PRŮZKUM TRHU S NEMOVITOSTMI - NÁJEM VSETÍNSKO
Ve Vsetíně dne 26.5.2006
OBSAH: Zpracovatel průzkumu............................................................................................................ 2 I. Úvod ................................................................................................................................... 3 Cíl průzkumu.......................................................................................................................... 3 Realitní trh a jeho vývoj v oblasti Vsetínska.......................................................................... 3 Průzkum ................................................................................................................................. 3 Metody průzkumu .................................................................................................................. 3 Zdroje informací pro daný výzkum........................................................................................ 3 Podmínky a omezení vyhodnocení průzkumu ....................................................................... 4 II. Aktuální ceny a jejich vývoj v čase.................................................................................... 4 Kancelářské plochy ................................................................................................................ 4 Skladovací a výrobní plochy .................................................................................................. 5 Ubytování ............................................................................................................................... 5 Školicí prostory ...................................................................................................................... 6 Restaurace .............................................................................................................................. 6 III. Vyhodnocení průzkumu – firmy na Vsetínsku.................................................................. 6 Vyhodnocení – identifikační část ........................................................................................... 7 Vyhodnocení – ceny nemovitostí........................................................................................... 8 Vyhodnocení – doprovodné služby........................................................................................ 8 Vyhodnocení – doplňující otázka......................................................................................... 10 IV. Vyhodnocení průzkumu – realitní kanceláře .................................................................. 10 V. Závěr................................................................................................................................ 11 Seznam příloh....................................................................................................................... 12
1
Zpracovatel průzkumu H & B REAL, kom. spol. Smetanova 1484, Vsetín IČO: 45197504 tel.: 571 499 100 fax.: 571 499 101 e-mail:
[email protected] web: www.hbreal.cz Charakteristika společnosti H & B REAL, kom. spol. V oblasti obchodu s nemovitostmi patří společnost H&B REAL k renomovaným realitním kancelářím. Poskytuje svým klientům komplexní služby při prodeji, pronájmu či koupi nemovitosti. Realitní oddělení společnosti se také specializuje na privatizace bytových fondů. Jako jedna z prvních realitních kanceláří se stala roku 1992 členem Asociace realitních kanceláří Čech, Moravy a Slezska. Patří také ke členům České asociace dražebníků (ČAD). Vysoká kvalita a odbornost služeb poskytovaná zákazníkům je podložena certifikací ČSN EN ISO 9001:2000. Geografická oblast působnosti společnosti H&B REAL, kom. spol. V rámci realitního trhu společnost působí převážně v oblasti Moravy. Při prodeji větších celků nemovitého majetku působí v rámci celé republiky. Pobočky společnosti H&B REAL, kom. spol.: Vsetín, Smetanova 1484, sídlo společnosti Ostrava, Žofinská 12 Hranice, Masarykovo nám. 122 Břeclav, Slovácká 38 Hodonín, Masarykovo nám. 27 Boskovice, Masarykovo nám. 11
2
I. Úvod Cíl průzkumu Průzkum trhu pronajímaných komerčních prostor ve Vsetíně a v jeho blízkém okolí proběhl za účelem zjištění celkové nabídky těchto prostor, cenové hladiny a jejího vývoje a porovnání s poptávkou po těchto prostorech.
Realitní trh a jeho vývoj v oblasti Vsetínska Celkově je možno konstatovat, že trh s nemovitostmi je v současné době stabilní, likvidita nemovitosti je ovlivněna regionem i polohou nemovitosti v daném regionu. Co se týká dlouhodobého vývoje cen, zaznamenává trh s nemovitostmi mírný nárůst, který lze predikovat ještě minimálně na dobu jednoho roku. U kancelářských prostor je ale situace taková, že v současnosti nabídka mírně převyšuje poptávku, což zapříčiňuje pouze velmi mírný růst a v mnoha případech stagnaci cen nájmů.
