Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti Bakalářská práce

Autor:

David Fusek Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Odborný konzultant: Mgr. David Petrilák AK JUDr. Michaela Kubsová

Karlovy Vary

Srpen, 2010

Čestné prohlášení:

Prohlašuji, že jsem předloženou bakalářskou práci zpracoval samostatně a použil jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu použité literatury.

……………………………… David Fusek

V Karlových Varech, dne 19. srpna 2010.

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za projevenou pomoc vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a konzultantovi Mgr. Davidu Petrilákovi.

Anotace: Práce je teoretickým úvodem do problematiky realitního trhu s uvedením základních odborných termínů, základních právních předpisů upravujících nemovitosti a vztahy k nim a dále seznámením se současnou situací týkající se působení realitních kanceláří a nedostatečné právní úpravy zastřešující jejich činnost. Jsou zde uvedeny základní principy vycházející z platných právních předpisů a dále také praktické rady v přístupu k nemovitostem, které získal autor působením v tomto oboru. Je určena pro ty, kteří se chtějí seznámit se základním souhrnem současné právní úpravy vztahů k nemovitostem a následné lepší orientaci v obchodu s nemovitostmi a s tím související činností realitních kanceláří. Klíčové pojmy: Věc, nemovitost, katastr nemovitostí, práva, vlastnictví, vlastnické právo, smluvní vztahy, realitní trh, realitní kancelář, zprostředkovatel, kupující, prodávající.

Annotation: This essay is theoretical introduction to issues of real estate market stating the basic terms, the basic legal enactments that govern real estate and relations to them, including as well an orientation in present situation concerning the activities of real estate agencies and an orientation in unsufficient legal enactments subsuming their activities. There are mentioned just the basic principles outsourcing the valid legal enactments as well as practical advices in an approach to real estates, which obtained the autor while working in this branch of business. It is dedicated to all the people, who are willing to get to know the issues and elements of real estates activities and they want to set up the basic summary of juridical issues of trading the real estates.

Key words Thing, Real property, Real Estate Register, Laws, Ownership, Properte Right, Contractual Relations, Real Estate Market, Real Estate Agency, Properte Agent, Seller, Buyer.

OBSAH PRÁCE ÚVOD DO PROBLEMATIKY…………………………………………………………...8 1.

NEMOVITOSTI ............................................................................................ ……….10

1.1. Věci v právním smyslu ................................................................................................ 10 1.2. Katastr nemovitostí ...................................................................................................... 12 1.3. Nemovitosti – základní pojmy..................................................................................... 17 2.

VĚCNÁ PRÁVA ......................................................................................................... 20

2.1. Vlastnictví.................................................................................................................... 20 2.2. Nabytí vlastnického práva k nemovitosti .................................................................... 21 2.3. Zánik vlastnického práva k nemovitosti ...................................................................... 23 2.4. Vlastnické právo ke stavbě a pozemku ....................................................................... 23 3.

FORMY VLASTNICTVÍ .......................................................................................... 26

3.1. Individuální vlastnictví ................................................................................................ 26 3.2. Podílové spoluvlastnictví............................................................................................. 26 3.3. Společné jmění manželů .............................................................................................. 28 4.

VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ ................................................................................ 31

4.1. Věcné břemeno ............................................................................................................ 31 4.2. Zástavní právo ............................................................................................................. 32 5.

REALITNÍ KANCELÁŘE ........................................................................................ 34

5.1. Právní úprava realitního trhu ....................................................................................... 34 5.2. Výběr realitní kanceláře............................................................................................... 35 6.

ZÁKLADNÍ SMLUVNÍ VZTAHY ........................................................................... 37

6.1. Zprostředkovatelská smlouva ...................................................................................... 38 6.2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ............................................................................. 41 6.3. Kupní smlouva............................................................................................................. 44 7.

ROZHODČÍ DOLOŽKA .......................................................................................... 50

8.

MODELOVÝ PŘÍKLAD ........................................................................................... 52

8.1. Zprostředkování prodeje .............................................................................................. 52 8.2. Rezervace nemovitosti................................................................................................. 53 8.3. Vyřizování hypotečního úvěru .................................................................................... 53 8.4. Podpis smluv ............................................................................................................... 54 8.5. Předání nemovitosti ..................................................................................................... 55

ZÁVĚR A DOPORUČENÍ ................................................................................................ 57 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .............................................................................. 59 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................ 62

ÚVOD DO PROBLEMATIKY Bydlení vždy patřilo k základním starostem o lidské bytí. Současná evropská společnost si s sebou nese jistý standard bydlení, a tak nelze pochybovat o tom, že každý z nás se již setkal s pojmem „nemovitost“. Investice do nemovitosti, pořízení vlastního bydlení, je pro většinu z nás prioritní a zároveň největší investicí v životě. To je také důvod, proč je třeba v procesu pořízení nemovitosti postupovat s náležitou obezřetností a znalostí relevantních právních předpisů. Před

tzv.

Sametovou

revolucí

v roce

1989

v podstatě

nefungoval

trh

s nemovitostmi, tak jak jej známe dnes. Nemovitosti byly v naprosté většině státním nebo obecním majetkem. Jedním z mála segmentů tzv. realitního trhu s nemovitostmi bylo omezené individuální obchodování s rodinnými domy, chatami, chalupami a menšími pozemky v rekreačních oblastech. Dosavadní velmi krátké porevoluční období fungování tržního realitního prostředí s jeho nedostatečnou historií, neprověřenými metodami a nedostatečnou právní úpravou týkající se realitní profese, má pak za následek určité problémy, které v této práci zmiňuji v souvislosti s působením realitních kanceláří a jejich negativním obrazem v očích veřejnosti. I přes uvedenou skutečnost naprostou většinu obchodu s nemovitostmi v současné době zprostředkovávají realitní kanceláře či realitní zprostředkovatelé. Ti by své klienty měli seznámit s řadou právních, finančních a daňových aspektů spojených s nákupem, prodejem, darováním či jiným nakládáním s nemovitostí. Rozdíl v rozsahu znalostí a úrovni poskytovaných služeb jednotlivých kanceláří či jedinců však bývá velmi zásadní. Nedostatky realitních makléřů v odborných znalostech a často také úmyslné neinformování klienta realitní kanceláří, využívající jeho neznalosti s úmyslem klienta poškodit ke vlastnímu prospěchu, mají za následek značnou nedůvěru širší veřejnosti vůči všem těmto zprostředkovatelům, ale také mnoho právních sporů, které často vyústí až k soudnímu či rozhodčímu řízení. Ve značné míře je uvedená situace zapříčiněna nepřehlednou situací a nedostatečnou regulací poskytování oprávnění k obchodu s nemovitostmi, kdy tuto činnost může vykonávat v podstatě každý. V této situaci je zejména pro laika, který samostatně či prostřednictvím zprostředkovatele nakládá s nemovitostí, velmi obtížné se na trhu orientovat a v případě potřeby oslovit takovou realitní kancelář, která mu nabídne odpovídající a spolehlivé služby.

Cílem mé bakalářské práce je s ohledem na nastíněnou situaci panující na realitním trhu, a s ohledem na mé praktické zkušenosti, upřesnit základní pojmy vlastnických a jiných práv k nemovitostem, shrnout současnou právní úpravu vztahů k nemovitostem a napomoci tak lepší orientaci v obchodu s nemovitostmi a s tím související činností realitních kanceláří. Toho bych chtěl dosáhnout tím, že upozorním na rizika vyplývající z realitní činnosti a obchodu s nemovitostmi. V úvodní části práce (kapitola první až čtvrtá) je však nejdříve třeba uvést obecný právní základ problematiky, tedy práva věcná, se silným důrazem na vlastnické právo jako předpoklad navazující zprostředkovatelské činnosti, a uvést a vyložit stěžejní pojmy neoddělitelné od realitní činnosti. Zvláštní důraz je kladen na předmět právních vztahů na realitním trhu. Následující kapitola se zaměřuje na praktický a kritický pohled na postavení realitních kanceláří jako dominantního subjektu trhu s nemovitostmi. Bakalářská práce pokračuje dále rozčleněnou kapitolou, jejímž cílem je seznámení s jednotlivými smluvními typy, které jsou v prostředí realitního trhu obvyklé, jako je např. smlouva o zprostředkování prodeje, smlouva o smlouvě budoucí či smlouva kupní a upozornění na rizika spojená s uzavíráním těchto smluv. V závěru práce jako praktickou ukázku za účelem aplikace dříve uvedeného předkládám modelový příklad realitní činnosti, který ze své praxe považuji za poměrně častý. V samotném závěru si kromě shrnutí výsledku své analýzy dovoluji uvést návrhy pro budoucí zkvalitnění uspořádání realitního trhu. Jsem přesvědčen, že obchod s nemovitostmi se přímo či nepřímo dotýká naprosté většiny z nás, a proto bychom měli mít alespoň základní povědomost o této problematice a předcházet tak v souladu se základními právními zásadami případným škodám.

9

1. NEMOVITOSTI 1.1.

Věci v právním smyslu

Důležitou součástí právního vztahu je dle mého názoru jeho předmět, tedy objekt, ke

kterému práva

a

povinnosti

z právního vztahu směřují. Pojem předmětu

občanskoprávních vztahů je chápán ve dvou rovinách – jako lidské chování (přímý předmět) a jako věc (předmět nepřímý).1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) v ustanovení § 119 v odstavci prvním rozlišuje věci v právním smyslu na movité a nemovité. Kromě uvedeného třídění věcí na movité a nemovité, které je také jediným výslovně upraveným členěním, které je obsaženo v právních předpisech, bych se krátce zmínil také o dalších způsobech třídění, které považuji za základní. Věci je možné dělit na zastupitelné (to jsou na příklad potraviny) a nezastupitelné, tedy nenahraditelné, jako je originál obrazu či designérský šperk. Tento způsob členění věci se překrývá s členěním věcí na věci určené druhově (tedy mírou, množstvím, váhou apod.) a věci určené jednotlivě (individuálně). S ohledem na téma bakalářské práce mohu na tomto místě poznamenat, že nemovitosti jsou vždy věcmi určenými jednotlivě, zatímco u ostatních věcí je způsob určení záležitostí dohody účastníků právního vztahu. Druhově určenými věcmi jsou zejména peníze. Další možné členění věcí je na věci zuživatelné a nezuživatelné, tedy takové, které se použitím sice mohou opotřebit, ale nedojde k jejich nevratnému zániku, např. osobní automobil. Posledním příkladem typologie, který uvedu, je členění na věci dělitelné, jejichž rozdělením nedojde ke změně užitnosti, a nedělitelné, u kterých je tomu naopak. Obecným a společným znakem věcí v právním smyslu je jejich ovladatelnost a využitelnost. V druhém odstavci ust. § 119 občanského zákoníku pak nalezneme legální definici nemovitosti jako druhu věci. Přestože se s pojmem „nemovitost“ každodenně setkáváme, jeho význam nepovažuji za tak zcela zřejmý. Dle uvedeného ustanovení nemovitostmi jsou 1

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava I, díl II, kapitola 2.5 : Předmět

občanskoprávního vztahu, s. 28.

10

pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Na tomto místě považuji za vhodnou pouze stručnou definici, že pozemkem je myšlena část zemského povrchu oddělená od sousedních pozemků geometrickým a polohovým ohraničením a stavbou samostatná věc, která je na pozemku zbudována. V občanském zákoníku není pojem stavby definován a v této práci mu věnuji pozornost níže. Z právě uvedeného však vyplývá, že zatímco pozemky jsou vždy nemovitostmi, to, zda jde o stavbu spojenou se zemí pevným základem či nikoli, bude nutno vždy posoudit podle povahy a okolností konkrétního případu. Rozhodující skutečností přitom bude, že stavbu nelze oddělit od země, aniž by došlo k jejímu znehodnocení.2 Za stavbu nespojenou se zemí pevným základem tak lze považovat např. plechovou garáž či kůlnu, byť by jejímu zhotovení předcházelo řízení o povolení stavby, naopak stavbou může za určitých okolností být i plot. V dalším odkazuji na podkapitolu 2.4. této práce. Ve vztahu k nemovitostem i věcem obecně jsou důležitými pojmy, které nesmím opomenout uvést, také „součást věci“ a „příslušenství věci“. Obecně platí (ust. § 120 odst. 1 občanského zákoníku), že součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. V úvahu je třeba brát neoddělitelnost ve smyslu fyzickém, technickém i funkčním. Součást věci není věcí samostatnou, se kterou by bylo možné nakládat. Z hlediska vlastnických vztahů k nemovitostem a evidence nemovitostí je dále podstatné, že dle současné právní úpravy stavba není součástí pozemku (ust. § 120 odst. 2 občanského zákoníku). Tato skutečnost s sebou nese časté potíže v souvislosti se stavbami na cizích pozemcích a majetkového vypořádávání takto vzniklých vztahů, ale i diskuse o praktičnosti tohoto uspořádání, neboť různé právní předpisy mají na věc různý náhled (např. daňové zákony).3 Součástí nemovitostí jsou tedy například stromy či keře, zpevněné plochy, tenisový kurt apod. Pokud mám uvést příklady z praxe, není možné prodat tenisový kurt bez současného prodeje pozemku, na kterém se nachází. Zajímavým příkladem změny právního režimu může být koupě vstupních dveří v obchodě, které jsou samostatnou věcí movitou, avšak po jejich upevnění do rodinného domu se stávají součástí věci nemovité. Samostatnou věcí v právní smyslu je naopak dle ust. § 121 příslušenství věci. Tím je věc, která náleží vlastníku věci hlavní, a je jím určena k trvalému společnému užívání

2

ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I. 1. vyd.

Praha : C. H. Beck, 2008. Část první, hlava devátá : Vymezení některých pojmů, s. 593. 3

SKÁLA, M. Součást stavby. Daně a právo v praxi. 2003, č. 6, s. 57.

