Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti Bakalářská práce

Autor:

David Fusek Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, PhD.

Odborný konzultant: Mgr. Sabina Burešová Katastrální úřad Sokolov, vedoucí právního oddělení

Karlovy Vary

Duben, 2010

Čestné prohlášení:

Prohlašuji, že jsem předloženou bakalářskou práci zpracoval samostatně a použil jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu použité literatury.

……………………………… David Fusek V Karlových Varech, dne 26. dubna 2010.

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za projevenou pomoc vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, PhD. a konzultantovi Mgr. Sabině Burešové.

Anotace: Práce je teoretickým úvodem do problematiky realitního trhu s uvedením základních odborných termínů, základních právních předpisů upravující nemovitosti a vztahy k nim a dále seznámením se současnou situací týkající se působení realitních kanceláří a nedostatečné právní úpravy zastřešující jejich činnost. Jsou zde uvedeny pouze základní principy vycházející z platných právních předpisů a dále také praktické rady v přístupu k nemovitostem, které jsou získal autor působením v tomto oboru. Je určena pro ty, kteří mají zájem seznámit se s tím základním, co se skrývá pod pojmem realitní činnost a obchod s nemovitostmi a chtějí si vytvořit alespoň základního přehledu o právních aspektech realitní činnosti a obchodování s nemovitostmi.

Klíčové pojmy: Nemovitost, katastr nemovitostí, realitní trh, realitní kancelář, vlastnictví, zástavní právo, kupující, prodávající, Asociace realitní kanceláří, klient, společné jmění manželů, vznik a zánik vlastnictví.

Annotation: This essay is theoretical introduction to issues of real estate market stating the basic terms, the basic legal enactments that govern real estate and relations to them, including as well an orientation in present situation concerning the activities of real estate agencies and an orientation in unsufficient legal enactments subsuming thein activities. There are mentioned just the basic principles outsourcing the valid legal enactments as well as practical advices in an approach to real estates, which obtained the autor while working in this branch of business. It is dedicated to all the people, who are willing to get to know the issues and elements of real estates activities and they want to set up the basic summary of juridical issues of trading the real estates.

Key words Real property, real estate register, real estate market, ownership, right of lien, seller, buyer, Asociation of real estate agencies, client, tenancy by entirety, originating and occlusion of ownership.

OBSAH PRÁCE ÚVOD DO PROBLEMATIKY….………………………………………..…………… 8 1. NEMOVITOSTI………………………..…………………………………………….. 10 1.1. Nemovitost…………………………………………………………………………... 10 1.2. Katastr nemovitostí ...………………………………………………………….......... 11 1.3. Nemovitosti – základní pojmy………………………………………………...……...15 2. VĚCNÁ PRÁVA………………………..……………………………………............. 18 2.1.Vlastnictví………………………..………………………………………….……….. 18 2.2. Nabytí vlastnického práva k nemovitosti…………………………….……….……... 19 2.3. Zánik vlastnického práva k nemovitosti……………………………………..…......... 20 2.4. Držba a nabytí vlastnického práva vydržením……………………………….……… 20 3. FORMY VLASTNICTVÍ………………..…….….……………….………………… 22 3.1. Individuální vlastnictví….………………………………………………..………….. 22 3.2. Podílové spoluvlastnictví……………………………………………………..………22 3.3. Společné jmění manželů……………………………………………………..………. 24 4. VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ……………..…………………………..…………... 28 4.1. Věcné břemeno………………………………..……………………………………... 28 4.2.. Zástavní právo………………………………………………………………………. 30 5. BYTOVÁ DRUŽSTVA……………………..………………………………………... 32 5.1. Vznik členství v bytovém družstvu………………………………………………….. 32 5.2. Zánik členství v bytové družstvu……………………………………………………. 34 6. REALITNÍ KANCELÁŘE…………………….……………………………………. 35 6.1. Právní úprava realitního trhu………………………….……………………………... 35 6.2. Výběr realitní kanceláře………………………………….………………………….. 36 7. ZÁKLADNÍ SMLUVNÍ VZTAHY…….……..……………..……………………… 39 7.1. Zprostředkovatelská smlouva……………………………………..…………………. 39 7.2. Smlouva rezervační…………………………………………………..……………… 40 7.3. Smlouva o smlouvě budoucí kupní……………………………………..…………… 41 7 4. Smlouva kupní……………………………………………………………….………. 43 7.5. Zástavní smlouva…………………………………………………………………….. 46 7.6. Darovací smlouva……………………………………………………………………. 48 7.7. Úschova kupní ceny…………………………………………………………………. 49

7.8. Nájemní smlouva a podnájem bytu………………………..………………………… 51 8. MODELOVÝ PŘÍKLAD…………………….………………………………………. 54 ZÁVĚR A DOPORUČENÍ……………………………………………………………... 59 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY…………………………………………………. 60 SEZNAM PŘÍLOH……………………………………………………………………... 61

ÚVOD DO PROBLEMATIKY

Většina z nás se již ve svém životě setkala s pojmem „nemovitost“, kdy investice do nemovitostí je pro většinu z nás prioritní a zároveň největší investicí v životě. Vlastní bydlení v české společnosti tvoří jednu ze základních jistot rodinného soužití. Před revolucí v roce 1989 v podstatě nefungoval trh s nemovitostmi tak, jak jej známe dnes. Nemovitosti byly v naprosté většině státním nebo obecním majetkem. Jedním z mála segmentů tzv. realitního trhu s nemovitostmi bylo omezené individuální obchodování s rodinnými domy, chatami, chalupami a menšími pozemky v rekreačních oblastech. Porevoluční velmi krátké období fungování tržního realitního prostředí s jeho nedostatečnou historií, neprověřenými metodami a nedostatečnou právní úpravou týkající se realitní profese má pak za následek určité problémy, které v této práci zmiňuji v souvislosti s působením realitních kanceláří a jejich negativním obrazem v očích veřejnosti. V současné době jsme v důsledku tzv. ekonomické krize svědky značného útlumu obchodu s nemovitostmi, jehož počátek se datuje již do druhé poloviny roku 2008, kdy došlo k plošnému snížení cen nemovitostí a změně kritérií trhu při jejich výběru. Je zde zřetelný posun cenového rozpětí prodávaných nemovitostí v poměru cena-lokalita-kvalita nemovitosti a snížení poptávky, a to zejména v důsledku zpřísnění podmínek ve financování nemovitostí prostřednictvím úvěrů a dále také v souvislosti se změnou tržního segmentu mladé generace, která nepovažuje bydlení ve vlastním za prioritní a inklinuje spíše k bydlení nájemnímu. Naprostou většinu obchodu s nemovitostmi zprostředkovávají realitní kanceláře či realitní zprostředkovatelé, kteří by své klienty měli seznámit s řadou právních, finančních a daňových aspektů spojených s nákupem, prodejem, darováním či pronájmem nemovitostí. Rozdíl v rozsahu znalostí a úrovni poskytovaných služeb jednotlivých kanceláří či jedinců však bývá velmi zásadní. Nedostatky realitních kanceláří v odborných znalostech a často

8

také úmyslná neinformovanost klienta realitní kanceláří využívající jeho neznalosti s úmyslem klienta poškodit ke vlastnímu prospěchu či obohacení pak mají za následek značnou nedůvěru širší veřejnosti vůči všem těmto zprostředkovatelům. Toto je však ve značné míře zapříčiněno nepřehlednou situací ohledně poskytování oprávnění k obchodu s nemovitostmi, kdy tuto činnost může vykonávat v podstatě každý, a to na rozdíl od západoevropských zemí či USA, kde k této činnosti je potřeba mít patřičné vzdělání a následně k němu získat příslušné oprávnění. V této situaci je zejména pro laika, který samostatně či prostřednictvím zprostředkovatele jakkoliv převádí či nabývá nemovitosti velmi obtížné se na trhu orientovat a v případě potřeby oslovit takovou realitní kancelář, která mu v dnešním nepřehledném trhu realit nabídne odpovídající služby. Jsem přesvědčen, že obchod s nemovitostmi se přímo či nepřímo týká naprosté většiny z nás a měli bychom mít alespoň základní povědomost o této problematice a předcházet tak případným problémům. Cílem mé bakalářské práce je upřesnit základní pojmy, shrnout současnou úpravu základních právních vztahů k nemovitostem a napomoci tak k lepší orientaci v obchodu s nemovitostmi a související činností realitních kanceláří.

9

1. NEMOVITOSTI 1.1 Nemovitost S výrazem nemovitost se každodenně setkáváme. Podle § 119 odst. 2 Občanského zákoníku 1: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Z hlediska vlastnických vztahů k nemovitostem a evidence nemovitostí je dále podstatné, že: „Stavba není součástí pozemku“. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že zatímco pozemky jsou vždy nemovitostí, tak stavba nespojená se zemí pevným základem, např. chata na pilířích, kůlna, altán či plechová garáž nemovitostí na rozdíl od klasického domu není, neboť se jedná věc movitou, byť by jejímu zhotovení předcházelo řízení o povolení stavby Podle § 120 odst. 1 Občanského zákoníku2 jsou součástí věci ( tedy i nemovitosti ): „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila“. Součástí nemovitostí jsou tedy například stromy či keře, zpevněné plochy, tenisový kurt apod.. Podle § 121 odst. Občanského zákoníku3 jsou příslušenstvím věci ( tedy i nemovitosti ): 1 2 3

Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102 Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102 Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102

10

Odst.1 – „Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány“. Odst. 2 – „Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“ Příslušenstvím pozemku může být např. vlastní studna z betonových skruží, příslušenstvím domu např. vedle stojící dřevěná stáj, příslušenstvím bytu pak místnosti nacházející se v bytě – tj. komora, koupelna a dále pak prostory mimo byt - sklep, mansarda apod.

