Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí
Rovnováha na trhu s nemovitostmi Byty Bakalářská práce
Autor:
Tomáš Holobrada Realitní makléř, RMK
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Helena Cetlová.
Březen,
2009
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Praze dne 15. března 2009
Tomáš Holobrada
Poděkování: Tímto bych rád poděkoval paní Ing. Heleně Cetlové za cenné rady, připomínky a dohled nad touto bakalářskou prací a celé své rodině za podporu při psaní této práce.
Anotace: Tato bakalářská práce poskytuje přehled o realitním trhu s byty. Teoretická část zahrnuje přehled o vývoji bytové politiky a základních pojmech. Práce obsahuje praktickou část, kde je rozebrána analýza současného trhu s byty, porovnání a vyhodnocení trhu s byty, modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění a odhad budoucího vývoje.
Annotation: This bachelor thesis gives an overview of reality market with flats. Theoretic part includes information about development of flats policy and essential concepts. The work includes a practical part, where the reader analyses current reality market with flats, matching and evaluation market with flats, schedules of matching flats and estimation of future development.
Obsah: Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.
Dosavadní vývoj bytové politiky v ČR............................................................................ 8 1.1.
2.
1.1.1.
Poptávka po nemovitostech ........................................................................... 8
1.1.2.
Nabídka nemovitostí ...................................................................................... 9
1.2.
Principy a cíle bytové politiky ............................................................................. 10
1.3.
Základní pojmy související s bytovou politikou ................................................. 11
1.4.
Historie bytové politiky ....................................................................................... 15
1.5.
Programy a dotace v rámci bytové politiky ......................................................... 17
Analýza současného trhu s byty .................................................................................... 19 2.1.
Cenová mapa bytů ............................................................................................... 19
2.2.
Základní charakteristika trhu bytů v roce 2008 ................................................... 20
2.3.
Sektory bydlení .................................................................................................... 21
2.4.
Světová ekonomická krize a možné ovlivnění trhu s byty .................................. 22
2.5.
Analýza lokálního trhu města Dobříš .................................................................. 23
2.5.1.
Pozemky ...................................................................................................... 24
2.5.2.
Budovy ........................................................................................................ 24
2.5.3.
Nájmy .......................................................................................................... 25
2.6.
3.
4.
Nabídka a poptávka po nemovitostech .................................................................. 8
Analýza lokálního trhu Smíchov ........................................................................ 27
2.6.1.
Pozemky ...................................................................................................... 28
2.6.2.
Budovy ........................................................................................................ 28
2.6.3.
Nájmy .......................................................................................................... 30
Porovnání a vyhodnocení trhu s byty ........................................................................... 31 3.1.
Bytová výstavba, porovnání roku 2007 a 2008 ................................................... 31
3.2.
Pořizovací hodnota bytů 2007 - 2008 .................................................................. 33
3.3.
Vyhodnocení trhu s byty ..................................................................................... 35
Modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění............................................... 36 4.1.
Byt Praha ............................................................................................................. 36
4.1.1.
Popis lokality ............................................................................................... 37
4.1.2.
Oceňovaný majetek ..................................................................................... 37
4.1.3.
Historie ........................................................................................................ 37
-5-
4.1.4.
Pozemek ...................................................................................................... 37
4.1.5.
Byt ............................................................................................................... 38
4.1.6.
Ocenění porovnávací metodou .................................................................... 38
4.1.7.
Ocenění příjmovou metodou ....................................................................... 41
4.2.
4.2.1.
Popis lokality ............................................................................................... 43
4.2.2.
Oceňovaný majetek ..................................................................................... 43
4.2.3.
Historie ........................................................................................................ 43
4.2.4.
Pozemek ...................................................................................................... 44
4.2.5.
Byt ............................................................................................................... 44
4.2.6.
Ocenění porovnávací metodou .................................................................... 44
4.2.7.
Ocenění příjmovou metodou ....................................................................... 47
4.3. 5.
Byt Dobříš ........................................................................................................... 42
Porovnání oceňovaných bytů .............................................................................. 48
Odhad budoucího vývoje v ČR ..................................................................................... 49
Závěr ........................................................................................................................................ 50
-6-
Úvod Bydlení představuje významný rozvojový faktor celé společnosti a velmi často i osudovou okolnost pro život jednotlivých občanů. Je také základní potřebou pro každého člověka. Proto je nutné vybrat správnou variantu bytu, domu či nájmu. Může se to jevit jako jednoduchý úkol, ale je tomu spíše naopak. Velkou roli v rozhodování zastupuje několik základních faktorů, které ovlivňují výběr správné varianty pro každého z nás. Je to především cena a její vývoj v čas, lokace, velikost, kvalita a další individuální potřeby. Cílem této práce je analýza a vývoj trhu s byty. První kapitola podává přehled o současné bytové politice, její historii a seznamuje se základními pojmy v souvislosti s byty, které je nutno k dané problematice pochopit. Od druhé kapitoly začíná část praktická, která se zabývá analýzou současného trhu s byty. Analyzuje lokální trhy Smíchov, Dobříš a také podává přehled o cenách v rámci krajů. Je zde také nastíněna světová ekonomická krize a její dopad na realitní trh s byty. Dále je uvedena základní charakteristika bytů a rozdělení bytů dle sektorů bydlení. Tato část popisuje současný aktuální stav. Třetí kapitola porovnává trh s byty v detailnějším popisu oproti předešlému roku a vyhodnocuje trh s byty. Pro úplné doplnění problematiky je zde uvedena kapitola číslo čtyři, která se zabývá porovnáním dvou navzájem totožných bytů z hlediska ocenění. Udává podrobný popis výpočtu porovnávací a příjmové metody a stanovuje její tržní hodnotu. Odborné ocenění je uvedeno z důvodu pochopení stanovení tržní hodnoty bytu. Pátá kapitola se zabývá odborným odhadem budoucího vývoje na základě prováděných analýz a vlastního odborného názoru na vývoj trhu s byty.
-7-
1. Dosavadní vývoj bytové politiky v ČR 1.1. Nabídka a poptávka po nemovitostech1
1.1.1. Poptávka po nemovitostech Trh s nemovitostmi je součásti tržního hospodářství. Pro správné pochopení chování tohoto trhu je třeba si nejprve pokud možno přesně definovat trh poptávky po nemovitostech, tedy kdo si nemovitosti kupuje a za jakým účelem. Všechny složky trhu (domácnosti, firmy, korporace, stát) si kupují nemovitosti ze tří základních důvodů: Pro vlastní potřebu Vlastní potřebou může být zajištění bydlení pro jednotlivce nebo rodinu, u výrobního podniku vytvoření nutného „deštníku“ nad výrobní technologií a sklady, podobně je tomu u prodejních, skladových nebo administrativních prostor. Základní otázkou pro poptávajícího těchto potřeb je obvykle to, zda si má nemovitost pořídit do svého vlastnictví (a tím dlouhodobě blokovat značné finanční prostředky nebo dokonce akceptovat budoucí finanční náklady spojené s úvěrem na koupi nemovitosti) nebo zda si jí má pronajmout a volné finanční prostředky investovat tam, kde mu přinesou vyšší zhodnocení v čase. Pro očekávaný příjem V tomto případě kupuje investor nemovitost jako zdroj relativně stabilních a dlouhodobých příjmů, který komparuje s jinými investičními možnostmi na trhu (zlato, cenné papíry, umělecké artefakty) Pro zvýšení hodnoty v čase Pokud by tento důvod neexistoval, asi by nikdo nekupoval zemědělskou půdu v okolí velkých měst nebo dopravních koridorů. Volný, ke dni prodeje komerčně nevyužitelný, pozemek si investoři nebo třeba pozemkoví makléři, kupují právě proto, aby dosáhli skokového zhodnocení investice ve chvíli změny územního plánu a tím změny charakteru pozemku nebo např. ve chvíli změny dopravní renty (změny kvality dopravně ekonomického teritoriálního systému). Podobné důvody vedou investory ke koupi třeba bytů obsazených nájemníky nebo bytových domů, které podléhají režimu regulovaného nájemného. 1
Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, Praha 2007
-8-
Poptávka státu a obcí Zvláštním, a z hlediska objemu majetku velmi důležitým klientem na trhu nemovitostí je stát a obce. I když jsou stát, regionální správy a obce součástí
systému tržního
hospodářství, přesto jsou jako poptávající subjekty odlišné tím, že v řadě případů pro ně není důvodem ke koupi nemovitosti zisk z pronájmu nebo zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. Pokud by tento specifický požadavek orgánů státní správy a samosprávy neexistoval, nevznikly by takové objekty jako školy, nemocnice, objekty pro policii a armádu nebo domovy důchodců.