11

s věcí hlavní. Příslušenstvím pozemku může být např. malý altán, příslušenstvím domu např. vedle stojící dřevěná stáj či garáž typu neukotvené buňky, příslušenstvím bytu pak místnosti nacházející se v bytě – tj. komora, koupelna a dále pak prostory mimo byt – sklep, mansarda apod. Pro účely převodů nemovitostí je vhodné uvést, že nemovitost, která je příslušenstvím jiné nemovitosti, pro svůj převod s věcí hlavní vyžaduje zvláštní vyjádření vůle takovou nemovitost (příslušenství) převést. Při převodu vlastnického práva k rodinnému domu by tedy bez další zmínky nebylo možné zapsat vlastnické právo ke studni – nemovitosti, která je příslušenstvím rodinného domu.4 Závěrem bych k dělení věcí na věci movité a nemovité uvedl jeden velmi podstatný rozdíl mezi nimi. Vlastnické právo k věcem movitým nabýváme prostým úkonem (obvykle převzetím věci či smlouvou, který nemusí být nutně písemná, zvláštní režim platí pro prodej zboží v obchodě – vlastnické právo se nabývá zaplacením vybraného zboží na místě k tomu určeném), kdežto k převodu nemovitosti je třeba písemné smlouvy, kdy podpisy obou účastníků jsou na téže listině a nadto úředně ověřené, a vlastnické právo musí být vloženo do katastru nemovitostí, ledaže by se jednalo o stavby, které nejsou budovami, a které se proto v katastru nemovitostí neevidují. Za příklad mohu uvést jez, k jehož převodu tedy postačí písemná smlouva, podepsaná oběma účastníky na téže listině.

1.2.

Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí jako veřejná evidence nemovitých věcí má dlouholetou tradici. Základní právní úprava katastru nemovitostí je obsažena v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále také „katastrální zákon“), ve znění pozdějších předpisů, kterým se také katastr nemovitostí zřizuje. Ustanovení § 1 odst. 2 uvedeného zákona definuje pojem katastru nemovitostí jako soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního zákona a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona. Tyto nemovitosti jsou 4

ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I. Praha : C.

H. Beck, 2008. Část první, hlava devátá : Vymezení některých pojmů, s. 608.

12

evidovány jednotlivými krajskými katastrálními úřady a jejich jednotlivými pracovišti, obsah katastru je uspořádán v tzv. katastrálních operátech dle katastrálních území (ust. § 4 citovaného zákona). Základní (omezený) přístup k informacím z evidence je možný i dálkovým přístupem přes internetovou aplikaci Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.5 Katastrální evidence je určována následujícími právními zásadami. Dříve uvedené považuji za nejzásadnější a uvádím proto i jejich definice, u ostatních uvádím pouze pro informaci jejich název. -

Zásada formální publicity. Katastr nemovitostí je evidencí veřejnou (ust. § 21 cit. zák.), kdy každý do něj může nahlížet, pořídit si z něj výpisy, snímky z katastrální mapy, kopie nabývacích listin apod.6 Veřejnost je garantována katastrálním zákonem a lze ji omezit také pouze zákonem. V souvislosti s přechodem na automatizovaný systém evidencí se údaje stávají stále dostupnější, což s ohledem na zásadu považuji za pozitivní.

-

Princip dispoziční. Řízení o zápisu ve formě vkladu lze zahájit, a tedy i provést, pouze na návrh, jehož podání je zcela v dispozici účastníků právního vztahu. Řízení je zahájeno ve chvíli, kdy návrh úřadu dojde a místně příslušným je katastrální úřad, v jehož obvodu se nemovitost nachází.

-

Princip intabulační. Tento princip znamená, že věcné právo k nemovitosti vzniká teprve zanesením do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad.

-

Zásada závaznosti. V ust. § 20 katastrálního zákona je uvedeno, že parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru.

-

Zásada dobré víry. Tato zásada stanoví, že kdo vychází ze zápisu učiněného v katastru nemovitostí po dni účinnosti zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (tj. po 1. 1. 1993), je v dobré

5

Český úřad zeměměřičský a katastrální [citováno 12.7.2010]. Dostupný z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz.

6

Ustanovení § 21 odst. 4 katastrálního zákona zní: Poskytování údajů ze sbírky listin se provádí jejich

ověřováním (§ 9) nebo poskytováním prostých kopií. Tyto údaje lze poskytnout pouze osobě, která prokáže svoji totožnost a uvede účel, pro který jsou údaje požadovány.

13

víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. -

Zásada priority se projevuje tím, že pořadí zápisů v katastru nemovitostí se odvíjí od chvíle, kdy je návrh (listina) na příslušný katastrální úřad doručen.

-

Zásada legality

-

Zásada evidenční

-

Zásada přehlednosti

-

Zásada souladnosti údajů

-

Zásada komplexnosti Předmětem evidence v katastru nemovitostí jsou dle zákona č. 344/1992 Sb. (

Zákon o katastru nemovitostí ČR) jednak pozemky, které se evidují jako parcely, kdy dle katastrálního zákona je pozemek geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem; dále budovy spojené se zemí pevným základem, kterým se přiděluje popisné či evidenční číslo a dále takové, kterým se tato čísla nepřidělují, avšak nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na stejném pozemku; byty a nebytové prostory; rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory za dále uvedených podmínek a stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Obsahem evidence v katastru nemovitostí jsou dále jmenované údaje, které v případě, že požádáme o informaci, můžeme nalézt na výpisu z katastru nemovitostí, označovaném také jako list vlastnictví (zkratka „LV“). Jedná se tedy o údaje o katastrálním území, obci a okrese, v němž se nemovitosti nalézá, číslo listu vlastnictví, na kterém jsou předmětné nemovitosti zapsány (na jednom listu vlastnictví může být zapsáno i více nemovitostí), údaje o vlastníkovi nemovitosti (případně výše spoluvlastnických podílů všech spoluvlastníků), čísla a výměry parcel, čísla popisná a čísla evidenční budov, čísla bytových jednotek, způsob ochrany nemovitosti (např. že se nachází v památkové péči, že se jedná o pozemek v chráněné krajinné oblasti), způsob využití nemovitosti, údaje týkající se nabytí a omezení vlastnických práv, oprávnění, jiných povinností a jiných právních vztahů (zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena), mající vliv na obchodovatelnost nemovitosti, její cenu atd. a jiné zápisy (např. probíhající řízení, usnesení o nařízení exekuce atd.). Zápisy vlastnických a jiných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí podléhají úpravě zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k

14

nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů7, mají účinky právní a evidenční dle tohoto zákona a lze je provádět třemi způsoby: -

vkladem,

-

záznamem,

-

poznámkou.

Vklad Vkladem je rozhodnutí katastrálního úřadu, které má za následek vznik, změnu nebo zánik práv a povinností k nemovitostem. Účinky tohoto vkladu se váží ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu, a vychází tedy ze stavu k tomuto dni. Současně je však zákonem připuštěno, že věcná práva k nemovitostem mohou vznikat i jinak než vkladem (ust. § 7 zákona). Bez platného nabývacího titulu (obvykle smlouva) nemůže však právo vkladem vzniknout a naopak pouze nabývací titul není dostačující pro vznik práva k nemovitosti evidované v katastru.8 Důvodem vkladu jsou nejčastěji -

smlouvy o převodu nemovitostí (kupní, darovací, směnná apod.),

-

smlouvy o zástavním právu,

-

smlouvy o oprávnění odpovídající věcnému břemeni,

-

smlouvy o převodu bytové jednotky a nebytového prostoru jako předmětu vlastnictví,

-

a dohody o vypořádání spoluvlastnictví (je-li předmětem vypořádání nemovitost). Každý vklad podléhá zpoplatnění správním poplatkem ve výši 500,- Kč dle zákona

č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Návrh může účastník podat kdykoliv po sepsání listiny, která je podkladem pro vklad práva do katastru.9 K návrhu musí být přiloženy zákonem vypočtené přílohy.

7

Důležitým prováděcím předpisem k tomuto zákonu je vyhláška č. 26/2007 Sb.

8

BAREŠOVÁ, Eva; BAUDYŠ, Petr. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

4. vyd. Praha : C. H. Beck, 2007. s. 54. 9

BAREŠOVÁ, Eva; BAUDYŠ, Petr. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

3. vyd. Praha : C. H. Beck, 2002. s. 62.

15

Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to jak již bylo uvedeno výše, zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Poznámka o vkladu se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin jako tzv. plomba označená písmenem „P“ s uvedením čísla jednacího daného vkladu. Vklad vlastnického práva je na příslušném listu vlastnictví proveden v den rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva s právními účinky vlastnického práva zpět k datu podání návrhu na vklad (tj. například 1. dubna je podán návrh na vklad vlastnického práva, vklad je proveden 20. dubna, ale vlastníkem nemovitosti je osoba již od 1. dubna) a vyznačen nejpozději následující pracovní den po rozhodnutí. Lhůta na provedení zápisu v katastru nemovitostí je předpisy správního práva stanovena v délce do 30 dnů, avšak zejména ve větších městech není vždy z důvodu zahlcení úřadu dodržována. V souvislosti s tématem této práce mohu dodat, že činnost katastrálních úřadů spočívající ve vkladovém řízení, je činností nejpodstatnější a zřejmě i nejčastější.

Záznam Záznamem je úkon katastrálního úřadu, který se provádí z úřední povinnosti. Tento úkon nemá vliv na existenci práv, neboť tato práva nezávisle na činnosti katastrálního úřadu již vznikla, resp. zanikla, a to ze zákona, z rozhodnutí státního orgánu, na základě jiné právní události či jednostranného právního úkonu, či příklepem licitátora ve veřejné dražbě. Podmínkou provedení je dodání listin osvědčujících právní skutečnost, která je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Listiny se zasílají zpravidla do třiceti dnů od nabytí právní moci či jejich vyhotovení.10 Poznámka o záznamu se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin jako tzv. plomba označená písmenem „P“ a s uvedením čísla jednacího daného záznamu. Záznam je obvykle proveden ve lhůtě sedm až 14 dnů.

Poznámka Poznámka je úkon katastrálního úřadu, který nezakládá, nemění ani neruší práva a povinnosti k nemovitosti. Jejím účelem je pouze upozornit, že právní stav vyznačený v katastru může doznat změn, neboť o nemovitosti bylo zahájeno řízení. Podkladem pro

10

KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. Praha: Linde Praha a.s., 2005.

s. 118.

16

poznámku je oznámení nebo rozhodnutí soudu či jiného státního orgánu, oznámení navrhovatele na určení právního vztahu u soudu (žaloba na určení vlastnictví) a jiné skutečnosti. Plomba týkající se poznámky se na příslušném listu vlastnictví zobrazí do 24 hodin s uvedením čísla jednacího daného záznamu.

1.3.

Nemovitosti – základní pojmy

Pro účely srozumitelnosti dalších kapitol uvádím v této části definice některých pojmů. Jedná se o základní pojmy, s kterými realitní trh běžně operuje, a považuji je tedy za neodlučitelné. Definice jsou pro přehlednost řazeny v abecedním pořádku a vychází z právních předpisů ( již citovaný zákon č. 344/1992 Sb. - Zákon o katastru nemovitostí ČR), jedná se tedy o definice tzv. legální. Budova je nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budova rozestavěná je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a budova, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním. Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt rozestavěný je místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě s byty a nebytovými prostory, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Evidenční číslo je číslo, kterým se označují budovy a objekty, které slouží k prozatímnímu nebo občasnému bydlení (zahradní domky, chaty apod.) a nejsou označeny popisným číslem. Geometrický plán je technický podklad a neoddělitelná součást listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Jednotka je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt či nebytový prostor jako vymezená část domu dle bytového zákona. 17

Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, které zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. Nebytový prostor označuje místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou společné části domu ani příslušenství bytu. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Parcela pozemková je pozemek, který není stavební parcelou. Parcelou stavební je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcelní číslo je číslo, kterým je označena parcela shodně ve všech částech katastrálního operátu v jednom katastrálním území. Popisné číslo je číslo, kterým se označuje v obci každá samostatná budova trvalého charakteru, která je oddělena od jiné budovy. Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemku. Pozemek stavební je pozemek určený k budoucí výstavbě. Není v katastru nemovitostí podle způsobu využití evidován pod obecně užívaným pojmem „stavební parcela“ ale jako parcela se „ způsobem využití např. orná půda“, kdy rozhodující je vyjádření obce či města o využitelnosti parcely k výstavbě rodinného domu v souladu se schváleným územním plánem obce či města. Teprve po zapsání rozestavěné budovy do katastru nemovitostí je pozemek pod budovou označen novým „parcelním číslem“ s uvedením způsobu využití „zastavěná plocha a nádvoří“ a okolní pozemek označený parcelním číslem se způsobem využití např. jako „zahrada“. Stavba je jakékoli stavební dílo vznikající stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. 18

Výměra parcely vyjadřuje plošný obsah průmětu hranic pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna.

19

2. VĚCNÁ PRÁVA Věcná práva jsou skupinou občanskoprávních vztahů, které představují úplné právní panství nad věcí, kdy význam pojmu se v čase měnil a tento pochází z práva rakouského. Přes veškerou snahu nejsem schopen předložit v této práci vyčerpávající definici věcných práv, neboť neexistuje. Snažím se tedy uvádět definiční znaky věcných práv, avšak považuji za důležité uvést, že ani tyto níže uvedené znaky nejsou v teorii přijímány bez výhrad. Věcná práva tvoří jednu ze základních částí systematiky občanského zákoníku, konkrétně jeho část druhou, a je zde upraveno právo vlastnické, držba a věcná práva k věci cizí, tedy věcná břemena, zástavní a zadržovací práva. Věcná práva se liší od kategorie závazkových práv tím, že poskytují přímé právní panství nad věcí, tedy nezprostředkované druhou osobou a vylučující z působení na předmět kohokoli jiného. Tato absolutnost práva (působení vůči všem, kterému odpovídá povinnost každého jiného subjektu nerušit oprávněného – vlastníka – ve výkonu jeho práv) uvádím proto, že se jedná o nejčastěji zmiňovaný znak věcných práv. Za další znaky jsou uváděny povinnost subjektu věcných práv spočívající obvykle v nekonání (či strpění, opomenutí) něčeho a to, že jejich předmětem jsou s výjimkou zástavních práv výlučně hmotné věci. Předmětem zástavního práva naopak může být i pohledávka.

2.1.