Průzkum Celý průzkum je rozdělen do 3 částí: 1. Průzkum nabídky prostor k pronájmu doplněný o expertní názor realitních makléřů společnosti H&B REAL 2. Průzkum pronajatých prostor u vzorku vsetínských firem 3. Průzkum nabídky prostor k pronájmu ostatních realitních kanceláří a jejich expertní názor
Metody průzkumu U jednotlivých částí se použité metody průzkumu lišily: 1. Ceny zjištěné v současné inzerci nabízených prostor k pronájmu, ceny realizované v zakázkách společnosti H&B REAL, kom. spol., to vše doplněno o expertní názor makléřů společnosti H&B REAL, kom. spol. 2. Průzkum dotazníkem zasílaným poštou vzorku vsetínských firem 3. Telefonický průzkum, dotazování konkurenčních realitních makléřů působících ve Vsetíně
Zdroje informací pro daný výzkum 1. Internetové servery www.reality.cz www.severo.moravskereality.cz http://reality.tvujdum.cz/ www.nemovitosti.cz www.ereality.cz www.netrealit.cz www.eurobydleni.cz
3
2. Databáze společnosti H&B REAL, kom. spol. v minulosti uzavřené obchody aktuální nabídka nemovitostí 3. Tisk regionální
Podmínky a omezení vyhodnocení průzkumu Vzhledem k tomu, že byl zkoumán realitní trh pouze ve Vsetíně a v jeho blízkém okolí, je poměrně náročné zobecnit závěry ze zjištěných skutečností. Důvodem je to, že jde o poměrně malý trh. Pokud by byl zkoumán větší trh, například realitní trh celého bývalého okresu Vsetín, lze předpokládat, že by se výsledky lépe zobecňovaly a jejich vyhodnocení by vedlo k lépe srovnatelným výsledkům. Aktuální nabídka byla zkoumána v první polovině měsíce dubna 2006. V případě, že v aktuální nabídce nebyly nalezeny příslušné druhy nemovitostí, byl použit odhad na základě dříve uskutečněných obchodů společností H&B REAL, kom. spol. V tomto průzkumu je zkoumán trh zmíněných druhů nemovitostí jak přímo ve Vsetíně, tak v jeho blízkém okolí – cca do 15 km. Vzhledem k tomu, že jde o komerční nemovitosti a v této vzdálenosti od Vsetína se nalézají převážně menší obce, ve kterých se nabízejí téměř výhradně rezidenční nemovitosti, je v oblasti okolí Vsetína nabídka nemovitostí minimální. Pokud se takové nemovitosti vyskytují, je jejich úroveň nižší než úroveň komerčních prostor ve Vsetíně, cenově jsou tedy špatně srovnatelné. V hodnocení úrovně nabídky a poptávky v jednotlivých segmentech trhu je použita jednotná stupnice pro hodnocení: 0 - nulová (vůbec se nevyskytuje) 1 - nízká 2 - střední 3 - vysoká
II. Aktuální ceny a jejich vývoj v čase Kancelářské plochy V oblasti kancelářských ploch nezaznamenal v posledních letech realitní trh na Vsetínsku výrazné změny, co se týče cen a nabídky a je tedy poměrně stabilní. Cenu ovlivňuje zejména lokalita, žádanější jsou prostory v centru města, s ohledem na zaměření poptávajících firem. V oblasti Horního města aktuálně nebyla nalezena žádná nabídka kancelářských prostor a ani v minulosti nebyla podobná naší realitní kanceláří realizována. Proto můžeme tržní cenu pouze odhadovat.
Vsetín - dolní město Vsetín - horní město okolí Vsetína
Kancelářské plochy 2 nabídka poptávka ceny (Kč/m /rok) bez služeb 2 2 1 000 – 2 000 0 1 600 – 1 300 0 0 –
doprovodné služby:
parkování, většinou omezeně, vybavení kanceláří
4
Skladovací a výrobní plochy Segment trhu pronájmu skladovacích a výrobních ploch v minulých letech stagnoval, ceny jsou tedy stabilní. Ceny závisí na pronajímané ploše. Závislost se pohybuje tak, že u větších ploch je jednotková cena nižší než u pronájmu menších ploch, kde jsou jednotkové ceny podle této závislosti vyšší.
