Stav amerického trhu s nemovitostmi Evropské sdružení stavebních spořitelen XV. evropský kongres Doug Duncan, Ph.D. Senior Vice President a hlavní ekonom Asociace hypotéčních bankéřů
Kolik obytných domů je na prodej? Celkový stav nemovitostí
Měsíční nabídka stávajících rodinných domů Měsíce, bez přepočtu podle sezóny
Tisíce, NSA
10
5,000
9 8
4,000
7 3,000
6 5
2,000
4
1,000 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005 - 2006 - 2007 Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan Jan
3 1999 Jan
575
2001 Jan
2002 Jan
2003 Jan
Zdroj: National Association of Realtors
Zdroj: Bureau of the Census a National Association of Realtors
Tisíce
2000 Jan
Nové domy na prodej
Měsíce
12
525
Měsíční nabídka nových domů na trhu
475
(pravá osa)
Nové domy na prodej (levá osa)
11 10 9 8
425
7
375
6
325
5
275
4
225 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan - Jan
3
Zdroj: Census Bureau
2004 Jan
2005 Jan
2006 Jan
2007 Jan
Zdroj: Centrální banka New Yorku a Economy.com Nov-06
Jul-06
Mar-06
Nov-05
Jul-05
Mar-05
0.4%
Nov-04
0.5%
Jul-04
0.6%
Mar-04
0.8%
Nov-03
Jul-03
Mar-03
Nov-02
Jul-02
Mar-02
Nov-01
Jul-01
Mar-01
Nov-00
Jul-00
Mar-00
Nov-99
Jul-99
Mar-99
Nov-98
Jul-98
Mar-98
Stavební projekty
0.9%
CA, AZ, NV, FL
0.7%
Všechny ostatní státy
MI, IN, OH
0.3%
0.2%
0.1%
0.0%
Kolik domů se prodá? Celkové prodeje nemovitostí*
Celkový prodej bydlících jednotek pro jednu rodinu dle regionů
Miliony jednotek na bydlení
Tisíce, SAAR
10 stávající
nové
3,500
8 3,000
NE
6
MW
S
W
2,500 2,000
4
1,500
2
1,000 500
0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007F** 0
Zdroj: Census Bureau a National Association of Realtors
1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
* Součet prodejů stávajících domů (včetně bytů v osobním vlastnictví) a novostaveb. **F Prognóza Prognóza – pokles celkového prodeje o 13,1 % v období 2006 a 2007.
Zdroj: Census Bureau a National Association of Realtors
Prodej stávajících domů: rodinné domy vs. byty v osobním vlastnictví
byty
rodinné domy
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0 1999 - Jan 2000 - Jan 2001 - Jan 2002 - Jan 2003 - Jan 2004 - Jan 2005 - Jan 2006 - Jan 2007 - Jan
Zdroj: National Association of Realtors
Průměrný růst ceny domů (v 5letých krocích): Jednoleté úseky 2002 Q2 až 2007 Q2
Růst za pět let při roční míře:
Zdroj:
Zdroj: Office of Federal Housing Enterprise Oversight
Míra růstu ceny domů na úrovni státu : 2006 Q2 až 2007 Q2
Meziroční míra zhodnocení ceny domu:
Zdroj:
Zdroj: Office of Federal Housing Enterprise Oversight
Case-Shillerův cenový index domů pro vybrané MSA: 2007 Q2 Celonárodní cena domů se oproti loňskému roku snížila o 3,2 %
Meziroční změna ceny domů
Zdroj: Fiserv Lending Solutions
Kompozitní index dostupnosti bydlení
150 140 130 120 110 100 1999 Jan
2000 Jan
2001 Jan
2002 Jan
2003 Jan
2004 Jan
2005 Jan
2006 Jan