Vlastnictví

Dnešní soukromé právo je z velké části ovlivněno odkazem práva římského. Římským právem, které je součástí dnešní právní praxe, bylo vymezeno také vlastnické právo jako soubor dílčích oprávnění. Vlastnictví čili vlastnické právo je základním, nejsilnějším a nejrozsáhlejším věcným právem. Jde o právo absolutní, které působí vůči všem ostatním osobám, a to na rozdíl od závazkových práv, která působí jen mezi stranami

20

závazku, a jsou tedy pouze tzv. relativní.11 Základní úprava vlastnictví je obsažena v čl. 11 Listiny základních práv a svobod, vyhlášené usnesením předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., jako součásti ústavního pořádku České republiky.12 Zákon neobsahuje legální definici vlastnického práva, avšak v ust. § 123 občanského zákoníku zákonodárce jmenuje demonstrativní výčet práv, jimiž vlastník obvykle oplývá. Jedná se o právo věc držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. To v praxi znamená, že vlastník má právo mít věc u sebe (právo na držbu, pokud věc např. nepronajme), realizovat její užitnou hodnotu (např. nosit oděv, vybrat si úroky z kapitálu), ale také ji neužívat, opustit, zničit, a s věcí nakládat v právním smyslu (zcizit ji, tedy darovat, prodat apod.).13 K tomu všemu je však vlastník oprávněn jen v mezích zákona. Právní předpisy regulují, k čemu je vlastník povinen a k čemu není oprávněn (co musí strpět). Limity mohou pramenit z práva soukromého (např. neobtěžovat sousedy, nezneužívat svých práv proti dobrým mravům) i veřejného (neohrožovat veřejný zájem, povinnost pojistit automobil). Omezení vlastnického práva může být dále založeno i rozhodnutím státního orgánu (soudu či správního – stavebního nebo např. památkového úřadu) či právním úkonem (jedná se např. o věcná břemena). Omezení může být jednorázové i trvalejšího rázu.

2.2.

Nabytí vlastnického práva k nemovitosti

Základní úprava nabytí vlastnického práva je obsažena v občanském zákoníku. Vlastnictví k nemovitosti vzniká vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. 11

KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA Jiří; DVOŘÁK, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 1. Praha : ASPI, a.s.,

2005. Díl druhý, hlava osmnáctá, § 1: Pojem, s. 309-310. 12

Čl. 11 LZPS: (1) Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný

obsah a ochranu. Dědění se zaručuje. (2) Zákon stanoví, který majetek nezbytný k zabezpečování potřeb celé společnosti, rozvoje národního hospodářství a veřejného zájmu smí být jen ve vlastnictví státu, obce nebo určených právnických osob; zákon může také stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České a Slovenské Federativní Republice. (3) Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (4) Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. (5) Daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. 13

ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I. Praha :

C. H. Beck, 2008. Část druhá, hlava první : Vlastnické právo, s. 624.

21

Vlastníkem nemovitosti se tedy kupující (nabyvatel) nestává pouhým podpisem kupní či jiné smlouvy, kdy její podpis je písemnou formou závazku smluvních stran, ale teprve vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento složený způsob nabytí práva se označuje latinským výrazem modus (právní způsob) a titulus (právní důvod).14 V teorii se uvádí dva způsoby nabytí vlastnického práva. Základem rozlišování těchto dvou skupin je okolnost, zda nabyvatel neodvozuje své právo od předchozího vlastníka, buď proto, že je získává nezávisle na něm, nebo proto, že vlastnické právo k věci vzniká poprvé (původní – originární nabytí, např. konfiskací), nebo zda nabyvatel odvozuje své právní postavení od právního předchůdce (odvozené - derivativní nabytí, např. nabytí na základě kupní smlouvy).15 Vlastnické právo lze nabýt různými způsoby, z nichž nejčastější jsou tyto: -

smlouvou; jedná se o převod vlastnického práva, typické jsou smlouvy kupní, darovací, směnné či dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví,

-

dědictvím; zde se jedná o přechod vlastnického práva, a to ze zůstavitele na dědice,

-

rozhodnutím státního orgánu; dnem nabytí je den určený v rozhodnutí či den jeho právní moci, příkladem může být vypořádání společného jmění manželů,

-

na základě jiných skutečností stanovených zákonem zejména vydržením, zvláštním způsobem je tzv. režim neoprávněné stavby, atd. S převodem vlastnického práva přecházejí na nabyvatele i práva váznoucí na věci

(zástavní právo, věcné břemeno), které uvádím dále. Opětovně na tomto místě upozorňuji, že nemovitosti se nabývají zásadně ze smlouvy písemné, podpisy prodávajícího i kupujícího musí být uvedeny na téže listině a pro účely vkladu do katastru nemovitostí úředně ověřeny. K nabytí vlastnického práva dochází až vkladem práva do katastru nemovitostí. Naopak k nabytí věci movité postačí prostá smlouva, která nemusí být písemná a neplatí pro ni právě uvedené náležitosti, či jednoduše úkon spočívající v převzetí věci. Zvláštním případem jsou nemovitosti

14


2005. Díl druhý, hlava devatenáctá, § 8. B. I. : Nebytí smlouvou, s. 348. 15

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava II, díl I, kapitola 1.3.1 :

Nabývání smlouvou, s. 81.

22

neevidované v katastru nemovitostí, k jejichž převodu postačí písemná smlouva s podpisy obou účastníků, které jsou na téže listině.

2.3.

Zánik vlastnického práva k nemovitosti

Zánikem vlastnického práva k nemovitosti se rozumí, že dosavadní vlastník pozbývá své vlastnictví, a to na základě různých právních skutečností. Zákon neobsahuje výslovnou úpravu zániku vlastnického práva. Často lze dovozovat, že tím, že jedna osoba vlastnické právo nabývá, jiná osoba k téže věci současně vlastnické právo pozbude. V teorii rozlišujeme definitivnost zániku vlastnictví na -

absolutní, kdy vlastnické právo k věci zaniká a právní nástupce neexistuje, např. zničení věci při živelných pohromách, spotřebování,

-

relativní, kdy vlastnické právo zaniká bývalému vlastníkovi a nabývá jej jiný subjekt (převod na základě darovací smlouvy).16 K zániku vlastnického práva k nemovitosti dochází na základě projevu vůle

dosavadního vlastníka např. podpisem kupní smlouvy a následným zápisem do katastru. K zániku vlastnického práva k nemovitosti nezávisle na vůli dosavadního vlastníka může dojít smrtí zůstavitele, vydržením či rozhodnutím státního orgánu (vyvlastnění). Naopak z podstaty věci není možné pozbýt vlastnické právo opuštěním či „spotřebováním“ nemovitosti.

2.4.

Vlastnické právo ke stavbě a pozemku

Výše jsem již uvedl definice pozemku i stavby tak, jak jsou uvedeny v právních předpisech. Vymezení pojmu pozemek nečiní dle mých zkušeností zvláštní obtíže. Za stavbu současná judikatura považuje výsledek stavební činnosti, jímž vznikne věc, jestliže

16

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava II, díl I, kapitola 1.5 : Zánik

vlastnického práva, s. 89.

23

stavební práce pokročily natolik, že je rozeznatelný půdorys stavby a první nadzemní podlaží, nejde-li však o stavbu podzemní, má-li další činnost na stavbě již charakter dokončení.17 Od chvíle, kdy stavební práce dosáhnou tohoto stádia je tedy stavba již samostatnou věcí v právním smyslu, a to bez ohledu na požadavky stavebního správního práva. V úvodní kapitole této práce jsem již uvedl, že dle současné právní úpravy není stavba součástí pozemku. Problém je však hlubší, neboť v praxi se má za to, že některé výsledky stavební činnosti součástí pozemku jsou. Jedná se o podzemní stavby, zahradní bazénky, vodovodní přípojky apod. Součástí pozemku tedy nejsou ty výsledky stavební činnosti, které jsou samostatnými věcmi v právním smyslu, neboť dle ust. § 120 odst. 1 občanského zákoníku součástí věci je jen to, co k ní dle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Další vodítko pro určení, zda je stavba součástí pozemku, poskytuje stavební zákon, z kterého odvozujeme, že stavba nemůže být součástí toho pozemku, který je k jejímu vybudování určen územním plánem (územním rozhodnutím). Je-li tedy pozemek určen k zastavění určitou stavbou (rodinným domem, továrnou), tato stavba nemůže být jeho součástí. Vzhledem k tomu, že žádný pozemek nebude předurčen např. k zastavění pouze chodníkem či psí boudou, tato bude jeho součástí, i kdyby byla spojena se zemí pevným základem.18 Uvedené mohu shrnout dle nálezu Ústavního soudu19 tak, že stavba není součástí pozemku jednak tehdy, je-li movitou věcí (je tedy samostatnou věcí v právním smyslu), a jednak tehdy, je-li nemovitou stavbou, která je svou povahou „hlavní“. Závěrem mohu uvést, že součástí stavby je její přístavba, nástavba a další stavební úpravy.

Neoprávněná stavba Stavba postavená bez stavebního povolení se nazývá tzv. černou stavbou. Pokud se jedná o stavbu na pozemku vlastním, nedojde k obtížím soukromoprávním, ale můžeme být vystaveni sankce ze strany veřejnoprávních orgánů. Jedná-li se však o stavbu na 17

FIALA, Josef; KINDL, Milan. Občanské právo hmotné. 1. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007. Kapitola 6.5.1

Jsou stavby součástí pozemku?, s. 235. 18


Jsou stavby součástí pozemku?, s. 239. 19

Rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 24.5.1993, sp.zn. Pl.ÚS 16/93.

24

pozemku cizím, může jít zároveň o stavbu neoprávněnou ve smyslu soukromoprávním. Řešení konfliktu vlastnického práva ke stavbě a vlastnického práva k pozemku nalezneme opět v občanském zákoníku (ust. § 135c). Režim neoprávněných staveb nedopadá však na věci movité, neboť proti cizím movitým věcem na vlastním pozemku je možné bránit se žalobou na vyklizení, a nedopadá ani na věci, které jsou součástí pozemku, neboť tyto vždy sdílí právní osud věci hlavní a náleží vlastníku věcí hlavní bez ohledu na to, kdo je postavil.20 Oprávněnost stavby se posuzuje dle právní úpravy, která byla platná a účinná v době jejího vzniku, zatímco o vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku probíhá dle právní úpravy existující v době rozhodování soudu.21 Nedojde-li mezi těmito osobami k dohodě, pak na základě žaloby vlastníka pozemku může o řešení nastalé situace rozhodnout soud různými způsoby. Prvním je, že ten, kdo zřídil na cizím pozemku stavbu, ač k tomu nebyl oprávněn, bude povinen ji na vlastní náklady odstranit. To ovšem platí jen tehdy, je-li to účelné, soud tedy při svém rozhodnutí přihlédne k potřebám a zájmu vlastníka pozemku a hospodárnosti řešení jako je využitelnost stavby. Je třeba přihlédnout i k důvodům, pro které vlastník pozemku proti prováděné stavbě nezakročil. Pokud se má za to, že odstranění stavby by nebylo účelné, je možné, že soud přikáže vlastnické právo ke stavbě vlastníkovi pozemku. S tímto způsobem rozhodnutí musí vlastník pozemku souhlasit a děje se tak za náhradu. Třetí řešení, které zákon uvádí, spočívá v možnosti zřízení věcného břemene, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě a stanovení povinnosti vlastníku stavby poskytnout za věcné břemeno náhradu. Zákon však připouští i jiné způsoby vypořádání.22

20


Neoprávněná stavba, s. 241. 21


C. H. Beck, 2008. Část druhá, hlava první : Nabývání vlastnictví, s. 720. 22


2005. Díl druhý, hlava devatenáctá, § 13. B. Neoprávněná stavba, s. 426.

25

3. FORMY VLASTNICTVÍ Dle kritéria kolik osob vlastní určitou věc, rozlišujeme formy vlastnictví. Vždy je třeba věnovat pozornost tomu, zda předmětem prodeje, o který máme zájem, je věc jako celek, či pouze jeho určitá část. Nabídky spoluvlastnických podílů nebývají pro běžné individuální kupující tržně tak zajímavé, neboť málokdo si dokáže v praxi představit situaci, kdy je nucen sdílet s jinou osobou svůj domov.

3.1.

Individuální vlastnictví

Synonymem tohoto označení je tzv. výlučné vlastnictví. Individuální vlastnictví považuji za základní formu vlastnického práva, kdy věc je vlastněna jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat vlastnická práva. Je nejjednodušší formou vlastnictví, která má oproti ostatním níže popsaným formám výhodu spočívající v jednoduchosti a efektivnosti nakládání s předmětem vlastnictví. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není ze zákona zatíženo žádnými předkupními právy. Z praxe mohu uvést, že s touto formou vlastnictví se lze setkat nejčastěji.

3.2.

Podílové spoluvlastnictví

Jako podílové spoluvlastnictví označujeme právní stav, kdy jednu a téže věc současně vlastní společně více osob. Tato věc není žádným způsobem rozdělena. Občanský zákoník chápe spoluvlastnictví jako ideální, neboť výše spoluvlastnického podílu neodpovídá žádné určité části spoluvlastněného předmětu.23 Spoluvlastník tedy

23


2005. Díl druhý, hlava devatenáctá, § 10. B. Pojem, s. 370.

26

nevlastní žádnou jasně vymezenou část nemovitosti – např. určitý byt nebo nebytový prostor. Podíl může být i zástavou. Ustanovení § 137 odst. 1 občanského zákoníku říká, že podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci – ve výši spoluvlastnického podílu se tedy podílejí se jak na užitcích z nemovitosti ( např. na výnosech z umístění reklamního banneru na domu ), tak se zároveň ve výši spoluvlastnického podílu podílejí na nákladech na nemovitost ( např. rekonstrukce střechy ). Velikost ideálního spoluvlastnického podílu je vyčíslena v procentech nebo vyjádřena zlomkem. Při rozhodování mezi spoluvlastníky je určující princip majority, tedy rozhoduje většina počítaná dle výše podílů a shoda nemusí být bezvýjimečná. Nastane-li rovnost hlasů, znamená to, že dohoda nebyla dosažena. V tomto případě, a také půjde-li při rozhodování o důležitou změnu ohledně společné věci, přehlasovaní spoluvlastníci (resp. spoluvlastníci, kteří nejsou spokojeni s tím, že rovností hlasů nebylo dosaženo rozhodnutí) mají možnost rozhodnutí napadnout soudní žalobou. Ve vztahu k třetím osobám se spoluvlastníci považují za jediný subjekt. Každý spoluvlastník může se svým podílem na nemovitosti volně nakládat, tedy např. jej darovat, avšak je třeba přihlédnout k omezení danému zákonem pro převod podílu. Postavení jednoho spoluvlastníka vůči ostatním se projevuje zejména při prodeji podílu. Ostatní spoluvlastníci mají k tomuto podílu předkupní právo, a to za podmínek (zejména co se týče ceny), za kterých by byl převeden třetí osobě. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek a v případě nemovitosti musí být písemná. Pokud spoluvlastník splní tyto podmínky, může spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka koupit přednostně před třetí osobou. Mezi spoluvlastníky se předpokládá dohoda. Pokud by k dohodě nedošlo, mají právo koupit podíl v poměru svých stávajících podílů. Spoluvlastníci však musí svoje předkupní právo uplatnit ve smyslu vyplacení nemovitosti v určené lhůtě 60 dnů. Po uplynutí této lhůty jejich předkupní právo zaniká a spoluvlastník může svůj spoluvlastnický podíl již bez omezení prodat třetí osobě. Předkupní právo se nevztahuje na převod podílu osobě blízké, kdy osobnou blízkou je např. dítě, sourozenec, rodiče apod.24 Pro podílové spoluvlastnictví platí již dříve uvedené případy zániku vlastnických práv. Zvláštním případem je zánik spoluvlastnictví dohodou, či na návrh některého ze

24

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava II, díl II, kapitola 2.2.2 :

Obsah podílového spoluvlastnictví, s. 96.

