Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan 2013-2017
September 2012
Inhoud 1. Inleiding ......................................................................................................................... 3 2. Waar staan we voor? ..................................................................................................... 4 3. Waar staan we nu? ........................................................................................................ 5 4. Ontwikkelingen om ons heen ........................................................................................10 5. Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen .................................................................14 6. Strategische doelen ..........................................................................................................15 6.1 Doelgroep.......................................................................................................................15 6.1 Strategische doelen ........................................................................................................15 7. Welke keuzes maken we voor de periode 2013-2017?.....................................................17 7.1 Beschikbaarheid .........................................................................................................17 7.2 Betaalbaarheid ...........................................................................................................19 7.3 Kwaliteit ......................................................................................................................21 7.3.1. Kwaliteit woningbezit...........................................................................................21 7.3.2. Kwaliteit woonomgeving .....................................................................................22 7.3.3. Kwaliteit dienstverlening .....................................................................................23 8. Afsluiting .......................................................................................................................24
2
1. Inleiding De tijden zijn veranderd. Het politieke klimaat is fors gewijzigd. Er moeten keuzes worden gemaakt. In dit ondernemingsplan ‘Ruimte geven en samen leven’ willen wij onze beleidsdoelstellingen voor de periode 2013-2017 benoemen en zoveel mogelijk concretiseren. Waar willen wij de komende jaren voor staan en wat mag de omgeving van ons verwachten. In het tweede hoofdstuk verwoorden wij onze visie en missie. In het derde hoofdstuk analyseren wij onze huidige organisatie en daarna verkennen wij onze omgeving. Dit leidt in hoofdstuk 5 tot het benoemen van onze sterke en zwakke kanten respectievelijk de kansen en bedreigingen vanuit de omgeving. Vervolgens benoemen wij in hoofdstuk 6 onze strategische doelen. Daarna maken wij beleidskeuzes op de beleidsvelden beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, om de strategische doelen waar te maken. Wij hopen dat u na het lezen van dit ondernemingsplan ervaart dat het bij Woningstichting Putten daadwerkelijk gaat om ‘ruimte geven en samen leven’.
3
2. Waar staan we voor?
In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen goed kunnen wonen. Er zouden geen knelpunten op de woningmarkt mogen bestaan, iedereen zou de voor hem of haar ideale wooncarrière moeten kunnen doorlopen en naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. Woningstichting Putten denkt aan deze ideale situatie een bijdrage te kunnen leveren door zich vooral te richten op de huisvesting van mensen die hiervoor zelf niet kunnen zorgen, zodat iedereen goed kan wonen en zich thuis voelt in zijn of haar omgeving. Onze missie luidt dan ook: Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten tussen bewoners, met als doel dat iedereen zich thuis voelt. Bij de vertaling van onze missie in beleidskeuzes en strategische doelen laten wij ons leiden door de volgende voor ons belangrijke kernwaarden: - Handelen met respect; - Behulpzaam en oplossingsgericht; - Betrouwbaar en integer; - Transparant, laagdrempelig en aanspreekbaar; - Duurzaam, met zorg voor het milieu. Onze missie willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit: - Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende aanbod; - Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); - Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief goede woning in een prettige omgeving en met goede dienstverlening.
4
3. Waar staan we nu? Woningstichting Putten is een kleine woningcorporatie met uitsluitend bezit in de gemeente Putten. De solvabiliteit is goed. Op basis van de huidige meerjarenbegroting zijn de kasstromen zodanig dat in de toekomst voldoende vreemd vermogen met borging van het Waarborgfonds kan worden aangetrokken. Kenmerkend voor Putten zijn de lage bedrijfskosten ten opzichte van de kengetallen in de sector. Enkele andere relevante financiële kengetallen uit de benchmark van het Centraal Fonds over 2010 zijn:
Netto kasstroom per vhe Rentedekkingsgraad Financiering per vhe Gemiddelde rentelasten Netto bedrijfslasten per vhe
Woningstichting Putten € 1.947 3,5 € 21.232 4,29% € 1.081
Regio
Landelijk
€ 1.179 2,1 € 26.183 4,41% € 1.253
€ 1.019 1,8 € 32.459 4,32% € 1.257
De samenstelling van het bezit Woningstichting Putten bezit op 1 januari 2012 1832 huurwoningen in de kern Putten. Daarnaast hebben we 79 wooneenheden in begeleid zelfstandig wonen en nog 54 garages in bezit Het bezit is verspreid over de verschillende wijken van het dorp, maar het aanbod aan de noordkant van het dorp is relatief beperkt. Er zijn 59 huurwoningen aangewezen voor verkoop. Het aantal niet-DAEB-woningen is zeer beperkt, namelijk 20. De verdeling van de woningen naar type ziet er als volgt uit: Woningtype Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift Appartement zonder lift op verdieping Appartement zonder lift op begane grond Te slopen woningen Totaal
Aantal 1.307 166 138 110 88 23 1.832
% 71,3 9,1 7,5 6,0 4,8 1,3 100
Het overgrote deel van het bezit bestaat uit eengezinswoningen. Deze eenzijdigheid van het bezit kan een risico vormen voor de toekomst. Echter, eengezinswoningen zijn voor diverse doelgroepen interessant. Dit geldt in veel mindere mate voor kleine huurappartementen zonder lift. Deze zijn vaak slechts voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk, vaak alleenstaande (jongere) woningzoekenden. Gelet op het beperkte aantal appartementen zonder lift is het risico van onze eenzijdig samengestelde voorraad beperkt. Kijken we naar de toegankelijkheid van ons bezit, dan blijkt dat er eind 2011 392 woningen aan te merken zijn als minimaal rollatorgeschikt.
