RUIMTELIJKE VISIE HOGER BOUWEN STAD GEEL

RUIMTELIJKE VISIE HOGER BOUWEN STAD GEEL eindrapport [8 oktober 2010] NOTA

BUUR | bureau voor urbanisme cvba Blijde Inkomststraat 24 • 3000 Leuven T +32 (0)16 89 85 50 • F +32 (0)16 89 85 49 www.buur.be

Colofon

OPDRACHT Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen Stad Geel

OPDRACHTGEVER Stad Geel www.geel.be

Begeleidende ambtenaar / contactpersoon: Nele Raets Dienst Stedenbouw & Ruimtelijke Planning Werft 20, 2240 Geel T +32 (0)14 57 09 09 [email protected]

OPDRACHTHOUDER BUUR cvba www.buur.be Ontwerpers: Toon Manders, Arnout Vandenbossche & Johan Van Reeth

Projectleider / contactpersoon: Arnout Vandenbossche Blijde Inkomststraat 24, 3000 Leuven T +32 (0)16 89 85 50 [email protected]

Adviseur: Leo Van Broeck BOGDAN & VAN BROECK ARCHITECTS bvba Quai au Foin 55 1000 Brussel T +32 (0)2 609 00 65 [email protected] www.bvbarchitects.com

Inhoud

1 ALGEMEEN KADER 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Begripsafbakening ................................................................................................................................. 8 Hoger bouwen in de Vlaamse kleinstedelijke context ........................................................................ 11 Maatschappelijke weerstand .............................................................................................................. 14 Bestuurlijke weerstand ....................................................................................................................... 17 Evolutie van de woningbehoefte ........................................................................................................ 18

2 HOGER BOUWEN IN GEEL‐CENTRUM 2.1 2.2 2.3

2.4

2.5 2.6

2.7 2.8

Geel ? Geel ! ....................................................................................................................................... 22 Het stadslandschap ............................................................................................................................. 24 Inzet hoger bouwen ............................................................................................................................ 26 2.3.1 Principes hoger bouwen ........................................................................................................ 26 2.3.2 Types hoger bouwen ............................................................................................................. 27 Drie stadssystemen ............................................................................................................................. 31 2.4.1 Ring‐, centrum‐ en inbreidingstructuur ................................................................................. 31 2.4.2 Aanpak per (deel)structuur ................................................................................................... 32 Ringstructuur ....................................................................................................................................... 33 Centrumstructuur ................................................................................................................................ 35 2.6.1 Deelsystemen centrumstructuur ........................................................................................... 35 2.6.2 Centrumstructuur ‐ Bipool en hoofdassen ............................................................................. 36 2.6.3 Centrumstructuur ‐ Groene NZ‐as ......................................................................................... 38 2.6.4 Centrumstructuur ‐ Bereikbaarheidsas ................................................................................. 40 2.6.5 Centrumstructuur ‐ Stationsomgeving .................................................................................. 42 Inbreidingstructuur ............................................................................................................................. 44 Overzicht ............................................................................................................................................. 46

3 KWALITEITSZORG 3.1 3.2

3.3

3.4 3.5

Denkkader ........................................................................................................................................... 50 Instrumentarium ................................................................................................................................. 54 3.2.1 Concrete gegevens ................................................................................................................ 54 3.2.2 Instrumenten ......................................................................................................................... 58 3.2.3 Aanstelling van een competente ontwerper ......................................................................... 64 Evaluatie van de kwaliteit ................................................................................................................... 65 3.3.1 Sleutelmomenten voor de evaluatie ...................................................................................... 66 3.3.2 Evaluatoren ........................................................................................................................... 67 Stedenbouwkundige lasten ................................................................................................................. 69 Implementatie ..................................................................................................................................... 71 3.5.1 Integratie in lopende projecten ............................................................................................. 71 3.5.2 Uitwerking instrumentarium op korte en middellange termijn ............................................ 73 3.5.3 Sensibilisering ........................................................................................................................ 75

4|

| INHOUD |

Inhoud

4 CASE STUDIES 4.1 4.2

4.3

4.4

Dossier IOK en Liekens ........................................................................................................................ 80 Ontwerpend onderzoek ringstructuur ................................................................................................ 81 4.2.1 Wensbeeld ............................................................................................................................. 81 4.2.2 Zones voor hoger bouwen ..................................................................................................... 81 4.2.3 Positionering kruispunt Pas‐Antwerpseweg .......................................................................... 84 Case‐study ‘site IOK’ ............................................................................................................................ 85 4.3.1 Project ................................................................................................................................... 85 4.3.2 Evaluatie van het voorliggend voorstel ................................................................................. 87 4.3.3 Types hoger bouwen van toepassing .................................................................................... 91 4.3.4 Wensbeeld ............................................................................................................................. 93 4.3.5 Instrumenten ......................................................................................................................... 94 4.3.6 Proces .................................................................................................................................... 94 Case‐study ‘site Liekens’ ..................................................................................................................... 95 4.4.1 Project ................................................................................................................................... 95 4.4.2 Evaluatie van het voorliggend voorstel ................................................................................. 96 4.4.3 Types hoger bouwen van toepassing .................................................................................. 100 4.4.4 Wensbeeld ........................................................................................................................... 101 4.4.5 Instrumenten ....................................................................................................................... 102 4.4.6 Proces .................................................................................................................................. 102

6|

| ALGEMEEN KADER |

1 ALGEMEEN KADER

1.1 Begripsafbakening a

Definitie van het begrip hoogbouw / hoger bouwen Het begrip hoogbouw kent verschillende interpretaties. Het moet daarom ‐ zeker voor een kleinere stad als Geel ‐ genuanceerd worden in functie van deze hoogbouwvisie.

Hoogbouw is gekend onder de vorm van een aantal absolute categorieën. De Belgische brandnorm vermeldt 25m als ondergrens. Hoogbouwnota's en beleidsdocumenten in verschillende steden in binnen‐ en buitenland vermelden objectieve afmetingen. Voor de hoogbouwnota van de stad Antwerpen denkt men aan 40m als ondergrens om van hoogbouw te spreken en wil men 60m opleggen als minimale hoogte voor nieuwbouwprojecten die als ruimtelijk structurerend landmark moeten fungeren. Amsterdam verplicht elke bouwaanvrager tot het maken van een HER (Hoogbouw‐Effecten‐Rapport) voor gebouwen hoger dan 90 meter, voor gebouwen hoger dan 30 meter nabij waardevol historisch patrimonium en voor gebouwen die tegelijk hoger zijn dan 30 meter én hoger zijn dan 1,5 keer de gemiddelde bouwhoogte in hun stadsdeel.

Dit laatste voorbeeld leidt ons naar een meer relatieve hantering van het begrip hoogbouw die ook kan toegepast worden op kleinstedelijke schaal en structuur van Geel. De beleving van een hoog gebouw wordt immers niet alleen door de absolute bouwhoogte bepaald, maar ook door het hoogteverschil ten opzichte van de bestaande omgeving. In tegenstelling tot absolute definities biedt deze benadering het bijkomend voordeel dat ze in de tijd veel langer geldig blijft. Het begrip 1,5 of 2 keer de gemiddelde bouwhoogte blijft bruikbaar, zelfs als na een aantal decennia van verdichting die gemiddelde hoogte lichtjes zou gestegen zijn. Absolute normen zijn niet alleen minder contextueel maar verouderen ook sneller.

Dit betekent dat we op schaal van Geel over twee soorten van hoogbouw of hoger bouwen moeten spreken. Ten eerste de echte hoge gebouwen en torens op schaal van een landmark zoals een kerktoren. Dit soort gebouwen zal in Geel steeds uiterst zeldzaam zijn, zeker omdat men redelijkerwijze kan verwachten dat de vraag naar dergelijke projecten in deze context sowieso beperkt zal blijven, maar net door hun zeldzaamheid zullen dergelijke gebouwen zeker niet onbelangrijk zijn. Ten tweede alle gebouwen die door een verschil in schaal of hoogte wat afsteken tegenover hun context. En dit fenomeen zal zich in Geel de volgende jaren met een veel grotere waarschijnlijkheid voordoen.

b

Hoogbouwpraktijk in de omgeving van Geel Hoge gebouwen zijn in de omgeving van Geel eerder schaars. Het zijn vooral religieuze gebouwen (kerken en kloosters) en utilitaire constructies (zoals de watertoren aan de afrit Geel‐West van de E313) die deel uitmaken van het collectieve geheugen. De schaarse woongebouwen, zoals de sociale woningen aan Drijhoek, vormen dan ook een uitzondering en kennen omwille van hun connotatie aan sociale huisvesting en hun beperkte architecturale kwaliteit een eerder beperkte appreciatie. Ook langs de E313 wordt intussen substantieel hoger gebouwd, maar dit gebied ligt fysiek en mentaal ver van de stedelijke context verwijderd.

De Stad Turnhout lijkt in het recente verleden als eerste stad in de Kempen bewust te kiezen voor hoogbouw als instrument voor stadsvernieuwing. Het winnende ontwerp voor het “stedelijk plateau”, dat de zuidelijke ringweg moet overdekken, voorziet in de realisatie van een vijftal ranke torens die de grens tussen stad en park zullen markeren.

8|

| ALGEMEEN KADER |

c

Hoogbouwpraktijk regionaal, internationaal (Vlaanderen, Europa) Vlaanderen kan zeer zeker niet bogen op een recente, rijke hoogbouwtraditie. We hebben geen echt grote metropolen en we zijn niet gewoon om zuinig met bouwgrond om te springen. Twee eeuwen grondbeleid gebaseerd op een verkavelingsmodel zorgden voor een versnipperd grondgebruik en laagbouw die verspreid is over nagenoeg het complete grondgebied. Dit heeft eerst en vooral belangrijke ecologische gevolgen. We hebben nog zeer weinig grote intacte ecosystemen of natuurgebieden en door de verspreide bebouwing gebeurt het merendeel van de verplaatsingen met de auto via een wegennet dat daar niet op voorzien is (met grote fileproblemen tot gevolg). Het heeft er ook toe geleid dat we in Vlaanderen én geen echte grote steden én geen echte natuur meer hebben. Het schaars zijn van hoogbouw in onze contreien is dus een gevolg van dieperliggende structuren en gewoontes in onze materiële ruimtelijke cultuur. Pas heel recent zien we in Vlaanderen een kentering: het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen pleit sinds enkele jaren voor verdichting en zuinig grondgebruik; het toenemend ecologisch bewustzijn bij de bevolking leidt tot een beter besef van de mogelijke nadelige consequenties van onze ruimteconsumptie. Meer en meer steden beginnen zich af te vragen hoe ze in de toekomst in hun ruimtebehoefte kunnen blijven voorzien door te verdichten in plaats van ongebreideld te blijven uitbreiden. In dat kader onderzoeken ze hoogbouw als één van de mogelijkheden.

Internationaal zien we een gelijkaardige evolutie, alleen is die reeds veel langer bezig. Nederland heeft niet alleen een langere traditie van stedelijke hoogbouw maar ook een sterker ruimtebeleid (waardoor het onderscheid tussen stad en platteland steeds veel scherper is gesteld). Daarom ook zien we in Nederland niet alleen woontorens en appartementsgebouwen opduiken in de grote steden, maar ook in sommige dorpen en provinciesteden. Meestal blijft iconische hoogbouw echter beperkt tot de grote Europese steden: Rotterdam, Frankfurt, London, Madrid, Barcelona, ... Voor de echte hoogbouwtraditie moeten we blijkbaar buiten Europa gaan kijken; het zijn vooral grote steden in de jongere landen en in de nieuwere succesvolle economieën in het oosten die ruimtelijk snel en ongebreideld gegroeid zijn en die daardoor ook een meer open houding hebben ontwikkeld tegenover ruimtelijke heterogeniteit en hoogbouw. We geven hier de top 20 van steden in de wereld waar hoogbouw het talrijkst aanwezig is: New York, Toronto, Chicago, Tokyo, Vancouver, Mexico, Montreal, Los Angeles, London, Hong Kong, Honolulu, Dubai, Buenos Aires, Shanghai, Ottawa, Sydney, Moscow, Chongqing, Sao Paolo, Washington, ... We stellen vast dat West‐Europa slechts met een paar steden vertegenwoordigd is in de top 50. Enkel in steden zoals Rotterdam, waar het historische weefsel in WOII nagenoeg volledig is vernietigd, was er aanleiding tot meer ingrijpende vernieuwing en een grotere dosis hoogbouw.

De connotatie van hoogbouw met grootsteden, sterke verstedelijking en in het algemeen de “nieuwe wereld”, kan verklaren waarom wij vanuit ons traditioneel, Vlaams perspectief eerder argwanend opstellen tegenover hoge gebouwen. Dat dit gepaard gaat met behoudsgezindheid en angst voor verandering is misschien niet altijd logisch maar wel begrijpelijk.

d

Voorbeelden van hoogbouwbeleid in Vlaanderen en daarbuiten In het licht van het voorgaande stellen we vast dat sinds kort een aantal Vlaamse steden werk beginnen maken van een bescheiden hoogbouwbeleid en/of hoogbouwnota's. Gent is gestart met de opmaak van een “Visienota Hoger Bouwen”. Ook Antwerpen werkt aan een hoogbouwnota. Deze zal niet alleen een aantal criteria vastleggen maar ook werk maken van een verplichte Hoogbouw‐Effecten‐Rapportering bij bouwaanvragen. In Brussel wordt binnenkort ‐ na een pauze van meerdere decennia ‐ langs het kanaal opnieuw een woontoren gebouwd met een hoogte van 140m. Grosso modo blijft deze evolutie echter beperkt tot de grotere steden. In het netwerk van kleinere Vlaamse steden en kernen is reflectie over verdichting en hoger bouwen eerder zeldzaam. Sinds de “moderne” hoge gebouwen (zoals de Tacktoren in Kortrijk en de Tweetorenwijk in Hasselt) werden en worden slechts sporadisch hedendaagse hoogbouwprojecten op de sporen gezet. De stationsomgeving en de Vaartkom in Leuven en de stadsuitbreiding van Turnhout zijn schaarse voorbeelden.

Maar de problematiek van schaarse beschikbare open ruimte zal zich uiteindelijk stellen op alle schaalniveaus en voor alle overheden. In die zin hoort Geel bij de pioniers die zich voorbereiden op onvermijdelijk komende vraagstukken en evoluties in ons ruimtelijk beleid.

In Nederland is er een gelijkaardige evolutie, maar ze is een aantal jaren vroeger gestart waardoor het hoogbouwbeleid in een aantal steden reeds verder gevorderd is en reeds geleid heeft tot operationele regelgeving en beleidsstructuren.

Een voor Geel geschikt voorbeeld is de beleidsnota hoog bouwen van Groningen (2002). Deze nota maakt een onderscheid tussen directe en indirecte criteria of effecten. Directe effecten hebben te maken met het stadsbeeld, de windhinder, de schaduw, huisvestingsmogelijkheden, enz. Indirecte effecten slaan vooral op de diepgang of de lange termijn: het stadsimago (wat een interessante nuance is t.o.v. het begrip stadsbeeld), woningbouwbeleid, werkgelegenheid, efficiency, rechtvaardigheid, flexibiliteit in het huidige en toekomstige ruimtegebruik... Interessant is het onderscheid tussen enerzijds gebouwen die hoe dan ook hoog moeten zijn in hoofde van hun functie (windmolens voor elektriciteit, antennes, uitzichttorens, ziekenhuizen, ...) en anderzijds gebouwen die ook een andere vorm hadden kunnen krijgen. De nota omschrijft drie categorieën met toenemende veeleisendheid qua vergunningsprocedure: lager dan 25m; tussen 25 en 60 m; hoger dan 60m. Ze stelt dat hoogbouw moet worden ingezet om stedelijke ambities te realiseren en moet bij voorkeur geclusterd worden nabij knooppunten van openbaar vervoer. Qua procedure voorziet men zowel in een HER (Hoogbouw Effect Rapport) als in een filtering door een adviescommissie. De nota spreekt niet alleen over hoogbouw als bron van verdichting maar ook van "intensivering" van de bebouwing. De nota heeft ook goede inhoudelijke diepte: ze maakt een onderscheid tussen verschillende types hoogbouw: een lange slanke toren markeert een plek; een brede schijfvormige toren (aan slab of wandgebouw) bakent een gebied af... Dit toont aan hoe verschillende torens ook verschillende publieke ruimtes "maken". De nota vermeldt als vergelijkingspunt dat in Rotterdam sinds 1999 geen maximale bouwhoogte meer is voorgeschreven. Er worden argumenten of cases aangehaald waarbinnen hoogbouw wenselijk of mogelijk is: om compositorische redenen; binnen een stadsdeel als "stapelplaats van stadscultuur"; voor het realiseren van verdichte woon‐werk combinaties; voor het realiseren van collectieve en grootschalige arrangementen in de stadsontwikkeling; ... Hoogbouw wordt gezien als een mogelijke expressie van de mate van stedelijkheid van een ruimte. Tegelijk stelt men echter dat hoogbouw quasi ongewenst is in de kern van de historische binnenstad. Een lijst van gesuggereerde beoordelingscriteria voor hoogbouw vertrekt van een opsomming van een set historische criteria die gehanteerd werden in Engeland (de "guidelines of the Architects Department of the London County Council" die in 1956 in overleg met de Royal Fine Arts Commission werden vastgelegd). Misstaat het gebouw niet in zijn omgeving? Is er een visueel positieve betekenis voor de omgeving? Is het terrein groot genoeg? Is er gevaar voor overschaduwing van belendende percelen? Is er een bijdrage tot de algemene opwaardering van de buurt? Is er een goede relatie tot eventuele andere hoge gebouwen? Is er een goede relatie tot open ruimten? Is het gebouw voldoende kwalitatief qua ontwerp en materiaalkeuze? Doet de verlichting van het gebouw geen afbreuk aan het nachtelijke stadsbeeld? ...

10|

| ALGEMEEN KADER |

1.2 Hoger bouwen in de Vlaamse kleinstedelijke context a

Historische hoge gebouwen Als we de Vlaamse bouwgeschiedenis van de laatste vijf eeuwen bekijken, dan lijkt het bijna alsof we veeleer afgeleerd hebben van hoog te bouwen. Sinds de late middeleeuwen hebben verschillende evoluties tot een aantal zeer archetypische vormen van hoogbouw geleid. Naast kerken en belforten als incarnaties van religieuze en wereldse macht, en naast trotse monumentale emanaties van collectieve cultuur, zien we dat ook heel wat patriciërs hun mercantiel succes veruitwendigden in bepaalde vormen van hoger bouwen. In steden zoals Antwerpen en Gent bouwden rijke kooplieden een “steen”; dit was een gebouw van minstens 5 à 6 bouwlagen hoog (het dubbele van de toen omliggende bebouwing), dat diende als commerciële vestiging. Maar torens waren geen privilege van de grote steden. Ook in kleinere provinciesteden werden doorheen de eeuwen heen hoge gebouwen opgericht: kerktorens, kleinere stadhuizen of meer specifieke torens zoals bijvoorbeeld de Zimmertoren in Lier. In het buitengebied van het Vlaamse veld kennen we de historische solitaire hoge gebouwen: vrijstaande kastelen; silo's, brouwerijen en mouterijen langs rivieren en kanalen; watertorens; enz. Men kan stellen dat historische hogere gebouwen zowel in de steden als in het buitengebied en in kleinstedelijke context zeker niet ontbreken maar ze vormen meestal een minderheid en zijn, wat de hoge gebouwen in kleinere steden betreft, vaak wat kleiner van schaal.

b

Nieuwe dynamiek van de kleine en regionale Vlaamse steden Het concept van de gedeconcentreerde bundeling uit het Structuurplan Vlaanderen heeft een eerste aanzet gegeven tot vernieuwde aandacht voor de stedelijke context, zowel in grotere als kleinere steden. Er is een kentering gekomen in de stadsvlucht, de solitaire villa of fermette in het buitengebied is niet langer het alleenzaligmakend ideaal.

Tegelijk zien we dat – in navolging van de grotere – ook de kleinere steden het belang beginnen inzien van een bescheiden city‐marketing en het aanbieden van een kwalitatief maatschappelijk draagvlak en een stimulerend ruimtelijk kader als woonomgeving. Dit is zeker het geval indien kleinere steden goed aangesloten zijn op hoogwaardig collectief of individueel vervoer.

c

Spaarzaam grondgebruik / benutting strategische plekken Dat open ruimte schaars is, is een probleem dat overal geldt, ook in kleinere steden. Open ruimte in Vlaanderen is bijna opgebruikt. Twee eeuwen traditie van versnipperd bouwen hebben er voor gezorgd dat we noch echte steden noch echte grote natuurgebieden hebben en dat de levensvatbaarheid en biodiversiteit van onze ecosystemen er met rasse schreden op achteruit gaat. Eigenlijk zouden we meer moeten verstedelijken als alternatief voor de claims op de resterende open ruimte. Deze “ecologische druk” zien we ook discreet aanwezig in prille vormen van ecologische bewustwording in onze maatschappij. Preventie en recyclage van afval, goed geïsoleerde gebouwen en groene energieproductie geraken goed ingeburgerd, maar volstaan niet. Samen met de herwonnen interesse voor onze steden, ontstaat er een toenemend draagvlak voor spaarzaam grondgebruik, voor denser bouwen en waar mogelijk of wenselijk ook voor hoger bouwen.

Meer nog voor kleinere dan voor grotere steden, geldt het belang van de schaarse strategische plekken zoals stadspoorten aan invalswegen, een stationsomgeving, grote kruispunten, een ringweg, enz. Ze vormen de essentiële functionele plekken van kleinere steden en zijn vaak mogelijke locaties voor het inplanten van dichtere bouwvormen, landmarks en ruimtelijk

structurerende gebouwen. Kleinere steden die hun ontwikkeling en uitbreiding willen ondersteunen kunnen zich op plekken als deze sterker profileren door het inzetten van hoogbouw en gebouwen met een sterke signaalfunctie.

d

Kwantitatief en kwalitatief aanbod aan woningen en kantoren Hoogbouwprojecten creëren de mogelijkheid om op een beperkte ruimte een belangrijk aanbod aan woningen of kantoren aan te bieden.

Dit kan een antwoord bieden op de groeiende woningbehoefte. Zeker voor kleine woongelegenheden, die – gezien de demografische en maatschappelijke evoluties – een belangrijk aandeel van de vraag uitmaken, biedt hoogbouw heel wat perspectieven. Voor residentiële ontwikkelingen kan hoogbouw tot kwalitatief betere woningen leiden. Bouwkundig leidt de schaal en de repetitie tot een betere prijs/kwaliteit verhouding. Programmatorisch kan in hoogbouw voldoende kritische massa worden opgebouwd om gezamenlijke voorzieningen (sportfaciliteiten, wasserij, ateliers, speelruimte, carsharing, groene ruimte, …) te realiseren. Door hoogbouw in een stedelijke omgeving te realiseren, kunnen méér woningen van de beschikbare voorzieningen genieten.

Voor de kantoormarkt biedt hoogbouw het voordeel van een goede ruimtebenutting op goed bereikbare locaties, een grote representativiteit en opnieuw de mogelijkheid van gemeenschappelijke faciliteiten zoals onthaal, …

e

Succesfactoren De mate waarin toepassing van hoogbouw / hoger bouwen succesvol kan zijn, hangt af van een groot aantal factoren. We vernoemen er enkele:

factoren m.b.t. de socio‐economische context:

-

economische relevantie / haalbaarheid voor de toepassing van hoogbouw;

-

beantwoordend aan de behoeften van (potentiële) eindgebruikers;

-

aanwezigheid van maatschappelijk draagvlak voor de realisatie van hoogbouw;

-

…

factoren m.b.t. de omgeving:

-

de meerwaarde van de hoogbouw voor de landschappelijke kwaliteit van zijn ruime omgeving;

-

de goede stedenbouwkundige integratie van het hoog of hoger gebouw in zijn directe omgeving;

-

de aanwezigheid van collectief groen in de nabije omgeving (stedelijk groen, parken, extensief landschap);

-

de nabijheid van bestaande voorzieningen (handel, recreatie, cultuur, onderwijs, zorg, …);

-

de creatie van een draagvlak voor nieuwe voorzieningen;

-

de goede ontsluitingsmogelijkheden van de site met het openbaar vervoer en voor zacht verkeer;

-

de oordeelkundige inpassing van voldoende parkeervoorzieningen en de goede aansluiting op het wegennet (zonder hinderende parkeer‐ of verkeersdruk te veroorzaken);

-

12|

…

| ALGEMEEN KADER |

factoren m.b.t. het gebouw zelf:

-

een hoogwaardig architecturaal ontwerp dat de landschappelijke visibiliteit tot zijn recht laat komen;

-

een doordacht bouwkundig ontwerp in functie van comfort (windhinder, akoestiek, …) en duurzaamheid (energie, aanpasbaarheid, onderhoud, …);

-

een typologische variatie in het gebouw, om een gevarieerde gebruikersgroep aan te trekken (o.a. kindvriendelijkheid);

-

de typologische uitwerking die de gebruik‐ en belevingswaarde optimaliseert: bezonning, buitenruimte, uitzicht, flexibiliteit, privacy, sociale controle, …;

-

de integratie van collectieve voorzieningen in het gebouw;

-

…

1.3 Maatschappelijke weerstand a

Negatieve connotaties Wie het zich de vorige decennia kon permitteren kocht een arcadische droom in de verkavelingen aan de rand van (of buiten) de steden en dorpskernen of renoveerde een stadswoning. Hoogbouw beperkte zich hierdoor noodgedwongen vaak tot sociale woningbouw en werd op die manier een vorm van verplicht wonen voor kansarmen. De combinatie van hoogbouw met de connotatie van systematisch geconcentreerde kansarmoede hebben het imago van woontorens negatief beïnvloed. Daarbij komt het bijbehorend gebrek aan goede voorbeelden en de relatieve zeldzaamheid van luxe hoogbouw.

Hoogbouw wordt ook geassocieerd met hybris, hoogmoed, met teveel willen, met teveel in de kijker willen staan, met te hard opvallen. Onze perceptie wordt gekleurd door mythen en spreekwoorden: de toren van Babel, te hoog van de toren willen blazen, het hoog in zijn bol hebben, hoge bomen vangen veel wind, enz.

Hoger bouwen is sowieso een verhaal dat technisch moeilijker is. Stabiliteit, windbelasting, bezonning, verticaal transport, brandveiligheid enz. zijn factoren waarvan in functie van de bouwhoogte de complexiteit sterk toeneemt. Maar ook de stedenbouwkundige en socio‐culturele impact houdt meer risico's in. Een gebouw dat door iedereen wil en kan gezien worden krijgt door die attitude ook de verantwoordelijkheid om de zelf gecreëerde maatschappelijk‐ruimtelijke rol op kwalitatieve wijze te vervullen.

Een zeker wildgroei van hoogbouw projecten uit de Golden Sixties die vooral gericht was op financieel rendement en waarvan de architectuurkwaliteit soms ondermaats was hebben het imago van hoogbouw verder aangetast. Ook het experimenteren met nieuwe technieken verhoogde het risico op falen: betonrot, gebrekkige isolatie en slechte winddichtheid, slechte akoestische isolatie tussen de verschillende woonunits, enz.

