Ruimtelijk uitvoeringsplan lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat

Provincie

Vlaams-Brabant

Gemeente

Glabbeek

Dossiernr:

09295/12

Ruimtelijk uitvoeringsplan ‘lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat’ definitieve vaststelling

maart 2012

Libost-Groep nv.

Ontwerp- en adviesbureau

Vestiging Hasselt Herckenrodesingel 101 3500 Hasselt tel: 011/26.08.70 fax: 011/26.08.80 email: [email protected]

afdeling ruimtelijke planning Vestiging Vlaams Brabant Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo tel: 016/89.34.40 fax: 016/89.57.83 email: [email protected]

Gemeente Glabbeek: Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat’

definitieve vaststelling

Revisie

Opmerking

A

Concept toelichtingsnota

B

Opmaak voor plenair overleg

C

Indiening plenair overleg

D

Voorlopige vaststelling door de gemeenteraad

E

Definitieve vaststelling door de gemeenteraad

naam Opgemaakt: Ruimtelijke planner

Peter van der Poort - Lut Gijsenbergs

Geverifieerd: projectleider

Peter van der Poort

Vrijgegeven: afdelingshoofd

Peter Govaerts

paraf

datum 01 03 2012 01 03 2012 01 03 2012

Libost-Groep nv. ontwerpen adviesbureau NOT01E-09295

maart 2012

pag. 2/79



5.1 5.2

Inhoud

TITEL I: TOELICHTINGSNOTA

8

1

8

INLEIDING

1.1

IN UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GLABBEEK 1.1.1 RICHTINGGEVENDE BEPALINGEN 1.1.2 BINDENDE BEPALINGEN 1.2 RUIMTELIJKE SITUERING

8 8 11 12

2

13

3

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND

4 RECENTE STUDIES EN ONTWIKKELINGEN IN DE OMGEVING

25

ONTWIKKELINGSVISIE UITBREIDING BELGISCHE FRUITVEILING 25 AANLEG AFVALWATERCOLLECTOR LANGS DE MEENSELBEEKVALLEI 25 4.3 AANVRAAG BIO- EN MESTVERWERKINGSINSTALLATIE 26 4.4 RELEVANTE ELEMENTEN UIT HET PROVINCIAAL STRUCTUURPLAN 26 4.4.1 KNELPUNTEN VAN DE LANDELIJKE KAMER OOST 27 4.4.2 POTENTIES VAN DE LANDELIJKE KAMER OOST 28 4.4.3 RUIMTELIJKE PRINCIPES 29 KNELPUNTEN EN POTENTIES

31 31

RUIMTELIJK ONDERZOEK

32

6.1 ONDERZOEKSVRAGEN 6.1.1 HOE KAN DE VERKEERSVEILIGHEID EN DE VERKEERSAFWIKKELING GEOPTIMALISEERD WORDEN? 6.1.2 WELKE TYPE VAN BEDRIJVEN IS WENSELIJK? 6.1.3 HOE MOET DE LANDSCHAPPELIJKE INPASSING OPGEVAT WORDEN? 6.2 ONTWERPEND ONDERZOEK 6.2.1 WEGBREEDTE EN ONTSLUITING 6.2.2 KORRELGROOTTE EN INRICHTING 6.3 RICHTLIJNEN VOOR HET UITVOERINGSPLAN

32 32 32 33 33 34 39

7

43

VISIE VOOR DE GEWENSTE ONTWIKKELING

32

22

4.1 4.2

5

6

RUIMTELIJKE KNELPUNTEN – BEDREIGINGEN POTENTIES – KANSEN

31

7.1 RUIMTELIJKE VISIE 7.2 RUIMTELIJKE DOELSTELLINGEN 7.2.1 RUIMTE VOOR LOKALE BEDRIJVEN CREËREN 7.2.2 HOGE BEELDKWALITEIT VERZEKEREN 7.2.3 VEILIGE VERKEERSAFWIKKELING GARANDEREN 7.2.4 DUURZAAMHEID IMPLEMENTEREN 7.3 CONCEPTEN VOOR EEN HOOGWAARDIGE OMGEVING 7.3.1 CONCEPTEN ALS STAPSTEEN NAAR DE GEWENSTE RUIMTELIJKE

43 44 44 44 44 44 45

ONTWIKKELING INRICHTINGSCHETS

45 48

8

PLANOLOGISCHE AANDACHTSPUNTEN

50

WATERTOETS RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE MER ONTHEFFING

50 53 53

7.4

8.1 8.2 8.3


maart 2012

pag. 3/79



8.4 COMPENSATIE HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED 8.4.1 BELEIDSKADER 8.4.2 ONDERZOEK NAAR DE IMPACT OP DE RUIMTELIJK-FUNCTIONELE

54 54

SAMENHANG VAN DE AGRARISCHE STRUCTUUR 8.4.3 ONDERZOEK NAAR DE MOGELIJKE FLANKERENDE MAATREGELEN VOOR LANDBOUW 8.4.4 ONDERZOEK NAAR MOGELIJKE ALTERNATIEVE LOCATIES 8.5 VERANTWOORDING VOOR HET ONTEIGENINGSPLAN 8.5.1 VERANTWOORDING VAN HET ALGEMEEN NUT 8.5.2 VERANTWOORDING VAN DE HOOGDRINGENDHEID 8.6 VOORSTEL VAN MOGELIJKE INRICHTING EN GRAFISCH PLAN 8.7 RUIMTEBALANS 8.8 REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE KAN AANLEIDING GEVEN TOT PLANSCHADE, PLANBATEN, KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSCHADE 8.9 OP TE HEFFEN STEDENBOUWKUNDIGE BEPALINGEN

56 57 57 58 58 58 59 62

68

1

68

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED WIJZE VAN METEN GEHANTEERDE BEGRIPPEN WATERBEHEER BEPALINGEN VOOR HET BEHOUD VAN WAARDEVOLLE BOMEN EN

76

ARTIKEL 3.

: ZONE VOOR LOKALE WEG

77

ARTIKEL 4.

: LINIAIRE KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN 78

ARTIKEL 5.

: ZONE NON-AEDIFICANDI

79

68 68 68 70

1.6

KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN BEPALINGEN VOOR HET ARCHEOLOGISCH ERFGOED

70 70

2 ARTIKEL 2: SPECIFIEKE BEPALINGEN VOOR DE VERSCHILLENDE BESTEMMINGSZONES

71

ARTIKEL 1.

72

: LOKAAL BEDRIJVENTERREIN

: LANDSCHAPSBUFFER

63 65

TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ARTIKEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN

ARTIKEL 2.


maart 2012

pag. 4/79



Lijst van figuren

Lijst van kaarten

Figuur 1: Gewenste ruimtelijke structuur gemeente Glabbeek...................................... 8 Figuur 2: Gewenste ruimtelijke structuur kern Glabbeek............................................... 9 Figuur 3: Strategisch project bedrijventerrein Craenenbroek ...................................... 10 Figuur 4: Situering van het plangebied........................................................................ 12 Figuur 5: Situering van het plangebied op de orthofoto............................................... 12 Figuur 6: Openbare wegen in de omgeving van het plangebied ................................. 16 Figuur 7: Orthofoto plangebied en omgeving .............................................................. 22 Figuur 8: Bestaande ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (meso) ................ 24 Figuur 9: Bestaande ruimtelijk structuur plangebied (micro) ....................................... 24 Figuur 10: Zone voor de inplanting van het mestverwerkingsinstallatie ...................... 26 Figuur 11: Landschapsentiteiten in Vlaams-Brabant ................................................... 27 Figuur 12: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost ......................................... 28 Figuur 13: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost (uittreksel) ....................... 30 Figuur 14: Doorsnede van een uitgeruste weg met bedrijvigheid met minimale breedte ............................................................................................................................. 33 Figuur 15: Orthofoto lokaal bedrijf Denruyter .............................................................. 34 Figuur 16: Orthofoto lokaal bedrijf Dorpsstraat............................................................ 35 Figuur 17: Orhofoto lokaal bedrijf Lambrechts ............................................................ 35 Figuur 18: Orthofoto lokaal bedrijf autoherstelplaats Pamelenstraat........................... 36 Figuur 19: Orthofoto lokaal bedrijf schrijnwerkerij Butschovestraat............................. 36 Figuur 20: Orthofoto lokaal bedrijf Vandepoel ............................................................. 37 Figuur 21: Orthofoto lokaal bedrijf Ladang .................................................................. 37 Figuur 22: Orthofoto lokaal bedrijventerrein Kolmen ................................................... 38 Figuur 23: Een efficiënt grondverzet nastreven........................................................... 39 Figuur 24: Creëren van een verkeerspoort.................................................................. 40 Figuur 25: Mogelijke heraanleg van de Craenenbroekstraat (breedte 12m) ............... 41 Figuur 26: Ruimtebehoefte van de veiling ................................................................... 42 Figuur 27: Watertoetskaart.......................................................................................... 50 Figuur 28: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage................................. 54 Figuur 29: Kaart met aanduiding van het HAG (gearceerde gebieden) ...................... 57 Figuur 30: Voorstel van mogelijke inrichting................................................................ 59 Figuur 31: Voorstel grafisch plan................................................................................. 60 Figuur 32: Voorontwerp onteigeningsplan................................................................... 61 Figuur 33: Kaart met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade ...................................................................................... 64

Kaart 1: Bestaande juridische toestand: gewestplan ................................................... 13 Kaart 2: Bestaande juridische toestand: kadastrale percelen ...................................... 13 Kaart 3: Bestaande juridische toestand: overige bepalingen ....................................... 13 Kaart 4: Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart ......................................... 22 Kaart 5: Bestaande feitelijke toestand: orthofoto ......................................................... 22


maart 2012

pag. 5/79



Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat’ Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 8 september 2011 Secretaris,

Paul Cloots

Burgemeester,

Jean Vanschoubroek

Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis van Glabbeek werd neergelegd van 13 oktober 2011 tot 13 december 2011 Secretaris,

Paul Cloots

Burgemeester,

Jean Vanschoubroek

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van …………2012 Secretaris, Burgemeester,

Paul Cloots

Jean Vanschoubroek


maart 2012

pag. 6/79




maart 2012

pag. 7/79



TITEL I: Toelichtingsnota 1

Figuur 1: Gewenste ruimtelijke structuur gemeente Glabbeek

INLEIDING

1.1 1.1.1

IN UITVOERING VAN HET STRUCTUURPLAN GLABBEEK

GEMEENTELIJK

RUIMTELIJK

Richtinggevende bepalingen

1 Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan duidt aan dat er geen ruimte meer is voor de 2 vestiging van lokale bedrijven. Na ontwerpend ruimtelijk onderzoek van verschillende mogelijke locaties werd de locatie aan de Craenenbroekstraat aangeduid als de meest haalbare.

“Bijkomende ruimte voor lokale bedrijvigheid wordt gezocht in aansluiting op het ‘hoofddorp’. Deze ruimte moet … ruimte creëren voor de ontwikkeling van nieuwe lokale bedrijven … . Het is belangrijk dat de schaal van de te creëren bedrijfsruimte de schaal van de kern niet overschrijdt. Vanuit deze optiek wordt veeleer gekozen voor een scenario met twee kleinere bedrijvenzones op maat van de gemeente dan wel voor de ontwikkeling van één grote bedrijvenzone. ….. Voor de realisatie van de behoefte op korte termijn wordt de locatie geselecteerd in aansluiting op de bestaande ruimte voor bedrijvigheid in de Craenenbroekstraat …..de groeimogelijkheden worden beperkt door de landschappelijke begrenzing van de vallei van de Meenselbeek.

1

De gemeenteraad heeft in zitting van 13 juli 2006 het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan definitief vastgesteld. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd in vergadering van 7 september 2006 door de Bestendige Deputatie goedgekeurd. 2 “De gemeente wenst een beperkt aanbodbeleid te voeren om de herlocalisatie van kleine startende bedrijven te kunnen opvangen en een beperkte groei van de lokale bedrijvigheid mogelijk te maken …. De gemeente wenst met dit aanbodbeleid in de toekomst te voorkomen dat kleine ambachtelijke bedrijven omwille van ruimtegebrek uit de kernen Glabbeek en Bunsbeek, waar verweving wordt nagestreefd, blijven wegtrekken en een ruimtelijk geïsoleerde en minder goed ontsloten bouwgrond opkopen om tot bedrijfslocatie uit te bouwen. De te creëren bijkomende ruimte voor bedrijvigheid is geraamd op basis van de concrete behoefte van bestaande bedrijven en anderzijds in functie van het voeren van een beperkt aanbodbeleid en het behoud van een lokale dynamiek. Te creëren bijkomende ruimte voor bedrijvigheid is vastgesteld op 2ha.” Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, informatief deel, p. 55-56

Bron: GRS Glabbeek


maart 2012

pag. 8/79



Deze locatie wordt als eerste aan te snijden locatie vooropgesteld omwille van volgende motieven: Het compacte karakter van de kern Glabbeek … zoveel mogelijk handhaven; De locatie sluit aan op een bestaande bedrijvenzone; De locatie is gelegen langs een uitgeruste weg, de investeringskost is kleiner en een realisatie op korte termijn is mogelijk. Door het positioneren van bijkomende ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid in de nabijheid van N29, kan N29 functioneren als gewenste 3 hoofdontsluiting voor de bedrijvigheid in Glabbeek. …..”

Figuur 2: Gewenste ruimtelijke structuur kern Glabbeek

Het richtinggevend deel duidt ook aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de Veiling gevrijwaard moeten worden. “De ontwikkelingsmogelijkheden van de veiling op de huidige locatie zijn nagenoeg onbestaande. De beschikbare ruimte is volledig benut en een verdere herstructurering op het huidige terrein is niet meer mogelijk. Omdat de veiling een belangrijk bedrijf is voor de gemeente Glabbeek en de ganse regio wenst de gemeente de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veiling op langere termijn te vrijwaren. Om zoveel mogelijk overlast te vermijden wordt deze ontwikkeling bij voorkeur gekoppeld aan de bestaande veilingsite. Dit betekent dat dit aan de overzijde van de Craenenbroekstraat dient te gebeuren. Om de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein niet in gedrang te brengen worden deze ontwikkelingen in tweede bouworde voorzien. Hiermee wordt tevens voorkomen dat beschikbare ruimte langs een uitgeruste weg wordt verspild. Bij de ontwikkeling dient voldoende rekening gehouden te worden met het valleigebied van de Meenselbeek, de bebouwing in de onmiddellijke omgeving, het landbouwbedrijf en de integratie in het landschap. De nodige visuele buffers dienen hiervoor gerealiseerd te worden. Omdat de ontwikkelingsplannen van de veiling nog niet concreet zijn en omdat de veiling een bovenlokaal bedrijf is zal de gemeente zelf geen initiatief nemen om een RUP op te maken. De gemeente wenst in haar GRS enkel een locatie aan te duiden waar deze uitbreidingen kunnen gerealiseerd worden. De concrete uitbreidingsbehoeften zullen 4 via planologisch attest onderbouwd worden.

Bron: GRS Glabbeek

3 4

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, richtinggevend deel, p. 87

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, richtinggevend deel, p. 87-88


maart 2012

pag. 9/79



Figuur 3: Strategisch project bedrijventerrein Craenenbroek

Bron: GRS Glabbeek


maart 2012

pag. 10/79



In de beschrijving van het strategisch project lokaal bedrijventerrein : Craenenbroekstraat’ wordt deze visie gedetailleerd "Randvoorwaarden in functie van een kwalitatieve ontwikkeling -

-

-

-

-

-

-

Verder zetten van de bebouwingsstrook: de ruimte voor lokale bedrijvigheid komt in het verlengde van de woonbebouwing, de diepte wordt beperkt om het lokaal karakter te bewaren en een uitbreiding van de veiling mogelijk te maken in tweede bouworde; Vrijwaren van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de veiling. Eventuele uitbreidingen voor de veiling kunnen plaatsvinden in tweede bouworde. Hiervoor dient een doorgang van minimaal 20 meter gevrijwaard te blijven aansluitend bij de bestaande woningen in de Craenenbroekstraat; Aandacht voor de vallei van de Meenselbeek. Bij een eventuele uitbreiding van de veiling dient voldoende rekening gehouden te worden met de nabijheid van de Meenselbeek. De opmaak van een RUP voor de uitbreiding van de veiling dient gepaard te gaan met voldoende beschermde maatregelen voor het valleigebied. Aandacht voor het omliggende landschap. De veiling is een vrij grootschalige structuur. Bij de inplanting dient voldoende rekening gehouden te worden met het omliggend landschap en dienen de nodige visuele buffers aangeplant te worden; Definiëren van een ‘venster’ op de open ruimte: de ruimte voor bedrijvigheid mag niet worden doorgetrokken tot aan N29; het contact met het landschap, het zicht op de vallei en hoeve moet worden gevrijwaard, de activiteiten van het landbouwbedrijf mogen niet in het gedrang komen; Flexibiliteit door modulair systeem: voor de perceelstructuur moet worden gezocht naar een flexibel systeem zodat naargelang de nodige oppervlakte van het bedrijf enkele modules kunnen worden samengenomen, zonder het lokale karakter van het bedrijventerrein te overschrijden; Werken met kleine percelen om het lokale karakter van de bedrijvenzones te ondersteunen. Percelen van gemiddeld 1.000m² met een maximum van 2.500m². Het gemiddelde is gebaseerd op de omvang 5 van de bestaande bedrijvigheid in de gemeente.”