27

spoluvlastníků rozhodnutím soudu. Nedojde-li k dohodě, pak může na návrh některého spoluvlastníka zrušit spoluvlastnictví a provést vypořádání podílového spoluvlastnictví soud. Soud není návrhem účastníků vázán a žalobu může i zamítnout (není-li možné reálné rozdělení věci). Občanský zákoník stanoví taxativně možné způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví.25 Preferovaným způsobem je věc reálně rozdělit dle velikosti podílů, tj. lze-li ji dle znaleckého posudku reálně (např. u budovy vertikálně) rozdělit tak, aby nebylo omezeno účelné užívání věci kterýmkoliv ze spoluvlastníků. Další možností je přikázat věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, tj. buď dojde k dohodě, nebo se podíl odstupujícího spoluvlastníka rozdělí podle velikosti podílů spoluvlastníků zůstávajících.

Posledním způsobem ve výčtu i ve smyslu toho, že se

použije jen nebylo-li možné použít způsoby předchozí, je věc prodat a výtěžek rozdělit spoluvlastníkům dle jejich podle podílů (jedná se o exekuční prodej).

3.3.

Společné jmění manželů

Společné jmění manželů je právní forma majetkového společenství mezi manžely.26 Společné jmění manželů platně vzniká v okamžiku uzavření manželství. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není v případě společného jmění manželů stanoven žádný, tedy ani tzv. ideální podíl, a každý z manželů je úplným vlastníkem věci spadající do společného jmění. U společného jmění je tento podíl vyjádřen až ke dni zániku manželství a vypořádání společného jmění manželů, přičemž se vychází z toho, že podíly manželů na majetku patřícím do společného jmění jsou stejné. Obsahem společného jmění jsou věci a jiná majetková práva nabytá některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství a závazky (dluhy), které některému z manželů nebo jim oběma společně vznikly za trvání manželství. Zákon však stanoví několik výjimek a z předmětu společného jmění výslovně vylučuje majetek, který manželé nabyli před vznikem manželství, dary, dědictví a restituce, věci, které svou

25


C. H. Beck, 2008. Část druhá, hlava druhá : Podílové spoluvlastnictví, 806 s. 26


2005. Díl druhý, hlava devatenáctá, § 11: Společné jmění manželů – Pojem a funkce, s. 380.

28

povahou slouží osobní potřebě některého z manželů a majetek nabytý jedním z manželů za jiný majetek náležící do jeho výlučného vlastnictví.27 Vyňaté budou z povahy věci i závazky vztahující se k výlučnému majetku některého z manželů a dále závazky, které nejsou přiměřené majetkovým poměrům manželů a které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého. Do společného jmění dále náleží podíly a akcie v obchodních společnostech a členská práva a povinnosti členů družstev, nicméně tato skutečnosti nezakládá účast druhého manžela na této společnosti či družstvu, kdy toto neplatí u bytových družstev. V případě bytových družstev, jestliže se jeden manžel stane členem bytového družstva, stává se členem tohoto bytového družstva i druhý manžel a vzniká tak společné členství manželů v družstvu a společný nájem bytu manžely. Společný podíl jiných osob než manželů v bytovém družstvu možný není. Zákonem stanovený rozsah společného jmění mohou manželé za určitých podmínek regulovat. Smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu je možné rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah jmění, toto upřesnění lze uvést také zpětně. Jestliže je předmětem smlouvy nemovitost, která již náleží do společného nebo do výlučného majetku jednoho z nich, nabývá změna účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Manželé mohou dále částečně nebo úplně odložit vznik společného jmění ke dni zániku manželství (to se ale netýká obvyklého vybavení domácnosti). Na návrh některého z manželů může soud zúžit společné jmění ze závažných důvodů, a dále je v ust. § 148 odst. 2 občanského zákoníku jako důvod uveden zisk oprávnění k podnikání jednoho z manželů, případně to, že se manžel stal neomezeně ručícím společníkem obchodní společnosti. Před uzavřením manželství lze uzavřít formou notářského zápisu také tzv. předmanželskou smlouvu, kterou se upraví budoucí majetkové vztahy a závazky v manželství a zároveň upravuje majetkové hodnoty a závazky vzniklé před manželstvím. Jejím obsahem je soupis majetku, který oba partneři do manželství vnáší. Takové rozdělení majetku nemusí být definitivní. Společné jmění manželů je svojí povahou vázáno pouze na dobu trvání manželství. Proto společné jmění manželů zaniká rozvodem manželství (nabytím právní moci rozsudku o rozvodu manželství), smrtí či prohlášením za mrtvého jednoho z manželů, prohlášením manželství za neplatné, prohlášením insolvence na majetek jednoho z manželů či soudním výrokem o propadnutí majetku dle trestního zákona.

27


2005. Díl druhý, hlava devatenáctá, § 11: Společné jmění manželů – obsah, s. 389.

29

Při zániku společného jmění manželů nebo při zúžení dochází k jeho vypořádání, tj. rozdělení aktiv ( movité, nemovité věci ) a pasiv ( dluhy, půjčky ) mezi manžely, a to následujícími zákonem určenými způsoby. Písemnou dohodou manželů s tím, že, jestliže jeden z manželů má větší podíl než druhý, nezakládá to neplatnost dohody. Rozhodnutím soudu – návrh lze podat do tří let od zániku manželství, pokud se manželé na vypořádání nedohodli. Nedojde-li k vypořádání nebo podání návrhu na něj do tři let od zániku manželství, platí, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví, když každému náleží podíl ve výši ideální jedné poloviny, a ohledně movitých věci platí, že jsou ve vlastnictví toho, kdo věc využívá pro svou výlučnou potřebu. Při vypořádání se uplatní zásada rovnosti podílů na majetku i dluzích. S ohledem na další zásady však tomu tak v konkrétním případě být nemusí. Významným hlediskem jsou dále potřeby nezletilých dětí. Rozhodující je, který z manželů má dítě ve své péči. Další zásada obsahuje dvě hlediska, k nimž se při vypořádání přihlíží. Je to péče o rodinu a zásluhy o nabytí a udržení společných věcí. Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého majetku vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek.28

28

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava II, díl II, kapitola 2.3.7 :

Vypořádání společného jmění manželů, s. 112.

30

4. VĚCNÁ PRÁVA K VĚCI CIZÍ V procesu koupi nemovitosti se obvykle nesetkáme jen s převodem vlastnického práva. Mezi první informace, které by nás o nemovitosti měly s předstihem zajímat , a které mohou být vyčteny z výpisu z katastru nemovitostí ( označovaný též jak listu vlastnictví ) patří, zda na ní neváznou další práva, jakou jsou věcná práva k věci cizí. Pro věcná práva k věci cizí je charakteristické, že povinnost (obvykle i právo) odpovídající těmto právům lpí na určité věci a nemění se se změnou vlastníka věci.29 Věcná práva tedy v podstatě omezují vlastnické právo vlastníka určité věci ve smyslu povinnosti respektovat oprávnění z nich vyplývající. Okruh věcných práv je zákonem taxativně vyjmenován, tedy nelze ani dohodou zřídit jiné věcné právo než zde uvedené. Věcnými právy jsou věcná břemena, zástavní právo a právo zadržovací. Ve vztahu k nemovitostem se však uplatňují pouze věcná břemena a zástavní práva; právo zadržovací se již ze své podstaty vztahuje jen k věcem movitým. Pro úplnost však uvádím, že podstatou zadržovacího práva je oprávnění držitele cizí movité věci, kterou má po právu u sebe, zadržet ji k zajištění své splatné pohledávky vůči dlužníkovi, který je vlastníkem této věci, či jiné osobě, které by jinak byl povinen věc vydat. Se zástavním právem se často setkáme při zajištění pohledávky banky či stavební spořitelny, jejímž prostřednictvím financujeme vybranou nemovitost.

4.1.

Věcné břemeno

Dle ust. § 151n občanského zákoníku věcná břemena omezují vlastníka nemovité (povinného z věcného břemene) věci ve prospěch někoho jiného (oprávněného) tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Oprávnění odpovídající věcnému břemenu je právem věcným s ochranou oprávněného z věcného břemene vůči vlastníku nemovitosti. 29


2005. Díl druhý, hlava osmnáctá, § 2: Věcná práva - Třídění, s. 313.

31

Věcná břemena vznikají ze smlouvy, děděním, rozhodnutím státního orgánu, ze zákona či vydržením. Smlouvu o zřízení věcného břemene mohou uzavřít pouze vlastníci dotčených nemovitostí se třetí osobou.

Listina o zřízení, změně či zániku věcného

břemene musí mít písemnou formu, právo odpovídající břemeni vzniká teprve účinným vkladem do katastru nemovitostí. Věcné břemeno nemůže spočívat v zákazu např. převodu na třetí osobu bez souhlasu oprávněného z věcného břemene. Rozlišujeme tři druhy obsahu břemene. Nejčastější je povinnost něco strpět, např. umožnit sousedovi příjezd k jeho domu, tj. věcné břemeno chůze a jízdy. Dále může být sjednána povinnost něčeho se zdržet – příkladem může být povinnost vlastníka nemovitosti zdržet se rozšíření stavby určitým směrem, kdy by tato bránila oprávněnému ve výhledu z oken jeho domu. Posledním případem je povinnost něco vykonat – např. povinnost vlastníka nemovitosti udržovat průjezdnost cesty v zimě. Vzniká-li věcné břemeno smlouvou, je třeba je ocenit podle platných předpisů. Z hlediska užitku oceňujeme a rozlišujeme u věcných břemen prospěch věcného břemene přinášený oprávněnému a závady na nemovitosti povinného. Z hlediska způsobu (předmětu) ocenění rozlišujeme určení hodnoty (ceny) věcného břemene a určení hodnoty nemovitosti, na které vázne věcné břemeno. Rozhodujícím faktorem pro určení správného způsobu ocenění věcného břemene je určení ročního užitku a jeho výše. Obecně se pro určení ceny věcného břemene postupuje podle toho, na jakou dobu je stanoveno.

4.2.

Zástavní právo

Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnou uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.30 Znamená tedy pro věřitele (např. poskytovatele půjčky) větší jistotu návratnosti pohledávky. V případě, že dlužník neplní svoje závazky vůči věřiteli, je věřitel oprávněn zastavenou nemovitost zpeněžit (ve veřejné dražbě, soudním prodejem zástavy) a z výnosu uspokojit své pohledávky. Zástavní věřitel má vůči dalším případným věřitelům prioritní postavení, tj. musí být z výnosu přednostně uspokojen před případnými dalšími věřiteli.

30

viz ustanovení § 152 občanského zákoníku

32

Úvěr, který je pomocí zástavního práva zajištěn nemovitostí, nazýváme hypotékou. Z pohledu žadatele o úvěr či půjčku je důležité, že zejména u tzv. americké hypotéky dlužník nemusí být zároveň vlastníkem nemovitosti, která je předmětem zástavního práva, může tedy zastavit se souhlasem např. rodičů (vlastníků) i jejich nemovitost. Vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Pokud nastane změna v osobě vlastníka zastavěné nemovitosti, nemá toto vliv na trvání zástavního práva lpícího na nemovitosti. Zástavní právo vzniká z písemné smlouvy (vkladem do katastru nemovitostí), rozhodnutí soudu, rozhodnutí soudu o schválení dědického dohody, rozhodnutí správního orgánu, či ze zákona. Podstatnou náležitostí zástavní smlouvy je specifikace zajišťované pohledávky a zástavy.31 Zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky, zánikem předmětu zástavy, vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, uplynutím doby, na niž bylo zástavní právo zřízeno, nebo složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy na základě písemné smlouvy.

31

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava II, díl VI, kapitola 6.2 : Vznik

zástavního práva, s. 139.

33

5. REALITNÍ KANCELÁŘE 5.1.

Právní úprava realitního trhu

Na trhu nemovitostí působí řada okolností, které vyplývají ze specifické podstaty pozemků a staveb. Proces prodeje a koupě nemovitosti je pro laika poměrně složitý, a proto se poptávající i nabízející často obrací na realitní kanceláře, které zprostředkují prodej včetně změny vlastnictví. Mezi další subjekty fungující na trhu nemovitostí jako zprostředkovatelé patří banky a stavební spořitelny. V oblasti realitního trhu v ČR je zásadním problémem jeho v podstatě neexistující právní regulace, následkem čehož dochází k nepřehlednosti a porušování pravidel obchodu, a to zejména vzájemnými nekalými praktikami zprostředkovatelů, ale i obecně společensky nebezpečným jednáním realitních kanceláří či zprostředkovatelů vůči klientům. V důsledku výše uvedeného je tak obor realitní činnost obecně veřejností vnímán veřejností negativně. Primární problémem spatřuji v tom, že realitní činnost může po ryze formálním získání živnostenského oprávnění vykonávat kdokoli bez ohledu na znalost realitního trhu a jeho problematiky. Realitní činnost je v tomto smyslu upravena zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání a patří mezi tzv. volné činnosti, při jejichž provozování není ze zákona vyžadováno prokázání odborné způsobilosti či praxe. Jednou ze snah usměrnění realitní činnosti a zavedení určitých podmínek výkonu byla založení Asociace realitních kanceláří ČR v roce 1991. Hlavními úkoly, které Asociace deklaruje, jsou právě prosazení regulace subjektů realitního trhu, dohled nad vlastními členy, profesionalizaci a zprůhlednění činnosti realitní kanceláře. Asociace však bohužel za dobu své existence žádným způsoben nedokázala a ani nenapomohla prosadit proklamované cíle. To je také důvodem, proč se značná část dlouhodobě působících a seriozních realitních kanceláří nikdy členem této asociace nestala nebo tuto asociaci opustila. Důkazem nesjednocenosti realitního trhu a nesouhlasu realitních kanceláří s činností Asociace byla snaha o založení Unie realitních kanceláří, která však vyzněla do ztracena, a v nedávné minulosti také založení konkurenční České komory realitních

34

kanceláří, kdy členy této komory jsou realitní kanceláře, které vystoupily ze členství v Asociaci, což dosud vedlo jen k ještě většímu roztříštění realitního trhu. Jedinou hybnou silou, schopnou obnovit právní pořádek v tomto oboru, tak dosud zůstává stát.