Wat we bij de meeste van deze negatieve connotaties vaststellen is dat de problemen vaak weinig te maken hebben met de eigenlijke hoogte van het gebouw zelf. Concentratie van kansarmoede kan vermeden worden door een grotere diversificatie van types en woonvormen en door een beter beheer van collectieve woongehelen. Gezinsvriendelijke hoogbouw bestaat reeds. Door middel van windstudies en het aanbrengen van “spoilers” en windgeleiders kunnen de problemen van grote windsnelheden op het maaiveld perfect vermeden worden. Door het invoeren van een proactief en stimulerend stedenbouwkundig beleid kan vermeden worden dat goedkope rendementsarchitectuur de hoogbouwmarkt verziekt, enz.

b

Archetypische woonwensen Vlaanderen word gekenmerkt door een relatief archaïsche wooncultuur. Het klassieke – maar tegelijk grondverslindende – beeld van het huisje met de tuin zit nog diep vervlochten in het collectief denken. Onze bouw‐ en wooncultuur is veel trager geëvolueerd dan de rest van onze (materiële) cultuur. Wooncultuur is enerzijds trager geëvolueerd door de intrinsieke stabiliteit en onveranderlijkheid van het wonen als basisbehoefte en door de beperkte verandering van de technologie die het wonen mogelijk maakt. Anderzijds is het een cultuursector die – als één van de weinige “trage” factoren in een steeds sneller veranderende wereld – bij uitstek geschikt is om te fungeren als drager van nostalgie en angst voor het nieuwe. Tegelijk moeten we vaststellen dat het suburbaan woonmilieu een cultuurwoestijn dreigt te worden; een steeds groter deel van het moderne leven is stedelijk van karakter en rekent op de nabijheid van diverse diensten en functies. In die zin is voor

14|

| ALGEMEEN KADER |

kleinere steden als Geel een belangrijke rol weggelegd als katalysator van verdichting en bundeling van functies buiten de grootsteden. Ze kunnen daarbij tegelijk de motor zijn van een vrijwaring van de weinige open ruimten die ons nog resten.

c

Gebrek aan architecturaal discours / referentiekader Door de afwezigheid van de kennis van (hedendaagse) architectuur in de eindtermen van het middelbaar onderwijs, heeft de gemiddelde Belg zeer weinig architectuurcultuur. Er is weinig of geen traditie en slechts weinig gedragen aanvaarding van gebouwde moderniteit in stedenbouw en architectuur. Toeristische gidsen houden in het beste geval op bij Art Nouveau of Art Deco. Een hele eeuw aan modern bouwen bestaat maar word onbewust genegeerd. Er zijn weinig goede voorbeelden in architectuur in het algemeen en zeker qua hoogbouw. En door het gebrek aan architectuurcultuur en referentiekader worden de weinige goede voorbeelden die er zijn meestal niet door de maatschappij erkend of worden ze zelfs lelijk gevonden.

Slechts gedurende de laatste jaren is daar verandering in gekomen. Niet alleen in het onderwijs, maar ook in het maatschappelijk debat. Succesvolle voorbeelden in het buitenland hebben ons wakker gemaakt. Een aantal nieuwe parameters en begrippen zijn het denkkader binnengedrongen: imago, city‐marketing, goed en ecologisch verantwoord ruimtelijke beleid, enz.

d

Algemene landschappelijke vervuiling Het besef is intussen algemeen doorgedrongen dat onze bouwpraktijk van de laatste eeuw tot een enorme landschappelijke vervuiling heeft geleid. Het buitengebied heeft zijn “open” karakter op de meeste plaatsen verloren. De stedelijke omgeving is vaak verrommeld en ten prooi gevallen aan banaliteit en isotropie.

We werden en worden dus systematisch geconfronteerd met bebouwing die leidt tot landschappelijke teloorgang, wat leidt tot een haast vanzelfsprekende connotatie tussen beide. Vanuit dit perspectief is het begrijpelijk dat een discours over gebouwen die het (stads)landschap willen versterken op ongeloof en wantrouwen wordt onthaald.

e

Afwijzing van de moderne conditie In een groot deel van onze dagelijkse praktijk wordt moderniteit in één of andere vorm aanvaard en omarmd; onze gebruiksvoorwerpen, auto's, computers, technologie, internet evolueren snel en we gebruiken met plezier het nieuwste van het nieuwste. Vanaf de vroege 20e eeuw wordt onze bouwcultuur gekenmerkt door verschillende golven van moderniteit die telkens op veel weerstand zijn gestoten. Het moderne stelt vragen bij het overtollige, stelt vragen bij het ornament, ontneemt illusies, werpt ons terug op het essentiële of het minimale. Het moderne is niet gemakkelijk, het vraagt een vorm van kracht, het kunnen omgaan met de nulgraad; het moderne is niet evident, men moet het leren appreciëren. Hierdoor is moderniteit in architectuur weinig populair en groeit zijn aanvaarding slechts traag. Tegelijk kunnen we niet ontkennen dat – in tegenstelling tot de vorige eeuw – moderniteit ook in het bouwen de laatste jaren steeds meer ingang begint te vinden. Men zou kunnen hopen dat we aan de vooravond staan van een trendbreuk.

f

Clichering van historische hoge gebouwen Het blijft verbazen hoe men in regel bouwaanvragen voor nieuwe, hogere gebouwen weigert omdat het een ontoelaatbare stedenbouwkundige schaalbreuk zou zijn (“in strijd met de goede plaatselijke ordening”), zelfs als men in de directe

omgeving één of meerdere historische bouwwerken (kerktorens, …) heeft die minstens even hoog zijn. Dit betekent dat historische hoge gebouwen opgegaan zijn in het decor, ze zijn een onderdeel van de collectieve geschiedenis, ze zijn maatschappelijk aanvaard.

Binnen onze laagbouwcultuur vormen historische gebouwen de markantste – en vaak enige – hoge gebouwen. Doordat “hoog” en “historisch” vaak samen voorkomen, beschouwen we ze eerder als een rariteit dan als een volwaardig deel van onze bebouwde omgeving. We hebben ze letterlijk en figuurlijk geclicheerd in het beeld van de ruimte rondom ons. Het zijn symbolen geworden die de band met hun “normale” bebouwde omgeving deels verloren hebben. Zo ontstaat de discrepantie tussen de aanvaarding van een historische, hoog gebouw enerzijds en de verwerping van een hedendaags gebouw van dezelfde hoogte anderzijds.

g

Desobjectivering van de beoordeling (privacy, schaduw, …) Wanneer we beschouwen hoe de maatschappij gemiddeld reageert op nieuwe hoogbouwprojecten, of op de planning ervan, dan stellen we vast dat angst dikwijls is ingegeven door ondeskundigheid en aanleiding geeft tot overreactie. Bouwhoogte geeft vaak aanleiding tot onmiddellijk protest, zonder dat de werkelijke impact gekend, laat staan behoorlijk geanalyseerd is.

Zo leeft de boutade dat hoogbouw teveel slagschaduw veroorzaakt en de zon wegneemt. Maar een smalle hoge toren is als een zonnewijzer. De schaduw van een 100 meter hoge toren beweegt met een snelheid van meer dan 26 meter per uur, wat betekent dat een stadstuintje op 100 meter van zo'n toren nooit meer dan een half tot één uur in de schaduw zit. Een laag maar lang gebouw van 15 meter bouwhoogte zet de overzijde van de straat gedurende lange tijd in de schaduw. Toch wordt de impact op de bezonning van een toren systematisch negatief ingeschat.

Hetzelfde geldt voor problemen van inkijk en privacy. Indien men in een overmaats binnengebied op 50 meter van de achtergevels een gebouw van 10 verdiepingen wil realiseren dan is de kans groot dat veel omwonenden zullen protesteren. Tegelijk wordt zelden geklaagd over de inkijk die men ondergaat door buren die vanuit hun achtergevel inkijk hebben in aangrenzende tuinen, noch van het feit dat in een gemiddelde woonstraat de gevels van de woningen slechts 12 meter van elkaar verwijderd staan. Ook hier speelt de psychologie dus een belangrijke rol.

Dit zijn slechts triviale voorbeelden die aantonen dat hoogbouw haast systematisch in een negatief daglicht wordt geplaatst en geen kans krijgen om objectief beoordeeld te worden op hun merites.

16|

| ALGEMEEN KADER |

1.4 Bestuurlijke weerstand a

Regelgeving gericht op gelijkvormigheid Ruimtelijke ordening wordt in Vlaanderen nog steeds overheersend gekenmerkt door het willen “ordenen” van de ruimte, het rationeel en eenvormig opstellen en uitlijnen van volumes, het uitlijnen van kroonlijsthoogtes en dakhellingen, het systematiseren van de gebouwde omgeving, …

Onze regelgeving is gericht op de creatie van een leefomgeving waarin gelijkvormigheid de norm is. Hoger bouwen wijkt af van die norm en is dus een “uitzondering” op onze regels. In de meeste gevallen wordt hoger bouwen door de vigerende stedenbouwkundige voorschriften zelfs onmogelijk gemaakt.

Ons regelgevend systeem is er meestal op gericht om aberraties uit te sluiten. Gelijkvormigheid voorkomt misplaatste individuele gestes. Door beperkende voorschriften vast te leggen, worden echter vaak ook goede oplossingen onmogelijk gemaakt. Dit leidt haast per definitie tot een “middelmatige” bebouwde omgeving.

b

Stringente interpretatie van de ‘goede plaatselijke ordening’ Ook waar de interpretatiemarge ruimer is, zoals waar enkel de algemene voorschriften van het gewestplan van toepassing zijn, vindt hoger bouwen slechts moeizaam doorgang. Dit heeft veel te maken met de interpretatie die gegeven wordt aan het sleutelbegrip “goede plaatselijke ordening”, waartegen elke nieuwe aanvraag moet worden afgewogen.

De overheersende idee stelt dat de goede plaatselijke ordening vereist dat nieuwe gebouwen zich conformeren met de morfologie van de reeds bestaande bebouwing. Dit leidt tot vaak tot vreemde situaties, waar bv. gestapelde woningbouw in een gabariet wordt gedwongen dat afgeleid is van een ééngezinswoning. Door de schaalvergroting en densificatie van de woningbouw in dergelijk keurslijf te dwingen, wordt de mogelijkheid ontzegd om een aangepast, kwalitatief woonmilieu te creëren.

c

Juridisering van het ruimtelijk beleid Tenslotte speelt ook de verregaande juridisering van het ruimtelijk beleid in het nadeel van hoger bouwen. De vrees voor aangevochten bestemmingsplannen en stedenbouwkundige vergunningen leidt er haast automatisch toe dat de meeste bouwheren en gemeentebesturen een uit de band springend project, dat mogelijk weerstand oproept, liever uit de weg gaat.

1.5 Evolutie van de woningbehoefte De evolutie van de woningbehoefte biedt heel wat kansen voor hoger bouwen. Deze bouwvorm speelt immers goed in op een aantal overheersende woontendensen.

a

Gezinsverdunning en veroudering Sinds enkele decennia tekenen zich verschillende sociale en demografische tendensen af die leiden tot een groter aantal gezinnen in Vlaanderen van een kleinere gemiddelde grootte. Dit geeft aanleiding tot een behoefte aan bijkomende (kleinere) woongelegenheden. Algemeen wordt verwacht dat deze tendens zich nog enkele decennia zal voortzetten.

Het gaat onder meer om volgende evoluties:

-

de stijgende levensverwachting leidt tot een substantieel groter aantal één‐ en tweepersoonsgezinnen op hoge(re) leeftijd;

-

het hogere scheidingspercentage leidt tot een groter aantal één‐ouder gezinnen;

-

de langere studieloopbaan en de grotere zelfstandigheid van jongeren leidt tot een groter aantal alleen‐ of samenwonende jongvolwassenen.

Er zet zich onmiskenbaar een trend door naar kleinere woongelegenheden. Het lager aandeel gezinnen met kinderen leidt tot een grotere vraag naar woningen die niet noodzakelijk over een tuin hoeven te beschikken.

b

Veranderende tijdsbesteding: buitenshuis leven Steeds meer mensen vullen hun vrije tijd met socio‐culturele activiteiten buitenshuis: fitness, sport, danslessen, reizen, uitgaan in de stad, film, restaurant, enz. De vrije tijd die thuis wordt gespendeerd, wordt alsmaar beperkter. Dat heeft ook zijn gevolgen m.b.t. de woningbehoefte: de gevraagde woningoppervlakte verkleint, de behoefte aan een private tuin vermindert, … Omgekeerd winnen collectieve voorzieningen aan belang.

c

Herwaardering van het stedelijk wonen Het stedelijk wonen geniet van een hernieuwde belangstelling. Zeker voor kleine gezinnen, die gemiddeld méér zijn aangewezen op openbaar vervoer en de nabijheid van collectieve voorzieningen, is de stad de meest geschikte leefomgeving. Het hoger beschreven aanbod aan socio‐culturele activiteiten is ook gemakkelijker te vinden in de stadscentra. Dat is onder meer te merken aan de jonge starters en de senioren, die de perifere woonconditie (opnieuw) inruilen voor een stedelijk woonmilieu. Dit impliceert ook dat de vraag naar kleine woongelegenheden zich in belangrijke mate in de stadscentra voltrekt.

18|

| ALGEMEEN KADER |

d

Betaalbaar wonen Steeds méér gezinnen beschikken slechts over één inkomen. Het beschikbare woonbudget vermindert. Tegelijk doet de schaarste aan bouwgronden de grondprijzen stijgen, zodat een woning steeds duurder wordt.

Het traditionele woonideaal van een ééngezinswoning met private tuin wordt voor steeds minder gezinnen een haalbare kaart. Door te bouwen in hogere dichtheden (zoals gestapeld wonen) kunnen de grondlasten en de gemeenschappelijke kosten over een groter aantal woongelegenheden gespreid worden. Omgekeerd kan voor een gelijk woonbudget een grotere woonkwaliteit geboden worden.

e

Toenemend ecologisch bewustzijn Het duurzaamheidthema heeft sinds enkele jaren algemene doorgang gevonden en beïnvloedt onder meer de keuze van de woonlocatie en het verplaatsingsgedrag. Wonen in een verstedelijkte omgeving heeft een kleinere ecologische impact dan het rand‐ of buitenstedelijk wonen. Wonen in grote dichtheid vereist bovendien een kleinere bodemconsumptie en is in het algemeen energetisch interessanter. We kunnen dus verwachten dat deze afweging steeds vaker de woonconditie zal bepalen.

Compact wonen in de stad beantwoordt goed aan dit ecologisch bewustzijn. Hoger bouwen speelt hier bijkomend op in.

20|

| HOGER BOUWEN IN GEEL‐CENTRUM |

2 HOGER BOUWEN IN GEEL-CENTRUM

2.1 Geel ? Geel ! a

Poort tot de Kempen Geel behoort tot de provincie Antwerpen en vormt met haar meer dan 35.000 inwoners en centrale ligging een belangrijke Kempense stad. Samen met Turnhout, de hoofdstad van de Antwerpse Kempen en Herentals vormt Geel een onderdeel van de driehoek der Kempen. De twee deelruimten van het Netegebied (het gebied van de Kleine Nete en het gebied van de Grote Nete) en de aanduiding als onderdeel van het stedelijk netwerk “Kempische as”, hebben een belangrijke impact op de identiteit en gewenste ruimtelijke structuur van Geel. De Kempische as en het economisch netwerk Albertkanaal scharnieren bovendien ter hoogte van Geel. Als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied en onderdeel van het netwerk van het Albertkanaal wordt Geel dan ook als economisch knooppunt geselecteerd.

Geel dient zich dus bewust te zijn van zijn profilering op regionale schaal. Inzetten op een versterkte stedelijke identiteit met respect voor het groene karakter kan het imago en de troeven van Geel in belangrijke mate kracht bijzetten. Een visie op hoger bouwen heeft zijn plaats binnen deze ambitie.

b

Stad in transformatie De “Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen stad Geel” kan gekaderd worden in een veranderend besef over Geel als stad. Waar vroeger de tendens was om zich al te zeer vast te houden aan het imago van Geel als groot dorp, bestaat sinds een aantal jaren de wil, moed en visie om de identiteit van Geel als stad te versterken zonder hierbij echter de kenmerkende dorpse atmosfeer en gemoedelijkheid, die wonen en leven aangenaam maakt in Geel, te verloochenen.

Deze mentale switch naar het creëren van een weloverwogen stedelijke dynamiek werd geïnitieerd door het masterplan Geel‐West. Dit masterplan wenst een vernieuwend stadslandschap te creëren voor de westelijke taartpunt van Geel‐ Centrum, lopend van de site van de KHK aan de Ring tot de pleinen Werft en Markt in het centrum. Deze stadsontwikkeling is opgehangen aan het concept van de bereikbaarheidsas als nieuwe hoogwaardige invalsweg naar het centrum. Het stadsvernieuwingsproject Gheelodroom, dat momenteel in uitvoering is, vormt een vervolg van dit masterplan en omvat de realisatie van een aantal strategische projecten in het kader deze visie.

De “Visie Hoger Bouwen” volgt de ingeslagen weg van nieuwe stedelijkheid met respect voor de Geelse eigenheid. De visie zet dan ook in eerste instantie in op sterke structuren voor Geel‐Centrum waarbij in tweede instantie wordt toegelicht wat de inzet van hoger bouwen hierbij is en hoe hoger bouwen deze structuren kan versterken. Hoger bouwen vormt dus geen doel op zich maar een middel om de leesbaarheid en identiteit van Geel kracht bij te zetten. De visie vormt een leidraad voor het beleid van de stad Geel zowel om gewenste stadsprojecten zelf te initiëren als om projectaanvragen te kaderen binnen een groter geheel en advies te verlenen.

Een studie in het kader van het masterplan Geel‐West heeft aangetoond dat Geel‐Centrum over een aanzienlijke bouwreserve beschikt: 5000 tot 6000 bijkomende woonheden met de gehanteerde bouwpraktijk van de dag van vandaag. Gezien de structuur van de stad, met het groot aanbod aan open ruimte en onbebouwde kavels, verwondert dit niet. Grondschaarste vormt dan ook geen aanleiding voor het ontwikkelen van een visie op hoger bouwen voor het stedelijk gebied van de stad Geel. Het ontbreken van een dergelijke economische motief kan echter als een voordeel gezien worden.

22|


Hoger bouwen kan op die manier namelijk, zonder enige druk, doelbewust ingezet worden om de structuur en identiteit van de stad Geel te versterken.

c

Duurzame stad De stad Geel is gelegen tussen het landschap van de Kleine en Grote Nete en het verstedelijkt gebied ervan wordt gekenmerkt door een uitgesproken groen karakter. Dit groene karakter is zowel bewust als onbewust. De verstedelijkte kern van Geel beschikt dan ook over een groot aantal onbebouwde percelen en niet aangesneden woonuitbreidingsgebieden.

Vanuit een coherente visie weloverwogen en duurzaam omspringen met het grote aanbod aan woonreserve en open ruimte vormt een belangrijke uitdaging voor de stad Geel. Verkavelen van open gebied zonder meer is geen optie. Het behoud en de opwaardering van het karakteristieke groene beeld van de stad vormt een uitgangspunt op alle schalen van ontwikkeling. Hoger bouwen beschikt over intrinsieke kwaliteiten die toelaten om de versterking van stedelijke identiteit te combineren met een behoud en opwaardering van het groene karakter. De “Visie Hoger Bouwen” laat toe dat het beleid van de stad Geel kan inspelen op deze troeven en vanuit een visie de ambitie, inzet en rol van hoger bouwen bepaald bij de duurzame ontwikkeling van de stad.

d

Geel-Centrum In de zones waar de komende ca. 10 jaar stedelijke dynamiek te verwachten is, is het zinvol om rekening te houden met of in te zetten op hoger bouwen. De “Visie Hoger Bouwen” is uitgewerkt voor de “dynamische zone” Geel‐Centrum, het verstedelijkte gebied van Geel dat begrensd wordt door de ringinfrastructuur. Dit betekend niet dat hoger bouwen enkel van toepassing is voor deze zone van Geel. Geel beschikt namelijk over andere “dynamische zones” zoals het economisch netwerk Albertkanaal, het systeem Antwerpseweg en het voormalig militair domein, waarvan men zich goed kan voorstellen dat deze zich lenen voor een beleid van hoger bouwen. Zones zoals de andere linten, de kernen buiten het centrum en de open ruimte m.i.v. de Netevallei komen dan weer minder of niet in aanmerking voor hoger bouwen. Bij deze zones kan een dergelijke visie dan weer zijn nut bewijzen als regulerend/controlerend i.p.v. initiërend instrument. Het opstarten in de toekomst van bijkomende visies op hoger bouwen voor een of meerdere dynamische zones verdient dan ook aanbeveling en leidt tot een sterk en coherent beleid voor het gehele grondgebied Geel.

2.2 Het stadslandschap a

Geel = groen IDENTITEIT

Het groene karakter bepaalt in sterke mate de identiteit en de eigenheid van Geel‐Centrum. Het maakt wonen in Geel aangenaam en vormt een sterke recreatieve troef.

MEERLAGIG SYSTEEM

Dit karakteristieke beeld van de stad komt voort uit een meerlagig systeem van groenlayers: ring‐spoor, landschap van de Netevallei, open agrarisch landschap, landschappelijke binnengebieden binnen de ring, ingegroende voorzieningen, sportvoorzieningen, kerkhoven, parken, groen in stedelijk weefsel, kleinschalige elementen en onbebouwde kavels (cfr. masterplan Geel‐West).

BEHOUD

Het groene beeld van Geel‐Centrum moet behouden worden, ook na verdere groei van de stad. Het beleid van de stad Geel is zich hier terdege van bewust en beleidsinstrumenten zoals het masterplan Geel‐West en deze Visie Hoger Bouwen hebben als hoofdthema de stedelijke transformatie van het weefsel van Geel te combineren met het behoud van de groene identiteit.

b

Stad op zoek naar leesbaarheid en uitstraling TROEVEN

Geel beschikt over een uitgerust centrum met een sterk uitgebouwde administratieve, culturele en verzorgende dienstverlening. Gecombineerd met de bekende Geelse gezinsverpleging, die haar oorsprong vindt rond de St.‐Dimpnakerk, de status van de “Poort van de Kempen” en het uitgesproken groene karakter, beschikt Geel dus over heel wat troeven en een bekendheid in de de onmiddelijke en wijde omgeving (cfr. masterplan Geel‐West).

OP ZOEK

De stadskern van Geel is opgebouwd rond de historische structuur van de bipool St.‐Amands en St.‐dimpna. De aankondiging van deze kern en de leesbaarheid van de centrumstructuur in het algemeen blijft echter vandaag de dag wat op de achtergrond. Ook de identiteit en uitstraling van de stedelijke centrumpleinen geven vooralsnog niet het beeld dat een stad als Geel kan uitdragen. De ring functioneert als mobiliteitsgegevens maar het gegeven van de ring als begrenzing van de centrumstad waarlangs de stad zich kan presenteren wordt onvoldoende benut.

24|


OPVALLEND

Een opvallende eigenschap van Geel is het grote aanbod aan binnengebieden, variërend van kleine tot middelgrote binnengebieden in en rond de stadskern tot grote binnengebieden in de landschappelijke rand grenzend aan de ring. Hoe omgaan met deze binnengebieden in relatie tot een eventuele groei van de stad Geel en een behoud van het karakteristieke groene beeld,vormt een belangrijk thema binnen de structuur van Geel‐Centrum.

c

Hoger bouwen en het stadslandschap Het is duidelijk dat de inzet van hoger bouwen in belangrijke mate zal moeten bijdragen tot het versterken van de structuur en leesbaarheid van de centrumstructuur van de stad Geel en het vergroten van de uitstraling van de stad langs de ring. Hierbij kan hoger bouwen in belangrijke mate vorm geven aan het stadssilhouet van de stad Geel.

Hoger bouwen in relatie tot het landschap, kan eveneens op een doeltreffende manier ingezet worden bij een kwalitatieve invulling van de landschappelijke binnengebieden zodat het groene beeld van Geel‐Centrum ook na een eventuele groei behouden kan worden.

Hoger bouwen werkt dus letterlijk op de twee begrippen van het stadslandschap, namelijk de stad en het landschap. Het kan in belangrijke mate de identiteit en uitstraling van de stad vergroten en een nieuwe stedelijke dynamiek genereren, maar tegelijkertijd kan het ook ingezet worden bij het vrijwaren van het landschap en zo het beeldbepalend groene karakter van Geel helpen te bewaren en zelfs te versterken.

INZET HOGER BOUWEN VOOR STAD(SLANDSCHAP)

-

Versterken van de structuur en leesbaarheid van de stad Geel.

-

Identiteit en uitstraling van de stad vergroten en een nieuwe stedelijke dynamiek genereren.

-

Vorm geven aan het stadssilhouet van de stad Geel.

INZET HOGER BOUWEN VOOR (STADS)LANDSCHAP

-

Beeldbepalend groene karakter van de stad Geel bewaren en versterken.

-

Kwalitatieve invulling van de landschappelijke binnengebieden met het vrijwaren van een groot aanbod aan landschap en groene ruimte.

-

Aantrekkelijke synergie aangaan met het landschap.

2.3 Inzet hoger bouwen In dit hoofdstuk wordt de inzet van hoger gebouwen voor een stad toegelicht. De principes schetsen het algemeen belang van hoger bouwen en vormen de theoretische onderbouw van het discours over hoger bouwen. In een volgende hoofdstuk worden op basis van deze principes een aantal types gedefinieerd die de inzet van hoger bouwen meer concretiseren en toegepast kunnen worden op de specifieke context. In tegenstelling met de principes zijn de types opgesteld met de stad Geel voor ogen. De types zijn evenwel noch limitatief noch exclusief voor deze stad. Men kan zich voorstellen dat in de toekomst een situatie of gelegenheid zich voordoet waarbij een nieuw type de bestaande types dient aan te vullen. Net zo goed kunnen al deze types of een aantal ervan toegepast worden op een andere stad dan de stad Geel, eventueel aangevuld met bijkomende types inspelend op de specifieke eigenschappen of noden van de desbetreffende stad. Hoogte wordt bewust niet als een parameter gehanteerd. In plaats van als een checklist te fungeren voor een project voor hoger bouwen, leggen de types hoger bouwen namelijk de focus op de ambitie van de plek en de rol die site en (hoger) gebouw dienen te vervullen.

2.3.1 Principes hoger bouwen Hoger bouwen beschikt over een aantal aantrekkelijke troeven, eigenschappen en kenmerken die hoger bouwen niet enkel verantwoorden maar bovendien hoger bouwen een meerwaarde laat zijn voor zowel stad, directe omgeving als gebruiker van het hoger gebouw. De principes hoger bouwen vatten het belang en de impact van hoge(re) gebouwen samen in een 6‐ tal kernbegrippen. Deze kernbegrippen vormen de theoretische onderbouw van de types hoger bouwen, beschreven in het volgend hoofdstuk.

a

Oriëntatie -

Hoog (of hoger) gebouw als baken, ‘eyecatcher’, poort,…

-

Hoger bouwen kan ingezet worden bij het introduceren of vergroten van de leesbaarheid van de stad en haar structuur.