1.2. Katastr nemovitostí Základní právní úprava katastru nemovitostí je upravena v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky ( dále jen „ katastrální zákon“ ), ve znění pozdějších předpisů. Tyto nemovitosti jsou evidovány jednotlivými krajskými katastrálními úřady a jejich jednotlivými pracovišti. Základní údaje o nemovitostech můžeme najít v informačním systému vedeném na http://cuzk.cz/. Součástí evidence v katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Předmětem evidence v katastru nemovitostí tedy jsou: -

pozemky, které se evidují jako parcely, kdy dle katastrálního zákona je pozemek geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem

-

budovy spojené se zemí pevným základem, kdy dle katastrálního zákona jsou označeny

-

byty a nebytové prostory evidované jako jednotky, druh byt/nebytový prostor je uvedený ve způsobu využití

-

rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory

Obsahem evidence v katastru nemovitostí tedy jsou: -

údaje o katastrálním území, obci a okrese v němž se nemovitosti nalézá

11

-

číslo listu vlastnictví, na kterém jsou předmětné nemovitosti zapsány

-

údaje o vlastníkovi nemovitosti

-

čísla a výměry parcel, číslo popisná a číslo evidenční budov, čísla jednotek, velikost spoluvlastnických podílů

-

způsob ochrany nemovitosti

-

způsob využití nemovitosti

-

údaje týkajících se omezení vlastnických práv, oprávnění, jiných povinností a jiných právních vztahů ( zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena ), mající vliv na obchodovatelnost nemovitosti, její cenu atd.

-

jiné zápisy ( poznámky, např. žaloba o určení vlastnictví, usnesení o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti atd. )

Dokumentem na kterém jsou uvedeny všechny tyto údaje je Výpis z katastru nemovitostí označovaný také jako List vlastnictví. Zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí lze provádět třemi způsoby: -

vkladem

-

záznamem

-

poznámkou

Vklad Vkladem je rozhodnutí katastrálního úřadu, které má za následek vznik, změnu nebo zánik práva povinností k nemovitostem. Vklady do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Nejčastěji jsou předmětem vkladu: -

smlouvy o převodu nemovitostí ( kupní, darovací, směnná apod. )

-

smlouvy o zástavním právu

-

smlouvy o oprávnění odpovídající věcnému břemeni 12

-

smlouvy o převodu bytu a bytového prostoru jako předmětu vlastnictví

-

dohody o vypořádání společného jmění manželů ( je-li předmětem vypořádání nemovitost )

Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Poznámka o vkladu se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin jako tzv. plomba označená písmenem P a s uvedením čísla jednacího daného vkladu. Vklad vlastnického práva je na příslušném listu vlastnictví proveden v den rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva s právními účinky vlastnického práva zpět k datu podání návrhu na vklad ( tj. například 1.4. se podá návrh na vklad vlastnického práva, vklad se provede 20.4., ale vlastníkem nemovitosti je osoba již od 1.4. )vyznačen nejpozději následující pracovní den. Doba zápisu v katastru nemovitostí je ze zákona do 30 dnů. Záznam Záznamem je úkon katastrálního úřadu, který se provádí z úřední povinnosti na základě dodání listin osvědčující právní skutečnost, která je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Záznamy do katastru nemovitostí se také řídí již výše uvedeným zákonem č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Předmětem záznamu jsou práva k nemovitostem, která vznikla: -

ze zákona

-

rozhodnutím státního orgánu ( soudu, pozemkového úřadu atd. )

-

na základě jiné právní události nebo jednostranného právního úkonu ( vydržení, odstoupení od smlouvy apod.)

-

příklepem licitátora ve veřejné dražbě

Poznámka o záznamu se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin jako tzv. plomba označená písmenem P a s uvedením čísla jednacího daného záznamu. Záznam je obvykle proveden zhruba ve lhůtě 7-14 dnů.

13

Poznámka Úkon katastrálního úřadu, který nezakládá, nemění ani neruší práva a povinnosti k nemovitosti. Účelem je pouze upozornit, že právní stav vyznačený v katastru může doznat změn, neboť o nemovitosti bylo zahájeno řízení ( soudní, správní ). Podkladem pro poznámku je: -

oznámení nebo rozhodnutí soudu či jiného státního orgánu ( budoucí vznik zástavního práva )

-

oznámení navrhovatele na určení právního vztahu u soudu ( žaloba na určení vlastnictví )

-

a jiné

Plomba týkající se poznámky se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin s uvedením čísla jednacího daného záznamu Pro evidenci v katastru nemovitostí jsou důležité právní principy, které upravují následující zásady : -

zásada formální publicity – katastr nemovitostí je evidencí veřejnou, kdy každý do něj může nahlížet, pořídit si z něj výpisy, snímky z katastrální mapy, kopie nabývacích listin apod.

-

princip dispoziční – řízení o zápisu ve formě vkladu, kdy vkladové řízení lze zahájit a tedy i provést pouze na návrh, jehož podání je zcela v dispozici účastníků právního vztahu.

-

princip intabulační – věcné právo vzniká zanesením do katastru nemovitostí

-

zásada priority – při zapisování práv se postupuje podle dat doručení

-

zásada legality – úřad zkoumá, zda jsou splněny náležitosti potřebné pro zápis do katastru nemovitostí

-

zásada evidenční - zápis do katastru se provádí pouze záznamem na základě doložené listiny vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného dokládající změnu vlastnického či jiného práva ( např. zástavní právo ).

14

1.3. Nemovitosti – základní pojmy Podle §27 zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona4: Katastrální mapa Polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální území Technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Budova Nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozestavěná budova Budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním. Pozemek Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

4

Http://business.center.cz [online]. 1992 [cit. 2010-04-26]. Http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastr/. Dostupné z WWW: .

15

Parcela Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemková parcela Pozemek, který není stavební parcelou. Stavební parcela Pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří.

Podle § 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon )5: Stavební pozemek Pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Stavební pozemek, tj. pozemek určený k budoucí výstavbě rodinného domu není v katastru nemovitostí podle způsobu využití evidován pod obecně užívaným pojmem „stavební parcela“ ale jako parcela se „ způsobem využití např. orná půda“, kdy rozhodující je vyjádření obce či města o využitelnosti parcely k výstavbě rodinného domu v souladu se schváleným územním plánem obce či města. Až po zapsání rozestavěné budovy ( rodinného domu) do katastru nemovitostí je parcela pod domem či budovou označena novým parcelním číslem stavebním ( zkratka p.č.st. ) s uvedením ve způsobu využití jako „ zastavěná plocha a nádvoří“ a okolní pozemek označený parcelním číslem ( zkratka p.č. )se způsobem využití např. jako „zahrada“. Stavba Veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na

5

Http://business.center.cz [online]. 2006 [cit. 2010-04-26]. Http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/uvod.aspx. Dostupné z WWW: .

16

účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

Podle § 21 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů6: Jednotka Byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona o vlastnictví bytů. Byt Místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor Místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Rozestavěný byt Místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

6

Http://business.center.cz/ [online]. 1994 [cit. 2010-04-26]. Http://business.center.cz/business/pravo/zakony/byty/uvod.aspx. Dostupné z WWW: .

17

2. VĚCNÁ PRÁVA 2.1. Vlastnictví Obsah právního pojmu vlastnictví byl vymezen v římském právu. Vlastnictví či vlastnické právo je nejsilnějším a nejrozsáhlejším věcným právem. Jde o právo absolutní, které působí vůči všem ostatním osobám na rozdíl od závazkových práv, které působí jen mezi stranami závazku. Základní úprava vlastnictví je obsažena v čl. 11 Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky. Podle § 123 Občanského zákoníku 7: „Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.“

S vlastnictvím jsou spojena další práva, která obecně spadají pod právo s věcí nakládat : -

právo věci neužívat

-

právo věc opustit

-

právo věc zcizit ( tj. prodat, darovat, vyměnit, odkázat atd. )

S vlastnictvím jsou také spjata zákonné povinnosti a omezení, kdy vlastnictví zavazuje, a to např.:

7

-

neohrožovat veřejný zájem

-

povinnost věc hlídat a zabezpečit atd.

Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102

18

2.2. Nabytí vlastnického práva k nemovitosti Základní úprava nabytí vlastnického práva je obsažena v Občanském zákoníku. Vlastnictví k nemovitosti vzniká vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastníkem nemovitosti se tedy kupující/nabyvatel nestává pouhým podpisem kupní či jiné smlouvy, kdy její podpis je písemnou formou závazku smluvních stran, ale teprve vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo lze nabýt: -

smlouvou, jedná se o převod vlastnického práva, druhy smluv: kupní, darovací, směnná smlouva, dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví

-

dědictvím, kdy se jedná o přechod vlastnického práva, a to ze zůstavitele na dědice

-

rozhodnutím státního orgánu, jedná se o přechod vlastnického práva, např. rozhodnutím soudu či správního úřadu

-

na základě jiných skutečností stanovených zákonem, tj. přírůstek, zpracování věci, zhotovení věci, přisvojením, vydržením atd.

S převodem vlastnického práva ( tj. smlouvou ) přecházejí na nabyvatele i závady na věci ( zástavní právo, věcné břemeno).

Rozlišujeme dva způsoby nabývání vlastnictví: -

odvozený ( derivativní ) - vlastnické právo vzniká v případě, že již někdo danou věc vlastnil, tj. souvztažnost k předchozímu vlastníkovi. Patří sem např. nabytí na základě kupní smlouvy nebo dědictvím,

-

původní ( originární ) - vlastnické právo se neodvozuje od práva předchozího vlastníka, vzniká v případě nově vzniklé věci, např. zhotovení stavby a v případě věci, která již byla někým vlastněna, kdy došlo k nabytí vlastnictví jinak než smlouvou, např. rozhodnutím státního orgánu, vydržením aj..

19

2.3. Zánik vlastnického práva k nemovitosti Zánikem vlastnického práva k nemovitosti se rozumí, že dosavadní vlastník pozbývá své vlastnictví, a to na základě různých právních skutečností. Zánik vlastnického práva rozdělujeme na: -

absolutní, kdy vlastnické právo k věci zaniká a nikdo není právním nástupcem, např. zničení při živelných pohromách, spotřebování

-

relativní, kdy vlastnické právo zaniká bývalému vlastníkovi a nabývá jej jiný subjekt

K zániku vlastnického práva dle existence vůle dochází na základě projevu vůle dosavadního vlastníka, např. podpisem kupní smlouvy. K zániku vlastnického práva k nemovitosti nezávisle na vůli dosavadního vlastníka dochází: -

opuštěním věci

-

spotřebováním věci

-

zničením

-

zánikem věci, např. při povodních

-

smrtí – přechod na dědice

-

vydržením

-

rozhodnutím státního orgánu, např. konfiskace, vyvlastnění.

