Analýza realitního trhu s byty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Analýza realitního trhu s byty Diplomová práce

Autor:

Bc. Iveta Tomsová (studijní program Ekonomika a management, obor Finance, specializace Oceňování majetku)

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

červen 2012

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a že jsem uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 25.6.2012

Bc. Iveta Tomsová

2

Poděkování: Děkuji za projevenou vstřícnost a profesionální přístup Ing. Petra Orta, Ph.D., který mi poskytl cenné rady a informace nejen v průběhu studia, ale i při konzultacích diplomové práce.

V Praze, 25.6.2012

Bc. Iveta Tomsová

3

Anotace: Cílem této diplomové práce je zanalyzovat současnou situaci na realitním trhu s byty v Praze a některých dalších vybraných lokalitách na území ČR. První část práce vysvětluje pojmy a popisuje současný stav trhu s byty. Druhá část práce se zaměřuje na konkrétní realizované zakázky, obsahuje zpracované informace získané z praxe, z internetu a z odborných publikací. Třetí část shrnuje zanalyzované zjištěné skutečnosti a z toho vyplývající prognózy a doporučení pro uvedený segment trhu. Klíčová slova: realitní trh analýza cenová mapa cena nabídky, cena realizace ekonomická krize prognóza Annotation: The goal of this work is to analyze situation of the real estate market with flats in Prag and some other selected locations in the Czech Republic. The first part explains concepts and describes the current state of the housing market. The second part focuses on specific orders executed, contains the processed information from practice, from the internet and professional publications. The third section summarizes the findings analyzed and the resulting recommendations and forecasts for that market segment. Key words: real estate market analysis price map tender price, price realization the economic cisis prognosis

4

Obsah: Obsah:......................................................................................................................................... 5 Úvod: .......................................................................................................................................... 7 Základní definice a vymezení pojmů ......................................................................................... 9 Pozemek ............................................................................................................................. 9 Stavba ................................................................................................................................. 9 Budova ............................................................................................................................. 10 Bytový dům ...................................................................................................................... 10 Rodinný dům .................................................................................................................... 10 Byt .................................................................................................................................... 10 Obytná místnost................................................................................................................ 11 Dopravní dostupnost ........................................................................................................ 11 Dopravní obslužnost ......................................................................................................... 11 Cenové mapy nemovitostí ................................................................................................ 12 Realitní trh ........................................................................................................................ 12 1. Charakter trhu s byty ........................................................................................................ 13 1.1. Nabídka nemovitostí ............................................................................................ 14 1.1.1. Trh s pozemky .................................................................................................. 15 1.1.2. Trh se stavbami a byty ..................................................................................... 15 1.1.3. Trh s bytovými domy ....................................................................................... 16 1.1.4. Trh s byty ......................................................................................................... 16 1.1.5. Trh s nájmy....................................................................................................... 19 1.1.6. Byty s regulovaným nájemným........................................................................ 20 1.1.7. Byty s tržním nájemným .................................................................................. 23 1.2. Poptávka po bytech a její motivy ......................................................................... 26 1.2.1. Byty pro vlastní potřebu ................................................................................... 27 1.2.2. Byt jako investice pro očekávaný příjem ......................................................... 27 1.2.3. Byt jako investice pro zvýšení hodnoty v čase ................................................ 28 1.2.4. Poptávka státu a obcí po nemovitostech .......................................................... 28 1.3. Exekuce a dražby ................................................................................................. 29 1.3.1. Exekuce ............................................................................................................ 30 1.3.2. Dražby .............................................................................................................. 31 1.4. Realitní kanceláře ................................................................................................. 32 1.4.1. Exkluzivní smlouva .......................................................................................... 34 1.4.2. Neexkluzivní smlouva ...................................................................................... 36 1.4.3. „Bez realitky“ ................................................................................................... 36 1.4.4. Jak co nejlépe prodat nemovitost ..................................................................... 37 2. Lokace v rámci ČR, v rámci Prahy .................................................................................. 39 2.1. Prima rate lokace ...................................................................................................... 42 2.2. Developerské projekty.............................................................................................. 46 2.3. Panelová sídliště ....................................................................................................... 48 3. Cenové mapy .................................................................................................................... 51 3.1. Definice cenových map ............................................................................................ 51 3.2. Teorie cenových map ............................................................................................... 52 3.3. Metodologie tvorby cenových map .......................................................................... 53 4. Porovnání ceny nabídky a ceny realizace ........................................................................ 55 4.1. Cena versus hodnota nemovitosti ......................................................................... 55

5

4.1.1. Tržní hodnota ................................................................................................... 56 4.1.2. Tržní cena ......................................................................................................... 56 4.1.3. Cena zvláštní obliby ......................................................................................... 56 Analýzy zjištěných skutečností ................................................................................................ 57 Téma: „Vývoj cen bytů za posledních 10 let“...................................................................... 57 5. Vliv ekonomické krize na realitní trh s byty .................................................................... 58 5.1.1. Vývoj realitního trhu v ČR 2012 ...................................................................... 58 5.2. Porovnání cen evropských metropolí ....................................................................... 60 6. Prognóza cen bytů ............................................................................................................ 62 Závěr......................................................................................................................................... 64

6

Úvod: Tato práce vznikla jako pomůcka pro začínající realitní makléře a měla by je naučit pracovat s historií prodejů a dalšími dostupnými daty, umět správně vyhodnotit aktuální situaci na realitním trhu a s tím úzce související následné nastavení adekvátní nabídkové ceny nemovitosti. Ta by se měla co nejvíce podobat „budoucí“ ceně realizace, a to za účelem co nejrychlejšího prodeje nemovitosti. Na druhou stranu by tato práce měla posloužit i straně prodávající, tedy majitelům nemovitostí k porozumění situace na trhu s byty a tudíž k realistickému pohledu na nastavování nabídkové ceny prodávané či pronajímané nemovitosti. Což se z důvodu velkého poklesu cen nemovitostí vlivem ekonomické krize v současné době jeví jako jeden ze zásadních problémů realitního trhu. V první části práce jsou vysvětleny pojmy. Je zde popsána současná situace na realitním trhu, strana nabídky nemovitostí, poptávka po nemovitostech a její motivy, faktory, které tento trh zásadně ovlivňují. Zaměření je na hlavní město Prahu v porovnání s jinými lokalitami v rámci ČR. Druhá část práce se zaměřuje na zpracování a analýzu získaných informací včetně konkrétních realizovaných zakázek. Obsahuje dokumentaci jednotlivých obchodních případů, které byly pro analýzu využity. Vzhledem k zaměření práce na současný stav na trhu a prognózu z toho vyplývající, je převážně pracováno s daty posledních 2 let. Zpracované informace jsou získány z internetu, z odborných publikací, z denního tisku a především z osobní praxe a interních dat jedné z největších sítí realitních kanceláří v ČR. Zdroj dat zaručuje kvalitu a odpovídající velikost porovnávaného vzorku s ohledem na velikost a charakter trhu s byty. Třetí část shrnuje zanalyzované zjištěné skutečnosti v uvedeném segmentu trhu a z toho vyplývající prognózy a doporučení nejen pro realitní makléře, ale i pro majitele nemovitostí a stranu poptávající nemovitosti.

7

Zvolené metody zpracování V úplném počátku byl proveden výběr téma diplomové práce zaměřené na realitní trh s byty. Důvodem této volby byla několikaletá praxe v oboru realit a blízký vztah k nemovitostem, který je nejen pracovní praxí, ale i koníčkem. Pozitivum je shledáno ve využití osobních zkušeností pro praktickou část této práce a přístup k relevantním datům. Následným krokem bylo upřesnění zaměření se na konkrétní lokaci trhu, tj. na hlavní město Prahu v porovnání s jednotlivými lokacemi Prahy a s Českou republikou jako celkem. Dále zanalyzování současné situace na trhu s byty a porovnání změn cen za posledních 10 let, nejen v čase pod vlivem ekonomického vývoje, ale i vlivem různých lokalit a kategorií bytů. Další fáze byla věnována studiu odborné literatury, článků odborníků publikovaných na internetu a bližšímu seznámení se s dotčenými lokalitami. Následovalo zpracování obsáhlé databáze realizovaných zakázek ve zkoumaných lokalitách, jak z vlastních obchodních případů, tak i podrobné informace získané z databáze jedné z největších realitních kanceláří v České republice i ve světě. Poslední fáze se zaobírala zpracováním výstupů ze získaných dat pomocí výpočtů a grafů. Následně bylo vše shrnuto do uceleného závěru včetně prognózy a doporučení.

8

Základní definice a vymezení pojmů Z jistého pohledu jsou nemovitosti jedinečným zbožím, stejně jako trh s nemovitostmi je jedinečný. Dle Občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Sb., jsou za nemovitosti považovány: pozemky stavby pevně spojené s pozemkem

Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, který je jedinečný svou polohou. Právě proto má poměrně velký vliv na cenu nemovitosti, která je na něm umístěna. Naopak i stavba je ekonomicky chápána jako jedna z forem využití a zhodnocení pozemku. Z pohledu vlastnických vztahů však stavba není součástí pozemku. Oproti jiným nemovitostem či zboží, mají pozemky výjimečné kvality: nové pozemky již nemohou vznikat, tudíž jejich nabídka je omezena nepodléhají technickému opotřebení jsou fyzicky i technicky nepřemístitelné jejich životnost je z ekonomického hlediska nekonečná Jedinečnost pozemku je tedy základem jeho hodnoty. De facto u všech druhů zboží je možno zvětšit nabídku v případě poptávky a tím vytvořit rovnovážný stav na trhu nabídky a poptávky, následně často dochází k převisu nabídky nad poptávkou. K tomuto stavu však nedochází na trhu s pozemky, neboť jejich nabídka je pevně daná a nelze tedy překročit dané limity.

Stavba je podle stavebního zákona č. 186/2006 každé stavební dílo, bez ohledu na jeho stavebně technické provedení, použité stavební materiály a konstrukce, na účel užívání a dobu trvání stavby.

9

Budova je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Má ohraničený jeden či více užitkových prostorů. Vznikem stavby je u budovy považován stav, kdy jsou jasně zřetelné obrysy stavby včetně dispozice 1. nadzemního podlaží a to do výšky stavby minimálně 1 metr tohoto podlaží.

Bytový dům se rozumí stavba určená pro bydlení, ve které převažuje funkční využití pro bydlení, tedy více než 50%. Do posuzovaných ploch se nepočítají společné prostory (chodby, schodiště, půda, společné prostory, kočárkárna, prádelna, sušárna, úklidová komora)

Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví (vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb.)1

Byt tvoří soubor místností (popřípadě jediná obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen dle rozhodnutí stavebního úřadu. Za vznik bytu se považuje okamžik jeho rozestavěnosti ve fázi, kdy je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Byt by se měl nacházet v rodinném domě, v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory.

1

http://www.mobestyl.cz/stavebni-slovnik/rodinny-dum/

10

Obytná místnost a) část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2, b) kuchyň, má-li podlahovou plochu nejméně 12 m2. Pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 18 m2. U místností se zkosenými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.

Dopravní dostupnost znamená možnost individuální dopravy k nemovitosti běžným osobním automobilem po celoročně sjízdné, zpevněné a bezprašné komunikaci, a možnost u nemovitosti zaparkovat použitý dopravní prostředek v dochůdné vzdálenosti. Celoročně sjízdné komunikace není problém ve velkých městech zajistit, problém však je zajistit dostatečné množství parkovacích míst a proto při výstavbě nových bytových jednotek stavební zákon ukládá povinnost vybudování odpovídajícího množství parkovacích míst, tzv. doprava v klidu.

Dopravní obslužnost nazýváme dostupnost nemovitosti prostředky veřejné hromadné dopravy. Dle lokace nemovitosti posuzujeme četnost spojů hromadné dopravy a dochůdnou vzdálenost od stanice hromadné dopravy k nemovitosti. V praxi se obvykle za komfortní dochůdnou vzdálenost považuje 600 m.

11

Cenové mapy nemovitostí Hlavním cílem cenových map je zařazení ceny určitého produktu do konkrétního prostoru. Pomocí cenové mapy lze vyjádřit ceny prakticky jakéhokoliv produktu. Mimo „klasických“ nejběžněji používaných cenových map stavebních a zemědělských pozemků, se na trhu nemovitostí běžně používá i řada dalších cenových map jako jsou např. cenové mapy staveb, nájmů nebo třeba cen stavebních prací. Tvorba cenových map je tedy ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních,

politických)

faktorů na jejich chování. 2

Realitní trh je nedílnou součástí systému tržní ekonomiky. Lze ho definovat jako prostor, kde se střetává nabídka a poptávka; prodávající a kupující; místo, kde se vytváří cena. Předmětem obchodu jsou zde nemovitosti, věci a služby s nimi související.

2

ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008, str. 92

12

1. Charakter trhu s byty Realitní trh je prostor, kde dochází ke směně statků, tj. nemovitostí (bytů, budov, pozemků) a peněz. Termín trh vznikl ze slova tržiště, což bylo vyhrazené místo, kde se původně pravidelně scházeli lidé za účelem vzájemné směny různých statků. Tento způsob obchodování nazývaný barter je však v současné rozvinuté ekonomice spíše vzácností. Není již třeba uvádět, za jaké zboží jsou konkrétní komodity a služby směňovány, neboť jde obvykle o směnu za peníze. Toto pravidlo však úplně neplatí právě v realitním trhu, a to konkrétně při obchodování s byty. V současnosti se můžeme setkat s jistou formou barterového obchodu. Přesněji řečeno s kombinací těchto dvou způsobů obchodování, kdy dochází k výměně dražšího bytu za byt levnější s finančním doplatkem. Na trzích, jak realitním tak i ostatních, se setkávají nabízející a poptávající. Pokud dojde k obchodu, získá nabízející strana za své zboží určitý finanční obnos od poptávajícího. Tento obnos může následně použít na jiných trzích k získání statků a služeb dle vlastního výběru. Směna je tedy nepřímá a skládá se ze dvou kroků. Z prodeje na jednom trhu a z nákupu na trhu jiném. Cílem prodávajícího je maximalizace ceny, zatímco cílem kupujícího je pravý opak, získat cenu co nejnižší. Na trhu se tyto protichůdné zájmy střetávají. V okamžiku, kdy se střetnou na stejné cenové úrovni, dochází k transakci. Jedná se o dobrovolnou směnu. Většinou se kupující snaží z nabídek, které jsou mu známy, vybrat tu nejlevnější. Čím přesněji zná nabídkové ceny různých prodávajících, tím se zvyšuje jeho šance výhodně nakoupit. Prodávající se naopak pokouší dosáhnout nejvyšší možné ceny na trhu. S růstem ceny se však šance na prodej zboží/nemovitosti snižuje. Z toho vyplývá, že pokud má dojít k uzavření obchodu, měly by nabídky srovnatelných statků všech prodávajících směřovat k jediné ceně. Ta by byla ustálena v případě, že by kupující dokonale znali nabídku. V takovém případě by si žádný prodávající nemohl dovolit žádat vyšší cenu než jeho konkurenti. Trh s nemovitostmi má velké specifikum oproti běžným statkům na ostatních trzích, je nepřemístitelný a tedy jednoznačně určený a vymezený svojí polohou. Což má jistě své výhody např. v případě umístění nemovitosti ve výjimečné lokalitě, čímž nemovitost výrazně

13

vzrůstá na ceně, ale i nevýhody např. při umístění atraktivní nemovitosti v nezajímavé lokalitě, to naopak její cenu výrazně snižuje. Dalšími negativy trhu s nemovitostmi je: nízká likvidita nemovitostí, na rozdíl od obchodů s akciemi, cennými papíry či devizami. Nízkou likviditu ještě umocňuje daň z převodu nemovitosti ve výši 3% z prodejní ceny. složitost procesu prodeje - potřeba písemné smlouvy zhotovené právníkem, úschova kupní ceny, vklad do katastru nemovitostí, atd., což prodlužuje čas procesu prodeje a způsobuje navýšení nákladů spojených s prodejem nemovitosti. Dle zpracovaných dat z databází katastrálního úřadu hodnota českého realitního trhu v roce 2009 poklesla oproti předchozímu roku o 5%, v roce 2010 dokonce o 9%.

