Ruimte om te kiezen
Ondernemingsplan 2015 - 2018
Ruimte om te kiezen
Inhoud Studentenhuisvesting in Wageningen en Ede
1 Maak kennis met Idealis
2 De omgeving waarin we werken
De vraag en ons antwoord
3 Gevarieerd en voldoende aanbod
4 Prettig en betaalbaar wonen 5 Een bredere dienstverlening 6 Actieve samenwerking
Een gezonde en vitale organisatie
7 Een slagvaardige organisatie
8 We zijn financieel gezond
Ruimte om te kiezen
De wereld om ons heen verandert in hoog tempo. De landelijke politiek buigt zich
direct en indirect van invloed zijn op ons functioneren en onze bedrijfsvoering.
4
over een nieuwe toekomst voor woningcorporaties. En komt met maatregelen die
Ook lokaal zijn er ontwikkelingen. De Foodvalley, met Wageningen
Ons enthousiasme om samen met dit plan aan de slag te gaan en
naal en internationaal innovatief centrum waarin Nederlandse
we van onze medewerkers, huurders en andere stakeholders terug
en Ede als belangrijke gemeentes, heeft zich geprofileerd tot natio bedrijven en kennisinstellingen graag samenwerken. Veel stu
denten en onderzoekers komen naar Wageningen en Ede voor
studie, onderzoek of werk. Als studentenhuisvester dragen we ook
ons steentje bij aan het succes van de kenniseconomie in de regio.
Dat doen we met prettige en betaalbare kamers en appartementen
onze ambities waar te maken, is gevoed uit de positieve reacties die kregen tijdens de presentatie van onze plannen.
Hopelijk leest u dit plan met hetzelfde enthousiasme waarmee het plan tot stand is gekomen.
voor studenten en PhD’ers in Wageningen en Ede.
Ik wens u veel leesplezier en hoor graag uw reactie.
Het aantal studenten in Wageningen is de laatste jaren sterk toe
een kop koffie.
genomen. Naar verwachting zet deze groei gematigd door. Om deze groei vast te houden, is het belangrijk dat Wageningen een aantrek kelijke studentenstad is én blijft voor studenten, PhD’ers en kennis werkers. Een stad waar studenten met veel plezier kunnen wonen.
Daarin is een grote rol weggelegd voor Idealis. Een rol die we graag met beide handen aanpakken. Vanuit onze rol vinden we het
belangrijk dat studenten meetellen en dat er voldoende kwalitatief
aanbod is voor studenten en PhD’ers. Zij zorgen voor dynamiek in de stad, dragen bij aan de economie en verrijken het culturele aanbod in Wageningen. Zij zijn onmisbaar voor een stad als Wageningen.
Begin 2014 hebben we samen met een groot aantal collega’s onze
missie bijgesteld en een visie geformuleerd voor de komende jaren. De nieuwe missie en visie vormen de basis voor het plan dat nu
voor u ligt. De eerste versies hebben we telkens getoetst bij belang hebbenden. Reacties en feedback op het plan hebben we verwerkt in de definitieve versie. Op hoofdlijnen konden alle partijen zich direct goed vinden in onze ambities.
U kunt mij altijd mailen of bellen. Of kom gerust eens langs voor
Sylvie Deenen
Directeur/bestuurder Idealis Februari 2015
5
6
Idealis is dé studenten huisvester van Wageningen en Ede
1 Maak kennis met Idealis
Wij zijn Idealis, een zelfstandige woningcorporatie. Wij zijn dé studentenhuisvester
Hier verhuren we ongeveer 4.900 studentenkamers en ruim 100 appartementen
met het grootste, meest gevarieerde en betaalbare aanbod in Wageningen en Ede. voor PhD’ers.
Prettig en betaalbaar wonen
Onze missie luidt:
Een studentenkamer is voor studenten een belangrijke basis voor
als je studeert of promoveert in Wageningen of Ede.
Studenten willen prettig, plezierig, comfortabel en veilig wonen. een geslaagde studententijd. Hetzelfde geldt voor PhD’ers.
Passende huisvesting is een belangrijke randvoorwaarde voor hun
Wij bieden jou de ruimte prettig en betaalbaar te wonen
onderzoekstijd in Wageningen. Samen met onze bewoners en rela
Voor studenten en PhD’ers
een plek waar hij of zij zich prettig, plezierig, comfortabel én veilig
die studeren of promoveren in Wageningen of Ede. Ruim 90% van
ties zorgen we ervoor dat iedere student en PhD’er kan wonen op
voelt. Hiermee leveren we als studentenhuisvester een belangrijke bijdrage aan de kenniseconomie van Wageningen en Ede.
Begin 2014 hebben we onze missie bijgesteld en een visie gefor
muleerd voor de komende jaren. Dit hebben we met elkaar gedaan; de gehele organisatie is erbij betrokken geweest. De missie en visie
is getoetst bij onze belangrijkste stakeholders. We zijn gekomen tot de volgende missie.
