inform special
Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017
Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten
‘Ruimte geven en samen leven’ ‘Ruimte geven en samen leven’ is de titel van het nieuwe Ondernemingsplan van Woningstichting Putten. In dit plan geven wij aan waar wij naar streven op de terreinen beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen. Om dit plan te kunnen opstellen, is eerst gekeken naar de huidige situatie. Vervolgens zijn enkele strategische keuzes gemaakt, die weer op onderdelen verder zijn uitgewerkt. Deze zijn ook voorgelegd aan de belangrijkste partijen op het gebied van het wonen in Putten, zoals de gemeente, de Huurdersorganisatie en partijen op het gebied van zorg en welzijn. Deze partijen konden zich goed vinden in de keuzes die de WSP heeft gemaakt.
Visie en missie
In de visie van de WSP moet iedereen goed kunnen wonen. Er zouden geen knelpunten op de woningmarkt mogen bestaan. Iedereen zou de voor hem of haar ideale wooncarrière moeten kunnen doorlopen en naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. De WSP denkt aan deze ideale situatie een bijdrage te kunnen leveren door zich vooral te richten op de huisvesting van mensen die hiervoor zelf niet kunnen zorgen, zodat iedereen goed kan wonen en zich thuis voelt in zijn of haar omgeving. 2
Onze missie luidt dan ook: Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten tussen bewoners, met als doel dat iedereen zich thuis voelt.
Beschikbaarheid Op dit moment zijn er nog niet voldoende sociale huurwoningen in het dorp. We werken er hard aan om dit aantal uit te breiden. Zo hebben we deze zomer de woningen aan de Davelaarsgoed opgeleverd en eind oktober zijn de nieuwe woningen aan de Schoolstraat in gebruik genomen. Dat zijn weer mooie aanvullingen van ons bezit. Ook aan de Brinkstraat zijn de sloop- en bouwactiviteiten in volle gang.
Bij de vertaling van onze missie in beleidskeuzes en strategische doelen, laten wij ons leiden door de volgende voor ons belangrijke kernwaarden: • Handelen met respect; • Behulpzaam en oplossingsgericht; • Betrouwbaar en integer; • Transparant, laagdrempelig en aanspreekbaar; • Duurzaam, met zorg voor het milieu.
Schets van de WSP
Als we kijken naar de WSP, dan zien we een organisatie die goede en betaalbare huisvesting levert met goede kwaliteit van dienstverlening. Er is sprake van een sterke positie in de lokale markt, er is veel vraag naar huurwoningen (met name bij 1+2 persoonshuishoudens en bij ouderen), er zijn geen concurrenten en het is ook niet te verwachten dat deze zich op korte termijn aandienen. De WSP is een kleine slagvaardige organisatie met een hoge kwaliteit van dienstverlening. De kwaliteit van het woningbezit is goed en de bedrijfslasten zijn laag. Er is sprake van een gezonde financiële positie en er is nog voldoende verdiencapaciteit aanwezig doordat er veel ruimte zit tussen de gevraagde huurprijs en de maximaal toegestane huurprijs. 3
Kwaliteit woonomgeving Betrokken bewoners Van Dedemstraat/Verbruggenstraat!
Wij vierden met de bewoners van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat feest, omdat de woonomgeving flink was opgeknapt. Was het voorheen nogal stenig, nu ziet het er allemaal veel vriendelijker uit. Met de aanstelling van twee toezichthouders blijft het ook allemaal heel mooi!
De WSP is daarentegen ook een organisatie die door zijn omvang kwetsbaar is. Voor het inspelen op nieuwe ontwikkelingen of het uitvoeren van bijzondere projecten, moet soms kennis en/ of capaciteit van buiten worden ingehuurd. Het bezit is kwalitatief dan wel goed, maar behoorlijk eenzijdig samengesteld met veel eengezinswoningen.
Ook ten aanzien van de energetische prestaties zijn verbeteringen te realiseren. Een ander kwetsbaar punt is dat veel goedkope huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.000. De verhuisgeneigdheid is laag, het aanbod voor middeninkomens is beperkt. Zonder toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad is de slaagkans van woningzoekenden laag, mede als gevolg van de lage mutatiegraad. De mogelijkheden om de samenstelling van het bezit structureel te wijzigen, zijn beperkt door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden en de afwezigheid van grondposities voor nieuwbouw.
