Provinciaal RUP Bedrijventerrein FLV, Ieper. Toelichtingsnota

Provinciaal RUP Bedrijventerrein FLV, Ieper Toelichtingsnota

INHOUD 1.

2. 3.

4.

5. 6.

7.

8. 9.

2

Inleiding 1.1 Historiek 1.2 Aanleiding tot opmaak 1.3 Provinciale bevoegdheden Relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is. Feitelijke en juridische toestand 3.1 Feitelijke toestand 3.2 Juridische plannen 3.3 Afgeleverde bouwen exploitatievergunningen Planningscontext 4.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 4.2 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen 4.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ieper 4.4 Beleidsplannen Economische context 5.1 Conclusies van de marketingstudie (in bijlage) Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. 6.1 Sterkten en zwakten 6.2 Kansen en bedreigingen Visievorming 7.1 Belangrijke elementen bij de visievorming 7.2 Globale visie 7.3 Visie op de deelzones 7.4 Realisatie van de visie Ruimtebalans Begrippen en verklaringen

3 3 4 4 5 5 5 10 11 14 14 15 17 19 20 20 21 21 21 22 22 22 22 25 26 27

PROVINCIE WEST-VLAANDEREN - PRUP “FLV” - IEPER

09/2002 – WVI

TOELICHTING

1.

TOELICHTING

FLV met zich zou meebrengen. Zo is bv het vestigingsgedrag van werknemers van hoogtechnologische bedrijven anders dan dat van arbeiders: hooguit 10% van deze werknemers zouden zich in de buurt van hun bedrijf vestigen!

Inleiding 1

1.1 Historiek

Onafgezien van de afloop van het L&H verhaal is er nu al voldoende potentieel aanwezig om FLV (een gebied van 23 ha binnen een industriezone van 180 ha) verder te ontwikkelen. De vraag is echter of dit kan binnen het huidige concept.

Het ontstaan van de site FLV moet gezien worden vanuit de Ieperse context. Ieper heeft een steeds betere wereldwijde ontsluiting via nieuwe infrastructuren: Rijsel met de HST en een luchthaven, de kanaaltunnel, het vliegveldje van Wevelgem met verbindingen naar New York via Heathrow. Deze infrastructuren hebben een belangrijke invloed op het lokaal stedelijk gebied. L&H motiveerde de keuze van de vestigingsplaats ondermeer met het argument dat je vanuit New York sneller in Ieper bent dan in Wemmel. Ieper heeft een kernachtig stadsdeel en een grote industriële uitloper langs het kanaal. Het idee om een grote industriële site te ontwikkelen bestaat reeds lang (B.P.A. Boezinge uit de jaren vijftig): men wilde de achtergestelde westhoek via betere ontsluiting en goed uitgebouwde industrieterreinen vooruit helpen. Eenzelfde scenario werd trouwens gehanteerd in Veurne. In het gewestplan van de jaren 70 is een groot industrieterrein ingekleurd, en het gedeelte aansluitend op de ring werd heel vlug in gebruik genomen. De ontwikkeling van de deelzones gebeurde stelselmatig in B.P.A.’s (periode ’80-’94). Zo was er een B.P.A. voor de zone Ieperleekanaal, voor een recreatiezone met een golfterrein voor ‘Jan Modaal’, voor reservezones voor vervuilende en hoogtechnologische industrie. Momenteel is de laatste zone in uitvoering (regionaal openbaar bedrijventerrein). L&H was oorspronkelijk gevestigd in een containergebouw langs het kanaal, in een zone voor architecturaal waardevolle vestigingen. Ze zochten een nieuwe locatie met meer uitstraling, dichter bij de stadskern, en waar clustervorming mogelijk was (bedrijfsgebouwen gecombineerd met horeca, hotel…). Ze vroegen een “technologiezone” maar dat kon niet volgens het gewest omdat dit een koppeling veronderstelt met een universitaire vestiging (in die periode was het R.S.V. in opmaak). Uiteindelijk viel de keuze op een “ontginningsgebied met nabestemming recreatie en landbouw”, zijdelings van het industriegebied, en veel dichter bij het stadscentrum. Deze zone was heel vroeg al gedeeltelijk in gebruik als parking voor een transportbedrijf, en er was grote vraag om er ambachtelijke vestigingen zoals bandencentrales en garages onder te brengen. De oorspronkelijke bestemming van deze zone werd in een gewestplanswijziging gewijzigd naar “regionaal openbaar bedrijventerrein” (11-06-96). Parallel werd een B.P.A. opgemaakt voor het laatste stuk nog niet ontwikkeld industrieterrein.

De start: In 1994 lanceerden L&H het idee om een campus uit te bouwen rond spraaktechnologie. De idee van een campus was relatief nieuw en onbekend in projectontwikkeling: rond de technologie van één vooraanstaand bedrijf zou een clustering van hoogtechnologische spin-offs ruimtelijk gegroepeerd worden op één campus. Om deze formule te laten slagen, moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden. Om het nodige inzicht te verkrijgen werden studiereizen ondernomen naar Stockley Park en naar Silicon Valley.

§

Drie pijlers creëren van een intellectuele ruimte: samenzetten van ter zake gespecialiseerde “brains”. De intellectuele ruimte om die specifieke combinatie van linguïstiek en informatica te vormen is aanwezig in Vlaanderen. Vlaanderen heeft een bekend potentieel aan mensen met een grote taalvaardigheid en heeft ook de nodige informaticaspecialisten. creëren van een financiële ruimte: er is risico-/basiskapitaal nodig. Het financiële draagvlak werd gecreëerd door de oprichting van een FLV-fund. Een 30-tal spraaktechnologische bedrijfjes hebben risicokapitaal geïnvesteerd. De bedrijfjes moesten 1/3 zelf investeren terwijl de rest door FLV werd ingezet. creëren van de fysische ruimte: de FLV campus.

§

Weegschaal Het project heeft steeds gebalanceerd op de weegschaal tussen ambitieus en futuristisch. In hoeverre was het haalbaar of was het een droom? De huidige toestand van L&H brengt nog geen paniek over de ontwikkeling van FLV. Het is wel zo dat zonder L&H FLV er niet zou geweest zijn maar ondertussen hebben veel bedrijfjes zich gesetteld en zij bieden waarschijnlijk een voldoende basis om de ontwikkeling verder te zetten. De stemming is dus hoopvol ondanks het débacle rond L&H dat ongetwijfeld voor een vertraging van het ontwikkelingsritme zal zorgen.

§

Keuze van de vestigingsplaats Ieper Van doorslaggevend belang hierin was de stakeholder L&H. Het uitgangspunt was dat de mensen en de kennis aanwezig waren, dat de site goed bereikbaar was en dat de nodige ruimte voor inplanting aanwezig was. Voor de “charismatische” voormannen van L&H was een inplanting in de eigen streek van doorslaggevend belang.

§

Site: Er diende een deelzone afgebakend te worden aangezien een klassieke vorm van bedrijventerrein (mix van secundaire, tertiaire, industriële activiteiten) moeilijk verenigbaar was met het concept en karakter dat voor FLV vooropgesteld werd.

§

Rol van de Intercommunale als ontwikkelaar: Specifiek hier was dat het geen project was van de Intercommunale alleen maar dat er grote betrokkenheid was van een private partner: het ging om een sterke PPS.

§

Stappen naar realisatie: Allereerst moest een locatie worden gezocht die geschikt was voor een specifiek campusmodel. Vervolgens moest over de mogelijke inplanting van een campus worden nagedacht. Hier werd

-

-

-

Het stadsbestuur van Ieper was altijd terughoudend tegenover deze ruimtelijke ontwikkeling maar er kwam grote druk van het kabinet economie en van de minister-president Van den Brande. Ieper moest kort op de bal spelen en zoveel mogelijk de kennis van de lokale situatie inzetten. Belangrijke vraag was of er een B.P.A. moest opgemaakt worden om L&H, dat grote druk op de projectontwikkeling uitoefende, wat aan banden te leggen. Uiteindelijk werd geopteerd voor een inrichtingsschets die de leidraad zou vormen voor het proces, terwijl alleen voor een kleine rand van het gebied een B.P.A. werd opgesteld ter correctie van een oud aanlegplan. Ieper inventariseerde naar aanleiding van de opmaak van het GSP (’98-’99) het aanbod van bedrijventerreinen. In het GSP werd niet direct uitbreiding geboden aan een verdere ontwikkeling van FLV. Ook naar voorzieningen voor woningbehoefte en andere functies bleef men zeer voorwaardelijk omdat op dat ogenblik nog niet duidelijk was welke ruimtelijke gevolgen 1

Bron: VRP, verslag seminarie 07 – Flanders Language Valley – 12.12.2000

09/2002 – WVI

§


3

TOELICHTING

TOELICHTING

de nodige creativiteit op losgelaten o.a. door de mensen van L&H zelf. De inplanting moest een gefaseerde realisatie toelaten en deelzones voorzien. Het inplantingsconcept groeide stelselmatig met de ambities en de economische evolutie van het bedrijf. De ambitie was om voor L&H en de spin-offs een campus te realiseren waar ook voorzieningen aanwezig zijn zoals allerlei diensten, opleidingsfaciliteiten, bedrijven niet rechtstreeks aan L&H gekoppeld… Het basisconcept van de inplanting werd gelegd door het uittekenen van de vorm van het menselijk oor op het terrein. Het oor stond symbool voor spraak en taal. De spiraalvormige lus mondt uit in het centrale gebouw waar de auditoria, ontvangst en diensten zich bevinden. De lus vormt verder de ontsluiting van de terreinen waar volgens een radiaal patroon bedrijvenmodules kunnen gebouwd worden. Aan het geheel wordt dan verder de nodige landscaping toegevoegd: wandelpaden, beplanting met parkachtige atmosfeer aan de randen, bufferbekkens voor de opvang van water… . Het totale gebied werd opgedeeld in 2 delen. Eén deel wordt beheerd door FLV. Dit wil zeggen dat FLV daar bouwt en de gebouwen verhuurt. Op het andere deel kunnen bedrijven in eigen beheer bouwen. Het beheer gaat verder dan het louter uitgeven van gronden. Er wordt een pakket van basisdiensten aangeboden aan de bedrijven dat bestaat uit verplichte diensten (domeinbeheer) en vrijblijvende diensten zoals bv boekhouding, personeelsadministratie, informaticadépannagedienst, … . In het inrichtingsplan was het concept van de lus reeds ingetekend. De sterkte van het project lag in de vrijheid om mee te evolueren met de ambitie van het project. Detailintekeningen van het inrichtingsplan waren relatief vrij en werden in optimale omstandigheden – d.i. zonder beperkende B.P.A. voorschriften zoals verplichte dakhoogtes, enz … - ingevuld. §

Uitvoering: De uitvoering gebeurt in een samenwerking tussen een privépartner (FLV) en een publieke partner (Intercommunale/Stad Ieper). FLV zorgt voor de centrale modules, het dienstengebouw en bedrijfsgebouwen klaar voor verhuur zodat geïnteresseerde bedrijven zeer snel van start kunnen gaan. De Intercommunale en de stad Ieper zorgen voor de grondverwerving en het grondbeheer, de landscaping en de infrastructuur. Het geheel werd zeer snel gerealiseerd (’98-’99) wat een krachttoer en een zeer leerrijke ervaring was qua projectontwikkeling, realisatie en coördinatie. Er werd grondig nagedacht over de formulering en afbakening van openbaar domein (in beheer van de stad) en semi-publiek terrein (voor gebruikers van de campus). De nutsvoorzieningen voor datacommunicatie waren een belangrijk onderdeel van het project waarbij het uitspelen van verschillende providers tegenover elkaar een nieuwe ervaring was. Wat betreft de landscaping werd gestreefd naar een kwalitatief park waar recreatie naast werken voldoende aan bod kan komen. Gezien de hoge densiteit aan mensen die daar werken is het echt nodig om voldoende open ruimte te bewaren zelfs bij een stijgende vraag aan gebouwen. Er werden grondige studies gemaakt omtrent verkeersafwikkeling, signalisatie en openbaar vervoer. Tenslotte werd ook een commissie opgericht die elk kandidaat bedrijf beoordeelt op conformiteit met het inhoudelijk en ruimtelijk concept van de campus.

4


1.2 Aanleiding tot opmaak De voorschriften van de huidige bestemmingsplannen zijn, na het failliet van het bedrijf Lernhout & Hauspie te eng gericht op de ontwikkeling van de computer en electronicasector Hierdoor is het aantrekken van nieuwe bedrijven buiten de vernoemde sector onmogelijk en bestaat de kans dat een deel van de gebouwen leeg blijft staan. Het is de vraag van alle belanghebbenden uit de regio om een verbreding van de huidige voorschriften binnen het bestaande BPA en inrichtingsplan door te voeren. Hierdoor kan de bestaande site in de toekomst een rol blijven spelen als bedrijvenpark waar zowel productie als onderzoek, opleiding en dienstverlening hun plaats hebben. Dit impliceert een wijziging van het bestemmingsplan en de bijhorende voorschriften. 1.3 Provinciale bevoegdheden Vanuit het RSV is voor de provincie de volgende taak weggelegd met betrekking tot bedrijvigheid: De regionale bedrijventerreinen in de structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau en in de overige economische knooppunten worden in provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen afgebakend of op voorstel en op vraag van de provincie door het Vlaams Gewest in de gewestplannen afgebakend. (RSV, RD, p 440 en RSV, BD, p 587) Ieper werd geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. (RSV, BD, p 581) Er wordt geen bijkomende ruimte ingenomen. De volledige zone is reeds op het gewestplan bestemd als RO-zone. De site is naar locatie aansluitend gelegen bij het regionaal openbaar bedrijventerrein Ieperleekanaal.

09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

2.

3.

Relatie met het ruimtelijk structuurplan waarvan het een uitvoering is.

Feitelijke en juridische toestand

Het ruimtelijk beleid is gericht op volgende beleidscategoriën:

3.1

• Regionale bedrijventerreinen in kleinstedelijke gebieden • Regionale bedrijventerreinen in specifieke economische knooppunten (PRS West-Vlaanderen, RD p232)

3.1.1 Beknopte situering Het plangebied is gesitueerd ten noorden van het stadscentrum van Ieper en ten zuiden van de Noorderring-N38. Het is ontsloten langs de Pilkemseweg die aantakt op de Noorderring. Het grenst aan landbouwgebied in het noorden en noordoosten, woongebied met landelijk karakter in het zuidoosten, een ontginningsgebied met nabestemming recreatie in het zuidwesten en de industriezone Ieperleekanaal in het oosten. In de onmiddellijke omgeving van het bedrijventerrein zijn eveneens het hospitaal Jan Yperman en de kern Sint-Jan gesitueerd. Het plangebied heeft een oppervlakte van 23 ha 67 a. Van deze oppervlakte is 8 ha 48 a bedrijfsterrein en een gedeelte van het openbare domein nog niet gerealiseerd.