-

Hoge(re) gebouwen hebben een grote impact op de skyline of het stadsilhouet en leveren een belangrijke bijdrage aan het stadslandschap en de identiteit van een stad.

b

c

Verdichten -

Hoger bouwen creëert de mogelijkheid om op strategische plekken een grotere dichtheid te realiseren.

-

Hoger bouwen versterkt de stedelijkheid.

-

Hoge(re) gebouwen vergroten het draagvlak voor voorzieningen, ontmoetingen,…

-

Hoger bouwen intensifieert het ruimtegebruik.

Vrijwaren open ruimte -

26|

Hoge(re) gebouwen hebben een kleine(re) fysische voetafdruk.


-

d

Hoger bouwen kan helpen om landschap of open (groene) ruimte in stand te houden of vrij te maken.

Representatie -

Hoge(re) gebouwen kunnen op overtuigende wijze betekenis geven aan een belangrijke maatschappelijke of culturele functie, het visitekaartje van een bedrijf of organisatie vormen of optreden als vertegenwoordiger van een geheel.

-

Hoge(re) gebouwen roepen uitgesproken ‘collectieve’ associaties op (door verwijzingen naar stadhuizen, belforten, kerken, windmolens, fabriekschoorstenen,…). Hierdoor zijn hoge(re) gebouwen ook geschikt voor collectieve vormen van bouwen en wonen.

e

Definitie publieke ruimte -

Hoge(re) gebouwen beschikken over een aantrekkelijke visuele wisselwerking met de publieke ruimte of open landschap.

-

Hoge(re) gebouwen verlenen schaal en identiteit aan een plek, kunnen een publieke ruimte afbakenen en creëren de nodige kritische massa. De synergie tussen maaiveld en gebouw in het algemeen en tussen maaiveld en sokkel in het bijzonder laadt de publieke ruimte op.

-

Een hoog of hoger gebouw staat niet los in zijn omgeving maar gaat een dialoog aan met de context en vormt een stedenbouwkundig geheel met een (publieke) ruimte of met andere gebouwen.

f

Programma -

Hoge(re) gebouwen verzilveren zicht en uitzicht vanuit en naar de omgeving.

-

Hoger bouwen is intrinsiek duurzaam en zorgt voor een rendabele grondexploitatie.

-

Hoge(re) gebouwen zijn geschikt voor zowel een woon‐ als kantoorfunctie of een combinatie van beiden. De woon‐ en kantoorfunctie kan aangevuld worden met (semi‐)publieke voorzieningen of diensten.

-

Woonfunctie: hoge(re) woongebouwen zijn geschikt voor een brede waaier aan doelgroepen en typologieën (jong koppel, (kleine) gezinnen, ouderen, penthouse, hoge(re) gebouwen als gestapelde villa’s,…)

-

Kantoorfunctie: hoge(re) kantoorgebouwen spelen in op de corporate identity, visibiliteit en lokalisatie‐economie.

2.3.2 Types hoger bouwen De types hoger bouwen concretiseren ‐ op basis van de principes in het vorig hoofdstuk ‐ de inzet van hoger bouwen in een aantal ruimtelijke begrippen die de rol beschrijven die een hoog of hoger gebouw op een bepaalde plaats dient te vervullen. Het toepassen van de types op een concrete plek bepaalt de ambitie en randvoorwaarden waaraan site en gebouw(en) dienen te beantwoorden. Naargelang de site kunnen één of meerdere types van toepassing zijn. Niettegenstaande bij een type alle principes van hoger bouwen afgetoetst dienen te worden, legt elk type het accent op een aantal specifieke principes. Het bepalen van dergelijke dominante principes versterkt de beeldvorming van elk type, hetgeen leidt tot een duidelijke definitie van de ambitie en rol van plek en gebouw.

a

Baken ORIËNTATIE – REPRESENTATIE – PROGRAMMA

Het type baken wordt ingezet op strategische locaties binnen de stedelijke structuur van een stad en fungeert hierbij als ‘eyecatcher’, oriëntatiepunt of poort van een stad. Het baken speelt een belangrijke rol in het imago en de identiteit van de stad (city‐marketing). Deze hoge ambitie dient vertaald te worden naar een sterk concept en architecturale uitstraling in combinatie met een goed onderbouwd programma dat inspeelt op de troeven van dit type. Hoger bouwen in het algemeen en hoogbouw in het bijzonder vormt een uitstekende middel op deze ambitie te vertalen maar is geen doel op zich.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Ringstructuur en de vier deelstructuren van de Centrumstructuur (Bipool en hoofdassen, Groene NZ‐as, Bereikbaarheidsas en Stationsomgeving).

b

Landschapsensemble ORIËNTATIE – REPRESENTATIE – VRIJWAREN OPEN RUIMTE – DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE – PROGRAMMA

Het type landschapsensemble combineert de ambitie en troeven van het baken met een ensemble dat een aantrekkelijke synergie aangaat met het omgevende landschap. Dit type doet uitspraak over een geheel van gebouwen en publieke ruimte in relatie met kijken naar en vanuit het landschap. Het landschapsensemble is voorbehouden voor een aantal hoge(re) (woon)gebouwen met een beperkte footprint. Een combinatie met het publiek domein is onontbeerlijk.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Ringstructuur en de deelstructuur Stationsomgeving van de Centrumstructuur.

c

Economische pool VERDICHTEN – REPRESENTATIE – PROGRAMMA

Het type economische pool heeft als strategie de bestaande en toekomstige zones voor kantoren en bedrijvigheid uit te bouwen tot geconcentreerde en samenhangende gehelen die zich op een wervende manier presenteren langsheen de (ring)infrastructuur van de stad. De verschillende onderdelen van de economische pool zijn op vlak van ontsluiting, organisatie en programma op elkaar afgestemd. De gebouwen op de strategische locaties fungeren als aantrekkelijk visitekaartje van zowel de bedrijven zelf als de kantoren‐ of bedrijvenzone in zijn geheel. Hoger bouwen vormt een hulpmiddel voor de verdichting (densiteit in combinatie met openbaar domein) van de economische pool en kan op doeltreffende wijze gestalte geven aan de representatieve kantoorgebouwen.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Ringstructuur.

28|


d

Campus REPRESENTATIE – DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE – PROGRAMMA

Het type campus ambieert een weloverwogen relatie tussen een aantal gebouwen met de focus op het openbaar domein. Inplanting van de gebouwen en het concept voor de aanleg van het openbaar domein houden met elkaar rekening en creëren interessante visuele en ruimtelijke relaties. Elk gebouw fungeert als ‘pars pro toto’ voor het geheel. Het type campus is sterk gerelateerd aan de voorzieningen van een stad. Afstemmen van het programma van de verschillende onderdelen op elkaar is een meerwaarde maar geen noodzaak. Hoger bouwen versterkt de visibiliteit van het geheel en verhoogt de mogelijkheden wat betreft aanbod en concept van de openbare ruimte.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Ringstructuur en de deelstructuur Bereikbaarheidsas van de Centrumstructuur.

e

Front ORIËNTATIE – REPRESENTATIE – DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE

Het type front wenst een stedelijke ervaring te creëren langsheen een belangrijke infrastructuur van de stad (ring, spoorweg,…). Op die manier kan een stedelijke dynamiek of aankondiging van een stedelijke pool ruimtelijk vertaald worden. Het type zet in op het creëren van een zekere wandwerking bij de inplanting en concept van de gebouwen. Ritme, variatie, doorzicht, beeldkwaliteit… zijn belangrijke begrippen hierbij. Hoger bouwen versterkt intrinsiek de stedelijkheid en is bij dit type dan ook nooit veraf. Het afwegen van verticaliteit versus horizontaliteit speelt bij het vormgeven van het front een belangrijke rol. Een eentonige en al te continue gevelwerking dient ten alle tijden vermeden te worden.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Ringstructuur en de deelstructuur Stationsomgeving van de Centrumstructuur.

f

Stedelijke plek ORIËNTATIE – VERDICHTEN – DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE – REPRESENTATIE – PROGRAMMA

Het type stedelijke plek zet op strategische en representatieve plaatsen van het stadsweefsel in op een versterkte stedelijkheid, waarbij een belangrijke publieke ruimte begrensd en opgespannen wordt. Het type verhoogt de leesbaarheid en identiteit van de stad en draagt in belangrijke mate bij tot de beleving en aantrekkelijkheid ervan. De hoge ambitie van dit type vraagt om een combinatie van een doordacht stedenbouwkundig concept, een sterk architecturale uitwerking van gebouwen en publieke ruimte en het voorzien van een goed onderbouwd aanbod van functies en voorzieningen. Hoger bouwen laat toe om op deze strategische plaatsen de nodige kritische massa en gevelwerking te verwezenlijken en vormt dan ook een uitstekend middel om stedelijke plekken te versterken of te creëren. Hoger bouwen dient terdege rekening te houden met de bestaande context die bij dit type een cruciale rol speelt.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de deelstructuren Bipool en hoofdassen, Bereikbaarheidsas en Stationsomgeving van de Centrumstructuur.

g

Accent ORIËNTATIE – VERDICHTEN

Het type accent creëert de mogelijkheid om in het stedelijk weefsel, afhankelijk van de locatie en meerwaarde voor de stad, een voorstel te formuleren dat verschilt of afwijkt van de bouwnorm in de directe omgeving. Het afwerken van een hoek, het openen van een bouwblok, een interessante relatie, verbinding of doorzicht verwezenlijken,… vormen voorbeelden waarbij het type accent van toepassing is. Het toelaten van dergelijke accenten werkt op kleinere schaal oriënterend en verrijkt de beeldkwaliteit van een stad. Beperkt hoger bouwen wordt door dit type ingezet als hulpmiddel om de meerwaarde te realiseren voor het stedelijk beeld in het algemeen en het ontwerpvoorstel op kavelniveau in het bijzonder.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de deelstructuur Bipool en hoofdassen van de Centrumstructuur.

h

Pionier ORIËNTATIE – REPRESENTATIE

Het type pionier dicht een gebouw op een strategisch gelegen kavel aan straatzijde een signaalfunctie toe t.o.v. een achtergelegen (binnen)gebied. Het gebouw fungeert a.h.w. als een vertegenwoordiger van dit gebied. Het type verleent bouwen op deze kavel bijkomende mogelijkheden in ruil voor een ontsluiting of ruimtelijke/visuele verbinding tussen straat en (binnen)gebied. Het (binnen)gebied kan in aanmerking komen voor een projectontwikkeling of reeds bebouwd zijn, maar evengoed kan de pionier ingezet worden om een doorzicht of verbinding te creëren met een achterliggend (open) landschap. Net zoals het accent verrijkt dit type de beeldkwaliteit van de stad en creëert het bijkomende oriëntatiepunten voor de stad in het algemeen en voor het binnengebied in het bijzonder. Onderbouwd hoger bouwen vormt een efficiënt hulpmiddel om de ambitie van dit type te verwezenlijken.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Inbreidingstructuur en de deelstructuur Bipool en hoofdassen van de Centrumstructuur.

i

Groene open ruimte VERDICHTEN – VRIJWAREN OPEN RUIMTE – DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE

Het type groene open ruimte kan bij de ontwikkeling van een (binnen)gebied van een zekere schaal ingezet worden om groene open ruimte te vrijwaren (in het geval van een landschappelijk of groen projectgebied) of te creëren (in het geval van een projectgebied zonder landschappelijke kwaliteiten) en op een hoogwaardige manier te integreren binnen de ontwikkeling. Het type draagt in belangrijke mate bij tot de uitbouw van een aantrekkelijk stadslandschap met een beeldbepalend aanbod aan groene open ruimte. De combinatie van te beschikken over een kleine(re) voetafdruk, het ruimtegebruik te intensifiëren en tegelijkertijd de ruimte op te spannen, maakt van hoger bouwen een ideaal instrument om landschap of open (groene) ruimte te vrijwaren en betekenis te geven.

Dit type wordt toegepast binnen het kader van de Inbreidingstructuur en de deelstructuren Groene NZ‐as en Stationsomgeving van de Centrumstructuur.

30|


2.4 Drie stadssystemen 2.4.1 Ring-, centrum- en inbreidingstructuur -

Geel‐Centrum wordt opgedeeld in een 3‐tal stadssystemen: RINGSTRUCTUUR, CENTRUMSTRUCTUUR en INBREIDINGSTRUCTUUR. Deze stadssystemen vormen ruimtelijke coherente structuren van de stad Geel. De centrumstructuur bestaat zelf uit een aantal ruimtelijke eenheden en wordt daarom nog verder onderverdeeld in een aantal deelstructuren.

-

Belangrijke gehanteerde parameters bij deze opdeling zijn de locatie, de betekenis voor de identiteit, leesbaarheid en uitstraling van stad de Geel en de verwachtte of gewenste ontwikkelingsdynamiek.

-

Het beleid van hoger bouwen/hoogbouw zal per ruimtelijke eenheid dan ook andere accenten leggen en mogelijkheden creëren.

a

Ringstructuur -

Ringinfrastructuur en zijn onmiddellijke invloedsfeer.

-

Ring vormt begrenzing van Geel‐Centrum waarlangs de stad zich kan presenteren. Ringlandschap kan visitekaartje van de stad vormen met regionale uitstraling.

-

Hoger bouwen beschikt hier over aantrekkelijke troeven zoals bereikbaarheid, zichtbaarheid en interactie met het landschap, een economische drijfveer en een groot aanbod aan ruimtelijke mogelijkheden.

b

Centrumstructuur -

Centrumstructuur vormt de mentale en ruimtelijke kapstok van Geel‐Centrum.

-

Centrumstructuur zorgt voor leesbaarheid, identiteit en hiërarchie.

-

Hoger bouwen kan deze centrumstructuur verder aanvullen, versterken en de nodige uitstraling geven. De bestaande ruimtelijke structuur is reeds sterk aanwezig bij deze structuur, maar tegelijkertijd biedt deze structuur nog heel wat verdichtingsmogelijkheden, zelfs in de onmiddellijke omgeving van de stadskern en centrumpleinen.

c

Inbreidingstructuur -

De inbreidingstructuur van Geel‐Centrum is het stedelijk weefsel dat buiten de ringstructuur en centrumstructuur valt. Een opvallend kenmerk ervan is het groot aanbod aan binnengebieden.

-

De inbreidingstructuur in het algemeen en de binnengebieden in het bijzonder kunnen een belangrijke rol spelen in het behoud van het karakteristieke groene beeld van de stad Geel.

-

Hoger bouwen staat hier in directe relatie tot de meerwaarde voor het aanbod aan groene ruimte, voor de ontsluiting en voor de ruimtelijke en visuele relaties van het binnengebied met de omgeving.

2.4.2 Aanpak per (deel)structuur De uitwerking van de visie hoger bouwen voor de onderscheiden (deel)structuren) volgt eenzelfde aanpak:

-

Eerst wordt via een LEZING de bestaande kwaliteiten, potenties en werkpunten van de structuur toegelicht.

-

Na de lezing wordt door middel van een STRUCTUURSCHETS de ontwikkelingsvisie voor de (deel)structuur bepaald. Deze structuurschets maakt de doelstellingen, randvoorwaarden en ruimtelijke principes duidelijk voor de respectievelijke (deel)structuur.

-

Vervolgens wordt op basis van deze visie de INZET EN MOGELIJKHEDEN HOGER BOUWEN toegelicht voor de structuur. Identiteit versterken, leesbaarheid vergroten, ontwikkelingsdynamiek creëren en landschap vrijwaren zijn hierbij belangrijke thema’s.

-

Na de inzet en mogelijkheden bepaald te hebben, worden de TYPES HOGER BOUWEN, zoals geïntroduceerd in hfst. 2.3, vertaald naar de context van de respectievelijke (deel)structuur. De toegepaste types worden hierbij telkens gesitueerd t.o.v. de structuurschets.

-

Het toepassen van de geldende types hoger bouwen op de structuurschets leidt tot een WENSBEELD. Men kan een dergelijk wensbeeld uitwerken voor een stadssysteem of een structuur in zijn geheel of voor een gedeelte ervan. Het wensbeeld vormt een ontwerpmatige toetsing van de ruimtelijke visie hoger bouwen en creëert een referentiekader voor de mogelijke toekomstige projecten van hoger bouwen. In het kader van deze nota is het niet de bedoeling om een dergelijk wensbeeld uit te werken voor elke structuur (of een gedeelte ervan). Op basis van deze nota worden evenwel twee case studies besproken van hoger bouwen langs de ring waarbij het ontwerpend onderzoek vertrekt van een dergelijk wensbeeld voor de ringstructuur.

32|


2.5 Ringstructuur a

Lezing -

Grootschalige INFRASTRUCTUUR als belangrijke schakel in regionale verkeersstructuur.

-

Grote agrarische gebieden zijn door de infrastructuur afgesneden van het open landschap en zijn zo geëvolueerd tot groene landschappelijke binnengebieden langs de ring. Deze groene rand bepaalt samen met het open landschap van de Netevallei en de agrarische gebieden, de LANDSCHAPPELIJKE BELEVING bij het rijden langs de ring.

-

De stad heeft de ring steeds als ACHTERZIJDE beschouwd. De rand van de stad bestaat grotendeels uit kleinschalige woningen die zich afkeren van de ring. Grootschalige stedelijke functies waarvoor geen plaats meer was in het centrum hebben er zich gevestigd, maar zoeken ook geen aansluiting.

-

Een beperkt aantal BEDRIJVEN EN VOORZIENINGEN (KHK) hebben zich reeds gevestigd aan de ring omwille van de zichtbaarheid en bereikbaarheid, maar vormen geen samenhangende ruimtelijke structuren.

b

Structuurschets -

OPTIMALISATIE VAN DE INFRASTRUCTUUR: NZK, knooppunt bereikbaarheidsas, aansluiting verbinding N118, optimaliseren kruispunt Antwerpseweg‐Pas met Ring,…

-

KNOOPPUNTEN ALS VOLWAARDIGE POORTEN tot de stad zorgen voor herkenbare oriëntatiepunten.

-

Bebouwing aan de binnenzijde van de ring geeft een GEZICHT AAN DE STAD, achterzijde wordt voorzijde, de grens tussen stad en landschap wordt duidelijk gesteld.

-

VRIJWAREN VAN GROENE RUIMTE tussen bebouwde randen om de dynamische beleving van de ring te versterken.

-

STEDELIJKE POLEN MET EEN GEMENGD PROGRAMMA (voorzieningen, kantoren, wonen) zorgen voor dynamiek aan de ring.

-

c

Het fragment van de ring t.h.v. Geel‐West als STEDELIJKE BOULEVARD.

Inzet en mogelijkheden hoger bouwen INZET

-

Hoger bouwen kan ingezet worden bij het versterken van stedelijkheid langs de ring. De ring wordt hierbij gemarkeerd als rand van de stad, waarlangs de stad zich kan presenteren (skyline). Hoger bouwen kan dan ook in belangrijke mate de uitstraling van Geel als stad in de regio vergroten (city marketing).

-

Hogere gebouwen kunnen op een doeltreffende manier identiteit verschaffen aan strategische locaties op regionale schaal. Hoger bouwen kan op duurzame manier stedelijke polen verdichten, stedelijke dynamiek genereren en draagvlak creëren voor voorzieningen.

-

De ring beschikt als infrastructuur zelf over aantrekkelijke eigenschappen voor de lokalisatie van zowel hoge(re) woongebouwen (bereikbaarheid, zicht en nabijheid van voorzieningen) als hoge(re) kantoorgebouwen (bereikbaarheid, zichtlocatie en lokalisatie‐economie). Deze eigenschappen werken een vraag voor hoger bouwen in de hand en verlenen de ringstructuur een economische drijfveer.

MOGELIJKHEDEN

-

Gebied met zwakke ruimtelijke structuur.

-

Hoger bouwen kan; hoogbouw is toegelaten op locaties met een strategisch belang; de locaties in relatie met de Netevallei dienen gereserveerd te worden voor hoge(re) gebouwen met een beperkte footprint.

-

Gezien het belang voor de stad (zowel lokaal als bovenlokaal) en de grote zichtbaarheid dient de stad Geel stimulerend op te treden naar het ambitieniveau van de hoogbouw toe.

d

Toepassing types hoger bouwen BAKEN

LANDSCHAPSENSEMBLE

ECONOMISCHE POOL

CAMPUS

FRONT

34|


2.6 Centrumstructuur 2.6.1 Deelsystemen centrumstructuur -

De centrumstructuur als ‘mental map’ en drager van het stedelijk weefsel.

-

Optelsom van deelsystemen met een eigen profiel, morfologie, ontwikkelingslogica en dynamiek.

HISTORISCHE STRUCTUUR BIPOOL EN HOOFDASSEN

GROENE NZ-AS

BEREIKBAARHEIDSAS

STATIONSOMGEVING

2.6.2 Centrumstructuur - Bipool en hoofdassen a

Lezing -

BIPOOL St.‐Amands ‐ St.‐Dimpna vormt kenmerkende historische structuur binnen het centrum van Geel. Na de aanleg van enkele steenwegen met als convergentiepunt deze historische bipool, ontwikkelde Geel zich in eerste instantie verder langs deze INVALSWEGEN.

-

Centrumpleinen en ‐voorzieningen rond ST.‐AMANDS; ziel van het ontstaan van Geel als ‘Barmhartige Stede’ terug te vinden in en rond ST.‐DIMPNA.

-

UITGERUST CENTRUM met sterk uitgebouwde administratieve, culturele en verzorgende dienstverlening. Handelsapparaat geconcentreerd binnen structuur bipool met Nieuwstraat als belangrijkste vertegenwoordiger.

-

Meest dens woonweefsel is terug te vinden in de stadskern, maar tegelijkertijd beschikt de stadskern nog over een groot aantal VERDICHTINGMOGELIJKHEDEN, in het bijzonder rond de centrumpleinen.

-

b

c

Verstedelijking langs de hoofdassen wordt in hoofdzaak gekenmerkt door LINTBEBOUWING.

Structuurschets -

2 KERKTORENS als beeldbepalend element.

-

KERN als ruimtelijke eenheid en aantrekkelijke stedelijke ruimte.

-

Opwaarderen verstedelijking langs HOOFDASSEN waarbij de banale verlinting doorbroken en verrijkt wordt.


-

Hoger bouwen kan bijdragen tot versterking identiteit en uitstraling stadskern, meer bepaald in relatie tot de profilering van de centrumpleinen en ‐voorzieningen en het opwaarden van de lintbebouwing langs de invalswegen.

-

Hoger bouwen kan ingezet worden om potenties van bepaalde stedelijke plekken te verzilveren, variatie te creëren en doorsteken en zichten te maken naar achterliggend gebied.

MOGELIJKHEDEN

-

Gebied met sterke ruimtelijke structuur.

-

Hoger bouwen kan; hoogbouw is niet toegelaten.

-

Zicht op en aanwezigheid van de twee beeldbepalende kerktorens dient gevrijwaard te worden.

-

Hoger bouwen moet terdege rekening houden met de bestaande ruimtelijk structuur van de bipool en de (gemiddelde) bouwhoogte van de onmiddellijke omgeving.

36|


d


STEDELIJKE PLEK

ACCENT

PIONIER

2.6.3 Centrumstructuur - Groene NZ-as a

Lezing -

Groene NZ‐as is in de stadskern REEDS GOED UITGEBOUWD en toont daar haar waarde als alternatieve route voor zacht verkeer.

-

Route verbindt STEDELIJKE VOORZIENINGEN EN (GROENE) PUBLIEKE RUIMTES met elkaar.

-

DOORTREKKEN van de NZ‐as tot een structuur op schaal van Geel‐Centrum versterkt het recreatief netwerk en verrijkt de lezing van de centrumstad. Hiervoor komen een drietal groene landschappelijke binnengebieden in aanmerking. Een gefaseerde profilering van de NZ‐as zorgt ervoor dat de betreffende woonuitbreidingsgebieden niet onmiddellijk moeten worden ontwikkeld.

-

Aanwezigheid, zichtbaarheid en continuïteit van de ROUTE van de groene NZ‐as kunnen en moeten versterkt worden.

b

Structuurschets -

NZ‐as laten uitgroeien tot sterke structuur op SCHAAL VAN GEEL‐CENTRUM.

-

AANTREKKELIJKE CONTINUE ROUTE recreëren die stedelijke voorzieningen en (groene) publieke ruimtes met elkaar verbindt en leesbaar en aanwezig is in het weefsel van de stad Geel.

-

KRALENKETTING VAN RUIMTELIJKE GEHELEN met verblijfskwaliteit, opgespannen door bebouwing en relaties naar onmiddellijke omgeving.

c


-

Hoger bouwen kan aanwezigheid en zichtbaarheid versterken van groene NZ‐as en werkt oriënterend.

-

Hoger bouwen kan ingezet worden om landschap te vrijwaren en zo het aandeel groene publieke ruimte te versterken langs de NZ‐as

-

Hoger bouwen spant publieke ruimte op en creëert bijkomende mogelijkheden voor zichten en relaties naar omgeving.

MOGELIJKHEDEN

-

Gebied met sterke ruimtelijke structuur in stadscentrum en zwakke ruimtelijke structuur daarbuiten.

-

Hoger bouwen kan; hoogbouw is enkel toegelaten op een aantal strategische plekken.

-

Gezien de oriënterende werking dient hoogbouw nauwgezet ingeplant te worden.

38|


d


GROENE OPEN RUIMTE

2.6.4 Centrumstructuur - Bereikbaarheidsas a

Lezing -

Vandaag de dag heeft het traject van de bereikbaarheidsas (Drijhoek‐Baantveld‐Werft) eerder een profiel van een LOKALE LANDELIJKE WEG. Enkel op het einde kondigt de as het centrum aan en biedt een zicht op de St.‐ Amandskerktoren.

-

Het traject wordt gekenmerkt door een GROEN KARAKTER ‐ in hoofdzaak bepaald door grote voortuinen en (nog) onbebouwde percelen ‐ en komt gefragmenteerd over. Langs de as bevinden zich dan ook UITEENLOPENDE GEBOUWTYPES met verschillende korrel en impact.

-

b

De bereikbaarheidsas vormt de DRAGER VAN HET MASTERPLAN GEEL‐WEST.

Structuurschets -

Bereikbaarheidsas vormt NIEUWE RECHTSTREEKSE INVALSWEG naar centrum van Geel waarlangs stedelijk programma zich presenteert en ontsloten wordt.

-

Groene karakter van bereikbaarheidsas wordt behouden in concept van STEDELIJKE GROENE INVALSWEG en er wordt ingezet op een gevarieerd programma, bebouwing en gevelbegeleiding.

-

DRIE PLEKKEN onderscheiden zich langs de bereikbaarheidsas. Deze plekken vormen de mentale kapstok van de as en creëren rust‐ en attractiepunten.

-

c

PERSPECTIEF NAAR KERKTOREN is belangrijk aandachtspunt.


-

Hoger bouwen draagt bij tot versterking identiteit en profilering bereikbaarheidsas als belangrijke nieuwe invalsweg naar het stadscentrum van Geel.

