RIZIKA SPOJENÁ S OBCHODEM S NEMOVITOSTMI

VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ

INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING

RIZIKA SPOJENÁ S OBCHODEM S NEMOVITOSTMI THE RISKS ASSOCIATED WITH TRADE IN REAL ESTATE

DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER'S THESIS

AUTOR PRÁCE

Ing. RENÉ PIPPAL

AUTHOR

VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR

BRNO 2013

Ing. PAVEL KLIKA

Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství Ústav soudního inženýrství Akademický rok: 2012/2013

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE student(ka): Ing. René Pippal který/která studuje v magisterském navazujícím studijním programu obor: Realitní inženýrství (3917T003) Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č.111/1998 o vysokých školách a se Studijním a zkušebním řádem VUT v Brně určuje následující téma diplomové práce: Rizika spojená s obchodem s nemovitostmi v anglickém jazyce: The risks associated with trade in real estate Stručná charakteristika problematiky úkolu: Student nejprve provede rešerše dostupných podkladů. Následně na základě spolupráce s vybraným katastrálním pracovištěm a získaných poznatků upozorní na často se vyskytující problémy, které jsou spojeny s obchodem s nemovitostmi. Navrhne způsoby řešení, jak eliminovat tato rizika, případně jak je zcela vyloučit. Zváží možnosti úpravy právních předpisů nebo formy poskytovaných údajů z katastru nemovitostí České republiky. Na vybraných konkrétních případech bude demonstrovat konkrétní chyby při obchodu s nemovitostmi a pokusí se nalézt řešení, kterým bylo možné následným problémům předejít. Cíle diplomové práce: Práce bude zaměřena na možnosti zajištění podkladů z katastru nemovitostí České republiky, vyhodnocení rizik spojených s údaji evidovanými v katastru nemovitostí a se skutečnostmi z nich vyplývajícími. Úkolem bude poukázat na často se vyskytující a opakující se problémy a návrhy řešení, jak se těmto konkrétním rizikům vyhnout.

Seznam odborné literatury: [1] BAREŠOVÁ, Eva a Petr BAUDYŠ. PŘEHLED JUDIKATURY VE VĚCECH KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Wolters Kluwer, 2012. ISBN 978-80-7357-672-1. [2] BUMBA, Jan a Milan KOCÁB. GEOMETRICKÝ PLÁN: Příručka pro vyhotovitele i uživatele. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha: Leges, 2011. ISBN 978-80-87212-82-0. [3] BRADÁČ, Albert. A KOLEKTIV. VĚCNÁ BŘEMENA od A do Z. 4. vydání. Praha: Linde Praha, 2009. ISBN 978-80-7201-761-4. [4]KUBA, Bohumil a Květa OLIVOVÁ. Katastr nemovitostí České republiky. 9. aktualizované vydání. Praha: Linde Praha, 2005. ISBN 80-7201-545-1. [5] VRCHA, Pavel, Petra JANKŮ a Karin VRCHOVÁ. KATASTRÁLNÍ (A SOUVISEJÍCÍ) JUDIKATURA. 3. vydání. Praha: Linde Praha, 2011. ISBN 978-80-7201-861-1. [6] Právní předpisy pro katastr nemovitostí.

Vedoucí diplomové práce: Ing. Pavel Klika Termín odevzdání diplomové práce je stanoven časovým plánem akademického roku 2012/2013. V Brně, dne 30.8.2013 L.S.

_______________________________ doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D. Ředitel vysokoškolského ústavu

Abstrakt Práce je zaměřena na rizika, která vyplývají z údajů evidovaných v katastru nemovitostí a z právní úpravy související s katastrem nemovitostí. Úvodní kapitoly jsou věnovány vymezení pojmu riziko pro účely této práce a základních pojmů v návaznosti na změny, které přináší nový občanský zákoník. Stručný historický přehled spojený s katastrem nemovitostí a popis základních zásad vedení katastru nemovitostí je doplněn o souvislosti vyplývající z propojení s informačním systém veřejné správy. Meritum práce je věnováno rizikům, která vyplývají ze zásad vedení katastru nemovitostí, z historických okolností, významu a závaznosti evidovaných údajů a jejich přesnosti. Mezi zásadní faktory ovlivňující rizika spojená s obchodem s nemovitostmi lze zařadit především problematiku evidence vlastnického práva samotného a naplnění zásady materiální publicity, otázku výměry evidované v katastru nemovitostí, zajištění přístupu k nemovitosti nebo existenci zjednodušené evidence. Práce je obohacena konkrétními příklady z praxe, které ukazují chyby i možná řešení.

Abstract This thesis is focused on the risks arising from the data recorded in the cadastre of real estate and legislation related to the cadastre. Introductory chapters are devoted to the definition of risk for the purposes of this work and of basic terms in response to the changes brought by the new Civil Code. A brief historical overview coupled to the cadastre and description of the basic principles of the cadastre is complemented by context resulting from the integration with information systems of public administration. The merit of the work is dedicated to risks arising from the principles of the cadastre, historical circumstances, the importance and obligatory force of the registered data and their accuracy. Among the major factors influencing the risks associated with trade in real estate can be classified in particular, the evidence of ownership of itself and fulfilling the principle of publicity material, the question of the acreage recorded in cadastre, providing access to the property or existence of the simplified register. The work is enriched by concrete examples from practice that show errors and possible solutions.

Klíčová slova Rizika, katastr nemovitostí, nemovitost, přesnost, výměra, vlastnictví Keywords Risks, real estate cadastre, real estate, accuracy, acreage, ownership

Bibliografická citace PIPPAL, R. Rizika spojená s obchodem s nemovitostmi. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2013. 133 s. Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a že jsem uvedl všechny použité informační zdroje.

V Drnovicích dne 30. 9. 2013

.………………………………………. podpis diplomanta

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat vedoucímu diplomové práce, Pavlu Klikovi, za maximální možnou vstřícnost a ochotu řešit nečekaně vzniklé obtíže. Poděkování patří také Katastrálnímu úřadu pro Jihomoravský kraj, zastoupeného Katastrálním pracovištěm ve Vyškově. Toto poděkování však nepatří jen úřadu samotnému, ale především jeho zaměstnancům, kteří se mnou měli trpělivost a kteří měli ochotu podělit se o své dlouholeté zkušenosti. Při poděkování nemohu opomenout též studijní referentku, Miladu Strakovou, nejlepší studijní referentku, která dokázala vždy ochotně čelit mým studijním „prohřeškům“. Poděkování si měrou vrchovatou zaslouží mé nejbližší rodinné okolí, děkuji rodičům za maximální podporu a vytvoření dokonalého zázemí. Děkuji rodičům a bratrovi za morální podporu nejen při psaní této diplomové práce, ale též v průběhu studia samotného. Bez jejich podpory by tato práce téměř jistě nikdy napsána nebyla … Stejně tak si poděkování dovolím směřovat i Ivaně Hovorkové, zastupující společnost Wolters Kluwer ČR, a.s.

OBSAH 1 ÚVOD ............................................................................................................................. 12 2 REŠERŠE ....................................................................................................................... 15 2.1

Diplomové práce na Ústavu soudního inženýrství ................................................... 17

2.2

Vysokoškolské kvalifikační práce jiných vysokých škol ......................................... 18

3 RIZIKO ........................................................................................................................... 20 3.1

Vymezení pojmu .................................................................................................... 20

3.2

Analýza rizika - teorie ............................................................................................ 23

4 STANOVENÍ SOUVISLOSTÍ ........................................................................................ 25 4.1

Definice pojmů věc, nemovitost, související pojmy - současný stav ........................ 25

4.2

Definice pojmů věc, nemovitost, související pojmy - po 1.1.2014 ........................... 25

4.3

Obchod s nemovitostmi .......................................................................................... 27

4.4

Katastr nemovitostí................................................................................................. 28 4.4.1 Současnost .................................................................................................. 28 4.4.2 Návrh nového katastrálního zákona ............................................................ 28 4.4.3 Historický aspekt......................................................................................... 29 4.4.4 Zásady katastru nemovitostí ........................................................................ 33 4.4.5 Katastr nemovitostí jako součást ISVS......................................................... 37

4.5

Předmět evidence v katastru nemovitostí ................................................................ 39

4.6

Katastrální mapa ..................................................................................................... 40

4.7

Přehled aktuálně platných právních předpisů pro katastr nemovitostí ...................... 42

5 STANOVENÍ POSTUPU ................................................................................................ 44 6 ROZPOZNÁNÍ RIZIK .................................................................................................... 46 7 ZÍSKÁNÍ INFORMACÍ Z KN ........................................................................................ 48 7.1

Právní úprava ......................................................................................................... 48

7.2

Reálné získání informací ........................................................................................ 50 7.2.1 Pokročilé funkce Nahlížení do KN ............................................................... 52

9

8 ANALÝZA RIZIK .......................................................................................................... 54 8.1

Závaznost údajů katastru nemovitostí ..................................................................... 54 8.1.1 Současný stav .............................................................................................. 54 8.1.2 Stav po 1.1.2014 ......................................................................................... 54

8.2

Přesnost údajů katastru nemovitostí ........................................................................ 55 8.2.1 Vytyčovací náčrty dříve ............................................................................... 57 8.2.2 Zpřesnění hranic ......................................................................................... 59 8.2.3 Změna kódu charakteristiky kvality bodu..................................................... 63 8.2.4 Příklad - vykopaný hraniční znak ................................................................ 64

8.3

Výměra .................................................................................................................. 66 8.3.1 Způsob určení výměry ................................................................................. 68 8.3.2 Příklad - výměra (1) .................................................................................... 70 8.3.3 Příklad - výměra (2) .................................................................................... 72 8.3.4 Návaznost na zákon o oceňování a oceňovací vyhlášku ............................... 76 8.3.5 Stavební pozemek v lokalitě Praha - Vinohrady (1) ..................................... 77 8.3.6 Stavební pozemek v lokalitě Praha - Vinohrady (2) ..................................... 80 8.3.7 Návaznost na zákon o dani z nemovitosti ..................................................... 82 8.3.8 Návaznost na zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.................................................................................................. 83 8.3.9 Navrhovaná úprava .................................................................................... 84

8.4

Vlastnictví .............................................................................................................. 89 8.4.1 Vztah katastru k vlastnickému právu ........................................................... 89 8.4.2 Evidence vlastnického práva ....................................................................... 89 8.4.3 Právní ochrana v současné právní úpravě ................................................... 92 8.4.4 Právní ochrana po 1.1.2014 ........................................................................ 95 8.4.5 Příklad - zmizelá manželka.......................................................................... 98

10

8.5

Zajištění přístupu k nemovitosti ............................................................................ 101 8.5.1 Příklad ...................................................................................................... 105

8.6

Zjednodušená evidence ......................................................................................... 107 8.6.1 Doplnění pozemků zjednodušené evidence do katastru nemovitostí ........... 108 8.6.2 Příklad ...................................................................................................... 110

8.7

Další příklady ....................................................................................................... 115 8.7.1 Zemní sklep ............................................................................................... 115 8.7.2 Nedoložený geometrický plán .................................................................... 117 8.7.3 Lhůty - odstranění stavby a oprava výměry ............................................... 119

9 ZHODNOCENÍ............................................................................................................. 121 10 SEZNAM OBRÁZKŮ .................................................................................................. 124 11 SEZNAM GRAFŮ ........................................................................................................ 125 12 SEZNAM TABULEK ................................................................................................... 126 13 SEZNAM ZKRATEK ................................................................................................... 127 14 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................ 128 14.1 Zdroje dostupné z internetu .................................................................................. 128 14.2 Skripta, studijní opory .......................................................................................... 130 14.3 Literatura.............................................................................................................. 130 14.4 Vysokoškolské kvalifikační práce ......................................................................... 131 14.5 Právní předpisy..................................................................................................... 131 14.6 Předpisy ČÚZK .................................................................................................... 132

11

1

ÚVOD K napsání této diplomové práce mě přiměla zkušenost získaná při působení v oboru

geodézie se zaměřením na katastr nemovitostí. Jako absolvent jsem nastoupil na praxi ke Katastrálnímu úřadu pro Jihomoravský kraj plný ideálů a teoretických znalostí. V rámci této praxe se mi otevřel reálný pohled na problematiku katastru nemovitostí. S narůstající délkou praxe jsem postupně sbíral zkušenosti a objevoval, že mnohé otázky jsou mnohem složitější, než se na první, byť i odborný názor, může zdát. Především jsem ale zjistil, že mnohé problémy se začaly vyskytovat opakovaně. Proto jsem se rozhodl tyto zkušenosti určitým způsobem promítnout do myšlenek a obsahu právě této diplomové práce. Téměř každá koupě nemovitosti začíná a končí na katastrálním úřadu. Katastr nemovitostí poskytuje poměrně bohaté informační zdroje a možnosti, jak důsledným odborným prověřením údajů o nemovitosti eliminovat možná rizika obchodu s nemovitostmi. Přitom právě nedůslednost nebo neznalost stojí často na samém počátku mnohých problémových situací. Při koupi automobilů je dnes již poměrně běžnou záležitostí, že si zákazník nechává stav vozu prověřit soukromými společnostmi s cílem poznat skutečný stav vozidla. U nemovitostí by podle mého názoru měl být přístup zcela totožný. U automobilu každého napadne, že vůz může být kradený a každého nepochybně zajímá historie. U nemovitostí nelze tuto otázku chápat zcela totožně, nicméně pozice kupujícího je velmi obdobná. Kupující by měl mít snahu dopátrat se historie nemovitosti, která se nesmazatelně otiskla ve větší či menší míře do katastru nemovitostí či dřívějších pozemkových evidencí. U automobilu si každý může prohlédnout, co vlastně kupuje. To ovšem zdaleka není samozřejmostí u nemovitostí a pozemků především. Při koupi se často spoléháme na informace, které nám jsou při koupi sděleny buď přímo prodávajícím, nebo zprostředkovatelem (realitním makléřem), který danou nemovitost může vidět třeba podruhé v životě… Setkal jsem se např. se situací, kdy kupující uvědoměle podrobil kupovanou nemovitost zkoušce, zda je opravdu postavena z cihel plných pálených. S pečlivostí sobě vlastní začal do zdí postupně náhodně navrtávat zkušební sondy. Vzhledem k tomu, že se pokaždé objevil cihelný prach, došlo nakonec ke koupi nemovitosti. Po koupi však následovalo velmi nemilé překvapení. Ukázalo se, že pokaždé byla zkušební sonda náhodně 12

navrtána do zazděného okenního otvoru a celá stavba byla postavena z nepálených cihel u nás lidově zvaných vepřovice … Pro fyzické osoby není koupě nemovitosti zcela běžnou a rutinní záležitostí. Z údajů Hypoteční banky1 např. vyplývá, že průměrná výše i délka hypotéky se mezi roky 2004 až 2008 poměrně významně zvýšila a doba trvání hypotéky byla v roce 2008 kolem 25 let. Jinými slovy se jedná o celou ¼ století, na které se klienti zavazují ke splácení hypotéky za něco, o čem realitní makléř prostě jen řekl, že to tak je. Již samotný fakt, že realitní činnost dosud není v České republice nijak specificky podmíněna 2, přitom představuje určité varovné gesto. Přestože jde o téma bezpochyby velmi významné, dále se zabývat otázkami realitní činnosti ani mravními či jinými principy nebo vzdělaností realitních makléřů nebudu. Napsání tohoto odstavce považuji za splnění své povinnosti upozornit na otázku realitní činnosti jako jednoho z nepodcenitelných faktorů vstupujících do procesů spojených s obchodem s nemovitostmi. Pomalu se stává zvykem určitá periodicita dějin, kdy zde v „novodobých dějinách“ v mírně zidealizované rovině v 30-letých cyklech nastávají společenské změny. Vzpomeňme zde roky 1989, 1968, 1939, 1918… Nyní, s mírným zpožděním, jsme na prahu další změny tentokráte nemyslím historicky první přímou volbu prezidenta České republiky, ale příchod nového občanského zákoníku a s tím navázanou změnu, spojenou se zánikem značného množství právních předpisů. Protože nový občanský zákoník již vlastně měl platit tento rok a byla pouze odložena jeho účinnost, budu se v práci snažit zohlednit i tento právní předpis a některé na něj úzce navázané předpisy. V souvislostech tak může zároveň vyznít právě porovnání konkrétních

1

Portál Hypoteční banky www.hypotecnibanka.cz. [online], 2012 [cit. 2012-09-19]. Dostupné z:

. 2

Realitní činnost je definována v nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých

živností, v bodě 58 přílohy č. 4 o obsahových náplních živností volných podle jednotlivých oborů činností, spolu se správou a údržbou nemovitostí jako: „…Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej a údržba nemovitostí, zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Správa a základní údržba nemovitostí pro třetí osoby, zejména administrativní zajištění řádného provozu nemovitostí, domovnická činnost, úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov, čištění oken, úklid chodníků a podobně. … (dále negativně vymezuje, co realitní činnost není, pozn. autora)“.

13

změn s dosud vžitým stavem, které neodvratně nastanou s přechodem na nový občanský zákoník. Cílem pro tuto práci je pro mě vysvětlení otázek spojených s každodenní praxí na katastrálních úřadech, popsat možnosti získávání informací, a to nejen co do obsahu, ale i co se způsobu týká. Dále nabídnout určitý přehled v právních předpisech. To se neobejde bez krátkého exkurzu do historie katastru nemovitostí. Chtěl bych poukázat na některé zažité mýty a vyvrátit nepravdy, které jsou mezi širokou veřejností zažity, např. že na katastrálních úřadech je, slušně řečeno, nepořádek. To vše s cílem nabídnout komplexní a ucelený přehled na současný katastr nemovitostí jako výsledek historických vlivů a přístupů. Zkrátka shrnuto do jedné věty – poskytnout straně kupujícího odborné rady, které mají za cíl minimalizovat rizika investora a ulehčit tak práci zaměstnancům katastrálních úřadů, kteří často svádějí marný boj s klienty, kteří se neustále domáhají „své pravdy“.

14

2

REŠERŠE V této kapitole budou uvedeny prameny, které představují často nekonečný zdroj

odborných poznatků. Vedle knižních titulů, které představují vesměs ryze odbornou literaturu, je nezbytné zmínit také diplomové práce. Bezpochyby lze nalézt i jiné, zde neuvedené publikace. Knižní tituly uvedené níže však považuji za ty nejpodstatnější, se kterými jsem měl možnost se setkat: VRCHA P., JANKŮ P., VRCHOVÁ K. Katastrální (a související) judikatura. 3. vydání. Praha : Linde Praha a.s., 2011. 708 s. ISBN 978-80-7201-861-1. Kniha představuje ucelený přehled judikatury v oblasti související s katastrem nemovitostí. Jedná se o odbornou literaturu určenou širší odborné veřejnosti. Kniha obsahuje 12 kapitol vč. návrhu nového katastrálního zákona (již schválený vládou ČR na své schůzi konané dne 15.8.2012). Dílčí kapitoly se zabývají od katastru nemovitostí jako takového přes vkladové řízení, jednotlivé druhy zápisu do katastru nemovitostí, opravy chyb v katastrálním operátu až po otázky týkající se samotného poskytování údajů z katastru nemovitostí. Podstatným obsahovým obohacením je pak především souhrn 365 judikátů s poznámkami. Judikáty jsou přehledně číslovány a obsahují jak výňatky z výrokové části, tak z odůvodnění. Judikáty jsou včleněny pod příslušnou kapitolu, s jejíž problematikou jsou obsahově spjaty. Kniha má 708 stran. BAUDYŠ, P. Katastr a nemovitosti. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. 305 s. ISBN 978-80-7400-304-2. Kniha je koncipována jako praktická příručka pro pracovníky katastrálních úřadů, realitních kanceláří, soudce, notáře advokáty a další zájemce, kteří přicházejí do styku s otázkami spojenými s katastrem nemovitostí. Kniha je rozčleněna do 6 kapitol, které jsou rozčleněny podle jednotlivých právních předpisů souvisejícími s katastrem nemovitostí včetně kapitoly věnované přímo katastrálním předpisům. V jednotlivých kapitolách autor komentuje konkrétní odborné otázky, které tvoří název příslušné podkapitoly.

15

BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha a.s., 2009. 364 s. ISBN 987-80-7201-761-4. Kniha komplexně pojednává o věcných břemenech, zabývá se historií věcných břemen, jejich vznikem, změnami, zánikem. Kniha nabízí též stručný přehled o ochranných pásmech a věnuje se oceněním věcných břemen vč. daňových a účetních dopadů věcných břemen. Kniha obsahuje 16 kapitol vč. obrazové části a praktických příkladů ocenění věcných břemen. BUMBA, J., KOCÁB, M. Geometrický plán – Příručka pro vyhotovitele i uživatele. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha : Leges, s.r.o, 2011. 432 s. ISBN 978-80-87212-82-0. Kniha se zaměřuje na vyhotovování geometrického plánu. Není však zaměřena výhradně pro zhotovitele, ale podává cenné informace i širší skupině uživatelů. Kniha obsahuje 10 částí, na které navazuje 13 příloh. Deset kapitol se postupně snaží přiblížit otázky spojené s vyhotovováním geometrického plánu v souladu s průběhem jeho vzniku – tj. od zajištění podkladů pro vyhotovení geometrického plánu, přes přípravné práce, práce v terénu až po následné zpracování. Desátá kapitola obsahuje ukázky s komentářem. Úvodní kapitola obsahuje výklad některých odborných pojmů, které mohou především širší veřejnosti pomoci porozumět některým problémům spojenými s vyhotovováním geometrických plánů. Příloha č. 3 pak obsahuje výpisy z oficiálních vyjádření ČÚZK (Českého úřadu zeměměřického a katastrálního) k některým právním ustanovením a postupům. BUMBA, J. České katastry od 11. do 21. století. 1. vydání. Praha : Grada Publishing a.s., 2007. 192 s. ISBN 987-80-247-2318-1. Kniha podává historický přehled o vývoji katastru nemovitostí v českých zemích od samotného počátku, za který autor označuje rok 1022 n.l. – tedy dobu vlády knížete Oldřicha. Kniha je rozčleněna do devíti kapitol, které odpovídají jednotlivým historickým etapám vývoje. Přitom první kapitola je věnována otázce katastru samotného a poslední kapitola se zaměřuje samostatně na evidování věcných práv.

16

Dílo je doplněno barevnými přílohami s ukázkami jednotlivých převážně mapových děl. Kniha obsahuje též Nejvyšší patent císaře Josefa II., který představoval významný milník ve vývoji katastru v Českých zemích.

2.1

DIPLOMOVÉ PRÁCE NA ÚSTAVU SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ Z diplomových prací se danou problematikou nikdo nezabýval. Přesto lze nalézt

zajímavé práce, které s otázkami řešenými v této diplomové práci do jisté míry souvisejí nebo podrobněji rozebírají navazující problematiku, která svými souvislostmi často podstatně ovlivňuje rizika při obchodu s nemovitostmi. DVOŘÁK, M. Realitní a související judikatura. 2011. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství. Vedoucí diplomové práce Ivo Telec. Autor ve svém abstraktu uvádí: „…Autor v této diplomové práci na rozhodnutích

Nejvyššího soudu a Nejvyššího správního soudu, případně nálezech Ústavního soudu objasňuje postoje justice k základním principům realitního zprostředkování a realitní činnosti jako celku, jakož i k souvisejícím právním otázkám se zvláštním zřetelem ke smlouvám, které jsou v realitní praxi uzavírány, a to zejména smlouvě zprostředkovatelské a smlouvám zprostředkovávaným. …“. ŠESTÁKOVÁ, R. Právní úprava vyvlastnění pro výstavbu dopravní infrastruktury. 2011. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství. Vedoucí diplomové práce Jakub Hanák. Z abstraktu: „…Tato diplomová práce se zabývá právní úpravou vyvlastnění pro výstavbu dopravní infrastruktury. V první části jsou vymezeny základní související pojmy, jako je např. vlastnictví, pozemek, stavba, veřejně prospěšná stavba, atd. Druhá část se věnuje historickému vývoji institutu vyvlastnění. Třetí část se zabývá účelem a cíli vyvlastnění, pojmem veřejný zájem a souladem s cíli a úkoly územního plánování. Speciální část je věnována vyvlastňovacímu řízení, zásadám vyvlastňovacího řízení, účastníkům řízení apod. Poslední část práce se věnuje možností vyvlastnění pro účely výstavby dopravní infrastruktury a specifika s ní spojená.…“.

17

SLÁMOVÁ, S. Vybrané právní aspekty smluv při obchodování s nemovitostmi. 2010. Diplomová práce.Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inţenýrství. Vedoucí diplomové práce Ivo Telec. Autorka v abstraktu uvádí mmj.: „…Diplomová práce v teoretické rovině bude charakterizovat smluvní nakládání s nemovitostmi, včetně některých vybraných problémů a upozornění pro sepisování těchto smluv. Smlouvy jsou totiž hlavním soukromoprávním nástrojem, s jehož pomocí vlastník realizuje svá vlastnická práva. V praktické rovině bude pak diplomová práce zaměřena na konkrétní vybranou realitní kancelář a analýzu smluvní praxe z jejího pohledu.…“. KLIŠOVÁ, J. Zdroje informací pro realitní činnost. 2012. Diplomová práce. Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství. Vedoucí diplomové práce Pavel Klika. Výňatek z abstraktu: „…Diplomová práce se zabývá zdroji informací pro realitní činnost. S ohledem na široké spektrum nutných zdrojů jsou všechny podrobeny detailní analýze a tyto informace jsou nadále zpracovávány tak, aby vytvořily jednotně ucelený systém vyhledávání potřebných informací a to zejména pro širokou veřejnost.…“.

2.2

VYSOKOŠKOLSKÉ KVALIFIKAČNÍ PRÁCE JINÝCH

VYSOKÝCH ŠKOL Vedle prací na Ústavu soudního inženýrství lze dohledat mnohé jiné diplomové či bakalářské práce, které mohou posloužit jako zdroj informací či myšlenek, nebo také jako často bohatý odkaz na další odbornou literaturu. Za všechny ostatní vysoké školy či fakulty bych upozornil mimo

jiné

na vysokoškolské kvalifikační práce (dále jen „VŠKP“) z Ústavu geodézie - Fakulty stavební Vysokého učení technického v Brně, která zajišťuje výuku bakalářského a především dvouletého navazujícího magisterského studijního programu s prezenční formou studia N3646 Geodézie a kartografie se zaměřením v druhém ročníku na katastr nemovitostí a kartografickou informatiku. Velikou pozornost si zaslouží práce z Katedry práva životního prostředí a pozemkového práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity. Mezi osobnosti zde působící s nesmírně širokým rozhledem a opravdu hlubokými znalostmi mmj. i z oblasti pozemkového práva si dovolím označit právě vedoucího této katedry - doc. JUDr. Ing. Milana Pekárka, CSc.

18

Jeho publikační činnost lze nejsnáze dohledat na internetových stránkách Masarykovy univerzity3. Právě Právnická fakulta Masarykovy univerzity zajišťuje výuku, mezi zájemci o vzdělání v otázkách spojených s katastrem nemovitostí poměrně oblíbeného, tříletého bakalářského studijního programu B6804 Právní vztahy k nemovitostem, který je určený pro kombinované studium.

3

Portál Masarykovy univerzity www.muni.cz. [online], 2013 [cit. 2013-02-12]. Dostupné z:

.

19

3

RIZIKO

3.1

VYMEZENÍ POJMU Pojem riziko je v dnešní společnosti skloňovaný velmi často, a to v opravdu širokém

spektru vědních oborů či každodenní praxi mnohých profesí. S jistou mírou nadsázky je možné uvést, že riziko provází každého z nás po celý život. Právě z důvodu rozšířenosti pojmu riziko v různých společenskovědních oborech je nezbytné pro tuto práci upřesnit tento pojem, resp. přesněji vymezit pojem z konkrétního hlediska této práce. V elektronických skriptech Metody analýzy a řízení rizika 4 autorů P. Fuchs a D. Vališ je (str. 6) např. uvedeno: „…Pro potřeby analýzy rizika a řízení rizika je však nezbytné používat definovaný pojem, který lze exaktně vyjádřit. Riziko se intuitivně chápe jako očekávání něčeho nepříznivého. …“. Dále pak autoři uvádějí (str. 6 - 7): „…Již v tomto intuitivním pojímání jsou zahrnuty dva oddělené aspekty: · Očekávání, že dojde k výskytu nějaké nepříznivé situace, události. Událost vzniká náhodně v čase a prostoru. · Výše újmy spojené s nepříznivou událostí. Výše újmy může být známa předem nebo je náhodného charakteru. ….“. Především se však autoři dále zmiňují (str. 7) o definici, která je podle nich používána v současné praxi: „…Z uvedeného vyplývá definice rizika formulovaná v souladu s přístupem převažujícím v současné praxi: riziko = pravděpodobnost nežádoucí události x následek nežádoucí události…“.

4

FUCHS P., VALIŠ, D. Metody analýzy a řízení rizika. Skripta. Liberec : Technická univerzita

v Liberci, Fakulta mechatroniky a mezioborových inženýrských studií, Katedra modelování procesů. 2004. 35 s. Dostupné z: .

20

Vedle této obecné definice je ovšem možné dohledat i mnohem preciznější a hlubší vymezení pojmu tak, jak je uvedeno v příspěvku Riziko a nejistota – příspěvek k precizaci pojmů5 autora Františka Kaloudy z 5. mezinárodní konference Řízení a modelování finančních rizik Ostrava, VŠB-TU Ostrava, Ekonomická fakulta, katedra Financí. Autor zde dále precizuje pojem riziko (risk) a vedle tohoto pojmu rozlišuje pojmy nejistota (uncertainty) a šance. Na základě uvedených výkladů pojmu riziko autor dochází (str. 5) k následujícímu dílčímu závěru: „…je nutno rozlišovat mezi pojmy riziko (s pouze negativními konsekvencemi) a nejistota (s možnými důsledky jak positivními, tak negativními)…“. Vzájemný vztah mezi těmito pojmy přitom specifikuje (str. 9) autor následovně: „…riziko (ve smyslu rizikové situace) je (dokonale) kvantifikovaná nejistota…“. V závěru k definici pojmu nejistota pak autor uvádí ucelený názor (str. 8), že: „…Pojem nejistota … považujeme za pojem širšího významu a chápeme jej jako neurčitost nebo náhodnost podmínek respektive následků těchto podmínek v podobě výsledků analyzovaných procesů, jevů či událostí v tom smyslu, že tyto podmínky či výsledky jsou buď - pouze částečně známé a nebo alespoň - pouze částečně kvantifikované či dokonce - pouze částečně kvantifikovatelné do té míry, že mezi nimi (tj. mezi výsledky a jejich podmínkami či příčinami) není možné vyjádřit příčinné závislosti…“. Na základě takto precizně vymezených pojmů riziko a nejistota je nyní možné přistoupit k formulaci rizika tak, jak bude dále uvažováno v této práci. Název práce Rizika spojená s obchodem s nemovitostmi by podle uvedených definic měl přistupovat k riziku jako k faktoru mající pouze negativní možné důsledky. Přitom analyzované procesy by měly být chápány jako dokonale kvantifikovatelné.

