RUP Deefakker West toelichtingsnota stedenbouwkundige voorschriften bijlagen

®

studiebureau

opmetingenschattingenplaatsbeschrijvingenEPC-EPBverkavelingeninfrastructuurstedenbouw

Provincie West-Vlaanderen | Gemeente Ingelmunster

RUP Deefakker – West toelichtingsnota | stedenbouwkundige voorschriften | bijlagen Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 O. ref. 13R01201 | ontwerp | augustus 2015

Geomex bvba Kapelleriestraat 3 8840 STADEN BE0454.140.439 051 70 25 75 [email protected] www.geomex.be

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Deefakker - West Provincie West-Vlaanderen | Gemeente Ingelmunster Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 Opdrachthouder: Geomex bvba

François Brouwers Zaakvoerder

Hans Vanroose Zaakvoerder

Dit plan werd opgesteld door studiebureau Geomex bvba in samenwerking met erkend ruimtelijk planner Rien Gellynck:

Natasja Rotsaert ruimtelijk ontwerper voor Geomex

Rien Gellynck ruimtelijk planner

Gezien om te worden gevoegd bij het gemeenteraadsbesluit van houdende de voorlopige vaststelling van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker-West.

Ir. Dominik Ronse gemeentesecretaris

Dirk Debaere voorzitter gemeenteraad

Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek werd neergelegd gedurende het openbaar onderzoek van tot .

Ir. Dominik Ronse Gemeentesecretaris

Kurt Windels burgemeester

Gezien om te worden gevoegd bij het gemeenteraadsbesluit van houdende de definitieve vaststelling van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West.

Ir. Dominik Ronse gemeentesecretaris Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001

Dirk Debaere voorzitter gemeenteraad Geomex bvba - O. Ref: 13R012 augustus 2015 -2-

Inhoudsopgave Deel 1 | Toelichtingsnota ...................................................................................................................... 5 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Inleiding ..................................................................................................................................... 5 1.1.

Algemeen........................................................................................................................... 5

1.2.

Aanleiding tot opmaak van het RUP.................................................................................. 6

1.3.

Afbakening van het plangebied ......................................................................................... 7

Situering en ligging .................................................................................................................... 8 2.1.

Situering............................................................................................................................. 8

2.2.

Ligging ................................................................................................................................ 9

Beleidsmatige context ............................................................................................................. 10 3.1.

Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) ....................................... 10

3.2.

Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) West-Vlaanderen............... 12

3.3.

Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)........................................... 13

Feitelijke toestand ................................................................................................................... 14 4.1.

Fotoreportage.................................................................................................................. 14

4.2.

Watertoets ...................................................................................................................... 16

4.3.

Bodem ............................................................................................................................. 21

4.4.

Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen (Natura 2000) ..................................................... 23

4.5.

VEN- en IVON gebieden ................................................................................................... 24

4.6.

Biologische waarderingskaart ......................................................................................... 25

4.7.

Beoordeling ..................................................................................................................... 25

Juridische toestand.................................................................................................................. 26 5.1.

Gewestplan ...................................................................................................................... 26

5.2.

Herbevestigd agrarisch gebied ........................................................................................ 27

5.3.

APA/BPA/RUP .................................................................................................................. 28

5.4.

Gemeentelijke verordening ............................................................................................. 28

5.5.

Verkaveling ...................................................................................................................... 28

5.6.

Voorkooprecht................................................................................................................. 29

5.7.

Rooilijnen ......................................................................................................................... 29

5.8.

Trage wegen .................................................................................................................... 29

5.9.

Onroerend erfgoed.......................................................................................................... 30

5.10.

Beschermde landschappen ......................................................................................... 33

5.11.

Traditioneel landschap ................................................................................................ 33

5.12.

Relictzones en ankerplaatsen ...................................................................................... 33

Planopzet ................................................................................................................................. 34 6.1.

Bestemmingsplan ............................................................................................................ 36

6.2.

Inrichtingsvoorstel ........................................................................................................... 42

Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001

Geomex bvba - O. Ref: 13R012 augustus 2015 -3-

7.

Plan-M.E.R. .............................................................................................................................. 44

8.

Ruimtebalans ........................................................................................................................... 45

9.

Op te heffen plannen en voorschriften ................................................................................... 46

10.

Register planbaten, planschade en/of compensatie........................................................... 47

11.

Planproces ........................................................................................................................... 49

Deel 2 | Stedenbouwkundige voorschriften ....................................................................................... 50 Bijlagen ................................................................................................................................................ 78



Deel 1 | Toelichtingsnota 1.

Inleiding

1.1.

Algemeen

Voorliggend document is een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Een ruimtelijk uitvoeringsplan bevat volgens artikel 2.2.2. van de VCRO: 1. een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; 2. de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer, en, desgevallend, de normen, vermeld in artikel 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid; 3. een weergave van de feitelijke en juridische toestand; 4. de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is; 5. in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; 6. in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van: a) het planmilieueffectenrapport, b) de passende beoordeling, c) het ruimtelijk veiligheidsrapport, d) andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; 7. in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. In voorkomend geval wordt de verklaring, vermeld in artikel 4.2.11, § 4, eerste lid, 2°, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid opgenomen in een toelichtingsnota bij het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het grafische plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht.



1.2.

Aanleiding tot opmaak van het RUP

Het voorliggende gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Deefakker-West wordt opgemaakt in uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Ingelmunster, goedgekeurd door de deputatie van de provincie West-Vlaanderen dd. 19 april 2007. Het RUP geeft invulling aan enkele taakstellingen zoals geformuleerd in de bindende bepalingen van het GRS. Bij de opmaak van het GRS was er binnen de gemeente een netto-behoefte van 3,8 ha of 4,56 ha bruto aan lokale bedrijventerreinen. Het grootste deel van deze behoefte wenste de gemeente onder te brengen op een nieuw te ontwikkelen zone ten westen van Deefakker en dit enkel indien bleek dat de Zandberg volledig volzet raakte. De Zandberg, oorspronkelijk bestemd als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979) werd echter omgezet in een regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP ‘Afbakening regionaalstedelijk gebied Roeselare’ (dd. 21/11/2008). Met de goedkeuring van het gewestelijk RUP verdween dan ook het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Op vandaag wordt het noodzakelijk om de gronden ten westen van Deefakker, Deefakker-West, aan te snijden om te kunnen voldoen aan de vraag naar lokale bedrijventerreinen.



1.3.

Afbakening van het plangebied

Het plangebied wordt als volgt afgebakend: - ten noorden door woonkavels langsheen de Lammekensknokstraat; - ten oosten door een regionaal bedrijventerrein met specifiek de site Bekaert; - ten zuiden door de Meulebekestraat (N399); - ten westen door de Lammekensknokstraat. Het RUP Deefakker-West beslaat een oppervlakte van ca. 8ha 71are en 71ca.

Figuur: afbakening plangebied (bron: agiv.be)



2.

Situering en ligging

2.1.

Situering

Figuur: situering plangebied (bron: bingmaps.com)

RUP Deefakker-West situeert zich in de gemeente Ingelmunster. De gemeente Ingelmunster is gelegen in het midden van de ruit van steden Roeselare (10 km), Tielt (10 km), Waregem (16 km) en Kortrijk (10 km). De gemeente maakt deel uit van de industriële as die zich langsheen het kanaal Roeselare-Leie heeft ontwikkeld. Deze zone bestaat uit twee sterk verstedelijkte gebieden met name, het gebied Roeselare (Roeselare, Izegem, Ingelmunster) in het westen en het gebied Waregem (Waregem, Wielsbeke, Oostrozebeke) in het oosten, en is te beschouwen als een geïndustrialiseerd stedelijk netwerk op provinciaal niveau. De gemeente is op hoger schaalniveau gelegen in de benedendriehoek van de driehoek van autosnelwegen E40/A10 (Oostende/Jabbeke - Gent/Brussel), E17/A14 (Kortrijk/Lille Gent/Antwerpen) en E403 (Kortrijk/Brugge met op/afrit te Roeselare op 7 km). Bovenlokale verbindingswegen die de gemeente doorkruisen zijn de N50, de N382 en de N399 (Meulebekestraat). De spoorverbinding Kortrijk - Roeselare loopt in het zuidwesten over het grondgebied van Ingelmunster. Een belangrijke waterweg die de gemeente doorkruist is het kanaal Roeselare - Leie. Dit kanaal heeft een rechtstreekse ruimtelijke impact op de gemeente, niet alleen door zijn ligging en zijn breedte, ook door de talrijke watergebonden activiteiten, die zich in de loop der jaren aan dit kanaal ontwikkeld hebben: industrie, natuur, ontspanning en dergelijke (bron: GRS Ingelmunster – B.D. 19/04/’07). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001


2.2.

Ligging

RUP Deefakker-West is gelegen langsheen de N399 (Meulebekestraat) en langsheen de Lammekensknokstraat.

Figuur: ligging RUP Deefakker-West langsheen de 399 (Meulebekestraat).

Figuur: ligging RUP Deefakker-West langsheen de Lammekensknokstraat.



3.

Beleidsmatige context

3.1.

Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS)

Het GRS Ingelmunster werd door de Bestendige Deputatie goedgekeurd op 19 april 2007. Rekening houdend met een beperkt aanbodbeleid voor lokale bedrijvigheid, ontstaat er binnen de gemeente een netto behoefte van 3,8 ha of 4,56 ha bruto. Het grootste deel van deze behoefte wenste de gemeente onder te brengen op een nieuw te ontwikkelen zone ten westen van Deefakker (Deefakker-West) en dit enkel indien bleek dat de oppervlakte aan percelen voor lokale en regionale bedrijven op Zandberg 75% volzet raakte. Daarnaast diende de beslissing naar tijdstip, om het terrein Deefakker-West aan te snijden, te gebeuren in samenspraak met het Vlaamse Gewest (GRS, RD, pg. 30, 63). Echter werd de Zandberg, oorspronkelijk bestemd als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979), omgezet in een gemengd regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP ‘Afbakening Stedelijk Gebied Roeselare’ (dd. 21/11/2008). Hierdoor verdween het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Gelet op de gewijzigde planologische context waarbinnen in het gewestelijk RUP ‘Afbakening Stedelijk Gebied Roeselare’ (dd. 21/11/2008) enkel regionale bedrijven worden toegelaten ter hoogte van het bedrijventerrein Zandberg, weliswaar voor een deel met kavels mogelijks kleiner dan 5000m², kan op basis van art. 2.1.2. §3 van het VCRO afgeweken worden van het richtinggevend gedeelte van het GRS (onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten). In navolging hiervan wenst de gemeente Deefakker-West aan te snijden ter realisatie van een bedrijventerrein voor lokale, niet hinderlijke bedrijvigheid. Dit voornamelijk naar de aangrenzende woonomgeving toe. Onder hinder wordt hier verstaan: - architecturale en ruimtelijke hinder; - abnormaal verwekken van mobiliteit; - abnormaal verwekken van licht-, geluids-, geur- en/of stofhinder; - …


Geomex bvba - O. Ref: 13R012 augustus 2015 - 10 -

Figuur: Schematische weergave gewenste ruimtelijke structuur strip N399 (bron: GRS Ingelmunster, richtinggevend gedeelte).

De gegroepeerde lintbebouwing langsheen de Lammekensknokstraat maakt deel uit van de “Ezelshoek” en is ingesloten door industriële bedrijvigheid. Bovendien is binnen de Ezelshoek, waartoe ook de gegroepeerde lintbebouwing langsheen de Meulebekestraat en de Bollewerpstraat behoort, de verweving tussen wonen en werken nadrukkelijk aanwezig. Een aantal bedrijven zal in de toekomst problemen krijgen met haar milieuvergunning. Om hieraan te verhelpen wordt geopteerd om het gebied om te dopen tot een ambachtelijke woon-werk enclave, waar de reeds gevestigde niet-hinderlijke ambachtelijke bedrijven beperkte uitbreidingskansen krijgen op voorwaarde dat de omliggende woonfunctie gerespecteerd blijft. Naast beperkte ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden kunnen de bedrijven een hogere klasse milieuvergunning bekomen wanneer de te vergunnen activiteit verenigbaar is met het wonen. Het gaat hier dus veeleer om een milieutechnische uitbreiding. Verder kunnen in het gebied ook laagdynamische activiteiten toegelaten worden, voor zover verenigbaar met het wonen. Er wordt geen actief beleid gevoerd om nieuwe bedrijven in de zone aan te trekken, daarvoor dienen de eigenlijke ambachtelijke zones (GRS, RG, pg. 50).



3.2.

Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) West-Vlaanderen.

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen is definitief vastgesteld door de provincieraad op 6 maart 2002. Het omvat een informatief (bestaande ruimtelijke structuur), een richtinggevend (visie en gewenste ruimtelijke structuur) en een bindend gedeelte (bindende bepalingen). De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS sluit aan bij het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en geeft een nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste structuur wil realiseren. De gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt uitgewerkt volgens deelstructuren, de gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur, de gewenste ruimtelijke natuurlijke structuur, de gewenste ruimtelijke agrarische structuur, de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid, de gewenste ruimtelijke structuur kleinhandel, de gewenste ruimtelijke structuur toerisme en recreatie, de gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer en de gewenste ruimtelijke structuur van het landschap. Ingelmunster behoort naar gewenste nederzettingsstructuur tot het “stedelijk netwerk op Vlaams niveau Regio Kortrijk”. De toepassing van een bundeling van wonen, werken en voorzieningen naar stedelijke gebieden, van lokale voorzieningen naar kernen en een enten van industriële activiteiten en distributiefunctie op de lijninfrastructuur moet voorkomen dat de stedelijke gebieden en kernen aaneenrijgen tot één stedelijk gebied. De taakstelling voor de regionaalstedelijke gebieden Brugge, Oostende, Roeselare en Kortrijk samen, in de periode 1991-2007, wordt volgens de hypothese van het ontwerp PRS West-Vlaanderen geschat op 28600 woningen. Het is de bedoeling dat de woningbehoefte voor Roeselare, Izegem en Ingelmunster volledig wordt gerealiseerd binnen de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid betreft, zou Ingelmunster, als gemeente buiten een economisch knooppunt enkel recht kunnen hebben op een lokaal bedrijventerrein van maximum 5 ha. Maar aangezien delen van Ingelmunster binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare vallen, bestaat er ook een mogelijkheid een bijkomend aanbod aan regionale bedrijventerreinen te realiseren, afhankelijk van de werkgelegenheid en de draagkracht van de omgeving. Specifieke bedrijventerreinen voor watergebonden activiteiten zijn volgens het PRS verder te voorzien in samenhang met het kanaal Roeselare - Leie. (bron: PRS – W-VL)



3.3.

Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

In het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven voor vier structuurbepalende elementen en componenten op Vlaams niveau: stedelijke gebieden & stedelijke netwerken, elementen van het buitengebied, economische knooppunten en lijninfrastructuren. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd door de Vlaamse Regering voorlopig vastgesteld op 24 juli 1996 en definitief goedgekeurd op 23 september 1997. Het vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit het richtinggevend gedeelte en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. Hierna wordt een overzicht gegeven van elementen die betrekking hebben op Ingelmunster. Binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt een onderscheid gemaakt tussen gemeenten gelegen in het stedelijk gebied en gemeenten gelegen in het buitengebied. Van de gemeenten gelegen in het buitengebied zijn een aantal geselecteerd als economisch knooppunt. De groei van activiteiten moet zoveel mogelijk worden opgevangen in de stedelijke gebieden en de economische knooppunten. Dit enerzijds om de leefbaarheid en economische slagkracht van de steden te versterken en anderzijds om verdere versnippering en aantasting van de open ruimte tegen te gaan. Ingelmunster is gelegen in het buitengebied, valt gedeeltelijk binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare en maakt deel uit van het stedelijk netwerk op Vlaams niveau “regio Kortrijk”. Stedelijke netwerken op Vlaams niveau zijn door hun ligging en samenhang van infrastructurele, ecologische, functioneel- en/of fysiek-ruimtelijke kenmerken structuurbepalend voor Vlaanderen. De “regio Kortrijk” bestaat uit de stedelijke gebieden Roeselare, Kortrijk, Menen en Waregem, waarbij de twee eerst genoemde stedelijke gebieden regionaalstedelijke gebieden zijn, Waregem een structuurondersteunend kleinstedelijk gebied en Menen een kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft voor de provincie West-Vlaanderen voor de periode 1994-2007 een taakstelling van 2037 ha bijkomende bedrijventerreinen vooropgesteld. Het aanbod dat beschikbaar was in 1994 moet daar nog van afgetrokken worden. Hiervan dienen 76 tot 81% (1550 tot 1650 ha) gerealiseerd te worden als lokaal en regionaal bedrijventerrein of bedrijventerrein voor historisch gegroeide bedrijven in de economische knooppunten en 19 tot 24% als lokaal bedrijventerrein en als bedrijventerrein voor historisch gegroeide bedrijven in de gemeenten buiten de economische knooppunten (= Ingelmunster).



4.

Feitelijke toestand

Zie plan ‘feitelijke toestand’ alsook plan ‘luchtfoto’ voor aanduiding van de opnamepunten van de foto’s.

Binnen de contouren van het plangebied zijn verschillende functies terug te vinden: - Ter hoogte van de Meulebekestraat bevinden er zich enkele bedrijfjes, gaande van een aannemersbedrijf, fruithandel tot een decoratiebedrijf. - Op de hoek tussen de Meulebekestraat en de Lammekensknokstraat en in de Lammekensknokstraat zelf treffen we vooral bebouwing onder de vorm van eengezinswoningen aan. - Het achterliggend gebied tussen de Lammekensknokstraat en de Meulebekestraat, dat paalt aan de bedrijfssite van Bekaert, is onbebouwd en wordt op vandaag gebruikt als akker- en weiland. 4.1.

