Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí
Rovnováha na trhu s nemovitostmi Rodinné domy Bakalářská práce
Autor:
Jitka Horychová Realitní makléř, RMK
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Helena Cetlová
Duben,
2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Praze dne 5. duben 2009
Jitka Horychová
Poděkování: Tímto bych ráda poděkovala paní Ing. Heleně Cetlové za cenné rady, připomínky a dohled nad touto bakalářskou prací a také za podporu celé mé rodiny. .
Anotace: Tato bakalářská práce poskytuje přehled o realitním trhu s byty. Teoretická část zahrnuje přehled o vývoji bytové politiky a základních pojmech. Práce obsahuje praktickou část, kde je rozebrána analýza současného trhu s nemovitostmi, porovnání a vyhodnocení trhu s byty, modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění a odhad budoucího vývoje.
Annotation: This bachelor thesis gives an overview of reality market with flats. Theoretic part includes information about development of flats policy and essential concepts. The work includes a practical part, where the reader analyses current reality market with family houses, matching and evaluation market with flats, schedules of matching flats and estimation of future development.
-4-
Obsah: Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.
Bytová politika .................................................................................................................. 8 1.1.
2.
Základní pojmy související s trhem bytů ................................................................ 8
1.1.1.
Principy a cíle bytové politiky ......................................................................... 8
1.1.2.
Bytová politika ze sociálního hlediska ............................................................ 9
1.1.3.
Základní strategie bytové politiky ................................................................. 10
1.1.4.
Historie bytové politiky ................................................................................. 12
1.1.5.
Nabídka a poptávka nemovitostí ................................................................... 14
1.1.6.
Lokace bytů ................................................................................................... 16
1.1.7.
Lokace v rámci města .................................................................................... 16
Analýza současného trhu nemovitostí .......................................................................... 22 2.1.
Dělení bytů podle standardu ................................................................................. 22
2.1.1.
3.
4.
Aktuální stav trhu s byty v České republice .................................................. 22
2.2.
Analýza trhu nemovitosti v roce 2008 .................................................................. 26
2.3.
Indexy cen rodinných domů.................................................................................. 27
2.4.
Průměrné ceny Rodinných domů v minulých letech ............................................ 27
Porovnání a vyhodnocení trhu s nemovitostmi............................................................ 30 3.1.
Hypoteční rovnováha vzhledem k cenám bytů ..................................................... 30
3.2.
Vlastní analýza trhu – město Příbram ................................................................... 31
3.2.1.
Popis okresu................................................................................................... 31
3.2.2.
Popis analyzovaného města Příbram ............................................................. 32
3.2.3.
Trh s nemovitostmi ........................................................................................ 32
3.2.4.
Regionální segmentace .................................................................................. 33
3.2.5.
Město Příbram ............................................................................................... 33
3.2.6.
Porovnání s městem Dobříš ........................................................................... 37
Modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění............................................... 38 4.1.
RODINNÝ DŮM č. p. 482/12 .............................................................................. 38
4.2.
Způsoby ocenění ................................................................................................... 42
4.2.1.
Ocenění porovnávací metodou ...................................................................... 42
4.2.2.
Ocenění příjmovou metodou ......................................................................... 42
4.2.3.
Ocenění nákladvou metodou ......................................................................... 43
-5-
5.
Odhad budoucího vývoje ............................................................................................... 44 5.1.
Prima rate lokality ................................................................................................. 44
5.2.
Nové developerské projekty ................................................................................. 44
5.3.
Panelové domy ...................................................................................................... 44
5.4.
Očekávání trhu ...................................................................................................... 44
5.5.
Celorepublikový odhad vývoje ............................................................................. 45
Závěr ........................................................................................................................................ 51 Seznam grafů .......................................................................................................................... 53 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 54 Přílohy ..................................................................................................................................... 56
-6-
Úvod Bydlení je základní lidskou potřebou a je nutné na ni vynaloţit velký důraz a usílí pro spokojenost kaţdého z nás. Proto je nutné najít správnou variantu bytu, domu či nájmu. Toto ovlivňuje několik faktorů závisejících na výběru nemovitosti, v první řadě je to cena a její vývoj, dále je to správná lokalita, kvalita a velikost nemovitosti, dostupnost dopravy, atraktivita místa a jeho okolí a v neposlední řadě atraktivita místa a jeho okolí. Cílem této práce je analýza a vývoj trhu s nemovitostmi. První kapitola ukazuje přehled o bytové politice a jejích nástrojích, historii, cílech. Dále je zde situována nabídka a poptávka po nemovitostech obecně. V této kapitole se ve směs jedná pouze o teoretickou část práce. Od druhé kapitoly začíná část praktická, zabývá se současnou analýzou trhu nemovitostí s porovnáním i do minulých let. Jsou zde nastíněny ceny bytů a rodinných domů. V kapitole třetí je lokální analýza trhu s porovnáním v Příbrami a Dobříši, je zde přehled o cenách bytů, domů či nájmů v daných lokalitách. Pro doplnění tématu práce je zde kapitola čtvrtá, která uvádí přímé ocenění rodinného domu všemi třemi metodami, jak porovnávací, příjmovou, tak i nákladovou. Pátá kapitola pojednává o odhadu budoucího vývoje cen trhu s nemovitostmi.
-7-
1. Bytová politika 1.1.
Základní pojmy související s trhem bytů
1.1.1. Principy a cíle bytové politiky Princip a cíl bytové politiky státu spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Stát by neměl překáţet ekonomickému fungování trhu s byty; zároveň však musí činit podpůrné kroky zacílené na ty skupiny domácností, které se samy o své bydlení na trhu postarat nemohou. Koncepce bytové politiky, je-li schválena vládou, představuje pro jednotlivé resorty závazný strategický dokument, v němţ jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení. Z hlediska aktérů na trhu s byty jsou cíle bytové politiky zejména tyto: fungování trhu s byty včetně odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i druţstevní bydlení, a to včetně vymahatelnosti práva; součástí tohoto cíle je i odstranění cenových a právních deformací v segmentu nájemního bydlení, zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti podporované pravidly tvorby
sociálních dávek v oblasti bydlení kompenzujících celkové výdaje na
bydlení domácností s niţšími příjmy, zvyšování nabídky bydlení, a to i prostřednictvím podpory nové výstavby včetně výstavby bytů se sociálním určením, zvyšování kvality bydlení, včetně podpory vlastníků při správě, údrţbě, opravách a modernizaci jejich bytového fondu, průběţný monitoring trhu s byty i monitoring účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich korekce, aplikace nediskriminačních pravidel společného trhu Evropské unie včetně podmínek hospodářské soutěţe a slučitelnosti veřejných podpor s komunitárním právem.
-8-
Uvedené cíle jsou konkrétně naplňovány právními předpisy (občanský zákoník obsahující pravidla o nájmu z bytu, zákon o jednostranném zvyšování nájemného, zákon o vlastnictví bytů, zákon o podpoře výstavby druţstevních bytů apod.) a dále pomocí podpůrných nástrojů v oblasti bydlení. Jedná se o programy financované ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj ČR a o podpory financované z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení prostřednictvím jednotlivých nařízení vlády, obsahujících podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory. 1.1.2. Bytová politika ze sociálního hlediska Bydlení je zákládní lidská potřeba, proces slouţící k uspokojování bytových potřeb lidí a dalších potřeb - zdraví a hygieny., vzdělávání, pracovní, rozvíjení rodinného ţivota, ovlivňuje sociální rozvoj člověka. Nelze zúţit bydlení jen na prosté - o střechu nad hlavou. Charakteristiky bydlení: zajištění bydlení je pro občany velmi nákladné - všichni občané si bydlení nemohou zajistit ze soukromých zdrojů, pro někoho se jedná o největší ţivotní investice někteří občané jsou v zajištění bydlení závislí na aktivitě státu bytový fond se výrazně podílí na národním bohatství společnosti - vytváří růst stavebnictví a následně pracovní místa způsob bydlení je setrvačný a ustálený díky dlouhodobé ţivotnosti domů a bytů, tradicím a postojům lidí Bytová politika je soubor různých opatření a přímých zásahů státu na bytovém trhu. Faktory, které ovlivňují bytovou politiku: demografické faktory - struktura domácnosti podle věku stav bytového fondu struktura bytů podle územního rozloţení, velikosti, technické vybavenosti vývoj ţivotního stylu lidí a změny úrovně ţivotního standardu Funkce státu: vytváří legislativu, která se týká bytové politiky -9-
umoţňuje dostupnost bydlení těm, kteří by nebyli schopni si ho zajistit ze soukromých zdrojů stát přistupuje k bytové politice třemi systémy LIBERÁLNÍ = předpoklad, ţe občané mají velkou míru odpovědnosti k zajištění bydlení, podle svých finančních moţností, riziko: vysoká míra nerovnosti přístupu k bydlení; vysokopříjmové skupiny - podle svých představ, vysoký standard; nízkopříjmové skupiny - nemusí být schopny si bydlení zajistit UNIVERZALISTICKÝ = bydlení se chápe jako veřejná sociální sluţba, stát masivně vstupuje do sféry bydlení, zabezpečuje výstavbu levných bytů a nese i část nákladů spojených s údrţbou; negativum: vysoké finanční nároky na státní výdaje, tolerance daňových plátců a velmi nízký standard, je vhodný jen pro určité skupiny KORPORATIVNÍ = základ jsou soukromé prostředky občanů, stát usnadňuje přístup k bydlení (v ţivotních obdobích, kdy nemají dostatek příjmů, aby si bydlení sami pořídili). Lidé se účastní zajištění bydlení, je současně umoţněn příliv soukromých prostředků do oblasti bydlení.1 1.1.3. Základní strategie bytové politiky Podpora investorů - nástroje nabídkové strategie Programy, které podporují výstavbu bytů pro středně a nízkopříjmové skupiny. Takové byty, které jsou dostupné pro veškeré obyvatelstvo. Pokud je nástroj hodně pouţíván, je kritizován za to, ţe je obtíţné zajistit, aby byty byly vyuţívány jen těmi skupinami, které je potřebují. Podpora spotřebitelů - nástroje poptávkové strategie příspěvek na bydlení – měsíčně stanoven nárok rodiny do 1,6x ţivotního minima, posuzujeme poslední kalendářní čtvrtletí, výhoda: schopnost zaměřit se na potřebné domácnosti, nevýhoda: hodně administrativně náročné stavební spoření – základní myšlenka: propojení spoření a půjčky na bydlení 1
MMR. Bytová politika. [online].[cit 23.5.2009]
Dostupné z: http://www.mmr.cz/bytova-politika
- 10 -
spoření občanů vytváří zdroje pro úvěry
motivace ke spoření - státní podpora (do 1.1.2004 - 25% z naspořených peněz, max. 4500,- // po 1.1.2004 - 15% z naspořených peněz, max. 3000,-, min. doba spoření 6 let)
hypoteční úvěrování - moţné získat 100% hodnoty zastavované nemovitosti -
5 - 30 let, zajištění zástavním právem k nemovitosti, vystaví dluţník ve prospěch banky
-
nízkorizikové pro poskytovatele (nemovitost je kvalitní záruka)
-
nízké úročení vzhledem k běţným úvěrům
-
podpora státu: moţnost sníţení základu daně o zaplacené úroky (velikost příspěvku záleţí na typu bydlení),
-
max. státem podporovaný úvěr u bytu 800 000,- u rodinného domu 1500 000,- u rodinného domu s 2 bytovými jednotkami 2 000 000,-)
Další nástroje: programy ministerstva pro místní rozvoj (MMR) program regenerace panelových sídlišť program výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury programy státního fondu rozvoje bydlení úvěry pro mladé - max. 35 let, 300 000,-, na 10 let, 2% úrok, nazýváno novomanţelská půjčka - zájemce nemusí být ani novovomanţel ani manţel2
2
Realitní makléř-hypoindex. Realitní makléř. [online].[cit 20.5.2009]
Dostupné z: http://hypoindex.cz/clanky/co-se-stane-s-cenami-bytu/
- 11 -
1.1.4. Historie bytové politiky V období po druhé světové válce do roku 1989 byla bytová politika realizována v prostředí centralisticky řízeného státu, její úloha byla zúţena především na novou výstavbu, v níţ se investorsky angaţoval stát. Nová výstavba sestávala ze státní bytové výstavby a z podpory druţstevní bytové výstavby. Podporována byla i individuální výstavba rodinných domků. Paternalistický přístup státu dal vzniknou deformovanému pohledu na bydlení a nevytvářel v obyvatelstvu motivaci k zajištění vlastního bydlení. Tehdy uplatňovaný administrativně přídělový systém bydlení se v průběhu vývoje ukázal jako ekonomicky neudrţitelný. V souvislosti se systémovými změnami v ekonomice mělo celé období od roku 1990 do současnosti transformační charakter. Zásadní systémové změny, zaměřené na odstraňování administrativně přídělového bytového systému a poloţení základů systému trţně orientovaného, proběhly především v letech 1991 – 1993. Toto období včetně několika následujících let však bylo poznamenáno neoliberálním přístupem a celkově zúţeným pohledem v oblasti bydlení, který způsobil, ţe odstranění prvků administrativně přídělového bytového systému nebylo včas následováno vytvářením nových podpůrných opatření zajišťujících dostupnost bydlení všem sociálním vrstvám. (Neoliberální koncepce bytové politiky vycházela důsledně z pojetí bytu jako ryze soukromého statku – bydlení bylo povaţováno ze ryze soukromou záleţitost kaţdého občana. Uplatňování intervence státu či obce do uspokojování potřeby bydlení bylo zpochybňováno.) Neoliberální přístup nacházel svůj výraz zvláště zpočátku v privatizaci bytového fondu. Prvním krokem byl převod dosud státního bytového fondu do vlastnictví obcí. Obcím nebyly současně vytvořeny příslušné předpoklady potřebné k jeho správě, údrţbě a opravám. To ve svém důsledku vedlo obce ke snaze bytový fond zprivatizovat. Nástrojem privatizace se staly především obecní vyhlášky, umoţňující prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji druţstev, tvořených nájemníky. Privatizační tendence dále posílil zákon „o vlastnictví bytů“ (č. 72/1994 Sb.)3, který umoţnil převod jednotlivých bytů do vlastnictví občanů.