5

KALOUDA, F. Riziko a nejistota – příspěvek k precizaci pojmů. 5. mezinárodní konference Řízení

a modelování finančních rizik Ostrava, VŠB-TU Ostrava, Ekonomická fakulta, Katedra financí. 8. - 9. září 2010. Dostupné

z:


/dokumenty/Kalouda.Frantisek.pdf >.

21

V práci však bude o riziku uvažováno dle uvedených definic především ve smyslu nejistoty. Takovéto zjednodušení však není projevem opomenutí a bezmyšlenkovitého setření rozdílu mezi těmito pojmy. Tento krok lze zdůvodnit následovně: 1)

Práce nepojednává o riziku na teoretické úrovni, nezabývá se hlouběji otázkou rizika samotného – tedy riziko jako takové není hlavním předmětem zájmu práce.

2)

Práce se zaměřuje na rizika spojená s obchodem s nemovitostmi, tedy předmětem práce je zkoumání faktorů spojených s obchodem s nemovitostmi a z nich vyplývajících rizik.

3)

Analyzované podmínky není možné, jak bude v práci dále podrobněji rozebráno, dokonale kvantifikovat. Každá situace je odlišná, specifická…

4)

…ani neexistuje databáze či zdroj informací, na základě kterého by bylo možno přistoupit k úplné kvantifikaci podmínek.

5)

V určitém hledisku mohou nastat situace, kdy při obchodu s nemovitostí dojde k pozitivnímu ovlivnění výsledného procesu prodeje jako důsledku určitého rizika.

Název Rizika spojená s obchodem s nemovitostmi intuitivně vystihuje obsah práce s ohledem na širší okolí, název Nejistoty spojené s obchodem s nemovitostmi, jakkoliv by z ryze vědeckého hlediska byl více precizován, nemá z praktického hlediska dostatečně pevné vymezení, neboť pojmy nejistota a riziko se běžně důsledně nerozlišují. Dílčí postulát z této kapitoly lze tedy shrnout následovně - s pojmem riziko budou na základě uvedených skutečností spojovány situace i za cenu nedostatečně kvantifikovaných podmínek a s negativními konsekvencemi pouze v převážné (nikoliv úplné) míře.

22

3.2

ANALÝZA RIZIKA - TEORIE Principy řízení rizik a základní postupy představuje v mnoha zdrojích uváděné schéma

algoritmu uvedené níže, které je mmj. součástí Pokynu k jednotnému uplatňování závazných pravidel a doporučení pro systém řízení rizik v orgánech veřejné správy vydaný Centrální harmonizační jednotkou pro finanční kontrolu z dubna 20046.

Obr. 1 - Vývojový diagram analýzy rizika (dostupné z: .)

6

Portál Ministerstva financí www.mfcr.cz. Pokyn k jednotnému uplatňování závazných pravidel

a doporučení pro systém řízení rizik v orgánech veřejné správy. [online], 2013 [cit. 2013-01-22]. Dostupný z: .

23

Předně je nezbytné zde uvést, že těžiště této práce není věnováno analýze rizika, resp. jak již bylo v kap. 3 naznačeno, analyzované procesy nejsou dokonale kvantifikovatelné a každý obchod s nemovitostí je svým způsobem specifický. Hlavním cílem a smyslem práce má být především rozpoznání rizik spojených s obchodem s nemovitostmi a uvedení postupu, jak se těmto rizikům vyhnout. Přesto na základě uvedeného algoritmu bude principiálně postupováno, neboť vystihuje myšlenkové postupy, na základě kterých je tato práce sepsána.

24

4

STANOVENÍ SOUVISLOSTÍ

4.1

DEFINICE POJMŮ VĚC, NEMOVITOST, SOUVISEJÍCÍ POJMY -

SOUČASNÝ STAV Již zde je vhodné se pozastavit nad pojmem nemovitost. K vysvětlení tohoto pojmu je nutné vyložit ještě pojem obecnější, a to věc. Tyto pojmy jsou definovány v občanském zákoníku7 (dále jen „ObčZ“). Konkrétně jsou podstatné následující části: § 118

(1) Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. (2) Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory. § 119 (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem…. K výše uvedenému považuji za vhodné doplnit, že byt není věcí v právním slova smyslu, ale může být předmětem občanskoprávních vztahů. Četné polemiky se pak též vedou nad otázkou spojení stavby se zemí pevným základem. Nemá smyslu zde zabíhat do detailů, na toto téma lze dohledat mnoho odborných vyjádření.

4.2

DEFINICE POJMŮ VĚC, NEMOVITOST, SOUVISEJÍCÍ POJMY -

PO 1.1.2014 Nový občanský zákoník 8 (dále jen „N-ObčZ“), který by měl (dle dostupných informací ke dni 26. 1. 2013) nabýt účinnost 1. ledna 2014 a který byl vyhlášen 22. března 2012, pak uvádí: § 489 Věc v právním smyslu (dále jen „věc“) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.

7

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

8

Sbírka zákonů, částka 33, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

25

§ 496 Věci hmotné a nehmotné (1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. (2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. § 498 Nemovité a movité věci (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Dále se nelze obejít bez následujících navazujících částí: Součást věci § 505 Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. § 506 (1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. (2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. § 507 Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. § 509 Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

26

Nově se zavádí pojem výhrada, který se bude zapisovat do veřejného seznamu: § 508 (1) Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje. Již zde je patrné, že situace se po 1. 1. 2014 mírně řečeno znepřehlední. Zda bude tato změna přínosná, zde nyní nebude nijak rozebíráno.

4.3

OBCHOD S NEMOVITOSTMI Jedno z pořekadel praví, že obchod s nemovitostmi začíná a končí na katastru.

Přestože tato teze není zcela pravdivá, do určité míry stále vystihuje skutečnost. Ke kontaktu s katastrálním úřadem (resp. katastrálním pracovištěm) a obsahem katastru nemovitostí dochází ze strany smluvních stran participujících na obchodu s nemovitostí nebo ze strany jejich zástupců při samotné realizaci obchodu s nemovitostmi hned v několika krocích. Vedle samotného výběru požadované nemovitosti v realitní inzerci by mělo zcela přirozeně následovat, a to již v počáteční fázi výběru nemovitosti samotné, zajištění podkladů z katastru nemovitostí nezbytných pro uzavření obchodu. Právě na tuto část bude práce zaměřena. Jedním z posledních kroků uzavírající obchod s nemovitostmi, pak představuje podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Mezi těmito dvěma úkony spojenými s katastrem nemovitostí však obyčejně dochází také k návrhu na vklad zástavního práva, může také nastat nutnost odstranit nejasnosti či nesrovnalosti v údajích evidovaných v katastru nemovitostí atd. Ne zcela každý obchod s nemovitostmi je samozřejmě nezbytně spojen s katastrem nemovitostí, neboť ne každá nemovitost je předmětem evidence v katastru nemovitostí (viz kap. 4.5). Pokud se jedná o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí, nastává účinnost kupní smlouvy podpisem této smlouvy, není-li zvláštním zákonem k občanskému zákoníku stanoveno jinak či není-li sjednáno jinak. Pak pozbývá smysl vůbec se zaobírat katastrem nemovitostí, snad jen se dvěma výhradami, ovšem velmi podstatnými:

27

1)

Je nezbytné si být zcela jistý, že se opravdu jedná o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí.

2)

Nemovitost má tu specifickou vlastnost, že musí být „umístěna“ na zemském povrchu. Tedy, i když se jedná o nemovitost neevidovanou v katastru nemovitostí, je nezbytné prověřit vlastnické vztahy pozemku, na kterém se nachází.

Dále však bude práce zaměřena pouze na obchod s nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí a velmi specifické situace obchodů s nemovitostmi neevidovanými v katastru nemovitostí bude ponechána stranou.

4.4

KATASTR NEMOVITOSTÍ

4.4.1 Současnost Současný katastr nemovitostí je právně vymezen v katastrálním zákoně9 (dále jen „KatZ“): §1 (1) Zřizuje se katastr nemovitostí České republiky (dále jen "katastr"). (2) Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice (dále jen "nemovitosti") zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu (dále jen "právní vztahy") a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.

4.4.2 Návrh nového katastrálního zákona Návrh nového katastrálního zákona (dále jen „N-KatZ“), schválený vládou ČR dne 15. 8. 2012, reaguje především na potřeby N-ObčZ. V souladu s tímto právním předpisem zdůrazňuje pojetí katastru nemovitostí jako veřejného seznamu a odebírá z názvu označení

9

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů

28

České republiky, neboť již dle komentáře uveřejněného spolu s návrhem nepovažuje toto označení za podstatné10: §1 Katastr nemovitostí (1) Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.

4.4.3 Historický aspekt Historie našeho státu se do vlastnických vztahů a její evidence zapsala velmi výrazným písmem. Dokonce tak nesmazatelně, že mnohé skutečnosti ovlivňují i současná rizika při obchodu s nemovitostmi. Není předmětem této práce rozebírat všechny historické konsekvence a právní důsledky jednotlivých událostí a vydaných právních předpisů. Pro informace o historii katastru nemovitostí v Českých zemích doporučuji odkaz na knihu České katastry od 11. do 21. století (viz kap. 2 ). Historie je relativně stručně, ale přesto obsahem celistvě popsána též na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního 11. Přesto podle mě nelze opomenout uvést alespoň přehled, neboť některé události měly velmi zásadní dopad na evidenci nemovitostí v České republice. Vedle historie samotné evidence nemovitostí považuji za velmi významné zmínit i důležité historické souvislosti. Jedině takovýto přehled dává reálný obraz a poodhaluje, že vlastnické právo a jeho přístup k němu bylo ovlivněno mnoha skutečnostmi. Mimo jiné není bez povšimnutí, že změny v evidenci nemovitostí jsou velmi úzce navázány na společenské změny a na občanský zákoník.

10

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Vládní návrh katastrálního

zákona. [online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z: . 11

Portál ČÚZK. Historie katastru nemovitostí. [online], 2013 [cit. 2013-01-29]. Dostupný z:

.

29

Více zdrojů nebo podrobnější přehled je uveden např. v úvodní části diplomové práce Omezení vlastnického práva k pozemku z důvodu veřejného zájmu autora Vladimíra Hromka12. Stručný přehled: 

1811 – všeobecný zákoník občanský - císařský patent z 1. 6. 1811 č. 946 Sb.z.s.



1817 – vznik tzv. stabilního katastru - nejvyšší patent rakouského císaře Františka I. ze dne 23. 12. 1817 o dani pozemkové a vyměření půdy





1. Pozemková reforma (4 zákony 1919-1920): -

Záborový zákon č. 215/1919 Sb.,

-

Zákon o Pozemkovém úřadě č. 330/1919 Sb.,

-

Přídělový zákon č. 81/1920 Sb.,

-

Náhradový zákon č. 329/1920 Sb.

1927 – vznik Pozemkového katastru - zákon č. 177/1927 S.z.n., o pozemkovém katastru a jeho vedení (Katastrální zákon)



1938-1945 konfiskace majetku Německou říší, odsuny Židů



2. Pozemková reforma (1945-1948): -

dekret presidenta republiky č. 5/1945 Sb., o neplatnosti některých majetkově právních jednání z doby nesvobody a o národní správě majetkových hodnot Němců, Maďarů, zrádců a kolaborantů a některých organizací a ústavů,

-

dekret presidenta republiky č. 12/1945 Sb., o konfiskaci a urychleném rozdělení zemědělského majetku,



-

dekret presidenta republiky č. 28/1945 Sb., o osídlení zemědělské půdy,

-

zákon č. 142/1947 Sb., o revisi první pozemkové reformy,

-

zákon č. 46/1948 Sb., o nové pozemkové reformě.

převody majetku na stát, komasace, scelování

12

HROMEK, V. Omezení vlastnického práva k pozemku z důvodu veřejného zájmu. 2006. Diplomová

práce. Právnická fakulta Masarykovy univerzity, Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Ivana Průchová. 108 s.

30



1951 – občanský zákoník (tzv. střední občanský zákoník) - zákon č. 141/1950 Sb.



1956 – Jednotná evidence půdy (JEP) - usnesení vlády č. 192 z 25. 1. 1956



1964 – nový občanský zákoník - zákon č. 40/1964 Sb.



1964 – zákon o evidenci nemovitostí - zákon č. 22/1964 Sb., vyhláška č. 23/1964 Sb. vyhláška Ústřední správy geodézie a kartografie, kterou se provádí zákon č. 22/1964 Sb.



1964-1988 – Komplexní zakládání evidence nemovitostí



1989 – Sametová revoluce



1990-1991 – Restituce a privatizace (podrobněji např. diplomová práce Státní pozemkové vlastnictví od Ladislava Sejkory13): -

zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd,

-

zákon č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích,

-

zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku,

-

zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby,



zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby.

1993 – Katastr nemovitostí České republiky: -

zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem,

-

zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon),

-

zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech,

-

vyhláška č. 126/1993 Sb., (zrušena), vyhl. č. 190/1996 Sb. (zrušena), vyhl. č. 26/2007 Sb. (dosud platná).

13

SEJKORA, L. Státní pozemkové vlastnictví. 2012. Diplomová práce. Právnická fakulta Masarykovy

univerzity, Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Milan Pekárek. 71 s.

31



2013 – církevní restituce14 - zákon č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi a o změně některých zákonů (zákon o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi).



2014 (?) – nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a na něj navázané předpisy Jak je z uvedeného přehledu patrno, v průběhu období jeden a půl století zde

docházelo k poměrně častým změnám. Těmi změnami ovšem není myšlena jen pouhá změna v pojetí vlastnického práva a ve společenském postoji k evidenci nemovitostí. Bohužel docházelo i ke značným změnám vlastníků samotných. Na tyto změny lze pohlížet z více hledisek: 1)

Docházelo často k odebrání majetku původním vlastníkům. V tom lepším případě byl majetek časem zpět navrácen původním vlastníkům nebo právním nástupcům, ovšem ne vždy. Často místo navrácení původního majetku došlo k přídělu náhradního majetku. V těch nejsmutnějších případech nebylo komu majetek vracet nebo nebylo co vracet. To způsobilo přetrhání historických vazeb na rodinný majetek. To má za následek, že lidé dnes často přesně nevědí, co vlastní (především myšleno ve smyslu pozemků). S takovýmito pozemky se ovšem běžně obchoduje…

2)

Tyto změny byly často provedeny ve velmi krátké době. Krátká doba a enormní objem dotčených nemovitostí15, kde docházelo ke změnám ve vlastnictví, mělo

14

Otázka církevních restitucí je velmi ožehavé téma poslední doby, které samo o sobě svojí hloubkou

problému, nutností posouzení v historických souvislostech delšího časového horizontu a exaktním právním výkladem, vyžaduje samostatné analýzy a rozbory. K doporučení např. KALNÝ, M. STRUČNÝ PŘEHLED OSUDŮ ČESKÉ CÍRKVE VE 2.TISÍCILETÍ SE ZVLÁŠTNÍM ZŘETELEM KE VZTAHU STÁTU K CÍRKVI A K SYSTÉMU

FINANCOVÁNÍ

CÍRKVE.

[online],

2013

[cit.

2013-02-05].

Dostupný

z:

; dále např. TRETERA, J. R., REVUE CÍRKEVNÍHO PRÁVA 37. 2007, ročník XIII, číslo 2. Praha : Společnost pro církevní právo, 2007. ISSN 1211-1635. Dostupný z: . 15

Mimořádně rozsáhlými změnami (po 2. světové válce, pozn. autora) byla zasažena třetina území

státu, jak je uvedeno na stránkách ČÚZK věnované historii katastru – viz Portál ČÚZK. [online], 2013 [cit. 2013-02-05]. Dostupný z: .

32

za následek často nekvalitní, neúplné či dokonce žádné zaznamenání takovýchto změn16. K historii si dovolím doplnit vlastní, mírně expresivní poznámku. Evidence nemovitostí funguje jako malířský nátěr – neustálé nové a nové přetírání nedokáže zakrýt původní vady a čím více vrstev barvy, tím více se začne barva ze zdi odlupovat. Problémy mají tendenci se vrstvit, řetězit a vedou často k reálně velmi obtížně napravitelným stavům zcela neuspořádaného vlastnictví.

4.4.4 Zásady katastru nemovitostí Mezi zásady platné v katastru nemovitosti (dále jen „KN“) se uvádí17 8 principů. Tyto principy nejsou explicitně vyjmenovány v žádném právním předpise, nicméně jejich význam je zakotven v konkrétních ustanoveních jednotlivých zákonů. Jedná se o následující zásady (principy): 1)

intabulační (konstitutivní),

2)

dispoziční,

3)

evidenční,

4)

legality,

5)

priority,

6)

oficiality,

7)

veřejnosti (formální publicity),

8)

veřejné (dobré) víry (materiální publicity).

16

„...S ohledem na rozsáhlé majetkové přesuny v té době nebylo najednou ani proveditelné provést

zápisy o všech změnách do pozemkové knihy. Nabývacím titulem se stal v těchto případech buď zákon, nebo vydání určité listiny, či převzetí držby nemovitosti...“, uvádí např. Baudyš – viz BAUDYŠ, P. Katastr a nemovitosti. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. 305 s. ISBN 978-80-7400-304-2. (str. 16). 17

KUTÁLEK, S. Katastr nemovitostí I, Modul 01, Vývoj katastru nemovitostí. Studijní opora

pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební. 70 s. (str. 53-54).

33

Devátou zásadu superficies solo cedit (lat. - povrch ustupuje půdě) je nutné zmínit odděleně, neboť tato zásada není v současně účinné právní úpravě zakotvena. V N-ObčZ se navrací tato zásada zpět do našeho právního řádu. K intabulačnímu (konstitutivnímu) principu Tato zásada platila již od dob všeobecného občanského zákoníku z r. 1811 a až do 8. 5. 1947, kdy byl přijat zákon č. 90/1947 Sb., o provedení knihovního pořádku stran konfiskovaného nepřátelského majetku a o úpravě některých právních poměrů vztahujících se na přidělený majetek, představovala významný prvek v ochraně vlastnického práva k nemovitostem. Definitivní opuštění této zásady pak nastalo s nabytím účinnosti středního občanského zákoníku dne 1. 1. 1951. Od této doby až do 1. 4. 1964 pak soukromá práva k nemovitostem nepodléhala žádné úplné a systematické evidenci. Tento fakt představuje dodnes neopomenutelné riziko při pořízení nemovitosti. V současném právním stavu je zakotven v § 133 odst. 2 ObčZ, kde je uvedeno „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.“. Samotný vklad do katastru nemovitostí je upraven v § 5 KatZ (Zápis údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru) a především v zákoně č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále jen „ZZVP“). V N-ObčZ se objevuje intabulační princip v § 1105, kde je uvedeno „…Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu…“. Samotný zápis je pak upraven v N-KatZ především v § 6 až § 27. (dojde ke zrušení samotného ZZVP a jeho obsah bude začleněn přímo v N-KatZ). K zásadě legality Z praktického hlediska zásada znamená, že katastrální úřad (dále jen „KÚ“) při zápisu nezkoumá pravost listin. KÚ dle principů výkonu státní správy posuzuje striktně to, co stanoví příslušný zákon. Dnes se KÚ řídí při vkladovém řízení ustanovením § 2 až § 6 ZZVP, nově bude po nabytí účinnosti N-KatZ postupovat podle § 11 až § 18 N-KatZ.

34

K zásadě oficiality Každý má povinnost v souladu s ustanovením § 10 odst. 1 písm. d) KatZ, resp. § 37 odst. 1 písm. d) N-KatZ, do 30 dnů nahlásit změnu údajů evidovaných v KN. Je důležité si tuto povinnost uvědomit především z toho důvodu, že adresu evidovanou v KN u oprávněného subjektu (např. vlastníka) nelze ztotožňovat s adresou místa trvalého pobytu fyzické osoby nebo s doručovací adresou18. Stejně tak změna názvu právnické osoby se bez příslušného oznámení v KN neprojeví. Proto je nutné při obchodu s nemovitostmi si tyto údaje ověřit, resp. nenechat se zaskočit případným nesouladem a znát jeho příčiny. K zásadě veřejné (dobré) víry (materiální publicity) Dnes je obsažena v § 11 ZZVP – „…Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti…“. Nedostatečné upevnění této zásady v dosavadní právní úpravě, vedlo k začlenění principu přímo do § 984 N-ObčZ: „…Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis…“. K zásadě superficies solo cedit Stejně jako konstitutivní princip byla zásada římského práva, že stavba je součástí pozemku, zakotvena ve všeobecném občanském zákoníku. Platila až do roku 1951, kdy byla zásada (prozatím) definitivně opuštěna a stavba přestala být součástí pozemku. Dnes je porušení této zásady obsaženo v § 120 odst. 2 ObčZ – „…Stavba není součástí pozemku…“. N-ObčZ se opět navrací k této zásadě a v § 506 opětovně zakotvuje tuto zásadu – „…Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízen (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno

18

Nařízení vlády č. 111/2001 Sb., o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České

republiky a evidence obyvatel sice upravuje pravidla porovnávání údajů o fyzických osobách s evidencí obyvatel, nicméně přesto nelze ztotožnit adresu evidovanou v KN s adresou místa trvalého pobytu či doručovací adresou. Přitom platí, že u právnických osob nedochází k žádnému porovnávání s obchodním rejstříkem.

35

v pozemku nebo upevněno ve zdech…“. Z druhé strany ovšem v § 509 připouští opak – „…Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí…“. Přitom dále v § 3055 řeší právě stav, který vznikl opuštěním zásady superficies solo cedit a to konkrétně: „…Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí…“. K této otázce si dovolím dodat osobní komentář a osobní názor na věc. Podle mého názoru je návrat k této zásadě sice principiálně správný, nicméně z praktického hlediska přinejmenším velmi diskutabilní krok. Důvody pro takovéto tvrzení jsou následující: 1) Jedno staré přísloví praví, že „dvakrát do stejné řeky nevstoupíš“. V 19. Století a v první třetině 20. století nebyla např. zdaleka tak rozvinutá infrastruktura. Zákon o všeobecné elektrizaci byl v českých zemích přijat až v r. 1919. Při vzniku republiky mělo přístup k elektřině 34 % obyvatel, ale pouze 10 % měst a obcí a poslední obec Hrčava byla elektrifikována až v r. 195519. Zkrátka potřeby dnešní společnosti se do značné míry liší a v době, kdy se vedle elektrické rozvodné sítě, plynárenské rozvodné sítě, telefonních a optických sítí, vodovodních a kanalizačních sítí ve velkých městech budují kolektory, mi nepřijde snaha obnovit tuto zásadu jako opodstatněná, když i N-ObčZ právě na tyto situace pamatuje. Např. Temelín by tak zřejmě nadále mohl jako stavba provozně související s energetickou sítí zůstat samostatnou nemovitou věcí. 2) Je třeba si uvědomit, že ani za současně platné právní úpravy není stav, kdy je stavba na cizím pozemku, určitě nijak vyhledávaný stav a vlastník takovéto stavby, pokud chce „mít klidné spaní“, bezpochyby měl snahu situaci vyřešit. Pokud takovýto stav přehlíží dnes, dle mého názoru jej bude přehlížet i nadále.

19

Portál skupiny ČEZ - výzkum a vzdělávání. [online], 2013 [cit. 2013-01-31]. Dostupný z:

.

36

3) Pro kupujícího není takováto právní úprava žádným přínosem, spíše naopak. Protože připouští současný stav a nenutí nijak vlastníky k vypořádání, situaci v mých očích jen více komplikuje. Dosud byla situace jasná a přehledná – stavba byla vždy samostatnou nemovitou věcí. Dle N-ObčZ nastanou případy, kdy stavba někdy bude součástí pozemku, někdy naopak nebude. Další komplikace vznikají, pokud je stavba na více pozemcích, z nichž např. pouze některý vlastník stavby nevlastní (§ 3059). K tomu se ještě přidává právní úprava tzv. přestavku v § 1087. Otázka tedy zní, jaký přínos pro obchod s nemovitostmi nastane… 4) Mohou nastat komplikace s evidencí, neboť pokud se některá stavba stane součástí pozemku, přestane vlastně být předmětem evidence stavba jako věc v právním slova smyslu. Předmětem evidence se tak zřejmě stanou i některé stavby tvořící součást pozemku. Otázkou zůstává jak (a zda vůbec) se budou evidovat listiny (u stavby, která se stane součástí pozemku, se fakticky stane listina dokládající nabytí vlastnictví k budově nadbytečnou). Číslo popisné nebo evidenční se bude přidělovat součásti pozemku… Obnovení této zásady dle mého názoru v reálné aplikační praxi přinese spíše další znepřehlednění situace, které navíc nedostatky současné právní úpravy a současný skutečný stav nedokáže napravit. Především mi ale tato změna přijde zcela samoúčelná, neboť opravdu nemám pocit, že by současný stav, kdy stavba je samostatnou věcí, někomu přinášel obtíže.

4.4.5 Katastr nemovitostí jako součást ISVS V souvislosti s často zmiňovaným e-governmentem vznikl v roce 2000 zákon o informačních systémech veřejné správy20 vč. příslušných prováděcích vyhlášek. Více lze nalézt např. na serveru ISVS.CZ21 nebo na stránkách Ministerstva vnitra České republiky 22.

20

Zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších

zákonů, ve znění pozdějších předpisů 21

Portál zpravodajství o ISVS a eGovernmentu. [online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z:

. 22

Portál Ministerstva financí České republiky www.mfcr.cz. Informační systémy veřejné správy.

[online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z: .

37

V návaznosti pak rok 2009 přinesl zákon o základních registrech 23, který definuje soustavu základních registrů veřejné správy. Jedná se o čtyři následující registry: 1)

Registr obyvatel,

2)

Registr osob,

3)

Registr práv a povinností,

4)

Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN).

RÚIAN obsahuje základní identifikační a lokalizační údaje k územním prvkům, údaje o objektech v území a jejich vzájemné časové a územní vazby. V rámci RÚIAN mají být sjednoceny adresní části čtyř stávajících registrů: 1)

Informační systém katastru nemovitostí (ISKN),

2)

Údaje o adrese informačního systému evidence obyvatel (ISEO-ADR),

3)

Registr sčítacích obvodů (RSO) a Územně identifikační registr základních sídelních jednotek (UIR-ZSJ),

4)

Územně identifikační registr adres (UIR-ADR).

Údaje evidované v katastru nemovitostí se stávají z tohoto úhlu pohledu pouze daty evidovanými jako součást jednoho ze základních registrů veřejné správy. ISKN byl zaveden již v roce 2001 a vznikal ryze na základě potřeb rezortu zeměměřictví a katastru a do základních registrů byl „pouze“ včleněn. Data zapisovaná do ISKN podléhají mnoha kontrolním mechanismům, stejně tak zápis změn údajů do ISKN je důsledně propracován tak, aby se v maximální možné míře eliminoval vliv lidského faktoru (omylu, přepisu). Návaznost na RÚIAN se již projevuje v aplikační praxi v konkrétních postupech při zápisech údajů do katastru nemovitostí. Toto zamyšlení je směřováno především na část samotného RÚIAN, kde data mají být zapisována obecními či stavebními úřady. Databáze samotná zatím není naplněna, evidence neexistuje nebo není kompletní, obecní úřady nejsou proškoleny atp. Protože katastrální úřady (dále jen „KÚ“) již nebudou zapisovat některé údaje na základě doložených listin, ale pouze na základě ověření skutečnosti v RÚIAN, mohou dle

23

Zákon č. 111/2009 Sb., o základních registrech, ve znění pozdějších předpisů

38

mého názoru nastat určité komplikace v aplikační praxi. Každá takováto změna s sebou ale obvykle komplikace v počáteční fázi přináší.

4.5

PŘEDMĚT EVIDENCE V KATASTRU NEMOVITOSTÍ Předmět evidence je úplně a celistvě popsán např. v meritu24 Předmět evidence

v katastru nemovitostí autorů Trajera V. a Trajerové P.: „…Předmět evidence v katastru nemovitostí je upraven v ustanoveních § 2 odst. 1 a 2 zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění … . Dle tohoto ustanovení se v katastru nemovitostí evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to: 1. budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, 2. budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb., v platném znění), d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat po dokončení evidenci v katastru nemovitostí, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba z právního vztahu, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou po dokončení podléhat evidenci v katastru nemovitostí, v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní právní předpis. V katastru nemovitostí se neevidují drobné stavby… .

24

TRAJER V., TRAJEROVÁ P. Katastr nemovitostí 2006-2010. Předmět evidence v katastru

nemovitostí. Meritum. Dostupný v systému ASPI (ASPI ID) MER012001CZ.

39

Drobnými stavbami jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m. Aby byla budova považována za drobnou stavbu, musí být obě uvedené podmínky splněny současně, tedy stavba musí plnit doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a zároveň musí mít jedno nadzemní podlaží a její zastavěná plocha nesmí přesahovat uvedené rozměry. Podle § 139b odst. 9 StZ (z.č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, pozn. autora) se za drobné stavby nikdy nepovažují, ani v případě, že nepřekračují výše uvedené rozměry: - stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, - stavby pro civilní obranu, požární ochranu, - stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, - sklady a skládky nebezpečných odpadů a - stavby vodohospodářských děl. … Stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž stanoví zvláštní předpis, že jsou předmětem evidence katastru nemovitostí V současné době je jediným takovým zvláštním předpisem zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon), který stanoví, že od 1. 1. 2007 se podle § 20 odst. 1 tohoto zákona v katastru evidují též přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejich březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem.…“.

4.6

KATASTRÁLNÍ MAPA V rámci uspořádání operátu katastru nemovitostí (§4 odst. 2 KatZ) představuje

katastrální mapa (a její číselné vyjádření) soubor geodetických informací (dále jen „SGI“), který spolu se souborem popisných informací (dále jen „SPI“), souhrnnými přehledy o půdním fondu, dokumentací výsledků šetření a měření a především se sbírkou listin tvoří obsah katastru nemovitostí (dále jen „KN“).