2.4. Držba a nabytí vlastnického práva k nemovitosti vydržením Je samostatným druhem věcného práva se všemi jeho právními atributy upraveného v Občanském zákoníku. Držbou se rozumí faktické ovládání cizí nemovitosti, kdy držitel nakládá s touto nemovitostí jako s věcí vlastní, vykonává práva spojená s touto nemovitostí ve svůj prospěch, např. úprava terénu, osazení ovocnými stromy a je přesvědčen o svém

20

vlastnictví. Uživatel nemovitost fyzicky ovládá, má od ní klíče, nemovitost oplotil, má doklady k nemovitosti. Podle odst. 1 § 129 Občanského zákoníku8: „Držitelem je ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe. ( tj. i někdo jiný než vlastník ).“

Držbu rozlišujeme: -

oprávněnou – držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře

-

neoprávněnou - držitel není držitelem v dobré víře, je tím kdo věděl/rozpoznal nebo se zřetelem k okolnostem případu vědět měl, jaký je právní stav, tj. nesvědčí mu oprávněná držba.

V pochybnostech se však má za to, že držba je oprávněná. Vlastnické právo k nemovitosti lze nabýt vydržením po uplynutí lhůty 10 let.

8


21

3. FORMY VLASTNICTVÍ 3.1. Individuální vlastnictví Synonymem tohoto označení je tzv. výlučné vlastnictví. Individuální vlastnictví je základní formou vlastnického práva, kdy věc je vlastněna jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat vlastnická práva. Je nejjednodušší formou vlastnictví, která má oproti ostatním níže popsaným formám výhodu spočívající v jednoduchosti a efektivnosti nakládání s předmětem vlastnictví. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není ze zákona zatíženo žádnými předkupními právy.

3.2. Podílové spoluvlastnictví § 137 odst. 1 Občanského zákoníku je definuje podílové spoluvlastnictví9: „Podíl vyjadřuje míru, jako se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci“.

Podílové spoluvlastnictví je tedy vlastnictví nemovitosti více osobami, kdy vlastnická práva vykonávají podíloví spoluvlastníci. Nemovitost, která je předmětem vlastnictví, se nedělí, dělí se jen oprávnění k této nemovitosti se vztahující. V případě podílového spoluvlastnictví je klíčovým pojmem spoluvlastnický podíl. Ideální spoluvlastnický podíl je pojmovým označením vyjádřeným zlomkem nebo procentem, kdy tento představuje podíl na nemovitosti, podíl účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech, určuje výši podílu na nákladech na nemovitost a výši podílu na užitcích z nemovitosti.

9


22

Při rozhodování a mezi spoluvlastníky platí: -

nastala rovnost hlasů, tj. spoluvlastníci se nedohodli

-

rozhodla většina hlasů pro určitou věc, zde je zásadní princip majority a platí pro co rozhodla většina spoluvlastníků, i když s tím menšina spoluvlastníků nesouhlasí.

Ideální spoluvlastnický podíl nevymezuje určitou část nemovitosti a tedy osoba, která je spoluvlastníkem nemovitosti, vlastní její poměrnou část bez ohledu na reálné zhmotnění (osoba tak například vlastní ideální polovinu domu, nikoli například určitý byt, patro či část domu ) a z tohoto důvodu nemůže být ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti předmětem zajištění úvěru.

Každý spoluvlastník může se svým podílem na nemovitosti volně nakládat – prodat, odkázat, dát do zástavy. Při prodeji svého podílu jedním ze spoluvlastníků, mají ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu předkupní právo, a to za podmínek ( zejména za cenu ), za kterých by byl převeden třetí osobě. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek a v případě nemovitosti musí být nabídka písemná. Pokud spoluvlastník splní tyto podmínky, může spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka koupit přednostně před třetí osobou. Spoluvlastníci však musí svoje předkupní právo uplatnit ve smyslu vyplacení nemovitosti ve lhůtě 60 dnů. Po uplynutí této lhůty jejich předkupní právo zaniká a spoluvlastník může svůj spoluvlastnický podíl již bez omezení prodat třetí osobě Předkupní právo se nevztahuje na převodu podílu osobě blízké, kdy osobnou blízkou je příbuzný v přímé řadě, tj. dítě, sourozenec, rodiče apod.

Zánik podílového spoluvlastnictví: Spoluvlastnictví zaniká dohodou nebo rozhodnutím soudu na návrh spoluvlastníka ( i s nejmenším podílem ).

23

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví: Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a na návrh některého spoluvlastníka provede vypořádání podílového spoluvlastnictví soud. Soud není návrhem účastníků vázán. Soud může ( s přihlédnutím k velikosti podílu a k účelnému využití věci ): -

věc reálně rozdělit dle velikosti podílů, tj. lze-li ji dle znaleckého posudku reálně ( např. u budovy vertikálně ) rozdělit tak, aby nebylo omezeno účelné užívání věci kterýmkoliv ze spoluvlastníků

-

přikázat věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, tj. buď dojde k dohodě nebo se podíl odstupujícího spoluvlastníka rozdělí podle velikosti podílů spoluvlastníků zůstávajících,

-

věc prodat a výtěžek rozdělit podle podílů ( exekuční prodej ) – tímto způsobem pouze v případě, že věc nikdo nechce.

3.3. Společné jmění manželů, SJM Vznik platného SJM: -

v případě okamžiku uzavření manželství,

-

v případě zániku manželství k určitému dni. Zákon pro tento případ požaduje formu notářského zápisu. Podstatou je, že veškerý majetek nabytý manželi za trvání manželství nespadá do SJM. Až dnem zániku manželství se veškerý majetek stává společným jměním. Takto vzniklé a zajištěné SJM se také stává předmětem vypořádání.

Do SJM náleží: -

jmění nabyté některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství

-

závazky/dluhy, která některému z manželů nebo jim oběma společně vznikly ta trvání manželů

24

Majetek vložený do podnikání může být vložen pouze se souhlasem druhého manžela, k nakládání s majetkem v podnikání pak již souhlas manžela nutný není. V případě bytových družstev, jestliže se jeden manžel stane členem bytového družstva, stává se členem tohoto bytového družstva i druhý manžel a vzniká tak společné členství manželů v družstvu a společný nájem bytu manžely. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není tedy v případě společného jmění manželů stanoven žádný, tedy ani tzv. ideální podíl a každý z manželů je úplným vlastníkem věci spadající do SJM. U společného jmění je tento podíl vyjádřen až ke dni zániku manželství a vypořádání společného jmění manželů, při čemž se vychází z toho, že podíly manželů na majetku patřícím do společného jmění jsou stejné.

Do SJM nenáleží: -

dar

-

dědictví

-

majetek nabytý za výlučný majetek některého z manželů před uzavřením manželů, a to i prostředky které za prodej takto nabytého majetku v průběhu manželství získá a koupí za ně jinou nemovitost – ta také nenáleží do SJM

-

majetek, který podle své povahy slouží výlučné osobní potřebě jednoho z manželů

-

nemovitosti vydané v restituci, které byly v jeho výlučném vlastnictví před manželstvím nebo které mu byly vydány jako právnímu nástupci původního vlastníka - závazky (dluhy) vztahující se pouze k majetku ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů - závazky, které nejsou přiměřené majetkovým poměrům manželů a které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého - podíly a akcie v obchodních společnostech a družstvech s výjimkou bytového družstva viz výše uvedené, zavazují pouze toho z manželů, který je společníkem či členem.

25

Manželé mohou změnit obsah SJM, a to: -

smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah SJM, tj. který majetek/závazky budou nebo nebudou předmětem SJM v budoucnosti, kdy toto upřesnění mohou uvést také zpětně k majetku/závazkům již tvořícím SJM. Jestliže je předmětem smlouvy nemovitost, která již náleží do SJM nebo do výlučného majetku jednoho z nich, nabývá účinnosti vkladem do katastru nemovitostí

-

částečně nebo úplně odložit vznik SJM ke dni zániku manželství (mimo obvyklé vybavení domácnosti)

-

na návrh některého s manželů může soud zúžit SJM ze závažných důvodů, a to z důvodu podnikání jednoho z manželů, kdy tento ručí za své podnikání svým majetkem.

Před uzavřením manželství lze uzavřít formou notářského zápisu také tzv. předmanželskou smlouvu, kterou se upraví budoucí majetkové vztahy a závazky v manželství a zároveň upravuje majetkové hodnoty a závazky vzniklé před manželstvím. Její náplní je sepsání majetku, který oba partneři vnáší do manželství vnáší, popř. přepsání nemovitostí do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. Takové rozdělení majetku nemusí být definitivní. Během manželství mohou manželé další smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozsah jmění rozšířit nebo zúžit viz výše uvedené. .

Zánik společného jmění manželů Společné jmění manželů je svojí povahou vázáno pouze na dobu trvání manželství. Proto společné jmění manželů zaniká: -

rozvodem, tj. nabytím právní moci rozsudku o rozvodu manželství

-

smrtí či prohlášením za mrtvého jednoho z manželů

-

prohlášením manželství za neplatné

-

prohlášením konkursu na majetek jednoho z manželů

-

soudním výrokem o propadnutí majetku

26

Při zániku SJM nebo při jeho zúžení dochází k jeho vypořádání, tj. rozdělení aktiv a pasiv mezi manželi, následujícími způsoby: -

dohodou manželů, musí mít písemnou podobu, jestliže jeden z manželů má větší podíl než druhý nezakládá to neplatnost dohody

-

rozhodnutím soudu – manželé se nemůžou dohodnout a obrátí se na soud, návrh lze podat do tři let od zániku manželství

-

uplatnění zákonné domněnky – nedojde-li k vypořádání nebo podání návrhu na něj do tři let tak platí, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví, a to každý ideální ½.

