RAADSVOORSTEL
Raadsvergadering 23-06-2016
Nummer 16-037
Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik
Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van maximaal € 231.000,- beschikbaar te stellen als compensatie voor het belasten van Lekstedewonen met een dienst van algemeen economisch belang, namelijk het langdurig sociaal verhuren van de woningen van het Hof van Bunnik 2. Dit bedrag ten laste te brengen van de algemene reserve Grondslag Intentieovereenkomst Lekstedewonen Inleiding Voorgeschiedenis Enkele jaren geleden heeft de gemeente Bunnik de grond van het voormalige Avezaathterrein in Bunnik verkocht aan ontwikkelaar Creon. Het plan van Creon bestond uit vrije sector koopwoningen. Dit plan bleek niet goed te lopen en Creon heeft de grond, op verzoek van de gemeente Bunnik, verkocht aan woningcorporatie Mitros. Mitros had op dat moment nog geen bezit in Bunnik, maar wilde hun werkgebied graag vergroten. De gemeente heeft geen overeenkomst met Mitros gesloten over de te bouwen sociale huurwoningen. In 2011 zijn door Mitros 18 sociale huurwoningen opgeleverd en vier vrije sector koopwoningen. Drie van de vier koopwoningen werden niet verkocht en zijn vervolgens verhuurd in de vrije sector huur. In 2013 heeft Mitros, ingegeven vanuit de financiële situatie, zijn oriëntatie aangepast en aangegeven zich alleen te willen richten op Utrecht en Nieuwegein. Complexen in andere gemeenten willen zij afstoten en daarmee ook het complex in Bunnik, genaamd Hof van Bunnik (hun enige bezit aan sociale huurwoningen in Bunnik). Situatie Afgelopen jaar nam Mitros contact op met de gemeente over hun wens om het complex Hof van Bunnik te verkopen aan een belegger. Een alternatief hiervoor zou zijn het uitponden van de woningen. Dit is het woningsgewijs verkopen aan de huurder of aan een andere particulier. Dit zou een verlies van 18 sociale huurwoningen betekenen. Overigens kunnen de zittende huurders tegen hun huidige (sociale) huurprijs blijven huren. Wel kan ieder jaar de maximale huurverhoging worden doorgevoerd. Pas bij mutatie kunnen de huren sterk worden verhoogd of kunnen de woningen worden uitgepond. De woningen zijn dus niet meteen na verkoop aan een belegger verloren als sociale huurwoning, maar wel op termijn. Op verzoek van de gemeente is Mitros in overleg getreden met Lekstedewonen om te onderzoeken of verkoop van het complex aan Lekstedewonen mogelijk is, om zo de woningen te kunnen behouden voor de sociale huursector. Beide corporaties hebben zich coöperatief opgesteld en Lekstedewonen heeft een bod uitgebracht op het complex aan Mitros. Uiteindelijk blijken partijen er financieel niet uit te komen. Er is een
2 verschil tussen het bod van Lekstedewonen en de vraagprijs van Mitros van € 231.000,-. De vraag ligt nu voor of de gemeente hierin iets kan en wil betekenen. Financiële onderbouwing Om te bepalen of het bod van Lekstedewonen en de vraagprijs van Mitros reëel zijn, hebben wij om de achterliggende berekeningen gevraagd. Deze hebben wij vervolgens voorgelegd aan een onafhankelijk financieel deskundige. Deze deskundige heeft aangegeven dat beide berekeningen reëel zijn. Dat beide corporaties op een verschillend bedrag uitkomen, wordt veroorzaakt doordat Mitros een ander uitgangspunt hanteert, te weten het uitponden van de woningen, dan Lekstedewonen, te weten langdurige sociale verhuur. De berekeningen zijn bijgevoegd als bijlage. Beide berekeningen zijn wettelijk mogelijk en passen binnen de regels die voor het verkopen van huurcomplexen gelden. Dit roept overigens wel direct de vraag hoe wij aankijken tegen de keuze van Mitros. Mitros laat hierin niet direct een sociaal gezicht zien, maar komt tot de keuze vanuit een economisch perspectief. Zij gaan voor een winst uit het complex. Als corporatie komt dit toch wat vreemd over. Wij hebben