40

Katastrální mapa je definována v ust. § 27 písm. i) KatZ: „…katastrální mapou (se rozumí, pozn. autora) polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu…“. V souladu § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády 430/2006 Sb. 25 představuje katastrální mapa jedno ze závazných státních mapových děl. Bohužel, přestože se jedná o tak významné mapové dílo, dosud je katastrální mapa vedena téměř v 1/3 z celkového počtu katastrálních území v analogové podobě (viz Graf 1).

30,1%

analogová forma digitální forma (DKM, KMD, KM-D)

69,9%

Graf 1 - Formy katastrální mapy (stav k 1. 1. 2013) 26 V Návodu pro vedení a správu katastru nemovitostí27 v části první – všeobecně o katastru (str. 11), je přitom mimo jiné uvedeno: „…Původní katastrální mapy vznikaly v obdobích významně rozdílných společenských poměrů a potřeb i technické úrovně a v průběhu času došlo k jejich obnovování více či méně přesnými způsoby nebo převáděním

25

Nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových

děl závazných na území státu a zásadách jejich používání, ve znění pozdějších předpisů 26

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Digitalizace katastrálních map.

[online], 2013 [cit. 2013-09-01]. Dostupný z: . 27

Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí, č.j. ČÚZK 4571/2001-23

41

do jiné zobrazovací soustavy či měřítka. Tak se mohou u katastrálních map a map dřívějších pozemkových evidencí vyskytovat v různých kombinacích zobrazovací soustavy, souřadnicové systémy, měřítka, měřické metody a značkové klíče. V tom smyslu je nezbytné ke každé katastrální mapě přistupovat s dostatečnou její znalostí….“. Vedle odlišné formy katastrálních map je proto zcela nutné počítat nejen s rozdílnou přesností (viz kap. 8.2), ale také s rozdílnou kvalitou tohoto mapového díla. Digitalizace katastrální

mapy obecně

přitom přesnost

nezlepší,

jak

uvedl

např.

Ivan Pešl

ze Zeměměřického a katastrálního inspektorátu v Opavě v časopise Zeměměřič28: „…Nevyhovující výsledky jakýchkoliv transformací sáhových map do S-JTSK lze dnes snadno průkazně ověřit (a mělo by se to asi konečně udělat), např. zaměřením přesvědčivého počtu vhodně rozvržených bodů po celém katastrálním území několika lokalit KMD v každém kraji metodami GPS a porovnáním takto určených souřadnic se souřadnicemi získanými transformací. Přispělo by to snad k ukončení hojných ryze teoretických a planých diskusí odvádějících pozornost od skutečných problémů katastru, které je třeba urychleně řešit…“.

4.7

PŘEHLED AKTUÁLNĚ PLATNÝCH PRÁVNÍCH PŘEDPISŮ

PRO KATASTR NEMOVITOSTÍ Protože zde bylo uvedeno značné množství právních předpisů, považuji za vhodné uvést seznam aktuálně platných (ke dni 1. 5. 2013) základních právních předpisů na úseku zeměměřictví a katastru. Kompletní seznam lze najít na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (dále jen „ČÚZK“) www.cuzk.cz v sekci Předpisy a dokumenty. Na stejné adrese lze nalézt též přehled souvisejících právních předpisů a dokumentů.

28

PEŠL, I. Proč nepřevádět sáhové mapy při digitalizaci do S-JTSK a jak s nimi pracovat dál.

Zeměměřič. 2000, č. 11. [online], 2013 [cit. 2013-09-15]. Dostupný z: .

42

Tab. 1 - Aktuálně platné právní předpisy (ke dni 1. 5. 2013) Název předpisu

číslo

Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 30/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Sb., zákona č. 59/2005 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 286/2009 Sb. a zákona č. 349/2011 Sb.

č. 265/1992 Sb.

Zákon o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 120/2000 Sb., zákona č. č. 344/1992 Sb. 220/2000 Sb., zákona č. 53/2004 Sb., zákona č. 342/2006 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 269/2007 Sb., zákona č. 8/2009 Sb. a zákona č. 227/2009 Sb. Zákon o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění zákona č. 107/1994 Sb., zákona č. 200/1994 Sb., zákona č. 62/1997 Sb., zákona č. 132/2000 č. 359/1992 Sb. Sb., zákona č. 186/2001 Sb., zákona č. 175/2003 Sb., zákona č. 499/2004 Sb. a zákona č. 227/2009 Sb. Zákon o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění zákona č. 120/2000 Sb., zákona č. 186/2001 Sb. a zákona č. 319/2004 Sb., zákona č. 413/2005 Sb., zákona č. 444/2005 Sb., zákona č. 124/2008 Sb., zákona č. 189/2008 Sb., zákona č. 223/2009 Sb., zákona č. 281/2009 Sb. a zákona č. 380/2009 Sb.

č. 200/1994 Sb.

Zákon o svobodném přístupu k informacím, ve znění zákona č. 101/2000 Sb., zákona č. 159/2000 Sb., zákona č. 39/2001 Sb., zákona č. 413/2005 Sb., zákona č. 61/2006 Sb., zákona č. 110/2007 Sb., zákona č. 32/2008 Sb., zákona č. 254/2008 č. 106/1999 Sb. Sb., zákona č. 274/2008 Sb., zákona č. 227/2009 Sb., zákona č. 123/2010 Sb. a zákona č. 375/2011 Sb. Vyhláška, kterou se provádí zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění vyhlášky č. č. 31/1995 Sb. 212/1995 Sb., vyhlášky č. 365/2001 Sb., vyhlášky č. 92/2005 Sb. a vyhlášky č. 311/2009 Sb. Vyhláška, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve č. 26/2007 Sb. znění pozdějších předpisů (katastrální vyhláška), ve znění vyhlášky č. 164/2009 Sb. Vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve č. 162/2001 Sb. znění vyhlášky č. 460/2003 Sb., vyhlášky č. 345/2004 Sb., vyhlášky č. 44/2005 Sb., vyhlášky č. 457/2006 Sb., vyhlášky č. 50/2008 Sb. a vyhlášky č. 76/2009 Sb. Vyhláška o stanovení vzoru formuláře návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí

č. 401/2011 Sb.

Nařízení vlády o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České č. 111/2001 Sb. republiky a evidence obyvatel Sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 18. prosince 2009 Seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a č. 482/2009 Sb. územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu k 1. lednu 2010. Vyhláška o základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí

43

č. 359/2011 Sb.

5

STANOVENÍ POSTUPU Analýza rizik bude provedena na základě praktických poznatků zjištěných v rámci

spolupráce s Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, konkrétně s Katastrálním pracovištěm ve Vyškově. Katastrální úřad představuje (věcně příslušný) správní úřad, který vykonává státní správu KN včetně zápisů práv k nemovitostem do katastru. Působnost katastrálních úřadů je vymezena zákonem č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, kterým byly katastrální úřady zřízeny. Územní působnost jednotlivých katastrálních pracovišť je uvedena na stránkách ČÚZK29.

Obr. 2 - Struktura katastrálního pracoviště (dostupné z: .)

Praktické hledisko bude doplněno komentováním a odkazem na příslušnou právní úpravu. Pro tento účel byl vybrán Systém ASPI30 (Automatizovaný Systém Právních Informací), který poskytuje společnost Wolters Kluwer ČR, a. s., IČ 63077639, se sídlem U Nákladového nádraží 6, 130 00 Praha 3.

29

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Územní působnost KP Vyškov.

[online], 2013 [cit. 2013-05-01]. Dostupné z: . 30

Portál ASPI. [online], 2013 [cit. 2013-09-15]. Dostupný z: .

44

Na tomto místě považuji za svoji povinnost poděkovat za spolupráci Ivaně Hovorkové, account manager, zastupující společnost Wolters Kluwer ČR, a. s. Celkový přístup nelze nazvat jinak než maximálně vstřícný a pružný. Vedle ochoty samotné však musím vyzdvihnout především produkt ASPI, který zajišťuje jak aktuálnost, tak přístup ke starším právním předpisům, k judikatuře, k vybraným odborným článkům… Kromě opravdu bohaté obsahové stránky však ASPI nabízí dokonalou funkčnost, stabilitu, rychlost, skvělé vyhledávání, porovnání jednotlivých znění právních předpisů a mnoho dalšího. Použití Systému ASPI neskutečně urychluje vyhledávání a zefektivňuje práci s právními předpisy. Neumím si představit lépe fungující právní systém, nebojím se ASPI označit za prakticky dokonalý.

Obr. 3 - Právní systém ASPI

45

6

ROZPOZNÁNÍ RIZIK Pro rozpoznání rizik při koupi nemovitosti považuji za klíčové uvědomění si faktu, že

existuje několik hledisek, kterými by měl potenciální zájemce o koupi na nemovitosti pohlížet. Jednotlivá hlediska (viz Obr. 4) se přitom vzájemně ovlivňují a nelze je od sebe oddělit. Nemovitost se fyzicky nachází v určitém stavu. Stavba má určitý stavebně-technický stav, pozemek je vymezen určitými hranicemi, které mohou být fyzicky v terénu znatelné např. v podobě oplocení, nebo neznatelné, což je typický případ zemědělských pozemků, sloučených do větších půdních celků. Může ovšem nastat i situace, kdy hranice pozemku zdánlivě znatelná v terénu neodpovídá vlastnické hranici a pak se můžeme setkat s případy tzv. „přeplocení“ nebo „nedoplocení“. Tuto situaci obvykle není možné bez podrobnějšího prověření nemovitosti odhalit. Při koupi nemovitosti lze využít služeb jako např. NEMOPAS 31, BYTECHECK32 nebo NEMOinspekt 33, které jsou zaměřeny především na stavebně-technické posouzení nemovitosti. Bohužel, málokdo (osobně jsem se snad s takovým případem nesetkal) je ochoten při koupi nemovitosti zaplatit geodeta pro ověření průběhu vlastnické hranice v terénu a dále věnovat dostatečnou pozornost prověření nemovitosti v katastru nemovitostí. Dále by nás měl zajímat právní stav nemovitosti, tedy vlastnické právo k nemovitosti, jiná věcná práva k nemovitosti, omezení vlastnického práva v podobě věcných břemen atp. Právní hledisko obecně je dle mého názoru dnes velmi upřednostněno před prověřením fyzického stavu. Mnoho lidí ponechá sepsání kupní (nebo jiné) smlouvy na právníkovi či notáři, popřípadě na realitní kanceláři a neváhá za tuto službu utratit ne zcela zanedbatelné částky. Dle mého názoru existuje pevné přesvědčení kupujících, že dobře sepsaná smlouva je to nejdůležitější. Můj pohled na věc se od takovéhoto vnímání značně odchyluje tak, že kvalitně sepsanou smlouvu považuji za pouhý nezbytný základ bezproblémové realizace obchodu s nemovitostí. Toto tvrzení bude podloženo konkrétními příklady v další části práce.

31

Portál Nemopas. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z : .

32

Portál Bytecheck. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z : .

33

Portál Nemoinspekt. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z : .

46

právní stav stav evidovaný v KN

fyzický stav Nemovitost

Obr. 4 - Hlediska pohledu na nemovitost Při tomto pohledu pak může nastat situace ideální, kdy fyzický a právní stav nemovitosti odpovídá údajům evidovaným v katastru nemovitostí. Stejně tak ale mohou existovat případy, kdy fyzický či právní stav nemovitosti neodpovídá údajům evidovaným v katastru nemovitostí. Přitom nesoulad mezi údaji evidovanými v katastru nemovitostí a mezi skutečným stavem je první známkou toho, že něco není v pořádku. Takováto vada může být zcela banální, např. pouhé nedoložené kolaudační rozhodnutí. Stejně tak ale může mít významný vliv na průběh obchodu s nemovitostí. Právě těmito případy, kdy nastává nesoulad, se bude práce dále zabývat především. Zjištění maximálního možného množství informací z katastru nemovitostí a právě jejich porovnání se skutečností představuje klíčový faktor k minimalizaci rizik.

47

7

ZÍSKÁNÍ INFORMACÍ Z KN

7.1

PRÁVNÍ ÚPRAVA Jak vyplývá již ze samotných zásad vedení katastru nemovitostí (zásada veřejnosti -

viz kap. 4.4.4), a jak vyplývá z povahy katastru nemovitostí samotného, každý má právo získávat informace tak, jak je uvedeno v ustanovení odstavce 1 § 21 KatZ: „…Katastr je veřejný a každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje podle § 9 a 22, pokud není stanoveno jinak. …“. Přitom § 9 upravuje získávání údajů o právních vztazích ze sbírky listin a sbírky pozemkové knihy formou tzv. ověřování. Ustanovení § 22 se zaměřují na poskytnutí informací ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací. Vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky 34 pak upravuje podmínky a formy poskytnutí údajů a úplaty za poskytnutí údajů. Konkrétní postup poskytnutí údajů upravuje Jednací řád katastrálního úřadu35 v čl. 48 a čl. 49. Přitom právě čl. 49 pamatuje i na otázku poplatnou dnešní době - zda má žadatel o poskytnutí údajů možnost pořizovat si kopie např. fotoaparátem nebo mobilním telefonem s vestavěným fotoaparátem, když uvádí: „…Katastrální úřad poskytne žadateli požadovanou písemnou nebo grafickou část katastrálního operátu k nahlédnutí. Žadatel je oprávněn do tohoto operátu nahlížet, pořizovat si z něho opisy, výpisy nebo náčrty. Právo pořizovat si pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty může žadatel realizovat jakýmikoliv vhodnými technickými prostředky, které nepoškozují jednotlivé části katastrálního operátu, například fotoaparátem nebo přenosným skenovacím zařízením. Nahlíženi je přítomen zaměstnanec katastrálního úřadu, který dbá zejména na to, aby žadatel operát nebo jeho části neodnášel mimo určené prostory, nepoškodil jej nebo nepozměnil. …“. Výše úhrady poplatku se řídí přílohami č. 1 až č. 7 vyhlášky o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky. Za zmínku stojí především:

34

Vyhl. č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění

pozdějších předpisů 35

Jednací řád katastrálního úřadu, č.j. ČÚZK 6900/2005-22, ve znění dodatku č. 1, č.j. ČÚZK

3007/2006-22 a dodatku č. 2, č.j. ČÚZK 1622/2011-22

48

- prostá kopie ze sbírky listin: 20 Kč za měrnou jednotku (dále jen „MJ“), měrnou jednotkou je stránka formátu A4, - srovnávací sestavení parcel: 300 Kč/MJ, MJ představuje 20 parcel ze součtu parcel v obou srovnávaných grafických operátech, - kopie katastrální mapy s orientačním zákresem pozemkové držby podle dřívějších pozemkových evidencí: 100 Kč za MJ, MJ představuje stránka formátu A4. Podle zákona o správních poplatcích36, v platném znění (položka 119 - výpisy, opisy, kopie), je pak postupováno při úhradě poplatků za poskytnutí frekventovanějších údajů, mezi které patří např.: - výpis/opis z katastru nemovitostí: 100 Kč/MJ, kdy MJ představuje 20 jednotek, přičemž „…Měrnou jednotkou … se … rozumí parcela, budova včetně rozestavěné, byt a nebytový prostor včetně rozestavěných, jsou-li evidované v katastru nemovitostí …“37, - kopie katastrální mapy, kopie mapy z dřívějších pozemkových evidencí: 50 Kč za každou započatou stránku A4, - identifikace parcely nebo skupiny parcel: 100 Kč za každých započatých 20 parcel, - ověřený opis nebo kopie listin ze sbírky listin katastru nemovitostí a sbírky listin pozemkové knihy: 50 Kč za každou započatou stránku formátu A4. Dalším zákonem, který upravuje poskytování informací v obecnější rovině, je zákon o svobodném přístupu k informacím38. Vedle tohoto zákona je nezbytné uvést i správní řád 39, který v § 38 odst. 1 upravuje nahlížení do spisu následovně: „…Účastníci a jejich zástupci mají právo nahlížet do spisu, a to i v případě, že je rozhodnutí ve věci již v právní moci…“,

36

Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů

37

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. [online], 2013 [cit. 2013-08-17].

Dostupný z: . 38

Zákon č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů

39

Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů

49

„…(2) Jiným osobám správní orgán umožní nahlédnout do spisu, prokáží-li právní zájem nebo jiný vážný důvod…“, „…(4) S právem nahlížet do spisu je spojeno právo činit si výpisy a právo na to, aby správní orgán pořídil kopie spisu nebo jeho části. …“. Opět přitom platí, že při pořizování kopií ze spisu je umožněno i vlastními prostředky, jak uvádí např. Pavel Franc v meritu ke správnímu řádu40: „…Zákon bohužel neřeší další možné způsoby, jak zachytit obsah spisu (např. pořízení fotografií spisu či nascanování spisu). Vždy však jde pouze o technický způsob získání dat, proto je logické, že i když zákon tyto způsoby explicitně nezmiňuje, neznamená to, že jsou vyloučeny. Právě naopak, osoba využívající práva nahlížet do spisu má právo na pořízení kopií celého spisu, včetně příloh a soupisu jeho částí. Správní orgán má povinnost umožnit účastníka či jiné oprávněné osoby bezplatné pořízení kopií vlastními technickými prostředky. V případě, že však účastník řízení, či jiná oprávněná osoba se obrátí s žádostí o pořízení kopií na správní orgán, ten může tuto službu zpoplatnit podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (položky 3 a) přílohy tohoto zákona). …“. Z výše uvedeného vyplývá, právní řád umožňuje mnoho možností, jakým způsobem získávat informace z katastru nemovitostí. Přitom je ovšem vhodné vnímat náklady s tím spojené, neboť se nemusí vždy jednat o zanedbatelnou finanční částku. Pořizování konkrétních zpoplatněných kopií lze doporučit až ve fázi, kdy je o nemovitost vážný zájem, případně kdy mám představu, které listiny pomohou ke zmenšení rizik, které listiny je vhodné mít ověřené, které postačují pouze jako prostá kopie atp.

7.2

REÁLNÉ ZÍSKÁNÍ INFORMACÍ V dnešní době již zdaleka neplatí, že pro informace je nutné vážit cestu na místně

příslušné katastrální pracoviště. Mnohé informace jsou veřejně přístupné na internetu přes webovou aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí41 (dále jen „Nahlížení do KN“).

40

FRANC, P. Správní řád. Úkony účastníků. Úkony účastníků řízení. Meritum. Dostupný v systému

ASPI (ASPI ID) MER019065CZ. 41

Nahlížení

do

katastru

nemovitostí.

[online],

.

50

2013

[cit.

2013-08-17].

Dostupné

z:

Tato aplikace je průběžně aktualizována a doznává neustálých vylepšení a drobných změn, přičemž každá další změna dle mého názoru posouvá aplikaci blíže k uživatelské vstřícnosti a dokonalosti, neustále je rozšiřováno množství funkcí. Příkladem může být zapracování propojení na RÚIAN, kdy u stavby je např. možné získat informace technicko-ekonomického charakteru (viz Obr. 5). Problémem zatím zůstává aktuálnost a naplněnost databáze, nicméně je třeba vnímat, že se nejedná o údaje evidované v katastru nemovitostí.

Obr. 5 - Informace z RÚIAN Ani webová aplikace již ale dnes není dostatečně online a rozmáhají se aplikace pro chytré mobilní telefony. Poměrně značné oblibě, soudě podle hodnocení uživatelů, se dočkala aplikace aKatastr pro mobilní telefony se systémem Android a aplikace iKatastr pro telefony se systémem iOS. Vedle těchto projektů se se značnou prodlevou do podobné aplikace pouští i ČÚZK se svojí vlastní aplikací Mapy ČÚZK. Bohužel, zatímco Nahlížení do KN je dle mého názoru velmi povedená aplikace, o které se dále zmíním, aplikace Mapy ČÚZK dostupná pro Android i iOS se zatím nachází ve fázi, ve které nemá smysl ji používat a v telefonu pouze zbytečně zabírá paměť. Věřím ale tomu, že počáteční zaspání může velmi rychle dohnat, pokud ČÚZK bude věnovat projektu dostatečnou pozornost (a finance).

51

Celkově lze tedy shrnout možnosti přístupu k informacím tak, že informace lze získávat již z mnoha zdrojů, mezi které patří především: -

katastrální pracoviště jednotlivých katastrálních úřadů,

-

internetová aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí,

-

dálkový přístup do katastru nemovitostí – pro odbornou veřejnost,

-

mobilní aplikace – aKatastr pro telefony se systémem Android, iKatastr pro telefony iOS,

-

CZECHPOINTy – např. síť České pošty, obecní úřady, …

-

jiné, např. vypisyzkatastru.cz42.

Jen pro zajímavost bych zde poznamenal, že dle vyjádření43 předsedy ČÚZK Karla Večeře dnes představují elektronické výpisy z katastru 90 % všech vydaných výpisů.

7.2.1 Pokročilé funkce Nahlížení do KN Aplikace Nahlížení do KN dostupná na internetových stránkách44 umožňuje pohodlně získat prvotní informace o nemovitosti a měla by být prvním krokem ihned po výběru nemovitosti v realitní inzerci. Na základě osobní zkušenosti mohu konstatovat, že tato aplikace se již dostala do povědomí širšího okruhu veřejnosti. Základní funkce nečiní potíže a jsou podle mě uživatelsky příjemné. Mezi základní funkce lze zařadit např. získání informací o stavbě, o jednotce, o parcele, o listu vlastnictví (dále jen „LV“) nebo informace o řízení. Mezi pokročilé funkce bych zařadil například měření vzdáleností a ploch, přičemž právě tato možnost by zasloužila změnu formy poskytování údajů. A to i s ohledem na skutečnost, že je mezi veřejností značně populární. Poskytnuté informace jsou však značně zavádějící a mnozí občané mají s interpretací těchto údajů značné potíže.

42

Portál

výpisy

z katastru.

[online],

2013

[cit.

2013-08-17].

Dostupný

z:

. 43

Portál České televize. Záznam chatu ze středy 5. června 2013 během vysílání. Ing. Karel Večeře –

Katastr nemovitostí - jak nepřijít o nemovitost. [online], 2013 [cit. 2013-09-18]. Dostupný z: . 44

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Aplikace nahlížení do katastru.

[online], 2013 [cit. 2013-08-17]. Dostupný z: .

52

Jako příklad zde uvedu poměrně absurdní případ, který nicméně poukazuje na problém poskytovaných údajů. Na Obr. 6 je zobrazeno měření vzdálenosti mezi dvěma kostely v sousedních vesnicích Holubice a Velešovice. Aplikace Nahlížení do KN uvádí vzdálenost 2,62466 km. Podstatný nedostatek vidím v počtu desetinných míst, resp. obecně v uvádění přesnosti. Získání takto přesného údaje o vodorovné měřené vzdálenosti převedené do zobrazovací roviny mapy by měl problém určit i geodet klasickými geodetickými metodami (přitom zcela pomíjím vliv přesnosti mapového podkladu samotného). Aplikace Nahlížení do KN tuto úlohu „zvládá“ bez zaváhání.

Obr. 6 - Měření vzdálenosti v aplikaci Nahlížení do KN Zatímco v tomto případě mnohým uživatelům dojde, že informace o vzdálenosti nemá přesnost, s jakou je číselně vyjádřena, při určování vzdáleností ve větším přiblížení tato skutečnost mnohým zůstává skryta. Dochází pak k absurdním situacím, kdy si majitel nemovitosti změří délky v Nahlížení do KN a získané míry následně kontrolně přeměří v terénu. Samozřejmě, že dojde k více či méně rozdílným údajům a mnohdy právě takovéto porovnání měr stojí na počátku zbytečných sousedských sporů o průběh vlastnické hranice. Stejně nesmyslné je uvádění změřené plochy na dvě desetinná místa, neboť evidované výměry jsou v KN zaokrouhleny na celé m2. Podrobněji je přesnost poskytovaných údajů katastru nemovitostí a jejich závaznost popsána v následujících kapitolách.

53

8

ANALÝZA RIZIK

8.1

ZÁVAZNOST ÚDAJŮ KATASTRU NEMOVITOSTÍ

8.1.1 Současný stav Závaznost údajů je zakotvena v § 20 KatZ, který uvádí: „…Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. …“. Geometrické určení je blíže popsáno v bodě e) § 27 KatZ: „…geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území (se rozumí, pozn. autora) určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině…“. Podrobně rozebírá geometrické určení KatV v ustanovení § 6: „…nemovitosti evidované v katastru jsou v katastru geometricky a polohově určeny číselným vyjádřením hranic pozemků, obvodů budov a vodních děl daným souřadnicemi lomových bodů, které byly určeny geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami v S-JTSK a spojnicemi těchto bodů, nebo jen zobrazením hranic pozemků, obvodů budov a vodních děl v katastrální mapě. …“. Toto ustanovení je nezbytné doplnit odstavcem 3, který i nadále pamatuje na pozemky dosud evidované zjednodušeným způsobem: „…Geometrické … určení pozemků evidovaných zjednodušeným způsobem je určeno číselným vyjádřením hranic pozemků podle původních výsledků zeměměřických činností nebo jen zobrazením průběhu hranic v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence…“. Z uvedeného je třeba velmi výrazně vyzdvihnout, že pokud nejsou k dispozici původní zeměměřické činnosti, z nichž by byl patrný rozměr a tvar nemovitosti, je jediným dostupným a závazným údajem o tvaru a rozměru nemovitosti pouze zobrazení hranic pozemků v katastrální mapě, popř. v mapě dřívější pozemkové evidence.

8.1.2 Stav po 1.1.2014 Návrh N-KatZ vymezuje závaznost údajů katastru nemovitostí obsahově zcela totožně, v ustanovení § 51, kde uvádí: „…Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou závazné pro právní jednání týkající se nemovitostí vedených v katastru...“. Pojetí tedy zůstává shodné se současnou úpravou.

54

8.2

PŘESNOST ÚDAJŮ KATASTRU NEMOVITOSTÍ Přesnost geometrického určení nemovitosti vyplývá z tzv. charakteristik a kritérií

pro přesnost: - určení podrobných bodů - uvedeno v bodu 13 přílohy KatV, nebo - zobrazení hranice v katastrální mapě - uvedeno v bodu 15 přílohy KatV. Podrobný výklad přesnosti je shrnut též v příloze č. 15 Návodu pro správu a vedení katastrálního operátu45. Přesnost je u souřadnic podrobných bodů vyjádřena kódem charakteristiky kvality souřadnic (dále jen „kód kvality“, resp. „KK“) dle následující tabulky (podle 13.9 přílohy KatV): Tab. 2 - Kód kvality a přesnost podrobných bodů určených geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami (podle bodu 13.9 přílohy KatV) Kód kvality

Základní střední souřadnicová chyba

3

0,14 m

4

0,26 m

5

0,50 m

Pro body určené digitalizací z map přitom platí následující tabulka (podle bodu 15.6 přílohy KatV): Tab. 3 - Kód kvality a přesnost podrobných bodů určených digitalizací z analogové mapy (podle bodu 15.6 přílohy KatV) Kód kvality

Měřítko katastrální mapy

Základní střední souřadnicová chyba

45

6

1:1000, 1:1250

0,21 m

7

1:2000, 1:2500

0,50 m

8

1:2800 a jiné výše

1,00 m

Návod pro správu a vedení katastrálního operátu, č.j. ČÚZK 4571/2001-23

55

Mezní souřadnicová chyba se ovšem dle bodu 13.2 přílohy KatV stanoví dvojnásobkem základní střední souřadnicové chyby uvedené v Tab. 2 a Tab. 3 a mezní polohová chyba dokonce jako √ - násobek mezní souřadnicové chyby. Z uvedeného vyplývá, že u katastrální mapy měřítka 1: 2880 vedené na plastové folii se bavíme o přesnosti odpovídající KK 8, čemuž přísluší základní střední souřadnicová chyba 1,00 m, mezní souřadnicová chyba 2,00 m a mezní polohová chyba až 2,8 m. Tím se vracím zpět k aplikaci Nahlížení do KN, která zobrazuje měřenou vzdálenost s přesností na centimetry bez ohledu na měřítko katastrální mapy a přesnost geometrického určení. Myslím si, že by bylo vhodné skutečnost o přesnosti více reflektovat v zobrazovaném údaji měřené délky, a to dokonce již v samotném číselném vyjádření měřené délky. Konkrétní příklad: stačilo by uvádět v katastrálních územích s katastrální mapou vedené dosud v analogové podobě na plastové folii naměřenou délku nikoliv s přesností na cm, ale pouze s přesností na metry (myšleno bez desetinných míst). Již samotné číselné vyjádření v počtu desetinných míst s sebou a priory nese informaci o přesnosti, a pokud přesnost zobrazení hranice v katastrální mapě dosahuje hodnoty téměř 3 m, je dle mého názoru uvádění měřené délky46 na cm zavádějící. Analogicky by bylo vhodné uzpůsobit zobrazovaný údaj pro ostatní případy. Jinou variantou by bylo např. uvedení přesnosti za samotný číselný údaj měřené délky, pokud přistoupím k měřené délce tak, že měřená délka nemá nic společného s přesností zobrazení, tedy že mohu odměřovat délky nezávisle na přesnosti mapového podkladu. Zobrazovaný údaj měřené délky by pak mohl být vyjádřen ve tvaru XX

YY m.

Dále z uvedeného vyplývá, že je vždy nutné mít snahu získat relevantní údaje, které by dokládaly závazné geometrické určení nemovitosti, jinými slovy dohledat pokud možno původní výsledek zeměměřické činnosti, který je určující pro platné geometrické určení nemovitosti. V žádném případě však samozřejmě nelze přistoupit k zobecnění, že přesnost určení závazného geometrického určení závisí pouze na měřítku katastrální mapy v daném

46

Přesnost délky vychází z přesnosti podrobných bodů. Konkrétně přesnost délek upravují body 15.1 až

15.6 přílohy vyhl. č. 26/2007 Sb., ve znění pozdějších předpisů, viz bod 15.4: „…Dosažená přesnost se považuje za vyhovující, když rozdíl délky určené z přímého měření a délky určené ze souboru geodetických informací je menší než mezní rozdíl vypočtený podle bodu 15.2….“.

56

katastrálním území, vždy je nutné konkrétně posoudit danou nemovitost právě v návaznosti na dohledané podklady. K tomuto posouzení lze použít ve zjednodušené formě i aplikaci Nahlížení do KN. Je třeba v pravé části rozkliknout záložku „vrstvy“ a v ní zaškrtnout „Hranice parcel s vyjádřením přesnosti“, popř. „Podrobné body s vyjádřením přesnosti“.