3
Předmět a rozsah úpravy
(1) Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhoţ spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.
- 12 -
Snaha o privatizaci co největší části bytového fondu se odrazila také v téměř úplné likvidaci sektoru podnikových bytů, které tvořily jiţ od dob meziválečného Československa důleţitou část nabídky bytů. Celková nekoncepčnost v přístupu k oblasti bydlení se dále odrazila především ve výrazném poklesu nově postavených bytů a v deformaci skladby plateb za bydlení – výrazně k tomu přispěla nekoordinovaná objektivizace cen, v průběhu níţ byly upřednostněny ceny sluţeb a energií před uvolňováním čistého nájemného. Závaţný koncepční dokument po roce 1990 nazvaný „Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení“ byl přijat vládou 12.3.1997 a poté schválen poslaneckou sněmovnou Parlamentu. Na základě uvedeného dokumentu došlo k postupnému rozšíření nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení obvyklých v evropských zemích. Koncepce vychází z následujících momentů: vychází důsledně z pojetí trhu s byty jako strukturálně a prostorově diferencovaného, nikoliv jako nediferencovaného tzv. národního trhu, bytovou politiku chápe jako výslednici a součást celkové hospodářské politiky státu a jejích jednotlivých segmentů, vychází z nutnosti prohloubení sociálního aspektu bytové politiky. V posledních letech zaţil český trh s byty jiţ několik vln neadekvátní cenové paniky spojené například se vstupem České republiky do Evropské unie, změnou sazby DPH u stavebních prací nebo s moţnou deregulací nájemného.4
(2) Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. (3) Zákon upravuje téţ práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy podle odstavce 1. (4) Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. 4
SEMINARKY.CZ. Bytová politika. Číslo práce 9700. [online].[cit 18.6.2009].
Dostupné z: http://seminarky.cz/Bytova-politika-9700
- 13 -
1.1.5. Nabídka a poptávka nemovitostí Nabídka nemovitostí Nabídka nemovitostí nemůţe být na určitém lokálním trhu nekonečná – je limitována následujícími faktory: Kapacitou stavebních pozemků – kaţdá stavba musí stát na pozemku. Vzhledem k tomu, ţe pozemků je omezené mnoţství, je tím limitován i počet staveb. Technickými moţnostmi – objemové parametry stavby, např. počet podlaţí je limitován únosností podloţí, zvoleným konstrukčním systémem, technologií výroby, stavebními hmotami a materiály. Právními limity – legislativa, např. vyhlášky o obecných technických poţadavcích na stavby, stavební zákon, infrastruktura v lokalitě, hygienické a poţární předpisy, technické normy a územně plánovací dokumentace determinují např. přípustný typ staveb na daném pozemku, odstupové vzdálenosti staveb, maximální podlaţnost a řadu dalších omezujících podmínek a předpokladů pro realizaci staveb. Mikroekonomickými limity – protoţe ani poptávka po nemovitostech (viz. dále) není a ani nemůţe být nekonečná, narazí nabídka nemovitostí v určitém stupni na konec poptávky a můţe se dostat do převisu. Stavby, které nezískají svého finálního klienta nemají na trhu místo. Makroekonomickými limity – makroekonomické faktory jako je právě probíhající fáze ekonomického cyklu (konjunktura, deprese, krize), parita měn, stabilita kurzu, dostupnost úvěrů, úroková míra, apod. limitují, a to někdy i velmi podstatným způsobem, nabídku staveb. Ostatními limity – mezi ostatními limity se mohou objevit různé trţní i netrţní vlivy jako je politická situace (politická stabilita, členství státu v mezinárodních organizacích), bezpečnostní situace, kulturní vlivy (modernost a nemodernost různých typů staveb), sociální sloţení obyvatel a mnoho dalších. Poptávka po stavbách Je rovněţ limitována. I kdyţ lidské potřeby jsou, alespoň v západním kulturním prostředí, nekonečné, jsou limitovány různými podmínkami, faktory a činiteli, z nichţ můţeme ilustrativně zmínit: - 14 -
Demografický vývoj – v období negativního demografického vývoje populace, tedy v období, kdy je větší úmrtnost neţ porodnost, můţe klesat poptávka po nemovitostech (vymírání populace). Vztah mezi demografickým vývojem a poptávkou po stavbách není absolutně závislý a korelační, protoţe i menší populace můţe mít větší kvantitativní i kvalitativní nároky např. na bydlení. Vnitřní migrace – vnitřní migrací je migrace v rámci jednoho státu. Jiţ od poloviny 19. století je zcela zjevný trend stěhování se populace z menších obcí do větších měst. Zvláště výrazný je v podmínkách České republiky nárůst poptávky po bydlení v Praze a v Brně a v jejich příměstských regionech. Vnější migrace – zde se jedná o migraci z jednoho státu do druhého. Pokud je počet imigrantů v daném státě větší neţ počet emigrantů, nese tento trend sebou větší poptávku po bydlení. Volný čas – pokud vzroste u části obyvatelstva penzum volného času (zavedení volných sobot, delší dovolená, zkrácení pracovní doby), můţe tato část obyvatelstva provozovat různé volnočasové aktivity jako je cestovní ruch (poptávka po hotelích, penzionech, rekreačních areálech), sportovní činnosti (stadiony, sportovní areály) nebo mohou vyuţívat vlastní rekreační objekty (chaty a chalupy). Ţivotní úroveň – se vzrůstem ţivotní úrovně jsou spojeny obvykle i větší nároky na kvantitu a kvalitu bydlení. Stejně tak vzrůstají nároky na městské inţenýrství, dopravní systém, dostupnost a rozsah sluţeb, občanskou vybavenost, apod., coţ sebou všechno nese další poptávku po stavbách. Rozvoj průmyslu a obchodu – rozvoj průmyslu a obchodu přináší poptávku jak po primárních objektech rozmístění (výrobní závody a areály, hypermarkety, sklady), tak po posílení a zkvalitnění dopravního systému a navazujících sluţeb.
- 15 -
1.1.6. Lokace bytů Lokace je obecně jedním z nejdůleţitějších faktorů ovlivňujících trţní hodnotu a prodejnost bytů. Podle tohoto kriteria lze byty rozdělit zhruba na tyto kategorie: Praha – trh v hlavním městě a zároveň jediném velkoměstě České republiky je specifický trvalým převisem poptávky nad nabídkou Statutární města – velká města nad sto tisíc obyvatel, správní i komerční střediska regionů Lázeňská a rekreační města a mikroregiony (Karlovy Vary, Český Krumlov, Špindlerův Mlýn, Lipenská přehrada, Poděbrady) Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce 1.1.7. Lokace v rámci města V této analýze máme na mysli hlavně byty v hlavním městě a ve statutárních městech. U ostatních měst a obcí nemá tento faktor tak výrazný vliv vzhledem k poměrně malému rozsahu lokálního trhu. V rámci města se trh s byty dělí do tří segmentů: Byty v prima rate lokacích Prima rate lokace můţeme obvykle označit historická jádra měst, širší centra a stabilizované rezidenční čtvrti měst – např. v Praze jsou za prima rate lokality povaţovány celá Praha 1, Praha 2 a části Prahy 6 a Prahy 10. Pro tyto lokality je typické, ţe jsou prakticky plně zastavěny. Nové prostory pro vznik bytů se objevují jen ojediněle např. v půdních vestavbách, při rekonstrukcích nebo jako loftové byty v brownfields projektech (Vinohradský pivovar, Elektra, rozvodná stanice na Flóře). Z pohledu trhu je tedy nabídka finálně limitována a nemůţe se jiţ zvětšit. Za logického předpokladu vzrůstající poptávky (zvětšení atraktivity Prahy v rámci evropského i globálního trhu, velká migrace do Prahy, velké výnosy z nemovitostí na tomto trhu) se tedy zákonitě musí také zvyšovat ceny. Podle všech informací z trhu i z nezávislých a státních zdrojů (profesní komory realitních makléřů, velké banky a developerské společnosti, Český statistický úřad a další) je tomu skutečně tak. Objevují se skupiny finančně silných, obvykle mezinárodních, portfoliových klientů, kteří nakupují byty v těchto lokalitách ve větším měřítku pro kombinaci výnosů z nájmů a zvýšení hodnoty v čase. Dále se stále rozšiřuje i skupina tuzemských klientů, - 16 -
kteří si v 90. letech minulého století nechali postavit mimo Prahu rodinný dům a nyní zjišťují, ţe potřebují mimo to i byt v Praze. Podle všech předpokladů bude tedy ve střednědobém i dlouhodobém horizontu cena bytů v prima rate lokalitách stále stoupat aţ do úrovně porovnatelné v nejbliţším okolí třeba s Dráţďany (Mnichov nebo dokonce Vídeň asi v dlouhodobém horizontu a průměru nabídek zůstanou draţší). Podporou pro tento popis stávajícího stavu i pro analýzu dalšího vývoje můţe být třeba úspěšný prodej luxusních bytů v proluce „Myšák“ ve Vodičkově ulici v Praze, kde realizované prodejní ceny překročily 200 000 Kč/m2 a překonaly ceny za obdobné byty jak v Paříţi, tak v Londýně. Jak se bude konkrétně vyvíjet cenová mapa bytů v prima rate lokalitách Prahy a kudy bude procházet pomyslná cenová hranice prima rate lokalit není dnes moţné přesně určit. Ilustrací je třeba cenový vývoj Karlína – od skutečného úprku investorů a propadu cen po povodních v roce 2002 aţ po současný doslova raketový růst cen spojený s aktivitami jednoho z největších investorů na českém realitním trhu. I v některých lokalitách, které vznikly za Velké krize v 30.letech minulého století jako nouzová obydlí nízko příjmových skupin obyvatel jako je třeba „Krejcárek“ nebo „Balkán“ (obě lokality jsou v Praze 3 – Ţiţkov), jsou dnes přestaveny a byty rozprodány s cenou kolem 100 000 Kč/m2. Nové developerské projekty Byty v novostavbách bytových domů – tyto byty vznikají na hranicích Prahy a velkých měst na dosud volných pozemcích, které jsou alespoň v částečném dosahu městské infrastruktury (městského inţenýrství a dopravy). Bohuţel, zejména developerské projekty z 90. let minulého století a přelomu letopočtu byly realizovány se základní myšlenkou maximalizace okamţitých zisků z prodeje bytů finálním klientům bez úvah o architektonické hodnotě těchto projektů, navázání na infrastrukturu, jejich provozních a dalších investičních nákladech, apod. Tento základní krátkodobý podnikatelský záměr sebou bohuţel nese různé negativní znaky, jako je : Maximální zahuštění zástavby – minimální odstupové vzdálenosti domů, minimum veřejné zeleně, minimalizace parkovišť a obsluţných komunikací.