1.1. Nabídka nemovitostí Nabídka bytů a rodinných domů nemůže být na určitém lokálním trhu nekonečná, je limitována některými faktory: Kapacita stavebních pozemků – pro jejich omezené množství a nereprodukovatelnost Právní limity – územně plánovací dokumentace stanovující přípustný typ staveb včetně počtu podlaží v dané lokalitě či na konkrétním pozemku; odstupové vzdálenosti staveb; technické normy; stavební zákon; vyhlášky o obecně technických požadavcích pro výstavbu; legislativa.

Technické možnosti – dle tipu konstrukčního systému; objemové parametry limitované nosností podloží; kvalitou a vlastnostmi stavebních materiálů a technologií.

14

1.1.1. Trh s pozemky Vzhledem k tomu, že pozemky jsou omezeným nereprodukovatelným přírodním zdrojem, jedná se o naprosto specifický a jedinečný segment trhu, který se však velice úzce prolíná s trhem se stavbami. Pokud vzroste poptávka po bytech, vzroste tím automaticky poptávka po stavbách, což vyvolá poptávku po pozemcích. Ta může mít na první pohled shodné vývojové tendence s ostatními sektory trhu s nemovitostmi a může být ovlivňována i stejnými faktory. Na rozdíl od trhu se stavbami je trh s pozemky odlišný především v kvantitativní stránce nabídky. To se ale v konečném důsledku odráží zpět k trhu se stavbami, protože omezené množství pozemků do jisté míry omezuje i množství staveb.

1.1.2. Trh se stavbami a byty Jak již bylo zmíněno, množství staveb a bytů na rozdíl od množství pozemků není jednou pro vždy limitováno, i když je taktéž do jisté míry regulováno množstvím pozemků. Stavby a byty mohou nově vznikat a je možno variabilně měnit jejich dispozice, velikost, kvalitu, způsoby využití. Nevýhodou staveb je, že na rozdíl od pozemků mají omezenou životnost. Technicky, ekonomicky i morálně zastarávají, čímž se v průběhu času snižuje jejich hodnota. U pozemků je to naopak, s časem jejich hodnota roste. a) Ekonomická životnost se počítá od doby, kdy započala možnost využívání stavby (většinou kolaudační rozhodnutí) a trvá do doby, kdy stavba přestává plnit svoji funkci a to převážně z technických důvodů. Může to však být i důvodů právních či morálních. b) Morální životnost úzce souvisí s životností ekonomickou. Začíná stejným okamžikem a často jím i končí, neboť za okamžik skončení morální životnosti se považuje chvíle, kdy je nemovitost morálně zastaralá a lze jí nahradit jinou nemovitostí, která má lepší užitné a funkční vlastnosti, tedy přestává být ekonomicky využitelná. c) Nejvyšší a nejlepší využití je racionální a zákonné využití nemovitosti s dosažením co možná nejvyšší tržní hodnoty majetku. 15

Základními kriterii jsou : ● Dodržení právních předpisů Investiční proveditelnost Návratnost investice Maximální ziskovost.

1.1.3. Trh s bytovými domy Za minulého režimu u nás trh s bytovými domy neexistoval. Všechny tyto domy byly ve vlastnictví státu nebo podniků. Neexistoval vlastně ani trh s byty, neboť ty byly součástí zmíněných domů. Trh s bytovými domy se u nás obnovil až po roce 1989, kdy stát začal vracet domy v restituci původním majitelům nebo jejich dědicům. Zároveň se rozjely i privatizace státních bytů, což rozhýbalo trh s byty. Nejvíce obchodů s bytovými domy probíhalo a probíhá v Praze. Z počátku u nás kupovali bytové domy převážně cizinci, kteří již měli s tímto způsobem podnikání zkušenost. Pro Čecha se vlastnictví bytového domu nejevilo nikterak výhodně, protože tehdejší výše regulovaného nájemného nepostačily ani na pokrytí běžné údržby domu. Od toho se odvíjely i ceny těchto domů, které byly velice nízké jak ve srovnání se současnými cenami bytových (činžovních) domů, tak ve srovnání s tehdejšími cenami bytů v novostavbách, které se právě začaly objevovat na tehdejším realitním trhu. V současné době na trhu fungují firmy, které bohatnou tím, že výhodně odkoupí bytový dům, který následně „vyčistí“ od nájemníků, provedou kompletní rekonstrukci domu a nakonec rozprodají dům po jednotlivých bytech. Pro schopné jedince je tento segment trhu velice zajímavou podnikatelskou příležitostí, ale vyžaduje poměrně vysokou vstupní investici.

1.1.4. Trh s byty Podobně jako u trhu s nájemními domy i trh s byty u nás začal prakticky existovat až od roku 1990. Do té doby existovala pouze jakási nelegální forma trhu s byty. Nebyl to vlastně ani fyzicky trh s bytem jako nemovitostí, ale pouze s nájemními smlouvami formou

16

fiktivní výměny bytů s určitým odstupným. Příčinou toho byla skutečnost, že občané nemohli byty vlastnit, ale směli je pouze užívat. V počátcích se na růstu trhu s byty poměrně významně podílel i vstup zahraničních investorů na český trh. Tyto firmy si s sebou přivezly zahraniční management, který museli někde ubytovat, což vyvolalo zvýšenou poptávku na trhu s byty a na trhu s nájmy bytů. Ceny rychle vzrostly, neboť zahraniční firmy zvyklé na tržní hospodářství byly ochotny zaplatit nemalé částky za koupi nebo pronájem nadstandardního bytu (kterých v té době byl nedostatek). Největší rozvoj zažíval trh s byty v letech 1990 – 1994. Rok 1994 byl významným rokem v historii realitního trhu s byty. Vstoupil v platnost trhem i veřejností dlouho očekávaný zákon o bytech (č. 72/1994 Sb.). Ten pomohl při posílení trhu s byty v oblasti prodeje bytů. Zájemci o vlastní bydlení tak již měli na výběr mezi nájmem a koupí vlastního bytu. Velká část z nich se rozhodovala pro investici do vlastního bydlení, což rozhýbalo i trh s hypotečními úvěry. Nastal velký vzestup na trhu s byty, který setrval až do roku 2008, kdy se pomalu zastavoval a následně vlivem ekonomické krize začal klesat. V roce 1997 se v České republice projevilo mírné zpomalení ekonomického růstu, což mělo samozřejmě vliv na objem zahraničních investic na našem trhu. Od toho se odvíjela i snížená poptávka po nájmech bytů ze strany zahraničních obchodníků a managerů. Největší redukce jak objemu obchodů s nájmy, tak i objemu s dosahovanými tržbami a zisky z pronajímaných nemovitostí nastala po roce 2000. Trend mírného poklesu se držel až do roku 2008. Od té doby mírně vzrostl objem pronájmů, avšak celkové dosahované tržby nevzrostly, neboť vlivem deregulace dochází k uvolnění dalších bytů. Vlivem zvýšeného množství nájemních bytů na trhu a zvýšením cen regulovaného nájemného dochází k výraznému snižování cen na trhu s tržním (volným) nájemným. Jak již bylo zmíněno, v mnoha segmentech realitního trhu neexistuje přímá úměra závislosti nebo vzájemných reakcí v určité situaci na trhu. Mnohdy však závislost existuje, jen není na první pohled patrná. Jak ukazuje následující graf, zdá se, že neexistuje žádná přímá závislost mezi velikostí poptávky po bytech a počtem dokončených bytových jednotek, přesto je jisté, že se navzájem ovlivňují. Graf vykazuje velký počet dokončených bytů v letech 1989 - 1994, kdy se na trhu s byty de facto neobchodovalo. Vznik nových bytů byl ovlivněn 17

poptávkou státu po nájemních bytech. Následně je viditelný velký pokles v počtu dokončených bytů v době, kdy na trhu s byty dochází k velkému nárůstu v oblasti prodeje bytů. Je tomu tak z důvodu, že se obchoduje se stávajícími byty. Zároveň reakcí na zvýšenou poptávku po bytech je vznik developerských projektů na výstavbu nových bytů v lepším standardu provedení s použitím tradičních zdících materiálů na rozdíl od trendu předchozích let, kdy se ve velkém stavěly paneláky. Realizace nových projektů je však časově náročná, takže dochází k velkému zpoždění vstupu nových bytových jednotek na realitní trh. K opačné situaci dochází v letech 2007 – 2009, kdy se na trhu začala projevovat ekonomická krize a došlo k velkému poklesu na realitním trhu, avšak na grafu vidíme v uvedeném období velké množství dokončených nových bytů. Nepoměr těchto dvou segmentů realitního trhu vznikl opět díky tomu, že v době zvýšené poptávky po bytech vznikla spousta developerských projektů na výstavbu nových bytů, jejichž realizace však nestihla proběhnout v době zvýšené poptávky, ale až posléze. Obrázek č.1: Počet dokončených bytů na území ČR v letech 1989 - 2011

Zdroj: Český statistický úřad

18

1.1.5. Trh s nájmy Trh s nájmy nemovitostí a bytů úzce souvisí s trhem pozemků a s trhem nemovitostí, neboť nejprve musí dojít k obchodním transakcím v těchto zmíněných segmentech trhu, kde si budoucí pronajímatel musí zakoupit nebo jiným způsobem získat předmět pronájmu, tedy pozemek nebo stavbu a následně se může přesunout do trhu s nájmy. Přesto, že chování trhu s nájmy je svým způsobem velice blízké ostatním trhům v oblasti nemovitostí, mnohdy má tendence jít právě opačným směrem. Příkladem je současná situace na trhu, kdy pod vlivem ekonomické krize přichází mnoho lidí o práci a nebo u nich dochází ke snižování příjmů. Tito lidé reagují na vzniklou situaci tím, že místo pořizování vlastního bydlení volí formu bydlení nájemního. Z toho vyplývá, že když dochází k poklesu na trhu s byty , roste tím poptávka po bytech nájemních. Naopak v době realitního boomu před rokem 2008, byl velký nárůst prodejů na realitním trhu, čímž docházelo k poklesu poptávky na trhu s nájmy. Současný trh s nájmy bytu má velice rozmanitou nabídku co do kvality, vybavenosti či délky nájemního vztahu (krátkodobý/dlouhodobý pronájem). Na trhu nalezneme byty od nejnižší kategorie pavlačových bytů až po byty luxusní s terasami, garážemi a ostrahou. Klient má velký výběr i v oblasti vybavenosti bytu. Může si pronajmout byt, který je zařízen pouze kuchyňskou linkou a vše ostatní si pořídit sám, nebo zvolit částečně či plně zařízený byt, ať v „retro“ stylu, v „IKEA“ stylu nebo vybavený luxusním značkovým nábytkem. Tomu je samozřejmě i úměrná cena nájemného. Na cenu pronajímaného bytu má velký vliv i lokalita. V Praze mezi vyhledávané lokality patří Praha 1,2 a část Prahy 6, což samozřejmě znamená, že jsou tyto lokality nejdražší. Dalšími důležitými parametry s vlivem na cenu je možnost parkování, dostupnost služeb, občanská vybavenost a možnost volno-časových aktivit. Cenu nájmu výrazně snižuje přítomnost problematických etnických menšin přímo v domě nebo v bezprostřední blízkosti. Stejně jako v jiných odvětvích podnikání, tak i v realitním trhu se snaží pronajímatelé optimalizovat své daně z příjmu z pronájmu nemovitostí. Jednou z možností, jak snížit daň z příjmu je zřízení obchodní společnosti v některé ze zemí s nižšími daněmi (Kajmanské ostrovy, Lucembursko). Potom i nájemní smlouva může být uzavřena v souladu s právem dané země.

19

Bytový fond v České republice tvoří mimo tzv. „nájemních bytů“ také

byty v

osobním vlastnictví, družstevní byty a rodinné domy. Na trhu s nájmy bytů se můžeme setkat s různou právní kvalitou nájemních smluv. Z hlediska typu nájemního vztahu dělíme nájemní smlouvy do dvou kategorií: Nájemní smlouvy s regulovaným nájemným Nájemní smlouvy s volným, tzv. tržním nájemným

1.1.6. Byty s regulovaným nájemným Vznik regulovaného nájemného v ČR sahá do doby první světové války, kdy v roce 1917 zavedla Rakousko-uherská vláda zmrazení nájemného. To mělo sloužit hlavně pro rodiny vojáků z důvodu nízkých příjmů v období války. Za první republiky došlo k téměř kompletní deregulaci nájemného v bytech větších než 1+1 a taktéž podle příjmů nájemníků. Regulace byla opět zavedena za protektorátu, roku 1948 vychází z komunistické doktríny orientované na likvidaci soukromého vlastnictví nájemních domů. Po roce 1991 vydává Ministerstvo financí nový předpis regulující stávající nájemní vztahy v rámci restitucí a vracení bytového fondu původním vlastníkům. Omezení výše nájemného a regulace nájemních vztahů se nevztahují na nové stavby ani na nově vzniklé nájemní vztahy. V politice se stále častěji začínají objevovat návrhy na úpravu regulace nájemného. Regulace spočívá zejména v omezení výše maximálního možného požadovaného nájemného a v existenci nevypověditelného nájemního vztahu ze strany majitele bytu, s možností podání výpovědi pouze ze strany nájemce. S regulovaným nájemním vztahem se setkáváme hlavně v bytových domech postavených před rokem 1948. Po roce 1990 se regulované nájemné týkalo všech nájemních bytů, kterých bylo cca 1 500 000. Nikdo z uživatelů těchto bytů neměl platnou, svobodně uzavřenou smlouvu s pronajímatelem. Část tohoto bytového fondu (cca 400 000 bytů), který komunistické vlády jejich majitelům vyvlastnily, byla navrácena v rámci restitucí původním

20

majitelům, ale s věcným břemenem regulovaných nájemníků, zanedbané údržby a příslibem postupné rychlé deregulace. Změna vlastníka nemovitosti nemá na regulaci vliv. Počet bytů s regulovaným nájmem tak klesá pouze v důsledku ukončení regulovaných nájemních vztahů, které je v zásadě možné pouze nájemcem. Odhaduje se, že těchto bytů s regulovaným nájmem je ještě asi 300 000. Neekonomický provoz obecních bytů s regulovaným nájmem vedl obce k jejich zbrklé privatizaci. Počet těchto obecních bytů tak klesl z původního 1 100 000 na zhruba 400 000. Celkem se tedy regulovaný nájem vztahuje na zhruba 700 000 bytů.3 Na všechny vlastníky bytů má regulace stejný dopad ve formě snížení možného výnosu z pronájmu bytových domů. Pro fyzické osoby, které většinou získali nemovitosti v restituci, představuje regulace nájmu mnohdy velice těžko řešitelnou ekonomickou situaci při péči o nemovitost a plnění všech povinností pronajímatele. Mnoho restituentů bylo nuceno tyto domy prodat, neboť to pro ně byla jediná cesta, jak se zbavit břemene ve formě povinnosti investovat vlastní prostředky do údržby a provozu zchátralých a zanedbaných bytových domů. Při prodeji domu obsazeného nájemníky s tržním nájemným byla ještě donedávna tato skutečnost vnímána jako břemeno snižující hodnotu nemovitosti. Díky postupné deregulaci, která přibližuje regulované nájmy tržním, se tento handicap postupně odbourává. Zmíněná situace nahrávala realitním investorům, kteří disponovali dlouhodobými finančními zdroji a takovéto nemovitosti skupovali pro jejich budoucí skokové zhodnocení, ke kterému začalo docházet v průběhu deregulace nájemného. Původním záměrem regulace bylo poskytnutí dostatečného přechodného období pro přizpůsobení nájemníků novému stavu a pozvolný nárůst nájemného na úroveň výše tržního nájemného. (Například v sousední bývalé Německé demokratické republice probíhala deregulace podstatně rychleji s využitím adresných dávek na nájemné pro sociálně potřebné a úplná deregulace na úroveň tržního nájemného proběhla během 7 let.) Výše regulovaného nájemného postupně vzrůstala ze zoufale nízké porevoluční částky 2,60 Kč/m2/měsíc až na stejně nedostatečnou úroveň 37,07 Kč/m2/měsíc za byt I. kategorie v Praze v roce 2000, než tuto výši Ústavní soud prohlásil za neúnosně nízkou a regulační vyhlášku 176/1993 Sb. zrušil. Vláda však nález Ústavního soudu ignorovala a nepřijala žádný Ústavně konformní předpis, který by nájemné dereguloval. Teprve v roce 2006 pod hrozbou stížnosti 5 000 poškozených pronajímatelů, skupiny senátorů a OSMD k Evropskému soudu pro lidská práva ve

