Raadsvoorstel Aanvulling Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) Schiphol Trade Park - deelgebied Entreegebied

gemeente

Haarlemmermeer

Raadsvoorstel 2015.0000785 Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Aanvulling Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) Schiphol Trade Park - deelgebied Entreegebied John Nederstigt, Adam Elzakalai Nils Lamme, Joost van Faassen 17 november 2015

Raadsvergadering

1. Samenvatting IrVaf willen we bereiken? De ambitie is om van Schiphol Trade Park (STP) het meest innovatieve en duurzame logistieke bedrijventerrein van Europa te maken. Een van de deelgebieden is het 'Entreegebied', dat zowel ruimtelijk als functioneel een logisch herkenningspunt met toegevoegde waarde wordt voor de gehele werklocatie STP (voorheen: A4 Zone West). Wat gaan we daarvoor doen? Met dit raadsvoorstel worden de ambitie, de ruimtelijke uitwerking op hoofdlijnen, de programmatische mogelijkheden op hoofdlijnen en de kaders voor beeldkwaliteit, vastgelegd voor het deelgebied 'Entreegebied' van STP. IrVaf mag het kosten? De Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij (GEM) A4 Zone West is op grond van de samenwerkingsovereenkomst verantwoordelijk voor de aanleg en de exploitatie van voorliggend deelplan. Wie is daarvoor verantwoordelijk? De GEM A4 Zone West is verantwoordelijk voor de realisatie van project STP. Het college van B&W is verantwoordelijk voor de uitvoering conform de afspraken met aandeelhouders van de GEM. De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het stellen van kaders, zoals voor de beeldkwaliteit. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Via de Bestuurlijke voortgangsrapportage kantoren en bedrijven wordt de raad geïnformeerd over de voortgang. 2. Voorstel Op grond van het voorgaande besluit het college de raad voor te stellen om: 1. in te stemmen met de ambitie voor het deelgebied Entreegebied Schiphol Trade Park; 2. de stedenbouwkundige hoofdstructuur van het Entreegebied Schiphol Trade Park vast te stellen; 3. kaders voor de beeldkwaliteit Entreegebied Schiphol Trade Park vast te stellen.

onderwerp Volgvel

Aanvulling Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) Schiphol Trade Park - deelgebied Entreegebied 2

3.

Uitwerking

Wat willen we bereiken? STP heeft de ambitie het meest innovatieve en duurzame logistieke bedrijventerrein van Europa te worden. De ontwikkeling van het bedrijventerrein draagt daarmee bij aan de versterking van de internationale concurrentiepositie van luchthaven Schiphol en de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Hiermee geeft STP invulling aan de ambitie van 'Amsterdam Connecting Trade' (ACT) zoals vastgelegd in het Masterplan ACT (2008). In dit raadsvoorstel worden de ambitie, de stedenbouwkundige uitwerking, de programmatische mogelijkheden op hoofdlijnen en de kaders voor beeldkwaliteit van het deelgebied 'Entreegebied' vastgelegd, als aanvulling op het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP, 2011). Het Entreegebied is gelegen binnen het met het blauwe kader aangegeven gebied in figuur 1. Het gebied ligt tussen de Rijksweg A4, de Bennebroekerweg en het tot bedrijvenpark te ontwikkelen gebied van STP. Het deelgebied wordt nu met name gebruikt voor landbouw met (ondergrondse) infrastructuur.

Figuur 1: plangebied Wat gaan we daarvoor doen? Het Entreegebied is niet opgenomen in het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) van STP (2011) en het Bestemmingsplan Hoofddorp A4 zone west 1 Herziening en het Beeldkwaliteitplan (2014) vanwege het ontbreken van een goede functionele onderbouwing voor de ruimtelijke ontwikkeling met name in relatie tot de Groenblauwe Hoofdstructuur Haarlemmermeer. De raad heeft vervolgens de GEM verzocht om een markeerpunt met toegevoegde waarde te ontwerpen welke recht doet aan de 250 meter zone vanuit het hart van de A4 en waarbij onderzocht wordt of (een gedeelte van) het programma ook in de beperkingenzone gerealiseerd kan worden. e

Het bestemmingsplan uit 2004 is vigerend voor dit deelgebied, waarbij het grootste gedeelte van het gebied bestemd is als 'Uit te werken Bedrijfsdoeleinden'. Op basis van de vaststelling van de voorgestelde stedenbouwkundige uitwerking wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarbij het vigerende plan wordt geactualiseerd met het nieuwe ruimtelijke en programmatische voorstel.

