Raadsvoorstel
Openbaar
Raadsvergadering d.d.
: 27 maart 2013
Voorstelnummer
: 13RV000012
Onderwerp
: Exploitant De Wintertuin
Portefeuillehouder
: drs. J. Baerends
Naam steller
: drs. M.B.E. van den Berg
Aan de gemeenteraad,
Voorgestelde beslispunten: 1. Instemmen met het definitief gunnen van de exploitatie van de Wintertuin aan onderneming Red Force B.V. 2. Instemmen met het besteden van € 13.000,00 aan parkeergelegenheid en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. 3. Instemmen met het besteden van € 19.500,00 aan verlichting in het park en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. 4. Instemmen met het besteden van € 19.950,00 aan het bestraten van het terras en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. 5. Instemmen met het besteden van € 5.000,00 aan de entree van het Abel Tasmanlaan en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. 6. Instemmen met het besteden van € 14.500,00 aan het aanleggen van een stroomvoorziening en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. 7. Besluiten dat als de BTW-teruggave onverhoopt toch niet wordt toegekend, de lasten van de voorgestelde investeringen (zoals in beslispunt 2 t/m 6 is genoemd) ten laste te brengen van het rekeningresultaat. 8. Besluiten conform het bepaalde in het door uw raad aangenomen raadsvoorstel van16 december 2009 dat een evaluatie van het functioneren van een door de raad ingestelde raadscommissie in het presidium plaatsvindt waarna de Raadscommissie Wintertuin kan worden ontbonden.
1 Samenvatting van het voorstel Sinds december 2012 worden onderhandelingen gevoerd met een kandidaat exploitant voor de Wintertuin. Enthousiast en gepassioneerd is een ondernemingsplan geschreven voor de exploitatie van de Wintertuin. De doelstelling is het opzetten van een exclusieve trouwlocatie, een tropische vlindertuin en grand café. Aan Stichting BOEi is gevraagd een opinie te vormen met betrekking tot de (financiële) haalbaarheid van het ondernemingsplan. De stichting heeft geconstateerd dat het concept origineel, politiek en maatschappelijk correct is en bovendien past bij de historie van de Wintertuin. Zij beoordeelt het plan als realistisch en bedrijfseconomisch verantwoord. De procedure om de bestemming van De Wintertuin te wijzigen is reeds in gang gezet. Ons voornemen is om de bestemming te wijzigen naar 'horeca'. Dit is een bevoegdheid van ons college. 1
Ook de bouwkundige aanpassingen zijn in procedure gebracht voor het verkrijgen van een vergunning. Er is overeenstemming over de inhoud van de huurovereenkomst. Bij verhuur aan de kandidaat exploitant is sprake van belaste verhuur. Op grond hiervan kunnen wij de BTW die is betaald voor de kosten van de cascorestauratie terugvragen. Het voorstel is om maximaal € 75.000,00 van de BTW-teruggave te investeren in parkeervoorzieningen en specifieke inrichting van het Cantonspark voor de Wintertuin. Het restant van de BTW-teruggave komt ten gunste van de algemene reserve. De Raadscommissie Wintertuin stemt in met de keuze voor de beoogde exploitant / huurder. De uitgangspunten, visie, aspecten, ideeën en verantwoordelijkheden die de raad voor de exploitatie van de Wintertuin heeft vastgesteld, sluiten zeer goed aan bij de functies die de beoogde exploitant aan de Wintertuin wil verbinden. De opdracht aan ons college was het vinden van een exploitant voor de Wintertuin. Wij zijn hierin geslaagd en stellen u voor om de exploitatie van de Wintertuin definitief te gunnen aan onderneming Red Force B.V.
2 Aanleiding Sinds december 2012 zijn besprekingen gestart met een kandidaat exploitant voor de verhuur van de Wintertuin. De besprekingen hebben geleid tot overeenstemming over de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was noodzakelijk voor het aanvragen van een krediet bij de bank. Naast deze kredietaanvraag heeft de kandidaat exploitant financiering gerealiseerd via crowdfunding. Voor de functies die de toekomstig huurder wil ontplooien, dient de bestemming van de Wintertuin te worden gewijzigd. De procedure hiervoor is in gang gezet. Tevens dient een aantal bouwkundige aanpassingen te worden uitgevoerd. Een vergunningaanvraag is reeds gedaan. Belangrijke stappen zijn gezet op weg naar verhuur van de Wintertuin. Het proces loopt voorspoedig en alles wijst erop dat de kandidaat exploitant de definitieve huurder van de Wintertuin zal worden. Op 30 oktober 2012 verstuurden wij u een informatiebrief (kenmerk mbg/2012.05699/12CV000498) waarin wij het verloop van het proces van de exploitatie van de Wintertuin hebben geschetst. In deze brief gaven wij aan dat wij ons voorstel voor de exploitatie van de Wintertuin aan u ter besluitvorming voorleggen, in het eerste kwartaal van 2013. Wij vragen u dan ook in te stemmen met het definitief gunnen van de Wintertuin aan onderneming Red Force B.V.