1.1.2. Nabídka nemovitostí Nabídku nemovitostí lze rovněž velmi zhruba rozdělit na tři části s rozlišným charakterem chování trhu i sektorem nabízejících: Trh s pozemky Trh s pozemky je zařazen jako zvláštní kategorie, protože na rozdíl od staveb nejsou pozemky reprodukovatelné – jsou omezeným přírodním zdrojem. Chování trhu s pozemky je prakticky vždy odlišné od chování ostatních sektorů trhu s nemovitostmi, i když může mít obdobné vývojové tendence a může být ovlivněno podobnými faktory – poptávka po bytech vyvolá poptávku po stavbě bytových domů a ta zvýší poptávku po pozemcích. Trhu s pozemky je podobný i trh s volnými vzdušnými prostory – např. volné prostory nad drážními kolejišti, nad dálničními a jinými koridory, apod. Tento specifický sektor trhu není v České republice dosud rozvinut, zejména díky stávajícímu právnímu systému, velmi aktivní je ale například v USA. Trh se stavbami Přesněji bychom mohli tento sektor trhu definovat jako „trh se stavbami a jejich částmi“, kde samostatně obchodovatelnými částmi jsou míněny zejména bytové jednotky v bytových domech nebo jiných stavbách. Na rozdíl od pozemků není nabídka staveb jednou provždy limitována, ale stavby mohou jednak nově vznikat, jednak se mohou měnit jejich kvalitativní a kvantitativní parametry. Trh s nájmy Předmětem našeho zájmu bude pouze trh s nájmy spojený s nemovitostmi – pronájmy pozemků, staveb nebo ploch (reklamní plocha na fasádě) a prostor (byt, prodejní plocha, sklad) těchto staveb. Tento sektor trhu uvádíme rovněž jako sektor specifický, protože se -9-
liší jak na straně nabídky, tak i poptávky. Nabídková strana trhu s nájmy je de facto podmnožinou trhu s nemovitostmi, protože část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svojí vlastní potřebu a dále jí nenabízejí na trhu k nájmu. Nájmy ať již pozemků nebo staveb a jejich částí také poptávají jiné subjekty než ty, které hledají nemovitosti ke koupi. Chování trhu s nájmy může být a také ve skutečnosti často je, zcela odlišné od chování zbytku trhu. 1.2. Principy a cíle bytové politiky2 Princip a cíl bytové politiky státu spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Stát by neměl překážet ekonomickému fungování trhu s byty; zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou. Koncepce bytové politiky, je-li schválena vládou, představuje pro jednotlivé resorty závazný strategický dokument, v němž jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení. Z hlediska aktérů na trhu s byty jsou cíle bytové politiky zejména tyto: fungování trhu s byty včetně odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i družstevní bydlení a včetně vymahatelnosti práva; součástí tohoto cíle je i odstranění cenových a právních deformací v segmentu nájemního bydlení, zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti včetně sociálních dávek v oblasti bydlení kompenzujících celkové výdaje na bydlení domácností s nižšími příjmy, zvyšování nabídky bydlení, a to i prostřednictvím podpory nové výstavby včetně výstavby bytů se sociálním určením, zvyšování kvality bydlení, včetně podpory vlastníků při správě, údržbě opravách a modernizaci jejich bytového fondu, průběžný monitoring trhu s byty i monitoring účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich korekce,
2
MMR. Bytová politika. [online].[cit 4.6.2009].
Dostupné z: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/
- 10 -
aplikace nediskriminačních pravidel společného trhu Evropské unie včetně podmínek hospodářské soutěže a slučitelnosti veřejných podpor s komunitárním právem. Uvedené cíle jsou konkrétně naplňovány právními předpisy (občanský zákoník obsahující informace o nájmu z bytu, zákon o jednostranném zvyšování nájemného, zákon o vlastnictví bytů, zákon o podpoře výstavby družstevních bytů apod.) a dále pomocí podpůrných nástrojů v oblasti bydlení. Jedná se o programy financované ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj ČR a o podpory financované z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení prostřednictvím jednotlivých nařízení vlády, obsahujících podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory. 1.3. Základní pojmy související s bytovou politikou Bytová politika je systém poptávkově orientovaných podpor, nabídkově orientovaných iniciativ a přímých zásahů státu na bytovém trhu, které jsou nutné k optimální alokaci bytů jako statku, jež je specifický svou: komplexností pevným umístěním v prostoru relativně vysokými náklady na jeho pořízení mimořádně dlouhou dobou životnosti potřebou tohoto statku k realizaci osob a rodin v moderní společnosti Byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou, kterou nelze přenechat jen volnému působení trhu. Zabezpečení bydlení je zájmem veřejným i soukromým. Trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným. Politika bydlení vychází z povinnosti státu činit vše pro zabezpečení dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany. Nemovitosti Nemovitosti jsou zboží, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků jako např. ropa, nákladní automobil, obchodní známka nebo umělecký artefakt. I na trhu s nemovitostmi se projevuje zákon nabídky a poptávky, podobně jako jiné komodity a statky i nemovitosti logicky reagují na celkové tržní prostředí, jeho cyklický vývoj (konjunktura, krize) i na mimoekonomické aspekty jako je politické a právní prostředí.
- 11 -
Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Přesto jsou nemovitosti zboží svým způsobem jedinečné (sui generis) a jedinečný je i trh s nemovitostmi. Podle platné legislativy (Občanský zákoník, zákon č. 40/64 Sb.) jsou za nemovitosti považovány : Pozemky Stavby pevně spojené s pozemkem Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
- 12 -
Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu. Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níž více jak dvě třetiny plochy slouží k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouží převážně, tedy více než z 50 % k bydlení. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 již zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Tržní hodnota (Fair Market Value) Tento ekonomický pojem vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, že prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji, že tržní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých tržních podmínek a že obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tržní cena (Market Price) Na rozdíl od výše uvedené tržní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou (průměrnou, obvyklou) je tržní cena veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní přesný údaj o tom, že v určitý okamžik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Pokud byla tržní hodnota správně indikována odhadcem majetku, znalcem nebo realitním makléřem, neměla by se příliš lišit od tržní ceny.
- 13 -
Reprodukční cena a reprodukční náklady (Reproduction Cost) Pojem reprodukční cena souvisí věcně pouze se stavbami, protože pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných stavebních hmot a výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Při obchodech se stavbami se pojem reprodukční cena objevuje například ve variantních analýzách zda je lepší danou stavbu opravit nebo postavit znova její kopii. Náhradová cena a náhradové náklady (Replacement Cost) Pokud se na trhu nemovitostí vyskytne potřeba odstranit nějakou stavbu, třeba pro neopravitelné poškození požárem nebo povodní, jen výjimečně se tato odstraněná stavba nahrazuje její kopií. Většinou se na uvolněném pozemku postaví stavba mající lepší užitné vlastnosti (volnější vnitřní dispozici, lepší tepelně technické parametry obvodového pláště, apod.). Náklady na nahrazení původní stavby v nějakém směru jinou, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady. Obvyklá cena Obvyklá cena je právní pojem definovaný například v § 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Z ekonomického hlediska je to právní synonymum pojmu tržní hodnota. Definice obvyklé ceny také věcně odpovídá definici tržní hodnoty Cena zvláštní obliby (Special Value) Tržní hodnota nemovitosti by měla být stejná pro všechny poptávající subjekty na trhu. Přesto se může vyskytnout nemovitost, která má svojí zvláštní cenu jen pro nějaký sektor trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Cena zvláštní obliby často přímo souvisí s dosažitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí.3
3
Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, Praha 2007
- 14 -
1.4. Historie bytové politiky V období po druhé světové válce do roku 1989 byla bytová politika realizována v prostředí centralisticky řízeného státu, její úloha byla zúžena především na novou výstavbu, v niž se investorsky angažoval stát. Nová výstavba sestávala ze státní bytové výstavby a z podpory družstevní bytové výstavby. Podporovány byla i individuální výstavba rodinných domků. Paternalistický přístup státu dal vzniknou deformovanému pohledu na bydlení a nevytvářel v obyvatelstvu motivaci k zajištění vlastního bydlení. Tehdy uplatňovaný administrativně přídělový systém bydlení se v průběhu vývoje ukázal jako ekonomicky neudržitelný. V souvislosti se systémovými změnami v ekonomice mělo celé období od roku 1990 do současnosti transformační charakter. Zásadní systémové změny, zaměřené na odstraňování administrativně přídělového bytového
systému a položení základů systému tržně
orientovaného proběhly především v letech 1991 – 1993. Toto období včetně několika následujících let, však bylo poznamenáno neoliberálním přístupem a celkově zúženým pohledem v oblasti bydlení, který způsobil, že odstranění prvků administrativně přídělového bytového systému nebylo včas následováno vytvářením nových podpůrných opatření zajišťujících dostupnost bydlení všem sociálním vrstvám. (Neoliberální koncepce bytové politiky vycházela důsledně z pojetí bytu jako ryze soukromého statku – bydlení bylo považováno ze ryze soukromou záležitost každého občana. Uplatňování intervence státu či obce do uspokojování potřeby bydlení bylo zpochybňováno.) Neoliberální přístup nacházel svůj výraz zvláště zpočátku v privatizaci bytového fondu. Prvním krokem byl převod dosud státního bytového fondu do vlastnictví obcí. Obcím nebyly současně vytvořeny příslušné předpoklady potřebné k jeho správě, údržbě a opravám. To ve svém důsledku vedlo obce ke snaze bytový fond zprivatizovat. Nástrojem privatizace se staly především obecní vyhlášky, umožňující prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji družstev, tvořených nájemníky. Privatizační tendence dále posílil zákon „o vlastnictví bytů“ (č. 72/1994 Sb.)4, který umožnil převod jednotlivých bytů do vlastnictví občanů.