Obr. 7 - Legenda mapové aplikace Nahlížení do KN Legenda (Obr. 7) pak mmj. uvádí, že: „...Červeně jsou zobrazovány především hranice parcel, jejichž přesnost je dána zobrazením v původní mapě z 1. poloviny 19. století, ze které platná katastrální mapa vychází. Zeleně jsou zobrazeny hranice, o nichž v KN evidované údaje jsou dostatečně spolehlivé a není je proto potřebné dále zpřesňovat.…“. Jinak řečeno – zelené hranice jsou číselně vyjádřeny spojnicemi lomových bodů s kódem kvality 3 (viz kap. 8.2). Situace ovšem není vůbec tak jednoduchá a jednoznačná, jak by se mohlo zdát. V aplikaci Nahlížení do KN získáváme jen prvotní informaci, která může být od skutečnosti odlišná. Kód kvality totiž nepatří mezi závazný údaj katastru nemovitostí. Mnohem horší ovšem je, že přístup k určování KK se historicky měnil, přestože jeho technická podstata zůstává stále stejná.

8.2.1 Vytyčovací náčrty dříve S velkou opatrností je nutné přistupovat k vytyčovacím náčrtům jako k výsledku zeměměřické činnosti, kterým by při prověřování geometrického určení nemovitosti bylo prokazováno vlastnictví.

57

Např. v katastrální vyhlášce č. 126/1993 Sb.47 byl institut vytyčení vymezen v § 81, který v odstavci 1 uvádí: „…Vytyčení hranic pozemku je geodetickou činností, kterou se v terénu vyznačí poloha lomových bodů hranice pozemku podle geometrického a polohového určení nemovitosti v katastru nebo podle jiného mapového podkladu …“. Velmi významné je především ustanovení odst. 2 téhož paragrafu, ve kterém se píše: „…Vytyčením hranic pozemků se nemění ani nezakládají právní vztahy k dotčeným pozemkům. …“. Z reálného pohledu je nezbytné uvést způsob vytyčování hranic pozemku, který byl v době účinnosti této vyhlášky aplikován. Způsob vytyčování byl popsán v ust. § 83 výše uvedené vyhlášky následovně: „…(8) Vytyčené lomové body vlastnické hranice pozemku se v terénu označí trvalým způsobem (§ 85), pokud již nejsou trvale označeny. Vytyčená hranice pozemku je platnou hranicí podle katastru; pokud některý z vlastníků má proti jejímu průběhu v terénu námitky, může o nich rozhodnout soud na základě žaloby podané vlastníkem. (9) S výsledkem vytyčení seznámí vytyčovatel všechny vlastníky dotčených pozemků. Výsledek seznámení s vyjádřením jednotlivých vlastníků dotčených pozemků se zapíše do protokolu o vytyčení hranice pozemku (§ 84). …“. Z výše uvedeného je patrno několik podstatných informací. Jak už z definice vyplývá, s vytyčením bylo spojeno označení vlastnické hranice v terénu trvalým způsobem. Takto označená hranice byla považována za platnou hranici. Druhá zásadní informace je, že s výsledkem vytyčení byli v protokolu seznámeni všichni dotčení vlastníci v protokolu o vytyčení hranice pozemku. Neúčast vlastníka však nebyla překážkou vytyčení - § 83 odst. 10: „…Pokud se někteří vlastníci nedostavili k seznámení s výsledkem vytyčení hranice pozemku, ač k tomu byli vyzváni, vytyčovatel jim zašle kopii sepsaného protokolu o vytyčení hranice pozemku. …“. V katastrální vyhlášce č. 190/1996 Sb. 48, která nahradila vyhlášku č. 126/1993 Sb., bylo k vytyčení přistupováno obdobně a byla víceméně převzata předchozí úprava. Zjevný

47

Vyhl. č.126/1993 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných

věcných práv k nemovitostem, a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění vyhl. č. 99/1994 Sb. 48

Vyhl. č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných

věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní

58

posun nastal po nabytí účinnosti katastrální vyhlášky č. 26/2007 Sb., ve znění před novelou vyhl. 164//2009 Sb. (platné do 30. 6. 2009). V této úpravě především bylo v ustanovení § 85 odst. 4 explicitně vyjádřeno, že: „…Správnost vytyčení hranice pozemku se ověří kontrolním měřením s přesností odpovídající kódu kvality 3...“, přičemž v odst. 5 bylo dále upraveno: „…Body s kódem kvality 8 a body neurčené v souřadnicích mohou být upřesněny do vzdálenosti dané kritériem pro přesnost zobrazení původního a upřesněného bodu v katastrální mapě podle druhého sloupce tabulky v bodu 15.5 přílohy….“. V katastrální vyhlášce č. 26/2007 Sb., ve znění před novelou vyhl. 164//2009 Sb., byl stanoven postup, kterým mělo ke zpřesnění údajů dojít, konkrétně § 85 odst. 6 uváděl: „…Zpřesněné geometrické a polohové určení pozemku a jemu odpovídající zpřesněnou výměru parcely katastrální úřad do katastru zapíše na základě listiny, ze které je zřejmý souhlas vlastníků všech změnou dotčených pozemků s vytyčenou nebo vlastníky upřesněnou hranicí (například stejnopis protokolu o vytyčení hranice pozemku, souhlasné prohlášení o uznání průběhu hranice pozemků, jednostranné uznání vlastníků všech dotčených pozemků). …“. V tomto období však neexistoval žádný jednotný vzor listiny, která by byla podkladem pro zápis zpřesnění do katastru nemovitostí.

8.2.2 Zpřesnění hranic Zcela zásadní zvrat nastal s novelou vyhl. 164//2009 Sb. (platné do 1. 7. 2009) původní vyhlášky č. 26/2007 Sb., která přinesla zakotvení „Souhlasného prohlášení o shodě na průběhu hranice pozemků“. Celková změna v přístupu je shrnuta např. ve sdělení Podklady pro zápis zpřesněného geometrického a polohového určení pozemku 49: „…Od 1. července 2009 katastrální úřad podle § 85 odst. 6 katastrální vyhlášky č. 26/2007 Sb., ve znění vyhlášky č. 164/2009 Sb., zapíše do katastru zpřesněné geometrické a polohové určení pozemku a jemu odpovídající zpřesněnou výměru parcely na základě ohlášení vlastníka doloženého souhlasným prohlášením, ze kterého je zřejmá shoda vlastníků všech změnou dotčených pozemků na průběhu vytyčené nebo jimi upřesněné hranice. Neoddělitelnou součástí souhlasného prohlášení je geometrický plán pro průběh vytyčené

rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění vyhl. č. 163/2001 Sb. 49

Sdělení - Podklady pro zápis zpřesněného geometrického a polohového určení pozemku, č.j. ČÚZK

3665/2009-22, ze dne 3.8.2009

59

nebo vlastníky upřesněné hranice. Vzor souhlasného prohlášení je uveden v bodu 20 přílohy katastrální vyhlášky….“.

Obr. 8 - Vzor souhlasného prohlášení (převzato - příloha č. 20 KatV) 60

Zavedení požadavku na souhlasné prohlášení, a to vč. stanovení jeho přesné podoby, jakožto přílohy ohlášení vlastníka o upřesnění hranice, které se jako listina zapíše do katastru nemovitostí, pokud jsou splněny náležitosti dle § 85 odst. 7 KatV a obecné požadavky na listiny, však vyvolalo celou řadu otázek. První z nich bylo, jak přistoupit k protokolu o vytyčení hranice pozemku vyhotovené podle předchozí právní úpravy, tj. podle vyhl. č. 26/2007 Sb. před novelou vyhl. č. 164/2009 Sb. Odpověď na tuto otázku dává taktéž výše citované Sdělení - Podklady pro zápis zpřesněného geometrického a polohového určení pozemku, ve kterém se dále píše: „…Pokud je shoda vlastníků všech změnou dotčených pozemků na průběhu vytyčené nebo jimi upřesněné hranice zřejmá z protokolu o vytyčení hranice pozemku, který byl vyhotoven do 30. června 2009 (viz znění § 85 odst. 6 katastrální vyhlášky platné do účinnosti vyhlášky č. 164/2009 Sb.), lze zpřesněné geometrické a polohové určení pozemku a jemu odpovídající změnu výměry parcely zapsat i na základě ohlášení vlastníka doloženého takovým protokolem. …“. Za jistých předpokladů by tedy bylo možné uvažovat i o zpřesnění pouze na základě protokolu o vytyčení, nicméně úplnou jistotu o zpřesnění hranice a o oprávněném evidování KK3 u lomových bodů dává až předložení souhlasného prohlášení vyhotoveného podle současné KatV. Pokud však souhlasné prohlášení nepodepíší všichni dotčení vlastníci, není možné zpřesnění zapsat. To s sebou ovšem přináší velmi negativní důsledky v případech, kdy: 1)

některý ze sousedních vlastníků odmítne, a to i bez zjevného důvodu, souhlasné prohlášení podepsat,

2)

vlastnické právo některého ze sousedních pozemků je zapsáno ve prospěch zemřelé(ho),

3)

není známa adresa trvalého pobytu nebo doručovací adresa sousedního vlastníka,

4)

sousední vlastník pobývá dlouhodobě v zahraničí,

5)

vlastnické právo některého ze sousedních pozemků je zapsáno ve prospěch velkého množství podílových spoluvlastníků (např. pozemek, který je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytového domu s vymezenými bytovými jednotkami).

61

Zatímco situace popsané v bodech 4) a 5) jsou alespoň teoreticky řešitelné, bod 3) je přinejmenším problematický. Body 1) a 2) pak přinášejí pro vlastníka, který chce provést zpřesnění a získat větší garanci svého vlastnického práva, takřka neřešitelnou situaci. To koneckonců potvrzuje

i

samotný ČÚZK na

stránkách věnovaných zpřesnění

geometrického a polohového určení pozemků 50, kde uvádí: „…Záměr upřesnit nějakou vlastnickou hranici totiž může být

zmařen

i

jediným

ze

sousedních

vlastníků

(či i spoluvlastníků), který by s ním nesouhlasil. V takovém případě se na dosavadní evidenci (a její původní technické přesnosti) nic nezmění…“. Názor ČÚZK, dle vyjádření Karla Štencla51, k povinnosti doložit všechny podpisy všech sousedních vlastníků, je následující: „…ČÚZK, mimo jiné i s ohledem na zmíněné ustanovení katastrálního zákona, od požadavku písemně vyjádřeného souhlasu všech vlastníků sousedních pozemků neustoupí. Jsme si samozřejmě vědomi toho, že v řadě případů ke zpřesnění nedojde kvůli nepřiměřené náročnosti či dokonce téměř nemožnosti opatřit podpisy všech vlastníků. Základní principy zpřesňování však nemohou být postaveny na předpokladu, že neúčast vlastníka na jednání s komerčním geodetem může mít právní následky spočívající ve změně údajů o tvaru a rozměru nemovitosti v katastru. Prakticky by tedy mlčení muselo znamenat souhlas a není jasné, zda by takový mechanismus byl zákonodárci akceptovatelný. Z mého pohledu je však ještě důležitější to, že by geometrický plán a jeho prostřednictvím i obsah katastru nemovitostí začal rychle ztrácet důvěryhodnost, o kterou snad společně usilujeme…“. Zpřesnění je tedy za současné právní úpravy cestou ke zvýšení jistoty a zvýšení ochrany vlastnictví pouze za předpokladu, že existuje vůle VŠECH sousedních vlastníků. Pokud takováto vůle je (a dokud je), měl by dle mého názoru každý před samotnou realizací obchodu s pozemky mít snahu tohoto institutu využít. Vedle stránek věnovaných zpřesnění, které by si měl každý zájemce o koupi nemovitosti přečíst pro minimalizaci vlastních rizik (resp. pro získání zevrubných informací, na základě kterých je možné rizika přeci jen odpovědněji zvážit), je dále možné odkázat na Informativní leták ke zpřesnění geometrického

50

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Zpřesnění geometrického

a polohového určení pozemků. [online], 2013 [cit. 2013-08-31]. Dostupný z: . 51

ŠTENCEL, K. Komentáře některých změn v novele katastrální vyhlášky. Zeměměřič, roč. 09, č. 5

a 6. [online], 2013 [cit. 2013-08-25]. Dostupný z: .

62

a polohového určení, který ČÚZK vydal pro zvýšení povědomí široké veřejnosti. Leták je mmj. dostupný ke stažení v elektronické podobě na internetu52. Při ověřování geometrického určení nemovitosti je nezbytné k vytyčovacím náčrtům přistupovat pouze jako k informativní záležitosti nezakládající žádné právní vztahy k nemovitostem. KK3 evidovaný u lomového bodu vlastnické hranice bez doložení původního (určujícího) výsledku zeměměřické činnosti nebo bez doložení vytyčovacího náčrtu dle vyhl. č. 26/2007 Sb., ve znění vyhl. č. 164/2009 Sb., s doloženým souhlasným prohlášením podepsaným všemi vlastníky, je nutné považovat, pokud se neprokáže opak, za nepřesnost v údajích katastru nemovitostí. Tuto nepřesnost KÚ opraví dle § 53 KatV („…Jiné nepřesnosti v údajích katastru, které nejsou uvedeny v § 52, se nepovažují za chyby; správný údaj se po jejich zjištění zapíše z moci úřední. …“). Nesprávně evidovaný KK však nelze považovat za chybu v údajích katastru nemovitostí. Změna KK je podrobněji rozebrána v následující kapitole.

8.2.3 Změna kódu charakteristiky kvality bodu Zatímco před účinností vyhl. č. 26/2007 Sb., ve znění vyhl. č. 164/2009Sb. (tj. před 1.7.2009), měl KK význam ryze technického charakteru a určoval, s jakou přesností byl bod určen, po nabytí účinnosti novely vyhláškou č. 164/2009 Sb., doznal přístup ke kódu kvality zcela odlišného charakteru a KK získal vedle technického aspektu především právní význam. Touto novelou tak byl dokonán naznačený směr původního znění vyhl. č. 26/2007 Sb. Protože nastala potřeba sjednotit a upřesnit postup při opravě chybně evidovaného KK podrobných bodů, vydal ČÚZK sjednocující postup ve svém sdělení - Postup při opravě chybného kódu charakteristiky kvality souřadnice podrobného bodu 53 - ve kterém je mmj. uvedeno: „…nemovitosti … jsou … v katastru geometricky a polohově určeny číselným vyjádřením hranic pozemků, obvodů budov a vodních děl daným souřadnicemi lomových bodů, které byly určeny geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami v S-JTSK a spojnicemi těchto bodů, nebo jen zobrazením hranic … . Podle § 6 odst. 2 katastrální vyhlášky je přesnost těchto souřadnic vyjádřena kódem charakteristiky kvality. Tento kód,

52

Informativní leták ke zpřesnění geometrického a polohového určení. [online], 2013 [cit. 2013-08-31].

Dostupný z: . 53

Sdělení - Postup při opravě chybného kódu charakteristiky kvality souřadnice podrobného bodu, č.j.

ČÚZK-13631/2012-22

63

stejně jako například číslo bodu, nelze považovat za „součást“ geometrického a polohového určení; dikce § 6 odst. 1 katastrální vyhlášky by byla naplněna i bez označování lomového bodu číslem a bez charakterizování přesnosti souřadnic kódem. … Oprava těchto údajů evidovaných v katastru, pokud se neshodují se skutečností, se řídí § 53 katastrální vyhlášky. … Nejedná se přitom v tomto případě o situaci předpokládanou v § 28 odst. 2 katastrální vyhlášky, tj. o výsledek zápisu měněného (zpřesněného) geometrického a polohového určení. …“. Na jedné straně tedy, pokud vlastník chce zpřesnit geometrické určení nemovitosti a chce mít číselně vyjádřeny hranice spojnicemi souřadnic lomových bodů s KK3 a tím i zpřesněnou výměru s kódem způsobu určení výměry 2, musí postupovat doložením příslušné listiny a splnit náležitosti, které mu stanovuje KatV. Na straně druhé ČÚZK zastává názor, že KK „nelze považovat za „součást“ geometrického a polohového určení“ a proto oprava nepodléhá postupu podle §8 KatZ. Jinými slovy – KÚ postupuje podle § 53 odst. 1 KatV, kdy platí, že: „…Jiné nepřesnosti v údajích katastru, které nejsou uvedeny v § 52, se nepovažují za chyby; správný údaj se po jejich zjištění zapíše z moci úřední. …“. Takovýto výklad je bezpochyby významný pro zabezpečení chodu úřadů, neboť pokud by každá změna KK provedená při vedení a správě katastru nemovitostí podléhala § 8 KatZ (oprava chyb v katastrálním operátu), byly by úřady doslova „paralyzovány“. Z druhé strany ale dle mého názoru vnáší nerovnost v přístupu ke změně KK mezi vlastníka (resp. geodeta) a KÚ. V důsledku to znamená, že oprávněnost příslušného KK je nezbytné vždy posuzovat v konkrétním případě a nejen že neexistuje jistota, že evidovaný KK je správný, ale dokonce může KÚ tento údaj změnit, aniž by byl vlastník o změně informován a mohl se ke změně vyjádřit. Proto je nutné informace o přesnosti vyjádření hranic získané v aplikaci Nahlížení do KN (viz kap. 8.2) považovat pouze za informativní. To platí především v k.ú., kde je dosud platná analogová katastrální mapa.

8.2.4 Příklad - vykopaný hraniční znak Jako příklad bych zde uvedl situaci jedné paní, nazvěme ji paní Nováková, která byla vlastníkem mmj. pozemku parcelní číslo 44 v druhu pozemku zahrada. Zahradu získala jako rodinný majetek. V místě panovala klidná držba a hranice mezi pozemky par. č. 41 a par. č. 44 (viz Obr. 9) byla v terénu fyzicky stabilizována hraničními znaky. V k.ú. byla až

64

do obnovy katastrálního operátu přepracováním dle §15 KatZ platná analogová mapa měřítka 1:2880.

Obr. 9 - Nahlížení do KN s vyjádřením přesnosti podrobných bodů Bohužel, údajně (nemohu posoudit, zda tomu tak opravdu bylo) byly hraniční znaky úmyslně vykopány a dosud pokojná držba byla narušena, neboť vlastník pozemku par. č. 41 začal postupně užívat i část pozemku par. č. 44 paní Novákové. S ohledem na skutečnost, že paní Nováková v místě nežila, tuto situaci zjistila až při jedné z mála návštěv, které během roku vzhledem ke své časové vytíženosti absolvuje. Původní místa hraničních znaků tak již zarostla a nebylo zřejmé jejich přesné umístění v terénu. Přibližná představa samozřejmě byla, nicméně z tvrzení ve smyslu „někde mezi touhle a tamtou švestkou“, se přesná poloha určit nedá. I z tohoto důvodu paní Nováková chtěla mít jistotu, že její tvrzení o zaužívání části jejího pozemku sousedem, je pravdivé. Ačkoliv v předmětné obci proběhla obnova katastrálního operátu přepracováním dle §15 KatZ, jejímž výsledkem je digitální forma katastrální mapy se vztažným měřítkem 1:1000, nepodařilo se během zpracování SGI dohledat žádný výsledek zeměměřické činnosti, který by byl určující pro závazné geometrické určení pozemku. Z tohoto důvodu bylo nutné považovat za platné geometrické určení jen zobrazení v mapě. To ovšem znamená, že přesnost určení lomového bodu se řídí kritériem přesnosti pro KK8 i přes to, že KMD má vztažné měřítko 1:1000. Je třeba neustále mít na paměti, 65

že přepracováním mapy nikdy nelze dosáhnout vyšší přesnosti, než měla mapa původní a není vůbec rozhodné, že nová mapa je vedena v digitální formě, navíc ve vektorové podobě. Mapa KMD a technologie její tvorby pouze umožňuje využití původních výsledků zeměměřické činnosti a její zapracování do mapy. Pokud však žádné původní výsledky dochovány nejsou, je platným geometrickým určením stále jen zobrazení v mapě. V daném případě tedy pro KK8 a původní měřítko mapy 1: 2880 platí mezní polohová chyba až 2,8 m. Ačkoliv tedy je možné použít nejmodernější technické vybavení založené např. na globální navigační satelitní technologii, nikdo nedokáže určit polohu lomového bodu s přesností vyšší než přibližně 3 m, pokud se v místě nenachází původní hraniční znak. Správný postup: Paní Nováková, pokud by byla s touto situací obeznámena dříve, by měla mít snahu o zpřesnění geometrického určení pozemku, tedy měla by nechat vyhotovit geodetem geometrický plán dle § 73 odst. 1 písm. i) KatV pro průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků a snažit se získat podpis sousedního vlastníka na souhlasné prohlášení. Následně by souhlasné prohlášení měla nechat zapsat do KN v souladu s § 85 odst. 6 a 7 KatV. V dané situaci je sice pravděpodobné, že by sousední vlastník souhlasné prohlášení o shodě na průběhu hranic pozemku odmítl podepsat, nicméně dokumentace záznamu podrobného měření změn se zaměřením skutečné polohy hraničních znaků v technické kvalitě odpovídající KK3 a geometrický plán na zpřesnění by již byl uložen na místně příslušném katastrálním pracovišti. Tento technický podklad by následně i přes následné vykopání hraničních znaků a narušení pokojné držby umožnil rekonstruovat průběh hranice v terénu s vyšší přesností než pouze dle zobrazení v mapě. Přestože by se nejednalo o závazné geometrické určení a situace by bez vzájemné dohody byla řešitelná pouze soudně, existoval by přinejmenším nějaký technický podklad, který by měl zaznamenanou polohu hraničních znaků.

8.3

VÝMĚRA Definici výměry parcely lze nalézt v § 27 KatZ, který výměru popisuje následovně:

„…výměrou parcely (se rozumí, pozn. autora) vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá

66

z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku…“. Tuto definici je vhodné vnímat v souvislosti s ustanoveními § 8 KatV, který taxativně vyjmenovává údaje o parcele a údaje o parcele zjednodušené evidence, které jsou v katastru evidovány. Ustanovení odst. 1 je věnováno údajům o parcele: „...V katastru se evidují tyto údaje o parcele: … d) výměra parcely, e) kód způsobu určení výměry…“. V odst. 2 je dále uvedeno: „…O parcele zjednodušené evidence se evidují tyto údaje: … e) původní nebo zbytková výměra po majetkoprávně provedených změnách…“. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že výměra parcely je údaj spojený výhradně s parcelou a jedinou vazbou k pozemku zůstává skutečnost, že vychází z jeho geometrického určení. Mezi pozemkem a výměrou parcely tedy nelze hledat žádnou přímou spojitost. Uvedená fakta jsou do širších souvislostí sestavena na Obr. 10.

pozemek

parcela

fyzický průběh hranice v terénu

číselné vyjádření hranic nebo pouze zobrazení v mapě

skutečná část povrchu země

výměra

užitek

cena

Obr. 10 - Pozemek vs. parcela

67

Výměra s ohledem na závaznost údajů evidovaných v katastru nemovitostí, tedy v souladu s ust. § 20 KatZ (viz kap. 8.1), nepatří mezi závazné údaje katastru nemovitostí pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Toto ustanovení považuji za jedno z nejdůležitějších z celého katastrálního zákona, zásadně ovlivňující rizika spojené s obchodem s pozemky.

8.3.1 Způsob určení výměry Výměra parcely je dle výše uvedeného určena s určitou přesností. Přesnost určení výměry zcela přirozeně vychází ze skutečností uvedených v kap. 8.2. Zatímco s přesností lomových bodů je spojen kód kvality, spolu s výměrou parcely je v souladu s ust. § 8 odst. 1 písm. e) v katastru nemovitostí evidován kód způsobu určení výměry. O kódu způsobu určení výměry přitom rozhoduje § 77 odst. 2 KatV, přičemž kód může nabývat hodnot 2, 1 a 0. Přednost se dává způsobu určení výměry v uvedeném pořadí, tedy přednost má kód 2. Způsob určení výměry se označí kódem 2 při určení výměry „…ze souřadnic S-JTSK lomových bodů s kódem kvality 3 nebo 4 a souřadnic lomových bodů, které jsou vloženými body na přímých hranicích, bez ohledu na jejich kód kvality…“ dle § 77 odst. 2 písm. a) KatV. Způsob určení výměry se označí kódem 1 při určení výměry „…jiným číselným způsobem, tj. z přímo měřených měr nebo ze souřadnic v místním systému…“ dle § 77 odst. 2 písm. b) KatV. Způsob určení výměry se označí kódem 0 ve dvou případech. První možností je, pokud se výměra určí „…ze souřadnic lomových bodů, z nichž nejméně jeden lomový bod, který není vloženým bodem na přímé hranici, má souřadnici s kódem kvality 5 až 8…“ (§ 77 odst. 2 písm. c) KatV). Stejně tak bude u výměry evidován kód 0 v případě určení výměry graficky dle § 77 odst. 2 písm. d) KatV. Grafickým určením výměry se přitom rozumí: 1. planimetrování, 2. výpočet z měr odměřených na mapě, nebo 3. výpočet ze souřadnic lomových bodů na obvodu parcely nebo dílu parcely odměřených na mapě.

68

Z výše uvedeného vyplývá, že pouze pokud je evidován způsob určení výměry 2 a 1, byla výměra parcely určena na základě měření, které reálně proběhlo v terénu. Způsob určení výměry 0 je naproti tomu spojen s „kancelářskou“ činností54, kdy určení výměry vychází pouze z mapy. Je sice nepochybné, že zobrazení v mapě taktéž vychází z měření, které někdy muselo proběhnout. Nicméně vlivů, které ovlivňují výslednou přesnost určení výměry, je značné množství. Za zmínku stojí především srážka mapy, vlivy z překreslování map, kvalita vyhotovení mapy jako takové a grafická přesnost mapy, přesnost měření výměry atd. Významnou pozornost zasluhuje především příloha 14.9 KatV, která stanovuje mezní odchylky v digitální mapě a v digitalizované mapě. Tab. 4 - Mezní odchylka mezi výměrou parcely grafického počítačového souboru a výměrou souboru popisných informací (podle bodu přílohy 14.9 KatV) Kód kvality u nejméně přesně určeného Mezní odchylka v m2

lomového bodu na hranici parcely (dílu parcely) 3

2

4

√

5

√

6

√

7

√

8

√

P v m2 představuje větší z porovnávaných výměr. Mají-li lomové body na hranici parcely, dílu parcely nebo skupiny parcel různé kódy kvality, použije se mezní odchylka podle kódu kvality bodu s největší střední souřadnicovou chybou. Tato tabulka platí taktéž pro stanovení mezní odchylky mezi dvojím výpočtem výměry u graficky určované výměry v analogové mapě (bod přílohy 14.10 KatV), v souladu s bodem přílohy 15.6 KatV.

54

Toto tvrzení je jistým zjednodušením, neboť KK již nezohledňuje pouze technické hledisko, ale má

především právní charakter. Souřadnice bodu určené na základě měření tedy mohou být spojeny s KK 5-8, ačkoliv mají technickou přesnost mxy = 14 cm. KK8 pak odpovídá kód způsobu určení výměry 0.

69

8.3.2 Příklad - výměra (1) V kap. 8.3.1 byla pozornost věnována přesnosti, s kterou je výměra v katastru nemovitostí určena a evidována. Vedle množiny případů, které se drží v mezích stanovených kritériem přesnosti pro práci v KN a kdy je nutné údaj o výměře považovat za správný, se však lze setkat s případy, kdy je v katastru evidována chybná výměra. Předpokladem pro chybnou výměru je však překročení mezních odchylek. Právě takováto situace je popsána v následujícím případě. Při obnově katastrálního operátu přepracováním podle § 15 KatZ v souladu s § 63 KatZ a s Návodem pro obnovu katastrálního operátu bylo při vyhotovování grafického počítačového souboru zjištěno, že u parcely původem Pozemkový katastr (dále jen „PK“) č. 1260/32 je evidována chybná výměra 1633 m2. Při porovnání zobrazení v katastrální mapě s mapou bývalého pozemkového katastru, shodné v identických bodech (viz Obr. 11), a v souladu s dostupnými výsledky zeměměřických činností bylo zjištěno, že ačkoliv je v operátu katastru nemovitostí evidována v daném místě parcela katastru nemovitostí (dále jen „KN“) č. 1260/32, která je dosud evidována bez příslušnosti k LV, nelze parcelu PK ztotožnit s parcelou KN o výměře 621 m2.

Obr. 11 - Porovnání zobrazení 70

Po provedení tzv. vektorizace hranice podle rastrového obrazu mapy bývalého Pozemkového katastru a následném porovnání výměry grafického počítačového souboru (dále jen „výměra SGI“ s výměrou evidovanou v souboru popisných informací (dále jen „výměra SPI“) byl zjištěn uvedený nesoulad výměry. S ohledem na skutečnost, že mezní odchylky stanovené pro práci v katastru nemovitostí byly výrazně překročeny, byl tento nesoulad posouzen jako chybná výměra tak, jak zaznělo v druhém odstavci této podkapitoly. KÚ celou situaci řádně prošetřil. Přitom bylo zjištěno, že vlastnické právo k pozemku par. č. PK 1260/32 bylo zapsáno ve prospěch současného vlastníka, nazvěme ji paní Nováková, na základě darovací smlouvy v r. 1990 v souladu s tehdy platnými předpisy, kdy paní Nováková získala pozemek darem od svých rodičů, přičemž ve smlouvě není citována žádná výměra.

Obr. 12 - Parcelní protokol Dále byla porovnána evidovaná výměra PK parcely s původní výměrou uvedenou v parcelním protokolu (viz Obr. 12). Nahlédnutí do parcelního protokolu zcela nepochybně ukázalo příčinu chybné výměry, která byla u PK parcely evidována. Při digitalizaci SPI došlo k přepisu, resp. výměra byla chybně přečtena a místo původních 633 m2 bylo zapsáno 1633 m2. KÚ dále postupoval v souladu s platnými právními předpisy, aby uvedl chybný údaj SPI do souladu s SGI. Správný postup: Kupující by v takovémto případě měl hned několik vodítek, které by mu měly naznačit, že údaj 1633 m2 je chybný. Prvním vodítkem by mohl být fakt, že u parcely č. KN 1260/32 je evidována výměra 621 m2. Při laickém porovnání zobrazení parcely č. PK 1260/32 v mapě bývalého Pozemkového katastru a parcely č. KN 1260/32 přitom lze zobrazení 71

ztotožnit. Výměra parcely KN evidované dosud bez příslušnosti k LV však zcela zásadně neodpovídá výměře parcely PK. Další nápovědou by mohl být fakt, že sousední parcely KN, evidované dosud bez příslušnosti k LV, které při porovnání zobrazení mají přibližně stejný rozměr a tvar, byly evidovány s výměrami pohybujícími se též okolo 600 m2, stejně jako sousední PK parcely. Třetím možným postupem by pro tento případ mohlo být ověření výměry přes aplikaci Nahlížení do KN, která umožňuje měření plochy (není od věci zde poznamenat, že snad záměrně je v aplikaci použito spojení měření plochy, nikoliv měření výměry – viz kap. 7.2.1). Pokud by tedy případný kupující bezhlavě věřil údajům evidovaným v KN, pak by „koupil 1633 m2“, přičemž po provedení opravy výměry by „o 1000 m2 přišel“. Takovýto výklad je samozřejmě zcela mylný, nicméně u veřejnosti velmi častý. KÚ je pak stavěn do pozice, kdy „bere lidem m2“. Předmětem majetkoprávních vztahů je však pozemek, nikoliv parcela. Je nezbytné mít na paměti, že výměra není závazným údajem katastru nemovitostí. Pozemek přitom kupující nabývá v souladu s platným geometrickým určením nemovitosti evidovaným v katastru nemovitostí. Nabyvatel získá vlastnictví k části zemského povrchu, přičemž ať je v katastru nemovitostí evidována výměra 633 m2 nebo 1633 m2, vždy nabývá vlastnické právo ke stejné části zemského povrchu.