Wij verhuren kamers en appartementen aan studenten en PhD’ers alle studenten studeert aan Wageningen UR, ongeveer 6% volgt een opleiding aan de Christelijke Hogeschool Ede (CHE) en het
overige deel volgt een studie aan een andere onderwijsinstelling (Van Hall Larenstein en STOAS). In vergelijking met andere
studentensteden zijn er in Wageningen en Ede vooral universitaire studenten. Opvallend is ook het aantal buitenlandse studenten:
maar liefst een kwart van alle studenten komt uit het buitenland. De PhD’ers die bij ons wonen, promoveren aan Wageningen UR.
7
De groep is zeer divers: er zijn veel buitenlandse PhD’ers, er zijn PhD’ers met of zonder partner en er zijn PhD’ers met uiteen
lopende inkomensniveaus. Ongeveer de helft van alle PhD’ers
heeft een arbeidscontract bij Wageningen UR. Dit betekent niet dat we ons beperken tot deze groep; we bieden alle PhD’ers in Wageningen en Ede de mogelijkheid om te wonen bij Idealis.
De studenten en PhD’ers die bij ons wonen, zijn voornamelijk jonge mensen met verschillende nationaliteiten en culturen. De commu nicatie met onze bewoners is om die reden ook altijd tweetalig, in het Nederlands en Engels.
Ons werkgebied
Wageningen en Ede blijft ons werkgebied. De meeste studenten 8
en PhD’ers willen het liefst in hun eigen studieplaats wonen.
De komende jaren verwachten we nog een opgave om aan de toenemende vraag naar studentenkamers in Wageningen te
voldoen. Daarom willen we investeren in Wageningen. Hierdoor is het niet voor de hand liggend om uit te wijken naar
omliggende gemeenten.
Dé studentenhuisvester in Wageningen en Ede
Binnen Wageningen en Ede nemen we een unieke positie in. We
zijn dé studentenhuisvester met het grootste, meest gevarieerde en betaalbare aanbod in Wageningen en Ede. Er is voor ieder wat wils. We zijn een begrip als het gaat om prettig en betaalbaar
wonen. Studenten, PhD’ers en stakeholders herkennen ons als een solide en betrokken organisatie, bij wie ze graag wonen of mee willen samenwerken. Dit is een positie die we koesteren.
Idealis is en blijft dé studentenhuisvester in Wageningen en Ede. Voor nationale en
internationale studenten en PhD’ers. Binnen ons werkgebied ligt nog een ruime opgave waar wij ons met enthousiasme voor blijven inzetten.
9
We blijven alert op actuele ontwikkelingen
10
2 De omgeving waarin we werken
De wereld om ons heen verandert in hoog tempo. Zekerheden zijn niet langer
daglicht te staan. Belangrijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de studenten-
vanzelfsprekend en door allerlei maatregelen komen veel zaken in een ander huisvesting in Wageningen en Ede.
Ontwikkelingen en verwachtingen
Ook wijzigingen in het rijksbeleid op het gebied van huurbeleid,
beleidsmatige maatregelen genomen. Onze investeringsruimte en
ciële consequenties hebben. Dat geldt zowel voor ons, als voor
De afgelopen jaren is er in de politiek een aantal financiële en
bewegingsvrijheid is hierdoor in grote mate beperkt. De invoering
van het leenstelsel, de verhoging van de aanvullende beurs voor de
huurtoeslag, woningwaardering en heffingen kunnen grote finan studenten en PhD’ers.
laagste inkomens en de handhaving van de ov-jaarkaart zijn moge
Steeds meer studenten
of op kamers te gaan en de gemiddelde studieduur. Deze ontwikke
Wageningen UR het zowel nationaal als internationaal goed doet,
lijk van invloed op de studiekeuze, de afweging om thuis te blijven lingen kunnen voor ons grote consequenties hebben. Vanwege de
veelal unieke studies en de hoge waardering voor de kwaliteit van het onderwijs, verwachten we dat nog steeds veel studenten
blijven kiezen voor een studie aan Wageningen UR. Studenten
komen uit alle streken van Nederland naar Wageningen en de stu
dies vragen veel contacturen, waardoor er nog altijd veel studenten kiezen om op kamers te gaan.
Het aantal studenten groeit landelijk al geruime tijd. Doordat
groeit het aantal studenten in Wageningen meer dan gemiddeld.
In acht jaar is het aantal WU-studenten verdubbeld: van 4.500 naar ruim 9.000. Het ministerie van OCW verwacht dat het aantal hbo-
en wo-studenten landelijk zal toenemen tot 2023. Ook Wageningen UR verwacht dat de komende jaren het aantal Nederlandse stu
denten toeneemt. Het aantal buitenlandse studenten blijft naar verwachting gelijk.