27

4. VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ Věcná práva k věci cizí jsou práva, která dávají oprávněnému ve vztahu k nemovitosti možnost ji vymezeně užívat, popř. nakládat s ní, i když není ve vlastnictví oprávněného. Věcná práva tedy v podstatě omezují vlastnické právo vlastníka ve smyslu povinnosti respektovat oprávnění z nich vyplývající. Věcná práva k věci cizí nejsou spjata s konkrétním vlastníkem, ale s danou nemovitostí, tj. při převodu nemovitosti na třetí osobu na ni přecházejí i tato omezení vlastnických práv. Věcnými právy k věci cizí ve vztahu k nemovitostem jsou: -

věcné břemeno

-

zástavní právo

4.1. Věcné břemeno Věcná břemena patří do okruhu práv k věcem cizím, kdy předmětem věcných břemen mohou být výhradně nemovitosti.

Věcná břemena dle § 151n odst. 1,2 Občanského zákoníku10: „Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti ( povinného z věcného břemene ) ve prospěch někoho jiného ( oprávněný z věcného břemene ) tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti nebo patří určité osobě. Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.“

10


28

Vzhledem k výše uvedenému: smlouva či listina o zřízení, změně či zániku věcného břemene musí mít písemnou formu a musí být zapsána vkladem nebo záznamem do katastru nemovitostí. Smlouvu o zřízení věcného břemene mohou uzavřít pouze vlastníci dotčených nemovitostí se třetí osobou. Věcné břemeno nemůže spočívat v zákazu např. převést na třetí osobu bez souhlasu oprávněného z věcného břemene. . Okruh věcných práv je zákonem taxativně vyjmenován a uzavřen, tj. nelze zřídit jiné věcné právo než zde uvedené. Oprávnění odpovídající věcnému břemenu je právem věcným s absolutní ochranou oprávněného z věcného břemene vůči vlastníku nemovitosti ( povinnému z věcného břemene ).

Rozlišujeme tyto tři druhy věcných břemen: -

něco strpět – nejběžnější druh věcného břemene, kdy vlastník ( tj. povinný z věcného břemene ) musí přes svoji nemovitosti ( pozemek ) umožnit sousedovi příjezd k jeho domu, tj. věcně břemeno chůze a jízdy.

-

něčeho se zdržet – povinnost vlastníka nemovitosti zdržet se např. rozšíření stavby určitým směrem, kdy by tato např. bránila oprávněnému ve výhledu z jeho domu,

-

něco vykonat – povinnost vlastníka nemovitosti udržovat např. průjezdnost cesty v zimě

Věcná břemena vznikají: -

smlouvou

-

děděním

-

rozhodnutím státního orgánu

-

zákonem

-

vydržením

29

Věcná břemena zanikají: -

obecným způsobem – např. smrtí oprávněného z věcného břemene, zánikem nemovitosti na které věcné břemeno vázne,

-

zvláštním způsobem – smlouvou ( mezi povinným a oprávněným z věcného břemen ), rozhodnutí odpovídajícího orgánu, tj. soudu, správního orgán.

Vzniká-li věcné břemeno smlouvou, musí se ocenit podle platných předpisů.

Z hlediska užitku oceňujeme a rozlišujeme u věcných břemen prospěch věcného břemene přinášející oprávněnému a závady na nemovitosti povinného. Z hlediska způsobu (předmětu) ocenění rozlišujeme určení hodnoty (ceny) věcného břemene a určení hodnoty (ceny) nemovitosti, na které vázne věcné břemeno. Rozhodujícím faktorem pro určení správného způsobu ocenění věcného břemene je určení ročního užitku a jeho výše. Obecně se pro určení ceny věcného břemene postupuje podle toho, na jakou dobu je stanoveno.

4.2. Zástavní právo Zástavní právo dle § 152 OZ11: „Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnou uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.“

Zástavní právo je druhem práva, které u nemovitostí zajišťuje pohledávku věřitele ( poskytovatele půjčky, úvěru ), který má právo na plnění vyplývající ze smluvního vztahu s dlužníkem a dlužník má povinnost svoje závazky plnit řádně a včas.

11


30

V případě, že dlužník neplní svoje závazky vůči věřiteli, je věřitel oprávněn zastavenou nemovitost zpeněžit (zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě, soudním prodejem zástavy ) a z výnosu uspokojit své pohledávky. Zástavní věřitel má vůči dalším případným věřitelům prioritní postavení, tj. musí být přednostně uspokojen před případnými dalšími věřiteli Úvěr, který je pomocí zástavního práva zajištěn nemovitostí nazýváme hypotékou. Z pohledu žadatele o úvěr či půjčku je důležité, že zejména u tzv. americké hypotéky dlužník nemusí být zároveň vlastníkem nemovitosti, která je předmětem zástavního práva, může zastavit se souhlasem např. rodičů/vlastníků jejich nemovitost.

Zástavní právo vzniká: -

písemnou smlouvou a jejím vkladem do katastru nemovitostí

-

rozhodnutím soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví

-

ze zákona – např. rozhodnutím správního úřadu – OSSZ vymáhá dlužné sociální pojištění, finanční úřad vymáhá dlužné platby apod.

Vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Pokud nastane změna v osobě vlastníka zastavěné nemovitosti, nemá toto vliv na trvání zástavního práva lpícího na nemovitosti.

Zástavní právo zaniká: -

zánikem zajištěné pohledávky

-

zánikem předmětu zástavy

-

vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem

-

uplynutím doby, na niž bylo zřízeno

-

složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy

-

písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem,

31

5. BYTOVÁ DRUŽSTVA

5.1.Vznik členství v bytovém družstvu Přechod členských práv a povinností ( členství ) v bytovém družstvu s právem uzavřít nájemní smlouvu bytu je mezi veřejnosti známé jako „převod družstevního bytu“. Právní úpravu bytového družstva dle zákona přesně upravuje Hlava II Obchodního zákoníku ( zákon č. 513/1991 Sb. )12: „Bytovým družstvem je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory.“

Nejvyšším orgánem družstva je členská schůze, která volí představenstvo a kontrolní komisi. Jednotliví členové družstva řídí a ovlivňují jeho činnosti prostřednictvím svých hlasů na členské schůzi. Mezi nejdůležitější dokumenty družstva patří stanovy, které upravují práva a povinnosti členů družstva.

Vznik členství v bytovém družstvu: -

členem bytového družstva mohou být fyzické i právnické osoby

-

převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody smluvních stran nepodléhá souhlasu orgánu družstva, tj. smluvní strany sepíší dohodu o převodu členství a členských práv a povinností a tuto pouze předloží družstvu k registraci nabyvatele/nového člena družstva, kdy dnem předložení smlouvy přecházejí na nabyvatele členská práva a povinnosti

12


32

-

tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Smlouva o převodu členství v bytovém družstvu je zmiňována v ObchZ, a to pouze jako právní titul, kdy jeho předložením družstvu přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu převáděná práva a povinnosti spojená s členstvím. Na rozdíl např. od smlouvy na převodu bytu v osobním vlastnictví však již zákon nezbytné náležitosti takové smlouvy, její formu či další podmínky vedoucí k její obecné platnosti a účinnosti neuvádí.

Smlouva o převodu členství musí vždy obsahovat alespoň: -

specifikaci účastníků

-

určení družstva, k němuž se vztahují převáděná členská práva a povinnosti,

-

specifikaci družstevního bytu, k němuž má vzniknout nabyvateli členských práv a povinností právo uzavřít nájemní vztah,

-

určení hodnoty družstevního podílu (tedy jinak řečeno hodnoty převáděných členských práv a povinností),

-

uvedení, zda jde o úplatný či bezúplatný převod,

Mezi nejčastější chyby vyskytující se v dohodách o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu patří ustanovení o tom, že převodce převádí na nabyvatele nájemní právo ke konkrétnímu bytu. Ve skutečnosti převádí pouze právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu, a to za podmínek uvedených ve stanovách bytového družstva. Je-li ve stanovách družstva odlišná úprava nájmu bytu oproti občanskému zákoníku, má přednost úprava dle stanov družstva. Nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu tak nevstupuje do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi převodcem a bytovým družstvem Dohodu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu lze uzavřít jako úplatnou či bezúplatnou.

33

5.2. Zánik členství v bytovém družstvu: -

písemnou dohodou

-

vystoupením z družstva

-

vyloučením družstva, např. za opakované neplacení nájemného nebo za porušení podmínek uvedených ve stanovách družstva

-

prohlášením konkursu na majetek člena družstva

-

pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností

-

vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce

-

zánikem družstva

34

6. REALITNÍ KANCELÁŘE 6.1. Právní úprava realitního trhu V oblasti realitního trhu v ČR je zásadním problémem jeho v podstatě neexistující právní úprava příslušných vztahů zákonem či jiným právním předpisem, následkem čehož dochází v tomto oboru k nepřehlednosti, porušování pravidel obchodu, a to zejména vzájemnými nekalými praktikami zprostředkovatelů, ale i obecně společensky nebezpečným jednáním realitní kanceláře či zprostředkovatelů vůči klientům. V důsledku výše uvedeného je tak obor realitní činnost obecně veřejností vnímán negativně. Prvotním problémem je, že realitní činnost může na základě živnostenského listu vykonávat kdokoliv nehledě na znalosti realitního trhu a jeho problematiky. Realitní činnost je upravena zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání a patří mezi tzv. volné činnosti, při jejichž provozování není ze zákona vyžadováno prokázání odborné či jiné způsobilosti ( praxe, odborné vzdělání ), kdy ze základních podkladů k jejímu získání postačují žadateli plnoletost, čistý výpis z trestního rejstříku a potvrzení o bezdlužnosti atd. Naprostá absence podmínky získání koncese nebo licence k provozování realitní činnosti spolu s absencí základních znalostí většiny provozovatelů realitní činnosti má za následek časté poškozování zákazníků a na to navazující obecnou nedůvěru v práci realitní kanceláře.