4
Předmět a rozsah úpravy
(1) Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. (2) Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. - 15 -
Snaha o privatizaci co největší části bytového fondu se odrazila také v téměř úplné likvidaci sektoru podnikových bytů, které tvořily již od dob meziválečného Československa důležitou část nabídky bytů. Celková nekoncepčnost v přístupu k oblasti bydlení se dále odrazila především ve výrazném poklesu nově postavených bytů a v deformaci skladby plateb za bydlení – výrazně k tomu přispěla nekoordinovaná objektivizace cen,
v průběhu níž byly
upřednostněny ceny služeb a energií před uvolňováním čistého nájemného. Závažný koncepční dokument po roce 1990 nazvaný „Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení“ byl přijat vládou 12.3.1997 a poté schválen poslaneckou sněmovnou Parlamentu. Na základě uvedeného dokumentu došlo k postupnému rozšíření nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení obvyklých v evropských zemích. Koncepce vychází z následujících momentů: vychází důsledně z pojetí trhu s byty jako strukturálně a prostorově diferencovaného, nikoliv jako nediferencovaného tzv. národního trhu, bytovou politiku chápe jako výslednici a součást celkové hospodářské politiky státu a jejích jednotlivých segmentů, vychází z nutnosti prohloubení sociálního aspektu bytové politiky.5
(3) Zákon upravuje též práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy podle odstavce 1. (4) Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. 5
SEMINARKY.CZ. Bytová politika. Číslo práce 9700. [online].[cit 4.6.2009].
Dostupné z: http://seminarky.cz/Bytova-politika-9700
- 16 -
1.5. Programy a dotace v rámci bytové politiky Podpory v oblasti bydlení financované Ministerstvem pro místní rozvoj v roce 2009:6 S účinností ke dni 28.11. 2008 vyhlásil ministr pro místní rozvoj podprogramy na rok 2009, v rámci kterých budou poskytovány dotace na podporu regenerace panelových sídlišť, podporu výstavby technické infrastruktury, podporu výstavby podporovaných bytů a podporu oprav domovních olověných rozvodů. Lhůta pro doručení žádostí o dotaci začíná běžet dnem 1. prosince 2008 a končí dnem 4. března 2009. Podpora regenerace panelových sídlišť , zaměřená na revitalizaci veřejných prostranství v panelových sídlištích s více než 150 byty. Podprogram zahrnuje věcné podmínky dané nařízením vlády č. 494/2000 Sb., o podmínkách poskytování dotací ze státního rozpočtu na podporu regenerace panelových sídlišť. Příjemcem dotace může být obec, na jejímž území se nachází panelové sídliště o celkovém počtu nejméně 150 bytů, má schválený územní plán a projekt regenerace panelového sídliště. Dotace nemůže překročit 70% nákladů. Podpora výstavby technické infrastruktury, pro následnou výstavbu bytových a rodinných domů, zaměřená na zainvestování prázdných stavebních pozemků pro následnou bytovou výstavbu. Podpora je poskytována na výstavbu dopravní a technické infrastruktury pro následnou výstavbu bytových domů, rodinných domů nebo bytových a rodinných domů. Podpora je poskytována jako účelová investiční dotace. Příjemcem dotace je obec, max. výše dotace je 50 tis. Kč na následně vybudovanou bytovou jednotku. Podpora je poskytována podle pravidla „de minimis“, která stanoví, že součet všech podpor poskytnutých žadateli nesmí v tříletém období přesáhnout částku v Kč odpovídající 200 000 EUR. Podpora výstavby podporovaných bytů, zaměřená na výstavbu sociálních nájemních obecních bytů pro osoby, které jsou znevýhodněny v přístupu k bydlení z důvodu svého věku, zdravotního stavu nebo z dalších důvodů, z nichž vyplývají zvláštní potřeby v této oblasti. Státní dotace je poskytována na výstavbu nájemních bytů pro osoby v nepříznivé sociální situaci, jejichž snížená soběstačnost je způsobená věkem nebo zdravotním stavem nebo pro osoby, které v důsledku
6
MMR. Bytová politika. [online].[cit 4.6.2009].
Dostupné z: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace
- 17 -
nepříznivých životních okolností nemají přístup k bydlení a jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Příjemcem dotace je obec, výše dotace na jednu bytovou jednotku je u pečovatelského bytu 600 tis. Kč, u vstupního bytu, pokud vznikne nový byt 550 tis. Kč nebo na úpravu bytu 250 tis. Kč. U výstavby, která dosahuje nízko-energetického standardu, je možné částky navýšit o 50 tis. Kč. Podpora je poskytována podle pravidla „de minimis“, která stanoví, že součet všech podpor poskytnutých žadateli nesmí v tříletém období přesáhnout částku v Kč odpovídající 200 000 EUR. Podpora oprav domovních olověných rozvodů, zaměřená na výměnu rozvodů v domech s cílem zvýšení kvality pitné vody. Státní dotace je poskytována na výměnu domovních olověných rozvodů. Podpora má charakter neinvestiční dotace ve výši 10 tis. Kč na 1 bytovou jednotku. Příjemcem dotace je vlastník, spoluvlastník či společenství vlastníků domu s olověnými domovními rozvody vody. Podpora je poskytována podle pravidla „de minimis“, která stanoví, že součet všech podpor poskytnutých žadateli nesmí v tříletém období přesáhnout částku v Kč odpovídající 200 000 EUR.
- 18 -
2. Analýza současného trhu s byty 2.1. Cenová mapa bytů Analýza současného trhu s byty je složitým problémem z důvodů rozdílnosti cen v závislosti na lokalitě a velikosti bytů. Předmětem cenového porovnání jsou byty o velikosti 50-60 m2. Nejvyšší průměrná cena je v Praze, kde je o byty i největší zájem. Nejdražší je pak zejména Praha 1 a Praha 6 a nejlevněji lze pořídit byt v Praze 4 (Opatov, Háje, Krč, Chodov), Praze 10 (Horní Měcholupy, Petroviče), Praze 6 (Řepy), Praze 9 (Letňany, Prosek). Nejnižší průměrná cena za byt je v Ústeckém kraji, například za třípokojový byt v Ústí nad Labem zaplatí zájemci podle lokality od 200 tisíc do 1,3 milionu korun. Přesto se v poměru k počtu obyvatel podle údajů Českého statistického úřadu staví na severu Čech nejméně, důvodem je nedostatek pracovních příležitostí a také nejvyšší nezaměstnanost v Česku. 7
Kraje Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královehradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Moravskoslezský Zlínský
Osobní - cihla Průměrná cena Půl roční změna 3 794 495 -4,24% 1 780 448 0,59% 1 522 076 -0,02% 1 463 387 -9,77% 1 279 146 -11,80% 875 021 -13,69% 1 515 965 -23,77% 1 407 462 -19,96% 1 528 979 6,23% 1 093 263 -13,24% 1 543 567 -7,87% 1 472 029 0,55% 1 311 551 2,62% 1 350 018 -4,80%
Osobní – panel Průměrná cena Půl roční změna 2 648 389 -10,43% 1 567 892 -5,17% 1 140 263 4,32% 1 165 207 -6,45% 937 474 -6,60% 761 081 -9,79% 974 940 -24,33% 1 252 589 -5,19% 1 193 938 -10,81% 1 090 503 -11,02% 1 408 711 -5,41% 1 142 150 -7,37% 1 062 945 -9,60% 1 314 106 -6,68%
Tabulka 1 Cenová mapa bytů
7
Cenová-mapa. [online].[cit 6.6.2009].
Dostupné z: http://www.cenovamapa.cz/?c1=+AND+vlastnictvi%3D1&c3=+AND+zdivo%3D16&c5=+AND+velikost%3D4&kr=
- 19 -
2.2. Základní charakteristika trhu bytů v roce 2008 V roce 2008 bylo dokončeno 38 380 bytů, zahájeno 43 531 a rozestavěno 176 123 bytů. Průměrná obytná plocha jednoho bytu byla 76 m2. Nové byty v rodinných domech měly průměrnou obytnou plochu 93,6 m2 , nové byty v bytových domech byly téměř o polovinu menší a průměrná obytná plocha bytu byla 54 m2. Nejmenší byty se již tradičně stavěly v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech, kde obytná plocha jednoho bytu nepřekonala hranici 30 m2. Všechny dokončené byty měly technickou vybavenost na slušné úrovni. 64, 2% bylo připojeno na plynovou síť. Na kanalizační síť bylo připojeno 80% všech nových bytů a centrální vytápění mělo 84,8%. Nejčastěji používaným stavebním materiálem byly cihly a tvárnice, zděné byty představovaly 83,0 % z celkového počtu dokončených. Výrazný podíl na tom mají rodinné domy, 91,4 % všech nových domů bylo zděných. Zděná nosná konstrukce však převažuje u všech forem nových bytů. Velikost stavebních pozemků rodinných domů trvale rostla na 1 098,5 m2 a průměrná doba výstavby jedné budovy trvala 38 měsíců.8
8
ČZÚ. Analýzy. [online].[cit 5.6.2009].
Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/ainformace/75BB00383D1D
- 20 -
2.3. Sektory bydlení Vlastnický sektor - je tvořen zejména rodinnými domy; mimo ně zde existují i jednotlivé byty v osobním vlastnictví situované v bytových domech, které vznikly buď v důsledku privatizace obecních či družstevních bytů, nebo pochází z nové výstavby. Soukromý nájemní sektor– vznikl především na základě restitucí, zůstává víceméně konstantní Sektor obecních nájemních bytů - vznikl po roce 1991 převodem tzv. státních bytů do vlastnictví obcí Družstevní sektor - je tvořen především byty ve vlastnictví bývalého stavebního bytového družstva Jiné důvody užívání
9
Na uvedeném grafu jsou procentuálně zobrazeny podíly sektorů v roce 2008 Sektory bydlení
7% 17% 47% 17% 12%
Sektor vlastnického bydlení
Soukromý nájemní sektor
Družstevní sektor
Jiné důvody úžívání bytu
Sektor obecních nájemní bytů
Graf 1 Cenová mapa bytů
9
MMR. Bytová politika. [online].[cit 5.6.2009].
Dostupné z: http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2008/cz/1-6-bytova-vystavba-v-letech-1998-2007.html
- 21 -
2.4. Světová ekonomická krize a možné ovlivnění trhu s byty Vlivem krize se jednoznačně trh s byty zpomalil a také klesly ceny bytů skoro ve všech regionech a to až o sta tisíce. Nových bytů je stále nedostatek a potencionálně je zaručený odbyt desítek projektů. Banky sice úvěry nadále poskytují, ale méně než tomu bylo dříve. Vyhledávají méně rizikové podmínky, což má za následek současná krize. Otevírá se zde taky prostor pro rizikovější klienty, ti dobří totiž začali šetřit. Vzhledem k nedůvěře, která panuje v různých odvětví ekonomiky je to zřejmé. Také klienti realitních kanceláři jsou opatrnější a snaží se investovat především do hotového bydlení před dokončením. Oproti tomu se realitní kanceláře snaží
různým
poskytováním slev či bonusů trh s byty oživit. Ekonomická krize ČR sice zasáhla, ale ne tak silně, jako v jiných státech. Vyplívá to dle analýz Knight Frank10, které povyskočily v prvním čtvrtletí meziročně o 9,9 procenta. Krize se tak na realitním sektoru zatím podepsala výrazně méně než v jiných středoevropských zemích. Pro srovnání je zde uvedena tabulka s jinými státy.11
země Izrael Česko Švýcarsko Indie
Vývoj cen rizidenčních nemovitostí (1. čtvrtletí 2009) meziroční mezikvartální země meziroční mezikvartální změna změna změna změna 10,90% 2,60% USA -16,90% -4,90% 9,90% -2,90% Singapur -23,80% -16,20% 5,60% 2,10% Dubaj -32% -40% 5,10% 0,90% Lotyšsko -36%
Tabulka 2 Vývoj cen rezidenčních nemovitosti
10
Mezinárodní index bydlení vyšší třídy společnosti Knight Frank je jediným takovým ukazatelem na světě.
Data jsou založena na výběru domů a budov v nejatraktivnějších lokalitách, které jsou strukturovaně hodnoceny tak, aby bylo možné identifikovat změny hodnoty kapitálu, nájemného a výnosů. Knight Frank je přední nezávislá poradenská společnost zabývající se realitami na celém světě. Sídlí v Londýně a společně se svým globálním partnerem Newmark Knight Frank provozuje 196 kanceláří ve 38 zemích na šesti kontinentech. 11
E15. Byznys. [online].[cit 6.6.2009].
http://www.e15.cz/byznys/ceny-bytu-v-cesku-krize-moc-nezasahla-96714/
- 22 -
2.5. Analýza lokálního trhu města Dobříš Dobříš je město ve Středočeském kraji v okrese Příbram v podhůří Brdské vrchoviny. Se svými 8 131 obyvateli (1.1. 2008) je druhým největším městem v okrese (první je Příbram).
Ve
městě
převažuje
strojní,
dřevozpracující
a
kožedělný
průmysl.
Nejvýznamnější stavbou je zámek s přilehlým francouzským parkem. Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. S rozlohou 1692,05 km² je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a 3. největším v rámci republiky. Počtem obyvatel 110 333 k 31.3. 2007 mu v rámci kraje patří 4. místo. Hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejnižší. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Rožmitál pod Třemšínem, Březnice, SedlecPrčice a Nový Knín), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Sousedí se středočeskými okresy Beroun, Benešov a Praha-západ, plzeňskými okresy Plzeň-jih a Rokycany a jihočeskými okresy Strakonice, Písek a Tábor. Od 1. ledna 2003 se okres dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností: Dobříš Příbram Sedlčany
- 23 -
2.5.1. Pozemky Proluky okolo náměstí se takřka nevyskytují. Jediná možnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Možnost další výstavby je dále determinována požadavky památkové péče. V širším intravilánu města je volných proluk více. Obecně lze říci, že v této části města je nabídka vyrovnána s poptávkou. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná možnost, že by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb.
Jedinou možností vzniku nových proluk na
atraktivních místech je možná demolice současných nevyužitých staveb (brownfieldech). Lze tedy předpokládat, že se tento sektor trhu zúží a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky se vyskytují v širším intravilánu města a to v oblasti Větrníku 2 700,Kč za metr čtvereční(v nové zástavbě RD v klidné lokalitě Větrník - Za židovským hřbitovem. Asfaltová příjezdová cesta. Dokončené IS na pozemku. BUS a vlak směr Praha vzdálen 500m. Les vzdálen 200m), Brodcích 800 Kč za m2 (chybí inženýrské sítě). Ostatní stavební pozemky se nacházejí v přilehlých vesnicích a jejich cenu lze vyčíslit v rozmezí 300 – 900 Kč za metr čtvereční.
2.5.2. Budovy Poptávka po bytech stále převyšuje nabídku. Nabízejí se jak byty v panelových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech tak nové developerské projekty jako je přestavba starého pivovaru poblíž „Větrníku“. V současné době nejsou k dispozici malé byty 1 + 1 nebo naopak větší byty 4 + 1 v městě Dobříš. Byt 1 + 1
V současné době nejsou k dispozici
Byt 2 + kk u Pivovaru
2 560 000 Kč,-
Byt 3 + 1 postaven pan. tech. (70., 80.)
2 300 – 2500 Kč,-
Tabulka 3 Ceny bytů Dobříš Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) např. na Mírovém náměstí. Nabídka rodinných domů převažuje nabídku bytů a to znatelným poměrem. Realizované ceny se pohybují okolo 3 500 000 Kč,- u volně stojících objektů. V neposlední době se objevil nový developerský projekt na skupinovou výstavbu v přilehlé Staré Huti. Ceny se
- 24 -
zde pohybují okolo 4 650 000 Kč,- za nemovitost. Lze zde také pořídit luxusnější rodinné domy pohybující se okolo 9 000 000 Kč,-. Ostatní rodinné novostavby (5+1) se pohybují 5 700 000 Kč,- za nemovitost. Chaty a rekreační objekty se vyskytují pouze ojediněle nebo v přilehlých obcích a to v cenové relaci 600 000 Kč,- až 1 200 000,- Kč. Ostatní chaty jsou spíše luxusnějšího charakteru s větší vybavenosti. Ceny se pohybují okolo 3 000 000 Kč,- včetně pozemku. Prodeje bytových domů jsou ojedinělé. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 5 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci kolem 20 milionů korun. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše vzrůst cen tažený poptávkou. Mezi průmyslovými objekty je v nabídce komerční areál v Dobříši v lokalitě Svatá Anna s řadou objektů. Jde o bývalý vojenský areál po částečné rekonstrukci, který se nachází cca 2 km od Dobříše. Přístup je po asfaltové komunikaci. Areál navazující na les je celý oplocený a nachází se v oblasti určené k průmyslové činnosti. Jednotlivé objekty byly původně určeny pro ubytovací, kancelářské prostory, garáže a sklady. Areál je napojen na městskou kanalizaci, vodovod a má vlastní kotelnu. V areálu je veřejné osvětlení a velké množství zpevněných ploch. Jiné průmyslové objekty jako jsou sklady a jiné budovy se v nabídce objevují zřídka.