3 Beoogd resultaat Instemmen met beoogde huurder voor exploitatie van De Wintertuin.
4 Argumenten Achtergrond Op 2 april 2012 is een nationale openbare aanbesteding gestart voor de exploitatie van de Wintertuin. Begin juli 2012 heeft de enige inschrijver zich teruggetrokken. Afgelopen zomer zijn gesprekken gevoerd met partijen die mogelijk interesse hadden in het huren van de Wintertuin. Vorig najaar hebben drie partijen zich kunnen presenteren. Eén kandidaat viel af en met de twee overige kandidaten zijn onderhandelingen gevoerd. De eerste kandidaat kon financieel en operationeel onvoldoende zekerheid bieden, op grond waarvan eind november 2012 de onderhandelingen werden beëindigd. Sinds begin december worden nieuwe onderhandelingen gevoerd met de tweede kandidaat. Kandidaat exploitant De kandidaat exploitant met wie sinds december jl. gesprekken en onderhandelingen worden gevoerd, is een echtpaar uit de gemeente Huizen. Het echtpaar onderkent de uniekheid van de Wintertuin en het aangrenzende Cantonspark. Enthousiast en gepassioneerd heeft het echtpaar een ondernemingsplan geschreven voor de exploitatie van de Wintertuin. De onderneming heet Red Force B.V. en onder deze naam wil het echtpaar de exploitatie van de Wintertuin op zich nemen. De doelstelling is het opzetten van een exclusieve trouwlocatie, een tropische vlindertuin en grand café. 2
Functies De exploitatie van de Wintertuin is gebaseerd op drie pijlers, drie functies: - exclusieve trouwlocatie - vlindertuin - grand café. Het gehele pand wordt ingericht als plantentuin en krijgt daarmee de authentieke uitstraling van de oorspronkelijke bestemming: een tropische plantenkas. In de oostbeuk van de Wintertuin wordt de vlindertuin gerealiseerd. Aan de zijkant wordt een balkon aangebracht waar de bezoeker een overzicht heeft op de vlindertuin. In de verdiepte kelderbak wordt een educatieve ruimte ingericht waar voorlichting wordt gegeven over de levenscyclus van de vlinder en andere kleine insecten. In de middenbeuk worden trouwerijen en evenementen gehouden voor groepen tot maximaal 250 gasten1. Een kleine huwelijksceremonie kan ook ín de vlindertuin plaatsvinden. Tenslotte bevindt zich in de westbeuk het grand café. Hier is plaats voor 56 gasten. In het grand café ligt het accent op koffie en thee (en een kleine lunchkaart) van hoge kwaliteit en beleving van het monument en zijn gebruik. De missie van Red Force B.V. is "met passie, oorspronkelijkheid en uitzonderlijke gastvrijheid de Wintertuin een toplocatie maken in al haar facetten." De visie is omschreven als "de Wintertuin wordt een toplocatie door haar weer terug te brengen naar haar oorspronkelijke roots, aangevuld met eigentijdse mogelijkheden: tropische plantentuin met vlinders, top trouwlocatie en grand café." De strategie om dit te bereiken "is met een stijlvolle en hoogwaardige kwaliteit invulling geven aan het concept." (uit: Ondernemingsplan Wintertuin Baarn Red Force B.V. d.d. 21 december 2012) Rapportage Stichting Boei Het ondernemingsplan van Red Force B.V. geeft inzicht in de ondernemers, de organisatie, marketing (doelgroep, bedrijfsformule, promotieplan, SWOT-analyse), personeel en organisatie en financiën. Het ondernemingsplan is in opdracht van ons getoetst en beoordeeld door Stichting BOEi. Deze stichting houdt zich bezig met Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed. Stichting BOEi heeft veel ervaring in het ontwikkelen en herbestemmen van monumenten. In veel gevallen speelt horeca een grote rol in de herbestemming en exploitatie van monumenten c.q. historisch erfgoed. Aan Stichting BOEi is gevraagd een opinie te vormen met betrekking tot de (financiële) haalbaarheid van het ondernemingsplan. De stichting heeft geconstateerd dat het concept origineel, politiek en maatschappelijk correct is en bovendien past bij de historie van de Wintertuin. Zij beoordeelt het plan als realistisch en bedrijfseconomisch verantwoord. Wij volgen de conclusie van Stichting BOEi. De rapportage van Stichting BOEi ligt vertrouwelijk voor u ter inzage. Bestemming en bestemmingsplan De Wintertuin maakt deel uit van het bestemmingsplan Oosterhei dat is vastgesteld op 19 december 1990. De Wintertuin is bestemd als cultureel educatief centrum met culturele en educatieve doeleinden. In verband met deze bestemming zijn galerie- en tentoonstellingsruimten, cursusruimten, bijgebouwen, bijbehorende ontsluitingsverhardingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten.