5.2.

Výběr realitní kanceláře

I přes výše uvedené můžeme na současném trhu najít seriózní realitní kanceláře, jejichž zájmem je také zájem klienta. Mám za to, že výběr zejména menší či středně velké déle působící realitní kanceláře regionálního charakteru je při splnění dalších podmínek dobrým předpokladem k výběru serióznosti a péče o klienta, a to zejména vzhledem k dlouhodobým osobním vazbám jejich pracovníků a znalosti místního prostředí. Pobočky celorepublikových realitních kanceláří podnikají v naprosté většině případů na základě tzv. franchisingové licence. Tato je za úplatu prodána zájemci (např. jako jméno a know-how), který pod záštitou obchodního názvu vykonává realitní činnost.32 Před výběrem realitní kanceláře lze doporučit získat si reference, případně informace o zaměření kanceláře (to může být developerská činnost, správní či zprostředkovatelská činnost) a její právní formu. O způsobu práce jistě vypovídá, v jakých prostorách realitní kancelář působí, jaké způsoby inzerce využívá a jaké je vystupování jejích pracovníků,

32

„Franchising je kombinace distribučního systému, resp. komplexního návodu na podnikání a licence s

omezeními při prodeji či koupi zboží. Spočívá na jedné straně ve svolení daném nabyvateli, aby podnikal pod obchodní firmou či obchodním jménem, resp. dalšími příznačnými prvky vnějšího projevu (tzv. obchodního formátu) poskytovatele, např. používal jeho ochranné známky, průmyslového vzoru, označení provozovny, loga či typického provedení služby (např. oblečení a chování personálu), za něž mu nabyvatel platí poplatky. Na rozdíl od licence nabyvatel nemá jen právo, ale i povinnost užívat obchodní formát tak, jak je popsaný v předané dokumentaci, aby byl zajištěn jednotný vnější projev v celé síti provozoven nabyvatelů téže franšízy a zákazník od ní mohl i v jiném místě očekávat stejné provedení a rozsah služeb. Součástí bývá i know-how , návod na vedení podniku a účetnictví a na práci s personálem, poradenství, využívání reklamy poskytovatele, zaškolení, podpora při získávání bankovních úvěrů aj. Na druhé straně franšíza zahrnuje i určitá omezení obou stran, zejména výlučnou distribuci či výlučný nákup zboží a surovin se současným zajištěním dodavatelů za výhodných podmínek (kvalita, ceny s množstevní slevou v rámci celé sítě).“ (citováno z HENDRYCH, Dušan a kol. Právnický slovník. Praha : C. H. Beck, 2001. 1488 s. ISBN 978-80-7400-0591.)

35

případně zda od svých zaměstnanců vyžaduje průběžné vzdělávání. Zprostředkovatelská smlouva chrání klienta i kancelář, a proto by měla být prvním dokumentem, na který je třeba klást důraz. Pracovník kanceláře, který nemá co skrývat, by měl tedy nejlépe sám od sebe vysvětlit všechna důležitá ustanovení smlouvy. Realitní kancelář vystupuje ve zprostředkovatelském vztahu jako strana, která při nabídce nemovitosti zprostředkuje prodávajícímu zájem třetí osoby o nemovitost prodávajícího, popř. se pokusí pro poptávajícího klienta v souladu s jeho požadavky zajistit odpovídající nabídku nemovitosti. Komplexní servis služeb sestává z náboru zakázky, její přípravy a realizace. První dvě stadia mohou být nezávazným ukazatelem činnosti realitní kanceláře. Přestože v Čechách je to

spíše

výjimečné, v zahraničí převažuje

uzavírání

výhradních

zprostředkovatelských smluv. Tento styl vychází z předpokladu, že realitní kancelář má zajištěnou odměnu pro případ realizace kontraktu a klient má větší jistotu, že zprostředkovatel bude řádně vyvíjet činnost za účelem uzavření cílového kontraktu. Kompletní servis sestává ze smluvního zajištění nabízené nemovitosti, případně prezentace nabídky, zajištění informovanosti prodávajícího o aktuálním stavu nabídky, smluvního zajištění zájmu třetí osoby o nabízenou nemovitost, tj. podpisu tzv. rezervační smlouvy a úhrady rezervačního poplatku, zajištění právních úkonů v souvislosti s převodem (pronájmem) nemovitosti (tj. např. vypracování smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o úschově kupní ceny, úschova kupní ceny, a to vše včetně upozornění na případná rizika vyplývající z jednotlivých úkonů a detailní vysvětlení průběhu celého převodu), upozornění na daňové aspekty převodu nemovitostí, zajištění vyhotovení znaleckého posudku, vyplnění daňového přiznání pro daň z převodu nemovitostí a zajištění předání nemovitostí včetně přehlášení odběrů a služeb. Za výše uvedené služby si realitní kancelář vyúčtovává zprostředkovatelskou provizi, jejíž výše by měla být jasná již od počátku smluvního vztahu, tj. od uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje.

36

6. ZÁKLADNÍ SMLUVNÍ VZTAHY Realitní činnost je zaměřená na směnu majetkových hodnot, která se uskutečňuje prostřednictvím uzavírání různých závazků, což je také důvodem začlenění této kapitoly. Snad každé smlouvě by bylo možné věnovat samostatnou práci, která by si nezadala s rozsahem této bakalářské práce, a proto není mým cílem podat vyčerpávající informace o každé z níže uvedených smluv, ale spíše upozornit na možné nepříjemnosti, které mohou v praxi nastat, pokud nevynaložíme dostatečnou pečlivost při jejich sjednávání. Závazkové právní vztahy jsou takové občanskoprávní vztahy, v nichž jeden subjekt má postavení věřitele, tj. toho, kdo má od druhého právo něco požadovat, a druhý subjekt má postavení dlužníka, tj. toho, kdo je povinen věřiteli to, co je věřitel oprávněn od něj žádat, poskytnout.33 Definice je obsažena v ust. § 488 občanského zákoníku. Jak již bylo uvedeno dříve, jedná se o vztah tzv. relativní, kde subjekty právního vztahu jsou individuálně určené a jsou vzájemně vyváženě vázány právy a povinnostmi. Obvykle každý z účastníků je v určitém smyslu zároveň povinným i oprávněným, avšak jejich vztah se s výjimkami netýká osob třetích. To uvádím s ohledem na uvědomění si odlišnosti absolutního pojetí práv věcných, jak bylo uvedeno výše v kapitole druhé. V českém právním řádu se prosazuje zásada smluvní volnosti a závazkové právní vztahy vznikají zejména z právních úkonů. Aby bylo dosaženo ochrany slabší strany (zásada rovnosti smluvních stran), je v některých případech třeba ji zákonnou úpravou garantovat jisté záruky. V souvislosti s přibližováním evropských legislativ byla také do českého občanského zákoníku vpravena část pojednávající o tzv. spotřebitelských smlouvách. Spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel. Spotřebitelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti.34 Pro potřeby realitní činnosti je právní úprava spotřebitelských smluv určující pro tzv. smlouvu rezervační, smlouvu o smlouvě

33

KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 2. 3. Praha : ASPI,

a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá třetí, § 5, A : Pojem závazkového právního vztahu, s. 47. 34

Ustanovení § 52 odst. 1, 3 občanského zákoníku.

37

budoucí a smlouvu zprostředkovatelskou. Důležitou zásadou závazkového práva je ochrana dobré víry a zásada „pacta sunt servanta“, tedy „smlouvy budiž dodržovány“. Nutnými prvky závazkového právního vztahu jsou jeho subjekty (tedy obvykle dvě strany, kdy na straně dlužníka i věřitele však může stát i více než jeden subjekt), objekt (čeho se vztah týká, v našem případě objekt směřuje především k nemovitosti, případně může jít o činnost) a obsah. Obsahem právního vztahu jsou vzájemná práva a povinnosti jeho subjektů. V ustanovení § 491 občanského zákoníku jsou závazkové vztahy rozděleny na typické, tedy ty, které jsou natolik časté, aby byly upraveny přímo zákonem, netypické, neboli inominátní (nepojmenované) a závazky ze smluv smíšených. U závazků ze smluv smíšených, které upravují vztahy nesoucí rysy různých typů závazkových vztahů je ustanovení o těchto dotčených typových smlouvách třeba užít přiměřeně.35 V následujícím textu odkazuji v některých případech na vzorové smlouvy. Tyto tvoří přílohu mé bakalářské práce.

6.1.

Zprostředkovatelská smlouva

Nejčastější činností realitní kanceláře je zprostředkování nákupu, prodeje a pronájmu nemovitosti. Smlouva o zprostředkování prodeje může být buď exkluzivní (jinými slovy výhradní), nebo neexkluzivní (nevýhradní). Jak již bylo výše naznačeno, v Čechách se oproti zahraniční zvyklosti dosud užívá spíše smluv neexkluzivních. V praxi se však stávají časté případy vzájemného neetického kopírování inzerátů konkurenčních realitních kanceláří a shánění zájemců o koupi předmětu za nižší cenu ze strany sice neoslovené kanceláře, kdy tato realitní kancelář však spoléhá, že prodávající (pronajímatel) upřednostní obchod za nižší cenu s ohledem na okamžité uspokojení nabídky, a proto se v praxi již nyní začala uplatňovat více i smlouva výhradní. Zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele. K obsahovým náležitostem 35

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava III, díl I, kapitola 1.2 : Obsah

závazků, s. 159.

38

smlouvy patří závazek činnosti zprostředkovat a určení odměny. Je také třeba (v závislosti na tom, co je zprostředkováváno) dostatečně vymezit jakou nemovitost si zájemce přeje koupit (prodat), aby bylo v budoucnu zřejmé, zda cíle smlouvy bylo dosaženo. Tato smlouva v sobě však nenese dohodu o zastoupení (ust. § 774 občanského zákoníku; pro obchodní

závazkové

vztahy

platí

zvláštní

úprava)

a

nemusí

být

písemná.36

Zprostředkovatel je tedy povinen vyvíjet činnost tak, aby zájemci poskytnul příležitost uzavřít smlouvu s třetí osobou dle ve smlouvě uvedeného zadání. Ve smlouvě je kromě činnosti zprostředkovatele (tím může být zajištění inzerce a činného makléře, potřebného právního servisu včetně vypracování smluv právníkem, podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí, zajištění vyhotovení znaleckého posudku atd.) třeba sjednat, jak již bylo uvedeno, odměnu (provizi) zprostředkovatele. Nemusí se jednat o částku konkrétně určitou, postačí např. uvedení procenta, které bude odečteno z prodejní ceny nemovitosti ve prospěch makléře (či zda bude o tuto částku cena navýšena). Obvyklá odměna jsou tři až šest procent, v případě nemovitostí luxusního typu či obecně velmi nákladných, bych doporučil spíše pevné stanovení provize. Nárok na provizi vzniká uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, lze však sjednat odchylky a na to je třeba dát si pozor. Zprostředkovatel nemůže žádným způsobem nutit zájemce k uzavření smlouvy a právo účtovat si náhradu nákladů má realitní kancelář pouze tehdy, je-li to výslovně ve smlouvě dohodnuto (má se za to, že je náhrada zahrnuta v provizi, ale lze sjednat i opak).37 Je třeba, abych upozornil, že limitace a sankcionování spotřebitele v exkluzivních smlouvách pro případ, kdy uzavře smlouvu vlastním přičiněním (sám nalezne smluvního partnera) může mít značně nekalý charakter, avšak dle současné judikatury Nejvyššího soudu ČR není neplatná, neboť nezakládá nerovnost smluvních stran a není v rozporu se zákonem.38 Ze zákonných ustanovení jednoznačně vyplývá, že zprostředkovateli náleží odměna právě a tehdy, dojde-li jeho aktivním přičiněním k uzavření požadované smlouvy. Realitní kanceláře však často argumentují tím, že je spravedlivé, aby získaly alespoň určitou část odměny za provedenou činnost. Tak to však ze zákona nevyplývá a je třeba to výslovně dohodnout, případně (pokud bychom byli na straně spotřebitele), dát si na výši této částky

36


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátáčtvrtá, § 12, A : Zprostředkovatelská smlouva – Pojem a funkce, s. 302. 37


C. H. Beck, 2008. Část osmá, hlava první, oddíl první, s. 1350.

39

pozor. V souvislosti s předvídaným porušením exkluzivity smluvního vztahu se do smlouvy začleňují také ustanovení o smluvní pokutě pro tento případ. Není však možné pokutovat spotřebitele za to, že odmítá uzavřít smlouvu s určitou osobou, kterou pro něj jako pro zájemce realitní kancelář vyhledala.39 Výhradní smlouva zprostředkovatelská by měla pro spotřebitele znamenat jistou úroveň serióznosti a propagace jeho nabídky. Podpisem jedné či více neexkluzivních smluv, popř. souběžným samostatným prodejem totiž logicky klesá i zájem realitní kanceláře prodat takto nabízenou nemovitost (zejména s ohledem na případnou mnohačetnou a různorodou prezentaci), což se negativně projevuje na úsilí a prostředcích realitní kanceláře vložených do činnosti při prodeji této nemovitosti. Prodávající nemá kontrolu nad jednotným stylem propagace nabídky u jednotlivých realitních kanceláří (různé popisy, cena atd.), což je pro případného zájemce matoucí a často odrazující. Vzorové smlouvy, které jsou jako přílohy součástí této práce, dále vhodně stanoví ujednání o prodejní ceně (maximální kupní, prodejní cenu, případně cenu nájemní), pod kterou bez souhlasu vlastníka nesmí makléř nemovitost nabízet a dobu trvání smluvního vztahu. V případě výhradní zprostředkovatelské smlouvy se doporučují maximálně tři měsíce. Jak lze ve vzorové smlouvě ověřit, časté je ustanovení o automatickém prodloužení doby trvání závazku, pokud není smlouva vypovězena. To si však spotřebitelé často neuvědomují a mohou být zklamaní, když se svou nevšímavostí zaváží na další dobu. Tristní je zejména situace, kdy realitní kancelář nevyvíjí řádnou snahu o prodej nemovitosti. V bodě V. smluv se odráží vzájemná zákonem stanovená informační povinnost stran, avšak nepovažuji za vhodné a ani možné ujednání, kterým se prodávající zavazuje nezatížit svou nemovitost žádným způsobem. Mám za to, že toto ujednání je neplatné pro obcházení zákona, neboť součinnost neznamená omezení vlastnického práva. Za nespravedlivé (avšak běžné) považuji stanovení smluvní pokuty jen pro případ porušení smlouvy ze strany zájemce. Je samozřejmě možné, že smlouvu poruší i realitní kancelář. Zájemce by i tak mohl mít nárok na náhradu způsobené škody, avšak výchozí situace je již pro spotřebitele ztížená. Tato nerovnost však neohrožuje platnost smlouvy. V praxi realitních kanceláří bývá k zajištění zájmu klienta používána v praxi tzv. rezervační smlouva. Rezervační smlouva se obvykle uzavírá mezi třetí osobou a zprostředkovatelem a jejím účelem je prokázat zájem o nemovitost, tedy na základě této 38

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 3053/2007 ze dne 28.2.2008

39

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 3053/2007 ze dne 28.2.2008

40

smlouvy a případného následného složení určité finanční částky (poplatku) přestává realitní kancelář nabízet nemovitost ostatním zájemcům. Za vhodnější však považuji uzavřít přímo smlouvu o smlouvě budoucí. S ohledem na možnou různorodost situací musím dodat, že prodávající, který nemá uzavřenou smlouvu zprostředkovatelskou výhradní (což zájemce o nemovitost nemusí vědět), může nevědomky zcizit svou nemovitost, zatímco jiný potenciální kupující uhradil rezervační poplatek jiné realitní kanceláři, která taktéž nemovitost nabízí, avšak vlastník se o tomto vůbec nemusel dozvědět. Situace nevrhá dobré světlo na realitní kancelář a původní zájemce o koupi nemovitosti může mít o své peněžní prostředky obavu. S ohledem na zásadu smluvní volnosti je však uzavření jakési rezervační smlouvy samozřejmě možné (ust. § 51 občanského zákoníku říká, že účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště uzavřena; smlouva však nesmí odporovat obsahu a účelu občanského zákoníku).