Fotoreportage

Foto 1: Lammekensknokstraat – noordwestelijke hoek plangebied

Foto 2: Lammekensknokstraat

Foto 3: Lammekensknokstraat

Foto 4: Hoek Lammekensknokstraat – Meulebekestraat. De zuidelijke hoek van het plangebied



Foto 5: Meulebekestraat




Foto 9: Inrit naar personeelsparking Bekaert – zuidoostelijke hoek plangebied.



4.2.

Watertoets

Er zal een ruim gedimensioneerd gemeenschappelijk bufferbekken moeten aangelegd worden op het bedrijventerrein. De principes van het decreet integraal waterbeleid worden toegepast. 4.2.1. Vlaamse hydrografische atlas Het plangebied bevindt zich volgens de Vlaamse hydrografische atlas in het Leiebekken (bron: www.agiv.be). Er zijn geen bevaarbare of onbevaarbare waterlopen aanwezig in de nabij omgeving. 4.2.2. Overstromingsgevoelige gebieden Een van de belangrijkste indicatoren inzake de watertoets is de overstromingsgevoeligheid van het gebied. Binnen de contouren van het RUP is een zone terug te vinden die mogelijk overstromingsgevoelig is. Dit kunnen we verklaren door de topografie van het terrein, in combinatie met een bestaande open gracht die doorheen het plangebied van het RUP snijdt. Er zijn geen effectief overstromingsgevoelige gebieden aanwezig in de directe omgeving. Geen enkele zone wordt aangeduid als recent overstroomd gebied (ROG).

Figuur: overstromingsgevoelige gebieden 2014 (bron: www.geopunt.be).



4.2.3. Infiltratiegevoelige gebieden De kaart met de infiltratiegevoelige bodems, ten behoeve van de watertoets, werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is van groot belang omdat daardoor de oppervlakkige afstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt. Bovendien staat infiltratie in voor de aanvulling van de grondwatervoorraden en zodoende voor het tegengaan van verdroging van watervoerende lagen en van waterafhankelijke natuur. De betreffende gronden worden hoofdzakelijk aangeduid als infiltratiegevoelig. Bijgevolg kunnen infiltratievoorzieningen bij individuele ingrepen op perceelsniveau zinvol zijn om de infiltratie van hemelwater in de bodem te bekomen binnen het plangebied, dit ter compensatie van bijkomende verharding en constructies.

Figuur: infiltratiegevoelige gebieden (bron: www.agiv.be)



4.2.4. Erosiegevoelige gebieden De afbakening van de erosiegevoelige gebieden heeft tot doel om belangrijke wijzigingen in bodemgebruik, die mogelijk aanleiding kunnen geven tot versnelde afstroming van oppervlaktewater van hellingen en tot afspoelen van bodemdeeltjes, voorafgaandelijk aan een vergunning of de goedkeuring van een plan of programma, voor advies voor te leggen aan de afdeling Landbouwontwikkeling van het Vlaams Gewest. Het plangebied is niet erosiegevoelig, op enkele kleine fragmentjes na.

Figuur: erosiegevoelige gebieden (bron: www.agiv.be)



4.2.5. Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Op basis van de actuele watertoets worden een aantal indicatoren inzake gevoeligheid voor ingrepen van gronden oppervlaktewater bestudeerd. De gevoeligheid is hierbij vaak gerelateerd aan de betrokken bodemopbouw en bodemsoort. Op het vlak van grondwaterstromingsgevoeligheid is het plangebied in hoofdzaak weinig gevoelig voor grondwaterstroming (= type 3). Indien er in een type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Het plangebied is gedeeltelijk zeer gevoelig voor grondwaterstroming (= type 1). Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte van meer dan 50 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.

Figuur: infiltratiegevoelige gebieden (bron: www.agiv.be)

4.2.6. Kwetsbaarheid van het grondwater De kwetsbaarheid van het grondwater van het Vlaamse Gewest geeft de risicograad aan voor verontreiniging van het grondwater in de bovenste waterlaag door stoffen die van op de bodem in de grond dringen. De kwetsbaarheid van het grondwater binnen het plangebied heeft als type ‘Cc’, wat inhoudt dat het grondwater in casu weinig kwetsbaar is. De deklaag is kleiig, de watervoerende laag bestaat uit zand. De onverzadigde zone is meer dan 10 meter dik.



4.2.7. Grond- en oppervlaktewaterwingebied Binnen het plangebied bevinden zich geen waterwingebieden en beschermingszones type I, II of III, afgebakend volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 maart 1985 houdende nadere regelgeving voor de afbakening van waterwingebieden en de beschermingszones. Het plangebied ligt niet in een oppervlakte-waterwingebied. In het plangebied liggen geen waterlopen die moeten voldoen aan de waterkwaliteitsnormen voor water bestemd voor waterproductie.

4.2.8. Milderende maatregelen Bij de aanleg van verharde oppervlakten dient er zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van waterdoorlaatbare materialen of dient het hemelwater afgevoerd te worden naar onverharde zones. Wanneer er nieuwe gebouwen worden opgericht of bestaande gebouwen verbouwd worden, dient het regenwater zoveel mogelijk hergebruikt te worden. Het overtollige regenwater dient geïnfiltreerd en gebufferd te worden en, in laatste instantie, vertraagd te worden afgevoerd. Bijkomend zullen alle te ondernemen acties moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater. Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte van meer dan 50 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Indien er in type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 meter en een horizontale lengte van meer dan 100 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.



4.3.

Bodem 4.3.1. Bodemkaart

Het plangebied RUP Deefakker-West is gelegen in de zandstreek en omvat verschillende bodemtypes.

Figuur: bodemkaart (bron: www.agiv.be)

OB (bebouwde zone) Matig droge licht zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont  Matig geschikt: grasland;  Geschikt: akkerbouw, extensieve groententeelt, fruitteelt, en boomkwekerij;  Zeer geschikt: intensieve groententeelt en glasteelten. Droge licht zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont  Matig geschikt: grasland, akkerbouw, extensieve groententeelt  Geschikt: fruitteelt  Zeer geschikt: intensieve groententeelt, glasteelten, boomkwekerij Zeer natte licht zandleembodem zonder profiel  Ongeschikt: akkerbouw, extensieve en intensieve groententeelt, glasteelten, fruitteelt en boomkwekerij  Matig geschikt: grasland Droge lemige zandbodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont  Weinig geschikt: grasland, extensieve groententeelt,  Matig geschikt: akkerbouw, fruitteelt  Geschikt: intensieve groententeelt, glasteelten, boomkwekerij



4.3.2. Bodemverontreiniging

Figuur: OVAM bodemdossierinformatie (bron: services.ovam.be/geoloket/)

Binnen het plangebied komen geen gronden voor waar bodemverontreiniging gekend is. Grenzend ten oosten aan het plangebied wordt ter hoogte van Bekaert Engineering nv een bodemsaneringsproject voorzien (dossiernr. 10596.0). Daarnaast werden op verschillende plaatsen in de omgeving oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd.



4.4.

Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen (Natura 2000)

De Europese Vogelrichtlijn is bedoeld om alle vogelsoorten in Europa in stand te houden en te herstellen. In deze gebieden dienen maatregelen getroffen te worden voor de bescherming van de vogelsoorten en van hun leefgebieden. Bovendien moet men ook de rui-, overwinterings- en rustplaatsen van geregeld voorkomende trekvogelsoorten, onder andere watervogels en ganzen, beschermen. De Europese Habitatrichtlijn streeft naar de instandhouding en het herstel van de natuurlijke habitats en de wilde fauna en flora in de verschillende lidstaten. Het RUP ligt niet in een als speciale beschermingszone te beschouwen gebied in de zin van de Vogelrichtlijn/Habitatrichtlijn.

Figuur: Natura 2000 (bron: www.agiv.be)

De afstand tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde speciale beschermingszone bedraagt ca. 14,5 km (habitatrichtlijn Bossen en heiden van zandig Vlaanderen). Tussen het plangebied en de speciale beschermingszone zijn er geen directe relaties omdat de afstand ertussen te groot is om een impact te kunnen hebben.



4.5.

VEN- en IVON gebieden

Het betreft gebieden die de Vlaamse Regering afbakende in uitvoering van het Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu van 21 oktober 1997 en het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) is een selectie van de waardevolste en gevoeligste natuurgebieden in Vlaanderen. Het zijn die gebieden waar natuurbehoud en natuurontwikkeling op de eerste plaats moeten komen om een representatief staal van de Vlaamse natuur duurzaam in stand te kunnen houden. De Vlaamse overheid zal daarom in die gebieden een beleid voeren dat is gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu.

Figuur: Gebieden van het VEN en IVON (bron: www.agiv.be)

Het RUP Deefakker-West is niet gelegen in of in de nabijheid van een VEN- of IVON gebied. De afstand tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde VEN-gebied, bedraagt ca. 1,7 kilometer (VENgebied De Mandelhoek (grote eenheid natuur) ten zuidwesten van de site).



4.6.

Biologische waarderingskaart

Volgens de biologische waarderingskaart (BWK) bevindt het plangebied zich niet in biologisch waardevol gebied. In de nabije omgeving herkennen we wel verschillende biologisch waardevolle complexen, namelijk: - Ten oosten van het terrein: biologisch waardevol gebied (eutrofe plas met verstevigde oevers, arm aan oever- en waterplanten). - Ten zuidoosten van het terrein: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen (soortenarm permanent cultuurgrasland – bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.)). - Ten westen van het terrein: biologisch waardevol complex (verruigd grasland – eutrofe plan met verstevigde oevers, arm aan oever- en waterplanten – bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) – bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.)).

Figuur: Biologische waarderingskaart (bron: www.agiv.be)

4.7.

Beoordeling

Door het invoeren van het onderhavig RUP zal er geen vermijdbare en onherstelbare schade optreden ter hoogte van het plangebied. Het onderhavig RUP geeft geen invloed op: - de bodemstructuur; - de waterhuishouding; - Natura 2000-gebieden; - VEN- en IVON gebieden; - biologisch waardevolle gebieden.



5.

Juridische toestand

Zie plan ‘juridische toestand’

5.1.

Gewestplan

Het terrein ligt in het goedgekeurd gewestplan Roeselare – Tielt, vastgesteld bij koninklijk besluit op 17 december 1979.

Figuur: gewestplan Roeselare - Tielt (bron: www.agiv.be)

Volgens het gewestplan is het plangebied deels gelegen in ‘woongebied met landelijk karakter’, deels in ‘agrarisch gebied’ en deels in ‘gebieden voor milieubelastende industrieën’. De bestaande bedrijfjes langsheen de Meulebekestraat zijn gelegen in agrarisch gebied, net zoals het nog te ontwikkelen terrein. De woningen op de hoek van de Meulebekestraat – Lammekensknokstraat en de woningen langsheen de Lammekensknokstraat zelf zijn gelegen in landelijk woongebied.



5.2.

Herbevestigd agrarisch gebied

In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse overheid, in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio ‘Leiestreek’. Hierin geeft de overheid aan hoe zij de open ruimte in deze regio de komende jaren willen zien ontwikkelen en welke acties ondernomen kunnen worden om dit te realiseren. Het plangebied is niet gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied noch zijn de percelen opgenomen als te behouden agrarisch gebied binnen de gewenste agrarische structuur (GAS).

Figuur: overzichtskaart gebieden operationeel uitvoeringsprogramma regio Leiestreek (bron: rsv.vlaanderen.be/RSV/RuimtelijkStructuurplanVlaanderen/Planningsprocessen/Landbouwnatuurenbos/Leiestreek)



5.3.

APA/BPA/RUP

Er is noch een algemeen plan van aanleg (APA) noch een bijzonder plan van aanleg (BPA) van toepassing op het terrein. Het plangebied van onderhavig RUP is gelegen binnen de grenslijn van het regionaal stedelijk gebied Roeselare (artikel 1), dit volgens het gewestelijk RUP ‘Afbakening regionaal stedelijk gebied Roeselare’ (Vl. Reg. 21/11/2008). Artikel 1: Grenslijn regionaal stedelijk gebied Roeselare Specifiek voor het plangebied blijven de op het ogenblik van de vaststelling van het gewestelijk RUP bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing. De bestaande voorschriften kunnen door voorschriften in nieuwe gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen worden vervangen. Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de grenslijn gelden de relevante bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, conform de decretale bepalingen in verband met de verbindende waarde van deze ruimtelijke structuurplannen (bron: stedenbouwkundige voorschriften gewestelijk RUP ‘Afbakening regionaal stedelijk gebied Roeselare’). 5.4.

Gemeentelijke verordening

Gemeentelijk stedenbouwkundige verordening met oog op het versterken van de woonkwaliteit van 26 mei 2011. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen van 13 maart 2014. 5.5.

Verkaveling

Binnen de contouren van het plangebied zijn volgende verkavelingen terug te vinden: Volgnummer plan Dossiernummer Jaartal Datum goedkeuring V001 1 36007/2224/V/1965/145 1965 27/12/1965 V001

2

36007/2224/V/2005/86

2005

08/07/2005

V002

1

36007/5407/V/2009/200

2009

12/02/2010

V003

1

36007/4686/V/1966/39

1966

17/06/1966

V004

1

36007/4710/V/1973/101

1973

06/07/1973

V005

1

36007/5592/V/2012/47

2012

01/06/2012

V006

1

36007/4336/V/1963/60

1963

20/12/1963

V006

2

36007/4336/V/1968/10

1968

20/02/1968



De verkavelingen worden niet opgeheven bij goedkeuring van onderhavig RUP en blijven dus van toepassing. 5.6.

Voorkooprecht

Geen. 5.7.

Rooilijnen

Er bestaat een goedgekeurde rooilijnplan voor de Meulebekestraat. De rooilijn, volgens K.B. 30/04/1976, ligt op 11 meter uit de as van de rijweg. De bouwlijn ligt op 19 meter uit de as van de rijweg. 5.8.

Trage wegen

Het plangebied is gelegen langsheen: - Chemin nr. 1: Kalsijde van Thielt (lopend van Ingelmunster naar Tielt); - Chemin nr. 17: Lammekensknokstraet (lopende van het cabaret den Ezel aan de weiden van Verkinderen, langs de hoeve Demuyncks, Francois ). In de zuidelijke hoek van het plangebied lag er vroeger een oude voetweg, namelijk sentier nr. 58 ‘sentier du cabaret dit: den Ezel au chemin dit Lammekensknockstraat’. Deze werd afgeschaft door de Bestendige Deputatie van de Provinciale Raad van West-Vlaanderen in de zitting van 10 november 1950.

Figuur: Uittrekstel Atlas der buurtwegen (bron: www.giswest.be) Gewijzigde en/of afgeschafte buurtwegen.



5.9.

Onroerend erfgoed

Er is geen onroerend erfgoed gelegen binnen de contouren van het plangebied.

Hoeve “D’heerlijkhede van Deefakker”

Figuur: Uittreksel geoloket Onroerend erfgoed (https://geo.onroerenderfgoed.be) Aanduiding inventarisitems Aanduiding monumenten

Noemenswaardig is de historische waardevolle hoeve “D’heerlijkhede van Deefakker”, wat gelegen is in de nabije omgeving, ten oosten van het plangebied. Hoeve D’heerlijkhede van Deefakker is gelegen op adres Meulebekestraat 112. Deze hoeve werd beschermd als monument op 13 november 2002 (besluit nummer 3969 – bron: beschermingen.onroerenderfgoed.be). De hoeve was ca. 1600 een leen van de heer van Ingelmunster. Op de Ferrariskaart (1770-1778) aangeduid als een volledig omwalde site met losse bestanddelen. Op de Poppkaart (ca. 1850) aangeduid met omwalling ten westen en ten zuidwesten. Het laatst genoemd gedeelte werd nadien gedempt. De hoeve omvat lage, losstaande bestanddelen U-vormig opgesteld rondom een deels gekasseid erf; verankerde baksteenbouw onder zadeldaken (mechanische en Vlaamse pannen).



In een weide ten westen van deze hoeve legde de Duitse bezetter tijdens de Eerste Wereldoorlog een vliegveld aan, getuige een bewaard gecementeerd gebouwtje onder schilddak, nu gebruikt als koeienstal.

Orthofoto 2012 (Bron: https://maps.google.be/)

Bron: www.flickr.com

Het erf is ten noorden toegankelijk via een gietijzeren hek tussen bakstenen pijlers met rondbogig heiligennisje in een omlijsting van gele sierbaksteen. Ten westen van het erf, naar de achterzijde toe, bevindt zich het boerenhuis (nok loodrecht op de straat) welke deels onderkelderd is (gewelfd). Het boerenhuis telt tien traveeën en dateert uit het vierde kwart van de 19de eeuw. In 1892 stelt het kadaster een vergroting vast. De oudere kern is te herkennen aan vlechtingen van een lager gebouw in de rechter en linker zijgevel en bouwnaden in de achtergevel. Volgende dakaccenten typeren de woning: een getrapt dakvenster met laadluik; een klokkentorentje met windwijzer in de vorm van menner met paard. De erfgevel werd in het eerste kwart van de 20ste eeuw met schijnvoegen gecementeerd en bevat een getoogde muuropening, deur onder bovenlicht met smeedijzeren initialen "L.D." in de vijfde travee, dienstdeur met ijzeren waaier in het bovenlicht in de negende travee, privaatdeur in de tiende travee; en groen en wit beschilderd houtwerk uit het eerste kwart van de 20ste eeuw. De achtergevel bevat beluikte vensters onder meer van opkamers en kelderramen met diefijzers en een deur met ijzeren waaier in het bovenlicht. Achter het boerenhuis, naar de wal, bevindt zich een afhellende tuin met onder meer essen, treurwilgen en hazelaars. Aan de westkant van het erf, voor de stalling, bevindt er zich een mestvaalt beschaduwd door seringen, berken en meerstammige linden. Daarnaast bevindt zich op het erf een hondenhok met gietijzeren hek.