8.3.3 Příklad - výměra (2) Kam až může situace dospět a co jsou nuceny KÚ řešit a administrovat (poukázal bych na skutečnost, že práce zaměstnanců KÚ je placena z veřejných peněz, tedy z daní všech daňových poplatníků), popíši na následujícím případu. Při provádění kontrol souladu souboru popisných informací (dále jen „SPI“) se souborem geodetických informací (dále jen „SGI“) v rámci obnovy katastrálního přepracováním podle § 15 KatZ v souladu s § 63 KatZ a s Návodem pro obnovu katastrálního operátu KÚ zjistil, že pozemek ve zjednodušené evidenci – parcela původem Pozemkový katastr (dále jen „ZE-PK“) č. 322 o původní výměře 1320 m2 je celý evidován v rámci pozemků katastru nemovitostí (dále jen „KN“). KÚ situaci prověřil a zjistil, že pozemek ZE-PK č. 322 je v parcelním protokolu, který je nedílnou součástí pozemkové knihy, uveden s výměrou 1320 m2. Následně byl do bývalé Evidence nemovitostí zapsán pozemek ZE-PK č. 322 s chybnou výměrou 7320 m2. 72

V roce 1993 a 1997 byly vyhotoveny dva geometrické plány na doplnění pozemků ZE-PK a do katastru nemovitostí zapsány na základě doložených listin, které celou parcelu o původní výměře 1320 m2 doplnily na LV jako parcely KN. Při porovnání zobrazení pozemku v katastrální mapě se zobrazením v mapě bývalého Pozemkového katastru bylo zřejmé, že pozemek ZE-PK je celý obsažen v pozemcích KN, což znamená, že stejná část zemského povrchu byla současné označena jako část parcel KN a současně jako parcela ZE-PK č. 322. KÚ proto založil řízení o opravě chyby v katastrálním operátu typu OR a v SPI zrušil podle § 8 odst. 1 písm. a) KatZ pozemek ZE-PK č. 322 o výměře 6000 m2. O provedení opravy zaslal oprávněné osobě oznámení o opravě chyby v katastrálním operátu. Oznámení o opravě chyby bylo následně doručeno oprávněné osobě, nazvěme ji paní Nováková, která na základě doručeného oznámení využila svého práva a v zákonem stanovené lhůtě podala písemně nesouhlas s provedenou opravou. V nesouhlasu mmj. uvedla: „…Jako důvod (nesouhlasu, pozn. autora) uvádím, že jsem tento pozemek o rozměru 7320 m2 dostala v pozůstalosti po svém otci … který ho získal po svém otci … - mého dědy! Oba dva ho po cca 80 let užívali jako vlastní půdu ! Je podivné, že po tolika létech nikdo nepřišel na to, že tento pozemek rodině … a potažmo mě – jako dědičce, by nám neměl patřit ! … naše rodina po celá léta tento pozemek vlastnila, … je to skutečnost, protože ani notář při pozůstalosti nic nenamítal ! …“. Svůj nesouhlas paní Nováková opírala mmj. o usnesení „o skutečném a pravdivém nabytí“ (usnesení o dědictví po otci) a výpisem z KN vyhotoveném v roce 1994. V usnesení o dědictví byl uveden pozemek v užívání organizace zapsaný v části D-LV, č. kat. 322 (bez uvedení výměry). Výpis z KN měl citovanou v části D-LV parcelu 322 o výměře 7320 m2. KÚ po obdržení nesouhlasu zahájilo správní řízení a učinilo veškeré úkony, které jsou mu zákonem stanoveny, a vydal rozhodnutí, ve kterém nesouhlasu paní Novákové nevyhověl. V rozhodnutí KÚ se mmj. píše: „…Při tzv. komplexním zakládání evidence nemovitostí podle zákona č. 22/1964 Sb. byl založen list vlastnictví … kde bylo zapsáno vlastnické právo pro matku paní Novákové (jméno změněno, pozn. autora) na základě údajů z knihovní vložky … pozemkové knihy. V části D tohoto LV pod textem „pozemky v užívání soc. organizace“ a pod položkou výkazu změn … byl zapsán pozemek ZE-PK č. 322 s výměrou 1320 m2.

73

V roce 1973 byla předložena k zápisu do evidence nemovitostí listina, tj. rozhodnutí státního notářství … o projednání dědictví po matce paní Novákové (jméno změněno, pozn. autora). Na základě této listiny se stal otec paní Novákové (jméno změněno, pozn. autora) vlastníkem mmj. i pozemku ZE-PK č. 322 (v této listině není u výše citovaného pozemku uvedena výměra). Při zápisu změny vlastnického práva do výkazu změn … byl pozemek ZEPK č. 322 zapsán s chybnou výměrou 7320 m2, aniž by tato změna (navýšení o 6000m2) byla podložena listinou. …“. Ačkoliv KÚ pečlivě zdůvodnil své rozhodnutí a zabýval se veškerými otázkami, které paní Nováková ve svém nesouhlasu uvedla, přesto paní Nováková nebyla ochotna vzdát se svých práv a využila možnosti podat odvolání. V zákonné lhůtě tedy paní Nováková podala odvolání proti rozhodnutí, ve kterém mmj. uvedla: „…Při rozdělování majetku pro mé sourozence se otec vyjádřil, že mě odkazuje … výše citovanou parcelu 322 s tím, že má rozlohu 7320 m2 … Po celou dobu hospodaření byl přesvědčen o pravdivosti uvedené výměry ! … Já po obdržení platného rozhodnutí Okresního soudu … o dědictví … jsem přesvědčena, že tuto parcelu o uvedené rozloze je můj soukromý majetek ! Po obdržení dokladů o dědictví … jsem musela zaplatit dědické poplatky a jistě byly vypočítané z celkového dědictví, tedy i z uvedené výměry … . … Po obdržení dopisu z KÚ pro JK – pracoviště ve Vyškově … „ Oznámení o zahájení řízení o opravě chyby “ … jsem byla v šoku ! …“. KÚ po obdržení odvolání postoupil opravný prostředek, rozhodnutí i celý spis k rozhodnutí o odvolání Zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu v Brně. Zeměměřický a katastrální inspektorát (dále jen „ZKI“) po obdržení odvolání proti rozhodnutí vydal rozhodnutí, ve kterém zamítl odvolání a potvrdil rozhodnutí KÚ. V rozhodnutí ZKI je celý případ shrnut následovně: „…Lze proto uzavřít, že KÚ zrušením parcely ZE-PK č. 322 s výměrou 6000 m2 v katastrálním operátu uvedl do souladu katastrální operát s předloženými listinami a tím také uvedl do vzájemného souladu soubor geodetických informací a souboru popisných informací katastru ve smyslu ust. § 8 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona. …“. 74

ZKI v závěru rozhodnutí dále uvádí: „…V souvislosti s výměrami evidovanými u parcel v katastrálním operátu nutno dále obecně poznamenat, že v právním vědomí veřejnosti často přetrvává nesprávný názor, že výměra parcely patří mezi závazné údaje katastru a určuje rozsah vlastnictví nemovitosti. Kdyby tomu tak skutečně bylo, pak by rozsah vlastnictví k nemovitostem zcela nepřípustně závisel na volbě zobrazovací soustavy, do které byl pozemek jako součást fyzického povrchu země promítán a zobrazován v době jeho geometrického a polohového určení, na kvalitě použitých měřických pomůcek a metod, na přesnosti pomůcek použitých pro určení výměr parcel, případně na kvalitě podkladu, na kterém byla katastrální mapa vykreslena a tedy na její srážce, a také v daném případě na zřejmém omylu … . Rozsah vlastnictví je vždy dán hranicemi pozemků v přírodě…“. Osobně si myslím, že uvedení tohoto případu s doslovnými (anonymizovanými) citacemi ze spisového materiálu je vzhledem k neustále se opakujícím případům a vzhledem k právnímu vědomí širší veřejnosti, velmi důležitou kapitolou této práce. Mnohá správní řízení jsou založena právě na obdobném principu, kdy v operátu katastru nemovitostí je evidována chybná výměra na základě zřejmého omylu vzniklého při správě a vedení katastru nemovitostí nebo dřívějších pozemkových evidencí nebo z důvodu prostého překročení mezních odchylek, aniž by byla dotčena vlastnická práva změnou hranice. Oprávněná osoba pak vedená svými mylnými představami, přesvědčena o oprávněnosti svého boje, často vyzbrojena argumenty o nedotknutelnosti vlastnictví zakotvené v listině základních práv a svobod55, často zcela zbytečně vede boj za ukradené m2. Pro objektivitu je třeba na závěr dodat, že ne každá oprava výměry ze strany KÚ je samozřejmě oprávněná, nicméně zaměstnanci KÚ, vědomi si citlivosti veřejnosti na jakýkoliv zásah do výměry, prakticky vždy v rámci svých časových možností situaci důsledně prošetří.

55

Ústavní zákon č. 23/1991 Sb., kterým se uvozuje LISTINA ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako

ústavní zákon Federálního shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky, v čl. 11 odst. 1 uvádí: „…Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. …“. Je přitom zvláštní, že málokdo si vzpomene na odst. 3 tohoto článku, ve kterém je uvedeno: „…vlastnictví zavazuje…“.

75

8.3.4 Návaznost na zákon o oceňování a oceňovací vyhlášku Zatímco KatZ a KatV spojuje pojem výměra výhradně s parcelou, v zákoně o oceňování majetku56 (dále jen „ZOC“) a v oceňovací vyhlášce57 (dále jen „VOC“) je pojem výměra používán ve spojení „výměra pozemku“. Ustanovení, které zajišťuje návaznost ZOC na katastr nemovitostí a předpisy s ním související, je uvedeno v § 9 odst. 3 ZOC: „…Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí…“. Stavební pozemek se oceňuje v závislosti na tom, zda je v obci platná cenová mapa, dvěma způsoby, jak uvádí § 10 odst. 1 ZOC: „…Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy…“. Ocenění stavebního pozemku tedy vždy58 vychází z výměry evidované v katastru nemovitostí. Zemědělský pozemek se dle § 11 odst. 1 ZOC oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, přičemž § 29 odst. 1 VOC dále uvádí: „…Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22…“. Základní cena se dále upravuje přirážkami a srážkami dle přílohy č. 23 VOC, nicméně důležitý je odkaz na přílohu č. 22. Ta obsahuje „Základní ceny zemědělských pozemků podle

56

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších

57

Vyhl. č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

předpisů

a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 58

ZOC sice připouští nesoulad mezi údajem evidovaným v KN a skutečností, když v § 9 odst. 3 uvádí:

„…Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. …“. Zjištění skutečného stavu by bylo dle mého názoru možné při ocenění doložit ověřeným a potvrzeným geometrickým plánem nebo listinou, kde by byla uvedena výměra. Nelze však předpokládat, že skutečný stav v terénu bude ověřen jakkoliv jinak, než zeměměřickou činností odborně způsobilé osoby.

76

BPEJ“ v Kč/m2. Při ocenění zemědělského pozemku se tedy opět vždy59 vychází z výměry evidované v katastru nemovitostí. Při oceňování lesního pozemku se postupuje podle § 12 ZOC: „…Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. …“. Ustanovení § 30 odst. 1 VOC dále upravuje postup ocenění následovně: „…Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen "lesní pozemek"), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24. …“. Základní cena lesního pozemku se opět upravuje přirážkami a srážkami, tentokrát podle přílohy č. 25, nicméně základem zůstává příloha č. 24. Ta obsahuje „Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů“ v Kč/m2. I v případě ocenění lesních pozemků se tedy vždy60 vychází z výměry evidované v katastru nemovitostí. Pro ocenění všech pozemků je tedy výměra evidovaná v katastru nemovitostí zcela zásadní a přímo se promítá do výsledné zjištěné ceny pozemku, ačkoliv se nejedná o závazný údaj katastru nemovitostí.

8.3.5 Stavební pozemek v lokalitě Praha - Vinohrady (1) Pro zcela reálnou ukázku toho, jak se může přesnost určení výměry promítnout do obchodu s nemovitostí, je dále popsán příklad stavebního pozemku parcelní číslo 1454 v k.ú. Vinohrady, obec Praha. Informace o par. č. 1454 jsou patrny z Obr. 13.

59

ZOC sice připouští nesoulad mezi údajem evidovaným v KN a skutečností, když v § 9 odst. 3 uvádí:

„…Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. …“. Zjištění skutečného stavu by bylo dle mého názoru možné při ocenění doložit ověřeným a potvrzeným geometrickým plánem nebo listinou, kde by byla uvedena výměra. Nelze však předpokládat, že skutečný stav v terénu bude ověřen jakkoliv jinak, než zeměměřickou činností odborně způsobilé osoby. 60

Viz pozn.59

77

Obr. 13 - Údaje o parcele V k.ú. Vinohrady je od 30.06.2003

platná61 digitální katastrální mapa (dále jen

„DKM“), která vznikla přepracováním analogové katastrální mapy měřítka 1:1000, původem v ZMVM mapování, podle § 15 z. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění z. č. 220/2000 Sb. (tehdy platný katastrální zákon). Podstatnou informaci o výměře parcely představuje skutečnost, že výměra 326 m2 je určena pouze graficky nebo v digitalizované mapě. V uvedené lokalitě (viz Obr. 14) Praha-Vinohrady se pro ocenění pozemku v souladu s § 10 odst. 1 ZOC použije platná cenová mapa 62, která v čl. 3 odst. 1 textové části obsahuje instrukce k využívání cenové mapy v následujícím znění: „…V grafické části cenové mapy, ve vymezených skupinách parcel obdobných pozemků, vyznačené číslo vyjadřuje cenu v Kč/m2. Všechny stavební pozemky ve vymezených skupinách parcel, které jsou označeny cenou, se ocení podle cenové mapy …“.

61

Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Digitalizace katastrálních map.

[online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupný z: . 62

Vyhl. č. 22/2012 hl. m. Prahy, obecně závazná vyhláška, o cenové mapě stavebních pozemků.

[online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupná z: .

78

Obr. 14 - Snímek z cenové mapy Prahy - lokalita Vinohrady (1) 63 Přesnost určení výměry se do možného rozdílu v ceně pozemku může promítnout následovně: -

výměra evidovaná v KN 326 m2,

-

dovolená odchylka:

-

výměra po zpřesnění: 318 m2,

-

rozdíl v ceně:

√

(měřítko 1:1000 - KK6),

.

U pozemku par. č. 1454 tedy může kupující zcela zbytečně zaplatit až 115 000 Kč, pokud by se na základě zpřesněných hranic pozemku zjistilo, že výměra parcely určená ze souřadnic lomových bodů je pouhých 318 m2. Přitom údaje evidované v katastru nemovitostí, ze kterých by kupující vycházel, tedy graficky určená výměra 326 m2, byly v tomto případě správné. Správný postup: Při koupi by kupující (i prodávající) měl trvat na zpřesnění hranice pozemku nebo se snažit dohledat původní výsledek zeměměřické činnosti, který představuje závazné geometrické určení nemovitosti. Tím samozřejmě vždy není jen zobrazení v platné katastrální mapě.

63

Tematická mapa města Prahy – vrstva cenové mapy. [online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupná z:

.

79

8.3.6 Stavební pozemek v lokalitě Praha - Vinohrady (2) Následující příklad stavebního pozemku v žádané lokalitě Praha-Vinohrady byl sestaven ryze „akademicky“, nejedná se o skutečný případ. Nicméně na jeho základě bych rád demonstroval, jaké extrémní míry může nabýt vliv přesnosti výměry. Případ je extrémní velmi atraktivní lokalitou, nikoliv však ostatními vlivy. Modelový případ ukazuje situaci, kdy budeme uvažovat o pozemku, který má v terénu fyzicky rozměr 20x17 m (měřeny vodorovné délky). Pozemek je označen parcelním číslem 666, parcela má v katastru nemovitostí evidovanou výměru 400 m2 s kódem způsobu určení výměry 0, tedy výměra mohla být určena např. graficky. Nejméně přesný lomový bod hranice pozemku par. č. 666 přitom bude uvažován v KK8 64.

64

Uvažovaný KK8 jakožto nejméně přesný lomový bod, představuje pro k.ú. Vinohrady velmi

nepravděpodobnou situaci vzhledem k původu platné DKM. Nicméně např. v k.ú. Letňany, Hostivař, Kbely, Krč, Kyje nebo Zličín je dosud platná analogová katastrální mapa, kdy graficky určená výměra není nijak výjimečná, přitom výskyt lomového bodu hranice s KK8 nelze obecně vyloučit. Viz Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Digitalizace katastrálních map. [online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupný z: .

80

Obr. 15 - Snímek z cenové mapy Prahy - lokalita Vinohrady (2) 65 Přesnost určení výměry se do možného rozdílu v ceně pozemku může promítnout následovně: -

výměra evidovaná v KN 400 m2,

-

dovolená odchylka:

√

(měřítko 1:2880 - KK8), 2

-

výměra po zpřesnění 340 m ,

-

rozdíl v ceně:

.

U pozemku par. č. 666 by tedy mohl kupující zcela zbytečně zaplatit až 780 000 Kč, pokud by se na základě zpřesněných hranic pozemku zjistilo, že výměra parcely určená ze souřadnic lomových bodů v S-JTSK je pouhých 340 m2. Přitom údaje evidované v katastru nemovitostí, ze kterých by kupující vycházel, tedy graficky určená výměra 400 m2, by byly v tomto případě opět správné. Správný postup při koupi se shoduje s kap. 8.3.5. Důležité je pro objektivitu poznamenat, že situace by mohla nastat také zcela opačná, neboť výměra po zpřesnění by mohla nabýt hodnoty až 460 m2 a v nevýhodné pozici by se ocitnul prodávající (srov. kap. 3.1). Zpřesnění hranice pozemku při koupi/prodeji tedy vnáší prvek transparentnosti do celého obchodu.

65

Tematická mapa města Prahy – vrstva cenové mapy. [online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupná z:

.

81

8.3.7 Návaznost na zákon o dani z nemovitosti Zákon o dani z nemovitostí66 (dále jen „ZODN“) upravuje daň z nemovitostí, kterou tvoří daň z pozemků a daň ze staveb tak, jak je uvedeno v § 1 ZODN. Základ daně z pozemku upravuje ZODN v § 5 odst. 1 až odst. 3, přičemž základ daně odvozuje od „skutečné výměry pozemku“. Doslovně je v zákoně uvedeno: „…(1) Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce vydané na základě zmocnění v § 17 tohoto zákona. (2) Základem daně u pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč. (3) Základem daně u ostatních pozemků je skutečná výměra pozemku v m 2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období. …“. Odvození základu daně od skutečné výměry se mi jeví jako nešťastná formulace, neboť jsem nikde nenalezl definici slovního spojení „skutečná výměra pozemku“ pro potřeby tohoto zákona. Odkaz na katastr nemovitostí je uveden v § 2 odst. 1 ZODN: „…Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí. …“. Přímá návaznost ZODN na katastr nemovitostí však dle mého názoru vyplývá již ze samotné definice katastru nemovitostí uvedené v § 1 odst. 3 KatZ, který uvádí, že: „…Katastr je zdrojem informací, které slouží … pro daňové a poplatkové účely…“. V tiskopise formuláře finanční správy67 však musí daňový poplatník vyplnit v položce 207 parcelní číslo a výměru parcely, přičemž v pokynech pro vyplnění formuláře je uvedeno: „...V této části uveďte údaje k výpočtu daně z přiznávaných pozemků tak, jak jsou vedeny v katastru nemovitostí. …“. Daň ze staveb je upravena v § 10 odst. 1 ZODN. Základ daně je stanoven následovně: „…Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (dále jen

66

Zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

67

Tiskopis formuláře č. 25 5450 finanční správy pro rok 2012. [online], 2013 [cit. 2013-08-25].

Dostupný z: .

82

„zastavěná plocha“) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. U stavby se svislou nosnou konstrukcí se půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek. …“. V pokynech pro vyplnění tiskopisu formuláře finanční správy č. 25 5450 je pro položku 306 písm. f) vyžadováno: „…U staveb uveďte výměru zastavěné plochy, tj. výměru půdorysu nadzemní části stavby. …“. V případě daně ze staveb tedy není stanovení základu daně na rozdíl od daně z pozemků navázáno na výměry evidované v katastru nemovitostí.

8.3.8 Návaznost na zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí Zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí68 (dále jen „ZOD“) upravuje základ daně jednotlivě pro daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitosti. Pro daň dědickou je základ daně upraven v ust. § 4 odst. 1 ZOD: „…Základem daně dědické je cena majetku nabytého jednotlivým dědicem snížená o…“. Pro daň darovací je základ daně popsán v ust. § 7 odst. 1 ZOD: „…Základem daně darovací je cena majetku, který je předmětem této daně, snížená o…“, přičemž cenou se rozumí v souladu s odst. 3 cena zjištěná podle zvláštního předpisu, tedy dle ZOC. Základem daně z převodu nemovitostí je ve většině případů cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (ZOC). Konkrétně je základ daně upraven v § 10 odst. 1 a odst. 2. Pro stanovení daně z převodu nemovitosti při běžné koupi/prodeji nemovitosti je rozhodující ust. § 10 odst. 1 písm. a) ZOD, které stanovuje, že základem daně je: „…cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (tedy ZOC, pozn. autora), platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná…“. V případě daní upravených tímto zákonem tedy sice nelze nalézt tak přímočarou souvislost mezi výměrou evidovanou v KN a mezi výší daně samotné, jako v případě ZOC,

68

Zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění

pozdějších předpisů

83

nicméně vzhledem k tomu, že se ZOD pro mnohé situace odkazuje právě na ZOC, je i zde v případě stanovování uvedených daní týkajících se pozemků návaznost na výměru evidovanou v katastru nemovitostí stále rozpoznatelná.

8.3.9 Navrhovaná úprava V ZOC a VOC by mělo dle mého názoru dojít k zohlednění způsobu určení výměry zavedením koeficientu, který by zohledňoval přesnost geometrického určení pozemku. Takováto změna by mohla vyvolat všeobecné zvýšení povědomí o přesnosti údajů evidovaných v KN a mohla by zvýšit poptávku po zpřesňování hranic. Konkrétní úprava koeficientu by měla být předmětem hlubší analýzy, nicméně měla by jednoznačně zohledňovat mezní odchylky katastru nemovitostí a přirozeně na ně navazovat. Jako příklad zde uvedu situaci, kdy bude uvažováno o analogové mapě 1 : 2880, tedy KK lomového bodu 8. Graf 2 vyjadřuje procentuální podíl mezní odchylky výměry vzhledem k evidované výměře parcely samotné. Přitom bych poukázal především na následující hodnoty: 40% - mezní odchylka tvoří 40% z evidované výměry u výměry 100 m2, 15% - mezní odchylka tvoří 15% z evidované výměry u výměry 400 m2, 10% - mezní odchylka tvoří přibližně 10% z evidované výměry u výměry 700 m2, 5% - mezní odchylka tvoří 5% z evidované výměry u výměry 2000 m2.

84

% podíl mezní odchylky vzhledem k výměře

160 145 150 140 130 120 110 100 90 80 68 70 60 40 50 40 24 30 20 10 0 0 200

% podíl

15

400

10

600

8

800

5

1000 1200 1400 1600 1800 2000

Výměra parcely

Graf 2 - % podíl mezní odchylky vzhledem k výměře pro mapu 1 : 2880 (kód kvality lomového bodu 8) Při aplikaci zákona hromadění středních chyb 69 na určení přesnosti stanovení ceny pozemku (exaktně nelze ztotožňovat mezní odchylku určení výměry a střední chybu určení výměry, nicméně zde zmiňuji pouze myšlenkový postup a toto zjednodušení záměrně provedu) přitom dospějeme k závěru, že s ohledem na fakt, že jednotková cena za m2 představuje pouze koeficient, přesnost určení výměry se nám přímo promítá do přesnosti stanovení ceny. U výměry přibližně 700 m2 tedy v případě analogové mapy 1:2880 a graficky určené výměře můžeme očekávat, že i mezní odchylka vypočtené ceny bude tvořit 10% z ceny pozemku. Záleží pak na představě zákonodárců a na společenské poptávce, zda je takováto přesnost dostatečná nebo by se vliv přesnosti určení výměry měl zohlednit do metodiky ocenění. Dle mého názoru je vliv přesnosti určení výměra natolik zásadní, že by si zapracování do metodiky zasloužil. Abych toto tvrzení podložil dalšími souvislostmi, pozastavil bych se u přirážek a srážek dle současné VOC. V příloze č. 21 tab. č. 2 jsou mmj. uvedeny následující přirážky a srážky u stavebních pozemků:

69

Zákon hromadění středních chyb – viz např. WEIGEL, J. Teorie chyb a vyrovnávací počet I.

GE04_M01. Studijní opora pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, 2005. 64s. (str. 48).

85

Tab. 5 - Vybrané srážky u stavebních pozemků (podle tab. č. 2 příl. č. 21 VOC) Číslo položky

Důvod úpravy ceny stavebního, popř. jiného

Srážka v %

pozemku 2.7

svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ

do 4 %

2.8.1

svažitost terénu nad 15 % v převažující části

do 4 %

pozemku První otázkou je samotné doložení oprávněnosti takto uplatněné srážky, které si neumím představit bez příslušných podkladů vzniklých na základě digitálního modelu terénu, jako je např. sklonová mapa nebo mapy orientace georeliéfu ke světovým stranám. V praxi přesto předpokládám nějaký zavedený způsob řešení, který mi ale není znám a není v tuto chvíli podstatný. Co ovšem považuji za podstatnější, je samotná výše srážky v souvislosti s velikostí mezních odchylek pro určení výměry v katastru nemovitostí. Odkazem na výše uvedené srážky bych chtěl poukázat především na fakt, že vyhláška má snahu zohledňovat při metodice ocenění i poměrně malé srážky, které mohou mít mnohem nižší vliv na zjištěnou cenu, než vliv přesnosti určení výměry. Proto jsem přesvědčený, že způsob určení výměry by se měl v metodice zohlednit. Při úpravě metodiky ocenění by bylo nutné analogicky vytvořit systém v návaznosti na Tab. 4 - Mezní odchylka mezi výměrou parcely grafického počítačového souboru a výměrou souboru popisných informací (podle bodu přílohy 14.9 KatV). K tomu je třeba poznamenat, že: 1)

Vedle mezní odchylky záleží též na tvaru parcely, kdy např. u tzv. řemenovitých parcel často nelze mezní odchylku dodržet.

2)

Mezní odchylka samozřejmě znamená, že po zpřesnění hranice pozemku může dojít nejen ke snížení výměry (a ceny), ale též ke zvýšení výměry parcely a tím i zjištěné ceny pozemku.

Zatímco bod 1) lze dle mého názoru pominout s odkazem na KatV, která tuto skutečnost v současné podobě taktéž neřeší, pak bodem 2) by bylo vhodné se zabývat a rozpracovat metodiku s ohledem na pravděpodobnost, nikoliv pouze s ohledem na velikosti mezních odchylek.

86

Ve zjednodušené podobě by mohlo dojít minimálně ke srážkám u pozemků dosud evidovaných zjednodušeným způsobem (srov. kap. 8.6) a naopak k přirážkám u pozemků se zpřesněnými hranicemi, resp. u pozemků, jejichž lomové body hranice mají oprávněný KK3. Toho by bylo možné ve zjednodušené podobě dosáhnout např. zatříděním dle původu vzniku platné katastrální mapy tak, že: -

v k.ú. s katastrální mapou vzniklou novým mapováním dle současně platných právních předpisů nebo na podkladě výsledků pozemkových úprav, by byly výměry obecně považovány za přesnější, zatímco

-

v k.ú. s dosud platnou analogovou mapou nebo v k.ú., kde proběhla obnova katastrálního operátu přepracováním souboru geodetických informací nebo převodem číselného vyjádření analogové mapy do digitální podoby nebo přepracováním podle dřívějších předpisů, by se uplatňovala srážka, pokud se neprokáže opak.

Koeficient by se mohl nazývat např. koeficient způsobu určení výměry, snad i zkráceně koeficient výměry. Tímto postupem by přesnost určení výměry ovlivnila zjištěnou cenu pozemků, která mmj. slouží jako jedna z vodítek při stanovování tržní ceny. V důsledku by se tedy zavedení koeficientu výměry mohlo projevit ve: 1)

zvýšení povědomí o přesnosti údajů, zvláště pak výměry v KN,

2)

zvýšení poptávky po zpřesňování hranic, tedy i

3)

zpřesnění údajů evidovaných v KN, a to vyvoláním společenské poptávky uživatelů informací KN samotných,

4)

zvýšení jistoty při koupi pozemků (tedy nižší míra rizika jak na straně prodávajícího, tak na straně kupujícího),

5)

snížení počtu sporů o průběh hranice,

6)

zefektivnění chodu katastrálních úřadů v důsledku poklesu sporů o evidované m2 a o sporné průběhy hranic,

7)

zpřesnění vyměřovaných daní,

8)

zvýšení efektivity správy katastru nemovitostí,

9)

zvýšení důvěry občanů v katastr nemovitostí.