6.2.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smlouva o smlouvě budoucí kupní se používá především za situace, kdy existuje vůle stran uzavřít kupní smlouvu, ale osoba mající zájem o koupi nemovitosti nemá v dané době dostatek finančních prostředků k její realizaci (např. čeká na finanční prostředky z prodeje jiné nemovitosti) nebo potřebuje zajistit finanční prostředky určené k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru a tato smlouva pak slouží jako doklad dokazující účel použití úvěru.40 Jakou smlouva o smlouvě budoucí může být uzavřena jakákoli smlouva, pokud tomu nebrání její povaha. Ustanovení § 50a odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Časté bývá i pojmutí textu budoucí smlouvy do znění smlouvy o smlouvě budoucí. Nutným obsahem smlouvy je tedy zejména závazek smluvních stran uzavřít určitou budoucí smlouvu a ujednání doby, kdy (do kdy) se tak má stát. Předmět prodeje musí být dostatečně označen tak, aby nebylo možné jej zaměnit. Obchodní zákoník obsahuje zvláštní úpravu smlouvy o smlouvě budoucí. Na tomto místě úpravě tam uvedené však nebudu věnovat zřetel, neboť operuji 40


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá třetí, §1, C, III. : Smlouvy o smlouvě budoucí, s. 86.

41

spíše se situací, kdy realitní kancelář zprostředkovala koupi a prodej nemovitosti mezi fyzickými osobami, které nejsou podnikateli. Smlouva o smlouvě budoucí musí být písemná i v případě, kdy by zákon pro budoucí smlouvu písemnou formu nepožadoval. Subjekty uzavírající smlouvu o smlouvě budoucí (budoucí kupující a budoucí prodávající) a smlouvu budoucí (kupující a prodávající) musí být totožné. Podstata této smlouvy spočívá v tom, že si její strany závazně ujednají, že spolu do určené doby uzavřou budoucí (neboli „hlavní“) smlouvu a zároveň se dohodnout na jejích podstatných náležitostech. V opačném případě by smlouva byla absolutně (bez dalšího) neplatná. Závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí je vynutitelný žalobou, soudní rozhodnutí pak nahrazuje projev vůle smluvní strany.41 Před podáním žaloby se požaduje výzva smluvnímu partnerovi k uzavření smlouvy hlavní. Dle občanskoprávních předpisů lhůta pro možnost podání žaloby běží jeden rok od dne, do kterého mělo k uzavření hlavní smlouvy dojít. V opačném případě se právo promlčí. Převede-li zavázaný ze smlouvy o smlouvě budoucí na třetí osobu věc, jejíž převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, pak vzhledem k tomu, že smlouva o smlouvě budoucí a právní vztah z ní vzešlý působí jen mezi jejími účastníky (nepůsobí tedy absolutně), práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí z tohoto právního vztahu zaniknou; důvodem zániku těchto práv a povinností je nemožnost plnění.42 Závazky stran mohou být spojeny také se splněním odkládacích podmínek (ust. § 36 odst. 2 občanského zákoníku). Smlouvě o budoucí smlouvě je dle odstavce třetího citovaného ustanovení vlastní tzv. klauzule nezměněných poměrů. To znamená, že závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Tato výhrada znamená, že závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí zanikne ze zákona, jestliže (objektivně posuzováno) okolnosti, z kterých účastníci při uzavírání smlouvy vycházeli, se

41

Ust. § 50b občanského zákoníku: Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho

roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno. 42


C. H. Beck, 2008. Část první, hlava čtvrtá : Právní úkony, 319 s.

42

změní natolik, že nelze uzavření smlouvy požadovat.43 Může se na příklad jednat o závažnou změnu v hospodářském postavení jedné ze stran, pro kterou by sjednávání a uzavírání smluv byla v rozporu s dobrými mravy. Zanikne-li smlouva, strany jsou povinny vrátit si, co již bylo plněno. V dalším je platnost smlouvy posuzována dle doby jejího uzavření. Obsahem smlouvy o smlouvě budoucí bývá dále závazek budoucího prodávajícího, že nemovitosti, které budou předmětem kupní smlouvy, nebude budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvou o smlouvě budoucí, zcizovat a žádným způsobem zatěžovat. Vhodné je také uvedení textu smlouvy kupní, která má být uzavřena, kdy tato by měla být dostatečně specifikována, tj. obsahovat veškeré podstatné podmínky a náležitosti – zejména cenu, termín a způsob úhrady, určení předmětu koupě, povinnost prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu, budoucí zástavní právo atd. Osobně se přikláním se k takovému přímočarému řešení, kdy bude úplné znění budoucí kupní smlouvy připojeno v příloze smlouvy o budoucí smlouvě. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupující většinou uhradí část (na příklad 10%) kupní ceny s tím, že tato je následně započítána na kupní cenu. Tato „záloha“ na kupní cenu může také sloužit k případné úhradě smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího v případě, že je tato pokuta sjednána pro případ porušení povinností vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo pro případ odstoupení od smlouvy. Sjednání smluvní pokuty lze pro upevnění jistoty a postavení účastníků jen doporučit. Smlouva o smlouvě budoucí není samostatným typem smlouvy a její právní úprava je stručná. O to větší pozornost je třeba jejímu obsahu věnovat. Smlouva o smlouvě budoucí není nabývacím titulem, avšak na rozdíl od rezervační smlouvy je podkladem pro úvěrující banku, která na základě uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě poskytne kupujícímu úvěr. V praxi bývá častým ustanovením smluv smluvní pokuta, a to zejména v neprospěch prodávajícího. Je třeba si uvědomit, ať už je náš klient jakoukoli ze stran, že jej nelze sankcionovat za neprovedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale pouze za porušení smluvených povinností. Smluvní pokuty bývají stanoveny nevyváženě, to však neohrožuje platnost smlouvy. Stejně tak je třeba upozornit, že realitní 43


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá třetí, §1, C, III. : Smlouvy o smlouvě budoucí, s. 87.

43

kancelář není smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí a nenáleží jí tedy z titulu této smlouvy žádné plnění. Závěrem tedy shrnu, že je možné se smlouvou o smlouvě budoucí kupní zavázat i k převodu něčeho, co ještě není v mém vlastnictví.44 Častým obsahem smlouvy o smlouvě budoucí bývá také dohoda o způsobu úhrady kupní ceny. Poměrně běžné je prosté plnění na bankovní účet realitní kanceláře. U vyšších částek je však třeba upozornit na to, že realitní kancelář jako právnická osoba (či fyzická osoba-podnikatel) není žádným způsobem nezávislou či veřejnou osobou a nemusí mít pro tyto účely žádné zvláštní pojištění. Lze tedy spíše doporučit zřízení úschovy na základě smlouvy o úschově na zvláštním schovacím účtu u advokáta či notáře jako nestranné osoby. Dále je vhodné upravit termíny podání návrhu na vklad práva ke katastrálnímu úřadu a úhradu daně z převodu nemovitosti.

6.3.

Kupní smlouva

Kupní smlouvu považuji za nejzásadnější a nejčastěji užívaný smluvní typ ze všech. Při sepisování a podepisování kupní smlouvy o převodu nemovitosti opakovaně upozorňuji, že třeba důkladně prostudovat její obsah tak, aby nechyběly některé náležitosti, pro což by smlouva mohla být i neplatná. Ne vždy prodávající a kupující využívají odborných právních služeb, avšak u tak významné záležitosti jako je samotný prodej nebo koupě nemovitosti je na místě to doporučit. Účelem kupní smlouvy je převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Kupní smlouva je upravena v ust. § 588 a ustanoveních následujících občanského zákoníku, který zní takto: „Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.“ Ze zákonné úpravy je však třeba dovodit, že pojmovým znakem kupní smlouvy je i povinnost prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího.45 V případě nemovitosti plní funkci

44


C. H. Beck, 2008. Část první, hlava čtvrtá : Právní úkony, s. 410. 45


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá čtvrtá, §1, B : Kupní smlouva – Pojem a funkce, s. 166.

44

převzetí nemovitosti vklad do katastru nemovitostí, kdy teprve tímto vkladem vzniká vlastnictví k nemovitosti. Kupní smlouvou lze nemovitost nabýt do výlučného vlastnictví jednoho nabyvatele, do podílového spoluvlastnictví neomezeného počtu osob, případně mohou nabývat manželé do společného jmění manželů. Obchodní zákoník obsahuje vlastní, a to poměrně podrobnou úpravu kupní smlouvy. Upozorňuji však na to, že obchodní charakter kupní smlouvy nemá smlouva, jejímž předmětem je nemovitost, a to i kdyby byla uzavírána podnikateli v souvislosti s jejich podnikatelskou činností.46 Kupní smlouva vzniká z dvoustranného právního úkonu a pro její vznik je vyžadováno, aby se strany dohodly na předmětu koupě a jeho ceně. To jsou takzvané podstatné náležitosti kupní smlouvy. V případě prodeje a koupě nemovitosti je dále třeba, aby smlouva měla formu písemnou a prodávající má v souvislosti s převodem vlastnického práva zvláštní povinnost poskytnout součinnost k zápisu kupujícího do katastru.47 Obvyklou náležitostí záhlaví smlouvy je určení účastníků (včetně jejich označení jako prodávajícího a kupujícího). Fyzické osoby se označují obvykle jménem, datem narození (případně rodným číslem, neboť to je předmětem zápisu do katastru nemovitostí) a adresou bydliště, právnické osoby názvem, pod kterým jsou zapsány v obchodním rejstříku, identifikačním číslem, sídlem obchodní společnosti a dále je třeba uvést, jaká osoba za ně jedná (např. jednatel a jeho jméno). V případě více osob na jedné ze stran je vhodné je také označit jako manžele (pokud jimi jsou), případně uvést budoucí či stávající spoluvlastnické podíly těchto osob. Velmi precizně je také třeba určit předmět smlouvy. Nemovitosti musí být určeny v souladu s ust. § 5 odst. 1 katastrálního zákona. Prodávající ve smlouvě prohlašuje, že je vlastníkem (výlučným vlastníkem, podílovým spoluvlastníkem či zda se nemovitost nachází ve společném jmění manželů) nemovitosti, kterou přesně popíše a tím i určí pro budoucí potřeby katastrálního zápisu. Uvádí se v působnosti jakého katastrálního úřadu se nemovitost nachází, v jakém katastrálním území, na jakém čísle listu vlastnictví pro toto území je nemovitost zapsána, parcelní číslo (číslo stavebního pozemku apod., např. zda se jedná o zahradu, sad, zastavěnou plochu), dále popisné číslo budovy a případně také číslo bytu a jeho poloha. Není od věci nemovitost určit i běžnou adresou,

46


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá čtvrtá, §1, D : Odlišení kupní smlouvy podle obchodního zákoníku, s. 167. 47


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá čtvrtá, §1, G : Kupní smlouva – Práva a povinnosti stran, s. 174.

45

neboť na listu vlastnictví se uvádí obec, kde se nemovitost nachází. O typu vlastnictví bylo již zmíněno, je však třeba mít na mysli i ustanovení zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům a nebytovým prostorům, podle kterého (ust. § 5 odst. 4 zákona) vznikem vlastnictví jednotek nebo rozestavěných jednotek vzniká spoluvlastnictví společných částí domu. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.48 Při převodu bytové jednotky tedy předmětem nebude jen bytová jednotka určená číslem svým a číslem budovy stojící na určitém pozemku, ale také výší (zlomkem) spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, pokud jsou spolumajitelé bytového domu samozřejmě také spoluvlastníky pozemku, na kterém je dům postaven. Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště atp.49 Běžné je také uvést na základě jakého právního titulu nabyl prodávající vlastnictví nemovitosti. Ohledně kupní ceny je běžně uváděna formulace „prodávající prodává nemovitost za kupní cenu kupujícímu a kupující ji od prodávajícího (do výlučného vlastnictví, společného jmění manželů, podílového spoluvlastnictví) za kupní cenu dle této smlouvy kupuje“. Kupní cena může být uhrazena již při podpisu kupní smlouvy, po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, může být také stanovena tzv. odkládací podmínka, to znamená, že smlouva nabývá účinnosti úhradou kupní ceny a pouze při splnění této podmínky lze podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (s formulací „účinnosti“ kupní smlouvy je však třeba být opatrný, aby ustanovení nemělo povahu obcházení úpravy nabývání předmětu prodeje, neboť změny vlastnického práva lze docílit jen na základě smlouvy, která je platná a účinná). Kupní cena může být složena do úschovy a vyplacena na základě vyznačené doložky katastrálního úřadu o povolení zápisu vkladu vlastnického práva, a to zejména s ohledem na povinnosti prodávajících uhradit 3% daň z převodu nemovitostí, která se vypočítává z ceny vyšší – kupní ceny nebo ceny dle znaleckého posudku, který je přílohou daňového přiznání. Doporučuji, aby v kupní smlouvě bylo uvedeno ustanovení týkající se úhrady této daně již odečtením z kupní ceny a povinnosti prodávajícího podat daňové přiznání, a to zejména z důvodu, že kupující je ručitelem při 48

Viz. ust. § 8 odst. 2 citovaného zákona.