5
De kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad is over het algemeen goed, ten aanzien van energieprestaties zijn er in bepaalde complexen nog verbeteringen te realiseren.
De huurprijzen zijn laag. Vrijwel alle woningen hebben een huurprijs onder de maximale huurtoeslaggrens (€ 665). De mogelijkheden om huisvesting te bieden aan de middeninkomens zijn hierdoor beperkt.
De gemiddelde huurprijs bedraagt € 418 en is in vergelijking met andere corporaties laag. De gemiddelde WOZ-waarde is relatief hoog, nl € 180.000. Dit leidt tot een verhouding WOZwaarde/huurprijs eind 2011 van 2,8%. Het gemiddelde aantal punten volgens de woningwaardering is ook hoog, namelijk 167 punten. Dit is inclusief de schaarstepunten die in 2011 aan Putten zijn toegekend. De benutting van de potentiële huurprijsruimte is laag, namelijk 53%.
6
De mutatiegraad is ook laag, de huurders zijn weinig verhuisgeneigd en wonen gemiddeld zo’n 17 jaar in hun huidige woning. Opvallend is wel het grote aantal zittende huurders met een huishoudensinkomen boven € 43.000 (inclusief inwonende kinderen). Door de eisen ten aanzien van het toewijzen aan lagere inkomensgroepen zijn de verhuismogelijkheden voor deze groep beperkt. Woningstichting Putten heeft geen grondposities voor toekomstige nieuwbouwontwikkelingen. Dit is aan de ene kant gunstig, omdat er niet op grondposities hoeft te worden afgeboekt omdat er minder nieuwbouwmogelijkheden zijn. Aan de andere kant is het ongunstig, omdat het de afhankelijkheid van anderen voor nieuwbouwmogelijkheden vergroot. Bestaande locaties met huurwoningen kunnen eventueel wel voor herontwikkeling worden ingezet. De huidige vraag naar huurwoningen Er is in Putten nog steeds een grote groep woningzoekenden die graag een huurwoning wil hebben. In 2011 stonden er 1729 woningzoekenden ingeschreven, waarvan circa 10% een middeninkomen heeft. Van deze 1729 ingeschreven woningzoekenden zijn er jaarlijks circa 450 actief op zoek naar een (andere) woning, om een (volgende) stap in hun wooncarrière te zetten. De andere woningzoekenden zijn passief woningzoekend en hebben zich vaak uit voorzorg ingeschreven. Van de circa 450 actief woningzoekenden heeft ongeveer de helft geen zelfstandige woning (starters). De overige 225 actief woningzoekenden hebben al wel een zelfstandige woning en willen verhuizen naar een andere woning (doorstromers en woningeigenaren, waaronder veel ouderen). Woningzoekenden naar huidige woonsituatie in 2011 Allen Uit Uit Starter Totaal koopwoning huurwoning Geholpen woningzoekenden 181 9% 38% 53% 100% Nog actieve 262 21% 35% 44% 100% woningzoekenden Passieve woningzoekenden 1286 31% 26% 43% 100% Totaal 1729 27% 28% 44% 100% De opbouw van het woningzoekenden bestand naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse blijkt uit onderstaande tabel (exclusief geholpen woningzoekenden).