Jednou ze snah usměrňovat realitní činnost a zavést její určitá pravidla byla založení Asociace realitních kanceláří ČR, dále jen „ARK“, v roce 1991. Hlavními úkoly, které ARK deklaruje jsou právě prosazení regulace realitního trhu, dohled nad vlastními členy, profesionalizaci a zprůhlednění činnosti realitní kanceláře. Avšak se zpětným téměř dvacetiletým ohlédnutím za činností ARK je dosažení proklamovaných výsledků téměř nulovém neboť ARK za celou dobu svojí existence žádným způsoben nenapomohla sjednotit činnosti realitních kanceláří a ani nedokázala prosadit či směřovat vývoj k vytvoření základní právní úpravy realitního trhu. To je také důvodem , proč značná část

35

dlouhodobě působících a seriozních realitních kanceláří se nikdy členem této asociace nestala nebo tuto asociaci opustila. Důkazem nesjednocenosti realitního trhu a nesouhlasu realitních kanceláří s činností ARK byla snaha o založení Unie realitních kanceláří, která však vyzněla do ztracena a v nedávné minulosti založení konkurenční České komory realitních kanceláří, kdy členy této komory jsou realitní kanceláře, které vystoupily ze členství v ARK, což z pohledu veřejnosti jistě nepřidává realitnímu trhu, resp. realitním kancelářím na pocitu jednotnosti a serióznosti, naopak tyto kroky vedou k ještě většímu roztříštění realitního trhu. Jedinou hybnou silou schopnou obnovit právní pořádek v tomto oboru tak zůstává stát.

6.2. Výběr realitní kanceláře I přes výše uvedené můžeme na současném trhu najít seriózní realitní kancelář, jejichž prvotním zájmem je spokojenost klienta, kdy za tyto se dle mého názoru nedá považovat valná většina velkých celorepublikových realitních kanceláří, které se však z pohledu laické veřejnosti díky masivní reklamně zdají tou nejlepší volbou z hlediska profesionality, zázemí, odborné péče atd. Mám za to, že zejména menší či středně velké dlouhodobě působící realitní kanceláře regionálního charakteru jsou při splnění níže uvedených podmínek zárukou serióznosti a péče o klienta, a to zejména vzhledem k dlouhodobým osobním vazbám jejich pracovníků. Pobočky celorepublikových realitních kanceláří podnikají v naprosté většině případů na základě franchizingové licence, kdy tato je za úplatu prodána zájemci ( jméno, know-how ), který pod záštitou této „značky“ vykonává realitní činnost velmi často se spolupracovníky bez zásadní odborné znalosti, kdy tato realitní činnost je zaměřena čistě na ukazatele výkonu a nebere v potaz jakoukoliv celkovou vizi firmy, její strategií, natož pak cíl, kterým je spokojenost zákazníka. Jak vybrat správnou realitní kancelář: -

pokuste se získat reference o dané realitní kanceláři, ptejte se v okolí s kým kdo spolupracoval, jaké měl kdo zkušenosti

36

-

informujte se, zda-li realitní kancelář vzdělává své makléře a jakým způsobem

-

všímejte si profesionality ( vystupování ) zástupce realitní kanceláře při prvním jednání, ochoty Vám vše vysvětlit, jeho zájmu o nemovitosti, způsob zajištění podkladů ( foto, LV, nahlédnutí do nabývacích titulů vlastníka )

-

vodítkem může být i právní forma kanceláře – s.r.o., a.s. vs FO živnostník

-

v jakých prostorech realitní kancelář působí, jaká je její historie

-

jaké způsoby inzerce realitní kancelář využívá - internetu, tištěných medií, magazínů, rozhlasu, vlastních webové stránky, inzerce na realitních serverech atd.

-

jakým způsobem je zpracována prezentace nabídek realitní kanceláře ( moderní, zastaralé ), to vše vypovídá o jejím způsobu práce,

-

nabídne Vám kancelář zprostředkovatelskou smlouvu, pokud ne, je něco v nepořádku, neboť zprostředkovatelská smlouva chrání jak kancelář, tak Vás jako prodávajícího, nemá být jednostranně nevýhodná, makléř by měl vysvětlit všechna ustanovení

Každý, kdo se rozhodne prodávat svoji nemovitost, se může rozhodnout zda-li zrealizuje celou transakci sám či prostřednictvím realitní kanceláře. Realitní kancelář vystupuje ve zprostředkovatelském vztahu jako strana, která při nabídce nemovitosti zprostředkuje prodávajícímu zájem třetí osoby o nemovitost prodávajícího, popř. se pokusí pro poptávajícího klienta v souladu s jeho požadavky zajistit odpovídající nabídku nemovitosti.

V případě realizace převodu nemovitostí by realitní kancelář měla poskytnout kompletní servis při prodeji nemovitosti zahrnující tyto činnosti: -

smluvní zajištění nabízené nemovitosti

-

prezentace nabídky, tj. včetně odpovídajícího obrazové a textové prezentace s cílem oslovit co největší spektrum klientů

-

zajištění informovanosti prodávajícího o aktuálním stavu nabídky, tj. počet dotazujících se klientů, počet prohlídek nemovitosti, počet zobrazení na internetových stránkách atd., komunikace vedoucí k obchodovatelnosti nabídky

37

-

zajištění zájmu třetí osoby o nabízenou nemovitost, tj. podpisu rezervační smlouvy a úhradu rezervačního poplatku,

-

zajištění právních úkonů v souvislosti s převodem nemovitosti – tj. vypracování smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o úschově kupní ceny, úschova kupní ceny, upozornění na případná rizika vyplývající z jednotlivých úkonů a detailní vysvětlení průběhu celého převodu,

-

upozornění na daňové aspekty převodu nemovitostí, tj. daně z převodu nemovitostí, popř. daně z příjmu

-

zajištění vyhotovení znaleckého posudku, vyplnění daňového přiznání pro daň z převodu nemovitostí

-

zajištění předání nemovitostí včetně přehlášení odběrů a služeb

Za výše uvedené služby si realitní kancelář vyúčtovává zprostředkovatelskou provizi, jejíž výše by měla být jasná již od počátku smluvního vztahu, tj . od uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje.

38

7. ZÁKLADNÍ SMLUVNÍ VZTAHY 7.1. Zprostředkovatelská smlouva Smlouva o zprostředkování prodeje může být buď exkluzivní ( jinými slovy také výhradní ) nebo neexkluzivní ( jinými slovy také nevýhradní ).

Vztah prodávajícího a realitní kanceláře při uzavření smlouvy výhradní: -

klient zmocňuje realitní kancelář k výhradnímu zastoupení při prodeji nemovitosti, tj. nemůže pověřit jinou realitní kancelář prodejem nemovitosti a i kdyby si klient sám zajistil kupce nemovitosti, musí případ podstoupit realitní kanceláři, resp. uhradit jí provizi za zprostředkování prodeje

-

realitní kancelář naproti tomu podpisem exkluzivní smlouvy získává jistotu seriózního vztahu s klientem a to zejména ve vynaloženém úsilí a prostředcích investovaných do prodeje nemovitosti

-

podpis výhradní smlouvy je výhodou také při propagaci nabídky, kdy má prodávající jasnou kontrolu nad jejím způsobem

Vztah prodávajícího a realitní kanceláře při uzavření smlouvy nevýhradní: -

při podpisu neexkluzivní smlouvy může klient pověřit prodejem jinou realitní kancelář či si zajistit kupujícího sám,

-

podpisem jedné či více neexkluzivních smluv, popř. souběžným samostatným prodejem klesá i zájem realitní kanceláře prodat takto nabízenou nemovitost ( zejména s ohledem na případnou mnohačetnou a různorodou prezentaci ), což se negativně projevuje na úsilí a prostředcích realitní kanceláře vložených do činnosti při prodeji této nemovitosti,

-

prodávající nemá kontrolu nad jednotným stylem propagace nabídky u jednotlivých realitních kanceláří ( různé popisy, špatný technický popis, cena atd. ), což je pro případného zájemce matoucí a často odrazující. 39

V každé zprostředkovatelské smlouvě však existuje několik základních ustanovení, kterým by se měla při podpisu věnovat zvýšená pozornost a jsou jimi: -

jasně stanovená prodejní cena, aby se nebyla možnost ze strany RK snižovat bez souhlasu prodávajícího

-

jasně stanovený postup při úhradě tzv. rezervačního poplatku, tj. zajištění zájmu třetí osoby o nemovitost, kdy realitní kancelář by měla tyto prostředky přijímat na základě zplnomocnění klienta již uvedeného ve zprostředkovatelské smlouvě s uvedením povinnosti realitní kanceláře informovat klienta o této skutečnosti

-

jasně stanovená cena za služby realitní kanceláře, tj. zprostředkovatelská provize, kdy standardní výše provize se rozumí 4-5% + DPH, u lukrativnějších nemovitostí ( cca 10 mil a výše ) by se měla pohybovat mezi 2-3% + DPH

-

jasně stanovené podmínky úhrady zprostředkovatelské provize klientem, tj. provize je účtována za možnost klienta uzavřít kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní či smlouvu obdobnou se třetí osobou či je vázána na realizaci prodeje při splnění určitých podmínek a následnou úhradu zprostředkovatelské provize

-

jasně stanovená doba trvání smluvního vztahu s možností výpovědi

-

smluvní pokuty či sankce

7.2. Smlouva rezervační Obsah smlouvy rezervační a její náležitosti nejsou právními předpisy upraveny, proto ustanovení v ní obsažená závisí pouze na dohodě smluvních stran. Rezervační smlouvu uzavírá realitní kancelář, prodávající, popř. pouze realitní kancelář, která jedná jménem prodávajícího a je jím k tomuto jednání zmocněna a kupující. Podpisem rezervační smlouvy a úhradou rezervačního poplatku ( většinou 5-10% z kupní ceny ) si zájemce o koupi určitým způsobem zajišťuje, že prodávající a realitní kancelář po určitou dobu nebudou danou nemovitost nabízet a neprodají ji nikomu jinému než zájemci o koupi. Tato smlouva má zájemci o koupi poskytnout prostor pro zajištění finančních prostředků na koupi nemovitosti. Rezervační poplatek je následně započítán na úhradu kupní ceny.