De Meenselbeekvallei is aangeduid als een belangrijke drager van de natuurlijke structuur. “Binnen de gemeente vormen de Velpevallei en de daarmee samenhangende valleien van de Meenselbeek, de Oudebeek en de Broekbeek, de ruggengraat van de natuurlijke structuur. Tegelijk vormen ze de drager van het bovenlokaal en lokaal ecologisch netwerk. De valleigebieden moeten worden beschermd als ‘groene dragers’ van de open ruimte. Het is belangrijk dat er een ruimtelijke dialoog ontstaat tussen landbouw, natuur en landschap. De valleigebieden worden benoemd tot ‘groen natuurlandschap’. Dit veronderstelt het vrijwaren van verdere bebouwing, het ondersteunen van de verbindingsfunctie en extra aandacht 6 voor natuurontwikkeling.” De Craenenbroekstraat is aangeduid als erfontsluitingsweg (lokale weg type 3). Ter hoogte van de kruising met de N29 is een verkeerspoort op de N29 ingetekend.

1.1.2

De bindende bepalingen duiden aan dat er een RUP voor het lokaal bedrijventerrein 7 Craenenbroek opgesteld moet worden.

6 5

7

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, richtinggevend deel, p. 93

Bindende bepalingen

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, richtinggevend deel, p. 66 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Glabbeek, bindend deel, p. 120


maart 2012

pag. 11/79


1.2


RUIMTELIJKE SITUERING

Het plangebied is gesitueerd in de onmiddellijke omgeving van het centrum van Glabbeek. Het gebied is gelegen langs de Craenenbroekstraat. Dit gebied is momenteel in gebruik als akker. Deze akkers worden in het zuiden begrensd door de Meenselbeekvallei. De bebouwing ten noorden van de Craenenbroekstraat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van verschillende kleine bedrijven, de vestiging van de Belgische Fruitveiling en een middelgroot bedrijf (Stas, fruitsorteermachines). Ten noorden van het plangebied start het woonlint van de Craenenbroekstraat. Dit mondt uit in de centrumbebouwing. Ten zuidoosten is een landbouwbedrijf gelegen. De N29 (secundair 1) bevindt zich in de onmiddellijke omgeving. Figuur 4: Situering van het plangebied

Figuur 5: Situering van het plangebied op de orthofoto

Bron: AGI Vlaanderen



maart 2012

pag. 12/79



Plan

2

BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND

Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten

Onderstaande tabel reikt de elementen van de bestaande juridische toestand voor het plangebied en de omgeving aan. De rechtstoestand van de verschillende gebieden is bovendien aangeduid op de kaart: Kaart 1: Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 2: Bestaande juridische toestand: kadastrale percelen Kaart 3: Bestaande juridische toestand: overige bepalingen

Plan

Relevante beleidselementen


In de onmiddellijke omgeving van het plangebied zijn geen beschermde monumenten, stads- of dorpsgezichten of beschermde landschappen gesitueerd. De Vallei van de Velpe tussen Dalemse molen en Kortenaken is aangeduid als ankerplaats. De dorpskern van Zuurbemde met kasteelpark is aangeduid als Beschermd Dorpsgezicht.

Gewestplan Habitat- en Vogelrichtlijngebieden

Bron:AGIV

Gewestplan Tienen-Landen (nummer 24): goedgekeurd K.B. 24-03-1978 Het plangebied is gesitueerd in agrarisch gebied. De noordzijde van de Craenenbroekstraat is aangeduid als zone voor ambachtelijke bedrijven en K.M.O.’s. Ten noorden start het woonlint van de Craenenbroekstraat welk uitmondt in de dorpskern van Glabbeek. Delen van de Meenselbeek- en Velpevallei zijn aangeduid als natuur- of bosgebied.

Plannen van Aanleg (BPA – RUP) In de onmiddellijke omgeving van het plangebied zijn geen Bijzondere Plannen van Aanleg gesitueerd. In de dorpskern van Glabbeek werd op 31 07 2008 het RUP centrum en woonproject Melkroos goedgekeurd Bron: gemeente Glabbeek

Het Habitatrichtlijngebied ‘Bossen en kalkgraslanden van Haspengouw is gesitueerd ten oosten van het plangebied. Gebiedscode: BE 2200038 Oppervlakte 2.604 ha De afstand tot dit gebied bedraagt ca. 1.100 meter. Het Habitatrichtlijngebied herbergt volgende habitats: Gebieden waar zeldzame orchideeën groeien (Festuco-Brometalia); Voedselrijke ruigten; Laaggelegen, schraal hooiland (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis); Kalktufbronnen met tufsteenformatie (Cratoneurion); Beukenbossen van het type AsperuloFagetum; Eikenbossen van het type StellarioCarpinetum; Overblijvende of relictbossen op alluviale grond (Alnion glutinoso-incanae);


maart 2012

pag. 13/79


Plan



Plan


VEN gebieden

Verkavelingvergunningen

Ten oosten van het plangebied is de Grote Eenheid Natuur ‘De Zuurbemde’ gesitueerd.

In het plangebied werden geen stedenbouwkundige noch verkavelingsvergunningen verleend.

Nummer van het VEN gebied: 536 Datum invoege treding: 31 10 2003

Bodemdecreet Er zijn geen verontreinigingen vastgesteld ter hoogte van het plangebied. In het plangebied en omgeving is er geen bodemonderzoek uitgevoerd.

Bron:AGIV

Inbreuken tegen stedenbouwkundige regelgeving

de Milieuvergunningen

In het plangebied zijn geen inbreuken tegen de stedenbouwkundige regelgeving ambtelijk vastgesteld Voorkooprecht In het plangebied geldt geen publiek voorkooprecht.

Nabij het plangebied is recent een milieuvergunning klasse 1 verleend aan bvba Craenenbroekhof gelegen Craenenbroekstraat 53 voor het veranderen van een varkenshouderij met een vergistingsinstallatie, , bij besluit van de bestendige deputatie d.d. 28 oktober 2010

In het GEN gebied heeft de VLM voorkooprecht Begunstigde: VLM


maart 2012

pag. 14/79


Plan



Plan

Openbare wegen

Relevante beleidselementen Herbevestigde agrarische gebieden

Craenenbroekstraat Voetweg 64, 70 en 71 (omgeving) Weg 36 is afgeschaft volgens de digitale atlas der buurtwegen

BVR 12 december 2008 Beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor agrarische gebieden. Het plangebied is opgenomen herbevestigd agrarisch gebied.

Watertoets Het plangebied is niet gelegen in effectief of mogelijk overstromingsgevoelige gebieden.


maart 2012

pag. 15/79

als



Figuur 6: Openbare wegen in de omgeving van het plangebied

Bron: gemeente Glabbeek


maart 2012

pag. 16/79




maart 2012

pag. 17/79




maart 2012

pag. 18/79




maart 2012

pag. 19/79




maart 2012

pag. 20/79




maart 2012

pag. 21/79


3


BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND

Kaart 4: Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 5: Bestaande feitelijke toestand: orthofoto

Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de Craenenbroekstraat, tussen de weg en de vallei van de Meenselbeek. De noordoostzijde van de Craenenbroekstraat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van kleine en middelgrote bedrijven. Meer naar het noorden is een vestiging van de Belgische Fruitveiling gesitueerd. Het gespecialiseerde bedrijf Stas grenst aan de zuidzijde van de veiling. Nabij de Meenselbeek is een landbouwzetel geïsoleerd ingeplant. Ten noorden van deze zetel zijn bosrelicten en aangeplante bossen van het plangebied gesitueerd. Het woonlint van de Craenenbroekstraat start ter hoogte van de vestiging van de fruitveiling. Het plangebied wordt gebruikt als akker. De perceelsgrenzen van de akkers zijn dwars op de Craenenbroekstraat gesitueerd. De omgeving wordt bepaald door de nabijheid van de N29, de Meenselbeekvallei, de bestaande (lokale) bedrijven, de vestiging van de fruitveiling en het dorpscentrum.

N29

Waardevolle landschappen

Woonlint

Fruitveiling

Craenenbroekstraat ter hoogte van bedrijf Stas

Kleinschalige lokale bedrijven

Figuur 7: Orthofoto plangebied en omgeving



maart 2012

pag. 22/79



De bestaande feitelijke toestand is deel van een herkenbare ruimtelijke structuur: Geomorfologische structuur

Lijninfrastructuur

De Meenselbeek is gesitueerd in een duidelijk dal dat de bebouwing van het centrum afbakent. Het reliëfverschil met de Craenenbroekstraat bedraagt meer dan 10 meter.

De N29 is een secundaire weg type I. De weg verbindt de kleinstedelijke gebieden Tienen en Diest en de E40 met de E313 (verkeerswisselaar Bekkevoort)

Natuurlijke structuur De Meenselbeek verbindt de beboste heuvelrug met de Velpevallei. In de vallei zijn een aantal bosrelicten en aangeplante bossen gesitueerd. Bebouwingstructuur De noordzijde van de Craenenbroekstraat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van kleine en middelgrote bedrijven. De vestiging van de Belgische Fruitveiling is dominant. Het bedrijf Stas is functioneel verbonden met de fruitveiling en is van omvang en werking een bovenlokaal bedrijf. Het woonlint van de Craenenbroekstraat start ter hoogte van de vestiging van de fruitveiling en loopt uit in het centrum van Glabbeek (Dries). In de vallei is een landbouwzetel gevestigd. Ter hoogte van het kruispunt met de N29 zijn twee nieuwe handelszaken gesitueerd.


maart 2012

pag. 23/79



Figuur 8: Bestaande ruimtelijke structuur plangebied en omgeving (meso)

Figuur 9: Bestaande ruimtelijk structuur plangebied (micro)


maart 2012

pag. 24/79


4


RECENTE STUDIES EN ONTWIKKELINGEN IN DE OMGEVING

4.1

ONTWIKKELINGSVISIE UITBREIDING BELGISCHE FRUITVEILING

4.2

Status

AANLEG AFVALWATERCOLLECTOR LANGS DE MEENSELBEEKVALLEI

Status Ontwerp planologisch attest: januari 2009

Ontwerpfase 1 van het plan ingediend op 1 december 2008

Deze ontwikkelingsvisie is opgesteld in uitvoering van het planologisch attest. Er werd evenwel geen planologisch attest afgeleverd. Het plan pleit voor een vestiging tussen het lokaal bedrijventerrein en de Meenselbeekvallei.

Omwille van de noodzakelijke aanleg van de riolering en het verbinden van het dorpscentrum naar het geplande zuiveringstation aan de N29 wordt een collector gepland. Een eerste ontwerp is ingediend maar niet goed bevonden door het Agentschap voor Natuur en Bos. Het ontwerp zal na besprekingen en overleg aangepast worden. De precieze ligging van de collector en de ruimte welke deze zal innemen kan dus nog niet bepaald worden.

De BFV wil de opslagen verwerkingscapaciteit, de koelcellen, sorteerruimtes en laadkaaien uitbreiden aan de overkant van de Craenenbroekstraat. De uitbreiding van de veilinginfrastructuur in Glabbeek vereist de opmaak van een gewestelijk uitvoeringsplan.

Het Agentschap voor Natuur en Bos. pleit voor de aanleg langs de Craenenbroekstraat. In voorkomend geval kan de heraanleg van de weg, het aanleggen van een gescheiden systeem8 en de aanleg van de nieuwe collector geïntegreerd worden.

Belangrijke aandachtspunten in dit ontwerp zijn:   

De relatie tussen de twee vestigingen; De bereikbaarheid; De landschappelijke inpassing;

Het schepencollege heeft in zitting van 13 januari 2009 een gunstig advies verleend nopens het GRUP op voorwaarde dat de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein niet in het gedrang komt en dat de uitbreiding wordt voorzien in tweede bouworde overeenkomstig de bepalingen vervat in het GRS. Vervolgens hebben enkele overlegvergaderingen plaats gehad met alle betrokken partijen, op initiatief van het Agentschap Lokaal Ondernemen, teneinde een aantal ontwikkelingsscenario’s te bespreken. Er werd echter geen consensus bereikt over de locatie voor uitbreiding van de BFV.

8

Deze weken staan ingeschreven op de (half)lange termijnplanning van Riobra.


maart 2012

pag. 25/79


4.3


AANVRAAG BIO- EN MESTVERWERKINGSINSTALLATIE

4.4

RELEVANTE ELEMENTEN UIT HET PROVINCIAAL STRUCTUURPLAN

Status Status:

Stedenbouwkundige aanvraag ingediend dd.22 04 2009

Definitieve vaststelling door de provincieraad: 11 mei 2004 Goedkeuring Vlaamse regering: 7 oktober 2004 Publicatie besluit in het Belgisch staatsblad: 16 november 2004 In werking sedert 1 december 2004

De landbouwzetel (varkenshouderij in de Craenenbroekstraat 53) wil een bio- en mestverwerkingsinstallatie naast het bedrijf bouwen. De stedenbouwkundige vergunning werd verleend door het schepencollege op 19 januari 2010. De milieuvergunning klasse 1 werd verleend bij besluit van de bestendige deputatie van Vlaams-Brabant d.d. 28 oktober 2010. Omwille van de milieuwetgeving en de vereiste afstandsregels kan het samen voorkomen van een mestverwerkinginstallatie de bewaarloodsen van fruit mogelijk leiden tot conflicten.

Een beperkt aantal aspecten uit het provinciaal structuurplan zijn relevant voor het bepalen van de ontwikkelingperspectieven van het lokaal bedrijventerrein en omgeving. Het plangebied is deel van de deelruimte ‘landelijke kamer 9 oost.”

Figuur 10: Zone voor de inplanting van het mestverwerkingsinstallatie

Bron: gemeente Glabbeek 9

Ruimtelijk Structuurplan Provincie Vlaams-Brabant, richtinggevend gedeelte, pag. 227


maart 2012

pag. 26/79


4.4.1


Knelpunten van de landelijke kamer oost Lijninfrastructuur

Open ruimte    

De natuur- en landbouwfuncties worden bedreigd door verlinting en verrastering wat leidt tot een versnippering van de open ruimte; De open ruimte en de natuur is sterk versnipperd; De invloed van infrastructuren en bereikbaarheid op het nederzettingspatroon is duidelijk herkenbaar. De vallei van de Velpe kent een relatief hoge grondwaterkwetsbaarheid.

  

 

De lage bevolkingsdichtheid verhindert de uitbouw van een efficiënt openbaar vervoer systeem; De regio kent geen belangrijke economische polen en is daarom sterk gericht op Leuven en Brussel; Door de gebrekkige openbaar vervoer ontsluiting is de woon-werk pendel in en vanuit de Landelijke Kamer Oost sterk autogericht.

Toerisme en recreatie

Bebouwde ruimte 



Tienen fungeert onvoldoende als centrale aantrekkingspool binnen de regio en kampt met een achtergesteld en verouderd industrieel imago; Verlinting treedt op; De gemeenten van de Landelijke Kamer Oost scoren slecht op het gebied van tewerkstellingsplaatsen. Hoge pendelcijfers leiden tot een evolutie naar ‘slaapdorpen of - gemeenten’; De ontsluiting van de veilingen te Zoutleeuw en Glabbeek is niet optimaal.



Het toeristisch–recreatief aanbod is in Landelijke Kamer Oost duidelijk zwakker dan het aanbod in Limburgs Haspengouw.