2.5.3. Nájmy bytů Jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a proslavených turistických destinací, jako je například Český Krumlov, je nabídka bytů na pronájem minimální. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech :
Byt 2 + 1
5 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
8 000 – 9 000 Kč / byt /p.m.
Byt 4 + 1
9 000 – 11 000 Kč / byt /p.m.
Tabulka 4 Nájmy bytů Dobříš
- 25 -
Prodejních prostor Na rozdíl od bytů je na trhu vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať již v centru města nebo v prodejních buticích u supermarketů. V současné době nově vznikly nebytové prostory v komerčním areálu PRACHANDA okolo 3 500 Kč / p.a.. Dále v bývalých rukavičkářských závodech jsou k dispozici obchodní prostory za cenu 60,Kč/m2. Ostatní prodejní prostory se pohybují okolo 2 000 Kč / p.a.. do 5 500 Kč / p.a.. Kancelářích V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří. Nabídka je vyšší než poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“.
Centrum města
1 500 – 2 500 Kč / m2 / p.a.
Tabulka 5 Nájmy kanceláří Dobříš Průmyslových objektů Současně nejnovější a také největší nabídku tvoří průmyslové centrum Rukavice Dobříš. Ceny se pohybují již od 60,- Kč/m2. Výrobní a provozní prostory
60 – 2 500 Kč / m2 / p.a.
Sklady
400 – 900 Kč / m2 /p.a.
Tabulka 6 Nájmy průmyslových objektů Dobříš
- 26 -
2.6. Analýza lokálního trhu Smíchov Smíchov je pražská městská čtvrť a katastrální území na levém břehu Vltavy, náležející do městské části Praha 5. Na severu sousedí s Malou Stranou, na jihu s Hlubočepy, na jihozápadě s Radlicemi, na západě s Motolem. Na protějším pravém břehu řeky se nachází od severu Nové Město pražské, Vyšehrad a Podolí. Ke Smíchovu patří také velký vltavský ostrov Císařská louka (naproti Vyšehradu a Podolí). V letech 1903–1921 byl Smíchov městem, od roku 1838 měl status předměstí. Smíchov byl dlouhá léta převážně dělnickou čtvrtí. Sídlily a sídlí zde velmi významné podniky, zejména pivovar Staropramen a ČKD Tatra (v devadesátých letech byla výroba přemístěna do Zličína). Již před připojením Smíchova k Praze vzniklo na Smíchově jedno z hlavních pražských nádraží, dnes nádraží Praha-Smíchov. Lávka přes nádraží spojuje části Smíchova rozdělené nádražím.Malé autobusové nádraží se nachází nedaleko od Smíchovského pivovaru Staropramen v ulici Na Knížecí, jezdí odtud spoje především do jižních či jihozápadních Čech (např. ve směru na Písek, Příbram, Beroun, Plzeň, Rokycany, Strakonice, Klatovy, Sušice, Domažlice atd.). Příměstské spoje odjíždějí od Smíchovského nádraží. Středisky MHD na Smíchově jsou dvě stanice metra trasy B – Smíchovské nádraží a Anděl a její výstup Na Knížecí. Na Andělu se také kříží tramvajové tratě Újezd–Anděl–Hlubočepy–estakáda na Barrandov v severojižním směru a Palackého náměstí –Andě l– Plzeňská ulice–Kotlářka–Sídliště Řepy ve východo-západním. Smíchovské nádraží a následující Lihovar jsou centrální stanice autobusové dopravy pro skoro celý jihozápad a zčásti jihovýchod (přes Barrandovský most) Prahy. Nedaleko od Anděla ústí také dva na sebe navazující tunely Městského okruhu – Strahovský tunel a tunel Mrázovka. Katastrální výměra Smíchova je 7,05 km² a počet obyvatel k datu 16.10. 2006 činí 36 165 osob.
- 27 -
2.6.1. Pozemky V centru Smíchova je výskyt proluk po výstavbě Centra Nový Smíchov spíše ojedinělý. Je zde hustá zástavba bytových domů a administrativních budov. Spíše výjimkou je proluka v areálu vietnamského tržiště na rohu ulic Stroupežnického a Ostrovského. Nebo proluka v ulici Kováků, kde nyní vzniká bytový dům na místě bývalého areálu autoservisu Marimex. Jediná možnost výstavby je tedy rekonstrukce stávajících objektů, která je také omezena památkovou péčí. V budoucnu se výskyt proluk příliš nečeká. Jediná možnost co se nabízí, která je zároveň i otázkou co se stane s výrobním areálem Smíchovského pivovaru Staropramen, který je velmi rozlehlý a jehož provoz v centru Prahy se již nemusí jevit jako zcela efektivní. Výskyt stavebních pozemků je na ploše katastrálního území Smíchov spíše ojedinělý. Nabídka volných pozemků je zde minimální. Indikace ceny podle cenové mapy dle vyhlášky č. 32/1998 Sb.12. je na územní Smíchova velmi rozdílná. V podstatě se dá říct, že ceny zde rostou s postupem k centru Smíchova. Například v areálu Media Center je cena 28 660 Kč/m2 a kupříkladu cena o 250 metrů dále v Ulici na Zatlance je 5800 Kč/m2 .
2.6.2. Budovy Nabídka bytů je na Smíchově velmi rozmanitá. Existuje, zde poměrně rozsáhlá nabídka i poptávka po bytech. Před pár lety, zde také došlo k procesu poměrně velké privatizace bytových domů a také jejich nové výstavby či rekonstrukce. Nabízejí se zde byty v bytových domech postavených převážně v první polovině 19. století a to z cihel se zdobenými fasádami. Byty postavené panelovou technologií se v centru Smíchova nevyskytují. Nabídka bytů v nových bytových domech je zde také výrazně zastoupena. Jedná se především o
byty vyšší kategorie stavěné železobetonovou nebo cihlovou
technologií, které již mají k dispozici podzemní parkoviště, výtah a balkóny. Ceny těchto bytů se pohybují v cenovém intervalu od 65 000 do 90 000 Kč/m2. V budoucnu lze předpokládat spíše menší růst a ustálení cen, které v této lokalitě za poslední dobu stoupaly velmi razantně.
12
Zákon České národní rady o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů (úplné znění, jak vyplývá z
pozdějších změn a doplnění)
- 28 -
Byt 1 + 1
1800 000 – 2900 000 Kč
Byt 2 + 1
2600 000– 4900 000 Kč
Byt 3 + 1
2800 000 –7 600 000 Kč
Byt 4 + 1
7360 000 – 9745 000 Kč
Tabulka 7 Ceny bytů Smíchov Co se týče rodinných domů je zde bohatý výskyt prvorepublikových rodinných vil z 30. let, kde spíše převládá poptávka nad nabídkou. Jedná se o vily vyšší kategorie, jejichž cena se pohybuje v intervalu od 14 mil. Kč až do 50 mil. Kč. Je zde také projekt rodinných řadových domů, kde se cena pohybuje v intervalu od 10 mil. Kč do 17 500 000 Kč. Výskyt nabídky bytových domů je opět velmi různorodý. Nabízejí se k prodeji bytové domy převážně s počtem bytů neobsazených a dále pak obsazených nájemníky s regulovaným nájemným. Cena těchto domů se pohybuje(velmi obecně) okolo 25 mil. Kč a dále pak dle konkrétní specifikace. Dalším sektorem nabídky jsou bytové domy, které nejsou vázány regulovaným nájemným. Tam se cena pohybuje (velmi obecně) okolo 50 mil. Průmyslové objekty a objekty pro individuální rekreaci v současné nabídce neexistují. Administrativní budovy také neexistují, spíše se jedná o pronájem menších prostor.
- 29 -
2.6.3. Nájmy Bytů Velká nabídka i poptávka nájmu bytů, která se za poslední dobu mírně zvýšila narozdíl od nabídky a poptávky prodeje bytů. Velký cenový rozdíl je v tom, jestli se jedná o novostavbu, zrekonstruovaný byt či byt před rekonstrukcí. Byt 1 + 1
7500 – 14000 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
9000 – 19000 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
18000 – 30 000 Kč / byt /p.m.
Byt 4 + 1
26 000 – 50 000 Kč / byt /p.m.
Tabulka 8 Nájmy bytů Smíchov Prodejních prostor Poptávka výrazně převyšuje nabídkou, která je na Smíchově velmi uzavřená. Kancelářích Nabídka je zde velmi rozsáhlá. Centrum Smíchova
290 – 500 Kč / m2 / p.a.
Tabulka 9 Nájmy kanceláří Smíchov Průmyslových objektů Vzhledem k současnému trendu přeměny Smíchova z průmyslové čtvrti na čtvrť administrativně obchodní. Mělo za následek, že průmyslové objekty zcela vymizely. Existuje zde pouze nabídka skladových prostor v ulici Křížova, která už není považovaná za centrum Smíchova.