40

Rezervační smlouva by měla obsahovat:

-

specifikaci předmětné nemovitosti

-

lhůtu po kterou je nemovitost rezervována

-

výši rezervačního poplatku

-

podmínky propadnutí rezervačního poplatku

-

podmínky vrácení rezervačního poplatku

-

uvedení povinnosti prodávajícího a realitní kanceláře nenabízet nemovitosti jiným klientům a případné zájemce informovat o platné rezervaci nemovitosti

-

kupní cenu nemovitosti s uvedením započtení rezervačního poplatku na kupní cenu

7.3. Smlouva o smlouvě budoucí kupní Smlouva o smlouvě budoucí kupní se používá především za situace, kdy je vůle stran uzavřít kupní smlouvu, ale osoba mající zájem o koupi nemovitosti nemá v dané době dostatek finančních prostředků k její realizaci ( např. čeká na finanční prostředky z prodeje jiné nemovitosti ) nebo potřebuje zajistit finanční prostředky určené k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru a tato slouží jako doklad dokazující účelovost použití úvěru. .

Stručná úprava smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle §50a Občanského zákoníku13: 1) Účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvy, musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. 2) Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno.

13


41

3) Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.“ Základní podmínky pro platné uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní jsou: -

písemná forma,

-

určení smluvních stran,

-

závazek k uzavření smlouvy kupní,

-

závazek budoucího prodávajícího, že nemovitosti, které budou předmětem kupní smlouvy, nebude budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvou o smlouvě budoucí zcizovat a žádným způsobem zatěžovat,

-

vymezení doby, do které je třeba uzavřít smlouvu kupní,

-

uvedení smlouvy kupní, která má být uzavřena, kdy tato by měla být dostatečně specifikována, tj. obsahovat veškeré podstatné podmínky a náležitosti – zejména cenu, termín a způsob úhrady, určení předmětu koupě ( tj. přesné označení nemovitosti ), povinnost prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu, budoucí zástavní právo atd., nejlépe je však uvést její úplné znění v příloze

V případě nedostatku písemné formy nebo opomenutí doby, do kdy má být budoucí smlouva uzavřena, je smlouva o smlouvě budoucí kupní neplatná. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupující většinou uhradí 10% kupní ceny s tím, že tato je následně započítána na kupní cenu. Tato záloha na kupní cenu může také sloužit k případné úhradě smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího v případě, že je tato pokuta sjednána pro případ porušení povinností vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo pro případ odstoupení od smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí kupní opravňuje jednu nebo obě strany k uzavření smlouvy, kdy povinnost uzavřít smlouvu vzniká až výzvou k jejímu uzavření. Bez této výzvy se později nemůže strana dovolávat nesplnění závazku. Jestliže strana přes výzvu nesplní svoji povinnost smlouvu uzavřít, nastávají negativní účinky jako v případě porušení jiných smluv. 42

Dle zákona zaniká závazek uzavřít smlouvu, jestliže se okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku smlouvy vycházeli, změnily natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.

7.4. Smlouva kupní Podle §588 Občanského zákoníku14: „Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.“ V případě nemovitosti plní funkci převzetí nemovitosti vklad do katastru nemovitostí, kdy tímto vkladem vzniká vlastnictví k nemovitosti. Kupní smlouvou lze nemovitost nabýt do výlučného vlastnictví jednoho nabyvatele, do podílového spoluvlastnictví nebo manželé do společného jmění manželů.

Náležitostmi kupní smlouvy jsou:

1. Písemná forma

2. Určení účastníků smlouvy - fyzická osoba: jméno, rodné číslo nebo datum narození, trvalý pobyt, právnická osoba: název, pod kterým je podnikatel zapsán v obchodním rejstříku, sídlo, identifikační číslo a zastoupení právnické osoby, tedy fyzickou osobu, která za společnost jedná s uvedením způsobilosti k právním úkonům a uvedením právního vztahu k nemovitosti ( prodávající, kupující ), který je předmětem smlouvy 14


43

- přesná identifikace prodávajících a kupujících: jeden nebo více, manželé, podíloví spoluvlastníci

3. Určení předmětu smlouvy Prohlášení prodávajícího ohledně vlastnictví nemovitosti ( výlučným vlastníkem, podílovým spoluvlastníkem, má ji ve společném jmění manželů ), přesnou specifikaci nemovitosti: o jaký pozemek, budovu či byt se jedná, tj. parcelní číslo pozemku, druh pozemku, číslo popisné, číslo bytové jednotky, výše ideálního spoluvlastnického podílu, katastrální území, obec,

4. Uvedení kupní ceny, způsob a termín její úhrady a údaje ohledně kupujícího Formulace prodávající prodává nemovitost za kupní cenu kupujícímu a kupující ji od prodávajícího do ( výlučného vlastnictví, společného jmění manželů, podílového spoluvlastnictví ) za kupní cenu dle této smlouvy kupuje. Formy úhrady kupní ceny: -

při podpisu kupní smlouvy

-

po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

-

po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí

-

stanovení tzv. odkládací podmínky, tj. smlouva nabývá účinnosti úhradou kupní ceny a pouze při splnění této podmínky lze podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

-

složení kupní ceny do úschovy

-

výplata kupní ceny, a to zejména s ohledem na povinnosti prodávajících uhradit 3% daň z převodu nemovitostí, která se vypočítává ceny vyšší ( kupní ceny nebo ceny dle znaleckého posudku, který je přílohou daňového přiznání ). Doporučuji, aby v kupní smlouvě bylo uvedeno ustanovení týkající se úhrady této daně již z kupní ceny a povinnosti prodávajícího podat daňové přiznání, a to zejména z důvodu, že kupující je ručitelem při nezaplacení této daně prodávajícím , tj. v případě, že prodávající daň neuhradí a finanční úřad úhradu daně od prodávajícího následně

44

zákonnou cestou nevymůže, pak vyzve kupujícího a tento je následně povinen tuto daň uhradit.

5. Prohlášení smluvních stran Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a ta nemá žádné faktické ani právní vady, není zatížena zástavním právem, nájemním vztahem, neváže se na ni věcné břemeno nebo nemá jiná právní omezení. V případě stávajícího zástavního práva ( které nebrání převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí) způsob úhrady dlužné částky zástavnímu věřiteli a následného vystavení kvitance zástavním věřitelem sloužící k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Prohlášení smluvních stran týkající se faktického stavu nemovitosti, a to zejména v souvislosti s následujícími ustanoveními občanského zákoníku15: §590 Není-li dohodnuto jinak, přechází na kupujícího nebezpeční nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, současně s nabytím vlastnictví. Jestliže nabude kupující vlastnictví dříve než dojde k odevzdání předmětu koupě, má prodávající až do odevzdání práva a povinnosti schovatele §596 Má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit. §597 (1) Jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávají kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady, jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.

15


45

(2) Právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým.

6. Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí Formulace způsobu a podmínek jeho podání

7. Počet vyhotovení, ujednání o platnosti a účinnosti smlouvy a prohlášení Počet vyhotovení, ujednání o platnosti a účinnosti smlouvy a prohlášení se souhlasem s obsahem smlouvy s uvedením, že smlouvu uzavřely svobodně a vážně, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek a smlouvu pokládají za určitou a srozumitelnou a s jejím zněním souhlasí, na důkaz čehož připojují své podpisy.

8. Vlastnoruční podpisy účastníků smlouvy Pro potřeby registrace v katastru nemovitostí je třeba na jednom stejnopisu úředně ověřit podpisy smluvních stran.

7.5. Zástavní smlouva Zástavní smlouva je upravena v § 552 občanského zákoníku s odkazem na § 152 a následující16. Zástavní právo k nemovitostem bývá nejčastěji nástrojem k zajištění poskytovaného hypotečního úvěru, kdy v zástavní smlouvě k tomuto účelu sepisované je dlužník zástavcem (znamená to, že je vlastníkem zastavované nemovitosti) a věřitel v této smlouvě vystupuje jako zástavní věřitel ( poskytovatel úvěru ).

16


46

Zástavní právo tak plní dvojí funkci, a to jak zajišťovací, neboť vede dlužníka ke splnění povinnosti splatit dluh, tak nahrazovací, kdy pro případ, že dlužník závazek nesplní, dává věřiteli možnost uspokojit svou pohledávku z předmětu zástavy.

Náležitostí zástavní smlouvy jsou: 1. Písemná forma

2. Určení účastníků smlouvy, j. zástavního věřitele ( poskytovatele půjčky ) a zástavce ( vlastníka zastavované nemovitosti ).

3. Úvodní ustanovení – specifikace zastavované nemovitosti 4. Hlavní ustanovení – obsahuje důvod uzavření smlouvy – navazuje na smlouvu o půjčce/úvěru s uvedením výše poskytnuté částky dlužníkovi, kdy zástavce jako vlastník zřizuje zástavní právo k nemovitosti k zajištění pohledávky zástavního věřitele 5. Ostatní ustanovení – zákaz či souhlas s převodem zastavěné nemovitosti podmíněný písemným souhlasem zástavního věřitele, zákaz či souhlas se zřízením zástavního práva jiného zástavního věřitele na druhém místě nemovitosti podmíněný písemným souhlasem zástavního věřitele, zákaz zatížení věcným břemenem atd.

6. Ustanovení – týkající se realizace zástavního práva při neuspokojení pohledávky zástavního věřitele ( tj. nesplacení úvěru ), a to buď prodejem pohledávky, zobchodováním nemovitosti ve veřejné dražbě nebo udělením plné moci k prodeji zastavěné nemovitosti.

Zástavní právo ve prospěch zástavního věřitele vznikne vkladem do katastru nemovitostí.

47

7.6. Darovací smlouva

Darovací smlouva je upravena v § 628 - 630 občanského zákoníku, kdy dle § 62817 : „Darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechává nebo slibuje obdarovanému a ten dar nebo slib přijímá."