- 17 -
Minimální občanská vybavenost – ty části pozemku, které nelze primárně komerčně vyuţít, jsou redukovány na minimum. Zvláště historicky první developerské projekty z poloviny 90. let minulého století byly často vystavěny jako de facto ghetta bez základních a zájmových (uměleckých) škol, kulturních a třeba i sakrálních zařízení, tedy bez všech základních atributů, které tvoří obec obcí. Jediným, co by se dalo nazvat občanskou vybavenosti, jsou golfová hřiště umístěná na těch pozemcích, které se nepodařilo vyjmout ze zemědělského půdního fondu. Nevyřešená dopravní dostupnost a dopravní obsluţnost – developeři obvykle neřeší posílení nebo dokonce vybudování nových příjezdových a obsluţných komunikací. Zpevněná komunikace, která byla původně určena jenom pro občasný průjezd zemědělské techniky na pole a byla pro tento účel také dimenzována, má najednou zajistit dopravní dostupnost pro stovky bytů v nově vybudovaných bytových domech. Podobně je to i s dopravní obsluţností, kdy developeři neřeší posílení existujících spojů městské nebo liniové hromadné dopravy. Nízká kvalita projektů, materiálů i vlastního provádění staveb – snaha o maximalizaci jednorázových zisků při prodeji staveb nebo jejich částí se velmi často projevuje i v nízké kvalitě prováděcích stavebních a montáţních pracích od fáze projektu aţ po vlastní realizaci. Protoţe developerské společnosti jsou obvykle zakládány jednorázově pro určitý projet, nemusí si budovat vlastní goodwill a někdy dokonce mají snahu po dokončení prodeje bytů a předání kondominií do property managementu jiné firmy zmizet beze stopy. Na základě výše uvedených faktů i na základě reflexe ze skutečného chování trhu lze předpokládat, ţe ve střednědobém a dlouhodobém horizontu dojde k poklesu trţní hodnoty bytů v nekvalitních developerských projektech a to v ojedinělých případech i o desítky procent. Byty v panelových domech Panelové domy jsou bytové domy stavěné technologií na bázi ţelezobetonových plošných dílců, které byly průmyslově vyráběny v průmyslových závodech (panelárnách) a na místě stavby pouze sestavovány (montovány). Předpokládanými přínosy této technologie mělo být zejména zvýšení produkce bytů a zlepšení jejich kvalitativních i kvantitativních standardů. V České republice se bytové domy z panelů začaly stavět na konci 50. let 20. století (systémy G 57, později typy T 01, T 02 a T 03), na které v 70. letech navázaly licenční systémy zakoupené z Francie (VVÚ – ETA) a Dánska (Larsen – Nielsen). - 18 -
Poslední typy panelových bytových domů (např. systém UNI, vyvinutý Stavebními závody Praha) se objevil před rokem 1990. Vzhledem k mnoţství v jakém byly postaveny – v některých letech se touto technologií stavělo aţ 30 000 bytů ročně, jsou tyto bytové domy neoddiskutovatelnou realitou. Ze současného fondu bytů (v bytových domech, tedy mimo bytů v rodinných domech nebo v jiných stavbách) je 33,6 % bytů postaveno právě touto technologií. Nikdo, kdo reálně uvaţuje nemůţe kalkulovat s tím, ţe někdo – stát, jednotlivé obce nebo komerční subjekty - dokáţí tyto bytové domy odstranit. Vzhledem k průměrné očekávané ţivotnosti ţelezobetonových nosných prvků zde budou tyto bytové domy aţ dvě stě let. Naštěstí se nesplnily poněkud pesimistické prognózy z konce minulého století, kdy řada odborníků předpokládala, ţe se změní sociální struktura obyvatel panelových domů v negativním smyslu tak, ţe se sídliště panelových domů stanou ghetty chudiny a okrajové části imigrantů. Tyto prognózy, které vycházely z porovnatelného vývoje např. v Paříţi, Marseille nebo v Berlíně, se v Čechách aţ na výjimky jako je sídliště Chánov v Mostě, naštěstí nenaplnily. Díky vhodně zvolené formě privatizace bytového fondu byla řada bytů zakoupena jejich stávajícími nájemníky za zlomek obvyklé trţní hodnoty, přičemţ jim původní vlastník, obvykle obec nebo městská část, pomáhal i různými nástroji jako je záruka za hypoteční úvěr, výhodnější úvěrové podmínky a podobně. Bytová druţstva, která byla před rokem 1990 jednou z moţných forem vlastnictví bytu, se musela ze zákona transformovat a relativně standardizovat právní vztahy jejich členů k bytům, které obývají. Poměrně malou část bytů si obce ponechaly pro vlastní potřebu – např. pro moţnost řešení resp. zmírnění důsledků přírodních katastrof (povodně), jako stabilizační byty pro různé profese (městské stráţníky, pracovníky městských úřadů a magistrátů) nebo pro jiné účely. Poté co byl v podstatě dokončen proces privatizace, se začal dynamicky rozvíjet realitní trh s byty v těchto bytových domech. Zájemci o koupi bytů v panelových domech se rekrutovali zejména z těchto skupin: Vnitřní imigranti – lidé, kteří se stěhovali za lepšími pracovními příleţitostmi z vesnic do měst a to zejména do Prahy a do Brna. Ve velkém městě obvykle získali takové zaměstnání, které jim neumoţnilo si zakoupit v prima rate lokalitě, ale postačilo na získání bytu v panelovém domě. Vnější emigranti, hlavně z jihovýchodní Asie (Čína, Vietnam) a ze zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Ruská federace).
- 19 -
Mladá manţelství a mladí lidé (singles), kteří se osamostatnili od rodičů a hledali svůj první „startovací“ byt. Důsledkem všech výše uvedených jevů byla někdy zajímavá sociální struktura, kdy v panelovém domě pod jednou střechou bydlí třeba nízko příjmové domácnosti, které ţijí ze sociálních dávek a obývají byt, který jim byl přidělen státními orgány před rokem 1990, dále mladí a dobře placení vysokoškoláci, kteří si byt zakoupili jako startovací a vedle nich i cizinci a důchodci. To jaká sociální struktura v tom kterém domě vznikla, ovlivňuje podstatným způsobem trţní hodnotu jednotlivých bytů. Typickým lokálním trhem, kde sociální struktura obyvatel panelového domu ovlivňuje konkrétní trţní hodnotu bytů je např. Beroun nebo Příbram. V Praze a Brně, kde se s trochou nadsázky prodá vše, není tento jev tolik markantní. Panelové domy se po roce 2004 také začínají díky dotacím ze strukturálních fondů Evropské unie více a častěji tzv. revitalizovat. Tato revitalizace obvykle obsahuje opravu a změnu kvalitativních parametrů obvodového pláště – zateplení, výměnu oken a opravu ploché střechy. V interiéru bytového domu dojde k výměně výtahu za typ, který vyhovuje dnešním bezpečnostním předpisům a dále k výměně a posílení všech doţilých rozvodů technického zařízení budovy – rozvodů elektřiny, studené a teplé vody, ústředního vytápění, rozvodů plynu, společné televizní antény, někdy jsou instalovány i nové druhy sítí. Jenom málo lze dělat s obvykle nevyhovujícími akustickými parametry vnitřních nosných a dělících konstrukcí. Vzhledem k tomu, ţe vnitřní dispozice jak bytů, tak i společných domovních prostor je determinována plošnými nosnými prvky konstrukčního systému, omezí se vlastníci jednotlivých bytů maximálně na změnu nebo odstranění vnitřních příček z plynosilikátových prvků, dále na rekonstrukci bytového jádra (prostor koupelny, WC a kuchyňské linky) a na finální úpravu povrchů stěn a podlah. V nejlukrativnějších lokalitách se provede ještě střešní nástavba a změní se charakter některých části společného domovního příslušenství – např. z bývalé a dnes jiţ nevyuţívané kočárkárny se zřídí administrativní nebo prodejní prostor. To jak se ve střednědobém horizontu budou měnit ceny bytů v panelových domech nelze jednoznačně určit – konkrétní změny cen v čase budou záviset zejména na lokaci bytového domu a na sociální struktuře jeho obyvatel. Jisté je snad jen to, ţe další bytové domy postavené touto technologií – tedy montované z prvků ţelezobetonových plošných jiţ nebudou vznikat. Nabídka tohoto typu bytu je tedy - 20 -
v krátkodobém horizontu konstantní, ve střednědobém horizontu se bude sniţovat tak, jak budou panelové domy technicky doţívat nebo jak budou účelově likvidovány, aby mohly být získány lukrativní volné stavební pozemky. Vzhledem k dlouhodobému demografickému vývoji, kdy trvale klesá porodnost a přibývá počet jednočlenných (singles) domácností, lze předpokládat, ţe se stále bude zvyšovat poptávka po bytech velikosti 2 + kk, které jsou ještě finančně dostupné a vcelku vyhovují pro standardní poţadavky na komfort bydlení. Menší byty, garsoniéry a byty 1 + kk jsou na trvalé bydlení jiţ dosti stísněné a zájemci si je pořizují spíše jako druhé byty vedle např. rodinného domu mimo velké město. Jedním ze základních poţadavků na takové druhé bydlení je dobrá dopravní dostupnost a obsluţnost do center měst. Velké byty v panelových domech jsou dnes prodejné dosti obtíţně – jejich poţadovaná cena je relativně vysoká, početné rodiny s dětmi buď nemají dostatečné prostředky na koupi nebo dávají přednost bydlení v rodinných domek, které poskytují nesrovnatelně lepší komfort bydlení. Dalším sektorem poptávajících, který se bude v budoucnu stále zvětšovat s tím, jak bude růst atraktivita České republiky jako cílové země, jsou jiţ zmínění imigranti ze zemí na východ a na jih od naší země, kteří ve většině panelových domů nacházejí dokonce vyšší komfort bydlení neţ ten, na který jsou zvyklí ze své původní vlasti. Jejich prostředky jim také ve většině případů nedovolí pomýšlet na zakoupení bytů v nových developerských projektech nebo dokonce v prima rate lokalitách. Byty v panelových domech na malých městech v komerčně méně atraktivních lokalitách (např. Bílina, Chomutov, Most, Jirkov, a další) jsou dnes také často kupovány velkými realitními investory, kteří si tak vytvářejí moţnosti náhradního bydlení pro lidi, kteří původně bydleli v prima rate lokalitách velkých měst a jimi obývané byty chtějí investoři uvolnit buď pro přestavbu původně bytových domů na jiné účely (hotel, administrativní budova) nebo je prodat popř. pronajmout zajímavějším klientům.5
5
Ing. Petr Ort, Ph.Dr., Analýza realitního trhu, Praha 2007
- 21 -
2. Analýza současného trhu nemovitostí 2.1.
Dělení bytů podle standardu
Způsobem dělení trhu s byty, který se dnes jiţ opouští jako zastaralý, je dělení podle standardu vybavení bytu. Ještě ve druhé polovině dvacátého století se byty dělily na tzv. kategorie, kde pro zařazení do příslušné kategorie se posuzovaly taková kriteria jako např. způsob vytápění bytu (ústřední teplovodní, lokální plynové nebo lokální na pevná paliva), to zda má byt koupelnu, zda WC je společné pro více bytů, apod. Většina bytů, se kterými se dnes obchoduje je modernizována nebo nově postavena v obvyklém standardu vybavenosti, proto se toto dělení jiţ nepouţívá. Na straně poptávky bychom také jen obtíţně našli subjekty, které by poptávaly byt nízkého standardu bez vlastní koupelny a WC a s lokálním vytápěním na tuhá paliva. 2.1.1. Aktuální stav trhu s byty v České republice Trh s byty v České republice lze stručně charakterizovat jako trh s převahou na straně poptávky, s neúměrně vysokými zisky developerských společností a s některými znaky tzv. cenové bubliny. Podle všeobecně akceptovaných ekonomických teorií i podle reflektované situace na trhu vzniká cenová bublina tehdy, kdyţ se výrazně oddělí hodnota zboţí a jeho cena. V takové situaci potom není cena zboţí na trhu určována fundamentálně, tedy skutečnými náklady a skutečnou hodnotou, ale spekulativně, zejména vlivem neadekvátního očekávání a reklamními, marketingovými a psychologickými nástroji, v menší míře i pomocí public relations. Cenové bubliny se bohuţel často objevují v celé moderní historii. Jiţ z přelomu středověku a novověku známe tzv. „tulipánovou horečku“ spojenou s neadekvátním nadhodnocením sazenic některých vzácných druhů tulipánů, na přelomu minulého a tohoto století jsme zaţili „internetovou bublinu“ – nesmyslné nadhodnocení akcií nově vzniklých obchodních společností, které teprve hodlaly podnikat v oborech nějak spojených s internetem. Pokud je otázkou, zda cenová bublina vzniká i právě teď na trhu s byty v České republice je třeba nejprve analyzovat, jaká je vlastní hodnota (nákladová, trţní) a zda se výrazně neodchyluje od jeho ceny.