Voor elke beleidscategorie heeft de provincie haar bevoegdheden bepaald. Voor de kleinstedelijke gebieden betreft dit de visievorming tijdens het afbakeningsproces van de stedelijke gebieden door de provincie en het vastleggen van de bedrijventerreinen in provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. (PRS West-Vlaanderen, RD p233) In de gebiedsgerichte benadering van de Provincie West-Vlaanderen is voor de HeuvelIjzerruimte, waartoe Ieper behoort, bepaald dat het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Ieper wordt aanzien als de drager van de economische ontwikkeling in deze deelruimte, gezien de aanwezigheid van de belangrijkste regionale bedrijventerreinen. De bestaande ontwikkeling van hoogtechnologische bedrijven biedt mogelijkheden voor een verdere economische clustering. (PRS West-Vlaanderen, RD p313) Als een van de algemene maatregelen en acties voor de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid heeft de provincie er zich toe gebonden • een locatiebeleid uit te werken voor diverse soorten regionale bedrijventerreinen in kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten • provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen op te maken voor regionale bedrijventerreinen in structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en kleinstedelijke gebieden van provinciaal niveau. (PRS West-Vlaanderen, BD p.440)

Feitelijke toestand

Fig. 1 Situering 1/50.000 (bundel) Fig. 2 Situering 1/10.000 (bundel)

3.1.2 Beschrijving van de ruimere omgeving van de site 3.1.2.1 Functies Een aantal functies hebben door hun nabijheid en kwaliteit een bepaalde impact op de context van FLV. Deze context heeft zijn invloed op de locatiekeuze van bedrijven en kan als complementair zijn met FLV. Zo zijn markante plekken zoals het historische centrum met zijn vestingengordel elementen die sterk de kwaliteit van de omgeving bepalen en een aantrekkingskracht uitoefenen op bezoekers en werknemers van FLV. •

Ieper, historisch centrum (6) De stad van Ieper is door zijn uitgebreid voorzieningsniveau, zowel op commerciëel en toeristisch-recreatief vlak als op het vlak van publieke voorzieningen, structuurbepalend voor de Westhoek. Bovendien heeft de stad een grote cultuurhistorische rijkdom en een bewogen verleden. De stad binnen de vestingmuren bestaat uit een min of meer dambordvormig stratenpatroon, waarbinnen de grote Markt als centrale publieke ruimte fungeert. Rondom de historische kern en in het bijzonder langs de noordoostzijde sluiten vrij dense woonwijken aan met aaneengesloten bebouwing langsheen de uitvalswegen. Daartegenaan liggen een aantal recentere verkavelingen met open bebouwing. Een woonlint langsheen de Briekestraat vormt tenslotte de laatste schakel in de fysieke connectie van het stadscentrum met FLV.

•

St-Jan, nabije en karakteristieke kern (5) St-Jan is de meest nabije maar nog autonome kern in de omgeving van de stad. De bebouwing die zich rond Ieper ontwikkelde heeft de kleine kern bijna aangesloten bij het stadsweefsel.

•

Kleinhandel in de aanlooproute naar de stad (7) De kleinhandel is sterk verweven met de woonomgeving en situeert zich onder meer langs de uitvalswegen in de dense aaneengesloten bebouwing.

•

Recreatie, natuur en accommodatie • Sport: golf, stadion (2,8) Het golfterrein met 9 holes functioneert als privaat groen tussen Sint-Jan en industriegebied Ieperleekanaal. De activiteit wordt als complementair aan het stedelijk gebeuren beschouwd

Gezien de ligging van de totaliteit van de zone op een regionaal bedrijventerrein in een kleinstedelijk gebied is deze bestemmingswijziging een provinciale bevoegdheid, onder de vorm van een Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan (Provinciaal RUP).

•

09/2002 – WVI


Cultuurgroen: vestinggordel (9) De stad werd rond 1680 door Vauban versterkt met een uitgestrekt bastionsysteem. Ook de Verdronken Weide en de Dikkebusvijver maakten deel uit van het verdedigingssysteem.

5

TOELICHTING

•

•

TOELICHTING

Natuur: Verdronken Weide en Zillebeekse Vijver (10) De vijvers van Zillebeke en de Verdronken weide zijn als open waters een belangrijk onderdeel van de provinciale natuurlijke structuur. Het zijn belangrijke watervogelgebieden. Hotel The Rabbit-Inn (11) Ieper beschikt over een vrij ruim aanbod van logiesmogelijkheden. Een groot deel daarvan ligt in of nabij het stadscentrum. Dit hotel sluit nauw aan bij de werking van FLV.

•

Kanaal Ieper-IJzer (12) Het kanaal dat Ieper met de IJzer verbindt vormt een belangrijke barrière die het gebied ruimtelijk structureert. Daarnaast is het ook de drager van een aantal toeristische wandelen fietsroutes. Ook waterrecreatie kan door een aantal aanlegplaatsen op het kanaal plaatsvinden.

•

Verzorging: O.L.V. –ziekenhuis (3) De Jan Yperman-campus van het ziekenhuis situeert zich in de onmiddellijke omgeving van het bedrijfsterrein. Zowel de uitbreiding van het ziekenhuis als de uitbreiding van FLV zal de noordzijde van Ieper ruimtelijk en functioneel sterker met de stad verweven.

•

Industrie: Industriezone Ieperleekanaal (1) Het grootste aanbod bedrijventerreinen is in de eerste plaats gelegen op de industriezone Ieperleekanaal en de Picanolzone. Samen bieden zij 276,55 ha bedrijventerrein voor milieubelastende industrieën.

•

Oorlogsmonumenten, kerkhoven (4) De oorlogsmonumenten zijn onlosmakelijk met de stad Ieper verbonden en komen ook in de onmiddellijke nabijheid van FLV voor.

3.1.2.2

Infrastructuur

De N38 verlengt de A19 via de noordelijke ring van Ieper tot de zuidelijke ring van Poperinge en is de belangrijkste verkeersader van Ieper. Deze as heeft een verbindende functie op regionaal niveau en een verzamelfunctie op Vlaams niveau. De stad voorziet de aansluiting van de Briekestraat op de N38 af te supprimeren en te vervangen door een ondertunneling. De Pilkemseweg is een lokale weg die een verbinding vormt van het stadscentrum met kleinere dorpskernen en tevens de oostzijde van het industriegebied Ieperleekanaal ontsluit. De spoorlijn die over Iepers grondgebied loopt is de spoorlijn Ieper-Brussel (lijn 69). Deze spoorlijn verbindt eveneens Ieper met Poperinge en Kortrijk, dat als belangrijkste openbare vervoersknooppunt voor Ieper functioneert. Lijn 745 verbindt het busstation van Ieper met het busstation van Roeselare en bedient de halte aan FLV 1 à 2 maal per uur. De rit naar het station duurt ongeveer 10 minuten. Ook de belbus bedient de halte met een vraagafhankelijk aanbod. Fietspaden zijn vrijliggend langs de Pilkemseweg en vormen een fietsverbinding met het centrum. 3.1.3

De omgeving van de site wordt gekenmerkt door vier samenhangende ruimtelijke structuren: • Ten noorden: N38 en open landbouwgebied; o Noordelijke ring van Ieper en zuidelijke ring van Poperinge. Sterke ruimtelijke scheidingslijn met de open ruimte ten noorden van Ieper. De bomenrijen (populieren) langs weerszijden van de gewestweg vormen tevens een sterk landschappelijk element. o Het landbouwgebied ten noorden van de N38 is gelegen op de grens tussen de gemeenten Langemark-Poelkapelle en Ieper en betreft een ruimte tussen de kernen van Sint-Jan, Sint-Juliaan, Boezinge en Langemark. De mogelijke verlenging van de A19 doorheen dit gebied bepaalt in sterke mate de toekomstige structuur ervan.

Fig 3. Omliggende functies

6

Beschrijving van de directe omgeving van de site


09/2002 – WVI

TOELICHTING

•

•

•

TOELICHTING

Ten oosten: woonlint, eengezinswoningen tussen Sint -Jan en De Brieke; o De kern Sint-Jan en het gehucht de Brieke zijn langsheen de Groenestraat en de Briekestraat aaneengegroeid met eengezinswoningen. De Brieke is nog herkenbaar aan de kleinschalige aaneengesloten bebouwing aan het kruispunt van Briekestraat en Pilkemse weg. De eengezinswoningen zijn voor het overgrote deel vrijstaand met 1 bouwlaag en een zadeldak. Het binnengebied tussen beide kernen is deels ingevuld met de Jan Yperman-campus van het O.L.V-ziekenhuis. Het volledige binnengebied is op het gewestplan ingekleurd ten behoeve van gemeenschapsvoorzieningen. Ten zuiden: golfterrein, omzoomd met groen o De zone ten zuiden van FLV is ingenomen voor recreatie. Het golfterrein beslaat –op enkele tuinen na- de volledige ontginningszone met recreatieve nabestemming. De groene omzoming van het terrein zorgt voor een visuele buffer tussen FLV en het golfterrein. Ten westen: bedrijventerrein Ieperlee-kanaal. o Ieperlee-kanaal is in de jaren ‘70 gepland als zone voor vervuilende en hoogtechnologische industrie, langsheen het kanaal Ieper-Ijzer. De zone ten ten zuiden van de N38 werd eerst aangesneden. Momenteel wordt de meest noordelijke zone, ten oosten van Boezinge, bestemd als regionale bedrijvenzone.

3.1.4 Beschrijving van huidige activiteiten, infrastructuur en terreinen in FLV 3.1.4.1 Huidige activiteiten in FLV Auriscentrum: Het Auriscentrum beschikt over zalen met een capaciteit van 6 tot 230 personen. Het beschikt over: volledig uitgeruste leslokalen met hard- en software faciliteiten voor interne of externe opleidingen, seminariezalen voor bedrijfsmeetings en een auditorium. Volgende dienstverlenende bedrijven en horeca zijn er momenteel gevestigd: • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • •

N-Allo - call-center HIT Services - ICT support Netlink - CRM voor KMO’s Alligence - ontwikkeling websites S.A.I.L Trust - Flanders Language Valley ICT portal - ICT IMEC - Interuniversitair Micro-Elektronica Centrum

Autonome bedrijven op de campus: • • • 3.1.4.2

Picanol – weeftechnologie Transics – mobiele datacommunicatie Advantra – 2-weg communicatie-producten Infrastructuur en terreinen in FLV

Fig 4. Luchtfoto (bundel)

•

Gebouwen

Het gebouwenbestand in FLV bestaat momenteel uit 3 categorieën van gebouwen: • Kantoormodules: 18 units, bebouwde oppervlakte 320 m², 2 bouwlagen, met individuele parkeerzone per module à rato van 1P/20m² VO. kantooroppervlak: 600 m², modulair te verdelen in oppervlaktes van 150 m². • Autonome kantoorgebouwen: 3 gebouwen § Picanol: 7 bouwlagen § Advantra: 3 bouwlagen § Transics: 3 bouwlagen • Centrale gebouwengroep: Auris centrum. Businesscenter, met ruimte voor ondersteunende bedrijven, leslokalen en conferentieruimte: 2 à 3 bouwlagen

Abilis ISS – schoonmaak Bistro Atrium – horeca Advocatenkantoor Cauwelier – advokaat Cobelguard – bewaking FH & Partners – boekhouding Hulp der Patroons - sociaal kantoor Medicolabor – bedrijfsgeneeskunde PR Force - Public Relations Quick Sandwich – horeca Toerisme Westhoek - toerisme en recreatie VDAB – opleidingscentrum Vormingsinstituut – opleidingscentrum Axima services – onderhoud T-interim - interim kantoor Graphart - Grafisch bureau

Kantoormodules De 18 kantoormodules hebben een oppervlakte van 600 m² en zijn opdeelbaar in kantoren van 150 of 300 m². De bedrijven die op dit ogenblik in de modules gehuisvest zijn, zijn de volgende: • Financial Architects – banksoftware • Keyware - biometrische identificatie • C&T Paradigm - medische R&D software • Voxtron - spraakgestuurde telefonie • Easy Solutions - software ontwikkeling • Phonetic Topographics - spraakgestuurde GPS • FLV Fund – investeringsmaatschappij • AP&P - afstandsleren via internet 09/2002 – WVI


Fig 5. Luchtopname centrale zone

7

TOELICHTING •

TOELICHTING

Fig. 6: kadasterplan (bundel)

Infrastructuur

De infrastructuur op het terrein is naast de wegenis, riolering, nutsvoorzieningen en openbare verlichting volledig afgestemd op de hoogtechnologische activiteiten op het terrein. Het beheer en onderhoud van de infrastructuur die behoort tot het parkdomein en het parkdomein zelf gebeurt door de beheerder, die de kosten ervan doorrekent aan de bedrijven, in verhouding tot hun bedrijfsvloeroppervlakte. De wegenis op FLV bestaat hoofdzakelijk uit één concentrische spiraalvormige infrastructuur en 2 radialen, die de kantoormodules, de autonome kantoorgebouwen, het centrumgebouw en hun parkeervoorzieningen ontsluiten. Het grootste gedeelte van deze wegenis is opgenomen in het openbare domein. De parkeervoorzieningen, voetgangerspaden en parkaanleg is opgenomen in het gedeelte parkdomein van de bedrijvenzone. De ontsluiting van de campus gebeurt via de rotonde op de Pilkemse weg. Een kleinere ontsluiting voor fietsen voetgangersverkeer takt aan op de rotonde van Pilkemse weg en Industrielaan • • • •

• • •

Verlichting: o Openbare verlichting o Parkdomein-verlichting Bewegwijzering Riolering met gescheiden stelsel (gekoppeld aan het waterbuffer-systeem) Nutsvoorzieningen: o Water o Elektriciteit o Gas (tot gebouw Advantra) o Glasvezel; optische digitale netwerkverbinding. o Telefonie Afvalvergaring Beveiliging en centraal controlesysteem Bushalte openbaar vervoer

De terreinen zijn onderverdeeld in private domeinen en openbaar domein. Het private domein omvat terreinen in eigendom van de intercommunale wvi en delen in eigendom van de autonome bedrijven (op dit ogenblik enkel het geval voor de terreinen van Picanol). Voor de niet vrijliggende terreinen werd een recht van opstal verleend aan aut onome bedrijven of aan de beheerder van de kantoormodules (FLV Campus). Totalen privaat recht van Auris 6155 domein opstal Modules 18 320 5760 aan Noorderring 6940 in verkoop Transics 4751 Advantra 11320 34926 verkocht Picanol 8190 8190 eigendom aan Noorderring 3732 wvi Geplande modules 1983 Geplande modules 7862 Westzijde, eigendom wvi 71185 84762 openbaar Waterbuffer 19107 domein Wegenis 40742 59849 parkdomein Parkdomein zonder parkeerzone Auris 36253 Parkeerzone Auris 12680 48933 Totaal

3.1.4.3

Eigendom particulier

Het plangebied betreft de volgende kadasternummers, vermeld in de tabel. N° 324 P 338 02 334 C 337 B 324 K - N 324 D - G 315 R 314 P2 321 L 322 L 323 D 326 F 325 C 312 A2 en B2 337 02 336 C 341 L 328 K 339 L 338 E 336 C

16376

Tab. 2 oppervlakten (in m²) van de geplande eigendomsstructuur Fig7. Geplande eigendomsstructuur in masterplan (bundel)

Beschrijving Parkdomein, wegenis en eigendom wvi Locatie van het vroegere tuinbouwbedrijf, intussen gesloopt Terreinen Picanol Kantoormodules

Ingenomen terreinen: • Kantoormodules: 18 units, bebouwde oppervlakte 18 x 320 m² • Autonome kantoorgebouwen en hun omliggende terreinen: § Terrein Picanol: 8190 m² § Terrein Advantra: 11320 m² § Terrein Transics: 11320 m² • Centrale gebouwengroep, businesscenter: 6155 m² Terreinen aangelegd als park- en parkeerzone park of openbaar domein: • Parkdomein (inclusief parkeerzones voor kantoor modules en centrale gebouwengroep): 4 ha 89a • Openbaar domein: 5 ha 98 a

Waterbuffer

Niet-ingenomen terreinen: • 8 ha 48 a eigendom van wvi • 69 a met recht van opstal, doch niet bebouwd

Terreinen Advantra Terreinen Transics Centrale parkeerzone Auriscentrum Auris centrum Akker, nog niet in eigendom van de terreinbeheerder

De onbebouwde delen van de oppervlakken die aansluiten bij de autonome kantoorgebouwen zijn deels ingenomen door gras- en waterpartijen, deels door parkeerzones eigen aan de bedrijven. De ruimtelijke structurering van deze zones bepaalt voor een aanzienlijk deel het uitzicht van de campus.