11
Ontwikkelingen in het onderwijs
Andere aanbieders
ook het onderwijs in de toekomst sterk zal veranderen. Studeren
Eerder was Idealis, naast enkele particuliere verhuurders, de enige
De digitale mogelijkheden zijn eindeloos. We verwachten dat dit wordt flexibeler en door online mogelijkheden wordt studeren
minder ‘studieplek’-gebonden. De vraag naar studentenhuisvesting is hierdoor op langere termijn voor een groot deel afhankelijk van
strategische keuzes die Wageningen UR maakt. Wanneer het aantal studenten sterk toeneemt en het onderwijs verder verschuift naar
online onderwijs, dan kan dat grote consequenties hebben voor de
Het aanbod in Wageningen is de laatste jaren sterk veranderd.
studentenhuisvester in Wageningen. Inmiddels zijn er ook andere
aanbieders op de studentenwoningmarkt gekomen. De universiteit van Wageningen bezit zelf tijdelijke studentencomplexen en er is
een collega-studentenhuisvester actief. Concurrentie die er tot een paar jaar geleden nog niet was.
vraag naar een studentenkamer of appartement. Dit kan bijvoor
beeld betekenen dat er meer (internationale) studenten voor rela tief korte periodes in Wageningen en Ede komen wonen. 12
Het aantal studenten in Wageningen blijft naar verwachting verder groeien. Onduidelijk is of de vraag naar studentenhuisvesting evenredig toeneemt. Dit wordt beïnvloed door bij
voorbeeld de invoering van het leenstelsel, de gemiddelde studieduur en digitalisering van het onderwijs.
Een flexibele vastgoedmarkt
Voorheen was de vastgoedmarkt verdeeld in segmenten: kantoren, bedrijven en woningen. Als een kantoorpand leeg kwam te staan, kon het alleen als kantoorruimte gebruikt worden. Maar door onder meer economische omstandigheden, het scheiden van
wonen en zorg en het nieuwe werken is er veel vastgoed leeg
komen te staan. Daarom werd gezocht naar nieuwe oplossingen
en mogelijkheden. Dit heeft ertoe geleid dat leegstaande kantoor ruimtes en verzorgingstehuizen omgebouwd worden tot bijvoor beeld studentenhuisvesting.
13
14
Wil je groot, klein, goedkoop of gedeeld? Er is voldoende keuze
3 Gevarieerd en voldoende aanbod
We bieden studenten en PhD’ers het grootste, betaalbare en meest gevarieerde
goed overleg met Wageningen Universiteit en de gemeente.
woonaanbod in Wageningen en Ede. Dit aanbod passen we aan op de vraag in
Idealis biedt:
• iedere eerstejaarsstudent voor 1 mei een kamer
• voldoende aanbod
• 1.000 nieuwe kamers
• een woonruimte op maat
• een gevarieerd en flexibel aanbod
Evenwicht in vraag en aanbod
Iedere student een kamer
Studenten kunnen zich gratis inschrijven bij Idealis; dit blijft zo.
Iedere zomer zijn vele nieuwe Nederlandse studenten op zoek naar een kamer. De ene student heeft sneller een kamer dan de ander.
Maar we zorgen er in ieder geval voor dat elke eerstejaarsstudent
die een kamer zoekt vóór 1 mei in het eerste studiejaar een kamer heeft. Dit betekent dat er een aantal kamers in mei/juni leeg
komen te staan, waarmee we de instroom van de volgende lichting eerstejaarsstudenten kunnen opvangen.
Wat staat ons de komende vijf jaar te wachten? Samen met
1.000 nieuwe kamers
vraag en aanbod vijf jaar vooruit zo goed mogelijk op elkaar af te
nu én straks te huisvesten. Hiervoor willen we in Wageningen
Wageningen UR en de gemeente Wageningen proberen we steeds stemmen. Dat blijft natuurlijk altijd een inschatting. Het kan dus
zijn dat we het strategisch voorraadbeleid moeten bijstellen. En dat vraagt flexibiliteit. Bijvoorbeeld voor uitbreiding, het uitstellen of
Idealis heeft voldoende mogelijkheden om studenten en PhD’ers 1.000 studentenkamers bouwen. Om oude te vervangen en het huidige aanbod uit te breiden.
versnellen van onze plannen of de versoepeling van onze inschrijf
We willen dat iedereen met veel plezier bij Idealis woont. Voor onze
Ede bij ons terecht kunnen.
bouwen tegen de laagst mogelijke kosten, zonder op kwaliteit en
voorwaarden, zodat ook studenten buiten de regio Wageningen/
nieuwbouwplannen putten we uit onze jarenlange ervaring. We
15
duurzaamheid in te leveren. We bouwen betaalbare kamers.
En voor ieder wat wils. Van grootschalige nieuwbouw tot kleinere complexen. Spreiding van het bezit over Wageningen is ons uit gangspunt. Waar mogelijk dragen we bij aan de invulling van moeilijke bouwlocaties binnen de stad.
Met 1.000 nieuwe kamers in Wageningen kunnen we ons kameraanbod de komende jaren vernieuwen en beter afstemmen op de vraag. Gevarieerd en flexibel aanbod en spreiding van ons bezit over Wageningen is daarbij ons uitgangspunt.
Een woonruimte op maat
We vinden het belangrijk dat studenten en PhD’ers kunnen wonen
zoals zij dat willen. De meeste studenten (70%) willen de keuken en 16
de douche met andere studenten delen en vinden het gezellig om
samen met anderen te wonen. Dat is anders bij PhD’ers. De meeste
Ons nieuwe complex aan de Bellostraat is daar een goed voorbeeld
en willen liever tussen andere PhD’ers wonen. Dit weten we
om te bouwen naar gezinswoningen.
