Vývoj na trhu s komerčními nemovitostmi

Vývoj na trhu s komerčními nemovitostmi

Katarina Turňová, investiční oddělení Katarina Wojtusiak, vedoucí oddělení zastupování nájemců Filip Kozák, vedoucí oddělení pronájmů průmyslových nemovitostí

14. září 2011

1

Investiční trh v České republice Katarina Turňová MA MSc MRICS, Associate director, investiční oddělení [email protected]

Vývoj HDP v evropských zemích

6 2011 forecast

2012 forecast

5

Real GDP Growth (%)

4 3 2 1 0

Zdroj: UniCredit Group CB Richard Ellis | Page 3

Germany

Eurozone

Slovak Republic

Russia

Romania

Poland

Hungary

Czech Republic

Bulgaria

-1

“Která evropská země/ region bude podle Vás nejatraktivnější v roce 2011 z hlediska investic do nemovitostí?” 2010

35

2011

2010 (n = 271) 2011 (n = 341)

30

25

%

20

15

10

5

Zdroj: CB Richard Ellis, European Investor Intentions Survey, February 2011 CB Richard Ellis | Page 4

Other

Italy

Nordics

Spain

France

UK

CEE

Germany

0

Předpověď výše investičních transakcí v ČR v roce 2011

3 000

in million EUR

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0 2000

2001 Of fice

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 5

2002 Retail

2003

2004 Industrial

2005 Hotel

2006

2007 Mixed Use

2008

2009

Residential

2010 Other

2011(p)

Čtvrtletní objem investic v České republice 1,000 900 800

in million EUR

700 600

Qrt Avg 2005-2010 – €364.8 mln 500 -70% -80% -98% -86% -13% -81% -66% -88% +2.5% +47% -51%

400 300 200 100

Office

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 6

Retail

Industrial

Hotel

Mixed Use

Residential

Other

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

Q4 2007

Q3 2007

Q2 2007

Q1 2007

Q4 2006

Q3 2006

Q2 2006

Q1 2006

0

Quarterly Average (2005-2010)

Vývoj „Prime Yields“ Of fice

Prime Yields

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 7

Year

2007

2008

2009

2010

Q2 2011

Office

5.25%

6.50%

7.00%

6.75%

6.50%

Shopping Centres

5.50%

6.75%

7.00%

6.75%

6.50%

Industrial

6.40%

7.75-8%

8.75%

8.50%

8.25%

2Q11

1Q11

4Q10

3Q10

2Q10

1Q10

4Q09

3Q09

2Q09

1Q09

4Q08

3Q08

2Q08

1Q08

4Q07

3Q07

5 2Q07

5 1Q07

6

4Q06

6

3Q06

7

2Q06

7

1Q06

8

4Q05

8

3Q05

9

2Q05

9

1Q05

10

4Q04

10

3Q04

11

2Q04

11

1Q04

12

4Q03

12

3Q03

13

percent

Industrial

13

2Q03

percent

Shopping Centre

Vývoj „Prime Yield“ na trhu s kancelářemi EU-15 v Prague Yield Spread

EU-15 Weighted Average Prime Yield

Prague Prime Of f ice Yield

Warsaw Prime Of f ice Yield

10

Prague v EU-15 Yield Spread – Q2 2011: 106 bps Warsaw v EU-15 Yield Spread – Q2 2011: 81 bps

yield (%)

8

6.50% 6.25%

6 Yield Spread Prague v EU-15 Q4 2003: 260 bps

5.44% Yield Spread Prague v EU-15 Q2 2005: 180 bps

Yield Spread Prague v EU-15 Q2 2008: 26 bps

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 8

Q2 11

Q1 11

Q4 10

Q3 10

Q2 10

Q1 10

Q4 09

Q3 09

Q2 09

Q1 09

Q4 08

Q3 08

Q2 08

Q1 08

Q4 07

Q3 07

Q2 07

Q1 07

Q4 06

Q3 06

Q2 06

Q1 06

Q4 05

Q3 05

Q2 05

Q1 05

Q4 04

Q3 04

Q2 04

Q1 04

Q4 03

4

Zdroj: CB Richard Ellis

CB Richard Ellis | Page 9

PIGS countries

Budapest

9

Prague

Warsaw

Madrid

Barcelona

Dublin

Lisbon

Athens

Rome

Milan

Oslo

Helsinki

Copenhagen

Stockholm

Amsterdam

Vienna

Geneva

Paris Ile-deFrance

Berlin

Frankf urt

8

Dusseldorf

Hamburg

Munich

Edinburgh

Glasgow

London West End

London City

Yield (% %)