Mitros hierop aangesproken, maar zij zijn niet bereid van hun vraagprijs af te zien. Onderzocht wordt of het nodig en mogelijk is om de financiële bijdrage terug te vorderen indien Lekstedewonen alsnog overgaat tot verkoop van de woningen. Als dit mogelijk is zullen wij dit in het contract met Lekstedewonen opnemen. Staatssteun Overheden mogen niet zomaar een financiële bijdrage leveren aan een private partij, omdat er dan sprake zou kunnen zijn van staatssteun. De vraag of er sprake is van staatssteun als de gemeente een financiële bijdrage aan Lekstedewonen betaald voor de aankoop van Hof van Bunnik is voorgelegd aan onze huisadvocaat KienhuisHoving. Zij geven aan dat we niet zomaar een bijdrage (subsidie) van € 231.000,aan Lekstedewonen kunnen verstrekken. Er kan een constructie worden toegepast, waarbij het wel mogelijk is om een financiële bijdrage te leveren. De gemeente legt dan aan Lekstedewonen een last voor een dienst van algemeen economische belang op. Die last houdt in de verplichting tot verhuur van de sociale huurwoningen tot een bepaalde maximale huurprijs gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld minimaal 25 jaar). Voor het opleggen van deze last verleent de gemeente Lekstedewonen compensatie, namelijk die € 231.000,-. Het advies van KienhuisHoving is bijgevoegd. Verkoop van complex sociale huurwoningen Nagegaan is op welke wijze Mitros zijn bezit zou kunnen verkopen. Het verkopen van een complex sociale huurwoningen aan een niet-woningcorporatie (bijvoorbeeld een belegger) is niet zonder meer toegestaan. Hiervoor is toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. De gemeente kan hiertegen een zienswijze indienen. Bij de Autoriteit woningcorporaties is navraag gedaan aan de hand van welke criteria dergelijke aanvragen worden beoordeeld. Zij konden/wilden hierover geen mededelingen doen. Wel gaven zij aan dat er niet automatisch toestemming wordt verleend. In het verleden zijn er bij soortgelijke verzoeken afwijzingen geweest. Het uitponden van sociale huurwoningen, dus verkoop per woning aan particulieren, is onder voorwaarden toegestaan. Ook is het verkopen van een complex aan een andere corporatie toegestaan. Hof van Bunnik Het complex Hof van Bunnik bestaat uit 18 sociale huurwoningen, bestaande uit twee bouwlagen, waarvan 16 tweekamerappartementen en 2 driekamerappartementen. De 8 tweekamerwoningen op de eerste verdieping zijn gelabeld als jongerenwoningen voor jongen t/m 29 jaar. Qua woningtype sluiten de kleine appartementen goed aan bij de woningzoekenden, aangezien ongeveer 85% van de woningzoekenden in de regio uit één- en tweepersoonshuishoudens bestaat. In de toekomst wordt een verdere toename van kleine huishoudens verwacht. De meeste appartementen zijn minder geschikt voor ouderen, aangezien er geen lift aanwezig is en ouderen meestal een voorkeur hebben voor drie- of vierkamerappartementen. Qua huurprijs sluiten de woningen niet optimaal aan bij de vraag van woningzoekenden. Momenteel heeft ongeveer 84% van de woningzoekenden een laag inkomen, waarbij ze recht hebben op huurtoeslag. De huren van de woningen van het Hof van Bunnik bedragen momenteel gemiddeld € 647,- per maand. Hierbij zijn de huren van de langst zittende huurders lager dan die van recentere huurders. Eén- en tweepersoonshuishoudens met een laag inkomen komen tot een huurprijs van € 587,- per maand in aanmerking voor huurtoeslag. Alles daarboven moeten ze volledig zelf betalen. Voor drie- of meerpersoonshuishoudens ligt deze grens op € 628,- per maand. Het zou wenselijk zijn als de huren niet boven deze zogenoemde aftoppingsgrenzen uit zouden komen. Lekstedewonen rekent na aankoop met een ge-
@Model raadsvoorstel 2016
3 e