49

Viz. ust. § 2 písm. g) citovaného zákona.

46

nezaplacení této daně prodávajícím, tj. v případě, že prodávající daň neuhradí a finanční úřad úhradu daně od prodávajícího následně zákonnou cestou nevymůže, pak vyzve kupujícího a tento je následně povinen tuto daň uhradit. Jako součást ujednání o kupní ceně doporučuji ve smlouvě uvést, že pokud nebude kupní cena uhrazena, jak bylo sjednáno, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit. Odstoupení od smlouvy znamená, že se smlouva od počátku ruší. Není-li dohodnuta splatnost kupní ceny, občanský zákoník v ust. § 563 obsahuje podpůrnou úpravu, kterou stanoví, že kupující je povinen zaplatit prvního dne po té, kdy byl prodávajícím o zaplacení požádán.50 S ohledem na výši kupní ceny nemovitosti a neobvyklosti takové koupě pro většinu z nás, se tato úprava s ohledem na její vyloučení speciálním smluvním ujednáním zřejmě neuplatní často. Občanský zákoník dále upravuje v ust. § 601 tzv. výhradu vlastnictví. To znamená, že smluvní strany se mohou dohodnout na tom, že vlastnické právo k předmětu prodeje přejde na kupujícího až po zaplacení kupní ceny. Vzhledem k tomu, že vlastnické právo k nemovitostem se nabývá vkladem do katastru nemovitostí, není toto ujednání v kupní smlouvě, kterou se převádí nemovitost, možné. Jak jsem již uvedl výše, je možné do smlouvy včlenit odkládací podmínku, podle které bude návrh na povolení vkladu vlastnického práva příslušnému úřadu zaslán až po uhrazení celé kupní ceny.51 V kupní smlouvě dále prodávající prohlašuje, že nemovitost nemá žádné faktické ani právní vady, tedy není zatížena zástavním právem, nájemním vztahem, neváže se na ni věcné břemeno nebo nemá jiná právní omezení. Pokud tomu tak není, je třeba tato práva označit. V případě stávajícího zástavního práva (které nebrání převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí) je řešením úhrada dlužné částky zástavnímu věřiteli a následné vystavení kvitance zástavním věřitelem sloužící k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Pravdivé a úplné prohlášení smluvních stran týkající se faktického stavu nemovitosti je důležité stejně jako dostatečné seznámení se se stavem předmětu, o jehož koupi uvažuji. Má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit (ust. § 596 občanského zákoníku). Jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující

50

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. Část I, hlava III, díl II, kapitola 2.3.1 :

Koupě a prodej, s. 195. 51


a.s., 2002. Díl třetí, hlava dvacátá čtvrtá, § 1, G : Kupní smlouva – Práva a povinnosti stran, s. 178.

47

právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady, jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit. Právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým (ust. § 597 občanského zákoníku). Již v kupní smlouvě se také sjednávají podmínky podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za ideální považuji řešení situace prostřednictvím důvěryhodné třetí osoby ( např. notáře či advokáta ), která na příklad může podat návrh na vklad vlastnického práva úřadu ve chvíli, kdy na schovacím účtu je kupujícím složena částka kupní ceny. Na základě provedení zápisu vlastnického práva (úřad zašle vyhotovení kupní smlouvy s razítkem o dni účinnosti vkladu) a tím i úplného převodu vlastnictví pak dojde k úhradě kupní ceny prodávajícímu. Tuto částku je vhodně převést bez částky odpovídající výši daně z převodu nemovitostí, jak již bylo uvedeno. O nabytí vlastnického práva se budoucí vlastník nemovitosti dozví zpětně. Proto je možné vázat předání nemovitosti např. na uhrazení kupní ceny, ke dni složení kupní ceny do úschovy nebo ke dni podání návrhu na vklad apod. Závěrem se ve smlouvě objevuje konstatování o počtu vyhotovení smlouvy (obvykle má každé vyhotovení platnost originálu) a způsobu naložení s nimi, ujednání o platnosti smlouvy a prohlášení o souhlasu s obsahem smlouvy s uvedením, že smlouvu účastníci uzavřeli svobodně a vážně, nikoliv v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek a smlouvu pokládají za určitou a srozumitelnou a s jejím zněním souhlasí, na důkaz čehož připojují své podpisy. Opakovaně na tomto místě kladu důraz na to, že při převodu nemovitosti je nutné, aby podpisy prodávajícího i kupujícího byly na téže listině. Pro potřeby registrace v katastru nemovitostí je třeba na jednom stejnopisu úředně ověřit podpisy smluvních stran. Shrneme-li možná úskalí situace při uzavírání kupní smlouvy, je třeba dát si pozor na to, aby smlouva, jejímž předmětem je nemovitost, byla vždy zásadně písemná. Před podpisem kupní smlouvy je vhodné vyžádat si úplný list vlastnictví. Je-li na listu vlastnictví ohledně nemovitosti, o jejíž koupi uvažujeme plomba, je třeba zjistit si, čeho se týká a zda není překážkou koupě. Není možné nabýt vlastnictví od nevlastníka, neboť nikdo nemůže převést více práv, než jemu samotnému náleží. Pro fakticky existující, avšak do katastru ještě nezapsané nemovitosti platí, že tyto převést smlouvou nelze. Nejdříve je nutné zajistit jejich evidenci u katastrálního úřadu. Je-li k nemovitosti zřízeno zástavní

48

právo, věcné břemeno nebo předkupní právo, je třeba mít na mysli, jaké omezení to pro nás do budoucna znamená. Velkou pozornost musí účastníci věnovat vzájemným jistotám – i když jsem výše uvedl různé možnosti platby, osobně bych svému klientovi v praxi radil, aby kupní cena za převedenou nemovitost byla opravdu zaplacena a současně, aby již převedená nemovitost nebyla do úplného zaplacení kupujícím dále znovu zcizena ani jinak zatížena věcnými právy, zejména zástavními k zajištění pohledávek kupujícího. Dojde-li např. k odstoupení od smlouvy prodávajícím pro nezaplacení či nedoplacení kupní ceny, či ke zjištění neúčinnosti či neplatnosti smlouvy, je totiž zástavní věřitel (pokud byl však dostatečně obezřelý) naopak dobrou vírou chráněn. Jeho věcná práva působí i vůči prodávajícímu, kterému se obnovilo vlastnictví. Zástavnímu věřiteli lze pak za určitých okolností hojit svoji takto zajištěnou pohledávku ze zástavy a na prodávajícího tak přejde zajištění dluhu kupujícího.52 Dále je třeba uvědomit si, že bytové jednotky podléhající tzv. družstevnímu vlastnictví se nepřevádí kupní smlouvou, ale převodem práv a povinností v bytovém družstvu, které je samo o sobě vlastníkem bytového domu a s členství v kterém je neoddělitelně spjat nájem bytové jednotky. Přestože se ve srovnání s kupní cenou může jednat o směšné sumy, je vhodné vyúčtovat s bývalými obyvateli převáděné nemovitosti také ceny energií (voda, elektřina, plyn) a uvědomit si jako nový majitel nemovitosti svou povinnost hradit daň z nemovitosti.

52

ZOUFALÝ, Vladimír; MUNKOVÁ, Jindřiška a kol. Velká kniha smluvních vzorů. Praha : C. H. Beck,

2007. B. Smlouvy o koupi a prodeji, s. 192.

49

7. ROZHODČÍ DOLOŽKA Rozhodčí doložka je zvláštní částí smlouvy, kterou se smluvní strany dohodnou, že spory mezi nimi vzniklé z této smlouvy nebudou řešit v soudním řízení, ale založí jí pravomoc třetí osoby – rozhodce (rozhodčího soudu) věc projednat a rozhodnout bez působení veřejné moci. Rozhodčí řízení je upraveno zákonem č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, a je považováno za jedinou plnohodnotnou alternativu soudního řízení v České republice. Rozhodčí řízení, neboli arbitráž, jak je tradičně označováno v obchodních vztazích, znamená tedy „dobrovolné postoupení řešení sporu neutrální třetí straně, která vydá po provedeném řízení závazné a vykonatelné rozhodnutí“.53 Jeho výhodou by měla být zejména rychlost, neformálnost, neveřejnost a primárně jednoinstančnost řízení. Rozhodčí řízení může probíhat buď jako řízení před jedním nebo více rozhodci jmenovanými stranami sporu pro konkrétní vzniklý spor (tzv. řízení ad hoc), nebo může probíhat před institucionálním rozhodčím soudem založeným na základě zákona (rozhodčí řízení institucionální). Dohoda o založení pravomoci rozhodců se tak může týkat určitého existujícího sporu (označováno zákonem jako smlouva o rozhodci), nebo všech sporů, které by v budoucnu vznikly z určitého právního vztahu nebo vymezeného okruhu právních vztahů (rozhodčí doložka). Se soudním řízením má řízení rozhodčí mnoho shodných prvků. Základní význam má skutečnost, že nález, který rozhodce vydává jako konečné rozhodnutí ve věci, nabývá účinku soudního rozhodnutí a je vykonatelný. Rozhodčí řízení je využitelné pro spory o zaplacení pohledávek vzniklých spíše v obchodním styku, ale lze je využít i pro řešení sporů z mnoha různých druhů smluv jako na příklad smlouvy kupní, smlouvy o dílo, ale i zprostředkovatelských a jiných smluv. Pokud má některá ze stran za to, že řízení neproběhlo řádně, může se domáhat zrušení rozhodčího nálezu u soudu, ale pouze z důvodů čistě formálních, tedy že např. nerozhodoval zletilý rozhodce. Možnost obrátit se na soud je omezena tříměsíční lhůtou. Rozhodčí doložka musí být vždy písemná a potřeba jejího precizního znění ústí v časté užívání standardizovaného znění doložek (např. „Strany této smlouvy se dohodly, že 53

ROZEHNALOVÁ, Naděžda. Rozhodčí řízení v mezinárodním a vnitrostátním obchodním styku. Praha:

ASPI, a.s., 2008, s. 54.

50

spory vzniklé z této smlouvy budou řešit v rozhodčím řízení dle zákona č. 216/1994 Sb., a budou rozhodovány jedním rozhodcem, kterým bude pan …“). Jména osob rozhodců nemusí být v doložce přesně určena, postačí určení způsobu výběru těchto osob. Podpůrnou úpravu obsahuje zákon o rozhodčím řízení. Rozhodčí doložky ve spotřebitelských smlouvách jsou však obecně považovány za spíše znevýhodňující spotřebitele a může dojít k tomu, že doložka bude soudně prohlášena za neplatnou, ledaže rozhodčí řízení neomezuje a neztěžuje přístup spotřebitele k právu, nebo pokud se spotřebitel nedostává do horšího postavení, než které by vyplývalo z dispozitivních ustanovení zákona, pokud by nebyla rozhodčí smlouva uzavřena. Závěrem je tedy na místě upozornit na praktiky některých realitních kanceláří, které začleňují rozhodčí doložky zejména do zprostředkovatelských smluv a mají zájem o určení konkrétního rozhodce (tím může být teoreticky téměř kterákoli osoba), neboť zde mohou být pochybnosti stran toho, zda rozhodce není určen z toho důvodu, že je v blízkém vztahu k realitní kanceláři, a tedy zde také může být podezření o jeho nestrannosti. Lze tedy doporučit dohodu o tom, že každá se stran (klient i realitní kancelář) si vybere nezávisle jednoho rozhodce a poslední, třetí rozhodce, bude určen těmito rozhodci – tedy nezávisle na realitní kanceláři i jejím klientovi. Je také vhodné, aby se jednalo o rozhodce zapsané na listině rozhodců vedené Rozhodčím soudem při Hospodářské a Agrární komoře České republiky.

51

8. MODELOVÝ PŘÍKLAD

Pro ilustraci realitní činnosti, jak vypadá v praxi, uvádím modelový příklad týkající se prodeje bytové jednotky. Vezměme za předpoklad, že se jedná o bytovou jednotku, jíž mají ve společním jmění manželé (v tomto případě jsou prodávající), a její koupi financovali hypotečním úvěrem. Rozhodli se bytovou jednotku prodat a prodej realizovat prostřednictvím realitní kanceláře na základě nevýhradní smlouvy o zprostředkování prodeje. Zájemcem (kupujícími) je mladý pár, který bude koupi financovat také prostřednictvím hypotečního úvěru.

8.1.

Zprostředkování prodeje

Na základě vstupní prohlídky a posouzení možné tržní ceny nemovitosti realitní kancelář sepíše s vlastníky nemovitosti nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu, která musí být podepsána oběma manželi, jinak je neplatná. Po předání a zajištění podkladů k prezentaci nabídky bytové jednotky je tato nabízena realitní kanceláří případným zájemcům. Prodávající musí spolupracovat a umožnit prohlídku bytové jednotky zájemcům. Prohlídku řídí realitní makléř a poskytuje zájemcům všestranné informace o nemovitosti i jejím okolí. Po skončení prohlídky se profesionální makléř snaží i o zpětnou vazbu od zájemců, kteří byli na prohlídce. Realitní kancelář dává jak vlastníkovi, tak zájemcům o nemovitost k podpisu tzv. prohlídkový list, který slouží k potvrzení skutečnosti, že prohlídka daného zájemce byla zprostředkována realitní kanceláří a uskutečnila se. Vlastníkům nemovitosti dále realitní kancelář pravidelně sděluje vývoj zájmu o jejich bytovou jednotku, případně si s nimi sjedná schůzku za účelem dohody o snížení ceny, za kterou je nemovitost nabízena, pokud se tato pro nezájem kupujících jeví jako nadhodnocená.

52

8.2.