Leeftijdsklassen 18 t/m 22 23 t/m 34 35 t/m 54 55 t/m 64 65 en ouder Totaal
Huishoudgrootte 1 2 3 4 5 6 7 Totaal 175 32 2 209 269 86 15 9 1 380 117 57 40 25 8 3 4 254 63 102 8 1 2 1 177 217 307 2 2 528 841 584 67 37 10 5 4 1548
Uit deze tabel blijkt dat 92% van de woningzoekenden één- of tweepersoonshuishoudens zijn. Dit hangt enerzijds samen met het feit dat 38% van hen jonger is dan 34. Zij hebben in
7
de meeste gevallen (nog) geen kinderen. Anderzijds is ruim 45% van hen 55+. Hier zijn eventuele kinderen veelal reeds het huis uit. De slagingskansen van de actief woningzoekenden in 2011 naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse zijn als volgt: Huishoudgrootte Leeftijdsklassen 1 2 3 18 t/m 22 12% 38% 23 t/m 34 45% 53% 63% 35 t/m 54 52% 43% 23% 55 t/m 64 67% 33% 65 en ouder 38% 22% Totaal 44% 38% 36%
4
5 Totaal 23% 50% 49% 50% 33% 43% 48% 30% 41% 48% 25%
Uit de tabel blijkt dat jongeren onder de 23 jaar de kleinste slagingskans hebben. Dit is logisch, want zij kunnen zich pas inschrijven vanaf hun achttiende en de wachttijd voor een woning is tenminste enkele jaren. De relatief lage slagingskans voor 65-plussers heeft onze aandacht. Enerzijds omdat zij meer dan één derde van het woningzoekendenbestand uitmaken en anderzijds vanwege de toenemende vergrijzing. Zij zijn een belangrijke doelgroep voor ons. In 2011 waren de slagingskansen relatief hoog, doordat er veel nieuwe woningen zijn gebouwd. Wij verwachten dat de slaagkans de komende jaren zal dalen en de wachttijd zal oplopen, omdat er minder nieuwbouw plaatsvindt. De werkorganisatie De werkorganisatie is klein. Niet alleen in absoluut aantal (15), maar ook in verhouding tot de kengetallen in de sector is het aantal medewerkers ten opzichte van het aantal woningen beperkt. Dit betekent dat bij het inspelen op nieuwe ontwikkelingen of het uitvoeren van bijzondere projecten soms externe kennis moet worden ingehuurd. De kleine organisatie heeft als voordeel dat de communicatielijnen kort zijn en dat iedereen zich verantwoordelijk voelt voor een goed resultaat. Resultaten visitatie 2010 In 2010 heeft, conform de AedesCode, een visitatie plaatsgevonden. Met visitatie wordt op een uniforme wijze een beeld gegeven van het maatschappelijk presteren van woningcorporaties. Daarbij wordt gekeken naar prestaties op het gebied van de eigen doelen en ambities, opgaven, stakeholders, vermogen en efficiëntie en governance. Woningstichting Putten heeft gemiddeld een 7,1 behaald. De visitatiecommissie concludeerde dat Woningstichting Putten de zaken goed voor elkaar heeft. De woningstichting is met kleine herstructureringsprojecten en betrokkenheid bij uitbreidingsprojecten nadrukkelijk betrokken bij de volkshuisvestelijke opgave in de gemeente. De schaal en werkwijze van Woningstichting Putten passen ook bij de gemeente: relatief kleinschalig, goed aanspreekbaar en met oog voor kwaliteit. De beeldvorming rond Woningstichting Putten is positief. Relaties met de omgeving zijn nadrukkelijk aangehaald en meer dan voorheen is er ruimte om in gezamenlijkheid de uitdagingen voor de WSP te formuleren.
8
Klanttevredenheid De klanten zijn tevreden over onze dienstverlening. Dit blijkt uit de goede resultaten van de KWH-meting. Bij de KWH-meting 2011 is aan onze klanten gevraagd welk woord het eerst bij hen opkomt als men aan Woningstichting Putten denkt. Dit geeft het volgende beeld (hoe groter, hoe vaker genoemd):
Dit beeld komt overeen met wat we willen uitstralen naar onze klanten. Conclusies met betrekking tot de eigen organisatie In deze paragraaf is een schets gegeven van Woningstichting Putten en waar we nu staan. Het ‘waarde-aanbod’ van een organisatie als Woningstichting Putten is gelegen in het feit dat er goede en betaalbare huisvesting wordt geleverd in een omgeving waarin mensen zich thuis voelen met goede kwaliteit van dienstverlening. Er is sprake van een sterke positie in de lokale markt, er is veel vraag naar huurwoningen (met name bij 1+2 persoonshuishoudens en bij ouderen), er zijn geen concurrenten en het is ook niet te verwachten dat deze zich op korte termijn aandienen. We zijn een kleine slagvaardige organisatie met een hoge kwaliteit van dienstverlening. De kwaliteit van het woningbezit is goed en de bedrijfslasten zijn laag. Er is sprake van een gezonde financiële positie en er is nog voldoende verdiencapaciteit aanwezig doordat er veel ruimte zit tussen de gevraagde huurprijs en de maximaal toegestane huurprijs. We zijn ook een organisatie die door zijn omvang kwetsbaar is. Voor het inspelen op nieuwe ontwikkelingen of het uitvoeren van bijzondere projecten moet soms externe kennis en/of capaciteit worden ingehuurd. Het bezit is kwalitatief dan wel goed, maar behoorlijk eenzijdig samengesteld met veel eengezinswoningen. Ook ten aanzien van de energetische prestaties zijn verbeteringen te realiseren. Een ander kwetsbaar punt is dat veel goedkope huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.000. De verhuisgeneigdheid is laag, het aanbod voor middeninkomens is beperkt. Zonder toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad is de slaagkans van woningzoekenden laag, mede als gevolg van de lage mutatiegraad. De mogelijkheden om de samenstelling van het bezit structureel te wijzigen zijn beperkt door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden en de afwezigheid van grondposities voor nieuwbouw.