„Prime Yields“ na kancelářských trzích v Evropě ke 2. čtvrtletí 2011

CE

Current yield

Cyclical Low

Cyclical Peak

7

6

5

4

3

Vybrané investiční transakce - rok 2010 a 1. pololetí 2011 Quarter

Name

Estimated Price (€m)

Purchaser

Vendor

Q1 2010

Vysehrad Victoria

14

Hypo Real Invest AG

Skanska Property

Q2 2010

Andel City SO 16+17

17.5

Hypo Real Invest AG

UBM

Q2 2010

City Empiria

71.5

PPF Generali

ECM

Q3 2010

Avenir business Centre E

15

Hypo Real Invest AG

Immorent

Q4 2010

Longin

37

CPI

Invesco

Q4 2010

IGY Center

48

CPI

GE Commercial Finance RE

Q4 2010

City West B2+B3

70

CPI

Finep/Ungelt partners/CS

Q4 2010

InterContinental Hotel

108

Westmont Hospitality Group

Strategic Hotels&Resorts, Inc.

Q1 2011

Europolis portfolio

n/a

CA Immo

Europolis

Q1 2011

VGP portfolio

300

EPISO

VGP

Q1 2011

Keystone

23

GLL Real Estate Partners

Real Estate Karlin Group

Q2 2011

Pfizer Building

14

IVG/Hypo Real Invest AG

Pfizer

Q2 2011

Palac Andel

52

Kallisto Neunundvierzigste Vermögensverwaltungs

Degi International

Q2 2011

Olympia Teplice

54.5

CPI

CA Immo + Union Investment

Q2 2011

Olympia Mlada Boleslav

41.5

CPI

CA Immo + Union Investment

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 10

Shrnutí vývoje trhu v 1. pololetí 2011


Množství investic v 1. pololetí 2011 již převýšilo celkový objem investic v roce 2010
Opětovný zájem se strany mezinárodních investorů
Pozornost mezinárodní investorů se posunula více na Německo a země CEE, hlavně ty, které mají propojenu ekonomiku s Německem. Investoři vnímají ČR jako méně rizikovou zemi nabízející příležitosti k diversifikaci portfolia.
Vzrostla investiční aktivita v industriálním a maloobchodním sektoru. Aktivita se vrací do regionů.
„Prime Yields“ pro kancelářské a maloobchodní nemovitosti dosahuje 6,50% (pokles o 0,25 procentního bodu oproti konci roku 2010).
Hlavní pozornost v roce 2011 bude stále soustředěna na „prime“ nemovitosti

CB Richard Ellis | Page 11

2

Trh s kancelářskými nemovitostmi v Praze Katarina Wojtusiak MRICS, Associate director, Vedoucí oddělení zastupování nájemců [email protected]

Budoucí růst pražského kancelářského trhu

15Y new supply average

Total stock

350

3 500

300

3 000

250

2 500

200

2 000 -74% -34% -35%

150

1 500

100

1 000

50

500

Zdroj: CB Richard Ellis CB Richard Ellis | Page 13

2012 (f )

2011 (f )

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0

1992

0

Total stock in thousand sq m

thousand sq m

New supply

Vývoj pražského trhu s kancelářemi

Total Leasing Activity

New supply

Net absorbtion

3Y quarterly average NA

Vacancy Rate 16

140000 130000

14

120000 11,9%

110000

12

100000 88,000

90000

10 +128%

70000

8

60000 6

50000 40000

4

30000 20000

2

10000 0 -190%

-10000 -20000 -30000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011

-40000

Source: CB Richard Ellis, PRF (Q2 2011). Net absorption is: total occupied stock at time = 0 minus total occupied stock at time minus 1 CB Richard Ellis | Page 14