onderwerp Volgvel


Voorafgaand aan het nieuwe bestemmingsplan worden met dit raadsvoorstel de ambitie voor het deelgebied, de ruimtelijke uitwerking op hoofdlijnen en de kaders voor beeldkwaliteit, vastgelegd. De volgende bestuurlijk vastgestelde kaders zijn als uitgangspunt genomen: Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer (2010) Rijksinpassingsplan aardgastransportleiding Beverwijk - Wijngaarden - Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol (2002) Daarnaast sluit de stedenbouwkundige structuur aan bij het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) A4 Zone West (2011) en het Beeldkwaliteitsplan (BKP) (2014) en valt het plangebied binnen Masterplan ACT (2008). De kaders worden hieronder beschreven. Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer (2010) In het Ontwerp Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer is een zone van 250 meter vanuit het hart van de Rijksweg A4 vastgelegd die vrij blijft van bebouwing. In deze zone is ruimte voor groen(compensatie) en waterberging. De 250 meter zone dient ook als ruimtereservering voor eventuele toekomstige infrastructuur. Rijksinpassingsplan buisleidinqentracé Het Rijksinpassingsplan heeft een reserveringsstrook voor buisleidingen aangewezen, zoals inmiddels ook opgenomen in het bestemmingsplan voor het overige deel van het plangebied. Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol (2002) In dit gebied zijn LIB zones van toepassing die beperkingen opleggen vanwege externe veiligheid en die maximale bouwhoogten voorschrijven. Het wetgevende ministerie van Infrastructuur & Milieu en de toetsende instanties Luchtverkeersleiding Nederland (LVNL) en Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetsen pas bij de indiening van een omgevingsvergunning en/ of bestemmingsplan. Ambitie deelgebied Entreegebied De ambitie voor het deelgebied Entreegebied is dat de locatie zowel ruimtelijk als functioneel een logisch herkenningspunt wordt voor de gehele werklocatie STP. Qua uitstraling moet dit, in ieder geval vanaf de rijksweg A4, zorgen voor herkenbaarheid van de locatie voor bezoekers en passanten, waarbij aansluiting gevonden wordt bij de waarden van STP: duurzaam, multimodaal en innovatief/beyond logistics. Belangrijk voor de uitstraling is dat de invulling ook moet aansluiten op de bestaande structuren, waarbij juist de relatie met het polderlint Bennebroekerweg erg belangrijk is, evenals de relatie met de bestaande watergangen/polderstructuur. Qua functionele invulling dient de uitwerking ook aan te sluiten op de waarden van STP. De ambitie voor het Entreegebied is om een Energie Hub te worden voor de Handel en Logistiek en aanverwante sectoren: een locatie die dient als uithangbord voor de duurzaamheidstransitie, waar innovatieve en toekomstgerichte energiedragers worden ontwikkeld, mogelijk worden geproduceerd en mogelijk worden verkocht. De GEM zal partijen faciliteren die hier invulling aan kunnen geven.

onderwerp Volgvel


Stedenbouwkundige hoofdstructuur Een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur van STP is de Entree-as. Deze as wordt de verbinding van de HST-Cargo terminal, de Trade Boulevard en de rijksweg A4, waar een markeerpunt wordt gerealiseerd. De Entree-as is daarom een essentiedrager van STP zoals vastgelegd in het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP A4 Zone West, 2011) en het beeldkwaliteitsplan uit 2014 van STP. Het markeerpunt aan het eind van de Entree-as komt in het verlengde van de afrit van de A4, waardoor het de zichtfunctie goed waar kan maken. Dit markeerpunt is een op zichzelf staand en bijzonder vormgegeven object. Dit object krijgt naast de attentiewaarde voor STP liefst ook een gebruiksfunctie. Daarnaast kan het object ook gebruikt worden voor innovatieve reclame-uitingen. Direct aan de Entree-as liggen twee uitgeefbare kavels, wat het centrale deel betreft van de Energie-Hub. Deze kavels komen aan een toegangsweg, vanaf de entree-as, zonder aansluiting op de Bennebroekerweg. Aan de Bennebroekerweg zijn twee ontwikkellocaties gereserveerd als uitbreidingslocatie voor kleinschalige innovatieve bedrijvigheid. Bebouwing op deze kavels sluit aan op het historische karakter van het polderlint en is kleinschalig en relatief extensief. Deze locaties zijn opgenomen als bedrijfsbestemming in het bestemmingsplan van 2004. Hierbij is de voorwaarde opgenomen dat de westkant van de A4 zone west als eerste ontwikkeld moet zijn. Wij beschouwen deze twee locaties daarom als ruimtelijke reserveringen. Ten tijde van het ontwikkelen van deze locaties moet, gezien de ligging aan de Bennebroekerweg, worden aangetoond dat een goede ontsluiting gerealiseerd kan worden De eerste 250 meter vanaf het hart van de Rijksweg A4 wordt niet bebouwd conform de Groenblauwe hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer.

Figuur 2: Ruimtelijk voorstel invulling Entreegebied

onderwerp Volgvel


Programmatische opzet Er wordt middels het concept van de Energie Hub ingezet op energietransitie in de logistiek. De focus voor dit gebied ligt op het vestigen van bedrijven die gericht zijn op het verduurzamen van mobiliteit, in het bijzonder de transportsector. Dit kan door het ontwikkelen, produceren of verkopen van duurzame energie. De functies waarvoor een initiatiefnemer gevonden wordt binnen het nu voorgestelde ruimtelijke kader, worden per initiatief ter besluitvorming voorgelegd door middel van de geldende juridisch-planologische procedures. In deze procedures zal altijd ook een relatie worden gelegd met de juridischplanologische mogelijkheden in de overige delen van STP (zoals onder andere vastgelegd in het Bestemmingsplan 1 herziening Hoofddorp - A4 zone west). e