- 22 -
Rekonstrukce staršího bytu, pokud předmětem rekonstrukce nejsou nějaké umělecké nebo umělecko řemeslné prvky, by měla být cena aţ o polovinu niţší, protoţe předmětem rekonstrukce obvykle nejsou prvky dlouhodobé ţivotnosti jako jsou svislé a vodorovné nosné konstrukce, krovy, konstrukce schodiště, apod. Podle toho jak jsou rekonstrukce bytů, zejména v panelových domech prováděny, je obvyklá cena za rekonstrukci jednoho čtverečního metru podlahové plochy bytu asi 6 000 Kč. Většina současných projektů bytových domů je v sektoru středně podlaţní, někdy i vysoko podlaţní zástavby, a to z důvodu co nejvyššího zhodnocení relativně vzácného pozemku. Pokud je tedy na pozemku vystavěn středně nebo vysoko podlaţní objekt, kupní cena pozemku (i kdyţ můţe být ve vztahu celkové ceny funkčního celku stavby a pozemku relativně vysoká) se poměrově rozdělí na podíly jen o několika metrů čtverečních na kaţdou bytovou jednotku. Finanční náklady developera jsou obvykle marginální, protoţe na současném českém trhu poţaduje developer obvykle platbu zálohově předem a finální klient (budoucí majitel bytu) jej tak ochotně a bezplatně úvěruje a břemeno úrokových nákladů přebírá dobrovolně na sebe. Dalšími moţnými náklady developera mohou být některé podmíněné investice – například vybudování nové komunikace, inţenýrských sítí, rozvoden nebo přečerpávacích stanic kanalizace. Můţe se stát i to, ţe část pozemku bude muset být primárně komerčně nevyuţitelná, protoţe bude určena územním plánem jako veřejná.Developer, stejně jako kaţdý jiný podnikatelský subjekt, má přirozeně právo na přiměřený zisk, ale je otázkou, jak velký zisk je ještě přiměřený. Hypoteticky se tedy můţe kalkulovat s rovnováţnou hodnotou bytu 35 000 – 40 000 Kč za čtvereční metr podlahové plochy bytu. Cenová hladina v uvedeném rozmezí se také např. v Praze poměrně dlouho stabilně drţela, neţ došlo k prudkému cenovému nárůstu v posledních letech. Vypočítat adekvátní vývoj cen pomocí indikátorů dynamiky fundamentálního růstu vnitřních cen je jednoduché. .Pokud je výpočet proveden správně, se správnými vstupními daty a hodnotami o objemu peněz v ekonomice, inflaci, je v ní zanesen čistý přírůstek bytů a další podstatné ukazatele, musí výsledek jednoznačně ukázat, ţe fundamentální vývoj cen bytů je relativně pozvolný a přibliţně kopírující inflaci. Pokud jsou skutečně realizované ceny bytů v Praze o třetinu nebo o polovinu vyšší, není asi něco v pořádku.
- 23 -
Jestliţe bychom provedli komparativní analýzu v zemích, které sousedí s Českou republikou, zjistili bychom, ţe průměrné relativní ceny bytů ve Vídni, Berlíně a Mnichově jsou v relaci k průměrným reálným příjmům obyvatel třikrát levnější. Kaţdý neadekvátní cenový vývoj vedoucí k nebezpečí cenové bubliny musí být důsledkem nějakých příčin. V tomto konkrétním případě patří mezi hlavní příčiny: Špatná informovanost kupujících – bohuţel se stále mnoţí případy, kdy subjekty na straně poptávky – zájemci o byt nedokáţí správně ocenit skutečnou hodnotu bytu, akceptují takové stránky bytu jako je provedení kuchyňské linky, kvalita pohledových horizontů, ale zejména jistá módnost (goodwill) určité lokality. Ke špatné informovanosti ohledně vlastního předmětu koupě (bytu) se přidruţuje i špatná informovanost o podmínkách a parametrech hypotekárního úvěru (např. nedostatečné vyhodnocení rizik spojených s neschopností splácení úvěru, celkové finanční náklady na obsluhu úvěru, špatná akceptace dalších nákladů spojených s vlastnictvím bytu jako je fond oprav a provozní náklady, atd.). Řada klientů má díky své obecně špatné informovanosti i různé psychologické obavy z dalšího růstu cen, který jim v budoucnu objektivně znemoţní si bydlení pořídit. Ve svém finálním důsledku tak klienti sami napomáhají dalšímu růstu ceny výrobku. V nedávné době byl prodán standardní a nerekonstruovaný byt 1 + kk o podlahové ploše 28 čtverečních metrů v zanedbaném panelovém domě z počátku 70. let minulého století, který je situován v blízkosti jedné z praţských nemocnic a zároveň přímo u velké křiţovatky základní praţské magistrály. Jednalo se tedy o lokaci, která je silně negativně ovlivněna hlukem od pojezdu vozidel, smogem a dalšími negativními vlivy. Prodejní cena bytu byla 2 460 000 Kč, tedy přibliţně 88 000 Kč za čtvereční metr. Kupující je profesí lékař a byt zakoupil za tuto cenu proto, aby měl blízko do práce v nemocnici. V praţské čtvrti Břevnov byl prodán byt 1 + 1 o rozloze 50 čtverečních metrů za 5 400 000 Kč, tedy přibliţně 108 000 Kč za čtvereční metr v bytovém domě z roku 1938. Kupující svůj zájem o koupi za tuto částku zdůvodnil tím, ţe byt má výhled na Hradčany.
- 24 -
VÝVOJ CENY BYTŮ 2+KK v roce 2008
KRAJSKÉ MĚSTO BRNO ČESKÉ BUDĚJOVICE HRADEC KRÁLOVÉ JIHLAVA KARLOVY VARY LIBEREC OLOMOUC OSTRAVA PARDUBICE PLZEŇ PRAHA ÚSTÍ NAD LABEM ZLÍN
LEDEN 1 950 000 1 700 000 1 900 000 1 700 000 2 000 000 1 300 000 1 950 000 1 400 000 1 800 000 1 700 000 3 000 000 590 000 1 450 000
DUBEN 2 000 000 1 750 000 1 900 000 1 700 000 2 100 000 1 400 000 1 950 000 1 400 000 1 800 000 1 750 000 3 100 000 600 000 1 500 000
ZÁŘÍ PROSINEC 2 200 000 2 100 000 1 750 000 1 700 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 600 000 2 300 000 2 000 000 1 550 000 1 500 000 1 950 000 1 800 000 1 400 000 1 400 000 1 700 000 1 700 000 1 850 000 1 800 000 3 200 000 3 200 000 600 000 800 000 1 500 000 1 450 000
Tabulka 1 ceny bytů 2+kk v roce 2008
Z této tabulky je vidět jak se vyvíjeli ceny bytů 2+KK v roce 2008. Nejdraţší byty se nacházejí v hlavním městě, také v Karlových Varech a v Brně jsou ceny celkem vysoké oproti Ústí nad Labem, kde jsou ceny bytů výrazně niţší. Ceny jsou závislé na různých ukazatelích, jako je například dobrá dostupnost dopravy, ţivotní prostředí, a v neposlední řadě lokalita a její atraktivita. Tyto ukazatelé jsou samozřejmě ještě více rozmanité.
Graf 1 Ceny bytů v roce 2008 - 25 -
2.2.
Analýza trhu nemovitosti v roce 2008
V roce 2008 výsledky stavebnictví jsou spíše niţší, na něţ si ekonomika v poslední době zvykla. Přestoţe se v roce 2008 stavělo, alespoň co do počtu zakázek méně, jejich hodnota byla o 17,4 procenta vyšší, dohromady víc neţ 309 miliard. Analytici však uvádějí, ţe ani stavebnictví se ekonomická krize nevyhýbá a realizovaných projektů rychle ubývá. Výsledky stavební výroby hnaly nahoru především velké veřejné zakázky. Jejich hodnota loni meziročně vyskočila skoro o polovinu na necelých 182 miliard. „Naproti tomu zakázky na výstavbu komerčních budov míří prudce dolů,” zdůrazňuje analytik ČSOB Petr Dufek. “Po hojných letech masivního budování bytů a komerčních areálů přichází s recesí i útlum této části stvební výroby,”. Poslední čtvrtletí 2008 ukazuje propad Projevy krize ve stavebnictví mohou dobře ilustrovat výsledky z posledního čtvrtletí roku. Zakázek na nové byty ubylo o víc neţ 27 procent. Ještě výrazněji, o 44,7 procenta, se sníţila hodnota zakázek na nebytové výrobní budovy. Propad zaznamenaly hlavně náročnější stavby dopravní infranstruktury. Jak uţ napoví první pohled do loňských čísel, zvýšila se průměrná hodnota nově uzavřených kontraktů, a to o víc neţ třetinu na 4,3 milionu korun. Platí, ţe výrazně draţší jsou veřejné zakázky. V posledním čtvrtletí stály průměrných 9,3 milionu proti 2,5 milionovým smlouvám soukromého sektoru.6
6
Realitní zpravodaj. [online].[cit 15.5.2009]
Dostupné z: http://www.czechrealestates.com/?p=738
- 26 -
2.3.
Indexy cen rodinných domů
Hlavní město Praha Okresy Praha - východ, Praha - západ Středočeský kraj mimo Prahu - východ, západ Jihočeský kraj Plzeňský kraj Karlovarský kraj Ústecký kraj Liberecký kraj Královéhradecký kraj Pardubický kraj Kraj Vysočina Jihomoravský kraj Olomoucký kraj Zlínský kraj Moravskoslezský kraj
relat váha 2003 2004 2005 2006 2007 45,3 111 97,2 102 102 102 58,4 108 101 96,9 101 104 172,1 106 101 98,1 99,9 104 84,6 107 99,7 100 99,1 104 63,3 105 102 98,8 99,4 105 28,8 107 102 97,7 101 102 35,4 107 99,6 98,9 102 101 31,4 109 99,7 101 99,3 108 71 107 99,5 100 99 101 36,5 108 101 101 98,3 102 49,7 106 101 99,3 99,9 102 140,4 108 99,2 99 100 105 44,5 105 102 98,6 100 103 60,6 107 100 99,4 102 102 77,8 106 99,7 100 100 104
Tabulka 2 Indexy cen RD Pro úplné pochopení problematiky a její přehled je zde uvedená tabulka s indexy cen rodinných domů.
2.4.
Průměrné ceny Rodinných domů v minulých letech
Průměrné ceny RD v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m3) 2006 počet obyvatel Do 1999 2 000-9 999 10 000-49 999 50 000 a více Hlavní město Praha 6 356 Středočeský kraj 2 191 2 946 2 615 2 788 Jihočeský kraj 1 591 1 799 2 338 3 159 Plzeňský kraj 1 412 1818 2241 2942 Karlovarský kraj 1641 1452 2171 2636 Ústecký kraj 1291 1356 1441 2438 liberecký kraj 1746 1570 2013 2721 Královehradecký kraj 1569 1651 1918 3758 Pardubický kraj 1320 1602 1720 2802 Vysočina 1187 1527 1931 2775 Jihomoravský kraj 1413 1747 2200 3646 Olomoucký kraj 1085 1445 1781 3343 Zlínský kraj 1264 1456 2223 3258 Moravskoslezský kraj 1240 1524 1645 2059 CELKEM průměr ČR 1458 1684 2018 2948
Tabulka 3 Průměrné ceny RD 2006
- 27 -
V roce 2006 byly nejdraţší rodinné domy nepřekvapivě v hlavním městě a nejlevnější v kraji Olomouckém a Ústeckém. Průměrné ceny RD v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m3) 2007 počet obyvatel Do 1999 2 000-9 999 10 000-49 999 50 000 a více Hlavní město Praha 7014 Středočeský kraj 2645 3206 3288 3116 Jihočeský kraj 1773 2013 3122 3139 Plzeňský kraj 1567 1947 2274 4102 Karlovarský kraj 1824 1991 2020 4027 Ústecký kraj 1524 1484 1720 2431 liberecký kraj 1838 1927 2454 4733 Královehradecký kraj 1713 1850 2404 4016 Pardubický kraj 1541 1828 1856 3545 Vysočina 1345 1415 2205 2974 Jihomoravský kraj 1749 1917 2383 4319 Olomoucký kraj 1217 1652 2163 3133 Zlínský kraj 1393 1628 2569 3619 Moravskoslezský kraj 1592 1753 1937 2515 CELKEM průměr ČR 1671 1893 2338 3513
Tabulka 4 Průměrné ceny RD 2007 Oproti roku 2006 se v roce 2007 ceny rodinných domů zvedly zhruba o 15%. Průměrné ceny RD v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m3) 2008 počet obyvatel Do 1999 2 000-9 999 10 000-49 999 50 000 a více Hlavní město Praha 7587 Středočeský kraj 2687 3455 3566 3432 Jihočeský kraj 1897 2456 3467 3567 Plzeňský kraj 1870 2390 2567 4200 Karlovarský kraj 1824 2198 2435 4322 Ústecký kraj 1678 1790 1988 2564 liberecký kraj 2198 2469 2600 4851 Královehradecký kraj 1845 2121 2634 4089 Pardubický kraj 1754 2198 2321 3876 Vysočina 1688 1843 2521 3211 Jihomoravský kraj 1987 2341 2732 4311 Olomoucký kraj 1789 1955 2432 3211 Zlínský kraj 1698 1833 2544 3421 Moravskoslezský kraj 1756 1967 2109 3251 CELKEM průměr ČR 1898 2232 2609 3716
Tabulka 5 Průměrné ceny RD 2008 - 28 -
Nejdraţší rodinné domy v roce 2008 najdeme dle očekávání v hlavním městě, ceny jsou velmi vysoké i v Libereckém a Královehradeckém kraji oproti kraji Ústeckému a Vysočině, kde jsou ceny rodinných domů celkem nízké.