0 -2 -4

Vacancy (%)

thousand sq m

80000

Struktura celkové realizované poptávky

New occupation

Sublease

Pre-lease

Renegotiation / renewal

120 110 100 90

thousand sq m

80 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011

Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis | Page 15

Průměrná velikost transakce v 1. pololetí 2011

average deal size

overall avg. deal size

nr. of transactions

12 000

160

11 000 140 10 000 120

sq m

8 000 100 7 000 6 000

80

5 000 60 4 000 40

3 000 2 000

20 1 000 0

0 new occupation

Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis | Page 16

pre-lease

renegotiations

nr. of transactions

9 000

Největší transakce v 1. pololetí 2011 Property

Tenant

Size (sq m)

Transaction type

BB Centrum Filadelfie

Unicredit Group

26,700

New occupation

City West A2

Komercni banka

15,200

Pre-lease

City Green Court

PWC

11,900

Pre-lease

Tokovo

NKU

10,200

Renegotiation

Congress Centre

T-systems

6,500

Renegotoation & expansion

Palac Krizik II

Seznam.cz

6,000

Pre-lease

Smichov Lyra

Bauer Media

4,900

Owner occupation

Kodanska Office Centre / 4D

Confidential

3,700

Renegotiation

Myslbek

Plzensky Prazdroj

3,600

Renegotiation

Kavci Hory Office Park

Kit Digital Prague

3,400

New occupation

Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis | Page 17

Pražské kancelářské lokality Množství kancelářských prostor v jednotlivých lokalitách existing stock bef ore 2010

2010

2011 (f )

2012 (f )

700

thousands sq m

600 500 400 300 200 100

Karlin

Dejvice Evropska

Holesovice

Holesovice

Vysocany

DejviceEvropska

ButoviceStodulky

SmichovAndel

ChodovOpatov

PankracBudejovicka

City Centre

0

Nejvyšší dosahované nájemné (EUR/m2/měsíc) City Centre 21.00

Pankrac Budejovicka 17.50

Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis | Page 18

Chodov Opatov 14.75

Smichov Andel 17.50

Butovice Stodulky

Karlin

14.50

17.50

15.00

14.25

Vysocany

14.25

Výkonnost pražských kancelářských lokalit v 1. pololetí 2011

Total Leasing Activity in H1 2011

Vacancy Rate Q2 2010

Vacancy Rate Q2 2011

Prague vacancy rate

70 000

40

60 000

35

sq m

25 40 000 20 30 000 15 20 000

10

Zdroj: CB Richard Ellis, PRF CB Richard Ellis | Page 19

Vysocany Prosek Letnany

Karlin

Holesovice

Dejvicka Evropska

Butovice Stodulky

Smichov Andel

0 Chodov Opatov

0 Pankrac Budejovicka

5

City Centre

10 000

Vacancy rate (%)

30

50 000

Trendy na pražském kancelářském trhu  Spekulativní výstavba omezena  Nejméně nově dokončených ploch bylo v roce 2010  100 000 m2 by mělo být dokončeno v roce 2011  Přibližně 100 000 m2 je ve výstavbě pro dokončení v roce 2012 (polovina prostor je již předpronajata)  Projekty připravené zahájit výstavbu se zajištěným předpronájmem  Omezená nabídka větších kancelářských ploch k pronájmu  Tlak na výhodnější nájemní podmínky  Nájemci požadují snížení nákladů za pronájem prostor  Transakce obvykle trvají déle  Renegociace stále pokračují

CB Richard Ellis | Page 20

3

Trh s průmyslovými nemovitostmi v České republice Filip Kozak, Associate director, Vedoucí oddělení industriálních pronájmů [email protected]