Definičními znaky darovací smlouvy jsou tedy především bezúplatné poskytnutí majetku a dobrovolnost. Smlouva musí být vždy písemná, je-li předmětem daru nemovitost, kdy vzhledem k právním účinkům smlouvy musí být podán vklad smlouvy do katastru nemovitostí. Povinností dárce při nabídce daru je upozornit obdarovaného na známé vady. Má-li věc vady, na které dárce neupozornil, má obdarovaný právo věc vrátit, kdy toto právo má tříletou promlčecí lhůtu. Dárce může spojit svůj dar s tzv. odkládací podmínkou, tzn. že přechod vlastnického práva z dárce na obdarovaného může být vázán např. podmínkou dosažení určitého věku obdarovaného. Významným právem dárce je požadovat navrácení daru od obdarovaného v případě, že se obdarovaný chová k dárci nebo jeho rodině tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Zákon pojem dobrých mravů nedefinuje. Jedná se neurčitý právní pojem, jehož výklad je v konkrétním případě závislý na posouzení soudce Podmínkou přechodu vlastnického práva však nemůže být stanovena smrt dárce. Darovací smlouva je neplatnou, má-li být podle ní plněno až po dárcově smrti.

17


48

7.7. Úschova kupní ceny Úschova kupní ceny na „úschovný účet“ ( synonymem je označení „vázaný účet“ ), je základní ochrana každé transakce v realitním obchodu, ať již se jedná o úschovu advokátní, notářskou, bankovní či úschovu u realitní kanceláře. Práva k úschovnému účtu vykonává uschovatel. Základním principem placení kupní ceny do úschovy je skutečnost, že kupní cena je svěřena třetí nezávislé osobě, k níž mají prodávající a kupující důvěru, a která zajistí vypořádání transakce, tedy i výplatu kupní ceny, poté, co budou splněny podmínky stanovené v kupní smlouvě. Aby mohlo dojít k placení kupní ceny prostřednictvím svěřeneckého účtu, musí být uzavřena smlouva s uschovatelem jako správcem úschovného účtu, kdy tato je trojstrannou smlouvu, která vytváří práva a povinnosti všem zúčastněným stranám, tedy jak správci, tak kupujícímu ( složiteli), tak prodávajícímu ( beneficientovi ). Uschovatelem může být: -

notář

-

advokátní kancelář s pojištěním depozitního účtu

-

banka nabízející služby spojené s úschovou kupní ceny

-

realitní kancelář se založeným jistotním účtem a pojištěním

Výběr depozitáře je čistě na dohodě mezi smluvními stranami.

Při realitní činnosti se úschovy finančních prostředků provádějí zejména v souvislosti: -

při prodeji a koupi nemovitosti,

-

při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se skládá tzv. rezervační záloha, která je následně započtena na kupní cenu. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy a nabytí nemovitosti do vlastnictví kupujícího, je záloha vrácena zpět kupujícímu,

49

-

při podpisu kupní smlouvy, kdy kupní cena je do doby bezproblémového nabytí vlastnictví k nemovitostem ze strany kupujícího uložena v úschově a teprve až jsou splněny všechny podmínky kupní smlouvy, pak je kupní cena vyplacena prodávajícímu., kdy část kupní ceny může být použita v souvislosti s povinností úhrady daně z převodu nemovitostí, kdy odpovídající částka je zaslána na účet příslušného finančního úřadu,

-

v případě, že vydání finančních prostředků je vázáno na předložení výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího určitý stav.

Obecné důvody k úschově finančních prostředků při realitní činnosti jsou: -

je prováděna nestrannou třetí stranou

-

je jistým prostředkem zajištění zaplacení kupní ceny prodávajícímu

-

je jistým prostředkem bezvadného převodu nemovitosti kupujícímu

Konkrétní důvody smluvních stran vedoucí k úschově kupní ceny: -

kupovaná nemovitost může mít skrytou vadu nebo může být zatížená právem třetích osob,

-

kupovaná nemovitost může být zatížena soudním sporem nebo exekucí

-

kupovaná nemovitosti může být v mezidobí od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy do doby nabytí vlastnictví zatížena jiným právem

-

obava z problematického zpětného získání zaplacené kupní ceny v případě, že nedojde k převodu nebo dojde k zatížení nemovitosti

-

zajištění zaplacení daně z převodu nemovitostí pro případ, že prodávající ji neuhradí – kupující je ze zákona ručitelem zaplacení daně z převodu nemovitostí. Proto je riziko nezaplacení vyloučeno tím, že daň je zaplacena přímo z úschovy na účet finančního úřadu.

50

7.8. Nájemní smlouva a podnájem bytu Nájemní vztah vychází ze závazkového práva, kdy základní charakteristikou tohoto vztahu jsou pravidla zavazující pouze osoby dotčené z tohoto vztahu, kdy nájemce ( věřitel) má právo na plnění pohledávky od pronajímatele ( dlužníka ), kdy tento má povinnost splnit tento svůj závazek – tj. pronajmout nájemci byt. Nový nájemní vztah může vzniknout pouze k bytu, který je v současné situaci volný, tj. k bytu k němuž v dané situaci neexistuje jakýkoliv jiný nájemní vztah či oprávnění byt užívat. V opačném případě je jakákoliv uzavřená nájemní smlouva neplatná.

Nájemní smlouva dle § 663 OZ18: „Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně ( ve sjednané době ) užíval nebo z ní bral užitky.“

Nájem bytu tedy vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Jedná tedy o právní vztah mezi vlastníkem bytu a nájemcem bytu, kdy základním právem nájemce je jeho právo užívat byt.

Nájemní smlouva by měla obsahovat tyto ustanovení: -

určení stran nájemní smlouvy, tj. pronajímatele a nájemce

-

určení předmětu smlouvy ( číslo bytu a označení jeho příslušenství, umístění v domě, identifikace domu, identifikace obce a katastrálního území )

18

-

určení technického stavu bytu a jeho vybavení,

-

dobu nájmu


51

-

výši nájemného

-

způsob úhrady energií a služeb spojených s užíváním bytu

-

rozsah užívání bytu – tj. pouze k bydlení

-

určení osob, které budou byt užívat společně s nájemcem

Základní povinností pronajímatele jsou zejména: -

předat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání

-

přenechat nájemci do užívání společné prostory a zařízení domu ve stavu způsobilém užívání

-

zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

-

udržovat na vlastní náklady byt ve stavu způsobilém řádnému užívání

Základními povinnostmi nájemce jsou zejména: -

hradit nájemné, energie a služby spojené s užíváním bytu v době stanovené nájemní smlouvou

-

užívat byt, společné prostory domu a zařízení domu řádným způsobem

-

hradit drobné opravy v bytě

-

oznámit pronajímateli nutnost nezbytných oprav v bytě

-

neprovádět v bytě stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele

-

umožnit pronajímateli provádění stavebních úprav

Kromě výše uvedené povinnosti nájemce hradit nájemné, energie a služby má pronajímatel ze zákona právo požadovat po nájemci složení tzv. kauce, která slouží k zajištění úhrad nájemného a služeb v případě prodlení nájemce s úhradami spojenými s užíváním bytu. V případě nečerpání těchto prostředků pronajímatelem je tento povinen tuto kauci vrátit nájemci nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení a předání bytu pronajímateli. Práva a povinnosti smluvních stran z nájemního stavu jsou upravena zákonem ( ustanoveními § 663-719 Občanského zákoníku )19. Tato ustanovení mají sociální aspekt , 19


52

kdy výhoda většina práv je na straně nájemce bytu, kdy např. pronajímatel může dát výpověď z nájmu pouze z důvodů stanovených zákonem ( ustanovení § 711 Občanského zákoníku )20 s tříměsíční výpovědní lhůtou a s přivolením soudu, kdežto nájemce kdykoliv bez udání důvodu. V případě, že nájemce byt podnajme třetí osobě ( dle odst. 1 § 666 OZ: Nájemce je oprávněn dát pronajatou věc co podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak 21), vzniká tak podnájem bytu. Jedná se tedy o právní vztah mezi nájemce bytu a podnájemce bytu. Podnájemní vztah je závislý na existenci nájemního vztahu, tj. se zánikem nájemního vztahu zaniká i podnájemní vztah. Pokud však nájemce byt podnajme v rozporu se svojí nájemní smlouvou, má pronajímatel právo od této smlouvy odstoupit.

20 21

Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102 Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102

53

8. MODELOVÝ PŘÍKLAD Pro ilustraci uvádím modelový příklad týkající se prodeje bytové jednotky. Jedná se o bytovou jednotku, již vlastní manželé/prodávající a její koupi financovali hypotečním úvěrem. Rozhodli se prodej realizovat prostřednictvím realitní kanceláře a to na základě nevýhradní smlouvy o zprostředkování prodeje. Zájemcem/kupujícími je mladý pár, který bude koupi financovat koupi také prostřednictvím hypotečního úvěru.

1. Zprostředkování prodeje Realitní kancelář sepíše s vlastníkem nemovitosti nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu, která musí být podepsána oběma manželi, jinak je neplatná. Po zajištění podkladů k prezentaci nabídky bytové jednoty je tato nabízena realitní kanceláří případným zájemcům. Realitní kancelář po průběhu prohlídky nemovitosti dává jak vlastníkovi, tak zájemcům o nemovitost k podpisu tzv. prohlídkový list, který slouží k potvrzení skutečnosti, že daný zájemce byl zprostředkován realitní kanceláří.

2. Rezervace nemovitosti Zájemci, dále jen „kupující“ se rozhodli pro koupi bytu. Po předběžné kalkulaci hypotečního úvěru z hlediska příjmů kupujících potvrzující možnost dosáhnout požadované výše hypotečního úvěru se kupující po vzájemné dohodě s realitní kanceláří dohodnou na podpisu rezervační smlouvy a složení ceny za rezervaci, která je zálohou na kupní cenu, avšak v případě úhrady celé kupní ceny z hypotečního úvěru bude následně jako přeplatek kupní ceny vrácena kupujícím. Podpisem této smlouvy a úhradou ceny za rezervaci si rezervují nemovitost. Zprostředkovatel vyrozumí vlastníka o platné rezervaci nemovitosti a toto vyrozumění vlastník potvrdí svým podpisem na příslušném dokumentu, kdy se v návaznosti na rezervační smlouvu zavazuje nejednat o prodeji nemovitosti s dalším třetími osobami.