Graf 2 Ceny RD Dle tohoto grafu je patrné, jak ceny rodinných domů rostly od roku 2006 aţ do roku 2008, kaţdý rok stoupají cenný rodinných domů zhruba o 15%-20%. V kaţdém okrese se to nepatrně liší, ale nejsou velké celorepublikové výkyvy růstu cen.
- 29 -
3. Porovnání a vyhodnocení trhu s nemovitostmi 3.1.
Hypoteční rovnováha vzhledem k cenám bytů
V únoru 2008 si lidé půjčili u bank na bydlení jen 5,5 miliardy korun a uzavřeli 3 204 hypoték. Došlo tak k meziročnímu poklesu objemu nově sjednaných úvěrů o více jak třetinu. Vyplývá to ze statistiky Hypoindex, která obsahuje údaje devíti bank. Malá poptávka po hypotečních půjčkách srazila ceny bytů. Ty se mají propadnout aţ na úroveň z roku 2006. Nové byty zlevní o 15 procent, staré o 20 a panelákové dokonce aţ o 30 procent. Důvody sníţení cen nesouvisí podle expertů pouze s krizí, ale s nepřirozeným růstem realitního i hypotečního trhu v minulých letech. Zatímco ještě před rokem a půl se o velké byty kupující doslova přetahovali, dnes je realitní makléři nabízejí aţ s dvacetiprocentní slevou. Podle uvedené studie společností Deloitte a Hyposervis klesnou také ceny rezidenčních nemovitostí, a to aţ o 45 procent. Zároveň se předpokládá větší rozlišování jednotlivých tříd bytů v závislosti na jejich standardech, lokalitě a občanské a dopravní vybavenosti. Pokles prodejů bytů a mnoţství poskytnutých hypoték nemá na svědomí pouze globální finančí krize. Byty totiţ prodraţilo i zvýšení daně z přidané hodnoty na stavební práce. To pak vyšroubovalo zájem o nové bydlení. “Lidé vyčkávají a odkládají svá rozhodnutí o větších výdajích. Nákupní horečka nemovitostí v Čechách definitivně skončila,” uvedl analytik společnosti Broker Consulting Jan Lener. Chuť do zadluţování a pořizování vlastního bydlení podle Lenera nevzbuzují ani relativně vysoké sazby hypotečních úvěrů a cenově dostupné nájmy. Průměrná úroková sazba všech poskytnutých hypoték v únoru nepatrně vzrostla na 5,75 procenta. Mírně si polepšily hypotéky s fixací na pět let, kde průměrný úrok meziměsíčně poklesl o šest setin procentního bodu na 5,58 procenta. Poskytovatelé nového bydlení v reakci na útlum například dělí velké byty na malometráţní a připravují i nízkoenergetické stavby. Zlevňovat dál se jim uţ nechce. Podle analytiků na to však prostor ještě mají. Situace pro developery by se mohla brzy zlepšit, na jaře totiţ prodeje bytů vţdycky rostou. V loňském roce tuzemský hypoteční trh podle statistik ministerstva pro místní rozvoj klesl i kvůli finanční krizi o pětinu. Banky poskytly v roce 2008 občanům hypoteční úvěry za - 30 -
necelých 114 miliard korun, zatímco o rok dříve to bylo rekordních 142 miliard korun. I tak to ale byl druhý největší objem úvěrů od počátku činnosti hypotečních bank v tuzemsku. Pro letošek podle některých analytiků bude úspěchem stomiliardová hranice. 7
3.2.
Vlastní analýza trhu – město Příbram
3.2.1. Popis okresu Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. S rozlohou 1692,05 km² je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a 3. největším v rámci republiky. Počtem obyvatel 110 333 k 31.3 2007 mu v rámci kraje patří 4. místo. Hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejniţší. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Roţmitál pod Třemšínem, Březnice, SedlecPrčice a Nový Knín), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Sousedí se středočeskými okresy Beroun, Benešov a Praha-západ, plzeňskými okresy Plzeň-jih a Rokycany a jihočeskými okresy Strakonice, Písek a Tábor. Od 1. ledna 2003 se okres dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností: Dobříš Příbram Sedlčany A pět správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem: Březnice Dobříš Příbram Roţmitál pod Třemšínem Sedlčany
7
Realitní zpravodaj. [online].[cit 15.5.2009]
Dostupné z: http://www.czechrealestates.com/?p=745
- 31 -
Okres Příbram Kraj Středočeský kraj Sídlo okresu Příbram Rozloha 1692,05km2 Hustota zalidnění 65,21 ob./km2 Počet obyvatel 110333 Počet obcí 121 Z toho měst 7 Vojenský újezd 1 LAU 1 CZ020B SPZ před 2001 PB
Tabulka 6 Základní informace o PB
3.2.2. Popis analyzovaného města Příbram Příbram je město ve Středočeském kraji jako okresní město. Se svými 110 333, je to největší město v tomto okrese. Historicky je Příbram významná teprve nedávnou téměř ukončenou těţbou stříbra a uranu. Nejvýznamnějšími průmyslovými obory okresu je strojírenství, potravinářství a hutnictví neţelezných kovů. Mezi nejznámější podniky patří např. RAVAK a.s. Příbram, Kovohutě Příbram. Nejvýznamnějsí stavby města jsou Zámeček – Ernestinum, Svatá Hora, Kostel sv, Jabuba, Kostel sv. Vojtěcha, Kostel sv Prokopa, Radnice, Konvikt, Knihovna, Hornické muzeum a další stavby. 3.2.3. Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností
- 32 -
3.2.4. Regionální segmentace Okres Příbram lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na město Příbram, Dobříš, Sedlčany 3.2.5. Město Příbram Pozemky Tabulka obsahuje základní charakteristiky katastrálních území z hlediska počtu parcel, počtu staveb a obyvatel, zastavěných ploch pozemků ve vztahu k ploše katastrálního území celkem. Rozdíly mezi katastrálními územími jsou způsobeny především druhem zástavby a počtem trvale bydlících osob a tyto charakteristiky se odráţejí i v diferenciaci cen pozemků. Název katastrálního území Příbram Brod u Příbramě Březové Hory Bytíz Kozičín Lazec Orlov Zavržice Žežice Zdaboř Celkem
Plocha v ha 1 433,56 233,3 246,74 140,48 159,64 183,28 301,42 278 215,22 149,97 3 341,61
Zastavěná plocha v ha 128,91 4,63 47,63 3,57 3,24 3,81 3,07 2,23 4,52 5,53 210,69
Počet Počet Počet domů s staveb s Počet parcel č.p. č. evid. obyvatel 10 160 2 044 6 29 280 419 39 1 96 4 138 954 1 1343 246 12 1 41 424 50 19 96 1 467 57 2 155 453 65 2 170 241 23 9 47 622 107 8 304 1 052 214 4 497 19 222 3 565 49 36 156
Tabulka 7 Pozemky PB Polohově rozlišená katastrální území vykazují v cenové mapě stavebních pozemků č.2 rozdílné ceny stavebních pozemků. Pro vnitřní město jsou typické nejvyšší průměrné ceny i jejich rozpětí, jak vyplývá z následující tabulky:
- 33 -
Poloha Vniřní město Příbram Březové Hory Okrajové části vnitřního města Zdaboř Území vně kompaktního města k.ú. Kozičín k.ú. Bytíz
Kč/m2 Nejvyšší cena
Průměrná cena
1 220 670
354 359
390
280
140 70
127 70
Tabulka 8 Pozemky PB Kč/m2 Více neţ polovina vymezených lokalit srovnatelných pozemků je určena pro účely bydlení a pro většinu z nich jsou sjednané ceny v CMSP č. 2 uvedeny buď přímo, nebo na základě jejich porovnání s obdobnými lokalitami srovnatelných stavebních pozemků. Uskutečněné prodeje stavebních pozemků se přímo týkaly třiceti sedmi vymezených skupin srovnatelných stavebních pozemků. Pozemky pro účely bydlení se v řešeném území prodávaly průměrně za 296 Kč/m2. Stavební pozemky ve vymezených lokalitách s účelem vyuţití k výrobě byly v analyzovaném období obchodovány od 100 Kč/m2 po 293 Kč/m2. Průměrná cena prodejů pozemků v těchto vymezených skupinách pozemků byla 185 Kč/m2. Nejvyšší ceny stavebních pozemků byly dosaţeny u prodejů pozemků ve vymezených lokalitách s účelem vyuţití pro podnikatelské plochy a garáţe. Průměrná cena pozemků v této skupině prodejů byla 607 Kč/m2. Budovy Byty V dané lokalitě se nacházejí byty postavené panelovou technologií 70. a 80. letech a Březohorské sídliště v Příbrami během několika let změní svůj vzhled. Úpravy budou stát 183 milionů korun, většinu dá Evropská unie. Město uţ dostalo přislíbenu dotaci ve výši 5,1 milionu eur (asi 137,7 milionu korun). Sdělil to starosta Josef Řihák. Rekonstrukce budou dokončeny v roce 2015.
- 34 -
Byt 1 + 1
999 000 Kč
Byt 2 + 1 cihla
1 580 000 Kč - 2 280 000 Kč
Byt 2 + 1 postaven pan. tech. (70., 80.)
1 050 000 Kč – 1 550 000 Kč
Byt 3 + 1 cihla
1 630 000 Kč – 2 500 000 Kč
Byt 3 + 1 postaven pan. tech. (70., 80.)
1 100 000 Kč - 1 720 000 Kč
Byt 4+ 1 a 5 + 1
Nejsou k dispozici Tabulka 9 Ceny bytů Příbram
Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat. Rodinné domy Nabídka rodinných domů je převáţně niţší neţ nabídka bytů. V současné době se nerealizují ţádné nové developerské projekty týkající se právě rodinných domů. Současná výstavba se orientuje spíše na přilehlé obce jako je například Stará Huť u Dobříše, kde se ceny pohybují okolo 4 650 000 Kč,- za dům. Rodinný dům 2+1, 3 + 1
Nejsou k dispozici
Rodinný dům 4 + 1
přibliţně 3 300 000 Kč
Rodinný dům 5 + 1 a větší
přibliţně 4 900 000 Kč Tabulka 10 Ceny RD Příbram
Objekty pro individuální rekreaci I v tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Chaty a rekreační objekty se vyskytují pouze ojediněle nebo v přilehlých obcích a to v cenové relaci 600 000 Kč, - aţ 1 200 000,- Kč. Ostatní chaty jsou spíše luxusnějšího charakteru s větší vybavenosti. Ceny se pohybují okolo 3 000 000 Kč,- včetně pozemku. Bytové domy Na Příbrami jsou nové developerské projekty bytových domů, ale přímo prodej bytového domu je ojedinělý. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 5 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci kolem 20 milionů korun.
- 35 -
Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše vzrůst cen taţený poptávkou. Průmyslové objekty Na Příbrami se v současné době nabízí pronájem prostor v bývalém Pratexu,moţnost pronájmu prostor zvlášť nebo celé. Parkování je moţné v objektu, areál je oplocený.Velmi příhodné místo v blízkosti dálnice. Jiné průmyslové objekty jako jsou sklady a jiné budovy se v nabídce objevují zřídka. Přesto, ţe po ukončené důlní činnosti jsou k dispozici rozsáhlé nepřipravené pozemky.
Nájmy Jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a proslavených turistických destinací, jako je Český Krumlov, je nabídka bytů na pronájem minimální. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Byt 1 + 1
Přbliţně 5500 byt / p.m., ojedinělé případy
Byt 2 + 1
6 000 – 10 000 Kč / byt /p.m.