9
4. Ontwikkelingen om ons heen
Landelijk Onze omgeving verandert. Er is sprake van een forse economische crisis in Europa als geheel, die naar verwachting langere tijd zal aanduren. Dit heeft grote gevolgen voor de woningmarkt in Nederland en voor de corporaties en haar klanten. Ook in politiek opzicht is er sprake van veel onzekerheid. De rijksoverheid heeft allerlei plannen die de werkzaamheden van corporaties onder druk zetten. Met name de bijdrage van verhuurders aan de huurtoeslag van circa € 760 mln leidt tot een drastisch lagere investeringscapaciteit van de sector. Ook de vennootschapsbelasting betekent op termijn een forse uitgave die niet ingezet kan worden voor investeringen. De mogelijk verplichte verkoop van een groot deel van het bezit zet de huurwoningvoorraad verder onder druk. De voorgenomen extra huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen, is tot op heden nog niet ingevoerd. Hierdoor zijn er geen mogelijkheden om de scheefheid aan te pakken. De doelgroep van de corporaties is sinds 2011 sterk beperkt: minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085. Het verhuren van woningen aan mensen met een hoger inkomen dient zonder staatssteun te gebeuren. Het concept van de Herziene Woningwet gaat uit van een scheiding van activiteiten in Diensten van Algemeen Economisch belang (DAEB) en diensten die daartoe niet behoren. Tot de DAEB-activiteiten hoort de bouw van sociale huurwoningen tot de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed. Tot de niet DAEB-activiteiten hoort de bouw van duurdere huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed. Voor deze laatste categorie activiteiten kunnen geen leningen met borging van het waarborgfonds worden aangetrokken, maar alleen duurdere, commerciële leningen. Het concept van de Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging van woningzoekenden. Het stellen van bindingseisen kan alleen plaatsvinden als er sprake is van schaarste. Verwacht wordt dat Putten niet tot de schaarstegebieden hoort waar op grond van de conceptHuisvestingswet in de toekomst nog bindingseisen mogen worden gesteld. De Wet op de huurtoeslag staat onder druk van bezuinigingen. Mede door economische ontwikkelingen wordt landelijk gezien een grotere vraag naar huurwoningen verwacht. Mensen zijn mobieler op de arbeidsmarkt en het wordt steeds moeilijker om een hypotheek te verkrijgen als er geen vast arbeidscontract is. Regio Noord Veluwe De regio Noord-Veluwe strekt zich uit van Putten in het zuiden, via Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg tot Oldebroek in het noorden en Hattem, Heerde en Epe in het oosten. Binnen de regio wordt op diverse niveaus samengewerkt. Voor de volkshuisvesting springt de samenwerking bij de regionale woonruimteverdeling in het oog. Zo zijn tussen gemeenten en corporaties afspraken gemaakt over de eisen ten aanzien van binding met de regio en de voorrangsregels.
10
Daarnaast is er sprake van samenwerking bij de verdeling van nieuwbouwaantallen binnen het Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP) van de provincie Gelderland. Op regionaal niveau staat de mate van uitbreiding van de woningvoorraad sterk ter discussie. De afzonderlijke woonvisies van de gemeenten leidden gezamenlijk tot een grotere nieuwbouwproductie dan de provincie wenselijk acht, gelet op de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de regio. Daarom zijn de uitbreidingsmogelijkheden in het KWP beperkt (tot een totaal van 6700 nieuwbouwwoningen). In 2013 zal de discussie over deze aantallen opnieuw gevoerd worden, mede op basis van nieuwe cijfers uit het landelijk woningbehoefteonderzoek Woon 2012 en nieuwe bevolkingsprognoses. Gemeente Putten De gemeente Putten is een aantrekkelijke gemeente in een groene, goed bereikbare omgeving. De binding van inwoners met de gemeente is groot. De woningmarkt wordt gekenmerkt door een grote voorraad koopwoningen (circa 75% van het woningaanbod). Veel inwoners geven de voorkeur aan een koopwoning (als ze die kunnen betalen) boven een huurwoning. Het aanbod aan huurwoningen is ten opzichte van het landelijk gemiddelde laag (resp. 25% t.o.v. 42%). Er zijn drie woningcorporaties actief in de gemeente, te weten Woningstichting Putten, Habion (aanbod zorgwoningen) en Omnia (aanbod Kopen met Korting), maar Woningstichting Putten is veruit de grootste aanbieder van betaalbare huurwoningen. Daarnaast zijn er nog enkele particuliere verhuurders actief, zoals Kroon en Vd Mheen. In de prestatieafspraken met de gemeente Putten is opgenomen dat Woningstichting Putten de eerst aangewezen partij is voor de realisatie van sociale huurwoningen. Er zijn geen leefbaarheidsknelpunten in Putten, maar de buurten die liggen in het oosten van Putten (rond de Schoolstraat/Pinnenburgerweg) en aan de zuidwestkant (rond de Van Oldenbarneveltstraat) zijn gelet op het grote aantal sociale huurwoningen en de bouw- en woontechnische staat van de woningen enigszins kwetsbaar op de langere termijn. De sociale cohesie is over het algemeen groot in het dorp, maar er zijn plekken waar deze samenhang minder aanwezig is. Dit kan zich in de toekomst verder uitbreiden, mede als gevolg van de toenemende individualisering. Ontwikkelingen in de vraag naar huurwoningen in de gemeente Putten In de regio Noord-Veluwe en in Putten in het bijzonder is er tot circa 2040 naar verwachting geen sprake van krimp van de bevolking, zoals in andere delen van de provincie Gelderland wel het geval is. Er wordt zelfs van een lichte groei van het aantal huishoudens verwacht, met name als gevolg van gezinsverdunning. Vooral het aantal oudere huishoudens neemt toe, de overige leeftijdscategorieën blijven min of meer constant. Door de invoering van de Europese richtlijn mag maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen boven € 34.085. Juist de groep met een inkomen tussen € 34.085 en circa € 45.000 (de middeninkomensgroep) is niet in staat om zelfstandig zonder ondersteuning passende huisvesting te vinden. Het aanbod aan dure huurwoningen is zeer beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur. Hierbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de vraag naar dure huurwoningen op papier aanwezig is, maar de praktijk vaak beperkt is. Dit is ook de ervaring in omliggende gemeenten, waar de verhuur van duurdere huurwoningen niet altijd even gemakkelijk gaat.