Tab 1. kadasternummers

8

236660

Eigendomsstructuur


09/2002 – WVI

TOELICHTING

3.1.4.4

TOELICHTING

Terreinbeheer 3.1.5

Het terreinbeheer koppelt op 3 momenten na te leven voorwaarden –ook ruimtelijke- aan de vestiging van een bedrijf op FLV. De koper schikt zich naar deze voorwaarden bij het sluiten van de verkoopsovereenkomst. Ze kennen hun uitwerking respectievelijk • bij de verkoop, door opname in de verkoopsvoorwaarden • bij de oprichting van gebouwen, door toepassing van de stedenbouwkundige voorschriften • bij de inrichting van het terrein en de exploitatie, gereglementeerd in de parkmanagementovereenkomst Bij de stedenbouwkundige voorschriften wordt enerzijds verwezen naar de geldende stedenbouwkundige voorschriften van de verordenende plannen en het tot op heden gehanteerde inrichtingsplan, anderzijds naar de voorschriften van het algemeen reglement. Ook de parkmanagementsovereenkomst verwijst naar dit algemeen reglement dat aangehecht wordt aan de drieledige verkoopsovereenkomst. In het algemeen reglement zijn onder andere de voorwaarden voor aansluitingen op de verschillende netwerken, parkeerfaciliteiten en parkmanagement opgenomen.

3.1.5.1

Het masterplan van FLV Doelstellingen van het masterplan

Het masterplan werd ontwikkeld in opdracht van L&H. Het opzet van FLV bestond erin ruimte te creëren voor spin-offbedrijven rond een kernactiviteit, in casu taaltechnologie. Centraal in het plan situeert zich dan ook het Auriscentrum, met in de onmiddellijke nabijheid de bedrijfshuisvesting van de kernactiviteit, het huidige Picanol-gebouw. Het Auriscentrum vormt een volledig uitgerust businesscentrum voor de startende technologiebedrijfjes, gehuisvest in de verhuurbare kantoormodules. De zuidzijde van het bedrijventerrein, op dit ogenblik gedeeltelijk ingenomen door de gebouwen van Advantra en Transics, laat ruimte aan bedrijven die de kantoormodules ontgroeid zijn om zich in eigen gebouwen te vestigen, met eigen diensten en nevenactiviteiten, zoals een bedrijfsrestaurant. Een groot deel van de onbebouwde oppervlakken situeert zich dan ook langsheen deze reeds uitgeruste delen van het openbare domein. Door het concept van een campus is het mogelijk de beveiliging en omheining van de gebouwen en de terreinen gemeenschappelijk te organiseren. Dit bevordert in grote mate de openheid en doordringbaarheid van het terrein. 3.1.5.2 •

Essentiële elementen van het masterplan De spiraalvorm

De spiraalvormige ontsluiting heeft een symboolwaarde; ze refereert naar het slakkenhuis: de plaats in het binnenoor waar de geluidstrillingen in electrische signalen worden omgezet. Op deze wijze is de vorm symbolisch gelinkt aan de activiteit die er plaatsheeft. Behalve als symbool functioneert de spiraal ook als ruimtelijk ordenend principe. In haar middelpunt staat het centrumgebouw waarin ontvangstruimtes, voorzieningen, dienstverlenende functies e.d. worden ondergebracht. De functies worden autonomer naarmate zij van het middelpunt verwijderd zijn. • De inplanting Straalsgewijs worden gebouwen ingeplant door ze met de lange of korte gevelwand naar één punt te richten. Dit punt is het centrum van de spiraal, wanneer zij binnen de centrale zone gelegen zijn. Wanneer het bedrijfsgebouwen betreft, gelegen buiten de centrale zone, richten de gevelvlakken zich naar het centrum van de rotonde. Deze manier van inplanten zorgt ervoor dat vanuit de open ruimte tussen gebouwen het centrum van de spiraal en de rotonde, waar de in- en uitgang van de zone gesitueerd is, steeds zichtbaar blijven. Ook van buiten het bedrijventerrein krijgt het geheel een grote transparantie. •

Fig 8. Luchtopname kantoormodules

Het groeperen van gebouwen

Het masterplan voorziet duidelijk in het ruimtelijk groeperen van een aantal gebouwentypes: • Het centrumgebouw (Auris); zoals hierboven beschreven, in het middelpunt van de spiraal. • De kantoormodules; op korte afstand van het middelpunt, straalsgewijs ingeplant aan de noordzijde van het terrein en met een identiek architecturaal voorkomen. Een gebouwentype geschikt om te verhuren. De modules hebben geen individuele uitstraling; deze komt voort uit de inplantingswijze, het gegroepeerde voorkomen en de ruimtelijke en functionele link met het centraal gelegen Auris-centrum. • De autonome kantoorgebouwen zijn gegroepeerd aan de oostzijde van het terrein. Zij hebben een individuele architectuur. De inplanting zoals hierboven beschreven, zorgt ervoor dat de gebouwen toch een gemeenschappelijk kenmerk bezitten. • Het Piccanol-gebouw, het vroegere L&H-gebouw, is solitair gelegen aan de westzijde van het terrein, in de nabijheid van het Auris-centrum en met zijn gevelvlak inspelend 09/2002 – WVI


9

TOELICHTING

TOELICHTING

op de zichtlocatie. De dominantie ervan is ontstaan vanuit de rol als huisvesting van de kernactiviteit van het terrein. De eruit voorvloeiende activiteiten kregen per definitie een ondergeschikte inplanting. •

De schaal van gebouwen Er worden drie schaalgroottes gehanteerd: • Het Piccanol-gebouw, het vroegere L&H-gebouw: 7 bouwlagen. • Het Auris-centrum en de autonome kantoorgebouwen: 2 tot 3 bouwlagen met technische ruimten • De kantoormodules: 2 bouwlagen met licht-hellend dak.

•

Andere essentiële architecturale en stedenbouwkundige elementen. • • •

De waterbuffer: heeft behalve een functie als waterberging ook een rol als open ruimte en als klassiek reflecterend vlak voor de architectuur aan de waterzijde. Het zicht vanaf de N38 op het gevelfront van modules wordt hierdoor gekenmerkt. De as van rond punt naar noordoostelijk hoekpunt van het terrein: functioneert als zichtas tussen N38 en rotonde. Hierdoor wordt naast het gevelfront een inkijk geboden op de diverse gebouwen op het terrein. De hoogte van de gebouwen: er bestaat een onderscheid tussen de modules die uit 2 bouwlagen en een hellend dak bestaan, en de autonome gebouwen die uit 3 of meer bouwlagen bestaan. Het Piccanol-gebouw telt 7 bouwlagen plus technische uitrusting. Globaal kan men stellen dat de modules door hun beperkte hoogte een diepte-zicht mogelijk maken vanaf de N38, en dat de noordelijke hoekpunten van het terrein, waar de zone aan de N38 en de industriezone Ieperlee-kanaal grenst, bedoeld zijn om hogere gebouwen in te planten. De hoogte van de overige gebouwen wordt globaal gezien verwacht boven de modules en onder het Piccanol-gebouw.

Fig. 9 Masterplan (bundel) 1-28: Kantoormodules I: Picanol II: Ad vantra III Transics

3.2 Juridische plannen 3.2.1

Gewestplan, Gewestplanwijziging Ieper-Poperinge, MB 11-06-1996

Fig. 10: Gewestplan (bundel)

3.2.1.1 Bestemmingsvoorschriften

10

BPA

INRICHTINGSPLAN

Fig 11. Situering van inrichtingsplan en BPA

3.2.2 BPA Industriezone Ieperleekanaal Uitbreiding 1, gedeeltelijke herziening, MB 28-08-1997 (Niet-gebiedsdekkend) 3.2.2.1 Omschrijving van de bestemmingszone • Kleur of symboollegende met ingeschreven nummer: lichtpaars • Het betreft een te ontwikkelen zone voor hoogtechnologische bedrijven en de erbij horende diensten in een globale landschappelijke aanleg aansluitend op het openbare bedrijventerrein Flanders Language Valley. 3.2.2.2 Bestemming De zone is bestemd voor de vestiging van hoogtechnologische bedrijven en de ermee samenhangende diensten. Onder hoogtechnologische bedrijven wordt i.c. verstaan: bedrijven die verband houden met de ontwikkeling en de productie in de computer en electronica-sector (software, hardware, micro-electronica etc.), alsook bedrijven die zich richten op de telecommunicatie (onderzoek, ontwikkeling en productie). Bedoelde gronden kunnen enkel door de overheid worden ontwikkeld kaderend in het totaalproject van het openbare bedrijventerrein Flanders Language Valley.

RO-zone: Regionaal bedrijventerrein met openbaar karakter, bestemd voor de vestiging van bedrijven zoals bedoeld in art.7 en 8 lid 2.1.1. en 2.1.2 van het KB van 28-12-1972

3.2.3

art.7 Industriegebieden art.8.2.1.1. Gebieden voor vervuilende industrieën art.8.2.1.2. Gebieden voor milieubelastende industrieën

3.2.3.1 Omschrijving van de bestemmingzone Het betreft een te ontwikkelen zone voor hoogtechnologische bedrijven en de erbij horende diensten in een globale landschappelijke aanleg.

T- zone: Bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden.

3.2.3.2 Bestemming De zone is bestemd voor de vestiging van bedrijven en organisaties gespecialiseerd in onderzoek, ontwikkeling, aanmaak en levering van hoogtechnologische producten en diensten. Daarnaast worden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de op het terrein gevestigde bedrijven toegestaan, m.n. bankagentschappen, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. Andere activiteiten dan de bovenstaande, zoals de verhandeling en levering ter plaatse van producten en diensten, zijn slechts toegelaten op voorwaarde en in de mate zij ruimtelijk


Inrichtingsplan (voor het gedeelte dat niet door het BPA bedekt wordt).

09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

geïntegreerd zijn met en exclusief gericht zijn op de in het bedrijvenpark gevestigde bedrijven of organisaties. De aanwezigheid ervan in gebouwen van de bedrijven of organisaties op het terrein moet als een voorwaarde en een meerwaarde voor de goede werking van het bedrijventerrein worden erkend. Die activiteiten kunnen in ieder geval geen afzonderlijk ruimtelijk voorkomen hebben.

van het totaalproject ‘Flanders Language Valley’ is in de bestemming voorgeschreven. Door de neergang in deze specifieke sector en de diversifiëring in de hoogtechnologische sector in het algemeen en de opgang van productie in kantoorachtige omgevingen in het bijzonder, is voorgenoemd voorschrift niet langer toepasbaar op dit bedrijventerrein. § Huidige bepalingen in het inrichtingsplan Het inrichtingsplan voor het gedeelte dat niet bedekt wordt door het BPA, is juridisch niet afdwingbaar, maar de opmaak ervan werd wel opgelegd door het besluit van de Vlaamse Regering houdende de definitieve vaststelling van het gewestplan. Het aanvullende stedenbouwkundige voorschrift bij het gewestplan eist dat bij de inrichting van het gebied rekening gehouden zou worden met de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten van het terrein en de onmiddellijke omgeving, daarbij aandacht bestedend aan het karakter van het terrein, de aard van de activiteiten, de omvang van de bebouwing, het architecturaal karakter en de breedte en wijze van aanleg van de omringende bufferzone. Het inrichtingsplan is opgemaakt in uitvoering daarvan. Het bestemmingsvoorschrift is gelijklopend met het voorschrift uit het Bijzonder Plan van Aanleg. 3.3 Afgeleverde bouwen exploitatievergunningen Bouwaanvraag 33011/16970/B/2000/616 bouwen hoogspanningscabine en plaatsen fietsenberging (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 16/11/2000

Beslissingen & Aard Gem.: 2001-01-08 - 4660 Best. Dept.: AROHM: Vl. Reg.: -

Bouwaanvraag 33011/17011/B/1999/656 bouwen van restaurant en arcade (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 06/12/1999


Bouwaanvraag 33011/16970/B/1999/615 INRICHTINGSPLAN

bouwen van kantoorgebouw (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 04/11/1999

- Zone voor hoogtechnologische bedrijven - Zone voor wegenis - Bouwvrije stroken

Bouwaanvraag 33011/17011/B/1999/427

- Bufferzones BPA

plaatsen lichtreclame L & H (Gronden inrichten voor publicitair materiaal) Ontvangstdatum: 10/07/1999

- Openbaar bedrijventerrein voor hoogtechnologische bedrijven - Landbouwzone met dubbelbestemming openbaar bedrijventerrein voor hoogtechnologische bedrijven - Zone voor wegenis

aanleg parking (Andere) Ontvangstdatum: 10/07/1999

Fig 12. Samenstelling van inrichtingsplan en BPA

Toelichting bij de juridische plannen


Bouwaanvraag 33011/16642/B/1999/287

§ Huidige bepalingen in het Bijzonder Plan van Aanleg Het bestemmingsvoorschrift zoals omschreven en weergegeven in punt 1.2.1 en 1.2.2 laat hoogtechnologische bedrijvigheid toe en de ermee samenhangende diensten. Er wordt een definitie gegeven van hoogtechnologische bedrijven: bedrijven die verband houden met de ontwikkeling en de productie van in de computer en electronica-sector, alsook bedrijven die zich richten op communicatie. Dit voorschrift werd opgesteld met het oog op een homogene ontwikkeling van het bedrijventerrein met spraaktechnologie als kernactiviteit. Ook de ontwikkeling in het kader 09/2002 – WVI


Bouwaanvraag 33011/17011/B/1999/426

- Bouwvrije stroken

3.2.4



bouwen van 9 identieke modulegebouwen (werkunits) (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 20/05/1999 Bouwaanvraag 33011/16642/B/1998/701 bouwen antenneconfiguratie op dak en bouwen zendlokaal in kelder (Nieuwbouw eengezinswoning)

Beslissingen & Aard Gem.: 1999-08-09 - 4660 Best. Dept.: AROHM: Vl. Reg.: Beslissingen & Aard Gem.: 1999-01-11 - 4660 Best. Dept.: 11

TOELICHTING

Ontvangstdatum: 18/12/1998

TOELICHTING

AROHM: Vl. Reg.: -

Bouwaanvraag 33011/16332/B/1998/693 bouwen van een electriciteitscabine (Verbouwen van/tot of uitbreiden van eengezinswoning) Ontvangstdatum: 15/12/1998


Bouwaanvraag 33011/13844/B/1995/59


Bouwaanvraag 33011/16110/B/1998/473


Bouwaanvraag 33011/15241/B/1997/277


Bouwaanvraag 33011/10570/B/1989/584


Bouwaanvraag 33011/10570/B/1989/429


Bouwaanvraag 33011/18353/B/1987/172


Bouwaanvraag 33011/19328/B/1985/329


Bouwaanvraag 33011/19328/B/1985/2


Bouwaanvraag 33011/10570/B/1984/447

afkoppelen oppervlaktewater op 15 aansluitpunten (buiten BPA) (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 16/02/1995


Bouwaanvraag 33011/16205/B/1998/568 bouwen dienstengebouw, 2 verdiepingen+duplex boven centraal deel (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 19/10/1998

uitvoeren van infrastructuurwerken (wegen, riool, water) (Andere) Ontvangstdatum: 11/08/1998

Beslissingen & Aard Gem.: Best. Dept.: AROHM: 1998-09-25 - 4654 Vl. Reg.: -

Bouwaanvraag 33011/16642/B/1998/425 uitbreiden kantoorgebouw "Lernout & Hauspie" (Verbouwen van/tot of uitbreiden van eengezinswoning) Ontvangstdatum: 14/07/1998

plaatsen aankondigingsborden (Andere) Ontvangstdatum: 25/04/1997


Bouwaanvraag 33011/15821/B/1998/208 bouwen van bedrijfsgebouw (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 31/03/1998

bouwen loods met woning (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 07/12/1989