87

Zároveň by ale měla být dána možnost jakéhosi jednostranného zpřesnění hranice i v případech, kdy buď není možné získat podpisy všech sousedních vlastníků 70, nebo pokud sousední vlastník zkrátka odmítá bez zjevného důvodu souhlasné prohlášení podepsat, popř. vlastník již nežije či není známa jeho adresa. Tyto skutečnosti by však měly být nezbytným předpokladem pro využití jednostranného zpřesnění a měly by být doložitelné tak, aby nebylo institutu zneužíváno. V současné právní úpravě se situace pro toho, kdo má zájem o zpřesnění hranice, avšak objektivně není schopen zajistit podpisy všech vlastníků, stává naprosto neřešitelnou. Jedná se podle mého názoru o nedomyšlené postavení vlastníka, kdy ochrana vlastnictví vede zpětně v určitých případech k oslabení ochrany vlastníka samotného tím, že je mu znemožněno reálně provést zpřesnění průběhu hranice pozemku, aniž by tomu bránila vůle sousedícího vlastníka založená na objektivních skutečnostech. Pro nápravu tohoto nerovného postavení by byla nutná změna postoje samotného ČÚZK (viz kap. 8.2.2), resp. vidím zde značný prostor pro diskusi. V žádném případě přitom nejsem zastánce, aby tzv. jednostranné zpřesnění bylo postaveno na úroveň dohody o upřesnění. Přesto by stanovení určité lhůty (např. 3-leté), která by byla ponechána sousedním vlastníkům na prokázání opaku (tj. prokázání, že zpřesněná hranice neodpovídá platnému geometrickému určení, mohlo zajistit dostatečnou ochranu jejich práv, aniž by byla významně omezena práva ostatních vlastníků. Ke zvážení by byla též úprava podoby výpisu z KN tak, aby obsahoval kód způsobu určení výměry a tvořil tak ucelený podklad pro ocenění a informoval uživatele o způsobu určení výměry. K zahrnutí do výpisu z KN bych se přimlouval i přesto, že výměra představuje primárně údaj o parcele, a nikoliv údaj, který by určoval rozsah (nebo též „míru“) vlastnictví. Zákon o dani by se měl vyvarovat označení „skutečná výměra pozemku“, který je zcela zavádějící. Měl by převzít terminologii používanou v katastrálním zákoně a vyhlášce, tedy daňovým základem pro pozemky by se ve vybraných případech měla stát výměra příslušné parcely evidovaná v katastru nemovitostí.

70

Příkladem mohou být např. tzv. singuláry, kdy nemovitost má velké množství podílových

spoluvlastníků (klidně na několik stránek ve výpisu z KN), u mnohých není známá adresa atp.

88

8.4

VLASTNICTVÍ

8.4.1 Vztah katastru k vlastnickému právu Ochrana vlastnického práva je dle mého názoru vnímána jako zcela klíčová úloha katastru, kterou by měl plnit. Již v úvodních ustanoveních § 1 KatZ je přitom tato role zmiňována, když v odst. 1 uvádí, že „…Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem…“. V odst. 3 pak ne náhodou hned v prvním bodě uvádí, že: „…Katastr je zdrojem informací … které slouží k ochraně práv k nemovitostem…“. Také zákon o evidenci nemovitostí71 ve svých úvodních ustanoveních § 1 zmiňoval ochranu vlastnictví: „…Potřeby národního hospodářství vyžadují, aby byly evidovány údaje o nemovitostech nutné pro plánování a řízení hospodářství, zejména zemědělské výroby, pro ochranu socialistického společenského vlastnictví a osobního vlastnictví občanů, pro řádnou správu národního majetku a pro ochranu zemědělského půdního fondu a lesního fondu. Tyto potřeby národního hospodářství zajišťuje evidence nemovitostí. …“. Přesto je patrné, že ochrana vlastnictví nebyla vnímána jako prvořadý úkol bývalé evidence nemovitostí a ochrana vlastnictví byla vyvolána potřebami národního hospodářství. Na prvním místě tedy stála potřeba národního hospodářství. Tímto srovnáním s předcházející právní úpravou bych rád poukázal na fakt, že přístup k evidenci vlastnictví opravdu nebyl stejný a měnil se. N-KatZ však svou podobou právní úpravy navazuje na současnou podobu, když § 1 uvádí, že: „…Katastr je zdrojem informací, které slouží

… k ochraně práv

k nemovitostem…“, přičemž ochrana práv je zmíněna opět na prvním místě. V této úpravě lze rozpoznat snahu o širší vymezení chráněných práv, tedy ochranu nejen vlastnického práva, jako prvořadého úkolu katastru nemovitostí.

8.4.2 Evidence vlastnického práva Vlastnictví k dané nemovitosti lze ověřit především na listu vlastnictví. List vlastnictví (dále jen „LV“) představuje dle § 17 KatV jeden ze základních výstupů soubor popisných informací, přičemž v seznamu základních výstupů v odst. 2 je zmíněn hned na prvním místě.

71

Zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

89

LV se v souladu s ustanovením § 17 odst. 3 zakládá v katastrálním území vždy jeden pro skupinu nemovitostí nebo jednotek (z. č. 72/1994 Sb.). Přitom musí být splněna podmínka, že k nemovitostem musí být evidovány shodné údaje podle § 11 odst. 2 KatV, tedy musí být shodné: -

údaje o vlastníku a oprávněném z dalších práv,

-

označení práva,

-

spoluvlastnický podíl, popřípadě podíl, v jakém oprávněný z dalších práv tato práva vykonává.

Zvláštní úpravu pak má dům s vymezenými jednotkami72, kdy je dále založen: -

list vlastnictví pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory,

-

list vlastnictví pro vlastnictví bytu a nebytového prostoru v domě.

Samostatný list vlastnictví se dále zakládá v případě duplicitního zápisu vlastnictví73. LV je přitom strukturován na jednotlivé části A, B, B1, C, D, E, F. Popis jednotlivých částí lze nalézt v § 17 odst. 3, podrobný popis a náležitosti LV jsou uvedeny v bodě 2.5 Návodu pro vedení katastru nemovitostí74, vzorové LV jsou uvedeny v příloze č. 5 tohoto návodu. Bod 2.5.4 tohoto návodu dále uvádí, že LV se číslují od jedničky s tím, že existují vyhrazená čísla. Mezi ně patří: -

LV 1 - pro bývalé místní národní výbory,

-

LV 2 - pro okresní úřady,

-

LV 10001 - zpravidla pro obce,

-

LV 10002 - pro Pozemkový fond ČR,

-

LV 11000 - zpravidla pro neznámého vlastníka.

Protože okresní úřady zanikly, přešly nemovitosti evidované na LV 2 na LV 60000 – Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále jen „ÚZSVM“).

72

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé

vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů 73

Duplicitní zápis vlastnictví upravuje § 45 odst. 3 KatV

74

Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí, č.j. ČÚZK 4571/2001-23

90

S otázkou evidence samotné pak samozřejmě úzce souvisí hospodaření s majetkem jako takovým. K této otázce bych si dovolil citovat z příspěvku Dagmar Strejčkové75, věnovanému Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a jeho hospodaření se státním majetkem, kde rozebírá praktickou stránku a doplňuje tak z praktického pohledu otázku evidence majetku v katastru nemovitostí: „…Majetek, s nímž je oprávněn ÚZSVM hospodařit, lze rozdělit do několika skupin. Jednu skupinu tvoří majetek z odúmrtí a majetek propadlý státu. V tomto případě se jedná o tzv. majetek v operativní evidenci, který na ÚZSVM přešel ke dni 1. července 2002 z okresních úřadů a z Ministerstva financí…. Nabývacím titulem v tomto případě může být rozhodnutí soudu. Jednak půjde o rozhodnutí v trestním řízení o propadnutí věci, nebo rozhodnutí o zabrání věci, jednak o tzv. odúmrť, tj. nabytí majetku státem dle ustanovení § 462 občanského zákoníku. Dále sem lze zařadit přímá dědictví ve prospěch státu, opuštěný či nalezený majetek, jakož i majetek státu, u něhož je zjištěno, že s ním nehospodaří jiná organizační složka státu. … Další skupinu tvoří „majetek bez vlastníka“, tj. majetek státu, s nímž nikdo nehospodaří. Tím je nemovitý majetek, u něhož je na listu vlastnictví dosud v katastru nemovitostí vedeno právo hospodaření okresních úřadů, nebo dokonce národních výborů, případně se jedná o nemovitosti po státních podnicích a organizacích, které už zanikly a s uvedeným majetkem nebylo právně relevantně naloženo. V tomto případě jde o dlouhodobou agendu, protože je nutné zjistit, zda tento majetek opravdu zůstal ve vlastnictví státu, nebo zda se na základě zákona č. 172/1991 Sb., o majetku obcí, nestal vlastnictvím obcí, přičemž je zapotřebí zejména příslušné listiny shromáždit, což předpokládá rovněž spolupráci s dalšími úřady či archivy. Dalším majetkem, se kterým je ÚZSVM oprávněn hospodařit, je zejména majetek po okresních úřadech, jakož i majetek nabytý dle Usnesení vlády ČR č. 56/2003, na jehož základě ÚZSVM převzal majetek na silničních hraničních přechodech od Generálního ředitelství cel. V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie ke dni 1. Května 2005 převzal ÚZSVM v období od 1. května 2004

75

DÁVID R., NECKÁŘ J., SEHNÁLEK, D. COFOLA 2009: the Conference Proceedings. 1. edition.

Brno : Masaryk University, 2009. ISBN 978-80-210-4821-8. Dostupný z: .

91

do 31. prosince 2004 celkem 63 hraničních přechodů na všech úsecích státních hranic se sousedními státy. …“.

Obr. 16 - List vlastnictví - neznámý vlastník Jako příklad je výše zobrazena (Obr. 16) část výpisu z KN, LV 11000, který je vedený ve prospěch neznámého vlastníka. Pokud by v praxi bylo třeba jednat s vlastníkem, např. v rámci stavebního řízení nebo na základě výkupu pozemků, je nezbytné se dle výše uvedeného obracet na ÚZSVM. Zároveň je vhodné si povšimnout v části D-LV zápisu jiných věcných práv, konkrétně záznamu pro další řízení (ZDŘ), dále pak neukončeného řízení o opravě chyby (OR).

8.4.3 Právní ochrana v současné právní úpravě Právní ochrana vlastnictví v dosavadní úpravě není příliš důsledně domyšlena a byla jedním z podstatných důvodů, které vedly ke změnám v právní úpravě v N-ObčZ a N-KatZ. 92

Tento důvod je zmíněn již v samotné důvodové zprávě k N-KatZ., který shrnuje současný stav. Vzhledem k tomu, že ucelený obraz stávající právní úpravy je podle mého názoru velmi celistvě popsán v důvodové zprávě a skutečnosti zde uvedené považuji za velmi zásadní, je dále citována část důvodové zprávy76, která se zabývá materiální publicitou77 : „…Nedostatkem vedoucím k nižší důvěryhodnosti katastru je nedůsledné uplatnění zásady materiální publicity. Tato zásada má chránit toho, kdo jedná v důvěře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru. Dosavadní právní úprava umožňuje skutečnému vlastníkovi nemovitosti, aby se domohl vlastnického práva i na osobě, která nabyla vlastnické právo od osoby, která byla v katastru zapsána jako vlastník. A to i přesto, že skutečný vlastník si v rozporu s ohlašovací povinností ponechal po dlouhou dobu doklady o svém vlastnictví pro sebe, nepožádal o zápis svého vlastnického práva ve svůj prospěch a nečinně po dlouhou dobu přihlížel, že podle zápisů v katastru je jako vlastník zapsán někdo zcela jiný. Takto může skutečný vlastník, který se o zápis svého vlastnického práva nepostará, rozvrátit celý řetězec nabývacích jednání vycházejících z důvěry v pravdivost zápisů v katastru. Pozdějším nabyvatelům jednajícím v této důvěře pak zpravidla nezůstane nemovitost a někdy jen s obtížemi vymáhají vrácení kupní ceny, kterou za koupenou nemovitost vydali. Právě tak jako nabyvatelé vlastnického práva jednající v dobré víře nejsou chráněni ani nabyvatelé jiných věcných práv k nemovitostem, např. nabyvatelé zástavních práv. Nedostatečné uplatnění zásady materiální publicity je vůči běžné veřejnosti nekorektní i z toho důvodu, že ustanovení § 11 zákona o zápisech budí na první pohled mylný dojem, že tato zásada v našem právním řádu uplatněna je. Proto ti, kdo jednají v dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru, se mohou dočkat na konci svého jednání nemilého překvapení. Obezřetní investoři, kterým je nedostatečné uplatnění zásady materiální publicity známo, na zápisy v katastru nespoléhají a sami prověřují nabývací tituly těch, se kterými jednají, a to nejméně po vydržecí dobu směrem do minulosti. Tím je ovšem oslaben vlastní smysl vedení katastru jako důvěryhodné evidence právních vztahů k nemovitostem.

76

Důvodová zpráva k vydání nového katastrálního zákona. [online], 2013 [cit. 2013-06-18]. Dostupná

z: . 77

Otázkou materiální publicity se zabýval též Pavel Hazuka ve své bakalářské práci - viz HAZUKA, P.

Zásada materiální publicity v katastru nemovitostí. Bakalářská práce. 2008. Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Milan Pekárek. 40 s.

93

K uvedenému problému se vyjádřil i Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. II ÚS 349/03 z 1. 8. 2006, když konstatoval: „Ochrana, jež poskytuje nabyvateli dobrá víra, není takové intenzity, aby zabránila vlastníku nemovitosti účinně uplatňovat své absolutní právo. Jinými slovy, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má tato převahu nad katastrem. Katastr nemovitostí ČR není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah a není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež od něj občané právem očekávají. Informace ze zápisu v katastru nemovitostí může ve společenských a právních vztazích splnit očekávaný význam jedině tehdy, je-li nadána pravdivostí. Neobsahuje-li katastr údaje, jež by bylo lze takto označit, jsou právní subjekty při jednání s důvěrou ve správnost zápisu vystaveny neodůvodněnému riziku, což považuje Ústavní soud za závažný problém.“. K uvedené problematice se později vyjádřil Ústavní soud ještě několikrát, a to vždy v tom smyslu, že nedostatečné uplatnění zásady materiální publicity zápisů v katastru je v rozporu se základními principy právního státu. Pro příklad lze uvést ještě alespoň právní větu z nálezu Ústavního soudu ze dne 11. 5. 2011 sp. zn. II. ÚS 165/11, která zní: „Jelikož princip ochrany dobré víry nového nabyvatele působí proti principu ochrany vlastnického práva původního vlastníka, je nutno najít praktickou konkordanci mezi oběma protikladně působícími principy tak, aby zůstalo zachováno maximum z obou, a není-li to možné, pak tak, aby výsledek byl slučitelný s obecnou představou spravedlnosti. Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence, musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana.“. …“.

Z citace z důvodové zprávy vyplývá, že v současnosti si nikdo nemůže být při ověření vlastníka nemovitosti výpisem (či jakkoliv jinak) z KN 100% jistý, že v katastru nemovitostí je uveden skutečný vlastník. Pravděpodobnost nesouladu je sice malá, ale přesto existuje několik způsobů, jak tohoto nesouladu dosáhnout. Přitom zdaleka nemusí jít o podvodné jednání. Tohoto stavu lze docílit zcela zákonným postupem. Konkrétní možnosti zde nebudu rozvádět vzhledem k veřejnosti této práce (nechci nikoho motivovat k tomu, aby nedokonalost současné právní úpravy zneužil), nicméně odborné veřejnosti jsou tyto možnosti myslím dostatečně známé.

94

Klíčovou citaci z důvodové zprávy je nezbytné doplnit doslovným zněním § 11 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem78 (dále jen „ZZVP“), na kterou je v důvodové zprávě odkazováno: „… Ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. …“. Právě toto ustanovení totiž představuje zakotvení zásady materiální publicity v současné právní úpravě. Jak je ale z důvodové zprávy patrno, má pouze deklaratorní charakter.

8.4.4 Právní ochrana po 1.1.2014 Právní úprava v N-ObčZ vychází z ustanovení § 980, který uvádí: „… Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. … Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. …“. V ustanovení § 984 N-ObčZ pak přímo zakotvuje zásadu materiální publicity: „…Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. …“. Následný § 985 pak řeší postavení osoby, jejíž věcné právo je zápisem do veřejného seznamu dotčeno (např. skutečný vlastník): „…Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala. …“. Dále je velmi podstatný § 986, který uvádí:

78

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění

pozdějších předpisů

95

„…(1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu. (2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. (3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden. …“. Rozdíl mezi § 985 a § 986 je především v tom, že zatímco § 985 řeší situace, kdy k zápisu do veřejného seznamu byl dán právní důvod, § 986 míří na případy, kdy k zápisu nebyl dán právní důvod (podvodný prodej nemovitosti, absolutně neplatná smlouva atp.). K § 985: V praxi bude vypadat situace tak, že aby nový vlastník opravdu nabyl vlastnické právo na základě smlouvy uzavřené s nepravým vlastníkem, který je však oprávněně vedený ve veřejném seznamu jako vlastník, bude muset nový vlastník splnit dvě podmínky: 1) nabytí úplatným převodem (přičemž úplatnost se bude posuzovat při sporu vždy v konkrétním případě) a 2) nabytí v dobré víře (přičemž jeho dobrá víra se bude posuzovat v okamžiku podání návrhu na zápis a nebude na něj kladena podmínka, jak dlouho musí být v dobré víře). Skutečný vlastník, který však není veden ve veřejném seznamu jako vlastník, oproti tomu bude muset v situaci, kdy jeho nemovitosti budou prodány, pokud nebude chtít o nemovitosti přijít, prokázat uplatnění práva (podání určovací žaloby k soudu) a požádat o vyznačení zápisu poznámky spornosti do KN. Vyznačení poznámky spornosti upozorní kupujícího na skutečnost, že v seznamu je vedena jako vlastník osoba, která nemusí být skutečným vlastníkem. Do doby vyznačení poznámky spornosti je však chráněn nový vlastník (tedy kupující).

96

K § 986: Pokud by došlo k podvodnému prodeji, např. na základě falešné plné moci, skutečný vlastník evidovaný v KN bude dle § 18 N-KatZ nově též vyrozuměn o povolení vkladu na jeho adresu uvedenou v katastru. Od doručení vyrozumění počíná běžet lhůta pro podání návrhu na vyznačení poznámky spornosti zápisu dle § 24 odst. 1 N-KatZ, který uvádí: „…Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. …“. Poznámka spornosti chrání skutečného vlastníka a jeho práva proti zápisu jak do budoucna, tak zpětně (což je rozdíl oproti § 985). Lhůta pro podání návrhu na vyznačení poznámky spornosti má přitom dvojí podobu: 1) 1 měsíc od doby, kdy bylo doručeno vyrozumění o povolení vkladu (popř. kdy se dozvěděl jinak), 2) 3 roky od provedení zápisu, pokud vyrozumění o povolení vkladu nebylo doručeno. Zápis poznámky spornosti chrání skutečného vlastníka proti všem dalším zápisům, neboť vylučuje dobrou víru při dalším zápisu. Pokud však do 2 měsíců od zápisu poznámky spornosti nebude skutečným vlastníkem podána určovací žaloba k soudu a toto oznámeno KÚ, bude poznámka spornosti z KN vymazána v souladu s ustanovením § 986 N-KatZ. Po vymazání poznámky spornosti již nebude skutečný vlastník nijak chráněn vůči všem dalším zápisům. Celkově tedy právní úprava významně posiluje právo kupujícího, který je v dobré víře. Toto vnímám jako zcela neoddiskutovatelný přínos nové právní úpravy. Z druhé strany klade větší nároky a větší míru odpovědnosti na skutečného vlastníka. Nalezení právě takové rovnováhy, kdy budou posílena práva kupujícího, aniž by byla významně dotčena práva 97

vlastníků, byla zřejmě záměrem. Až praxe ovšem ukáže, zda takováto podoba dokáže zamezit podvodným převodům nemovitostí nebo český člověk opět najde nějakou mezeru v zákoně. K otázce podvodných převodů nemovitosti považuji za vhodné doplnit vyjádření předsedy ČÚZK, který k otázce podvodných převodů ve veřejnoprávní televizi sdělil79: „…četnost podvodů s nemovitostmi, kdy na základě nějak falšovaných listin dojde ke změně zápisu o vlastnickém právu nebo o jiných právech v katastru nemovitostí je poměrně nízká, jedná se řádově o desítky případů ročně, a kdybychom si to chtěli s něčím porovnat, s nějakou jinou závažnou kriminalitou, tak ta pravděpodobnost, že se vlastník nemovitosti za svůj život s něčím takovým setká, je zhruba stejná, jako že bude zavražděn, protože ve vztahu zhruba těch 170 vražd ročně v ČR ve vztahu k 10 milionům obyvatel ročně dává zhruba stejnou pravděpodobnost jako těch 50, 60 případů ročně v katastru nemovitostí…“.

Vyjádření předsedy ČÚZK přitom vyznívá nepoměrně odlišně od některých zveřejněných reportáží spojených s kauzami podvodných převodů s nemovitostmi, kdy např. v pořadu Bez cenzury bylo uvedeno80, že jen v Praze byly ukradeny za rok 2012 nemovitosti za více než 400 milionů korun. Toto vyjádření vyznívá poměrně děsivě. Reálný obraz závažnosti problému podvodných převodů však dává dle mého názoru vyjádření předsedy ČÚZK. Tím ovšem nijak nezpochybňuji informaci uvedenou v pořadu Bez cenzury, které koneckonců není v rozporu s vyjádřením Karla Večeře.

8.4.5 Příklad - zmizelá manželka Jako příklad uvedu situaci, která není nijak výjimečná a lze se s ní běžně setkat. Jeden podstatný rozdíl ale od dalších, již méně častých případů, ale spočívá v tom, že je velmi snadné takovéto situaci předejít, případně uvést stav evidovaný v KN do souladu se skutečností.

79

Podvody na katastru nemovitostí - Ing. Karel Večeře (chat) - 1. část. In: Sama doma, 5. 6. 2013 12:30

na ČT1. [videoarchiv], 2013 [cit. 2013-09-18]. Dostupný z: . 80

JOHN, R. Loupeže z katastru. In:

Bez cenzury. [publicistický pořad], redaktoři Raub, B.

a Nekvasilová, L. TV Barrandov. 28. 5. 2013.

98

V rámci odstraňování neúplných a nesprávně strukturovaných zápisů v databázi ISKN KÚ při správě KN zjistil, že u nemovitosti evidovaných na LV XX v k.ú. YY je nesprávně vedeno vlastnické právo pouze ve prospěch pana Nováka. Po zjištění této skutečnosti založil řízení o opravě chyby typu OR. KÚ prověřil údaje katastru související s evidováním předmětných nemovitostí, přitom zjistil, že pozemky jsou evidovány na LV XX na základě „Dohody o zřízení práva osobního užívání“, která byla registrována státním notářstvím. Touto dohodou bylo ovšem zřízeno právo osobního užívání pro oba manžele, tj. pro pana Nováka i pro paní Novákovou. KÚ tento stav posoudil jako chybný a proto v souladu s ustanovením § 8 odst. 1 písm. a) chybný údaj opravil. Vyznačená oprava byla provedena tak, že v souboru popisných informací došlo zrušení zápisu vlastnického práva u předmětných nemovitostí, zapsaných na LV XX, ve prospěch pana Nováka a bylo zapsáno vlastnické právo ve prospěch pana Nováka a paní Novákové, do společného jmění manželů. Vše bylo provedeno v souladu s uloženými listinami na KÚ. Následně byli manželé o provedené opravě vyrozuměni zasláním oznámení o opravě chyby v katastru nemovitostí. Tento problém „zmizelých manželek“ spočívá v nesprávně strukturovaných datech, kdy byl nesprávně přiřazen kód. V rámci převodu dat ze starého Katastru nemovitostí 2000, který předcházel dnešnímu ISKN, byl tento chybný údaj převzat a převeden do databáze ISKN. Tato chyba byla mmj. zjistitelná již z výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného před rokem 2001. Nastala tak situace, kdy až do provedení opravy byl jako vlastník evidován pouze pan Novák, zatímco skutečnými vlastníky byli oba manželé, tj. pan Novák i paní Nováková, a nemovitosti vlastnili jako bezpodíloví spoluvlastníci ve společném jmění manželů. Tento stav přitom trval více než 10 let. Správný postup: Skuteční vlastníci by se měli ujistit, že jejich vlastnictví je správně evidováno. V tomto případě stačilo pouze nahlédnout do aplikace Nahlížení do KN a zkontrolovat si údaje o vlastnictví na příslušném LV. Případný kupující by v tomto případě byl uveden v omyl, když by na základě výpisu z KN byl přesvědčen, že vlastníkem je pouze pan Novák. Pokud by se pan Novák rozhodl

99

před provedením opravy nemovitosti prodat, mohl prodej uskutečnit i bez vědomí vlastní manželky. Sepsaná kupní smlouva by na straně prodávajícího měla uvedena pouze pana Nováka. KÚ by následně žádosti o povolení vkladu na základě takto sepsané kupní smlouvy vyhověl a vklad povolil, neboť údaje v kupní smlouvě by odpovídaly údajům evidovaným v katastru nemovitostí. KÚ při povolování vkladu je oprávněn přezkoumávat ke dni podání návrhu na vklad v řízení o povolení vkladu pouze to, co mu stanovují právní předpisy, tzn. KÚ postupuje v souladu s ustanoveními § 5 ZZVP. Manželka by tímto prodejem mohla přijít o „střechu nad hlavou“. O prodeji by se přitom vůbec nemusela dozvědět (např. pokud by pobývala na jiné adrese), neboť dle čl. 25 odst. 1 Jednacího řádu KÚ 81 je oznámení rozhodnutí doručováno pouze účastníkům řízení: „…Smlouva opatřená doložkou o povolení vkladu se doručí do vlastních rukou každému z účastníků řízení…“. Pokud by se následně o prodeji manželka konečně dozvěděla, nezbývalo by jí nic jiného, než se svého vlastnického práva domáhat soudní cestou, neboť proti rozhodnutí o povolení vkladu neexistuje žádný opravný prostředek, jak je uvedeno v § 5 odst. 3 ZZVP: „…Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví…“. Pan kupující, který by v dobré víře koupil nemovitost, přičemž se o vlastníkovi ujistil v katastru nemovitostí, by pak byl v situaci, kdy by se skutečný vlastník domáhal svého vlastnického práva. Jeho postavení by ale vzhledem k pouze deklaratornímu zakotvení principu materiální publicity v právních předpisech bylo v 10-leté době, která je nezbytná pro vydržení82, velmi slabé vzhledem ke skutečnému vlastníkovi. Správný postup pana kupujícího by měl být takový, že kupující si důsledně prověří nejen evidovaného vlastníka, ale i způsob nabytí vlastnictví, v tomto případě by tedy požádal nejen o výpis z KN, ale též o vyhotovení prosté nebo ověřené kopie nabývací listiny ze sbírky listin. Po přezkoumání obsahu listiny by zjistil, že skutečným vlastníkem není pouze pan

81

Jednací řád katastrálního úřadu, č.j. ČÚZK 6900/2005-22, ve znění dodatku č. 1, č.j. ČÚZK

3007/2006-22 a dodatku č. 2, č.j. ČÚZK 1622/2011-22 82

§ 134 odst. 1 ObčZ: „…Oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě …

po dobu deseti let, jde-li o nemovitost. …“, přičemž podle odst. 3 se do doby započte i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce.

100

Novák, ale též paní Nováková. Kupní smlouvu by následně sepsal s oběma vlastníky a před podáním návrhu na vklad práva do KN by podal písemný návrh na opravu chybného údaje katastru nemovitostí. Obchod s nemovitostí by se uskutečnil až po provedení opravy chyby. Pokud by však pan kupující chtěl být opravdu důsledný, prověřil by si kupovanou nemovitost po vlastnické stránce v souladu s vydržecí dobou minimálně 10 let nazpět tak, aby případně mohl uplatnit vydržení, pokud by se objevil skutečný vlastník, který by nebyl v době koupě zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. Důsledné prověření nemovitostí minimálně 10 let zpět je dle mého názoru ve stávající právní úpravě zcela nezbytné. Dle N-ObčZ by v tomto případě měla paní Nováková při případném prodeji nemovitostí mnohem slabší postavení, neboť kupující by nabyl nemovitosti od pana Nováka v dobré víře a úplatně, čímž by splnil obě podmínky pro uplatnění zásady materiální publicity. Své případné nároky by paní Nováková musela uplatňovat u svého manžela pana Nováka. Pokud by však prokazatelně kupující věděl, že nemovitosti byly v době podání návrhu na vklad ve společném jmění manželů, nemohl by se opírat o dobrou víru.

8.5

ZAJIŠTĚNÍ PŘÍSTUPU K NEMOVITOSTI Časté spory jsou zaznamenávány s přístupností nemovitostí. Různé případy byly již

nesčetněkrát medializovány v různých publicistických pořadech investigativních novinářů. Základním zákonem, který upravuje kategorizaci pozemních komunikací, práva a povinnosti vlastníků komunikací a výkon státní správy spojený s pozemními komunikacemi, je zákon o pozemních komunikacích83 (dále jen „ZPK“). Kategorizace pozemních komunikací dle ust. § 2 odst. 2 ZPK rozlišuje dálnice, silnice, místní komunikace a účelová komunikace, přičemž pro přístupnost nemovitostí jsou rozhodující především účelové komunikace. Podstatné je, že ust. § 9 ZPK spojuje se zatříděním do příslušné kategorie též vlastnictví, když stanovuje: „…Vlastníkem dálnic a silnic I. třídy je stát. Vlastníkem silnic II. a III. třídy je kraj, na jehož území se silnice nacházejí, a vlastníkem místních komunikací je obec, na jejímž území se místní komunikace nacházejí. Vlastníkem účelových komunikací je právnická nebo fyzická osoba. …“. Změna zatřídění komunikace tedy není vždy možná bez změny vlastníka.