1
Het aantal bezoekers is als volgt:
Vlindertuin Verwachting: een gemiddelde van 40 - 50 personen (ouderen plus kinderen) per dag. Dit aantal is verdeeld over de hele dag. Er zullen niet meer dan 10-12 personen op het zelfde tijdstip in de Vlindertuin aanwezig zijn. Bij een trouwceremonie is een maximaal aantal van 40 personen. Bruiloften Voor het eerste jaar ca. 20 bruiloften gepland en de jaren opvolgend 70 resp. 80 in jaar 3. De verhouding zal zijn: 70% van de bruiloften tussen de 60 en 80 gasten 20% van de bruiloften tussen de 80 en 100 gasten 5% van de bruiloften tussen de 100 en 125 gasten 5% van de bruiloften tussen de 125 en 150 gasten
3
Gelet op artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2 WABO (voorheen bekend als 'kruimelgevallen-regeling') is ons college bevoegd de bestemming van de Wintertuin te wijzigen. De procedure hiertoe is al in gang gezet. Ons voornemen is om de bestemming te wijzigen naar 'horeca'. Deze planologische procedure maakt deel uit van de omgevingsvergunning. Naast wijziging van de bestemming hebben wij de Wintertuin voorgedragen als officiële trouwlocatie van de gemeente Baarn. De burgemeester is bevoegd hiertoe te besluiten. Hij zal op korte termijn het besluit nemen om de Wintertuin als officiële trouwlocatie aan te merken. Openingstijden Gelet op de voorgestane bestemming ‘horeca’ zijn met de kandidaat exploitant de volgende openingstijden afgesproken: a. Het grand café is geopend van 10.00 tot 18.00 uur. Voor besloten gezelschappen is avondgebruik van het grand café toegestaan. De sluitingstijden van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Baarn zijn bij avondgebruik van toepassing2. b. Voor trouwerijen zijn de sluitingstijden van de Algemene Plaatselijke Verordening van toepassing. c. De vlindertuin is geopend van 10.00 tot 18.00 uur. d. Het gebruik van het terras is toegestaan tot een half uur na zonsondergang (conform de tabel die jaarlijks door het KNMI wordt gepubliceerd). De openingstijden maken deel uit van de af te sluiten huurovereenkomst. Op verzoek kan in incidentele gevallen door ons worden afgeweken van de genoemde openingstijden. Bouwkundige aanpassingen Het pand heeft een aantal bouwkundige aanpassingen nodig voordat de kandidaat exploitant kan starten met zijn onderneming. Voor de vlindertuin dient een glazen wand te worden aangebracht, zodat de vlindertuin is afgescheiden van de rest van het pand. Over de twee verdiepte bakken wordt een vloer gelegd, enerzijds voor de vlindertuin en anderzijds voor het grand café. Deze drie bouwkundige aanpassingen zijn in procedure gebracht voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Hierbij wordt uiteraard rekening gehouden met de wensen en eisen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de monumentencommissie, gelet op de monumentale status van de Wintertuin. Voor de omgevingsvergunning, inclusief planologische ontheffing (wijziging bestemming / gebruik) wordt een maximale termijn van 26 weken gehanteerd. De huidige keuken in de Wintertuin zal door de kandidaat exploitant met apparatuur worden aangevuld. Er wordt niet geïnvesteerd in een professionele keuken omdat met catering wordt gewerkt. Bouwkundige aanpassingen ten behoeve van de keuken zijn dan ook niet nodig. Huurovereenkomst De eerste gesprekken die met de kandidaat exploitant zijn gevoerd, hadden betrekking op de huurovereenkomst. Voor de kandidaat exploitant was de huurovereenkomst het eerste document waar zekerheid en overeenstemming over moest ontstaan. De huurovereenkomst was het eerste en voornaamste onderdeel om een aanvraag voor financiering in te dienen bij de bank. Er is overeenstemming over de inhoud van de huurovereenkomst. De belangrijkste bepalingen uit de huurovereenkomst schetsen wij kort. - De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar (1 april 2013 – 1 april 2018) met uitzicht op verlenging van eveneens vijf jaar. - De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 60.000,00 exclusief BTW en wordt jaarlijks geïndexeerd. - Er is sprake van belaste verhuur. - Vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst is in het eerste jaar sprake van een huurvrije periode van vier maanden.