-

Hoger bouwen kan ingezet worden om potenties van bepaalde stedelijke plekken langs de bereikbaarheidsas te verzilveren, variatie te creëren en doorsteken en zichten te maken naar achterliggend gebied.

MOGELIJKHEDEN

-


-

Hoger bouwen kan; hoogbouw is enkel toegelaten als accent ter hoogte van drie welbepaalde plekken langs de bereikbaarheidsas: nl. het kruispunt ring‐bereikbaarheidsas, de kruising van de bereikbaarheidsas met de Dokter Peetersstraat en ter hoogte van de lus van de bereikbaarheidsas aan Werft en Kleine Werft.

40|


d


CAMPUS

STEDELIJKE PLEK

2.6.5 Centrumstructuur - Stationsomgeving a

Lezing -

Stationsplein ligt er op de dag van vandaag wat desolaat en ONDERGEWAARDEERD.

-

Groot aanbod aan VERDICHTINGMOGELIJKHEDEN in de stationsomgeving.

-

KNOOPPUNT VAN OPENBAAR VERVOER.

-

Goede en eenduidige CONNECTIE MET HET CENTRUM via de Stationsstraat.

-

Directe RELATIE MET GROENE NZ‐AS.

-

GRENZEND AAN OPEN AGRARISCH LANDSCHAP in het noordoosten. Spoorlijn zorgt ter hoogte van stationsomgeving voor een verschil in statuut tussen het landschap boven en onder de spoorlijn.

b

Structuurschets -

De stationsomgeving vormt een GROEIPOOL die de bestaande bipool kan aanvullen en de structuur van de stadskern kan versterken.

-

Groot aanbod aan verdichtingmogelijkheden onderstreept de potentialiteit en biedt aantrekkelijke mogelijkheden voor een NIEUWE STEDELIJKE DYNAMIEK. Afbouwen van de rand naar open agrarisch landschap, introduceren stedelijkheid langs de spoorlijn en het creëren van nieuwe verbindingen zijn belangrijke ruimtelijke elementen.

-

Stationsplein kan ingericht worden als VOLWAARDIG STEDELIJK CENTRUMPLEIN van de tripool waarbij multimodaal knooppunt, aantrekkelijke verblijfsruimte en aansluiting met de groene NZ‐as randvoorwaarden zijn.

-

Stationsontwikkeling beperkt zich NIET ENKEL TEN NOORDEN VAN DE SPOORLIJN; de onbebouwde percelen ten zuiden en de nieuwe ontwikkeling ten zuidwesten van de spoorlijn kunnen eveneens betrokken worden bij het verhaal van de stationsomgeving.

c


-

Hoger bouwen kan bijdragen tot versterking identiteit en uitstraling stationspool, meer bepaald in relatie tot de profilering van het stationsplein en het afbouwen van de rand naar het open agrarisch landschap.

-

Hoger bouwen kan ingezet worden om landschap te vrijwaren en biedt aantrekkelijke troeven voor zichten en relaties naar omgeving.

MOGELIJKHEDEN

-


-

Hoger bouwen kan; hoogbouw langs de spoorweg is enkel toegelaten in relatie tot het stationsplein en het open agrarisch landschap.

42|


d


LANDSCHAPSENSEMBLE

FRONT

STEDELIJKE PLEK

GROENE OPEN RUIMTE

2.7 Inbreidingstructuur a

Lezing -

De inbreidingstructuur van Geel‐Centrum is het STEDELIJK WEEFSEL dat buiten de ringstructuur en centrumstructuur valt.

-

De inbreidingstructuur wordt gekenmerkt door VERKAVELINGEN IN EEN DORPSE ATMOSFEER. De wijken onderscheiden zich weinig t.o.v. elkaar en er ontbreekt identiteit. Het openbaar domein blijft vaak beperkt tot de straat.

-

In de inbreidingstructuur valt echter ook het GROOT AANBOD AAN BINNENGEBIEDEN op. Deze binnengebieden variëren van kleine tot middelgrote binnengebieden in en rond de stadskern tot grote binnengebieden in de landschappelijke rand grenzend aan de ring.

-

De binnengebieden spelen een BELANGRIJKE ROL IN HET KARAKTERISTIEKE GROENE BEELD van de stad Geel. Het bestaand beleidsconcept van groene longblaasjes is van toepassing op deze binnengebieden. Dit concept houdt in dat een ontwikkeling van een binnengebied moet voorzien in een voldoende percentage publiek groen.

b

Structuurschets -

De ontwikkelingsdynamiek ligt vooral in de wijze waarop men met de BINNENGEBIEDEN omgaat. Invulling van de binnengebieden is afhankelijk van de schaal, de locatie en betekenis binnen Geel‐Centrum.

-

De binnengebieden van Geel‐Centrum langs de ring vormen LANDSCHAPPELIJKE BINNENGEBIEDEN. Open agrarisch landschap, landschappelijke beleving ring, ontwikkelingsdynamiek Geel‐West, doortrekken groene NZ‐as en invloed bereikbaarheid en zichtbaarheid langs de ring bepalen het statuut van deze binnengebieden (cfr. masterplan Geel‐West).

-

De RANDBEBOUWING van de binnengebieden speelt een belangrijke rol in de ontsluiting en de aanwezigheid van het binnengebied.

-

De GROENE TERM dient als beeldbepalend element behouden te worden. Bij kleine en middelgrote binnengebieden is het concept van de groene longblaasje van toepassing. Bij de grotere, vaak landschappelijke binnengebieden wordt het groen, nog meer dan bij de longblaasjes, als uitgangspunt van het ontwerp genomen.

c


-

Hoger bouwen kan in belangriijke mate bijdrage om een ontwikkeling van de (landschappelijke) binnengebieden te combineren met een behoud van het groene karakter van Geel‐Centrum en een versterking van de identiteit van een binnengebied of wijk binnen de inbreidingstructuur.

-

Hoger bouwen kan ingezet worden om zowel landschap te vrijwaren en het aandeel groene publieke ruimte van een binnengebied te versterken als bij het creëren van aantrekkelijke ruimtelijke linken tussen de groene ruimte van het binnengebied en de directe omgeving. Hogere gebouwen kunnen namelijk de toegangen tot het

44|


binnengebied markeren en zorgen voor bijkomende openingen, doorzichten en relaties tussen binnengebied en omgeving.

MOGELIJKHEDEN

-

Gebied met sterke ruimtelijke structuur.

-

Hoger bouwen is enkel toegelaten in relatie tot een binnengebied; hoogbouw is niet toegelaten.

-

Hoger bouwen wordt dus niet toegelaten in het gedeelte van de inbreidingstructuur dat niet in relatie staat tot een binnengebied.

d

Toepassing types hoger bouwen PIONIER

GROENE OPEN RUIMTE

2.8 Overzicht a

Inzet hoger bouwen PRINCIPES HOGER BOUWEN -

Oriëntatie – Verdichten – Vrijwaren open ruimte – Representatie – Definitie publieke ruimte – Programma

TYPES HOGER BOUWEN -

Baken – Landschapsensemble – Economische pool – Campus – Front – Stedelijke plek – Accent – Pionier – Groene open ruimte

b

Stadssystemen RINGSTRUCTUUR -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Baken – Landschapsensemble – Economische pool – Campus – Front

CENTRUMSTRUCTUUR Bipool en hoofdassen -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Baken – Stedelijke plek – Accent – Pionier

CENTRUMSTRUCTUUR Groene NZ-as -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Baken – Groene open ruimte

CENTRUMSTRUCTUUR Bereikbaarheidsas -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Baken – Campus – Stedelijke plek

CENTRUMSTRUCTUUR Stationsomgeving -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Baken – Landschapsensemble – Front – Stedelijke plek – Groene open ruimte

INBREIDINGSTRUCTUUR -

Structuurschets

-

Toepassing types hoger bouwen: Pionier – Groene open ruimte

46|


48|

| KWALITEITSZORG |

3 KWALITEITSZORG

3.1 Denkkader a

Inleiding Hoogbouw en hogere gebouwen hebben een belangrijk structurerend vermogen. In vorig hoofdstuk werd aangegeven op welke manier dit structurerend vermogen optimaal kan worden ingezet.

Hoge gebouwen hebben een grotere impact op hun omgeving dan lagere gebouwen. Wanneer een hoger gebouw zijn structurerend vermogen onvoldoende benut of de gecreëerde ambities niet waarmaakt, worden kansen gemist of – erger – wordt de omgeving negatief beïnvloed.

Het is dan ook logisch dat aan hoger bouwen hogere kwaliteitseisen worden gesteld dan aan lagere gebouwen. Kwaliteit is evenwel geen eenduidig begrip. Het is in grote mate afhankelijk van zijn context. De definitie en de appreciatie van kwaliteit is bovendien waardegebonden: de invulling van het begrip hangt in zekere mate af van wie de kwaliteit beoordeelt.

Om het streven naar kwaliteit te objectiveren en te stimuleren, werken we in dit hoofdstuk een kader uit voor zowel de creatie als de toetsing van kwaliteit.

b

Definitie van schaalniveaus De ruimtelijke en maatschappelijke impact van een hoger gebouw verschilt naargelang de schaal waarop deze wordt beoordeeld. We onderscheiden drie schaalniveaus die de verschillende kwaliteitscriteria naargelang het belang en de doelgroep bepalen.

-

Het schaalniveau “MACRO” speelt zich af op het niveau van de stad en de gemeenschap. Dit niveau heeft een belangrijk algemeen maatschappelijk belang. De ruimtelijke impact dient geëvalueerd te worden in het kader van de drie stadssystemen van Geel‐Centrum.

-

Het schaalniveau “MESO” vertegenwoordigt de directe omgeving waarin het hoger gebouw wordt gerealiseerd. Hier speelt vooral het belang van de buurt, dit geeft een sterk lokaal belang. Het schaalniveau omvat zowel de directe omgeving, de omwonenden als de bezoekers. De context is hier cruciaal. De toepassing van de types hoger bouwen speelt in belangrijke mate hier op in.

-

Het schaalniveau “MICRO” groepeert criteria met een intrinsiek belang wat betreft het hoger gebouw zelf. Deze schaal speelt zich af op het niveau van de eigenaars, gebruikers, bewoners en speelt een uitgesproken rol in de beleving van het hoger woon‐ of kantoorgebouw van binnenuit.

De definitie van deze schaalniveaus werd eerder uitgewerkt voor de “Adviesnota Hoog Bouwen Gent” (BOGDAN & VAN BROECK ARCHITECTS, BUUR en ONDERZOEKSGROEP ASRO ‐ K.U.LEUVEN; 2009).

50|

| KWALITEITSZORG |

c

Definitie van kwaliteitsparameters Het begrip kwaliteit zal worden gedefinieerd aan de hand van een aantal kwaliteitscriteria. Deze criteria worden gegroepeerd in “kwaliteitsparameters”, die op de drie schaalniveaus een rol spelen.

Het bepalen van deze parameters gebeurt op basis van de principes van hoogbouw zoals gedefinieerd in het vorig hoofdstuk bij de inzet van hoger bouwen:

-

ORIËNTATIE,

-

VERDICHTEN,

-

VRIJWAREN OPEN RUIMTE,

-

REPRESENTATIE,

-

DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE en

-

PROGRAMMA.

Deze principes worden vervolgens verder aangevuld met twee basisparameters, die voor elk ruimtelijk project een rol spelen en dus ook op hoger bouwen van toepassing zijn:

-

MOBILITEIT & ONTSLUITING en

-

DUURZAAMHEID.

Deze kwaliteitsparameters zijn niet limitatief. Het is mogelijk dat later, bij verdere uitwerking van het instrumentarium, bijkomende parameters gedefinieerd zullen worden.

d

Kwaliteitsmatrix De kwaliteitsmatrix organiseert de kwaliteitscriteria volgens de kwaliteitsparameters (rijen) en de schaalniveaus (kolommen). Net zoals de kwaliteitsparameters is dit overzicht van criteria niet limitatief en kan dus aangevuld worden naargelang de noden en eisen van een specifiek programma of context.

Deze matrix is niet bedacht met het oogmerk van een lijst waarop een voorstel kan “afgevinkt” worden, maar heeft als basisdoelstelling om te dienen als leidraad voor een beleid inzake hoger bouwen door de stad of als kader voor de beoordeling van een hoger bouwen project binnen een kwaliteitskamer, adviescommissie of een ander beoordelingsorgaan. De ontwerper of opdrachtgever van een dergelijk project kan deze kwaliteitsmatrix eveneens gebruiken als referentie‐ en toetskader bij het uitwerken ervan.

In het volgend hoofdstuk wordt op basis van deze kwaliteitsmatrix een set van aspecten geïntroduceerd die de kwaliteitscriteria meer concreet duiden. Dit gebeurt in het kader van het bepalen van een instrumentarium voor een beleid hoger bouwen.

De invulling van de kwaliteitscriteria is gedeeltelijk gebaseerd op de “Adviesnota Hoog Bouwen Gent” (op.cit.).

KWALITEITSPARAMETERS

ORIËNTATIE

KWALITEITSCRITERIA

52|

MACRO focus op de kwaliteit binnen globale stedelijke structuur; aandacht voor het algemeen, maatschappelijk belang van de stad en zijn gemeenschap

MESO focus op de kwaliteit binnen directe omgeving van het hoger gebouw; aandacht voor het lokaal belang van de omwonenden en de bezoekers van de directe omgeving

MICRO focus op de intrinsieke kwaliteit van het gebouw zelf; aandacht voor het specifieke belang van de eigenaars en gebruikers (bv. bewoners) van het gebouw

- Wat is de impact van de toren voor de directe omgeving? Is de toren indrukwekkend of verdrukkend? - Wordt het microklimaat (on)gunstig beïnvloed (windeffecten, bezonning, …) - Overheerst het gevoel van begluurd te worden of van geruststellende aanwezigheid en sociale controle? - Spreekt de architectuur tot de context? Is ze een waardevolle toevoeging?

- Penthousefunctie, belvedère: is het uitzicht de moeite waard? Is er gezorgd voor interessante zichten op de omgeving (frames)? - Hoe is de privacy georganiseerd? Is er sprake van een genuanceerde privacy‐gradiënt? - Is de architecturale waarde voldoende groot om de intrinsieke vastgoedwaarde te behouden of te versterken?

- Zorgt de verdichting voor een maatschappelijke meerwaarde, voor gezonde verstedelijking? - Is er sprake van intensief ruimtegebruik?

- Vergroot de verdichting het draagvlak voor voorzieningen en ontmoetingen?

KWALITEITSCRITERIA

REPRESENTATIE

- Fungeert het gebouw als baken voor de stad? - Wat is de visuele impact op de skyline? - Hoe is gestalte gegeven aan het torenvolume? Is de toren slank, plomp, breed (kan goed of slechts zijn), …? Is de architecturale uitstraling voldoende groot? - Is de toren een ondersteuning van kwalitatieve citymarketing?

KWALITEITSCRITERIA

VRIJWAREN OPEN RUIMTE

SCHAALNIVEAUS

KWALITEITSCRITERIA

VERDICHTEN

- Heeft de gebruiker of de bewoner zelf baat bij de gecreëerde dichtheid?

- Wordt er in de nabijheid van het project (of elders) open (groene) ruimte gevrijwaard dankzij het project? - Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een openbaar statuut? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar? - Komt er dankzij de beperkte footprint ruimte vrij voor andere activiteiten?

- Worden natuur en buurtgroen mogelijk in de vrijgekomen ruimte? - Wat is de meerwaarde van de open ruimte voor de buurt?

- Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een privaat statuut? Heeft dit een grote gebruikswaarde voor de gebruikers van het gebouw? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar?

- Draagt het gebouw bij tot het collectief gedachtengoed (cultuur, intelligentie, burgerschap, industrie)? - Moet het project maatschappelijk omkaderd worden qua communicatie? - Moeten bepaalde aspecten wijken of aangepast worden in functie van bepaalde regelgeving? - Moet bepaalde regelgeving wijken of aangepast worden in functie van bepaalde

- Zorgt het programma van hoogbouw voor een opwaardering van de buurt? Veroorzaakt het project een problematische of een wenselijke vormt van gentrificatie? - Moet het project beschermd worden tegen onterechte NIMBY reacties?

- Heeft de uitstraling van het gebouw een positief effect voor de gebruikers van het gebouw?

| KWALITEITSZORG |

kwaliteiten?

DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE

KWALITEITSCRITERIA

PROGRAMMA

KWALITEITSCRITERIA

- Is er nog voldoende contact met het maaiveld? En in welke mate is dit noodzakelijk of wenselijk? - Zijn de collectieve aspecten binnen het project goed opgelost? Is er een conciërge? Is er een goede sociale controle?

- Is er nood aan of plaats voor een concentratie van kwalitatieve huisvesting of van kantoren op die plaats in de stad? - Levert het gebouw een functionele maatschappelijke meerwaarde? - Is er een waardevol collectief gebruik? - Is een deel van de toren toegankelijk voor het publiek?

- Kan het gebouw voorzieningen voor de buurt opnemen? - Zorgt het programma of de functievermenging voor een versterking van het lokaal stedelijk draagvlak?

KWALITEITSCRITERIA

DUURZAAMHEID

- Is er op kwalitatieve wijze omgegaan met de overgang tussen toren en stadslandschap, tussen individu en totale hoogte? Levert die overgang of sokkel een interface‐waarde die er voor veel mensen toe doet? - Hoe is de toegankelijkheid van de basis of sokkel georganiseerd, zowel fysiek als visueel (transparantie, functies op gelijkvloers, …)? - Zijn er maatregelen voor het beheer van de publieke ruimte?

KWALITEITSCRITERIA

MOBILTEIT & ONTSLUITING

- Is er maatschappelijke meerwaarde door de keuze van inplanting? - Worden er uitspraken gedaan over de ruimere omgeving van het project?

- Is de kantoortoren of woontoren haalbaar? Is er een functionele meerwaarde binnen het project zelf? - Is het gebouw kwalitatief voor wonen en/of werken? - Is het gebouw aanpasbaar aan een wijziging van zijn functies (flexibiliteit)? - Is de woontoren gezinsvriendelijk?

- Is er positieve of negatieve impact op de globale mobiliteit van de stad ? - Welk mobiliteitsprobleem wordt door het project gecreëerd of opgelost? (is afhankelijk van de functie, niet alleen qua aantallen, ook spreiding in de tijd) - Versterkt het project een stedelijk knooppunt voor openbaar vervoer? - Kan het project in de toekomst worden ontsloten door nieuw, hoogwaardig openbaar vervoer?

- Hoe zijn de verschillende toegangen georganiseerd (auto, fiets, voetganger, bewoner, bezoeker, …) in relatie met de directe omgeving? - Wat is de impact op het circuleren onmiddellijk rond het gebouw?

- Is parkeren op eigen kavel opgelost? Zijn er maatregelen genomen om de aanwezigheid van de auto’s op het maaiveld voldoende in te perken? - Is er een fietsenstalling en is ze gemakkelijk toegankelijk? - Is het project integraal toegankelijk voor anders validen?

- Ondersteunt het project een open ruimtebeleid? - Zijn er maatschappelijke en ecologische voor‐ of nadelen op grotere schaal?

- Veroorzaakt het project ontoelaatbare sociale segregatie? - Is er een onmiddellijke ecologische impact op de buurt? - Kan het gebouw energie leveren aan de buurt? (warmte‐krachtkoppeling, inspelen op windenergie, …)

- Is het gebouw energiezuinig? - In welke mate is het flexibel en gemakkelijk te herbestemmen? - Wat is de kwaliteit van het ‘ecosysteem’ binnen het gebouw zelf? - Is het gebouw gezet met milieuvriendelijke materialen? Is er schadelijke impact bij afbraak of recyclage?

3.2 Instrumentarium 3.2.1 Concrete gegevens In voorgaande kwaliteitsmatrix wordt vooral gefocust op een kwaliteitsappreciatie op verschillende schaalniveaus in functie van verschillende belangen en doelgroepen. De complexiteit van de kwaliteitscriteria en hun appreciatie vereist de nodige expertise en ervaring, zowel bij degene die het project uitwerkt als bij degene die het evalueert. Deze evaluatie blijft in zeker mate hybride omdat ze voor een stuk waardegebonden is en bij de beoordeling een subjectieve appreciatie nooit helemaal uit te sluiten is.

Om met het complexe en hybride karakter van de evaluatie te kunnen omgaan, word in dit hoofdstuk een instrumentarium uitgewerkt dat de kenmerken van het hoogbouwproject zoveel mogelijk illustreert, objectiveert en evalueert. Waar mogelijk worden aan de criteria meetbare, fysieke parameters gekoppeld.

Het instrumentarium is gebaseerd op een aantal concrete gegevens die door de initiator van het project moeten gegenereerd worden.

Het definiëren van de concrete gegevens gebeurt aan de hand van de vragen in de kwaliteitsmatrix en volgt dezelfde logica en organisatie. Niet alle kwaliteitscriteria kunnen zomaar ondervangen worden in een bepaald concreet gegeven. Concrete gegevens en hun achterliggende kwaliteitscriteria dienen dan ook altijd samen in overweging genomen te worden bij een beoordeling. KWALITEITSPARAMETERS

ORIËNTATIE KWALITEITSCRITERIA

CONCRETE GEGEVENS

54|

SCHAALNIVEAUS




- Baken voor stad? - Impact op skyline? - Torenvolume? Architecturale uitstraling? - Citymarketing?

- Impact op directe omgeving? - Microklimaat rondom hoogbouw? - Aanwezigheid in het straatbeeld? - Verhouding architectuur en context?

- 3D simulaties (o.b.v. 3D‐ model) - Fotomontage en panoramafoto’s (impact hoger bouwen op stadslandschap en skyline) - Testen van relevante

- Bezonningsstudie (o.b.v. 3D‐ model) - Windstudie (maquette in windtunnel of digitale simulatie) - voorstelling in 3D‐model en maquette met voldoende

- Uitzicht? - Privacy‐gradiënt? - Intrinsieke vastgoedwaarde?

- Renderings of fotocollages (kijken en bekeken worden)

| KWALITEITSZORG |

zichtlijnen

VERDICHTEN

CONCRETE GEGEVENS

- Verdichting berekenen en motiveren op niveau van de stad of het stadsdeel

CONCRETE GEGEVENS

CONCRETE GEGEVENS

- Voordeel gecreëerde dichtheid?

- Intrinsieke effecten van de hogere dichtheid voor de gebruikers van het gebouw onderzoeken

- Open (groene) ruimte gevrijwaard? - Ruimte openbaar statuut? Onderhoud? - Ruimte voor activiteiten?

- Natuur en buurtgroen mogelijk? - Meerwaarde voor buurt?

- Inventaris van open (groene) ruimte in de wijdere omgeving (vegetatie, natuurwaarde, gebruik, toegankelijkheid, …)

- Nauwkeurige beschrijving van de bestaande en toekomstige publieke open (groene) ruimte in de directe omgeving: situeren in context, relatie met andere groene ruimten, aanleg, toegangen, gebruiksmogelijkheden, belevingswaarde, waterhuishouding, beheer, …)

- Ruimte privaat statuut? Onderhoud?

- Idem voor de semipublieke en private groene ruimte gekoppeld aan het hoger gebouw

- Collectief gedachtengoed? - Communicatie? - Regelgeving?

CONCRETE GEGEVENS

KWALITEITSCRITERIA

- Functiekaart en typologische analyse van de site en zijn directe omgeving - Marktonderzoek naar nieuwe stedelijke functies (vestigingsvoorwaarden, gebruikerspotentieel, … )

KWALITEITSCRITERIA


- Groter draagvlak voor voorzieningen en ontmoetingen?

KWALITEITSCRITERIA

REPRESENTATIE

- Meerwaarde voor gezonde verstedelijking? - Intensief ruimtegebruik?

KWALITEITSCRITERIA


context - Renderings of fotocollages

- Beschrijving van de betekenis van het project voor de stad - Strategie voor de creatie van een maatschappelijk draagvlak voor hoger gebouw - Hoger gebouw toetsen aan regelgeving (structuurplan, evt. RUP of BPA, verordeningen, Nota Hoger Bouwen,…)

- Opwaardering van de buurt? - NIMBY reacties?

- Beschrijving van de betekenis van het project voor de buurt - Communicatie‐ en participatiestrategie t.b.v. de buurtbewoners uitwerken

- Uitstraling voor de gebruikers ?

- Beschrijving van de betekenis van het project voor de gebruikers

- Meerwaarde inplanting voor de ruimere omgeving?

- Schetsen van het belang van de nieuwe of bestaande publieke ruimte in zijn ruimere context (situering, betekenis, structuur, …)

- Overgang tussen toren en stadslandschap? - Organisatie basis of sokkel? - Beheer publieke ruimte? - Ontwerpvoorstel voor de nieuwe of bestaande publieke ruimte (referentieontwerp of voorontwerp) - voorstel voor de financiering

- Contact maaiveld? - Collectieve aspecten? Sociale controle?

- Definiëren van de sociale kwaliteit van de ruimten: zichtbaarheid (naar binnen en naar buiten), toegankelijkheid (overgang publiek‐privaat),

en het beheer van de nieuwe publieke ruimte - Uitwerken van het maaiveldniveau van het torengebouw (contact met maaiveld, toegankelijkheid, functies, architectuur,…)

PROGRAMMA

KWALITEITSCRITERIA

MOBILTEIT & ONTSLUITING

- Marktonderzoek naar het nieuw aangeboden programma (kantoren, wonen): vraaggedreven karakter, benchmark binnen het stedelijk gebied, …

CONCRETE GEGEVENS

DUURZAAMHEID

- Marktonderzoek naar nieuwe stedelijke functies (vestigingsvoorwaarden, gebruikerspotentieel, … ): Mogelijkheden onderzoeken functies en voorzieningen voor de buurt (vraag en aanbod)

- Impact op mobiliteit?

- Organisatie verschillende toegangen t.o.v. omgeving? - Circulatie?

- Beschrijving van de impact van het project op de stedelijke multimodale verkeersstructuur - Beschrijving van de bereikbaarheid met openbaar vervoer van het project

- Beschrijving en analyse van de huidige verkeerstoestand in de omgeving van het project; - Voorgestelde verkeersafwikkeling en circulatieplan voor de directe omgeving van het project; indien nodig capaciteitsberekening van het verkeersnetwerk - Beschrijving van de multimodale toegankelijkheid van het project: zacht verkeer, gebruikers openbaar vervoer, bezoekersparkeren, bestemmingsparkeren, leveringen en (hulp)diensten

- Kwalitatief gebouw voor wonen en/of werken? - Interne functionele meerwaarde? - Flexibiliteit? - Gezinsvriendelijk? - Definitie van de doelgroepen - Kwantitatieve en kwalitatieve (typologische) beschrijving van het woon‐ en/of kantoorprogramma - Woon en/of werkconcept toetsen aan huidige en toekomstige behoeften van de eindgebruikers - Beschrijving van de functionele organisatie van het gebouw - Beschrijving van de aanpasbaarheid en functionaliteit van de basisstructuur - Oplossing parkeren? op eigen kavel opgelost? Aanwezigheid auto’s? - Fietsenstalling? - Anders validen? - Beschrijving van de parkeerbehoefte voor het project en voor de directe omgeving - Beschrijving van het huidige en toekomstige parkeeraanbod voor bewoners en bezoekers (auto’s en tweewielers): inplanting, capaciteit, circulatie

KWALITEITSCRITERIA

- Ruimtegebruik? - Ecologische voor‐ of nadelen op grotere schaal?