- 30 -
3. Porovnání a vyhodnocení trhu s byty 3.1. Bytová výstavba, porovnání roku 2007 a 2008 V roce 2008 bylo dokončeno 38 380 bytů, což představuje meziroční pokles o 7,8 % (-3 269 bytů). Pokles počtu dokončených bytů byl zaznamenán ve všech kategoriích, s výjimkou bytů v rodinných domech, kde byl nárůst o 15,4 % a u bytů ve stavebně upravených nebytových prostorech o 3,5 %. Nejvýraznější pokles byl u počtu bytů dokončených v bytových domech o 31,2 % a u bytů v domech s pečovatelskou službou, domovech-penzionech o 34,9 %. Ty však představují pouze necelé jedno procento z celkového počtu dokončených bytů. V roce 2008 bylo dokončeno 38 380 bytů, což představuje meziroční pokles o 7,8%. Zahájeno bylo 43 531 bytů, což ve srovnání s rokem 2007 představuje pokles o 0,6 % (-265 bytů). Vzrostl počet zahájených bytů v rodinných domech o 9,2 % a také bytů v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech o 15,4 %. Ve všech ostatních kategoriích byl zaznamenán pokles. U bytů v bytových domech to bylo ve srovnání s rokem 2007 o 10,2 % méně. Nejvíce zahájených bytů bylo v rodinných domech a to více než polovina. Je to nevyšší podíl ve struktuře zahájených bytů od roku 1998 a poprvé byla překonána 50% hranice. Dále pak následují byty v domech bytových s 31,5 % a nástavby, přístavby, vestavby k rodinným domům s 5,0 %. V souvislosti s růstem podílu nových bytů v rodinných domech klesá podíl zahájených bytů ve všech ostatních kategoriích. Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. Ke konci roku 2008 bylo tak v České republice rozestavěno 176 123 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena.
- 31 -
Bytová výstavba v letech 1998 - 2008 200 000 150 000 100 000 50 000 1998
1999
2000
2001
Zahájené b.
2002
2003
Dokončené b.
2004
2005
2006
2007
2008
Rozestavěné b.
Graf 2 Bytová výstavba v letech 1998-2008 Z celkového počtu 176 123 bytů rozestavěných k 31.12.2008 připadal největší podíl 50,6 % na nové byty v rodinných domech, 18,4 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 19,0 % v novostavbách bytových domů a 4,5 % v nástavbách, přístavbách a vestavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.
- 32 -
3.2. Pořizovací hodnota bytů 2007 - 2008 Jedním z kvalitativních ukazatelů, které charakterizují dokončenou výstavbu, je pořizovací hodnota. Celková pořizovací hodnota všech nově dokončených bytů v ČR dosáhla v roce 2008 hodnoty 91,5 mld. Kč. Tato suma byla ve srovnání s rokem 2007 o 5,7 % vyšší. Nadále pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů. Průměrné pořizovací náklady připadající na jeden byt se zvýšily ve všech kategoriích bydlení s výjimkou nových bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostor. V roce 2008 byly průměrné pořizovací náklady jednoho bytu v novém rodinném domě 3 088,0 tis. Kč a meziročně vzrostly o 6,3 %, u bytů v bytových domech to bylo 1 889,3 tis. Kč s meziročním nárůstem o 4,8 %. Tyto údaje však zastírají rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých domů a bytů, proto je při posuzování vývoje cen vhodnější přepočítání na plošné nebo objemové ukazatele. Průměrná pořizovací hodnota 1 m3 kubatury nových rodinných domů byla v roce 2008 oproti roku 2007 o 7,2 % vyšší a činila 4 221 Kč. U bytových domů byla průměrná pořizovací hodnota 1 m3 obestavěného prostoru 4 820 Kč a meziročně vzrostla o 1,4 %. Výrazný nárůst nastal i u průměrných hodnot 1 m2 obytné a užitkové plochy, a to opět ve všech kategoriích s výjimkou nových bytů ve stavebně upravených nebytových prostorách. Průměrná hodnota 1 m2 obytné plochy nového bytu byla 31 725 Kč a meziročně vzrostla o 6,5 %. U rodinných domů byl nárůst o 7,2 % v nových domech a o 8,6 % v přístavbách nástavbách a vestavbách. Také u bytových domů se nárůst pohyboval okolo 8,0 %, konkrétně u bytů v novostavbách o 7,9 % a bytů v přístavbách, nástavbách a vestavbách k bytovým domům o 8,3 %. Nárůst byl zaznamenán i u průměrné hodnoty 1 m2 užitkové plochy, která byla 22 534 Kč v roce 2008 oproti 21 263 Kč v roce 2007 (+5,0 %). U bytů v nových rodinných domech vzrostla hodnota 1 m2 užitkové plochy o 8,2 %, u bytů v bytových domech o 7,5 % a u bytů v nástavbách, přístavbách a vestavbách o 5,9 % u rodinných domů a 7,5% u domů bytových.
- 33 -
Průměrná pořizovací hodnota bytů dokončených v letech 1998 - 2008 podle druhu objektů 1998 2000 2002 2004 2006 2007 2008 Rodinné domy 2 305 000 2 388 000 2 516 000 2 713 000 2 849 000 2 906 000 3 088 000 Nástavby a přístavby k RD 729 000 795 000 877 000 906 000 1 062 000 1 101 000 1 224 000 Bytové domy 1 464 000 1 285 000 1 234 000 1 424 000 1 664 000 1 646 000 1 889 000 Nástavby a přístavby k BD 935 000 1 026 000 1 201 000 1 184 000 1 350 000 1 468 000 1 513 000
Tabulka 10 Pořizovací hodnoty v letech 1998-2008
Pořizovací hodnoty v letech 1998 - 2008 3 500 000 3 000 000 2 500 000
Rodinné domy
2 000 000
Nástavby a přístavby k RD
1 500 000
Bytové domy Nástavby a přístavby k BD
1 000 000 500 000 0 1998
2000
2002
2004
2006
2007
2008
Graf 3 Pořizovací hodnoty v letech 1998-2008 Pokud budeme porovnávat průměrnou pořizovací hodnotu 1 m2 užitkové plochy nově dokončených bytů z územního hlediska, zjistíme, že tato hodnota je u bytů dokončených v Praze výrazně vyšší než v jiných regionech, a to jak u bytů v rodinných domech, tak o u bytů v obou formách nástaveb, přístaveb a vestaveb. Výjimkou jsou bytové domy, kde průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy je nejvyšší v kraji Středočeském. Naopak u nejnižších hodnot to tak jednoznačné není. U bytů v bytových domech včetně přístaveb, nástaveb a vestaveb byly nejnižší hodnoty 1 m2 užitkové plochy v Ústeckém kraji, u nových bytů v rodinných domech v kraji Vysočina a u nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům v Moravskoslezském kraji.13
13
ČZÚ. Analýzy. [online].[cit 5.6.2009].
Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/ainformace/75BB00383D1D
- 34 -
3.3. Vyhodnocení trhu s byty Z cenová mapy lze usuzovat, že nejdražší byty se nacházejí v Praze a Středočeském kraji. Nejlevněji lze pořídit stejný byt v Ústeckém kraji. V ostatních krajích se ceny bytů pohybují okolo 1 100 000,- Kč až 1 500 000,- Kč za byt. Nejvíce bytů v České republice mají lidé ve vlastnickém sektoru, který převažuje nad ostatními a zaujímá 47%. Dále pak sektor družstevní 17%, soukromý nájemní sektor 12%, sektor obecních nájemních bytů 17% a sektor jiných důvodů užívání 7%. Z toho vyplívá, že lidé chtějí mít převážně byty ve svém vlastnictví. Z analýzy lokálního trhu ve Středočeském kraji ve městě Dobříš bylo zjištěno, že poptávka po bytech stále převyšuje nabídku a oproti ostatním nemovitostem v dané lokalitě patří byty mezi jedny, s kterými se nejvíce obchoduje. Na Smíchově je sice rozmanitější nabídka i poptávka po bytech, ale za cenu která se pohybuje okolo 80 000 Kč/m2. Z analýzy bytové výstavby vyplývá, že roce 2008 se zahájila výstavba 43 531 bytů, oproti roku 2007 to představuje pokles o 0,6%. Dokončeno bytů bylo 38 380, což znamená pokles o 7,8% a k 31.12 2008 bylo rozestavěno 176 123 bytů. Pořizovací hodnota objektů k bydlení dokončených v roce 2008 dosáhla 91,5 mil. Kč. Průměrná pořizovací hodnota 1 bytu činila 2 411,7 tis. Kč (meziroční nárůst o 14,9%). Průměrná pořizovací hodnota za 1 m2 obytné plochy byla 31,7 tis. Kč (nárůst o 6,5%).
- 35 -
4. Modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění 4.1. Byt Praha Oceňovaný majetek se nachází na adrese: Böhmova 1976/1, 115 00 Praha 5 – Stodůlky, Česká republika. Byt je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 2658, pro katastrální území Stodůlky, městská část Praha 5, obec Praha. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.