2
Het verplichte sluitingsuur is doordeweeks (maandag t/m donderdag) 24.00 uur en in de weekends (vrijdag t/m zondag) 1 uur. 4
-
De huurder biedt het eerste jaar van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 40.000,00. Het tweede jaar bedraagt de waarborgsom € 30.000,00 en het derde en volgende jaren € 20.000,00. - De Wintertuin wordt een officiële trouwlocatie van de gemeente Baarn. - De openingstijden die door huurder zullen worden aangehouden (zie hiervoor). - Recht van onderhuur enkel en uitsluitend aan één van of beide personen die de onderneming leiden. De huurovereenkomst ligt voor u ter inzage. Ons college heeft de huurovereenkomst bij besluit van 12 februari jl. vastgesteld. Ondertekening van de huurovereenkomst vindt pas plaats nadat uw raad heeft ingestemd met het definitief gunnen van de exploitatie aan onderneming Red Force B.V. In de huurovereenkomst is een ontbindende en opschortende voorwaarde opgenomen. Indien de benodigde vergunningen en nieuwe bestemming niet voor 1 april 2013 zijn afgegeven c.q. gerealiseerd is, zal de ingangsdatum van de huurovereenkomst opschuiven tot het moment dat de vergunningen en nieuwe bestemming definitief afgegeven zijn. De datum van afgifte definitieve vergunning zal dan als ingangsdatum van de huurovereenkomst gelden. In december jl. zijn gesprekken gevoerd over de huurovereenkomst. Parallel aan deze besprekingen heeft de kandidaat exploitant een ondernemingsplan opgesteld. Een uitgebreide financiële paragraaf maakte hier deel van uit. Stichting BOEi heeft, zoals eerder opgemerkt, het ondernemingsplan getoetst en beoordeeld. BTW-teruggave Bij verhuur aan de kandidaat exploitant is sprake van belaste verhuur. Op grond hiervan kunnen wij de BTW die is betaald voor de kosten van de cascorestauratie terugvragen door middel van een suppletieaangifte. Wij hebben de accountant, die de rechtmatigheid en doelmatigheid van de verkregen subsidies voor de cascorestauratie van de Wintertuin heeft beoordeeld, opdracht gegeven om de suppletieaangifte te verzorgen. Op grond van de betaalde BTW verwachten wij een teruggave van ongeveer € 300.000,00. Ons voorstel is om maximaal € 75.000,00 van de BTW-teruggave te investeren in parkeervoorzieningen en specifieke inrichting van het Cantonspark voor de Wintertuin. Het restant van de BTW-teruggave komt ten gunste van de algemene reserve. Verwarmingsinstallatie Bij de cascorestauratie van de Wintertuin heeft uw raad de keuze gemaakt niet te investeren in een verwarmingsinstallatie. Een dergelijke installatie is mede afhankelijk van het gebruik en type functie dat in de Wintertuin zal komen. Ons uitgangspunt is een duurzame en waar mogelijk innovatieve installatie in de Wintertuin. In overleg met de kandidaat exploitant zijn diverse installaties doorgenomen en besproken. De meest geschikte installatie voor de functies die de kandidaat exploitant in de Wintertuin zal ontplooien, is een lucht-water-warmtepomp. Deze verwarmingsinstallatie is een duurzame installatie. De kandidaat exploitant heeft bij diverse energiebureaus, waaronder het NIBE (Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie), advies gevraagd over een dergelijke installatie in relatie tot het gebruik. Wij zijn betrokken geweest bij de keuze van genoemde installatie, die het meest geschikt is voor een monument. De toepassingsmogelijkheden zijn divers. Er wordt geopteerd voor vloerverwarming. De kosten van de lucht-water-warmtepomp-installatie inclusief nieuwe vloer en afwerking bedragen ongeveer € 150.000,00. Ons voorstel is om deze kosten voor onze rekening te nemen. Als wij de installatie betalen, zijn wij tevens eigenaar. Ons voorstel is om € 150.000,00 te investeren, waarbij wij maximaal € 75.000,00 voor onze rekening nemen en € 75.000,00 verdisconteren in de huur door een opslag op de reguliere huur. De huur zal over een periode van 15 jaar (in overeenstemming met afschrijvingstermijn) in de huur worden verwerkt op grond van een annuïteit van 4%. De aanvangshuur wordt daarmee € 66.467,00. Wij activeren de investering van € 150.000,00 en dekken de kapitaallasten uit de structurele huuropbrengst. 5
Parkeren Het parkeren in de nabijheid van de Wintertuin is een onderwerp dat door velen met belangstelling wordt gevolgd. Bewoners van de omliggende straten van de Wintertuin hebben een suggestie gedaan op welke manier het parkeren kan worden vormgegeven. Zij hebben aangegeven waar ruimte is om te parkeren en waar parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Ook de kandidaat exploitant heeft verschillende suggesties gedaan voor parkeren. Daarbij is in ogenschouw genomen dat de buurt zo min mogelijk wordt belast. De kandidaat exploitant wil de officiële entree van de Wintertuin aan de parkzijde maken. De toegang tot de officiële entree bevindt zich via de Abel Tasmanlaan. Het is dan logisch dat bezoekers van de Wintertuin hun auto parkeren aan de Abel Tasmanlaan (en Piet Heinlaan). Aan de Abel Tasmanlaan wordt op dit moment op beperkte schaal geparkeerd. De parkeercapaciteit van de Abel Tasmanlaan bedraagt 25 plaatsen. Een extra parkeermogelijkheid kan worden gecreëerd op de hoek van de Abel Tasmanlaan en de Piet Heinlaan. Dit is nu een groenvoorziening. Het bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om daar parkeerplaatsen aan te leggen. Maximaal 20% van de oppervlakte mag als parkeerplaats worden ingericht. Ons voorstel is om ongeveer 10 haakse parkeerplaatsen te