83

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů

101

V katastru nemovitostí jsou pozemní komunikace evidovány jako pozemky s druhem pozemku ostatní plocha (příloha č. 1 KatV) a způsobem využití dle Tab. 6: Tab. 6 - Způsob využití pozemku (podle přílohy č. 2 KatV) název

význam

dálnice

pozemek, na kterém je dálnice a její součásti

silnice

pozemek, na kterém je silnice I. až III. třídy a její součásti

ostatní

pozemek, na kterém je místní nebo účelová

komunikace

(včetně zpevněné lesní komunikace) a její součásti

odkaz na právní předpis § 4 ZPK § 5 ZPK

§ 6 a 7 ZPK

Ideální případ tedy nastane, pokud nemovitost navazuje na pozemek evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace (tedy místní nebo účelová komunikace), přičemž pozemek je ve vlastnictví obce, obvykle zapsán na LV 10001. Především v případě dosud platné analogové katastrální mapy je ovšem velmi pravděpodobné, že pozemek ostatní plocha-ostatní komunikace může být dosud evidován bez příslušnosti k LV a vlastnické právo bude zapsáno k pozemkům evidovaným dosud zjednodušeným způsobem. Přitom zdaleka nemusí jít o původ zjednodušené evidence v Pozemkovém katastru, ale též v Evidenci nemovitostí. S ohledem na historický rozvoj společnosti byly cesty často rozšiřovány nebo částečně měněn jejich průběh lokálním narovnáním atp. Jak bylo naznačeno v kap. 4.4.3, přístup k vlastnictví byl v různých dobách odlišný, proto se k otázkám rozšiřování cest přistupovalo různě a změny jsou zaznamenány v rozdílné kvalitě. Při rozšíření cest mohlo docházet k majetkoprávnímu vypořádání s vlastníky pozemků, na jejichž úkor byly cesty rozšířeny. V takovém případě by měl být vyhotoven geometrický plán, který by byl podkladem pro majetkoprávní vypořádání. Bohužel, geometrický plán se nemusel vždy dochovat, stejně tak nemuselo dojít k výkupu všech dílů nebo výkup mohl probíhat v období, kdy nebyla povinnost listiny zaknihovat. Další možností je, že rozšíření sice fyzicky v terénu provedeno bylo, nicméně zobrazení hranic původního pozemku bylo ztotožněno se zobrazením hranice nového pozemku při dalším mapování. Tím mohlo dojít k rozšíření cesty nebo k lokálnímu narovnání,

102

aniž by probíhaly nějaké výkupy. V případě nového mapování je nezbytné situaci posoudit podle šetřících náčrtů, pokud se dochovaly. Samotná otázka vlastnictví pozemku, na němž se nachází pozemní komunikace, však není pro zajištění přístupu k nemovitosti klíčová. Problematika cest je natolik široká, a zřejmě i společensky poptávaná, že vedla k vydání samotného Sborníku stanovisek veřejného ochrance prav - Veřejné cesty – místní a účelové komunikace 84. Je nutné si též uvědomit, že v § 7 ZPK jsou rozlišeny dva případy účelových komunikací: - veřejně přístupné (§ 7 odst. 1 ZPK), - v uzavřeném prostoru či objektu (§ 7 odst. 2 ZPK). K samotnému platnému vzniku účelové komunikace není třeba vydání žádného správního rozhodnutí (na rozdíl od ostatních kategorií komunikací) a postačí splnění 4 podmínek. Ty jsou popsány na str. 11 výše uvedeného sborníku: „…Znaky účelové komunikace: – zřetelná (v terénu patrná) cesta určená k užití vozidly a chodci pro účel dopravy; – spojující jednotlivé nemovitosti pro potřeby jejich vlastníků nebo spojující tyto nemovitosti s ostatními pozemními komunikacemi nebo sloužící k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků; – souhlas vlastníka s užíváním cesty neomezeným okruhem osob (veřejností); – nutná komunikační potřeba. …“. Velmi důležitý je také rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 6. 10. 2010, čj. 5 As 20/2003-6485, který se k problematice vyjádřil následovně:

84

VARVAŘOVSKÝ, P., MOTEJL O. a kol. Sborník stanovisek veřejného ochránce práv: Veřejné

cesty – místní a účelové komunikace. Druhé, rozšířené vydání. Kancelář veřejného ochránce práv. 2011. 135 s. Dostupný z: . 85

Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 6. 10. 2010, čj. 5 As 20/2003-64 [cit. 2013-08-27].

Dostupný z: .

103

„…Pozemek, který je v soukromém vlastnictví, lze uznati za veřejnou cestu jen tehdy, jsou-li splněny dva předpoklady, a to jednak, že pozemek byl věnován buď výslovným projevem nebo z konkludentních činů vlastníka byl k obecnému užívání určen a dále především z toho, že toto užívání slouží k trvalému uspokojení nutné komunikační potřeby. (Boh A 10017/32). Není proto v této souvislosti rozhodné, jak byl pozemek v pozemkových knihách popř. v ostatních listinách označován. …“. V rozsudku je zmíněn tzv. konkludentní projev. Tento rozsudek je proto vhodné doplnit vyjádřením uvedeného sborníku na str. 12, který uvádí: „…Souhlas vlastníka cesty (příp. pozemku) nemusí být výslovný, postačí i mlčky udělený (tzv. konkludentní), tedy projevený tím, že vlastník veřejnosti v užívání cesty nijak nebránil….“. K otázce, kdy souhlas s veřejným užíváním již nelze doložit, se Nejvyšší správní soud ČR v rozsudku ze dne 16. 3. 2010, čj. 5 As 3/2009-7686 vyjádřil následovně: „…Veřejnou cestou se tedy pozemek stává jeho věnováním obecnému užívání, ať již vlastníkem výslovně projeveným nebo konkludentním (vlastník obecné užívání trpí a neklade mu překážek). Rovněž komunikace, u níž sice již nelze zjistit, zda byla některým z předchozích vlastníků obecnému užívání věnována, jež však byla jako veřejná cesta užívána odnepaměti z naléhavé komunikační potřeby, je veřejně přístupnou účelovou komunikací. Novodobá judikatura v tomto ohledu navazuje již na rozhodovací praxi předválečného Nejvyššího správního soudu (srov. rozhodnutí Boh. A 10017/32). Ke vzniku veřejně přístupné účelové komunikace tedy není třeba správního rozhodnutí ani není podstatné, jak je příslušný pozemek, na němž se komunikace nachází, veden v katastru nemovitostí či jak byl evidován v minulosti. Podstatné je, zda tento pozemek splňuje veškeré znaky veřejně přístupné účelové komunikace uvedené v § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích, tedy zda jde o dopravní cestu, určenou k užití silničními a jinými vozidly a chodci, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků….“.

86

Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 16. 3. 2010, čj. 5 As 3/2009-76 [cit. 2013-08-27].

Dostupný z: .

104

Z uvedeného tedy jasně vyplývá, že pro existenci veřejně přístupné účelové komunikace (veřejné cesty) není rozhodný stav evidovaný v katastru nemovitostí, tj. není podstatné, v jakém druhu pozemku a způsobu využití je pozemek evidován ani kdo je evidován jako vlastník. I pozemek v soukromém vlastnictví může být za splnění výše uvedených podmínek veřejnou cestou.

8.5.1 Příklad Otázku posouzení zajištění přístupu k nemovitosti však nelze zúžit pouze na problematiku veřejných cest. Další specifickou skupinou jsou tzv. společné dvory nebo zajištění přístupu na základě věcných břemen. V případě věcných břemen považuji za zcela zásadní velmi pečlivé pročtení listiny, na základě které je věcné břemeno v katastru nemovitostí zapsáno (pokud vůbec v katastru zapsáno je). Podstatné je především zcela přesné slovní vymezení obsahu věcného břemene a rozlišení druhu věcného břemene (zda jde o břemeno in rem nebo pouze o břemeno in personam). Ověření přístupu k nemovitosti je třeba posuzovat vždy individuálně. Typickým případem problémové situace může být neobezřetná koupě řadového rodinného domu dle následujícího případu (viz Obr. 17).

Obr. 17 - Přístupnost nemovitosti

105

Pan Novák se rozhodl pořídit si budovu - rodinný dům č. pop. 14 na pozemku par. č. st. 111, pozemek par. č. st. 111 s druhem pozemku zastavěná plocha a pozemek par. č. 49 s druhem pozemku zahrada, vše zapsáno na LV 316. Nemovitosti zapsané na LV 316 pan Novák koupil, aniž by se pozastavil nad tím, že mezi rodinným domem a veřejnou cestou se nachází předzahrádka – pozemek par. č. 2995/4 s druhem pozemku zahrada, evidován dosud bez příslušnosti k LV. Vlastnické právo k pozemku par. č. PK 2995/4, který však byl zobrazením shodný s pozemkem par. č. KN 2995/4, bylo při koupi zapsáno ve prospěch jednoho z původních spoluvlastníků rodinného domu. Protože se však nejednalo o totožný vlastnický právní vztah, jako byl evidovaný na LV 316 pro zbytek nemovitostí, byl pozemek předzahrádky zapsaný na LV 306. Odlišným právním vztahem jsou přitom myšleny i situaci, kdy se jedná: -

o vlastnictví ve společném jmění manželu vs. podílové spoluvlastnictví (byť každý z manželů by měl ideální ½ spoluvlastnického podílu), nebo

-

o případy, kdy stejné subjekty mají pro různé nemovitosti evidovány odlišné velikosti spoluvlastnických podílů (např. pro zahradu oba spoluvlastníci rovným dílem ½ a pro rodinný dům ¼ vs. ¾).

Pan Novák si tedy pořídil nemovitost, na kterou neměl zajištěn přístup. Původní vlastník časem zemřel a vlastnické právo k předzahrádce, pozemku par. č. PK 2995/4, v rámci dědického řízení přešlo ve prospěch pozůstalých dle zákonných podílů ke dni úmrtí zůstavitele. Pan Novák tedy nejen že neměl zajištěný přístup, ale jeho pozice se ještě zhoršila, neboť při snaze o zajištění přístupu do nemovitosti po právní stránce byl při odkupu předzahrádky nucen jednat se všemi spoluvlastníky, přičemž všichni spoluvlastníci museli jednat ve shodě a všichni museli projevit vůli panu Novákovi předzahrádku prodat. Vše pak záleží na osobním přístupu zúčastněných stran a na osobnostním charakteru jednotlivců, neboť kde není vůle se dohodnout, k dohodě nedojde. Správný postup: Pan Novák se měl při koupi ujistit, jak jsou jeho nemovitosti evidovány v katastru nemovitostí, co je předmětem koupě a zda má zajištěný přístup k nemovitosti z veřejné cesty. Přitom zajištění přístupu není vždy nezbytně nutné řešit odkoupením pozemku nebo části pozemku dle geometrického plánu. Ačkoliv takovýto postup je přirozeně nejlepší možnou variantou, je možné přistoupit k zajištění přístupu i zřízením věcného břemene. Takovýto 106

postup je velmi citlivý na precizní vymezení obsahu věcného břemene a již při jeho zřizování je třeba mít na paměti, že osoba povinná či oprávněná se v případě věcného břemene in rem mohou měnit. V tomto konkrétním případě nebylo jednoduššího způsobu než zavčasu odkoupit od původního majitele i předzahrádku. Je také vhodné si položit otázku, jakou hodnotu (záměrně uvádím pojem hodnotu, nikoliv cenu) má nemovitost, která nemá po právní stránce zabezpečený přístup.

8.6

ZJEDNODUŠENÁ EVIDENCE Existence zjednodušené evidence v dnešní době představuje exemplární příklad

dopadu nedořešení vztahů z dřívějších pozemkových evidencí. Zjednodušená evidence a její začlenění do katastrálního operátu nachází zákonnou oporu v § 29 odst. 3 KatZ: „…Zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků, se evidují do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav podle zvláštního předpisu, zjednodušeným způsobem s využitím bývalého pozemkového katastru, pozemkových knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení. Údaje zjednodušené evidence se považují za součást katastrálního operátu….“. V souladu s definicí je v § 2 odst. 1 písm. d) KatV vymezen pojem parcela zjednodušené evidence, kterou se rozumí „…pozemek evidovaný zjednodušeným způsobem podle katastrálního zákona, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence a označen parcelním číslem podle této dřívější pozemkové evidence…“. Pro úplnost je nezbytné uvést, že dřívější pozemkovou evidencí se dle § 2 odst. 1 písm. c) KatV rozumí: -

pozemkový katastr,

-

jednotná evidence půdy,

-

evidence nemovitostí,

-

operáty přídělového a scelovacího řízení.

Geometrické určení pozemku evidovaného zjednodušeným způsobem – parcely zjednodušené evidence, přitom vychází z map dřívějších pozemkových evidencí, pokud se nedochoval výsledek zeměměřické činnosti, který by byl určující pro vznik nové parcely

107

a který by obsahoval přesnější informace o tvaru a rozměru pozemku. Kvalita dřívějších pozemkových evidencí je přitom velmi různorodá. Mapy bývalého Pozemkového katastru byly např. obvykle vyhotoveny v měřítku 1: 2880, pro které je nezbytné uvažovat s mezní polohovou chybou až 2,8 m (viz kap. 8.2). Další závažnou skutečnost představuje fakt, že výměrou parcely zjednodušené evidence je myšlena „původní nebo zbytková výměra po majetkoprávně provedených změnách“, přičemž zbytková výměra bývá určena tzv. odpočtem.

8.6.1 Doplnění pozemků zjednodušené evidence do katastru nemovitostí S otázkou doplňování pozemků dosud evidovaných zjednodušeným způsobem do katastrální mapy se současné předpisy platné v katastru nemovitostí vypořádaly v § 90 KatV. Průběžné doplňování pozemků ZE je popsáno v § 90 odst. 1 KatV: „…Katastrální úřad podle potřeby postupně doplňuje do souboru geodetických informací pozemky dosud evidované zjednodušeným způsobem na základě neměřického záznamu nebo záznamu podrobného měření změn vyhotoveného katastrálním úřadem nebo na základě ohlášení vlastníka doloženého geometrickým plánem. …“. Z uvedeného vyplývá, že pokud je doplnění pozemku ZE vyvoláno vůlí vlastníka (resp. v soukromém zájmu), je nezbytné nechat vyhotovit geodetem geometrický plán dle § 73 odst. 1 písm. f), tedy geometrický plán pro „…doplnění souboru geodetických informací o pozemek dosud evidovaný zjednodušeným způsobem, pokud se jeho hranice vytyčují a označují v terénu…“. Podstatné v případě takovéhoto postupu je, že hranice jsou vytyčeny a fyzicky v terénu označeny, přičemž vytyčovatel musí postupovat v souladu s § 86 odst. 1 KatV: „…K účasti na projednání vytyčené hranice přizve způsobilá osoba vykonávající vytyčení hranice pozemku … písemnou pozvánkou všechny vlastníky pozemků, jejichž hranice má být vytyčena, nebo na jejichž hranici má být vytyčen alespoň jeden lomový bod. …“. Naopak zcela rozdílnou situaci představuje stav, kdy je potřeba doplnění ZE vyvolána ve veřejném zájmu a kdy je postupováno dle § 84 odst. 1 KatV: „…Neměřický záznam vyhotovuje katastrální úřad … při doplňování pozemků dosud evidovaných zjednodušeným způsobem překreslením do analogové mapy bez jejich vytyčení a zaměření podle § 90. …“. V takovémto případě není, jak už z podstaty neměřického záznamu vyplývá, spojeno doplnění pozemku ZE do KN s žádnou měřickou činností v terénu. Přesnost takovéhoto doplnění přitom nemůže být nikdy vyšší než podklad, který sloužil pro samotné doplnění. To koneckonců platí obecně, nicméně pokud jsou hranice v terénu vytyčeny a je dodáno 108

ohlášení

vlastníka

doložené

souhlasným

prohlášením

o

zpřesnění

geometrického

a polohového určení pozemku, podepsané všemi vlastníky a splňující náležitosti § 85 odst. 7 KatV, lze dosáhnout přesnosti určení hranice dle KK3. S průběžným doplňováním je přitom spojena v § 90 odst. 3 KatV lhůta, do kdy by měly být pozemky ZE doplněny nejpozději: „…Do souboru geodetických informací se doplní … všechny pozemky evidované zjednodušeným způsobem nejpozději při obnově katastrálního operátu přepracováním nebo při převodu číselného vyjádření analogové mapy v S-JTSK do digitální podoby, pokud to umožňuje kvalita původního zobrazení parcel. …“. Teoreticky tedy v katastrálním území, kde proběhla obnova katastrálního operátu přepracováním dle § 15 KatZ v rozsahu celého k.ú. (nikoliv pouze na části), by zjednodušená evidence již neměla existovat. Protože však kvalita podkladů bývá různá, ponechává ustanovení § 90 odst. 3 KatV možnost vést zjednodušenou evidenci i po vyhlášení platnosti obnovy. Naopak pokud dojde k obnově katastrálního operátu novým mapováním dle § 13a KatZ nebo k obnově katastrálního operátu na podkladě výsledků pozemkových úprav dle § 15a KatZ, dojde k zániku zjednodušené evidence vždy. Z pohledu rizika spojeného s obchodem s nemovitostmi lze tedy obecně rozdělit katastrální území do třech kategorií: -

k.ú. s vyhlášenou platností obnoveného katastrálního operátu novým mapováním nebo na podkladě výsledků pozemkových úprav,

-

k.ú. s vyhlášenou platností obnoveného katastrálního operátu přepracováním,

-

k.ú. s dosud platnou analogovou mapou, kde neproběhla obnova katastrálního operátu (dle současných předpisů).

Takovéto zobecnění je ovšem velmi široké a nelze na něm stavět žádné závěry. Obnova katastrálního operátu novým mapováním totiž probíhala opět v různých obdobích odlišným způsobem a dokonce i v případě platné digitální katastrální mapy se lze setkat s existencí zjednodušené evidence, byť se jedná o případy zcela ojedinělé.

109

Stejně tak je třeba podotknout, že pozemkové úpravy87 se primárně netýkají intravilánu obcí. Častou kombinací tak bývají katastrální území, kde v extravilánu proběhla obnova katastrálního operátu na podkladě výsledku pozemkových úprav, zatímco intravilán má dosud platnou analogovou katastrální mapu nebo zde proběhla obnova katastrálního operátu přepracováním. Paradoxně pak má v těchto případech extravilán vyšší kvalitu mapového podkladu, kdy vlastnické hranice jsou určeny s technickou i právní kvalitou odpovídající KK3, a tedy mnohem nižší míru rizika při koupi nemovitosti i s ohledem na fakt, že nabývacím titulem se stává rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv, vydané Státním pozemkovým úřadem na základě § 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách88. Toto rozhodnutí se vydává na základě schváleného návrhu pozemkové úpravy.

8.6.2 Příklad Jak je rozebráno v následujícím příkladu, obchod s pozemkem ZE s sebou může nést značnou míru rizika. Situace byla následující – v katastru nemovitostí v předmětném k.ú. byl evidován pozemek par. č. 3506/1 o výměře 52369 m2 se způsobem určení výměry 2 v druhu pozemku lesní pozemek, zapsaný na LV ve prospěch jisté organizace. Ten však nebyl předmětem obchodu s nemovitostí. Kupující, nazvěme ji paní Nováková, se rozhodla koupit následující nemovitosti zapsané na LV 1020: -

budovu - rodinný dům, č. pop. 13 na pozemku par. č. st. 348/5,

-

pozemek par. č. st. 348/5 v duhu pozemku zastavěná plocha, o výměře 194 m2,

-

pozemek ZE-PK č. 3502/28 o výměře 58 m2.

87

Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona

č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů; vyhl. č. 545/2002 Sb., o postupu při provádění pozemkových úprav a náležitostech návrhu pozemkových úprav, ve znění pozdějších předpisů 88

Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona

č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů

110

Obr. 18 - Katastrální mapa v porovnání s mapou bývalého Pozemkového katastru (parcelní číslo PK 3502/28 špatně čitelné) Protože byla při koupi paní Nováková obezřetná, rozhodla se svěřit sepsání kupní smlouvy odborníkovi. Proto se obrátila na jistou advokátní kancelář a byla sepsána kupní smlouva a smlouva o úschově. Smlouva měla 5 stran, obsahovala informace o způsobu nabytí nemovitostí prodávající stranou. Ve smlouvě nebylo opomenuto právo odpovídající věcnému břemeni, kterým byl zatížen pozemek par. č. PK 3502/28 ve prospěch oprávněného z věcného břemene - vlastníka budovy č. pop. 26. Obsah věcného břemene spočíval ve „strpění chůze a jízdy s trakačem“. Smlouva byla natolik pečlivá, že nebylo opomenuto dohodnutí lhůty na vyklizení a lhůta pro provedení změny adresy trvalého pobytu prodávající strany. Advokátní kancelář v celém obchodu smluvní strany přímo zastupovala v řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Celá platební transakce byla provedena přes účet advokátní úschovy, přičemž celého obchodu se účastnil jistý finanční ústav, který zajišťoval finance. Protože smlouva nevykazovala vady a byly splněny veškeré náležitosti, KÚ povolil vklad práva do KN a paní Nováková se stala novým vlastníkem nemovitostí, finanční ústav měl pohledávku zajištěnou zřízením zástavního práva, které bylo zapsáno v KN.

111

Při obnově katastrálního operátu přepracováním podle § 15 KatZ v souladu s § 63 KatV a s Návodem pro obnovu katastrálního operátu89 však KÚ zjistil, že pozemek ZEPK 3502/28 nelze doplnit do katastru nemovitostí. Při porovnání zobrazení katastrální mapy s mapou bývalého Pozemkového katastru, shodné v identických bodech, bylo zjištěno, že stejná část zemského povrchu je označena jako parcela číslo 3506/1 a současně jako parcela zjednodušené evidence původem Pozemkový katastr (dále jen „PK“), číslo 3502/28, tedy že část zemského povrchu označena jako parcela č. KN 3506/1 odpovídá části zemského označené jako parcela č. PK 3502/28. V dané situaci je KÚ nucen řídit se ustanovením § 45 odst. 3 KatV, který stanovuje následující postup: „...Je-li katastrálnímu úřadu postupně doručeno více pravomocných rozhodnutí a jiných listin, jimiž je katastrální úřad vázán, z nichž každá svědčí o vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti, vyjádří katastrální úřad v katastru tuto okolnost duplicitním zápisem vlastnictví. Zároveň o tom vyrozumí osoby, které jsou podle takto rozporných listin označeny za vlastníky, s tím, že duplicitní zápis bude v případě sporu o vlastnictví odstraněn na podkladě pravomocného rozhodnutí soudu, nebo v případě shody o vlastnictví na základě uznání provedeného souhlasným prohlášením s náležitostmi podle § 40 odst. 3, popřípadě jednostranným prohlášením s obdobnými náležitostmi podle § 40 odst. 3, že vlastnické právo druhé osoby k nemovitosti prohlašující osobou není zpochybňováno….“. Protože KÚ není oprávněn rozhodovat o vlastnictví a je úřadem pouze evidenčním, výsledné řešení takovéto situace bývá zcela mimo kompetenci KÚ a záleží pouze na postupu jednotlivých stran. Je ale nezbytné si uvědomit, že pokud se jedná s právnickou osobou, pak ta bývá obvykle nucena postupovat v souladu s právními předpisy, kterými se řídí. Nezáleží tedy pouze na vůli konkrétních osob zastupující danou právnickou osobu (organizaci) a subjektivnímu hodnocení „spravedlivosti“. Stejně tak je nezbytné mít na paměti, že ne všichni mají snahu se dohodnout, resp. že různé osoby mohou svá práva vnímat různě s ohledem na osobní vazby, vlastní subjektivní pohled, úroveň právního povědomí či intelektuální úroveň.

89

Návod pro obnovu katastrálního operátu a převod, č.j. ČÚZK 6530/2007-22, ve znění dodatku č. 1,

č.j. ČÚZK 338/2008-22 a dodatku č. 2,č.j. ČÚZK 2390/2009-22

112

Správný postup: V dané situaci postupovala paní Nováková obezřetně a pravděpodobně i s veškerou snahou a úsilím. Jednala v dobré víře. Bohužel, přecenila právní hledisko, resp. nebyla schopna odhadnout veškerá rizika spojená s prověřením nemovitostí, a nebyla dostatečně pozorná v geodetické otázce. Podcenění geodetické stránky přitom stojí dle mého názoru za velkým množstvím problémů při obchodech s nemovitostmi, především s pozemky. Ani advokátní kancelář, která by měla mít vyšší právní povědomí, nedokázala správně vyhodnotit údaje evidované v katastru nemovitostí, resp. je pravděpodobně vůbec nezkoumala. Dokonce ani finanční ústav se nezdráhal uvolnit finanční prostředky a důsledně si nemovitosti neprověřil. Těžko tedy z takovéto situace vinit paní Novákovou. Jak by však měla správně paní Nováková postupovat? Řešení opět není nijak složité, jen je třeba o něm vědět. Možností bylo opět více: -

při koupi požadovat doplnění ZE-PK do KN na základě geometrického plánu, trvat na zpřesnění hranic pozemku,

-

nechat si při před koupí vyhotovit kopii z katastrální mapy a především identifikaci parcely, popř. alespoň srovnávací sestavení,

-

důsledně prověřit nabývací titul bývalých majitelů (jehož součástí byla doložená identifikace) a následně porovnat nabývací titul se současným stavem, a to vč. porovnání zobrazení v mapách.

Pro vyjasnění správného postupu považuji za rozumné zde podrobněji rozebrat pojmy jako veřejná listina, identifikace a srovnávací sestavení, které jsou výše zmíněny a jejichž význam v práci dosud nezazněl. Pojem veřejná listina je podrobně popsán v bodě 16.1.3.1 Návodu pro vedení a správu katastru nemovitostí, který uvádí: „…Veřejná listina osvědčuje skutečnosti, které jsou rozhodné pro jednání před státními orgány. Musí mít náležitosti podle § 6 odst. 1 vyhlášky o poskytování údajů...“. Definice identifikace parcel je uvedena v §27 písm. j) KatZ, nicméně podrobnější výklad obsahuje Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí v bodě 16.1.9. „…Identifikace parcel (dále jen „identifikace") obsahuje porovnání totožnosti parcely nebo skupiny souvisejících parcel posledního dochovaného stavu dřívější pozemkové evidence nebo stavu před obnovou katastrálního operátu s parcelou nebo skupinou parcel vedených

113

v katastru (§ 6 odst. 5 vyhlášky o poskytování údajů). Identifikace je veřejná listina (§ 6 odst. 1 vyhlášky o poskytování údajů) a vyhotovuje se na tiskopisu…“. Náležitosti identifikace parcel jsou podrobně popsány v bodě 16.1.9. Návodu, ukázka identifikace parcel je v příloze č. 30/1 a 30/3 Návodu. Není tedy v žádném případě vždy nezbytně nutné objednávat vyhotovení geometrického plánu. Z druhé strany vždy není možné ze strany KÚ vyhovět požadavku na vyhotovení identifikace parcel. Místo identifikace je však možné nechat vyhotovit srovnávací sestavení parcel tak, jak je popsáno v bodě 16.1.9. Návodu: „…Srovnávací sestavení parcel je orientační srovnání, tj. přiřazení zápisu, popřípadě zákresu parcely dřívější pozemkové evidence, neztotožnitelné s parcelou katastru. Je technickým podkladem, který se vyhotovuje zejména pro: a) sepsání dohod o vydání nemovitostí povinnými osobami v restitucích, b) sepsání nájemních smluv, c) daňové účely. Srovnávací sestavení parcel není veřejnou listinou, neosvědčuje právní vztahy k nemovitostem a nemůže sloužit jako podklad pro vyhotovení listin o převodu částí nemovitostí v něm uvedených. …“. Náležitosti srovnávacího sestavení jsou popsány dále v tomto bodě. Důležité upozornění je pak uvedeno mmj. na příslušném tiskopise: „Srovnávací sestavení parcel má pouze orientační charakter a popřípadě uvedené výměry částí parcel katastru jsou určeny přibližným způsobem. Nenahrazuje plán a nemůže být podkladem pro vyhotovení právních listin o nemovitostech, které jsou v něm uvedeny”. Přestože se v případě srovnávacího sestavení jedná pouze o orientační informaci, která neosvědčuje právní vztahy k nemovitostem, vyhotovení srovnávacího sestavení může v době, kdy je teprve zvažována realizace obchodu s nemovitostí – především s pozemky ZE – významně napomoci k odhalení hrubého nesouladu stavu operátu katastru nemovitostí s ohledem na stav evidovaný dosud zjednodušeným způsobem. V konkrétním případě by vyhotovení srovnávacího sestavení ve fázi prověření nemovitosti před realizací samotného prodeje téměř nepochybně vedlo k odhalení duplicitně evidovaného vlastnictví a investice mohla být ochráněna.

114

8.7

DALŠÍ PŘÍKLADY

8.7.1 Zemní sklep Po obnově katastrálního operátu přepracováním podle § 15 KatZ na katastrální mapu digitalizovanou podle současně platných předpisů (KMD) se jeden občan podivil, že uprostřed vlastní stavební parcely má v katastrální mapě vyznačenou stavbu, o které dosud neměl ponětí. Situace po prošetření byla následující: Na pozemku parcelní číslo st. 20/2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se v nejmenovaném katastrálním území nacházela stavba č. pop. 47 se způsobem využití objekt k bydlení. Pozemek i stavba byly ve vlastnictví téže osoby, nazvěme ji pan Novák. Pan Novák měl tedy na svém listu vlastnictví evidovanou jak stavbu, tak pozemek.

Obr. 19 - Zemědělská stavba uprostřed dvora (nahlížení do KN) Pohled do katastrální mapy (viz Obr. 19) ovšem ukázal na skutečnost, že v místě dvora této stavby (Obr. 20) je v katastrálním operátu evidován pozemek označený parcelním číslem st. 20/3, na kterém je evidována stavba - budova bez čísla popisného nebo evidenčního - se způsobem využití zemědělská stavba. Tato stavba vč. pozemku, na kterém se měla nacházet, přitom byla evidována na zcela jiném listu vlastnictví ve prospěch naprosto cizí osoby, nazvěme ji pan Hanák. K zemědělské stavbě a k pozemku, na kterém tato stavba stála, nebyl zajištěn žádný přístup z veřejné cesty. Přitom v terénu se stavba dle výpovědi pana Nováka nikdy nenacházela.

115

Dalším šetřením bylo zjištěno, že zemědělská stavba představuje zemní sklep, který se kdysi nacházel v dolní části pozemku, nyní označeného parcelními čísly 1635/3 a 1635/4, přičemž tyto pozemky vznikly úhlopříčným rozdělením původního pozemku par. č. 1635/3 dle doloženého geometrického plánu. K tomuto dělení byl dán souhlas stavebního úřadu a pozemek ozn. par. č. 1635/4 byl obcí prodán. Obci tak ve výsledku zůstal pozemek par. č. 1635/3 bez přístupu z veřejné cesty. Zbytky zemního sklepa jsou přitom údajně v terénu dosud patrné.