Byt 3 + 1
8 000 – 15 000 Kč / byt /p.m.
Byt 4 + 1, 5 + 1 a větší
Nejsou k dispozici Tabulka 11 Nájmy bytů Příbram
Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“. Centrum města
1 500 – 2 500 Kč / m2 / p.a. Tabulka 12 Nájmy bytů Příbram
Průmyslové objekty Ceny se pohybují jiţ od 60,- Kč/m2.
- 36 -
Výrobní a provozní prostory
60 – 2 500 Kč / m2 / p.a.
Sklady
400 – 900 Kč / m2 /p.a. Tabulka 13 Nájmy PO Příbram 3.2.6. Porovnání s městem Dobříš Příbram
Dobříš
Byt 1 + 1
999 000 kč
Nejsou k dispozici
Byt 2 + 1 cihla
1 580 000 Kč - 2 280 000 Kč
2 560 000 kč
Byt 2 + 1 panel. výstavba
1 050 000 Kč – 1 550 000 Kč
2 000 000 Kč
Byt 3 + 1 cihla
1 630 000 Kč – 2 500 000 Kč
2 700 000 Kč
Byt 3 + 1 panel. výstavba
1 100 000 Kč – 1 720 000 Kč
2 300 000 Kč – 2 500 000 Kč
Byty 4 + 1, 5 + 1
Nejsou k dispozici
Nejsou k dispozici
RD 2 + 1, 3 + 1
Nejsou k dispozici
Nejsou k dispozici
RD 4 + 1
Přibliţně 3 300 000 Kč
Přibliţně 4 900 000 Kč
RD 5 + 1 a více
Přibliţně 4 900 000 Kč
Přibliţně 7 500 000 Kč
A)byty
b) Rodinné domy
Tabulka 14 Porovnání s městem Dobříš Toto porovnání jasně ukazuje, ţe ve městě Dobříš jsou výzrazně draţší jak byty, tak rodinné domy, pravděpodobně dopravní dostupnost hlavního města, méně znečistěné prostředí, lepší dopravní spojení a jiné ukazatele. Ani v jednom městě nejsou k dispozici velké byty a malé rodinné domy, coţ v této době není unikát. V bytech bydlí většinou mladí lidé a důchodci, a v rodinných domech rodiny s dětmi, toto ovlivnuje i dnešní trend bydlení. V Příbrami nabídka bytů převaţuje nabídku rodinných domů na rozdíl od Dobříše, kde výrazně převaţuje nabídka rodinných domů. Průměrný byt 2+1 ve městě Dobříš se dá zakoupit okolo 2 560 000 Kč, na rozdíl od Příbrami, kde se nabídka pohybuje výrazně níţe pouze okolo 2 000 000 Kč.
Rodinné domy 4+1 a 5+1 se pohybují v Dobříši okolo
4 900 000Kč – 7 500 000 Kč na rozdíl na Příbrami podstatně měně, pohybují se okolo 3 300 000 Kč – 4 900 000 Kč.
- 37 -
4. Modelové příklady porovnání bytů z hlediska ocenění 4.1.
RODINNÝ DŮM č. p. 482/12
Nacházející se na adrese: Malá Hraštice 164, Nový Knín 262 02 Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 482/12 se nachází v těsné blízkosti Prahy, v rozvojové lokalitě nedaleko Dálnice R4, mezi Mníškem pod Brdy a městem Dobříš. V blízkosti se nachází vlakové nádraţí, kde projede vlak v intervalu cca 1x do hodiny. Je zde také několik autobusových zastávek, kde jezdí z Nového Knína autobus č. 488 přes Novou Ves pod Pleší do Mníšku pod Brdy, odkud následně jezdí další spoje do PrahySmíchovské nádraţí, kde je moţný přestup na metro B či tramvajové linky. V této lokalitě se nachází několik restaurací a jedna cukrárna. V nedaleké vesnici Nové Vsi pod Pleší je jiţ po dlouhá léta plicní sanatorium, které se nedávno přejmenovalo na Institut onkologie a rehabilitace na Pleši. Charakteristika území stavby Pozemek určený k výstavbě se nachází v severní části obce v dosud nezastavěné lokalitě oddělených pozemků určených pro zástavbu rodinnými domy. Par.č.kat. 482/12 je situována v jihovýchodní části oddělených pozemků, podél její jiţní a východní hranice je příjezdová cesta, západní a severní strana je společná s dalšími stavebními pozemky pro rodinné domy. Terén pozemku je mírně svaţitý k jiţní hranici. Po realizaci stavby bylo okolí domu upraveno do vodorovné roviny naváţkou ze získané zeminy při hloubení základů pro stavbu. Inženýrské sítě Vodovod byl připojen z obecního vodovodního řádu, splašková kanalizace byla svedena do prefabrikované vyváţecí jímky o uţitkovém objemu 7,5 m3, dešťové vody byly svedeny na terén a vyuţity pro zahradu. Rodinný dům byl připojen na veřejnou síť. Elektroměrový rozvaděč byl osazen ve zděném pilíři na hranici pozemku. Vytápění domu je ústřední s kotelnou na nízkosirný extralehký topný olej.
- 38 -
Řešení stavby Rodinný dům je přízemní nepodsklepená zděná stavba s podkrovním, čtvercového půdorysného tvaru velikosti 9,20 x 9,20 m s otevřeným přístavkem na části severního a části východního průčelí. Střecha nad základním půdorysem domu je sedlová o spádu 37 , přízemní přístavek na severní straně, který je pouţíván jako krytý odpočinkový prostor a současně téţ zastřešený komunikační prostor pro přístup do úloţiště LTO a kotelny ÚT, má rovněţ sedlovou střechu o spádu 37 , přístavek na východní straně má střechu pultovou navazující na sedlovou střechu nad základním půdorysem domu. Svislé konstrukce domu jsou zděné z přesných pórobetonových tvárnic HEBEL, zdivo komínového tělesa je vyzděno z plných pálených cihel, příčky v přízemí z příčkovek HEBEL, příčky v podkroví jsou sádrokartonové. Stropní konstrukce nad přízemím je ze stropnic HURDIS osazených do ocelových I nosičů, podhledy v podkroví jsou sádrokartonové, krov je dřevěný tesařsky vázaný z hranolů, střešní krytina je tašková pálená, výplně otvorů plastové, povrchy svislých zděných konstrukcí a stropu nad přízemím jsou omítané. Nosná konstrukce otevřených přístřešků je dřevěná sloupová. Protiradonové opatření Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě se běţně vyskytuje střední riziko průniku radonu z podloţí, bylo realizováno odvětrávání půdorysné plochy stavby štěrkopískovým násypem tl.150 mm mezi základovými pásy. Na podkladní beton tl.100 mm byla poloţena hydroizolační a současně téţ protiradonová izolace z pásů PEROL RHS-PEHD tl. 1,5 mm, které zaručují radonovou nepropustnost. Veškeré prostupy instalací byly plynotěsně uzavřeny. Dispoziční řešení Vstup do přízemí domu je z východního průčelí přes kryté závětří v otevřeném přístřešku na východní straně. Ze závětří je vstup do haly se schodištěm do podkroví a vstupy na WC, do komory situované pod schodištěm, kuchyně a obývacího pokoje. Z obývacího pokoje je balkónovými dveřmi přístupná terasa krytá balkonem situovaná na části jiţního průčelí. Na severní straně je z krytého přístřešku přístupná místnost, kde jsou uloţeny nádrţe na LTO a z této je vstup do oddělené kotelny. V podkroví jsou z předsíně samostatnými vstupy přístupné dva dětské pokoje a loţnice, koupelna s vanou, sprchovým koutem, klosetovou mísou, dvěma umyvadly a prostorem - 39 -
pro pračku a šatna. Z dětského pokoje v jihozápadní části půdorysu podkroví je balkónovými dveřmi přístup na balkon, který je situován nad terasou v přízemí. Konstrukce Zemní práce – na ploše půdorysu stavby byla sejmuta ornice v tl.cca 150 mm a uloţena na pozemku a následně vyuţita při terénních úpravách a sadový úpravách zahrady. Výkopy pro základové pásy a patky byly provedeny jako otevřené do nezamrzlé hloubky. Zemina získaná výkopem byla z části vyuţita pro terénní úpravy a přebytek byl po dohodě s Obecním úřadem odvezen na skládku. Základy- základové pásy a patky byly provedeny z betonu tř.B10. Před betonáţí se osadilo bednění prostupů instalací. Plocha mezi základovými pásy byla vyplněna hutněným štěrkovým zásypem tl. 150mm. Zdivo, svislé konstrukce – obvodové a střešní nosné zdivo bylo vyzděno z přesných pórobetonových tvárnic HEBEL. Příčky v přízemí byly vyzděny z příčkovek HEBEL, příčky v podkroví jsou sádrokartonové KNAUF. Komínové těleso bylo vyzděno z plných pálených cihel, nad střešní krytinou z pálených lícovek. Průduch pro připojení krbových kamen v obývacím pokoji v přízemí by vyvloţkován keramickými vloţkami, průduch pro přopijení kotle na LTO pro ústřední vytápění byl vyvloţkován kovovou hadicí ANTICORO. Překlady nad otvory byly pouţity typové dle zvoleného systému zdiva. Vodorovné konstrukce – stropní konstrukce nad přízemím je ze stropnic HURDIS osazených do ocelových I nosičů. Nad podkrovím je strop tvořen z lehce ocelové konstrukce na kleštinách a v šikmých částech na krokvích krovu se sádrokartonovým podhledem tl. 12,5mm. Obvodové zdivo v úrovni uloţení pozednic sedlového krovu je ukončeno ţelezobetonovým věncem pruř.250/150mm. Schodiště do podkroví je ţelezobetonové oboustranně podezděné částečně točité. Úpravy povrchů – vnitřní omítky pórobetonového zdiva jsou provedeny štěrkové ze suchých směsí jednovrstvé HEBEL, omítka keramického stropu nad přízemím je vápenná štuková. Vnější omítka je provedena tenké vrstvě štěrkově ze speciálních suchých směsí s nátěrem v zelené pastelové barvě v kombinaci s dřevěným obkladem z dubových fošen. Podlahy – podkladní podlaha v přízemí je betonová dvouvrstvá s výstuţnou sítí. Nášlapné podlahové vrstvy v jednotlivých místnostech jsou z keramické dlaţby a PVC.
- 40 -
Izolace – vodorovná izolace proti zemní vlhkosti pod podlahou základního půdrysu domu je provedena izolačními pásy PEFOL RHS-PEHD tl.1,5 mm, které zaručují i radonovou neprostupnost. Pod podlahou otevřených přístřešků je hydroizolace provedena z izolačních pásů BITAGIT. Tepelná izolace podlah v přízemí je provedená z desek POROFEN tl.50 mm, které jsou překryty Pe folií. Teplená izolace stropu z desek HURDYS nad přízemím je z polystyrenových desek tl.70 mm překrytých Pe folií. Stropní podhled v podkroví je zateplen minerálními rohoţemi a příčně kladenými rohoţemi vloţenými mezi kleštiny a v šikmých částech mezi krokve krovu. Svrchu je tato tepelná izolace překryta paropropustnou folií a spodem je napnuta parotěsná Pe folie. Konstrukce tesařské – krov rodinného domu je proveden dřevěný sedlový tesařsky vázaný z hranolů s vrcholovou vaznicí, která je kotvena do ţelezobetonového věnce ukončujícího střední nosnou zeď. Pozednice krovu nad základním půdorysem domu jsou rovněţ kotveny do ţelezobetonového ztuţujícího věnce. Svislá nosná konstrukce otevřených přístřešků na východní a severní straně a balkonu na jiţní straně je otevřená sloupková tesařsky vázaná z hranolů. Krov přístřešku na severní straně je sedlový, na východní straně pultový navazující na sedlový krov nad základním půdorysem domu. Konstrukce klempířské – jsou provedeny v obvyklém rozsahu z měděného plechu. Krytiny – střešní krytina je tašková pálená. Výplně otvorů – okna a balkónová dveře jsou osazeny plastové zasklené dvojsklem s obvodovým těsněním a kováním. Vnitřní dveře jsou dřevěné osazené do dřevěných obloţkových zárubní. Ve střeše jsou osazené 3 střešní okna VELUX. Obklady – bělninové obklady stěn ve WC, přízemí a koupelně v podkroví byly provedeny do výše 2,00 m, v kuchyni za kuchyňskou linkou do výše 1,50 m. Historie Tento dům byl postaven v roce 2004, ţije zde manţelský pár s 2 dětmi. V dosavadní době neproběhly na domě ţádné rekonstrukce ani změny. Analýza nevyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům
a jeho vyuţití
odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.