maken. Het totaal aan parkeerplaatsen bedraagt in de Abel Tasmanlaan 35 plaatsen. Wij zijn voornemens om voor de zomer de extra 10 parkeerplaatsen te hebben gerealiseerd. Overigens blijven er mogelijkheden om in de Heemskerklaan en Piet Heinlaan te parkeren, dan wel in andere omliggende straten. Bij grotere partijen in de Wintertuin heeft de kandidaat exploitant aangegeven een pendelbus in te zetten om bezoekers van de Wintertuin bijvoorbeeld vanaf het parkeerterrein bij De Generaal of bij De Trits, naar de Wintertuin te vervoeren. De geraamde kosten van het aanleggen van een parkeervoorziening voor 10 parkeerplaatsen aan de Abel Tasmanlaan bedragen € 13.000,00. Ons voorstel aan u is om deze kosten voor onze rekening te nemen. Bij verhuur aan de kandidaat exploitant is sprake van belaste verhuur. Uit het terug te ontvangen BTW-bedrag willen wij de kosten van de parkeervoorziening betalen. Voorstel is om de incidentele last van € 13.000,00 te dekken uit de incidentele baat van de BTW-teruggave. Cantonspark Wij bereiden een visie voor inrichting en beheer van het Cantonspark voor. Deze visie zal er toe leiden dat voor het Cantonspark inrichtingsmaatregelen en beheersmaatregelen worden opgesteld. Uitgangspunt is om de historische en botanische waarde van het Cantonspark te behouden en te versterken. Het Cantonspark heeft een hechte band met de Wintertuin. De Wintertuin zal dan ook deel uitmaken van de visie van het Cantonspark. Een aantal onderwerpen ten behoeve van de inrichting van het Cantonspark zal betrekking hebben op de Wintertuin. De verlichting in het park, specifiek de verlichting van het pad vanaf de Abel Tasmanlaan (ingang park) naar de Wintertuin toe, de entree aan de Abel Tasmanlaan, het aanleggen van een stroomvoorziening in het park alsmede het aanleggen van een terras aan de noordkant van de Wintertuin (officiële entree parkzijde) maken deel uit van de visie en de inrichting van het Cantonspark. Wij stellen voor om de kosten voor de verlichting in het park, de entree aan de Abel Tasmanlaan, de stroomvoorziening in het park en de aanleg van het terras te bekostigen uit de BTW-teruggave van de cascorestauratie. Financiën De kandidaat exploitant heeft een uitgebreide financiële paragraaf opgenomen in het ondernemingsplan. De financiële paragraaf is door Stichting BOEi beoordeeld en haar conclusie is dat deze bedrijfseconomisch verantwoord is. Dit geldt zowel voor de hoogte van de investering, de liquiditeit als de exploitatie. Wij stellen u de volgende investeringen voor die wij uit de BTW-teruggave zullen bekostigen: a. het realiseren van 10 parkeerplaatsen aan de Abel Tasmanlaan (€ 13.000,00). b. verlichting in het park (€ 19.500,00). c. aanleg van een terras aan de parkzijde van de Wintertuin (€ 19.950,00). d. aanpassen entree aan de Abel Tasmanlaan (€ 5.000,00). e. Aanleggen stroomvoorziening in het park (€ 14.500,00). 6
De investering voor de verwarmingsinstallatie (€ 150.000,00) wordt geactiveerd. De kapitaallasten worden gedekt uit de structurele inkomsten vanuit de huur + de opslag voor de verwarmingsinstallatie (€ 60.000,00 + € 6.750,00). In paragraaf 9.3 vindt u een uitwerking. Planning De huurovereenkomst met de kandidaat exploitant gaat in per 1 april 2013. Wijziging van gebruik (bestemming) zal onderdeel zijn van de omgevingsvergunning die moet worden afgegeven (planologische ontheffing). Hiertoe dient een uitgebreide procedure te worden doorlopen (maximaal 26 weken). De bouwkundige aanpassingen ten behoeve van de vlindertuin en grand café vinden gelijktijdig plaats met het aanbrengen van de verwarmingsinstallatie. Wij verwachten dat de exploitatie per 1 juli 2013 operationeel kan zijn. Deze datum sluit aan bij de planning om de parkeerplaatsen aan de Abel Tasmanlaan voor de zomer te realiseren. De verlichting in het park alsmede het aanleggen van een terras aan de parkzijde van de Wintertuin zal vooruitlopend op het inrichtingsplan voor het Cantonspark voor de zomer worden gerealiseerd. Dit gebeurt in overleg met de Stichting Vrienden van het Cantonspark. Communicatie In de periode dat de onderhandelingen en gesprekken met de kandidaat exploitant zijn gevoerd, zijn de bewoners in de omgeving van de Wintertuin periodiek op de hoogte gehouden van de voortgang met betrekking tot de exploitatie van de Wintertuin. Met de vertegenwoordiger van de buurt is frequent overleg gevoerd. De kandidaat exploitant heeft ervoor gekozen gedurende de onderhandelingen niet naar buiten te treden over het voorgenomen plan. Dit hebben wij gerespecteerd. Op 19 februari heeft een persconferentie plaatsgevonden, in aanwezigheid van de kandidaat exploitant, de voorzitter van de Raadscommissie Wintertuin en de portefeuillehouder. Tijdens de informatieraad op 6 maart 2013 zijn buurtbewoners uitgenodigd om kennis te nemen van het plan van de kandidaat exploitant. Raadscommissie Wintertuin De onderhandelingen en de gesprekken die zijn gevoerd met de kandidaat exploitant zijn in goed overleg met de Raadscommissie Wintertuin voorbereid. De onderhandelingen hebben geleid tot een vruchtbaar resultaat. Een gezamenlijk proces tussen ons college, het projectteam en de raadscommissie. De Raadscommissie Wintertuin heeft haar instemming gegeven aan de inhoud van de huurovereenkomst en zij stemt in met de voornemens ten aanzien van de bestemming, het parkeren en de verwarming, kortom: de inhoud van dit voorstel. Uiteraard stemt de raadscommissie in met