3

http://www.cpibyty.cz/trinec/caste-dotazy/72

21

Štrasburku přijala vláda deregulační zákon 107/2006 Sb., který alespoň u bytů se zanedbanou údržbou, posouvá postupně nájemné na úroveň 5 % z tržní ceny bytu ročně. Evropský průměr je dnes 6,3 %, a to i pro byty dobře udržované, kde není potřeba vynakládat tak vysoké náklady na opravy a modernizace jako v případě českého zastaralého regulovaného bytového fondu.4 1.11.2011 nabyla účinnosti novela Občanského zákoníku pro oblast bydlení č. 132/2011Sb. ze dne 3.5.2011, která přinesla revoluční změny. Novela upravuje nájemní vztahy a řeší způsob sjednávání nájemného po ukončení jednostranného zvyšování nájmu. Mezi nejdůležitější změny patří ustanovení týkající se přechodu nájmu, souhlasu s přihlášením třetí osoby do nájemního bytu, zrušení institutu služebního bytu a další. Platnost novely je rozčleněna do třech fází: - Část první ohledně úpravy způsobu jednání o výši nájemného pro všechny byty, které ke konci roku 2010 vypadly z režimu regulovaného nájemného, je účinná již od 25.května 2011. Do této kategorie spadá většina nájemních bytů na území České republiky. - Druhá část novely týkající se dalších úprav nájemních vztahů nabyla účinnosti k 1.listopadu 2011 - Závěrečná třetí část, která bude účinná od 1.ledna 2013, se týká úpravy nájemného v místech, kde skončí jednostranné navyšování nájmů k 31.12.2012. Jedná se především o Prahu, Brno a obce Středočeského kraje s počtem obyvatel nad 10.000. Novela občanského zákoníku pro oblast bydlení upravuje mimo jiné i přechod nájemního vztahu vůči dědicům. Nájemní smlouva podle dosavadní právní úpravy přecházela po smrti nájemce beze změn na jeho dědice. Nová úprava převod nájmu omezuje tak, že pozůstalí mohou v bytě bydlet beze změn po dobu dvou let, během nichž se musí dohodnout s majitelem bytu na nových podmínkách. Výjimka platí pro osoby mladší 18-ti let a starší 69-ti let. Dále má novela posílit vzájemnou informovanost mezi pronajímatelem a nájemníkem tím, že ukládá nájemníkům povinnost hlásit majitelům bytů podrobnosti o obyvatelích bytu. Majitel bytu tak bude moci po nájemci nově požadovat nejen hlášení změny počtu osob, ale například i jejich bližší identifikaci. Úprava však neznamená, že by lidé museli hlásit majitelům bytů všechny své návštěvy. Týká se jen těch lidí, kteří budou s nájemcem v bytě

4

http://www.cpibyty.cz/trinec/caste-dotazy/72

22

déle než dva měsíce. Oznamovací povinnost se nově vztahuje také na případy dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě a s tím souvisí jeho dosažitelnost. Pro takové případy bude třeba zajistit kontaktní osobu, především pro řešení naléhavých případů, kdy je potřeba umožnit vstup do bytu. „Novela už nezná pojem služební byt, bývalé služební byty budou mít ale i dál zvláštní režim. Pokud v někdejším služebním bytě zůstane někdo, kdo přestal pro pronajimatele pracovat bez vážných důvodů, může být z nájmu vypovězený výměnou za jakékoli přístřeší. Jestliže takový byt užívá po smrti nájemce osoba blízká, bude mít právo v bytě bydlet dál. Pokud ji ale pronajímatel vyzve k vyklizení bytu, bude to muset udělat do tří měsíců od doručení výzvy. Když ale pracovník zemře v souvislosti s výkonem svého povolání, bude muset jeho blízký získat v případě vystěhování odpovídající náhradu.“5 Klíčovým paragrafem novely občanského zákoníku pro oblast bydlení je § 696, který tak pro většinu území ČR nabyl účinnosti dne 25.5.2011. Ten stanovuje, že v případě neshody mezi nájemníkem a pronajímatelem ohledně nové výše nájemného, se kterákoliv ze stran může po uplynutí 3 měsíční lhůty od neúspěšného pokusu o dohodu, obrátit na soud s návrhem na určení obvyklého nájemného. Vyrovnání rozdílu na nájemném se potom zpětně vztahuje ke dni podání návrhu k soudu.6

1.1.7. Byty s tržním nájemným Nájemní smlouva na byt s tržním (volným) nájemným vzniká na tržních principech dohodou dvou stran – na straně jedné je nájemce a na straně druhé pronajímatel. Smlouva může být uzavřena na dobu neurčitou, kdy strany nejsou uzavřenou smlouvou z hlediska času nijak vázány, pouze 3 měsíční výpovědní lhůtou, která je stanovena občanským zákoníkem. Nejběžnějším typem je Nájemní smlouva na dobu určitou a často se uzavírá na 1 rok s automatickým obnovením. Pokud jedna ze stran v uvedené lhůtě neoznámí druhé straně, že už nemá zájem v nájemním vztahu pokračovat, smlouva se automaticky prodlužuje o další jeden rok. Problém může nastat u smluv, které jsou uzavřeny na několik let, mnohdy i na 5 6

www.mediafax.cz http://obcanskyzakonik.justice.cz

23

desítky či na sto let. V době uzavření se zdá být velice výhodná, ale vlivem změn na trhu se může situace změnit a smlouva se tím okamžikem stává nevýhodnou, mnohdy až prodělečnou. V nájemní smlouvě se setkáváme i se sankcí za předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou. Sankce jsou rozdílné dle typu nájemní smlouvy a doby, na kterou je smlouva uzavřena. Nejběžnější je, že u standardních nájmů bytů propadá vratná kauce ve výši jednoho až dvou nájmů ve prospěch pronajímatele. Při dodržení podmínek smlouvy včetně doby nájmu se vratná kauce vrací po skončení nájemního vztahu po předání bytu zpět majiteli bez vad, s ohledem na běžné opotřebení bytu úměrné délce jeho užívání. Podnájemní smlouva je obdobou nájemní smlouvy. Setkáváme se s ní u pronajímání družstevních bytů, kdy se jedná o podnájemní vztah. Důvodem je, že pronajímatel není dle záznamu na listu vlastnictví majitelem daného bytu, ale pouze uživatelem bytu s právem nájmu k určitému konkrétnímu bytu na základě členství v bytovém družstvu. Majitelem bytu zapsaným na LV v katastru nemovitostí je bytové družstvo. To potom dává nájemníkovi souhlas s podnájmem bytu. Každé bytové družstvo má svoje Stanovy a všichni nájemníci jsou povinni se jimi řídit. Alternativou bytového družstva je obchodní společnost, která je vlastníkem domu a nájemníci jsou osoby s obchodním podílem a právem nájmu k bytu, který většinou taktéž mohou podnajmout. Cena tržního nájemného je pohyblivá a velmi pružně reaguje na měnící se situaci na trhu. Většinou ji nelze odvodit od ceny za 1m2, jako u nájmu regulovaného, neboť u tržního nájemného jsou zásadní rozdíly v cenách dle druhu stavby (zděná stavba/panelák), lokality (centrum města/okrajové části), kvalita provedení a vybavení bytu. Vezmeme-li v úvahu dva byty stejných parametrů kvality a lokality, ale rozdílné velikosti a dispozice, ani zde nemůžeme vycházet z propočtu ceny za 1m2, neboť u bytů s tržním nájemným vychází větší byty v přepočtu na 1m2 levněji než malé byty. Na ceně za nájem bytu se projevuje i množství služeb, které jsou součástí nájmu za byt, jako je ostraha objektu, úklid domu, případně i bytu, vytápění, atd. To se však využívá převážně u krátkodobých nájmů. U dlouhodobých nájmů na dobu jednoho roku a déle se využívá varianta platby „holého“ nájemného, kdy je daná cena pouze za samostatný nájem a

24

všechny ostatní služby jsou hrazeny zvlášť a následně zúčtovány, zpravidla 1x za rok dle skutečné spotřeby, v přepočtu na velikost bytu nebo na počet obyvatel v bytě žijících. Ceny jak regulovaného, tak hlavně tržního nájemného jsou velmi rozdílné nejen dle atraktivity jednotlivých lokací v rámci města, ale i dle velikosti a přitažlivosti jednotlivých měst na území České republiky. Logicky tedy jsou nevyšší ceny v Praze, potom v Brně a následují krajská, okresní a další města. Následující mapa místně obvyklého (tržního) nájemného vypovídá o tom, že ne všechna města stejné velikosti mají stejnou výši nájemného. Ta je z velké míry ovlivněna zaměstnaností a pracovními příležitostmi daného města nebo regionu, případně blízkostí města jiného, většinou většího města s více pracovními příležitostmi a s dobrou dopravní dostupností do daného města. Obrázek č.2: Mapa místně obvyklého nájemného jednotlivých měst na území ČR.

Zdroj: www.kiseb.cz Inflační doložka je taktéž jedním z nástrojů, které existují v oblasti tržního nájemného. Bývá obsažena v nájemní smlouvě a zajišťuje, aby se příjem z pronájmu bytu

25

v čase nesnižoval vlivem inflace. Zpravidla bývá ve smlouvě uvedeno, že pokud inflace překročí určitou hranici, většinou 5%, bude o stejné procento zvýšeno i nájemné. Změny a dodatky k nájemní smlouvě se provádí vždy po vzájemné dohodě obou stran, aby nedocházelo ke zneužití dominantního postavení majitele vůči nájemníkovi a nedocházelo k jednostranně výhodným změnám. Dodatky se dělají vždy písemnou formou, aby byla doložena dohoda obou stran a nebylo pochyb o jejich platnosti.

1.2. Poptávka po bytech a její motivy Poptávka po bytech je limitována nebo jindy naopak posílena různými podmínkami, faktory a činiteli trhu: a) Demografický vývoj – v období kdy dochází k tzv. vymírání populace = větší úmrtnost než porodnost, může nastat situace, kdy začne klesat poptávka po nemovitostech. Vývoj cen na trhu s nemovitostmi je úzce spjat s demografickým vývojem. V některých světových ekonomikách jako např. v Japonsku se už stárnutí populace začíná projevovat na vývoji tamního trhu s nemovitostmi. Vztah mezi demografickým vývojem a poptávkou po bydlení však může mít i výjimky, kdy nemusí docházet k projevu závislosti. Např. může dojít k tomu, že i menší populace bude mít větší nároky na bydlení po stránce kvantitativní i kvalitativní. b) Životní úroveň – vzrůst životní úrovně přináší obvykle i větší nároky na kvalitu a často i kvantitu bydlení. Společně s tím dochází k růstu nároků na rozsah služeb a občanské vybavenosti, na městské inženýrství, dopravní dostupnost a obslužnost, což vytváří další poptávku po stavbách (nebytových). c) Vnitřní migrace – je stěhování obyvatel uvnitř státu. Tento trend je již od poloviny 19. století, kdy dochází k přesunu populace z malých obcí do měst a z malých měst do velkoměst. To se projevuje i v České republice, kde již dlouhodobě dochází k nárůstu poptávky po bydlení v Praze a v Brně. V oblibě jsou i příměstské regiony těchto měst.

26

d) Vnější migrace – znamená přesun obyvatel mezi jednotlivými státy. V případě, že je v daném státě větší imigrace než emigrace, dochází ke zvýšení poptávky po bydlení. e) Rozvoj průmyslu a obchodu – s sebou primárně přináší poptávku po objektech potřebných pro výrobu a věci s ní související, tj. výrobní závody a areály, skladové prostory, hypermarkety, atd. a sekundárně poptávku po rozšíření a zkvalitnění dopravního systému a navazujících služeb. Dále může tento rozvoj přivádět do regionu nové pracovní síly a tím zvýšit poptávku po bytech v daném regionu. Poptávka po nemovitostech je generována určitými potřebami lidí. Je třeba definovat, kdo si nemovitosti kupuje a za jakým účelem. Mezi složky trhu patří domácnosti, firmy, korporace a stát. Poptávka je silně ovlivněna i ekonomickou situací a nabídkou práce v jednotlivých lokalitách. Proto je poptávka po bydlení v Praze dlouhodobě několikanásobně vyšší než v jiných lokalitách České republiky. Ve vnitřním městě lidé poptávají hlavně byty, na okraji hlavního města a v jeho blízkém okolí převážně rodinné domy. Existuje několik hlavních důvodů či motivů, proč tito účastníci trhu nakupují nemovitosti:

1.2.1. Byty pro vlastní potřebu Většina transakcí na trhu s byty probíhá za účelem osobní potřeby bydlení. Poptávající musí po pečlivém zvážení vlastní finanční situace učinit rozhodnutí, zda byt zakoupit do osobního vlastnictví, nebo zda si ho pouze pronajmout. V roli poptávajícího je třeba zvážit, zda byt koupit a na mnoho let se zavázat ke splácení hypotečního či jiného úvěru, nebo si nemovitost pronajmout a volné prostředky investovat tam, kde mu přinesou zhodnocení.

1.2.2. Byt jako investice pro očekávaný příjem Jsou skupiny poptávajících, ať už z řad občanů, tak z řad firem a různých typů společností, které kupují byty za účelem dále je pronajmout a tím dosáhnout dlouhodobých a stabilních příjmů. Odborníci na investice doporučují pro snížení rizika rozdělit investiční

27

kapitál do tří kategorií: 1. nemovitosti, 2. zlato, drahé kameny, cenné papíry, 3. do vlastního podnikání. Jak již bylo několikrát zmíněno, ekonomická krize se podepsala na cenách nemovitostí, což i v tomto případě má své následky. Díky nižším cenám lze koupit byty výhodněji, avšak je podstatně náročnější obsadit je „kvalitními“ platícími nájemníky. Zároveň se snížením cen nejen bytů, ale i ostatních druhů nemovitostí, došlo i k výraznému snížení cen nájmů. Poměr cena – zisk z pronájmu se tedy výrazně zhoršil, což vede k pomalejší návratnosti investic. Před nákupem investiční nemovitosti za účelem dosažení očekávaného příjmu je vhodné nechat si zpracovat analýzu návratnosti vynaložených finančních prostředků. Viz praktická část této práce.