middelde huur van € 625,-, waarbij de helft van de huren na mutatie onder de 2 aftoppingsgrens blijft en de andere helft daarboven. e Als de helft van de huren onder de 1 aftoppingsgrens zou moeten worden gebracht, zou dat een extra investering van ongeveer € 65.000,- betekenen. Bovendien ontstaan dan grote verschillen met andere huurders. Deze optie is daarom niet verder uitgewerkt. Beoogd effect Behoud sociale huurwoningen in Bunnik Argumenten 1.1 Er zijn weinig sociale huurwoningen in Bunnik. De gemeente Bunnik heeft een laag percentage sociale huurwoningen, namelijk 15 à 16 %. Als gevolg hiervan zijn er lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Naar verwachting zullen deze wachttijden verder toenemen, onder andere als gevolg van de hogere taakstelling voor de huisvesting van statushouders. In december is daarom een actieplan sociale woningbouw opgesteld om versneld extra sociale huurwoningen te realiseren. Het verkopen van sociale huurwoningen aan een belegger gaat hier lijnrecht tegenin. Het blijkt moeilijk te zijn om op korte termijn geschikte locaties te vinden voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het compenseren van het verlies aan sociale huurwoningen bij een dergelijke verkoop zal daarom op korte termijn niet mogelijk zijn. Door het verstrekken van een financiële bijdrage aan Lekstedewonen voor de overname van de sociale huurwoningen kan verkoop aan een private partij worden voorkomen. 1.2 Er is behoefte aan dit type woningen. Het grootste deel van de woningzoekenden in deze regio bestaat uit kleine huishoudens, terwijl een groot deel van de sociale woningvoorraad in Bunnik uit eengezinswoningen bestaat. Er wordt bovendien een verdere toename van kleine huishoudens verwacht. Het complex Hof van Bunnik bestaat uit twee- en driekamerappartementen en sluit daarbij goed aan bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. 1.3 Een bedrag van € 231.000,- voor 18 sociale huurwoningen is aanvaardbaar. Als de gemeente ter compensatie elders nieuwe sociale huurwoningen zou willen realiseren, kost dat ook geld, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs. Twee jaar geleden zijn (in het kader van het volkshuisvestingsfonds) de grondprijzen van middeldure koopappartementen, sociale koopappartementen en sociale huurwoningen op een rijtje gezet. De grondprijs van een middelduur koopappartement in Bunnik bedraagt ongeveer € 56.502,-, de grondprijs van een sociaal koopappartement €31.414,- en de grondprijs van een sociale huurwoning € 15.000,-. Een recent voorbeeld is de ontwikkeling van de locatie Stationsweg 51-55, waarbij de grondprijs met € 160.000,- wordt afgewaardeerd om 6 sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Een bedrag van € 231.000,- voor 18 sociale huurwoningen is vergeleken hiermee aanvaardbaar. 1.4 In de overeenkomst met Lekstedewonen is een volume van 150 sociale huurwoningen in tien jaar tijd afgesproken. In 2013 is een overeenkomst met Lekstedewonen afgesloten. Hierin is het volgende afgesproken: Om te komen tot een gewenst efficiënt en doelmatig beheer van de woningen spannen partijen zich maximaal in een volume van minimaal 150 sociale huurwoningen binnen de gestelde termijn van 10 jaar te realiseren. Omdat het lastig is om voldoende geschikte locaties te vinden, is destijds al aangegeven dat het niet alleen om nieuwbouw hoeft te gaan, maar dat dit volume ook deels kan bestaan uit de overname van bestaande woningen van andere corporaties. Met de overname van het Hof van Bunnik komt Lekstedewonen dichterbij het gewenste aantal van 150 woningen. 2.1 Er is in de begroting geen rekening gehouden met dit bedrag en het volkshuisvestingsfonds is niet toereikend. Er is geen bedrag gereserveerd in de begroting voor een dergelijke bijdrage aan Lekstedewonen. Er is wel een volkshuisvestingsfonds aanwezig met daarin een bedrag van € 159.844. Dit is niet toereikend om de bijdrage volledig te kunnen betalen. Bovendien is het fonds hier niet direct voor bedoeld en zou het in één keer helemaal leeg zijn. Voorgesteld wordt het bedrag ten laste te brengen van de algemene reserve. Kanttekeningen 1.1 Het dichten van een financieel gat van derden is niet de taak van de gemeente. @Model raadsvoorstel 2016