Bouwaanvraag 33011/15821/B/1998/184 slopen van een hoeve (Slopen eengezinswoning) Ontvangstdatum: 26/03/1998

bouwen loods met woning (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 12/09/1989

Beslissingen & Aard Gem.: Best. Dept.: AROHM: Vl. Reg.: -

Bouwaanvraag 33011/16642/B/1998/180 bouwen centrale gedeelte F.L.V. (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 25/03/1998

bouwen aardappelloods (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 07/04/1987


Bouwaanvraag 33011/16642/B/1998/385 bouwen van negen identieke modulegebouwen (werkunits) (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 25/06/1998

bouwen tuinbouwbedrijf (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 28/06/1985


Bouwaanvraag 33011/16642/B/1997/656 bouwen kantoorgebouw "Lernout en Hauspie" (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 18/12/1997

aanleggen waterput (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 08/01/1985


Bouwaanvraag 33011/15554/B/1997/590 vellen van 35 Populus Nigra "Italica" (Vellen hoogstammige bomen) Ontvangstdatum: 18/11/1997 Bouwaanvraag 33011/13844/B/1995/60 afkoppelen oppervlaktewater 15 aansluitpunten (binnen BPA) 12

bouwen tuinbouwbedrijf (woning + loods) (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 06/11/1984


Beslissingen & Aard Gem.: 1995-04-18 - 4660 PROVINCIE WEST-VLAANDEREN - PRUP “FLV” - IEPER

09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

Bouwaanvraag 33011/19328/B/1984/442 bouwen serre (Nieuwbouw eengezinswoning) Ontvangstdatum: 29/10/1984


Bouwaanvraag 33011/24726/B/1977/279 Bouwen tuinhuisje (Andere) Ontvangstdatum: 30/06/1977


Bouwaanvraag 33011/24727/B/1977/278 kleiwinning (Andere) Ontvangstdatum: 26/08/1977


(enkel ingevuld indien van toepassing)

...-4660: vergund ...-4661: geweigerd

Exploitatieaanvraag 33011/1823/1/E/1 Aard : Aanvraag nieuwe vergunning klasse 1 (Provincie). Ontvangstbewijs: 14/01/1999 Exploitant : ACYCLON ELECTRONICS N.V. Rozendaalstraat 14 8900 Ieper Lokatie : Flanders Language Valley 90 te 0 IEPER Ref. Provincie: 33011/337/A/1 Klasse: 1 Einde termijn : 2019-04-22 (enkel ingevuld indien van toepassing)

09/2002 – WVI


13

TOELICHTING

4.

TOELICHTING

Planningscontext

4.1.3

Differentiatie van bedrijventerreinen

Omwille van de ruimtelijke potenties van een locatie, de toenemende specialisatie van de bedrijven en de nodige aangepaste infrastructuur is een differentiatie in bedrijventerreinen gewenst. Op basis van de kenmerken van het terrein en van de aard van de bedrijfsactiviteiten kunnen aan bestaande en nieuwe bedrijventerreinen specifieke vestigings- en ontwikkelings-perspectieven toegekend worden. Op die manier kunnen aan de bedrijven ook de ruimtelijk best geschikte terreinen worden aangeboden.

4.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Bij het operationeel maken van de differentiatie moet voldoende aandacht blijven voor bedrijven die inherent functioneel met elkaar verbonden zijn en zich in elkaars nabijheid willen ontwikkelen. Differentiatie is ook nodig om specifieke hoogwaardige gemeenschappelijke diensten en uitrusting selectief te kunnen aanbieden aan bedrijventerreinen. Gemengd regionaal bedrijventerrein zijn bestemd voor de vestiging van industriële bedrijven inclusief de bouwnijverheid en het transport. Tevens kunnen dienstverlenende bedrijven worden toegelaten. Specifieke regionale bedrijventerreinen hebben een binding met kenniscentra, water- lucht- of wegtransport of specifieke activiteiten zoals kleinhandel, agroindustrie of afvalverwerking. 4.1.4

Fig. 13: Schematische weergave van de ruimtelijke visie op Vlaanderen.

4.1.1

Algemene benadering en doelstellingen

De geselecteerde stedelijke gebieden, waaronder de stad Ieper, worden tevens geselecteerd als economisch knooppunt. De goed uitgeruste regionale bedrijventerreinen worden in de economische knooppunten aangeduid als plaatsen waar economische activiteiten geconcentreerd kunnen voorkomen. Tussen de gebieden van economische activiteiten bestaan grote verschillen in economische structuur. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt het ruimtelijk-economisch beleid voor de subregio’s onderscheiden als taak binnen het provinciale structuurplanningsproces met als doel de economische eigenheid en sterkte van de subregio te optimaliseren. 4.1.2

Realisatie van bedrijventerreinen

De realisatie van bedrijventerreinen dient in handen te zijn van de overheid. Het bedrijventerrein wordt op een kwaliteitsvolle wijze in de omgeving ingepast, wat het profiel en het imago van het bedrijventerrein ondersteunt. Algemene inrichtingsprincipes zijn onder meer: - een zuinig ruimtegebruik - een strikte fasering in het aansnijden van reserveterreinen en het realiseren van een effectief aanbod aan bedrijventerreinen in de economische knooppunten. - een effectieve beschikbaarheid van bedrijventerreinen; - het vastleggen van inrichtingsprincipes (perceelsinrichting, eenheid in aanleg, bufferzone, integratie van natuurlijke en landschappelijke elementen, inplantingsprincipes, ...); - het voorbehouden van grote terreinen voor bedrijven van grote omvang; - het beperken van reserve in eigendom van bedrijven; de reserve wordt afgestemd op de bestaande omvang en de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf; - bij lokalisatie moet het openbaar en collectief vervoer een aandeel hebben of verwerven in de personenmobiliteit; - alle bestaande en nieuwe bedrijventerreinen moeten over een maximale algemene uitrusting (waaronder een gescheiden rioleringstelsel) kunnen beschikken.

Ontwikkelingsperspectieven, gefaseerde ontwikkeling

De veranderende economische en politieke omstandigheden vereisen een flexibel en controleerbaar systeem bij het afbaken van gebieden. De controle gebeurt via het vastleggen van een bepaald aantal ha in een inventaris, de flexibiliteit gaat gepaard met een faseringssysteem en criteria (o.m. bezettingsgraad, ontsluiting, ...) die een eventuele extra vraag naar bedrijventerreinen objectief kan afwegen. Zo wordt vermeden dat verdere ongeordende ruimtelijke spreiding van de werkgelegenheid plaatsgrijpt. Door het creëren van een ruimtelijk kwalitatief kader wordt de economische positie van Vlaanderen ondersteund. De afbakening van de regionale bedrijventerreinen in de structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden, in de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau en in de specifieke economische knooppunten gebeurt door de provincie. Ieper behoort tot de structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden.

14


09/2002 – WVI

TOELICHTING

4.1.5

TOELICHTING

Selecties in het bindende gedeelte

4.2 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen

Fig. 15: Schematische weergave van de gewenste ruimtelijke structuur van West-Vlaanderen. Fig. 14: Selectie van de economische knooppunten.

4.2.1 Ieper wordt geselecteerd als structuurondersteunende kleinstedelijke gebied. Alle geselecteerde stedelijke gebieden (grootstedelijke gebieden, regionaalstedelijke gebieden, structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau) zijn economische knooppunten. Voor bestaande en nieuwe bedrijventerreinen wordt een differentiatie doorgevoerd op basis van de terreinlocatie en de aard van de bedrijfsactiviteiten die er zich kunnen vestigen. Hierbij wordt er aandacht besteed aan de afstemming van het mobiliteitsprofiel van de bedrijven op het bereikbaarheidsprofiel van het bedrijventerrein. De bedrijventerreinen, exclusief deze gelegen in de poorten, worden als volgt gedifferentieerd: • • • • • • • • • •

gemengde regionale bedrijventerreinen; specifieke regionale bedrijventerreinen, als volgt aangeduid: wetenschapspark; transport- en distributiezone; watergebonden bedrijventerrein; luchthavengebonden bedrijventerrein; kleinhandelszone; kantoor- en dienstenzone; bedrijventerrein voor agro-industrie; zone voor afvalverwerking en recyclage;

09/2002 – WVI

Vanuit het RSV zijn er voor de provincie de volgende taken weggelegd met betrekking tot bedrijvigheid. • Ruimtelijk-economische visies ontwikkelen en economische subregio’s ondersteunen. • Een ruimtelijke visie uitwerken op elk specifiek economisch knooppunt. Aspecten daarvan zullen worden geïntegreerd in de visievorming van de deelruimten. • De door het RSV berekende ruimtebehoefte aan nieuwe bedrijventerreinen toedelen naar de kleinstedelijke gebieden, de specifieke economische knooppunten en de gemeenten buiten de economische knooppunten. 4.2.2 • • • •

De A19-N38-R33-N38 wordt in de niet-limitatieve selectie van primaire wegen II opgenomen. De hoofdfunctie van primaire wegen II is verzamelen naar hoofdwegennet en primaire wegen I. Hun functie zal geoptimaliseerd dienen te worden (onder meer door het beperken van de erfontsluitingen).


Provinciale bevoegdheden

Beleidsdoelstellingen De geo-economische ligging van West-Vlaanderen in het geheel van economische polen en de bestaande verkeersinfrastructuur optimaal benutten voor potentiële ontwikkelingen van bedrijvigheid. Een kwalitatief en kwantitatief ruimtelijk aanbodbeleid voorzien voor bedrijvigheid. Wat de inrichting van bedrijventerreinen betreft moet zuinig intensief ruimtegebruik en een hoogwaardig kwalitatieve beeldvorming vooropstaan bij nieuwe bedrijventerreinen en bestaande bedrijventerreinen. Aangezien de dynamiek en de aard van de bedrijvigheid verschillen in WestVlaanderen van regio tot regio, moeten de endogene ontwikkelingen en de clustervorming ruimtelijk ondersteund worden als de impact op de omgeving toelaatbaar is.

15

TOELICHTING

4.2.3

TOELICHTING

Gewenste ruimtelijke structuur

4.2.4

De gewenste ruimtelijke structuur van West-Vlaanderen voor regionale bedrijventerreinen is grotendeels bepaald door de verregaande selectie vanuit het RSV. Buiten de economische knooppunten en de poorten zijn nieuwe regionale bedrijventerreinen immers niet mogelijk.

De provincie heeft bevoegdheid over volgende beleidscategorieën: Beleidscategorie Ruimtelijk beleid Bevoegdheid visievorming en vastlegging van bedrijventerreinen Regionale bedrijventerreinen Aanbodbeleid in Visievorming tijdens het • in verhouding tot afbakeningsproces van de regionaalstedelijke schaalniveau stedelijke gebieden door het gebieden stedelijk gebied Vlaams Gewest. Vastleggen van de bedrijventerreinen in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Aanbodbeleid in Visievorming tijdens het • in kleinstedelijke verhouding tot afbakeningsproces van de gebieden schaalniveau stedelijke gebieden door stedelijk gebied de provincie. Vastleggen van de bedrijventerreinen in provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen. Aanbodbeleid op Vastleggen van de • in specifieke grond van bedrijventerreinen in economische knooppunten endogene provinciale ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoeringsplannen na cluster-vorming uitwerking van ruimtelijkeconomische visies. 4.2.5

Fig. 16: Gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur

Provinciale beleidscategorieën

Gebiedsgerichte benadering van de Heuvel Ijzerruimte

De steden Ieper, Poperinge en Diksmuide zijn de bovenlokale verzorgende polen in deze deelruimte. Vestigingen van nieuwe technologische bedrijven (vb. Flanders Language Valley) kunnen voor een sterke dynamiek zorgen. Hierbij dient de nodige aandacht te gaan naar de systematische teloorgang van de oorspronkelijke compactheid van de steden. Het beleid is erop gericht de dynamische activiteiten in de stedelijke gebieden Ieper Poperinge – Diksmuide te bundelen. Het aanbodbeleid voor bedrijven van Ieper en Poperinge is afhankelijk van hun schaalniveau. Het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Ieper wordt aanzien als de drager van de economische ontwikkeling in deze deelruimte, gezien de aanwezigheid van de belangrijkste regionale bedrijventerreinen. De bestaande ontwikkeling van hoogtechnologische bedrijven biedt mogelijkheden voor een verdere economische clustering. 4.2.6 Algemene maatregelen en acties voor de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid De provincie zal onder meer volgende maatregelen en acties ondernemen: • Een locatiebeleid uitwerken voor diverse soorten regionale bedrijventerreinen in kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten • Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen opmaken voor regionale bedrijventerreinen in structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en kleinstedelijke gebieden van provinciaal niveau.

Fig. 17: Selecties van de gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur

16


09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

4.3.2.2 naar een gedeconcentreerde bundeling van bedrijventerreinen Om bestaande economische activiteiten te versterken en nieuwe aan te trekken is een voldoende ruim gediversificeerd en gespecialiseerd aanbod gewenst. Een strikt locatiebeleid en een optimaal gebruik van de bestaande infrastructuren vullen deze doelstelling mede in. De inplanting en inrichting van de industriezones dient ter ondersteuning van het kernenpatroon en van hun eigen karakter en uitstraling. Optimale verdichting en uitbreiding, indien noodzakelijk, laten de zones maximaal functioneren. Randvoorwaarden zullen worden opgelegd naar aard van de activiteiten, hun landschappelijke inkleding en buffering ten opzichte van het woongebied. De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen wordt verbeterd door inpassing in een verkeersleefbaarheidsplan en door aansluiting op het internationaal wegennetwerk, met een strikt locatiebeleid als basis. 4.3.3

Ruimtelijke concepten

4.3.3.1 Gespecialiseerd Ieper Ieper wenst verder te bouwen op het gediversificeerd aanbod aan bedrijventerreinen door: • het koppelen van een gediversificeerd en gespecialiseerd aanbod aan een functionele hiërarchie van wegen • een consequent vestingenbeleid • het optimaliseren van het ruimtebeslag 4.3.3.2 Stedelijk gebied Ieper: centrumstad Ieper ziet een viertal uitdagingen voor het stedelijk gebied: • sturen van strategische ontwikkelingszones in het stedelijk gebied (station, FLV,...) • optimaliseren van de differentiatie binnen het woningaanbod en de verzorgingsfuncties gericht op de stedelijkheid • optimaliseren van de verkeersafwikkeling en verkeersleefbaarheid • aandacht voor de stedenbouwkundige context in de wederopgebouwde stad 4.3.4

Fig 18. GRS Ieper: Gewenste ruimtelijke structuur - Synthese

Een van de doelstellingen betreft het verder profileren van Ieper als tewerkstellingspool in de Westhoek met aandacht voor diversificatie, de verankering van PICANOL-PROFERRO en de uitbouw van FLV.

4.3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ieper 4.3.1 Inleiding In de inleiding van het richtinggevende gedeelte wordt gewezen op het belang om maatschappelijke evoluties te situeren en op hun ruimtelijk impact te evalueren, in het bijzonder de consequenties van het FLV-project t.a.v. de stad. De volgende elementen vatten het standpunt dat ingenomen wordt in het GRS tegenover de site van FLV samen. 4.3.2

Doelstellingen met betrekking tot nijverheid en industrie

Algemeen uitgangspunten en globale doelstellingen

Gesteund door hun snelle(re) groei, de economische slagkracht, hoge tewerkstellingsgraad en geconcentreerd voorkomen van bedrijven in ontwikkeling, zoals op FLV, spreekt Ieper de ambitie uit om zijn regionale bedrijventerreinen verder te promoten naar de regio. Het wenst tevens zijn plaats in te nemen als belangrijke hoog technologische ontwikkelingskern in Vlaanderen en in de Frans-Belgische metropool Rijsel. 4.3.5

4.3.2.1 naar een sociaal rechtvaardige mobiliteit Om de verkeersleefbaarheid te verhogen kan men automobiliteit begrenzen door het voeren van een consequent vestigingsbeleid en de bundeling en verweving van functies. De duurzaamheid van mobiliteit kan door planopvatting zoals deze van FLV als campus, waarbij op een kleine oppervlakte een netwerk van allerhande vectoren ontstaat, ontwikkeld worden.