PhD’ers willen een woonruimte met een eigen keuken en douche doordat we regelmatig de woonwensen van onze klant onder
zoeken via enquêtes. De uitkomsten daarvan zijn leidend voor ons beleid en ons aanbod.
Een gevarieerd en flexibel aanbod
Vraag en aanbod kan snel veranderen. Terwijl nieuwbouw meestal
een levensduur heeft van minimaal 50 jaar. Een flexibele vastgoed portefeuille kan dan uitkomst bieden. Op dit moment is 75% van
ons bezit uitsluitend geschikt voor studentenhuisvesting, zoals de sterflats. Nog niet erg flexibel dus. We streven er dan ook naar dat 35% van onze verhuureenheden relatief eenvoudig een andere bestemming kan krijgen.
van. De woningen, met nu elk 5 studentenkamers, zijn eenvoudig
Ook kijken we naar de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Zodat we naast permanente verhuur ook tijdelijke huisvesting kunnen bieden.
Voor ieder complex hebben we een aparte visie uitgewerkt. Hierin worden de noodzakelijke beheeringrepen, (ver)nieuwbouw of
andere maatregelen genoemd. Met iedere verbouwing en nieuw bouw werken we verder toe naar een gevarieerd en passend
woningaanbod voor wat betreft prijs, oppervlakte, gedeelde en
eigen voorzieningen en het aantal medebewoners. We willen dat iedere student en PhD’er nu en in de toekomst bij Idealis een
woonruimte vindt die bij hem of haar past en voldoet aan haar/zijn wensen en verwachtingen.
17
Iedereen woont met veel plezier bij Idealis 18
4 Prettig en betaalbaar wonen
Wij bieden studenten en PhD’ers prettige en betaalbare woonruimtes. Dat vraagt
huidige eisen, ontwikkelingen en woonwensen.
goed onderhoud met aandacht voor woonkwaliteit waarbij we inspelen op de
inkijk bieden in de sfeer en benadrukken we de unieke en onder-
Bij Idealis:
• kies je zelf waar je wilt wonen
Eén open kamermarkt
• zijn de kamers veilig en goed onderhouden
buitenlandse studenten. Dat gaat per 1 januari 2016 veranderen.
• kun je kiezen uit een gevarieerd aanbod • zijn de kamers betaalbaar • vernieuwen we ons bezit
• staat leefbaarheid voorop • woon je energiezuinig
Kiezen uit een gevarieerd aanbod
Ons aanbod is zeer divers. Studenten en PhD’ers kunnen kiezen
uit ruim 5.000 kamers en appartementen in meer dan 20 verschillende complexen. Groot, klein, goedkoop, gedeeld, in het centrum of bij de campus. Er is voor ieder wat wils. Door ruime informatie maken we het studenten en PhD’ers makkelijk om een woon-
ruimte te kiezen die bij hen past. Naast specifieke informatie over bijvoorbeeld de oppervlakte, ligging en prijs willen we een goede
scheidende kenmerken van ons aanbod.
Op dit moment zijn er kamers voor Nederlandse en kamers voor We realiseren een volledig open kamermarkt waarin alle Neder-
landse en buitenlandse studenten zelf kunnen kiezen waar ze graag willen wonen. Ze kunnen kiezen uit het aanbod van Idealis, maar ook uit het aanbod van Wageningen UR.
Ongeveer een kwart van alle Wageningse studenten komt uit het
buitenland. Zij hebben meteen een woonruimte nodig. En dus staat er altijd een kamer voor hen klaar. Met behulp van urgenties
behouden buitenlandse studenten de garantie op een kamer. Door deze nieuwe ontwikkelingen kan het zijn dat Idealis per
1 januari 2016 de huisvestingstaken overneemt van Wageningen UR.
19
Betaalbare kamers
Leefbaarheid voorop
kamer niet te duur zijn. De invoering van het leenstelsel zal ongetwij-
Initiatieven van studenten en PhD’ers die bijdragen aan een goede
De meeste studenten hebben niet veel te besteden. En dus mag een
feld invloed hebben op de bestedingsruimte. Daarom volgen we deze
ontwikkelingen op de voet en houden we er rekening mee. Wij bieden voldoende betaalbare kamers, waarbij de maximale woonlasten voor kamers tot en met 18 m2 niet hoger zijn dan 3 350 per maand (prijspeil 1 juli 2015).
Veilig en goed onderhouden
Onze kamers en appartementen zijn goed onderhouden en voldoen
aan alle veiligheidseisen. Onderhoud voeren wij uit op basis van een
onderhoudsbegroting. Door steeds op tijd en juist te investeren waar20
Een goed, prettig en veilig woon- en leefklimaat vinden wij belangrijk. leefbaarheid zullen wij waar mogelijk ondersteunen. Via leefbaar-
heidsenquêtes, maar ook rechtstreeks, vragen we onze huurders hoe we de leefbaarheid kunnen verbeteren. Zo blijkt dat een gemeen-
schappelijke ruimte de leefbaarheid binnen een complex bevordert. Studenten hebben behoefte aan een ontmoetingsruimte om te
studeren, te feesten of een te film kijken. Op alle grote complexen willen we zo’n ruimte creëren. Maar ook met kleine maatregelen
kunnen we de leefbaarheid bevorderen. Denk aan een fietspomp, een gezamenlijke zit- of barbecueplek of een extra buitenlamp.
borgen we de kwaliteit, leefbaarheid en verhuurbaarheid van onze
Energiezuinig wonen
prijs/kwaliteitsverhouding als goed beoordeelt.