4 De gemeente investeert een groot bedrag in iets waar ze in feite buiten staat, namelijk verkoop van woningen van de ene corporatie aan de andere. Als de gemeente zich echter principieel opstelt, zullen de woningen in de toekomst niet meer beschikbaar zijn als sociale huurwoningen. Compenseren van dit verlies door nieuwbouw elders is lastig en zal bovendien ook geld kosten. De gemeente zal zich inspannen om de bijdrage zo laag mogelijk te houden. Om deze reden is het bedrag van € 231.000,- als maximum aangegeven. Ook zal, indien nodig en mogelijk, worden bepaald dat de gemeente de financiële bijdrage terug zal vorderen indien Lekstedewonen op een bepaald moment alsnog overgaat tot verkoop van de woningen. Kosten, baten en dekking De bijdrage van maximaal € 231.000,- zal ten laste worden gebracht van de algemene reserve. Omschrijving
Bedrag
Stand algemene reserve na raadsbesluit Organisatieperspectief 2021 en Extra bijdrage regionale ICT Dienst Utrecht (RID) 2016 AF: - Financiële bijdrage Lekstedewonen Stand algemene reserve na raadsbesluit
€ 6.549.488 -/-
€ 231.000 € 6.318.488
De dekking zal in de programmarekening zichtbaar/herkenbaar worden onder programma bouwen en wonen (IV3-code 680). Uitvoering Er moet een DAEB-aanwijzingsbesluit worden opgesteld. Hiervoor zal juridisch advies worden gevraagd. Afhankelijk van het juridische advies zal een last worden opgelegd aan Lekstedewonen voor het langdurig sociaal verhuren van de woningen van het complex Hof van Bunnik. Tevens zal worden opgenomen dat Lekstedewonen de gemeentelijke bijdrage terugbetaalt, wanneer zij de aangekochte huurwoningen binnen de duur van de last aan derden verkoopt. Bijlagen - Financiële onderbouwing Mitros - Financiële onderbouwing Lekstedewonen - Juridisch advies KienhuisHoving m.b.t. staatssteun Ter inzage Odijk, 17 mei 2016 Burgemeester en wethouders van Bunnik, de secretaris, de burgemeester,
dhr. mr. G. Veenhof
@Model raadsvoorstel 2016
dhr. H.M. Ostendorp
Nummer 16-037
De raad van de gemeente Bunnik;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 mei 2016;
besluit: 1. Een bedrag van maximaal € 231.000,- beschikbaar te stellen als compensatie voor het belasten van Lekstedewonen met een dienst van algemeen economisch belang, namelijk het langdurig sociaal verhuren van de woningen van het Hof van Bunnik 2. Dit bedrag ten laste te brengen van de algemene reserve
Aldus besloten in de openbare vergadering van 23 juni 2016. De raad voornoemd,
de griffier
16-037 Raadsvoorstel Hof van Bunnik
de voorzitter
Voorrondes Open Huis
Procedure raadsvoorstel / besluit Digitaal beschikbaar bij griffie Ja Nee Ja Nee
Onderwerp Bijgevoegde stukken
Financiële compensatie Financiële onderbouwing lekstedewonen Financiële onderbouwing Mitros Juridisch advies KienhuisHoving
Ter inzage Inhoud besluit B&W
Ja Nee 1. Bereidheid uitspreken om een financiële bijdrage beschikbaar te stellen voor het behoud van de sociale huurwoningen in het Hof van Bunnik. 2. De raad via de agendacommissie voorstellen om: a. Een financiële bijdrage van maximaal € 231.000,- beschikbaar te stellen aan Lekstedewonen voor de overname van het Hof van Bunnik b. Deze bijdrage ten laste te brengen van de algemene reserve
Datum besluit B&W
17-05-2016
In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden
Bespreken
Gewenste planning Open Huis Raad Uiterste datum Raad Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen
@Model raadsvoorstel 2016
09-06-2016 23-06-2016 23-06-2016
12-05-2016
Datum bespreking agendacommissie is verschoven naar 24 mei