56|

- Buurtvoorzieningen? - Versterking lokaal stedelijk draagvlak?

KWALITEITSCRITERIA

*VORMGEVING EN INTEGRATIE | TINE DE RIJCK, FRED GULDENTOPS en HELENA VANSTEELANT | 1999

- Inplanting concentratie wonen of kantoren? - Maatschappelijke meerwaarde? - Collectief gebruik? - Publiek toegankelijk?

CONCRETE GEGEVENS

nabijheid (drempelruimten, toeëigening), flexbiliteit en imago *

- Sociale segregatie? - Ecologische impact op buurt? - Energie leveren aan buurt?

Gebouw energiezuinig? Flexibel? Herbestemmen? Milieuvriendelijke materialen? Intern ‘ecosysteem’?

| KWALITEITSZORG |

CONCRETE GEGEVENS

- Monitoring globale duurzaamheid en milieu‐ effecten van het project op stedelijk niveau (mobiliteit, ruimtegebruik, …)

- Sociale duurzaamheid: toelichten hoe project inspeelt op de behoeften van de buurt en de gemeenschap, beschrijving van de voorgenomen initiatieven m.b.t. communicatie en participatie - (Stedenbouwkundig) frame voor publieke (groene) ruimte, mobiliteit, voorzieningen, …) - Onderzoek naar de haalbaarheid van lokale energieproductie (zonne‐ en windenergie, warmtekrachtkoppeling, … ) voor eigen gebruik of voor levering aan derden - Beschrijving van de waterhuishouding (hemel‐ en afvalwater)

- Ecologische duurzaamheid: toelichten toegepaste technologieën in functie van een energiezuinig gebouw (toepassing “trias energetica”) - Economische duurzaamheid: toelichten aanpasbaarheid en flexibiliteit in structuur, functie en gebruik - Beschrijving van het binnenklimaat (verwarming, ventilatie, …) - Beschrijving duurzaam materiaalgebruik

3.2.2 Instrumenten Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de instrumenten die nuttig of nodig zijn in functie van de kwaliteitszorg voor hoger bouwen. De instrumenten laten toe uitspraken de doen over de set van kwaliteitscriteria en integreren daarvoor in hun methodiek de concrete gegevens.

Het aantal instrumenten dat nodig is voor de beoordeling van het project is afhanklijk van de locatie, schaal, belang en impact van het project.

Deze instrumenten kunnen gehanteerd worden bij het motiveren van een hoger bouwen project door de bouwheer t.o.v. de stad en de gemeenschap. Een belangrijk principe bij de kwaliteitszorg voor hoger bouwen is de motiveringsplicht van de initiatiefnemer (bouwheer, ontwerper) t.o.v. de stad. Het ontwerpvoorstel en de kwaliteit ervan dienen gemotiveerd te worden aan de hand van de hierboven opgesomde concrete gegevens. Deze motiveringsplicht wordt ingegeven door:

-

de complexiteit en de specificiteit van het thema “hoger bouwen”, waarbij mag worden verondersteld dat eerder de bouwheer dan de vergunningverlenende overheid de nodige expertise verzamelt om de kwaliteit van het project te initiëren en te beoordelen;

-

het werkvolume en de materiële organisatie die de kwaliteitszorg voor hoger bouwen met zich meebrengt, en die redelijkerwijze niet op de overheid mag worden afgewenteld.

Een aantal instrumenten worden bij voorkeur op initiatief van de stad opgesteld bij het voeren van een ambitieus en doeltreffend hoger bouwen beleid. Dit initiatief vindt zijn oorsprong in:

-

de taken die decretaal aan de (lokale) overheid worden toevertrouwd;

-

de behoefte aan een coherente visie op stedelijk of stadsdeelniveau m.b.t. hoger bouwen.

Door zelf initiatief te nemen kan de stad Geel duidelijk de richting en ambitie aangeven van de gewenste ontwikkeling van haar stedelijke structuur. Een dergelijk beleid zal privé‐initiatief stimuleren en laat de private bouwheer toe zijn project te situeren binnen een stedenbouwkundige kader.

a

Visie Hoger Bouwen De stad Geel heeft reeds beslist om een “Visie Hoger Bouwen in de Stad Geel” te laten uitwerken door BUUR cvba. Het voorliggend document is daarvan het resultaat.

Deze visie is een beleidsvoorbereidend instrument, dat – na goedkeuring door de gemeenteraad – de krijtlijnen aangeeft voor een beleid inzake hoger bouwen in de stad Geel. De visie is niet tegenstelbaar aan derden, evenmin kunnen er bouwrechten aan worden ontleend.

Om deze visie te kunnen operationaliseren zijn derhalve andere instrumenten noodzakelijk.

58|

| KWALITEITSZORG |

De Visie Hoger Bouwen concentreert zich vooralsnog op de centrumstad. De visie kan in een volgend stadium worden verruimd tot de andere kernen van het grondgebied.

Met betrekking tot het Economisch Netwerk Albertkanaal is het aangewezen dat de Provincie een visie inzake hoger bouwen uitwerkt die de gemeentegrenzen overstijgt.

b

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan De Visie Hoger Bouwen beschrijft het maatschappelijk kader waarin hogere gebouwen tot stand kunnen komen en benut het structurerend vermogen van deze gebouwen voor hun stedelijke omgeving. Tegelijk schetst de nota mogelijke, gewenste (deel)structuren: de ringstructuur, de centrumstructuur en de inbreidingsstructuur.

Het verdient aanbeveling om deze elementen te verwerken in de volgende herziening van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan voor de Stad Geel.

c

Stedenbouwkundige verordening De Stad Geel kan een stedenbouwkundige verordening uitwerken m.b.t. hoger bouwen. Deze verordening kan een aantal generieke voorschriften opleggen die van toepassing zijn op het hele grondgebied van Geel.

Volgende aspecten kunnen in deze verordening worden behandeld:

-

oplijsting van de gegevens die aan een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag moeten worden toegevoegd (visualisaties, HER, MOBER, …) om de vergunningsaanvraag te kunnen beoordelen;

-

opstelling van stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot de bouw van hogere accenten in de bestaande stedelijke omgeving;

-

opstelling van stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. de toepassing van hoger bouwen in het kader van inbreidingsprojecten.

d

Masterplan De structuurschetsen voor de Ringstructuur en de Centrumstructuur blijven, omwille van de behandelde schaal, eerder abstract in de beschrijving van het stedenbouwkundig kader. Een verdere uitwerking in een masterplan is aangewezen voor:

-

de verschillende zones van de ringstructuur (zie verder);

-

het deelsysteem “Stationsomgeving”

-

het deelsysteem “Bereikbaarheidsas”

-

het deelsysteem “Groene NZ‐ as”

De opmaak van een masterplan kan zowel door de stad als door een private actor (b.v. een projectontwikkelaar of grondeigenaar) worden opgesteld.

e

Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) De ontwikkelingsmogelijkheden die in een masterplan worden omschreven, kunnen in een RUP juridisch worden vastgelegd. De opmaak en de vaststelling van een RUP komen de gemeentelijke of de provinciale overheid toe.

De opmaak van een RUP kan worden uitgesteld tot een concreet ontwikkelingsperspectief zich aandient.

f

Inrichtingsplan Een inrichtingsplan definieert de ruimtelijke inpassing van een (hoger) gebouw in zijn directe omgeving. De opmaak van een inrichtingsplan is aangewezen om de impact van het hoger gebouw te kunnen beoordelen en eventuele begeleidende maatregelen te beschrijven (b.v. landschapsaanleg, aanpassing infrastructuur, …).

De opmaak van een inrichtingsplan gebeurt logischerwijze door de initiatiefnemer (ontwerper) van een hoger gebouw en wordt aan de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag toegevoegd. Het stadsbestuur kan de perimeter van het inrichtingsplan definiëren. Het inrichtingsplan beperkt zich niet tot de site die in ontwikkeling wordt gebracht, maar omvat ook de aanpalende eigendommen waar het bouwproject een invloed op uitoefent.

g

Hoogbouweffectenrapport (HER) Een hoogbouweffectenrapport beschrijft het onderzoek naar de specifieke effecten die eigen zijn aan de realisatie van een hoogbouwproject: windeffecten, schaduweffecten, privacy, …

Een HER kan als volgt worden samengesteld:

-

beschrijving van de bestaande feitelijke toestand

-

beschrijving van het voorgestelde project

-

evaluatie van de windhinder

-

evaluatie van de effecten inzake bezonning

-

evaluatie van de sociale veiligheid, het uitzicht en de privacy

-

evaluatie van de stedenbouwkundige inpassing (o.a. belevingswaarde)

-

evaluatie van de effecten op grote afstand

-

(eventueel) evaluatie van de effecten inzake geluid

-

conclusies en aanbevelingen

Een HER kan worden toegevoegd aan een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voor een hoog gebouw. De opmaak van een hoogbouweffectenrapport is momenteel nog niet verplicht. Deze toevoeging kan worden opgelegd door een stedenbouwkundige verordening.

60|

| KWALITEITSZORG |

h

Mobiliteitseffectenrapport (MOBER) Een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) beschrijft de verwachte mobiliteitseffecten van een te realiseren project. De bijlage van het Besluit van de Vlaamse Regering houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 28 mei 2004 betreffende de dossiersamenstelling van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning (dd 3/7/2009, gepubliceerd in het Belgisch staatsblad op 10/8/2009) bepaalt voor welke projecten dergelijk MOBER moet worden opgemaakt. De stad kan via een verordening de ondergrens voor de omvang van projecten verlagen waarvoor de opmaak van een MOBER nodig is.

Een MOBER bestaat klassiek uit:

1.

2.

Beschrijving bestaande toestand en bereikbaarheidsprofiel ‐

Ruimtelijke en verkeerskundige beschrijving

‐

Bereikbaarheidsprofiel (verschillende vervoersmodi)

‐

Bestaande knelpunten inzake bereikbaarheid en verkeersintensiteit op toeleidende wegen en kruispunten

Verkeersgeneratie en modal split ‐

Beschrijving voorgenomen activiteiten en alternatieven, rekening houdend met ontwikkelingen in de omgeving

‐

Verkeers‐ en vervoersgeneratie door het bouwproject (personen‐ en goederenvervoer; werknemers en bezoekers; piek‐ en dalperiodes; toekomend en vertrekkend verkeer)

‐ 3.

Routekeuze en toebedeling

4.

Te verwachten effecten op het vlak van verkeer

5.

i

Vervoerswijzekeuze

‐

beoordeling lijnbelasting, kruispuntbelasting, parkeerbehoefte, verkeersleefbaarheid

‐

Optimalisering van het ontsluitingsconcept en maatregelen voor vermindering impact

Parkeren: ‐

Raming parkeerbehoefte

‐

Behoefte fietsenstallingen

6.

Duurzaamheidstoets: maatregelen te nemen opdat het gebruik van duurzame vervoerswijzen zou toenemen

7.

Sensitiviteitstoets: nagaan van de invloed van de variaties in aannames

8.

Conclusie/samenvatting

Stedenbouwkundige vergunningsaanvraag De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag blijft het ultieme instrument om de kwaliteit van een ruimtelijk project, en dus ook van een hoger gebouw, te beoordelen.

De stad kan mee bepalen wat bij een vergunningsaanvraag moet worden toegevoegd om de kwaliteit van een project te kunnen beoordelen. Aantezien de bepaling van de dossiersamenstelling een bevoegdheid is van de Vlaamse Overheid, zijn de bijkomende stukken “ten informatieven titel”. Niettemin helpen zij om de “goede plaatselijke ordening” te beoordelen.

Om het maatschappelijk draagvlak voor een project te verzekeren, kan de stad de opmaak van een inrichtingsplan eisen (zie hoger) waarbinnen het bouwproject gesitueerd wordt. Het inrichtingsplan kan voorafgaand aan de indiening van de vergunningsaanvraag ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag kan onderworpen worden aan een openbaar onderzoek. De stad kan ervoor opteren om zowel de vergunningsaanvraag als het inrichtingsplan aan de bevolking voor te stellen via geëigende communicatie‐ en participatie‐instrumenten.

In volgend hoofdstuk wordt ingegaan op mogelijke evaluatiemethodes van het bouwproject. Hierbij hoort de belangrijke opmerking dat de vergunningsaanvraag het eindpunt is van een ontwerpproces, waarbij het project helemaal “af” is (of verondersteld wordt te zijn). Economische, maatschappelijke of beleidsmatige argumenten spelen vaak mee een rol in de beoordeling van een aanvraag, waardoor de stedenbouwkundige evaluatie niet meer van doorslaggevend belang is.

Hieraan kan verholpen worden door projecten‐in‐voorbereiding te begeleiden en te beoordelen tijdens i.p.v. na het ontwerpproces, zodat de ontwerpers en de bouwheren de gekregen feedback nog kunnen verwerken in hun project. Deze begeleiding van het ontwerpproces is niet afdwingbaar en berust louter op goodwill van alle betrokken partijen.

Niettemin kan deze aanpak vruchten afwerpen. Met de tussentijdse bespreking van belangrijke bouwprojecten in de Kwaliteitskamer past de stad Geel deze aanpak overigens reeds toe.

j

Communicatie- en participatie-instrumenten Een laatste set van instrumenten inzake kwaliteitszorg rond hoogbouwprojecten zijn de communicatie‐ en participatie‐ instrumenten. Zij dienen een dubbel doel:

-

De discussie over stedenbouwkundige kwaliteit voeren vanuit het perspectief van de omwonenden of (breder) de gemeenschap. Zoals eerder toegelicht, is “kwaliteit” geen neutraal begrip maar waardegebonden. De appreciatie van kwaliteit verschilt dus naargelang de positie die men inneemt in het debat. Een maatschappelijke discussie kan tot inzichten leiden die verschillen van het perspectief van de bouwheer of de ontwerper en zijn in die zin belangrijk voor de definitie van stedenbouwkundige kwaliteit.

-

Binnen het perspectief van integrale kwaliteitszorg speelt het beschikken over een maatschappelijk draagvlak een belangrijke rol. Zeker bij hoogbouwprojecten is dit draagvlak niet evident. Dit betekent dat extra inspanningen moeten geleverd worden (in vergelijking met “gewone” projecten) om dit draagvlak proberen te verwerven.

De concrete instrumenten m.b.t. communicatie en participatie verschillen voor hoogbouwprojecten niet voor die van andere projecten. Toch wordt best met volgende aandachtspunten rekening gehouden:

-

De (positieve) impact op de beleving van het stadslandschap is voor niet‐ingewijden moeilijk in te beelden en wordt best grondig geïllustreerd;

62|

| KWALITEITSZORG |

-

De traditionele bekommernissen m.b.t. verkeersdruk, privacy en bezonning wegen bij hoogbouwprojecten extra zwaar door en moeten bevattelijk maar correct worden toegelicht;

-

De algemene context waarbinnen hoger bouwen een rol speelt (stedelijkheid, verdichting en spaarzaam ruimtegebruik, nieuwe woonvormen, …) zijn zeker niet algemeen gekend of aanvaard en verdienen de nodige aandacht;

-

De te verwachten weerstand tegen hoogbouwprojecten blijft hoedanook voor een deel gestoeld op een irrationeel maar begrijpelijk wantrouwen tegen het onbekende. Dit wantrouwen kan slechts gedeeltelijk worden weggenomen door correcte en relevante informatieverstrekking. Het participatieproces moet de nodige ruimte bieden aan het verwoorden van deze weerstand, zonder dat dit het rationele debat overstemt.

3.2.3 Aanstelling van een competente ontwerper De kwaliteit van een hoger gebouw wordt in belangrijke mate bepaald door de competentie van de ontwerper. Instrumenten en voorschriften allerhande zijn geen garantie voor een hoogwaardig resultaat. Het ontwerp van een gebouw is een creatief proces. Bij de vertaling van het bouwprogramma en de karakteristieken van de plek in een ontwerp, spelen de visie en het talent van de ontwerper een cruciale rol.

Zeker voor hoge gebouwen, die voor een deel hun legitimatie vinden in de visibiliteit en de belevingswaarde van het gebouw, is de architecturale kwaliteit van doorslaggevend belang. Een banaal of misplaatst ontwerp is in het beste geval een gemiste kans, in het slechtste geval een probleem voor het project, zijn omgeving en de hele stad.

De aanstelling van een competente ontwerper is daarom een eerste, cruciale stap in de kwaliteitszorg van hoge gebouwen.

De beoordeling van de competentie van een ontwerper kan gebeuren op basis van zijn portfolio of – beter nog – op basis van een visie op de opdracht of van een concreet ontwerpvoorstel voor het project.

Een competitie tussen ontwerpers is – zowel voor publieke als voor private opdrachten – een geschikt format om een ontwerper en zijn ontwerp te beoordelen. Bij de beoordeling kunnen naast ontwerpkwaliteiten ook andere parameters (technische bagage, projectaanpak, financiële voorwaarden, …) een rol spelen.

De stad kan publieke en private opdrachtgevers stimuleren om via een competitie een ontwerper te selecteren. Concreet kan de stad daarbij volgende aandachtspunten naar voor schuiven:

-

een besloten competitie (door selectie van kandidaten in twee ronden) is zowel voor de opdrachtgever als voor de kandidaat‐ontwerper een interessante formule, omdat dit de effectiviteit van de ingezette middelen (tijd en geld) vergroot);

-

een goede projectdefinitie laat de ontwerpers toe om de diverse randvoorwaarden en wensen correct in te schatten en doet de wedstrijdontwerpen in het algemeen nauwer aansluiten bij de verwachtingen van de opdrachtgever;

-

de stad kan in deze competities een adviserende rol spelen, zowel bij de organisatie van de competitie, de opstelling van de projectdefinitie als bij de beoordeling van de wedstrijdontwerpen;

-

de gedegen beoordeling van de wedstrijdontwerpen is van groot belang voor het eindresultaat. Het verdient aanbeveling om ongebonden specialisten bij deze beoordeling te betrekken, zonder dat de opdrachtgever hiermee zijn autonome beslissingsmacht moet opgeven.

64|

| KWALITEITSZORG |

3.3 Evaluatie van de kwaliteit De evaluatie van de kwaliteit van hoge(re) gebouwen kan op zes sleutelmomenten gebeuren.

Bij de evaluatie kunnen een zevental types van evaluatoren betrokken worden. We gaan ervan uit dat, aangezien de stad Geel een ontvoogde gemeente is m.b.t. het ruimtelijk beleid, de hogere overheden (Provincie, Gewest) in principe geen directe rol meer zullen spelen in het beleid inzake hoger bouwen. Dit zal enkel het geval zijn wanneer de hoge gebouwen zich situeren binnen de perimeter van een gebied waarover de Provincie of het Gewest bevoegd zijn.

We maken in deze paragraaf ook abstractie van de adviezen die volgens het decretaal kader bij vergunningsaanvragen moeten worden ingewonnen (brandweer, wegbeheerder, …).

Tijdens het ontwerpproces van hoge(re) gebouwen

Bij indiening van een inrichtingsplan

Bij de indiening van een stedenbouw‐ kundige vergunnings‐ aanvraag

Retrospectieve beoordeling

X

(X)

(X)

X

X

(X)

X

(X)

(X)

X

X

(X)

Stedelijke diensten

X

(X)

(X)

X

X

(X)

Externe adviseurs

(X)

(X)

(X)

(X)

(X)

(X)

X

X

(X)

(X)

(X)

EVALUATOREN

Bij de opstelling van een projectdefinitie voor een bouwproject

SLEUTELMOMENTEN Bij de definitie van het beleidskader

Gemeenteraad

X

College van Burgemeester en Schepenen

X

Kwaliteitskamer

GECORO

X

Publieke opinie

(X)

X

= betrokken bij de evaluatie

(X)

= eventueel betrokken bij de evaluatie

3.3.1 Sleutelmomenten voor de evaluatie a

Bij de definitie van het beleidskader Via de uitwerking van een beleidskader worden de mogelijkheden en voorwaarden voor hoger bouwen gecreëerd. De evaluatie van dit beleidskader is dus een belangrijke, maar abstracte oefening. Gezien het belang op lange termijn, worden best alle evaluatoren bij de evaluatie van het beleidskader betrokken.

De voorliggende “Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen Stad Geel” is een eerste stap in de definitie van het beleidskader. Het wordt/werd aan de goedkeuring van de Gemeenteraad onderworpen, na advies door de GECORO. Het college van Burgemeester en Schepenen, de Kwaliteitskamer, de stedelijke diensten en een externe adviseur (BUUR i.s.m. BVB) werden bij de voorbereiding betrokken.

Het beleidskader wordt best op een bevattelijke manier aan de bevolking voorgesteld.

b

Bij de opstelling van een projectdefinitie voor een bouwproject Een goede start van een bouwproject komt de kwaliteit van het eindresultaat ten goede. De bouwheer kan de randvoorwaarden voor een project (verwachtingen, programma, randvoorwaarden, …) en de wijze van aanstelling van een ontwerper (competitie ?) in een projectdefinitie vastleggen.

De stad kan de bouwheren aanbieden om de opmaak van dergelijke projectdefinitie te ondersteunen. De stad heeft hiermee de kans om de kwaliteit van het proces aan te sturen. De bouwheer krijgt met deze tussenkomst van de stad van bij het begin zicht op de randvoorwaarden (en eventueel stedenbouwkundige lasten) die zullen opgelegd worden.

De evaluatie van de projectdefinitie heeft een informeel karakter en berust op de goodwill van beide partijen. De inbreng van de stad kan vanuit de stedelijke diensten gebeuren, na ruggespraak met het college en de kwaliteitskamer.

c

Tijdens het ontwerpproces van hoge(re) gebouwen Ook tijdens het ontwerpproces van een hoog / hoger gebouw hangt de mogelijkheid tot evaluatie van een project af van de goodwill van de betrokken actoren.

Voor de bouwheer heeft een evaluatie (of toch minstens een begeleiding) van het project tijdens het ontwerpproces het voordeel dat snel op de resultaten van een evaluatie kan worden ingespeeld, zonder dat tijd en geld moeten geïnvesteerd worden in de opmaak van een volledig bouwdossier. Bovendien vergroot met een begeleiding van een project tijdens het ontwerpproces, de kans op het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning.

Het stadsbestuur heeft via de informele begeleiding van het ontwerpproces een grotere impact op de stedenbouwkundige kwaliteit van een project. De evaluatie biedt immers de mogelijkheid van een dynamische bijsturing, eerder dan van een finale goed‐ of afkeuring te moeten geven. Een begeleiding van ontwerpprocessen is slechts haalbaar indien:

-

66|

hiervoor de mensen (eventueel met externe versterking) en het organisatorisch kader beschikbaar zijn;

| KWALITEITSZORG |

-

de vertegenwoordigers van het stadsbestuur (meestal ambtenaren) in functie van dergelijk overleg een (beperkt) mandaat krijgen om een project aan te sturen. Duidelijke afspraken zijn nodig wanneer deze vertegenwoordigers moeten terugkoppelen naar de kwaliteitskamer of het schepencollege.

d

Bij de indiening van een inrichtingsplan Het inrichtingsplan bepaalt de relatie tussen een hoger gebouw en zijn directe omgeving en vormt daarmee het stedenbouwkundig kader voor de verdere architecturale uitwerking van het hoger gebouw.

Gezien het groot maatschappelijk belang van dit inrichtingsplan, verdient het aanbeveling om dit inrichtingsplan aan de Gemeenteraad ter goedkeuring voor te leggen, na advies van de GECORO, de kwaliteitskamer en de stedelijke diensten. De stad kan beslissen om een bewondersconsultatie te organiseren rond het inrichtingsplan, bij voorbeeld in de vorm van een hoorzitting.

e

Bij de indiening van een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag De stedenbouwkundige vergunningsaanvraag wordt beoordeeld op de decretaal voorgeschreven werkwijze. De vergunning wordt afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen, na voorbereiding door de stedelijke diensten. De stad kan beslissen om een openbaar onderzoek te organiseren.

Het advies van de kwaliteitskamer en de GECORO zijn aangewezen. Gezien de gelimiteerde termijnen, kunnen deze eventueel een pre‐advies uitbrengen op basis van een voorontwerp, vooraleer dit als bouwdossier wordt ingediend.

De complexiteit van dergelijk project vereist een grote tijdsinvestering en een bijzondere expertise bij de behandeling van de vergunningsaanvraag (o.a. beoordelen van het hoogbouweffectenrapport en eventueel het MOBER). De stad kan ervoor opteren om zich hiervoor door externe adviseurs te laten bijstaan.

f

Retrospectieve beoordeling De werkelijke impact van hoge(re) gebouwen en het beleid inzake hoger bouwen in het algemeen, zal pas kunnen beoordeeld worden na de realisatie van hoge gebouwen. Het verdient aanbeveling om te gepasten tijde een balans op te maken van de resultaten, zodat het beleid eventueel kan worden bijgestuurd.

3.3.2 Evaluatoren a

Gemeenteraad De gemeenteraad beslist als hoogste orgaan op gemeentelijk niveau over het beleidskader inzake hoger bouwen. Concreet worden de Visie Hoger Bouwen, latere uitvoeringsinstrumenten en inrichtingsplannen ter goedkeuring aan de Gemeenteraad voorgelegd.

b

College van Burgemeester en Schepenen Het College van Burgemeester en Schepenen levert de stedenbouwkundige vergunningen af. Zij staat, op last van de Gemeenteraad, ook in voor de voorbereiding van het beleidskader.

c

Kwaliteitskamer De Kwaliteitskamer is een informeel, maar belangrijk overlegorgaan waarin ruimtelijke projecten binnen de Stad Geel besproken worden. De Kwaliteitskamer bestaat uit vertegenwoordigers van het schepencollege, de stedelijke diensten en externe experten.

Precies omwille van deze bijzondere samenstelling vormt deze Kwaliteitskamer het uitgelezen reflectie‐platform voor projecten inzake hoger bouwen.

d

Stedelijke diensten De stedelijke diensten vervullen een belangrijke rol in de begeleiding en de evaluatie van projecten inzake hoger bouwen. Zij komen – formeel of informeel – tussen in elk sleutelmoment.

e

Externe adviseurs De stad kan nagaan of de stedelijke diensten over voldoende mankracht (m/v) en expertise beschikken om de taken uit te voeren die het hoger bouwen beleid met zich meebrengen. Indien nodig kan de stad zich voor het ruimtelijk beleid (en in het bijzonder voor het hoger bouwen beleid) laten bijstaan door externe adviseurs, zoals voor de opmaak van voorliggend rapport reeds gebeurd is. Deze externe ondersteuning kan hetzij éénmalig zijn, hetzij de vorm aannemen van een kaderopdracht waarbinnen op afroep prestaties geleverd worden.