Wij verhuren energiezuinige kamers en voldoen aan de gemeentelijke
kamers en appartementen. We willen dat 70% van onze huurders de
Vernieuwen van ons bezit
Onze huidige complexen willen we zo lang mogelijk behouden en
gebruiken voor verhuur. Tegelijkertijd is het belangrijk om technisch verouderde complexen te vernieuwen. Zodat ieder complex voldoet
We willen de duurzaamste studentenhuisvester in Nederland zijn.
ambitie ‘Wageningen klimaatneutraal in 2030’. Maar het kan altijd beter. Daarom blijven we innoveren. Daarvoor geldt dat we alleen
investeren in duurzaamheid wanneer het een aanzienlijke besparing oplevert op de energielasten.
aan de woonwensen van onze huurders. Complexen met uitzonderlijk
We willen onze woningen en complexen nog energiezuiniger maken.
populair zijn onder onze huurders stoten wij het eerst af. De wijze
van duurzame warmte, zoals warmte koude opslag (WKO), warmte-
hoge kosten voor beheer en onderhoud en complexen die het minst waarop wij dat doen, is uitgewerkt in onze vastgoedstrategie.
Dit willen we bereiken door 20% van ons woningaanbod te voorzien pompen of biomassa. En minimaal 10% van onze elektra zelf duurzaam op te wekken. Ook onze huurders stimuleren we om minder energie te verbruiken door oplossingen te zoeken in individuele
bemetering en andere technische aanpassingen, maar ook door bewustwordingscampagnes.
Bij Idealis woon je in een goed onderhouden kamer die betaalbaar, goed onderhouden en energiezuinig is. Via één open kamermarkt kan de
Nederlandse en internationale student vanaf 1 januari 2016 kiezen uit alle kamers van Idealis en Wageningen UR.
21
Onze diensten zijn afgestemd op de wens van de klant
22
5 Een bredere dienstverlening
We verhuren kamers en appartementen aan jonge studenten en onderzoekers uit
verlening sluit uitstekend aan op de wensen en eisen van studenten en PhD’ers.
de hele wereld. Een groep die snel wisselt en zich snel ontwikkelt. Onze dienst-
Daarvoor houden we onze ogen en oren goed open; we luisteren en vragen voortdurend. Want onze dienstverlening kan altijd beter. Actief en creatief spelen we hierop in.
23
Bij Idealis:
• maken we het wonen nog aangenamer
• kun je steeds meer online regelen • krijg je stabiel draadloos internet
• besteden we aandacht aan het beheer • zijn we pas met goed tevreden
Onze online dienstverlening gaan we verder optimaliseren met
een volledig gedigitaliseerd verhuurproces waarbij huurders het
huurcontract digitaal tekenen, online zijn of haar gegevens kunnen bekijken en wijzigen en de sleutel 24 uur per dag kunnen ophalen. Hiervoor is een verder geoptimaliseerde website en mobiele web-
site noodzakelijk. Verdere digitalisering betekent overigens niet dat we het persoonlijke contact uit het oog verliezen; dit blijft belangrijk en hoe dan ook nodig.
Steeds meer online
Nog aangenamer wonen
bij Idealis. De post ontvangen onze huurders per mail en veel dien-
andere diensten en services aan. Denk aan de verhuur van meu-
Steeds meer zaken en diensten worden digitaal geregeld. Zo ook sten kunnen onze huurders en woningzoekenden regelen via de website. Dat is ook wat onze huurders van ons verwachten.
Naast een betaalbare kamer of appartement bieden we ook
bels, een koelkast of televisie, een haal-en-brengservice voor
nieuwe buitenlandse studenten en andere diensten om het wonen
24
bij Idealis verder te veraangenamen. Deze diensten zijn met name
betrouwbaarheid en goede service erg belangrijk. Naast een
aan extra diensten. Huurders kunnen deze diensten naar wens
een basis tv-zenderpakket aanbieden dat zij zelf kunnen uit-
geschikt voor onze buitenlandse huurders die behoefte hebben afnemen. Soms zijn wij leverancier, maar in de meeste gevallen
regelen we het alleen. Alle extra diensten en services stellen we
samen in overleg met Nederlandse en buitenlandse studenten en PhD’ers.
Stabiel draadloos internet
Wat is een student zonder internet? Stabiel en draadloos internet is voor studenten een basisvoorwaarde. Daarbij is snelheid,
betrouwbare internetverbinding willen wij studenten en PhD’ers breiden. Hiervoor wordt een collectief contract afgesloten,
waarmee we onze huurders een betaalbaar en kwalitatief sterk pakket kunnen aanbieden.