Index = 100 znamená, že rodina s průměrným příjmem má přesně dostatek zdrojů, aby získala hypotéku postačující na průměrnou jednotku na bydlení. Zdroj: National Association of Realtors
2007 Jan
Dostupnost se zhoršila během stavební konjunktury
čtvrtletně
Poměr střední ceny domu vůči střední ceně příjmu domácností, USA
průměr
Zdroj: National Association of Realtors and the Census Bureau
Úrokový výnos pevné třicetileté hypotéky * Procento
20
15
10
5
0
1972 - Jan 1977 - Jan 1982 - Jan 1987 - Jan 1992 - Jan 1997 - Jan 2002 - Jan 2007 - Jan * Smluvní úrokové sazby u závazků z prvotřídních hypoték dle přehledu Freddie Mac Primary Mortgage Survey Zdroj: Freddie Mac
Rozpětí výnosů: pevné hypotéky na 30 let a desetileté pokladniční poukázky* Bazální body
450
350
250
150
50 1972 Jan
1976 Jan
1980 Jan
1984 Jan
1988 Jan
1992 Jan
1996 Jan
2000 Jan
2004 Jan
* Smluvní úrokové sazby u závazků z prvotřídních hypoték z tržního průzkumu primárních hypoték Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey. ** Konstantní splatnost poukázek Zdroj: Federal Reserve Board
Rozpětí výnosů: BBB* a pokladničních poukázek **
Bazální body
350
250
150
50 1997 - Jan
1999 - Jan
2001 - Jan
2003 - Jan
2005 - Jan
2007 - Jan
* Výnos podnikové obligace desetiletého BBB ** Desetiletý výnos státní pokladniční poukázky při Zdroj: Federal Reserve Board a Standard and Poor’s
konstantní splatnosti
Cenné papíry v oběhu; očištěné od sezónních výkyvů Miliony USD
Miliony USD
$1 400 000
$250 000
$1 200 000 $200 000 $1 000 000 $150 000
$800 000 $600 000
$100 000 Aktivy kryté nesplacené cenné papíry (LEVÁ OSA)
$400 000
Nesplacené finanční cenné papíry (LEVÁ OSA)
$50 000
Nesplacení nefinanční cenné papíry (PRAVÁ OSA)
$200 000 $0
Zdroj: Federal Reserve Board
4.10.2007
4.9.2007
4.8.2007
4.7.2007
4.6.2007
4.5.2007
4.4.2007
4.3.2007
4.2.2007
4.1.2007
4.12.2006
4.11.2006
4.10.2006
4.9.2006
4.8.2006
4.7.2006
4.6.2006
4.5.2006
4.4.2006
4.3.2006
4.2.2006
4.1.2006
$0
Spread Libor
Tříměsíční rozpětí Libor nad sazbami centrálních bank (%)
Zdroj: Wolf, M., “Securitisation: life after death“, Financial Times, 2. října, 2007
Složení podle typu produktů nesplácených půjček ve 2. čtvrtletí 2007
K 1. čtvrtletí 2007
K 2. čtvrtletí 2007
Procento vlastníků nemovitosti bez hypotéky
Procento vlastníků nemovitosti bez hypotéky
Procento vlastníků nemovitosti s hypotékou primární s pevnou sazbou primární hyp. s prom. sazbou podprimární s pevnou sazbou poprimární hyp. s prom. sazbou FHA s pevnou sazbou FHA s prom. sazbou VA Celkem
35,0%
65,0%
100,0%
Pro vlastníky nemovitosti s hypotékou 40,0% primární s pevnou sazbou 10,3% primární hyp. s prom. saz 3,7% podprimární s pevnou saz 5,0% poprimární hyp. s prom. s 4,1% FHA s pevnou sazbou 0,3% FHA s prom. sazbou 1,6% VA Celkem
Procento vlastníků nemovitosti s hypotékou 61,5% 15,8% 5,7% 7,7% 6,3% 0,5% 2,5% 100,0%
primární s pevnou sazbou primární hyp. s prom. sazbou podprimární s pevnou sazbou poprimární hyp. s prom. sazbou FHA s pevnou sazbou FHA s prom. sazbou VA Total