de keuze voor de beoogde exploitant / huurder. In de raadsvergadering van 26 augustus 2009 is de Raadscommissie Wintertuin ex artikel 84 Gemeentewet ingesteld met de opdracht een initiatief raadsvoorstel voor te bereiden, waarin kaders, randvoorwaarden en uitgangspunten voor de renovatie als ook voor de exploitatie van de Wintertuin/Cantonspark worden vastgelegd. Op 16 december 2009 heeft uw raad ingestemd met het laten voortbestaan van de raadscommissie Wintertuin ter ondersteuning van de organisatie bij het uitvoeren van het raadsvoorstel van 16 december 2009, voor zolang als het haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemming duurt en dus ook na de verkiezingen van maart 2010. De raadscommissie fungeert sindsdien als klankbordgroep voor het projectteam, ook na de verkiezingen in hernieuwde samenstelling. De opdracht van de Raadscommissie Wintertuin is voltooid. Wij stellen u voor, conform het bepaalde in het door uw raad aangenomen raadsvoorstel van16 december 2009 dat een evaluatie van het functioneren van een door de raad ingestelde raadscommissie in het presidium plaatsvindt. Ons voorstel is om na evaluatie de Raadscommissie Wintertuin, gelet op voltooiing van haar opdracht, te ontbinden.
7
Besluit raad uitgangspunten Wintertuin Op 16 december 2009 heeft uw raad ingestemd met de volgende primaire uitgangspunten: Wintertuin en Cantonspark vormen een geheel. Wintertuin en Cantonspark blijven bij voorkeur in gemeentelijk bezit. Wintertuin en Cantonspark maken deel uit van het Baarnse/Nederlandse cultureel erfgoed en dienen derhalve (semi-)openbaar toegankelijk te zijn. De Wintertuin wordt hersteld in de oorspronkelijke staat van 1914/1915. Naast deze uitgangspunten zijn tevens secundaire uitgangspunten geformuleerd: Het unieke karakter van De Wintertuin en het Cantonspark overstijgt het Baarnse belang, deze zijn van nationaal historische betekenis. De geschiedenis van De Wintertuin en Cantonspark is nauw verbonden met het koloniale verleden van ons land. De Wintertuin en Cantonspark maken prominent deel uit van de historie van Nederlandse botanische tuinen. Genoemde primaire en secundaire uitgangspunten vormden voor uw raad de basis voor de visie op de toekomst/herbestemming van De Wintertuin/Cantonspark: 1. De plek is nauw verbonden met de geschiedenis en cultuur van het koloniale verleden van Baarn en Nederland. Daarnaast heeft de plek binding met de historie en cultuur van botanische tuinen. U heeft het voorstel van de raadscommissie om de Wintertuin te bestemmen als Nationale Theetuin overgenomen. Uw raad richt zich eveneens op een educatieve functie, bijvoorbeeld gericht op de botanisch en cultuurhistorische mogelijkheden van De Wintertuin/Cantonspark. 2. In De Wintertuin/Cantonspark moeten mogelijkheden worden geboden voor kleinschalige horeca en extra museale activiteiten. 3. Een stichting zonder winstoogmerk oprichten die voor de restauratie en instandhouding van De Wintertuin/Cantonspark inkomsten genereert uit donaties en sponsoring en uit subsidies. 4. Door de leden van de raadscommissie zijn contacten gelegd met potentiële participanten die een bijdrage zouden willen en kunnen leveren aan de realisatie van bovengenoemde functies. Ook speelt een aantal complexe zaken w.o. het bestemmingsplan en de financiën. 5. Bij haalbaarheid van de vastgestelde bestemming van De Wintertuin is de gemeente bereid een substantieel bedrag bij te dragen. Randvoorwaardelijk heeft u vastgesteld dat de gewenste bestemming zal zorgen voor extra verkeersbewegingen en toenemende druk op de parkeermogelijkheden in de directe omgeving maar dat gelet op de voorgestelde bestemming er geen sprake zal zijn van overmatige belasting. Tevens heeft u aangegeven dat de huidige bestemming zal moeten worden gewijzigd. Naar aanleiding van het raadsbesluit van 16 december 2009 is een haalbaarheidsstudie gedaan op basis waarvan de uitgangspunten en visie zoals hierboven genoemd (dat is het raadsbesluit van 16 december 2009) van kracht blijven. De raadscommissie Wintertuin heeft aangegeven welke aspecten, ideeën en verantwoordelijkheden mee moeten wegen bij de exploitatie: 1. Belang hechten aan plantenkarakter in de kas en de bomen in het park/botanie. 2. Dit combineren met een museale functie. 3. Dit gedragen laten worden door een theetuin, koffietuin, koloniale tuin en restaurantfunctie. 4. Dit alles laten voeden door de jaarlijkse evenementen en educatieve mogelijkheden zoals begeleid scholenbezoek, voorlichtingsdagen over bomen de planten, botanische cursussen, enzovoort. 5. Buurtbewoners in staat stellen bij te dragen aan behoud en toezicht. 6. Wintertuin en Cantonspark onderdeel laten zijn van de Heuvelenrouteplannen en samenwerking zoeken met hortus Utrecht, Gimborn Doorn, Pinetum Blijdenstein, Bomencentrum Nederland, tuin Soestdijk. 7. Instandhouding hekbescherming tegen vandalisme. 8. Aanleg fietsparkeerplaatsen en autoparkeerplaatsen. 9. Informatie over De Wintertuin bij andere parkeerplaatsen ook over wandel- en fietsroutes. 8
Bovenstaande uitgangspunten, visie, aspecten, ideeën en verantwoordelijkheden sluiten zeer goed aan bij de functies die de beoogde exploitant aan de Wintertuin wil verbinden. Opdracht exploitatie De Wintertuin De opdracht aan ons college was het vinden van een exploitant voor de Wintertuin. Wij zijn hierin geslaagd en stellen u voor om de exploitatie van de Wintertuin definitief te gunnen aan onderneming Red Force B.V.