Figuur 11: Landschapsentiteiten in Vlaams-Brabant

Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant


maart 2012

pag. 27/79


4.4.2


Potenties van de landelijke kamer oost

Open ruimte

Toerisme en recreatie

 



 

Landbouw vormt samen met natuur de belangrijkste openruimte gebruikers; De natuurfunctie is in de Landelijke Kamer Oost sterk vertegenwoordigd door restanten van het eertijds uitgestrekte Hagelandse bosbestand, biologisch waardevolle, noordzuidgerichte rivier- en beekvalleien... De cultuurhistorische relicten en de nog sterk aanwezige natuurwaarden in het landschap verschaffen potenties naar het aantrekken van recreatie en toerisme; Het Hagelandse landschap, gekenmerkt door parallelle beekvalleien en heuvelruggen, waarlangs straatdorpen zijn aaneengeregen, en bosvlekken … bepalen in sterke mate de identiteit van de streek. Deze wordt versterkt door talrijke historische nederzettingsvormen.

De concentratie van toeristische, recreatieve en culturele elementen in het zuidoostelijk deel van de Landelijke Kamer Oost biedt potenties voor de uitbouw van een samenhangend en complementair toeristisch-recreatief aanbod: een netwerk.

Figuur 12: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost

Bebouwde ruimte  

Economische vestigingen en kleinhandel zijn sterk geconcentreerd binnen de regio op een aantal goed ontsloten punten; Oude nederzettingsvormen en historische stadslandschappen, zoals de historische kernen van Zoutleeuw, Tienen en Hoegaarden, verschaffen potenties naar het aantrekken van toerisme en recreatie.

Mobiliteit  

Tienen als motor van economische ontwikkeling biedt kansen voor het creëren van bijkomende tewerkstelling en een bijkomend voorzieningenniveau; In kader van de basismobiliteit en de uitbouw van de sneldienst Diest-Tienen, worden alternatieven gecreëerd voor de sterke autogerichtheid het gebied.

Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant


maart 2012

pag. 28/79


4.4.3


Ruimtelijke principes

Blijven nastreven van het landelijk karakter De ‘Landelijke Kamer Oost’ is een landelijke kamer. Dit wil zeggen dat de ruimte minder versnipperd is dan in andere delen van de provincie. Grote openruimte gehelen zijn er prominent aanwezig en het landschap wordt sterk bepaald door het fysisch systeem.

Op basis van de bestaande ruimtelijke structuur kunnen 3 landschappelijke eenheden onderscheiden worden:

De landbouw in een landelijke kamer is nadrukkelijk aanwezig. De voor de landbouw minder waardevolle gebieden worden stap voor stap ingepast in de natuurlijke structuur. Vooral de vochtige valleigebieden zijn ideale locaties voor een stil veranderingsproces naar biologisch waardevolle gebieden.

 

De provincie wenst de natuurlijke structuur zoveel mogelijk te vrijwaren, in het bijzonder de valleien. De nederzettingen zijn nog als duidelijk aparte entiteiten in het zeer open landschap herkenbaar. Het betreft over het algemeen vrij compacte en kleine kernen en gehuchten met een nog duidelijk afleesbaar historisch patroon. De provincie wenst deze karakteristieken naar de toekomst toe te behouden, te versterken en waar nodig te verbeteren. Een specifiek probleem vormen de vele leegstaande militaire domeinen waarvoor de provincie het initiatief kan nemen om samen met de betrokken gemeenten en de militaire overheid de nabestemming te onderzoeken. De open ruimte in de landelijke kamer dient prioritair gereserveerd te worden voor landbouw, natuur en water. Deze openruimtefuncties dienen evenwichtig ten opzichte van elkaar en met respect voor de eigenheid van het gebied ontwikkeld te worden. De kwaliteit van de open ruimte is bovendien een belangrijke troef voor het ontplooien en promoten van een toeristisch-recreatief (mede)gebruik van de ruimte.



Veelkleurig lappendeken, een versplinterd landschap tussen Leuven, de N2, de N223 en de N3; Glooiend sliertenlandschap, vanaf de N 223 tot aan de grens met Limburg; Haspengouws sproetenlandschap, ten zuiden van de N3 en aansluitend bij het open landbouwgebied in Waals-Brabant en Luik;

Elk van deze landschappelijke eenheden heeft een eigen identiteit die in deze regio zeer sterk bepaald wordt door de openruimtefuncties. Het glooiend sliertenlandschap is een gebied dat essentieel voor de productielandbouw. Agrarische verbreding is aangewezen. Tuinbouw onder glas of plastiek kan niet op grote schaal uitgebouwd worden. Bestaande concentraties blijven behouden. Bij de ruimtelijke afweging is de landschappelijke toets doorslaggevend. Structurele verbreding ter ondersteuning van de toeristisch-recreatieve potenties is mogelijk. Algemeen is het aangewezen om de ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio vooral te sturen op landschappelijke veranderingen naar een groen en aantrekkelijk landschap. De natuurlijke gehelen dienen versterkt en verder uitgebouwd te worden. Grote delen van de landschappelijke eenheid zijn opgenomen als natuurverbindingsgebieden. Zichtassen door de bebouwing naar het open landschap zijn essentieel.


maart 2012

pag. 29/79



Synthese van de relevante elementen uit het provinciaal plan

Figuur 13: Ontwikkelingsperspectief landelijke kamer oost (uittreksel)



De ontsluiting van de veilingen te Zoutleeuw en Glabbeek is niet optimaal;



De open ruimte in de landelijke kamer moet prioritair gereserveerd worden voor landbouw, natuur en water. Deze openruimtefuncties moeten evenwichtig ten opzichte van elkaar en met respect voor de eigenheid van het gebied ontwikkeld te worden. De natuurlijke structuur moet zoveel mogelijk gevrijwaard worden, in het bijzonder de valleien; De Meenselbeek is aangeduid als natte natuurverbinding (6c); De voor de landbouw minder waardevolle gebieden worden stap voor stap ingepast in de natuurlijke structuur. Vooral de vochtige valleigebieden zijn ideale locaties voor een stil veranderingsproces naar biologisch waardevolle gebieden; De kwaliteit van de open ruimte is een belangrijke troef voor het ontplooien en promoten van een toeristisch-recreatief (mede)gebruik van de ruimte;

         

De karakteristieken van de nederzettingen moeten behouden, te versterkt en waar nodig verbeterd worden.; Mogelijkheden voor de nabestemming van de leegstaande militaire domeinen moet onderzicht worden; Het glooiend sliertenlandschap is een gebied dat essentieel voor de productielandbouw; Ruimtelijke ontwikkelingen en landschappelijke veranderingen moeten leiden tot een groen en aantrekkelijk landschap. De natuurlijke gehelen moeten versterkt en verder uitgebouwd worden; Grote delen van de landschappelijke eenheid zijn opgenomen als natuurverbindingsgebieden; Zichtassen door de bebouwing naar het open landschap zijn essentieel; Bron: Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant

Deze elementen zullen met bijzondere aandacht onderzocht worden bij de verdere gebiedgerichte benadering van de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein.


maart 2012

pag. 30/79


5 5.1       


KNELPUNTEN EN POTENTIES 5.2

RUIMTELIJKE KNELPUNTEN – BEDREIGINGEN Het kruispunt Craenenbroekstraat - N29 is onvoldoende verkeersveilig; De verkeersafwikkeling in de Craenenbroekstraat is niet gescheiden, er zijn geen gescheiden fiets- en voetpaden en het bedrijfsverkeer en woonverkeer worden vermengd; De beeldkwaliteit van de nieuwe bedrijfsgebouwen kan het beeld van de omgevingskwaliteit negatief bepalen; Het toenemend verkeer kan de woonkwaliteit in het noordelijk deel van de Craenenbroekstraat beperken; Een geïntensifieerd gebruik van het openbaar domein van de Craenenbroekstraat voor bedrijfsactiviteiten (vooral door de veiling wanneer de voorziene uitbreiding gerealiseerd wordt); De visuele relatie tussen dorpsrand en Meenselbeekvallei kan verdwijnen; Wanneer de bedrijven ook kleinhandel drijven kan dit een negatieve ontwikkeling uitoefenen op de gewenste ontwikkeling van het (handels)centrum;

Verdwijnen van de visuele relatie met de Meenselbeekvallei

      

Geen gescheiden voet- en fietspaden in de Craenenbroekstraat

POTENTIES – KANSEN De ontwikkeling biedt ruimte voor de vestiging van nieuwe lokale bedrijven; De Craenenbroekstraat kan heringericht worden met gescheiden verkeersafwikkeling in het zuidelijk deel; Een verkeerspoort kan beide functies van de Craenenbroekstraat duidelijk scheiden: woonstraat en omgeving met bedrijvigheid; De ontwikkeling van het bedrijventerrein kan aanleiding zijn om het kruispunt met de N29 te wijzigen; Door het gebruik maken van het reliëf kan de visuele impact van de nieuwe bedrijven beperkt worden; Door het koppelen van bebouwing kan een visuele relatie met de Meenselbeekvallei behouden worden; Door het gebruik maken van een zone langs de Meenselbeek als retentiebekken, kan de natuurverbindingsfunctie van de Meenselbeekvallei in overeenstemming 10 met de provinciale aandachtspunten versterkt worden;

Kruispunt met N29 aanpassen

Een verkeerspoort creëren

10

Wanneer de bufferen infiltratiebekkens langs de Meenselbeek gerealiseerd worden, wordt een bredere groene strook in de vallei gecreëerd. Deze strook heeft naast een landschappelijke en ecologische waarde dan ook een functionele betekenis voor het bergen van water. Dit waterbeheer versterkt de ecologische en landschappelijke waarde. De bufferbekkens worden immers in een strook langs de beek aangelegd. De beekvallei wordt daardoor breder. Daar de landbouwgronden nabij de beek minder waardevol zijn dat op de helling, wordt er tevens minder waardevolle landbouwgrond ingenomen.


maart 2012

pag. 31/79


6

RUIMTELIJK ONDERZOEK

6.1

ONDERZOEKSVRAGEN

6.1.1

 

  


Hoe kan de verkeersveiligheid en de verkeersafwikkeling geoptimaliseerd worden?

Op welke wijze kan de Craenenbroekstraat heringericht worden? Wat is de vereiste wegbreedte van de weg? Het weggedeelte in het zuiden moet opgevat worden met gescheiden verkeersafwikkeling. Dit leidt tot een vereiste breedte van het openbaar domein van minimum 12 meter zonder parkeerstrook. Wat is de bestaande breedte van het openbaar domein? Waar liggen de leidingen?  In het zuiden is nog ruimte voor het verbreden van het openbaar domein. In het woongedeelte kan het fietsverkeer op de weg gesitueerd worden. Kan er een duidelijk onderscheid en grens gesteld worden aan de twee delen van de Craenenbroekstraat? Het noordelijk deel als woonstraat, het zuidelijk deel als ‘bedrijvenstraat’? Is er bijkomende ruimte vereist of wenselijk voor het ‘overnachten’ van vrachtwagens? Zijn langsparkeerplaatsen wenselijk? Hoe wordt de mogelijke relatie tussen de beide BFV campussen vorm gegeven? Is het wenselijk dat beide toegangen tegenover elkaar geplaatst worden? Wordt dit opgevat als een kruispunt? Wat is de verkeersrelatie tussen beide campussen?

6.1.2      

Welke activiteiten zijn wenselijk? Wat is de omvang de bedrijven? Is er vraag naar dergelijke bedrijventerreinen? Kunnen bedrijfswoningen in de bedrijven geïntegreerd worden? In welke mate kan kleinhandel deel zijn van de bedrijfsactiviteit? Wie kan/zal het bedrijventerrein ontwikkelen?

6.1.3     

Welke type van bedrijven is wenselijk?

Hoe moet de landschappelijke inpassing opgevat worden?

Wat is de omvang en hoogte van de bedrijfsgebouwen? Op welke wijze kan het reliëf intelligent gebruikt worden? Wat zijn de grenzen die gesteld worden aan publiciteit (met inbegrip van het zicht naar de N29) Is individuele of gekoppelde bebouwing wenselijk? Is de aanleg van een gemeenschappelijk bufferbekken mogelijk?


maart 2012

pag. 32/79


6.2


Figuur 14: Doorsnede van een uitgeruste weg met bedrijvigheid met minimale breedte

ONTWERPEND ONDERZOEK

Het ontwerpend onderzoek interpreteert de bestaande en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en dient een antwoord te bieden op de geformuleerde onderzoeksvragen.

6.2.1

Wegbreedte en ontsluiting

Een weg in een bedrijvenzone of een weg die bedrijven ontsluit heeft bij voorkeur een minimum breedte van 12 meter. Een groot deel van deze breedte wordt ingenomen door de beide wegvakken (vaak tweemaal 3 meter) met inbegrip van de kantstroken (boordsteen en goot telkens 0.5 meter). De rest is noodzakelijk voor de aanleg van gescheiden voet- en fietspaden en de aanleg van nutsleidingen (gas, water, telefoon, elektriciteit, glasvezelkabel,… Een enkel richtingsfietspad meet tenminste 1,75 meter, een dubbel richtingsfietspad 2,50 meter. De breedte van en voetpad meet 1,5 meter. Er is geen vaste maat voor de aanleg van een gecombineerd fiets- voetpad. Er wordt gesteld dat de breedte tenminste even breed is als dat van een enkel richtingsfietspad. De breedte van de beplantingsstrook tussen rijweg en fietspad kan variëren. Wanneer hagen aangeplant worden is deze tenminste 0,50 meter breed, wanneer hoogstammige bomen aangeplant worden is er minimum een breedte van 1,75 meter vereist. De breedte van de onverharde berm varieert voor nutsleidingen van project tot project. Een minimumbreedte van 1 meter lijkt wenselijk. Een aanleg met nutsleidingen onder de fietspaden is ook steeds een optie. Gelet op de gewenste kwalitatieve inpassing zijn beplantingsstroken wenselijk. Het fietspad wordt dan visueel en fysiek gescheiden door een haag en laan. Op deze wijze wordt het het perspectief vanuit het kruispunt met de N29 versterkt. Bij de beplanting dient steeds rekening gehouden te worden met de maximale zichtbaarheid van fietsers zeker in geval van een fietspad in twee richtingen.


maart 2012

pag. 33/79


6.2.2


6.2.2.1

Korrelgrootte en inrichting

Bedrijf Denruyter

Figuur 15: Orthofoto lokaal bedrijf Denruyter

Het bedrijventerrein wordt gecreëerd voor de vestiging van nieuwe of het herlokaliseren van bestaande lokale bedrijven. De omvang van deze lokale bedrijven in Glabbeek is beperkt. Opvallend is dat de bedrijven steeds verbonden zijn met een bedrijfswoning. Op basis van de inventarisatie uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan zijn een aantal bestaande lokale bedrijven geïnventariseerd. Onderzoek geeft een beeld van de aard en de omvang van de bedrijven, de omvang van het perceel, de bebouwing (morfologie en oppervlakte) en de verharding. Deze gegevens kunnen als referentie gehanteerd worden bij het bepalen van de gewenste vormgeving van het nieuw te ontwerpen lokale bedrijventerrein.

Locatie: Tiensesteenweg in Glabbeek Ruimtelijke kenmerken

Aard van de activiteit Oppervlakte perceel Oppervlakte bedrijfsgebouwen Oppervlakte bedrijfswoning

m² % Produceren en plaatsen van ramen en deuren 2.200 756 34,4 216 9,8

De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de werkplaats.


maart 2012

pag. 34/79


6.2.2.2


Autoherstelwerken Dorpsstraat

6.2.2.3

Figuur 16: Orthofoto lokaal bedrijf Dorpsstraat

Figuur 17: Orhofoto lokaal bedrijf Lambrechts

Locatie: Zuurbemde in Zuurbemde

Locatie: Dorpsstraat in Kapellen

Ruimtelijke kenmerken



Dakwerken Lambrechts

m² % Herstel koetswerk en verkoop van wagens 3.040 536 17,6 216 9,8


De bedrijfswoning is niet geïntegreerd in de bedrijfsruimte. De activiteit heeft een ruimtebehoefte aan opslag (auto’s) in open lucht.

m² % Dakwerken en houthandel 2.223 985 44,3 175 7,9

De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de werkplaats. De activiteit heeft behoefte aan laad- los en circulatieruimten.


maart 2012

pag. 35/79


6.2.2.4


6.2.2.5

Autoherstelplaats Pamelenstraat

Schrijnwerkerij Butschovestraat

Figuur 18: Orthofoto lokaal bedrijf autoherstelplaats Pamelenstraat

Figuur 19: Orthofoto lokaal bedrijf schrijnwerkerij Butschovestraat

Locatie: Pamelestraat in Bunsbeek

Locatie: Butschovestraat in Wever


Ruimtelijke kenmerken m²


% Herstellen van auto’s 1.918 352 18,4 216 9,8


De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw voor de garage. De activiteit heeft een grote ruimtebehoefte aan opslag (auto’s) in open lucht.

m² % Produceren en plaatsen van ramen en deuren 1.307 526 40,2 216 9,8

De bedrijfswoning is gesitueerd in een vrijstaand gebouw naast de werkplaats.


maart 2012

pag. 36/79


6.2.2.6


6.2.2.7

Bedrijf Vandepoel

Bedrijf Ladang

Figuur 20: Orthofoto lokaal bedrijf Vandepoel

Figuur 21: Orthofoto lokaal bedrijf Ladang

Locatie: Craenenbroekstraat in Glabbeek

Locatie: Craenenbroekstraat in Glabbeek




m² % Reparatie en onderhoud landbouwvoertuigen 3.158 513 16,2 -


m² % Plaatsen van binneninterieur 2.332 480 20,6 -

De bedrijfswoning is geïntegreerd in het bedrijfsgebouw.