Voor het markeerpunt wordt uitgegaan van meerdere functies, mede op advies van het Kwaliteitsteam Schiphol Trade Park. Naast de attentiewaarde voor STP, mogelijk aangevuld met innovatieve reclame-uitingen, krijgt het bij voorkeur ook een duurzame en recreatieve functie. Dit kan bijvoorbeeld door het toepassen van allerhande duurzaamheidstechnieken in het object voor bijvoorbeeld het zuiveren van lucht of het opwekken van wind- en/of zonneenergie. Voor wat betreft het reclame-deel komen er in totaal niet meer mogelijkheden dan de reeds vastgelegde drie reclamepunten in STP. Dit wordt juridisch-planologisch nog nader geregeld na deze besluitvorming. Voor de twee uitgeefbare kavels naast het markeerpunt is een belangrijk uitgangspunt dat dit een zichtzone betreft vanaf de A4. Daarom is het niet wenselijk om normale bedrijventerreinfuncties toe te staan als grootschalige productie en logistiek. Ook komt er geen truck parking en ook zelfstandige detailhandel is op deze locatie in ieder geval niet wenselijk. Ook functies met een hoge intensiteit aan arbeidsplaatsen worden niet toegestaan vanwege externe veiligheidszones. De GEM wil op STP als modern bedrijventerrein aanvullende voorzieningen op de locatie aanbieden aan haar klanten ter ondersteuning van hun bedrijfsvoering in deze internationale en dynamische omgeving. Hiermee wordt verder gegaan dan het traditionele parkmanagement en spreken we hiermee van gebiedsmanagement. Deze aanpak is ook bij de certificering van BREEAM-Gebiedsontwikkeling (duurzaamheidscertificaat) positief beoordeeld. Daarom wordt op meerdere locaties op het bedrijventerrein de ruimte geboden voor aanvullende voorzieningen. Het Entreegebied is mogelijk één van deze locaties. 1

Voor de twee kavels gelegen langs de Bennebroekerweg is nog geen functionele invulling. Hiervoor geldt ook dat initiatieven worden beoordeeld via de geldende juridischplanologische procedures, zodra deze zich voordoen.

BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method, een internationaal erkende methode voor het certificeren van niveaus van duurzaamheid van onder andere gebiedsontwikkeling. 1

onderwerp Volgvel


Kaders beeldkwaliteit Het voorstel is om het gebied binnen het welstandsregime van de gemeente Haarlemmermeer, welstandsnota 2013, als bijzonder te beschouwen. De beeldkwaliteitskaders zoals die zijn beschreven in de 'Uitwerking Entreegebied Essentiekaart en Beeldkwaliteit' (2014) worden daarom vastgesteld als kader voor toetsing door het Kwaliteitsteam Schiphol Trade Park. Het Kwaliteitsteam Schiphol Trade Park heeft positief geadviseerd op de stedenbouwkundige uitwerking van het Entreegebied. IrVaf mag het kosten? De GEM is op grond van de samenwerkingsovereenkomst verantwoordelijk voor de aanleg en de exploitatie van voorliggend deelplan. Om deze afspraken juridisch te borgen is een anterieure overeenkomst gesloten met GEM A4 zone west. De 'Anterieure overeenkomst Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij A4 Zone West' is op 11 december 2012 vastgesteld door het college van B&W (2012-0024379) en op 16 januari 2013 getekend door gemeente en GEM. Wie is daarvoor verantwoordelijk? De GEM is verantwoordelijk voor de realisatie van project STP. Het college van B&W is vanuit de gemeente verantwoordelijk voor de uitvoering conform de afspraken met aandeelhouders van de GEM. De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het stellen van kaders, zoals voor de beeldkwaliteit. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Via de Bestuurlijke voortgangsrapportage kantoren en bedrijven wordt de raad geïnformeerd over de voortgang. Communicatie en Participatie Rondom belangrijke planproducten worden de bewoners en ondernemers op en bij STP geïnformeerd over de voortgang van de planontwikkeling. Het Entreegebied is niet eerder expliciet besproken op een bewonersbijeenkomst, maar het deelgebied is wel meegenomen in de eerdere besprekingen rondom het opstellen van het IOP (waar deze locatie eerder in opgenomen is geweest, zoals voorgesteld aan de gemeenteraad door het college van B&W). De inhoud van dit raadsvoorstel wordt toegelicht in een persgesprek.

4. Ondertekening Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer,

Bijlage(n)

Uitwerking Entreegebied Schiphol Trade Park - Essentiekaart en Beeldkwaliteit Markeerpunt en Entreekavels d.d. 12-12-2014 (Rijnboutt)

T P CE

N O C

Uitwerking entreegebied essentiekaart en beeldkwaliteit Markeerpunt en Entreekavels 12 december 2014

Uitwerking entreegebied essentiekaart en beeldkwaliteit Markeerpunt en Entreekavels 12 december 2014

Uitwerking entreegebied Rijnboutt

Het entreegebied is een uitgelezen plek aan de A4 waar door een bijzondere, zorgvuldig in het landschap ingepaste bebouwing, het begin van Schiphol Trade Park gemarkeerd wordt. Voor bebouwing op deze zichtlocatie spelen innovatieve en duurzame initiatieven een belangrijke rol. Daarnaast vormt zij het vistitekaartje voor Schiphol Trade Park, waar het ‘merk’ Schiphol Trade Park overtuigend wordt neergezet. Hiervoor is een scherp ontwikkelingskader benodigd. Voor het entreegebied is in dit document een ruimtelijke uitwerking op hoofdlijnen vastgelegd. Voor het markeerpunt en de entreekavels zijn een essentiekaart en beeldkwaliteiteisen opgesteld.