Schets van de omgeving
Als we kijken naar de omgeving waarin de WSP werkzaam is, zien we een sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid. Putten is een aantrekkelijk dorp met een sterke binding van inwoners. Er is geen sprake van een krimp van de bevolking, iets wat in veel andere regio’s in Gelderland wel het geval is. De groei van het aantal huishoudens komt met name door de 4
toename van oudere huishoudens. Ondanks dat veel mensen een voorkeur hebben voor een koopwoning, is er op dit moment nog steeds ook een grote vraag naar huurwoningen. Deze vraag zal de komende jaren groot blijven, mede als gevolg van de vergrijzing en de economische omstandigheden. Wel verandert de vraag in de richting van meer nultredenwoningen, ook doordat mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen en minder snel in een zorgcentrum kunnen worden opgenomen. Door wettelijke veranderingen zal de keuzevrijheid van woningzoekenden de komende jaren toenemen (nieuwe Huisvestingswet).
aantal nieuwe woningen in de regio NoordVeluwe. Door de grote voorkeur voor een koopwoning valt het niet mee om duurdere huurwoningen te verhuren. In onze omgeving zien wij ook dat mensen steeds meer op zichzelf gericht zijn (individualisering) en dat de overheid zich terugtrekt. Er is steeds minder geld beschikbaar voor welzijnsondersteuning en voor de woonomgeving (onderhoud groen).
Wat doet de WSP?
Onze missie zoals verwoord op pagina 2 willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarTegelijkertijd zien wij dat corporaties steeds min- heid, betaalbaarheid en kwaliteit: der te besteden hebben, door allerlei overheids• Beschikbaarheid door te zorgen voor maatregelen zoals de vennootschapsbelasting voldoende aanbod; en de bijdrage aan de huurtoeslag. Bovendien wordt het veel moeilijker om in duurdere wonin- • Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); gen te investeren, want hiervoor moet commer• Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief ciële financiering worden aangetrokken. goede woning in een prettige omgeving en We kunnen minder middeninkomens huisvesten met goede dienstverlening. omdat we minimaal 90% van de vrijkomende woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.085. Ook kan er minder in nieuwbouw worden geïnvesteerd doordat de provincie grenzen stelt aan het
Kwaliteit dienstverlening Mooie KWH-resultaten! Ook dit jaar is de kwaliteit van de dienstverlening weer gemeten. We komen er goed uit! Gemiddeld scoren we een 8,2 op alle gemeten onderdelen. In de figuur hieronder kunt u zien welke resultaten we hebben behaald. Daar zijn we best een beetje trots op! De kwaliteit van de dienstverlening blijft een belangrijk onderwerp in het ondernemingsplan 2013-2017!
Totaalscore
8,2
Klantcontact Contact
8,3
Bereikbaarheid
8,2
Communicatie en informatie
8,7
Verhuizen 8,5
Woning zoeken Nieuwe woning
8,4
Huur opzeggen
8,1
Onderhoud 8,6
Reparaties Onderhoud
8,0
Klachten behandelen Klachten behandelen
7,0
Kwaliteit dienstverlening - Beloning van trouwe huurders We denken na over de diensten die we u kunnen leveren, om uw woonplezier verder te vergroten. We zijn van plan om onze trouwe klanten eens in het zonnetje te zetten. Weet u mensen die al minimaal 50 jaar in hun huidige woning wonen? Geeft u ons dat dan even door! Dan kunnen wij volgend jaar deze trouwe klanten belonen met een attentie! U kunt dit doorgeven aan Lineke Snapper (
[email protected])
Kwaliteit woningbezit Energiebesparing! We zorgen niet alleen voor goed planmatig onderhoud, maar we gaan ook de nodige energiebesparende maatregelen uitvoeren in ons bezit. Dit past bij het streven om het wonen betaalbaar te houden en de CO2-uitstoot te verminderen. Volgend jaar zullen de woningen aan de Esdoornlaan/Meidoornlaan flink geïsoleerd worden.
6
Betaalbaarheid: woonlasten De huren zijn in Putten laag, vooral als we kijken naar de kwaliteit van de woningen. Daarom wordt bij een nieuwe verhuring de huur opgetrokken naar 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Zo komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit. Bij mensen die meer verdienen maar nu een lage huurprijs betalen, willen wij de huur ook extra verhogen. Hiervoor moet de wet nog worden veranderd. De huur wordt dan overigens niet hoger dan 65% van de maximaal toegestane huur. We trekken ook veel geld uit voor energiebesparende maatregelen. Hiervoor wordt na overleg met de Huurdersorganisatie geen directe huurverhoging gevraagd. Wel wordt de huur opgetrokken na leegkomen. De huur wordt dan wel hoger, maar de energielasten worden lager.