De bedrijfswoning is geïntegreerd in het bedrijfsgebouw.


maart 2012

pag. 37/79


6.2.2.8


Bedrijfspercelen op een gepland lokaal bedrijventerrein

Figuur 22: Orthofoto lokaal bedrijventerrein Kolmen

De percelen van lokale bedrijven hebben een beperkte omvang

Denruyter Tiensesteenweg Autoherstel Dorpsstraat Dakwerken Lambrechts Autoherstel Pamelenstraat Schrijnwerkerij Butschovestraat Bedrijf Vandepoel Bedrijf Nico Ladang gemiddelde

Oppervlakte perceel m²

% bedrijfsgebouwen

2.200 3.040 2.223 1.918 1.307 3.158 2.332

34,4 17,6 44,3 18,4 40,2 16,2 20,6 2.311

27,39

Het perceel voor spontaan gegroeide lokale bedrijven heeft een gemiddelde oppervlakte van 2.311m². Gemiddeld is slechts een vierde van het perceel bebouwd. Opvallend is dat verschillende bedrijfspercelen een rechthoekige vorm hebben. Deze spontane groei is vergeleken met een geplande groei van een bedrijventerrein dat aangelegd is in de jaren 80 (bedrijventerrein Kolmen in Alken). Naast regionale bedrijven werd ruimte gecreëerd voor lokale bedrijven. De percelen hebben een omvang die duidelijk kleiner is dan diegene in Glabbeek onderzocht zijn. De bebouwingsgraad is vergelijkbaar. Reden hiervoor is dat ook in Kolmen bedrijfswoningen op het perceel gesitueerd zijn en dat er gekozen werd voor open bebouwing. De percelen zijn rechthoekig en hebben een gemiddelde breedte van. 20 meter en een gemiddelde diepte van 50 meter.

Perceel Kolmenstraat 1 Perceel Kolmenstraat 2 Perceel Kolmenstraat 3 Perceel Kolmenstraat 4 Perceel Kolmenstraat 5 gemiddelde

Oppervlakte perceel m²

% bedrijfsgebouwen

1.054 932 900 722 1.408

38,1 36,1 18,9 43,1 21,9 1.003,2

6.2.2.9

Conclusie

Een perceelsgrootte van 1.000m²-2.000m² volstaat voor de vestiging en werking van lokale bedrijven. Om een zuinig ruimtegebruik aan te moedigen kan er geopteerd worden voor halfopen bebouwing. Conform de hogere regelgeving mag de perceelsoppervlakte nooit meer bedragen dan 5.000m². 27,6

De percelen hebben bij voorkeur een rechthoekige vorm waarbij de diepte ongeveer tweemaal groter is dan de breedte.


maart 2012

pag. 38/79


6.3


RICHTLIJNEN VOOR HET UITVOERINGSPLAN

Kleinschaligheid respecteren

Grondverzet beperken

De omvang van de percelen en de bedrijfsgebouwen worden beperkt. De percelen hebben een diepte van ca. 40 tot 50 meter een breedte van ca. 20 tot 25 meter.

Om het grondverzet te beperken en een vlotte toegankelijkheid van de bedrijfshal te realiseren wordt er voor geopteerd om het vloerniveau van het bedrijf niet te richten op het niveau van de Craenenbroekstraat. Gelet op het reliëfverschil zou dit immers leiden tot een sterk ophogen van het perceel aan de zijde van de Meenselbeek. Dit is landschappelijk niet wenselijk en beperkt ook de toegankelijkheid van de niet bebouwde ruimte achter de bedrijfshal.

De voorgevels van de lokale bedrijven worden gericht naar de Craenenbroekstraat waardoor laad- en loskade aan de zijde of achtergevel geplaatst worden.

Figuur 23: Een efficiënt grondverzet nastreven

De bedrijven worden in halfopen bebouwing opgericht waardoor het ruimteverlies beperkt wordt.


maart 2012

pag. 39/79



Veilige ontsluiting garanderen

Figuur 24: Creëren van een verkeerspoort

Het bedrijventerrein wordt ontsloten langs de N29. Het kruispunt van de N29-Craenenbroekstraat wordt daartoe heraangelegd. De haakse aantakking beperkt de verkeersveiligheid. Het nieuwe kruispunt kan tevens opgevat worden als een poort op de N29 die de doortocht van de N29 door het centrum van Glabbeek afbakent. De toegang tot de bestaande BFV vestiging wordt bij voorkeur naar het zuiden verplaatst. Net ten noorden van de nieuwe toegang scheidt een verkeerspoort de functie van woonstraat en bedrijvenweg. Het bestaande woonlint wordt daardoor beschermd. Verkeer in de richting van het noorden moet voorrang verlenen en remt daardoor af. Bedrijfsverkeer wordt geweerd in het noordelijk deel van de Craenenbroekstraat Wanneer de breedte van het openbaar domein in de Craenenbroekstraat beperkt wordt, is er geen ruimte voor langsparkeerstroken. Dit houdt in dat alle bedrijven de parkeerbehoefte moeten voorzien op eigen terrein (laden en lossen, personeel en bezoekers,…).


maart 2012

pag. 40/79



Figuur 25: Mogelijke heraanleg van de Craenenbroekstraat (breedte 12m) Deze schetsen zijn louter suggestief

Inrichtingsprincipes:    

Inrichtingsprincipes:    

Wegbreedte (6 meter); Fysiek gescheiden fietspaden aan weerzijden van de weg (1,75 m); Strook voor haag (0,4 m); Nutsleidingen (0,70 m)

Wegbreedte (6 meter); Fysiek gescheiden fietspad aan één zijde van de weg (2,5 m); Berm voor hoogstammige bomen (2 meter); Strook voor nutsleidingen (0,5m).


maart 2012

pag. 41/79



Landschappelijke inkleding verzekeren

Ruimte voor de veiling vrijwaren

Omwille van de belangrijke natuurlijke en landschappelijke functie van de Meenselbeekvallei, wordt er een ruime strook langs de beek gevrijwaard van bebouwing en verharding.

Wanneer de diepte van het lokale bedrijventerrein beperkt wordt tot ca. 50 meter, blijft er tussen de vallei van de Meenselbeek en de achterzijde van het lokale bedrijventerrein in principe ruimte over voor een eventuele uitbreiding van de veiling. De ruimtebehoefte van de BFV moet evenwel ook afgestemd worden op de nog beschikbare ruimte na de voorziene uitbreiding van bvba Craenenbroekhof (mest-en bioinstallatie).

Het lokale bedrijventerrein wordt gericht naar de Craenenbroekstraat. De openbare weg wordt ingericht op bedrijfsverkeer. Een laanbeplanting versterkt het perspectief naar de bestaande vestiging van de veiling en duidt het einde van de bedrijvenstrip aan.

Figuur 26: Ruimtebehoefte van de veiling

De voortuinen kunnen geïntegreerd worden in het beeld van de openbare weg. Hierdoor wordt een kwalitatief beeld gecreëerd en worden onteigeningen beperkt. De zuidelijke bufferstrook kan opgevat worden als een laanbeplanting naar de boerderij. Het perspectief op de Meenselbeekvallei wordt gevrijwaard ten zuiden en ten noorden van de strook voor lokale bedrijven.

Bron: ASVV, CROW


maart 2012

pag. 42/79


7 7.1


VISIE VOOR DE GEWENSTE ONTWIKKELING RUIMTELIJKE VISIE

Het lokaal bedrijventerrein wordt ontwikkeld met respect voor landschap en omgeving en creëert een hefboom voor de gewenste aanpassingen aan de Craenenbroekstraat. De ontwikkeling wordt opgevat op een wijze dat de woonkwaliteit niet aangetast wordt. Dit houdt in dat er voldoende buffers gecreëerd worden en dat de verkeersdruk in het noordelijk deel van de Craenenbroekstraat beperkt en afgebouwd wordt. In het zuidelijk deel van de Craenenbroekstraat wordt de verschillende modi gescheiden en wordt het kruispunt met de N29 nieuw vorm gegeven. Dit kruispunt kan tevens als ‘poort’ functioneren voor het centrum van Glabbeek dat langs de N29 gesitueerd is. Door het beperken van omvang en aard van de bedrijven en de focus op halfopen bebouwing wordt de zichtrelatie met de Meenselbeekvallei ook tussen de gebouwen gevrijwaard. Het overtollige regenwater kan afgeleid worden naar een bufferen infiltratiebekken langs de Meenselbeek (mits toestemming van de waterbeheerder) waardoor daar ruimte gecreëerd wordt voor landschaps- en natuurontwikkeling.


maart 2012

pag. 43/79


7.2


RUIMTELIJKE DOELSTELLINGEN

7.2.1

Ruimte voor lokale bedrijven creëren

7.2.3

De omgeving biedt ruimte voor in omvang beperkte lokale bedrijven. Door het beperken van de aard van de activiteiten wordt de hinder op de (woon)omgeving beperkt. Woningen kunnen in de gebouwen geïntegreerd worden. Enkel nietmilieubelastende activiteiten zijn toegestaan. Het beeld van Glabbeek als plattelandsgemeente waar het goed om wonen is kan zo behouden worden. Een beperkte kleinhandelsactiviteit kan met de hoofdactiviteit verweven worden. De ontwikkeling mag echter niet leiden tot het verschuiven het commercieel centrum.

7.2.2

hoge beeldkwaliteit verzekeren

1. 2. 3. 4. 5. 6.

De ontwikkeling vormt de hefboom tot het aanpassen van de Craenenbroekstraat waardoor de verkeerssituatie geoptimaliseerd wordt. Het woongedeelte van de straat wordt duidelijk gescheiden van de bedrijfsomgeving door het aanleggen van een verkeerspoort. Bedrijfsverkeer wordt geweerd in de woonstraat. In het zuidelijk deel worden de verschillende verkeersfuncties fysiek gescheiden. Het kruispunt met de N29 wordt aangepast.

7.2.4

Het bedrijventerrein wordt gerealiseerd met oog op het garanderen van een hoge beeldkwaliteit. Zowel voor de gebouwen als de omgevingsaanleg worden inrichtingseisen opgesteld die nageleefd moeten worden. Belangrijke aandachtspunten om deze doelstelling te realiseren zijn: het gebruik van kwalitatieve bouwmaterialen; het integreren en verbinden van groenvoorzieningen; het aanleggen van parkeerterreinen; het ordenen van opslag in open lucht; het handhaven van een bouwlijn; het beperken van publiciteit.

Veilige verkeersafwikkeling garanderen

Duurzaamheid implementeren

De nieuwe ontwikkeling streeft een hoog ambitieniveau na inzake duurzaamheid. De duurzaamheid van het lokaal bedrijventerrein wordt gerealiseerd door: 1. de aard en het gebruik van materialen (duurzaam bouwen); 2. het aanbieden van een voldoende flexibiliteit voor nieuwe ontwikkelingen; 3. het beklemtonen van relatie met de Meenselbeekvallei; 4. het aanreiken van kansen tot sociale controle door het integreren van bedrijfswoningen; 5. het nastreven van een zuinig ruimtegebruik; 6. het gemeenschappelijk bufferen van hemelwater;


maart 2012

pag. 44/79


7.3


CONCEPTEN VOOR EEN HOOGWAARDIGE OMGEVING

Het opgestelde concept uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt behouden als leidraad bij het uitwerken van het RUP. De aangereikte inrichtingschets is stapsgewijs gedetailleerd waardoor de gewenste ruimtelijke invulling nauwkeurig werd voorgesteld. Dit ruimtelijk streefbeeld vormt de basis voor het opbouwen en verantwoorden van de stedenbouwkundige voorschriften en het afwegingskader voor het op te stellen beheersplan.

7.3.1

Concepten als ontwikkeling

stapsteen

naar

de

gewenste

ruimtelijke

Ontsluiten en afwikkelen Het bedrijventerrein wordt ontsloten langs de N29. De bereikbaarheid vanuit het noorden wordt beperkt. Het noordelijk deel van de Craenenbroekstraat wordt ingericht als woonstraat. Beide delen van de straat worden gescheiden door een sterk herkenbare verkeerspoort. In het zuiden wordt ruimte behouden voor het aanpassen van het kruispunt met de N29 De toegangen tot de beide campussen van de BFV (in geval van de geplande uitbreiding ten zuiden van de Craenenbroekstraat) worden tegenover elkaar gesitueerd waardoor het bedrijfsverkeer van de BFV op het openbaar domein tot een minimum beperkt wordt. Parkeervoorzieningen worden zoveel geïntegreerd op de bedrijfskavels waardoor de parkeerdruk op het openbaar domein beperkt wordt.


maart 2012

pag. 45/79



Identiteit en woonkwaliteit vrijwaren

Oog voor relaties en oriëntaties

De nieuwe bedrijven passen zich in het landelijke weefsel van Glabbeek in. Door het beperken van omvang en aard van de activiteiten en het voorzien van een brede bufferstrook tussen het bedrijventerrein en de aanpalende woningen wordt de impact van de nieuwe bedrijvigheid beperkt.

De omgeving wordt bepaald door de relatie met de Meenselbeekvallei, de heraangelegde Craenenbroekstraat. Zichtlijnen en perspectieven accentueren de relaties en versterken de oriëntatie.

Door het aanpassen van de weginrichting en het beperken van het bedrijfsverkeer in het woongedeelte van de straat worden zowel de woonkwaliteit als de verkeersleefbaarheid verbeterd. Het integreren van een bedrijfswoning accentueert de kleinschaligheid van de ontwikkeling.

Vanuit het nieuwe kruispunt met de N29 wordt het perspectief gericht op het eindpunt van het bedrijfsgedeelte van de Craenenbroekstraat. Dit wordt vorm gegeven als verkeerspoort. Na deze poort start de woonstraat. Zichtlijnen lopen ook tussen bedrijfsgebouwen door waardoor ook tussen de bedrijven een relatie met het achterliggende valleigebied behouden wordt.

De ontwikkeling onderscheidt zich daarmee van stedelijke ontwikkelingen en beklemtoont het landelijke karakter.


maart 2012

pag. 46/79



Geslaagde integratie in het landschap realiseren Het nieuwe bedrijventerrein integreert zich in het natuurlijke en ‘versteende’ landschap. Aan de beide zijden van het bedrijventerrein worden brede groenstroken ingeplant waardoor de zichtbaarheid van de zijgevels beperkt wordt. Deze groene stroken functioneren tevens als visuele geleider naar de Meenselbeekvallei. De zuidelijke strook kan mogelijk geïntegreerd worden in een laanbeplanting die de toegang tot de landbouwzetel accentueert. Aan de Meenselbeek kan ruimte voorzien worden voor de integratie van hemelwater mits toestemming van de waterbeheerder. Hierdoor wordt de de aanleg van ruimtebehoevende individuele bekkens op de verschillende percelen van het bedrijventerrein vermeden. Hoe dan ook moet steeds voldaan worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater. De relatie met de Craenenbroekstraat wordt bepaald door omvang, hoogte en plaatsing van de gebouwen. Er wordt geopteerd voor het aanhouden van een bouwlijn. Vóór deze bouwlijn kunnen parkeervoorzieningen aangelegd worden. Omvang en hoogte van de gebouwen worden gericht op de bestaande lokale bedrijven aan de overzijde van de weg. Mogelijk kan het bouwpeil van het vloerniveau gesitueerd worden onder het peil van de boordsteen van de Craenenbroekstraat.11 Bedrijven worden in halfopen bebouwing opgetrokken. Bedrijven met een grotere ruimtebehoefte kunnen echter in open bebouwing gerealiseerd worden.