4


5


6

Context

Polderlogica en een veranderende context Op grote schaal is de ordening van Schiphol Trade Park afgestemd op de rationaliteit van de poldergrammatica van de Haarlemmermeerpolder. Net als de grote infrastrucurele lijnen als A4 en spoor. De Geniedijk en Schiphol hebben juist hun eigen logica en leggen ook planologische restricties op. De zonering van Schiphol Trade Park wijkt af van de indeling in poldervakken maar neemt wel de rationele vormgeving over.

handelsas Tradeboulevard. De assen verbinden verschillende deelgebieden met elkaar. De twee uiteinden van de Entreeas en de knoop met de Tradeboulevard worden omschreven als kansgebieden, gebieden waar door de strategische ligging iets extra’s mogelijk is. In het polderlandschap langs de A4 bevindt zich het entreegebied, waar het begin van de Schiphol Trade Park langs de Entreeas gemarkeerd kan worden.

Ruimtelijke ambitie Schiphol Trade Park In het beeldkwaliteitplan voor Schiphol Trade Park (voorheen A4 Zone West) wordt de ruimtelijke ambitie van het plan beschreven. De ruimtelijke essentie van Schiphol Trade park bestaat uit twee hoofdassen die door het gebied lopen: de logistieke Entreeas en de

Essentiedragers uit: beeldkwaliteitplan A4 Zone West (KCAP)

Deelgebieden uit: beeldkwaliteitplan A4 Zone West (KCAP)

Uitwerking entreegebied Rijnboutt Stellingen van Amsterdam

Poldergrammatica - Polderring Stellingen van Amsterdam Schipholcontour Schipholcontour - Poldergrid Linie en forten 20 20 KEKE zone zone - Poldervlak - Polderverkaveling

Linie en forten Schipholcontour Infrastructuur enen poldergrammatica Infrastructuur poldergrammatica 20 KE zone

Snelwegen Snelwegen Spoorverbinding Amsterdam/Schiphol - Den Haag/Rotterdam Spoorverbinding Amsterdam/Schiphol - Den Haag/Rotterdam Zuidtangent Zuidtangent

Schipholcontour 20 KE zone Infrastructuur en poldergrammatica Snelweg landschap A4A4 Snelweg landschap Snelwegen

Zonering plan Schiphol Trade park Zonering plan Schiphol Trade park Spoorverbinding Amsterdam/Schiphol - Den Haag/Rotterdam Groenblauwe Groenblauwe Zuidtangent

Infrastructuur en poldergrammatica Snelwegen Snelweg landschap A4 Leisure landscapes Leisure landscapes Spoorverbinding - Den Haag/Rotterdam Zonering plan SchipholAmsterdam/Schiphol Trade park Park 21 21 Park Zuidtangent Groenblauwe Geniepark Geniepark

PPAA RRKK 2211

Polderstructuur

Beperkingen en claims

Het entreegebied (blauw omkaderd) in de context van Schiphol Trade Park, Beukenhorsten en Geniepark

Waterberging A4 zone en Mas- Omliggende recreatieve planontwikkelingen terplan STP

7

Snelweg landschap A4 Zonering plan Schiphol Trade park Leisure landscapes Groenblauwe Park 21 Geniepark

PA R

K2

1


8

Uitgangspunten

Uitbouwen op ingezette ontwikkelingen Het Integraal Ontwikkelingsplan en Beeldkwaliteitsplan voor Schiphol Trade Park van KCAP, De inrichtingsplannen 1.0 en 1.1 van West 8, het plantplan Olifantsgras van DLG/Schiphol Trade Park/Wageningen UR/Miscanthusgroep en een bewerking van de groenblauwe hoodstructuur van H+N+S zijn uitgangspunt voor verdere ontwikkeling van het entreegebied. Aan deze plannen kan op de schaal van het polderlandschap een aanvullende recreatieve laag worden toegevoegd die Park21 en het Geniepark met elkaar verbindt. Beperkingen In het entreegebied leggen verschillende wettelijke en beleidskaders programmatische en ruimtelijke beper-

kingen op aan de ontwikkeling van het entreegebied. De kaders moeten worden gerespecteerd. Het gaat in dit geval om: • Het LIB • De gasleidingzone • Het straalpad • Groenblauwe Hoofdstructuur (250m zone) • Reservering t.b.v. mogelijke verbreding Nelson Mandeladreef t.b.v. realisatie HOV-lijn conform Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 In het Luchthavenindelingsbesluit zijn voor bepaalde zones afwijkingen mogelijk met een Verklaring van Geen Bezwaar (VGB). Deze kan worden toegekend op basis van een aanvraag omgevingsvergunning.

