventerrein en het sportterrein zullen verkeer genereren. De ontsluiting van het bedrijventerrein en recreatieterrein gebeurt via een weg die aangelegd wordt in het verlengde van de Goochelaarstraat. Op die manier kan de hoofdrichting van de Goochelaarstraat gewijzigd worden in de richting van het bedrijventerrein. Het tweede deel van de Goochelaarstraat (richting Moerstraat) moet dan voorrang geven op deze hoofdrichting. Deze hoofdontsluitingsweg in het bedrijventerrein is een tweerichtingsweg die eindigt aan de buffer. Indien er in de toekomst nog een uitbreiding van het bedrijventerrein komt kan de wegenis hierop aangetakt worden. Deze weg zorgt eveneens voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen. Dwars op de hoofdontsluitingsweg wordt een ontsluitingslus ingevoerd. Deze ontsluitingslus wordt aangelegd voor éénrichtingsverkeer. De lus heeft als taak om de bedrijfspercelen te ontsluiten en om toegang te geven tot het recreatieterrein en de parking. De parking kan ingericht worden voor maximaal 150 wagens. De parkeerstroken worden aangelegd in 3 rijen. 2 rijen krijgen een ontsluiting via een rijstrook op de parking zelf. 1 rij wordt aangelegd aansluitend op de ontsluitingslus (telkens dwars of schuin parkeren). T.h.v. de toegang tot het bedrijventerrein wordt ruimte gecreëerd om de overwelving van de Eeklose watergang onder de Goochelaarstraat beter te organiseren. Hierdoor ontstaat ook ruimte om een kwalitatieve toegang te voorzien tot het bedrijventerrein. Het voorzien van een infobord en/of kunstwerk kan een meerwaarde geven aan het terrein. In het GRS werd aangegeven dat een ontsluiting van de sportterreinen via de Vlamingstraat wenselijk is. Dit werd echter niet weerhouden. Er wordt geopteerd om een 22

gebundelde ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer te voorzien t.h.v. de Goochelaarstraat. Dit vermijdt conflictsituaties t.h.v. de Vlamingstraat. Het voorzien van een fietspad of voetweg is mogelijk maar heeft nefaste gevolgen voor het verkeer op de Vlamingstraat. Dergelijke toegang zouden leiden tot het feit dat veel kinderen en jongeren door hun ouders met de wagen afgezet zullen worden op dit punt. Gezien de geringe breedte van de weg zou dit leiden tot conflictsituaties en belemmering van het verkeer. Ook de politiediensten kunnen zich hier niet in vinden. Fietsers dienen dus ook via Dorpstraat en Goochelaarstraat het terrein te bereiken. Om conflicten tussen fietsen autoverkeer op het bedrijventerrein te vermijden, werd een alternatieve fietsroute aangeduid op het bestemmingsplan via de buffer. Op lange termijn, bij stopzetting van de activiteiten van het bedrijf ‘Braet’ in het plangebied, is het wenselijk een rechtstreekse doorsteek te voorzien tussen Dorpstraat en het recreatieterrein. Schrappen omleidingsweg In het GRS werd voorgesteld om de omleiding rond de kern van Sint-Laureins op de N455 te schrappen. Er is geen behoefte meer om deze omleidingsweg te realiseren. Het nut van deze omleidingsweg weegt niet op tegenover de kosten, de haalbaarheid, de onteigeningen en het maatschappelijk draagvlak van de realisatie ervan. In het RUP wordt deze omleidingsweg omgezet naar bestemmingen conform de visie van het RUP. Buiten het RUP is het wenselijk dat de reservatiestrook van de omleidingsweg verdwijnt en dat de onderliggende gewestplanbestemming behouden blijft.