De inschakeling van externe adviseurs zal dankzij de overdracht van know‐how ook leiden tot “capacity building” binnen de stedelijke diensten, waardoor deze op termijn zelf de expertise verweven.

f

GECORO De taken van de GECORO werden decretaal omschreven. De GECORO kan om advies gevraagd worden over:

g

-

het beleidskader inzake hoger bouwen (zie Gemeenteraad);

-

belangrijke stedenbouwkundige vergunningsaanvragen.

Publieke opinie Tot slot zal de publieke opinie een informele, maar belangrijke rol spelen in de beoordeling van hoge(re) gebouwen. Het verdient aanbeveling om het publiek debat op een doordachte manier te voeden (zie instrumentarium).

68|

| KWALITEITSZORG |

3.4 Stedenbouwkundige lasten Het decretaal kader laat toe om stedenbouwkundige lasten te koppelen als voorwaarde bij een stedenbouwkundige vergunning. Deze lasten kunnen op minstens twee manieren worden gelegitimeerd.

1.

Hoge(re) gebouwen hebben een grotere impact op hun omgeving dan lagere gebouwen. Het is logisch dat deze impact gecompenseerd wordt door investeringen die de omgeving rechtstreeks ten goede komen.

2.

Hoge(re) gebouwen laten toe een hogere grondwaarde te realiseren dan lagere gebouwen. Het lijkt redelijk om een deel van deze extra grondwaarde te laten terugvloeien naar de gemeenschap, hetzij door investeringen in de fysieke omgeving, hetzij door een retributie (die toelaat om andere investeringen ten bate van de gemeenschap te doen).

Deze lasten kunnen in principe ad hoc worden opgelegd n.a.v. een specifiek project. De stad kan er ook voor opteren om voor haar eigen vergunningenbeleid een algemene richtlijn uit te werken voor alle vergunningsaanvragen m.b.t. hoge(re) gebouwen.

De omvang van deze stedenbouwkundige lasten kan worden bepaald in functie van de hoger beschreven legitimatie. Indien de stad de realisatie van hogere gebouwen wenst te stimuleren, zal zij deze stedenbouwkundige lasten evenwel niet zodanig hoog mogen leggen dat zij een rem op dergelijke projecten zetten.

Hier wordt een niet‐limitatief overzicht gegeven van voor de hand liggende stedenbouwkundige lasten. In een verdere toekomst kunnen wellicht nog andere vormen van lasten worden uitgewerkt.

a

Publieke ruimte De realisatie van een hoog (hoger) gebouw kan een hefboom zijn om de kwaliteit van de publieke ruimte op peil te houden of te verbeteren. Dergelijke investering kan verschillende vormen aannemen:

-

financiering van de noodzakelijke aanpassingswerken aan de verkeersinfrastructuur om de aansluiting van het hoge(re) gebouw mogelijk te maken;

-

creatie van een “plek” (zoals bv. een plein) die een wisselwerking aangaat met het hoger gebouw;

-

aanleg en overdracht van een publieke groene ruimte (als tegenhanger van de gerealiseerde verdichting).

Dergelijke stedenbouwkundige last is goed te vergelijken met een klassieke verkaveling, waarbij de verkavelaar de realisatie van de infrastructuur op zich moet nemen vooraleer deze (kosteloos) over te dragen aan de stad.

b

Parkeervoorzieningen Een bouwproject moet minstens in zijn eigen parkeerbehoefte voorzien. De omvang van de parkeervoorzieningen vereist vaak specifieke oplossingen: verschillende ondergrondse bouwlagen, parkeren onder het publiek domein, …

Door de schaal van de parkeervoorzieningen wordt het vaak technisch en economisch haalbaar om een bijkomend parkeeraanbod te voorzien, dat de parkeerbehoeften van de buurt kan helpen dekken. Daarmee wordt een vorm van compensatie geboden voor de toename van de verkeersdruk die een hoger gebouw met zich meebrengt.

De mate waarin dergelijke parkeervoorziening voor de buurt effectief een “last” is, hangt af van de kostendekkingsgraad die tijdens de exploitatie kan worden gerealiseerd.

c

Publieke functies Hoger bouwen past binnen een ruimtelijke strategie van verdichting die een draagvlak creëert voor de uitbouw van bijkomende stedelijke voorzieningen. Deze strategie kan door middel van stedenbouwkundige lasten geconcretiseerd worden. Aan een hoger bouwproject kan worden opgelegd dat een bepaalde ruimte (b.v. de gelijkvloerse verdieping) gereserveerd moet worden voor een publieke functie (b.v. buurtwinkel of kinderkribbe).

Indien de bouwheer van het project de exploitatie van deze functie niet op zich wil / kan / mag nemen, kan de stad de overdracht van dit gebouwdeel vragen.

d

Sociale of geconventioneerde woningen De realisatie van sociale of geconventioneerde woningen wordt geregeld door het grond‐ en pandendecreet. De stad kan als stedenbouwkundige last opleggen dat bijkomende sociale of geconventioneerde woningen moeten gerealiseerd worden, bovenop het decretaal vereiste aantal.

e

Gebiedsontwikkeling Een hoger bouwproject kan een aanleiding vormen om de directe omgeving van het project te (her)structureren, bij voorbeeld door gebouwen die niet langer passen binnen de nieuwe ruimtelijke visie te vervangen. De verwerving van deze gebouwen kan als last aan de projectontwikkeling worden opgelegd.

f

Retributie Tenslotte kan de stad overwegen om een retributie vast te leggen op hogere gebouwen. Het is niet bekend of hiervoor precedenten bestaan.

70|

| KWALITEITSZORG |

3.5 Implementatie Voorliggende studie “Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen stad Geel” schetst een ambitieus ruimtelijk kader waarbinnen hogerbouwprojecten binnen het centrum van Geel tot stand kunnen komen. Het is echter geen operationeel instrument. De goedkeuring door het college en de gemeenteraad impliceert dat zij akkoord gaan met de principes en krijtlijnen die in deze studie werden voorgesteld.

De volledige roll‐out van dit beleid zal slechts op lange termijn mogelijk zijn. Het heeft overigens geen zin om dit qua timing te forceren, aangezien de behoefte aan hoger bouwen op korte en middellange termijn eerder beperkt zal zijn.

Belangrijk hierbij is dat het stadsbestuur zélf het ritme moet kunnen bepalen waarmee hogere bouwprojecten gerealiseerd kunnen worden. Dit geeft het bestuur voldoende ademruimte om het instrumentarium voor te bereiden en tegelijk aan het maatschappelijk draagvlak te werken. Daarom worden “grendels” ingebouwd die enkel de stad kan openmaken: de opmaak van een masterplan of een RUP, de definitie en de goedkeuring van een inrichtingsplan, … Zonder deze grendels zou de stad ongewild de doos van pandora openen en dreigt het beoogde beleid inzake hoger bouwen de vooropgestelde doelstelling van kwalitatieve projecten niet te kunnen waarmaken.

De implementatie van deze ruimtelijke visie kan op verschillende parallelle sporen gebeuren.

3.5.1 Integratie in lopende projecten In een aantal lopende projecten worden reeds hoge(re) gebouwen voorzien. De stad kan in deze projecten de visie hoger bouwen hanteren als ruimtelijk beleidskader voor de verdere uitwerking van het project. Minstens voor volgende lopende projecten is dit aan de orde.

a

Planproces site “Liekens” (kruispunt Pas - Ring) Momenteel bereidt een private opdrachtgever een hoogbouwproject voor op de hoek van Pas en de Ring. Het project bevindt zich reeds enkele jaren in een voorstudiefase. Er werd nog geen consensus bereikt tussen de stad en de opdrachtgever over de krijtlijnen van de ontwikkeling van de site.

Het stadsbestuur kan de voorliggende studie als volgt inzetten in dit project:

1.

evaluatie door het stadsbestuur van de eerdere voorstudies voor de site‐Liekens o.b.v. de kwaliteitsmatrix;

2.

definitie van de principes en de types van hoger bouwen die op deze site van toepassing zijn;

3.

definitie van een perimeter voor het projectgebied waarvoor een inrichtingsplan moet opgemaakt worden (minstens bestaande uit de site‐Liekens, het kruispunt Pas‐Ring en de achterliggende OPZ‐zone);

4.

verzoek tot onderbouwing van het hoogbouwproject door de initiatiefnemer op basis van hoger beschreven criteria;

5.

evaluatie van het inrichtingsplan o.b.v. de stedenbouwkundige kwaliteit, het akkoord van de betrokken eigenaars en de garanties tot uitvoering van de noodzakelijke of wenselijke maatregelen m.b.t. ruimtelijke inpassing;

6.

evaluatie van de kwaliteit van het aangepaste hoogbouwproject o.b.v. de kwaliteitsmatrix;

7.

na principieel akkoord van het schepencollege, publieke consultatie van het hoogbouwproject o.b.v. kadering binnen de “Visie Hoger Bouwen”.

b

Planproces site “IOK” (kruispunt Ring - Antwerpseweg) Het IOK plant de herontwikkeling van haar site op het kruispunt van de Ring en de Antwerpseweg. Daartoe heeft het IOK een openbare procedure uitgeschreven ter aanstelling van een ontwerper. Op basis van een kandidaatstelling werden vijf ontwerpers geselecteerd voor de opmaak van een schetsontwerp. Het IOK heeft op vraag van het stadsbestuur de aanvang van de tweede ronde van deze procedure opgeschort, in afwachting van de finalisering van de voorliggende “Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen”.

Het stadsbestuur en het IOK kunnen de voorliggende studie als volgt inzetten in dit project:

1.

aanvulling van de projectdefinitie voor de aanstellingsprocedure, o.b.v. de voorliggende “Visie Hoger Bouwen” (onder meer door de beschrijving van de principes en de types van hoger bouwen die op deze site van toepassing zijn en door de presentatie van de “kwaliteitsmatrix” als richtinggevend kader). Grotere flexibiliteit in de omschrijving van de toegelaten bouwlocatie voor het nieuwe kantoorgebouw (o.a. door de huidige gebouwen van één bouwlaag hoog mee in de toegelaten bouwperimeter te betrekken);

2.

definitie van de perimeter voor het projectgebied waarvoor een inrichtingsplan moet opgemaakt worden in het kader van de aanstellingsprocedure. Dit projectgebied kan bestaan uit de volledige IOK‐site en de aansluiting op het toekomstige achtergelegen bedrijventerrein. Het inrichtingsplan beschrijft een preferentieel scenario voor de verdere lange termijnontwikkeling van het gebied, waarbij het nieuwe kantoorgebouw de eerste stap vormt;

3.

versterking van de beoordelingscommissie met externe experts. Evaluatie van het inrichtingsplan en van het schetsontwerp van de verschillende kandidaten o.b.v. de kwaliteitsmatrix;

4.

onderbouwing van het geselecteerde bouwproject door de ontwerper en door de dienst stedenbouw van het IOK;

5.

afspraken tussen het stadsbestuur en het IOK over de noodzakelijke flankerende maatregelen in het kader van de realisatie van het kantoorvolume.

c

Stadsvernieuwingsproject Geel-West Het masterplan voor Geel‐West werd in de periode 2005‐2006 opgesteld door BUUR cvba. Het stadsbestuur van Geel heeft in 2007 dit project voorgedragen als stadsvernieuwingsproject en van de Vlaamse Regering een subsidietoezegging verkregen. Momenteel worden verschillende deelprojecten verder uitgewerkt door het stadsbestuur, dat hiervoor een beroep doet op een externe dienstverlener (Technum).

Het masterplan voor Geel‐West vormde mee de basis voor voorliggende “Visie Hoger Bouwen”. Hierdoor is de concordantie van masterplan en visie hoger bouwen gegarandeerd.

Toch verdient het aanbeveling om na te gaan of de visie hoger bouwen nieuwe mogelijkheden biedt bij de stadsontwikkeling van Geel‐West. Ten tijde van het initieel masterplan was er op beleidsniveau nog onvoldoende draagvlak aanwezig om hoger te bouwen. De “Visie Hoger Bouwen” biedt kansen om in Geel‐West op een verantwoorde manier hoog (hoger) te bouwen.

72|

| KWALITEITSZORG |

Het stadsbestuur kan bij de opstelling van een projectdefinitie voor nieuwe deelopdrachten, de “Visie Hoger Bouwen” integreren.

d

Ad hoc behandeling projecten hoger bouwen Naast deze drie vermelde projecten, is het niet uitgesloten dat lopende of nog op te starten projecten de mogelijkheid in zich dragen om hoger te bouwen. In afwachting van een meer uitgewerkt instrumentarium (zie verder), kan het stadsbestuur de begeleiding van dergelijke projecten op voorliggende “Visie Hoger Bouwen” baseren o.b.v. volgende stappen:

1.

voorstelling van de voorliggende “Visie Hoger Bouwen” aan de initiatiefnemer van het project, als richtinggevend kader voor de evaluatie van hoge(re) gebouwen;

2.

definitie (door het stadsbestuur) van de principes en de types van hoger bouwen die op de site in kwestie van toepassing zijn;

3.

definitie (door het stadsbestuur) van de perimeter van het projectgebied waarvoor een inrichtingsplan moet worden opgesteld;

4.

onderbouwing van het inrichtingsplan en het ontwerp voor het hoger gebouw door de initiatiefnemer, o.b.v. de hoger beschreven kwaliteitsmatrix;

5.

goedkeuring van het inrichtingsplan en van het ontwerp voor het hoger gebouw o.b.v. de kwaliteitsmatrix, eventueel onder voorbehoud van het akkoord van andere eigenaars binnen het projectgebied en mits uitvoering van de nodige flankerende maatregelen (bv. investering in kwaliteitsvolle publieke ruimte).

Het is aangewezen om deze ad hoc benadering niet toe te passen voor projecten binnen gebieden waarvoor de stad zelf een masterplan wenst op te maken (zie verder), aangezien de ruimtelijke samenhang van een groter gebied de context van een inrichtingsplan overstijgt.

De stad kan bovendien beslissen om voor sommige sites zélf het initiatief te nemen en een inrichtingsplan op te stellen, bij voorbeeld wanneer de eigendomsstructuur sterk versnipperd is of wanneer de site een belangrijke rol speelt in de ruimtelijke structuur van de stad.

Via het instrument van het inrichtingsplan (minstens door de definitie van de perimeter en door de validatie van het plan; eventueel door het eigen initiatief) bepaalt het stadsbestuur uiteindelijk zélf het ritme waarmee projecten voor hoger bouwen tot stand kunnen komen.

3.5.2 Uitwerking instrumentarium op korte en middellange termijn Parallel aan de integratie in lopende planprocessen, kan de “Visie Hoger Bouwen” worden geoperationaliseerd o.b.v. een aantal instrumenten, zoals hoger beschreven. Volgende instrumenten verdienen daarbij een hogere prioriteit.

BOUWVOORSCHRIFTEN EN STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN M.B.T. HOGER BOUWEN

Het decretaal kader voorziet de mogelijkheid om stedenbouwkundige lasten te verbinden aan stedenbouwkundige vergunningen. De stad kan ervoor opteren om aan (sommige) vergunningen voor hoge(re) gebouwen specifieke stedenbouwkundige lasten te koppelen. Het verdient aanbeveling om in de nabije toekomst een beleid inzake deze lasten uit te werken. Zodra immers projecten vergund worden zonder stedenbouwkundige lasten, wordt het moeilijk om latere projecten alsnog hieraan te onderwerpen.

Meer in het algemeen kan de stad bouwvoorschriften uitwerken die de basis vormen voor het generiek beleid inzake hoger bouwen. Verder onderzoek is nodig om de uitgangspunten van de verschillende types van hoger bouwen (zie hoofdstuk 2) te vertalen naar algemeen toepasbare regels.

De bouwvoorschriften en de stedenbouwkundige lasten kunnen op termijn via een stedenbouwkundige verordening voor het hele grondgebied worden vastgelegd.

MASTERPLAN GROENE NOORD-ZUID AS

De Groene Noord‐Zuid As vormt een belangrijke deelstructuur voor het centrum van Geel, die in de toekomst het groen karakter en de woonkwaliteit mee zal bepalen. De stad heeft reeds enkele initiatieven genomen om deze as te implementeren. Niet alle gebieden die deel uitmaken van deze noord‐zuid as zijn echter voldoende juridisch bestemd als openruimtegebied. Door in de bebouwbare gebieden hoge(re) gebouwen te realiseren, kan een belangrijk deel van de ruimte definitief gevrijwaard worden zonder dat grote planschade verschuldigd is.

De inplanting van hogere gebouwen en de vrijwaring en landschappelijke inrichting van de onbebouwde ruimte kan op een consistente manier uitgewerkt worden in een masterplan voor de Groene Noord‐Zuid As. In navolging van het masterplan Geel‐West kan dit masterplan het startpunt vormen voor een gebiedsontwikkeling, samengesteld uit diverse private en publieke initiatieven.

MASTERPLAN STATIONSOMGEVING

Omwille van zijn goede multimodale bereikbaarheid, vormt de stationsomgeving van Geel een geschikte plek voor concentratie van bewoning en tewerkstelling. De beschikbare ruimte kan optimaal worden benut door hoger te bouwen dan vandaag het geval is. Om dit op een consistente en kwalitatieve manier te laten gebeuren, kan de stad Geel het initiatief nemen om een masterplan voor de stationsomgeving te maken. Dit masterplan garandeert dat toekomstige bebouwing op een oordeelkundige manier in de bestaande stedelijke structuur wordt geïntegreerd.

Het masterplan voor de stationsomgeving definieert bovendien het ruimtelijk kader waarbinnen toekomstige infrastructuurwerken (zoals n.a.v. de doortocht van de IJzeren Rijn) moeten ingepast worden. Gezien de op til zijnde voorstudie van deze infrastructuurwerken, verdient het aanbeveling om de opmaak van dit masterplan niet te lang uit te stellen.

74|

| KWALITEITSZORG |

VISIE ECONOMISCH NETWERK ALBERTKANAAL

De voorliggende “Ruimtelijke Visie Hoger Bouwen stad Geel” focust op het stadscentrum. In het kader van het subsidiariteitsbeginsel komt het in principe aan de hogere overheden (Gewest, Provincie) toe om voor het Economisch Netwerk Albertkanaal (ENA) een beleid uit te werken.

Gezien de grote dynamiek die vandaag reeds bestaat in de corridor Albertkanaal ‐ E313, kan verwacht worden dat de behoefte aan hoger bouwen ook hier stelselmatig zal toenemen. Een ruimtelijke visie op het ENA die kan vertaald worden in concrete bouwvoorschriften is dus aangewezen.

Indien de hogere overheden hier geen initiatief in willen of kunnen nemen, kan de stad Geel (eventueel in samenwerking met de betrokkken buurgemeenten) zelf dergelijk ruimtelijk beleid voorbereiden en laten valideren door de hogere overheden.

RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN

Voor specifieke locaties kan het aangewezen zijn om de stedenbouwkundige randvoorwaarden m.b.t. hoger bouwen vast te leggen in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Een RUP kan hetzij worden ingezet als juridisch kader voor ontwikkelingen op lange termijn (mits voldoende flexibiliteit wordt geboden) dan wel als facilitator van een specifiek project op korte termijn (mits voldoende garanties m.b.t. de koppeling aan stedenbouwkundige lasten).

VISIE HOGER BOUWEN IN KERNEN BUITEN HET CENTRUM

De kernen buiten het centrum van Geel vallen buiten het bereik van voorliggende visie. Het stadsbestuur wenst voorlopig de dynamiek in de kernen buiten het stadscentrum van Geel te beperken, onder meer door hoger bouwen hier niet aan de orde te stellen. Op termijn kunnen de omstandigheden echter wijzigen, die maken dat ook in deze kernen hoger bouwen aan de orde kan zijn: vergroting van het economisch draagvlak in de kernen, schaarste aan bouwmogelijkheden, verdere gezinsverdunning, …

3.5.3 Sensibilisering a

Draagvlakverwerving bij de bevolking In het eerste hoofdstuk werd reeds aangehaald dat het maatschappelijk draagvlak voor hoger bouwen in het algemeen eerder beperkt is. Het stadsbestuur doet er goed aan om via de nodige sensibilisering de beleidskeuzes inzake hoger bouwen over te brengen.

Aangezien het aantal substantieel hogere gebouwen (t.o.v. hun omgeving) eerder beperkt zal blijven in de eerstkomende jaren, lijkt het niet productief om van hoger bouwen op zich een maatschappelijk thema te maken.

Het is echter wél aangewezen om de verstedelijking van Geel‐Centrum in het algemeen bij de bevolking aan te kaarten, vermits dit de achterliggende gedachte is bij verschillende projecten die op stapel staan of in uitvoering zijn (realisatie

bereikbaarheidsas, ondergronds parkeren, gestapelde woningbouwprojecten, verdichting van binnengebieden, …). Hoger bouwen kan een onderdeel vormen van dit algemeen discours over verstedelijking.

De koppeling van de noodzaak tot verstedelijking aan het debat over de identiteit van Geel is een belangrijke maar boeiende uitdaging voor het stadsbestuur.

b

Bouwheren en ontwerpers Tenslotte verdient het aanbeveling om de bouwheren en ontwerpers, actief in het centrum van Geel, te sensibiliseren over het thema hoger bouwen. Aangezien het niet de bedoeling is van de stad om hoogbouw in Geel actief te gaan promoten, lijkt het voorbarig om nu reeds een brede communicatie naar bouwheren en ontwerpers op te starten.

Op korte termijn kan de stad project per project afwegen of de site in aanmerking komt om hoger (hoog) te bouwen. Is dit het geval, dan kan het stadsbestuur voorliggende “Visie Hoger Bouwen” overmaken aan de bouwheer en de ontwerper als leidraad bij de projectopbouw. Zijn deze geïnteresseerd in hoog/hoger bouwen, dan kan een proces zoals hoger beschreven (zie “integratie in lopende opdrachten”) worden opgestart.

Op langere termijn, wanneer de stad bouwvoorschriften en stedenbouwkundige lasten heeft uitgewerkt voor projecten met hogere bebouwing, is het nuttig om een begeleidende informatiebrochure op te maken die het operationeel kader inzake hoger bouwen toelicht.

76|

| KWALITEITSZORG |

78|

| CASE STUDIES |

4 CASE STUDIES

4.1 Dossier IOK en Liekens a

Opgave De projecten voor de sites van IOK en Liekens vormen case studies bij de implementatie van de Visie Hoger Bouwen voor de stad Geel. Ze genieten een strategisch belang als pilootprojecten. Het project dient een goede referentie te zijn voor volgende projecten. Ambitie, concept en architecturale uitstraling van het ontwerp dient in combinatie met een goede communicatie en ontwerpbegeleiding vanuit de stad Geel hieraan tegemoet te komen.

Vanuit de Visie Hoger Bouwen voor de stad Geel wordt de context van de desbetreffende projecten toegelicht en worden beide projecten geëvalueerd aan de hand van de kwaliteitsmatrix. De ambitie en randvoorwaarden waaraan het project dient te beantwoorden, worden geformuleerd en de instrumenten voor de opmaak van het ontwerpdossier opgesomd. Bij het proces wordt de selectieprocedure en ontwerpbegeleiding uitgelicht.

b

Lezing kruispunt Pas-Antwerpseweg Zowel de IOK‐site als de site Liekens bevinden zich aan het knooppunt van de Ring met Pas en Antwerseweg. Waar de IOK‐ site aan de buitenkant van de Ring gelegen is aan de Antwerpsweg als strategisch onderdeel van het toekomstig groen woonwerkpark, bevindt de site Liekens zich aan de binnenkant van de Ring, grenzend aan de OPZ‐site en negotiërend tussen de infrastructuur van het kruispunt en de gefragmenteerde lintbebouwing van Pas.

Het kruispunt Pas‐Antwerpseweg geniet regionale uitstraling en kan in belangrijke maken bijdragen tot het stadsbeeld van Geel. Beide locaties spelen dan ook een belangrijke rol bij de uitbouw van dit kruispunt tot een identiteitsvol knooppunt van de ringstructuur en een volwaardige stadspoort van Geel.

c

Referentieproject ‘IMEC Tower’ Het is niet de bedoeling dat de case studies in het kader van de Visie Hoger Bouwen worden uitgewerkt tot een kant‐ en klare projectdefinitie voor de kandidaat‐ontwerpers. De toelichting, evaluatie en bespreking van deze case studies bepaalt de ambitie en randvoorwaarden van de projecten en kan als leidraad fungeren bij de opmaak van zowel projectdefinitie, bestek als ontwerpvoorstel.

Het hoogbouwproject ‘IMEC Tower’ voor de IMEC‐site in Leuven wordt hierbij meegegeven als een goede referentie wat betreft ambitie, proces, architecturale uitstraling en ontwerpbegeleiding. De projectfiche wordt in bijlage ter beschikking gesteld.

80|

| CASE STUDIES |

4.2 Ontwerpend onderzoek ringstructuur 4.2.1 Wensbeeld Het toepassen van de geldende types hoger bouwen op de structuurschets leidt tot een WENSBEELD. Men kan een dergelijk wensbeeld uitwerken voor een stadssysteem of een structuur in zijn geheel of voor een gedeelte ervan. Het wensbeeld vormt een ontwerpmatige toetsing van de ruimtelijke visie hoger bouwen en creëert een referentiekader voor de mogelijke toekomstige projecten van hoger bouwen.

De ring in zijn geheel dient de rand van de stad te markeren en vormt een sterke structuur waarlangs de stad zich kan presenteren. Om tot een gevarieerd maar samenhangend geheel te komen dient een wensbeeld voor de ringstructuur in zijn geheel uitgewerkt te worden.

4.2.2 Zones voor hoger bouwen Hoger bouwen is niet langs de volledige ring aangewezen. Hoger bouwen langs de ring wordt op basis van de structuurschets en het wensbeeld gevat in een aantal zones. Deze zones kunnen één of meerdere types hoger bouwen bevatten en vormen ruimtelijke segmenten van de ring. Deze aanpak speelt in op een gevarieerde beleving langs de ring zonder het geheel uit het oog te verliezen. Zones kunnen zowel naast elkaar gesitueerd worden, overlappen of een onderdeel van elkaar vormen.

a

Zone 01 TYPES HOGER BOUWEN

-

Baken

-

Landschapsensemble

WENSBEELD

-

Ho(o)g(er) gebouw of gebouwencomplex markeert poort tot de stad en dient terdege rekening te houden met unieke locatie omgeven door het landschap van de Netevallei.

-

b

Zowel kantoorgebouw (zichtlocatie) als woongebouw (uitzicht) is denkbaar.


-

Baken

-

Economische pool

-

Front

WENSBEELD

c

-

Verdichting van de bedrijvenzone.

-

Kop van de zuidelijke ontwikkelingszone (zone 3).

-

Hogere gebouwen gericht op de ring als gezicht van de bedrijvenzone.

-

Representatief gebouw als baken aan een knooppunt markeert poort tot de stad.


-

Landschapsensemble

WENSBEELD

-

Hoge(re) slanke woontorens (beperkte footprint) in het groen zorgen voor kenmerkend beeld, markeren de rand van de stad en verzilveren het zicht op het landschap.

d

-

Inpassing gebouwen in groene parkomgeving (synergie wonen, recreatie en voorzieningen).