G

R

O

E

N

B

L

A

U

W

E

H

O

O

F

D

S

T

R

U

C

T

U

U

R

A

C

T

Schiphol Trade Park | 8

Plantplan en olifantsgras Groenblauwe Hoofdstructuur Oostflank Haarlemmermeer H+N+S, 2009

De opzet van Schiphol Trade Park is een bedrijventerrein neer te zetten dat in alle opzichten innovatief is en dat duurzaamheid hoog in het vaandel heeft. De teelt van olifantsgras draagt eraan bij in de ontwikkelingsfase reeds een imago van innovatie en duurzaamheid neer te zetten. Het biedt mogelijkheden voor de circulaire economie en grote voordelen voor de vliegveiligheid op Schiphol.

Olifantsgras (Miscanthus) telen interessant In de Haarlemmermeer komt een aantal ontwikkelingen samen waardoor de teelt van olifantsgras interessant is: - Om vogelaanvaringen op Schiphol te voorkomen wordt gezocht naar vogelwerende teelten, olifantsgras is hier geschikt voor. Dit biedt een alternatief voor het betalen van vergoedingen om graanresten onder te ploegen. - Door de Miscanthusgroep wordt al geruime tijd gezocht naar duurzamere vormen van landbouw. De economische concurrentiekracht van olifantsgras is in onderzoek. Vooruitlopend daarop is door een drietal boeren in 2011 en 2012 reeds 14 hectare aangeplant. - Olifantsgras combineert mogelijkheden in de BioBased Economy met geluidsreductie en een aanzienlijke CO2 vastlegging.

Plantplan olifantsgras en ganzen wering Van de gronden die voor de ontwikkeling van Schiphol Trade Park zijn gereserveerd is 85 ha. beschikbaar gesteld voor een proef met olifantsgras. Voor dit gebied is een plantplan ontwikkeld dat inspeelt op toekomstige vestiging van bedrijven in de Valley. In het landschapsontwerp is ook het toekomstige BioBased Economy Expocenter opgenomen aan de Rijnlanderweg 958. De blokken Olifantsgras vormen tegelijkertijd een proeflocatie om te testen op welke onderlinge afstand de blokken olifantsgras nog ganswerend werken.

Plantplan Olifantsgras DLG e.a., 2013

Reclame en exposure Door de zone ook echt een innovatieve uitstraling te geven wordt de C2C-gedachte zichtbaar voor de bijna tweehonderduizend auto's die per dag de Haarlemmermeer passeren over de A4. De kans die dat met zich meebrengt zou zich niet alleen kunnen uitbetalen in reclame-opbrengsten maar heeft de potentie om duurzaamheid als beeldmerk neer te zetten; voor Schiphol en de Haarlemmermeer.

PLANTPLAN OLIFANTSGRAS

Zoals ABN-AMRO zich laat associeren met de zwaan in Rotterdam zo kan de toekomstige A4 het decor worden voor merken die zich met duurzaamheid en innovativiteit willen afficheren. Vanzelfsprekend dienen er duidelijke richtlijnen te worden opgesteld op het gebied van reclame - wat wel en niet toegestaan is - om te voorkomen dat wildgroei ontstaat. Exclusiviteit staat voorop: ook in dit verband geldt 'less is more'. 57 H + N + S ' 0 9


9

LIB 4

LIB 3

LIB 1

reservering t.b.v. verbreding Nelson Mandeladreef voor HOV-lijn Structuurvisie

LIB 2

gasleidingzone

250 meter zone

straalpad

Beperkingenkaart entreegebied (onderleggers GBKN en IRP 1.0 en 1.1)

LIB 1 veiligheidssloopzone: geen bebouwing toegestaan

LIB 4: geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen toegestaan

LIB 2 geluidssloopzone/ 10-6 individueel-risico-contour: geen nieuwe bebouwing toegestaan (VGB mogelijk)

gasleidingzone: geen bebouwing toegestaan

LIB 3 10-6 individueel-risicocontour: geen nieuwe bebouwing toegestaan (VGB mogelijk)

straalpad: bebouwing maximaal 30 m hoog Groenblauwe Hoofdstructuur (250 m zone): reservering infrastructuur, energieopwekking, waterberging, recreatieve verbinding/verblijfsplekken, geen bebouwing