Toekomstig beheer op maat
Wij besteden veel aandacht aan ons (sociaal) beheer. Dat doen we
samen met onze bewoners. De manier waarop we invulling geven aan het beheer verschilt per complex. Ieder complex is anders en
25
heeft een eigen karakter. Om het beheer beter te laten aansluiten
80% van onze huurders onze dienstverlening en producten als
beheer op onze complexen uitwerken. Hierbij willen we rekening
enquêtes naar voren komen, gaan we zo snel mogelijk aan de slag.
op de wensen van de bewoners gaan we een nieuw plan voor het
houden met een meer 24/7 benadering en denken we bijvoorbeeld aan de inzet van studentbeheerders.
Goed maakt tevreden
We zijn erg benieuwd naar de mening van onze bewoners over
onze dienstverlening. Daarom vragen we alle studenten en PhD’ers die bij ons komen wonen of weer verhuizen of zij een online
enquête willen invullen. We zijn pas tevreden wanneer tenminste
goed beoordeelt. Met verbeterpunten die uit de verschillende
In ons totale woningbezit willen we studenten een snelle en
stabiele internetverbinding bieden. Ook in onze verdere dienst
verlening sluiten we aan op de wensen van studenten en PhD’ers.
26
Samen komen we verder
6 Actieve samenwerking
Samen komen we verder. En daarom werken we actief aan een goede relatie met
collega-corporaties. We betrekken onze huurders en stakeholders zo veel mogelijk
onze huurders, onze huurdersorganisatie, onderwijsinstellingen, gemeenten en actief bij ons werk.
Idealis werkt actief samen:
• om zo onze positie als dé studentenhuisvester van
Wageningen en Ede te behouden
studentenhuisvesting. Met de nieuwbouwplannen die we de komende jaren willen doorvoeren, gaan we onze positie als grootste studentenhuisvester verder versterken.
• door het gesprek aan te gaan
We gaan het gesprek aan
• met stakeholders op gemeentelijk en landelijk niveau
waaruit we werken. Om nu en in de toekomst de juiste huisvesting
• met onze bewonersvertegenwoordigers • met andere aanbieders op de markt
De grootste studentenhuisvester van Wageningen en Ede
Wij zijn dé studentenhuisvester in Wageningen en Ede. En dat willen we graag zo houden. Als grootste studentenhuisvester
kunnen we onze huurders goed en op efficiënte wijze bedienen.
Door onze omvang zijn we tevens de belangrijkste gesprekspartner
voor Wageningen UR en de gemeente Wageningen als het gaat om
Signalen opvangen en weten wat er speelt. Dat vormt de basis van en dienstverlening te kunnen bieden, zoeken we nog meer de verbinding met onze huurders. We gaan nog vaker in gesprek met onze huurders; formeel en informeel. Daarvoor gebruiken we
onder meer de Stichting Flat Overleg (SFO), maar werken we ook aan een eigentijds participatiemodel waarbij we input krijgen
vanuit onze klankbordgroep, polls op onze website, enquêtes en aanvullende eigentijdse communicatiemiddelen. Dat geldt niet
alleen voor collega’s die direct klantcontact hebben, maar voor alle collega’s. We vinden het belangrijk dat iedereen in gesprek gaat met studenten en PhD’ers. Dat kan bijvoorbeeld aan de keuken-
27
tafel, tijdens het avondeten, met klantenpanels in een ontmoe-
We gaan het gesprek aan op gemeentelijk niveau. Maar ook op
We willen dat onze huurders ervaren dat hun stem er bij ons echt
landelijke Kenniscentrum voor studentenhuisvesting, waarmee we
tingsruimte van een complex of tijdens andere bijeenkomsten. toe doet en zaken in beweging zet.
Samenwerking met onze bewonersvertegenwoordiging
De Stichting Flat Overleg (SFO), de bewonersvertegenwoordiging
van onze bewoners, blijft voor ons een belangrijke gesprekspartner.
de landelijke politiek en ambtelijke beleidsvoorbereiding proberen
te beïnvloeden. Dit doen we samen met de andere studentenhuisvesters die in Nederland actief zijn. Maar ook met individuele studentenhuisvesters wisselen we regelmatig kennis uit en trekken we samen op.
Ieder complex is in dit overleg vertegenwoordigd door een bewo-
Andere aanbieders op de markt
geert voor zaken die betrekking hebben op het complex, zoals
zijn er meer aanbieders van studentenhuisvesting actief geworden
nersvertegenwoordiger, die als belangrijke gesprekspartner funonderhoudsprojecten of inrichting van de omgeving. 28
landelijk niveau. Daarvoor maken we gebruik van Kences, het
Idealis vindt advisering door de SFO belangrijk voor het ontwik-
kelen van nieuw beleid en verbeteracties. De samenwerkingsovereenkomst met de SFO wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd, de volgende keer vindt plaats in 2015.