5 Aanpak/Uitvoering Na uw besluitvorming én na verkrijging van de benodigde vergunningen kan de definitieve exploitant zijn intrek nemen in de Wintertuin voor de exploitatie van een trouwlocatie, vlindertuin en grand café.
6
Risico’s
Financieel Geen financieel risico, gelet op de waarborgsom die door de kandidaat exploitant wordt afgegeven. Ten aanzien van het indienen van suppletieaangiften signaleert Ernst & Young een risico. Het risico bestaat dat de belangdienst de aftrek niet accepteert en wij hiertegen niet in bezwaar kunnen gaan. In de praktijk acht Ernst & Young de kans zeer klein dat deze situatie zich voordoet. Juridisch Geen juridisch risico. Politiek Geen politiek risico.
7
Communicatie
Op 19 februari heeft een persconferentie plaatsgevonden. De portefeuillehouder, voorzitter van de Raadscommissie Wintertuin en de kandidaat exploitant waren hierbij aanwezig. Omwonenden (de buurt) zijn geïnformeerd tijdens de informatieavond op 6 maart.
8
Evaluatie
De opdracht van de Raadscommissie Wintertuin is voltooid. Wij stellen u voor, conform het bepaalde in het door uw raad aangenomen raadsvoorstel van16 december 2009 dat een evaluatie van het functioneren van een door de raad ingestelde raadscommissie in het presidium plaatsvindt. Ons voorstel is om na evaluatie de Raadscommissie Wintertuin, gelet op voltooiing van haar opdracht, te ontbinden.
9
Kosten, baten en dekking
9.1 Kosten Van de nog uit te voeren werkzaamheden bij de Wintertuin is een verdeling te maken in administratieve verwerking. De verwarmingsinstallatie inclusief nieuwe vloer moeten conform de nota “investeringen, waarderen en afschrijven” geactiveerd worden met een afschrijvingstermijn van 10 jaar. Om de kapitaallast en de dekking (huur) daarvoor constant te houden wordt gekozen voor een annuïtaire afschrijving/kapitaallast. De infrastructurele werkzaamheden (parkeerplaatsen en aankleding terrein) zijn posten van minder dan € 20.000,00 en worden in de exploitatie verantwoord.
9
9.2 Baten Met de huurders is afgesproken dat zij over een periode van 15 jaar de helft van de investering voor de verwarmingsinstallatie (lees: kapitaallast) vergoeden door een extra opslag op de overeengekomen huur. Voorgesteld wordt om de kapitaallast ook over 15 jaar te begroten (i.p.v. 10 jaar) en volledig te dekken uit de huursom. Het deel dat resteert na dekking van de kapitaallast kan ingezet worden voor het onderhoud. Daarnaast is een incidentele baat te benoemen. De Wintertuin zal BTW belast verhuurd gaan worden. Dit biedt de gemeente de mogelijkheid om via een suppletieaangifte de BTW terug te vorderen die indertijd betaald is op facturen van de aannemer die de renovatie heeft uitgevoerd. Deze incidentele baat zal toegevoegd worden aan de Algemene Reserve. De lasten van de infrastructurele (verkeerstechnisch, aankleding terrein) voorzieningen kunnen als incidenteel aangemerkt worden en gedekt worden door een onttrekking uit de Algemene Reserve. Bij deze incidentele baat is wel een risico aanwezig. De suppletieaangifte moet formeel binnen zes weken na de reguliere aangifte ingediend worden. Deze termijn is verlopen omdat tijdens de bouw nog niet bekend was wie de huurder zou worden. Uit een indertijd opgestelde rapportage van Ernst & Young blijkt, dat de kans dat de inspecteur afwijzend reageert weliswaar klein is, maar niet geheel uitgesloten kan worden geacht. Indien de inspecteur toch onverhoopt afwijzend reageert, dan zullen de lasten van de infrastructurele voorzieningen ten laste komen van het rekeningresultaat. 9.3 Dekking De dekking is in voorgaande paragrafen al benoemd. Voor de kapitaallast van de verwarmingsinstallatie met de nieuwe vloer wordt de huur gebruikt. Het restant huurbedrag kan gebruikt worden voor het reguliere onderhoud aan de Wintertuin via een extra dotatie aan de voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen. Voor de infrastructurele voorzieningen kan de BTW teruggaaf worden ingezet, waarbij het risico bestaat, dat de suppletieaangifte voor de BTW teruggaaf niet door de fiscus gehonoreerd wordt (zie hiervoor onder 9.2). In schema: Investeringen