Ten noordwesten, rechts bovenaan het boerenhuis, is een stalling gelegen, bestaande uit veertien traveeën (nok parallel aan het huis) uit het vierde kwart van de 19de eeuw. Er is een inscriptie "P. Windels 1890" terug te vinden in het gebinte.

Stalling bestaande uit 14 traveeën Bron: www.flickr.com

Het dak vertoont een dak-oversteek op gietijzeren I-profielen aan de voorzijde en twee laadluiken onder overkragend zadeldak aan de achterzijde. De geveltoppen vertonen een aflijning door middel van een getrapte baksteenfries, aan de straatzijde afgewerkt door middel van diamantkoppen en een overhoeks fiaal. Overwelving door middel van troggewelven op gietijzeren I-profielen. Ten zuiden van het erf is een dwarsschuur gelegen, onder gebogen zadeldak (nok loodrecht op het huis), uit het vierde kwart van de 19de eeuw - eerste kwart van de 20ste eeuw (jaarsteen “1900” in het getrapte laadvenster). Het dak vertoont een dakoversteek op houten modillons. De rechter zijgevel, geïntegreerd in het wagenhuis, vormt een oudere kern (zie smallere bakstenen en dichtgemetselde lichtgleuven). Aanpalend bevindt zich rechts een hoger wagenhuis met geïncorporeerde staltravee, gedeeltelijk gebouwd op de gedempte zuidwestelijke omwalling (zie eerder). Poorten onder gietijzeren I-profielen, voorts Tabaksast getoogde muuropeningen. Bron: www.flickr.com Rechts, in het verlengde van het wagenhuis, staat een vrijstaand stalletje uit het tweede kwart van de 19de eeuw (nok loodrecht op het huis). Dit stalletje heeft een laadvenster onder overkragend zadeldak. Ten oosten van het erf bevindt zich een paardenstal uit de tweede helft van de 19de eeuw van zes traveeën onder licht gebogen pannen zadeldak (nok parallel aan het huis). Voor de paardenstal bevindt zich een tabaksast gebouwd tussen 1918 en 1942. De tabaksast omvat drie bouwlagen onder laag zadeldak met een verluchtingssysteem (nok parallel aan het huis). Het gebouw bevat een bewaarde ijzeren droogvloer op dito I-balken.



Ten noordoosten van het erf, palend aan de straat, staat een zogenaamde "suikerijdrogerij" (ast). Naar verluidt werd dit gebouw opgetrokken tijdens de Tweede Wereldoorlog (voor 1942), met integratie van de zijmuren van de tussen Suikerijdrogerij Bron: www.flickr.com 1892 en 1906 gebouwde ast van twee bouwlagen. Het is een dominerend gebouw van vier bouwlagen onder zadeldak (nok loodrecht op de straat) met verluchtingssysteem, en plat dak. Links van de ast bevindt zich een oude muur met vierkante pijler. Tussen de ast en het toegangshek bevindt zich een laadbrug en, -kantoortje onder plat dak.

Bron: beschermingen.onroerenderfgoed.be

5.10. Beschermde landschappen Het plangebied in niet gelegen in een beschermd landschap. 5.11. Traditioneel landschap Het plangebied is gelegen in het traditioneel landschap ‘Plateau van Tielt’. Het Plateau van Tielt wordt visueel-landschappelijk gekenmerkt door een zacht golvend plateau met sterk verspreide bebouwing. Er zijn talrijke weidse panoramische zichten aanwezig. De impact van de bebouwing uit zich in geïsoleerde verspreide bebouwing die deel uitmaakt van de open ruimte. Verder herkennen we lineaire bebouwingslinten en uitgestrekte bebouwde oppervlakte, deze maken evenwel geen deel uit van de open ruimte. Kleine landschapselementen ontbreken nagenoeg en geïsoleerde bebouwing vormen de beelddragers. Beleidsmatig wil men in dit traditioneel landschap: - vermijden dichtslibben van de verstedelijking in de richting van Roeselare; - het tegengaan van versnippering door infrastructuur en verspreiding van (bio)industriële vestigingen; - versterken van de samenhang en buffering van de visuele verstedelijking door selectieve groenaanplanting. 5.12. Relictzones en ankerplaatsen Het plangebied is niet gelegen in een relictzone of ankerplaats.



6.

Planopzet

Zie ook plan: ‘bestemmingsplan’.

Zes jaar na de goedkeuring van het GRS blijkt het noodzakelijk om de gronden ten westen van Deefakker (Deefakker-West) aan te snijden om verder te kunnen voldoen aan de vraag naar lokale bedrijventerreinen. De Zandberg, wat oorspronkelijk bestemd was als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979) werd omgezet in een regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP ‘Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Roeselare’ (dd. 21/11/2008). Met de goedkeuring van het gewestelijk RUP verdween het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Met de opmaak van dit RUP worden verschillende doelstellingen voorop geplaatst: de mogelijkheid ontstaat tot het aansnijden van de gronden ten westen van Deefakker (regionaal bedrijventerrein) en om deze te bestemmen als lokaal bedrijventerrein, conform het GRS; het lokaal bedrijventerrein fungeert door zijn specifieke ligging als een overgangsgebied tussen de aanliggende woonbestemming enerzijds en het gemengd regionaal bedrijventerrein anderzijds; het RUP kan een oplossing bieden aan de thans zonevreemde bedrijven, kleinhandelszaak en woningen ter hoogte van de Meulebekestraat, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied, die in agrarisch gebied gelegen zijn. Bij dit planinitiatief wordt ca. 52.141m² agrarisch gebied omgezet in: - zone voor bedrijvigheid - openbaar domein - woonzone - tuinzone De zone waar de bedrijvigheid gepland wordt omvat twee percelen in gebruik als weiland en drie percelen in gebruik als akkerland. Deze gronden werden reeds aangekocht door een ontwikkelaar i.h.k.v. de ontwikkeling van het lokale bedrijventerrein (bron: gemeente Ingelmunster). De omzetting naar een zone voor bedrijvigheid betekent dus dat deze gronden niet verder voor de landbouw gebruikt kunnen worden. Het betreft slechts enkele percelen die geen deel uitmaken van een groot aaneengesloten landbouwgebied. De gronden zijn volgens de gegevens van het Departement Landbouw en Visserij in gebruik door vier verschillende landbouwers, die door het wegvallen van het gebruik getroffen zullen worden in de bedrijfsuitvoering (cf. advies MER-screening - Departement Landbouw en Visserij, dd. 09/10/2014). Indien nodig, kan er bij de inname en dus bij het wegvallen van het gebruik van de landbouwgronden een financiële compensatie of een grondruil voorzien worden voor de gebruiker van de gronden.



Echter kan dit niet verordenend opgenomen worden in het RUP en betreft dit een overeenkomst tussen de eigenaar van de gronden en de pachter. Gezien het lokale bedrijventerrein gelegen is nabij een woonbestemming, zal er een groenscherm/groenbuffer voorzien moeten worden tussen beiden. De bedrijfsconstructies zullen, in de mate van het mogelijke, aan het zicht dienen onttrokken te worden ten opzichte van de bestaande woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Daarnaast dient er in het RUP voldoende garanties ingebouwd te worden voor een kwalitatief uitzicht van het lokaal bedrijventerrein zelf: - de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen dient kwalitatief aangelegd te worden. Parkeerplaatsen en eventuele circulatieruimte dienen te worden ingekleed in een groen kader. Daarbij wordt bijvoorbeeld geopteerd:  op de scheidingslijn tussen het openbaar domein en de private kavels uniforme groenaanplant te verplichten;  enkel streekeigen hagen of draad- en/of metaalafsluiting al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen toe te laten als perceelsafluiting; - de bedrijfswoning dient geïntegreerd te worden in de bedrijfsgebouwen. Tenzij dit niet mogelijk is omwille van de bestaande perceels- en gebouwenconfiguratie; - gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat; - er dient te worden toegezien op een doordachte materiaal- en kleurkeuze; - de niet-bebouwde delen dienen, met het oog op esthetische, duurzame en functionele aspecten, op een kwaliteitsvolle wijze te worden ingericht. Bij de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein Deefakker-West dient de interne wegenis op een veilige locatie aan te sluiten op de Meulebekestraat. Onderstaande percelen worden, gezien hun verenigbaarheid met deze bestemming, opgenomen in de zone voor lokaal bedrijventerrein.  Ingelmunster, sectie B, 288F2 (Meulebekestraat 125): Vergunde en vergund geachte toestand. 21/12/1990 - vergunning voor het bouwen van een woning na het slopen van een woning. De woning werd herbouwd en de bestaande bergplaats wordt momenteel gebruikt als bergplaats voor de ruimdienst.  Ingelmunster, sectie B, 289C (Meulebekestraat 127): Hoofdzakelijk vergund. 23/06/1989 – vergunning voor het bouwen van een magazijn-atelier voor groenen en fruit + koelruimte. 16/09/2011 – vergunning voor functiewijziging naar opslag. De loodsen worden gebruikt als opslagplaats voor een aannemer van gronden afbraakwerken. De buitenruimte achter het gebouw werd gedeeltelijk ingenomen als opslagplaats evenwel zonder vergunning. Ter hoogte van de Meulebekestraat 127 bevindt zich een aannemersbedrijf. Deze hoofdzakelijk vergunde toestand wordt opgenomen in de zone voor lokaal bedrijventerrein. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001


6.1.

Bestemmingsplan

Artikel 1: lokaal bedrijventerrein Deze zone is bestemd voor lokale, niet-hinderlijke bedrijven met een van volgende hoofdactiviteiten: - opslag, productie, verwerking en/of bewerking van grondstoffen en goederen; - logistiek op lokaal niveau; - tankstation; - dienstverlenende bedrijven. Onder hinder wordt hier verstaan: - architecturale en ruimtelijke hinder; - abnormaal verwekken van mobiliteit; - abnormaal verwekken van licht-, geluids-, geur- en/of stofhinder; - … Onder dienstverlenende bedrijven wordt verstaan: bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven, bvb. een landmeterskantoor. Louter administratieve diensten zijn hier niet toegelaten. Er wordt gestreefd naar kwalitatieve architectuur binnen deze bestemmingszone, daarom worden er enkele randvoorwaarden opgenomen die hiervoor een basis moeten vormen: - zo wordt de perceelsoppervlakte per bedrijf vastgelegd op maximaal 5.000m²; - de gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden; - slechts een beperkte oppervlakte van het bedrijfsgebouw mag gebruikt worden voor nevenfuncties die ook effectief gekoppeld zijn aan de bedrijvigheid (max. 300m²). Er wordt een maximale kavelgrootte opgelegd, daar het de bedoeling is dat het bedrijventerrein voorbehouden blijft voor lokale bedrijven. De optie wordt open gelaten om een bedrijfswoning/conciërgewoning op te trekken bij elke bedrijfsentiteit dat geen deel uitmaak van een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw. Een bedrijfswoning/conciërgewoning dient te worden geïntegreerd in het bedrijfsgebouw en mag een maximale vloeroppervlakte van 200m² beslaan en een maximaal bouwvolume van 1.000m³ omvatten. Gezien bij een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw elk unit steeds een beperkte oppervlakte beslaat, wordt hier geen bedrijfswoning/conciërgewoning toegelaten. Er dient verplicht gewerkt te worden met een (verdoken) plat dak waarbij de kroonlijsthoogte maximaal 10 meter meet (maximale hoogtes t.o.v. de kruin van de aan te leggen ontsluitingsweg). Echter wordt ter hoogte van de overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ slechts maximale kroonlijshoogte toegelaten van 9 meter. Dit gezien de korte afstand ten opzichte van de woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Gezien de beperkte afstand tussen de verplichte voorbouwlijn en de bouwvrije afstand ten aanzien van de bufferzone/achterkavelgrens, wordt binnen de overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001


koppelbouw verplicht. Koppelbouw zorgt voor een optimalere benutting van de beperkte bebouwbare oppervlakte binnen deze zone. Er wordt een verplichte en minimale voorbouwlijn aangeduid op het bestemmingsplan, welke dient te worden gerespecteerd. De verplichte voorbouwlijn ligt op:  7 meter van de rooilijn van de interne wegenis (artikel 5).  8 meter van de rooilijn van de Meulebekestraat. Het gebruik van een verplichte bouwlijn dient ervoor te zorgen dat er een harmonieus straatbeeld ontstaat met gelijkvormige gevelwanden. De minimale voorbouwlijn duidt op de minimale afstand die moet behouden blijven ten opzichte van het openbaar domein. Gezien de configuratie van de zone ( en daarmee samenhangend de eventuele configuratie van de kavels cf. het inrichtingsvoorstel van de zone) kunnen de gebouwen ter hoogte van de pijpenkop van de interne wegenis niet verplicht op 7 meter van het openbaar domein geplaatst worden. Daarom wordt ter hoogte van deze pijpenkop een minimale voorbouwlijn opgelegd, waardoor de mogelijkheid geboden wordt om hier de gebouwen verder achteruit te plaatsen. Minstens 25% van iedere kavel dient bebouwd te worden. Maximaal 85% van iedere kavel mag bebouwd worden. Er wordt een minimum percentage aan bebouwing opgelegd opdat er geen kavels zouden worden aangewend om enkel te gaan stapelen/stockeren in open lucht. Het is de bedoeling dat het bedrijventerrein een kwalitatief uitzicht te geven. De bestaande kleinhandelsfunctie en landbouwactiviteit langsheen de Meulebekestraat mogen behouden blijven. Een hoofdbestemming kleinhandelsfunctie/landbouwactiviteit ter hoogte van de bestaande kleinhandelsfunctie/landbouwactiviteit, is toegelaten. Op deze manier bestaan er voor de bestaande vergunde activiteiten de nodige garanties en is een omvorming naar lokale bedrijvigheid mogelijk. Vergunningstoestand:  Landbouwactiviteit ter hoogte van de Meulebekestraat 129: - Vergund als landbouwactiviteit met bedrijfswoning. - 03/10/2002 – vergunning voor het bouwen van een loods. - 15/02/2008 – vergunning voor het verbouwen en uitbreiden van de bedrijfswoning.  Kleinhandelsactiviteit ter hoogte van de Meulebekestraat 135: - Vergund geacht als niet woonactiviteit (horeca/kleinhandel). - 29/09/1972 – vergunning voor uitbreiden van garage en berging. Op de bouwplannen staat dat in het aanpalende gebouw een ‘drankgelegenheid’ aanwezig is. De vergunde/vergunde geachte woningen ter hoogte van de Meulebekestraat 131, 133 en 137 zijn op heden zonevreemd. Deze woningen behouden ook na goedkeuring van onderhavig RUP dit statuut. De basisrechten voor zonevreemde gebouwen en constructies zijn en blijven hier van toepassing. De omvorming naar een functie die verenigbaar is met de bestemming lokaal bedrijventerrein is eveneens mogelijk. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001


Vergunningstoestand:  Woning ter hoogte van Meulebekestraat 131: - Vergund. - 27/08/2004 – vergunning voor het uitbreiden en renoveren van een vrijstaande eengezinswoning.  Woning ter hoogte van Meulebekestraat 133: - Vergund geacht. - Van deze woning is in het vergunningenregister geen informatie terug te vinden. De woning dateert van voor 1962 en is bijgevolg vergund geacht.  Woning ter hoogte van Meulebekestraat 137: - Vergund. - 29/06/1995 – vergunning voor het ophogen van een lager gelegen weiland. - 21/05/1997 – vergunning voor het verbouwen van een woning en garage. Per bedrijfskavel mag maximum één ontsluitingspunt voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter voorzien worden. Uitzondering: voor de volledige overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ wordt het aantal ontsluitingspunten beperkt tot: - ofwel één voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter; - ofwel twee voor enkelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 4,00 meter. Dit omdat binnen deze overdrukzone koppelbouw verplicht wordt. Van het aantal ontsluitingspunten kan enkel afgeweken worden mits grondige motivatie. Ontsluitingspunten dienen maximaal gemeenschappelijk aangelegd en gebruikt te worden. De ontsluiting van de bedrijfskavels mag enkel gebeuren op de interne wegenis (artikel 5.: openbaar domein). Uitzondering: voor elk lot dat, - op heden nog geen ontsluiting kent op het openbaar domein; - paalt aan de Meulebekestraat; - niet paalt aan de interne wegenis; mag maximaal één ontsluitingspunt rechtstreeks op de Meulebekestraat voorzien worden, mits herinrichting van de Meulebekestraat ten behoeve van de verkeersveiligheid.



Princiepstekening herinrichting Meulebekestraat in functie van de verkeersveiligheid:



Artikel 2: bufferzone De bufferzone is bedoeld voor de buffering van het lokaal bedrijventerrein ten opzichte van de omgeving. De bufferzone dient de constructies te onttrekken aan het zicht voor de woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Aan de oostelijke zijde van het bedrijventerrein wordt geen buffer voorzien omdat dit niet nodig geacht wordt, daar dit de grens vormt met een gemengd regionaal bedrijventerrein. Langsheen de Meulebekestraat wordt logischerwijs eveneens geen bufferzone voorzien, daar dit nefast is voor de zichtbaarheid, en bijgevolg de herkenbaarheid, van het lokale bedrijventerrein. Echter wordt er ten behoeve van de visuele integratie van de bedrijvenzone ten opzichte van de Meulebekestraat, voorzien in kwalitatieve inkleding van de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen. Ook de zone tussen de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen en de rooilijn van de interne wegenis dient op eenzelfde manier kwalitatief ingericht te worden. Circulatieruimte en parkeerplaatsen dienen te worden ingekleed in een groen kader. Daarbij wordt geopteerd om: - op de scheidingslijn tussen het openbaar domein en de private kavels uniforme groenaanplant te verplichten; - enkel streekeigen hagen of draad- en/of metaalafsluiting al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen toe te laten als perceelsafluiting. Artikel 3: woonzone De woonzone is bestemd voor wonen. De bestemmingsvoorschriften van artikel 3 leggen algemene richtlijnen vast voor zowel de bestaande als nieuwe bebouwing. Bestaande vergunde of geacht vergunde constructies die in strijd zijn met de voorschriften mogen/ kunnen verder gehandhaafd worden. Er zijn enkel eengezinswoningen toegelaten. Gezien de grote afstand van de bestemmingszone ten opzichte van het centrum van Ingelmunster is het niet opportuun om hier te mogelijkheid te laten om meergezinswoningen op te trekken. Bovendien is het plangebied niet gelegen in buitenstedelijk gebied, maar in open gebied. In de bebouwing langs de Lammekensknokstraat zijn een aantal vergunde activiteiten aanwezig (kleinschalige drukkerij, drankenhandel, opslagloods…). Deze activiteiten zijn steeds gecombineerd met wonen en ook verenigbaar met wonen. De visie voor het woongebied bestaat er in om als nevenbestemming (complementair aan het wonen en maximum 100m² cf. vrijstellingsbesluit) aan het wonen verwante activiteiten toe te laten De gezamenlijke vloeroppervlakte aan nevenbestemmingen mag hierbij niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte innemen.