Vsetín okolí Vsetína doprovodné služby:
Skladovací a výrobní prostory 2 nabídka poptávka ceny (Kč/m /rok) bez služeb 2 2 500 – 1000 1 1 300 – 800 parkování - standard, napojení na centrální ochranu - nadstandard
Ubytování Pronájem ubytovacích kapacit je pro účely tohoto průzkumu rozdělen do dvou kategorií: Standardní úroveň – většinou využívají fyzické osoby, dlouhodobě pro bydlení Nadstandardní úroveň – většinou využito pro firmy, jejich zaměstnance, jak dlouhodobě, tak krátkodobě; úroveň bydlení je vyšší, a od toho se také odvíjí cena V poslední době vzrostla poptávka po pronájmech bytů, což souvisí s výstavbou silnice Vsetín – Jablůnka. Příliv pracovních sil vedl k navýšení poptávky a zvyšující se poptávka zákonitě zvýšila i ceny pronajímaných bytů.
Vsetín
okolí Vsetína
1+1 2+1 3+1 3+1 doprovodné služby:
Vsetín
okolí Vsetína
1+1 2+1 3+1 3+1
Ubytovací kapacity - standardní úroveň nabídka poptávka ceny (Kč/měsíc), vč. služeb 1 3 3 500 – 6 000 1 2 5 000 – 7 000 1 1 6 000 – 8 000 1 1 3 000 – 5 000 zařízení nábytkem Ubytovací kapacity - nadstandard nabídka poptávka ceny (Kč/měsíc), vč. služeb 1 1 6 000 – 9 000 1 1 8 000 – 10 000 1 1 8 000 – 12 000 –
5
Ubytování v hotelech a penzionech: Ubytovací kapacity penziony/hotely ceny (Kč/noc) Vsetín 1-lůžkový pokoj 2-lůžkový pokoj Apartmán doprovodné služby:
590 – 790 880 – 940 980 – 1 150 snídaně, parkování
Školicí prostory Školicí prostory - standard nabídka poptávka ceny (Kč/den) Vsetín 3 2 0* nebo 2 000 – 2 500 okolí Vsetína viz komentář *cena je 0 obvykle, když je k pronájmu objednáno i občerstvení doprovodné služby:
parkování, občerstvení - standard
Alternativou ke školicím prostorám ve Vsetíně jsou pouze horské hotely v Karlovicích apod., vzdálené 20 - 30 km od Vsetína.
Restaurace Aktuálně nebyly nalezeny žádné prostory restaurací v nabídce. Dle databáze společnosti H&B REAL, kom. spol. by se u standardně vybavené restaurace pohyboval nájem cca v rozmezí 1 000 – 4 000 Kč/m2, Cena se odvíjí od mnoha faktorů – jak od lokality (centrum/okraj města), tak od vybavení a samozřejmě od typu restauračního zařízení a jeho atraktivity. Nejvyšší ceny jsou v oblasti Dolního náměstí a podél frekventovaných zón, např. Smetanova ulice.
III. Vyhodnocení průzkumu – firmy na Vsetínsku Tento průzkum byl proveden kontaktováním náhodného vzorku firem na Vsetínsku, a to za účelem zjištění zejména ceny a poptávky po pronájmech komerčních prostor. Návratnost dotazníků (zasílaných poštou s ofrankovanou obálkou se zpětnou adresou) byla 41 %. Vzorek firem byl vybrán náhodně v počtu 150. Výhoda dotazníku zaslaného poštou, oproti telefonickému dotazování, je v přesnosti poskytnutých údajů (vyplní povolaná osoba, dle přesných údajů) a v anonymitě odpovědí. Celkově z navrácených dotazníků bylo 81 % vyplněných, 19 % se vrátilo s označením, že společnost nepůsobí v pronajatých prostorech nebo byly nevyplněny.
6
Vyhodnocení – identifikační část Z pohledu dosaženého obratu: 37 % dosahuje obrat do 5 milionu Kč 39 % dosahuje obrat v rozsahu od 5 do 20 milionu Kč 24 % dosahuje obrat ve výši nad 20 milionu Kč Tedy vyjádřeno graficky:
Respondenti podle dosaženého obratu nad 20 milionu Kč 24%
do 5 milionu 37%
c
5 - 20 milionu Kč 39%
Z pohledu počtu zaměstnanců: 86 % zaměstnává do 20 zaměstnanců 14 % zaměstnává od 21 do 100 zaměstnanců Žádná z firem neuvedla nad 100 zaměstnanců V grafickém vyjádření: Respondenti podle počtu zaměstnanců
20 - 50 zaměstnanců 14%
nad 50 zaměstnanců 0%
do 20 zaměstnanců 86%
Z pohledu zaměření předmětu činnosti: 76% firem uvedlo oblast působení: služby 24 % neuvedlo žádnou z možností
7
Vyhodnocení – ceny nemovitostí Hlavní část průzkumu mezi vsetínskými firmami spočívala ve zjištění cenové úrovně pronájmů prostor. Byla zjišťována cena bez služeb v korunách za m2 a rok a dále pronajímaná plocha. Z těchto údajů lze vysledovat závislost mezi plochou a jednotkovou cenou pronajímaných prostor. Pomocí váženého aritmetického průměru, kde váhami je rozloha prostor, jsme zhodnotili uvedené údaje. Zjištěnou průměrnou cenu jsme shrnuli do tabulky, zaokrouhleno na desítky. Zároveň uvádíme rozmezí, ve kterém se pohybuje většina uvedených cen.