Základní ukazatele trhu za 2. čtvrtletí

TOTAL

GREATER PRAGUE

PAN CZECH REPUBLIC

3,646,600

1,566,000

2,080,600

314,000

164,300

149,700

8.6%

10.5%

7.2%

245,800

192,200

53,600

Net absorption (sq m)

38,500

5,200

33,300

New completions (sq m)

30,000

1,900

28,100

242,200

60,600

181,600

3.50-4.50

3.50-4.00

3.50-4.50

Stock (sq m) Existing vacant space (sq m) Vacancy rate Total leasing activity (sq m)

Space under construction (sq m) Average net effective rents* (EUR/sqm/month) Prime industrial yield

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 22

8.25%

Vývoj trhu s průmyslovými nemovitostmi

Total leasing activity Czech Republic

New completions

Net absorption

Vacancy Rate Czech Republic 20

800

18

700

Thousand sq m

600

14 12

500

10 400 8 300

6 4

200

2 100

0

0

-2 2006

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 23

2007

2008

2009

2010

H1 2011

Vacancy Rate (%)

16

Changing structure of TLA

300 New lease

Pre-lease

Renegotiation

250

thousand sq m

200

150

100

50

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 24

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

0

Vývoj spekulativní výstavby Vacant space under construction

Speculative construction

900

90%

800

80%

700

70%

600

60%

500

50%

400

40%

300

30%

200

20%

100

10%

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 25

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

Q4 2007

Q3 2007

Q2 2007

0% Q1 2007

0

% of speculative construction

Thousand sq m

Under construction

Průměrná velikost nájemní transakce Average Deal Size

Number of Transactions

12 000

180 160

10 000

8 000

120 100

6 000 80 4 000

60 40

2 000 20

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 26

H1 2011

2010

2009

2008

2007

2006

0 2005

0

nr. of transactions

Average Deal Size (sq m )

140

Úroveň nájemného

6,00

EUR/sq m/month

5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 500 - 1,000 sq m

1,000 - 4,000 sq m leased space

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 27

more than 4,000 sq m

Celková realizovaná poptávka v regionech North East North West Moravia-Silesia Central Bohemia South West

Net take-up 250 000

sq m

200 000 150 000 100 000 50 000 0

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 28

Renegotiations

South East

Central Moravia

Neobsazené prostory v regionech North East North West Moravia-Silesia

Vacant space 180

Vacancy rate Q2 2011

Vacancy rate 2010-end

Central Bohemia

25

South East

South West

160 20

120 15 100 80 10 60 40

5

20 0

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 29

0

Vacancy Rate (%)

Thousand sq m

140

Central Moravia

Největší nájemní transakce ve 2. čtvrtletí 2011

Property

Tenant

Size (sq m)

Type of deal

ProLogis Park Prague Jirny

DHL

39,400

Renegotiation

ProLogis Park Prague Jirny

DHL

30,600

Renegotiation

ProLogis Park Prague Jirny

DHL

29,100

Renegotiation

PointPark Prague D8

VF Corporation

20,100

Renegotiation

CTPark Pohořelice

PST CLC

16,300

Prelease

CTPark Bor

Schenker

13,500

Expansion

PointPark Prague D1

PST CLC

13,100

Lease

Tulipán Park Prague

Kuhne Nagel

9,300

Renegotiation

Business Park Rudná

Sportissimo

7,300

Renegotiation

Zdroj: CB Richard Ellis, IRF CB Richard Ellis | Page 30

Shrnutí trhu ve 2. čtvrtletí 2011


Velmi silná celková realizovaná poptávka, ale renegociace tvořily 63%
3 nové haly dokončeny, 95% prostor pronajatých
Dále vzrostlo množství prostor ve výstavbě, cca 250 000 m2 v devatenácti halách ve výstavbě
Developeři začínají stavět spekulativně
Čistá absorpce dosáhla téměř 40 000 m2
Míra neobsazenosti poklesla šesté po sobě jdoucí čtvrtletí
Čisté efektivní nájemné se většinou neměnilo, v některých lokalitách mírně vzrostlo

CB Richard Ellis | Page 31

OTÁZKY & ODPOVĚDI

CB Richard Ellis | Page 32