Uitzonderingen: bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen die een grotere vloeroppervlakte beslaan dan 50% van de totale vloeroppervlakte en/of 100m², mogen behouden blijven. Na stopzetting van de huidige activiteit mogen andere met het wonen verenigbare activiteiten plaatsvinden, mits deze maximum dezelfde of een kleinere vloeroppervlakte beslaan dan de bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen. Wat bijgebouwen betreft wordt een bovengrens van 50m² opgelegd. Uitzonderingen: op percelen waar de bestaande vergunde bijgebouwen een grotere oppervlakte beslaan, geldt de vergunde oppervlakte als maximum. Artikel 4: tuinzone Artikel 4 zorgt ervoor dat de langgerekte kavels ter hoogte van de Lammekensknokstraat twee bestemmingen met zich meekrijgen. Het gedeelte aan de straatkant, 50m vanaf de voorkavelgrens, wordt bestemd als woonzone (zie artikel 3), het overige als tuinzone. De tuinzone is uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen inclusief eventuele bijgebouwen en constructies die behoren tot de normale tuinuitrusting. Artikel 5: openbaar domein Het lokaal bedrijventerrein wordt ontsloten via de Meulebekstraat. De Meulebekestraat bevat voldoende draagkracht om een lokaal bedrijventerrein te bedienen. De interne wegenis van het bedrijventerrein wordt ingelijfd in het openbaar domein. Hoe de interne wegenis het beste op de Meulebekestraat aansloot, werd uitgebreid onderzocht, dit aan de hand van verschillende ontwerpschetsjes voor de volledige bedrijvensite (zie 5.2. Inrichtingsvoorstellen). Er dient een waterbuffer te worden aangelegd voor het lokaal bedrijventerrein. Hiervoor wordt ruimte voorzien binnen het openbaar domein.



6.2.

Inrichtingsvoorstel

Het inrichtingsvoorstel is louter indicatief, dit zowel voor wat betreft de wegenis, de waterbuffer als de indeling van de percelen. Er zal op het bestemmingsplan een zone voor openbaar domein voorzien worden waar de interne wegenis dient gerealiseerd te worden. Voor de verdere inrichting van het terrein gelden de stedenbouwkundige voorschriften.

Figuur: inrichtingsvoorstel site Deefakker – West (bron: Geomex bvba).



De interne wegenis van het bedrijventerrein zal een minimale breedte hebben van 12 meter. De percelen die palen aan de interne weg zullen een streekeigen haag dienen op te trekken op de grens met het openbaar domein. Dit om het uniforme karakter van het bedrijventerrein verder te versterken alsook om een kwalitatief straatbeeld te bekomen.

Figuur: Inrichtingsprincipe weg.

HWP = Hoogwaterpeil NWP = Normaal waterpeil

Figuur: principevoorstel waterbuffer cf. inrichtingsvoorstel.



7.

Plan-M.E.R.

Op basis van een screeningsnota werd aan bevoegde MER-dienst een verzoek gericht tot ontheffing van de plan-M.E.R.-plicht. Er werd geconcludeerd dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-M.E.R. niet nodig is. De ontheffing werd verkregen op 17/12/2014.



8.

Ruimtebalans

Uitgedrukt in vierkante meter, afgerond op 0 m². Categorieën zoals bepaald in VCRO

Gewestplan Roeselare-Tielt (K.B. 17/12/1979)

Onderhavig RUP Deefakker - West

Saldo

Wonen

29 932

32 197

+ 2 265

Landbouw

52 141

0

- 52 141

Bedrijvigheid

5 108

34 747

+ 29 639

Overig groen

0

16 231

+ 16 231

Lijninfrastructuur

0

4 006

+ 4 006

87 181

87 181

0

Totaal



9.

Op te heffen plannen en voorschriften

Volgende plannen en voorschriften worden opgeheven na goedkeuring van onderhavig gemeentelijk RUP:

-

het gewestplan Roeselare – Tielt (KB. 17/12/1979), voor wat betreft de delen gelegen binnen de contour van onderhavig RUP.



10. Register planbaten, planschade en/of compensatie Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, HOOFDSTUK VI Planschade en planbaten – Afdeling 2: Planbatenheffing - Onderafdeling 1 Grondslag, uitzonderingen, vrijstellingen en schorsingen - Art. 2.6.4. Een plantbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op een perceel één of meer van de hiernavolgende bestemmingswijzigingen doorvoert: 1) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘wonen’ valt.  ca. 4 332,8 m² 2) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’ valt.  ca. 34 905,2 m² 3) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘wonen’ valt.  ca. 14 206,7 m² Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, HOOFDSTUK VI Planschade en planbaten – Afdeling 1: Planschade –Art. 2.6.1. Een planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Voor toepassing van planschadevergoeding moet voldaan worden aan enkele criteria aangehaald in art. 5.6.1. §3. De lijst hieronder bevat enkele gevallen die mogelijk kunnen leiden tot planschade: 1) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘wonen’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’ valt.  ca. 396,8 m²



Figuur: Planbaten, planschade en gebruikers- en kapitaalschade cf. software Geo-IT RUP module



11. Planproces

Ontheffing plan-MER-plicht Adviesvraag ontheffing

29/09/2014 17/12/2014

Voorontwerp Adviesvraag Gecoro Plenair overleg

05/03/2015 05/03/2015 05/03/2015 en 07/05/2015

Ontwerp : Voorlopige vaststelling Openbaar onderzoek Gecoro Definitieve vaststelling

van … tot …



Bijlagen -

Ontheffing plan-MER-plicht; Adviezen voorontwerp; Advies gecoro; Verslag plenaire vergadering 05/03/2015; Verslag plenaire vergadering 07/05/2015; Voorlopige vaststelling gemeenteraad; Adviezen ontwerp; Verslag gecoro; Definitieve vaststelling gemeenteraad.



®

studiebureau



RUP Deefakker - West Verslag plenaire vergadering | 31 maart 2015

Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 O. ref.: 13R01201


Verslag van het plenair overleg van 31 maart 2015 Het voorontwerp van het GRUP werd op 05 maart 2015 overgemaakt aan: -

De Gecoro; De deputatie van de provincie West-Vlaanderen; Het Agentschap Wegen en Verkeer Het Departement Landbouw en Visserij; Het Agentschap Ondernemen; Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie; De Vlaamse Milieumaatschappij.

Het voorontwerp van het GRUP werd op 17 maart 2015 toegelicht op de GECORO. Ruimte Vlaanderen werd ongewild niet aangeschreven en wordt volgend op deze plenaire vergadering alsnog om advies geraadpleegd. Schriftelijk advies werd verleend door: -

De Gecoro (d.d. 17/03/2015); De deputatie van de provincie West-Vlaanderen (d.d. 26/03/2015); Het Departement Landbouw en Visserij (d.d. 31/03/2015); Het Agentschap Ondernemen (d.d. 27/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Land en Bodembescherming, afdeling Land en Bodembescherming, Ondergrond, Natuurlijke Rijkdommen (d.d. 10/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Milieueffectrapportagebeheer (d.d. 10/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Veiligheidsrapportering (d.d. 19/03/2015); De Vlaamse Milieumaatschappij (d.d. 13/03/2015). Agentschap Wegen en Verkeer (d.d. 24/03/2015).

De adviezen zijn terug te vinden in bijlage van dit verslag.

Op het plenair overleg waren aanwezig: -

Dhr. Frank Benoit, stedenbouwkundig ambtenaar, stad Ingelmunster; Dhr. Rob Kindt, schepen ruimtelijke ordening en stedenbouw; Mevr. Natasja Rotsaert, ruimtelijk ontwerper Geomex bvba.; Mevr. Els Demeestere, provincie West-Vlaanderen; Dhr. Stefaan Baeteman, Agentschap Ondernemen.

GRUP Deefakker - West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001

Geomex bvba - O. Ref: 13R01201 verslag plenaire vergadering | 31 maart 2015 -2-

Voor het plenair overleg waren verontschuldigd: -

Het agentschap Wegen en Verkeer; Het Departement Landebouw en Visserij; Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie;

De VMM afdeling Operationeel Waterbeheer liet weten dat zij niet bevoegd zijn om advies te geven over dit dossier. Verslag Op het plenair overleg werden de verschillende adviezen overlopen en besproken. De cursief en in het grijs staande tekst is het antwoord van de gemeente Ingelmunster en de ontwerper op de gestelde vragen en op de geformuleerde opmerkingen. 1)

Gecoro

De Gecoro is van mening dat het voorontwerp een goede basis biedt voor de kwalitatieve ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein. Het voorontwerp RUP Deefakker-West wordt gunstig geadviseerd. 2)

De deputatie van de provincie West-Vlaanderen – dienst Ruimtelijke Planning Volgende juridische aandachtspunten vragen bijzondere aandacht: - Verkavelingen worden pas opgegeven indien ze cfr. art. 4.6.5.§1 van de VCRO bij de voorlopige en de definitieve vaststelling van het plan uitdrukkelijk aangegeven zijn, ten minste op het grafisch plan. Dit dient aangevuld te worden. De ontwerper zal de op te heffen verkavelingen aanduiden op het grafisch plan. -

In het voorliggend RUP is een planbaten en planschaderegister opgenomen. Binnen dit register wordt ervan uitgegaan dat de tuinzone een gebiedsaanduiding ‘overig groen’ betreft. Tuinzones maken echter integraal deel uit van het wonen en dienen dan ook een gebiedsaanduiding ‘wonen’ te krijgen. De bufferzone is een element dat deel uitmaakt van de bedrijvenzone en dient een gebiedsaanduiding ‘bedrijvigheid’ te krijgen. Deze gebiedsaanduidingen dienen aangepast te worden in de voorschriften. Het register voor planschade, planbaten en de gebruikerscompensatie dienen hieraan aangepast. De ontwerper zal de gevraagde aanpassingen doorvoeren.

-

Binnen voorliggend RUP worden binnen het woonlint langs de Lammekensknokstraat en de Meulebekestraat een aantal activiteiten die niet overeenstemmen met de bestemmingszone bestendigd in de voorschriften. De bestaande toestand dient hier klaarheid in te scheppen. Ook de vergunningentoestand van deze activiteiten/gebouwen wordt niet geduid. Het kan niet



de bedoeling zijn om zaken die vergunningsmatig niet in orde zijn via een RUP zomaar te regulariseren. Zowel de bestaande toestand als de vergunningstoestand zal worden verduidelijkt op het plan bestaande toestand en in de toelichtingsnota. -

Binnen de gemeente Ingelmunster voorziet het Gewestelijk RUP Zandberg in een aanbod aan gemengd regionaal bedrijventerrein. In de voorschriften staat expliciet dat het bedrijventerrein bestemd is voor regionale bedrijven. Ten oosten van de Groenstraat zijn (regionale) bedrijven toegelaten kleiner dan 5000m². Dit betekent dat lokale bedrijven, met een duidelijk lokaal karakter geen plaats krijgen op dit bedrijventerrein. Hierdoor kan er een onvoldoende aanbodbeleid gerealiseerd worden voor lokale bedrijven. De deputatie kan bijgevolg akkoord gaan dat de gemeente cfr. het GRS de zoeklocatie voor de langere termijn voor lokaal bedrijventerrein ontwikkelt om een voldoende aanbod aan lokaal bedrijventerrein binnen de gemeente te voorzien.

-

In de bestemming staat duidelijk aangegeven dat het bedrijventerrein bestemd is voor bedrijven van lokaal belang. De kavels worden beperkt tot 5000m². ook als ze worden samengevoegd kunnen ze maximaal 5000m² groot zijn. Om een betere aanvulling/complementariteit te bekomen qua aanbod op het Gewestelijk RUP Zandberg en gezien de beperkte oppervlakte van het lokale bedrijventerrein Deefakker West lijkt het evenwel aangewezen de kavelgrootte nog meer te beperken dan de voorziene 5000m². Zowel de gemeente als Agentschap Ondernemen zou de kavelgrootte zo ruim houden om flexibiliteit te bewaren. Er wordt akkoord gegaan de maximale kavelgrootte op 5000m² te houden.

-

Gezien de gewijzigde planologische context waarbinnen in het GRUP Zandberg enkel regionale bedrijven worden toegelaten, weliswaar voor een deel met kavels mogelijks kleiner dan 5000m², kan op basis van art. 2.1.2 §3 van het VCRO afgeweken worden van het richtinggevend gedeelte van het GRS indien nodig. Enkel omwille van onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten of omwille van dringende sociale, economische of budgettaire redenen kan er van het richtinggevend gedeelte afgeweken worden. Binnen de toelichtingsnota is het noodzakelijk dit uitgebreid te motiveren. De ontwerper zal samen met de gemeente kijken om de afwijking t.a.v. het GRS uitgebreider te motiveren in de toelichtingsnota.

-

Binnen de bindende bepalingen staat opgenomen dat de beslissing naar tijdstip gebeurt in samenspraak met het Vlaams gewest en afhangt van de ontwikkeling van Zandberg al dan niet volledig voor lokale bedrijvigheid. Hiervan kan niet afgeweken worden. Een akkoord over de timing van het Vlaams gewest is er bijgevolg nodig. Er zal gekeken worden om een akkoord over de timing van het Vlaams gewest te verkrijgen en als bijlage bij het dossier te voegen.



-

Binnen de bindende bepalingen van het GRS staat ook aangegeven dat het GRUP Deefakker West bedoeld is voor niet hinderlijke bedrijven. Dit niet hinderlijk karkater wordt momenteel nog niet voldoende in het RUP vertaald. Er zal worden gekeken waar het ‘niet hinderlijk karakater’ kan worden vertaald in het RUP.

-

Binnen het richtinggevend gedeelte van het GRS Ingelmunster wordt de gegroepeerde lintbebouwing langsheen de Bollewerpstraat, Meulebekestraat en Lammekensknokstraat aangeduid als de ambachtelijke woon-werkenclave ‘Ezelshoek’. De reeds gevestigde niethinderlijke ambachtelijke bedrijven kunnen beperkte uitbreidingskansen krijgen cfr. het GRS op voorwaarde dat de omliggende woonfunctie gerespecteerd wordt. Een dergelijke afweging is momenteel nog niet vervat in het RUP. Er wordt enkel aangegeven dat de bestaande vergunde activiteiten mogen behouden blijven en er na stopzetting andere met wonen verenigbare activiteiten toegelaten worden. Hoe groot deze sites zijn en wat dit kan betekenen na stopzetting is niet duidelijk. Indien sommige aanwezige gebouwen volledig door horeca of kleinhandel zouden ingenomen worden, zal dit wel een dynamiek in deze woonomgeving teweeg brengen. Is dit dan nog in overeenstemming met de woonomgeving? Het is noodzakelijk dit verder uit te werken. De ontwerper zal, in samenspraak met de gemeente, beter specifiëren wat verstaan wordt met ‘aan wonen verwante activiteiten’.

-

Er worden een aantal activiteiten langsheen de Meulebekestraat toegelaten tot ze worden stopgezet. Een onderbouwing waarom deze activiteiten niet behouden kunnen blijven is echter niet in het document terug te vinden. Zijn ze niet vergund, horen ze er niet thuis? Het gaat om een kleinhandelsactiviteit en een landbouwactiviteit gelegen binnen de contouren van het nieuwe lokale bedrijventerrein. De ontwerper zal, in samenspraak met de gemeente, beter motiveren waarom deze activiteiten niet behouden kunnen blijven. En beter specifiëren wat de mogelijkheden voor deze bedrijven zijn qua eventuele uitbreiding. Daarnaast werd nog opgemerkt dat voor de woningen die in de zone voor lokaal bedrijventerrein komen te liggen, en dus zonevreemd worden, de bestaande wetgeving omtrent zonevreemde gebouwen en constructies van toepassing zal zijn.

-

Binnen het GRS (RD. 49) wordt aangegeven dat Deefakker West bedoeld is voor de vestiging van lokale bedrijven met een ruime groenbuffer als overgang tussen de woonfunctie en de milieubelastende industrie. De groenbuffer die voorziene wordt in voorliggend RUP beperkt zich tot 5m effectieve bufferzone. 5 meter bufferzone kan niet als een ruime groenbuffer beschouwd worden. In het RUP wordt de tuinzone mogelijks als buffer beschouwd. Een goede buffer mag echter niet op privaat terrein afgewenteld worden. In de omzendbrief bij het gewestplan wordt voor KMOI-zone minimaal 15 meter vooropgesteld. Het is dan ook nodig de bufferzone te verbreden tot 10 à 15 meter.. Zowel de ontwerper, de gemeente als Agentschap Ondernemen acht een bufferzone breder dan 5 meter niet nodig voor een lokaal bedrijven terrein.