11

Het peil van de riolering is hierin een belangrijk aandachtspunt


maart 2012

pag. 47/79


7.4


INRICHTINGSCHETS

De inrichtingschets reikt een indicatief eindbeeld aan van een mogelijke ontwikkeling. De schets biedt een beeld van mogelijke aanleg en inrichting van het lokaal bedrijventerrein en omgeving en wordt de drager van de gewenste ruimtelijke herontwikkeling van het projectgebied. De opbouw van percelen, gebouwen, gemeenschappelijke ruimten en groenvoorzieningen bieden een nieuw beeld aan de zuidelijk rand van het centrum van Glabbeek. De gebouwen zijn weinig opzichtig en sterk geïntegreerd in het landschap. De lineaire toegangsweg tot het bedrijventerrein is duidelijk herkenbaar. De groenvoorzieningen worden zoveel mogelijk gebundeld en gemeenschappelijk beheerd.

De inrichtingschets concept bundelt de uitgangspunten en doelstellingen. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De ontwikkeling biedt ruimte voor kleine lokale bedrijven; De verkeersafwikkeling en de verkeersleefbaarheid in de Craenenbroekstraat wordt sterk verbeterd; De nieuwe lineaire as accentueert het ‘bedrijfsgedeelte’ van de Craenenbroekstraat;; De parkeervoorzieningen worden op de bedrijfspercelen geïntegreerd; Langs de Meenselbeek wordt ruimte gecreëerd voor bufferen infiltratiegebieden; De buffers en groenaanplantingen garanderen een geslaagde landschappelijke inpassing;


maart 2012

pag. 48/79



Inrichtingsschets Deze inrichtingsschets is louter suggestief


maart 2012

pag. 49/79


8


PLANOLOGISCHE AANDACHTSPUNTEN

8.1

WATERTOETS

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Hierin wordt gesteld dat er geen schadelijk effect mag ontstaan of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd.

Figuur 27: Watertoetskaart

Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen".12 De watertoets geeft uitvoering aan het principe van de integratie van integraal waterbeleid bij de vergunningverlening. Overeenkomstig het Decreet Integraal Waterbeleid dienen overheden bij het verlenen van een vergunning telkens te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect op het watersysteem kan doen ontstaan dat vermijdbaar is. Gedetailleerde regels aan de hand waarvan wordt vastgesteld of handelingen of activiteiten een schadelijk effect veroorzaken, zijn nog niet voorhanden. De uitvoering van deze watertoets gebeurde dan ook op basis van de bestaande voorschriften en codes van goede praktijk.

Bron: www.agiv.be

De uitvoering van de watertoets gebeurt op basis van de projectgegevens zoals deze tot op heden beschikbaar zijn. De beoordeling gebeurt op basis van ingreepgroepen (en ermee samenhangende effectgroepen) die in functie van de aard van de projectingreep als een mogelijk knelpunt worden beschouwd. De kaart duidt aan dat het plangebied niet gelegen is in overstromingsgevoelig gebied.

12

Decreet van 18 juli 2003


maart 2012

pag. 50/79



Erosiegevoelige gebieden

Infiltratiegevoelige bodems Het terrein is deels gesitueerd in infiltratiegevoelige bodems

Het plangebied is erosiegevoelig

Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Het plangebied is deels gelegen in grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Hellingenkaart Aan de randen zijn bermen gesitueerd (Craenenbroekstraat en Meenselbeekvallei)


maart 2012

pag. 51/79



Winterbedding van waterlopen

Risicozones voor overstroming (versie 2006) Het terrein is niet overstromingen Bron:www.agiv.be

In het terrein bevinden zich geen winterbeddingen van waterlopen

gelegen

in

risicozones

voor

Gelet op de ligging nabij de Velpe en de Meenselbeek is het aangewezen om de aanbevelingen van de provinciale dienst Waterlopen zoveel mogelijk te implementeren. Het betreft:  Maximale opvangen van regenwater van de nieuwe gebouwen;  Na de opvang maximale infiltratie in de bodem, geen lozing van regenwater in de riolering;  Berekening van de dimensionering van de infiltratiebekkens; De stedenbouwkundige voorschriften nemen deze aanbevelingen op: 1 verhardingen worden zoveel mogelijk voorzien in waterdoorlatende materialen; 2 een gescheiden rioleringsstelsel wordt aangelegd met de vernieuwing van de straten; 3 er worden voldoende waterbuffer- en infiltratiebekkens in het plangebied voorzien; 4 het hergebruik van regenwater wordt opgelegd;

Van nature overstroombare gebieden Het terrein is niet gelegen in van nature overstroombare gebieden

Door de opname van deze aandachtspunten in de voorschriften veroorzaken de beoogde projectdoelstellingen geen schadelijke effecten op de waterhuishouding.


maart 2012

pag. 52/79


8.2


RUIMTELIJKE VEILIGHEIDSRAPPORTAGE

Op 29 juni werd het besluit houdende nadere regels inzake de ruimtelijke veiligheidsrapportage van kracht (BS 19/06/2007). Dit besluit legt in de vorm van een schema de criteria vast die de dienst Veiligheidsrapportering hanteert om te beslissen of bij een gemeentelijk, een provinciaal of een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) al dan niet een ruimtelijk veiligheidsrapport moet worden opgemaakt. Tegelijkertijd traden ook de bepalingen in het decreet Ruimtelijke Ordening met betrekking tot de procedure voor adviesvraag voor het opstellen van een ruimtelijk veiligheidsrapport bij een ruimtelijk uitvoeringsplan, in werking. Concreet betekent dit dat alle voorontwerpen van ruimtelijke plannen sindsdien ter advies aan de dienst Veiligheidsrapportering dienen voorgelegd te worden, en dit ten laatste 21 dagen voor de plenaire vergadering. Wanneer een ruimtelijk uitvoeringsplan een bestemmingswijziging beoogt, ziet de ruimtelijke veiligheidsrapportage erop toe dat door de nieuwe bestemming de preventie of de beperking van de gevolgen van zware ongevallen niet in het gedrang komt. Het ruimtelijk veiligheidsrapport (RVR) onderzoekt, wanneer nodig de risico’s. In het decreet Ruimtelijke Ordening werden bepalingen ingevoegd die de ruimtelijke planner verplicht om rekening te houden met de aspecten van risico’s van zware ongevallen van Seveso inrichtingen. Het Besluit RVR-criteria bevat de criteria om te beslissen of bij een ruimtelijk uitvoeringsplan effectief een ruimtelijk veiligheidsrapport vereist is. Om erop toe te zien dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het risico van zware ongevallen niet vergroot of de gevolgen van zware ongevallen niet ernstiger kunnen worden, definieerde de Vlaamse overheid zogenaamde aandachtsgebieden. Dit zijn gebieden die bij het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen bijzondere aandacht vragen:  ofwel vanwege de aanwezigheid van grote groepen van personen: woongebieden, druk bezochte gebouwen, belangrijke transportassen,…. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de gevolgen van een zwaar ongeval ernstiger kunnen maken door een hoger aantal menselijke slachtoffers;  ofwel vanwege hun milieu- en/of natuurwaarde: waardevolle of bijzonder kwetsbare natuurgebieden,…. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de milieuschade mogelijk verhogen;  ofwel vanwege de intrinsieke mogelijkheid om zware ongevallen te veroorzaken: externe gevarenbronnen. Dit zijn aandachtsgebieden omdat ze de kans op een zwaar ongeval, en aldus ook het risico van een zwaar ongeval, vergroten.

De Vlaamse overheid ontwikkelde een procedure die de wisselwerking tussen bestaande en/of geplande Seveso-inrichtingen enerzijds en bestaande en/of geplande aandachtsgebieden anderzijds moet bestuderen teneinde mogelijke onverenigbaarheden reeds tijdens de planningsfase op te sporen en er op gepaste wijze op te reageren. Het moet voorkomen dat in de toekomst aandachtsgebieden te dicht bij Seveso-inrichtingen ingeplant worden (maar ook omgekeerd) waardoor mens of milieu aan te hoge risico's van zware ongevallen zouden blootgesteld worden. De ruimtelijke veiligheidsrapportage verbindt aldus het beleid ruimtelijke ordening met het industriële veiligheidsbeleid inzake risico's van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. In het ruimtelijke planningsproces moet rekening gehouden worden met de resultaten van het ruimtelijk veiligheidsrapport. Hierbij is het mogelijk dat (ontwerpen van) ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten bijgestuurd of aangepast worden. Het RUP voorziet niet dat Seveso inrichtingen zich in het plangebied kunnen vestigen. Er zijn geen Seveso-inrichtingen en op minder dan 2 kilometer van het aandachtsgebied gepland. De opmaak van een RVR is bijgevolg niet noodzakelijk. De dienst RVR heeft met schrijven van 07 maart 2011 bevestigd dat er geen RVR opgesteld moet worden.

8.3

MER ONTHEFFING

In het kader van het onderzoek tot de milieueffectrapportage werd een screeningsnota opgesteld met doel te onderzoeken of een ontheffing tot de opmaak van een planMER verleend kan worden. De dienst m.e.r. heeft met schrijven van 24 maart 2010 bevestigd dat er geen plan m.e.r. opgesteld moet worden.


maart 2012

pag. 53/79



Figuur 28: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage

8.4 8.4.1

nee Stap 1 Stap Aandachtsgebied RUP

2: in

nee

ja

Stap 2

Stap 3 Stap 4: Seveso-inrichting op minder dan 2 km van het aandachtsgebied

nee

Stap 1: Seveso-inrichting aanwezig of mogelijk in RUP

nee

Stap 3: aandachtsgebied op minder dan 2 km van de Seveso-inrichting

Stap 4

ja ja

nee

Stap 5 Stap 5: Risico’s gekend bij de dienst RVR

ja Geen RVR nodig

RVR nodig

Geen RVR of RVR of voorschriften

Geen RVR nodig

COMPENSATIE HERBEVESTIGD AGRARISCH GEBIED Beleidskader

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt dat het Vlaams Gewest de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur afbakent in gewestplannen of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21 oktober 1997 stelt dat de Vlaamse Regering 5 jaar na inwerkingtreding van het decreet 125.000 ha als Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) afbakent, bestaande uit grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in ontwikkeling. De Vlaamse Regering besliste op 7 december 2001 de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur uit te voeren in twee fasen. In een eerste fase werd gewerkt op twee sporen:  Binnen het eerste spoor werd een afbakening van grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in ontwikkeling gemaakt volgens de procedure voorzien in het decreet natuurbehoud. Het gaat om gebieden binnen de gewenste natuur- en bosstructuur, die niet gevraagd worden in de gewenste agrarische structuur (zgn. ‘consensusgebieden’ op basis van ambtelijke werkkaarten). Deze zijn gelegen binnen een ‘groene’ of een daarmee vergelijkbare bestemming op de gewestplannen. Op 18 juli 2003 werd binnen dit spoor een afbakening van ca. 85.000 ha Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) goedgekeurd.  Het tweede spoor volgde de procedure van het decreet ruimtelijke ordening. Binnen dit tweede spoor werden een beperkt aantal gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt voor bestemmingswijzigingen van agrarisch gebied naar natuurgebied of omgekeerd, binnen de consensusgebieden.


maart 2012

pag. 54/79



Op 17 oktober 2003 besliste de Vlaamse Regering geen nieuwe procedures voor ruimtelijke uitvoeringsplannen meer op te starten volgens de werkwijze van de eerste fase, maar te starten met de tweede fase van het planningsproces, waarbij er een gebiedsgerichte en geïntegreerde ruimtelijke visie op de natuurlijke én agrarische structuur wordt uitgewerkt in overleg met gemeenten en provincies. De inhoudelijke elementen voor de tweede fase van het afbakeningsproces voor de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur zijn:  Vormen van een ruimtelijke visie op de structuurbepalende elementen van het buitengebied van Vlaams niveau voor een ruimtelijk begrensd deelgebied. Voor ieder deelgebied wordt een administratieoverschrijdend projectteam samengesteld dat verantwoordelijk is voor de opmaak van de ruimtelijke visie;  Overleggen met gemeenten, provincies en belangenorganisaties om een maatschappelijk draagvlak te creëren voor de ruimtelijke visie. De lokale besturen en belangenorganisaties kunnen vanuit de eigen terreinkennis, ruimtelijke inzichten en beleidsdocumenten voorstellen formuleren tot bijsturing of verfijning van de ruimtelijke visie;  Selecteren van actiegebieden waar via gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen uitvoering gegeven wordt aan deze ruimtelijke visie door het afbakenen van de grote eenheden natuur, de grote eenheden natuur in ontwikkeling, de natuurverwevingsgebieden, de bosuitbreidingsgebieden en de gebieden van de agrarische structuur. Het planningsproces in de regio Hageland startte in begin 2005. Een verkenningsronde leverde een verkenningsnota op waarin een eerste aanzet tot beleidsdoelstellingen en ruimtelijke concepten voor de open ruimte in het Hageland werden geformuleerd aan de hand van een bundeling, confrontatie en eerste afweging van standpunten en visie-elementen vanuit de betrokken gemeenten, provincies, Vlaamse administraties (bevoegdheden landbouw, natuur, bos, water, erfgoed en ruimtelijke ordening) en een aantal sleutelfiguren van rechtstreeks betrokken belangengroepen (landbouw, natuur en bos, water) en actoren (regiowerkingen). Deze verkenningsnota werd in december 2005 in bespreking gebracht met alle actoren. Op basis van de reacties van gemeenten, provincies, belangengroepen en andere Vlaamse administraties (natuurlijke rijkdommen, toerisme, openbare werken…) op de verkenningsnota en gesprekken in de inter-kabinetten werkgroep werd een eindvoorstel van de gewenste ruimtelijke structuur voor landbouw, natuur en bos in juni 2006 en een uitvoeringsprogramma opgesteld.

De omzendbrief RO/2005/01 betreffende de beleidsmatige herbevestiging van de gewestplannen in het kader van de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen verduidelijkt de beleidsdoelstellingen van het planinitiatief. Deze omzendbrief is vervangen door de omzendbrief RO/2010/01 van 7 mei 2010. In omzendbrief RO/2010/01 geeft de Vlaamse Regering haar beleidsvisie weer over de gemeentelijke, provinciale en gewestelijke planningsinitiatieven die in de herbevestigde agrarische gebieden mogelijk zijn. De Vlaamse Regering stelt dat binnen deze gebieden gemeentelijke en provinciale planningsinitiatieven geen betekenisvolle afbreuk mogen doen aan de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische macrostructuur. Bij de beoordeling van de aanvragen voor stedenbouwkundige vergunningen voor nietagrarische functies in deze gebieden moet bij de advisering en besluitvorming echter wél voldoende terughoudend opgetreden worden, teneinde een aantasting van de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur te vermijden. De Vlaamse overheid zal gemeentelijke en provinciale initiatieven die een planologische aanpassing van de beleidsmatig herbevestigde agrarische gebieden inhouden voldoende terughoudend beoordelen. Gelet op de stand van zaken van de uitvoering van het RSV zal bij een planologische aanpassing van het herbevestigd agrarisch gebied waar mogelijk het planologisch evenwicht hersteld worden en een degelijk onderbouwde motivering en verantwoording gehanteerd worden. “Als algemeen uitgangspunt geldt dat de overheid die een planningsinitiatief neemt om de bestemming van een herbevestigd agrarisch gebied te wijzigen in de mate van het mogelijke en bij voorkeur binnen hetzelfde planningsinitiatief, de nodige acties opneemt om het planologisch evenwicht te herstellen. Prioriteit gaat daarbij naar acties om zonevreemde landbouw zone-eigen te maken (waarbij niet-agrarische bestemmingen in landbouwgebruik herbestemd worden naar agrarisch gebied), verder ‘planologische ruil’ genoemd. Afwijken van dat algemeen uitgangspunt kan enkel mits uitdrukkelijke en grondige motivatie door de initiatiefnemer (bv. omdat het praktisch onmogelijk is een geschikt ruilgebied voor te stellen, omdat mogelijke ruilgronden reeds belast zijn met uitbatingsbeperkingen tengevolge maatregelen inzake natuurbeheer of omdat het om een plan gaat dat enkel gericht is op het zone-eigen maken van een bestaande vergunde zonevreemde toestand...).”