10

Stedenbouwkundige kaders op hoofdlijnen Het entreegebied is een uitgelezen plek aan de A4 waar door een bijzondere, zorgvuldig in het landschap ingepaste bebouwing, het begin van Schiphol Trade Park gemarkeerd wordt. Voor bebouwing op deze zichtlocatie spelen innovatieve en duurzame initiatieven een belangrijke rol. Daarnaast vormt zij het visitekaartje voor Schiphol Trade Park, waar het ‘merk’ Schiphol Trade Park overtuigend wordt neergezet. Hiervoor is een scherp ontwikkelingskader benodigd. In dit hoofdstuk worden de stedenbouwkundige kaders op hoofdlijnen aangegeven. In het entreegebied wordt op het uiteinde van de Entreeas een markeerpunt voorzien. Terzijde van de Entreeas zijn centraal in het entreegebied kavels gelegen die beschikbaar zijn voor initatieven die passen binnen de stedenbouwkundige en planologische kaders. In de volgende hoofdstukken zijn hiervoor een essentiekaart en beeldkwaliteiteisen opgenomen. Duurzaamheidsdoelstelling entreegebied De duurzaamheidsambitie voor het entreegebied ligt hoog zowel ruimtelijk als functioneel. De ambitie voor het entreegebied is om een Energie Hub te worden voor de Handel en Logistiek en aanverwante sectoren. Op dit moment worden er in het gebied reeds energiegewassen als Olifantsgras geteeld. Dit kan worden uitgebouwd met nieuwe initiatieven die innovatief en vooruitlopend zijn en zich blijvend ontwikkelen op duurzaamheidsvlak. Het polderlandschap tussen de A4 en het front van Schiphol Trade Park heeft een leeg en open karakter en heeft permanent een agrarische functie gekoppeld aan waterberging. Er is sprake van wisselteelt. Kleur en hoogte van de gewassen zijn aanleiding voor het visueel vormgeven van het gebied. Entreeas In het IOP wordt de Entreeas omschreven als de ‘landingsbaan’ van Schiphol Trade Park. Het profiel van de as heeft veel ruimte. De weg heeft een brede middenberm waar ruimte is gereserveerd voor een ongestoord logistieke verbinding (OLV). In het entreegebied is het tracé van de OLV nog onduidelijk, maar wordt rekening gehouden met realisatie aan weerszijden van of over de reguliere weg, maar niet in het midden van het profiel. Mogelijk loopt de OLV langs het gebied.

Beëindiging Entreeas Op de kop van de Entreeas is het markeerpunt voorzien. De weghelften zijn aan het eind van de Entreeas met met elkaar verbonden. Ontsluitingsweg De ontsluitingsweg is gedimensioneerd op XL-trucks. De tweerichtingsweg geeft toegang tot de kavels 1a en 1b en is niet gekoppeld aan de Bennebroekerweg. Parallel aan de ontsluitingsweg loopt vanaf de Bennebroekerweg een fietspad naar kavels 1a en 1b. Dit pad fungeert tegelijkertijd als calamiteitenroute. Markeerpunt In de as van de Entreeas en buiten de 250 meter zone staat het markeerpunt, een cilindervormig gebouw met een maximale doorsnede van 12 meter en een maximale hoogte van 30 meter. De positie van het markeerpunt is flexibel en kan schuiven tussen de 250 en 300 meter vanaf de as van de snelweg. Het markeerpunt is in LIB zone 3 gelegen. Het gebouw heeft meerdere functies. Naast innovatieve reclame kunnen bijvoorbeeld duurzame of recreatieve functies worden toegevoegd aan het object, afhankelijk van de wettelijke mogelijkheden in verband met het LIB en externe veiligheidseisen. Het gebouw is toegankelijk en beleefbaar bij realisatie van gebruiksfuncties. Tussen het markeerpunt en bebouwing op het naastgelegen kavel kan een ruimtelijke relatie worden gelegd. Voor de nadere uitwerking van het markeerpunt is een prijsvraag op zijn plaats. Entreekavels Terzijde van de entreeas zijn twee kavels beschikbaar, 1a en 1b. Kavel 1b is op te delen in twee deelkavels. Deze kavels liggen als een eiland in het polderlandschap. Bebouwing in dit gebied staat als losse objecten op de kavel. Bebouwing op de kavel is niet hoger dan 12 meter met een mogelijkheid voor een hoogteaccent. Doorzichten tussen de bebouwing zijn onbelemmerd. De hoofdontsluiting van deze kavels vindt plaats vanaf de ontsluitingsweg die ten noord-westen van de kavel is gelegen. Voor kavel 1a is een secundaire ontsluiting (uitgang) mogelijk vanaf de Entreeas. De positie van de


11

Stedenbouwkundig plankaart op hoofdlijnen voor het entreegebied Kavels en markeerpunt zijn gelegen in een open polderlandschap, een agrarisch gebied met wisselteelt

kavelontsluitingen is flexibel, maar vanwege bochtstralen worden minimale rechtstanden gehanteerd. Deze zijn weergegeven op de essentiekaart. Rondom de kavels en de ontsluitingsweg is een zone gelegen waar ruimte is gereserveerd voor een landschappelijke inpassing van de kavels. Deze inpassing maakt hekwerken onnodig. De waterhuishouding in het entreegebied wordt aangepast. Uitgangspunt blijft de polderstructuur en een helder en functioneel systeem dat bijdraagt aan de duurzaamheidsambities van Schiphol Trade Park.

Kavels Bennebroekerweg Aan de Bennebroekerweg zijn kavels gereserveerd als uitbreidingslocatie voor kleinschalige innovatieve bedrijvigheid. Delen van deze kavels zijn gelegen in LIB zone 3, Het merendeel in LIB zone 4. De weergegeven kavelgrootte sluit aan bij de overige kavels langs de Bennebroekerweg. Bebouwing op deze kavels sluit aan op het historische karakter van het polderlint en is kleinschalig en relatief extensief.