5.3

INRICHTINGSMAATREGELEN EN ONTEIGENING

5.3.1

Inrichtingsmaatregelen Om deze visie effectief uit te voeren en om de impact en de randeffecten te beperken zijn naast een bestemmingsplan ook een aantal inrichtingsmaatregelen nodig die dienen uitgevoerd te worden. Maatregelen voor het verkeer van en naar het bedrijventerrein. Het verkeer afkomstig van het bedrijventerrein mag de verkeersleefbaarheid van de dorpskern niet in het gedrang brengen. De N49 vormt een belangrijke verkeersader die vanuit het bedrijventerrein op een vlotte manier bereikbaar dient te zijn. Het is niet wenselijk het verkeer doorheen de dorpskern te sturen (via Dorpstraat). Een omleiding via de Vaakweg en Caatsweg is noodzakelijk. De weginrichting dient hieraan aangepast te worden. Volgende knelpunten, die echter buiten de procedure van dit RUP vallen, dienen verder onderzocht te worden: -

Onduidelijke verkeerssituatie t.h.v. kruispunt Caatsweg-Vaakweg

-

De breedte van de Caatsweg en zichtbaarheid t.h.v. het kruispunt met Nieuwbedelf is onvoldoende

-

Onvoldoende zichtbaarheid t.h.v. het kruispunt van de Vaakweg met de Leemweg

Inrichtingsmaatregelen voor de ontsluiting bedrijventerrein op de Goochelaarstraat. Door de hoofdrichting in de Goochelaarstraat door te trekken tot in het bedrijventerrein, wordt sluipverkeer verder in de Goochelaarstraat (richting Moerstraat) ontmoedigd. Het tweede deel van de Goochelaarstraat (richting Moerstraat) moet dan voorrang geven op deze hoofdrichting. 23

Beheersmaatregelen voor groenstructuren Teneinde het onderhoud van de groenstructuren doorheen het gebied te garanderen zijn afspraken nodig tussen de projectontwikkelaar en de gemeente. Op deze manier kan een permanent onderhoud zorgen voor een effectieve en continue buffer.

5.3.2

Noodzaak tot onteigening De verwerving van gronden is onontbeerlijk om tot realisatie van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Lokaal bedrijvenbedrijven en recreatieterrein” te kunnen overgaan. De dienstverlenende vereniging VENECO wordt ertoe gemachtigd om tot onteigening over te gaan.

5.3.3

Ruimtebalans Het RUP heeft een totale grootte van 21,75 ha. Dit is onderverdeeld in volgende zones: - zone voor lokaal bedrijventerrein (met inbegrip van wegenis en buffers): 5,39 ha - zone voor recreatie (met inbegrip van parking, gebouwen en buffers): 4,77 ha - zone voor parkgebied (inclusief de zones met nabestemming parkgebied): 4,38 ha - zone voor wonen: 7,21 ha

5.3.4

Watertoets Bestaande toestand

Het plangebied behoort nog net tot het Bekken van de Brugse Polders. Aan de oostelijke rand van het plangebied komt de Eeklose Watergang voor. Deze zorgt voor de afwatering van het gebied tussen Eeklo en Sint-Laureins en stroomt richting Leopoldkanaal. De bestaande toestand watertoetskaarten:

van

het

plangebied

wordt

getoetst

aan

volgende

Overstromingsgevoeligheid plangebied: niet overstromingsgevoelig Infiltratiegevoeligheid plangebied: infiltratiegevoelige bodems Grondwaterstromingsgevoeligheid plangebied: matig gevoelig Winterbedkaart: geen winterbeddings Hellingenkaart: 90% van het plangebied bezit een helling van < 0,5% en 10% tussen 0,5% en 5% Erosiegevoeligheid plangebied: niet erosiegevoelig. Effecten op de waterhuishouding en de waterlopen

Toename verharde oppervlakte Op korte termijn voorziet men dat de bebouwde oppervlakte aan verhardingen zal toenemen: Recreatiegebied: max. 2000m² kan verhard worden. Bedrijventerrein: er kan veronderstelt worden dat ongeveer 2/3 van het bedrijventerrein (3ha) op korte termijn zal verhard worden. Dit betekent dat ongeveer 20000 m² verhard kan worden. Op lange termijn en indien het 24

bedrijventerrein wordt uitgebreid tot 5 ha zal nog (2/3 van 2ha) 13333 m² verhard worden. Milderende maatregelen