1.2.3. Byt jako investice pro zvýšení hodnoty v čase Tento důvod nákupu nemovitosti můžeme pojmout dvěma způsoby. První, konzervativnější způsob, je běžný nákup bytu/nemovitosti, kde je poměrně jisté, že se v čase zhodnotí, neboť cena nemovitostí v čase téměř vždy roste. Výjimkou je pouze období posledních několika let, kdy ekonomická krize zapříčinila prudký pokles cen nemovitostí. Kdybychom si však spočítali zhodnocení nemovitostí za posledních 10 let (včetně období krize), i tak bychom se nacházeli v kladných číslech. Druhý způsob nákupu nemovitosti pro budoucí zhodnocení je spíše spekulativní. Jedná se o nákupy zemědělské půdy v blízkosti velkých měst nebo dopravních koridorů, kde investoři (spekulanti) počítají se skokovým zhodnocením v okamžiku změny územního plánu. Dojde tak často ke změně zemědělské půdy na stavební pozemky, ať už pro účely bydlení, tak i pro komerční využití.

1.2.4. Poptávka státu a obcí po nemovitostech Specifickým a velice důležitým klientem na trhu nemovitostí jsou obce a stát. V oblasti poptávky po nemovitostech jsou od ostatních subjektů poptávkového trhu po 28

nemovitostech odlišné především tím, že hlavním důvodem nákupu nemovitostí pro ně není zisk z pronájmu či zhodnocení majetku v čase, ale zajištění veřejných služeb. U staveb se jedná především o školy, nemocnice, objekty pro armádu a policii. U bytů a bytových domů jsou to především domovy důchodců a bydlení pro sociálně slabé spoluobčany. Na trhu komodit, statků i nemovitostí se mimo zákona nabídky a poptávky projevují i reakce na celkové tržní prostředí, na jeho cyklický vývoj, i na mimoekonomické aspekty, jako je politické a právní prostředí. To vše vede k tomu, že se v posledních letech na realitním trhu mimo běžné dobrovolné směny statků stále častěji setkáváme i se směnou nedobrovolnou. Jedná se o exekuce a nedobrovolné dražby.

1.3. Exekuce a dražby V poslední době se na realitním trhu stále častěji setkáváme s pojmy Exekuce a Dražba. Ať už vlivem nerozvážného a riskantního jednání, nebo vlivem ekonomické krize, spousta lidí, kteří se před několika lety rozhodli pořídit si nemovitost pro vlastní bydlení, financovanou hypotečním úvěrem, se dostává v současné době do platební neschopnosti. Ti zodpovědnější a finančně gramotnější řeší vzniklou situaci zavčasu prodejem nemovitosti a splacením úvěru, případně i vzniklých dluhů. Často sice s vysokou ztrátou a mnohdy i se zbylými dluhy, ale v období, kdy je ještě problém řešitelný. Bohužel mnoho lidí ignoruje vážnost věci a nechají vše dojít do stavu, kdy banky převezmou situaci do vlastních rukou, avšak už bez ohledu na to, jak vše dopadne pro majitele nemovitosti (dlužníka). Klienti často nevěnují dostatečnou pozornost obchodním podmínkám banky při čerpání hypotečního úvěru a neuvědomují si vysoké poplatky a pokuty při nesplácení úvěru. V případě, že klient ztrácí schopnost splácet úvěr, hrozí mu smluvní pokuty a penále, čímž jeho dluh stále narůstá. Dostává se tím do rizika, že banka uplatní právo požadovat splacení celého úvěru najednou z důvodu porušení obchodních podmínek. V případě dluhu po splatnosti, kdy už klient obdrží výzvu k úhradě, hrozí nebezpečí, že věřitel (banka) předá pohledávku k vymáhání exekutorovi. Ten má pravomoc zablokovat dlužníkův bankovní účet i jeho nemovitost, případně i členská práva u družstevních bytů. Tato situace je velice závažná, jelikož v této fázi je již majiteli znemožněno jakékoliv nakládání s nemovitostí. Navíc hrozí prodej nemovitosti v dražbě, která je velice nevýhodná. V prvním

29

kole se nemovitost nabízí za 2/3 odhadní ceny, která byla stanovena na spodní hranici tržní ceny a v druhém kole se už nabízí pouze za ½ odhadní ceny. Dlužník by si měl uvědomit, že v případě, kdy nechá svoje závazky dojít až do rukou exekutora, jeho dluhy se násobí a šplhají do astronomických částek. Poplatky za vykonání exekuce se řídí vyhláškou 330/2001 Sb. a zahrnují: náklady exekuce , odměnu exekutora, náklady spojené s dražbou. Vydražením nemovitosti exekutorem, však pro dlužníka nemusí exekuce skončit. Vše závisí na tom, za jakou cenu se nemovitost podařilo vydražit a jestli vydražená částka je dostačující na pokrytí celkové exekuce. V případě, že je tato částka nižší než celková exekuce, je v exekuci pokračováno zabavením a dražbou movitých věcí, srážkami ze mzdy, obstavením účtů atd. Vše probíhá do té doby, dokud není exekuce v plné výši zaplacena.

1.3.1. Exekuce Exekuce nemovitosti znamená zablokování dlužníkova nemovitého majetku na základě vydání usnesení o nařízení exekuce a exekučního příkazu na prodej nemovitosti. Provádět exekuci nemovitostí je oprávněn soudní exekutor, soud a finanční úřad. Soudního exekutora si vybírá klient, který jej navrhne v návrhu exekuce zasílaném soudu. Exekuce nemovitostí mohou proběhnout pouze na základě platného usnesení o nařízení exekuce.7 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti postihuje vždy pouze nemovitost a znamená, že se nemovitost může dražit. Je to listina, kterou může vydat jen soudní exekutor. Vydání exekučního

příkazu

k

prodeji

nemovitosti

musí

předcházet

nařízená

exekuce.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – prodej nemovitosti: Dnes je možné, aby dlužník, který obdržel exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, svou nemovitost prodal. V praxi to vypadá tak, že kupující nejdříve zaplatí dluh, exekuce je z nemovitosti odstraněna a může proběhnout převod nemovitosti na nového majitele. Důležitým okamžikem je sepsání tzv. smlouvy o smlouvě budoucí. V té jsou uvedené termíny, do kdy smlouva platí, kdy se převede určitá částka a za jakých podmínek se přistoupí k samotné kupní smlouvě.8

7

http://www.nebankovni-hypoteky-cr.cz/exekuce-nemovitosti/ http://www.nebankovni-hypoteky-cr.cz/exekucni-prikaz-k-prodeji-nemovitosti/

8

30

Prodej nemovitosti je mnohdy varianta pro všechny strany výhodná. Prodávající ušetří nemalé částky spojené s dražbou a pro exekutory je v tomto případě reálné, že budou mít uhrazenou dlužnou částku mnohem dříve, než kdyby museli čekat na dražbu. Pokud je finanční transakce řádně a bezpečně ošetřena, prodeji nemovitosti nestojí nic v cestě. Z toho vyplývá, že pokud klient obdrží exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ještě to neznamená, že o svou nemovitost musí přijít. Exekutor je ve skutečnosti fyzická osoba s úplným vysokoškolským právním vzděláním, je bezúhonný, má alespoň 3-letou exekutorskou praxi, vykonal exekutorskou zkoušku a je členem exekutorské komory. Exekutor má povinnost (ze zákona č. 286/2009 Sb. ze dne 22.července 2009, kterým se změnil zákon č. 120/2001 Sb.) zajistit veškerý majetek povinného, a to jak movitý, tak i nemovitý majetek, ze kterého by měl být uhrazen dluh povinného s příslušenstvím u oprávněného (věřitele) a dále náklady exekuce a odměna exekutora. Zablokování nemovitosti povinného se uskuteční usnesením soudu o nařízení exekuce, a to na základě vydaného exekučního titulu. V tomto usnesení je ustanoven exekutor, který je ve většině případů navrhnut věřitelem. Exekutor na základě tohoto usnesení dostane pravomoc k vymáhání částky pro věřitele (jistiny + příslušenství) a odměny exekutora a nákladů exekuce. Zablokovat lze jakoukoliv nemovitost, která je uvedena v katastru nemovitostí (byty v osobním vlastnictví, RD, komerční objekty, chaty, chalupy, pozemky, pole atd.). Zablokováním nemovitosti exekutorem je ze zákona znemožněno majiteli nemovitosti (povinnému) nakládat nebo převádět majetková práva.9

1.3.2. Dražby Dražba je veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického, nebo jiného práva k předmětu dražby. Při dražbě se licitátor obrací na předem určený okruh osob, na předem určeném místě a čase. Na osobu, která učiní nejvyšší nabídku, přejde po udělení příklepu licitátora vlastnictví k předmětu dražby - to je platné pouze v případě, pokud vydražitel

9

http://www.nasepujcka.cz/exekuce/exekucenemovitosti.html

31

následně uhradí cenu dosaženou vydražením. Jednání může být i ukončeno, pokud nikdo nenabídne ani cenu nejnižšího podání. Dražby se řídí zákonem číslo 26/2000 Sb.10 Dobrovolná dražba je prováděná na návrh vlastníka. Vlastníkem se rozumí i osoba, která je oprávněna s předmětem dražby hospodařit a je vlastníkem zmocněna nebo na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit - likvidátor a správce konkursní podstaty. U této dražby je možnost snížení vyvolávací ceny (nejnižšího podání). Cenu dosaženou vydražením nelze dodatečně snižovat. Dražební jistota se započítává na cenu dosaženou vydražením. Pokud cena dosažená vydražením není vyšší než 200.000,- Kč, pak je vydražitel povinen ji uhradit po skončení dražby. V případě, že je vyšší než 500.000,- Kč, je vydražitel povinen ji uhradit do 3 měsíců od skončení dražby.11 Nedobrovolná dražba se provádí na návrh věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, nebo doložena vykonatelným notářským zápisem. Cenu dosaženou vydražením nelze dodatečně snižovat. Dražební jistota se započítává na cenu dosaženou vydražením. Cena dosaženou vydražením je vydražitel povinen ji uhradit do 10 dnů od skončení dražby. V případě, že je dosažená cena vyšší než 5.000.000,- Kč je vydražitel povinen ji uhradit do 3 měsíců od skončení dražby.12

1.4. Realitní kanceláře Na českém realitním trhu působí velké množství realitních kanceláří. Kvalita jejich práce je často diskutabilní. Jedním z důvodů je fakt, že v České republice může práci realitního makléře vykonávat téměř kdokoliv. S tím se snaží bojovat asociace realitních kanceláří, která se už několik let snaží o prosazení úpravy legislativy, která je naprosto běžná v západních zemích. Cílem této úpravy je prokázání jisté míry profesionální způsobilosti a odborného vzdělání při vstupu realitních makléřů, potažmo i kanceláří na realitní trh. Vlivem krize mnoho malých kanceláří zaniklo, čímž se toto odvětví částečně pročistilo, avšak stále zde zůstává množství makléřů, kteří svým jednáním poškozují jméno realitních makléřů. 10

http://www.nasepujcka.cz/exekuce/drazby.html http://www.drazby.cz/vse-o-drazbach 12 http://www.drazby.cz/vse-o-drazbach 11

32

Některé menší realitní kanceláře jsou zaměřeny pouze na určitou lokalitu nebo na určitý segment realitního trhu, jako např. pouze pronájmy nebo naopak pouze prodej nemovitostí. V rámci maximalizace zisku se však většina realitních kanceláří snaží pojmout co největší portfolio a nabídnout maximum služeb. Realitní kanceláře obvykle nabízí tyto služby: Zprostředkovatelská činnost, zahrnující zprostředkování prodeje, koupě a pronájmu všech typů nemovitostí. Převážně byty, domy a pozemky. Méně často výrobní haly či celé podniky. Poradenská činnost, která obsahuje hlavně tvorbu znaleckých posudků, analýzy a odborné poradenství. Developerská činnost, spočívající převážně v exkluzivním zastoupení jiného developerea při prodeji jeho projektu. Některé realitní kanceláře mají své vlastní developerské projekty, v tom případě se zaobírají realizací celého projektu od výstavby až po prodej. Správa nemovitostí – facility a property management. Dražby – realizace dobrovolných i nedobrovolných dražeb. Realitní kanceláře svým klientům poskytují různé spektrum svých služeb. Mezi ty základní a samozřejmé patří: 1. Náběr zakázky: - úvodní schůzka s prodávajícím - prohlídka a nafocení nemovitosti - posouzení reálné tržní ceny - převzetí podkladů k prodeji nemovitosti od klienta 2. Zpracování zakázky: - prověření podkladů od klienta a ověření vlastnictví nemovitosti - odsouhlasení a podpis zprostředkovatelské smlouvy mezi prodávajícím a realitní kanceláří - zpracování podkladů, vytvoření inzerce na realitních serverech a dalších inzertních kanálech

33

3. Realizace zakázky - nabídka nemovitosti - realizace prohlídek nemovitosti a průběžná komunikace s klientem - rezervace nemovitosti, zajištění složení blokovacího depozita - příprava podkladů pro kupní smlouvu, zajištění kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, případně dalších potřebných smluv u právníka - zajištění podpisu smluv zúčastněnými stranami - doručení smluv na příslušná místa, především na Katastrální úřad - ohlídání dodržení podmínek pro výplatu kupní ceny prodávajícímu - zajištění předání nemovitosti 4. Poprodejní servis - vyplnění daňového přiznání pro daň z převodu nemovitosti a jeho podání na místně příslušném finančním úřadu - zajištění zaplacení daně z převodu nemovitosti Realitní kanceláře nabízí klientům dvě varianty nájemních smluv. Lze uzavřít smlouvu Exkluzivní a nebo neexkluzivní.

1.4.1. Exkluzivní smlouva Uzavřít s realitní kanceláří exkluzivní smlouvu pro klienta znamená, že jeho nemovitost smí nabízet k prodeji pouze tato konkrétní realitní kancelář a žádná jiná, ani majitel sám. V případě, že by tuto dohodu majitel nemovitosti porušil a sám si našel kupce případně ve spolupráci s kýmkoliv jiným, realitní kancelář má v takovém případě nárok na provizi. Záleží na tom, jak má daná realitní kancelář koncipovanou smlouvu. Seriózní RK mají smlouvu nastavenou tak, že pokud si majitel vyhledá kupujícího sám, realitní kancelář požaduje pouze 50% smluvené provize a za to nabízí klientovi veškerý právní servis, jaký by poskytla i v případě, že by kupujícího vyhledala ona sama. V každém případě smlouva obsahuje jasně daná pravidla spolupráce, její rozsah a výši odměny za zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti.

34

Ať už se klient rozhodne pro exkluzivní smlouvu či nikoliv, každé rozhodnutí má své výhody i nevýhody. V případě exkluzivní smlouvy je předpoklad, že realitní kancelář poskytne klientovi maximální možnou péči. Je zde jistota ucelených a jednotných informací v inzerci a propagaci nemovitosti. Exkluzivní smlouva dodává realitní kanceláři jistotu, že po určité období bude jediná, kdo nemovitost nabízí a tudíž se jí vyplatí investovat do kvalitnějšího marketingu spojeného s propagací nemovitosti. Nemusí tak mít obavu ze zbytečně promarněné investice do kampaně, v průběhu které by se ji u neexkluzivní nabídky mohlo stát, že mezitím nemovitost prodal někdo jiný. Další výhodou je, že klient jedná pouze s jedním realitním makléřem a nemusí tak stejnou věc řešit několikrát, s několika různými lidmi, což mu šetří čas. U exkluzivních smluv je také často součástí dohody předání klíčů od nemovitosti přímo makléři, takže majitel nemovitosti se nemusí účastnit každé prohlídky, ale dostaví se až na jednání s vážným zájemcem. Silným argumentem proč uzavřít exkluzivní smlouvu je, že všechny realitní kanceláře inzerují na stejných realitních serverech, takže je zbytečné, aby se tam inzerát opakoval několikrát. Ze statistického hlediska je sice pravda, že když se inzerát bude několikrát opakovat na každém ze serverů, je větší pravděpodobnost, že se dostane k poptávajícímu klientovi. Na druhou stranu, je také pravda, že když se ke klientovi dostane 5x a pokaždé s rozdílnými informacemi, ztratí k němu klient důvěru a nebo může nabít pocit, že je to byt, který nikdo nechce, proto ho nabízí takové množství realitních kanceláří. Naopak nevýhodou exkluzivního smluvního vztahu může být pro klienta jeho nespokojenost s prací realitního makléře. Může mít pocit, že se makléř zakázce málo věnuje, nereaguje včas na odezvy klientů, kteří mezi tím mohou narazit na jinou nemovitost a koupit ji, že nekvalitně předvádí nemovitost zájemcům či poskytuje irelevantní informace, atd. V takovém případě je pro klienta složité se ze smlouvy vyvázat, aby následně mohl uzavřít novou smlouvu s někým, o kom je přesvědčen, že by se o prodej jeho nemovitosti staral lépe. Bohužel takové případy existují a díky jejich medializaci mají potom seriózní realitní kanceláře problém přesvědčit klienty ke spolupráci na základě výhradní – exkluzivní smlouvy.