12

Essentiekaart

P

P

179,5 181,5

Voor het gebied met kavel 1a, 1b en het markeerpunt is een essentiekaart vervaardigd waarin de stedenbouwkundige kaders op hoofdlijnen zijn weergegegeven. Op deze kaart zijn de afmetingen van de kavels weergeven, zowel het uitgeefbaar gebied als het maximaal te verharden en te bebouwen gebied. Daarnaast zijn randvoorwaarden over gebouwhoogte en hoogteaccent, gebouwrichting en positie op de kavel, ontsluiting en parkeren aangeduid. Deze randvoowaarden worden in het volgende hoofdstuk beschreven. De onzekerheid over de ontsluiting en bereikbaarheid van de kavels langs de Bennebroekerweg (mede i.v.m.

regionale verkeerskundige ontwikkelingen) is o.a. reden om alleen specifiek voor deze kavels vooralsnog geen stedenbouwkundige en beeldkwaliteit uitwerking in dit plan op te nemen. Vooralsnog wordt voor deze kavels daarom enkel nog een ruimtelijke reservering voorgesteld. In het inrichtingsplan worden de profielen van de infrastructuur in het gebied en het watersysteem nader uitgewerkt. De exacte beëindiging en inrichting van de entree as en de positie van de toegangen tot de kavels worden hierin ook meegenomen, net zoals de invulling van de zone die gereserveerd is voor de landschappelijke inpassing van

85

kavel: ca 15425 m2 bruto (uitgeefbaar) ca 15255 m2 netto (maximaal verhard)

87

max. +12.00 m. 1b


13

min 10

P

99,5 101,5 85

87

max. +12.00 m. 1a

max. +30.00 m.

bruto (uitgeefbaar) kavel: ca 8830 ca 8485 m2 netto (maximaal verhard) m2

de kavels. Mogelijk wordt de sloot tussen de kavels op termijn gedempt als gevolg van de gefaseerde aanpak in het Polderlandschap (wijzigingen in het watersysteem en de aanleg van droge berging). Aandacht voor de afscheiding tussen de kavels blijft wel gewenst. De T-kruising bij Entree-as - Ontsluitingsweg kan mogelijk als volledige kruising worden aangelegd bij functioneel gebruik van het Markeerpunt of als de verkeersafwikkeling vanuit kavel 1a en 1b dit vraagt.

Essentiekaart Kavelafmetingen en -oppervlakte, gebouwhoogte en accent (16 m), gebouwrichting en positie op de kavel, ontsluiting en parkeren


14

Beeldkwaliteit

Voor Schiphol Trade Park is de beeldkwaliteit vastgelegd in het vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Formele regels A4 Zone West, maart 2013 opgesteld door KCAP. Het entreegebied wordt daarin beschreven als een programmatisch ensemble waar een sterk samenspel is tussen gebouw en omgeving: een gebouwomgeving. De bijzondere, kwalitatief hoogwaardige, functies met een innovatief en duurzaam karakter koppelen functies aan elkaar zoals multimodaliteit, reclame en parkeren. Logistiek en duurzaamheid zijn zichtbaar. De inpassing in het landschap en de kwaliteit van het terrein zijn hoogwaardig. Ook de architectuur van de bebouwing is hoogwaardig en legt een link met de luchthaven Schiphol. Er is geen sprake van individuele reclame of zelfstandige snelwegarchitectuur in de polder of langs de Entreeas. Voor de architectuur van gebouwen, de inrichting van terreinen en openbare ruimte is een hoge ambitie voor beeldkwaliteit. Voorstel is om het gebied binnen het welstandsregime van de gemeente Haarlemmermeer, welstandsnota 2012, als bijzonder te beschouwen. Het markeerpunt wordt de eyecatcher aan de snelweg. Het is de aankondiging en commerciële uiting van heel Schiphol Trade Park. Hier pakt Schiphol Trade Park uit met een bijzonder beeldmerk in het publieke domein. Bebouwing op en inrichting van de private kavels 1a en 1b terzijde van de Entreeas is van hoge architectonische kwaliteit, maar stelt zich terughoudend op ten opzichte van het markeerpunt. Deze bebouwing voegt zich als vanzelfsprekend in het polderlandschap om niet met het markeerpunt te concurreren.

Entree as In het Beeldkwaliteitsplan Formele regels A4 Zone West, KCAP, zijn de hoofdpricipes voor de inrichting van de Entreeas reeds beschreven. Voor de openbare ruimte wordt gestreefd naar een robuust en duurzaam raamwerk dat goed te onderhouden is. De buitenruimte moet de verschillende gebruiksvormen en sferen in het gebied representeren. De Entreeas in het entreegebied sluit in beeldkwaliteit

aan op de reeds uitgewerkte delen ter hoogte van The Valley. Openbare ruimte • De infrastructuur is functioneel, stoer en groot • Robuuste materialen en detaillering • Zoveel mogelijk obstakelvrij • Hoge verlichting met uithouders boven de weg • Duidelijke bewegwijzering en logo’s • Reclame is sterk in bebouwing geïntegreerd.

Markeerpunt/ Reclameobject Voor het markeerpunt en de kavels 1a en 1b zijn aanvullende beeldkwaliteiteisen opgesteld. Gebouw • Het is een markant gebouw met een hoge architectuurambitie. • Binnen de envelop van 12 meter doorsnede en 30 meter hoog is ruimte voor bewerking van het volume. • Het gebouw heeft een dubbelfunctie die afleesbaar en liefst beleefbaar is. • Reclame is sterk in het gebouw geïntegreerd. Een innovatief en duurzaam reclameconcept geeft uitdrukking aan de logistieke dynamiek van Schiphol Trade Park.