druh nemovitosti
Vážený aritmetický průměr z uvedených cen [Kč]
Kancelářské plochy Výrobní a skladovací prostory - vnitřní vytápěné Výrobní a skladovací prostory - vnitřní nevytápěné Výrobní a skladové plochy venkovní
Cenové rozmezí 2 [Kč/m /rok]
1350 bez služeb, 1567 vč. služeb
1 000 – 1 900
650
400 – 1 000
480
300 – 500
200
100 – 300
Výši služeb, tedy plateb za energie související s nájmem prostor, vypisovali respondenti důsledně pouze u kancelářských prostor. U těchto je tedy vypočítán i vážený aritmetický průměr z ceny nájmu kalkulovaného včetně služeb. U obchodních prostor byly údaje o ceně a rozloze vyplněny v zanedbatelném množství, proto tyto údaje nezobecňujeme. Přestože neznáme úroveň jednotlivých prostor, je z dotazníků zřejmé, že jednotková cena klesá s rostoucí rozlohou. Tuto závislost zmiňujeme v 1. části průzkumu, je to obecně platné pravidlo. Toto pravidlo ovlivňuje také vážený aritmetický průměr uvedený v tabulce. Většina respondentů provozuje svou činnost v odpovídajících prostorech a nehledá další. Pouze malá část potřebuje do budoucna další prostory – pro rozšíření či zdvojnásobení pronajímané plochy.
Vyhodnocení – doprovodné služby Zde byla použita metoda, kdy vyplňování dotazníku je zjednodušeno „zaškrtáváním“ předvyplněných variant. Tato metoda se jeví vhodnější než otevřená otázka z důvodu rychlosti vyplnění, ochoty respondenta vyplnit dotazník a také jednoduchosti vyhodnocení.
8
Uvádíme grafy, které ukazují zastoupení doprovodných služeb u kancelářských a u výrobních a skladovacích ploch:
Doprovodné služby - kancelářské plochy Nábor a pronájem Počítačová síť pracovní síly 11% 0% Stravování 0%
Zabezpečení 22%
Parkování 28%
Úklid 17% Připojení k vysokorychlost nímu internetu 22%
Doprovodné služby - výrobní a skladovací prostory Počítačová síť 0%
Stravování 0%
Nábor a pronájem pracovní síly 0% Zabezpečení 38%
Parkování 62% Úklid 0%
Připojení k vysokorychlost nímu internetu 0%
Jak vyplývá z grafů, zodpověděly u kancelářských ploch dotazované firmy jako nejčastěji poskytované doprovodné služby zabezpečení, připojení k vysokorychlostnímu internetu a parkování. Mohou se objevit i služby další – úklid, počítačová síť. U výrobních ploch a skladovacích prostor je nejvíce poskytováno parkování, dále také zabezpečení objektu.