35

1.4.2. Neexkluzivní smlouva V případě, že majitel nemovitosti uzavře s realitní kanceláří neexkluzivní smlouvu, smí takovouto smlouvu uzavřít i s jakýmkoliv množstvím dalších realitních kanceláří, nebo nemovitost nabízet i sám k prodeji. Na provizi má nárok pouze ten, komu se nemovitost podaří prodat. Většina seriózních realitních kanceláří se snaží pracovat na základě exkluzivních smluv, nebo neexkluzivně pouze v případě, že nemovitost nabízí maximálně ještě jedna realitní kancelář. Pokud je nabízejících více, působí prodej neprofesionálně. Zpravidla vždy se inzeráty rozchází v informacích o nemovitosti, ať už v jejím popisu, uváděných rozměrech a nebo v ceně. Někteří makléři dokonce záměrně uvádí lživé informace, aby měl zájemce o nemovitost pocit, že se jedná o jiný byt, než ten, který nabízí dalších pět realitních kanceláří na stejném webovém serveru. Nevýhradní, nebo-li neexkluzivní smlouva nese velká rizika hlavně pro realitní kanceláře. Bohužel není výjimkou, že klient obejde realitní kancelář. Ta mu přivede klienta na prohlídku nemovitosti a buď prodávající předá kupujícímu kontakt na sebe a nebo často je to právě kupující, kdo následně po prohlídce vyhledá prodávajícího a snaží se s ním dohodnout bez účasti realitní kanceláře, aby ušetřil za provizi. Mnohdy se to podaří a pro makléře je potom složité prokazovat, že klienta přivedl on. Dostane se tak do situace, kdy do prodeje nemovitosti investoval čas a peníze za inzerci a nedostane za to žádnou odměnu (provizi). Pro majitele nemovitosti je nevýhoda nevýhradní smlouvy v tom, že musí s každým makléřem na prohlídku a zabere mu to spoustu času. Pokud však má nemovitost v nabídce pouze jeden makléř, volají všichni zájemci jemu a on se snaží domluvit schůzky na jeden den a v časech na sebe navazujících.

1.4.3. „Bez realitky“ Pokud má prodávající dostatečné znalosti a zkušenosti z realitního trhu, není problém, aby si nemovitost nabízel k prodeji sám. Vyžaduje to však dostatečné množství času a znalost všech záludností ne zrovna jednoduchého realitního trhu. Lze tak řešit pronájem bytu nebo rodinného domu, avšak při složitějším pronájmu nebo při prodeji nemovitosti je vhodné obrátit se na odborníky.

36

1.4.4. Jak co nejlépe prodat nemovitost Prodat nemovitost není v dnešní době snadné. Lidé šetří a jakékoliv větší výdaje si pečlivě rozmýšlejí. Nabídka si navíc stále drží nechtěný náskok před poptávkou. Je tedy třeba udělat pár kroků pro to, aby si poptávající všiml právě té naší nemovitosti. 1.) Zaujmout na první pohled Nemovitost by měla být připravena pro nafocení a následně pro prohlídky zájemců tak, aby je zaujala na první pohled. Je vhodné provést následující, alespoň drobné úpravy – vymalovat byt, opravit drobné vady jako např. vrzající dveře či špatně otevíratelná okna, zkontrolovat případně vyměnit žárovky, opravit kapající kohoutky. Byt by měl být čistý a navozovat příjemnou atmosféru. Naopak nákladné investice či rekonstrukce se mnohdy nemusí vyplatit. Nemovitost by měla působit co nejlepším dojmem. Přebytečný a obzvlášť potom starý nábytek by měl být odstěhován, aby v místnostech zůstalo pouze to nejnutnější, co dotvoří funkčnost a účelovost daného prostoru. Fotografie v inzerátech musí být aktuální, co nejvěrohodnější a měly by odpovídat současnému stavu bytu. Ušetříme si tak čas se zbytečnými prohlídkami zájemců, kteří dle „vylepšených“ fotografií očekávají něco více, než byt skutečně nabízí. Fotografie by taktéž měly odpovídat aktuálnímu ročnímu období. 2.) Realistická cena Cena by měla být od začátku nastavena co nejrealističtěji, urychlí to délku prodeje bytu. Na kupující navíc působí nedůvěryhodně, pokud se nemovitost nabízí příliš dlouho a cena postupně klesá. Nejlepší způsob, jak nastavit vhodnou cenu, je porovnáním srovnatelných nemovitostí na trhu. 3.) Rychlost v komunikaci Prodávající musí být schopen okamžitě podávat důležité informace. Měl by mít připravené potřebné dokumenty jako je list vlastnictví nebo v případě družstevního bytu nájemní smlouva a stanovy družstva. Je třeba podat konkrétní informaci ohledně stálých plateb souvisejících s bytem, tj. vyčíslení fondu oprav, výše plateb za služby v domě, kompletní inkaso, tj. služby spojené s užíváním bytu.

37

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, je potřeba umět podat informace o jejích parametrech (výše, doba fixace), o tom jakým způsobem s ní je možno nakládat, tedy zda ji může převzít nový majitel nebo zda bude jednorázově splacena stávajícím majitelem a k jakému termínu. Když tyto informace potenciálnímu kupci chybí, ztrácí zájem o nemovitost.

38

2. Lokace v rámci ČR, v rámci Prahy Jedním z faktorů, které mají významný vliv na cenu nemovitosti je lokace, ať už v rámci města, tak v rámci státu. Tato skutečnost souvisí s omezeným množstvím pozemků, což zapříčiňuje omezenou kapacitu nemovitostí v žádaných lokalitách. Vlivem toho dochází za běžného stavu na trhu k neustálému nárůstu cen všech nemovitostí, hlavně v těchto žádaných atraktivních lokalitách. Ekonomická a hypoteční krize zapříčinily to, že poklesly nejen ceny nemovitostí, ale došlo k celkovému poklesu zrealizovaných obchodů na trhu s nemovitostmi. Přesto, že v USA krize vypukla v roce 2007, v České republice se projevila s téměř dvouletým zpožděním. Vypovídají o tom i data získaná ze statistik ČÚZK. Zpracováním těchto dat do tabulky je jasně viditelné, že v době, kdy se v USA hroutil realitní trh vlivem hypoteční krize, v ČR jsme byli na vrcholu realitního byznysu ve všech segmentech realitního trhu. Tendence v oblasti bytů i budov jsou velmi podobné. Následoval zlom v roce 2009 a od té doby dochází stále k poklesu trhu. Tabulka č.1 Vklady do KN provedené na území ČR 2006 - 2011 Katastr nemovitostí - vklady provedené na území České republiky ROK

Počet předmětů řízení

celkem

zástavní právo

věcné břemeno

předkupní právo

ostatní

k k rozest. vod. celkem Jednot- díkám lům

celkem

celkem

celkem

vlastnické právo

celkem

k pozem. Parcel.

ke staveb. Parcel.

k budovám

k rozest. Budovám

k jednotkám

97671

64717

1830

156377

16683

2006

635715

427904

546465

0

153144

44202

10432

33

2007

695599

448085

568060

96468

60747

2548

164378

2008

778364

514006

672856

103862

69191

2660

182714

25861

9

184258

52925

10313

18

23041

36

175433

77455

11464

2009

696962

453298

573645

89221

59499

2128

169618

6

20592

39

142482

90661

10467

54

2010

678788

427104

506426

81062

54511

1831

2011

672247

403200

477077

74546

50326

1690

165804

9795

41

138962

100228

12450

44

117290

12481

40

150979

107461

10555

52

Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY Pro lepší představivost intenzity růstu či poklesu množství zapsaných bytů jsou informace ohledně vkladů vlastnických práv k bytovým jednotkám přeneseny do grafu.

39

Graf č.1 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území ČR 2006 - 2011 Počty vkladů bytových jednotek ČR 200000

počty vkladů

156377

164378

182714

169618

165804

150000

117290

100000 50000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

roky

Zdroj dat: tabulka č.1, sloupec „k jednotkám“ Z pohledu porovnání 2 let před vrcholem v roce 2008 a 2 let po něm, je pokles po roce 2008 podobně pozvolný, jako byl nárůst před vrcholem. Avšak poněkud znepokojující je skokový pokles v roce 2011 o 29% oproti roku 2010, čímž se trh dostává pod hodnoty z roku 2006 a to o 25%. Nabízí se otázka, zda rok 2012 bude stagnovat a udrží se na podobné úrovni jako rok 2011, nebo zda dojde k dalšímu skokovému poklesu. Dle porovnání dat 1.kvartálu roku 2011 a roku 2012 to zatím vypadá, že dojde k dalšímu propadu na trhu s byty, neboť je zde meziroční pokles za stejné období o 13%. Trh s byty můžeme rozdělit podle lokace v rámci ČR rozdělit: Praha - trh v hlavním městě je velice specifický a zásadně se liší od ostatního trhu. Vyznačuje se podstatně vyšší celkovou poptávkou než jaká je v ostatních městech a obcích na území České republiky a samozřejmostí jsou i podstatně vyšší ceny nemovitostí i nájmů než v jiných částech republiky. Specifikem Prahy je i vyšší poptávka po luxusních nemovitostech. Statutární města jsou velká města nad 100 tis. obyvatel (většinou krajská města), správní a komerční střediska. Městem, které z této kategorie poněkud vybočuje, je Brno, které patří mezi statutární města, ale svým charakterem se do jisté míry podobá Praze. 40

Lázeňská a rekreační města a mikroregiony jako např. Špindlerův mlýn, Karlovy Vary, Poděbrady. Tato města se vyznačují cenou o dost vyšší, než jsou ceny ve velikostně srovnatelných městech. U těchto měst by se dalo použít přirovnání k ceně „zvláštní obliby“. Okresní a jím podobná města Ostatní města a obce jsou specifické tím, že administrativní odhadní cena většinou převyšuje cenu tržní. V následující tabulce jsou zobrazena data získaná ze statistik ČÚZK, zaměřená na počty vkladů v katastrálních územích hlavního města. Za povšimnutí stojí fakt, že se v roce 2011 oproti předešlému roku zvýšil počet vkladů vlastnického práva k rozestavěným bytovým jednotkám i rozestavěným stavbám a zároveň se zvýšil počet vkladů zástavního práva, to jak v Praze, tak i celkově na území ČR. Důvodem je kombinace snížené úrokové sazby u hypoték a poklesu cen pozemků, což posunulo mnohé investory k realizaci bytových potřeb ať už formou rodinného domu či bytu. Tabulka č.2 Vklady do KN provedené na území hlavního města Prahy 2006 - 2011 Katastr nemovitostí vklady provedené na území Prahy ROK

Počet předmětů řízení celkem

zástavní právo

věcné břemeno

předkupní právo

ostatní

k k rozest. vod. celkem Jednot- díkám lům

celkem

celkem

celkem

vlastnické právo

celkem

k pozem. Parcel.

ke staveb. Parcel.

k budovám

k rozest. Budovám

k jednotkám

2006

64416

44028

10687

5501

3547

170

40321

8227

0

16903

2747

733

5

2007

73794

46763

12298

5532

3496

336

46764

9929

0

23027

3281

715

8

2008

76661

50936

12181

5478

2802

363

49827

9900

0

21013

3822

888

2

2009

71736

48697

13154

4454

2969

228

51353

8331

0

17661

4358

1019

1

2010

65070

42819

10338

4111

2799

175

42629

3192

0

17016

4432

798

5

2011

66333

42486

12217

12656

2549

151

35750

5584

0

18604

4325

913

5

Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY Pro porovnání rozdílnosti chování realitního trhu ve stejném cyklu, avšak v různých lokacích zde máme tabulku stejných dat, ale pouze za hlavní město Prahu. Z celkového počtu

41

bytů zapsaných každoročně do KN v rámci celé ČR, je 26% – 30% zapsáno právě na území hlavního města Prahy. Pro zajímavost, u budov je podíl Prahy v rámci ČR pouze 5%. Graf č.2 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území Prahy 2006 – 2011 Počty vkladů bytových jednotek Praha 60000

počty vkladů

50000

46764

51353

49827

42629

40321

35750

40000 30000 20000 10000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

roky

Zdroj dat: tabulka č.2, sloupec „k jednotkám“ Na první pohled je viditelné, že v Praze došlo ke zlomu až v roce 2009, tedy o rok později než v rámci celé České republiky. Tyto odlišnosti jsou zapříčiněny z velké míry rozdílným sociálním složením obyvatelstva hlavního města oproti ostatním částem republiky. Shodným rysem těchto dvou vzorků dat je, že se rokem 2011 dostaly oba pod hodnoty roku 2006, avšak Praha je na tom opět lépe, neboť pokles roku 2011 oproti roku 2006 je „pouze“ 11% na rozdíl od celorepublikového propadu, který činí 25%. Trh s byty můžeme rozdělit do několika segmentů: prima rate lokace, nové byty developerské projekty, panelová sídliště a starší zástavba bytových domů.

2.1. Prima rate lokace jsou atraktivní lokality, za které můžeme považovat zástavbu v historickém centru Prahy či jiných měst. Jedná se především o lokality: Praha 1, Praha 2, část Prahy 6 a např. také nové projekty Loftových bytů či Rezidenčního bydlení v některých částech širšího centra

42

Prahy. Ceny bytů v těchto lokalitách se pohybují na horní hranici cen daného města a stoupají úměrně tomu, jak roste atraktivita města. Zpravidla se jedná o reprezentativní byty, jejichž nabídka je omezena velikostí dané lokality. Tím, že velikost lokality je daná, není v ní tedy prostor pro vznik nových bytů a proto se prima rate lokace rozrůstají i do širšího centra města.