Samen met onze stakeholders
De studentenwoningmarkt in Wageningen is veranderd. Sinds kort in Wageningen. De particuliere markt is gegroeid en er zijn andere
(sociale) huisvesters toegetreden. We vinden het van belang om in gesprek te blijven. Door samen te zorgen voor een evenwicht
tussen vraag en aanbod, kunnen studenten tijdig worden gehuisvest en kunnen we leegstand voorkomen.
We gaan op alle niveaus in gesprek met onze stakeholders. We wis-
We luisteren en vragen voortdurend. Om de juiste keuzes te maken
huisvestingsopgave te realiseren. Dit geldt in belangrijke mate
huurders en werken we actief samen met onze relaties.
selen kennis en informatie uit om samen, ieder vanuit zijn rol, de
voor Wageningen UR en de gemeente Wageningen, omdat hier de grootste huisvestingsopgave ligt. Verder vindt ook afstemming en overleg plaats met de Woningstichting.
In Ede werken we nauw samen met de CHE, de gemeente en
Woonstede aan de juiste omvang en kwaliteit van de kamermarkt voor de studenten in Ede.
gaan we op verschillende en eigentijdse manieren in gesprek met onze
29
30
Medewerkers maken samen onze ambities waar
7 Een slagvaardige organisatie
Met dit ondernemingsplan hebben we een stevige ambitie geformuleerd waarin
gerichte dienstverlening, vindt verdere digitalisering plaats en wordt onze maat-
onze huurders centraal staan. We bouwen verder, verschuiven naar een vraagschappelijke betrokkenheid groter. Aan ons de taak om deze ambities waar te maken in een steeds veranderende omgeving.
Bij Idealis:
• werken enthousiaste medewerkers met een sterke
• voeren we een nieuwe organisatiestructuur in
klantoriëntatie
• bieden we stageplaatsen en onderzoeksopdrachten • leveren we een extra bijdrage aan onze
maatschappelijke omgeving
• is het toezicht goed geregeld
• onderzoeken we de mogelijkheden voor een kantoor
op de campus
• blijven we klimaatneutraal
Organisatie in verandering
Bij het formuleren van onze ambities hebben we onszelf de vraag
gesteld of we deze kunnen waarmaken met de huidige organisatie; met dezelfde structuur, medewerkers, bedrijfscultuur en processen. Het antwoord is simpel: het beheer is prima. Maar dat neemt niet
weg dat er niets hoeft te veranderen. Qua efficiency valt er bijvoor-
beeld nog een slag te slaan. Daarnaast nemen we maatregelen om het innovatief vermogen, onze veranderkracht, onze ontwikkeling en wendbaarheid te verbeteren. Maatregelen die nodig zijn om
onze ambities echt waar te maken. Hiervoor wordt ook onze huidige organisatiestructuur aangepast. De formatieve ruimte die tijdens deze veranderingen ontstaat, zetten we in op innovatie en ontwikkeling.
31
Onze medewerkers veranderen mee
Maatschappelijke bijdrage
voortdurende verandering. Door deze nieuwe richting vragen we
wij erg belangrijk. We betrekken inwoners en andere belang
We richten ons meer dan ooit op onze huurders, dienstverlening en wat anders van onze medewerkers. En daarom investeren we in ontwikkeling om deze veranderingsslag mogelijk te maken. We
richten ons daarbij op samenwerking, klantgerichtheid en flexibiliteit. Tevens zetten we een cultuurprogramma op, als katalysator voor het waarmaken van onze ambities.
Stages en onderzoeksopdrachten
We hechten veel waarde aan ontwikkeling. Onze ontwikkeling,
de ontwikkeling van onze medewerkers, maar ook de ontwikkeling van studenten. Daarom nodigen we jaarlijks een aantal studenten 32
van verschillende onderwijsinstellingen uit om bij ons stage te
Een goede relatie met de inwoners van Wageningen en Ede vinden hebbenden bij ontwikkelingen van bestaande complexen, maar
ook bij nieuwbouwplannen. Wij zijn transparant over onze plannen en staan altijd open voor ideeën.
Als studentenhuisvester willen we ook een bijdrage leveren op maatschappelijk gebied. Dat kan op verschillende manieren.
Denk aan een werk(ervarings)plaats voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, waarbij we ook onze leveranciers betrekken. Of het faciliteren van sociaal-maatschappelijke projecten waarin
studenten hun kennis en kunde kunnen benutten voor anderen die dat goed kunnen gebruiken.
lopen en/of een onderzoeksopdracht uit te voeren. Een stage is een
Goed bestuur
Studenten doen veel verschillende leerervaringen op. En wij
aan een goede besturing van de organisatie. Daartoe onder-
win-winsituatie. Het is goed voor de student én goed voor Idealis. worden op onze beurt geholpen met antwoorden op vragen die
wij onszelf hebben gesteld en hun frisse blik kan ons verrassende ideeën opleveren.
Onze directie en raad van commissarissen hechten veel waarde schrijven we onder meer de Governance Code Woningcorporaties en de Aedescode. Hiermee voldoen we aan de normen voor wat
betreft goed bestuur, toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing.
Onze medewerkers werken enthousiast aan een goede dienstverlening aan onze klanten.
Hiervoor wordt de organisatie opnieuw ingericht. We hechten veel waarde aan ontwikkeling, voor de medewerkers en voor stagiaires.