Wel merkt het Agentschap Ondernemen op dat bij het onderhoud van de bufferzone de buffercapaciteit moet behouden blijven (bvb. Volledig rooien in functie van herplanten verbieden, maar gefaseerd laten gebeuren). De ontwerper zal hiervoor nog specifieke voorschriften opnemen. De provincie kan zich vinden in het feit dat er zich ter hoogte van de tuinzones geen buffer van meer dan 5 meter breed moet voorzien worden. Maar twijfelt wel aan de bufferbreedte ter hoogte van de woonzone. Er wordt voorgesteld eventueel daar waar het lokaal bedrijventerrein grenst aan de woonzone, een overdrukzone te voorzien waar een bedrijfsverzamelgebouw wordt verplicht in combinatie met wonen, alsook waarbinnen het stapelen in open lucht wordt verboden. In dat opzicht acht de provincie een bufferbreedte van 5 meter voldoende. Volgende inhoudelijke opmerkingen en aandachtspunten vragen bijzondere aandacht: - In hoofdbestemming (artikel 1: lokaal bedrijventerrein) is een tankstation toegelaten. Hoort dit wel thuis op dit lokaal bedrijventerrein? De gemeente vraagt zich hierbij af, waarom een tankstation niet zou thuis horen op deze locatie. En moest dit hier niet thuis horen, waar dan wel binnen de gemeente? De gemeente ziet geen probleem in het toelaten van een tankstation ter hoogte van dit lokaal bedrijventerrein, dit zowel gezien: - de bestemming; - de ligging langsheen de gewestweg N399 (Meulebekestraat); - de ligging net buiten de kern van Ingelmunster. -

Art. 1.1.1 de bestaande kleinhandelsfunctie en landbouwactiviteit worden toegelaten tot stopzetting. Wat betekent dit naar de bebouwing toe? Kan er in functie van de aanwezige activiteit nog uitgebreid worden? De ontwerper zal, in samenspraak met de gemeente, beter specifiëren wat de mogelijkheden voor deze bedrijven zijn qua eventuele uitbreiding.

-

Art. 1.1.2 nevenbestemming: er is geen duidelijkheid vanaf wanneer er over een nevenbestemming gesproken wordt, hoe zal nagegaan worden dat deze nevenbestemming ondergeschikt is? Dit dient op een eenduidige manier in de voorschriften opgenomen te worden. het moet ook duidelijk zijn dat de verhouding hoofd- en nevenbestemming te situeren zijn op één bedrijfsperceel en niet op het volledige bedrijventerrein. De ontwerper zal in de voorschriften opleggen dat de vloeroppervlakte aangewend voor de nevenbestemming niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte mag innemen. Daarnaast zal de ontwerper toelichtend meenemen dat de verhouding hoofd- en nevenbestemming te bekijken is op niveau van bedrijfsperceel en niet op niveau van het volledige bedrijfsterrein.



-

Art. 1.2.3. Het minimale bezettingspercentage bedraagt 25%. Dit is zeer weinig wil men een zuinig ruimtegebruik nastreven. Wat is het nut van het vastleggen van een minimum bezettingspercentage? De interpretatie van het woord ‘bezettingspercentage’ in de voorschriften slaat op het percentage van het kaveldeel (gelegen binnen artikel 1: lokaal bedrijventerrein) dat effectief door een gebouw ingenomen wordt. Echter interpreteert de provincie het woord ‘bezettingspercentage’ als het percentage van de kavel dat effectief aangewend wordt voor de bedrijfsactiviteit. Om verwarring te voorkomen, zal het woord ‘bezettingspercentage’ in de voorschriften (pg. 52) worden vervangen door ‘bebouwingspercentage’. Het nut hiervan is dat er geen kavels worden opgekocht om daar enkel te gaan stapelen/stockeren in open lucht. Het is de bedoeling dat het bedrijventerrein een kwalitatief uitzicht krijgt.

-

Art. 1.2.1: Er wordt een verplichte en minimale voorbouwlijn vastgelegd. Wat betekent de minimale voorbouwlijn. De minimale voorbouwlijn duidt op de minimale afstand dat moet behouden blijven ten opzichte van het openbaar domein. Gezien de configuratie van de zone en daarmee samenhangend de configuratie van de kavels cf. het inrichtingsvoorstel van de zone, kunnen de gebouwen ter hoogte van de pijpenkop van de interne wegenis niet verplicht op 7 meter van het openbaar domein geplaatst worden. Daarom wordt ter hoogte van deze pijpenkop een minimale voorbouwlijn opgelegd, waardoor de mogelijkheid geboden wordt om hier de gebouwen verder achteruit te plaatsen. De ontwerper zal dit nog verduidelijken in de toelichtingsnota.

-

Art. 1.2.7: Parkeerplaatsen en/of circulatieruimte dient ingekleed te worden in een groen kader, dit door middel van een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en de afwerking van de bedrijfsgebouwen: dit zegt als voorschrift niks. Het zinsdeel ‘… dit door middel van een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en de afwerking van de bedrijfsgebouwen.’ Zegt als voorschrift inderdaad niets, en zal dan ook worden geschrapt. Het voorschrift ‘parkeerplaatsen en/of circulatieruimte dient ingekleed te worden in een groen kader’ dient als stok achter de deur bij vergunningsaanvragen. Op vergunningsniveau zal de gemeente oordelen of de parkeer- en/of circulatieruimte voldoende groen ingekleed wordt.

-

Art. 3.2.2: Voor de bijgebouwen worden geen maximale oppervlaktes bepaald.



Het is een bewuste keuze van de gemeente om over bijgebouwen te oordelen bij het verlenen van een vergunning. Digitale uitwisseling van ruimtelijke uitvoeringsplannen - De deputatie stelt vast dat de digitale documenten volgens bovenstaande richtlijn niet werden overgemaakt. De ontwerper zal dit alsnog in orde brengen. 3)

Het Departement Landbouw en Visserij Het departement Landbouw en Visserij geeft een gunstig advies voor het RUP Deefakker op voorwaarde dat de landbouwtoets opgenomen wordt in het RUP en er milderende maatregelen voorzien worden voor de landbouwgebruikers binnen het plangebied (zie onderstaande). -

In het RUP wordt geen landbouwtoets opgenomen. Binnen het plangebied zijn de geregistreerde landbouwpercelen volgens de door ons beschikbare gegevens in gebruik door vier verschillende landbouwers die, door het wegvallen van het gebruik, getroffen worden in de bedrijfsvoering. De inname van gebruiksgronden varieert van 2% tot 10%. Het Departement Landbouw en Visserij vraagt dat voor het verlies van landbouwgebruikspercelen milderende maatregelen voorzien worden. Binnen het RUP wordt de mogelijkheid wel voorzien om de aanwezige landbouwbedrijfszetel langs de Meulebekestraat verder te laten uitbaten, tot de stopzetting van de activiteiten ervan. De zone waar de bedrijvigheid gepland wordt omvat twee percelen in gebruik als weiland en drie percelen in gebruik als akkerland. Deze gronden werden reeds aangekocht door een ontwikkelaar i.h.k.v. de ontwikkeling van het lokale bedrijventerrein. Indien nodig, kan er bij de inname en dus bij het wegvallen van het gebruik van de landbouwgronden een financiële compensatie of een grondruil voorzien worden voor de gebruiker van de gronden. Echter kan dit niet verordenend opgenomen worden in het RUP en betreft dit een overeenkomst tussen de eigenaar van de gronden en de pachter. De ontwerper zal in de toelichtingsnota een extra verduidelijking meenemen betreffende de inname van in landbouwgebruikspercelen cf. de MER-screening.

4)

Agentschap Ondernemen -

Agentschap Ondernemen meent dat de grote tuinzones conflicteren met het principe van zuinig ruimtegebruik uit het RSV en des te meer gezien de ligging binnen het regionaal stedelijk gebied. Het GRS voorziet de volledige zone tussen de woonbebouwing en het bestaand bedrijventerrein Deefakker te herbestemmen tot lokaal bedrijventerrein. Door het herbestemmen van Zandberg tot regionaal bedrijventerrein heeft de gemeente ruimte om meer bedrijventerrein te bestemmen en de taakstelling bedroeg al 4,56ha. Het Agentschap



Ondernemen meent dat het grootste deel van de tuinzone mee kan bestemd worden als lokaal bedrijventerrein. Bij de start van de opmaak van het RUP werd reeds nagedacht om een deel van de tuinzones mee op te nemen in de zone voor lokaal bedrijventerrein. Echter stonden de direct aanpalende van de nu bestemde zone voor lokaal bedrijventerrein cf. het voorontwerp van onderhavig RUP, er niet voor open een deel van hun grond af te staan. Hierbij opteerde de gemeente de afbakening zoals nu voorzien wordt. -

Agentschap Ondernemen stelt voor de stedenbouwkundige voorschriften te screenen op hun overeenstemming met de leidraad voor handhaafbare plannen en stedenbouwkundige voorschriften en Samenhang tussen stedenbouwkundige voorschriften en decretale bepalingen bij een RUP. De ontwerper zal, zoals voorgesteld, de stedenbouwkundige voorschriften screenen.

-

Dat de bestaande kleinhandelsfunctie en landbouwfunctie kan worden toegelaten tot stopzetting is een behoud van een vergunde functie wat niet wijzigt door een bestemmingswijziging, als deze hoofdzakelijk zijn vergund, zo niet kan hiervoor geen voorziening worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de bestaande functies die een overdruk krijgen in het woongebied: als hoofdzakelijk vergund: basisrechten blijven gelden, indien niet= niet op te nemen: dus geen noodzaak tot opname overdruk. De vergunningstoestand van deze functies (en andere gebouwen, constructies en functies binnen het plangebied) is niet weergegeven. De ontwerper zal samen met de gemeente nakijken waar de vergunningstoestand dient te worden verduidelijkt in de toelichtingsnota. Daarnaast merkt de ontwerper op dat de algemene bepaling ‘0.3. Bestaande bebouwing die afwijkt van de verordenende bepalingen’, dient te worden aangevuld (zie vet aangeduide): “Bestaande vergunde/vergund geachte gebouwen die afwijken van de gestelde verordenende bepalingen kunnen behouden blijven en kunnen binnen de bestaande afwijkende bouwvolumes en afwijkende inplanting verbouwd worden voor de vergunde/vergund geachte functies die afwijken van de gestelde verordende bepalingen. Volume uitbreidingen kunnen enkel voor de vergunde/vergund geachte functies die voldoen aan de gestelde verordenende bepalingen.”

-

De verordenende bepaling en de toelichting m.b.t. 1.1.1. zijn niet geheel in overeenstemming. Het decreet ruimtelijke economie bepaalt dat bedrijfsverzamelgebouwen bestaan uit bedrijvencentra voor starters, thematische bedrijvencentra (bv. Doorgangsgebouwen) en incubatoren. De modules van de bedrijfsverzamelgebouwen worden niet noodzakelijk verkocht.



De ontwerper zal definitie van bedrijfsverzamelgebouw in de toelichtende kolom op pg. 49 ofwel wijzigen ofwel weglaten. Daarnaast wordt de vraag gesteld of men een bedrijfsverzamelgebouw wenst te voorzien of een harmonieuze koppeling van bedrijfsgebouwen. De voorschriften dienen hierop te worden afgestemd. -

Agentschap Ondernemen stelt volgende formulering voor (en toe te voegen aan 1.1.1.): ‘Alle voorzieningen in functie van het bedrijf kunnen en moeten binnen de bedrijfskavel worden voorzien. Deze voorzieningen bestaan ondermeer uit: maximaal 1 bedrijfswoning per bedrijf, kantoor, verkoopsruimten, sociale voorzieningen, (groenen watervoorzieningen), parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, circulatieruimte’. Toelichtend kan bv. verduidelijkt worden dat de bedrijfswoning een eengezinswoning is voor bedrijfsleider of conciërge, dat bv. ook opslag in open lucht, installaties voor productie van energie en energierecuperatie hieronder kunnen begrepen worden. Zowel de ontwerper als de gemeente wenst dit niet mee op te nemen, daar zij ervoor openstaan dat sommige activiteiten gemeenschappelijk moeten kunnen worden voorzien binnen de bestemmingszone. Zoals bvb. Gemeenschappelijke parkeerruimte, gemeenschappelijke sociale voorzieningen (refter, EHBO, sanitair…), gemeenschappelijke waterbuffer… .

-

Door de bepaling dat de zone bestemd is voor bedrijven met bepaalde hoofdactiviteiten en verboden voor autonome kantoren, kleinhandel… is het overbodig en verwarrend dit te herhalen, aan te vullen en/of aan te passen in een andere bepaling van de stedenbouwkundige voorschriften. Wanneer de ontwerper de ‘niet toegelaten activiteiten’ schrapt is er meer ruimte voor interpretatie van de hoofdbestemming. Er zal samen met de gemeente gekeken worden of het wenselijk is dit te schrappen of te laten staan.

-

Met verbod op autonome toonzalen wordt waarschijnlijk een verbod op autonome klein- of detailhandel bedoeld. De bepaling ‘zuivere commerciële activiteiten zoals grootschalige handelszaken en kleinhandel’ is ook geen correcte benadering: verbod op autonome klein- of detailhandel is correct en voldoende. De ontwerper zal het verbod op autonome toonzalen vervangen door een verbod op autonome klein- of detailhandel.

-

Toelichting mag geen voorschriften toevoegen (zie: silo’s… kunnen een hoogte hebben van maximaal gelijk aan de afstand tot de perceelsgrens). De uitzonderingen op de kroonlijsthoogte is beter te omschrijven als ‘technische installaties en voorzieningen i.f.v. de productie en (o.a. brand)veiligheid, hygiëne, de bescherming van het leefmilieu, het welzijn van de mens. De ontwerper zal de voorschriften in die zin aanpassen.



-

Art. 1.2.6.: Verbod op bepaalde materialen als dakbedekking zijn onzinnig gezien verplicht plat dak of verdoken hellend dak niet zichtbaar is. De ontwerper zal de voorschriften in die zin aanpassen.

-

Zou de beukenhaag niet beter door de ontwikkelaar worden aangelegd en door de gemeente worden onderhouden. Deze heel gedetailleerde verplichtingen passen eigenlijk niet in stedenbouwkundige voorschriften en zullen waarschijnlijk niet altijd nauwgezet worden uitgevoerd. Het is een bewuste keuze van de gemeente een gedetailleerde groenaanleg te verplichten in de voorschriften zodanig een kwalitatieve en samenhangende inkleding van het bedrijventerrein te bekomen. Een (kandidaat) koper komt zo niet voor verrassingen te staan en zijn zo vanaf het begin op de hoogte van wat de eisen zijn van de gemeente betreffende de groeninkleding van de kavels. Voor wat betreft de beukenhaag. Deze dient te worden aangelegd op de scheidingslijn tussen het openbaar domein (interne wegenis) en de private kavels. Afgezien van de open afritten naar de verschillende kavels, kan de beukhaag pas aangelegd worden zodra duidelijk is hoe de individuele kavels zullen worden ingericht. Wie hiervoor zal instaan, zal een overkomst zijn tussen de ontwikkelaar en de koper. Bij overdracht van de interne wegenis naar het openbaar domein zal duidelijk moeten worden gemaakt wie zal instaan voor het onderhoud van de beukenhaag.

-

Art. 1.2.10: de toelichting i.v.m. bedrijfsverzamelgebouwen lijkt te suggereren dat elke module een aparte ontsluiting kan maken, het voorschrift bepaalt dat elke bedrijfskavel maximaal 1 ontsluitingspunt mag hebben. Het valt aan te bevelen in de algemene bepalingen toe te voegen dat een bedrijfskavel een grondoppervlakte is dat aan een bepaalde beheerder toebehoort, dat ook meerdere bedrijven kan omvatten, zoals een bedrijfsverzamelgebouw of op zijn minst verplichten dat een bedrijfsverzamelgebouw ook slechts een (of eventueel maximaal 2) ontsluitingspunten kan hebben. Het is inderdaad zo dat elke kavel maximum één ontsluitingspunt mag voorzien op de interne wegenis. Ontsluitingspunten dienen daarbij maximaal gemeenschappelijk te worden aangelegd en gebruikt. Er zal samen met de gemeente gekeken worden hoe we de voorschriften betreffende een bedrijfsverzamelgebouwen eventueel meer kunnen specifiëren.

-

Artikel 2.2. de heel gedetailleerde verplichtingen passen niet in stedenbouwkundige voorschriften. Agentschap Ondernemen vraagt te overwegen of de bufferzone niet beter door



de ontwikkelaar wordt aangeplant en bij verkoop de koper wordt verplicht de buffer te onderhouden en in stand te houden. Zoals reeds eerder vermeld is het een bewuste keuze van de gemeente een gedetailleerde groenaanleg te verplichten in de voorschriften zodanig een kwalitatieve en samenhangende inkleding van het bedrijventerrein te bekomen. Een (kandidaat) koper komt zo niet voor verrassingen te staan en zijn zo vanaf het begin op de hoogte van wat de eisen zijn van de gemeente betreffende de groeninkleding van de kavels. -

De toelichting bij de voorschriften moet meer duidelijkheid verschaffen. De tekening op pg. 48 lijkt verwarrend. Deze tekening is niet veelzeggend. De tekening zal bijgevolg worden weggelaten.

-

Wat is de meerwaarde van de bepalingen dat dancings en discotheken zowel kleiner als groter dan 100m² zijn verboden? De ontwerper geeft toe dat dit inderdaad geen meerwaarde biedt, en zal zinsdeel ‘zowel kleiner als groter dan 100m²’ schrappen.