11
In de Woonvisie 2012 is vastgelegd hoeveel woningen er in welk type en prijsklasse nog toegevoegd zouden moeten worden om van een evenwichtssituatie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt te kunnen spreken. In totaal zouden er in de periode tot 2020 nog 980 woningen moeten worden toegevoegd (inclusief uitval plancapaciteit). Circa 40% van het nieuwbouwaanbod dient in de huursector gerealiseerd te worden. Dit ondanks het feit dat er gelet op de omvang van de primaire doelgroep, qua aantal er genoeg sociale huurwoningen in Putten aanwezig zijn (mede als gevolg van scheefheid). In de prestatie-afspraken die op grond van de Woonvisie zijn opgesteld, heeft de Woningstichting zich bereid verklaard om een belangrijke bijdrage te leveren aan de realisatie van de 30% huurwoningen met een huurprijs tot de Huurtoeslaggrens. Uit het onderzoek Monitor Kleinschalig Wonen en het onderzoek van Companen naar Wonen en Zorg blijkt in Putten voldoende aanbod te zijn voor kleinschalig wonen, voor verstandelijk beperkten en dementerenden. Er is geen forse extra uitbreiding nodig, mits de genoemde plannen voor kleinschalig wonen zoals deze waren meegeteld in de woonvisie (bv HHG en Bilderdijkstraat) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Een beperkte toevoeging van circa 50 eenheden zou voldoende moeten zijn. Wel is er grote behoefte aan meer nultredenwoningen. De stakeholders Belangrijke stakeholders voor ons zijn de gemeente, de huurdersorganisatie, diverse zorginstellingen die actief zijn in het werkveld wonen en zorg en diverse welzijnsinstellingen (maatschappelijk werk, MEE, verslavingszorg), VAC Putten, Ouderen Overleg Putten, de WMO-raad. Met de gemeente is in 2011 een woonvisie opgesteld en zijn in 2012 prestatieafspraken gemaakt. Bij onze stakeholders zijn allerlei ontwikkelingen gaande, met name als gevolg van bezuinigingen en een terugtredende overheid. Deze leiden ertoe dat er keuzes worden gemaakt tussen taken die nog wel worden uitgevoerd en taken die worden afgestoten. Dit heeft gevolgen voor onze bewoners, bijvoorbeeld bij het onderhoud van de woonomgeving (gemeente) en bij het bieden van ondersteuning in individuele probleemsituaties (welzijn). Bij de zorg wordt ingezet op bezuinigingen op de AWBZ en steeds sterker ingezet op scheiden wonen en zorg en het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Conclusies ten aanzien van de omgeving Als we kijken naar de omgeving waarin wij werkzaam zijn, zien we een sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid. Putten is een aantrekkelijk dorp met een sterke binding van inwoners. Er is geen sprake van een krimp van de bevolking, iets wat in veel andere regio’s in Gelderland wel het geval is. De groei van het aantal huishoudens komt met name door de toename van oudere huishoudens. Ondanks dat veel woonconsumenten een voorkeur hebben voor een koopwoning, is er op dit moment nog steeds ook een grote vraag naar huurwoningen. Deze vraag zal de komende jaren niet afnemen, mede als gevolg van de vergrijzing en de recessie. Wel verandert de vraag in de richting van meer nultredenwoningen, mede als gevolg van de scheiding van wonen en zorg en het feit dat mensen niet meer voor een intramurale zorgplek in aanmerking komen als zij minder zware zorg nodig hebben. Door wettelijke veranderingen zal de keuzevrijheid van woningzoekenden de komende jaren toenemen (nieuwe Huisvestingswet). Tegelijkertijd zien wij de druk op de kasstromen van corporaties toenemen, door allerlei overheidsmaatregelen zoals de vennootschapsbelasting en de bijdrage aan de huurtoeslag.