9
Vyhodnocení – doplňující otázka K vyjádření vlastního názoru byla uvedena otázka na konci dotazníku – „Jak celkově hodnotíte nabídku prostor k pronájmu?“ Otázky byly otevřené, nicméně lze je zobecnit do odpovědí: Dostatečné – uvedlo 48 % respondentů Předražené, nespokojenost s trhem pronajímaných prostor ve Vsetíně – uvedlo 41 % respondentů 11 % respondentů nechalo tuto otázku nevyplněnou
IV. Vyhodnocení průzkumu – realitní kanceláře Tento průzkum byl proveden za účelem srovnání zjištěných údajů s údaji zjištěnými v části I. Dotazovány byly realitní kanceláře, které také působí na Vsetínsku, a to: A – Z Reality Agentura Zvonek Realitní kancelář Sting Pro realitní kanceláře nebyl problém ohodnotit nabídku, poptávku a cenovou hladinu u kancelářských a obchodních prostor – viz údaje uvedené v tabulce. U výrobních a skladovacích prostor však nedokázali obecně určit cenovou hladinu a úroveň nabídky a poptávky, a to z toho důvodu, že se pravidelně takovéto objekty v jejich nabídce neobjevují a tyto realitní kanceláře se na obdobný typ obchodu nespecializují. Pokud klient projeví zájem o podobné prostory, kontaktují realitní kanceláře firmy a zemědělská družstva, která ukončují nebo redukují svou činnost a mohou tyto prostory nabídnout. Výsledná cena nájmu je pak vždy individuální a odvíjí se od jednání přímo s klientem. V mnohem větší míře se realitní kanceláře setkávají u tohoto typu nemovitostí s prodejem než s pronájmem. U kancelářských ploch je důležitá dostupnost, zejména co se týče umístění v budově – kanceláře umístěné výš než v 1. patře jsou žádány méně. Co se týká doprovodných služeb poskytovaných nájemci pronajímatelem, jsou na výrazně vyšší úrovni u novějších budov a zejména u administrativních budov je vždy zajištěno parkování, ochrana objektu a další. U obchodních prostor je nabídka často obměňovaná, neboť obchody nezůstávají často obsazeny nájemníkem dlouhodobě. Důvodem je časté uzavírání obchodů, neschopnost platit nájem a stěhování se do levnějších prostor. Cena je velmi závislá na lokalitě a na velikosti prostor. V tabulce jsou uvedeny údaje pouze u druhu nemovitostí, u kterých byly realitními kancelářemi stanoveny cenová rozmezí.
Nabídka
Poptávka
Cena + DPH, služby
Jednotky 2
Kancelářské plochy
1-2
2
1 500 – 1 800
Kč/m /rok
Obchodní prostory
1-2
2-3
2 000 – 4 000
Kč/m /rok
10
2
doprovodné služby parkování, internet parkování, dostupnost
V. Závěr Závěrem tedy můžeme shrnout data zjištěná tímto průzkumem. Poptávka po pronájmu kancelářských ploch je celkově zastoupena v celé šíři možných prostor k pronájmu. Ne vždy se však setkává s dostatečnou nabídkou na trhu pronajímaných nemovitostí. To je způsobeno malým trhem, kterým Vsetínsko je. Pokud bychom porovnali Vsetínský realitní trh například se Zlínským, tj. realitní trh v krajském městě, zajisté bychom došli k závěru, že je na Vsetínsku poměrně malý objem zrealizovaných obchodů v této oblasti. Průzkum mezi firmami a realitními kancelářemi uvedený v části 2 a 3 podpořil výsledky průzkumu nabídky prostor po pronájmech uvedený v části 1, z tohoto důvodu v tabulce uvádíme hodnoty zjištěné v první části průzkumu. Sumarizační tabulka Druh pronajímané nemovitosti
Cenové rozmezí
Kancelářské plochy - dolní město
Zhodnocení nabídky
Jednotky
1 000 – 2 000
2
Kč/m /rok
2
Kancelářské plochy - horní město
600 – 1 300 Kč/měsíc, vč. služeb
0
Skladovací a výrobní prostory
500 – 1 000
Kč/m /rok
1 000 – 4 000
Kč/m /rok
Restaurace Ubytovací kapacity byt 1+1 byt 2+1 byt 3+1 Ubytovací kapacity - penziony/hotely 1-lůžkový pokoj 2-lůžkový pokoj Apartmán Školicí prostory
standard 3 500 – 6 000 5 000 – 7 000 6 000 – 8 000
2
2
2
0
nadstandard Kč/měsíc, vč. služeb 6 000 – 9 000 8 000 – 10 000 8 000 – 12 000 Kč/noc
590 – 790 880 – 940 980 – 1 150 0 (objednáno i občerstvení) nebo 2 000 – 2 500
11
1
1
3
3
Seznam příloh Dotazník pro část 1., průzkum aktuální nabídky, internet Dotazník pro část 2., průzkum pronájmu prostor vsetínských firem Dotazník pro část 3., průzkum mezi ostatními realitními kancelářemi
12