Op basis van de gewenste ruimtelijke structuur is een beleidskaart en een operationeel uitvoeringsprogramma opgesteld. De beleidskaart duidt onder meer aan welke agrarische gebieden herbevestigd worden. De ruimte ten zuiden van de Craenenbroekstraat is aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied.


maart 2012

pag. 55/79



Gemeentelijke of provinciale opties zullen steeds getoetst worden aan de ruimtelijke doelstellingen voor de op Vlaams niveau herbevestigde agrarische gebieden. Een degelijk onderbouwde verantwoording of motivering in die zin zal bijgevolg steeds een wezenlijk deel uit moeten maken van de (toelichting bij) deze gemeentelijke en provinciale plannen. In haar advisering zullen de betrokken Vlaamse administraties beoordelen in hoeverre de verantwoording die betrokken gemeente of provincie geeft afdoende is. Elementen die in deze verantwoording minstens aan bod moeten komen zijn:  Onderzoek naar de alternatieve locaties, buiten herbevestigd agrarisch gebied en een verantwoording waarom de alternatieven buiten herbevestigd agrarisch gebied niet weerhouden worden. Het is aan te bevelen om een dergelijk alternatievenonderzoek, in voorkomend geval, op te nemen in de planmilieueffectenrapportage.  Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur. De ruimtelijke kenmerken (ligging en configuratie van percelen en bedrijfszetels, fysische kenmerken van de bodem, landschappelijke waarde van een gebied...), het huidige effectieve landgebruik en de impact op individuele landbouwbedrijven etc. zijn elementen die in een dergelijke beoordeling aan bod moeten komen. Het gegeven of de intentie van een plan het zone-eigen maken is van een bestaande vergunde zonevreemde toestand dan wel het aansnijden van een agrarisch gebied in landbouwgebruik voor andere ontwikkelingen kan een element in deze beoordeling zijn.  Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw. Voorstellen voor planologische ruil of het ter beschikking stellen van bruikbare ruilgrond voor de getroffen landbouwers kunnen deel uitmaken van dergelijke flankerende maatregelen.

8.4.2

Onderzoek naar de impact op de samenhang van de agrarische structuur

ruimtelijk-functionele

De herbestemming van de terreinen langs de Craenenbroekstraat heeft vooral een kwantitatieve impact. De terreininname leidt tot een areaalverlies van 2 ha. Het betreft matig droge zandleembodems met textuur B horizont. Deze zijn zeer geschikt voor akkerbouw. De zone tussen de Meenselbeek en de Craenenbroekstraat heeft, op schaal van de agrarische structuur van de gemeente Glabbeek, een ruime oppervlakte. De versnippering is relatief beperkt. Een groot deel van de gronden is eigendom van of wordt bewerkt door de aanpalende landbouwzetel. Het landbouwbedrijf heeft recent een aanvraag ingediend voor het bouwen van een mestverwerkingsinstallatie. Deze wordt ingeplant tussen het projectgebied, de landbouwzetel en de Meenselbeek. Door deze initiatieven raakt het open akkerlandschap versnipperd. De resterende akkergebieden blijven echter in gebruik door de landbouwzetel. Door het behoud van de ruimte langs de beek wordt de samenhang binnen de agrarische structuur behouden. Ook de toegang naar en de ruimte rond de landbouwzetel blijven behouden. De impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur is daardoor beperkt. De impact van de ontwikkeling van het lokale bedrijventerrein op landbouw en de impact op het landbouwbedrijf is beperkt: Het landbouwbedrijf is een erg groot bedrijf akker en varkensbedrijf waarvan slechts 2 ha. akker van bestemming wijzigt. Een deel van de bewerkte akker is eigendom, een ander deel is eigendom van derden. Het achterliggend gebied blijft door het aanduiden van de zone non-aedificandi steeds bereikbaar. De aanleg van het bedrijventerrein remt de ontwikkeling van de mestverwerkingsinstallatie of een uitbreiding van de veiling niet af. Beide initiatieven kunnen uitgevoerd worden.


maart 2012

pag. 56/79


8.4.3


Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw

Een deel van de activiteiten binnen het bedrijventerrein zullen gericht zijn op landbouw. Het betreft onder meer toeleveringsbedrijven en bedrijven gespecialiseerd in herstel en onderhoud. Hier zal ook de landbouwsector baat bij hebben. De aanleg van het bedrijventerrein kan landschappelijk gecombineerd worden met de landschappelijke inpassing van de geplande mestverwerkingsinstallatie en de mogelijke aanleg van gemeenschappelijke bufferen retentiebekkens. Figuur 29: Kaart met aanduiding van het HAG (gearceerde gebieden)

8.4.4

Onderzoek naar mogelijke alternatieve locaties

Het te ontwikkelen lokale bedrijventerrein is gelegen in een herbevestigd agrarisch gebied. De omzendbrief RO/2010/01 bepaalt het ruimtelijk beleid binnen deze agrarische gebieden. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd goedgekeurd door de bestendige deputatie in zitting van 13 juli 2006. In het GRS werd de inplanting van ‘het lokaal bedrijven terrein Craenenbroekstraat’ als bindende bepaling opgenomen. Bij het onderzoek naar een geschikt terrein voor de uitbreiding van de ambachtelijke zone dat in het kader van het ruimtelijk structuurplan uitgevoerd werd, is geopteerd om het bedrijventerrein maximaal te laten aansluiten bij de bestaande ambachtelijke zones in de gemeente. De keuze is hier zeer beperkt:  Uitbreiding van de KMO zone in Zuurbemde: deze zone is gelegen in een dorpskern, in buitengebied en is bovendien beschermd dorpsgezicht. Er is slechts één bedrijf gelocaliseerd en dit op een oppervlakte van 33,56 are. Een uitbreiding van de KMO zone in Zuurbemde is onmogelijk;  Uitbreiding van de KMO zone in Kapellen: deze zone is gelokaliseerd in een dorpskern in het buitengebied. Er zijn drie bedrijfszetels gevestigd. De totale oppervlakte bedraagt ongeveer 1 ha 25 are. Een uitbreiding van de zone is omwille van de ruimtelijke draagkracht en de ligging in het centrum van de woonkern niet gewenst.  De KMO zone in Glabbeek is gelegen aan de rand van de kern van Glabbeek, sluit aan bij bestaande activiteiten en biedt een optimale ontsluiting via de N29 naar de E40 en de E314 Tevens is er een bijkomend alternatieven onderzoek gevoerd door Arcadis in opdracht van het Agentschap Ondernemen. Ook in dit onderzoek is de voorgestelde locatie aangeduid als de meest wenselijke voor het vestigen van lokale bedrijven. Een planologische ruil kan niet gerealiseerd worden omdat er in de omgeving of in de gemeente nauwelijks zonevreemde landbouw is die zone-eigen gemaakt kan worden (niet-agrarische bestemmingen in landbouwgebruik herbestemmen naar agrarisch gebied). Het is daardoor praktisch onmogelijk om een geschikt ruilgebied voor te stellen.

Bron: agiv.be


maart 2012

pag. 57/79


8.5


8.5.1

VERANTWOORDING VOOR HET ONTEIGENINGSPLAN

Verantwoording van het algemeen nut

Voor de realisatie van de bestemmingen vastgelegd in ruimtelijke uitvoeringsplannen wordt de wettelijke basis voor onteigeningen aangereikt door het artikel 2.4.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dergelijke onteigeningen worden gewoonlijk en bij voorkeur van bij de start van de procedure gekoppeld aan het bestemmingsplan. Zo wordt er over beide aspecten slechts één openbaar onderzoek gehouden en wordt veelal tegelijk in één besluit de goedkeuring gegeven van het bestemmingsplan en de machtiging tot onteigening om het plan te realiseren.

Het onteigeningsplan wordt opgemaakt ter realisatie van het RUP zoals vermeld in de bindende bepalingen van het goedgekeurde gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

De onteigening van dit plan is vereist voor de realisatie van de bestemming. Daar het plangebied particulier eigendom is en samengesteld is uit verschillende percelen is het niet zeker dat er overeenstemming bereikt kan worden tot aankoop en verkoop. Gelet op de vereiste investeringen en de know-how is het erg onzeker of de bestaande eigenaars bereid zijn en in staat zijn om de gewenste bestemming te realiseren. Vooraleer er vergunningen verleend kunnen worden, moeten er geïnvesteerd worden in de aanleg van infrastructuur. De onteigening is gericht om deze aanleg te verzekeren. De onteigening is noodzakelijk ten behoeve van het algemeen nut want noodzakelijk voor het realiseren van de gewenste ontwikkeling.

Het onteigeningsplan wordt beperkt tot de delen van de percelen die opgenomen zijn in het bestemmingsplan.

Het lokaal bedrijventerrein moet op korte termijn ontwikkeld worden ter uitvoering van dit plan. De ontwikkeling als bedrijventerrein is in het algemeen belang van alle inwoners van de gemeente. De ontwikkeling zal de economische ontwikkeling in de gemeente Glabbeek versterken. De onteigening garandeert de realiseerbaarheid van de ontwikkeling. De aanleg van de infrastructuur wordt bovendien gekaderd in een bredere omgevingsaanleg waarbij het integraal waterbeheer, de aanleg van trage wegen en het behoud van kleine landschapselementen centraal staan. De uitvoering van deze werken kan niet verzekerd worden omdat de huidige percelen verdeeld zijn over verschillende eigenaars. De mogelijke weigering van één van de eigenaars mag de noodzakelijke ontwikkeling niet hypothekeren. De opmaak van een onteigeningsplan is noodzakelijk gezien de infrastructuurwerken gerealiseerd moeten worden op particulier terrein. Bovendien is de aanleg, de inrichting en het beheer van publieke wegen een opdracht van het gemeentebestuur.

8.5.2

Verantwoording van de hoogdringendheid

Na de goedkeuring van het RUP en het onteigeningsplan wenst de gemeente de bestemming van het RUP zo snel mogelijk te realiseren. Wanneer de eigenaars niet tot overeenstemming komen moeten de in het onteigeningsplan opgenomen percelen zo snel mogelijk door de gemeente verworven worden. Het gebied kan immers niet op een andere wijze ontwikkeld worden. De aanleg van de infrastructuur is cruciaal om de ontwikkeling en een kwalitatieve inrichting te kunnen realiseren. Indien deze aanleg niet op korte termijn verzekerd kan worden, moet de realisatie uitgesteld worden tot de gewone onteigeningsprocedure volledig is afgerond. Hierdoor kan de noodzakelijke ontwikkeling niet op korte termijn worden gerealiseerd. De economische ontwikkeling en het aanbod aan bedrijfspercelen lopen dan ernstige achterstand op. Dit moet vermeden worden. Wanneer bovendien één van de particuliere eigenaars van de betrokken percelen beslist om geen toestemming meer te verlenen voor het gebruik van zijn perceel is de ontwikkeling voor lange tijd utgesteld.


maart 2012

pag. 58/79


8.6


VOORSTEL VAN MOGELIJKE INRICHTING EN GRAFISCH PLAN

Figuur 30: Voorstel van mogelijke inrichting


maart 2012

pag. 59/79



Figuur 31: Voorstel grafisch plan


maart 2012

pag. 60/79



Figuur 32: Voorontwerp onteigeningsplan


maart 2012

pag. 61/79


8.7


RUIMTEBALANS

Deze bestemmingswijzigingen leiden tot volgende ruimtebalans:

Juridisch plan

Bestaande bestemming

Oppervlakte m²

Gewestplan

Woongebied

578

Agrarisch gebied

20 123

totaal

Nieuwe bestemming

Oppervlakte m²

Lokaal bedrijventerrein

17 508

Lokale weg

3193

Landschapsbuffer (overdruk)

5577

Zone non aedificandi (overdruk)

1000

20 701m²

20 701m²


maart 2012

pag. 62/79


8.8


REGISTER VAN PERCELEN WAAROP EEN BESTEMMINGSWIJZIGING GEBEURT DIE KAN AANLEIDING GEVEN TOT PLANSCHADE, PLANBATEN, KAPITAALSCHADE OF GEBRUIKERSCHADE

Met het planningbeleid zijn een aantal vergoedingsregelingen verbonden. Een regeling met betrekking tot planschade werd reeds in de stedenbouwwet van 1962 ingeschreven. In 1999 voerde de decreetgever een planbatenregeling. Op grond van de decretale wijzigingen wordt de planbatenregeling vanaf 1 september 2009 geïmplementeerd. Met het decreet gronden pandenbeleid wordt ook nog de regeling van de kapitaalschade ingevoerd, en met het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut wordt de gebruikerschade ingevoerd. De twee laatste vergoedingsregelingen hebben betrekking op bestemmingswijzigingen waarbij gronden, bestemd voor agrarisch gebruik, een groene bestemming (bijv. bos, natuur) krijgen of een overdruk die bepaalde beperkingen oplegt aan het agrarisch gebruik. De decreetgever heeft geoordeeld dat de (potentiële) toepassing van de vergoedingsregelingen voldoende kenbaar moet zijn, zowel tijdens de planvorming als na definitieve vaststelling. Daarom is in artikel 2.2.2, §1, eerste lid, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening de verplichting opgenomen om in ruimtelijke uitvoeringsplannen een register op te nemen van percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die kan aanleiding geven tot planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade. Het grafisch register vergelijkt de bestemmingen vóór inwerkingtreding van het RUP met de bestemmingen die worden gegeven in het RUP. De kaart visualiseert de bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot toepassing van de vergoedingsregelingen. De soorten bestemmingswijzigingen die potentieel aanleiding geven tot vergoeding, zoals bijvoorbeeld de wijziging van woongebied naar agrarisch gebied (planschade), wijziging van bedrijventerrein naar woongebied (planbaten), wijziging van agrarisch gebied naar bosgebied (kapitaalschade en gebruikerschade), … worden geselecteerd.  voor planschade moeten alle bestemmingswijzigingen opgenomen worden waarbij bebouwbare gronden omgezet worden in onbebouwbare13;  voor planbaten is de lijst bestemmingswijzigingen decretaal vastgelegd14;

13 14

 kapitaalschade en gebruikerschade handelt om de bestemmingswijzigingen waarbij agrarisch gebied omgezet wordt in natuur-, bos- of groengebied of waarbij een overdruk op agrarisch gebied wordt gelegd waarvan de Vlaamse Regering oordeelt dat ze tot vergoeding aanleiding geeft (art. 6.2.1 en 6.3.1 van het decreet gronden pandenbeleid en art. 4 en 5 van het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut). Alle genoemde vergoedingsregelingen hebben specifieke toepassingsvoorwaarden en uitzonderingsgronden. Zo is er bijvoorbeeld. slechts een planschadevergoeding verschuldigd voor gronden binnen de eerste 50 meter vanuit een voldoende uitgeruste weg. Het is bovendien de rechtbank van eerste aanleg, en niet het bestuur, die oordeelt of er wel degelijk planschade verschuldigd is of niet. Voor planbaten gelden dan weer uitzonderingen voor bijvoorbeeld percelen waarop zich zonevreemde woningen bevinden. Het register geeft daarom enkel een beeld van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planbatenheffing, een planschadevergoeding, een bestemmingswijzigingscompensatie of een compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften. Deze regeling is puur planologisch van aard : zij betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop een bestemmingswijziging of een overdruk wordt aangebracht die in beginsel kan leiden tot een planbatenheffing of één van de genoemde vergoedingen. Kortom, het register bevat de percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die kan aanleiding geven tot toepassing van de vergoedingsregelingen; een filtering op grond van uitzonderingen en vrijstellingen is bij de opmaak van het register niet uitgevoerd. Het register duidt percelen aan waarop mogelijks een vergoedingsregeling van toepassing is.

  

Art. 2.6.1, §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening Art. 2.6.4 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

Bij planschade moet de eigenaar die meent er aanspraak op te maken, een vordering indienen bij de rechtbank van eerste aanleg; De Vlaamse Belastingsdienst is verantwoordelijk voor de inning van de planbaten; De Vlaamse Landmaatschappij voor het behandelen van aanvragen voor kapitaalschade en gebruikerschade.


maart 2012

pag. 63/79



Figuur 33: Kaart met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade


maart 2012

pag. 64/79



Tabel 1: Tabel met aanduiding van percelen die mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade

PLANBATEN perceelsnummer

oppervlakte

252g3 252e3 252h3 252k3 252f3 252l 113t

20a 73ca 26a 28ca 16a 98ca 16a 87ca 27a 58ca 27a 73ca 33a 78ca totaal

bestaande bestemming agrarisch gebied agrarisch gebied agrarisch gebied agrarisch gebied agrarisch gebied agrarisch gebied agrarisch gebied

nieuwe bestemming lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein lokaal bedrijventerrein

1ha 69a 95ca

PLANSCHADE perceelsnummer

oppervlakte

252g3

4a 44ca totaal

8.9

bestaande bestemming woongebied

nieuwe bestemming lokaal bedrijventerrein

4a 44ca

OP TE HEFFEN STEDENBOUWKUNDIGE BEPALINGEN

De voorschriften opgenomen in het Koninklijk Besluit van 28.12.1972 betreffende de inrichting van de ontwerp gewestplannen en gewestplannen voor het gewestplan Tienen-Landen, K.B. 24-03-1978, worden volledig opgeheven (agrarisch gebied en woongebied) en integraal vervangen door het van kracht geworden RUP “lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat”.


maart 2012

pag. 65/79




maart 2012

pag. 66/79



Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat’ Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 8 september 2011 Secretaris,

Paul Cloots

Burgemeester,

Jean Vanschoubroek

Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis van Glabbeek werd neergelegd van 13 oktober 2011 tot 13 december 2011 Secretaris,

Paul Cloots

Burgemeester,

Jean Vanschoubroek

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van …………2012 Secretaris, Burgemeester,

Paul Cloots

Jean Vanschoubroek


maart 2012

pag. 67/79



TITEL II: Stedenbouwkundige voorschriften

1 ARTIKEL 1: ALGEMENE BEPALINGEN 1.1

1.3

BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED

De begrenzing van de verschillende deelgebieden is aangeduid op de grafische plannen.