12
Dit verkleint de investeringscapaciteit. Bovendien zijn er materieel gezien beperkingen aangebracht in het investeringsgebied van corporaties, want voor investeringen in het duurdere segment moet commerciële financiering worden aangetrokken (zonder borging). De huisvestingsmogelijkheden van de middengroepen is beperkt door de eis dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.085. De mogelijkheid om te investeren in nieuwbouw zijn beperkt door de grenzen van het KWP 3 in de regio Noord-Veluwe. Door de grote voorkeur voor een koopwoning is de marktpositie van duurdere huurwoningen niet sterk. In onze omgeving zien wij ook ontwikkelingen die wijzen op een sterkere individualisering en een terugtredende en bezuinigende overheid. Dit heeft negatieve gevolgen voor welzijnsondersteuning en voor de woonomgeving.
13
5. Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen Sterk: - De kwaliteit van het woningbezit - Kleine, slagvaardige organisatie - De kwaliteit van de dienstverlening - De lage bedrijfslasten - Gezonde financiële positie - De grote ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs - Sterke positie in de lokale markt (preferred supplier voor de sociale woningbouw) -
Zwak: - De eenzijdigheid van het bezit (veel eengezinswoningen) - De energetische prestaties van een deel van het bezit - Kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief) - Geen eigen grondposities - Relatief lagere slagingskans oudere woningzoekenden - Veel scheefwoners in huidige woningbezit - Lage mutatiegraad
Kans: - Sterke woningmarkt qua ligging/bereikbaarheid - Geen bevolkingskrimp - Grotere vraag naar huurwoningen: circa 450 woningzoekenden per jaar, waarvan 225 zonder zelfstandige woonruimte - Vergrijzing - Scheiden wonen en zorg - Sterke binding woningzoekenden met Putten - Voorkeur voor koopwoningen bij woonconsumenten op de Veluwe - Goede kwaliteit woonomgeving - Invoering Huisvestingswet (vrije vestiging woningzoekenden)
Bedreiging: - Beslag op de kasstromen door overheidsingrijpen (bijdrage huurtoeslag en vennootschapsbelasting) - Financierbaarheid niet-DAEB aanbod - Verhuurbaarheid duurdere huurwoningen - Beperkingen tav uitbreiding voorraad (KWP) - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen, weinig aanbod voor middeninkomens - Toenemende individualisering - Bezuinigingen huurtoeslag - Door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor woonomgeving - Door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele welzijnsondersteuning
14
6. Strategische doelen 6.1 Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: ‘Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien’. De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.085 (prijspeil 2012). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Midden inkomens: huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 45.000. Deze groep kan zich binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur; - Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen zowel binnen de primaire doelgroep maar ook daarbuiten bijzondere aandacht. Niet alleen hebben zij specifieke wooneisen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen, ook vormen vermogende ouderen met een laag inkomen een bedreiging voor de huisvestingsmogelijkheden van de primaire doelgroep doordat zij in de huidige woonruimteverdelingsregels ook kans maken op woningtoewijzing. 6.1 Strategische doelen Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten nu staan en de ontwikkelingen om ons heen en de daaruit volgende SWOT-analyse, hebben wij een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de in de vorige paragraaf genoemde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van verstandelijk en/of lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de meer vermogende woningzoekende. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag.
15
4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang in en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaal-maatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en dat het A1 continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds dient te worden behouden.
16
7. Welke keuzes maken we voor de periode 2013-2017? Wanneer we de strategische doelstellingen willen concretiseren, blijken deze te zijn terug te voeren op de volgende drie beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk zullen we de beleidskeuzes per beleidsveld uitwerken die moeten leiden tot realisatie van onze strategische doelstellingen. 7.1 Beschikbaarheid Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de beschikbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: Sterk/kans: - de sterke woningmarkt; - geen bevolkingskrimp; - de grote vraag naar huurwoningen (450 wzk per jaar); - vergrijzing; - scheiden wonen en zorg; - sterke positie in de lokale markt; - invoering Huisvestingswet Zwak/bedreiging: - de eenzijdigheid van het bezit; - geen eigen grondposities; - de lagere slagingskans voor ouderen; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - financierbaarheid van niet-DAEB aanbod; - beperkingen t.a.v. uitbreiding voorraad (KWP); - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen; - de lage mutatiegraad; - het grote aantal scheefwoners.
17
Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de beschikbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Lagere inkomens (tot € 34.085) (inclusief ouderen)
Verruiming van het aanbod sociale huurwoningen tot 2020. Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. Vergroten aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen, transformatie bezit, met name op inbreidingslocaties. Minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen (cf. KWP). Minimaal 90% en maximaal 95% van de vrijkomende woningen toewijzen aan woningzoekenden uit deze inkomensklasse. Overheidsmaatregelen voor het ontmoedigen van scheef wonen benutten om mogelijk op termijn betaalbare huurwoningen weer beschikbaar te krijgen.
Middeninkomens (tot € 45.000)
Minimaal 5% en maximaal 10% benutten van de vrije toewijzingsruimte aan mensen met een inkomen boven € 34.085. Beperkte verkoop van bestaande woningen (aangewezen 59 woningen), eventueel met een kortingsproduct (bv starterslening). Terughoudend zijn met de bouw van nieuwe koopwoningen in verband met verkooprisico’s en benutten nieuwbouwlocaties voor bouw huurwoningen t.b.v. transformatie bezit. Realiseren dure huurwoningen (> € 665) alleen indien financierbaar volgens nietDAEB-regels en met een hogere rendementseis dan woningen tussen € 550 en € 665.