-

Zone 1 en 2 worden gekaderd in zone 3 als representatieve uiteinden (koppen) van het landschappelijk geheel.


-

Baken

-

Campus

WENSBEELD

-

Verdichting van de ziekenhuiscampus (OPZ) met hogere gebouwen in groene omgeving.

-

Ho(o)g(er) gebouw ter hoogte van rond punt als baken aan een regionaal knooppunt, poort tot de stad én als kop (signaalfunctie) van de campus.

82|

| CASE STUDIES |

e


-

Baken

-

Economische pool

-

Campus

-

Front

WENSBEELD

-

Hoge(re) gebouwen als ‘vertegenwoordigers’ aan de stedelijke boulevard: van representatieve kantoorgebouwen tot woongebouwen in het groen.

-

Aan het regionaal knooppunt Pas‐Antwerseweg hoge(re) gebouw(en) als baken, poort tot de stad én als kop (visitekaartje) van de boulevard.

-

Ter hoogte van kruispunt met bereikbaarheidsas hoge(re) gebouwen als generator van stedelijkheid en voor het creëren van draagvlak voor publieke voorzieningen.

-

Aan de uiteinden van de boulevard hoge(re) accenten wenselijk ter versterking van de boulevard als ruimtelijke deeleenheid van de ringstructuur en met als troef de relatie met het omgevende landschap.

f

Zone 06 PRINCIPES

-

Campus

-

Front

WENSBEELD

g

-

Stadion (mogelijk met toegevoegd programma) laten inspelen op ring.

-

Verdichting van de zone rond stadion met complementair programma, gekaderd in groene ruimte.

Zone 07 PRINCIPES

-

Baken

-

Landschapsensemble

WENSBEELD

h

-

Baken als oriëntatiepunt en vertegenwoordiger groene NZ‐as aan knooppunt NZK met ring.

-

Ho(o)g(er) woongeheel (een of meerdere gebouwen) als verzilvering van relatie met het landschap.

Zone 08 PRINCIPES

-

Baken

WENSBEELD

-

Ho(o)g(er) gebouw als baken markeert poort tot de stad.

-

In huidige situatie ligt het gebouwcomplex aan de buitenkant van de ring, bij aansluiting van de verbinding N118 komt het aan de binnenkant van de ring te liggen.

4.2.3 Positionering kruispunt Pas-Antwerpseweg -

Het kruispunt vormt een belangrijk knooppunt langs de ring met regionale uitstraling en is een uitstekende locatie om de uitstraling en leesbaarheid van Geel als stad te versterken (city‐marketing). Het belang van het kruispunt situeert zich dan ook zowel op lokaal als bovenlokaal niveau.

-

De betekenis en impact van het kruispunt kan op meerdere manieren gelezen worden. Het kruispunt verdient een ruimere focus dan enkel het kruispunt zelf en dient als entiteit verder bekeken te worden dan enkel de vier hoeken. Het kruispunt staat zowel in relatie tot het ringsegment van de OPZ‐campus (zone 04) als het segment van de stedelijke boulevard (zone 05).

-

Gezien de sterke economische troeven van de ring (bereikbaarheid, zichtbaarheid,…) en de onmiddellijke link met het apparaat van de Antwerpseweg, de bedrijvenzone en de omgevende stedelijke voorzieningen leent de locatie van het kruispunt zich bij uitstek voor een programma van kantoren, met aandacht voor publieke (handels)functies op sokkelniveau. Woonprogramma dient echter niet bij voorbaat uitgesloten te worden. Wonen geniet hier namelijk reeds op beperkte hoogte van uitzicht op het open agrarisch landschap, het groen van de OPZ‐campus en het landschap van het binnengebied tussen Poiel en Pas. Toekomstig woonprogramma langs het kruispunt aan de binnenkant van de ring kan bovendien opgenomen worden in het kader van de woongebouwen (in het groen) langs de stedelijke boulevard (cfr. structuurschets en wensbeeld).

-

De locatie vormt een toplocatie voor hoger bouwen. De combinatie van de toplocatie en het voorbeeldkarakter dat rust op de case studies aan dit kruispunt, legt de lat hoog voor hoger bouwen ter hoogte van dit knooppunt aan Pas en Antwerpseweg. Het hoge ambitieniveau dient vertaald te worden in de stedenbouwkundige inplanting, architecturale uitwerking, kwaliteitszorg en proces (selectie ontwerper, opvolging en begeleiding door de stad, communicatie naar bouwheer en bevolking,…) van het hoger bouwen project.

84|

| CASE STUDIES |

4.3 Case-study ‘site IOK’ 4.3.1 Project De intercommunale IOK wenst op haar eigen site, op de hoek van de Antwerpseweg en de Ring van Geel, een hoger kantoorgebouw te realiseren in functie van de uitbreiding van haar activiteiten. Onderstaande gegevens kaderen het project.

In een volgend hoofdstuk wordt dit project geëvalueerd op basis van de kwaliteitsmatrix. In het hoofdstuk daarop zullen, op basis van de voorliggende Visie Hoger Bouwen Geel, bijkomende randvoorwaarden worden voorgesteld. Deze randvoorwaarden worden bepaald door de types hoger bouwen van toepassing op het project. Het ontwerpvoorstel dient een antwoord te formuleren op de ambitie en randvoorwaarden van deze types.

Voor de opmaak van een onderbouwd project beschikt de ontwerper over een aantal instrumenten. Deze worden opgesomd in het desbetreffend hoofdstuk. De ontwerper of het ontwerp wordt bij voorkeur geselecteerd door een procedure van een competitie met een evenwichtige en deskundige jury. Bij het projectproces dient voldoende aandacht te gaan naar een gedegen ontwerpbegeleiding door de stad Geel.

BOUWPROGRAMMA

-

Bovengronds: 4.500m² (het betreft de bruto uitwendige oppervlakte). 2/3 direct eigen gebruik en 1/3 verhuurbaar. Het direct eigen gebruik wordt verder in een programma van eisen gedetailleerd toegevoegd.

-

Ondergronds: 90 parkings + technische ruimte (evt.). Aantal parkings ondergronds te realiseren conform de bepalingen van de stedenbouwkundige verordening van de stad, maximaal in 2 bouwlagen ondergronds.

-

Autonoom t.o.v. bestaand gebouw.

BOUWZONE

De bouwzone wordt bepaald door de aanwezigheid van het bestaande gebouw en de bouwvoorschriften. De locatie met de meeste ruimte op de site wordt aangegeven op een plan. De inschrijver dient rekening te houden met volgende bepalingen:

-

Voorschriften van AWV met betrekking tot de te respecteren afstanden tot de rooilijnen.

-

Stedenbouwkundige voorschriften van Stad Geel met betrekking tot de bouwplaats.

-

Algemene stedenbouwkundige voorschriften, zoals bepaald in het Decreet RO.

Het is de inschrijver toegestaan om buiten de aangegeven zone het gebouw in te planten, doch hij dient rekening te houden met volgende bepalingen:

-

De toegankelijkheid en het algemeen gebruik van het bestaande gebouw voor bezoekers en personeel dient tijdens de werken ten allen tijde gewaarborgd blijven. Indien tijdens bepaalde werkzaamheden tijdelijk een deel van het personeel ergens anders moet ondergebracht worden, dient de inschrijver dit te voorzien in zijn prijs.

-

Na beëindiging van de werken moet het steeds mogelijk zijn het bestaande gebouw zonder meerkosten af te breken.

Afbakening bouwzone (zie plan):

-

N: 12m voor brandweg (ev. gedeelte overkraagd)

-

O: 30m t.o.v. midden van Ringweg

-

Z+W: 8m van perceelgrens

SELECTIE ONTWERPER

-

Beperkte wedstrijdofferteaanvraag (design&build) in twee stappen (kandidatuurstelling + offertefase).

-

Geselecteerde kandidaten ontvangen prestatiebestek in offertefase.

DOCUMENTEN

-

Ruwe testen zichten vanaf Ringweg en Antwerpseweg.

-

Volumestudie: balk, sokkel+torenvolume (variërend).

-

Prestatiebestek.

-

Presentatie samenvatting prestatiebestek.

KWALITEITSKAMER

-

27 april 2009: inplanting en volumestudie

-

16 september 2009: visie site en omgeving, afstemming dossiers Liekens en IOK

-

14 oktober 2009: prestatiebestek

OPMERKING(EN)

-

IOK‐volume in testen zichten en volumestudie houdt reeds rekening met concept kruispunt en volume Liekens.

86|

| CASE STUDIES |

4.3.2 Evaluatie van het voorliggend voorstel De evaluatie van het voorliggend voorstel voor het project (d.d. zomer 2010) gebeurt aan de hand van de kwaliteitscriteria van de kwaliteitsmatrix, zoals gedefineerd in hoofdstuk 3 van de Visie Hoger Bouwen, namelijk het hoofdstuk dat de kwaliteitszorg behandelt. De evaluatie baseert zich op de documenten die vermeld worden in het vorig hoofdstuk. KWALITEITSPARAMETERS

ORIËNTATIE KWALITEITSCRITERIA EVALUATIE

SCHAALNIVEAUS




- Fungeert het gebouw als baken voor de stad? - Wat is de visuele impact op de skyline? - Hoe is gestalte gegeven aan het torenvolume? Is de toren slank, plomp, breed (kan goed of slechts zijn), …? Is de architecturale uitstraling voldoende groot? - Is de toren een ondersteuning van kwalitatieve citymarketing? - Het gebouw of gebouw(en) complex op de IOK‐ste vervult een duidelijke functie als baken voor de stad en beschikt over een grote visuele impact op de skyline. - Een toren, een ho(o)g(er) gebouw met een sokkel of een gebouwencomplex met een hoger accent,… de locatie laat toe op verschillende manieren gestalte te geven aan het torenvolume. Programma en concept voor de site spelen hierbij een belangrijke rol. - Het aspect van het baken en de architecturale uitstraling wordt kort beschreven in het bestek onder het hoofdstuk ‘architecturale waarde van de offerte’.

- Wat is de impact van de toren voor de directe omgeving? Is de toren indrukwekkend of verdrukkend? - Wordt het microklimaat (on)gunstig beïnvloed (windeffecten, bezonning, …) - Overheerst het gevoel van begluurd te worden of van geruststellende aanwezigheid en sociale controle? - Spreekt de architectuur tot de context? Is ze een waardevolle toevoeging? - Het bestek voorziet als locatie voor de nieuwbouw een eerdere beperkte bouwzone die weinig speling toelaat. De volumestudie illustreert dit op een treffende manier. - Het verdient aanbeveling het project in een breder perspectief te zien en een visie te laten uitwerken voor de IOK‐site in zijn geheel. Dit creëert de mogelijkheid om het torenvolume of hoger accent op een ruimere afstand van het kruispunt in te planten indien dit het volume beter tot zijn recht laat komen. Het - Een gecoördineerde fasering in twee fasen, waarbij pas in twee fase het bestaande gebouw afgebroken wordt, komt tegemoet aan de wens van IOK om het bestaande gebouw in eerste instantie te behouden. - IOK behandelt in het bestek de inrichting van de volledige site binnen het thema ‘duurzaamheid’ waar het de ontwerper vraagt een stedenbouwkundige visie op

- Penthousefunctie, belvedère: is het uitzicht de moeite waard? Is er gezorgd voor interessante zichten op de omgeving (frames)? - Hoe is de privacy georganiseerd? Is er sprake van een genuanceerde privacy‐ gradiënt? - Is de architecturale waarde voldoende groot om de intrinsieke vastgoedwaarde te behouden of te versterken? - Een ho(o)g(er) gebouw op deze site geniet van interessante zichten op de omgeving. - De ruimtelijke indeling en organisatie van het kantoorgebouw of gebouwencomplex dient in te zetten op een goede inplanting en articulering van gemeenschappelijke of publieke functies (ontmoetingsruimte, bar, vergaderzaal,…).

korte termijn en lange termijn te ontwikkelen. Dit thema verdient dan ook de nodige aandacht.

VERDICHTEN

KWALITEITSCRITERIA EVALUATIE


KWALITEITSCRITERIA

88|

- Vergroot de verdichting het draagvlak voor voorzieningen en ontmoetingen? - De IOK‐site vormt zowel een onderdeel van de bedrijvenzone tussen Antwerpseweg en Ring als van het apparaat van de Antwerpseweg zelf. - Bij nieuwbouw kan de mogelijkheid en wenselijkheid van de integratie van gemeenschappelijke of publieke voorzieningen onderzocht worden.


REPRESENTATIE

- Zorgt de verdichting voor een maatschappelijke meerwaarde, voor gezonde verstedelijking? - Is er sprake van intensief ruimtegebruik? - Het programma (kantoorfunctie, aantal m²,…) is geschikt voor deze site en draagt bij tot de uitbouw van het groen woonwerkpark als economische pool. - Het nieuwe IOK‐gebouw vormt tegelijkertijd ook de kop van de stedelijke boulevard, welke het ringsegment is dat bepaald wordt door de dynamiek van het masterplan Geel‐West.


- Wordt er in de nabijheid van het project (of elders) open (groene) ruimte gevrijwaard dankzij het project? - Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een openbaar statuut? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar? - Komt er dankzij de beperkte footprint ruimte vrij voor andere activiteiten? - Als baken van het groen woonwerkpark dient de IOK‐ site ook rekening te houden met het groen karakter ervan. - De randvoorwaarden in het bestek creëren een beperkte bouwzone die volledig of nagenoeg volledig door het nieuwe kantoorgebouw zal ingenomen worden. - Een (gefaseerde) visie voor de gehele IOK‐site creëert meer mogelijkheden naar inplanting, ruimtegebruik en groenaanleg toe.

- Worden natuur en buurtgroen mogelijk in de vrijgekomen ruimte? - Wat is de meerwaarde van de open ruimte voor de buurt? - De nieuwbouw dient afstanden te respecteren t.o.v. de rooilijnen. Dit moet ook de nodige ademruimte creëren voor het ho(o)g(er) gebouw. - Het creëren waar mogelijk van doorzichten en linken naar het achterliggend toekomstig groen woonwerkpark dient onderzocht te worden.

- Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een privaat statuut? Heeft dit een grote gebruikswaarde voor de gebruikers van het gebouw? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar? - Het inrichtingsvoorstel dient uitspraak te doen over het statuut van de buitenomgeving.

- Draagt het gebouw bij tot het collectief gedachtengoed (cultuur, intelligentie, burgerschap, industrie)? - Moet het project maatschappelijk omkaderd worden qua communicatie? - Moeten bepaalde aspecten wijken of aangepast worden in functie van bepaalde regelgeving?

- Zorgt het programma van hoogbouw voor een opwaardering van de buurt? Veroorzaakt het project een problematische of een wenselijke vormt van gentrificatie? - Moet het project beschermd worden tegen onterechte NIMBY reacties?

- Heeft de uitstraling van het gebouw een positief effect voor de gebruikers van het gebouw?

| CASE STUDIES |

- Moet bepaalde regelgeving wijken of aangepast worden in functie van bepaalde kwaliteiten? - De IOK‐site vormt een strategisch onderdeel van de economische pool tussen Antwerpseweg en Ring met een grote visibiliteit. Het nieuwe IOK‐gebouw dient ingezet te worden als aantrekkelijk visitekaartje. - Het project geniet, samen met het project voor hoger bouwen op de site Liekens, een groot strategisch belang als pilootproject van de visie hoger bouwen.

EVALUATIE


KWALITEITSCRITERIA

- Is er maatschappelijke meerwaarde door de keuze van inplanting? - Worden er uitspraken gedaan over de ruimere omgeving van het project? - De inplanting van het IOK‐ kantoorgebouw houdt rekening met het concept voor het kruispunt en de inplanting van het kantoorgebouw zoals bepaald in het project voor de site Liekens. - Het concept voor de plek en het gebouw toont echter een te eenzijdige focus op het kruispunt. - Het project dient meer uitspraak te doen over de ruimere omgeving en in het bijzonder over de relatie met de economische pool tussen Antwerpseweg en Ring en de rol van het gebouw als een kop van de stedelijke boulevard.


PROGRAMMA

- De IOK‐site draagt bij tot de uitbouw van het kruispunt Pas‐Antwerpseweg als volwaardige stadspoort en als knooppunt van de ringstructuur met regionale uitstraling.

- Is er op kwalitatieve wijze omgegaan met de overgang tussen toren en stadslandschap, tussen individu en totale hoogte? Levert die overgang of sokkel een interface‐waarde die er voor veel mensen toe doet? - Hoe is de toegankelijkheid van de basis of sokkel georganiseerd, zowel fysiek als visueel (transparantie, functies op gelijkvloers, …)? - Zijn er maatregelen voor het beheer van de publieke ruimte? - De ruimte rondom het gebouw organiseert de overgang tussen stadslandschap en toren. - IOK wenst de nieuwbouw autonoom te ontwikkelen t.o.v. het bestaand gebouw. In de stedenbouwkundige visie op lange termijn wordt vervolgens uitgegaan van de afbraak van het bestaand gebouw. - De al of niet wenselijke synergie tussen nieuwbouw en bestaand patrimonium is een aandachtspunt en heeft zijn consequentie wat betreft de organisatie van het programma en de toegankelijkheid.

- Is er nog voldoende contact met het maaiveld? En in welke mate is dit noodzakelijk of wenselijk? - Zijn de collectieve aspecten binnen het project goed opgelost? Is er een conciërge? Is er een goede sociale controle? - Het ontwerpvoorstel dient voldoende aandacht te besteden aan de relatie tussen de sokkel en het maaiveld en de organisatie en articulatie van de collectieve aspecten.

- Is er nood aan of plaats voor een concentratie van kwalitatieve huisvesting of van kantoren op die plaats in de stad? - Levert het gebouw een functionele maatschappelijke meerwaarde? - Is er een waardevol collectief

- Kan het gebouw voorzieningen voor de buurt opnemen? - Zorgt het programma of de functievermenging voor een versterking van het lokaal stedelijk draagvlak?

- Is de kantoortoren of woontoren haalbaar? Is er een functionele meerwaarde binnen het project zelf? - Is het gebouw kwalitatief voor wonen en/of werken? - Is het gebouw aanpasbaar aan een wijziging van zijn functies (flexibiliteit)?

gebruik? - Is een deel van de toren toegankelijk voor het publiek? - Gezien de sterke economische troeven van de ring (bereikbaarheid, zichtbaarheid,…) en de onmiddellijke link met het apparaat van de Antwerpseweg, de bedrijvenzone en de omgevende stedelijke voorzieningen leent de locatie van het kruispunt zich bij uitstek voor een programma van kantoren. - Het voorzien van publieke (handels)functies op sokkelniveau verdient de nodige aandacht.

EVALUATIE

MOBILTEIT & ONTSLUITING KWALITEITSCRITERIA EVALUATIE

90|

- Het programma dient zowel op korte als langere termijn toegelicht en onderbouwd te worden. - Een goede inschatting van de vraag naar m² nu en in de toekomst laat namelijk toe te bepalen wanneer (en bijgevolg ook waar) het baken best op de site gerealiseerd kan worden.

- Is de woontoren gezinsvriendelijk? - Het bestek behandelt summier de kwaliteit en functionaliteit van de ruimtes. - Een flexibele invulling van de kantoorruimte dient tegemoet te komen aan de vraag om een gedeelte van het bouwprogramma te bestemmen voor de verhuurmarkt.

- Is er positieve of negatieve impact op de globale mobiliteit van de stad ? - Welk mobiliteitsprobleem wordt door het project gecreëerd of opgelost? (is afhankelijk van de functie, niet alleen qua aantallen, ook spreiding in de tijd) - Versterkt het project een stedelijk knooppunt voor openbaar vervoer? - Kan het project in de toekomst worden ontsloten door nieuw, hoogwaardig openbaar vervoer? - Het project voorziet een ondergrondse parking. De toegang tot de ondergrondse parking dient de nodige afstand t.o.v. het kruispunt te bewaren en te beschikken over de nodige opstelcapaciteit teneinde negatieve impact op de globale verkeersafwikkeling te vermijden. - Het masterplan Geel‐West ontsluit het groen woonwerkpark via het kruispunt ter hoogte van de bereikbaarheidsas. Dit om het kruispunt Pas‐Antwerpseweg en de Antwerpseweg zelf niet nog meer te belasten. De IOK‐ site vormt dus geen hoofdtoegang voor auto‐ en vrachtverkeer van de economische pool, maar dient als onderdeel wel terdege rekening te houden met de organisatie en bediening ervan.

- Hoe zijn de verschillende toegangen georganiseerd (auto, fiets, voetganger, bewoner, bezoeker, …) in relatie met de directe omgeving? - Wat is de impact op het circuleren onmiddellijk rond het gebouw? - Het inrichtingsvoorstel voor de gehele IOK‐site dient dus zowel uitspraak te doen over de bediening van de IOK‐site zelf als de relatie van de site met de ontsluiting en organisatie van de economische pool. - Het masterplan Geel‐West voorziet een lussensysteem voor de organisatie en bediening van de economische pool. Alternatieve voorstellen voor de organisatie en bediening van deze bedrijvenzone kunnen onderzocht worden.

- Is parkeren op eigen kavel opgelost? Zijn er maatregelen genomen om de aanwezigheid van de auto’s op het maaiveld voldoende in te perken? - Is er een fietsenstalling en is ze gemakkelijk toegankelijk? - Is het project integraal toegankelijk voor anders validen? - Parkeren is opgelost op eigen kavel. - Parking wordt ondergronds georganiseerd in maximum twee bouwlagen en het aantal (ca. 90 parkeerplaatsen) dient conform te zijn met de bepalingen van de stedenbouwkundige verordeningen van de stad. - Het bestek haalt de mogelijkheid aan tot inrichten van parkeerplaatsen voor bezoekers en de stalling voor fietsers. Dit dient op een hoogwaardige manier geïntegreerd te worden binnen het inrichtingsvoorstel.

| CASE STUDIES |

DUURZAAMHEID KWALITEITSCRITERIA EVALUATIE


- Veroorzaakt het project ontoelaatbare sociale segregatie? - Is er een onmiddellijke ecologische impact op de buurt? - Kan het gebouw energie leveren aan de buurt? (warmte‐krachtkoppeling, inspelen op windenergie, …) - In welke mate wenst IOK een voorbeeldfunctie te vervullen inzake duurzaamheid? Dit aspect verdient in het bestek de nodige aandacht.

- Is het gebouw energiezuinig? - In welke mate is het flexibel en gemakkelijk te herbestemmen? - Wat is de kwaliteit van het ‘ecosysteem’ binnen het gebouw zelf? - Is het gebouw gezet met milieuvriendelijke materialen? Is er schadelijke impact bij afbraak of recyclage? - Het bestek somt in het hoofdstuk ‘duurzaamheid’ in het kort enkele criteria op.

4.3.3 Types hoger bouwen van toepassing In dit hoofdstuk worden de types hoger bouwen die van toepassing zijn voor het project, opgesomd en toegelicht. Het ontwerpvoorstel dient een antwoord te formuleren op de ambitie en randvoorwaarden van elk van deze types. De kwaliteitscriteria vormen een leidraad bij de bepaling van deze types en dienen bij de vertaling van deze types naar het ontwerpvoorstel afgetoetst te worden.

a

Baken AMBITIE

-

De IOK‐site draagt bij tot de uitbouw van het knooppunt als volwaardige stadspoort, als een boeiend gegeven van de ringstructuur waarlangs de stad zich kan presenteren (skyline en city marketing).

-

Hoge ambitie naar concept en architecturale uitwerking van IOK‐gebouw, waarbij het gebouw op een doeltreffende manier identiteit dient te verschaffen aan het knooppunt als strategische locatie op regionale schaal.

RANDVOORWAARDEN

-

Gebouw of gebouw(en)complex op de IOK‐site vervult dus een duidelijke functie als baken. Hoger bouwen vormt uiteraard een uitstekende middel op deze ambitie te vertalen. Een sterk concept voor de site is het vertrekpunt, een ambitieuze en doeltreffende architecturale uitwerking van groot belang.

-

De locatie voor de nieuwe ontwikkeling is gelegen naast een bestaand gebouw van IOK. IOK heeft de opvatting om de nieuwbouw autonoom te willen voorzien ten opzichte van het bestaande gebouw. Als deze wens en de bouwgrenzen gerespecteerd worden beschikt deze locatie over een eerder beperkte bouwzone die weinig speling toelaat. Het valt sterk aan te raden een visie te laten uitwerken voor de IOK‐site in zijn geheel, gelegen tussen Ossenbruul, Antwerpseweg en Westelijke Ring. Het inrichtingsvoorstel kan voorzien in een gecoördineerde fasering in twee fasen, waarbij in de eerste fase het bestaand gebouw kan behouden worden. Bovendien kan men, indien wenselijk, kiezen om het echte baken niet in eerste fase, maar pas in tweede fase te realiseren. Het

hoeft dus geen betoog dat een dergelijke aanpak meer mogelijkheden creëert naar inplanting torenvolume en aanleg openbare ruimte toe en zo beter de ambitie en potentie van de plek onderschrijft, dan een project die enkel focust op de krappe vrije bouwzone tussen bestaand gebouw en Westelijke Ring. -

Afhankelijk van de exacte invulling van het programma en het concept voor site en inplanting, laat de locatie toe het volume te sculpteren als een toren (beperkte footprint), een ho(o)g(er) gebouw met een horizontaal element als sokkel of een gebouwencomplex met een hoger accent.

-

Het torenvolume of hoger accent kan zich op verschillende manieren verhouden tot het kruispunt: rechtstreeks onmiddellijk aan het kruispunt (focus duidelijk op het kruispunt), langs de ring maar op enige afstand van het kruispunt (ademruimte creëren t.o.v. kruispunt) of afstand creërend t.o.v. omgevende infrastructuur (diepte toevoegen aan de site). Bij deze laatste optie kiest men dan wel voor een fasering van het project waarbij het hoger volume pas gerealiseerd wordt na afbraak van het bestaande gebouw.

-

Het programma dient goed onderbouwd te zijn zodat er geen versmachting van de plek is, maar zeker ook geen onderwaardering van de ambitie. Inschatting van de noden en behoeften op korte en langere termijn laat toe een doeltreffende visie te ontwikkelen voor de site in zijn geheel.

b

Economische pool AMBITIE

-

De IOK‐site vormt een strategisch onderdeel van de economische pool.

-

Het IOK‐gebouw dient ingezet te worden als aantrekkelijk visitekaartje van het groen woonwerkpark langs het regionale knooppunt Pas‐Antwerpseweg.

RANDVOORWAARDEN

-

IOK‐site vervult dus een belangrijke rol als vertegenwoordiger van de economische pool langs de Westelijk Ring tussen KHK en Antwerpseweg. Het concept voor de IOK‐site en in het bijzonder de inplanting van de gebouwen dient visueel, ruimtelijk en organisatorisch de relatie met de economische pool te bewerkstelligen zodat de pool zich nu en in de toekomst als een sterk geheel kan presenteren langs Westelijk Ring en knooppunt.