Beleidsmatige vertaling van de gewenste structuur van de lijninfrastructuren

Het station wordt gezien als multimodaal knooppunt. Ieper wenst • de verhoging van de frequentie van een aantal treinverbindingen • vlottere verbindingen naar Gent en Brussel • de verbinding met Rijsel (HST) via Komen • het busvervoer af te stemmen op de gebieden met een lage bevolkingsdichtheid en op de industriële ontwikkelingen teneinde de binding tussen station, centrum en bedrijvenzone versterken. 4.3.6 Geformuleerde gewenste ruimtelijke structuur per deelkern 4.3.6.1 Het stedelijk gebied Ieper. FLV, de stationsbuurt, de omgeving van de haven en de Jan Ypermancampus worden als projecten van strategisch belang afgelijnd als ontwikkeling en versterking van het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied.

09/2002 – WVI


17

TOELICHTING

TOELICHTING

Flanders Language Valley heeft een niet te ontkennen economisch potentieel. Heel wat hoogtechnologische bedrijven zijn er reeds gevestigd en zullen zich verder vestigen. Zogenaamde spin off’s zoeken eveneens een plaats in Ieper. Via een ruimtelijk inrichtingsplan is de ordening van de zone vastgelegd. Het betreft een strak stedenbouwkundig concept naar ruimtelijk voorkomen. De organisatie (logistiek, dienstverlening, …) van de zone is op zichzelf gericht. Het centrale dienstgebouw bundelt deze functies. Er wordt verwacht dat bij toenemende dynamiek, het stedelijk gebied van Ieper -meer dan nu het geval is- zal worden aangesproken om een aantal (economische, verzorgende) functies op te nemen. Deze functies hebben onmiskenbaar een ruimtelijke component. Deze te verwachten evolutie moet worden gestuurd waar mogelijk. Drie uitgangspunten zijn daarbij van belang: • • •

De FLV -zone moet zo efficiënt mogelijk worden opgenomen en bij voorkeur plaatsbieden voor de doelgroep hoogtechnologische bedrijvigheid gericht op taal- en spraaktechnologie, artificiële intelligentie en/of telecommunicatie. Eventuele uitbreiding van FLV moet in de eerste plaats gebeuren door het opnemen van (onbebouwd) bedrijventerrein op de as tussen FLV en Ieper-centrum. Aan beide zijden van de Industrielaan zijn daartoe aanwijsbare potenties aanwezig. Verzorgende functies (bv. restauratie, hotelaccommodatie, handel, …), voorzover deze niet zijn gericht op de directe dagdagelijkse noden van de bedrijven en/of werknemers van de campus zijn te situeren in de stadskern van Ieper.

4.3.6.2 Sint-Jan Wieltje. Sint-Jan is de dorpskern ten oosten van FLV. Het GRS stelt dat op termijn Sint-Jan feitelijk, zowel ruimtelijk als functioneel, nog sterker tot het stedelijk gebied van Ieper zal horen door onder meer de verdere realisatie van Flanders Language Valley tussen de Noorderring, de Pilkemseweg en de Briekestraat. 4.3.7 Bindende bepalingen met betrekking tot het stedelijke gebied; strategisch belangrijke projecten: Binnen de planperiode dient onder meer volgend strategisch belangrijk project gerealiseerd: Flanders Language Valley. Verdere uitvoering van dit strategisch belangrijke project overeenkomstig de perspectieven aangegeven in het richtinggevend gedeelte.

Fig 19/20.Bestaande en gewenste ruimtelijke structuur van het stedelijk gebied Ieper

18


09/2002 – WVI

TOELICHTING

4.4

Beleidsplannen

4.4.1

Mobiliteitsplan Stad Ieper •

TOELICHTING

•

Algemene karakteristieken

De morfologie van het Ieperse wegennet wordt gekenmerkt door 2 patronen: Enerzijds is er een radiaal concentrisch patroon, dat Ieper als centrum heeft en een rechtstreekse verbinding met omliggende stedelijke gebieden vormt. Via deze radialen worden ook de meeste omliggende Ieperse dorpskernen verbonden met de stad. Anderzijds is er een fijnmazig net van lokale wegen, dat zowel binnen als buiten het stedelijke gebied hoofdzakelijk een ontsluitende functie heeft.

Categorisering van de wegen

Vanuit RSV en PRS: § A19, Kortrijk-Ieper: geselecteerd in RSV als primaire weg II § N38, noordelijke ring van Ieper en zuidelijke ring van Poperinge: structurerend op regionaal en Vlaams niveau en een verzamelweg naar het hoofdwegennet toe: geselecteerd in RSV als primaire weg II Vanuit het mobiliteitsplan Ieper: binnen de noordelijke sector, ten zuiden van de N38 § Poperingseweg (N308): lokale weg I § Veurnseweg (N8 ten zuiden van N38): Lokale weg I § Diksmuidse weg (N369 stadsverdeelweg tot N38) Lokale weg I § Industrielaan Albert Dehem - Pilkemseweg: Lokale weg I § Pilkemseweg-Briekestraat - Groenestraat: Lokale weg II § Brugseweg (N313 centrum tot N38): Lokale weg II § Zonnebeekseweg: Lokale weg II § Oude Veurnestraat, Diksmuidseweg, Brugseweg, Kalfvaart, Basculestraat, Meenseweg, K. Steverlyncklaan: stadsverdeelweg •

Sleutelprojecten o Voltooiing zuidelijke ring tussen rotonde van de Rijselpoort en de Rotonde op de Meenseweg. (intussen voltooid). o Ombouwen N38 als primaire weg II: • Opstellen van een streefbeeld. • Beperken van het aantal kruispunten. Te behouden kruispunten: N38 met § Brugseweg met aanleg rotonde § Aansluiting A19 § Pilkemseweg § Diksmuidseweg § Veurnseweg § Poperingseweg • Scheiden van het fietsen autoverkeer: aanleg fietsonderdoorgang in de Briekestraat, onder N38. • Ontsluiting van de industriezones: via Pilkemseweg naar de N38.

• • 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Nieuwe rotonde op de N38 Ondertunneling van de N38 voor fietsers en voetgangers Te behouden kruispunt met de N38 Nieuwe rotonde en bestaand open afrittencomplex Te behouden kruispunt met de N38 Bestaand open afrittencomplex Stedelijke verdeelweg Te bestuderen voetganger- en fietsersverbinding ts. centrum en FLV Fietsverbinding Boezinge – centrum Binnenstad Ieper Spoorlijn

• •

•

Fig 21. Opties vanuit het mobiliteitsplan

•

09/2002 – WVI


Voetgangersverkeer o Studie van een voetgangers - en fietsverbinding tussen het centrum en FLV; uitbouw van een voetgangersas Openbaar vervoer o Pendelbus van station via centrum naar FLV, aansluitend op alle treinen. o Herwaardering van de stationsomgeving met integratie van een voetgangersas naar het centrum Fietsverkeer: o Fietsonderdoorgang aan de Briekestraat. Verder overleg en studies o Evalueren en eventueel bijsturen van de mobiliteitseffecten. o Stedenbouwkundig ontwerp voor de as FLV-centrum, met nadruk op voetganger, fietser en openbaar vervoer. Flankerende maatregelen: o Bedrijfsvervoerplan voor FLV: geven van reisadviezen aan personeelsleden, meer bepaald bij indiensttreding. Acties op korte termijn met implicaties voor FLV: o Afsluiten zijwegen N35 o Fietsonderdoorgang Briekestraat o Aanleg carpoolparkings aan afrit N38 en N37. o Pendelbus naar FLV o Bedrijfsvervoersplan FLV

19

TOELICHTING

5.

o

Economische context

5.1

Conclusies van de marketingstudie •

20

TOELICHTING

Op initiatief van de West-Vlaamse Intercommunale WVI, de Stad Ieper en de Provincie West-Vlaanderen onderzocht de GOM - West-Vlaanderen in deze studie de wenselijkheid en haalbaarheid van een beperkte functieverbreding van het FLV -bedrijvenpark te Ieper. Na de ondergang van het consortium rond Lernout & Hauspie Speech Products (L&HSP) in het najaar 2001 bleek namelijk dat de vigerende bestemmingsvoorschriften te beperkend waren en een nieuwe aanpak nodig was.

•

In de studie wordt beknopt de historiek van het FLV-bedrijvenpark geschetst en is een overzicht gegeven van de huidige situatie op de site. De campus blijkt één van de best uitgeruste businessparken van België te zijn en beschikt daarenboven over tal van diensten en faciliteiten. Naast een drietal autonoom gevestigde bedrijven, worden 18 multifunctionele bedrijfsmodules en een dienstencentrum in het centrale Auris-gebouw voor bedrijfsvestiging aangeboden. Alle gewenste infrastructuur en een professionele service voor het organiseren van meetings, conferenties en seminaries is eveneens beschikbaar. Een goede valorisatie van de zone is mogelijk mits een functieverruiming.

•

Als uitgangspunt voor het invullen van de nood aan een functieverruiming van het FLVbedrijvenpark werd gekozen voor de strategie voor West-Vlaanderen 2010 die de GOM West-Vlaanderen als leidraad hanteert bij de economische ontwikkeling van de provincie in de loop van het huidige decennium. Zo wordt met betrekking tot de realisatie van de doelstelling "meer kenniseconomie, versterken van de economische structuur en producten procesvernieuwing binnen de ondernemingen" gesteld dat de verruiming van de inplantingsmogelijkheden op FLV-Ieper aanleiding kan geven tot een waardevolle hefboomwerking. Ook om de zakelijke dienstverlening te stimuleren en aldus het ondernemersinitiatief beter te valoriseren, moet het FLV -bedrijvenpark te Ieper ruime ontplooiïngsmogelijkheden krijgen. Het FLV-bedrijvenpark speelt in op de behoefte aan specifieke terreinen. Voor de vestiging van zakelijke dienstverlening en kennisgerelateerde bedrijven zijn kwalitatief hoogwaardige kantooromgevingen immers noodzakelijk.

•

Samen met Kortrijk en Roeselare behoort Ieper tot het grensoverschrijdende Metropoolgebied van Rijsel-Roubaix-Tourcoing. Deze lokalisering ligt mee aan de grondslag van een proces van versnelde tertialisering dat zich reeds enkele jaren manifesteert. Dit proces wordt nog versterkt door de fysieke deconcentratie van de kantorenmarkt vanuit de grote steden naar de periferie en de regio. Bij de locatiekeuze van kantooromgevingen blijft de autobereikbaarheid cruciaal. Dat hangt sterk samen met de verkeers - en parkeerproblemen in de binnensteden. Bedrijven willen zich in toenemende mate vestigen op afgebakende kantoorlocaties die specifiek op hun behoeften zijn toegesneden, die representatief zijn en hun imago versterken. De FLV-site te Ieper is daarenboven voldoende uitgerust en aantrekkelijk om een significante rol te spelen in de huisvesting van hoogwaardige buitenlandse bedrijven.

•

Bijkomend worden nog een aantal andere bouwstenen voor de functieverruiming omschreven: o een inhaalbeweging voor de regio op het vlak van zakelijke dienstverlening; o het voorhanden zijn van een interessante arbeidsreserve; o de valorisatie van de periferische ligging ten aanzien van Kortrijk en Rijsel; o de site als vestigingsplaats voor exogene bedrijven.

•

Tenslotte wordt de nood benadrukt van een consistente marktstrategie met een aantal suggesties rond de benaming, de verfijning van de doelgroep, de internationalisering en het parkmanagement. Zo wordt er op gewezen dat het succes van een ruimer opgevatte marketingcampagne voor de werving van permanente gebruikers mee bepaald wordt door: o een naamkeuze voor de site die niet langer negatieve connotaties met het verleden oproept: als nieuwe benaming wordt geopteerd voor "A19 - Park";


o

o

een duidelijke definiëring van de doelgroep waarbij gemikt wordt op activiteiten die in een kantooromgeving thuishoren: hightech-activiteiten en hun bijhorende kantoorfuncties, aan de kenniseconomie gerelateerde onderzoeks- en communicatiefaciliteiten, zakelijke dienstverlening aan bedrijven, de quartaire sector… Bij de uiteindelijke beoordeling van kandidaat-investeerders die zich op de zone wensen in te planten, mag deze lijst echter niet in limitatieve zin gehanteerd worden; internationalisering van de marketingcampagne omdat de FLV-site voldoende uitgerust en aantrekkelijk is om een significante rol te spelen in de huisvesting van hoogwaardige buitenlandse bedrijven; het opzetten van een efficiënt parkmanagement.

09/2002 – WVI

TOELICHTING

6.

TOELICHTING

6.1

Sterkten en zwakten

6.1.1 Zwakten o Te strikte bestemmingsvoorschriften

Kansen en bedreigingen

6.2.1

Bedreigingen

o

De voorschriften, zoals ze in de vigerende plannen zijn opgesteld, treden in conflict met de economische realiteit. Het voorschrift van het BPA dat de selectie beperkt tot “bedrijven die verband houden met de ontwikkeling en de productie van in de computer en electronica-sector, alsook bedrijven die zich richten op communicatie”, is, zoals in het tweede hoofdstuk reeds gesteld werd, niet langer toepasbaar op dit bedrijventerrein. De economische bedrijvigheden die van de bestaande infrastructuur en gebouwen zouden kunnen gebruikmaken zijn talrijker dan degene die door de voorschriften toegelaten worden. o

6.2 Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen.

Huidige leegstand van kantoormodules

De autonome kantoorgebouwen zijn op dit ogenblik ingevuld. De kleinere kantoorunits in het Auris-centrum en de kantoormodules hebben echter te lijden onder de neergang in de ICTsector en staan grotendeels leeg. De leegstand van gebouwen, die op dit ogenblik in hoofdzaak (meer dan 50%) de kantoormodules treft, is in deze juridische context niet oplosbaar.

Kwaliteitsverlies bij uitbreiding

Een eerste gegeven is de noodzaak van een blijvende kwaliteitsbewaking, zowel van het concept bij de inplanting van nieuwe gebouwen, als bij het doordachte aansnijden van de resterende bedrijfsgronden. o Uitbreiding van de mogelijkheden ten koste van het stadscentrum Een tweede gegeven is de stedelijke context van Ieper. Deze heeft in zijn gebouwde patrimonium eveneens een ruimte-aanbod dat voor zijn invulling onderhevig is aan economische opportuniteiten. Door zijn middeleeuwse opbouw, zijn historische centrumfuntie en zijn hoofdtaak als woonweefsel, is de situatie van de binnenstad en de voorstedelijke gordel verschillend van die van FLV. De troeven, zoals het architecturale kader en de bevolkingsdichtheid en de knelpunten die eigen zijn aan een middeleeuwse stadskern, zoals verkeerscongestie, zijn moeilijk te vergelijken met de mogelijkheden van FLV. De keuze voor de stad als fysisch en functioneel centrum van de gemeente is reeds gemaakt in het GRS. Een uitbreiding van de mogelijkheden op FLV zal dan ook op basis van deze keuze dienen te gebeuren. Verlies aan hoogwaardigheid

o Er dient bovendien rekening mee gehouden te worden dat de gebouwen waarvoor recht van opstal verleent werd, in privaat beheer zijn. De vrijliggende terreinen worden openbaar beheerd door de intercommunale wvi. De betrachting om kantoormodules in te vullen, in functie van een zuinig ruimtegebruik, dient dan ook afzonderlijk bekeken te worden van het beheer van de vrijliggende terreinen. 6.1.2 o

Sterkten

Goede ontsluiting

FLV is dankzij de ligging nabij de A19 goed bereikbaar voor autoverkeer. De opwaardering van de N38 als primaire weg II en het optimaliseren van de kruispunten zal de verbinding met de A19 nog verbeteren. De ontsluiting van de interne infrastructuur van de zone op de heraangelegde Pilkemseweg is door een rotonde gegarandeerd.