Beschikbaarheid: voldoende aanbod Er is nog steeds veel meer vraag naar huurwoningen dan aanbod. Daarom willen we met nieuwbouw het aanbod van sociale huurwoningen uitbreiden, binnen de mogelijkheden die het Kwalitatief Woningbouw Programma van de provincie Gelderland biedt. Er zijn veel ouderen en kleine huishoudens die graag een huurwoning willen. Daarom zullen we vooral voor deze groepen bouwen en dan in de vorm van ‘nulKwaliteit van het woningbezit tredenwoningen’. Wij zijn terughoudend met de We willen door goed planmatig onderhoud de bouw van duurdere huurwoningen. kwaliteit van onze woningen op peil houden.
Kwaliteit woonomgeving Verkiezing van ‘de mooiste tuin’ Zowel Woningstichting Putten als de Huurdersorganisatie hechten aan een prettige woonomgeving. Daarbij hoort dat iedereen zijn tuin bijhoudt. Hierdoor wordt de woonomgeving fraaier en dat is voor iedereen fijn. In 2012 heeft de Huurdersorganisatie een positieve actie uitgezet, in de vorm van een verkiezing van de mooiste tuin. De volgende bewoners zijn daarbij in de prijzen gevallen:
1e prijs: Hr. Van Bijnderen, Sparrenhof 2e prijs: Hr. Van Gilst, Van Damhof 3e prijs: Hr. Van Staveren, Vijverhof Deze bewoners hebben allemaal een bon gekregen om aan hun tuin te besteden, zodat we er allemaal nog meer van kunnen genieten! De kwaliteit van de woonomgeving blijft een belangrijk onderwerp in het ondernemingsplan 2013-2017!
Maar we willen ook graag ruimte geven voor de mening en wensen van de bewoners. Welke verbeteringen zouden zij willen en hoe kunnen wij dit meenemen in het onderhoud of in een geriefverbetering op maat. Hiervoor zullen wij actief het contact zoeken met bewoners, om hun ervaringen te betrekken bij onze planvorming.
invloed laten uitoefenen op het beheer van hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij nauw samen op met de gemeente en met andere partijen als de Stichting Welzijn Putten en Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe.
Kwaliteit van de woonomgeving Goed wonen betreft meer dan alleen de woning. De omgeving waar de woning staat is minstens zo belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in de buurt en de onderlinge saamhorigheid.
Kwaliteit van de dienstverlening De dienstverlening voldoet aan de eisen van het huurlabel van KWH en dat willen wij graag zo houden. Zo weet u dat u snel te woord wordt gestaan en dat uw reparatie snel en zorgvuldig wordt uitgevoerd. Ook krijgt u informatie over onderhoudswerkzaamheden en wordt er met respect met uw eventuele klachten omgegaan.
Hieraan willen wij ook een bijdrage leveren. Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele begeleiding, hiervoor zijn andere instanties aangewezen, maar wij willen wel graag de sfeer in de woonbuurten goed houden en mensen met elkaar in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele problemen signaleren en de nodige actie (laten) ondernemen. Bovendien kunnen we zo bewoners meer
Nieuwe ontwikkelingen Een ondernemingsplan is geen statisch geheel dat voor jaren vastligt. De wereld kan in de tussentijd flink veranderen. Daarom zullen wij jaarlijks de gekozen uitgangspunten tegen het licht houden en waar nodig onze activiteiten en keuzes bijstellen. Dit krijgt dan weer zijn doorvertaling in de (meerjaren)begroting en het activiteitenplan voor het eerstkomende jaar.
Woningstichting Putten Spoorstraat 2 3881 BW Putten Postbus 230 3880 AE Putten Tel: (0341) 357 405
[email protected] www.wsputten.nl
Openingstijden kantoor: maandag t/m donderdag van 08.00 - 16.30 uur vrijdag van 08.00 - 12.00 uur Redactie en eindredactie: Woningstichting Putten Vormgeving: Square Design, Nijkerk Fotografie: Pieter Pannevis, Nijkerk Woningstichting Putten Drukwerk: Drukkerij Bolhuis, Ermelo