Tabulka č.3 Prima rate lokace – Praha 1, Praha 2, r.2010 – 2012

Nabídková cena CZK 3 479 571 2 651 750 4 270 143

Prodejní (realizova ná cena) cena 3 408 286 2 516 750 3 675 000

2010 60 - 99m2 2011 60 - 99m2 2012 60 - 99m2

5 721 100 7 180 000 5 229 823

5 476 667 5 892 500 4 544 823

2010 nad 100m2 2011 nad 100m2 2012 nad 100m2

12 076 000 11 014 400 7 820 000

12 076 000 9 529 000 7 670 000

2010 1 - 150m2 2011 1 - 150m2 2012 1 - 150m2

5 171 935 6 176 824 5 116 190

5 013 176 5 373 471 4 480 728

Rok 2010 2011 2012

velikost bytu 1 - 59m2 1 - 59m2 1 - 59m2

Rozdíl prodejní a Cena Doba v Počet nabídková za m2 nabídc posuzovanýc cena CZK CZK e (dny) h bytů -71 285 72 297 56 7 -135 000 61 951 238 8 -595 143 80 643 229 7 -244 433 -1 287 500 -685 000

69 423 71 860 59 024

94 326 217

9 4 3

0 116 115 -1 485 400 77 095 -150 000 60 394

144 155 328

1 5 2

81 234 224

17 17 13

-158 759 -803 353 -635 462

74 497 71 872 67 185

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika, přílohy č.1 - 3 Tabulka č.4 Byty typu Prima rate lokace – celá praha Praha, r.2010 – 2012

Nabídková ROK cena 2010 3 439 281 2011 3 470 357 2012 3 414 012

Rozdíl Prodejní prodejní Doba v Počet (realizovaná) nabídková Cena za nabídce posuzovaných cena cena m2 (dny) bytů 178 3 260 583 -178 698 51 498 96 325 3 292 756 -177 601 49 729 141 160 3 134 448 -279 564 47 263 152

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika V tabulce č.3 si můžeme porovnat byty v prima rate lokaci v letech 2010 až 2012 dle různých kriterií. Jsou zde zpracované průměrné hodnoty dat posuzovaných bytů, viz příloha č.1, v cihlových domech v osobním vlastnictví, v tzv. Prima rate lokaci = Praha 1 a Praha 2. Data jsou za roky 2010, 2011 a 1.polovina roku 2012 a dále rozděleny tak, že je lze posoudit

43

ve třech skupinách dle velikosti bytu a nebo jako celek za každý z uvedených roků ve čtvrté části tabulky. Ze získaných dat vidíme, že počet bytů prodávaných v této lokaci za poslední 3 roky je poměrně nízký, a to právě z důvodu omezené velikosti Prima rate lokace. Data roku 2012, přesto že se jedná o vzorek pouze za 1. pololetí, už nyní vykazují, že by v letošním roce mohlo dojít k nárůstu počtu prodaných bytů v této lokaci. To však nelze říci o průměrné ceně za byt a průměrné ceně za 1m2, které si naopak stále udržují svoji klesavou tendenci. Ceny jednotlivých bytů a od toho se odvíjející ceny za 1m2, mohou být poměrně dost rozptýlené od průměrné ceny. Je to i z důvodu, že jednou z charakteristik Prima rate lokace je právě její umístění uvnitř historického centra města, kde se nachází ty nejstarší byty ve městě. Ne každý z těchto bytů dostává péči, jakou by si ze své historické podstaty zasloužil a tak se zde setkáváme s širokým spektrem stavů bytů. Od bytů nacházejících se na neocenitelných místech avšak v žalostném stavu vyžadujícím kompletní rekonstrukci a revitalizaci, přes byty v původním udržovaném stavu nebo po průměrné rekonstrukci, až po byty luxusně zrekonstruované vybavené značkovými vybavovacími předměty. U ostatních typů bytů jako jsou byty v panelových domech a nebo novostavby v developerských projektech, se takto velké rozdíly stavu a ceny bytů neprojevují. Vzhledem k jedinečnosti této lokace nelze jednoznačně potvrdit ani „nepsané pravidlo“, že cena malého bytu v přepočtu za 1m2 je vždy vyšší než cena velkého bytu. Z provedeného zkoumání (tabulky č.3 a č.4) můžeme konstatovat, že je poměrně zásadní rozdíl v cenách v přepočtu za 1m2 u bytů v Prima rate lokaci a u charakteristikou podobných bytů v ostatních částech Prahy. Tento rozdíl se ve sledovaných letech 2010 - 2012 pohybuje v rozmezí 20 – 23 tis. Kč/m2, což znamená, že jakýsi příplatek za Prima rate lokaci se pohybuje v rozmezí 42 – 45%. Ze zjištěných skutečností vyplývá, že i přestože se jedná o nejdražší lokalitu ve městě, dochází zde stejně jako v ostatních segmentech realitního trhu v posledních třech letech k neustálému poklesu cen vlivem ekonomické krize.

44

Tabulka č.5 Prima rate lokace – Praha 1, Praha 2, r.2006 – 2011

Praha 1, Praha 2 - statistika zápisů provedených vkladem ROK

Počet řízení

Počet předmětů řízení celk em

Zást. právo

věcné břemen o

Předk. právo

ostatní

rozest. jednotky

celkem

celkem

celkem

celkem

vlastnické právo

celk em

pozemk. parcely

Staveb parcely

bud ovy

rozest. jedno budovy tky

2006

3703

3878 2523

98

222

185

1

3243

35

1043

169

140

3

2007

4020

4174 2639

101

196

141

1

3347

361

1235

201

99

0

2008

3768

3915 2479

240

307

153

1

3512

149

1130

241

65

0

2009

3214

3379 2243

74

92

152

0

2586

140

824

284

28

0

2010

2742

2885 1838

160

117

203

1

2076

392

741

258

46

2

2011

3509

3642 2398

271

478

147

2

2577

98

971

226

45

2

Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY Asi většina z nás by předpokládala, že trh Prima rate lokace, která se nachází uprostřed Prahy, bude mít podobné tendence jako celkový trh Prahy. Vidíme však, že vrcholem je zde rok 2008, tudíž Prima rate lokace nemá srovnatelné chování s Prahou jako celkem, ale její trend se podobá spíše celorepublikovému vzorku. Vybočující hodnota vyjadřující poměrně velký nárůst počtu vkladů v roce 2011 by mohla navodit mylný dojem, že situace na trhu se zlepšuje. Bohužel tomu tak není, nárůst počtu vkladů do katastru nemovitostí v roce 2011 je zapříčiněn probíhající vlnou privatizace městských bytů na Praze 2. Graf č.3 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území Prahy 1 a 2, 2006 – 2011 Počty vkladů bytových jednotek Praha 1, Praha 2 4000 3500

3243

3347

3512

počty vkladů

3000

2586

2500

2577 2076

2000 1500 1000 500 0 2006

2007

2008

2009 roky

Zdroj dat: tabulka č.4, sloupec „jednotky“

45

2010

2011

2.2. Developerské projekty Nové byty - developerské projekty začaly vznikat v 90. letech 20. stol. na okrajích měst a v příměstských lokalitách nebo blízkém okolí, na dosud nezastavěných pozemcích. Největší množství těchto bytů vznikalo v Praze a okolí a postupně v poměrně velkém množství i v ostatních městech po celé republice. Tak jako ve všech oblastech trhu, i zde se setkáváme s různou kvalitou projektů. Někde z důvodu nepříliš kvalitních stavebních materiálů či technologií, jinde z důvodu nepřiměřeně zahuštěné zástavby s minimálními veřejnými prostory, nepromyšlenou dopravní dostupností či obslužností. Mnohdy neúplné nebo nedokončené příjezdové komunikace. Na mnoha místech se setkáváme s nedostatečnou občanskou vybaveností či nevyhovujícím množstvím existujících spojů městské hromadné či jiné dopravy. Když pomineme silné hráče na developerském trhu, jsou často developerské společnosti zakládány pouze za účelem vybudování jednoho developerského projektu a potom mizí z trhu. Tyto společnosti mají většinou jediný cíl, dosáhnout maximalizace jednorázových zisků při prodeji bytů a jiných částí těchto projektů. Nejde jim o budování historie firmy nebo dobrého jména. U novějších projektů je už kvalita výrazně lepší po všech stránkách. Poptávka po těchto bytech byla z počátku velmi vysoká, mnohdy již před započetím výstavby bylo prodáno 80% bytů. V posledních letech nabídka nových bytů převyšuje poptávku zhruba trojnásobně. Jen v Praze, která suverénně vede na Českém trhu v objemu rezidenčního trhu, je v současné době 2.700 dokončených neprodaných bytů. Zhruba polovina z nich byla postavena před rokem 2010. Jedná se o byty vyprojektované v době realitního boomu, které však jsou za tehdy nastavené ceny neprodejné. Klesající poptávku doprovází i výrazný pokles cen bytů rezidenčního trhu. Částečně je to ovlivněno příliš vysokou nabídkou množství dokončovaných projektů a z velké části určitě i vlivem ekonomické krize. Objevují se tak velké slevy na tyto byty, „cena bytu 3+kk za cenu bytu 2+kk“, nebo jiné lákavé nabídky jako „kuchyňská linka zdarma“ nebo třeba „dovolená jako dárek“. Pro rok 2012 jsou očekávání, že ceny bytů v nových developerských projektech budou mít ještě klesající tendenci.

46

Počty nově dokončovaných bytů stále narůstají, momentálně je ve fázi výstavby zhruba 4.000 bytů, což není zdaleka konečný počet, neboť i přes překážky trhu jsou zde developeři, kteří plánují další nové projekty. Nabídka nových bytů bude proto pravděpodobně ještě poměrně dlouhou dobu převyšovat nad poptávkou. Tabulka č.6 PRAHA - Novostavby– průměrné hodnoty za období 2010 - 2012

Prodejní Nabídková (realizovaná ROK cena cena) cena 2010 4 352 595 4 105 177 2011 3 746 267 3 586 339 2012 3 827 182 3 578 206

Rozdíl prodejní minus Doba v Počet nabídková Cena za nabídce posuzova cena m2 (dny) ných bytů -247 418 58 940 110 40 -159 928 50 912 128 100 -248 976 50 901 134 46

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.7 ČR - Novostavby – průměrné hodnoty za období 2010 - 2012

Prodejní Nabídková (realizovaná ROK cena cena) cena 2010 2 638 939 2 494 439 2011 2 543 568 2 470 754 2012 2 627 730 2 288 218

Rozdíl prodejní minus Doba v Počet nabídková Cena za nabídce posuzova cena m2 (dny) ných bytů -144 500 36 795 106 159 -72 814 36 206 147 327 -339 512 34 620 175 157

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Porovnáme-li tabulky obsahující průměrné ceny bytů v Praze a v rámci celé České republiky za období posledních 3 let, zjistíme, že průměrná cena za 1m2 u novostavby v Praze je o 40% vyšší než je celorepublikový průměr. Chování trhu je u obou vzorků podobné a má stejné tendence. V obou případech se cena za 1m2 mírně snižuje a zároveň se v obou případech zvyšuje délka prodeje bytu. Opět se zde potvrzuje vysoká koupěschopnost obyvatel v Praze, která tvoří 1/3 prodejů z celkového objemu prodaných bytů v novostavbách na území celé České republiky. Téměř hamletovskou otázkou „ Stavět či nestavět“ před developery postavila recese. Současná situace nabízí odpověď zcela jasně a zřetelně: poptávka je slabá, není pro koho stavět, startovat nové projekty znamená budoucí odbytové problémy. Každé kategorické tvrzení, stejně tak i toto, má svá slabá místa. To nejviditelnější spočívá v časových posunech

47

mezi započetím realizace projektu a jeho kompletním dokončením. Objevují se názory, že právě v důsledku již zmiňovaného poklesu cen bytů a úrokových měr hypoték, se začne v dohledné době poptávka obnovovat. Developeři by se na tuto situaci vzhledem k časovým relacím měli připravovat už dnes, pokud se stavět nebude, oživení poptávky je zastihne nepřipravené. Pravděpodobně však i ten, kdo by chtěl plánovat skutečně strategicky a tedy ve větších časových horizontech, narazí na takřka nepřekonatelnou překážku – financování. Banky ovšem nyní za kvalitní projekt považují takový, který má ještě před výstavbou zajištěn odbyt 40 – 60 % svého objemu. Dušan Kunovský z Central Group dokonce považuje současnou úvěrovou politiku bank za „úsměvnou“: „Kdo má ještě před začátkem výstavby předprodáno 60 % kapacity projektu, žádný bankovní úvěr nepotřebuje.“ Je zjevné, že požadavky bank se developerům plní velmi obtížně. Přesto se stále staví. Obzvlášť v Praze pokračuje výstavba většiny naplánovaných projektů. Zjevně velmi často půjde o projekty financované z vlastních zdrojů. To je nejspíš jediná „krizová“ jistota. Kdo je dnes schopen investovat, tomu návrat k normálním poměrům přinese slušný profit. V pozadí současného poklesu poptávky po rezidenčním bydlení, která se v některých případech meziročně redukovala až na polovinu, jsou hlavně psychologické faktory. Potenciální kupci čekají na výhodnější ceny. Pokles poptávky tedy nezpůsobila pouze ekonomická krize a nejistota populace, která si není jista svými příjmy, ale i ta část populace, která příjmy má, ale situaci na trhu využila ke spekulaci a vyčkává na nižší cenu. 13

2.3. Panelová sídliště u nás začala vznikat v 50. letech 20. století. Za účelem rychlého uspokojení velké poptávky po bytech se stavěly velké bytové domy, sestavené z prefabrikovaných betonových dílů, které se dovezly na stavbu, kde z nich závratnou rychlostí vznikala celá sídliště se stovkami bytů. Ve svých počátcích znamenaly tyto domy závratný převrat v bydlení. Byl to velký posun ku předu co se kvality i kvantity bydlení týká. Lidé se hromadně stěhovali ze 13

http://www.hypoindex.cz/

48

starých nevyhovujících bytů v centrech měst, s lokálním vytápěním na tuhá paliva a mnohdy společným sociálním zařízením na chodbě domu, do nových, kompletně vybavených bytů s ústředním dálkovým vytápěním na okrajích měst. Postupem času se však názor veřejnosti i odborníků na kvalitu bydlení na sídlištích výrazně zhoršil. Původní životnost těchto domů byla plánována na cca 30 let, nicméně většina domů stojí již mnohem déle, některé až 60 let a v dohledné době se rozhodně nepočítá s jejich likvidací. V současné době tvoří byty v panelových domech přes 30% bytového fondu. Během posledních několika let dochází k revitalizaci panelových domů, čímž se kvalita bydlení v nich výrazně zlepšila. Zlepšil se i celkový dojem z panelových sídlišť, která se z depresivně působící šedé betonové plochy pozvolna mění v pestrobarevné příjemné prostředí. Panelová sídliště mají i své výhody, např. umístění ve velmi dobře dopravně dostupných lokalitách s výbornou občanskou vybaveností, která byla tehdy součástí výstavby těchto sídlišť. Nové panelové byty se už nestaví, takže jejich množství by mělo do budoucna ubývat. Tabulka č.8 PRAHA – Panelákový byt – prům. hodnoty za období 2010 - 2012 Rozdíl Prodejní Doba v Nabídková prodejní - Cena za Počet ROK (realizovaná nabídce cena nabídková m2 posuzova cena) cena (dny) cena ných bytů 2010 2 416 399 2 354 544 -61 855 37 608 81 153 2011 2 275 357 2 173 390 -101 967 35 832 120 267 2012 2 092 490 1 955 064 -137 426 33 657 124 102

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.9 ČR – Panelákový byt – prům. hodnoty za období 2010 - 2012 Rozdíl Prodejní Doba v Nabídková prodejní - Cena za ROK (realizovaná nabídce Počet cena nabídková m2 posuzova cena) cena (dny) cena ných bytů 2010 1 299 310 1 242 452 -56 858 19 972 85 153 2011 1 215 913 1 145 698 -70 216 18 885 131 1 583 2012 1 141 992 1 071 997 -69 995 16 394 135 672

Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Z přehledu prodaných bytů v panelových domech za poslední 3 roky vidíme stejný trend jako u zděných bytů či v celkovém průměru všech typů bytů. Ve všech kategoriích je jednoznačný pokles ceny za 1m2, mírné zvyšování rozdílu mezi cenou nabídky a cenou 49

realizace a taktéž se ve všech kategoriích mírně zvyšuje doba, po kterou se byt nabízí k prodeji. Průměrná cena panelákových bytů v Praze je výrazně nižší než je průměrná cena ostatních druhů bytů metropole. Stejné pravidlo platí i v ostatních městech a taktéž v celorepublikovém průměru. Tento výrok pouze potvrzuje skutečnost, že nejlevnější forma bydlení je v panelákových bytech. Přesto, že cena bytů v Praze je v průměru o 40% vyšší než průměrná cena v ČR, jsou panelákové byty tak levné, že průměrná cena za 1m2 tohoto bytu v Praze je v současné době dokonce o něco málo nižší než je průměrná cena za 1m2 u novostavby mimo Prahu.