33
34
Naar de campus
We blijven klimaatneutraal
denten zijn. We onderzoeken of het mogelijk is om ons kantoor
Klimaatneutraal Gegarandeerd is daar het officiële bewijs van. Dit
Als studentenhuisvester willen we zo dicht mogelijk bij de stu-
op of bij de campus te vestigen, we zijn dan dichtbij onze klanten en dichtbij Wageningen UR. Dat maakt de campus voor ons de
ideale werklocatie. Vanaf hier horen, zien en voelen we veel meer wat er leeft en speelt onder de studenten en medewerkers van
Wageningen UR. En daardoor kunnen we beter inspelen op nieuwe ontwikkelingen.
Sinds 2013 zijn we een klimaatneutrale organisatie. Het certificaat keurmerk hebben we verkregen voor onze inspanningen en resultaten op het gebied van duurzaamheid. En daar zijn we best trots op. De maatregelen die we hebben genomen, heeft onze CO2-
voetafdruk beperkt en door investeringen in klimaatprojecten
heeft onze organisatie géén impact meer op het klimaat. Maar
daar stopt het niet voor ons. We gaan door met het verminderen
van onze CO2-voetafdruk. Onder meer door (onderhouds)partijen en leveranciers te selecteren met een beperkte CO2-voetafdruk.
35
36
Onze investeringen zijn altijd rendabel
8 We zijn financieel gezond
We staan er nu en in de toekomst financieel goed voor. We houden continu de
korte en lange termijn voor ogen, zodat we ook over 50 jaar nog steeds diezelfde financieel gezonde en solide studentenhuisvester in Wageningen en Ede zijn.
Idealis:
Verder vergelijken we onszelf regelmatig met anderen om onze
• werkt efficiënt en kostenbewust
niveau per verhuureenheid dat onder het gemiddelde niveau van
• investeert rendabel en kostendekkend • maakt wonen betaalbaar
• blijft ruimschoots binnen de financiële normen
Rendabel en kostendekkend
Onze investeringen zijn altijd rendabel. Dat is het uitgangspunt
voor alle investeringen die we doen in bestaande bouw en nieuw-
bouw. Voor iedere investering die we doen, blijven onze hoge eisen aan kwaliteit en veiligheid gehandhaafd. Daar willen en kunnen we niet op inleveren. Het beheer van woningen die niet in ons bezit zijn, is tenminste kostendekkend.
Efficiënt en kostenbewust
Een gezonde financiële positie vereist een efficiënte en kosten bewuste bedrijfsvoering. Met de uitkomsten van de organisatiescan maken we een efficiencyslag voor de organisatie.
(financiële) resultaten te verbeteren. We streven naar een kostende collega’s ligt. Zo voegen we geen formatie toe wanneer het aantal verhuureenheden verder toeneemt.
Betaalbaar wonen
De politiek is met een nieuwe systematiek voor de woning
waardering bezig. Deze nieuwe systematiek vormt de basis van ons nieuwe huurbeleid. Ook in dit nieuwe beleid houden we de woonlasten voor onze studenten en PhD’ers zo laag mogelijk.
Zeker nu, met de invoering van het leenstelsel en het afschaffen
van de basisbeurs. Daarom behouden we maximaal het inflatie
volgend huurbeleid. Daarnaast worden meer huurprijsverschillen aangebracht op basis van de kwaliteit, verhuurbaarheid en beschikbare voorzieningen.
37
We houden de woonlasten voor onze studenten en PhD’ers laag. Huurprijsverschillen zijn gebaseerd op kwaliteit en verhuurbaarheid. We brengen onze bedrijfskosten per eenheid omlaag door efficiënt en kostenbewust te werken zonder concessies te doen aan kwaliteit en veiligheid.
Binnen de financiële normen
Woningcorporaties moeten aan een aantal normen voldoen.
Dat geldt dus ook voor Idealis. Deze normen worden opgesteld
door het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woning-
bouw. Dit zijn de minimale normen om de (financiële) continuïteit van de corporatie veilig te stellen. Uiteraard voldoen we aan deze normen, maar toch leggen we de lat voor onszelf nog iets hoger.
Daarvoor gaan we uit van kengetallen die minimaal 10% gunstiger 38
zijn dan de sectornormen. Op deze manier creëren we reserves om eventuele financiële tegenvallers op te vangen en waar nodig de concurrentie aan te gaan.
Onze solvabiliteit ligt al jaren ver boven de norm van 20% die het
Waarborgfonds stelt. Voor de komende jaren gaan we ervan uit dat de gewenste solvabiliteit minimaal 30% zal zijn.
Om eventuele financiële problemen te voorkomen, monitoren we
ingrijpende wijzigingen in de financiële omstandigheden structureel. Dit doen we jaarlijks bij het vaststellen van de begroting en de meerjarenbegroting. Maar ook incidenteel bij financieel
ingrijpende wijzingen in parameters, investeringskansen en wet- en regelgeving.
39
idealis
eigen wijs wonen
Meer weten over ons en onze activiteiten? Kijk op www.idealis.nl