- 36 -
4.1.1. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 1976/29 se nachází ve střední poloze v panelovém bytovém domě, na jižním okraji sídliště s 11.-ti podlažní zástavbou cca 8 km západně od centra města. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové domy z 80. let minulého století a budovy občanské vybavenosti. Dopravní dostupnost a návaznost lokality je dobrá, zajištěna ulicí Jeremiášova k Rozvadovské spojce, zastávka metra trasy B Lužiny je cca 350m od objektu V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banka, kulturní zařízení, apod.) Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích. Kapacita těchto míst je pro potřeby všech obyvatel na sídlišti plně dostačující. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako velmi dobrou. V místě se také nachází veškerá vybavenost odpovídající významu městské části Prahy 5 Stodůlek.
4.1.2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt žádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo užívat společné domovní prostory.
4.1.3. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1987 jako panelový dům. V roce 2005 byl dům částečně rekonstruován, byla položena nová střešní krytina, nové stoupačky a nová plastová okna
4.1.4. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 5423/558866 na parcele p.č. 2131/250 o výměře 400 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty.
- 37 -
4.1.5. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC a předsíň. Byt je situován ve čtvrtém nadzemním podlaží. V podlaží pod oceňovaným bytem jsou umístěny další 3 byty, ve vyšších podlažích jsou byty také. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovým montovaný skeletem. Stropy jsou betonové montované a obvodové stěny tvoří železobetonový sendvič v tloušťce 30cm. Vnější úpravy na stěnách jsou tvořeny vápennou hladkou omítkou a vnitřní úpravy stěn jsou tvořeny vápennou omítkou. Mezi vybavení bytu patří: okna- zdvojená plastová, dveře - hladké lakované, podlahy - koberce, vytápění - dálkové, elektro. - světelný rozvod, rozvod vody studené a teplé, rozvod plynu - je proveden, zdroj teplé vody - dálkově, vybavení kuchyně - plynový sporák, vybavení koupelny - vana a umyvadlo, vybavení WC – WC s nádržkou.
4.1.6. Ocenění porovnávací metodou Tato metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
majetek
majetek
majetek
majetek
A.Identifikační údaje Pořadové číslo
1
2
3
Byt P 1976/29
Přecechtělova
Böhmova
Modrá
Katastrální území
Stodůlky
Stodůlky
Stodůlky
Stodůlky
Obec
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
45
50
47,50
1 750 000
1 805 00
1 850 000
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek
43
Prodejní cena Cena za jednotku
X
38 889
36 100
38 947
Datum transakce
7/2009
11/2008
12/2008
3/2008
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
- 38 -
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Prodej
Prodej
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Bytová,
Bytová,
Bytová
Bytová
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Ano
Ano
Ano
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Památkově
Památkově
Památkově
Památkově
chráněné území
chráněné území
chráněné území
chráněné území
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Průměrná
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Průměrné
Průměrné
Průměrné
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
36 100
38 947
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,05
1,00
Upravená hodnota
38 889
37 905
38 947
Omezený
Omezený
Omezený
Vlastnická práva
Existence věcných
Prodej
Nezjištěna
břemen
Využití
podle
územního plánu
Stavební povolení
Jiná
právní
omezení a závazky
Ano
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav
Velmi dobrá
Průměrný
Technické
Chybějící
vybavení
dožilé
Funkční
Dobrá
nebo
využitelnost
Další možný rozvoj
Omezený
- 39 -
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
37 905
38 947
MHD
MHD
MHD
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
37 905
38 947
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 889
37 905
38 947
Obdobné
Obdobné
Obdobné
Korekce
0,95
1,00
1,00
Upravená hodnota
36 945
37 905
38 947
Velikost
Obdobné
Větší
Obdobné
Korekce
1,05
1,15
1,05
Upravená hodnota
38 791
43 591
40 894
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 791
43 591
40 894
Dopravní
MHD
obslužnost
Atraktivita objektu
Jiná
technická
Průměrná
Příslušenství bytu
korekce
F. Ostatní parametry
Jiná korekce
Podíl
hodnoty
pozemku
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
41 092
hodnota jednotky Celková
1 766 961, 017
porovnávací hodnota Zaokrouhleno
1 766 961
Tabulka 11 Ocenění porovnávací metodou, Smíchov
- 40 -
4.1.7. Ocenění příjmovou metodou Tato metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Hrubý příjem – 20 000 Kč/p.m * 12
240 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %
12 000 Kč
Efektivní hrubý příjem
228 000 Kč
Rezerva na renovace – odborný odhad
20 000 Kč
Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)
35 000 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
173 000 Kč
Kapitalizační míra ( R )
6%
Tržní hodnota ( V )
2 883 333 Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
3 880 000 Kč
Tabulka 12 Ocenění příjmovou metodou, Smíchov Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 766 961 Kč, příjmovou metodou poté na 3 880 000 Kč, Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
1 766 961
80
1 422 000
Příjmová metoda
3 880 000
20
776 000
Nákladová metoda
N/A
0
0
Výsledná tržní hodnota
2 198 000
Zaokrouhleno
2 198 000
Tabulka 13 Výsledná tržní hodnota, Smíchov Výsledná tržní hodnota na základě porovnání příjmové a porovnávací metody s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých metod činí 2 198 000 Kč.
- 41 -
4.2. Byt Dobříš Oceňovaní majetek se nachází na adrese: Pražská 29, 263 01, Dobříš , Česká republika. Byt je zapsán u katastrálního úřadu v Příbrami, na listu vlastnictví č. 1501, pro katastrální území Dobříš centrum. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.
- 42 -
4.2.1. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 29 se nachází 100m od hlavní ulice Pražská v panelovém bytovém domě, v centru města Dobříš ve 3. podlaží. Okolní zástavbu tvoří obdobný panelový dům stejného typu o stejné občanské vybavenosti. Dále zde můžeme najít řadové bytové domy a na protější straně ulice Pražské řadové domy s obchody v prvním nadzemním podlaží. Dopravní dostupnost a návaznost lokality je na středně velké město velmi dobrá. V dochůzné vzdálenosti je autobusové nádraží a cca. 2 km je vzdáleno vlakové nádraží u autobusové zastávky Dobříš,žel.st.. Praha je vzdálena 40 km od města a Příbram necelých 20 km. Parkování je velmi omezené a na obyvatele panelové bytu je rozhodně nedostačující. Parkoviště zahrnuje 10 parkovacích míst. Kvalitu okolních horizontů lze hodnotit jako velmi dobrou. V místě se nachází veškerá
vybavenost odpovídající středně velkému
městu. V dochůzné vzdálenosti se vyskytují 2 základní školy, poliklinika, mateřská škola, banka, obchody, kulturní zařízení atd.
4.2.2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt žádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo užívat společné domovní prostory.
4.2.3. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němž se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1987 jako panelový dům. V roce 2005 byl dům částečně rekonstruován, byla položena nová střešní krytina, nové stoupačky a nová plastová okna
- 43 -
4.2.4. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 8463/1798345 na parcele p.č. 5364/332 o výměře 300 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty.
4.2.5. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými zabezpečovacími dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC a předsíň. Byt je situován ve třetím nadzemním podlaží. V podlaží pod oceňovaným bytem jsou umístěny další 2 byty, ve vyšších podlažích jsou byty také. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny železobetonovým montovaný skeletem. Stropy jsou betonové montované a obvodové stěny tvoří železobetonový sendvič v tloušťce 30cm. Vnější úpravy na stěnách jsou tvořeny vápennou hladkou omítkou a vnitřní úpravy stěn jsou tvořeny vápennou omítkou. Mezi vybavení bytu patří: okna- zdvojená plastová, dveře – částečně prosklené (lakované), podlahy – dřevěné plovoucí podlahy a koberec, vytápění dálkové, elektro. - světelný rozvod, rozvod vody - studené a teplé, rozvod plynu - je proveden, zdroj teplé vody - dálkově, vybavení kuchyně – elektrický sporák, vybavení koupelny – sprchový kout a umyvadlo, vybavení toalety – WC s nádržkou.