50

3. Cenové mapy

3.1. Definice cenových map Hlavním úkolem cenových map je zařazení ceny určitého produktu do příslušného prostoru. Nejedná se pouze o cenové mapy stavebních nebo zemědělských pozemků, ale můžeme tak vyjádřit ceny prakticky libovolného produktu jako např. průměrných cen pohonných hmot. Jen na trhu nemovitostí se běžně používá řada různých cenových map od „klasických“ map stavebních pozemků, přes cenové mapy staveb, stavebních prací nebo nájmů. Dalo by se říct, že cenová mapa je „Vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality“. Tvorba cenových map je ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních, politických) faktorů na jejich chování. Objekt cenových map (co studujeme, čím se zabýváme) Objektem cenových map jsou různé ekonomické statky, které můžeme nějakým způsobem geograficky definovat. V praxi jsou to převážně hmotné ekonomické statky, zejména nemovitosti, které jsou svým geografickým umístěním jednoznačně určeny. V hospodářské geografii se takové objekty nazývají „objekty rozmístění“. Mohou jimi být například výrobní závody a areály, přístavy, průmyslové a obytné zóny, apod.

Předmět cenových map (jak se na ně díváme, proč je vytváříme) Úkolem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být i takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisí, ale přímo či nepřímo ovlivňují jeho cenu, fungování a chování na trhu. Charakteristickým příkladem jsou politické aspekty jako je politická nestabilita státu, která může prudce negativně ovlivnit ceny nemovitostí. 51

Například investičně a komerčně velice zajímavé pozemky na pobřeží Jaderského moře a přilehlých ostrovech bývalé Jugoslávie prudce ztratily svojí cenu v době válek provázejících rozpad Socialistické federativní republiky Jugoslávie. Opačným případem chování obdobného trhu s nemovitostmi jsou pozemky na pobřeží Černého moře v Bulharsku, jejichž cena raketově vzrostla po vstupu Bulharska do Evropské unie. Cenové mapy, by měly být vypracovány na základě relevantních dat, která by měla být podložena a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Pokud autor cenové mapy nezná nebo nechápe pojmy jako je pravdivost a úplnost dat nebo základní zákony a zákonitosti tržního hospodářství nebude nikdy schopen sestavit použitelnou cenovou mapu. Graf č.4 Cenová mapa ceny za 1m2 bytu v Praze a krajských městech

Zdroj dat: ČSU

3.2. Teorie cenových map Teorie tvorby a existence cenových map má nebo může mít, v zásadě tři funkce: Měla by nabízet obecné návody, řešení a postupy následně aplikovatelné na konkrétní případ tvorby cenové mapy

52

Umožnit vytváření nových – např. přesnějších nebo objektivnějších metod tvorby cenových map. V některých aspektech může teorie i vytvářet novou skutečnost. Obsah první a druhé funkce je evidentní a asi se neliší od jiné ekonomicky popsatelné lidské činnosti (obchodu s cennými papíry). Třetí funkce – vytváření nové reality teorií může mít praktický dopad na obsah cenové mapy při vytvoření nového legislativního prostředí (např. stavební zákon č. 183/06 Sb., zákon o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a jeho příslušné vyhlášky), které vycházelo z různých teoretických principů a ve svých důsledcích ovlivnilo možnost stavby na různých pozemcích a tím i změnu jejich ceny. I cenové mapy vytvořené pro účely stanovení základu některých majetkových daní mohou být někdy použity prodávajícími jako výchozí cenová báze pro jednání o prodeji a tím zpětně a někdy i cyklicky ovlivňovat vlastní trh.14 Důvodem, proč cenové mapy tvořit, je potřeba mít jakýsi základ, z něhož při své práci vychází odhadci majetku, realitní makléři, finanční úřady a další subjekty realitního trhu včetně kupujících a prodávajících subjektů. „Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika.“15

3.3. Metodologie tvorby cenových map Základní metodologické přístupy při tvorbě cenových map jsou tyto : 1. Reflexe (pozorování) 2. Indukce a dedukce 3. Analogie (modelování) 4. Analýza a syntéza

14 15

ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008, str. 92 ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008, str. 95

53

Počáteční a relativně nejjednodušší metodou při tvorbě cenové mapy je prostá reflexe (pozorování a zachycení daného stavu). Pozorování chápeme jako zvláštní formu smyslového vnímání určenou nejen na pozorování, ale i na vysvětlení jevu jak po jeho kvalitativní, tak i kvantitativní stránce. Pro pozorování je vhodné předem stanovit základní axiomatickou jednotku vyjadřující typickou charakteristiku pozorovaného jevu – při tvorbě obvyklé cenové mapy stavebních pozemků to pravděpodobně bude m2 celkové zastavěné plochy. Nelze přitom zanedbat rozdíly mezi extenzivními (tedy fyzikálně aditivními) a intenzivními jednotkami ani případný synergický efekt. Vedle fyzikálních jednotek je nutno správně definovat i jednotky ekonomické (příjem versus výnos).16 Důležitým krokem je vytvoření a naplnění databáze. Aby byla skutečně funkční, je potřeba, aby obsažené údaje byly pravdivé a úplné. Funkční cenovou mapu nelze vytvořit z nabídkových cen pozemků a staveb, ale pouze z cen skutečně realizovaných. Pro potřeby realitního trhu máme tři nejdůležitější druhy cenových map: Cenová mapa stavebních pozemků Cenová mapa funkčních celků pozemků a staveb Cenová mapa nájmů Potřebné jsou i následující dva typy cenových map: Cenová mapa nákladů na provoz a údržbu nemovitosti Cenová mapa realizovaných nákladů na pořízení stavby

16

ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008, str. 96

54

4. Porovnání ceny nabídky a ceny realizace Jak již bylo uvedeno v průběhu této práce ve výše použitých tabulkách, setkáváme se ve většině případů s poměrně velkým rozdílem mezi cenou nabídky a cenou realizace, a zároveň se zvyšující se délkou nabízení nemovitosti k prodeji. Velký vliv na oba tyto aspekty má jednak postoj prodávajícího, který mnohdy není ochoten akceptovat současnou situaci na realitním trhu a trvá na nepřiměřeně vysoké ceně za nemovitost a na straně druhé taktéž na jednání realitního makléře, který mnohdy nezná nebo neumí použít ty správné argumenty, aby přesvědčil klienta k rozumnějšímu nastavení prodejní ceny. Následně stojí makléř před rozhodnutím, zda prodej nemovitosti odmítnout, nebo zda požadavky prodávajícího akceptovat a postupně potom pod vlivem přibývajících reakcí (nebo právě nereakcí) klientů se mu daří cenu postupně snižovat, dokud se nedostane na hranici odpovídající realitě. Klient tak většinou pomalu dochází k názoru, který mu byl již od samého začátku předkládán zkušeným makléřem. Tento způsob prodeje nemovitosti není zrovna optimální, neboť dlouhodobé nabízení nemovitosti nepůsobí na zájemce zrovna pozitivně, mohou z toho mít pocit, že něco není v pořádku, když se nemovitost nemůže tak dlouho prodat. Dle zpracovaných dat se rozdíl mezi cenou nabídky a cenou realizace pohybuje za poslední tři roky v rozmezí 2% - 14%. V letošním roce (2012) je to u panelákových bytů kolem 6% v Praze i v ostatních lokalitách na území ČR, u zděných bytů v centru Prahy je to 8%, v Prima Rate Lokaci 14%. Kupodivu u nových bytů – developerských projektů je to naopak, Praha se pohybuje kolem 6,5% a mimopražský průměr je téměř 13%. Doba nabízení nemovitosti, tj. čas od zahájení nabízení nemovitosti k prodeji do doby realizace prodeje (podpisu kupní smlouvy) se pohybuje v rozmezí 3 – 9 měsíců.

4.1. Cena versus hodnota nemovitosti Účastníci realitního trhu mnohdy zaměňují pojem tržní cena a tržní hodnota. Zásadní rozdíl je v tom, že tržní cena je konkrétní cena konkrétní nemovitosti v konkrétním čase, na rozdíl od tržní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou, vyjadřující průměrnou – obvyklou cenu nemovitosti a může být stanovena odhadcem.

55

4.1.1. Tržní hodnota používaná taktéž pod pojmem Cena obvyklá. Tržní hodnota by měla vyjadřovat průměrnou cenu, za kterou by nemovitost mohla být směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi nestranným kupujícím a ochotným prodávajícím ke dni ocenění nemovitosti a za předpokladu, že prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji, že tržní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých tržních podmínek, a že obě strany jednají na základě znalosti, opatrnosti a z vlastní vůle.17

4.1.2. Tržní cena je veličinou ekonomicky konkrétní. Tržní cena je přesný údaj o ceně konkrétní nemovitosti v daný časový okamžik. V případě, že tržní hodnota nemovitosti byla správně stanovena odhadcem nemovitostí nebo realitním makléřem, neměla by se příliš rozcházet s tržní cenou. Tržní cena je cena dohodnutá mezi kupujícím a prodávajícím, tudíž nelze, aby tuto cenu stanovil odhadce.

4.1.3. Cena zvláštní obliby Běžně je tržní cena nemovitosti shodná pro všechny potenciální kupující. Můžeme se však setkat se situací, kdy má určitá nemovitost pro konkrétní osobu, skupinu osob nebo sektor trhu zvláštní cenu, jakousi přidanou hodnotu. U fyzických osob se může jednat o fakt, že v domě nebo bytě bydlela nějaká známá osobnost, ke které chová kupující obdiv, nebo se jedná např. o nemovitost, ke které má citovou vazbu a tudíž je ochoten zaplatit za ni vyšší cenu. V případě firem cena zvláštní obliby často přímo souvisí se synergickým efektem, např. při slučování provozoven nebo nějakého nemovitého majetku (2+2=5).

17

ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008

56

Analýzy zjištěných skutečností Téma: „Vývoj cen bytů za posledních 10 let“ K provedení analýzy byly použity vzorky z databáze uskutečněných konkrétních zakázek sítě realitních kanceláří, rozdělené do skupin podle různých kritérií jako jsou např. velikost bytu, lokalita nebo stavebně-konstrukční provedení bytového domu, za účelem sledování jaká kriteria mají největší vliv na cenu bytu. Dále byla využita data statistického úřadu a katastrálního úřadu. Za posledních 10 let prošel trh s byty neobvyklým množstvím změn. Nejprve trh plynule rostl pro nás až nezvykle rychlým tempem, který přešel do realitního boomu v roce 2007. V té době se rozpoutala v USA ekonomická a hypoteční krize, která se na našem realitním trhu začala výrazně projevovat až v roce 2009, kdy dochází k zásadnímu zlomu, který přináší nevídaný a hlavně nečekaný pokles na realitním trhu. Pokles trval i v roce 2010. Rok 2011 nám přinesl příjemné změny. Ceny nemovitostí sice nadále klesají a dostávají se pod ceny roku 2006, avšak velkým pozitivem je, že realitní trh se oživuje a začíná být viditelný nárůst v počtu prodaných nemovitostí. Co se týká roku 2012, propad cen se stále prohlubuje, ale počty transakcí na realitním trhu vzrůstají, což znamená, že oživení trhu v roce 2011 nebylo jen chvilkové, ale stále pokračuje. Převis nabídky nad poptávkou má pro kupující stranu výhodu v tom, že je momentálně na trhu velká nabídka bytů a tudíž velký výběr. Vzniklá situace skýtá kupujícím i jistý komfort v rozhodování. Není na ně vyvíjen takový tlak a mají tím pádem více času na rozhodování. Tato atmosféra však nebude trvat dlouho, očekává se cenová stagnace či spíše pozvolný opětný nárůst cen nemovitostí.

57

5. Vliv ekonomické krize na realitní trh s byty Finanční a hospodářská krize je bezpochybně největší brzdou realitního trhu. Ve spojitosti s finanční krizí se poslední dobou často používá výraz „prasknutí realitní bubliny“. Realitní bublinou se nazývá situace, kdy se významně odlišuje hodnota a cena zboží. Stav, kdy cena určitého zboží neodpovídá jeho skutečné hodnotě, ale je určena jednostranně za účelem spekulací pro dosažení vysokého zisku. Kupující je v takovém případě nedostatečně informován či ovlivněn reklamou. „Hodnotou“ rozumíme rozmezí / cenový rozptyl v němž by se mohla pohybovat cena nemovitosti. Hodnota má vyjadřovat skutečnou využitelnost či přínos majetku, tedy ohodnocení majetku. Na rozdíl od hodnoty „cena“ je konkrétní číslo, které se váže k určité obchodní transakci ve spojení s určitým majetkem, v konkrétním čase a především je dána dohodou mezi kupujícím a prodávajícím.

5.1.1. Vývoj realitního trhu v ČR 2012 Hodnota českého realitního trhu v meziročním porovnání poklesla v roce 2011 zhruba o 3,2 %. Realitní kanceláře zaznamenaly pouze 2,2 % pokles objemu proniknutého trhu. U velkých realitních kanceláří se projevil v roce 2011 dokonce meziroční nárůst obratu o 10,8%. Celková velikost realitního trhu včetně prodejů realizovaných mimo realitní kanceláře činila výhradně na maržích z prodejů a pronájmů až 5,08 mld. CZK. V meziročním srovnání se jedná o 3–7 % pokles. Na celkový pokles trhu měly přitom vliv dva faktory: z 8 % nižší ceny stejných nemovitostí, z 92 % pak menší počet prodejů. Objem trhu realizovaného realitními kancelářemi přitom klesl o 2,2 %, z čehož vyplývá, že k využívání služeb realitních kanceláří se postupně vrací část populace, která se v minulém roce snažila prodat své nemovitosti sama. Role realitních kanceláří tak v souhrnu meziročně posílila. Rok 2011 je hodnocen jako rok relativně dobrý. Zejména ve srovnání s rokem 2010, který přinesl prudký propad trhu, došlo v roce 2011 k zániku mnoha menších realitních kanceláří, případně k jejich sloučení. Tím došlo k posílení velkých hráčů a ke koncentraci trhu. Rok 2011 tak byl rokem konsolidace, v němž realitní kanceláře absorbovaly ztráty z předchozích let, přizpůsobily se změnám poptávky na realitním trhu a snížily ceny svých služeb. 58

Na druhé straně panují na realitním trhu silné obavy z vývoje v roce 2012, kdy hlavními očekávanými vlivy jsou možná snížená úvěrová kapacita bank. Dále omezená poptávka na residenčním trhu v důsledku poklesu agregovaných příjmů populace, rostoucí výdaje za základní zboží a služby v důsledku změn DPH, zdravotní a důchodové reformy, očekávané další snížení cen neobsazených novostaveb, u nichž developerům budou končit úvěry, pokles zahraniční poptávky a v neposlední řadě i změny DPH, které se promítnou do cen nových staveb. Snížení cen již dokončených novostaveb přinese efekt snížení cen starších nemovitostí.18 Investice do realit v době inflace, ano či ne? Rok 2011 přinesl velmi očekávané oživení realitního trhu. Objem investic a aktivita na trhu byly výrazně vyšší než v předchozích třech slabých letech, avšak zdaleka nedosáhly rekordního roku 2007. Aktivní byli nejen velcí institucionální investoři, ale také jednotlivci, o čemž svědčí nárůst objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů téměř o polovinu oproti roku 2010. Mezi hlavní faktory ovlivňující tento vzestup bezpochyby patří významný pokles cen nemovitostí v minulých třech letech a současně i příznivější míra úrokových sazeb u hypoték. Rok 2012 pravděpodobně bude do velké míry ovlivněn nejistotou na finančních trzích. Omezení dluhového financováni by nepochybně ovlivnilo celý realitní trh, který je na externím financování přímo závislý. Začínají se objevovat transakce v oblasti menších pražských a regionálních nemovitostí, které jsou kupující schopni financovat z vlastních zdrojů. Považují je za vhodnou dlouhodobou finanční alokaci s tím, že při aktivní správě lze nemovitosti pokládat za poměrně bezpečnou investici. V oblasti developerských projektů je situace do značné míry závislá na financování z cizích zdrojů, tudíž v současné době mohou stavět pouze nejsilnější a nejzkušenější hráči na trhu s dostatkem vlastního kapitálu. Zároveň je třeba, aby se jednalo o kvalitní projekt v zajímavé lokalitě. V této oblasti odborníci předpovídají stagnaci trhu.