35,0%
65,0%
100,0%
Pro vlastníky nemovitosti s hypotékou 39,9% primární s pevnou sazbou 9,9% primární hyp. s prom. saz 4,3% podprimární s pevnou sa 4,8% poprimární hyp. s prom. s 4,0% FHA s pevnou sazbou 0,3% FHA s prom. sazbou 1,8% VA Celkem
Zdroj: Průzkum MBA National Delinquency Survey a průzkum 2005 American Housing Survey
Změna stavu nucených prodejů mezi 1. a 2. čtvrtletím 2007
Změna bazálních bodů (bp) Zvýšení o více než 7 baz. bodů Zvýšení o 1 až 7 bazálních bodů Nezměněné nebo pokles o 1 až 7 bazálních bodů Snížení o více než 7 bazálních bodů
Zdroj: MBA National Delinquency Survey
Změna stavu nucených prodejů u prvotřídních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou mezi 1. a 2. čtvrtletím 2007
Změna bazálních bodů (bp) Zvýšení o více než 9 baz. bodů Zvýšení o 1 až 9 bazálních bodů Nezměněné nebo pokles o 1 až 9 bazálních bodů Snížení o více než 9 bazálních bodů
Zdroj: MBA National Delinquency Survey
Změna stavu nucených prodejů u druhořadých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou mezi 1. a 2. čtvrtletím 2007
Změna bazálních bodů (bp) Zvýšení o více než 40 bazálních bodů Zvýšení o 1 až 40 bazálních bodů Nezměněné nebo pokles o 1 až 40 bazálních bodů Snížení o více než 40 bazálních bodů
Zdroj: průzkum MBA National Delinquency Survey
Změna stavu nucených prodejů u prvotřídních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou mezi 1. a 2. čtvrtletím 2007
Změna bazálních bodů (bp) Zvýšení o více než 9 bazálních bodů Zvýšení o 1 až 9 bazálních bodů Nezměněné nebo pokles o 1 až 9 bazálních bodů Snížení o více než 9 bazálních bodů
Zdroj: průzkum MBA National Delinquency Survey
Změna stavu nucených prodejů u druhořadých úvěrů s variabilní úrokovou sazbou mezi 1. a 2. čtvrtletím 2007
Změna bazálních bodů (bp) Zvýšení o více než 40 bazálních bodů Zvýšení o 1 až 40 bazálních bodů Nezměněné nebo pokles o 1 až 40 bazálních bodů Snížení o více než 40 bazálních bodů
Zdroj: průzkum MBA National Delinquency Survey
5 nejlepších a 5 nejhorších států hodnocených dle zpoždění splácení Vychází z dat 2. čtvrtletí 2007
Prvotřídní s pevnou
Prvotřídní s proměnlivou
Druhořadé
druhořadé
s pevnou
s proměnlivou
1 Ohio
1.86
1 Mississippi
4.89
1 Ohio
2 Indiana
1.57
2 Michigan
4.65
3 Mississippi
1.48
3 Indiana
4 Louisiana
1.39
5 Michigan
1.34
US
0.67
47 Virginia
0.25
1 Ohio
22.85
1 Michigan
2 Mississippi 9.92
2 Michigan
21.08
2 Ohio
8.36
4.45
3 Indiana
9.55
3 Indiana
19.28
3 Indiana
7.49
4 Ohio
4.33
4 Michigan
9.47
4 Iowa
17.96
4 Louisiana
7.15
5 Oklahoma
3.98
5 Louisiana
9.29
5 Mississippi 17.86
US
47 Wyoming
11.64
FHA
10.83
5 South Carolina 7.05
2.02
US
5.84
US
12.40
US
5.18
0.95
47 Hawaii
2.52
47 Idaho
6.56
47 Montana
1.85
6.10
48 North Dakota
1.83
48 Washington 0.23
48 District of Columbia 0.93
48 Utah
2.39
48 Arizona
49 California
0.22
49 Idaho
0.78
49 Wyoming
2.37