Maximale retentie aan de bron De vigerende wetgeving inzake retentie en hergebruik van hemelwater dient toegepast te worden. Het algemeen uitgangsprincipe hierbij is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd wordt afgevoerd. Door de verharding, zal de geplande ontwikkeling ongetwijfeld een impact hebben op de mogelijkheid tot indringen en afvoer van regenwater via de ondergrond. Om deze impact zo veel mogelijk te beperken zullen volgende maatregelen getroffen worden: - Zo veel mogelijk hemelwater rechtstreeks in de ondergrond laten indringen door een maximaal gebruik van waterdoorlatende materialen indien technisch mogelijk en voor zover toelaatbaar binnen de milieuwetgeving. - Water dat alsnog afvloeit opvangen in open afvoergrachten. Indien mogelijk worden hiervoor de bestaande grachten gebruikt. - Indien het toepassen van de vigerende wetgeving inzake de retentie en hergebruik van hemelwater niet voldoende blijkt, dient een gemeenschappelijk bufferbekken aangelegd te worden op het bedrijventerrein. Het opgevangen regenwater wordt afgeleid naar de Eeklose Watergang. Het surplus aan regenwater mag echter de capaciteit van de waterloop niet overschrijden. Indien dit het geval is dient de buffercapaciteit op het bedrijventerrein uitgebreid worden. Kwantitatief en kwalitatief ecologisch duurzaam waterlopenbeheer De waterloop ‘Eeklose Watergang’ die zich net buiten het plangebied bevindt, wordt beheerd als ecologische infrastructuur. Dit betekent dat rekening gehouden wordt met de inheemse fauna en flora door de levensvoorwaarden van deze fauna en flora zoveel mogelijk te behouden of te herstellen en zelfs te creëren en te ontwikkelen. Sanering afvalwater Er wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. Het bedrijfsafvalwater wordt gezuiverd conform de vigerende wetgeving. Deze bepaalt o.a. wanneer bedrijfsafvalwater op een RWZI kan verwerkt worden. Lozing van bedrijfsafvalwater met gevaarlijke stoffen via de riolering en een RWZI is pas mogelijk na verwijdering na de gevaarlijke stoffen aan de bron.

25

Kaart 7: Overstromingsgebieden Legende

Situering RUP Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig Niet overstromingsgevoelig

Bron : GIS-Vlaanderen (Geoloket 03/07/2007)

RUP ‘lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein‘



Stedenbouwkundige Voorschriften Mei 2008

GEZIEN EN VOORLOPIG AANGENOMEN DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN ………… OP BEVEL: ………………….

……………..

DE BURGEMEESTER

DE SECRETARIS

ZEGEL DER GEMEENTE

HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN BEVESTIGT DAT ONDERHAVIG PLAN TER INZAGE VAN HET PUBLIEK OP HET GEMEENTEHUIS WERD NEERGELEGD

VAN: ……… TOT:………. OP BEVEL: ………………….

……………..

DE BURGEMEESTER

DE SECRETARIS

ZEGEL DER GEMEENTE

GEZIEN EN DEFENITIEF AANGENOMEN DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN ……….. OP BEVEL: ………………….

……………..

DE BURGEMEESTER

DE SECRETARIS

ZEGEL DER GEMEENTE

GEZIEN EN GOEDGEKEURD DOOR DE BESTENDIGE DEPUTATIE OP ……….. …………… DE GEDEPUTEERDE, VERANTWOORDELIJK VOOR RUIMTELIJKE ORDENING VOOR STUDIEBUREAU ADOPLAN BVBA. ……………….. BART WILLAERT RUIMTELIJK PLANNER

Dit RUP vervangt de bestemming van het gewestplan Aalter-Eeklo (K.B. 24.03.1978). De voorschriften opgenomen in dit RUP vervangen de algemene voorschriften van het K.B. d.d. 28.12.1972 en 24.3.1978 en in het bijzonder de voorschriften voor woongebieden, woongebieden met landelijk karakter, agrarisch gebied en reservatiegebied. BIJKOMENDE TOELICHTING EN VERDUIDELIJKING VAN DE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

ART.1.: ZONE VOOR WONEN

De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor openbare ruimtes (groene en verharde) en voor aan het wonen verwante voorzieningen.