1.2

Bouwvlak: Bruto vloeroppervlakte (BVO):

Maaiveld:

Vloeroppervlakte:

Appartement:

Bedrijfswoning:

WIJZE VAN METEN

Bouwhoogte:

GEHANTEERDE BEGRIPPEN

De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het peil grondpeil, het bestaande maaiveld of de stoep tot aan de bovenkant van de geveldakrand (deksteen, kroonlijst of dergelijke). Een op plan aangeduid vlak waarin gebouwen opgetrokken kunnen worden. Het oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen. Een meetresultaat BVO levert een groter oppervlak op dan een meetresultaat GBO (gebruiksoppervlakte) van dezelfde ruimte Het gemiddelde peil van de stoep, het voetpad of het bestaande grondpeil gelegen aan de voorzijde van het perceel. De vloeroppervlakte is de som van al de bouwlagen – gemeten tussen de binnenzijde van de gevels- boven het maaiveld, terrassen niet inbegrepen.

Bedrijven:

Bouwlaag:

Bouwlijn: Flat:

Een woning in een complex van gelijke woningen opgedeeld in bouwlagen, waarbij alle vertrekken op één verdieping liggen. Een woning in een gebouw slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming of het toegelaten gebruik van het gebouw of terrein, noodzakelijk is; Materiële uiting zijn van een economische activiteit. Een bedrijf is het gebouw of de ‘inrichting’ waarin een bepaalde economische activiteit wordt uitgeoefend. De bedrijven zijn gevestigd in een specifieke inrichtingen en kunnen gerangschikt worden in verschillende categorieën: regionale bedrijven zijn bedrijven die omwille van de schaal en het werkingsgebied het lokale niveau overstijgen; Lokale bedrijven hebben een verzorgend karakter ten aanzien van de omgeving en sluiten qua schaal aan bij de omgeving. Een bouwlaag is het gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren in, met uitzondering van het souterrain en de zolder. Bij het bouwen is de bouwlaag de verdieping waarmee een bouwwerk wordt verhoogd. Lijn waarop een gevel van een gebouw opgericht moet worden. zie appartement.


maart 2012

pag. 68/79


Gemeenschapsvoorzieningen:

Hoofdgebouw:

Kleinhandel:

Leefruimte:

Plan: Publiciteit: Rooilijn:


Dit zijn dienstverleningen met een openbaar karakter: het betreft onder meer alle vormen van onderwijs (van kleuter, lager tot hoger, van dag tot avondonderwijs, …), cultuur en erediensten (museum, cultureel centrum, tentoonstellings- en congresruimten, bibliotheek, ...), overheidsdiensten (politie, administratie, opslag, bescherming, ...), verzorging (poliklinieken, materniteiten, ziekenhuizen en bijbehorende diensten, bejaardentehuizen, bungalows voor bejaarden, …), voorzieningen (recreatieve- en sportinfrastructuur, nutsvoorzieningen, ...). Het hoofdgebouw is het gebouw dat zowel morfologisch, naar ligging en gebruik als het belangrijkste gebouw kan worden aangeduid. Veelal is dit het gebouw met het hoogste volume, dat de hoofdbestemming herbergt en zich aan de bouwlijn bevindt. Kleinhandel is een economische functie die verwijst naar kleinhandelsbedrijvigheid of kleinhandelsactiviteiten. Kleinhandelsbedrijvigheid wordt beschouwd als ‘het wederverkopen van goederen aan verbruikers en kleine gebruikers, zonder dat deze goederen behandelingen te doen ondergaan dan die dewelke in de handel gebruikelijk zijn’. Kleinhandelsvestigingen hebben minimaal een bebouwde grondoppervlakte van 600m² en een netto verkoopsoppervlakte van minimaal 400m². Dit zijn delen van de woning die bedoeld zijn om in te leven. Ruimten zoals bergruimten, slaapkamers en sanitaire ruimten zijn geen leefruimten. Het grafisch plan van het plangebied. Publiciteit heeft betrekking op het kenbaar maken van het verhandelen van merkproducten. Lijn die de grens vormt tussen de openbare weg en de aanpalende eigendommen hetzij overeenkomstig de actuele bezitstoestand, hetzij overeenkomstig hetgeen door de administratieve overheid is aangeduid als te realiseren in de toekomst.

Uithangborden:

Uithangborden maken melding van een activiteit of inrichting. Verantwoord groenbeheer: Het beheer van groenelementen van diverse aard op een dusdanige wijze dat deze elementen een maximale bijdrage kunnen leveren aan de ecologische waarde van het gebied waarin zij zich bevinden. Verbouwingen: Wanneer een bestaande constructie wordt aangepast, uitgebreid of gewijzigd (met uitzondering van onderhoudswerken) met het doel een aangepast, beter of ander functioneel gebruik of zicht te realiseren, valt dit onder de term verbouwingen. Verharding: Behandelingen waarbij de bodem aangepast wordt aan een niet natuurlijk gebruik (weg, pad, terras, parking) en de waterdoorlaatbaarheid beperken en dit karakter garanderen onder alle omstandigheden. Veelvuldig gebruikte verhardingen zijn betonklinkers, kasseien, beton, steenslag, asfalt en dolomiet. Wadi: Systeem van open grachten waarnaar hemelwater geleid wordt en daar langzaam in de bodem kan infiltreren. Wadi is een letterwoord dat staat voor: waterafvoer door infiltratie. Waterdoorlatende verharding: alle soorten verhardingsmaterialen die door een bepaalde porositeit van het materiaal een waterdoorlatend vermogen hebben. Woningen: Woon- of verblijfplaatsen van een of meerdere personen. Conciërgewoningen zijn woningen die verbonden zijn aan een functie of activiteit en die bewoond worden door een beheerder of bewaker. Woonlaag: Een woonlaag wordt in dit document begrepen als woonruimten welke niet tussen vloeren gelegen zijn. Het betreft woonruimten onder het dak of in het dakvolume geïntegreerd zijn. Zone: Een op plan aangegeven vlak met éénzelfde bestemming.


maart 2012

pag. 69/79


1.4


WATERBEHEER

1.5

Stedenbouwkundige vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer uit de vergunningsaanvraag onvoorwaardelijk blijkt dat er geen negatieve impact bestaat voor het waterbeheer. Dit houdt in dat regenwaterafvoer zoveel mogelijk beperkt wordt door opvang en hergebruik en dat er voldoende mogelijkheden aangewend zijn om het water in de grond te laten filtreren vooraleer het naar de openbare watering af te leiden. Dit kan gescheiden door de aanleg van een poel, een retentiebekken of wadi’s.

Bomen en kleine landschapselementen (hagen, houtkanten, houtwallen,…) die beeldbepalend of structuurondersteunend zijn voor de omgeving, genieten een bescherming als waardevolle boom of landschapselement. Vergunningsplichtige handelingen (omgevingswerken, graafwerken) in de omgeving van deze bomen mogen het verder leven van deze bomen niet bedreigen of de aanwezige beeldkwaliteit aantasten.

De ruimte die voor water gecreëerd wordt onder de vorm van open waterbergingszones moet binnen elk van de voorgestelde zoneringen in dit RUP waar verharding wordt aangelegd ingepast worden. Van deze verplichting kan ontheffing verkregen worden wanneer de beheerder van de waterloop instemt met het aanleggen van een buffer en retentiebekken langs de waterloop. Bij het uitvoeren van infiltratie of buffermaatregelen moet voor nieuwe structuren steeds gekozen worden voor open waterstructuren zoals wadi’s of grachten. Er moeten infiltratieproeven uitgevoerd worden op de locaties waar men regenwater wenst op te vangen, om de infiltratiecapaciteit van de bodem en afgeleid daarvan de dimensionering van het infiltratiebekken(s) te kunnen bepalen. Hierbij moet uitgegaan worden van een terugkeerperiode van de overloop van minimaal 10 jaar.

BEPALINGEN VOOR HET BEHOUD VAN WAARDEVOLLE BOMEN EN KLEINE LANDSCHAPSELEMENTEN

Wanneer beeldbepalende of structuurondersteunende bomen en kleine landschapselementen in het kader van vergunde werken verwijderd worden, moeten deze in het volgende plantseizoen op een gelijkwaardige wijze gecompenseerd worden.

1.6

In het kader van het integraal waterlopenbeheer worden onbevaarbare waterlopen open en bereikbaar gehouden. De bestaande wetgeving omtrent waterlopen moet steeds in acht genomen worden.

BEPALINGEN VOOR HET ARCHEOLOGISCH ERFGOED

Voorafgaand aan een aanvraag tot het bekomen van een bouwvergunning moet een archeologische prospectie met ingreep in de bodem uitgevoerd worden. Dit onderzoek moet uitgevoerd worden door een erkend archeoloog in overleg met de intergemeentelijke Archeologische Dienst Portiva en/of de cel archeologie van het Agentschap Ruimte en Erfgoed. Op basis van dit onderzoek kan bepaald worden of een archeologische opgraving noodzakelijk is.


maart 2012

pag. 70/79



2 ARTIKEL 2: SPECIFIEKE BEPALINGEN VOOR DE VERSCHILLENDE BESTEMMINGSZONES Dit deel beschrijft de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende bestemmingszones van het plangebied. Elk bestemming heeft een herkenbare bladschikking, ingedeeld in drie kolommen. Kolom één bevat een inhoudelijke toelichting, in kolom twee worden de essentiële aspecten aangeduid. Beide kolommen bieden informatie en toelichting. De derde kolom bevat de juridische verordende bepalingen, deze teksten zijn afgedrukt tegen een grijze achtergrond.

voor de realisatie

Verordenende bepalingen Stedenbouwkundige voorschriften

Informatieve bepalingen Toelichting bij de gewenste ordening

Essentiële aspecten

Kolom 3: Juridisch bindende voorschriften

Kolom 2: Randvoorwaarden voor de realisatie

Kolom 1: Toelichting en verantwoording


maart 2012

pag. 71/79


Richtinggevende bepalingen Toelichting bij de gewenste ordening



Artikel 1.

§ 2.1.1 Algemene bepalingen Dit gebied is aangeduid voor de vestiging en werking van lokale bedrijven. De bedrijvigheid kan slaan op productie, verwerking, … met een relatief hoog aandeel aan tewerkstelling. Activiteiten met een lage tewerkstellingsgraad zoals vervoersbedrijven, opslag, voorraadbeheer,… zijn niet wenselijk. Ook activiteiten met welke een milieuhinder veroorzaken of leiden tot een daling van de woonkwaliteit zijn niet wenselijk. Het betreft onder meer het produceren, opslaan of verwerken van geurende stoffen, luidruchtige bedrijfsprocessen, nachtelijke activiteiten,…

Dit gebied is bestemd voor de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein. -

-

kleinschalige productieverwerkende bedrijven

en

beperkingen voor de bedrijven

Bedrijvigheid gericht op landbouw in de brede zin zoals onder meer toeleveringsbedrijven en bedrijven gespecialiseerd in herstel en onderhoud van landbouwwerktuigen zijn uitdrukkelijk toegelaten.

Om de kleinschaligheid te beklemtonen, de complementariteit met de woonomgeving te accentueren en het lokale karakter te verzekeren is het wenselijk dat de bedrijfsgebouwen een woning herbergen. Deze kan enkel gelet op de bepalingen van de omzendbrief 08 07 1997 door de bedrijfsleider, een kaderlid of een conciërge betrokken worden. Het realiseren van een zelfstandig appartement of flat is niet toegestaan.

: Lokaal bedrijventerrein

1.1 Bestemming

Grondverwerkingsbedrijven en andere grootschalige en milieubelastende bedrijven worden, gelet op het lokaal en kleinschalig karakter van het bedrijventerrein niet toegelaten.

De aanleg van het bedrijventerrein kan landschappelijk gecombineerd worden met de landschappelijke inpassing van de geplande mestverwerkingsinstallatie en de mogelijke aanleg van gemeenschappelijke bufferen retentiebekkens.


-

bedrijfswoning

-

complementaire activiteiten beperkt toestaan

De vestiging van in omvang beperkte private commerciële (met een handelsfunctie) en dienstverlenende bedrijven (zoals bijvoorbeeld een bank of een verzekeringskantoor) is niet wenselijk. Dit zou immers leiden tot een concurrentie met de geplande ontwikkelingen in het centrum van Glabbeek.

Enkel kleinschalige productie- en verwerkende bedrijven zijn toegestaan. Bedrijvigheid gericht op landbouw in de brede zin zijn uitdrukkelijk toegelaten Volgende bedrijven en activiteiten zijn niet toegelaten:  Bedrijven die omwille van de schaal niet geïntegreerd kunnen worden in de het lokaal bedrijventerrein;  Bedrijven die door bodem- of luchtvervuiling, geluids-, geur- of trillingen hinder veroorzaken voor de omgeving;  Industriële productie en verwerking van goederen;  Bedrijvigheid met betrekking tot de bewerking en verwerking van grondstoffen;  Bedrijvigheid met betrekking tot open overslag en fysieke distributie;  Industriële productie en verwerking van goederen;  Afvalverwerking en recyclage;  Grondverwerkingsbedrijven;  Dienstverlenende en commerciële bedrijven; Milieubelastende activiteiten die niet door maatregelen binnen het perceel gebufferd kunnen worden, zijn niet toegelaten. Per bedrijf kan één bedrijfswoning gerealiseerd worden. Deze woning kan enkel vergund worden wanneer er een duidelijk ruimtelijk verband is tussen het verzekeren van de goede werking, het onderhouden en het bewaken van het bedrijf en de bedrijfswoning. Huisvesting kan enkel toegestaan worden voor de eigenaar of de uitbater, bewakingspersoneel of een lid van het kaderpersoneel. Het realiseren van een zelfstandig appartement of flat is niet toegestaan.” Complementaire activiteiten (kantoren, toonzaal, kleinhandel,…) kunnen enkel toegelaten worden wanneer deze functioneel deel zijn van hoofdactiviteit (kleinschalige productie- en verwerkende bedrijvigheid. Dit gebied wordt gecategoriseerd onder de gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’.


maart 2012

pag. 72/79





1.2 Inrichting en bebouwing

§ 2.1.2. Inrichting en bebouwing Vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer de Craenenbroekstraat verbreed en heringericht is. De gebouwen moeten ingeplant worden op een bouwlijn en worden ingericht als halfopen bebouwing. In functie van een zuinig ruimtegebruik moet de bebouwing van de eerste bouwfase tenminste 50% van het bouwvlak beslaan. Omwille van de lokale gebondenheid en de sociale veiligheid kan een woning in het gebouw geïntegreerd worden. Deze woning moet gerealiseerd worden op de eerste verdieping. De toegang wordt geïntegreerd in de voorgevel (gelijkvloers). De woning moet ook afzonderlijk van de bedrijfsruimten toegankelijk zijn. Er kan een beperkte oppervlakte aan toonzaalruimte toegestaan worden zodat bijvoorbeeld een lokale schrijnwerker een kleine ruimte ter beschikking heeft om zijn werk te laten zien aan zijn klanten. Deze ruimten mogen echter geen afbreuk doen aan de bestemming en worden daarom beperkt. De ruimte voor toonzalen, kleinhandel en kantoren mogen samen met de woning nooit meer dan 30% van de bruto-vloeroppervlakte beslaan.