4.2.6. Ocenění porovnávací metodou Tato metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. A – AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
majetek
majetek
majetek
majetek
A.Identifikační údaje Pořadové číslo
1
2
3
Byt P. 29
Pražská
Pražská
Pražská
Katastrální území
Dobříš centrum
Dobříš centrum
Dobříš centrum
Dobříš centrum
Obec
Dobříš
Dobříš
Dobříš
Dobříš
Okres
Příbram
Příbram
Příbram
Příbram
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně
- 44 -
C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek
45
Prodejní cena
42
50
48
1 600 000
1 750 000
1 700 000
Cena za jednotku
X
38 095
35 000
35 417
Datum transakce
7/2009
11/2008
12/2008
3/2008
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Prodej
Prodej
Prodej
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Bytová,
Bytová,
Bytová
Bytová
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Ano
Ano
Ano
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
žádné
žádné
žádné
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
35 000
35 417
Průměrná
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce
1,00
1,05
1,05
Upravená hodnota
38 095
36 750
37 188
Průměrné
Průměrné
Průměrné
D. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva
Existence věcných
Prodej
Nezjištěna
břemen
Využití
podle
územního plánu
Stavební povolení
Jiná
právní
Ano
žádné
omezení a závazky
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav
Velmi dobrá
Průměrný
Technické
Chybějící
vybavení
dožilé
nebo
- 45 -
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
36 750
37 188
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,05
1,00
Upravená hodnota
38 095
38 587
37 188
Omezený
Omezený
Omezený
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
38 587
37 188
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
38 587
37 188
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 095
38 587
37 188
Obdobné
Obdobné
Lepší
Korekce
0,95
1,00
1,10
Upravená hodnota
36 190
38 587
40 907
Velikost
Obdobné
Větší
Obdobné
Korekce
1,05
1,10
1,05
Upravená hodnota
38 000
42 446
42 952
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
38 000
42 446
42 952
Funkční
Dobrá
využitelnost
Další možný rozvoj
Dopravní
Omezený
Dobrá
obslužnost
Atraktivita objektu
Jiná
technická
Průměrná
Příslušenství bytu
korekce
F. Ostatní parametry
Jiná korekce
Podíl
hodnoty
pozemku
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
41 132,67
hodnota jednotky Celková
1 850 970, 15
porovnávací hodnota Zaokrouhleno
1 850 970
Tabulka 14 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš
- 46 -
4.2.7. Ocenění příjmovou metodou Tato metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Hrubý příjem – 18 000 Kč/p.m * 12
216 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %
10 800 Kč
Efektivní hrubý příjem
205 200 Kč
Rezerva na renovace – odborný odhad
20 000 Kč
Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)
35 000 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
150 200 Kč
Kapitalizační míra ( R )
6%
Tržní hodnota ( V )
2 503 333,33 Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
2 503 333 Kč
Tabulka 15 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 850 970 Kč, příjmovou metodou poté na 2 503 333 Kč, Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
1 850 970
80
1 480 776
Příjmová metoda
2 503 333
20
500 667
Nákladová metoda
N/A
0
0
Výsledná tržní hodnota
1 981 443
Zaokrouhleno
1 981 443
Tabulka 16 Výsledná tržní hodnota, Dobříš Výsledná tržní hodnota na základě porovnání příjmové a porovnávací metody s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých metod činí 1 981 443 Kč.
- 47 -
4.3. Porovnání oceňovaných bytů Oba porovnávané byty 2+kk o čisté podlahové ploše 43 a 45 m2 se takřka od sebe neliší. Jediný znatelný rozdíl
mezi nimi je v lokalitě, kde se panelové domy nachází. Byt
v Dobříší je umístěn v centru města a byt ve Stodůlkách na jižním okraji sídliště. Výsledná tržní hodnota na základě porovnání příjmové a porovnávací metody činí 2 198 000 Kč a 1 981 443 Kč. Z těchto hodnot lze vyčíslit následující rozdíl v tržních cenách těchto dvou lokalit a to tak, že byt v Dobříši je přibližně o 200 000 Kč levnější i přes umístění v centru. Byt Smíchov
Byt Dobříš
1 422 000
1 480 776
776 000
500 667
0
0
Výsledná tržní hodnota
2 198 000
1 981 443
Zaokrouhleno
2 198 000
1 981 443
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
Tabulka 17 Porovnání bytů
- 48 -
5. Odhad budoucího vývoje v ČR V horizontu tohoto roku lze předpokládat pokles „nabídkové ceny“ na ceny tržní.To se týká zejména panelových bytů. Ve všech zmiňovaných městech je rozdíl mezi současnou “nabídkovou” a tržní cenou mezi 10-20 % ceny. Ceny tržní však budou spíše stagnovat, resp. se jejich vývoj bude lišit podle atraktivity prostředí nebo stavu bytu. U cihlových bytů v dobré lokalitě, především např. v Praze 1, 2, 6 nebo v Brně v Masarykově čtvrti budou ceny spíše stagnovat či zaznamenají mírný růst. Rovněž u nové výstavby se dá očekávat stagnace, resp. mírný nárůst cen, který se bude ale lišit podle lokality v daném městě. Obecně platí, že čím je zajímavější lokalita, tím silnější tendence k růstu. Lidé si budou dále vybírat mezi byty. Podle toho se také budou vyvíjet ceny. U bytů v dobrých lokalitách a u kvalitních bytů, ceny mírně porostou. Co se týče vlivu světové finanční a hospodářské krize na český trh s byty nebude nadále nijak závratně tento trh ovlivňovat. Můžeme sice očekávat mírný pokles cen bytů, ale tento jev bude spíše zapříčiněn obavou budoucích majitelů bytů ze snížení příjmů domácnosti a to například ze ztráty zaměstnání vlivem krize. Výrazně negativní dopad lze očekávat v segmentu subjektů zabývajících se zprostředkováním prodeje.. Počet realitních kanceláří je ve srovnání ukazatele počtu realitních subjektů na počet obyvatel s jinými zeměmi několikanásobně vyšší. Dá se očekávat snížení o 40 %, možná dokonce i více realitních subjektů, zejména malých „domácích firem“, naopak pravděpodobně dojde k posílení postavení velkých a úspěšně etablovaných realitních společností schopných financovat provozní náklady v tomto těžkém období.
- 49 -
Závěr Bydlení představuje neodmyslitelnou potřebu každého člověka. Vybrat ideální objekt k bydlení nemusí být pro každého jednoduchým úkolem, proto tato práce poskytuje přehled o realitním trhu s byty. V teoretické části se zabývá vývojem bytové politiky a seznamuje se zakláními pojmy v souvislosti s byty. V praktické části analyzuje a vyhodnocuje trh s byty jako celek a podává o něm ucelené informace. Po analýze celého trhu s byty bylo dospěno k následujícím výsledkům. Nejdražší byty se nacházejí v Praze a Středočeském kraji. Ceny se zde odvíjejí od životní úrovně obyvatelstva, pracovních příležitostí, dopravního spojení a dalších souvisejících faktorů s polohou dané lokality. V městech či obcích, kde není životní úroveň na takovém stupni je samozřejmě poptávka po bytech menší a také klesá tržní hodnota. Nejvíce bytů mají lidé ve vlastnickém sektoru, který převažuje silně nad ostatními. Z analýz lokálních trhů bylo dospěno k názoru, že poptávka po bytech stále převyšuje nabídku na většině území. Z této analýzy také vyplývá, že na trhu s realitami se nejvíce obchoduje právě s byty. Co se týče současné ekonomické krize a jejího vlivu na trh s byty. Lze říci, že sice zpomalila růst, ale nepodepsala se nijak výrazně na jeho celkovém vývoji jako v jiných segmentech ekonomiky.
- 50 -
Seznam použité literatury: 1. MMR. Bytová politika. [online].[cit 4.6.2009]. Dostupné z www: 2. Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu, Praha 2007 3. MMR. Bytová politika. [online].[cit 4.6.2009]. Dostupné z www: 4. Cenová-mapa. [online].[cit 6.6.2009].Dostupné z www: 5. ČZÚ.Analýzy. [online].[cit 5.6.2009]. Dostupné z www: 6. MMR. Bytová politika. [online].[cit 5.6.2009]. Dostupné z www: 7. E15. Byznys. [online].[cit 6.6.2009]. Dostupné z www: < http://www.e15.cz/byznys/ceny-bytu-v-cesku-krize-moc-nezasahla-96714/ 8. SEMINARKY.CZ. Bytová politika. Číslo práce 9700. [online].[cit 4.6.2009]. Dostupné z:
- 51 -
Seznam grafů Graf 1 Cenová mapa bytů .................................................................................................... 21 Graf 2 Bytová výstavba v letech 1998-2008 ....................................................................... 32 Graf 3 Pořizovací hodnoty v letech 1998-2008 ................................................................... 34
- 52 -
Seznam tabulek Tabulka 1 Cenová mapa bytů .............................................................................................. 19 Tabulka 2 Vývoj cen rezidenčních nemovitosti .................................................................. 22 Tabulka 3 Ceny bytů Dobříš................................................................................................ 24 Tabulka 4 Nájmy bytů Dobříš ............................................................................................. 25 Tabulka 5 Nájmy kanceláří Dobříš...................................................................................... 26 Tabulka 6 Nájmy průmyslových objektů Dobříš ................................................................ 26 Tabulka 7 Ceny bytů Smíchov ............................................................................................ 29 Tabulka 8 Nájmy bytů Smíchov .......................................................................................... 30 Tabulka 9 Nájmy kanceláří Smíchov .................................................................................. 30 Tabulka 11 Ocenění porovnávací metodou, Smíchov ......................................................... 40 Tabulka 12 Ocenění příjmovou metodou, Smíchov ............................................................ 41 Tabulka 13 Výsledná tržní hodnota, Smíchov..................................................................... 41 Tabulka 14 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš ............................................................ 46 Tabulka 15 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš ............................................................... 47 Tabulka 16 Výsledná tržní hodnota, Dobříš ........................................................................ 47 Tabulka 17 Porovnání bytů ................................................................................................. 48
- 53 -