Bestemming: Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten, socio-culturele voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Inrichting: Activiteiten in het woongebied moeten beoordeeld Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming voor zover worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat ze wat schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: schaal en ruimtelijke impact betreft. De relatie met de in de omgeving aanwezige functies; De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners en bezoekers; De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; De relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen; De bestaande of gewenste woondichtheid. Het aanpassen van de grens van het woongebied aan de perceelsgrenzen mag niet leiden tot woningen in tweede bouwlijn. Alle grootschalige bebouwing dient aan de straatzijde opgericht te worden. In de achterste zones van de woningen kan één berging opgericht worden waarvan de afmetingen strikt vastgelegd worden. Hiermee wordt vermeden dat de diepe stroken (achter de 50m grens) van het woongebied dichtgebouwd worden. Het is wenselijk dat ze open blijven als tuinzone.

Het oprichten van nieuwe woongelegenheden in tweede bouwlijn wordt niet toegestaan. Alle werken, handelingen en wijzigingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning noodzakelijk is, kunnen enkel binnen de 50m te rekenen vanaf de as van de weg. Er wordt hierbij een uitzondering toegestaan voor 1 bijgebouw per perceel met een oppervlakte van 30m² en een maximale kroonlijsthoogte van 3,00 meter en een nokhoogte van 5,00 meter. Deze dienen opgericht te worden op een minimale afstand van 2,00 meter van de perceelsgrenzen. Bij eventuele goedkeuring van de aanpalende eigenaar mogen de bijgebouwen evenwel op de perceelsgrens opgericht worden. Het bijgebouw dient in harmonie te zijn met de architectuur van het hoofdgebouw.

1

Overgangsregeling voor landbouw met bedrijfsgebouw in het gebied: Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van de bestaande landbouwbedrijven en voor de bestaande bedrijven met aan de landbouw toeleverende, verwerkende en dienstverlenende activiteiten. Overgangsmaatregel voor landbouw zonder bedrijfsgebouw in het gebied: Tot een vergunning verleend is voor de realisatie van de bestemming zijn per perceel de handelingen, voorzieningen en inrichtingen toegelaten die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van landbouwbedrijven met uitsluiting van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare constructies. ART.2.1: ZONE VOOR AAN DE LANDBOUW GERELATEERD BEDRIJF MET NABESTEMMING PARKGEBIED Bestemming: Het bestaande bedrijf (opslag van kunstmeststoffen) kan Het gebied is bestemd voor een aan de landbouw gerelateerd bedrijf. Het dient te gaan om lokale toeleverende blijven functioneren. De activiteiten dienen een relatie te of verwerkende bedrijven met een ruimtelijk-functionele relatie met de landbouw. Dit zijn bedrijven die de toelevering van landbouwgrondstoffen noodzakelijk voor of de verwerking van landbouwproducten afkomstig van hebben met de landbouw. de beroepslandbouwactiviteiten verzorgen. De realisatie van de nabestemming wordt gekoppeld aan De nabestemming “parkgebied” wordt pas gerealiseerd nadat de aan de landbouw gerelateerde activiteiten de stopzetting van de activiteit en niet aan de eigenaar worden stopgezet. Deze omzetting is onomkeerbaar. m.a.w. kan er zich nog een nieuw bedrijf vestigen die activiteiten uitvoert die aan de landbouw gerelateerd zijn. Inrichting: De zone mag volledig worden verhard mits bij aanleg van het terrein het waterbergend vermogen van het gebied wordt behouden en het overstromingsrisico wordt beperkt. Voor de gebouwen gelden volgende principes: De bebouwbare oppervlakte is maximaal de grondoppervlakte van de bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen bij inwerkingtreding van dit RUP.

De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter. In functie van de bedrijfsvoering kan een afwijking van de bouwhoogte van maximum 10% van de totale bebouwbare oppervlakte toegestaan worden. Aan bestaande gebouwen die in de buffer (art.2.2) gelegen zijn, kunnen verbouwings-, instandhoudings- en onderhoudswerken uitgevoerd worden. Bij herbouw dienen de gebouwen tot buiten de buffer geplaatst te worden.