Een derde gegeven is de profilering van FLV als hoogwaardig terrein. De grote capaciteit van de industriegebieden voor milieuvervuilende industrie zoals het nabijgelegen Ieperleekanaal en de smalle marge waarbinnen FLV rekruteerde maakt dat op dit ogenblik FLV planmatig gezien wel aansluit bij de Ieperleekanaal, maar dat het toch twee zones zijn met totaal verschillende aspecten. Het bewaking van de kwaliteit zal met andere woorden aan de orde zijn indien de ‘vork’ waarbinnen bedrijven geselecteerd zullen worden verbreed wordt, ook in de richting van minder hoogtechnologische bedrijven in de strikte zin van het woord. De nabijheid van Ieperleekanaal kan ook door rechtsreekse hinder de hoogwaardigheid aantasten. 6.2.2 o

o

Het bestaande aanbod aan kantoorruimte

Bestaande kwalitatieve invulling door concept en architectuur.

De locatie is goed uitgerust en goed zichtbaar en heeft een kwalitatieve, flexibele architectuur en infrastructuur. De activiteiten die er momenteel plaatsvinden en vroeger plaatsvonden zijn nietmilieuvervuilend, wat een grote meerwaarde betekent tegenover de bestemming die in het gewestplan gegeven werd. Het concept van FLV voorziet een sterke basis met grote mogelijkheden voor startende bedrijven. Het consequent toegepaste terreinbeheer stelt deze kwaliteiten veilig.

Het bestaande aanbod van kantoorruimte biedt in ieder geval kansen om een bepaalde vraag naar dergelijke infrastructuur in te vullen. o Uitstraling van de site De uitstraling van de site, onder meer door haar kwaliteitsvolle architectuur en de interne samenhang van het bedrijventerrein, is tevens een troef voor de stad. De ligging aan de noordelijke invalsweg en de N38 maakt dat zowel passanten als bestemmingsverkeer de FLV -site als herkenningspunt hanteren. o

o

Kansen

Potentie als zichtlocatie

Nabijheid van het stadscentrum en de landschappelijke context

De nabijheid van het centrum van Ieper en de nabijheid van de Ijzervallei vormen een stedelijke en een landschappelijke context die verrijkend werken. Het zijn in ieder geval twee troeven die aan een werk - verblijfs- of woonomgeving kwaliteit toevoegen en werknemers kunnen aantrekken.

De aandacht voor de skyline van de site en de architectuur van haar hoekpunten kan dan ook vanuit drie schaalniveaus begrepen worden: • Op het niveau van de stad: als landmark • Op het niveau van het bedrijventerrein: als weerspiegeling van de interne samenhang • Op het niveau van de individuele bedrijven, voor wie de hoekpunten als zichtlocatie interessant kunnen zijn.

Algemeen gesteld kan de leegstand van kantoormodules op de terreinen van FLV door een bestemmingsverruiming weggewerkt worden. Vanuit het gegeven van de bestaande infrastructuur, de mogelijkheden tot uitbreiding ervan en haar context is deze denkpiste in ieder geval aanvaardbaar.

09/2002 – WVI


21

TOELICHTING

TOELICHTING

7.

7.3

7.1

Visievorming

7.3.1 centrumzone, module-zone en bedrijvenzone 7.3.1.1 Complementariteit.

Belangrijke elementen bij de visievorming

Vanuit de voorgaande ontleding van de context kan men concluderen dat het vormen van een visie omtrent FLV de behandeling van een aantal -eerder vormelijke- opgaven impliceert: We sommen ze in willekeurige volgorde op: Enerzijds zijn er 2 ruimtelijk-economische opgaven • Economische evoluties vereisen een flexibel beleid in het aanbod van hoogwaardige, aangepaste bedrijfsterreinen en gebouwen. Er is met ander woorden een zekere marge vereist in de voorschriften. • De verruiming van bestemmingen in de richting van high-tech in een ruimere betekenis, dienstverlening, horeca en kleinhandel en dit in de fysieke nabijheid van een stadscentrum vereist een zorgvuldige onderlinge afstemming van taken. Een juiste keuze van de terminologie en een verklaring ervan is dus zeker gewenst. Anderzijds zijn er een viertal opgaven vanuit de bestaande planologische situatie: • Het inschuiven van kwaliteitseisen in de beheersinstrumenten • Het overbrengen van planelementen van een masterplan naar een bestemmingsplan • Het overbrengen van werkingsmechanismen van een masterplan naar een bestemmingsplan en voorschriften • Het stellen van kwaliteitseisen aan bedrijfsarchitectuur Het formuleren van een visie houdt naast deze eerder vormelijke opgaven een aantal inhoudelijke opgaven in. De kwaliteitsdoelstellingen van het FLV -project worden geformuleerd op drie niveaus: • op het niveau van de stad, door de complementariteit van functies, • op het niveau van het bedrijventerrein, door de functionele en ruimtelijke relaties binnen het masterplan, • op het niveau van het gebouw, door de aandacht voor de architecturale kwaliteit. Vanuit dit vertrekpunt worden een aantal sleutelbegrippen gehanteerd: • Complementariteit • Wederzijds voordeel • Kantoorachtige omgeving Aangezien de synthese een beperkte reeks van doelgerichte voorschriften en grafische aanduidingen zal zijn is gekozen voor een gecombineerde aanpak: Een aantal gewenste activiteiten of fenomenen zullen dienen ingesloten te worden, een aantal ongewenste uitgesloten, en de nodige flexibiliteit zal ingebouwd dienen te worden. 7.2

Globale visie

De mogelijkheden waarbinnen FLV zal kunnen bedrijven aantrekken worden verruimd: meer verschillende soorten productieprocessen zullen toegelaten worden. Meer vormen van dienstverlening, opleiding en onderzoek zullen aan de mogelijke activiteiten toegevoegd worden. Daarnaast zal een “container” voorzien worden, waarin nieuwe, op dit ogenblik niet te voorziene, maar mogelijk wel geschikte activiteiten kunnen ondergebracht worden. FLV zal een aanvulling vormen op de mogelijkheden van het stadscentrum. Dit betekent dat de activiteiten die vanuit historisch, sociaal of cultureel oogpunt beter in het stadscentrum plaatsvinden, uitgesloten zullen worden op de FLV -terreinen. Enkel de beoogde bedrijvigheden, of die activiteiten die een duidelijke binding hebben met deze bedrijvigheden, het zij van hoogtechnologische aard, onderzoek of opleiding zullen er, tijdelijk of permanent, kunnen plaatsvinden. Ook in de centrumzone wordt gesteld dat mogelijkheden die gecreëerd worden geen verschuiving van activiteiten van stadscentrum naar FLV mogen teweeg brengen. Dit zou de werking van het sociale en economische mechanisme in het centrum kunnen uithollen, of afbreuk doen aan het ‘hightech’-profiel van FLV, waarin zowel op het vlak van infrastructuur als op het vlak van beeldvorming doelbewust geïnvesteerd werd. Voor beide ruimtelijk-economische mechanismen, met als centra het Auriscentrum en de Grote Markt, is een zo helder mogelijke spelverdeling nuttig. De scheidingslijn zal optimaal liggen op het ogenblik dat activiteiten die in het stadscentrum een sociale of economische rol (of een combinatie van beiden) te vervullen hebben onderscheiden kunnen worden van deze die een versterkende, ondersteunde of verrijkende rol hebben in FLV. Daarom zal een duidelijke omschrijving gehanteerd worden van de bestemming, met daarin een beperkt aantal parameters, verwijzend naar deze complementariteit: •

Op het niveau van het bedrijventerrein worden de essentiële kenmerken van het bestaande masterplan gehandhaafd en waar nodig overgenomen in plan en voorschriften. Waar de huidige situatie (o.m. leegstand) het vereist, wordt het masterplan verlaten of flexibel gemaakt, zonder evenwel de essentiële ruimtelijke kenmerken te wijzigen. De oorspronkelijke bedoeling om een situatie van wederzijds voordeel te doen ontstaan blijft behouden; zowel naar beschrijving van de gewenste activiteiten als naar positionering ervan op het terrein blijft de interne samenhang als doelstelling gelden. Op het niveau van de gebouwen wordt de architecturale kwaliteit als basisvoorwaarde gesteld. Het eisen en realiseren van een kantoorachtige omgeving wordt als eerste zet gezien om de juiste, hoogwaardige functies aan te trekken.


Loketfunctie

Voor activiteiten die een dienstverlening aan de burger verschaffen en daarvoor optimaal bereikbaar moeten zijn, wordt een locatie in het stadscentrum beter geschikt geacht. Het functioneren van dergelijke bedrijven zoals postkantoren, bankfilialen of uitzendkantoren, binnen het sociale weefsel van een stadskern, heeft een maatschappelijk belang. De dienstverlenende bedrijven die zich richten op of assisteren bij bepaalde deelactiviteiten van (grotere) bedrijven, onderscheiden zich duidelijk door deze gerichtheid. Ze hebben geen directe nood aan een bereikbaarheid met openbaar vervoer of van de aanwezigheid in een stadsweefsel. Hun dienstverlening beperkt zich in hoofdzaak tot deze aan de bedrijven en worden beoogt op de site. •

Op het niveau van de stad is FLV een bedrijventerrein dat functies kan bevatten die complementair zijn aan de functies in het stadscentrum en optimaal gebruik maken van de reeds aanwezige kwaliteiten.

22

Visie op de deelzones

Vloeroppervlak

Enerzijds wordt, door de activiteiten te selecteren op basis van een minimaal benodigd vloeroppervlak, een onderscheid gemaakt tussen de activiteiten die kunnen passen binnen de typologie van kantoorruimte in het centrum en deze die een grotere ruimte kunnen benutten in FLV. Anderzijds wordt door deze selectie een optimale benutting van de kantoormodules beoogt, aangezien zij optimaal functioneren bij een opdeling in maximaal 4, 3, of 2 delen, indien een opdeling van de module gewenst is. •

Trans portvraag en bezoekersintensiteit.

Het gewenste mobiliteitsprofiel van FLV kan momenteel gelinkt worden aan het profiel van de industriezone Ieperleekanaal en aan het profiel van het centrum. Uitspraken daaromtrent vergelijken dan ook voornamelijk de vraag naar vervoer van goederen, werknemers en bezoekers. Het bereikbaarheidsprofiel van FLV, is door zijn ontsluiting via N38 en A19 gericht op zijn werknemers. De link met het stadscentrum en het station zal door de buslijn en de fietsen voetgangersverbinding geoptimaliseerd dienen te worden. Gezien de aanwezige en potentiële 09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

kantoorvloeroppervlakte kan men reeds voorzien dat de intensiteit van het werknemerstransport relatief gezien hoger zal liggen dan deze van de industriezone Ieperleekanaal en dat ze vergelijkbaar zal zijn met deze van het stadscentrum. De transportvraag van FLV zal in ieder geval lager dienen te zijn dan die van de industriezone. Door een lagere bezoekersintensiteit onderscheidt FLV zich van het stadscentrum. 7.3.1.2

Wederzijds voordeel voor bedrijven van verschillende schaal.

De centrumzone is functioneel niet los te beschouwen van de omgevende bedrijvenzone. Toch is zij totaal verschillend naar inhoud. Ze bevat functies van verschillende aard: enerzijds programmaonderdelen die essentieel zijn voor de kantoormodules in de bedrijvenzone, zoals vergaderzalen, anderzijds een programma dat een meerwaarde geeft aan de gehele bedrijvenzone zoals een restaurant, een kinderdagverblijf of andere dienstverlening. De filosofie van het bedrijventerrein -zoals deze bij de opstart aan FLV vorm gaf- blijft dan ook behouden: Het aanbieden van bedrijfsruimte aan kleine, middelgrote en grote bedrijven in een hoogwaardige omgeving, die door haar ruimtelijke organisatie en technische uitrusting een wederzijds voordeel biedt aan de individuele bedrijfsactiviteit enerzijds en de activiteiten op FLV anderzijds. De voorwaarden die in het algemeen reglement aan nieuwe vestigingen worden opgelegd worden zijn stringenter dan de vigerende voorschriften van BPA en inrichtingsplan. Door de ruimere mogelijkheden van actualisatie van de voorwaarden bij verkoopsovereenkomsten, wordt er geopteerd voor een eerder beperkte uitwisseling van de meest elementaire zaken. •

Ruimtelijke organisatie van functies en gebouwen Een tweede bestaand organiserend systeem beïnvloedt de inplanting van de gebouwen en de parkaanleg van het bedrijventerrein en bepaalt in grote mate de ruimtelijke kwaliteit, het uitzicht van FLV. De spiraalvormige wegeninfrastructuur en de straalsgewijze inplanting van gebouwen, paden en parkeerzones maakt het bedrijventerrein visueel boeiend en doordringbaar. Daarenboven zijn er, door het gemeenschappelijke beheer van bewaking, afvalophaling en verlichting, weinig of geen storende elementen zoals hekwerken of afvalcontainers te vinden. Om deze ruimtelijke kwaliteit te bewaren en zuinig gebruik te maken van de resterende ruimte worden, naast omschrijving van hoogte en terreinbezetting, drie elementen in de voorschriften opgenomen die verwijzen naar de schaal van de activiteiten en de gebouwen: Modules kunnen enkel activiteiten vanaf 100 m² opnemen (zie toelichting omtrent complementariteit. Zij kunnen slechts in hun huidige vorm ingeplant worden in de daartoe bestemde zone, totdat deze in grote mate ingevuld is. In de bedrijvenzone kunnen tot op dat ogenblik enkel grotere bedrijven ingeplant worden. Op deze wijze worden de oorspronkelijke doelstellingen van het masterplan gehandhaafd, zonder de flexibiliteit om een marktgerichte bedrijfsruimte aan te kunnen bieden in gevaar te brengen.

•

Fig 22. Inplantingswijze van nieuwe gebouwen

7.3.1.3

Kantoorachtige omgeving

Een ander belangrijk element het bestemmingsbeleid is de beoogde omgeving; door in de voorschriften in eerste instantie een concrete fysische omgeving te typeren en ondergeschikt daaraan de gewenste activiteiten in het voorschrift te schuiven, voorkomt men een verlies aan ruimtelijke kwaliteit te moeten toestaan wanneer bepaalde activiteiten van werkomgeving dreigen te veranderen. De kantoorachtige omgeving is voor vele bedrijven niet langer enkel een ruimte voor administratieve activiteiten. Vandaag is ze in vele gevallen de werkvloer voor verschillende productieprocessen die, door de wijze waarop ze verlopen, beter binnen op een kantoorvloer plaatsvinden dan in een productiehal. De bedrijfsarchitectuur en de kwaliteit ervan zal zowel bepalend zijn voor het productieproces zelf, als voor de appreciatie van de werkomgeving door de werknemers. Ze zal niet langer uitsluitend het uithangbord vormen voor bezoekers en cliënteel. Het is onmogelijk precies te voorspellen welk product morgen zijn verwerking, assemblage of herstel in een dergelijke omgeving geplaatst zal zien; het product zelf vormt dan ook geen onderdeel van de criteria.