49 Washington 5.55
49 Wyoming
1.62
49 Oregon
0.22
49 Oregon
0.78
50 Oregon
2.24
50 Oregon
5.41
50 Alaska
1.52
51 Wyoming
0.17
51 Washington
0.69
51 Alaska
1.53
51 Utah
4.29
51 Idaho
1.34
Zdroj: průzkum MBA National Delinquency Survey
Procento výpadků půjček na nemovitosti neobývané majitelem
Prvotřídní půjčky Podíl na prvotřídních Procento úvěrech poskytnutých výpadků půjček na na nemovitosti neobývané majitelem nemovitosti v roce 2005; na neobývané základě HMDA majitelem k 30. červnu 2007 Nevada Arizona Florida Kalifornie
32% 26% 25% 21%
29% 29% 32% 14%
Všechny ostatní státy USA celkem
13%
15%
16%
17%
Druhořadé „subprime“ půjčky Podíl na Procento druhořadých výpadků úvěrech půjček na nemovitosti poskytnutých na neobývané nemovitosti neobývané majitelem k 30. červnu majitelem v roce 2005; na základě 2007 HMDA 24% 14% Nevada 18% 14% Arizona 14% 15% Florida 15% 7% Kalifornie Všechny ostatní státy USA celkem
11%
10%
12%
10%
Zdroj: MBA, Zpráva dle zákona Home Mortgage Disclosure Act 2005
Zpoždění splátek druhořadých úvěrů dle stáří úvěru: 2006 – dvojnásobek historického standardu Míra zpoždění plateb (nad 60 dnů)
Stáří (měsíce) Zdroj: UBS
Zpoždění splátek hypoték s proměnlivou sazbou 2/28* dle stáří úvěru: 2007 – horší než v roce 2006 Míra porušení nad 60 dnů
Stáří (měsíce)
*Stav stabilního růstu ceny nemovitostí, první zástavní právo, nákup, Low Doc, CLTV>=100, 625<=FICO<650 Zdroj: UBS
Hypotéky s proměnlivou sazbou s opcí a hypotéky typu AltA – porušení dle stáří Míra porušení nad 60 dnů (%)
Měsíce po vydání
Proměnlivá s opcí
Zdroj: Intex
Typ Alt-A s proměnlivou
Průměrný čistý příjem
Bazální body Large Prim e
Subprim e Druhořadé „subprime“
Prvotřídní – velké
63,4
179,7
95,1
186,9
94,1
163,0
31,2
118,8
13,9
52,5 (8,8)
2001
2002
Zdroj: MBA/STRATMOR
2003
2004
2005
2006
(9,4)
Zaměstnanost v odvětví hypoték Tisíce
500
15%
400
300 18%
200 25%
100 1990 - Jan 1992 - Jan 1994 - Jan 1996 - Jan 1998 - Jan 2000 - Jan 2002 - Jan 2004 - Jan 2006 - Jan Zdroj: Úřad pro statistiky práce
Podíl zaměstnanosti v oblasti nemovitostí na celkové zaměstnanosti, 2. čtvrtletí 2006
Přes 13,5 %
Méně než 9 %
Zdroj: Úřad pro statistiky práce, Moody’s Economy.com
Index nevyřízených prodejů nemovitostí
Index: 2001 = 100
130 120 110 100 90 80 2004 - Jun 2004 - Dec 2005 - Jun 2005 - Dec 2006 - Jun 2006 - Dec 2007 - June Zdroj: National Association of Realtors
Index trhu s bydlením Index = 100 znamená, že všichni stavební investoři vnímají trh jako dobrý
80 70 60 50 40 30 20 10 1985 - Jan 1988 - Jan 1991 - Jan 1994 - Jan 1997 - Jan 2000 - Jan 2003 - Jan 2006 - Jan Zdroj: National Association of Home Builders
Souhrnná prognóza
Forecast Summary
2006.1
2006.2
2006.3
2006.4
2007.1
2007.2
2007.3
2007.4
2008.1
2008.2
2008.3
2008.4
2009.1
2 127 2,8
1 861 -12,5
1 704 -8,4
1 555 -8,8
1 460 -6,1
1 464 0,3
1 319 -10,0
1 199 -9,1
1 142 -4,7
1 141 -0,1
1 168 2,4
1 194 2,2
1 220 2,2