-

Opslag van afval en schroot mag waarschijnlijk wel, al of niet in open lucht, maar enkel in het kader van de bedrijfsactiviteit, niet als autonome activiteit of bedrijfsactiviteit an sich De ontwerper zal de voorschriften onder puntje 1.1.1 (pg. 49) als volgt aanpassen: “… Volgende activiteiten zijn niet toegelaten: -… - Autonome opslag van afval en/schroot, al of niet in open lucht - Opslag van afval en/of schroot in open lucht -… …” Toelichtend zal de ontwerper meedelen dat opslag van afval en of schroot in functie van de bedrijfsactiviteit wel is toegelaten, echter niet in open lucht. Hierbij wordt het plaatsen van afval in afsluitbare containers niet aanzien als opslag in open lucht.

-

Art. 1.1.2. bedrijfswoning, kantoren, sociale voorzieningen… zijn geen nevenactiviteiten maar gebouwen en constructies die in functie staan van de bedrijfsactiviteit zonder dat deze de eigenlijke bedrijfsactiviteit huisvesten. De ontwerper aanziet een bedrijfswoning wel als nevenbestemming.



Kantoren, sociale voorzieningen , sanitaire voorzieningen, eetzalen en EHBO-ruimte… staan inderdaad in functie van de bedrijfsactiviteit, en kunnen worden geschrapt als nevenbestemming. -

Art. 1.2.1. Ruimte voor nevenbestemmingen dient geïntegreerd in bedrijfsgebouwen, gebouwen maximaal gegroepeerd en uitbreidingen bij voorkeur aansluitend op bestaand gebouw: deze 3 voorzieningen stellen telkens ongeveer hetzelfde, de ene keer verplicht, de andere keer bij voorkeur… De ontwerper zal overbodige voorschriften schrappen.

-

Art. 1.2.1. De maximale perceelsoppervlakte wordt toelichtend gemotiveerd (een toelichting is niet gelijk aan een motivatie)) dat deze ingesteld wordt omdat het terrein bedoeld is voor lokale bedrijven. Door de bestemming 1.1.1. kunnen er enkel lokale bedrijven zich vestigen. De ontwerper zal overbodige motivatie schrappen.

-

Art. 1.2.2. ‘indien van toepassing (…)’ Dit voorschrift is ofwel onduidelijk ofwel stelt ze dat een inrichtings- en beplantingsplan verplicht is, maar enkel als de aanvrager ervoor kiest een groenbuffer aan te planten. De ontwerper zal het voorschrift als volgt aanpassen ‘Indien groenbuffer (artikel 2: bufferzone) deel uitmaakt van de kavel: een inrichtings- en beplantingsplan voor wat betreft aanplant van de groenbuffer.’

-

Aantonen dat parkeerbehoefte op eigen terrein gegenereerd zal worden. Zowel de ontwerper als de gemeente vinden dat parkeervoorzieningen ook gemeenschappelijk moeten kunnen worden aangelegd. Zoals ook Agentschap Ondernemen opmerkt, merkt de ontwerper een tegenstrijdigheid op in de voorschriften artikel 1.2.9 op pg. 57 en voorziet volgende aanvulling/aanpassing (zie vet): “ Ieder bedrijf moet instaan voor haar eigen behoefte aan parkeervoorzieningen, en dit zowel voor bedrijfswagens, voertuigen van personeel als voor bezoekers, en op eigen terrein ofwel gemeenschappelijk binnen de bestemmingszone. Parkeervoorzieningen kunnen gemeenschappelijk aangelegd worden. …”

-

Art. 1.2.3. wat is een kaveldeel (een deel van een kavel?). Wordt hier niet een bedrijfskavel of bedrijfsperceel bedoeld?



Hier wordt bedrijfskavel of –perceel bedoeld. De ontwerper zal de voorschriften in die zin aanpassen. -

Art. 1.2.4. wat is een verplichte en minimale voorbouwlijn? (in de toelichtingsnota is niet gemotiveerd waarom hier wordt gewerkt met een verplichte en deels met een minimale voorbouwlijn). Zoals reeds eerder vermeld, duidt de minimale voorbouwlijn op de minimale afstand dat moet behouden blijven ten opzichte van het openbaar domein. Gezien de configuratie van de zone en daarmee samenhangend de configuratie van de kavels cf. het inrichtingsvoorstel van de zone, kunnen de gebouwen ter hoogte van de pijpenkop van de interne wegenis niet verplicht op 7 meter van het openbaar domein geplaatst worden. Daarom wordt ter hoogte van deze pijpenkop een minimale voorbouwlijn opgelegd, waardoor de mogelijkheid geboden wordt om hier de gebouwen verder achteruit te plaatsen. De ontwerper zal dit nog verduidelijken in de toelichtingsnota.

-

Wat wordt bedoeld met afstand tot kavel- en zonegrenzen (afstand t.o.v. gebouwen)? De afstand tot kavel-/zonegrenzen betreft de afstand tussen de bedrijfsgebouwen en de kavel/zonegrenzen. De ontwerper zal in de voorschriften verduidelijken dat deze inplantingsvoorschriften slaan op de bedrijfsgebouwen.

-

Art. 1.2.5. 1e lid is overbodig en biedt geen meerwaarde. Het 1ste lid in dit artikel is inderdaad overbodig en zal worden geschrapt.

-

Art. 1.2.5. Definitie kroonlijsthoogte staat in de algemene bepalingen: niet overnemen in toelichting. De ontwerper zal de overbodige definitie in de toelichting weglaten.

-

Art. 1.2.7. Bij de maximale stapelhoogte moet toegevoegd worden ‘in open lucht’. De ontwerper zal de toevoeging, zoals gevraagd, doorvoeren.

-

Art. 1.2.7. Alle zones moeten kwalitatief aangelegd worden volgens de voorschriften: dus automatisch ook de zone tussen de rooilijn en voorbouwlijn. De ontwerper zal het voorschrift als volgt aanpassen: “ De niet-bebouwde perceelsdelen dienen kwalitatief ingericht te worden…



… De zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn dient kwalitatief aangelegd te worden. Parkeerplaatsen en/of circulatieruimte dient ingekleed te worden in een groen kader, dit door middel van een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen. …” -

Art. 1.2.7. laatste lid = wetgeving. De ontwerper zal de voorschriften die slaan op de gewestelijk stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, weglaten gezien de verordening onverminderd van toepassing blijft.

-

Art. 4: wat is de zin van de bepaling van de maximale breedte van de aantakking aan de Meulebekestraat als daarvan eenvoudig kan afgeweken worden. De ontwerper wijst erop dat enige afwijking, zoals de voorschriften bepalen, enkel mag in functie van nodige bochtstralen. Dit dient voldoende gemotiveerd en tot een minimum beperkt dienen te worden. Als de nood voor afwijken niet voldoende gemotiveerd kan worden, mag de aansluiting maximum 12 meter breed te zijn.

-

Art. 4: een aantal bepalingen staan dubbel (bv. Verplichte beukenhaag, max. gemeenschappelijke ontsluitingspunten). De ontwerper wijst erop dat niet iedereen altijd alle voorschriften zal doornemen om te kijken wat van toepassing is op de zone waarbinnen hij iets wilt verwezenlijken. Daarvoor wordt gekozen om waar nodig geacht, zaken te herhalen.

5)

Departement Leefmilieu, Natuur en Energie: afdeling Land en Bodembescherming, Ondergrond, Natuurlijke Rijkdommen Gezien de ligging van het plangebied zijn er geen opmerkingen vanuit de afdeling ALBON m.b.t. de aspecten bodembescherming, ondergrond en natuurlijke rijkdommen.

6)

Departement Leefmilieu, Natuur en Energie: dienst Milieueffectrapportagebeheer -

Indien het verplichte onderzoek tot milieueffectrapportage van het voorontwerp van het RUP nog niet is opgestart/afgerond, willen we u erop wijzen dat de dienst Mer uiterlijk bij de voorlopige vaststelling een beslissing genomen moet hebben over de plan-MER-plicht van het RUP.



Ontheffing tot plan-MER-plicht werd verkregen op 17 december 2014. -

De milieumaatregelen die zijn opgenomen in de milieubeoordeling dienen, in zoverre dit nog niet zo is, maximaal opgenomen worden in het plan en minimaal verschoven naar het projectniveau of het flankerend beleid. Eventuele afwijkingen ervan dienen afdoende gemotiveerd te worden. Er zal worden nagekeken dat alle milieumaatregelen zoals opgenomen zijn in de milieubeoordeling, maximaal werden opgenomen in het plan.

-

Daarnaast wordt erop gewezen dat als het plan wijzigt n.a.v. de plenaire vergadering, het openbaar onderzoek of andere redenen, er dient te worden op toegezien dat wijzigingen voldoende gevat zijn door de milieubeoordelingsprocedure. De ontwerper zal hierop toezien.

7)

Departement Leefmilieu, Natuur en Energie: dienst Veiligheidsrapportering De dienst Veiligheidsrapportering beslist dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden, en dat er voor wat het aspect externe veiligheid geen verdere actie ondernomen dient te worden.

8)

De VMM De VMM, afdeling Operationeel waterbeheer, deelt mee niet bevoegd te zijn advies te geven over dit dossier.

9)

Agentschap Wegen en Verkeer -

Pg. 49: er wordt gesteld dat er een tankstation kan ingericht worden. Gezien dergelijke activiteit een zichtlocatie vraagt zal deze ingeplant worden op één van de percelen grenzend aan de N399. Bij het oprijden en verlaten van het tankstation dient steeds het vrijliggend enkelrichtingsfietspad langs de N399 gekruist te worden. Bij de inrichting van de in- en uitrit dient gekeken te worden hoe deze het veiligst kan aangelegd worden. Daarnaast zou het opportuun zijn om een duidelijke in- en uitrit uit te werken en niet de combinatie toe te laten. Bij de keuze op welk perceel er een tankstation kan ingeplant worden, dient er rekening gehouden te worden met de linksafslagstrook richting Bollewerpstraat. Moest er een tankstation ingericht worden, zou dat inderdaad langsheen de N399 plaatsvinden. In de stedenbouwkundige voorschriften staat vermeld dat per kavel maximum één ontsluitingspunt voor dubbelrichtingsverkeer mag voorzien worden op de interne wegenis. Uitzondering: elk lot dat paalt aan de Meulebekestraat (N399) en niet aan de interne wegenis, mag maximaal één ontsluitingspunt rechtstreeks op de Meulebekestraat voorzien.



De provincie stelt voor geen ontsluitingen op de N399 toe te laten, maar alle percelen verplicht te laten ontsluiten op de interne wegenis. -

Pg. 49: Er dient te worden voorkomen dat er geparkeerd wordt langs de N399. De afwikkeling van de bezoekers dient te gebeuren op eigen terrein. In de stedenbouwkundige voorschriften staat vermeld dat ieder bedrijf moet instaan voor haar eigen behoefte aan parkeervoorzieningen, zowel voor bedrijfswagens, voertuigen van personeel als voor bezoekers op eigen terrein, ofwel gemeenschappelijk binnen de zone voor lokaal bedrijventerrein (vet = aanvulling n.a.v. plenaire vergadering).

-

Pg. 57: Het Agentschap Wegen en Verkeer beschikt over een dienstorder MOW/AWV/2012/16 Reglementering van de toegangen tot het gewestdomein. Bij het afleveren van een bouwvergunning dient hier rekening mee gehouden te worden. Er zal hierop worden toegezien bij het aanvragen en afleveren van een bouwvergunning.

-

Voor de aansluiting van de lokale wegenis op de N399 dient er een inrichtingsplan opgemaakt te worden. Nergens in het voorliggend document wordt er aangegeven hoe de ontsluiting zal verlopen. Dient er afhankelijk van de intensiteiten gegenereerd door het lokaal bedrijventerrein een linksafslagstrook voorzien of is het ophouden van het achterliggend verkeer verantwoord? De inrichting van het openbaar domein zal verder bekeken/uitgeklaard worden in de verdere procedure van het RUP.

10) Ruimte Vlaanderen Ruimte Vlaanderen werd ongewild niet aangeschreven en wordt volgend op deze plenaire vergadering alsnog om advies geraadpleegd.



®

studiebureau



RUP Deefakker - West Verslag 2de plenaire vergadering | 07 mei 2015

Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 O. ref.: 13R01201


Verslag van het plenair overleg van 07 mei 2015 Voor het voorontwerp heeft reeds een plenaire vergadering plaatsgevonden op 31 maart 2015. Voorafgaand werd het voorontwerp van het GRUP op 05 maart 2015 overgemaakt aan: - De Gecoro; - De deputatie van de provincie West-Vlaanderen; - Het Agentschap Wegen en Verkeer - Het Departement Landbouw en Visserij; - Het Agentschap Ondernemen; - Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie; - De Vlaamse Milieumaatschappij. Ruimte Vlaanderen werd hierbij ongewild niet aangeschreven en werd alsnog om advies gevraagd op 08 april 2015. De overige adviesinstanties werden eveneens opnieuw aangeschreven. Een tweede plenaire vergadering werd voorzien op 07 mei 2015. Het voorontwerp van het GRUP werd op 17 maart 2015 toegelicht op de GECORO. Schriftelijk advies werd verleend door: -

De Gecoro (d.d. 17/03/2015); De deputatie van de provincie West-Vlaanderen (d.d. 26/03/2015); Het Departement Landbouw en Visserij (d.d. 31/03/2015); Het Agentschap Ondernemen (d.d. 27/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Land en Bodembescherming, afdeling Land en Bodembescherming, Ondergrond, Natuurlijke Rijkdommen (d.d. 10/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Milieueffectrapportagebeheer (d.d. 10/03/2015); Het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Veiligheidsrapportering (d.d. 19/03/2015); De Vlaamse Milieumaatschappij (d.d. 13/03/2015). Agentschap Wegen en Verkeer (d.d. 24/03/2015). Ruimte Vlaanderen (d.d. 05/05/2015).

De adviezen en het verslag van de eerste plenaire vergadering (dd. 31/03/2015) zijn terug te vinden in bijlage van dit verslag. Op het 2de plenair overleg waren aanwezig: -

Dhr. Frank Benoit, stedenbouwkundig ambtenaar, stad Ingelmunster; Dhr. Rob Kindt, schepen ruimtelijke ordening en stedenbouw; Mevr. Natasja Rotsaert, ruimtelijk ontwerper Geomex bvba.; Dhr. Philip Vanquaethem, Ruimte Vlaanderen.


Geomex bvba - O. Ref: 13R01201 verslag 2de plenaire vergadering | 07 mei 2015 -2-

Verslag Op het plenair overleg werd het advies van Ruimte Vlaanderen overlopen en besproken. De cursief en in het grijs staande tekst is het antwoord van de gemeente Ingelmunster en de ontwerper op de gestelde vragen en op de geformuleerde opmerkingen. 1)

Ruimte Vlaanderen -

De op te heffen verkavelingen dienen te worden weergegeven op het grafisch plan. Naar aanleiding van het eerste plenair overleg werd door de gemeente besloten de verkavelingen binnen onderhavig RUP te behouden en niet op te heffen zoals eerder voorzien werd. Dit o.a. omdat ter hoogte van sommige verkavelingen nog geen perceelsplitsing plaatsgevonden heeft. De verkavelingen zijn niet strijdig met onderhavig RUP.

-

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt Ingelmunster geselecteerd als onderdeel van het regionaalstedelijk gebied Roeselare, waarvoor het afbakeningsrup inmiddels is goedgekeurd. Het plangebied ligt binnen de afbakening en speelt in op de bestemming die aan het gebied Zandberg is gegeven. Daar is immers niet voorzien in aanbod voor lokale bedrijven zodat het huidige plangebied instaat voor het tekort aan ruimte voor dergelijke bedrijven, optie die op die manier in het GRS was voorzien. Vanuit de Vlaamse overheid kan bijgevolg akkoord gegaan worden met het ontwikkelen van Deefakker West voor lokale bedrijvigheid, ook wat de timing betreft. Op die manier wordt mee ingezet op het aanbodbeleid voor bedrijven binnen het stedelijk gebied.

-

Er is uit de bundel niet op te maken of de aanduiding “uitzondering op toegestane activiteiten” (gele bol) inderdaad vergunde activiteiten en constructies betreft. Dit is verder te duiden. De vergunningssituatie van toegelaten uitzonderingen zal worden verduidelijkt in de toelichtingsnota. Daarnaast geven de gemeente en de ontwerper mee dat naar aanleiding van de eerste plenaire vergadering reeds beslist werd de ‘gele bollen’ op het bestemmingsplan te verwijderen en de voorschriften beter te gaan verduidelijken betreffende eventuele uitzonderingen.

-

Voorschrift 0.2 is te vaag en laat in principe werken toe van een veel grotere omvang dan de veelal beoogde elektriciteitscabine. Dit voorschrift zal worden weggelaten. Voorschrift 0.3 is eveneens veel te vaag en veel te ruim van mogelijkheden.



De ontwerper merkt op dat bij dit voorschrift nog diende verduidelijkt te worden dat dit slaat op bestaande vergunde/vergund geachte gebouwen of functies. Ruimte Vlaanderen zegt dat dit sowieso ondersteund wordt door de bestaande wetgeving en dit voorschrift beter niet wordt meegenomen. Dit voorschrift zal bijgevolg worden geschrapt. -

De nevenbestemming onder 1.1.2 zijn niet beperkt in oppervlakte nog in percentage. Naar aanleiding van de eerste plenaire vergadering, waar ook die opmerking werd gemaakt, werd reeds beslist een percentage op te leggen. Er wordt geadviseerd de verhouding hoofd-/nevenbestemming op 70/30 te brengen. De ontwerper zal bijgevolg in de voorschriften meenemen dat de vloeroppervlakte aangewend voor de nevenbestemming niet meer dan 30% van de totale vloeroppervlakte mag innemen.

-

3.1.1 laat stapelen in open lucht toe binnen een woonbestemming. Dit lijkt een problematisch voorschrift voor een zone “woongebied” De gemeente en ontwerper verduidelijken hierbij dat het woongebied volgens het GRS deel uitmaak van een woon-werkenclave. Echter biedt de bestaande wetgeving voldoende mogelijkheden en is het niet opportuun hier voorschriften op te nemen betreffende stapelen in open lucht. De ontwerper zal dit voorschrift bijgevolg schrappen.