18

http://www.mindbridge.cz/

59

Zájemci o vlastní bydlení měli v roce 2011 zajímavou šanci realizovat své plány při velmi příznivých úrokových sazbách, v závěru roku dokonce za méně než 4 % ročně. Média varovala, že zvýšená DPH zdraží nově postavené nemovitosti, avšak zatím se tak nestalo a spíše se v roce 2012 předpokládá ještě další pokles cen nemovitostí. Negativistické prognózy říkají, že prodávajících bude více než kupujících, banky zruší 100% hypotéky a budou řešit spíše realizaci propadlých zástav. Zájemci o bydlení budou opatrnější a raději půjdou bydlet do pronájmu, než aby se dostávali do rizika koupí vlastní nemovitosti. Komerční nemovitosti nepřestávají přitahovat zájem investorů, kteří se odklánějí od akcií, komodit a dalších investičních produktů. Tento trend by měl ve střednědobém horizontu přetrvávat, neboť přitažlivost investic do nemovitostí se zvyšuje právě v době, kdy je celosvětově očekáván růst inflace. Mnozí investoři se nákupem realit jistí proti inflaci. Po silném roce 2011 trh zaregistroval zpomalení investiční aktivity. Předběžný pokles globálních realitních investic dosáhl meziročně 25 % na 75 miliard USD. Navzdory hospodářské krizi si kvalitní nemovitosti drží stále svoji atraktivitu pro investory. Ve čtvrtém čtvrtletí 2011 dosáhly globální investice 112 miliard USD, šlo o nejaktivnější kvartál od poloviny roku 2008. 19

5.2. Porovnání cen evropských metropolí Dle studie společnosti Deloite, která porovnala ceny bytů ve 12 zemích Evropy v letech 2010 a 2011, jsou ceny bytů v Praze na podobné úrovni, jako ceny bytů v Berlíně, čímž se Praha řadí mezi nejdražší města ve střední Evropě. Průměrná cena bytu o rozloze 70 m2 , je 2.500 eur za 1 m2. V různých částech Evropy vydělávají lidé s průměrnými příjmy na koupi nového bytu různě dlouhou dobu. Dánové potřebují na koupi nového bytu 2,4 násobek průměrného ročního hrubého příjmu. Ve Francii jsou na tom nejhůř, lidé tam musí vydělat na nový byt více než devítinásobek ročního platu. Průměrně vydělávající Čech musí našetřit více než 7 19

http://www.investicniweb.cz

60

ročních hrubých platů, aby si mohl pořídit byt. Podobně jsou na tom v Nizozemsku a ve Velké Británii. Značně se v porovnávaných zemích liší i ceny rezidenčního bydlení. Nejvyšší růst se projevil ve Francii, kdy v Paříži cena za nový byt převyšuje 8.000 eur/m2. Dále se růst projevil v Německu a Rakousku. Největší pokles byl naopak v Maďarsku a Španělsku. Nejnižší ceny jsou v Budapešti, tj. 940 eur/m2. Nejméně bytů v přepočtu na počet obyvatel je v Polsku a to 26% pod průměrem Evropské unie. Naopak nejvíce bytů je ve Španělsku (17% nad průměrem Evropské unie), kde navzdory krizi dostavěli rozestavěné byty a to i za cenu ztráty. Dokonce i Francie, která má nejdražší byty v Evropě má velikost bytového fondu 12% nad průměrem Evropské unie. Vyššímu počtu bytů v těchto jižanských státech napomáhá i množství rekreačních objektů s byty k sezónnímu pronájmu. Náš trh byl oproti americkému poněkud opatrnější, takže nenastala nedůvěra klientů vůči hypotečním bankám. Problémem je spíš zvýšená opatrnost potenciálních dlužníků a odkládání půjček na lepší doby. Naopak u korporátní klientely se kriticky projevuje neochota nebo neschopnost investovat. Jestliže přestávají být bohaté firmy, pak ještě méně solventní jsou jejich zaměstnanci. Ti kdo teprve vlastní bydlení začínají řešit, budou patřit do skupiny krizí nejvíce ohrožené, nelze tedy předpokládat, že budou hromadně vstupovat do finanční oprátky úvěrů. Investici do nemovitosti je třeba důkladně zvážit. Prvotní nadšení nad jistou a výnosnou investiční příležitostí postupně opadá. Precizní kalkulace splátek ukazuje, že koupě nemovitosti jako investice je za předpokladu využití hypotéky přinejmenším velice nejistá a mnohdy spíše ztrátová záležitost.

61

6. Prognóza cen bytů V roce 2009 zaregistroval český realitní trh svůj doposud nejvýznamnější propad, který můžeme označit jako dno realitního cyklu (2007 vrchol realitního trhu, 2008 jeho kontrakce a 2009 dosažení dna). Investice do nemovitostí se meziročně propadly o téměř 80%, komerční spekulativní výstavba nových staveb se úplně pozastavila nebo byla výrazně omezena (administrativní budovy, maloobchodní či rezidenční stavby)." Celkově se snížil zájem kupujících o rezidenční nemovitosti. Nastal propad cen bytů až o 15%. Největší pokles cen byl zaznamenán hlavně u panelákových bytů, kde v některých lokalitách, např. v méně atraktivních předměstích došlo v roce 2009 k poklesu cen ve výši až 30 %. Přesto, že se pro rok 2010 již neočekával další výrazný propad cen bytů, realita byla bohužel jiná a pokračuje doposud. Konkrétně u bytů v panelových domech se již nepředpokládá nárůst cen, spíše jejich pokles nebo stagnace. V důsledku této vážné situace na realitním trhu došlo k již zmíněnému poklesu množství poskytnutých hypotečních úvěrů o téměř 40%. Krize také vedla k historickému propadu investičního trhu. Došlo zde k meziročnímu poklesu transakcí ve výši až 70%. Paradoxem a vlastně velkým přínosem pro stranu poptávající je to, že krize jim dopomohla ke snížení cen většiny nemovitostí. Předražené nemovitosti se postupně dostávají na svoji reálnou cenu. Momentálně se děje to, co bylo pouze otázkou času předcházejícího stavu realitního trhu minulých let. Nárůst cen nemovitostí v posledních několika letech byl téměř raketový a zákonitě muselo dojít k jeho zastavení, neboť ochota klientů kupovat předražené nemovitosti není nekonečná a právě ta se začala snižovat již v době před samotným počátkem vzniku ekonomické krize. Prestižní lokality jako jsou převážně centra měst zůstávají i nadále velice aktuální a zajímavé pro kupující a investory. Poptávka po bytech, domech či pozemcích v těchto lokalitách taktéž klesá, ale je stále vyšší než v ostatních lokalitách. Trh se dostal do situace, kdy poptávka převyšuje značně nabídku. Ochota kupujících investovat klesla a z opatrnosti vyčkávají, co bude dál.

62

Pokles se koncem roku 2009 projevil i u novostaveb a to o 10-15%. Developeři byli v té době přesvědčeni, že další propad cen nenastane, naopak ještě očekávali zvýšení poptávky z důvodu, že klienti, kteří si před pár lety zakoupili nemovitosti v okolí větších měst a především Prahy, začnou být otráveni z ustavičného dojíždění za zaměstnáním do Prahy a rozhodnou se pro návrat zpět do měst. Mnohé developerské firmy tak přehodnotily své projekty a mnohdy provedly před samotnou realizací změny, aby se jejich projekt stal pro trh přitažlivější. Krize se dotkla i trhu s rodinnými domy, jejichž ceny z počátku poklesly o 5 až 15% a nadále klesají stejně jako ceny bytů. Po silném roce 2011 bylo k vidění zpomalení investiční aktivity. Předběžný pokles globálních realitních investic dosáhl meziročně 25 % na 75 miliard USD. Kvalitní nemovitosti ovšem zůstávají pro investory atraktivní navzdory ekonomické nejistotě. Ve čtvrtém čtvrtletí 2011 dosáhly globální investice 112 miliard USD, šlo o nejaktivnější kvartál od poloviny roku 2008. V prvním kvartále roku 2012 přímé investice do realit globálně propadly o celou jednu čtvrtinu. Přesto však stále platí, že kvalitní nemovitosti jsou pro investory stále přitažlivé a je velká pravděpodobnost, že by rok 2012 mohl být podobně úspěšný jako byl rok 2011. V komerčním segmentu lze i nadále očekávat zájem o nejbezpečnější segment, tj. kvalitní, dlouhodobě pronajaté nemovitosti v dobrých a prověřených lokalitách. Situace by mohla být příznivá k akvizicím vhodně vybraných nemovitostí. Otázkou zůstává, zda zůstanou k dispozici zdroje financování za přijatelných podmínek. Závěrem je nutno konstatovat, že v roce 2012 nelze očekávat jakýkoliv vzestup cen na realitním trhu. Hodnota nemovitostí se ani v následujících několika letech nevrátí na úroveň let 2006 a 2007. Jsou i nemovitosti a pozemky, které mohou být v dohledné době velmi těžko prodejné bez ohledu na požadovanou cenu.

63

Závěr Práce je rozdělena do několika základních okruhů. Úvodní část se věnuje objasnění základních pojmů a definic souvisejících přímo s realitním trhem a jeho okolím. Navazující dvě části, jsou zaměřeny na charakter trhu s byty, lokaci v rámci ČR a v rámci Prahy. Je zde zaměření na realitní trh jako celek a prolíná se zde teorie s praktickými případy z osobní praxe, z databáze obchodních případů sítě realitních kanceláří Re/max, statistiky z katastru nemovitostí, z českého statistického úřadu a dalších veřejně přístupných dat. Získaná data byla zpracována do přehledných tabulek, grafů a příloh, ze kterých byly vyvozeny závěry prezentované v průběhu práce. Třetí část se věnuje cenovým mapám, jejich charakteristice, metodologii a způsobu jejich tvorby. Zdůraznění důležitosti cenových map nejen v realitním trhu, ale na všech trzích naší ekonomiky. Následují kapitoly porovnávající ceny nabídky bytů a skutečné ceny jejich realizace, které jsou nepochybně ovlivněny ekonomickou krizí. Na závěr je prognóza cen bytů, která na základě provedené analýzy získaných dat potvrzuje či vyvrací názory na situaci a předpokládaný vývoj realitního trhu. Průzkumy prokazují, že tolik očekávané oživení realitního trhu je stále v nedohlednu. Z provedených analýz opřených o skutečně realizované počty řízení resp. transakcí, zapsaných do katastru nemovitostí vkladem vyplývá, že oživení realitního trhu nastalo v roce 2011 a je předpoklad, že bude pokračovat i v roce 2012. Oživení realitního trhu, co se cen nemovitostí týká je opravdu v nedohlednu.

64

Seznam použité literatury KNIHY: ECO, Umberto: Jak napsat diplomovou práci, Olomouc, Votobia, 1997 McElroy, Ken: Mistrovství v investování do realit, Praha, Copyright 2011 McElroy, Ken: ABC investování do realit, Praha, Pragma 2008 ORT, Petr: Analýza realitního trhu, Praha, s.l. 2008 PORTER, M., E.: Konkurenční výhoda:(jak vytvořit a udržet si nadprůměrný výkon). Praha: Victoria Publishing, 1994 SVĚTLÍK, J.: Marketing - Cesta k trhu. 2. vyd. Zlín: SÝKORA, Luděk: Transformace fyzického a sociálního prostředí Prahy, Praha, Přírodovědecká fakulta Univerzity Karlovy, 1996 ÚZ úplné znění č. 868, OCEŇOVÁNÍ, Sagit a.s., Olomouc, 2011 Interní data společnosti RE/MAX Česká republika INTERNETOVÉ ODKAZY: http://www.remax-czech.cz http://www.czso.cz http://www.mobestyl.cz/stavebni-slovnik/rodinny-dum/ http://www.cpibyty.cz/trinec/caste-dotazy/72 http://www.cpibyty.cz/trinec/caste-dotazy/72 www.mediafax.cz http://obcanskyzakonik.justice.cz http://www.nebankovni-hypoteky-cr.cz/exekuce-nemovitosti/ http://www.nebankovni-hypoteky-cr.cz/exekucni-prikaz-k-prodeji-nemovitosti/ http://www.nasepujcka.cz/exekuce/exekucenemovitosti.html http://www.nasepujcka.cz/exekuce/drazby.html http://www.drazby.cz/vse-o-drazbach http://www.drazby.cz/vse-o-drazbach http://www.mindbridge.cz/ http://www.hypoindex.cz/ http://www.mindbridge.cz/ http://www.kreditfinance.cz/dluhy-splatky/dluhy-a-exekuce http://zakony.kurzy.cz/183-2006-stavebni-zakon/ http://www.zakonycr.cz/seznamy/040-1964-sb-obcansky-zakonik.html 65

SEZNAM TABULEK: Tabulka č.1 Vklady do KN provedené na území ČR 2006 - 2011 Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY

Tabulka č.2 Vklady do KN provedené na území hlavního města Prahy 2006 - 2011 Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY Tabulka č.3 Prima rate lokace – Praha 1, Praha 2, r.2010 – 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika, přílohy č.1 - 3 Tabulka č.4 Byty typu Prima rate lokace – celá praha Praha, r.2010 – 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.5 Prima rate lokace – Praha 1, Praha 2, r.2006 – 2011 Zdroj dat: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-STATISTIKY Tabulka č.6 PRAHA - Novostavby– průměrné hodnoty za období 2010 - 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.7 ČR - Novostavby – průměrné hodnoty za období 2010 - 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.8 PRAHA – Panelákový byt – průměrné hodnoty za období 2010 - 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika Tabulka č.9 ČR – Panelákový byt – průměrné hodnoty za období 2010 - 2012 Zdroj: Interní data společnosti RE/MAX Česká republika

66

SEZNAM GRAFŮ: Graf č.1 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území ČR 2006 - 2011 Zdroj dat: Tabulka č.1, sloupec „k jednotkám“ Graf č.2 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území Prahy 2006 – 2011 Zdroj dat: tabulka č.2, sloupec „k jednotkám“ Graf č.3 Vklady bytových jednotek do KN provedené na území Prahy 1 a 2, 2006 – 2011 Zdroj dat: tabulka č.4, sloupec „jednotky“ Graf č.4 Cenová mapa ceny za 1m2 bytu v Praze a krajských městech Zdroj dat: ČSU

SEZNAM OBRÁZKŮ: Obrázek č.1 Počet dokončených bytů na území ČR v letech 1989 - 2011 Zdroj: Český statistický úřad Obrázek č.2. Mapa místně obvyklého nájemného jednotlivých měst na území ČR. Zdroj: www.kiseb.cz

SEZNAM PŘÍLOH: Příloha č.1

ROK 2010, PRIMA RATE LOKACE (Praha 1, Praha 2) Příloha č.2

ROK 2011, PRIMA RATE LOKACE (Praha 1, Praha 2) Příloha č.3

ROK 2012, PRIMA RATE LOKACE (Praha 1, Praha 2) Příloha č.4

ROK 2010, NOVOSTAVBY PRAHA – cenová mapa

67