-

Inrichtingseisen

-

Eisen aan de bedrijfswoning

-

Eisen aan de voortuinen

-

Beperkingen aan de afsluitingen

-

Beperkingen aan de publiciteit

Omwille van het reliëfverschil van de berm tussen de openbare weg en het bouwvlak, de landschappelijke inpassing en het beperken van het grondverzet moet het vloerpeil van de gebouwen minimum 1 meter onder het peil van de straat geplaatst worden. Afsluitingen voor de bouwlijn, andere dan natuurlijke hagen, zijn niet toegelaten. Gelet op het beperkte gebruik van reclame en uithangborden van de bestaande bedrijven, wordt dit ook beperkt voor het nieuwe bedrijventerrein. De voortuinzone kan steeds aangewend worden voor het aanleggen van een ondergrondse collector voor de openbare riolering. De stroken tussen de gebouwen worden bij voorkeur aangelegd en ingericht op en wijze dat het zicht naar het achterliggend landschap bewaard blijft.


Stedenbouwkundige vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer:  De Craenenbroekstraat verbreed en heringericht is;  de bedrijfspercelen niet groter zijn dan 2.000m²;. Percelen samenvoegen met doel percelen te creëren van meer dan 2.000m² is niet toegestaan;  het bedrijfsgebouw ingeplant wordt op de bouwlijn - 8 meter van de rooilijn;  het bedrijfsgebouw opgevat wordt als één bouwvolume;  de bedrijfsgebouwen opgetrokken worden in halfopen bebouwing;  de totale bouwhoogte beperkt is tot maximum 8 meter;  de bebouwing bij de eerste vergunningsaanvraag tenminste 50% van het bouwvlak van het bedrijfsperceel beslaat;  de bedrijfsruimten minimum 70% van de gerealiseerde bvo beslaan;  met de eerste vergunningsaanvraag een bedrijfswoning gerealiseerd wordt;  het peil van het gelijkvloers van het bedrijfsgebouw minimum 1 meter lager gesitueerd is dan het peil van de openbare weg;  de niet-bebouwde en niet-verharde ruimte tussen bouwlijn- en rooilijn aangelegd wordt als representatieve voortuin. Bepalingen in verband met de bedrijfswoning:  de bedrijfswoning kan enkel op de eerste verdieping gerealiseerd worden;  de oppervlakte van de bedrijfswoning bedraagt minimum 75m²;  de voordeur van de woning is gelegen op het maaiveld aan de zijde van de Craenenbroekstraat;  de woning heeft een dakterras van minimum 25m²; Bepalingen met betrekking tot de zone voor representatieve voortuinen:  maximum 40% van de voortuin mag verhard worden;  in deze zone kan een openbare afvalwatercollector aangelegd worden; Bepalingen met betrekking tot afsluitingen  afsluitingen mogen nooit voor de bouwlijn geplaatste worden;  afsluitingen bestaan uit hagen, draad- of hekwerk met max. hoogte van 2m.; Bepalingen met betrekking tot publiciteit  reclame en uithangborden mogen niet voor de bouwlijn aangebracht worden;  reclameopschriften en uithangborden mogen enkel op de voorgevel aangebracht worden;  de oppervlakte van reclameopschriften is beperkt tot max. 1m², de oppervlakte van uithangborden tot max. 2m².


maart 2012

pag. 73/79






§ 2.1.4 Bepalingen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit

1.3 Bepalingen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit

De voorgevels moeten opgevat worden als kwalitatieve gevels welke een relatie aangaan met de bestaande bedrijven en woningen in de omgeving. De toegang tot woning en de bezoekerstoegang tot het bedrijf worden daarom in de voorgevel gecreëerd. Ramen bieden een beeld op de activiteit (werkhal), toonzaal, of administratieve ruimten,….

Bepalingen met betrekking tot de gevels: -

Eisen aan de gevels

De gevel van de bedrijven die gericht is naar de Craenenbroekstraat:  moet voorzien zijn van een toegang voor bezoekers;  moet voorzien zijn van een toegang tot de bedrijfswoning;  moet voor tenminste 1/5 van de totale oppervlakte bestaan uit raam- en of deuropeningen;  moet tenminste bestaan uit twee verschillende bouwmaterialen waardoor de functie-indeling beklemtoond wordt (bedrijf, toonzaal, kantoor, woning,…);  mag niet opgetrokken worden uit industriële bouwmaterialen (sandwichpanelen, prefab panelen,…);  de functionele toegang (poort, schuifwand,… ) tot de bedrijfshal mag niet voorzien worden aan de voorgevel;

-

Afwegen van de kwaliteit

Elke nieuwbouw of verbouwing moet op een contextuele wijze gerealiseerd worden. Dit houdt in dat de kroonlijsthoogte, de gevelopbouw (hoogte, materiaalgebruik en geleding), de dakvorm en -helling (hoogte, dakvensters, hoek, materialen), de uitsprongen en het materiaalgebruik op een doordachte, samenhangende en kwaliteitsvolle wijze opgebouwd moeten worden. Dit contextuele inpassen duidt niet op het kopiëren van een bestaande typologie.

De voorgevels worden opgevat als representatieve gevels met ramen en deuren. Functionele toegangen tot de bedrijfshallen (poorten) zijn niet wenselijk langs de voorgevels. De voortuinen (in het bijzonder de lineaire beplanting moet aansluiten bij deze van het openbaar domein). De voortuinstrook moet voor tenminste 60% aangelegd worden als een onverharde tuin, eventuele parkeerstroken worden aangelegd in waterdoorlaatbare verharding.

Het onderzoek van de geslaagdheid van de contextuele inpassing wordt onder meer gebaseerd op:  de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project,  de ruimtelijke draagkracht,  de relatie tussen de oude en de nieuwe architectuur en het bestaande weefsel (kopiërend of vernieuwend, losstaand of anticiperend.


maart 2012

pag. 74/79



1.4 Bepalingen met betrekking tot het beheer § 11.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer -

Opslag beperken

Opslag in open lucht mag nooit: zichtbaar zijn van op de openbare weg; hoger gestapeld worden dan 6 meter;

-

Buffercapaciteit garanderen

Bepalingen met betrekking het waterbeheer: vergunningen kunnen enkel verleend worden wanneer elk bedrijf aantoont dat het over een voldoende buffer en opslagcapaciteit voor het hemelwater beschikt; het waterbeheer wordt toegepast volgens het principe van eerst maximaal opslaan om te herbruiken (regenwaterreservoir), vervolgens infiltreren en tenslotte bufferen; de bufferen infiltratiecapaciteit kan ook gemeenschappelijk toegepast worden; de bufferen infiltratiecapaciteit kan zowel binnen als buiten het plangebied opgevat worden; de eerste vergunningsaanvraag moet aanduiden op welke wijze het waterbeheer opgevat en gegarandeerd wordt.

Opslag in open lucht is niet wenselijk. Dit moet op een voldoende en kwaliteitsvolle wijze afgeschermd worden zodat de opslag niet zichtbaar is van op de openbare weg. Elk bedrijf moet voorzien in voldoende buffercapaciteit voor het hemelwater. Het waterbeheer wordt opgevat volgens het principe van eerst maximaal opslaan en herbruiken vervolgens infiltreren en tenslotte bufferen. De infiltratie van de buffercapaciteit kan zowel individueel als gebundeld opgevat worden. Dit kan gepland worden in het plangebied of langs de Meenselbeek. Wanneer dit langs de Meenselbeek uitgevoerd wordt kunnen principes van landschapsinrichting, waterbeheer en zuinig ruimtegebruik gecombineerd worden. Hiervoor is echter een machtiging van de beheerder van de waterloop vereist. Zonder die machtiging moet de bufferen infiltratiecapaciteit binnen elk van de voorgestelde zoneringen in dit RUP waar verharding wordt aangelegd, ingepast worden.

Bepalingen met betrekking tot de aanleg van parkeerterreinen: Parkeerterreinen voor bezoekers worden aangelegd in de zone tussen bouwlijn en rooilijn; Deze terreinen worden op een gelijkaardige wijze aangelegd waardoor een eenvormig ruimtelijk beeld gerealiseerd wordt; Deze terreinen worden aangelegd op een wijze dat een gecombineerd gebruik mogelijk is.

Parkeerterreinen voor bezoekers worden aangelegd in de zone tussen bouwlijn en rooilijn. Deze terreinen worden op een gelijkaardige wijze aangelegd en op een wijze dat een gecombineerd gebruik mogelijk is.


maart 2012

pag. 75/79





Verordenende bepalingen Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 2.

2.1 Bestemming

§ 11.1 Algemene bepalingen De landschapsbuffer moet de landschappelijke impact van het lokaal bedrijventerrein op de omgeving beperken.

-

Aanleg van landschapsbuffer

-

Geen bebouwing of verharding toelaten Enkel activiteiten voor de inrichting en het beheer toelaten

Volgende werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen – waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is – zijn vergunbaar: 1. 2. 3.

De buffer wordt aangelegd en beheerd op basis van een landschapsinrichtingsplan dat het verhogen van de landschapswaarden beoogd. Alle werken, handelingen, functiewijzigingen, inrichtingen en voorzieningen die nodig of nuttig zijn voor het in stand houden, het beschermen het herstellen en het ontwikkelen van de landschapswaarden moet mogelijk zijn. Werken en handelingen in functie van het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden zijn mogelijk. Wanneer de aanpalende zone in een ander later op te stellen RUP, eveneens aangeduid wordt als bedrijventerrein, kan deze zone door dit nieuwe RUP opgeheven worden.

werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het creëren of beschermen van landschapswaarden; werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig of nuttig zijn voor natuurontwikkeling en landschapszorg; werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen die nodig zijn voor het beheersen van periodieke overstromingen of het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden voor zover deze worden uitgevoerd volgens de technieken van natuurtechnische milieubouw en passen binnen een integraal waterbeheer;.

De genoemde werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen en wijzigingen zijn slechts toegelaten voor zover de uitvoering ervan geen betekenisvolle aantasting kan veroorzaken van de landschappelijke kenmerken van het gebied. De landschapsbuffer moet aangelegd worden met streekeigen heesters en hoogstammige bomen. Er mogen geen afsluitingen of hekwerk geplaatst worden tussen het agrarisch gebied en de landschapsbuffer.

2.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer

§ 11.3 Bepalingen met betrekking tot het beheer Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen is het wenselijk dat het beheer van de landschapsbuffer afgestemd wordt op dat aanpalende natuur- of bosgebieden.

Dit gebied is bestemd voor de aanleg en het beheer van een landschapsbuffer. Deze landschapsbuffer wordt opgeheven wanneer er aanpalend een bedrijventerrein ontwikkeld wordt. 2.2 Inrichting

§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting Het aanleggen de landschapsbuffer is verplicht. De wijze waarop dit gerealiseerd kan worden kan door de ontwerper bepaald worden. Mogelijk kan de aanleg van een houtwal gecombineerd worden met de aanleg van een rij hoogstammige fruitbomen (okkernoot,…) die de toegang naar de boerderij accenturen. Belangrijke voorwaarden waaraan buffer moet voldoen zijn: ▪ het bedrijventerrein moet visueel voldoende afgeschermd worden; ▪ de buffer moet bestaan uit gebiedseigen beplanting; ▪ de buffer moet beeldbepalend zijn;

: Landschapsbuffer

-

Beheer op elkaar afstemmen

Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met de principes van een verantwoord groenbeheer.


maart 2012

pag. 76/79





Verordenende bepalingen Stedenbouwkundige voorschriften Artikel 3.

§ 11.1 Algemene bepalingen -

Lokale weg

: Zone voor lokale weg

3.1 Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg, het beheer en de exploitatie van een lokale weg. Dit gebied wordt gecategoriseerd onder de gebiedsaanduiding ‘lijninfrastructuur’.


§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting Bij de aanleg van nieuwe wegen wordt de afwatering van de verharde oppervlakten van het openbaar domein bij voorkeur geleid worden naar open grachten die in de niet-verharde berm langs de wegen aangelegd worden.

De beplanting versterkt het perspectief vanuit de N29 en beklemtoont de ruimtelijke afbakening van het centrum van Glabbeek.

Inrichting volgens de wegencategorisering als lokale weg

De functie en het gebruik van de weg moet herkenbaar zijn in de aanleg en de inrichting van de weg. Alle handelingen, werken en constructies voor de aanleg en het functioneren van deze weg zijn toegelaten. Naast de weginfrastructuur betreft het onder meer nutsvoorzieningen en maatregelen met betrekking tot de ruimtelijke inpassing van de bedrijvenzone toegelaten.

-

Beplanting in zachte berm

Tenminste aan één zijde van de rijweg wordt een beplanting als geleiding van de rijweg voorzien. Deze beplanting kan bestaan uit hoogstammige bomen of hagen met streek eigen soorten. De beplanting moet oordeelkundig gebeuren zodat er een maximale zichtbaarheid en veiligheid voor de zwakke weggebruiker ontstaat.

§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer


Het beheer wordt uitgevoerd door de gemeente op basis van verkeersen ruimtelijke doelstellingen.

De inrichting en het beheer van de bermen van de openbare wegen zijn gericht op het creëren van een kwaliteitsvol en eenvormig beeld en een veilige verkeersafwikkeling.


maart 2012

pag. 77/79



Artikel 4.

4.1 Bestemming

§ 11.1 Algemene bepalingen Het is wenselijk dat op en langs het openbaar domein en aan de zuidwestelijke zijde van het plangebied een lineaire beplanting aangelegd wordt welke het bedrijventerrein op een natuurlijke en gebiedseigen wijze integreert in het landschap.

Realisatie van een lineair landschapselement

▪ ▪

Aanleg verplicht Beschermende maatregelen

zij bestaan uit gebiedseigen beplanting; zij zijn beeldbepalend;

Het plantvak (plantspiegel) waarbinnen de lineaire kleine landschapselementen ontwikkeld worden, dient van die aard te zijn dat een duurzame levensgroei van desbetreffende beplanting gegarandeerd wordt.

lineaire

kleine

De grafische aanduiding is indicatief duidt aan dat in de directe omgeving (6 meter) een lineair landschapselement aangelegd en beheerd moet worden. Vergunningsplichtige handelingen (omgevingswerken, graafwerken) in de omgeving van deze lineaire kleine landschapselementen mogen het verder leven van desbetreffend landschappelijke lineair element niet bedreigen of de aanwezige beeldkwaliteit aantasten. Alle nodige voorzorgsmaatregelen zijn verplicht en kunnen omstandig omschreven worden in de stedenbouwkundige vergunning.


§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met het beheer van de houtwallen zoals beschreven in de het vademecum duurzaam en ecologisch landschapsbeheer. ▪ bij eventuele beschadiging van de landschapelementen moet de wonde glad gesneden en ingestreken worden met beschermende en ontsmettende middelen; ▪ binnen de horizontale kruinprojectie mogen geen ophogingen of afgravingen gebeuren; ▪ ondoordachte snoeiingen mogen niet uitgevoerd worden.

De grafische aanduiding duidt indicatief aan waar landschapselementen aangelegd en beheerd moeten worden.


§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting Het aanleggen van een lineair landschapselement is verplicht. Belangrijke voorwaarden waaraan de lineaire landschapselementen moeten voldoen zijn: -

: Liniaire kleine landschapselementen

Verantwoord beheer en heraanplant wanneer vereist

Het beheer moet uitgevoerd worden volgens de principes van een verantwoord groenbeheer. Afgestorven bomen moeten uiterlijk in het volgende plantseizoen vervangen worden.


maart 2012

pag. 78/79



Artikel 5.

5.1 Bestemming

§ 11.1 Algemene bepalingen De bouwvrije strook kan aangewend worden voor de ontsluiting van het achtergelegen gebied.

Bouwvrije zone

Verharding beperkt toegestaan

Maximum 50% van deze zone kan verhard worden. Vergunningsplichtige handelingen moeten opgevat worden op een wijze dat activiteiten voldoende gebufferd worden ten aanzien van de aanpalende woonomgeving.


§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot het beheer Het beheer moet uitgevoerd worden in overeenstemming met het beheer van zoals beschreven in de het vademecum duurzaam en ecologisch landschapsbeheer.

De grafische aanduiding duidt een zone aan die niet voor bebouwing in aanmerking komt.


§ 11.2 Bepalingen met betrekking tot de inrichting Verharding kan beperkt toegestaan worden op voorwaarde dat deze ingreep gepaard gaar met initiatieven die leiden tot het behouden van de woonkwaliteit van de aanpalende woning.

: Zone non-aedificandi

Verantwoord beheer en heraanplant wanneer vereist

Het beheer moet uitgevoerd worden volgens de principes van een verantwoord groenbeheer. Afgestorven bomen en struiken moeten uiterlijk in het volgende plantseizoen vervangen worden.


maart 2012

pag. 79/79

Ruimtelijk uitvoeringsplan lokaal bedrijventerrein Craenenbroekstraat

Recommend Documents