Verstandelijk en/of lichamelijk beperkten
Uitgaan van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg kiezen voor realisatie van zelfstandig te verhuren appartementen, niet
18
uitgaan van AWBZ-financiering op de langere termijn. Alleen mogelijkheid tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep. Ouderen met vermogen die bewust voor het huren kiezen
Afhankelijk van de feitelijke ontwikkeling van de vraag (ervaring Brinkstraat duurdere huur), creëren van aanbod in een duurder huursegment, binnen de mogelijkheden van de rendementseisen en niet-DAEBfinanciering.
7.2 Betaalbaarheid Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de betaalbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: Sterk/kans: - de gezonde financiële positie; - de grote ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs; - de sterke woningmarkt; - de grote vraag naar huurwoningen. Zwak/bedreiging: - de energetische kwaliteit (hogere energielasten) van delen van het woningbezit; - de lage mutatiegraad - verhuurbaarheid duurdere huurwoningen; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - de financiering van niet-DAEB-activiteiten; - weinig aanbod voor de middeninkomens; - risico bezuinigingen op huurtoeslag. Met het bieden van betaalbare woningen geven wij concreet invulling aan onze missie. Betaalbaarheid heeft niet alleen betrekking op de huurprijs, maar ook op de energielasten. De huurtoeslag biedt voor de laagste inkomens een vangnet. We moeten echter ook kijken naar de verhouding tussen huur en inkomen. Een huishouden met een minimuminkomen kan volgens de huidige huurinkomenstabel in principe in aanmerking komen voor een woning tot € 665, zijnde de maximale huurtoeslaggrens. Echter, als gevolg van de lagere kwaliteitskortingsgrens (resp. € 524 en € 562) wordt een deel van deze huurprijs niet gesubsidieerd. Bovendien wordt elke inkomensstijging teniet gedaan door lagere huurtoeslag. Hieruit kunnen we concluderen dat woningen met een huurprijs dicht tegen de maximale huurtoeslaggrens aan, al snel te duur zijn voor de primaire doelgroep.
19
Ook voor inkomens boven de maximale huurtoeslaggrenzen (€ 22.000 voor alleenstaanden en € 29.000 voor twee- of meerpersoonshuishoudens) is een woning met een huurprijs in de richting van de maximale huurtoeslaggrens al vaak te duur. Onze woningen hebben een hoge puntenwaardering volgens het WWS, zeker als de schaarstepunten ook nog worden meegenomen. Harmoniseren naar bijvoorbeeld 80% van de maximale huurprijs, leidt tot huurprijzen die niet meer passend zijn bij de inkomens van onze doelgroep. Beleidskeuzen Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen voor de aanzien van de betaalbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Algemeen
Per woning definiëren van een streefhuurbedrag dat past bij de kwaliteit van de woning, op basis van het aantal punten uit het Woningwaarderingsstelsel Harmoniseren bij mutatie naar het streefhuurbedrag als de huidige huur lager ligt dan de streefhuur. Jaarlijkse huurverhoging inzetten om prijs en kwaliteit beter met elkaar in overeenstemming te brengen, als daartoe mogelijkheden van overheidswege zijn gecreëerd (huursombeleid). Doorvoeren hogere jaarlijkse huurverhoging voor midden- en hogere inkomens, als daartoe mogelijkheden van overheidswege zijn gecreëerd.
Lagere inkomens (tot € 34.085)
Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl nieuwbouw) met een huurprijs onder € 524 resp € 665 (percentages nader te uit te werken in het huurbeleid), passend bij de inkomens van de woningzoekenden.
Middeninkomens (tot € 45.000)
Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl nieuwbouw) met een huurprijs tussen € 524 en € 665 (in verschillende woningtypen), om hiermee inhoud te geven aan de 10% vrije toewijzingsruimte (percentages nader uit te werken in het huurbeleid).
20
Terughoudendheid bij de vergroting van het aanbod van huurwoningen met een huurprijs boven € 665 (max 5%), in verband met de financiering van niet-DAEB-activiteiten. Verstandelijk en lichamelijk beperkten
Zodanige huurprijzen dat deze passen binnen scheiden wonen en zorg, binnen de maximaal toegestane huurprijs op grond van het Woningwaarderingsstelsel.