54

3. Vyřizování hypotečního úvěru Zprostředkovatel zajistí pro potřeby vyřizování hypotečního úvěru kupujících doklady k nemovitosti, které jsou podkladem pro vyhotovení znaleckého posudku smluvního znalce banky poskytující úvěr. Těmito podklady jsou: -

list vlastnictví bytové jednotky, některé banky vyžadují také list vlastnictví celé budovy

-

snímek z katastrální mapy

-

nabývací titul k nemovitosti – tj. dokument na základě kterého prodávající nabyli vlastnické právo k nemovitosti, např. kupní smlouva, darovací smlouva

Kupující předloží bance na příslušných formulářích potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Banka si vyžádá od smluvního znalce předání znaleckého posudku, kdy v tomto posudku znalce stanovuje tzv. ceny obvyklou bytové jednotky. Cenou obvyklou se rozumí cena, která je v dané lokalitě obchodovatelná, a to v závislosti na dispozici bytu, jeho stavu, umístění a lokalitě a dalších faktorech. Prodávající či zprostředkovatel jménem prodávajícího mezitím musí vyřídit s bankou, která v minulosti financovala koupi bytu prodávajících záležitosti týkající se zástavního práva váznoucího na bytové jednotce. Těmito náležitostmi jsou: -

souhlas banky/zástavního věřitele s prodejem nemovitosti

-

souhlas banky s předčasným splacením její pohledávky, tj. úvěru a úroku a vyčíslením této pohledávky k určitému datu

-

souhlas banky se zástavním právem na druhém místě, tj. banka prodávajících, která má zástavní právo na tzv. prvním místě dá souhlas, že banka kupujících může zřídit k nemovitosti další zástavní právo na tzv. druhém místě

-

potvrzení banky, že po splacení její pohledávky vystaví v určité lhůtě tzv. kvitanci, na jejímž základě příslušný katastrální úřad provede záznamem výmaz zástavního 55

práva na prvním místě a zástavní právo banky kupujících poskočí na první místo na listu vlastnictví. Tuto kvitanci zasílá banka po splacení své pohledávky přímo na příslušný katastrální úřad. Zprostředkovatel zajistí vyhotovení návrhu znění kupní smlouvy a toto znění nepodepsané zašle v elektronické podobě bance jako podklad k vyřízení úvěru. Důvodem je, aby banka překontrolovala její znění, správnost údajů a případně včas zaslala připomínky k jejímu znění. Zprostředkovatel zároveň zašle smluvním stranám návrh znění kupní smlouvy k odsouhlasení. Po zkompletování všech podkladů banka celou složku úvěru odesílá k tzv. supervizi, což je kontrola, zda-li z hlediska vyřízení úvěru je vše v pořádku. Po tzv. supervizi je úvěr schválen a banka vyhotoví zástavní a úvěrové smlouvy. V úvěrových smlouvách jsou dále také uvedeny podmínky čerpání hypotečního úvěru, jimiž kromě jiného většinou jsou: -

podpis úvěrové smlouvy

-

předložení vinkulace pojistného ve prospěch financující banky, tj. pojistného plnění, které by v případě budoucího poškození nemovitosti bylo vyplaceno bance

-

předložení stejnopisu kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy

-

předložení orazítkovaného návrhu na vklad zástavního práva potvrzující jeho přijetí příslušným katastrálním úřadem.

-

předložení listu vlastnictví s plombou a číslem jednacím návrhu na vklad vlastnického práva

4. Podpis smluv Jsou-li splněny všechny podmínky k čerpání hypotečního úvěru s výjimkou posledních tří výše uvedených, zprostředkovatel se domluví se smluvními stranami na termínu podpisu zástavních a kupních smluv přistoupí se k jejich podpisu. Zástavní smlouvy podepisují jak prodávající, tak kupující. Prodávající z toho důvodu, že v okamžiku podání návrhu na vklad zástavního práva banky kupujících jsou stále vlastníky nemovitosti a podpisem zástavní smlouvy dávají souhlas ke zřízení zástavního práva. 56

Kupující z toho důvodu, že jako budoucí vlastník budou na základě zástavní smlouvy budoucím zástavcem/dlužníkem vůči zástavnímu věřiteli, tj. bance. Kupní smlouvy podepisují obě smluvní strany, kdy jeden stejnopis s úředně ověřenými podpisy bude určen pro potřeby úvěrující banky a tento se jí předloží. Kupující kupují byt jako pár, kdy nejsou manželé, takže bytovou jednotku kupují do podílového spoluvlastnictví, kdy každý z nich bude podílových spoluvlastníkem ideální ½.. V kupní smlouvě by mělo být kromě již výše popsaných základních náležitostí a dalších ujednání vycházejících z dohody smluvních stran uvedeno, kde v úschově ( zprostředkovatel, advokát ) bude uložen příslušný počet kupních smluv ( včetně jednoho s úředně ověřenými podpisy ) a návrh na vklad vlastnického práva určený pro katastrální úřad do doby úhrady kupní ceny a za jakých podmínek ( zejména za podmínky úhrady kupní ceny ) a kým bude podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podá se návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Následující den se vyzvedne příslušný list vlastnictví s vyznačenou plombou a tento se spolu s návrhem na vklad zástavního práva a stejnopisem kupní smlouvy předá bance za účelem čerpání hypotečního úvěru. Ideální variantou je, kdy veškeré tyto činnosti provádí jako nestranná osoba zprostředkovatel. Po úhradě kupní ceny je podán návrh na vklad vlastnického práva kupujících do katastru nemovitostí. Zejména vzhledem k zástavním právům bank se nemusí čekat na provedení vkladu zástavního a vlastnického práva v katastru nemovitostí a může se přistoupit k předání bytové jednotky. Tento postup je rozdílný od postupu, kdy by celá kupní cena bylo deponovaná v úschově a vyplácena až po zápisu zástavního, resp. vlastnického práva a teprve po její výplatě z úschovy poté by se bytová jednotka předávala.

5. Předání nemovitosti Následně se v souladu s příslušným ustanovením kupní smlouvy smluvní stranou dohodnou na předání nemovitosti za přítomnosti zprostředkovatele. Je sepsán předávací 57

protokol se stavy všech měřičů energií a služeb a následně se změní odběratel těchto energií a služeb u jejich dodavatelů a zároveň se ohlásí změna vlastníka u pověřeného správce bytového domu, který zajišťuje pro dům vyúčtování tepla, teplé a studené vody, poplatky spojené s chodem bytového domu, fond oprav atd., kdy se tomuto správci předloží návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí s razítkem katastrálního úřadu, který je pro správce skutečností prokazující změnu vlastníka nemovitosti.

58

ZÁVĚR A DOPORUČENÍ V této práci jsem se snažil uvést základní pojmy a smluvní vztahy týkající se obchodu s nemovitostmi a právních aspektů realitní činnosti, se kterými se může každý z nás v běžném životě setkat. Komplexní právní aspekty realitní činnosti jsou však mnohem širší a složitější, kdy jejich různorodost a problematiku není možné obsáhnout v jakékoliv jedné publikací. Zde uvedené poznatky zahrnují jen to nejpodstatnější a nejsou návodem k samostatnému nakládání s nemovitostmi. Chceme-li realitní činnost stejně jako každou jinou lidskou činnost vykonávat dobře, vyžaduje to praxi, dostatečnou odbornou způsobilost a ochotu neustálého kontinuální vzdělávání. Tyto podmínky může splňovat člověk, pro kterého jsou nemovitosti koníčkem, většinou je však splňuje pouze dlouhodobě a úspěšně na trhu působící realitní kancelář, k jejímuž nalezení jsem se také pokusil dát návod v této práci. Rád bych tímto zdůraznil, že není na místě litovat finanční částky vynaložené na odpovídající právní poradenství či služby realitní kanceláře, kdy tyto ze zpětného pohlednu nikoliv zásadní prostředky mohou předcházet případným problémům, pro některé z nás až fatálním. Jako příklad mohu v současné době uvést stoupající počet případů, kdy mnoho rodin řeší svoji svízelnou finanční situaci půjčkami u nesčetných společností či jedinců zaměřených na tzv. „expresní půjčky“. Tyto půjčky tito poskytovatelé úvěrů ve valné většině případů zajišťují zástavou v rodině často jediné nemovitosti. Výsledkem však ne zřídkakdy bývá překvapení ze ztráty nemovitosti za nepoměrnou cenu, které je omlouváno onou nevědomostí. Doporučil bych každému, aby se před jakoukoliv případnou transakcí s nemovitostmi snažil porozumět alespoň základním aspektům realitní činnosti a až s těmito vědomostmi se následně pokoušel se svojí nemovitostí jakkoliv nakládat, a to buď samostatně s podporou odpovídajícího právního servisu nebo prostřednictvím služeb té správné realitní kanceláře.

59

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY: Knihy: 1. Zákony 2010 II., Český Těšín: Poradce, s.r.o., 2010. 768s. ISBN977102827102 2. JANKŮ, Martin . Nemovitosti koupě, prodej a další právní vztahy. Brno : Computer Press, a.s., 2006. 280 s. ISBN 978-80-251-1499-5. 3. HOLUB, Milan, et al. Vzory smluv a podání. Praha : LINDE PRAHA, a.s., 2007. 1247 s. ISBN 978-80-7201-673-0.

Jiné dokumenty: 1. Studijní materiálny/skripta Právnické fakulty Západočeské univerzity v Plzni, Autor: Mgr.Milena Řeháková

Internetové články na: 1. www.e-advokaci.cz 2. www.e-pravo.cz 3. www.ipravnik.cz 4. www.obcanskyzakonik.justice.cz 5. www.podnikatel.cz 6. www.businessinfo.cz 7. www.ihned.pravniradce.cz 8. www.obcanske.juristic.cz 9. www.nemovitosti.cz

60

SEZNAM PŘÍLOH: Příloha 1 - Vzor zprostředkovatelské smlouvy Příloha 2 - Vzor rezervační smlouvy Příloha 3 - Vzor smlouvy o smlouvě budoucí kupní Příloha 4 - Vzor kupní smlouvy Příloha 5 - Vzor zástavní smlouvy Příloha 6 - Vzor darovací smlouvy Příloha 7 - Vzor smlouvy o úschově Příloha 8 - Vzor nájemní smlouvy

61

Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti

Recommend Documents