2

Bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet de aanvrager minstens aantonen dat voldaan is aan volgende vereisten: Zuinig en kwalitatief ruimtegebruik Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik Bij de inrichting van de nabestemming “parkgebied” gelden de voorschriften van art. 3 “parkgebied” ART.2.2: ZONE VOOR BUFFER BIJ AAN DE LANDBOUW GERELATEERD BEDRIJF Bestemming: De buffer dient om de impact van het bedrijf op de Deze zone is bestemd voor de aanleg van een met planten voorziene buffer rond de bedrijfszone. Deze bufferzone omgeving te beperken. dient om het bedrijf visueel af te schermen en om een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving. Inrichting De buffer wordt beplant met streekeigen struiken en hoogstammige bomen, in functie van het bufferen van de activiteiten t.o.v. de aanliggende residentiële functies. Het wordt onderhouden als een dicht groenscherm. Bebouwingen, verhardingen en opslag zijn niet toegelaten. Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg en het onderhoud van de buffer zijn toegelaten. Teneinde de buffer een maximale effectiviteit te geven, kan de beplanting eventueel op een berm geplaatst worden. De beplanting wordt ten laatste ingevoerd in het plantseizoen volgend op het verlenen van de eerste stedenbouwkundige vergunning, na de inwerkingtreding van dit RUP. De buffer blijft zolang geldig als er bedrijfsactiviteiten zijn. Wanneer de nabestemming van art. 2.1 gerealiseerd wordt, vervallen de voorschriften van art. 2.2 ART.3.: ZONE VOOR PARKGEBIED Bestemming: Naast het behoud van het groen karakter, kan op lange Het gebied is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van een park. termijn aan het gebied ook een openbaar karakter gegeven worden. Inrichting: Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor deze bestemming zijn toegelaten. De werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor zover de ruimtelijke samenhang in het gebied en de cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waarden in het gebied bewaard blijven.

3

Voor zover de ruimtelijke-ecologische draagkracht van het gebied niet wordt overschreden, zijn de volgende Deze voorschriften moeten het mogelijk maken om het werken, handelingen en wijzigingen eveneens toegelaten: Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op het sociale, educatieve of openbaar karakter van dit gebied te realiseren. recreatieve functie van het gebied, waaronder sanitaire gebouwen of schuilplaatsen van één bouwlaag met een maximale gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 50 m² , met uitsluiting van elke verblijfsaccommodatie. Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur, gericht op het al dan niet toegankelijk maken van het gebied voor educatief of recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer. ART.4.: ZONE VOOR LANDBOUW MET NABESTEMMING PARKGEBIED Bestemming: Het gebied is bestemd voor beroepslandbouw. De realisatie van de nabestemming wordt gekoppeld aan De nabestemming “parkgebied” wordt pas gerealiseerd indien de landbouwgronden meer dan drie jaar braak de stopzetting van de activiteit en niet aan de eigenaar liggen. Deze omzetting is onomkeerbaar. m.a.w. kan de grond verkocht worden aan een andere landbouwer die de landbouwactiviteiten verderzet. Inrichting: De volgende constructies zijn evenwel toegelaten. Ze Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering van worden niet als gebouwen en gelijkaardige constructies landbouwbedrijven zijn toegelaten, met uitzondering van het oprichten van gebouwen en vergelijkbare beschouwd: schuilhokken, plastictunnels die tijdelijk constructies. geplaatst worden… Serres daarentegen behoren tot de niet-toegelaten gebouwen en vergelijkbare constructies Bij de inrichting van de nabestemming “parkgebied” gelden de voorschriften van art. 3 “parkgebied” ART.5.: ZONE VOOR BUFFER Bestemming: De buffer dient om de impact van het bedrijventerrein en Deze zone is bestemd voor de aanleg van een met planten voorziene buffer rond de bedrijvenzone en de het recreatieterrein op de omgeving te beperken. recreatieterreinen. Deze bufferzone dient om de activiteiten visueel af te schermen en om een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving. Inrichting: De buffer wordt beplant met inheemse, streekeigen en standplaatsgerichte struiken en hoogstammige bomen, in functie van het bufferen van de bedrijfsactiviteiten t.o.v. de aanliggende residentiële functies en t.o.v. het parkgebied. Het wordt onderhouden als een dicht groenscherm. 4