Kavels 1a en 1b Gebouw • Per kavel is sprake van één gebouw waarin functies zijn geïntegreerd. Omdat kavel 1b is te splitsen in 2 kavels is de realisatie van totaal 2 tot 3 gebouwen mogelijk. • Containerruimten, nutsvoorzieningen en traforuimten zijn onderdeel van het gebouw. • De handeling van het laden/lossen van goederen en opslag daarvan vinden inpandig plaats. • Ondergronds bouwen is mogelijk. • Gebouwen staan centraal op de kavel en niet in de rooilijn. Ze zijn in elkaars verlengde uitgelijnd en in de lengterichting gesitueerd, parallel aan de


STP

STP

15

Beeldkwaliteitprincipe Eén samenhangend beeldmerk voor Schiphol Trade Park: bebouwing op uitgeefbare kavels is terughoudend en concurreert niet met het markeerpunt.

•

•

• •

•

•

•

•

snelweg. De horizontale bouwmassa is maximaal 12 meter hoog om geen concurrentie aan te gaan met het markeerpunt. Er is wel een mogelijkheid voor een verticaal hoogteaccent tot 16 meter hoog. Overdrijving in afmetingen van het dakvlak wordt gestimuleerd. De gebouwen hebben vanaf de A4 gezien een terughoudend karakter en concurreren niet met het markeerpunt. De gebouwen hebben een hoge architectonische kwaliteit en zijn aansprekend en fris. Gebouwen hebben een horizontaal karakter met een doorlopende, continue daklijn. Er is sprake van een geïntegreerd ontwerp. Daklijnen van naast elkaar gelegen gebouwen zijn aan elkaar gerelateerd. Gebouwen zijn alzijdig. De kavels hebben drie representatieve zijdes. Aan de zijde van de ontsluiting, als zichtlocatie vanaf de A4 en aan de kopse kanten; kavel 1a vanaf de Entreeas en kavel 1b overhoeks vanaf de A4. Dubbelgebruik van dakoppervlaktes is uitgangspunt: duurzame maatregelen zoals groene daken, PV of extra programma op het dak etc., dienen op deze oppervlaktes toegepast te worden. Reclame is sterk in de bebouwing geïntegreerd. Er zijn geen maximale afmetingen van toepassing zolang de reclame integraal onderdeel is van het ontwerp voor het gebouw. Innovatieve en duurzame reclameconcepten geven uitdrukking aan de logistieke dynamiek van Schiphol Trade Park. Uitsluitend reclame-uitingen voor diensten of producten, die in het pand plaatsvinden respectie-

velijk worden verkocht. De reclame mag uitsluitend bestaan uit de naam en/of het logo van het bedrijf of product. Terrein • Parkeren is gelegen op eigen terrein aan de zijde van de ontsluitingsweg. • Circulatie en parkeren op de kavel vindt minimaal 1 meter vanaf de kavelgrens plaats. In de 1 meter zone is geen verharding aanwezig, behalve bij de toegangen tot de kavel. • Erfafscheidingen in de vorm van een standaard hekwerken zijn niet toegestaan. • Om de kavels ligt een landschappelijke inpassingszone, zoals een lage aarden wal, die voor de inpassing van de kavel in het polderlandschap zorgt. In aard en omvang vergelijkbare oplossingen zijn bespreekbaar. • •

•

•

•

Het terrein heeft een eenduidige, heldere inrichting met een stoer en robuust karakter. Het terrein is sober en functioneel ingericht. Verhardingsmaterialen en inrichtingselementen worden op een terughoudende en samenhangende wijze toegepast. Inrichtingselementen op de kavel zijn uniform en als volwaardig onderdeel van het ontwerp van de terreininrichting uitgewerkt. Een terughoudend bebordingsplan is vereist. Verlichting van de kavel wordt bij voorkeur geïntegreerd met de bebouwing. Voor de kavel is een verlichtingsplan vereist. Reclame op en buiten het terrein is niet toegestaan, deze is geïntegreerd met de bebouwing.


Ambitieniveau

Markeerpunt

Cilindervormig object met bijzondere gevel links: Aire Baie de Somme, Frankrijk rechts: Public Space Tower, New York

Dubbelfunctie van het gebouw, duurzaam/recreatief links: Eco Bulevar, Madrid rechts: Gasometer, Oberhausen

Innovatieve led reclame rechts: Cacaofabriek, Helmond

16


Entreekavels

Horizontaal object met verticaal accent, continue daklijn Vliegveld Lleida-Alguaire, Spanje

Landschappelijk ingepast en kwalitatief hoogwaardig tankstation Aire Baie de Somme, Frankrijk

Kwalitatief hoogwaardig tankstation, één gebouw Tankstation E40, Heverlee, België Reclame geïntegreerd in gebouw Ter Laak Orchids, Wateringen

17


Rijnboutt bv Barentszplein 7 1013 NJ Amsterdam T +31 (0)20 530 48 10 F +31 (0)20 530 48 20 www.rijnboutt.nl 12 augustus 2014

18

Raadsvoorstel Aanvulling Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) Schiphol Trade Park - deelgebied Entreegebied

Recommend Documents