Differentiatie van activiteiten

De betrachting om situaties van wederzijds voordeel te doen ontstaan levert het merendeel van de inhoud van het bestemmingsbeleid. De ‘vork’ waarbinnen activiteiten toegelaten worden tot het bedrijventerrein dient voldoende breed te zijn om het groeiend aantal onderlinge contactvlakken tussen activiteiten van verschillende aard te stimuleren en anderzijds selectief genoeg om de kwaliteit van het bedrijventerrein te garanderen en al te grote versnippering te voorkomen.

Bedrijven die trachten hun productieproces efficiënter te laten verlopen of een aangenamere werkomgeving wensen te creëren zullen bij hun locatie op FLV een attractieve omgeving eisen met een geactualiseerde infrastructuur. Enkel een continue aandacht voor de inrichting en architecturale realisatie van de projecten kan de kwaliteit van het terrein garanderen. De huidige architecturale context bestaat in hoofdzaak uit gebouwen met minimaal 2 en maximaal 5 bouwlagen. Het Piccanol-gebouw fungeert voorlopig als voornaamste baken met een grotere reikwijdte. Gezien de schaal en de belangrijkheid van het terrein wordt deze logica verdergezet en worden op de hoekpunten hogere gebouwen toegelaten.

09/2002 – WVI


23

TOELICHTING

TOELICHTING

Vanaf deze hoeken, waarvan de architectuur een bepalend element zal zijn, daalt de hoogte van de gebouwen naar deze van de modules, 2 bouwlagen met dak, en de autonome bedrijfsgebouwen. Ter hoogte van de bufferzone dient het gabariet van de bedrijfsgebouwen een overgang te vormen naar dit van de woonzone. De centrale zone fungeert als toegangszone, door de ligging bij de rotonde op de Pilkemseweg, en als fysisch en functioneel centrum van het bedrijventerrein, mede doordat de bestaande gebouwengroep in deze zone het geometrische centrum is van de spiraalvormige opbouw. De architectuur heeft er met andere woorden een driedubbele rol te vervullen: • een representatieve rol als toegang en meeting point voor de bezoekers en werknemers, • een functionele rol, als belangrijkste knoop van voorzieningen en dergelijke, • een rol als referentiepunt of herkenningspunt tussen de verschillende bedrijfsgebouwen Bij uitbreiding van de gebouwengroep kan de huidige centrale parkeerruimte aangesproken worden. De parkeerplaatsen die verloren gaan zullen op dat ogenblik op een andere wijze in de gebouwen geïntegreerd moeten worden. In ieder geval dient de architecturale kwaliteit maximaal behouden te blijven. Gezien het profiel van de bedrijvensite en de nood aan een constante en sterk gedifferentieerde bereikbaarheid is de mogelijkheid opgenomen een heli-landingsplaats in de centrale zone te voorzien. 7.3.2

7.3.4

Visie omtrent achteruitbouwzone

De zonering van de bouwvrije strook volgt de grens van het uitvoeringsplan en is onderbroken ter plaatse van de waterbuffer, de bufferzone en de openbare weg. Ze schept een recul van een tiental meter tegenover de openbare weg. Waar het bedrijventerrein aan de Noorderring (N38) grenst neemt de waterbuffer deze rol over, behalve op de locaties die als belangrijke zichtlocatie aangemerkt zijn. 7.3.5

Visie omtrent openbare wegen

De zone bestemd voor openbare wegenis is ingetekend volgens de grenzen van de bestaande toestand bij de opmaak van het plan. De uitbreiding van deze zone kan gebeuren volgens de voorschriften bij symbool 1 en 2. Hiermee worden de mogelijkheden van inplanting van grotere gebouwen ter plaatse van asterisksymbolen (symbool 3) niet beknot. Het aantakken van kleinere ontsluitingen kan volgens de voorschriften van symbool 2. De bestaande uitrusting en profiel worden als uitgangspunt genomen voor deze zone. Nieuwe ontwikkelingen op het vlak van infrastructuur dienen eveneens in deze zone ondergebracht te kunnen worden. Daartoe worden bijkomende voorzieningen en kleine nutsgebouwen toegelaten.

Visie op de bufferzone

De bestemmingsvoorschriften van de bufferzone uit het gewestplan werden in het inrichtingsplan in beperkte mate verder gedetailleerd. Om de goede inrichting ervan te garanderen en de eerder door BPA en inrichtingsplan gedetailleerde zone in haar geheel over te nemen in dit uitvoeringsplan werd opnieuw gekozen voor een opname van de oorspronkelijk T-zone binnen de begrenzing van het plan. Bovendien werd aan deze zone tussen het bedrijventerrein en het woongebied van de kern St.Jan tot op heden steeds een mono-functionele bestemming als beplante zone gegeven. Vanzelfsprekend zal deze zone ook spontaan gebruikt worden om te wandelen of te fietsen. Om tot een optimaal ruimtegebruik te komen worden in de voorschriften enkele van deze mogelijkheden opgenomen waardoor in deze groen zone ook zachte recreatieve activiteiten kunnen plaatsvinden. Deze ontspanningsmogelijkheden overlappen op dat ogenblik met de vereiste kwalitatieve elementen in een leefbare woonomgeving. Dit gegeven sluit functioneel zowel bij de woonzone aan als bij de bedrijvenzone en zal op die wijze een betere verweving van FLV en St.-Jan bewerkstellingen. 7.3.3

Visie omtrent waterbuffer

Bij de opmaak van het masterplan voor het bedrijventerrein werd het waterbekken gedimensioneerd dat het volume water moet kunnen opvangen dat van de verharde en bebouwde oppervlakken afgevoerd wordt bij zware regenbuien en langdurige natte periodes. Tegelijkertijd werd dit bekken op plan geïntegreerd in de aanleg. Een verdere uitbreiding van de gebouwen of de infrastructuur vereist een aanpassing van het bekken aan de nieuwe afgevoerde volumes. Vanuit dat oogpunt werd de zone voor de waterbuffer op de geplande grenzen ingetekend.

24


09/2002 – WVI

TOELICHTING

TOELICHTING

7.4

Realisatie van de visie

7.4.1

Onteigeningsplan

Een deel van de onbebouwde oppervlakte is op dit ogenblik niet in eigendom van de terreinbeheerder. Het betreft perceel 336 c, waarvan de bestemming in het gewestplan op dit ogenblik regionaal openbaar bedrijventerrein is en bij goedkeuring van dit ruimtelijk uitvoeringsplan valt binnen de zones ‘modulezone’, de deelzone met specifieke voorschriften en de zone ‘bufferbekken en infrastructuur’ en tevens onder de symboolaanduiding ‘wegen - in functie van noodwendigheid’. De realisatie van deze bestemmingen vergt de onteigening van voorgenoemd perceel. Het onteigeningsplan zal samen met het ontwerp van dit uitvoeringsplan goedgekeurd worden. 7.4.2

Terreinbeheer

De terreinbeheerder zal de elementen die niet noodzakelijk in voorschriften dienen opgenomen te worden, maar wel de kwaliteit van het bedrijventerrein ten goede komen, opnemen in haar verkoopsovereenkomst en parkmanagementovereenkomst. Andezijds zal in de verkoopsovereenkomst verwezen worden naar de geldende stedenbouwkundige voorschriften. 7.4.3

Kwaliteitszorg

In de voorschriften zal bij de inrichtingsvoorschriften sterk de nadruk gelegd worden op de na te streven architecturale kwaliteit. In de zones waar dit belangrijk is, en waar daartoe specifieke voorschriften gelden, zal bij de beoordeling van de bouwaanvraag beroep gedaan worden op deskundigen om de architecturale kwaliteit van het ontwerp te evalueren.

Fig 23/24. Luchtopnames modules en Piccanol-gebouw

09/2002 – WVI


25

TOELICHTING

8.

TOELICHTING

Ruimtebalans

Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan Opp. zone 1: bedrijvenzone: Opp. zone 2: modulezone: Opp. zone 3: centrumzone: Opp. zone 5: achteruitbouwzone: Opp. zone 6: waterbuffer + infrastructuur: Opp. zone 7: openbare wegen: Totaal bedrijventerrein:

10ha 79a 99ca 2ha 30a 75ca 3ha 30a 25ca 1ha 16a 09ca 1ha 81a 66ca 2ha 79a 83ca 22ha 18a 57ca

Opp. zone 4: bufferzone:

1ha 48a 03ca

Totale opp. van het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan:

23ha 66a 60ca

Gewestplan Oppervlakte van het gedeelte RO-zone in het gewestplan waarop het ruimtelijk uitvoeringsplan van toepassing is: ca 22ha 46a 51ca Oppervlakte van de T-zone in het gewestplan: ca 1ha 20a 09ca Balans gewestplan RO-zone 22ha 46a 51ca T-zone 1ha 20a 09ca Totaal 23ha 66a 60ca

26

PRUP verschil Bedrijventerrein 22ha 18a 57ca -27a 94ca Bufferzone 1ha 48a 03ca +27a 94ca 23ha 66a 60ca 0


09/2002 – WVI

TOELICHTING

9.

TOELICHTING

Begrippen en verklaringen

Inplantingsrichtlijn: de inplanting van nieuwe gebouwen volgens een spiraalvormig patroon. De gebouwen dienen met een zijde ingeplant te worden op een aslijn, die als gemeenschappelijk snijpunt punt ‘X’ of ‘Y’ op het bestemmingsplan heeft, naargelang de zone. Opleiding en tijdelijke evenementen:

Evenementen die in hoofdzaak gericht zijn op professionelen, zoals handelsbeurzen voor het grote publiek, en evenementen die een professionele relatie hebben met de activiteiten op het bedrijventerrein. Opleidingen gericht op niet-professionelen, indien deze opleiding

Wederzijds voordeel: De positieve wisselwerking die kan ontstaan door de onderlinge nabijheid van verschillende productie-activiteiten of van productie en onderzoek, dienstverlening of opleiding. Bebouwing: Met bebouwing wordt steeds een gebouw met minstens 1 bouwlaag bedoeld, zoals voorgeschreven in de dimensioneringen. Verhardingen of niet -overdekte constructies worden niet als bebouwing aanzien. Waterbekken: bekken voor de opvang van regenwater met de noodzakelijke constructies zoals pomphuizen en dergelijke

voortvloeit uit de bedrijfsactiviteiten. Totale bebouwde oppervlakte per bedrijf: De oppervlakte die de volledige gebouwengroep van een individueel bedrijf inneemt. De verharde oppervlakken worden hierbij niet in rekening gebracht.

Socio-culturele activiteiten: activiteiten die een culturele waarde of cultureel onderwerp hebben en tegelijkertijd als activiteit een sociale functie hebben, zoals bvb muziekfestivals.

Terreinbezetting: verhouding tussen bebouwde oppervlakte en oppervlakte van het perceel. Dimensioneringen, maximum bouwhoogte: Maximaal toegelaten hoogte van het gebouw in meter, te rekenen vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot de bovenzijde van de kroonlijst. Volumes van de technische ruimten zijn hierbij niet inbegrepen. Technische ruimte: machinekamers voor liften, luchtbehandeling en kokers voor aan- en afvoer. Complementariteit: Het aanvullend karakter van de activiteiten op de bedrijvenzone aan deze in het stadscentrum. Deze aanvulling kan zowel op ruimtelijk vlak ontstaan (door bvb. schaal) als op functioneel vlak (door bvb. de relatie met de bedrijvigheid). Kantoorachtige omgeving: Onder een kantoorachtige omgeving wordt verstaan: een gebouw waarvan minimaal 2/3 van het volume bestaat uit ruimte geschikt voor kantooractiviteiten. Maximaal 1/3 van het volume bestaat uit technische ruimte, specifieke productieruimte, of andere ruimte die niet geschikt is als kantoorruimte. Het voegt door zijn architecturale voorkomen een meerwaarde toe aan het imago van het bedrijf of de bedrijven die er gehuisvest zijn. Algemene opmerking: deze definitie omschrijft het algemene voorkomen van het gebouw en doet geen uitspraak over de activiteiten die erin uitgevoerd dienen te worden. Het is dus door zijn opbouw tevens geschikt voor het uitvoeren van kennisintensieve productie- of onderzoeksprocessen, opleiding of andere werkzaamheden voortkomend uit nieuwe economische ontwikkelingen. Kantooractiviteiten: administratieve werkzaamheden, kennisintensieve onderzoeksactiviteiten. Hoogtechnologie: Doorgedreven systematische toepassing van georganiseerde kennis voor praktische doeleinden. Bezoekersintensiteit: De mate waarin een bedrijf afhankelijk is van de bereikbaarheid voor bezoekers Transportvraag: De vraag die een bedrijf heeft naar het transport over de weg van goederen, aanlevering van grondstoffen of halfafgewerkte producten en afvoer van afgewerkte producten Totale vervoersvraag: Som van het nodige transport over de weg van werknemers, bezoekers en goederen

09/2002 – WVI


27

BIJLAGE TER INFORMATIE


Terreinbeheer: algemeen reglement op het FLV-domein

1.

3.

3.1. Toepassingsgebied : Het parkdomein.

Definities 1.1. FLV-Domein : Het volledige terrein, zowel bebouwd als onbebouwd, gelegen te Ieper en palende aan de Noorderring, Industrielaan, Pilkemseweg en Briekestraat. 1.2. Parkdomein : Alle niet door de verkoper (wvi) verkochte of overgedragen gedeelten van het FLV-domein. 1.3. Parkdomeinbeheerskosten (PDBK): Alle kosten verbonden aan de parkdomeinbeheerdiensten

1.5. Parkdomeinbeheerdiensten : Onder parkdomeinbeheerdiensten moet onder meer worden begrepen :

• • •

onderhoud van parkdomein onderhoud en beheer van de parkdomeininfrastructuur m.b.t. water, elektriciteit, telefonie, datanetwerk, TV-kabel, wegenis, riolering, verlichting algemene parkdomein- en externe gebouwenbewaking buitenbewegwijzering en infopaneel op het FLV-domein opzetten en onderhoud van een FLV-domein website

1.6. Beheerder: De eigenaar van het parkdomein. 2.

3.2. Beheerder : De beheerder zal het parkdomein beheren, reinigen, onderhouden, herstellen en zonodig verbeteren en verfraaien. De beheerder behoudt zich het recht voor hetzij, deze taken in eigen beheer uit te voeren, hetzij hiervoor geheel of gedeeltelijk beroep te doen op derden. De beheerder behoudt zich hiertoe het recht voor ten allen tijde onderhouds - en herstellingswerken uit te voeren. Hierbij kunnen bepaalde delen van het parkdomein worden afgesloten met dien verstande dat de hinder voor de kopers in de mate van het mogelijke geminimaliseerd zal worden.

1.4. Perceel : De door de verkoper (wvi) aan de koper verkochte grond op het FLV-domein.

• •

Het parkdomein en technieken :

Doelstelling : 2.1. Algemeen : Het doel is een vlotte samenwerking te bewerkstelligen tussen de kopers onderling en tussen de kopers en de beheerder. 2.2. Toelichting :

De beheerder staat tevens als een goed en normaal voorzichtige huisvader, geplaatst in dezelfde omstandigheden, in voor de handhaving van de orde, rust en veiligheid. De kopers verlenen aan Beheerder de nodige volmachten om deze taak naar behoren te kunnen uitoefenen. De aansprakelijkheid van de beheerder is beperkt tot de dekking verleend door de verzekeringspolis van de bewakingsfirma. De beheerder behoudt zich het recht voor om in het parkdomein publiciteit te voeren. 3.3. Parkdomeinbeheerskosten (PDBK): Deze kosten behelzen de kosten, gemaakt door de beheerder om het terrein te beheren en in goede staat te onderhouden. Onder beheer en onderhoud van het terrein dient te worden verstaan de kosten voor: • onderhoud van parkdomein • onderhoud en beheer van parkdomeininfrastructuur m.b.t. water, elektriciteit, telefonie, datanetwerk, TV-kabel, wegenis, riolering, verlichting • algemene parkdomein- en externe gebouwenbewaking • buitenbewegwijzering en infopaneel op FLV-domein • opzetten en onderhoud van een FLV-domein website De PDBK worden jaarlijks gebudgetteerd en worden voor het jaar 2001 geraamd op $$$ € (excl. BTW).