7.3 Kwaliteit
7.3.1. Kwaliteit woningbezit SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: Sterk/kans: - Kwaliteit van het woningbezit Zwak/bedreiging: - Eenzijdigheid van het woningbezit - De energetische prestaties van een deel van het woningbezit Beleidskeuzen Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woning: Algemeen
Huidige bouwtechnische kwaliteit op niveau houden door het uitvoeren van planmatig onderhoud en maatregelen strategisch voorraadbeheer, zodat de woningen voldoen aan het in het SVB gedefinieerde minimale kwaliteitsniveau. Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan 15 jaar, uitsluitend instandhoudingsonderhoud dan wel levensduurverlengende investeringen (mits rendabel). De wensen en ervaringen van bewoners betrekken bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting (bv door het uitvoeren van woonkwaliteitsonderzoeken en door gesprekken met (groepen) bewoners) (vraaggestuurd). Bieden van keuzevrijheid bij het uitvoeren van
21
onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning. Ruimte aan bewoners geven voor zelf aangebrachte voorzieningen (tegen vergoeding). Mogelijkheden aan bewoners bieden voor het uitvoeren van individuele geriefverbeteringen (tegen huurverhoging) Verhogen kwaliteit van het woningbezit door aanpassingen die de levensloopbestendigheid vergroten. Duurzaamheid/ Energetisch
De woningen beschikken in 2020 in principe minimaal over energielabel C, mits de resterende exploitatietermijn op het moment van uitvoering van de energetische maatregelen minimaal 20 jaar is. De energiebesparende maatregelen zijn primair gericht op comfortverbetering. Bij nieuwbouw investeren in een 10% lagere EPC-norm dan volgens het Bouwbesluit, indien de rendementseisen uit het investeringsstatuut hier ruimte voor bieden. Zorgvuldig gebruik van minder milieubelastende grondstoffen/materialen bij nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Bijhouden van nieuwe ontwikkelingen op milieugebied en vertalen naar alternatieve maatregelen voor verbetering van het bezit.
7.3.2. Kwaliteit woonomgeving SWOT-analyse Over het algemeen is de kwaliteit van de woonomgeving goed te noemen. En dat willen we ook graag zo houden, ook al liggen hier een aantal bedreigingen op de loer. Sterk/kans: - De kwaliteit van het woningbezit - Goede kwaliteit woonomgeving Zwak/bedreiging: - Toenemende individualisering - Door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor onderhoud woonomgeving - Door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele welzijnsondersteuning Beleidskeuzen
22
De bijdrage die de WSP wil bieden bij de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden en vragen en initiatieven van bewoners te stimuleren die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat. Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woonomgeving: Heldere probleemdefinitie
Het succes van leefbaarheidsprojecten staat of valt met de betrokkenheid van bewoners. Zonder draagvlak en zonder probleemeigenaar geen project of inzet.
Toenemende individualisering
Actieve rol spelen in het streven naar versterking van de sociale binding tussen bewoners (ondersteuning activiteiten/ bijeenkomsten). Heldere grenzen benoemen; welk gedrag vinden wij niet acceptabel/ongewenst.
Welzijnsondersteuning
Vroegtijdig signaleren van probleemsituaties en inschakelen bevoegde instanties die zorgen voor de daadwerkelijke begeleiding. Geen individuele begeleiding bieden.
Woonomgeving
Betrokkenheid van onze klanten (i.c. de huurdersorganisatie) vergroten bij hun woonomgeving (buurtbudget, toezichthouders). Gezien worden in de wijk. Een rondje en een praatje op straat met bewoners geven belangrijke informatie over wat er in een wijk speelt. Indien nodig eventueel overname van onderhoud van groen dat grenst aan de woningen en de verhuurbaarheid beïnvloedt. Indien gevraagd investeren in maatschappelijk vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners.
7.3.3. Kwaliteit dienstverlening SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: Sterk/kans: - Kleine, slagvaardige organisatie Zwak/bedreiging: - Kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief)
23
Beleidskeuzen Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening KWH-huurlabel
Handhaven van KWH-huurlabel. Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: - Goede reacties op reparatieverzoeken - Goede klachtenafhandeling - Goed onderhoud Op deze onderdelen in het bijzonder willen wij goede resultaten boeken, 0,5 ptn hoger dan de KWH-eisen.
Keuzevrijheid
Maatwerk bieden en daarmee het woonplezier vergroten. Bieden van ruime keuzemogelijkheden voor bewoners, over het moment van uitvoeren onderhoud en over uitrusting in de woning.
Bereikbaarheid/ toegankelijkheid
Laagdrempelige, goed bereikbare en toegankelijke organisatie, ook via internet. Handhaven sterke lokale verankering.
Transparant werken
Zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting ons klanten en stakeholders. Transparante woonruimteverdeling.
In gesprek met bewoners
Waar mogelijk het gesprek zoeken met bewoners (zie ook kwaliteit woning en kwaliteit woonomgeving), om op basis hiervan beleid te formuleren.
Nieuwe producten en diensten
Bieden van nieuwe producten en diensten (vraaggestuurd) die aansluiten bij de wensen van onze klanten en leiden tot een grotere bewonerstevredenheid.
Werkorganisatie
Handhaven en waar nodig vergroten van kennis en professionaliteit van de medewerkers. Grootte van de werkorganisatie passend houden bij de omvang van de werkzaamheden. Op basis van kosten/baten een afweging maken over intern en extern uit te voeren activiteiten Verminderen kwetsbaarheid door het zoeken naar structurele samenwerkingspartners waarop wij indien nodig kunnen terugvallen. Streven naar efficiencyverbetering in de bedrijfsprocessen.
8. Afsluiting
24
Bij het realiseren van de strategische doelen streven dient te allen tijden de financiële continuïteit op langere termijn te zijn gewaarborgd. De verdere uitwerking van dit ondernemingsplan zal dus plaatsvinden bij het opstellen van de meerjarenbegroting.
25