Bedrag
Kapitaallast
Dekking
Bedrag
Verwarming incl. nieuwe vloer
150.000
13.500 (annuïtair)
Huur
13.500
Parkeergelegenheid Verlichting park Terrasbestrating Entree Abel Tasmanlaan Aanleggen stroomvoorziening park
13.000 19.500 19.950 5.000 14.500
------
Teruggaaf BTW Teruggaaf BTW Teruggaaf BTW Teruggaaf BTW Teruggaaf BTW
13.000 19.500 19.950 5.000 14.500
Bedragen x € 1,-
10
Huurbaten
Bedrag
Huursom Opslag huur
60.000 6.750 + 66.750 13.500 -/53.250
Totaal huur Kapitaallast Onderhoudsbudget Bedragen x € 1,-
Burgemeester en wethouders van Baarn,
secretaris,
burgemeester,
11
Raadsbesluit Voorstelnummer: 13RV000012 Onderwerp: Exploitant de Wintertuin De raad van de gemeente Baarn - gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 februari 2013; - gelet op de informatie in de raad d.d. 6 maart 2013; - gelet op het debat in de raad d.d. 13 maart 2013; - overwegende dat de raadscommissie Wintertuin instemt met de beoogde exploitant / huurder van de Wintertuin; - gelet op uitvoering van de motie van de raad van 29 september 2010; besluit: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
8.
In te stemmen met het definitief gunnen van de exploitatie van de Wintertuin aan onderneming Red Force B.V. In te stemmen met het besteden van € 13.000,00 aan parkeergelegenheid en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. In te stemmen met het besteden van € 19.500,00 aan verlichting in het park en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. In te stemmen met het besteden van € 19.950,00 aan het bestraten van het terras en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. In te stemmen met het besteden van € 5.000,00 aan de entree van het Abel Tasmanlaan en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. In te stemmen met het besteden van € 14.500,00 aan het aanleggen van een stroomvoorziening en dit te dekken uit de verwachte BTW-teruggave. Besluiten dat als de BTW-teruggave onverhoopt toch niet wordt toegekend, de lasten van de voorgestelde investeringen (zoals in beslispunt 2 t/m 6 is genoemd) ten laste te brengen van het rekeningresultaat. Conform het bepaalde in het door uw raad aangenomen raadsvoorstel van16 december 2009 dat een evaluatie van het functioneren van een door de raad ingestelde raadscommissie in het presidium plaatsvindt waarna de Raadscommissie Wintertuin kan worden ontbonden.
Vastgesteld in de openbare vergadering, op 27 maart 2013
griffier
voorzitter
12
Procedurele aspecten bij voorstelnummer: 13RV000012 Bijlagen bij voorstel.
Openbaar:
Geheim:
Stukken ter inzage.
De openbare bijlagen zijn via de gemeentelijke website te downloaden (www.baarn.nl). Tevens zijn de met # gemerkte openbare bijlagen, b.v. boekwerken, die i.v.m. de omvang niet digitaal beschikbaar zijn, in te zien op de griffie van de gemeente Baarn, Stationsweg 18. Voor telefonische vragen hierover kunt u zich in verbinding stellen met telefoonnummer (035) 548 18 28. Openbaar: Huurovereenkomst Geheim: Rapportage Stichting BOEi
Besluitvormingsroute.
1. College d.d. 12 februari 2013 2. Agendacommissie d.d. 20 februari 2013 3. Informatie in de raad d.d. 06 maart 2013 3. Debat in de raad d.d. 13 maart 2013 4. Besluit in de raad. d.d. 27 maart 2013 Vóór commissievergadering toezenden met begeleidend schrijven aan: Omwonenden van de Wintertuin, vertegenwoordigd door de heer H. Hallie Heemskerklaan 38 3742 AL BAARN Red Force B.V., de heer F. Duijvestijn en mevrouw M. van Slijpe De Gaast 39 1274 AP HUIZEN Ná commissievergadering toezenden met begeleidend schrijven aan:
Ná raadsvergadering toezenden met begeleidend schrijven aan:
Gegevens inwerkingtreding: Afdeling
bericht van ontvangst
d.d.
ontvangen op:
goedkeuringsbesluit beroep tegen keuringsbesluit aangetekend beslissing op (Kroon)beroep besluit onherroepelijk geworden besluit afgekondigd besluit in werking getreden
d.d. d.d. d.d. d.d. d.d. d.d.
ontvangen op: ontvangen op:
Beleid
Paraaf steller Naam steller
Drs. M.B.E. van den Berg
Versienummer Fiat gemeentesecretaris
13