-

De combinatie van voorschrift 3.2.2 en 0.8 laat in feite 3 volwaardige bouwlagen toe. Allicht kan beter gewoon 2 bouwlagen als maximum worden opgelegd ofwel is de schets als toelichting bij 3.2.2 in de verordenende kolom te brengen. De ontwerper zal het voorschrift onder 3.2.2 wijzigen van ‘2 bouwlagen + 1 bouwlaag in het dak’ naar ‘2 bouwlagen + hellend dak’ om verwarring te voorkomen.

-

Overige opmerkingen waren om bij een bedrijfsverzamelgebouw geen bedrijfswoning toe te laten, gezien elk unit hierbij steeds een kleine oppervlakte beslaat. Er wordt ook beste een beperking aan oppervlakte/percentage aan nevenbestemmingen opgelegd in de woonzone. De ontwerper zal het aspect betreffende een eventueel bedrijfsverzamelgebouw meenemen in de voorschriften. Betreffende de beperking aan nevenbestemmingen ter hoogte van de woonzone stelde gemeente voor hierbij max. 50% en 100m² als grens op te leggen.



Een beperking in oppervlakte aan nevenbestemming in de woonzone met 100m² lijkt voor Ruimte Vlaanderen wat weinig, gezien het een woon-werkenclave betreft. Er zal hier nog verder over nagedacht worden.



Deel 2 | Stedenbouwkundige voorschriften Leeswijzer voor tabel: De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (kolom 1 weergegeven op een grijze ondergrond) hebben verordenende kracht. De toelichting bij de voorschriften (kolom 2) dient als richtinggevende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden. Deze kolom is bijgevolg niet verordenend.

Algemene bepalingen

VERORDENEND

TOELICHTING EN VISIE

Stedenbouwkundige voorschriften 0.1. Opgave van de voorschriften die opgeheven worden.

0.1. Opgave van de voorschriften die opgeheven worden.

Volgende plannen en voorschriften worden opgeheven na goedkeuring van onderhavig gemeentelijk RUP: het gewestplan Roeselare – Tielt (KB. 17/12/1979), voor wat betreft de delen gelegen binnen de contour van onderhavig RUP. 0.2. Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen.

0.2. Werken/constructies in functie van openbaar nut, milieutechnische ingrepen.

Werken en constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet en materiaalgebruik) ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de omgeving en de betreffende bestemmingszone.

Onder gebouwen en constructies van openbaar nut worden onder meer straatverlichting, straatmeubilair, bushaltes, openbare elektriciteitscabines, zendmasten voor hulpdiensten, openbare rioleringen,... begrepen.

Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


0.3. Voorkomen

0.3. Voorkomen

Alle materialen en kleuren die worden gebruikt binnen dit plangebied moeten afgestemd worden op de aard, het karakter en de uitstraling van de site en de directe omgeving. Het materiaal, gebruikt voor alle gebouwen en constructies, moet constructief en esthetisch verantwoord zijn. 0.4. Landschappelijke inpassing

0.4. Landschappelijke inpassing

Alle ingrepen, constructies en gebouwen dienen zo goed mogelijk landschappelijk ingepast te worden. Een maximale harmonie met de omgeving moet nagestreefd worden en de eigenheid van de directe omgeving dient te worden gerespecteerd en zo mogelijk versterkt.

Landschappelijke inpasbaarheid kan bevorderd worden door een gerichte groenaanleg en verantwoord materiaalgebruik. Ook de onderlinge samenhang van de verschillende componenten binnen de site kan de landschappelijke inpasbaarheid bevorderen.

0.5. Water

0.5. Water

Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van nieuwe wegenis en/of constructies niet verminderd worden.

Er dient te worden voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Elke ingreep om dit op te lossen dient op eigen terrein of gemeenschappelijk binnen de bestemmingszone te gebeuren. In geen geval mag er overtollig water afgewenteld worden op aanpalende percelen of op een andere bestemmingszone.

0.6. Hoogtebepalingen

Het voorzien van waterberging - op eigen terrein/gemeenschappelijk voor meerdere terreinen – behoort tot de mogelijkheden. Dit kan onder andere onder de vorm van infiltratie - door middel van retentiezone, open grachten, ondergrondse infiltratiebekkens – of door de opvang van regenwater voor hergebruik. Andere systemen behoren ook tot de mogelijkheden. 0.6. Hoogtebepalingen

De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot bovenkant kroonlijst en/of nok. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt maximum 40 centimeter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn gemeten ter hoogte van de inkomdorpel. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


0.7. Definities

0.7. Definities

Bouwlaag Een bouwlaag is gelegen tussen de afgewerkte vloer en de afgewerkte plaat van de erboven liggende laag. De gelijkvloerse verdieping is de 1ste bouwlaag, de 1ste verdieping wordt de 2de bouwlaag genoemd.

Bouwlaag Het peil van het maaiveld wordt gemeten ter hoogte van de respectievelijke gevel.

Een bouwlaag heeft normaliter een hoogte van max. 3,50 meter.

Rekening houdend met de huidige EPB-norm en de daarmee samenhangend isolatievoorwaarden, wordt voor een bouwlaag een hoogte van 3,50 meter in rekening gebracht.

De eerste bouwlaag (gelijkvloers) is die bouwlaag die het horizontaal vlak, 1m boven het straatniveau/maaiveld snijdt. De ruimte onder het dak wordt beschouwd als een volwaardige bouwlaag indien de oppervlakte, met een vrije hoogte van 2,00m, meer is dan de helft van de vloeroppervlakte van de onderliggende bouwlaag. De kelderverdiepingen worden niet als een bouwlaag beschouwd. Nokhoogte = de afstand, verticaal gemeten tussen het aanzetpeil van de inkomdorpel en de nok. De nok is het hoogste punt van een gebouw (met uitzondering van afzuig-installaties, antennes, schoorstenen e.d.). Kroonlijsthoogte = de afstand, verticaal gemeten tussen het aanzetpeil van de inkomdorpel en de kroonlijst. In geval van een platte dakconstructie wordt de dakrand gezien als de kroonlijsthoogte. Voortuin = de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn van het hoofdgebouw.



Zijtuin = de zone tussen de zijkavelgrens en de zijgevel van het hoofdgebouw. Achtertuin = de zone tussen de achterkavelgrens en de achtergevel van het hoofdgebouw.



Bedrijvigheid (VCRO, art. 2.2.3. §2) Art. 1

Artikel 1. : lokaal bedrijventerrein

VERORDENEND


Stedenbouwkundige voorschriften 1.1. Bestemming

1.1. Bestemming

1.1.1

1.1.1

Hoofdbestemming

Deze zone is bestemd voor lokale, niet-hinderlijke bedrijven met een van volgende hoofdactiviteiten:  opslag, productie, verwerking en/of bewerking van grondstoffen en goederen;  logistiek op lokaal niveau;  tankstation;  dienstverlenende bedrijven.

Hoofdbestemming

Onder hinder wordt hier verstaan:  architecturale en ruimtelijke hinder;  abnormaal verwekken van mobiliteit;  abnormaal verwekken van licht-, geluids-, geur- en/of stofhinder;  … Onder dienstverlenende bedrijven wordt verstaan: bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven, bvb. een landmeterskantoor. Louter administratieve diensten zijn hier niet toegelaten.

Volgende activiteiten zijn niet toegelaten als hoofdbestemming:  autonome kantoren;  grootschalige opslag, productie en verwerking in open lucht;  horeca en congresaccommodaties;  dancings of discotheken;  autonome klein- of detailhandel;  autonome opslag van afval en/of schroot in open lucht;  seveso-inrichtingen (Inplantingen van inrichtingen zoals bedoeld in artikel 3 van het samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de Federale Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken, zijn niet toegelaten). Uitzonderingen: De bestaande kleinhandelsfunctie (aangeduid met symbool ) en landbouwactiviteit (aangeduid met symbool ) langsheen de Meulebekestraat mogen behouden blijven. Een hoofdbestemming kleinhandelsfunctie of landbouwactiviteit ter hoogte van de bestaande kleinhandelsfunctie of landbouwactiviteit, is toegelaten. Bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsdoorgangsgebouwen zijn toegelaten.

Bedrijfsverzamelgebouwen bestaan uit bedrijvencentra voor starters, thematische bedrijvencentra (bv. Doorgangsgebouwen) en incubatoren. De modules van de bedrijfsverzamelgebouwen worden niet noodzakelijk verkocht.

1.1.2

1.1.2

Nevenbestemming

Nevenbestemming

De nevenbestemming is enkel mogelijk wanneer er een hoofdbestemming aanwezig is. De nevenbestemming is ondergeschikt aan de hoofdbestemming. De vloeroppervlakte aangewend voor de nevenbestemming mag niet meer dan 30% van de totale vloeroppervlakte innemen. Als nevenactiviteit zijn toegelaten:  één bedrijfswoning/conciërgewoning per bedrijfsentiteit dat geen deel uitmaakt van een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw;  toonzalen, verkoopsruimte en onthaalruimte met een beperkte vloeroppervlakte worden toegelaten indien deze ondergeschikt en gekoppeld zijn aan de hoofdactiviteit van de individuele bedrijven en voor zover deze activiteiten geen intensieve loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken;


De verhouding hoofd- en nevenbestemming dient bekeken te worden op niveau van bedrijfsperceel en niet op niveau van het volledig bedrijventerrein.

De bedrijfswoning kan enkel gebruikt worden als eengezinswoning voor de bedrijfsleider of als woning voor een conciërge. Bij een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw wordt geen bedrijfswoning of conciërgewoning toegelaten.


1.2. Inrichting en beheer


1.2.1.

1.2.1.

Inrichtingsprincipes

1.2.2.

Beoordelingscriteria

Inrichtingsprincipes

Minstens volgende inrichtingsprincipes dienen gerespecteerd te worden:  de perceelsoppervlakte per bedrijf bedraagt maximaal 5.000m²;  samenvoegen van loten mag, mits behoud van een maximale perceelsoppervlakte van 5.000m²;  gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat;  de bedrijfswoning/conciërgewoning dient te worden geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen, behoudens wanneer dit niet mogelijk is omwille van de bestaande perceels- en gebouwenconfiguratie.  de totale oppervlakte bestemd voor bedrijfswoning/conciërgewoning mag maximum 200m² bedragen.  Het bruto-volume dat de bedrijfswoning/conciërgewoning inneemt mag maximaal 1.000m³ bedragen.  Bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsdoorgangsgebouwen dienen in één fase opgericht te worden. 1.2.2.

Beoordelingscriteria

Elke aanvraag voor een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria:  zorgvuldig ruimtegebruik;  een kwaliteitsvolle aanleg van het plangebied en afwerking van de bedrijfsgebouwen;  indien de groenbuffer (artikel 2: bufferzone) deel uitmaakt van de kavel: een inrichtings- en beplantingsplan voor wat betreft aanplant van de groenbuffer.





1.2.3.

er wordt aangetoond dat het waterbergend vermogen door de aanleg van verharding en/of constructies niet verminderd wordt. Elke ingreep om dit op te lossen dient op eigen terrein of gemeenschappelijk binnen de bestemmingszone te gebeuren. Er moet in eerste instantie worden gestreefd naar maximaal hergebruik en vervolgens naar maximale infiltratie. De overloop van een hemelwaterbuffer dient aangesloten te worden op de open gracht, aansluitend op het plangebied.

Het voorzien van waterberging op eigen terrein of gemeenschappelijk voor meerdere terreinen behoort tot de mogelijkheden. Dit kan door de opvang van regenwater voor hergebruik of onder andere onder de vorm van infiltratie, door middel van retentiezone, open grachten of ondergrondse infiltratiebekkens. Andere systemen behoren ook tot de mogelijkheden.

Bezettingspercentage

1.2.3.

Minimale bebouwingspercentage van het deel van het bedrijfsperceel gelegen binnen deze zone, bedraagt 25%. Maximale bebouwingspercentage van het deel van het bedrijfsperceel gelegen binnen deze zone, bedraagt 85%.

1.2.4.

Inplanting bedrijfsgebouwen

Ter hoogte van de overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ is een harmonieuze koppeling van gebouwen verplicht. Er wordt een verplichte en minimale voorbouwlijn aangeduid op het bestemmingsplan, welke dient te worden gerespecteerd.

Bezettingspercentage

Minstens 25% van het deel van het bedrijfsperceel gelegen binnen artikel 1, dient effectief een gebouw te zijn (verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen worden niet meegerekend). Maximaal 85% van het deel van het bedrijfsperceel gelegen binnen artikel 1, mag effectief een gebouw zijn (verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen worden niet meegerekend). 1.2.4.

Inplanting bedrijfsgebouwen

Dit kan onder de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw.

verplichte voorbouwlijn minimale voorbouwlijn

De verplichte voorbouwlijn ten aanzien van het openbaar domein (artikel 5), ligt op:  7 meter van de rooilijn van de interne wegenis;  8 meter van de rooilijn van de Meulebekestraat.



Afstand tot de achterkavelgrens: min. 5,00m. Afstand tot de zijkavelgrens: min. 5,00m of 0,00m t.o.v. de gemeenschappelijke kavelgrens bij koppeling van gebouwen,.

Koppeling van bedrijfsgebouwen is mogelijk, dit onder andere in functie van bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsdoorgangsgebouwen

Afstand tot ‘artikel 2: bufferzone’ is min. 5 meter.

Wanneer binnen de kavel een bufferzone gelegen is (artikel 2) bedraagt de afstand tot de achter- en of zijkavelgrens 10 meter.

1.2.5.

1.2.5.

Volume en afmetingen

Maximale kroonlijsthoogte: 10 meter. Uitzonderingen: - Ter hoogte van de overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ wordt de maximale kroonlijshoogte beperkt tot 9 meter. - Voor technische installaties en voorzieningen i.f.v. de productie en (o.a. brand)veiligheid, hygiëne, de bescherming van het leefmilieu, het welzijn van de mens, kan hiervan worden afgeweken; Verplicht plat dak of verdoken hellend dak.


Volume en afmetingen

Bij gekoppelde constructies kunnen in functie van de brandveiligheid (brandoverslag) ter hoogte van de koppelgrens en over de volledige lente van de koppelgrens hogere hoogtes toegelaten worden dan de kroonlijsthoogte.

Verdoken hellend dak is eveneens toegelaten, zie illustratie:


Bij uitbreiding van bestaande bedrijfsgebouwen mag de dakvorm van de bestaande gebouwen verder worden aangehouden. 1.2.6.

Voorkomen

De materiaalkeuze moet inpasbaar zijn in de omgeving en dient ermee te harmoniëren. De materialen dienen zo gekozen te worden dat ze een akoestische isolatie vormen.

1.2.6.

Voorkomen

Dit wil zeggen dat de gebruikte materialen qua textuur, kleur en schaal niet fel contrasterend of hinderend mogen zijn ten aanzien van de omgeving.

Tussen de bouwdelen onderling dient een eenheid in materialenkeuze te bestaan. De materiaal- en kleurkeuze dient duidelijk gemotiveerd te worden in de stedenbouwkundige aanvraag. Zijn verboden als gevelbekleding:  pvc-panelen;  kunststof golfplaten. De eventueel niet afgewerkte gemeenschappelijke muren of nieuwe gemeenschappelijke muren ten gevolge van het lager bouwen en/of het afbouwen dienen kwalitatief te worden afgewerkt door de laatst bouwende, in relatie en/of harmonie met de aanpalende constructies. Indien silo’s, verluchtingskanalen en/of rookkanalen worden geconstrueerd dienen deze visueel te worden geïntegreerd in de ruime omgeving, door middel van een doordachte vorm-, materiaal- en kleurkeuze. De directe omgeving van de bedrijfsgebouwen dient eveneens met zorg te worden ingericht. De niet-bebouwde delen worden met het oog op de esthetische, duurzame en functionele aspecten op een kwaliteitsvolle wijze ingericht. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


1.2.7.

Inrichting van de niet-bebouwde ruimte

1.2.7.

Inrichting van de niet-bebouwde ruimte

De niet-bebouwde perceelsdelen dienen kwalitatief ingericht te worden als groenzone of als private toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laad- en losplaatsen of niet-overdekte stapelruimte. Het stapelen en stockeren van goederen en/of grondstoffen in open lucht, tussen de rooilijn en de voorbouwlijn, is niet toegelaten. De maximale stapelhoogte bedraagt 4,00 meter. Parkeerplaatsen en/of circulatieruimte dient ingekleed te worden in een groen kader. Op de scheidingslijn tussen openbaar domein en private kavel dient er verplicht een beukenhaag te worden aangebracht en hoogstammige bomen onder de vorm van het type Veldesdoorn, door de eigenaar van de kavel. - De beukenhaag heeft een verplichte hoogte van 0,80 m; - De beukenhaag dient te bestaan uit: min. 5 planten per lopende meter met blote wortel of kluit, maat 40/60. - De hoogstammige bomen worden geplaatst om de 10 lopende meter en worden aangeplant met blote wortel of kluit, maat 8/10 HO.

Beukenhaag (Fagus sylvatica) – Veldesdoorn (Acer campestre ‘Elsrijk’) Een haaghoogte van 0,80m laat bestuurders van auto’s en fietsers toe om ongehinderd de verkeerssituatie te overschouwen. Een verplichte hoogte, plantafstand en plantmaat opleggen van de haag zorgt ervoor dat er een uniform straatbeeld gecreëerd wordt

Verhardingen dienen te worden aangelegd in waterdoorlatende materialen, tenzij dit omwille van milieutechnische redenen niet haalbaar is.

Waterdoorlatende materialen: bvb. kleinschalige materialen op een zandbed, grasdals, kiezels, waterdoorlatende betonklinkers…

1.2.8.

1.2.8.