Rezervace nemovitosti

Zájemci (dále jen „kupující“) se rozhodli pro koupi bytu. Po předběžné kalkulaci hypotečního úvěru s ohledem na příjmy kupujících, a tedy i možnost dosáhnout požadované výše hypotečního úvěru, se kupující po vzájemné dohodě s realitní kanceláří mohou dohodnout na podpisu rezervační smlouvy a případném složení ceny za rezervaci. Výše již byly uvedeny důvody, pro které nemám za to, že je vhodné skládat platbu za rezervaci, když rezervační smlouva je uzavírána mezi potenciálním kupujícím a realitní kanceláří. Podpisem této smlouvy si rezervují nemovitost. Zprostředkovatel vyrozumí vlastníka o platné rezervaci nemovitosti a toto vyrozumění vlastník potvrdí svým podpisem na příslušném dokumentu, kdy se v návaznosti na rezervační smlouvu zavazuje nejednat o prodeji nemovitosti s třetími osobami. Otázkou je, zda tato nečinnost musí být podložena samostatnou smlouvou. Rizika spatřuji v tom, že se jedná o smlouvu výslovně neupravenou zákonem, a tedy jejím obsahem mohou být jakékoli povinnosti, třeba i pro spotřebitele nepřiměřeně nevýhodné. O rezervačním poplatku lze uvažovat spíše jako o vratné záloze či jako o záloze na odměnu za zprostředkování.

8.3.

Vyřizování hypotečního úvěru

Zprostředkovatel zajistí pro potřeby vyřizování hypotečního úvěru kupujících doklady k nemovitosti, které jsou podkladem pro vyhotovení znaleckého posudku smluvního znalce banky poskytující úvěr. Těmito podklady jsou list vlastnictví bytové jednotky, některé banky vyžadují také list vlastnictví celé budovy, snímek z katastrální mapy a nabývací titul k nemovitosti – tj. dokument, na základě kterého prodávající nabyli vlastnické právo k nemovitosti, např. kupní smlouva, darovací smlouva. Kupující předloží bance na příslušných formulářích potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Banka si vyžádá od smluvního znalce předání znaleckého posudku, kdy v tomto posudku znalec stanoví tzv. cenu obvyklou bytové jednotky. Cenou obvyklou se rozumí cena, která je v dané lokalitě obchodovatelná, a to v závislosti na dispozici bytu, jeho stavu, umístění (lokalitě) a dalších faktorech.

53

Prodávající či zprostředkovatel jménem prodávajícího mezitím musí vyřídit s bankou, která v minulosti financovala koupi bytu prodávajících záležitosti týkající se zástavního práva váznoucího na bytové jednotce. Těmito náležitostmi jsou souhlas banky jako zástavního věřitele s prodejem nemovitosti, souhlas banky s předčasným splacením pohledávky, tj. úvěru a úroku a vyčíslením této pohledávky k určitému datu, souhlas banky se zástavním právem na druhém místě, tj. banka prodávajících, která má zástavní právo na tzv. prvním místě dává souhlas, že banka kupujících může zřídit k nemovitosti další zástavní právo na tzv. druhém místě a potvrzení banky, že po splacení pohledávky vystaví v určité lhůtě tzv. kvitanci, na jejímž základě příslušný katastrální úřad provede záznamem výmaz zástavního práva na prvním místě a zástavní právo banky kupujících poskočí na první místo na listu vlastnictví. Tuto kvitanci zasílá banka po splacení své pohledávky přímo na příslušný katastrální úřad. Pokud výše uvedené neprobíhá na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve které by byla i dohoda stávajících majitelů o souhlasu se zatížením nemovitosti zástavním právem banky kupujících, zprostředkovatel zajistí vyhotovení návrhu znění kupní smlouvy a toto znění nepodepsané zašle i bance jako podklad k vyřízení úvěru. Důvodem je, aby banka překontrolovala její znění, správnost údajů a případně včas zaslala připomínky k jejímu znění. Zároveň je na místě, aby znění smlouvy již bylo odsouhlaseno smluvními stranami. Po zkompletování všech podkladů banka celou složku úvěru odesílá k tzv. supervizi, což je kontrola, zda-li z hlediska vyřízení úvěru je vše v pořádku. Po supervizi je úvěr schválen a banka vyhotoví zástavní a úvěrové smlouvy. V úvěrových smlouvách jsou dále také uvedeny podmínky čerpání hypotečního úvěru.

8.4.

Podpis smluv

Jsou-li splněny podmínky k čerpání hypotečního úvěru, zprostředkovatel se domluví se smluvními stranami na termínu podpisu zástavních a kupních smluv přistoupí se k jejich podpisu. Zástavní smlouvy podepisují jak prodávající, tak kupující. Prodávající z toho důvodu, že v okamžiku podání návrhu na vklad zástavního práva banky kupujících jsou stále vlastníky nemovitosti a podpisem zástavní smlouvy dávají souhlas ke zřízení

54

zástavního práva. Kupující z toho důvodu, že jako budoucí vlastník budou na základě zástavní smlouvy budoucím zástavcem (dlužníkem) vůči zástavnímu věřiteli, tj. bance. Kupní smlouvy podepisují obě smluvní strany na totožnou listinu, kdy jeden stejnopis s úředně ověřenými podpisy bude určen pro potřeby úvěrující banky a tento se jí předloží. Kupující kupují byt jako pár, kdy nejsou manželé, takže bytovou jednotku kupují do podílového spoluvlastnictví, kdy každý z nich bude podílových spoluvlastníkem ideální ½ (není-li dohodnuto jinak). V kupní smlouvě by mělo být kromě již výše popsaných základních náležitostí a dalších ujednání vycházejících z dohody smluvních stran uvedeno, kde v úschově (zprostředkovatel, advokát) bude uložen příslušný počet kupních smluv (včetně jednoho s úředně ověřenými podpisy) a návrh na vklad vlastnického práva určený pro katastrální úřad do doby úhrady kupní ceny a za jakých podmínek (zejména za podmínky úhrady kupní ceny) a kým bude podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Posléze se podá se návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Následující den se vyzvedne příslušný list vlastnictví s vyznačenou plombou a tento se spolu s návrhem na vklad zástavního práva a stejnopisem kupní smlouvy předá bance za účelem čerpání hypotečního úvěru. Ideální variantou je, kdy veškeré tyto činnosti provádí jako nestranná osoba zprostředkovatel. Po úhradě kupní ceny je podán návrh na vklad vlastnického práva kupujících do katastru nemovitostí. Zejména vzhledem k zástavním právům bank se nemusí čekat na provedení vkladu zástavního a vlastnického práva v katastru nemovitostí a může se přistoupit k předání bytové jednotky. Tento postup je rozdílný od postupu, kdy by celá kupní cena bylo deponovaná v úschově a vyplácena až po zápisu zástavního, resp. vlastnického práva a teprve po její výplatě z úschovy poté by se bytová jednotka předávala.

8.5.

Předání nemovitosti

Následně se v souladu s příslušným ustanovením kupní smlouvy smluvní stranou dohodnou na předání nemovitosti za přítomnosti zprostředkovatele. Je sepsán předávací protokol, do kterého se uvede vybavení bytu (např. vana, topení) a stavy všech měřičů energií a služeb a následně je třeba zařídit změnu odběratele těchto energií a služeb u jejich 55

dodavatelů a zároveň ohlásit změnu vlastníka (a případně také počet osob čerpajících služby) u pověřeného správce bytového domu, který zajišťuje pro dům vyúčtování tepla, teplé a studené vody, poplatky spojené s chodem bytového domu, fond oprav atd., kdy se tomuto správci předloží návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí s razítkem katastrálního úřadu o účinnosti provedení vkladu, který je pro správce skutečností prokazující změnu vlastníka nemovitosti.

56

ZÁVĚR A DOPORUČENÍ V této práci jsem se snažil uvést základní pojmy a smluvní vztahy týkající se obchodu s nemovitostmi a právních aspektů realitní činnosti, se kterými se může každý z nás v běžném životě setkat. Komplexní právní aspekty realitní činnosti jsou však mnohem širší a složitější, kdy jejich různorodost a problematiku není možné obsáhnout v jediné publikací. Zde uvedené poznatky zahrnují jen to nejpodstatnější a nejsou kvalifikovaným návodem k samostatnému nakládání s nemovitostmi. Chceme-li realitní činnost stejně jako každou jinou lidskou činnost vykonávat dobře, vyžaduje to praxi, dostatečnou odbornou způsobilost a ochotu neustálého kontinuálního vzdělávání se. Jak je vidět, realitní makléř musí mít široký rozhled faktický, co se týče trendů na trhu, ale i znalostní, z oboru práva, finančnictví, ale také osobností předpoklady pro jednání s klienty a dobré prezentační schopnosti. Tyto podmínky nemůže dostatečně splňovat člověk, pro kterého jsou nemovitosti pouze koníčkem, většinou je splňuje pouze dlouhodobě a úspěšně na trhu působící realitní kancelář, která má zázemí sestávající

z pracovníků

kvalifikovaných

v různých

oborech,

ale

také

pružný

administrativní aparát, a k jejímuž nalezení jsem se také pokusil dát návod v této práci. Rád bych tímto zdůraznil, že není na místě litovat finanční částky vynaložené na odpovídající právní poradenství či služby realitní kanceláře, kdy tyto ze zpětného pohledu nikoliv zásadní prostředky (zejména ve srovnání s výší kupní či prodejní ceny nemovitosti) mohou předcházet případným problémům, pro některé z nás až fatálním. V části věnované typovým smluvním vztahům by bylo možné a také vhodné uvést mnoho dalších druhů smluv, které jsou na realitním trhu často užívané a na které je třeba dát si pozor. Přesto jsem se pokusil upozornit na některá nekalá ujednání, na která je třeba dát si při kontraktaci pozor. Za zásadní považuji dodržování základních nutných prvků smluv, bez jejichž začlenění do smlouvy je tato neplatná, což vede k velmi nejasnému, nejistému a nepříjemnému postavení všech zúčastněných. Za zásadní potřebnou změnu považuji uzákonění podmínek výkonu realitní činnosti jako profese a mám za to, že by bylo vhodné i aktivnější uplatnění profesních komor v oblasti působících, neboť jejich činnost a důvěryhodné vystupování v kombinaci např. s osvětovou činností by mohlo zvrátit pohled veřejnosti na realitní kanceláře. Je možné do 57

budoucna uvažovat i o právní úpravě výše odměny za zprostředkování jako je tomu v některých zemích již nyní, nebo nastavení podmínek pro členství v profesní komoře, které by mohlo v budoucnu svou prestiží a zaštítěním celé organizace právními předpisy vytěsnit z trhu neprofesionální a protizákonně jednající zprostředkovatele, jako je tomu např. u komor lékařských. Mám za to, že v této bakalářské práci jsou vhodně uvedeny informace praktické i ryze právní, jejichž souběžné podchycení při působení na trhu realit s jeho specifikami považuji za zásadní. Doporučil bych přesto každému, aby se před jakoukoli případnou transakcí s nemovitostmi snažil porozumět alespoň základním aspektům realitní činnosti a až s těmito vědomostmi se následně pokoušel se svojí nemovitostí jakkoliv nakládat, a to buď samostatně s podporou odpovídajícího právního servisu nebo prostřednictvím služeb realitní kanceláře, která je profesně na výši.

58

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

Monografie a knižní literatura

1. KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí České republiky. 9. vyd. Praha: Linde Praha a.s., 2005. 470 s. Praktické právní příručky. ISBN: 80-7201545-1. 2. FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. 1000 s. Meritum. ISBN 80-7357-212-5. 3. FIALA, Josef; KINDL, Milan. Občanské právo hmotné. 1. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007. 718 s. Právnické učebnice. ISBN 978-80-7380-058-1. 4. HENDRYCH, Dušan a kol. Právnický slovník. Praha : C. H. Beck, 2001. 1488 s. ISBN 978-80-7400-059-1. 5. HOLUB, Milan, et al. Vzory smluv a podání. Praha : LINDE PRAHA, a.s., 2007. 1247 s. ISBN 978-80-7201-673-0. 6. JANKŮ, Martin. Nemovitosti, koupě, prodej a další právní vztahy. Brno : Computer Press, a.s., 2006. 280 s. ISBN 978-80-251-1499-5. 7. KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 2. 3. vyd. Praha : ASPI, a.s., 2002, 631 s. ISBN 808-59-6351-5. 8. KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA Jiří; DVOŘÁK, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 1. 4. vyd. Praha : ASPI, a.s., 2005. 523 s. ISBN 80-7357-127-7. 9. ROZEHNALOVÁ, Naděžda. Rozhodčí řízení v mezinárodním a vnitrostátním obchodním styku. 2.vyd. Praha: ASPI, a.s., 2008, 388s. ISBN 978-80-7357-324-9. 10. ZOUFALÝ, Vladimír; MUNKOVÁ, Jindřiška a kol. Velká kniha smluvních vzorů. 5. vyd. Praha : C. H. Beck, 2007. 1371s. ISBN 978-80-7179-613-8.

59

Komentáře – poznámková vydání zákonů 1. BAREŠOVÁ, Eva; BAUDYŠ, Petr. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 4. vyd. Praha : C. H. Beck, 2007. 778 s. Komentář. ISBN 978-80-7179-594-0. 2. FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha : ASPI, a. s., 2006. 1000 s. Meritum. ISBN 80-7357-212-5. 3. ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník I. 1. vyd. Praha : C. H. Beck, 2008. 1236 s. Komentář. ISBN 978-80-7400-004-1.

Časopisy - články 1. SKÁLA, M. Součást stavby. Daně a právo v praxi. 2003, č. 6, s. 57.

Právní předpisy ve znění aktuálním 1. Listina základních práv a svobod, vyhlášená předsednictvem České národní rady dne 16. prosince 1992 jako součást ústavního pořádku České republiky (č. 2/1993 Sb.) 2. zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 3. zák. č. 344/1992 Sb., katastrální zákon 4. zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem 5. zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon 6. zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník 7. zák. č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon 8. zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

60

Další zdroje informací

1. Automatizovaný systém právních informací – verze 11.0 (ASPI) [počítačový program]. Praha: ASPI, a. s., stav k 01. 07. 2010. 2. Ústavní soud ČR [citováno 01. 07. 2010]. Dostupný z: http://www.concourt.cz/. 3. Nejvyšší soud ČR [citováno 01. 07. 2010]. Dostupný z: http://www.nsoud.cz/. 4. Český úřad zeměměřičský a katastrální [citováno 12.7.2010]. Dostupný z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz. 5. www.e-advokacie.cz 6. www.e-pravo.cz 7. www.ipravnik.cz 8. www.podnikatel.cz 9. www.businessinfo.cz 10. www.ihned.pravniradce.cz 11. www.obcanske.juristic.cz 12. www.nemovitosti.cz

61

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 - Vzor zprostředkovatelské smlouvy výhradní Příloha 2 - Vzor zprostředkovatelské smlouvy nevýhradní Příloha 3 - Vzor smlouvy o smlouvě budoucí kupní Příloha 4 - Vzor kupní smlouvy

62

Obchod s nemovitostmi, právní aspekty realitní činnosti

Recommend Documents