Bebouwingen, verhardingen en opslag zijn niet toegelaten. Alleen werken en handelingen met het oog op de aanleg en het onderhoud van de buffer zijn toegestaan. In de bufferzones kunnen open grachten aangelegd worden in functie van de buffering en afwatering van het bedrijventerrein en/of recreatieterrein. In de zones waar de buffer minimaal 15m is, kan een onverharde landbouwweg aangelegd worden teneinde geïsoleerde landbouwpercelen te kunnen bereiken. Deze landbouwweg is max. 4m breed. De beplanting wordt ten laatste ingevoerd in het plantseizoen volgend op het verlenen van de eerste stedenbouwkundige vergunning voor de aanleg van het sportvoorzieningen of voor het nieuw lokaal bedrijventerrein, na de inwerkingtreding van dit RUP. ART.6.: ZONE VOOR SPORT- EN JEUGDVOORZIENINGEN Bestemming: Er wordt geen specifieke sportactiviteit vastgelegd. Deze zone is enerzijds bestemd voor de aanleg van sportterreinen en de bijhorende constructies en anderzijds Vermits dit de enige locatie is voor sportactiviteiten in bestemd voor jeugdvoorzieningen. Het hierbij om activiteiten in open lucht (geen sporthal) Sint-Laureins moeten er op termijn en indien er een Groenaanleg vormt een nevenbestemming. behoefte is, ook nog andere sportactiviteiten dan voetbal kunnen plaatsvinden. Inrichting: Binnen deze zone kunnen enkel constructies opgericht worden ten behoeve van: iedere sportactiviteit: verlichtingsmasten, 1 afdak voor toeschouwers per voetbalterrein, dug-out, Er wordt geen sportactiviteit vastgelegd in de doelen, vangnetten, sproeiinstallaties, finse looppiste, kleine bijgebouwen ten behoeve van de voorschriften. Deze locatie vormt de enige locatie in het sportactiviteit (max. oppervlakte van 30m² en met een gezamenlijke oppervlakte van 60m²), hoofddorp Sint-Laureins voor sportactiviteiten. Het moet (niet limitatieve lijst) . bijgevolg in de toekomst ook de nu nog niet gekende behoeften kunnen opvangen (bvb. tennisterrein, atletiekpiste,…) de jeugdvoorzieningen: speelplein met toestellen, skate-terrein, speelweide (niet limitatieve lijst) Verhardingen die niet noodzakelijk zijn voor het beoefenen van een sportactiviteit of voor de jeugdvoorzieningen (bvb. parking, terras) kunnen niet toegelaten worden. De aanleg van wandel- en fietspaden en de noodzakelijke toeritten in waterdoorlatende materialen is wel toegelaten. Er wordt gezorgd dat er reclameborden tot stand komt.

geen

“wildgroei”

van Publiciteit of reclamepanelen worden enkel rond 1 terrein (het hoofdterrein) toegelaten. Ze kunnen geplaatst worden enkel ter hoogte van de afbakening van het voetbalveld. De reclame wordt op de grond geplaatst, mag 5

niet hoger reiken dan 1,5 meter vanaf het maaiveld en dient naar de binnenkant van het terrein gericht te worden. Alle werken die noodzakelijk zijn voor het bufferen en hergebruik van regenwaterwater afkomstig van de verharde oppervlakten van deze zone zijn mogelijk. ART.7.: ZONE VOOR GEBOUWEN IN FUNCTIE VAN SPORT- EN JEUGDVOORZIENINGEN Bestemming: In deze zone kunnen enkel gebouwen in functie van de Deze zone is bestemd voor gebouwen die ten dienste staan voor de jeugd- en sportactiviteiten. Hieronder wordt recreatie opgericht worden. onder meer verstaan sanitaire voorzieningen, indoor speelruimte voor de jeugdbeweging, kantine, kleedkamers, inkomloket, vergaderzaal, tribunes, materiaalhok en technische ruimten. Inrichting: Inrichtingsvoorschriften: Niet de volledige zone op het bestemmingsplan kan Maximale grondinname door bebouwing bebouwd worden. Maximaal ¾ kan bebouwd worden. Maximale kroonlijsthoogte t.o.v. aanpalend maaiveld Maximale nokhoogte t.o.v. aanpalend maaiveld Dakvorm