Afsluitingen

Afsluitingen

Een keuze dient gemaakt uit volgende mogelijkheden: - geen afsluitingen; - streekeigen hagen; - draad- en/of metaalafsluiting, al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


Met uitzondering van groenaanplant, worden gesloten wanden (inclusief gesloten hekwerk) niet toegelaten.

Voorbeelden van niet toegelaten, gesloten wanden zijn: metselwerk, houten/betonnen panelen, tuinschermen, geweven kuststofmatten, geweven kokosmatten, draadafsluiting met winddoek…

Poorten dienen ingepast te worden in het totaalbeeld van de afsluiting. Afsluitingen/streekeigen hagen, gelegen in de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn zijn maximaal 0,80 m hoog. Alle overige afsluitingen/streekeigen hagen zijn maximaal 2,00 m hoog. 1.2.9.

Parkeervoorzieningen

Ieder bedrijf moet instaan voor haar eigen behoeften aan parkeervoorzieningen, en dit zowel voor bedrijfswagens, voertuigen van personeel als voor bezoekers, op eigen terrein ofwel gemeenschappelijk binnen de bestemmingszone.

1.2.9.


Het plaatsen van voertuigen op de openbare weg is te allen tijde verboden.

De parkeerplaatsen worden aangelegd in stofvrije, kleinschalige en waterdoorlatende materialen, tenzij dit omwille van milieutechnische redenen niet wenselijk is. 1.2.10. Ontsluiting

1.2.10. Ontsluiting

Per kavel mag maximum één ontsluitingspunt voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter voorzien worden. Uitzonering: voor de volledige overdrukzone ‘specifieke bepalingen’ wordt het aantal ontsluitingspunten beperkt tot: - ofwel één voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter; - ofwel twee voor enkelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 4,00 meter. Van het aantal ontsluitingspunten kan enkel afgeweken worden mits grondige motivatie. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


De ontsluiting van de bedrijfskavels mag enkel gebeuren op de interne wegenis (artikel 5.: openbaar domein) Uitzondering: voor elk lot dat, - op heden nog geen ontsluiting kent op het openbaar domein; - paalt aan de Meulebekestraat; - niet paalt aan de interne wegenis (artikel 5.: openbaar domein); mag maximaal één ontsluitingspunt rechtstreeks op de Meulebekestraat voorzien worden, mits herinrichting van de Meulebekestraat ten behoeve van de verkeersveiligheid.

Illustratie mogelijke inrichting ontsluitingspunten

Ontsluitingspunten dienen maximaal gemeenschappelijk aangelegd en gebruikt te worden.

Voorbeeld van gemeenschappelijk aangelegde ontsluitingspunten:

Bijzondere aandacht gaat hierbij uit naar eventuele doorgangsgebouwen en/of bedrijfsverzamelgebouwen. Wanneer de inrit tot iedere individuele bedrijfsruimte hierbij maximaal gemeenschappelijk aangelegd worden, is er daarnaast nog voldoende ruimte voorhanden om de zone tussen de voorbouwlijn en de rooilijn gedeeltelijk groen in te richten.



Bedrijvigheid (VCRO, art. 2.2.3. §2) Art. 2

Artikel 2. : bufferzone

VERORDENEND



2.1. Bestemming

Deze zone is bedoeld voor de buffering van het lokaal bedrijventerrein ten opzichte van de omgeving. De bufferzone dient:  de constructies te onttrekken aan het zicht;  de constructies te integreren in hun omgeving.



De buffer dient 5 meter breed en minstens 4 tot 4,5 meter hoog te zijn.

Er wordt, naast een breedte, ook een hoogte opgelegd teneinde voldoende kwalitatieve garanties te bieden ten aanzien van het woonweefsel.

De bufferzone dient te worden aangelegd volgens onderstaand plantschema:

De aanleg van de bufferzone wordt gezien op perceelsniveau.



Bij onderhoud van de bufferzone moet de buffercapaciteit behouden blijven.

Volledig rooien in functie van herplanten is niet toegelaten. Rooien in functie van herplanten dient gefaseerd te gebeuren zodat de buffercapaciteit behouden blijft.

Binnen deze zone zijn geen verhardingen of onderbrekingen toegelaten. Binnen deze zone is het oprichten van constructies en/of gebouwen verboden.



Wonen (VCRO, art. 2.2.3. §2) Art. 3

Artikel 3. : woongebied

VERORDENEND



3.1. Bestemming

3.1.1

3.1.1

Hoofdbestemming

Het gebied is bestemd voor wonen. Er zijn enkel eengezinswoningen toegelaten. Meergezinswoningen zijn verboden.

Hoofdbestemming

Onder eengezinswoningen kunnen ook beschouwd worden de zogenaamde zorgwoning en/of kangoeroe-woning, waarbij een tweede woonfunctie voorzien wordt in het gebouw voor respectievelijk inwonende ouders of kinderen.

De niet-bebouwde perceeldelen zijn bestemd voor: - groenaanleg; - toegang tot de gebouwen; - voor parkeren. 3.1.2

Nevenbestemming

Aan het wonen aanverwante activiteiten en voorzieningen zijn enkel toegelaten indien ze gepaard gaan met een woonfunctie en voor zover hun gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte inneemt, met een maximum van 100m².


3.1.2

Nevenbestemming

Aan het wonen aanverwante activiteiten moeten beoordeeld worden op hun verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal en ruimtelijke impact betreft. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: kleinhandel, kantoren, ambacht, diensten en bedrijven.


Uitzonderingen: bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen die een grotere vloeroppervlakte beslaan dan 50% van de totale vloeroppervlakte en/of 100m², mogen behouden blijven. Na stopzetting van de huidige activiteit mogen andere met het wonen verenigbare activiteiten plaatsvinden, mits deze maximum dezelfde of een kleinere vloeroppervlakte beslaan dan de bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen.

De vloeroppervlakte aangewend voor de nevenbestemming mag niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte innemen.

3.2. Inrichting

3.2. Inrichting

3.2.1

3.2.1

Algemeen

3.2.2

Inplanting

Algemeen

Gesloten, halfopen en open bebouwing is toegelaten. 3.2.2

Inplanting

Hoofdgebouw: Afstand tot de rooilijn Lammekensknokstraat = 6,00 meter Afstand tot de rooilijn Meulebekestraat = 8,00 meter Bij halfopen bebouwing bedraagt de afstand tot de niet-bebouwde perceelsgrens minstens 3,00 meter en 0,00 meter tot de gemeenschappelijke bebouwde perceelsgrens. Bij open bebouwing bedraagt de afstand tot de perceelsgrenzen minstens 3,00 meter. Bijgebouwen en tuinconstructies: Bijgebouwen worden enkel toegelaten achter het hoofdgebouw. Afstand tot de achterkavelgrens = min. 1,00m.



Afstand tot de zijkavelgrens = min. 1,00m of 0,00m mits koppeling met een analoog gebouw op het aanpalend perceel mogelijk is. Carports: Carports worden enkel toegelaten in de zij- of achtertuin. De voorbouwlijn van een carport: minimum op 1 meter achter de voorbouwlijn van het hoofdgebouw of verder naar achter; Afstand tot de zijkavelgrens = min. 1,00m of 0,00m mits koppeling met een analoog gebouw op het aanpalend perceel mogelijk is. 3.2.3

Bouwvoorschriften

3.2.3

Bouwvoorschriften

Hoofdgebouw: Maximum2 bouwlagen + hellend dak. Maximale kroonlijsthoogte = 7,00 meter. Maximale nokhoogte = 13,00 meter . Dakvorm: verplicht hellend dak. Maximale dakhelling = 45° Bouwdiepte: - gelijkvloers: max. 20,00 meter; - verdieping: max. 12,00 meter. Bijgebouwen en tuinconstructies Maximale kroonlijsthoogte = 3,50 meter. Maximale nokhoogte = 5,00m. Dakvorm: vrij. Maximale dakhelling = 45°. Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Deefakker – West Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001


Maximale oppervlakte = 50m². Uitzonderingen: op percelen waar de bestaande vergunde bijgebouwen een grotere oppervlakte beslaan, geldt de vergunde oppervlakte als maximum. Carports Maximum één carport per woongelegenheid; Verplichtend plat dak – maximale kroonlijsthoogte 2,80m. De maximaal toegelaten oppervlakte bedraagt 21,00 m². De carport dient een open constructie te zijn (minimum 2 zijden open). 3.2.4

Voorkomen

3.2.4

Voorkomen

Gevel- en dakmaterialen: esthetisch verantwoorde en duurzame materialen, qua kleur in harmonie met de omgeving. Aansluiting met aanpalende gebouwen dient op een harmonieuze en esthetische manier te gebeuren. Blinde gevels dienen te worden afgewerkt in hetzelfde gevel- of dakbedekkingsmateriaal als het gebouw. Eventueel niet afgewerkte gemeenschappelijke muren of nieuwe gemeenschappelijke muren ten gevolge van het lager bouwen en/of het afbouwen dienen te worden afgewerkt door de laatst bouwende, in relatie en/of harmonie met de aanpalende constructies. Afwerking van wachtgevels: bitumenasfalt en foliebekleding zijn niet toegelaten.



3.2.5

Afsluitingen

3.2.5

Afsluitingen

Afsluitingen in de voortuin mogen maximum 0,80 meter hoog mogen zijn. Afsluitingen in de zij- en achtertuin, mogen maximum 2,00 meter hoog mogen zijn. Een keuze dient gemaakt uit volgende mogelijkheden:  geen afsluitingen;  streekeigen hagen;  draad- en/of metaalafsluiting, al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen. Met uitzondering van groenaanplant, worden gesloten wanden (inclusief gesloten hekwerk) niet toegelaten.

Voorbeelden van niet toegelaten, gesloten wanden zijn: metselwerk, houten/betonnen panelen, tuinschermen, geweven kuststofmatten, geweven kokosmatten, draadafsluiting met winddoek…

Poorten dienen ingepast te worden in het totaalbeeld van de afsluiting. 3.2.6

Verhardingen

3.2.6

Verhardingen

De verhardingen moeten maximaal uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen.

Vb. kleinschalige materialen op een zandbed, grasdals, kiezels,…

3.2.7

3.2.7



Er dient minimum één private autobergplaats en/of standplaats per woongelegenheid voorzien te worden op eigen terrein. Daarnaast dient men voldoende parkeerplaatsen te voorzien op eigen terrein, voor nevenbestemmingen die extern bestemmingsverkeer teweeg brengen.



Wonen (VCRO, art. 2.2.3. §2) Art. 4

Artikel 4. : tuinzone

VERORDENEND



4.1. Bestemming

Deze zone is bestemd voor tuinen, horende bij de bewoning van de Lammekensknokstraat. 4.2. Inrichting

4.2. Inrichting

4.2.1

4.2.1

Algemeen

De tuinzone is uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen inclusief eventuele carports, bijgebouwen en constructies die behoren tot en in functie van de normale tuinuitrusting.

Algemeen

Constructies in functie van de normale tuinuitrusting: tuinhuis, volière, duiventil, hobbyserre, zwembad, pergola, overdekt terras…

Bijgebouwen kunnen niet voor wonen gebruikt worden. 4.2.2

Inplanting

4.2.2

Inplanting

Bijgebouwen en tuinconstructies: Bijgebouwen worden enkel toegelaten achter het hoofdgebouw. Afstand tot de achterkavelgrens = min. 1,00m.



Afstand tot de zijkavelgrens = min. 1,00m of 0,00m mits koppeling met een analoog gebouw op het aanpalend perceel mogelijk is. Carports: Carports worden enkel toegelaten in de zij- of achtertuin. De voorbouwlijn van een carport: minimum op 1 meter achter de voorbouwlijn van het hoofdgebouw of verder naar achter; Afstand tot de zijkavelgrens = min. 1,00m of 0,00m mits koppeling met een analoog gebouw op het aanpalend perceel mogelijk is. 4.2.3

Bouwvoorschriften

4.2.3

Bouwvoorschriften

Bijgebouwen en tuinconstructies Maximale kroonlijsthoogte = 3,50 meter Maximale nokhoogte = 5,00m Dakvorm: vrij Maximale dakhelling = 45° Maximale oppervlakte = 50m². Uitzonderingen: op percelen waar de bestaande vergunde bijgebouwen een grotere oppervlakte beslaan, geldt de vergunde oppervlakte als maximum. Carports Maximum één carport per woongelegenheid. Verplichtend plat dak – maximale kroonlijsthoogte 2,80m. De maximaal toegelaten oppervlakte bedraagt 21,00 m². De carport dient een open constructie te zijn (minimum 3 zijden open).



4.2.4

Voorkomen

4.2.4

Voorkomen

4.2.5

Afsluitingen

Gevel- en dakmaterialen: esthetisch verantwoorde en duurzame materialen, qua kleur in harmonie met de omgeving. Aansluiting met aanpalende gebouwen dient op een harmonieuze en esthetische manier te gebeuren. Blinde gevels: af te werken in hetzelfde gevel- of dakbedekkingsmateriaal als het gebouw. Eventueel niet afgewerkte gemeenschappelijke muren of nieuwe gemeenschappelijke muren ten gevolge van het lager bouwen en/of het afbouwen dienen te worden afgewerkt door de laatst bouwende, in relatie en/of harmonie met de aanpalende constructies. Afwerking van wachtgevels: bitumenasfalt en foliebekleding niet toegelaten. 4.2.5

Afsluitingen

Afsluitingen in de zij- en achtertuin, mogen maximum 2,00 meter hoog mogen zijn. Een keuze dient gemaakt uit volgende mogelijkheden:  geen afsluitingen;  streekeigen hagen;  draad- en/of metaalafsluiting, al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen. Met uitzondering van groenaanplant, worden gesloten wanden (inclusief gesloten hekwerk) niet toegelaten.


Voorbeelden van niet toegelaten, gesloten wanden zijn: metselwerk, houten/betonnen panelen, tuinschermen, geweven kuststofmatten, geweven kokosmatten, draadafsluiting met winddoek… Geomex bvba - O. Ref: 13R012 augustus 2015 - 72 -

Poorten dienen ingepast te worden in het totaalbeeld van de afsluiting. 4.2.6

Verhardingen

Verhardingen moeten maximaal uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen.


4.2.6 Verhardingen Vb. waterdoorlatende materialen zijn kleinschalige materialen op een zandbed, grasdals, kiezels… .


Lijninfrastructuur (VCRO, art. 2.2.3. §2) Art. 5

Artikel 5. : openbaar domein

VERORDENEND



5.1. Bestemming

Deze zone is bestemd voor: - openbare wegen en pleinen in functie van toegankelijkheid en lokale ontsluiting; - de aanleg van een waterbuffer. Alle bijkomende acties, maatregelen en inrichtingen in functie van het optimaliseren van het openbaar domein zijn toegelaten. Bijzondere aandacht moet uitgaan naar de omgeving, waarbij een evenwicht tussen verblijfskwaliteit en bereikbaarheid wordt vooropgesteld.



5.2. Inrichting

5.2. Inrichting

De inrichting en het beheer van de zone zijn gericht op de verblijfskwaliteit en de interne circulatie in de buurt, zowel voor voetgangers en fietsers als voor gemotoriseerd verkeer. Alle werken en handelingen die deze doelstellingen ondersteunen zijn toegelaten.

Principetekening inrichting zone

Bovengrondse bebouwing is hier niet toegelaten, met uitzondering van constructies in functie van openbaar nut en milieutechnische ingrepen.

Met constructies in functie van openbaar nut wordt onder andere bedoeld bvb. elektriciteits- en gascabine.

Ondergrondse nutsleidingen, bijzondere voorzieningen zoals verlichtingsarmaturen, wegwijzers, verkeersborden, straatmeubilair, groenvoorzieningen, kunstwerken en installaties horende bij de ondergrondse nutsleidingen, zijn toegelaten.



5.2.1

Aansluiting ontsluitingsweg op Meulebekestraat

5.2.4

Aansluiting ontsluitingsweg op Meulebekestraat

5.2.1


5.2.2

Groen

De zone kent slechts één aansluitingspunt op de Meulebekestraat, met een breedte van 12 meter. Afwijkingsmogelijkheden: het aansluitingspunt op de Meulebekestraat mag breder worden aangelegd in functie van de nodige bochtstralen om zowel het links als rechts afdraaien van voertuigen mogelijk te maken. Echter dient dit voldoende gemotiveerd te worden en tot een minimum beperkt te worden. Privé in- en uitritten die ontsluiting nemen op het openbaar domein dienen zodanig ingeplant te worden dat het zicht op het openbaar domein, bij het in- of uitrijden, maximaal is. Privé ontsluitingspunten die toegang nemen op het openbaar domein dienen maximaal gemeenschappelijk aangelegd en gebruikt te worden. 5.2.2


Er mogen geen parkeervoorzieningen aangelegd worden binnen deze zone. 5.2.3

Groen

Op de scheidingslijn tussen openbaar domein en private kavel dient er verplicht een beukenhaag te worden aangebracht en hoogstammige bomen onder de vorm van het type Veldesdoorn, door de eigenaar van de kavel.  De beukenhaag heeft een verplichte hoogte van 0,80 m;


Beukenhaag (Fagus sylvatica) – Veldesdoorn (Acer campestre ‘Elsrijk’)

Een haaghoogte van 0,80m laat bestuurders van auto’s en fietsers toe om ongehinderd de verkeerssituatie te overschouwen.


 

De beukenhaag dient te bestaan uit: min. 5 planten per lopende meter met blote wortel of kluit, maat 40/60. De hoogstammige bomen worden geplaatst om de 10 lopende meter en worden aangeplant met blote wortel of kluit, maat 8/10 HO.


Een verplichte hoogte, plantafstand en plantmaat opleggen van de haag zorgt ervoor dat er een uniform straatbeeld gecreëerd wordt


RUP Deefakker West toelichtingsnota stedenbouwkundige voorschriften bijlagen

Recommend Documents