- 41 -
Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností je současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
4.2.
Způsoby ocenění
Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny bylo pouţito kombinaci všech tří metod ocenění. 4.2.1. Ocenění porovnávací metodou Provedením porovnávací metody bylo zjištěno, ţe cena odhadovaného domu i s pozemekem je 6 005 947,93Kč. Viz. příloha 1
4.2.2. Ocenění příjmovou metodou Díky příjmové metodě vyšla hodnota odhadovaného domu na 6 167 000 Kč. viz. Příloha 2
- 42 -
4.2.3. Ocenění nákladvou metodou Poslední odhadovací metodou byla metoda nákladová a díky ní vyšla cena odhadovaného domu na 6 134 517 Kč. viz. Příloha 3
- 43 -
5. Odhad budoucího vývoje 5.1.
Prima rate lokality
Jak se bude konkrétně vyvíjet cenová mapa bytů v prima rate lokalitách Prahy a kudy bude procházet pomyslná cenová hranice prima rate lokalit není dnes moţné přesně říci.
5.2.
Nové developerské projekty
Na základě určitých faktorů i na základě reflexe ze skutečného chování trhu lze předpokládat, ţe ve střednědobém a dlouhodobém horizontu dojde k poklesu trţní hodnoty bytů v nekvalitních developerských projektech a to v ojedinělých případech i o desítky procent.
5.3.
Panelové domy
V nejlukrativnějších lokalitách se provede ještě střešní nástavba a změní se charakter některých části společného domovního příslušenství – např. z bývalé a dnes jiţ nevyuţívané kočárkárny se zřídí administrativní nebo prodejní prostor. To jak se ve střednědobém horizontu budou měnit ceny bytů v panelových domech nelze jednoznačně určit – konkrétní změny cen v čase budou záviset zejména na lokaci bytového domu a na sociální struktuře jeho obyvatel.
5.4.
Očekávání trhu
Pro nabídkovou stranu trhu s byty a s nemovitostmi obecně, tedy pro obchodníky s realitami, developery i pro stavební firmy je z marketingového hlediska velmi pozitivní, pokud se jim podaří vyvolat zvýšenou poptávku po jejich produktu. Zvýšení poptávky lze podpořit různými způsoby – skutečnými nebo zdánlivými cenovými slevami, zvýšením kvality produktu (lepší povrchy podlah, kvalitnější okna nebo kuchyňská linka). Z hlediska prodejce jsou nejlepší ty nástroje a opatření, která dokáţí zvětšit poptávku zdarma nebo jen s náklady na reklamu a public relations. V posledních letech zaţil český trh s byty jiţ několik vln neadekvátní cenové paniky spojené například se vstupem České republiky do Evropské unie, změnou sazby DPH u stavebních prací nebo s moţnou deregulací nájemného.
- 44 -
Rok 2009 tak bude pro tuzemský realitní trh zcela odlišný, neţ bylo předchozích několik let. Jednoznačně se na poptávce projeví trvající ekonomická krize a zvýšená opatrnost bank v hypoteční oblasti, která finanční produkty zdraţí a omezí k nim přístup. Uţ jen z důvodu méně významného růstu cen, očekávaného poklesu cen bytů v panelových sídlištích a ještě intenzivnější diferenciace lokalit. V tomto roce téţ přestávají platit obecná doporučení drţet či koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující totiţ bude právě detailně upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně hodnocený poměr ceny a kvality bydlení. Očekává se zvýšená podpora státu při investicích do sociálního bydlení.
5.5.
Celorepublikový odhad vývoje
Stagnaci cen a v případě panelových sídlišť v mnoha částech České republiky i výrazné cenové propady hlásí výsledky cenové analýzy pro letošní rok. Mírný nárůst v horizontu dvou procent odborníci očekávají jen v případě cihlových bytů v centrech měst. Investiční příleţitostí letošního roku zůstávají pozemky, kvalitní novostavby, byty v centrech větších měst, startovací byty, tedy nemovitosti do 50 m2, a rodinné domy v lokalitách s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností, po kterých je stále vysoká poptávka. Po dvou letech téměř stagnace se nastartuje i růst trţního nájemného – v průměru za celou Českou republiku očekáváme zvýšení o deset procent. Důvody jsou zřejmé: ztíţený přístup k hypotečním úvěrům, ale i opatrnost ze strany kupujících. Pokud si zájemci nejsou jistí svým zaměstnáním, nemají odvahu se zadluţovat. Na druhou stranu bydlet musí, a proto budou svou bytovou situaci řešit nájmem. A zvýšená poptávka povede i k růstu cen. Nijak dramatickému, ale očekávat pokračující stagnaci při růstu poptávky by bylo velmi naivní. Vybrané oblasti České republiky jsou seřazeny abecedně: Brněnsko Stagnaci cen pozemků a rodinných domků hlásí pro tento rok moravská metropole. Poptávku si pro Brněnský kraj udrţí menší, startovací byty 2 + kk a byty 2 + 1 v kvalitních novostavbách, které by zůstaly cenově dostupné. Nárůst cen však bude atakovat hranici maximálně pěti procent.
- 45 -
Pokles poptávky bude pokračovat u bytů 3 + 1 v panelových domech. V případě panelových sídlišť se obecně očekává v tomto roce cenový propad, stejně jako ve zbytku jiţní a střední Moravy, v průměru aţ o dvacet procent. Českobudějovicko Specialisté na realitní trh očekávají v Jihočeském kraji navýšení cen pozemků aţ o 20 %. V Českých Budějovicích a širším okolí se tak potvrzuje, ţe zasíťované pozemky o 1000 aţ 2000 m2 s dobrou dopravní dostupností se stanou ivesticí roku 2009. V Českých Budějovicích bude maximální atraktivitu drţet i nadále vnitřní město a Suché Vrbné. Nicméně ani v těchto lokalitách není tak výrazný převis poptávky, aby se dal reálně očekávat další růst cen. Velká poptávka se očekává po větších bytech v ne aţ tak atraktivních lokalitách, protoţe uţ dnes je zde cena o 15 procent niţší. Atraktivní ovšem samozřejmě zůstávají i malé byty zhruba o dispozici 2+kk do zhruba 1,5 milionu korun. Naopak minimální zájem očekávají realitní odborníci o velké byty v novostavbách. Kupující si totiţ bez problému mapují, ţe za byt v prodejní ceně 4 mil. Kč získají rodinný domek se zahradou v bezprostřední blízkosti města. V případě bytů se v jihočeské metropoli očekává stagnace cen. U bytů bez revitalizace a rekonstrukce se předpokládá pokles cen v průběhu roku aţ o pětinu. U rodinných domků navýšení ceny nepřekročí 2 %. Na trhu rodinných domků se navíc do popředí zájmu dostávají nízkoenergetické projekty, které v případě atraktivní pořizovací ceny vytlačí ze zájmu standardní nabídky. Jihlavsko Stavební pozemky pro komerční i nekomerční záměry budou v krajském městě regionu Vysočina velmi vyhledávané. Navýšení jejich ceny se v letošním roce očekává v intervalu 5–10 %. Avšak i Jihlava potvrdí v letošním roce loni nastartovaný stagnační trend vývoje cen bytů. Jedinou výjimkou se stanou panelové byty, kde se očekává propad cen aţ o 15 %. Po starší zástavbě – zejména panelových domech – stejně jako ve většině České republiky poptávka výrazně ochladla. Problematické budou i některé developerské projekty v horších lokalitách, kde by mohlo dojít k poklesu cen aţ o desetinu. Samozřejmě kvalitní projekty si cenu udrţí.
- 46 -
Karlovarsko Pozemky a menší byty jsou nejvíce lákavými nemovitostmi v nejmenším kraji České republiky – na Karlovarsku. Atraktivní budou především byty 1 + 0, 1 + 1 a 2 + kk do 2 mil. Kč kupní ceny. Pozemky by mohly svým meziročním růstem dosáhnout na 5 %. Největší pokles poptávky se očekává u novostaveb. Nároky zákazníků stoupají a dochází k přísnému poměřování ceny a kvality. Předraţené projekty neodpovídající novým trendům a prostě zůstanou neprodejné. Novostavby si nezměněné ceny udrţí jen obtíţně. Zhruba 15procentní pokles očekáváme i u panelových sídlišť. Stagnace se dá očekávat u bytů ve staré zástavbě a u rodinných domků. Královéhradecko Stagnace a mírný pokles cen budou v letošním roce typické pro Hradec Králové. Například velké panelové byty zahájily proces sniţování cen uţ v roce 2008 – jen za prvních devět měsíců se propadly o 5 %. Panelová sídliště ještě v letošním roce zaţijí sníţení cen v horizontu 10–20 %. Atraktivitu si podle analýz neudrţí ani rodinné domky s cenou nad 4 mil. Kč. Po menších bytech – 1 + kk, 1 + 1, 2 + kk a 2 + 1 – bez rekonstrukce v panelových domech a po menších bytech v cihlových domech v centru města se ovšem poptávka udrţí i v letošním roce. Atraktivní budou především lokality jako centrum města, Moravské Předměstí a Slezské Předměstí. Co se týče novostaveb, předpokládáme stagnaci cen, v případě těch méně atraktivních pokles o pět procent. Liberecko Problém s prodejem budou mít podle odborníků na Liberecký kraj v letošním roce především majitelé velkých a luxusních nemovitostí. Naopak poptávka se dá předpokládat i nadále po menších bytech o dispozici mezi 1 + 0 a 2 + kk do výše kupní ceny 1,5 mil. Kč. U bytů a rodinných domků se očekává stagnace cen. O pět procent se zvýší v průběhu příštího roku hodnota pozemků. Naopak aţ o pětinu se velmi pravděpodobně propadnou ceny panelových bytů, kde nabídka uţ delší dobu neodpovídá cenovým moţnostem poptávajících.
- 47 -
Olomoucko Metropole Hané navazuje ve většině případů na stagnaci tak, jak tomu bylo v roce 2008. Nejen Olomouc, ale i celý Olomoucký kraj očekávají nulové navýšení v případě pozemků a rodinných domků. Zhruba o 5 % by mohly vzrůst jen ceny menších startovacích bytů v novostavbách. V průměru za kraj se však u starších bytů očekává stagnace či mírný pokles do výše 5 %. Ostravsko Moravskoslezská metropole i ve výhledu na letošní rok potvrzuje konec zlatých časů pro prodávající. V roce 2009 se očekává vyšší poptávka nejvíce po zajímavých rodinných domcích a pozemcích. Tradičně atraktivním setrvá centrum města, poté klidné okrajové oblasti, kde se nacházejí jak zajímavé rodinné domy, tak pozemky. I Ostrava předpokládá silnou poptávku po nájemním bydlení, takţe zajímavá je i lokalita širšího centra a také Poruby. Pokles poptávky se projevil v posledním čtvrtletí loňského roku jednoznačně u prodeje bytů. A to aţ v horizontu 25 procent. Podobný vývoj se dá očekávat i v tomto roce. Jiný vývoj neţ stagnace cen by byl velkým překvapením. U bytů v neatraktivních lokalitách se dá předpokládat pokles aţ o 10 procent. U pozemků se předpokládá na Ostravsku jen mírný nárůst, a to v horizontu několika procent. V případě rodinních domů a novostaveb je pravděpodobná stagnace cen či mírný pokles, mimo atraktivní lokality. Pardubicko Ani na pardubickém realitním trhu neobstojí přestřelené ceny panelových bytů. V průběhu letošního roku očekávají odborníci u tohoto typu nemovitosti sníţení cen aţ o desetinu. Zajímavou příleţitostí zůstávají pozemky, jejichţ hodnota v dobrých lokalitách můţe vzrůst o zhruba 10 %. Stagnace či aţ pětiprocentní pokles ceny se předpokládá u běţných rodinných domků. Jen v případě atraktivní lokality by mohlo dojít k navýšení ceny ještě o 5 %. Problematické budou pravděpodobně prodeje neatraktivních novostaveb, kde je pravděpodobný pokles ceny i o desetinu.