75% 4,00 meter 7,00 meter Plat of hellend

Het bouwvolume, de dakvormen, de gekozen materialen en de kleur van materialen moeten een optimale esthetische integratie van de gebouwen garanderen in hun omgeving. In geval van hellend dak kan de ruimte onder het dak ingericht worden. De niet-bebouwde delen mogen verhard worden. Alle werken die noodzakelijk zijn voor het bufferen en hergebruik van regenwaterwater afkomstig van de verharde oppervlakten van deze zone zijn mogelijk. ART.8.: ZONE VOOR PARKEREN Bestemming: Deze zone is bestemd voor het aanleggen van een parking. Inrichting: De parkeerstroken dienen aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen (bvb. grint, grasdallen). De rijstroken op de parking kunnen in niet waterdoorlatende materialen (bvb. asfalt) aangelegd worden.

6

Naast de functionaliteit van de parking is een goede Om het groene karakter van de parkeerruimte te bevorderen wordt per 10 parkeerplaatsen een min. groene esthetische invulling ervan van belang om een mooie ruimte van 10m² gecreëerd met inbegrip van 1 hoogstam boom. overgang te creëren tussen het bedrijventerrein en het recreatieterrein. Binnen deze zone kan eveneens een overdekte fietsstalling opgericht worden. ART.9.: ZONE VOOR WEGENIS Bestemming: Dit gebied is bestemd voor wegenis, fietsen voetgangersverbindingen. Inrichting: In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van de wegenis, fietsen voetgangersverbindingen en hun aanhorigheden. Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen waaronder waterlopen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoersvoorzieningen en lokale dienstwegen toegelaten. ART.10.: ZONE VOOR LOKAAL BEDRIJVENTERREIN Het lokale bedrijventerrein wordt ontwikkeld voor de herlocalisatie van reeds bestaande bedrijven in de gemeente en voor startende bedrijven.

Kleinhandel en kantoren waarbij er geen productie, verwerking of bewerking van goederen gebeurt worden

Bestemming Deze zone is bestemd voor bedrijven van lokaal belang met een van volgende hoofdactiviteiten: – productie, verwerking en bewerking van goederen; – verwerking en bewerking van grondstoffen; – logistiek (open overslag, voorraadbeheer, groupage en fysieke distributie); – dienstverlenende bedrijven (bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven). Volgende activiteiten zijn toegelaten: – gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen inherent aan het functioneren van een bedrijventerrein inclusief interne wegenis, infiltratievoorzieningen, wateropvang- en afvoer; – herstellen, heraanleggen, of verplaatsen van bestaande ondergrondse en bovengrondse nutsleidingen en aanleggen van nieuwe leidingen; – aanleg van fietsen voetgangersverbindingen; – reliëfwijzigingen noodzakelijk voor realisatie van de bestemming. Volgende activiteiten zijn niet toegelaten: – kleinhandel; – kantoorachtigen; 7

niet toegelaten. Ook Seveso-bedrijven worden niet toegelaten.

–

inrichtingen zoals bedoeld in artikel 3 van het relevante betreffende Samenwerkingsakkoord tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken, zijn niet toegelaten.

Inrichting Elke aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria: – zorgvuldig ruimtegebruik; – een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen; Het is de bedoeling dat het bedrijventerrein voorbehouden blijft voor lokale bedrijven. Daarom wordt er een maximale kavelgrootte opgelegd.

Minstens volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden: – de perceelsoppervlakte per bedrijf bedraagt maximaal 5000 m²;