Obr. 20 - Zemědělská stavba uprostřed dvora (ortofoto) Dohledáním všech dostupných podkladů bylo zjištěno, že zemní sklep byl v mapě bývalého pozemkového katastru zobrazen správně, tedy že jeho zobrazení a logické vazby v mapě odpovídaly skutečné poloze v terénu. V době jednotné evidence půdy byl ovšem sklep zřejmě omylem nebo ledabylostí do mapy jednotné evidence půdy zakreslen doprostřed parcely st. 20/2. Tento stav byl převzat následně do mapy bývalé evidence nemovitostí vedené na nesrážlivé plastové folii, tzv. astralonu. Při obnově katastrálního operátu bylo postupováno správně dle platných právních předpisů a mapa byla převedena do digitální formy v té podobě, jak byla vyhotovena na plastové fólii. 116

Pan Novák nabyl vlastnictví začátkem 90. let, přičemž vlastnictví nabyl dle tehdy platného zobrazení v katastrální mapě. O zemědělské stavbě nevěděl až do doby provedení obnovy katastrálního operátu. Pan Hanák o této situaci též vůbec netušil… Katastrální úřad zahájil na základě výše uvedených skutečností řízení o opravě chyby v katastrálním operátu. Situace byla naštěstí řešitelná z toho důvodu, že pan Hanák neměl o evidovanou zemědělskou stavbu a o nepřístupný pozemek pod ním žádný zájem, proto byl přístupný konstruktivnímu řešení. Správný postup: Při koupi nemovitosti se měl pan Novák zajímat, jak je pozemek, který nabyl, evidován v katastru nemovitostí. Při pouhém ověření zobrazení pozemku a stavby v katastrální mapě by skutečnost zjistil již před mnoha lety. Stavební úřad neměl vůbec dát souhlas s dělením a scelováním pozemku par. č. 1635/3, následně by nemohlo dojít k odprodeji pozemku ozn. par. č. 1635/4 fyzické osobě a obec by se nestala vlastníkem nepřístupného pozemku. Geodet přitom postupoval v rámci svých možností a povinností, neboť v záznamu podrobného měření změn upozornil v grafické části záznamu podrobného měření změn na skutečnost, že na děleném pozemku par. č. 1635/3 se nachází sklep.

8.7.2 Nedoložený geometrický plán Při obnově katastrálního operátu § 15 KatZ přepracováním na katastrální mapu digitalizovanou podle současných předpisů (KMD) bylo při tvorbě souboru geodetických informací zjištěno, že ačkoliv se v dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací nachází záznam podrobného měření změn, na jehož podkladě byl vyhotoven geometrický plán pro zaměření obvodu stavby a který odpovídá zobrazení budovy na ortofotosnímku (viz Obr. 21), nebyla tato změna zakreslena do platné katastrální mapy vedené na plastové folii v analogové podobě. Šetřením bylo zjištěno, že geometrický plán a jeho navrhovaná změna ani nemohla být zakreslena do mapy, neboť vlastník nedodal katastrálnímu úřadu žádnou listinu, na jejímž podkladě by mohla být změna provedena. Přitom geometrický plán byl vyhotoven původními vlastníky a zhruba měsíc po potvrzení geometrického plánu katastrálním úřadem došlo k prodeji nemovitosti. Lze se tedy domnívat, že původní vlastník chtěl nemovitost předávat v řádném stavu a v souladu s údaji evidovanými v katastrálním operátu, případně byl 117

kupujícím donucen nechat vyhotovit geometrický plán tak, aby kupujícímu nevznikly dodatečné náklady. KatV v § 73 odst. 4 ale jasně uvádí, že „…Geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin ke změnám … a spolu se záznamem podrobného měření změn je podkladem pro provedení změny v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací. …“. Jedná se pouze o technický podklad a jeho pouhé vyhotovení, ověření a potvrzení nezakládá žádnou změnu v katastru nemovitostí. Vyhotovení geometrického plánu a následné nedoložení listiny, na základě které by byla změna zapsána do katastru nemovitostí, je přitom velmi častá chyba. Nejsou výjimkou případy, kdy je dokonce vyhotoveno několik geometrických plánů, které obsahují zcela totožný návrh změny, a přesto žádný z nich nakonec není zapsán. O motivaci objednatele takovýchto geometrických plánů práce se přitom můžeme jen domnívat. Pravděpodobný důvod je dle mého názoru obvykle pouze neznalost objednatele geometrického plánu (nebo nedostatečné poučení ze strany zhotovitele geometrického plánu).

Obr. 21 - Přístavba nezobrazená v katastrální mapě Platnost geometrického plánu přitom není časově nijak omezena, jak uvádějí Bumba a Kocáb90 (str. 78-79): „…Ověřený a potvrzený geometrický plán nemá stanovenou žádnou dobu reklamační lhůtu ani dobu trvanlivosti či dobu platnosti. Jeho obsahové údaje platí do doby, do které trvá soulad jeho grafického znázornění s obsahem katastrální mapy a soulad jeho výkazu dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí (v části

90

BUMBA, J., KOCÁB, M. Geometrický plán – Příručka pro vyhotovitele i uživatele. 2. doplněné

a přepracované vydání. Praha : Leges, s.r.o, 2011. 432 s. ISBN 978-80-87212-82-0.

118

pro dosavadní stav) s aktuálními údaji katastru nemovitostí. Po celou dobu trvání zmíněného souladu lze takovýto geometrický plán použít neomezeně. Tato doba může platit neomezeně. Tato doba může trvat několik let stejně jako pouhých několik dní. Žádný právní předpis neobsahuje ustanovení o časovém faktoru platnosti geometrického plánu. …“. Výše uvedené ovšem v konkrétním případě znamená, že geometrický plán již nebude po nabytí platnosti obnoveného katastrálního operátu možné zapsat, neboť obnově katastrálního operátu obvykle nastane nesoulad s údaji v dosavadním stavu geometrického plánu. Správný postup: Při koupi nemovitosti (nebo alespoň po koupi) si nový majitel měl nechat vyhotovit snímek z katastrální mapy, eventuálně nahlédnout do aplikace Nahlížení do KN. Ověření zobrazení v katastrální mapě by jednoznačně upozornilo na skutečnost, že geometrický plán nebyl zapsán, neboť nebyla k zápisu doložena žádná listina. Otázkou přirozeně zůstává, zda byla změna provedena v souladu se stavebním zákonem a zda se nejedná o černou přístavbu. Je tak možné, že nový majitel bude muset nechat nejen vyhotovit nový geometrický plán, ale vedle toho bude přinucen dále řešit přístavbu se stavebním úřadem, neboť katastrální úřad bude postupovat při zápisu v souladu s Pokynem ČÚZK č. 3491. Dle uvedeného pokynu musí vlastník dodat pro zápis do KN vedle ohlášení vlastníka samotného a již zmíněného geometrického plánu též rozhodnutí stavebního úřadu o změně stavby, nebo rozhodnutí nebo souhlas stavebního úřadu s užíváním stavby.

8.7.3 Lhůty - odstranění stavby a oprava výměry KÚ obdržel žádost o odstranění stavby. Na základě této žádosti KÚ vyhotovil tzv. neměřický záznam (dále jen „NZ“), který byl nezbytným podkladem pro provedení zápisu. Při vyhotovení NZ byla zjištěna chyba ve výměrách parcel. KÚ proto z úřední povinnosti dle § 8 KatZ přistoupil k opravě chyby a založil řízení typu OR (ostatní rozhodnutí). KÚ zapsal opravu výměry a obeznámil účastníky řízení oznámením o opravě chyby v katastrálním operátu.

91

Pokyn č. 34, č.j. ČÚZK 77/2007-22, pro zápis nové stavby, zápis vlastnického práva k nové stavbě

a zápis změny stavby do katastru nemovitostí v souvislosti se změnou právní úpravy s účinností od 1.1.2007

119

Od doručení oznámení začíná běžet 30-denní lhůta, která je stanovená v KatZ, kdy je možné podat nesouhlas s provedenou opravou. KÚ pak v případě doručení nesouhlasu zahájí správní řízení v souladu s čl. 34 odst. 1 Jednacího řádu92. Následujících 30 dnů pak bude v části D-LV vyznačen jiný právní vztah (dále jen „JPV“) pro řízení typu OR. Tento JPV ovšem může bránit provedení zápisu po dobu uvedených 30 dnů. Čistě teoreticky tedy může nastat situace, kdy řekněme po 5 dnech od podání návrhu na vklad je v katastrálním operátu zjištěna chyba. Následně je zahájeno řízení o opravě chyby, které může v obzvláště složitých případech trvat až 60 dní. Po 60 dnech je zasláno oznámení o opravě chyby v katastru nemovitostí, které si může oprávněný subjekt převzít v 10-denní lhůtě. Ode dne převzetí se začíná počítat lhůta na podání nesouhlasu s provedenou opravou 30 dní. Přitom po celou dobu může být v určitých případech zabráněno nakládat s nemovitostí vzhledem k tomu, že nemovitost je dotčena JPV (řízením OR). Celkově tedy 105 dnů, což je téměř 1/3 roku. Toto zdržení může mít za následek značné náklady nebo finanční ztráty z nerealizovaného obchodu nebo z nerealizovaného nebo pozdrženého investičního záměru (např. realizace stavby, ztrátu nároku na dotace atp.). Přitom je zde dále možnost podat odvolání proti rozhodnutí prvoinstančního úřadu a vydáním prvního rozhodnutí tak zdaleka nemusí být řízení OR ukončeno. Proto je třeba nepodceňovat faktor času a zvláště v případech investičních záměrů větších rozsahů si předem co nejpečlivěji prověřit stav evidovaný v katastru nemovitostí.

92

Jednací řád katastrálního úřadu, č.j. ČÚZK 6900/2005-22, ve znění dodatku č. 1, č.j. ČÚZK

3007/2006-22 a dodatku č. 2, č.j. ČÚZK 1622/2011-22

120

9

ZHODNOCENÍ Katastr nemovitostí a údaje v něm evidované jsou poplatné v prvé řadě době vzniku.

Vedle toho je třeba počítat s důsledky změn v přístupu k evidenci nemovitostí a v samotném způsobu evidence a často urychleným změnám, které nemusely být prováděny vždy s náležitou péčí. Nemovitost při koupi je nezbytné prověřit s ohledem na soubor popisných informací katastrálního operátu. Důrazně je přitom třeba přezkoumat způsob nabytí vlastnictví, a to nejméně 10 let nazpět. Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku bude nezbytné prověřovat historii nemovitosti nejméně 3 roky nazpět. Stejně důležitou roli však hraje i ověření souboru geodetických informací. Přehlížení tohoto faktoru stojí za velkou částí pozdějších (a často zbytečných) sporů, přičemž odborným posouzením před realizací obchodu s nemovitostí lze toto riziko značně snížit. Mezi nejčastější problémy lze zařadit spory o výměry parcel a spory o průběh vlastnické hranice. Realitní kanceláře by nejenže měly zpřesnění hranice pozemků nabízet zcela běžně, ale dokonce by měly tuto službu doporučit vždy, nejen v případě zvláště opatrných a informovaných kupců. To s sebou samozřejmě vnáší otázku nad kvalifikovaným a odborným

posouzením

souboru

geodetických

informací

s ohledem

na

úroveň

poskytovaných služeb realitních kanceláří v naší zemi a nad zákonnými podmínkami pro provozování této činnosti obecně. Vzhledem k rozdílnosti kvality, původu a způsobu vzniku katastrálních operátů (především souboru geodetických informací) vyžaduje každá nemovitost zcela osobitý přístup. Je třeba odborně porovnat průběh hranic v terénu s platným geometrickým a polohovým určením nemovitostí a se zobrazením hranic v katastrální mapě. Důležité je ověřit soulad fyzického stavu nemovitosti v terénu se zobrazením v katastrální mapě. A to nejen předmětné nemovitosti, ale též jeho okolí. Samotnému prodeji nemovitosti by mělo v ideálním případě předcházet zpřesnění hranice na základě výsledku zeměměřické činnosti a souhlasného prohlášení, pokud není doložen původní výsledek zeměměřické činnosti a hranice nejsou určeny s přesností odpovídající kódu kvality lomových bodů ve třídě přesnosti 3. Jako nezbytné se jeví též prověření přístupnosti nemovitostí, a to nejen s ohledem na veřejné cesty.

121

Je nutné konstatovat, že stát rezignoval na kvalitu vyhotovování katastrálních map ve smyslu jejich přesnosti. Digitalizace souboru geodetických informací (katastrálních map) obecně nevede k vyšší přesnosti a ke snížení rizika při koupi nemovitostí, přináší však výhodu odstranění zjednodušené evidence a odhalení hrubých nesouladů v katastru nemovitostí. Státu postačuje dobrý mediální obraz vykazování digitalizace katastrálních map, aniž by se digitalizací kvalita map obecně zvýšila. Požadavky státu vyplývají dle mého názoru především z daňového účelu katastru nemovitostí. Nestanovují ovšem kvalitativní kritéria na takové úrovni, aby byla vždy dosažena maximální možná transparentnost a ochrana smluvních stran při realizaci obchodu s nemovitostí. Jediným řešením zůstává obnova katastrálního operátu novým mapováním nebo obnova katastrálního operátu na podkladě výsledků pozemkových úprav. Snahu o zpřesnění údajů katastru nemovitostí stát de facto delegoval přímo na jednotlivé smluvní strany, které samy musí posoudit, jaká míra rizika je pro ně přípustná. V současné právní úpravě však může ke zpřesnění dojít pouze za předpokladu shody všech dotčených vlastníků. Bohužel právní úprava neřeší situaci, kdy sousední vlastník nemá zájem situaci řešit. Zde zůstává velký prostor k diskusi. Nový občanský zákoník a návrh katastrálního zákona reaguje na mediálně nejzávažnější problém současného katastru nemovitostí, tj. podvodných převodů nemovitostí. Klade přitom vyšší odpovědnost na skutečného vlastníka. Neřeší ovšem stav evidence samotné, který se novou právní úpravou nikdy nemůže podařit napravit. Na jedné straně stát pevně zakotvuje materiální publicity, na straně druhé přesnost digitální formy katastrální mapy obecně se od dob vlády Františka Josefa I. nezměnila. Takováto přesnost je dostačující možná pro daňové a hospodářské účely, ochrana vlastnictví by si však zasloužila s ohledem na dnešní technologie a soudobý pohled na katastr nemovitostí mnohem vyšší důslednost. Proto nezbývá, než každou nemovitost a míru rizika při obchodu s nemovitostí posoudit vždy zcela individuálně. Smluvní strany obchodu s nemovitostí si samy svým aktivním přístupem musí zajistit dostatečnou ochranu svých práv s ohledem na jejich soulad se skutečným stavem a jejich přesnost. O tom by nepochybně měly být přinejmenším poučeny realitními kancelářemi. Mělo by také být snahou dosáhnout vyšší míry koherence právních předpisů souvisejících s katastrem nemovitostí. Zákon o oceňování a prováděcí vyhláška například 122

vůbec nereflektuje skutečnost, že vychází z „nezávazného“ údaje katastru nemovitostí, který se velmi liší u jednotlivých nemovitostí svojí přesností. Zde by bylo vhodné provést úpravu oceňovací vyhlášky tak, aby se způsob určení výměry zohlednil v metodice ocenění pozemků zavedením koeficientu výměry. Tím by se mohla nepřímo vytvořit všeobecně vyšší společenská poptávka na zpřesnění hranic jako jediného způsobu, jak dosáhnout vyšší přesnosti způsobu určení výměry. Takováto změna by se tak nepřímo mohla projevit ve zvýšení přesnosti evidovaných údajů v katastru nemovitostí a tím i vyšší efektivitě státní správy v oblasti katastru nemovitostí. Evidovaná výměra je totiž v očích veřejnosti vnímána velmi citlivě a představuje určitý symbol nedotknutelnosti vlastnictví.

123

10

SEZNAM OBRÁZKŮ

Obr. 1 - Vývojový diagram analýzy rizika ............................................................................ 23 Obr. 2 - Struktura katastrálního pracoviště ........................................................................... 44 Obr. 3 - Právní systém ASPI ................................................................................................ 45 Obr. 4 - Hlediska pohledu na nemovitost .............................................................................. 47 Obr. 5 - Informace z RÚIAN ................................................................................................ 51 Obr. 6 - Měření vzdálenosti v aplikaci Nahlížení do KN ...................................................... 53 Obr. 7 - Legenda mapové aplikace Nahlížení do KN ............................................................ 57 Obr. 8 - Vzor souhlasného prohlášení (převzato - příloha č. 20 KatV) .................................. 60 Obr. 9 - Nahlížení do KN s vyjádřením přesnosti podrobných bodů ..................................... 65 Obr. 10 - Pozemek vs. parcela .............................................................................................. 67 Obr. 11 - Porovnání zobrazení .............................................................................................. 70 Obr. 12 - Parcelní protokol ................................................................................................... 71 Obr. 13 - Údaje o parcele ..................................................................................................... 78 Obr. 14 - Snímek z cenové mapy Prahy - lokalita Vinohrady (1) ......................................... 79 Obr. 15 - Snímek z cenové mapy Prahy - lokalita Vinohrady (2) ......................................... 81 Obr. 16 - List vlastnictví - neznámý vlastník ........................................................................ 92 Obr. 17 - Přístupnost nemovitosti ....................................................................................... 105 Obr. 18 - Katastrální mapa v porovnání s mapou bývalého Pozemkového katastru (parcelní číslo PK 3502/28 špatně čitelné) ........................................................................................ 111 Obr. 19 - Zemědělská stavba uprostřed dvora (nahlížení do KN) ........................................ 115 Obr. 20 - Zemědělská stavba uprostřed dvora (ortofoto) ..................................................... 116 Obr. 21 - Přístavba nezobrazená v katastrální mapě ............................................................ 118

124

11

SEZNAM GRAFŮ

Graf 1 - Formy katastrální mapy (stav k 1. 1. 2013) ............................................................. 41 Graf 2 - % podíl mezní odchylky vzhledem k výměře pro mapu 1 : 2880 (kód kvality lomového bodu 8) ................................................................................................................ 85

125

12

SEZNAM TABULEK

Tab. 1 - Aktuálně platné právní předpisy (ke dni 1. 5. 2013) ................................................ 43 Tab. 2 - Kód kvality a přesnost podrobných bodů určených geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami (podle bodu 13.9 přílohy KatV) .......................................... 55 Tab. 3 - Kód kvality a přesnost podrobných bodů určených digitalizací z analogové mapy (podle bodu 15.6 přílohy KatV) ........................................................................................... 55 Tab. 4 - Mezní odchylka mezi výměrou parcely grafického počítačového souboru a výměrou souboru popisných informací (podle bodu přílohy 14.9 KatV) ............................................. 69 Tab. 5 - Vybrané srážky u stavebních pozemků (podle tab. č. 2 příl. č. 21 VOC) ................ 86 Tab. 6 - Způsob využití pozemku (podle přílohy č. 2 KatV) ............................................... 102

126

13

SEZNAM ZKRATEK

ČÚZK – Český úřad zeměměřický a katastrální DKM – digitální katastrální mapa ISKN – Informační systém katastru nemovitostí ISVS – Informační systém veřejné správy KatZ – katastrální zákon – z. č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů KatV – katastrální vyhláška – vyhl. č. 26/2007 Sb., ve znění pozdějších předpisů KK – kód charakteristiky kvality bodu KMD – katastrální mapa digitalizovaná podle současných předpisů KM-D – katastrální mapa digitalizovaná podle dřívějších předpisů KP – katastrální pracoviště k.ú. – katastrální území KÚ – katastrální úřad LV – list vlastnictví MJ – měrná jednotka N-ObčZ – (nový) občanský zákoník – z. č. 89/2012 Sb. N-KatZ – (nový) katastrální zákon – z. č. 256/2013 Sb. NZ – neměřický záznam ObčZ – občanský zákoník – z. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů OR – ostatní rozhodnutí PK – Pozemkový katastr RÚIAN – Registr územní identifikace adres a nemovitostí SGI – soubor geodetických informací SPI – soubor popisných informací ÚZSVM – Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových VOC – vyhláška o oceňování majetku – vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů ZE – zjednodušená evidence ZDŘ – záznam pro další řízení ZKI – Zeměměřický a katastrální inspektorát ZOC – zákon o oceňování majetku – z. č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů ZOD – zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí – z. č. 357/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů ZODN – zákon o dani z nemovitostí – z. č. 338/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů ZPK – zákon o pozemních komunikacích – z. č. 13/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů ZZVP – zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem – z. č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů

127

14

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

14.1 ZDROJE DOSTUPNÉ Z INTERNETU Důvodová zpráva k vydání nového katastrálního zákona. [online], 2013 [cit. 2013-06-18]. Dostupná z: . (2) Nahlížení do katastru nemovitostí. [online], 2013 [cit. 2013-08-17]. Dostupné z: . (3) Podvody na katastru nemovitostí - Ing. Karel Večeře (chat) - 1. část. In: Sama doma, 5. 6. 2013 12:30 na ČT1. 2013 [videoarchiv], [cit. 2013-09-18]. Dostupný z: . (4) Portál ASPI. [online], 2013 [cit. 2013-09-15]. Dostupný z: . (5) Portál Bytecheck. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z: . (6) Portál České televize. Záznam chatu ze středy 5. června 2013 během vysílání. Ing. Karel Večeře – Katastr nemovitostí - jak nepřijít o nemovitost. [online], 2013 [cit. 2013-09-18]. Dostupný z: . (7) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Digitalizace katastrálních map. [online], 2013 [cit. 2013-09-01]. Dostupný z: . (8) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Historie katastru nemovitostí. [online], 2013 [cit. 2013-01-29]. Dostupný z: . (9) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Územní působnost KP Vyškov. [online], 2013 [cit. 2013-05-01]. Dostupné z: . (10) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Zpřesnění geometrického a polohového určení pozemků. [online], 2013 [cit. 2013-08-31]. Dostupný z: . (11) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Vládní návrh katastrálního zákona. [online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z: . (12) Portál Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. [online], 2013 [cit. 2013-08-17]. Dostupný z: . (1)

128

(13) Portál Hypoteční banky www.hypotecnibanka.cz. [online], 2012 [cit. 2012-09-19]. Dostupné z: . (14) Portál Masarykovy univerzity www.muni.cz. [online], 2013 [cit. 2013-02-12]. Dostupné z: . (15) Portál Ministerstva financí České republiky www.mfcr.cz. Informační systémy veřejné správy. [online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z: . (16) Portál Ministerstva financí České republiky www.mfcr.cz. Pokyn k jednotnému uplatňování závazných pravidel a doporučení pro systém řízení rizik v orgánech veřejné správy. [online], 2013 [cit. 2013-01-22]. Dostupný z: . (17) Portál Nemopas. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z: . (18) Portál Nemoinspekt. [online], 2013 [cit. 2013-08-16]. Dostupný z: . (19) Portál skupiny ČEZ - výzkum a vzdělávání. [online], 2013 [cit. 2013-01-31]. Dostupný z: . (20) Portál výpisy z katastru. [online], 2013 [cit. 2013-08-17]. Dostupný z: . (21) Portál zpravodajství o ISVS a eGovernmentu. [online], 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupný z: . (22) Tematická mapa města Prahy – vrstva cenové mapy. [online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupná z: . (23) DÁVID R., NECKÁŘ J., SEHNÁLEK, D. COFOLA 2009: the Conference Proceedings. 1. edition. Brno : Masaryk University, 2009. ISBN 978-80-210-4821-8. Dostupný z: . (24) FRANC, P. Správní řád. Úkony účastníků. Úkony účastníků řízení. Meritum. Dostupný v systému ASPI (ASPI ID) MER019065CZ. (25) JOHN, R. Loupeže z katastru. In: Bez cenzury [publicistický pořad], redaktoři Raub, B. a Nekvasilová, L. TV Barrandov. 28. 5. 2013. (26) KALNÝ, M. STRUČNÝ PŘEHLED OSUDŮ ČESKÉ CÍRKVE VE 2.TISÍCILETÍ SE ZVLÁŠTNÍM ZŘETELEM KE VZTAHU STÁTU K CÍRKVI A K SYSTÉMU FINANCOVÁNÍ CÍRKVE. [online], 2013 [cit. 2013-02-05]. Dostupný z: . (27) PEŠL, I. Proč nepřevádět sáhové mapy při digitalizaci do S-JTSK a jak s nimi pracovat dál. Zeměměřič. 2000, č. 11. [online], 2013 [cit. 2013-09-15]. Dostupný z: . (28) Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 6. 10. 2010, čj. 5 As 20/2003-64. [cit. 2013-08-27]. Dostupný z: . (29) Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 16. 3. 2010, čj. 5 As 3/2009-76. [cit. 2013-08-27]. Dostupný z: . 129

(30) ŠTENCEL, K. Komentáře některých změn v novele katastrální vyhlášky. Zeměměřič, roč. 09, č. 5 a 6. [online], 2013 [cit. 2013-08-25]. Dostupný z: . (31) TRAJER V., TRAJEROVÁ P. Katastr nemovitostí 2006-2010. Předmět evidence v katastru nemovitostí. Meritum. Dostupný v systému ASPI (ASPI ID) MER012001CZ. (32) TRETERA, J. R. REVUE CÍRKEVNÍHO PRÁVA 37. 2007, ročník XIII, číslo 2. Praha : Společnost pro církevní právo, 2007. ISSN 1211-1635. Dostupný z: . (33) VARVAŘOVSKÝ, P., MOTEJL O. a kol. Sborník stanovisek veřejného ochránce práv: Veřejné cesty – místní a účelové komunikace. Druhé, rozšířené vydání. Kancelář veřejného ochránce práv. 2011. 135 s. Dostupný z: . (34) Informativní leták ke zpřesnění geometrického a polohového určení. [online], 2013 [cit. 2013-08-31]. Dostupný z: . (35) Tiskopis formuláře č. 25 5450 finanční správy pro rok 2012. [online], 2013 [cit. 2013-08-25]. Dostupný z: .

14.2 SKRIPTA, STUDIJNÍ OPORY (36) FUCHS P., VALIŠ, D. Metody analýzy a řízení rizika. Skripta. Liberec : Technická univerzita v Liberci, Fakulta mechatroniky a mezioborových inženýrských studií, Katedra modelování procesů. 2004. 35 s. Dostupné z: . (37) KALOUDA, F. Riziko a nejistota – příspěvek k precizaci pojmů. 5. mezinárodní konference Řízení a modelování finančních rizik Ostrava, VŠB-TU Ostrava, Ekonomická fakulta, Katedra financí. 8. - 9. září 2010. Dostupné z: . (38) KUTÁLEK, S. Katastr nemovitostí I, Modul 01, Vývoj katastru nemovitostí. Studijní opora pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební. 70 s. (39) WEIGEL, J. Teorie chyb a vyrovnávací počet I. GE04_M01. Studijní opora pro studijní programy s kombinovanou formou studia. Brno : Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, 2005. 64s.

14.3 LITERATURA (40) BAUDYŠ, P. Katastr a nemovitosti. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. 305 s. ISBN 978-80-7400-304-2. (41) BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha a.s., 2009. 364 s. ISBN 987-80-7201-761-4.

130

(42) BUMBA, J., KOCÁB, M. Geometrický plán – Příručka pro vyhotovitele i uživatele. 2. doplněné a přepracované vydání. Praha : Leges, s.r.o, 2011. 432 s., ISBN 978-80-87212-82-0. (43) BUMBA, J. České katastry od 11. do 21. století. 1. vydání, Praha : Grada Publishing a.s., 2007. 192 s. ISBN 987-80-247-2318-1. (44) VRCHA P., JANKŮ P., VRCHOVÁ K. Katastrální (a související) judikatura. 3. vydání. Praha : Linde Praha a.s., 2011. 708 s. ISBN 978-80-7201-861-1.

14.4 VYSOKOŠKOLSKÉ KVALIFIKAČNÍ PRÁCE (45) HAZUKA, P. Zásada materiální publicity v katastru nemovitostí. Bakalářská práce. 2008. Právnická fakulta Masarykovy univerzity. Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Milan Pekárek. 40 s. (46) HROMEK, V. Omezení vlastnického práva k pozemku z důvodu veřejného zájmu. 2006. Diplomová práce. Právnická fakulta Masarykovy univerzity, Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Ivana Průchová. 108 s. (47) SEJKORA, L. Státní pozemkové vlastnictví. 2012. Diplomová práce. Právnická fakulta Masarykovy univerzity, Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Vedoucí práce Milan Pekárek.71 s.

14.5 PRÁVNÍ PŘEDPISY (48) Ústavní zákon č. 23/1991 Sb., kterým se uvozuje LISTINA ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako ústavní zákon Federálního shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky (49) Zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (50) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (51) Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (52) Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (53) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (54) Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (55) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (56) Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů (57) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (58) Zákon č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů (59) Zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů (60) Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů 131

(61) Zákon č.139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (62) Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (63) Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (64) Zákon č. 111/2009 Sb., o základních registrech, ve znění pozdějších předpisů (65) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (66) Zákon č. 256/1013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) (67) Vyhl. č.126/1993 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění vyhl. č. 99/1994 Sb. (68) Vyhl. č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění vyhl. č. 163/2001 Sb. (69) Vyhl. č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (70) Vyhl. č. 545/2002 Sb., o postupu při provádění pozemkových úprav a náležitostech návrhu pozemkových úprav, ve znění pozdějších předpisů (71) Vyhl. č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (72) Nařízení vlády č. 111/2001 Sb., o porovnávání a přejímání údajů katastru nemovitostí České republiky a evidence obyvatel (73) Nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání, ve znění pozdějších předpisů (74) Nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností (75) Vyhl. č. 22/2012 hl. m. Prahy, obecně závazná vyhláška, o cenové mapě stavebních pozemků. [online], 2013 [cit. 2013-08-18]. Dostupná z: .

14.6 PŘEDPISY ČÚZK (76) Jednací řád katastrálního úřadu, č.j. ČÚZK 6900/2005-22, ve znění dodatku č. 1, č.j. ČÚZK 3007/2006-22 a dodatku č. 2, č.j. ČÚZK 1622/2011-22 (77) Návod pro obnovu katastrálního operátu a převod, č.j. ČÚZK 6530/2007-22, ve znění dodatku č. 1, č.j. ČÚZK 338/2008-22 a dodatku č. 2, č.j. ČÚZK 2390/2009-22 (78) Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí, č.j. ČÚZK 4571/2001-23 (79) Pokyn č. 34, č.j. ČÚZK 77/2007-22, pro zápis nové stavby, zápis vlastnického práva k nové stavbě a zápis změny stavby do katastru nemovitostí v souvislosti se změnou právní úpravy s účinností od 1. 1. 2007

132

(80) Sdělení - Podklady pro zápis zpřesněného geometrického a polohového určení pozemku, č.j. ČÚZK 3665/2009-22, ze dne 3. 8. 2009 (81) Sdělení - Postup při opravě chybného kódu charakteristiky kvality souřadnice podrobného bodu, č.j. ČÚZK-13631/2012-22

133