1 752 1,5
1 520 -13,2
1 393 -8,4
1 232 -11,6
1 172 -4,8
1 166 -0,5
998 -14,3
900 -9,9
850 -5,6
850 0,0
875 2,9
900 2,9
925 2,8
376 9,4
341 -9,2
311 -8,8
323 3,9
288 -10,7
299 3,6
320 7,2
299 -6,7
292 -2,2
291 -0,5
293 0,8
294 0,4
295 0,3
celkový prodej existujících domů % změna
6 863 -1,5
6 627 -3,4
6 287 -5,1
6 263 -0,4
6 423 2,6
5 917 -7,9
5 368 -9,3
5 174 -3,6
5 145 -0,5
5 127 -0,4
5 102 -0,5
5 206 2,0
5 266 1,1
prodej nových domů % změna
1 132 -10,4
1 086 -4,1
994 -8,5
986 -0,8
853 -13,5
868 1,8
805 -7,2
752 -6,6
744 -1,1
730 -1,8
724 -0,8
744 2,8
759 1,9
celková cena existujících domů % změna
216,9 -3,8
226,8 4,6
225,0 -0,8
219,3 -2,6
214,0 -2,4
223,9 4,6
223,1 -0,4
207,2 -7,1
210,7 1,7
217,7 3,3
218,0 0,2
205,3 -5,8
209,3 2,0
cena nových domů % změna
244,8 2,0
246,1 0,5
236,2 -4,0
245,1 3,7
255,9 4,4
240,2 -6,1
226,5 -5,7
238,3 5,2
242,5 1,7
239,6 -1,2
224,9 -6,1
236,8 5,3
242,1 2,2
Úrokové sazby (%) 30-letá hypotéka s pev. s. výnos desetileté pokladniční poukázky výnos 1-leté poukázky s prom. sazbou výnos 1-leté poukázky
6,2 4,6 5,3 4,6
6,6 5,1 5,7 5,0
6,6 4,9 5,7 5,1
6,2 4,6 5,5 5,0
6,2 4,7 5,5 5,0
6,4 4,8 5,6 4,9
6,6 4,7 5,7 4,5
6,5 4,7 5,5 4,2
6,6 4,8 5,6 4,2
6,7 4,9 5,6 4,3
6,8 5,0 5,7 4,3
6,8 5,0 5,7 4,3
6,8 5,0 5,7 4,3
Celkem domy pro 1-4 rodin (mld.$) nákup refinancování podíl refinancování (%) podíl hypoték s prom. saz. (%)
610 305 305 50 28
729 408 321 44 25
697 376 321 46 19
690 310 379 55 14
631 271 360 57 11
694 354 340 49 11
550 314 237 43 13
438 241 197 45 13
527 251 276 52 13
461 258 203 44 14
450 252 198 44 14
451 242 209 46 14
454 250 205 45 15
Měřítko bydlení (000) Nově rozestavěné domovy % změna rodinné % změna vícebytové % změna
* odhad MBA Pozn.: Výstavba a prodej domů jsou očištěné o sezónní výkyvy v rámci ročních sazeb. Střední ceny domovů a vzniků hypoték nejsou očištěny o sezónní výkyvy. Podíl refinancování je procento celkového objemu dolarů odpovídajících vzniku. Podíl hypoték s prom. sazbou je procento celkového počtu tradičních půjček na zakoupení. Copyright 2007 Asociace hypotéčních bankéřů. Veškerá práva vyhrazena. HISTORICKÁ DATA A PROGNÓZY SE POSKYTUJÍ "TAK, JAK JSOU", BEZ ZÁRUK JAKÉHOKOLIV TYPU.
Kontaktní informace a zdroje MBA Doug Duncan
[email protected] 1919 Pennsylvania Ave - Washington, DC 20006 202-557-2825 MBA homepage: www.mortgagebankers.org Výzkumy a prognózy: http://www.mortgagebankers.org/ResearchandForecasts/EconomicOutlookandForecasts Výzkumná data: http://www.mortgagebankers.org/ResearchandForecasts/ProductsandSurveys Data průzkumu MBA: http://www.mortgagebankers.org/ResearchandForecasts/EconomicOutlookandForecasts/DataNotes.htm Výzkumný institut pro bydlení v Americe: http://www.housingamerica.org/sitemap.html Středisku pro nauku o půjčkách na bydlení: http://www.homeloanlearningcenter.com/default.html MBA Newslink: http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/MBANewsLink