- 48 -
Plzeňsko I západočeská metropole potvrdí v letošním roce investiční atraktivitu pozemků. Nejţádanější – tedy mezi 1000 a 2000 m2, s dobrou a bezproblémovou dopravní dostupností a plnou zasíťovaností – v letošním roce zvýší hodnotu o pětinu. Obecně se však v Plzni očekává stagnace cen nemovitostí, jen s výjimkou rodinných domků, u nichţ je moţný nárůst v horizontu dvou procent. Ani u novostaveb nelze čekat navýšení cen. Naopak díky mírnému zbrzdění plánovaných nových projektů a dalšímu vyčkávání, kam se trh bude ubírat, je i v tomto případě pravděpodobná cenová stagnace. Pokles cen se ovšem nevyhne panelovým bytům bez revitalizace a rekonstrukce, kde je uţ dnes evidentní nastartovaný proces propadu cen – během roku mohou ceny sestoupit aţ o dvacet procent. Praha a okolí Aţ o čtvrtinu očekávají specialisté na metropoli propad cen panelových bytů v hlavním městě. Z velké části se propad bude týkat především druţstevních bytů, u nichţ není moţné nákup financovat prostřednictvím hypotečního úvěru. Byty v centru a úzkém širším centru mohou potvrdit celorepublikový průměrný nárůst o 2 %. Zbytek zástavby však čeká stagnace cen. Atraktivní zůstávají takzvané dobré adresy, tedy například Vinohrady, Smíchov, Břevnov, stále zajímavou lokalitou k investici je Ţiţkov. Co se týče změny v cenách pozemků, nebude Praha na vrcholu celorepublikových nárůstů, protoţe očekáváme navýšení v horizontu pouhých osmi procent. U rodinných domků půjde podle atraktivity o interval mezi dvěma a pěti procenty. V případě kvalitních novostaveb, tedy odpovídajících moderním trendům, se zajímavými architektonickými i dispozičními řešeními, občanskou vybaveností a s umístěním v lokalitě s rychlou a bezproblémovou dostupností do centra města, se očekává stagnace cen. Střední Čechy Největší atrakcí ve Středočeském kraji zůstávají rekreační nemovitosti, především chaty a chalupy v rekreačních oblastech, hlavně v okolí Krásné Hory nad Vltavou, Orlíka a Slap. Největší poptávka je po rodinných domcích a pozemcích do 10 aţ 15 km od města s dobrou dostupností. Jde spíš o levnější nemovitosti s moţností přestavby dle vlastních - 49 -
potřeb. Naopak poptávka není po rodinných domcích a bytech v okrajových obcích a nezajímavých-nerekreačních oblastech se špatnou dostupností. V celém Středočeském kraji odhadují odborníci pokles cen starších bytů v horizontu 10 %. V případě novostaveb a pozemků je pravděpodobný stagnační trend. Co se týče starých rodinných domků, očekává se pokles hodnoty v průměru v horizontu 5 %. Vzhledem k mizivé poptávce po panelových sídlištích i zde očekávají odborníci sníţení ceny o 15 %. Ústí nad Labem Pokud nechce majitel nemovitosti ztratit své poptávající v Ústeckém kraji, musí nabízet malé, startovací byty do zhruba 50 m2 o dispozici 1 + 0, 1 + 1, 2 + kk či 2 + 1 do 700 tisíc Kč. Drahé, luxusní a velké nemovitosti budou v příštím roce velmi špatně prodejné. To je vzhledem k ekonomické situaci na Ústecku zřejmé. Nárůst cen – avšak jen do horizontu 5 % – se dá předpokládat u stavebních pozemků. Naopak aţ 15% pokles hodnoty očekávají realitní odborníci v případě panelových sídlišť. Zlínsko Na tradici téměř nulových nárůstů naváţe v letošním roce i Zlínský kraj. Rovněţ zde bude dominantní poptávka především po startovacích bytech 2 + kk a 2 + 1 v kvalitních a cenově dostupných novostavbách. Jde o jediné nemovitosti, u nichţ by nárůst mohl dosáhnout 5 %. Propad poptávky se i v abecedně posledním kraji bude týkat panelových sídlišť, zvlášť s důrazem na velké byty v panelových sídlištích.
- 50 -
Závěr Kaţdý občan na světě má základní lidskou potřebu bydlení. Proto je potřeba najít různé varianty bydlení a z nich vybrat tu správnou, abychom uspokojili své poţadavky. Toto se odvíjí nejvíce od ţivotní úrovně, nároků na bydlení a mnohých jiných ukazetelů. Je to také ovlivněno různými faktory jako je například atraktivita dané lokality, dospunost autobusových, vlakových či jiných spojení, blízkostí zaměstníní popřípadě školy a školky a spousty jiných faktorů, ovlivňujících naše rozhodnutí. Cílem této práce byla analýza trhu nemovitostí. První kapitola byla obecného a informativního rázu, jde spíše o teoretické body, které dobře informují o dané problematice. Od kapitoly druhé se jedná spíše o praktickou část práce, jsou zde nastíněny ceny bytů a zejména rodinných domů a jejich dosavadní vývoj. V kapitole třetí jde přímo o dané lokality a jejich problematiku a porovnání. Dále je tady kapitola čtvrtá, která ukazuje přímé ocenění daného rodinného domu pomocí tří ocěňovacích metod, porovnávací, příjmové a nákladové. Je zde také pro přiblíţení její vyhodnocení. Kapitola pátá je kapitolou poslední, která pojednává a budoucím vývoji co se týče prodeje či výstavby bytů a rodinných domů. Celá tato práce je určená pro pochopení problematiky trhu s nemovitostmi, zejména rodinnými domy. Pojednává o jejich cenách, lokalitách a jiných potřebných faktorech.
- 51 -
Seznam použité literatury 1. Ing. Petr Ort, Ph.Dr., Analýza realitního trhu, Praha 2007
- 52 -
Seznam grafů Graf 1 Ceny bytů v roce 2008 ............................................................................................. 25 Graf 2 Ceny RD ................................................................................................................... 29
- 53 -
Seznam tabulek Tabulka 1 ceny bytů 2+kk v roce 2008 ............................................................................... 25 Tabulka 2 Indexy cen RD .................................................................................................... 27 Tabulka 3 Průměrné ceny RD 2006 .................................................................................... 27 Tabulka 4 Průměrné ceny RD 2007 .................................................................................... 28 Tabulka 5 Průměrné ceny RD 2008 .................................................................................... 28 Tabulka 6 Základní informace o PB .................................................................................... 32 Tabulka 7 Pozemky PB ....................................................................................................... 33 Tabulka 8 Pozemky PB Kč/m2 ........................................................................................... 34 Tabulka 9 Ceny bytů Příbram.............................................................................................. 35 Tabulka 10 Ceny RD Příbram ............................................................................................. 35 Tabulka 11 Nájmy bytů Příbram ......................................................................................... 36 Tabulka 12 Nájmy bytů Příbram ......................................................................................... 36 Tabulka 13 Nájmy PO Příbram ........................................................................................... 37 Tabulka 14 Porovnání s městem Dobříš .............................................................................. 37
- 54 -
Internetové zdroje: 1. http://www.czechrealestates.com/?p=738 2. http://www.czechrealestates.com/?p=745 3. http://www.mmr.cz/bytova-politika 4. http://hypoindex.cz/clanky/co-se-stane-s-cenami-bytu/ 5. http://xbender.wordpress.com/2008/11/01/deregulace-njmu/ 6. http://www.imaterialy.cz/clanky/ekonomika/5643/vyvoj-cen-nemovitosti-v-roce2009-podle-aaabyty-cz/
- 55 -
Přílohy Příloha č.1 Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná
Porovnávaná
Porovnávaná
Porovnávaná
Porov.
nemovitost
nemovitost
nemovitost
nemovitost
nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1
2
3
4
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný Malá Hraštice
Nová Ves pod Nová Ves pod Malá Hraštice
dům
Pleší
Voznice
Pleší
Parcelní číslo Adresa nemovitosti
Malá Hraštice 164
Katastrální území
Malá Hraštice
Nová Ves pod Nová Ves pod Malá Hraštice Pleší
Obec Okres
Malá Hraštice Příbram
Voznice
Pleší
Nová Ves pod Nová Ves pod Malá Hraštice Pleší
Pleší
Příbram
Příbram
Voznice
Příbram
Příbram
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
789
813
765
712
875
Hodnota za 1 m2 pozemku
2113
2113
2113
2113
2113
Hodnota pozemku celkem
1 667 157
1 717 869
1 616 445
1 504 456
1 848 875
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
152
147
144
138
163
5 600 000
5 400 000
6 200 000
6 700 000
3 882 131
3 783 555
4 695 544
4 851 125
26 409,05442
26 274,6875
X
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
34 025,68115 29 761,503 06
Datum transakce
1.3.2009
1.5.2009
1.5.2009
1.1.2009
1
1
1
1
26 409,05442
26 274,6875
Korekce Upravená hodnota
34 025,68115 29 761,503 06
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Korekce Upravená hodnota
Prodej 1
26 409,05442
- 56 -
Prodej 1
Nabídka 1
0,9
26 274,6875 34 025,68115 29 761,50306
Vlastnická práva
Absolutní
Absolutní
Korekce
26 409,05442 Ne
Ne
Korekce
1
26 274,6875 34 025,68115 29 761,50306 Ne 1
Ne 1
1
26 274,6875 34 025,68115 29 761,50306
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Nová Ves pod Nová Pleší
Korekce
Ves Malá
pod Pleší
26 409,05442 Ano
Ano
Korekce
1 Ano
26 409,05442 Ne
Ne
Korekce
Ano 1
1 Ano
1
1
26 274,6875 34 025,68115 29 761,50306 Ne
Ne
1
Upravená hodnota
1
26 274,6875 34 025,68115 29 761,50306
1
Upravená hodnota
Voznice
Hraštice
1
Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky
Absolutní 1
Ne
26 409,05442 Malá Hraštice
Kolaudační rozhodnutí
1
1
Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Absolutní
1
Upravená hodnota Existence věcných břemen
Absolutní
1
Ne 1
26 409,05442 26 274,6875
1
34 025,68115 29 761,50306
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Lepší
Korekce Upravená hodnota
Lepší
Porovnatelná
0,9
0,9
23 768,14897
23 647,21875
Hoší 1
1,1
34 025,68115 32 737,659 96
Technický stav objektu
Dobrý
Dobrý
Korekce Upravená hodnota
Dobrý
Dobrý
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Dobrý 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Technická vybavenost budovy
Průměrná
Průměrná
Korekce Upravená hodnota
Průměrná
Průměrná
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Průměrná 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Dobrá
Dobrá
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Dobrá 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Další moţný rozvoj nemovitosti
Dobrý
Dobrý
Korekce
Dobrý 1
- 57 -
Dobrý 1
Dobrý 1
1
Upravená hodnota
23 768,14897
23 647,21875
34 025,68115 32 737,659 96
Dopravní obsluţnost
Autobus
Autobus
Korekce Upravená hodnota
Autobus
Autobus
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Autobus 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Dobrá
Dobrá
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Dobrá 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Atraktivita objektu
Průměrná
Průměrná
Korekce Upravená hodnota
Průměrná
Průměrná
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Průměrná 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Jiná technická korekce
N/A
N/A
Korekce Upravená hodnota
N/A
N/A
1
1
23 768,14897
23 647,21875
N/A 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobný
Korekce Upravená hodnota
Obdobný
Obdobný
1
1
23 768,14897
23 647,21875
Obdobný 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Jiná korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota
N/A
N/A
1
1
23 768,14897
23 647,21875
N/A 1
1
34 025,68115 32 737,659 96
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
28 544,6772
23 768,14897
23 647,21875
34 025,68115 32 737,659 96
Porovnávací hodnota celkem (bez
4 338 791
poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
1 667 157 6 005 947,93
- 58 -
Příloha č.2
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - tržní nájemné
580 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem
15%
87 000 493 000
Náklady na údržbu
45 000
Pojistné
6 000
Daň z nemovitosti
1 500
Pronájem cizích pozemků
0
Marketing
0
Ostatní provozní náklady
1 300
Provozní náklady celkem
53 000
Provozní příjem
440 000
Rezervy na renovace
70 000
Čistý provozní příjem
370 000
Míra kapitalizace
6%
Indikovaná hodnota
6 166 666
Zaokrouhleno
6 167 000
- 59 -
Příloha č.3
NÁKLADOVÁ METODA Rodinný dům,Malá Hraštice 164, Nový Knín Název
262 04
Číslo pozemku
482/12
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
6 let
Efektivní stáří (po rekonstrukci)
30 let
Ekonomická životnost
60 let
Zastavěná plocha
75,9m2
Počet podlaží
1 přízemní, 1 nadzemní
Celková zastavěná plocha
123 m2
Koeficient využitelnosti
0,85
Celková podlahová plocha
90,9m2
Celkový obestavěný prostor
675 m3
Jednotkové reprodukční náklady
5 800 Kč/m3
Reprodukční náklady celkem
3 915 000
Fyzické opotřebení
-12%
3 445 200
Funkční nedostatky
-4%
3 307 392
0%
3 307 392
Ekonomické nedostatky Vedlejší stavba – zahradní domek
432 780
Venkovní úpravy
562 345
Pozemek
1 832 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
6 134 517
- 60 -