-

Het masterplan Geel‐West ontsluit het groen woonwerkpark via het kruispunt ter hoogte van de bereikbaarheidsas. Dit om het kruispunt Pas‐Antwerpseweg en de Antwerpseweg zelf niet nog meer te belasten. De IOK‐site vormt dus geen hoofdtoegang voor auto‐ en vrachtverkeer van de economische pool, maar dient als onderdeel wel terdege rekening te houden met de organisatie en bediening ervan.

-

Een lussensysteem organiseert in het ontwerpvoorstel van het masterplan de toegangen van het groen woonwerkpark. Dit lussensysteem raakt aan de IOK‐site ter hoogte van de bestaande parking, die aantakt op de Antwerpseweg via de Ossenbruul. Alternatieve voorstellen voor de organisatie en bediening van de economische pool kunnen onderzocht worden. Het inrichtingsvoorstel voor de gehele IOK‐site dient dus zowel uitspraak te doen over de bediening van de IOK‐site zelf als de relatie van de site met de ontsluiting en organisatie van de economische pool.

92|

| CASE STUDIES |

c

Front AMBITIE

-

IOK‐site begrenst de stedelijke boulevard, welke het segment van de ring tussen Anwerpseweg‐Pas en Larumseweg vormt en een stedelijke ervaring langs de ring wenst te creëren in het kader van de dynamiek van het masterplan Geel‐West.

-

Het IOK‐gebouw vormt als kop een strategisch onderdeel van het front dat op gebouwniveau het concept van de stedelijke boulevard vertaalt naar een ruimtelijke beleving.

RANDVOORWAARDEN

-

Een ho(o)g(er) IOK‐gebouw kan op doeltreffende manier de kop van de stedelijke boulevard vormgeven en zodoende de boulevard als ruimtelijke deeleenheid van de ringstructuur versterken.

-

Inplanting en volumestudie (balk, sokkel met torenvolume, toren met beperkte footprint of gebouwcomplex met hoger accent) dient de relatie toe te lichten t.o.v. het front als ruimtelijke vertaling van de stedelijke boulevard.

-

Zowel de verticale en horizontale dimensie van het IOK‐gebouw speelt dus een belangrijke rol. Zo accentueert het eerste duidelijk meer de kop van de boulevard terwijl de andere meer de stedelijke boulevard als lijnelement in de verf kan zetten. Hoe deze twee te combineren en in welke mate is uiteraard de taak van de ontwerper.

4.3.4 Wensbeeld a

b

Schets -

2D (zie figuur) als kader van de toepassing van de types hoger bouwen.

-

De schets legt geen architecturale keuzes vast.

Referenties -

Aantal goede gekozen referenties ter illustratie van de ambitie van de architecturale uitwerking.

4.3.5 Instrumenten a

Van stad naar bouwheer VISIE HOGER BOUWEN

MASTERPLAN GEEL-WEST

b

Van bouwheer naar stad INRICHTINGSPLAN

-

Voor de IOK‐site in zijn geheel met mogelijkheid tot opdeling in twee fasen.

-

Ontwerpmatige vertaling van ambitie en randvoorwaarden types hoger bouwen waarbij de kwaliteitscriteria dienen afgetoetst te worden.

HOOGBOUWEFFECTENRAPPORT (HER)

-

Van toepassing wanneer gekozen wordt voor een invulling van hoogbouw (bouwlagen > 7)

MOBILITEITSEFFECTENRAPPORT (MOBER)

-

Afhankelijk van de grootte van het programma en de te verwachten impact op het kruispunt Pas‐Antwerpseweg

BOUWAANVRAAG

4.3.6 Proces a

Competitie en jurering -

Voor de selectie van de ontwerper wordt gekozen voor een beperkte wedstrijdofferteaanvraag (design&build) in twee stappen (kandidatuurstelling + offertefase).

-

Aandacht voor evenwichtige en kwalitatieve samenstelling jury: IOK (bouwheer) + stad Geel, eventueel aangevuld met provincie en gewest (beleid) + externe deskundigen (expertise)

b

Ontwerpbegeleiding -

Regelmatige terugkoppeling naar stad.

-

Kwaliteitskamer als beoordelingsorgaan.

-

Mogelijkheid om extern advies in te winnen.

94|

| CASE STUDIES |

4.4 Case-study ‘site Liekens’ 4.4.1 Project De bouwheer Liekens wenst op de hoek van Pas en de Ring van Geel, een hoger kantoorgebouw te realiseren. Onderstaande gegevens kaderen het project.

In een volgend hoofdstuk wordt dit project geëvalueerd op basis van de kwaliteitsmatrix. In het hoofdstuk daarop zullen, op basis van de voorliggende Visie Hoger Bouwen Geel, bijkomende randvoorwaarden worden voorgesteld. Deze randvoorwaarden worden bepaald door de types hoger bouwen van toepassing op het project. Het ontwerpvoorstel dient een antwoord te formuleren op de ambitie en randvoorwaarden van deze types.

Voor de opmaak van een onderbouwd project beschikt de ontwerper over een aantal instrumenten. Deze worden opgesomd in het desbetreffend hoofdstuk. De ontwerper of het ontwerp wordt bij voorkeur geselecteerd door een procedure van een competitie met een evenwichtige en deskundige jury. Bij het projectproces dient voldoende aandacht te gaan naar een gedegen ontwerpbegeleiding door de stad Geel.

BOUWPROGRAMMA

-

Bovengronds: +/‐ 8.000m² à 8.500m²; ingevuld door landschapskantoren, diensten, traphal, liften en technische ruimte.

-

Ondergronds: ca. 125 parkings georganiseerd in twee ondergrondse parkeerlagen, +/‐ 4.500m² in totaal.

BOUWZONE

-

Afbakening bouwzone (zie plan): +/‐ 61m x 46m

-

Bouwzone omvat 5 percelen, gelegen aan Pas. De eerste drie percelen en de laatste (vertrekkend van het kruispunt Pas‐Antwerpseweg) betreffen bestaande bebouwing die dient afgebroken te worden, het overige perceel is onbebouwd en dient als parking. De bebouwing bestaat uit rijwoningen (twee lagen en een dakverdieping), waarvan het gelijkvloers van de eerste en derde rijwoning respectievelijk in gebruik genomen is door een reisbureau en horecazaak met terras.

SELECTIE ONTWERPER

-

De opdracht is door de bouwheer toevertrouwd aan AIM ‐ Atelier Vanhout & Ass.

DOCUMENTEN

-

Presentatie studie & ontwerp (situering, visie&concepten, referenties, inplantingsplan en grondplannen, volumestudie en impressie van basismodel 1).

-

Model 2 en 3 als varianten basismodel 1 (variatie in hoogte van de twee gebouwdelen).

KWALITEITSKAMER

-

26 september 2008: fase schetsontwerp

-

19 januari 2009: aangepast schetsontwerp

-

25 mei 2009: studie en ontwerp

-

16 september 2009: visie site en omgeving, afstemming dossiers Liekens en IOK

OPMERKING(EN)

-

Sterke focus op kruispunt Pas‐Antwerpseweg: zie de plek en het gebouw.

4.4.2 Evaluatie van het voorliggend voorstel De evaluatie van het het ontwerpvoorstel voor het project (dd. zomer 2010) gebeurt aan de hand van de kwaliteitscriteria van de kwaliteitsmatrix, zoals gedefineerd in hoofdstuk 3 van de Visie Hoger Bouwen, namelijk het hoofdstuk dat de kwaliteitszorg behandelt. De evaluatie baseert zich op de documenten die vermeld worden in het vorig hoofdstuk. KWALITEITSPARAMETERS

ORIËNTATIE KWALITEITSCRITERIA

EVALUATIE

96|

SCHAALNIVEAUS




- Fungeert het gebouw als baken voor de stad? - Wat is de visuele impact op de skyline? - Hoe is gestalte gegeven aan het torenvolume? Is de toren slank, plomp, breed (kan goed of slechts zijn), …? Is de architecturale uitstraling voldoende groot? - Is de toren een ondersteuning van kwalitatieve citymarketing? - Het gebouw fungeert als een baken voor de stad en beschikt over een grote visuele impact op de skyline. - De evolutie van het basismodel 1 naar model 3 is

- Wat is de impact van de toren voor de directe omgeving? Is de toren indrukwekkend of verdrukkend? - Wordt het microklimaat (on)gunstig beïnvloed (windeffecten, bezonning, …) - Overheerst het gevoel van begluurd te worden of van geruststellende aanwezigheid en sociale controle? - Spreekt de architectuur tot de context? Is ze een waardevolle toevoeging? - Het basismodel oogt log en lijkt de site te versmachten. - Model 3 toont aan dat een hoog en slank gebouw te verkiezen is boven een gebouwencomplex.

- Penthousefunctie, belvedère: is het uitzicht de moeite waard? Is er gezorgd voor interessante zichten op de omgeving (frames)? - Hoe is de privacy georganiseerd? Is er sprake van een genuanceerde privacy‐ gradiënt? - Is de architecturale waarde voldoende groot om de intrinsieke vastgoedwaarde te behouden of te versterken? - Een ho(o)g(er) gebouw op deze site geniet van interessante zichten op de omgeving. - De ruimtelijke indeling en organisatie van het

| CASE STUDIES |

een stap in de goede richting maar de volumetrie en architecturale uitwerking van het torenvolume belichaamt onvoldoende de ambitie van baken met regionale uitstraling. - De keuze voor de tweedeling en vooral de ongelukkige articulering van de trappenkoker roept vragen op. Een sterk torenvolume, al of niet in combinatie met een sokkel, lijkt een meer aangewezen basistype.

VERDICHTEN

EVALUATIE

EVALUATIE

KWALITEITSCRITERIA


- Wordt er in de nabijheid van het project (of elders) open (groene) ruimte gevrijwaard dankzij het project? - Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een openbaar statuut? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar? - Komt er dankzij de beperkte footprint ruimte vrij voor andere activiteiten? - De site Liekens omvat 5 percelen op de hoek tussen Pas en Ring. De bestaande bebouwing wordt afgebroken om plaats te maken voor het nieuwe kantoorgebouw. - De footprint van het gebouw beslaat een groot gedeelte van de oppervlakte van de site. De niet‐bebouwde oppervlakte krijgt een semi‐privaat statuut en organiseert de toegangen.

REPRESENTATIE

- Vergroot de verdichting het draagvlak voor voorzieningen en ontmoetingen? - De mogelijkheid voor de integratie van gemeenschappelijke of publieke voorzieningen dient onderzocht te worden.

KWALITEITSCRITERIA

kantoorgebouw dient o.a. in te zetten op een goede inplanting en articulering van gemeenschappelijke of publieke functies (ontmoetingsruimte, bar, vergaderzaal,…). De grondplannen en zichten van het basismodel doen hierover echter geen uitspraak.

- Zorgt de verdichting voor een maatschappelijke meerwaarde, voor gezonde verstedelijking? - Is er sprake van intensief ruimtegebruik? - Het programma (kantoorfunctie, aantal m²,…) is geschikt voor deze site en vormt een gezonde verstedelijking voor de plek.

KWALITEITSCRITERIA


- Het verdient aanbeveling de footprint van het gebouw te beperken. - De presentatie en impressies blijven te vaag wat betreft de architecturale uitwerking van de gevel en materiaalkeuze zodat het ontwerpvoorstel onvoldoende tegemoet komt aan de verwachtingen wat betreft de architecturale uitstraling.

- Worden natuur en buurtgroen mogelijk in de vrijgekomen ruimte? - Wat is de meerwaarde van de open ruimte voor de buurt? - Het kantoorgebouw is opgevat als een vrijstaand gegeven op de site. De ruimte rondom het kantoorgebouw creëert afstand t.o.v. de bestaande infrastructuur en bebouwing. - Het verdient aanbeveling de footprint van het gebouw te beperken om de nodige afstanden te respecteren en het hoogbouwproject ademruimte te geven.

- Draagt het gebouw bij tot het collectief gedachtengoed (cultuur, intelligentie, burgerschap, industrie)?

- Zorgt het programma van hoogbouw voor een opwaardering van de buurt? Veroorzaakt het project een

- Krijgt (een gedeelte van) de vrij gebleven oppervlakte een privaat statuut? Heeft dit een grote gebruikswaarde voor de gebruikers van het gebouw? Wie staat in voor het onderhoud? Is dat betaalbaar? - De inplanting van het kantoorgebouw creëert twee ruimten aan weerszijden van het gebouw. Aan oostelijke zijde fungeert de ruimte als intern binnenplein. Dit plein organiseert de toegankelijkheid van het kantoorgebouw. De ruimte aan westelijke zijde zorgt voor de nodige afstand t.o.v. het kruispunt en wordt opgenomen in het concept van het kruispunt als een plek. - Het project dient een stap verder te gaan in de definitie en het profiel van de onbebouwde ruimte. - Heeft de uitstraling van het gebouw een positief effect voor de gebruikers van het gebouw?

- Moet het project maatschappelijk omkaderd worden qua communicatie? - Moeten bepaalde aspecten wijken of aangepast worden in functie van bepaalde regelgeving? - Moet bepaalde regelgeving wijken of aangepast worden in functie van bepaalde kwaliteiten? - Het project geniet een groot strategisch belang, niet enkel omwille van de locatie aan het knooppunt Pas‐ Antwerpseweg, maar ook als voorbeeldproject van hoger bouwen. - Het project dient een goede referentie te zijn voor volgende projecten. Ambitie, concept, architecturale uitstraling en communicatie dient hieraan tegemoet te komen.

EVALUATIE

DEFINITIE PUBLIEKE RUIMTE KWALITEITSCRITERIA

EVALUATIE

98|

problematische of een wenselijke vormt van gentrificatie? - Moet het project beschermd worden tegen onterechte NIMBY reacties? - De site Liekens vormt een strategisch belangrijke locatie voor de uitbouw van het kruispunt Pas‐Antwerpseweg als volwaardige stadspoort en als knooppunt van de ringstructuur met regionale uitstraling.

- Is er maatschappelijke meerwaarde door de keuze van inplanting? - Worden er uitspraken gedaan over de ruimere omgeving van het project? - De inplanting van het kantoorgebouw creëert ruimte aan weerszijden van het gebouw. Aan oostelijke zijde fungeert de ruimte als intern binnenplein. Dit plein organiseert de toegankelijkheid van het kantoorgebouw. De ruimte aan westelijke zijde zorgt voor de nodige afstand t.o.v. het kruispunt en wordt opgenomen in het concept van het kruispunt als een plek. - Het concept voor de plek en het gebouw toont een te eenzijdige focus op het kruispunt. - De site Liekens begrenst de OPZ‐site en een hoger gebouw zal als een oriëntatiepunt voor deze campus werken. Beide sites dienen dan ook rekening met elkaar te houden. - Het project dient meer uitspraak te doen over de

- Is er op kwalitatieve wijze omgegaan met de overgang tussen toren en stadslandschap, tussen individu en totale hoogte? Levert die overgang of sokkel een interface‐waarde die er voor veel mensen toe doet? - Hoe is de toegankelijkheid van de basis of sokkel georganiseerd, zowel fysiek als visueel (transparantie, functies op gelijkvloers, …)? - Zijn er maatregelen voor het beheer van de publieke ruimte? - De ruimte rondom het gebouw organiseert de overgang tussen stadslandschap en toren. - Er wordt gekozen voor een lager volume aan de zijde van Pas en een hoger volume aan de zijde van OPZ. Dit is een logische keuze. Het lage volume gaat een interactie aan met de schaal en korrel van Pas, het hoge volume fungeert als baken voor de ruimte omgeving. De keuze voor de trappenkoker tussen deze twee volumes valt te betreuren. Een lage sokkel met een hogere volume lijkt een betere keuze. - Er wordt gekozen voor een transparante gelijkvloerse laag. De mogelijkheid om gemeenschappelijke of publieke functies in deze laag onder te brengen dient onderzocht te worden.

- Is er nog voldoende contact met het maaiveld? En in welke mate is dit noodzakelijk of wenselijk? - Zijn de collectieve aspecten binnen het project goed opgelost? Is er een conciërge? Is er een goede sociale controle? - Grondplan van het gelijkvloers overtuigd niet in contact met het maaiveld. Organisatie en invulling van het kantoorgebouw dient bijkomende aandacht te geven aan dit aspect. - Grondplannen in het algemeen dienen een stap verder te gaan in uitwerking teneinde een goed beeld te krijgen van de organisatie en articulatie van de collectieve aspecten.

| CASE STUDIES |

ruimere omgeving.

PROGRAMMA

KWALITEITSCRITERIA

- Is er nood aan of plaats voor een concentratie van kwalitatieve huisvesting of van kantoren op die plaats in de stad? - Levert het gebouw een functionele maatschappelijke meerwaarde? - Is er een waardevol collectief gebruik? - Is een deel van de toren toegankelijk voor het publiek? - Gezien de sterke economische troeven van de ring (bereikbaarheid, zichtbaarheid,…) en de onmiddellijke link met het apparaat van de Antwerpseweg, de bedrijvenzone en de omgevende stedelijke voorzieningen leent de locatie van het kruispunt zich bij uitstek voor een programma van kantoren. - Het voorzien van publieke (handels)functies op sokkelniveau verdient de nodige aandacht.

EVALUATIE

MOBILTEIT & ONTSLUITING KWALITEITSCRITERIA

EVALUATIE

- Kan het gebouw voorzieningen voor de buurt opnemen? - Zorgt het programma of de functievermenging voor een versterking van het lokaal stedelijk draagvlak? - Het project dient de mogelijkheid van voorzieningen voor de buurt te onderzoeken.

- Is de kantoortoren of woontoren haalbaar? Is er een functionele meerwaarde binnen het project zelf? - Is het gebouw kwalitatief voor wonen en/of werken? - Is het gebouw aanpasbaar aan een wijziging van zijn functies (flexibiliteit)? - Is de woontoren gezinsvriendelijk? - De kantoortoren voorziet op elk niveau ruimte voor landschapskantoren en diensten. De indeling van de vloeren biedt een evidente flexibiliteit. - De grondplannen in het algemeen blijven echter wat te vaag in de uitwerking.

- Is er positieve of negatieve impact op de globale mobiliteit van de stad ? - Welk mobiliteitsprobleem wordt door het project gecreëerd of opgelost? (is afhankelijk van de functie, niet alleen qua aantallen, ook spreiding in de tijd) - Versterkt het project een stedelijk knooppunt voor openbaar vervoer? - Kan het project in de toekomst worden ontsloten door nieuw, hoogwaardig openbaar vervoer? - Het project voorziet een ondergrondse parking. De toegang tot de ondergrondse parking behoudt voldoende afstand t.o.v. het kruispunt. Indien nodig zijn er mogelijkheden om een grotere opstelcapaciteit op eigen terrein te bekomen.

- Hoe zijn de verschillende toegangen georganiseerd (auto, fiets, voetganger, bewoner, bezoeker, …) in relatie met de directe omgeving? - Wat is de impact op het circuleren onmiddellijk rond het gebouw? - De toegang is georganiseerd via een binnenplein in tweede orde. Het feit dat deze toegang niet zichtbaar is vanaf de straat roept vragen op en dient goed onderbouwd te worden. - Er kan nagedacht worden om de toegang tot de ondergrondse parking hoogwaardig te integreren binnen het project. Deze toegangshelling vormt nu een zijde van het binnenplein dat de hoofdtoegang organiseert van het kantoorgebouw.

- Is parkeren op eigen kavel opgelost? Zijn er maatregelen genomen om de aanwezigheid van de auto’s op het maaiveld voldoende in te perken? - Is er een fietsenstalling en is ze gemakkelijk toegankelijk? - Is het project integraal toegankelijk voor anders validen? - Parkeren is opgelost op eigen kavel. - Parkeerbehoefte wordt opgevangen in een ondergrondse parking (twee lagen) met een capaciteit van ca. 125 à 150 parkeerplaatsen - Parkeerplaatsen voor bezoekers en de stalling voor fietsers en brommers dient op een kwalitatieve manier voorzien te worden.

DUURZAAMHEID KWALITEITSCRITERIA

EVALUATIE


- Veroorzaakt het project ontoelaatbare sociale segregatie? - Is er een onmiddellijke ecologische impact op de buurt? - Kan het gebouw energie leveren aan de buurt? (warmte‐krachtkoppeling, inspelen op windenergie, …) - Het huidige dossier laat niet toe om uitspraken te doen over deze aspecten. - Bij de uitwerking van het project dient echter de nodige aandacht uit te gaan naar deze materie.

- Is het gebouw energiezuinig? - In welke mate is het flexibel en gemakkelijk te herbestemmen? - Wat is de kwaliteit van het ‘ecosysteem’ binnen het gebouw zelf? - Is het gebouw gezet met milieuvriendelijke materialen? Is er schadelijke impact bij afbraak of recyclage? - Het dossier bevat een aantal referenties wat betreft deze aspecten, maar deze zijn tot op heden onvoldoende uitgewerkt in het ontwerpvoorstel zelf.

4.4.3 Types hoger bouwen van toepassing In dit hoofdstuk worden de types hoger bouwen die van toepassing zijn voor het project, opgesomd en toegelicht. Het ontwerpvoorstel dient een antwoord te formuleren op de ambitie en randvoorwaarden van elk van deze types. De kwaliteitscriteria vormen een leidraad bij de bepaling van deze types en dienen bij de vertaling van deze types naar het ontwerpvoorstel afgetoetst te worden.

a

Baken AMBITIE

-

De site Liekens vormt een strategisch belangrijke locatie voor de uitbouw van het kruispunt Pas‐Antwerpseweg als een volwaardige stadspoort van Geel‐Centrum en als een regionaal knooppunt van de ringstructuur waarlangs de stad zich kan presenteren (skyline en city marketing).

-

Hoge ambitie naar concept en architecturale uitwerking, waarbij het kantoorgebouw op een doeltreffende manier vormt dient te geven aan de functie als baken langs het knooppunt Pas‐Antwerpseweg.

RANDVOORWAARDEN

-

De nieuwbouw op de site Liekens dient invulling te geven aan de functie als baken met regionale uitstraling voor de stad Geel in het algemeen en het knooppunt Pas‐Antwerpseweg in het bijzonder. Hoger bouwen vormt uiteraard een uitstekende middel op deze ambitie te vertalen. Een sterk concept voor de site is het vertrekpunt, een ambitieuze en doeltreffende architecturale uitwerking van groot belang.

-

Een eenzijdige focus op het kruispunt dient vermeden te worden ten voordele van een evenwichtig totaalbeeld dat rekening houdt met de ruime omgeving. De site Liekens negotieert tussen de infrastructuur van het kruispunt, de gefragmenteerde lintbebouwing van Pas en de groenomgeving van de OPZ‐campus.

100|

| CASE STUDIES |

-

Het nieuwe kantoorgebouw kan op de site als een vrijstaand gegeven uitgewerkt worden. Het verdient aanbeveling de footprint van het gebouw te beperken teneinde voldoende afstand te behouden van bestaande bebouwing en infrastructuur en zodoende de site niet te verstikken.

-

Het programma dient goed onderbouwd te zijn zodat er geen versmachting van de plek is, maar zeker ook geen onderwaardering van de ambitie.

-

Programma en site laten toe het baken uit te werken als een hoog en slank gebouw. Een torenvolume, al of niet op een sokkel, is hierbij de aangewezen keuze. Een elegante volumetrie en sterke architecturale uitstraling zijn cruciaal.

-

De impact van het torenvolume is afhankelijk van de plaatsing ervan op de site (onmiddellijk aan het kruispunt of op enige afstand, in eerste of in tweede orde,...) en de keuze voor een horizontaal gedeelte als sokkel of niet (verticaliteit versus horizontaliteit, relatie tot maaiveld,…).

b

Campus AMBITIE

-

De site Liekens begrenst de OPZ‐site en fungeert als een oriëntatiepunt aan het knooppunt Pas‐Antwerpseweg voor deze stedelijke voorziening.

-

Het campusmodel ambieert een overwogen relatie tussen beide sites waarbij de inplanting van de gebouwen en het concept voor de aanleg van het openbaar domein rekening met elkaar houden.

RANDVOORWAARDEN

-

De site Liekens dient terdege rekening te houden met de bestaande organisatie en kwaliteiten van de OPZ‐site. Het OPZ vormt een belangrijke voorziening binnen Geel‐Centrum en vult het binnengebied op tussen de Ringweg, Pas en de Stelenseweg. Een aantal toegangen en doorzichten langs Pas en de Stelenseweg organiseren de bereikbaarheid en visibiliteit van deze campus in het stedelijk weefsel. Langs de ring presenteren de gebouwen zich in een groenaanleg met landschappelijke kwaliteiten.

-

De inplanting en gevelwerking van het nieuwe kantoorgebouw op de site Liekens en in het bijzonder de organisatie van de toegangen en het concept voor de aanleg van het maaiveld, dient de relatie met de OPZ‐ campus te verzorgen. Achterkantsituaties dienen ten alle tijden vermeden te worden en een versterking van de visibiliteit van de OPZ‐site wordt vooropgesteld. De mogelijkheid en wenselijkheid of een bijkomende toegang tot de OPZ‐campus via de site Liekens dient onderzocht te worden.

-

De nieuwbouw op de site Liekens fungeert als baken ook als oriëntatiepunt voor de OPZ‐campus. Een doordachte synergie tussen beide sites versterkt enkel deze signaalfunctie.

4.4.4 Wensbeeld a

Schets -

2D (zie figuur) als kader van de toepassing van de types hoger bouwen.

-

b

De schets legt geen architecturale keuzes vast.

Referenties -

Aantal goede gekozen referenties ter illustratie van de ambitie van de architecturale uitwerking.

4.4.5 Instrumenten a

Van stad naar bouwheer VISIE HOGER BOUWEN

MASTERPLAN GEEL-WEST

b

Van bouwheer naar stad INRICHTINGSPLAN

-

Ontwerpmatige vertaling van ambitie en randvoorwaarden types hoger bouwen waarbij de kwaliteitscriteria dienen afgetoetst te worden.

HOOGBOUWEFFECTENRAPPORT (HER)

-

Van toepassing wanneer gekozen wordt voor een invulling van hoogbouw (bouwlagen > 7).

MOBILITEITSEFFECTENRAPPORT (MOBER)

-

Afhankelijk van de grootte van het programma en de te verwachten impact op het kruispunt Pas‐Antwerpseweg.

BOUWAANVRAAG

4.4.6 Proces a

Competitie en jurering -

Gezien het strategisch belang van de site en de voorbeeldfunctie verdient een selectie van de ontwerper via een wedstrijdformule aanbeveling. Verschillende formules zijn mogelijk: open of besloten competitie, selectie enkel op basis van kandidatuurstelling of selectie op basis van kandidatuurstelling en offertefase,…

102|

| CASE STUDIES |

-

Inspraak bij de selectie van de ontwerper (via een jury of een ander overlegorgaan) door de stad Geel, eventueel aangevuld met beleids‐ of externe deskundigen is aangewezen bij een dossier met een dergelijke impact.

b

Ontwerpbegeleiding

-

Regelmatige terugkoppeling naar stad.

-

Kwaliteitskamer als beoordelingsorgaan.

-

Mogelijkheid om extern advies in te winnen.

RUIMTELIJKE VISIE HOGER BOUWEN STAD GEEL

Recommend Documents