De beheerder is de eigenaar van het parkdomein. Dit algemeen reglement vormt een onverbrekelijk onderdeel van de verkoopovereenkomst afgesloten tussen de beheerder en de koper.

3.4. Deelname van de koper in de PDBK

Dit reglement kan door de beheerder volgens de noodwendigheden ten allen tijde aangevuld of gewijzigd worden, eventueel na advies te hebben ingewonnen bij de kopersvereniging (ook dienstenvereniging genoemd). Van elke aanvulling of wijziging zullen de kopers schriftelijk verwittigd worden.

De PDBK zullen onder alle kopers gevestigd op het FLV-domein omgeslagen worden op basis van volgende formule : o De PDBK worden verdeeld onder de kopers van het FLV-domein o De verdeelsleutel is de verhouding tussen de Vloeroppervlakte (VO) van de koper en de Totale Vloeroppervlakte (TVO) van het FLV-domein

Een exemplaar van het reglement met zijn aanvullingen en wijzigingen met inbegrip van de data waarop deze van kracht worden ligt permanent ter inzage van de kopers in het bureau van de beheerder.

§

Vloeroppervlakte (VO) • Bruto vloeroppervlakte (inclusief buitenmuren) van alle niveaus van de gebouwen en constructies opgericht door de koper op zijn perceel, exclusief de parkings binnen het gebouw • De parkings die geheel of gedeeltelijk buiten het gebouw voorzien zijn dienen ook mede opgenomen in de berekening van de vloeroppervlakte • De centrale parkings dienen mede opgenomen in de berekening van de vloeroppervlakte voor het Auris Centrum • De parkings voor de modules dienen mede opgenomen te worden in de berekening van de vloeroppervlakten voor de modules

§

Totale vloeroppervlakte (TVO) • Bij een volledige bezetting van het FLV-domein zal de TVO gelijk zijn aan de som van de VO van alle kopers • De TVO is variabel in functie van de effectieve TVO zoals deze wordt vastgesteld door wvi op 15 december van elk kalenderjaar.

De beheerder heeft de bevoegdheid dit reglement af te dwingen. Bij overtreding van het reglement heeft de beheerder de bevoegdheid een boete op te leggen van 124 € per overtreding en per dag, contant betaalbaar aan de beheerder.

09/2002 – WVI


28



•

o

Voor de berekening van de TVO zal de verkoopbare oppervlakte binnen het FLV-domein, alsnog eigendom van wvi, in de index TVO worden opgenomen ten belope van 50% van haar (grond)oppervlakte. • In de uitbouwfase van het FLV-domein en uiterlijk tot 15 december 2010 zal de wvi het gedeelte van de PDBK dat overeenstemt met de oppervlakte van de niet-verkochte percelen ten hare laste nemen overeenkomstig de hiervoor bepaalde verrekening van 50% van de grondoppervlakte. • Ten laatste op 15 december 2010, zullen de PDBK volledig verdeeld worden onder de kopers. Minimum tussenkomst § Ongeacht de VO bedraagt de minimum tussenkomst steeds het bedrag verschuldigd voor een niet bebouwd perceel.

Bij de aanvang of het einde deze overeenkomst (aankoop of verkoop) zal de PDBK voor het niet volledige kalenderjaar worden berekend a rato van X / 12 delen van de volledige jaarvergoeding. Elke begonnen maand wordt aangerekend voor een volledige maand. De vergoeding dient aan de wvi betaald binnen de 30 dagen vanaf de datum waarop ze verschuldigd is (aankoop of start van de bouwwerken). 4.

3.5. vaststelling van het aandeel van de koper in de PDBK : Overeenkomstig de bepalingen van punt 3.4 hiervoor bedraagt het aandeel van de koper in de PDBV: (VO/TVO)x PDBK

Werking : 4.1. Algemene werking en openingstijden : De koper is verplicht zijn perceel volledig in te richten. Behoudens voorafgaandelijk schriftelijke toestemming, zowel van de eigenaar als van de beheerder, is het de kopers verboden enige activiteit uit te baten in de parkdomein. Het parkdomein, met uitzondering van het centraal deel, is permanent te betreden. 4.2. Geluid en lawaai:

VO koper : $$$ TVO: $$$ PDBK: $$$$ De PDBK voor de koper , voor het referentiejaar 2001 bedraagt derhalve $$$, (excl. BTW). De verschuldigde tussenkomst voor het jaargedeelte 2001 (x/12) bedraagt derhalve $$$$ €, te verhogen met BTW

Op het perceel eventueel aangebrachte privé-geluidsins tallatie of omroepsysteem mag buiten het perceel niet hoorbaar zijn. Het maken van lawaai of abnormale geruchten, bijvoorbeeld om de aandacht te trekken, is ten strengste verboden. Eveneens is het verboden toespraken te houden, openbare markten te houden, een deur aan deur verkoop te laten gebeuren, pamfletten uit te delen, een megafoon te gebruiken, en dergelijke meer. 4.3. Uithangborden :

3.6. Betaling van de PDBK : Tegen de 15 de december van elk kalenderjaar (jaar X) stelt de beheerder een begroting en budget op voor de PDBK van het volgende kalenderjaar. (jaar X+1)

Er mogen geen publicitaire of uithangborden, logo’s of affiches op het perceel of op de door de koper opgerichte gebouwen aangebracht worden. Het is tevens niet toegelaten om licht-of neonreclames aan te brengen op of aan het gebouw. 4.4. Antennes, vlaggen :

De begrote en gebudgetteerde kosten worden aan de kopers medegedeeld en pro rata gefactureerd als provisie. De provisiestaat is betaalbaar tegen de 15de januari van het volgend jaar. (jaar X+1)

4.5. Vuilnis :

Tegen de 15 de december van elk kalenderjaar maakt de beheerder tevens een detailafrekening op van het verlopen jaar. Bij een ontoereikende provisie wordt het tekort aanvullend gefactureerd met vervaldatum de 15de januari van het volgende jaar. Een eventueel tegoed van de koper wordt verrekend op de provisiestaat van het volgende jaar. De koper kan voor de staving van de kosten altijd de daartoe vereiste stukken inkijken. Bij niet-betaling van de factuur op de vervaldag is van rechtswege en zonder ingebrekestelling een intrest verschuldigd gelijk aan de wettelijke rente verhoogd met 50 %. 3.7. Aanvang van de deelname in de PDBK De koper is gehouden zijn tussenkomst in de PDBK te betalen overeenkomstig de voorgeschreven modaliteiten, vanaf het ogenblik waarop de bouwwerken op zijn perceel worden gestart. Hij zal hiertoe de beheerder ten laatste veertien dagen voor de aanvang schriftelijk bij aangetekend schrijven op de hoogte stellen. Indien hij hieraan zou verzaken zal de vergoeding verschuldigd zijn vanaf de datum van de bouwvergunning. Tot op het ogenblik van de start van de bouwwerken zal de koper gehouden zijn tot de betaling van een tussenkomst in de PDBK, overeenkomstig de vergoeding die door de beheerder werd ten laste genomen voor de verkoop m.n. ten belope van een forfaitair bepaalde vloeroppervlakte van 50% van de totale oppervlakte van het aangekochte perceel. Bij aankoop van een bebouwd perceel is de PDBK onmiddellijk verschuldigd.

09/2002 – WVI

Het is niet toegelaten om antennes, parabolen of vlaggemasten aan te brengen.


De kopers moeten hun afval sorteren zoals voorgeschreven door de bevoegde overheid of privéophaaldienst en bewaren op het door hen gekochte perceel. Het is ten strengste verboden vuilnis te plaatsen of te stockeren in het parkdomein. 4.6. Laden en lossen : Laden en lossen van goederen kan enkel gebeuren op de door de beheerder aangewezen plaats. De laad- en losplaatsen moeten zo snel mogelijk ontruimd worden en mogen om veiligheidsredenen nooit aangewend worden als tijdelijke of permanente opslagruimte. Onbeheerd aangetroffen goederen of pakketten zullen dadelijk uit veiligheidsoverwegingen als verdacht worden aanzien en zo nodig, door de opgeroepen hulpdiensten, vernietigd worden. Alle kosten van een eventueel loos of vals alarm zullen op de aansprakelijke koper worden verhaald. 4.7. Allerhande hinder : De kopers zullen alle mogelijke voorzorgen nemen om elke vorm van hinder, zoals ondermeer onwelriekende geuren, stank, storend geluid, trillingen, enz. te vermijden. Het is ten strengste verboden bijtende stoffen, vetten, enz. in aflopen, rioleringen of andere kanalisaties te gieten. Het is ten strengste verboden om het even welke ontplofbare, gevaarlijke of ongezonde producten op het perceel op te slaan. 4.8. Bouwwerken : Deze werken vallen onder de bepalingen zoals beschreven in het lastenboek. Voor ieder bouwwerk zal een project ingediend worden bij de beheerder. Deze laatste behoudt het recht hier

29



wijzigingen aan te brengen of eventueel af te keuren indien het bouwwerk in tegenstrijd zou zijn met het algemeen opzet en concept van het park.

9.

4.9. Dieren :

Dienstenvereniging : Met het doel de vlotte samenwerking te bewerkstelligen tussen de kopers onderling en tussen de kopers en de beheerder zal de beheerder een vereniging oprichten.

De toegang tot het volledige FLV-domein is verboden voor dieren, met uitzondering voor geleide honden voor personen met een handicap en honden van een bewakingsdienst.

Alle kopers worden automatisch lid van deze vereniging en moeten lid blijven zolang zij een perceel op het FLV-domein in eigendom hebben.

4.10. Veiligheid van personen en goederen : 10. Werken van de koper: Bij ongeval of brand, wordt onmiddellijk de 100 opgebeld, daarna pas wordt de beheerder verwittigd. Bij diefstal wordt eerst de politie opgebeld, daarna pas de beheerder. 5.

10.1. Algemeen De koper zorgt zelf voor alle werken die nodig zijn om zijn activiteit uit te oefenen. Alle bouwwerken dienen steeds voorafgaandelijk, en dit bij middel van een bouwproject, besproken te worden met de beheerder.

Water, elektriciteit, data, tv-distributie en telefonie : 5.1. Algemeen :

De persoon die als projectcoördinator van de koper wordt aangewezen moet voor het uitvoeren van de taken steeds coördineren met de beheerder. De beheerder kan coördinatievergaderingen bijeenroepen. De koper of zijn vertegenwoordiger dient erop verplicht aanwezig te zijn.

De beheerder heeft een aantal centrale netwerken aangelegd voor water, elektriciteit, data, tv distributie en telefonie. Op al deze netwerken kan de koper een aansluiting aanvragen. De kosten van aansluiting zijn ten laste van de koper. Het type van de toestellen die aangesloten zullen worden, liggen vast door de aard van de systemen. 6.

De koper zal kwaliteitsmaterialen gebruiken om het imago van FLV niet te schaden. De materialen die gebruikt worden zullen in het bouwdossier worden beschreven en moeten worden goedgekeurd door de beheerder.

Verzekeringen : 6.1. Gemeenschappelijke verzekering burgerlijke aansprakelijkheid :

De koper zal bij de werken de last op andere percelen zoveel mogelijk te beperken. De beheerder zal een gemeenschappelijke polis burgerlijke aansprakelijkheid afsluiten. Deze polis ligt ter inzage bij de beheerder. De verzekeringspremie valt onder de algemeen gemeenschappelijke kosten. 7.

10.2. Project: Alle werken gebeuren via het indienen van een project. De procedure die hierbij gevolgd wordt is de volgende:

Bewaking : 7.1. Algemeen gemeenschappelijke bewaking :

De koper stelt met zijn architect een projectdossier, houdende voorontwerp van de geplande werken, samen. Dit dossier dient overgemaakt te worden aan de beheerder.

Het volledige FLV domein wordt tijdens de nacht en het weekend bewaakt door een gespecialiseerde firma en/of politie. Hiertoe zijn met dit bedrijf/deze instanties de nodige overeenkomsten afgesloten respectievelijk de nodige afspraken gemaakt. De kosten voor de algemeen gemeenschappelijke bewaking worden over het volledige domein verdeeld conform punt 3.4. 8.

Binnen de maand na het indienen van het dossier zal de beheerder een gemotiveerde beslissing nemen. Bij een weigering kan de koper de nodige aanpassingen doen om vooralsnog een dossier op te stellen dat kan worden goedgekeurd.

Parkingplaatsen op het FLV-domein :

Bij een goedkeuring zal binnen de drie maand een volledig uitvoeringsdossier worden overgemaakt aan de beheerder. Dit dossier moet minstens een afschrift van het dossier bevatten dat wordt ingediend voor het bekomen van een bouwvergunning, aan te vullen met:

De koper dient op zijn perceel zelf te voorzien in een voldoende aantal parkeerplaatsen met een minimum van 1 parkeerplaats per 20 m2 kantooroppervlak. Het is de koper verboden gebruik te maken van de gemeenschappelijk centrale parkings evenals van de parkings horende bij de modules.

-

De centrale parkings kunnen uitsluitend gebruikt worden door de koper van het Auris centrum. Hiertoe zal deze koper een jaarlijkse en ondeelbare huursom van xx € (incl. BTW) betalen aan de beheerder. Deze jaarlijkse huurs om is telkens verschuldigd op de vervaldag, zijnde 15 januari van elk jaar. Zij is voor het eerst verschuldigd bij het verlijden van onderhavige akte.

De beheerder zal dit dossier in detail onderzoeken en binnen de 14 werkdagen een finale beslissing nemen.

De parkings horende bij de modules kunnen uitsluitend gebruikt worden door de kopers van de modules. Hiertoe zal de koper een jaarlijkse en ondeelbare huursom van xx € (excl. BTW) betalen aan de beheerder. Deze jaarlijkse huursom is telkens verschuldigd op de vervaldag, zijnde 15 januari van elk jaar. Zij is voor het eerst verschuldigd bij het verlijden van onderhavige akte. De voormelde huursom is gekoppeld aan de basisindex xx, zijnde de index van de consumptieprijzen – basis 96 - van de maand xx zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Telkens op de vervaldag zal voormeld bedrag aangepast worden aan de index van de maand die de vervaldag voorafgaat, volgens volgende formule: Bijdrage jaar n = huursom xx € x index jaar n basisindex

30

perspectieftekeningen van de constructies omschrijving gevel- en dakmaterialen een gedetailleerd plan van de groenaanleg en de omgevingswerken beschrijving en aanduiding van de stockageplaats voor vuilnis

Indien de koper afwijkt van het ingediende project kan de beheerder de werken laten stilleggen en de afwijkingen op kosten van de koper laten veranderen. 11. Bankgarantie: De koper zal een bankgarantie stellen tot waarborg van de naleving van onderhavige verkoopakte en bijhorend Algemeen Reglement. Het model van bankgarantie is in bijlage van dit Algemeen Reglement gevoegd. 12. Afwijkingen: De beheerder kan op basis van een gemotiveerde aanvraag van de koper afwijkingen op onderhavig Algemeen Reglement toestaan.


09/2002 – WVI

09/2002 – WVI

PROVINCIE WEST-VLAANDEREN - PRUP “FLV” - IEPER 31

Provinciaal RUP Bedrijventerrein FLV, Ieper. Toelichtingsnota

Recommend Documents