–

–

–

–

– –

de afstand van gebouwen en constructies tot de buffer bedraagt minimaal de kroonlijsthoogte van het gebouw en deze afstand is minimaal 6 meter; bij alle gebouwen en constructies aan een weg bedraagt de afstand 6 meter tot de rooilijn; gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat, bedrijfsgebouwen worden uitgebreid aansluitend op een bestaand gebouw en er wordt maximaal gebouwd in meerdere lagen daar waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat; een beperkte oppervlakte voor kantoren en toonzalen wordt toegelaten op voorwaarde dat deze gekoppeld zijn aan de productieactiviteit van individuele bedrijven en voor zover deze activiteiten geen intensieve loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken; toonzalen mogen maximum 25 % van de bebouwde gelijkvloerse oppervlakte bedragen ongeacht op welk niveau zij worden ingericht; Er kan per bedrijfsperceel één bedrijfswoning opgericht worden op voorwaarde dat deze geïntegreerd zijn in de bedrijfsgebouwen en dat ze een maximale vloeroppervlakte van 200m² hebben; per bedrijfsperceel mogen maximaal 5 parkeerplaatsen voor auto’s voorzien worden. de ontwikkelaar dient buffermogelijkheden voor regenwater te voorzien. Dit kan door dit individueel per bedrijf op te leggen of door het voorzien van gemeenschappelijke voorzieningen.

Fasering Zie art. 14

8

ART.11.: RESERVATIESTROOK VOOR WEGENIS Bestemming: Deze reservatiestrook wordt voorzien voor wegenis indien het bedrijventerrein in noordelijke richting uitgebreid wordt. Bij de effectieve uitbreiding van het lokaal bedrijventerrein in noordelijke richting krijgt deze strook de voorschriften van art. 9. Inrichting: In het gebied geldt een verbod om vergunningsplichtige gebouwen en constructies op te richten. Er kan in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van de grondkleur van dit verbod afgeweken worden indien bij het bepalen van de vergoeding bij onteigening geen rekening gehouden wordt met de waardevermeerdering die uit de werken en handelingen voortvloeit. Zolang de uiteindelijke bestemming niet gerealiseerd wordt, dient evenwel een doorgang gevrijwaard te blijven voor landbouwvoertuigen die de achterliggende landbouwgronden moeten kunnen bereiken. ART.12.: INDICATIEVE AANDUIDING VAN DE ONTSLUITING De op het plan aangeduide pijl geeft de ontsluiting weer van het aan de landbouw gerelateerd bedrijf. Deze doorgang dient gevrijwaard te blijven. Ook na de stopzetting van de activiteit en het invullen van de nabestemming dient deze doorgang gevrijwaard te blijven. ART.13.: INDICATIEVE AANDUIDING FIETSWEG De op het plan aangeduide pijl geeft aan waar een fietspad in de bufferstrook kan aangelegd worden. Het fietspad is maximaal 3m breed en kan verhard worden. Eventueel kan langs het fietspad verlichting voorzien worden. ART.14.: RESERVEGEBIED Deze gebieden zijn bestemd als reservegebied voor het lokaal bedrijventerrein. De bestemming kan pas gerealiseerd worden nadat aan volgende voorwaarden is voldaan: Na inwerkingtreding van dit RUP kan 3 ha van het lokaal bedrijventerrein onmiddellijk ontwikkeld worden. Het bedrijventerrein wordt ontwikkeld van zuid naar noord. Indien voor 80% van de oppervlakte van art. 10 (reservegebied art. 14. niet meegerekend) een stedenbouwkundige vergunning voor bedrijven werd uitgereikt, kan de resterende oppervlakte (reservegebied) ontwikkeld worden.

9

ART.15. : ALGEMENE BEPALINGEN 1. Het oprichten van kleine gebouwen en/of infrastructuur van openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming. De noodzaak moet om technische of sociale redenen aangetoond kunnen worden in een verklarende en verantwoorde nota. 2. De bestaande aquafin-leiding die dwars door het plangebied loopt, kan verlegd worden en wordt dan zo maximaal mogelijk in art. 9 aangelegd. 3. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het gebied, wordt met het oog op het identificeren van de potentieel waardevolle zones, een archeologisch detectieonderzoek uitgevoerd. Dit detectieonderzoek wordt verricht aan de hand van boring en proefsleuven, die op statistisch relevante wijze verspreid worden over de gehele zone. Bij aanwezigheid van archeologische sporen worden op de zones die als archeologisch waardevol worden aangeduid, bijkomende archeologische opgravingen uitgevoerd.

10

RUP Lokaal bedrijventerrein en recreatieterrein Sint-Laureins

Recommend Documents